Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 15 JUIN 2018
(no , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/24040
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Octobre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 01 - RG no 10/05570

Société civile FINANCOM agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 493 .29 8.4 67
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Assistée sur l'audience par Me Raphaël TEYSSOT, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE, substitué sur l'audience par Me Vianney DE WIT, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

SAS FONCIERE DROUOT 1820 agissant poursuites et diligences de son président domicilié audit siège en cette qualité
No SIRET : 483 386 397
ayant son siège au 11 - [...]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD &amp; THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Assistée sur l'audience par Me François VITERBO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1410
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 21 mai 2007, la SAS Foncière Drouot 1820 a vendu à la société civile Financom les lots de copropriété numéros 9009, 9010, 9011, 9012, 9107, situés au 3ème étage (du bâtiment A, sauf le no 9107 dans le bâtiment B) et les lots no 9040, 9041, 9045, 9046, 9047 et 9127 situés aux sous-sols, à usage de cave, selon l'état de division du volume no 9, soumis au statut de la copropriété, dans un ensemble immobilier sis [...] , moyennant le prix de 6 881 000,00 €. Cet acte a expressément prévu que le vendeur s'engageait à des travaux de rénovation tant dans les lots vendus que dans l'ensemble immobilier dont ils dépendent, les parties ayant stipulé un paiement différé à hauteur de 15% du prix de vente, en fonction de l'achèvement des travaux dans les parties communes et privatives et de la date de mise à disposition des biens. L'achèvement des travaux en parties privatives a été fixé au 31 juillet 2007. Les parties ont également stipulé que la mise à disposition des biens, devant être notifiée par le vendeur à la suite d'une pré-réception avec établissement d'un procès verbal contradictoire sur les éventuelles réserves, ne pourrait intervenir qu'une fois les réserves définitivement levées. Se plaignant de retards de livraison et de malfaçons non réparées en parties privatives, tel que relevé dans un constat d'huissier à sa demande du 2 janvier 2008, l'acquéreur a refusé de payer la somme de 456 910 € réclamée au titre de l'achèvement des parties privatives. Par lettre du 25 février 2010, la société Foncière Drouot s'est prévalue de l'achèvement des parties privatives et de la levée des réserves et a mis en demeure la société Financom de lui payer la somme de 456 910 € ci-dessus, outre une somme de 79 134 € au titre de pénalités de retard.
La société Financom a refusé de lever les réserves relatives et a considéré que de nouveaux désordres des parquets étaient apparus.
La société Foncière Drouot a procédé, par acte du 16 mars 2009, à une saisie-attribution de comptes bancaires au préjudice de la société Financom ; sur l'appel du jugement du juge de l'exécution qui avait cantonné cette saisie à la somme de 526 206,47 €, la cour d'appel de Paris a, par arrêt du 10 juin 2010, limité les effets de la saisie à la somme de 456 910 € en principal et à celle de 10 736,10 € à titre de pénalité.
Par acte extrajudiciaire du 19 mars 2010 la société Financom a assigné la société Foncière Drouot en réparations de désordres affectant notamment les sols et les parquets, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. Le juge de la mise en état du tribunal saisi a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. Marc A..., qui a déposé son rapport le 30 avril 2014.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 25 octobre 2016, a :
- débouté la société Financom de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la société Financom à payer à la société Foncière Drouot 1820 une somme de 89 784,10 € à titre de pénalités contractuelles de retard, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2010 et capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
- condamné la société Financom à payer à la société Foncière Drouot 1820 une somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire,
- ordonné l'exécution provisoire à concurrence de la moitié des condamnations prononcées.
Par dernières conclusions du 16 mai 2018, la société Financom, appelante, demande à la Cour de :
- vu l'article 1147 du code civil ;
- vu l'article 564 du code de procédure civile ;
- homologuer sans réserve le rapport d'expertise judiciaire de M. A... ;
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- dire que la société Foncière Drouot 1820 est responsable des désordres relatifs aux sols et du choix de l'entreprise titulaire du lot parquet dicté par le souci de faire des économies ;
- condamner la société Foncière Drouot 1820 à lui payer une somme de 119 367,61 € HT au titre des "travaux utiles et du coût des interventions complémentaires", outre une somme de 75 000 € en réparation de son préjudice, en particulier résultant de l'atteinte à son image auprès de ses clients et de ses sociétés occupantes de son chef ;
- condamner la société Foncière Drouot 1820 à lui rembourser le coût de son assistant technique, la société Artexia Architecture, ainsi que les sommes versées en vertu de l'exécution provisoire du jugement entrepris ;
- débouter la société Foncière Drouot 1820 de toutes ses demandes, en particulier de l'irrecevabilité que celle-ci a soulevée à l'égard de sa demande reconventionnelle au titre des intérêts de retard ;
- condamner la société Foncière Drouot 1820 aux dépens incluant les frais de l'expertise judiciaire ;
- condamner la société Foncière Drouot 1820 à lui payer une somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 20 avril 2018, la société Foncière Drouot 1820 prie la Cour de :
- vu les articles 1147, 1315, 1641, 1642, 1642-1, 1646-1 et 2224 du code civil ;
- vu les articles L 621-1 "et suivants" du code de la construction et de l'habitation ;
- vu les articles 31 et 564 du code de procédure civile ;
- déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande de la société Financom tendant au rejet de sa demande reconventionnelle au titre des intérêts de retard présentée en première instance ;
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- condamner la société Financom à lui payer une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des entiers dépens.


Le rapport d'expertise judiciaire établit que, postérieurement à la levée des réserves par la société Financom concernant le parquet, des défauts de planéité et d'ouverture de joints ont affecté ces parquets après réception et après expiration du délai de parfait achèvement. Ces défauts n'étaient pas apparents à la réception ni à la livraison. Les investigations ont également établi que la notice objet de l'annexe 18 du contrat de vente prévoyait un "parquet en chêne existant révisé, réparé ou partiellement remplacé selon état". Si l'expert a estimé qu'en réalité c'était 70 % de la surface du parquet ancien qui nécessitait une réfection à neuf, cette estimation n'a résulté que de sondages insuffisants en nombre pour constituer une telle preuve. Il est en revanche établi que la réfection de ces parquets a été réalisée au moyen de parquet collé dans des conditions critiquées par l'expertise tant au regard des prescription du marché concernant le lot de parquets qu'au regard des règles de l'art.
Sur la créance invoquée par la société Financom contre la société Foncière Drouot sur le fondement du droit commun
Les moyens soutenus par la société Financom au soutien de son appel relatif à la créance qu'elle invoque, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
Il convient seulement d'ajouter ce qui suit.
En vertu des clauses de l'acte de vente, le vendeur s'est obligé sous une garantie bancaire d'achèvement de l'immeuble à réaliser à ses frais et à achever les travaux tels que prévus à la notice descriptive relative aux parties privatives, constituant l'annexe no18 de l'acte de vente. Or, après avoir refusé la levée des réserves pour les parquets aux termes d'une lettre de réception des travaux du 6 novembre 2008, la société Financom reconnaît expressément dans ses conclusions avoir levé ces mêmes réserves, après leur reprise, par lettre du 15 janvier 2009. Par ailleurs il est établi que l'action au titre des désordres affectant les parquets a été engagée après l'achèvement de l'immeuble et la réception des travaux par le vendeur qui avait seul la qualité de maître d'ouvrage des travaux et auquel le vendeur a donné mandat de passer les conventions nécessaires à la réalisation de ces travaux.
Le tribunal doit être approuvé d'avoir retenu que la responsabilité du vendeur d'immeuble en état futur de rénovation, à l'égard des acquéreurs successifs de l'immeuble, pour des désordres entraînant uniquement des conséquences esthétiques et apparus après levée des réserves ne pouvait être engagée, comme celle d'un constructeur, qu'en rapportant la preuve d'un manquement contractuel du vendeur dans l'exécution de sa mission de maître d'ouvrage. Cette preuve incombe à la société Financom.
Or, si la société Financom entend stigmatiser l'attitude de la société Foncière Drouot au cours de l'expertise judiciaire, la Cour ne peut pour autant - à supposer établie l'opposition systématique du vendeur, son attitude outrancière envers l'expert, le défaut de communication des documents réclamés par l'expert et l'absence de mise en cause de son maître d'oeuvre malgré l'invitation de l'appelante- renverser la charge de cette preuve en retenant une faute du vendeur qui ne serait pas positivement démontrée, au motif que celui-ci aurait mal coopéré à l'expertise. Il convient de rappeler que l'expert n'est pas dépourvu de moyens pour obtenir, le cas échéant sous astreinte, la production des pièces non délivrées spontanément par une partie à l'expertise. Or, s'il est exact en l'espèce que le rapport d'expertise établit les manquements aux règles de l'art de la société OGBO chargée du lot des parquets ainsi que la carence de la maîtrise d'oeuvre, nulle faute du maître d'ouvrage n'est démontrée.
En effet, l'expertise judiciaire a vérifié que dans le CCTP du 29 mars 2006, signé du maître d'ouvrage et de l'entreprise, il était spécifié la fourniture et la pose sur lambourdes du parquet neuf, en reprise, en lames massives de chêne, identiques aux existants, s'agissant en particulier du remplacement des parquets trop dégradés dans les bureaux. Si la non conformité de l'ouvrage réalisé au marché conclu avec la société OGBO est ainsi démontrée, rien ne permet d'en imputer la faute au maître d'ouvrage. Rien ne permet non plus d'imputer une faute du vendeur-maître d'ouvrage ou des manquements aux règles de l'art relevées par l'expert dans la mise en oeuvre de ce procédé, déjà non conforme au marché. L'expert judiciaire a conclu que si la prestation prévue avait été modifiée en cours de chantier, ni les raisons d'un tel choix ni le processus de décision n'avaient été élucidés. Malgré les manquements et la défaillance de la société OGBO chargée du lot de parquets, nulle faute de la société Foncière Drouot n'est caractérisée, s'agissant du choix de l'entreprise OGBO ; il n'est en particulier pas démontré que le maître d'ouvrage aurait agi par souci de réaliser des économies au préjudice de la qualité de l'ouvrage. Si l'expertise a établi que le lot de parquet a été évalué globalement à 290 000 € HT sans détail de métré et de chiffrage, et si le devis prévoyait une décomposition détaillée à fournir ultérieurement, laquelle n'a en réalité jamais été établie, cela ne permet pas d'en imputer la faute au maître d'ouvrage qui était assisté d'un maître d'oeuvre lequel n' a pas été attrait à l'expertise alors qu'il était identifié. La circonstance que la société OGBO a connu à compter du 21 novembre 2007 une procédure collective, n'est pas imputable à une faute du maître d'ouvrage et il n'est pas davantage prouvé que le maître d'ouvrage ait causé ou couvert les choix techniques non conformes au marché ou aux règles de l'art.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Financom de sa demande fondée sur la responsabilité de la société Foncière Drouot au titre de ses obligations de constructeur.
S'agissant de la demande fondée sur le manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, prise du fait que la pose de parquet collé contreviendrait aux prévisions de la notice descriptive annexée à l'acte de vente, il est exact que le texte de cette notice à valeur contractuelle liant le vendeur et l'acquéreur, en indiquant : "Parquet en chêne existant révisé, réparé ou partiellement remplacé selon état. Ponçage et vitrification" n'a pas obligé le vendeur à ne recourir qu'à des réparations des parquets à l'identique, sur lambourdes. Par ailleurs, il n'est pas démontré, ainsi que l'a retenu le tribunal, que le parquet existant aurait davantage pu être conservé selon l'état visé à la notice.
Le tribunal doit donc être également approuvé d'avoir retenu que le manquement du vendeur à son obligation de délivrance du fait des parquets n'était pas démontré.
La société Financom échoue en conséquence à démontrer la créance alléguée contre la société Foncière Drouot.
Sur la demande reconventionnelle de la société Foncière Drouot
Contrairement à ce qu'affirme la société Foncière Drouot 1820, ce n'est pas parce que la société Financom s'est abstenue en première instance de défendre à la demande au titre des pénalités contractuelles et aux intérêts de retard qu'elle y a acquiescé. La société Foncière Drouot 1820 ne démontre pas non plus que la société Financom aurait acquiescé à l'arrêt de la Cour déjà rendu en matière d'exécution. Nulle irrecevabilité de la défense à la demande reconventionnelle de la société Foncière Drouot n'est caractérisée de ces chefs bien que cette défense soit opposée pour la première fois en cause d'appel, les prétentions de la société Financom ne visant qu'à faire écarter les demandes adverses au sens de l'article 564 du code de procédure civile. En outre, la contrariété de décision alléguée entre l'arrêt de la cour d'appel statuant en matière d'exécution et le jugement dont appel, qui pouvait également être soulevée pour la première fois en appel dans le but de faire écarter les prétentions adverses, n'est pas susceptible de caractériser une irrecevabilité de la demande de la société Foncière Drouot à la suite du prétendu acquiescement de la société Foncière Drouot à l'arrêt de la Cour invoqué par la société Financom. La Cour ne s'est déjà prononcé que sur une demande de cantonnement de saisie-attribution sans autorité de chose jugée à l'égard du présent litige au fond.
La demande reconventionnelle de la société Foncière Drouot 1820 est donc recevable et la Cour doit examiner son bien fondé en présence de la contestation de la société Financom.
Le contrat a prévu que 6% du prix de vente serait payable à l'achèvement des travaux portant sur les parties privatives des biens et que les 5% restant seraient payables lors de la mise à disposition des biens à l'acquéreur.
Le contrat précise que cette dernière tranche était exigible lors de la remise des clés. La tranche précédente de 6% a été exigible, selon le contrat (article 6.2.1) à l'issue d'un délai de huit jours suivant la notification du vendeur à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de l'achèvement des travaux, au moyen d'une attestation du maître d'oeuvre de l'opération, la SARL Atelier 43. La clause instituant les pénalités de retard prévoit que toute fraction de prix non payée à son échéance exacte sera passible de plein droit et sans mise en demeure préalable d'une pénalité de 1% par mois, tout mois commencé étant compté ; la pénalité de retard étant elle-même exigible le premier jour de chaque mois de retard.
Si la mise à disposition des lieux, selon les dispositions de l'article 19.4 du contrat litigieux, requiert une notification préalable par le vendeur à l'acquéreur et ne peut intervenir qu'une fois les réserves définitivement levées, en l'espèce il est établi que la remise des clés est intervenue les 21 août 2007 et 17 décembre 2007, rendant exigible à compter de cette dernière date la dernière tranche de 5% tandis que la notification de l'attestation d'achèvement des travaux par l'architecte, rendant exigible la tranche précédente de 6 % est intervenue par la lettre recommandée avec accusé de réception du 25 février 2009 (la société Finacom ayant fait état cependant, selon les énonciations de l'arrêt rendu en matière d'exécution, d'une notification préalable intervenue "fin 2008" sans toutefois que la lettre recommandée ne soit produite).
La tranche de 5%, soit 344 050 € est donc devenue exigible à compter de décembre 2007 ; il convient d'imputer sur celle-ci le paiement de 300 000 € effectué en août 2007 faute de preuve d'une autre imputation par la société Financom qui avait intérêt à acquitter une dette exigible. Seule la somme de 44 050 € est donc restée impayée pour cette tranche de 5% au titre de la mise à disposition, de janvier 2008 (premier mois de retard commencé et donc compté) jusqu'au jour de la saisie-attribution, le 16 mars 2009, qui a opéré paiement complet de la dette de la société Financom. La pénalité au titre de la tranche de 5% est donc de : 440,50€ (1% de 44 050 €) x 15 mois = 6 607,50 €.
La pénalité de 1% sur la tranche de 6%, soit 1% de 412 860 € ( 4 128,60 €) n'est devenue exigible qu'au titre du mois de mars 2009.
Ainsi que l'a exactement calculé la Cour en matière d'exécution, les pénalités de retard ne peuvent donc excéder la somme de 10 736,10 €.
Le jugement entrepris sera donc infirmé sur le montant des pénalités de retard, mais il sera confirmé sur les intérêts de retard sur la somme allouée et sur la capitalisation de ces intérêts dus pour une année entière.
Sur les autres demandes
Le surplus du jugement entrepris sera confirmé, y compris sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Les parties conserveront la charge des dépens d'appel par elles exposés.
En équité, il n'y a pas lieu à indemnité de procédure au titre des frais d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a liquidé les pénalités contractuelles de retard dues par la société Financom à la somme de 89 784,10 €, et a dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2010 avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
Statuant de nouveau sur ce point :
Condamne la société Financo à payer à la société Foncière Drouot au titre de pénalités contractuelles de retard, une somme de 10 736,10 €,
Constate que cette somme a été payée par voie de saisie-attribution,
Déboute du surplus de la demande de la société Foncière Drouot au titre des pénalités contractuelles de retard et des intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2010,
Y ajoutant :
Dit que les parties conserveront la charge des dépens d'appel par elles exposés,
Dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure complémentaire en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,