Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 12 JANVIER 2018
(no , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/04046
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Janvier 2016 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG no 14/03981

Monsieur Fabio X...
né le [...]  à PANTIN (93)
demeurant [...]
Représenté par Me Patricia Y... de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assisté sur l'audience par Me Antoine Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : C2306
Monsieur A... X...
né le [...]            à PANTIN (93)
demeurant [...]
Représenté par Me Patricia Y... de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assisté sur l'audience par Me Antoine Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : C2306
Monsieur Enrico X...
né le [...]         à PANTIN (93)
demeurant [...]
Représenté par Me Patricia Y... de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assisté sur l'audience é par Me Antoine Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : C2306
Monsieur Olivier X...
né le [...]           à PANTIN (93)
demeurant [...]
Représenté par Me Patricia Y... de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assisté sur l'audience par Me Antoine Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : C2306
Monsieur Fabrice X...
né le [...]        à PANTIN (93)
demeurant [...]
Représenté par Me Patricia Y... de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assisté sur l'audience par Me Antoine Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : C2306

COMMUNE DE ROMAINVILLE Prise en la personne de son Maire
ayant son siège à l'Hôtel de Ville - [...]
Représentée par Me Luca G...  de la SELARL SELARL PELLERIN - G...  - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018
Assistée sur l'audience par Me Frédéric B... de l'AARPI C... AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué sur l'audience par Me Emmanuelle D..., avocat au barreau de PARIS, toque : T07
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 30 Novembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
M. Dominique GILLES a été entendu en son rapport
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier présent lors du prononcé.


La SNC Gestion et location de boxes exploitait 60 boxes de stationnement sur un terrain sis [...]                       , en vertu d'un bail commercial à échéance du 30 juin 2014. La commune, devenue propriétaire du terrain, a estimé que dans le cadre d'un projet urbain, la démolition de l'ensemble immobilier qui abritait les boxes était inévitable. Elle a fait apposer, sur les murs des lieux loués, un avis de démolition à compter du 7 octobre 2009.
Par ordonnance de référé du 23 octobre 2009, le président du tribunal de grande instance de Bobigny saisi par la société Gestion et location de boxes a, pour faire cesser le trouble manifestement illicite reproché à la commune et pour empêcher la production d'un dommage imminent au préjudice de la société demanderesse, interdit sous astreinte à cette commune de reprendre possession du terrain et d'y faire procéder à tous travaux de démolition y compris de clôture.
MM. Fabio, A..., Enrico, Olivier et Fabrice X..., associés de la société Gestion et location de boxes, ont conclu avec la commune de [...] un contrat sous seing privé daté du 09 octobre 2009 et intitulé "protocole d'accord", par lequel les parties sont convenues que la commune vendrait aux consorts X..., moyennant le prix de 210 000 € soit 116,67 € le mètre carré, un terrain nu en cours d'arpentage d'une superficie de 1.800 mètres carrés, situé sur le site des « [...] » et décrit comme étant "identifié sommairement" sur un plan annexé au contrat. Les parties stipulaient que la promesse de vente devait être "réalisée au plus tard le 15 janvier 2010" et donnerait lieu au versement de 10 % du prix de vente, le solde de la somme restant à payer devant être réglé lors de la vente définitive. La commune s'est également engagée dans cet acte à réaliser un accès viabilisé à ses frais, permettant le raccordement ultérieur de ce terrain avec l'avenue[...], dès le 1er janvier 2010.
Ce contrat précise qu'il constitue une transaction, les parties ayant renoncé à exercer quelqu'action en justice que ce soit l'une contre l'autre, se réservant en revanche expressément d'agir en exécution de cette transaction ; les consorts X... ont encore renoncé expressément à solliciter une indemnité auprès de la commune.
Exposant que n'avaient été exécutées ni la transaction, ni même la délibération du conseil municipal du 22 juin 2011, par laquelle la commune avait décidé de leur vendre, pour le prix de 210 000 € un terrain réduit à 1500 mètres carrés pris sur le site des "[...]" et faisant valoir que la commune avait en définitive vendu le bien à un tiers, MM. X... ont saisi le tribunal de grande instance de Bobigny en réparation de leurs préjudices, par acte extrajudiciaire du 05 mars 2014.
C'est dans ces conditions que par jugement du 4 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- condamné la commune de [...] à payer à MM. X... une somme totale de 217 975 € à titre de dommages et intérêts,
- condamné la commune à payer à MM. X... une somme de 1 000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la commune aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement à hauteur de la moitié de la condamnation prononcée au principal.
Par dernières conclusions du 28 novembre 2017, MM. Fabio, A..., Enrico, Olivier et Fabrice X..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1142 et 1147 du code civil ;
- débouter la commune de son appel incident ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu leur droit à indemnisation du fait du préjudice qu'ils ont subi ;
- infirmer le jugement uniquement en ce qu'il a limité leur indemnisation à la somme totale de 217 975 € ;
- statuant de nouveau sur ce chef :
- condamner la commune à leur payer une somme de 798 000 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2014 date de l'assignation, à titre de dommages et intérêts correspondant à la valeur d'un terrain de même nature que celui qui leur a été vendu aux termes du protocole d'accord dont l'exécution est impossible ;
- condamner la commune à leur payer une somme de 210 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la commune à payer à chacun d'eux une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 29 novembre 2017, la commune de [...] demande à la Cour de :
- vu les articles 1108, 1129, 1583 et 1589 du code civil ;
- vu l'article L 2122-21 du code générale des collectivités territoriales ;
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à MM. X... une somme totale de 217 975 € et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens ;
- statuant à nouveau :
- débouter MM. X... de toutes leurs demandes ;
- les condamner in solidum aux dépens de première instance et d'appel ;
- subsidiairement, au cas où elle serait jugée responsable :
- confirmer le jugement entrepris sur le montant de la condamnation.


Sur l'existence d'un inexécution des obligations contractuelles de la commune
En droit, l'inexécution d'une transaction étant acquise et ayant causé un préjudice au cocontractant, celui-ci est en droit d'obtenir des dommages et intérêts malgré l'absence de mise en demeure.
Contrairement à ce que soutient la commune de [...], la transaction est particulièrement claire en ce que si la promesse de vente objet du contrat ne pouvait être exigée avant le 15 décembre 2010, l'échéance de cette date marquait seulement le point de départ du droit de recourir à l'exécution forcée du contrat.
En outre, telle fut manifestement la compréhension par la commune de ses obligations, puisque par courrier du 11 mars 2010 le maire confirmait à M. X... son accord pour l'implantation de l'activité de celui-ci sur le site des "[...]" et précisait : "le projet d'aménagement de l'ensemble de ce site de plus de trois hectares est toujours en cours d'élaboration de manière à déterminer la configuration des emprises adaptées aux futurs utilisateurs ainsi que leurs dessertes et ce avant de procéder aux divisions foncières pour cession à chaque futur acquéreur./Dans ce cadre, et comme nous en avions convenu, une emprise de 1 800 m² est inscrite dans le programme d'ensemble pour les besoins d'implantation de votre activité".
La commune, de mauvaise foi, est donc particulièrement mal venue de venir soutenir que le terme du 15 décembre 2010 aurait eu un effet extinctif de ses obligations nées de la transaction ou encore de venir soutenir, à l'appui de ce caractère extinctif prétendu, que sa propre obligation de raccorder le terrain à l'avenue [...] à compter du 1er janvier 2010 devait également être exécutée avant le 15 janvier 2010, sous peine de perte sans contrepartie des droits conférés aux consorts X... par la transaction.
Ce fut au contraire et manifestement, pour satisfaire au mieux qu'elle pouvait ses obligations au bénéfice des consorts X... nées de cette même transaction et en dépit du retard au regard du terme constitutif stipulé, et non extinctif, que le conseil municipal, par délibération du 22 juin 2011, a voté la vente aux consorts X..., auxquels se substituerait une SCI en cours de constitution ayant pour représentant M. Fabio X..., de 1 500 m² environ à prendre sur la parcelle [...]  à [...] pour le prix de cession de 210 000 €.
Le maire a adressé dès le 24 juin 2011 aux consorts X... une proposition de plan de division établie par géomètre, conforme à la division du terrain retenue par le conseil municipal dans sa délibération du 22 juin 2011 et matérialisant le lot B à leur revenir.
Avant cette date, la commune qui, par délibération du 24 novembre 2010 avait décidé de vendre la totalité du bien sis "[...]" à la société Eiffage et, par délibération du 26 janvier 2011, avait décidé de vendre un terrain encore plus étendu - incluant une emprise située à [...]- à la même société Eiffage, n'avait pas communiqué au notaire des époux X..., Mme E..., les éléments nécessaires à l'établissement de la promesse de vente objet de la transaction. Il est établi que par courrier du 29 juillet 2011, M. Fabio X..., représentant les consorts X..., a donné son accord sur la résolution ci-dessus du conseil municipal. C'est de manière particulièrement mal fondée que la commune soutient qu'à l'occasion de ce courrier, M. X... n'aurait pas accepté la division parcellaire qui lui était proposée, alors qu'au contraire il l'a implicitement mais nécessairement acceptée, avec la superficie réduite à 1 500 mètres carrés, ainsi que son courrier le démontre et ce qui est corroboré par le fait qu'il n'avait pas de raison de douter que cette superficie et cette division parcellaire lui permettraient d'exercer son activité.
Ces éléments, loin de conférer au courrier de ce notaire adressé le 25 octobre 2016 aux consorts X... la valeur d'un courrier de circonstance dénuée de force probante, établit au contraire que cet officier ministériel, saisi sans retard par les consorts X... et en tous les cas avant le 15 janvier 2010, s'était vu opposer depuis le début par son confrère notaire de la commune la nécessité d'attendre les plans de géomètre, au motif que le dossier s'inscrivait dans le cadre d'une opération de plus grande importance. Mme E... expose ainsi, valablement, avoir relancé à plusieurs reprises le notaire de la commune, y compris de vive voix et jusqu'en 2014.
Il doit donc être retenu que la prétendue inertie ou le manque de diligence des consorts X... n'est nullement établi.
Pourtant, par délibération du conseil municipal du 28 novembre 2012, la commune de [...] décidait de vendre la parcelle [...]  en totalité et la parcelle [...]  sise à [...] à la société Nexity qu'elle venait de charger de réaliser l'aménagement de la zone et sa commercialisation. Du fait de cette dernière décision, il n'est plus resté de terrain disponible pour les consorts X... au lieudit "[...]", du seul fait des décisions délibérées de la commune. C'est encore de manière particulièrement mal fondée que la commune soutient qu'elle a été obligée d'annuler le projet précédent par suite de l'inertie des consorts X..., d'autant que la délibération du 28 novembre 2012 ne mentionne pas leur existence, à la différence de la société Eiffage, dont il est dit que le projet avec celle-ci n'a pas abouti. La commune ne peut davantage soutenir que les consorts X... auraient dû agir contre cette délibération qui est sans conséquence sur leur droit d'agir en responsabilité pour la violation des obligations nées de la transaction.
Par conséquent, sans conférer à la transaction litigieuse la valeur d'une vente immobilière parfaite qui n'était pas la sienne, puisque les parties avaient au contraire prévu l'établissement ultérieur d'une promesse de vente, il est néanmoins établi que l'attitude de la commune de [...], qui a rendu la transaction radicalement inexécutable, constitue une violation des obligations nées de la transaction.
Il ne peut être reproché valablement aux consorts X... de ne pas avoir intenté à temps une action en vente forcée, dès lors que la promesse n'a pas été signée par la suite des seuls manquements de la commune à ses obligations nées du contrat.
La commune, pour appuyer sa thèse relative à l'existence d'une nouvelle négociation contractuelle inaboutie, à la suite de la caducité de la transaction et pour faire valoir l'absence prétendue de tout contrat liant les parties, est encore mal fondée à se prévaloir de la variation dans la superficie du terrain proposé à la vente, passant de 1 800 mètres carrés dans la transaction à 1 500 mètres carrés dans la proposition ultérieure constituée par la délibération du conseil municipal 22 juin 2011 acceptée sans retard par M. X.... En effet, malgré la diminution de surface retenue par la commune, qui a revêtu en son temps l'avantage de conférer à la vente un prix conforme à l'estimation par l'administration domaniale et dont il n'est pas démontré que ce fût en violation des obligations communales nées de la transaction, les consorts X... ont accepté cette diminution sans remettre en cause la validité du contrat.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la commune.
Sur le préjudice indemnisable des consorts X...
L'inexécution du contrat par la commune de [...] a causé un préjudice aux consorts X..., dont il sont bien fondés à demander réparation.
Les consorts X... doivent être replacés dans la situation dans laquelle ils se seraient trouvés si la commune n'avait pas violé ses obligations nées de la transaction. Leur préjudice est constitué, non par la somme de la valeur d'un terrain de même nature et de la perte de chance de percevoir les revenus d'un tel terrain, ainsi qu'ils le soutiennent pour demander 1 008 000 de dommages et intérêts, mais par la perte d'une chance d'acquérir, au cours du second semestre 2011 ou, en 2012, avant le 28 novembre, un terrain de 1 500 mètres carrés environ dans la ZAC de l'[...] dont dépend le site des « [...] », moyennant le prix de 210 000 €, ainsi qu'il était prévu dans la transaction et selon ce qu'avait accepté les consorts X... pour l'exécution de ce contrat.
Les données analysées par M. F... dans l'avis de valeur non contradictoire produit par les époux X... pour étayer la valeur alléguée d'un terrain équivalent sont contestées à bon droit, en ce que les références des actes invoqués ne sont pas produits ni même précisés, ce qui n'a pas permis à la partie adverse de les contrôler. D'ailleurs, la valeur annoncée du mètre carré de terrain pour des terrains à bâtir libres d'occupation dans un rayon de 2 000 mètres autour de la zone considérée allait, selon ces références contestées choisies par M. F..., de 180 € le mètre carré à 662 € le mètre carré en octobre 2009 et de 385 € le mètre carré à 748 € le mètre carré en décembre 2012. Cette hétérogénéité, rapprochée de l'absence de précision sur les références retenues, ne permet pas, au vu du prix de mètre carré qui avait été promis, de retenir les valeurs moyennes annoncées par le technicien amiable. La méthode dite du "bilan promoteur" également retenue par M. F..., procédant à des hypothèses de constructibilité en vue de déterminer le coût d'acquisition maximum au-delà duquel un projet immobilier ne serait plus rentable pour un professionnel, présente en réalité un caractère aléatoire qui ne permet pas de la retenir comme base d'évaluation de la valeur d'un terrain comparable.
En revanche, il est établi que le prix de cession de 140 € le mètre carré qui a été promis aux consorts X... est celui appliqué à l'ensemble du projet d'aménagement urbain, portant sur 34 700 mètres carrés. Ce prix est représentatif des utilités pour la commune de la cession de l'ensemble à un professionnel d'envergure porteur d'un projet d'aménagement complet de la ZAC. Ce prix était donc particulièrement avantageux pour des simples particuliers tels les consorts X.... Ceux-ci, en dehors de l'opération dont la promesse a constitué l'objet de la transaction litigieuse avaient en réalité fort peu de chances de bénéficier d'un prix aussi avantageux pour acquérir une parcelle comparable de 1 500 mètres carrés seulement.
En fonction de ces éléments objectifs, la Cour est en mesure de dire que le préjudice né de la perte de chance d'acquérir un terrain comparable au même prix n'est pas inférieur à la somme de 217 975 € retenue par le tribunal et à laquelle la commune de [...] offre de fixer le préjudice indemnisable pour le cas présent où sa responsabilité contractuelle a été retenue.
Le jugement sera donc confirmé sur le montant des dommages et intérêts alloués également.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
La solution donnée au litige conduit à dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel et ne se verra pas allouer d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris,
Déboute du surplus de la demande de dommages et intérêts,
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel,
Dit n'y avoir lieu, en cause d'appel, à indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,