ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 29 Mai 2006 LM DEUXIÈME CHAMBRE No de rôle : 05/03563 S.A.R.L. OPTIC LACHAL S.N.C. GREENWICH OPTIQUE venant aux droits de la S.A.R.L. GREENWICH OPTIQUE c/ S.A.R.L. TRIGO IMMO Madame X..., Marcelle, Louise DEVILLERS veuve Y...
Z... de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le : aux avoués
Rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Le 29 Mai 2006
Par Monsieur Bernard ORS, Conseiller,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, DEUXIÈME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant :
S.A.R.L. OPTIC LACHAL, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social, 4 place Bugeaud - 24000 PÉRIGUEUX
S.N.C. GREENWICH OPTIQUE venant aux droits de la S.A.R.L. GREENWICH OPTIQUE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 5 place Bugeaud - 24000 PÉRIGUEUX
représentées par la S.C.P. RIVEL &amp; COMBEAUD, avoués à la Cour, et assistées de la S.C.P. RIVIERE, MAUBARET &amp; RIVIERE, avocats au barreau de Bordeaux,
appelantes d'un jugement (R.G. 04/01418) rendu le 17 mai 2005 par le Tribunal de Grande Instance de Périgueux suivant déclaration d'appel en date du 15 juin 2005, et intimées,

S.A.R.L. TRIGO IMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 18 avenue de Villiers - 75017 PARIS
Madame X..., Marcelle, Louise DEVILLERS veuve Y..., née le 19 décembre 1936 à Saint Médard d'Excideuil (24), de nationalité française, demeurant 9 cité des Fleurs - 75017 PARIS
représentées par Maître Patrick LE BARAZER, avoué à la Cour, et assistées de Maître Alain BOITUZAT, avocat au barreau de Paris,
intimées et appelantes de la même décision suivant déclaration d'appel en date du 27 juin 2005,
rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 03 avril 2006 devant :
Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président,
Monsieur Bernard ORS, Conseiller,
Monsieur Pascal A..., vice-président placé, désigné par ordonnance du Premier Président en date du 16 mars 2006,
Madame Véronique B..., Greffier,
et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du Siège ci-dessus désignés.
[***] Par acte du 23 décembre 1994, Monsieur Y..., aux droits duquel viennent la S.A.R.L. Trigo Immo et Madame Veuve Y..., a donné à bail commercial aux Ets Grelier un local sis place Bugeaud à Périgueux. Le 5 septembre 1996, les Ets Grelier ont cédé leur droit au bail à la S.A.R.L. Optic Lachal, les bailleurs sont intervenus à l'acte. Par acte du 19 mars 1997 avec effet au 1er décembre 1996, la S.A.R.L. Optic Lachal a sous-loué ce local à la S.A.R.L. Greenwich Optique. Les bailleurs sont aussi intervenus à cet acte. Par acte du 25 juin 2003, les bailleurs ont donné congé avec offre de renouvellement au 1er janvier 2004 pour un loyer de 50.000 ç. Le 30 mars 2004, les bailleurs ont rétracté leur offre de renouvellement au motif que la S.A.R.L. Optic Lachal n'était pas inscrite au registre du commerce. Le 6 juillet 2004, les bailleurs ont saisi le tribunal de grande instance de Périgueux pour qu'il soit jugé que la S.A.R.L.
Optic Lachal ne pouvait prétendre au renouvellement du bail commercial, une indemnité d'occupation de 50.000 ç étant fixée. Par une décision du 17 mai 2005, le Tribunal a constaté que la S.A.R.L. Optic Lachal n'entendait pas solliciter un renouvellement du bail pour elle-même au profit d'un renouvellement pour la S.A.R.L. Greenwich Optique, a dit que cette société ne pouvait prétendre au renouvellement de la sous location ou à un droit à un bail direct, a rejeté la demande d'expulsion et la demande en fixation d'une indemnité d'éviction. Le 15 juin 2005, la S.A.R.L. Optic Lachal et la S.A.R.L. Greenwich Optique ont relevé appel de cette décision. Le 27 juin 2005, la S.A.R.L. Trigo Immo et Madame Y... ont relevé appel de ce même jugement. Les deux procédures ont été jointes. Vu les conclusion de Madame Y... et de la S.A.R.L. Trigo Immo du 30 mars 2006. Vu les conclusions de la S.A.R.L. Optic Lachal et de la S.N.C. Greenwich Optique du 31 mars 2006. SUR QUOI LA COUR Attendu que les parties s'accordent pour solliciter le report de l'ordonnance de clôture au jour de l'audience, qu'il convient d'accéder à leur requête. Attendu que le bail initial entre Monsieur Y... et la S.C.S. Ets Grelier le 23 décembre 1994 interdisait toute sous location. Attendu que, par acte du 5 septembre 1996, la S.C.S. Ets Grelier a cédé son droit au bail en présence du bailleur à la S.A.R.L. Optic Lachal ; qu'outre certaines modifications au bail sans rapport avec le litige, le bailleur autorisait le locataire à sous louer en totalité les locaux, objet du bail, à toute personne morale dépendant du groupe S.A.R.L. Optic Lachal qui devait détenir au moins 90% des parts de la personne morale sous-locataire. Attendu que, par acte du 19 mars 1997 auquel sont intervenus les bailleurs, la S.A.R.L. Optic Lachal a sous-loué à la S.A.R.L. Greenwich Optique les lieux avec la clause particulière suivante : "En tout état de cause, le droit au renouvellement du bail principal appartiendra seulement
au locataire principal, ce qui est expressément accepté par le sous-locataire". Attendu que la S.A.R.L. Optic Lachal ne sollicite pas le renouvellement du bail à son profit mais soutient avec son sous-locataire la S.A.R.L. Greenwich Optique qui est devenue la S.N.C. Greenwich Optique que celle-ci détient un droit propre à ce renouvellement. Attendu que si la S.N.C. Greenwich Optique peut prétendre à ce renouvellement en application de l'article L 142-32 du code de commerce, ce texte ne pose aucune règle d'ordre public, les parties pouvant donc librement décider d'y déroger comme elles l'ont fait dans l'acte du 19 mars 1997. Attendu qu'ainsi elles ont clairement indiqué qu'à l'échéance du bail, seul le preneur principal pouvait en solliciter le renouvellement auprès du bailleur, le sous-locataire renonçant à son droit propre à ce renouvellement. Attendu qu'il n'est pas soutenu n'y démontré que, pour obtenir la signature de l'acte contenant cette clause, les bailleurs aient usé de manoeuvres dolosives ; qu'en conséquence la S.N.C. Greenwich Optique ayant renoncé dès la signature de la sous-location à son droit propre à prétendre au renouvellement du bail principal à son profit, sa demande doit être écartée en cause d'appel comme elle l'a été devant les premiers Juges. Attendu, en ce qui concerne le maintien dans les lieux, que le bail consenti à la S.A.R.L. Optic Lachal a pris fin le 31 décembre 2003 ; que, pour sa part, la sous-location a pris fin à la même date, aucune possibilité de renouvellement par tacite reconduction ne figurant à l'acte. Attendu que la S.A.R.L. Optic Lachal n'ayant pas sollicité le renouvellement de son bail et ne le sollicitant toujours pas, elle est, depuis le terme de la location, occupante sans droit ni titre ainsi que tout occupant de son chef, qui par ailleurs se trouve dépourvu lui aussi de tout titre depuis le 31 décembre 2003 ; qu'en conséquence, il convient d'ordonner la libération des lieux tant par la S.A.R.L.
Optic Lachal que par tout occupant et de son chef, l'indemnité d'occupation étant fixée à compter du 1er janvier 2004 terme du bail au montant du loyer mensuel convenu à l'acte du 5 septembre 1996 outre les révisions intervenues du fait de l'indice visé majoré de 50%. Attendu qu'il serait inéquitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR Ordonne le report de la clôture au jour de l'audience. Déclare la S.A.R.L. Trigo Immo et Madame Y... fondées en leur appel. Déclare la S.A.R.L. Optic Lachal et la S.N.C. Greenwich Optique mal fondées en leur appel. En conséquence, confirme la décision déférée en ce qu'elle a constaté que la S.A.R.L. Optic Lachal n'invoquait pas un droit à renouvellement du bail à son profit et a dit que la S.N.C. Greenwich Optique était dépourvue du droit propre au renouvellement du-dit bail ; mais la réforme pour le surplus et, statuant à nouveau, condamne la S.A.R.L. Optic Lachal ainsi que tous les occupants de son chef en ce compris la S.N.C. Greenwich Optique à libérer les lieux dans les trois mois à compter de la signification du présent arrêt sous peine d'expulsion si nécessaire avec l'assistance de la force publique avec la mise sous séquestre de ses meubles et effets à ses frais. Condamne la S.A.R.L. Optic Lachal à payer aux bailleurs une indemnité d'éviction égale au loyer convenu à l'acte du 5 septembre 1996 outre les variations intervenues du fait des variations de l'indice, somme majorée de 50% à compter du 1er janvier 2004. Condamne la S.A.R.L. Optic Lachal et la S.N.C. Greenwich Optique à verser in solidum aux bailleurs la somme de 2.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Dit que les dépens de première instance et d'appel seront supportés in solidum par la S.A.R.L. Optic Lachal et la S.N.C. Greenwich Optique, application étant faite de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par
Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, et par Madame Véronique B..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.