COUR D'APPEL DE DOUAITROISIÈME CHAMBREARRÊT DU 10/11/2005*[* *]No RG :
05/03228Tribunal de Grande Instance de LILLE (Juge des loyers commerciaux)du 25 Avril 2005REF : EM/VDAPPELANTESARL MANIGLIERAyant son siège social 89 Rue de la Monnaie - BP 11959000 LILLEreprésentée par la SCP COCHEMÉ-KRAUT-LABADIE, avoués à la Courassistée de Me GRARDEL de la SCP LEBAS BARBRY &amp; ASSOCIÉS, avocats au barreau de LILLEINTIMÉEAPPELANTE INCIDENTESCI LABEAyant son siège social 7 Chemin de la Chanterelle59110 BONDUESreprésentée par la SCP MASUREL-THERY-LAURENT, avoués à la Courassistée de Me Patrick LOSFELD, avocat au barreau de LILLECOMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉMadame MERFELD, Président de chambreMonsieur GAIDON, ConseillerMadame CONVAIN, Conseiller---------------------GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame GAMEZ DEBATS à l'audience publique du 29 Septembre 2005, Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2005 (date indiquée à l'issue des débats) par Madame MERFELD, Président, et Madame GAMEZ, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.ORDONNANCE DE CLÈTURE DU : 28 septembre 2005
Selon acte notarié du 31 août 1992 la SCI LABE a donné à bail commercial à la SARL MANIGLIER des locaux situés dans un immeuble à LILLE 89 rue de la Monnaie pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 1992 moyennant un loyer annuel de 150.000 F HT (22.867,35 ç).
La SCI LABE a délivré congé à la société MANIGLIER le 9 janvier 2001 pour le 31 août 2001, avec offre de renouvellement moyennant un loyer
annuel de 600.000 F (91.469,41 ç) à compter du 1er septembre 2001.
La société MANIGLIER a accepté le principe du renouvellement mais contesté le montant du loyer réclamé.
La commission de conciliation a par avis du 12 novembre 2001, proposé le déplafonnement et la fixation du loyer annuel HT à 228.000 F (34.758,38 ç).
La SCI LABE a saisi le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de LILLE qui, par jugement du 29 avril 2002, a ordonné une expertise et commis Monsieur X... pour y procéder.
L'expert a établi son rapport le 17 décembre 2003.
Par jugement du 25 avril 2005 le juge des loyers commerciaux a considéré que le loyer devait être déplafonné en raison d'une modification notable d'une part des caractéristiques des lieux loués et d'autre part des facteurs locaux de commercialité. Il a fixé le loyer annuel du bail renouvelé au 1er septembre 2001 à la somme de 60.000 ç hors taxe et hors charges et a dit que la société MANIGLIER devra s'acquitter du rappel des loyers échus avec intérêts au taux légal à partir du 7 décembre 2001 puis à compter de chacune des échéances, et capitalisés par années entières à compter du 8 décembre 2002.
La société MANIGLIER a interjeté appel de ce jugement le 25 mai 2005. La SCI LABE a relevé appel incident sur la fixation de la valeur locative.
Par conclusions du 22 septembre 2005 la SARL MANIGLIER demande à la Cour d'infirmer le jugement et statuant à nouveau de constater :- que la SCI LABE ne peut se prévaloir d'une modification notable des éléments mentionnés à l'article 23-1 du décret du 30 septembre 1953,- que les travaux auxquels il est fait référence s'analysent en des améliorations relevant des dispositions de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 qui ne peuvent permettre le déplafonnement car ils ont été financés par le preneur,- que ces travaux ne peuvent constituer une modification de la consistance des lieux loués puisqu'ils étaient expressément prévus au contrat de bail,- que la SCI LABE n'apporte pas la preuve d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité depuis le 31 août 1992, que notamment elle ne démontre pas l'intérêt que pourraient présenter les modifications qu'elle invoque sur le commerce de vente de tapis et ameublement qu'elle exploite dans les lieux.
Elle soutient que les conditions de déplafonnement ne sont pas réunies et que la SCI LABE doit donc être déboutée de ses demandes.
Subsidiairement elle conteste le montant du loyer fixé par le Tribunal selon la valeur locative et demande à la Cour de dire qu'il ne saurait excéder la somme de 47.000 ç par an, valeur locative proposée par l'expert X... dans son rapport. Elle s'oppose à l'allocation des intérêts à compter du 7 décembre 2001 et à leur capitalisation.
Elle se porte demanderesse d'une somme de 2.500 ç sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par conclusions du 22 septembre 2005 la SCI LABE sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a autorisé le déplafonnement et par voie d'appel incident la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 91.469,41 ç HT par an.
Elle se porte demanderesse d'une somme de 6.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
A l'appui de sa demande de déplafonnement elle invoque une modification notable des caractéristiques propres au local et des facteurs locaux de commercialité. Elle fait valoir :- que les travaux réalisés par le preneur au cours du bail dans les locaux eux-mêmes ont sensiblement augmenté la surface accessible au public qui est passée de 64,78 m à 133,96 m , ce qui a modifié la destination de plusieurs pièces et changé la configuration des lieux, que les travaux de restructuration intérieure qui permettent d'accroître les surfaces commerciales constituent une modification des caractéristiques du local relevant des dispositions de l'article 23-1 du décret du 30 septembre 1953 et non de simples améliorations,- subsidiairement, que même si l'on considère que les travaux réalisés ne sont que des améliorations ils devraient permettre le déplafonnement dès le premier renouvellement puisqu'elle en a financé une partie et que la jurisprudence n'exige pas que la participation financière du bailleur soit équivalente à celle du preneur,- que le déplafonnement se justifie également en raison de l'ouverture des murs séparatifs du 91 rue de la Monnaie, ce qui permet la communication de toutes les pièces du rez-de-chaussée et du sous-sol, que ces modifications qui atteignent la structure même du bien immobilier ne peuvent être qualifiées de simples améliorations,- que la Cour ne pourra suivre l'expert dans ses affirmations partiales sur
l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ; qu'à ce titre il faut retenir l'ouverture du parking avenue du Peuple Belge, le réaménagement de la place du Lion d'Or et du secteur de la Treille, le réaménagement du parvis de la cathédrale de la Treille, la construction de plus de 2000 logements dans un rayon de 500 mètres des locaux, l'augmentation de la population du Vieux Lille de 22,78 %, l'inauguration du centre Euralille et de la gare Lille-Europe.SUR CE :
Attendu que l'article L 145-34 du code de commerce dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L 145-33 le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice nationale trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'INSEE ;
Attendu que pour obtenir le déplafonnement la SCI LABE invoque une modification notable des caractéristiques du local considéré et une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;
Que la période de référence se situe du 1er septembre 1992 au 31 août 2001 ;
1o) Sur la modification des caractéristiques du local considéré
Attendu que le contrat de location conclu par les parties le 31 août 1992 stipule que le preneur est dès à présent autorisé à réaliser dans les lieux loués tous travaux de démolition, d'aménagement et d'amélioration qu'il jugera utile pour l'exploitation de son commerce et en particulier, sans que cette énonciation soit limitative, il est
autorisé :- à percer le mur mitoyen du 91 rue de la Monnaie de façon à aménager au mieux les locaux commerciaux dans lesquels il exercera son activité et ce aussi bien au niveau du rez-de-chaussée et du premier étage du bâtiment arrière qu'au niveau des caves,- à couvrir à ses frais la cour de l'immeuble situé 89 rue de la Monnaie de façon à la réunir éventuellement à celle de l'immeuble contigu,- à aménager à sa convenance la vitrine de l'immeuble, sous réserve d'avoir obtenu, le cas échéant, les autorisations administratives nécessaires ;
Attendu que le contrat prévoit en outre que tous les travaux, améliorations, embellissements et installations apportés aux locaux resteront en fin de bail la propriété du bailleur, sans indemnité quelconque de sa part ;
Attendu que l'expert indique en pages 12 et 13 de son rapport qu'avant travaux la surface des locaux donnés à bail était de 140,67 m et qu'après travaux elle est de 147,96 m ; que cette augmentation de superficie de 7 m , soit 5 % de la surface initiale n'est pas une modification notable des caractéristiques des locaux ;
Attendu que la modification réelle porte sur la superficie accessible au public qui est passée de 64,78 m avant travaux à 133,96 m après travaux ;
Que cependant toutes les surfaces aménagées sont comprises dans les lieux loués ; qu'en l'absence d'extension de l'assiette du bail les modifications de surfaces faites à l'intérieur des locaux relèvent non pas de l'article 23-1 du décret du 30 septembre 1953 mai du régime de l'article 23-3, les améliorations ainsi réalisées et
financées par le preneur seul ne pouvant donner lieu à déplafonnement que lors du second renouvellement ;
Attendu que la SCI LABE prétend qu'elle aurait financé pour partie les travaux, et notamment qu'elle a supporté le coût du remplacement d'un escalier, a dû acquitter une indemnité d'éviction pour permettre à la société MANIGLIER de s'installer dans les lieux et a abandonné les loyers de juillet et août 1992 ;
Que cependant le paiement d'une indemnité d'éviction à un précédent locataire ne peut être considérée comme une participation au financement des travaux réalisés par le locataire actuel ; que le bail ayant pris effet au 1er septembre 1992 les loyers de juillet et août 1992 n'étaient pas dûs par la société MANIGLIER qui ne peut donc avoir bénéficié, en contre partie des travaux réalisés, d'un abandon de loyers ; qu'enfin aucune pièce produite par le bailleur ne vient démontrer qu'il aurait financé le coût du remplacement de l'escalier ; que les courriers échangés montrent seulement qu'un tel financement avait été envisagé mais nullement qu'il soit intervenu ; que dans son courrier du 29 octobre 1992 la société MANIGLIER indique qu'elle a elle-même payé la somme de 65.000 F ;
Que la SCI LABE ne fournit aucun élément de nature à remettre en cause les conclusions de l'expert judiciaire qui indique en page 25 de son rapport que c'est le preneur qui a supporté financièrement l'ensemble des travaux d'amélioration ; que ceux-ci se sont élevés à une somme de l'ordre de 1.300.000 F (198.183,72 ç) ;
Que les travaux réalisés dans les lieux loués, sans extension de l'assiette du bail, constituent des travaux d'amélioration qui en
application de l'article 23-3 deuxième alinéa du décret du 30 septembre 1953 ne peuvent entraîner le déplafonnement lors du premier renouvellement du bail dès lors que le bailleur n'en a pas assumé la charge ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de distinguer comme le fait la SCI LABE les travaux de percement du mur séparatif de l'immeuble sis au 91 rue de la Monnaie dont la société MANIGLIER a fait l'acquisition le 23 juillet 1992 ; que ces travaux entièrement financés par la société locataire n'ont pas entraîné une modification de l'assiette du bail consenti par la SCI LABE, lequel autorisait d'ailleurs expressément le percement ;
Attendu que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a considéré que les travaux réalisés étaient cause de déplafonnement ;
2o) Sur la modification des facteurs locaux de commercialité
Attendu que la commercialité est l'aptitude plus ou moins grande d'un secteur à permettre aux commerçants qui y sont installés, en bénéficiant d'une destination adéquate, de réaliser des profits sur le seul fondement des qualités propres de ce secteur, abstraction faite de l'aptitude des exploitants ;
Que l'appréciation de l'incidence de l'évolution des facteurs locaux de commercialité doit se faire in concréto en fonction de l'intérêt que présente cette évolution pour le commerce considéré ;
Que la société MANIGLIER exploite une activité de vente de tapis, tentures, rideaux et objets de décoration ; que le local loué se situe rue de la Monnaie dans la partie historique de la ville, dite
"Vieux Lille" ; que ce quartier est l'un des trois principaux secteurs de la commercialité lilloise ; que toutefois l'expert relève que l'immeuble est implanté dans la partie la moins commerciale de la rue de la Monnaie, à l'extrémité de la rue en s'éloignant du centre ville, à proximité de la place du Concert alors que c'est la première partie de la rue, au départ de la place Louise de Bettignies jusqu'a l'hospice Comtesse qui est la plus attractive commercialement et qu'ensuite le secteur est partagé entre des commerces, des immeubles d'habitation et des bureaux ;
Attendu que l'expert a conclu son rapport en indiquant que selon lui il ne s'est pas produit entre septembre 1992 et août 2001 une modification des facteurs locaux de commercialité de nature à écarter la règle du plafonnement ; qu'il a précisé que seules l'ouverture du parc de stationnement souterrain de l'avenue du Peuple Belge et celle de la gare de Lille-Europe constitueraient des éléments de commercialité positifs susceptibles d'être pris en compte mais qu'il n'était pas démontré qu'ils aient eu une incidence sur la fréquentation de la rue de la Monnaie, notamment au niveau de la fin de la rue ;
Attendu que le premier juge n'a pas suivi l'avis de l'expert et a retenu une modification notable des facteurs de commercialité constituée par :- l'ouverture du parking souterrain avenue du Peuple Belge en septembre 1994,- l'aménagement du secteur de la Treille, terminé en 2001, lequel a permis l'accès des piétons par cette voie,- la création de nouveaux logements dans le quartier avec l'accroissement de sa population de 22 % entre 1990 et 1999,- la création de nouveaux commerces dans une rue qui ne connaît pas de vacances commerciales ;
Attendu qu'il convient d'examiner ces divers éléments :- ouverture du parking souterrain avenue du Peuple Belge : que ce parking remplace un parking traditionnel en surface ; que la capacité de stationnement a certes augmenté mais ainsi que l'indique la société MANIGLIER le parking "naturel" de son magasin est le parking situé place du Concert qui est un parking aérien comportant un nombre important de places de stationnement ; que l'ouverture du parking souterrain avenue du Peuple Belge ne constitue pas une modification notable des facteurs de commercialité,- travaux d'aménagement du secteur de la Treille et du parvis de la cathédrale : que ces aménagements peuvent constituer un attrait pour les touristes mais comme l'indique l'expert en pages 40 et 64 de son rapport un flux piétonnier n'est pas un flux de chaland et que si de nombreux groupes de touristes accompagnés de leur guide sillonnent le Vieux Lille, leur visite est souvent purement culturelle ; que l'incidence de ces travaux sur le commerce de tapis, ameublement et objets de décoration de la société MANIGLIER n'est pas établi,- travaux d'aménagement de la place du Lion d'Or et de la place Louise de Bettignies réalisés de septembre 2000 à septembre 2001 ; qu'ils ont eu uniquement pour but de permettre une meilleure circulation des autobus dans cette portion de la voirie ; que la SCI LABE n'explique pas en quoi ces travaux ont pu avoir un effet bénéfique sur le commerce de la société MANIGLIER ; que de même il n'apparaît pas que les ravalements de façade puisse constituer un motif suffisant pour accroître notablement la commercialité d'un quartier et permettre à un commerce de tapis, ameublement et décoration de réaliser des profits,- création de la gare de Lille-Europe : que la gare Lille-Europe ne se trouve pas à proximité directe de la rue de la Monnaie ; que certes depuis 1997 la gare Lille-Europe a développé les liaisons Eurostar mais que l'afflux
de touristes anglais n'est pas nouveau ; qu'il en est de même pour les touristes belges ; que la société MANIGLIER affirme que les livraisons à l'étranger et en particulier en Angleterre constituent une part tout à fait limitée de son chiffre d'affaires ; que l'expert indique qu'il n'existe que peu de statistiques sur le comportement des touristes étrangers ; que ni la ville de Lille, ni l'office de tourisme ne dispose d'informations à ce sujet ; que la preuve d'une incidence notable de la création de cette gare sur un commerce de vente de tapis, meubles et objets de décoration n'est pas établie,- création de logements avec accroissement de la population du quartier : que les statistiques de l'observatoire de la ville de Lille font apparaître qu'entre 1990 et 1999 la population du Vieux Lille est passée de 12 140 à 14.905 habitants et que durant la même période le nombre de logements est passé de 7 480 à 10 397 ; qu'une augmentation de 2 765 habitants et 2 917 logements en neuf ans ne constitue pas une modification "notable" alors au demeurant que la clientèle d'un magasin de tapis, meubles et objets de décoration qui n'est pas un commerce de proximité n'est pas limitée aux personnes habitant le quartier ; que l'augmentation de la population globale de la ville de Lille durant la période de 1990 à 1999 a été moindre ; que l'évolution de la population et du nombre de logements du Vieux Lille ne sera pas retenue comme motif de déplafonnement, étant observé que sur dix ans le chiffre d'affaires de la société MANIGLIER est resté stable (2.359.372 ç en 1992, 2.289.699 ç en 2001),- évolution de la rue de la Monnaie : que la SCI LABE prétend que le secteur de la rue de la Monnaie révèle une concentration de fonds de commerce spécialisés dans la décoration et l'ameublement qui témoigne de l'intérêt que présente pour cette activité le développement commercial du Vieux Lille ; qu'elle précise qu'il résulte d'une étude réalisée en 1997 par la Chambre de Commerce d'Industrie "qu'une
grande partie du Vieux Lille est de standing élevé et propose un niveau de gamme haut...Ainsi la rue de la Monnaie dans le Vieux Lille est l'exemple type d'une rue en plein essor" ; que cependant la lecture de cette étude montre que son auteur fait comme l'expert judiciaire la distinction entre la première et la seconde parties de la rue ; qu'en effet il est noté "cependant on peut observer une légère vacance en fin de rue, avec deux petites boutiques fermées de part et d'autre du magasin MANIGLIER. On peut également noter une discontinuité dans le linéaire commercial d'un côté de la rue, ceci s'explique par la présence de l'Hospice Comtesse et, en fin de rue, de l'agence d'urbanisme..." ; que le relevé établi par l'expert en page 38 de son rapport des différents commerces de la rue de la Monnaie montre qu'il y a une prédominance du secteur de l'habillement en début et milieu de rue et que la fin de la rue est en grande partie consacrée à la restauration et aux magasins de bouche ; qu'il n'y apparaît pas de marque haut de gamme, ni d'enseignes connues pour attirer le chaland ;
Attendu qu'il ressort de cette analyse que la SCI LABE n'a pas apporté la preuve d'une modification notable des facteurs de commercialité de septembre 1992 à août 2001 ;
Attendu que le jugement qui a autorisé le déplafonnement sera infir-mé ; que le loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2001 sera fixé au montant résultant de la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'INSEE ; qu'il n'est pas contesté que la valeur locative est supérieure ;
Attendu que la SCI LABE qui succombe sera condamnée aux dépens et à verser à la société MANIGLIER une somme de 1.800 ç en application de
l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;PAR CES MOTIFS
La Cour,Statuant en audience publique et contradictoirement, Infirme le jugement et statuant à nouveau,Déboute la SCI LABE de sa demande de déplafonnement,En conséquence fixe le loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2001 en fonction de la variation de l'indice national trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE,Condamne la SCI LABE aux dépens de première instance et d'appel avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct au profit de la SCP COCHEMÉ-KRAUT-LABADIE, avoués,La condamne en outre à verser à la société MANIGLIER une somme de 1.800 Euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.Le Greffier,
Le Président,V. GAMEZ
E. MERFELD