MFTL/BLL Numéro /05 COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1 ARRET DU 26 mai 2005
Dossier : 03/00831 Nature affaire : Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur Affaire : Jean X... C/ Patrice Y..., Colette Y... RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS A R R E T prononcé par Monsieur GRANGER, Conseiller, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Monsieur Z..., Greffier, à l'audience publique du 26 mai 2005 date à laquelle le délibéré a été prorogé. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 03 Février 2005, devant : Monsieur PETRIAT, Conseiller faisant fonction de Président, par suite de l'empêchement légitime de tous les titulaires et des magistrats désignés par ordonnance et se trouvant le magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre de nomination à la Cour Monsieur GRANGER, Conseiller Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller assistés de Monsieur Z..., Greffier, présent à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur Jean X... né le 19 Mai 1937 à PONTACQ (64530) 133 bis Bld Charles de Gaulle 64140 LONS représenté par la SCP DE GINESTET / DUALE, avoués à la Cour assisté de Me BOURDALLE, avocat au barreau de PAU INTIMES : Monsieur Patrice Camille Marcel Y... né le 16 février 1951 à Lunéville 3 Impasse Jules FERRY 64140 BILLERE Madame Colette Germaine Andrée Y... née le 1er juillet 1951 à Lunéville 3 Impasse Jules FERRY 64140 BILLERE représentés par la SCP LONGIN C. ET P., avoués à la Cour assistés de
Me MASSOU dit LABAQUERE, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 27 FEVRIER 2003 rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE PAU FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 23 janvier 1997, Mr et Mme X... ont donné à bail à Mr et Mme Y... des locaux à usage d'habitation situés à LONS (64) ; le bail a été consenti et accepté pour une durée minimum de 3 ans ayant pris effet le 1er février 1997 ; le loyer initialement fixé à la somme de 4 500 F par mois a été porté à 4 645 F à compter du 1er mai 1998 ;
Aux termes d'un document joint au contrat de location, les parties ont convenu que les locataires ne paieraient pas le loyer du mois de mars et d'avril 1997 "pour cause de travaux, tapisserie, peinture à" et que le dépôt de garantie qui devait correspondre à l'origine à deux mois de loyer serait ramené à 4 500 F ;
Par lettre recommandée du 29 septembre 1998, Mr Y... a demandé aux bailleurs de refaire le crépis extérieur et de remplacer les volets comme ils s'y étaient, selon lui, engagés et leur a signalé l'existence d'infiltrations d'eau à l'intérieur du logement ; le locataire réclamait également le changement de l'antenne et l'exécution des travaux d'entretien des haies du jardin ;
Aucun des travaux demandés n'ayant été réalisé, les locataires ont cessé de payer les loyers à compter d'octobre 1998 et ont déposé plainte auprès des services d'hygiène de la ville de PAU qui les a renvoyés vers la mairie de leur domicile ;
Le 9 novembre 1998, le bailleur leur a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers ; un autre commandement leur a été délivré le même jour pour défaut d'assurances ;
Les époux Y... ont justifié que le logement loué était garanti par une assurance en cours auprès des Assurances Fédérales depuis le 2
septembre 1997 ;
Le 12 janvier 1999, Mr X... a saisi le juge des référés du Tribunal d'instance de PAU pour faire constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et obtenir leur expulsion ;
Par ordonnance du 13 avril 1999, le juge des référés a condamné les époux Y... à payer aux époux X..., dans le délai de 3 mois de la signification de sa décision, la somme de 27 870 F à titre provisionnel à valoir sur l'arriéré de loyers et a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai ; une expertise a été ordonnée aux fins de décrire les éventuels désordres affectant le logement loué, d'évaluer le coût des réparations nécessaires, de dire si ces désordres sont de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination et d'évaluer, le cas échéant, le préjudice subi par les locataires ;
Un nouveau commandement a été délivré aux époux Y... le 3 septembre 1999 en exécution de cette ordonnance ;
Dans son rapport déposé le 14 septembre 1999, l'expert judiciaire :
Mr LILLE, évalue le coût des réparations incombant aux bailleurs à la somme de 8 000 F et à 900 F la part incombant aux locataires ;
Les époux Y... ont fait établir une expertise technique confiée à Mr LESTAPIS qui atteste l'état d'insalubrité et de vétusté de la maison et évalue le coût des remises en état à une somme bien supérieure s'élevant à 170 551,30 F ;
Le 7 janvier 2000, les époux X... ont fait délivrer un autre commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle ; les bailleurs ont ensuite fait assigner les époux Y... en référé le 15 mars 2000 pour faire constater la résiliation du bail pour refus persistant de paiement des loyers ;
Par ordonnance du 9 mai 2000, le juge des référés a constaté que
l'arriéré de loyer dû pour la période d'avril 1999 à janvier 2000 n'avait fait l'objet d'aucun règlement et a déclaré que la clause résolutoire était acquise ; les époux Y... ont été condamnés à payer à Mr X..., la somme de 52 302,77 F à titre provisionnel, outre les loyers ou indemnités d'occupation à échoir jusqu'à leur départ effectif ; l'indemnité d'occupation a été fixée à 6 000 F par mois et la somme de 1 600 F a été allouée à Mr X... en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Le 13 juin 2000, les époux X... ont fait délivrer aux époux Y... un commandement de payer et un commandement de quitter les lieux ;
Une tentative d'expulsion a été diligentée le 21 août 2000 par ministère d'huissier ;
Un procès-verbal de saisie vente et un procès-verbal d'indisponibilité du certificat d'immatriculation de leur véhicule ont été dressés au préjudice des époux Y... ;
Ces derniers ont libéré définitivement le logement ;
Par acte d'huissier, ils ont fait assigner Mr et Mme X... devant le Tribunal d'instance de PAU en paiement de dommages intérêts sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et suivants du code civil pour manquements des bailleurs à leurs obligations ;
Par jugement du 27 février 2003, le Tribunal a considéré au vu des éléments de la cause que le logement n'avait pas été délivré en bon état d'usage et de réparation ; que les bailleurs avaient également failli à leur obligation d'entretien et n'avaient pas permis aux locataires d'user paisiblement des biens loués ; que de leur côté les locataires n'avaient pas satisfait à leurs propres obligations en ne payant plus les loyers ; Mr et Mme X... ont été condamnés à payer à Mr et Mme Y... la somme de 3 811,33 ç à titre de dommages intérêts pour troubles de jouissance et 460 ç en application de l'article 700
du nouveau code de procédure civile, outre les dépens de l'instance ainsi que le coût des trois constats d'huissier dressés à la requête des locataires ;
Mr Jean X... a relevé appel de ce jugement ; les époux Y... ont formé appel incident.
Prétentions et moyens des parties
Au soutien de son appel, Mr X... déclare que les lieux ont été loués à usage exclusif d'habitation et que les époux Y..., se basant sur un exemplaire du bail qu'ils ont falsifié arguent à tort qu'ils étaient autorisés à exercer dans les lieux la profession de sophrologue ;
Qu'ils ne peuvent en conséquence invoquer un quelconque préjudice en rapport avec l'exercice de cette profession ;
L'appelant prétend que, lors de la conclusion du bail, les locataires avaient une parfaite connaissance des locaux qu'ils avaient acceptés dans l'état où ils se trouvaient ; que pendant un an et demi d'occupation ils n'ont d'ailleurs jamais fait de réclamation à ce sujet ; que la première plainte adressée par lettre du 29 septembre 1998 n'évoque aucunement un état d'insalubrité du logement ; Mr X... relève que l'expert judiciaire n'a retenu que des désordres mineurs hors de proportion avec les dommages intérêts demandés ; il soutient que l'action engagée par les époux Y... n'a d'autres fins que de se constituer une créance qui éteindrait par compensation les sommes dont ils sont indiscutablement redevables au titre des loyers ; Mr
X... invoque la mauvaise foi des époux Y... qui se sont arrogés le droit d'interrompre tout paiement du loyer pendant plus de deux ans ; il déclare que le logement offrait des conditions d'habitabilité normales pour un immeuble ancien et que les locataires n'ont subi aucundeux ans ; il déclare que le logement offrait des conditions d'habitabilité normales pour un immeuble ancien et que les locataires n'ont subi aucun trouble de jouissance ; il fait grief au jugement dont appel d'avoir retenu l'existence d'un préjudice non justifié et d'avoir procédé à son évaluation sans aucun élément objectif ;
L'appelant conclut à la réformation de la décision dont appel et demande à la Cour de débouter les époux Y... de toutes leurs prétentions ; il réclame la somme de 3 000 ç à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et 3 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Les intimés soutiennent que malgré leurs promesses, les bailleurs n'ont jamais rempli leurs obligations légales de délivrer un logement en bon état d'usage et d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués ; ils prétendent qu'ils ont subi, sans protester pendant 18 mois, l'état d'insalubrité du logement qui a été constaté par huissier de justice, par l'expert judiciaire et par le rapport technique circonstancié établi par leur propre expert ; les époux Y... déclarent que cet immeuble n'était manifestement pas en état d'être loué et que le premier juge a sous évalué le préjudice qu'ils ont subi, tant dans leur vie familiale que professionnelle puisque, selon eux, les bailleurs avaient autorisé Mr Y... à exercer dans les lieux l'activité de sophrologue.
Ils concluent à la confirmation du jugement dans son principe, mais demandent à la Cour de majorer le montant des dommages intérêts qui leur ont été alloués et de condamner Mr X... à leur payer la somme
de 18 300 ç, outre 1 500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
La procédure a été clôturée le 14 décembre 2004. Motifs de la décision
Attendu que les époux Y... qui ont quitté définitivement les lieux conservent néanmoins le droit d'agir contre leurs anciens bailleurs pour obtenir réparation du préjudice qu'ils prétendent avoir subi du fait des manquements de ces derniers à leurs obligations de délivrance et d'entretien du logement dont ils étaient locataires ;
Attendu qu'aucun état des lieux n'a été établi lors de la prise de possession ; Attendu qu'il résulte des photographies prises à l'époque par les époux Y..., que la maison était en mauvais état d'entretien ;
Attendu que les locataires avaient néanmoins accepté de prendre ce logement tel quel puisqu'il avait été convenu qu'ils effectueraient les travaux de tapisseries et de peintures et qu'en contrepartie les bailleurs les avaient dispensés du paiement des loyers des mois de mars et avril 1997 (représentant la somme globale de 9000 F) et à réduire le dépôt de garantie à un mois de loyer (4 500 F) au lieu de deux ;
Attendu que les bailleurs ne contestent pas que les époux Y... ont intégralement et correctement exécuté les travaux convenus au début du bail ; que le logement était donc censé se trouver à compter du mois de mai 1997 en bon état de réparations de toutes espèces ;
Attendu que par lettre recommandée adressée aux bailleurs le 29 septembre 1998, les époux Y... ont demandé la réfection du crépis extérieur et des volets et ont signalé pour la première fois la présence d'infiltrations d'eau à l'intérieur du logement ; que dès cette date et sans attendre la réponse des bailleurs, ils ont décidé unilatéralement de suspendre le paiement des loyers, contraignant les
bailleurs à engager plusieurs procédures, suivies de diverses mesures d'exécution forcée pour avoir paiement de l'arriéré qui atteindra en juin 2000 un montant cumulé de 76 450 F, très supérieur au coût des travaux de remise en état prescrits par l'expert judiciaire Mr LILLE ;
Attendu que les trois constats d'huissier dressés à la requête des époux Y... sont tous antérieurs à la visite de l'expert et ne mentionnent pas d'autres désordres que ceux signalés par ce dernier dans son rapport du 14 septembre 1999 ;
Attendu qu'il est précisément indiqué dans ce rapport que l'immeuble de construction ancienne souffre d'un manque évident d'entretien mais "qu'aucun des désordres relevés ne peuvent le rendre impropre à sa destination" ; qu'à la question qui lui était posée de savoir si les locataires ou les propriétaires étaient susceptibles de subir un préjudice en raison du mauvais état des locaux et des dégradations constatées, l'expert répond que "les désordres cités ne peuvent en aucun cas entraîner un préjudice quelconque, tant pour les locataires que pour le propriétaire" ; que "malgré un entretien pratiquement inexistant, les règles d'habitabilité sont en grande partie respectées à" et que les travaux à effectuer, notamment à l'extérieur, relèvent d'intervention liées à une habitation ancienne.." ;
Attendu qu'il ressort des pièces versées aux débats que les désordres susceptibles d'affecter l'habitabilité du logement sont liées à des problèmes d'humidité qui ont été constatés tant par l'huissier mandaté par les époux Y..., que par l'expert judiciaire ;
Attendu que des traces relativement importantes ont été relevées sur le plafond de la pièce sud-ouest, dans le couloir et sur les cloisons du bureau sud ; qu'aux dires de l'expert ces désordres proviennent, en ce qui concerne le cloisonnement, de pénétrations et de remontées
d'eau par capillarité au niveau du raccordement sol-mur en façade ouest et, en ce qui concerne les plafonds, du mauvais entretien des chenaux de la toiture ;
Attendu que les phénomènes d'humidité étant apparus dans le délai de 18 mois suivant le début du bail, la Cour considère, eu égard à l'importance des traces d'humidité constatées que ces désordres relèvent d'un défaut général d'entretien antérieur à la prise de possession et dont la responsabilité incombe en conséquence en totalité aux bailleurs, le logement n'ayant manifestement pas été délivré dans un état locatif conforme à sa destination ;
Attendu que si les règles d'habitabilité de l'immeuble ont été en grande partie respectées, elles ne l'ont cependant pas été intégralement de sorte que l'expert ne pouvait conclure, comme il l'a fait, que les désordres affectant le logement, qu'il décrit par ailleurs comme étant dans un état moyen, étaient sans conséquence sur les conditions de vie de la famille Y... ;
Attendu qu'à partir du mois de septembre 1998, le logement n'a cessé de se dégrader ; que des traces de gouttières, des auréoles noirâtres et des moisissures sont apparues dans plusieurs pièces ; que le plafond du salon, légèrement bombé par endroits et souple sous la pression de la main s'est effondré sur une longueur d'un mètre et présentait de nombreuses fissures en tous sens ; qu'en août 1999 la bordure en béton située au-dessus d'une porte fenêtre est tombée ;
Attendu que ces désordres ont entraîné pour les locataires et pour leurs enfants des désagréments pendant environ un an ; qu'ils ont dû en outre effectuer de nombreuses démarches et exposer des frais pour faire constater les désordres et tenter d'en obtenir réparation ;
Attendu que les propriétaires n'ont jamais entrepris les moindres travaux pendant toute la durée du bail ; qu'ils n'ont pas restitué le dépôt de garantie de 4 500 F et ont attendu le départ des locataires
pour procéder à la rénovation complète de la maison ;
Attendu qu'en revanche, les époux Y... ne sont pas fondés à invoquer une prétendue gêne concernant l'exercice dans les lieux loués d'une activité professionnelle libérale qui n'était pas autorisée par le bail, lequel a été conclu à usage exclusif d'habitation ;
Attendu que la mention de la profession de sophro-relaxologue portée sur l'exemplaire du contrat en possession des locataires a été manifestement rajoutée puisqu'elle ne figure pas sur l'exemplaire des bailleurs ; Que la pose apparente, à l'extérieur du logement loué, d'un panneau indiquant "cabinet de sophrologie et de relaxation" ne permet pas d'établir que les bailleurs ont donné leur accord à l'exercice dans les lieux d'une activité professionnelle appelée à recevoir du public ;
Attendu que compte tenu des éléments de la cause et des pièces produites, la Cour évalue le préjudice subi par les époux Y... en rapport avec les désordres du logement loué à la somme de 3 812 ç toutes causes confondues en ce compris le coût des constats d'huissier qu'ils ont dû faire dresser au soutien de leur réclamation ;
Attendu que les intimés supporteront en revanche les honoraires de l'expertise technique de Mr de LESTAPIS qui n'était aucunement utile au soutien de leur cause, cette expertise se basant sur une réfection globale du logement dépassant les besoins locatifs ;
Attendu qu'il serait en outre inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais qu'ils ont exposés pour assurer leur représentation en justice ; qu'il leur sera alloué à ce titre le somme globale de 1 500 ç. PAR CES MOTIFS LA COUR
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Confirme le jugement du Tribunal d'instance de PAU en ce qu'il a
retenu que les bailleurs n'avaient pas assuré aux locataires la jouissance paisible des lieux loués ; Condamne Mr X... à payer à Mr et Mme Y... la somme globale de 3 812 ç à titre de dommages intérêts ; Condamne en outre Mr X... à verser à Mr et Mme Y... la somme de 1 500 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Condamne Mr X... aux dépens qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire de Mr LILLE ; autorise la SCP LONGIN, avoués à recouvrer ceux d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT Eric Z...
Jean PETRIAT