Ch. civile B

du 13 AVRIL 2011
R. G : 09/ 00187 C-R-JB
Décision déférée à la Cour :
jugement du 19 janvier 2009
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO
R. G : 03/ 936




Synd. de copropriété ...ET ...
S. A REDOUTE FRANCE
S. A. R. L AMEUBLEMENT ET CONFORT MENAGER


COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU TREIZE AVRIL DEUX MILLE ONZE
APPELANTS :
Madame Françoise X... épouse D...
née le 14 Juin 1936 à TUNIS (TUNISIE)

20000 AJACCIO
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Louis RINIERI, avocat au barreau de BASTIA
Madame Isabelle Y... épouse G...
née le 28 Octobre 1972 à MARSEILLE (13000)

20000 AJACCIO
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
assistée de Me Chantal FLORES, avocat au barreau d'AJACCIO
Monsieur Roger Z...
né le 31 Août 1931 à RABAT (MAROC)

06500 MENTON
représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
assisté de Me Jean-Louis RINIERI, avocat au barreau de BASTIA

Syndicat des copropriétaires du ...ET ...
Pris en la personne de son syndic la SARL DE GESTION IMMOBILIERE
6, Rue Général Fiorella
20000 AJACCIO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Eve NOURRY, avocat au barreau d'AJACCIO
S. A REDOUTE FRANCE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
105, Cours Napoléon
20000 AJACCIO
représentée par la SCP Antoine CANARELLI-Jean-Jacques CANARELLI, avoués à la Cour
assistée de Me Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE représenté par Me Clément DORMIEU, avocat au barreau de BEZIERS
S. A. R. L AMEUBLEMENT ET CONFORT MENAGER
Prise en la personne de son gérant en exercice
105, Cours Napoléon
20000 AJACCIO
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de Me Jean LUISI, avocat au barreau d'AJACCIO
Monsieur Ignace Jean Gabriel A...

20000 AJACCIO
représenté par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assisté de Me Jean LUISI, avocat au barreau d'AJACCIO
Monsieur Philippe B...
né le 03 Mai 1949 à MARSEILLE (13000)

20167 APPIETTO
représenté par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assisté de Me Jean LUISI, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 février 2011, devant la Cour composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 06 avril 2011, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 13 avril 2011.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Vu le jugement du tribunal de grande instance d'AJACCIO du 19 janvier 2009 qui déboute Madame Françoise X...épouse D..., Madame Isabelle Y... épouse G...et Monsieur Roger Z...de leurs demandes et les condamne à payer à Messieurs B... et A... et à la SARL AMEUBLEMENT ET CONFORT MENAGER ainsi qu'à la SA LA REDOUTE diverses indemnités au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre dépens.
Vu la déclaration d'appel de Madame X..., Madame Y... et Monsieur Z...déposée au greffe de la Cour le 5 mars 2009.
Vu les dernières conclusions de Madame X... et Monsieur Y... en date du 8 septembre 2010 aux fins d'entendre annuler les délibérations prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 13 mai 2003, condamner les consorts A...-B..., la société ACM et tous occupants de leur fait à délaisser la Cour litigieuse après avoir fait démolir à leurs frais tous les ouvrages réalisés par l'occupant et remis les lieux en leur état d'avant 1982 et condamner à leur payer la somme de 6. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et dépens.
Vu les conclusions de Madame Y... du 8 septembre 2010, également aux fins d'infirmation de la décision entreprise et d'annulation des délibérations de l'assemblée générale du 13 mai 2003 et demandant à la Cour de :
- dire que la SARL AMEUBLEMENT ET CONFORT MENAGER (ACM) responsable d'une méconnaissance volontaire de ses obligations inscrites dans la convention de 1982 au détriment des copropriétaires et la condamner à réparer le préjudice subi par la concluante en lui allouant la somme de 20. 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- dire que la SARL ACM a renoncé définitivement et irrévocablement à l'usage de la cour, la déclarer en conséquence à restituer la cour sous astreinte à déterminer, la condamner à démolir les ouvrages réalisés qui ont obstrué le passage et l'accès à la cour, sous astreinte que la cour déterminera,
- condamner à payer la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner Messieurs A...-B..., la SA LA REDOUTE et la SARL ACM à restituer la cour litigieuse en démolissant tous les ouvrages réalisés dans la cour,
- condamner Messieurs A...-B...à lui payer la somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la SA LA REDOUTE pour une occupation indue de la cour à payer la somme de 5. 000 euros par an depuis 1987 soit 100. 000 euros,
- condamner les intimés à payer la somme de 6. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dépens.
Vu les dernières conclusions de Messieurs A...-B...et de la SARL AMEUBLEMENT ET CONFORT MENAGER (ACM) en date du 22 septembre 2010 aux fins de confirmation du jugement et de condamnation des appelants à leur payer chacun la somme de 2. 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et dépens.
Vu les dernières conclusions de la SA LA REDOUTE FRANCE du 2 février 2010 au principal aux fins de confirmation, subsidiairement aux fins de condamnation de Messieurs A... et B... à la relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et en tout état de cause de condamnation des appelants à lui payer la somme de 4. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre dépens.
Vu les dernières conclusions du Syndicat des copropriétaires du 11 septembre 2009 qui s'en rapporte à justice.
Vu l'ordonnance de clôture du 11 octobre 2010.


LES FAITS ET LA PROCEDURE :
La copropriété du ...et ...est composée de deux bâtiments entre lesquels se trouve une cour commune centrale accessible à l'origine par des portes situées dans les halls des deux bâtiments et par un passage sis derrière l'immeuble.
Au rez de chaussée de cet immeuble se trouvent des locaux commerciaux propriété de Messieurs B... et A... et loués à la SARL AMEUBLEMENT ET CONFORT MENAGER (ACM), selon bail commercial du 22 mai 1978.
Madame Françoise X... épouse D..., Madame Isabelle Y... épouse G...et Monsieur Roger Z...sont quant à eux copropriétaires.
Le 17 février 1982, la copropriété accordait à la SARL AMEUBLEMENT ET CONFORT MENAGER la jouissance de la cour commune en contrepartie d'importants travaux, et prestations ce dans les termes suivants :
" Légalisation d'un état de fait, existant depuis plusieurs années ayant trait au changement de destination de la cour de ladite copropriété ; la cour change de destination, l'assemblée générale à l'unanimité ayant décidé d'en octroyer la jouissance à la SARL AMC, cette jouissance durera jusqu'à la dissolution de ladite société et du fonds. En contrepartie de cette jouissance la SARL AMC représentée par son gérant Monsieur O...s'engage :
- à refaire l'égout central,
- à refaire le collecteur de la cour intérieure,
- à supprimer les ouvertures des bouches d'égout existantes dans le local ...,
- à refaire l'allée du no2 Montée Saint-Jean avec un niveau d'évacuation et la daller,
- à crépir le mur de soutènement du ...se trouvant en face de l'immeuble,
- à refaire les portes donnant accès dans les halls des ...et ...,
- tant qu'elle aura la jouissance de la Cour, à entretenir les travaux qu'elle se propose d'effectuer ".
La société couvrait cette partie commune.
Par acte en date du 25 mars 1987, la SARL AMEUBLEMENT ET CONFORT MENAGER cédait son droit au bail sur une partie des locaux commerciaux précités à la SA LA REDOUTE. cette dernière occupait alors la cour initialement octroyée à la SARL AMEUBLEMENT ET CONFORT MENAGER.
Aux termes d'une assemblée générale du 20 novembre 2002, les copropriétaires se prononçaient contre l'engagement d'une procédure judiciaire pour dénoncer la convention de 1982 et ont renoncé à faire délimiter l'emprise exacte relative à cette convention.
Au début de l'année 2003, Messieurs B... et A... effectuaient des travaux aux fins de rehausser la couverture de la cour et opéraient des ancrages dans les façades du bâtiment, sans autorisation de la copropriété.
Une assemblée générale des copropriétaires en date du 13 mai 2003 refusait d'autoriser le syndic à agir en justice pour l'annulation de la convention consentie à Monsieur O...gérant de la SARL A. C. M en 1982 et décidait de la pose de deux grilles en contrepartie d'une inaction judiciaire contre Monsieur B....
Par actes des 26 et 27 août 2003, Madame Françoise X... épouse D..., Madame Isabelle Y... épouse G...et Monsieur Roger Z...assignaient le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 105, cours Napoléon et ...ainsi que Monsieur Philippe B..., la SARL AMEUBLEMENT ET CONFORT MENAGER et la SA LA REDOUTE devant la tribunal de grande instance d'AJACCIO aux fins de nullité de l'assemblée générale du 13 mai 2003, de condamnation de Monsieur Philippe B... ou (et) de la SA LA REDOUTE à libérer la cour litigieuse sous astreinte, de condamnation de la SARL AMEUBLEMENT ET CONFORT MENAGER à démolir les ouvrages réalisés obstruant le passage et l'accès à la cour, de condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 15. 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par jugement du 19 janvier 2009 dont appel, le Tribunal rejetait les demandes de Mesdames X... et Y...et de Monsieur Z...:
- sur la résolution refusant d'engager une action en justice sur la dénonciation de la convention du 7 février 1982, il estime que l'action est certes recevable mais infondée dans la mesure où cette convention a été conclue dans l'intérêt de la copropriété et que en cédant une partie du bail à la SA LA REDOUTE la société ACM n'a transmis qu'une partie des locaux commerciaux et en aucun cas la partie commune qui ne faisait l'objet que d'une simple renonciation de la SARL ACM d'accéder à la cour pour son propre compte. Le Tribunal soulignait enfin qu'aucun abus de majorité ne pouvait être invoqué à l'encontre de Messieurs B... et A...,
- sur la résolution refusant l'autorisation d'engager une action en suppression de la surélévation, le Tribunal constate que l'action est irrecevable dans la mesure où elle a été acquise à l'unanimité des présents dont les contestants et qu'elle n'était que la conséquence de la demande inscrite à l'ordre du jour,
- sur l'action ut singuli en revendication de la cour et destruction d'ouvrage ainsi qu'en paiement d'une indemnité d'occupation, le Tribunal a constaté que compte tenu des différentes décisions de l'assemblée générale l'existence d'un trouble collectif n'est pas démontrée.
Il convient de relever que depuis le jugement, la société LA REDOUTE a quitté les lieux définitivement le 31 décembre 2009 et que par contrat en date du 6 janvier 2010, les locaux qu'elle occupait ont été loués par Messieurs B... et A... à la société ACM qui se trouve à nouveau locataire et occupant de l'ensemble du rez de chaussée de l'immeuble.
Devant la Cour, les appelants ont repris les moyens vainement développés devant le premier juge mais ajoutent que si la société ACM prétend aujourd'hui utiliser la cour ce n'est pas en vertu de la convention de 1982 mais en vertu du bail du 6 janvier 2010.



La convention du 17 février 1982 acceptée à l'unanimité des copropriétaires était à l'origine à l'évidence conforme aux intérêts de la copropriété qui en accordant au locataire commercial du rez de chaussée l'usage exclusif de la cour commune accessible seulement de la voie publique et des locaux commerciaux, obtenait en contrepartie très bénéfique pour elle d'une part l'exécution de travaux coûteux qui lui incombaient, d'autre part le règlement de la question de l'entretien de la Cour sur lequel donnaient les fenêtres de certains copropriétaires notamment des appelants, la société AMEUBLEMENT ET CONFORT MENAGER s'engageant " tant qu'elle aura la jouissance de la cour à entretenir les travaux qu'elle se propose d'effectuer ".
C'est dans ces conditions qu'intervenait le couverture de la cour commune.
Par acte du 25 mars 1987, la SARL ACM cédait son bail sur une partie de ses locaux commerciaux à la SA LE REDOUTE ; il était précisé dans cet acte qu'elle s'interdisait de manière irrévocable au bénéfice de la SA LA REDOUTE et des cessionnaires futurs à pénétrer dans les lots composés par la cour commune.
Ainsi, à compter de cette date la société LA REDOUTE a bénéficié en fait de l'usage exclusif de la cour, partie commune de la copropriété.
Or, aux termes de l'article 631 du code civil, applicable en l'absence de toute précision sur ce point dans la convention du 17 février 1982, l'usager ne peut céder ni louer son droit à un autre.
La copropriété pouvait donc dès cette date se prévaloir de la faute de la SARL ACM et demander par la voie contentieuse qu'en soient tirées les conséquences qui auraient pu être le paiement de dommages et intérêts, l'inopposabilité de la cession à la copropriété ou même l'extinction du droit d'usage.
La jouissance publique et paisible de cette cour par la SA LA REDOUTE induit que le Syndicat des copropriétaires était bien informé de cette situation.
Il l'a cependant tolérée durant de nombreuses années ce qui démontre qu'il considérait que l'utilisation de la cour n'était pas contraire à ses intérêts collectifs, l'absence au dossier de tout élément permettant d'établir que des copropriétaires déterminés aient demandé la remise en cause de la convention soit à l'occasion d'une assemblée générale, soit par une action ut singuli, laissant supposer de plus qu'aucun d'entre eux n'estimait subir un préjudice personnel ou même collectif.
Fin 2002, les trois copropriétaires appelants demandaient que soit soumise à l'assemblée générale la question de l'autorisation à donner au syndic d'ester en justice pour dénoncer la convention de 1982 et délimiter l'emprise exacte de cette convention.
Le 20 novembre 2002, l'assemblée générale refusait par un vote cette autorisation, décision qui n'a pas fait l'objet d'un recours.
Les choses restaient en l'état jusqu'à ce que début 2003, Messieurs B... et A... effectuaient des travaux de réfection de la cour commune, consistant en un rehaussement de la toiture avec ancrages sur les murs de l'immeuble, parties communes et ce sans autorisation préalable.
Dès lors, les copropriétaires appelants faisaient soumettre à l'assemblée générale du 13 mai 2003 deux projets de résolution, l'un concernant l'annulation de la convention du 17 février 1982, l'autre concernant la surélévation réalisée par le copropriétaire Monsieur B....
Il apparaît au vu de l'analyse de la situation que les deux actions n'étaient pas nécessairement liées contrairement à ce qu'affirment les parties.
Sur le refus d'ester en justice pour l'annulation de la convention :
La recevabilité de l'action en nullité de la délibération n'est pas contestable, les copropriétaires qui contestent cette décision étant opposants.
Cependant, il ne peut s'agir que d'une action de pur principe dans la mesure où la Cour ne peut en toute hypothèse se substituer aux organes délibératifs de la copropriété.
Ainsi cette annulation n'entraînerait pas l'obligation pour la copropriété d'agir en annulation de la convention et la décision de l'assemblée générale du 20 novembre 2002 resterait applicable.
En l'espèce, il n'existe au demeurant ni démonstration d'une quelconque fraude dans le fonctionnement de l'assemblée générale ni d'un quelconque abus de majorité.
Monsieur B... a certes voté contre le projet de résolution mais il n'a pas eu d'incidence décisive sur la majorité et l'assemblée a pu légitimement considérer que l'intérêt collectif de la copropriété résidait dans le statu quo qui transfère à la société A. C. M l'entretien de la partie commune.
A cet égard l'action ut singuli des copropriétaires pour atteinte irrégulière portée aux parties communes qui n'est pas subordonnée à la preuve d'un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ne saurait davantage prospérer.
La convention du 17 février 1982 a été acceptée à l'unanimité. La convention ne saurait donc être remise en cause en son principe, seul le respect de cette convention peut éventuellement être discutée.
Mais il convient sur ce point de noter d'une part que seul le syndicat des copropriétaires est partie au contrat et susceptible d'en poursuivre la résolution éventuelle pour inexécution avec des conséquences de droit non perçues par les appelants, à l'exclusion des copropriétaires individuellement tiers au contrat, d'autre part que cette remise en cause ne pourrait intervenir contre l'intérêt collectif apprécié par l'assemblée générale des copropriétaires en l'état d'une décision unanime antérieure autorisant l'atteinte aux parties communes.
L'action des copropriétaires opposants doit ainsi être rejetée sur ce point.
Sur la surélévation de la toiture :
Il convient en premier lieu de souligner que la résolution proposée au vote de l'assemblée générale était rédigée en ces termes :
" Autorisation à donner d'ester en justice à l'encontre du propriétaire Monsieur B... et du locataire, M. MEUBLE ou La REDOUTE pour avoir sans droit ni titre surélevé la toiture côté Cours Napoléon ".
Le procès-verbal indique : " Monsieur B... propose à l'assemblée de palier aux nuisances de la copropriété à savoir... en échange de quoi l'assemblée générale s'engage à ne pas ester en justice contre Monsieur B... et acquiescer donc à sa proposition. Décidé par 6863/ 10. 000 ".
Les copropriétaires ont bien voté cette résolution à l'unanimité des présents.
Mais il convient de souligner outre les considérations générales concernant les conséquences juridiques de l'annulation d'un refus donné au syndic d'agir en justice, que la résolution telle que votée ne figurait pas à l'ordre du jour et que contrairement à ce qui est affirmé par les intimés un accord préalable sur la pose de grilles en compensation de l'acceptation des travaux par les copropriétaires n'avait pas été préalablement recueilli.
Dès lors la résolution encourt l'annulation, s'agissant d'une atteinte aux parties communes sans autorisation.
L'action ut singuli des copropriétaires fondée sur l'atteinte irrégulière aux parties communes est recevable et fondée.
Monsieur B... a en effet procédé à une surélévation en accord avec le titulaire du droit d'usage modifiant l'aspect et la configuration des parties communes et nécessitant au surplus un ancrage sur les murs de l'immeuble sans solliciter au préalable l'accord de l'assemblée générale et ce pour favoriser le droit d'usage de la cour commune par son locataire.
La remise en état des lieux en leur état antérieur aux travaux doit être ordonnée, étant précisé que la couverture de la cour d'origine découlait de la convention du 17 février 1982 et n'avait pas fait l'objet de la moindre critique jusqu'en 2002.
Les copropriétaires appelants justifient d'un préjudice particulier lié aux inquiétudes causées par le caractère accessible de leurs fenêtres du fait des travaux et il sera donc alloué à Madame Y...la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.
En revanche l'action dirigée contre la SA LA REDOUTE qui a d'ailleurs quitté les lieux en décembre 2009, récupérés par la société A. C. M et qui tenait ses droits de la société A. C. M et de Monsieur B... ne peut être accueillie en l'absence de toute responsabilité sur l'exécution des travaux.
Il y a donc lieu de la mettre hors de cause.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des appelants et de LA REDOUTE la totalité des frais engagés non compris dans les dépens et il sera donc alloué à chacun d'entre eux la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le litige ayant pour origine les fautes de la société A. C. M et de l'indivision B...-A..., il y a lieu de les condamner aux entiers dépens de l'instance.


PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Madame Françoise X... épouse D..., Madame Isabelle Y... épouse G...et Monsieur Roger Z...de leur demande en annulation de la délibération de l'assemblée générale du 13 mai 2003 portant sur l'autorisation à donner au syndic d'ester en justice pour l'annulation de la convention passée avec la SARL AMEUBLEMENT ET CONFORT MENAGER le 17 février 1982 et en ce qu'il les a déboutés de leur action en annulation de cette convention,
Le réformant pour le surplus,
Annule la résolution de l'assemblée générale du 13 mai 2003 relative à la surélévation de la toiture côté Cours Napoléon,
Fait droit partiellement à leur demande à l'encontre de Monsieur Philippe B... et Monsieur Ignace A...,
Les condamne à démolir exclusivement l'ouvrage réalisé en 2003 et à remettre les lieux en l'état où ils se trouvaient avant ces travaux sous astreinte de TRENTE EUROS (30 euros) par jour de retard à compter du 4ème mois suivant la signification du présent arrêt,
Les condamne à payer à Madame Isabelle Y... épouse G...la somme de MILLE EUROS (1. 000 euros) à titre de dommages-intérêts,
Met hors de cause la SA LA REDOUTE,
Condamne in solidum la société AMEUBLEMENT ET CONFORT MENAGER d'une part et Messieurs Philippe B... et Ignace A... d'autre part à payer à Madame Françoise X... épouse D..., Madame Isabelle Y... épouse G..., Monsieur Roger Z...et la SA LA REDOUTE la somme de DEUX MILLE EUROS (2. 000 euros) à chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamne in solidum aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT