du 12 février 2019
R.G : No RG 18/01108 - No Portalis DBVQ-V-B7C-EPIN
SAS COMPAGNIE IMMOBILIERE A... ET ASSOCIÉS (CIMA)

SARL FC ASSOCIES

Formule exécutoire le :

Maître Nicolas Y...
SELARL GUYOT &amp; DE CAMPOSCOUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1o SECTION
ARRET DU 12 FEVRIER 2019
APPELANTE :
d'un jugement rendu le 15 mai 2018 par le tribunal de commerce de REIMS,
SAS COMPAGNIE IMMOBILIERE A... ET ASSOCIÉS (CIMA)

COMPARANT, concluant par Maître Nicolas Y..., avocat au barreau de REIMS

SARL FC ASSOCIES

COMPARANT, concluant par la SELARL GUYOT &amp; DE CAMPOS, avocats au barreau de REIMS,
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre
Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller
Madame Catherine LEFORT, conseiller
GREFFIER :
Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et du prononcé.

A l'audience publique du 17 décembre 2018, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 février 2019,

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 février 2019 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

La SARL FC Associés, ayant pour gérant M. Fabrice Z..., a pour objet social le conseil en gestion de patrimoine et toutes opérations commerciales, financières, industrielles, mobilières et immobilières.
La COMPAGNIE IMMOBILIERE A... ET ASSOCIÉS , dite CIMA, dirigée par M. Benoît A..., exerce une activité de promotion immobilière.
Ces deux sociétés ont noué des affaires en 2013.
Elles ont eu le projet de créer une nouvelle société en commun dénommée ORIGAMI pour externaliser la branche commercialisation de la CIMA.
Dans cette optique, à compter d'octobre 2013, M. Z... a intégré la société CIMA en qualité de directeur commercial.
Entre octobre 2013 et août 2014, la SARL FC Associés a facturé à la société CIMA les commissions correspondant aux prestations de commercialisation réalisées par M. Z....
Aucun mandat écrit n'a été établi entre les parties.
La société CIMA a finalement décliné l'offre d'externalisation de sa direction commerciale.
Les fonctions de M. Z... au sein de la CIMA ont pris fin en août 2014.
Le 5 mai 2015, la SARL FC Associés a facturé à la CIMA des commissions correspondant à des ventes d'appartements (affaires «G...» pour 864 euros et «B...» pour 42 566,02 euros).
M. Z... a mis en demeure le 22 juillet 2015 la société CIMA d'avoir à procéder au règlement de ces deux factures pour un montant total de 43 430,02 euros.
Cette mise en demeure n'a pas été suivie d'effet.
Par acte d'huissier du 20 décembre 2016, la SARL FC Associés a fait assigner la société CIMA devant le tribunal de commerce de Reims sur le fondement de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 aux fins qu'elle lui verse ces sommes.
La défenderesse a opposé :
l'absence de justification d'un contrat ou d'un mandat au profit de la société FC Associés, l'absence de preuve d'une prestation «d'apporteur d'affaires» au profit de la société CIMA, l'absence de preuve de diligences accomplies pour le compte de la société CIMA.
Elle a sollicité à titre reconventionnel la restitution des commissions perçues indûment et abusivement par la SARL FC Associés à hauteur de 32 753,76 euros.
Par décision du 15 mai 2018, le tribunal :
a condamné la société CIMA à payer à la SARL FC Associés la somme de 43 430,02 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2015,
a débouté la société CIMA de ses demandes,
a condamné la société CIMA à verser à la SARL FC Associés la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
a condamné la société CIMA aux dépens.
Le tribunal a considéré :
que M. Z..., gérant de la SARL FC Associés, avait agi pour la société CIMA dans le cadre d'une mission de directeur commercial et que les dispositions de la loi Hoguet ne trouvaient pas à s'appliquer,
que l'effectivité des prestations réalisées par M. Z... n'était pas contestable,
que s'agissant du dossier «G...», qui concerne un solde de commission, le droit à une commission avait été reconnu par la société CIMA,
que s'agissant du dossier «B...», il était démontré par les pièces versées aux débats que M. Z... avait agi en qualité de commercialisateur et que la SARL FC Associés avait réalisé pour ce client en juin 2014 une étude de financement et produit un récapitulatif de toutes les prestations et interventions effectuées entre le 28 avril et le 11 décembre 2014 qui démontrait que le traitement de ce dossier avait été très majoritairement effectué sur le premier semestre de l'année 2014,
que s'agissant de la demande reconventionnelle de la société CIMA, il était justifié que M. Z..., gérant de la SARL FC Associés, avait agi pour la société CIMA dans le cadre d'une mission de directeur commercial et aucunement en qualité d'agent immobilier ou apporteur d'affaires, que la société CIMA avait procédé au règlement des commissions régulièrement et sans aucune contestation ou objection et que la SARL FC Associés justifiait avoir réalisé des prestations de commercialisation, des prestations d'audit, des conseils en optimisation fiscale, financière et patrimoniale comme convenu entre les parties.
Par déclaration reçue le 22 mai 2018, la société CIMA a formé appel de cette décision.
Par conclusions du 26 juillet 2018, elle demande à la cour:
- d'infirmer le jugement,
Statuant à nouveau,
- de débouter la société FC Associés de toutes ses demandes,
- de condamner la société FC Associés à payer à la société CIMA la somme de 32 753,76 euros en remboursement des commissions perçues indûment faute de justification d'un mandat écrit préalable, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
- de condamner la société FC Associés à payer à la société CIMA la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'à hauteur d'appel,
- de condamner la société FC Associés aux dépens avec distraction.
Par conclusions du 19 juillet 2018, la société FC Associés demande à la cour :
- de confirmer le jugement,
Statuant à nouveau, d'ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
- de condamner la société CIMA à verser à la société FC Associés la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la société CIMA aux dépens.
MOTIFS DE LA DECISION :
L'application de la loi du 2 janvier 1970 dite «loi Hoguet»:
L'appelante soutient à titre principal :
- que la société FC Associés ne justifie pas d'un mandat écrit en violation de la loi Hoguet qui règlemente les conditions d'exercice des activités d'intermédiaire ou d'agent immobilier et qui est d'ordre public,
- que la société FC Associés ne peut tout à la fois revendiquer l'application de la loi Hoguet dans son assignation et ses conclusions mais tenter de s'affranchir de ses dispositions en soutenant qu'elle ne serait pas intervenue en qualité d'agent immobilier mais en qualité d'apporteur d'affaires, étant précisé qu'elle ne peut dénier exercer une activité d'agent ou d'intermédiaire immobilier alors qu'elle produit une carte professionnelle délivrée par la préfecture de la Marne pour des activités de transaction sur immeubles et fonds de commerce,
- qu'en tout état de cause, la jurisprudence est constante sur l'exigence d'un mandat écrit dans le cadre d'une relation entre un apporteur d'affaires et un marchand de biens,
- qu'en l'absence de mandat écrit, la SARL FC Associés ne peut prétendre au versement d'une commission, ni la société CIMA ni les clients de celle-ci ne lui ayant donné mandat,
- qu'en l'absence de mandat écrit préalable à l'opération immobilière, l'agent ou l'intermédiaire immobilier est tenu au remboursement de la commission perçue sur le fondement de l'action en répétition de l'indu.
L'intimée soutient de son côté :
- que la loi Hoguet n'est pas applicable, s'agissant de deux sociétés qui sont toutes les deux des professionnels de l'immobilier, les dispositions protectrices édictées par cette loi n'étant pas applicables aux conventions de rémunération conclues entre agents immobiliers,
- qu'elle ne l'est pas non plus lorsque les prestations sont réalisées de manière occasionnelle et qu'elles comprennent une mission d'étude, de conception ou d'assistance relative à l'opération immobilière, comme c'est le cas en l'espèce,
- que si par extraordinaire, la cour faisait application de la loi Hoguet, la société CIMA, qui a refusé la rédaction de mandats, ne peut soulever la nullité inhérente au défaut de mandat,
- que la société FC Associés, au regard de son travail consistant en la réalisation de prestations de gestion et d'optimisation patrimoniale, est en droit de solliciter le paiement de ses commissions dans le cadre d'un contrat d'entreprise au visa des dispositions de l'article 1787 du code civil,
- qu'elle démontre avoir, en qualité d'apporteur d'affaires, réalisé des prestations au profit de la société CIMA et qu'elle apporte la preuve des diligences effectuées en ce sens.
La loi dite «loi Hoguet« dans son article 1er, établit la liste des activités qu'elle entend réglementer, les dispositions de cette loi s'appliquant aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives notamment à l'achat, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis (1o) et à la gestion immobilière (6o).
L'article 3 de cette même loi précise que les activités de transactions immobilières ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie.
Aucune disposition n'écarte l'application de cette loi au motif que le litige concernerait deux professionnels de l'immobilier comme le soutient la société FC Associés qui visait d'ailleurs la loi du 2 janvier 1970 dans ses conclusions de première instance tout en développant par la suite un argumentaire pour voir écarter son application.
La société FC Associés est titulaire d'une carte professionnelle d'agent immobilier mentionnant qu'elle exerce l'activité «transactions sur immeubles et fonds de commerce»(pièce no 31 de l'intimée).
Elle se prévaut de sa qualité d'apporteur d'affaires pour revendiquer le paiement des commissions qu'elle estime lui être dues.
L'apporteur d'affaires est une personne qui, par son entremise, met en relation le vendeur d'un bien immobilier et un potentiel acquéreur.
Au vu des éléments versés aux débats – échanges de mail entre les parties et avec les clients de la société CIMA notamment -, l'activité de la société FC Associés s'inscrivait indiscutablement dans ce cadre.
La loi n'établit aucune distinction selon la profession du mandant, de sorte que la qualité de promoteur immobilier que détient incontestablement la société CIMA est indifférente, la loi n'excluant pas de son champ d'application les relations que peuvent avoir deux professionnels de l'immobilier entre eux.
La loi du 2 janvier 1970 est par conséquent applicable à l'apporteur d'affaires.
Pour que la loi Hoguet puisse s'appliquer au cas d'espèce et que les dispositions des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 relatives à la nécessité de détenir un mandat écrit précisant les conditions de détermination de la rémunération ou de la commission puissent être opposées à la société FC Associés, il doit être démontré que cette activité est exercée de manière habituelle.
Cette société reconnaît dans ses écritures qu'il existait un courant d'affaires avec la société CIMA qui est d'ailleurs attesté par les nombreuses factures correspondant aux commissions déjà payées par la société CIMA à la société FC Associés.
Il est par conséquent permis de considérer que l'activité d'apporteur d'affaires s'est exercée à titre habituel en tout cas pendant plusieurs mois entre octobre 2013 et août 2014.
La loi Hoguet est une loi d'ordre public de protection qui a normalement pour finalité de protéger le particulier contre le professionnel de l'immobilier et c'est la raison pour laquelle des dispositions spécifiques ont été prévues pour interdire tout versement de commission en l'absence de mandat écrit.
Cette notion de protection apparaît moins prégnante en présence de deux professionnels de l'immobilier comme le sont la société FC Associés et la société CIMA, qui étaient autant en relation d'affaires que de confiance dans le contexte très particulier dans lequel s'inscrit ce litige.
Il convient en effet de rappeler qu'au printemps 2013, un projet de création par la société CIMA et la société FC Associés, d'une nouvelle société, dénommée ORIGAMI, a été élaboré pour externaliser la branche commercialisation de la société CIMA et l'intégration dans ce cadre de M. Z..., également gérant de la société FC Associés, au sein de la société CIMA en qualité de directeur commercial en octobre 2013, fonctions auxquelles il a été mis fin en août 2014, le projet de création de la société ORIGAMI ayant en définitive avorté.
Cette confiance entre les parties était telle que Benoît A... a considéré qu'il n'y avait pas lieu de rédiger a posteriori des mandats spécifiques sur les transactions pour lesquelles la société FC Associés avait été rémunérée après facturation (pièce no 30 de l'intimée).
Il est permis d'en déduire qu'il en était de même pour les commissions concernant les dossiers G... et B... objet de la demande de la société FC Associés et qu'ainsi, c'est la société CIMA, représentée par M. A..., qui a refusé d'établir les mandats.
Dans ces conditions, celle-ci ne peut maintenant raisonnablement venir soutenir de bonne foi et en contradiction avec la règle «nemo auditur» qu'aucune commission ne serait due au motif que la société FC Associés ne serait pas en mesure de produire un mandat conformément aux dispositions de la loi Hoguet puisque c'est elle-même qui est, par son refus, à l'origine de l'absence d'établissement de ce document.
Il ne peut donc être reproché à la société FC Associés d'avoir violé les dispositions de la loi Hoguet en n'étant pas en mesure de produire un mandat écrit.
Les commissions dues à la société FC Associés :
L'article 1787 du code civil dispose que lorsqu'on charge quelqu'un de faire un ouvrage, on peut convenir qu'il fournira seulement son travail ou son industrie, ou bien qu'il fournira aussi la matière.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, issu de l'ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, reprenant à l'identique l'ancien article 1315, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
En matière commerciale, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à moins qu'il n'en soit autrement disposé par la loi.
Le litige concerne exclusivement les relations commerciales entretenues entre la société FC Associés et la société CIMA et les commissions qui sont réclamées par la société FC Associés pour le travail qu'elle estime avoir accompli.
L'appelante soutient que la société FC Associés n'apporte pas la preuve d'une prestation d'apporteur d'affaires qu'elle aurait réalisée au profit de la société CIMA, une convention verbale supposant nécessairement de démontrer le consentement donné par la partie bénéficiant de cette prestation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
A titre très subsidiaire, elle invoque l'absence de preuves de diligences accomplies par la société FC Associés pour le compte de la société CIMA, aucune pièce ne venant corroborer le fait que les clients B... et G... auraient été mis en relation avec la société CIMA par le biais de la société FC Associés.
L'intimée soutient de son côté :
- que la société CIMA s'est acquittée sans difficulté des commissions sur les précédentes affaires traitées par la société FC Associés,
- que M. A... lui-même déclare dans un mail du 7 mai 2014 que M. et Mme B... ne sont pas des clients directs,
- que la société CIMA occulte totalement le mail adressé à M. Z... le 13 février 2015 par lequel il est précisé que celui-ci sera réglé de sa commission pour le dossier G...,
- qu'elle justifie avoir effectué des diligences pour le compte de la société CIMA.
* le solde dû pour le dossier G... :
Il ressort du mail adressé le 13 février 2015 par M. H..., secrétaire général de la société CIMA, à M. Z... (pièce no 30 produite par la société FC Associés) dont la teneur est totalement occultée par l'appelante, que «le dossier G... est en cours de finalisation vraisemblablement sur le mois de mars et donnera lieu à une rémunération de vos honoraires dans les conditions définies précédemment».
La société CIMA reconnaît ainsi que la société FC Associés a effectué une prestation d'apporteur d'affaires à son profit ouvrant droit à une commission, commission pour laquelle elle lui a d'ailleurs versé une avance sur production d'une facture ainsi qu'il en justifié par l'intimée (pièces no 45 et 46) et dont elle s'engage à verser le solde.
S'il en était besoin, la société FC Associés verse aux débats l'acte authentique du 27 avril 2015 démontrant que dans ce dossier, une vente a été finalisée.
L'appelante ne peut ainsi raisonnablement soutenir que le client G... n'aurait pas été mis en relation avec la société CIMA grâce à l'entremise de la société FC Associés et lui dénier tout droit à commission au vu de ces écrits.
La décision sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné la société CIMA à payer à la société FC Associés la somme de 864 euros au titre du solde de commission pour le dossier G....
* le dossier B... :
- l'existence d'un consentement de la société CIMA à une prestation d'apporteur d'affaires de la société FC Associés :
L'attestation de Mme C... du 19 juin 2017 par laquelle celle-ci vient affirmer que les clients B... sont des clients directs n'a aucune valeur probante, celle-ci étant la secrétaire de direction de la société CIMA et partant, sa subordonnée.
Elle est au demeurant en contradiction avec le mail que celle-ci a adressé le 24 avril 2014 à M. Z... (pièce no 9 de l'appelante) dans lequel elle écrit qu'elle ne sait pas si Rémi (B...) fait partie de son nom de famille, ce qui, comme le relève à juste titre la société FC Associés, est plutôt étonnant si, comme elle le soutient, les B... étaient les clients directs de la société CIMA dont elle était supposée détenir l'identité dans ses fichiers clients.
Il ressort du mail adressé le 4 juin 2014 par Mme D..., assistance commerciale de la société CIMA à M. Z... qu'il y est expressément indiqué que les clients de la résidence Place Royale sont les clients de ce dernier (ce mail a pour objet l'état civil de M. B...).
Sont également versés aux débats les fiches de réservation type sur lesquelles apparaît.
M. Z... en qualité de commercialisateur (pièces no 20 et 21) ainsi que le mail que
M. Z... a adressé à M. A... le 21 mai 2014 aux termes duquel il lui précise qu'il lui adressera le suivi des commissions pour les dossiers en cours, mail qui n'a été suivi d'aucune remarque ou protestation de sa part.
Enfin, la pièce no 11 que l'appelante produit vient contredire son argumentation puisque
M. A..., en réponse à un mail de M. Z... l'informant qu'il a rendez-vous avec M. et Mme B... pour un projet de vente, indique que ces clients ne sont pas des directs.
L'ensemble de ces éléments démontre à l'évidence l'existence d'un consentement de la société CIMA à une prestation d'apporteur d'affaires par la société FC Associés dont il y a lieu de rappeler qu'elle s'était exercée auparavant à de multiples reprises sans que la société CIMA ne formule aucune objection au paiement des factures.
- la preuve des diligences accomplies par la société FC Associés :
Par sa pièce no 22, la société FC Associés atteste avoir réalisé une étude patrimoniale de plusieurs pages sur la situation de M. et Mme B... pour des prestations majoritairement effectuées sur le premier semestre 2014 lorsqu'elle oeuvrait encore pour la société CIMA.
Il importe peu que les deux factures qui ont été adressées par le cabinet FC Associés à la société CIMA pour les dossiers G... et B... le 5 mai 2015 portent le même numéro, erreur qui n'a aucune incidence sur le litige.
Il est tout aussi indifférent que la mise en demeure qui a été adressée à la société CIMA émane de M. Z..., celui-ci justifiant qu'il est le gérant unique de la société FC Associés.
Les parties s'accordent à reconnaître que le paiement des commissions, dès lors que son principe a été reconnu, n'était dû que s'il y avait signature de l'acte définitif, matérialisé par un acte notarié.
La société CIMA soutient à cet égard que la société FC Associés ne peut prétendre à une commission puisque les deux actes authentiques de vente ont été régularisés entre la SARL Place Royale et les époux B... et qu'il n'est pas concevable de percevoir une commission pour des biens immobiliers qui ont été vendus par une personne morale distincte, de sorte que la société FC Associés doit faire la preuve qu'elle a été apporteur d'affaires pour la SARL Place Royale.
Il est exact que les actes notariés portent la mention de la SARL Place Royale en qualité de vendeur.
Il apparaît néanmoins, à l'examen de la pièce no 33 produite par l'intimée que cette société, qui a été immatriculée le 5 août 2014 postérieurement à l'intervention de M. Z... dans le dossier B..., a son siège social à la même adresse que la société CIMA et qu'elle en a le même gérant, M. Benoît A....
Ces éléments établissent que la société CIMA est étroitement liée à la vente et que cette substitution de vendeur ne peut être opposée à la société FC Associés.
Il est également démontré que les époux B... ont acquis deux lots (B 104 et 105) qui avaient fait l'objet des fiches de réservation signées lorsque la société FC Associés est intervenue en qualité d'apporteur d'affaires.
Le fait que les actes de vente aient été régularisés plus de deux ans après la cessation de fonctions de M. Z... au sein de la société CIMA est également sans incidence, le paiement des commissions étant uniquement conditionné à la signature de l'acte notarié quelle qu'en soit sa date – il n'est en tout cas pas démontré le contraire -.
Enfin, aucune contestation n'est formée sur le montant même de la commission.
La décision sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné la société CIMA à payer à la société FC Associés la somme de 42 566,02 euros à titre de commission pour le dossier B....
La décision sera également confirmée quant au point de départ des intérêts au taux légal et il y sera ajouté la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées à l'article 1343-2 du code civil.
La demande reconventionnelle :
Cette demande est formée par la société CIMA au titre de la restitution de l'indu du fait de la violation invoquée de la loi Hoguet pour absence de mandat écrit.
Ce moyen n'a pas été retenu.
C'est par conséquent à bon droit que les premiers juges ont débouté la société CIMA de sa demande reconventionnelle et la décision sera également confirmée sur ce point.
L'article 700 du code de procédure civile :
La décision sera confirmée.
Succombant en son appel, la société CIMA ne peut prétendre à une indemnité.
L'équité justifie en revanche qu'il soit alloué à ce titre à la société FC Associés la somme de
3 000 euros au paiement de laquelle la société CIMA sera condamnée.
Les dépens :
La décision sera confirmée.
La société CIMA sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 mai 2018 par le tribunal de commerce de Reims.
Y ajoutant ;
Ordonne la capitalisation des intérêts sur la condamnation principale dans les conditions fixées à l'article 1343-2 du code civil.
Condamne la société CIMA à payer à la société FC Associés la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute la société CIMA de sa demande à ce titre.
Condamne la société CIMA aux dépens de l'instance d'appel.
Le greffier Le président