Grosses délivrées
REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
5ème Chambre - Section B
ARRET DU 23 MARS 2006
(no , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 03/02370 Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Novembre 2002 - Tribunal de Commerce de PARIS - RG no 1998/92052 APPELANTE Madame ISABELLE X... épouse Y... 170 RUE NATIONALE 75013 PARIS représentée par la SCP ROBLIN - CHAIX DE LAVARENE, avoués à la Cour assistée de Me Christophe LEENHARDT, avocat au barreau de PARIS, toque D 1170 INTIMEE SOCIETE VALIMMO prise en la personne de ses représentants légaux 6 RUE SEDILLOT 75007 PARIS représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU, avoués à la Cour assistée de Me Emmanuelle CAVAILLE, avocat au barreau de PARIS, toque E 83 COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 Février 2006, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Didier PIMOULLE, Président
Monsieur Bernard FAUCHER, Conseiller
Monsieur Christian REMENIERAS, Conseiller
qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Madame Noùlle Z...

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile. - signé par Monsieur Didier PIMOULLE, président et par Madame Magaly HAINON, greffier présent lors du prononcé.
Vu l'appel interjeté par Madame Isabelle X..., née Y..., du jugement contradictoirement rendu le 29 novembre 2002 par le tribunal de commerce de Paris qui, dans le litige l'opposant à la SARL VALIMMO, lui a donné acte de ce qu'elle se désistait de ses prétentions au sujet de la vente d'un hôtel particulier avenue Montaigne, l'a déboutée de ses demandes de commissions, a dit les parties mal fondées en leurs demandes de dommages-intérêts et a condamné l'appelante, outre aux dépens, à payer à la société VALIMMO une indemnité de 1.524,49 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Vu les dernières conclusions de Madame Isabelle X... en date du 6 janvier 2006. Vu les ultimes écritures de la société VALIMMO en date du 19 janvier 2006. * * *
SUR QUOI, Considérant que les parties ont, le 21 octobre 1996, pour une durée indéterminée, conclu un "contrat d'agent commercial immobilier"par lequel, d'une part, Madame Isabelle X... s'est engagée à "procéde(r) à la recherche de vendeurs, d'acheteurs et de locataires pour le compte de l'Agence (la société VALIMMO) et (à) s'efforc(er) d'obtenir la signature des mandats et les engagements des parties..." (Article 2, alinéa 4), avec cette précision que "Tous les documents officiels tels que mandats de vente, de recherche et les promesses de vente ne pou(vaient) être signés que par le gérant de l'Agence" (alinéa 5), d'autre part, la société VALIMMO s'est
notamment engagée à "mettre à la disposition de l'agent commercial toute documentation sur les biens ou services concernés et lui procurer les informations nécessaires à l'exécution du contrat..." (Alinéa 9) ; Considérant que ce contrat prévoyait en outre la perception, par Madame Isabelle X..., d'une commission égale à "50 % HT sur les commissions perçues par l'Agence pour toute affaire entièrement traitée par l'Agent Commercial, c'est-à-dire pour toute affaire rentrée et négociée par ses soins" et à "25 % HT sur les commissions perçues par l'Agence pour toute affaire rentrée par l'Agence et négociée par les soins de l'Agent Commercial", cette commission "englob(ant) les avantages et frais que l'Agent Commercial aura engagé pour sa prospection par dérogation à l'article 2000 du Code civil"; Considérant que, tout comme devant le tribunal, Madame Isabelle X... sollicite la condamnation de la société VALIMMO à lui payer, pour trois opérations immobilières relatives à la vente d'un hôtel particulier ou d'appartements sis à Paris XVI ème, 28 avenue Montaigne, 35 rue de la Tour et 26 rue de l'Yvette, des commissions et des dommages-intérêts; qu'elle fait valoir à cet égard, tout d'abord, concernant les deux premières opérations, que si la société VALIMMO n'était titulaire d'aucun mandat ou délégation de mandat lui permettant de percevoir des honoraires, l'agent commercial, à qui la vente de ces biens a été confiée, était fondée à croire à l'existence d'un tel mandat et, ayant exécuté ses obligations, à exiger, au moins à titre de dommages-intérêts, une commission, ensuite, concernant la dernière opération, qu'elle n'a pas été remplie de ses droits, enfin que l'attitude déloyale de sa mandante, qui, au demeurant, ne l'a pas indemnisée de ses frais et charges, lui a été dommageable puisqu'elle s'est vue contrainte de rompre le contrat la liant à elle ; Considérant que la société VALIMMO s'oppose à ces demandes en observant, d'une part que, hormis
le désistement de sa demande concernant la première opération immobilière, Madame Isabelle X... ne pouvait exiger une quelconque rémunération dans la mesure où, n'étant pas parvenue à la conclusion d'un mandat, l'Agence n'a perçu aucune commission, d'autre part, s'agissant de l'opération du 26 rue de l'Yvette, l'appelante, qui n'était pas l'apporteur d'affaire, ne pouvait exiger plus qu'elle n'a reçu; qu'elle sollicite en outre la condamnation de Madame Isabelle X... à lui payer, outre une indemnité au titre de ses frais irrépétibles, des dommages-intérêts en raison de sa "légèreté" doublée d'une procédure abusive; Considérant que, concernant la vente des immeubles sis à PARIS XVI ème, 28 avenue Montaigne et 35 rue de la Tour, il convient d'observer : - que, devant le Tribunal, le conseil de Madame Isabelle X... a, au vu du jugement, non argué de faux, déclaré le 8 novembre 2002 au juge rapporteur : "qu'il n'a pas pu se procurer aucun document au sujet de l'immeuble de l'avenue Montaigne et qu'il abandonne toutes les prétentions à ce sujet..." ( jugement pages 2 et 3) - que si l'appelante a fait visiter ces biens acquis par leurs visiteurs, il est non moins certain que la société VALIMMO n'était titulaire d'aucun mandat les concernant ; Considérant que le désistement limité de Madame Isabelle X..., dont le Tribunal a pris acte, est non équivoque et s'est trouvé, du moins implicitement, accepté par son bénéficiaire, la société VALIMMO, comme cela résulte de ses écritures d'appel ; que la Cour ne peut le remettre en cause ; Considérant, en tout état de cause, que l'appelante, professionnelle de l'immobilier, qui devait, en particulier, "s'efforc(er) d'obtenir la signature des mandats et les engagements des parties..." (article 2 alinéa 4 précité), ne pouvait, de par ses fonctions, lesquelles l'amenaient pour le moins à consulter le dossier du bien mis en vente, ignorer l'absence de tout mandat ou délégation de mandat et devait, ne serait-ce que pour
obtenir une commission, s'efforcer d'y remédier, ce qui n'a pas été fait ; que de la sorte, observation étant ici faite que la preuve de l'affirmation de l'existence de mandats par la société VALIMMO à son agent n'est pas rapportée et que la Cour ignore le montant des commissions que l'intimée pouvait escompter de ces mandats, il y a lieu de débouter l'appelante de ses demandes ; Considérant que, concernant la vente de l'appartement du 26 rue de l'Yvette pour laquelle la société ATHENA IMMOBILIER a établi une délégation de mandat au profit de la société VALIMMO et Madame Isabelle X... a, comme il en est justifié, trouvé un acquéreur en la personne de Monsieur Claude A..., la société VALIMMO a, selon un barème d'honoraires non discuté, perçu une commission de 55.000 francs HT de la société ATHENA IMMOBILIER et Madame Isabelle X... a, conformément à une facture par elle adressée à l'intimée le 28 février 1997, perçu de sa mandante une commission de 25 %, soit 13.875 francs HT ; Considérant que si Madame Isabelle X... prétend maintenant obtenir une rémunération égale à 50 % de la commission perçue par la société VALIMMO, force est de constater que cette demande n'est pas justifiée dans la mesure où l'affaire litigieuse n'a pas été "entièrement traitée"par l'appelante qui ne l'a pas "rentrée", l'apport ayant été fait, comme cela résulte de la délégation de mandat, par la société ATHENA IMMOBILIER à la société VALIMMO ; Considérant que, concernant la demande de dommages- intérêts formée par Madame Isabelle X..., la Cour constate que celle-ci ne démontre ni la loyauté de l'intimée ni l'existence d'un préjudice dans lequel, sans élément ou pièces les prouvant elle inclut des "frais et charges" ; Considérant que, concernant la demande de dommages-intérêts formée par l'intimée, il convient d'observer que la société VALIMMO ne justifie pas d'un préjudice pour procédure abusive ou même en raison d'une "légèreté" de son agent
puisque rien ne prouve que celui-ci aurait pu obtenir un mandat ; Considérant que, partie perdante, Madame Isabelle X... ne peut obtenir le remboursement de ses frais irrépétibles ; Considérant en revanche qu'il est équitable d'allouer à l'intimée une indemnité complémentaire de 1.500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, Confirme le jugement déféré et, y ajoutant, condamne Madame Isabelle X... à payer à la société VALIMMO une indemnité complémentaire de 1.500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Condamne Madame Isabelle X... aux dépens de première instance et d'appel ; admet la SCP GRAPPOTTE- BENETREAU, Avoués, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
LE GREFFIER,
LE PRESIDENT