Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 12 JANVIER 2018
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/06629
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 14/06133

Madame Sandra X...
née le [...]        à PARIS

Monsieur Christophe X...
né le [...]        à YAOUNDE ( CAMEROUN )
demeurant [...]
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Guillaume ANCELAT de la SCP Société Civile Professionnelle ANCELET ELIE SAUDUBRAY ou ADE S, avocat au barreau de PARIS, toque : P0501

SA FONCIERE DEVELOPPEMENT LOGEMENTS prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 552 043 481
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Jean-Christophe NEIDHART, avocat au barreau de PARIS, toque : C2220
Syndicat des copropriétaires DU [...]                              ), domicilié [...]                                            ) au siège social de son syndic, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S qui le représente - ordonnance de caducité rendue le 16 02 17
ayant son siège au [...]                              / FRANCE
Représentée par Me Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1291
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Selon acte authentique du 18 juillet 2011, la société IMEFA 59 a vendu aux époux X... des lots de copropriété dans l'immeuble sis [...]                             , moyennant le prix de 664.700 €.
Ce bien étant donné en location lors de la vente, les époux X... n'ont emménagé dans les lieux le 18 mars 2012 et, s'inquiétant au cours du mois de novembre suivant du non-fonctionnement du service de chauffage collectif, ils ont cessé de payer leurs charges de copropriété, ce qui a conduit le tribunal de grande instance de Créteil à les condamner à payer la somme de 6.831,17 au syndicat des copropriétaires du [...]                       , au titre des charges impayées.
Le 16 décembre 2013, l'assemblée générale des copropriétaires a voté la vente judiciaire des lots acquis par les époux X....
C'est dans ces conditions que, suivant actes extra-judiciaires des 8 et 16 avril 2014, les époux X... ont assigné :
- la société Foncière Développement Logements aux droits de la société IMEFA 59, à l'effet de la voir condamner au paiement de la somme de 150.000 € à titre de diminution de prix,
- le syndicat des copropriétaires du [...]                        à l'effet de le voir condamner à leur payer la somme de 13.745,55 € correspondant aux charges indûment payées outre 30.000 € de dommages-intérêts, ainsi qu'à cesser toute poursuite en vue de la vente judiciaire de leur bien
Par jugement du 11 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que la demande était irrecevable,
- rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,,
- condamné les époux X... aux dépens.
M. et Mme X... ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 13 novembre 2017, de :
- vu les articles 1641 et 1645 du code civil, dire leur action recevable et bien fondée,
- en conséquence, condamner la société Foncière Développement Logements au paiement des sommes de 150.000 € correspondant à diminution du prix de vente et de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La société Foncière Développement Logements prie la Cour, par dernières conclusions du 14 novembre 2017, de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- subsidiairement, la mettre hors de cause,
- infiniment subsidiairement, vu le jugement du 12 octobre 2017 rendu dans l'instance opposant le syndicat des copropriétaires du [...]                        aux époux X..., les motifs de ce jugement sur le fonctionnement du chauffage électrique dans leur appartement en contradiction avec deux constats d'huissier, et son coût annuel,
- débouter les époux X... de leur demande de diminution de prix ainsi que, plus généralement, de toutes leurs demandes,
- les condamner au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
L'appel des époux X... a été déclaré caduc à l'égard du syndicat des copropriétaires du [...]                        par ordonnance de mise en état du 16 février 2017.


Sur la recevabilité de l'action en diminution de prix pour vice caché
En droit, l'action estimatoire doit être engagée dans le délai de deux années à compter de la découverte du vice ;
Au cas d'espèce, les époux X... n'ont découvert la nature, l'ampleur et l'origine du vice relatif au défaut de fonctionnement du chauffage collectif dans leur lot qu'à la lecture du courriel du syndic en date du 15 novembre 2012, incriminant l'absence de fonctionnement de la trame chauffante, dysfonctionnement impossible à résoudre sans frais importants que la copropriété a refusé de supporter ;
Le point de départ de leur action ne saurait être fixé à une date antérieure, dans la mesure où ils n'ont emménagé dans leur appartement qu'au départ de la locataire en place, Mme C..., soit au printemps 2012, qu'ils n'ont pris conscience du dysfonctionnement du chauffage collectif que lorsque les froids de l'hiver 2012 se sont manifestés, les problèmes rencontrés au mois de mars 2012 et dénoncés au syndic n'étant pas expliqués à cette date et pouvant résulter de pannes transitoires et bénignes, alors que les documents techniques et échanges de lettres produits au dossier avèrent l'impossibilité technique de remédier aux défectuosités du chauffage collectif dans les lots de époux X..., les équipements étant encastrés dans une chape de béton et s'avérant impossibles à remplacer sans travaux importants ;
L'action en diminution de prix ayant été engagée par assignation signifiée les 16 et 18 avril 2014, soit avant l'expiration du délai de deux années courant à compter du 15 novembre 2012, est recevable et le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit les époux X... forclos à agir ;
Sur le fond
La non-conformité de la chose à sa destination normale est constitutive d'un vice caché ;
En l'espèce, les lots acquis par époux X... ne sont pas conformes à leur destination normale d'habitation, faute de chauffage dans un appartement conçu pour être desservi par une installation collective, selon les énonciations du règlement de copropriété de l'immeuble du [...]                       , et le dysfonctionnement de cette installation pour les lots litigieux constitue un vice caché qui préexistait à la vente, dès lors que la société Eiffage, mandatée par le syndic pour rechercher la cause de ce dysfonctionnement, relate que le chauffage n'a jamais fonctionné dans le lot des époux X... et que le précédent syndic, la société Lamy Nexity, avait été destinataire d'un rapport relatif à ce dysfonctionnement ; il importe peu que ce rapport n'ait pas été transmis au nouveau syndic, dès lors qu'il est ainsi suffisamment établi que le vice préexistait à la vente, peu important qu'il ait été ou non connu du syndic en exercice au jour de la vente ou du vendeur, professionnel de l'immobilier, dont la bonne ou mauvaise foi est indifférente à la solution du litige ;
C'est vainement que la société Foncière Développement Logements renvoie les époux X... à saisir le syndicat de leur réclamation, alors que le litige n'est pas relatif à l'exigibilité ou non des charges de chauffage pour leurs lots ou à l'obligation pour le syndicat des copropriétaires de leur assurer ce service collectif, mais à ses obligations en sa qualité de vendeur, tenu de restituer la partie du prix que les acquéreurs n'auraient pas réglée s'ils avaient connu le vice ;
L'indemnité correspondant à la diminution de prix doit tenir compte de la dépréciation du bien vendu en raison de l'absence de système de chauffage collectif mais également du fait que les lots de copropriété de l'immeuble sont dotés d'un chauffage individuel de complément par convecteurs électriques individuels, ce qui est de nature à minorer le préjudice subi par les époux X..., avec la réserve que ce mode de chauffage est plus onéreux et plus inconfortable que le système collectif ;
En conséquence, la société Foncière Développement Logements sera condamnée à régler aux époux X... une somme de 60.000 € à titre de diminution de prix ;
En équité, elle sera condamnée à leur régler une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement,
Statuant à nouveau,
Dit l'action en diminution de prix recevable,
Condamne la société Foncière Développement Logements à payer à M. et Mme X... une somme de 60.000 € à titre de diminution de prix,
La condamne à régler aux époux X... une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne la société Foncière Développement Logements aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,