Ch. civile B

du 25 MAI 2011
R.G : 10/00467 R-PH
Décision déférée à la Cour :
jugement du 19 avril 2010
Tribunal de Commerce d'AJACCIO
R.G : 2006/293
S.A.R.L COLISEE PATRIMOINE

S.A CENTRE DE READAPTATION FONCTIONNELLE ET MOTRICE DU FINOSELLO
S.A MAISON DE SOINS POUR CONVALESCENTS ET CHRONIQUES DU FINOSELLO
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU VINGT CINQ MAI DEUX MILLE ONZE
APPELANTE :
S.A.R.L COLISEE PATRIMOINE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
54 Cours du Médoc
33000 BORDEAUX
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assistée de Me PUYBARAUD-LEVY, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMEES :
S.A CENTRE DE READAPTATION FONCTIONNELLE ET MOTRICE DU FINOSELLO
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
Quartier du Finosello
20000 AJACCIO
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
assistée de la SELAFA O.J.F.I. ALEXEN, avocats au barreau de LYON, plaidant par Me Annick BENAT, avocat au barreau de LYON
S.A MAISON DE SOINS POUR CONVALESCENTS ET CHRONIQUES DU FINOSELLO
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
Quartier du Finosello
20000 AJACCIO
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
assistée de la SELAFA O.J.F.I. ALEXEN, avocats au barreau de LYON, plaidant par Me Annick BENAT, avocat au barreau de LYON
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 avril 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, dont l'un d'eux a été chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 25 mai 2011

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, le président de Chambre empêché, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Vu le jugement du tribunal de commerce d'AJACCIO du 19 avril 2010 qui a :
- débouté la société COLISEE PATRIMOINE de l'ensemble de ses demandes,
- débouté les sociétés CENTRE DE READAPTATION FONCTIONNELLE ET MOTRICE DU FINOSELLO et MAISON DE SOINS POUR CONVALESCENTS ET CHRONIQUES DU FINOSELLO de leurs demandes reconventionnelles,
- rejeté les demandes des parties présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.
Vu la déclaration d'appel déposée le 17 juin 2010 pour la société COLISEE PATRIMOINE.
Vu les dernières conclusions du 13 octobre 2010 de la société COLISEE PATRIMOINE aux fins de confirmation du jugement entrepris, en ce qu'il a débouté les intimées de leurs demandes reconventionnelles, de réformation pour le surplus et de voir prononcer aux torts exclusifs des intimées la résolution des conventions intervenues entre elles le 24 avril 2002, leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 3.000.000 euros à titre de dommages et intérêts, de celle de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens distraits au profit de son avoué.
Vu les dernières conclusions du 3 novembre 2010 des sociétés MAISON DE SOINS POUR CONVALESCENTS ET CHRONIQUES DE FINOSELLO et CENTRE DE READAPTATION FONCTIONNELLE ET MOTRICE DU FINOSELLO aux fins de confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société COLISEE PARTIMOINE de l'ensemble de ses prétentions, d'infirmation du jugement pour le surplus et de voir condamner la société COLISEE PATRIMOINE à payer à la société MAISON DE SOINS POUR CONVALESCENTS ET CHRONIQUES DE FINOSELLO la somme de 835.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2010, date des conclusions formulant cette demande, sa condamnation au paiement de la somme de 122.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2010 à la société CENTRE DE READAPTATION FONCTIONNELLE ET MOTRICE DU FINOSELLO, et sa condamnation au paiement de la somme de 20.000 euros à chacune des intimées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de leur avoué.
Vu l'ordonnance de clôture du 21 janvier 2011.


EXPOSE DU LITIGE :
La SA MAISON DE SOINS POUR CONVALESCENTS ET CHRONIQUES DE FINOSELLO ( société MAISON DE SOINS DE FINOSELLO) est propriétaire d'un ensemble immobilier d'environ 25 000 mètres carrés à AJACCIO dans lequel est exploité le fonds de commerce de la société CENTRE DE READAPTATION FONCTIONNELLE ET MOTRICE DU FINOSELLO (société CENTRE DU FINOSELLO).
Par acte sous seing privé enregistré le 13 mars 2002, la société CENTRE DU FINOSELLO a conclu une convention d'assistance technique avec la société Prosanté, une filiale de la société COLISEE PATRIMOINE.
Par acte authentique reçu le 24 avril 2002 par Maître Z..., notaire à ARCACHON, la société MAISON DE SOINS DE FINOSELLO et la société CENTRE DU FINOSELLO promettaient de vendre leur immeuble et leur fonds de commerce à la société COLISEE PATRIMOINE moyennant le prix principal d'1.220.000 euros pour le fonds et 8.385.000 euros pour l'ensemble immobilier.
Cette promesse qui comportait diverses conditions suspensives stipulait que le bénéficiaire pouvait demander la réalisation de la promesse jusqu'au 18 octobre 2003 et que la signature de l'acte authentique de vente interviendrait dans les quatre mois de la date à laquelle le bénéficiaire aurait levé l'option.
Par courrier recommandé du 7 octobre 2003, la société COLISEE PATRIMOINE a déclaré lever l'option et vouloir acquérir le fonds de commerce de la société CENTRE DU FINOSELLO aux prix, charges et conditions contenues dans la promesse de vente.
A partir du mois de décembre 2003 des discussions s'engageaient entre les parties visant à parvenir à l'achat par la société COLISEE PATRIMOINE des actions de la société Financière du Finosello qui détenait la totalité des actions de la société MAISON DE SOINS DE FINOSELLO et 60 % des actions de la société CENTRE DU FINOSELLO, les 40 % restant étant détenus par la société MAISON DE SOINS DE FINOSELLO.
Ces pourparlers n'ayant pas abouti, la société COLISEE PATRIMOINE adressait le 13 décembre 2004 une lettre recommandée prenant acte de la volonté de la société CENTRE DU FINOSELLO de résilier unilatéralement les conventions conclues et demandant la réparation du préjudice subi qu'elle évaluait à la somme de 2.708.540 euros.
Par acte d'huissier du 6 janvier 2006, la société COLISEE PATRIMOINE a assigné devant le tribunal de commerce d'AJACCIO les sociétés MAISON DE SOINS DE FINOSELLO et CENTRE DU FINOSELLO afin d'obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 3.000.000 euros à titre de dommages et intérêts et de celle de 25.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 4 août 2008, le tribunal de commerce d'AJACCIO a invité les parties à produire le document justifiant de la levée d'option dans les délais impartis puis, par jugement du 19 avril 2010, il a rejeté l'ensemble des demandes de la société COLISEE PATRIMOINE et les demandes reconventionnelles des défenderesses en considérant que la volonté non-équivoque de la société COLISEE PATRIMOINE d'exécuter la promesse de vente n'était pas démontrée en l'absence de délivrance d'une mise en demeure ou d'une sommation, que les conditions suspensives de la promesse unilatérale de cession n'ayant pu être réalisées cette promesse était caduque et que l'échec de la transaction était intervenue sans que la juridiction puisse en attribuer la responsabilité à l'une des parties.
Devant la Cour, la société COLISEE PATRIMOINE fait valoir qu'elle a régulièrement procédé à la levée de l'option d'acquisition dans les délais impartis par la promesse du 24 avril 2002 et que les premiers juges n'auraient pas dû douter de sa volonté d'exécuter la promesse de vente.
Elle soutient qu'il n'y a pas eu novation, invoque l'article 1273 du code civil et précise que les discussions relatives à la mise en place d'un autre mode d'acquisition plus favorable au plan fiscal aux vendeurs n'emportaient pas renonciation à l'acquisition qu'elle souhaitait réaliser.
Elle considère que les sociétés intimées sont à l'origine de la rupture des contrats et devront être condamnées à de justes réparations.
Elle souligne n'avoir pu mener à terme le projet immobilier qu'elle envisageait du fait qu'une partie de l'immeuble des venderesses se trouvait située sur un terrain communal pour surplomber un aqueduc, situation dont les venderesses devraient faire leur affaire personnelle.
Elle précise qu'elle disposait des liquidités pour réaliser l'investissement prévu, que les intimées sont les seules responsables de l'échec de l'opération et que leurs demandes reconventionnelles ne sont pas justifiées.
Les sociétés MAISON DE SOINS DE FINOSELLO et CENTRE DU FINOSELLO répliquent en se fondant sur le troisième alinéa de l'article 1134 du code civil et en se référant aux échanges de correspondance pour soutenir qu'il y a eu novation et que les parties ont arrêté le principe de l'acquisition des actions de la société Financière du Finosello qui s'est substitué à l'exécution de la promesse notariée.
Elles précisent que cette opération juridique et financière présentait un avantage fiscal important et permettait en outre de régler le problème de propriété concernant l'ensemble immobilier.
Elles soutiennent que l'exécution de la promesse unilatérale de vente n'était pas juridiquement possible, que l'absence de mise en demeure ou de sommation d'avoir à régulariser la vente démontre que la société COLISEE PATRIMOINE n'entendait pas se prévaloir de l'exécution de la promesse notariée, que la lettre du notaire du 9 janvier 2004 en atteste et que la promesse unilatérale de vente était caduque en raison de la non-réalisation des conditions suspensives dont celle relative à la propriété dont il était précisé que le bénéficiaire ne pouvait y renoncer.
Elles considèrent que la société COLISEE PATRIMOINE a été de mauvaise foi, qu'elle n'a pas répondu à la mise en demeure du 22 septembre 2004 d'avoir à présenter les pièces attestant du fait qu'elle disposait du financement et des garanties nécessaires à l'acquisition, et que le véritable motif de la rupture des accords contractuels réside dans son absence de capacité à financer l'opération envisagée.
Elles indiquent que ce comportement déloyal leur a causé un préjudice important en les contraignant à immobiliser leurs biens pendant trente mois et à ne pas rechercher un autre acquéreur pendant cette période.


MOTIFS DE LA DECISION :
L'acte notarié du 24 avril 2002 contient une promesse unilatérale de vente d'une propriété bâtie appartenant à la société MAISON DE SOINS DE FINOSELLO et une promesse unilatérale de vente d'un FONDS DE COMMERCE appartenant à la société CENTRE DU FINOSELLO.
Le bénéficiaire de ces promesses disposait d'un délai allant jusqu'au 18 octobre 2003 pour demander la réalisation des promesses.
La lettre recommandée versée aux débats adressée le 7 octobre 2003 par la société COLISEE PATRIMOINE à la seule société CENTRE DU FINOSELLO précise qu'elle déclare lever l'option et vouloir acquérir le fonds de commerce aux prix, charges et conditions contenues dans la promesse de vente du 24 avril 2002.
Cette levée d'option ne concerne pas la vente de la propriété bâtie de la société MAISON DE SOINS DE FINOSELLO et la société COLISEE PATRIMOINE est mal fondée à prétendre que la société MAISON DE SOINS DE FINOSELLO lui a causé un quelconque préjudice alors qu'elle ne justifie pas de la levée d'option s'agissant de la propriété bâtie, dont une partie des bâtiments avait été édifiée sur l'assiette d'un aqueduc public.
S'agissant de la vente du fonds de commerce de la société CENTRE DU FINOSELLO, la levée d'option ne conférait au bénéficiaire aucun droit car la promesse de vente d'immeuble et la promesse de vente de fonds de commerce forment, aux termes d'une clause mentionnée en page 34 de l'acte, "un tout indivisible sans lequel les parties n'auraient pas contractées".
La société COLISEE PATRIMOINE devait en outre produire au plus tard le 30 octobre 2002 une caution d'un montant de 475.000 euros émanant d'un organisme financier notoirement solvable et la production de ses comptes consolidés au 31 décembre 2004 ne peut suppléer à celle de cet engagement de caution prévu dans l'acte du 24 avril 2002 pour garantir le paiement du prix de vente.
L'absence de délivrance d'une mise en demeure ou sommation de régulariser la vente délivrée aux promettants par la société COLISEE PATRIMOINE démontre en outre, comme l'ont indiqué les premiers juges, qu'elle n'avait pas une volonté non-équivoque d'exécuter la promesse de vente.
Sa lettre du 7 octobre 2004, dans laquelle elle indique avoir levé irrévocablement l'option dont elle bénéficiait, intervient bien tardivement dans la mesure où la levée d'option date du 7 octobre 2003 et que l'acte du 24 avril 20025 stipulait que l'acte authentique de vente devait être reçu dans le délai maximum de quatre mois.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté la société COLISEE PATRIMOINE de l'ensemble de ses prétentions.
Les pourparlers relatifs à la mise en oeuvre d'une cession des actions de la société Financière du Finosello se sont déroulés de décembre 2003 à décembre 2004 et ont donné lieu à des réunions et à des échanges de courriels. Ils n'ont pas abouti mais les intimées avaient connaissance de l'échec de la promesse unilatérale de cession du 24 avril 2002 et de l'absence de production du cautionnement prévu. Elles n'établissent pas l'existence d'une faute de l'appelante à l'occasion de ces pourparlers ou constituée par la rupture des pourparlers et n'ont d'ailleurs pas démontré qu'elles avaient été réellement diligentes à agir en vue de la réalisation de la condition suspensive relative au droit de propriété régulier et trentenaire prévue dans la promesse de vente du 24 avril 2002.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté toutes les demandes reconventionnelles des défenderesses.
L'équité ne commande pas de prononcer en l'espèce une quelconque condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les entiers dépens de l'instance seront mis à la charge de la société COLISEE PATRIMOINE qui succombe et l'avoué des intimées sera autorisé à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement du tribunal de commerce d'AJACCIO du 19 avril 2010 en toutes ses dispositions,
Rejette les demandes présentées en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société COLISEE PATRIMOINE aux entiers dépens et autorise l'avoué des intimées à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT