22/10/2018
ARRÊT No279
No RG 16/01978

Décision déférée du 29 Mars 2016 - Tribunal de Grande Instance de Toulouse - 12/03154

SARL 3F PROMOTION

Louis- Y...
Annie Z... épouse Y...
SCI LE PARC MEDIEVAL
SAS GROUPE PATRIMOINE CONSEILS
INFIRMATION
Grosse délivrée

à REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1

ARRÊT DU VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE DIX HUIT


SARL 3F PROMOTION

Représentée par Me Mathieu A... de l'ASSOCIATION CABINET D'AVOCATS DECKER &amp; ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur Louis- Y...

Représenté par Me Delphine B..., avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Yves F... , avocat plaidant au barreau de LYON
Madame Annie Z... épouse Y...

Représentée par Me Delphine B..., avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Yves F... , avocat plaidant au barreau de LYON
SCI LE PARC MEDIEVAL

Représentée par Me Mathieu A... de l'ASSOCIATION CABINET D'AVOCATS DECKER &amp; ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
SAS GROUPE PATRIMOINE CONSEILS

Représentée par Me Jacques C... de la D... , avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 05 Mars 2018 en audience publique, devant la Cour composée de :
C. E..., président
C. ROUGER, conseiller
C. MULLER, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : C. BERNAD

- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. E..., président, et par C. PREVOT, greffier de chambre
Exposé des faits et de la procédure
La Sci Le Parc Médiéval a entrepris la réalisation d'une résidence de 78 appartements répartis en trois immeubles et [...] lotissement "les Troubadours" éligible au dispositif fiscal "De Robien" et en a confié sa commercialisation à la Sarl Patrimoine de France qui a elle-même mandaté des agents commerciaux indépendants dont la Sas Groupe Patrimoine Conseils.
Elle a vendu en l'état futur d'achèvement suivant contrat préliminaire du 27 juillet 2005 et acte notarié du 12 octobre 2005 signés par sa gérante, la Sarl 3 F Promotion, un appartement de type 3 de 57 m² formant le lot no 57 outre deux parkings extérieurs no 131 et 132 pour le prix de 146.330 € à M. Louis Y... et à son épouse Mme Annie Y..., financé au moyen d'un prêt de même montant souscrit auprès de la société Union de Crédit pour le Bâtiment au taux révisable de 3,23 % d'une durée de 20 ans remboursable en mensualités de 975,71 € avec différé de deux ans, garanti par des assurances groupe auxquelles ils ont adhéré, souscrites par la Sci Le Parc Médiéval auprès de la société Ace Europe par l'intermédiaire du courtier la Lyonnaise de Garantie couvrant le risque de vacance locative, de loyers impayés et de perte lors de la revente du bien dont la gestion a été confiée par mandat à la Sarl Elience.
Le procès-verbal de livraison est en date du 20 février 2007.
Aucun locataire n'ayant été trouvé pour ce logement dans l'année suivante, les propriétaires n'ont pu bénéficier des avantages fiscaux, ce qui les a conduit à procéder en 2008 au remboursement du prêt par anticipation, source de pénalités et à mettre en vente le bien en 2012, M. Y... ayant perdu son emploi le 30 juin 2009 mais s'étant vu opposer un refus de garantie au motif que, lors de son licenciement, il avait plus de 55 ans.
Par acte d'huissier du 19 septembre 2012 et 23 avril 2013 M. et Mme Y... ont fait assigner la Sci le Parc Médiéval, la Sarl 3F Promotion en sa qualité de gérant de cette société et la Sas Groupe Patrimoine Conseils devant le tribunal de grande instance de Toulouse en déclaration de responsabilité et réparation des préjudices subis.
Par jugement en date du 29 mars 2016 cette juridiction a
- déclaré la Sarl 3F Promotion et la Sas Groupe Patrimoine Conseils co-responsables envers les époux Y... d'un préjudice de perte chance de ne pas contracter, évalué à 17.000 € et leur a enjoint de leur payer in solidum cette somme
- condamné ces deux sociétés à leur payer in solidum une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi elle a estimé "qu'en achetant un immeuble sans envisager de faire le moindre apport personnel, selon un régime spéculant sur la pérennité de la conjoncture et l'existence d'un marché locatif solvable pendant toute la durée de la défiscalisation, en acceptant un décalage significatif entre les échéances de remboursement et le montant des loyers et en misant sur les avantages fiscaux pour les compenser pendant les premières années, les époux Y... ont pris un risque financier qui n'a pas été dissimulé.
En revanche, les acquéreurs peuvent reprocher à la société venderesse pour le compte de qui la vente a été faite, société qui entre dans un système intégré de sociétés en lien entre elles pour se partager les tâches de construction, de gestion et de démarchage sous la houlette d'une société holding, d'avoir commis une faute consistant à taire la saturation du marché immobilier local de Carcassonne qui était déjà de notoriété publique à la date de la vente à tel point que 6 ans après, en 2012, plus de 3.000 logements étaient encore vacants ; il y a défaut de mise en garde de sorte que les demandes indemnitaires des époux Y... peuvent être accueillies au titre d'une perte de chance de ne pas contracter et donc d'avoir évité d'acquérir le bien litigieux qui a indéniablement perdu de sa valeur marchande leur causant un préjudice financier, peu important que ce bien ne soit pas encore revendu, la perte comme le préjudice étant certains et irrécupérables, et qui peut être évalué à un tiers de la perte causée soit 17.000 € puisque le bien ne peut être revendu au-delà de 95.000 € soit une perte de 51.000 € (146.330 € - 95.000 €).
Elle a débouté les époux Y... de leur demande au titre de la perte des avantages fiscaux, "s'agissant d'une action en responsabilité fondée sur la gestion de l'immeuble alors que ni la société venderesse ni la société qui les a démarchés n'ont pour objet de gérer l'immeuble".
Par déclaration en date du 18 avril 2016 la Sarl 3F Promotion a interjeté appel général de ce jugement en intimant M. et Mme Y... et la Sas Groupe Patrimoine Conseils.
Par acte du 2 septembre 2016 la Sas Groupe Patrimoine Conseils a formé appel provoqué à l'encontre de la Sci le Parc Médiéval.
Moyens des parties
La Sarl 3F Promotion et la Sci le Parc Médiéval demandent dans leurs dernières conclusions du 22 février 2018, au visa des articles 4 et 5 du code de procédure civile, 1850, 1134 et 1147 du code civil et L111-1 et L111-2 du Code de la consommation, de
- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la Sarl 3F Promotion
- le confirmer en ce qu'il a mis hors de cause la Sci le Parc Médiéval
- dire que le tribunal a statué ultra petita,
- dire n'y avoir lieu à condamnation à leur encontre au titre d'un prétendu défaut de conseil quant à la valeur du bien vendu
En toute hypothèse,
- dire que la demande relative à un défaut de conseil relatif à la valeur du bien vendu est une demande nouvelle et la déclarer irrecevable en appel
A titre subsidiaire,
- mettre hors de cause la Sarl 3F Promotion
- dire prescrite l'action engagée à leur encontre
A titre infiniment subsidiaire,
- dire qu'elles n'ont commis aucune faute
- rejeter l'intégralité des demandes des époux Y... à leur encontre
- condamner les époux Y... au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à chacune d'elles ainsi qu'aux entiers dépens avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elles font grief au premier juge d'avoir statué ulta petita en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile puisque les époux Y... recherchaient la responsabilité de la Sarl 3F Promotion pour manquement à son obligation d'information relative exclusivement aux garanties d'assurance, pour avoir proposé une assurance "garantie revente" dont ils ne pouvaient pas bénéficier en réalité, ce qui leur a fait perdre une chance d'en bénéficier, laquelle plafonne la perte financière couverte à 20 % du prix d'achat soit 29.266 € et en aucun cas au titre d'un défaut d'information quant à la perte de valeur du bien acquis qui n'était dirigée qu'à l'encontre de la Sas Groupe Patrimoine Conseils.
Elles soutiennent que la demande principale présentée par les époux Y... en cause d'appel, relative à la perte de chance ne pas contracter la vente indemnisable à hauteur de la perte de valeur du bien, constitue une demande nouvelle prohibée devant la cour par l'article 564 du code de procédure civile.
Elles prétendent que la Sarl 3F promotion, simple gérante de la Sci Le Parc Médiéval, doit être mise hors de cause conformément à l'article 1850 du code civil, en l'absence de toute infraction aux lois et règlements et de toute faute du gérant dans le cadre de sa gestion, séparable de sa fonction et imputable personnellement, de sorte que seule la société représentée est engagée à l'égard des tiers pour les actes accomplis.
Elles font valoir qu'en toute hypothèse toute action à leur égard est prescrite au regard de l'article 2224 du code civil, le délai de 5 ans qui court à compter de la conclusions du contrat à l'origine de l'action en responsabilité soit le 26 avril 2005, date d'adhésion à la garantie revente, étant écoulé au jour de l'assignation introductive d'instance le 19 septembre 2012 pour la Sarl et 23 avril 2013 pour la Sci, y compris l'action relative à la prétendue perte de chance de ne pas contracter le contrat principal puisque celui-ci est en date d'avril 2005 pour le contrat de réservation et d'octobre 2005 pour l'acte authentique.
Elles indiquent que les dispositions des articles L 111-1 et L 11-2 du code de la consommation dans leur rédaction issue des réformes des 12 mai 2009 et 23 juillet 2010 ne sont pas applicables en raison de la date de signature des engagements.
Elles affirment que les époux Y... étaient parfaitement informés de la teneur de l'assurance revente souscrite et notamment de l'exclusion de garantie en cas de perte d'emploi à l'égard d'un assuré âgé de plus de 55 ans lors du licenciement puisqu'ils ont déclaré lors de la signature du bulletin d'adhésion "avoir reçu un exemplaire des conditions générales" dont les clauses détaillant les conditions de mise en oeuvre de la garantie sont parfaitement claires.
A titre infiniment subsidiaire, elles soutiennent que les époux Y... ne peuvent justifier de l'existence d'un quelconque préjudice direct, certain et actuel justifiant le versement d'une quelconque indemnisation puisque d‘une part, la garantie n'a vocation à s'appliquer que s'il est constaté une différence entre le prix de revient à l'achat et le prix de revente net, qui ne peut l'être en l'espèce dès lors que le bien n'a pas été vendu et d'autre part, M. Y... n'a jamais justifié de l'un des événements générateurs prévu au contrat à savoir une perte d'emploi par licenciement tel que défini à l'article L 351-1 du code du travail (travailleurs involontairement privés d'emploi, aptes au travail et recherchant un emploi) ne versant aux débats qu'une attestation d'indemnisation par Pole Emploi qui ne permet pas de déterminer dans quelles conditions il a cessé son travail le 1er juillet 2009.
Elles ajoutent que les époux Y... n'ont pas davantage respecté les conditions de mise en oeuvre de la garantie puisque la déclaration de sinistre a été adressée le 25 octobre 2010 par mail au courtier soit au delà du délai de 15 jours et sans être accompagnée des pièces requises et la revente à perte est intervenue en 2016 alors que la garantie est subordonnée à sa survenue dans les dix huit mois à compter de l'événement générateur.
Elles font remarquer, à propos de l'obligation d'information relative à l'acquisition principale, que celle-ci n'a vocation à porter que sur un élément connu du professionnel et méconnu du consommateur au jour de la commercialisation et qu'aucune preuve d'une surévaluation du prix de vente ou d'une saturation du marché locatif local en 2005 n'est démontrée en l'absence du moindre élément à ce sujet, étant souligné que le taux de remplissage de la résidence était de 87 % en novembre 2009, de 82,7 % entre août 2009 et août 2012, 80,6 % entre avril 2011 et septembre 2013.
Elles soulignent qu'il n'a jamais été garanti aux acquéreurs un placement exempt de tout aléa, la nécessité d'une assurance supposant le risque, qu'ils ont disposé de l'ensemble des éléments nécessaires à une prise de décision éclairée et bénéficié de l'ensemble des délais légaux de réflexion et de rétractation de tout acquéreur en l'état futur d'achèvement pour se renseigner eux-mêmes sur l'opération envisagée, notamment auprès de notaire rédacteur de l'acte.
Elles indiquent qu'en sa qualité de promoteur immobilier la Sci Le Parc Médiéval s'est uniquement engagée à livrer un appartement conforme sur le plan constructif à sa description commerciale, qu' un quelconque résultat sur un montant de revente ou une rentabilité locative n'a jamais été garanti.
La Sas Groupe Patrimoine Conseils demande dans ses conclusions du 27 février 2018, au visa des articles 455 et 564 du code de procédure civile, 2244, 1103 et 1231-1 (anciennement articles 1134 et 1147) et 1240 du Code civil (anciennement article 1382) de :
A titre principal,
- annuler le jugement pour défaut de motivation sur le principe de sa responsabilité
Subsidiairement,
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions
- dire que la demande présentée par M. et Mme Y... relative à une perte de chance de ne pas avoir contracté s'analyse en une réclamation nouvelle ; la déclarer irrecevable
En toutes hypothèses,
- constater que l'action engagée sur ce fondement par M. et Mme Y... à son égard est prescrite
Très subsidiairement,
- constater que M. et Mme Y... ne rapportent pas la preuve d'une quelconque faute commise par elle et du lien de causalité en résultant avec les préjudices prétendument subis par leurs soins
- constater qu'elle est étrangère aux difficultés rencontrées par eux et ordonner sa mise hors de cause
A titre infiniment subsidiaire,
- constater que M. et Mme Y... dissimulent la réalité de leur situation.
- constater qu'ils ne justifient pas être propriétaires de l'appartement, objet de leur réclamation
- constater qu'il ne justifient ni du principe ni du montant de leurs réclamations
- les débouter purement et simplement de l'ensemble de leur appel incident et demandes, en ce qu'elles sont dirigées à son encontre
- condamner solidairement M. et Mme Y... à lui verser une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle soulève la nullité du jugement au visa de l'article 455 du code de procédure civile pour défaut de motivation sur sa responsabilité et sur les éventuelles fautes personnelles commises en lien direct avec le préjudice puisque l'indemnisation semble être fondée sur le fait que "la société venderesse a tu la saturation du marché" alors qu'elle n'est ni le vendeur ni la mandataire de la Sarl 3F Promotion.
Elle indique que la Sci Le Parc Médiéval, promoteur vendeur a confié à la Sarl Patrimoine de France, société distincte d'elle-même, la commercialisation de son programme immobilier, que la Sci a seule fixé le prix de vente des biens construits, a fait élaborer sous son contrôle la plaquette publicitaire et l'a payée et que l'assureur de vacance locative a validé le montant des loyers.
Elle précise avoir pour activité celle de gestion de patrimoine, de vente de produits, défiscalisation, financement des biens immobiliers, vente de produits d'assurance, avoir bénéficié d'une sous délégation de la Sarl Patrimoine de France pour la commercialisation du programme immobilier litigieux, ne pas être le gestionnaire du bien qui a été confiée par les acquéreurs à la Sarl Elience, non appelée en cause.
Elle soutient qu'en l'absence de toute convention la liant aux époux Y..., sa responsabilité ne peut être recherchée sur un fondement contractuel, et notamment d'un devoir de mise en garde, mais uniquement délictuel sauf à rapporter la preuve d'une faute en relation de causalité avec un préjudice subi, non démontrée.
Elle prétend que l'état du marché locatif à Carcassonne lors de la vente ne laissait aucunement présager une future saturation, qu'en outre les époux Y... n'ont fait que rencontrer l'aléa inhérent à tout investissement immobilier et ne peuvent lui reprocher d'avoir été trompés par l'étude fiscale délivrée.
Elle indique avoir fait établir par son service en mai 2004 une étude locative sur ce programme immobilier et avoir émis un avis favorable au vu de ses conclusions "compte tenu du projet hospitalier, des infrastructures avancées rattachées à la Zac du Parc existant vieillissant de Carcassone et de la typologie des logements du programme proposé" qui rejoignait les politiques urbaines communales et intercommunales s'accordant sur la densification de l'urbanisation à Montredon, la ville ayant gagné plus de 5.000 habitants entre 1999 et 2006 et souligne que la courbe de remplissage de la résidence s'est avéré important.
Elle estime être étrangère aux difficultés rencontrées par les époux Y... nées de l'augmentation des taux d'intérêts passé de 3,23 % à 5,76 % en 2006 et de l'absence de garantie revente alors qu'ils ont disposé de plusieurs mois entre la signature du contrat préliminaire de réservation et la signature de leur acte notarié pour se renseigner sur les biens qu'ils envisageaient d'acquérir.
Elle souligne que la rentabilité de tout investissement, y compris immobilier, comporte toujours un aléa, que les époux Y... ne l'ignoraient pas puisqu'ils ont souscrit des garanties de carence locative, que l'étude fiscale réalisée par ses soins n'est qu'une simulation et n'a donc qu'une valeur indicative sans valeur contractuelle, que la prétendue perte de chance de ne pas contracter n'est pas constituée dès lors que la marché locatif de Carcassonne n'était pas saturé en 2005, qu'en toute hypothèse la demande à ce titre est irrecevable comme prescrite et, au surplus, nouvelle.
Elle affirme que les époux Y... dissimulent la réalité de leur situation puisque le bien a été livré en février 2017 (et non juillet 2017 comme ils l'affirment), qu'ils ont du être indemnisés par la Sci Le Parc Médiéval du retard de livraison prévu initialement en novembre 2016, qu'ils ont bénéficié de la garantie "absence de première location à compter de la livraison" égale à 100 % du loyer hors charges et taxes qui a été étendue sur 12 mois, qu'ils n'ont jamais justifié avoir opté pour le bénéfice du dispositif De Robien alors que des tolérances existent en cas d'absence de location dans les 12 mois de la livraison permettant de décaler l'avantage fiscal et ne perdre qu'une année de défiscalisation, qu'ils ont retiré leur bien du marché locatif à compter d'avril 2008 et ont fait savoir qu'ils entendaient le reprendre pour l'habiter eux-même, ce qui entraîne de fait la perte définitive de l'avantage fiscal.
Elle ajoute qu'au jour de la signature du contrat de réservation elle n'était pas soumise aux dispositions du code de la consommation puisqu'elle n'a relevé du statut de conseiller en investissement financier qu'en 2007 et qu'en toute hypothèse la vente d'un produit immobilier permettant une défiscalisation ne relève pas des règles protectrices du démarchage financier.
M. et Mme Y... demandent dans leurs dernières conclusions du 16 février 2018, au visa des articles 123 du code de procédure civile, les anciens articles L.111-1 et L133-2 du Code de la consommation, l'ancien article L.541-4 du Code monétaire et financier et les articles 1134, 1147 et 1382 du Code Civil
- confirmer la décision en ce qu'elle a retenu la responsabilité solidaire de la Sarl 3F Promotion et la Sas Groupe Patrimoine Conseils
- la réformer quant au montant des condamnations prononcées à leur encontre et quant à la responsabilité de la Sci Le Parc Médiéval qui n'a pas été retenue par le tribunal
- condamner la Sas Groupe Patrimoine Conseils, qui a engagé à titre principal sa responsabilité contractuelle et à titre subsidiaire sa responsabilité délictuelle, à leur régler la somme de 25 079 €
- condamner in solidum la Sarl 3F Promotion et la Sci Le Parc Médiéval à leur verser
* à titre principal, la somme de 97.830 € en réparation de la perte de chance de ne pas contracter
* subsidiairement, la somme de 29.266 € au titre de la perte de chance de bénéficier de la garantie revente en cas de perte d'emploi
- condamner in solidum la Sas Groupe Patrimoine Conseils, la Sarl 3F Promotion et la Sci Le Parc Médiéval à leur verser la somme de 6 000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils font valoir que leurs demandes ne sont pas prescrites puisqu'à la date de la conclusion du contrat le délai de prescription était de 30 ans et n'a été réduit à 5 ans qu'à compter de l'entrée en vigueur de la loi de 2008 de sorte qu'elle ne pouvait être encourue avant le 17 juin 2013 et que les assignations introductives d'instance ont été délivrées antérieurement.
Ils ajoutent que celles relatives à la perte d'une chance de ne pas contracter ne sont pas nouvelles car ils ont toujours reproché à la Sci Le Parc Médiéval d'avoir manqué de loyauté dans les discussions pré-contractuelles pour les amener à régulariser un contrat de réservation, comme en atteste la lecture de leurs conclusions de première instance et réclamé, à titre subsidiaire, à la Sarl 3F Promotion et à la Sci Le Parc Médiéval l'octroi de dommages et intérêts ".. pour avoir construit un argumentaire de vente lié au potentiel locatif de biens qui ne correspondait pas à la réalité de la situation géographique" de sorte que le premier juge n'a pas statué ultra petita.
Ils soutiennent qu'en ne délivrant aucune information sur l'état de saturation du marché locatif, la Sas Patrimoine Conseils a engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article L 111-1 du code de la consommation dans sa rédaction en vigueur au jour de la signature du contrat de réservation en juillet 2005 qui l'oblige à répondre en sa qualité de conseiller en investissement financier de tout manquement aux obligations qui lui sont prescrites par l'article L 541-4 du code monétaire et financier dans sa rédaction de la loi de 2003.
Ils lui font grief d'avoir manqué de loyauté dans les discussions pré contractuelles pour les amener à régulariser un contrat de réservation, que l'étude réalisée qu'elle a paraphée pour leur garantir que les chiffres vantés seraient atteints mentionne une économie d'impôt de 23.199 € mais qu'ils n'ont jamais été avertis que pour bénéficier du dispositif De Robien le bien doit être donné à la location dans les 12 mois de sa livraison, qu'en outre le prix de revente annoncé à 185.789 € a été largement exagéré, qu'au surplus les risques de l'opération financière n'ont jamais été évoqués ni même l'état de saturation du marché pourtant parfaitement identifié,que jamais le risque résultant de la possibilité de ne pas pouvoir mettre le bien en location n'a été évoqué ; ils en déduisent qu'elle a engagé sa responsabilité à leur égard au titre de la perte des avantages fiscaux (23.199 €) des pénalités réglées pour le remboursement du prêt par anticipation (1.880 €).
Ils recherchent la responsabilité de la Sarl 3F Promotion et de la Sci Le Parc Médiéval au titre de la perte de chance de ne pas contracter en faisant valoir que la saturation du marché locatif carcassonnais en 2005 ressort de nombreuses décisions judiciaires et d'articles de presse mais estiment que le premier juge a retenu à tort que le bien ne pouvait être vendu au delà de 95.000 € alors qu'il l'a été en réalité au prix de 48.500 € net vendeur, ce qui porte le préjudice à 97.830 € (146.330 € - 48.500 €) en vertu du principe de la réparation intégrale.
Subsidiairement, ils reprochent à ces deux sociétés, au visa des articles L 111-1 du code de la consommation et 1134 du code civil, un manquement à leur obligation de loyauté, de coopération et de bonne foi de nature précontractuelle pour leur avoir fait souscrire une garantie revente en cas de perte d'emploi alors qu'ils n'étaient pas éligibles à cette assurance pour avoir d'ores et déja dépassé la limite d'âge fixée 55 ans, sans avoir jamais été informés de cette exclusion de garantie faute d'avoir reçu les conditions générales, peu important que l'assurance couvre d'autres sinistres et leur ont ainsi fait perdre une chance de bénéficier de ladite garantie plafonnée à 20 % du prix d'achat soit 29.266 €.
Motifs de la décision
Sur la procédure
Selon l'article 455 du code de procédure civile le jugement doit être motivé.
Celui frappé d'appel a satisfait à cette exigence, notamment sur le principe de la responsabilité retenue à l'encontre de la Sarl Groupe Patrimoine Conseils par des motifs généraux mais aussi spécifiques, après avoir procédé à une véritable analyse des éléments qui lui étaient soumis, pour caractériser une faute qu'il a définie en fait, avoir caché la saturation du marché immobilier local de Carcassonne et en droit, en la qualifiant de défaut de mise en garde.
La motivation existe même si sa teneur est critiquée.
Le moyen de nullité de cette décision doit être rejeté.

Aux termes de l'article 5 du code de procédure civile le juge doit se prononcer seulement sur ce qui est demandé.
En retenant à l'encontre de la Sarl 3 F Promotion un défaut de mise en garde sur la saturation du marché immobilier local et en allouant à ce titre une indemnité de 17.000 € pour "la perte d'une chance d'avoir évité d'acquérir le bien litigieux qui a indéniablement perdu de sa valeur marchande pour ne pouvoir être vendu au-delà de 95.000 € leur causant un préjudice financier", le premier juge a statué ultra petita à l'égard de cette société.
La lecture des dernières conclusions (récapitulatives no 2) de première instance des époux Y... en date du 19 janvier 2016 établit qu'ils avaient formulé à l'encontre de la Sci Le Parc Médiéval et de la Sarl 3 F Promotion des demandes distinctes de celles formulées à l'encontre de la Sas Groupe Patrimoine Conseils ; l'unique faute invoquée à l'égard du vendeur et de son gérant était un manquement à leur obligation précontractuelle de loyauté, de coopération et de bonne foi pour lui avoir proposé d'adhérer à l'assurance garantie de revente en cas de perte d'emploi sans l'avoir informé de l'exclusion de garantie au-delà de l'âge limite de 55 ans, déjà dépassé lors de la vente ; ils lui faisaient grief de leur avoir présenté une assurance dont ils ne pouvaient pas bénéficier en réalité, ce qui leur avait fait perdre une chance de bénéficier de la garantie souscrite qui plafonnait la perte financière à 20 % du prix d'achat soit la somme de 29.266 €.
Aucune demande subsidiaire n'a été présentée en première instance ; l'unique réclamation formulée à l'égard de ces parties a toujours été la somme de 29.966 € ; dans les motifs de ces écritures cette somme a été exigée à titre principal développé sur près de quatre pages en tant que somme "qui aurait du être versée en application du contrat d'assurance" puis, en un ultime paragraphe, "subsidiairement à titre de dommages et intérêts par application du jugement rendu le 16 décembre 2014 par le tribunal de grande instance de Carcassonne dans un contexte identique, pour avoir construit un argumentaire de vente lié au potentiel locatif du bien qui ne correspondait pas à la réalité de la situation géographique" ; mais la demande est restée strictement identique même si le moyen a été modifié.
Or, en cause d'appel les époux Y... réclament "à titre principal la somme de 97.830 € en réparation de la perte de chance de ne pas contracter et, subsidiairement, la somme de 29.966 € au titre de la perte de chance de bénéficier de la garantie revente en cas de perte d'emploi".
Cette demande principale doit être déclarée irrecevable envers la Sci Le Parc Médiéval et la Sarl 3 F Promotion car elle se heurte au principe de l'interdiction des demandes nouvelles en cause d'appel, posé par l'article 564 du code de procédure civile, n'étant ni l'accessoire, ni la conséquence ou le complément de la demande originaire.
Ces prétentions diffèrent dans leur objet de celles présentées devant le premier juge ; elles n'ont jamais été évoquées en première instance à l'encontre de ces parties ; elles tendent à l'indemnisation d'un dommage déterminé distinct de celui allégué devant le tribunal.
Les demandes formulées à l'encontre de la Sas Groupe Patrimoine Conseils sont, en revanche, les mêmes qu'en première instance tant sur sa nature que sur son montant, l'argumentation ayant été seulement complétée et sont donc recevables.

Aucune prescription des actions en responsabilité engagées par les époux Y... n'est encourue dès lors que la vente litigieuse est en date de 2005, qu'elle était soumise à la prescription trentenaire ou décennale prévue aux anciens articles 2262 ou 2270-1 du code civil selon leur nature contractuelle ou extra contractuelle, que cette prescription a été ramenée à 5 ans par la loi no 2008-561 du 17 juin 2008 qui a modifié les délais de prescription, qu'en vertu de son article 26 II cette nouvelle durée s'applique aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi sans que la durée totale ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; les assignations du 19 septembre 2012 à l'encontre de la Sarl 3F et de Sas Groupe Patrimoine Conseils et du 23 avril 2013 à l'encontre de la Sci Le Parc Médiéval ayant bien été délivrées alors que le nouveau délai était toujours en cours et dans la limite du délai initial, elles l'ont valablement interrompu.
Sur les responsabilités
* de la Sarl 3F et de la Sci Le Parc Médiéval
L'examen des pièces contractuelles et notamment du contrat préliminaire, l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, la convention de commercialisation avec la Sarl Patrimoines de France révèle que la Sarl 3F est intervenue à l'opération en sa qualité de gérante de la Sci Le Parc Médiéval.
Or, en vertu de l'article 1850 du code civil le gérant n'engage sa responsabilité personnelle que si la faute qu'il a commise est détachable de ses fonctions de gérant et lui est imputable personnellement.
La faute invoquée à l'encontre de la Sarl 3F est strictement identique à celle formulée à l'encontre de la Sci Le Parc Médiéval, à savoir avoir proposé aux époux Y... d'adhérer à l'assurance groupe "garantie revente" en cas de perte d'emploi souscrite par le promoteur vendeur auprès de la société Ace Europe par l'intermédiaire du courtier la Lyonnaise de Garantie ; elle est inhérente à ses fonctions sociales, ce qui conduit à mettre hors de cause la Sarl 3F Promotion.
La responsabilité de la Sci Le Parc Médiéval est recherchée par les époux Y... pour avoir manqué à son obligation de loyauté, de coopération et de bonne foi en proposant l'adhésion à une assurance garantie revente en cas de perte d'emploi alors que le mari, qui exerçait seul une activité professionnelle, avait dépassé la limite d'âge de 55 ans pour en bénéficier.
Or, la lecture du bulletin d'adhésion à la "garantie revente (garantie de valeur)" signé des deux co-acquéreurs révèle qu'ils ont déclaré "avoir reçu un exemplaire du présent certificat d'assurance ainsi que les conditions générales du présent contrat" qui leur sont donc opposables.
Ces conditions générales définissent en des termes et des rubriques parfaitement claires et précises les événements générateurs de la garantie parmi lesquelles figure le licenciement de l'assuré avec comme condition un âge limite du bénéficiaire de la garantie fixé à 55 ans à la date de la lettre de notification du licenciement.
Cette garantie "revente investissement, garantie résidence principale" couvrait, au demeurant, nombre d'autres événements et notamment le décès par suite d'accident, l'incapacité permanente suite à un accident, le divorce, les naissances multiples, la perte d'emploi pour les salariés, la perte d'activité suite à la liquidation judiciaire pour les travailleurs non salariés, la réintégration à l'avantage fiscal suite aux événements ci-dessus, de sorte qu'elle conservait un objet et un intérêt pour les époux Y....
Aucun manquement à la bonne foi qui doit présider aux relations contractuelles n'est donc caractérisé à l'égard de la Sci Le Parc Médiéval.
* de la Sas Groupe Patrimoine Conseils
La responsabilité de la Sas Groupe Patrimoine Conseils est recherchée par les époux Y... pour manquement à son devoir d'information et de conseil, à laquelle elle est soumise en sa qualité de professionnel de l'immobilier intervenu dans l'opération en cause comme sous agent de la Sarl Patrimoines de France chargée de la commercialisation du programme par le promoteur vendeur suivant convention du 30 mars 2005 ; elle ne peut l'être que sur un fondement quasi délictuel, s'agissant d'une obligation préalable à l'acte d'achat du bien immobilier litigieux, ainsi que souligné par les acquéreurs eux-mêmes.
Les fautes alléguées résident dans l'absence d'informations ou la transmission d'informations incomplètes voire erronées sur le plan fiscal, sur le potentiel locatif et sur la valeur du bien qui ne peuvent être appréciées de manière abstraite mais par référence au seul investissement proposé, à ses caractéristiques et aux choix à effectuer par les candidats acquéreurs.
L'étude personnalisée établie par cette société fait référence au régime Robien neuf, analyse la situation actuelle du couple au plan fiscal, l'investissement, le financement et les objectifs (économie d'impôts, capitalisation, complément de retraite, sécurité), mentionne que sa durée est sur 20 ans comme la durée du financement et que ce document n'a pas de valeur contractuelle ; s'agissant d'une simulation ce document n'est qu'indicatif et ne peut être analysé comme une garantie de résultats escomptés, surtout dès les premières années.
Le bien n'a pas été loué pendant les douze mois qui ont suivi sa livraison, sans que les raisons n'en soient explicitées, la Sarl Elience gestionnaire n'ayant pas été appelée en cause, mais les époux Y... ne pouvaient ignorer ce risque de vacance locative puisqu'une assurance le garantissant (qui a effectivement joué), ainsi que les loyers impayés, leur a été proposée à laquelle ils ont adhéré et que le marché locatif est soumis à des aléas et variations connus de tous, qu'ils soient ou non profanes.
Ils ne pouvaient pas ne pas être conscients des risques inhérents à cet investissement réalisé, sans apport initial, à l'aide d'un crédit à taux variable sur une durée de 20 ans alors que la mensualité de loyer prévisible était inférieure de moitié au montant des échéances de remboursement du prêt.
Ils affirment que le marché immobilier local était saturé mais sans communiquer, pour étayer leurs dires, aucune donnée qui soit contemporaine de leur acte d'achat, les articles de presse versés aux débats étant très largement postérieurs puisqu'ils datent de 2010 et 2011 ; les taux de remplissage de la résidence communiqués par le gestionnaire ne sont pas inférieurs à 80 % sur la période de 2009 à 2013, étant souligné que les époux Y... ont résilié le mandat de gestion dès le mois de mai 2008 et remboursé leur prêt par anticipation à cette même date ; aucune indication n'est donnée sur le sort réservé à ce bien jusqu'à sa vente effective en octobre 2016.
Par ailleurs aucun manquement lié à la valeur du bien n'est caractérisé.
Le prix de 146.330 € acquitté est conforme à celui figurant sur la fiche tarifaire et correspond à un prix, "acte en mains", qui englobe le remboursement des frais intercalaires, la prise en charge de frais inhérents à la passation de l'acte authentique de vente ainsi que les frais d'hypothèque ou de caution consécutifs à la souscription des prêts, le remboursement des frais bancaires limités à 1 %, la prise en charge de partie des frais de procuration et de la garantie revente.
Rien ne permet de retenir que ce prix ne correspondait pas à la valeur du bien en 2005, eu égard à l'état du marché immobilier local, pour être manifestement supérieur à ce dernier.
Les époux Y... ne fournissent pas la moindre donnée relative à cette période, notamment par comparaison avec des programmes immobiliers équivalents.
Ils se bornent à communiquer un mandat de vente donné à un agent immobilier en 2012 pour un prix de 108.000 € ; mais ce chiffrage ne permet nullement d'en déduire une surévaluation du bien lors de son achat dès lors qu'il est postérieur de plus de 7 années et, a fortiori, celui de 48.500 € lors de sa revente en octobre 2016 soit 11 ans plus tard.
Les époux Y... ne peuvent prétendre avoir ignoré le risque de crise immobilière et de fluctuation du marché, d'autant qu'il est connu de tout un chacun.
Aucune faute de la Sci Le Parc Médiéval et de la Sas Groupe Patrimoine Conseils pour non respect de leur devoir respectif d'information et de conseil envers M. et Mme Y... n'étant démontrée, le jugement qui a partiellement fait droit à leurs demandes indemnitaires sera réformé sur ce point.
Sur les demandes annexes
Les époux Y... qui succombent supporteront la charge des entiers dépens de première instance et d'appel et doivent être déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité ne commande pas d'allouer à la Sarl 3 F Promotion, la Sci Le Parc Médiéval et la Sas Groupe Patrimoine Conseils une indemnité au titre de leurs propres frais irrépétibles exposés devant le tribunal et la cour.
Par ces motifs

- Dit n'y avoir lieu à nullité du jugement.
- Infirme le jugement.
Statuant à nouveau et y ajoutant,
- Déclare irrecevable la demande de M. et Mme Y... en paiement de la somme de 97.830 € présentée à l'encontre de la Sarl 3 F Promotion et de la Sci Le Parc Médiéval.
- Déclare recevables comme non prescrites leurs autres demandes.
- Met hors de cause la Sarl 3 F Promotion.
- Déboute M. et Mme Y... de leur action en responsabilité à l'encontre de la Sci Le Parc Médiéval et de la Sas Groupe Patrimoine Conseils.
- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code deprocédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties devant le tribunal ou la cour.
- Condamne aux entiers dépens de première instance et d'appel avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile des avocats des trois sociétés.
Le greffier Le président