Ch. civile B
ARRET du 09 MARS 2011
R.G : 10/00416 R-MPA
Décision déférée à la Cour :
ordonnance de référé du 10 mai 2010
Tribunal d'Instance de BASTIA
R.G : 12-09-399


S.C.I LEONARD
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU NEUF MARS DEUX MILLE ONZE
APPELANTE :
Madame Hanane X...

20200 BASTIA
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Christine SECONDI, avocat au barreau de BASTIA
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/1691 du 03/06/2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)

S.C.I LEONARD
prise en la personne de son représentant légal
26, quartier de l'Annonciade
20200 BASTIA
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assistée de Me Albert PELLEGRI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 janvier 2011, devant Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 mars 2011

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS :
Vu l'ordonnance de référé en date du 10 mai 2010 par laquelle le tribunal d'instance de Bastia a :
- constaté par l'effet de la clause résolutoire qu'il contient la résiliation du bail liant les parties à la date du 19 août 2009,
- ordonné l'expulsion de Madame Hanane X... hors des lieux sis ... avec l'assistance de la force publique si besoin est,
- ordonné le transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meuble ou à défaut d'un autre lieu au choix de l'expulsant et aux frais et risques des expulsés,
- condamné Madame Hanane X... à payer par provision :
* la somme de 5.470 euros à valoir sur l'arriéré des loyers et charges impayés,
* la somme de 470 euros chaque mois à valoir sur l'indemnité d'occupation,
- rejeté la demande pour le surplus, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la défenderesse aux dépens.
Vu la déclaration d'appel formalisée par Madame Hanane X... le 1er juin 2010.
Vu l'assignation avec signification de déclaration d'appel en date du 11 octobre 2010.
Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de Madame Hanane X... le 1er octobre 2010.
Elle prétend à l'infirmation de la décision entreprise et, en conséquence au rejet des demandes.
Elle soutient que l'appartement loué est affecté de désordres et que, notamment, la chambre est totalement insalubre. Face à la carence de la bailleresse, elle indique avoir été contrainte de suspendre le paiement des loyers.
En conséquence elle estime que le jeu de la clause résolutoire a été mis en oeuvre de mauvaise foi dans la mesure où la bailleresse ne pouvait ignorer que le non paiement des loyers était justifié par le trouble de jouissance subi par elle et occasionné par les infiltrations d'eaux pluviales.
Ainsi, elle demande à bénéficier d'une suspension du paiement des loyers à compter du 1er novembre 2008 jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état et qu'il soit fait injonction à la SCI LEONARD de produire les actes de procédure engagée par celle-ci à l'encontre de la copropriété.
A titre infiniment subsidiaire, elle demande à être autorisée à consigner le montant des loyers et qu'une expertise soit ordonnée.
Vu les dernières conclusions de la SCI LEONARD en date du 15 novembre 2010.
Au principal, elle sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce que Madame Hanane X... n'a pas été condamnée à lui verser les sommes de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour mauvaise contestation et volonté de nuire , 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'une indemnité d'occupation équivalente au loyer prévu au bail.
A titre subsidiaire, elle prétend au prononcé de la résiliation du bail et réclame le paiement de la somme de 14.559,61 euros au titre des loyers impayés pour la période allant du 1er novembre 2008 au 1er novembre 2010.
En tout état de cause, elle réclame le prononcé de l'expulsion sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ainsi que le paiement des sommes de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour mauvaise contestation et 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 15 décembre 2010 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 28 janvier 2011.



Vu les articles 1134 du Code Civil, 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 849 du code de Procédure Civile.
Attendu que la SCI LEONARD produit le bail liant les parties pour des locaux à usage d'habitation ;
Attendu que le contrat liant les parties stipule expressément que le bail sera résilié de plein droit, deux mois après commandement demeuré infructueux, en cas de non paiement d'un seul terme de loyer; que la SCI LEONARD produit un décompte des loyers arriérés arrêté à la somme de 3.350 euros à la date du commandement de payer délivré le 19 juin 2009 ;
Attendu que la preuve du paiement dans les deux mois du commandement incombe au locataire débiteur des loyers ; qu'à défaut en l'espèce pour Madame Hanane X... de rapporter cette preuve ce paiement est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets ;
Attendu que la SCI LEONARD justifie avoir dénoncé l'assignation au représentant de l'État dans le département ;
Attendu que l'état de l'appartement , à défaut de justifier ni d'ailleurs d'alléguer que celui-ci soit totalement inhabitable, ne saurait
fonder le non-paiement des loyers qui est l'obligation principale et essentielle du locataire ;
Attendu à l'opposé que la SCI LEONARD justifie avoir fait assigner la copropriété mais également de ce qu'une mesure d'expertise judiciaire est en cours ;
Attendu qu'ainsi le juge des référés ne pouvait que constater la résiliation du bail ;
Attendu qu'en cet état Madame Hanane X... est occupante sans droit des locaux appartenant à la SCI LEONARD depuis la résiliation du bail ; qu'une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise mais, sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une astreinte ;
Attendu que l'obligation de Madame Hanane X... de payer les arrérages de loyer et une indemnité d'occupation depuis la date de résiliation du bail n'est pas sérieusement contestable ; qu'une provision peut donc être allouée à la SCI LEONARD au titre des loyers échus, ainsi qu'une provision mensuelle équivalant au loyer convenu au titre de l'indemnité d'occupation au delà de la date de résiliation ;
Attendu en effet que le bailleur ne peut pas réclamer de loyers pour la période postérieure à la date de résiliation du bail fixée en délivrant le commandement, mais seulement une indemnité d'occupation ;
Attendu dans ces conditions que Madame Hanane X... sera déboutée en sa demande de suspension du paiement des loyers jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état ;
Attendu sur la demande subsidiaire que la demande de consignation du montant des loyers et d'expertise judiciaire n'a pas été formulée antérieurement ; qu'en l'état d'un constat du jeu de la clause résolutoire, celle-ci ne peut plus valablement prospérer et sera donc écartée ;
Attendu qu'à défaut de justifier d'un préjudice direct et distinct et résultant du comportement de Madame Hanane X..., la SCI LEONARD sera déboutée en sa demande en paiement de dommages et intérêts, au demeurant non formulée à titre provisionnel ;
Attendu que Madame Hanane X... supportera les dépens de l'instance, l'inexécution de ses obligations étant constante ;
Attendu que l'équité ne commande pas que soit exclue l'application en l'espèce de l'article 700 du code de procédure civile qui est de principe à la charge de la partie perdante ou de celle condamnée aux dépens; qu'il sera alloué de ce chef à la SCI LEONARD la somme de 1.000 euros ;
Attendu que les dépens ne comprennent que les frais limitativement énumérés par l'article 695 du code de procédure civile; que les frais des actes extra judiciaires et notamment du commandement de payer doivent donc être inclus dans l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, qui en l'espèce les prend en compte ;


PAR CES MOTIFS,

Confirme l'ordonnance de référé en date du 10 mai 2010 par laquelle le juge du tribunal d'instance de Bastia a condamné Madame Hanane X... à payer à la SCI LEONARD en deniers ou quittances à titre provisionnel la somme de CINQ MILLE QUATRE CENT SOIXANTE DIX EUROS (5.470 euros) à valoir sur les mensualités échues à la date du 19 août 2009, prestations CAF versées postérieurement à la date du commandement non déduites, constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 19 août 2009, ordonné l'expulsion hors des lieux sis ... de Madame Hanane X... et de tous occupants de son chef trois mois après la signification de la décision, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ordonné le transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meuble ou à défaut tel autre lieu au choix de l'expulsant et aux frais et risques des expulsés, condamné la partie défenderesse aux dépens,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Condamne Madame Hanane X... à payer par provision à la SCI LEONARD chaque mois à compter de la date de résiliation du bail, le montant du loyer à valoir sur l'indemnité d'occupation, soit SIX CENT SOIXANTE DIX EUROS (670 euros),
Condamne Madame Hanane X... aux dépens d'appel,
Condamne Madame Hanane X... à payer à la SCI LEONARD la somme de MILLE EUROS (1.000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette tous les autres chefs de demande des parties,
LE GREFFIER LE PRESIDENT