COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE COMMERCIALE YM/IL ARRET N AFFAIRE N :
04/01188 Jugement du 28 Avril 2004 Tribunal de Grande Instance du MANS no d'inscription au RG de première instance : 03/02524
ARRÊT DU 31 MARS 2005
APPELANTS : Monsieur Lo'c X... né le 24 Mai 1962 à VALLON SUR GEE (72) 7 rue du Général Dunlap 72540 LOUE Madame Marie-Claude GUYARD épouse X... née le 18 Juin 1961 à LE MANS (72) 7 rue du Général Dunlap 72540 LOUE représentés par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour assistés de Maître BOUTARD-REBEYRAT, avocat au barreau du MANS INTIMES :
Monsieur Philippe Y... Le Petit Plessis 72320 LAMNAY Madame Murielle VEILLE épouse Y... Le Petit Plessis 72320 LAMNAY représentés par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour assistés de Maître BONS, avocat au barreau du MANS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 Janvier 2005 à 14 H 15 en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame FERRARI, Président de Chambre
Madame LOURMET, Conseiller
Monsieur MOCAER, Conseiller
qui en ont délibéré Greffier lors des débats : Madame ROUXEL ARRET :
contradictoire
Prononcé publiquement le 31 mars 2005 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de procédure civile ;
Signé par Madame FERRARI, Président, et Monsieur BOIVINEAU, Greffier. ]]]
Vu les dernières conclusions des époux X... du 3 janvier 2005
Vu les dernières conclusions des époux Y... du 13 décembre 2004 EXPOSE DU LITIGE
Les époux X... étaient propriétaires d'un immeuble sis à Sceaux
sur Huisne (Sarthe), dans lequel ils exploitaient un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie.
Par acte authentique du 30 janvier 1996, au rapport de Maître Jean-Pierre PERDRIEL, notaire à Tuffé (Sarthe), ils ont vendu le fonds de commerce aux époux Y... et, par acte sous-seing privé du même jour, ils ont consenti à ces derniers un bail commercial sur l'immeuble.
Après avoir fait dresser constat le 9 février 1999 du mauvais état de l'immeuble par Maître PARASIE, huissier de justice, les époux Y... ont en vain mis en demeure les époux X... d'y remédier le 14 janvier 2000.
Après un second constat du 7 mars 2000, ils ont saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance du Mans, lequel a ordonné une expertise le 30 mai 2000, confiée à Jean Z.... Le rapport d'expertise est en date du 2 octobre 2002.
Les époux Y... ont assigné les époux X... le 30 janvier 2003, et par, jugement du 28 avril 2004, le Tribunal de grande instance du Mans a prononcé la résiliation du bail commercial et la résolution de la vente du fonds de commerce aux torts exclusifs des époux X..., a débouté ces derniers de toutes leurs demandes et les a condamnés à payer aux époux Y... les sommes de :
- 83 847 euros en remboursement de prix du ventre du prix de la vente du fonds - 14 617 euros au titre des frais accessoires à la vente - 13 774 euros à titre de dommages et intérêts à correspondant à la plus-value acquise de par le fonds de commerce du fait de son exploitation par époux Y... - 1 708, 80 euros en remboursement des factures supportées à tort par les époux Y... 6 000 euros pour trouble de jouissance 4 000 euros au titre du préjudice moral - 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Les époux X... en sont appelants ; ils demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré, de les décharger des condamnations prononcées, subsidiairement de partager le coût des travaux et de condamner les époux Y... à exécuter les travaux d'électricité, plus subsidiairement encore de dire que la résiliation du bail laisserait subsister la vente et de condamner les époux Y... à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Les époux Y... demandent à la cour de confirmer le jugement déféré sauf à condamner les époux X... à leur payer des dommages et intérêts soit la somme de 10 000 euros au titre de la surconsommation électrique, 515,42 euros en remboursement des frais de dératisation et de désinsectisation, 1 372 euros pour le chauffage d'appoint et 7 200 euros à chacun d'eux pour leur préjudice moral ainsi que 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par lettre du 3 février 2005, la cour a sollicité les observations des parties sur le moyen, qu'elle envisageait de soulever d'office, de la garantie d'éviction.
Les époux X... ont répondu par lettre de leur avoué en date du 14 février 2005 en estimant que la garantie d'éviction ne pouvait s'appliquer à l'espèce.
Les époux Y... ont répondu par lettre de leur avoué du 17 février 2005 en estimant que les époux X... étaient tenus de la garantie d'éviction. MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité des demandes des époux Y...
Les époux X... soutiennent que les époux Y... n'auraient aucun intérêt légitime à agir.
Mais, parties aux contrats de bail et de vente dont l'exécution leur
feraient grief, ils ont intérêt à agir en résiliation et résolution de ces contrats dans la mesure où ils soutiennent que les époux X... ont manqué à leurs obligations et leur action est donc recevable.
Sur la résiliation du bail
Le bail du 30 janvier 1996, de nature commerciale pour le tout, porte sur divers locaux, les uns à usage de magasin, de fournil ou de laboratoire, et les autres à usage d'habitation.
Les preneurs s'y sont engagés (page 2 paragraphe 7,1) "à prendre les lieux loués en l'état, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réfection, aucune remise en état ou travaux quelconques, même ceux qui seraient nécessaires en raison notamment de la vétusté ou d'un vice caché, sauf ceux visés à l'article 606 du Code civil. Le preneur fera son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, quelle qu'en soit la nature, d'installation, mise aux normes quelle qu'en soit la nature qui seraient imposées, par la réglementationà".
L'obligation de délivrance du bailleur de l'article 1604 du code civil n'étant pas d'ordre public, ces clauses sont valables, et le bailleur ne doit donc supporter que les grosses réparations définies par l'article 606 du code civil et les frais de ravalement (paragraphe 7,3 du bail).
Il résulte des constats dressés par Maître PARASIE, huissier de justice, les 9 février 1999 et 7 mars 2000, que d'importantes infiltrations se sont produites par la toiture, dans la partie habitation comme dans la partie commerciale, provoquant des moisissures, des décollements de papier peint et des chutes de l'enduit du plafond. Il en résulte aussi que l'installation électrique est en très mauvais état.
Selon le rapport d'expertise de Jean Z..., les lieux loués comprennent plusieurs bâtiments reliés entre eux et plusieurs
toitures, toutes en très mauvais état ainsi que leurs solins. L'expert a préconisé la réfection totale de la toiture et de la charpente du bâtiment abritant le fournil, ainsi que de celle du laboratoire et, à 60 % de celle en tuiles du fournil, et "une réfection importante de la toiture de l'étage".
Il préconise encore l'assèchement des murs du couloir, la remise aux normes de l'électricité, l'installation d'une VMC, le remplacement du portail et la reprise, pour raison de sécurité, des corniches et de la souche de cheminée. Le coût total de ces travaux a été évalué à la somme de 74 390,15 euros.
Les preneurs ont accepté les lieux en l'état et renoncé à obtenir de ceux-ci la réalisation de travaux de remise en état ou de mise en conformité, même en raison de la vétusté de l'immeuble, seuls les travaux concernant la toiture, parce qu'ils sont visés à l'article 606 du Code civil, pouvaient être exigés des bailleurs. Le changement de la totalité de certaines toitures, exigé par leur état de vétusté, ainsi que de la majeure partie des autres entre en effet dans les prévisions de l'article 606 précité.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 janvier 2000, les époux Y... ont mis en demeure leurs bailleurs de réaliser ces travaux et les ont avisés de l'urgence qu'il y avait à remédier aux désordres, l'eau pénétrant dans les chambres et le fournil.
Ces travaux n'ont jamais été réalisés et les époux X... ne produisent qu'un devis non daté d'un artisan, Thierry TISON, d'une valeur de 17 029,10 euros, très inférieure en son montant comme dans les prestations offertes, au rapport d'expertise. Ils ont signé ce devis le 10 mai 2002. Selon une lettre de Thierry TISON du 26 février 2004, ces travaux "seront réalisés au plus tard le lundi 29 mars 2004", mais il n'est pas prétendu qu'ils auraient, aujourd'hui encore, été exécutés.
Il est ainsi établi que les époux Y... ont manqué à leurs obligations : ils ont tardé à solliciter un devis alors que la situation leur est connue depuis plusieurs années, négligeant les réclamations ainsi que la mise en demeure de leurs locataires qui ne pouvaient plus exploiter le fonds de commerce dans des conditions normales.
Si l'artisan à qui ils avaient fait appel n'était pas disponible pour exécuter les travaux dans les conditions d'urgence qui s'imposaient, ils devaient s'adresser à une autre entreprise, ce qu'ils n'ont pas fait, faisant manifestement preuve de négligence alors que la situation de l'immeuble ne cessait de se dégrader.
La gravité de ce manquement et surtout de ses conséquences justifie la résiliation du bail à leurs torts exclusifs, les locataires n'ayant aucune obligation de supporter les désagréments d'un immeuble de plus en plus humide.
Le bail est un contrat à exécution successive. Le jugement déféré a prononcé sa résiliation, ce qui en laisse subsister les effets jusqu'au jour du prononcé du jugement.
Sur la vente
Les époux Y... n'invoquent aucun vice affectant ni leur consentement ni l'exécution du contrat de vente du fonds de commerce intervenu le 30 janvier 1996 ; ils demandent que la résolution en soit prononcée comme étant l'un des effets de la résiliation du bail prononcée près de 8 années plus tard.
Le droit au bail est un des éléments essentiels du fonds de commerce et sa disparition entraîne celle du fonds.
En n'exécutant pas leurs obligations relatives aux grosses réparations de la toiture, les époux X... n'ont pas permis aux acquéreurs de poursuivre l'exploitation du fonds de commerce vendu dans les lieux loués et la résiliation du bail a été prononcée à
leurs torts.
Cette résiliation a pour effet l'éviction des acquéreurs ce dont les vendeurs doivent les garantir par application de l'article 1626 précité.
Le jugement qui a prononcé la résolution de la vente intervenue par acte authentique du 30 janvier 1996, au rapport de Maître Jean-Pierre PERDRIEL, notaire, et a condamné les époux X... à restituer le prix et à rembourser aux époux Y... les frais liés à la vente sera donc confirmé.
Sur les dommages et intérêts
Le mauvais état de la toiture et les infiltrations d'eau qui en ont résulté ont nui à l'usage normal des lieux loués et causé aux locataires un préjudice de jouissance qui a été justement réparé par le jugement déféré sous la forme d'une indemnité de 6 000 euros.
Ils ne justifient pas d'un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance et leur demande sera donc rejetée.
Ils ne démontrent pas par ailleurs avoir supporté une surconsommation de chauffage et n'établissent aucun lien entre les factures de dératisation et de
Ils ne démontrent pas par ailleurs avoir supporté une surconsommation de chauffage et n'établissent aucun lien entre les factures de dératisation et de désinsectisation et les entrées d'eau par la toiture et seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre.
Sur la demande des époux X...
Les époux Y... ont contractuellement accepté de faire leur "affaire personnelle et exclusive de tous travaux, quelle qu'en soit la nature, d'installation, mise aux normes quelle qu'en soit la nature qui seraient imposées, par la réglementation...", ce qui ne signifie pas qu'ils s'étaient engagés à remettre le bâtiment aux normes, mais seulement à ne pas exiger des propriétaires qu'ils fassent réaliser
ces travaux.
Reprenant l'exploitation du fonds de commerce dans le cadre de l'exécution provisoire, les époux X... ont fait réaliser des travaux dont ils demandent donc à tort le remboursement par les époux Y.... Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. *
Il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux X... à payer une indemnité sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et de les condamner, en cause d'appel, à payer aux époux Y... la somme de 1 500 euros sur le même fondement.
Les époux X..., qui succombent en leur appel, en supporteront les dépens. PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Déclare les époux Y... recevables en leurs demandes ;
Confirme le jugement déféré, en toutes ses dispositions ;
Ajoutant ;
Condamne les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne les époux X... aux dépens recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. LE GREFFIER
LE PRESIDENT D.BOIVINEAU