AFFAIRE : N RG 05/01569 Code Aff. : ARRET N J V. J B. ORIGINE :
Décision du Tribunal de Grande Instance de CAEN en date du 04 Avril 2005 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIERE CHAMBRE - SECTION CIVILE ARRET DU 03 OCTOBRE 2006 APPELANTS : Monsieur Claude X... et Madame Véronique Y... épouse X...
... 14000 CAEN représentés par la SCP DUPAS-TRAUTVETTER YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR, avoués assistés de Me YGOUF, avocat au barreau de CAEN INTIMES : Monsieur Eric Z... et Madame Florence A... épouse Z...
... 14000 CAEN représentés par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avoués assistés de Me DOREL LECOMTE MASURE MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN Maître B..., Notaire 26 Place E. Paillaud 14480 CREULLY représenté par la SCP MOSQUET MIALON D'OLIVEIRA LECONTE, avoués assisté de Me VALERY, avocat au barreau de CAEN Vu la communication de la procédure à Monsieur le Procureur Général DEBATS : A l'audience publique du 20 Juin 2006 tenue, sans opposition du ou des avocats, par Mme CHERBONNEL, Conseiller, chargée du rapport, qui a rendu compte des débats à la Cour GREFFIER présent aux débats : Madame GALAND
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : M. BOYER, Président de Chambre, Mme CHERBONNEL, Conseiller, M. VOGT, Conseiller, rédacteur ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2006 et signé par M. BOYER, Président de Chambre, et Madame GALAND, Greffier
[* *] [* Exposé de la procédure et des demandes Par jugement contradictoire en date du 4 avril 2005, le TGI de Caen a : *] dit que l'immeuble acquis par les époux Z... est soumis au statut de la copropriété, [* condamné M. X... à payer aux époux Z... la somme de 89 581,94 EUR au titre de la diminution de prix sur le fondement de l'article 46 de la loi modifiée du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, *] débouté M. X... de sa demandant garantie de toute condamnation à l'égard de
Me B... Notaire ayant instrumenté, * dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, * condamné M. X... aux dépens de l'instance et à payer aux époux Z... une indemnité de 1500 EUR et à Me B... une indemnité de 1500 EUR au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Les dernières conclusions ont été régularisées * le 9 septembre 2005 (date du dépôt au greffe) par les époux X..., appelants, * le 11 janvier 2006 par les époux Z..., * le 28 février 2006 par Me B.... Le Ministère public, à qui la procédure a été communiquée, s'en est rapporté à la décision, selon sa mention du 6 mars 2006. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2006. Motivation À la suite de l'assignation devant le TGI de Caen délivrée le 23 août 2002 à M. X..., vendeur, à la requête des acquéreurs, pour obtenir la réduction du prix de vente sur le fondement de l'article 46 précité, un rapport d'expertise judiciaire (dont les opérations ont également été suivie par le notaire) a été établi au 9 mars 2004, en exécution d'une ordonnance contradictoire du juge de la mise en état, en date du 19 février 2003 (l'épouse de M. X..., séparée de biens, étant ensuite volontairement intervenue en première instance). Sur le fondement juridique de l'action des acquéreurs L'acte de vente, établi le 31 août 2001 en la forme authentique, décrit les différents lots privatifs acquis par les époux Z... avec la quote-part correspondante des parties communes générales dont l'addition reste une fraction de celles-ci ; de plus, il n'est pas indifférent de relever que le cédant a lui-même agréé, pour en obtenir le remboursement du cessionnaire, la situation du compte individuel de copropriétaire établi par le syndic à la date du 16 juillet 2001, figurant en annexe de l'acte de vente. À cet égard, si, selon le vendeur, la totalité des lots litigieux a été réunie et forme un immeuble à usage d'habitation, cette situation factuelle, créant une
unité d'habitation, ne suffit pas à exclure la soumission juridique de la chose vendue au régime de la copropriété, cette dernière existant depuis de nombreuses années et aucune délibération contraire, intervenue avant la cession, n'étant produite ni même invoquée par le vendeur. L'acquéreur n'a donc pas à justifier de l'absence de modification ultérieure du statut juridique de l'immeuble, notamment par la production du règlement actuel de copropriété. Ainsi, le Tribunal a justement retenu que les dispositions de l'article 46 de la loi de 1965 (article résultant de la loi du 18 décembre 1996) sont applicables, dès lors qu'il est constant que les époux Z... n'ont pas acquis la totalité des lots visés dans l'état descriptif de division, dont l'existence, mentionnée à l'acte de vente, n'est pas discutée dans sa teneur. Sur le calcul des surfaces de nature à entraîner une diminution du prix de vente Il résulte des termes de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret en date du 23 mai 1997, portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété, pris pour son application, que lorsque la vente, d'ailleurs consentie et acceptée pour un prix global, porte sur une unité d'habitation constituée par la réunion de plusieurs lots privatifs, la superficie à prendre en compte est celle des lieux clos et couverts, sans exclusion des lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à huit mètres carrés, mais le tout sous réserve des règles de l'article 4-1 du décret précité (cf. Civ. 3, 13 avril 2005, Bull n 91 ; TGI Charleville-Mézières, 28 mai 2004, JCP 2005.II.10007, et la note J. Lafond). Selon l'article 4-1 du décret :
La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de
portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. En l'espèce, la désignation des lots vendus, chacun comprenant une quote-part de la propriété du sol et des parties communes générales, avec l'observation finale, selon l'acte, de leur réunion actuelle en un immeuble comprenant plusieurs niveaux et étages (sans la mention des moyens d'accès), est la suivante (abstraction faite de la mention éventuelle de la désignation du bâtiment de la copropriété) : [* lot n 31, au rez-de-chaussée, des caves, *] lot n 32, au rez-de-chaussée, une petite cave, [* lot n 33, au deuxième étage, à gauche sur le palier, une pièce, *] lot n 34, au premier étage, en face sur le palier, une pièce, [* lot n 35, au premier étage, à droite sur le palier, un studio, *] lot n 36, au deuxième étage, à gauche sur le palier, une pièce, [* lot n 37, au deuxième étage, en face sur le palier, une pièce à usage de W.C., *] lot n 38, au deuxième étage, à droite sur le palier, un studio, [* lot n 39, au troisième étage, à gauche sur le palier, un comble aménagé et les combles non aménageables situés au-dessus, *] lot n 40, au troisième étage, à droite sur le palier, un grenier, [* lot n 41, au rez-de-chaussée, une pièce, *] lot n 42, un jardin privatif. La superficie de la partie privative des biens, au sens de l'article 46 précité, est précisée par le vendeur pour 270 mètres carrés ; le prix de l'ensemble immobilier a été conclu pour la somme de 2 200 000 F (soit 335 387,84 EUR). Il convient donc de confronter les surfaces mesurées par l'expert judiciaire aux règles applicables (en incluant les superficies des lots même s'ils sont inférieurs à huit mètres carrés), pour vérifier l'existence (qui n'est pas contestée en son principe par le vendeur) et surtout l'importance de l'écart de surface, ce qui permettra de déterminer la réduction proportionnelle du prix. D'une part, les marches et cages d'escalier, en tant
qu'elles sont des emprises nécessaires à la desserte des superficies des planchers des locaux, n'ont pas à être intégrées dans le calcul de la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot, selon les termes même de l'article 4-1 du décret, dont la définition, sous cette réserve d'interprétation, à vocation à s'appliquer, qu'il y ait par ailleurs ou non réunion de plusieurs lots. D'autre part, en l'absence, préalable à la vente, de modification du règlement de copropriété et de l'état de division et de description, les paliers sont exclus des lots vendus et ne constituent que des parties communes spéciales à un copropriétaire, même s'il en a, en fait, la jouissance exclusive ; les paliers ne peuvent donc entrer dans le calcul de la superficie privative d'un lot ou d'une fraction de lot (ce qui n'était pas la situation de la mezzanine faisant partie intégrante d'un lot selon la désignation du règlement de copropriété, en référence à l'arrêt précité du 13 avril 2005). Enfin, le lot n 42, désigné à l'acte de vente comme étant un jardin privatif , est ensuite résumé, sans autre précision à ce stade (même s'il est, en partie, l'assiette de la véranda), sous la formule  jardin , ce qui est conforme à la notion de  partie privative , s'agirait-il d'une fraction de l'assiette de la propriété du sol, partie commune générale et indivisible entre chaque copropriétaire. S'il ne résulte ni de la description du lot, ni des plans annexés à l'acte de vente, que ce lot, jouxtant le lot n 41, supporte une véranda (dont une partie a aussi été créée sur l'emprise du lot n 41), il n'en demeure pas moins que la superficie de la véranda sur le lot n 42 est admise par les acquéreurs comme étant un local clos et couvert, au sens de l'article 4-1 du décret précité. On observe que l'existence de la véranda résulte de l'observation finale de la réunion des lots en un immeuble. Il va presque sans dire que la surface de la piscine (creusée dans le jardin mais non mentionnée
dans l'acte de vente) ne peut être considérée comme un plancher, c'est-à-dire une superficie sur laquelle l'homme se meut ou s'installe, sous réserve de la hauteur du plafond. Le rapport intègre une surface de 21,6 m comme superficie privative sur le lot n 42, au titre de la véranda, et ne tient pas compte, par contre, de la superficie du lot n 32, consistant en une  petite cave (sensiblement au niveau de la cour de la copropriété donnant sur la voie publique), considérée par l'expert comme faisant partie de la cage d'escalier, pour se situer sous la volée des marches permettant l'accès aux pièces situées en rez-de-jardin. Cette superficie est certes située sous l'escalier, mais il n'est pas soutenu que ce plancher, d'une superficie de 2,5 m , qui ne peut être considéré, par sa désignation, comme étant une partie de la  cage d'escalier , ait une hauteur inférieure à 1 m 80. Pour autant, le vendeur ne conteste pas, de ce chef, l'appréciation de l'expert. Cette surface sera donc écartée de la superficie privative. En conséquence, les superficies retenues seront les suivantes : [* lot n 31, des caves, pour 26,1 m , *] lot n 32, une petite cave, pour 0 m , ce qui est admis par le vendeur, [* lot n 33, une pièce, pour 21,3 m , *] lot n 34, une pièce, pour 2,5 m , [* lot n 35, un studio, pour 27 m , *] lot n 36, une pièce, pour 20,7 m , [* lot n 37, une pièce à usage de w.c., pour 2,3 m , *] lot n 38, un studio, pour 26,2 m , [* lot n 39, un comble aménagé et les combles non aménageables situés au-dessus, pour 13,7 m , *] lot n 40, un grenier, pour 13,6 m , [* lot n 41, une pièce, pour 8,7 m (une surface de 2,9 m étant revenue en nature de jardin), *] lot n 42, un jardin privatif, pour 21,6 m , au titre de la superficie de la véranda sur le lot considéré, admise par les acquéreurs. La surface privative totale des lots sera en définitive retenue pour 183,7 m . Selon l'article 46 de la loi précitée, si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée
dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. En conséquence, le prix de 335 387,84 EUR sera réduit à 228 187,95 EUR (335 387,84 x 183,7/270), de sorte M. X... doit le remboursement d'une somme de 107 199,89 EUR. Le jugement est donc infirmé sur la valeur de la réduction proportionnelle. Partie perdante sur la substance de sa contestation du jugement entrepris, M. X... sera tenu des dépens d'appel ainsi que de payer aux époux Z... une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel dont il serait inéquitable qu'ils conservent la charge intégrale. Sur la demande présentée par les époux X... à l'encontre de Me B..., notaire En ce qu'elle tend à la reconnaissance de la responsabilité du notaire ayant instrumenté, la recevabilité de l'action du vendeur n'est pas contestée, à juste titre (en ce sens, Civ. 1, 29 février 2000, Bull n 72). Par contre, le notaire soutient, à titre principal, en l'absence de faute de sa part, la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs demandes à son encontre. Le vendeur reproche en substance au notaire de l'avoir induit en erreur en ce que l'acte rédigé par le notaire prend soin, dans la désignation de l'immeuble, de mentionner :
Observation faite que tous ces lots ont été réunis et forment actuellement un immeuble dont la désignation est la suivante : Une maison à usage d'habitation comprenant : - au demi niveau : entrée, lingerie, W.C., locaux techniques ; - au premier niveau : cuisine, dégagement, salon, salle à manger, véranda ; - au premier étage : une chambre avec salle de bains, dégagement, W.C. et un bureau ; - au deuxième étage : une grande chambre, salle de bains, W.C. et dressing ; Jardin. Le vendeur ajoute que cet immeuble ayant fait l'objet de plans et mesures précises par un architecte, il pouvait légitimement penser comme inutile l'intervention d'un nouveau
professionnel. Pour autant, M. X... reconnaît que le notaire a pris soin de rappeler aux parties la possibilité de recourir aux services d'un professionnel et la possibilité d'une action en réduction du prix.ofessionnel et la possibilité d'une action en réduction du prix. Plus précisément, M. X... ne conteste pas avoir reçu la télécopie du notaire instrumentaire, en date du 28 juin 2001, comportant [* une demande de remise du règlement de copropriété et *] la transmission d'une procuration en vue de la signature du compromis de vente, rappelant notamment la mention obligatoire de superficie de la partie privative des lots, déjà déclarée pour 270 m . Si la loi oblige précisément les parties à passer des conventions par un officier public, c'est aussi parce que les actes relatifs à la propriété immobilière contiennent nécessairement des clauses susceptibles d'emporter des conséquences importantes, comme celle ayant trait à la superficie de la chose vendue, élément déterminant du consentement de l'acquéreur d'un bien immobilier, spécialement en zone urbaine. M. X... ne peut simultanément prétendre que le rappel du notaire s'analyse en une clause de style et que les développements de l'acte relatifs aux conséquences de la réunion des lots quant à la constitution d'une maison à usage d'habitation l'ont induit en erreur sur la nécessité de recourir à l'intervention d'un nouveau professionnel. En réalité, une telle observation du notaire, tiers rédacteur, est le reflet de la volonté commune des parties de considérer [* pour le vendeur, la valorisation de son bien par la cession d'un ensemble homogène constituant une unité d'habitation, *] pour l'acquéreur, l'achat d'une maison à usage d'habitation, même si la structure juridique restait celle d'un bien immobilier soumis au statut de la copropriété, avec les conséquences en découlant notamment quant à l'application du régime de protection résultant de la loi de 1996, dont il a d'ailleurs été relevé qu'une portée
générale aurait pu lui être donnée, indépendamment du statut juridique applicable au bien vendu (avis du Conseil Supérieur du Notariat, publié dans une revue privée le 30 janvier 1998). M. X... qui, finalement, ne soutient pas avoir ignoré que le bien immobilier litigieux restait soumis au statut de la copropriété au moment de la vente, ne peut reprocher au notaire de ne pas avoir suivi son conseil, qu'il reconnaît avoir eu en temps utile, quant au recours à un géomètre-expert, spécialité tout à fait distincte, dans l'acte de bâtir, de celle de l'architecte, par exemple. En conséquence, M. X... ne peut prétendre avoir été induit en erreur par une présentation du bien vendu, conforme à la réalité matérielle, et dont la relation à l'acte n'avait pas pour objet et ne pouvait avoir pour effet de faire de la mention obligatoire de superficie de la partie privative une clause de style, compte-tenu du régime juridique applicable aux biens vendus, selon leur désignation non contestée. Compte-tenu de la configuration matérielle des lieux sur l'assiette d'un terrain soumis au régime de la copropriété, et de la commune intention des parties de se référer à un ensemble immobilier homogène formant une maison à usage d'habitation (avec son jardin construit en partie d'une véranda), il ne peut être considéré, pour le surplus, que le notaire a manqué à son obligation de conseil en ne suggérant ou n'en établissant pas une ventilation, artificielle en l'espèce, du prix de vente pour chaque lot de cette entité. La décision du Tribunal sera donc confirmée, en ce qu'elle déboute M. X... de sa demande en garantie de toute condamnation, formée à l'encontre du notaire. Partie perdante en appel comme il l'avait été en première instance, M. X..., mais aussi son épouse qui fait cause commune dans la demande de garantie, seront donc condamnés aux dépens de leur recours, ainsi qu'à payer à Me B... une indemnité complémentaire au titre des frais irrépétibles dont il serait
inéquitable que l'intimé conserve la charge intégrale en cause d'appel. Par ces motifs La Cour, statuant publiquement, Réforme le jugement entrepris quant au montant de la diminution de prix, Condamne M. Claude X... à payer à M. et Mme Z..., unis d'intérêt, une somme de 107 199,89 EUR, en réduction du prix de vente, sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, Le Confirme pour le surplus, Y ajoutant, Condamne M. X... à payer à M. et Mme Z..., unis d'intérêt, une somme de 2000 EUR sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, Condamne M. et Mme X..., chacun pour le tout, à payer à Me B..., une somme de 1800 EUR sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, Condamne M. X... aux entiers dépens, avec la condamnation solidaire avec lui de Mme X... quant à l'instance les opposant à Me B..., Accorde [* à la SCP Parrot-Lechevalier-Rousseau, *] à la SCP Mosquet Mialon d'Oliveira &amp; Leconte, Avoués, droit de recouvrement direct dans les termes de l'article 699 du Nouveau Code de procédure civile. LE GREFFIER
LE PRESIDENT C. GALAND