Ch. civile A

du 13 JANVIER 2016
R. G : 14/ 00940 C
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 28 Octobre 2014, enregistrée sous le no 13-000564
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 97, COURS NAPOLEON


COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

TREIZE JANVIER DEUX MILLE SEIZE
APPELANT :
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 97, COURS NAPOLEON
représenté par son syndic en exercice
SARL Secic Syndic
34, Cours Napoléon
20000 AJACCIO
ayant pour avocat Me Philippe ARMANI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocat au barreau d'AJACCIO

Mme Barberine Y...
née le 12 Mars 1954 à AJACCIO


20090 AJACCIO
ayant pour avocat Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 novembre 2015, devant la Cour composée de :
Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre
Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller
Mme Marie BART, vice-président placé près M. le premier président
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2016.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 21 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 97 cours Napoléon à Ajaccio a assigné Mme Barberine Y...devant le tribunal d'instance d'Ajaccio afin de la voir condamner à lui payer la somme de 6 364, 43 euros au titre de charges de copropriété impayées arrêtées au 30 juillet 2013, outre intérêts au taux légal, la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et préjudice de trésorerie, et celle de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 28 octobre 2014, le tribunal d'instance d'Ajaccio a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes, au motif que les comptes annuels n'avaient pas été approuvés régulièrement par les assemblées générales successives, que les comptes de l'exercice clos au 31. 12. 2012 faisaient apparaître pour Mme Y...un solde débiteur de 576, 26 euros, alors que sur l'année précédente le solde débiteur s'élevait à 6. 279, 25 euros.
Par déclaration du 27 mai 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 97 cours Napoléon à Ajaccio représenté par son syndic en exercice la SARL Secic Syndic a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions déposées le 07 mai 2015, le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation du jugement, et la condamnation de Mme Y...à lui payer la somme de 7 099, 96 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 mars 2014, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 21 octobre 2013, et la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.
Il fait valoir qu'il justifie du caractère certain, liquide et exigible de sa créance en produisant les PV d'assemblées générales approuvant les comptes de l'exercice précédent, et le budget prévisionnel de l'exercice à venir, mais qu'il n'a pas à produire l'ensemble des documents comptables qui composent les comptes annuels.
Il ajoute que l'obligation de payer les charges est attachée à la qualité de copropriétaire, et non pas à la jouissance du lot de copropriété, et qu'elle est maintenue en cas de trouble de jouissance causée par des travaux sur un lot, contrairement à ce que prétend Mme Y....
Il souligne enfin la mauvaise foi de cette dernière, qui n'a pas payé la moindre somme sur les montants qui lui étaient réclamés, alors qu'elle a toujours été rendue destinataire des différents procès-verbaux d'assemblée générale.
Par conclusions déposées le 18 février 2015, Mme Barberine Y...entend voir confirmer le premier jugement en toutes ses dispositions, et condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle indique qu'elle est propriétaire au 97 cours Napoléon d'un local professionnel dans lequel elle a exploité un bar-tabac, désormais placé en location-gérance, et que la situation dans laquelle se trouvait ce local ne permettait pas de l'exploiter, dans la mesure où l'égout raccordé à l'immeuble, et traversant le local nécessitait d'être rénové.
Compte tenu de l'inaction du syndic de l'époque, elle a dû réaliser et financer seule ces importants travaux, qui lui ont coûté 9 790, 20 euros TTC, selon facture (enlèvement de la chape, mise en place de nouvelles canalisations enterrées).
Puis le syndic a fait changer la colonne montante de l'immeuble, et ces travaux ont occasionné des gravats, qui ont bouché l'égout, et il a fallu pratiquer une ouverture dans le sol de son local, près du comptoir, pour dégager ces gravats, ce qui a causé de nombreux désagréments à sa clientèle pendant plus d'un mois.
Enfin, elle ajoute que l'effondrement de plusieurs terrasses situées sur la façade ont dégradé la corniche qui se trouvait au dessus de l'entrée de son établissement, que pendant plus de trois ans un échafaudage a été installé pour protéger les passants, sans qu'il n'empêche les eaux de pluie de dégrader la corniche de son local, et que pour l'ensemble de ces désagréments et troubles de jouissance des lieux et pertes d'exploitation, elle n'a jamais été indemnisée.
Mme Y...considère que la demande en paiement d'un prétendu arriéré au 30 juillet 2013 est injustifiée, en l'absence de production d'un PV d'assemblée générale ayant approuvé les comptes arrêtés au 01. 08. 2012, et le budget prévisionnel pour l'exercice achevé le 01. 08. 2013, et que les pièces produites en appel, à savoir les PV d'assemblée générale des 29 juin 2012 et 18 mars 2013 sont sans effet à cet égard.
Les demandes augmentées arrêtées au 30. 07. 2014 présentées en appel sont également mal fondées en l'absence d'un procès-verbal d'approbation des comptes arrêtés au 30. 07. 2013.
En ce qui concerne les appels de provisions sur charges pour les années 2012 et 2013, l'intimée relève l'absence de décompte de répartition de ces charges, et la mention d'un solde antérieur inexpliqué.
Mme Y...affirme avoir payé les charges courantes pour les années 2012 et 2013, soutenant dès lors que les sommes réclamées concernent des charges antérieures pour lesquelles aucun décompte n'a été établi.
Elle déplore l'absence de production de documents comptables, et l'absence de mise en demeure préalable par lettre recommandée.
La clôture de la procédure a été prononcée le 20 mai 2015, et l'affaire fixée pour être jugée au 09 novembre 2015.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement des charges, de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant à ces charges, ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges. Il n'a pas à produire tous les documents comptables en sa possession.
La copropriété sise 97 cours Napoléon à Ajaccio était, à la lecture des pièces du dossier, gérée par M. B...jusqu'au premier trimestre 2012 inclus.
A compter du second trimestre 2012, c'est le cabinet Segic Syndic qui a pris sa suite.
Le syndicat produit trois procès-verbaux d'assemblée générale qui ont sur la période de gestion de Segic Syndic, approuvé des comptes, et des budgets prévisionnels, mais de façon désordonnée et peu rigoureuse.
L'assemblée générale du 29 juin 2012 a tout d'abord approuvé le " budget prévisionnel pour la période du 01. 08. 2011 au 31. 12. 2012 ", soit pour une période de un an et demi, qui ne correspond pas à la durée d'un exercice, et pour une période à la fois passée et à venir, ce qui ne correspond pas à un budget prévisionnel. L'assemblée générale aurait dû approuver les comptes pour la période passée, et voter sur le budget prévisionnel pour la période à venir.
La même assemblée générale a approuvé le budget prévisionnel pour l'année 2013, de janvier à décembre 2013.
Puis par une assemblée générale du 24 janvier 2013, les copropriétaires ont approuvé les comptes pour " l'exercice clos au 01. 08. 2011 ", c'est-à-dire sur une période antérieure à cette date, sans que la date de début de cet exercice comptable soit indiquée. Le terme " exercice " sans autre précision, ne permet cependant pas d'envisager qu'il puisse s'agit d'une période supérieure à un an. Dans la même décision, l'assemblée générale décidait suite à un arrêt de cour d'appel, de prendre à sa charge les dettes d'un copropriétaire M. C..., " arrêtées au 01. 08. 2011 ", en échange de la renonciation par celui-ci à certaines prétentions. Cette transaction peut expliquer cette approbation tardive des comptes pour une période passée.
Enfin, par décision d'assemblée générale du 18 avril 2013, la copropriété a approuvé les comptes pour l'exercice clos au 31. 12. 2012, réajusté à la hausse le budget prévisionnel de l'exercice 2013, et approuvé à l'avance, le budget prévisionnel 2014.
Il résulte donc de ces trois procès-verbaux d'assemblée générale que suite à la désignation du nouveau syndic, le syndicat des copropriétaires a approuvé dans les conditions ci-dessus décrites, les comptes des derniers exercices comptables, en remontant jusqu'à celui qui s'est clos le 31. 08. 2011.
Pour la période antérieure au 01. 08. 2010, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune approbation des comptes annuels.
Or le Grand Livre Client 2011 fait apparaitre pour Mme Y...un solde antérieur de 6 279, 25 euros au 01. 01. 2011, qui correspond dans les anciens appels de cotisations, au solde qui était déjà dû le 18 mars 2010, période sur laquelle, il n'y a aucune approbation des comptes.
On comprend d'ailleurs mal le montant de ce reliquat, puisque dans un appel de cotisation de février 2011, le solde qui était réclamé à Mme Y...était de 509, 44 euros.
Il convient en conséquence de déduire ce solde antérieur injustifié de 6 279, 25 euros du montant dû de 7 099, 96 euros au 05. 02. 2014 (selon décompte produit), soit un solde de 820, 71 euros.
La contre-créance dont Mme Y...se prévaut en appel, née de l'impossibilité dans laquelle elle se serait trouvée de pourvoir jouir de ses locaux professionnels n'est ni liquide ni exigible, et mériterait pour entraîner compensation avec les charges de copropriété, d'être fixée judiciairement.
L'intimée sera donc condamnée à payer la somme de 820, 71 euros, et le jugement sera infirmé.
Partie perdante, Mme Y...devra supporter les dépens d'appel et de première instance.
En revanche, compte tenu des torts respectifs des parties, il apparaît équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre.
PAR CES MOTIFS,

- INFIRME le jugement du tribunal d'instance d'Ajaccio en date du 28 octobre 2014 ;
- Statuant à nouveau, CONDAMNE Mme Y...Barberine à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 97 cours Napoléon à Ajaccio la somme de huit cent vingt euros et soixante et onze centimes (820, 71 euros) outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, au titre des charges dues au 05 février 2014 ;
- DIT N'Y AVOIR LIEU à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- CONDAMNE Mme Y...Barberine aux dépens d'appel et de première instance.
LE GREFFIER LE PRESIDENT