La COMPAGNIE IMMOBILIERE DE LA REGION DE SARCELLES dite "SA C.I.R.S" est propriétaire d'un ensemble immobilier situé à SARCELLES et composé de 5.810 logements sociaux construits entre 1956 et 1968.
Cet ensemble immobilier a nécessité des travaux de modernisation et d'adaptation aux nouvelles normes de sécurité et de salubrité en 1986.
En application de l'article L.351-3 du Code de la construction et afin de pouvoir bénéficier d'aides financières, la SA C.I.R.S a conclu avec l'état français pour la réalisation des travaux une convention cadre en date du 26 juin 1986 suivie d'un avenant n° 1 du
12 février 1997, prévoyant des travaux complémentaires en matière de sécurité et un avenant n° 2 du 8 mars 1988 ayant le même objet, ainsi que des conventions d'application relatives à chacune des trois tranches de travaux prévues.
L'article 3.2 de la convention cadre prévoit que les nouveaux loyers seront appliqués dès l'achèvement de la première tranche des travaux portant sur les parties communes des bâtiments.
L'article 15 de l'annexe des conventions d'application dispose que "conformément à l'article L.353-8 du Code de l'habitation et de la construction et dans le cas où les travaux ont été justifiés par des
considérations de salubrité, les dispositions de la convention notamment celles relatives au montant du loyer après travaux tel que fixé dans le projet du bail notifié aux locataires, s'appliquent de plein droit à compter de la date d'achèvement des travaux concernant la tranche dans laquelle est compris le logement.
Les travaux de la tranche "A" portant sur les parties communes de l'ensemble des bâtiments se sont terminés le 23 octobre 1987, ainsi que cela ressort de l'attestation de conformité établie par la Direction Départementale de l'Equipement (DDE) le 10 novembre 1987.
La SA C.I.R.S a appliqué les nouveaux loyers à compter du 1er
décembre 1987 toutefois un certain nombre de locataires ont refusé de signer le nouveau bail et de payer le montant du nouveau loyer.
Le 18 avril 1996, la SA C.I.R.S a fait assigner Monsieur et Madame X... devant le tribunal d'instance d'ECOUEN.
La SA C.I.R.S a exposé que, compte tenu de la carence de Monsieur X..., elle a dû lui faire délivrer un commandement de payer les loyers échus et impayés et visant la clause résolutoire, en date du 20 septembre 1994.
Elle a donc demandé au tribunal de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la SA C.I.R.S,
- ordonner l'expulsion des locataires,
- fixer l'indemnité d'occupation à 2.578,81 Francs,
- condamner Monsieur X... au paiement d'une somme provisionnelle de 106.192,41 Francs, au titre des loyers exigibles au 1er février 1996,
- assortir cette condamnation des intérêts de retard au taux légal sur la somme de 82.793,78 Francs, à compter du 20 septembre 1994 et sur le surplus à compter de la date de la présente assignation,
- le condamner au paiement d'une indemnité de 4.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- ordonner l'exécution provisoire.
Monsieur X... a invoqué la nullité de l'assignation au motif du non-respect des délais fixés par l'article 837 du Nouveau Code de Procédure Civile, et celle du commandement de payer en ce qu'il vise une clause résolutoire insérée dans le projet de bail qui n'a jamais été signé et ne lui est pas opposable.
Au fond, il a fait valoir que :
- l'acquisition d'une clause résolutoire insérée dans un bail non signé est impossible et que le commandement est nul en ce qu'il a été délivré également à son épouse décédée depuis de nombreuses années,
- les dispositions de l'article L.353-8 du Code de la construction et de l'habitation sont inapplicables car les travaux effectués n'ont pas été achevés contrairement aux affirmations de la SA C.I.R.S.
Il a également invoqué le bénéfice de la prescription quinquennale conformément à l'article 227 du Code civil et sollicite des délais de paiement.
La SA C.I.R.S a répliqué que les contestations formulées plus de deux mois après le commandement de payer du 29 septembre 1994 sont irrecevables, que la clause résolutoire était applicable de plein droit conformément à l'article L.353-8 du Code de a construction et de l'habitation, et enfin que la prescription quinquennale a été interrompue par le commandement de payer.
Par jugement rendu le 6 septembre 1996, le tribunal d'instance d'ECOUEN a :
- rejeté l'exception de nullité de la citation,
- déclaré bon et valable le commandement de payer en date du 30 septembre 1994,
- déclaré la prescription acquise en ce qui concerne les sommes réclamées antérieurement au 18 juin 1991, et en conséquence, condamné Monsieur X... à payer à la SA C.I.R.S la somme de 62.933,18 (12) ä Francs avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 1994 sur
la somme de 41.468,79 Francs et de l'assignation pour le surplus au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date du 1er février 1996,
- débouté la SA C.I.R.S de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire,
- dit Monsieur X..., faute d'accepter de signer le bail qui lui est proposé dans le mois de la signification du présent jugement, sera considérée comme occupante sans droit ni titre,
- dit qu'il peut alors être expulsée au besoin avec le concours de la force publique,
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 2.578,81 Francs,
- condamné Monsieur X... à payer à la SA C.I.R.S la somme de 3.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- débouté les parties de leurs conclusions et demandes plus amples ou contraires,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné Monsieur X... aux dépens.
Le 10 mars 1997, Monsieur X... a interjeté appel.
Il conclut à la nullité du jugement rendu faute d'assignation régulière.
A titre subsidiaire, il invoque la nullité du commandement délivré le 29 septembre 1998 et fait valoir qu'à la date du 19 juin 1995 les travaux que devaient réaliser la SA C.I.R.S n'étaient pas achevés ainsi que cela résulte d'un constat d'huissier. Il soutient que les dispositions de l'article L.353-8 du Code de la construction et de l'habitation n'étant pas respectées, il ne peut être contraint de signer un nouveau bail avec augmentation de loyers.
Il demande à la Cour de :
- prononcer la nullité du jugement rendu faute d'assignation régulière.
Subsidiairement,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 29 septembre 1988 et en tirer toutes conséquences de droit,
En tout état de cause,
- constater que les travaux ne sont pas achevés en ce qui concerne son appartement,
Par conséquent,
- le décharger de toutes condamnations prononcées à son encontre en principal, frais et intérêts,
- débouter la SA C.I.R.S de toutes ses demandes fins et conclusions,
- condamner la SA C.I.R.S à lui payer la somme de 5.000 Francs en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
La SA C.I.R.S conclut au débouté de l'intégralité des demandes de Monsieur X... et à la confirmation de la décision déférée.
Par voie d'appel incident, elle prie la Cour de :
Faisant droit de ses demandes additionnelles,
- condamner Monsieur X... au paiement de la somme complémentaire de 29.971,56 Francs au titre des loyers échus entre le 1er février 1996 et le 1er février 1998 et ce, avec intérêts de droit à compter du 28 février 1998, date de ses conclusions,
- élever le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation retenue par le tribunal d'instance d'ECOUEN à 2.754,24 Francs,
- condamner Monsieur à lui régler une indemnité de 10.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au titre de la procédure d'appel,
- le condamner en tous les dépens dont le montant pourra être recouvré par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ASSOCIES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
L'ordonnance de clôture a été signé le 9 avril 1998.
SUR CE, LA COUR,
Sur la nullité de l'assignation,
Considérant que Monsieur X... soutient que la SA C.I.R.S en lui
faisant délivrer le 18 avril 1996 une assignation pour l'audience du 3 mai 1996 n'a pas respecté les dispositions de l'article 837 du Nouveau Code de Procédure Civile et que, par suite cet acte est nul et de nul effet, l'inobservation du délai de comparution constituant la violation d'une formalité substantielle ;
Considérant que le premier juge a considéré, à bon droit, qu'en application des articles 641 et 642 du Nouveau Code de Procédure Civile relatifs à la computation des délais, l'assignation délivrée le 18 avril 1996 pour l'audience du 3 mai 1996 ne satisfaisait pas aux exigences de l'article 837 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Que le délai de quinzaine n'avait pas été respecté par la S.A C.I.R.S ;
Considérant qu'en vertu de l'article 114 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile la nullité d'un acte pour vice de forme, ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ;
Considérant qu'en l'espèce, Monsieur X... n'invoque expressément aucun grief ;
Qu'il ne démontre, par conséquent, nullement l'existence d'un grief que lui aurait occasionné l'irrégularité affectant l'acte introductif d'instance ;
Considérant que le tribunal, à juste titre, a rejeté l'exception de nullité de l'assignation invoquée par Monsieur X... ;
Sur la nullité du commandement de payer,
Considérant que Monsieur X... fait valoir que le commandement de payer vise comme destinataires Monsieur et Madame X... alors que cette dernière est décédée depuis de nombreuses années et qu'il est atteint dès lors d'une nullité de fond ;
Considérant que le commandement de payer reste, en tout état de cause, valable à l'égard de Monsieur X... ; qu'il n'y a pas lieu de prononcer sa nullité ;
Sur l'application de l'article L.353-8 du Code de la construction et de l'habitation,
Considérant que Monsieur X... soutient qu'au 19 juin 1995, les travaux que devaient réaliser la SA C.I.R.S n'étaient pas achevés et produit au soutien de cette contestation un constat d'huissier dressé à cette date ;
Qu'il résulte de cette pièce que la baignoire et la cuvette de WC de l'appartement occupé par Monsieur X... n'ont pas été remplacées, que le cache de la baguette électrique, sur environ 2 mètres fait défaut dans le séjour, et que l'évier dans la cuisine n'a pas été échangé ;
Considérant que la SA C.I.R.S verse aux débats la convention cadre
passée entre l'état le 24 janvier 1986, les avenants des 12 février 1987 et 8 mars 1988 ainsi que les conventions distinctes en date du 24 décembre 1986 et du 18 juin 1987, prises en application de la convention cadre et concernant les trois tranches du programme "A, B et C" ; que la convention relative à la tranche "C" qui s'applique à 1864 logements, comporte dans la liste des immeubles concernés notamment celui du 5 rue Marius Delpech, dans lequel est situé l'appartement occupé par l'appelant ;
Considérant qu'aux termes de l'article L.353-8 du Code de la construction et de l'habitation : "par dérogation aux dispositions de l'article L.353-7... les dispositions de la convention (signée avec l'état, afin d'obtenir une subvention pour travaux) s'appliquent de plein droit, à compter de la date d'achèvement des travaux... si les travaux d'amélioration incombant au bailleur... sont justifiés par des considérations de salubrité, de sécurité ou de mise aux normes minimales d'habitabilité" ;
Considérant que le préambule de la convention cadre indique que l'état général de l'habitat "nécessite sa modernisation et son adaptation aux nouvelles normes de sécurité et de confort" ; que les travaux décrits aux pages 6 à 8 de l'avenant n° 1 du 12 février 1987 satisfont à cet objectif, puisqu'ils concernent la réfection de l'éclairage des sous-sols et des parties communes, la mise aux normes des ascenseurs, la mise en place d'un dispositif de fermeture des portes d'accès aux immeubles, l'amélioration des locaux vide-ordures et la mise en place d'une protection contre les déchets ;
Considérant qu'il en résulte que les travaux entrepris correspondant à la définition et aux objectifs prévus par les dispositions dérogatoires de l'article L.353-8 précité ; que ce texte constitue, non seulement une dérogation, mais également un droit commun des contrats, en particulier des baux, puisque, dès l'achèvement des
travaux, ce sont les nouvelles conditions du bail et surtout le nouveau montant du loyer prévu dans la convention qui s'appliquent, sans que l'accord du locataire soit requis ; qu'en l'espèce, il résulte d'une attestation de la direction départementale de l'équipement du 10 novembre 1987 que les travaux sont terminés depuis le 23 octobre 1987 pour la tranche "A" ;
Considérant que le constat d'huissier établi plus de sept ans après la délivrance de cette attestation est dénué de toute valeur probante, Monsieur X... ayant pu modifier, depuis, son appartement sans que la SA C.I.RS en ait été tenue informée ; que, seule la date du 10 novembre 1987 doit être retenue ;
Considérant, au surplus, que le tribunal a justement estimé que la convention cadre n'avait prévu pour l'amélioration des logements qu'une enveloppe de 10.000 Francs par appartement sans décrire, avec précision, les travaux à réaliser ;
Considérant que la bailleresse était, par conséquent, fondée à appliquer le nouveau loyer à l'ensemble des immeubles à compter du 1er décembre 1987 et que Monsieur X... avait l'obligation contractuelle de payer le loyer au nouveau taux à compter de cette date ;
Considérant que le tribunal a commis une erreur en fixant à la date du 18 juin 1996, l'interruption de la prescription quinquennale, alors que la citation en justice était du 18 avril 1996 ;
Qu'il résulte des documents comptables versés aux débats que l'arriéré prescrit n'est que de 42.490,35 Francs et non de 43.259,23 Francs ;
Que la créance de la SA C.I.R.S sera fixée à la somme de 63.702,66 Francs et non 62.933,18 Francs ;
Considérant qu'il est également établi par la production des comptes de Monsieur X... que celui-ci était débiteur au 1er février 1998 de la somme totale de
Considérant qu'il est également établi par la production des comptes de Monsieur X... que celui-ci était débiteur au 1er février 1998 de la somme totale de 136.163,97 Francs ;
Qu'il convient, ajoutant au jugement, de le condamner au paiement de
la somme complémentaire de 29.971,56 Francs au titre des loyers échus entre le 1er février 1996 et le 1er février 1998, ce outre intérêts au taux légal à compter du 18 février 1998, date de la demande valant mise en demeure et de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 2.754,24 Francs ;
Considérant que la Cour confirme le jugement déféré, sous réserve de l'actualisation de la créance de la SA C.I.R.S ;
Considérant qu'eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer à cette dernière la somme de 4.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
VU le jugement du Tribunal d'Instance d'ECOUEN en date du 6 septembre 1996 :
. CONFIRME le jugement entrepris sauf sur le montant de la créance de loyers et charges de la SA C.I.R.S ;
. FIXE à la somme de 63.702,06 Francs (SOIXANTE TROIS MILLE SEPT CENT DEUX FRANCS SIX CENTIMES) la créance de la SA C.I.R.S et CONDAMNE Monsieur X... au paiement de cette somme ;
AJOUTANT AU JUGEMENT :
. CONDAMNE Monsieur X... au paiement de la somme complémentaire de 29.971,56 Francs (VINGT NEUF MILLE NEUF CENT SOIXANTE ET ONZE FRANCS CINQUANTE SIX CENTIMES) au titre des loyers échus entre le 1er février 1996 et le 1er février 1998, ce outre intérêts au taux légal
à compter du 18 février 1998, date de la demande ;
. DEBOUTE Monsieur X... des fins de toutes ses demandes ;
. CONDAMNE Monsieur X... à payer à la SA C.I.R.S la somme de 4.000 Francs (QUATRE MILLE FRANCS) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
. LE CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Et ont signé le présent arrêt :
Le Greffier,
Le Président,
Marie Hélène EDET
Alban CHAIX