R. G : 10/ 04510
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 13 Décembre 2011
Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON au fond du 20 mai 2010
RG : 2007/ 08634





SARL DAGIMO
Association CITADELLE INSERTION NOUVELLE CHANCE SCI MT
APPELANTS :
M. Michel X...
né le 18 février 1935 à OULLINS (Rhône))

69700 MONTAGNY
représenté par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour
assisté de Me Véronique GIRAUDON, avocat au barreau de LYON
Mme Marie-Josée A... épouse X...
née le 24 septembre 1937 à DOLE (Jura)

69700 MONTAGNY
représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour
assistée de Me Véronique GIRAUDON, avocat au barreau de LYON

M. Robert Y...
né le 12 avril 1947 à LYON 1er (Rhône)

69330 MEYZIEU
représenté par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
assisté de Me Thierry DUMOULIN, avocat au barreau de LYON
SARL DAGIMO
14 quai Jayr
69009 LYON
représentée par la SCP LIGIER DE MAUROY ET LIGIER, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Christophe BESSY, avocat au barreau de LYON
Association CITADELLE INSERTION NOUVELLE CHANCE
24 chemin de l'Ecully
69660 COLLONGES-AU-MONT-D'OR
défaillante

Date de clôture de l'instruction : 18 Octobre 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Novembre 2011
Date de mise à disposition : 13 Décembre 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
-Agnès CHAUVE, conseiller
-Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier
A l'audience, Jean-Jacques BAIZET a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DE L'AFFAIRE
Le 13 février 2006, Monsieur et Madame X... ont confié à la société Dagimo un mandat non exclusif de vente de leur maison située à Millery (Rhône).
Le 13 mars 2006, ils ont régularisé avec Monsieur Y... une promesse synallagmatique de vente pour le prix de 560. 000 euros, sous plusieurs conditions suspensives, notamment l'obtention par l'acquéreur d'un prêt de 599. 700 euros, la demande devant être déposée par l'acquéreur dans les trente jours. La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 juillet 2006.
Le 31 juillet 2006, Monsieur Y... informait son notaire qu'il n'avait pas obtenu les prêts demandés. Mis en demeure de réitérer la vente, il n'a pas obtempéré.
Monsieur et Madame X... ont assigné Monsieur Y... et la société Dagimo afin d'obtenir leur condamnation à leur payer la somme de 70. 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis, la société Dagimo la somme de 31. 891, 20 euros au titre des intérêts du prêt relais qu'ils ont dû souscrire pour l'achat d'un nouvel immeuble et celle de 50. 000 euros au titre de la perte d'une chance de vendre leur maison. Ils se sont prévalus du refus fautif de l'acquéreur de réitérer la vente et de fautes de la société Dagimo consistant à ne pas avoir vérifié la solvabilité de l'acquéreur, et assuré l'efficacité du compromis par le versement effectif d'un dépôt de garantie.
Par jugement du 20 mai 2010, le tribunal de grande instance de Lyon a condamné Monsieur Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 70. 000 euros et a débouté ces derniers de leurs demandes dirigées contre la société Dagimo.
Les époux X... et Monsieur Y... ont interjeté appel du jugement.
Monsieur Y... conclut à l'infirmation du jugement et au rejet des demandes des époux X.... Il considère qu'il n'a commis aucun manquement fautif. Il rappelle qu'il n'a contracté qu'en qualité de mandataire de l'association Citadelle Insertion Nouvelle Chance, qualité que la société Dagimo ne pouvait ignorer puisqu'elle a elle-même produit un extrait du procès-verbal du conseil d'administration de cette association lui donnant pouvoir d'acquérir le bien. Il fait valoir que le projet d'achat, destiné à la création d'un lieu de vie pour des jeunes en difficulté, nécessitait l'accord du comité régional de l'organisation sociale et médico-sociale, qui n'a été obtenu que le 12 avril 2006, et qu'il a sollicité trois prêts qui ont été refusés par les banques concernées.
A titre subsidiaire, il sollicite la réduction de la clause pénale, les époux X... n'établissant pas la réalité de leur préjudice, puisqu'ils ont pris un risque en acquérant un nouveau bien avant la réitération de la vente, et qu'ils ont pu remettre leur bien en vente dès octobre 2006.
Il soutient que les vendeurs ne peuvent solliciter rien de plus que l'indemnité forfaitaire au titre de leur préjudice.
Il sollicite la garantie de la société Dagimo et de l'association Citadelle Insertion Nouvelle Chance pour toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.
Il considère que la société Dagimo a engagé sa responsabilité délictuelle à son égard en faisant régulariser un compromis de vente à son seul nom alors qu'elle savait qu'il n'agissait qu'en qualité de mandataire de l'association, et en n'attirant pas son attention sur le fait qu'il s'engageait à titre personnel à l'égard des vendeurs.
Il fait valoir que l'association, en sa qualité de mandant, est tenue de l'indemniser des pertes subies à l'occasion de sa gestion en application des articles 2000 et suivants du code civil.
Monsieur et Madame X... concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné Monsieur Y... à leur payer la somme de 70. 000 euros et sollicitent la condamnation solidaire de la société Dagimo et de Monsieur Y... à leur payer la somme de 152. 521, 00 euros en réparation de leur préjudice.
Ils reprochent à la société Dagimo :
- de ne pas avoir vérifié la solvabilité de l'acquéreur, alors que celui-ci empruntait la totalité du prix et des frais et que la vente devait être réalisée par une association,
- d'avoir manqué à son devoir de conseil et d'information en ne les informant pas que l'acquisition serait effectuée par une association, dont elle n'a pas vérifié la capacité d'acquérir la maison,
- de n'avoir pas pris les précautions nécessaires pour éviter une immobilisation inutile du bien, en ne prévoyant ni une indemnité d'immobilisation en numéraire, ni une caducité automatique du compromis dans un délai très bref en cas d'absence de fourniture d'une caution bancaire, en ne mentionnant pas le délai de caducité du compromis en cas de non obtention du prêt, en ne suivant pas avec diligence le respect par l'acquéreur de ses obligations au regard du dépôt des demandes de prêts dans les délais et dans la remise de la caution bancaire de 5 % dans les huit jours de la signature, en n'informant pas ses mandants sur les difficultés rencontrées et en ne les conseillant pas utilement.
Ils considèrent que Monsieur Y... a engagé sa responsabilité dès lors qu'il ne démontre pas qu'il a sollicité dans les délais un prêt conforme puisqu'il a sollicité tardivement des prêts d'un montant et d'une durée supérieurs, visant un objet différent, c'est-à-dire la création d'une maison d'accueil au lieu de l'acquisition d'un bien immobilier. Ils lui font grief
en outre d'avoir sciemment laissé durer les choses en persuadant son notaire qu'il souhaitait toujours acquérir.
Au titre de leur préjudice, ils se prévalent de la perte de chance d'avoir pu vendre leur maison au prix initial de 560. 000 euros, alors qu'ils n'ont pu la céder un an et demi plus tard qu'au prix de 450. 000 euros. Ils sollicitent également le coût des intérêts du prêt relais qu'ils ont dû renégocier et prolonger pour l'acquisition d'une autre maison.
La société Dagimo conclut à la confirmation du jugement. Elle considère qu'elle n'a commis aucune faute contractuelle dans le cadre du mandat qui lui a été confié par Monsieur et Madame X..., ni aucune faute délictuelle à l'égard de Monsieur Y.... Elle fait valoir que Monsieur Y... s'est toujours présenté comme étant éditeur et président d'une association ayant " pignon sur rue " auprès du Conseil Général, ce qui s'est avéré exact. Elle rappelle qu'elle avait pris la précaution d'insérer une clause sur la caution bancaire de 5 % que Monsieur Y... a acceptée.
Elle souligne qu'avait été prévue une faculté de substitution d'une personne physique ou morale au profit de l'acquéreur, dont celui-ci restait solidairement garant, et que la signature de Monsieur Y... résultait d'une délibération du conseil d'administration de l'association. Elle rappelle qu'elle a alerté immédiatement Monsieur et Madame X... de la carence de Monsieur Y... au sujet de la caution bancaire de 5 %, et qu'elle a réclamé à de nombreuses reprises à l'acquéreur le paiement des 5 % et la justification des demandes de prêt.
Elle considère que la demande de garantie présentée par Monsieur Y..., nouvelle en cause d'appel, est irrecevable. Elle soutient que celui-ci à violé les obligations mises à sa charge et que l'on voit mal quelle faute délictuelle elle aurait pu commettre à son égard.
Elle estime que Monsieur et Madame X... ne justifient pas les préjudices dont ils se prévalent, et fait valoir que la souscription d'un prêt relais et ses inconvénients sont liés à leur statut d'acquéreurs pressés d'acheter, que le réaménagement de ce prêt le 19 juillet 2006 alors que la réitération de la vente devait intervenir le 30 juillet 2006 démontre que celui-ci devait avoir lieu, peu important la réalisation ou non des conditions suspensives et que la perte de 110. 000 euros n'est justifiée par aucune pièce.
L'association Citadelle Insertion Nouvelle Chance, assignée à sa dernière adresse connue conformément à l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avoué.

Attendu que la promesse synallagmatique de vente, régularisée par Monsieur Y... à titre personnel, prévoyait une condition suspensive tenant à l'obtention par l'acquéreur d'un prêt de 560. 000 euros, au taux de 5 %, sur une durée de dix-huit ans ; que celui-ci s'est engagé à déposer des demandes auprès du Crédit Agricole, du Crédit Mutuel et de LCL dans les trente jours du compromis ; que cet acte ne comportait pas de délai pour l'obtention du prêt ; que l'acquéreur devait produire une caution bancaire de 5 % dans les dix jours ; que l'acte authentique devait être réitéré au plus tard le 30 juillet 2006, une clause pénale de 70. 000 euros étant prévue à la charge de la partie qui refuserait de signer cet acte ;
Attendu que Monsieur Y... ne rapporte pas la preuve qu'il a déposé, dans le délai convenu, des demandes de prêt conformes aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ; qu'en effet, la première demande n'a été déposée que le 10 mai 2006 alors qu'elle aurait dû l'être au plus tard le 13 avril 2006 ; qu'il n'a pas déposé de demande auprès du Crédit Lyonnais (LCL) ; que le dossier de demande de prêt déposé au Crédit Agricole vise un emprunt de 600. 000 euros sur 240 mois au taux de 4, 40 % destiné au financement d'une résidence d'accueil ; que l'attestation de dépôt d'une demande auprès de la Caisse d'Epargne mentionne un prêt aux associations, de 600. 000 euros, remboursable en vingt ans, au taux de 4, 40 % l'an ; que l'avis favorable du comité régional de l'organisation sociale et médico-sociale n'a pas été prévu dans le compromis au titre des conditions suspensives ;
qu'il est ainsi établi que Monsieur Y... a commis des manquements fautifs en ne sollicitant pas un prêt conforme aux caractéristiques définies contractuellement, de sorte que la condition suspensive était réputée accomplie ; qu'il a en outre tardé à informer les vendeurs et son notaire du fait qu'il n'avait pas obtenu les prêts alors qu'il avait, dans un premier temps, avisé son notaire qu'il souhaitait toujours acquérir ; que son refus de régulariser l'acte authentique est par conséquent fautif dès lors que la condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt est réputée accomplie ; que la clause pénale prévue par la promesse synallagmatique de vente doit être appliquée ; qu'aucun élément ne permet de considérer qu'elle est manifestement excessive, au regard notamment du préjudice subi par les époux X... dont le bien a été immobilisé durant plusieurs mois et remis en vente à un prix nettement inférieur à celui prévu au compromis, et qui ont dû recourir à un prêt relais pour financer leur nouvelle acquisition justifiée par l'obligation dans laquelle ils se trouvaient de libérer les lieux pour le 31 juillet ;
Attendu que dès lors qu'au terme de la promesse de vente, la clause pénale a pour objet d'indemniser le préjudice résultant du retard dans l'exécution, Monsieur et Madame X... ne sont pas fondés à réclamer à Monsieur Y... des dommages intérêts complémentaires destinés à les indemniser du même préjudice ;
Attendu que Monsieur Y... justifie qu'il avait reçu de l'association Citadelle Insertion Nouvelle Chance un mandat exprès en vue d'acquérir le bien immobilier ; qu'en sa qualité de mandant, l'association est tenue de l'indemniser des pertes subies à l'occasion de sa gestion, conformément à l'article 2000 du code civil, et par conséquent de le garantir de la condamnation prononcée à son encontre ;
Attendu que si la société Dagimo n'a pas attiré l'attention de Monsieur Y... sur le fait qu'il s'engageait à titre personnel à l'égard des vendeurs, ce manquement est sans lien de causalité avec l'obligation de Monsieur klein de régler la clause pénale, puisque si ce dernier avait déposé des demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles, sa responsabilité n'aurait pu être engagée ; que sa demande de garantie dirigée contre l'agent immobilier doit être rejetée ;
Attendu que la société Dagimo ne justifie pas avoir vérifié la solvabilité de l'acquéreur qu'elle a présenté à Monsieur et Madame X..., alors que les revenus de l'ordre de 1. 700 euros par mois et l'absence de patrimoine de celui-ci ne lui permettaient pas de faire face à l'acquisition d'un bien immobilier pour le prix de 560. 000 euros ; que l'insertion au compromis
d'une clause de substitution au profit d'une personne physique ou morale est à cet égard sans incidence ; qu'elle n'a pas non plus informé les acquéreurs du fait que l'acquisition serait réalisée par une association, alors qu'elle connaissait cette situation, ainsi qu'elle admet en page 9 de ses conclusions ; qu'elle disposait en outre du procès-verbal de délibération du conseil d'administration de la société donnant mandat à Monsieur Y... d'agir en vue de l'acquisition du bien ; que Monsieur et Madame X... soulignent à juste titre que les conditions de financement de l'achat étaient différentes dès lors qu'il était réalisé par une association, la fiabilité économique du projet étant alors pris en compte ; que la société Dagimo ne justifie pas non plus avoir vérifié que l'association avait la capacité d'acquérir la maison ; qu'elle n'a pas prévu dans l'acte que Monsieur Y... agissait en qualité de mandataire de l'association ; que la clause de substitution prévue en faveur de l'acquéreur n'était pas de nature à éclairer les vendeurs sur l'identification du véritable acquéreur ;
Attendu en outre que les appelants soutiennent à juste titre que la société Dagimo a commis des négligences fautives dans la rédaction de l'acte et dans la réunion des conditions de validité et d'efficacité de celui-ci ; qu'en premier lieu, elle n'a pas pris les précautions nécessaires pour éviter une immobilisation inutile du bien ; qu'en effet, compte tenu de l'emprunt par l'acquéreur de la totalité du prix, la prudence imposait le versement en numéraire d'une indemnité d'immobilisation, alors que n'a été prévue que la fourniture ultérieure d'une caution bancaire, qui en réalité n'a jamais été obtenue, de sorte qu'au moment de la signature du compromis, aucune garantie de solvabilité de l'acquéreur n'a été donnée aux vendeurs ; que la promesse de vente ne renferme pas de clause de caducité automatique, dans un bref délai, en cas d'absence de fourniture de la caution bancaire, de sorte que les vendeurs se sont trouvés engagés jusqu'au terme de la promesse ; qu'en outre, l'article 1. 2 du compromis relatif au délai de caducité de la promesse en cas de non obtention des offres de prêt n'a pas été renseigné, ce qui a conduit Monsieur et Madame X... à attendre le délai de réitération par acte authentique puis à mettre en oeuvre la procédure de sommation, et de procès-verbal de carence, l'obligation de réaliser ces diligences ayant conduit à une prolongation du délai d'immobilisation du bien ;
Attendu que si l'agence immobilière a relancé Monsieur Y... pour obtenir la fourniture
de la caution bancaire, elle n'a pas informé ses mandants ou leur notaire des difficultés rencontrées, alors qu'elle ne conteste pas les affirmations des époux X... selon lesquelles elle savait qu'ils avaient eux-mêmes signé une promesse d'achat d'un autre immeuble afin de pouvoir libérer les lieux à la date prévue, puisqu'elle leur avait fait visiter plusieurs biens ;
Attendu que les manquements fautifs de la société Dagimo ont été à l'origine d'une perte de chance, pour les époux X..., de vendre leur bien à un meilleur prix et d'éviter la charge d'intérêts supplémentaires du prêt relais qu'ils ont dû renégocier le 19 juillet 2006 ; qu'ils font valoir qu'ils n'ont pu vendre leur bien que le 30 novembre 2007 au prix de 450. 000 euros et qu'ils ont ainsi subi une perte de valeur de 110. 000 euros ; que les fautes de l'agence immobilière ont contribué à prolonger, jusqu'au mois de septembre 2006, l'immobilisation de leur bien qui n'a pu être proposé à nouveau à la vente qu'à l'automne, période moins favorable que le printemps ou l'été ; que la perte de chance de pouvoir vendre le bien au prix initialement fixé doit, compte tenu de l'aléa inhérent au marché immobilier, être fixé à 30 % de la différence de prix, soit 33. 000 euros ; que par ailleurs, non informés des difficultés rencontrées, les époux X... ont légitimement acquis un autre immeuble, puisqu'ils devaient libérer le leur pour le 31 juillet 2006 ; qu'ils n'avaient initialement souscrit un prêt relais que pour la période courant entre le 12 juillet 2006, date de leur achat, et le 31 juillet 2006 ; qu'ils ont dû renégocier ce prêt et supporter des intérêts supplémentaires jusqu'à la revente de leur immeuble le 30 novembre 2007 ; que la chance perdue d'éviter ce surcoût supplémentaire doit, compte tenu de ce qui précède et de l'aléa du marché immobilier, être fixée à 30 % de la charge financière, qui a représenté une somme annuelle de 31. 891, 20 euros, soit sur seize mois 42. 521, 60 euros, ramenés au montant sollicité de 42. 521, 16 euros, dont 30 % : 12. 756, 35 euros ; que l'indemnité globale revenant à Monsieur et Madame X... s'élève ainsi à 45. 756, 35 euros ;
PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de SOIXANTE DIX MILLE EUROS (70. 000 EUROS),
Le réforme pour le surplus,
Condamne la société Dagimo à payer à Monsieur et Madame X... la somme de QUARANTE CINQ MILLE SEPT CENT CINQUANTE SIX EUROS TRENTE CINQ CENTS
(45. 756, 35 EUROS) à titre de dommages intérêts,
Déboute Monsieur et Madame X... du surplus de leurs demandes,
Condamne l'association Citadelle Insertion Nouvelle Chance à garantir Monsieur Y...
de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des dépens,
Déboute Monsieur Y... de sa demande en garantie dirigée contre la société Dagimo,
Condamne la société Dagimo à payer à Monsieur et Madame X... la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2. 500 EUROS) en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement,
Condamne Monsieur Y... et la société Dagimo in solidum aux dépens de première instance et d'appel, avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct par la Société Civile Professionnelle (Scp) Aguiraud-Nouvellet, avoués.
Le Greffier Le Président