R.G : 10/02037
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET du 13 Septembre 2011
Décision du Tribunal de Commerce de BOURG-EN-BRESSE

du 05 mars 2010
RG : 04/010153

SARL NORBERT BEYRARD FRANCE

SCI RESIDENCE DU PARC
APPELANTE :
SARL NORBERT BEYRARD FRANCE
représentée par ses dirigeants légaux
Résidence du Parc
170 avenue des Thermes
01220 DIVONNE LES BAINS
représentée par la SCP BAUFUME - SOURBE, avoués à la Cour
assistée de Me Philippe REFFAY, avocat au barreau de L'AIN

SCI RESIDENCE DU PARC
représentée par ses dirigeants légaux
33 avenue du Maine - BP 20
75015 PARIS
bureau secondaire avenue des Thermes
Domaine de Divonne
01220 DIVONNE LES BAINS
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assistée de Me Jean François BOGUE, avocat au barreau de l'AIN
Date de clôture de l'instruction : 07 Mars 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Juin 2011
Date de mise à disposition : 13 Septembre 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
- Dominique DEFRASNE, conseiller
- Catherine ZAGALA, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
A l'audience, Dominique DEFRASNE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
A la fin de l'année 1999, la SCI RÉSIDENCE DU PARC a entrepris la réhabilitation d'un ensemble immobilier situé à Divonne les Bains qui était à l'origine une résidence hôtelière, pour le vendre en appartements en état futur d'achèvement.
Dans ce contexte, elle a signé le 20 janvier 2000 avec la société NORBERT BEYRARD FRANCE un contrat de vente en l'état futur d'achèvement pour un appartement et des garages, constituant respectivement les lots 300, 301, 226, 227, 273 et 274, au prix de 891.146,96 euros, exigible par fractions en fonction des modalités prévues au contrat préliminaire de réservation.
La livraison des six lots était prévue après achèvement pour la fin du quatrième trimestre 2000.
Cette livraison est intervenue en fait le 30 juillet 2001 après l'exécution de travaux supplémentaires commandés par l'acheteur.
La société NORBERT BEYRARD FRANCE a refusé d'acquitter les 10 % restant dûs à l'achèvement de l'immeuble et après négociation avec le vendeur a accepté de régler 5 %, le solde étant consigné entre les mains de son notaire.
Le 4 mars 2003, la SCI RESIDENCE DU PARC a assigné la société NORBERT BEYRARD FRANCE devant le tribunal de commerce de Bourg en Bresse pour avoir paiement à titre provisionnel de la somme de 56.249,29 euros correspondant à 5 % du prix restés impayés et de la somme de 12.081,34 euros au titre des travaux supplémentaires, tandis que la société NORBERT BEYRARD FRANCE a sollicité à titre reconventionnel le paiement de 122.456,47 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice résultant du retard de livraison et des désordres affectant les biens immobiliers vendus.
Par jugement du 5 mars 2010, le tribunal de commerce a :
- rejeté l'ensemble des prétentions de la société NORBERT BEYRARD FRANCE,
- condamné la société NORBERT BEYRARD FRANCE à payer à la SCI RESIDENCE DU PARC :
* 44.187,88 euros TTC au titre des 5 % restant dûs, outre intérêts au taux de 1 % par mois de retard à compter du 2 août 2001 avec capitalisation de ces intérêts,
* 10.967,04 euros TTC au titre des travaux complémentaires demandés, outre intérêts au taux légal à compter de la décision,
- rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la SCI RESIDENCE DU PARC,
- condamné la société NORBERT BEYRARD FRANCE aux dépens ainsi qu'au paiement de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société NORBERT BEYRARD FRANCE a interjeté appel de ce jugement le 18 mars 2010.
L'appelante demande à la cour :
- de réformer le jugement du tribunal de commerce de Bourg en Bresse en date du 5 mars 2010 et statuant à nouveau,
- de dire non exigible la demande en paiement du solde des 5 % restant dûs sur le prix de vente formulée par la SCI RESIDENCE DU PARC,
- de fixer le montant restant dû à 24.391,84 euros,
- de condamner la SCI RESIDENCE DU PARC à lui payer à titre de dommages-intérêts :
* 40.630,20 euros en raison de l'incidence technique et financière due aux différences de cotes entre les plans d'origine et la réalisation,
* 80.732,12 euros TTC en réparation de son préjudice résultant des retards et de la mauvaise exécution des travaux,
avec intérêts légaux à compter de la demande,
- de confirmer le jugement sur le coût des travaux supplémentaires et de dire que le point de départ des intérêts sera fixé à compter de l'arrêt à intervenir,
- d'ordonner la compensation des créances entre les parties,
- de condamner la SCI RESIDENCE DU PARC aux dépens ainsi qu'au paiement de 8.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Se référant aux articles R 261-1 et R 261-2 du code de la construction et de l'habitation ainsi qu'à l'acte de vente notarié, elle fait valoir que la somme de 10 % prévue à l'achèvement des travaux, ramenée amiablement en l'espèce à 5 % n'est pas due faute de constatation régulière de cet achèvement.
Elle ajoute que la SCI RESIDENCE DU PARC a réclamé de façon anticipée et irrégulière le paiement des fractions de prix et tenté de palier ses carences sur le plan technique par une équivalence arbitraire des formes s'agissant de l'attestation de l'achèvement de l'immeuble.
Elle soutient en second lieu que les travaux supplémentaires ne sont pas justifiés dans leur quantum.
Elle fait valoir l'exception d'inexécution et de compensation, prévue notamment par l'article R 261-14 du code de la construction et de l'habitation au motif qu'elle a subi un important préjudice du fait du retard et de l'inachèvement des travaux.
Enfin elle conteste la forclusion qui lui est opposée tant au titre de l'article 1648 que de l'article 1642-1 du code civil en se prévalant de l'absence de réception des travaux entre la SCI et les entreprises et aussi de l'engagement pris par la SCI de réparer les vices apparents à l'occasion d'un constat d'huissier en date du 30 juillet 2001.
La SCI RESIDENCE DU PARC demande de son côté à la cour :
- de confirmer le jugement frappé d'appel sauf en ce qu'il a rejeté sa demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- de condamner la société NORBERT BEYRARD FRANCE à lui payer de ce chef la somme de 15.000 euros,
- de condamner en outre la société NORBERT BEYRARD FRANCE aux dépens ainsi qu'au paiement de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI RESIDENCE DU PARC fait tout d'abord observer que l'immeuble est occupé depuis près de neuf ans par la société NORBERT BEYRARD FRANCE et qu'il a été livré sans réserves.
Elle soutient que les conditions de fond et de forme exigées par le code de la construction et de l'habitation et par la jurisprudence pour établir l'achèvement de l'immeuble sont bien réunies en l'espèce. Elle précise qu'il n'est pas démontré des non-conformités ayant un caractère substantiel, ni des malfaçons rendant l'ouvrage impropre à sa destination, qu'il existe un certificat du maître d'oeuvre daté du 25 juillet 2001 attestant de l'état d'achèvement de l'immeuble comme le prévoit le contrat de vente notarié, en conformité avec l'article 261-2 du code de la construction et de l'habitation, que la prise de possession est intervenue cinq jours plus tard, le 30 juillet 2001.
Elle conclut qu'elle a bien droit aux 5 % restant dûs sur le prix de vente depuis la mise à disposition au profit de l'acquéreur en application des dispositions légales et contractuelles.
Elle fait valoir par ailleurs que sa proposition de rabais de 50 % est à titre purement commercial a été refusé par la société NORBERT BEYRARD FRANCE et ne vaut nullement reconnaissance de sa part à obtenir la totalité de sa créance.
Concernant les travaux supplémentaires elle rappelle que leur existence n'est pas contestée et fait valoir que les parties étaient d'accord sur le prix.
La SCI RESIDENCE DU PARC s'oppose par ailleurs à la demande reconventionnelle de la société NORBERT BEYRARD FRANCE en indiquant que la remise des clefs est intervenue en juillet 2001 et non pas en octobre 2001, que les retards de livraison ne sont que la conséquence des travaux supplémentaires réclamés par l'acheteur, que ce dernier ne justifie pas de son préjudice de jouissance et que les malfaçons invoquées sont des vices apparents soumis aux prescription des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, étant ajouté que l'acheteur a attendu plus de deux années et son assignation devant la juridiction pour les évoquer.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- I - Sur la demande en paiement des travaux formée par la SCI RESIDENCE DU PARC
1/ Sur le solde de 5 %
Attendu que le contrat de vente à l'état futur d'achèvement du 20 janvier 2000 comporte en deuxième partie des stipulations conformes aux exigences du code de la construction et de l'habitation ;
Qu'il est notamment indiqué que 95 % du prix est payable à l'achèvement de l'immeuble et 5 % à la mise à disposition des locaux, que toute somme non payée à l'échéance sera passible de plein droit et sans besoin d'une mise en demeure au préalable d'une pénalité forfaitaire de 1 % par mois de retard, que le vendeur notifiera à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte ou du maître d'oeuvre attestant l'achèvement de l'immeuble ;
Qu'il est également précisé que le vendeur par cette même lettre invitera l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour fixe et qu'au dit jour il sera procédé contradictoirement à cette constatation et l'établissement d'un procès-verbal, que l'acquéreur aura la possibilité d'insérer au dit procès-verbal les réserves qu'il croira devoir formuler quant aux malfaçons ou défauts de conformité avec les prévisions du contrat, que si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement au sens ci-dessus défini que des réserves aient ou non été formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clefs à l'acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et l'acquéreur procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à disposition ;
Attendu que le maître d'oeuvre COGETRIM par une attestation datée du 25 juillet 2001 précise que les appartements no 23 et 24, les caves 29 et 30 et les garages 26 et 27, correspondant aux lots acquis par la société NORBERT BEYRARD FRANCE, sont "achevés";
Que la société NORBERT BEYRARD FRANCE, de son côté a fait dresser le 30 juillet 2001 par huissier de justice un état des lieux mentionnant des malfaçons ou non finition affectant les parties privatives et les parties communes, puis le 2 août 2001 un nouveau constat par le même huissier de justice, dans lequel il est indiqué :
- que la SCI RESIDENCE DU PARC a remis les clefs à la SARL NORBERT BEYRARD FRANCE qui déclare que l'ordre sera donné à son gestionnaire de verser les sommes restant dues (5 % dans les quinze jours qui suivent),
- que le décompte des travaux supplémentaires effectués ou à effectuer sera fait dans le même délai,
- que le règlement sera effectué dans les huit jours de l'exécution,
- que la SCI RESIDENCE DU PARC remet à la SARL NORBERT BEYRARD FRANCE un procès-verbal de réception de livraison,
- que la SARL NORBERT BEYRARD FRANCE prendra le temps de l'étudier, proposera des modifications et remettra un nouveau projet dans les meilleurs délais,
Attendu que la société NORBERT BEYRARD FRANCE n'apporte pas en l'espèce d'éléments pouvant sérieusement contredire la constatation régulière de l'achèvement des travaux conformément aux stipulations contractuelles ;
Qu'au surplus, les constatations faites le 2 août 2001 révèlent qu'elle a considéré à cette date l'immeuble comme achevé et qu'elle a pris possession des biens immobiliers ainsi que l'a justement relevé le tribunal de commerce ;
Qu'elle n'a pas réclamé d'autres modifications, ni communiqué de nouveau projet
Attendu que la société NORBERT BEYRARD FRANCE est bien débiteur du solde restant dû de 5 %, payable lors de la mise à disposition de l'immeuble ;
Que pour s'opposer au paiement de la somme réclamée, elle fait valoir également un courrier du conseil de la SCI RESIDENCE DU PARC en date du 13 juin 2002 dans lequel il lui est indiqué qu'à des fins purement commerciales il lui sera consenti un rabais de 31.857,38 euros sur le solde important qu'elle reste devoir, compte tenu de certaines réserves acceptées contradictoirement lors de la prise de possession mais à la condition qu'elle s'acquitte de sa dette, à défaut de quoi le rabais commercial ne pourra être maintenu ;
Qu'il apparaît que cette offre de rabais est devenue caduque, la société NORBERT BEYRARD FRANCE n'ayant pas respecté la condition à laquelle elle était subordonnée ;
Qu'en conséquence, la société NORBERT BEYRARD FRANCE sera condamnée à payer à la SCI RESIDENCE DU PARC la somme de 44.187,88 euros TTC au titre des 5 % restant dûs et non contestés dans leur quantum, outre intérêts au taux de 1 % par mois de retard à compter du 2 août 2001 ;
Que conformément à la demande en justice de la SCI RESIDENCE DU PARC les intérêts seront capitalisés dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil ;
2/ Sur les travaux supplémentaires
Attendu que le montant de ces travaux arrêté par les premiers juges à la somme d 10.957,04 euros n'est pas contesté devant la cour par les parties, ni les intérêts fixés au taux légal à compter du jugement ;
Que ces dispositions seront donc confirmées ;
- III - Sur la demande d'indemnisation formée par la société NORBERT BEYRARD FRANCE
1/ Sur le retard d'exécution
Attendu qu'il est constant que la livraison des biens immobiliers est intervenue environ sept mois après l'échéance fixée dans le contrat de vente ;
Que la SCI RESIDENCE DU PARC explique sans être formellement contestée sur ce point que la société NORBERT BEYRARD FRANCE a sollicité à plusieurs reprises des travaux supplémentaires qui ont prolongé la durée d'exécution des travaux ;
Que la correspondance échangée entre les parties révèle d'ailleurs que l'acheteur sollicitait encore des modifications au mois d'avril et au mois de juin 2001 ;
Qu'au demeurant, il n'existe avant la procédure judiciaire aucune réclamation ou plainte de la société NORBERT BEYRARD FRANCE concernant un retard d'exécution ;
Attendu que dans de telles conditions, le retard de livraison ne saurait être imputé à la faute du vendeur et que la société NORBERT BEYRARD FRANCE doit être déboutée de sa demande d'indemnisation à ce titre, étant noté au surplus que les sommes réclamées à titre de frais et de loyers ne sont pas justifiées ;
Attendu que le courrier précité du 13 juin 2002 comportant l'offre de rabais ne fait nul part mention du retard d'exécution et ne peut donc valoir reconnaissance de responsabilité de la part du vendeur ;
2/ Sur les malfaçons
Attendu que le même courrier du 13 juin 2002 ne vaut pas davantage engagement par la SCI RESIDENCE DU PARC de régler le coût des travaux de réparation des désordres invoqués par l'acheteur ;
Attendu que la société NORBERT BEYRARD FRANCE qui ne précise pas le fondement juridique de sa demande se réfère principalement au procès-verbal de l'huissier de justice du 30 juillet 2001 qui décrit les vices apparents ;
Que contrairement aux prétentions de la SCI RESIDENCE DU PARC, le procès-verbal suivant du 2 août 2001 valant prise de possession ne saurait purger la garantie du vendeur de tout recours, au seul motif qu'il ne mentionne pas à nouveau les vices , ce d'autant moins que la SCI RESIDENCE DU PARC ne justifie pas de son intervention pour réparer ces vices;
Attendu qu'il résulte des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil que si le vendeur d'un immeuble à construire ne s'oblige pas ou ne répare pas les vices apparents, l'action en garantie de l'acheteur doit être introduite à peine de forclusion dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents, c'est-à-dire le plus tardif des deux événements suivants :
- la réception des travaux avec ou sans réserve,
- l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession ;
Qu'en l'espèce, il n'est pas démontré que la réception des travaux par la SCI RESIDENCE DU PARC et les entreprises ait eu lieu, de sorte que le délai de l'action en garantie n'ayant pu courir, l'action de la société NORBERT BEYRARD FRANCE est recevable ;
Attendu, sur le fond, que la société NORBERT BEYRARD FRANCE produit un document établi par monsieur X..., architecte, intitulé "Incidences techniques et financières dues aux différences de cotes entre les plans d'origine et la réalisation" ;
Que ce document et les montants qui s'y trouvent mentionnés est sans rapport avec les vices constatés par l'huissier de justice et qu'il s'agit en outre d'un document pratiquement inexploitable en raison de son caractère très succinct ;
Qu'il y a lieu également de constater que la société NORBERT BEYRARD FRANCE a attendu l'instance au fond en 2004 pour formuler des demandes tendant à la réparation des désordres ou non conformité et qu'elle occupe les lieux depuis bientôt neuf années, ce qui rend illusoire toute mesure d'instruction concernant les vices apparents en cause ;
Attendu en conséquence que la société NORBERT BEYRARD FRANCE doit être déboutée de sa demande d'indemnisation de ce chef ;
- III - Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive formée par la SCI RESIDENCE DU PARC
Attendu que l'appel formé par la société NORBERT BEYRARD FRANCE ne peut être considéré comme abusif au vu des circonstances de la cause et que la SCI RESIDENCE DU PARC de son côté ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts de retard sur la somme qui lui est due ;
Attendu que la société NORBERT BEYRARD FRANCE supportera les dépens ; qu'il convient d'allouer en cause d'appel à la SCI RESIDENCE DU PARC en sus de l'indemnité allouée par les premiers juges, la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Dit l'appel recevable,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SARL NORBERT BEYRARD FRANCE à payer à la SCI RESIDENCE DU PARC la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL NORBERT BEYRARD FRANCE aux dépens d'appel distraits au profit de la SCP d'avoués AGUIRAUD-NOUVELLET, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président.