Ch. civile A

du 09 DECEMBRE 2015
R. G : 14/ 00669 C
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 26 Juin 2014, enregistrée sous le no 12/ 01558



Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 6 RUE SPINOLA
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

NEUF DECEMBRE DEUX MILLE QUINZE
APPELANTS :
M. Hector X...
né le 25 Novembre 1940 à BASTIA


20200 BASTIA
ayant pour avocat Me Frédérique GENISSIEUX de la SCP GENISSIEUX BALESI-ROMANACCE, avocat au barreau de BASTIA
Mme Marie Jeanne Y... épouse X...
née le 24 Janvier 1943 à BASTIA (20200)


20200 BASTIA
ayant pour avocat Me Frédérique GENISSIEUX de la SCP GENISSIEUX BALESI-ROMANACCE, avocat au barreau de BASTIA

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 6 RUE SPINOLA
pris en la personne de son syndic bénévole Madame Z...
6 Rue Spinola
20200 BASTIA
assisté de Me Caroline GOEURY-GIAMARCHI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 novembre 2015, devant la Cour composée de :
Mme Gisèle BAETSLE, Conseiller, Président de chambre,
Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller,
Mme Marie BART, vice-président placé près M. le premier président,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2015.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller, pour le président de chambre empêché et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte du 21 août 2012 M. Hector X... et Mme Jeanne Y... son épouse, propriétaires du lot no11 constitué d'un local commercial dans la copropriété de l'immeuble sis 6 rue Spinoza à Bastia, ont assigné devant le tribunal de grande instance de Bastia le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic bénévole pour obtenir l'annulation de la résolution relative à l'adoption de la répartition des millièmes de copropriété votée lors de l'assemblée générale du 25 juin 2012, la désignation d'un géomètre-expert pour établir cette répartition, la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en premier ressort en date du 26 juin 2014, le tribunal de grande instance de Bastia a débouté M. X... et Mme Y... de leurs demandes, débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. X... et Mme Y... aux dépens.
M. X... et Mme Y... ont relevé appel de cette décision par déclaration enregistrée au greffe le 31 juillet 2014.
Pour une connaissance complète des prétentions des parties et de leurs moyens la cour renvoie expressément à leurs dernières écritures.
Par leurs dernières conclusions en date du 14 avril 2015, M. et Mme X... demandent à la cour, vu le principe d'intangibilité des tantièmes de copropriété et les articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, d'infirmer la décision entreprise, et
statuant à nouveau :
- de constater que la convocation à l'assemblée générale extraordinaire a donné lieu à un procès-verbal d'assemblée générale ordinaire,
- de juger que la modification des tantièmes de copropriété requiert l'unanimité des copropriétaires et que M. X... a voté contre,
- d'annuler en conséquence la résolution relative à cette modification par l'assemblée générale du 25 juin 2012,
- de constater qu'à l'occasion du vote par l'assemblée générale il a été fait application des nouveaux tantièmes qu'il s'agissait d'approuver,
- de dire que la répartition des charges générales se calcule en fonction de la valeur relative des lots eu égard à leur consistance, localisation et superficie et non pas à raison de leur utilisation,
- de dire en conséquence que le rapport du cabinet Oméga ne pouvait être pris en compte pour l'adoption des tantièmes des divers lots telle qu'elle a été opérée lors de la délibération de l'assemblée générale du 25 juin 2012,
- de dire que le calcul des tantièmes de charges devra s'effectuer comme suit :
no de lotniveaudestinationsurface m2coefficient destinationcoefficient hspcoefficient étagecoefficient corrigéSUPCtantièmes
11RDCcommerce4910, 7510, 7536, 75102
9ESappart58, 521311, 021, 0259, 69166

balcon56, 08



1, 021, 02
0, 4157, 2

32appt45, 4111, 041, 0447, 22131
13appt50, 08111, 061, 0653, 08147
64appt54, 07111154, 07150

grenier38, 01




0, 4534, 21

Subsidiairement :
- de désigner un géomètre expert avec mission d'établir les tantièmes des charges aux frais avancés du syndicat des copropriétaires,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Dans ses conclusions en date du 25 novembre 2014, le syndicat des copropriétaires expose :
- que le principe qui exige un vote unanime pour modifier les quotes-parts de parties communes est écarté au profit de la majorité par l'article 11 al 1er et 3 de la loi lorsque la modification est rendue nécessaire par les travaux à accomplir sur l'immeuble ; qu'en l'espèce la copropriété a dû réparer le toit en urgence et s'est vu imposer par l'OPAH de communiquer un état descriptif de division pour obtenir la subvention prévue,
- que le cabinet Omega, qui a été missionné par le syndicat, a bien respecté les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les critères retenus pour la pondération ont été précisés ; que la hauteur sous plafond a été prise en compte ; que les dispositions de l'article 5 de la loi ne sont impératives que pour le calcul des charges mais non pour le calcul des tantièmes des lots ; qu'elles ne sont pas d'ordre public ; que le travail du cabinet Dolesi pour une autre copropriété et pour des locaux différents ne peut servir d'élément de comparaison ; que l'opinion de ce cabinet sur le travail concernant le présent litige n'a pas fait l'objet d'un débat contradictoire ; que la cession des combles à un copropriétaire a bien été pris en compte,
- que l'action des intimés est abusive ; que le calcul adopté par l'assemblée générale ne leur cause aucun préjudice ; qu'en effet la copropriété n'a pas de charges périodiques et que la différence en ce qui concerne les travaux de toiture ne porte que sur 195, 54 euros ; que l'action engagée par les appelants a fait perdre les aides de l'OPAH auxquelles la copropriété pouvait prétendre.
Le syndicat demande donc à la cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts, de dire que l'action engagée est abusive, de condamner les appelants à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, de confirmer le jugement pour le surplus.
L'ordonnance de clôture a été prise le 17 juin 2015 et l'affaire renvoyée pour être plaidée au 9 novembre 2015.
SUR QUOI LA COUR
Les erreurs de plume commises par le syndic bénévole dans son procès-verbal du 25 juin 2012 en qualifiant l'assemblée générale d'ordinaire au lieu d'extraordinaire et en écrivant que la résolution a été adoptée par tous les copropriétaires présents ou représentés après avoir précisé que M. X... ne l'avait pas votée, n'ont causé aucun grief.
L'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose : « Sous réserve des dispositions
de l'article 12 la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. »
En l'espèce le syndicat des copropriétaires a cédé au cours de l'assemblée générale du 23 avril 2012 les parties communes des combles à Mme 
B...
. C'est cette cession agrandissant le lot de Mme B...  qui imposait une révision des tantièmes et non comme le soutient le syndicat les travaux de réfection de la toiture. Dans la mesure où l'article 26 de la loi requiert que la cession d'une partie commune soit votée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, la modification de la répartition des tantièmes des copropriétaires devait être, au cours de l'assemblée suivante du 25 juin 2012, voté à la même majorité, conformément à l'article 11.
Le procès verbal indique que la résolution a été votée par tous les copropriétaires, représentant 814 millièmes, à l'exception de M. X..., ce qui atteste que le vote « contre » de M. X... a représenté 185 millièmes et donc que la nouvelle répartition des tantièmes, non encore votée, a été utilisée. Cependant cette erreur n'a pas eu de conséquence sur le résultat du vote qui même avec l'ancienne répartition aurait donné la majorité qualifié à l'adoption de la résolution. La demande d'annulation de la résolution sera donc rejetée.
L'article 5 de la loi du 10 juillet 1065 dispose que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part de parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Il convient de ne pas confondre l'utilisation que l'on fait ou que l'on pourrait faire d'un lot (en tant qu'habitation, remise, bureau, cabinet ou atelier par exemple) et la nature, la consistance ou la destination du lot (appartement, garage, cave, local commercial). En l'espèce le cabinet Omega a choisi, pour déterminer la valeur du lot des demandeurs et appelants, de prendre en compte non pas l'utilisation mais la consistance et la destination contractuelle de leur lot, à savoir un local commercial en rez de chaussée sur la rive nord du vieux-port de Bastia actuellement utilisé pour l'exploitation d'une brasserie-glacier. Ce choix est d'ailleurs reconnu comme légitime par les documents produits par M. et Mme X... eux-mêmes (pièces no5, 5bis et 7).
La nouvelle répartition des charges votée par le syndicat entraîne une augmentation (+ 8/ 1000e) de la quote-part du lot no2 (qui voit sa surface augmentée de par la cession des parties communes), mais aussi de celle du lot no 6 (+ 11/ 1000e) ainsi que celle du local commercial appartenant aux appelants (+ 8/ 1000e). Elle prend en compte les critères énoncés par la loi et a été votée par les 7 copropriétaires à la majorité requise.
Rien dans les éléments versés aux débats ne permet à la cour de remettre en question cette résolution et d'ordonner une expertise.
En conséquence M. et Mme X... seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes.
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du caractère abusif de l'action engagée par M. et Mme X.... Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
La décision déférée sera dès lors confirmée en toutes ses dispositions.
Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la totalité des frais irrépétibles qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits en appel. M. et Mme X... seront condamnés à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme X... qui succombent en appel seront condamnés aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. et Mme X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de mille cinq cent euros (1500 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. et Mme X... aux dépens d'appel.
LE GREFFIER P/ LE PRESIDENT