Arrêt No R.G : 05/00778 X... C/ Y... COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 06 OCTOBRE 2006 Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 08 MARS 2005 (rg no 03/3131) suivant déclaration d'appel en date du 26 AVRIL 2005 APPELANTE :
Madame Anièle Andrée X... épouse Z...
... 97440 ST ANDRE Représentant : Me François AVRIL (avocat au barreau de SAINT DENIS) INTIMEE : Madame Joùlle Marie Syviane Y... épouse A...
... 97490 SAINTE-CLOTILDE Représentant : Me Patrice SANDRIN (avocat au barreau de SAINT-DENIS) CLOTURE LE :
9 Juin 2006 DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Septembre 2006 devant Monsieur Gérard GROS, conseiller de la mise en état qui en a fait un rapport, assisté de Mme Jeanne Bourdais-Massenet, Greffier et qui a tenu seul l'audience pour entendre les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposé. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2006. Il en a rendu compte à la Cour, composée de : Président :
Monsieur Jacques REY, Président de Chambre Conseiller :
Monsieur Gérard GROS, Conseiller :
Laurence NOEL, Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 06 Octobre 2006. Greffier : Mme Jeanne Bourdais-Massenet, Greffier. FAITS ET PROCEDURE
Vu les faits de la cause et la procédure antérieure exposés au motif du jugement entrepris du 8 Mars 2005 auquel la Cour se réfère expressément.
Vu la déclaration d'appel de Mme Anièle Marie André X..., visée le 26 Avril 2005, concernant le jugement déféré par lequel les juges du tribunal de grande instance de St-Denis ont : -Dit n'y avoir lieu au renvoi de l'affaire devant le tribunal paritaire des baux ruraux ; -Rejeté la demande formée par Mme Anièle X... aux fins de constatation du transfert à son profit de la propriété du terrain agricole cadastré BD 289 ; -Condamné Mme X... à verser à Mme Joùlle Y... la somme de Mille Euros au titre de l'article 700 du NCPC . Vu en leurs moyens, leurs conclusions d'appel en date des 26 Août 2005, 29 Mars et 4 Mai 2006 pour l'appelante ; 23 Décembre 2005 pour l'intimée aux termes desquels les parties ont respectivement demandé à la Cour : Mme Anièle X... appelante, de : -Infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et statuant à nouveau de dire qu'il y a eu vente du terrain agricole cadastré section BD no 289, situé au lieu dit rue Marchande à Ste Suzanne, pour le prix payé de 200 000 frcs soit 30 489,80 ç. Mme Joùlle Y..., intimée, de : - Confirmer la décision entreprise et dire qu'elle n'a jamais donné son consentement pour vendre la parcelle donnée à bail à Mme X... ; -Débouter en conséquence Mme X... de sa demande aux fins de constatation du transfert à son profit de la propriété du terrain agricole cadastré BD 289. -Subsidiairement pour le cas où la Cour estimerait que l'acte constitue une promesse unilatérale de vente, dire nulle et de nul effet cette promesse faute d'avoir été
enregistrée dans les dix jours de son acceptation ; Subsidiairement au vu des dispositions de l'article 1131 du Code Civil prononcer la nullité de la vente. Vu l'ordonnance de clôture en date du 9 Juin 2006. DECISION *Sur la demande principale
Le 16 Octobre 2000 par devant Maître Yves B..., notaire à St-Denis, Mme Joùlle Y... et Mme Anièle X... ont signé un bail à ferme portant sur un terrain agricole, situé sur la commune de Ste Suzanne, cadastré section BD No 829 au lieu dit rue Marchande, d'une contenance de 56 a et 6 ca pour un fermage de 2 000 frcs par an et ce pour une durée de neuf années.
Le même jour soit le 16 Octobre 2000, Mr René Z..., époux de Mme Anièle X... et Mme Joùlle Y... ont signé deux conventions sous seing privé. Par la première, Mme Y... s'est engagée à donner à bail à Mr Z... ou à son épouse Mme X... la même parcelle de terrain agricole pour le même contrat de bail et au même montant de fermage. Sur cette convention il y est ajouté qu'en cours de bail si Mme A... désire vendre cette parcelle de terrain, elle s'engage à donner la priorité d'acheter à Mr ou Mme Z... pour un prix qui ne devra pas être supérieur à la somme de deux cents mille frcs. Le second acte sous seing privé est la reconnaissance par Mme Y... d'avoir reçu de Mr Z... la somme de deux cents mille francs français sous forme d'un chèque de 100 000 frcs encaissable immédiatement et de quatre chèques de 25 000frcs chacun laissé en consignation, cette somme de 200 000frcs étant destinée à régler d'avance et en totalité le prix de vente de la parcelle de terrain donné à bail selon un acte signé le jour même.
De tous ces éléments il apparaît que le 16 Octobre 2000, il y a eu pour le même terrain un contrat en la forme authentique et deux contrats sous seing privés.
Le contrat en la forme authentique est une convention de bail à
ferme, le premier sous seing privé est un engagement de conclure un bail à ferme, le second sous seing privé est une reconnaissance de versements de sommes en vue de la réalisation d'une vente.
En ces trois actes, les parties ne sont pas identifiées de la même façon, ainsi :
-En l'acte authentique de bail figure comme preneur Mme X... sans qu'apparaisse son nom d'épouse Mme Z....
-Sur le premier sous seing privé, il est noté "Monsieur ou Madame Z... ".
-Sur les sous seings privé, Mme A... figure sous son nom d'épouse, en l'acte authentique, elle apparaît comme Mme Y... en réalité il s'agit des mêmes personnes.
Aux terme de ses écritures, Mme Anièle X..., épouse Z..., estime être devenue propriétaire du terrain litigieux, la vente étant devenue parfaite entre les parties après accord sur l'objet et le prix. Elle fait valoir que l'additif au premier sous seing privé du 16 Octobre 2000 n'est que la pure exécution d'un contrat de vente par le paiement d'un prix. Elle produit des attestations visant à démontrer que la vente dont elle excipe a bien été réalisée
Les premiers juges ont estimé que la promesse de vente valait vente lorsqu'il y avait consentement réciproque des parties pour vendre et acheter ainsi qu'un accord de leur part sur la chose et le prix. Ils ont énoncé que Mme X... s'était engagée à acheter le terrain agricole situé à Ste Suzanne, chemin de Ruisseau et que pour sa part Mme Y... avait promis de donner aux époux Z... une priorité d'achat sur ce fond litigieux pour un prix qui ne pouvait être supérieur à la somme de 200 000 francs pour le cas où, en cours de bail elle se décidait à vendre.
Ils en concluaient que seule Mme X... avait manifesté sa volonté d'acheter, Mme Y... conservant ainsi que cela ressortait des
termes des deux conventions sous seing privé, l'entière liberté de ne pas vendre. Ils analysaient la convention conclue entre les parties comme une promesse unilatérale d'achat et considéraient que le versement effectué de 100 000 francs par chèque était un acompte.
Il faut rappeler que le juge ne peut intervenir dans l'interprétation de convention que si ces conventions sont imprécises ou ambiguùs.
En l'espèce, la rédaction le même jour pour le même terrain d'un acte authentique et de deux actes sous seing privés, sous des identités ou des patronymes différents laisse à croire à une stratégie frauduleuse pour d'une part échapper à l'impôt et d'autre part au droit de la préemption de la Safer.
Néanmoins, les termes des actes sous seing privés sont clairs et précis : -Sur le premier acte sous seing privé ( dénommé ainsi pour le différencier du second acte sous seing privé qualifié additif) il est indiqué qu'en cours de bail si Mme A... désire vendre sa parcelle de terrain, elle s'engage par le présent acte à donner la priorité d'acheter à Mr ou Mme Z.... -Dans le second acte sous seing privé il est indiqué que si, pour une raison ou une autre, la vente ne s'était pas réalisée Mme A... s'engage à rembourser à Mr Z... les sommes encaissées entre temps.
Ces deux paragraphes sont conclus sous le conditionnel ( si.) Il n'y a donc pas là contrat de vente mais promesse unilatérale d'achat. Le versement, qui a été effectué, doit être considéré comme un acompte. Il doit d'ailleurs être noté que sous le premier acte sous seing privé, sous la rubrique signature des locataires figure la mention manuscrite suivante :" je m'engage à acheter comme convenu et le moment venu la parcelle de terrain concerné avant la fin du premier contrat de bail."
Cette mention est reportée sur le second acte sous seing privé
qualifié d'additif.
En conséquence, un engagement d'achat ne peut être considéré comme la réalisation d'une vente.
Il faut également mentionner que conformément à l'article 1341 du Code Civil, il ne peut être prouvé par témoins contre et outre le contenu aux actes. Les documents qualifiés d'attestations ne peuvent donc être retenus
Pour tous ces motifs la décision déférée sera confirmée en toutes ses dispositions. Sur l'article 700 du NCPC
Il est équitable que Mme X... soit condamnée à payer à Mme Y... épouse A... la somme de cinq mille euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement contradictoirement en matière civile et en dernier ressort, Confirme en toute ses dispositions la décision déférée ; Y ajoutant condamne Mme Anièle X... épouse Z... à payer à Mme Joùlle Y... épouse A... la somme de CINQ MILLE euros au titre de l'article 700 du NCPC ; Condamne Mme X... aux entiers dépens de la présente instance. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques REY, Président de Chambre, et par Mme Jeanne Bourdais-Massenet, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier
Le PRESIDENT