COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 7
ARRET DU 09 Février 2012
(no 19, 3 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 09/ 28283
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 Octobre 2009 par le tribunal de grande instance de Paris RG no 09/ 00051

SIEMP SOCIETE IMMOBILIERE D'ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE PARIS
Siège administratif :
29 Boulevard Bourdon
75180 PARIS CEDEX 04
représentée la SCP BOMMART FORTSER FROMANTIN (avoués à la Cour)
assistée de la SCP NORMAND & ASSOCIES (avocats au barreau de PARIS) substitué par Me CARALP DELION avocat au barreau de Paris, toque P141

Monsieur Abdemalik X...

75019 PARIS
représenté par la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES (avocats au barreau de PARIS)
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :
SERVICE DES MISSIONS DOMANIALES (EXPROPRIATION)
6, rue Paganini
75972 PARIS CEDEX 20
représenté par Mme Anne-Marie Y... en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Novembre 2011, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Michel ZAVARO, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,
Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Madame Valentine BUCK, Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de CRETEIL, désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Greffier : Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats

- réputé contradictoire
-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
-signé par Monsieur Michel ZAVARO, Président et par Madame Noëlle KLEIN, Greffier présent lors du prononcé.
La SIEMP a relevé appel le 23 décembre 2009 du jugement du 19 octobre 2009 rendu par le juge de l'expropriation de la SEINE qui a fixé l'indemnité due à Abdelmalik X... pour l'expropriation du lot 16 de l'immeuble 97 bld Macdonald à Paris. Elle conclut dans son mémoire d'appel déposé le 22 février 2010 à la fixation de l'indemnité principale à la somme de 51. 200  et de celle de l'indemnité de remploi à la somme de 6. 120 .
Dans son mémoire du 17 mars 2010, l'exproprié demande que l'indemnité soit fixée à la somme de 68. 400  outre le remploi d'un montant de 7. 840  ;
Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé de mémoire.

Sur la recevabilité
Les mémoires de l'appelant et de l'intimé ont été déposés dans les délais ; la procédure est donc régulière.
Sur la description
L'expropriation porte sur le lot no 16 au 2ème étage de l'ensemble immobilier 97 boulevard Mac Donald. Il s'agit d'un studio de 16 mètres carrés comprenant une pièce principale, une salle d'eau avec fenêtre comprenant une douche et des toilettes ainsi qu'une cuisine séparée avec fenêtre. Le transport sur les lieux a permis au juge de l'expropriation de constater que l'appartement est en bon état sans nuisances sonores, les fenêtres donnant sur un espace végétalisé ; toutefois, la pièce principale ne bénéficie pas directement d'une fenêtre ;
Sur les demandes
L'occupant demande à être relogé.
L'appartement fait partie d'un ensemble immobilier excellemment desservi par les transports en commun et les voies de communication. L'entretien extérieur est délaissé, l'un des immeubles est vide du fait d'un incendie. L'immeuble est dépourvu d'ascenseur. Le juge de l'expropriation indique cependant que les immeubles sont beaux et qu'une simple réhabilitation des façades leur rendrait leur éclat.
Sur le prix
L'expropriant propose 9 termes de comparaison résultant de jugement de 2005 et de ventes de 2006 et 2007 dont 3 concernent l'immeuble 97 bld Mac Donald. Ces termes de comparaison donnent une valeur allant de 2. 017  à 3. 864 .
L'exproprié invoque deux ventes de 2007 et 2008 pour 4. 063  et 4. 368  et rappelle deux jugements de 2009 portant sur des valeurs de 4. 000 et 4. 600  le mètre carré.
Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé son mémoire dans les délais. En première instance, il avait proposé 4 termes de comparaison de 2007 et 2008 donnant des valeurs au mètre carré de 3. 676  à 4. 368 .
Sur cette base, le premier juge a retenu une valeur libre de 4. 300  que la cour estime conforme au marché.
Sur l'abattement
L'appelant demande que l'on fasse subir à cette somme un abattement de 20 % pour occupation. L'exproprié demande la confirmation du jugement qui a retenu un taux de 5 %.
Cet abattement est destiné, non pas à indemniser l'expropriant des frais de relogement qu'il va exposer, mais à adapter les termes de comparaison qui portent généralement sur des biens libres d'occupation au marché des biens occupés. L'expropriant fait référence à une règle prétorienne qui repose sur la constatation que les biens vendus occupés en vertu d'un bail d'habitation, valent 20 % moins chers que les biens vendus libres. Cette règle ne repose sur aucune étude statistique. La pratique montre qu'elle peut s'avérer fausse, les biens libres pouvant valoir moins cher que les biens occupés quand ils sont achetés pour faire un placement ou lorsqu'ils sont soumis à des contraintes fiscales.
Il en résulte que le choix d'un taux plutôt que d'un autre est question de circonstance. Au cas d'espèce, toutefois, au cas d'espèce, le juge ne pouvait compte tenu du marché local, retenir un taux d'ajustement de la valeur libre à la valeur occupée inférieur à 10 %.
Sur les dépens de l'instance et les frais irrépétibles
La SIEMP supportera les dépens de l'instance et les frais irrépétibles qu'il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de l'exproprié
PAR CES MOTIFS
Fixe l'indemnité d'expropriation à la somme de 61. 920  et le remploi à cette de 6. 692 
Infirme en conséquence le jugement déféré
Condamne la SIEMP aux dépens et au paiement à X... de 2. 000  en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT