R.G : 08/00523
COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 26 FEVRIER 2010


LA SOCIETE BATIMENT LOGEMENT REHABILITATION (BLR)
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal d'instance de Fort de France, en date du 31 mars 2008, enregistré sous le no 11-07-0350
APPELANT :
Monsieur Philippe Léandre X...

97200 FORT-DE-FRANCE
représenté par Catherine RODAP, avocat au barreau de FORT DE FRANCE

LA SOCIETE BATIMENT LOGEMENT REHABILITATION (BLR)
105 Rue Condorcet
97200 FORT-DE-FRANCE
représentée par Me Murielle RENAR-LEGRAND, avocat au barreau de FORT-DE-FRANCE
COMPOSITION DE LA COUR :
Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 11 DECEMBRE 2010 conformément aux dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et informées en application de l'article 786-1 du même code du nom des magistrats amenés à délibérer soit :
Mme HIRIGOYEN, présidente,
Mme BELLOUARD-ZAND, conseillère
Mme BENJAMIN, conseillère
et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 26 FEVRIER 2010
Ces magistrats en ont délibéré sur le rapport de Mme BELLOUARD-ZAND
Greffier, lors des débats : Mme DELUGE,

Contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
EXPOSE DU LITIGE :
Vu l'assignation en date du 14 août 2007, délivrée par la société Bâtiment Logement Réhabilitation-BLR à M.Philippe X... aux fins de résiliation du bail aux torts du bailleur et de condamnation à des dommages et intérêts ;
Vu la demande reconventionnelle en paiement des loyers impayés depuis le mois d'octobre 2006 ;
Vu le jugement rendu par le tribunal d'instance de Fort-de-France le 31 mars 2008 prononçant la résiliation du bail aux torts du bailleur, constatant l'extinction de la créance de M.Philippe X... au titre des loyers impayés pour un montant de 16.412,94 euros par compensation avec sa dette de dommages et intérêts fixée à la somme de 30.000 euros, le condamnant en conséquence à payer à la société BLR la somme de 13.587,06 euros ;
Vu l'appel du jugement interjeté par M.Philippe X... le 27 mai 2008 .
Vu les conclusions déposées en dernier lieu par M.Philippe X... le 19 octobre 2009, faisant état d'une remise des clés par le locataire le 14 août 2008, justifiant la réactualisation des loyers dus, rappelant la clause pénale contenue au bail en cas de défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance qui fonde la demande de résiliation aux torts du locataire, et l'acquisition au bailleur du dépôt de garantie, contestant toute responsabilité dans la survenance des désordres , leur persistance et leur lien avec le préjudice allégué, demandant à la cour d'infirmer le jugement, de dire que la résiliation du bail intervient aux torts de la société BLR et prend effet au 14 août 2008, de condamner la société BLR au paiement de la somme de 25.412,94 euros au titre des loyers échus et 2.001,29 euros en application de la clause pénale, subsidiairement de condamner la société BLR à la somme de 20.012,94 euros au titre des loyers échus et 5.400 euros au titre de l'indemnité d'occupation, et de débouter en tout état de cause la société BLR de ses demandes.
Vu les conclusions en réponse de la société BLR en date du 24 juin 2009, dénonçant l'inaction de M.Philippe X... pour mettre fin aux fuites qui se sont manifestées dès le mois de mars 2006, ce dont il a été avisé, et qui ont mis en péril l'existence de la société, indiquant que la société a quitté les lieux au mois de décembre 2007, demandant à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qui concerne l'indemnisation allouée qui doit être portée à 40.000 euros et de débouter M.Philippe X... de l'ensemble de ses demandes ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 26 novembre 2009 ;

Il résulte des pièces produites que pour les besoins de son activité commerciale, la société BLR a conclu un contrat de location avec M.Philippe X..., propriétaire, portant sur un local d'une superficie de 90 m², situé au rez-de-chaussée de l'immeuble ....
Le contrat de location en date du 21 mai 2004, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, a été conclu pour une durée de 6 ans à compter du 15 juillet 2004.
Il prévoit le règlement par le locataire d'un loyer mensuel de 1.200 euros, le versement d'un dépôt de garantie de 2.400 euros et contient une clause pénale applicable à défaut de paiement par le locataire d'un terme du loyer.
Préalablement à la régularisation du contrat, un accord entre les parties est intervenu sur une franchise de loyers en raison de travaux exécutés par le preneur, portant sur la réalisation de faux-plafonds, de travaux de peinture, carrelage, électricité et plomberie, à hauteur du montant des travaux, soit la somme 15.870,89 euros.
Un dégât des eaux s'est produit dans les locaux loués le 6 mai 2006, ce dont le propriétaire a été avisé, et a fait l'objet d'une déclaration de sinistre auprès de la MAAF, assureur du locataire.
Par lettre recommandée du 12 mai 2006, M.Philippe X... était informé par son locataire de la réapparition de la fuite précédemment constatée.
Le 12 juillet 2006, la société BLR faisait établir un procès-verbal de constat qui mentionnait l'exécution de travaux par M.Philippe X... au premier étage de l'immeuble, notamment sur la véranda située au dessus des bureaux, dont le carrelage a été enlevé, confirmant l'existence d'infiltrations dans les bureaux no1 et 2.
La société BLR indique que les infiltrations se sont poursuivies.
M.Philippe X... conteste en avoir été informé avant le mois de mai 2007, date à laquelle un nouveau procès-verbal de constat a été établi par le locataire, confirmant la réalité des infiltrations dans les bureaux no1 et 2;
Un devis prévoyant la réfection de l'étanchéité sous le carrelage de la terrasse accessible a été établi le 30 mai 2007 à la demande de M.Philippe X..., qui l'a accepté le 1er juin 2007 .
Par lettre du 5 juillet 2007, M.Philippe X... informait la société BLR de l'exécution des travaux de nature à mettre fin aux désordres, dans le courant du mois d'août suivant, lui réclamant par ailleurs le règlement des loyers impayés à compter d'octobre 2006, soit la somme de 10.412,94 euros.
En réponse, la société BLR rappelait au propriétaire les multiples nuisances subies depuis plusieurs mois en raison des infiltrations , et faisait état de son souhait de parvenir à un accord sur un départ anticipé des locaux .
Par lettre du 26 juillet 2007, M.Philippe X... acceptait la résiliation anticipée du bail, à effet du 15 août 2007, sous réserve de la renonciation par le locataire à toute indemnité en raison du dégât des eaux, lui même renonçant à réclamer le montant des loyers impayés.
C'est dans ce contexte que la société BLR a fait délivrer assignation à M.Philippe X... le 14 août 2007.
- Sur la résiliation judiciaire du bail :
Le contrat prévoit la faculté pour le bailleur de demander judiciairement la résiliation du bail pour toutes infractions aux clauses qu'il contient.
Par ailleurs, l'article 1184 du code civil dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfait point à son engagement, la résolution devant alors être demandée en justice.
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été loué, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
De son côté, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En l'espèce, il est non contesté que le locataire a cessé de payer le montant du loyer à compter du mois d'octobre 2006.
Il invoque l'existence d'infiltrations qui se sont produites à compter du mois de mai 2006, et qui se sont perpétuées du fait du bailleur, qui n'est pas intervenu pour faire procéder au travaux de réfection nécessaires.
Il est en effet établi que des infiltrations ont affecté les locaux loués à compter du mois de mai 2006.
L'origine des infiltrations en provenance de la terrasse du premier étage n'est pas contestée par le bailleur qui a commandé des travaux de reprise d'étanchéité pour y remédier.
L'apparition des infiltrations et leur persistance caractérisent un manquement du bailleur dans l'exécution de l'obligation d'entretien qui lui est imposée par l'article 1719 du code civil.
Dans le cadre de cette obligation, il appartient au propriétaire de veiller de façon constante à l'entretien de son immeuble
Il importe peu, dès lors, qu'il n'ait pas été tenu informé par le locataire de la nécessité des travaux à effectuer.
Par ailleurs, le manquement du propriétaire à procurer au locataire une jouissance des lieux conforme aux stipulations du bail n'autorise le locataire à suspendre le paiement du loyer que lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués.
En l'espèce, s'il n'est pas douteux que les infiltrations sont à l'origine d'un préjudice de jouissance pour le locataire, il n'est pas établi qu'elles ont rendu impossible l'utilisation des lieux.
En effet, il résulte en premier lieu du courrier de la MAAF en date du 16 mai 2006, que les infiltrations survenues le 6 mai précédent n'ont provoqué aucun dommage.
Par ailleurs, les procès-verbaux de constat d'huissier établis successivement au mois de juillet 2006 et mai 2007, qu'au demeurant le preneur n'a pas cru devoir transmettre à son bailleur, ne font état d'infiltrations que dans deux bureaux sur les cinq bureaux que comprennent les locaux loués.
Enfin, il est constant que le défaut de respect par le propriétaire, de son obligation d'entretien, n'a pas empêché la société de poursuivre son activité pendant une année, malgré la persistance des désordres qu'elle ne justifie pas au demeurant avoir signalé avant le mois de mai 2007.
Ainsi, l'impossibilité d'utiliser les lieux loués, autorisant le locataire à opposer l'exception d'inexécution n'est pas établie.
En conséquence, le locataire ne pouvait se prévaloir de l'inexécution par le bailleur de son obligation d'entretien pour échapper à sa propre obligation de payer les loyers .
Les manquements respectifs des parties justifient que la résiliation judiciaire du contrat soit prononcée à leurs torts réciproques.
La date de la résiliation doit être fixée en tenant compte de celle à partir de laquelle le contrat a été imparfaitement exécuté.
En l'espèce, peut être retenue la date d'octobre 2006, à laquelle la société BLR a cessé tout paiement des loyers, l'apparition des premières infiltrations en mai 2006, qui n'ont provoqué à cette date aucun dommage, étant insuffisante à caractériser une exécution imparfaite du contrat.
- Sur les conséquences de la résiliation :
La résolution du contrat, tout comme la résiliation, a pour effet d'anéantir le contrat et de remettre les parties dans l'état où elle se trouvait antérieurement.
Cependant, dans les contrats à exécution successive, la résolution judiciaire n'opère pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté.
Dès lors que le contrat est anéanti, le montant du dépôt de garantie doit être restitué par le propriétaire à la société BLR.
Par ailleurs, eu égard aux circonstances de la résiliation prononcée à torts partagés, il n'y a pas lieu à application de la clause pénale ;
A compter de la résiliation, le preneur n'est tenu qu'à une indemnité d'occupation.
L'indemnité d'occupation cesse d'être due à compter de la libération effective des lieux loués.
Il est d'usage de considérer que la libération des lieux ne peut résulter que de la remise des clés, permettant une nouvelle location
Mais en l'espèce, l'état des lieux ne permettait pas une nouvelle location, laquelle nécessitait des travaux préalables d'étanchéité, à la charge du bailleur qui ne justifie pas les avoir exécutés.
La société BLR indique sans être contredite, avoir quitté les lieux au mois de décembre 2007 .
La somme due au titre de l'indemnité d'occupation, doit être fixé au montant des loyers .
Ainsi, pour la période allant d'octobre 2006 à décembre 2007, il convient de fixer le montant restant dû par la société BLR, au titre de l'indemnité d'occupation à la somme de 16.412,94 euros.
Il convient également de tenir compte du préjudice subi par la société BLR du fait des manquements commis par M.Philippe X... dans l'accomplissement de ses obligations.
S'il ne résulte pas des pièces produites que les désordres ont entraîné la diminution de l'activité de la société et sont à l'origine de ses difficultés financières, il est indéniable qu'ils ont causé un préjudice dans la jouissance des lieux, que la société BLR avait spécialement aménagés et qu'elle a quitté prématurément, l'obligeant à exposer des frais de déménagement et de nouveaux frais d'installation.
En tenant compte, du montant du loyer et de la privation de jouissance partielle qui s'est prolongée sur plus d'une année, le préjudice subi par la société BLR sera justement réparé par l'allocation de la somme de 10.000 euros.
Compte-tenu de la nature et de l'issue du litige, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS ;

Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat ;
Statuant à nouveau ;
Dit que la résiliation intervient aux torts réciproques des parties ;
Condamne la société BLR à payer à M.Philippe X... la somme de 16.412,94 euros ;
Déboute M.Philippe X... de ses toutes ses autres demandes ;
Condamne M.Philippe X... à payer à la société BLR la somme de 10.000 euros ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Fait masse des dépens de première instance et d'appel, qui seront supportés par moitié par chacune des parties ;
Admet les avocats qui en ont fait la demande au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Signé par Mme HIRIGOYEN, présidente, et par Mme SOUNDOROM greffier lors du prononcé, auquel la minute a été remise.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,