COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 20/06/2019
la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN
la SCP LAVILLAT-BOURGON
ARRÊT du : 20 JUIN 2019
No : 218 - 19
No RG 18/01170 -
No Portalis DBVN-V-B7C-FVVI
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MONTARGIS en date du 22 Mars 2018
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265212499377111
SARL CAFÉ DE L'UNION
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]
Ayant pour avocat Me Didier CLIN, membre de la SCP SIMARD-VOLLET-OUNGRE-CLIN, avocat au barreau d'ORLEANS
D'UNE PART
INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265220746245234
Madame W... G...
née le [...] à Sens (89) 20 Bis rue des Petits Douzains

Ayant pour avocat Me Cécile BOURGON, membre de la SCP LAVILLAT-BOURGON, avocat au barreau de MONTARGIS,
Monsieur D... G...
né le [...] à Gien (45)
L'Arlésienne, Appt 11, 90 rue des Pensées

Ayant pour avocat Me Cécile BOURGON, membre de la SCP LAVILLAT-BOURGON, avocat au barreau de MONTARGIS,
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 26 Avril 2018
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 28 février 2019
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 04 AVRIL 2019, à 14 heures, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, en son rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité,
Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller,
Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

Prononcé le 20 JUIN 2019 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte authentique du 5 septembre 1995, Madame H... U... veuve G... a donné à bail à la société CAFÉ DE L UNION un immeuble situé à [...], affecté pour partie a usage d'habitation et pour partie à usage commercial.
Madame U... veuve G... est décédée le [...] , laissant pour lui succéder Madame W... X... née G... et Monsieur D... G....
Le bail qui est arrivé à expiration le 1er janvier 2004 a été renouvelé pour une période de 9 années.
Suivant exploit d'huissier du 7 juin 2013, les consorts G... ont donné congé à la société CAFÉ DE L'UNION pour le 31 décembre 2013.
La société CAFÉ DE L'UNION n'ayant pas quitté les lieux en invoquant son droit au paiement d'une indemnité d'éviction, les consorts G... l'ont fait assigner par acte du 22 septembre 2016 devant le tribunal de grande instance de Montargis à l'effet de constater l'extinction du bail commercial au 31 décembre 2013, de constater la prescription de toute action en contestation du congé ou en paiement d'une indemnité d'éviction le 31 décembre 2015, d'ordonner son expulsion, de la condamner à payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer contractuel à compter du 1er janvier 2014 jusqu'à la libération effective des lieux et une somme de 3.000 euros.
La société CAFE DE L'UNION qui s'est opposée aux prétentions des consorts G... a demandé au tribunal de constater la nullité du congé signifié le 7 juin 2013, de les condamner à lui payer 25.000 euros au titre de l'indemnité d'éviction et 3.000 euros pour frais de procédure.
Par jugement du 22 mars 2018, le tribunal a constaté l'extinction du bail au 31 décembre 2013, a déclaré prescrit le moyen tiré de la nullité du congé délivré le 7 juin 2013 et la demande en paiement d'une indemnité d'éviction de la société CAFÉ DE L'UNION, l'a déboutée de ses demandes, a constaté qu'elle occupe l'immeuble sans droit ni titre et a ordonné son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, l'a condamnée à payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer contractuel à compter du 1er janvier 2014 et jusqu'à la libération effective des lieux et 1.500 euros pour frais de procédure et a ordonné l'exécution provisoire de la décision.
La société CAFÉ DE L'UNION a relevé appel de la décision le 26 avril 2018.
Elle en poursuit l'infirmation et demande à la cour de constater la nullité du congé sans offre de renouvellement du 7 juin 2013, de dire n'y avoir lieu à expulsion, et à titre infiniment subsidiaire de condamner Monsieur et Madame G... à lui payer 25.000 euros à titre d'indemnité d'éviction et 3.000 euros pour frais de procédure ainsi qu'à supporter les dépens dont distraction au profit de Maître Didier CLIN.
Elle soutient que c'est à tort que le tribunal a considéré que les demandes en annulation du congé délivré pour le 31 décembre 2013 et en paiement d'une indemnité d'éviction étaient prescrites depuis le 31 décembre 2015 en application de l'article L 145-9 du code du commerce alors qu'en vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation, la prescription ne peut courir contre le preneur dans le cas d'un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction.
Elle fait valoir que les consorts G... n'ayant pas fait d'offre d'indemnité d'éviction leur congé devait mentionner en vertu de l'article L 145-17 du code de commerce un motif grave et légitime ce qui n'est pas le cas du projet de vente de l'immeuble invoqué pour justifier le refus de renouvellement du bail, qu'il n'est pas fait état dans le congé d'un quelconque manquement aux obligations du preneur au demeurant non caractérisé et contredit par les témoignages communiqués qui attestent de l'exploitation du fonds, de sorte que le commandement est entaché de nullité.
Elle soutient, à titre subsidiaire, s'il est jugé que le commandement n'est pas nul, que sa demande d'indemnité d'éviction n'est pas atteinte par la prescription qui n'a pas couru en vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation.
Elle indique que par courrier recommandé du 11 août 2014, elle a sollicité une indemnité d'éviction de 25.000 euros, en précisant que le fonds pouvait être valorisé à la somme de 40.400 euros, sur la base des immobilisations incorporelles figurant au bilan pour 51.833 euros, du montant du chiffre d'affaires moyen pour les trois dernières années de 23 049 euros et en tenant compte du nombre de jours d'ouverture par an d'environ 228 jours.
Elle s'estime en conséquence fondée à obtenir paiement de cette somme à titre d'indemnité d'éviction.
Les consorts G..., qui sollicitent la confirmation du jugement dont appel, demandent à la cour de débouter la société CAFÉ DE L'UNION de l'ensemble de ses prétentions et de la condamner à leur payer 3.000 euros d'indemnité de procédure ainsi qu'à supporter les dépens dont distraction au profit de Maître BOURGON.
Ils répliquent que le congé respecte les dispositions de l'article L 145-9 du code de commerce puisqu'il précise les motifs pour lesquels il a été donné à savoir leur projet de vendre l'immeuble et que l'appelante est irrecevable à en contester la validité, faute d'avoir agi dans le délai de prescription de 2 ans qui a commencé à courir du jour de sa prise d'effet le 31 décembre 2013.
Ils soutiennent, subsidiairement, que le congé est régulier, qu'aucun texte n'impose au bailleur de formuler dans l'acte une offre d'indemnité d'éviction et font observer qu'ils ne se sont pas prévalus des dispositions de l'article L 145-17 du code de commerce et n'ont pas refusé de verser une indemnité d'éviction, que l'acte rappelle que le locataire disposait d'un délai de 2 ans pour contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, et ils estiment en conséquence que faute pour la société CAFÉ DE L'UNION d'avoir agi dans ce délai l'action est atteinte par la prescription.
Ils affirment que la jurisprudence citée par l'appelante rendue au visa de la législation ancienne n'est plus d'actualité et qu'elle lui donne un sens qui n'est pas le sien puisque la Haute cour considérait que la forclusion biennale ne courait que si le droit à l'indemnité d'éviction était contesté et que par un arrêt du 31 mai 2007, celle-ci est revenue sur cette jurisprudence en jugeant que la prescription biennale de l'article L 145-60 n'est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d'éviction soit contesté.
Elle considère pour les mêmes motifs que la demande en paiement de l'indemnité d'éviction est prescrite.

Attendu que les consorts G... ont fait délivrer le 7 juin 2013 à la société CAFE DE L'UNION un congé avec refus de renouvellement qui ne comporte pas d'offre d'indemnité d'éviction, à effet du 31 décembre 2013 date de l'échéance du bail au motif qu'ils entendaient mettre en vente l'immeuble ;
Attendu que ce congé reproduit les dispositions de l'article L 145-9 du code de commerce qui prévoit que le locataire qui entend soit contester le congé soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ;
Attendu que c'est en faisant une lecture inexacte de l'arrêt de la Cour de cassation du 29 avril 2002 (Cass. Civ. 3ème du 29 avril 2002 pourvoi no0101497) que l'appelante soutient que le délai de prescription ne court pas contre le preneur dans le cas d'un congé avec refus de renouvellement ne faisant pas référence au paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'en effet la Haute cour a simplement jugé que si le congé vise l'article 8 du décret du 30 septembre 1953 et qu'il ne fait pas référence à un motif de nature à priver le preneur de son droit c'est qu'il offrait de verser une indemnité d'éviction de sorte que le délai de forclusion n'était pas applicable ;
Attendu qu'il n'est plus opéré de distinction selon que l'indemnité d'éviction est ou non contestée pour l'application du délai de prescription anciennement délai de forclusion ; qu'en effet, la Cour de cassation a dit pour droit que la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce n'était pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d'éviction soit contesté (Cass Civ 3ème du 31 mai 2007 pourvoi no 0612907) ;
Attendu que la société CAFE DE L'UNION a formé sa demande en nullité du congé et subsidiairement en paiement d'une indemnité d'éviction par conclusions déposées le 15 mai 2017 soit postérieurement à l'expiration du délai de prescription de deux ans qui a commencé à courir à compter du jour pour lequel le congé à été donné le 31 décembre 2013 et qui s'est achevé le 31 décembre 2015 ;
Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré prescrites les actions en nullité du congé et en paiement d'une indemnité d'éviction ;
Attendu que la société CAFE DE L'UNION n'ayant plus de droit à se maintenir dans les lieux depuis le 31 décembre 2013 date d'effet du congé qui lui a été délivré, il y a lieu de confirmer le jugement qui a ordonné son expulsion et l'a condamnée à payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer contractuel à compter du 1er janvier 2014 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
Attendu que la société CAFE DE L'UNION qui succombe sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel et à payer aux consorts G... la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort :
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE la société CAFE DE L'UNION à payer à Madame W... G... et à Monsieur D... G... la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société CAFE DE L'UNION aux dépens ;
ACCORDE à Maître BOURGON le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT