COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 6 SEPTEMBRE 2011
(no 265, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 09783
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 04 Mars 2010- Tribunal de Grande Instance de MEAUX-RG no 09/ 03872

Maître Jean-Louis X...


60440 NANTEUIL LE HAUDOUIN
représenté par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assisté de Me Christophe LAVERNE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 90
SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS
COMPAGNIE MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Société d'assurances Mutuelle, agissant poursuites et diligences de son Président.
14 boulevard Marie et Alexandre Oyon
72030 LE MANS CEDEX 9
représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Me Christophe LAVERNE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 90
SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

Madame Michèle Françoise A... épouse B...

77410 GRESSY
représentée par la SCP CALARN-DELAUNAY, avoués à la Cour
assistée de Me Solange IEVA-GUENOUN, avocat au barreau de MEAUX
Monsieur Francis Géry Gabrielle B...

77410 GRESSY
représenté par la SCP CALARN-DELAUNAY, avoués à la Cour
assisté de Me Solange IEVA-GUENOUN, avocat au barreau de MEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 mai 2011, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Noëlle KLEIN

- contradictoire
-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
******************

Considérant qu'acquéreurs d'un bien et de droits immobiliers et invoquant le défaut d'efficacité juridique de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, dressé malgré l'inexistence d'une garantie d'achèvement, M. Francis B... et Mme Michèle A..., son épouse, ont fait assigner M. Jean-Louis X..., notaire, et les Mutuelles du Mans Assurances, son assureur, devant le Tribunal de grande instance de Meaux qui, par jugement du 4 mars 2010, a :
- condamné in solidum M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances à payer à M. et Mme B... la somme de 5. 616, 69 euros au titre du remboursement des intérêts intercalaires, la somme de 9. 473, 68 euros au titre du supplément de prix demandé par la société Pierreval Investissements Vincennes, la somme de 33. 345 euros en réparation de la perte locative arrêtée au 30 juin 2010 et la somme de 5. 000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- donné acte aux parties de ce qu'en cas de remboursement qui serait fait par la société Pierreval Investissements Vincennes d'une partie de l'apport complémentaire demandé par elle, les Mutuelles du Mans Assurances seraient subrogées dans les droits de M. et Mme B... pour en obtenir la restitution, dans la limite de la somme de 9. 473, 68 euros,
- débouté les parties de toutes autres demandes et, notamment, M. et Mme B... de leur demande de payement du coût des travaux supplémentaires offerts par la société S. P. Promotion, des frais de Crédit logement et du préjudice fiscal,
- ordonné l'exécution provisoire à hauteur des ¾ des condamnations prononcées,
- condamné in solidum M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances à payer à M. et Mme B... la somme de 2. 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens ;
Considérant qu'appelants de ce jugement, M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances, qui en poursuivent l'infirmation, demandent que l'indemnisation des préjudices subis par M. et Mme B... soit fixée à son véritable montant qui ne saurait correspondre à ce qu'ont retenu les premiers juges ;
Qu'à ces fins, les appelants font valoir que M. X... ne saurait être regardé comme étant exclusivement responsable des préjudices invoqués par M. et Mme B... et qu'il y a lieu, par principe, d'opérer un partage de responsabilité eu égard au manque de vigilance qui lui est imputable, mais aussi et surtout en raison du comportement frauduleux de la société S. P. Promotion et de son dirigeant qui lui ont laissé accroire, ainsi qu'aux acquéreurs, que la garantie intrinsèque était constituée ;
Qu'après avoir fait observer qu'un accord a été trouvé avec plusieurs acquéreurs, les appelants soutiennent que les préjudices dont se plaignent M. et Mme B... sont sans commune mesure avec les dommages qui, réellement subis, ne sont imputables que pour une infime partie au notaire ; qu'à cet égard, ils rappellent que « la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit » ;
Que, subsidiairement, M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances demandent qu'il leur soit donné acte qu'en cas de remboursement qui serait fait par la société Pierreval Investissements Vincennes d'une partie de l'apport complémentaire demandé par elle, les Mutuelles du Mans Assurances seraient subrogées dans les droits de M. et Mme B... pour en obtenir la restitution intégrale ;
Considérant que M. et Mme B... concluent à la confirmation du jugement en ce que les premiers juges ont retenu la responsabilité de M. X... qui ne s'est pas assuré de l'existence et de la réalité de la garantie d'achèvement intrinsèque et ce, au mépris des prescriptions du Code de la construction et de l'habitation et de l'existence de la garantie de remboursement de sorte que l'acte de vente était inefficace ;
Que les intimés demandent que soient maintenues les indemnités qui leur ont été allouées, y compris sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à l'exception des montants retenus au titre de la valeur locative, des travaux supplémentaires, des frais de crédit logement, de la déduction fiscale et du préjudice moral ; que, formant appel incident, ils demandent que M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances soient condamnés à leur verser les sommes suivantes :
-7. 455, 69 euros au titre des frais financiers, à savoir les intérêts intercalaires et la caution du Crédit logement,
-12. 382, 64 euros en réparation du surcoût lié aux travaux eux-mêmes,
-52. 000 au titre de la perte locative et fiscale, soit 750 euros par mois au titre du trouble de jouissance et 7. 000 euros au titre de la perte fiscale,
-50. 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
Que les appelants incidents soulignent que ces chefs de préjudice sont directement consécutifs à la faute commise par le notaire ;
Qu'enfin, M. et Mme B... demandent qu'il leur soit donné acte qu'ils acceptent que les Mutuelles du Mans Assurances soient subrogées dans leurs droits à l'égard de la société Pierreval Investissements Vincennes au cas où cette société venait à rembourser tout ou partie du complément de prix versé par l'acquéreur au titre du surcoût des travaux, à hauteur d'une somme maximum de 12. 382, 64 euros ;

Considérant que, par acte authentique reçu le 17 janvier 2004 par M. X..., notaire, M. et Mme B... ont acheté à la société S. P. Promotion, promoteur immobilier, un bien en l'état futur d'achèvement comprenant des lots de copropriété constitués d'un appartement de deux pièces situé dans un immeuble d'habitation sis... à Chauconin-Neufmontiers (Seine-et-Marne) et d'un emplacement de stationnement non couvert moyennant le prix de 97. 000 euros ; que, le jour de l'acte de vente, les acquéreurs ont payé une somme de 53. 350 euros correspondant à 55 % du prix ; que l'expiration du délai de livraison était contractuellement fixé au cours du troisième trimestre 2005 ;
Qu'en outre, il était précisé dans l'acte que le vendeur n'était pas en mesure de justifier du financement nécessaire à la garantie intrinsèque et qu'il serait en mesure de la fournir dans un délai de six mois ou de lui substituer une autre des garanties prévues par l'article R. 261-7 du Code de la construction et de l'habitation ;
Que les acquéreurs avaient l'intention de bénéficier des avantages fiscaux légalement prévus en cas de location des biens ;
Que, par accord du 6 février 2006, la société S. P. Promotion et les acquéreurs sont convenus qu'elle prendrait en charge des travaux et la fourniture du carrelage et de plancher selon un devis du 5 novembre 2005 et un « devis par téléphone de Madame Z... » pour des montants de 796, 54 euros et de 2. 112, 42 euros, toutes taxes comprises ; qu'il était également mentionné dans cet accord que la livraison de l'appartement était désormais prévue pour la fin du mois de juin 2006 et qu'une indemnité journalière de 10 euros serait versée à compter de cette date si la livraison devait être reportée à une date ultérieure ;
Que, par lettre du 16 mars 2006, la société S. P. Promotion a informé M. et Mme B... d'un retard de livraison dû à la défaillance de certaines entreprises et reporté la date de livraison, au plus tard, au mois de septembre 2006 ;
Que, par jugement du 24 avril 2006, le Tribunal de commerce de Meaux a placé en redressement la société S. P. Promotion et la société Investimmo qui lui était liée ;
Que, par jugement du 28 septembre 2006, le Tribunal de grande instance de Meaux, saisi par plusieurs copropriétaires se trouvant dans une situation comparable à la situation de M. et Mme B..., a constaté que la société S. P. Promotion n'avait pas livré les biens immobiliers dans le délai fixé contractuellement par le contrat de vente, constaté que le retard est devenu fautif à compter du 1er octobre 2005, fixé la créance de dommages et intérêts de chaque copropriétaire au passif du redressement judiciaire de la société S. P. Promotion et ordonné, d'une part, la compensation entre les fonds restant dus à la société par chaque acquéreur et le montant de sa créance et, d'autre part, à MM. E... et F..., administrateurs de la société S. P. Promotion, de livrer le bien immobilier sous astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard commençant à courir à l'issue d'un délai de trois mois à compter de la signification du jugement ;
Que, par jugement du 24 avril 2007, le Tribunal de commerce de Meaux a placé la société S. P. Promotion en liquidation et désigné la S. C. P. Perney-Angel en qualité de liquidateur ; que, par un jugement du 12 juin 2007, il a ordonné la cession des actifs immobiliers du promoteur au profit de la société Pierreval Investissements Vincennes qui s'est engagée à terminer l'ensemble des programmes au nombre desquels figurait l'acquisition dont il s'agit ;
Que, face à une telle situation et se plaignant du retard de livraison des biens, M. et Mme B... ont décidé d'agir en justice contre le notaire ;
Sur la responsabilité du notaire :
Considérant que le notaire rédacteur d'acte doit s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'il reçoit et informer les parties sur la portée de leurs engagements et ce, quelle que soient les compétences des parties ;
Considérant qu'en l'espèce, l'acte authentique de vente conclu devant M. X... et entre la société S. P. Promotion, promoteur, et M. et Mme B... prévoit que « la société venderesse déclare fournir la garantie d'achèvement prévue aux articles 261-17 et R. 261-18 du Code de la construction et de l'habitation », que le notaire atteste que « le montant des ventes déjà conclues et les fonds personnels du promoteur suffisent pour justifier d'une garanti intrinsèque d'achèvement » alors que la société S. P. Promotion n'a pas respecté le délai d'achèvement contractuellement prévu, que le bien n'a pas été livré et que le promoteur n'a pas été en mesure de justifier d'une garantie intrinsèque ;
Que, comme l'ont énoncé les premiers juges en de plus amples motifs qu'il y a lieu d'adopter, M. X... a manqué à son devoir de vérification et à son obligation de rédiger un acte efficace au regard des garanties que devait offrir la société S. P. Promotion en vertu des dispositions de l'article R. 261-18 du Code de la construction et de l'habitation et ce, sans qu'il y ait lieu à partage de responsabilité avec ladite société ;
Que, sur ce point, le jugement sera confirmé ;
Sur le préjudice subi par M. et Mme B... :
Considérant que, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme B..., le préjudice ne saurait être évalué à 52. 000 au titre de la perte locative, soit 750 euros par mois jusqu'au 6 octobre 2010, date de livraison des biens, au titre du trouble de jouissance, dès lors que cette évaluation ne prend en compte, ni les retards de livraison qui, liés à des difficultés techniques, ne sont aucunement imputables au notaire, ni les aléas que comportait le projet de location et le montant du loyer, ni les impositions qui auraient pesé sur leurs revenus globaux ; que, s'il est certain qu'il existe une perte de chance de percevoir des loyers, son indemnisation doit être arrêtée, non pas au chiffre proposé, mais à la somme de 15. 000 euros ;
Que le préjudice subi ne saurait être arrêté à 7. 455, 69 euros au titre des frais financiers dès lors que, si le dommage ne s'était pas produit, M. et Mme B... auraient certes perçu des loyers, mais également supporté des charges financières liées aux emprunts intercalaires qu'ils ont contracté ; que, toutefois et à raison de la faute commise par M. X..., ils ont perdu la chance de payer une somme moins élevée à ce titre ; que ce chef de préjudice sera réparé par une indemnité de 2. 500 euros ;
Que la somme de 12. 382, 64 euros correspondant au surcoût lié aux travaux eux-mêmes a été fixée par la société Pierreval Investissements Vincennes, repreneur, alors que, si la garantie intrinsèque avait existé, les travaux auraient pu être terminés par la société S. P. Promotion sans tout ou partie de ce surcoût ; qu'à ce titre, M. et Mme B... subissent également la perte de chance de n'avoir pas payé un surcoût ; que cette perte de chance sera évaluée à 6. 000 euros ;
Considérant qu'il convient d'approuver les premiers juges qui ont rejeté les demandes afférentes au coût des travaux supplémentaires exécutés en vertu d'un contrat distinct de l'acte de vente, aux frais de la caution du Crédit Logement à laquelle le notaire était également étranger, et au préjudice fiscal dont la réalité n'est pas démontrée dès lors que ne percevant pas de loyers pendant la période considérée, M. et Mme B... ne démontrent pas avoir payé plus d'impôts que s'ils avaient déclaré ces revenus et bénéficié des déductions prévues par la loi ;
Considérant qu'en réalité, M. et Mme B... ont subi, à raison de la faute de M. X..., une perte de chance de donner en location, à une date antérieure, l'appartement dont ils sont propriétaires, de payer des intérêts intercalaires inférieurs à ceux qu'ils ont payé et de ne pas payer les travaux avec un surcoût ;
Qu'au total, le préjudice matériel sera évalué à la somme de 23. 500 euros ;
Qu'en outre, M. et Mme B..., qui ont été perturbés dans leur projet d'investissement et de défiscalisation et dans la gestion de leurs affaires, ont subi un préjudice moral que les premiers juges ont exactement évalué à la somme de 5. 000 euros ;
Qu'il convient donc d'infirmer le jugement, mais seulement sur le montant de l'indemnisation du préjudice matériel subi par M. et Mme B... et de condamner M. X... et son assureur à leur payer la somme de 23. 500 euros ;
Sur les demandes accessoires :
Considérant qu'il convient de donner acte à M. X... et aux Mutuelles du Mans Assurances qu'en cas de remboursement qui serait fait par la société Pierreval Investissements Vincennes d'une partie de l'apport complémentaire demandé par elle, les Mutuelles du Mans Assurances seraient subrogées dans les droits de M. et Mme B... pour en obtenir la restitution dans la limite de 6. 000 euros ;
Et considérant que chacune des parties sollicite une indemnité en invoquant les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; que, succombant en la plupart de leurs prétentions et supportant les dépens, M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances seront déboutés de leur réclamation ; qu'en revanche, ils seront condamnés à payer à M. et Mme B... les frais qui, non compris dans les dépens, seront arrêtés, en équité, à la somme de 3. 000 euros ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 4 mars 2010 par le Tribunal de grande instance de Meaux sauf en ce qu'il a débouté M. Francis B... et Mme Michèle A..., son épouse, de leur demande de payement du coût des travaux supplémentaires offerts par la société S. P. Promotion, des frais de Crédit logement et du préjudice fiscal et condamné M. Jean-Louis X... et les Mutuelles du Mans Assurances à leur payer la somme de 5. 000 euros en réparation de leur préjudice moral et la somme de 2. 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens ;
Faisant droit à nouveau quant au surplus :
Condamne M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances à payer à M. et Mme B... la somme de 23. 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel ;
Donne acte à M. X... et aux Mutuelles du Mans Assurances qu'en cas de remboursement qui serait fait par la société Pierreval Investissements Vincennes d'une partie de l'apport complémentaire demandé par elle, les Mutuelles du Mans Assurances seraient subrogées dans les droits de M. et Mme B... pour en obtenir la restitution dans la limite de 6. 000 euros ;
Déboute M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances de leur demande d'indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et les condamne, par application de ce texte, à payer à M. et Mme B... la somme de 3. 000 euros ;
Condamne M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la S. C. P. Calarn & Delaunay, avoué de M. et Mme B..., conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.