ARRÊT No R.G. : 05/00714 /CM TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES 20 décembre 2004 ALLARD X...
Y... C/ Z... COUR D'APPEL DE NIMES CHAMBRE CIVILE 1ère Chambre A ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2005 APPELANTS : Madame Simone ALLARD X... veuve Y... née le 07 Mars 1942 à GAP (05000) La Galine 14317 Route de Cavaillon 13210 ST REMY DE PROVENCE représentée par la SCP ALDEBERT-PERICCHI, avoués à la Cour assistée de Me Patrick LEONARD, avocat au barreau de NIMES Monsieur Marc Y... né le 22 Août 1984 à URLATI La Galine 14317 Route de Cavaillon 13210 ST REMY DE PROVENCE représenté par la SCP ALDEBERT-PERICCHI, avoués à la Cour assisté de Me Patrick LEONARD, avocat au barreau de NIMES INTIME : Monsieur Pierre Z... né le 04 Juillet 1954 à DAMERY (51480) 7 rue Gaston Boissier 30900 NIMES représenté par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour assisté de la SCP BRUN CHABADEL EXPERT, avocats au barreau de NIMES Statuant sur assignation à jour fixe. COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
M. Pierre BOUYSSIC, Président, Mme Christine JEAN, Conseiller, M. Serge BERTHET, Conseiller, GREFFIER : Melle Jany A..., Greffier, lors des débats, et Mme Véronique B..., Greffier, lors du prononcé. DÉBATS : à l'audience publique du 28 Juin 2005, où l'affaire a été mise en délibéré au 06 Septembre 2005. C... parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Pierre BOUYSSIC, Président, publiquement, le 06 Septembre 2005, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.
[****] Par acte sous seing privé du 31 décembre 1997, Madame veuve
Y... et son fils Marc Y... ont consenti à la SCI CADEBIS un bail commercial portant sur deux locaux de 80 M2 et de 35 M2 environ, situés en rez-de-chaussée d'un immeuble sis Nos 7 et 9 rue Gaston Boissier à NIMES. Le bail a, par acte du 21 juin 2000, été cédé à Monsieur Z... avec le consentement des bailleurs. D... stipulait que le preneur ne pourrait exercer dans les lieux loués que l'activité se rattachant à l'immobilier, l'agence d'assurances ou la galerie d'art à l'exclusion de toute autre activité. La cession ou sous-location était prohibée sauf à un successeur du preneur dans son fonds de commerce et sous condition de rester garant et solidaire du cessionnaire pour l'exécution des conditions du bail et le paiement des loyers. Reprochant à Monsieur Z... une absence d'exploitation personnelle des locaux et une sous-location prohibée à la société A.I.P., les bailleurs ont fait délivrer à celui-ci le 16 juin 2003 un commandement visant la clause résolutoire annexée au contrat au cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail. Par exploit du 15 juillet 2003, Monsieur Z... a fait assigner Monsieur Marc Y... et Madame veuve Y..., en nullité de ce commandement et en paiement d'une somme de 46.000 euros en réparation de son préjudice outre celle de 5.000 euros pour procédure abusive et 1.500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement du 20 décembre 2004, le Tribunal de Grande Instance de NIMES a : - annulé le commandement du 16 juin 2003, - débouté Monsieur Z... du surplus de ses demandes, - débouté Madame veuve Y... et Monsieur Y... de leurs demandes reconventionnelles, - dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire du jugement, - condamné Madame veuve Y... et Monsieur Y... à payer à Monsieur Z... la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - débouté Madame veuve Y... et Monsieur Y... de leur demande fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- condamné Madame veuve Y... et Monsieur Y... aux dépens. Madame Y... et Monsieur Marc Y... ont régulièrement relevé appel de cette décision. A l'audience du 12 mai 2005, la Cour a ordonné la réouverture des débats pour assurer le respect du principe du contradictoire. Pour l'exposé du détail des prétentions et moyens des parties devant la Cour, il est expressément fait référence à leurs conclusions récapitulatives signifiées le 24 mai 2005 pour Monsieur Z... et le 7 juin 2005 pour Madame veuve Y... et Monsieur Marc Y...
C... appelants demandent à la Cour de réformer le jugement entrepris et de dire et juger la cession de bail irrégulière et inopposable aux bailleurs. Ils entendent voir constater le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou prononcer la résiliation judiciaire du bail, aux motifs de la sous-location ou de la cession irrégulière. Ils sollicitent que soit ordonnée l'expulsion de Monsieur Z... et de tous occupants de son chef et que l'indemnité d'occupation à charge de Monsieur Z... jusqu'à la libération complète des lieux soit fixée à 500 euros par mois. Ils demandent l'allocation d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts et de celle de 2.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi que la condamnation de Monsieur Z... aux dépens. Monsieur Z... conclut à la confirmation du jugement déféré. D... entend voir déclarer irrecevable comme constituant un moyen nouveau la demande de résiliation fondée sur la cession de bail à la société A.I.P.. D... demande la condamnation des appelants aux dépens. MOTIFS Le commandement délivré le 16 juin 2003 à la requête des consorts Y..., bailleurs, vise la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 31 décembre 1997 au motif de l'inexécution des conditions du bail par Monsieur Z... pour avoir consenti une sous-location interdite au profit de la SARL ASSAS INVESTISSEMENT PIERRE dite A.I.P. exerçant l'activité d'agent immobilier et en
n'exerçant plus personnellement aucune activité dans les locaux loués, Monsieur Z... ayant perdu l'exploitation de son portefeuille d'assurances. La demande de résiliation fondée sur la cession du bail par Monsieur Z... à la SARL A.I.P. par acte du 27 avril 2001 ne peut être qualifiée de nouvelle dès lors que conformément à l'article 565 du Nouveau Code de Procédure Civile elle tend aux mêmes fins, à savoir la résiliation du bail commercial, que celle soumise au premier juge. De plus, les bailleurs soutiennent avoir ignoré à l'époque cette cession et il n'est aucunement justifié d'une information ou d'une pièce contredisant cette assertion. Le Tribunal a, par des motifs pertinents, écarté le moyen tiré du caractère personnel de l'autorisation initiale consentie à Monsieur E..., gérant de la SCI CADEBIS, de domicilier dans les locaux d'autres sociétés dont il pourrait être le gérant rentrant dans le cadre des activités prévues au paragraphe II. En effet l'acte de cession de bail au profit de Monsieur Z... prévoit expressément que celui-ci était mis et subrogé dans tous les droits dont la SCI bénéficiait en raison de ce bail. Cette cession a été autorisée par le bailleur. La SARL ASSAS INVESTISSEMENT PIERRE exerce l'activité de marchand de biens conforme aux stipulations du bail qui autorise "l'activité se rattachant à l'immobilier". En revanche, l'autorisation de domicilier une autre société dans les lieux loués ne peut permettre au preneur d'enfreindre les dispositions contractuelles lui interdisant de sous-louer et de céder le droit au bail à une personne autre que le successeur de son fonds de commerce. Aux termes de l'article 4 du contrat de bail le preneur ne peut, sous peine de résiliation immédiate : "céder ni sous-louer, en tout ou en partie, aucun droit au présent bail, sous peine de résiliation, si ce n'est à un successeur dans son fonds de commerce et sous condition de rester garant et solidaire de son cessionnaire pour le paiement des loyers
et l'exécution des conditions du bail. En cas de cession, un exemplaire de la cession devra être remis gratuitement au propriétaire dix jours au plus tard avant l'expiration du délai d'opposition." La domiciliation dans les lieux loués se différencie de la sous-location qui implique d'ailleurs l'exercice d'une activité dans les locaux donnés à bail comme de la cession du droit au bail. En l'espèce, aux termes de l'acte du 27 avril 2001 versé aux débats intitulé "bail commercial", Monsieur Z... a cédé à la SARL A.I.P. la jouissance du local de 35 M2 dépendant de l'immeuble sis à NIMES 7 rue Gaston Boissier donc correspondant à une partie des locaux loués par Monsieur Z..., moyennant le prix de 60.000 F, la SARL A.I.P. s'engageant à payer le loyer fixé contractuellement à 2.000 F. Monsieur Z... a continué de régler les loyers auprès des bailleurs qu'il n'a ni consultés ni même informés de l'acte passé. La SARL A.I.P. n'est pas un successeur de Monsieur Z... dans son fonds de commerce puisqu'il est établi que celui-ci a cessé son activité d'agent général d'assurances, qu'il a avant le commandement cédé ce fonds au Cabinet CRUCHON et que le procès verbal de constat établi le 7 janvier 2004 confirme qu'il n'y a plus aucune activité d'assurances dans les lieux sur la porte desquels est indiqué : "cabinet transféré au 92 avenue Jean Jaurès à NIMES" où se trouve le cabinet d'assurances CRUCHON. Le fait que Monsieur Z... soit associé de la SARL A.I.P. est sans incidence sur la distinction entre cette personne morale gérée d'ailleurs par un sieur F... et lui même. La société A.I.P. exerce son activité d'agent immobilier dans la partie des lieux loués à Monsieur Z... lequel indique même dans ses écritures que le siège social de cette société est situé dans un autre local au No 5 rue Gaston Boissier. D... ne peut donc sérieusement soutenir avoir seulement domicilié ladite société dans les lieux loués. Cette convention non autorisée ni même connue des bailleurs
s'analyse en une sous-location, le preneur principal ayant remis la jouissance de partie des locaux à la société A.I.P. moyennant un loyer. Contrairement aux assertions de Monsieur Z..., la sous-location peut être partielle. En l'espèce le caractère onéreux est établi par les sommes mises à la charge de la SARL A.I.P. versées directement à Monsieur Z...
D... ne s'agit pas d'une location gérance, aucun des éléments du fonds de commerce d'assurances de Monsieur Z... n'ayant été mis à la disposition du locataire à l'exception du droit au bail sur partie des locaux d'exploitation. En application de l'article 4 du contrat de bail susvisé, la sous-location est prohibée, la SARL A.I.P. n'étant pas un successeur de Monsieur Z... dans son fonds de commerce. Cette interdiction est stipulée sous peine de résiliation. Aucun élément n'est produit ni même allégué de nature à établir une acceptation de cette sous-location par le bailleur.Aucun élément n'est produit ni même allégué de nature à établir une acceptation de cette sous-location par le bailleur. La violation de la prohibition de sous-location sans le consentement du bailleur expressément visée dans le commandement cause un préjudice à ce dernier en le privant de la possibilité d'exiger le cas échéant une augmentation de loyer et en enfreignant les obligations convenues avec lui. La résiliation du bail commercial consenti à Monsieur Z... par application de la clause résolutoire insérée à ce contrat doit donc être constatée, celui-ci n'ayant pas déféré au commandement du 16 juin 2003 dans le délai d'un mois ni même postérieurement. L'expulsion de Monsieur Z... et de tous occupants de son chef doit être ordonnée dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt. L'indemnité d'occupation due jusqu'à libération complète des lieux sera fixée au montant du loyer actuel. La demande de dommages-intérêts présentée par les consorts Y... n'est ni justifiée ni même motivée. Elle sera
rejetée. L'équité justifie d'allouer aux consorts Y... la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur Pierre Z... succombe et sera condamné aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS, LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Dit l'appel régulier et recevable en la forme ; Réforme le jugement entrepris ; Rejette la demande de nullité du commandement délivré le 16 juin 2003 et les prétentions à paiement formées par Monsieur Z... ; Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour violation de l'interdiction de sous-location ; En conséquence, dit le bail commercial consenti le 31 décembre 1997, puis cédé à Monsieur Z... le 21 juin 2000, résilié ; Ordonne l'expulsion de Monsieur Z... et de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ; Fixe l'indemnité d'occupation due par Monsieur Z... jusqu'à libération complète des lieux au montant du loyer à la date du présent arrêt ; Déboute les consorts Y... de leur demande en dommages-intérêts ; Condamne Monsieur Z... à payer à Madame veuve Y... et à Monsieur Marc Y... la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Le condamne aux entiers dépens qui seront distraits au profit de la SCP ALDEBERT PERICCHI, avoués, sur ses affirmations de droit. Arrêt signé par M. BOUYSSIC, Président et par Mme B..., Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,