RG 186/ CIV/ 09
Copies exécutoires délivrées à
Mes Cazeres
et Quinquis
le 28. 09. 2010.
REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 12 août 2010
Monsieur Guy RIPOLL, conseiller à la Cour d'Appel de Papeete, assisté de Madame Maeva SUHAS-TEVERO, greffier ;
En audience publique tenue au Palais de Justice ;
A prononcé l'arrêt dont la teneur suit :

Monsieur Joseph Ernest X..., de nationalité espagnole, demeurant à...-98735 Tumaraa-Raiata ;
Appelant par requête en date du 15 avril 2009, déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'Appel le 16 avril 2009, sous le numéro de rôle 09/ 00186, ensuite d'un jugement no 07/ 00550 du Tribunal Civil de première instance de Papeete en date du 4 février 2009 ;
Intimé reconventionnel ;
Représenté par Me Jean-Marc CAZERES, avocat au barreau de Papeete ;
d'une part ;

Monsieur Olivier Y..., né le 15 mai 1962 à Bamako-Mali, de nationalité française, demeurant...-98732 Maupiti ;
Intimé et appelant reconventionnel ;
Représenté par Me François QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ;
d'autre part ;
Après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 17 juin 2010, devant M. SELMES, président de chambre,
Mme LASSUS-IGNACIO et M. RIPOLL, conseillers, assistés de Mme SUHAS-TEVERO, greffier, le prononcé de l'arrêt ayant été renvoyé à la date de ce jour ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
A R R E T,
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Olivier Y... a loué à Joseph X... une maison d'habitation meublée par bail écrit en date du 1er avril 2005.
Il lui a fait signifier le 26 septembre 2006 un commandement de payer du chef des loyers non réglés depuis mai 2006 avec rappel de la clause résolutoire stipulée au bail.
Les parties avaient conclu le 30 septembre 2005 un compromis de vente du bien loué à authentifier avant le 30 novembre 2005, délai prolongé ultérieurement de cinq mois. L'acte notarié n'avait pas été passé.
Olivier Y... a demandé en référé la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion du preneur et le paiement par provision des loyers impayés et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance rendue le 4 juin 2007, il a été dit n'y avoir lieu à référé au constat d'une difficulté sérieuse tenant à la question d'apprécier si un commandement pouvait être délivré en raison de l'effet novatoire qui pouvait s'attacher à la signature du compromis de vente. Sur appel interjeté par Olivier Y..., cette ordonnance a été confirmée par arrêt en date du 17 janvier 2008 en raison d'une contestation sérieuse sur le paiement du prix des loyers et d'une absence d'urgence eu égard à la volonté avérée de M. X... d'acquérir l'immeuble.
Olivier Y... avait entretemps saisi le tribunal civil de première instance, par requête du 9 juillet 2007, des demandes initialement faites en référé auxquelles s'ajoutait celle de voir dire caduc le compromis de vente.
Joseph X... a résisté à ces demandes et demandé le parachèvement de la vente ou à défaut l'application de la pénalité contractuelle.
Par jugement rendu le 4 février 2009, le tribunal a :
- dit et jugé que la clause résolutoire prévue au contrat de bail en date du 1er avril 2005 n'était pas acquise ;
- dit et jugé en conséquence que le bail se poursuivait dans les conditions contractuelles ;
- dit et jugé qu'en fin de bail, les améliorations apportées à la maison par le preneur resteraient acquises au bailleur sans indemnité ;
- dit et jugé que le compromis de vente en date du 30 novembre 2005 n'ayant pas été réitéré par acte authentique avant le 30 avril 2006, la vente est caduque ;
- dit et jugé que, par suite de l'anéantissement de la vente faute de réalisation de la condition suspensive, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :
- la somme de 6. 000. 000 FCFP qualifiée au compromis d'indemnité d'immobilisation est acquise à Olivier Y... ;
- les loyers ayant été réglés jusqu'au mois de novembre 2006, Joseph X... demeure débiteur vis à vis d'Olivier Y... des loyers impayés à compter du mois de décembre 2006 (4. 800. 000 FCFP au titre des loyers de décembre 2006 à mars 2008) et jusqu'à ce qu'il soit mis fin au bail par l'une ou l'autre des parties dans les conditions prévues au contrat de bail du 1er avril 2005 ;
- Olivier Y... est tenu de payer à Joseph X... la somme de 17. 500. 000 FCFP en restitution des arrhes ;
- ordonné la compensation des sommes dues par les parties ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions.
Appelant de ce jugement, Joseph X... demande à la Cour de :
- confirmer la décision du tribunal de première instance de Papeete du 4 février 2009 en ce qu'il a débouté M. Y... de ses réclamations relatives au bail du 1er avril 2005 ;
- le débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- la réformer pour le surplus ;
- constater que M. X..., à la signature du compromis de vente du 30 septembre 2005, est bien acquéreur et propriétaire du bien immobilier dont s'agit ;
- dire qu'à compter de cette date, le bail d'habitation consenti entre les parties est devenu caduc ;
- constater que le prix de vente prévu dans le compromis du 30 septembre 2005 a été intégralement réglé ;
- constater ainsi la véritable intention des parties et la réalisation de la vente (volonté de vendre de la part de M. Y..., paiement du prix de la part de M. X...) ;
- dire et juger que le dépassement du délai prévu pour la signature de l'acte authentique ne saurait être pris en considération et ce du fait qu'il a été conditionné par des éléments totalement étrangers au requérant ;
- dire en conséquence et juger la vente parfaite et ordonner que celle-ci soit régularisée par acte authentique auprès de Me GUICHENU notaire à Papeete dans le mois suivant le prononcé de la décision à intervenir ;
- à défaut, dire et juger que l'arrêt à intervenir vaudra acte authentique et sera transcrit aux hypothèques ;
En tout état de cause :
En constatant qu'aucune condition suspensive n'étant prévue, et les éventuels dépassements de délai n'étant pas du fait du requérant, ces dépassements ne pouvant avoir pour effet que de différer le bénéfice de l'usufruit du bien dont s'agit, et dans l'hypothèse d'une persistance d'une attitude résolument négative de M. Y... ;
Faire application des dispositions du paragraphe 1-1 (sanctions) de l'acte du 30 septembre 2005 ;
Condamner de surcroît M. Y... à lui payer une somme de 10. 000. 000 FCFP à titre de dommages et intérêts pour l'avoir contraint à subir les procédures en cours qui ont notamment été à l'origine de l'aggravation considérable de son état de santé ;
Condamner M. Y... au paiement d'une somme de 1. 500. 000 FCFP au titre de l'application de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ainsi qu'aux dépens dont distraction.
Olivier Y... forme appel incident et demande à la Cour de :
Infirmer le jugement en date du 4 février 2008 ;
Statuant à nouveau :
Sur le bail :
A titre principal :
Dire et juger que la condition résolutoire prévue au contrat de bail en date du 1er avril 2005 est acquise depuis le 6 novembre 2006, date d'expiration du délai imparti au débiteur pour régler les loyers ;
A titre subsidiaire :
Résilier le contrat de bail en date du 1er avril 2005 ;
En toutes hypothèses :
Condamner M. X... au paiement d'une somme de 3. 000. 000 FCFP au titre des loyers impayés (de janvier 2006 à novembre 2006 = 11 mois x 300. 000 F = 3. 000. 000 FCFP) ;
Le condamner au paiement d'une somme de 300. 000 FCFP par mois à titre d'indemnité d'occupation de décembre 2006 jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
Dire et juger que le dépôt de garantie de 600. 000 FCFP est acquis à M. Y... à titre de clause pénale prévue au contrat de bail ;
Sur la vente :
A titre principal :
Dire et juger que le compromis de vente en date du 30 novembre 2005 n'ayant pas été réitéré par acte authentique avant le 30 avril 2006, est caduc ;
A titre subsidiaire :
Prononcer la résolution de l'acte en date du 30 novembre 2005 du fait de sa non réitération par acte authentique avant le 30 avril 2006 ;
En toutes hypothèses :
Dire et juger que, par suite de l'anéantissement du compromis de vente, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :
- la somme de 6. 000. 000 FCFP qualifiée au compromis d'indemnité d'immobilisation est acquise à M. Y... ;
- la somme de 17. 200. 000 FCFP versée par M. X... à titre d'arrhes est acquise à M. Y... ;
- M. X... devra payer à M. Y... les arriérés de loyers et les indemnités d'occupation dues par suite de la résolution du contrat de bail ;
Ordonner le cas échéant la compensation des sommes éventuellement dues par les parties ;
En toutes hypothèses :
Ordonner l'expulsion de M. X... et de toutes personnes de son chef de la maison située lotissement ...commune de Tumaraa-Raiatea avec au besoin le concours de la force publique ;
Assortir l'expulsion et les demandes de paiement d'une astreinte de 100. 000 FCFP par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Condamner M. X... au paiement d'une somme de 2. 000. 000 FCFP à titre de dommages et intérêts ;
Le condamner au paiement d'une somme de 600. 000 FCFP au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ainsi qu'aux dépens.
La Cour dispose notamment des éléments d'appréciation suivants :
Le bail d'habitation meublée du 1er avril 2005 a été conclu pour une durée de un an avec possibilité de tacite reconduction à compter du 15 mai 2005, moyennant un loyer mensuel d'un montant de 300. 000 XPF et le versement d'un dépôt de garantie de 600. 000 XPF. Une clause résolutoire a été stipulée. Il s'agit d'un bail-type qui ne fait référence à aucune autre convention.
Olivier Y... a établi un reçu daté du 14 juin 2005 pour la remise d'une somme d'un montant de 1. 800. 000 XPF par Joseph X... à titre d'avance de 6 mois de loyer.
Joseph X... a produit deux attestations qui font état de travaux d'électricité et de plomberie réalisés dans les lieux à sa demande.
Joseph X... produit un bordereau de versement d'espèces pour un montant de 500. 000 XPF et un bordereau de remise de chèque du même montant en date du 2 septembre 2005 au bénéfice d'Olivier Y... libellés " avance contrat arrhes ".
Olivier Y... a établi un reçu daté du 23 septembre 2005 pour la remise d'une somme d'un montant de 2. 000. 000 XPF par Joseph X... à titre " d'acompte sur le contrat (arrhes) ".
Olivier Y... a établi un reçu daté du 30 septembre 2005 pour la remise d'une somme d'un montant de 4. 000. 000 XPF par Joseph X... à titre " d'acompte sur arrhes ".
Le compromis de vente du 30 septembre 2005 s'analyse comme suit :
L'objet : " Le vendeur déclare par les présentes vendre à l'acquéreur, qui accepte de la manière suivante, une propriété comprenant une maison à usage d'habitation ". " Le bien est loué à l'acquéreur ".
Le prix : d'un montant de 25. 000. 000 XPF payable comme suit :
MontantSolde restant dû
déjà versé par l'acquéreur en vue d'une réservation6. 000. 000 XPF19. 000. 000 XPF à la signature de l'acte authentique
dont 7 mois de loyer d'avance + 2 mois de dépôt2. 700. 000 XPF
dont pour rénovation de la cuisine1. 300. 000 XPF
Les conditions :
" La vente est faite moyennant l'obligation pour le vendeur de rendre le bien quitte et libre de toutes charges hypothécaires qui pourraient le grever au profit d'un créancier quelconque. "
" La présente vente est parfaite par la signature des présentes, sous la seule réserve des conditions suspensives stipulées (...) Toutefois, l'acquéreur n'aura la propriété du bien qu'à la signature de l'acte authentique qui constatera la vente. Il en aura la jouissance à partir du même moment, s'il n'en est disposé autrement ci après, soit par la prise de possession réelle, soit par la perception des loyers. "
" Les parties s'obligent à comparaître devant notaire pour la signature de l'acte authentique de vente à la date fixée sur proposition du notaire instrumentant, au plus tard le 30 novembre 2005.
Un codicille manuscrit signé de Olivier Y... seul, daté du 7 décembre 2005, est ainsi rédigé : " Le soussigné Olivier Y... déclare proroger le délai dudit compromis de 5 mois. "
Les sanctions :
Si l'acte authentique n'est pas signé à la date fixée :
- du fait du vendeur : " celui-ci devra payer à l'acquéreur une somme égale aux sommes exposées au titre des loyers et avances consenties en vue de l'amélioration du bien, et de sa finalisation, multipliée par 10, le tout à titre d'indemnité " ;
- du fait de l'acquéreur : " celui-ci s'engage à payer au vendeur l'intégralité des loyers jusqu'à l'expiration du contrat de location, renonce aux sommes investies dans l'amélioration de la maison en vue de sa finalisation, et abandonne son dépôt de garantie, le tout à titre d'indemnité " ;
- " la partie défaillante pourra en outre se voir réclamer le remboursement de tous frais exposés par l'autre partie. "
Olivier Y... a établi un reçu daté du 4 novembre 2005 pour la remise d'une somme d'un montant total de 9. 200. 000 XPF par Joseph X... à titre d'arrhes.
Olivier Y... a établi un reçu daté du 8 décembre 2005 d'une somme d'un montant de 3. 000. 000 XPF versée par Joseph X... " concernant la maison de ...".
Joseph X... produit un certificat d'inscription hypothécaire établi en 2007 qui mentionne deux inscriptions sur l'immeuble appartenant à Olivier Y..., objet du bail et du compromis de vente, d'un montant respectif de 16. 800. 000 FCFP et de 22. 100. 000 FCFP au bénéfice de la banque SOCREDO.
Joseph X... produit plusieurs certificats médicaux qui attestent qu'il est suivi depuis mai 2005 pour des troubles cardiaques et respiratoires associés qui l'affectent très sévèrement.
MOYENS INVOQUES ET MOTIFS DE LA DÉCISION :
La recevabilité des appels principal et incident n'est pas contestée.
Le premier juge a considéré qu'il n'y avait pas eu novation entre le contrat de bail et celui de vente et que ces derniers avaient coexisté, faute pour les parties d'avoir exprimé une volonté explicite de nover, puisque le compromis de vente fait mention du contrat de bail qui demeure et stipule des pénalités en cas d'inexécution qui sont indépendantes de la question du paiement des loyers.
S'agissant du bail, le premier juge a retenu que la clause résolutoire qui y est stipulée ne pouvait être considérée comme acquise car le commandement de payer du 26 septembre 2006- qui visait par erreur des impayés depuis mai 2006 alors qu'O. Y... a reconnu devant le juge des référés qu'il s'agit de juillet 2006- avait été délivré à tort puisque J. X... était à jour du paiement des loyers pour en avoir fait l'avance dès le 8 décembre 2005.
S'agissant de la vente, le premier juge a retenu que les clauses claires et précises du compromis montrent que les parties avaient entendu faire de la signature de l'acte authentique la condition même de leur engagement. Il en a déduit que le seul fait que l'acte authentique n'avait pas été signé au terme convenu, soit le 7 mai 2006, avait emporté la défaillance de la condition et par conséquent la caducité de la vente avec remise des choses dans l'état antérieur.
Le premier juge a imputé ce manquement à J. X... au motif que ce dernier l'avait lui-même expliqué par son grave état de santé et par les difficultés qu'il avait rencontrées pour obtenir le renouvellement de sa carte de résident en Polynésie française, la bonne foi étant inopérante en l'espèce. Il a fait application des pénalités stipulées et rejeté toute indemnisation au titre d'un préjudice causé par une faute.
Joseph X... fait valoir, essentiellement, que :
- Il a intégralement payé le prix de la vente (25. 000. 000 XPF).
- Il a réalisé de très nombreuses transformations et améliorations dans les lieux, dont l'état était particulièrement précaire.
- O. Y... ne semble pas avoir réglé les crédits afférents à son acquisition de la maison en cause en 2000 : les inscriptions hypothécaires de la banque sont toujours en cours.
- C'est par conséquent de mauvaise foi que celui-ci tente d'éluder son obligation de vendre.
- Le dépassement de la date de la signature de l'acte authentique n'est pas imputable à J. X....
- C'est O. Y... qui a proposé à J. X... d'acquérir la maison qu'il venait de lui louer, puis, ayant de forts besoins financiers, lui a demandé des acomptes à valoir sur le prix d'acquisition.
- J. X... a ainsi versé entre septembre et décembre 2005 une somme d'un montant total de 22. 200. 000 XPF dans l'attente de la signature de l'acte authentique, étant précisé que le dernier versement (3. 000. 000 XPF) a été imputé sur le paiement des loyers.
- J. X... a connu de très graves problèmes de santé l'obligeant à suspendre toutes ses activités et formalités. Il a finalement obtenu une carte de séjour le 20 novembre 2006.
- Il n'est pas contesté que le but recherché par les parties était bien l'acquisition par M. X... du logement qu'il occupe.
- En invoquant de mauvaise foi la clause résolutoire du bail, O. Y... tente de réaliser un enrichissement sans cause équivalent au montant des avances perçues et aux améliorations financées par le preneur (électricité, plomberie).
- J. X... est en réalité propriétaire de l'immeuble depuis la signature du compromis de vente du 30 septembre 2005. Il a déjà versé la totalité du prix convenu. L'ordonnance de référé du 4 juin 2007 a constaté qu'aucune résolution de compromis de vente n'a été constatée à défaut d'existence de conditions suspensives.
- La seule obligation des parties était la signature de l'acte authentique au plus tard le 30 novembre 2005. C'est à tort que le premier juge a retenu que le vendeur était demeuré propriétaire des lieux tant que l'acte authentique n'était pas signé, alors que l'intention de vendre des parties est manifeste, la quasi intégralité du prix de vente ayant été payée et O. Y... n'ayant jamais émis la moindre réserve tenant à l'inapplication d'une des clauses du compromis.
- Le dépassement de la date de signature de l'acte authentique pouvait éventuellement rendre l'acquéreur débiteur d'indemnité d'occupation. Il ne mettait pas en cause la qualité de propriétaire de M. X..., le bénéfice d'usufruit étant tout au plus différé. La signature de l'acte authentique lui attribuait uniquement le point de départ de la pleine jouissance du bien dont il était propriétaire.
- Le non respect de cette date résulte d'éléments totalement extérieurs à J. X... qui ne remettent pas en cause l'intention commune non équivoque des parties de vendre et d'acquérir. Il s'agit de la très importante dégradation de son état de santé et de ses difficultés administratives.
- Il y a par conséquent matière à régularisation de la vente ou à application à O. Y... des pénalités contractuelles, ainsi qu'à indemnisation par ce dernier du préjudice causé à J. X... en raison des procédures en cours qui ont notamment été à l'origine de l'aggravation considérable de son état de santé.
Olivier Y... soutient, essentiellement, que :
- Négociant averti et fortuné, J. X... ne peut être suivi dans ses accusations d'avoir été dupé par O. Y..., lequel est kinésithérapeute et n'a d'autre patrimoine que la maison litigieuse.
- La santé chancelante de J. X... s'explique par l'état général décrit dans les certificats médicaux produits et non par le présent différend.
- Compte tenu des améliorations apportées par O. Y..., la valeur de la maison est supérieure au prix offert à J. X.... Or, ce dernier prétend imputer sur celui-ci le montant des sommes versées au titre des loyers alors qu'il réside dans les lieux gratuitement depuis janvier 2006.
- J. X... élude à tel point l'existence du bail qu'il inclut dans le prix qu'il prétend avoir versé le montant des loyers acquittés, et qu'il omet de conclure sur la question de la novation entre bail et vente qui avait été soulevée par la juridiction des référés.
- Comme l'a exactement analysé le premier juge, il ne résulte pas des stipulations du compromis de vente que les parties aient voulu opérer une telle novation. La volonté des parties consistait expressément à faire courir le bail jusqu'au jour de la réitération de la vente par acte authentique. Les deux contrats ont par conséquent coexisté.
- S'agissant du bail, la clause résolutoire a été régulièrement mise en oeuvre par le commandement de payer signifié le 26 septembre 2006 après deux mises en demeure des 18 juillet et 13 septembre 2006. Aucun loyer n'est plus payé depuis janvier 2006. L'erreur contenue dans le commandement, lequel fait état d'impayés depuis mai 2006, est sans conséquence sur ses effets, d'autant que l'erreur était en faveur du preneur. Ce dernier ne justifie pas d'une régularisation. La clause résolutoire est par conséquent acquise depuis le 6 novembre 2006, et J. X... est tenu du paiement des arriérés et d'une indemnité d'occupation, le dépôt de garanti restant acquis au bailleur à titre de pénalité comme stipulé.
- O. Y... a toujours contesté avoir perçu de M. X... une somme de 22. 200. 000 XPF au titre de l'acquisition de la maison. La somme qu'il a effectivement reçue est d'un total de 21. 200. 000 XPF, sur lequel il faut distinguer la part tenant aux loyers et accessoires (4. 000. 000 XPF) et la part correspondant aux arrhes sur le prix de vente (17. 200. 000 XPF).
- C'est à tort que le premier juge a retenu qu'il n'y avait pas lieu à constatation de l'acquisition de la clause résolutoire au motif que M. X... avait effectivement payé la somme de 3. 000. 000 XPF le 8 décembre 2005 au titre d'avances sur loyer de janvier à novembre 2006. Ce versement correspond en réalité à des arrhes complémentaires versées par J. X... en contrepartie de la prorogation du délai pour la signature de l'acte authentique. Cette interprétation est d'ailleurs conforme à l'argumentation de celui-ci puisqu'il se prétend propriétaire, et non locataire, depuis la signature du compromis.
- Même si la clause résolutoire n'est pas jugée acquise, le défaut de paiement des loyers depuis 2006 motive la résolution judiciaire du bail.
- S'agissant du compromis de vente, le défaut de réitération de l'acte authentique dans les délais fixés par les parties emporte, non pas la résolution du compromis, mais sa caducité. Le compromis stipule en effet clairement que le transfert de propriété aura lieu à la signature de l'acte authentique.
- Même si l'on considère que la signature de l'acte authentique constituait une condition résolutoire implicite, le compromis s'est trouvé résolu à défaut de réalisation de celle-ci dans les délais fixés, étant observé que J. X... ne justifie pas lui avoir fait injonction d'y procéder.
- En toute hypothèse, les sommes reçues par O. Y... à titre d'indemnité d'immobilisation (6. 000. 000 XPF) et d'arrhes doivent rester acquises à celui-ci. Il doit d'autre part être indemnisé du préjudice qu'il subit du fait de la présente instance.
La Cour constate que les parties ne remettent pas en cause l'appréciation du premier juge en ce que celui-ci a retenu que les deux contrats en cause avaient coexisté et qu'il n'y avait pas eu novation. Par contre, J. X... et O. Y... s'opposent sur le caractère parfait ou non de la vente d'immeuble qui a fait l'objet du compromis du 30 septembre 2005 et sur les effets de ce dernier quant au bail du 1er avril 2005.
En application des dispositions de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, à moins que les parties n'aient fait de la réitération du compromis par acte notarié un élément constitutif de leur consentement (v p ex Civ 3e 25 oct 2006 BC III no 210).
En l'espèce, le compromis du 30 septembre 2005 décrit de manière circonstanciée l'immeuble qui en fait l'objet. Il stipule un prix ainsi que les conditions de paiement de celui-ci. L'échange des consentements est acté dans les termes suivants : " le vendeur déclare par les présentes vendre à l'acquéreur, qui accepte de la manière suivante, une propriété... "
L'expression " accepte de la manière suivante " renvoie aux conditions qui sont exprimées dans l'acte, lequel précise ainsi que " la présente vente est parfaite par la signature des présentes, sous la seule réserve des conditions suspensives stipulées ". Il s'agit de :
a) " L'acquéreur n'aura la propriété du bien qu'à la signature de l'acte authentique qui constatera la vente. " " Les parties s'engagent à comparaître devant notaire pour la signature de l'acte authentique de vente à la date fixée sur proposition du notaire instrumentant, au plus tard le 30 novembre 2005. "
b) " La vente est faite moyennant l'obligation pour le vendeur de rendre le bien quitte et libre de toutes charges hypothécaires qui pourraient le grever au profit d'un créancier quelconque. "
Deux sortes de dispositions financières permettent d'apprécier plus précisément l'intention des parties.
D'une part, des sanctions sont prévues si l'acte authentique n'est pas signé à la date fixée.
Si le défaut est du fait du vendeur, celui-ci doit à l'acquéreur une indemnité égale à dix fois le montant des loyers et avances en vue de l'amélioration du bien et de sa finalisation payés par ce dernier.
Si le défaut est du fait de l'acquéreur, celui-ci doit au vendeur une indemnité égale à l'intégralité des loyers jusqu'à l'expiration du bail, plus l'abandon des sommes investies dans l'amélioration de la maison en vue de sa finalisation et l'abandon du dépôt de garantie.
L'acte prévoit également que si le prix ou le solde du prix devait être payé par l'acquéreur à une date postérieure à la date limite qui est prévue pour la signature de l'acte authentique, il sera de plein droit et sans mise en demeure productif d'un intérêt de 1 % l'an calculé jour par jour jusqu'à complet paiement à partir de cette date limite.
D'autre part, il est convenu que le prix sera payé par l'acquéreur en plusieurs fois :
1o) Avant la signature du compromis, 6. 000. 000 XPF en vue d'une réservation, une somme de 4. 000. 000 XPF correspondant à 7 mois de loyers d'avance, 2 mois de dépôt de garantie et le prix de travaux de rénovation de la cuisine étant imputés sur celle-ci.
2o) Au jour de la signature du compromis, 2. 000. 000 XPF à titre d'acompte.
3o) Le solde de 19. 000. 000 XPF à la signature de l'acte authentique.
La Cour constate que l'ensemble de ces stipulations montre que les parties ont bien convenu le 30 septembre 2005 d'une vente qui était parfaite à cette date. La réitération du compromis par acte authentique n'était en effet pas une condition de la validité de leur consentement. Olivier Y... a d'ailleurs considéré lui-même qu'il pouvait proroger unilatéralement de cinq mois le délai initialement prévu pour la signature de l'acte authentique. Par conséquent, les dispositions du compromis qui règlent les indemnités dues en cas de défaillance du fait du vendeur ou de l'acquéreur traduisent l'existence d'une clause résolutoire de ladite vente.
Cette clause a été implicitement, mais nécessairement, mise en oeuvre par Olivier Y... lorsqu'il a fait signifier à Joseph X... le 26 septembre 2006 un commandement de payer du chef des loyers impayés depuis mai 2006, puisque la créance ainsi invoquée trouve son support dans le bail qui se serait poursuivi à défaut d'exécution de la vente. O. Y... en demande encore l'application devant la Cour en formant appel incident et en demandant à titre subsidiaire la résolution de l'acte en date du 30 novembre 2005.
Pour soutenir que c'est de mauvaise foi qu'O. Y... invoquerait la résolution de la vente, J. X... argue d'une force majeure qui l'aurait empêché de signer l'acte authentique (problèmes de santé, retard dans la délivrance d'une carte de séjour), et du fait qu'il aurait intégralement payé le prix convenu.
Comme le premier juge, la Cour constate que Joseph X... doit être considéré comme défaillant en ce qu'il n'a pu, dans les délais impartis, signer l'acte authentique convenu. Il n'est pas justifié qu'il aurait vainement mis en demeure O. Y... d'y procéder avant la présente instance.
Au vu des reçus produits, la Cour détermine à 19. 200. 000 XPF le montant total des sommes versées par J. X... à O. Y... en exécution du compromis de vente :
. 2/ 09/ 2005 : 1. 000. 000 XPF
. 23/ 09/ 2005 : 2. 000. 000 XPF
. 30/ 09/ 2005 : 4. 000. 000 XPF
. 4/ 11/ 2005 : 9. 200. 000 XPF
. 8/ 12/ 2005 : 3. 000. 000 XPF.
Contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, et comme le soutient O. Y..., la Cour apprécie que le versement de 3. 000. 000 XPF du 8 décembre 2005, justifié par la mention " concernant la maison de ...", constitue un versement d'arrhes supplémentaire motivé par le report de cinq mois de la date de signature de l'acte authentique, et non une nouvelle avance sur loyers.
Bien que l'acte du 30 septembre 2005 mentionne qu'une somme de 2. 000. 000 XPF a été remise par l'acquéreur à cette date, le reçu correspondant qui est produit porte le montant de 4. 000. 000 XPF, qui est par conséquent retenu par la Cour.
Il est ainsi constant que J. X... n'a pas payé la totalité du prix de 25. 000. 000 XPF convenu.
La Cour constate que la vente d'immeuble qui fait l'objet de l'acte sous seing privé en date du 30 septembre 2005 se trouve par conséquent résolue, étant observé qu'O. Y... n'en demande pas l'exécution forcée.
Il est établi que la cause s'en trouve dans le défaut de signature de l'acte authentique qui est imputable à J. X.... Certes, il apparaît qu'O. Y... n'a pas pour sa part purgé les hypothèques qui grèvent l'immeuble. Mais rien ne permet de considérer qu'il n'y aurait pas procédé si l'acte authentique avait été signé.
En application du paragraphe 11 de l'acte du 30 septembre 2005, J. X... est par conséquent redevable :
- d'une pénalité d'un montant égal à celui de l'intégralité des loyers jusqu'à l'expiration du contrat de location du 1er avril 2005, c'est-à-dire le 15 mai 2006 sauf tacite reconduction ;
- d'une pénalité représentée par l'abandon des sommes investies dans l'amélioration de la maison en vue de sa finalisation, dont l'acte fixe le montant à 1. 300. 000 XPF (§ 8) ;
- d'une pénalité d'un montant égal à celui du dépôt de garantie stipulé au bail, soit 600. 000 XPF ;
- du remboursement de tous frais exposés par O. Y... selon décompte.
La résolution de la vente entraîne la remise des parties dans la situation antérieure à leur engagement. Ainsi :
O. Y... doit rembourser à J. X... le montant des sommes reçues, soit 19. 200. 000 XPF. Il n'y a pas lieu de déduire de celui-ci le montant de la somme qualifiée de réservation (6. 000. 000 XPF). En effet, d'une part, cette pénalité supplémentaire n'est pas prévue par la convention, sauf en ce qui concerne la partie correspondant à des travaux ; d'autre part, la Cour a retenu qu'une vente parfaite avait bien suivi ladite réservation, de sorte que les dispositions de l'article 1590 du code civil relatives à la perte des arrhes en cas de mise en oeuvre d'une éventuelle clause de dédit ne trouvent pas matière à s'appliquer, étant d'ailleurs observé que le terme d'arrhes n'est pas utilisé dans l'acte.
J. X... doit payer à O. Y..., au vu des justificatifs produits, une pénalité d'un montant de 1. 900. 000 XPF, outre le montant des loyers courants.
Comme le premier juge, la Cour retient que la clause pénale n'apparaît pas manifestement excessive au regard de la durée d'immobilisation du bien qu'a dû supporter O. Y..., et que les parties ne démontrent pas l'existence d'un préjudice distinct de celui couvert par celle-ci, de sorte qu'il n'y a pas lieu à dommages et intérêts. La demande de J. X... qui tend à l'indemnisation d'un préjudice résultant de l'aggravation de son état de santé à raison des procédures en cours sera rejetée à défaut par lui d'établir l'existence d'une faute d'O. Y... qui serait en relation de causalité avec ledit préjudice.
La résolution de la vente a également pour effet de maintenir en vigueur le bail du 1er avril 2005 jusqu'à la fin de ce dernier selon les règles qui lui sont applicables. J. X... est par conséquent tenu du paiement des loyers en qualité de preneur aussi bien qu'au titre de la pénalité qui est stipulée dans le compromis de vente.
Au vu des justificatifs produits, le montant des loyers payés par J. X... est de 1. 800. 000 XPF pour une période de 6 mois de juin à novembre 2005 inclus (reçu du 14 juin 2005).
Le compromis de vente du 30 septembre 2005 stipule d'autre part que 7 mois de loyer d'avance et 2 mois de dépôt de garantie, soit un montant total de 2. 700. 000 XPF, sont imputés sur la somme versée par J. X... à titre de réservation. La résolution de la vente a pour effet la répétition de ces sommes. Toutefois, en ce qui concerne la bonne exécution du bail, il échet de retenir que les parties avaient convenu que J. X... serait à jour des loyers pendant une durée totale de 13 mois, soit jusqu'en juin 2006. La Cour a retenu, contrairement au premier juge, que le paiement de 3. 000. 000 XPF fait par J. X... le 8 décembre 2008 ne constituait pas une avance de loyers.
Le preneur ayant été laissé en possession des lieux, le bail s'est trouvé renouvelé pour une durée indéterminée à compter du 16 mai 2006. Aussi, à défaut de tout paiement de loyer à compter de juin 2006 ou de régularisation par le preneur dans le délai imparti, O. Y... invoque-t-il à bon droit la résolution du bail par l'effet de la clause qui a été valablement mise en oeuvre par le commandement signifié le 26 septembre 2006.
Les sommes dues par J. X... à O. Y... de ce chef, compte tenu de la résolution de la vente du bien loué, sont les suivantes :
- loyers impayés de décembre 2005 à octobre 2006 : 3. 000. 000 XPF ;
- indemnité d'occupation à compter du 15 octobre 2006 jusqu'à la libération effective des lieux : la Cour dispose d'éléments d'appréciation qui lui permettent d'en fixer le montant mensuel à 300. 000 XPF à compter du 15 octobre 2006 ;
- dépôt de garantie restant acquis au bailleur à titre de pénalité prévue par le compromis de vente : 600. 000 XPF.
Il échet de faire droit à la demande d'expulsion du preneur dans les termes du dispositif ci après.
La Cour ordonne la compensation des sommes dues entre les parties.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française en cause d'appel.
Les dépens seront mis à la charge de J. X... qui succombe sur la question principale de la résolution de la vente.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;
Reçoit Joseph X... en son appel principal et Olivier Y... en son appel incident ;
Vu le bail du 1er avril 2005, vu le compromis de vente du 30 septembre 2005, vu le commandement de payer du 26 septembre 2006, vu les articles 1146 et 1589 du code civil ;
Infirme le jugement rendu le 4 février 2009 par le tribunal civil de première instance de Papeete et, statuant à nouveau :
Dit et juge que la vente d'immeuble réalisée par l'acte sous seing privé dit compromis de vente en date du 30 septembre 2005 s'est trouvée résolue du fait de Joseph X... pour défaut de signature de l'acte authentique qui devait constater ladite vente ;
Dit et juge que la clause résolutoire prévue au contrat de bail en date du 1er avril 2005 a été valablement mise en oeuvre par Olivier Y... par commandement de payer signifié le 26 septembre 2006 et qu'elle s'est trouvée acquise à compter du 15 octobre 2006 ;
Ordonne à Joseph X... de vider de sa personne et de tout occupant de son chef la maison située lotissement ...commune de TUMARAA RAIATEA dans les trente jours à compter de la signification du présent arrêt à la diligence d'Olivier Y... ;
Dit que passé ce délai Olivier Y... pourra demander le concours de la force publique pour parvenir à l'expulsion ;
Dit que passé ce délai l'obligation sera assortie d'une astreinte provisoire de DIX MILLE (10. 000) FRANCS PACIFIQUE par jour de retard pendant trois mois ;
Dit qu'au-delà de trois mois d'astreinte la Cour devra être à nouveau saisie en vue d'une nouvelle astreinte ;
Dit et juge que, par suite de la résolution de la vente et du bail, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :
- Joseph X... doit à Olivier Y... la somme de TROIS MILLIONS (3. 000. 000) FRANCS PACIFIQUE qui représente les loyers échus de décembre 2005 à octobre 2006, ce en exécution du bail résolu à cette date et de la pénalité stipulée dans le compromis de vente en date du 30 septembre 2005 ;
- Joseph X... doit à Olivier Y... une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de TROIS CENT MILLE (300. 000) FRANCS PACIFIQUE à compter d'octobre 2006 et jusqu'à la libération effective des lieux loués par le preneur et par tout occupant du chef de celui-ci ;
- Olivier Y... conserve la somme de SIX CENT MILLE (600. 000) FRANCS PACIFIQUE perçue à titre de dépôt de garantie pour l'exécution du bail en date du 1er avril 2005, ce à titre de pénalité stipulée dans le compromis de vente en date du 30 septembre 2005 ;
- Olivier Y... doit à Joseph X... le remboursement de la somme de DIX NEUF MILLIONS DEUX CENT MILLE (19. 200. 000) FRANCS PACIFIQUE remise par ce dernier à titre d'acompte sur le paiement du prix de la vente d'immeuble en date du 30 septembre 2005 ; sur ce montant, UN MILLION TROIS CENT MILLE (1. 300. 000) FRANCS PACIFIQUE restent toutefois acquis à Olivier Y... à titre de pénalité prévue par le compromis en date du 30 septembre 2005 correspondant au prix de travaux payés par Joseph X..., soit un solde de DIX SEPT MILLIONS NEUF CENT MILLE (17. 900. 000) FRANCS PACIFIQUE en faveur de ce dernier de ce chef ;
En conséquence :
Condamne Joseph X... à payer à Olivier Y... :
- la somme de TROIS MILLIONS (3. 000. 000) FRANCS PACIFIQUE en paiement des loyers échus de décembre 2005 à octobre 2006 ;
- une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de TROIS CENT MILLLE (300. 000) FRANCS PACIFIQUE à compter d'octobre 2006 et jusqu'à la libération effective des lieux loués par Joseph X... et par tout occupant du chef de celui-ci ;
Condamne Olivier Y... à payer à Joseph X... la somme de DIX SEPT MILLIONS NEUF CENT MILLE (17. 900. 000) FRANCS PACIFIQUE du chef de la résolution de la vente d'immeuble en date du 30 septembre 2005 ;
Dit que la somme de SIX CENT MILLE (600. 000) FRANCS PACIFIQUE perçue à titre de dépôt de garantie pour l'exécution du bail résolu reste acquise à Olivier Y... ;
Ordonne la compensation entre elles des sommes dues par chaque partie à l'autre ;
Déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts ainsi que de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;
Met les dépens d'appel à la charge de Joseph X....
Prononcé à Papeete, le 12 août 2010.
Le Greffier, Le Président,
Signé : M. SUHAS-TEVEROSigné : JP. SELMES