ARRET No RV / CB COUR D'APPEL DE BESANCON-172 501 116 00013- ARRET DU VINGT DEUX NOVEMBRE 2005 DEUXIEME CHAMBRE CIVILE contradictoire Audience publique du 11 Octobre 2005 No de rôle : 04 / 00580 S / appel d'une décision du TRIBUNAL D'INSTANCE DE BESANCON en date du 20 JANVIER 2004 Code affaire : 50G Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente Pascal X..., Anne Y... épouse X... 
Z... / Jean-Paul A..., Marie-France B... épouse A..., SARL VICTOR HUGO PARTIES EN CAUSE :
Monsieur Pascal X..., né le 16 Mars 1955 à VALDOIE (90300), de nationalité française, Directeur de société, demeurant...-69008 LYON,
Madame Anne Y... épouse X..., de nationalité française, demeurant...-69008 LYON, APPELANTS
Ayant la SCP LEROUX pour avoués
et Me Jean-Louis LANFUMEZ, avocat au barreau de BELFORT ET :
Monsieur Jean-Paul A..., né le 19 Janvier 1938 à BESANCON (25000) de nationalité française, demeurant... BESANCON,
Madame Marie-France B... épouse A..., née le 05 Mars 1944 à VILLEDIEU LES MOUTHE de nationalité française, demeurant... BESANCON,
SARL VICTOR HUGO, ayant son siège, 137 Grande Rrue-25000 BESANCON, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice demeurant pour ce audit siège, INTIMES
Ayant la SCP DUMONT-PAUTHIER pour avoués
et Me Maryse PICAUD-DELIOT, avocat au barreau de BESANCON
COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats :
MAGISTRATS : M. SANVIDO, Président de Chambre, M. C... et R.
VIGNES, Conseillers,
GREFFIER : J. COQUET, Greffier, Lors du délibéré
M. SANVIDO, Président de Chambre,
M. C... et R. VIGNES, Conseillers,
FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Monsieur Pascal X... a conclu le 15 octobre 2001 avec l'agence VICTOR HUGO un mandat de vente sans exclusivité d'un appartement lui appartenant, situé, ... à Besançon, pour un prix de 121. 959, 21 ç, dont 6. 680, 20 ç d'honoraires d'agence.
Le 19 novembre 2002, Monsieur Jean-Pierre D... de l'agence VICTOR HUGO a contacté les époux A..., qui souhaitaient acquérir un appartement au centre ville de Besançon, pour leur proposer de visiter le bien mis en vente par Monsieur X...
Les époux A... ont visité cet appartement les 20 et 21 novembre 2002, puis ont rencontré Madame X..., mandataire de son époux, à l'agence VICTOR HUGO le 22 novembre à 8 heures, laquelle, au nom de son conjoint, a donné son accord pour la vente en précisant que la signature du compromis de vente interviendrait le jour même dans les locaux de l'agence.
En définitive, les époux A... ont appris au moment prévu pour l'établissement du compromis que Madame X... avait, au cours de la même matinée, accepté de vendre l'appartement à un client de l'agence Century 21.
Par acte du 17 décembre 2002, les époux A... ont fait assigner les époux X... devant le Tribunal d'Instance de Besançon aux fins de les entendre condamner à leur payer la somme de 6. 000 ç à titre de dommages et intérêts et celle de 1. 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
De son côté, l'agence VICTOR HUGO a assigné les époux X..., par
exploit du 23 décembre 2002, pour obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 6. 860, 20 ç TTC, représentant le montant de sa commission, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2002, et celle de 765 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par jugement du 20 janvier 2004, auquel la Cour se réfère pour l'exposé complet des faits et de la procédure, ainsi que pour les motifs, le tribunal a :
- ordonné la jonction des procédures,
- dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause Madame X... en raison de la faute commise par elle dans l'exécution de son mandat,
- condamné in solidum Monsieur Pascal X... et Madame Anne-Catherine X... à verser les sommes suivantes :
[* aux époux A..., 3. 000 ç à titre de dommages et intérêts,
*] à la SARL agence VICTOR HUGO, 6. 860, 20 ç au titre de sa rémunération contractuelle,
avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision à concurrence de la moitié des condamnations prononcées,
- condamné les époux X..., in solidum, à payer aux époux A... et à la SARL AGENCE VICTOR HUGO la somme de 700 ç chacun en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 11 mars 2004, les époux X... ont interjeté appel de cette décision.
Vu l'article 455 du nouveau code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 28 décembre 1998,
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 30 mars 2005 par les appelants, aux termes desquelles, ils demandent à la Cour, en infirmant le jugement entrepris :
- au principal, de débouter la SARL AGENCE VICTOR HUGO et les époux A... de l'ensemble de leurs demandes,
- subsidiairement, de condamner la SARL AGENCE VICTOR HUGO à les garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre,
- d'ordonner la restitution de toutes sommes qu'ils ont pu verser au titre de l'exécution provisoire du jugement,
- de condamner la SARL AGENCE VICTOR HUGO et les époux A... à leur payer la somme de 1. 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 20 janvier 2005 par les époux A... et la SARL AGENCE VICTOR HUGO, intimés, concluant à la confirmation du jugement et sollicitant la condamnation des appelants à leur payer la somme de 1. 000 ç chacun en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Vu les pièces régulièrement produites et l'ensemble de la procédure ; Il est renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties ;
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu, en droit, que la promesse de vente a pour objet de créer à la charge du promettant l'obligation de maintenir son consentement à la vente pendant le délai d'option et que pour être valable la promesse doit contenir les éléments essentiels de la vente, à savoir la détermination de la chose et du prix ;
Attendu, en l'espèce, qu'est versée aux débats une attestation à l'en-tête de l'agence VICTOR HUGO, ainsi libellée :
" Je soussignée X... Pascal donne mon accord quant à la vente de notre appartement sis ... à Besançon au profit de Monsieur et Madame A... moyennant le prix de 121. 959, 21 ç dont
6. 860, 20 ç d'honoraires d'agence.
Le compromis de vente interviendra le 22 novembre 2002 dans les locaux de l'agence VICTOR HUGO.
Fait à Besançon le 22 novembre 2002 "
Que ce document comporte pour le vendeur la signature de Madame X..., dont il n'est pas contesté qu'elle était le mandataire de son époux suivant procuration donné le 19 novembre 2002, précédée de la mention " bon pour accord ", et pour l'acquéreur la signature des deux époux A..., précédée de la mention " lu et approuvé " ;
Attendu que comportant la détermination de la chose et du prix et ayant été acceptée par les bénéficiaires, la promesse avait acquis une force contractuelle et devait être maintenue jusqu'à l'expiration du délai d'option, soit durant la journée du 22 novembre 2002 ;
Qu'il n'est pas contesté qu'au cours de cette même matinée, et postérieurement à la signature de la promesse de vente au profit des époux A..., Madame X..., toujours mandatée par son époux, a consenti une promesse de vente concernant le même appartement à un acquéreur présenté par l'agence Century 21 ;
Attendu que le bénéficiaire dont les droits ont été méconnus en raison du retrait de la promesse avant l'expiration du délai d'option est fondé à exercer à l'encontre du promettant une action en responsabilité contractuelle ;
Que Monsieur X..., qui n'excipe d'aucune cause justificative au retrait de la promesse dans les heures qui ont suivi son engagement à l'égard des époux A..., a commis une faute dont il doit réparation ; Que le tribunal a justement relevé que Madame X... a elle-même
commis une faute assimilable à un délit ou un quasi-délit dans l'exécution de son mandat en s'engageant, d'initiative ou sur instruction de son mari, auprès de deux acquéreurs différents à quelques heures d'intervalle ;
Qu'elle doit donc être tenue solidairement des condamnations pouvant être mises à la charge de son époux ;
Attendu que les époux A... justifient du préjudice qu'ils ont subi du fait de la non-réalisation de la vente, dans la mesure où l'appartement proposé par Monsieur X... correspondait particulièrement à leurs besoins et où l'étroitesse du marché immobilier au centre ville de Besançon rendait difficile la découverte d'un bien immobilier équivalent ;
Que le tribunal a justement évalué la réparation de leur dommage à la somme de 3. 000 ç ;
Attendu, en revanche, qu'il résulte de l'article 6 alinéa 3 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972, qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ;
Attendu que tant que l'option n'a pas été levée, la promesse de vente ne peut être assimilée à la vente définitive et que l'agent immobilier ayant concouru à la rédaction de la promesse ne peut recevoir sa commission ;
Qu'il est en revanche fondé à obtenir réparation de son préjudice au titre de la responsabilité contractuelle de son mandant ;
Attendu qu'il résulte du mandat de vente sans exclusivité signé entre Monsieur X... et l'agence VICTOR HUGO que, notamment, le mandant s'engage à signer au prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente de compromis de vente (.......), avec tout
acquéreur présenté par le mandataire (titre II 4- a) et qu'il est stipulé qu'en cas de non respect des obligations, il s'engage à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue ;
Que l'engagement de signer toute promesse de vente emporte celle de ne pas la retirer avant l'expiration du délai d'option ;
Attendu qu'il n'apparaît pas que ladite indemnité, analysée comme une clause pénale, est manifestement excessive et que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux X... à payer, in solidum, à l'agence VICTOR HUGO, la somme de 6. 860, 20 ç ;
Attendu que la promesse de vente a été libellée en termes clairs et dépourvus d'ambigu'té et que, le terme prévu pour la levée de l'option étant fixé le jour même, l'agence immobilière ne pouvait prévoir que la représentante du mandant accepterait dans les heures suivant la signature de la promesse un engagement de vendre l'appartement à un autre acquéreur ;
Qu'aucun manquement au devoir de conseil de l'agence n'est caractérisé et que les époux X... ont été, à juste titre, déboutés de la demande de garantie formée à son encontre ;
Attendu que les appelants qui succombent seront condamnés aux dépens et à payer aux époux A... et à L'AGENCE VICTOR HUGO une indemnité de 600 ç chacun en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 janvier 2004 par le Tribunal d'Instance de Besançon,
Y ajoutant,
CONDAMNE Monsieur Pascal X... et Madame Anne Y... épouse X... à payer, in solidum, aux époux A... et à la SARL AGENCE VICTOR HUGO la somme de SIX CENTS EUROS (600 ç) chacun en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
LES CONDAMNE, in solidum, aux dépens, qui pour ceux d'appel, pourront être recouvrés directement par la SCP DUMONT-PAUTHIER, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LEDIT arrêt a été prononcé en audience publique et signé par M. SANVIDO, Président de Chambre, ayant participé au délibéré et M. E..., Greffier.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT DE CHAMBRE,