28/11/2005 ARRÊT No 05/44 No RG : 05/00024 Décision déférée du 12 Octobre 2004 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 03/217 GUILHEM SEM CONSTELLATION ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM DE BLAGNAC CONSTELLATION C/ Jean Paul X... Angel X... Marthe Y... épouse X... SERVICES FISCAUX DE LA HAUTE Z...
RÉPUBLIQUE FRANOEAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS

COUR D'APPEL DE TOULOUSE
Chambre des Expropriations

ARRÊT DU VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE CINQ
[***] APPELANT(S) SEM CONSTELLATION ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM DE BLAGNAC CONSTELLATION 5, Avenue Albert Durand Aéropole 5 BP 109 31703 BLAGNAC CEDEX Assistée de Me BOUYSSOU Avocat au barreau de TOULOUSE INTIME(S) Monsieur Jean Paul X...
A... de Ferradou 31700 BLAGNAC Assisté de Me THALAMAS avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur Angel X...
B... rieu A... de Ferradou 31700 BLAGNAC Assisté de Me THALAMAS avocat au barreau de TOULOUSE Madame Marthe Y... épouse X...
B... rieu chemin de Ferradou 31700 BLAGNAC Assistée de Me THALAMAS avocat au barreau de TOULOUSE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT SERVICES FISCAUX DE LA HAUTE Z... Hôtel des Impôts de Rangueil 33, Rue Marvig 31404 TOULOUSE CEDEX 04 Représentés par M. MONTARIOL COMPOSITION DE LA COUR C... a été débattue le 26 Septembre 2005, en audience publique, devant la Cour composée de: Président
: C. BABY, Assesseurs
: C. PALERMO CHEVILLARD, juge de l'expropriation pour le département du Tarn, désigné par ordonnance du premier président du 3 décembre 2002
: I. MOLLEMEYER, juge de l'expropriation pour le département de Tarn et Z... désigné par ordonnance du premier président du 18 septembre 2003 qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : R. GARCIA ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BABY, président, et par R. GARCIA, greffier de Chambre
Vu les mémoires déposés et régulièrement notifiés à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement.  Vu les convocations adressées aux parties et au commissaire du gouvernement.  A l'audience, le Commissaire du Gouvernement est entendu à sa demande en ses observations.  FAITS ET PROCÉDURE  La création de la ZAC Andromède, qui représente une emprise de 200 ha environ sur les communes de Blagnac et de Beauzelle, est l'une des conséquences de l'installation à Blagnac des nouveaux ateliers destinés à la construction de l'Airbus A 380. Elle a été décidée par arrêté préfectoral du 27 février 2002, l'enquête parcellaire s'estdéroulée du 5 au 28 mai 2003, et les ordonnances d'expropriation sont intervenues les 10 février et 1er octobre 2004.
L'opération concerne entre autres deux parcelles sises sur la commune de Blagnac, cadastrées AL 109 et AK 91, lieudit Ferradou, d'une superficie totale de 5 585 m , dont 4 683 sous emprise, laissant un reliquat global de 902 m , appartenant à M. Jean-Paul X..., nu-propriétaire, et à ses parents, M. Angel X... et Mme Marthe Y..., épouse X..., usufruitiers.
Les propriétaires ayant refusé l'offre qui leur a été faite à 11 ç/m , l'autorité expropriante a saisi le juge de l'expropriation de Toulouse, qui, par jugement du 12 octobre 2004, a retenu une valeur de 69 ç/m , soit une indemnité principale de 323 127 ç, ramenée à 258 501,60 ç par l'application d'un abattement de 20 %, solution alternative pour le cas où les droits de l'exploitant agricole M. D..., contestés par les propriétaires, serait retenus. L'indemnité de remploi, au taux de 15 % à concurrence de 77 000 ç et 10 % au-delà, ressortait dans le premier cas à 36 162,70 ç, dans le second à 29 700,16 ç. Les demandes annexes présentées par les expropriés, au titre de l'indemnité de dépréciation des immeubles contigus hors emprises et de celle pour l'atteinte portée à l'installation géothermique mise en place pour le chauffage des maisons construites sur les parcelles voisines, ont été rejetées. Les consorts X... se sont vu allouer en outre 1 000 ç en indemnisation de leurs frais irrépétibles.
L'expropriante a relevé appel de cette décision par déclaration du 7 janvier 2005.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
L'expropriante précise que les parcelles en cause sont accessibles par un chemin de terre et sont cultivées. Elles sont, à la date de
référence, soit le 21 décembre 2001, date à laquelle a été approuvée la modification du plan local d'urbanisme, classées entièrement en zone 1 AU-c, correspondant aux futurs quartiers d'habitat individuel de faible densité prévus dans la ZAC. Dans cette zone, sont interdites les constructions de commerces de 300 m et plus de SHON, et les constructions admises ne pourront être autorisées qu'après réalisation des équipements d'infrastructure indispensables (voirie et réseaux divers). Les opérations de construction ou d'aménagement d'ensemble nécessitent une unité foncière de 2 ha minimum, et les constructions individuelles doivent respecter le caractère résidentiel de la zone. B... COS y est fixé à 0,25.
Elle rappelle que l'article L 13-15 exige qu'un terrain remplisse, pour être qualifié de terrain à bâtir, deux conditions cumulatives :
une desserte suffisante par la voirie et les réseaux électrique, d'eau potable, et, le cas échéant, le réseau d'assainissement, et une situation dans un secteur désigné comme constructible par le document d'urbanisme applicable ou la décision du conseil municipal et du représentant de l'Etat dans le département en l'absence d'un tel document. A défaut de remplir ces deux conditions, le terrain doit être évalué en fonction de son usage effectif, agricole en l'espèce. Elle considère que la condition réglementaire est remplie en l'espèce, mais pas la condition de desserte, qui doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone. En l'espèce, le réseau électrique est insuffisant, et il n'y a pas de raccordement au réseau d'eaux usées. Il y a donc lieu de s'en tenir à l'usage effectif.
Dès lors, la valeur retenue par le premier juge, qui est une valeur de terrain à bâtir, doit être écartée. Elle résulte en outre d'un calcul, et ne tient pas compte des contraintes du PLU en matière de constructibilité.
Son offre de 11 ç tient compte de la plus-value imputable à la situation privilégiée, non contestée, des parcelles en cause, la valeur d'un terrain agricole étant très inférieure. Elle cite de nombreuses cessions amiables à ce prix sur les communes de Blagnac et Beauzelle.
Les parcelles doivent en outre être évaluées occupées, l'exploitation par M. D... ayant été constatée lors du transport sur les lieux, et l'intéressé ayant été indemnisé par ailleurs.
Elle conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a refusé d'indemniser la dépréciation des parcelles bâties voisines, qui vont, au contraire, bénéficier du reliquat des parcelles expropriées et disposer ainsi d'un terrain d'assiette proportionné.
Elle demande également confirmation en ce qui concerne l'exclusion de toute indemnité au titre de l'installation de chauffage : sa défaillance du fait de l'emprise n'est pas avérée, il s'agit d'un préjudice éventuel, qui ne pourrait être que la conséquence des travaux, et de non de l'expropriation elle-même.
Elle maintient donc son offre, arrondie à 47 400 ç en présence d'un exploitant, pour lequel elle produit un bulletin d'indemnisation relatif aux parcelles en cause, et 59 250 ç en l'absence de celui-ci. En réplique au mémoire adverse, elle maintient la pertinence de l'abattement de 20 % la présence d'un fermier ayant été constatée. Elle récuse le raisonnement selon lequel le coût des aménagements à réaliser devrait venir en déduction d'un prix de terrain à bâtir, dès lors qu'en l'espèce la réalisation des constructions est subordonnée à celle des aménagements, d'ores et déjà prévus. Elle conteste la pertinence des termes de comparaison cités par les expropriés, comme trop ancien (achat SEMIB de 1992) inadapté (redressement fiscal Lafage) ou non définitif (jugement Guiol frappé d'appel).
Les expropriés, par mémoire déposé le 31 août 2005, soutiennent qu'il n'y pas lieu à abattement pour occupation, M. D... ne justifiant d'aucun droit d'exploitation sur ces parcelles : la SEM a pris le risque d'indemniser le prétendu locataire sans s'assurer de ses droits, elle ne peut en tirer argument pour minorer leur propre indemnisation. B... premier juge ne pouvait dans ces conditions retenir un abattement de 20 %, tout au plus cet abattement pouvait être de l'ordre de 5 %.
Ils soutiennent que les parcelles, classées en zone AU à la date de référence, sont d'ores et déjà constructibles. En présence d'une ZAC, toute construction impose que le constructeur conclue au préalable une convention avec la collectivité, aux fins de sa participation financière à l'équipement des terrains en cause. Cette participation financière étant à la charge du constructeur, l'exproprié doit être indemnisé sur la base du prix du terrain à bâtir (150 ç/m à Blagnac) minoré du coût de l'équipement (80,85 ç/m ), soit en l'espèce une indemnité de 386 202,75 ç.
Ils mentionnent, pour le cas où la qualification de terrain à bâtir ne serait pas retenue, la situation privilégiée des parcelles, qui justifie, compte tenu de la pression foncière actuelle, un prix de 30 ç/m . Ils ne formulent cependant aucune demande alternative sur la base de cette valeur.
Ils soutiennent que l'emprise prive les parcelles voisines d'une protection naturelle, justifiant une indemnité de dépréciation de 20 %, sur la base de la valorisation résultant de l'étude de M. E..., soit une indemnité complémentaire de 125 400 ç.
Ils ajoutent que l'une des maisons voisines dispose d'un chauffage par pompe à chaleur dont le réseau se développe sur les terrains objet de l'emprise : il y aura lieu d'effectuer des travaux pour supprimer l'emprise du système sous les terrains expropriés, soit une
indemnité à ce titre de 6 667,60 ç.
Ils demandent à la cour de répartir l'indemnité totale ressortant ainsi à 576 200,76 ç à concurrence de 90 % pour le
Ils demandent à la cour de répartir l'indemnité totale ressortant ainsi à 576 200,76 ç à concurrence de 90 % pour le nu-propriétaire et 10 % pour les usufruitiers, et de leur allouer 3 000 ç en indemnisation de leurs frais irrépétibles.
Ils déposent le vendredi 23 septembre 2005 de nouvelles pièces relatives à des termes de comparaison.
M. le commissaire du gouvernement soutient que le prix de 11 ç est adapté, s'agissant de terrains de réserve : ils sont certes juridiquement constructibles, mais ne pourront être construits qu'après exécution des travaux d'aménagement nécessaires. Ils ne peuvent donc être indemnisés au prix du terrain à bâtir, et leur proximité avec des zones bâties importe peu à cet égard. Ils ne peuvent davantage l'être au prix du terrain agricole, compte tenu de leur situation privilégiée.
La valeur retenue se trouve confortée par la vente intervenue le 5 février 2003 d'un terrain de 111 855 m à Cornebarrieu au prix de 13,99 ç. Ce terrain est affecté à la construction d'immeubles collectifs réservés pour les 3/4 à l'usage d'habitation et à leurs dessertes, parkings, cours et jardins, la SHON étant de 17 243 m .
Il demande donc à la cour de retenir l'offre, et, l'occupant ayant été indemnisé, d'allouer à l'indivision X... une indemnité globale
de dépossession de 47 400 ç.

La cour écartera des débats les pièces communiquées le vendredi précédent l'audience du lundi matin, qui n'ont pu être notifiées aux autres parties dans le respect du principe du contradictoire.
Aux termes de l'article L 13-13 du Code de l'expropriation, les indemnités allouées à l'exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation.
Ni l'usage effectif agricole à la date de référence, ni la fixation de celle-ci au 21 décembre 2001, date de la modification du plan local d'urbanisme aboutissant au classement des parcelles expropriées en zone 1-AU-c ne sont discutés par les parties, non plus que les taux de calcul de l'indemnité de remploi. Celles-ci s'opposent en revanche sur la qualification de terrain à bâtir des parcelles en cause, le droit d'un tiers qui s'est déclaré en qualité d'exploitant, et les indemnités accessoires.
Sur la qualification de terrain à bâtir
Il convient de rappeler que l'article L 13-15-II du Code de l'expropriation, d'ordre public aux termes de l'article L 13-19 du même Code, et qui contient la définition du terrain à bâtir, la réserve aux terrains qui, à la date de référence,
"sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois :
a) effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent ... un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée à l'égard de l'ensemble de la zone ;
b) situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu ..."
Il n'est pas discuté en l'espèce que les parcelles sont juridiquement constructibles, comme incluses dans une zone 1AU du POS, et plus particulièrement dans la zone destinée à l'habitat individuel peu dense.
La discussion porte en revanche sur l'existence et la suffisance de leur desserte et de la possibilité de les raccorder à des réseaux existants et suffisants.
B... texte prévoyant expressément le caractère cumulatif de la condition de desserte et de la condition de constructibilité juridique, le terrain ne peut en effet être qualifié de terrain à bâtir si l'une de ces deux conditions est défaillante.
Or, il n'est pas discuté que l'accès deux parcelles en cause se fait par un chemin de terre, ce qui ne peut être considéré comme suffisant, l'existence d'une voie asphaltée et viabilisée étant
nécessaire, et qu'elles ne sont pas raccordées au réseau d'assainissement. Même si le réseau électrique et d'eau potable sont à proximité, ils sont insuffisants par rapport à la zone dans son ensemble, que l'article L 13-15 impose de prendre en considération en pareil cas. Cette insuffisance est confirmée par la disposition du document d'urbanisme précisant que, dans les zones 1 AU qu'il détermine, et qui englobent les parcelles présentement en cause, "les constructions et opérations d'aménagement ne pourront être autorisées qu'après réalisation des équipements d'infrastructure indispensables (voirie et réseaux divers) mentionnés à l'article 1 AU 4."
L'insuffisance de la desserte routière et des réseaux, lorsqu'ils sont à proximité, ainsi que l'absence de raccordement au système d'évacuation des eaux usées interdit de considérer que la condition prévue à l'article L 13-15 - 11 - a) serait remplie.
Dès lors que la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue au sens des textes applicables dans le cadre de la présente instance, force est d'évaluer le terrain en considération de son seul usage effectif, dont il n'est pas discuté qu'il est agricole.
Il ne peut en particulier être retenu un prix qui serait celui du terrain aménagé déduction faite du coût de l'aménagement : la cour doit évaluer le terrain selon sa consistance à une date donnée, date qui se situe pour elle dans le passé, et non se livrer à l'analyse financière du projet d'aménagement ayant justifié la définition de la ZAC, et qui, sous réserve des aléas auxquels sont soumises les opérations de ce type, doit être exécuté sur les parcelles présentement expropriées.
L'expropriante admet que, eu égard à son emplacement dans la périphérie toulousaine et à la pression foncière dont fait l'objet toute l'agglomération, dans un contexte de hausse générale du marché immobilier, il ne peut être retenu une valeur de terrain agricole au
sens strict de ce terme. Elle admet donc que l'indemnisation doit tenir compte d'une situation privilégiée, caractérisée par la proximité des zones urbanisées de Blagnac.
Pour offrir dans ce contexte 11 ç/m , l'expropriante se fonde sur les accords amiables qu'elle a obtenus dans le cadre de la même opération, et qui, s'ils n'atteignent pas les seuils fixés par l'article L 13-16 du Code de l'expropriation, n'en constituent pas moins un terme de comparaison pertinent, d'autant que la rareté de ventes de terrains comparables ne permet pas de disposer d'une grande quantité de termes de comparaison. Il ne peut être question, compte tenu de l'évolution du marché en général et du marché local en particulier, de retenir une vente de 1992, la nécessité de rechercher le prix qu'un acheteur quelconque serait prêt à donner du bien sur le marché libre conduit à considérer avec prudence la valeur retenue par l'administration fiscale dans le cadre d'une succession, tandis qu'une valeur retenue dans un jugement par ailleurs frappé d'appel ne saurait s'imposer à la cour.
En l'absence d'informations pertinentes permettant de considérer qu'elle n'est pas de nature à réparer l'entier préjudice matériel des expropriés, la valeur de 11 ç sera donc retenue, soit une indemnité principale de dépossession de 51 513 ç.
Sur l'abattement pour occupation
L'exploitation effective des terrains en cause par un agriculteur qui n'est pas l'un des indivisaires a été constatée, et il n'est pas établi que celui-ci aurait libéré les lieux à la date de l'ordonnance d'expropriation, à laquelle il y a lieu de se placer pour apprécier la consistance juridique des biens, conformément à l'article L 13-14 du Code de l'expropriation. Cette situation conduit à retenir, comme l'a fait le tribunal, une valeur alternative avec abattement pour occupation : la présente procédure n'a pas pour objet de déterminer
les droits éventuels de M. D..., et la cour, comme le tribunal et conformément à l'article L 13-8 du Code de l'expropriation, fixera une indemnité alternative, pour le cas où les droits de celui-ci seraient reconnus et opposables aux indivisaires.
B... taux de l'abattement retenu, soit 20 %, est conforme à l'usage en la matière, et rien ne justifie qu'il soit minoré, les droits exacts de l'occupant étant inconnus à la date à laquelle la cour statue.
L'application éventuelle de l'abattement conduit à une indemnité de 41 210 ç.
Sur l'indemnité de remploi
Elle n'est contestée ni en son principe ni en ce qui concerne le taux applicable, en l'espèce de 15 %, et s'élève donc à 7 727 ç en l'absence d'abattement pour occupation, et 6 182 ç dans l'hypothèse alternative.
Sur les demandes d'indemnités accessoires
B... premier juge a refusé à juste titre l'indemnité de dépréciation du surplus de la propriété. Les deux parcelles voisines bâties ne sont pas amputées par l'emprise, qui a au contraire été réduite pour éloigner la limite de la ZAC des maisons existantes. La dépréciation alléguée est en outre imputée non pas à l'expropriation elle-même, qui ne change rien à l'environnement des maisons existantes, mais aux constructions susceptibles d'être réalisées ultérieurement sur les parcelles objet de l'emprise : il s'agirait à l'évidence de dommages imputables aux travaux, insusceptibles de recevoir indemnisation dans le cadre strict de la compétence des juridictions de l'expropriation, rappelé dans l'article L 13-13 du Code de l'expropriation, précité.
B... même raisonnement conduit à rejeter la demande de travaux sur l'installation de chauffage par pompe à chaleur ; l'emprise du réseau actuel de chauffage est inconnue, et l'autorité expropriante ne
sollicite pas l'exécution de tels travaux, à les supposer nécessaires, pour voir cesser une éventuelle servitude que rien dans le dossier n'établit, et qui d'ailleurs, si elle était réelle, justifierait une minoration de la valeur métrique des parcelles qui en seraient grevées.
Il sera enfin rappelé qu'en présence d'une indivision, il n'appartient pas à la cour de déterminer la répartition entre co-indivisaires de l'indemnité globale qu'elle alloue, conformément à l'article L 13-7 du Code de l'expropriation.
En l'état d'une réformation dans un sens favorable à l'appelante principale, l'équité n'impose pas d'indemniser les intimés des frais irrépétibles exposés par eux devant la cour.
PAR CES MOTIFS,

Statuant à la date du jugement déféré,
Ecarte des débats les pièces communiquées tardivement par les expropriés,
Fixe l'indemnité globale de dépossession revenant à M. Jean-Paul X... (nu-propriétaire) et à M. Angel X... et Mme Marthe Y... épouse X... (usufruitiers) à la somme de 59 240 ç (cinquante neuf mille deux cent quarante euros) en l'absence d'occupant justifiant d'un droit à indemnisation,
Fixe cette indemnité à 47 400 ç (quarante sept mille quatre cents euros) dans le cas où le droit à indemnisation de M. D... serait reconnu au titre des parcelles présentement en cause,
Rejette toutes autres demandes des parties,
Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne les consorts X... aux dépens d'appel en application de
l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. B... GREFFIER
B... PRÉSIDENT R. GARCIA