COUR D'APPEL D'ANGERS 1ère CHAMBRE B BD/SM
X... N AFFAIRE N : 04/00699 Jugement du 05 Janvier 2004 Tribunal de Grande Instance d'ANGERS no d'inscription au RG de première instance 02/02462
X... DU 23 MARS 2005
APPELANTS : Monsieur Jacques Y... né le 20 Juin 1952 à ST MALO (35) 25 square Jeanne d'Arc 49100 ANGERS Monsieur Antoine Y... né le 02 Octobre 1977 à ANGERS (49) 25 square Jeanne d'Arc 49100 ANGERS Mademoiselle Aude Y... née le xxxxxxxxxxxxx à ANGERS (49) 2 rue Mantelon 49000 ANGERS Monsieur Edouard Y... né le xxxxxxxxxxxx à ANGERS (49) 25 square Jeanne d'Arc 49100 ANGERS représentés par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour assistés de Maître RANGE substituant Maître BOUCHERON, avocats au barreau d'ANGERS. INTIMÉS :
Madame Simone Z... veuve A... née le 03 Août 1923 à PRUILLE (49) 23 rue de Chateaubriant 44000 NANTES représentée par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour assisté de Maître DE MASCUREAU, avocat au barreau d'ANGERS. Maître Bertrand BARDET 17 rue Madeleine Renaud 49100 ANGERS représenté par la SCP DUFOURGBURG-GUILLOT, avoués à la Cour assisté de Maître BRECHETEAU, avocat au barreau d'ANGERS. COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 02 Février 2005 à 14 H 00, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur DELÉTANG, président de chambre
Monsieur MOCAER, conseiller
Monsieur TRAVERS, conseiller
qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Madame B...
X... :
contradictoire
Prononcé publiquement le 23 mars 2005, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues aux deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Signé par Monsieur DELETANG, président, et par Madame B..., greffier. DÉCISION DÉFÉRÉE A LA COUR
Par jugement du Tribunal de Grande Instance d'Angers, en date du 5 janvier 2004, il a été statué en ces termes :
- Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil ;
- Déclare recevable mais mal fondée l'action des consorts Y... contre Madame Veuve A... ;
- Vu l'article 1382 du Code Civil ;
- Déboute Maître BARDET de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement ;
- Condamne in solidum les consorts Y... à verser à Madame Veuve A... et à Maître BARDET une indemnité de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 ç), chacun, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
- Condamne insolidum les consorts Y... aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de Messieurs, Jacques, Antoine et Edouard Y... et de Mademoiselle Aude Y... (les consorts Y...) en date du 13 janvier 2005 ;
Vu les dernières conclusions de Madame A... en date du 10 janvier 2005 ;
Vu les dernières conclusions de Maître BARDET en date du 6 janvier 2005 ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 17 janvier 2005. [**][**]
Suite à une promesse de vente du 26 mars 2003, les Consorts Y... ont acheté pour une somme de 250.000 F, par acte authentique en date du 16 juillet 1997 reçu par Maître BARDET notaire à VERN D'ANJOU, 3 parcelles de terrain situées au lieu dit "la Senserie", commune de PRUILLE, appartenant à Madame A...
L'intention des acheteurs était de réaliser la construction d'une maison d'habitation. Les parcelles étaient présentées comme constructibles et le certificat d'urbanisme délivré le 19 septembre 1996 par le Préfet de Maine et Loire était positif.
Postérieurement à la vente, voulant réaliser une opération de lotissement, les Consorts Y... ont sollicité un nouveau certificat d'urbanisme. Un certificat négatif leur a été délivré le 24 septembre 1998.
Ils ont alors demandé un nouveau certificat en vue de la réalisation d'une maison individuelle. Un certificat négatif leur a été délivré le 10 juillet 2000. Ils ont saisi le tribunal administratif aux fins d'annulation de cette décision. Ils ont été déboutés de leur demande par un jugement du 4 juillet 2002.
Par acte du 10 juillet 2002, les Consorts Y... ont alors assigné devant le tribunal de grande instance d'ANGERS d'une part Madame A..., venderesse, aux fins d'annulation de la vente pour erreur et restitution du prix de vente, et Maître BARDET aux fins de paiement d'une indemnité de 33.009,49 ç et, subsidiairement contre celui-ci, à défaut d'annulation de la vente, le paiement d'une somme de 61.865,04 ç .
Par jugement du 5 janvier 2004, ils ont été déboutés de leurs demandes, dans les termes ci-dessus rappelés.
Ils ont relevé appel de cette décision.
Les consorts Y... demandent à la Cour de prononcer la résolution ou en tout cas l'annulation de la vente sur le fondement du vice caché, à tout le moins de l'erreur, de condamner Madame A... à leur restituer une somme de 45.963,38 ç outre les intérêts de droit à compter de la demande et la somme de 285,37 ç au titre des remboursements d'impôts fonciers, subsidiairement, de condamner Maître BARDET à leur payer une indemnité de 78.183,38 ç et de condamner in solidum Maître BARDET et Madame A... à leur payer à chacun une indemnité de 4.000 ç par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile et les dépens de première instance et d'appel
Ils estiment leur demande en annulation recevable, ayant agi à bref délai conformément à l'article 1648 du Code civil,
Madame A... demande de déclarer les Consorts Y... irrecevables, en tout cas mal fondés, de confirmer le jugement entrepris, de les condamner à lui verser 3.000 ç par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile et de les condamner in solidum aux dépens.
Maître BARDET demande de juger qu'il n'a pas commis de faute professionnelle, de débouter les consorts Y... de leurs demandes, de confirmer le jugement entrepris, et de condamner les appelants à lui verser 3.000 ç pour procédure abusive, 2.500 ç par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile en cause d'appel, 1.500 ç par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile en première instance et aux entiers dépens. MOTIFS
Sur la recevabilité de l'action des Consorts Y... à l'égard de Madame Z...
Madame Z... reprend le moyen d'irrecevabilité de l'action engagée à son égard par les Consorts Y... sur le fondement du vice caché, faute d'avoir agi dans le bref délai requis par l'article 1648 du Code civil .
Pour la venderesse, le vice caché, en l'espèce l'inconstructibilité du terrain, a été connu de l'acquéreur au moment de la délivrance du certificat d'urbanisme négatif, soit le 10 juillet 2000, si bien que l'action engagée le 10 juillet 2002 est tardive.
Toutefois, à cette date, les Consorts Y... n'avaient aucune certitude quant aux propriétés de terrain, le document en cause contredisant le certificat d'urbanisme positif délivré lors de la vente, et ils ont formé un recours en annulation du certificat d'urbanisme devant la juridiction administrative.
Ils sont donc fondés à soutenir qu'ils n'ont eu connaissance certaine de l'inconstructibilité que par la décision du tribunal administratif de NANTES du 4 juillet 2002 qui les a déboutés de leur demande et c'est de manière pertinente que le premier juge a pris cette date comme point de départ du bref délai précité.
La rapidité avec laquelle les Consorts Y... ont engagé leur action devant le tribunal de grande instance après le débouté de leur action administrative établit tout au plus qu'ils avaient examiné l'éventualité d'un refus et préparé les développements de leur action.
Sur le fond
Il n'est pas contesté qu'à l'origine, les Consorts Y... ont acquis les parcelles no B.265, B 266 et B 267 situées au lieu dit "La Senserie", commune de PRUILLE dans le but déclaré de procéder à la construction d'une maison d'habitation.
Cette acquisition a été négociée par Maître BARDET notaire, qui est
également le rédacteur de l'acte authentique qui a été signé le 16 juillet 1997 avec la participation du notaire des acquéreurs.
Préalablement à la vente, le notaire avait obtenu copie de la délibération du conseil municipal en date du 15 novembre 1995 qui ajoutait aux zones constructibles de la commune les parcelles no 266 et 267 et il avait sollicité le 10 juillet 1996 un certificat d'urbanisme en mentionnant l'existence de ce projet sur ces deux parcelles. Le 19 juillet suivant, le maire de la commune avait répondu : "Parcelles situées dans le périmètre constructible. Une seule construction autorisée sur le lot (délibération du conseil municipal du 15.11.1995)"
Il a été délivré le 19 septembre 1996 par le préfet un certificat d'urbanisme positif, précisant qu'une seule construction à usage d'habitation pourra être admise sur les parcelles B 266 B 267.
Ce certificat d'urbanisme a été annexé à l'acte de vente et ces mentions ont été reprises dans l'acte (page 4, urbanisme). Le certificat rappelle en bas de page (information - à lire attentivement) que les dispositions du certificat ne peuvent être remises en cause si la demande en vue de réaliser l'opération projetée est déposée dans le délai d'un an à compter de la délivrance, et d'autre part que le certificat d'urbanisme peut être prorogé pour une durée d'un an.
Il en résulte d'une part que Madame Z... a bien vendu un terrain qui était constructible, et propre à réaliser la construction d'une maison d'habitation, ce qui était le projet déclaré de l'acquéreur, et d'autre part que le notaire avait effectué, préalablement à la vente, toutes les diligences permettant de s'assurer que le terrain cédé répondait aux attentes de son client.
Les Consorts Y... ne peuvent lui faire grief de n'avoir pas interrogé sur la constructibilité de la parcelle no265, celle-ci
n'étant à l'évidence pas constructible, comme il s'en déduit de la délibération du conseil municipal, de sa situation et de la description (terre et taillis) contenue dans l'acte mais n'étant que l'accessoire des deux autres parcelles, son inconstructibilité ne faisant nullement obstacle à la réalisation du projet.
Les Consorts Y... soutiennent que le caractère inconstructible du terrain était en germe, les documents administratifs qui leur avaient été initialement délivrés étant erronés puisque les conditions de constructibilité n'existaient pas (extérieur du bourg, non construit, non desservi par les réseaux d'eau potable et d'assainissement ...) et que, sans modification ultérieure des conditions d'octroi, leur nouvelle demande a été rejetée.
Il est cependant certain que les Consorts Y... étaient bénéficiaires d'un certificat positif qui leur reconnaissait des droits et qu'ils auraient obtenu le permis de construire pour la construction d'une maison individuelle s'ils l'avaient sollicité avant le 16 septembre 1997 ou s'ils avaient demandé une prorogation d'un an du délai, diligence qui leur incombait et qu'ils pouvaient d'autant moins ignorer que le rappel en était fait dans le certificat d'urbanisme et qu'ils étaient eux-mêmes assistés de leur notaire.
L'échec du projet tient au fait que, modifiant leurs intentions, les Consorts Y... ont déposé un permis de construire pour la construction d'un lotissement, ce qui ne pouvait que les conduire à un refus compte tenu des termes du certificat d'urbanisme, et qu'il n'ont représenté une demande avec un projet conforme aux spécifications du certificat du 19 septembre 1996 que le 15 mai 2000,struction d'un lotissement, ce qui ne pouvait que les conduire à un refus compte tenu des termes du certificat d'urbanisme, et qu'il n'ont représenté une demande avec un projet conforme aux spécifications du certificat du 19 septembre 1996 que le 15 mai 2000,
soit plus de 3 ans après la délivrance du certificat d'urbanisme.
L'administration, qui n'est pas liée par le certificat d'urbanisme précédemment délivré, a alors rejeté la demande, faisant de la situation une appréciation différente.
Il ne peut en être fait grief ni à la venderesse qui a cédé un terrain conforme à la destination que les acheteurs lui réservait ni au notaire qui s'est assuré que le bien correspondait aux exigences de son client. Il ne peut lui être reproché de ne pas s'être fait juge de la constructibilité, en contrariété avec les pièces officielles, ni d'avoir anticipé sur une divergence d'appréciation.
C'est donc de manière pertinente que le premier juge a débouté les Consorts Y... de leur action.
Sur les autres demandes
La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejetée la demande de dommages intérêts pour procédure abusive formée par Maître BARDET, les appelants, qui échouent en leur action, n'ayant poursuivi que la défense de leurs intérêts, sans intention malicieuse à l'égard du notaire.
Il sera alloué à Maître BARDET et à Madame Z..., chacun une somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile pour les frais exposés par eux à raison de l'appel et qu'il serait inéquitable de laisser à leur charge.
Les Consorts Y..., qui échouent en leur appel, supporteront les dépens. PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Ajoutant ;
Condamne solidairement les Consorts Y... à verser à Maître BARDET et à Madame Z... chacun une somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne les Consorts Y... aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du Nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT Ch. B...
B. DELÉTANG