No de minute : 86
COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 8 mars 2021
Chambre civile
Numéro R.G. : No RG 20/00082 - No Portalis DBWF-V-B7E-QZA
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 31 janvier 2020 par le président du tribunal de première instance de NOUMEA (RG no :19/549)
Saisine de la cour : 18 février 2020

S.A.R.L. SOCCER NC,
Siège sociale : [Adresse 3]
Représentée par Me Frédéric DESCOMBES de la SELARL D'AVOCATS D&S LEGAL, avocat au barreau de NOUMEA

SCI ALLEANZA,
Siège social : [Adresse 1]
Représentée par Me Lionel CHEVALIER de la SELARL LIONEL CHEVALIER, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 février 2021, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,
Mme Zouaouia MAGHERBI, Conseiller,
Mme Nathalie BRUN, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Philippe ALLARD.
Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO
Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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PROCEDURE PREMIERE INSTANCE
Par contrat en date du 9 mai 2016, la SCI Alleanza a donné en location à la société Soccer NC un local à usage commercial situé au [Adresse 2], destiné à l'exploitation d'une « activité de football intérieur et extérieur, club house, débit de boissons sans alcool, snack, sandwicherie, soutien scolaire », pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2016 moyennant un loyer mensuel de 850.000 FCFP, charges non comprises.
Selon acte d'huissier en date du 12 juin 2019, huissier de justice, la SCI Alleanza a fait délivrer à la locataire un commandement de payer une somme de 1.632.917 FCFP au titre des loyers arriérés, visant la clause résolutoire prévue par le bail.
Selon assignation délivrée le 29 août 2019, la SCI Alleanza, se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, a saisi le juge des référés du tribunal de premiére instance de Nouméa pour obtenir l'expulsion de la locataire, le paiement d'une provision à valoir sur l'arriéré locatif et le paiement d'une indemnité d'occupation.
La société Soccer NC s'est opposée à cette demande en dénonçant un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance de locaux conformes aux stipulations du bail.
Selon ordonnance en date du 31 janvier 2020, le juge des référés a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- dit que la société Soccer NC devrait libérer les lieux de corps, de biens et de tous occupants de son chef dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance, et, qu'à défaut, elle pourrait être expulsée au besoin avec le concours de la force publique,
- condamné la société Soccer NC à payer à la SCI Alleanza en deniers ou quittances une provision de 1.186.590 FCFP à valoir sur les loyers échus et impayés à la date de la résiliation,
- condamné la société Soccer NC à payer à la SCI Alleanza la somme de 150.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Soccer NC aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.
Le premier juge a principalement retenu que le manquement à l'obligation de délivrance n'était pas établi puisque la SCI Alleanza avait mis à la disposition de la locataire les locaux convenus, que celle-ci y exerçait les activités mentionnées et que la ville de Nouméa lui avait accordé
un délai d'un an pour cesser son activité et lui permettre la relocalisation de celle-ci.
Par ordonnance du 7 février 2020, le juge des référés a complété le dispositif de l'ordonnance du 31 janvier 2020 en prévoyant que la société Soccer NC serait tenue de régler une indemnité mensuelle d'occupation de 866.387 FCFP à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.
PROCEDURE D'APPEL
Selon requête déposée le 18 février 2020, la société Soccer NC a interjeté appel de l'ordonnance du 31 janvier 2020.
Aux termes de son mémoire ampliatif d'appel déposé le 18 février 2020, la société Soccer NC demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
à titre principal,
- constater qu'il existe une contestation sérieuse sur le montant des loyers réclamés par la SCI Alleanza qui n'a pas exécuté l'obligation de délivrance des locaux loués ;
- constater que la SCI Alleanza sollicite de mauvaise foi l'acquisition de la clause résoluloire ;
- rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire formulée par la SCI Alleanza ;
à titre subsidiaire,
- constater la bonne foi de la société Soccer NC ;
- accorder à la société Soccer NC, conformément aux articles 1244-l à 1244-3 du code civil, des délais de paiement pour le règlement de la somme mise à sa charge par la décision à intervenir ;
- suspendre les effets de la clause résoluloire jusqu'au 15 avril 2020, date à laquelle la locataire devra cesser son activité dans les lieux loués eu égard à l'injonction faite par la mairie de [Localité 4] ;
à titre infiniment subsidiaire,
- constater que la société Soccer NC ne peut exercer l'ensemble des activités prévues au bail dans les lieux loués eu égard au manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;
- fixer le montant de l'indemnité provisionnelle due par la société Soccer NC à compter de l'acquisition de la clause résolutoire à la somme mensuelle de 200.000 F CFP ;
en tout état de cause,
- condamner la société Alleanza au paiement de la somme de 450.000 F CFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la selarl D&S Légal.
Selon conclusions transmises le 19 mars 2020, la SCI Alleanza prie la cour de :
- confirmer l'ordonnance entreprise et son ordonnance rectificative en date du 7 février 2020 en ce qu'elles ont constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets, débouté la société Soccer NC de ses demandes subsidiaires et condamné cette dernière au paiement des frais irrépétibles et des dépens ;
- constater que la clause résolutoire a produit ses effets le 13 août 2019, à défaut pour la société
Soccer NC d'avoir satisfait à ses obligations contractuelles dans les délais qui lui avaient été impartis par le commandement lui ayant été délivré le 12 juin 2019 ;
- condamner la société Soccer NC à régler à la société Alleanza, à titre provisionnel, la somme de 1.955.160 F CFP à titre d'arriérés de loyers à la date d'acquisition des effets de la clause résolutoire contenue au bail, soit au 13 août 2019 ;
- condamner la société Soccer NC à régler à la société Alleanza, à titre provisionnel, une somme mensuelle de 866.387 F CFP, à titre d'indemnité d'occupation, sur la période courant à compter du 13 août 2019, et ce jusqu'à restitution des locaux ;
- condamner la société Soccer NC à quitter les lieux et à restituer le local en bon état de réparations locatives, d'un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ;
- autoriser, en tant que de besoin, le recours à la force publique, à défaut de libération spontanée des lieux à l'expiration de ce délai ;
à titre subsidiaire,
- condamner la société Soccer NC à régler à la societé Alleanza, à titre provisionnel, la somme de 4.685.574 FCFP, correspondant à la dette de loyer de la société défenderesse à la date du 25 mars 2020 ;
en tout état de cause,
- débouter la société Soccer NC de sa demande de délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;
- débouter la société Soccer NC de sa demande subsidiaire en fixation de l'indemnité d'occupation provisionnelle à la somme mensuelle de 200.000 F CFP ;
- débouter la société Soccer NC de toutes ses autres demandes ;
- condamner la société Soccer NC à verser à la société Alleanza une somme de 350.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Soccer NC aux entiers dépens de l'instance.
SUR CE, LA COUR,
Si l'obligation de délivrance pesant sur le bailleur en matière commerciale est en premier lieu matérielle, et il n'est pas contesté, en l'espèce, que la société Alleanza a mis à la disposition de la locataire les locaux décrits dans le bail, cette obligation a également un volet juridique en ce que les locaux doivent pouvoir être exploités conformément à la destination définie par les parties.
En l'espèce, il résulte des lettres adressées par la mairie de [Localité 4] à la société Soccer NC que celle-ci n'était pas autorisée à poursuivre son activité qui n'avait pas le « caractère industriel ou artisanal » exigé par le plan d'urbanisme directeur de la ville de [Localité 4] dans la mesure où le terrain était « classé en zone UIE1 - Zone urbaine d'activités industrielles et artisanales » (lettres des 14 décembre 2018 et 15 avril 2019).
Si la mairie de [Localité 4] a toléré que la société Soccer NC poursuive son activité une année pour tenir compte « des investissements engagés malgré le défaut d'autorisation » (lettre du 15 avril 2019), puis six mois supplémentaires à compter du 20 avril 2020 (mail du 30 avril 2020), la société Soccer NC devra, tôt ou tard, cesser l'activité projetée et ne pourra pas exploiter le local conformément aux stipulations du bail jusqu'au terme convenu, soit jusqu'au 31 mai 2025. Cette impossibilité n'est pas imputable à une négligence de la locataire dans la gestion de son dossier de permis de construire mais est inhérente au classement de l'immeuble par le plan d'urbanisme de la commune.
Ainsi, la société appelante est apparemment fondée à se plaindre d'un défaut de délivrance de la chose louée de nature à justifier une annulation du bail. Dans ces conditions, il existe une contestation sérieuse sur le point de savoir si la société Alleanza peut utilement se prévaloir de la clause résolutoire prévue en cas de défaut de réglement des loyers. De même, la cour est dans l'impossibilité de chiffrer la créance à laquelle l'occupation du local ouvre droit alors que le manquement à l'obligation de délivrance autorise le preneur à soulever l'exception d'inexécution et que la société bailleresse a d'ores et déjà perçu une somme de 35.086.530 F CFP à titre de loyers pour la période du 1er mai 2016 au 31 décembre 2019 (annexe no 7 de l'appelante).
PAR CES MOTIFS :

Infirme l'ordonnance entreprise ;
Statuant à nouveau,
Rejette les demandes de la société Alleanza ;
Condamne la société Alleanza à payer à la société Soccer NC une somme de 200.000 F CFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Alleanza aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier,Le président.