DU 15 Novembre 2005 -------------------------
C.A/S.B Alain X... C/ Pierre François Bertrand Y... RG N : 04/00901 - A R R E T No - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du quinze Novembre deux mille cinq, par Nicole ROGER, Présidente de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,
ENTRE : Monsieur Alain X... né le 12 Avril 1955 à CORNEBARRIEU (31700) Demeurant 46 avenue de Lombez 31300 TOULOUSE représenté par Me Jean-Michel BURG, avoué assisté de la SCP PRIM-GENY, avocats
APPELANT d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AUCH en date du 19 Mai 2004 D'une part, ET : Monsieur Pierre François Bertrand Y... né le 01 Avril 1937 à MONFERRAN SAVES (32490) Demeurant Las Martines 32600 L'ISLE JOURDAIN représenté par la SCP Henri TANDONNET, avoués assisté de la SCPA Christian CALONNE, avocats
INTIME D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 04 Octobre 2005, devant Nicole ROGER, Présidente de Chambre, Chantal AUBER et Christian COMBES, Conseillers, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. FAITS ET PROCÉDURE :
Pierre Y... est propriétaire de terrains situés sur les communes de L'Isle Jourdain et Sainte Livrade, d'une superficie de l'ordre de 145 hectares, comprenant notamment un golf créé en 1986.
Par acte sous seing privé du 31 août 1992, Pierre Y... a signé avec Alain X... une convention qui indiquait en préalable que le projet consistait à définir l'extension partielle du golf et à définir une zone de lotissement à but d'habitation, qui stipulait qu'Alain X... aurait pour mission de faire modifier l'actuel
plan d'occupation des sols de la commune de L'ISLE JOURDAIN et aux termes de laquelle M. Y... s'engageait, dès l'approbation du nouveau plan d'occupation des sols, à donner à M. X... 5 % des lots qui seraient créés sur le projet.
Par acte d'huissier du 31 juillet 2002, Alain X... a fait assigner Pierre Y... en paiement de la somme de 457.347,05 ç avec intérêts au taux légal, au titre de ses honoraires en vertu de la convention du 31 août 1992.
Par jugement du 19 mai 2004, le tribunal de grande instance d'AUCH a :
- débouté Pierre Y... de sa demande en nullité de la convention conclue entre lui et Alain X... le 31 août 1992 et l'a déclaré irrecevable à soulever la nullité de la convention du 5 août 1993,
- débouté Pierre Y... de sa demande de résolution de la convention du 31 août 1992,
- débouté en l'état Alain X... de sa demande en paiement d'honoraires en exécution de la convention du 31 août 1992,
- débouté Alain X... et Pierre Y... de leur demande fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- partagé les dépens par moitié entre les parties.
Alain X... a relevé appel de cette décision. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2005. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Alain X... fait valoir essentiellement qu'il a effectué les démarches nécessaires en vue de la réalisation de l'opération d'urbanisation projetée sur les terres de Pierre Y... conformément à la convention qui a été conclue entre eux le 31 août 1992 et que Pierre Y... a reconnu que la révision du plan d'occupation des sols de L'ISLE JOURDAIN était intervenue en sa faveur.
Il soutient que la convention du 31 août 1992 n'est pas susceptible d'annulation pour dol, M. Y... étant forclos à l'invoquer eu égard au délai de prescription de cinq ans édicté par l'article 1304 du code civil et, au fond, à défaut de preuve de manoeuvres frauduleuses et de leur incidence sur la convention.
Il affirme d'autre part que la convention ne peut pas faire l'objet de résolution pour inexécution, puisque grâce à son intervention, le plan d'occupation des sols a été obtenu en 1997 et reconduit à l'identique le 24 juillet 2001, que Pierre Y..., représenté par Alain X..., a obtenu un permis de lotir le 7 octobre 1996 et qu'il en résulte qu'il a exécuté ses obligations découlant du contrat.
Il indique que si Pierre Y... lui reproche de n'avoir pas été en mesure, comme il s'y était engagé dans une convention du 5 août 1993, de vendre le moindre terrain sur plan, celui-ci se réfère à l'exécution d'une autre convention autonome qui n'est pas en cause dans l'actuel procès. Il précise en outre que si des ventes n'ont pu être effectuées, c'est en raison des hypothèques qui grevaient lourdement le patrimoine de Pierre Y... et d'une procédure de saisie immobilière. Il souligne que l'exécution de la convention du 31 août 1992 ne peut pas dépendre d'une prétendue absence d'exécution d'une autre convention postérieure.
Z... ce qui concerne les conditions de paiement de ses honoraires, il rappelle qu'aux termes des stipulations contractuelles du 31 août 1992, le paiement de la commission due sous forme de dation en paiement est possible et il soutient que le paiement n'est pas prématuré puisque le bénéficiaire de la dation en paiement accepte les aléas inhérents à l'opération. Il ajoute que le POS actuel rend les terrains constructibles et que des lotissements sont non seulement possibles mais imminents.
Concernant le montant de ses honoraires, il indique qu'il a travaillé dans le cadre du contrat à partir de 1992 pendant 14 ans et que ce travail relationnel et professionnel important justifie sa demande. Il s'oppose donc à toute diminution de ses honoraires en vertu de l'article 1999 du code civil, en soulignant de plus que l'appréciation de la rémunération du mandataire n'est possible que s'il n'existe pas de convention entre les parties.
Il explique que si le plan d'occupation des sols de 1997 a fait l'objet d'une annulation, celle-ci n'a porté que sur un point de procédure et qu'un nouveau POS a été adopté en 2001, identique à celui de 1997, de sorte qu'il était en droit de demander en première instance l'équivalent de 10,65 lots, soit en numéraires, soit en biens à titre de dation en paiement.
Il précise qu'une nouvelle modification du plan d'occupation des sols ayant été approuvée le 5 mai 2003, il a fait calculer par un expert ses honoraires relatifs à la convention du 31 août 1992, sur la base de ce plan d'occupation des sols de 2003 et que leur montant est de 833.000 ç, correspondant à 11,9 lots viabilisés de 1000 m chacun.
Il indique enfin qu'il a trouvé un accord avec la société 4 M A... avec laquelle M. Y... a signé le 27 décembre 2004 un compromis de vente portant sur 31 hectares et que l'obtention de l'arrêté de lotir est imminente. Il en déduit que non seulement, il a mis en place le projet immobilier sur les terrains appartenant à M. Y... mais qu'il a aussi vendu sur plan les terrains et le projet. Il demande en conséquence à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a décidé qu'il n'y avait pas lieu de lui attribuer la rémunération qu'il sollicite en application du contrat,
- de valider la convention du 31 août 1992 et de condamner Pierre
Y... à exécuter tous les engagements contractuels qui en découlent et notamment :
- de condamner M. Y..., soit au paiement de la dation de 11,9 lots viabilisés de 1000 m chacun, les travaux de voirie et réseaux divers étant à la charge du lotisseur, soit à payer la somme de 833.000,00 ç selon le rapport de M. B... avec intérêts au taux légal à compter du 1/12/2000, soit au paiement de la dation de quatre hectares constructibles pris à l'Ouest de la parcelle no 790, cette parcelle devant être préalablement raccordée en limite de propriété aux différents éléments de viabilisation nécessaires à la rendre constructible pour quarante lots de lotissements, à savoir : voirie, raccordement eau potable, réseaux eaux usées, eaux pluviales, EDF TELECOM, en exécution de la convention du 31 août 1992,
- de condamner M. Y... au paiement de la somme de 10.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * * *
Pierre Y... conclut à l'irrecevabilité de la demande formulée à son encontre pour défaut d'intérêt à agir. Il indique à ce sujet que M. X... a transmis son dossier à la société 4 M A... en échange d'une promesse de rémunération, qu'il y a eu novation et qu'il ne démontre donc plus avoir un intérêt à agir à son encontre.
Sur le fond, il s'oppose à la demande d'Alain X... en invoquant le dol.
Il estime tout d'abord que les deux conventions passées avec celui-ci le 31 août 1992 et le 5 août 1993 sont en fait un seul et même accord dont il est recevable à solliciter la nullité. Il fait valoir que Alain X... a obtenu la signature des conventions des 31 août 1992 et 5 août 1993 en se prévalant de la qualité de promoteur, alors qu'il n'avait aucune expérience dans le domaine de la promotion immobilière, que sa capacité à jouer les intermédiaires entre un propriétaire et un promoteur ne justifie pas d'une capacité
propre de promoteur immobilier, qu'il a ainsi usé d'une fausse qualité pour l'amener à contracter, de sorte que l'annulation des deux conventions est encourue par application de l'article 1116 du code civil et, subsidiairement, sur le fondement de l'erreur sur la qualité de son cocontractant prévue par l'article 1117 du même code. Il soutient, à titre subsidiaire, qu'à défaut d'annulation des conventions, M. X... n'a pas rempli ses obligations, qu'il prétend à tort être seul responsable de la nature constructible des parcelles et que la condition du paiement des honoraires n'est donc pas remplie. Il indique en effet que la relation d'affaires entre M. X... et lui n'a duré que de 1992 à 1997, qu'à la date de l'intervention de M. X... les règles du POS étaient déjà définies, que les nouvelles dispositions du POS n'ont été adoptées qu'en 2003 et que de 1989 à 2003, les règles du POS n'ont pas été modifiées, de sorte que l'intervention de M. X... n'a eu aucun résultat sur le POS applicable en 1997.
Il souligne que pour demander des honoraires, M. X... devrait justifier avoir rempli pleinement son mandat, étant précisé que la condition d'exécution de la convention du 31 août 1992 était l'approbation du POS, purgée des recours des tiers. Or, il soutient que le POS de 1997 n'a pas été obtenu par l'intervention de M. X... mais par la sienne et qu'il avait lui-même obtenu un permis de lotir sur la base du POS de 1986. Il ajoute qu'en outre le POS de 1997 comportait des restrictions à l'urbanisation avec l'affectation de 50 % des surfaces en espaces verts communs et que seuls 30 hectares lui appartenant se trouvaient en zone constructible. Enfin, ce pos de 1997 a été annulé par le tribunal administratif.
C... plus, il reproche à M. X... de n'avoir jamais été en mesure de vendre le moindre terrain sur plan, comme il s'y était engagé dans
la convention du 5 août 1993, alors que les deux conventions forment un tout indivisible régissant les droits et obligations des parties. Il estime ainsi être en droit de lui opposer l'exception d'inexécution.
Concernant les conditions de paiement des honoraires, il rappelle que la dation de terrains constructibles pour 5 % de la surface lotie, prévue au contrat, ne peut pas être envisagée puisque le POS est de nouveau en cours de modification, qu'aucun lotissement n'a bénéficié d'un permis de lotir et n'est donc constructible.
Il critique aussi le montant des honoraires réclamé par M. X... en cause d'appel, qui est basé sur un rapport prenant en compte la situation actuelle qui ne doit rien à l'appelant et il estime que seule la situation de 1997 pourrait servir de base à une évaluation de sa demande.
Il fait valoir de plus qu'en application des dispositions de l'article 1999 du code civil, le juge peut réduire la rémunération du mandataire quand celle-ci paraît excessive par rapport au travail fourni, ce qui est le cas en l'espèce.
Il demande en conséquence à la cour d'appel
- de constater que M. X... a usé de manoeuvres dolosives à son égard ou subsidiairement, qu'il a commis une erreur sur la qualité de l'appelant,
- de prononcer la nullité des conventions des 31 août 1992 et 5 août 1993,
- très subsidiairement, de constater que les conditions du paiement des honoraires revendiqués par M. X... ne sont pas remplies et de débouter celui-ci de sa demande,
- encore plus subsidiairement, de constater que le travail prétendument effectué par M. X... sera justement rémunéré sur le tarif des experts près la cour d'appel et que compte tenu des
diligences prétendument effectuées, sa rémunération sera satisfaite par le paiement d'une somme de 3.000 ç,
- en tout état de cause, de lui donner acte qu'il sollicite une expertise judiciaire, aux frais avancés de l'appelant, avec la mission d'évaluer les diligences qui auraient été effectuées par M. X...,
- de débouter ce dernier de ses plus amples demandes et de le condamner au paiement de la somme de 5.000 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
MOTIFS C... LA DÉCISION :
- Sur l'intérêt à agir d'Alain X... :
Pierre Y...
Pierre Y... soutient, en se référant à un document du 14 décembre 2004 produit par M. X..., que celui-ci n'a plus d'intérêt à agir, au motif qu'il a cédé son projet à la société 4 M A... contre une promesse de rémunération et qu'il y a donc novation dans les relations contractuelles des parties.
Cependant, le défaut d'intérêt d'Alain X... à agir en paiement de ses honoraires à l'encontre de M. Y... ne serait caractérisé que s'il était établi que la société 4 M A... s'est substituée à M. Y... pour le paiement de sa rémunération et qu'il y a eu ainsi novation par substitution de débiteur.
Or, par courrier du 14 décembre 2004, la société 4 M A... a confirmé à M. X... son intérêt pour l'acquisition de plusieurs parcelles situées sur la propriété de M. Y... et lui a indiqué que dans le cas où ce dernier accepterait ses conditions et où elle pourrait acquérir ces terrains, M. X... s'engageait notamment à
accepter la résiliation amiable de la convention signée entre M. Y... et lui-même et à abandonner toute créance contre lui ou elle-même et qu'en contrepartie, elle s'engagerait à lui céder à titre d'indemnité pour résiliation de la convention du 31 août 1992, quatre hectares de terrain constructible.
Il résulte de cette lettre que le versement d'une indemnité par la société 4 M A... à M. X... était conditionnel puisque subordonné à l'accord de M. Y... et à l'acceptation de M. X... de prendre les engagements précités. Or, il n'est pas démontré que ces conditions sont réalisées et que M. X... a consenti à abandonner sa créance pour recevoir la cession promise par la société 4 M A.... La preuve d'une novation et du défaut d'intérêt à agir de M. X... n'est donc pas apportée.
- Sur la demande en nullité des conventions pour dol ou erreur :
Aux termes de l'article 1304 du code civil, l'action en nullité d'une convention, lorsqu'elle n'est pas limitée à un moindre temps, dure cinq ans.
Z... l'espèce, la demande en paiement de M. X... n'est fondée que sur la convention de 1992 et celle-ci ne forme pas un tout indivisible avec celle de 1993 particulièrement en ce qui concerne la question de la rémunération qui est réclamée dans le cadre de cette instance. M. Y... ne peut donc pas agir en nullité de la convention de 1993 par voie d'exception et une action principale en nullité de cette convention de 1993 est manifestement prescrite.
Z... revanche, la demande en nullité de la convention du 31 août 1992 peut être présentée par voie d'exception pour faire échec à la demande de M. X..., à la condition que le contrat n'ait pas été encore exécuté. Or la question de l'exécution de la convention par M. X... relève du fond du litige puisque M. Y... soutient qu'il n'a pas exécuté ses obligations. D'autre part, il est constant que M.
Y... n'a pas exécuté, même partiellement, son obligation de paiement de la rémunération convenue en faveur de M. X.... Cette obligation ne devait d'ailleurs pas être exécutée avant approbation du POS modifié et elle était ainsi différée dans le temps par rapport à la date du contrat.
Il y a donc lieu de retenir que la convention n'a pas reçu une exécution susceptible de faire obstacle à l'exception de nullité soulevée par M. Y..., de déclarer recevable sa demande en nullité et de l'examiner au fond.
Z... vertu de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Aux termes de la convention du 31 août 1992, Alain X... est désigné en qualité de promoteur. Même si l'examen d'un extrait du registre du commerce de TOULOUSE délivré le 10 janvier 2000 fait apparaître qu'à l'époque du contrat, il n'avait été inscrit pour cette activité que durant une période limitée et s'il n'avait pas de grande expérience dans le domaine de la promotion immobilière, ces circonstances ne suffisent pas à établir qu'il a usé d'une fausse qualité pour tromper M. Y.... Z... outre, il est certain que M. Y..., même s'il était dans un état de fragilité psychologique, aurait pu se renseigner sur les références de son cocontractant, vérifier ses compétences ou constater qu'il ne disposait pas d'expérience particulière en matière de promotion immobilière.
C... plus, il n'est pas démontré que la qualité de promoteur a été une condition déterminante du consentement de M. Y.... Z... effet, la convention du 31 août 1992 n'est pas un contrat de promotion immobilière tel que défini par l'article 1831-1 du code civil et la
mission confiée à M. X... n'était pas celle d'un promoteur puisque son rôle se limitait à faire modifier l'actuel plan d'occupation des sols avec la possibilité de gérer les permis de lotir.
Ainsi la seule mention de la qualité de promoteur de M. X... ne constitue pas une manoeuvre déterminante au sens de l'article 1116 du code civil et M. Y... n'invoque pas d'autres manoeuvres pratiquées par M. X... pour l'amener à contracter. La preuve d'un dol n'est donc pas apportée.
La nullité du contrat pour erreur sur la qualité du cocontractant n'est pas davantage encourue puisqu'il n'est pas démontré que la considération de la qualité de promoteur a été la cause principale de la convention qui n'était pas un contrat de promotion immobilière et que M. Y... aurait pu se renseigner sur les véritables compétences de M. X....
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Pierre Y... de sa demande en nullité de la convention du 31 août 1992 et l'a déclaré irrecevable à soulever la nullité de la convention du 5 août 1993.
- Sur le droit à rémunération d'Alain X... :
La convention du 31 août 1992 stipule que : "M. X... aura pour mission de faire modifier l'actuel plan d'occupation des sols de la commune de L'ISLE JOURDAIN et pourra gérer les permis de lotir à la demande de M. Y..." ; elle précise que les frais de permis de lotir (géomètre expert, bureaux d'études) seront pris en charge par M. Y... qui restera propriétaire des terrains et du permis de lotir durant la mise en place du projet et que M. X... rencontrera le Maire de L'Isle Jourdain et tous les représentants des Administrations dans le cadre de la mise en place du projet
immobilier et de l'extension du golf existant.
Concernant la rémunération de M. X..., le contrat prévoit que : "Dès l'approbation du nouveau plan d'occupation des sols, M. Y... s'engage à donner à M. X... 5 % des lots qui seront créés sur l'ensemble du projet. Chaque lot aura une surface minimale de 1500 m . Les travaux de voirie et réseaux divers des lots donnés à M. X... seront payés par le lotisseur... Les deux premiers lots donnés à M. X... se situeront sur la première tranche de lotissement, les autres lots se situeront sur la deuxième tranche. M. X... choisira ses lots sur le plan du permis de lotir tel qu'il sera mis en place. M. Y... s'engage à faire réaliser la première tranche de lotissement au plus tard le 30 juin 1997."
A la lecture de cette convention, le premier juge a constaté à juste titre, que les honoraires dus à M. X... ne sont que la contrepartie de l'obtention par son intervention d'une modification du plan d'occupation des sols de L'Isle Jourdain, favorable au projet immobilier de M. Y...
Il a aussi retenu exactement que le fait que M. X... n'ait pas été en mesure de vendre des lots sur plan comme prévu dans la seconde convention du 5 août 1993 était sans incidence sur les obligations de la convention du 31 août 1992, aucune de ces deux conventions ne subordonnant en effet le droit à rémunération de M. X... à l'exécution de la seconde.
Dès lors, en vertu de la convention de 1992, M. X... devait être créancier d'une rémunération dès l'approbation d'un nouveau POS modifié grâce à son intervention et ce, même si les lots, objet de la dation en paiement, n'étaient créés que postérieurement.
Il importe donc de rechercher si M. X... a exécuté son obligation. Or, il est constant que la révision du Plan d'occupation
des sols de l'Isle Jourdain a été approuvée le 4 décembre 1997. Certes, ce POS a été annulé par jugement du tribunal administratif de PAU du 8 décembre 2000, mais cette annulation prononcée pour défaut de procédure n'était en rien imputable à l'action de M. X...
C... plus, il est constant qu'après son annulation, le POS de 1997 a été repris en 2001 et que le projet de POS révisé a été approuvé par délibération du conseil municipal de L'Isle Jourdain du 24 juillet 2001.
D'autre part, il ressort des pièces versées aux débats que M. X... est intervenu dans cette révision du plan d'occupation des sols. Les courriers échangés entre le maire de L'Isle Jourdain et Alain X... démontrent en effet que ce dernier a rencontré le maire au sujet du projet d'urbanisation de la propriété de M. Y... et que dès le mois de février 1993 la commune confirmait son intérêt pour ce projet en précisant qu'il avait été évoqué dans des réunions entre la DDE et la Mairie et qu'une commission spéciale pourrait prévoir des accords par anticipation. Il est aussi établi qu'en octobre et novembre 1993, M. X... a chargé la société SOGELERG SOGREAH d'étudier le projet d'extension de M. Y..., objet de la convention de 1992, que ce bureau d'études a réalisé en mai 1994 une "étude d'impact du projet d'extension et d'urbanisation du golf "Las Martines" et des documents nécessaires à la mise en compatibilité des plans d'occupation des sols concernés" et que cette étude a été transmise à la DDE. Z... 1995, le Maire de l'Isle Jourdain a indiqué à M. X... qu'il avait fait part au Directeur de l'Equipement de sa demande de réalisation d'une première tranche de constructions sur le site de "Las Martines" pour examiner ce dossier dans le cadre des constructions par anticipation du POS et que la commune était prête à y donner un avis favorable dans le cadre de la commission du POS. Enfin, par délibération du 12 juin 1996, le conseil municipal de
L'ISLE JOURDAIN a donné son accord de principe sur la réalisation du projet de lotissement de "Las Martines" concernant la réalisation de 213 lots. Puis, des courriers ont encore été échangés en octobre et novembre 1996 entre le Maire de la commune de L'ISLE JOURDAIN et Alain X... concernant le lotissement projeté.
C... plus, le POS révisé de 1997, repris par celui du 24 juillet 2001, était favorable au projet de M. Y...
Z... effet, si au vu de l'ancien POS du 23 septembre 1986, Pierre Y... avait obtenu, par arrêté du 7 octobre 1996, l'autorisation de créer un lotissement lieu-dit "Las Martines", cet arrêté ne concernait qu'une superficie de 40911 m et un nombre maximum de 28 lots autorisés, alors que le POS de 1997 et de 2001 permettait la réalisation d'une opération immobilière plus ample sur une superficie de l'ordre de 340000 m en zone NAa.
Ainsi, au vu de ces éléments, il apparaît qu'Alain X... a exécuté la mission qui lui avait été confiée par la convention du 31 août 1992 qui ne consistait qu'à faire modifier le POS alors en vigueur, sans mettre à sa charge d'objectif précis quant aux règles d'urbanisation imposées par ce plan d'occupation des sols ou aux coût qui en résulteraient pour la réalisation du projet. Le droit à rémunération d'Alain X... est donc établi dans son principe.
Z... ce qui concerne le montant de cette rémunération, le contrat stipulait une dation en paiement de 5 % des lots qui seront créés sur l'ensemble du projet. Or, le POS de 1997 pour lequel l'intervention de M. X... est retenue mais qui a été annulé et celui du 24 juillet 2001 qui le reprenait n'ont pas donné lieu à la création effective d'un lotissement, de sorte que la dation en paiement ne peut pas être exécutée.
La dation en paiement étant impossible, la rémunération de M.
X... peut être déterminée en espèces, comme celui-ci le demande d'ailleurs et comme M. Y... en convient à titre subsidiaire.
Toutefois, cette rémunération ne peut pas être fondée sur le dernier POS approuvé en 2003. Z... effet, aucun élément ne prouve que l'action de M. X... a joué un rôle quelconque dans l'élaboration de ce nouveau plan d'occupation des sols. Si l'appelant produit diverses pièces relativement récentes, comme une délibération du conseil municipal de 2002 et le POS du 5 mai 2003 qui lui a été adressé par le Maire, à sa demande, ces documents ne démontrent pas qu'il a continué à agir pour la révision de ce nouveau POS et pour le compte de M. Y...
D... de M. X... pour la révision du POS de 2003 n'étant nullement justifiée, sa rémunération ne peut donc pas être fondée sur la valeur des lots qui seront créés sur la base de ce plan d'occupation des sols, mais elle ne peut être déterminée qu'en fonction des POS de 1997 et de 2001 pour lesquels il a joué un rôle. Par ailleurs, M. Y..., qui critique le montant des honoraires demandé par M. X..., invoque à juste titre la possibilité de révision de la rémunération du mandataire en considération du travail fourni par celui-ci.
A cet égard, force est de constater que si M. X... est intervenu dans le processus de révision du POS par les relations qu'il a entretenues avec le Maire de L'Isle Jourdain, les courriers qu'ils ont échangés et en faisant effectuer une étude d'impact du projet d'extension, il ne justifie d'aucune manière du temps qu'il a effectivement consacré à l'accomplissement de sa mission. Ainsi, le montant qu'il réclame au titre de sa rémunération apparaît manifestement excessif par rapport aux seules diligences dont il justifie.
La rémunération demandée apparaît également hors de proportion avec le service rendu et les circonstances de l'espèce. Il convient à ce sujet de constater que si les POS de 1997 et de 2001 permettaient la réalisation de lotissements sur une superficie de 34 hectares, ils prévoyaient cependant que 50 % de la surface de chaque opération devrait être réservée à des espaces verts communs, ce qui limitait la possibilité de lotir. M. X... s'est donc référé à tort en première instance, pour calculer ses honoraires, au nombre de 213 lots qui n'avait fait l'objet que d'un accord de principe du conseil municipal de L'Isle Jourdain avant l'approbation du POS. Ainsi, même si le projet de M. Y... avait pu être réalisé sur la base du POS de 1997 ou de celui de 2001, la rémunération de M. X... n'aurait pu être déterminée qu'en fonction d'un nombre de lots bien moins important.
Z... conséquence, compte tenu de ces éléments d'appréciation, portant tant sur le travail dont il est justifié que sur son résultat, la cour dispose des éléments nécessaires d'évaluation permettant, sans recourir à une expertise, de déterminer la rémunération due à Alain X... et de la fixer à la somme de 100.000 ç. M. Y... sera donc condamné au paiement de cette somme qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2000, date de la sommation de payer qui lui a été délivrée.
La demande de M. X... ayant été jugée excessive et chacune des parties succombant partiellement dans ses prétentions, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens seront partagés par moitié entre l'appelant et l'intimé. PAR CES MOTIFS :
La Cour, statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 19 mai 2004 par le tribunal de grande instance d'AUCH, sauf en ses dispositions qui ont débouté Alain X... de sa demande en paiement d'honoraires en exécution de la convention du 31 août 1992,
Et statuant à nouveau de ce chef,
Condamne Pierre Y... à payer à Alain X..., au titre de sa rémunération de la mission confiée par convention du 31 août 1992, la somme de 100.000 ç avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2000, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Condamne Pierre Y... et Alain X..., chacun pour moitié, aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile,
Le présent arrêt a été signé par Nicole ROGER, Présidente de Chambre et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.
Le Greffier
La Présidente