Grosses délivrées	RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :	AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 01 DÉCEMBRE 2017
(no       ,   6  pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :  16/08842
Décision déférée à la Cour : Jugement  du 05 Février 2016 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG no 15/10310

Monsieur Stéphane X...
né le 31 Octobre 1967 à PARIS (75015)
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me François NIVOLLET, avocat au barreau de PARIS, toque : C0295
SAS ARKENA CAPITAL, prise en la personne de son président en exercice, Mr Stéphane X...
No SIRET : 532 .61 3.2 88
ayant son siège au 55 avenue Marceau - 75116 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me François NIVOLLET, avocat au barreau de PARIS, toque : C0295

SNC BAGAN, prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 532 .70 7.9 32
ayant son siège au ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Karima BELLAHOUEL de l'AARPI OCKHAM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2155
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant  M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*            *
Par acte authentique du 1er août 2014, la SNC Bagan a promis de vendre à M. X..., avant le 31 octobre 2014 et sous la condition suspensive d'octroi de prêts pour financer le prix de 137 670 €, des droits immobiliers dans l'immeuble collectif situé à Choisy-le-Roi (Val de Marne) sis 44, 46, 48, 50, 51, 53, 32, 34, 38 rue Jean Jaurès, 2, 4, 8, boulevard des Alliés, 4 et 6 place du Maréchal Foch, à savoir le lot no 931, correspondant, au 5ème étage de l'immeuble à 4 bureaux, deux locaux et deux bureaux accessibles par le lot 937 et le lot no 937 en indivision.
Ces locaux étaient alors occupés en partie par la SAS Artkena Capital dont le dirigeant est M. X..., au titre d'une convention d'occupation précaire expirant, de plein droit, en cas d'impossibilité pour l'occupant d'obtenir le financement objet de la condition suspensive ci-dessus ou en cas de signature d'un acte de vente entre les parties portant sur le lot no 931 et, en tout état de cause, le 31 décembre 2014 au plus tard. L'autre partie de ces locaux était occupée par une société CEGELEC, en vertu d'un bail professionnel de 9 ans souscrit le 1er juillet 2005.
Par acte authentique du 1er août 2014, qui ne fait pas mention de la promesse ci-dessus, la SNC Bagan a également promis de vendre à M. X..., avant le 31 octobre 2014, d'autres lots situés dans le même immeuble : au 5ème étage, un lot no 936 constitué d'un local accessible par le lot no 937 et, au deuxième sous-sol, les lots no 666, 667, 669 et 670 désignés comme étant des "archives bureau". Cette seconde promesse était consentie sans condition suspensive d'octroi de prêts et pour un prix de vente  38 230 €.
M. X... n'a pas obtenu de prêt pour la première promesse de vente et n'a donc pas pu acquérir les locaux qu'elle désignait au 5ème étage.
La SNC Bagan a alors exigé le départ de la société Arkena Capital de ces locaux, sur le fondement de la convention d'occupation précaire, tandis que M. X... exigeait de signer l'acte authentique prévu par la seconde promesse.
Par ordonnance du 23 mars 2015, le juge des référés, saisi par la SNC Bagan, a ordonné l'expulsion de la société Arkena Capital occupante sans droit ni titre des locaux visés à la convention d'occupation précaire expirée et l'a condamnée à payer un arriéré de redevances et des indemnités d'occupation.
Par ordonnance du même jour, le 23 mars 2015, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé du chef de la demande de M. X... qui prétendait à la vente forcée des locaux visés à la seconde promesse.
La société Arkena Capital et M. X... se sont alors faits autoriser à saisir le tribunal de grande instance, par une assignation à jour fixe délivrée le 13 novembre 2015, afin d'obtenir la vente forcée.
C'est dans ces conditions que par jugement du 05 février 2016, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- rejeté la fin de non recevoir soulevée par la SNC Bagan à l'égard des demandes de la société Arkena Capital,
- déclaré recevable l'action de celle-ci,
- constater l'accord de M. X...  et de la SNC Bagan pour régulariser la vente des lots no666,667,669,670,936, et de la quote-part indivise du lot no937 dépendants d'un ensemble immobilier situé à Choisy-Le-Roi, 44,46,50,5l,53 rue Auguste Blanqui, 32,34,38 rue Jean Jaurès, 8 boulevard des Allies, 4 et 6 place du Maréchal Foch,
- ordonné aux parties de se présenter devant le notaire de leur choix dans un délai de trois mois à compter du jugement, pour régulariser ladite vente,
- renvoyé l'affaire a une audience de mise en état déterminée,  pour faire le point sur la réalisation ou non de la vente,
- condamné la SNC Bagan à verser à M. X... une somme de 1 222 € au titre du préjudice financier,
- débouté M. X... pour le surplus de ses demandes, en particulier de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- débouté la société Arkena Capital de l'ensemble de ses demandes, en particulier de dommages et intérêts : pour perte d'un contrat avec une société dénommée Ultramarine communication, pour compensation de l'indemnité contractuelle due à cette société, pour compensation de pertes futures sur des investissements et pour compensation des frais de réinstallation d'antennes sur l'immeuble collectif qui avaient été déposées par la SNC Bagan,
- débouté de toute demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions du 02 mai 2017, M. X... et la société Arkena Capital, appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1134 et1382 anciens du code civil et l'article 9 de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
- dire que la SNC Bagan s'est engagée irrévocablement à vendre à M. X... les lots no666,667,669,670,936, et la quote-part indivise du lot no937 ;
- dire que M. X... a levé l'option ;
- dire que la promesse consentie sur ces lots était indépendante de celle consentie "à la société Arkena Capital" sur le lot no931 et sur une quote-part indivise du lot no937 ;
- dire que la SNC Bagan a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en refusant de signer l'acte de vente entre le 31 octobre 2014 et l'audience devant les premiers juges et en poursuivant en même temps l'expulsion de la société Arkena Capital des lieux qu'elle lui avait loués, puis en enlevant les installations techniques appartenant à celle-ci et qui étaient posées sur la toiture terrasse de l'immeuble collectif ;
- en conséquence :
- condamner la SNC Bagan à payer à M. X..., au titre de la responsabilité contractuelle :
. 23 331 € pour le préjudice financier subi du fait de l'impossibilité de percevoir les revenus des locaux promis à la vente ;
. 10 000 € pour le préjudice moral subi ;
- condamner la SNC Bagan à payer à la société Arkena Capital sur le fondement de la responsabilité contractuelle et, subsidiairement, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, les sommes de :
. 192 000 € correspondant à la perte du contrat du 14 octobre 2014 avec la société Ultramarine communication ;
. 253 115 € correspondant à l'indemnité contractuelle due par la société Arkena Capital ;
. 100 000 € à raison de la perte des investissements réalisés depuis la création de la société en termes de notoriété et de savoir-faire ;
. 2 448 € au titre du coût de réinstallation des antennes ;
- condamner la SNC Bagan à payer aux concluants une somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter la SNC Bagan de ses demandes reconventionnelles ;
- condamner celle-ci aux dépens.
Par dernières conclusions du 05 octobre 2017, la SNC Bagan demande à la Cour de :
- vu les articles 1134 et 1382 du code civil, 31, 122 et 32-1 du code de procédure civile ;
- vu l'adage selon lequel nul n'est censé se prévaloir de sa propre turpitude ;
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de la société Arkena Capital et l'a condamnée à payer une somme de 1 122 € à M. X... ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. X... et la société Arkena Capital de l'ensemble des autres demandes indemnitaires ;
- dire la présente procédure abusive ;
- en conséquence :
- déclarer la société Arkena Capital irrecevable en ses demandes ;
- débouter M. X... de toutes ses demandes ;
- condamner à titre reconventionnel et solidairement M. X... et la société Arkena Capital à lui payer une indemnité de 3 000 € ;
- en tout état de cause :
- condamner solidairement M. X... et la société Arkena Capital à lui payer une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.


Sur la fin de non recevoir opposée à la société Arkena Capital
Si la promesse de vente litigieuse relative aux locaux d'archive du 2ème sous-sol et au lot no 936 du 5ème étage a été souscrite, en qualité de bénéficiaire, par M. X... à titre personnel et sans l'intervention de la société Arkena Capital, il n'en demeure pas moins que l'inexécution contractuelle alléguée peut être également invoquée par la société Arkena Capital, tiers à la promesse, qui n'est pas sans qualité pour soutenir que cette inexécution a constitué à son égard une faute délictuelle lui ayant causé un dommage personnel dont elle entend obtenir réparation. Il importe peu à cet égard que la société Arkena Capital  ne soit pas intervenue à l'acte de vente réalisant tardivement cette promesse, ni qu'elle ait ou non conclu de contrat avec M. X....
C'est pourquoi, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir et du défaut de droit d'agir de la société Arkena Capital doit être rejetée.
Sur l'existence d'une faute commise par la SNC Bagan
M. X... et la société Arkena Capital soutiennent que la SNC Bagan aurait commis une faute avec intention de nuire à la société Arkena Capital en empêchant celle-ci de poursuivre son activité tout en se maintenant dans l'immeuble, refusant sans réel motif de signer la vente des "archives bureaux" et tout en poursuivant l'expulsion de sa locataire des locaux "donnés à bail".
Toutefois, aucune disposition contractuelle intervenue entre la SNC Bagan et la société Arkena Capital et applicable au moment de la commission de la faute alléguée n'est venue conférer à la société Arkena Capital un droit au maintien dans les lieux objets de la convention d'occupation précaire ou même un droit à demeurer, plus largement, dans l'immeuble collectif. La convention d'occupation précaire applicable en dernier lieu entre les parties étant dépourvue de toute obscurité ou ambiguïté, il n'y a pas lieu de l'interpréter par recherche de la commune intention des parties.
Or, il ne peut être soutenu que la SNC Bagan aurait commis une faute dommageable à l'égard de la société Arkena Capital en exigeant le départ de celle-ci des locaux objets de la convention d'occupation précaire, dès lors qu'un des événements prévus pour le terme de celle-ci était arrivé, à savoir le refus de financement pour l'achat des locaux.
En outre, il n'est pas prouvé que le refus de la SNC Bagan de signer, dans les temps prévus par l'avant-contrat, la vente à M. X... d'un local au 5ème étage et de locaux à usage d'entreposage d'archives au sous-sol aurait directement causé un dommage certain à la société Arkena Capital, demeurée tiers à cet avant-contrat et à cette vente, dès lors que ce préjudice n'aurait découlé que du projet allégué par les appelants et consistant à replier, dans les locaux objets de la promesse de vente, les activités exercées dans les locaux à usage de bureau objets de la convention d'occupation précaire et qu'il fallait renoncer à occuper par suite de l'impossibilité d'acquérir. Or, ces locaux, au moment où la faute reprochée aurait été commise, ne pouvaient être mis à disposition de la société Arkena Capital que dans un simple projet de contractuel de M. X..., dénué de toute certitude. Aucune circonstance n'est démontrée qui permettrait de rendre ce simple projet opposable à la SNC Bagan. D'ailleurs, M. X... et la société Arkena Capital ne justifient nullement d'avoir permis à la SNC Bagan de prendre connaissance de ce projet contractuel à temps. Celui-ci n'est pas même évoqué dans la sommation à comparaître devant le notaire délivrée le 29 octobre 2014 à la société Bagan ; il est expliqué pour la première fois par M. X... dans l'assignation en référé du 5 décembre 2014 délivrée à la SNC Bagan, celle-ci étant postérieure à l'assignation en référé aux fins d'expulsion délivrée par la SNC Bagan à la société Arkena Capital. Ainsi que l'a retenu le juge des référés, il est établi que la société Arkena Capital s'est fautivement maintenue dans les lieux objets de la convention d'occupation précaire et a encouru l'expulsion.
Le fait pour la SNC Bagan d'avoir fait déposer les installations techniques posées sur le toit de l'immeuble collectif n'a pas revêtu, dans ces circonstances, de caractère fautif.
Par conséquent, nulle faute délictuelle de la SNC Bagan à l'égard de la société Arkena Capital n'est établie ; les demandes de dommages et intérêts de la société Arkena Capital doivent être rejetées, le jugement entrepris devant être confirmé sur ce point.
Le jugement entrepris doit également être confirmé pour avoir retenu la responsabilité de la SNC Bagan à l'égard de M. X..., pour le retard mis à signer la vente consécutive à la promesse du 1er août 2014 relative au lot 936 du 5ème étage et aux locaux pour archives au 2ème sous-sol. C'est par de justes motifs qu'il convient d'adopter que le tribunal a retenu que, contrairement à ce que soutient la SNC Bagan, les deux promesses étaient indépendantes l'une de l'autre.
Sur le préjudice découlant de ce manquement contractuel, les deux baux conclus par M. X..., l'un, le 21 mars 2016 au bénéfice de la société Arkena Capital, l'autre, le 31 mars 2016 au bénéfice d'une société Artec et portant sur l'ensemble des locauax objets de la promesse de vente, démontrent que le refus de signer la vente au causé à M. X... une perte de chance de procéder plus tôt à ces mises en location, ce qui lui a causé un manque à gagner réparable.
La vente, qui aurait dû être signée avant le 31 octobre 2014 a été signée le 17 mars 2016 et il n'est pas établi que M. X... aurait contribué à ce retard, contrairement à ce que soutient la SNC Bagan.
Eu égard au montant des redevances stipulées, le préjudice de cette perte de chance peut être évaluée à 15 000 € qui sera allouée à titre de dommages et intérêts.
Le jugement sera réformé sur ce point.
Sur les autres prétentions
Le préjudice moral de M. X... n'est pas justifié. Nuls dommages et intérêts ne lui seront accordés de ce chef. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Le caractère abusif de la procédure invoqué par la SNC Bagan n'est pas établi. Nuls dommages et intérêts ne seront accordés de ce chef.
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a dit que chacune des parties conserverait la charge de ses dépens et ne recevrait pas d'indemnité de procédure. La solution donnée au litige conduit à dire qu'il en ira de même pour l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a limité le préjudice réparable de M. X... à la somme de 1 222 €,
Statuant à nouveau sur ce point
Condamne la SNC Bagan à payer à M. X... une somme de 15 000 € au titre de son préjudice matériel,
Confirme pour le surplus le jugement entrepris,
Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel,
Dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier,                                                         La Présidente,