Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 10 MAI 2011
(no 165, 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/ 09996
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mars 2009- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 07/ 09425

S. A. R. L. X..., représentée par son gérant.
22 rue du Général de Gaulle
28210 NOGENT LE ROI
représentée par la SCP Michel GUIZARD, avoués à la Cour
assistée de Me Pascal BROUARD de la SCP BROUARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0064
Monsieur Patrick X...

93290 TREMBLAY EN FRANCE
représenté par la SCP Michel GUIZARD, avoués à la Cour
assisté de Me Pascal BROUARD de la SCP BROUARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0064
Madame Françoise Y... épouse X...

93290 TREMBLAY EN FRANCE
représentée par la SCP Michel GUIZARD, avoués à la Cour
assistée de Me Pascal BROUARD de la SCP BROUARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0064

Monsieur Gildas Z...

75008 PARIS
représenté par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assisté de Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435
Monsieur Pierre A...

94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES
représenté par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assisté de Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 mars 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre chargé du rapport, en présence de Madame Dominique GUEGUEN, conseiller
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
Madame Françoise MARTINI, Conseiller venu d'une autre chambre pour compléter la cour en application de l'ordonnance de roulement portant organisation des services de la cour d'appel de PARIS à compter du 3 janvier 2011, de l'article R 312-3 du Code de l'organisation judiciaire et en remplacement d'un membre de cette chambre dûment empêché
Greffier, lors des débats : Mme Jocelyne LAMALLE

- rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, président de chambre
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*********************

Considérant qu'à la suite de l'échec d'un projet d'acquisition d'un lot de copropriété et d'ouverture d'un commerce d'alimentation, M. Patrick X... et Mme Françoise Y..., son épouse, et la société à responsabilité limitée X... ont recherché la responsabilité de la société civile immobilière Le Clos du cèdre, promoteur immobilier, de M. Pierre A..., notaire chargé de recevoir l'acte de vente, et de M. Gildas Z..., notaire rédacteur du règlement de copropriété, devant le Tribunal de grande instance de Paris qui, par jugement du 4 mars 2009, les a déboutés de toutes leurs demandes et condamnés aux dépens ;
Considérant qu'appelants de ce jugement, M. et Mme X... et la société X..., qui en poursuivent l'infirmation, mais seulement à l'égard de M. A... et de M. Z..., demandent que ces deux notaires soient condamnés solidairement à leur payer la somme de 152. 832, 50 euros en réparation du préjudice subi par la société X... et la somme de 32. 099, 63 euros en réparation du préjudice subi par M. et Mme X... ;
Qu'à l'appui de leurs demandes et abandonnant toute prétention à l'égard de la S. C. I. Le Clos du cèdre, placée en redressement judiciaire et à l'égard de laquelle ils sont forclos, les appelants font valoir que le règlement de copropriété, tel qu'il est rédigé, n'autorise pas l'exercice d'une profession commerciale dans le lot no 33 et ce, en raison d'une erreur de rédaction imputable à M. Z... alors que la volonté du promoteur, telle qu'elle ressort de l'état descriptif de division, était d'intégrer des locaux commerciaux dans l'immeuble ; qu'ils en déduisent que M. Z... a rédigé un acte inefficace ;
Que les appelants soutiennent pareillement que M. A..., chargé de recevoir l'acte de vente, a manqué à son devoir de conseil en se faisant juge de la difficulté soulevée par le maire de Vaujours en donnant son appréciation personnelle et, finalement, en préparant un acte contraire à l'interprétation du maire qui s'est révélée exacte ;
Qu'enfin, M. et Mme X... et la société X... exposent que le projet avorté d'achat du local a entraîné, pour eux, de nombreux frais en pure perte dont ils fournissent le détail ;
Considérant que M. Z... et M. A... concluent à la confirmation du jugement au motif qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les griefs que leur adressent les appelants et le préjudice qu'ils allèguent dès lors qu'ils ont fait preuve d'inconséquence en ne réalisant pas les travaux à l'exécution desquels il n'existait aucune opposition à la suite de la décision rendue par le juge des référés administratif ;
Les intimés font également valoir que M. et Mme X... et la société X... n'étaient pas les clients de M. A... qui ne leur devait pas ses conseils et que M. Z... n'a commis aucune erreur dans la rédaction du règlement de copropriété qui n'exclut pas la destination commerciale d'une partie de l'immeuble ;

Considérant que, les 19 et 22 mars 2005, M. et Mme X... ont conclu avec la société civile immobilière Le Clos du Cèdre, promoteur immobilier, un acte en vue de réserver le lot no 33 d'un immeuble consistant en un local commercial en l'état futur d'achèvement et situé 102-108, rue de Meaux à Vaujours (Seine-Saint-Denis) moyennant le prix de 300. 000 euros ; que l'acte prévoyait que la S. C. I. Le Clos du Cèdre devait notifier l'offre d'acquérir le bien au plus tard le 19 juin 2005, que M. et Mme X... devaient déposer un dossier de financement avant le 2 avril 2005 et que le notaire chargé de la vente était M. A... ;
Qu'après avoir obtenu le financement nécessaire et le 2 mai 2005, M. et Mme X... ont déposé une déclaration préalable de travaux à la mairie de Vaujours en vue de l'aménagement intérieur et extérieur du local en « supérette-alimentation » ; que le maire s'est fait communiquer le règlement de copropriété de l'immeuble et que, le 7 juillet 2005, il a fait connaître aux pétitionnaires que le dossier était incomplet, faute de comporter l'autorisation des copropriétaires ; que, toutefois, M. et Mme X... interrogeaient M. A... sur ce point et que la S. C. I. leur attestait la destination commerciale du local ;
Qu'avant de recevoir cette réponse, M. et Mme X... ont constitué, avec leurs enfants, une société civile immobilière qui devait se porter acquéreur du local et qu'ils y ont effectué des travaux d'aménagement intérieur à la suite de l'autorisation accordée le 7 juin 2005 par la S. C. I. Le Clos du Cèdre ;
Que, le 1er septembre 2005, la S. C. I. Le Clos du Cèdre a notifié à la société X... le projet d'acte de vente faisant courir le délai d'un mois donné pour parvenir à la signature de l'acte définitif de vente ;
Que le maire de Vaujours, refusant de revenir sur son interprétation du règlement de copropriété, n'a pas autorisé les travaux envisagés ; que, par ordonnance du 19 octobre 2005, le juge des référés du Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a suspendu l'exécution des décisions retirant à M. et Mme X... l'autorisation tacite d'effectuer les travaux jusqu'à ce qu'il soit statué sur la requête en annulation de ces décisions ;
Que, le 11 octobre 2005, la société X... et la S. C. I. X... ont fait assigner la S. C. I. Le Clos du Cèdre en interprétation du règlement de copropriété ; que, par jugement du 13 décembre 2005, le Tribunal de grande instance de Bobigny a dit qu'il n'y avait pas lieu d'interpréter le règlement de copropriété, que l'exploitation d'une activité commerciale dans le local dont il s'agit nécessitait une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et que la destination de l'immeuble, telle qu'elle ressort du règlement de copropriété, n'autorisant pas, en l'état, une telle activité ;
Que, dans ces circonstances, M. et Mme X... ont renoncé à leur projet d'acquérir le local et que, finalement, ils ont acquis un fonds de commerce situé à Nogent-le-Roi (Eure-et-Loir) ;
Sur la responsabilité des deux notaires :
Considérant qu'avant d'entreprendre les travaux d'aménagement du local, M. et Mme X... et la société X... ont obtenu l'autorisation de la S. C. I. Le Clos du cèdre et l'avis favorable de la sous-commission départementale « accessibilité aux personnes handicapées » ;
Qu'il n'est pas contesté que les difficultés auxquelles se sont heurtés M. et Mme X... et la société X... sont nées de la décision prise par le maire de la commune de Vaujours qui, à la suite d'une demande d'autorisation de travaux, s'est adressé ainsi aux pétitionnaires : « Dans son état actuel, votre projet risque de faire l'objet d'une suite défavorable si l'autorisation de l'ensemble des copropriétaires ne figure pas dans le dossier » avant de conclure : « Dans ces conditions, compte tenu de la rédaction du règlement de copropriété, il apparaît que l'implantation d'un commerce dans l'immeuble du 102-108, rue de Meaux doive être soumise à l'approbation de l'ensemble des copropriétaires » ;
Considérant que, malgré les termes du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, qui sont dépourvus d'ambiguïté, M. et Mme X... et la société X... n'ont pas contesté le jugement rendu le 13 décembre 2005 par le Tribunal de grande instance de Bobigny qui a décidé que l'exploitation d'une activité commerciale dans le local dont il s'agit nécessitait une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et que la destination de l'immeuble, telle qu'elle ressort du règlement de copropriété, ne permettant pas, en l'état, une telle activité alors que, d'une part, le règlement de copropriété du 10 avril 2001 et son modificatif du 21 septembre 2001 prévoient que l'immeuble est à destination principale d'habitation, et non pas à destination exclusive d'habitation, de sorte que la destination commerciale n'est pas exclue et que, d'autre part, l'état descriptif de division, qui fait corps avec ledit règlement de copropriété, qualifie expressément de commerciaux les quatre locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble au nombre desquels se trouve le lot no 33 ;
Que, de plus, la société X... a saisi le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise dont le juge des référés a, par ordonnance du 19 octobre 2005, suspendu l'exécution des décisions retirant à la société l'autorisation tacite d'effectuer les travaux jusqu'à ce qu'il soit statué sur la requête en annulation de ces décisions ; que cette décision, qui fait état d'un doute sérieux quant à la légalité des décisions du maire du Vaujours, laissait présager une issue favorable aux requérants ;
Qu'il suit de là qu'en ne formant aucun recours contre le jugement du Tribunal de grande instance de Bobigny, au demeurant inutilement saisi, et en ne tirant pas les conséquences de la décision de la juridiction administrative, M. et Mme X... et la société X... se sont, à tort, inclinés devant l'opinion émise par le maire de Vaujours alors que, placés dans une situation juridique caractérisée par une absence d'opposition, ils pouvaient réaliser les travaux projetés ;
Considérant qu'il n'existe donc aucun lien de causalité entre les griefs adressés aux deux notaires et la situation prétendument dommageable qui, en réalité, a été acceptée ou voulue par M. et Mme X... et la société X... ;
Que, par voie de conséquence, il convient de confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement frappé d'appel ;
Sur l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile :
Considérant que chacune des parties sollicite une indemnité en invoquant les dispositions susvisées ; que, succombant en leurs prétentions et supportant les dépens, M. et Mme X... et la société X... seront déboutés de leurs réclamations ; qu'en revanche, ils seront condamnés à payer à chacun des intimés les frais qui, non compris dans les dépens d'appel, seront arrêtés, en équité, à la somme de 2. 000 euros ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 4 mars 2009 par le Tribunal de grande instance de Paris au profit de M. Gildas Z... et de M. Pierre A... ;
Déboute M. Patrick X..., Mme Françoise Y..., son épouse, et la société X... de leurs demandes d'indemnités fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et les condamne, par application de ce texte, à payer à M. Z... et à M. A..., chacun la somme de 2. 000 euros ;
Condamne M. et Mme X... et la société X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la S. C. P. Arnaudy & Baechlin, avoué de M. Z... et de M. A..., conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.