R. G : 09/ 04880
Décision du Tribunal d'Instance de SAINT-ETIENNE

du 18 juin 2009

RG : 1107001226




COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 22 Février 2011
APPELANTE :
Madame Marguerite X... épouse A...
née le 14 Juin 1935 à SAINT-ETIENNE (42)

43140 SAINT-DIDIER-EN-VELAY
représentée par Me Annick DE FOURCROY, avoué à la Cour
assistée de Me Solange VIALLARD-VALEZY, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame Carole Y...
née le 14 avril 1960 à Bordeaux (33)

42100 SAINT-ETIENNE
représentée par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour
assistée de Me Véronique BLAZY, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 005849 du 22/ 04/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)
Monsieur Macaire Z...
né le 13 novembre 1963 à Saint Pierre (Martinique)

42100 SAINT-ETIENNE
représenté par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour
assisté de Me Véronique BLAZY, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 04 Juin 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Décembre 2010
Date de mise à disposition : le 8 Février 2011, prorogé au 22 Février 2011
Audience présidée par Dominique DEFRASNE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE
Suivant bail sous seing privé en date du 29 novembre 2001, madame Marguerite A... a donné en location a madame Carole Y... un appartement type F4 situé à Saint Etienne... pour une durée de 3 ans renouvelable moyennant un loyer mensuel initial de 380 euros et une provision sur charge de 39 euros.
Dès le début du bail, madame Carole Y... a occupé le logement avec monsieur Macaire Z... son concubin.
En 2006 madame Y... et monsieur Z... se sont plaints auprès de la bailleresse de dysfonctionnements de la chaudière du logement et ont fait intervenir les services de la délégation à la vie sociale du conseil général de la Loire ainsi qu'un huissier de justice afin de constater l'état de cet appareil.
Le 27 février 2007 ils ont mis fin au contrat de location et restitué les clés du logement.
Le 6 novembre 2007, ils ont fait assigner monsieur Georges A... et madame Marguerite A... son épouse devant le tribunal d'instance de Saint-Etienne pour avoir paiement de diverses sommes en réparation de leur trouble de jouissance, en remboursement des travaux d'electricité engagés par eux en urgence, en répétition de charges injustifiées, en restitution du dépôt de garantie.
Par jugement du 18 juin 2009, le tribunal d'instance a :
- constaté le désistement des demandeurs à l'égard de monsieur Georges A...,
- condamné madame Marguerite A... à payer indivisément à madame Y... et à monsieur Z... les sommes suivantes :
*2. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance,
*760 euros en restitution du dépôt de garantie,
*224, 47 euros à titre de factures de travaux électriques,
*545 euros en remboursements de provision sur charges indues,
- débouté madame A... de ses prétentions,
- dit n'y avoir eu application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné madame A... aux dépens.
Madame A... a interjeté appel du jugement le 22 juillet 2009.
L'appelante qui sollicite l'infirmation du jugement demande que madame Y... et monsieur Z... soient condamnés à lui payer la somme de 26. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de valeur de l'appartement ainsi que la somme de 2. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que l'état des lieux d'entrée révèle un appartement en parfait état, tandis que l'état des lieux de sortie dressé par maître B..., le 23 février 2007, révèle une mauvaise utilisation de l'appartement et des dégradations commises par les locataires.
Elle précise que la chaudière était neuve en novembre 2001, qu'elle a du faire procéder à des travaux de réfection en 2003 à la suite d'une mauvaise utilisation de cette chaudière par les occupants et qu'il a été constaté en fin de bail que cette chaudière avait été complètement " désossée ".
Elle considère que madame Y... et monsieur Z... ne sauraient se prévaloir de leurs propres turpitudes pour obtenir indemnisation d'un préjudice de jouissance.
Elle s'oppose au remboursement du dépôt de garantie compte tenu de la dette des locataires en fin de bail.
Elle conteste la réclamation au titre des provisions sur charge.
Elle fait valoir à titre reconventionnel que compte tenu des nombreux désagréments causés par l'attitude des locataires, elle du se " débarrasser " de son appartement moyennant le prix de 34. 000 euros alors qu'un appartement en bon état situé dans la même rue pouvait être vendu 62. 000 euros.
Madame Y... et monsieur Z... demandent la confirmation du jugement sauf à voir fixer à 2. 371 euros le montant de l'indu au titre des provisions sur charges.
Ils réclament également le paiement de 1. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils expliquent que l'appartement loué par madame A... était particulièrement vétuste, que la chaudière est tombée en panne dès l'hiver 2006 et que la bailleresse en dépit de leurs réclamations s'est toujours refusée à réaliser des travaux dans le logement.
Ils font remarquer qu'ils n'avaient aucun intérêt à manipuler incorrectement la chaudière au risque de se retrouver sans chauffage et que les accusations de madame A... à cet égard sont sans fondement.
Ils font valoir que madame A... n'a pas respecté les obligations mises à sa charge tant par les articles 6b et c de la loi du 6 juillet 1989 que par l'article 1719 du code civil.
Ils expliquent également qu'ils ont du faire changer le tableau électrique qui était hors d'usage alors que cette réparation indispensable pour la sécurité des lieux incombe à la bailleresse.
Ils indiquent par ailleurs qu'ils ont réglé depuis août 2002 des provisions sur charges pour un montant de 2. 371 euros mais que madame A... n'est pas en mesure de justifier du montant réel des charges récupérables, ni du mode de répartition de ces charges.
Ils s'opposent à la demande reconventionnelle de madame A... au motif qu'ils ne peuvent être tenus pour responsable des aléas du marché locatif de la ville de Saint-Etienne.
MOTIFS DE LA COUR
I. Sur les demandes principales
1/ Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance et sur le remboursement des travaux
Attendu que les pièces versées aux débats révèlent l'existence d'un litige entre les locataires et la propriétaire relativement à des dysfonctionnements de l'installation électrique, de la chaudière et de certains appareils sanitaires ;
Qu'il apparaît que le dysfonctionnement de la chaudière privait les occupants des lieux de tout chauffage et eau chaude, que l'installation électrique était dénoncée comme vétuste et irrespectueuse des normes actuelles à tel point, d'ailleurs, que suite à un court circuit (feu dans une tabatière) le tableau électrique a dû être changé à l'initiative et aux frais des locataires en mai 2006 pour la somme de 224, 47 euros ; que les toilettes étaient également vétustes ;
Que si madame A... justifie de l'entretien régulier de la chaudière entre 2002 et 2004 et du remplacement du bac à douche en 2003, elle ne démontre pas avoir demandé les interventions nécessaires pour remédier au dysfonctionnement de la chaudière dont elle était avisée à compter de 2006 ; qu'elle ne démontre pas d'avantage que les locataires seraient à l'origine de ces dysfonctionnements ;
Attendu que les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 font obligation au bailleur de délivrer des lieux décents et notamment sans danger pour les locataires et de réaliser les travaux rendus nécessaires ensuite d'une panne ou d'un dysfonctionnement ;
Que madame A... en l'espèce n'a pas respecté cette obligation et que ses locataires ont été privés de chauffage et d'eau chaude pendant au moins 10 mois ; quel le tribunal d'instance au regard de la nature et de la durée de ce préjudice a justement évalué à la somme de 2. 000 euros les dommages et intérêts dus à madame Y... et monsieur Z... en réparation des troubles de jouissance qu'ils ont subis dans l'occupation des lieux ;
Qu'il y a lieu également de confirmer le jugement en ce qu'il a mis à la charge de madame A... le remboursement de la somme de 224, 47 euros payée par les locataires pour les travaux d'électricité en se référant à l'obligation faite par la loi au propriétaire de délivrer un logement conforme aux normes de sécurité ;
2/ Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie
Attendu que si la comparaison de l'état des lieux d'entrée et du procès-verbal de l'état des lieux de sortie dressé par l'huissier de justice, le 23 février 2007, révèle que les lieux n'étaient pas correctement tenus propres par les locataires et que ces derniers étaient à l'origine de certaines dégradations (tapisserie arrachée, disparition de l'abattant des toilettes, porte endommagée), il y a lieu toutefois de constater que madame A... ne formule aucune réclamation chiffrée au titre de réparations locatives ;
Que par ailleurs, l'impayé locatif de 386, 71 euros dont elle fait état n'est pas justifié et que la condamnation pénale de 150 euros à été prononcée uniquement à l'encontre de monsieur Z... si bien qu'elle ne peut être compensée avec la créance commune des deux locataires ;
Qu'en conséquence, il sera fait droit à la demande en restitution du dépôt de garantie de 760 euros ;
3/ Sur la demande en remboursement de provision sur charges indues
Attendu que si madame A... verse aux débats les comptes de charges de la copropriété la concernant pour les années de 2002 à 2006, il ya lieu de constater que ces documents ne font pas mention des charges récupérables sur les locataires ; qu'il apparaît aussi que madame A... en dépit des stipulations du bail n'a pas procédé à la régularisation annuelle des charges et qu'elle ne produit devant la cour aucune pièce utile pour effectuer la répartition entre les charges récupérables et les autres ;
Que dans ces conditions les locataires peuvent valablement soutenir que les provisions sur charges qu'ils ont effectivement payées ne sont pas justifiées ;
Que madame Y... et monsieur Z... à l'appui de leur demande ne produisent que 6 quittances de loyers pour l'année 2005 et une demande de règlement pour les mois de février et mars 2006 ;
Que la preuve de leur paiement ne résulte que de ces quittances pour un montant total de 545 euros ;
Qu'il sera donc fait droit à leur demande en restitution, à concurrence de la dite somme, étant rappelé que la bailleresse n'a pas justifié des dépenses engagées au titre des charges pendant la période considérée ;
II. Sur la demande reconventionnelle
Attendu que la cour ne peut que confirmer le rejet de cette demande par le tribunal d'instance, en relevant, comme le premier juge, que la perte financière invoquée en regard de la vente de l'appartement, motif pris de son état lors de la restitution par les locataires, ne peut être mise en lien direct et certain avec les manquements de ces derniers et que ladite perte, au demeurant, n'est pas établie avec certitude faute de documents certifiant la valeur du bien en bon état ou d'éléments comparatifs ;
Attendu que les dépens seront mis à la charge de madame A... ;
Qu'il convient d'allouer en cause d'appel aux intimés la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Dit l'appel recevable
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne madame Marguerite A... à payer conjointement à madame Carole Y... et à monsieur Macaire Z... la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne madame Marguerite A... aux dépens d'appel distraits au profit de maître BARRIQUAND, avoué conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Le greffier, Le président.