Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2015
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 12399
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mai 2014- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 12/ 01959

Monsieur Pierre X... né le 17 Février 1937 à PARIS (75014)

Madame Georgette Y... épouse X... née le 03 Juillet 1942 à ASNIERES SUR SEINE (92600)
demeurant ...
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Céline CADARS BEAUFOUR de l'AARPI BASSANO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R102

Monsieur John, Jean, François, Philippe Z... né le 11 Juin 1964 à BERNAY (27300)
demeurant ...
Représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP SCP BOLLING-DURAND-LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Assisté sur l'audience par Me Jean-Christophe NIEWIADUNSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0535
Madame Corinne A... née le 29 Septembre 1968 à SAVIGNY SUR ORGE (91600)
demeurant ...
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP SCP BOLLING-DURAND-LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Assistée sur l'audience par Me Jean-Christophe NIEWIADUNSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0535
SCP B... 
D...- E... Notaires Associés
ayant son siège au ...
Représentée par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Assistée sur l'audience par Me François DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2018
SA SOCIETE GENERALE, prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 552 120 222
ayant son siège au 29 BD HAUSSMANN-75009 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139
SA CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège No SIRET : 382 900 942
ayant son siège19 rue du Louvre-75001 PARIS
Représentée par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
Assistée sur l'audience par Me Valérie DESFORGES de la SELARL GENESIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0225
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Octobre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé du 16 mai 2011, M. Pierre X... et Mme Georgette Y..., épouse X... (les époux X...), ont vendu à M. John Z... et Mme Corinne A... le lot no 9 du groupe d'habitation dénommé " Domaine des Templiers " sis 5 rue des Vanneaux à Ballainvilliers (91), soit une maison d'habitation, au prix de 600 000 ¿, sous la condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs d'un prêt-relais d'un montant de 400 000 ¿, d'une durée de 2 ans, au taux de 4, 50 % l'an, et d'un prêt classique d'un montant de 250 000 ¿, d'une durée de 15 ans, au taux de 4, 50 % l'an. Les consorts Z...- A... n'ont pas obtenu les prêts. Par acte du 15 février 2012, les époux X... ont assigné, d'une part, les acquéreurs en paiement de la somme de 60 000 ¿ au titre de " l'indemnité d'immobilisation " prévue au contrat, d'autre part, M. Loïc B..., notaire, en paiement de dommages-intérêts. Par acte du 15 mai 2012, les consorts Z...- A... ont assigné en garantie la Société générale et la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile-de-France (les banques).
C'est dans ces conditions que, par jugement du 2 mai 2014, le Tribunal de grande instance d'Evry a :
- condamné solidairement les consorts Z...- A... à payer aux époux X... la somme de 15 000 ¿ au titre de la clause pénale et celle de 1 500 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- débouté les époux X... de leurs demandes formées contre la SCP B...- D...- E...,
- condamné les époux X... à payer à la SCP B...- D...- E... la somme de 1 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- débouté les consorts Z...- A... de leurs demandes contre les banques,
- débouté la SCP de notaire et les banques de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné les consorts Z...- A... aux dépens.
Par dernières conclusions du 31 mars 2015, les époux X..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1152, alinéa 2, 1178 du Code Civil,
- infirmer partiellement le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- condamner solidairement les consorts Z...- A... à leur verser la somme de 60 000 ¿ au titre de la clause pénale,
- condamner la SCP de notaire à leur verser la somme de 60 000 ¿ de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice,
- condamner solidairement les acquéreurs et la SCP de notaire à leur verser la somme de 6 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 9 septembre 2015, les consorts Z...- A... prient la Cour de :
- vu les articles 1134, 1152, 1178, 1382, L. 312-1 à L ; 312-36 du Code de la consommation, 12, 331 et suivants, 334 du Code de Procédure Civile,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- débouter les époux X... de leur demande en paiement de la somme de 60 000 ¿ au titre de la clause pénale,
- débouter la Caisse d'épargne de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 2 000 ¿ de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- débouter la Société Générale de l'ensemble de ses demandes,
- condamner solidairement les deux banques à leur payer la somme de 30 000 ¿ de dommages-intérêts,
- à titre subsidiaire,
- limiter à un montant symbolique l'indemnité allouée aux époux X... au regard des fautes qu'ils ont commises,
- condamner les deux banques à les garantir de toutes condamnations prononcées contre eux,
- en tout état de cause, vu l'article 700 du Code de Procédure Civile :
- condamner solidairement les époux X... à leur payer la somme de 6 000 ¿,
- condamner solidairement les deux banques à leur payer la somme de 6 000 ¿,
- condamner solidairement les époux X... et les deux banques aux dépens.
Par dernières conclusions du 18 septembre 2015, la SCP B...- D...- E... demande à la Cour de :
- vu les articles 1134 et 1382 du Code Civil,
- débouter les époux X... de leurs demandes,
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 5 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 5 décembre 2014, la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile-de-France prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande des consorts Z...- A... formées contre elle,
- débouter les consorts Z...- A... de toutes leurs demandes contre elle,
- à titre reconventionnel,
- condamner les consorts Z...- A... à lui payer la somme de 2 000 ¿ de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- les condamner à lui payer la somme de 5 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 26 novembre 2014, la Société Générale demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts Z...- A... de leurs demandes formées contre elle,
- dire les consorts Z...- A... mal fondés en leur appel incident, les en débouter,
- les condamner à lui payer la somme de 3 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.


Considérant que les moyens développés par les époux X... au soutien de leur appel principal et par les consorts Z...- A... au soutien de leur appel incident ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté qu'au chapitre " réalisation de la condition suspensive ", les parties ont stipulé que la réception de l'offre devrait intervenir au plus tard le 8 août 2011, que l'obtention ou la non-obtention du prêt devraient être notifiées par les acquéreurs aux vendeurs par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivant l'expiration de ce délai, qu'à défaut de réception de la lettre dans le délai fixé, les vendeurs auraient la faculté de mettre les acquéreurs en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception, de leur justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition et que, passé ce délai de huit jours sans que les acquéreurs n'aient apporté les justificatifs, la condition serait censée défaillie les vendeurs retrouvant leur liberté ;
Que les époux X... ont mis en demeure le 8 septembre 2011les consorts Z...- A... par lettre recommandée avec avis de réception de justifier sous huitaine de l'obtention ou de la non-obtention des prêts ; que les acquéreurs n'ont pas déféré à cette demande et qu'en conséquence, le retard invoqué par les époux X... peut être sanctionné ;
Considérant, sur le contenu des demandes de prêts, que les acquéreurs devaient demander, auprès de " tout organisme bancaire ", un prêt-relais d'un montant de 400 000 ¿, d'une durée de 2 ans, au taux de 4, 50 % l'an, et un prêt classique d'un montant de 250 000 ¿, d'une durée de 15 ans, au taux de 4, 50 % l'an ;
Qu'il est acquis aux débats que les consorts Z...- A... ont sollicité les prêts auprès de la Société générale et la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile-de-France, mais qu'ils ne produisent pas leurs demandes auprès de ces organismes ; qu'il ressort de la lettre du 20 février 2012 adressée à M. Z... par la Société générale que la demande portait sur un prêt-relais de 400 000 ¿ et sur un prêt complémentaire de 250 000 ¿ ; que la lettre du 12 décembre 2011 adressée par la Caisse d'épargne aux consorts Z...- A... ne permet pas de déterminer le contenu de la demande de prêt de ces derniers ;
Que ces preuves n'établissent pas que les acquéreurs ont sollicité des prêts de la durée et aux taux d'intérêts prévus au contrat ;
Que, dès lors, c'est à bon droit que le Tribunal a fait application de l'article 1178 du Code Civil et dit que la condition était réputée réalisée ;
Considérant, sur l'application de l'indemnité contractuelle, que les clauses de l'avant-contrat permettaient aux vendeurs de retrouver leur liberté dès le 20 août 2011, faute par les acquéreurs d'avoir justifié de l'obtention ou la non-obtention du financement ; que les époux X... ont mis en demeure les consorts Z...- A... le 8 septembre 2011 de justifier de l'obtention ou de la non-obtention des prêts ;
Que, dans ces conditions, les époux X... ne peuvent se prévaloir du préjudice qu'ils prétendent avoir subi à la suite de l'achat le 1er septembre 2011 d'un appartement à Charenton au prix de 640 000 ¿ qu'ils comptaient financer à l'aide du prix de vente du bien de Ballainvilliers, n'établissant pas qu'ils n'avaient pas acquis le bien de Charenton antérieurement, dès le 25 janvier 2011, date de l'avant-contrat qu'ils ne produisent pas, mais qui est mentionné dans l'acte authentique du 1er septembre 2011 ;
Que les prêts du montant en capital prévu dans la convention ayant été refusé aux consorts Z...- A... par la Société générale, la perte de chance des époux X... de leur vendre le bien au prix de 600 000 ¿ pour une demande conforme aux caractéristiques contractuelles est faible ;
Que la carence des acquéreurs n'a pas fait perdre aux époux X... la chance de vendre à un tiers, M. C..., l'offre de ce dernier, du 10 juin 2011, étant antérieure à la date ultime au-delà de laquelle les consorts Z...- A... devaient justifier de l'obtention ou de la non-obtention du prêt, de sorte qu'à cette date, l'offre ne pouvait être acceptée ;
Qu'ainsi, et eu égard à la durée de l'immobilisation, c'est exactement que le Tribunal, après avoir dit que le montant de " l'indemnité d'immobilisation ", justement qualifiée de clause pénale, était manifestement excessif, l'a réduit à la somme de 15 000 ¿ eu égard au préjudice subi par les vendeurs ;
Considérant, sur la demande des époux X... à l'égard du notaire, que, concernant l'absence de consignation dans la convention, les vendeurs ont expressément dispensé le notaire de prendre toute sûreté pour le recouvrement de la clause pénale au cas où elle serait exigible, ce dont il se déduit que c'est en toute connaissance de cause que les vendeurs ont convenu avec les acquéreurs d'une telle dispense ; qu'en outre, les époux X..., qui n'établissent pas l'insolvabilité des acquéreurs, ne justifient pas du préjudice qu'ils auraient subi du fait de l'absence de consignation, étant observé que les consorts Z...- A..., qui invoquent la défaillance de la condition suspensive, se seraient opposés au versement de la somme consignée entre les mains des vendeurs ;
Que la mise en demeure délivrée le 8 septembre2011 aux consorts Z...- A... de justifier de l'obtention ou de la non-obtention du prêt prouve que les époux X... avaient été conseillés et informés sur les clauses contractuelles précitées que le notaire avaient insérées dans le contrat pour les protéger et qui leur permettaient de se libérer rapidement de leurs obligations en cas de défaillance des acquéreurs ; que les parties avaient, d'ailleurs, convenu que les notifications seraient faites directement entre elles sans avoir recours au notaire, rédacteur de l'avant-contrat ;
Que M. Loïc B..., rédacteur de l'acte du 16 mai 2011, est mentionné en tant que notaire assistant les époux X... dans l'acte authentique du 1er septembre 2011 aux termes duquel les époux X... ont acquis le bien de Charenton ; qu'il peut donc être fait grief au notaire de ne pas avoir attiré l'attention des époux X... sur le danger consistant à acquérir ce bien alors que les acquéreurs du bien de Ballainvillers n'avaient pas justifié de l'obtention de leur prêt ; que, toutefois, il ressort de l'acte authentique du 1er septembre 2011 que cet acte a été précédé d'un avant-contrat du 25 janvier 2011 que les époux X... ne versent pas aux débats et dont ils ne prouvent pas que M. B... serait le rédacteur, ce que ce dernier conteste ; que cet avant-contrat étant susceptible de consacrer une vente parfaite, les époux X... n'établissent pas que, si le conseil leur avait été donné par le notaire pour la réitération du 1er septembre 2011, ils auraient pu se libérer de leur obligation d'achat du bien de Charenton ;
Que faute de lien entre la faute du notaire et le préjudice invoqué par les époux X..., ces derniers doivent être déboutés de leurs demandes à l'encontre de la SCP B...- D...- E... ;
Considérant, sur les demandes des consorts Z...- A... à l'encontre de la Société générale et de la Caisse d'épargne, que ces organismes n'avaient ni l'obligation de délivrer un récépissé de demande de prêt incluant les caractéristiques d'un avant-contrat dont les clauses ne leur étaient pas opposables ni l'obligation d'instruire les demandes de prêts dans les délais de l'avant-contrat ; qu'aucune disposition légale ne réglemente le refus de prêt ; qu'au demeurant, il incombait aux acquéreurs d'informer les vendeurs de l'absence d'offre de prêt dans les délais convenus en négociant, au besoin, avec eux, une prorogation de ces délais dans l'attente de la réponse des organismes bancaires ;
Qu'aucune faute des organismes bancaires intimés, en lien avec le préjudice invoqué par les consorts Z...- A... n'étant établie, les demandes de ces derniers doivent être rejetées ;
Considérant que, la procédure des consorts Z...- A... n'étant pas abusive, la demande de dommages-intérêts de la Société générale doit être rejetée ;
Considérant que le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que la solution donnée aux appels principal et incident emporte le rejet des demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile des époux X... et des consorts Z...- A... ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes du notaire et des banques sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. Pierre X... et Mme Georgette Y..., épouse X... aux dépens d'appel de l'instance introduite contre M. John Z..., Mme Corinne A... et la SCP B...- D...- E..., et condamne in solidum M. John Z... et Mme Corinne A... aux dépens d'appel de l'instance introduite contre la SA Société générale et la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile-de-France ;
Dit que les dépens d'appel pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel :
- in solidum M. Pierre X... et Mme Georgette Y..., épouse X..., à payer à la SCP B...- D...- E... la somme de 5 000 ¿,
- in solidum M. John Z... et Mme Corinne A... à payer à la SA Société générale, la somme de 3 000 ¿, et à la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile-de-France, celle de 5 000 ¿.
Le Greffier, La Présidente,