R.G. N° 99/01331 N° Minute : AFFAIRE : SCI VILLAS D'ESTE c/ X... Grosse délivrée le : S.C.P. GRIMAUD S.E.LA.R.L. DAUPHIN &amp; NEYRET AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU MARDI 23 OCTOBRE 2001 Appel d'une décision (N° R.G. 9804936) rendue par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE en date du 28 janvier 1999 suivant déclaration d'appel du 26 Mars 1999 APPELANTE : S.C.I. VILLAS D'ESTE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 38 quai de France 38000 GRENOBLE Représentée par la SCP GRIMAUD (avoués à la Cour) Assistée de Maître Hubert DURAND (avocat au barreau de GRENOBLE), substitué par Maître Agnès MARTIN, avocat au même barreau INTIMES : Monsieur Jean X... né le 06 Août 1931 à MOIRANS (38430) de nationalité Française demeurant xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxx Madame Marie-Claude Y... épouse X... née le 02 Septembre 1936 à BOURGOIN-JALLIEU (38304) de nationalité Française demeurant 7 Chemin du Grand Violet 38700 LA TRONCHE Représentée par la SELARL DAUPHIN &amp; NEYRET (avoués à la Cour) Assistée de Maître LIGAS-RAYMOND (avocat au barreau de GRENOBLE) COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Madame Odile FALLETTI-HAENEL, Président, Madame Claude-Françoise KUENY, Conseiller, Monsieur Jean-Pierre VIGNAL, Conseiller, Assistés lors des débats de Madame Hélène Z..., Greffier. DEBATS : A l'audience publique du 25 Septembre 2001, les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries. Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour. --oOo--
FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES
Suivant déclaration en date du 26 Mars 1999, la SCI VILLAS D'ESTE a relevé appel d'un jugement en date du 28 Janvier 1999 par lequel le Tribunal de Grande Instance de Grenoble :
- a constaté qu'elle a contracté l'obligation envers les époux X..., d'une part de ne pas créer d'ouvertures en façade Ouest des futures constructions qu'elle réaliserait sur le terrain qu'elle leur a acheté, d'autre part de ne procéder à l'arrachage d'aucun arbre dans les trois mètres de la limite séparative des propriétés,
- a constaté que c'est par erreur que les deux servitudes n'ont pas été portées dans l'acte authentique de vente du 04 Mars 1998,
- a débouté les époux X... de leur demande de publication des deux servitudes à la conservation des hypothèques,
- a débouté les époux X... de leur demande de remise en état des lieux,
- a invité les époux X... à chiffrer leur préjudice,
- a sursis à statuer sur la demande de dommages et intérêts,
- a condamné la SCI VILLAS D'ESTE à payer aux époux X... une indemnité de 8.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- et l'a condamnée aux dépens.
Elle demande à la Cour :
de réformer le jugement déféré,
de débouter les époux X... de l'ensemble de leurs demandes en constatant que les parties ont entendu fixer les modalités définitives de la vente par l'acte authentique établi le 04 Mars 1998,
de les condamner à lui payer 10.000 francs à titre de dommages et intérêts et 15.000 francs en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
A titre subsidiaire,
de déclarer irrecevable la demande des époux X... tendant à faire procéder à la fermeture des ouvertures pratiquées dans la propriété des époux A..., non présents à l'instance,
évoquant sur le préjudice, de dire que les époux X... sont mal fondés à invoquer un préjudice lié à l'évacuation de vapeur de chaudières, qu'ils ne justifient pas que leurs travaux de plantations et d'aménagement d'espaces verts sont directement liés à l'ouverture contestée étant donné que les propriétés sont séparées par un mur de deux mètres de hauteur et de condamner les époux X... aux dépens de première instance et d'appel.
Elle expose qu'elle a acquis des époux X... un tènement immobiliers sis à La Tronche, en vue de construire un certain nombre de villas, qu'aux termes du compromis sous seing privé intervenu en Octobre 1996 elle s'engageait en cas de construction sur la parcelle 141 à n'effectuer aucune ouverture du côté Sud-Ouest de cette construction, que les discussions ont continué entre les parties jusqu'à la signature de l'acte notarié de vente, lequel a figé le contenu définitif de l'accord des parties sur la chose et sur le prix, que l'acte établi le 04 Mars 1998 par Maître HERMANN, notaire, n'a pas repris la condition d'interdiction d'ouverture du côté Ouest parmi d'autres modifications par rapport au compromis, que le 04 Mars 1998 les époux X... ont obtenu d'elle une lettre dans laquelle elle s'engageait à régler 30.000 francs supplémentaires à titre de contrepartie pour les modifications intervenues par rapport au compromis, que par acte du 02 Avril 1998 établi par le même notaire elle a revendu le tènement aux époux A... étant précisé qu'à cet acte étaient annexés les plans du permis de construire prévoyant effectivement une ouverture pour la création d'une fenêtre et que cette ouverture qui donne sur le mur construit en limite de la propriété X... d'une hauteur de deux mètres n'est nullement gênante puisqu'elle ne constitue pas une vue directe.
Elle ajoute que les époux X... se prévalent à tort de l'existence de servitudes, que des clauses d'un compromis non reprises dans un
acte authentique ne constituent pas des servitudes, que le permis de construire a été établi en accord avec toutes les règles fixées avec les vendeurs, qu'il a été octroyé le 13 Novembre 1997, qu'il a été affiché sur place dès le 17 Novembre suivant, que l'acte authentique critiqué n'a été signé que le 04 Mars 1998 et que les époux X... ont ainsi disposé d'un délai suffisant pour contester l'existence d'ouvertures sur le côté Ouest de la maison, ce qu'ils n'ont pas fait.
Elle ajoute que l'acte authentique a fait l'objet d'une lecture aux parties, qu'aucune observation n'a été faite, qu'en application de l'article 1319 alinéa 1 du Code Civil il fait pleine foi de la convention, qu'il est valable jusqu'à inscription de faux et que Maître HERMANN qui a été entendu dans le cadre d'une comparution des parties estime seulement avoir commis une erreur lors de la rédaction de l'acte notarié en ce qui concerne l'absence d'affectation de la somme de 30.000 francs en contrepartie de la suppression des servitudes mais ne se prononce pas sur la question de l'ouverture des fenêtres en façade, ce qui n'a pas été abordé devant lui.
Elle estime qu'il est manifeste que les parties n'ont pas demandé au notaire de reprendre dans l'acte notarié la condition spéciale qui figurait dans le compromis, que cette modification a été décidée durant la période qui a séparé la signature du compromis (Octobre 1996) de celle de l'acte de vente (Mars 1998), que le règlement de la somme supplémentaire de 30.000 francs est la compensation financière à l'abandon de la clause du compromis et que les époux X... ne démontrent pas que la commune intention des parties aurait été autre que celle exprimée par l'acte authentique de vente du 04 Mars 1998.
Elle indique qu'un acte notarié dans le cadre de la vente d'un immeuble vaut en lui-même novation par rapport au compromis qu'il a précédé, que les époux X... ont signé l'acte du 04 Mars 1998 après
avoir paraphé toutes les pages, qu'aux pages 15 et 16 il est fait état du rappel de servitudes qui ont été imposées par le vendeur à l'acquéreur, que ces obligations limitatives ne reprennent pas celles visées par les époux X..., que ceux-ci ont eu connaissance des plans de la villa des époux A... faisant apparaître des ouvertures et qu'ils les ont manifestement acceptés.
A titre subsidiaire, elle conteste les préjudices invoqués en relevant que la réglementation a été respectée en ce qui concerne l'évacuation des vapeurs des chaudières et que le coût des travaux de plantations et de treillis n'est pas en relation directe avec la création des ouvertures.
Les époux X... sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a dit que la SCI VILLAS D'ESTE a contracté l'obligation de ne pas créer d'ouverture en façade Ouest des futures constructions qu'elle réalisait et d'autre part de ne procéder à l'arrachage d'aucun arbre dans les 3 mètres de la limite séparative des propriétés et en ce qu'il a dit que c'était par erreur que les deux servitudes n'avaient pas été portées dans l'acte authentique de vente du 04 Mars 1998.
Ils en sollicitent la réformation pour le surplus et demandent à la Cour :
d'ordonner la publication du jugement et du présent arrêt à la Conservation des Hypothèques de Grenoble,
d'ordonner à la SCI VILLAS D'ESTE de combler les ouvertures pratiquées dans le séjour ainsi que côté salle de bains en façade Ouest de la villa n° 2 et ce, à peine d'une astreinte de 5.000 francs par jour de retard,
de condamner la SCI VILLAS D'ESTE à leur payer la somme de 89.750 francs à titre de dommages et intérêts et une indemnité de 15.000 francs en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Ils rappellent que le compromis de vente signé le 10 Octobre 1996 portait sur les parcelles cadastrées section AE n° 139, 141 et 142 Commune de La Tronche, qu'il stipulait au titre des servitudes que la SCI VILLAS D'ESTE s'engageait en cas de construction sur la parcelle n° 141 à n'effectuer aucune ouverture du côté Sud-Ouest de cette construction et qu'elle s'interdisait, de même que ses ayants droit, à abattre les arbres se situant dans les trois mètres de la limite séparative entre les deux propriétés, que la SCI VILLAS D'ESTE a fait construire deux villas, que la première est conforme à ce qui était convenu entre les parties étant observé qu'ils avaient donné leur accord pour une ouverture au niveau de la cuisine à titre exceptionnel mais que la villa n° 2, la plus proche de leur propre villa, a été réalisée avec trois ouvertures sur le côté Ouest et deux ouvertures dans le garage, en contravention avec le compromis, que la SCI VILLAS D'ESTE s'est engagée à régler cette difficulté mais qu'elle n'a pas tenu parole.
Ils précisent que le Tribunal a parfaitement motivé le fait que les inexactitudes et simulations d'un acte notarié qui ne correspondaient pas à des faits que l'officier ministériel a personnellement constaté peuvent être contestées, que Maître HERMANN a reconnu avoir commis une erreur, que la preuve d'un changement dans la volonté des parties n'est pas rapportée, qu'il est établi que le versement de la somme de 30.000 francs correspond au règlement de divers travaux et notamment au coût de la réalisation d'une terrasse, que la novation ne se présume pas et qu'ils avaient simplement accepté à titre purement amiable le maintien de la fenêtre dans la cuisine et ce pour les deux maisons.
Ils soutiennent qu'ils justifient avoir dû réaliser des travaux pour 39.750 francs TTC et relèvent que le non respect des servitudes leur crée un préjudice, qu'ils subissent notamment les désagréments de
l'évacuation de vapeur des chaudières à ventouse et que ces dommages peuvent être réparés par l'allocation d'une indemnité de 50.000 francs.
MOTIFS ET DECISION
Le compromis de vente signé le 10 Octobre 1996 mentionnait "Il sera interdit lors d'une éventuelle construction sur la parcelle 141 de prévoir des ouvertures du côté Ouest... L'acquéreur s'interdit, ainsi que ses ayants droit, d'abattre les arbres se situant dans les trois mètres de la limite séparative entre les deux propriétés...".
L'acte établi le 04 Mars 1998 par Maître HERMANN, notaire à Voiron, ne reprend pas ces obligations imposées à l'acquéreur.
Par des motifs pertinents que la Cour adopte le Tribunal a parfaitement démontré que la valeur probatoire attachée à l'authenticité de l'acte authentique ne s'attachait pas aux créations intellectuelles de l'officier public, toujours susceptibles de comporter une erreur d'appréciation de sorte qu'un tel acte peut être argué de simulation. Le Tribunal a par ailleurs établi avec précision et pertinence que si la volonté des parties avait légèrement varié puisque les époux X... ont accepté une ouverture au niveau de la cuisine et un vélux au niveau de la salle de bains du 1er étage, ils n'ont pas accepté d'autres ouvertures et qu'il ne peut être admis qu'ils auraient renoncé au bénéfice de la servitude incluse dans le compromis.
Le courrier de la SCI VILLAS D'ESTE en date du 15 Juin 1998 révèle sans ambigu'té que l'interdiction de toute ouverture en partie Ouest du séjour de la maison 2 était toujours valable et que l'acquéreur en admettait formellement l'existence.
D'ailleurs, dans deux courriers des 25 Juin 1998 et 06 Juillet 1998, la SCI VILLAS D'ESTE mettait les époux A..., acquéreurs de la villa 2, en demeure de supprimer l'ouverture de leur séjour de sorte
qu'elle est mal venue à soutenir maintenant qu'un accord, antérieur à l'acte authentique, aurait permis l'ouverture litigieuse.
Dans une lettre en date du 30 Septembre 1998, la SCI VILLAS D'ESTE tentait auprès des époux X... une ultime démarche en vue d'une transaction mais ne contestait nullement le bien fondé de la demande des vendeurs.
Lors de la comparution des parties, Maître HERMANN, notaire, a reconnu qu'il avait commis une faute en ne reprenant pas dans l'acte authentique les interdictions qui figuraient dans le compromis étant donné que les parties ne lui avaient pas demandé de ne pas les réinscrire.
L'audition de Maître HERMANN corrobore ce qui résulte des courriers échangés.
Le Tribunal a enfin démontré avec pertinence que le versement de la somme de 30.000 francs n'était pas la contrepartie pécuniaire de l'abandon de l'interdiction de pratiquer des ouvertures en façade Ouest, étant observé que Maître HERMANN qui était présent lorsque l'accord pour un règlement de 30.000 francs aux vendeurs est intervenu a indiqué lors de son audition "Je précise qu'au moment de cet accord il n'a pas été question en ma présence de permettre l'ouverture de fenêtres en façade Ouest en contrepartie des 30.000 francs".
Au vu de ces éléments et des motifs du jugement que la Cour adopte, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit que les deux servitudes auraient dû figurer dans l'acte authentique de vente du 04 Mars 1998.
Le Tribunal a parfaitement démontré qu'aucune obligation ne pouvait être imposée aux époux A... qui ont la qualité de tiers de bonne foi et qu'aucune mesure de publicité ne pouvait intervenir a posteriori.
Il convient d'évoquer sur l'indemnisation du préjudice subi par les époux X...
Au vu de la configuration des l