COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
chambre civile-première section
Arrêt du Mardi 13 Décembre 2011
RG : 10/ 02233
Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON-LES-BAINS en date du 23 Septembre 2010, RG 09/ 1283
Appelantes
Mme Ariane X... épouse Y...
née le 15 Janvier 1934 à GENEVE-SUISSE (01201),
Mme Catherine X... épouse Z...
née le 04 Avril 1947 à GENEVE-SUISSE (01201),
demeurant...-08017 BARCELONE-ESPAGNE
représentées par la SCP FILLARD COCHET-BARBUAT, avoués à la Cour
assistées de la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Mme Paulette A... épouse B...
demeurant...-1256 TROINEX-SUISSE
M. François B...
demeurant...-1256 TROINEX-SUISSE
représentés par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avoués à la Cour
assistés de Me Lionel FALCONNET, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 15 novembre 2011 avec l'assistance de Madame Vidal, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Monsieur Billy, Président de chambre,
- Monsieur Morel, Conseiller
-Madame Mertz, Conseiller.
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Attendu que mesdames Ariane X..., épouse Y... et Catherine X..., épouse Z... sont propriétaires à Collonges sous Salève de la parcelle no 14, située entre la route du " ..." et la voie communale no4 dite " ... ", constructible pour partie tant avant qu'après la révision en 2010 du PLU, ainsi que de la parcelle no 13, étroite et longeant la parcelle 14 entre ses deux extrémités ;
Que cette parcelle 13 supporte partiellement une servitude de passage créée par acte du 13 février 1979 pour la desserte des terrains de monsieur et madame C... (A 40) et monsieur D... (A 40) pour rejoindre le chemin vicinal no 2de l'Oratoire du Coin à l'Eglise, et que les consorts C... ont vendu leurs terrains, devenus no 1235 et 1236, le 13 février 1979 à monsieur E..., lequel a demandé en 2000 à un géomètre expert, monsieur F..., d'établir un projet de desserte par la même parcelle 13 d'autres parcelles dont il est propriétaire dans le même secteur ;
Que mesdames X... ont signé au profit de madame B... le 12 juin 2007 (1221 m ² sur 13 et 14 pour 299. 145 ) et le 19 septembre 2007 (1. 304 m ² sur les deux parcelles pour 319. 480 ) des compromis de ventes de leurs parcelles et que les acquéreurs, ayant obtenu un permis de construire mais non les prêts suspendant le compromis, soutiennent avoir ainsi eu connaissance de ce que la servitude affectait la totalité de la parcelle no 13 ;
Que le tribunal de grande instance de Thonon les Bains, par jugement du 23 septembre 2010, a annulé les compromis de vente des 12 juin 2007 et 19 septembre 2007, débouté mesdames Z... et Y... de leurs demandes, les a condamnées solidairement à payer à madame B... 37. 010, 19  avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2009 à monsieur B... celle de 28. 083, 77  avec les mêmes intérêts, et à ces deux derniers 2. 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Que mesdames Y... et Z..., nées X..., en ont interjeté appel par déclaration du 7 octobre 2010 ;
Attendu que, soutenant que le tribunal a confondu les servitudes conventionnelles de passage énoncées dans les compromis et desservant quatre parcelles voisines appartenant aujourd'hui en partie à monsieur E... et les prétentions de celui-ci à voir desservir par le même cheminement une parcelle lui appartenant ailleurs et qui n'a aucune contiguïté avec les terrains vendus, que, compte tenu de la carence de la commune dans l'entretien du ..., elles ont toléré le passage de leurs voisins supérieurs, tolérance qui ne concernait pas ces autres terrains de monsieur E..., que les consorts G... sont propriétaires de la parcelle contiguë no 15, partiellement constructible, que, monsieur et madame B... souhaitant réaliser un lotissement et une promotion immobilière sur les terrains Laplaceet G..., quatre compromis de vente avec faculté de substitution ont été passés les premiers en juin 2007 pour les portions constructibles des deux propriétés, les seconds le 19 septembre 2007 pour les parties inconstructibles, que ces compromis comportaient les mêmes conditions suspensives d'obtention d'un ou plusieurs emprunts bancaires de 400. 000 , d'un arrêté de lotir, d'un permis de construire pour 3 ou 4 maisons à usage d'habitation et d'acquisition des terrains de l'autre vendeur, ainsi que, pour les compromis de septembre, que le bien vendu soit classé en zone constructible dans la prochaine révision simplifiée du PLU pour permettre l'opération envisagée, que monsieur B... est systématiquement intervenu dans les communications et démarches, que les démarches pour lever les conditions suspensives devaient être effectuées avant le 31 août 2007, que la servitude au profit des terrains C.../ D... a été mentionnée dans les compromis, qu'un permis de construire 3 bâtiments a été accordé le 9 septembre 2007 à la société Serv'immo SCV et est visé dans un arrêté modificatif du 9 décembre 2008, que dans un projet d'avenant les époux B... déclarent n'avoir pas obtenu les prêts nécessaires, (courrier CA des Savoie du 15 juillet 2008), que le 15 juillet 2008 monsieur B... écrivait à madame Y... qu'il faisait part à monsieur G... de son refus d'aller plus avant dans la vente, mais a demandé un permis de construire modificatif pour quatre habitations le 19 novembre suivant, que les autres terrains de monsieur E... (no9) sont séparées de la parcelle 13 par le ... et la propriété de monsieur I..., que l'assiette de la servitude convenue n'était pas en zone constructible, que monsieur E... n'a pas donné suite à des menaces de procédure pour élargissement (de 3 à 5 mètres) et d'allongement (toute la parcelle 13) de la servitude, que le notaire des époux B... confirmait le 21 janvier 2009 leur renonciation au projet en raison du refus de financement de la banque et de l'impossibilité " d'obtenir un accord notamment avec monsieur E... sur la prise en charge et l'aménagement des accès et des réseaux ", qu'elles ne sont pas opposées au remboursement de l'acompte de 15. 000  à monsieur et madame B..., que ce n'est qu'ensuite (lettre de leur conseil du 1er avril 2009) qu'ils soutenaient avoir été trompés en apprenant le 22 juin 2008 l'existence des droits de monsieur E... par le plan de celui-ci, qu'il n'y a aucune réticence dolosive, que les quatre compromis reflètent la situation juridique réelle, que le plan du géomètre F... n'a aucun effet de droit, qu'aucune règle d'urbanisme n'exige que la largeur du chemin soit portée à cinq mètres, que les compromis étaient caducs faute de réitération authentique à la date prévue et en l'absence de prolongation contractuelle (ce qu'admettait monsieur B... dans sa lettre du 26 juin 2008), qu'aucun préjudice n'est d'ailleurs justifié, qu'elles ont subi une perte de jouissance et de temps importante entre les compromis et les résiliations de juillet 2008 (par monsieur B...) et de janvier 2009 (par son notaire), que le prix du compromis de septembre 2007 avait été fixé en fonction de l'éventuelle constructibilité de la totalité des surfaces, qu'elles n'ont toujours pas vendu leurs terrains, mesdames X... demandent de réformer le jugement, de débouter monsieur et madame B... et de les condamner à leur payer 10. 000  de dommages et intérêts pour privation de jouissance et perte de chance, 5. 000  pour procédure abusive et 6. 000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que, alléguant qu'aucun plan de la servitude n'était annexé aux compromis, qu'à la suite de recherches ils ont découvert dans les archives de monsieur F..., géomètre-expert, un plan mentionnant " desserte d'usage commun " grevant la parcelle 13 sur toute sa longueur et donc que la servitude est différente de celle indiquée dans les compromis, qu'ils ont eu confirmation en 2009 que les consorts G... et X... avaient donné un mandat de vente à la société Maisons 4807 pour un prix de 200  le m ², que mesdames X... ont signé fin mai 2010 un compromis au profit de la société Carré Rhône Alpes, laquelle a obtenu deux permis de construire le 12 octobre 2010 et le 25 novembre, chacun pour 8 logements d'habitation, que leur recours gracieux a été rejeté, que madame B... n'aurait pas signé les compromis si le plan mentionnant la desserte d'usage commun leur avait été présenté ainsi que les correspondances subséquentes avec monsieur E..., que le but n'était pas de réaliser une opération immobilière mais de construire une maison pour leur retraite, que les affirmations mensongères constituent un dol, que madame B... a versé 13. 000  de commissions au courtier monsieur J..., 23. 332  d'honoraires d'architecte à monsieur K... et 678, 19  de facture de géomètre-expert Scp L..., que monsieur B... a payé 10. 000  d'honoraires d'architecte à monsieur K..., 587, 77  de relevés topographiques des parcelles à la Scp L..., 658  d'expertise des constructions par la Snc Cahs Immo, 305  d'annonce vente villas et 88  de panneau à vendre enseigne Loutan, et a effectué des prestations qu'il estime à 28. 083, 77 , que le PLU n'autorise qu'un seul bâtiment d'habitation, et que les permis n'autorisent que la construction d'un seul bâtiment découpé en 3, puis 4 villas contiguës, que les compromis ne sont jamais devenus caducs dès lors que les permis de construire n'ont pas été affichés ce qui n'a pas fait courir le délai de recours des tiers, qu'ils ne sont pas des professionnels de l'immobilier, que ce n'est que le 22 juin 2008 que madame Y... leur a adressé le plan litigieux, que les courriers de monsieur B... à monsieur E... sont restés sans réponse, que mesdames X... n'ont aucun préjudice, monsieur et madame B... concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation solidaire des appelantes à leur payer 4. 000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que, contrairement à ce que dit le premier juge, l'objectif premier de monsieur et madame B... était de réaliser une opération immobilière et non pas, sinon peut-être accessoirement, de construire en vue de leur retraite, ainsi que cela résulte tout particulièrement de leurs échanges de courriers, notamment dans le milieu de 2008 et spécialement des lettres adressées à monsieur E... ;
Que, contrairement à ce qu'affirme le premier juge, il ne pesait sur les venderesses aucune obligation de s'enquérir de la révision en cours du PLU, l'acquéreur devant seul rechercher la réalisation des conditions suspensives spécifiées en sa faveur ;
Qu'aucune obligation ne pesait sur quiconque d'annexer au compromis un plan de la servitude, et que, contrairement à ce qu'écrit le premier juge, les deux compromis de vente mentionnent la servitude créée par les vendeurs sur les biens litigieux ;
Que, contrairement à ce que conclut le premier juge, le plan de 2000 produit par les candidats acquéreurs pour soutenir l'existence d'un silence dolosif, est dépourvu d'intérêt dans la vente, alors qu'il ne crée aucun droit pour personne, ne portant pas la moindre signature, qu'il n'est même pas allégué que mesdames X... en aient eu connaissance et l'aient détenu, et qu'il n'était que la simple expression de la revendication de monsieur E... ;
Attendu qu'il résulte des pièces produites que cette revendication lourdement insistante a connu sa dernière expression par une lettre de maître M..., avocat, en date du 21 octobre 2000, que celle-ci réitérait une menace de recours à justice qui n'a jamais été concrétisée, et qu'en outre elle ne visait qu'à un élargissement de l'assiette de la servitude de 3 à 5 mètres, et que c'est seulement le plan litigieux, auquel aucun des courriers échangés en 2000 ne fait allusion, qui fait état d'une servitude de passage frappant la totalité de la parcelle no 13 ;
Que de même les courriers ne font aucune allusion à une " desserte d'usage commun " qui est seulement mentionnée sur le plan dressé à la demande de monsieur E... ;
Que, dans de telles conditions, on ne peut s'expliquer quelles raisons les venderesses auraient eues d'attacher une importance à une revendication ancienne de sept ans, qui nécessitait un prix à la charge du revendiquant lequel ne l'a jamais envisagé, proposant seulement l'acquisition des parcelles litigieuses pour une offre qui n'a pas reçu l'agrément des venderesses, et que monsieur B... qualifie de " dérisoire pour ne pas employer d'autres termes " dans une lettre du 10 avril 2008 à destination de monsieur G..., propriétaire de la parcelle 15 sur laquelle il avait également des vues ;
Que la cour ne voit pas non plus quel intérêt cela présentait pour l'acquéreur et en quoi cela aurait modifié son opinion sur l'acquisition convenue ;
Attendu que le jugement ne peut qu'être infirmé et les époux B... déboutés ;
Attendu que monsieur B... a adressé une copie du plan litigieux à la mairie de Collonges sous Salève le 12 mai 2008 ;
Que, par lettre du 15 juillet 2008, il écrivait à madame Y... son " refus d'aller plus loin dans cette affaire " ;
Que cette lettre était confirmée par une lettre de son notaire, monsieur N..., en date du 21 janvier 2009 ;
Que dans cette lettre, ce dernier invoque " un refus de financement du projet immobilier... et d'autre part les difficultés pour obtenir un accord amiable, notamment avec monsieur E..., sur la prise en charge de l'aménagement des accès et des réseaux " ;
Attendu qu'il est d'autant moins vraisemblable que la perspective d'une servitude sur la totalité de la parcelle 13 et sur une assiette élargie à 5 mètres ait eu une influence sur la décision finale de monsieur et madame B... que, par lettre du 11 juin 2008, monsieur B... en faisait, dans le cadre d'échanges de correspondances au sujet de l'aménagement du secteur des parcelles, la proposition à monsieur E..., lui disant attendre sa proposition ;
Attendu que mesdames X... n'ont émis aucune réticence ni retard à la restitution de l'acompte modeste de 15. 000  qu'avait versé madame B... ;
Attendu qu'il apparaît ainsi que la demande des époux B..., non seulement dépourvue du moindre soupçon de fondement, imaginée plusieurs mois après la renonciation au projet d'achat rendu en toute hypothèse impossible en l'absence de financement, a pour unique but de servir de prétexte à une tentative de faire supporter par mesdames X... les frais exposés à l'occasion d'une tentative d'opération immobilière ainsi avortée ;
Qu'elle a occasionné à mesdames X... un préjudice bien supérieur à celui résultant seulement de l'exposition de frais de procédure, alors qu'elles avaient fait preuve de patience en immobilisant sans contrepartie leur immeuble pendant seize mois, et que la présente action n'est qu'une tentative pour obtenir des sommes évidemment indues, à laquelle il ne pouvait être fait droit que par une inattention profonde aux pièces produites et aux termes du litige ;
Que leur préjudice de ce chef doit être estimé à 10. 000  ;
Attendu que la procédure de monsieur et madame B..., qui ont bénéficié du jugement entrepris, ne peut être qualifiée d'abusive ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement entrepris,
Déboute monsieur et madame B...,
Les condamne à payer aux appelantes 10. 000  (DIX MILLE EUROS) de dommages et intérêts et 5. 000  (CINQ MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute mesdames Y... et Z... du surplus de leurs prétentions,
Condamne monsieur et madame B... aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Fillard et Cochet-Barbuat.
Ainsi prononcé publiquement le 13 décembre 2011 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Claude Billy, Président de Chambre, et Marina Vidal, Greffier.
Le Greffier, Le Président,