Ch. civile A

du 25 NOVEMBRE 2015
R. G : 14/ 00600 R
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 11 Juin 2014, enregistrée sous le no 1108000432



COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

VINGT CINQ NOVEMBRE
DEUX MILLE QUINZE
APPELANT :
M. Jacques X...

20090 AJACCIO
ayant pour avocat Me Caroline PERES-CANALETTI, avocat au barreau d'AJACCIO

M. Alphonse Y...
né le 22 Juin 1959 à Ajaccio

Propriété X...
20090 AJACCIO/ FRANCE
ayant pour avocat Me Michèle RICHARD LENTALI, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 octobre 2015, devant la Cour composée de :
Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre
Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller
Mme Marie BART, vice-président placé près M. le premier président
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2015

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Jacques X... est propriétaire, sur la commune de Bastelicaccia, au lieudit "... ", d'une maison à usage d'habitation et de trois parcelles de terre, cadastrées respectivement section C numéros 127, 128, 129 et 130, par suite d'un acte de partage en date du 24 octobre 2007 publié à la conservation des hypothèques d'Ajaccio le 23 octobre 2009.
Soutenant que cette maison d'habitation est occupée depuis de nombreuses années par M. Alphonse Y... en vertu d'un accord verbal conclu avec ses auteurs, sans que ce dernier n'ait jamais versé la moindre somme à titre de loyer, M. X... a, par acte d'huissier en date du 4 novembre 2008 fait assigner Alphonse ou Michel Y... devant le tribunal d'instance d'Ajaccio aux fins de voir établir au profit ce dernier un bail écrit conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, fixer à la somme de 650 euros le montant mensuel du loyer hors charges, avec indexation, et condamner M. Y... au paiement de diverses sommes au titre des loyers impayés pour les cinq dernières années et pour l'année en cours, des taxes d'habitation et redevances payées par lui.
Par jugement avant dire droit en date du 14 mars 2012 auquel il est expressément référé pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, le tribunal d'instance a ordonné une expertise confiée à M. B..., avec pour mission de donner au tribunal tous éléments permettant de déterminer l'état et la valeur de la maison d'habitation lors de la prise de possession de M. Y..., ainsi que la nature et la valeur des travaux de rénovation entrepris par celui-ci, en distinguant les travaux relevant de ceux incombant au propriétaire de ceux relevant du preneur, de déterminer la valeur locative du bien litigieux en distinguant la maison d'habitation seule d'une part, les parcelles seules d'autre part et enfin l'ensemble maison et parcelles, et de donner tous éléments permettant d'apprécier si le " locataire " a commis des dégradations, et le cas échéant les chiffrer.
L'expert a déposé son rapport le 11 avril 2013, et l'affaire a été fixée a l'audience du 18 juin 2013.
Par jugement du 14 juin 2014, le tribunal d'instance d'Ajaccio a :
- donné acte à M. Y... de ce qu'il ne souhaitait pas rester dans les lieux sur la base d'un loyer défini par l'expert, et préférait restituer au propriétaire, sous réserve d'un préavis de trois mois, de sorte que la demande relative à la fixation d'un bail écrit et à la fixation de la date du bail renouvelé était devenu sans objet,
- fixé à la somme de 61 339, 33 euros le montant des travaux de rénovation réalisés par M. Y... dans la maison de M. X...,
- fixé à la somme de 510 euros par mois la valeur locative de la maison, et dit que M. Y... en était redevable depuis le 4 novembre 2003, et jusqu'à la date de son départ effectif,
- en conséquence, condamné M. Y... à payer à M. X... la somme de 57 120 euros au titre des loyers échus du 4 novembre 2003 au 5 avril 2013, la somme de 496 euros au titre du remboursement des taxes d'habitation 2008 à 2010, et la somme mensuelle de 510 euros à compter du 5 avril 2013, jusqu'au départ effectif des lieux,
- condamné M. X... à payer à M. Y... la somme de 61 339, 33 euros au titre des travaux incombant au propriétaire, celle de 359, 60 euros correspondant au coût de remplacement du chauffe-eau,
- dit que les créances respectives des parties se compenseraient,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- dit que les dépens seraient supportés par moitié par chacune des parties.
Par déclaration du 15 juillet 2014, M. Jacques X... a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions déposées le 15 décembre 2014, M. Y... a formé un appel incident.
Par conclusions récapitulatives sur l'appel principal, et d'intimé sur l'appel incident de M. Y..., déposées le 10 février 2015, M. Jacques X... demande à la cour de :
- réformer le jugement du 11 juin 2013, en ce qu'il l'a condamné au remboursement des travaux effectués par M. Y..., évalués par l'expert à 61 339, 33 euros, et 359, 60 euros au titre du remboursement du chauffe-eau,
- dire et juger que M. Y... sera débouté de sa demande de remboursement des frais engagés au titre des travaux, en l'absence d'autorisation du bailleur, et en l'absence d'autorisation de justice, conformément aux dispositions de l'article 1144 du code civil,
- confirmer le jugement du 11 juin 2013, en ce qu'il a condamné M. Y... à lui payer :
la somme de 57 120 euros au titre des loyers échus du 04 novembre 2003 au 05 avril 2013,
la somme de 496 euros au titre du remboursement des taxes d'habitation de 2008 à 2010,
la somme mensuelle de 510 euros à compter du 5 avril 2013 et jusqu'au départ effectif des lieux,
- condamner M. Y... à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter tous les dépens,
- débouter M. Y... de ses demandes formulées au titre de l'appel incident.
M. X... fait valoir que M. Y... a reconnu l'existence d'un bail verbal dans ses écritures de première instance, que la maison, que M. Y... présente faussement comme une " ruine ", ne constituait pas son logement initialement mais un local qu'il utilisait comme " miellerie ", et que l'occupant a décidé d'y réaliser des travaux pour la rendre habitable, mais que ces travaux, compte tenu de l'usage initial du bien, n'étaient pas nécessaires.
Il ajoute qu'il n'a jamais donné son accord pour ces travaux, dont il n'était même pas informé, habitant sur Ajaccio, et que dès lors M. Y... les a entrepris irrégulièrement, et ne saurait en obtenir le remboursement par le propriétaire.
Il conteste l'état initial de ruine allégué par la partie adverse, qui a pris des photos au moment des travaux, c'est-à-dire lorsqu'il a tout détruit.
Il estime que l'évaluation par l'expert du coût des travaux à la somme de 61 339, 33 euros TTC alors que M. Y... ne justifie d'achat de matériaux que pour 7 101, 35 euros est totalement excessive et injustifiée, et qu'il n'existe aucune raison d'appliquer la TVA puisque la partie adverse reconnaît avoir réalisé les travaux lui-même.
Sur la demande en paiement d'une somme de 5 000 euros au titre du débroussaillement, il relève qu'aucun justificatif n'est versé aux débats.
Par conclusions en réponse et d'appel incident, déposées le 13 mars 2015, M. Michel Y... demande à la cour de :
- dire l'appel principal recevable sur la forme, mais le rejeter sur le fond,
- dire n'y avoir lieu à l'application de l'article 1144 du code civil,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il lui a donné acte de ce qu'il ne souhaitait pas rester dans les lieux sur la base du loyer défini par l'expert, le paiement d'un loyer n'étant pas ce qui était prévu lors de la convention d'origine et préférait en conséquence les restituer au propriétaire, sous réserve d'un préavis de trois mois,
- confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 61 339, 33 euros le montant des travaux réalisés, et à celle de 359, 60 euros, les frais de chauffe-eau, somme dont le propriétaire lui doit remboursement,
- le confirmer en ce qu'il a fixé à 510 euros par mois le loyer du à compter du 04 novembre 2003, et à 496 euros la taxe d'habitation pour les années 2008 à 2013,
- le confirmer en ce qu'il a ordonné la compensation desdites sommes,
- sur appel incident, condamner M. X... au paiement de la somme de 5 000 euros pour l'entretien des parcelles cadastrées section C no128, no129, no130 pendant 5 ans,
- dire qu'à compter d'août 2013, vu le trouble de jouissance majeur subi constitué par la création d'une route et l'atteinte à la fosse sceptique sur la parcelle C 128, troubles toujours existants, faisant obstacle à l'habitabilité de la maison, le concluant sera dispensé de tout loyer jusqu'à la remise en état par le propriétaire,
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les dépens (et notamment l'expertise judiciaire) seraient partagés entre les parties, et que chacune d'elle conserverait la charge de ses frais irrépétibles,
- dire toutefois que les dépens d'appel qui comprendront le coût du procès-verbal de constat de Me A..., huissier de justice à Ajaccio en date du 13 mars 2015, seront à la charge de l'appelant, et le condamner à lui payer la somme de 2 050 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. Y... fait valoir que les frères X... qu'il côtoie depuis qu'il est enfant, ayant été recueilli dans la famille, quoique qu'habitant à Ajaccio, avaient beaucoup d'occasions de venir à Bastelicaccia, et de constater les travaux qu'il réalisait, et qui ont permis de valoriser considérablement la maison, faisant passer cette valeur de 12 000 euros environ à 130 000 euros environ.
Il ajoute qu'aucun bail écrit n'était possible puisqu'au départ, la maison ne répondait pas aux normes minimales d'habitabilité.
Le fait pour le propriétaire des lieux, de bénéficier de ces travaux sans les payer, serait constitutif d'un enrichissement sans cause.
Il ajoute qu'en 2012, lorsqu'il a vendu les parcelles C129 et C130, Jean-Jacques X... a créé une servitude passage sur la parcelle C128, et qu'il a en faisant réaliser la route, dégradé la fosse sceptique, et le système d'écoulement des eaux usées.
M. Y... dit avoir fait constater par Me A... huissier de justice, que plus de 18 mois plus tard, l'installation n'avait pas été réparée, qu'il ne peut plus utiliser sa fosse sceptique, et que toutes ses eaux usées se déversent sur la route, et que ce trouble de jouissance des lieux qu'il subi ne permet pas au bailleur de lui réclamer la totalité du loyer.
Après révocation d'une première ordonnance de clôture intervenue le 14 janvier 2015, la clôture de la procédure a été prononcée le 15 avril 2015, et l'affaire fixée pour être plaidée le 12 octobre 2015.

Sur les relations contractuelles entre les parties, et la demande en paiement d'un loyer :
En application de l'article 1709 du code civil, le contrat de bail même verbal est caractérisé par l'engagement du propriétaire de faire jouir l'autre partie du bien loué pendant un certain temps, et moyennant un certain loyer, que le locataire s'engage à payer.
Il est constant qu'en l'espèce, dans le cadre de relations familiales anciennes, M. Michel Y... a été autorisé au début des années 1990, à utiliser le bien litigieux qui était à l'état de ruine, pour y extraire son miel, sans qu'aucun loyer ait été fixé avec les propriétaires. Une des photos produites par M. Y... montre la présence d'un extracteur à miel et de pots sur une table, dans des locaux insalubres, impropres à l'habitation.
La présence dans les lieux de M. Y..., dont rien n'établit qu'elle était alors permanente, résulte donc au départ d'une simple tolérance, ou d'une autorisation d'occupation précaire.
En l'absence de toute contrepartie pécuniaire et donc de bail, et compte tenu de l'usage initial des lieux occupés, qui servaient à une activité agricole et non pas à l'habitation, le propriétaire M. X... n'avait aucune obligation d'effectuer des travaux pour rendre ces lieux habitables ou les améliorer.
L'article 1144 du code civil est donc inapplicable en l'espèce.
M. Y... n'était alors lui même nullement contraint d'effectuer des travaux, compte tenu de l'usage des locaux.
Il résulte clairement du rapport d'expertise, des factures et des photographies produites, qu'à partir de 1993, M. Michel Y... a effectué des travaux considérables, qui ont fait de ce qui était initialement une ruine, une maison habitable de type F3 composée d'une pièce de vie au rez-de-chaussée, équipée d'une petite cuisine, de deux chambres l'une l'étage, l'autre sous les combles, et d'une salle de bains.
Il a réalisé pour cela un décaissement complet du sol, un drainage, des fondations en béton pour construire un mur de doublage, une maçonnerie intérieure en agglomérés, une isolation des murs et de la toiture, une cheminée, un escalier intérieur, une dalle armée entre les deux étages, un plancher en bois, un plan de travail maçonné dans la cuisine, les travaux de plomberie d'électricité et de peinture nécessaires, l'installation de convecteurs, le changement de toutes les fermetures (portes et fenêtres), l'aménagement d'une salle de bains à l'étage, l'installation d'un système d'évacuation des eaux usées, et d'une fosse sceptique sur le terrain attenant.
A partir du moment où les lieux sont devenus habitables, et où M. Y... y a fixé sa résidence principale, même en l'absence de bail écrit, la maison devait être soumise au régime des baux d'habitation, qui est d'ordre public.
Il doit être considéré que les parties sont entrées dans une relation locative à compter de l'achèvement des travaux.
C'est donc à juste titre que M. Y... se voit réclamer à compter du 4 novembre 2003, (soit 5 ans, délai de prescription applicable, avant l'assignation introductive d'instance) un loyer de 510 euros par mois, valeur locative estimée par l'expert et non contestée par les parties.
Ces loyers échus représentent une somme de 57 120 euros au 5 novembre 2013, et M. Y... sera redevable à compter de cette date d'une somme mensuelle de 510 euros jusqu'à l'évacuation complète des lieux.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur le remboursement du prix des travaux :
S'il n'y a eu aucune autorisation écrite de M. Jacques X..., celui-ci ne pouvait qu'être informé des travaux, qui par leur ampleur et leur durée étaient parfaitement apparents, et dans la mesure où son frère Jean-Dominique X... héritier indivis de la maison avant le partage successoral du 24 octobre 2007, habitait la maison mitoyenne.
Les frères X... pouvaient aisément s'opposer à ces travaux, mais les ont laissés se développer et se poursuivre jusqu'à leur terme, dans un contexte de relations quasi-familiales avec M. Y... qu'ils côtoyaient depuis qu'ils étaient très jeunes : ils les ont implicitement autorisés.
En revanche, aucune pièce du dossier ne permet de considérer que ces travaux qui ont transformé la construction existante, à laquelle ils se sont intégrés, constituaient la contrepartie contractuelle d'une occupation gratuite.
Les travaux ne trouvent pas leur source dans le bail, qui n'existait pas encore lorsqu'ils ont été entrepris. Ils sont dépourvus de cause contractuelle.
Ils ont valorisé la maison, qui valait environ 12 000 euros avant eux selon l'expert, et qui en vaudrait aujourd " hui 130 000.
Ils représentent donc pour le bailleur un enrichissement sans cause qui ouvre droit, pour M. Y..., en application de l'article 1371 du code civil, à une action en remboursement.
L'expert M. B... a procédé à une évaluation réelle et complète des travaux, conformément à sa mission, en prenant en compte non seulement le coût des matériaux mais également celui de la main d'oeuvre, et en estimant ces éléments à la date de rédaction de son rapport, sur la base des photos de l'état antérieur et de ses propres constatations, sans se contenter de reprendre les quelques factures et tickets de caisse datant de 1993 qui avaient été conservés par M. Y....
Il convient donc de condamner M. X... à rembourser à M. Y... la somme de 61 339, 33 euros, outre la somme de 359, 60 euros au titre du coût du remplacement du chauffe-eau justifié sur facture, et dont le prix d'achat n'était pas intégré dans le rapport.
Sur la taxe d'habitation
Le principe du remboursement par M. Y... de la taxe d'habitation acquittée par M. X... de 2008 à 2010, soit la somme de 496 euros, n'est pas contesté. Le jugement sera confirmé sur ce point.
En conséquence, sur l'appel principal, il convient de confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'il a donné acte à M. Y... de son intention de quitter les lieux, fixé la créance de M. Y... au titre des travaux à 61 339, 33 euros, condamné M. X... à payer à M. Y... cette somme outre la somme de 359, 60 euros au titre du prix du chauffe-eau, fixé la valeur locative à 510 euros par mois, condamné M. Y... à payer à M. X... une somme de 57 120 euros au titre des loyers allant du 5 novembre 2003 au 5 avril 2013, et la somme de 510 euros par mois à compter du 5 avril 2013 jusqu'à la libération complète des lieux, ainsi que la somme de 496 euros au titre de la taxe d'habitation de 2008 à 2010 inclus, ordonné la compensation des créances respectives des parties, dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, et partagé par moitié les dépens de première instance, y compris les frais d'expertise.
Sur l'appel incident et les demandes reconventionnelles :
M. Y... n'avait pas l'obligation en qualité de locataire de la maison, de procéder à l'entretien et au débroussaillement des parcelles contiguës, la réalité de ces travaux n'étant au demeurant pas établie.
Sa demande de ce chef sera rejetée :
En revanche, parmi les travaux qu'il a effectués avec l'accord implicite du propriétaire, se trouvait l'installation d'une fosse sceptique et d'un système d'évacuation des eaux usées, retenus par l'expert dans son rapport d'expertise.
Or en créant un chemin d'accès aux parcelles contiguës, M. X... a manifestement endommagé ce système d'évacuation, puisque des photographies prises en août 2013 puis un constat d'huissier dressé le 13 mars 2015 montrent que le talus situé devant la maison a été coupé sur toute sa hauteur, qu'un gros tuyau d'évacuation s'ouvre dans le vide sur la pente, et que les eaux usées s'écoulent directement sur le chemin.
Le 13 mars 2015, M. Y... demandait en vain par lettre recommandée à M. X... de remédier à ces désordres.
Le bailleur a causé au locataire, à compter d'août 2013, un trouble dans la jouissance paisible des lieux loués qu'il convient de fixer à 2 000 euros pour l'ensemble de la période, allant d'août 2013 au jour du prononcé de la présente décision.
Il convient d'ordonner la compensation des créances respectives des parties.
Sur les frais et dépens
Il convient de confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a partagé par moitié les dépens (et notamment le coût du rapport d'expertise).
Partie perdante en appel, M. X... devra supporter les dépens devant la cour, y compris le coût du constat d'huissier du 13 mars 2015.
Compte tenu des torts respectifs des parties, il apparaît équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement du tribunal d'instance d'Ajaccio en date du 11 juin 2014, en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Fixe à DEUX MILLE EUROS (2 000 euros) la créance de M. Michel Y... à l'égard de M. Jacques X... au titre du trouble de jouissance des lieux loués à compter d'août 2013 jusqu'au jour du prononcé du présent arrêt,
Au besoin condamne M. Jacques X... à payer cette somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 euros) à M. Michel Y...,
Dit que cette créance se compensera avec les créances de M. X... telles que fixées dans le jugement du 11 juin 2014,
Déboute M. X... de sa demande tendant à voir M. Y... débouté de ses demandes en remboursement du montant des travaux et du prix du chauffe-eau,
Déboute M. Y... des autres demandes formées par lui au titre de son appel incident,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamne M. Jacques X... aux dépens d'appel, y compris le coût du constat d'huissier de Me A... en date du 13 mars 2015.
LE GREFFIER LE PRESIDENT