Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 21 février 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 17/22498-Portalis 35L7-V-B7B-B4TOQ
Décision déférée à la cour : jugement du 07 novembre 2017 -tribunal de grande instance de Melun - RG 16/04156

Monsieur O... P...


Représenté par Me Faouzi Achraf El Mountassir, avocat au barreau de Paris, toque : K0158

Maître S... E...
ès-qualités d'administrateur provisoire de la société civile immobilière Le Bois de Givry, immatriculée au RCS de Paris sous le no 392 717 666, dont le siège social est [...], désigné en cette qualité par ordonnance du tribunal de grande instance de Paris du 15 avril 2010


Représenté par Me Stéphane Dumaine-Martin, avocat au barreau de Paris, toque : D0062
et par Me Frédérique Etevenard, avocat au barreau de Paris, toque : K0065
Syndicat des copropriétaires SDC [...]
représenté par son syndic la SA Opus patrimoine société par actions simplifiées au capital de 10.000 euros, immatriculée au RCS de Melun sous le no 529 112 526, carte professionnelle noG482, dont le siège social est sis [...] représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. [...]

Représentée par Me Sophie Bilski Cervier de la SELEURL Bilski avocat, avocat au barreau de Paris, toque : R093
Composition de la cour :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 janvier 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude Creton, président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président de chambre
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

-contradictoire
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
-signé par Claude Creton, président de chambre, et par Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

La SCI Le Bois de Givry est propriétaire d'un terrain situé à [...] qu'elle a donné à bail par acte du 15 avril 1971 à la société [...] qui y exploite une activité de caravaning.
Par acte du 23 septembre 1983, les parties ont mis fin à ce bail et la SCI Le Bois de Givry a consenti à la société [...] un bail à construction pour une durée de 99 ans à compter du 1er juillet 1983, celle-ci s'engageant à réaliser sur le terrain un parc résidentiel de loisirs destiné à recevoir des habitations légères et des caravanes ainsi que des équipements de loisirs.
Ce terrain est soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires du [...] est représenté par son syndic, la société Proximonnet qui est également gestionnaire de la SCI Le Bois de Givry.
La société [...] a consenti le 1er août 1986 aux époux R... la cession partielle de ce bail à construction. A la suite du décès de son époux, Mme R... a cédé à M. D... cette fraction du droit au bail à construction.
Par acte du 29 novembre 2007, M. D... a consenti à M. P... la cession partielle de ce droit au bail à construction portant sur le lot numéro 147 (parcelle numéro [...]). Celui-ci sous loue cette parcelle.
Après mise en demeure restée infructueuse adressée le 23 juin 2016 à M. P... de payer un arriéré de charges locatives et de loyers, le syndicat des copropriétaires du [...] et la SCI Le Bois de Givry, représentée par son administrateur provisoire, l'ont assigné.
Ils ont demandé au tribunal de :
- constater la résiliation du bail à construction par l'effet de la clause résolutoire, subsidiairement de prononcer sa résiliation ;
- condamner M. P... à évacuer les lieux ;
- condamner M. P... à payer à la SCI Le Bois de Givry la somme de 456,64 euros au titre de l'arriéré locatif, la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle de 150 euros à compter du mois de novembre 2016 jusqu'à la libération des lieux ;
- condamner M. P... à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 10 073,97 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété, la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé à la copropriété par le sous-locataire et la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par M. P... à la copropriété.
Par jugement du 7 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Melun a :
- constaté la résiliation de plein droit à compter du 24 juillet 2016 du contrat de cession partielle de droit au bail à construction du 29 novembre 2007 portant sur le lot no 147, parcelle no [...], consenti à M. P... ;
- ordonné l'expulsion de M. P... ainsi que de tous les occupants de son chef ;
- rejeté les demandes de publication du jugement auprès du service de la publicité foncière
- condamné M. P... à payer :
* à la SCI Le Bois de Givry la somme de 456,64 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés au 13 mars 2017 ;
* au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 8 911,06 euros au titre des charges et indemnités d'occupation impayées au 13 mars 2017 ;
* les intérêts au taux légal produits par ces sommes à compter du 23 juin 2016 ;
* à la SCI Le Bois de Givry et au syndicat des copropriétaires du [...] les indemnités d'occupation égales au montant du loyer et des charges dus depuis le 13 mars 2017 jusqu'à la libération effective des lieux ;
- autorisé la SCI Le Bois de Givry et le syndicat des copropriétaires du [...] à déposer le mobilier aux frais de M. P... dans tout endroit à son choix ;
- condamné M. P... à payer à la SCI Le Bois de Givry et au syndicat des copropriétaires du [...] chacun la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que M. P... n'ayant pas réglé l'arriéré de loyers et charges dans le mois suivant la mise en demeure qui lui a été adressée le 23 juin 2016, le contrat de cession partielle du bail à construction se trouve résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat.
M. P... a interjeté appel de cette décision.
Il fait d'abord valoir que le syndicat des copropriétaires, s'il est fondé à lui réclamer le paiement des charges de copropriété, ne peut pas se prévaloir, en raison du non-paiement de charges, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail à construction auquel il n'est pas partie ; qu'en outre, la SCI Le Bois de Givry, n'étant pas créancière des charges de copropriété, la clause résolutoire ne peut jouer en raison du non-paiement de ces charges mais seulement pour les arriérés de loyers. Il ajoute que l'arriéré de loyers visé par cette clause s'élève à 228,32 euros et a été réglé le 22 juin 2016 dans le mois de la mise en demeure. Il indique que le règlement à cette date de la somme de 696 euros effectué entre les mains de la société Proximonnet, syndic de la copropriété et gestionnaire de la SCI Bois de Givry, devait être imputé par priorité à l'apurement de la dette locative.
M. P... conteste en outre l'inexécution de ses obligations au paiement des charges et loyers dont les montants réclamés par le syndicat des copropriétaires et par la SCI Bois le Givry ne sont pas justifiés.
Il ajoute qu'en tout état de cause la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi par la SCI Le Bois de Givry et le syndicat des copropriétaires en réponse à la procédure qu'il avait engagée à leur encontre alors qu'en outre il avait réglé l'arriéré de loyers le 22 juin 2016 avant la mise en demeure qui lui a été adressée le lendemain.
M. P... sollicite enfin la condamnation de la SCI Le Bois de Givry et du syndicat des copropriétaires à le garantir des condamnations qui pourraient prononcées à son encontre au titre de la consommation des fluides et à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Le Bois de Givry et le syndicat des copropriétaires ont été déclarés irrecevables à conclure.
SUR CE, LA COUR
Attendu que le contrat de cession de bail à M. P... stipule que celui-ci "exécutera aux lieu et place du Cédant toutes les clauses, charges et conditions dont l'accomplissement lui incombait aux termes du bail en ce qui concerne les biens et droits immobiliers, objet du bail, de manière qu'il ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet directement ou indirectement" ; que "LE CESSIONNAIRE paiera exactement aux lieu et place du Cédant, à compter d'aujourd'hui et jusqu'à la fin du bail, les loyers et accessoires et ce sans discussion préalable (...) ; qu' "Il acquittera à compter du jour de l'entrée en jouissance tous les impôts, contributions, taxes et charges de toute nature, y compris les charges de copropriété, auxquels le BIEN pourra être assujetti...." ;
Attendu que la clause résolutoire reproduite en page 8 du contrat de cession partielle à M. P... du bail à construction est un rappel des dispositions de ce bail ; qu'elle stipule que "Le présent bail sera résilié de plein droit pour défaut de paiement son prix (sic) ou d'exécution de l'une ou l'autre des charges et conditions du bail, conventionnelles ou légales, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter demeuré infructueux." ;
Attendu qu'en qualité de cessionnaire partiel du bail à construction le liant au bailleur, la SCI Le Bois de Givry, M. P... est tenu de payer le montant du loyer dû à celle-ci ainsi que les charges correspondant au lot objet de cette cession ; qu'il en résulte que la clause résolutoire peut être mise en oeuvre dès lors qu'après mise en demeure le cessionnaire n'a pas exécuté une quelconque de ces obligations, qu'il s'agisse du paiement des loyers dus à la SCI Le Bois de Givry ou des charges dues au syndicat des copropriétaires en sa qualité de copropriétaire qu'il a acquise à la suite de la cession partielle du bail à construction dont était titulaire la société [...] ;
Attendu que le 23 juin 2016, M. P... a été mis en demeure par le syndicat des copropriétaires du [...] et par la SCI Le Bois de Givry de régler au titre de l'arriéré de loyers la somme de 924,32 euros et de l'arriéré de charges la somme de 5 741,77 euros ; qu'il est constant que M. P... n'a réglé dans le mois de la délivrance de cette mise en demeure que la somme de 696 euros ;
Attendu qu'il s'ensuit que faute pour M. P... d'avoir réglé les sommes dues, notamment l'arriéré de loyers dont le montant n'était pas contesté, le bail a été de plein droit résilié par le jeu de la clause résolutoire que la SCI Le Bois de Givry était fondée à mettre en oeuvre ;
Attendu que M. P..., qui a sous-loué le lot, se borne à soutenir que le montant des charges correspond à une consommation disproportionnée d'eau et d'électricité dont il n'est pas contesté qu'elle a été facturée sur la base des relevés de compteur ; qu'il convient en conséquence de retenir le montant des charges de copropriété ;
Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE M. P... aux dépens d'appel.
Le Greffier Le Président