COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2015
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/07400
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Février 2014- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 12/ 06984

Monsieur Sébastien X... né le 10 mars 1979 à FIRMINY (42700)

Madame Laëtitia Y... ÉPOUSE X..., née le 26 avril 1978 à PARIS (75019)
demeurant...-91280 SAINT PIERRE DU PERRAY
Représentés tous deux par Me Michel MIORINI de la SELAS MIORINI ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ESSONNE
Assistés sur l'audience par Me Naima HADDADI, avocat au barreau d'ESSONNE

Monsieur GERARD Z... né le 25 mars 1946 à PARIS (75014)

Madame CHRISTIANE A... ÉPOUSE Z... née le 05 avril 1946 à PARIS (75018)
demeurant... SAINT HILAIRE DE RIEZ
Représentés tous deux par Me Françoise BRUNET-LEVINE de la SELARL BRUNET-LEVINE & LE BRAS, avocat au barreau d'ESSONNE
SCP D... Notaires associés
ayant son siège au... CORBEIL-ESSONNES CEDEX
Représentée par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Assistée sur l'audience par Me Catherine ROCK KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 Septembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, président et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte authentique reçu le 22 août 2008 par M. Daniel B..., notaire associé de la SCP D..., M. Gérard Z... et Mme Christiane A..., épouse Z... (les époux Z...), ont vendu leur maison d'habitation sise... à Saint-Pierre-du-Perray (91) à M. Sébastien X... et Mme Marie-Jane Y..., épouse X... (les époux X...), au prix de 310 000 ¿. Après avoir constaté des désordres le 27 août 2008, par acte des 16 et 20 juillet 2009, les époux X... ont saisi le juge des référés d'une demande d'expertise qui a été accueillie, l'expert, M. Pierre C..., ayant déposé son rapport le 25 mai 2012. Le 12 septembre 2012, les époux X... ont assigné les époux Z... et la SCP D... en paiement de diverses sommes sur le fondement des articles 1641 et 1382 du Code Civil.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 20 février 2014, le Tribunal de grande instance d'Evry a :
- débouté les époux X... de toutes leurs demandes,
- débouté les époux Z... de leurs demandes de dommages-intérêts,
- condamné in solidum les époux X... aux dépens et à payer en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, aux époux Z... la somme totale de 2 000 ¿ et à la SCP D... celle de 2 000 ¿.
Par dernières conclusions du 2 février 2015, les époux X..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1641 et 1382 du Code Civil,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- condamner in solidum les époux Z... et la SCP D... à leur payer les sommes de :
. 47 232, 35 ¿ indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du 17 mai 2011,
. 11 137, 25 au titre des frais annexes,
. 4 000 ¿ au titre du surcoût de chauffage,
. 15 000 ¿ au titre du préjudice moral,
. 7 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- ordonner la capitalisation annuelle des intérêts,
- condamner in solidum les époux Z... et la SCP D... comprenant les frais de l'expertise judiciaire.
Par dernières conclusions du 9 septembre 2014, les époux Z... prient la Cour de :
- vu les articles 1641, 1642 et 1382 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs demandes,
- condamner les époux X... à leur verser la somme de 5 000 ¿ de dommages-intérêts et celle de 4 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 19 juin 2014, la SCP D... demande à la cour de :
- vu l'article 1382 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux X... des demandes qu'ils avaient formées contre elle,
- les condamner à lui payer la somme de 3 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.


Considérant qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les désordres dont se plaignent les acquéreurs, les époux X..., constitués par de nombreuses fissures affectant les murs du pavillon et l'impossibilité de fermer la fenêtre du salon, ce dernier désordre étant apparu après la vente du 22 août 2008, sont réels, qu'ils sont localisés dans la partie avant droite du pavillon, qu'ils sont consécutifs à un tassement différentiel de cette partie de la construction par rapport aux parties centrale et arrière qui résistent et qu'eu égard à la composition argileuse du sol, la sécheresse était la cause déterminante de leur apparition laquelle était bien antérieure au 22 août 2008 ;
Considérant que ces désordres antérieurs à la vente, dont l'expert a relevé qu'ils portaient atteinte à la solidité des murs en raison du tassement du sol qui entraînait les fondations, et qu'ils étaient la cause de la déformation des fenêtres et de la difficulté ou de l'impossibilité de leur fermeture, sont des vices rendant la maison impropre à l'habitation ;
Considérant, sur le caractère caché des vices, que, si les fissures les plus importantes étaient visibles et qu'elles n'étaient donc pas cachées pour les acquéreurs qui avaient visité le bien plusieurs fois avant la vente, cependant, leur cause et leur caractère évolutif, qui n'ont été révélés aux acquéreurs que par une analyse des sols en cours d'expertise, n'étaient pas connus des époux X... lors de l'achat ;
Qu'ainsi, les vices étaient cachés ;
Considérant, sur la connaissance par les vendeurs, les époux Z..., propriétaires depuis novembre 1988 de la maison qu'ils habitaient, de l'ampleur des vices et de leur caractère évolutif, qu'il résulte du rapport d'expertise que la commune de Saint-Pierre-du-Perray a connu des épisodes de sécheresse et de réhydratation des sols confirmés par des arrêtés de catastrophe naturelle sur les périodes du 1er juin 1989 au 31 janvier 1998, suivant arrêté du 26 mai 1998, puis du 1er juin 1989 au 31 mars 2006, et encore du 1er janvier 2006 au 31 mars 2006, suivant arrêté du 18 avril 2008 ; que le rapport précise que la maison est située dans une zone d'aléas fort de retrait-gonflement des sols argileux du département de l'Essonne, suivant la carte BRGM-55526- BR actualisée en juin 2007 ;
Que l'expert a indiqué que l'assèchement du sol avait été constaté par les vendeurs, M. Z... ayant été contraint de créer, dans le passé, un drainage du sous-sol pour canaliser les eaux de circulation superficielle dont l'écoulement dans la cunette avait disparu, les fissures ayant été reprises, en outre, en divers endroits ;
Que l'arrêté interministériel du 18 avril 2008 reconnaissant l'état de catastrophe naturelle de la commune " pour les mouvements de terrains différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols de janvier 2006 à mars 2006 " a été porté à la connaissance des vendeurs par le maire de la commune le 23 avril 2008, mais que ces derniers n'en ont pas informé les acquéreurs ; que ces dernier ont pu seulement savoir, par le certificat du maire du 4 juillet 2008 annexé à l'acte de vente, que la commune était comprise dans une zone de risque " retrait-gonflement d'argile " ; que les vendeurs ne leur ont pas dit que ce risque était avéré pour la période de janvier à mars 2006 ;
Qu'il s'en déduit que les vendeurs avaient connaissance de l'ampleur des désordres et qu'ils ne justifient pas en avoir informé les acquéreurs, de sorte que la clause d'exonération des vices cachés ne peut trouver application ;
Qu'en conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs demandes contre les époux Z... ;
Considérant, sur la responsabilité du notaire, que ce dernier n'avait pas connaissance de l'état du bien ni des désordres qui l'affectaient ; que tant la promesse unilatérale de vente du 14 mai 2008 que l'acte authentique de vente du 22 août 2008 font état des risques naturels prévisibles en portant à la connaissance des acquéreurs l'arrêté préfectoral no 0082 du 3 février 2006 relatif aux risques d'inondation par débordement de la Seine auquel la commune était exposée et en annexant à l'acte un état des risques établi le 1er juillet 2008 par la société Cap'Urb fondé sur les informations mises à sa disposition par le préfet, ainsi qu'une note de renseignements communaux délivrée par le maire de la commune le 4 juillet 2008 mentionnant que celle-ci était comprise dans une zone de risque " retrait-gonflement d'argile " ; ;
Qu'aucun de ces documents ne révèle l'existence de l'arrêté interministériel du 18 avril 2008 reconnaissant l'état de catastrophe naturelle de la commune ; que cette carence n'est pas imputable au notaire qui a fourni aux parties les éléments d'information requis par la réglementation en vigueur et a rempli ses obligations de rédacteur d'acte ;
Qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs demandes contre le notaire ;
Considérant, sur le préjudice des époux X..., que ces derniers sont en droit de réclamer sa réparation, sur le fondement du vice caché, à l'encontre des époux Z... ;
Considérant qu'il convient de faire droit à la demande des époux X... en paiement de la somme de 47 232, 35 ¿ TTC, indexée à compter du 17 mai 2011, date du devis, montant des travaux de traitement du sol d'assise des murs porteurs préconisés et évalués par l'expert, ainsi que celle de 11137, 25 ¿ au titre de frais vérifiés par l'homme de l'art ;
Que les époux X... ont exposés des frais de chauffage et ont subi un préjudice de jouissance ; que ces chefs de préjudices seront réparés par la somme de 5 000 ¿ à titre de dommages-intérêts ;
Qu'en tant que de besoin, les intérêts légaux seront capitalisées dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile des époux Z... ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes du notaire contre les époux X... et des époux X... contre les époux Z..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il :
- a débouté M. Sébastien X... et Mme Marie-Jane Y..., épouse X..., de leurs demandes contre la SCP D...,
- les a condamné in solidum à lui payer en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 2 000 ¿, dépens de l'instance introduite contre elle en sus,
- a débouté M. Gérard Z... et Mme Christiane A..., épouse Z..., de leur demande de dommages-intérêts ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau :
Condamne, sur fondement des vices cachés, in solidum M. Gérard Z... et Mme Christiane A..., épouse Z..., à payer à M. Sébastien X... et Mme Marie-Jane Y..., épouse X... les sommes de :
-47 232, 35 ¿ indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du 17 mai 2011,
-11 137, 25 au titre des frais annexes,
-5 000 ¿ au titre des frais de chauffage et du préjudice de jouissance ;
Ordonne en tant que de besoin la capitalisation des intérêts légaux dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. Gérard Z... et Mme Christiane A..., épouse Z..., aux dépens de première instance, en ce compris le coût de l'expertise, et d'appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile, de l'instance les opposant à M. Sébastien X... et Mme Marie-Jane Y..., épouse X... ;
Condamne in solidum M. Sébastien X... et Mme Marie-Jane Y..., épouse X..., aux dépens de l'instance d'appel introduite contre la SCP D... ;
Condamne in solidum M. Sébastien X... et Mme Marie-Jane Y..., épouse X... à payer à la SCP D... la somme de 3 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel ;
Condamne in solidum M. Gérard Z... et Mme Christiane A..., épouse Z..., à payer à M. Sébastien X... et Mme Marie-Jane Y..., épouse X..., la somme de 7 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,