ARRET No 129
R.G : 17/02804
SARL COMPAGNIE FONCIEREIMMOBILIERE OUEST

Syndic. de copropriété SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE LA GON
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 13 MARS 2018
Numéro d'inscription au répertoire général : 17/02804
Décision déférée à la Cour : ordonnance du 06 juin 2017 rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D'OLONNE.
APPELANTE :
SARL COMPAGNIE FONCIÈRE IMMOBILIÈRE OUEST Société à Responsabilité Limitée immatriculée au RCS de LA ROCHE SUR YON sous le numéro 492 195 615 Représentée en la personne de son gérant domicilié ès qualités au siège social sis



ayant pour avocat postulant Me Eric ALLERIT de la SCP GALLET ALLERIT, avocat au barreau de POITIERS
ayant pour avocat plaidant Me Cécile GAUVRY, avocat au barreau de la ROCHE-SUR-YON

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [...] Représenté par son syndic en exercice, la SARL CENTRAL IMMOBILIER dont le siège social est [...]

[...] , inscrite au RCS de LA ROCHE SUR YON sous le
no [...], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés [...]
ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS - ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS
ayant pour avocat plaidant Me Annabelle TEXIER, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 05 Février 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle CHASSARD, Président
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Sarah PECHER,

- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Madame Isabelle CHASSARD, Président, et par Mme Marie-Laure MAUCOLIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La société COMPAGNIE IMMOBILIÈRE OUEST (COFIM OUEST) a fait réaliser un ensemble immobilier situé [...]                 aux SABLES-D'OLONNE (Vendée), dénommé résidence [...]. L'immeuble a été livré le 17 décembre 2014.
Par ordonnance du 18 avril 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance des SABLES-D'OLONNE a, sur la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [...], statué en ces termes :
"RENVOYONS au principal les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dés à présent, tous droits et moyens des parties réservés ;
ORDONNONS à la société COFIM OUEST de procéder à la réparation des vices apparents de construction et défauts de conformité mentionnés dans la lettre recommandée du 2 décembre 2015 à l'exception des désordres concernant le lot privatif [...] sous astreinte de 200 € (DEUX CENTS EUROS) par jour de retard dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, ceci pendant un délai de 4 mois, à l'issue duquel il sera fait nouveau droit à l'initiative de la partie la plus diligente ;
RÉSERVONS au juge des référés le contentieux de la liquidation de cette astreinte ;
DÉBOUTONS la société COFIM OUEST de ses demandes ;
CONDAMNONS la société COFIM OUEST à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence
[...] la somme de 1 500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens".
Par acte du 25 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] a de
nouveau assigné la société COFIM OUEST devant le juge des référés du tribunal de grande instance des SABLES-D'OLONNE. Il a demandé de liquider l'astreinte prononcée pour un montant de 24.000 euros, et d'ordonner l'exécution sous astreinte définitive des travaux de reprise des désordres décrits dans la lettre du 2 décembre 2015 et de ceux apparus postérieurement à l'ordonnance de référé.
Par ordonnance contradictoire du 6 juin 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance des SABLES-D'OLONNE a statué en ces termes :
"RENVOYONS au principal les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dés à présent, tous droits et moyens des parties réservés ;
VU l'ordonnance de référé du 18 avril 2016 ;
CONDAMNONS la société COFIM OUEST à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] les sommes de 12000 € (DOUZE MILLE EUROS) correspondant à la liquidation de l'astreinte et de 1 500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNONS à la société COFIM OUEST de procéder à la réparation des vices apparents de construction et défauts de conformité mentionnés dans la lettre recommandée du 2 décembre 2015 (points 3.4, 5 , 8 et 9) sous astreinte définitive de 400 € (QUATRE CENTS EUROS) par jour de retard dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, ceci pendant un délai de 3 mois, à l'issue duquel il sera fait nouveau droit à l'initiative de la partie la plus diligente ;
RÉSERVONS au juge des référés le contentieux de la liquidation de cette astreinte ;
DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes ;
CONDAMNONS la société COFIM OUEST aux dépens".
Il a retenu que les désordres objet de la première ordonnance n'avaient été que partiellement repris, et ne pouvoir examiner les désordres nouvellement signalés, l'action en référé n'ayant été interruptive du délai pour agir des articles 1642-1 et 1648 du code civil que pour les défauts de conformité visés dans l'assignation initiale.
Par déclaration reçue au greffe le 4 août 2017, la SARL COMPAGNIE FONCIERE IMMOBILIERE OUEST (COFIM OUEST) a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2018, elle a demandé de :
"- Vu l'ordonnance de référé rendue en date du6 juin 2017 par le Tribunal de grande Instance des SABLES D'OLONNE,
- Vu les pièces versées aux débats,
- DIRE ET JUGER la société COMPAGNIE FONCIERS IMMOBILIERE OUEST - COFIM OUEST recevable et bien fondée en son appel et y faire droit,
RÉFORMER l'Ordonnance entreprise en l'ensemble de ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
CONSTATER l'existence de contestations sérieuses,
par suite,
DIRE n'y avoir lieu à référé,
Subsidiairement,
SURSEOIR à statuer dans l'attente du jugement du Tribunal de grande Instance des SABLES D'OLONNE,
Et encore plus subsidiairement,
SURSEOIR à statuer et DÉSIGNER tel expert qu'il plaira à la Cour avec pour mission de :
- se rendre sur place,
- se faire remettre tous documents,
- de prendre connaissance des pièces,
- d'examiner les travaux qui devaient être réalisés par la SARL COFIM OUEST,
- de donner son avis sur les travaux réalisés par cette dernière, et si ces réalisations sont conformes aux condamnations visées dans l'ordonnance de référé du 18 Avril 2016,
- dire si d'autres travaux auraient dû ou pouvaient être effectués par la SARL COFIM OUEST,
- consigner ses constatations par écrit et de manière détaillée dans un rapport, appuyé par des photographies,
En toute hypothèse
- CONDAMNER Le Syndicat des Copropriétaire de la Résidence « [...] » au paiement de la somme de 4.500 Euros à titre de participation aux frais irrépétibles en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaire de la Résidence « [...] » aux entiers dépens d'instance et d'appel".
Elle a soutenu l'existence d'une contestation sérieuse sur les travaux à réaliser, faisant obstacle à la procédure de référé. Subsidiairement, elle a sollicité une expertise.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[...]" représenté par son syndic, la SARL CENTRAL IMMOBILIER, a demandé de :
"Vu l'article 564 du Code des Procédure Civiles,
Vu l'ordonnance de référé rendue le 18 avril 2016,
Vu l'ordonnance de référé rendue le 6 juin 2017,
Vu les pièces versées aux débats,
DÉBOUTER la SARL COFIM OUEST de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
CONFIRMER l'ordonnance rendue le 6 juin 2017 en ce qu'elle a condamné la société COFIM OUEST à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [...] » les sommes de 12 000 € correspondant à la liquidation de l'instance et de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Il sera par ailleurs demandé à la Cour de condamner la société COFIM OUEST à réaliser les travaux non exécutés (points 1, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10 et 12) sous astreinte définitive à hauteur de 400,00 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, ceci pendant un délai de 3 mois, à l'issue duquel il sera à nouveau fait droit à l'initiative de la partie la plus diligente ;
ORDONNER à la société COFIM OUEST de procéder à la réparation des vices apparents de construction et défauts de conformité mentionnés dans la lettre recommandée du 2 décembre 2015 (points 1, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10 et 12) sous astreinte définitive de 400 € par jour de retard dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, ceci dans un délai de trois mois, à l'issue duquel il sera fait nouveau droit à l'initiative de la partie la plus diligente ;
DÉCLARER irrecevable comme nouvelle la demande présentée à titre subsidiaire par la société COFIM OUEST et tendant à l'organisation d'une expertise judiciaire ;
CONDAMNER la SARL COFIM OUEST à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [...] » la somme de 2.970,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure".
Il a soutenu que la société COFIM OUEST n'avait que partiellement repris les désordres objet de la première ordonnance de référé, et constaté que l'appelante n'avait pas produit le procès-verbal de constat du 30 juin 2016 invoqué à son profit.
Il a considéré irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande d'expertise judiciaire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA LIQUIDATION DE L'ASTREINTE PROVISOIRE
L'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que "tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision" et l'article L 131-3 que "l'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir".
L'article L 131-4 précise que "le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter", et que "le taux de l'astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation".
L'article 809 du code de procédure civile dispose par ailleurs que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient à la société COFIM OUEST de rapporter la preuve du caractère sérieusement contestable de son obligation.
Par ordonnance du 18 avril 2016 à ce jour irrévocable, il a été enjoint sous astreinte à la société COFIM OUEST "de procéder à la réparation des vices apparents de construction et défauts de conformité mentionnés dans la lettre recommandée du 2 décembre 2015 à l'exception des désordres concernant le lot privatif [...]". Les désordres décrits à ce courrier sont les suivants :
"- Sur la façade avant au niveau de la descente d'eau pluviale, la boîte à eau est décalée et ne semble pas bien raccordée.
- Devant la 1ère ligne de porte, un morceau de dalle a été retiré, il faut le remettre en place
- La 2ème ligne de porte ne ferme plus
- Après la 2ème ligne de porte en bas du mur à gauche il y a une tache d'humidité
- Dans le local vélo présence d'une fissure sur le mur, de l'eau s'y infiltre
- Dans le local poubelle prévoir l'installation d'une aération
- Le sol du sous sol est à nettoyer (colles, tâches.,,)
- Fissure sur pignon à l'angle gauche de la fenêtre du 1er étage à reprendre
- Mur trempé avec champignons dans le sas des caves
- L'évacuation devant le garage privatif est régulièrement bouché par des gravillons. Ce phénomène engendre des infiltrations dans le garage
- La grille d'évacuation est à changer, elle est rouillée

- Il manque le marquage au sol pour cheminement PMR par bande résine avec finition gravillonnée de couleur".
Aussi convient-il de rechercher si ces désordres ont été repris par l'appelante, dans le délai imparti.
Maître Cédric C..., huissier de justice associé aux SABLES-D'OLONNE, a sur la requête de la société COFIM OUEST dressé le 30 juin 2016 le constat suivant :
"1. A l'entrée Ouest principale de la résidence, devant la première ligne de porte, je constate un sol de dalles de gravier complet.
La dalle de gauche supposée absente est bien présente. Toutes les dalles rectangulaires et carrées sont posées les unes contre les autres (photos 1 et 2).
2. Sur la deuxième ligne de porte fermée, je constate que cette porte est bien fermée, sans jour apparent entre les montants.
J'ouvre et je referme la porte et constate un léger bruit normal de claquement (photo3).
3. Mon requérant me fait constater ensuite, après la deuxième ligne de porte, le bas du mur à gauche et juste au-dessus de la plinthe.
Et je constate une tache en bas de mur, sombre et toujours présente.
Mon requérant me précise qu'il ne s'agit pas d'humidité (photo 4).
4. Nous nous transportons ensuite dans le local à vélos et je constate des murs blancs fissures verticalement, mais secs et exempts de toute infiltration d'eau.
Je passe ma main sur les murs et ne constate aucune humidité au toucher (photos 5 et 6).
5. Nous nous transportons dans le sous-sol face aux différents garages de la résidence.
Et je constate au sol, des résidus de colle et de ciment et notamment devant les portes de garage.
Monsieur D..., en présence d'une entreprise de peinture demande à l'artisan de poncer les traces de colle ou de ciment au sol, ce qui est confirmé par le peintre sur place, suivant un ponçage et un rebouchage (photos 7 et 8).
6. Dans le local à poubelles, je constate sur la porte d'entrée en partie inférieure, deux grilles d'aération carré en aluminium (photo 9).
7. Concernant la fissure sur le pignon à l‘angle gauche de la fenêtre au premier étage, Monsieur D... m'indique avoir fait une déclaration de dommages ouvrage qu'il me remet ce jour en copie et que j'annexe au présent procès-verbal de constat.

8. Dans le sas de la cave, je constate des murs enduits et un mur à l'état brut en parpaings jointoyés.
Au toucher, les différentes surfaces des murs sont sèches, je ne constate aucune infiltration d'eau à travers les murs ni présence de champignons (photos 10 à 14).
9. Nous nous rendons à l'extérieur, devant un garage privatif exposé Nord. Au sol, un enrobé en bon état, et une grille piège à eau oxydée devant le seuil de la porte du garage et entre le seuil et l'enrobé (photo 18).
A droite du garage privatif et face à la résidence, au pignon de résidence, je constate un talus de gros rochers, avec des gravillons autour des rochers et arbustes persistants implantés. (photos 15 à 17)
Je note sur les bordures de ce talus, un dépôt de gravillons et de feuilles sèches de toutes espèces d'arbres.
J'observe également un glissement de gravillons situés entre les différents rochers avec un dépôt sur les bordures ainsi que sur l'enrobé situé devant le garage privatif (photo 17).
Ces gravillons de même couleur sont déposés sur la grille piège à eau devant ledit garage, et les feuilles mortes se tassent dans les angles du mur et le seuil béton. (18)"
Maître Adeline E..., huissier de justice associé aux SABLES-D'OLONNE, a sur la requête du syndicat des copropriétaires dressé le 4 novembre 2016 le constat suivant :

Au niveau du deuxième sas d'entrée dans le couloir menant à l'ascenseur, je constate que la porte intermédiaire ne ferme pas correctement.

En poursuivant dans le sas menant à l'ascenseur, je constate immédiatement en entrant dans l'angle à droite la présence d'une trace humide avec dépôt de matière blanchâtre, immédiatement juste au-dessus de la plinthe.
Présence de traces identiques caractéristiques d'humidité et d'infiltration d'eau, immédiatement à gauche de la porte de communication précédemment décrite.
En poursuivant dans la cage d'escalier, immédiatement avant les marches sur le mur à gauche, présence d'une tache identique caractéristique d'humidité...
Sous-sol :
Dans le local à vélo, je constate en entrant sur le mur qui me fait face la présence d'une fissure toute hauteur ainsi que la présence d'une fissure identique parallèle environ 1 mètre plus loin sur la droite.
Le long de la fissure principale, sur toute la hauteur, présence de coulées caractéristiques de traces d'eau, coulées verticales, noirâtres et en partie inférieure du mur, présence de coulées multiples et d'une trace avec boursouflure du revêtement caractéristique d'infiltration d'eau et d'humidité. Présence de cloques à cet endroit.
Au niveau de la porte basculante du garage, je constate à l'intérieur de celui-ci la présence d'une grille caniveau métal, piquée de rouille sur l'ensemble de sa surface.
Idem pour le regard de forme ronde situé juste devant la porte des communs.

En poursuivant, au niveau du sas entre le garage et les caves, je constate ...la présence d'une boîte électrique de dérivation. Je constate que le cache est cassé.
En poursuivant vers les caves, je constate en entrant sur le mur à gauche la présence de traces blanchâtres sur environ 3 m2 et sur toute la hauteur du mur, et en partie inférieure présence de traces noirâtres caractéristiques d'infiltration d'eau et d'humidité...Au sol, présence de traces blanchâtres séchées caractéristiques de traces d'eau et traces humides.

Mur pignon gauche :
Depuis l'extérieur, sur le mur pignon de la résidence donnant place des Vendéens, je constate au-dessus de la porte du garage, la présence d'une fenêtre en partie gauche. A l'angle inférieure de celle-ci, présence d'une fissure verticale se poursuivant jusqu'au niveau du linteau du garage.
À droite de cette fenêtre, présence de deux petites fenêtres de forme carrée, celle situées plutôt au centre présente à l'angle inférieure gauche une fissure verticale se poursuivant également jusqu'au niveau du linteau du garage. À l'encadrement de cette fenêtre, au niveau du tableau droit, je constate la présence d'une tache caractéristique de rouille.
Juste au-dessus, à l'étage supérieur, présence d'une petite fenêtre de forme carrée identique. Je constate également à l'angle inférieur gauche de celle-ci la présence d'une fissure verticale, se poursuivant jusqu'à l'angle supérieur gauche de la fenêtre, précédemment décrite".
Il résulte de la comparaison de ces documents que :
- la porte ne fonctionne pas correctement (désordre signalé no 3) ;
- les traces d'humidité dans l'entrée persistent (désordre signalé no 4) ;
- les fissures infiltrantes du garage à vélos n'ont pas été reprises (désordre signalé no 5) ;
- la fissure signalée au courrier en date du 2 décembre 2015 n'a pas été reprise (désordre signalé no 8) ;
- les traces d'humidité dans le sas des caves demeurent (désordre signalé no 9) ;
- la grille d'évacuation rouillée n'a été changée (désordre signalé no10).
Il n'a par ailleurs pas été justifié de la réalisation d'un marquage au sol pour les personnes à mobilité réduite (désordre signalé no 12), l'attestation SOCOTEC de vérification de l'accessibilité aux personnes handicapées produite étant en date du 27 janvier 2015, antérieure au courrier en date du 2 décembre 2015 et à l'ordonnance du 18 avril 2016.
L'inexécution par la société COFIM OUEST dans le délai imparti d'obligations clairement précisées fonde la liquidation de l'astreinte provisoire prononcée par ordonnance du 18 avril 2016. Cette inexécution étant partielle, c'est justement que le premier juge a liquidé à 12.000 euros (200 euros x 4 mois x 30 jours x 1/2).
L'ordonnance sera pour ces motifs confirmée.
SUR UNE ASTREINTE DÉFINITIVE
L'article L 131-2 du code des procédures civiles d'exécution dispose qu'une "astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine" et que "si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire".
L'inexécution par la société COFIM OUEST de partie des obligations déjà assorties d'une astreinte provisoire fonde le prononcé du astreinte définitive, dans les termes de l'ordonnance contestée, qui sera en conséquence confirmée, sauf à y ajouter les désordres no 10 et 12 mentionnés au courrier du 2 décembre 2015.
SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'intimé de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
SUR LES DÉPENS
La charge des dépens d'appel incombe à l'appelante.
PAR CES MOTIFS
CONFIRME l'ordonnance du 6 juin 2017 du juge des référés du tribunal de grande instance des SABLES-D'OLONNE ;
et y ajoutant,
DIT que l'obligation de la société COMPAGNIE FONCIERE IMMOBILIERE OUEST (COFIM OUEST) a également pour objet la reprise des désordres constituant les points 10 (grille d'évacuation) et 12 (marquage au sol pour les personnes à mobilité réduite) du courrier en date du 2 décembre 2015 ;
CONDAMNE la société COMPAGNIE FONCIERE IMMOBILIERE OUEST (COFIM OUEST) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[...]" représenté par son syndic, la SARL CENTRAL IMMOBILIER, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société COMPAGNIE FONCIERE IMMOBILIERE OUEST (COFIM OUEST) aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,