Ch. civile B

du 14 SEPTEMBRE 2011
R. G : 09/ 01120 C-MPA
Décision déférée à la Cour :
jugement du 16 novembre 2009
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO
R. G : 08/ 133
S. C. I RESIDENCE SAN ANGELU
S. C. I RESIDENCE LA STAGNOLA
Synd. de copropriété RESIDENCE LA STAGNOLA


AIG EUROPE
AXA FRANCE
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU QUATORZE SEPTEMBRE DEUX MILLE ONZE
APPELANTES :
S. C. I. RESIDENCE SAN ANGELU
Prise en la personne de son représentant légal en exercice

20000 AJACCIO
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de Me Pierre Dominique DE LA FOATA, avocat au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence
SCI RESIDENCE LA STAGNOLA
Prise en la personne de son représentant légal

20000 AJACCIO
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de Me Pierre Dominique DE LA FOATA, avocat au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA
Représenté par son syndic la SARL DE GESTION IMMOBILIERE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice

20000 AJACCIO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO

Monsieur Marc X...
Agence CORSIM

20000 AJACCIO
défaillant
Compagnie d'assurances AIG EUROPE
Prise en la personne de son représentant légal

92079 PARIS LA DEFENSE CEDEX
représentée par la SCP CANARELLI Antoine CANARELLI Jean Jacques, avoués à la Cour
assistée de la SCP F. FORCIOLI-CONTI & P. P. VALLI, avocats au barreau de NICE plaidant par Me Marylin PINELLI, avocat au barreau de NICE
Compagnie d'assurances AXA FRANCE
Venant aux droits de la compagnie d'assurances AXA COURTAGE, elle-même venant aux droits de la compagnie d'assurances U. A. P
Prise en la personne de son représentant légal
26 Rue Louis Legrand
75002 PARIS
représentée par la SCP Antoine CANARELLI-Jean-Jacques CANARELLI, avoués à la Cour
assistée de la SCP SCAPEL GRAIL BONNAUD, avocats au barreau de MARSEILLE plaidant par Me Lucie COUZINIER, avocat au barreau de MARSEILLE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 juin 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats et mise en continuation à l'audience publique du 30 juin 2011 devant ces mêmes magistrats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Julie GAY, Président de chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2011.

Par défaut,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES
Les 1er janvier et 28 septembre 1979 la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA a conclu avec la mairie de QUASQUARA deux baux emphytéotiques d'une durée de 18 années renouvelables.
Elle a ensuite fait procéder à l'édification d'un lotissement sur le terrain objet des baux.
Une association syndicale libre a été constituée.
Par acte authentique en date du 1er août 1985, la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA a vendu à la SCI RESIDENCE SAN ANGELU les lots de copropriétés 27, 42, 43 45, l'acte de vente visant expressément les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
Monsieur Marc X..., exerçant sous l'enseigne Cabinet CORSIM, a été désigné en qualité de syndic le 27 août 1987. Il a exercé cette fonction jusqu'au 1er janvier 1999 date à laquelle le cabinet a été confié en location-gérance à la « Société d'exploitation du cabinet CORSIM ».
Le 26 avril 1999, la SARL De Gestion Immobilière a succédé à cette dernière.
Par acte huissier en date du 11 décembre 2000, le syndicat de copropriété RESIDENCE LA STAGNOLA a fait assigner la SCI RESIDENCE SAN ANGELU en paiement de charges de copropriété.
Par conclusions du 10 septembre 2001, la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA est intervenue à l'instance pour réclamer le remboursement des loyers dus en vertu du bail emphytéotique à concurrence de la somme de 123   273, 34 euros.
Par actes d'huissier des 19, 20 et 26 février 2003, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA a appelé en la cause Monsieur Marc X...en sa qualité d'ancien syndic ainsi que la SA AIG EUROPE et la SAS AXA FRANCE ASSURANCES arguant de fautes de gestion commises par ce dernier.
Par ordonnance du 28 mai 2003, le juge de la mise en état du Tribunal de grande instance d'AJACCIO a ordonné la jonction des procédures.
Par acte d'huissier du 3 août 2001, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA a fait assigner Monsieur Marc X...en sa qualité de syndic pour la période du 27 août 1986 au 26 avril 1999, la SARL d'exploitation du cabinet CORSIM et AXA COURTAGES afin de les voir déclarer responsables des préjudices occasionnés par leur faute de gestion.
Par arrêt en date du 19 décembre 2007, la Cour d'appel de céans a confirmé la recevabilité de l'intervention volontaire de la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA et condamné la SCI RESIDENCE SAN ANGELU à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA la somme de 58   000 euros à titre de provision au titre des charges impayées pour la période du 26 avril 1999 au 24 novembre 2006.
Vu le jugement en date du 16 novembre 2009 par lequel le Tribunal de grande instance d'AJACCIO a condamné la SCI RESIDENCE SAN ANGELU à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA la somme de 98   919, 17 euros arrêtée au 25 juin 2008 sauf mémoire et augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer du 29 novembre 2000, sous déduction de la provision de 58   000 euros déjà accordée par arrêt de la Cour d'appel de BASTIA en date du 19 décembre 2007, ordonné l'exécution provisoire, débouté la SCI RESIDENCE SAN ANGELU et la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA de toutes leurs demandes reconventionnelles comme infondées, condamné in solidum la SCI RESIDENCE SAN ANGELU et la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté les autres demandes en tant qu'injustifiées ou mal fondées, condamné in solidum la SCI RESIDENCE SAN ANGELU et la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA aux dépens.
Vu la déclaration d'appel formalisée par la SCI RESIDENCE SAN ANGELU et la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA le 24 décembre 2009 à l'encontre du seul syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA.
Vu les conclusions d'appelantes déposées le 7 avril 2010.
Elles sollicitent l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Elles soutiennent que le montant de la créance dont se prévaut le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA est indéterminé et que la justification n'en est pas rapportée.
La SCI RESIDENCE LA STAGNOLA soutient être créancière de l'association syndicale des copropriétaires pour la somme de 154   378, 30 euros. Elle sollicite donc la condamnation du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA au paiement de cette somme, outre le paiement des sommes de 30   000 euros à titre de dommages et intérêts et 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'assignation contenant appel provoqué diligentée le 28 septembre 2010 par le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA à l'encontre de Monsieur Marc X..., la SA AIG EUROPE et la SAS AXA FRANCE ASSURANCES.
Vu l'ordonnance en date du 3 novembre 2010 par laquelle le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures d'appel.
Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA du 4 novembre 2010.
Il sollicite la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de la SCI RESIDENCE SAN ANGELU à lui payer la somme de 107   378, 95 euros arrêtée au 10 septembre 2010, sauf mémoire et augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer.
Il demande à être autorisé à convertir son hypothèque provisoire en inscription définitive.
Il conclut au rejet de toutes les demandes reconventionnelles en tant qu'elles sont irrecevables et infondées.
Il réclame le paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Subsidiairement, dans l'hypothèse où la Cour estimerait devoir débouter le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA de sa demande en paiement des charges de copropriété en l'état des fautes de gestion du syndic, elle sollicite la condamnation de Monsieur Marc X...et de son assureur au paiement de la somme de 38   439, 89 euros outre celle de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Quant à la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA, il estime son intervention irrecevable et mal fondée. Il demande que cette dernière soit condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions de la SAS AXA FRANCE ASSURANCES du 19 janvier 2011.
À titre principal, elle prétend à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.
À titre subsidiaire, elle soutient que la preuve d'une quelconque faute commise par Monsieur Marc X...n'est pas rapportée et que l'action est prescrite en application de l'article L. 110-4 du code de commerce.
À titre infiniment subsidiaire, elle soutient que sa garantie n'est pas applicable au litige.
En tout état de cause, elle conclut à l'application de la franchise stipulée dans la police et réclame le paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les conclusions de la SA AIG EUROPE du 7 février 2011.
Elle conclut à la confirmation du jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO du 7 novembre 2009.
Subsidiairement, elle invoque la prescription de l'action pour la période antérieure au 20 février 1993.
Elle prétend que sa garantie n'est pas acquise dans la mesure où le sinistre trouve son origine antérieurement à la période de garantie et alors qu'il a été déclaré postérieurement à l'expiration de sa garantie.
En outre, elle estime que la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA ne justifie pas d'un préjudice et d'un lien de causalité avec une faute qui aurait été commise par Monsieur Marc X....
En toute hypothèse, elle invoque l'application des plafonds de garantie stipulés au contrat d'assurance.
Elle réclame le paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur X..., autrement cité qu'à sa personne, n'a pas comparu.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 9 mars 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 23 juin 2011.



Attendu sur la demande en paiement de charges de copropriété qu'en application des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot ;
Attendu que la SCI RESIDENCE SAN ANGELU est propriétaire de quatre lots au sein de la résidence LA STAGNOLA ; que le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales pour la période du 27 août 1987 au 27 août 2001 avec la justification des envois en recommandé avec accusé de réception ;
Attendu que la SCI RESIDENCE SAN ANGELU justifie également du décompte des sommes dues pour la période considérée et notamment du dernier décompte du 25 juin 2008 pour une somme globale de 98   919, 17 euros arrêtée au 25 juin 2008 ;
Attendu que la SCI RESIDENCE SAN ANGELU produit également un commandement de payer les charges en date du 29 novembre 2000 ainsi qu'une mise en demeure de payer les appels de fonds du 8 mars 2006 conformément à l'article 35 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu qu'en l'état de ces éléments, la créance est justifiée à concurrence du décompte du 25 juin 2008 ; qu'à l'opposé, la SCI RESIDENCE SAN ANGELU ne justifie ni même n'allègue s'être acquittée du montant de la réclamation ; qu'il sera donc fait droit à la demande en paiement à hauteur de la somme de 98   919, 17 euros par application de l'article 1315 du code civil ;
Attendu qu'en l'état de l'acceptation de la demande, il est sans objet de statuer sur la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA au fin d'être indemnisé par Monsieur Marc X...et sa compagnie d'assurance ;
Attendu pour le surplus de la réclamation que le décompte produit en l'absence de détails ne permet pas de statuer sur le bien-fondé de la demande au-delà de la période du 25 juin 2008 ; qu'en effet, il n'est pas justifié des procès-verbaux d'assemblée générale ni des décomptes détaillés pour la période considérée ; que la demande en paiement pour la période du 25 juin 2008 au 10 septembre 2010 doit donc être écartée ;
Attendu sur la demande en paiement au titre des loyers et sur la recevabilité de l'action que par arrêt en date du 19 décembre 2007, la Cour d'appel de céans a confirmé l'ordonnance du juge de la mise en état du 3 mars 2006 ayant déclaré l'intervention de la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA recevable ; que le premier juge a justement écarté le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'action au regard des dispositions de l'article 771 alinéa 1er du code de procédure civile ;
Attendu qu'il convient de rappeler qu'en application de l'article 775 du code de procédure civile, les ordonnances du juge de la mise en état sont revêtues de l'autorité de la chose jugée lorsqu'elles statuent sur une exception de procédure ;
Attendu sur la prescription de la demande que des instances en paiement ont été introduites antérieurement à l'intervention volontaire de la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA ; que dans ces conditions, à défaut de plus amples éléments ou explications fournies par le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA, la prescription de l'action ne peut être constatée ;
Attendu sur le bien-fondé de la demande qu'il résulte d'une attestation du maire de la commune de QUASQUARA que la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA, après avoir acquitté le paiement des loyers pour une somme totale de 40   813, 47 euros, n'a plus procédé à aucun versement depuis l'année 1987 ; que ce constat est confirmé par l'expert judiciaire désigné par le juge des référés du Tribunal de grande instance d'AJACCIO le 22 mars 1988 afin de faire un compte entre les parties ;
Attendu que la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA ne justifie ni d'ailleurs même n'allègue avoir effectivement versé la somme de 154 378, 30 euros au titre des loyers effectivement dus à l'exception de la somme de 40   813, 45 euros pour laquelle elle dispose d'un titre exécutoire selon arrêt de la Cour d'appel de BASTIA en date du 27 octobre 1989 ;
Attendu qu'il résulte également de l'attestation établie par le maire de la commune de QUASQUARA que la copropriété a négocié avec la commune le règlement de sa dette, laquelle a été forfaitairement fixée à la somme de 105   000 euros ; qu'un protocole d'accord a été entériné sur ce point ; qu'à l'opposé, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA justifie donc s'être acquitté de sa dette locative auprès de
son créancier, la commune de QUASQUARA ; que dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA de sa demande en paiement de ce chef ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA a été autorisé, par ordonnance du 22 janvier 2001 du juge de l'exécution, à inscrire une hypothèque judiciaire à l'encontre de la SCI RESIDENCE SAN ANGELU pour sûreté et garantie de la somme de 47   159, 20 euros ; que cette inscription a été renouvelée à deux reprises ; que toutefois la demande d'autorisation de conversion de l'hypothèque provisoire en inscription définitive sera écartée par application des articles 2426 et suivants du code civil ;
Attendu que la SCI RESIDENCE SAN ANGELU et la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA, qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et être déboutées en leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts ; qu'en outre aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la SCI RESIDENCE SAN ANGELU et la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA ne permet d'écarter la demande du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA STAGNOLA formée sur le fondement de l'article 700 du même code ; que toutefois, il n'y a pas lieu d'en faire une application plus ample en cause d'appel ; que la SA AIG EUROPE et la SAS AXA FRANCE ASSURANCES seront également déboutées en leur demande de ce chef.


PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO en date du 16 novembre 2009 en toutes ses dispositions,
Condamne la SCI RESIDENCE SAN ANGELU et la SCI RESIDENCE LA STAGNOLA aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Antoine Paul ALBERTINI et la SCP CANARELLI,
Rejette toutes les autres demandes des parties.
LE GREFFIER LE PRESIDENT