COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 17 SEPTEMBRE 2010
No 2010/ 397
Rôle No 08/ 21712
Marguerite X...

Abdullah Y...
Grosse délivrée



SCP JOURDAN

Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de CANNES en date du 13 Novembre 2008 enregistré (e) au répertoire général sous le no 11-07-1171.

Madame Marguerite X...
née le 07 Décembre 1939 à MARSEILLE (13000), demeurant...
représentée par la SCP COHEN-GUEDJ, avoués à la Cour,
Ayant pour avocat Me Patrick LUCIANI, du barreau de NICE

Monsieur Abdullah Y..., élisant domicile chez Monsieur Roger A...,
né le 18 Juin 1931 à MURRAQ (BAHREIN), demeurant...- et chez Mr Roger A...-...
représenté par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour,
Ayant pour avocat Me Patricia BONZANINI-BECKER, avocat au barreau de GRASSE
*- *- *- *- *
11ème A-2010/ 397
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Robert PARNEIX, Président, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Robert PARNEIX, Président
Madame Danielle VEYRE, Conseiller
Madame Cécile THIBAULT, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2010.

Contradictoire,
Prononcé (e) par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2010
Signé par Monsieur Robert PARNEIX, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

11ème A-2010/ 397
Vu le jugement rendu le 13 novembre 2008 par le tribunal d'instance de Cannes qui a débouté Mme X... de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à payer à M. Y... une indemnité de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'appel formé par Mme X... le 9 décembre 2008 ;
Vu les conclusions déposées le 19 mars 2010 par l'appelante qui demande à la cour de réformer le jugement et de condamner M. Y... à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 6 janvier 2010 par M. Y... qui demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner Mme X... à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que, selon contrat du 15 mai 1998, M. Y... a loué un appartement à Mme X... ; que, par acte du 13 novembre 2000, il a délivré à Mme X... un congé pour vente avec effet au 31 mai 2001, date d'expiration du bail, au prix de 546 061, 36 euros ; que Mme X... n'a pas donné suite à cette offre et a libéré les lieux ; qu'ayant appris ultérieurement que M. Y... avait vendu l'appartement le 15 novembre 2001 au prix de 434 479 euros sans lui notifier préalablement les conditions de la vente, la privant de la possibilité d'acquérir le bien, elle l'a assigné en réparation de son préjudice selon acte du 11 décembre 2007 ;
Attendu qu'en application de l'article 15 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque » ;
Attendu que pour s'opposer à la demande, M. Y... soutient que Mme X... ne l'a pas informé de sa nouvelle adresse et que la notification des modalités de la vente à son ancien domicile n'était d'aucune utilité dès lors qu'elle n'y habitait plus ;
Mais attendu qu'il résulte des pièces produites par l'appelante (un courrier recommandé du 29 juin 2001 et deux assignations des 24 et 25 septembre 2001) que M. Y... connaissait sa nouvelle adresse et était en mesure de lui notifier le nouveau prix de vente proposé qui était plus avantageux ;
Attendu que M. Y... énonce encore que le défaut de notification est sanctionné par la nullité de la transaction qui se prescrit par cinq ans ;
Mais attendu que l'existence d'une action en nullité ne prive pas le locataire du droit d'exercer une action en responsabilité civile afin d'obtenir la réparation du préjudice résultant de la violation par le bailleur des dispositions légales précitées ;
Attendu que M. Y... fait également valoir que Mme X... avait critiqué l'inconfort du logement ce qui démontre qu'elle n'avait pas l'intention de l'acheter et qu'en outre elle ne disposait pas des moyens financiers nécessaires pour l'acquérir ;
Mais attendu que la notification des conditions de la vente est imposée par la loi au bailleur indépendamment des intentions présumées du locataire, que les critiques formulées par Mme X... ne dispensaient M. Y... de procéder à cette formalité et que Mme X... justifie avoir acquis avec une amie un bien immobilier le 6 juin 2001 au prix de 243 918 euros payé comptant ; que les arguments de l'intimé sont en conséquence inopérants ;
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Attendu enfin que M. Y... prétend que la preuve d'une intention frauduleuse de sa part n'est pas rapportée dès lors que la baisse du prix proposé s'explique en raison de ce que l'appartement a été vendu sans meubles, sans recours à un agent immobilier et avec des réparations importantes à prévoir ;
Mais attendu que la fraude ne résulte pas de la diminution du prix mais de sa dissimulation à Mme X... en vue de la priver de l'exercice de son droit de préemption subsidiaire ; qu'en l'espèce l'absence de notification d'une baisse de 111 582 euros, soit 20 % du prix initialement proposé, alors que le bailleur connaissait la nouvelle adresse de son ancienne locataire suffit à caractériser l'intention frauduleuse ;
Attendu que la faute commise par M. Y... a causé Mme X... un préjudice moral résultant de la violation de ses droits de locataire et un préjudice matériel consistant en la perte d'une chance de se porter acquéreur de l'appartement où elle vivait ; que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, cette perte de chance n'est pas improbable, dès lors que Mme X... justifie qu'elle possédait les ressources suffisantes pour réaliser un tel achat et qu'elle a été privée de cette possibilité faute d'avoir été informée des conditions de la vente ; que le jugement sera réformé ;
Attendu que la cour est en mesure de fixer à la somme de 8 000 euros l'indemnisation de l'ensemble du préjudice subi par Mme X... ;
Attendu qu'il est justifié de faire droit à la demande de l'appelante sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre une indemnité de 1 500 euros ; que la même demande formée par l'intimé qui succombe en cause d'appel sera rejetée ;
Et attendu que la partie perdante est condamnée aux dépens ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Condamne M. Y... à payer à Mme X... la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamne M. Y... à payer à Mme X... la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande sur le même fondement ;
Condamne M. Y... aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Et le président a signé avec la greffière.
La greffière Le Président