28/11/2005 ARRÊT No 05/46 No RG : 05/00030 Décision déférée du 12 Octobre 2004 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 03/210 GUILHEM SEM CONSTELLATION ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM DE BLAGNAC CONSTELLATION C/ Angel X... Marthe Y... épouse X... SERVICES FISCAUX DE LA Z...
RÉPUBLIQUE FRANOEAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS

COUR D'APPEL DE TOULOUSE
Chambre des Expropriations

ARRÊT DU VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE CINQ
[***] APPELANT(S) SEM CONSTELLATION ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM DE BLAGNAC CONSTELLATION Aéropole 5 B.P. 109 5, Avenue Albert Durand 31703 BLAGNAC assistée de Me BOUYSSOU avocat au barreau de TOULOUSE INTIME(S) Monsieur Angel X...
A... rieu Chemin de Ferradou 31700 BLAGNAC Assisté de Me THALAMAS avocat au barreau de TOULOUSE Madame Marthe Y... épouse X...
A... rieu chemin de Ferradou 31700 BLAGNAC Assistée de Me THALAMAS avocat au barreau de TOULOUSE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT SERVICES FISCAUX DE LA Z... Hôtel des Impôts de Rangueil 33, Rue Marvig 31404 TOULOUSE Représentés par Monsieur MONTARIOL COMPOSITION DE LA COUR B... a été débattue le 26 Septembre 2005, en audience publique, devant la Cour composée de: Président
: C. BABY, Assesseurs
: C. PALERMO CHEVILLARD, juge de l'expropriation pour le département
du Tarn, désigné par ordonnance du premier président du 3 décembre 2002
: I. MOLLEMEYER, juge de l'expropriation pour le département de Tarn et Garonne désigné par ordonnance du premier président du 18 septembre 2003 qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : R. GARCIA ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BABY, président, et par R. GARCIA, greffier de Chambre
Vu les mémoires déposés et régulièrement notifiés à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement.
Vu les convocations adressées aux parties et au commissaire du gouvernement.
A l'audience, le Commissaire du Gouvernement est entendu à sa demande en ses observations.
FAITS ET PROCÉDURE
La création de la ZAC Andromède, qui représente une emprise de 200 ha environ sur les communes de Blagnac et de Beauzelle, est l'une des
conséquences de l'installation à Blagnac des nouveaux ateliers destinés à la construction de l'Airbus A 380. Elle a été décidée par arrêté préfectoral du 27 février 2002, l'enquête parcellaire s'est déroulée du 5 au 28 mai 2003, et les ordonnances d'expropriation sont intervenues les 10 février et 1er octobre 2004.
L'opération concerne entre autres dix parcelles sises sur la commune de Blagnac, cadastrées AK 27, 92, 95, 97 et 98 lieudit Ferradou, AL 110 et 112 au même lieudit, AL 102, 106 et 89 lieudit Sauzas. L'emprise est partielle en ce qui concerne les parcelles AK 27 et AL 112, et totale pour les autres, l'emprise représentant une superficie totale de 109 902 m , appartenant à M. Angel X... et Mme Marthe Y..., épouse X...
Les propriétaires ayant refusé l'offre qui leur a été faite à 11 ç/m pour l'ensemble de ces parcelles, à l'exception des parcelles AK 98 et AL 112, occupées par des bois taillis et des chemins, pour lesquelles l'offre était de 3,81 ç/m , l'autorité expropriante a saisi le juge de l'expropriation de Toulouse, qui, par jugement du 12 octobre 2004, a retenu une valeur de 15 ç/m , soit une indemnité principale de 1 571 040 ç, pour la plupart des parcelles autres que celles cadastrées AK 27 -1 000 m valorisés 11 ç/m - et AK 98 et AL 112 -4 166 m valorisés à 3,81ç/m . L'indemnité principale de dépossession ressortait ainsi à 1 597 912,46 ç. L'indemnité de remploi, au taux de 15 % à concurrence de 77 000 ç et 10 % au-delà, ressortait à 163 641,25 ç. A... tout était arrondi à 1 761 560 ç. Une indemnité alternative était chiffrée à 1 415 930 ç, pour le cas où la présence d'un exploitant serait retenue sur les parcelles valorisées 15 ç, justifiant sur celles-ci un abattement de 20 %. Les consorts X... se sont vu allouer en outre 1 000 ç en indemnisation de leurs frais irrépétibles.
L'expropriante a relevé appel de cette décision par déclaration du 7
janvier 2005.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
L'expropriante précise que les parcelles en cause sont cultivées, sauf certaines parties à usage de chemin ou de bois-taillis. Elles sont, à la date de référence, soit le 21 décembre 2001, date à laquelle a été approuvée la modification du plan local d'urbanisme, classées entièrement en zone 1 AU-b, 1 AU-c ou 1 AU-d selon les cas, correspondant aux futurs quartiers composés de maisons de ville et d'habitat semi-collectif (1 AU-b), d'habitat individuel de faible densité (1 AU-c) ainsi qu'à la future base de loisirs de Pinot-Barricou (1 AU-d) prévus dans la ZAC. Dans les zone 1 AU-b et 1 AU-c, sont interdites les constructions de commerces de 300 m et plus de SHON, et les constructions admises ne pourront être autorisées qu'après réalisation des équipements d'infrastructure indispensables (voirie et réseaux divers). Les opérations de construction ou d'aménagement d'ensemble nécessitent une unité foncière de 1 ha minimum, et les constructions individuelles doivent respecter le caractère résidentiel de la zone. A... COS y est fixé à 0,50 (1 AU-b) ou 0,25 (1 AU-c). Toutes constructions autres qu'à usage sportif et de parkings ou logements de fonction sont interdites en zone 1 AU-d, où il n'est pas fixé de COS.
Elle rappelle que l'article L 13-15 exige qu'un terrain remplisse, pour être qualifié de terrain à bâtir, deux conditions cumulatives :
une desserte suffisante par la voirie et les réseaux électrique, d'eau potable, et, le cas échéant, le réseau d'assainissement, et une situation dans un secteur désigné comme constructible par le document d'urbanisme applicable.ou la décision du conseil municipal et du représentant de l'Etat dans le département en l'absence d'un tel document. A défaut de remplir ces deux conditions, le terrain doit
être évalué en fonction de son usage effectif, agricole en l'espèce. Elle considère que la condition réglementaire est remplie en l'espèce, mais pas la condition de desserte, qui doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone. En l'espèce, le réseau électrique est insuffisant, et il n'y a pas de raccordement au réseau d'eaux usées. Il y a donc lieu de s'en tenir à l'usage effectif.
Elle critique le premier juge pour avoir retenu une valeur de 15 ç/m pour certaines parcelles, considérant qu'il n'y a pas lieu de différencier celles qui sont à usage effectif agricole, sauf à accorder une valeur moindre aux bois-taillis.
Son offre de 11 ç tient compte de la plus-value imputable à la situation privilégiée, non contestée, des parcelles en cause, la valeur d'un terrain agricole étant très inférieure. Elle cite de nombreuses cessions amiables à ce prix sur les communes de Blagnac et Beauzelle.
Les parcelles doivent en outre être évaluées occupées, l'exploitation par M. C... ayant été constatée lors du transport sur les lieux, et l'intéressé ayant été indemnisé par ailleurs.
Elle maintient donc son offre, arrondie à 1 047 260 ç en présence d'un exploitant, pour lequel elle produit un bulletin d'indemnisation relatif aux parcelles en cause, et 1 300 720 ç en l'absence de celui-ci.
En réplique au mémoire adverse, elle maintient la pertinence de l'abattement de 20 % la présence d'un fermier ayant été constatée. Elle récuse le raisonnement selon lequel le coût des aménagements à réaliser devrait venir en déduction d'un prix de terrain à bâtir, dès lors qu'en l'espèce la réalisation des constructions est subordonnée à celle des aménagements, d'ores et déjà prévus. Elle conteste la pertinence des termes de comparaison cités par les expropriés, comme
trop ancien (achat SEMIB de 1992) inadapté (redressement fiscal Lafage) ou non définitif (jugement Guiol frappé d'appel).
Les expropriés, par mémoire déposé le 31 août 2005, soutiennent qu'il n'y pas lieu à abattement pour occupation, M. C... ne justifiant d'aucun droit d'exploitation sur ces parcelles : la SEM a pris le risque d'indemniser le prétendu locataire sans s'assurer de ses droits, elle ne peut en tirer argument pour minorer leur propre indemnisation. A... premier juge ne pouvait dans ces conditions retenir un abattement de 20 %, tout au plus cet abattement pouvait être de l'ordre de 5 %.
Ils soutiennent que les parcelles, classées en zone AU à la date de référence, sont d'ores et déjà constructibles. En présence d'une ZAC, toute construction impose que le constructeur conclue au préalable une convention avec la collectivité, aux fins de sa participation financière à l'équipement des terrains en cause. Cette participation financière étant à la charge du constructeur, l'exproprié doit être indemnisé sur la base du prix du terrain à bâtir (150 ç/m à Blagnac) minoré du coût de l'équipement (80,85 ç/m ), soit en l'espèce une indemnité de 7 601 797,80 ç.
Ils mentionnent, pour le cas où la qualification de terrain à bâtir ne serait pas retenue, la situation privilégiée des parcelles, qui justifie, compte tenu de la pression foncière actuelle, un prix de 30 ç/m . Ils ne formulent cependant aucune demande alternative sur la base de cette valeur.
Appliquant un taux unique de 15 % pour le calcul de l'indemnité de remploi, ils demandent finalement une indemnité totale de 8 742 067,74 ç, et sollicitent l'allocation d'une indemnité de 3 000 ç en indemnisation de leurs frais irrépétibles d'appel.
Ils déposent le vendredi 23 septembre 2005 de nouvelles pièces relatives à des termes de comparaison.
M. le commissaire du gouvernement soutient que le prix de 11 ç est adapté, s'agissant de terrains de réserve : ils sont certes juridiquement constructibles, mais ne pourront être construits qu'après exécution des travaux d'aménagement nécessaires. Ils ne peuvent donc être indemnisés au prix du terrain à bâtir, et leur proximité avec des zones bâties importe peu à cet égard. Ils ne peuvent davantage l'être au prix du terrain agricole, compte tenu de leur situation privilégiée.
La valeur retenue se trouve confortée par la vente intervenue le 5 février 2003 d'un terrain de 111 855 m à Cornebarrieu au prix de 13,99 ç. Ce terrain est affecté à la construction d'immeubles collectifs réservés pour les 3/4 à l'usage d'habitation et à leurs dessertes, parkings, cours et jardins, la SHON étant de 17 243 m .
Il demande donc à la cour de retenir l'offre, et, l'occupant ayant été indemnisé, d'allouer aux époux X... une indemnité globale de dépossession de 1 047 260 ç.

La cour écartera des débats les pièces communiquées le vendredi précédent l'audience du lundi matin, qui n'ont pu être notifiées aux autres parties dans le respect du principe du contradictoire.
Aux termes de l'article L 13-13 du Code de l'expropriation , les indemnités allouées à l'exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 13-13 du Code de l'expropriation , les indemnités allouées à l'exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation.
Ni l'usage effectif agricole à la date de référence, ni la fixation de celle-ci au 21 décembre 2001, date de la modification du plan
local d'urbanisme aboutissant au classement des parcelles expropriées en zone 1-AU-b, c ou d ne sont discutés par les parties, non plus que le taux de calcul de l'indemnité de remploi dans la limite de 77 000 ç. Celles-ci s'opposent en revanche sur la qualification de terrain à bâtir des parcelles en cause, le droit d'un tiers qui s'est déclaré en qualité d'exploitant, et la dégressivité du taux de calcul de l'indemnité de remploi.
Sur la qualification de terrain à bâtir
Il convient de rappeler que l'article L 13-15-II du Code de l'expropriation, d'ordre public aux termes de l'article L 13-19 du même Code, et qui contient la définition du terrain à bâtir, la réserve aux terrains qui, à la date de référence,
"sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois :
a) effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent ... un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée à l'égard de l'ensemble de la zone ;
b) situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu ..."
Il n'est pas discuté en l'espèce que les parcelles sont juridiquement constructibles, comme incluses dans une zone 1AU du POS, seule la nature des constructions autorisées étant différente selon un classement secondaire des parcelles incluses dans la zone.
La discussion porte en revanche sur l'existence et la suffissance de leur desserte et de la possibilité de les raccorder à des réseaux existants et suffisants.
A... texte prévoyant expressément le caractère cumulatif de la condition de desserte et de la condition de constructibilité juridique, le terrain ne peut en effet être qualifié de terrain à bâtir si l'une de ces deux conditions est défaillante.
Or, il apparaît que les parcelles, qui ne bénéficient pas toutes d'une desserte par une voie asphaltée, ne sont pas raccordées au réseau d'assainissement. Même lorsque les réseaux électrique et d'eau potable sont à proximité, ils sont insuffisants par rapport à la zone dans son ensemble, que l'article L 13-15 impose de prendre en considération en pareil cas. Cette insuffisance est confirmée par la disposition du document d'urbanisme précisant que, dans les zones 1 AU qu'il détermine, et qui englobent les parcelles présentement en cause, "les constructions et opérations d'aménagement ne pourront être autorisées qu'après réalisation des équipements d'infrastructure indispensables (voirie et réseaux divers) mentionnés à l'article 1 AU 4."
L'insuffisance des réseaux, lorsqu'ils sont à proximité, ainsi que l'absence de raccordement au système d'évacuation des eaux usées interdit de considérer que la condition prévue à l'article L 13-15 - 11 - a) serait remplie.
Dès lors que la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue au sens des textes applicables dans le cadre de la présente instance, force est d'évaluer le terrain en considération de son seul usage effectif, dont il n'est pas discuté qu'il est agricole.
Il ne peut en particulier être retenu un prix qui serait celui du terrain aménagé déduction faite du coût de l'aménagement : la cour doit évaluer le terrain selon sa consistance à une date donnée, date
qui se situe pour elle dans le passé, et non se livrer à l'analyse financière du projet d'aménagement ayant justifié la définition de la ZAC, et qui, sous réserve des aléas auxquels sont soumises les opérations de ce type, doit être exécuté sur les parcelles présentement expropriées.
L'expropriante admet que, eu égard à son emplacement dans la périphérie toulousaine et à la pression foncière dont fait l'objet toute l'agglomération, dans un contexte de hausse générale du marché immobilier, il ne peut être retenu une valeur de terrain agricole au sens strict de ce terme. Elle admet donc que l'indemnisation doit tenir compte d'une situation privilégiée, caractérisée par la proximité des zones urbanisées de Blagnac.
Pour offrir dans ce contexte 11 ç/m , l'expropriante se fonde sur les accords amiables qu'elle a obtenus dans le cadre de la même opération, et qui, s'ils n'atteignent pas les seuils fixés par l'article L 13-16 du Code de l'expropriation, n'en constituent pas moins un terme de comparaison pertinent, d'autant que la rareté de ventes de terrains comparables ne permet pas de disposer d'une grande quantité de termes de comparaison. Il ne peut être question, compte tenu de l'évolution du marché en général et du marché local en particulier, de retenir une vente de 1992, la nécessité de rechercher le prix qu'un acheteur quelconque serait prêt à donner du bien sur le marché libre conduit à considérer avec prudence la valeur retenue par l'administration fiscale dans le cadre d'une succession, tandis qu'une valeur retenue dans un jugement par ailleurs frappé d'appel ne saurait s'imposer à la cour.
En l'absence d'informations pertinentes permettant de considérer qu'elle n'est pas de nature à réparer l'entier préjudice matériel des expropriés, la valeur de 11 ç sera donc retenue pour l'ensemble des parcelles qui ne sont pas à usage de chemin ou de bois-taillis. Pour
ces dernières en effet, le premier juge a retenu le montant de l'offre, et il n'est pas sérieux de prétendre, compte tenu de leur emplacement et de leur configuration, qu'un acheteur quelconque sur le marché pourrait être prêt à en donner un prix supérieur à l'offre, entérinée par le premier juge, soit 3,81 ç.
Sur l'abattement pour occupation
L'exploitation effective de la plupart des terrains en cause par un agriculteur qui n'est pas l'un des indivisaires a été constatée, et rien ne permet d'établir que le fermier aurait libéré les lieux antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, date à laquelle il y a lieu de se placer pour apprécier la consistance juridique des biens, conformément à l'article L 13-14 du Code de l'expropriation. Cette règle conduit à retenir, comme l'a fait le tribunal, une valeur alternative avec abattement pour occupation : la présente procédure n'a pas pour objet de déterminer les droits éventuels de M. C..., et la cour, comme le tribunal et conformément à l'article L 13-8 du Code de l'expropriation, fixera une indemnité alternative, pour le cas où les droits de celui-ci seraient reconnus et opposables aux indivisaires.
A... taux de l'abattement retenu, soit 20 %, est conforme à l'usage en la matière, et rien ne justifie qu'il soit minoré, les droits exacts de l'occupant étant inconnus à la date à laquelle la cour statue.
Sur l'indemnité de remploi
Elle n'est pas contestée en son principe, ni en ce qui concerne le taux applicable à concurrence de 77 000 ç, en l'espèce de 15 %. Eu égard à sa nature, la dégressivité des taux s'impose : les frais exposés pour l'acquisition d'un bien de remplacement, composés en grande partie par les frais d'actes, ne sont pas strictement
proportionnels à sa valeur. A... taux de 10 % au-delà du seuil précité sera donc appliqué conformément à l'usage.
Sur ces bases, l'indemnité alternative sera donc conforme à l'offre. En l'état d'une réformation dans un sens favorable à l'appelante principale, l'équité n'impose pas d'indemniser les intimés des frais irrépétibles exposés par eux devant la cour.
PAR CES MOTIFS,

Statuant à la date du jugement déféré,
Ecarte des débats les pièces communiquées tardivement par les expropriés,
Fixe l'indemnité globale de dépossession revenant à M. Angel X... et Mme Marthe Y... épouse X... à la somme de 1 300 720 ç (un million trois cent mille sept cent vingt euros) en l'absence d'occupant justifiant d'un droit à indemnisation,
Fixe cette indemnité à 1 047 260 ç (un million quarante sept mille deux cent soixante euros) dans le cas où le droit à indemnisation de M. C... serait reconnu au titre des parcelles présentement en cause,
Rejette toutes autres demandes des parties,
Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne les consorts X... aux dépens d'appel en application de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. A... GREFFIER
A... PRÉSIDENT R. GARCIA