COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE CIVILE ENREGISTREMENT 16/05/2005 GROSSES + EXPÉDITIONS SCP LAVAL - LUEGER Me Jean-Michel DAUDE Me Estelle GARNIER ARRÊT du : 16 MAI 2005 No : No RG : 04/00622 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Tribunal de Grande Instance d'ORLÉANS en date du 06 Janvier 2004 PARTIES EN CAUSE APPELANTS Monsieur Jean-Marie X... 44 rue du Bois de Boulogne 92200 NEUILLY SUR SEINE Madame Françoise Y... divorcée X... 51 rue de la Bretonnerie 45000 ORLÉANS représentés par la SCP LAVAL - LUEGER, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCP LEMAIGNEN - WLODYKA, du barreau d'ORLÉANS D'UNE PART INTIMÉS : Monsieur Jean Z... 297 rue Albert Barbier 45160 OLIVET Madame Corinne A... épouse Z... 297 rue Albert Barbier 45160 OLIVET représentés par Me Estelle GARNIER, avoué à la Cour ayant pour avocat la SCP PACREAU-COURCELLES, du barreau d'ORLÉANS La Cie d'assurances GAN INCENDIE ACCIDENTS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 8/10 Rue d'Astorg 75383 PARIS représentée par Me Jean-Michel DAUDÉ, avoué à la Cour ayant pour avocat Me François TARDIF, du barreau d'ORLÉANS La Cie d'assurances MACIF prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Rue Pied de Fond 79000 NIORT représentée par Me Jean-Michel DAUDÉ, avoué à la Cour ayant pour avocat la SCP GUILLAUMA-PESME, du barreau d'ORLÉANS La S.C.P. VERGRACHT LEVET venant au droit de la SCP VERGRACHT ARMANINI, notaire prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 6 place du Martroi 45000 ORLÉANS représentée par Me Jean-Michel DAUDÉ, avoué à la Cour ayant pour avocat la SCP SACAZE - GRASSIN - MONANY, du barreau d'ORLÉANS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 13 Février 2004 ORDONNANCE DE CLÈTURE DU 12 janvier 2005 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, du délibéré : Monsieur François CRÉZÉ, Président de Chambre, Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, Madame Anne B..., Conseiller. Greffier :
Madame Anne-Chantal C..., Greffier lors des débats et du prononcé de l'arrêt. DÉBATS : A l'audience publique du 17 JANVIER 2005, à laquelle ont été entendus les avocats des parties. ARRÊT :
L'arrêt a été rendu le 16 MAI 2005 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour d'Appel. Origine du litige D... acte du 26 août 1995, les époux Z... ont acheté aux époux X..., alors mariés, une propriété située à OLIVET 297 rue Albert Barbier moyennant un prix de 2 millions de francs. [**][* *] Ayant constaté l'apparition de fissures et de lézardes dans le bâtiment, les époux Z... ont sollicité en référé une expertise qui sera confiée à M. E... par ordonnance du 25 novembre 1998 , lequel déposera son rapport le 28 décembre 2000. [**][* *] Les époux Z... ont fait inscrire le 6 avril 2000 une hypothèque judiciaire provisoire sur les biens appartenant aux époux X... à hauteur de la somme de 2.200.000 F. Ils poursuivent les époux X... aux fins d'obtenir l'annulation de la vente au titre de manoeuvres dolosives qu'ils imputent aux vendeurs, ainsi que la réparation des préjudices subis du fait de cette vente. Les époux X... aujourd'hui divorcés contestent la réalité des manoeuvres ou réticences dolosives et concluent au rejet de la demande et à la main levée des inscriptions d'hypothèques. Ils mettent en cause les compagnies d'assurances qui ont refusé leur garantie au titre des désordres liés à la sécheresse et sollicitent la garantie du notaire rédacteur de l'acte de vente qui aurait failli à son obligation de conseil et d'information. [**][* *] État de la procédure D... jugement du 6 janvier 2004, le tribunal de grande instance d'Orléans prononçait l'annulation de la vente litigieuse, ordonnait la publication de la décision à la conservation des hypothèques, condamnait in solidum Jean-Marie X... et Françoise Y... à payer aux époux Z... les sommes suivantes : û la somme de 304.898,03 çcorrespondant au prix de vente. û la somme de 20.073,49 ç
au titre des frais accessoires à la vente û la somme de 12.071,85 ç au titre des travaux d'amélioration effectués û la somme de 104.243,28 ç au titre du préjudice financier û la somme de 7.500 ç titre du préjudice moral û la somme de 47.624,51 ç au titre des frais irrépétibles d' instance, et condamnait in solidum Jean-Marie X... et Françoise Y... à payer à la SCP VERGRACHT-ARMANINI, à la compagnie GAN et à la MACIF chacune la somme de 2.000 çau titre des frais de procédure. L'exécution provisoire de cette décision n'était pas ordonnée. [**][* *] Suivant déclaration du 13 février 2004, Jean-Marie X... et Françoise Y... interjetaient appel de cette décision. D... conclusions récapitulatives signifiées le 27 décembre 2004, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris, de dire qu'ils ne se sont rendus coupables d'aucun dol, de rejeter l'intégralité des demandes des époux Z..., d'ordonner la main levée des hypothèques au frais des intimés , subsidiairement d'ordonner une nouvelle expertise, plus subsidiairement de réduire les sommes sollicitées, de dire que la SCP VERGRACHT-ARMANINI a commis une faute et de la condamner à les garantir de toute condamnation pouvant être mis à leur charge, en tout état de cause de condamner les époux Z... à leur verser une somme de 5.000 çau titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. [**][* *] D... conclusions récapitulatives du 10 janvier 2005, les époux Z... demandent à la cour de déclarer irrecevable et mal fondé l'appel des consorts X..., de confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, et y ajoutant, de condamner solidairement Jean-Marie X... et Françoise Y... à leur verser la somme complémentaire de 56.230 çau titre des impôts fonciers acquittés sur la période de 1996 à 2001, et de les condamner in solidum à leur verser la somme de 12.000 ç au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour. [**][* *] D... conclusions récapitulatives signifiées le 24 décembre 2004, la
SCP VERGRACHT LEVET venant aux droits de la SCP VERGRACHT-ARMANINI demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les prétentions des consorts X... à son encontre et l'a mise hors de cause, et y ajoutant, de condamner les consorts F... à lui verser la somme de 2.500 ç au titre des frais de procédure exposés en cause d'appel. [**][* *] D... conclusions signifiées le 9 décembre 2004, les compagnies d'assurances GAN incendie accidents et MACIF demandent à la cour de déclarer l'appel irrecevable et mal fondé, de les mettre hors de cause, de confirmer le jugement entrepris , et de leur allouer chacune la somme de 3.000 ç au titre des frais irrépétibles. [**][* *] SUR QUOI, LA COUR, La Cour se réfère au jugement déféré et aux conclusions récapitulatives pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties; 1o) Sur la recevabilité de l'appel : L'appel interjeté dans les délais et formes légales sera déclaré recevable ; 2o) Sur le dol D... des motifs pertinents repris par la cour, les premiers juges ont exactement reconnu que les consorts F... ne rapportaient pas la preuve d'avoir informé leurs acheteurs des désordres ayant motivé leur démarche auprès de leur assureur le GAN et de leur résultat négatif , et plus spécialement du motif pour lequel la garantie leur avait été refusée ; qu'en effet, conformément aux conclusions du CEBTP (dont M. X... a convenu qu'il avait reçu rapport fin 1992) qui retenaient  un défaut de portance des sols..., une structure inadaptée et insuffisamment rigidifiée pour reprendre les efforts parasites , l'agent du GAN ayant signifié par courrier du 8 mars 1993 ne pas retenir  le phénomène sécheresse comme étant à l'origine des désordres constatés ; Qu'ils ont encore avec justesse relevé qu'il est indifférent que le rapport du CEBTP ait été ou non alarmant dès lors que les époux X... n'en ont pas informé leurs acheteurs et qu'ils aient fait le choix de considérer que les fissures ne
présentaient qu'un aspect inesthétique auquel il était possible de remédier par des travaux dont le coût ne pouvait être que sans commune mesure avec celui des travaux de reprise en sous oeuvre dont les estimations varient entre 620.000 et 710.000F ; Qu'il y a donc lieu de retenir à la charge des consorts F... des réticences dolosives pouvant seules expliquer que des particuliers se soient portés acquéreurs pour 2 millions de francs d'un bien immobilier présentant le triple handicap d'être édifié sur un sol dont la portance est insuffisante, d'avoir une structure inadaptée, et de voir son aspect tant à l'extérieur qu'à l'intérieur affecté de fissures inesthétiques. La réticence des consorts X...
Y... à informer leurs acquéreurs potentiels sur l'importance des désordres et sur leurs causes réelles , alors qu'ils détenaient des informations précises et concordantes bien avant la vente, suffit à caractériser le dol sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence de manoeuvres positives telle que le maquillage délibéré des ouvrages en cause. La demande d'expertise formulée en cause d'appel est à cet égard inopérante et ne paraît destinée qu'à retarder l'issue du litige ; elle sera en conséquence rejetée. Il s'ensuit que l'action en nullité des époux Z... apparaît justifiée et qu'il y a lieu de confirmer la décision entreprise de ce chef. 3o) Sur les demandes indemnitaires des époux Z...
D... adoption D... adoption des motifs les premiers juges, la cour confirme le principe et l'évaluation des indemnités allouées aux époux Z... au titre des préjudices résultants de l'annulation de la vente. S'agissant des impôts fonciers que les époux Z... ont eu à supporter en qualité de propriétaires du bien vendu, le principe de réparation intégrale exige qu'il leur soit remboursé du fait de l'annulation de la vente puisqu'ils sont réputés n'avoir jamais été propriétaires de l'immeuble en question. Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande complémentaire des
époux Z... au titre des impôts fonciers acquittés sur la période de 1996 à 2001. 4o) Sur la garantie de la SCP VERGRACHT-LEVET Le Notaire mis en cause a opposé à bon droit aux consorts X... qu'il leur appartenait de procéder aux travaux prescrits en suite du glissement de terrain et surtout de lui fournir les divers documents de nature à l'éclairer, ainsi que leurs acquéreurs. Or il est constant que des documents essentiels tels que la déclaration de sinistre auprès du GAN, le refus de garantie de cette compagnie, et l'étude réalisée par le CEBTP n'ont pas été fournis. Il s'ensuit que le notaire instrumentaire, lui-même victime de la réticence dolosive des consorts X..., n'a pas failli à son devoir de conseil et d'information sur des éléments techniques dont il ne pouvait avoir connaissance par lui même. Il y a lieu en conséquence de rejeter l'action en garantie dirigée contre la SCP par confirmation du jugement entrepris. 5o) Sur les frais irrépétibles d'instance Il paraît équitable d'allouer aux époux Z... la somme de 4.000 ç au titre des frais irrépétibles exposés par eux en cause d'appel. La SCP VERGRACHT-LEVET qui est dû également se défendre en cause d'appel contre le grief de défaut de conseil et d'information se verra allouer une somme de 2.000 ç. Les compagnies d'assurances GAN et MACIF mises hors de cause en première instance mais intimées devant la cour d'appel se verront allouer une somme de 500 ç chacune au titre des frais de procédure. La demande formée également de ce chef par les consorts F... , partie succombante, ne peut aboutir . D... CES MOTIFS ***************** Statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort. DÉCLARE l'appel recevable. CONFIRME le jugement déféré dans toutes ses dispositions. Y AJOUTANT, CONDAMNE in solidum les consorts F... à payer aux époux Z... la somme complémentaire de 56.230 ç au titre des impôts fonciers acquittés sur la période de 1996 à 2001. CONDAMNE in solidum les
consorts F... à payer au titre des frais de procédure en cause d'appel : û aux époux Z..., la somme de 4.000 ç û à la SCP VERGRACHT-LEVET, la somme de 2.000 ç û à la compagnie GAN, la somme de 500 ç û la compagnie MACIF, la somme de 500 ç DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. ORDONNE la publication de l'arrêt à la conservation des hypothèques. CONDAMNE in solidum les consorts F... aux dépens dont distraction au profit de Me Estelle GARNIER et de Me Jean-Michel DAUDE, avoués aux offres de droit. Et le présent arrêt a été signé par Monsieur François CRÉZÉ, Président et Madame Anne-Chantal C..., Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER,
LE PRÉSIDENT. *******************************************
Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort :
CONSTATE l'omission contenue dans l'arrêt de la Cour de ce siège du 16 mai 2005 rendu entre les parties précitées ;
REMPLACE, dans le dispositif de l'arrêt précité la mention suivante :
"CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions"
D... la phrase suivante :
"CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, notamment en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente intervenue entre d'une part Jean-Marie X... et Françoise Y... et d'autre part, Jean Z... et Corinne A..., épouse Z..., de l'immeuble sis 297 rue Albert Barbier à OLIVET (45160) cadastré section AO numéros 128 et 127 aux termes d'un acte reçu le 26 août 1995 par la S.C.P. VERGRACHT-ARMANINI assistée de la S.C.P. BERNARDEAU-PFISTER, notaires à ORLÉANS et enregistré à la conservation des hypothèques d'ORLÉANS, 1er bureau le 09 octobre 1995 (dépôt no 8798 volume 1995 no 5914) ;
DIT que cette rectification sera portée en marge de l'arrêt précité
et qu'il ne pourra en être délivré expédition ou copie sans que la mention de la rectification n'y figure ;
LAISSE les dépens de l'instance rectificative à la charge du Trésor