COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE COMMERCIALE ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE GROSSES + EXPÉDITIONS SCP DESPLANQUES-DEVAUCHELLE Me GARNIER ARRÊT du : 15 DECEMBRE 2005 No : No RG : 04/03063 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 03 Septembre 2004 PARTIES EN CAUSE APPELANTE : S.A.S. FRANCE LOISIRS agissant poursuites et diligences de son représentant légal (Président) domicilié en cette qualtié au siège, 123 Boulevard de Grenelle - 75015 PARIS représentée par Me Estelle GARNIER, avoué à la Cour ayant pour avocat le CABINET BRAULT &amp; ASSOCIES, du barreau de PARIS D'UNE PART INTIMÉE : THELEM ASSURANCES agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, telle que venant aux droits des MUTUELLES REGIONALES D'ASSURANCES "MRA"., Le Croc - B.P. 63130 - 45431 CHECY CEDEX représentée par la SCP DESPLANQUES - DEVAUCHELLE, avoués à la Cour ayant pour avocat Me Claire GINISTY-MORIN, du barreau de CHARTRES D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 14 Octobre 2004 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats et du délibéré : Monsieur Jean-Pierre REMERY, Président de Chambre, Madame Odile MAGDELEINE, Conseiller, Monsieur Alain GARNIER, Conseiller. Greffier : Madame Nadia X..., lors des débats et du prononcé de l'arrêt. DÉBATS : A l'audience publique du 20 Octobre 2005. ARRÊT : Lecture de l'arrêt à l'audience publique du 15 Décembre 2005 par Monsieur le Président REMERY, en application des dispositions de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement du 3 septembre 2004, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance d'Orléans a notamment fixé le loyer renouvelé afférent aux locaux loués par la société MUTUELLES REGIONALES D'ASSURANCES à la société FRANCE LOISIRS, sis 19 rue de la République et 1 rue des Fauchets à Orléans à la somme de 44 600 ç à compter du 15 octobre 2000, et condamné la société FRANCE LOISIRS à verser à la société MUTUELLES REGIONALES
D'ASSURANCES une indemnité de procédure de 2500 ç, ainsi qu'aux dépens. La SAS FRANCE LOISIRS a interjeté appel de cette décision. Vu les dernières écritures signifiées à la requête de la SAS FRANCE LOISIRS, le 18 août 2005, de la société THELEM ASSURANCES venant aux droits de la société MUTUELLES REGIONALES D'ASSURANCES, le 4 septembre 2005. SUR CE, LA COUR, Attendu que pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision entreprise, et aux conclusions déposées ; Qu'il sera seulement rappelé que les parties s'opposent sur le prix du bail en renouvellement de celui consenti le 25 janvier 1992 à compter du 15 octobre 1991 par la société MUTUELLES REGIONALES D'ASSURANCES à la société FRANCE LOISIRS, et venu à échéance le 15 octobre 2000 ; que les locaux loués dépendent d'un immeuble sis à Orléans 19 rue de la République et 1 rue des Fauchets, au rez-de-chaussée duquel ils sont implantés ; Que, désigné par jugement avant dire droit du 18 janvier 2002, M. Y... a déposé son rapport le 14 janvier 2004, au vu duquel a été rendu le jugement déféré ; Attendu qu'aux termes de l'article L. 145-34 du Code de commerce, le taux de variation des loyers renouvelés ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction qu'en cas d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité tels que définis aux articles 23-1 à 23-4 du Décret du 30 septembre 1953, lequel dispose :  les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une
matière durable ou provisoire ; Que le Premier Juge a fait une exacte appréciation du rapport d'expertise en constatant que, au cours du bail expiré, le quartier a terminé sa profonde transformation initiée lors de la création de la place d'Arc, en 1988 antérieurement audit bail, et poursuivie par la transformation de la rue de la République en rue semi piétonne dans le courant de l'année 1993, faisant de cette artère la voie la plus fréquentée et la plus animée du quartier et de la ville ; Attendu, cependant, qu'aussi importante que puisse être la modification des facteurs locaux de commercialité, encore faut-il pour qu'ils constituent un motif de déplafonnement du prix du loyer du bail révisé, que cette modification ait également eu une incidence notable sur le commerce considéré, c'est-à-dire au regard de l'activité effectivement exercée dans les lieux loués ; Qu'à bon droit la société FRANCE LOISIRS rappelle qu'elle exerce une activité de club de livres imposant une adhésion lors du premier achat, avec obligation de commandes trimestrielles, obligation de nature à faire renoncer les badauds à l'acquisition que les livres exposés en vitrine pouvaient leur avoir fait envisager, alors, au surplus, que l'implantation du magasin FNAC de l'autre côté de la rue leur offre une alternative libre de tout engagement ; qu'elle dispose d'une clientèle pré-constituée recrutée majoritairement par le biais de délégués VRP, d'annonces dans la presse et publipostages, ou par parrainage, clientèle recevant à son domicile un catalogue trimestriel dans lequel elle peut réaliser un pré-choix avant d'effectuer son achat, soit à distance, soit en venant au magasin ; Que le recrutement d'adhérents par le biais des points de vente s'établit, pour l'ensemble des librairies du réseau, à 12,9 % ; Attendu que les conditions d'exercice de l'activité ci-dessus rappelées ne constituent pas un mode de stratégie commerciale de l'exploitant d'Orléans, mais une véritable destination
contractuelle correspondant aux statuts de la société FRANCE LOISIRS, et reprise dans le bail dans les termes suivants :  commerce d'articles ou services se rapportant d'une manière générale aux loisirs et aux activités prévues à l'objet de la société par ses statuts , de sorte que la bailleresse ne peut valablement soutenir qu'elles lui seraient inopposables ; Que, dans de telles conditions, l'évolution de la commercialité de la rue de la République a eu d'évidence peu d'impact sur l'activité effectivement exercée dans les lieux loués par l'appelante, ce que confirme la baisse constante du chiffre d'affaires au cours du bail expiré ; Attendu que la décision déférée sera donc infirmée en toutes ses dispositions, et la société THELEM ASSURANCES déboutée de l'ensemble de ses demandes ; Qu'il convient donc, la société THELEM ASSURANCES ne contestant pas l'indexation opérée par son adversaire, de fixer le loyer en renouvellement pour les locaux litigieux à la somme de 20 374,57 ç à compter du 15 octobre 2000 ; Qu'il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la société FRANCE LOISIRS la totalité des frais irrépétibles par elle exposés à l'occasion de la présente procédure ; PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré et, statuant à nouveau, Fixe à compter du 15 octobre 2000 le loyer en renouvellement du bail liant la société THELEM ASSURANCES à la société FRANCE LOISIRS et portant sur des locaux sis 19 rue de la République et 1 rue des Fauchets à Orléans, à la somme de 20 374,57 ç, Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire, Condamne la société THELEM ASSURANCES aux dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront les frais d'expertise judiciaire. Accorde à Maître GARNIER, titulaire d'un office d'avoué, le droit à recouvrement direct reconnu par l'article 699 du Nouveau Code de procédure civile. ET le présent arrêt a été signé par
Monsieur.REMERY, Président et Madame X..., Greffier ayant assisté au prononcé de l'arrêt. LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT