COUR D'APPEL DE VERSAILLES 4ème chambre ARRET Nä DU 15 SEPTEMBRE 2003 R.G. Nä 02/00877 AFFAIRE : Alain X... Liliane Y... épouse X...
Z.../ SDC RESIDENCE DU PARC DE LA FEUILLERAIE AGENCE SAINT MARTIN äää Appel d'un jugement rendu le 07 Janvier 2002 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES 3 ème chambre Expédition exécutoire Expédition Copie délivrées le : à : SCP BOMMART MINAULT, SCP JULLIEN LECHARNY ROL, REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE TROIS, La cour d'appel de VERSAILLES, 4ème chambre, a rendu l'arrêt suivant, prononcé en audience publique, La cause ayant été débattue, à l'audience publique du 06 Mai 2003 DEVANT : Monsieur Bernard BUREAU, Conseiller chargé du rapport, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés, en application de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, assisté de Madame Marie-Christine A..., Greffier, Le magistrat rapporteur en a rendu compte à la cour, dans son délibéré, celle-ci étant composée de : Monsieur Jean-Pierre MUNIER, Président Monsieur Bernard BUREAU, Conseiller Mme Catherine MASSON-DAUM, Conseiller et ces mêmes magistrats en ayant délibéré conformément à la loi, DANS L'AFFAIRE ENTRE : Monsieur Alain X... 1 rue Pasteur 78380 BOUGIVAL Madame Liliane Y... épouse X... 1 rue Pasteur 78380 BOUGIVAL REPRÉSENTÉS par la SCP BOMMART MINAULT, avoués à la Cour PLAIDANT par Maître PINARD avocat au barreau de VERSAILLES APPELANTS ET SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE DU PARC DE LA FEUILLERAIE 1 rue Pasteur 78380 BOUGIVAL pris en la personne de son syndic la SOCIÉTÉ FONCIA VAL DE SEINE Ayant son siège 16 rue de Paris 78100 SAINT GERMAIN EN LAYE elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège L'AGENCE SAINT MARTIN ayant son siège 1 allée des Soudanes 78430 LOUVECIENNES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège REPRÉSENTÉS par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL,
avoués à la Cour PLAIDANT par Maître VAROCLIER avocat au barreau de PARIS INTIMES [**][**][**] FAITS ET PROCEDURE: 5Les époux X..., copropriétaires dans la résidence PARC DE LA FEUILLERAIE à BOUGIVAL, ont relevé appel d'un jugement du Tribunal de grande instance de VERSAILLES, du 07 janvier 2002, qui les a déclarés irrecevables, faute d'avoir été défaillants ou opposants, en leur contestation de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 février 2000 qui a voté les travaux de réfection de la dalle de parking de l'immeuble et les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires et à son syndic de l'époque, la société AGENCE SAINT MARTIN, 915   d'indemnité de procédure ; Vu les conclusions des époux X..., du 26 septembre 2000, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes, et dans lesquelles ils exposent qu'ils ont assigné leur adversaire dans le délai de contestation de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; que leur action est recevable car c'est par erreur qu'ils n'ont pas été notés comme opposants à la deuxième résolution votant les travaux de la dalle des parkings alors qu'ils ont effectivement voté contre ; que, d'ailleurs, malgré un incident devant le Conseiller de la mise en état relatif à la communication par le syndicat des copropriétaires de leur papillon de vote sur cette résolution, leur adversaire a refusé de produire une telle pièce alors qu'ils démontrent, par les attestations versées aux débats que le vote a bien eu lieu par bulletin et non à main levée ; que, sur le fond, c'est à tort que le syndic a fait voter la dépense de réfection de la dalle comme une dépense générale à la charge de tous les copropriétaires alors que le règlement de copropriété, page 50 OE 4, distingue les dépenses relatives aux garages et parkings du Bâtiment A qui doivent être réparties entre les seuls propriétaires de ces lots ; qu'ils demandent donc l'infirmation du jugement et l'annulation de la
deuxième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 23.02.2000 ; Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de la FEUILLERAIE à BOUGIVAL et de la s.a.r.l. SAINT MARTIN, du 28 janvier 2003, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes, et dans lesquelles ils exposent que l'action des époux X... est doublement irrecevable car ils n'ont pas mis au rôle dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 leur assignation en contestation de la résolution critiquée et que, par ailleurs, ils ne sont ni défaillants, ni opposants ; que le vote a eu lieu à main levée, les papillons n'étant utilisés que pour le vote des mandataires des copropriétaires représentés ; que, de toutes façons, la demande n'est pas fondée car les travaux intéressaient la structure même de tout l'immeuble et ils devaient, conformément à la page 60 du règlement de copropriété, être supportés par tous les copropriétaires ainsi d'ailleurs que l'a considéré la F.N.A.I.M. que la société AGENCE SAINT MARTIN a pris soin de consulter avant l'assemblée générale compte tenu des dispositions ambiguùs du règlement de copropriété ; SUR QUOI, LA COUR : Iä) SUR LA RECEVABILITÉ DE L'ACTION : Attendu que le délai pour agir en contestation des décisions des assemblées générales édicté par l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 s'apprécie à la date de la délivrance de l'assignation en contestation et non à celle du placement de cet acte au greffe du Tribunal (Cass. Civ. III, 15 mai 2002) ; que c'est à bon droit qu'en application de cette jurisprudence le Tribunal a rejeté la fin de non recevoir de ce chef puisque la notification du P.V. date du 21 avril 2000 et que l'assignation a été délivrée le 20 juin 2000 ; Attendu que le droit à contestation n'est ouvert qu'aux copropriétaires opposants ou défaillants ; qu'il est constant que les époux X..., qui étaient présents à l'assemblée générale des
copropriétaires, n'ont pas été mentionnés comme ayant voté contre la deuxième résolution ; qu'ils invoquent une erreur dans le libellé du procès-verbal ou dans le décompte des votes ; Attendu que les copropriétaires peuvent faire la preuve de la fausseté des mentions du procès-verbal par tout moyen ; Attendu, cependant qu'une telle preuve ne peut se faire que par la production des papillons de vote si le vote a eu lieu par bulletins ; Attendu que ce mode de scrutin est confirmé par les attestations de quatre copropriétaires qui exposent que, sous la gérance de la société AGENCE SAINT MARTIN, le vote avait toujours lieu selon ce procédé pour les copropriétaires présents comme pour les représentés et que, ce jour là, ce sont bien ces modalités pratiques qui ont présidé au scrutin ; Attendu que le procès-verbal est totalement muet sur la manière dont les copropriétaires ont voté ; que le syndicat des copropriétaires et son ancien syndic soutiennent qu'ils sont dans l'impossibilité de communiquer le bulletin de vote des époux X... sur la deuxième résolution après avoir fait valoir, lors de l'incident de communication de pièces, que ce papillon "soit n'a pas été utilisé, soit a été détruit", ce qui dénote déjà une certaine confusion ; qu'en effet, un tel moyen de défense alternatif démontre que les intimés eux-mêmes ne sont plus en mesure de se souvenir précisément de la manière dont le vote de la seconde résolution a eu lieu ; Attendu que le choix, par le syndic, d'un scrutin par bulletins ne présente pour seul avantage que de permettre une vérification a posteriori des votes exprimés par les copropriétaires ; que dès l'instant où le syndic égare ou détruit les bulletins de vote avant l'expiration du délai de contestation de l'assemblée générale des copropriétaires, il s'expose à ce que la sincérité des mentions du procès-verbal ne puisse plus être vérifiée ce qui rend la preuve impossible pour les copropriétaires opposants ; que, dans ces
conditions, le doute doit bénéficier aux époux X... qui seront déclarés recevables en leur demande contrairement à ce qu'à pu juger le Tribunal en l'absence des attestations précitées ; IIä) SUR LE FOND : Attendu qu'il est exact que le chapitre Il, I, A, 4ä du règlement de copropriété, page 50, mentionne que les parties communes à l'ensemble des copropriétaires des garages et emplacements de voitures du deuxième sous-sol du bâtiment A comprennent : *"l'ensemble de la construction en gros-oeuvre du bâtiment A mais seulement pour la partie s'étendant sous la Cour jardin *la rampe d'accès et les couloirs de circulation * le sas donnant accès à l'intérieur du sous-sol du bâtiment proprement dit..." Que le chapitre 2ä, Z..., page 65, relatif à la répartition des charges spéciales mentionne par ailleurs : "GARAGES ET PARKINGS :
Toutes les dépenses afférentes à l'ensemble des garages en sous-sol et concernant exclusivement lesdits garages seront réparties entre les copropriétaires lesdits garages au prorata de leur quote part de copropriété. De même, toutes les dépenses afférentes exclusivement aux emplacements de voitures dits parkings seront réparties entre les copropriétaires des dits emplacements " ; Mais attendu, par ailleurs, que le règlement de copropriété, page 49, 3ä énonce que "sont choses et parties communes à l'ensemble des copropriétaires d'un même bâtiment les fondations, les gros murs... en un mot tous les murs et éléments constituant l'ossature de chaque bâtiment, le gros oeuvre des planchers de chaque bâtiment, le hourdis de ces planchers..." ; Attendu, en l'espèce, qu'il résulte tant des termes de la deuxième résolution, que de l'échange de courrier entre la société AGENCE SAINT MARTIN et la F.N.A.I.M. dont les termes ne sont pas contestés, que les travaux votés concernaient non seulement la réfection totale de l'étanchéité protégeant la dalle de parking mais aussi la réparation des dégâts subis par le gros-oeuvre et la remise en place
et la fixation des acrotères ; qu'il est donc incontestable que le défaut d'étanchéité a porté atteinte à la structure même de l'immeuble et au gros-oeuvre et qu'il ne s'agit donc pas là de dépenses "afférentes exclusivement aux parkings et emplacements de voitures" au sens du chapitre 2ä, Z..., page 65, précité relatif aux charges spéciales ; qu'au contraire, la consistance et le siège des travaux démontrent qu'il s'agit d'ouvrages sur les parties communes nécessaires à la conservation de l'immeuble dans son entier et qui doivent donc être supportés par l'ensemble des copropriétaires dans le cadre des charges communes générales mentionnées à la page 60 du règlement de copropriété ; que, dans ces conditions, la demande d'annulation présentée par les époux X... n'est pas fondée et elle sera rejetée ; 3ä) SUR LES AUTRES DEMANDES : Attendu que l'action des époux X... repose principalement sur les imprécisions du règlement de copropriété et l'appréciation de la consistance des travaux votés ; qu'elle ne revêt aucun caractère abusif et n'ouvre pas droit à dommages-intérêts ; qu'il en va de même pour l'intimation de l'ancien syndic, la société AGENCE SAINT MARTIN, dont les explications sur les modalités du vote étaient nécessaires ; Attendu, en revanche, qu'il apparaît inéquitable de laisser supporter aux intimés la charge de la totalité des frais irrépétibles qu'ils ont dû engager ; qu'il leur sera accordé une somme de 800   , chacun, à ce titre ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort : VU le règlement de copropriété ; VU les articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; VU l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;
REFORME le jugement entrepris uniquement en ce qu'il a déclaré l'action des époux X... irrecevable ; CONSTATE qu'il existe un doute sur la qualité d'opposants des époux X... relativement au vote de la deuxième résolution ; DÉCLARE, en conséquence, l'action
des époux X... en contestation de la deuxième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 février 2000 recevable ; DÉCLARE cette action mal fondée ; DÉBOUTE les époux X... de leur demande en annulation ; CONDAMNE les époux X... à payer au syndicat des copropriétaires, d'une part, et à la société AGENCE SAINT MARTIN, d'autre part, une somme de huit cents euros (800 euros) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE les appelants aux dépens d'appel ; ACCORDE, pour les dépens d'appel, aux avoués de la cause, autres que la S.C.P. JULLIEN, LECHARNY &amp; ROL, avoués associés, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; Arrêt signé par Marie-Christine A..., greffier, présent lors du prononcé, et Jean-Pierre MUNIER, président.