RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE NANCY première chambre civile ARRÊT No453 / 2006 DU 07 FEVRIER 2006 Numéro d'inscription au répertoire général : 02 / 01406 Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Grande Instance de BRIEY, R. G. no 01 / 00052, en date du 25 avril 2002,
APPELANTE : S. C. I. FERRARI, dont le siège est 32 rue de Moutiers-80480 SALEUX représentée par la SCP BONET-LEINSTER-WISNIEWSKI, avoués à la Cour assistée de Me Bruno CODAZZI, avocat au barreau de BRIEY
INTIMÉ : Monsieur Patrice X... né le 10 mai 1952 à LONGWY, demeurant ...-54350 MONT SAINT MARTIN représenté par la SCP CHARDON-NAVREZ, avoués à la Cour assisté de Me Gérard KREMSER, avocat au barreau de BRIEY, substitué par Me KROELL, avocat au barreau de NANCY,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 Janvier 2006, en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur Guy DORY, Président de Chambre, Monsieur Gérard SCHAMBER, Conseiller, Madame Pascale TOMASINI, Conseiller, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats :
Mademoiselle La'la CHOUIEB ; ARRÊT : contradictoire, prononcé à l'audience publique du 07 FEVRIER 2006date indiquée à l'issue des débats, par Monsieur DORY, Président, conformément à l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile ; signé par Monsieur Guy DORY, Président, et par Mademoiselle La'la CHOUIEB, greffier présent lors du prononcé
FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte du 20 décembre 1996, la société civile immobilière FERRARI a donné à Monsieur Patrice X..., exploitant sous l'enseigne Agence Immobilière des Trois Frontières, mandat de gestion d'un bâtiment comprenant 8 logements destinés à la location. Le contrat a été conclu pour une durée de 3 ans, reconductible en l'absence de dénonciation par lettre recommandée 3 mois avant le terme.
Par lettre recommandée du 22 février 2000, la SCI FERRARI a informé Monsieur X... de sa décision de le révoquer avec effet immédiat en raison de divers manquements dans l'exécution de ses obligations de mandataire.
Reprochant à Monsieur X... de ne pas avoir rendu compte de sa gestion et de conserver entre ses mains les sommes perçues par lui en sa qualité de mandataire, la SCI FERRARI, par acte du 3 janvier 2001, l'a fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de BRIEY pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-38. 087, 75 F au titre des dépôts de garantie encaissés,
-3. 614, 53 F au titre d'un solde de compte prorata encaissé,
-18. 571, 18 F au titre des loyers encaissés,
-1. 402, 10 F au titre du coût de changement de serrures,
-20. 000 F à titre de dommages et intérêts,
-10. 000 F en remboursement de ses frais non compris dans les dépens. Monsieur X..., qui soutenait que la révocation n'a pu prendre effet que le 20 décembre 2002, a prétendu reconventionnellement au paiement de ses honoraires (44. 565, 37 F) et a établi ses prétentions comme suit :
-22. 250, 23 F au titre de ses honoraires après compensation avec les sommes dues à la SCI FERRARI,
-15. 000 F à titre de dommages et intérêts,
-6. 000 F au titre des frais irrépétibles.
Par jugement du 25 avril 2002 le tribunal a :
- constaté que Monsieur X... doit à la SCI FERRARI une somme de 22. 315, 14 F soit 3. 402 ç,
- dit que la révocation du mandataire était abusive,
- évalué à la somme de 6. 098 ç le préjudice subi par Monsieur X...,
- condamné la SCI FERRARI après compensation, à payer à Monsieur X... une somme de 2. 696 ç ainsi qu'une somme de 650 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Pour se déterminer ainsi, le tribunal a d'abord constaté qu'il est établi que par lettre du 24 février 2000, Monsieur X... a fait connaître son refus d'être révoqué. Il a écarté le grief tenant à la rétention de fonds encaissés aux motifs d'une part, s'agissant des dépôts de garantie, que le contrat autorisait le mandataire à prélever ses honoraires sur les fonds disponibles et d'autre part que la SCI n'a jamais fait en sorte, s'agissant des loyers, que puisse être établi un second chèque de 18. 571 F en remplacement du premier, prétendument perdu. Le tribunal a retenu que l'invocation d'un solde de compte prorata relève d'une erreur et que les griefs relatifs à une gestion défectueuse ne sont pas établis, alors surtout que la SCI s'est immiscée dans les relations avec les locataires. Il a estimé qu'en définitive, la seule faute caractérisée à la charge de Monsieur X..., qui s'estimait en droit de poursuivre l'exécution du mandat en dépit de la révocation, tient à son refus de rendre des comptes pour l'année 2002. Le tribunal en a déduit que si cette faute, postérieure à la révocation contestée, n'est pas de nature à la justifier, elle doit cependant conduire à limiter l'indemnité compensatrice à la somme de 40. 000 F, au lieu de la somme de 44. 565, 37 F correspondant aux honoraires dus jusqu'au mois de décembre 2002.
La SCI FERRARI a interjeté appel par déclaration du 16 mai 2002.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Par ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 31 décembre 2004, la SCI FERRARI demande à la Cour, par voie de réformation du jugement déféré, de rejeter la demande reconventionnelle de Monsieur X... et de le condamner au paiement des sommes suivantes :
-8. 851, 35 ç au titre des sommes dues dans le cadre de l'exécution du mandat,
-3. 048, 98 ç à titre de dommages et intérêts,
-3. 048, 98 ç au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
La SCI appelante fait valoir que la révocation a immédiatement produit ses effets, Monsieur X... ne justifiant pas de l'expédition de sa lettre de contestation, et ayant au contraire démontré par son attitude ultérieure qu'il se considérait comme dégagé de toutes ses obligations de mandataire. Elle en déduit que Monsieur X..., qui a accepté la rupture, n'est plus en droit de la faire sanctionner en réclamant des dommages et intérêts. La SCI FERRARI maintient que les griefs énoncés dans la lettre de révocation sont établis. Elle estime aussi, que Monsieur X... ne pouvait retenir les dépôts de garantie au prétexte que le contrat l'autorisait à prélever ses honoraires sur de tels fonds, alors qu'il ne s'agit pas de fonds rendus disponible d'un commun accord. Elle réitère n'avoir jamais réceptionné un chèque de 18. 571, 18 F par lequel Monsieur X... devait lui rétrocéder des loyers, et lui impute des négligences tant dans la vérification de la solvabilité des locataires que dans l'entretien des locaux. En tout état de cause, la SCI conteste à l'intimé le droit de réclamer une indemnité équivalente aux honoraires qu'il aurait perçus jusqu'en décembre 2005, dès lors qu'il a cessé d'exécuter le mandat dès sa révocation.
Subsidiairement, elle réclame une indemnité d'un montant équivalent à celle qui serait allouée à Monsieur X... £
Par ses dernières écritures, notifiées et déposées le 14 juin 2005, Monsieur X... forme appel incident pour faire porter sa créance d'honoraires à la somme de 3. 392, 03 ç, après compensation avec la créance de la SCI FERRARI £ Il réclame en outre une somme de 3. 000 ç à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et une somme supplémentaire de 1. 000 ç au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel.
L'intimé réplique qu'il n'a jamais contesté son obligation de rendre compte de sa gestion en fin de mandat. Il réfute toute rétention de fonds en estimant que le contrat l'autorisait à prélever ses honoraires sur toute somme reçue par lui en exécution du mandat. Relevant que les dispositions de l'article 2004 du Code Civil sont supplétives, il maintient que s'agissant d'un mandat à durée déterminée, la révocation unilatérale anticipée était sans effet, la SCI s'étant abstenue de poursuivre la résiliation judiciaire du contrat. Relevant qu'aucun des griefs articulés à son encontre ne se trouve établi, il réitère être créancier d'honoraires jusqu'au terme normal du contrat et fait grief aux premiers juges d'avoir modifié ses conditions de rémunération.
L'instruction a été déclarée close le 24 novembre 2005.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Le mandat de gestion immobilière donné par la SCI FERRARI à Monsieur X... a été constaté dans un écrit daté du 20 décembre 1996. Cet acte énonce que le mandat est consenti pour une durée de 3 ans, reconductible pour une période limitée à 10 ans, l'une ou l'autre des parties pouvant résilier le contrat au terme des 3 ans en signifiant son intention, par lettre recommandée avec avis de réception, 3 mois avant la date anniversaire de la signature. Il comporte un article 1
10oselon lequel les sommes représentant les dépôts de garantie seront conservées obligatoirement à l'agence. Il comporte en outre une clause particulière ainsi rédigée :
" Compte tenu des difficultés de trésorerie que rencontre la SCI FERRARI, Monsieur X... accepte que le solde de ses honoraires lui soit versé par prélèvements sur les comptes de gestion de l'agence immobilière et ce, jusqu'à apurement de la dette. Monsieur Y... autorise donc l'agence à effectuer ses prélèvements sur les fonds disponibles. "
Il résulte des productions que la créance concernée par cette clause est un solde d'honoraires dus à Monsieur X... qui avait assuré la maîtrise d'oeuvre de la rénovation du bâtiment.
S'agissant de la question de la cessation du mandat, il y a d'abord lieu de relever qu'en l'absence de dénonciation pour le premier terme du 20 décembre 1999, le mandat a effectivement été tacitement reconduit. Il n'en demeure pas moins que selon l'article 2003 du Code Civil le mandat, qui est une convention conclue en considération de la personne du cocontractant, finit par la révocation du mandataire. Si les dispositions de l'article 2004 du Code Civil, selon lesquelles la révocation peut intervenir à tout moment sont supplétives et qu'un mandat peut donc comporter un terme précis, une telle stipulation ne prive pas d'effets la révocation anticipée laquelle est seulement susceptible d'ouvrir droit, au profit du mandataire révoqué, à une indemnisation en raison de la faute commise par le mandant.
En l'espèce, c'est dans des termes dépourvus de toute équivoque que par sa lettre du 22 février 2000, la SCI FERRARI a déclaré vouloir révoquer le mandat avec effet immédiat. Si Monsieur X... était en droit de contester les motifs invoqués, la révocation n'en a pas moins produit immédiatement ses effets, si bien qu'il est inutile de rechercher si le mandataire a effectivement exprimé un refus par lettre du 25 février 2000. Cette révocation était motivée, ce dont il résulte que la SCI ne s'est pas bornée à exercer un droit de révocation qu'elle considérait comme discrétionnaire. Il s'impose donc de rechercher si les griefs étaient fondés, circonstance dont dépend le caractère fautif ou non de la révocation avant terme.
La SCI a notamment invoqué dans sa lettre de révocation les prélèvements opérés par Monsieur X... sur les sommes détenues par l'agence, à titre de paiement du solde de ses honoraires. Il n'est pas contesté par Monsieur X... que de tels prélèvements ont été opérés non seulement sur les loyers encaissés pour le compte de la SCI, mais aussi sur les dépôts de garantie versés par les locataires. Monsieur X... justifie ces agissements par l'autorisation qui lui a été donnée par la clause particulière du mandat dont les termes ont été reproduits plus haut. Toutefois, cette autorisation de prélèvement concernait exclusivement les fonds disponibles, catégorie dont ne relevaient pas les dépôts de garantie dont le mandat prévoyait expressément qu'ils devaient être conservés par l'agence, cette stipulation trouvant son explication dans l'obligation légale de restituer les sommes déposées en fin de bail.
La révocation anticipée du mandat se trouvant justifiée par une violation de ce contrat par le mandataire aucune faute ne peut être imputée à la SCI, à laquelle le mandataire défaillant ne pouvait dans de telles conditions imposer la poursuite des relations contractuelles. La demande indemnitaire de Monsieur X... doit par conséquent être rejetée, l'action en paiement de la rémunération du mandataire se heurtant quant à elle à l'extinction des droits et obligations réciproques consécutivement à la révocation.
Par contre, et par application de l'article 1993 du Code Civil, Monsieur X... doit remettre à la SCI les fonds qu'il a perçus pour son compte. En l'absence d'éléments de preuve contraires, ces fonds
s'élèvent, selon les comptes tenus par Monsieur X..., à la somme de 22. 315, 14 F soit 3. 401, 92 ç en ce qui concerne les dépôts de garantie. Par ailleurs il est établi par un échange de lettres que Monsieur X..., avant sa révocation, a voulu s'acquitter de son obligation de remise des loyers encaissés par l'envoi d'un chèque de 18. 571, 18 F soit 2. 831, 16 ç. Alors que cette dette n'est pas discutée en son principe Monsieur X..., qui ne produit aucune preuve de l'encaissement du chèque et de son paiement par sa banque, ne rapporte pas la preuve de l'extinction de cette dette. Il ne ressort d'aucune pièce produite que ce soit par la faute de Monsieur X... qu'aurait été rendu nécessaire le remplacement d'une serrure après la révocation. Le coût de ces travaux ne peut donc pas être mis à la charge de l'intimé. Aussi, après déduction du solde débiteur du compte de la SCI, soit 8. 832, 61 F (1. 346, 52 ç), c'est une somme de 4. 886, 56 ç qui doit être mise à la charge de Monsieur X..., étant précisé que la demande initiale concernant un compte prorata n'est pas reprise en appel. En réparation des troubles et tracas subis du fait des agissements fautifs du mandataire, il sera alloué à la SCI une somme de 2. 000 ç à titre de dommages et intérêts, étant précisé que Monsieur X... ne justifie même pas avoir établi un compte définitif de fin de gestion.
Succombant à la procédure, et tenu aux dépens, Monsieur X... sera condamné à indemniser la SCI à hauteur d'une somme de 1. 500 ç de ses frais irrépétibles de procédure de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant en audience publique et contradictoirement,
Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau :
Condamne Monsieur Patrice X... à payer à la SCI FERRARI les sommes suivantes :
- QUATRE MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT SIX EUROS ET CINQUANTE SIX CENTIMES (4. 886, 56 ç) outre intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2001,
- DEUX MILLE EUROS (2. 000 ç) à titre de dommages et intérêts,
- MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 500 ç) au titre des frais non compris dans les dépens ;
Déboute Monsieur X... de sa demande reconventionnelle ;
Le condamne aux dépens de première instance et d'appel et accorde à la SCP BONET-LEINSTER-WISNIEWSKI, avoués associés à la Cour, un droit de recouvrement direct dans les conditions prévues par l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ; ;
Signé : L. CHOUIEB.-
Signé : G. DORY.-
Minute en sept pages.