ARRET No 157
R.G : 17/00165

SAS HERBRETAISE FINANCES
SCI SOFINHER MAINE

SAS HERBRETAISE AUTOMOBILES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
2ème Chambre Civile
ARRÊT DU 27 FEVRIER 2018
Numéro d'inscription au répertoire général : 17/00165
Décision déférée à la Cour : jugement du 15 décembre 2016 rendu(e) par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHE SUR YON.
APPELANTES :
SAS HERBRETAISE FINANCES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés [...]
SCI SOFINHER MAINE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège[...]
Ayant tous les deux pour avocat postulant Me Yann X... de la Y...                        , avocat au barreau de POITIERS
Ayant tous les deux pour avocat plaidant Me Nolwenn Z..., avocat au barreau de NANTES.

SAS HERBRETAISE AUTOMOBILES prise en la personne de son Président, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège[...]
Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS - ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS
Ayant pour avocat plaidant Me Corentin CRIQUET, avocat au barreau de ANGERS.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 Janvier 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre
Madame Carole CAILLARD, Conseiller
Monsieur Laurent WAGUETTE, Conseiller
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre et par , Madame Véronique DEDIEU Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par contrat en date du 16 janvier 2012, une convention d'occupation précaire a été conclue entre la société Herbretaise Finances et la société Sofinher Maine, bailleurs, et la société Herbretaise Automobile, preneur, pour une durée de deux ans courant à compter du 1er janvier 2012, dans le cadre d'une activité commerciale de vente de véhicules, réparation et vente de pièces détachées. Cette convention stipulait un dépôt de garantie d'un montant de 21.050 €.
Un état des lieux d'entrée a été dressé par acte d'huissier le 12 janvier 2012.
La société Herbretaise Automobile a libéré les lieux de façon anticipée le 20 décembre 2013 et un état des lieux de sortie a été dressé par acte d'huissier le 21 décembre 2013.
Le 26 février 2014, la société Herbretaise Finances a adressé un courrier à la société Herbretaise Automobile pour l'informer que des travaux étaient nécessaires pour remettre les locaux en état pour un montant de 21.910,79 €.
La société Herbretaise Automobile après une mise en demeure restée vaine, a fait assigner la société Herbretaise Finances et la société Sofinher Maine, par acte du 17 novembre 2015, afin d'obtenir la restitution du dépot de garantie.
Par jugement du 15 décembre 2016, le tribunal de grande instance de la Roche sur Yon a statué comme suit :
Constate que les sociétés Herbretaise Finances et Sofinher Maine se sont désistées de leur demande au titre de la dépollution du site,
Condamne solidairement les sociétés Herbretaise Finances et Sofinher Maine à payer à la société Herbretaise Automobile la somme de 21.050 € au titre du remboursement du dépot de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juillet 2015,
Déboute les sociétés Herbretaise Finances et Sofinher Maine de l'ensemble de leurs demandes,
Ordonne l'exécution provisoire du jugement,
Condamne solidairement les sociétés Herbretaise Finances et Sofinher Maine à payer à la société Herbretaise Automobile la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne solidairement les sociétés Herbretaise Finances et Sofinher Maine aux entiers dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Les sociétés Herbretaise Finances et Sofinher Maine ont formé appel le 11 janvier 2017 de la décision dont elles sollicitent la réformation dans leurs dernières conclusions du 2 novembre 2017 demandant à la cour, au visa des articles 1134, 1144 et 1147 du Code civil, et statuant à nouveau, de :
- Dire que la société Herbretaise Automobile a violé les stipulations du bail précaire du 16 janvier 2012 conclu avec les sociétés Sofinher Maine et Herbretaise Finances,
Et en conséquence,
- Fixer le montant du préjudice des sociétés Herbretaise Finances et Sofinher Maine à la somme de 22.371,20€ ;
- Condamner la société Herbretaise Automobile à payer aux sociétés Herbretaise Finances et Sofinher Maine la somme de 22.371,20€ ;
- Condamner la société Herbretaise Automobile à rembourser aux sociétés Herbretaise Finances et Sofinher Maine la somme de 301,92€ au titre des intérêts au taux légal payés le 9 janvier 2017,
- Condamner la société Herbretaise Automobile à payer aux sociétés Herbretaise Finances et Sofinher Maine la somme de 3.000€ chacune au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Elles font valoir :
- que la société Herbretaise finances, société holding, détenait 100 % du capital social d'Herbretaise Automobile, jusqu'au 28 novembre 2011, celle-ci exploitant son activité de concession Automobile Renault dans les locaux de la SCI Sofinher Maine, et qu'à cette date, elle a cédé l'intégralité de ses actions à une autre société,
- que le constructeur Renault imposant à son nouveau propriétaire de disposer du service après vente et du service commercial dans les mêmes locaux, ce qui était impossible dans les locaux actuels, les parties ont mis fin au précédent bail et ont conclu une convention précaire de deux ans pour faciliter le départ du preneur,
- qu'un état des lieux d'entrée était dressé même s'il n'était pas vraiment nécessaire puisque la société Herbretaise Automobile connaissait les lieux loués qu'elle avait occupés sans interruption au cours du bail commercial et savait qu'à son départ il faudrait déposer les enseignes de concession comme elle en a l'obligation au titre de son contrat de concession Renault,
- qu'elle a d'ailleurs tenté de reboucher les trous formés dans les bacs de bardage, la bailleresse qui a dû régler les réparations subissant bien un préjudice à ce titre,
- que la société Herbretaise Automobile a quitté les lieux le 20 décembre 2013 mais est revenue le 31 décembre suivant pour arrêter les compteurs eau, électricité et gaz, en l'absence du bailleur qui s'est aperçu que la porte sectionnelle du portail ne fonctionnait plus,
- qu'ainsi que la Cour de cassation l'a jugé dans un arrêt du 8 décembre 1999, la conclusion d'un nouveau bail entre les parties n'interdit pas au bailleur de réclamer au preneur la réparation des dégradations résultant de l'usage de la chose pendant toute la durée de la location, étant rappelé que la charge de la preuve pèse sur le preneur auquel il appartient de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute, et non sur le bailleur, et que le tribunal a inversé la charge de la preuve en retenant que les sociétés Sofinher Maine et Herbretaise finances ne justifiaient d'aucun préjudice,
- que le bailleur n'a pas à justifier des factures acquittées au titre des réparations locatives,
- que contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, la société Herbretaise Automobile a toujours été locataire de la Sofinher Maine, aux termes du bail commercial puis du bail précaire,
La société Herbretaise Automobile demande à la cour, par dernières conclusions du 12 mai 2017 de :
Dire la société Herbretaise Automobile recevable et bien fondé en ses conclusions,
L'y recevant et y faisant droit
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions
Débouter en conséquence les sociétés Herbretaise Finances et Sofinher Maine de l'ensemble de leurs demandes.
Les Condamner encore solidairement aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Elle fait valoir :
- qu'elle a restitué les lieux dans l'état initialement trouvé et a respecté ses obligations contractuelles, de sorte que le dépôt de garantie versé doit lui être restitué,
- au sujet de la porte sectionnelle du portail, qu'il ressort de l'état des lieux de sortie qu'elle était en état de fonctionnement et qu'elle justifie en tout état de cause l'avoir entretenu,
- que les bailleresses ont refusé de communiquer la copie du contrat de location ou de vente du bâtiment qui aurait pourtant permis de savoir si elles avaient ou non transféré au nouvel occupant la charge des travaux dont elle réclame le dédommagement, étant précisé, d'une part que la peinture écaillée à l'emplacement de l'enseigne déposée n'a pas été reprise, d'autre part que les bardages litigieux ont été purement et simplement remplacés par une structure en verre, dans le cadre d'un permis de construire obtenu dès le 28 octobre 2013, soit avant l'état des lieux de sortie, le bâtiment étant désormais aménagé en bureaux,
- que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, les dommages et intérêts ne sont alloués au bailleur que si le juge constate au moment où il statue qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle alléguée,
- que le bail précaire stipule en page 1 qu'il se substitue aux baux antérieurs et que la société Herbretaise Automobiles n'est donc pas responsable des réparations liées à une exploitation antérieure au 1er janvier 2012,
- qu'il n'est pas démontré que la peinture écaillée après dépose de l'enseigne n'était pas déjà écaillée sous l'enseigne au 1er janvier 2012, ce qui peut être dû à la vétusté,
- au sujet du coût de l'état des lieux de sortie que la règle de "parallélisme des formes" soulevées par les bailleresses n'existe pas et qu'il n'y a pas lieu de les partager par moitié ainsi que la convention le stipulait expressément pour l'état des lieux d'entrée.
Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 décembre 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les réparations locatives et la demande de restitution du dépôt de garantie
L'article 1732 du Code civil dispose que le preneur "répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu' elles ont eu lieu sans sa faute."
Au terme de l'article 1755 du même code, "aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure"
La convention d'occupation précaire conclue entre les parties stipule en son article 5 que"le preneur tiendra les locaux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives "et "le bailleur ne sera tenu d'exécuter que les grosses réparations visées à l'article 606 du Code Civil"
En application de ces dispositions il appartient au bailleur qui réclame la réparation par le preneur de dégradations ou pertes qui seraient arrivées pendant sa jouissance de faire la preuve de l'existence de ces dégradations ou pertes. Le preneur doit ensuite les réparer sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute, à moins qu'elle soient occasionnées par la vétusté ou la force majeure. En outre, le bailleur n'a pas à justifier des factures acquittées au titre des réparations locatives mais l'indemnisation du bailleur obéissant aux règles de la responsabilité contractuelle, les dommages et intérêts ne peuvent lui être alloués que si le juge constate au moment où il statue qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle alléguée.
- sur la porte sectionnelle du portail,
Les bailleresses font valoir qu'à sa remise sous tension, le portail d'entrée de l'atelier (immeuble situé [...]                        3-1) est tombé. Le devis produit en pièce 5 évoque une "remise en route du portail suite à une rupture des câbles et une négligence des travaux à réaliser". La date de cette rupture des câbles n'est pas indiquée mais elle ne peut être que postérieure à l'état des lieux de sortie établi le 21 décembre 2013 qui mentionne en page 12, "porte sectionnelle en état de fonctionnement" et donc au départ de la locataire en date du 20 décembre 2013.
Les "travaux à réaliser" que le preneur n'aurait pas effectués ne sont pas explicités et il ne peut être déduit du devis susvisé une preuve suffisante de ce que le dysfonctionnement de la porte observé après son départ serait imputable à un défaut d'entretien de sa part alors qu'au contraire, la société Herbretaise Automobile justifie en pièce 14 avoir fait procéder à une "vérification annuelle du portail sectionnelle atelier suivant le carnet d'entretien" de la porte le 9 février 2013, pendant la durée de jouissance.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande financière formée par les bailleresses à hauteur de 2.185,09€.
- sur la peinture écaillée rue de l'industrie
Il ressort de l'état des lieux de sortie que la façade rue de l'industrie est revêtue de peinture écaillée à l'emplacement de l'enseigne déposée (page 31). Il ne peut être établi par l'état des lieux d'entrée si la peinture sous l'enseigne était ou non écaillée et il est seulement indiqué que la façade est en bon état général et propre. Néanmoins, le bail précaire n'ayant duré que deux ans, il peut être retenu que l'état de peinture écaillé ne résulte pas de la jouissance pendant ce bail mais de la vétusté résultant de plusieurs années pendant lesquelles une enseigne a été apposée sur ce mur,
Au surplus il sera constaté que les appelantes ne sollicitent pas de somme au titre de la remise en état de la peinture. Le devis de l'entreprise Briand à hauteur de 18.985,30€ ne porte pas sur des travaux de peinture mais uniquement sur le remplacement de panneaux de bardage et il n'est pas établi qu'il concernerait la façade rue de l'industrie, étant ajouté qu'un simple état de peinture écaillée ne justifie pas de remplacer purement et simplement le bardage.
C'est donc à bon droit que le tribunal a écarté ce moyen.
- sur l'absence de remplacement des bacs de bardage
Il ressort de l'état des lieux d'entrée que les façades avenue[...] sont en bon état génnéral
et propre ( pages 68 à 70 avenue [...]), et comportent deux enseignes (une enseigne "Renault Occasions" page 68 et une enseigne "Renault Herbretaise Automobile" page 69). l'état des lieux de sortie mentionne que :
- la façade principale côté avenue [...] est percée de plusieurs trous de fixation (enseignes), sur sept bacs de bardage à gauche de l'entrée clients et sur six bacs à droite de cette entrée, avec cette précision que ces trous ont été rebouchés (pages 60 à 63),
- la façade côté baie de l'atelier de rénovation est en bon état général ; six bacs de bardage sont percés de trous de fixation (enseigne) qui ont été rebouchés (page 64).
La société Herbretaise Automobile ne conteste pas qu'avant la signature de la convention d'occupation précaire, elle était déjà locataire des lieux dans le cadre d'un bail commercial dans lequel elle gérait une concession Renault, son bailleur étant déjà la SCI Sofinher. Elle soutient que dans la mesure où deux enseignes liées à la concession Renault existaient déjà lors du bail précaire conclu le 16 janvier 2012, les trous existaient aussi, comme à la sortie et qu'elle ne peut être tenue à indemniser que des dégradations ne survenant pas de son fait durant la jouissance du bail précaire.
S'il est exact que le bail précaire stipule en page 1 qu'il "se substitue aux baux antérieurs", il n'en reste pas moins que le preneur, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, devait savoir en sa qualité de concessionnaire Renault, qu'il devrait déposer les enseignes à son départ et donc remettre les lieux en l'état puisque ces enseignes n'appartiennent pas aux bailleresses et ont été posées dans le cadre de son activité de concessionnaire. En outre, ainsi que le font valoir les appelante, le fait qu'un nouveau bail, précaire, ait été conclu entre les parties à la suite de baux antérieurs, n'interdit pas au bailleur de réclamer au locataire la réparation des dégradations résultant de l'usage de la chose pendant toute la durée de la location.
Pour autant, ainsi qu'il a été dit, des dommages et intérêts ne peuvent être alloués au bailleur que si le juge constate au moment où il statue qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle alléguée.
Les bailleresses produisent en pièce 7 un devis de changement des panneaux de bardage pour un total de 19.985,30€ et en pièce 12 une facture en date du 24 avril 2014 mentionnant parmi un ensemble de travaux liés à la reconversion du bâtiment commercial en 5 cellules commerciales la dépose des bardage et la pose de nouveaux panneaux.
Néanmoins, il ressort de l'état des lieux de sortie que la totalité des trous résultant de la dépose des enseignes a été rebouchée. Le preneur a donc bien fait une réparation et il n'est pas établi qu'elle n'a pas été faite dans les règles de l'art.
Si certains des trous demeurent visibles au vu de l'état des lieux de sortie, pour l'une des façades photographiée (page 61), la dégradation de ce chef apparaît limitée et il n'est établi par aucune pièce que la remise en état de ce désordre nécessiterait un remplacement pur et simple des bacs de bardage.
Les bailleresses font valoir sur ce point que dans le cadre de leur demande de permis de construire déposée le 30 août 2013 et accordée le 28 octobre suivant, pour le ré-aménagement des bâtiments situés avenue [...], elles avaient prévu de conserver les façades bardées de l'immeuble avec quelques simples aménagements mais que la société Herbretaise Automobile n'ayant pas accepté de remplacer les bacs de bardage abîmés avenue [...], elles ont dû modifier les plans d'exécution et, tout en conservant la structure de la façade, déposer l'ancien bardage abîmé et le remplacer par des carreaux de verre trempé et prendre en charge le changement du bardage sur le côté des bâtiments avenue [...].
Néanmoins, les pièces 10 et 11 versées aux débats n'établissent aucunement que le changement de projet de ré-aménagement des locaux, avec notamment, l'adjonction de carreaux de verre sur la façade a été motivé par l'état du bardage antérieur et le refus de la société Herbretaise Automobiles de les remplacer. Les locaux en cause ont été totalement transformés et réaménagés en vue de l'usage que le nouveau locataire ou propriétaire avait prévu d'en faire.
En conséquence, les appelantes ne démontrent pas subir un préjudice en lien avec la faute alléguée à l'encontre de la société Herbretaise Automobile.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a écarté la demande des sociétés Herbretaise finances et Sofinher Maine, pour ces motifs substitués aux siens.
- sur le nettoyage du parc
Tout en faisant état d'un mauvais nettoyage du parc, les bailleresses ne sollicitent aucune indemnisation à ce titre.
Au surplus, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu que l'état des lieux d'entrée montrait aussi la présence de ronces et buissons et qu'il n'était pas démontré que l'état des lieux de sorte révèle la présence de ronces à des endroits différents.
Sur la demande de partage des honoraires d'acte d'huissier pour l'état des lieux de sortie
Au regard de l'état du droit applicable à la cause et antérieur à la loi no 2014-626 du 18 juin 2014, le premier juge doit être approuvé, en ce qu'il a relevé que la convention d'occupation précaire prévoyait le partage par moitié entre le bailleur et le preneur uniquement pour les frais d'honoraires concernant l'état des lieux d'entrée et en a déduit, en application de l'article 1134 (ancien) du Code Civil qu'en l'absence de toute clause stipulant le partage des frais d'état des lieux de sortie, ces frais devaient rester à la charge des sociétés bailleresses qui sont à l'initiative de I' acte.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef ainsi que dans le surplus de ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Sur les dépens et frais irrépétibles exposés devant la cour
Les appelantes succombant dans leur appel, les dépens devant la cour seront mis à leur charge et elles devront verser à l'intimée une somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
- Condamne les sociétés Herbretaise finances et Sofinher Maine à verser à la société Herbretaise Automobiles une indemnité de 3.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne les sociétés Herbretaise finances et Sofinher Maine aux dépens.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,