COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 16 AVRIL 2015
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RG N : 14/ 00489

SARL LE JARDIN D'HORUS, SELAFA MJA, SCP VALLIOT LE GUERNEVE ABITBOL

M. Pascal X..., Mme Pascale Y... épouse X...
DEMANDE TENDANT A OBTENIR LA LIVRAISON DE LA CHOSE OU A FAIRE SANCTIONNER LE DEFAUT DE LIVRAISON
Le SEIZE AVRIL DEUX MILLE QUINZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

SARL LE JARDIN D'HORUS
dont le siège social est 28 Rue du Mont Thabor-75001 PARIS 01
représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Philippe PAULIAT-DEFAYE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Frédérique THOMMASSON, avocat au barreau de PARIS
SELAFA MJA prise en la personne de Maître LEVY es qualité de mandataire judiciaire, sis 102 Rue du Faubourg Saint Denis-75010 PARIS 10
représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Philippe PAULIAT-DEFAYE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Frédérique THOMMASSON, avocat au barreau de PARIS
SEL ABITBOL prise en la personne de Maître ABITBOL en qualité de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde
sis 41 Rue du Four-75006 PARIS 06
représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Philippe PAULIAT-DEFAYE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Frédérique THOMMASSON, avocat au barreau de PARIS
APPELANTES d'un jugement rendu le 19 DECEMBRE 2013 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

Monsieur Pascal X...
de nationalité Française, né le 15 Septembre 1958 à SAINT DIZIER (52) Ingénieur, demeurant ...
représenté par Me Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES
Madame Pascale Y... épouse X...
de nationalité Française, née le 26 Novembre 1961, demeurant ...
représentée par Me Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES

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Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 05 Mars 2015 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 2 Avril 2015. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2015.
A l'audience de plaidoirie du 05 Mars 2015, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur BALUZE, Conseiller a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 16 Avril 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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RESUME du LITIGE
La SARL le Jardin d'Horus a fait réaliser une résidence avec services pour personnes âgées dénommée " le Jardin d'Horus ", 57 avenue Garibaldi et 22-24-26 rue Aigueperse à Limoges.
La résidence et les services devaient être exploités par un gestionnaire, en l'occurrence la société les Sereniales.
La commercialisation des appartements s'est faite par des ventes en l'état futur d'achèvement, notamment pour des particuliers investisseurs, dans le cadre d'un dispositif de loueur meublé non professionnel.
Il était prévu que les acquéreurs-investisseurs concluent avec le gestionnaire des services un bail permettant à celui-ci de sous louer à des résidents.

Dans le cas présent, la SARL Jardin d'Horus a vendu en l'état futur d'achèvement à M. Pascal X... un appartement de cette résidence (lot no 76, 1o étage) pour 107. 100 ¿, par acte du 13/ 06/ 2008.
Il était notamment stipulé dans ce contrat (page 21) : le vendeur exécutera son obligation d'achever au plus tard le 31 décembre 2009.
Toutefois ce délai sera le cas échéant majoré de tels nombres de jours précisés dans la clause (essentiellement : intempéries, grève, dépôt de bilan d'une entreprise...) et en cas de force majeure.
Dans le même temps, par acte également du 13 juin 2008, M. X... (bailleur) a loué à la SA les Sereniales (preneur) l'appartement susvisé selon bail commercial de meublé.
Il était prévu que le bail commencerait à courir le 1er janvier 2010 mais que dans l'hypothèse où la livraison interviendrait après le 31 décembre 2009, le bail ne commencerait à courir qu'à compter du premier jour suivant la date de livraison.
Le loyer annuel était de 5. 208 ¿ HT payable par trimestre.

Le chantier a pris du retard et la livraison a été proposée pour mars 2011. Il n'y a pas eu d'accord entre les parties sur cette livraison.

La SARL Jardin d'Horus a fait l'objet d'un jugement d'ouverture d'une procédure de sauvegarde le 27/ 06/ 2011 (tribunal de Commerce de Paris, SCP Valliot-Le Guerneve et Abitbol administrateur judiciaire, SELAFA MJA-Me Lévy mandataire judiciaire).
M. X... a fait une déclaration de créance, le 16/ 09/ 2011.
Un plan de sauvegarde a été arrêté (jugement 14/ 01/ 2013, SCP Valliot et autres commissaire à l'exécution, SELAFA MJA mandataire judiciaire).

Par acte du 29/ 08/ 2012, M et Mme X... ont engagé une procédure en indemnisation de préjudice lié au retard de livraison.
Par jugement du 19 décembre 2013, le tribunal de grande instance de Limoges a statué ainsi :
- déclare Mme X... irrecevable en ses demandes (elle n'était pas acquéreur elle-même du bien),
- dit que la SARL le jardin d'Horus est responsable du retard dans la livraison du bien immobilier acheté par Pascal X...,
- dit que le préjudice de Pascal X... s'établit comme suit :
- préjudice résultant des loyers non perçus : 6868, 05 euros,
- préjudice résultant des frais de rééchelonnement du prêt : 7077 ¿,
- préjudice moral : 1500 ¿
- constate que Pascal X... reste devoir à la SARL le jardin d'Horus la somme de 10   710 ¿ au titre du solde du prix de vente,
- constate la compensation entre les créances,
En conséquence,
- fixe la créance de Pascal X... envers la procédure collective de la SARL le jardin d'Horus à la somme de 4. 735, 05 euros,
- ordonne à la SARL le Jardin d'Horus de remettre à Pascal X... l'ensemble des clés correspondant à son lot,
- ordonne l'exécution provisoire.

La SARL le jardin d'Horus, le mandataire judiciaire et le commissaire à l'exécution du plan ont interjeté appel.
Les appelants font valoir que le retard de livraison n'est pas imputable à la SARL le jardin d'Horus.
Ils exposent à ce sujet notamment que le délai de livraison n'était pas impératif, qu'il y a eu des jours d'intempéries, un dépôt de bilan d'une entreprise et un cas de force majeure résultant des démissions successives de deux maîtres d'oeuvre et d'une expertise.
Ils font valoir par ailleurs que M. X... s'est refusé à constater par procès-verbal l'achèvement de l'immeuble alors que cela conditionne la remise des clés.
Les appelants demandent donc notamment :
- de constater que M. X... n'a pas pris livraison de son appartement,
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la société le jardin d'Horus responsable du retard de livraison et en ce qu'il a fixé la créance de M. X... à la somme de 4735, 05 euros,
- de débouter M. X... de ses demandes,
- d'enjoindre M. X... de réceptionner son appartement et de payer à la société le jardin d'Horus la somme de 10   710 ¿ avec intérêt au titre du solde du prix de vente,
- de condamner M. X... à payer à la SARL le jardin d'Horus 5000 ¿ de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Monsieur et Madame X... concluent à la confirmation, sauf à actualiser le préjudice.
M. X... fait valoir que, sauf pour les jours d'intempéries, le retard de livraison est bien imputable à la SARL le jardin d'Horus qui notamment ne peut se prévaloir d'un cas de force majeure.
Sur la livraison, M. X... soutient que c'est la SARL le jardin d'Horus qui a refusé celle-ci en l'absence de règlement du solde du prix de vente mais qu'il a pu légitimement s'opposer au paiement complet en consignant d'ailleurs ce solde.
M. X... demande donc en plus de la confirmation du jugement la condamnation de la SARL le jardin d'Horus à lui payer :
-457, 87 ¿ par mois à compter du " 23 juin 2011 " jusqu'au jour de la remise des clés,
-3. 525, 48 ¿ au titre du remboursement des charges de copropriété du troisième trimestre 2011 jusqu'au premier trimestre 2015, et les charges de copropriété postérieures jusqu'à la remise effective des clés.

Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties déposées par les appelants le 2 février 2015 et par les intimés le 12 janvier 2015.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2015.

Il est constant que Mme X... n'a pas été partie au contrat de vente. Si elle a été intimée, il n'est pas formé de demande contre elle. Il convient de la mettre hors de cause.

Le contrat de vente du 13 juin 2008 stipulait (page 22) au paragraphe « poursuite et achèvement de la construction » :
1o/ obligation d'achever : le vendeur s'oblige à poursuivre la construction et à l'achever ¿ dans le délai ci-après fixé,
3o/ délai d'exécution des travaux : le vendeur exécutera son obligation d'achever au plus tard le 31 décembre 2009. Toutefois, ce délai sera, le cas échéant, majoré des jours d'intempéries ¿ constatés par une attestation de l'architecte... des jours de retard consécutif à une grève ou au dépôt de bilan d'une entreprise, constatés comme il a été dit ci-dessus ; en cas de force majeure.
Le libellé de ces clauses (obligation d'achever, le vendeur s'oblige... le vendeur exécutera son obligation) montre que le délai fixé avait un caractère impératif, ferme.
Le fait qu'il soit stipulé des cas de prorogation signifie qu'en dehors de ces hypothèses, le délai fixé est à respecter et s'impose au vendeur.
Sinon, cela serait laisser l'exécution de son « obligation » à sa discrétion.
Il était donc prévu un délai d'exécution devant s'achever au plus tard le 31 décembre 2009.
La livraison « imminente » a été annoncée par lettre du 21 mars 2011. Il ressort d'une lettre de M. X... qu'un rendez-vous sur place dans cette perspective a eu lieu le 25 mars 2011.
Il y a donc eu ainsi un retard dans l'achèvement et la livraison possible de l'appartement au moins jusqu'à fin mars 2011.

Sur des causes de prolongation, et au vu de la stipulation précitée, d'abord en ce qui concerne les intempéries, il est produit une attestation du maître d'oeuvre d'exécution (SARL 3CG) du 29 juin 2009 attestant de 56 jours d'intempéries (pluie, vent violent, neige, gel) au 7 mai 2009.
Il peut donc être admis un report de ce chef pour 56 jours ouvrables.
Ensuite, la SARL Pirobat (lot ravalement, revêtements plastiques, peintures selon marché du 26 septembre 2008) a fait l'objet de l'ouverture d'une liquidation judiciaire selon jugement du tribunal de commerce de Chartres du 23 septembre 2009 (date de cessation des paiements fixée provisoirement aux 23 mars 2008).
Il peut être observé que le contrat ne précise pas comment les jours de retard consécutifs à un dépôt de bilan seraient évalués (il est renvoyé à une attestation de l'architecte, il n'en est pas produit à ce sujet et de toutes façons il appartiendrait à la juridiction de contrôler les jours décomptés).
En raison de la nature des lots (ravalement, peinture ¿) cette entreprise devait pouvoir être remplacée assez rapidement.
Il apparaît qu'elle n'a été remplacée qu'à l'été 2010 (marché produits des 20 juillet 2010, 17 août 2010 et 2 septembre 2010).
Il est ignoré quel était le planning du chantier lors de la liquidation de la SARL Piro Bat et donc l'incidence réelle de cette défaillance sur l'avancement des travaux.
Dans ces conditions, si le principe d'une perturbation ayant entraîné quelque retard peut être admis, une telle durée de presque un an ne peut être retenue.
En conséquence, pour ces deux causes de majoration du délai (intempéries, dépôt de bilan d'une entreprise), il sera admis une durée confondue de report de trois mois.
Sur les démissions successives de deux maîtres d'oeuvre, un premier maître d'oeuvre d'exécution, la SARL cabinet 3CG, a démissionné fin juillet 2009.
Un autre contrat de maîtrise d'oeuvre d'exécution a été conclu avec la SARL D2I le 1er septembre 2009.
La SARL le jardin d'Horus indique que le 26 juillet 2010, cette société a unilatéralement résilié le contrat.
Un autre contrat de maîtrise d'oeuvre a été convenu avec la SARL AASR le 27 septembre 2010.
Cela étant, le retrait d'intervenants dans une telle opération de construction importante ne peut être considéré comme imprévisible et irrésistible.
Les raisons de ces démissions ou résiliations ne sont pas déterminées, alors que cela aurait son incidence sur le caractère extérieur à celui qui s'en prévaut que doit avoir un cas de force majeure.
Ces retraits sont intervenus fin juillet 2009 comme fin juillet 2010. Le mois d'août est traditionnellement une période de vacances dans le bâtiment.
Les maîtres d'oeuvre ont été remplacés, là, assez rapidement, en septembre (début septembre 2009, fin septembre 2010).
Les périodes gênantes d'absence de maître d'oeuvre d'exécution ont donc été assez courtes.
En raison de ces éléments, il ne peut être considéré que ces circonstances ont constitué un ou des cas de force majeure.
De même, si des défectuosités sont apparues en cours de chantier et s'il a fallu recourir à une expertise, ce genre d'événements pour un chantier de construction important n'est pas imprévisible ni opposable par le vendeur dans ses rapports avec le client-acquéreur.
En conséquence sur la période de dépassement total de 15 mois, il sera retenu un dépassement irrégulier du délai d'achèvement et de livraison de l'appartement, imputable à la SARL le jardin d'Horus, d'un an, soit d'avril 2010 à mars 2011.

Sur le préjudice résultant de ce retard, il correspond d'abord au manque à gagner pour absence de loyer du logement qui avait été loué à la société les Sereniales, mais avec effet à compter de la livraison du dit appartement.
Il ressort de la déclaration de créance du 16 septembre 2011 pour M. X... que la somme de 6. 868, 05 euros correspond aux loyers pour l'année 2010 (5. 494, 44 euros TTC) et à ceux pour le premier trimestre 2011 (1. 373, 61 euros TTC).
Compte tenu de la période retenue d'un an, le préjudice résultant des loyers non perçus en mars 2011 s'élève à 5. 494, 44 euros TTC.
Il peut être admis que M. X..., ne percevant pas ces revenus locatifs, a été amené à négocier un rééchelonnement de prêt.
Compte tenu des éléments de calcul produits (offre de prêt de mai 2008 d'une durée de 144 mois avec fin de tableau d'amortissement provisoire-120 mensualités-mentionnant un total d'intérêts payés de 25   539, 05 et d'assurance de 4816 ; document « au 6/ 6/ 2011 suite à passage en amortissement » mentionnant une durée totale du prêt de 156 mois avec une fin de tableau d'amortissement-158 mensualités-faisant état d'un total intérêts de 31   698, 35 et d'assurance de 5734), la fixation du préjudice résultant des frais de rééchelonnement du prêt à la somme de 7. 077 ¿ sera confirmée.
Le Tribunal a retenu à juste titre un préjudice moral ou psychologique évalué à 1500 ¿ pour les perturbations, soucis et tracas divers causés par la situation litigieuse et le déroulement de cette opération de construction. M. X... produit à ce sujet quelques courriers de la SARL le jardin d'Horus annonçant périodiquement des retards de livraison, diverses lettres de réclamation de sa part en 2009, une coupure de presse évoquant un certain désarroi des propriétaires ¿

Le contrat prévoyait l'établissement d'un procès-verbal contradictoire de constatation de l'achèvement de la construction.
Si la remise des clés à l'acquéreur à cette occasion, pour valoir livraison et prise de possession, était prévue « après versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à la disposition de l'acquéreur », le tribunal rappelle à juste titre l'exception d'inexécution applicable selon le droit commun des contrats. Il est apprécié ensuite si cette exception a été invoquée de manière fondée.
En l'occurrence, la livraison a été reportée à plusieurs reprises et en définitive à fin mars 2011, soit pour une durée d'un an imputable au vendeur.
Il subsistait un solde de 10. 710 ¿ à régler sur les travaux et 4. 800 ¿ pour le mobilier, cette dernière somme ayant été réglée en juin 2012. Et, une somme de 5. 355 ¿ (moitié de celle pour les travaux) avait déjà été consignée en février 2011.
Mais, M. X... subissait un préjudice consistant depuis au moins un an en une perte de loyer. Il a été reconnu également qu'il avait un préjudice financier pour rééchelonnement de son prêt.
Son préjudice est en définitive supérieur au solde des travaux.
Si en mars 2011, sa créance de ce chef n'était pas consacrée, il est admis maintenant qu'il a donc subi des préjudices sus évoqués selon les montants retenus ci-dessus, dommages imputables à la SARL le jardin d'Horus.
En raison de ces éléments, il convient de considérer qu'il a pu légitimement opposer à son cocontractant l'exception d'inexécution pour refuser le paiement du solde des travaux et obtenir préalablement la livraison du logement avec remise des clés.
Compte tenu de la compensation qui s'opère entre les créances des parties avec un solde au profit de M. X..., le solde des travaux est maintenant apuré.
La disposition du jugement ordonnant à la SARL le Jardin d'Horus la remise des clés sera donc reprise, sauf à préciser qu'elle devra s'inscrire dans les modalités contractuelles de constatation d'achèvement des travaux.
Le retard dans la livraison et la persistance de celui-ci étant imputée à la SARL le Jardin d'Horus, il convient également de faire droit à la demande en paiement au titre de la perte de loyers pour la période postérieure à l'ouverture de la sauvegarde, s'agissant d'une créance née régulièrement se rattachant aux suites de l'exécution du contrat. Il n'est pas d'ailleurs opposé d'observations sur le principe de cette demande au regard des règles sur les procédures collectives et donc débattu à ce sujet. Il peut être observé notamment que la SARL le jardin d'Horus et le mandataire judiciaire poursuivent la continuation et l'exécution du contrat en sollicitant la réception de l'appartement.
La demande de M. X... sera donc admise, à compter du mois suivant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, soit à partir du 1er juillet 2011.
Il sera alloué une somme équivalente au montant du loyer, soit 457, 87 ¿ par mois, jusqu'à la remise des clés.
En revanche, dans la mesure où il est alloué ces sommes qui correspondent à un mode de jouissance des lieux par un revenu locatif, M. X... n'est pas fondé à réclamer en plus le remboursement des charges de copropriété.
Eu égard au sort de l'appel, la demande de dommages intérêts des appelants pour procédure abusive n'est pas fondée.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M et Mme X... leur frais irrépétibles d'appel. Il leur sera alloué une indemnité (supplémentaire pour M. X...) de 1. 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Met hors de cause Mme Pascale Y... épouse X...,
Confirme le jugement en ses deux premières dispositions et en ses dispositions figurant en dernière page sur la remise des clés, l'indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens,
Le réforme pour le surplus,
Dit que le préjudice de M. Pascal X... s'établit comme suit :
- préjudice résultant des loyers non perçus : 5. 494, 44 euros TTC,
- préjudice résultant des frais de rééchelonnement du prêt : 7. 077 ¿,
- préjudice moral ou psychologique : 1. 500 ¿,
Total : 14. 071, 44 euros,
Constate que Monsieur Pascal X... reste devoir à la SARL le jardin d'Horus la somme de 10. 710 ¿ au titre du solde du prix de vente,
Constate la compensation entre la somme totale de 14   071, 44 euros dus par la SARL le jardin d'Horus à M. Pascal X... et la somme de 10   710 ¿ due par ce dernier à son vendeur,
En conséquence,
Fixe la créance de M. Pascal X... envers la procédure collective de la SARL le jardin d'Horus à la somme de 3. 361, 44 euros,
Dit que cette somme ne portera pas intérêt,
Rappelle qu'il est ordonné à la SARL le jardin d'Horus de remettre à M. Pascal X... l'ensemble des clés correspondant au lot qu'il a acquis,
Condamne la SARL le jardin d'Horus à payer à Monsieur Pascal X... la somme de 457, 87 euros par mois, à compter du 1er juillet 2011 et jusqu'au mois au cours duquel la remise des clés s'effectuera, étant précisé que cette remise des clés se réalisera selon les modalités organisées au paragraphe " constatation de l'achèvement des constructions-prise de possession " du contrat du 13 juin 2008 pages 24/ 25,
Condamne la SARL le jardin d'Horus à payer à Monsieur et Madame Pascal et Pascale X... une indemnité de 1. 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel,
Rejette les autres demandes,
Condamne la SARL le jardin d'Horus aux dépens.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.