ML Chambre 3 B R.G. N° : 00/02047 Minute N° : 3M 02/00229 Copie exécutoire à Me André C... Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY le Le Greffier, RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE COLMAR ARRÊT DU 27 FÉVRIER 2002 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ Adrien LEIBER, Président Jean-Claude LIMOUZINEAU, Conseiller, assesseur, Michel LAURAIN, Conseiller, assesseur, Greffier présent aux débats et au prononcé : François Z..., DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE du 23 Janvier 2002 ARRÊT CONTRADICTOIRE du 27 Février 2002 prononcé publiquement par le Président. NATURE DE L'AFFAIRE : demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer/constater la résiliation pour défaut de paiement                                                                 APPELANTS : Monsieur B... BALLA Madame Feride X... épouse BALLA demeurant tous deux ... à 67260 SARRE UNION représentés par Me C..., avocat au barreau de SAVERNE INTIME :
Monsieur Frédéric KLEIN route de Sarrebourg à 67260 SARRE UNION représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la Cour
Par acte sous seing privé en date du 2 octobre 1991, Monsieur Frédéric A... a consenti à Monsieur B... BALLA un bail d'habitation pour une durée 3 ans sur un appartement situé ....
Par requête enregistrée le 9 novembre 1999, Monsieur A... a saisi le tribunal d'instance d'une requête tendant à voir Monsieur et Madame Y... condamnés en référé à leur verser des arriérés de loyer, demande précisée comme tendant à la résiliation du bail et à la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 64.943,97 francs d'arriérés de loyers et de charges.
Par "jugement" en date du 31 mars 2000, le tribunal, statuant en référé, a constaté le départ des locataires et condamné Monsieur et
Madame Y... à verser à Monsieur A..., en 24 versements mensuels de 2.706 francs, la somme totale de 64.943,97 francs avec les intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 1999.
Monsieur et Madame Y... ont interjeté appel de ce jugement le 18 avril 2000.
Dans leurs dernières écritures en date du 29 mars 2001, ils demandent à la Cour d'annuler le jugement, subsidiairement de l'infirmer et de débouter Monsieur A... de ses demandes, de le condamner aux dépens de première instance et d'appel et à leur verser la somme de 5.000 francs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du N.C.P.C. Ils font valoir, pour l'essentiel : -
sur la nullité du jugement, que la requête initiale, non chiffrée, aurait dû être rejetée immédiatement, que les pièces produites à l'audience du 3 mars 2000 n'ont pas été communiquées aux défendeurs, lesquels, en tout état de cause, n'ont pas disposé du temps nécessaire pour les examiner. -
sur le fond, que les défendeurs ont contesté les demandes dirigées contre eux, contrairement à ce qu'a indiqué le premier juge, la seule somme reconnue étant celle qui représentait le préavis, soit trois mois de loyers, que les graves troubles de jouissance causés aux époux Y... par une fuite d'eau et le non-fonctionnement du chauffe-eau, non réparés par le propriétaire justifiaient une suspension et, en tout cas, une diminution du loyer, qu'aucun décompte de charges, année après année, n'a été produit par le bailleur alors que les factures d'eau sont anormalement élevées, ne sont pas réparties d'après la consommation réelle et ont été considérées comme excessives par Monsieur A... lui-même, et que le dépôt de garantie de 3.100 francs n'a pas été pris en considération. Monsieur Frédéric A... a conclu en dernier lieu le 30 août 2001 : il
demande à la Cour de rejeter l'appel formé par Monsieur et Madame Y... , subsidiairement, en cas d'annulation, d'évoquer, de condamner les défendeurs à la somme retenue par le premier juge, mais sans délais de paiement, de condamner les intimés à lui verser la somme de 5.000 francs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du N.C.P.C. et de les condamner aux dépens. Il fait valoir, en substance : -
sur la nullité invoquée du jugement, qu'il s'en remet à justice, qu'il n'est pas professionnel du droit et s'est défendu seul devant le tribunal, que les pièces versées aux débats étaient parfaitement connues des époux Y..., lesquels avaient reçu un décompte très clair de ce qu'ils devaient, la seule contestation élevée par eux concernant les charges d'eau. -
sur le fond, que Monsieur et Madame Y... n'ont jamais démontré avoir versé de quelconques sommes pas plus qu'ils n'établissent les troubles de jouissance qu'ils invoquent, que les sommes réclamées en référé ne tiennent pas compte du préavis, de réparations locatives et de charges restant dues, desquelles sera déduit le dépôt de garantie, ces questions étant pendantes dans le cadre d'une procédure au fond qui a fait l'objet d'une décision de sursis à statuer, que les fuites d'eau ont donné lieu aux travaux de réparation appropriés et à une indemnisation de la compagnie d'assurance de 14.000 francs, que les problèmes de chauffe-eau n'ont jamais été portés à sa connaissance et qu'enfin, les charges d'eau sont parfaitement justifiées.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2001. SUR QUOI LA COUR,
Sur la nullité du jugement
Il appartient au juge de faire observer et d'observer lui-même le principe du contradictoire.
Il résulte du procès-verbal de l'audience du 3 mars 2000 que Monsieur
et Madame Y... n'étaient ni présents, ni représentés devant le tribunal alors que Monsieur A... a déposé les pièces, qu'il avait reçu - au demeurant- injonction de produire, par ordonnance du 21 janvier 2000.
Les défendeurs étant absents et les pièces ne leur ayant pas été communiquées, le tribunal ne pouvait prendre ces documents en considération, sans violer les dispositions de l'article 16 du N.C.P.C.
Le jugement entrepris - qui est en réalité une ordonnance de référé - sera, en conséquence annulé.
La Cour, par l'effet dévolutif de l'appel - dévolution qui s'opère pour le tout en application des dispositions de l'article 562 OE 2 du N.C.P.C. - statuera, par suite, sur l'entier litige sur lequel le premier juge devait statuer dans les limites assignées au juge des référés.
Sur les demandes de Monsieur A...
Par lettre du 30 novembre 1999, Monsieur Y... a donné congé à son propriétaire à effet au 1er mars 2000.
Il est redevable des loyers et des charges jusqu'à cette date.
S'agissant des loyers, le décompte produit par Monsieur A... n'est pas sérieusement contesté par les appelants, lesquels ne font état d'aucun versement dont Monsieur A... n'aurait pas tenu compte.
Le dépôt de garantie, étant destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il sera écarté du compte provisoire des parties dès lors que, devant le juge du fond, celles-ci sont en litige sur les dégradations et réparations locatives.
Pour s'opposer à la demande de Monsieur A... concernant les loyers, les appelants invoquent divers troubles de jouissance.
Toutefois, le dégât des eaux dont ils ont été victimes en 1994 n'a
fait l'objet d'aucune protestation de leur part, la réparation de la conduite litigieuse ayant été faite pourtant, selon une attestation de Madame Yolande D..., après le 10 janvier 1995.
La contestation qu'ils ont élevée, cinq ans après la survenance du sinistre, sans avoir évoqué cette difficulté, que ce soit lors du congé qu'ils ont délivré le 30 novembre 1999 ou, en tout cas avant la citation devant le juge des référés, ne peut être considérée comme sérieuse au sens des dispositions de l'article 809 OE 2 du N.C.P.C.
Il en va d'autant plus ainsi que les époux Y... n'ont pas été en mesure d'apporter les précisions de nature à donner du crédit à leurs allégations et un soutien à leur prétention, en particulier quant au sort de l'indemnité d'assurance qu'ils ne contestent pas avoir reçue à l'occasion de ce sinistre, quant à la date et au montant des travaux financés par cette indemnité.
Il en va de même du dysfonctionnement allégué du chauffe-eau, tel qu'il est retracé dans les attestations de Madame Yolande D....
De sorte que c'est à bon droit que le premier juge a accueilli la demande de Monsieur A... de ce chef.
Quant aux charges, force est de constater qu'elles ont fait l'objet d'un décompte précis, appuyé sur des factures concordantes.
S'il est exact que Monsieur A... s'est montré  abasourdi   par les factures d'eau, il est également établi que la Mairie de Sarre-Union a fait procéder à la vérification du compteur et à la recherche de fuite et que ces factures, maintenues par le service des eaux, ont été règlées par le bailleur.
La répartition par tête adoptée par Monsieur A... n'encourt pas la critique développée dans les écritures des époux Y... puisqu'elle tient compte de la part de consommation de chaque famille.
En conséquence, la Cour, statuant en référé, fera droit à la demande de Monsieur A... et condamnera Monsieur et Madame Y..., à titre
provisionnel, à lui verser la somme de 64.943 francs.
La Cour considère qu'il y a lieu, compte tenu de la situation familiale et économique de Monsieur et Madame Y... de leur accorder des délais à hauteur de 24 mois.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du N.C.P.C.
Les appelants, qui succombent dans l'essentiel de leurs prétentions seront condamnés aux dépens.
Il y a lieu de faire droit à la demande présentée par l'intimé sur le fondement des dispositions de l'article 700 du N.C.P.C. et de condamner Monsieur et Madame Y... à lui verser à ce titre une somme de 500 euros.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,
DÉCLARE recevable l'appel dont elle est saisie,
Y faisant droit,
ANNULE l'ordonnance - improprement dénommée jugement - de référé du 31 mars 2000.
Statuant à nouveau,
CONDAMNE Monsieur et Madame Y... à verser à Monsieur Frédéric A... la somme provisionnelle de 9.900,50 ä (neuf mille neuf cents euros et cinquante centimes) avec les intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 1999,
DIT que Monsieur et Madame Y... pourront s'acquitter du paiement de cette somme en 23 mensualités de 412,53 ä (quatre cent douze euros et cinquante trois centimes), une 24 ème mensualité étant fixée à 412,31 ä (quatre cent douze euros et trente et un centimes) et augmentée des intérêts échus.
DIT que le premier paiement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt,
DIT qu'en cas du non-paiement d'une seule mensualité, au 10 du mois, la totalité de la somme résiduelle et des intérêts sera immédiatement exigible par le créancier .
CONDAMNE Monsieur et Madame Y... à verser à Monsieur Frédéric A... la somme de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du N.C.P.C.
Les DÉBOUTE de la demande qu'ils ont formée à ce titre,
CONDAMNE Monsieur et Madame Y... aux dépens de première instance et d'appel.
Et le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.