du 20 février 2018
R.G : 16/03409


SCI SAINT BRICE 1

Formule exécutoire le :

-Maître Thierry BRISSART
-Maître Nicolas HUSCH COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1o SECTION
ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2018
APPELANTE :
d'un jugement rendu le 12 décembre 2016 par le tribunal de grande instance de REIMS,


COMPARANT, concluant par Maître Thierry BRISSART, avocat au barreau de REIMS

SCI SAINT BRICE 1

COMPARANT, concluant par Maître Nicolas HUBSCH, avocat au barreau de REIMS, et ayant pour conseil Maître Marc TEMINE, avocat au barreau de PARIS.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre
Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller, entendue en son rapport
Madame Dominique BOUSQUEL, conseiller
GREFFIER :
Madame NICLOT, greffier lors des débats et du prononcé.

A l'audience publique du 09 janvier 2018, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 février 2018,

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 février 2018 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Madame NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte sous seing privé du 9 septembre 2011, la SCI Saint Brice 1 a donné à bail à la société Marc Orlan aux droits de laquelle est ensuite intervenue la société Histoire d'Or, dont la dénomination sociale est devenue par la suite la société Thom, des locaux à usage commercial au sein de la galerie marchande du [...]                               situé à [...]           (51) moyennant le paiement d'un loyer annuel hors charges d'un montant de 46 403,50 euros.
Ce bail commercial a commencé à courir à compter de « la livraison de la coque brute des locaux » pour une durée de dix années entières, avec possibilité de donner congé à l'expiration de chacune des périodes triennales, au moins six mois à l'avance.
Le 10 octobre 2011, un procès-verbal de mise à disposition de ladite cellule commerciale a été signé par le preneur, sous deux réserves devant être levées sous 48 heures pour la première et sous 24 heures pour la seconde.
Par acte d'huissier du 28 avril 2014, le preneur a fait délivrer un congé à la SCI Saint Brice 1 pour le 20 novembre 2014.
Par courrier du 19 mai 2014, la SCI Saint Brice 1 a contesté la validité du congé, motif pris de sa délivrance tardive.
Par lettre officielle du 7 novembre 2014, la société Histoire d'Or a indiqué à la SCI Saint Brice 1 que, considérant son congé comme étant régulier, elle quitterait définitivement les lieux le 20 novembre 2014.
Le 5 décembre 2014, la société Histoire d'Or a restitué au bailleur les clés des locaux loués.
Après avoir fait part à la société Histoire d'Or de ce que la restitution des clés ne la libérait aucunement de ses engagements contractuels, la SCI Saint Brice 1 a mis en demeure la société Histoire d'Or de procéder au règlement de la somme de 16 044 euros correspondant aux loyers et charges dus pour le premier trimestre de l'année 2015 ainsi qu'à la consommation d'eau pour l'année 2014.
Cette mise en demeure est restée vaine.
Par acte d'huissier du 9 avril 2015, la SCI Saint Brice 1 a fait assigner la société Thom devant le tribunal de grande instance de Reims aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer la somme de 177 825,24 euros en règlement de sa consommation d'eau pour 2014 et des loyers et charges échus et à échoir pour la période du 1er janvier 2015 au 9 octobre 2017.
La demanderesse a fait valoir que la coque brute des locaux avait été livrée au preneur le 10 octobre 2011, date à laquelle avait commencé à courir le bail commercial, de sorte que la première période triennale du bail s'étant achevée le 9 octobre 2014, le congé devait être signifié au bailleur au plus tard le 9 avril 2014.
La société Thom s'est opposée à la demande en soutenant qu'elle n'avait disposé des locaux que le 21 novembre 2011 et non le 10 octobre 2011, de sorte que le congé délivré le 28 avril 2014, soit plus de 6 mois avant la fin de la période triennale était régulier et qu'elle était donc libérée de ses engagements contractuels depuis le 20 novembre 2014.
Par jugement du 12 décembre 2016, le tribunal :
- a condamné la société Thom à payer à la SCI Saint Brice la somme de 124 873,43 euros en règlement de sa consommation d'eau pour l'année 2014 ainsi que des loyers et charges échus pour la période du 1er janvier 2015 au 12 décembre 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2015, date de l'assignation,
- a condamné la société Thom à payer à la SCI Saint Brice la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- a condamné la société Thom aux dépens avec distraction,
- a ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Le tribunal a considéré que la livraison de la coque brute des locaux avait eu lieu le
10 octobre 2011, sous deux réserves levées 48 heures après, qui, en tout état de cause, n'empêchaient aucunement l'accès aux locaux et le début d'aménagement de ceux-ci par le preneur ; que dès lors, la première période triennale s'était achevée le 9 octobre 2014, de sorte que le congé devait être délivré au minimum six mois avant, soit au plus tard le 9 avril 2014 ; que le congé ayant été délivré après la date limite prévue, la société Thom restait tenue par ses engagements contractuels au moins pour une nouvelle période de trois années, soit jusqu'au 9 octobre 2017.
Par déclaration reçue le 30 décembre 2016, la société Thom a formé appel de cette décision.
Par conclusions du 1er juin 2017, elle demande à la cour :
- de relever que le bail régularisé le 9 septembre 2011 devait commencer à courir à compter de la livraison de la coque brute des locaux,
- de dire et juger que le 10 octobre 2011, il est expressément précisé dans le procès-verbal de mise à disposition que des réserves sont émises,
- de relever que l'avis d'échéance adressé à la société Marc Orlan le 12 décembre 2011 vise une période qui a commencé à courir le 21 novembre 2011,
En conséquence, réformant le jugement entrepris :
- de dire et juger que le bail n'a pas pu prendre effet le 10 octobre 2011,
- de relever que la SCI Saint Brice 1 ne peut sérieusement contester l'affirmation de la société Thom quant au fait qu'elle a effectivement disposé des locaux, objet du bail, le 21 novembre 2011,
- de dire en conséquence que le congé délivré le 28 avril 2014 pour le 20 novembre 2014 doit produire tous ses effets,
- de condamner la SCI Saint Brice 1 à restituer le dépôt de garantie qui avait été versé au bailleur sur le fondement de l'article 5 du bail,
- de débouter la SCI Saint Brice 1 de l'ensemble de ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 9 mai 2017, la SCI Saint Brice 1 demande à la cour :
- de confirmer le jugement en toutes ses dispositions à l'exception du montant des condamnations prononcées contre la société Thom qu'il convient d'actualiser au titre de sa consommation d'eau de l'année 2014 et des loyers et charges échus et exigibles pour la deuxième période triennale,
Statuant à nouveau de ce chef :
- de condamner la société Thom à payer à la SCI Saint Brice 1 la somme de 161 416,74 euros au titre de sa consommation d'eau de l'année 2014 et des loyers et charges échus pour la période du 1er janvier 2015 au 30 juin 2017, outre intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2015, date de l'assignation, sauf à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,
- de condamner la société Thom à payer à la SCI Saint Brice 1 la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la société Thom aux dépens avec distraction.
Par conclusions du 6 décembre 2017, la SCI Saint Brice 1 demande que soient rejetées les conclusions récapitulatives no 2 produites par la société Thom le 4 décembre 2017, soit la veille de l'ordonnance de clôture, qui comportent un nouveau moyen tiré de l'absence de réponse à une sommation de communiquer délivrée le 29 mars 2017.
MOTIFS DE LA DECISION :
Les conclusions récapitulatives no 2 de la société Thom du 4 décembre 2017 :
Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
Le calendrier de procédure établi le 10 avril 2017 par le magistrat chargé de la mise en état de cette cour a fixé au 5 décembre 2017 la date de clôture.
La SCI Saint Brice 1, intimée à la procédure, a conclu pour la dernière fois le 9 mai 2017.
En concluant le 4 décembre 2017, soit la veille de la clôture et plus de six mois après les conclusions de son contradicteur en invoquant, qui plus est, un nouvel argument – l'absence de réponse à une sommation de communiquer délivrée le 29 mars 2017-, la société Thom n'a pas laissé à la SCI Saint Brice 1 la possibilité d'y répondre, de sorte que le principe du contradictoire n'a pas été respecté entre les parties.
Les conclusions récapitulatives no 2 de la société Thom en date du 4 décembre 2017 seront donc écartées des débats.
La date de prise de possession des locaux :
L'article L 145-9 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 juin 2014 dispose que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.
L'appelante persiste à soutenir à hauteur d'appel que la livraison de la coque brute des locaux ne serait pas intervenue le 10 octobre 2011 mais le 21 novembre 2011, ce qui rendrait valable son congé délivré dans les temps.
Le procès-verbal signé par la société Thom le 10 octobre 2011 est un procès-verbal de mise à disposition d'une cellule commerciale et par conséquent un document qui matérialise la prise de possession par le locataire.
Il ne s'agit donc pas, comme la société Thom tente de le faire croire, d'un procès-verbal de réception qui empêcherait le bail de courir avant la levée des réserves, et ce d'autant que les réserves qui y figurent sont mineures et qu'elles n'ont pas entravé la mise à disposition de la cellule commerciale.
L'appelante ne peut davantage se retrancher derrière le fait que l'avis d'échéance qui lui a été adressé le 12 décembre 2011 par le mandataire du bailleur mentionne une période comprise entre le 21 novembre 2011 et le 31 décembre 2011 dans la mesure où le bail prévoit que le point de départ du loyer est celui de la date d'ouverture de la cellule au public et au plus tard 6 semaines après la livraison de la coque, qui correspond à la date du 21 novembre 2011.
Les documents suivants viennent étayer les éléments détaillés ci-dessus qui établissent que le bail a bien commencé à courir le 10 octobre 2011 :
- l'attestation d'assurance des locaux souscrite par la société Thom courant à compter du 1er octobre 2011,
- la facture établie le 1er septembre 2012 au titre de la taxe foncière pour la période du 10 octobre 2011 au 31 décembre 2011 transmise par la société Thom qui l'a payée sans émettre la moindre contestation,
- le dépôt de la demande d'aménagement de la cellule louée à la mairie de Saint Brice effectuée par le preneur le 11 octobre 2011, soit le lendemain de la livraison de la coque brute.
C'est par conséquent à bon droit qu'il a été considéré par le premier juge que le délai pour donner congé n'avait pas été respecté par la société Thom dans la mesure où cet acte a été délivré le 28 avril 2014 alors que la date butoir pour sa délivrance était fixée au plus tard le 9 avril 2014 pour prendre valablement effet.
La décision sera confirmée de ce chef.
Les sommes dues :
La SCI Saint Brice 1 a actualisé sa créance de consommation d'eau de 2014 (régularisation), de taxe foncière 2016 et de loyers et charges pour tenir compte de la date de fin des obligations de la société Thom, soit le 9 octobre 2017, qui correspond à l'expiration de la deuxième période triennale.
Aucune observation n'est faite par la locataire sur le décompte produit par l'intimée.
La décision sera par conséquent infirmée sur ce point pour prendre en considération l'actualisation de la créance et la société Thom sera condamnée à payer à la SCI Saint Brice 1, déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 161 416,74 euros TTC arrêtée au 30 juin 2017 , outre les loyers et charges courant jusqu'au 9 octobre 2017, somme qui produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 9 avril 2015.
L'article 700 du code de procédure civile :
La décision sera confirmée.
Succombant en son appel, la société Thom ne peut prétendre à aucune indemnité à ce titre.
L'équité justifie en revanche qu'elle soit condamnée à payer à la SCI Saint Brice 1 la somme de 2 000 euros.
Les dépens :
La décision sera confirmée.
La société Thom sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel avec recouvrement direct par application de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;
Ecarte les conclusions récapitulatives no2 produites par la société Thom le 4 décembre 2017.
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 décembre 2016 par le tribunal de grande instance de Reims à l'exception de celle relative au montant des condamnations prononcées à l'encontre de la société Thom qui sera infirmée.
Statuant à nouveau sur ce seul point ;
Condamne la société Thom à payer à la SCI Saint Brice 1, au titre de l'actualisation de la créance et déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 161 416,74 euros TTC arrêtée au 30 juin 2017 , outre les loyers et charges courant jusqu'au 9 octobre 2017 ;
Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 9 avril 2015.
Condamne la société Thom à payer à la SCI Saint Brice 1 la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute la société Thom de sa demande à ce titre.
Condamne la société Thom aux dépens de la procédure d'appel avec recouvrement direct par application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président