COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 10/06/2021
la SELARL CELCE-VILAIN
Me Angéla VIZINHO-JONEAU
ARRÊT du : 10 JUIN 2021
No : 128 - 21
No RG 20/02009
No Portalis DBVN-V-B7E-GG6S
DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du TJ de BLOIS en date du 29 Septembre 2020
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265252642374412
S.A.S. VITAE RESIDENCES
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Ayant pour avocat postulant Maître Pascal VILAIN, membre de la SELARL CELCE-VILAIN, avocat au barreau d'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Eric CESAR, membre de la SELARL LEGI AVOCATS, avocat au barreau de LYON
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265252134692320
S.A.S. DELTINVEST S.A.S
Représentée par ses dirigeants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Ayant pour avocat postulant Me Angéla VIZINHO-JONEAU, avocat au barreau de BLOIS et pour avocat plaidant Me Caroline PARDI-MEDAIL, membre de la SELARL RAMBAUD-BILLON-PARDI AVOCATS, avocat au barreau de LYON
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 13 Octobre 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 04 Mars 2021
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du JEUDI 08 AVRIL 2021, à 14 heures, devant Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Conseiller Rapporteur, par application de l'article 786 du code de procédure civile.
Lors du délibéré :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier lors des débats et du prononcé.

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le jeudi 10 JUIN 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
Par acte sous seing privé du 27 février 2013, la société SAS Deltinvest a donné à bail commercial à la société Odelia Résidences les logements d'un ensemble immobilier lui appartenant situé à [Adresse 3], à usage de résidence service seniors nommée [Adresse 4], ce pour une durée de 11 ans et 11 mois à compter du 16 janvier 2013, moyennant un loyer annuel de 173.235? hors taxes soit 185.361,45? TTC.
La société Odelia Résidences ayant fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire, la société Vitae résidences (société Vitae), à la suite d'un transfert à son bénéfice du fonds de commerce, a repris la gestion de la résidence précitée.
Par avenant signé des parties et prenant effet au 1er novembre 2014, les parties ont convenu d'une franchise totale de loyer octroyée à la société Vitae pour la période du 1er novembre 2014 au 30 octobre 2015 et, à compter du 13ème mois inclus à compter de la date de reprise par la
société Vitae (soit le 1er novembre 2015), d'une réduction du loyer de 26 %, soit un loyer de 130.000? HT versé sur 4 trimestres avec indexation tous les trois ans. La durée initiale du bail n'a pas été modifiée. L'avenant stipulait que restaient à la charge du bailleur la taxe foncière et les charges de copropriété non récupérables au sens du décret du 26 août 1987.
La société Deltinvest a adressé à la société Vitae le 14 octobre 2019 une facture d'un montant de 994,70? au titre de la taxe d'ordure ménagère pour l'année 2019 et le 16 mars 2020 une facture d'un montant de 36.098,25? au titre des loyers dus pour la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2020, avant lui adresser une mise en demeure à hauteur de 37.092,95? par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mai 2020 reçue le 20 mai suivant puis de la faire assigner en paiement de ces sommes par acte du 18 juin 2020 devant le juge des référés de Blois.
Elle a ensuite réclamé devant le juge des référés le règlement d'une autre facture restée impayée, émise le 9 juin 2020.
Par ordonnance de référé du 29 septembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Blois a:
- condamné la société Vitae résidences à payer à la société Deltinvest une provision de 37.092,95? TTC au titre des factures no 19005 du 14 octobre 2019 et 20.001 du 16 mars 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2020,
- condamné la société Vitae résidences à payer à la société Deltinvest une provision de 36.098,25? TTC au titre de la facture no 20.002 du 9 juin 2020 ;
- rejeté la demande de délai de grâce formulée par la société Vitae résidences ;
- condamné la société Vitae résidences aux dépens de l'instance,
- condamné Vitae résidences à payer à la société Delinvest la somme de 800? sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Vitae Résidences a formé appel de la décision par déclaration du 13 octobre 2020 en intimant la société Deltinvest et en critiquant tous les chefs de l'ordonnance. Dans ses dernières conclusions du 17 février 2021, elle demande à la cour de :
Vu les dispositions de l'article 1343-5 du code civil,
Réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
? Condamné la société Vitae Résidences à payer à la SAS Deltinvest une provision de 37.092,95 ? TTC au titre des factures no 19.005 du 14 octobre 2019 et 20.001 du 16 mars 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2020,
? Condamné la SAS Vitae Résidences à payer à la SAS Deltinvest une provision de 36.098,25 ? TTC, au titre de la facture no20.002 du 9 juin 2020,
? Rejeté la demande de délai de grâce formulée par la SAS Vitae Résidences,
? Condamné la SAS Vitae Résidences aux dépens de l'instance,
? Condamné la SAS Vitae Résidences à payer à la SAS Deltinvest la somme de 800 ? au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Et statuant de nouveau,
Rejeter la demande d'irrecevabilité présentée par la société Deltinvest dans ses conclusions no2 comme tardive et non fondée,
Juger que l'intransigeance opposée par la société Deltinvest au sujet de la moindre négociation sur le montant du loyer, est anormale pour ne pas dire fautive
Juger que l'inexploitation de la totalité de la résidence empêche une jouissance de la totalité de l'immeuble,
Juger que l'impossible exploitation de la totalité de la résidence constitue une contestation sérieuse,
Rejeter les demandes de condamnations provisionnelles formulées par la société Deltinvest,
Dans l'hypothèse d'une condamnation,
Autoriser la société Vitae Résidences d'avoir à se libérer du montant de la provision octroyée à l'échéance d'un délai de 6 mois de la décision à intervenir, et en 4 échéances mensuelles d'égal montant, seul le montant de l'intérêt légal sera décompté sur la créance revendiquée,
Débouter la société Deltinvest de toute autre demande,
Statuer ce que de droit sur les dépens.
Elle fait valoir que la demande de la société Deltinvest tendant à l'irrecevabilité de sa demande de rejet des condamnations formée par la société Vitae au visa de l'article 564 du code de procédure civile est irrecevable faute d'avoir été présentée dès ses premières conclusions conformément à l'article 910-4 du code de procédure civile. Elle ajoute que s'il est interdit à une partie de présenter de nouvelles demandes en cause d'appel, l'article 564 du Code de procédure civile prévoit des exceptions, notamment celle de faire écarter les prétentions adverses, ce qui est le cas en l'espèce puisqu'il s'agit de faire rejeter la prétention adverse en paiement des loyers.
Sur le fond, elle explique se débattre dans des problématiques de trésorerie liés à l'intansigeance de la société Deltinvest qui a systématiquement refusé d'accorder une quelconque diminution du montant des loyers, alors que le loyer est rapidement apparu au-delà des conditions du marché et que l'équilibre de la résidence repose sur la nécessité d'obtenir un abattement de 30%. Elle indique que la résidence est chroniquement déficitaire et que l'impossibilité d'exploiter la totalité des deux résidences louées constitue une contestation sérieuse quant à l'exécution des stipulations contractuelles entre les parties. Elle ajoute que le bail est conclu pour une période de 11 années avec l'impossibilité de résilier celui-ci à chaque échéance ce qui la place dans un tel carcan que la seule possibilité est de parvenir à céder son fonds de commerce qui subit des déficits chroniques. Elle sollicite par suite des délais de paiement.
La société Deltinvest demande à la cour, par dernières conclusions du 25 février 2021, au visa des articles 835 al. 2, 564 du code de procédure civile, 1134 du Code civil et M145-1 et suivants du Code de commerce, de:
Juger irrecevable comme nouvelle la demande adverse tendant à obtenir le rejet des demandes de condamantions provisionnelles formulées par la société Deltinvest et l'en débouter,
Confirmer l'ordonnance entreprise avec actualisation des sommes dues au titre des loyers et charges impayés,
En conséquence,
Condamner la société Vitae résidences à payer à la société Deltinvest à titre de provision la somme de 133.828,43? HT soit 1147.211,28? TTC correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 3 février 2021,
Débouter la société Vitae Résidences de l'intégralité de ses demandes,
Condamner la société Vitae Résidences à payer à la société Deltinvest la somme de 2500? sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la société Vitae Résidences aux entiers dépens de l'instance.
Elle fait valoir que devant le premier juge, la société Vitae ne soulevait pas de contestation sérieuse mais demandait seulement des délais de paiement, ce qui constitue un aveu judiciaire, que cette demande est donc irrecevable car nouvelle et que cette irrecevabilité n'est pas une demande au fond au sens de l'article 910-4 du code de procédure civile mais une fin de non recevoir qui est recevable et peut être soulevée en tout état de cause.
Sur le fond, elle indique que les impayés de la société Vitae sont antérieurs à la pandémie de covid 19, que les occupants ont réglé leurs loyers et qu'elle disposait donc de la trésorerie pour régler son propre loyer. Elle soutient qu'elle n'a fait preuve d'aucune intransigeance puisqu'elle a accepté une franchise totale de loyer pour la période du 1er novembre 2014 au 30 octobre 2015, ainsi qu'une baisse du loyer à 130.000? HT, montant fixé par la société Vitae, à compter du 1er novembre 2015 au lieu de 174.791?.
Elle conteste aussi les propos adverses selon lesquels l'équation entre d'une part les charges fixes et les loyers à régler à Deltinvest et d'autre part les rentrées issues des redevances réglées par les clients de la résidence ne permettrait pas structurellement une exploitation pérenne, en raison du coût élevé des charges et loyers et d'une occupation de la résidence insuffisante. Elle précise que les documents produits à ce titre ne sont pas probants, que la société Vitae évoque deux résidences alors que l'avenant no 1 porte uniquement sur l'exploitation des 17 appartements de la résidence "[Établissement 1]" et que cette exploitation n'est en rien subordonnée à celle d'une autre résidence services, étant ajouté que la seconde résidence est un immeuble de bureaux et non une résidence seniors.
Elle s'oppose à la demande de délais de paiement.
L'affaire a été fixée à l'audience du 8 avril 2021en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile
Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 4 mars 2021.
A l'audience la cour a autorisé les parties à faire toute observation utile sur l'éventuelle application de l'article 567 du code de procédure civile.
Par note du 12 avril 2021, la société Deltinvest a indiqué que si l'article 567 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel, l'article 64 du même code dispose que la demande reconventionnelle est celle par laquelle le défendeur prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire, et qu'en l'espèce, le société Vitae demande le rejet des demandes de condamnations provisionnelles formulées par la société Deltinvest ce qui ne constitue pas une demande reconventionnelle au sens de l'article 64 du code de procédure civile, de sorte que l'article 567 n'est pas applicable.
Par note en délibéré du 19 avril 2021, la société Vitae indique que sa demande de rejet des demandes adverses eest une demande reconventionnelle puisqu'elle subit des difficultés d'exploitation pour lesquelles elle serait en droit de demander une indemnisation.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur l'irrecevabilité
La demande formée par la société Deltinvest tendant à "juger irrecevable comme nouvelle la demande la société Vitae tendant à obtenir le rejet des demandes de condamnations provisionnelles formulées par la société Deltinvest" n'est pas une prétention sur le fond mais une fin de non recevoir qui en application de l'article 122 du code de procédure civile tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond.
Dès lors, les dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile, en ce qu'elles exigent que l'ensemble des prétentions sur le fond soit mentionné dans le premier jeu de conclusions, ne leur sont pas applicables.
La demande d'irrecevabilité formée par la société Deltinvest sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile est donc recevable.
L'article 564 du code de procédure civile dispose : "A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révéléation d'un fait".
En l'espèce, la demande formée par la société Vitae tendant à "rejeter les demandes de condamnations provisionnelles formulées par la société Deltinvest" vise à faire écarter les prétentions adverses et est recevable.
En outre, la société Deltinvest demande à la cour de porter la condamnation provisionnelle de la société Vitae à la somme de 147.211,28? afin d'actualiser sa créance, en sollicitant le paiement de trois nouvelles factures impayées et la société Vitae est recevable à les contester devant la cour.
Le demande d'irrecevabilité formée par la société Deltinvest sera rejetée.
Sur le fond,
La société Vitae prétend que la résidence est chroniquement déficitaire, que sa bailleresse fait preuve d'une complète intransigeance et refuse une renégociation du prix des baux, qu'elle ne peut non plus résilier le bail avant son terme, le bail ne prévoyant pas de possibilité de résiliation aux échéances triennales et que l'impossibilité pour la société Vitae Résidences d'exploiter la totalité des deux résidences constitue une contestation sérieuse quant à l'exécution des stipulations contractuelles entre les parties.
La cour constate toutefois d'une part que dans le cadre de l'avenant signé par les parties et à effet au 1er novembre 2014, la société Deltinvest a consenti une franchise totale de loyer octroyée pour la période du 1er novembre 2014 au 30 octobre 2015, soit pendant un an ainsi qu'une baisse non négligeable du loyer qui était de 173.235? HT et a été fixé à 130.000? HT versé sur 4 trimestres à compter du 1er novembre 2015, d'autre part que l'avenant fixait clairement le montant du loyer, ne modifie pas la durée initiale du bail et ne stipule pas de possibilité de résiliation aux échéances triennales. La société Vitae ne justifie pas d'une contestation sérieuse sur ce point.
Par ailleurs, s'il est mentionné en page 2 du bail que le maître de l'ouvrage, la société [Adresse 3], évoque le projet de construire 30 logements intégrés à l'immeuble déjà existant ci-après désigné Résidence 2, l'appelante ne produit pas de bail concernant cette seconde résidence. Même à supposer qu'elle soit locataire d'un bail commercial portant sur une autre résidence, rien n'indique que la bailleresse est aussi la société Deltinvest et surtout, il résulte clairement du contrat de bail du 27 février 2013 et de l'avenant à effet au 1er novembre 2014 qui lient les deux parties, que le bail liant les sociétés Deltinvest et Vitae porte uniquement sur la résidence séniors "[Établissement 1]" et aucune clause ne stipule que l'exécution du contrat devrait s'apprécier au regard de l'exécution d'un autre bail.
Ces moyens soulevés par la société Vitae ne constituent donc pas des contestations sérieuses de la créance de la société Deltinvest.
La société Vitae ne conteste en outre pas son obligation tirée du bail de régler la taxe d'ordure ménagère. Elle ne prétend pas avoir réglé la taxe d'ordure ménagère de l'année 2019 et tout ou partie des loyers dus pour la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2020 et celle du 1er avril 2020 au 30 juin 2020.
Les sommes réclamées au titre des trois factures déjà soumises au premier juge ne se heurtent donc à aucune contestation sérieuse et l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Vitae à régler à la société Deltinvest deux provisions de 37.092,95? TTC et 36.098,25? TTC.
La société Deltinvest demande en outre devant la cour l'actualisation de sa créance et la condamnation de la société Vitae à lui régler la somme totale de 147.211,28? correspondant, outre les deux sommes précitées à la somme de 74.020,08? se décomposant comme suit :
- la somme de 1037,60? au titre de la taxe ordures ménagères pour l'année 2020 (facture no 20.004 du 1er octobre 2020),
- la somme de 36.098,25? TTC au titre des loyers dus pour la période du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2020 (facture no 20.003 du 18 septembre 2020),
- la somme de 36.884,23? au titre des loyers dus pour la période du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2020 (facture no 20.005 du 28 décembre 2020).
La société Vitae ne prétend pas avoir réglé la taxe d'ordure ménagère de l'année 2020 et les loyers dus pour la période du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2020 et en l'absence de contestation sérieuse, ces sommes sont également dues par la société Vitae.
L'ordonnance étant confirmée s'agissant de la condamnation à paiement des sommes de 37.092,95? TTC et 36.098,25? TTC, il convient, en ajoutant à l'ordonnance, de condamner la société Vitae à payer à la société Deltinvest, non la somme de 147.211,28? TTC qui englobe à nouveau les deux sommes précitées déjà allouées, mais la somme de 74.020,08? TTC, qui correspond aux trois nouvelles factures dont la société Deltinvest demande la paiement devant la cour.
L'assignation de la société Vitae a été délivrée le 18 juin 2020 et celle-ci ne justifie d'aucun versement pour apurer sa dette ne serait ce que partiellement puisqu'au contraire, sa dette s'est aggravée et qu'elle n'allègue pas non plus avoir repris le paiement des loyers en cours depuis janvier 2021.
Elle justifie comptablement d'un résultat d'exploitation mensuel déficitaire pour la période de juillet à octobre 2020 et au regard de ces éléments comptables et de la somme totale due à titre provisionnel à hauteur de 147.211,28?, la demande de délais de paiement en 4 échéances mensuelles d'égal montant soit, 36.802,82? par mois, même avec un différé de paiement de six mois n'apparaît aucunement réaliste.
En conséquence, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de délais de paiement.
Elle le sera aussi en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.
L'appelante qui succombe en appel, doit être condamnée aux entiers dépens devant la cour et au versement à la société Deltinvest d'une somme de 2000? sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

- Déclare recevable la demande d'irrecevabilité formée par la société Deltinvest, concernant la demande de rejet, formée par la société Vitae Résidences, des condamnations provisionnelles formées à son encontre ;
- Rejette la demande d'irrecevabilité formée par la société Deltinvest, concernant la demande de rejet, formée par la société Vitae Résidences des condamnations provisionnelles formées à son encontre ;
- Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions critiquées ;
Y ajoutant,
- Condamne à titre provisionnel la société Vitae Résidences à payer à la société Deltinvest la somme de 74.020,08? TTC au titre des factures no 20.004 du 1er octobre 2020, no 20.003 du 18 septembre 2020 et no 20.005 du 28 décembre 2020 ;
- Condamne la société Vitae Résidences à verser à la société Deltinvest une indemnité de 2000? au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Rejette le surplus des demandes ;
- Condamne la société Vitae Résidences aux dépens exposés devant la cour.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT