RG N s : 08/01821 et


S.A.R.L. LA SAGRANIERE DU MEUBLE

S.C.I. EMILE

bail commercial
grosses délivrées à maître GARNERIE et à la SCP CHABAUD-DURAND-MARQUET, avoués
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 24 FEVRIER 2011
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Le VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE ONZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

S.A.R.L. LA SAGRANIERE DU MEUBLE
dont le siège social est 12, Avenue du Président Roosevelt - 19100 BRIVE
représentée par Me Jean-Pierre GARNERIE, avoué à la Cour
assistée de Me Vincent CHATRAS, avocat au barreau de BRIVE
APPELANTE de deux jugements rendus les 12 septembre 2007 et 21 avril 2010 par le tribunal de grande instance de BRIVE

S.C.I. EMILE
dont le siège social est Le Rieux - 19240 SAINT VIANCE
représentée par la SCP CHABAUD DURAND MARQUET, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Michel PEYRONNIE, avocat au barreau de BRIVE

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Les affaires ont été fixées à l'audience du 06 Janvier 2011, après ordonnance de clôture rendue le 24 novembre 2010 pour le dossier 08/1821 et par application des dispositions de l'article 910 du code de procédure civile pour le dossier 10/1002, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Monsieur Serge TRASSOUDAINE, Conseillers, assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier. A cette audience, Madame le Président a été entendue en son rapport oral, Maîtres CHATRAS et PEYRONNIE, avocats, ont été entendus en leur plaidoirie.
Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 24 Février 2011 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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La SARL la Sagraniere du Meuble exploite depuis le 26 juin 2003 dans des locaux situés ... appartenant à la SCI Emile, un magasin de meubles sous les enseignes Levitan et Chateau d'Ax selon deux baux distincts.
Le bail relatif au local situé ... (enseigne Chateau d'Ax) a été conclu par les propriétaire et locataire initiaux le 1er janvier 1969.
Par un congé délivré le 30 juin 2004, la SCI Emile a proposé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2005 avec un loyer annuel porté à 126.000  HT.
Suite au désaccord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, la commission départementale de la Corrèze, saisie par la SCI, a estimé que les facteurs locaux de commercialité étaient restés constants et qu'il y avait lieu de faire application de l'augmentation légale.
La SCI Emile ayant fait assigner la SARL la Sagraniere du Meuble devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Brive La Gaillarde, celui-ci a, par jugement du 12 septembre 2007 prononcé avec exécution provisoire, dit notamment que la SCI Emile était recevable et fondée en sa demande de déplafonnement eu égard à l'augmentation conséquente de la taxe foncière aggravant les obligations du bailleur et, avant-dire droit sur la fixation du nouveau loyer, a ordonné une expertise confiée à Jacques A....
Suite au dépôt du rapport de cet expert le25 janvier 2008, le juge des loyers commerciaux a, selon jugement du 2 juillet 2008, estimé devoir ordonner, avant-dire droit, une nouvelle expertise confiée à José B....
La SARL la Sagraniere du Meuble a interjeté appel le 8 septembre 2008 de la décision rendue le 12 septembre 2007 et, selon arrêt du 12 avril 2009, la Cour, statuant sur déféré d'une ordonnance du conseiller de la Mise en Etat, a dit l'appel de la SARL la Sagraniere du Meuble recevable.
Parallèlement, suite au rapport déposé par l'expert B..., le juge des loyers commerciaux a, selon jugement du 21 avril 2010 dont la SARL la Sagraniere du Meuble a interjeté également appel le 13 juillet 2010, fixé avec exécution provisoire à la somme de 36.170,76  le loyer annuel dû par la SARL la Sagraniere du Meuble à la SCI Emile à compter du 1er janvier 2005, condamné cette société à payer à la SCI Emile, en deniers ou quittances, les arriérés de loyers échus à compter du 1er janvier 2005 outre les intérêts au taux légal sur ces arriérés de loyers au fur et à mesure de leurs échéances, condamné enfin la SCI Emile à payer à la SARL la Sagraniere du Meuble la somme de 2.000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et à supporter les dépens.
Les dernières écritures des parties, auxquelles la Cour renvoie expressément pour plus ample information sur leurs demandes et moyens, ont été déposées :
- par la SARL la Sagraniere du Meuble le 15 septembre 2009 s'agissant du dossier sur appel de la décision du 12 septembre 2007 et 23 novembre 2010 s'agissant du dossier sur appel de la décision du 21 avril 2010
- par la SCI Emile les 28 octobre 2009 et 14 décembre 2010 respectivement dans les deux dossiers sus-visés .
La SARL la Sagraniere du Meuble demande à la Cour de réformer le jugement du 12 septembre 2007 en ce qu'il a considéré la SCI Emile recevable et fondée en sa demande de déplafonnement, de dire n'y avoir lieu à déplafonnement et de condamner la SCI Emile à lui payer la somme de 4.000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
S'agissant du second dossier, elle demande à la Cour de réformer le jugement du 21 avril 2010 pour fixer à 28.936,56  HT le loyer annuel à compter du 1er janvier 2005 au regard du rapport d'expertise B..., subsidiairement, de dire inexacte le chiffrage des loyers arriérés avancés par la SCI Emile, de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Emile à lui payer la somme de 2.000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, enfin de condamner cette SCI à lui payer la somme de 2.000  à titre de dommages et intérêts en raison d'une tentative grossière de perception de loyers arriérés indus ainsi que la somme de 4.000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Elle soutient principalement que la preuve n'est pas apportée par les pièces versées aux débats par la SCI Emile d'une augmentation de la valeur locative justifiant le déplafonnement, observant que non seulement la dite augmentation n'est pas démontrée mais, en tout cas, elle est insuffisante en son quantum pour justifier le déplafonnement .
Elle estime par ailleurs que, pour fixer le montant du loyer, le premier juge aurait dû tenir compte du rapport de l'expert B... en ce que celui-ci avait préconisé un abattement de 20 % au regard de la vétusté de la structure.
Elle reproche enfin à la SCI d'avoir, de mauvaise foi, effectué des calculs inexacts de l'arriéré dû.
La SCI Emile conclut à la confirmation du premier jugement et à la condamnation de la SARL la Sagraniere du Meuble à lui payer pour cette première procédure la somme de 4.000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; elle conclut de même à la confirmation du second jugement avec paiement par la SARL la Sagraniere du Meuble d'une somme de 1.000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Elle fait valoir que pour dire y avoir lieu à déplafonnement le premier juge n'a fait qu'appliquer la jurisprudence de la Cour de cassation, observant que, contrairement aux écritures de la SARL la Sagraniere du Meuble, elle prouve une augmentation notable de sa taxe foncière.
Elle estime par ailleurs inopérante les argumentations de la SARL la Sagraniere du Meuble tendant, en premier lieu, à voir appliquer une décote sur le prix du bail alors que le premier juge a relevé qu'il n'y avait eu aucune modification dans les obligations respectives des parties pendant la période de référence et, en second lieu, à contester, sous le couvert d'une critique de son décompte, la révision triennale mise en place par le propriétaire sous réserve de la fixation définitive et rétroactive du prix à compter du 1er janvier 2005.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que la Cour se trouve désormais saisie, suite aux appels formés par la société la Sagranière du Meuble contre les jugements des 12 septembre 2007 et 21 avril 2010, de l'entier litige opposant les parties en sorte qu'il apparaît d'une bonne administration de la justice d'ordonner la jonction des instances inscrites sous les no 1821 de l'année 2008 et 1002 de l'année 2010 ; que la réformation du premier jugement rendrait de fait d'ailleurs sans objet les questions soulevées à l'occasion du second ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu d'écarter des débats les pièces no13 et 14 signifiées par la société La Sagranière du Meuble ; que celles-ci sont en effet connues de la société Emile de sorte que leur signification, même tardive, n'est pas de nature à porter atteinte au principe de la contradiction ;
Attendu que, par le jugement du 12 septembre 2007, le premier juge, après avoir considéré que la société bailleresse ne pouvait utilement invoquer la modification des lieux loués, a estimé que l'augmentation conséquente de la taxe foncière constituait pour le bailleur une aggravation de ses obligations justifiant à elle seul le déplafonnement ; que la SCI Emile ne remet pas en cause devant la Cour l'appréciation du premier juge écartant l'existence d'une modification des lieux loués au cours du bail expiré ; qu'elle maintient toutefois sa demande de déplafonnement fondée sur l'augmentation de la taxe foncière tandis que la société La Sagranière du Meuble soutient que la preuve n'est pas apportée d'une telle augmentation et fait valoir que, en tout état de cause, l'augmentation alléguée n'est pas suffisante à justifier le déplafonnement ;
Attendu que la SCI Emile verse aux débats des avis d'impositions foncières entre 1995 et 2006 ; que s'il en résulte que jusqu'à l'avis 1998 inclus, les propriétés qui en sont l'objet sont reprises sous les no 41 B av Ribot et 43 Av Ribot, rien ne permet toutefois de douter que l'ensemble de ces avis concernent les mêmes propriétés ; que l'augmentation la plus conséquente est, en tout état de cause, intervenue entre l'avis d'imposition 2002 et l'avis d'imposition 2004 ( l'imposition étant passée de 9.159  à 15.828  ) pour des locaux situés au ... dont il n'est pas contesté qu'ils sont bien ceux objet des baux initiaux conclus les 1er janvier 1969 et 28 mars 1983 ;
Attendu par ailleurs que s'il est constant que la société la Sagranière du Meuble dispose de ces locaux en vertu de deux baux différents, il est établi, notamment par le courrier du 20 février 2008 des services fiscaux, que l'augmentation de la taxe foncière sur ces locaux est consécutive à la fois à une augmentation de la surface déclarée et à une affectation supplémentaire en surface de vente ; que dans la mesure où ces locaux, qui font l'objet d'une taxation unique, constitue un seul ensemble loué au même preneur, l'augmentation de la taxe foncière est nécessairement afférente à la totalité des locaux sans qu'il puisse être distingué la part imputable à l'un ou l'autre des deux locaux faisant l'objet des baux initiaux ; que l'argumentation de la société la Sagranière du Meuble selon laquelle la preuve ne serait pas apportée d'une augmentation de la taxe foncière relative aux seuls locaux objet du bail régularisé le premier janvier 1969 n'est pas en conséquence pertinente ;
Et attendu que le premier juge a exactement relevé que la taxe foncière afférente aux locaux situés 39 Av Ribot avait augmenté de 76 % entre 2001 et 2004 alors que du premier janvier 2001 au 1er janvier 2005 l'augmentation de l'indice INSEE du coût de la construction n'avait été que de 13 % ; que cette augmentation portant l'imposition foncière à 15.828  en 2004, rapportée au montant annuel du loyer qui est passé de 24.471,12  en 1996 à 27.324,60 , soit une augmentation de l'ordre de 11,20 % , affecte de façon substantielle les revenus tirés des locaux loués ; qu'il importe peu au demeurant que cette augmentation soit la conséquence de déclarations antérieures inexactes ou incomplètes dès lors que l'évolution de la base d'imposition est intervenue au cours du bail expiré ; que, dans ces conditions, c'est à bon droit que le premier juge a estimé recevable et fondée la demande du bailleur en déplafonnement du loyer commercial ;
Attendu que l'expert B..., dont les conclusions ne sont pas utilement critiquées de ce chef, a retenu une valeur locative pondérée de 2,60  le m² ; qu'il propose cependant d'appliquer une décote de 20% pour tenir compte de la vétusté de l'immeuble ; que le premier juge n'a pas retenu cette décote ;
Attendu toutefois que la vétusté importante de la couverture est établie par le rapport du sapiteur Valiergues ; que l'expert B... indique que l' "on peut légitimement parler d'une vétusté exceptionnelle qui risque à terme de compromettre le maintien d'une activité commerciale de ce type" ; qu'il précise à cet égard, pour justifier sa proposition de décote, que les désordres importants sur la couverture de l'immeuble, les sinistres répétés et les difficultés pour le locataire à assurer l'immeuble sont des éléments en moins value qui ne sont pas pris en compte dans son travail comparatif ; que rien ne justifie en conséquence d'écarter la proposition de l'expert alors que, d'une part, selon l'article R 145-3 du Code de commerce, les caractéristiques propres au local, qui sont un élément de la valeur locative, s'apprécient notamment en considération de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail et, d'autre part, la clause du bail selon laquelle "la société corrézienne d'ameublement prendra les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir exiger du bailleur actuellement, ni en cours de bail, aucune réparation quelconque" ne peut s'analyser en un engagement non équivoque du preneur de prendre en charge les réparations rendues nécessaires par la vétusté de l'immeuble loué ;
Attendu en conséquence que la valeur locative sera fixée, conformément à l'avis de l'expert, à 28.936,56  HT à compter du 1er janvier 2005 ; qu'il importe peu à cet égard que ce montant soit inférieur au prix du loyer tel qu'il serait résulté de l'application des indices visés à l'article L 145-34 du Code de Commerce ; que l'article L 145-33 du même code prévoit en effet que le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative de sorte que si le plafond ne peut être dépassé le loyer peut être fixé à un montant inférieur au plafond chaque fois que la valeur locative réelle apparaît moins élevée ;
Attendu que, dès lors qu'il a été fait droit à la demande en déplafonnement formée par la SCI Emile, l'équité ne commande pas l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit de la société La Sagranière du Meuble ; que l'action de la société Emile tendant toutefois à l'augmentation du prix du loyer payé par le preneur, ce dont elle est en définitive déboutée, il convient de dire qu'elle supportera la charge des dépens, en ce compris le coût des expertises ;
PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,
ORDONNE la jonction des instances inscrites au rôle sous les no1821 de l'année 2008 et 1002 de l'année 2010,
REJETTE les conclusions d'incident déposées le 5 janvier 2011 par la société Emile,
CONFIRME le jugement du 12 septembre 2007 en ce que la société La Sagranière du Meuble a été déclarée recevable et fondée en sa demande de déplafonnement du loyer commercial afférent aux locaux sis ... La Gaillarde donnés à bail à la S.A.R.L La Sagranière du Meuble,
CONSTATE que suite au prononcé de l'exécution provisoire, l'expertise ordonnée a été réalisée et le rapport déposé,
CONSTATE que la disposition ayant fixé provisoirement le montant du loyer est devenue sans objet,
REFORME les décisions des 12 septembre 2007 et 21 avril 2010 pour le surplus et, statuant à nouveau,
FIXE à 28.936,56  HT le loyer du bail renouvelé des locaux situés à Brive La Gaillarde ... à compter du 1er janvier 2005,
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNE la SCI Emile aux dépens d'instance et d'appel, qui comprendront les frais d'expertise et seront recouvrés, en ce qui concerne les dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Pascale SEGUELA. Martine JEAN.