DU 10 Octobre 2001 ------------------------- M.F.B
Etienne X... C/ Jacques Y..., Robert Z... RG N : 00/00153 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du dix Octobre deux mille un, par Monsieur BASTIER, Conseiller. LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Etienne X... né le 26 Septembre 1937 à BEZIERS (34500) Demeurant Las Espines 47270 LA SAUVETAT DE SAVERES représenté par Me Solange TESTON, avoué assisté de Me Nathalie DUGAST, avocat APPELANT d'un Jugement du Tribunal de Grande Instance d' AGEN en date du 18 Janvier 2000 D'une part, ET : Monsieur Jacques Y... né xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx représenté par Me TANDONNET, avoué assisté de la SCP BRIAT-MERCIER, avocats Monsieur Robert Z... ès qualité de Syndic de la Copropriété Résidence AURORE né le xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Demeurant xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx représenté par Me Jean Michel BURG, avoué assisté de la SCP ISSANDOU, avocats INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 12 Septembre 2001, devant Monsieur LEBREUIL, Président de Chambre, Messieurs BASTIER et CERTNER, Conseillers, assistés de Monique FOUYSSAC, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
Etienne X... a relevé appel dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas discutées du jugement du tribunal de grande instance d'AGEN, prononcé le 18/01/2000, qui l'a débouté de ses demandes contre M. Y... copropriétaire comme lui même dans la résidence AURORE, du fait de l'exploitation au rez de chaussée de l'immeuble d'une pizzeria dans le lot numéro un, et également contre
M. Z... syndic de la copropriété ;
Il reproche au premier juge d'avoir mal interprété l'article huit du règlement de copropriété dont il poursuit l'application stricte : cet article interdit tout commerce insalubre ou dangereux, ou de nature à gêner les autres copropriétaires en raison de l'odeur ou du bruit, toute industrie quelconque est interdite, la pizzeria exploitée dans le lot appartenant à M. Y... n'est pas un commerce autorisé par ce règlement mais une industrie prohibée parce qu'on y transforme des matières premières en produits ouvrés ou semi-ouvrés ; et contrairement à ce qu'a écrit le premier juge une industrie n'est pas nécessairement une usine
Il fait ensuite valoir que cette seule violation du règlement de copropriété l'autorise à demander le rétablissement de ses droits à une jouissance paisible sans qu'il ait à faire la démonstration d'un préjudice de jouissance particulier ; cette industrie cause une gêne évidente par ses odeurs et ses bruits,
Il demande la condamnation de M. Y... et de M. Z... à respecter le règlement de copropriété, et d'interdire l'exploitation de cette pizzeria à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 1.000 f par jour de retard, il demande aussi la condamnation de ses deux adversaires à lui payer 50.000 F de dommages et intérêts et 10.000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
A titre subsidiaire il conteste les demandes faites contre lui par M. Y..., car il ne s'est jamais ingéré dans les affaires d'un précédent locataire M. A... et il n'est pour rien dans son départ ; les attestations produites sont étrangères à cette affaire ; il n'est pas davantage responsable des déplacements de M. Y... qui vit à MONTAUBAN et qui a dû se présenter aux réunions de copropriété ;
Il reproche à M. R. Z... syndic de copropriété d'avoir autorisé
l'installation de cette pizzeria par lettre du 04/09/96, ce qui ne relevait pas de sa compétence ;
M. Y... conclut à la confirmation du jugement sur le rejet des prétentions de l'appelant, une pizzeria ne pouvant être considérée comme une industrie, seule prohibée par le règlement de cette copropriété, il fait valoir ensuite que l'action est irrecevable faute de preuve d'un quelconque préjudice, ce local commercial correspond aux normes en vigueur les évacuations de fumées sont assurées jusqu'au toit ; quant au bruit, l'immeuble est situé sur la route nationale 113, BORDEAUX-TOULOUSE, la circulation fait beaucoup plus de bruit que n'importe quel commerce ;
L'intimé forme un appel incident pour obtenir 20.000 F de dommages et intérêts en application de l'article 1382, il a perdu un précédent locataire M. B... à cause du harcèlement de M. X..., et il est resté vingt quatre mois sans percevoir de loyer ; il a dû faire de nombreux déplacements à cause de cette chicane ;
Il demande également 10.000 F au titre des frais irrépétibles,
Enfin il forme un appel en garantie contre M. Z... syndic qui l'a autorisé à donner à bail ce local pour l'ouverture d'une pizzeria, et qui sera condamné sur le fondement de l'article 1382 du code civil à le relever et garantir de toute indemnisation qui pourrait être mise à sa charge au profit des locataires dont le bail serait résilié ;
MOTIFS DE LA DÉCISION,
vu l'article 544 du code civil et la loi du 10.07.65 sur la copropriété, article 15 ;
Le règlement de copropriété précise que les locaux du rez de chaussée sont destinés à des locaux commerciaux, que les commerces dangereux
ou insalubres sont interdits, ainsi que ceux qui seraient de nature à gêner les autres copropriétaires en raison de l'odeur ou du bruit, et que toute industrie est prohibée ; le lot numéro un pourra abriter une station service ouverte jour et nuit, M. Y... a acheté ce lot numéro un et un appartement, en 1986 ; par la suite ses locataires y ont installé une pizzeria, avec confection sur place, vente à emporter, livraison à domicile ; il semble qu'il y ait une activité de consommation sur place en terrasse, sans que ce point soit bien éclairci, mais il n'est pas utile au débat ;
M. X... qui a intenté ce procès n'entend pas rapporter la preuve de nuisances sonores ou olfactives, qu'il évoque néanmoins, mais son préjudice fondant son action viendrait de la violation par M. Y... de l'article huit du règlement de la copropriété, cité plus haut, sur l'usage des parties privées ;
Un copropriétaire pourrait agir contre un autre copropriétaire en cas de gêne ou autre préjudice résultant d'un problème sur les parties communes, chacun en étant propriétaire pour partie par définition, mais en l'espèce il s'agit d'un litige entre copropriétaires, portant sur l'usage privatif d'un lot, critiqué par l'autre copropriétaire, en l'absence au procès de tout autre copropriétaire ; ceux-ci, consultés en assemblée générale tenue le vingt avril 1998 ont refusé qu'une action en justice soit intenté au sujet de cette pizzeria ;
Il s'agit donc d'un litige de voisinage, dans une copropriété, où le règlement est invoqué par une des parties pour justifier son action, mais tout litige sur un trouble de voisinage exige la preuve de l'existence du trouble, puis de son caractère anormal ;
Cette double preuve n'est pas rapportée par M. X... sur qui pèse la charge de cette preuve, il doit en conséquence être débouté de ses demandes ;
A titre superfétatoire la cour adopte les motifs pertinents du
premier juge sur le caractère commercial de la pizzeria en cause qui ne peut pas être considérée comme une industrie prohibée par le règlement de copropriété ; certes il existe des pizzerias industrielles, mais elles exigent des installations de stockage, de préparation, de cuisson et de conservation, et une quantité de personnel que ne peut pas contenir l'immeuble en question, dans son lot numéro un ;
Sur l'appel incident de M. Y... : il n'établit pas qu'il ait perdu des loyers par suite du fait personnel de M. X..., sa demande de dommages et intérêts de ce fait n'est donc pas fondée, par contre au titre des frais irrépétibles comprenant ses frais de déplacement sur AGEN, il recevra une indemnité de 8.000 F ; et sa demande en garantie dirigée contre le syndic est devenue sans objet ;
M.PORTES qui n'a pas manqué à sa mission de syndic dans cette affaire en inscrivant les réclamations de M. X... à des ordres du jour d'assemblées générales, en répondant aux courriers, en provoquant des réunions entre les parties recevra 6.000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS LA COUR
Statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,
Reçoit en la forme l'appel de M. X...,
Au fond l'en déboute, et confirme le rejet de son action,
Condamne E. X... au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à payer 8.000 F( huit mille Francs)(soit 1 219,59 Euros) à J. Y... et 6.000 F( six mille Francs )(soit 914,69 Euros) à R.PORTES ;
Condamne E.PEZET aux dépens de première instance et d'appel ; autorise Maître TANDONNET et Maître BURG à les recouvrer par application de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT M. FOUYSSAC M. LEBREUIL