Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 08 DÉCEMBRE 2017
(no, 21 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 23747
Décision déférée à la Cour : Arrêt du 03 Octobre 2014- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 09/ 05877

Monsieur Renaud X...
né le 12 Juillet 1970 à Sablé-sur-Sarthe (72)

Madame Pascale X...
née le 30 Janvier 1969 à POISSY (78190)
demeurant ...
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Sabine MIARA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1788

Monsieur Jean-Louis Y...
né le 13 Février 1955 à PARIS
demeurant ...
Représenté par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Assisté sur l'audience par Me Virginie POURTIER de la SELAS AEDES JURIS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0262
SELARL C. BASSE Es qualité de « Mandataire liquidateur » de la « SARREGUEMINES CLEMENCEAU »
No SIRET : 505 012 385
ayant son siège au 205 avenue Georges Clémenceau-92024 NANTERRE
non représenté
Signification de la déclaration d'appel en date du 13 janvier 2015 et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 11 mars 2015, toutes deux remises à personne morale pour le dossier no RG 14/ 24232.
Signification de la déclaration d'appel en date du 09 janvier 2015 et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 11 mars 2015, toutes deux remises à personne pour le dossier no RG 14/ 24525.
Assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 25 mars 2015 par remise à personne morale.
SA COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 382 50 6 0 79
ayant son siège au 128, rue La Boétie-75008 Paris
Représentée et assistée sur l'audience par Me Rémi MONGIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1199
SCA GE MONEY BANK au droit de laquelle vient le Fond Commun de Titrisation FCT PEARL suite à acte de cession de créance en date du 14 décembre 2016 représenté par la société de gestion Eurotitrisation immatriculée au Registre du Commerce et des Société de Bobigny sous le no 352 458 368 ayant son siège au 41 rue Delizy immeuble " les Diamants " 93500 PANTIN agissant en la personne de son Directeur Général et tous représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 784 39 3 3 40
ayant son siège à la Tour Europlaza, La Défense 4, 20, Avenue André Prothin API 2-3 D1-92063 PARIS LA DEFENSE CEDEX
Représentée par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090
Assistée sur l'audience par Me Nicolle BIRFET, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 15
SCP JEAN-MICHEL E...prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 785 89 7 7 11
ayant son siège au ...
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Assistée sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Mutuelle M. A. F-MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS Société d'assurance mutuelle à cotisations variables, entreprise régie par le Code des Assurances, agissant en la personne de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège au 9 rue de l'Amiral Hamelin-75783 PARIS CEDEX 16
Représentée par Me Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653
Assistée sur l'audience par Me Anne-sophie PUYBARET de la SELAS LARRIEU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J073
SAS PRESTIGE FINANCE la Société par actions simplifiée PRESTIGE FINANCE dont le siège social se trouve 14 RUE CHARLES V 75004 PARIS, prise en la personne de son liquidateur la SCP BROUARD DAUDE représentée par Monsieur Xavier Z...
ayant son siège au 34 RUE SAINTE ANNE-75001 PARIS
non représenté
Signification de la déclaration d'appel en date du 31 décembre 2014 et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 17 mars 2017, toutes deux remises à personne morale pour le dossier no RG 14/ 24232.
Signification de la déclaration d'appel en date du 12 janvier 2015 et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 13 mars 2015, toutes deux remises à personne pour le dossier no RG 14/ 24525.
INTERVENANTE
FOND COMMUN DE TITRISATION FCT PEARL représenté par le société de gestion EUROTITRISATION, RCS de Bobigny No 352 458 368, et venant aux droits de la société GE MONEY BANK suite à acte de cession de créance en date du 14 décembre 2016
Intervenant volontaire et comme tel intimé
ayant son siège au 41 rue Delizy-Immeuble les Diamants-93500 PANTIN
Représentée par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090
Représentée par Me Nicolle BIRFET, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 15
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 09 Novembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
M. Dominique GILLES a été entendu en son rapport
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Démarchés par la SARL Fiscalys et après avoir signé un contrat de réservation avec l'EURL LD Promotion, M. Renaud X...et Mme Pascale A...son épouse ont, par acte authentique du 31 mai 2007 dressé par M. E..., notaire à Pontoise, pour lequel ils étaient représentés en vertu d'une procuration authentique du 03 avril 2007 reçue en brevet par un notaire différent, acquis auprès de la SCI Sarreguemines-Clémenceau, un appartement situé dans le bâtiment A d'un immeuble collectif à édifier à Sarreguemines, 44 rue Clémenceau et rue du Maréchal Foch sans numéro, dénommé " Résidence la Cour des Diamants ", ainsi qu'un emplacement de parking situé au second sous-sol du bâtiment C du même ensemble immobilier. La livraison devait intervenir, au plus tard, à la fin du 4ème trimestre 2007 et faisait l'objet d'une garantie intrinsèque. Pour financer le prix de 139 000 €, les acquéreurs ont contracté un prêt auprès de la société GE Money bank à hauteur de la totalité de cette somme, sous la garantie du cautionnement solidaire de la société SACCEF. La société FCT Pearl vient désormais aux droits de la société GE Money bank et la société Compagnie européenne de garanties et cautions (CEGC) aux droits de la société SACCEF.
Le prix a été payé à hauteur de la moitié (69 500 €) le jour de l'acte de vente, M. Y...architecte chargé d'une mission de maîtrise d'oeuvre d'exécution ayant attesté que le plancher du rez-de-chaussée était achevé. L'autre moitié du prix devait être payée par des fractions échelonnées, définies selon l'avancement des travaux. La société GE Money bank a ainsi procédé à trois versements, les 4 septembre 2007, 1er octobre 2007 et 25 avril 2008, pour un montant total de 47 190 €.
L'immeuble n'étant toujours pas livré, les époux X...ont cessé d'honorer les mensualités du prêt en mai 2010.
La société GE Money bank s'est prévalue de la déchéance du terme et la caution a indemnisé le prêteur de deniers, qui a mis en demeure les époux X...de la rembourser. La caution, par ordonnance du 26 octobre 2010 du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Versailles, a été autorisée à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire à hauteur de 122 000 € sur le bien constituant le domicile familial des époux X...à Epone.
D'autres acheteurs du même programme immobilier ont obtenu du juge des référés du tribunal de grande instance de Sarreguemines l'organisation d'une expertise judiciaire ; un rapport d'expertise a été déposé le 7 décembre 2012, auquel les époux X...sont demeurés tiers, l'immeuble n'étant toujours pas livré.
La société Sarreguemines-Clémenceau a été placée en liquidation judiciaire le 10 avril 2012. Le liquidateur leur a écrit que la créance qu'ils avaient déclarée ne pourrait pas être recouvrée.
Par acte extrajudiciaire du 10 avril 2012, les époux X...ont assigné la société LD Promotion et la SCI Sarreguemines-Clémenceau devant le tribunal de grande instance, afin, notamment, de voir prononcer la résolution du contrat de vente, pour inexécution. M. Y..., la société Prestige Finance, la société Fiscalys, toutes sociétés liées à la SCI Sarreguemines-Clémenceau, la société GE Money bank, M. E..., la société MAF, assureur de la SCI Sarreguemines-Clémenceau, Mme B..., mandataire liquidateur de la société Fiscalys et la société CEGC ont été appelées en intervention forcée.
Les époux X...ayant été assignés en paiement par la société CEGC devant le tribunal de grande instance de Versailles, cette affaire a été renvoyée pour cause de connexité devant le tribunal de grande instance d'Evry et a été jointe à l'instance déjà introduite.
Les époux X...ont appelé en intervention forcée la société MAF, en sa qualité d'assureur de M. Y..., et la SELARL C. C..., prise en sa qualité de liquidateur de la SCI Sarreguemines-Clémenceau ; la jonction de ces procédures a été également ordonnée.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Créteil, par jugement du 03 octobre 2014 a :
- prononcé la résolution de la vente du 31 mai 2007 entre les époux X...et la SCI Sarreguemines Clémenceau,
- condamné in solidum l'EURL LD Promotion et la société Prestige finance à verser aux époux X...une somme de 116 690 € correspondant à la partie du prix acquittée depuis la signature de l'acte jusqu'au dernier appel de fonds du 25 avril 2008, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2009, date de l'assignation en annulation de la vente,
- prononcé la résolution du prêt de 139 000 € consenti par la société GE Money bank aux époux X...le 27 février 2007,
- condamné les emprunteurs à rembourser au prêteur la somme de 47 824, 19 € au titre de la résolution du prêt, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2009,
- prononcé la résolution du cautionnement accessoire consenti par la SACCEF devenue Compagnie générale européenne de garantie et de caution au bénéfice du prêteur de deniers,
- condamné la société GE Money bank à rembourser à titre de restitution, à la compagnie européenne de garantie et de caution une somme de 113 728, 94 € outre intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2009,
- débouté les époux X...de leur demande de condamnation de la MAF ès-qualité d'assureur de la SCI Sarreguemines Clémenceau,
- débouté les époux X...de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre le notaire,
- débouté les époux X...de leur demande au titre d'un préjudice financier,
- condamné in solidum l'EURL LD Promotion et la société Prestige finance, M. Y..., GE Money bank et la MAF à verser aux époux X...une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- condamné in solidum l'EURL LD Promotion, la SAS Prestige finance, M. C...ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCI Sarreguemines Clémenceau, GE Money bank, M. Y...et la MAF à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile : 10 000 € aux époux X..., 4 000 € à la SCP Jean-Michel E...et 3 000 € à la Compagnie générale européenne de garantie et de caution,
- condamné les mêmes et sous la même solidarité à supporter la charge des dépens pouvant être recouvrés comme prévu à l'article 699 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par actes séparés :
- les époux X..., ensemble, ont formé appel de ce jugement intimant toutes les autres parties en première instance ;
- la MAF, a formé appel de ce jugement intimant les époux X..., M. Y..., la SAS Prestige finance, la SCA GE Money bank et la SELARL C. C...ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Sarregumines Clémenceau ;
- M. Y...a formé appel de ce jugement intimant les époux X..., la SELARL C. C...ès-qualité, GE Money bank, la MAF, la SAS Prestige finance et la SCP Jean-Michel E...;
- la SCA GE Money bank a formé appel de ce jugement intimant les époux X...et la SA Compagnie européenne de garantie et cautions ;
- la SCA GE Money bank a formé appel de ce jugement intimant M. Y...et la MAF.
Ces appels ont été joints le 26 janvier 2017.
Par dernières conclusions du 23 octobre 2017, les époux X...demandent à la Cour de :
- vu les articles 1147, 1184, 1382 et 1937 du code civil et L 311-32 du code de la consommation ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : prononcé la résolution de la vente, fixé en principal et intérêts leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Sarreguemines Clémenceau au titre de la restitution du prix, prononcé la résolution du contrat de prêt souscrit auprès de la société GE Money bank, liquidé leur dette à l'égard de FCT Pearl aux droits du prêteur de deniers au titre de la résolution du prêt, prononcé la résolution du contrat de caution accessoire, liquidé en principal et intérêts la dette du prêteur de deniers à l'égard de la société de caution, condamné l'architecte, l'assureur de celui-ci et le prêteur de deniers à leur payer une indemnité de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- condamner in solidum la société GE Money bank aux droits de laquelle vient désormais le Fonds commun de titrisation FCT Pearl, M. Y...et la MAF à leur verser 150 000 € de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financiers en ce compris celui résultant de l'impossibilité de recouvrer leur créance à l'égard du vendeur au titre du remboursement du prix de vente ;
- condamner in solidum M. Y...et la MAF à les garantir de la somme de 47 824, 19 € outre les intérêts au taux légal, mise à leur charge au profit de GE Money bank aux droits de laquelle vient FCT Pearl ;
- condamner in solidum M. Y..., la MAF, et GE Money bank aux droits de laquelle vient FCT Pearl à leur verser une somme de 40 000 € au titre de leur préjudice moral ;
- fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Sarreguemines Clémenceau, à la somme de 60 000 € leur créance au titre des préjudices moral et financier ;
- condamner la SCP Jean-Michel E...à leur verser une somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice causé par ses fautes professionnelles ;
- condamner in solidum M. Y..., la MAF, et GE Money bank aux droits de laquelle vient FCT Pearl et la SCP Jean-Michel E...à leur payer une somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner tous succombants aux dépens de première instance et d'appel.
Par dernières conclusions du 27 septembre 2017, M. Y...demande à la Cour de :
- vu les articles 1353 (1315 ancien) et 1240 (1382 ancien) du code civil ;
- vu l'article L 113-1 du code des assurances ;
- infirmer le jugement entrepris dans ses dispositions relatives à sa responsabilité ;
- dire que n'est pas rapportée la preuve de ce que ses prétendus manquements auraient causé les préjudices allégués ;
- débouter les époux X...des demandes formées contre lui ;
- dire qu'un constructeur, tel qu'il est en l'espèce, ne peut être tenu de la restitution du prix de la vente résolue ;
- dire que les préjudices allégués par les époux X...sont dépourvus de lien de causalité avec ses prétendus manquements ;
- dire qu'il n'est pas l'auteur des attestations d'achèvement des 2 avril 2007 et 20 mars 2008 ;
- dire qu'en tant que maître d'oeuvre d'exécution, il ne peut être tenu des obligations du vendeur à l'égard des acquéreurs ;
- dire qu'il n'a pas manqué à sa mission de direction des travaux ni à sa mission de vérification financière des marchés de travaux, infirmer le jugement en ce qu'il a retenu sa responsabilité à ce titre et débouter les époux X...de toute demande à cet égard formée contre lui ;
- dire qu'il n'a pas supprimé le caractère aléatoire du contrat d'assurance ;
- dire que nulle faute dolosive de sa part n'est caractérisée ;
- dire que la MAF n'établit pas la réalité du plafond de garantie qu'elle invoque ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les garanties de son assureur, la MAF étaient applicables ;
- condamner la MAF à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre lui ;
- déclarer irrecevables les demandes de FCT Pearl, aux droits de GE Money bank, formées contre lui pour la première fois en appel et les rejeter ;
- condamner les époux X...et tous succombants à lui régler une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les mêmes aux entiers dépens pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 26 octobre 2017, la SCP Jean-Michel E...demande à la Cour de :
- vu l'article 1382 ancien du code civil (1240 nouveau) ;
- confirmer le jugement entrepris ;
- subsidiairement
-dire que la preuve n'est pas rapportée que M. E...aurait commis une faute ayant causé un préjudice certain et réel ouvrant droit à indemnisation et débouter en conséquence les époux X...des demandes indemnitaire formées contre lui ;
- les débouter de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement les époux X...et tout succombant, solidairement, aux dépens et à lui payer une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 30 avril 2015 la SA Compagnie européenne de garanties et cautions prie la Cour de :
- vu les articles 1184 et 2288, subsidiairement 2305 du code civil ;
- débouter la société GE Money bank de son appel et des demandes dirigées par celle-ci contre elle ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il ca condamné GE Money bank à lui payer la somme de 113 728, 94 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2009 ;
- subsidiairement, au cas où les dispositions sur la résolution de la vente du jugement entrepris seraient infirmées, condamner solidairement les époux X...à lui payer la somme de 113 728, 94 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2009 ;
- lui allouer une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 25 septembre 2017, la société FCT Pearl, venant aux droits de la SCA GE Money bank demande à la Cour de :
- lui donner acte de qu'il vient aux droits du prêteur originaire par suite d'une cession de créance du 14 décembre 2016 ;
- lui donner acte qu'il s'en rapporte à la sagesse de la Cour sur la demande de résolution du contrat de vente ;
- vu l'ancien article 1183 du code civil applicable à la cause ;
- si le jugement est confirmé sur la résolution de la vente, le réformer sur quantum de la restitution due par les époux X...;
- en ce cas, condamner solidairement les époux X...à lui restituer la somme de 75 720, 90 € ;
- condamner in solidum M. Y...et la MAF à l'indemniser à due concurrence des sommes débloquées que les époux X...seront dispensés de lui restituer, outre le paiement d'une indemnité à titre de perte de chance de percevoir les intérêts du contrat, d'un montant de 20 000 € ;
- en tout état de cause :
- vu l'ancien article 1382 du code civil ;
- débouter les époux X...de leur de dommages et intérêts contre le prêteur de deniers ;
- rectifier le dispositif du jugement entrepris en ce qu'il condamne GE Money Bank in solidum avec le vendeur, la société de commercialisation, l'architecte et le notaire, au paiement d'une indemnité de 10 000 € en réparation du préjudice moral des époux X..., ce en contradiction avec les motifs du jugement (page 16) qui ont rejeté la demande de dommages et intérêts) ;
- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
- rejeter toute demande contraire ;
- lui allouer 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 09 novembre 2017, la MAF demande à la Cour de :
- sur son propre appel :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas fait application des dispositions de la police d'assurance délivrée à M. Y...;
- statuant à nouveau :
- vu l'article 1964 du code civil ;
- vu l'article L 113-1 du code des assurances ;
- dire que M. Y...a commis des fautes dolosives en établissant de fausses attestations d'avancement des travaux, privant d'aléa le contrat d'assurance et se livrant à un exercice anormal de la profession d'architecte ;
- en conséquence, dire nulle la police d'assurance ;
- subsidiairement :
- limiter le montant de l'ensemble des condamnation à la somme de 500 000 € en vertu des conditions générales de la police ;
- sur les demandes de GE Money bank :
- vu l'article 564 du code de procédure civile ;
- déclarer irrecevable la demande de garantie formée pour la première fois en cause d'appel ;
- à tout le moins, dire que l'architecte a commis des fautes intentionnelles et que la police est nulle ;
- pour le surplus :
- confirmer le jugement entrepris :
- constater que la réception des travaux est intervenue ;
- dire que les préjudices financiers et liés à l'inachèvement ne constituent pas un événement soudain et imprévu ayant le caractère d'un accident et dire en conséquence que les risques garantis par les polices CNR et TRC ne sont pas réalisés ;
- lui allouer 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les sociétés C. Basse ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société Sarregumines-Clémenceau, et Prestige Finance représentée par son liquidateur la SCP Brouard Daude, n'ont pas constitué avocat.


Sur le quantum des restitutions dues par les époux X...à la suite de la résolution du prêt
Le tribunal a exactement identifié les ordres de versement litigieux : 6 juin 2007, pour 20 8550 €, 6 décembre 2007 pour 34 750 € et 25 mars 2008 pour 13 900 €, qui ont chacun donné lieu à une exécution par la banque, pour des montants certes différents mais sans dépassement (19 390, 50 € le 04 septembre 2007, 6 950, 00 € le 1er octobre 2007 et 20 850, 00 € le 28 avril 2008) et a exactement retenu que la signature apposée sur chacun de ces ordres de versement, d'un graphisme étranger à la signature de M. X..., était très différente de la signature de Mme X...dont elles étaient la grossière imitation, cela résultant de la comparaison d'avec les signatures du contrat préliminaire, de la procuration notariée préalable à l'acte de vente et du document d'acceptation du prêt. Bien qu'il soit établi que ces faux font partie de l'objet d'une information pénale-sur des faits plus largement définis d'escroquerie, de complicité d'escroquerie, de faux et d'usage de faux-par un juge d'instruction du tribunal de grande instance de Paris, la société FCT Pearl ne démontre pas en quoi les époux X...ne pourraient pas, jusqu'à ce qu'il ait été statué sur l'action publique, dénier devant le juge civil les signatures de ces ordres de versement, qu'ils n'imputent nullement à la banque.
Le tribunal doit donc être approuvé d'avoir conclu ses vérifications en retenant que la banque avait exécuté ces ordres de déblocage des fonds, au mépris de son obligation de vigilance qui lui imposait de ne pas exécuter un ordre de paiement revêtu d'une signature manifestement étrangère à celle de l'emprunteur, son mandant aux termes de l'offre de prêt acceptée. Ce n'est qu'à l'égard d'ordres donnés par l'emprunteur que la banque était en droit d'opposer à celui-ci, d'une part, la clause du contrat de prêt qui le désigne comme responsable sans partage du choix et de la surveillance des constructeurs, entrepreneurs ou promoteurs avec lesquels il aura contracté et, d'autre part, celle qui dégage irrévocablement la banque des conséquences du choix par l'emprunteur du destinataire des fonds. Il n'est pas davantage prouvé que la banque aurait manqué à une obligation, d'ailleurs non établie, de contrôler la teneur des attestations d'architecte ou des explications fournies par la venderesse ou le promoteur à l'appui des demandes de déblocage des fonds. Par ailleurs, il n'est pas établi que la banque aurait manqué à ses obligations eu égard à d'autres anomalies prétendument apparentes, mais non prouvées, des demandes de versements litigieuses. A cet égard, la banque a exercé un contrôle suffisant des montants débloqués, en s'étant attachée, sans s'arrêter au montant nominal de la demande, à ne pas excéder les montants disponibles du prêt et en ayant adapté le montant des versements en fonction de l'avancement des travaux résultant des attestations d'architecte produites, dont rien ne prouve qu'elle savait qu'elles étaient inexactes.
Le tribunal ne peut toutefois être approuvé d'avoir déduit, du total du capital débloqué du prêt à restituer par les époux X..., une somme de 47 190 €, correspondant à la totalité des fonds versés par la banque au constructeur vendeur sur la production d'ordres de paiement donnés sans autorisation préalable des époux X....
Il est en effet démontré que, par une demande de versement de fonds établie par la SCI Sarreguemines Clémenceau à destination de la banque GE Money bank, le 25 mars 2008, et justifiée par une attestation de M. Y...déclarant que les " cloisons doublages " étaient achevées, les époux X..., qui ont tous deux signé ce document le 05 avril 2008 après avoir apposé la mention manuscrite " bon pour accord " et ne dénient pas leur signature, ont eux-mêmes voulu cette demande de déblocage du crédit à hauteur de 22 309, 50 €, soit 10 % du prix. Il est établi, contrairement à ce que soutient la société FCT Pearl, que cet ordre de versement n'a pas du tout été exécuté, la banque n'en ayant eu nul besoin pour émettre le dernier chèque, de 20 850 €, au profit du vendeur, à la différence du faux ordre de versement daté du même jour (ci-avant mentionné en premier) qui est revêtu du cachet de réception de la banque daté du 28 mars 2008, alors que le présent ordre de versement, accepté par les époux X...en date du 05 avril 2008, n'est revêtu par la banque d'aucun cachet de réception ni d'aucune mention.
Il doit être encore relevé qu'au moment de retourner le document accepté, les époux X...n'ont pu ignorer que, conformément aux prévisions de l'acte authentique et à leur acceptation expresse, il s'agissait du troisième avant-dernier appel de fonds sur les sept stipulés, correspondant à un cumul de prix versé de 85 %. D'ailleurs, significativement, M. X..., dans son audition du 6 janvier 2010 par les services de police, rappelle que le jour de la signature de l'acte, lui et son épouse avaient autorisé un paiement du 50 % du prix total et précise que le déblocage des 50 % restant devait se faire selon l'état d'avancement des travaux et selon un barème défini par l'acte notarié ainsi que sur justificatifs. M. X...y précise, qu'en date du 25 mars 2008, il avait reçu une demande de virement de fonds à son domicile, qu'il s'agissait de la première qu'ils recevaient et qu'ils l'avaient retournée signée.
Toutefois, par lettre du 19 novembre 2009 adressée à la banque, les époux X...se justifient de l'avoir fait en indiquant expressément qu'ils n'avaient pas souhaité signer les appels de fonds précédents, parce qu'ils avaient su de la part des autres propriétaires qu'il y avait " un gros problème " dans la construction de l'immeuble, tenant au fait que seul un niveau de sous-sol avait été construit, alors que leur place de parking devait être au second sous-sol, inexistant. Les époux X..., dans la suite de cette lettre, demandaient le remboursement d'appels de fonds antérieurs pour la somme de 47 190 €, au motif que la banque n'aurait pas exercé son contrôle, notamment sur la signature imitée de Mme X...et précisaient : " nous avons, plus d'un an après la première date de livraison prévue (mars 2007), signé en effet le seul appel de fonds que nous avons reçu (mars 2008) car il était trop tard pour tout refaire, l'immeuble était sorti de terre et qu'il fallait bien faire avancer la construction au maximum ".
Or, ainsi que le relève la société FCT Pearl, il est donc établi que les époux X...avaient conscience, dès avant de retourner signé l'ordre de versement du 25 mars 2008, du vice ayant affecté les justificatifs d'avancement des travaux produits à l'appui de l'acte notarié par lequel il avaient acquis un emplacement de parking à un second sous-sol qui ne serait jamais construit et en vertu desquels ils avaient accepté de verser 50 % du prix total d'une vente qui ne pourrait jamais être réalisée comme le vendeur s'y était engagé. Si les consorts X..., en mars 2008, ont demandé à la banque de débloquer des fonds, tout en sachant que le bien acheté ne serait jamais conforme à ce qu'ils avaient acheté, il n'en ont pas, pour autant, préalablement avisé la banque, dont rien ne démontre qu'elle connaissait l'état réel des travaux autrement que par les attestations d'architecte litigieuses.
Les époux X...ne peuvent davantage contester qu'ils avaient été informés avant le mois de mars 2008 de l'existence de déblocages antérieurs qu'ils n'avaient pas préalablement autorisés. En effet, s'ils contestent avoir été destinataires de la copie des chèques émis par le prêteur de deniers, excepté celui émis au bénéfice du notaire, et prétendent n'avoir rien su avant fin septembre 2009 des appels de fonds précédant celui qu'ils ont signé, ni des attestations de l'architecte qui les ont justifiés, il ne peut être admis que M. X..., qui prétend dans son audition à la police avoir " refusé " de payer les appels de fonds, n'ait pas connu l'existence de ce qu'il refusait.
En outre, la société FCT Pearl démontre que la société GE Money bank, par lettres adressées à M. X..., à une adresse à laquelle il est établi qu'il reçoit son courrier, les 21 juin 2007, 24 juillet 2007, 22 août 2007, 21 septembre 2007, 23 octobre 2007, 21 novembre 2007 et 22 décembre 2007, l'a informé du détail du compte ouvert à son nom dans ses livres, rappelant à chaque fois : le capital disponible initial de 139 000 € et le capital utilisé qui, le 21 septembre 2007 passait de 70 959, 90 € à 90 350, 40 €, et le 23 octobre 2007 à 97 300, 40 €. Ces lettres précisent à chaque fois le montant de l'échéance prélevée sur le compte courant de M. X...détenu par un autre établissement financier. Pour autant, il doit être relevé que ces lettres n'ont pas permis à M. X...de connaître le montant total des sommes débloquées sans son autorisation, dès lors que ce total s'élève à 47 190 € et que les sommes mentionnées par la banque dans les courriers qu'elle a envoyés s'élèvent à la somme de 26 340, 50 € seulement (97 300, 40-70 959, 90 €).
En l'état de cette connaissance qu'avaient les époux X...des versements litigieux antérieurs à leur ordre de versement, il ne se déduit pas des demandes de versement contestées ni de l'attitude de la banque une plus ample responsabilité de celle-ci dans les déblocages litigieux, étant observé qu'à l'instar des faux ordres de versement, celui retourné signé par les époux X...demandait, curieusement, de verser les fonds à une SCI Stigo, étrangère aux rapports contractuels nés de la vente en état de futur achèvement, ce qui a été corrigé par la banque qui a bien adressé les paiements au vendeur, la SCI Sarreguemines-Clémenceau.
Il s'ensuit que seront imputés à la responsabilité de la banque des déblocages fautifs à hauteur de 20 849, 50 € seulement ; cette somme, versée au vendeur sans l'accord préalable des époux X..., ni aucune forme d'accord postérieur de leur part, ne doit pas figurer dans le capital d'emprunt débloqué par la banque dont les époux X...doivent la restitution.
Le tribunal a retenu que les époux X...avaient remboursé la somme totale de 21 675, 81 €, mais ce montant n'est pas justifié en cause d'appel.
En effet si la banque prétend, en cause d'appel, que le montant total des échéances réglées par les emprunteurs s'est élevé à la somme de 16 089, 98 € arrêtée à février 2010, les relevés bancaires produits par les époux X...démontrent au contraire que la dernière échéance a été payée au mois de mai 2010. Alors que le décompte produit par la banque (en pièce 13 pour 16 089, 98 €) est manifestement incomplet, les époux X...ne justifient de leurs remboursements (leur pièce no99 dite " tableau rectifié " et les relevés bancaires) qu'à hauteur de 17 566, 37 €.
La créance de restitution de la banque au titre du prêt, égale à la somme totale versée par la banque au constructeur vendeur diminuée des versements effectués sans l'accord préalable ou postérieur des époux X...et diminuée des sommes remboursées s'établit donc, en cause d'appel à : 116 690 €-20 849, 50 €-17 566, 37 € = 78 274, 13 €.
Il n'est pas établi que devrait être ajoutée à cette somme une créance de la banque au titre des frais de commission de la caution.
Il importe peu que ce montant ne reprenne pas l'intégralité de la somme allouée par le jugement aux acquéreurs au titre de la restitution du prix effectivement versé car, si c'est seulement par suite de l'erreur de la banque que les versements litigieux ont été effectués, ils ont néanmoins libéré les acquéreurs à l'égard du vendeur à due concurrence, étant observé que la société FCT Pearl ne demande aucun remboursement au vendeur.
Il apparaît justifié de retenir que les intérêts au taux légal sur la créance de restitution de la banque à la suite de l'annulation du prêt accessoire à la vente ont commencé à courir à compter de la date de la demande de nullité de la vente, ainsi que le demande la banque.
La capitalisation des intérêts dus pour une année entière doit également être ordonnée, dès lors qu'elle est demandée.
Sur la demande de 150 000 € dommages et intérêts pour préjudices financiers
Les époux X...demandent la condamnation in solidum du prêteur de deniers, de l'architecte et de la MAF en sa qualité d'assureur de celui-ci, mais également en qualité d'assureur de la SCI Sarreguemines-Clémenceau, à leur payer une somme de 150 000 € correspondant, selon les précisions apportées à leurs écritures (pp. 41 à 44), en premier lieu, à l'impossibilité de recouvrer leur créance de 116 690 € au titre de la restitution de prix, par suite de l'insolvabilité de leur vendeur, la société Sarreguemines Clémenceau, mais aussi par suite de l'insolvabilité ou de la disparition de toutes les sociétés du Groupe prestige finance auquel elle appartient, en particulier la société Fiscalys qui l'avait démarchée et dont la procédure de liquidation judiciaire a été clôturée pour insuffisance d'actif par jugement du 26 avril 2012, la société LD Promotion, radiée du registre du commerce et des sociétés le 11 septembre 2012 et la SAS Prestige finance en liquidation judiciaire depuis le 16 novembre 2010.
En second lieu, les époux X...demandent une indemnisation globale à hauteur de 34 000 € pour d'autres préjudices financiers pris :
- de l'absence de revenus locatifs, pour 20 172 €, somme évaluée sur la base de la garantie de loyer de 492 € par mois contenue dans le contrat préliminaire,
- des intérêts d'emprunts sur les 24 premiers mois du prêt, payés sans amortissement du capital emprunté selon le contrat de prêt, la société Fiscalys n'ayant pas payé la totalité des intérêts intercalaires pendant la période construction, en dépit de son engagement,
- du remboursement de l'emprunt sans contrepartie de loyer à compter de la 25ème échéance,
- du paiement mensuel de la prime d'assurance de l'emprunt jusqu'à la date d'interruption du remboursement en mai 2010,
- de l'impossibilité de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif de Robien,
- des frais de procédure et de défense en justice afférents, outre la présente instance, à l'action en paiement de la CEGC devant le tribunal de grande instance de Versailles et à l'action aux fins d'inscription d'hypothèque sur leur résidence principale, plus généralement encore à tous les frais, notamment d'huissiers de justice et d'avocat qu'ils ont dû exposer depuis 2009 en raison de la complexité de l'affaire et du nombre important de parties en cause, ce qui, compte tenu de leurs revenus modestes, leur a causé des sacrifices financiers importants.
S'agissant de la responsabilité du prêteur de deniers, il est reproché à la société GE Money bank de ne pas avoir vérifié les signatures sur les demandes de paiement qui lui ont été présentées, de ne pas avoir réagi face aux anomalies relatives aux demandes de déblocage de fonds litigieuses, de ne pas avoir réagi en particulier à la double demande de fonds du 25 mars 2008, d'un montant différent mais justifiés par la même attestation de l'architecte avec deux signatures différentes, alors que celle apposée sur celle prétendue fausse serait très différente de la signature de Mme X...nécessairement connue de la banque par le document d'acceptation de l'offre de prêt. Ce manque de vérifications est reproché d'autant plus que les déblocages de fonds litigieux portaient les sommes réclamées à la quasi totalité de l'emprunt alors que la banque n'aurait pas ignoré que " l'état d'avancement des travaux ne pouvait justifier de tels appels de fonds ".
Les époux X...font également valoir que le total des quatre appels de fonds reçus par la banque ont fortement dépassé le montant de l'emprunt et que si les sommes débloquées n'ont, finalement, pas excédé le montant de l'emprunt, ces demandes excessives auraient dû attirer l'attention de la banque sur une situation anormale et la conduire à les en aviser. Les époux X...reprochent à la banque de ne pas les avoir alertés sur l'erreur, qu'elle a pourtant corrigée, tenant au fait que le destinataire des fonds mentionné sur les demandes de déblocage était une SCI Stigo au lieu de la SCI Sarreguemines. Ils soulignent que la seule demande de déblocage des fonds qu'ils ont véritablement signée serait la seule à ne pas être revêtue du cachet de la banque datant sa réception. Les époux X...contestent avoir reçu copie des chèques émis par GE Money bank, excepté celui émis à l'ordre du notaire ; ils font valoir qu'il s'agirait là d'une inexécution du contrat et qu'ils n'auraient été en possession des demandes de versement litigieuses que suite à leur demande, le 24 septembre 2009, date à laquelle ils auraient seulement eu connaissance, également, des attestations fausses d'architecte jointes aux appels de fonds. Ils contestent donc avoir signé la demande de déblocage des fonds du 25 mars 2008 en connaissance des précédents appels de fonds et des fausses attestations d'architecte. S'ils reconnaissent avoir été au courant des retards de chantier importants, ils soutiennent ne pas avoir su que le promoteur se faisait remettre des fonds ne correspondant pas à l'état d'avancement réel des travaux, et reprochent de plus fort à la banque de ne pas les avoir alertés en 2007-2008. Il est encore reproché à la banque d'avoir adopté une attitude non conciliante en plus des agissements ci-dessus, qui les aurait placés dans une situation financière préjudiciable.
Toutefois, contrairement à ce que soutiennent les époux X..., l'impossibilité de recouvrer la créance sur le vendeur et les sociétés LD Promotion et Prestige finance résultant de la résolution de la vente et constituée par la part acquittée du prix, est dépourvue de tout lien de causalité avec les manquements allégués de la banque, au-delà de la mesure dans laquelle celle-ci a pu effectuer des déblocages de fonds en violation de son obligation de contrôle, ce qui a déjà donné lieu à décharge de l'obligation de remboursement par l'emprunteur. La part de ces déblocages de fonds obligeant les époux X...à restitution n'est donc pas constitutive d'un préjudice indemnisable résultant des manquements allégués de la banque.
Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a retenu que les fautes alléguées de la banque ne sont pas à l'origine de la résolution de la vente.
Semblablement, à défaut de tout lien de causalité, la banque ne saurait être déclarée responsable des conséquences dommageables de l'hypothèque prise par la société de caution sur la maison constituant le domicile conjugal, n'étant pas établi que cette société de caution n'aurait pas pris cette sûreté, en l'absence des manquements établis de la banque, lesquels se limitent au défaut de vérification de l'identité du donneur d'ordre de certains des ordres litigieux.
Il n'est pas davantage établi que les procédures contre la société Sarreguemines Clémenceau et autres sociétés du même groupe, contre l'architecte, la banque et la caution auraient été évitées si la société GE Money bank avait plus tôt réagi en alertant les époux X...et en ne versant pas les fonds objets des appels litigieux.
Les époux X..., qui indiquent n'avoir pas eu les moyens d'assumer l'emprunt sans les revenus locatifs ni les avantages fiscaux attendus, ne peuvent imputer cette circonstance à la banque, à laquelle ils ne reprochent aucune faute dans l'appréhension de leur situation financière au moment de leur octroyer le crédit. C'est pourquoi leur situation financière préjudiciable caractérisée par leur inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers à compter de juillet 2010 et par l'impossibilité consécutive de souscrire tout nouveau crédit ou emprunt, ainsi qu'ils le déplorent expressément, sans toutefois établir que ce fût un préjudice, n'a pas été causée par l'attitude de la banque qui a refusé depuis le 19 novembre 2009 de leur rembourser la totalité des appels de fonds litigieux en dépit des faux ordres de versement-cette position de la banque ayant été partiellement justifiée ainsi qu'il a été retenu plus haut-, ni par une attitude, selon eux, insuffisamment conciliante pour ne leur avoir accordé qu'une franchise partielle des mensualités, alors qu'ils lui demandaient la suspension totale des obligations de remboursement du prêt jusqu'à l'issue de la procédure-suspension à laquelle ils affirment, sans le prouver, avoir pu prétendre en justice sur le fondement de l'article L 312-19 du code de la consommation, sans toutefois justifier de l'avoir demandée.
Le défaut de coopération qu'ils reprochent encore à la banque s'agissant de la plainte au commissariat de police de Mantes La Jolie qu'ils ont déposée le 6 janvier 2010 et ayant donné lieu à saisine d'un juge d'instruction près le tribunal de grande instance de Paris n'est pas davantage cause des préjudices financiers allégués.
En conséquence, en l'absence de tout lien de causalité entre les préjudices financiers invoqués et les manquements allégués de la banque, la demande de dommages et intérêts formée par les époux X...à ce titre ne peut pas prospérer.
S'agissant des préjudices financiers imputés à M. Y..., les époux X...reprochent à cet architecte le retard de livraison, des malfaçons et la non conformité du bien immobilier aux caractéristiques de la vente, par suite de ses manquements de cet architecte à ses obligations de renseignement et de conseil quant au choix des entreprises ; il lui est également reproché d'avoir manqué à ses obligations de suivi et de contrôle du chantier, d'avoir participé aux manoeuvres dolosives du vendeur, en établissant de fausses attestations relatives à l'avancement des travaux, d'avoir manqué à sa mission de vérification de la comptabilité des travaux et à celle de planification de la construction en établissant avec le plus grand retard les documents réclamés par l'expert judiciaire dès avril 2009.
Sur le lien de causalité, les époux X...font valoir que :
- les attestations de M. Y...du 13 février 2006 et du 9 janvier 2007, dont il est soutenu qu'elles sont fausses, ont été déterminantes pour la conclusions de la vente ;
- les fausses attestations ultérieures d'avancement des travaux ont permis trois déblocages de fonds ne correspondant pas à l'état d'avancement des travaux, déterminant ainsi la banque à débloquer des sommes trop importantes, ce qui aurait contribué à leur préjudice financier ;
- les manquements de l'architecte à sa mission de direction et d'exécution des travaux sont causes de retards considérables dans l'exécution des travaux, d'un défaut de livraison, de malfaçons et de non-conformités des travaux à l'acte de vente.
Les époux X...font valoir que si M. Y...avait réagi conformément à sa mission dès les premières anomalies, il leur aurait permis de recevoir à temps leur bien immobilier, ou bien, il aurait dû résilié son contrat d'architecte, si le maître d'ouvrage ne lui avait pas permis de mener à bien sa mission, de sorte qu'ils n'auraient pas acheté, et donc n'auraient pas subi de préjudice financier, notamment parce que les sommes à recouvrer auraient été moindres.
A cet égard, il est démontré, tout d'abord, que si M. Y...n'avait pas établi, le 9 janvier 2007, une attestation qu'il ne conteste pas avoir rédigée et signée, qui a été expressément visée à l'acte authentique de vente pour justifier que le plancher du rez-de-chaussée était achevé à 100 %, mais qui ne mentionne pas qu'elle ne se rapportait pas à la construction telle qu'autorisée par le permis de construire en vigueur, lequel prévoyait la construction de deux sous-sols, alors que la construction réellement édifiée n'en comportait qu'un, les époux X...auraient pu envisager de renoncer à cette vente, avant tout déblocage de fonds au bénéfice du constructeur vendeur, dont l'architecte souligne lui-même les défaillances multiples auxquelles il prétend avoir dû résister pour tenter d'accomplir sa mission d'architecte. Les époux X...n'auraient pas ainsi été confrontés au dilemme relatif au déblocage des fonds alors que nulle chance de vente conforme ne subsistait plus. M. Y..., qui ne peut s'exonérer de sa responsabilité au motif que les acquéreurs auraient pris le risque de ne pas exiger de garantie intrinsèque d'achèvement, soutient en vain que cette attestation ne serait pas fautive, au motif que le plancher du rez-de-chaussée pouvait bien être achevé, en dépit du fait que l'immeuble ne comportait pas de seconds sous-sols.
Toutefois, M. Y...ne pouvait ignorer qu'une telle attestation avait pour finalité d'informer les candidats acquéreurs en vue de l'établissement des actes de vente relatifs au projet immobilier qu'il avait pris en charge en tant que maître d'oeuvre et, pour cela, ne pouvait se dispenser de vérifier la conformité de la construction au permis de construire en vigueur, lequel prévoyait deux sous-sols. Si, selon ses propres pièces, la mairie attendait, sous un mois, depuis le 20 mars 2006 le dépôt d'une demande de permis de construire modificatif, à la suite, notamment, d'une de ses exigences visant à supprimer un des deux sous-sols, ce qui avait été consenti par le maître d'ouvrage, l'expertise judiciaire établit que, courant 2009, M. Y...n'avait toujours pas déposé la demande de permis de construire modificatif visant notamment à supprimer un des deux sous-sols. L'attestation du 9 janvier 2007, faite pour les besoins de l'information des tiers, était ainsi tout à fait fautive, en tant qu'elle omettait de préciser la non conformité de la construction au permis de construire en vigueur.
S'agissant des attestations ultérieures des 02 avril 2007 et 20 mars 2008, déniées par M. Y..., nulle conséquence dommageable ne peut en avoir découlé à l'égard des époux X..., dès lors que le préjudice supplémentaire dont ils se réclament, tenant à la perte, pour insolvabilité du vendeur et du commercialisateur, des versements de fonds effectués pour le paiement du prix de vente par la banque au regard de ces attestations, n'a procédé en réalité que du choix qu'ils ont fait de bénéficier de certains déblocages de fonds effectués sans leur accord préalable, alors qu'ils savaient que la livraison du bien acquis était impossible. En effet, dès lors que les époux X...ont su qu'ils ne pourraient être livrés de la chose convenue, et donc que nulle exécution forcée de la vente n'était envisageable, il n'avaient d'autre choix, au regard des règles de la responsabilité contractuelle que de demander la nullité de cette vente, étant observé qu'ils n'auraient pas été tenus de rembourser à la banque les versements de fonds frauduleusement obtenus par leur vendeur au moyen de fausses demandes de versement. Les préjudices allégués comme résultant des attestations inexactes apparemment émises par M. Y..., mais dont celui-ci dénie en être l'auteur, ne procèdent en réalité que de leur attitude ayant consisté à poursuivre sciemment la réalisation d'une vente devenue impossible, dans l'espoir de quelque avantage qui demeure exclusivement attaché au risque qu'ils ont pris.
Sans nécessité de vérifier les attestations des 02 avril 2007 et 20 mars 2008, dont M. Y...conteste être l'auteur, la Cour dispose des éléments permettant d'indemniser les époux X...du préjudice financier ayant résulté de la perte de chance de renoncer à la vente, avant toute conséquence dommageable liée à la perte du prix versé à une société insolvable. Cette perte de chance doit être évaluée à la somme de 69 000 €, somme que M. Y...devra payer aux époux X..., au titre des conséquences dommageables de son attestation fautive du 09 janvier 2007, sur le fondement de laquelle la part de 50 % du prix de vente de 69 500 € a été payée à la signature de la vente du 31 mai 2007.
Les autres préjudices financiers invoqués par les époux X...comme étant de la responsabilité de M. Y...ne sont pas indemnisables. En particulier, les manquement invoqués de l'architecte à sa mission de direction et d'exécution des travaux, causes de retards considérables dans l'exécution des travaux, d'un défaut de livraison, de malfaçons et de non conformités des travaux à l'acte de vente, à les supposer personnellement soufferts par les époux X..., n'ont pas été causés par les fautes reprochés mais par le seul choix effectués par les époux X...de poursuivre, sous leur seule responsabilité l'opération objet de la vente alors qu'ils savaient qu'elle était devenue irréalisable.
S'agissant de la demande formée par les époux X...au titre de l'action directe contre l'assureur de M. Y..., contrairement à ce que soutient la MAF, il n'est pas établi que M. Y...aurait commis une faute dolosive ayant fait disparaître l'aléa caractéristique du contrat d'assurance. En effet, rien ne permet d'imputer à M. Y...l'utilisation frauduleuse de l'attestation fautive du 9 janvier 2007 au préjudice des époux X.... Cette attestation ne s'est avérée dommageable à l'égard des époux X...que parce qu'elle ne permettait pas aux tiers de savoir que le second sous-sol prévu au permis de construire ne serait jamais construit. Or, il n'est pas établi que l'architecte, préalablement à la vente litigieuse, se soit immiscé dans les relations entre le commercialisateur, le vendeur et les époux X.... Si M. Y...a commis un manquement à ses obligations professionnelles en établissant l'attestation fautive, il n'est pas établi qu'il savait en le faisant que celle-ci serait utilisée pour vendre aux époux X...un bien qui ne serait jamais construit, tel un garage au second sous-sol. L'expertise judiciaire produite aux débats et les pièces de M. Y...établissent au contraire qu'il avait pleinement conscience, dès 2006, de la nécessité de faire modifier le permis de construire, pour des raisons qui ne lui sont nullement imputables, cette modification ayant fait partie des tâches lui incombant au titre de sa mission d'architecte.
Dans ces conditions, l'exception de nullité du contrat d'assurance sera rejetée.
Si la MAF se prévaut d'un plafond de garantie pour les " dommages matériels non consécutifs " de 500 000 € par sinistre, résultant des " conditions particulières de la police délivrée ", devant s'apprécier pour l'ensemble de l'immeuble collectif construit, en présence d'un total de demandes formés par les autres acquéreurs du programme excédant 1 300 000 €, l'assureur, qui ne dénie pas assurer la responsabilité civile professionnelle de droit commun de M. Y..., ne produit les conditions particulières que de trois polices : celles de la police " constructeur non-réalisateur ", celles de la police " tous risques chantier " et celle de la police dommages-ouvrage, toutes souscrites par la société Sarreguemines-Clémenceau.
Par conséquent, les conditions particulières de la police garantissant la responsabilité civile professionnelle de M. Y...ne sont pas produites, et la MAF échoue à rapporter la preuve du plafond de garantie par sinistre qu'elle invoque.
S'agissant de la demande de garantie dirigée contre la MAF en sa qualité d'assureur de la responsabilité de la société Sarreguemines-Clémenceau, le jugement doit être approuvé d'avoir retenu que, faute de réception de l'ouvrage par le constructeur, ni la garantie décennale des constructeurs ni aucune garantie obligatoire postérieure à la réception, ne pouvait s'appliquer. En outre, il n'est pas établi que la non conformité au plan par la suppression du second sous-sol ou le remplacement du système de chauffage ait été assuré au titre des polices souscrites par la société Sarreguemines-Clémenceau. Surtout, les époux X...ayant obtenu la nullité de la vente, ils sont mal fondés à demander à être indemnisés des conséquences dommageables des inexécutions contractuelles affectant les prestations de travaux fournies au titre du contrat de vente en état de futur achèvement. Par ailleurs, il n'est pas prouvé que la part du prix qu'ils ont acquittée et qui ne sera pas remboursée a été perdue par suite des manquements contractuels des entrepreneurs chargés de la constructions, alors que cette perte provient de la mauvaise gestion de leur vendeur, du fait que celui-ci s'est prévalu auprès des acquéreurs d'un avancement de travaux qui ne correspondait pas à la réalité, puis qu'il s'est trouvé en situation d'insolvabilité, toutes circonstances étrangères aux risques assurés par la MAF. Si bien que c'est vainement que les époux X...invoquent les résiliations successives et les inexécutions multiples des contrats d'entreprise pour obtenir l'application de l'assurance dommages-ouvrage aux désordres avant réception visés par la police, au motif que " les sommes versées à la SCI Sarreguemines sur le prix de vente [ont] été englouti (e) s dans les travaux, lesquels présentent de nombreux dommages, dont plusieurs de nature décennale, et ne sont pas achevés du fait de la défaillance des entreprises ".
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur la demande de garantie en principal et intérêts par l'architecte et son assureur de la somme de 47 824, 19 € due par les époux X...à la banque au titre de la résolution du prêt
Les époux X...ont limité leur demande à ce titre à la somme de 47 824, 19 € en dépit de l'appel soutenu par la société FCT Pearl.
En toute hypothèse, la créance de la banque sur les époux X..., qui est seulement une créance de restitution à la suite de la résolution du prêt consécutive à celle de la vente, le prêt ayant été rétroactivement anéanti, ne peut constituer un préjudice indemnisable des emprunteurs.
Les époux X...seront donc déboutés de cette demande.
Sur la demande de 40 000 € dommages et intérêts dirigée par les époux X...contre M. Y..., les sociétés MAF, et FCT Pearl au titre de leur préjudice moral
Les époux X...considèrent que le tribunal, qui a reconnu le principe de leur préjudice moral, l'a néanmoins sous-estimé, au regard de son intensité et de sa durée.
Ils font valoir qu'ils ont été victimes de manoeuvres frauduleuses et se sont trouvés pris dans un engrenage infernal qui a destabilisé leur situation financière et les a exposés à des procédures complexes, longues, éprouvantes et coûteuses. Il font valoir avoir fait l'objet d'une demande du syndicat des copropriétaires en règlement de la somme de 36 765 € pour achever les travaux et s'être trouvés une nouvelle fois menacés d'une action en paiement. Ils estiment avoir dû en outre devoir faire appel du jugement qui n'avait pas reconnu leur préjudice financier, en plus de devoir faire face à la perte de leur créance sur le vendeur.
Ils soulignent l'intensité de leur anxiété.
Toutefois, il résulte de ce qui précède que le préjudice moral des époux X...imputable à la faute de l'architecte a été justement évalué à la somme de 10 000 €.
Ce préjudice, qui ne peut être mis à la charge de la MAF en sa qualité d'assureur du vendeur pour les raisons exposées plus haut, a été justement mis à la charge de M. Y..., architecte qui a commis une faute dommageable en émettant l'attestation du 2 janvier 2007, faisant perdre aux époux X...une chance de ne pas conclure une vente impossible et préjudiciable, ce qui a causé le dommage moral allégué, pour lequel la MAF, assureur de l'architecte doit sa garantie.
Toutefois, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a prononcé, au contraire de ses justes motifs sur ce point, la condamnation de la banque dont nul manquement contractuel dommageable et source d'un préjudice moral n'est prouvé par les époux X....
Sur la fixation à 60 000 € de la créance des époux X...dans la liquidation judiciaire du vendeur, au titre des préjudices moraux et financiers
Il est établi que le vendeur, a usé de moyens frauduleux qui sont suffisamment caractérisés sans nécessité de vérifier les attestations d'architecte déniées et arguées de faux par M. Y..., à savoir : d'une part, en ayant employé, pour tromper, une attestation d'architecte mentionnant que le plancher du rez-de-chaussée était construit, alors que le second sous-sol devant abriter l'emplacement de parking vendu n'avait pas été construit, et, d'autre part, en ayant, à la suite, employé d'autres attestations mensongères quant à l'état réel d'avancement de la construction, dans le but de déterminer les époux X...directement, ou la banque, à leur remettre des fonds empruntés part les époux X...pour financer le prix de la vente en état futur d'achèvement.
Ces fautes imputables au vendeur, la SCI Sarreguemines-Clémenceau, justifient l'allocation de dommages et intérêts pour préjudice moral à hauteur de 20 000 €.
Le jugement sera infirmé sur ce point.
S'agissant du préjudice financier dont il est demandé réparation au vendeur en liquidation, il doit être rappelé que la résolution de la vente a anéanti rétroactivement le contrat, les parties étant placées dans la situation où elles se seraient trouvées si elles n'avaient pas contracté, de sorte que les acquéreurs ne peuvent pas demander au vendeur, seulement tenu de restituer ce qu'il a reçu, de verser des dommages et intérêts en compensation des inexécutions des obligations nées du contrat résolu. C'est pourquoi nulle somme ne peut être allouée aux époux X...à titre de dommages et intérêts pour la perte des revenus locatifs espérés, ni même pour l'impossibilité de bénéficier des avantages fiscaux attachés au dispositif de Robien.
Nulle somme ne sera davantage allouée s'agissant des intérêts d'emprunts sur les 24 premiers mois du prêt, payés sans amortissement du capital emprunté, et s'agissant du remboursement de l'emprunt à compter de la 25ème échéance, dès lors que ces sommes, d'ailleurs non identifiées par les époux X..., ont déjà été appréhendées au titre de la résolution du prêt.
Les époux X..., qui ont la charge de prouver le préjudice qu'ils allèguent, ne justifient pas en quoi, contrairement aux énonciations du jugement entrepris, les sommes réclamées au titre du remboursement des primes d'assurance du prêt, qu'ils ne précisent pas davantage, ne leur ont pas été déjà restituées, à la suite de la résolution du prêt, ni en quoi, eu égard à la garantie dont ils ont bénéficié, ils auraient exposé ces dépenses en vain.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ces points.
S'il est certain que les époux X...ont exposé des frais, notamment d'huissiers de justice et d'avocat, depuis 2009 ce qui leur a causé des sacrifices financiers importants, les frais de procédure et de défense en justice afférents à la présente instance sont indemnisés, le cas échéant, selon les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et ne peuvent pas donner lieu à dommages et intérêts.
Les frais de l'action en paiement de la CEGC devant le tribunal de grande instance de Versailles et ceux de l'action aux fins d'inscription d'hypothèque sur leur résidence principale ne sont pas susceptibles de constituer des préjudices indemnisables dans le cadre de la présente instance, la loi renvoyant au juge saisi le soin de statuer sur ces points, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est pas davantage justifié en quoi l'inscription hypothécaire sur le bien constituant leur domicile leur a occasionné un préjudice financier, n'étant pas établi en particulier que cela en a empêché la vente.
C'est pourquoi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux X...de leur demande contre le vendeur au titre du préjudice financier.
Sur la demande de 30 000 € de dommages et intérêts contre le notaire M. E...
Les époux X...reprochent en premier lieu à M. E..., notaire des manoeuvres dolosives ayant consisté à leur dissimuler les caractéristiques essentielles du bien dans l'acte authentique modifiées depuis le contrat préliminaire, s'agissant du remplacement du mode de chauffage, de la disparition des volets roulants, et, au lieu d'attirer leur attention sur les modification intervenues au regard de la notice descriptive, d'avoir directement contribué, par la suppression de certains passages qui auraient dû figurer dans l'acte, à leur laisser ignorer les caractéristiques du bien vendu.
Toutefois, eu égard à la résolution de la vente, il n'est pas démontré en quoi ce défaut d'information du notaire, dont le caractère intentionnel aux fins de tromper les acquéreurs n'est pas établi, a pu constituer un dommage réparable, nul préjudice même moral n'étant démontré.
Les époux X...reprochent ensuite à M. E...d'avoir dissimulé des retards de chantier important.
Toutefois, les époux X...ne démontrent pas que M. E...aurait connu la réalité de l'avancement des travaux mieux que ce que laissaient apparaître les attestations d'architecte, étant précisé que le notaire n'est pas tenu de faire par lui même les vérifications sur le chantier, la circonstance qu'à la suite d'une erreur matérielle l'acte de vente mentionne en page 18 que le bien serait livré le 31 mars 2017 et en page 6 qu'il sera livré le quatrième trimestre 2007 ne permettant pas de conclure à une réticence fautive ou à une manoeuvre dolosive de sa part.
Il n'est pas davantage établi que le notaire a eu connaissance lors de la vente de ce que le second sous-sol n'avait pas été construit, et, dès lors que le permis de construire avait été accordé pour deux sous-sols, le notaire ne peut être déclaré fautif de ne pas avoir accompli de diligences particulières, au seul vu des attestations d'assurance de la MAF établies au bénéfice de la SCI Sarreguemines-Clémenceau, déposées à l'étude et indiquant que la construction objet du chantier était de type " R + 4-1 ". Rien ne démontre que M. E...connaissait les intentions réelles du vendeur de ne pas construire le second sous-sol.
Il n'est pas établi que le notaire aurait manqué en l'espèce à son obligation de s'assurer de l'existence et de la consistance du bien, tant à l'égard du second sous-sol que des retards de chantier, ni davantage à une obligation de conseil à ce titre.
Il est encore reproché au notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil concernant les garanties extrinsèque et intrinsèque et d'avoir frauduleusement validé la garantie intrinsèque retenue aux termes de la vente litigieuse.
Alors que l'acte de vente a été signé hors la présence des époux X..., qui avaient donné pouvoir pour les représenter, ceux-ci font grief à M. E..., lors du rendez-vous de signature d'avoir " signé l'acte sans passer le moindre temps à lire des passages de l'acte ou à leur en résumer les dispositions essentielles, mais a au contraire enjoint de le signer aux acheteurs, en leur indiquant que l'acte avait strictement la même teneur que le précontrat et qu'ils n'avaient pas à se soucier des dispositions de l'acte. " (p. 50 de leurs conclusions).
Cette relation des conditions dans lesquelles les époux X...n'auraient pas été valablement informés sur les risques particuliers liés à la garantie intrinsèque n'est étayé par aucun justificatif.
Reste que le notaire, qui n'est pas tenu au titre de son devoir de conseil d'informer les acquéreurs sur les insuffisances théoriques de la garantie intrinsèque a, en l'espèce, tant dans l'acte de vente que dans la procuration notariée qui l'a précédé non seulement fait figurer l'ensemble des textes légaux destinés l'information des acquéreurs sur la garantie intrinsèque, mais a encore donné avis aux acquéreurs de ce qu'il détenait en son étude la justification de cette garantie, établie aux termes d'un acte de son ministère du 25 juillet 2006 et tenue à disposition des acquéreurs. Les acquéreurs ont valablement déclaré à l'acte qu'ils avaient été avertis de la teneur de la garantie d'achèvement fournie.
Et, contrairement à ce que soutiennent les époux X..., il n'est pas établi que l'acte authentique du 25 juillet 2006 justificatif de la garantie intrinsèque aurait été fautivement dressé par le notaire qui y aurait sciemment porté que le programme était constitué de 38 lots, alors qu'il en aurait en réalité comporté 40, ce qui aurait abaissé indûment le seuil des 75 % du prix prévisionnel des ventes, et qui aurait tenu compte une acquisition par Mme D..., personnellement impliquée dans la commercialisation des lots et " concubine " du gérant de la SCI Sarreguemines-Clémenceau.
En effet, rien n'établit que le notaire aurait accepté d'abaisser le nombre de lot pour abaisser le seuil des 75 % des prix prévisionnel constitutif de la garantie intrinsèque ; à cet égard, le permis de construire mentionne bien 38 logements et non 40, ce qui s'imposait au notaire.
En outre, il n'est pas prouvé que la vente à Mme D...ait été fictive, et le notaire justifie d'avoir effectué des diligences normales ayant conduit à la signature de la vente sous condition suspensive, le 25 juillet 2006. Rien ne permet d'imputer la circonstance que cette vente n'ait finalement pas été menée à bien à une fraude à laquelle le notaire aurait participé.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les époux X...de toutes leurs demandes contre M. E....
Sur la garantie de la société FCT Pearl par M. Y...et la MAF
Dès lors qu'il n'est pas prouvé que la demande de garantie formée par la société Pearl soit étrangère à une compensation, cette demande ne sera pas déclarée irrecevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile.
Toutefois, dès lors que les époux X...ont été déchargés de l'obligation de rembourser à leur prêteur de deniers les fonds que celui-ci avait fautivement versés au vendeur pour n'avoir pas vérifié que les ordres de paiement avaient été donnés par les emprunteurs, les époux X...n'ayant pas marqué leur consentement après l'exécution des ordres, la société FCT Pearl apparaît mal fondée à obtenir être garantie de cette décharge par l'architecte et son assureur.
Sur la demande de dommages et intérêts pour perte de chance de la société FCT Pearl contre M. Y...et la MAF
Si la société FCT Pearl demande à M. Y...et à la société MAF une somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts, pour perte de chance de percevoir les intérêts du prêt par suite de la résolution des contrats de vente et de prêt, il n'est pas établi, contrairement à ce qu'elle soutient, que les manquements de M. Y...à sa mission d'architecte soient la cause de la résolution du contrat de vente et, par voie de conséquence, de celle du prêt souscrit par les époux X.... La vente a été résolue pour le manquement du vendeur à exécuter son obligation de délivrance, alors qu'il est établi que, dès avant la signature de la vente et sans que cela soit imputable à l'architecte, n'avait pas été réalisé le second sous-sol sans lequel la vente aux époux X...ne pouvait être exécutée.
C'est pourquoi il convient de débouter la société FCT Pearl de sa demande de dommages et intérêts.
Sur l'article 700 du code de procédure civile à charge du le prêteur de deniers, l'architecte et son assureur et du notaire
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens d'appel seront mis à la charge de M. Y...et de la MAF, qui succombent en leurs demandes.
M. Y...et la MAF seront tenus, in solidum, à verser aux époux X...une somme de 4 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En équité, les sociétés FCT Pearl et CEGC ne recevront pas d'indemnité de procédure en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
En équité, les époux X...verseront à M. E..., une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant dans les limites des appels
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les époux X...à payer à la société GE Money bank une somme de 47 824, 19 € au titre de la résolution du prêt, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2009,
Statuant à nouveau sur ce point, condamne solidairement les époux X...à payer à la société FCT Pearl, venant aux droits de la société GE Money bank, une somme de 78 274, 13 €, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2009 et ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux X...de leur demande au titre du préjudice financier,
Statuant à nouveau sur ce point, condamne in solidum M. Y...et son assureur la société MAF à payer aux époux X...une somme de 69 000 € de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas conclure une opération préjudiciable,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux X...de leur demande de dommages et intérêts contre la société MAF, prise en sa qualité d'assureur de la SCI Sarreguemines-Clémenceau,
Déboute les époux X...de leur demande de garantie en principal et intérêts par M. Y...et la MAF de la somme de 47 824, 19 € due par les époux X...à la banque au titre de la résolution du prêt,
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la société GE Money bank à payer aux époux X...une somme de 10 000 € au titre du préjudice moral,
Statuant à nouveau sur ce point, déboute les époux X...de leur demande contre la société FCT Pearl, aux droits de la société GE Money bank, à leur payer une somme de 10 000 € au titre du préjudice moral,
Infirme le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 10 000 €, au passif de la liquidation de la société Sarreguemines-Clémenceau, la créance des époux X...au titre de leur préjudice moral,
Statuant à nouveau sur ce point, fixe à la somme de 20 000 € au passif de la liquidation de la société Sarreguemines-Clémenceau, la créance des époux X...au titre de leur préjudice moral découlant de la fraude du vendeur, et déboute les époux X...de leur demande contre la même société au titre du préjudice financier,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux X...de toutes leurs demandes contre M. E...,
Confirme pour le surplus le jugement entrepris,
Déboute la société FCT Pearl de sa demande de dommages et intérêts pour perte de chance,
Condamne in solidum M. Y...et de la MAF aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
En équité, dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure au bénéfice de la société FCT Pearl et de la société CEGC,
En équité condamne les époux X...à payer à M. E...une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. Y...et la MAF à verser, au titre de l'article 700 du code de procédure civile : une somme de 4 000 € aux époux X...pris ensemble,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,