COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 702 DU 30 SEPTEMBRE 2019
No RG 18/00128 - SG/EK
No Portalis DBV7-V-B7C-C5MZ
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande Instance de BASSE-TERRE, décision attaquée en date du 24 août 2017, enregistrée sous le no 16/00151
APPELANTE :
SARL THISTLE
prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège [...]
Représentée par Me Marie-pierre SAGETJOLIVIERE, (TOQUE 94) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉ NON REPRÉSENTÉ :
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble
immobilier HORIZONTALE DU GRAND SAINT MARTIN,
représenté par son syndic la société SPRIMBARTH CAP CARAIBES SAS ayant son siège

signification de la déclaration d'appel et des conclusions le 27 juin 2018 à personne morale habilitée
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 15 avril 2019.
Par avis du 15 avril 2019, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de:
qui en ont délibéré.
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère, présidente
M. Serge GRAMMONT, conseiller,
Mme Joëlle SAUVAGE, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 1er juillet 2019, prorogé le 16 septembre 2019 et le 30 septembre 2019.

Lors du dépôt des dossiers : Mme Maryse PLOMQUITTE, greffière.
Lors du prononcé de l'arrêt : Mme Esther KLOCK, greffière.

Réputé cpntradictoire, prononcé publiquement par mise à dispositioin de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Le syndicat des copropriétaires du Grand Saint-Martin est un ensemble immobilier qui réunit six immeubles soumis au statut de la copropriété, en une copropriété horizontale.
La SARL Thistle est propriétaire de plusieurs lots situés au sein de l'ensemble immobilier «Les manguiers».
Au cours de son assemblée générale ordinaire du 14 octobre 2015, les copropriétaires ont adopté :
- une résolution numéro 4 intitulée «Apurement des comptes de reprise de Immo Dom» ainsi formulée : «En l'absence de justificatif et d'information sur les soldes antérieurs, l'Assemblée générale, après avoir examiné les annexes et avoir délibéré, décide de valider l'apurement par le syndic des comptes de reprise antérieurs à l'exercice 2013. Cette régularisation sera passée au 31 décembre 2015» ;
- une résolution numéro 5 par lequel l'assemblée générale a approuvé les comptes au 31 décembre 2014 ;
- une résolution numéro 15 intitulée «Mise à jour du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division par rapport à la réalité et aux existants» adoptée en ces termes : «L'assemblée générale décide d'adapter les dispositions du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement avec une mise à jour par rapport à la réalité et confie l'étude à un notaire, Maître V... Q... et un géomètre, le cabinet Blondel, pour un budget d'un montant de 20.000 euros appelé en une fois et exigible le 1er janvier 2016. Une seconde assemblée devra se prononcer sur les adaptations proposées et arrêter un budget pour les frais de duplication, de notaire, et de publication au fichier immobilier».
Par acte d'huissier du 6 janvier 2016, la SARL Thistle faisait assigner le SDC de l'ensemble immobilier horizontal du Grand Saint-Martin devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre afin d'obtenir l'annulation de ces résolutions.
Par jugement du 24 août 2017, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a :
- Dit que l'action en annulation de la société était infondée,
- Débouté la SARL Thistle de l'ensemble de ses demandes,
- Condamné la SARL Thistle à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration au greffe du 30 janvier 2018, la SARL Thistle a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 24 avril 2018, la SARL Thistle demande à la cour de :
- Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- Dire qu'elle est bien fondée et recevable en son action,
- Dire que les résolutions numéro 4, 5 et 15 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété horizontale du Grand Saint-Martin en date du 14 octobre 2015 sont nulles,
- Condamner le SDC de l'ensemble immobilier horizontal du Grand Saint-Martin à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner le même aux entiers dépens tant de première instance que d'appel par distraction au profit de son conseil.
À l'appui de sa demande d'annulation de la résolution numéro 4, elle soutient que cette résolution revient à abandonner une créance de prêt de 300.000 euros sans que ne soit produit les pièces et informations se rapportant à la nature et l'origine de la créance abandonnée. À l'appui de sa demande d'annulation de la résolution numéro 5 portant approbation des comptes au 31 décembre 2014, elle soutient que les copropriétaires n'ont pas été destinataires d'informations pertinentes et complètes sur la proposition de résolution. À l'appui de sa demande d'annulation de la résolution numéro 15 ayant pour objet une mise à jour du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, elle estime que cette décision aurait dû être prise à l'unanimité, ce qui n'a pas été le cas.
Le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er avril 2019.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Attendu qu'aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ;
1- Sur la résolution no4
Attendu que l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose à l'ancien syndic la remise au nouveau syndic de la situation de trésorerie, de la totalité des fonds immédiatement disponibles, de l'ensemble des documents et archives du syndicat, du solde des fonds disponibles après apurement des comptes, de l'état des comptes des copropriétaires et de celui du syndicat ;
Que cet article concerne les rapports entre l'ancien et le nouveau syndic, et non les rapports entre ce dernier et le syndicat des copropriétaires ;
Que selon l'article 18 de la même loi, le syndic est chargé d'établir les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
Que le vote sur l'apurement des comptes constitue par conséquent un élément de l'approbation des comptes soumis à l'assemblée générale des copropriétaires ;
Que l'opération d'apurement consiste à arrêter les comptes au moment de la démission de l'ancien syndic afin qu'ils reflètent la réalité ;
Attendu qu'en l'espèce, le procès verbal mentionne l'adoption du compte d'apurement effectué par le nouveau syndic comme correspondant à la reprise des comptes antérieurs à 2013, année de désignation du nouveau syndic ;
Que la résolution comprend compte en partie double à la date du 31/12/2013 portant au débit (sommes dues au syndicat) la somme de 295.890, 02 euros, et au crédit (sommes que le syndicat doit) 358.132, 25 euros ;
Qu'il faut comprendre qu'il s'agit du compte établi par le nouveau syndic sur la base des anciens comptes ;
Que cependant, la résolution comporte également la mention suivante «en l'absence de justificatif et d'information sur les soldes antérieurs» ;
Que dès lors la nature de l'opération d'apurement effectuée par le syndic est ambiguë puisqu'il n'apparaît pas clairement s'il a choisi de valider les comptes issus de l'ancien syndic, tels qu'ils figurent dans le compte mentionné dans la délibération, et de postuler pour leur régularité, ou s'il a choisi de ne pas en tenir compte en raison de l'absence d'informations et de justificatifs ;
Que par ailleurs, aucun document n'est fourni concernant le détail de ce compte ;
Qu'en conséquence il convient d'annuler cette résolution et que le jugement sera réformé en ce sens ;
2- Sur la résolution no 5
Attendu que l'article 11 du décret no67-233 du 17 mars 1967 prévoit la liste des pièces à notifier en même temps que l'ordre du jour pour la validité de la résolution :
1o L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes ; Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2o Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
Qu'il est constant que ces pièces ont été notifiés avec l'ordre du jour ;
Que les copropriétaires, qui disposent en outre d'un droit de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété avant la réunion de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur les comptes du syndic en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposaient des informations nécessaires pour voter la résolution contestée par la SARL Thistle ;
Que le fait que certain exercices précédents n'aient pas été approuvés ne constitue pas en soi un obstacle à l'approbation des comptes de l'exercice concerné ;
Qu'il n'y a donc pas lieu d'annuler la résolution pour ce motif, alors qu'il n'est pas démontré en quoi les comptes présentés seraient irréguliers ou non sincères ;
Que le jugement sera confirmé en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande d'annulation de cette résolution ;
3- Sur la résolution no15
Attendu qu'aux termes de l'article 10 de la loi du 16 juillet 1965, le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;
Que selon l'article 11 de la même loi, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ;
Qu'en l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que la résolution litigieuse ne constituait pas une modification du règlement de copropriété ni de la réparation des charges entre les copropriétaires ;
Qu'en effet, la décision de recourir à un notaire et à un expert-géomètre ne constituent que des actes préparatoires à une éventuelle modification de la répartition des charges, rendu nécessaire par les dispositions de l'article 11, 6o du décret du 17 mars 1967 précité qui disposent que projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes, doit être notifié avec l'ordre du jour, et alors que le principe d'une telle modification a été adopté par une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2014 qui a reconnu le caractère inéquitable de la réparation des charges, et qui est définitive pour n'avoir fait l'objet d'aucun recours ;
Que le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point ;
4- Sur les mesures accessoires
Attendu que l'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ; Que chacune des parties succombe en partie, de sorte que les dépens seront partagés et pourront être recouvrés par Me Marie-Pierre Saget-Joliviere pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision contre la partie condamnée ;
Attendu que selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; Qu'en l'espèce l'équité ne commande pas qu'il soit fait application de ces dispositions ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par arrêt réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution numéro 4 adoptée par l'assemblée générale du 14 octobre 2015,
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Annule la résolution numéro 4 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier horizontal du Grand Saint-Martin du 14 octobre 2015,
Condamne la SARL Thistle et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier horizontal du Grand Saint-Martin, représenté par son syndic Sprimbarth Cap Caraïbes, aux dépens qui seront partagés par moitié et pourront être recouvrés par Me Marie-Pierre Saget-Joliviere selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples ou contraires.
Et ont signé le présent arrêt.
Le greffier Le président