Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 29 JUIN 2018
(no , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 17/00284
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Octobre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 14/05843

Monsieur Pierre-Alain X...
né le [...] à SAINT-CLOUD (92)

Madame Sandrine Hélène Y... épouse X...
née le [...] à LAUSANNE (SUISSE)
demeurant [...]
Représentés tous deux par Me Caroline E... de la SCP SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
Assistés sur l'audience par Me Georges Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : B0581

Monsieur Xavier Marcel F... B...
né le [...] à NEUILLY SUR SEINE
demeurant [...]
Représenté par Me François A..., avocat au barreau de PARIS, toque : J125
Assisté sur l'audience par Me Anne D... B..., avocat au barreau de PARIS, toque : C0875
Madame Agnès Janine G... B... épouse C...
née le [...] à SAINT MALO
demeurant [...]
Représentée par Me François A..., avocat au barreau de PARIS, toque : J125
Assistée sur l'audience par Me Anne D... B..., avocat au barreau de PARIS, toque : C0875
Madame Anne Yvonne H... épouse B...
née le [...] à PARAME
demeurant [...]
Représentée par Me François A..., avocat au barreau de PARIS, toque : J125
Assistée sur l'audience par Me Anne D... B..., avocat au barreau de PARIS, toque : C0875
SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : B 5 72 032 373
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Ariane I... , avocat au barreau de PARIS, toque : C0380
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Mme Béatrice CHARLIER-BONATTI, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Christophe DECAIX, Greffier présent auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Selon acte authentique du 6 septembre 2005, M. et Mme X... ont acquis de la société Financière de Patrimoine les lots no 88, 90, 91, 126 et 127 de la copropriété de l'immeuble du [...] , [...] . Le lot no 88 se trouvant physiquement intégré dans le lot no 11, appartenant indivisément à M. Xavier B..., Mmes Agnès B... épouse C... et Anne J...  épouse B... (consorts B...), dont il constitue la cuisine, M. et Mme X... ont, suivant acte extra-judiciaire du 1er avril 2014, assigné les consorts B... ainsi que la société Gestion &amp; Transactions de France, dite GTF, prise tant en sa qualité de syndic de la copropriété que de gérante de l'indivision B..., à l'effet de voir ordonner aux premiers de leur restituer immédiatement le lot no 88, au besoin sous astreinte, de les entendre condamner, ainsi que la société GTF, au paiement de diverses indemnités à titre de dommages-intérêts, notamment, pour perte de jouissance.
Par jugement du 14 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a:
- rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut de publication de l'assignation et de la prescription,
- dit prescrite la demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme X... contre la société GTF,
- débouté M. et Mme X... de leur demande de restitution du lot o 88 et de leurs demandes de dommages-intérêts pour trouble de jouissance formées à l'encontre des consorts B...,
- débouté les consorts B... de leur demande de restitution du lot no 4 formée à l'encontre de M. et Mme X...,
- rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par les consorts B... à l'encontre de M. et Mme X...,
- débouté la société GTF de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
rejeté toute autre demande,
- condamné M. et Mme X... à payer aux consorts B..., d'une part, à la société GTF, d'autre part, une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
M. et Mme X... ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 13 juin 2018, de:
au visa des articles 1315, 1382, 544 et suivants du code civil, plus particulièrement, de l'article 549 de ce code, de la loi du 10 juillet 1965,
- dire qu'ils rapportent la preuve de leur propriété tant par leur titre que par le paiement des charges,
- en conséquence, ordonner la restitution immédiate et sans délai du lot no 88 par l'indivision B... et par tout occupant de son chef sous astreinte non comminatoire de 200 € par jour à compter du présent jugement,
- ordonner, en tant que de besoin, l'expulsion de l'indivision B... et de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique,
- constater leur perte de jouissance et condamner l'indivision B... au paiement d'une indemnité de 140.000 € en réparation de cette perte pour la période de septembre 2005 à mars 2017, outre une indemnité mensuelle de 1.000 € à compter du 1er avril 2017 jusqu'à la restitution complète du lot no 88,
- condamner la société GTF en sa qualité de syndic de la copropriété au paiement de la somme de 20.000 € en réparation de sa faute continue de gestion et son défaut de conseil et d'assistance constitutive d'un dol en ayant appelé les charges du lot no 88 sur eux, sur le fondement des articles 1231 à 1231-7 et suivants du code civil,
- subsidiairement, si le contrat contractuel n'était pas retenu, condamner la société GTF en sa qualité de gérante de l'indivision B... au paiement de la somme de 20.000 € en réparation de sa faute continue de gestion ayant permis la location de leur lot au profit des consorts B..., sur le fondement des articles 1240 à 1245-17 et suivants du code civil,
- débouter les consorts B... de leurs demandes,
- condamner in solidum les consorts B... et la société GTF au paiement d'une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens incluant les frais de constat d'huissier engagés.
Les consorts B... prient la Cour, par dernières conclusions du 6 juin 2018, de:
au visa de l'article 2224 du code civil,
- dire que l'action engagée par M. et Mme X... se heurte à la prescription quinquennale,
- subsidiairement, vu le règlement de copropriété du 13 décembre 1954, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que le lot no 14 n'avait jamais comporté de pièce desservie par l'escalier de service et que le lot no 88 n'avait jamais fait partie du lot no 14 subdivisé et débouter M. et Mme X... de leur action en restitution du lot no 88,
- subsidiairement, constater qu'ils ne peuvent remettre à disposition de M. et Mme X... un lot donné en location à une société tierce et faisant un tout indivisible avec ledit local,
débouter M. et Mme X... de leurs demandes,
- subsidiairement, condamner M. et Mme X... à libérer le lot no 4 de toute emprise de leur part, sous astreinte de 100 € par jour de retard,
- constater que M. et Mme X... ont acquis pour la somme de un euro symbolique un lot dont la consistance était déjà contestée et qu'ils ne peuvent revendiquer une somme supérieure au seul remboursement des charges de copropriété, soit, tout au plus, un montant de 4.486,48 €,
- condamner M. et Mme X... au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La société GTF prie la Cour, par dernières conclusions du 16 mai 2018, de:
au visa du décret du 4 janvier 1955, des articles 2224 et 1240 du code civil,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- débouter M. et Mme X... de leurs demandes,
- les condamner à lui payer les sommes de 10.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.


Sur les demandes formées contre les consorts B...
Les consorts B... soutiennent que, dans la mesure où M. et Mme X... ont été avertis dès la signature de la promesse de vente du 25 mai 2005 que la consistance du lot no 88 posait difficulté, leur action est prescrite depuis le 24 mai 2010, par suite de l'expiration du délai quinquennal de prescription de l'article 2224 du code civil; toutefois, c'est par de justes motifs que la Cour adopte que le tribunal, rappelant que le droit de propriété était imprescriptible, a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action engagée par M. et Mme X... à l'encontre des consorts B...;
A l'égard des consorts B..., pour prétendre à la propriété du lot no 88, M. et Mme X... se prévalent, d'une part, de leur titre de propriété, d'autre part, du modificatif du 13 juillet 2005 au règlement de copropriété de 1954, enfin, du règlement constant des charges de copropriété depuis leur acquisition;
Or, en premier lieu, leur acte d'acquisition ne fait preuve d'aucun droit de propriété certain sur le lot no 88, dans la mesure où cet acte se réfère aux mentions de la promesse de vente du 25 mai 2005, laquelle précisait:

..]. Le promettant déclare que le lot no 17 comporte deux emprises sur les parties communes, ainsi qu'il résulte en teinte rose sur le plan demeuré ci-avant et qui a trouvé son traitement, ainsi qu'il sera dit ci-après au paragraphe des conditions particulières relatives à la copropriété, que, tel qu'il résulte du plan demeuré ci-annexé, la partie hachurée sous teinte bleue est une emprise physique du lot objet des présentes sur le lot no 4, appartenant ce jour à Mme B... née J... ; cette même personne est également propriétaire d'un appartement constituant le lot no 11 (deuxième étage) qui détient physiquement une emprise sur le lot no 14 appartenant au promettant et tel qu'il figure au plan annexé sous teinte bleue. Le promettant a effectué les démarches pour procéder à un échange sans soulte entre les deux emprises à ses frais exclusifs, ainsi qu'il résulte d'une lettre adressée à M. K... , notaire de Mme B..., ci-après annexée. Par ailleurs, il est précisé à la page 4 de l'article: le vendeur déclare que les deux emprises sur les parties communes susvisées ont trouvé leur traitement par suite de l'acquisition par le vendeur, du syndicat des copropriétaires, des lots 126 et 127, ainsi qu'il sera dit ci-après, qu'il a effectué les démarches nécessaires pour procéder, à ses frais, à l'échange sans soulte entre les deux emprises parties privatives sus-énoncées, ainsi qu'il résulte de deux courriers des 9 et 23 août 2005 adressées à M. K... , notaire de Mme B..., mais que ce dernier n'a donné aucune réponse à ce jour. Par conséquent, conformément aux stipulations de la promesse de vente susvisées, l'acte d'échange susvisé n'ayant pu être régularisé à ce jour, il sera procédé par les présentes à la vente de l'emprise située au deuxième étage appartenant au vendeur, savoir le lot no 88 ci-après désigné, moyennant un euro symbolique, observation étant faite que la vente du lot no 88 constitue une vente portant sur un bien enclavé dans le lot no 11 appartenant à Mme B..., ainsi qu'il a été dit dans l'exposé sus-énoncé et que, par suite, il n'a été procédé à aucune des recherches prévues par la loi liées aux risque «termites, amiante et saturnisme-plomb». Le vendeur verse à ce jour à l'acquéreur qui le reconnaît, la somme de 2.325 € au titre des frais d'échange, ce que ce dernier reconnaît et lui en donne quittance sans réserve. Le vendeur subroge l'acquéreur dans tous ses droits concernant cet échange. L'acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de cette situation, sans recours contre le vendeur, le tout de manière à ce qu'il ne soit ni inquiété ni recherché à ce sujet et l'acquéreur s'oblige à procéder à l'échange dès l'accord de Mme B... et aux mêmes conditions sans soulte»
Il suit de ces mentions reproduites à l'acte authentique de vente que le droit du propriété du vendeur sur le lot no 88 était subordonné à un échange entre deux emprises sur les parties privatives supposant l'accord de Mme B..., que ce droit purement virtuel était donc sans consistance réelle, le notaire rédacteur de l'acte de vente, conscient des anomalies et erreurs entachant l'état descriptif de division modifié du 13 juillet 2005, ayant d'ailleurs précisé à l'acte de vente que l'acquéreur en ferait son affaire personnelle sans recours contre le vendeur ;
En second lieu, le lot no 14 appartenant à la société Financière de Patrimoine qui l'a vendu après subdivision à M. et Mme X... le 6 septembre 2005, était décrit dans le règlement de copropriété de 1954 comme situé dans l'escalier C au 2ème étage, comprenant entrée, trois pièces sur la rue Marivaux, deux pièces sur cour, WC, cuisine, au 5ème étage, une pièce no 5, droit aux WC communs et au poste d'eau sur le palier, de sorte que le modificatif au règlement de copropriété et l'état descriptif de division du 13 juillet 2005 décrivant sommairement le lot no 88 comme «une pièce au deuxième étage porte face» procède à l'évidence d'une erreur matérielle du géomètre qui a créé de toutes pièces un lot inexistant, de fait constitué de la cuisine du lot no 11 appartenant aux consorts B... depuis la mise en copropriété de l'immeuble en 1954, alors que le lot no 14 subdivisé ne comportait aucune pièce desservie par l'escalier de service comme l'est la cuisine litigieuse, tandis que le lot no 11 appartenant aux consorts B... n'a jamais varié dans sa consistance, étant décrit au règlement de copropriété de 1954 comme constitué «au 2ème étage, escalier A, d'un local composé d'une entrée, 3 pièces sur la rue [...], 3 pièces sur la rue Marivaux, cuisine sur cour avec porte sur escalier de service, WC, au 5ème étage, deux pièces no 2 et 13, une cave no 22»;
Ces erreurs du géomètre ayant présidé au modificatif de 2005 et du notaire de la société Financière de Patrimoine ont d'ailleurs été exposées par le syndic lors des assemblées générales des copropriétaires du 28 mai 2008 et du 29 avril 2009; en raison de ces erreurs et anomalies, le second projet modificatif établi le 29 décembre 2006 pour préciser la localisation et la composition exactes des lots du 2ème étage est resté à l'état de projet et n'a jamais été publié;
En troisième et dernier lieu, le règlement des charges de copropriété afférents au lot no 88 inexistant procède des erreurs contenues au règlement de copropriété du 13 juillet 2005 qui, régulièrement publié, a force de loi entre les copropriétaires et l'aura jusqu'à ce que l'assemblée générale décide de modifier ce règlement de copropriété inexact, en sorte que l'appel de ces charges par le syndic ne peut investir M. et Mme X... d'un quelconque droit de propriété opposable aux consorts B...;
Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme X... de leurs demandes dirigées contre les consorts B...;
En ce qui concerne la société GTF, M. et Mme X... lui reprochent de n'avoir rien mis en oeuvre pour leur permettre de récupérer à l'amiable le lot no 88 et d'avoir continûment donné en location le lot no 88 supposé leur appartenant, tout en appelant auprès d'eux les charges afférentes audit lot;
Toutefois, c'est par des motifs exacts que la Cour adopte que le tribunal a dit prescrite la demande indemnitaire de M. et Mme X... dirigée contre la société GTF, dès lors que ceux-ci ont été avertis, dès la signature de la promesse de vente du 25 mai 2005 que le lot no 88 était inexistant et que sa délivrance concrète était subordonnée à un échange avec un autre lot, de sorte qu'ils auraient dû agir contre la société GTF, prise en sa double qualité de syndic de copropriété et de gestionnaire des consorts B..., dans le délai de cinq années suivant la signature de l'acte authentique, afin de régulariser cette difficulté, aucune faute continue de la société GTF ne leur permettant de faire écarter cette prescription;
L'exercice d'une action en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n'est pas, en soi, constitutif d'une faute, à moins que cet exercice ne soit accompagné de circonstances particulières de nature à le faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire, circonstances non caractérisées au cas d'espèce, de sorte que tant les consorts B... que la société GTF seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive;
En équité, M. et Mme X... seront condamnés, en cause d'appel, à régler aux consorts B... la somme de 5.000 € et à la société GTF celle de 4.000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Condamne M. et Mme X... en cause d'appel, à régler aux consorts B... la somme de 5.000 € et à la société GTF celle de 4.000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. et Mme X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,