Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 12 FEVRIER 2015
(no, 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 20819
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Octobre 2013- Tribunal de Grande Instance de paris-RG no 12/ 13351

Monsieur Loic X...né le 28 octobre 1978 à BEAUVAIS 60000
demeurant ...-75014 paris
Représenté et assisté sur l'audience par Me Armelle HUBERT de l'AARPI MENEGHETTI, HUBERT, VARENNE, avocat au barreau de PARIS, toque : W14

Madame Angélique Y...épouse Z...née le 25 septembre 1974 à CLERMONT FERRAND 33200
demeurant ...-33121 CARCANS
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assistée sur l'audience par Me Céline DEBELLE-CHASTAINE, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte authentique du 25 avril 2012, Mme Angélique Y..., épouse Z...(Mme Z...), a promis de vendre à M. Loïc X..., locataire auquel un congé en vue de la vente des lieux loués avait été délivré, qui s'est engagé à acquérir, le lot no 41 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis 26 rue Beaunier à Paris, 14e arrondissement, soit un appartement au prix de 340 000 ¿, sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt principal d'un montant maximum de 180 000 ¿, d'une durée de 25 ans au taux d'intérêt maximum de 5 % l'an et d'un prêt-relais d'un montant maximum de 190 000 ¿, d'une durée de deux ans, au taux d'intérêt maximum de 5 % l'an, la réitération de la vente étant fixée au 30 juin 2012. M. X...n'a pas obtenu le financement et la vente n'a pas été réitérée. Par acte du 28 août 2012, Mme Z...a assigné M. X..., qui avait libéré les lieux loués, en paiement de la somme de 34 000 ¿ au titre de la clause pénale et de celle de 10 000 ¿ de dommages-intérêts. Le 18 septembre 2012, Mme Z...a notifié à M. X...une seconde offre de vente au prix de 333 000 ¿.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 18 octobre 2013, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- constaté la caducité de la promesse de vente aux torts exclusifs de M. X...,
- condamné M. X...à payer à Mme Z...la somme de 34 000 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2012,
- dit que la somme de 17 000 ¿ séquestrée en l'étude de Mme A..., notaire, serait remise à Mme Z...et condamné M. X...au paiement du solde,
- condamné M. X...aux dépens et à payer à Mme Z...la somme de 1 500 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par dernières conclusions du 18 juillet 2014, M. X..., appelant, demande à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1147, 1152, 1160 et 1162 du Code Civil, L. 312-1 à L. 312-36 du Code de la consommation,
- annuler le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- à titre principal :
- dire que le refus bancaire et intervenu dans le respect de la promesse et qu'il n'a pas commis de faute,
- dire que Mme Z...a adopté un comportement déloyal et la condamner à lui verser la somme de 10 000 ¿ de dommages-intérêts en réparation de son préjudice,
- à titre subsidiaire,
- dire que la clause pénale ne pourra pas se cumuler avec le dépôt de garantie,
- en tout état de cause, diminuer le montant de la clause pénale, qui présente un caractère disproportionné, à hauteur de la somme estimée juste par la Cour au regard du préjudice subi,
- condamner Mme Z...à lui payer la somme 6 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 13 mars 2014, Mme Z...prie la Cour de :
- vu les articles 1178 et 1589 du Code Civil,
- confirmer le jugement entrepris,
- y ajoutant,
- condamner M. X...à lui payer la somme de 10 000 ¿ en réparation de son préjudice et celle de 3 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.


Considérant que, dans la promesse synallagmatique de vente du 25 avril 2012, les parties ont stipulé que, pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive relative à l'" obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt (s) ", l'acquéreur devrait " justifier de ses demandes de prêts auprès d'au moins deux banques ou établissement financier différents " et se prévaloir dans le délai de la promesse " de la non obtention d'une ou plusieurs offres de prêts devant émaner d'au moins deux banques ou établissements financiers différents " ;
Considérant que, les parties ayant convenu que l'acquéreur sollicitât deux offres, l'une pour un prêt principal et l'autre pour un prêt-relais, c'est logiquement que la clause précitée utilise le pluriel pour les demandes de prêts avec cette précision, stipulée en faveur du débiteur, que la non obtention d'un seul des prêts était suffisante pour libérer l'acquéreur ; que, toutefois, la clause énonce clairement que l'acquéreur doit justifier du dépôt des demandes de prêts auprès d'au moins deux banques ou établissements financiers différents, le refus devant, lui aussi, émaner d'au moins deux banques ou établissements financiers différents, cette exigence étant, ainsi, répétée deux fois dans la convention ; qu'il n'existe donc aucune ambiguïté dans les termes de la condition suspensive de nature à jeter un doute dans l'esprit de l'acquéreur entre le nombre de demandes de prêt et le nombre d'organismes prêteurs à solliciter, les parties ayant explicitement convenu que le refus émanât d'au moins deux prêteurs différents ;
Qu'une telle clause, qui vise à accroître les chances d'obtention du financement par l'acquéreur dont les facultés de remboursement étaient susceptibles d'être appréciées différemment par deux prêteurs différents, n'est pas contraire aux dispositions du Code de la consommation qui protègent ce dernier et qu'il convient donc d'en faire application ;
Considérant qu'au cas d'espèce, M. X...n'a justifié que d'un seul refus des prêts émanant de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel des Côtes-d'Armor ; que l'appelant ne justifie ni ne prétend avoir déposé ses demandes de prêts auprès d'une autre banque ou établissement financier ; que ce faisant, il a aggravé la condition, de sorte qu'ayant empêché son accomplissement celle-ci doit être réputée accomplie au sens de l'article 1178 du Code Civil ;
Considérant qu'en procédant à la notification d'une seconde offre de vente au nouveau prix de 333 000 ¿ postérieurement à la signification de l'acte introductif de la présente instance, Mme Z..., qui s'est bornée à appliquer les dispositions légales imposant, sous peine de nullité de la vente, au propriétaire qui décide de vendre à un prix plus avantageux de notifier ce prix au locataire, n'a pas fait preuve d'un comportement déloyal en maintenant la demande de caducité de la promesse formulée devant le Tribunal dont il vient d'être dit qu'elle était bien fondée ;
Considérant qu'ainsi, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a fait application de la clause pénale et condamné M. X...à payer à Mme Z...la somme de 34 000 ¿ de dommages-intérêts qu'il n'y a pas lieu de réduire ;
Considérant qu'après avoir rappelé la clause contractuelle prévoyant que la somme de 17 000 ¿ déposée par M. X...resterait acquise à Mme Z...à due concurrence de la clause pénale en cas d'application de l'article 1178 du Code Civil, le Tribunal, qui n'a pas confondu la clause pénale avec le dépôt de garantie, a exactement dit que M. X...était redevable de la somme de 34 000 ¿ au titre de la clause pénale, que le séquestre devait remettre la somme 17 000 ¿ déposée entre ses mains à Mme Z...et que M. X...devait s'acquitter du solde de la somme prévue au titre de la clause pénale ;
Considérant que c'est encore à bon droit que le tribunal a débouté Mme Z...de sa demande de dommages-intérêts complémentaire, faute de justification d'un préjudice distinct de celui réparé par le montant de la clause pénale ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de M. X...;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de Mme Z..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Déboute Mme Angélique Y..., épouse Z..., de sa demande de dommages-intérêts complémentaires ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne M. Loïc X...aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne M. Loïc X...à payer à Mme Angélique Y..., épouse Z..., la somme de 3 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Le Greffier, La Présidente,