COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE CIVILE GROSSES + EXPÉDITIONS Me Estelle GARNIER la SCP LAVAL - LUEGER Me Jean-Michel DAUDE Madame la PROCUREURE GÉNÉRALE 16/01/2006 ARRÊT du : 16 JANVIER 2006 No : No RG : 05/00399 DÉCISION ENTREPRISE :Jugement du Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 02 Décembre 2004 PARTIES EN CAUSE APPELANT Maître Pierre-Denis MARTIN 2 rue Juchereau 41110 SAINT AIGNAN SUR CHER représenté par Me Estelle GARNIER, avoué à la Cour ayant pour avocat Me Claude-Pierre CHAUVEAU, du barreau de TOURS , de la SCP CONSEILS SYNERGIE, du barreau de TOURS D'UNE PART INTIMÉS :
Monsieur X...
Y... Le Z... du Martin 41140 MEHERS Madame Mauricette A... épouse Y... Le Z... du Martin 41140 MEHERS représentés par la SCP LAVAL - LUEGER, avoués à la Cour ayant pour avocat Me Jean-Michel JALLET, du barreau de TOURS Le GROUPEMENT FONCIER RURAL DE BEAUREGARD agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège 19 rue de la Bretonnerie 45000 ORLÉANS représentée par Me Jean-Michel DAUDÉ, avoué à la Cour ayant pour avocat Me Christian QUINET, du barreau de BLOIS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 04 Février 2005 ORDONNANCE DE CLÈTURE DU 18 novembre 2005 DOSSIER RÉGULIÈREMENT COMMUNIQUÉ AU MINISTÈRE PUBLIC LE 2 novembre 2005 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, du délibéré : Monsieur Alain RAFFEJEAUD, Président de Chambre, Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller. Greffier : Madame Anne Chantal PELLÉ, Greffier lors des débats . DÉBATS : A l'audience publique du 21 NOVEMBRE 2005, à laquelle ont été entendus les avocats des parties. ARRÊT :
Prononcé publiquement le 16 JANVIER 2006 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile . Exposé du litige: Suivant compromis en date du 9 décembre 1999, Monsieur X...
Y... et son épouse, Madame Raymonde A..., ont vendu à Monsieur B... d'une part un manoir classé monument historique dit " Manoir de Beauregard" moyennant le prix de 167 693,91 euros, d'autre part un ancien moulin, dit "moulin de Beauregard" et ses dépendances pour une contenance globale de 108 hectares moyennant le prix de 327765,38 euros. Monsieur et Madame Y... ayant accepté une substitution d'acquéreurs, l'acquisition du manoir a été régularisée au profit de la S.A.R.L. Tour Invest, et celle du moulin au bénéfice du Groupement Foncier Rural de Beauregard ( GFR de Beauregard) suivant actes authentiques établis le 13 juillet 2000 par Maître MARTIN, notaire à Saint Aignan sur Cher. Soutenant qu'une partie de la propriété acquise, notamment un lagunage et la parcelle cadastrée no 265 auraient été souillés par des déjections provenant d'un élevage intensif de volailles exploité par les cédants et leur fille, le GFR de Beauregard a assigné, le 29 juin 2001, Monsieur et Madame Y... et Maître MARTIN devant le tribunal de grand instance de Blois afin de les voir condamnés in solidum à lui verser 500.000 francs au titre des travaux de remise en état. Le GFR a également fait valoir que le moulin vendu disposait de l'eau courante mais que l'arrivée d'eau aurait été coupée par les vendeurs peu de jours après la vente. Il a sollicité paiement de la somme de 145 000 francs en réparation de ce chef de préjudice et la condamnation sous astreinte des époux Y... à rétablir l'alimentation en eau . Par jugement en date du 2 décembre 2004, le tribunal a : -condamné solidairement Monsieur et Madame Y... à payer au GFR de Beauregard la somme de 2400 euros de dommages et intérêts au titre de la privation temporaire d'alimentation en eau du moulin, - rejeté les demandes du GFR de Beauregard fondées sur les vices du consentement, - dit que Monsieur et Madame Y... ont manqué à l'obligation d'information leur incombant en vertu de l'article L 514-20 du code de l'environnement,
- dit que le notaire rédacteur de l'acte authentique, Maître MARTIN, a également manqué à son obligation d'information, - ordonné une mesure d'expertise, - réservé les autres demandes formées par le GFR de Beauregard jusqu'à dépôt du rapport d'expertise. Maître MARTIN a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 4 février 2004. Monsieur et Madame Y... ont également interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 9 février 2004. Les deux procédures ont fait l'objet d'une ordonnance de jonction du conseiller de la mise en état en date du 5 avril 2004. Les dernières écritures des parties, prises en compte par la Cour au titre de l'article 954 du nouveau code de procédure civile, ont été déposées: - le 6 juin 2005 pour Maître MARTIN, - le 14 octobre 2005 pour Monsieur et Madame Y..., - le 26 août 2005 pour le GFR de Beauregard. Maître MARTIN demande tout d'abord à la cour de réparer l'omission de statuer des premiers juges qui ne se sont pas prononcés sur le moyen présenté par lui de l'irrecevabilité des demandes formées à son encontre ; Il soutient subsidiairement n'avoir manqué à aucune des obligations lui incombant et demande à la Cour d'infirmer la décision entreprise. L'appelant sollicite le rejet de l'ensemble des demandes formées à son encontre et la condamnation du GFR de Beauregard à lui verser 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Monsieur et Madame Y... concluent également à l'infirmation du jugement attaqué. A titre subsidiaire, ils sollicitent confirmation de la décision ordonnant expertise mais demandent que l'expert soit de plus chargé de rechercher si des liaisons ont été effectuées entre les fosses litigieuses et un poulailler existant ou ayant existé sur les terrains vendus. Ils sollicitent enfin condamnation de l'intimé à lui verser 1281,35 euros avec intérêts légaux à compter du 6 septembre 2002 au titre du prorata dû sur les taxes locales et 2500 euros au
titre des frais irrépétibles. Le GFR de Beauregard conclut à la confirmation de la décision entreprise sauf dans ses dispositions ayant rejeté ses chefs de demandes fondés sur l'existence d'un vice du consentement. A titre subsidiaire, si la cour estimait n'y avoir lieu à expertise, le GFR sollicite condamnation solidaire des époux Y... et de Maître MARTIN à lui verser 76 224,51 euros en réparation de son préjudice résultant de l'obligation de dépolluer son terrain et 7622,45 euros en réparation du préjudice dû à la coupure d'eau courante. L'intimé se reconnaît par ailleurs redevable des sommes réclamées au titre des taxes locales et sollicite compensation de ces sommes avec celles qui seraient dues par les époux Y...
C... il réclame condamnation de ceux-ci à lui verser 3050 euros en application des l'article 700 du nouveau code de procédure civile. CELA ETANT EXPOSE, LA COUR: 1/ sur l'absence d'alimentation en eau du moulin D... que si le GFR de Beauregard conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions sauf celle qui a rejeté ses chefs de demandes fondés sur les vices du consentement, il réclame d'autre part paiement de la somme de 7 622,45 euros en réparation de son préjudice dû à la coupure d'eau courante alors que la décision de première instance lui a accordé 2400 euros de ce chef ; Qu'il convient de considérer que l'appel incident formé par l'intimé porte également sur cette disposition du jugement ; D... que l'alimentation en eau du moulin acquis par le GFR était assurée par une conduite souterraine branchée à une pompe installée sur le puits du manoir de Beauregard ; Qu'il n'est pas contesté que l'alimentation en eau existait le jour de la vente, les époux Y... ayant coupé la conduite d'eau les jours suivants ; D... que la privation d'eau a duré 16 mois avant que l'immeuble ne soit raccordé au réseau public d'adduction d'eau ; Que le moulin n'étant pas habité mais seulement utilisé à titre de loisirs pour des rendez vous de chasse, c'est par
une juste appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont fixé le préjudice subi à 150 euros mensuels ; 2/ sur le paiement des taxes locales: D... qu aux termes de l'acte de vente, l'acquéreur était tenu au paiement, prorata temporis, de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; Que la somme de 1281,35 euros réclamée de ce chef par les époux Y... n'est pas contestée par le GFR de Beauregard ; Qu'il convient de faire droit à cette demande en paiement et d'ordonner la compensation sollicitée entre les sommes respectivement dues par ces parties ; 3/ sur le dol et l'erreur allégués: D... qu'il ne résulte d'aucune pièce ni d'aucune attestation que Monsieur et Madame Y... se soient abstenus sciemment, et avec la volonté de tromper leur co- contractant, d'informer celui-ci que les biens vendus dépendaient en partie d'une exploitation classée d'élevage avicole intensif ; Qu'il n'est pas plus établi que la pollution alléguée , qui porterait sur 8000 mètres carrés d'une propriété comportant 108 hectares, diminuerait l'usage de la chose vendue ou aurait conduit l'acquéreur à refuser de contracter s'il l'avait connue ; Qu'en l'absence d'éléments nouveaux, puisque les parties reprennent sur ces points intégralement leurs moyens et arguments de première instance, la cour constate que, par des motifs pertinents qu'elle approuve, les premiers juges ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; 4 / sur le défaut d'information: 4.1: en ce qui concerne Monsieur et Madame Y...
D... qu'aux termes de l'article L 514-20 du code de l'environnement, lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; Qu'il doit l'informer également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients qui résultent de l'exploitation ; Qu'en l'absence de cette information l'acheteur a le choix de poursuivre la
résolution de la vente, de se faire restituer le prix ou de demander la remise en état du site aux frais du vendeur ; D... que les époux Y... soutiennent que les premiers juges auraient fait une appréciation inexacte des faits soumis à leur appréciation au motif que, si des fosses de lagunage existaient bien sur les parcelles vendues, ces dernières n'auraient jamais contenu les installations avicoles de l'installation classée ; D... qu'il n'a jamais été indiqué que les poulaillers exploités par les époux Y... ou leur fille aient été situés sur les parcelles vendues ; D... que les appelants soutiennent que les installations de lagunage n'auraient jamais reçu de déjections des volailles élevés dans les poulaillers Que cette circonstance est indifférente quant à leur obligation d'information ; Qu'il résulte en effet de leurs propres écritures que les lagunes vendues "recevaient les eaux des refroidisseurs projetés sur les Qu'il résulte en effet de leurs propres écritures que les lagunes vendues "recevaient les eaux des refroidisseurs projetés sur les incubateurs ainsi que les eaux de nettoyage et les sanitaires de l'installation industrielle classée " ; Qu'il est ainsi établi, tant par ces écritures que par les procès verbaux de constats d'huissiers de justice produits aux débats ainsi que par le rapport " Hydronormes" établi en juin 2003, que les six fosses se trouvant sur les parcelles vendues étaient des bassins de lagunage reliés aux poulaillers susvisés, installation soumise à autorisation ; Que des fosses directement reliées à une installation classée deviennent dès lors partie intégrante de celle-ci ; Que, quelques aient pu être les risques de pollution, que les époux Y... n'avaient pas à apprécier eux-mêmes, les vendeurs étaient tenus, en application de l'article L 514-20 du code de l'environnement, d' informer par écrit leur acquéreur de l'exploitation, sur une partie du terrain vendu, d'une installation classée ; Qu'en ne le faisant pas, Monsieur et Madame
Y... ont failli à l'obligation d'information qui leur était imposée par la loi et que le G.F.R. est en droit de solliciter paiement des frais de remise en état du site ; 4.2: en ce qui concerne Maître MARTIN D... que Maître MARTIN soutient tout d'abord que l'action du GFR de Beauregard serait irrecevable, les demandes ne pouvant être formées qu'envers le premier acquéreur, Monsieur B... qui a cédé ses droits au GFR ; D... que Monsieur B... n'est jamais intervenu à l'acte notarié ; Que l'obligation d'information incombant à Maître MARTIN concernait le GFR de Beauregard seul acquéreur avec lequel le notaire a entretenu des relations contractuelles ; Que Le moyen sera écarté ; D... que pour retenir un manquement à l'obligation d'information, les premiers juges ont indiqué que le notaire ne pouvait ignorer qu'un élevage intensif avait été exploité sur une partie des parcelles vendues puisque l'acte notarié faisait référence à l'existence de deux baux ruraux, l'un conclu entre les époux Y... et leur fille, l'autre entre les vendeurs et la société dénommée: "élevage de Beauregard" " dont la dénomination est explicite" ; D... cependant que c'est à juste titre que l'appelant fait valoir que le fait qu'un bail rural ait pu être consenti à une société d'élevage ne suffit pas à démontrer qu'il avait connaissance de l'existence d'une installation classée, tous les élevages n'étant pas soumis à autorisation ; Mais attendu qu'il est établi que le notaire n'a annexé à l'acte de vente que des documents d'urbanisme concernant certaines des parcelles vendues ; Qu'en particulier, ne figure à l'acte aucun document d'urbanisme concernant la parcelle cadastrée E 265 arguée de pollution par le demandeur ; Qu'en ne sollicitant pas les renseignements d'urbanisme concernant cette parcelle, Maître Martin a commis une faute qui lui a interdit de remplir son obligation de renseignement et d'information à l'égard de l'acquéreur ; Qu'il sera dès lors condamné in solidum avec les époux
Y... à réparer le préjudice subi par le GFR de Beauregard ; 5 : sur les sommes réclamées par le GFR de Beauregard: D... qu'il résulte des écritures de l'intimé que ce dernier sollicite " réparation de son préjudice" à savoir paiement par les époux Y... et Maître MARTIN du coût de remise en état des lieux ; Que ce n'est qu'à titre subsidiaire "si la cour ne faisait pas droit à la demande d' expertise" que l'intimé sollicite la réduction du prix sur le fondement de l'article L 415.20 du code de l'environnement ; D... qu'à l'appui de sa demande tendant à la remise en état des lieux , le GFR de Beauregard produit un " devis d'extraction et d'épandages de boues d'anciennes lagunes de traitement " établi le 13 mars 2001 par la société SESAEA ; Que ce document apparaît insuffisant pour fonder la demande, puisqu'il n'est pas certain, au vu du rapport "Hydronormes" que la pollution alléguée touche les six fosses de lagunage, seule la première fosse paraissant contenir des eaux polluées ; Que la décision entreprise ayant ordonné l'expertise sera confirmée sans qu'il y ait lieu de modifier la mission très complète confiée à l'expert; D... qu'il convient de faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile pour la procédure d'appel ; PAR CES MOTIFS [****************] Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME le jugement entrepris, Y AJOUTANT, DÉCLARE recevables les demandes formées par le Groupement Foncier Rural de Beauregard à l'encontre de Maître MARTIN, CONDAMNE le Groupement Foncier Rural de Beauregard à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 1281,35 euros avec intérêts légaux à compter du 6 septembre 2002 , ORDONNE compensation entre cette somme et celle de 2400 euros due à titre de dommages et intérêts par Monsieur et Madame Y... au Groupement Foncier Rural de Beauregard, DIT que Maître MARTIN et les époux Y... seront tenus in solidum de réparer le préjudice subi par le Groupement Foncier Rural de
Beauregard résultant des frais de dépollution nécessaires pour remettre en état le site vendu, CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame Y... à payer au Groupement Foncier Rural de Beauregard la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Maître MARTIN et les époux Y... aux dépens d'appel, ACCORDE à Maître DAUDE, avoué, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Arrêt signé par Monsieur Alain RAFFEJEAUD, président et Madame Anne-Chantal PELLÉ, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,
LE PRÉSIDENT.