du 12 février 2019
R.G : No RG 18/00316 - No Portalis DBVQ-V-B7C-ENPW




Formule exécutoire le :


-Maître Emmanuel BROCARD COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1o SECTION
ARRÊT DU 12 FEVRIER 2019
APPELANT :
d'un jugement rendu le 10 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de CHALONS-EN-CHAMPAGNE,
Monsieur Jean-Marie Y...

COMPARANT, concluant par la SCP JBR, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

SCI JULIA prise en la personne de son gérant en exercice

COMPARANT, concluant par Maître Emmanuel BROCARD, avocat au barreau de REIMS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre
Madame Catherine LEFORT, conseiller
Monsieur Cédric LECLER, conseiller
GREFFIER :
Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, lors des débats et Madame NICLOT, greffier, lors du prononcé,

A l'audience publique du 18 décembre 2018, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 février 2019,

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 février 2019 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Madame NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 23 mai 2008, la SCI Julia a donné à bail commercial à M. Jean-Marie Y... un local de 345 m² situé [...] pour y exploiter une activité de vente de bois et parquets, moyennant un loyer annuel de 24.000 euros hors taxes et hors charges. Le bail était conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2008, soit jusqu'au 31 mai 2017, avec une période initiale de six ans ferme.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mai 2013, M. Y... a informé la SCI Julia de sa retraite au 1er janvier 2014 et de l'arrêt de la location au 31 décembre 2013. La bailleresse ayant refusé ce congé irrégulier par courrier du 10 décembre 2013, M. Y... lui a fait signifier, par acte d'huissier du 20 décembre 2013, un congé pour le 30 juin 2014 au motif qu'il avait fait valoir ses droits à la retraite.
Par ordonnance du 1er octobre 2015, signifiée le 21 octobre 2015, le président du tribunal de grande instance de Châlons en Champagne a enjoint à M. Y... de payer à la SCI Julia la somme de 9.222,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2014. Le 3 novembre 2015, M. Y... a formé opposition à cette ordonnance d'injonction de payer.
La SCI Julia a demandé au tribunal de rejeter l'opposition pour défaut de motivation, de condamner M. Y... au paiement de la somme de 9.222,28 euros, après imputation du dépôt de garantie, de le débouter de son exception d'inexécution de bonne foi, de constater que le congé a été délivré pour un motif non justifié et en dehors du préavis de six mois précédent la fin de la période triennale, de sorte que le bail s'est poursuivi pour une durée de trois ans, de condamner en conséquence M. Y... à lui payer une somme de 98.389 euros, et de le débouter de ses demandes.
M. Y... a invoqué l'exception d'inexécution en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de bonne foi et d'un abus de droit dans la réponse tardive au congé qu'il lui avait notifié et a conclu au débouté. Il a sollicité la condamnation de la SCI Julia à lui payer la somme de 16.398,28 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé et la compensation judiciaire en tant que de besoin, outre la restitution du dépôt de garantie de 7.176 euros. Il a demandé en outre une indemnité de 12.000 euros au titre du trouble de jouissance subi pendant l'année 2013 en raison du manquement de la bailleresse à son obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués.
Par jugement en date du 10 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Châlons en Champagne a:
- rejeté la contestation de l'opposition à injonction tirée de l'absence de motivation de celle-ci,
- condamné M. Y... à payer à la SCI Julia la somme de 9.222,28 euros, outre intérêts à compter du 2 décembre 2014 au titre des loyers dus pour le premier et le deuxième trimestres 2014, après déduction du dépôt de garantie de 7.176 euros,
- débouté la SCI Julia du surplus de ses prétentions,
- débouté M. Y... de sa demande de dommages intérêts,
- ordonné l'exécution provisoire,
- débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
- partagé par moitié les dépens.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que l'article 1415 du code de procédure civile n'imposait pas de motiver l'opposition à injonction de payer, que l'article L.145-4 du code de commerce permettait au preneur qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite de donner congé dans les formes et délais de l'article 145-9, que la SCI Julia n'était pas fondée à reprocher à M. Y... de ne pas avoir justifié de sa retraite alors qu'elle n'avait pas contesté ce motif à réception du congé, que le congé avait été valablement donné le 20 décembre 2013 pour le 30 juin 2014, que la demande en paiement des loyers étaient donc justifiée pour les deux premiers trimestres 2014, mais pas pour le surplus, le bail étant résilié. Sur les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts de M. Y..., il a jugé d'une part qu'il ne pouvait être reproché à la SCI Julia de ne pas avoir attiré son attention sur l'absence d'effet de sa lettre recommandée qui ne valait pas congé, et d'autre part que M. Y... n'avait pas subi de dommages sur ses biens du fait du dégât des eaux en 2013 et ne démontrait aucune diminution de son chiffre d'affaires ou de son résultat.
Par déclaration du 12 février 2018, M. Y... a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions récapitulatives no2 du 20 novembre 2018, il demande à la cour de:
- réformer le jugement entrepris dans la mesure utile,
Statuant à nouveau,
- débouter la SCI Julia de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- dire que la SCI Julia a manqué à son obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat, en tardant à l'informer de l'irrégularité du congé, et qu'elle a donc commis une faute ouvrant droit à réparation de son préjudice,
- dire et juger que la SCI Julia est responsable du préjudice qu'il a subi,
- fixer le préjudice à la suite de ces agissements fautifs à la somme de 16.398,28 euros,
- en conséquence, condamner la SCI Julia à lui payer cette somme,
- procéder en tant que de besoin à la compensation judiciaire,
- condamner la SCI Julia à lui rembourser la somme de 7.176 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,
- dire et juger que la SCI Julia a manqué à son obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués sur l'année 2013,
- fixer son préjudice au titre du trouble de jouissance à la somme mensuelle de 1.000 euros pour la période de janvier 2013 inclus à décembre 2013 inclus, soit la somme de 12.000 euros,
- condamner la SCI Julia à lui payer une somme de 12.000 euros à ce titre,
- condamner la SCI Julia au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,
- condamner la SCI Julia au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
- condamner la SCI Julia aux entiers dépens, avec distraction.
Il rappelle à titre liminaire que les dispositions de l'article 1415 du code de procédure civile n'imposent pas que l'opposition à injonction de payer soit motivée et que la jurisprudence ne l'exige pas non plus.
Sur le congé du 18 mai 2013 et la demande en paiement des deux premiers trimestres 2014, il soutient que la lettre adressée à la SCI Julia est dépourvue d'ambiguïté et vaut congé, ce que la SCI Julia a très bien compris au vu du courrier qu'elle lui a adressé le 10 décembre 2013, et que contrairement à ce qu'elle soutient, il a bien justifié de sa retraite. Il rappelle que le locataire qui fait valoir ses droits à la retraite peut donner congé à tout moment sans attendre l'expiration d'une période triennale en application de l'article L.145-4 alinéa 4 du code de commerce. Il souligne que la SCI Julia n'a réagi au congé reçu le 18 mai 2013, en exigeant un congé par huissier, que lorsqu'il lui a retourné la facture du premier trimestre 2014 lui rappelant que le bail prenait fin au 31 décembre 2013; qu'elle a donc malicieusement attendu sept mois pour inviter M. Y... à lui signifier ce qu'elle savait déjà, à savoir qu'il faisait valoir ses droits à la retraite à compter du 1er janvier 2014. Il explique avoir réitéré son congé par acte d'huissier du 20 décembre 2013, stupéfait par la mauvaise foi de la SCI Julia, mais estime que ce congé n'annule pas le précédent.
Sur la forme du congé, il fait valoir que la SCI Julia a manqué à son obligation de bonne foi dans l'exécution des contrats puisqu'elle avait connaissance du formalisme légal et a attendu plus de six mois pour l'en aviser, alors que le fait qu'elle ait reçu le congé par lettre recommandée avec accusé de réception n'avait aucune conséquence pour elle et ne lui causait aucun grief, à tel point que le législateur admet désormais depuis juin 2014 que le congé puisse être délivré par lettre recommandée. Il précise que la jurisprudence admet la faute du bailleur qui s'abstient d'informer le locataire de l'irrégularité de son congé, faute ouvrant droit à réparation si elle cause un préjudice au preneur, ce qui est le cas en l'espèce. Il souligne que la SCI Julia est un professionnel de l'immobilier puisque son activité est la gestion de l'immeuble pris à bail et qu'elle est animée par M. Christian A..., marchand de biens animant une quarantaine de structures et ayant plus de trente ans d'expérience en matière immobilière. Il conclut qu'elle avait donc une parfaite connaissance de l'irrégularité du congé du preneur et a attendu sept mois pour lui en faire part, ce qui est constitutif d'un abus de droit fautif, et que cette faute est à l'origine de son préjudice, à savoir sa condamnation au paiement des loyers pour la période postérieure au 31 décembre 2013, car si la SCI Julia l'avait informé de l'irrégularité du congé dès réception, il aurait pu régulariser la situation courant mai 2013.
Sur son trouble de jouissance, il expose qu'il avait signalé à son bailleur une importante fuite d'eau en toiture en janvier 2013; que son assureur avait également rappelé à la SCI Julia qu'il lui appartenait de réaliser les travaux d'étanchéité, ce qu'elle n'a pas fait, de sorte qu'il a rencontré des difficultés d'exploitation au regard des inondations subies à chaque épisode pluvieux et des coupures d'électricité en résultant.
Par conclusions du 30 juillet 2018, la SCI Julia demande à la cour d'appel de:
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- débouter M. Y... de ses demandes plus amples ou contraires,
- condamner M. Y... au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel.
En premier lieu, elle invoque le défaut de motifs de l'opposition en application de l'article 1415 in fine du code de procédure civile. En second lieu, sur le fond, elle fait valoir que M. Y... reconnaît qu'il n'a pas respecté les formes prescrites par l'article L.145-9 du code de commerce pour faire valoir ses droits à la retraite, de sorte qu'elle est bien fondée à lui réclamer les loyers des deux premiers trimestres 2014 au vu du congé régularisé le 20 décembre 2013; qu'il ne justifie toujours pas avoir sollicité le bénéfice de ses droits à la retraite; qu'elle n'a pas à démontrer un quelconque grief dans le fait d'avoir reçu un congé par lettre puisque les dispositions des articles L.145-4 et L.145-9 du code de commerce sont des nullités de fond et non de forme et que l'acte qui n'a pas la forme requise est nul, de sorte que le contrat se poursuit; que la loi nouvelle du 18 juin 2014 n'a pas d'effet rétroactif, de sorte que la lettre recommandée de M. Y... envoyée en 2013 n'a pu produire aucun effet; et que la loi Macron de 2015 a supprimé l'option et réaffirme la nécessité de donner congé par acte extrajudiciaire. Elle ajoute que M. Y... ne démontre pas en quoi elle l'aurait induit en erreur sur les formes requises pour donné congé et qu'elle n'a commis aucune faute.
Sur le trouble de jouissance invoqué, elle soutient que cette demande est purement artificielle, afin de compenser la créance locative, et n'est justifiée par aucun élément comptable.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur la recevabilité de l'opposition
L'article 1415 du code de procédure civile dispose:
«L'opposition est portée, selon le cas, devant la juridiction dont le juge ou le président a rendu l'ordonnance portant injonction de payer.
Elle est formée au greffe, par le débiteur ou tout mandataire, soit par déclaration contre récépissé, soit par lettre recommandée.
Le mandataire, s'il n'est avocat, doit justifier d'un pouvoir spécial.»
La SCI Julia persiste à soutenir à tort que ces dispositions exigent que l'opposition soit motivée. Aucune autre disposition ne le prévoit en matière d'injonction de payer. Même la jurisprudence admet que l'opposition à injonction de payer n'a pas à être motivée. Le jugement ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a rejeté cette contestation de la SCI Julia.
Par ailleurs, l'opposition a été faite dans le délai d'un mois prévu à l'article 1416 du code de procédure civile. Elle est donc recevable et rend non avenue l'ordonnance d'injonction de payer.
II. Sur la demande en paiement des loyers
L'article L.145-5 du code de commerce, dans sa version en applicable au litige, dispose:
«La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L.145-9. [...]
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais de l'article L.145-9. [...]».
Il résulte de l'article L.145-9 du même code que les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance, qu'à défaut, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, et que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.
Ainsi, un congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception est nul.
En conséquence, le congé donné par M. Y... pour le 31 décembre 2013 par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 18 mai 2013 par la SCI Julia est nul et de nul effet, de sorte que le bail s'est poursuivi au-delà du 31 décembre 2013.
M. Y... a régularisé un congé par acte extrajudiciaire le 20 décembre 2013 pour le 30 juin 2014. La validité de ce congé n'est plus contestée à hauteur d'appel, la SCI Julia se limitant à invoquer l'absence de justification de la retraite, alors même que M. Y... produit la notification de sa retraite par la Carsat du Nord Est à compter du 1er janvier 2014 (pièce 10). Il en résulte que le bail a pris fin au 30 juin 2014, de sorte que la SCI Julia est bien fondée en sa demande en paiement des loyers pour les deux premiers trimestres 2014.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. Y... au paiement de la somme de 9.222,28 euros au titre des loyers des deux premiers trimestres 2014, déduction faite du dépôt de garantie de 7.176 euros.
III. Sur les demandes reconventionnelles
1) Sur la demande de dommages-intérêts au titre de l'obligation de bonne foi
Il résulte de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, que le contrat doit être exécuté de bonne foi.
En l'espèce, le contrat de bail ne précise pas la forme à respecter pour la délivrance du congé.
Lors de la signature du bail, la SCI Julia était représentée par M. Christian A.... C'est également lui qui a écrit un courriel à M. Y... le 6 février 2014. M. Y... apporte la preuve que ce dernier exerce une activité de marchand de biens depuis 1982; que la SCI Julia a été créée en 1990 entre M. Christian A..., Mme Florence A... et Mademoiselle Julia A..., gérante de droit, notamment par apport d'une SCI France Pierre, gérée par M. Christian A...; et que ce dernier dirige plusieurs entreprises dans le domaine de l'immobilier, notamment de entreprises ayant pour activité la location de biens immobiliers.
Dès lors, la SCI Julia doit être considérée comme un professionnel de l'immobilier, connaissant parfaitement les exigences légales de forme quant à la délivrance du congé par le preneur. Elle aurait d'ailleurs pu indiquer clairement dans le bail les formes à respecter pour donner congé.
Elle a reçu une lettre de M. Y... le 18 mai 2013 l'informant de sa décision de prendre sa retraite à compter du 1er janvier 2014 et l'informant de la fin du bail au 31 décembre 2013. Elle a attendu le 10 décembre 2013, à la suite du renvoi par M. Y... de la facture du 1er trimestre 2014, pour informer ce dernier de ce que son congé devait être donné par acte d'huissier, alors qu'elle aurait pu le faire dès le mois de mai, empêchant ainsi le preneur de régulariser son congé par acte d'huissier avant le 30 juin 2013 afin qu'il soit valable pour le 31 décembre 2013. Ainsi, en s'abstenant d'attirer l'attention du preneur de l'irrégularité de son congé en temps utile, alors que sa qualité de professionnelle de l'immobilier et son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi lui imposaient de le faire, pour se prévaloir ensuite de la poursuite du bail du fait de la nullité du congé, la SCI Julia a commis une faute ayant causé à M. Y... un préjudice consistant en la poursuite du bail au-delà du 31 décembre 2013 bien qu'il ait fait valoir ses droits à la retraite. Il n'est d'ailleurs pas contesté qu'il a restitué les lieux et les clés à la date prévue et non au 30 juin 2014.
Le préjudice de M. Y..., qui a perdu une chance certaine de mettre fin au bail au 31 décembre 2013, peut être réparé par l'octroi d'une somme de 12.298,72 euros, représentant 90% du montant des loyers HT des deux premiers trimestres 2014.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de M. Y... et la SCI Julia sera condamnée au paiement de cette somme.
2) Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance
Le bailleur est obligé, en vertu de l'article 1719 du code civil, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir les lieux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués, et d'assurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués pendant la durée du bail. L'article 1720 met à sa charge l'obligation de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
M. Y... apporte la preuve qu'il a signalé une fuite d'eau à la SCI Julia par courrier du 22 janvier 2013 et a sollicité des travaux de remise en état.
La SCI Julia s'est contentée de lui répondre de faire une déclaration de sinistre à son assureur. Le Gan Assurance a lui-même demandé à la SCI Julia de remédier à cette fuite au niveau du toit, estimant à juste titre que c'était à elle de faire les réparations nécessaires.
Il en résulte que le manquement contractuel du bailleur est établi.
Certes M. Y... ne produit aucune pièce comptable pour apprécier une perte d'exploitation ni aucun élément de preuve établissant que son mobilier a été abîmé. Toutefois, il produit une attestation de M. B..., qui posait des placards vendus par M. Y... et qui se rendait souvent au magasin, qui indique avoir constaté de l'eau sur le sol côté exposition des placards, la chute de l'isolation du plafond sur le chauffage, l'installation d'une plaque sur le tableau électrique pour éviter que l'eau rentre dans le coffret, et le retrait de la plinthe du dressing près de la fuite d'eau. Il résulte de ces constatations que M. Y... a incontestablement subi un trouble de jouissance en raison de la fuite d'eau non réparée.
Au vu des éléments du dossier, il convient d'accorder à M. Y... la juste somme de 1.500 euros en réparation de son trouble de jouissance subi pendant l'année 2013.
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement et de faire droit à la demande du preneur, à hauteur de la somme de 1.500 euros.
3) Sur la restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie a déjà été déduit dans le montant de la condamnation de M. Y... au paiement des loyers, de sorte que cette demande est sans objet.
4) Sur la demande de compensation
Conformément aux dispositions de l'article 1290 du code civil, dans sa rédaction ancienne applicable au présent litige, il s'opère une compensation entre les créances réciproques de la SCI Julia et de M. Y....
IV. Sur les demandes accessoires
La SCI Julia, partie perdante, doit être condamnée aux dépens, tant de première instance que d'appel. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a partagé les dépens par moitié. Il sera également fait droit à la demande de distraction au profit de l'avocat de l'appelant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Il n'est pas inéquitable de condamner en outre la SCI Julia à payer à M. Y... la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,
DIT que l'opposition est recevable et rend non avenue l'ordonnance d'injonction de payer,
INFIRME le jugement rendu le 10 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Châlons en Champagne en ce qu'il adébouté M. Jean-Marie Y... de sa demande de dommages-intérêts,
Statuant de nouveau sur ce seul chef,
CONDAMNE la SCI Julia à payer à M. Jean-Marie Y... la somme de 12.298,72 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi,
CONDAMNE la SCI Julia à payer à M. Jean-Marie Y... la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance pour l'année 2013,
RAPPELLE qu'il s'opère une compensation entre les créances réciproques de la SCI Julia et de M. Jean-Marie Y... jusqu'à concurrence de leur montant respectif,
CONFIRME le jugement déféré pour le surplus, sauf sur le partage des dépens,
Y ajoutant,
CONDAMNE la SCI Julia à payer à M. Jean-Marie Y... la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel,
CONDAMNE la SCI Julia aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la SCP JBR, avocats associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président