Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 13 AVRIL 2018
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/02035
Décision déférée à la Cour : Jugement
Jugement du 25 Février 2015 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG no 13/03373

SCI BUSSY prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 501 938 435
ayant son siège au [...]                                 - [...]
Représentée par Me Ahmed MAALEJ,, avocat au barreau de PARIS, toque : R131

Madame Isabelle Y... épouse Z...
née le [...]           à PARTHENAY (79200)

Monsieur Eric Z...
né le [...]        à SAINT MANDÉ
demeurant [...]
Représentés tous deux par Me Benjamin BOULARD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 451
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS , Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 06 septembre 2010, la SCI Bussy a vendu en état de futur achèvement à M. Eric Z... et Mme Marguerite Y..., un appartement et un emplacement de parking formant les lot no 8 et 21 de l'état de division d'un ensemble immobilier à édifier [...]                                                         moyennant le prix de 220 020 €. Le bien devait être livré au plus tard le 30 septembre 2011, sous réserve de causes légitimes de retard, parmi lesquelles la résiliation d'un marché de travaux dû à la faute d'une entreprise. Les parties ont également stipulé une clause pénale égale à 10 % du montant de la vente, à charge de la partie responsable de la résolution du contrat. Le bien a été livré, le 12 janvier 2013, avec des réserves levées le 26 janvier 2013. Les époux Z..., qui ne sont pas acquittés du solde de 5 % du prix de vente, ont assigné la SCI Bussy par acte extrajudiciaire du 29 mars 2013, aux fins de réclamer la condamnation du vendeur à leur payer 22 202 € au titre de la clause pénale, outre 19 731,20 € au titre de leur préjudice financier, par suite du retard de livraison.
C'est dans ces conditions que par jugement du 25 février 2015 rectifié par jugement du 08 septembre 2015 rendu sur requête en omission de statuer, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- condamné la SCI Bussy à payer aux époux Z... les sommes de :
. 22 202 € au titre de la clause pénale,
. 12 640 € à titre de dommages et intérêts,
. 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les époux Z... à payer à la SCI Bussy la somme de 11 101 € au titre du solde du prix de vente,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la SCI Bussy aux dépens.
Par conclusions d'appelante du 13 avril 2016, la SCI Bussy demande à la Cour de :
- vu l'article 1134 du code civil ;
- confirmer les jugements querellés en ce qu'ils ont condamné les époux Z... à lui payer une somme de 11 101 € au titre du solde du prix de vente ;
- les infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :
- constater la résiliation du marché de gros oeuvre aux torts exclusifs de la société De Vinci Bâtisseurs et, par voie de conséquence, la suspension des délais de livraison de l'appartement litigieux, de sorte que le retard ne lui est donc pas imputable ;
- débouter les époux Z... de leurs demandes ;
- à titre "reconventionnel" :
- condamner les époux Z... à lui payer une somme de 11 101 € au titre du solde du prix de vente ;
- condamner les époux Z... à lui payer 4 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les époux Z... aux dépens.
Par dernières conclusions du 23 mai 2016, les époux Z... prient la Cour de :
- vu l'article 1601-3 du code civil ;
- vu l'article 808 du code de procédure civile ;
- écarter les pièces non communiquées par l'appelant, pour violation du principe de la contradiction ;
- constater le retard de livraison et l'absence de cause étrangère ou de fait justificatif susceptible d'exonérer la SCI Bussy de sa responsabilité contractuelle ;
- confirmer les décisions entreprises ;
- condamner la SCI Bussy aux dépens et à leur payer une somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt du 06 octobre 2017, la Cour a rejeté des débats les pièces no 2, 3, 4, 5, 6, 8 et 10 figurant sous ces références dans la liste des pièces annexées aux conclusions de l'appelante, confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que nulle cause légitime de retard de livraison n'était établie, invité les parties à s'expliquer sur l'applicabilité de la clause pénale du contrat de vente en état futur d'achèvement, en l'absence de résolution de ce contrat et sursis à statuer dans cette attente.
Par dernières conclusions du 18 janvier 2018, la SCI Bussy demande à la Cour de :
- vu l'article 1134 du code civil ;
- vu l'article L261-14 et l'article L 261-16 du code de la construction et de l'habitation ;
- confirmer les jugements querellés en ce qu'ils ont condamné les époux Z... à lui payer une somme de 11 101 € au titre du solde du prix de vente ;
- les infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :
- fixer le préjudice subi par les époux Z... à la somme de 6 320 € ;
- les débouter du surplus de leur demandes ;
- à titre "reconventionnel" :
- condamner les époux Z... à lui payer une somme de 11 101 € au titre du solde du prix de vente ;
- condamner les époux Z... à lui payer 4 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les époux Z... aux dépens.
Les époux Z... n'ont pas fourni d'observations à la suite de la réouverture des débats.


Sur l'application de la clause pénale
Alors que la clause pénale du contrat de vente en état de futur achèvement réserve expressément sa charge à "la partie responsable de la résolution du contrat", le jugement entrepris n'a pu, en présence de cette stipulation claire et non équivoque, sans constater ni ordonner la résolution du contrat, laquelle n'est nullement intervenue et n'a pas été demandée par les époux Z..., condamner la SCI Bussy à leur verser, au titre de la clause pénale 10 % du prix de vente, soit la somme de 22 202 €.
Le jugement entrepris sera donc nécessairement infirmé de ce chef.
Sur le préjudice des époux Z...
Le bien, qui était destiné à la location, n'a pu être mis sur le marché qu'avec 16 mois de retard, compte tenu du retard de livraison. Ce sont ces 16 mois de loyer que réclament les époux Z... au titre du préjudice "financier"qu'ils allèguent ; toutefois, ils ne peuvent légitimement se prévaloir, du fait de retard de livraison, que de la perte de chance de louer plus tôt le bien et non de la totalité des loyers qu'ils auraient pu percevoir sur une période égale au retard de livraison. Le préjudice indemnisable s'entend de la perte des loyers sans qu'il y ait lieu de déduire des frais de gestion ou d'usure hypothétiques ; en revanche, il doit être tenu compte des frais d'entretien de l'immeuble qui auraient été inévitablement exposés par les propriétaires dès la livraison.
Compte tenu des caractéristiques du bien objet de la vente et de la prévision de loyer à 790 € par mois qui n'apparaît pas excessive, la Cour dispose des éléments nécessaires à la fixation du préjudice né de cette perte de chance à la somme de 10 000 €, qui sera allouée aux époux Z... à titre de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
Le jugement doit être approuvé d'avoir condamné les époux Z... à payer à la SCI Bussy le solde de prix de vente de 11 101 € qu'ils avaient retenu.
Le jugement a exactement statué sur les dépens et l'indemnité de procédure, en raison du fait que la SCI Bussy a succombé à titre principal en première instance.
La SCI Bussy a également partiellement succombé en son appel, le principe contesté de sa responsabilité contractuelle étant maintenu. Elle sera donc tenue aux dépens d'appel et versera aux époux Z..., en équité, une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Vu l'arrêt de cette Cour du 06 octobre 2017,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Bussy à payer aux époux Z... la somme de 22 202 € au titre de la clause pénale,
Statuant de nouveau de ce chef,
Déboute les époux Z... de leur demande au titre de la clause pénale,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a alloué aux époux Z... une somme de 12 640 € à titre de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la SCI Bussy à payer aux époux Z... une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,
Pour le surplus,
Confirme le jugement entrepris sur les dépens et l'indemnité de procédure,
Y ajoutant :
Condamne la SCI Bussy aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne la SCI Bussy à payer aux époux Z... une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,