COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 19 Avril 2011
R. G : 10/ 00021
Décision du
Tribunal d'Instance de LYON

du 07 décembre 2009

RG : 11. 09. 781




APPELANT :
Monsieur Jean-Louis X...

69003 LYON
ayant pour mandataire de gestion la société REGIE TADARY

69006 LYON
représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour
assisté de Maître Roxane DIMIER, avocat au barreau de LYON

Monsieur Antoine Y...

69005 LYON
représenté par Me Christian MOREL, avoué à la Cour
assisté de la SELARL Cabinet Bertrand PEYROT, avocats au barreau de LYON représentée par Me CLERC, avocat
Madame Christine Y...

69005 LYON
représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour
assistée de la SELARL Cabinet Bertrand PEYROT, avocats au barreau de LYON représentée par Me CLERC, avocat
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 17 Décembre 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Mars 2011
Date de mise à disposition : 19 Avril 2011
Débats en audience publique du 8 Mars 2011 tenue par Dominique DEFRASNE et Catherine ZAGALA, conseillers, tous deux magistrats rapporteurs, sans opposition des parties dûment avisées, qui en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Catherine ZAGALA, conseiller
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 20 octobre 2002, madame Anne-Marie X... a donné en location à monsieur Antoine Y... et à madame Christine Y... son épouse un appartement " lot no 2 " dans une villa, avec terrain attenant pour une durée de trois ans à compter du 1er janvier 2003.
Par actes des 18 et 29 avril 2008, monsieur Jean-Louis X... venant aux droits de madame Anne-Marie X... décédée a fait délivrer aux époux Y... un congé avec offre de vente pour l'échéance du 31 décembre 2008.
Les époux Y... ont contesté la validité du congé par deux courriers adressés au bailleur le 28 août 2008, puis le 18 décembre 2008 et se sont maintenus dans les lieux.
Dans ce contexte, le bailleur a saisi le tribunal d'instance de Lyon aux fins de voir valider le congé et obtenir l'expulsion des preneurs ainsi que le paiement de 10. 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Par jugement du 7 décembre 2009, le tribunal d'instance a :
- déclaré nul le congé délivré les 18 et 29 avril 2008,
- rejeté la demande de résiliation du bail et la demande d'expulsion ainsi que la demande en paiement de dommages-intérêts formée par le bailleur,
- condamné monsieur X... à payer aux époux Y... la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté tous les autres chefs de demande,
- condamné monsieur X... aux dépens.
Monsieur X... a interjeté appel de cette décision le 5 janvier 2010.
Monsieur X... sollicite l'infirmation du jugement et réitère devant la cour ses demandes initiales en portant de 1. 500 euros à 5. 000 euros sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir, contrairement à l'avis du tribunal, qu'il existe bien une concordance entre le bien loué et ceux désignés dans l'offre de vente aux locataires, qu'il n'existe aucune ambiguïté sur la nature des biens proposés à la vente, s'agissant comme les biens loués de l'appartement et du terrain attenant, étant précisé que ce terrain qui permet l'accès de l'immeuble ne pouvait en être dissocié ou être vendu séparément.
Il fait valoir également que les locataires ne justifient d'aucun grief car ils ne pouvaient sérieusement imaginer acquérir un immeuble sans son accès.
Il indique enfin que les locataires font preuve d'une mauvaise foi évidente, ayant attendu huit mois pour interroger le bailleur sur l'objet de la proposition de vente, si tant est qu'il existait pour eux une incertitude et qu'ils n'ont jamais voulu en réalité étudier l'offre de vente.
De leur côté les époux Y... sollicitent la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et le paiement de 3. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils indiquent qu'en application de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989, l'offre de vente contenue dans le congé doit porter sur le logement donné à bail et ce, compris ses accessoires et dépendances.
Ils font valoir en l'espèce une inadéquation entre le bien loué et celui offert à la vente car le contrat de bail vise le " lot no 2 " correspondant à l'appartement et au jardin attenant tandis que le congé vise seulement " l'appartement no 2 ".
Ils affirment, contrairement au bailleur, que le jardin n'est pas le seul accès à la villa et constitue un terrain constructible pouvant faire l'objet d'une division.
Ils affirment également qu'ils n'ont pu identifier de manière précise la consistance des biens vendus et les droits inclus dans l'offre de vente, ce qui leur fait grief.
MOTIFS DE LA DÉCISION
-I-Sur la validité du congé
Attendu qu'aux termes de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, ce qui implique que la consistance du bien soit précisée et corresponde exactement à ce qui a été donné à bail ;
Attendu néanmoins que la nullité d'un acte de procédure pour vice de forme ne peut être prononcée, selon le terme de l'article 114 du code de procédure civile, qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ;
Attendu en l'espèce que le bail conclu entre les parties le 21 octobre 2002 fait mention d'un appartement lot no 2 en se référant pour la consistance et les équipements à un état des lieux ; que cet état des lieux dressé par maître A..., huissier de justice, le 18 décembre 2002 décrit les biens mis à disposition des époux Y..., y compris un terrain clos par un grillage à l'extérieur de la villa ;
Que le congé en date des 18 et 29 avril 2008 comporte l'offre de vente des locaux constitués par un appartement no 2 dans la villa tels que donnés en location " en vertu du bail sous seing privé du 21 octobre 2002 " ;
Qu'il est exact que ce congé ne fait pas mention du terrain clos attenant à la villa mis à disposition avec l'appartement loué mais que cette omission n'est nullement relevée par les époux Y... dans leur premier courrier de contestation du congé en date du 28 août 2008 qui se réfère seulement à l'absence d'information relative à l'état de la copropriété future ; que les locataires n'en font état que dans leur deuxième courrier adressé au bailleur le 18 décembre 2008, trois jours avant l'expiration de l'offre de vente ;
Qu'il n'a jamais été envisagé par le bailleur à la date de l'offre de vente de dissocier le terrain de la villa ou d'opérer une division de ce terrain entre les copropriétaires ;
Qu'au vu de ces éléments et de la configuration des biens immobiliers en cause, le terrain attenant à la villa était bien inclus dans l'offre de vente du bailleur et les époux Y... ne pouvaient se méprendre sur la consistance des biens vendus comme étant identiques avec les biens donnés à bail ;
Qu'ils ne justifient donc pas d'un grief et que leur demande en nullité du congé doit être rejetée ;
- II-Sur les conséquences du congé
Attendu que les époux Y... qui n'ont pas accepté l'offre de vente dans le délai de préavis qui leur était imparti sont de plein droit déchus de tout titre d'occupation, à compter du 1er janvier 2009, en application des autres dispositions de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 ;
Qu'il convient donc d'ordonner leur expulsion en leur laissant un délai raisonnable pour quitter les lieux ;
Attendu que jusqu'à la libération effective de ces derniers, ils devront régler au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant à compter du 1er janvier 2009 ;
- III-Sur les dommages-intérêts réclamés par le bailleur
Attendu que si la contestation du congé par les époux Y... n'est pas fondée, cette contestation ne saurait pour autant être qualifiée d'abusive et que monsieur X... ne fournit pas devant la cour d'éléments concrets pouvant caractériser le préjudice qu'il prétend avoir subi ;
Qu'en conséquence le bailleur sera débouté de ce chef de demande ;
Attendu que les époux Y... supporteront les entiers dépens ; qu'il convient d'allouer à monsieur X... la somme de 2. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Dit l'appel recevable,
Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau,
Déclare valable le congé avec offre de vente délivré par monsieur Jean-Louis X... à monsieur Antoine Y... et madame Christine Y... son épouse par acte des 18 et 29 avril 2008,
Dit les époux Y... déchus de tout titre d'occupation, à compter du 1er janvier 2009, sur l'appartement no 2 dans la villa située... à Lyon 69005 et sur le terrain clos attenant à la villa,
Dit que les époux Y... devront délaisser les lieux ci-dessus désignés et les rendre libres de tous occupants de leur chef dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, après quoi ils pourront en être expulsés au besoin avec le concours de la force publique,
Fixe au montant du loyer mensuel courant l'indemnité d'occupation due par les époux Y... à compter du 1er janvier 2009 jusqu'à parfaite libération de lieux,
Déboute monsieur Jean-Louis X... de sa demande en paiement de dommages-intérêts,
Condamne solidairement les époux Y... à payer à monsieur Jean-Louis X... la somme de 2. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement les époux Y... aux dépens de première instance et d'appel y compris le coût du congé des 18 et 29 avril 2008 distraits au profit de l'avoué de leur adversaire conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.