COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2015
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/11352
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 06185

Monsieur Patrick X... né le 04 Octobre 1963 à PARIS (75020)
demeurant...-75020 PARIS
Représenté par Me Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338
Assisté sur l'audience par Me Hervé JOYET, avocat au barreau de PARIS, toque : C337

Madame Fanny Y... née le 28 Avril 1981 à KINSHASA
demeurant ...-94250 GENTILLY
Représentée et assistée sur l'audience par Me Hélène RICHARD-NYAMEY, avocat au barreau de PARIS, toque : G0810
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Vu le jugement rendu le 12 mai 2014 par le tribunal de grande instance de Paris qui a :
- Prononcé la résolution de la vente conclue, le 28 avril 2011, sur le fondement de la garantie des vices cachés,
- Ordonné la restitution par Monsieur Patrick X... à Madame Fanny Y... de la somme de 100. 000 euros au titre du prix de la vente, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2012, en contrepartie de la restitution du bien,
- Condamné Monsieur Patrick X... à payer à Madame Fanny Y... la somme globale de 20 000 euros au titre des préjudices matériels subis par cette dernière (frais de notaire, travaux commencés dans l'appartement et intérêts du prêt),
- Rejeté le surplus des demandes de Madame Fanny Y...,
- Rejeté la demande de Monsieur Patrick X... aux fins de condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- Ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de PARIS,
- Condamné Monsieur Patrick X... à payer à Madame Fanny Y... la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile   ;
Vu l'appel de M Patrick X... et ses conclusions du 15 juin 2015 par lesquelles il demande notamment à la cour de :
- Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
A titre principal,
- Débouter Mademoiselle Fanny Y... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Dire que la vente intervenue entre les parties le 28 avril 2011 est parfaite et ne saurait encourir de nullité ni de résolution pour un quelconque motif,
A titre subsidiaire, si par impossible la Cour devait anéantir la vente en date du 28 avril 2011,
- Débouter Mademoiselle Y... de l'ensemble de ses demandes de remboursement des intérêts d'emprunt, des frais de garantie souscrite auprès du CREDIT LOGEMENT, des charges de copropriété et des frais d'assurance habitation,
- Condamner Mademoiselle Fanny Y... à remettre en état les lieux litigieux, comprenant la pose dans les règles de l'Art d'un parquet et d'une cheminée en marbre anciens, d'un lavabo (eau froide seulement) avec évacuation telle que décrite à l'acte notarié du 28 avril 2011, et la réfection des murs avec revêtement papier peint.
Vu les conclusions de Mme Fanny Y... du 31 juillet 2015 par lesquelles elle demande à la cour de :
Vu l'article 910 du Code de Procédure Civile,
- Dire et juger que les écritures de Monsieur X... prises par « conclusions no2 et récapitulatives » notifiées le 15 juin 2015 en réponse à l'appel incident de Mademoiselle Y... sont irrecevables,
Vu l'article 564 du Code de Procédure Civile,
- Dire et juger irrecevable comme étant nouvelle la prétention de Monsieur X... visant à obtenir la condamnation de Mademoiselle Y... à remettre en l'état initial les lieux litigieux.
En toute hypothèse,
- Débouter Monsieur Patrick X... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Déclarer Mademoiselle Y... recevable et bien fondée en son appel incident.
En conséquence,
- Confirmer le jugement entrepris du chef du prononcé de la résolution judiciaire de la vente conclue le 28 avril 2011, sur le fondement de la garantie des vices cachés,
- Ordonner la restitution par Monsieur Patrick X... à Madame Fanny Y... de la somme de 100. 000 euros (CENT MILLE EUROS) au titre du prix de la vente, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2012, en contrepartie de la restitution du bien,
Vu l'article 1645 du Code Civil,
- Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a limité l'indemnisation des préjudices subis par Madame Y... à la somme globale de 20. 000 euros.
Et statuant à nouveau,
- Condamner Monsieur Patrick X... au paiement de la somme de 30. 498, 81 ¿, sauf à parfaire, en réparation des préjudices matériels subis par Madame Y... et au paiement de la somme de 35. 000 euros en réparation de son préjudice moral,
- Dire que le préjudice de Mademoiselle Y... du chef des intérêts et assurance réglés dans le cadre de son emprunt immobilier continuera de courir jusqu'à la restitution par l'appelant du prix de la vente et condamner dès à présent Monsieur X... à réparer ledit préjudice et à payer à Mademoiselle Y... les frais exposés par elle à ce titre,
- Confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions.
Subsidiairement,
Vu les articles 1184 et 1604 du Code Civil,
Vu l'article 1147 du Code Civil,
- Prononcer la résolution de la vente intervenue entre les parties sur le fondement du défaut de délivrance du bien conformément aux spécifications contractuelles et ordonner en conséquence la restitution du prix de vente de 100. 000 euros (CENT MILLE EUROS) à Madame Y..., avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2012, en contrepartie de la restitution du bien,
- Condamner Monsieur Patrick X... au paiement de la somme de 30. 498, 81 ¿, sauf à parfaire, en réparation des préjudices matériels subis par Madame Y... et au paiement de la somme de 35. 000 euros en réparation de son préjudice moral,
- Dire que le préjudice de Mademoiselle Y... du chef des intérêts et assurance réglés dans le cadre de son emprunt immobilier continuera de courir jusqu'à la restitution par l'appelant du prix de la vente et CONDAMNER dès à présent Monsieur X... à réparer ledit préjudice et à payer à Mademoiselle Y... les frais exposés par elle à ce titre,
- Confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions,
Très subsidiairement,
Vu les articles 1109, 1116 et 1382 du Code Civil,
- Dire et juger que la vente intervenue entre les parties est nulle et de nul effet en raison de la réticence dolosive exercée par Monsieur X... et ordonner en conséquence la restitution du prix de vente de 100. 000 euros (CENT MILLE EUROS) à Madame Y..., avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2012, en contrepartie de la restitution du bien,
- Condamner Monsieur Patrick X... au paiement de la somme de 30. 498, 81 ¿, sauf à parfaire, en réparation des préjudices matériels subis par Madame Y... et au paiement de la somme de 35. 000 euros en réparation de son préjudice moral,
- Dire que le préjudice de Mademoiselle Y... du chef des intérêts et assurance réglés dans le cadre de son emprunt immobilier continuera de courir jusqu'à la restitution par l'appelant du prix de la vente et condamner dès à présent Monsieur X... à réparer ledit préjudice et à payer à Mademoiselle Y... les frais exposés par elle à ce titre,
- Confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions.
En toute hypothèse,
- Ordonner la publication de l'Arrêt à intervenir au service de la publicité foncière de Paris,
- Allouer à Madame Y... une indemnité de 6. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner Monsieur Patrick X... aux dépens de lère instance et d'appel lesquels devront comprendre les coûts des actes d'huissiers établis les 19. 12. 2011, 09. 03. 2012 et 10 avril 2013 dont distraction au profit de Maître Hélène RICHARD NYAMEY, Avocat, dans les termes de l'article 699 du Code de Procédure Civile.


Considérant que Mme Fanny Y..., au visa des dispositions de l'article 910 du Code de Procédure Civile conclut à l'irrecevabilité des écritures de Monsieur X... prises par « conclusions no2 et récapitulatives » notifiées le 15 juin 2015 en réponse à l'appel incident de Mme Y...   ;
Mais considérant qu'aux termes de l'article 914 du Code de Procédure Civile :
«   Le conseiller de la mise en état est, lorsqu'il est désigné et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent pour prononcer la caducité de l'appel, pour déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel ou pour déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910. Les parties ne sont plus recevables à invoquer la caducité ou l'irrecevabilité après son dessaisissement, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement.   »
Considérant qu'il ressort de la procédure que la cause d'irrecevabilité des conclusions de M Patrick X... invoquée par Mme Fanny Y... n'a pas été révélée postérieurement au dessaisissement du conseiller de la mise en état, dès lors que les conclusions de l'appelant ont été notifiées le 15 juin 2015, soit à une date antérieure au dessaisissement du conseiller de la mise en état ; qu'au regard de ces éléments, il y a lieu de déclarer irrecevable la demande de Mme Fanny Y... tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions notifiées par M Patrick X...   ;
Considérant que la demande tendant à obtenir la condamnation de Mme Fanny Y... à remettre en l'état initial les lieux litigieux ayant été formée pour la première fois en cause d'appel, il y a lieu en application des dispositions de l'article 564 du Code de Procédure Civile de la déclarer irrecevable, s'agissant d'une demande nouvelle au sens des dispositions susvisées   ;
Considérant que par acte authentique reçu le 28 avril 2011 par M Jean-Olivier Z..., notaire à Gentilly, M Patrick X... a vendu à Mme Fanny Y... le lot No 20 (consistant en une chambre) de l'état de division d'un immeuble sis 63 rue des Pyrénées Paris 20 pour le prix de 100 000 euros   ;
Considérant que Mme Fanny Y... forme une demande en résolution de la vente litigieuse, au motif notamment que la seule canalisation existante dans les lieux vendus ne permet pas l'évacuation des eaux vannes, empêchant ainsi toute installation de WC ou de douche dans le bien vendu   ;
Considérant que dans l'acte de vente litigieux, M Patrick X..., vendeur a déclaré notamment page 3 dans le chapitre «   désignation des biens   »   :   «   que le point d'eau est raccordé sur les canalisations traitant des eaux vannes et usées et qu'en aucune manière il n'est raccordé aux descentes d'eaux pluviales   »   ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que la canalisation d'évacuation d'eau dans l'appartement vendu n'était pas raccordée à une canalisation d'évacuation des eaux vannes mais était raccordée à la canalisation de l'appartement voisin, et que ce n'est qu'après avoir traversé les canalisations de cet appartement, que les eaux du point d'eau litigieux s'évacuent dans des canalisations eaux vannes de l'immeuble   ;
Considérant que c'est également par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont rejeté les demandes de Mme Fanny Y... fondées sur le dol   ;
Considérant que la non conformité sanctionne la différence entre la chose contractuelle promise et la chose livrée alors que le vice caché s'entend du défaut rendant la chose impropre à sa destination   ;
Considérant qu'en l'espèce, l'absence de raccordement du point d'eau du bien vendu litigieux aux canalisations eaux vannes de l'immeuble ne constitue pas un défaut ou un vice rendant le bien vendu impropre à son usage, dès lors qu'il n'est nullement mentionné dans le descriptif des biens vendus, (tel qu'il résulte de l'acte de vente litigieux) ni même envisagé par les parties, la présence d'une douche ou de WC, et dès lors que l'acquéreur dispose de la jouissance de WC (partie commune) se situant sur le pallier de la chambre qu'elle a acquise, étant observé que le raccordement des canalisations, tel qu'il existe, permet l'évacuation de l'eau de ce point d'eau (évier) ; que par conséquent, l'intimée est mal fondée à demander la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés   ;
Considérant qu'en revanche, l'absence de raccordement du point d'eau du bien vendu aux canalisations eaux vannes doit être regardée comme un manquement de M Patrick X... à son obligation de délivrance, cette absence de raccordement constituant un défaut de conformité, dès lors que le vendeur s'était engagé, aux termes de sa déclaration rappelée ci-dessus, à livrer un bien dont   « le point d'eau est raccordé sur les canalisations traitant des eaux vannes et usées   »   ;
Considérant que ce défaut de conformité porte sur une chose (raccordement du point d'eau de l'appartement aux eaux vannes) qui était de nature à déterminer le consentement de l'acquéreur   ; que par conséquent ce défaut de conformité constitue un manquement suffisamment grave de M Patrick X... à son obligation de délivrance qui justifie le prononcé de la résolution de la vente litigieuse   ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente litigieuse ;
Sur les demandes en dommages et intérêts formées par Mme Fanny Y... en réparation des préjudices subis
Considérant que Mme Fanny Y... est fondée à réclamer réparation à M Patrick X... des préjudices subis du fait de l'inexécution par M Patrick X... de son obligation de délivrance   ;
Considérant par ailleurs que la résolution judiciaire du contrat implique que chacune des parties soit placée dans la situation dans laquelle elle se trouvait avant que le contrat ne soit conclu   ; qu'en raison de l'effet rétroactif attaché à la résolution du contrat de vente, celui-ci est réputé n'avoir été jamais été conclu, de sorte que le prêt conclu par l'intimée, qui est l'accessoire et interdépendant avec le contrat de vente litigieux est résolu de plein droit impliquant la restitution par l'emprunteur au prêteur des sommes empruntées et la restitution par le prêteur à l'emprunteur du montant des échéances en capital et intérêts réglés par ce dernier en exécution du prêt   ; qu'il s'en déduit que les demandes en dommages et intérêts formées par l'intimée au titre des intérêts de ce prêt se trouvent dépourvues de cause   ; qu'au regard du même motif, les demandes en dommages et intérêts formées par M Patrick X... au titre des cotisations d'assurance afférentes au prêt litigieux sont dépourvues de cause   ; que par conséquent les demandes formées de ce chef par Mme Fanny Y... seront rejetées   ;
Considérant que les cotisations de l'assurance habitation qui ont pour cause la disposition privative des lieux et non pas la qualité de propriétaire ne peuvent être mises à la charge de M Patrick X... au titre des restitutions   ; que les demandes formées de ce chef par Mme Fanny Y... seront rejetées   ;
Considérant qu'en revanche, Mme Fanny Y... est fondée à réclamer le remboursement des charges de copropriété dont elle s'est acquittée dès lors que ces charges de copropriété ont été acquittées en qualité de copropriétaire   ; qu'au regard des pièces versées aux débats (et notamment des   «   relevés de compte copropriétaire » au nom Mme Fanny Y... émis par les syndic de copropriété), l'intimée justifie s'être acquittée de la somme de 1746, 87 euros au titre des charges de copropriété   pour le bien litigieux ; qu'elle est donc fondée à réclamer restitution de cette somme à M Patrick X...   ainsi que pour le même motif la somme de 284 euros au titre de la restitution des taxes foncières acquittées en qualité de propriétaire   ;
Considérant que MME FANNY Y... est également fondée à réclamer paiement à l'appelant, à titre de dommages et intérêts de la somme de 1323 euros correspondant au coût des travaux entrepris dans le bien vendu ainsi que le montant des honoraires versés aux notaires à l'occasion de la vente litigieuse   ;
Considérant qu'au regard de ces éléments et des tracas occasionnés à Mme Fanny Y... résultant du prononcé de la résolution de la vente litigieuse et des préjudices matériels qui en sont résulté pour cette dernière, il y a lieu de condamner M Patrick X... à payer à Mme Fanny Y... la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par Mme Fanny Y... en raison du manquement de M Patrick X... à son obligation de délivrance et de rejeter le surplus des demandes formée de ce chef par Mme Fanny Y....
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevable la demande de Mme Fanny Y... tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions notifiées par M Patrick X... ;
Déclare irrecevable, comme étant nouvelle, la prétention de M X... tendant à obtenir la condamnation de Mme Fanny Y... à remettre en l'état initial les lieux litigieux ;
Confirme le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente conclue entre les parties le 28 avril 2011 et ordonné la restitution par Monsieur Patrick X... à Madame Fanny Y... de la somme de 100. 000 euros au titre du prix de la vente, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2012, en contrepartie de la restitution du bien ;
L'infirme sur le montant des dommages et intérêts alloués à Mme Y... ;
Et statuant de nouveau sur ce point,
Condamne M Patrick X... à payer à Mme Fanny Y... la somme de 12 000 euros (douze mille) à titre de dommages et intérêts   ;
Ordonne la publication de l'Arrêt à intervenir au service de la publicité foncière de Paris ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;
Condamne M Patrick X... à payer à Mme Fanny Y... la somme de 3 000 (trois mille) euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles d'appel   ;
Condamne Monsieur Patrick X... aux dépens de première instance et d'appel-lesquels comprendront les coûts des actes d'huissiers établis les 19 décembre 2011, 09 mars 2012 et 10 avril 2013 avec recouvrement conformément l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,