ARRÊT RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 25 SEPTEMBRE 2006 PREMIÈRE CHAMBRE SECTION A No de rôle : 06/03097 Madame Geneviève X... épouse Y... c/
Monsieur Jean-Luc Z... Madame Sophie A... épouse Z...
Nature de la décision : AU FOND
JONCTION AVEC LE no 06/2370
Grosse délivrée le : aux avoués
Rendu par mise à disposition au Greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450-2o alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile,
Le 25 Septembre 2006
Par Monsieur Alain COSTANT, Président,
en présence de Madame Chantal SERRE, Greffier,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIÈRE CHAMBRE SECTION A, a, dans l'affaire opposant :
Madame Geneviève X... épouse Y... née le 28 Avril 1943 à PARIS, de nationalité Française, demeurant ... - 33000 BORDEAUX représentée par la SCP FOURNIER, avoués à la Cour, et assistée de Me Bruno VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX
Appelante d'un jugement rendu le 04 avril 2006 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 04 mai 2006, suivie de deux assignations en dates des 31 mai 2006 et 7 juin 2006

Monsieur Jean-Luc Z... né le 23 Janvier 1972 à JONZAC (17500), de nationalité Française, Profession: Cadre commercial, demeurant ... - 16000 ANGOULEME
Madame Sophie A... épouse Z... née le 05 Septembre 1969 à SOISSONS (02200), de nationalité Française, Profession : Conseiller (e) bancaire, demeurant ... - 16000 ANGOULEME représentés par la SCP CASTEJA-CLERMONTEL &amp; JAUBERT, avoués à la Cour, et assistés de Me Patrick GUILLEMOTEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue en audience publique, le 28 Août 2006 devant :
Monsieur Alain COSTANT, Président,
Monsieur Jean-Claude SABRON, Conseiller,
Madame Elisabeth LARSABAL, Conseiller,
Assistés de Madame Chantal B..., Greffier,
Et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux débats ; * * *
Par jugement du 4 avril 2000, auquel la Cour se réfère pour l'exposé des faits, de la procédure et des prétentions initiales des parties, la septième chambre du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX, dans
le litige opposant Jean Luc Z... et Sophie A..., son épouse, (ci-après les époux Z...) à Geneviève X... veuve Y..., dans le cadre duquel la société ABCD'IMMO est intervenue volontairement, relatif à la réalisation d'une vente immobilière, a :
- déclaré irrecevable l'intervention volontaire de la société ABCD'IMMO ;
- prononcé la résolution de l'acte sous seing privé conclu entre les parties le 15 juin 2005 aux torts de Geneviève Y... en application de l'article 1184 du Code Civil ;
- condamné Geneviève Y... à payer aux époux Z... la somme de 33.700 euros au titre de la clause pénale outre celle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- condamné Geneviève Y... à payer aux époux Z... la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre tous les dépens.
Geneviève Y... a relevé appel de cette décision le 4 mai 2006. Cette procédure était enrôlée au greffe sous le numéro 2370 de l'an 2006.
Suite à une ordonnance rendue sur requête le 18 mai 2006 par le Premier Président l'autorisant à assigner à jour fixe pour l'audience du lundi 28 août 2006 à 14 heures, Geneviève Y... a fait assigner Jean Luc Z... par acte du 31 mai 2006 remis à sa personne et Sophie A... épouse Z... par acte du 7 juin 2006 remis à sa personne.
Cette procédure était enrôlée au greffe sous le numéro 3097 de l'an 2006.
Dans ses conclusions signifiées et déposées au greffe le 6 juin 2006, Geneviève Y... demande à la Cour, réformant la décision
déférée, de :
- débouter les époux Z... de toutes leurs demandes ;
- lui donner acte de son offre renouvelée de réitérer par acte authentique le sous seing privé du 15 juin 2005 à charge pour les époux Z... de lui présenter un état parasitaire négatif concernant la charpente de l'immeuble ;
- dire et juger cette offre satisfactoire ;
- subsidiairement dans le cas où, en raison des délais écoulés, la résolution serait constatée, condamner les époux Z... à lui payer le montant de la clause pénale, soit 33.700 euros, ou à défaut une indemnité d'égal montant en réparation du préjudice d'ores et déjà causé ;
- condamner les époux Z... à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle souligne qu'elle n'a eu connaissance du premier état parasitaire mentionnant la présence de traces de termites sans activité, d'un traitement réalisé en 1997 et n'étant plus garanti et de l'inaccessibilité de la charpente que le jour de la signature du sous seing privé.
Elle rappelle par ailleurs les différents messages échangés par les notaires des parties au sujet de l'état parasitaire de la charpente qui n'avait pas été traitée en 1997.
Elle soutient que dans ces conditions le tribunal ne pouvait lui refuser de procéder à des investigations complémentaires et dire qu'elle était de mauvaise foi dans son refus de réitérer l'acte de vente. Elle ajoute qu'elle avait pressenti son couvreur dès juin 2005 pour vérifier l'état de la charpente mais ne pouvait passer outre au refus des époux Z... alors propriétaires de l'immeuble.
Elle fait valoir que son préjudice résulte de ce qu'elle a dû
maintenir sa location dans un petit appartement où elle ne peut recevoir ses enfants alors qu'elle devrait être installée dans la maison qu'elle a achetée.
Les époux Z..., dans leurs conclusions signifiées et déposées au greffe le 28 juillet 2006, demandent à la Cour, confirmant en son principe le jugement entrepris, de prononcer la résolution de l'acte sous seing privé conclu entre les parties le 15juin 2005 aux torts de Geneviève Y... en application de l'article 1184 du Code Civil ; de condamner Geneviève Y..., déboutée de toutes ses demandes, à leur payer la somme de 33.700 euros au titre de la clause pénale outre celle de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires et celle de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux entiers dépens. Ils soulignent que le tribunal a fait une exacte appréciation des circonstances de la cause en prononçant la résolution de la vente aux torts de Geneviève Y... après qu'ils aient entendu se prévaloir de la clause résolutoire incluse à l'acte sous seing privé du 15 juin 2005. Ils font valoir qu'ils ont parfaitement rempli leur obligation d'information quant à l'état parasitaire de l'immeuble. Ils relèvent à cet égard qu'après qu'un premier état parasitaire, établi le 14 juin 2005, au vu duquel a été signé l'acte sous seing privé, ait révélé la présence de traces de termites sans activité seulement au niveau du plancher haut et des poutres de la cave, un second rapport d'état parasitaire a été établi contradictoirement à la demande de l'acquéreur, la couverture étant découverte en partie à leurs frais par leur couvreur ce qui ne faisait apparaître aucune trace de termite au niveau des poutres et voliges sondées. Ils font valoir que la clause pénale stipulée à l'acte ne répare pas intégralement leur préjudice matériel et moral alors qu'ils n'ont pu à ce jour vendre leur immeuble de BORDEAUX, destiné à financer leur acquisition
d'ANGOULEME et qu'ils ont dû pour ce faire contracter deux emprunts et renoncer à leur épargne. Ils ajoutent que du fait de cette installation à ANGOULEME, rendue nécessaire par l'activité professionnelle de Jean Luc Z..., ils ont mis leur immeuble de BORDEAUX en vente dans huit agences et par INTERNET, leur installation à ANGOULEME rendant difficile les visites aux acquéreurs potentiels et leur occasionnant de nombreux frais.
Motifs de la décision :
Attendu que dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice il convient préalablement d'ordonner la jonction des procédures suivies au greffe sous les numéros 2370 et 3097 de l'an 2006 qui ont trait à l'appel d'une même décision ;
Attendu qu'il est constant que suivant acte sous seing privé du 15 juin 2005 les époux Z... ont vendu à Geneviève Y... un immeuble sis 10 rue Crampel à BORDEAUX (33800) moyennant le prix de 337.000 euros sous diverses conditions suspensives et notamment celle, en ce qui concerne le présent litige que les pièces d'urbanisme ou autres obtenues ne révèlent pas de vices pouvant diminuer sensiblement la valeur de l'immeuble ou rendre celui-ci impropre à sa destination qui est l'habitation ; que la réitération par acte authentique était prévue au plus tard le 26 août 2005 ;
Attendu qu'en ce qui concerne les vices pouvant affecter l'immeuble et notamment l'état parasitaire de celui-ci, deux états parasitaires étaient établis par la SARL BEI à BRUGES, organisme habilité, avec les vérifications et diagnostics suivants :
- état parasitaire du 14 juin 2005 après visite du 13 juin 2005 :
présence de termites (sans activité) dans la cave au niveau du plancher haut et des poutres, traitement anti-termites réalisé en 1997 garanti 5 ans et qui ne l'était plus au jour de la visite ; charpente inaccessible à cause de la volige (pas de passage entre
plafond et tuiles) les tuiles ont cependant été soulevées en partie, ne laissant apparaître que la volige (en bon état sur la partie examinée);
- état parasitaire du 25 août 2005 après visite des 13 juin 2005 et 25 août 2005 : présence de traces de termites (sans activité visible le jour de la visite) dans la cave au niveau du plancher haut et des poutres ; traitement anti-termites réalisé en 1997 ; absence de traces de termites au niveau des poutres découvertes de la charpente au jour de la visite ; parties d'immeuble n'ayant pu être examinées et justification :
* présence d'une couverture en sous pente : impossibilité de diagnostiquer la charpente dans sa totalité (pas de passage entre plafond et tuiles) ;
* il est impossible de diagnostiquer une telle charpente sans la découvrir dans sa totalité et retirer la volige ou réaliser la dépose des plafonds rampants ;
* cependant la couverture a été découverte en partie (tuiles et voliges retirées) côté gauche, droit et côté rue de la maison ce qui a permis de réaliser un diagnostic des poutres et voliges accessibles de la charpente (partie découverte) aucune trace de termites dans le visible n'a été détectée le jour de la visite au niveau des poutres et voliges sondées ;
Attendu qu'il ressort de ces deux états parasitaires qu'au niveau de la charpente, qui n'a été découverte qu'en partie, seuls des sondages ont été effectués ; que si ceux-ci n'ont pas révélé la présence de termites, ils n'ont pas davantage permis de l'exclure dans les parties non examinées, le cabinet BEI ayant pris soin de préciser :
"il est impossible de diagnostiquer la totalité d'une telle charpente sans la découvrir dans sa totalité et retirer la volige ou réaliser la dépose des plafonds rampants" ; qu'alors qu'une partie des bois de
l'immeuble avait été traitée en raison de la présence de termites plusieurs années auparavant ce qui démontre une infestation antérieure de l'immeuble, ce traitement n'ayant de surcroît pas concerné la charpente et n'étant plus garanti, Geneviève Y... pouvait avoir des craintes légitimes sur l'état de cette même charpente la conduisant à refuser de réitérer la vente par acte authentique tant qu'elle n'aurait pas la certitude, par un état parasitaire complet, que la totalité de la charpente n'était pas touchée par la présence d'insectes xylophages ;
Attendu que Geneviève Y... fait dès lors justement grief au premier juge d'avoir considéré qu'elle était de mauvaise foi en refusant de réitérer la vente par acte authentique et que les époux Z... étaient fondés à se prévaloir de la clause résolutoire incluse à l'acte sous seing privé dans les termes de leur courrier recommandé avec accusé de réception adressé le 8 octobre 2005 à Geneviève Y... ; Attendu qu'il convient dès lors, infirmant la décision entreprise, de débouter les époux Z... de toutes leurs demandes ;
Attendu que s'il était stipulé à l'acte sous seing privé du 15 juin 2005 une clause pénale libellée en ces termes "au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 33.700 euros à titre de clause pénale conformément aux articles 1152 et 1226 du Code Civil, indépendamment de tous dommages intérêts" Geneviève Y... ne saurait prétendre au versement à son profit de la somme prévue à titre de clause pénale dès lors que la vente ne s'est pas réalisée du fait que les conditions relatives à l'état sanitaire de l'immeuble n'étaient pas remplies ;
Attendu qu'en ce qui concerne le préjudice qu'elle souligne avoir
subi la Cour constate que les deux seules pièces versées aux débats à l'appui de ce chef de demande sont les attestations des époux C... et des époux D... faisant état de ce que le 25 août 2005 ils ont aidé Geneviève Y... à charger ses meubles puis à les remettre dans un entrepôt en ce qui concerne les époux D... parce que la vente n'avait pas eu lieu ; que le préjudice lié à un déménagement inutile et l'émotion créée par la non réalisation de la vente dont font état les époux C... sera réparé par l'allocation d'une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Attendu que succombant les époux Z... supporteront les dépens et ne sauraient voir accueillie leur demande sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, l'équité commandant qu'il soit fait application de ce texte au profit de Geneviève Y... en lui allouant la somme de 2.000 euros ; PAR CES MOTIFS LA COUR,
Ordonne la jonction des procédures suivies au greffe sous les numéros 2370 et 3097 de l'an 2005.
Reçoit Geneviève Y... en son appel régulier en la forme et le dit bien fondé.
Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau :
Déboute les époux Z... de leurs demandes.
Condamne les époux Z... à payer à Geneviève Y...:
- la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Les condamne aux dépens et autorise la SCP FOURNIER, avoué à la Cour, à recouvrer directement ceux dont elle a pu faire l'avance sans avoir reçu provision.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Alain COSTANT, Président, et par Madame Chantal SERRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.