COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre commerciale
Arrêt du Mardi 13 Septembre 2011
RG : 10/01506
Décision attaquée :  Jugement du  Tribunal de Grande Instance de Chambéry en date du 01 Avril 2010, RG 09/1869

SCI C.L.G.,
dont le siège social est situé  Z.I. de la Françon - 73420 VOGLANS
représentée par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avoués à la Cour
assistée de la SCP VISIER PHILIPPE - OLLAGNON DELROISE & ASSOCIES, avocats au barreau de Chambéry

SARL VOGLANS BOWLING,
dont le siège social est situé Rue de la Françon - 73420 VOGLANS
représentée par la SCP DORMEVAL - PUIG, avoués à la Cour
assistée de la SCP DUTAT LEFEVRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de LILLE
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 04 juillet 2011 par Monsieur MOREL, Conseiller faisant fonctions de Président,  qui a entendu les plaidoiries en présence de Madame BRUGADE, Vice-Présidente placée, avec l'assistance de Madame VIDAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Monsieur MOREL, Conseiller faisant fonctions de Président, qui a rendu compte des plaidoiries,
- Madame BRUGADE, Vice-Présidente placée, qui a procédé au rapport,
- Monsieur GROZINGER, Conseiller.
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FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:
La S.C.I. C.L.G a donné à bail commercial le 09 août 2006 à la S.A.R.L. VOGLANS BOWLING un local dépendant du centre commercial de VILLARCHER à VOGLANS (73 000) destiné à l'activité exclusive d'un bowling d'une surface utile approximative de 2050 m2 pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel hors taxes de 205 000  payable trimestriellement et d'avance, outre charges et remboursement au bailleur de la taxe foncière.
Dès l'origine des différends ont opposé les parties, le preneur reprochant au bailleur un non-respect de ses obligations (défaut de finition des travaux et absence de justificatif des charges) et le bailleur reprochant à son locataire de ne pas avoir été présent à la date prévue pour la livraison, de ne pas avoir effectué les démarches de raccordement E.D.F et d'avoir multiplié les réclamations à son encontre ce qui les a conduit à ne communiquer que par voie de lettres officielles de leur avocat respectif puis à la requête de la S.A.R.L. VOGLANS BOWLING à faire délivrer le 15 avril 2008 une assignation en référé à l'encontre de la S.C.I. C.L.G qui a abouti le 29 juillet 2008 à la désignation de Monsieur Serge Y... en qualité d'expert judiciaire par Ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de CHAMBÉRY.
Au cours des opérations d'expertise la S.A.R.L. VOGLANS BOWLING a été autorisée à assigner à jour fixe par-devant le Tribunal de Grande Instance de CHAMBÉRY la S.C.I. C.G.L. ce qu'elle a fait par acte délivré le 20 août 2009 aux fins suivantes:
- dire et juger que la S.C.I. C.G.L. n'a pas respecté ses obligations de bailleur, notamment en terme d'entretien du centre commercial,
- dire et juger que la S.C.I. C.G.L. n'a pas respecté ses obligations spécifiques en sa qualité de bailleur d'une galerie marchande ou commerciale en s'abstenant de fournir aux locataires un environnement commercial fiable,
- dire et juger que la S.C.I C.G.L. n'a pas respecté les obligations tirées de l'article L.125-5 du code de l'environnement,
- dire et juger que les manquements de la société bailleresse ont empêché la S.A.R.L. VOGLANS BOWLING d'assurer un développement de son activité et lui cause un préjudice économique,
- condamner la S.C.I. C.G.L. à payer à la S.A.R.L. VOGLANS BOWLING la somme de 200 000  de dommages et intérêts, somme à parfaire, pour les années 2007 à 2009,
- dire et juger que le prix du loyer devra être fixé à la somme de 117 500  HT par an à compter du jugement à intervenir,
- prononcer l'exécution provisoire,
- condamner la bailleresse à une indemnité pour frais irrépétibles et aux dépens.
Par jugement du 01er avril 2010 le Tribunal de Grande Instance de CHAMBÉRY, retenant que le mauvais entretien, la finition défectueuse des sols, les défaillances récurrentes des escalators et les retards apportés au remplacement des sources de lumière en panne dans les parties communes sont établies et ressortent de la responsabilité du bailleur, que le bail et ses annexes définissent la signalétique publicitaire du centre commercial, que la bailleresse s'est bien réservé ce rôle et doit en supporter les conséquences, concernant les défaillances de la signalétique de base, que la non-constitution de l'association des commerçants et les non-respects du règlement intérieur sont de la responsabilité de la S.C.I. C.G.L, que cette dernière a ainsi manqué à ses obligations d'entretien du centre commercial et de fourniture à ses locataires d'un environnement commercial fiable, que ces manquements ont causé un préjudice à la S.A.R.L. VOGLANS BOWLING a ordonné la réouverture des débats sur l'appréciation du préjudice et renvoyé l'affaire à la mise en état en invitant les parties à produire toutes les pièces utiles et le rapport définitif de l'expert judiciaire.
Le premier juge a également retenu que les dispositions de l'article L.125-5 du code de l'environnement (exposition aux risques naturels) applicables entre les parties n'ont pas été suivies dans le bail du 09 août 2006, dit que la bailleresse n'avait par conséquent pas respecté cette autre obligation et ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur Serge Y... sur les conséquences de ce dernier manquement aux frais avancés de la S.C.I. C.G.L, rejeté la demande de la S.A.R.L. VOGLANS BOWLING tendant à ce que le loyer commercial soit, dans l'attente du rapport d'expertise, d'ores et déjà fixé à la somme annuelle de 117 500  HT, ordonné l'exécution provisoire, sursis à statuer sur la demande d'article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.

La S.C.I. C.G.L. a formé appel de ce jugement et, ses moyens et prétentions étant développés dans ses dernières écritures déposées le 1er juillet 2011 demande à la Cour de:
-réformer partiellement le jugement en ce qu'il a dit qu'elle avait manqué à ses obligations d'entretien du centre commercial et de fourniture à ses locataires d'un environnement commercial favorable, dit que ces manquements ont causé un préjudice à la S.A.R.L. VOGLANS BOWLING, ordonné la réouverture des débats sur l'appréciation de ce préjudice,
- condamner la S.A.R.L. VOGLANS BOWLING à lui verser la somme de 5 000  en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle soutient avoir respecté son obligation d'entretien du centre commercial et dès lors son obligation de délivrance (entretien des surfaces communes, signalétique, benne à ordure, V.R.D., espaces verts, remise des clés du quai de déchargement, construction d'une fenêtre escalator, instructions du local incendie, ampoule, esthétique) et conteste l'ensemble des griefs énoncés par sa locataire en avançant que l'état irréprochable des parties commune est justifié par des constats d'huissier, le rapport d'expertise judiciaire et le rapport de visite de la Commission de Sécurité du 22 novembre 2011.
L'appelante conteste également devoir fournir un environnement commercial favorable, cette obligation n'étant pas contenue dans le bail et assure que les reproches formulés à son encontre à ce titre sont totalement infondés, que le preneur a accepté ainsi qu'il est indiqué au bail les aléas économiques pesant sur le centre commercial sans pouvoir rechercher le bailleur à cet égard, que l'inaction de l'association des commerçants ne peut lui être imputée, que le règlement intérieur n'est pas enfreint.

La S.A.R.L. VOGLANS BOWLING, ses moyens et prétentions étant développés dans ses dernières écritures du 30 juin 2011, fait état des manquements renouvelés de la bailleresse (mauvais entretien de la galerie commerçante, dysfonctionnement récurrent des escalators, absence de nettoyage des surfaces et saleté des parties communes, défaillance de l'éclairage, de la signalétique, absence de politique commerciale, infractions au règlement intérieur), se fonde sur les constats d'huissier qu'elle produit ainsi que sur le rapport d'expertise judiciaire, met également en évidence le manquement du bailleur à son devoir d'information des risques technologiques et naturels (article L.125-5 du code de l'environnement) qui n'est plus contesté par celui-ci en appel et soutient que les conséquences de tous ces manquements sont particulièrement graves puisqu'elle n'aurait jamais accepté de signer le bail à de telles conditions ou aurait été amenée à offrir un moindre prix au loyer et qu'elle n'a pas connu un développement de son chiffre d'affaires.
Elle rappelle que les opérations d'expertise sont actuellement en cours et demande la confirmation du jugement du 01er avril 2010 sauf à voir condamner la S.C.I. C.G.L. à lui verser la somme de 30 000  à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, 30 000  en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'Ordonnance de clôture de la procédure est en date du 1er juillet 2011.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1 ) Sur le non respect par le bailleur des dispositions de l'article L.125-5 du code de l'environnement et l'expertise ordonnée par le premier juge sur ce fondement:
Attendu que bien que l'acte d'appel ne soit pas limité, l'appelante indique expressément dans ses conclusions qu'elle ne conteste pas les chefs du jugement relatifs au non-respect de ses obligations tirées des dispositions de l'article L.125-5 du code de l'environnement, qu'elle ne demande pas l'infirmation de la décision sur ce point;
Attendu que l'intimée sollicite la confirmation du Jugement en toutes ses dispositions en ce compris celles relatives au non-respect de l'article L.125-5 du code de l'environnement;
Attendu que si la dévolution s'opère pour le tout lorsque l'appel n'est pas limité à certains chefs, la portée de cet appel est déterminée d'après l'état des dernières conclusions, que dès lors l'appel se trouve en l'espèce limité par les conclusions de l'appelant aux autres dispositions du jugement, que l'intimé l'a accepté, qu'il en résulte que cette question n'est pas soumise à la censure de la Cour et que le Jugement de première instance est définitif en ce qu'il a dit que la bailleresse n'avait pas respecté l'obligation spécifique imposée par l'article L.125-5 du code de l'environnement et ordonné une mesure d'expertise;
2 ) Sur le non respect par le bailleur de ses obligations d'entretien du centre commercial et de fourniture à sa locataire la S.A.R.L. VOGLANS BOWLING d'un environnement commercial favorable:
Attendu que les parties reprennent devant la Cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance, que la Cour estime que le premier juge, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation du droit des parties et de leurs obligations spécifiques telles qu'elles résultent du bail commercial et de ses annexes;
Attendu que, s'agissant de l'interprétation des éléments de preuve soumis par les parties et examinés par le premier juge pour retenir la défaillance de la bailleresse et sa responsabilité contractuelle à l'égard de sa locataire, la Cour dispose, en sus des pièces produites en première instance, du rapport d'expertise judiciaire définitif qui a été déposé par Monsieur Y...;
Attendu que parmi les missions qui lui étaient données, Monsieur Y... devait en effet répondre à la question IV: "examiner les doléances de la S.A.R.L. VOGLANS BOOLING, les décrire et donner toute solution de nature à permettre à sa S.A.R.L. VOGLANS BOOLING le cas échéant une jouissance normale des lieux loués et chiffrer le préjudice subi";
Attendu qu'il a procédé à son expertise contradictoire de manière précise, circonstanciée après avoir pris connaissance des documents produits par les parties, s'être déplacé sur les lieux, avoir effectué ses constatations, avoir entendu les parties et avoir répondu à leurs dires;
Attendu qu'il retient au titre des préjudices subis par la S.A.R.L. VOGLANS BOOLING du fait du non respect par la S.C.I. C.G.L. de ses obligations contractuelles:
- le retard dans la finition des espaces verts,
- le mauvais fonctionnement de l'escalator (essentiellement pour une panne qui a duré 5 semaines),
- la réduction de la visibilité extérieure avant pose des portes bannières,
- la réduction de la visibilité extérieure suite à l'arrachement des portes bannières,
- le problème d'entretien du mail non résolu (absence de cendrier et de poubelles, pas de nettoyage le dimanche, pas d'entretien des parkings, traces de ciment sur le sol, impression de laisser aller négative pour l'image du centre),
- le problème de réglage du chauffage entre le mail et le bowling,
- le paiement des travaux d'évacuation des eaux usées par le preneur qui est à la charge du bailleur (montant réglé: 11 388,23  HT),
- la nuisance sonore,
Attendu que l'expert a chiffré ces préjudices à la somme totale de 37 752,66  HT;
Attendu qu'il a par ailleurs constaté que certains des problèmes évoqués par la locataire ont été réparés en cours de litige et qu'ils n'apparaissent plus au jour de son expertise ( espaces verts- V.R.D.- accès au quai de débarquement- dangerosité de la sortie de secours nord- accès au monte-charge- couvre-joint de dilatation- encombrement à l'accès de l'immeuble- présence de gravas);
Attendu qu'il en résulte que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause en retenant que le mauvais entretien, la finition défectueuse des sols, les défaillances des escalators, la défaillance de la signalétique, le non-respect du règlement intérieur sont de la responsabilité de l'appelante, qu'il en est de même de son obligation d'entretien du centre commercial et d'une manière générale de fourniture à ses locataires d'un environnement commercial fiable;
Attendu que s'agissant de la non-constitution de l'association des commerçants, la Cour souligne que la clause faisant obligation au preneur d'adhérer à une association de commerçants et de maintenir son adhésion pendant la durée du bail est entachée de nullité;
Qu'en outre si la bailleresse n'a pas impulsé la mise en place de cette association il est également acquis aux débats que la S.A.R.L. VOGLANS BOOLING n'a de son coté pas non plus pris d'initiative, qu'elle aurait parfaitement pu convoquer la première assemblée générale puisque les statuts lui permettaient de le faire;
Attendu qu'à l'exclusion de la non-constitution de l'association des commerçants, la Cour confirme les dispositions soumises à la censure de la Cour du Jugement rendu le 01er avril 2010 par le Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY;
3 ) Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire:
Attendu que la S.A.R.L. VOGLANS ne justifie pas en quoi l'appelante a fait dégénérer en abus son droit d'interjeter appel;
Que sa demande de dommages et intérêts est par conséquent rejetée;
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimé les frais non compris dans les dépens;
PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement rendu le 01er avril 2010 par le Tribunal de Grande Instance de CHAMBÉRY qui a dit que la bailleresse avait manqué à ses obligations d'entretien du centre commercial et de fourniture à sa locataire d'un environnement commercial favorable, retenu la responsabilité contractuelle de la S.C.I. G.L.G. à l'égard de la S.A.R.L. VOGLANS BOWLING, dit que ces manquements ont causé un préjudice à la locataire et ordonné une expertise judiciaire;
Infirme le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la bailleresse pour défaut de constitution de l'association des commerçants;
Y ajoutant, rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la S.A.R.L. VOGLANS BOWLING,
Condamne la S.C.I. G.L.G. à verser à la S.A.R.L. VOGLANS BOWLING la somme de 800  en application de l'article 700 du code de procédure au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne la S.C.I. G.G.L. aux dépens avec, pour les dépens d'appel, distraction au profit de la S.C.P. DORMEVAL- PUIG, Avoués associés, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Ainsi prononcé publiquement le 13 septembre 2011 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile et signé par Monsieur MOREL, Conseiller faisant fonctions de Président et Madame VIDAL, Greffier.