Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 14 JUIN 2011
(no 208, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 11282
Décision déférée à la Cour :
jugement du 05 Mai 2010- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 09/ 11258

SCI LA CABANE SAINT-Gautier agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant
11 rue Anatole de la Forge
75017 PARIS
représentée par la SCP DUBOSCQ et PELLERIN, avoués à la Cour
assistée de Maître LABBEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : G 103

SCP JACQUES X... MICHEL Y... FABRICE Z... JULIEN A... ET OLIVIER B...


75008 PARIS
représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Me Stéphanie BACH, avocat au barreau de PARIS, toque : P 499
SCP PETIT RONZEAU & ASSOCIES
SOCIETE MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
14 boulevard Marie et Alexandre Oyon
72000 LE MANS
représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Me Stéphanie BACH, avocat au barreau de PARIS, toque : P 499
SCP PETIT RONZEAU & ASSOCIES
Monsieur Julien A...


75008 PARIS
représenté par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assisté de Me Stéphanie BACH, avocat au barreau de PARIS, toque : P 499
SCP PETIT RONZEAU & ASSOCIES
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 2 mai 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre chargé du rapport, en présence de Madame Dominique GUEGUEN, conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
Madame Françoise MARTINI, Conseiller venu d'une autre chambre pour compléter la cour en application de l'ordonnance de roulement portant organisation des services de la cour d'appel de PARIS à compter du 3 janvier 2011, de l'article R 312-3 du Code de l'organisation judiciaire et en remplacement d'un membre de cette chambre dûment empêché
Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN

- contradictoire
-prononcé publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, président et par Mme Noëlle KLEIN, greffier présent lors du prononcé.
***************

Considérant que, les 9 et 20 novembre 2007, les consorts C... ont consenti à M. et à Mme D... la vente d'une maison d'habitation sise... à Saint-Briac (Ille-et-Vilaine) et cadastrée section AX no 199, moyennant le prix de 900. 000 euros, outre la rémunération de l'agence immobilière due par l'acquéreur à hauteur de 63. 000 euros, toutes taxes comprises ;
Que, le 4 novembre 2007, préalablement à la signature de cet acte, M. D... informait M. Julien A..., notaire, de ce projet d'acquisition et de l'éventuelle constitution d'une société civile immobilière ayant vocation à se substituer à M. et Mme D... ;
Que, le 10 novembre 2007, M. D... faisait connaître au notaire qu'il allait lui faire parvenir la promesse de vente signée par les vendeurs en lui précisant que la date retenue pour la signature de l'acte authentique, à savoir le 10 janvier 2008, paraissait trop proche eu égard notamment à la constitution d'une société civile immobilière et à l'obtention d'un prêt et encore à la question, à vérifier avec son architecte, de la « faisabilité globale de son projet compte tenu des contraintes spécifiques à Saint-Briac de la loi littoral » ;
Que les statuts de la société civile immobilière étaient établis en l'étude de M. A... le 10 décembre 2007 et que l'acte authentique de vente a été reçu le 28 janvier 2008 en l'étude de M. E..., notaire à Pleurtuit (Ille-et-Vilaine) avec la participation de M. A... ; que l'acte de prêt était reçu le même jour par M. A... avec la participation de M. F..., notaire à Paris, assistant la B. N. P.- Paribas, prêteur de deniers ;
Qu'au cours du mois d'août 2008, M. et Mme D... faisaient connaître à M. A... que le propriétaire de la villa voisine les avait informés de la servitude de vue bénéficiant à son fonds ;
Que, reprochant au notaire de ne pas l'avoir informé de cette situation, la S. C. I. La Cabane Saint-Gautiera saisi le Tribunal de grande instance de Paris qui, par jugement du 5 mai 2010, a condamné solidairement M. A... et la S. C. P. X..., Y..., Z..., A... & B... et les M. M. A., son assureur, in solidum avec eux à payer à la S. C. I. La cabane Saint-Gautier la somme de 50. 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 5. 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens ;
Considérant qu'appelante de ce jugement, la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier, qui en poursuit l'infirmation sauf en ce que les premiers juges ont retenu la responsabilité de M. A... et de la S. C. P. X..., Y..., Z..., A... & B..., demande qu'ils soient condamnés solidairement avec les M. M. A. à lui payer 1o) la somme de 230. 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du règlement définitif du prix d'acquisition, en réparation de son préjudice financier consécutif à la perte de valeur du bien acquis, 2o) la somme de 275. 000 euros en réparation du préjudice consécutif au surcoût de travaux liés aux contraintes techniques de constructions consécutives à la découverte des servitudes non révélées par le notaire, 3o) la somme de 11. 707 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du règlement des droits d'acquisition en réparation du préjudice correspondant au montant excessif des droits d'acquisition payés, 4o) la somme de 16. 100 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du règlement des commissions d'agence en réparation du préjudice correspondant au montant excessif des frais d'agence, 5o) la somme de 2. 269, 42 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du règlement des émoluments et honoraires du notaire en réparation du préjudice correspondant au montant excessif des émoluments et honoraires payés, 6o) la somme de 18. 522, 77 euros en réparation du préjudice correspondant au montant excessif des intérêts d'emprunt et 7o) la somme de 84. 700 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du payement des honoraires d'architecte en réparation du préjudice consécutif au payement des honoraires payés en vain à l'architecte ;
Qu'à l'appui de ses prétentions, l'appelante soutient que, comme l'ont retenu les premiers juges, le notaire, « ayant pris connaissance de l'existence de servitudes conventionnelles par l'intermédiaire de son confrère postérieurement à la signature par ses clients du compromis, il devait s'interroger sur ses conséquences au regard de l'opération d'acquisition projetée par la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier » et que, ne s'étant pas assuré que sa cliente était parfaitement éclairée sur l'existence des servitudes, il a manqué à son obligation d'information ; qu'elle lui reproche également de ne l'avoir pas mise en garde sur la distorsion existant entre les affirmations contenues dans l'avant-contrat et les documents et pièces justificatives qui lui avaient été transmis de sorte qu'il a manqué à son devoir de conseil, tant avant la signature de la promesse qu'au moment de la signature de l'acte authentique, alors que l'existence des servitudes rendait impossible la construction envisagée ;
Que l'appelante fournit ensuite toutes les explications qu'elle estime utiles sur chacun des postes de préjudice financier dont elle demande réparation ;
Qu'à titre subsidiaire, la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier demande que M. A..., la S. C. P. X..., Y..., Z..., A... & B... et les M. M. A. soient condamnés solidairement à lui payer la somme de 180. 000 euros en réparation de la perte de chance d'avoir pu négocier le prix de vente à la baisse et la somme de 50. 000 euros en réparation de la perte de chance de déposer un permis de construire conforme aux servitudes conventionnelles et de ne pas, dès lors, payer en vain des honoraires d'architecte ;
Considérant que M. A..., la S. C. P. X..., Y..., Z..., A... & B... et les M. M. A., qui forment appel incident, demandent que la S. C. I. La cabane Saint-Gautier soit déboutée de toutes ses réclamations ;
Qu'à cette fin, les intimés font valoir que le notaire a rempli son devoir d'information et de conseil dès lors que l'acte authentique, qui fait foi jusqu'à inscription de faux, mentionne que l'acquéreur déclare connaître le bien et qu'à l'acte étaient annexés des extraits d'actes signés par Mme D..., gérante de la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier, qui a été destinataire du projet d'acte, et faisant apparaître l'existence de servitudes alors surtout que, d'une part, les vendeurs ont dissimulé l'existence de servitudes et que d'autre part, M. D... avait informé M. A... sur la nécessité de consulter son architecte ;
Que, subsidiairement, les intimés soutiennent que la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier ne rapporte la preuve ni d'un préjudice indemnisable, ni du lien qui existerait entre la faute reprochée au notaire et le préjudice dont elle demande l'indemnisation ; qu'ils exposent notamment que, comme l'a affirmé l'expert dont le rapport est versé au dossier, les règles d'urbanisme permettaient, malgré la servitude d'édifier des surfaces équivalentes, mais selon un agencement différent et qu'il n'y a donc pas lieu à réduction du prix ; qu'ils ajoutent que les autres chefs de préjudice sont inexistants ou hypothétiques dès lors qu'en particulier, aucun refus de permis de construire, ni aucun projet de construction ne sont versés aux débats ;
Que, pareillement, M. A..., la S. C. P. X..., Y..., Z..., A... & B... et les M. M. A. s'opposent au demandes indemnitaires présentées à titre subsidiaire par l'appelante qui est défaillante dans l'administration de la preuve ;
Sur l'incident de communication de pièces :
Considérant que la S. C. I. La Cabane Saint-Gautierdemande que les conclusions signifiées et les pièces communiquées le 18 avril 2011 par les intimés soient écartées des débats dès lors qu'elle n'a pas été en mesure d'en prendre connaissance et d'y répondre, l'ordonnance de clôture étant prévue pour le 26 avril 2011 ;
Considérant que les M. M. A., la S. C. P. X..., Y..., Z..., A... & B... et M. A... concluent au rejet des prétentions adverses en faisant valoir que les écritures, qui ne contiennent aucune demande nouvelle, sont destinées à répliquer aux conclusions qui lui ont été signifiées le 16 mars 2011 ;
Considérant que les conclusions et les pièces dont le rejet est demandé ont été signifiées et communiquées le 18 avril 2011 alors que les M. M. A., la S. C. P. X..., Y..., Z..., A... & B... et M. A... avaient reçu injonction de conclure et de communiquer leurs pièces avant le 12 avril 2011 ;
Qu'en réalité, en concluant et en communiquant des pièces le 18 avril 2011 alors que l'ordonnance de clôture était prévue pour le 26 avril 2011, date à laquelle elle a effectivement été rendue, les intimés, qui n'ont pas fait connaître leurs prétentions en temps utile, ont mis la S. C. I. La cabane Saint-Gautier dans l'impossibilité de prendre connaissance des conclusions et pièces et de répliquer ;
Qu'il convient donc de faire application de l'article 15 du Code de procédure civile, de satisfaire à la demande de la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier et d'écarter des débats les conclusions signifiées et les pièces communiquées le 18 avril 2011 par les M. M. A., la S. C. P. X..., Y..., Z..., A... & B... et M. A... ;

Sur la responsabilité du notaire :
Considérant que le notaire, tenu d'un devoir de diligence et de conseil, doit vérifier les faits et conditions nécessaires à l'utilité et à l'efficacité de l'acte qu'il authentifie ou auquel il participe et qu'il est tenu d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences de l'acte qu'il reçoit ; que sa responsabilité s'apprécie au moment de son intervention ;
Qu'il appartient au notaire de rapporter la preuve qu'il a satisfait à ses obligations et à son devoir de conseil et d'information ;
Considérant qu'en l'espèce, l'acte authentique de vente reçu le 28 janvier 2008 en l'étude de M. E... avec la participation de M. A... stipule, sous la rubrique « RAPPEL DE SERVITUDE », que le vendeur déclare « qu'à sa connaissance, l'immeuble  n'est grevé d'aucune autre servitude que celles pouvant résulter ou résultant de la situation naturelle des lieux ou de la loi, et, en outre, celles rappelées dans l'acte sus-énoncé en l'origine reçu par Maître G..., notaire à Briac-sur-Mer les 2 octobre 1947 et 22 septembre 1948 dont la teneur figure littéralement sur un document qui demeurera ci-annexé après avoir été certifié véritable par les parties » ; qu'est effectivement annexé à l'acte un contrat de vente en vertu duquel les vendeurs, qui restaient propriétaires du bien dont il s'agit, « s'interdisent formellement pour eux, leurs héritiers et représentants, le droit d'élever des constructions ou de planter des arbres de haute envergure, tels que sapins et autres sur la partie ci-après désignée du terrain restant leur appartenir de manière à ne pas gêner les vues existantes actuellement en faveur de la villa vendue » ; que lecture de l'acte a été donnée au représentant de la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier ;
Considérant que, toutefois, il n'est pas contesté que la promesse de vente sous seing privé conclue par l'intermédiaire d'une agence immobilière ne faisait état d'aucune servitude et que le notaire a été destinataire de cette convention ;
Qu'il lui appartenait donc d'être particulièrement vigilant sur ce point et d'attirer l'attention de M. et Mme D... puis de la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier, non seulement sur la discordance existant entre l'acte sous seing privé et l'acte qu'ils s'apprêtaient à authentifier, mais également sur les conséquences des servitudes conventionnelles grevant le fonds dès lors qu'ils savaient, d'une part, que, par leur nature, les servitudes diminuaient la constructibilité du terrain et, d'autre part, que l'acquéreur avait l'intention d'agrandir les constructions existantes ;
Que le notaire ne démontre pas avoir accompli son devoir de conseil et d'information sur ce point ;
Considérant que les appelants exposent que le texte d'un message en date du 12 novembre 2007 démontre que M. A... a fait connaître à M. D... que « le projet, et donc la signature de l'avant-contrat, devaient être subordonnés à l'avis favorable de son architecte » et que les futurs acquéreurs n'ont pas suivi ce conseil, pourtant appuyé ;
Que, toutefois, même si, selon un autre message, M. D... s'engageait à vérifier avec son architecte, la « faisabilité globale de son projet compte tenu des contraintes spécifiques à Saint-Briac de la loi littoral », il n'en demeure pas moins que l'intervention de l'architecte n'était pas de nature à révéler l'existence des servitudes dont il s'agit et qu'en tous cas, cette circonstance n'exonérait pas les notaires de leurs obligations, même s'il n'a reçu aucun document relatif à la configuration de la construction envisagée ;
Considérant que le notaire fait encore observer qu'il est établi par un échange de messages intervenu entre M. D... et M. A... que ce notaire avait proposé l'insertion d'une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire et que ce conseil n'a pas été suivi ;
Que, cependant, le permis de construire est délivré sous réserve des droits des tiers et au regard des seules règles d'urbanisme et que l'administration ne prend pas en considération les servitudes conventionnelles ; que l'insertion d'une condition suspensive et la procédure de demande d'un permis de construire n'auraient donc pas permis de révéler les servitudes conventionnelles, de droit privé, grevant l'immeuble ;
Qu'il suit de ce qui précède qu'en s'abstenant d'attirer spécialement l'attention de la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier sur les conséquences, au regard du projet de construction, de l'existence de servitudes conventionnelles restreignant le droit de construire et révélées entre la conclusion de la promesse de vente et la signature de l'acte authentique, le notaire a commis un manquement et qu'ils ont engagé leur responsabilité sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil ;
Qu'en conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la S. C. P. X..., Y..., Z..., A... & B... et de M. A... ;
Sur les demandes indemnitaires :
Considérant que la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier ne fournit aucune pièce propre à démontrer que le bien aurait une valeur inférieure au prix d'acquisition alors surtout que les servitudes dont il s'agit, loin d'empêcher toute construction nouvelle, ne font que modifier les possibilités d'agrandissement des constructions existantes tout en permettant d'édifier des surfaces équivalentes au projet et ce, alors que diverses contraintes découlent des dispositions de l'article 6. 1 du règlement de zone UB du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Briac ;
Qu'en outre, la demande présentée par la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier de ce chef s'analyse en une demande de réduction du prix qui ne saurait peser sur le notaire ;
Considérant que la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier ne démontre pas qu'après de retrait d'une demande de permis de construire, elle en aurait déposé une nouvelle ; qu'elle n'administre pas plus la preuve d'un surcoût des travaux qui serait dû à des contraintes techniques liées aux servitudes conventionnelles, l'unique attestation versée aux débats étant très insuffisante à cet égard ;
Considérant que le préjudice financier correspondant au montant prétendument excessif des droits d'acquisition, des honoraires de l'agence immobilière et des émoluments et honoraires du notaire n'est pas démontré dès lors qu'il n'est pas prouvé que le bien avait une valeur inférieure au prix payé ; que, pareillement, la moins-value du bien acquis étant hypothétique, le préjudice lié à un surcoût des intérêts d'emprunt n'est pas établi ;
Considérant que, contrairement à ce qu'ont décidé les premiers juges, les notes d'honoraires et l'attestation de l'architecte sont insuffisantes pour démontrer que l'abandon du projet initial a entraîné, au détriment de la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier, des dépenses supplémentaires liées à la faute du notaire dès lors qu'elle prétend vouloir poursuivre l'extension des bâtiments existants ;
Considérant qu'enfin, la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier est seulement fondée à invoquer le préjudice lié à l'impossibilité d'avoir pu négocier le prix d'acquisition si M. et Mme D... avaient eu connaissance des servitudes ;
Que ce préjudice sera réparé par une indemnité de 25. 000 euros ;
Qu'il convient donc d'infirmer partiellement le jugement et de condamner les M. M. A. in solidum avec la S. C. P. X..., Y..., Z..., A... & B... et M. A..., solidairement entre eux, à payer à la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier la somme de 25. 000 euros ;
Et considérant que chacune des parties sollicite une indemnité en invoquant les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; que, succombant en leurs prétentions et supportant les dépens, les intimés seront déboutés de leur réclamation ; qu'en revanche, ils seront condamnés à payer à la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier les frais qui, non compris dans les dépens d'appel, seront arrêtés, en équité, à la somme de 3. 000 euros ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 5 mai 2010 par le Tribunal de grande instance de Paris mais seulement en ce qu'il a fixé à 50. 000 euros l'indemnisation du dommage subi par la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier ;
Faisant droit à nouveau quant à ce :
Condamne les M. M. A. in solidum avec la S. C. P. X..., Y..., Z..., A... & B... et M. A..., solidairement entre eux, à payer à la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier la somme de 25. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Déboute les M. M. A., la S. C. P. X..., Y..., Z..., A... & B... et M. A... de leur demande d'indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et les condamne, par application de ce texte, à payer à la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier la somme de 3. 000 euros ;
Condamne les M. M. A., la S. C. P. X..., Y..., Z..., A... & B... et M. A... aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la S. C. P. Duboscq & Pellerin, avoué de la S. C. I. La Cabane Saint-Gautier, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.