Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 22 JUIN 2018
(no , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/14667
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mars 2016 -Tribunal de Grande Instance de SENS - RG no 13/00048

Madame Marianne X...
née le [...] à SENS (89100)
demeurant [...]
Représentée par Me Benoist BUSSON, avocat au barreau de PARIS, toque : C1916

Monsieur Gilles Z...
appelant incident provoqué
né le [...] [...]
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Solange IEVA-GUENOUN de la SCP IEVA-GUENOUN/PAIN, avocat au barreau de MEAUX
SA AXA FRANCE IARD Société Anonyme immatriculée au RCS de Nanterre sous le no722 057 460 entreprise régie par le Code des Assurances agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège - ordonnance de caducité (sur appel principal) du 15 06 17
intimé incident provoqué
ayant son siège au [...] - [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Jean-Christophe CARON, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 38
SELARL LAGELO - ordonnance de caducité du 15 06 17
ayant son siège au [...]
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 31 Mai 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Dominique GILLES dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et par Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé du 31 mars 2012, M. Z... a vendu sous conditions suspensives à Mme X... une maison d'habitation sise[...] , moyennant le prix de 120 000 €. Cet acte a été rédigé par l'agent immobilier ayant présenté le bien, la SARL Lagelo exerçant sous l'enseigne Laforêt ; il comporte une clause pénale de 12 000 €.
Les conditions suspensives étant réalisées, Mme X... a refusé de réitérer la vente, faisant valoir que lors des visites réalisées, alors que les clés lui avaient été remises par anticipation, elle s'était aperçue de graves défaut du bien, notamment de la présence d'eau dans le sous-sol due à une infiltration, et de l'infestation de la charpente par les vrillettes.
Par acte extrajudiciaire des 7 et 24 janvier 2013, M. Z... a assigné Mme X... et la SARL Lagelo pour obtenir le montant de la clause pénale et être indemnisé de la reprise de dégradations commises par Mme X... lors de ses investigations ainsi que la remise en état du jardin partiellement défriché.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Sens, par jugement réputé contradictoire (du fait du défaut de constitution d'avocat de l'assureur) du 25 mars 2016, a :
- condamné Mme X... à payer à M. Z... les sommes suivantes :
. 12 000,00 € au titre de la clause pénale,
. 500,00 € à titre de dommages et intérêts,
- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné Mme X... à payer à M. Z... une somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens.
Par dernières conclusions du 16 janvier 2018, Mme X..., appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1108, 1984 et 1641 "et suivants" du code civil ;
- infirmer le jugement du 25 mars 2016 en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. Z... la somme de 12 000 € au titre de la clause pénale et celle de 500 € à titre de dommages intérêts et en ce qu'il a fait application de la clause de non garantie des vices cachés ;
- statuant à nouveau :
- constater la nullité du compromis de vente signé le 31 mars 2012 en l'absence de pouvoir du mandataire de M. Z... et pour vice du consentement de l'acquéreur,
- constater la nullité de la clause pénale ;
- condamner M. Z... à lui verser une somme de 4000 € à titre de dommages intérêts ;
- subsidiairement :
- écarter la clause de non garantie des vices cachés compte tenu de la mauvaise foi du vendeur ;
- condamner M. Z... à lui payer une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- "ordonner l'exécution provisoire".
Par dernières conclusions du 30 avril 2018, M. Z... demande à la Cour de :
- vu l'article 1178 du code civil ;
- vu les articles 1991 "et suivants" du code civil ;
- vu l'article 1134 du code civil ;
- débouter Mme X... de son appel ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu une faute à l'encontre de Mme X... et a admis l'application de la clause pénale en la condamnant à lui payer une somme de 12 000 € ;
- pour le surplus, infirmer le jugement entrepris et faisant droit à son appel incident :
- dire que la SARL Lagelo a commis une faute à son égard dans la gestion de son mandat et a engagé sa responsabilité professionnelle ;
- condamner in solidum la société AXA Assurances, assureur de la SARL Lagelo et Mme X... à lui payer une somme de 12 000 € à titre de clause pénale ;
- à titre subsidiaire, si le compromis était déclaré nul par la Cour :
- condamner la société AXA Assurances, assureur de la SARL Lagelo à lui payer la somme de 12 000 € au titre de la clause pénale ;
- condamner in solidum la société AXA Assurances et Mme X... à lui payer une somme de 3 930,22 € en réparation du préjudice consécutif aux dégradations de l'immeuble, outre une somme de 600 € pour l'occupation de 1'immeuble ;
- débouter Mme X... de toutes ses demandes ;
- debouter AXA Assurances de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la société AXA Assurances et Mme X... à lui payer une somme de de 3 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il lui a alloué une certaine somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la société AXA Assurances et Mme X... aux entiers dépens.
Par dernières conclusions du 06 février 2017, la SA AXA France IARD prie la Cour de :
- dire l'appel principal irrecevable comme tardif au regard de l'article 538 du code de procédure civile ;
- à titre subsidiaire, constater qu'elle s'en rapporte à justice sur la recevabilité des écritures adverses au regard des article 901 et suivants du code de procédure civile, mais recevoir ses propres écritures ;
- constater que ni l'appelante ni M. Z... ne lui ont communiqué leurs pièces et, de ce fait, dire M. Z... mal fondé en ses prétentions en application de l'article 132 du code de procédure civile ;
- et, vu l'article "L 124-1 a contrario du code des assurances" ;
- constater que Mme X... ne lui demande rien ;
- débouter M. Z... faute de démonstration du bien fondé des demandes ;
- dire qu'en sa qualité d'assureur des seuls locaux professionnels de la société Lagelo elle ne saurait garantir sa responsabilité professionnelle ;
- confirmer le jugement entrepris qui a débouté M. Z... des demandes dirigées contre elle et la mettre hors de cause ;
- condamner M. Z... à lui payer une somme de 1273 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- statuer sur les entiers dépens sans rien en mettre à sa charge ;
- rejeter toute demande contraire.


Sur la clause pénale
Mme X... fait essentiellement valoir avoir découvert des désordres importants après la signature de l'avant-contrat, privant celui-ci d'effet obligatoire au titre de la clause pénale.
L'avant-contrat litigieux précise que "l'acquéreur sera propriétaire des biens à vendre à compter du jour de la signature de l'acte authentique". L'entrée en jouissance de l'acquéreur était également expressément fixée par l'acte au jour de la signature de l'acte authentique. La circonstance que Mme X... se soit fait remettre les clés à partir du 31 mai 2012, pour seulement commencer d'entreposer des affaires, n'a été accompagnée d'aucun avenant de la convention sur ce point. Aux termes du contrat litigieux, le refus d'un des contractants de "régulariser par acte authentique la présente vente" à l'expiration de la date prévue entraînait l'option du cocontractant de contraindre l'autre à le faire par tous moyens et voies de droit ou de prendre acte du refus et d'invoquer la résolution du contrat. L'acquéreur, aux termes du contrat, ne s'était toutefois engagé à prendre le bien en l'état et sans garantie du vendeur qu'au jour de l'entrée en jouissance, et non dès la signature de l'avant-contrat. Il s'en déduit qu'il appartient au vendeur, qui ne peut se prévaloir de la clause de non garantie qu'il invoque, de rapporter la preuve, au jour de la signature de l'avant-contrat, de l'accord sur la chose et sur le prix susceptible d'avoir obligé l'acquéreur à lui payer la clause pénale en cas de refus de réitérer la vente ; réciproquement, l'acquéreur est libre, au-delà des énonciations du contrat, de rapporter la preuve qu'en réalité l'accord sur la chose et sur le prix n'a pas eu lieu au jour de la signature de l'avant-contrat. L'acquéreur est libre en particulier de rapporter la preuve que la clause pénale que le vendeur lui réclame ne se rapporte pas à une vente parfaite, en présence de graves défauts du bien à vendre découverts avant la signature de l'acte authentique.
Or, il est établi, en fait, qu'après avoir conclu l'acte de vente sous seing privé litigieux, Mme X..., à qui la propriété du bien n'avait pas été transférée - et qui ne peut se prévaloir de la garantie des vices cachés qui n'avait pas été déclenchée - a appris que l'immeuble objet du contrat était affecté de graves désordres, à savoir :
- la présence de vrillettes dans les liteaux, chevrons, pannes et solivages de la charpente ainsi que dans le plancher du grenier ;
- des infiltrations d'eau de pluie dans le sous-sol et la cave donnant lieu à des inondations à la suite des précipitations. Contrairement à ce qu'a retenu le jugement entrepris, ce dernier désordre est sans rapport avec le risque naturel d'inondation dont Mme X... avait été avertie par l'état des risques naturels et technologiques annexé au contrat litigieux.
Ces désordres ont été constatés tant par l'agent immobilier ayant présenté le bien pour le compte de M. Z... - qui confirme que les désordres étaient "inexistants" à la signature du contrat - que par des professionnels du bâtiment, charpentier ou maçon.
Le devis de la SARL 3 B évalue les travaux de reprise de l'étanchéité à la somme de 12 947 € TTC incluant l'arrachage de la végétation au voisinage des murs, le dégagement des fondations, l'application d'une étanchéité sur la partie enterrée de l'immeuble, la pose d'un drainage raccordé à l'évacuation des eaux de pluies, la reprise des évacuations et le bouchage. Il est établi que les travaux objets de ce devis sont cohérents avec les infiltrations révélées avec évidence par les photographies produites. La SARL Soutumier, charpentier, a attesté avoir été appelée sur place à la suite de la découverte de petits tas de sciure dans le grenier et confirme la présence d'insectes dans la charpente et le grenier depuis plusieurs années ; les travaux proposés (changement des liteaux, des chevrons et du plancher, pulvérisation et injections en profondeur d'insecticide dans les pannes et les solives, après sondages, avec remplacement, le cas échéant, de parties de charpente), s'ils ne sont pas évalués, sont à l'évidence importants, mêmes proportionnés à la gravité de ce désordre. Si Mme X... indique qu'elle savait que certains travaux de charpente étaient nécessaires, elle ne s'attendait certainement pas à devoir faire face à un traitement lourd de l'ensemble de la charpente, occasionnant en réalité des frais nécessaires pour partie imprévisibles dans leur montant, en fonction de l'état de l'infestation à découvrir au fur et à mesure du traitement.
Mme X... n'étant pas un professionnel du bâtiment, il ne peut être soutenu que ces défauts du bâtiment étaient apparents lors des visites préalables à la signature du contrat. En particulier, les infiltrations n'étaient visibles qu'après la pluie, et seul un examen particulièrement attentif excédant celui fait par un acheteur normalement diligent aurait permis de détecter les traces d'insectes dans le grenier. Par ailleurs, le dol du vendeur, même par simple réticence n'est pas prouvé, rien ne permettant de retenir que le vendeur lui-même, qui n'habitait pas les lieux, aurait été au courant de ces désordres. Si Mme X... invoque d'autres prétendues dissimulations fautives de la part de son vendeur, elle n'en rapporte pas la preuve, telle celle relative à l'existence de servitudes non révélées sur la parcelle [...]  et d'un litige avec les voisins et telle celle relative au défaut de remise du diagnostic assainissement obligatoire.
Toutefois, il doit être retenu que la preuve est rapportée de ce que les qualités déterminantes du bien que Mme X... avait en vue lors de la signature de l'acte litigieux n'existaient pas à cette date, ce qui prive le vendeur de la possibilité de se prévaloir de l'obligation d'acquérir de son cocontractant et partant de l'obligation de celui-ci au titre de la clause pénale, les parties n'ayant jamais été d'accord sur la chose et sur le prix.
Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a condamné Mme X... au titre de la clause pénale.
Sur les dommages et intérêts
Mme X..., abusant de l'autorisation de pénétrer dans les lieux qui lui avait été donnée par le propriétaire, a arraché des papiers peints dans au moins trois pièces de la maison à vendre et a apporté des modifications au jardin. Elle ne peut soutenir avoir amélioré les lieux en accomplissant une tâche nécessaire et doit donc à M. Z... le coût de la remise en état.
Compte tenu du devis du peintre produit par M. Z..., la Cour dispose des éléments nécessaires pour allouer à celui-ci une somme de 3 000 € au titre de son préjudice matériel. Les demandes au titre de l'occupation de l'immeuble ne sont pas justifiées eu égard à l'autorisation donnée.
Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point, Mme X... devant être condamnée à payer à M. Z... une telle somme de 3 000 €.
Sur les autres demandes
M. Z... qui a ratifié les conditions dans lesquelles l'agent immobilier a - sans attendre la procuration de vendre du vendeur régularisée après coup - signé en ses lieux et place l'avant-contrat litigieux, allant jusqu'à demander l'exécution forcée de cet avant contrat contre son acquéreur, ne justifie d'aucune faute dommageable de l'agent immobilier à son égard.
La clause pénale n'étant pas due par Mme X..., M. Z... n'a subi aucun dommage du fait que Mme X... n'a pas consigné une somme de 12 000 € à la signature de l'avant-contrat.
L'agent immobilier, qui avait reçu l'ordre du propriétaire de remettre les clés à Mme X..., ne saurait être tenu responsables des dégradations commises par celle-ci, ni des conséquences de visites par des professionnels qu'elle a organisées, nulle mission de surveillance n'ayant été jamais été souscrite par l'agent immobilier. Nulle clause pénale n'a jamais été conclue par l'agent immobilier rédacteur de l'acte sous seing privé litigieux, dont nulle faute dommageable au préjudice de M. Z... n'a été prouvée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. Z... de ses demandes contre la société Lagelo et contre la société AXA assureur de celui-ci. La société AXA France IARD ne justifie d'aucune faute ni abus dans sa mise en cause par M. Z... ; en équité, elle ne recevra aucune indemnité de procédure.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté M. Z... de ses demandes contre la SARL Lagelo et contre la société AXA France IARD, et sauf en ce qu'il débouté Mme X... de sa demande de dommages et intérêts contre M. Z...,
Statuant de nouveau :
Déboute M. Z... de sa demande au titre de la clause pénale,
Condamne Mme X... à payer à M. Z... une somme de 3 000 € au titre du préjudice matériel découlant des dégradations qu'elle a causées sur le bien à vendre,
Déboute M. Z... du surplus de sa demande d'indemnisation,
Déboute la société AXA France IARD de sa demande d'indemnité de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile contre M. Z...,
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés,
Dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,