R.G : 09/06021
Décision du
Tribunal d'Instance de TREVOUX

du 20 août 2009
RG : 11.08.0263




REGIE FONCIA MICHEL
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 08 Février 2011
APPELANT :
Monsieur Christian X...
né le 27 Mai 1955 à SETIF (ALGERIE)

69400 VILLEFRANCHE SUR SAONE
représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour
assisté de Me François TEBIB, avocat au barreau de L'AIN

Madame Isabelle Y...

38000 GRENOBLE
représenté par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour
assisté de Me Serge ASTIER, avocat au barreau de L'AIN
substitué par Me MONZAT, avocat
REGIE FONCIA MICHEL
représentée par ses dirigeants légaux
173 route de Reyrieux
01600 PARCIEUX
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 07 Juin 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Décembre 2010
Date de mise à disposition : le 25 Janvier 2011, prorogé au 08 Février 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
- Dominique DEFRASNE, conseiller
- Agnès CHAUVE, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier
A l'audience, Dominique DEFRASNE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE
Suivant deux baux sous seing privé, en date du 27 juillet 2007, madame Isabelle Y... a donné en location à monsieur Christian X... un logement au premier étage d'une maison située ... à Jassans Riottier (01) moyennant un loyer mensuel initial de 534 euros ainsi qu'un emplacement de stationnement dans un garage fermé situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 84 euros.
Par actes d'huissier du 17 janvier 2008, madame Y... a fait délivrer à monsieur X... deux commandements de payer un arriéré de loyers, soit la somme de 1.165,88 euros pour le logement et la somme de 172,28 euros pour le garage en déclarant se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail.
Le 19 mars 2008, la bailleresse a fait ensuite assigner monsieur X... devant le juge des référés du tribunal d'instance de Trévoux pour voir constater la résiliation de plein droit des baux en cause, ordonner l'expulsion du preneur et pour obtenir paiement d'une provision sur les loyers et charges restant dus.
Monsieur X... a quitté les lieux le 15 mai 2008 et sollicité reconventionnellement des dommages-intérêts pour privation de jouissance, de sorte que l'affaire a été renvoyée devant le juge du fond.
Par jugement du 20 août 2009, le tribunal d'instance de Trévoux a :
- constaté que madame Y... s'était désistée de sa demande d'expulsion devenue sans objet,
- condamné monsieur X... à lui payer la somme de 2.154,21 euros à titre d'arriéré de loyers,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
- condamné monsieur X... aux dépens ainsi qu'au paiement de 350 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur X... a interjeté appel de cette décision le 25 septembre 2009.
L'appelant demande à la cour :
- de réformer le jugement entrepris et de condamner madame Y... à lui rembourser un trop perçu de 417 euros en lui donnant acte qu'elle ne réclame pas de clause pénale,
- de condamner madame Y... à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour privation de jouissance et celle de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir, s'agissant du compte de location, que le premier juge n'a pas pris en considération la saisie attribution pratiquée par la bailleresse à concurrence de 2.483,69 euros et a retenu des frais d'entretien de chaudière et des frais de courrier non justifiés.
Il soutient qu'une fois entré dans les lieux la villa présentait de nombreux désordres et un état non conforme au standing pour lequel le loyer était fixé (installation électrique défectueuse, absence de fermeture des volets et des fenêtres, plomberie défaillante, fuites d'eau, garage occupé par des détritus et cour encombrée par des gravats...) et qu'il n'a jamais pu obtenir de la bailleresse l'exécution des réparations nécessaires.
Madame Y... sollicite la confirmation du jugement entrepris en toutes ses disposition et la condamnation de monsieur X... à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir de son côté qu'elle n'a jamais effectué aucune saisie attribution, n'ayant pas de titre revêtu de l'exécution provisoire mais seulement une saisie conservatoire d'un montant de 1.694,31 euros, le 6 juin 2008 et qu'il est expressément stipulé au bail que le preneur remboursera chaque année le contrat d'entretien annuel de l'installation de chauffage.
Elle conteste le préjudice de jouissance invoqué par monsieur X... en lui indiquant que l'état des lieux d'entrée mentionnait le caractère usagé de certains équipements, qu'elle a missionné dès le début de la location plusieurs entreprises pour effectuer la mise en sécurité électrique, pour remplacer les prises de courant, pour réparer des fuites observées sur les canalisations, pour vérifier les accroches-volets, pour l'entretien des espaces verts et que si certains corps de métier ont connu des difficultés pour intervenir en raison de l'attitude de monsieur X..., elle ne peut être tenue pour responsable des retards occasionnés.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- I - Sur la dette locative
Attendu qu'au vu des relevés de compte établis par la régie FONCIA, mandataire de la bailleresse, monsieur X... est débiteur pour le logement de la somme de 2.928,38 euros correspondant à la période du 1er décembre 2007 au 15 mai 2008 et pour le garage, de la somme de 211,67 euros correspondant aux échéances des 4ème trimestre 2007, 1er trimestre et 2ème trimestre 2008 (45 jours) déduction faite de la somme de 4,28 euros pour des frais de relance qui sont à la charge du bailleur ;
Qu'en application de l'article 8 des conditions particulières du bail, monsieur X... doit rembourser au propriétaire chaque année le contrat annuel d'entretien de l'installation de chauffage central souscrit auprès des établissements SABAN ; que cependant, la somme de 81 euros qui figure à ce titre au débit du compte du locataire au titre de l'année 2007 n'est justifié par aucune facture ; qu'elle ne sera donc pas retenue par la cour ;
Qu'aucune des pièces produites ne révèlent l'existence d'une saisie attribution pratiquée par la bailleresse sur les comptes de monsieur X... mais seulement une saisie conservatoire de créance en date du 6 juin 2008 pour 1.694,31 euros, étant rappelé qu'une saisie conservatoire n'opère pas paiement au profit du créancier tant qu'elle n'a pas été transformée en saisie attribution ;
Qu'en conséquence, après déduction du dépôt de garantie non contesté de 1.068 euros, la dette locative de monsieur X... s'élève à 2.073,21 euros ;
- II - Sur le préjudice de jouissance invoqué par le locataire
Attendu que l'état des lieux d'entrée dressé contradictoirement entre les parties le 30 juillet 2007 fait apparaître non seulement un logement en état d'usage mais également des équipements défectueux : serrures de volets hors service, portes-fenêtres et volets fermant mal, siphon lavabo hors service, robinetteries entartrées, débit faible de la chasse d'eau et fuite au robinet d'arrêt ;
Que l'article 6 a/ de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; que cette obligation exigible dès le début du bail n'a pas été remplie en l'espèce, s'agissant des équipements de fermeture et de certains appareils sanitaires ;
Que madame Y... verse aux débats des devis et factures démontrant qu'elle même ou son mandataire, entre fin août 2007 et décembre 2007, ont chargé plusieurs entreprises d'effectuer des travaux sur l'installation électrique, les appareils sanitaires et pour débarrasser des détritus à l'extérieur de la maison mais qu'il n'en demeure pas moins que monsieur X... a du supporter jusqu'à l'exécution des réparations, les dysfonctionnements constatés lors de l'entrée dans les lieux et que la remise en état n'apparaît pas complète ;
Que monsieur X... est donc en droit de faire valoir un préjudice dans la jouissance du logement, préjudice qu'il convient d'évaluer à la somme de 1.000 euros compte tenu de la nature et de la durée des troubles ;
Attendu que les dépens seront mis à la charge de monsieur X... ; qu'il n'y a pas lieu en revanche de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Dit l'appel recevable,
Infirme le jugement entreprise et statuant à nouveau,
Condamne monsieur Christian X... à payer à madame Isabelle Y... la somme de 2.073,21 euros à titre de loyers et charges dus au 15 mai 2008,
Condamne madame Isabelle Y... à payer à monsieur Christian X... la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
Ordonne la compensation judiciaire entre les créances respectives des parties,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne monsieur X... aux dépens de première instance et d'appel, y compris le coût du commandement de payer du 17 janvier 2008, avec distraction au profit de la SCP d'avoués AGUIRAUD-NOUVELLET, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président