Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2015
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 00987
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2013- Tribunal de Grande Instance de Paris-RG no 12/ 09796

Monsieur Patrick X... né le 23 décembre 1949 à VAREILLES 89320

Madame Lydie Y... EPOUSE X... née le 17 mars 1950 à DONZENAC 19270
demeurant ...
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Vincent COHEN STEINER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0087
Monsieur William X... né le 03 avril 1987 à SAINT MANDE 941602
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Vincent COHEN STEINER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0087

Madame Nadia Jocelyne Z... ÉPOUSE A... née le 23 janvier 1951 à VIENNE 38000
demeurant ...
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Assistée sur l'audience par Me Cédric PUTIGNY-RAVET de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0019, substitué sur l'audience par Me Benoît DERIEUX de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0019
Monsieur Lucas Philippe B... né le 25 juillet 1987 à CLAMART 92140
demeurant ...
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Assistée sur l'audience par Me Cédric PUTIGNY-RAVET de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0019, substitué sur l'audience par Me Benoît DERIEUX de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0019
Société SCI LOURS agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, no Siret : 499 218 253
ayant son siège au 4 rue du Boccador-75008 PARIS
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Assistée sur l'audience par Me Cédric PUTIGNY-RAVET de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0019, substitué sur l'audience par Me Benoît DERIEUX de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0019
Société SCI LOUCA agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège no Siret : 749 847 661
ayant son siège au 29, rue François 1er-75008 PARIS
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Assistée sur l'audience par Me Cédric PUTIGNY-RAVET de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0019, substitué sur l'audience par Me Benoît DERIEUX de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0019
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 7 décembre 2011, M. Patrick X..., Mme Lydie Y..., épouse X..., et leur fils, M. William X... (les consorts X...) ont promis de vendre à Mme Nadia Z..., épouse A..., et à son fils, M. Lucas B... (les consorts A...- B...) qui se sont réservé la faculté d'acquérir, divers locaux à usage d'habitation, soit les lots 606, 443, 709, 710 et 607 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis ..., pour une durée expirant le 15 mars 2012, au prix de 1 995 000 ¿, une indemnité d'immobilisation d'un montant de 199 500 ¿ étant prévue à l'acte, sur laquelle les bénéficiaires ont versé en la comptabilité du notaire le 7 décembre 2011 la somme de 99 750 ¿. Après sommation de signer l'acte de vente délivrée par les promettants aux bénéficiaires le 15 mars 2012, le notaire a dressé un procès-verbal de carence le 26 mars 2012, les consorts A...- B... n'ayant pas comparu. Le 2 avril 2012, les promettants ont réclamé le paiement par les bénéficiaires de l'indemnité d'immobilisation. Par actes des 22 et 25 juin 2012, les consorts X... ont assigné les consorts A...- B..., ainsi que les SCI Louca et Lours qui auraient été substituées dans les droits de ces derniers, en paiement de l'indemnité d'immobilisation et de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 18 décembre 2013, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- dit nulle la promesse unilatérale de vente du 7 décembre 2011,
- en conséquence, débouté les consorts X... de leurs demandes,
- dit que la somme de 99 750 ¿ séquestrée entre les mains du notaire pourrait être libérée au profit des consorts A...- B...,
- mis les SCI Louca et Lours hors de cause,
- rejeté le surplus des demandes reconventionnelles,
- condamné solidairement les consorts X... à payer aux consorts A...- B... et auxdites SCI la somme de 4 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné solidairement les consorts X... aux dépens.
Par dernières conclusions du 2 juin 2015, les consorts X..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1134 et 1382 du Code Civil,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner solidairement les consorts A...- B..., ainsi que les SCI Louca et Lours à leur payer la somme de 199 500 ¿ avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter de la mise en demeure du 2 avril 2012,
- condamner solidairement les consorts A...- B... à leur payer la somme de 51 015 ¿ en réparation de leur préjudice matériel et celle de 25 000 ¿ en réparation de leur préjudice moral,
- condamner solidairement les consorts A...- B... à leur payer la somme de 15 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 28 mai 2015, les consorts A...- B... et les sociétés Lours et Louca prient la Cour de :
- vu les articles L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation, 1152, 1382 du Code Civil, 699 et 700 du Code de Procédure Civile,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a refusé de reconnaître le préjudice moral des sociétés Lours et Louca,
- très subsidiairement, ramener le montant de la clause pénale à l'euro symbolique,
- y ajoutant :
- condamner solidairement les consorts X... à payer aux sociétés Lours et Louca un euro de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamné solidairement les consorts X... à payer à chacun d'entre eux et relativement à la procédure d'appel la somme de 4 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.


Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation que, lorsque le contrat constatant ou réalisant l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation est dressé en la forme authentique et qu'il n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion, tandis qu'en cas d'avant-contrat, cet acquéreur dispose d'un délai de rétractation ; que, s'agissant du versement de fonds pendant ces délais, il se déduit des dispositions de l'article L. 271-2 du même Code que, si aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion, un versement peut être reçu de l'acquéreur pendant le délai de rétractation, lorsque le contrat a été conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente à la condition que ce versement soit fait entre les mains de ce professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés ;
Qu'au cas d'espèce, le contrat litigieux du 7 décembre 2011 est un avant-contrat, s'agissant d'une promesse unilatérale de vente qui ne réalise pas une acquisition, seuls les promettants s'étaient engagés à vendre, de sorte que, bien que revêtant la forme d'un acte authentique pour avoir été reçu par M. Eric C..., notaire, cet acte ouvrait aux bénéficiaires, non un délai de réflexion, mais un délai de rétractation ; qu'il s'en déduit que ce notaire, qui est un professionnel mandaté au sens du texte précité, pouvait recevoir des bénéficiaires, pendant le délai de rétractation, le versement de la somme de 99 750 ¿ ;
Qu'ainsi, la convention du 7 décembre 2011 n'est entachée d'aucune irrégularité et qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être infirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que, dans la promesse unilatérale de vente, les parties ont stipulé que l'indemnité d'immobilisation " restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais ci-dessus " ;
Qu'il vient d'être dit que, dans la promesse du 7 décembre 2011, les consorts A...- B... n'avaient pris aucun engagement d'acquérir ; qu'ainsi, en s'abstenant de requérir des promettants l'exécution de la promesse, les bénéficiaires n'ont pas manqué d'exécuter une obligation, de sorte que l'indemnité d'immobilisation, qui ne peut être qualifiée de clause pénale, ne peut être réduite ;
Qu'en conséquence, et eu égard à la solidarité stipulée dans la promesse, il convient de condamner solidairement les consorts A...- B... à payer aux consorts X... la somme de 199 500 ¿ à titre d'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2012, date de l'assignation valant mise en demeure, sans qu'il y ait lieu de majorer le taux de l'intérêt légal ;
Considérant que le contrat accordait aux bénéficiaires une faculté de substitution dans leurs droits dans la promesse, le bénéficiaire d'origine étant tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué " au paiement du prix, des frais et à l'exécution des conditions et charges ", le substitué ne pouvant réclamer aucune restitution au promettant en conséquence de la substitution ;
Que, par message électronique du 6 février 2012, le notaire des bénéficiaires a informé le notaire des promettants que ses clients se substituaient la SCI Louca ; que le 7 février 2012, les promettants ont mis à disposition de la société Louca, en cours d'immatriculation, les lieux litigieux pour sa domiciliation ;
Qu'ainsi et conformément à la clause précitée, la promesse unilatérale de vente a été cédée à la société Louca qui est solidairement tenue avec les consorts A...- B... au paiement de l'indemnité d'immobilisation, cette société n'ayant pas levé l'option et n'ayant pas déféré à la sommation de réaliser la vente ;
Considérant que la preuve d'une substitution au profit de la société Lours n'étant pas établie, la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation, formée contre cette dernière par les consorts X..., doit être rejetée ;
Considérant, sur la demande de dommages-intérêts complémentaires, qu'au 15 mars 2012 les consorts A...- B... pouvaient décider de ne pas acquérir sauf à payer aux promettants l'indemnité d'immobilisation dans le cas où les conditions suspensives seraient accomplies ; qu'ainsi, le préjudice matériel invoqué par les consorts X... lié à leur déménagement pendant le délai d'immobilisation du bien et à ses suites, qui n'est pas imputable à une faute des bénéficiaires, est réparé par l'indemnisation forfaitaire contractuelle ;
Que, concernant le préjudice moral, les consorts A...- B... n'ont pas déféré à la sommation du 15 mars 2012, le notaire ayant dressé un procès-verbal de carence le 26 mars 2012 en l'absence des bénéficiaires qui n'ont pas jugé utile d'informer les promettants de leur décision de ne pas acquérir ; que les échanges de courrier électronique entre les notaires, postérieurs au 26 mars 2012 et jusqu'en juin 2012, montrent que les bénéficiaires, ainsi que les sociétés Lours et Louca, n'avaient pas définitivement renoncé à l'acquisition ; que ce n'est que dans le cadre de l'instance judiciaire que les consorts A...- B... ont invoqué le caractère illicite de la promesse ; que cette légèreté blâmable des bénéficiaires a causé aux consorts X... un préjudice moral qui sera réparé par la somme de 10 000 ¿ de dommages-intérêts ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile des intimés ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des consorts X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Dit licite la promesse unilatérale de vente du 7 décembre 2011 ;
Condamne solidairement Mme Nadia Z..., épouse A..., M. Lucas B... et la SCI Louca à payer à M. Patrick X..., Mme Lydie Y..., épouse X..., et M. William X... la somme de 199 500 ¿ à titre d'indemnité d'immobilisation avec intérêts à compter du 25 juin 2012 ;
Condamne in solidum Mme Nadia Z..., épouse A... et M. Lucas B... à payer à M. Patrick X..., Mme Lydie Y..., épouse X..., et M. William X... la somme de 10 000 ¿ de dommages-intérêts ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum Mme Nadia Z..., épouse A..., M. Lucas B..., les SCI Louca et Lours aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne in solidum Mme Nadia Z..., épouse A..., M. Lucas B..., les SCI Louca et Lours à payer à M. Patrick X..., Mme Lydie Y..., épouse X..., et M. William X... la somme de 15 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,