COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE CIVILE GROSSES + EXPÉDITIONS la SCP LAVAL - LUEGER Me Elisabeth BORDIER 30/05/2005 ARRÊT du : 30 MAI 2005 No : No RG : 04/02569 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Tribunal d'Instance d'ORLEANS en date du 13 Juillet 2004 PARTIES EN CAUSE APPELANTE : Mademoiselle Ana's DE LA X... 15 Y... Greffier 45100 ORLEANS Représentée par la S.C.P. LAVAL-LUEGER Avoués à la Cour D'UNE PART INTIMÉE :
Madame Danièle Y... 78 Avenue du Président Wilson 41000 BLOIS Représentée par Maître Elisabeth BORDIER Avoué à la Cour Ayant pour Avocat Maître Daniel OUNGRE du Barreau d'ORLEANS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 19 Août 2004 ORDONNANCE DE CLÈTURE DU 25 Mars 2005 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, à l'audience publique du 29 MARS 2005, Monsieur Bernard BUREAU, Président, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile. Lors du délibéré : Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre, qui en a rendu compte à la collégialité, Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, Madame Anne GONGORA, Conseiller. Greffier : Mademoiselle Nathalie Z..., faisant fonction de Greffier lors des débats et du prononcé de l'arrêt. ARRÊT : L'arrêt a été rendu le 30 MAI 2005 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour d'Appel. Par acte sous seing privé du 7 mai 1998, Roger Y..., aux droits duquel se trouve aujourd'hui Danièle Y..., a donné en location à Ana's DE LA X... une maison d'habitation sise 15 rue Greffier à ORLÉANS, moyennant un loyer mensuel de 3.690 francs, outre droit au bail et provision sur charges de 250 francs, ledit loyer indexé sur l'indice INSEE du coût de la construction ; Le bail contenait une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges ; Par acte d'huissier du 26 septembre 2001, Danièle Y... a fait délivrer à Ana's DE LA X... un commandement payer visant la clause résolutoire et mentionnant son intention de s'en prévaloir ; la locataire a formé
opposition à ce commandement et saisi le Tribunal d'Instance d'ORLÉANS, arguant des multiples désordres affectant le logement loué ; Par jugement avant dire droit du 30 juillet 2002, le Tribunal a ordonné la consignation des loyers et commis monsieur A..., en qualité d'expert, à l'effet d'examiner les lieux loués, de rechercher les désordres allégués et de préconiser, le cas échéant, les travaux propres à y remédier ; Etienne DIMANCHE, commis en remplacement de monsieur A..., a procédé à sa mission et déposé son rapport le 28 février 2003 ; au vu de ce rapport, le Tribunal a rendu un jugement, le 1er juillet 2003, qui a : constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à Ana's DE LA X..., le 7 mai 1998, sur un logement, sis 15 rue du Greffier à ORLÉANS, se trouvaient réunies au 26 novembre 2001, eu égard au préjudice de jouissance subi par la locataire, limité le montant du loyer dû par celle-ci, depuis l'origine, à la somme de 228 ç, soit 250,68 ç après indexation, jusqu'à achèvement par la bailleresse de tous les travaux préconisés par l'expert dans son rapport, constaté que, par l'effet de la compensation légale, la dette locative d'Ana's DE LA X... se trouvait éteinte et que les effets de la clause résolutoire étaient réputés n'avoir jamais joué, débouté, en conséquence, Danièle Y... de toutes ses demandes, ordonné à cette dernière de faire procéder à tous les travaux préconisés par l'expert, dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement, dit que toutes les sommes consignées par Ana's DE LA X... devraient lui revenir, dispensé celle-ci du paiement des loyers jusqu'à extinction de sa créance au titre du préjudice de jouissance, rejeté toutes autres demandes, condamné Danièle Y... aux dépens ; Sur l'appel de cette décision, la Cour de ce siège, par arrêt du 07 février 2005, a, notamment : réformé le jugement entrepris, ordonné, à raison du trouble de jouissance subi par la locataire, la réduction
du loyer, depuis la date d'effet du bail et jusqu'à exécution complète des travaux qui seront ci-après ordonnés, à hauteur de 30 % du montant fixé au bail, dit que les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire ne se sont pas trouvées réunies, consécutivement au commandement de payer délivré le 26 septembre 2001, et que ladite clause n'a pas joué, débouté, en conséquence, Danièle Y... de sa demande de résiliation de bail et d'expulsion, débouté Danièle Y... , en l'état, faute de production d'un décompte précis, complet et cohérent, de toute demande en paiement de loyers et charges postérieurs au commandement de payer, dit que les sommes consignées par Ana's DE LA X... viendront en déduction de l'arriéré locatif, s'il en existe un à ce jour, et, à défaut, devront lui être restituées, condamné Danièle Y... à exécuter les travaux de réparation préconisés par l'expert judiciaire et à procéder au remplacement de la conduite d'eau en plomb usagée, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, à peine d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, dit que, jusqu'à complète exécution des travaux susvisés, le loyer restera réduit à 70 % du montant de sa valeur, telle qu'elle résulte normalement de l'application des dispositions contractuelles, condamné Danièle Y... à rembourser à Ana's DE LA X... la somme de 624,56 ç, montant de la facture BARSI, condamné Danièle Y... à payer à Ana's DE LA X... la somme de mille cinq cents euros (1.500 ç), sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, débouté les parties du surplus de leurs demandes, Le 31 octobre 2003, Danièle Y... a fait délivrer à Ana's DE LA X... un congé pour le 01 juin 2004 pour motif sérieux et légitime, en l'occurrence le non paiement des loyers ; Ana's DE LA X... a alors assigné sa propriétaire pour faire déclarer nul le congé ; par jugement du 13 juillet 2004, le Tribunal d'instance d'ORLEANS a, notamment, : constaté la résiliation
de plein droit au 01 juin 2004 du bail conclu entre les parties ; condamné Ana's DE LA X... à quitter les lieux et ordonné, à défaut, son expulsion ; débouté Ana's DE LA X... de l'intégralité de ses demandes ; condamné Ana's DE LA X... à payer à Danièle Y... 300 ç d'indemnité de procédure ; Vu les conclusions récapitulatives d'Ana's DE LA X... , appelante, du 25 mars 2005, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes et dans lesquelles elle expose en substance qu'elle conteste ne pas avoir rempli l'obligation de payer les loyers invoquée comme motif sérieux et légitime par la propriétaire à l'appui de son congé alors que cette dernière a été condamnée, par les décisions précitées, à l'indemniser du trouble de jouissance subi par elle du fait de l'état du local et que, par le jeu de la compensation, elle est, au contraire, créancière de Danièle Y... ; que, dans ces conditions, les 4.000 ç consignés par elle en exécution du jugement du 30 juillet 2002 sont suffisants et correspondent, après compensation, à la valeur locative du bien ; que, dès lors, il n'y a pas lieu à résiliation du bail et le jugement doit être infirmé ; que les demandes de Danièle Y... sont irrecevables après l'arrêt du 07 février 2005 qui l'a déboutée de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion ainsi que de ses demandes en paiement des loyers et charges postérieures au commandement puisque désormais ces demandes se heurtent à l'autorité de chose jugée ; qu'à titre subsidiaire, elle estime que le décompte produit est peu clair et que son adversaire doit être condamnée, sous astreinte à communiquer un décompte précis des sommes dues ; que, pour sa part, elle s'estime fondée à réclamer à Danièle Y... le paiement d'une somme de 3.000 ç de dommages-intérêts au titre des mesures de protection qu'elle a dû prendre pour ses enfants, qu'elle sollicite la révision à la baisse du loyer pour tenir compte de l'état déplorable du bien loué, une
indemnité de 300 ç par mois du 01.11.2004 au 15.03.2005 pour privation de chauffage , 1.000 ç de dommages-intérêts pour avoir été poursuivie en paiement de loyers indus , 2.000 ç de dommages-intérêts pour procédure abusive et la même somme d'indemnité de procédure ; Vu les conclusions récapitulatives de Danièle Y..., du 25 mars 2005, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes et dans lesquelles elle expose en substance que son congé délivré pour motif sérieux et légitime est parfaitement fondé car Ana's DE LA X..., condamnée à consigner le montant du loyer par le jugement exécutoire du 30 juillet 2002 n'a que très imparfaitement rempli cette obligation puisqu'elle n'a consigné que 4.000 çuros ; qu'elle prétend à tort être dispensée de cette consignation par le jeu de la compensation alors que le jugement dont s'agit, seul exécutoire à la date du congé, ne prévoit pas une telle compensation ; que, de toutes façons, même en tenant compte des termes de l'arrêt du 07 février 2005 réduisant le loyer à la somme de 393,78 ç par mois, la dette de loyer de Ana's DE LA X... est constante puisque les sommes payées ou séquestrées ne s'élèveraient qu'à 14.055,69 ç pour 27.281,84 ç de loyer exigible ; que le décompte qu'elle produit est parfaitement clair et prend en considération tous les versements effectués ; qu'Ana's DE LA X... invoque, par ailleurs, l'autorité de chose jugée de l'arrêt du 07 février 2005 mais forme des demandes nouvelles totalement inconciliables avec une telle autorité ; que le jugement doit donc être confirmé et Ana's DE LA X... condamnée à lui verser 16.346,68 ç de loyers impayés, 445,79 ç de clause pénale, une indemnité d'occupation de 1.044,02 ç par mois à compter du 01 juin 2004 tandis que les demandes relatives à la révision judiciaire du loyer et aux dommages-intérêts pour "protéger ses enfants" sont irrecevables pour avoir déjà été rejetées par la Cour tandis que celles relatives à la privation de chauffage et aux déductions sur
loyer sont irrecevables comme nouvelles en appel ; SUR QUOI LA COUR :
1o) SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ : Attendu qu'il convient de se placer à la date du congé délivré le 31 octobre 2003 pour apprécier le caractère sérieux et légitime du motif invoqué ; qu'à cette date, seul le jugement du 30 juillet 2002 était exécutoire puisque celui du 01 juillet 2003 était frappé d'appel ; Attendu que ledit jugement ordonnait à Ana's DE LA X... de consigner le montant du loyer entre les mains de son Conseil ; que s'il évoquait une possibilité ultérieure de compensation avec l'indemnisation du trouble de jouissance subi par la locataire si l'état du local à déterminer par voie d'expertise était critiquable, il n'ordonnait pas cette compensation et Ana's DE LA X... n'avait pas à préjuger de la décision qui serait prise sur ce point ; qu'Ana's DE LA X... ne conteste pas formellement ne pas avoir consigné pendant cette période l'intégralité des loyers qui étaient dus et le congé a donc été délivré pour un motif sérieux et légitime ; Attendu, en toute hypothèse, que le montant du loyer couru depuis la signature du bail, tel qu'arbitré par la Cour dans son arrêt du 07 février 2005 s'élevait , indexation comprise, à la somme de 27.281,84 ç au 31 octobre 2003, date du congé ; que, sur cette somme Ana's DE LA X... n'a payé que 22.723,92 ç si l'on se reporte au décompte du Cabinet de gestion LECELLIER du 23 mars 2005 (pièce communiquée no15) ; Attendu qu'Ana's DE LA X... ne démontre pas avoir effectué des versements postérieurement au 24 janvier 2002, dernier paiement enregistré sur ce décompte ; que ce décompte prend en considération les chèques dont l'appelante verse la photocopie aux débats ainsi que le versement obtenu par Maître JOUART et les 1.800 ç mentionnés dans la lettre du 23 janvier 2002 adressée par l'administrateur des biens à la Caisse d'Allocations Familiales ; que, cependant, dans ce total figurent des sommes qui ne concernent pas le loyer comme des factures de photos ou
de peinture ainsi que la caution ; que le montant des sommes versées s'élève donc à 22.105,14 ç, ce qui, ajouté à la somme de 4.000 ç consignée, aboutit à un montant de seulement 26.105,14 ç, soit une dette de 1.176,70 ç ; qu'Ana's DE LA X... reconnaît, par ailleurs, une dette à la même époque de 974 ç en bas de la page 7 de ses conclusions récapitulatives ; qu'ainsi, quel que soit le décompte choisi, il est incontestable qu'Ana's DE LA X... n'était pas, à la date du congé, à jour de ses loyers et qu'elle ne payait ceux-ci qu'avec la plus grande irrégularité ; Attendu qu'Ana's DE LA X... voudrait compenser cette dette de loyers avec le remboursement de factures exposées par elle pour réparer la chaudière ; que la plupart des factures invoquées sont postérieures à la date du congé et ne peuvent donc être prises en considération ; que la facture de 101,33 çuros du 05 novembre 2001 concerne des frais d'entretien qui incombent au locataire ; que seule la facture de changement du bloc-gaz du 17 novembre 2000 pour 355,96 ç pourrait être prise en considération mais elle est d'un montant inférieur à la dette de loyers et ne saurait donc annuler celle-ci par l'effet de la compensation légale ; que ce moyen sera donc rejeté et le jugement confirmé en ce qu'il déclare valable le congé délivré ; 2o) SUR LES DEMANDES DE DANIÈLE Y... :
2-1o) sur la demande en paiement des loyers : Attendu qu'Ana's DE LA X... conteste la recevabilité de cette demande en invoquant l'autorité de chose jugée revêtant l'arrêt de cette Cour du 07 février 2005 qui a débouté "en l'état" Danièle Y... de toute demande en paiement de loyers et charges postérieurs au commandement de payer faute de production d'un décompte précis ; qu'elle fait valoir que la mention "en l'état" n'a aucune valeur juridique pour écarter l'autorité de chose jugée de la décision au fond ; Attendu que s'il est exact que la mention "en l'état" est sans portée dans une décision se prononçant sur le fond, il s'évince des
termes mêmes du dispositif et des motifs figurant en page huit de l'arrêt précité que la Cour n'a pas statué sur cette question puisqu'elle écrit expressément ne pas être en mesure de se prononcer sur le montant des sommes dues à défaut de production d'un décompte complet et cohérent produit par Danièle Y... ; qu'il s'en ensuit que la Cour a estimé que l'examen de ce point était subordonné àu'elle écrit expressément ne pas être en mesure de se prononcer sur le montant des sommes dues à défaut de production d'un décompte complet et cohérent produit par Danièle Y... ; qu'il s'en ensuit que la Cour a estimé que l'examen de ce point était subordonné à la production de pièces plus probantes que celles qui lui étaient soumises et, dès lors, cette question n'est pas affectée par l'autorité de chose jugée ; Attendu qu'il a été vu que la dette de loyers, calculée selon le montant défini par l'arrêt du 07 février 2005, s'élève à la somme de 1.176,70 ç à la date du congé ; qu'il convient d'y ajouter les loyers dus entre le congé et le 31 mai 2004, terme du bail, soit 3.120,53 ç ; qu'Ana's DE LA X... sera donc condamnée à payer à Danièle Y... la somme totale de 4.297,23 ç avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2005 ; 2-2) sur la clause pénale : Attendu que cette clause pénale est prévue par l'article VII 1o du bail ; qu'Ana's DE LA X... sera donc condamnée à payer à Danièle Y... la somme réclamée de 445,79 ç ; 2-3o) sur l'indemnité d'occupation : Attendu que l' indemnité d'occupation, prévue au bail en cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre, est excessive eu égard à la réduction du loyer opérée par la Cour dans son arrêt de février 2005 pour non respect par la bailleresse de ses obligations ; qu'elle sera ramenée à un mois de loyer, soit 445,79 çuros par mois entre le 01 juin 2004 et le départ effectif d'Ana's DE LA X... et la remise des clefs ; 2-4o) sur la capitalisation des intérêts ; Attendu que la capitalisation des intérêts des sommes dues doit être ordonnée dans
la mesure où sont réunies les conditions d'application de l'article 1154 du code civil ; 3o) SUR LES SOMMES DEMANDÉES PAR ANAS DE LA X... : Attendu que la Cour a déjà statué, dans son arrêt du 07 février 2005, sur la demande de dommages-intérêts présentée par Ana's DE LA X... pour "avoir dû mettre ses enfants à l'abri des risques liés à l'état du logement" ; que, de même, elle a statué sur sa demande de réduction du loyer compte tenu de l'état du logement ; que les demandes actuelles sur ces deux points se heurtent à l'autorité de la chose jugée par l'arrêt ; Attendu que la demande de dommages-intérêts pour absence de chauffage à compter du 01 novembre 2004 jusqu'au 15 mars 2005 est certes nouvelle mais elle répond à la survenance d'un fait nouveau postérieurement au jugement du 13 juillet 2004 et elle est donc recevable pour la première fois devant la Cour en application de l'article 564 du nouveau code de procédure civile ; Attendu qu'il n'est pas contesté que la chaudière est définitivement tombée en panne à compter du 04 novembre 2004 ainsi qu'il résulte de la facture de l'artisan plombier BARSI qui a posé un ballon d'eau chaude pour assurer la desserte en eau chaude sanitaire du logement en raison de la défaillance totale de la chaudière mixte ; que tout propriétaire doit délivrer à son locataire un logement décent doté d'une installation de chauffage ; qu'il sera donc accordé à Ana's DE LA X... une somme de 1.200 ç de dommages-intérêts à ce titre ; Attendu que, dans le cadre de la présente procédure, Danièle Y... ne s'est pas rendue auteur de "poursuites en paiements indus" puisqu'elle est reconnue créancière des loyers ; qu'Ana's DE LA X... sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts de ce chef ; que, de même, sa procédure n'est pas abusive puisqu'elle obtient gain de cause et Ana's DE LA X... sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts là encore ; 4o) SUR LES AUTRES DEMANDES : Attendu qu'il n'y a aucune iniquité à laisser supporter aux
parties, qui succombent toutes, peu ou prou, en leurs prétentions, la charge des frais irrépétibles qu'elles ont exposés ; qu'elles seront donc déboutées de leurs demandes de bénéfice des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS :
Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort : VU les articles 480, 564 et 700 du nouveau code de procédure civile ; VU les articles 1719 et suivants du code civil ; CONFIRME, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris ; Y AJOUTANT : CONDAMNE Ana's DE LA X... à payer à Danièle Y... la somme de quatre mille deux cent quatre-vingt-dix-sept euros et vingt-trois centimes d'euros (4.297,23 ç) au titre des loyers impayés au 31 mai 2004 ainsi que l'indemnité de clause pénale de quatre cent quarante-cinq euros et soixante-dix-neuf centimes d'euros (445,79 ç ) avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2005 ; CONDAMNE Ana's DE LA X... à payer à Danièle Y... une indemnité d'occupation mensuelle de quatre cent quarante-cinq euros et soixante-dix-neuf centimes d'euros (445,79 ç ) entre le 01 juin 2004 et son départ effectif des lieux avec remise des clefs ; DIT que les intérêts des sommes dues porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil à compter des conclusions du 18 mars 2005 ; DÉCLARE IRRECEVABLES les demandes d'Ana's DE LA X... relatives aux dommages-intérêts pour frais de protection des enfants et à la révision du loyer ; CONDAMNE Danièle Y... à payer à Ana's DE LA X... la somme de mille deux cents euros (1.200 ç) à titre de dommages-intérêts pour privation de chauffage entre le 01 novembre 2004 et le 15 mars 2005 ; DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes non contraires ; CONDAMNE, in solidum, les parties aux dépens d'appel dans la proportion de trois quarts pour Ana's DE LA X... et d'un quart pour Danièle Y... ; ACCORDE aux avoués de la cause le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code
de procédure civile ; Arrêt signé par Nathalie Z..., faisant fonction de greffier et Bernard BUREAU, président, qui l'a prononcé. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT