RG N : 10/ 00297

Thierry X..., Valérie Y... épouse X...

Claude Z...

paiement de loyers et de réparations locatives
grosse à SCP DEBERNARD-DAURIAC, avoué
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU 24 MARS 2011
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Le vingt quatre mars deux mille onze la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par la mise à disposition du public au greffe :

Thierry X...
de nationalité Française, né le 22 Juin 1964 à PERIGUEUX (24000), Chauffeur livreur, demeurant...-87920 CONDAT SUR VIENNE
représenté par la SCP COUDAMY, avoués à la Cour
assisté de Me Nathalie PREGUIMBEAU, avocat au barreau de LIMOGES substituée par Me BUISSON, avocat au barreau de LIMOGES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 10/ 1586 du 25/ 03/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)
Valérie Y... épouse X...
de nationalité Française, née le 23 Août 1974 à CAUDRY (59540), Sans profession, demeurant...-87920 CONDAT SUR VIENNE
représentée par la SCP COUDAMY, avoués à la Cour
assistée de Me Nathalie PREGUIMBEAU, avocat au barreau de LIMOGES substituée par Me BUISSON, avocat au barreau de LIMOGES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 10/ 1586 du 25/ 03/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)
APPELANT S d'un jugement rendu le 25 JANVIER 2010 par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE LIMOGES

Claude Z...
de nationalité Française, né le 20 Juillet 1966 à LIMOGES (87000), Retraité, demeurant...-87350 PANAZOL
représenté par la SCP DEBERNARD-DAURIAC, avoués à la Cour
assisté de Me Frédéric OLIVE, avocat au barreau de LIMOGES

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Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 17 Février 2011 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 24 Mars 2011. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2011
Conformément aux dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, Monsieur Didier BALUZE, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Mme Virginie ARNAUDIN, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle Monsieur Didier BALUZE a été entendu en son rapport oral, Maître BUISSON et Maître OLIVE, avocats, ont été entendus en leur plaidoirie et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure.
Après quoi, Monsieur Didier BALUZE, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 24 Mars 2011 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
Au cours de ce délibéré, Monsieur Didier BALUZE, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier BALUZE, Conseiller faisant fonction de Président, de Monsieur Pierre-Louis PUGNET et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.
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Selon bail à effet au 1er avril 2007, M. Z... (bailleur) a loué à M et Mme X... (locataires) une maison située ... à Panazol, pour un loyer mensuel initial de 780 .
M et Mme X... ont donné congé le 28 janvier 2009 pour le 28 février 2009.
M. Z... a engagé une action en paiement d'arriéré de loyers et de réparations locatives et, par jugement du 25 janvier 2010, le tribunal d'instance de Limoges a statué ainsi :
- dit que le congé avec délai de préavis réduit à un mois pour cause de mutation donné le 28 janvier 2009 est valable et déboute M. Z... de sa demande au titre des loyers et charges de mars et avril 2009,
- condamne solidairement M et Mme X... à payer à M. Z... :
-258, 66  pour solde de loyers d'avril 2008 et février 2009,
-5. 260, 21  au titre des réparations locatives,
-150  au titre de l'a. 700 du code de procédure civile.


M et Mme X..., appelants, demandent :
- de réformer le jugement en ce qu'il les a condamnés à payer 20  (loyer avril 2008) 5. 260, 21  et 150 ,
- à titre principal : rejeter les demandes de M. Z... sauf quant au solde du loyer de février 2009,
- subsidiairement réduire la condamnation au titre des réparations locatives pour tenir compte de la vétusté,
- déduire du montant des travaux le dépôt de garantie de 1. 560  versé par Locapass.
M. Z... conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement.
Il est renvoyé aux conclusions des parties déposées par les appelants le 11 mai 2010 et par l'intimé le 15 septembre 2010.

Le bail stipulait un loyer révisable le premier avril de chaque année.
Il n'est pas discuté que le montant du loyer a augmenté à 800  à partir d'avril 2008.
La quittance de loyer préparée pour avril 2008 mentionne : loyer 800 , reçu... la somme de 780 , elle n'est pas signée.
Sur le relevé de compte de M Thierry X... d'avril 2008, il est signalé un virement Z... de 219  et le montant de l'allocation logement (versée au bailleur) était de 561, 34  (vu relevé CAF du 5 février 2009), soit au total 780, 34 .
Le solde de loyer pour février 2009, de 238, 66  selon indication du bailleur, n'est pas discuté.
La validité du préavis et son incidence sur des loyers pour mars et avril 2009 ne sont plus débattues.
L'arriéré de loyers est donc de 19, 66 + 238, 66 = 258, 32 


Pour les réparations locatives, la Cour adopte d'abord les motifs du jugement sur cet aspect.
Il a été observé effectivement à juste titre que l'état des lieux d'entrée mentionnait un bon état dans l'ensemble des revêtements (murs, sols, plafonds...) et une pelouse en état moyen.
En revanche l'état des lieux de sortie en date du 27 février 2009 mentionne ou fait ressortir notamment, en substance :
- espaces verts : pelouse HS, à refaire, portail cassé... terrasse très sale,
- pour les revêtements et autres équipements : état sale général ; plusieurs mentions de mauvais état ou état moyen, parfois : à refaire, à repeindre, taches importantes (sol entrée), porte rayée (entrée), manque une plinthe (en séjour), meubles de cuisine HS, chambre 3 : nombreuses traces et rayures aux murs, parquet sale et abîmé (impacts), chambre 4 : plafond 4 à refaire, rayures profondes, à repeindre ME.
Les états des lieux et leur comparaison sont les éléments déterminants et préférables aux quelques attestations produites de part et d'autres car ces états des lieux sont des documents établis contradictoirement par le bailleur et les locataires.
Ils font donc ressortir un manque d'entretien, un état de saleté et quelques dégradations qui sont imputables par leur nature au comportement des locataires et non à la vétusté, étant observé que l'occupation des lieux n'a pas duré deux ans.
Il n'est pas établi qu'il y ait eu un accord pour un nettoyage et une remise en état en nature par les locataires et il n'y a pas eu de constatations contradictoires à ce sujet.
Il est produit deux devis (remise en état de pelouse et travaux de peinture, papiers peints en cuisine, salle à manger, entrée et une chambre) dont le Tribunal a écarté à juste titre quelques prestations non justifiées (par exemple pour le plafond entrée, en bon état dans l'état des lieux de sortie).
Le dommage résultant de l'existence du mauvais état dans lequel le bien a été rendu justifie une indemnisation, indépendamment de la justification de la réalisation de tels ou tels travaux par des factures.
Compte tenu de ces éléments, il convient de confirmer l'évaluation des dommages intérêts pour réparations locatives et donc la condamnation au paiement de la somme de 5. 260, 21  de ce chef.


Au sujet du dépôt de garantie, le bail mentionne que " Locapass doit verser à titre de dépôt de garantie au bailleur la somme de 1560  ", de telle sorte que le bail ne constate donc pas un tel paiement.
Il est produit des quittances de loyers pour la période de mai 2007 à janvier 2009 (parfois non signées) qui ne concernent donc pas le dépôt de garantie.
Il est communiqué aussi des relevés de compte de M. X... où sont signalés des " virements Z... Claude " et des chèques. Le bénéficiaire desdits chèques n'est pas justifié. Pour les trois premiers virements (16 avril, 14 mai, 14 juin 2007), il est ajouté (au crayon) " caution ".
Il s'agit de versements de 251 , soit au total 753 .
Il n'est pas expliqué la différence entre ce montant et celui du dépôt de garantie, il ne s'agirait donc que d'un versement partiel, et il est rappelé que selon le bail le dépôt de garantie devait être versé par un organisme tiers, cette adjonction dans ces conditions et en elle-même n'est guère probante.
Il n'est pas produit d'attestation de Locapass certifiant un versement du dépôt de garantie pour M et Mme X....
M. Z... reste taisant dans ses conclusions sur cet aspect. Dans sa lettre du 27 février 2009, il écrivait notamment " aucune caution n'a jamais été versée malgré vos promesses ".
Il n'apparaît pas ainsi qu'il soit justifié suffisamment du règlement de ce dépôt de garantie par les locataires de telle sorte qu'il ne sera pas opéré de déduction sur les condamnations au paiement de l'arriéré de loyer et pour dommages locatifs. Mais, il sera précisé à toutes fins qu'elles sont prononcées en deniers ou quittances s'il est admis ou mieux justifié que le dépôt de garantie a été effectivement payé au bailleur.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. Z... tout au moins l'intégralité de ses frais irrépétibles mais M et Mme X... ont des revenus très modestes. Il sera donc alloué une indemnité supplémentaire en cause d'appel de 150 .
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement, sauf à préciser que la condamnation au titre des soldes de loyers d'avril 2008 et février 2009 est de 258, 32  au lieu de 258, 66  et que les condamnations au paiement de cette somme et de celle de 5. 260, 21  sont prononcées en deniers ou quittances,
CONDAMNE solidairement M et Mme X... à payer à M. Z... 150  d'indemnité supplémentaire en cause d'appel au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
REJETTE les demandes pour le surplus ou contraires,
Condamne M et Mme X..., in solidum, aux dépens en allouant à la SCP DEBERNARD-DAURIAC, avoué, le bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile.