RG N : 10/ 00098

S. A. S. MAHLE AFTERMARKET FRANCE

Mme Martine X... épouse Y...

résiliation bail commercial-indemnisation préjudice
Grosse délivrée à
Me JUPILE BOISVERD, avoué
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 15 MARS 2011
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Le QUINZE MARS DEUX MILLE ONZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

S. A. S. MAHLE AFTERMARKET FRANCE, dont le siège est 6, Rue de Catalogne-69150 DECINES CHARPIEU
représentée par Me Jean-Pierre GARNERIE, avoué à la Cour
assistée de Me CHARPIN substituant Me Jean Michel RAYNAUD, avocat au barreau de LYON
APPELANTE d'un jugement rendu le 03 DÉCEMBRE 2009 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

Madame Martine X... épouse Y..., de nationalité Française, née le 17 Avril 1952 à LIMOGES (87000), demeurant...-37370 NEUVY LE ROI
représentée par Me Erick JUPILE-BOISVERD, avoué à la Cour
assistée de Me Marc SEREGE, avocat au barreau de TOURS

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Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 08 Février 2011 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 15 Mars 2011. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 décembre 2010.
A l'audience de plaidoirie du 08 Février 2011, la Cour étant composée de Monsieur Yves DUBOIS, Président de Chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers, assistés de Mme Virginie ARNAUDIN, Greffier, Monsieur SOURY, conseiller a été entendu en son rapport oral, Me CHARPIN et Me SEREGE, avocats en leur plaidoirie.
Puis Monsieur Yves DUBOIS, Président de Chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 15 Mars 2011 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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FAITS et PROCÉDURE
La société Mahle aftermarket France (la société Mahle) est locataire à titre commercial de locaux situés à Limoges appartenant à Mme Martine Y....
La société Mahle lui ayant demandé le renouvellement de son bail commercial par acte d'huissier du 29 octobre 2007, Mme Y... lui a signifié son acceptation sur un renouvellement à compter du 1er avril 2008 moyennant un réajustement du loyer porté à 3 800 euros mensuels.
Par courrier du 13 décembre 2007, la société Mahle a fait part à Mme Y... de son acceptation en lui proposant un calendrier de réajustement du loyer.
Par acte d'huissier du 26 février 2008, Mme Y... a fait délivrer à la société Mahle un congé pour le 31 mars 2008 avec refus de renouvellement du bail fondé sur l'article 145-17, 2o, du code de commerce (occupation dangereuse en raison de l'état de l'immeuble).
La société Mahle a assigné Mme Y... devant le tribunal de grande instance de Limoges pour voir prononcer la nullité de ce congé.
Par ordonnance du 10 juin 2008, le juge de la mise en état a confié une expertise à M. Z... qui a déposé son rapport le 4 décembre 2008.
La société Mahle a quitté les lieux loués fin décembre 2008.
Par jugement du 3 décembre 2009, le tribunal de grande instance a rejeté la demande de la société Mahle.
Cette société a relevé appel de ce jugement.
MOYENS et PRÉTENTIONS
La société Mahle demande l'annulation du congé du 26 février 2008, la résiliation du bail commercial aux torts de Mme Y... qui a manqué à ses obligations contractuelles et la condamnation de cette dernière à lui payer 150 831, 05 euros en réparation de ses préjudices. Elle expose que la bailleresse, qui avait connaissance des désordres affectant son immeuble, a consenti, le 28 décembre 2007, au renouvellement du bail à compter du 1er avril 2008 et qu'elle ne pouvait revenir par la suite sur l'accord des parties sur ce point ; que le congé du 26 février 2008 a été délivré avec effet au 30 mars 2008, en violation de l'article 145-9 du code de commerce ; que la bailleresse ne justifie pas de la réunion des conditions de l'article 145-17 à la date de la délivrance du congé litigieux ; que Mme Y... a manqué à son obligation d'entretien de l'immeuble loué, ce qui justifie que la résiliation du bail commercial soit prononcée à ses torts.
Mme Y... conclut à la confirmation du jugement déféré.

Attendu qu'il résulte du courrier adressé le 29 octobre 2007 à la société Mahle par Mme Y... que cette dernière a été informée par sa locataire dès l'année 2006 du mauvais état de l'immeuble loué, notamment des dégradations des gros murs et des couvertures, ces désordres étant rappelés dans le courrier adressé par la société Mahle à sa bailleresse le 18 octobre 2007.
Attendu que Mme Y... a alors fait intervenir, fin septembre 2007, les entreprises Alpha BTP et Defretin ingénierie (l'entreprise Defretin) afin de procéder à l'analyse des désordres et de proposer des solutions pour y remédier.
Attendu que, nonobstant les désordres affectant l'immeuble loué, la société Mahle a sollicité, par acte d'huissier du 29 octobre 2007, le renouvellement de son bail commercial à compter du 1er avril 2007 ; que, par courrier du 29 octobre 2007, Mme Y... a accepté ce renouvellement sous réserve d'un réajustement du loyer porté à 3 800 euros mensuels ; que, par courrier du 13 décembre 2007, la société Mahle a consenti au réajustement du loyer tout en proposant un calendrier pour une augmentation progressive de celui-ci et en sollicitant l'établissement d'un nouveau bail actualisé prenant effet au 1er avril 2008 ; que par courrier du 28 décembre 2007, Mme Y... a répondu qu'elle acceptait les modalités ainsi proposées et elle a indiqué à la société Mahle qu'elle la tiendrait informée des résultats des études techniques en cours relatives aux désordres qui seraient connus fin janvier 2008 ; qu'un accord sur le renouvellement du bail est donc intervenu entre les parties le 28 décembre 2007.
Attendu que si Mme Y... avait connaissance de l'existence des désordres au moment des négociations sur le renouvellement du bail commercial, rien ne permet d'affirmer qu'elle était informée de l'état de dangerosité de l'immeuble loué lorsqu'elle a accepté ce renouvellement.
Attendu, en effet, que le rapport de diagnostic de l'entreprise Defretin, qui est daté du 15 janvier 2008 mais fait référence à des relevés techniques effectués en février 2008, n'a été transmis à Mme Y... que le 15 février 2008 ; que Mme Y... a adressé une copie de ce rapport à la société Mahle par courrier de son avocat du 20 février 2008.
Attendu que le rapport de l'entreprise Defretin décrit les désordres affectant l'immeuble loué et précise, s'agissant de la partie bureaux, que ces locaux menacent ruine au point de mettre en danger leurs occupants (rupture des vitrages en compression, effondrement possible du plafond plâtre), cette situation évolutive étant la conséquence des désordres affectant la façade et le dallage ; que l'entreprise Defretin indique, en outre, que l'apparition des désordres s'est accélérée entre ses visites des 17 janvier et 12 février 2008, cette aggravation consistant notamment en l'élargissement des lézardes constatées.
Attendu qu'il n'est pas démontré que Mme Y... avait connaissance de l'état de dangerosité de son immeuble avant le rapport de l'entreprise Defretin qui lui a été transmis le 15 février 2008 ; que la révélation à Mme Y... de cette situation de danger est donc postérieure à l'accord des parties sur le renouvellement du bail intervenu le 28 décembre 2007.
Attendu que les conclusions de l'entreprise Defretin sur la dangerosité de l'immeuble sont confirmées par celles du rapport de l'expert judiciaire, M. Z..., qui indique (p. 12 du rapport) que les désordres correspondent à une dislocation complète des ouvrages et constituent un risque pour la sécurité des personnes ; que si cet expert judiciaire considère que l'état de péril sera atteint en fin d'année 2008, il n'en demeure pas moins que le danger pour la sécurité des personnes existait de manière certaine dès février 2008, date des constatations de l'entreprise Defretin.
Attendu que la révélation, le 15 février 2008, de l'état de danger de l'immeuble à Mme Y... constitue un élément nouveau qui autorisait cette dernière à refuser le renouvellement du bail et à donner congé à sa locataire pour le 31 mars 2008 sur le fondement de l'article L. 145-17 I, 2o, du code de commerce, sans être tenue au paiement d'une indemnité ni au respect du préavis de six mois de l'article L. 145-9 du même code compte tenu de l'urgence à faire évacuer les lieux en l'état de leur dangerosité réelle et actuelle pour leurs occupants.
Attendu qu'il s'ensuit que c'est à juste titre que les premiers juges ont décidé que le congé du 26 février 2008 avait été valablement délivré par la bailleresse pour le 31 mars 2008.
Attendu que la société Mahle fait encore valoir que Mme Y... a manqué à son obligation d'entretien de l'immeuble loué et qu'elle a refusé, sans motif légitime, de faire procéder aux travaux provisoires d'étaiement préconisés par l'expert, ce qui justifie selon elle la résiliation du bail aux torts de la bailleresse et la condamnation de cette dernière à l'indemniser de son préjudice.
Mais attendu, selon l'expert judiciaire, que les désordres constatés trouvent leur origine dans un défaut de conception lors de la construction de l'immeuble (insuffisance des fondations) aggravé par l'action des eaux qui circulent dans le sol ; que l'expert n'a mis en évidence aucun défaut d'entretien imputable à la bailleresse alors que cette dernière produit diverses factures correspondant notamment à des travaux de couverture qui démontrent qu'elle a satisfait à son obligation d'entretien ; que les parties n'ont pas souhaité que l'expert procède à des investigations sur l'entretien du réseau de récupération et d'évacuation des eaux.
Et attendu qu'en l'état de la dangerosité de l'immeuble, il ne saurait être reproché à Mme Y... de n'avoir pas procédé à la mesure provisoire préconisée par l'expert consistant en l'étaiement de cette façade alors que ce technicien admet lui-même que cette simple confortation ne constitue pas une réparation satisfaisante, l'unique solution résidant dans la démolition et la reconstruction de la façade pour un coût estimé de 550 000 euros.
Qu'il s'ensuit que c'est à juste titre que les premiers juges ont débouté la société Mahle de son action en responsabilité à l'encontre de Mme Y....
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par décision Contradictoire, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Limoges le 3 décembre 2009 ;
CONDAMNE la société Mahle aftermarket France à payer à Mme Martine Y... la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société Mahle aftermarket France aux dépens et accorde à Me Jupile-Boiverd, avoué, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.