Ch. civile A

du 20 MAI 2015
R. G : 12/ 00175 R
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 12 Janvier 2012, enregistrée sous le no 10/ 00856
ASL LES HAUTS DE LA RESIDENCE DU GOLFE A GROSSETO PRUGNA


SARL RAMSES

E...VEUVE X...



COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

VINGT MAI DEUX MILLE QUINZE
APPELANTE :
ASL LES HAUTS DE LA RESIDENCE DU GOLFE à GROSSETO PRUGNA
poursuites et diligences de son syndic en exercice
SARL Organigram
27, Boulevard Fred Scamaroni
20000 AJACCIO
ayant pour avocat Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA, et Me Anne Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO,

M. Jean-Lou B...
né le 08 Janvier 1964 à Auxerre

20166 PORTICCIO
assisté de Me Jean-Pierre RIBAUT-PASQUALINI de la SCP RIBAUT-PASQUALINI, avocat au barreau de BASTIA, Me Richard ALEXANDRE, avocat au barreau D'AJACCIO
SARL RAMSES
Prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant et domicilié ès qualité au dit siège
Résidence A Signora
20166 PORTICCIO
ayant pour avocat Me Jean-Pierre RIBAUT-PASQUALINI de la SCP RIBAUT-PASQUALINI, avocat au barreau de BASTIA, et Me Richard ALEXANDRE, avocat au barreau D'AJACCIO
Mme Florence C... épouse D...
née le 29 Juillet 1952 à Paris

20166 PORTICCIO
Intervenante volontaire
ayant pour avocat Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA, et Me Anne Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO,
Mme Geneviève E... VEUVE X...
née le 02 Mars 1942 à Dijon

20166 Porticcio
Intervenante volontaire
ayant pour avocat Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA, et Me Anne Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO,
M. Jacques François Y...
né le 05 Mars 1944 à Vivario

20166 Porticcio
Intervenante volontaire
ayant pour avocat Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA, et Me Anne Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO,
M. Jean François Z...
né le 17 Mai 1968 à Poitiers

20166 Porticcio
Intervenante volontaire
ayant pour avocat Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA, et Me Anne Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO,
M. Thierry A...
né le 12 Janvier 1958 à Modane

20166 Porticcio
Intervenante volontaire
ayant pour avocat Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA, et Me Anne Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 mars 2015, devant la Cour composée de :
Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre
Mme Laetitia PASCAL, Conseiller
Mme Judith DELTOUR, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 20 mai 2015

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La SARL Ramses a acquis le 6 janvier 2005 la parcelle A 3186 de la commune de Grossetto-Prugna. La parcelle vendue faisait partie initialement avec d'autres parcelles du lotissement Les Hauts de la Résidence du Golfe d'Ajaccio.
Jean-Lou B..., gérant de la SARL Ramses, et la SARL Ramses ont chacun obtenu un permis de construire sur la parcelle, partagée de fait en deux pour ce faire. L'association syndicale libre les hauts de la résidence du golfe (ASL) a fait assigner ces deux personnes devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio pour obtenir la démolition desdites constructions.
Le tribunal de grande instance d'Ajaccio a par jugement contradictoire du 12 janvier 2012 dit que l'ASL n'avait pas qualité à agir faute pour elle de justifier de l'autorisation donnée par le conseil syndical d'ester en justice et la débouter en conséquence de toutes ses demandes.
Saisie le 28 février 2012 par l'ASL, la cour d'appel de Bastia a par arrêt avant dire droit du 19 février 2014, auquel on se reportera pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, invité les parties à s'expliquer sur la recevabilité de l'intervention volontaire à titre principal de Mmes C... épouse D..., E...veuve X..., Messieurs Jacques Y..., Jean-François Z...et Thierry A....
Dans leurs dernières conclusions déposées le 14 avril 2014, Jean-Lou B...et la SARL Ramses demande à la cour de confirmer le jugement et y ajoutant :
- de déclarer irrecevables les interventions volontaires en cause d'appel,
- de condamner l'ASL à payer aux concluants sous le visa de l'article 1382 une somme non inférieure à 200 000 euros à titre de dommages-intérêts pour abus de droit de plaider et d'agir, procédure abusive, dilatoire et fallacieuse,
- de dire que le président de l'ASL et le syndic la SARL Organigram, faute de se prévaloir d'une délibération du conseil syndical, précise et ayant date certaine, les autorisant à ester en justice, n'ont pas qualité à agir,
- en conséquence les débouter de l'ensemble de leurs prétentions,
- subsidiairement de débouter purement et simplement l'ASL de l'ensemble de ses prétentions et en conséquence de dire n'y avoir lieu à procéder la démolition des constructions édifiées sur la parcelle A 3186,
- de condamner l'ASL et les intervenants volontaires in solidum au paiement de la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 1er juillet 2014 les intervenants volontaires ainsi que l'ASL demandent à la cour :
- de donner acte aux concluants de leur intervention volontaire principale à la présente procédure, de la déclarer recevable et bien fondée,
- d'infirmer la décision,
- de constater que la parcelle acquise par la SARL Ramses est issue du lot initial numéro 59 réservé aux espaces verts-loisirs et sur laquelle seules peuvent être édifiées les constructions légères,
- de constater que la SARL Ramses a violé les obligations du règlement du lotissement ; de dire que Jean-Lou B...est également tenu au respect du règlement du lotissement,
- en conséquence de condamner la SARL Ramses et Jean-Lou B...in solidum à procéder à la démolition des constructions qu'ils ont édifiées sur la parcelle à 3186 et à remettre les lieux en leur état initial sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard dès le prononcé de la décision à intervenir,
- de condamner in solidum la SARL Ramses et Jean-Lou B...au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.
L'ordonnance de clôture est du 18 février 2015.

Sur la recevabilité des interventions volontaires :
Mme C... épouse D...M. A..., Mme X...et M. Z...versent aux débats leurs titres de propriété au sein des hauts de la résidence du golfe ; M. Y...a été mentionné « présent » aux assemblées générales de l'ASL des 10 août 2007, 8 août 2008, 28 août 2009 et 5 août 2010. Les intervenants volontaires sont donc bien co-lotis au sein de l'ASL.
L'article 554 du code de procédure civile prévoit que peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité. En l'espèce en leur qualité de propriétaire les personnes ci-dessus dénommées ont intérêt à la préservation des règles contractuelles du lotissement dont elles font partie. Leur intervention aux côtés de l'ASL est donc recevable.
Sur la qualité à agir de l'ASL :
La SARL Ramses et Jean-Lou B...soutiennent l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir, en l'absence de preuve d'un accord préalable du conseil syndical pour ester en justice devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio.
L'article 22 des statuts de l'ASL prévoit que le conseil syndical autorise le directeur à représenter l'association syndicale en justice tant en demande qu'en défense. Les appelants ne produisent pour en justifier qu'un procès-verbal du conseil syndical du 24 juillet 2012 indiquant ceci : « le conseil syndical confirme avoir autorisé courant octobre 2009 le président de l'ASL à introduire une action au fond à l'encontre de Jean-Lou B...et de la SARL Ramses pour obtenir leur condamnation à démolir les constructions qu'ils ont édifiées sur la parcelle A 3286 et remettre les lieux dans leur état initial ; le conseil syndical confirme également avoir donné au président l'autorisation de faire appel du jugement du 12 janvier 2012. En tant que de besoin les membres du conseil syndical confirment ces autorisations ».
Si aucun procès verbal antérieur à l'introduction de l'instance comportant l'autorisation en question, n'est produit, l'affirmation des membres du conseil syndical selon laquelle cette autorisation préalable a bien été donnée au président de l'ASL suffit à assurer la régularité de la procédure, contrairement à ce que soutiennent les intimés qui exigent, sans fondement légal ou conventionnel, une « date certaine » et n'apportent en tout état de cause aucune preuve que le procès verbal du 24 juillet 2012 n'est pas sincère.
Le jugement sera infirmé et la cour statuera sur le fond.
Sur le fond :
L'acte authentique du 6 janvier 2005, qui constitue le titre de propriété de la SARL Ramses, indique :
- que la parcelle A 3186 formait initialement avec d'autres parcelles le lot numéro 59 du lotissement « les hauts de la résidence du golfe d'Ajaccio » ; l'acte mentionne une lettre de la direction départementale de l'équipement d'Ajaccio du 6 décembre 2004, annexée à l'acte, rappelant cette origine et précisant que la parcelle n'a pas fait l'objet préalablement d'une autorisation administrative en l'occurrence un arrêté modificatif portant sur le plan de composition annexée à l'autorisation initiale ; que le lot 59 est destiné à l'aménagement sportif d'une part et d'autre part reçoit les eaux d'épandage épurées ; que le maintien des règles a été obtenu sur le lotissement en question ce qui fait qu'à ce jour c'est la règle la plus restrictive qui s'applique entre le règlement du lotissement et le POS de Grossetto-Prugna,
- que le bien vendu constitue partie du lotissement dénommé « les hauts de la résidence du golfe d'Ajaccio »,
- que tout propriétaire de l'un des lots du lotissement est membre de plein droit de l'association syndicale libre,
- que le lot 59-1 est défini comme une zone non aedificandi qui sera conservée en espaces verts loisirs saufs à recevoir des installations légères et en tout état de cause d'une hauteur maximale inférieure à 2, 50 mètres, nécessairement en relation directe avec la pratique du sport équestre,
- que l'acquéreur a pris connaissance de tous les documents susvisés et sera tenu d'en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions en tant qu'elles s'appliquent au bien vendu,
- que l'acquéreur à également pris connaissance d'une lettre émanant du président de l'association syndicale libre, annexée elle aussi à l'acte : cette lettre, datée du 16 décembre 2004, indique que l'ASL ne s'oppose pas à la vente du lot 3186 issu du lot 59-1 ; que le lot ne fait pas partie d'un espace vert de l'ASL, que la constructibilité est régie par le règlement du lotissement, article B de la page six et sept,
- que l'acquéreur souffrira toutes les servitudes pouvant grever le bien.
Il résulte donc de l'acte lui-même-et sur ce point les intimés n'apportent aucune démonstration contraire-que le lot acquis fait bien partie du lotissement « Les Hauts de la Résidence du Golfe d'Ajaccio » dont il formait initialement avec d'autres le lot numéro 59 ; il en ressort également qu'il est soumis au règlement de l'association syndicale libre, auquel la SARL Ramses a accepté de se soumettre.
Le fait que l'association syndicale libre n'ait pas réclamé de charges à la SARL Ramses ou ne l'ait pas convoquée à certaines assemblées générales n'a pas pour effet d'altérer la force obligatoire de l'acte authentique qui fait de la SARL Ramses un membre de l'ASL en sa qualité de co-loti.
Le règlement du lotissement s'impose par sa nature contractuelle à tout propriétaire ainsi qu'il est précisé dans son article un, nonobstant les règles d'urbanisme qui peuvent régir les parcelles en question. L'article L442-9 du code de l'urbanisme rappelle la force obligatoire entre co-lotis des droits et obligations contenus dans les règles du lotissement.
Le lot 59-1 (parcelle A 2125) figure bien au règlement du lotissement non pas comme une zone « espaces verts », (contrairement au 59-2), ainsi que l'a précisé le président de l'ASL, mais une zone « espace verts loisirs », ne pouvant recevoir que des constructions légères en relation avec la pratique du sport équestre. La présence d'un entrepôt sur ce lot, mentionnée dans l'acte de vente est régulière et les intimés ne démontrent pas qu'elle dépasse les limites fixées par le règlement du lotissement.
En édifiant, même sur la base d'un permis de construire régulier, des constructions sur une parcelle grevée d'une servitude non aedificandi, la SARL Ramses et Jean-Lou B...ont violé le règlement du lotissement de l'ASL.
Les appelants sont bien fondés à réclamer la démolition des constructions sous astreinte. Celle-ci sera fixée à 100 euros par jour de retard compter du mois suivant la signification du présent arrêt.
Les intimés devront en équité verser une somme de 3 000 euros à l'ASL et aux intervenants volontaires. Ils supporteront la charge des dépens.
PAR CES MOTIFS,

Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau,
Déclare recevable l'action de l'association syndicale libre les Hauts de la Résidence du Golfe,
Déclare recevables les interventions volontaires de Florence C... épouse D..., Geneviève E... veuve X..., Jacques François Y...et Jean-François Z...,
Condamne la SARL Ramses et Jean-Lou B...à démolir les constructions qu'ils ont édifiées sur la parcelle A 3186 et à remettre les lieux en leur état initial sous astreinte de CENT EUROS (100 euros) par jour de retard à compter du mois suivant la signification du présent arrêt,
Condamne in solidum la SARL Ramses et Jean-Lou B...à payer à l'association syndicale libre les Hauts de la Résidence du Golfe représenté par son président et par son administrateur syndic, Florence C... épouse D..., Geneviève E... veuve X..., Jacques François Y...et Jean-François Z..., ensemble, la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la SARL Ramses et Jean-Lou B...aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT