RG N : 13/ 01154

M. Xavier X..., Mme Catherine Y...

SARL PHARMATHEQUE CIE


Grosse délivrée à
Maître PRADIER, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 19 FEVRIER 2015
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Le DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE QUINZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

Monsieur Xavier X...
de nationalité Française
né le 06 Août 1980 à AURILLAC
Profession : Pharmacien, demeurant ...
représenté par Me Audrey PRADIER, avocat au barreau de TULLE, Me Gérard BEMBARON, avocat au barreau de PARIS
Madame Catherine Y...
de nationalité Française
née le 05 Mars 1956 à LIMOGES
Profession : Pharmacienne, demeurant ...
représentée par Me Audrey PRADIER, avocat au barreau de TULLE, Me Gérard BEMBARON, avocat au barreau de PARIS
APPELANTS d'un jugement rendu le 14 JUIN 2013 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BRIVE

SARL PHARMATHEQUE CIE
6 chemin de Marouette-Immeuble Bigarrena-64100 BAYONNE
représentée par Me Sabine MORA, avocat au barreau de CORREZE, Me Richard ANCERET, avocat au barreau de BAYONNE

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Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 08 Janvier 2015 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 12 Février 2015. L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2014.
A l'audience de plaidoirie du 08 Janvier 2015, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 19 Février 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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FAITS et PROCÉDURE
Le 15 mai 2006, Mme Catherine Y..., gérante de l'EURL Pharmacie Y..., a confié à la société Pharmathèque un mandat de vente de son officine, la rémunération du mandataire étant fixée à 5 % du prix de vente.
L'officine n'ayant pas trouvé acquéreur, Mme Y... s'est associée à M. Xavier X... sur les conseils de la société Pharmathèque.
Par acte du 25 mai 2010, la société Pharmacie Bonfanti a vendu son officine à Mme Y... et à M. X... pour un prix de 820 000 euros, l'acte stipulant notamment une condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le 31 juillet 2010.
Le 24 août 2010, la société Pharmathèque a adressé aux acquéreurs un document faisant état d'un prêt conforme aux exigences figurant dans la condition suspensive et elle a réclamé le paiement de ses honoraires.
Les acquéreurs ayant refusé de la régler en soutenant la caducité de la vente faute d'octroi du financement dans le délai convenu, la société Pharmathèque les a assignés en paiement devant le tribunal de grande instance de Brive.
Par jugement du 14 juin 2013, le tribunal de grande instance a notamment :
- constaté la réalisation de la condition suspensive,
- rejeté la demande de la société Pharmathèque en paiement de ses honoraires au motif que la vente n'était pas devenue définitive,
- condamné in solidum Mme Y... et M. X... à payer 35 000 euros de dommages-intérêts à la société Pharmathèque en réparation de son préjudice consécutif à leur refus fautif de réitérer la vente par acte notarié,
- rejeté la demande de la société Pharmathèque en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Mme Y... et M. X... ont relevé appel de ce jugement.
MOYENS et PRÉTENTIONS
Mme Y... et M. X... concluent au rejet des demandes de la société Pharmathèque en soutenant que la vente de l'officine est devenue caduque en l'absence de réalisation de la condition suspensive de l'octroi d'un financement bancaire dans le délai convenu. Il réclament des dommages-intérêts pour procédure abusive.
La société Pharmathèque conclut à la confirmation du jugement sauf à porter l'indemnité qui lui a été allouée au montant de 49 036 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 octobre 2010. Subsidiairement, elle réclame la même somme au titre des honoraires qui lui sont dus.

Attendu que l'acte de vente de l'officine de pharmacie du 25 mai 2010 comporte une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant maximum global de 800 000 euros, d'une durée maximale de douze ou quinze années, au taux maximum de 3, 5 % l'an hors assurance, le cessionnaire devant déposer sa demande de prêt dans les quinze jours de l'acte et rapporter la justification de l'accord de crédit pour le 31 juillet 2010.
Attendu que la société Pharmathèque s'est chargée des formalités de demande de prêt, estimant que cette tâche relevait de ses obligations de mandataire ; que, par deux courriers datés du 27 juillet 2010, cette société a informé Mme Y... et M. X... de la réalisation de la condition suspensive relative au prêt ; qu'elle soutient avoir joint en annexe de ses courriers l'accord d'une banque au prêt réclamé par les acquéreurs, lesquels contestent avoir été destinataires d'un tel document.
Mais attendu que les termes des courriers du 27 juillet 2010 adressés par la société Pharmathèque aux acquéreurs ne permettent pas de déduire qu'un justificatif de l'accord de prêt y était annexé.
Attendu que, sommée par Mme Y... le 11 août 2010 de justifier de cet accord de prêt, la société Pharmathèque a adressé à cette dernière, par courrier recommandé du 24 août 2010, une " fiche de décision " datée du 22 juillet 2010 émanant de la société Franfinance par laquelle cet établissement de crédit faisait connaître à son conseiller de clientèle les modalités d'un prêt destiné à l'acquisition par Mme Y... et M. X... de l'officine de pharmacie, à savoir : prêt d'un montant de 794 000 euros au taux de 3, 05 % l'an, d'une durée de 144 mois, avec pour garantie un nantissement sur le fonds de commerce et une subrogation dans le privilège du vendeur ; que ce document précise toutefois expressément que l'accord de l'établissement de crédit est conditionnel et subordonné à la transmission des projets de statuts de la SARL emprunteur et d'un justificatif d'apport d'un montant de 160 000 euros ; que cette " fiche de décision ", qui n'a été transmise aux acquéreurs que le 24 août 2010, donc postérieurement au terme convenu du 31 juillet 2010 pour la justification du prêt, ne peut constituer l'offre ferme et sans réserve d'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles qui seule aurait permis de considérer la condition suspensive comme étant réalisée.
Attendu que la société Pharmateque fait valoir qu'en lui réclamant, par courrier du 11 août 2010, de justifier de l'accord de prêt, Mme Y... a nécessairement accepté une prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive.
Mais attendu que le courrier du 11 août 2010 ne peut engager que Mme Y... et ne saurait constituer un accord de volonté de l'ensemble des parties au compromis de vente du 25 mai 2010 sur une prorogation du délai convenu pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt ; qu'en tout état de cause, il a été retenu, pour les motifs précités, que la " fiche de décision ", assortie de conditions, adressée aux acquéreurs en réponse à la demande de Mme Y... ne peut constituer un accord ferme et sans réserve d'obtention du prêt réclamé.
Attendu qu'en l'absence de justification d'un tel accord de prêt ferme et définitif signifié aux acquéreurs dans le délai convenu, ces derniers ont pu légitimement estimer que le compromis de vente était devenu caduc en l'absence de réalisation de la condition suspensive et constater cette caducité le 11 octobre 2010 ; que la société Pharmathèque ne peut utilement opposer l'accord de prêt donné le 29 septembre 2010 par la Société générale, filiale de la société Franfinance, cet accord étant intervenu après l'expiration du délai convenu pour l'obtention du prêt.
Attendu qu'il s'ensuit que le compromis de vente est devenu caduc du fait du défaut de réalisation, dans le délai convenu, de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt, en sorte que la société Pharmathèque ne peut prétendre
-ni à la commission de 5 % stipulée dans le mandat de vente du 15 mai 2006 en l'absence de vente définitive,
- ni à des dommages-intérêts en l'absence de faute pouvant être imputée aux acquéreurs.
Attendu que l'action de la société Pharmathèque, qui a été partiellement accueillie en première instance, ne peut être qualifiée d'abusive ; que la demande de Mme Y... et de M. X... en paiement de dommages-intérêts de ce chef sera rejetée.
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
INFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Brive le 14 juin 2013 ;
Statuant à nouveau,
REJETTE les demandes formées par la société Pharmathèque à l'encontre de Mme Catherine Y... et de M. Xavier X... ;
REJETTE la demande de Mme Catherine Y... et de M. Xavier X... en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNE la société Pharmathèque à payer à Mme Catherine Y... et à M. Xavier X... une somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société Pharmathèque aux dépens.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.