COUR D'APPEL DE VERSAILLES 12ème chambre section 2 J.F.F./P.G. ARRET No Code nac : 30Z contradictoire DU 17 NOVEMBRE 2005 R.G. No 04/04595 AFFAIRE : S.A.R.L. IMMO 2000 C/ S.D.C. TOUR AURORE ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Novembre 2003 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE No Chambre : 07 No Section :
A No RG : 01/13599 Expéditions exécutoires Expéditions délivrées le :
à : SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER SCP JUPIN &amp; ALGRIN Expédition pour information SARL SYNAPSYS : SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU E.D. REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DIX SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE CINQ, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. IMMO 2000 ayant son siège 18 Place des Reflets 92975 PARIS LA DEFENSE CEDEX et actuellement 2 avenue de la Forêt 77590 BOIS LE ROI, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. représentée par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués - N du dossier 0439978 Rep/assistant : Me Laurence BRESSON, avocat au barreau de PARIS (E.1122). APPELANTE [**][**][**][**][**][**][**][**] S.D.C. TOUR AURORE prise en la personne de son syndic la sté OPTIMEGE ayant son siège 2-18 Place des Reflets, Tour Aurore, 92975 PARIS LA DEFENSE, représentée par son syndic, la société OPTIMEGE SA, dont le siège social est 193 rue de Bercy, Tour Gamma A, 75582 PARIS CEDEX 12, agissant elle-même poursuite et diligences de son président domicilié en cette qualité audit siège. représenté par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués - N du dossier 20040863 Rep/assistant : Me Patrick BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS (P.56). S.A. OPTIMEGE ayant son siège Tour Gamma, 193 rue de Bercy, 75582 PARIS CEDEX 12, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. représentée par la SCP JUPIN &amp; ALGRIN, avoués - N du dossier
de la mise en état a donné acte à la Société IMMO 2000 qu'elle se désiste de l'appel interjeté par elle à l'encontre de la Société SYNAPSYS, constaté le dessaisissement partiel de la Cour, et que par elle à l'encontre de la Société SYNAPSYS, constaté le dessaisissement partiel de la Cour, et que l'instance en cours se poursuivait entre la Société IMMO 2000, le Syndicat des Copropriétaires de la Tour AURORE et la Société OPTIMEGE. La Société IMMO 2000 expose qu'en dépit des avis convergents du Bureau VERITAS, expert indépendant, de Monsieur X..., expert judiciaire, et même de Monsieur Y..., expert du SCTA, et nonobstant les mises en garde circonstanciées qu'elle lui à plusieurs reprises adressées, le Syndicat des Copropriétaires de la Tour AURORE a décidé, sans en fournir la moindre justification, et sans égard pour les risques financiers catastrophiques en résultant, la libération totale et définitive de la Tour et l'évacuation de tous les locataires. Elle relève que les décisions relatives aux conditions de réalisation des travaux d'éradication de l'amiante ont été prises par la copropriété, sans qu'ait été mise à sa disposition la moindre analyse comparative des avantages et inconvénients des différentes modalités d'exécution envisageables sur le plan des conséquences économiques et sociales. Elle constate qu'une telle analyse ne figure dans aucun des documents annexes joints aux convocations des assemblées générales ayant pris ces décisions, alors même que ces documents étaient supposés justifier le bien fondé des résolutions correspondantes. Elle indique n'avoir aucune responsabilité directe dans le préjudice subi par la Société SYNAPSYS, dans la mesure où elle s'est dès le départ systématiquement opposée à toutes les résolutions visant les travaux envisagés. Elle soutient que ce préjudice est lui-même la conséquence de l'évacuation de la Tour, dont le SCTA et/ou son syndic OPTIMEGE sont pleinement responsables, dès lors que cette évacuation n'était
elle-même et le SCTA, s'il a étendu sa responsabilité contractuelle en tant que mandataire du SCTA, le rendant "garant" vis-à-vis des cocontractants de ce dernier des conséquences des conventions souscrites par ses soins, ne peut servir de fondement à une action quasi-délictuelle engagée par un tiers au contrat, telle que celle engagée à son encontre par la Société IMMO 2000. Elle fait valoir qu'il ne peut sérieusement lui être reproché d'avoir commis une faute dans la définition des missions des conseils techniques du SCTA, alors que les hypothèses de travail sur lesquelles les consultants ont été invités à se prononcer ont été déterminées en concertation entre ces derniers et le Conseil Syndical, prononcer ont été déterminées en concertation entre ces derniers et le Conseil Syndical, lui-même composé exclusivement d'investisseurs institutionnels. Elle estime qu'étant tenue d'une simple obligation de moyen dans le cadre de son devoir de conseil, il ne peut lui être imputé un comportement fautif pour avoir soumis les travaux de la phase 1 de désamiantage à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où cette majorité paraissait adéquate en l'état de la jurisprudence sur ce sujet. Elle prétend n'avoir pas non plus commis une faute dans l'exécution des délibérations de l'assemblée générale, dès lors qu'elle n'avait pas à se faire juge de la validité de ces délibérations, lesquelles sont applicables tant qu'elles n'ont pas été annulées. Elle indique avoir respecté les délibérations de l'assemblée générale, et elle précise que, même si certaines délibérations prises sont entachées d'ambigu'té, elle n'avait d'autre choix que de réaliser les études et travaux qui avaient été décrits dans les annexes aux convocations, et en
application du budget adopté. Elle conteste également avoir manqué à son devoir de conseil, ayant convoqué de multiples conseils syndicaux, et ayant joint aux convocations des assemblées générales l'attitude fautive du Syndicat des Copropriétaire envers la Société IMMO 2000 s'infère également de la constatation que les résolutions irrégulièrement votées lors de l'assemblée générale du 31 mai 2001 ont été adoptées en parfaite connaissance par lui de l'assignation aux fins d'annulation qui lui avait été délivrée le 27 avril 2001 par ce copropriétaire, et qui a donné lieu au jugement du 22 mai 2002, partiellement infirmé par l'arrêt précité du 10 janvier 2005 ; Considérant que le Syndicat ne peut davantage s'exonérer de sa responsabilité en se prévalant des délibérations de l'assemblée générale du 26 mai 2004, aux termes desquelles les copropriétaires de la Tour Aurore ont, à la majorité des voix, adopté les comptes des travaux d'éradication de l'amiante, et donné quitus au syndic de sa gestion pour ces mêmes travaux ; Considérant qu'en effet, ces décisions, en tant qu'elles se rapportent aux comptes présentés par le syndic, sont étrangères à la question de la régularité des décisions sur la base desquelles les travaux ont été effectués et les dépenses engagées ; Considérant que, dès lors, l'absence de contestation dans le délai légal par la société appelante du quitus donné au syndic pour sa gestion des travaux d'éradication de l'amiante ne peut la priver de son droit de poursuivre ultérieurement la contestation de la régularité des résolutions votées à l'origine et se rapportant à ces travaux ; Considérant qu'au soutien de son action en garantie à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de la Tour Aurore, la Société IMMO 2000 se prévaut de l'article 9 alinéa 4
de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel : "les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité" ; Considérant que cette Considérant que cette disposition ne saurait 0020735 Rep/assistant : Me Patrice LEBATTEUX, avocat au barreau de PARIS (P.154). INTIMES [**][**][**][**][**][**][**][**] Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Septembre 2005 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-François FEDOU, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Françoise LAPORTE, Président, Monsieur Jean-François FEDOU, conseiller, Monsieur Denis COUPIN, conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Marie-Thérèse GENISSEL, FAITS ET PROCEDURE : Par acte sous seing privé du 21 juin 1999, la Société GERADEL, alors propriétaire, a consenti à la Société SYNAPSYS un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux situés à LA DEFENSE, au 11ème étage de la Tour AURORE, trames 51 à 75 incluses. Ce bail a été consenti pour trois, six ou neuf années, commençant à courir le 1er juillet 1999 pour se terminer le 30 juin 2008, le loyer annuel était fixé à la somme de 129.600 F (19.757,39 ç) HT. La Société IMMO 2000 est devenue propriétaire de quatre étages au sein de la Tour AURORE, 18 Place des Reflets à LA DEFENSE, représentant les lots no 12, 13, 14 et 15 de cet immeuble régi par la loi du 10 juillet 1965, pour les avoir acquis des Sociétés MABIDEL et GERADEL
le 29 juin 1999. A partir de 1994, le Syndicat des Copropriétaires de la Tour AURORE a fait procéder à une surveillance périodique de l'état de conservation des flocages et des mesures du niveau d'empoussièrement. Le 22 octobre 1999, le Bureau VERITAS adressait au Syndicat des Copropriétaires son rapport d'évaluation de l'état de conservation des flocages, effectué du 04 au 06 octobre 1999, qui attribuait la note 3 sur un certain nombre de points situés dans deux localisations d'amiante friable de la Tour AURORE. L'assemblée générale des copropriétaires en date du 27 avril 2000 a décidé, en sa ni techniquement nécessaire, ni économiquement justifiée, et que la décision de l'assemblée générale d'y procéder ne s'applique pas aux travaux votés. Elle considère que, l'évacuation de la Tour, sur laquelle reposent les prétentions indemnitaires de la Société SYNAPSYS, étant la conséquence directe d'une faute incontestable du SCTA et/ou de son syndic OPTIMEGE, l'appel en garantie de ces derniers par IMMO 2000 est parfaitement justifié. Elle fait valoir que la Société OPTIMEGE, en sa qualité de syndic professionnel, se devait, en vertu de son devoir de conseil, d'attirer l'attention du SCTA sur l'irrégularité des décisions prises et sur les conséquences du choix de l'évacuation de la Tour Aurore. Elle observe qu'à supposer que l'opération de désamiantage ait été visée par les résolutions successives des assemblées générales, la Société OPTIMEGE n'explique pas pourquoi elles ont été soumises à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle est réservée aux travaux imposés par la réglementation. Elle estime que la Société OPTIMEGE ne peut se décharger de ses responsabilités sur les Conseils du SCTA, alors qu'elle a été chargée de préparer le choix de ces
Conseils, qu'elle avait pour mission de contrôler les prestations fournies par eux, et que le contrat de syndic précise qu'il est le garant des décisions et choix pris par les copropriétaires en assemblée générale. Elle souligne qu'OPTIMEGE ne peut davantage se dégager de ses responsabilités sur le Conseil Syndical, dans la mesure où, en sa qualité de syndic professionnel, elle ne pouvait ignorer que ce dernier, qui est chargé du contrôle de l'action du syndic et de la liaison entre les copropriétaires et celui-ci, ne dispose d'aucun pouvoir de décision. Elle en déduit qu'OPTIMEGE, qui a manqué à son obligation de conseil, doit répondre à son égard des circonstances fautives dans lesquelles a été mise en oeuvre l'application des résolutions irrégulièrement votées, à l'origine de tous documents utiles pour permettre aux copropriétaires de prendre leur décision en connaissance de cause. Elle souligne que le devoir de conseil du syndic doit être apprécié au regard des circonstances de la cause, et que cette obligation est largement atténuée en présence de professionnels de l'investissement immobilier entourés de multiples conseillers techniques et juridiques. Elle considère qu'en toute hypothèse, l'action en garantie à son encontre ne saurait prospérer, en l'absence de lien de causalité entre le préjudice dont il est demandé réparation et les fautes alléguées, et à défaut d'un préjudice personnel subi par la Société IMMO 2000. En effet, elle explique que les travaux de désamiantage, quel que soit le mode opératoire retenu, impliquaient nécessairement l'évacuation des plateaux, et, en pratique, la résiliation des baux au moins pour la période d'indisponibilité des locaux liée aux obligations réglementaires pesant sur le SCTA. Elle précise que l'assemblée
générale a, le 26 mai 2004, donné quitus au syndic de sa gestion pour les travaux d'éradication de l'amiante, et que ce quitus a été donné en parfaite connaissance de cause par les copropriétaires de la Tour Aurore, à l'exception du vote "contre" de la Société IMMO 2000, à une époque où était connue l'existence de la procédure en annulation des délibérations antérieures de l'assemblée générale. Elle ajoute que la société appelante ne peut se prévaloir d'un préjudice personnel de nature à légitimer son action à l'encontre du syndic, sa situation n'ayant pas été différente de celle des autres copropriétaires de l'immeuble, lesquels ont tous subi les conséquences du désamiantage. A titre subsidiaire, au cas où le principe de sa responsabilité serait retenu, la Société OPTIMEGE demande à la Cour de condamner la Société IMMO 2000 à lui verser, à titre de dommages-intérêts en réparation de la faute procédurale commise par cette dernière, un montant égal aux condamnations qui pourraient être prononcées à son
toutefois trouver application dans la présente espèce, dans la mesure où l'indemnité à laquelle les copropriétaires peuvent prétendre dans l'une ou l'autre des hypothèses susvisées tend uniquement à la réparation du préjudice spécifiquement subi par eux à la suite des " travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des articles e, g, h et i de l'article 25 et des articles 26-1 et 30" (article 9 alinéa 2) ; Considérant que, dans la mesure où il est établi qu'en l'occurrence, les travaux n'ont pas été régulièrement et expressément décidés, ce qui a justifié l'annulation des résolutions des assemblées générales se rapportant à ces travaux, la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires ne saurait être recherchée sur le fondement légal de l'article 9 précité ; Considérant qu'il s'avère en revanche qu'en prenant l'initiative de travaux de désamiantage total et de remise aux normes de la Tour Aurore, présentés à tort comme des "travaux réglementaires obligatoires", sans y avoir été régulièrement autorisé en assemblée générale, le Syndicat des Copropriétaires a, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, commis une faute en relation directe avec la résiliation du bail liant la Société IMMO 2000 à sa locataire, et doit répondre, sur le fondement des règles de la responsabilité civile quasi-délictuelle de droit commun, des
conséquences dommageables de la libération des locaux à laquelle la société appelante s'est trouvée contrainte de procéder. Sur la responsabilité de la Société OPTIMEGE : Considérant que le syndic professionnel, lié au syndicat des copropriétaires par un contrat de mandat, est tenu de répondre envers le copropriétaire lésé des délits ou quasi-délits commis par lui pendant l'accomplissement de sa mission ; Considérant que sa responsabilité est susceptible d'être engagée, sur le fondement des articles 1382 et suivants du Code civil, si la preuve est rapportée d'une faute qui lui est 9ème résolution, confirmée par la 5ème résolution de l'assemblée générale du 2 mars 2001, que : "les travaux de traitement de l'amiante et de mise en sécurité de l'immeuble seront réalisés après évacuation complète de ce dernier, étant entendu que les copropriétaires devront faire leur affaire personnelle de la libération complète de leurs locaux privatifs préalablement au démarrage des travaux...". L'assemblée générale du 08 juin 2000 a, aux termes de l'article 3 bis de sa délibération, constaté :
"l'obligation réglementaire faite au Syndicat des Copropriétaires de
mettre en oeuvre les travaux de traitement de l'amiante ainsi que les travaux consécutifs rendus nécessaires par ces derniers", et décidé d'engager les études et consultations préalables. Dans sa 10ème résolution, l'assemblée générale du 31 mai 2001 a décidé, "du fait de l'obligation réglementaire faite au Syndicat des Copropriétaires de mettre en oeuvre les travaux d'éradication de l'amiante..., d'engager l'exécution des travaux correspondants... qui doivent s'effectuer immeuble vide à partir du 1er juillet 2001". Par lettre recommandée du 14 février 2000, la Société IMMO 2000 a révélé à la Société SYNAPSYS l'existence des mesures effectuées dans la Tour AURORE, par courrier du 05 juin 2001, elle a informé sa locataire que les travaux devaient débuter le 1er septembre 2001, le 07 août 2001, elle lui a délivré une sommation interpellative de délaisser les locaux au plus tard pour cette date. Saisi à la requête de la Société IMMO 2000, le Président du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE, statuant par ordonnance de référé du 25 juin 2002, a ordonné l'expulsion de la Société SYNAPSYS sous astreinte de 7.600 ç par jour de retard, et condamné la bailleresse à verser à cette dernière une indemnité
provisionnelle de 60.979,61 ç; la Société SYNAPSYS a finalement quitté les lieux en août 2002. C'est dans ces circonstances que la SARL SYNAPSYS a, par acte du 31 octobre 2001, assigné la Société IMMO l'obligation faite aux locataires d'évacuer leurs locaux, et donc des préjudices subis par eux. Elle allègue que les intimés ne sont pas fondés à lui opposer le quitus donné au syndic, lors de l'assemblée générale du 26 mai 2004, au titre des travaux d'éradication de l'amiante, alors que ce quitus se rapporte à la gestion de travaux n'ayant pas respecté les décisions de l'assemblée générale, elles-mêmes judiciairement annulées par arrêt de la Cour d'Appel de ce siège en date du 10 janvier 2005. Elle objecte que, même régulièrement voté, le quitus donné au syndic n'exonère pas le SCTA de ses responsabilités, dans la mesure où il ne peut concerner les décisions relevant de la compétence exclusive de l'assemblée générale. Elle précise que sa demande de garantie est également justifiée au regard des dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, et, à cet égard, elle explique qu'étant seule copropriétaire à s'être opposée aux décisions du SCTA, sa situation
ne peut s'identifier à celle des autres copropriétaires qui ont unanimement et systématiquement approuvé les décisions prises en assemblée générale, en dépit des mises en garde adressées à de nombreuses reprises au syndic. Elle ajoute que les intimés n'ont nullement subi une perte de chance consécutivement au désistement de son appel interjeté à l'encontre de la Société SYNAPSYS, dans la mesure où il résulte de décisions déjà intervenues en faveur de plusieurs locataires que cette dernière pouvait légitimement prétendre à une indemnisation. Par voie de conséquence, elle demande à la Cour, en infirmant de ce chef le jugement entrepris, de condamner solidairement, ou subsidiairement l'un à défaut de l'autre, le Syndicat des Copropriétaires de la Tour Aurore, sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, ou subsidiairement par application de l'article 1382 du même code, et la Société OPTIMEGE, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, à la relever et garantir
encontre, et de prononcer la compensation avec les sommes éventuellement dues par elle. A titre infiniment subsidiaire, elle demande qu'il soit jugé qu'elle ne peut être tenue à garantir la société appelante des indemnités versées au locataire que pour la période pendant laquelle les locaux auraient pu être laissés à la disposition de celui-ci, si une option technique "a minima" (encoffrement de tous les MCA dégradés) avait été retenue. Dans cette hypothèse, elle conclut au sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert Z..., sauf à ce que soit désigné tel expert qu'il plaira, ayant pour mission de chiffrer le préjudice subi par la Société IMMO 2000 dans le cadre de la présente procédure introduite par la Société SYNAPSYS. Elle sollicite la condamnation in solidum de la ou des parties succombantes au paiement de la somme de 10.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 03 août 2005. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires de la Tour Aurore : Considérant qu'aux termes de sa délibération en date du 08 juin 2000, l'assemblée générale a, dans sa résolution 3 bis adoptée à l'unanimité, constaté : "l'obligation réglementaire faite au Syndicat des Copropriétaires de mettre en oeuvre les travaux de traitement de l'amiante ainsi que
les travaux consécutifs rendus nécessaires par ces derniers, et, en vue de déterminer les modalités de réalisation et d'exécution de ces travaux, décidé d'engager les études et consultations préalables jusqu'à l'analyse des soumissions des entreprises, pour un montant estimatif de 4 millions de francs (609.796,07 ç) hors taxes" ; Considérant que cette résolution a été réitérée à la majorité des voix lors de l'assemblée générale du 02 mars 2001, laquelle a en outre, dans sa cinquième résolution, décidé à la majorité que : "les travaux de traitement de l'amiante et de mise en sécurité de l'immeuble seront réalisés après évacuation personnellement imputable, et ayant généré un préjudice spécifique pour ce copropriétaire ; Considérant qu'en l'occurrence, au soutien de son appel en garantie à l'encontre de la Société OPTIMEGE, la Société IMMO 2000 n'est pas fondée à invoquer les stipulations de l'avenant no 1, voté le 15 novembre 2000 par le Syndicat des Copropriétaires de la Tour Aurore, et en vertu duquel le syndic s'est engagé à : "assumer sous son entière responsabilité pour le compte du syndicat des copropriétaires toutes les obligations nées ou à naître
dans le cadre du programme de travaux de la tour" ; Considérant qu'en effet, cet avenant, destiné à élargir la mission de la Société OPTIMEGE à la maîtrise d'ouvrage des travaux de désamiantage, a seulement vocation à la rendre garante envers les cocontractants du Syndicat des Copropriétaires de la bonne exécution des conventions et marchés souscrits par ses soins ; Considérant qu'il ne saurait permettre à un copropriétaire, tiers à ces conventions, de rechercher la responsabilité quasi-délictuelle du syndic en se prévalant de l'exécution fautive des résolutions irrégulièrement votées à l'initiative du conseil syndical ; Considérant que la Société OPTIMEGE ne peut non plus se voir sérieusement reprocher d'avoir notifié aux consultants du Syndicat des Copropriétaires des hypothèses de travail erronées, en particulier celles du désamiantage non régulièrement votées en assemblée générale, ayant entraîné la recommandation d'évacuation de la Tour Aurore ; Considérant qu'à cet égard, elle indique, sans être contredite sur ce point, n'avoir pas reçu pour mandat de définir les missions des consultants auxquels le syndicat des copropriétaires a choisi d'avoir recours, et dont
l'intervention s'est constamment exercée en concertation avec les membres du Conseil Syndical; Considérant qu'au demeurant, n'ayant pas, en sa qualité de syndic professionnel, à se faire juge de la validité des délibérations adoptées en assemblée générale, il ne peut 2000, à titre principal pour voir juger que le bail liant les parties est toujours en vigueur et que la sommation interpellative du 07 août 2001 ne repose sur aucun fondement, à titre subsidiaire aux fins d'indemnisation consécutive à son éviction, d'institution d'une mesure d'expertise et de fixation de son préjudice provisionnel à la somme de 3.269.360 F (498.410,72 ç). Par acte du 06 décembre 2001, la Société IMMO 2000 a assigné le Syndicat des Copropriétaires de la Tour AURORE et la Société OPTIMEGE, syndic, aux fins de la voir relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre. Par jugement du 28 novembre 2003, le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE a : - dit n'y avoir lieu à résiliation de plein droit du bail du 21 juin 1999 ; - dit que le bail se trouve résilié par la faute du bailleur IMMO 2000, ce qui ouvre droit à indemnité d'éviction pour le preneur ; - constaté que la Société SYNAPSYS a
désormais quitté les lieux ; - débouté la Société IMMO 2000 de ses appels en garantie à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de la Tour AURORE et de la Société OPTIMEGE; - sursis à statuer sur le montant du préjudice de la Société SYNAPSYS et sur les autres demandes reconventionnelles, ordonné avant dire droit une mesure d'expertise et désigné Monsieur Alain A..., avec mission de fournir tous éléments permettant d'évaluer le préjudice subi par la Société SYNAPSYS en raison de la résiliation du bail ; - condamné la Société IMMO 2000 à payer à la Société SYNAPSYS à titre provisionnel les sommes de 100.000 ç à valoir sur son préjudice, et de 3.000 ç en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; - laissé provisoirement à la charge de chacune des parties les dépens par elle exposés, à l'exception de ceux engagés par le Syndicat des Copropriétaires et la Société OPTIMEGE, qui resteront à la charge de la Société IMMO 2000. La Société IMMO 2000 a interjeté appel de cette décision. Par ordonnance d'incident du 24 février 2005, le conseiller
de toutes condamnations en principal, intérêts et frais qui ont été ou pourraient être prononcées à son encontre et à la demande de la Société SYNAPSYS. Elle sollicite la condamnation solidaire des intimés, ou subsidiairement de l'un à défaut de l'autre, à lui rembourser d'ores et déjà les sommes qu'elle a dû verser à la Société SYNAPSYS, et qui, à la date du 10 juillet 2005, s'élèvent à 124.312,90 ç, augmentées des intérêts à compter de la date des versements effectués par elle, ainsi que les intérêts capitalisés dûs par elle à SYNAPSYS. Elle demande acte qu'elle a été condamnée par arrêt du 13 mars 2002 à payer à la Société SYNAPSYS la somme de 60.979,61 ç, dont elle s'acquitte, suite au jugement rendu le 13 juillet 2004 par le Juge de l'Exécution de FONTAINEBLEAU, moyennant des versements mensuels de 3.333,33 ç. A titre subsidiaire, elle suggère un sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise de Monsieur Z..., désigné par arrêt du 12 novembre 2003. Elle conclut au débouté des intimés de leurs prétentions, et à la condamnation de ces derniers, in solidum ou à défaut solidaire, à lui verser 30.000 ç en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Le SYNDICAT DES
COPROPRIETAIRES DE LA TOUR AURORE (SCTA) sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a l'a mis hors de cause. Il fait valoir qu'il n'a pas à répondre directement envers la Société SYNAPSYS de son fait personnel dommageable, dès lors qu'il n'est pas partie au contrat de location, et que sa responsabilité ne saurait s'étendre à l'atteinte à la jouissance paisible du locataire. Il conteste que sa responsabilité à l'égard du copropriétaire IMMO 2000 puisse être engagée sur un fondement contractuel, dans la mesure où ce copropriétaire n'incrimine pas le défaut de respect par le Syndicat d'une quelconque obligation résultant du règlement de copropriété de la Tour Aurore, seul document régissant l'immeuble et assimilable à une convention. complète de ce dernier, étant entendu que les copropriétaires devront faire leur affaire personnelle de la libération complète de leurs locaux privatifs préalablement au démarrage de la phase d'exécution des travaux..." ; Considérant que, dans sa dixième résolution, l'assemblée générale du 31 mai 2001 a décidé, à la majorité des voix, : "Du fait de l'obligation réglementaire faite au Syndicat des
Copropriétaires de mettre en oeuvre les travaux d'éradication de l'amiante..., d'engager l'exécution des travaux correspondant pour un montant de 89 millions de francs (13.567.962,63 ç) hors taxes, y compris tous honoraires y afférents, qui doit s'effectuer immeuble vide à partir du 1er juillet 2001 pour répondre aux impératifs de délais fixés par les Autorités et portés à la connaissance de tous les Copropriétaires début décembre 2000" ; Considérant que l'analyse comparative de ces délibérations successives met en évidence une absence de définition de ce que recouvrent, en vertu des résolutions votées, les "travaux de traitement", les "travaux consécutifs", ou encore les "travaux d'éradication de l'amiante" ; Considérant que, tout particulièrement, il apparaît que les travaux d'éradication de l'amiante sont présentés aux co-propriétaires comme des "travaux réglementaires obligatoires", alors même qu'il résulte des différentes études préalables que les seuls travaux obligatoires consistaient dans le traitement des points notés 3 dans le rapport établi le 22 octobre 1999 par le BUREAU VERITAS; Considérant qu'à cet égard, dans sa note aux parties en date du 17 mai 2004, Monsieur
Z..., expert désigné par arrêt de la Cour d'Appel de VERSAILLES en date du 12 novembre 2003, confirme que, si l'obligation était faite de traiter par retrait ou surfactage, dans un délai de douze mois, les produits amiantés friables affectés de la note 3, l'éradication n'est pas littéralement une obligation réglementaire, mais "procède d'un choix technico-économique qui n'a pas été validé par une lui être davantage fait grief d'avoir réalisé, en application du budget voté, les études et travaux qui avaient été décrits dans les annexes aux convocations à ces assemblées ; Mais considérant qu'il a été précédemment relevé que, alors que les résolutions votées en assemblées générales successives portaient essentiellement sur la mise en oeuvre de "travaux réglementaires obligatoires" soumis à la majorité édictée par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est en réalité à l'exécution d'une opération de réhabilitation lourde à laquelle il a été procédé, sans que les copropriétaires aient été expressément invités à se prononcer sur l'option entre le simple traitement des seuls matériaux friables notés "3" par le BUREAU
VERITAS, et une éradication de tous les produits amiantés friables ou non, impliquant une évacuation de la Tour Aurore ; Or considérant que, la Société OPTIMEGE, qui a activement participé à la préparation des assemblées générales au cours desquelles ont été votées les délibérations litigieuses, qui en a établi l'ordre du jour et qui en a assuré le secrétariat, a manqué à son obligation de conseil en n'attirant pas l'attention des copropriétaires sur les différentes alternatives qui se présentaient à eux dans le choix des travaux à entreprendre, et sur le risque d'annulation susceptible de résulter du vote de résolutions en des termes ambigus, apparemment intervenu en méconnaissance des règles légales de majorité et d'unanimité ; Considérant qu'elle ne saurait valablement s'exonérer de son obligation de conseil en faisant valoir que le syndicat des copropriétaires était entouré de nombreux consultants techniques ayant participé aux réunions du Conseil Syndical et dont les rapports étaient joints à la convocation aux assemblées générales ; Considérant qu'en effet, la Société IMMO 2000 affirme, sans être contredite sur ce point, qu'elle ne faisait pas partie du Conseil
Syndical au cours de la période concernée, et qu'elle n'a aucune Il relève que les agissements susceptibles de lui être imputés doivent s'apprécier à la date de l'achèvement du chantier, soit le 07 octobre 2003, et à la lumière des circonstances ayant précédé ces travaux. Il allègue que, si certaines délibérations votées dans le cadre des assemblées générales des 27 avril 2000, 08 juin 2000, 15 novembre 2000, 02 mars 2001 et 31 mai 2001 ont été annulées par l'arrêt prononcé le 10 janvier 2005 par la Cour d'Appel de VERSAILLES, ces résolutions sont demeurées opposables et applicables aussi longtemps qu'elles n'ont pas été annulées. Il observe que ces résolutions sur l'éradication de l'amiante ont servi de fondement aux différentes juridictions saisies pour ordonner l'expulsion des divers occupants de la Tour Aurore, laquelle a été mise en oeuvre en parfaite conformité avec les décisions judiciaires définitives intervenues. Il précise que, lors de l'assemblée générale du 26 mai 2004, les copropriétaires de la Tour Aurore ont adopté, avec le seul vote "contre" de la Société IMMO 2000, les comptes des travaux d'éradication de l'amiante, ainsi que le quitus au syndic de sa
gestion pour ces travaux, et il souligne que le quitus alors donné n'a pas été contesté par la société appelante dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal correspondant. Il souligne que l'intervention en site inoccupé était parfaitement justifiée au regard des caractéristiques de l'amiante présente dans la Tour et de la configuration du bâtiment, ce qui a été confirmé par l'ensemble des techniciens consultés, et ce qu'a relevé la Cour d'Appel de VERSAILLES dans son arrêt du 13 mars 2002 ayant infirmé l'ordonnance de référé qui avait commis Messieurs X... et FERRANDI, experts judiciaires. Il considère que, si les décisions d'exécuter des travaux, et notamment celle de procéder au désamiantage Tour vide, peuvent être discutées, elles ne sont pas pour autant fautives, et peuvent même trouver leur justification en termes de gestion d'un
résolution de la copropriété" ; Considérant que l'ambigu'té de ces résolutions se trouve accrue par la constatation que, ainsi que le relève la Cour d'appel de ce siège dans son arrêt prononcé le 10 janvier 2005, les pièces jointes à la convocation à l'assemblée générale du 02 mars 2001, si elles comportent l'ensemble de la documentation relative aux travaux du conseil syndical, sont en décalage par rapport au vote émis et ne permettent pas aux copropriétaires de savoir précisément à quoi leur décision les engage ; Considérant qu'au surplus, il doit être observé que la décision adoptée lors de l'assemblée générale du 31 mai 2001, portant sur des travaux plus importants que ceux imposés réglementairement, a été prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; Considérant que, toutefois, ainsi qu'il résulte des énonciations de l'arrêt susvisé, les travaux d'éradication de l'amiante et de mise en conformité de l'immeuble, dans la mesure où ils conduisaient à rendre cet immeuble brut de béton, déshabillé de tous revêtements et finitions, et installations techniques démantelées, portaient nécessairement atteinte aux parties privatives des copropriétaires, et relevaient en conséquence d'une décision devant être prise à l'unanimité des membres du syndicat, conformément aux dispositions de l'article 26 de la loi susvisée ; Considérant qu'il s'ensuit que les
travaux de désamiantage total avec évacuation de la Tour Aurore entrepris à l'initiative du Syndicat des Copropriétaires, à défaut de constituer des travaux réglementaires obligatoires au sens de la législation en vigueur, n'ont pas été régulièrement votés par les assemblées générales successives dont les résolutions en cause ont été annulées par l'arrêt précité du 10 janvier 2005 ; Considérant que, pour s'opposer à l'appel en garantie diligenté à son encontre, le Syndicat des Copropriétaires de la Tour Aurore fait valoir que les compétence dans le domaine de la gestion d'une copropriété ; Considérant que, de surcroît, elle justifie avoir, à plusieurs reprises par lettres des 07 juin 2000, 19 décembre 2000 et 20 juin 2001, mis en garde la Société OPTIMEGE sur le décalage existant entre l'opération de mise en conformité envisagée et le contenu des résolutions votées, et sur les difficultés que ne manquerait pas de susciter la mise en oeuvre de travaux impliquant l'évacuation de la Tour Aurore ; Considérant que, par ailleurs, ainsi qu'il a été précédemment exposé, il importe peu que les copropriétaires de la Tour Aurore aient lors de leur délibération du 26 mai 2004 donné au
syndic quitus pour sa gestion des travaux d'éradication de l'amiante, dès lors qu'une telle décision est étrangère à la question de la régularité des décisions sur la base desquelles les travaux ont été effectués et les dépenses engagées ; Considérant qu'au surplus, la Société IMMO 2000 se prévaut d'un préjudice spécifique l'autorisant à agir personnellement à l'encontre du syndic, dès lors que c'est sur la base de délibérations intervenues en méconnaissance des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et ultérieurement annulées au moins en partie sur ce fondement, qu'elle a été mise dans l'obligation de diligenter une procédure d'expulsion de sa locataire ; Considérant que, dans la mesure où le manquement du syndic à son obligation de conseil est en relation directe avec les résolutions irrégulièrement adoptées et finalement annulées par l'arrêt du 10 janvier 2005, il convient, en infirmant également de ce chef le jugement déféré, de dire que la Société OPTIMEGE doit répondre, sur un fondement quasi-délictuel, des conséquences dommageables de l'obligation dans laquelle la Société IMMO 2000 s'est trouvée de faire procéder à la libération des locaux jusqu'alors occupés par sa
locataire, la Société SYNAPSYS. Sur les conséquences dommageables des responsabilités encourues : Considérant qu'il résulte des divers patrimoine locatif ancien. Il estime que, quel que soit le mode opératoire, les travaux de traitement de l'amiante impliquaient l'évacuation des plateaux, et, partant, la résiliation des baux. Il en déduit que sa garantie ne saurait être due au profit de la Société IMMO 2000 au titre de la résiliation du bail de la Société SYNAPSYS, manifestement inéluctable. Il ajoute que la société appelante n'est pas davantage fondée à agir à son encontre sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où elle ne peut se prévaloir d'un préjudice spécifique, les travaux en cause générant un préjudice identique pour tous les titulaires des lots dépendant de la Tour Aurore. A titre subsidiaire, il se prévaut de l'erreur procédurale commise par la Société IMMO 2000, celle-ci ayant tardivement interjeté appel de la décision entreprise à l'encontre de la Société SYNAPSYS, avant de s'en désister, ce qui a constitué pour le Syndicat une perte de chance caractérisée par la privation d'un moyen de défense utile. Aussi, dans l'hypothèse où sa garantie serait
retenue, il conclut à la condamnation de la société appelante à lui verser des dommages-intérêts d'un montant égal aux condamnations qui seraient prononcées à l'encontre de cette dernière, et à la compensation entre ces dommages-intérêts et les sommes éventuellement mises à la charge du syndicat et au profit de la Société IMMO 2000. Il réclame en outre à la Société IMMO 2000 la somme de 3.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. La Société OPTIMEGE sollicite également la confirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a mise hors de cause. Elle expose qu'elle ne saurait, en vertu de son mandat de syndic, être déclarée responsable de plein droit des fautes éventuellement commises par le Syndicat des Copropriétaires de la Tour Aurore, en l'absence de preuve d'une faute personnelle de ce syndic et du lien de causalité avec le préjudice prétendument subi. Elle soutient que l'avenant no 1 conclu entre
résolutions des assemblées générales sont opposables et applicables aussi longtemps qu'elles n'ont pas été annulées, que le jugement du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE en date du 22 mai 2002 n'avait pas assorti de l'exécution provisoire l'annulation de certaines délibérations, et que la libération des locaux, en particulier ceux jusqu'alors occupés par la Société SYNAPSYS, est intervenue en parfaite conformité avec les décisions judiciaires définitives (jugement du Tribunal de Grande Instance en date du 20 juin 2001, confirmé pour l'essentiel par l'arrêt rendu le 26 juin 2002 par la Cour d'Appel de VERSAILLES) obtenues en sa faveur et à l'encontre de la Société IMMO 2000 ; Mais considérant que le Syndicat des Copropriétaires, auquel il ne peut être fait grief d'avoir appliqué les délibérations des assemblées générales tant que celles-ci n'avaient pas été invalidées par une décision judiciaire exécutoire, est en revanche tenu de répondre envers les copropriétaires des conséquences dommageables de l'annulation des résolutions votées, dès lors que cette annulation procède d'un comportement fautif de sa part ; Considérant que tel est le cas en l'occurrence, dans la mesure où l'arrêt du 10 janvier 2005 ayant annulé les délibérations litigieuses a mis en évidence : - un décalage entre l'état d'avancement de la réflexion du conseil syndical et l'imprécision des questions soumises au vote des
assemblées générales successives ; - un défaut d'information des copropriétaires préalablement à ces assemblées générales, lesquelles étaient destinées à justifier les choix effectués par le conseil syndical, davantage qu'à permettre aux copropriétaires de choisir entre les différents travaux que la copropriété se proposait d'engager ; - une atteinte portée aux parties privatives des copropriétaires, en infraction avec la règle de l'unanimité édictée par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; Considérant que comptes-rendus de réunion du Syndicat des Copropriétaires de la Tour Aurore que l'option finalement retenue par celui-ci d'une éradication de l'amiante avec évacuation totale des occupants s'est inscrite dans la perspective d'une mise aux normes de sécurité et d'une modernisation générale de l'immeuble ; Considérant que cette perspective est clairement affirmée par le Conseil Syndical dans son procès-verbal du 24 octobre 2002, lequel évoque les différentes possibilités offertes à la Copropriété à l'issue du désamiantage en cours d'exécution, "soit de mise aux normes de sécurité et remise en état à l'identique de l'immeuble, soit de restructuration plus
générale de l'ensemble immobilier"; Considérant qu'à cet égard, déjà dans son premier rapport en date du 23 janvier 2000, Monsieur Y..., expert mandaté par le Conseil Syndical, avait conclu à la nécessité d'effectuer une opération générale de traitement de l'amiante, en préalable à toute intervention d'amélioration de la sécurité générale de la Tour et à sa mise en conformité suivant les nouvelles normes ; Considérant que, dans son rapport complémentaire du 28 septembre 2000, il avait estimé que l'analyse des risques, l'importance et la complexité des travaux de retrait de l'amiante à réaliser, impliquaient que cette opération soit réalisée "Tour vide de tout occupant" ; Considérant que, pour sa part, l'Inspection du Travail avait, dès le 25 janvier 2000, fait savoir à la Société IMMO 2000 que : "les études en cours relatives à la réalisation des travaux de mise en conformité incendie de la Tour ne peuvent être envisagées sans, au préalable, élaborer un planning des travaux à réaliser sur les flocages en amiante" ; Or considérant qu'il apparaît que l'opération de mise en conformité de la Tour Aurore que le Syndicat des Copropriétaires a souhaité entreprendre
rentre dans le cadre des "travaux comportant transformation, addition ou amélioration...", lesquels sont susceptibles d'être adoptés à la majorité qualifiée des deux tiers des voix des copropriétaires représentant la moitié des voix des membres du syndicat, telle que prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; Considérant qu'il résulte des études et expertises diligentées que cette opération facultative, si elle avait été régulièrement votée en assemblée générale, aurait imposé réglementairement le traitement préalable de l'amiante par voie d'éradication totale ; Considérant que, dans cette hypothèse, la Société IMMO 2000 n'aurait pu s'opposer à l'opération de désamiantage, laquelle, s'agissant de "travaux réglementaires obligatoires", pouvait être valablement adoptée à la majorité de l'article 25 de la loi susvisée ; Considérant que, dans la mesure où il résulte de ce qui précède que cette opération de désamiantage impliquait l'évacuation de la Tour, la société appelante n'aurait pu, en tout état de cause, faire obstacle à la libération des locaux occupés par la Société SYNAPSYS ; Considérant qu'il s'ensuit que les
fautes respectivement retenues à l'encontre tant du Syndicat des Copropriétaires que de la Société OPTIMEGE, à l'origine de la décision judiciaire d'annulation des assemblées générales litigieuses, n'ont concouru que pour partie au préjudice personnellement subi par la Société IMMO 2000, et caractérisé par l'obligation mise à la charge de cette dernière d'indemniser sa locataire consécutivement à la résiliation du bail ; Considérant qu'au surplus, les intimés relèvent à bon droit qu'en interjetant tardivement à l'encontre de la Société SYNAPSYS un appel dont elle s'est par la suite désistée, la Société IMMO 2000 les a mises dans l'impossibilité de contester la demande principale d'indemnisation de la société locataire, les privant ainsi d'un moyen de défense dont elles auraient pu utilement se prévaloir ; Considérant qu'à cet égard, il doit être observé qu'aux termes de ses écritures de première instance, la Société OPTIMEGE avait expressément combattu la
demande d'indemnisation de la Société SYNAPSYS, en invoquant les dispositions de l'article 1722 du Code civil et de l'article 3 du bail liant les parties; Considérant que la société appelante ne saurait valablement opposer aux intimés leur propre négligence pour n'avoir pas eux-mêmes relevé appel de la décision de première instance, dans la mesure où cette décision, qui les met hors de cause, ne leur fait pas grief ; Considérant qu'elle doit donc répondre, sur le fondement des articles 1382 et suivants du Code civil, des conséquences dommageables de la perte de chance qui a résulté de l'erreur procédurale dont elle se trouve à l'origine, et dont chance qui a résulté de l'erreur procédurale dont elle se trouve à l'origine, et dont il doit être tenu compte dans l'appréciation des responsabilités respectivement encourues dans le présent litige ; Considérant que, dès lors, au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient, en infirmant le jugement déféré, de condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la Tour Aurore et la Société OPTIMEGE à relever et garantir la Société IMMO 2000 à concurrence de la moitié des condamnations en principal, intérêts, indemnité de procédure, frais et dépens, qui ont déjà été ou qui pourraient être prononcées à l'encontre de cette dernière et en faveur de la Société SYNAPSYS ; Considérant que, toutefois, en l'absence de preuve que les
condamnations prononcées en faveur de cette dernière seraient assorties de la capitalisation des intérêts, il n'y a pas lieu d'accueillir la demande de remboursement présentée de ce chef par la société appelante. Sur les demandes complémentaires et annexes :
Considérant qu'il n'est pas inéquitable que les parties conservent la charge des frais non compris dans les dépens qu'elles ont engagés tant en première instance qu'en appel ; Considérant qu'il y a donc lieu de les débouter de leur demande respective sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Considérant qu'il convient de faire masse des dépens de première instance et d'appel exposés par elles, et de dire qu'ils seront supportés par moitié à la charge de la Société IMMO 2000, pour un quart par le Syndicat des Copropriétaires de la Tour Aurore et pour un quart par la Société OPTIMEGE. PAR CES MOTIFS Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Vu l'ordonnance en date du 24 février 2005, donnant acte à la Société IMMO 2000 de son désistement d'appel envers la Société SYNAPSYS ; Infirme le jugement entrepris en ses dispositions concernant l'appel en garantie diligenté par la
Société IMMO 2000 à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de la Tour Aurore et de la société OPTIMEGE : Et statuant à nouveau de ce chef : Condamne in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la Tour Aurore et la Société OPTIMEGE à relever et garantir la Société IMMO 2000 à concurrence de la moitié des condamnations en principal, intérêts, indemnité de procédure, frais et dépens, qui ont été ou qui pourraient être prononcées à l'encontre de cette dernière et en faveur de la Société SYNAPSYS ; Déboute les parties de leurs autres et plus amples demandes ; Fait masse des dépens de première instance et d'appel, dit qu'ils seront supportés par moitié par la Société IMMO 2000, pour un quart par le Syndicat des Copropriétaires de la Tour Aurore et pour un quart par la Société OPTIMEGE, et autorise les avoués de la cause à recouvrer, directement et à due concurrence de ce partage, la part les concernant, conformément à ce qui est prescrit par l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. Arrêt prononcé par Madame Françoise LAPORTE, Président, et signé par Madame Françoise LAPORTE, Président, et par Mme Marie-Thérèse GENISSEL,
greffier, présent lors du prononcé Le GREFFIER, LE PRESIDENT