Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 26 OCTOBRE 2018
(no 18/331 , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 17/00151 - No Portalis 35L7-V-B7B-B2KDS
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 15/09657

SARL DOMIERE
No SIRET : 377 595 509 00037

Représentée et assistée de Me Nicolas FILIPOWICZ de la SELARL Cabinet FILIPOWICZ, avocat au barreau de PARIS, toque : D1042

Monsieur Pierre Y...
né le [...] à Villefranche de Rouergue (12 200)
Demeurant [...]
Représenté par Me Vanina Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : C0455
Ayant pour avocat plaidant Me Anne-Sophie E..., avocat au barreau de Versailles toque : C441
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 Septembre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. A... D..., Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur M. D... A... président de la chambre dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Léna ETIENNE
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. A... D..., Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS &amp; PROCÉDURE
Par acte du 2 novembre 2013, M. Pierre Y..., agissant au nom de l'indivision Y..., a confié à la société Domière, agent immobilier, un mandat exclusif de vendre au prix de 1 250 000 euros, commission d'agence de 4% comprise, un bien immobilier situé [...] .
Au terme de la période d'exclusivité qui a pris fin le 15 avril 2014, un mandat de vente sans exclusivité a été conclu, le prix de vente de l'immeuble, commission d'agence comprise, ayant été ramené à la somme de 1 144 000 euros.
Le 28 avril 2014, M. Y... a reçu une offre d'achat de M. B... au prix de 1 075 000 euros. Cette offre a été acceptée par les consorts Y... le 29 avril 2014, sous la condition suspensive de la conclusion d'une promesse de vente notariée.
Le 13 mai, la société Domière a reçu de M. C... une offre d'achat de l'immeuble pour un prix de 1 070 000 euros qu'elle a transmise à M. Y... par sms.
Le 16 mai 2014, M. Y... a adressé un courriel à la société Domière l'informant qu'il refusait cette proposition, qu'il avait reçu une offre qui était en cours de négociation et qu'en conséquence elle devait suspendre les visites de l'appartement.
Le 19 mai 2014, la société Domière a transmis à M. Y... une nouvelle offre d'achat de M. C... au prix du mandat.
Le 22 mai 2014, M. Y... a informé la société Domière qu'il entendait réaliser la vente avec M. B....
Une promesse de vente ayant été conclue avec ce dernier le 2 juin 2014, M. Y... en a informé la société Domière le 4 juin 2014.
Le 5 juin 2014, la société Domière a reçu une lettre de M. Y... l'informant que les consorts Y... avaient accepté l'offre de M. B... le 29 avril 2014.
Après avoir adressé à M. Y... une mise en demeure de payer la commission prévue par le mandat, la société Domière a assigné les consorts Y... en paiement de la somme de 45 760 euros à titre de dommages-intérêts correspondant au montant de cette commission.
Par jugement du 2 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a rejeté cette demande et condamné la société Domière à payer à M. Y..., en sa qualité de représentant de l'indivision, la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la vente n'a pas été conclue avec M. C... dont l'offre d'achat adressée à la société Domière avait été refusée, mais avec M. B..., de sorte que celle-ci n'a pas droit au paiement de la commission.
La société Domière a interjeté appel de ce jugement.
Elle rappelle d'abord les dispositions du mandat qui stipule que "le mandant :
a) S'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (loi no 79-596 du 13.07.1979), avec tout acquéreur présenté au mandataire.
B) Garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur. Toutefois, pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec A.R. les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au mandat. Elle évitera au mandataire d'engager la vente avec un autre acquéreur et épargnera au mandant les poursuites pouvant être éventuellement exercées par cet acquéreur.
En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes a-, b- ou c-, il s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto".
Elle reproche à M. Y... de ne pas l'avoir immédiatement informé de la réalisation de la vente avec un acquéreur alors qu'il avait reçu de ce dernier une offre d'achat le 28 avril 2014, acceptée le lendemain, de sorte que la vente était devenue parfaite à cette date, cette information ne lui ayant été adressée que le 23 mai 2014.
La société Domère conclut en conséquence à la condamnation de M. Y..., représentant l'indivision Y..., à lui payer la somme de 45 760 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 mai 2014, et la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. Y... conclut de son côté à la confirmation du jugement, subsidiairement à la réduction de l'indemnité prévue par la clause pénale, et à la condamnation de la société Domière à lui payer une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Attendu qu'il est constant que M. Y... a reçu le 28 avril 2014 de M. B... une offre d'achat au prix de 1 075 000 euros, qu'il a déclaré le 29 avril accepter cette offre et informé celui-ci qu'un projet de promesse de vente sera préparé par son notaire, avec une condition suspensive d'obtention d'un prêt dont le contenu devra être soumis à son approbation ; qu'il apparaît ainsi que l'accord des parties n'était pas encore réalisé puisque certaines modalités devaient être précisées et soumises à l'accord des vendeurs ;
Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats qu'un accord sur les termes de la promesse n'a eu lieu que le 15 mai 2014 et que M. Y... en a informé la société Domière par courriel du 16 mai 2014 ; que M. Y... a encore informé la société Domière par lettre recommandée avec avis de réception du 22 mai 2014, la copie de cette lettre ayant été adressée le même jour à l'agence par courriel ;
Attendu qu'il est ainsi établi que M. Y... a immédiatement informé la société Domière de l'accord conclu avec M. B..., respectant ainsi les obligations mises à sa charge en cas de vente réalisée par lui-même ; qu'en conséquence, la société Domière n'est pas fondée à réclamer le paiement de l'indemnité due en cas de non-respect de ces obligations ;
Attendu qu'il convient enfin de condamner la société Domière à payer à M. Y... la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la société Domière de sa demande et la condamne à payer à M. Y... la somme de 2 000 euros;
La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Z... conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT