COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 74Z 1ère chambre 1ère section ARRET No CONTRADICTOIRE DU 11 MAI 2006 R.G. No 05/03710 AFFAIRE :
Gilbert X... ... C/ Simone Y... épouse Z... ... Décision déférée à la cour :
Jugement rendu(e) le 07 Avril 2005 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES No Chambre : 04 No Section : No RG : 04/2786 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP BOMMART Me SEBA REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE ONZE MAI DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur Gilbert X... né le 31 Août 1946 à CROSNE (91) 21 ter impasse de la Fosse aux Chevaux - 78730 SAINT ARNOULT EN YVELINES Madame Juliette A... épouse X... née le 11 Mars 1947 à ORAN (ALGERIE) 21 ter impasse de la Fosse aux Chevaux 78730 SAINT ARNOULT EN YVELINES représentés par la SCP BOMMART MINAULT Avoués - N du dossier 00031706 Rep/assistant : la SCP SILLARD (avocat au barreau de VERSAILLES) APPELANTS [****************] Madame Simone Y... épouse Z... 1 rue des Chatras - 78730 SAINT ARNOULT EN YVELINES Monsieur André Z... 1 rue des Chatras 78730 SAINT ARNOULT EN YVELINES représentés par Me Farid SEBA Avoué - N du dossier 0010926 rep/assistant : Me Natacha MAREST-CHAVENON (avocat au barreau de VERSAILLES) INTIMES [****************] Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Mars 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Francine BARDY B... chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Francine BARDY, B...,
Madame Lysiane LIAUZUN, Conseiller,
Madame Françoise SIMONNOT, Conseiller, Greffier, lors des débats :
Madame Sylvie RENOULT,
Les époux Z... sont propriétaires d'une maison d'habitation et de parcelles de terre sises à Saint Arnoult en Yvelines, 1 rue Chatras. Par convention notariée en date du 5 septembre 1987 leurs voisins, les consorts C..., leur ont consenti une servitude conventionnelle non aedificandi sur leur fonds dit "fonds servant" cadastré section B no916. Cette servitude réelle et perpétuelle se situe au sud de leur parcelle, sur toute la largeur de leur terrain et sur une distance de 20 mètres à partir de la propriété des consorts Z... cadastrée section B no354, laquelle constitue le "fonds dominant".
Les époux X... ont acquis la propriété des consorts C... et y ont édifié un terrassement de plusieurs mètres de haut ainsi qu'une piscine.
Estimant que ces ouvrages ont été construits en violation de la servitude dont ils bénéficient, les époux Z... ont fait assigner les époux X... devant le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES le 20 janvier 2004 aux fins de voir ordonner la destruction de la construction litigieuse et de voir condamner les époux X... à leur verser la somme de 5.000 ç en réparation du préjudice subi et celle de 1.500 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par jugement en date du 7 avril 2005, considérant que la vente conclue le 11 août 2003 ne porte pas sur le fonds dominant de sorte que les époux Z... qui en sont toujours propriétaires ont qualité à agir, que les ouvrages réalisées par les époux X... s'analysent en de véritables constructions entraînant une modification de l'état des
lieux et violant ainsi les termes de la convention liant les parties, que cette violation engage la responsabilité des époux X..., que les époux Z... sont bien fondés à obtenir la démolition des constructions litigieuses, sanction de la violation d'un droit réel, sans avoir à justifier d'un quelconque préjudice, et qu'il ne peut être sérieusement contesté que les époux Z... subissent un trouble de jouissance de par la présence des terrasses imposées à leur vue alors que la servitude avait précisément pour but de leur épargner ce type de désagrément, le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES a : - rejeté l'exception d'irrecevabilité, - enjoint à Monsieur et Madame X... de procéder, à leurs frais, à la démolition des terrasses et de la piscine dans un délai de deux mois sous astreinte de 200 ç par jour de retard, en prenant les précautions nécessaires afin d'éviter que cette démolition ne porte atteinte à la propriété des demandeurs, - condamné solidairement les époux X... à payer aux époux Z... la somme de 1.000 ç à titre de dommages et intérêts pour leur trouble de jouissance, celle de 800 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
Opposant que ni la piscine ni les terrasses n'ont été réalisées en violation des termes de la convention, que la mise en place d'une piscine ne gêne pas l'exercice de la servitude consentie aux époux Z... dont le seul but est d'éviter l'implantation d'une construction édifiée en élévation à moins de 20m de leur propre terrain, que l'aménagement des terrasses a été fait indépendamment de l'implantation de la piscine et en raison d'un problème de structure de la maison construite sur un terrain à forte pente qui met en péril la construction édifiée et constitue un obstacle irréversible à l'exercice de la servitude, que cette servitude se heurte à la limite de l'impossibilité d'exercice telle qu'édictée par l'article 703 du Code civil, les époux X... ont fait appel de ce jugement et demandent
à la Cour : - de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, - d'infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES le 7 avril 2005,
statuant à nouveau, - de débouter les époux Z... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - de les condamner au paiement de la somme de 2.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, - subsidiairement, d'ordonner une expertise aux fins de savoir notamment si l'absence des paliers litigieux entraînerait un risque de sinistre lié à la pente déclivité du sol et de donner un avis sur les travaux réalisés.
Estimant que la convention de servitude réelle et perpétuelle visant une interdiction générale de procéder à quelque édification que ce soit a incontestablement été violée, que l'ensemble des travaux réalisés par les époux X... ne l'ont été qu'au moment où ceux-ci ont envisagé l'implantation de la piscine et non pas concomitamment à la construction de la maison, que les époux Z... ne disposent plus de la plénitude de leur droit de propriété lequel est assorti d'une servitude non aedificandi sans aucune limite, que le fait qu'un permis de construire ait été accordé au propriétaire du fonds servant est inopérant, un tel permis étant toujours accordé sous réserve du droit des tiers, que le simple fait que les époux X... prétendent que la structure de leur terrain caractérise une impossibilité d'exercice de la servitude constitue une reconnaissance de leur violation de la convention de servitude, et que l'aggravation de la condition du fonds servant ne saurait constituer une cause d'extinction d'une servitude conventionnelle, les époux Z... demandent à la Cour : - de déclarer les époux X... mal fondés en leur appel et de les en débouter, - de confirmer le jugement ayant ordonné la démolition des terrasses, de la piscine et des jardinières en prenant les
précautions nécessaires afin d'éviter que cette démolition ne porte atteinte à la propriété des époux Z..., ainsi qu'en ce qui concerne l'astreinte et l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par les époux Z..., - de l'infirmer sur le quantum et de condamner les époux X... au paiement d'une somme de 5.000 ç à titre de dommages et intérêts, d'une somme de 2.000 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. SUR CE Considérant que, selon les dispositions de l'article 701 du Code civil, le propriétaire débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode ;
Que les époux Z... et les époux C... ont constitué une servitude non aedificandi par acte notariée en date du 5 septembre 1987 au profit des époux Z..., propriétaires du fonds dominant ;
Que les époux X... ayant fait l'acquisition du terrain appartenant précédemment aux époux C..., il n'est pas contesté qu'ils ont ainsi acquis le bien affecté de la servitude, droit réel suivant le bien en cas de mutation ;
Que la servitude a été instituée pour préserver l'environnement et la vue dont bénéficiaient les époux Z... et interdit toute construction à moins de 20 mètres de la limite séparative ;
Que c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé que la pose par les époux X... de traverses de chemin de fer maintenues par des barres métalliques vissées formant des plates-formes de terres positionnées en paliers et atteignant plusieurs mètres de haut ne saurait constituer un simple aménagement mais s'analyse au contraire comme une véritable construction ;
Que si la simple construction d'une piscine par affouillement en terrain plat, laquelle déborde sur la zone non aedificandi, ne saurait porter atteinte à l'exercice d'une servitude non aedificandi,
il en est tout autrement en l'espèce alors que les terrasses édifiées par les époux X... à l'occasion de la construction de la piscine modifient manifestement l'état initial des lieux et obstruent la vue que les époux Z... avaient de leur propriété et que la servitude dont ils bénéficient a précisément pour objet de sauvegarder ;
Que les appelants sont particulièrement mal fondés à invoquer un quelconque problème de structure de leur maison en raison de la forte déclivité du terrain qui justifierait les constructions en terrasses indépendamment de l'aménagement d'une piscine ;
Que si le péril avait été aussi important que l'allèguent les époux X... il est pour le moins surprenant qu'ils ne l'invoquent qu'en cause d'appel et plus de quatre ans après le début des travaux et que les époux C..., anciens propriétaires du fonds, n'aient pas cherché à y remédier pendant plus de quinze ans ;
Qu'en tout état de cause l'autorisation de bâtir délivrée le 4 juin 2002 aux époux X... par le Maire de Saint-Arnoult-en-Yvelines a été délivré sans préjudice du droit des tiers, notamment les servitudes de droit privée telle que celle établie au bénéfice du fonds des époux Z... ;
Qu'il résulte de tous ces éléments que les époux X... ont porté atteinte à l'exercice de la servitude dont leur fonds est grevé au profit de celui de leurs voisins les époux Z... ;
Que la violation des dispositions de l'article 701 du Code civil est sanctionné par la démolition des constructions élevée en violation de la servitude, qui constitue le mode de réparation le plus approprié au préjudice des époux Z..., et la demande d'expertise sollicitée à titre subsidiaire n'étant pas nécessaire à l'appréciation des droits respectifs des parties ;
Que c'est par une exacte appréciation de la réalité du trouble de jouissance subi par les époux Z... tant durant les travaux litigieux
que depuis la fin des travaux qui ont pour conséquence d'obstruer totalement la vue qu'ils devaient avoir depuis leur propriété, vue pour la préservation de laquelle la servitude a été convenue, que les premiers juges ont alloué aux époux Z... la somme de 1.000 ç de dommages et intérêts, les époux Z... devant être déboutés de leur appel incident de ce chef faute de justifier d'un préjudice plus grand que celui reconnu par le jugement ;
Considérant que les époux X... qui succombent dans leur appel et doivent supporter la charge des dépens, doivent en équité, indemniser les époux Z... des frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'exposer en appel ; PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré,
CONDAMNE les époux X... à payer aux époux Z... la somme de 2.000 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, CONDAMNE les époux X... aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. - signé par Madame Francine BARDY, président et par Madame RENOULT, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER,