Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 16 FÉVRIER 2018
(no , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/11058
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Avril 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 13/08596

Monsieur Michel X...
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me David MISSISTRANO, avocat au barreau de PARIS, toque : E0520, substitué sur l'audience par Me Marie THUBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : G0360

SARL SOCIETE DE SCANDINAVIE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
No SIRET : 562 021 972
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Sylvie CHARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0079
Assistée sur l'audience par Me Dimitri PINCENT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0322
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 Janvier 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Dominique GILLES dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé du 24 mars 2004, Giorgio C... confiait à titre exclusif à M. Michel X... la mission de trouver un acquéreur pour l'immeuble appartenant à la SNC de Scandinavie, sis [...]                            , moyennant le prix minimum de 7 622 450 €. En contrepartie, ce contrat prévoyait de verser à M. X... des honoraires d'un montant de 6% hors taxes du prix de vente de l'immeuble, outre des intérêts de retard fixés à 12% l'an. Les parties ont également stipulé une clause pénale fixée à 15% du montant de la somme due en principal.
Se prétendant créancier de la société de Scandinavie au titre des honoraires afférents à l'exécution de ce contrat, M. X..., après avoir vainement poursuivi devant le juge des référés la condamnation de la société de Scandinavie à lui verser une provision, a saisi le juge du fond d'une action en paiement, par acte extrajudiciaire du 27 mai 2010.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 14 avril 2016, a :
- constaté le désistement d'instance et d'action de la société Der grüne Drache Unternehmensberatungs à l'encontre de la SNC de Scandinavie,
- dit que M. Michel X... est recevable et justifie d'un intérêt à agir, mais l'a débouté de toutes ses demandes,
- débouté la SNC de Scandinavie de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné M. Michel X... à verser à celle-ci une indemnité de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. Michel X... aux dépens.
Par dernières conclusions du 31 octobre 2016, M. X..., appelant, demande à la Cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes relatives au paiement d'une commission en application du contrat de courtage exclusif ;
- statuant à nouveau :
- à titre principal, condamner la société de Scandinavie à lui payer :
. 521 000 € HT en principal de la créance ;
. 78 150 € au titre de la pénalité de retard ;
. les intérêts au taux contractuels de 12% l'an sur chacune des sommes ci-avant, à compter du mois de décembre 2005, date de l'offre de M. D... ;
- à titre subsidiaire, condamner la société de Scandinavie à lui payer :
. 457 347 € HT en principal de la créance ;
. 68 602,05 € HT au titre de la pénalité contractuelle de retard ;
. les intérêts au taux contractuel de 12% l'an sur chacune des deux sommes ci-avant, à compter du mois de décembre 2005, date de l'offre de la société CPL ;
- à défaut, condamner la société de Scandinavie à lui payer :
. une commission de 6% HT du prix de la vente intervenue entre la société de Scandinavie et la SCI Tortorella ;
. une pénalité de retard de 15% du montant de cette commission ;
. les intérêts au taux contractuels de 12% l'an sur chacune des deux sommes ci-avant, à compter de la date de la vente intervenue entre la société de Scandinavie et la SCI Tortorella "a priori le 15 juillet 2009" ;
- en tout état de cause :
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;
- condamner la société de Scandinavie à lui payer une somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens du référé, de la première instance et de l'appel.
Par dernières conclusions du 02 septembre 2016, la société de Scandinavie prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a dit que la loi du 02 janvier 1970 dite "loi Hoguet" était inapplicable à M. X... ;
- statuant à nouveau :
- dire que la loi du 2 janvier 1970 est applicable et prive M. X..., qui ne l'a pas observée, de toute commission ;
- condamner M. X... à lui payer une somme supplémentaire de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens.


L'article 7 du contrat litigieux qui définit le droit à rémunération de M. X..., précise que les "honoraires sont dus dès que le courtier établit avoir rempli sa mission ; ils sont exigibles soit à la signature du compromis de vente sans clause suspensive, soit à la levée de la clause suspensive s'il y en a une, ou encore à la date d'expiration de l'option non levée."
Les parties ont stipulé à la suite qu'elles "reconnaissent expressément que ces honoraires sont dus au courtier même si, ultérieurement, l'opération ne se réalise pas, dès lors que cette non-réalisation n'est pas due à une faute du courtier" et, encore, que ces honoraires "sont dus en cas de vente de l'immeuble dans les 12 mois de l'expiration de la [...] convention, à l'une des personnes contactées par lui au cours de sa mission, ou à une personne pour laquelle elle agissait. A cette fin, le courtier communiquera au client, dans le mois de l'expiration de la [...] convention, par lettre recommandée, la liste des personnes physiques ou morales contactées par lui. Le vendeur, quant à lui s'oblige à avertir le courtier de toute vente à un amateur présenté par ce dernier."
Il résulte des dispositions claires et précises du contrat ci-dessus rappelées que les honoraires ne sont dus au courtier qu'à partir du moment où le vendeur s'est engagé en vue de la vente, si ce n'est par la vente même, envers un cocontractant trouvé grâce à l'entremise de M. X....
Or, si M. X... soutient qu'il a trouvé un premier acquéreur, dès le 24 avril 2004, en la personne de la société Compagnie de participation et de licences (CPL) qui a donné son accord sur la chose et sur le prix et qui a sommé en vain la société de Scandinavie de se présenter devant un notaire pour signer l'acte de vente, cette offre ayant, selon lui, été refusée contrairement aux intérêts de la société de Scandinavie et en fraude de son droit à rémunération, il n'est pas établi, à supposer que cette offre fût valable, que la société de Scandinavie ait jamais conclu quelqu'engagement que ce soit en vue de la vente à la société CPL. En particulier, dès lors que le contrat litigieux ne donnait mandat à M. X... que d'accorder une option à un éventuel acquéreur, l'appelant ne peut se prévaloir contre la société de Scandinavie de l'acceptation sans réserve qu'il a lui même donnée, hors mandat, au nom de la société de Scandinavie, de l'offre d'achat que lui avait soumise la société CPL aux termes d'un acte d'huissier du 29 avril 2004. En l'état du procès verbal de carence dressé par M. Denis E..., notaire à Paris, à la suite du défaut de comparution de la société de Scandinavie, qui avait était sommée en vain de venir signer un acte authentique de vente, M. X... ne soutient pas valablement avoir droit à des honoraires du chef de cette première entremise.
La seconde opération d'entremise dont se prévaut M. X... pour justifier les honoraires réclamés a abouti, selon lui et en premier lieu, à une offre d'acquisition de M. Thierry D.... Toutefois, si M. X... allègue avoir recueilli une offre écrite de M. D..., réitérée en dernier lieu par courrier électronique du 14 février 2006, au prix de 8 690 000 €, offre qui n'a pas été suivie d'effet par la société de Scandinavie, rien n'établit que cette offre ait été suivi d'un engagement de celle-ci en vue de la vente. Par conséquent, M. X... échoue à justifier que la société de Scandinavie lui doive des honoraires à la suite de l'offre de M. D....
Enfin, s'il est établi que la société de Scandinavie a fini par vendre le bien litigieux à la SCI Totorella dont le gérant est M. D..., cet acte, selon l'attestation notariée produite par l'intimée, date du 15 juillet 2009, se trouve nécessairement postérieur de plus de 12 mois à la date d'expiration de la convention litigieuse, dès lors que M. X... a, dès le 19 septembre 2006, mis en demeure par huissier la société de Scandinavie de le payer et que, par assignation en date du 2 février 2007 il a saisi le juge des référés aux fins de recouvrer le montant de ses honoraires. La vente à la société Tortorella n'est donc pas valablement invoquée par M. X....
Le jugement entrepris doit donc être confirmé et M. X... sera débouté de toutes ses demandes.
Il supportera la charge des dépens et versera à la société de Scandinavie une somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris,
Déboute M. X... de toutes ses demandes,
Le condamne à payer à la société de Scandinavie une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,