Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 29 JUIN 2010
(no 277, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/ 15501
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juin 2009- Tribunal de Grande Instance de MELUN-RG no 09/ 00236

Maître Philippe, Adrien, Marcel X...

77003 MELUN CEDEX
représenté par la SCP ARNAUDY-BAECHLIN, avoués à la Cour
assisté de Me Francois de MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P 90
SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

Monsieur François Y...

94510 LA QUEUE EN BRIE
représenté par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour
assisté de Me BORTOLOTTI, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
SCP DUMONT BORTOLOTTI COMBES & Associés
Madame Céline Z... épouse Y...

94510 LA QUEUE EN BRIE
représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour
assistée de Me BORTOLOTTI, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
SCP DUMONT BORTOLOTTI COMBES & Associés
S. N. C. GEOXIA pris en la personne de ses représentants légaux
55/ 57 ter avenue de Colmar
92500 RUEIL MALMAISON
représentée par la SCP GOIRAND, avoués à la Cour
qui a déposé son dossier
Mademoiselle Dalila A...

77720 MORMANT
représentée par la SCP BASKAL-CHALUT-NATAL, avoués à la Cour
assistée de Me S. DEGRAND, avocat au barreau de MELUN

Monsieur Pascal B...

77720 MORMANT
représenté par la SCP BASKAL-CHALUT-NATAL, avoués à la Cour
assisté de Me S. DEGRAND, avocat au barreau de MELUN SCP FGB
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 4 mai 2010, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
Mme Brigitte HORBETTE, Conseiller
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Noëlle KLEIN

- contradictoire
-rendu publiquement par Monsieur GRANDPIERRE, Président
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
******************
Par acte notarié en date du 30 janvier 2004, les époux C..., propriétaires de deux parcelles voisines situées à Mormant..., ont vendu à M. B... et Mlle A... la parcelle bâtie B, s'engageant à interdire à l'acquéreur de la parcelle à construire voisine C d'édifier une maison " en mitoyenneté ".
Aux termes d'un compromis de vente par acte sous seing privé en date du 7 février 2004, les époux C... ont vendu aux époux François Y... la parcelle C, l'acte comportant en annexe une note de renseignements reprenant les termes de la condition particulière stipulée le 30 janvier 2004 et ainsi rédigée :
" L'acquéreur reconnaît avoir été averti par le vendeur que ce dernier est propriétaire d'une parcelle jouxtant le bien vendu, ladite parcelle étant actuellement cadastrée section AB No 472-474 et 476 et qu'il souhaite vendre cette parcelle en tant que terrain à bâtir.
Afin de conserver au bien promis un dégagement nécessaire et éviter que sa valeur soit dépréciée par l'implantation d'une construction sur ce terrain à bâtir, le vendeur s'engage à faire préciser dans toute promesse de vente puis ensuite dans tout acte de vente de cette parcelle que l'acquéreur du terrain à bâtir ne pourra pas édifier la maison qu'il souhaite construire en mitoyenneté avec le présent bien promis et devra par conséquent édifier cette construction, si besoin en était, en mitoyenneté avec la parcelle voisine appartenant aux époux D..., sauf opposition éventuelle et justifiée de ces derniers.
Mais, en tout état de cause, la maison à construire ne pourra être implantée en mitoyenneté avec la maison (vendue aux termes de l'acte du 30 janvier 2004).
M. et Mme Y..., acquéreurs aux présentes, reconnaissent être parfaitement au courant de ladite condition particulière, pour en avoir eu connaissance dès la signature du compromis de vente intervenu le 7 février 2004.
Ils déclarent en conséquence avoir déposé leur demande de permis de construire en tenant compte de cette condition particulière. "
Sur une première demande de permis de construire déposée le 30 novembre 2004, le permis était accordé le 15 décembre suivant pour la construction en limite séparative des deux fonds voisins d'un pavillon d'une surface habitable de 123 m2.
Par lettre en date du 11 janvier 2005, les consorts B... ont informé M. Y... qu'ils entendaient faire respecter la clause d'interdiction de construire en mitoyenneté que la construction envisagée violait.
Le 4 août 2005, la vente consentie aux consorts Y... a été réitérée en la forme authentique, l'acte rappelant littéralement la clause comportant la condition particulière sus évoquée.
Le 9 août 2005, les époux Y... ont signé avec la société Géoxia Ile de France, Maison Familiale, un contrat de construction d'une maison, sur la limite séparative des fonds.
Le 7 juin 2006, par sommation de de la Scp Meunier, Gendron, Di Peri, huissiers de justice à Chevilly-Larue, faisant suite à un précédent courrier recommandé du 8 avril 2006 contestant tout accord sur l'implantation, M. B... et Mlle A... ont mis en demeure les époux Y... de respecter la clause se réservant à défaut de demander la démolition de toute construction érigée au mépris de leurs droits : sur une nouvelle demande de permis de construire déposée le 30 novembre 2005, le permis a été accordé le 14 février 2006 et les travaux ont débuté sans délai.
Estimant qu'une partie des fondations de la maison des consorts B... empiétait sur leur fonds d'environ 11 cm, les époux Y... ont obtenu, un jugement du 12 juin 2007 du tribunal d'instance de Melun désignant dans le cadre d'une demande de bornage un expert qui a déposé son rapport le 10 juin 2008, concluant effectivement à un empiétement de 11 cm, cependant qu'entre-temps, le 8 février 2008, les consorts B... ont assigné devant le tribunal de grande instance de Melun les époux Y... aux fins de les voir condamner à démolir la construction et les 26 et 27 juin 2008, les époux Y... ont assigné Maître Philippe X..., notaire chargé de la rédaction des deux actes de vente et la société Géoxia pour les voir condamner solidairement à leur payer la somme de 200 000  à titre de dommages et intérêts, les deux instances étant jointes.
Par jugement en date du 16 juin 2009, le tribunal a :
- dit que M. François Y... et Mme Céline Z... épouse Y... ont méconnu leurs engagements contractuels et les condamne à démolir la maison située... à Mormant, édifiée en limite séparative du fonds de M. Pascal B... et Mme Dalila A...,
- dit que M. Philippe X..., notaire, a engagé sa responsabilité à l'égard des époux Y... et le condamne à ce titre à leur payer la somme de 150 017 ,
- déboute les époux Y... de leur appel en garantie à l'égard de l'entreprise Geoxia et du surplus de leurs demandes,
- condamne les époux Y... aux dépens,
- condamne M. Philippe X... à payer aux époux Y... la somme de 2000  à titre d'indemnité de procédure et à les garantir de toutes condamnations annexes, à l'exception du coût du géomètre expert.
CELA ETANT EXPOSE, la COUR :
Vu l'appel interjeté le 9 juillet 2009 par M. Philippe X...,
Vu les conclusions déposées le 8 avril 2010 par l'appelant qui demande l'infirmation, statuant à nouveau, la condamnation des époux Y... à lui payer la somme de 10 000  pour abus du droit d'ester en justice, la somme de 3000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens, le débouté de toutes les parties de toutes autres demandes,
Vu les conclusions déposées le 16 mars 2010 par les époux Y..., appelants à titre incident, qui demandent à titre principal, l'infirmation du jugement en ce qu'il a dit qu'ils avaient méconnu leurs engagements contractuels et les a condamnés à démolir leur maison,
statuant à nouveau, le débouté de M. B... et Mlle A... de toutes leurs demandes à ce titre, au titre de leur demande reconventionnelle recevable au visa des articles 544 et 545 du code civil, à voir ordonner à M. B... et Mlle A... de démolir les fondations de leur maison empiétant sur leur propriété, à titre subsidiaire, si le jugement est confirmé en ce qu'il les a condamnés à démolir leur maison, le confirmer en ce qu'il a dit que M. X..., notaire, avait engagé sa responsabilité à leur égard, l'infirmer en ses autres dispositions, statuant à nouveau, dire que la société Geoxia Ile de France a engagé sa responsabilité à leur égard, en conséquence condamner in solidum M. X... et ladite société à leur payer la somme de 250 000  à titre de provision à valoir sur leur préjudice, pour le surplus, ordonner une expertise, aux frais avancés de M. X..., aux fins d'établir les possibilités de l'implantation de la construction que pourraient édifier les concluants sur leur terrain et de donner un avis sur le coût des travaux nécessaires, condamner toute partie succombante à leur payer la somme de 3000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les entiers dépens,
Vu les conclusions déposées le 13 avril 2010 par M. B... et Mlle A... qui demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a condamnés les époux Y... à démolir leur maison, le débouté de la demande reconventionnelle des époux Y... tendant à leur condamnation à démolir les semelles de fondations de leur maison, le débouté de toute partie de toutes autres demandes, la condamnation de tout succombant à leur verser la somme de 2000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les entiers dépens,
Vu les conclusions déposées le 12 avril 2010 par la société Geoxia Ile de France qui demande la confirmation du jugement la mettant hors de cause et le débouté de toute partie de toute demande à son encontre, ainsi que la condamnation des époux Y... à lui payer la somme de 5000  au titre des frais irrépétibles et la condamnation in solidum de tous succombants aux entiers dépens.

Considérant que le notaire, appelant principal, conteste avoir commis une quelconque faute susceptible d'engager sa responsabilité ; qu'ayant précisé qu'il a succédé à Maître E... pour la première vente et qu'il l'a suppléé pour la seconde, il soutient qu'il ne saurait lui être reproché, comme l'a fait le jugement déféré, de ne pas avoir " incité les parties à modifier la rédaction de la clause en remplaçant le terme " en mitoyenneté " par le terme " en limite séparative de fonds ", exempt de toute ambiguïté et seul à même de garantir l'efficacité juridique et matérielle de l'acte " ; qu'il conteste encore la motivation retenue selon laquelle " il connaissait la difficulté lors de la seconde vente puisque les acquéreurs ont fait mentionner à l'acte le désaccord avec leurs voisins et que le plan du permis de construire y était annexé, figurant l'implantation litigieuse, peu important qu'un autre permis ait été mis en oeuvre, dès lors que l'implantation est la même. " ; qu'il fait observer que le notaire assistant de son étude, Maître Claude F..., a inséré, après l'avoir lu et expliquée aux époux Y..., physiquement présents lors de la signature, une clause rédigée de manière claire et intelligible, donc de nature à parfaitement éclairer les acquéreurs sur le risque pris par eux en cas d'édification de la construction sur la limite séparative entre les deux terrains, qu'il est constant que, bien qu'informés en temps utile du désaccord formel de leurs voisins, les époux Y... ont, en connaissance de cause, persévéré dans leur construction, sans qu'il ne soit responsable du fait que ces derniers ont suivi par la suite les conseils erronés du constructeur, d'autant qu'il n'avait pas d'obligation de toute manière d'étudier le permis de construire définitif accordé le 14 février 2006 soit postérieurement à la vente, ses obligations d'information ne s'appliquant qu'à la rédaction des actes et non à leur exécution ; qu'il considère que les époux Y..., seuls responsables du dommage qu'ils entendent lui imputer en osant demander une expertise à ses frais avancés et sa condamnation à provision, développent une thèse abusive, reprenant d'ailleurs une relation des faits tronquée et abusent de leur droit d'ester en justice en lui occasionnant un préjudice d'image et de notoriété ce qui justifie la demande reconventionnelle spécifique de dommages et intérêts qu'il a formée à ce titre ;
Considérant que les époux Y... concluent à l'infirmation du jugement sur la démolition ordonnée en faisant valoir que les premiers juges se sont trompés sur le sens de la clause en estimant qu'elle prohibait la construction le long de la limite séparative des fonds pour s'être appuyés sur le but recherché par les parties de préserver le dégagement nécessaire et d'éviter la dépréciation de la maison existante ; qu'ils soutiennent que c'est une portée que la clause n'a pas, dès lors que selon le sens étymologique du mot mitoyenneté, ce qui est seul interdit est ce qui est commun à deux propriétés contiguës tandis que leur mur, construit en limite séparative des deux propriétés mais néanmoins sur leur terrain, n'est pas commun aux deux fonds et ne viole pas la clause ; que s'agissant de leur demande reconventionnelle, recevable en appel, de voir ordonner la démolition par les consorts B... des fondations de leur maison, dont il est constant qu'elles empiètent sur leur propriété, elle est fondée sur leur droit de propriété tel que défini par les articles 544 et 545 du code civil ce qui justifie leur demande, quelle que soit l'importance même relativement minime de l'empiétement ; que dans le cas de confirmation du jugement par la cour qui considérerait que la clause d'interdiction de construction en mitoyenneté devrait être interprétée comme une clause d'interdiction de bâtir en limite séparative des deux terrains, ils entendent rechercher la responsabilité du notaire dès lors qu'avisé tant par les consorts B... que les vendeurs C... le 11 janvier 2005 des difficultés, de propositions refusées et au courant du différent, il s'est contenté d'insérer une clause disant qu'ils en faisaient leur affaire personnelle, sans donner son avis sur le sens juridique exact de la clause, de manière à assurer l'efficacité de l'acte ;
Considérant que les consorts B... font valoir que la clause est rédigée de manière claire, qu'elle interdisait aux époux Y... de construire le long de la limite séparative des fonds, pour satisfaire à l'objectif de dégagement recherché, que la référence à la mitoyenneté est sans portée et que tant le procès-verbal de Maître G..., huissier de justice à Melun en date du 11 mai 2007 que le rapport d'expertise établi dans le cadre de l'instance en bornage établissent que le pavillon des époux Y... est totalement accolé à la maison voisine, celle qui appartient aux concluants, ce en violation des engagements pris ; qu'ils s'opposent à la demande reconventionnelle des époux Y... dès lors qu'il n'est pas possible de démolir les semelles de fondation litigieuses de leur maison d'habitation sans compromettre la solidité de l'ouvrage et créer un risque pour les riverains dans la mesure où une partie se situe sur le côté rue ;
Considérant que la société Géoxia insiste pour sa part sur le fait que les deux permis de construire ont retenu la même implantation du pavillon, que le projet prévoyait un mur du pavillon édifié en limite séparative et non en mitoyenneté de sorte que les consorts B... ne sauraient prétendre à la violation de la clause, que le maître d'ouvrage était parfaitement informé des prétentions de son voisin et de la difficulté mais qu'il a choisi de persévérer dans sa construction, le rôle du constructeur n'étant pas de donner un avis sur la pertinence juridique de la prétention d'un voisin ce qui relève du notaire et justifie qu'elle soit indemnisée des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'engager dans le cadre d'une instance particulièrement abusive ;
Considérant que si le jugement déféré rappelle exactement que les notaires sont tenus d'éclairer les parties sur la portée des actes qu'ils établissent et doivent appeler leur attention sur les risques éventuels, ce dans le cadre de leur devoir de conseil et afin d'assurer l'entière efficacité de l'acte, en revanche il retient à tort qu'en l'espèce, des particuliers, les époux Y..., pouvaient se méprendre sur la signification exacte du terme " construction en mitoyenneté " susceptible de s'interpréter au regard de l'article 657 du code civil ne prévoyant que la construction contre un mur mitoyen avec possibilité d'implanter les structures dans son épaisseur tout en prohibant une construction à cheval sur la ligne séparative des fonds alors que la clause devait s'interpréter comme prohibant la construction le long de la limite séparative des fonds ; qu'en effet, la rédaction de la clause, particulièrement claire et explicite sur le but poursuivi, à savoir préserver le dégagement nécessaire et éviter la dépréciation de la maison existante excluait qu'il y ait lieu à une interprétation quelque peu subtile entre des notions juridiques voisines ; que d'ailleurs, la référence à l'obligation le cas échéant de rechercher une implantation en mitoyenneté avec l'autre voisin, sous réserve de son accord, achevait de lever toute incertitude sur le but et la portée de la clause et excluait une implantation le long du fonds B... ; que non seulement les époux Y... connaissaient les contraintes de construction à respecter mais encore il est constant qu'ils ont été informés en temps utile de la difficulté, à propos de laquelle leurs voisins ont été particulièrement clairs dans leurs réactions de protestation, ce à plusieurs reprises ; qu'ils ont donc délibérément méconnu leurs engagements, ce que le jugement déféré relève d'ailleurs, sans avoir au préalable tenté de justifier, à partir de la surface disponible, des diverses possibilités d'implantation ou d'attraire le cas échéant leurs vendeurs si le respect de la clause rendait le terrain inconstructible ; que la construction par eux édifiée est édifiée en retrait de 2 centimètres le long de la limite séparative des fonds de telle sorte qu'elle est suffisamment accolée à la maison d'habitation des consorts B... pour ne pas laisser le dégagement nécessaire, ce qui était pourtant explicitement exclu ; qu'en conséquence le notaire n'a pas commis de faute susceptible d'engager sa responsabilité dès lors qu'il a fourni à ses clients tous les éléments d'information qui leur étaient précisément nécessaires en leur qualité de particuliers ; que contrairement à l'observation du jugement déféré, l'insertion au lieu du terme " en mitoyenneté " d'une expression différente telle que " en limite séparative de fonds " n'aurait rien éclairci ni amélioré puisque les époux Y... ne devaient pas non plus construire en limite séparative de fonds, ce qui n'aurait pas préservé davantage le dégagement nécessaire ; qu'en conséquence le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du notaire et en toutes ses dispositions emportant condamnation à son encontre ;
Considérant que sur les demandes de démolition présentées émanant tant des époux Y... que reconventionnellement des consorts B..., force est de constater que ces parties ont respectivement méconnu leurs obligations et que les documents produits en attestent, étant observé que les parties ne contestent pas la matérialité des griefs réciproques qu'elles formulent les unes vis à vis des autres ; qu'en effet le droit de propriété dans ses conséquences sur les limites des implantations de constructions doit être respecté dans son intégralité sans qu'il ne soit possible d'interpréter l'étendue des droits de chacun au regard des difficultés éventuelles engendrées par une démolition ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la démolition par les époux Y... et y ajoutant, ordonnera également la démolition par les consorts B... des semelles de fondation litigieuses, le présent arrêt disant le droit mais n'interdisant pas aux parties de trouver le cas échéant un meilleur accord ; que le jugement sera confirmé pour le surplus de ses dispositions relatives à la société Géoxia ;
Considérant que toute partie pouvant se méprendre sur l'étendue de ses droits, et même lourdement s'agissant de particuliers, la présente procédure ne revêt aucun caractère de malignité particulière qui pourrait caractériser de la part des époux Y... un abus du droit d'ester en justice et le notaire sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement ;
Considérant que pour les motifs ci-dessus, l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre des époux Y... au profit de M. X... et de la société Géoxia en allouant pour leurs frais irrépétibles au notaire la somme de 4000  et à la société Géoxia la somme de 2000  ;
Considérant que le jugement sera confirmé sur les dépens de première instance et que les dépens d'appel seront supportés par les époux Y... ;
PAR CES MOTIFS :
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a ordonné la démolition par les époux François Y... de la maison par eux édifiée en limite séparative du fonds de M. Pascal B... et de Mme Dalila A... et a condamnés les époux Y... aux dépens,
Statuant à nouveau,
Déboute les époux Y... de toutes leurs demandes dirigées à l'encontre de M. Philippe X..., notaire et de la société Géoxia et de toutes leurs autres demandes,
Ordonne la démolition par M. Pascal B... et Mme Dalila A... des semelles de fondation de leur maison empiétant sur le fonds voisin des époux Y...,
Déboute M. Philippe X... de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre des époux Y... pour abus du droit d'ester en justice,
Condamne les époux Y... à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 4000  à M. Philippe X... et la somme de 2000  à la société Géoxia Ile de France,
Rejette toute autre demande,
Condamne les époux Y... aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.