R. G : 10/ 05813
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 17 Janvier 2012
Décision du Tribunal d'Instance de LYON

du 02 juillet 2010
RG : 10-671








SARL IMMOGER
APPELANTS :
Madame Gudrun Y... veuve X...
née le 05 Novembre 1944 à STETTEN IM REMSTAL (ALLEMAGNE)
agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de représentant de l'indivision successorale de monsieur Jean-Jacques X...

38200 VIENNE
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET
assistée de Me Philippe ROMULUS, avocat au barreau de VIENNE
substitué par Me VALLON, avocat
Madame Sabine X... épouse A...
née le 24 Novembre 1971 à OULLINS (69600)

2023 BA HAARLEM (HOLLANDE)
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET
assistée de Me Philippe ROMULUS, avocat au barreau de VIENNE
substitué par Me VALLON, avocat
Monsieur Jean-Marc X...
né le 21 Février 1975 à OULLINS (69600)

06200 NICE
représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET
assisté de Me Philippe ROMULUS, avocat au barreau de VIENNE
substitué par Me VALLON, avocat
Monsieur Christian X...
né le 13 Juin 1976 à OULLINS (69600)

3 8008 ZURICH (SUISSE)
représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET
assisté de Me Philippe ROMULUS, avocat au barreau de VIENNE
substitué par Me VALLON, avocat

Monsieur Daniele Z...
né le 13 Mai 1986 à MAGLIE (ITALIE)

69003 LYON 03
représenté par Me Annick DE FOURCROY
assisté de Me Virginie LACOINTA BRENAC, avocat au barreau de LYON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 026984 du 18/ 11/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)
SARL IMMOGER
représentée par ses dirigeants légaux
165 route de Vienne
69008 LYON
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY
assistée de la SELARL DREZET-PELET, avocats au barreau de LYON
Date de clôture de l'instruction : 10 Novembre 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Novembre 2011
Date de mise à disposition : 17 Janvier 2012
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Monsieur Daniele Z... a pris à bail un appartement situé... à Lyon 3ème suivant contrat de bail en date du 30 juin 2009 conclu avec l'agence CENTURY 21 agissant en qualité de mandataire de monsieur et madame X..., bailleurs.
Le contrat de location précisait, outre la consistance du bien, lequel est composé d'une pièce principale d'une surface de 25 m ², kitchenette salle de bains et WC, des éléments d'équipements suivants :
- un interphone,
- une antenne TV collective.
Monsieur Z... devait constater immédiatement l'absence d'interphone et d'antenne TV. Par ailleurs, il constatait que l'appartement récemment refait, comportait de nombreuses anomalies quant aux normes minimales d'habitabilité.
La Direction de l'écologie urbaine contactée procédait à une enquête de salubrité et constatait les anomalies suivantes :
- traces d'infiltrations sur le mur du fond de la pièce de vie,
- fenêtres du haut de la pièce de vie non étanche,
- vitre du fenestron des WC cassée,
- absence totale de ventilation conforme dans l'ensemble du logement.
Nonobstant des demandes de réparations faites à l'issue de ce rapport, aucune réparation n'était effectuée.
Ainsi par exploit d'huissier en date du 19 mars 2010, monsieur Z... assignait les époux X... représentés par la SARL IMMOGER, devant la juridiction de référé.
La procédure était régularisée à la suite du décès de monsieur X... à l'égard des héritiers et la société IMMOGER était appelée dans la cause par les bailleurs.
Par ordonnance en date du 2 juillet 2010, le juge des référés du tribunal de grande Instance de Lyon rendait la décision suivante :
- condamne Gudrun X... née Y... à faire procéder aux travaux suivants au sein du studio sis... 69003 Lyon donné en location à Daniele Z... :
- installation d'un interphone,
- recherche et suppression des causes d'infiltration,
- remise en état de la fenêtre du haut de la pièce principale,
- création d'une amenée d'air frais dans la partie basse dans le coin cuisine,
- création d'une évacuation d'air vicié en partie haute, dans le coin cuisine, en salle de bains et en WC, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,
- condamne Gudrun X... née Y... à payer à Daniele Z... la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,
- dit n'y avoir lieu à paiement par Daniele Z... de la somme de 6, 72 euros,
- déboute madame X... de ses demandes à l'égard de la société IMMOGER.
Madame X..., ès qualités, interjetait appel de l'ordonnance de référé. Elle conclut à la réformation de l'ordonnance de référé et à la condamnation de monsieur Z... au paiement de la somme de 1. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au titre de l'exécution provisoire l'interphone était cependant installé, fin septembre 2010 et les travaux d'aération étaient exécutés en juin 2011.
Il n'en demeure pas moins que l'appelante soutient que le juge ne pouvait la condamner à l'installation d'un interphone dans la mesure où il n'existait aucune urgence à la demande de monsieur Z... et d'autre part, cette demande se heurtait à une contestation sérieuse, les travaux concernant non les parties privatives de l'immeuble mais bien les parties communes qui ne peuvent être entrepris sans l'accord de la copropriété.
Sur la prétendue insalubrité, le rapport de l'écologie urbaine est contesté pour n'avoir pas été établi contradictoirement. Les traces d'humidité pourraient provenir de multiples causes comme des parties communes.
Au reste le percement de gros murs aux fins d'installation de ventilations hautes et basses concernerait là encore la copropriété.
La cour devrait constater que ces murs sont des parties communes et qu'à aucun moment madame X... ne peut être condamnée à effectuer des travaux sur ces murs.
En tout état de cause, aucune condamnation même provisionnelle à dommages et intérêts ne devrait être prononcée à son encontre faute de toute mise en demeure d'avoir à faire les travaux n'ayant précédé l'assignation en référé.
La société IMMOGER, gestionnaire de cet appartement, à qui il n'est en réalité rien demandé par quiconque en cause d'appel, prend fait et cause pour la bailleresse et demande à son tour à la cour de réformer l'ordonnance querellée en ce qu'elle a condamné la bailleresse à effectuer des travaux et à verser des dommages et intérêts au locataire et à lui rembourser certaines sommes réglées par ce dernier, de débouter monsieur Z... de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, comme se heurtant à des contestations sérieuses, de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a mis hors de cause la société IMMOGER, y ajoutant, de condamner monsieur Z..., ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de l'instance.
A l'opposé, monsieur Z... demande à la cour de confirmer l'ordonnance de référé du 2 juillet 2010 sauf à condamner madame X... à verser à monsieur Z... la somme de 1. 000 euros au titre des dommages intérêts provisionnels pour préjudice de jouissance, outre remboursement des frais administratifs et la somme de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est ainsi affirmé que l'existence d'un interphone doit être considérée comme une donnée substantielle du contrat de location lorsque l'appartement est situé au 6ème étage, que monsieur Z... n'aurait pas loué cet appartement en l'absence de cet interphone.
Concernant l'obstacle de copropriété, il est noté que l'immeuble est déjà doté d'interphones et qu'il s'agit seulement d'un raccordement d'une partie privative à une partie commune.
Concernant l'antenne de télévision commune, il est pris acte par monsieur Z... de l'impossibilité d'installer cette antenne sur l'immeuble.
Concernant les désordres par traces d'humidité dans l'appartement, il est affirmé que les photos versées au débat attestent de l'état de l'appartement. La Direction de l'écologie urbaine a enjoint l'agence CENTURY 21 en sa qualité de représentant du bailleur de faire les travaux ci-dessus énumérés et ce, sous un délai de deux mois à compter de la réception du courrier du 7 janvier 2010. Cette demande est restée vaine.
Ce serait donc à bon droit que le juge des référés a condamné madame X... à réaliser les travaux imposés par la Direction de l'écologie urbaine soit :
- recherche et suppression des causes d'infiltrations,
- remise en état de la fenêtre du haut de la pièce principale,
- création d'une amenée d'air frais en partie basse dans le coin cuisine,
- création d'une évacuation d'air vicié en partie haute dans le coin cuisine, dans la salle de bains et WC.
Ce serait enfin faussement que madame X... prétendrait que monsieur Z... aurait empêché la réalisation des travaux à la suite de l'ordonnance de référé.
SUR QUOI LA COUR
En matière de référé et par application des dispositions de l'article 809 du code de procédure civile, peu importe la notion d'urgence si l'obligation en litige, qui peut être celle de faire quelque chose, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Présentement, il ressort clairement des engagements contractuels à la charge de la propriétaire, nés de la signature du bail entre les parties, que le locataire doit disposer d'un interphone.
Monsieur Z... est d'autant plus en droit de le revendiquer qu'il a fini par être installé dans le cadre de l'exécution provisoire de la décision de première instance, ce qui démontre bien que les prétendus obstacles nés d'une éventuelle opposition de la copropriété étaient inexistants ou qu'ils ont à tout le moins été levés sans difficulté.
Concernant l'antenne TV collective, elle aussi contractuellement promise par la bailleresse dans les mêmes conditions, les parties admettent finalement qu'elle n'existe pas et ne peut être apposée ; il convient simplement de donner acte à monsieur Z... qu'il renonce à cette partie de la demande.
Concernant l'état d'insalubrité du logement, le constat fait par l'organisme de l'hygiène et de l'écologie urbaine, indépendant des deux parties, porte sur l'état d'humidité ambiante, sur l'absence de système d'aération, sur la fêlure de certaines vitres et des traces d'infiltration d'eau par les murs.
Il ne fait en réalité que corroborer un constat d'état des lieux établi, lui de manière contradictoire, à l'entrée de monsieur Z... en juin 2009 lequel notait déjà l'état de délabrement de ce logement dépourvu de tout système d'aération dans la pièce à vivre et la cuisine, avec des " traces d'humidité marquées ", des ouvrants aux joints " écaillés ", une ventilation mécanique d'aération de la salle d'eau qualifiée de " sale et bruyante ", un ouvrant des WC " fendu ".
Ainsi même si le constat établi le 7 janvier 2010 par la Direction de l'écologie urbaine ne l'a pas été de façon contradictoire, il convient bien de dire et juger même au stade des référés que les désordres litigieux ont été objectivés et existent indépendamment de l'occupation de son logement par monsieur Z....
Le premier juge a donc pu à bon droit se fonder sur ce constat pour ordonner certains travaux sur la base de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur le nécessaire entretien des locaux en état de salubrité par le bailleur.
Les travaux tels que préconisés par le juge des référés sont ceux préconisés par le service municipal précité et correspondent exactement à ces travaux à minima absolument nécessaires et n'ayant rien de somptuaires ni d'inutiles comme :
- recherche et suppression des causes d'infiltration,
- remise en état de la fenêtre du haut de la pièce principale,
- création d'une amenée d'air frais en partie basse dans le coin cuisine,
- création d'une évacuation d'air vicié en partie haute dans le coin cuisine, en salle de bains et en WC.
Il est probable que les travaux de ventilation de l'appartement vont nécessiter le percement de gros murs qui sont des parties communes appartenant à la copropriété.
La propriétaire va devoir solliciter de la part de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisation de les percer ce qui va prendre un certain temps.
Il est avéré également que du fait d'une certaine incompréhension entre les parties, monsieur Z... n'a pas favorisé l'intervention des entreprises à l'effet de procéder à certaines réparations et recherches de causes d'infiltration depuis le prononcé de l'ordonnance du juge des référés.
Pour toutes ces raisons la cour considère qu'il y a lieu de repousser le point de départ de l'astreinte à l'expiration d'un délai de six mois qui suivra la signification du présent arrêt.
La condamnation provisionnelle à payer une somme de 600 euros à valoir sur les dommages et intérêts dus à monsieur Z... au titre de son préjudice de jouissance a été elle aussi judicieusement arbitrée par le premier juge et la cour confirme la décision de ce chef.
La société IMMOGER a été mise hors de cause en première instance, aucune partie ne formule de demande à son encontre en cause d'appel, elle-même ne forme aucune demande reconventionnelle. Elle doit être mise hors de cause, ses dépens étant mis à la charge de madame X..., ès qualités.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance déférée.
Reporte toutefois le délai pour exécuter les travaux tels que prescrits par le premier juge.
Dit et juge que l'astreinte de 50 euros par jour de retard fixée en première instance ne commencera à courir qu'à l'expiration d'un délai de six mois qui suivra la signification du présent arrêt.
Confirme la mise hors de cause de la société IMMOGER à laquelle il n'est rien demandé en cause d'appel.
Condamne madame X... agissant tant en son nom personnel qu'ès qualités de représentant de l'indivision successorale de feu Jean-Jacques X... composée de madame Gudrun X... née Y..., madame Sabine X... épouse A..., monsieur Jean-Marc X... et monsieur Christian X... au paiement à monsieur Z... de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamne toujours ès qualités aux entiers dépens, comprenant ceux de la société IMMOGER, de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, pour ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.
Le greffier, Le président.