RG N : 10/ 00596

Hervé X..., Christelle Y...

Stéphanie Z..., Christophe A...

RESILIATION DE BAIL
grosse délivrée à SCP CHABAUD-DURAND-MARQUET, avoués
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU 22 JUIN 2011
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Le vingt deux Juin deux mille onze la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par la mise à disposition du public au greffe :

Hervé X...
de nationalité Française, né le 26 Juillet 1976 à LIMOGES (87000), Chauffeur livreur, demeurant...
représenté par la SCP CHABAUD DURAND MARQUET, avoués à la Cour, assisté de Me Sylvia DELIRANT, avocat au barreau de LIMOGES
Christelle Y...
de nationalité Française, née le 21 Août 1972 à LIMOGES (87000), Responsable de magasin, demeurant...
représentée par la SCP CHABAUD DURAND MARQUET, avoués à la Cour, assistée de Me Sylvia DELIRANT, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTS d'un jugement rendu le 24 MARS 2010 par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE LIMOGES

Stéphanie Z...
de nationalité Française, née le 18 décembre 1970 à LIMOGES (87), demeurant...
représentée par Me Erick JUPILE-BOISVERD, avoué à la Cour
assistée de Me Olivier PECAUD, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me GILLET, avocat au barreau de LIMOGES ;
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 10/ 3261 du 24/ 06/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)
Christophe A...
de nationalité Française, né le 18 janvier 1968 à LIMOGES (87), demeurant...
représenté par Me Erick JUPILE-BOISVERD, avoué à la Cour
assisté de Me Olivier PECAUD, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Maître GILLET, avocat au barreau de LIMOGES.
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 10/ 3261 du 24/ 06/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)

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Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 19 Mai 2011 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 22 Juin 2011. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 avril 2011
Conformément aux dispositions des articles 786 et 905 du Code de Procédure Civile, Monsieur Didier BALUZE, magistrat rapporteur, assisté de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle Monsieur Didier BALUZE Conseiller, a été entendu en son rapport oral, Maître DELIRANT et Maître GILLET, avocats, ont été entendus en leur plaidoirie et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure.
Après quoi, Monsieur Didier BALUZE, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 22 Juin 2011 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
Au cours de ce délibéré, Monsieur Didier BALUZE, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier BALUZE, Conseiller faisant fonction de Président, de Monsieur Pierre-Louis PUGNET et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.
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RÉSUMÉ DU LITIGE
Un bail d'habitation a été conclu aux noms de M. X...et Mme Y...(bailleurs) et M. A...et Mme Z...(locataires) le 30 août 2005 pour la location d'une maison avec garage et jardin au lieu dit ..., Limoges.
Le loyer initial était de 650  par mois.
Les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer le 21 juin 2007 mettant en oeuvre la clause de résiliation de plein droit puis ils ont engagé une procédure de référé en constatation de résiliation du bail, expulsion et paiement d'arriéré.
Les locataires ont invoqué notamment l'insalubrité et la dangerosité du logement.
La demande des bailleurs a été déclarée irrecevable pour un motif de procédure (non-production de l'AR de la notification de l'assignation au Préfet, ordonnance du 10 mars 2008).
Les bailleurs on ensuite engagé une action au fond.
Par jugement du 11 Février 2009, le Tribunal d'Instance de Limoges a confié une expertise sur l'état des locaux à M. H..., lequel a établi son rapport le 28 septembre 2009.
Par jugement du 24 mars 2010, le tribunal d'instance de Limoges a prononcé la résiliation du bail au jour du jugement aux torts des bailleurs, il a débouté M. X...et Mme Y...de leur demande d'expulsion, il a condamné solidairement Mme Z...et M. A...à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 10 , dispensé Mme Z...et M. A...du paiement des loyers et charges (16. 527, 72 ) sollicités par les bailleurs en compensation et réparation de leur trouble de jouissance fixé au même montant.


M. X...et Mme Y...ont fait appel. En cours de procédure, le 30 juillet 2010, M. A...et Mme Z...ont quitté les lieux.
Les appelants demandent de réformer le jugement, de dire n'y avoir plus lieu à se prononcer sur la résiliation du bail suite au départ des locataires, de condamner ceux-ci solidairement à leur payer 16. 527, 72  au titre de l'arriéré de loyers en septembre 2009 avec intérêts et une indemnité d'occupation de 700  par mois à compter de juin 2008.
Les intimés demandent de confirmer le jugement, de prononcer la résiliation du bail aux torts des bailleurs, de fixer leur trouble de jouissance au même montant que les sommes réclamées par les propriétaires, subsidiairement d'ordonner une contre expertise.
Il est renvoyé aux conclusions ou dernières conclusions des parties déposées par les appelants le 30 décembre 2010 et par les intimés le 3 décembre 2010.

M. X...et Mme Y...ne forment plus de demande quant à la résiliation du bail, si ce n'est de dire qu'il n'y a plus lieu de se prononcer à ce sujet, ce que sollicitent en revanche M. A...et Mme Z....
Si les locataires ont quitté les lieux, avec certes établissement d'un constat mais sans qu'il y ait à proprement parler un accord sur une résiliation amiable et qu'en tout cas son existence soit certaine et justifiée, cette situation de fait donc ne dispense cependant pas de statuer sur la fin juridique du bail, son imputabilité, sa date.
Si M. X...et Mme Y...invoquaient essentiellement la non-régularisation des causes du commandement de payer et plus généralement le non-paiement persistant des loyers, les bailleurs avaient une obligation de délivrance d'un logement décent en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Les caractéristiques d'un logement décent ont été définies par le décret du 30 janvier 2002.
Il y avait essentiellement trois types de désordres en rapport avec cette obligation : la présence de plomb, l'installation de chauffage, l'assainissement, vu notamment les articles 2- 3o et 4o et 3- 1o et 3o dudit décret.
1o) Sur la présence de plomb, M. H...expose que les mesures à ce sujet datent de 2003 et sont donc antérieures aux travaux prélocatifs, les consorts X...en réalisant des parois protégées par de la résille de verre ont créé (peut être involontairement) un encapsulage des murs de telle sorte que le problème est réglé, ce qu'invoquent M. X...et Mme Y....
M. H...doit évoquer des mesures de 2003 en considération de la lettre du Maire de Limoges du 21 juillet 2008 mentionnant que cet immeuble avait fait l'objet d'un état des risques d'accessibilité au plomb en 2003.
Mais, il y a eu aussi un diagnostic postérieur le 26 août 2008 (rapport A A SEDEMAP du 1er septembre 2008) qui signale 36 % d'unités de diagnostic contenant du plomb en concentration supérieure au seuil réglementaire.
La liste de ces éléments (pages 3 et 4 du rapport) fait apparaître que sont affectées essentiellement les peintures de portes et cadre de portes (notamment en entrée, salon, salle à manger, chambres, dégagements...), quelques fenêtres (remise) et murs (dégagement, entrée)...
Même si l'état des lieux d'entrée faisait ressortir un bon état dans l'ensemble, il y a eu un accord pour une dispense de loyer moyennant travaux (un mois dans le bail, sept ou huit mois selon acte du 13 avril 2006, avril 2006 en fait étant réglé selon quittance pour ce mois là).
Il y a en annexe au rapport d'expertise (pièce 17) une liste de travaux et fournitures présentée comme celle des travaux ainsi à réaliser par le locataire (liste là non signée). Il n'y a en tout cas que quelques fournitures et travaux de peinture (chaufferie, volets, WC, cuisine).
L'expert précise que tous ces travaux n'ont pas été exécutés.
Eu égard à ces observations et à l'état des éléments du dossier, il est difficile de cerner si toutes les unités diagnostiquées comme contenant du plomb au-delà du seuil sont en lien avec les travaux des locataires et cela n'apparaît pas en tout cas établi.
2o) Ensuite, l'installation de chauffage présentait un grave désordre mis en évidence par un rapport des services techniques de la Ville de Limoges du 13 octobre 2008. Il y est noté l'absence de dispositif d'amenée d'air neuf et d'évacuation de l'air vicié et la non-conformité de l'évacuation des produits de combustion car le conduit de sortie des gaz de combustion de la chaudière n'est pas raccordé à un conduit de fumée mais débouche directement dans l'âtre de la cheminée. Il est souligné qu'ainsi un risque d'intoxication au monoxyde de carbone était mis en évidence.
Ce rapport avait été précédé de signalement et démarches de la Mairie auprès de M. X...selon lettres des 21 juillet et 8 septembre 2008 non retirées (lettre du Maire du 7 mai 2009).
Il a fallu un arrêté préfectoral du 7 novembre 2008 pour ordonner la mise en conformité urgente de l'installation qui n'a cependant pas été faite par les bailleurs mais qui a été opérée à la diligence de la commune en janvier 2009.
Cela manifeste une grave défaillance des bailleurs par rapport à une situation de danger, étant précisé que les locataires logeaient dans les lieux avec leurs trois enfants et rappelé que dès le début de la location le logement aurait dû être délivré avec une installation de chauffage conforme.
3o) Par ailleurs, l'assainissement EP-EU est également incomplet et non conforme.
Un contrôle a été effectué le 7 janvier 2008, il est mentionné que les eaux cuisine sont rejetées sans traitement sur le terrain, que les eaux vannes et de salle de bain sont rejetées après pré traitement mais dans une tranchée à ciel ouvert, le rejet entraîne des nuisances sanitaires et environnementales élevées, il est relevé la stagnation des effluents, la nécessité d'un système de traitement adapté au sol en place pour toutes les eaux.
L'expert indique qu'il convient d'achever le réseau extérieur d'assainissement, il évalue les travaux à 12. 343 , lesquels n'ont pas été réalisés.
Si le coût est effectivement important et quel que soit le projet d'investissement de M. X...par rapport à l'immeuble dans son ensemble, il convient de rappeler là aussi que cette prestation s'intégrait dans l'obligation de délivrance d'un logement décent préalable ou concomitante à la mise en location.
Il peut être noté aussi un problème d'humidité sous la fenêtre de la cuisine.
Il ressort ainsi de l'ensemble de ces éléments qu'il y a eu divers manquements significatifs de la part des bailleurs à leur obligation de délivrance d'un logement décent, dont l'un n'a pas été régularisé (système de drainage dispersant pour l'assainissement).
Dans ces conditions le Tribunal a prononcé à juste titre la résiliation du bail aux torts des bailleurs. La prise d'effet de cette résiliation peut être fixée à la date de départ des locataires, soit le 30 juillet 2010. Ce non-respect de l'obligation de délivrance justifiera aussi un dédommagement pour le préjudice consécutif subi, selon ce qui sera précisé ci-dessous.


Cela étant, M. A...et Mme Z...ont donc occupé les lieux à compter du 1er septembre 2005 et jusqu'au 30 juillet 2010, ce qui a constitué leur logement pendant cette période.
Il y a eu un accord pour une dispense de loyer ou de reliquat de loyer déduction de l'allocation logement jusqu'en mars ou avril 2006, ainsi que cela a été évoqué ci-dessus.
M. X...et Mme Y...produisent un décompte arrêté en septembre 2009 pour 16. 527, 72 .
Les débits commencent à partir de mai 2006 (ce qui n'intègre pas de dépôt de garantie), il est décompté quelques charges locatives (ordures ménagères et eau).
Il est déduit des versements CAF jusqu'en septembre 2008, époque de la suspension de l'allocation logement, et deux versements locataires de février 2007 (217, 46 x 2).
Il n'est pas justifié d'autres versements des locataires. Le relevé de compte de Mlle Z...mentionnant un chèque de 1. 297, 62  débité le 19 ou 20 avril 2006 n'identifie pas son destinataire.
Il apparaît ainsi qu'il n'y a eu quasiment aucun paiement par les locataires depuis mai 2006 (hormis ces deux reliquats pour deux mois) et qu'il n'y a plus de règlements depuis septembre/ octobre 2008.
Pour la période d'octobre 2009 à juillet 2010, sur la base du dernier loyer actualisé tel que calculé par les bailleurs dans leur décompte (692, 44 ), il serait dû 6. 924, 40 .
Soit au total, pour la période de mai 2006 à juillet 2010 inclus, 23. 452, 12 .
Il peut être observé que si les bailleurs font divers autres reproches aux locataires (encombrement des lieux, percement d'un mur pour évacuation des eaux de la machine à laver dans une grange non louée, travaux inachevés ou mal faits notamment d'électricité...) il n'en est pas déduit de demande spécifique.
L'installation de chauffage a été refaite en janvier 2009 (vu facture SAS Bougnoteau du 26 janvier 2009 avec changement de chaudière). Si ces travaux ont été diligentés par la commune, ils ont été effectués en tout cas à cette époque, ils sont à la charge des bailleurs (8. 701 ) et ils ont remédié alors à ce défaut majeur.
Il a été remédié également au désordre concernant le plomb, vu le courrier de l'Agence régionale de la santé du 2 juin 2010 suite à un contrôle du 22 mars 2010.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, s'il convient d'admettre le principe de la demande en paiement de l'arriéré pour 23. 452, 12 , il y a lieu d'indemniser le préjudice subi par les locataires en raison de caractère non décent du logement, examiné ci-dessus. Celui-ci a présenté un danger pendant plusieurs années et l'insalubrité dû à l'assainissement incomplet a subsisté tout au long de l'occupation. Cela a provoqué nécessairement des troubles de jouissance importants.
Aussi, il sera alloué un dédommagement (qui équivaut d'une autre manière à une réfaction de loyer) de 20. 000 .
En conséquence, M A...et Mme Z...seront condamnés, après compensation entre ces deux sommes, à payer 3. 452, 12 .
Il y a déjà eu une expertise judicaire, les lieux ont été libérés, il a pu être statué sur les demandes en fonction des éléments du dossier de telle sorte que le recours à une autre expertise n'est pas utile.
Compte tenu du sort de la procédure et de l'appel, les dépens seront mis à la charge de M. X...et Mme Y....
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des appelants leurs frais irrépétibles.
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par arrêt Contradictoire mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Confirme le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts des bailleurs, M X...et Mme Y..., et quant aux dépens,
Le Réforme pour le surplus,
Fixe la date d'effet de la résiliation du bail au 30 juillet 2010,
Condamne solidairement M. Christophe A...et Mme Stéphanie Z...à payer à M. Hervé X...et Mme Christelle Y...3. 452, 12  avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Rejette les demandes des parties pour le surplus ou contraires,
Condamne solidairement M. X...et Mme Y...aux dépens de première instance (dont le coût de l'expertise) et d'appel, lesquels seront recouvrés selon les règles de l'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Didier BALUZE.