R.G : 04/03262 décision du Tribunal d'Instance de TREVOUX Au fond 2003/203 du 05 mars 2004 X... C/ CALADO DROGA Y... COUR D'APPEL DE LYON 8ème Chambre Civile * ARRET du 24 Janvier 2006 APPELANT :
Monsieur Didier X...
163, chemin des Iris
01600 REYRIEUX représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour assisté de Me TEBIB, avocat aide juridictionnelle Totale numéro 2004/16393 du 09/09/2004 INTIMES :
Monsieur Jean-Pierre Z...
509, chemin du Cerdon
01600 REYRIEUX représenté par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués à la Cour assisté de Me REMINIAC, avocat
Madame Maria-Alice Y... épouse Z...
509, chemin du Cerdon
01600 REYRIEUX représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués à la Cour assistée de Me REMINIAC, avocat [**][**][* Instruction clôturée le 17 Octobre 2005 Audience de plaidoiries du 13 Décembre 2005 R.G. 04/3262
La huitième chambre de la COUR d'APPEL de LYON, composée lors des débats et du délibéré de : *] Jeanne A..., présidente de la huitième chambre, [* Martine BAYLE, conseillère, *] Jean DENIZON, conseiller, assistés lors des débats tenus en audience publique par Nicole B..., Greffier, a rendu l'ARRET contradictoire suivant : FAITS-PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Depuis le 19 novembre 1991 et en vertu d'un bail écrit, Didier X... est locataire d'un logement situé à REYRIEUX qui a fait l'objet le 15 avril 1998 d'un arrêté d'insalubrité l'interdisant définitivement à la location "après le départ des occupants actuels". Les nouveaux bailleurs, les époux Z..., ont fait délivrer le 1er avril 2003 à leur locataire un commandement de payer portant sur un arriéré de 1.463,52 euros en principal.
Par jugement en date du 5 mars 2004, le tribunal d'instance de TRÉVOUX a :
- dit que le commandement de payer était nul et de nul effet, le
locataire n'étant plus redevable des loyers depuis la notification de l'arrêté d'insalubrité pris le 15 avril 1998,
- débouté les parties de l'intégralité des demandes,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,
- condamné les époux Z... aux entiers dépens, recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
Didier X... a relevé appel de ce jugement le 17 mai 2004. R.G. 04/3262
Il limite son appel à sa demande de travaux qui a été rejetée à tort par le premier juge puisque la ruine du bâtiment est due au défaut d'entretien et au saccage des nouveaux bailleurs au sujet de l'escalier et des branchements sanitaires.
Il demande en conséquence :
- la condamnation de ses bailleurs - sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de l'arrêt et jusqu'à la notification de l'arrêté préfectoral rapportant celui du 15 avril 1998 - à reconstruire à l'identique l'escalier de pierre extérieur menant au deuxième niveau de son appartement, à restaurer l'ensemble des branchements sanitaires, à réaliser les travaux nécessaires pour permettre à la Préfecture de l'Ain de rendre un arrêté ordonnant la mainlevée de celui du 15 avril 1998 par référence aux postes de préjudices décrits,
- l'institution, si besoin est, d'une expertise pour déterminer la nature et l'importance des travaux à réaliser selon le descriptif du 15 avril 1998,
- et la réparation de son préjudice de jouissance par l'allocation d'une indemnité de 7.600 euros.
Il explique que l'arrêté d'insalubrité ne dispense pas ses bailleurs de leurs obligations de délivrance et d'entretien prévues aux articles 1719 et 1720 du Code civil.
Les époux Z... concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté Didier X... de l'intégralité de ses demandes, à l'exception de celles relatives à l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, et au débouté de l'appelant en ses nouvelles demandes.
Formant appel incident sur la résiliation du bail, ils sollicitent la réformation du jugement, le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion de Didier X... R.G. 04/3262
En toute hypothèse compte tenu du contexte du litige, ils réclament à leur adversaire la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 2.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
Ils exposent :
- que les locaux étant frappés d'une interdiction définitive d'habiter la demande de travaux présentée par leur locataire a été à juste titre rejetée par le premier juge,
- que l'étage n'a pas été loué et que l'escalier extérieur, démoli pour des raisons de sécurité, n'a pas à être reconstruit,
- que leur congé pour reprise délivré par lettre recommandée du 28 juin 2001 doit trouver effet pour l'échéance triennale du 19 novembre 2003,
- que Didier X... refuse leur offre de relogement alors qu'ils n'y
étaient pas tenus, la loi SRU n'étant pas applicable aux procédures d'insalubrité engagées antérieurement,
- et qu'au surplus ils ont fait notifier par acte d'huissier en date du 18 février 2005 un congé pour reprise à effet du 18 novembre 2006. MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que les bailleurs, qui ne demandent plus la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et du commandement de payer délivré le 1er avril 2003, ne contestent pas le jugement en ce qu'il les a déboutés de ce chef ; qu'en revanche, modifiant le fondement de leur demande, ils entendent obtenir le prononcé de la résiliation pour congé pour reprise pour occupation personnelle ;
Mais attendu que la mise en demeure de quitter les lieux au motif suivant "des travaux de rénovation seront effectués pour mon habitation personnelle" adressée à Monsieur X... le 28 juin 2001 en la forme recommandée - mais sans avis de réception - ne vaut pas congé régulier ; que la demande de résiliation doit être rejetée, étant précisé que les bailleurs ont fait signifier le 18 février 2005 par acte extra-judiciaire un congé pour reprise à R.G. 04/3262 effet du 18 novembre 2006 ; que le jugement doit être confirmé et les intimés déboutés de leur demande de résiliation fondée sur le congé pour reprise ;
Attendu que les époux Z... ne contestent pas avoir démoli les escaliers extérieurs en pierre permettant l'accès au premier étage ; qu'ils soutiennent que ce niveau ne faisait pas partie du bail ;
Attendu qu'il ressort de l'attestation de l'ancienne propriétaire que celle-ci a accepté de louer à Didier X..., en plus du rez-de-chaussée, le grenier du premier étage rendu accessible de l'intérieur par un escalier ; que la démolition de l'escalier extérieur pour des raisons légitimes de sécurité (voir les photographies de l'appelant) s'imposait et n'interdit pas
l'occupation du grenier par le locataire ;
Attendu que l'appelant soutient que les évacuations des eaux usées et vannes ont été détruites volontairement par ses bailleurs pour le faire quitter les lieux ; que la preuve de cette allégation n'est pas rapportée par les pièces produites alors surtout que l'insuffisance de l'équipement sanitaire, déjà existante en 1998, constituait un des motifs de l'arrêté d'insalubrité ;
Attendu que Didier X... demande également l'exécution des travaux nécessaires pour remédier aux vices énumérés dans l'arrêté d'insalubrité ("état de vétusté des structures porteuses et des structures portées, équipement sanitaire insuffisant" etc...) ;
Mais attendu que la partie B du bâtiment situé 163 chemin des Iris à REYRIEUX (parcelle no 176 section AN) occupée par Didier X... a été déclarée "insalubre avec impossibilité d'y remédier au sens des articles L 26 et suivants du Code de la Santé publique" et "interdit définitivement à l'habitation" par arrêté préfectoral du 15 avril 1998 ; R.G. 04/3262
Attendu que cet état assimilable à la perte du bien loué ne relève pas de l'obligation d'entretien et de délivrance du bailleur ;
Attendu que c'est à bon droit que le premier juge a rejeté les demande d'exécution de travaux ; que pour les mêmes raisons, la demande d'expertise et
Attendu que c'est à bon droit que le premier juge a rejeté les
demande d'exécution de travaux ; que pour les mêmes raisons, la demande d'expertise et de dommages-intérêts pour troubles de jouissance doivent être écartées ;
Attendu que le jugement mérite confirmation ;
Attendu que la résistance de l'appelant ne peut pas être qualifiée d'abusive et justifier l'allocation de dommages-intérêts au profit des bailleurs ;
Attendu que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel ;
Attendu que chaque partie succombant à la procédure d'appel supportera ses propres dépens, le sort de ceux de première instance étant confirmé ; PAR CES MOTIFS La Cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions :
Y ajoutant :
Déboute Didier X... de sa demande d'expertise ; R.G. 04/3262
Déboute les époux Z... de leur demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail ;
Rejette les demandes de dommages-intérêts ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
Dit que chaque partie supportera ses propres dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
Cet arrêt a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile et signé par Jeanne A...,
présidente de la huitième chambre et par Nicole B..., greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER
LE PRESIDENT