COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 63B 0A 1ère chambre 1ère section ARRET No CONTRADICTOIRE DU 03 NOVEMBRE 2005 R.G. No 04/07617 AFFAIRE : Catherine LE CHANOINE DU MANOIR DE X... ... C/ Jean-Louis GOZLAN ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Octobre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE No chambre : 1 No Section : A No RG :
11815/03 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Claire RICARD, SCP TUSET REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE CINQ, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame Catherine Marie-joseph DE BOURDONCLE DE SAINT Y... épouse LE CHANOINE DU MANOIR DE X... Monsieur Thibault Paul Claude Marie LE CHANOINE DU MANOIR DE X...
... par Me Claire RICARD Avoué - N du dossier 240615 Rep/assistant : Me Emmanuelle SARRIC-COULBOIS (avocat au barreau de VERSAILLES) APPELANTS [****************] Maître Jean-Louis GOZLAN Notaire 18 rue Marius Jacotot - 92804 PUTEAUX S.C.P. STROCK GOZLAN ET KLEPPING Société civile professionnelle de notaires associés ayant son siège 18 rue Marius Jacotot - 92804 PUTEAUX représentés par la SCP TUSET-CHOUTEAU Avoués - N du dossier 20050052 Rep/assistant :
Maitre LACAN (avocat au barreau de PARIS) INTIMES [****************] Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Octobre 2005 devant la cour composée de :
Madame Francine BARDY, Président,
Madame Lysiane LIAUZUN, Conseiller,
Madame Françoise SIMONNOT, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Sylvie Z...
Monsieur et madame LE CHANOINE DU MANOIR DE X... sont appelants du jugement rendu le 13 octobre 2004 par le tribunal de grande instance de Nanterre qui les a déboutés de leurs demandes tendant à voir retenir la responsabilité civile professionnelle de maître Jean-louis GOZLAN et la scp STROCK GOZLAN ET KLEPPING et les entendre condamner à leur verser la somme de 252 000 ç de dommages et intérêts outre celle de 4000 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières écritures en date du 8 septembre 2005 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, monsieur et madame DU MANOIR DU X... concluent à l'infirmation du jugement et prient la cour, statuant à nouveau, de condamner solidairement les intimés à leur payer la somme de 252 000 ç, subsidiairement celle de 217 000 ç outre la somme de 4000 ç en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières écritures en date du 2 juin 2005 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, maître Jean Louis GOZLA N et la scp STROCK GOZLAN et KLEPPING concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation in solidum des appelants à leur payer la somme de 3000 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. SUR CE
Considérant que les époux DU MANOIR DU X... qui ont acquis en 1998 par acte reçu par maître GOZLAN des biens immobiliers sis à Paris boulevard Poissonnière, locaux à usage commercial, qu'ils ont affectés à l'habitation pendant trois ans au moins afin de bénéficier des dispositions de l'article 710 du code général des impôts relativement aux droits de mutation, ont fait assigner les intimés aux fins de voir leur responsabilité civile professionnelle retenue pour manquements à leur devoir de conseil et à l'obligation d'assurer la sécurité de l'acte qu'ils dressaient, faisant grief au notaire
d'avoir omis de les informer de la nécessité et l'obligation de faire une déclaration de changement d'affectation conformément aux dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et l'habitation, avec la conséquence de la perte de la commercialité des locaux leur causant un grave préjudice financier dont ils demandent la réparation ;
Que les intimés exposent que les appelants ont personnellement fait la déclaration d'affecter les lieux à l'habitation, ont déclaré faire leur affaire personnelle des formalités liées au changement d'affectation et sont donc mal venus de prétendre que le notaire instrumentaire aurait omis de procéder à des formalités qui leur incombaient, font valoir que le devoir de conseil et de diligence s'apprécient au jour où l'acte est reçu et non en considération de fins ultérieures non poursuivies au jour de l'acte, discutent en tout état de cause la réalité d'un préjudice, faute de preuve de la commercialité des locaux, relevant que le vendeur déclarait que les biens étaient pour partie à usage commercial ;
Considérant que l'acte dressé par maître GOZLAN porte sur la vente aux époux DU MANOIR DU X... de biens à usage commercial, sauf la réserve, ce qui ressort de la description des lieux ;
Que dans l'acte de vente les époux DU MANOIR DU X... faisaient la déclaration de leur intention d'affecter les biens à usage d'habitation pendant trois ans au moins afin de bénéficier de la fiscalité prévue à l'article 710 du code général des impôts ;
Considérant que le notaire connaissance prise de l'usage commercial des biens vendus tel que mentionné dans l'acte et ressortant tant des déclarations du vendeur que du règlement de copropriété, et connaissance prise de l'intention expressément déclarée des acquéreurs de modifier la destination des lieux en les affectant non à l'usage commercial mais à leur habitation personnelle, devait, sauf
à manquer à son devoir de conseil, les informer de la nécessité et l'obligation de procéder à la déclaration de modification temporaire de la destination des lieux conformément à l'article L 631-7 , l'article L 631-7-1 et L 631-7-2 du code de la construction et l'habitation et du risque pris en cas de non déclaration de perdre l'affectation initiale des locaux, peu important l'absence d'obligation de vérifier les déclarations des parties sur ce point et ses doutes actuels sur l'existence de la commercialité alléguée ;
Considérant que le notaire ne justifie pas avoir satisfait à son obligation de conseil de ce chef ;
Considérant que le notaire ne peut prétendre s'exonérer en invoquant les clauses de l'acte en page 9 et les déclarations des acquéreurs pour transférer sur eux la responsabilité de l'absence de déclaration ;
Qu'en effet le chapitre intitulé impôts sur mutation ne porte que sur les formalités nécessaires au regard des dispositions fiscales et notamment l'article 710 du code général des impôts, et les relations entre les parties à l'acte, les acquéreurs renonçant à tout recours contre le vendeur relativement au changement d'affectation, que le chapitre intitulé  changement d'affectation ne concerne également que les dispositions fiscales relativement aux exonérations en matière de taxes foncières en cas de changement d'affectation ;
Que ces énonciations de l'acte ne concernent en rien les dispositions particulières de l'article L 631-7 du code de la construction et l'habitation, lesquelles ne figurent pas dans l'acte ;
Qu'il s'ensuit qu'en déclarant faire leur affaire personnelle des formalités propres aux problèmes fiscaux, les époux DU MANOIR DU X... n'ont pas visé celles relatives aux dispositions suscitées en matière d'urbanisme ;
Que le notaire qui ne prouve pas avoir donné le conseil approprié à
la situation des acquéreurs réputés acquérir des locaux commerciaux pour les affecter temporairement à l'habitation, a commis une faute ; Considérant que les époux DU MANOIR DU X... invoquent le préjudice financier résultant de la perte de la commercialité les privant de la possibilité soit de la transférer sur de nouveaux locaux à usage professionnel soit de réaliser à la revente des biens un meilleur prix et produisent aux débats deux études de professionnels pour conforter la réalité et l'étendue de leur préjudice ;
Considérant que c'est bien en conséquence de l'omission du notaire dans son devoir de conseil que les appelants sont présumés avoir perdu la commercialité qu'ils auraient pu conserver à tout le moins pendant dix ans au-delà du délai de trois ans de l'article 710 du code général des impôts, qu'ils n'ont pu avoir révélation de cette perte que lorsqu'ils ont envisagé pour les besoins professionnels de monsieur DU MANOIR DU X... de transférer ou négocier cette commercialité, ayant avisé dès 2002 le notaire de cette situation, le délai de trois ans étant expiré depuis août 2001 ;
Que pour autant il incombe aux appelants de prouver l'existence et l'étendue de la commercialité, ce qui s'entend de la preuve que ces locaux étaient soit lors de la construction que l'un des consultants fixe approximativement au début du 20ème siècle soit au moment de la publication de la loi du 1er septembre 1948 à usage commercial d'une part et d'autre part si en cas d'usage d'habitation, une autorisation administrative a été délivrée pour un éventuel changement d'affectation ;
Que cette preuve ne peut ressortir des seules énonciations du règlement de copropriété établi en 1985 ou des déclarations du vendeur ;
Qu'il s'ensuit que faute pour les appelants de prouver l'existence
d'une commercialité au jour de l'acquisition, de justifier de la réalité du projet de transfert de la commercialité sur des locaux sis à Paris 8ème et de la faisabilité d'un tel projet et qui ne sauraient faire grief au notaire de ne pas avoir procédé à la vérification de l'existence effective de cette commercialité au jour de la vente, la preuve de ce que le notaire aurait été informé du caractère substantiel pour eux de cette commercialité et de leur projet d'en tirer ultérieurement avantage, vérification qui ne lui incombait dès lors pas, n'étant pas plus démontrée, les époux DU MANOIR DU X... ne sont pas fondés à exciper d'un préjudice financier non établi ni de la perte de chance de réaliser une plus value à la revente des locaux sous l'usage commercial prétendument perdu ;
Que le jugement sera confirmé ;
Considérant qu'eu égard au sort réservé aux prétentions respectives des parties, aucun motif tiré de l'équité commande l'application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Considérant que les appelants qui succombent dans leur appel doivent supporter la charge des dépens ; PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement déféré,
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
CONDAMNE les appelants aux dépens avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile par la scp TUSET CHOUTEAU. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. - signé par Madame Francine BARDY, Président et par Madame Z..., Greffier,
auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,