Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2018
(no 356/2018 , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 17/08030 - No Portalis 35L7-V-B7B-B3EOQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny - RG no 15/10243
APPELANTES
Madame Jacqueline Y... VEUVE Z...
née le [...] à Le Raincy (93340)
Demeurant [...]
Madame Marie-Laure Z... épouse A...
née le [...] à Villemomble (93250)
Demeurant [...]
Représentés tous deux par Me Pascal B... de la SELARL CABINET MONTMARTRE, avocat au barreau de PARIS, toque : J009
Substitué à l'audience par Me Claire C..., avocate du même cabinet
SARL SOCIETE D'EXPLOITATION RAINCY AUTOMOBILES A. COLOM BELLE
Siège social au [...]
No SIRET : 698 204 682 00018
Représentée par Me Pascal B... de la SELARL CABINET MONTMARTRE, avocat au barreau de PARIS, toque : J009, avocat postulant,
Substitué à l'audience par Me Claire C..., avocate du même cabinet

SARL LES DUNES DE FLANDRES

No SIRET : 408 888 659 00039
Représentée par Me Laurent D... de l'AARPI  Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : C0542, avocat postulant,
Substitué à l'audience par Me Isaure E... J... , avocate du même cabinet
SAS EDOUARD DENIS DEVELOPPEMENT
Siège social au [...]
No SIRET : 531 728 889 00019
Représentée par Me Laurent D... de l'AARPI  Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : C0542
Société LA CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE P ARIS ET D'ILE-DE-FRANCE société coopérative à capital et personnel variables, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés [...]
No SIRET : 775 665 615 00347
Représentée par Me Sandra F... de l'AARPI  F... G... Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, président de chambre
Mme Christine BARBEROT, conseillère
M. Dominique GILLES, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS

- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS &amp; PROCÉDURE
Par acte notarié du 24 avril 2014, Mme Y..., Mme Z... et la Société d'exploitation Raincy automobiles A. Z... ont conclu avec la société Les Dunes de Flandres une promesse de vente d'un ensemble immobilier, assortie de conditions suspensives, notamment de l'obtention d'un permis de construire.
Cette promesse prévoyait également le paiement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 167 000 euros dont le paiement était garanti par l'engagement de caution de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et d'Ile-de-France (la banque).
Le 30 septembre 2014, la société Les Dunes de France a déposé auprès de la commune [...] une demande de permis de construire.
Par lettre du 26 mai 2015, la société Edouard Denis développement, société holding de la société Les Dunes de Flandres, a notifié à Mme Z... la défaillance de la condition suspensive d'obtention du permis de construire, entraînant la caducité de la promesse.
Mme Y..., Mme Z... et la Société d'exploitation Raincy automobiles A. Z... ont assigné la société Les Dunes de France et la société Edouard Denis développement en paiement de l'indemnité d'occupation et de dommages-intérêts.
Par jugement du 27 mars 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny a rejeté ces demandes ainsi que celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la société Les Dunes de Flandres justifie avoir déposé une demande de permis de construire le 30 septembre 2014 et qu'aucune des pièces versées aux débats ne démontre que la société Les Dunes de Flandres a empêché la réalisation de la condition suspensive.
Mme Z..., Mme Y... et la société Raincy automobiles A. Z... ont interjeté appel de ce jugement.
Elles font valoir que le permis de construire a été refusé au motif d'une violation du plan d'occupation des sols qui aurait dû être anticipée par le promoteur ou son architecte, que la société Les Dunes de Flandres aurait pu se prévaloir d'un permis de construire tacite et a en outre attendu plus de deux mois après la décision de refus pour les en informer, empêchant ainsi tout recours contre cette décision. Elles ajoutent que l'architecte des bâtiments de France avait rendu un avis sur la demande de permis de construire en indiquant que le projet portait atteinte à des bâtiments historiques, qu'il pouvait être remédié à cette atteinte mais que la société Les Dunes de France n'a pas tenu compte de cet avis, n'a pas suivi les prescriptions de l'architecte des bâtiments de France et n'a pas tenté de le contacter pour trouver une solution. Elles reprochent en conséquence à la société Les Dunes de Flandres de n'avoir pas tout mis en oeuvre pour tenter d'obtenir le permis de construire et soutiennent qu'en conséquence la défaillance de la condition suspensive lui est imputable, de sorte que celle-ci doit être condamnée à leur payer le montant de l'indemnité d'immobilisation, soit 167 000 euros, outre 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et économique et 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Les Dunes de Flandres et la société Edouard Denis développement concluent de leur côté à la confirmation du jugement et à la condamnation de Mme Z..., Mme Y... et la société d'exploitation Raincy automobiles A. Z... à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La banque conclut également à la confirmation du jugement et réclame la condamnation des appelants à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Attendu que le 30 septembre 2014, la société Les Dunes de Flandres a déposé une demande de permis de construire auprès de la commune [...] ; que le 13 octobre, la commune l'a informée que son projet, situé dans le champ de visibilité de monuments historiques, nécessitait la consultation du service départemental de l'architecture et du patrimoine et que le délai d'instruction du dossier était de six mois à compter du 30 septembre 2014 ; que le 16 février 2015, le service de l'architecture et du patrimoine a informé la société Les Dunes de Flandres que l'architecte des bâtiments de France considérait que le projet portait atteinte à ces monuments historique et qu'en conséquence il donnait son accord assorti des prescriptions suivantes :
- l'alignement du rez-de-chaussée dans sa hauteur par rapport aux immeubles situés de part et d'autre ;
- la suppression des balcons situés en façade sur rue et leur transformation en fenêtres toute hauteur avec garde-corps en serrurerie ;
- la suppression de la loggia du rez-de-chaussée et de celle située dans le brisis de la toiture Mansart qui devra être transformée en lucarne ;
- la finition de l'enduit sera talochée et non grattée fin ;
- les menuiseries seront en bois ou en aluminium, le PVC blanc étant à exclure ;
- l'occultation des percements sur rue devra se faire par des persiennes métalliques repliables en tableau et non par des volets roulants extérieurs ;
Attendu que par décision du 19 mars 2015, la commune [...] a refusé la demande de permis de construire aux motifs que :
- le projet ne respecte pas l'article UA6.2 du plan d'occupation des sols qui stipule que si aucune indication ne figure au plan, les constructions doivent être implantées dans une bande comprise entre un mètre minimum et cinq mètres maximum de l'alignement, la construction projetée étant implantée en limite de voie ;
- le projet ne respecte pas l'article UA8.2.1 du plan d'occupation des sols qui stipule que deux constructions non contiguës implantées sur une même propriété doivent être à une distance l'une de l'autre au moins égale à la hauteur de la façade la plus élevée sans pouvoir être inférieur à 8 mètres alors que la distance ente les deux constructions est inférieure à 8 mètres ;
- l'aspect architectural du projet (dimensions, matériaux, modénatrues...) ne s'intègre pas dans le paysage urbain et paysager ;
- la construction projetée (1 630 m²) dépasse le coefficient d'occupation des sols autorisé ( 1 449 m²) ;
Attendu que le défaut d'accomplissement de la condition suspensive d'obtention du permis de construire apparaît ainsi fondé sur des motifs liés à la réglementation d'urbanisme portant sur des aspects techniques essentiels du projet ; qu'il ne peut en conséquence être soutenu que la société Les Dunes de Flandres en a empêché l'accomplissement, les mesures nécessaires pour rendre son projet conforme à la réglementation nécessitant des modifications profondes du programme immobilier alors qu'en outre le délai d'instruction du dossier était à moins de deux semaines de son terme ; qu'enfin aux termes de l'article R.424-2 du code de l'urbanisme, un permis tacite ne peut être accordée lorsque la construction est soumise à l'avis de l'architecte des bâtiments de France ;
Attendu, en outre, que Mme Z..., Mme Y... et la société d'exploitation Raincy automobiles A. Z... ne justifie pas de l'existence du préjudice que leur aurait causé l'information tardive par la société Les Dunes de Flandres du défaut d'accomplissement de la condition suspensive d'obtention du permis de construire ;
Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement ; qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;
Condamne Mme Z..., Mme Y... et la société d'exploitation Raincy automobiles A. Z... aux dépens qui pourront être recouvrés directement par ceux dont ils auront fait l'avance par Maître F... G... conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT