Chambre des Baux Ruraux
ARRÊT No 27
R. G : 07/ 04253
M. Jean-Claude Louis-Marie X...
Mme Chantal Anne Marie Joseph Y... épouse X...

Monsieur Yves Z...
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 18 JUIN 2009
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,
Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,
Madame Agnès LAFAY, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Françoise FOUVILLE, lors des débats et lors du prononcé

A l'audience publique du 12 Mars 2009
devant Madame Marie-Gabrielle LAURENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

Contradictoire, prononcé par Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, à l'audience publique du 18 Juin 2009, date indiquée à l'issue des débats :
04 Juin 2009

APPELANTS :
Monsieur Jean-Claude Louis-Marie X...

56460 LA CHAPELLE CARO
Représenté par Me Franck BARBIER, avocat
Madame Chantal Anne Marie Joseph Y... épouse X...

56460 LA CHAPELLE CARO
Représentée par Me Franck BARBIER, avocat

Monsieur Yves Z...

49110 LE PIN EN MAUGES
Représenté par Me LEHUEDE, avocat
**********************
Suivant acte des 28 et 30 janvier 1981 M. Pierre Z... aux droits et obligations duquel vient M. Yves Z... a donné à bail à effet du 1er novembre 1980 aux époux Jean-Claude X... et Chantal Y... une exploitation agricole située au lieudit ... commune de La Chapelle Caro comprenant des bâtiments d'habitation et d'exploitation et des terres d'une contenance de 39 ha 06 a 31 ca.
Les bâtiments et les terrains attenants ont été vendus aux époux X... par acte du 6 août 1987.
Après avoir indiqué au bailleur en 1999 qu'elle avait un repreneur pour poursuivre l'activité agricole et avoir essuyé un refus, Mme X... l'a informé le 17 août 1999 qu'elle adhérait à une SCEA de ... dont les associés étaient elle-même et Mme B.... La SCEA a été liquidée suivant jugement du 8 janvier 2007.
Par acte du 16 novembre 2005 M. Z... a signé un compromis de vente sur environ 34 hectares des terres louées avec la commune et la communauté de communes moyennant le prix de 345 739 euros.
Il a notifié les conditions de ce compromis aux époux X... par actes des 12 janvier et 1er juin 2006 avec offre d'exercice du droit de préemption.
Les époux X... ont fait part qu'ils font valoir leur droit de préemption sous la condition que le prix de vente soit revu à la baisse.
C'est dans ces conditions qu'ils ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Ploërmel en fixation du prix de vente.
A titre reconventionnel M. Z... a demandé la résiliation du bail et l'expulsion des époux X... et subsidiairement qu'il soit constaté que les époux X... ne rapportent pas la preuve d'une exploitation et donc d'un droit de préemption.
Par jugement du 4 juin 2007 le tribunal paritaire des baux ruraux de Ploërmel a constaté que Mme X... n'a pas respecté son obligation d'exploiter personnellement de sorte que M. Z... est fondé en sa demande de résiliation et qu'aucun droit de préemption ne peut être utilement invoqué.
Les époux X... ont fait appel de ce jugement.
Ils soutiennent que la demande reconventionnelle de M. Z... n'est pas recevable comme ne se rattachant pas aux prétentions originaires relatives au prix du bien par un lien suffisant alors que la qualité de preneur en place n'était pas discutée et que M. Z... a nécessairement renoncé à la contester en leur faisant signifier à deux reprises une offre de préemption.
Ils font valoir qu'aux termes de l'article L 411-31- II du code rural dans sa rédaction résultant de l'ordonnance du 13 juillet 2006 applicable aux baux en cours et donc aux instances en cours, ne justifie la résiliation qu'une contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application de l'article L 411-37 que si elle est de nature à porter préjudice au bailleur. Or le bailleur ne démontre pas que la mise à disposition à la SCEA lui a porté préjudice.
Ils exposent que Mme X... a conservé une maîtrise sur les biens loués pendant la mise à disposition.
Ils concluent à l'infirmation du jugement et demandent à la cour une expertise pour fixer la valeur vénale du bien dont le prix de vente est, selon eux, nettement excessif pour des terrains ayant conservé leur vocation de terrains agricoles.
M. Z... soutient que sa demande reconventionnelle tend à faire écarter les prétentions adverses et est, comme telle, recevable.
Il rappelle que le droit de préemption est institué au bénéfice de l'exploitant et que, dans la mesure où les époux X... n'exploitaient pas eux-mêmes et laissaient les biens à l'abandon, ils ne pouvaient être titulaires d'un droit de préemption ; qu'il n'a pas renoncé à invoquer le défaut de droit en notifiant une offre de préemption sur les conseils du notaire.
Il soutient que sa demande de résiliation de bail est fondée et que l'ordonnance du 13 juillet 2006 n'a pas d'effet rétroactif. Il expose que les époux X... n'ont pas exploité les biens après la mise à disposition, qu'ils ont revendu les bâtiments d'habitation et d'exploitation à Mme B..., associée dans la SCEA et sont allés s'installer à Saran dans le Loiret où Mme X... était employée à temps plein ; que la création de la SCEA s'apparente à une cession irrégulière du bail.
Il conclut à la confirmation du jugement.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens, la cour renvoie au jugement attaqué et aux dernières écritures développées oralement à l'audience et déposées le 11 mars 2009 pour les appelants et l'intimé.

Considérant que l'article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ;
Qu'en l'espèce la demande en résiliation du bail et en contestation du droit de préemption des preneurs faute d'exploitation personnelle a pour objet d'interdire à ceux-ci de demander la baisse du prix de vente ;
Qu'elle se rattache donc aux prétentions originaires par un lien suffisant ;
Considérant qu'en présence de preneurs ayant un titre d'occupation M. Z... se devait de leur notifier la vente avec offre de préemption ;
Que cette offre ne vaut pas renonciation à contester le droit de préemption en cas de demande de baisse du prix de vente ;
Considérant que le droit de préemption éventuel des époux X... est né lors de la signature du compromis de vente le 16 novembre 2005 ;
Considérant que l'article L 412-5 du code rural dispose que bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente ;
Considérant qu'en l'espèce M. X... ne prétend pas qu'il exploitait le fonds en novembre 2005 ;
Considérant que les statuts de la SCEA de ... crée entre Laure B... et Chantal X... définissent la répartition du travail et des responsabilités de chacun comme suit : Laure B... le soin aux animaux, le suivi des cultures, la comptabilité et la gestion courante, Chantal X... le suivi financier ;
Que le règlement intérieur prévoit :
Article 1 : Travail
Laure B... : le soin aux animaux, le suivi des cultures, la comptabilité
Chantal X... : néant
Article 2 : Gérance
Laure B... : décisions de gestion courante et exceptionnelle (investissements)
Chantal X... : décisions de gestion exceptionnelle (investissements), information et accord
Article 8 : Partage du résultat
Chantal X... : 0 %
Laure B... : 100 %
Article 11 : Prélèvement en nature :
Seule Laure B... pourra bénéficier de prélèvement en nature ;
Que ce règlement intérieur illustre que Mme X... n'exploitait pas par elle-même le fonds mis en vente ;
Qu'elle le pouvait d'autant moins que les bâtiments d'habitation et d'exploitation avaient été vendus notamment à Mme B... et que les époux X... étaient partis s'installer dans le Loiret, M. Z... indiquant, sans être contredit sur ce point, que Mme X... y exerce des fonctions d'employée communale à temps plein ;
Considérant qu'il est donc établi que, n'exploitant pas par eux-mêmes ou par leur famille le fonds mis en vente, les époux X... ne disposaient pas le 16 novembre 2005 du droit de préemption ;
Considérant que l'ordonnance du 13 juillet 2006 s'applique aux baux en cours ;
Qu'elle ne peut cependant avoir l'effet rétroactif d'effacer les infractions au bail consommées avant sa mise en vigueur ;
Que la disposition qu'elle introduit à l'article L 411-31, selon laquelle le bailleur peut demander la résiliation du bail pour toute contravention dont le preneur est tenu en application des articles L 411-37 (...) si elle est de nature à porter préjudice au bailleur, n'est donc applicable qu'à compter de sa mise en vigueur ;
Considérant, par application de l'article L 411-37 du code rural, que la mise à disposition des biens donnés à bail à une société à objet principalement agricole énonce que le preneur qui reste titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation ; que tous les membres de la société sont tenus de participer à la mise en valeur des biens qu'elle exploite, dans les mêmes conditions ;
Considérant qu'il résulte de ce qui a été dit plus haut sur l'existence du droit de préemption des époux X... qu'aucun d'eux n'a participé à l'exploitation sur les lieux de façon effective et permanente depuis la date de la mise à disposition à la SCEA de ... en 1999 jusqu'à l'année 2006 ;
Que M. Z... est fondé à demander la résiliation du bail par application des articles L 411-31 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 13 juillet 2006 et L 411-37 du code rural ;
PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoirement en audience publique,
Confirme le jugement.
Vu l'article 700 du code de procédure civile condamne les époux X... à payer M. Z... la somme de 1 200 euros à titre d'indemnité de procédure.
Condamne les mêmes aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT