Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 12 FEVRIER 2015
(no, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 16337
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 10/ 04884

Madame Majda X...divorcée Y...née le 16 novembre 1976 à RABAT (MAROC)
demeurant ...-75016 PARIS
Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053
Assistée sur l'audience par Me Jean-paul CARMINATI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1465

Monsieur Jean-Claude Félix Désiré Z...-décédé-
demeurant ...-45220 DOUCHY
Madame Arlette Marie Thérèse Paule B...épouse Z..., née le 24 septembre 1942 à CANNES (06), en son nom personnel et es qualité d'héritière de Jean Claude Félix Z...
intervenante volontaire
demeurant ...-45220 DOUCHY
Représentée par Me David BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ-GUERREAU-SERRA-AYALA, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
Assistée sur l'audience par Me Clothilde CHALUT-NATAL, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, toque : R295
Madame Véronique Jeanne Z...épouse D..., née le 16 février 1964 à NICE (06), en son nom personnel et es qualité d'héritière de Jean Claude Félix Z...
intervenante volontaire
demeurant ...-67116 REICHSTETT
Représentée par Me David BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ-GUERREAU-SERRA-AYALA, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
Assistée sur l'audience par Me Clothilde CHALUT-NATAL, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, toque : R295
Madame Emmanuelle Marie-Hélène Z...épouse E..., née le 11 mars 1969 à STASBOURG, en son nom personnel et es qualité d'héritière de Jean Claude Félix Z...
intervenante volontaire
demeurant ...-92270 BOIS-COLOMBES
Représentée par Me David BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ-GUERREAU-SERRA-AYALA, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
Assistée sur l'audience par Me Clothilde CHALUT-NATAL, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, toque : R295
Maître Henri A...Notaire né le 29 octobre 1970 à PARIS 75014
demeurant ...-77760 LA CHAPELLE LA REINE
Représenté par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Assisté sur l'audience par Me François DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2018
Maître Alain C...Ancien Notaire né le 17 juillet 1966 à ERMONT 95120
demeurant ...-95390 SAINT PRIX
Représenté par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Assisté sur l'audience par Me François DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2018
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé du 19 juin 2008, Monsieur Jean Claude Z..., Madame Arlette Z..., Madame Véronique Z...et Madame Emmanuelle Z...(ci-après les consorts Z...) ont promis de vendre à Madame Majda X...épouse Y...un bien immobilier situé sur la commune de Douchy dans le Loiret pour un prix de 1 180 000 euros et sous les conditions habituelles à l'exclusion de celle relative à l'obtention d'un prêt.
La réalisation de la vente devait intervenir au plus tard le 15 septembre 2008.
L'indemnité d'immobilisation fixée à 59 000 euros devait être versée entre les mains de Maître Alain C..., notaire, désigné comme séquestre, au plus tard à la date de l'expiration du délai de rétractation prévu par l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Sur demande de Madame X...épouse Y..., la date de signature de l'acte de vente a été reportée à quatre reprises, la dernière date étant fixée au 3 juin 2009.
Madame X...épouse Y...ne se présentant pas à cette date, fut sommée de se présenter en l'étude de Maître C...le 9 juin 2009 à 14 heures. A cette date, un procès-verbal de carence de Madame X...épouse Y...a été dressé par Maître C....
Faisant valoir la levée de la totalité des conditions suspensives, les consorts Z...ont fait assigner respectivement Madame X...épouse Y...et Maitre A...en sa qualité de successeur de Maître C....
C'est dans ces conditions que, par jugement du 24 juin 2013, le Tribunal de Grande instance de PARIS a :
- Constaté le désistement de Monsieur Jean Claude Z..., Madame Arlette Z..., Madame Véronique Z...et Madame Emmanuelle Z...de leur action dirigée à l'encontre de Maître Henri A... ;
- Condamné Madame X...épouse Y...à payer à Jean Claude Z..., Madame Arlette Z..., Madame Véronique Z...et Madame Emmanuelle Z..., la somme de 59 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Rejeté le surplus des demandes ;
- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Vu l'appel interjeté de cette décision par Madame X..., et ses dernières conclusions en date du 11 février 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Recevoir Madame X...ex-épouse Y...en son appel, la disant bien fondée ;
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré nulle la promesse de vente du 19 juin 2008 ;
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande en dommages et intérêts des consorts Z... ;
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déduit de la nullité de la promesse de vente du 19 juin 2008 l'obligation pour Madame X...ex-épouse Y...de payer l'indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse.
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- Dire et juger que la promesse de vente du 19 juin 2008 est nulle et non avenue pour impossibilité d'encaissement de la somme de 59 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
- Constater la bonne foi de Madame X...ex-épouse Y... ;
- Dire et juger qu'aucune indemnité d'immobilisation n'est due par Madame X...ex-épouse Y...sur le fondement de la promesse nulle et non avenue ;
- Débouter les consorts Z...de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.
A titre subsidiaire,
- Dire et juger que compte tenu de la continuation des relations contractuelles entre les parties après la date du 15 juillet 2008 et faute de mise en demeure des consorts Z..., ces derniers ont contractuellement renoncé à l'indemnité d'immobilisation ;
- Débouter les consorts Z...de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.
A titre très subsidiaire,
- Dire et juger que Maître C..., Notaire, a commis une faute ;
- Condamner Maître C..., Notaire, à relever et garantir Madame X...ex-épouse Y...de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle ;
- Condamner tout succombant à payer à Madame X...ex-épouse Y...une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
A la suite du décès de Monsieur Jean Claude Z..., ses héritiers, à savoir son épouse et ses deux enfants interviennent volontairement à la procédure.
Vu les dernières conclusions des consorts Z..., en date du 26 mai 2014, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Donner acte à Madame Arlette B...épouse Z..., Madame Véronique Z...épouse D...et Madame Emmanuelle Z...épouse E..., de leur intervention volontaire en qualité d'héritiers de Monsieur Jean-Claude Félix Z...décédé le 17 novembre 2013 à DOUCHY ;
- Débouter Madame X...de son appel et de ses demandes fins et conclusions ;
- Débouter Maître C...de ses demandes fins et conclusions ;
- Recevant les consorts Z...en leur appel incident, les y déclarer bien fondés et y faisant droit, statuant à nouveau,
- Dire et juger que la vente n'a pas eu lieu en raison du comportement fautif de Madame X... ;
- Dire et juger Maître Alain C...entièrement responsable du préjudice subi par les consorts Z....
En conséquence,
- Condamner solidairement Madame X...et Maître Alain C...au paiement de la somme de 59 000 euros correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation, ainsi qu'au paiement d'une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires, compte-tenu de l'immobilisation de leur bien depuis le mois de juin 2008 ;
- Condamner les mêmes sous la même solidarité au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de Maître Alain C...et Maître Henri A...en date du 18 juillet 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Confirmer intégralement le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris le 24 juin 2013.
Et y ajoutant,
- Constater qu'aucune demande n'est dirigée à l'encontre de Maître A..., « successeur de Maître Alain C... ».
Sur les demandes des intimés,
- Dire et juger que Maître C...n'a commis aucune faute ;
- Dire et juger que les consorts Z...ne caractérisent pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué ;
- Dire et juger que les consorts Z...ne caractérisent leur dommage ni dans son principe ni dans son quantum.
Sur l'appel en garantie de Madame X...,
- Dire et juger que Maître C...n'a commis aucune faute ;
- Dire et juger que Madame X...ne caractérise pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué ;
- Dire et juger que Madame X...ne caractérise son dommage ni dans son principe ni dans son quantum.

- Débouter intégralement les consorts Z...des demandes qu'ils dirigent contre Maître C...,
- Débouter intégralement Madame X...des demandes qu'elle dirige contre Maître C... ;
- Condamner in solidum Madame X...et les consorts Z...à payer à Maître A...et Maître C...la somme de 4 000 euros, chacun, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.


Considérant qu'il y a lieu de donner acte à Madame Arlette B...épouse Z..., Madame Véronique Z...épouse D...et Madame Emmanuelle Z...épouse E..., de leur intervention volontaire en qualité d'héritiers de Monsieur Jean-Claude Félix Z...décédé le 17 novembre 2013 à DOUCHY
Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, par acte sous seing privé du 19 juin 2008, enregistré à la recette des impôts de Melun extérieur, M Jean Claude Z..., Mme Arlette Z..., Madame Véronique Z...et Madame Emmanuelle Z...(ci-après les consorts Z...) ont promis de vendre à Mme Majda X...épouse Y...un bien immobilier situé sur la commune de Douchy dans le Loiret pour un prix de 1 180 000 euros et sous les conditions habituelles à l'exclusion de celle relative à l'obtention d'un prêt, que la promesse stipule une indemnité d'immobilisation d'un montant de 59 000 euros, qu'aux termes de cette promesse unilatérale de vente Mme Madja X...s'est engagée à verser la somme de 59 000 euros au plus tard le jour de l'expiration du délai de rétractation entre les mains de M C..., notaire désigné en qualité de séquestre, que cette promesse stipule une clause rédigée comme suit « dans l'hypothèse où l'encaissement de cette somme s'avérerait impossible, pour cause de défaut ou d'insuffisance de provision, ou en cas d'opposition au paiement, la présente promesse de vente sera considérée comme nulle et non avenue et le BENEFICAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes » ;
Considérant que sur sommation interpellatrice des consorts Z..., M G..., notaire de Mme Madja X..., a déclaré que « le chèque remis à l'encaissement a été refusé pour vice de forme (chèque sur banque étrangère) ¿ » ; qu'il s'en infère que l'encaissement de ce chèque, destiné au paiement de l'indemnité d'immobilisation, ne s'est pas avéré impossible pour défaut ou insuffisance de provision ou en cas de d'opposition de paiement et que par conséquent, il n'y pas lieu de dire que la promesse litigieuse est nulle en application de la clause susvisée, dès lors que cette clause susvisée limitait les cas de nullité de la promesse litigieuse à ces deux seuls cas de figure et non en cas de refus d'encaissement du chèque pour irrégularité formelle du chèque ; que le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point ;
Considérant que la vente n'ayant pas été réalisée à la date butoir fixée par les parties (3 juin 2009) et Mme Madja X...ne justifiant pas avoir levé l'option avant le 15 septembre 2008, date de réalisation de l'acte authentique de vente prévue dans la promesse litigieuse, ni même avant le 3 juin 2009, date à laquelle Mme Madja X...avait demandé le report de la signature de la vente, il s'en infère que Mme Madja X...est redevable en application des clauses contractuelles, de l'indemnité d'immobilisation aux consorts Z..., peu important que Mme Madja X...ait été de bonne ou mauvaise foi dans l'exécution de cette promesse, cette indemnité constituant le prix de l'exclusivité consentie par le vendeur ; que par ailleurs, il sera observé qu'il n'est nullement démontré que les consorts Z...aient renoncé de manière non équivoque au bénéfice de cette indemnité d'immobilisation ; qu'en effet il ne saurait être inféré du fait que les consorts Z...n'aient pas mise en demeure pendant les 10 mois des relations contractuelles Mme Madja X...de payer cette indemnité, un renoncement au bénéfice de cette indemnité, aucune « turpitude » ou « légèreté blâmable » des consorts Z...n'étant davantage caractérisée ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments il convient donc de condamner Mme Madja X...à payer aux consorts Z...la somme de 59 000 euros correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation ;
Considérant que les consorts Z...ne justifiant pas de l'existence d'autre préjudice que celui résultant de l'immobilisation de leur bien pendant la période d'exclusivité, qui se trouve suffisamment réparé par l'indemnité d'immobilisation accordée ci-dessus, ni d'une mauvaise foi de Mme Madja X...dans l'exécution de cette promesse, les consorts Z...seront déboutés de leur demande en dommages et intérêts ;
Sur la demande en garantie formée par Mme Madja X...à l'encontre de M C...,
Considérant qu'il sera relevé, d'une part, que la clause rédigée par M C...relativement à l'encaissement de l'indemnité d'immobilisation était claire et précise, la portée de cette clause étant parfaitement compréhensible, par un profane, à sa seule lecture et, d'autre part, qu'il n'est établi aucune faute de M C...dans l'absence d'encaissement du chèque litigieux qui relève de la seule responsabilité de Mme Madja X... ; qu'au regard de ces éléments et des motifs non contraires des premiers juges que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme Madja X...de ses demandes formées à l'encontre de M C... ;
Sur les demandes formées par les consorts Z...à l'encontre de M C...
Considérant qu'il sera relevé, en premier lieu, que les consorts Z..., lors de la signature de la promesse litigieuse était parfaitement informés de ce que l'indemnité d'immobilisation n'était pas effectivement séquestrée au moment de la conclusion de cette promesse puisque cette promesse donnait un délai à Mme Madja X...pour séquestrer cette indemnité, en deuxième lieu, qu'il ne saurait être reproché à M C...l'absence d'encaissement du chèque litigieux à titre de séquestre dès lors que l'absence d'encaissement de ce chèque relève de la seule responsabilité de Mme Madja X..., en troisième lieu qu'il ressort des pièces versées aux débats que les consorts Z...avaient connaissance de ce que le chèque émis au titre de l'indemnité d'immobilisation par Mme Madja X...avait été remis à M G..., notaire de Mme Madja X... , en quatrième lieu, que les CONSORTS Z...ne caractérisent aucun préjudice qui aurait un lien de causalité directe avec les fautes alléguées à l'encontre de M C... ; qu'au regard de ces éléments et des motifs non contraires des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts Z...de leurs demandes formées à l'encontre de M C....
PAR CES MOTIFS
Donne acte à Madame Arlette B...épouse Z..., Madame Véronique Z...épouse D...et Madame Emmanuelle Z...épouse E..., de leur intervention volontaire en qualité d'héritiers de Monsieur Jean-Claude Félix Z....
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à dire que la promesse unilatérale litigieuse n'est pas nulle.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de Procédure Civile en cause d'appel.
Condamne in solidum Mme Madja X...au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,