Suivant acte sous seing privé du 18 août 1983, la société anonyme des MARCHES UNIS , SA MU-AUCHAN, aux droits de laquelle se trouve la SA IMMOCHAN, a consenti à Monsieur Joùl DE X... et à son épouse, Madame Patricia Y... un bail sur des locaux à usage commercial correspondant aux lots 12 et 13 du centre commercial AUCHAN à BUCHELAY (78) pour une durée de 10 ans à compter du 22 août 1983.
Selon avenant du 13 août 1984 ayant pris effet, le 1er octobre 1984, l'assiette du bail a été étendue au lot n° 14 portant la surface totale louée à 155,35 m .
Le loyer évalué à l'origine à 10 % HT du chiffre d'affaires TTC réalisé par le preneur avec un loyer minimum garanti de 150.000 francs HT par an indexé annuellement en fonction de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, lequel a été porté à 202.800 francs HT par an à partir de la modification de l'assiette du bail, a été fixé à effet du 1er janvier 1988 par avenant du 20 avril 1988 en fonction d'un loyer variable de 10 % du chiffre d'affaires TTC du preneur jusqu'à 2.300.000 francs et à 8 % du même chiffre d'affaires au-delà de ce montant et d'un loyer minimum garanti de 202.800 francs.
A la suite d'une demande de renouvellement de bail formulée le 24 février 1993 à effet du 22 août 1993 par Monsieur et Madame DE X..., la société SAMADOC a, par mémoire du 22 février 1995, sollicité la fixation du loyer de renouvellement sur les bases d'un loyer variable aux conditions du bail expiré et d'un loyer minimum garanti de 2.800 francs HT du m par an soit 434.980 francs et celle de sa durée à 10 ans, puis saisi le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES à ces fins.
Les époux DE X... ont conclu à l'irrecevabilité de ces prétentions et subsidiairement à la fixation du loyer à la somme de 259.200 francs si la valeur locative devait être retenue.
Par jugement rendu le 26 mars 1996, ce magistrat s'est déclaré incompétent pour se prononcer sur la durée du bail renouvelé, a rappelé que la clause de loyer variable n'était régie que par la convention des parties et qu'à défaut d'accord de ces derniers, cette clause était reconduite et que le loyer minimum garanti ne pouvait subir aucune autre modification que celle résultant de l'indexation, débouté la société SAMADOC de son entière demande et Monsieur et Madame DE X... de leur demande reconventionnelle, alloué à ces derniers une indemnité de 5.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et condamné la société SAMADOC aux dépens.
Appelante de cette décision, la société IMMOCHAN soutient que la volonté des parties a été d'adopter un loyer binaire comprenant un loyer variable fixé en fonction du chiffre d'affaires du locataire et un loyer de base non additionnel constituant la contrepartie de la jouissance des lieux et déterminé en fonction de la valeur locative des locaux.
Elle prétend que leur commune intention repose sur le maintien d'une structure binaire et non sur l'intangibilité des chiffres à l'intérieur de cette structure.
Elle estime que si le loyer variable doit être maintenu, le loyer de base doit être fixé par le juge à défaut d'accord entre les parties, conformément aux dispositions de l'article 23 du décret du 30 septembre 1953, sauf à remettre en cause totalement l'économie de la convention initiale et déterminé en fonction de la valeur locative dès lors qu'il existe deux motifs de déplafonnement tenant à la durée du bail expiré supérieur à 9 ans et à la modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Elle ajoute que la jurisprudence évoquée par les locataires est étrangère à l'espèce et se prévaut d'une autre pour étayer sa thèse.
Elle fait valoir que le loyer minimum garanti de renouvellement doit être déterminé en tenant compte des seules références du centre commercial lequel constitue une unité autonome de marché et de l'unique surface contractuelle du bail ainsi que sur la base d'un prix du m de 2.800 francs.
Elle sollicite, en conséquence, la fixation du loyer de base du bail renouvelé à la somme de 434.980 francs par an à compter du 22 août 1993, les autres clauses et conditions demeurant inchangées, les intérêts légaux de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau bail par application de l'article 1155 du Code Civil et leur capitalisation.
Elle demande subsidiairement la désignation d'un expert et la fixation d'un loyer provisionnel de 350.000 francs avec le bénéfice "de l'exécution provisoire" et dans tous les cas une indemnité de 25.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Monsieur et Madame DE X... concluent à la confirmation du jugement déféré et subsidiairement, si la Cour devait déterminer le loyer selon la valeur locative des lieux, à sa fixation au 22 août 1993 à la somme de 259.200 francs HT en excluant nécessairement du bail renouvelé le maintien du loyer à un pourcentage du chiffre d'affaires.
Ils réclament, en outre, une indemnité de 15.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Ils opposent que la clause de loyer variable adoptée par les parties a pour effet d'exclure l'application du statut des baux commerciaux, l'évolution des loyers n'étant régie que par la convention des parties.
Ils précisent que ce sont tous les baux à loyer variable qui sont
concernés par la solution prescrite par la Cour de Cassation dans son arrêt du 10 mars 1993 dit "théâtre Saint Georges" laquelle implique la poursuite des accords financiers initiaux lors du renouvellement du bail.
Ils considèrent que le réajustement lors du renouvellement du loyer minimum garanti en fonction de la valeur locative préconisé par le bailleur aurait pour conséquence de vider de toute sa teneur la clause de loyer variable.
Ils invoquent, qu'en toute hypothèse, en l'absence de preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité le loyer minimum garanti ne saurait être déplafonné et devrait être fixé en fonction de l'indice du coût de la construction conformément aux clauses du bail.
Ils reprennent, en tout état de cause, leur estimation de la valeur locative à 1.800 francs le m pondéré par an en indiquant que la surface pondérée totale s'établit à 144 m .
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 septembre 1998.
MOTIFS DE L'ARRET :
Considérant que sans être privées des règles statutaires en général, comme de celles particulières relatives au renouvellement, les parties ont le pouvoir de fixer librement le prix d'un bail commercial lors de sa conclusion et de déterminer conventionnellement les modalités selon lesquelles le loyer du bail renouvelé sera fixé dès lors que les dispositions de l'article 35 du décret du 30 septembre 1953 ne confèrent pas à celles des articles 23 à 23-9 un caractère impératif.
Considérant notamment que les clauses stipulant comme, en l'espèce, un loyer comprenant une partie fixe et une partie variable, calculé à partir d'un pourcentage du chiffre d'affaires avec un minimum garanti sont valables.
Considérant que la fixation du loyer renouvelé d'un tel bail doit s'opérer conformément à la convention des parties, ces dernières ayant voulu ne pas soumettre leurs relations à cet égard, à l'application des dispositions susvisées auxquelles elles ont entendu déroger, comme la faculté leur en était réservée, en choisissant d'opter pour un procédé binaire de détermination du prix de la location commerciale dont la structure économique est étrangère à l'esprit comme à la lettre des prescriptions du statut concernant le loyer.
Considérant que la force obligatoire d'un contrat exprimé par l'article 1134 du Code Civil ne peut être envisagée qu'au vu de la situation existant au moment où la convention a été conclue, que le juge ne peut, sous prétexte d'interprétation, étendre et modifier les stipulations claires et précises que renferment les conventions et les adapter à une solution nouvelle qui n'entrait pas dans les prévisions des parties à la date où elles ont contracté.
Considérant qu'eu égard à la généralité des termes du principe d'exclusion des dispositions statutaires concernant la fixation du loyer renouvelé d'un bail convenu selon une clause de loyer variable avec un minimum garanti défini par la Cour de Cassation, en raison non pas de l'objet du bail, mais de sa teneur, son application ne saurait être circonscrite aux seuls locaux monovalents alors qu'il est de surcroît, parfaitement transposable à un local exploité dans une galerie marchande dépendant d'un centre commercial, les parties, à cet égard dans les deux cas, poursuivant le même objectif de déterminer le loyer selon des critères économiques et manifestant la même volonté de le fixer en fonction des recettes du locataire.
Considérant qu'un tel loyer échappant aux prescriptions du décret du 30 septembre 1953, la société IMMOCHAN n'est pas fondée à invoquer "le déplafonnement" du loyer en raison de la durée de dix ans du bail
à renouveler, ou de la prétendue modification notable des facteurs locaux de commercialité, au demeurant simplement affirmée.
Considérant que le bail originaire du 18 août 1983, a été consenti à Monsieur et Madame DE X... par la société SA MU AUCHAN dans le cadre de la réalisation par cette société sur la commune de BUCHELAY d'un centre commercial, sur deux lots dépendant de la galerie marchande délivrés aux locataires à l'état brut de béton.
Considérant qu'aux termes de l'article 7 de ce contrat, la contribution financière locative est composée d'une part, d'un loyer variable correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le preneur taxes comprises, fixé à 10 % HT dont l'exigibilité intégrale a été prévue à compter de la 3° année pour favoriser le démarrage de l'exploitation du locataire et dont le principe comme les modalités ont été qualifiés par les parties de "conditions fondamentales et déterminantes" et d'autre part, d'un loyer minimum garanti non imputable, ni additionnel payable "en tout état de cause" et convenu "compte tenu de la détermination des valeurs locatives 4° trimestre 1982 des dates de signatures anticipées des baux" et de la nécessité de fixer le loyer en fonction de la valeur locative à la date d'effet du bail avec actualisation sur le dernier indice connu ce jour de l'ouverture, étant précisé l'indexation de plein droit de ce loyer minimum garanti annuellement en fonction de l'indice national du coût de la construction INSEE et stipule la reconnaissance expresse par le preneur de ce que la clause d'indexation constitue "une des conditions essentielles et déterminantes du bail sans laquelle il n'aurait pas été conclu en raison de la longue durée" et de ce qu'en outre, "les paramètres choisis sont en relation directe tant avec l'objet du contrat qui concerne la location de locaux en cours d'édification qu'avec l'activité de la société bailleresse".
Considérant que par avenant du 1er mars 1984, l'assiette du bail a été étendue à un troisième lot et le loyer minimum garanti a été porté à 202.800 francs HT par an indexé avec prévision de modalités de réduction et une reprise d'un cours normal à compter du 1er janvier 1987.
Considérant qu'en vertu d'un second avenant du 20 avril 1988, le loyer a encore été modifié pour être fixé comme suit : "un loyer variable égale à 10 % HT du chiffre d'affaires TTC réalisé par le preneur jusqu'à 2.300.000 francs et au-delà, un loyer variable égal à 8 % HT sur le chiffre d'affaires TTC indexé tous les ans en fonction de l'indice INSEE de la construction...", ledit loyer variable étant assorti d'un loyer minimum égal à 202.800 francs HT par an, lui même indexé en fonction du même indice.
Considérant qu'il s'infère de ces dispositions que les parties ont entendu choisir lors de la signature du bail, un mode de détermination du loyer prenant en compte le chiffre d'affaires réalisé du preneur érigé, tout comme l'indexation du loyer minimum garanti, en conditions substantielles de la conclusion du bail.
Considérant que la commune intention des parties repose sur le maintien de la structure binaire du loyer qui n'a jamais été remise en cause, mais bien au contraire, réaffirmée à deux reprises au cours du bail expiré.
Considérant que la référence initiale à la valeur locative pour fixer le loyer minimum garanti comme il était logique d'y procéder lors de la conclusion du bail le 18 août 1983, non qualifiée de déterminante et figurant exclusivement dans cette convention, mais plus dans les deux avenants intervenus ultérieurement, ne saurait signifier, en l'absence de toute clause relative au renouvellement, que le loyer minimum garanti devrait être, lors de chaque renouvellement, fixé à la valeur locative.
Qu'une telle solution aurait pour effet de vider de toute substance la clause de loyer variable par laquelle les parties ont décidé d'un commun accord de lier le montant du loyer aux recettes du locataire et aboutirait à ne faire courir aucun risque au bailleur ce qui serait manifestement contraire à la volonté des parties qui ont entendu opérer de concert un pari économique qui ne saurait être unilatéralement remis en cause par la société bailleresse au seul réel motif de la non réalisation des résultats qu'elle escomptait lesquels constituaient l'enjeu aléatoire résultant de l'adoption d'un loyer évalué sur des critères économiques qu'elle a non seulement agrée, mais pratiquement imposé à son cocontractant en tant qu'unique propriétaire de l'ensemble des locaux du centre commercial.
Considérant que la société IMMOCHAN ne peut utilement invoquer le pouvoir reconnu au juge des loyers commerciaux en matière de fixation du prix du bail pour prétendre, en l'espèce, à la fixation du loyer minimum garanti, selon la valeur locative au sens du décret du 30 septembre 1953, dès lors que ce pouvoir qui doit s'exercer dans le respect de la volonté clairement exprimée par les parties, ne saurait avoir pour objet de substituer un loyer classique pour partie au loyer financier qu'elles ont convenu, ni pour finalité de modifier l'économie du contrat qu'elles ont librement conclu.
Que par ailleurs, en l'absence d'accord des parties une telle demande limitée au seul loyer minimum garantie tandis que la clause recettes continuerait à s'appliquer est contraire au principe de la fixation selon la valeur locative qui exclut en elle-même la détermination d'un loyer supérieur à cette valeur.
Qu'en outre, le loyer ayant été déterminé selon deux composantes indivisibles, il serait antinomique d'appliquer les deux notions de valeur locative et de recettes simultanément comme de soumettre une partie du loyer à l'appréciation judiciaire tout en laissant l'autre
à celle des cocontractants dont la convention serait alors dénaturée. Considérant que la société IMMOCHAN n'est pas davantage fondée à alléguer, sous couvert d'interprétation, un usage en centres commerciaux, d'estimer le loyer minimum garanti à la valeur locative pour pallier par lui l'absence de clause spécifique au renouvellement dès lors qu'outre que les caractères de généralité, d'ancienneté et de constance de nature à engendrer une règle coutumière ne sont pas démontrés, la pratique des clauses recettes a été précisément instaurée dans les baux des centres commerciaux, pour éviter les règles légales de fixation du loyer du bail renouvelé.
Qu'en toute hypothèse, l'interprétation d'une convention qui doit dans le doute s'effectuer en faveur du débiteur milite pour le maintien intégral de la structure économique du loyer connu et accepté par ce dernier.
Considérant que le moyen tiré de la fin définitive du bail par l'effet du congé encore évoqué par la société bailleresse est inopérant eu égard à l'intangibilité des clauses et conditions du bail lors de son renouvellement, en ce compris, les conditions financières lorsqu'il s'agit de loyer fixé, comme en l'espèce, selon des critères économiques.
Que la société IMMOCHAN ne saurait enfin sérieusement confondre cette intangibilité avec la perpétuité alors que non seulement le loyer minimum garanti mais aussi le loyer variable évoluent par l'indexation, que les parties peuvent renégocier conventionnellement les termes du renouvellement et que la résiliation ou le congé permettent d'échapper aux incidences de la clause binaire.
Considérant par conséquent, que le renouvellement du bail au 22 août 1993 devant donc intervenir aux clauses et conditions du bail expiré, en ce compris les modalités de détermination du loyer dérogatoires
aux articles 23 et suivants du décret du 30 septembre 1953, la société IMMOCHAN doit être déboutée de toutes ses prétentions et le jugement entièrement confirmé.
Considérant que l'équité commande d'allouer aux époux DE X... une indemnité complémentaire de 15.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Que la société IMMOCHAN qui succombe en son recours et supportera les dépens, n'est pas fondée en sa demande au même titre. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
- CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- CONDAMNE la SA IMMOCHAN, aux droits de la SA SAMADOC, à verser une indemnité supplémentaire de 15.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile à Monsieur et Madame Joùl DE X...,
- LA CONDAMNE aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la SCP LEFEVRE-TARDY, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRET REDIGE PAR MADAME LAPORTE, CONSEILLER ET PRONONCE PAR MONSIEUR MARON, CONSEILLER POUR LE PRESIDENT EMPÊCHÉ ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER
POUR LE PRESIDENT EMPÊCHÉ M.T. GENISSEL