du 26 février 2019
R.G : No RG 18/00417 - No Portalis DBVQ-V-B7C-ENWZ
SCI ANASTASIA



Formule exécutoire le :


LE NUE-LEROY-PLAGNE

DUTERME-MOITTIE-ROLLAND-PICHOIRCOUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1o SECTION
ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2019
APPELANTE :
d'un jugement rendu le 17 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de CHALONS-EN-CHAMPAGNE,
SCI ANASTASIA

COMPARANT, concluant par la SCP LE NUE-LEROY-PLAGNE, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Monsieur G... F...

COMPARANT, concluant par la SELARL DUTERME-MOITTIE-ROLLAND-PICHOIR, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre
Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller
Madame Florence MATHIEU, conseiller
GREFFIER :
Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, lors des débats et Madame NICLOT, greffier, lors du prononcé,

A l'audience publique du 08 janvier 2019, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2019,

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 février 2019 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Madame NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige:
Par acte du 13 février 2015 reçu par Maître X..., notaire, la SCI ANASTASIA a convenu de la vente à M. G... F... d'un immeuble à usage d'habitation situé [...] moyennant le prix de 240 000 euros.
Il était stipulé dans le compromis une clause pénale de 10 % du prix de vente en cas de non réitération de celle-ci.
Il était également stipulé dans une clause intitulée « conditions suspensives d'obtention de prêt par l'acquéreur » une condition suspensive relative au financement de l'acquisition de M. F... au moyen d'un prêt.
La condition suspensive devait être réalisée avant le 31 mars 2015 et au plus tard le jour fixé pour la réitération par acte authentique, soit au plus tard le 13 mai 2015.
M. F... n'a pas obtenu le prêt.
Maître X... a sommé celui-ci de se présenter en son étude.
La vente n'a pas été réitérée.
Par acte d'huissier du 11 mars 2016, la SCI ANASTASIA a fait assigner M. F... devant le tribunal de grande instance de Chalons-en-Champagne aux fins, à titre principal, qu'il soit jugé que M. F... sera tenu de lui payer le montant de la clause pénale, outre 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
M. F... s'est opposé aux demandes en soutenant qu'il n'avait pu obtenir le prêt nécessaire à l'acquisition du bien.
Par décision du 17 janvier 2018, le tribunal a débouté la SCI ANASTASIA de l'intégralité de ses demandes et l'a condamnée à payer à M. F... la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction.
Le tribunal a pris en compte le document établi par la BNP PARIBAS le 3 juin 2015 aux termes duquel il ressortait clairement que M. F... s'était vu refuser le prêt et que ce défaut d'obtention ne lui était pas imputable eu égard aux diligences qu'il avait entreprises, et ce, quand bien même il aurait tardé à donner les justifications utiles.
Il a précisé que M. F... n'avait pas laissé la SCI ANASTASIA dans la plus parfaite ignorance des problèmes de financement qu'il rencontrait ni laissé le notaire poursuivre la préparation de l'acte authentique.
Il a considéré que le fait de n'avoir pas informé le promettant du refus de la demande de prêt avant l'expiration du délai de validité de la promesse ne suffisait pas à caractériser une faute dans l'exécution des obligations contractuelles.
Il en a donc conclu que M. F... s'était conformé aux conditions et termes fixés au compromis de vente et qu'il n'était donc pas fautif.
Il a également débouté la SCI ANASTASIA de sa demande indemnitaire pour perte de loyers et autres frais accessoires, celle-ci ne justifiant pas de l'existence d'un dommage distinct de celui couvert par la clause pénale.
Par déclaration reçue le 22 février 2018 , la SCI ANASTASIA a formé appel de cette décision.
Par conclusions du 3 avril 2018, elle demande à la cour :
Vu les articles 1103, 1231-5 et 1584 du code civil,
- de déclarer la SCI ANASTASIA recevable et bien fondée dans son appel du jugement du tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne en date du 17 janvier 2018,
Par conséquent,
- d'infirmer ce jugement,
- de constater que M. G... F... n'a pas satisfait à ses obligations contractuelles telles que prévues par la promesse synallagmatique de vente signée sous seing privé le 13 février 2015,
- de constater dès lors qu'il y a lieu de faire application de la clause pénale,
- de condamner M. G... F... à payer à la SCI ANASTASIA 10% du prix de vente convenu selon la promesse synallagmatique de vente signée sous seing privé le 13 février 2015 avec intérêts de droit à compter du 7 octobre 2015, date à laquelle M. G... F... a été sommé de se présenter en l'étude de Me X..., notaire à Tours/Marne aux fins de signature de l'acte authentique,
- de condamner M. G... F... à payer à la SCI ANASTASIA la somme de 15 000 € au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la vendeuse,
- de condamner M. G... F... à payer à la SCI ANASTASIA la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner M. G... F... aux dépens lesquels comprendront notamment les frais de la présente assignation.
Par conclusions du 25 mai 2018, M. F... demande à la cour au visa des articles 1181, 1584, 1589, 1152 du code civil et L 312-16 du code de la consommation :
- de confirmer le jugement,
Y ajoutant,
- de condamner la SCI ANASTASIA à payer à M. F... la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de la condamner aux dépens avec distraction.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
La clause pénale :
Aux termes de l'ancien article 1226 du code civil applicable au litige, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution.
L'ancien article 1134 du même code dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, le compromis de vente du 13 février 2015 dressé par Maître X... objet du litige porte mention des clauses suivantes :
1oCLAUSE PÉNALE : 2/ Difficultés de régularisation tenant à l'acquéreur : si toutes conditions remplies par ailleurs, l'acquéreur se révèle défaillant pour réitérer les présentes, dans le délai et aux conditions convenues, le vendeur aura la faculté :
- soit de l'y contraindre, par voie judiciaire, sans préjudice de tous dommages et intérêts,
- soit de déclarer renoncer à la vente.
Dans cette dernière hypothèse, le versement de garantie sera définitivement acquis au vendeur, à qui il sera versé par les soins du notaire sus désigné, à qui toutes autorisations nécessaires sont dès à présent et irrévocablement données.
L'acquéreur ne voulant ou ne pouvant réitérer les présentes conventions par acte authentique, bien que toutes les conditions suspensives soient réalisées, sera de plein droit redevable envers le vendeur d'une indemnité fixée d'ores et déjà à 10 % du montant de la présente vente, à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152, 1226 du code civil, qu'il devra verser dans les quinze jours de la demande de régularisation faite à l'acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier.
2o CONDITION SUSPENSIVE D'OBTENTION DU PRÊT PAR L'ACQUEREUR :
Le présent compromis est soumis à la condition suspensive de l'octroi du prêt par M. F... d'un montant de 240 000 euros.
L'acquéreur s'engage à effectuer les démarches nécessaires à l'obtention du ou des prêts susvisés dans un délai de dix jours à compter de la signature des présentes. Il devra justifier par un écrit du ou des organismes sollicités remis au notaire chargé d'établir l'acte devant régulariser la vente au plus tard dans les huit jours après l'expiration de ce délai.
3o RÉALISATIONS DES CONDITIONS SUSPENSIVES :
Les conditions suspensives ci dessus devront être réalisées avant le 31 mars 2015 ou au plus tard le jour fixé ci-dessous pour la réitération des présentes par acte authentique. Si passé ce délai, les conditions suspensives n'étaient pas réalisées, le compromis sera caduc et chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté sans indemnité de part ni d'autre.
S'il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, il incombe au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, a empêché l'accomplissement de la condition.
L'appelante soutient que le tribunal, en considérant que M. F... n'avait pas commis de faute, n'a pas respecté les dispositions de la promesse synallagmatique de vente ratifiée par les parties et n'a pas pris en compte l'attitude désinvolte de M. F... , le notaire ayant cherché à le joindre à plusieurs reprises et que ce n'est que le 10 juin 2015 que celui-ci a été informé du refus de prêt, soit plus de deux mois après le terme prévu entre les parties.
Elle soutient que la clause pénale doit donc recevoir application.
M. F... soutient :
- qu'il justifie avoir déposé une demande de prêt formulée à titre personnel le 12 février 2015 dont il a été avisé du refus le 3 juin 2015 et qu'il n'est pas démontré qu'il ait empêché l'accomplissement de la condition,
- que Maître X... a affirmé de manière péremptoire que la justification du refus de prêt devait lui être parvenue avant le 31 mars 2015, ce qui est inexact au regard du compromis.
Ainsi que l'a considéré à juste titre le premier juge, il est exact que M. F... ne peut se prévaloir de l'attestation établie le 5 mai 2015 par l'agence BNP PARIBAS qui fait état d'un refus du prêt à la SAS AMCI INCENDIE, celle-ci n'étant pas concernée par le compromis de vente, qui ne vise que M. F... à titre personnel , et non M. F..., ès-qualités de dirigeant de cette société.
Néanmoins, l'intimé verse de manière essentielle aux débats un document établi le 3 juin 2015 par la même banque aux termes duquel celle-ci atteste que sur la base des éléments qui lui ont été communiqués le 12 février 2015, le financement de l'opération est refusé à M. F....
Il en ressort que le promettant justifie que, dès avant la signature du compromis de vente, il avait fait une démarche pour obtenir le prêt.
Contrairement à ce que soutient Maître X... dans son courrier du 10 juin 2015, il n'incombait pas à M. F... de justifier du refus de son prêt avant le 31 mars 2015, disposition qui serait d'ailleurs contraire à l'ancien article L 312-16 d'ordre public du code de la consommation qui interdit la stipulation d'obligations contractuelles imposées à l'acquéreur de nature à accroître les exigences de ce texte – notamment l'obligation qui lui serait faite de justifier au vendeur et au rédacteur de l'acte de la réception de l'offre de prêt ou de son refus dans un certain délai -.
Il était prévu dans l'acte que les conditions suspensives devaient être réalisées avant le 31 mars 2015 ou au plus tard le jour fixé pour la réitération par acte authentique, soit le 13 mai 2015.
Dès lors que M. F... justifie avoir fait des démarches pour obtenir un prêt destiné à financer l'opération immobilière projetée – et ce avant même la signature du compromis -, et qu'il justifie également que le prêt lui a été refusé officiellement le 3 juin 2015, le compromis était caduc et le dégageait de toute obligation à l'égard de son potentiel vendeur.
Il sera précisé au surplus qu'il n'a pas laissé Maître X... dans l'ignorance des difficultés qu'il rencontrait pour obtenir un financement ainsi qu'il ressort des courriers adressés par l'officier ministériel les 13 mai et 10 juin 2015.
Il ne saurait ainsi être reproché à M. F..., qui n'a pas empêché la réalisation de la condition suspensive, un comportement fautif susceptible d'entraîner le paiement de la clause pénale.
La décision sera par conséquent confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI ANASTASIA de sa demande indemnitaire à ce titre.
La demande complémentaire de dommages et intérêts :
L'appelante soutient qu'elle doit en outre être indemnisée de la perte de loyers dans la mesure où elle avait accepté de vendre l'immeuble vide à la demande de M. F....
L'intimé lui répond qu'en tout état de cause, la clause pénale est forfaitaire et que la demande formée à ce titre ne peut se voir adjoindre une demande indemnitaire complémentaire.
La demande formée par la SCI ANASTASIA à ce titre s'appuie sur la faute invoquée de M. F....
Il a été démontré que cette faute n'était pas établie.
A supposer même qu'il puisse être reproché à M. F... une faute de négligence en s'abstenant de prévenir rapidement son cocontractant des difficultés à obtenir le prêt dont il pourrait se concevoir qu'elle soit distincte de celle dont l'absence a été reconnue dans le cadre de la clause pénale, aucune pièce justificative n'est produite qui puisse étayer la prétention de la SCI ANASTASIA suivant laquelle M. F... aurait insisté pour acquérir le bien libre de tout occupant.
La décision sera par conséquent également confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI ANASTASIA de sa demande à ce titre.
L'article 700 du code de procédure civile :
La décision sera confirmée.
Succombant en son appel, la SCI ANASTASIA ne peut prétendre à une indemnité à ce titre.
L'équité commande en revanche qu'elle soit condamnée à payer à M. F... la somme de 1 500 euros.
Les dépens :
La décision sera confirmée.
La SCI ANASTASIA sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel avec recouvrement direct par application de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne.
Y ajoutant ;
Condamne la SCI ANASTASIA à payer à M. G... F... la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute la SCI ANASTASIA de sa demande à ce titre.
Condamne la SCI ANASTASIA aux dépens de l'instance d'appel avec recouvrement direct par application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président