COPIE + GROSSE
Me Hervé RAHON
Me Didier TRACOL
Me Jean-Charles LE ROY DES BARRES
Me Jacques-André GUILLAUMIN
LE : 22 OCTOBRE 2009
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2009
Numéro d'Inscription au Répertoire Général : 09 / 00118
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NEVERS en date du 18 Décembre 2008
PARTIES EN CAUSE :
I-S. A. LOGIVIE, venant aux droits de la S. A. H. L. M. DE LA NIEVRE, agissant sur les poursuites et diligences de son Président du Conseil d'Administration domicilié en cette qualité au siège social :
13 Rue des Docks B. P. 538 58005 NEVERS CEDEX
représentée par Me Hervé RAHON, avoué à la Cour
assistée de la SCP KARILA et Associés, avocats au barreau de PARIS, substituée par Me POURDIER, sa collaboratrice
APPELANTE suivant déclaration du 23 / 01 / 2009
INTIMÉE sur l'appel du 19 / 02 / 2009
- S. A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ET DE CONSTRUCTION DU LOIRET (SICL), agissant sur les poursuites et diligences de son Président du Conseil d'Administration domicilié en cette qualité au siège social :
24 rue du Pot de Fer
45000 ORLÉANS
représentée par Me Didier TRACOL, avoué à la Cour
assistée du Cabinet NABA, avocats au barreau de PARIS, substitué par Me Jérôme GRANDMAIRE, son collaborateur
APPELANTE suivant déclaration du 19 / 02 / 2009
INTIMÉE sur l'appel du 232 / 01 / 2009
II-SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE COLBERT, dont le siège social est :
4 Avenue COLBERT 58000 NEVERS
pris en la personne de son syndic la SA CABINET BEUGNOT, agissant sur les poursuites et diligences de son Président du Conseil d'Administration domicilié en cette qualité au siège social :
19 Avenue Pierre Bérégovoy
58000 NEVERS
représenté par Me Jean-Charles LE ROY DES BARRES, avoué à la Cour
assisté de Me Florence BOYER, avocat au barreau de NEVERS
-Me Michel B...

58000 NEVERS
représenté par Me Jacques-André GUILLAUMIN, avoué à la Cour
assisté de Me Guy SOREL, avocat au barreau la SCP SOREL, PILLET, CHAMBOULIVE, VERNAY-AUMEUNIER, BANGOURA, VOISIN, RAYMOND, JAMET & SALLE, avocats au barreau de BOURGES
INTIMÉS sur les deux appels
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Septembre 2009 en audience publique, la Cour étant composée de :
M. PUECHMAILLE Président de Chambre,
entendu en son rapport
Mme LADANT Conseiller
Mme LE MEUNIER Conseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MINOIS
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ARRÊT : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
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Vu le jugement dont appel rendu entre les parties le 18 décembre 2008 par le Tribunal de Grande Instance de NEVERS ;
Vu les dernières conclusions signifiées le 17 juillet 2009 par la société LOGIVIE, tendant à voir :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- décharger en conséquence la société LOGIVIE de toutes les condamnations prononcées contre elle ;
- statuant à nouveau ;
Vu l'article 1110 du code civil ;
Vu les articles 1134 et suivants du code civil ;
- dire et juger que la mention portée dans l'acte authentique de la largeur de 4 mètres sur laquelle devait s'exercer la servitude de passage constitue une énonciation des parties dont la preuve contraire peut être rapportée par tous moyens ;
- constater, dire et juger qu'il résulte des plans du dossier de permis de construire établis conjointement avec la SICL dans les mois et jours précédant la constitution de la servitude de passage que la SA d'HLM de la NIEVRE, venderesse, venant aux droits de LOGIVIE, a entendu accorder une servitude de passage devant nécessairement s'exercer par le porche de l'immeuble projeté, intention connue et admise par la SICL ;
- dire et juger qu'il résulte des plans du dossier de permis de construire conjointement établis par LOGIVIE et la SICL, permis expressément visé dans l'acte authentique de vente, que le passage au droit du porche de l'immeuble de LOGIVIE devait s'exercer sur une largeur de trois mètres ;
- dire et juger que la mention dans l'acte notarié du 24 octobre 2002 selon laquelle la servitude s'exercerait sur une largeur de 4 mètres résulte d'une erreur matérielle ;
- constater dire et juger qu'il existe une contradiction, dans l'acte authentique, entre la mention de l'étendue de la servitude de passage et les plans du permis de construire auquel renvoie expressément ledit acte ;
- dire et juger qu'en vertu de l'obligation d'exécuter les conventions de bonne foi, cette disposition, qui au surplus est une libéralité, doit s'interpréter au regard de la commune intention des parties ;
- en conséquence ;
- dire et juger que LOGIVIE doit être regardée comme ayant consenti une servitude de passage au droit du porche de son immeuble sur une largeur de 3 mètres ;
- débouter le Syndicat des Copropriétaires de toutes ses demandes ;
- dire n'y avoir lieu à démolition d'un prétendu empiètement sur la servitude de passage ;
- dire n'y avoir lieu à dommages et intérêts ;
- à titre subsidiaire ;
En tout état de cause sur les dommages et intérêts à titre de préjudice de jouissance :
- dire et juger que la largeur du passage en pied de l'immeuble de LOGIVIE permettant d'accéder au zone de stationnement est conforme aux usages de construction, à la réglementation et aux exigences techniques ;
- dire et juger que le Syndicat des Copropriétaires n'apporte pas la preuve des prétendues difficultés de circulation et du trouble de jouissance qu'il allègue ;
- débouter le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;
Sur les appels en garantie :
- Vu l'article 1147 du code civil ;
- Vu l'article 1382 du code civil ;
- dire et juger que la SICL, qui n'ignorait pas que le passage au droit du porche de la SA d'HLM de la Nièvre était de trois mètres, a commis une faute à l'égard de cette dernière, au droit de laquelle vient LOGIVIE, en laissant insérer dans l'acte notarié la mention selon laquelle la servitude présenterait une largeur de quatre mètres ;
- dire et juger qu'en indiquant, dans chacun des actes de vente conclus avec ses acquéreurs et dans le règlement de copropriété, que la servitude de passage sur le fond de LOGIVIE s'exercerait sur une largeur de quatre mètres alors qu'elle savait que ladite largeur n'était que de trois mètres, SICL a commis un manquement contractuel à l'égard desdits acquéreurs, manquement engageant sa responsabilité extracontractuelle vis-à-vis de LOGIVIE ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SICL à garantir LOGIVIE des condamnations prononcées à son encontre au profit du Syndicat des Copropriétaires ;
- dire et juger cependant que la garantie de SICL sera portée à 50 % de ses condamnations, tant s'agissant du coût de l'obligation de démolir que du préjudice de jouissance et des frais irrépétibles ;
- dire et juger que Me Michel B..., notaire instrumentaire, a manqué à son obligation de vérification et à son obligation de conseil en n'annexant pas le plan de la servitude de passage à l'acte authentique contrairement aux mentions dudit acte ;
- condamner Me Michel B... in solidum avec la SICL à relever et garantir LOGIVIE des condamnations prononcées à son encontre ;
- condamner les mêmes et le Syndicat des Copropriétaires à régler à la société LOGIVIE la somme de 10 000  au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner le Syndicat des Copropriétaires, la SICL et Me Michel B... aux entiers dépens de première instance et d'appel et qu'en ce qui concerne ceux-ci, ils seront recouvrés par Me Hervé RAHON, avoué à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Vu les dernières conclusions signifiées le 25 avril 2009 par la SICL (SOCIETE IMMOBILIERE ET DE CONSTRUCTION DU LOIRET), tendant à voir :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il est entaché d'une erreur matérielle, ayant ordonné la démolition de l'immeuble appartenant à SICL ;
Réformation du jugement sur le mode de réparation :
- constater que la démolition de l'immeuble est techniquement impossible ;
- constater que la largeur de 3 mètres du passage est tout à fait suffisante pour permettre le passage des véhicules ;
- constater que le Syndicat des Copropriétaires a lui-même admis le principe d'une réparation par équivalent ;
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la démolition de l'immeuble ;
- dire et juger que seule une réparation en équivalent, acceptée par le Syndicat des Copropriétaires, pourrait être ordonnée ;
Réformation du jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de SICL :
- Vu les dispositions de l'article 1147 du code civil ;
- constater que la société SICL n'a ni contrevenu à une obligation contenue à l'acte de vente du 24 octobre 2002, ni n'a exécuté avec retard l'une de ses obligations ;
- dire et juger que les conditions de la responsabilité contractuelle de la société SICL à l'égard de LOGIVIE ne sont nullement réunies ;
- dire et juger que ne pèse aucune obligation sur le cocontractant de vérifier les obligations auxquelles se soumet son débiteur ;
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société SICL ;
Réformation du jugement sur la responsabilité de Me B... :
- Vu les dispositions de l'article 1147, et subsidiairement 1382 du code civil ;
- déclarer entièrement responsable du préjudice subi par LOGIVIE Me B... rédacteur de l'acte ;
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté la responsabilité de Me B... ;
- condamner Me B... à relever et garantir indemne la société SICL de toutes les condamnations qui pourraient intervenir à son encontre, tant en principal, intérêts, frais et accessoires, outre capitablisation conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ;
- condamner la société LOGIVIE ou tout autre succombant à la somme de 2 000  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me TRACOL, avoué près la cour d'appel de BOURGES ;
Vu les dernières conclusions signifiées le 24 juillet 2009 par Me Michel B..., tendant à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de chacune des appelantes (société LOGIVIE et SICL) à lui payer 2 000  pour procédure abusive et 2 500  au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les dernières conclusions signifiées le 03 juillet 2009 par le Syndicat de la Copropriété de la Résidence 4, Avenue Colbert, tendant à voir :
- constater que la largeur de la servitude de passage figurant dans l'acte notarié du 24 octobre 2002 est de 4 mètres et que rien ne permet de considérer que cette mention est la conséquence d'une erreur, les parties ayant en fait convenu de la fixer à 3 mètres ;
- dire et juger les appels de la SA LOGIVIE et de la SICL non fondés ;
- les débouter de leurs demandes ;
- confirmer le jugement du 18 décembre 2008 en toutes ses dispositions ;
- subsidiairement et au cas où la Cour devait considérer la démolition impossible, condamner la SA LOGIVIE à payer à la copropriété une somme de 200 000  dans le cadre d'une réparation par équivalent ;
- condamner la SA LOGIVIE à payer 3 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel et allouer à Me LE ROY DES BARRES le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu l'Ordonnance de clôture en date du 25 août 2009 ;
SUR QUOI, LA COUR :
Attendu que pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision entreprise et aux conclusions déposées ;
Qu'il suffit de rappeler qu'aux termes d'un acte notarié en date du 24 octobre 2002, la SA HLM de la NIEVRE aux droits de laquelle se trouve la SA LOGIVIE, a vendu à la SOCIETE IMMOBILIERE ET DE CONSTRUCTION DU LOIRET une parcelle de terrain à bâtir sise sur la commune de NEVERS 4 Avenue Colbert cadastrée section BN No 173 pour une contenance de 10 a 59 ca ;
Que l'acte comprend la constitution d'une servitude conventionnelle de passage dont les modalités d'exercice sont explicitées à la page 4 : " la SICL, l'acquéreur, jouira d'une servitude de passage à pied, en voiture ou tout autre moyen de transport, d'une largeur de quatre mètres sur la voirie qui sera réalisée par la SA d'HLM de la NIEVRE, le vendeur, à ses frais exclusifs, entre la rue Pasteur et le terrain présentement acquis, s'exerçant sur la parcelle cadastrée section BN No 172 (qui appartient au vendeur) dont l'emplacement est défini sur le plan qui demeurera ci-annexé aux présentes après mention " ;
Qu'il n'est pas contesté que la SICL a édifié sur la parcelle BN no 172 un bâtiment qui empiète sur l'assiette du droit de passage ci-dessus définie, celle-ci étant réduite à une largeur comprise entre 3, 02 mètres et 2, 83 mètres telle que figurée sur le procès-verbal de constat établi le 07 juin 2006 par Me D..., huissier de justice à NEVERS ;
Que le règlement de copropriété de la résidence COLBERT établi par Me B... le 14 octobre 2003 rappelle la servitude de passage ainsi que sa largeur de 4 mètres ;
Que la société LOGIVIE soutient que la mention de cette largeur résulte d'une erreur, qu'elle constitue une énonciation des parties dont la preuve contraire peut être rapportée par tous moyens, et qui peut être opposée à l'ayant cause particulier de l'acquéreur ;
Qu'affirmant au contraire en se fondant sur l'article 1319 du code civil que la mention de la largeur de l'assiette de la servitude ne constituait pas une énonciation des parties, le premier Juge a estimé que l'acte notarié faisait pleine foi eu égard à l'absence de toute inscription de faux diligentée à son encontre ;
Attendu que si la constitution de la servitude a bien été consentie par la société LOGIVIE au profit de la SICL en présence du notaire, qui était dans l'exercice de ses fonctions, il reste que l'étendue de ladite servitude et plus précisément la largeur qui est visée ne constitue pas un fait qui se serait passé en présence du notaire mais la retranscription par cet officier public d'une énonciation que les parties lui ont donnée ;
Que dès lors, la société LOGIVIE est recevable à rapporter par tout moyen la preuve de l'inexactitude de cette énonciation ;
Que les pièces par elle produites démontrent en l'espèce que l'opération immobilière réalisée sur les parcelles appartenant initialement à la SA d'HLM de la NIEVRE, cadastrées section BN no 172 et BN no 173 à NEVERS, a été conjointement définie par la SA D'HLM de la NIEVRE et la SICL et prévoyait un accès unique au domaine public pour les véhicules stationnés à l'intérieur de l'opération par un porche d'une largeur de 3 mètres situé en pied de l'immeuble projeté par la SA d'HLM de la NIEVRE et ce afin de permettre à la SICL d'exploiter au mieux les surfaces du rez-de-chaussée de son immeuble, lesquelles étaient destinées à être vendues ;
Que ce projet était défini dans le cadre de la demande commune de permis de construire déposé le 28 juin 2002, demande complétée le 1er octobre 2002 par la production de plans faisant, à nouveau, figurer le passage unique par le porche précité de l'immeuble à construire ;
Que le projet a été autorisé par le permis de construire délivré par le Maire de NEVERS le 11 octobre 2002, permis auquel se réfère expressément l'acte authentique de vente du 24 octobre 2002 ;
Que les travaux ont été réalisés conformément à ce permis ;
Que par courrier du 20 avril 2005, en réponse au Syndic de la copropriété de la résidence COLBERT la SICL précisait d'ailleurs que : " le passage des véhicules a toujours été de 3 mètres à l'entrée, sur nos plans (ci-joints), il est indiqué 4 % de pentes sur 4 mètres, peut être le rédacteur du règlement de copropriété a fait une confusion. Nous n'avons pas changé la largeur (voir plans joints) " ;
Qu'une telle largeur de 3 mètres, s'agissant des voies de circulation et rampes d'accès aux zones de stationnement est au demeurant communément pratiquée lors de la construction d'immeubles ;
Qu'il est parfaitement possible en outre de vérifier la largeur projetée du passage par le simple examen des plans du permis de construire dès lors que celle-ci résulte de l'application de l'échelle des plans à la mesure, en centimètres, de cette largeur sur lesdits plans ;
Qu'ainsi, la largeur en centimètres du passage mesuré sur le plan intitulé " RDC PARKING no 4 " est de 1, 5 centimètre alors que l'échelle mentionnée sur la plan est de 1 / 200 (c'est à dire que 1 centimètre sur le plan correspond à 200 centimètres dans la réalité), soit une largeur réelle du passage de 1, 5 x 200 = 300 centimètres, soit 3 mètres ;
Que tous les éléments objectifs du dossier confirment donc bien que l'intention des parties a toujours été que le passage soit d'une largeur de 3 mètres ;
Que la circonstance que l'acte notarié reçu par Me B... le 24 octobre 2002 prévoit que la servitude s'exercera sur une largeur de 4 mètres résulte ainsi nécessairement d'une erreur commune des parties à cet acte créatrice par conséquent d'une situation de droit dont il convient de rechercher à présent si elle peut être valablement opposée au Syndicat des Copropriétaires de la résidence COLBERT, ce que n'a pas admis le tribunal au motif que le syndicat n'était pas partie à l'acte notarié ;
Or attendu que les copropriétaires constituant ce syndicat ayant acquis, par lot, l'immeuble construit par la SICL et son terrain d'assiette, ledit syndicat se trouve être, par l'effet d'une chaîne de contrats translatifs de propriété, le sous-acquéreur de la société LOGIVIE ; qu'ayant-cause à titre particulier de la SICL, il jouit dès lors de tous les droits et actions attachés au terrain d'assiette de la construction mais peut aussi se voir opposer, dans le cadre de l'exercice de ses droits et actions, tous les moyens et exceptions que la société LOGIVIE pouvait valablement opposer à son auteur la SICL ;
Qu'ainsi et contrairement à ce qu'a jugé le Tribunal, l'erreur affectant la largeur de l'assiette de la servitude mentionnée dans l'acte authentique de vente du 24 octobre 2002 peut être valablement opposée au Syndicat de Copropriétaires de la résidence COLBERT, ayant-cause à titre particulier de la SICL, alors même que celui-ci n'a pas été partie audit acte ;
Qu'en application de l'obligation d'exécuter les conventions de bonne foi édictée par l'article 1134 du code civil, le Syndicat des Copropriétaires, sous-acquéreur de LOGIVIE, ne peut donc solliciter l'exécution d'une disposition (un passage sur une largeur de 4 mètres) sur laquelle la société LOGIVIE n'a jamais voulu s'engager ;
Qu'il s'ensuit que c'est à tort que le premier Juge a ordonné la démolition de l'empiétement réalisé par le bâtiment édifié par la société LOGIVIE sur la servitude de passage en cause ;
Qu'infirmant en conséquence le jugement entrepris, il convient de débouter le Syndicat des Copropriétaires de la résidence COLBERT de toutes ses demandes à l'encontre de la Société LOGIVIE ;
Que les appels en garantie de cette dernière dirigés contre la SICL et Me B... sont par suite sans objet ;
Qu'il serait inéquitable de laisser la société LOGIVIE supporter la charge de ses frais irrépétibles qui seront fixés en application de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 3 000  que devra lui payer le Syndicat des Copropriétaires ;
Que l'équité ne commandant pas de faire bénéficier la SICL et Me B... des dispositions dudit article, les prétentions de ces parties à ce titre seront rejetées ;
Que le Syndicat des Copropriétaires qui succombe en toutes ses demandes aura la charge des entiers dépens de première instance et d'appel ;
PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau ;
Déboute le SYNDICAT DE LA COPROPRIETE DE LA RESIDENCE COLBERT de toutes ses demandes à l'encontre de la société LOGIVIE ;
Déclare sans objet les appels en garantie formés par cette dernière à l'encontre de la SICL (Société Immobilière et de Construction du Loiret) et de Me Michel B... ;
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;
Condamne le SYNDICAT DE LA COPROPRIETE DE LA RESIDENCE COLBERT à payer à la société LOGIVIE au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 3 000  ;
Condamne le même aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorde pour ces derniers à Me RAHON, avoué, le droit prévu à l'article 699 du Code de procédure civile.
L'arrêt a été signé par M. PUECHMAILLE, Président, et par Mme MINOIS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
A. MINOIS G. PUECHMAILLE