Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 04 MAI 2018
(no , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/19496
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Septembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG no 15/11699

Madame Martine X...
née le [...]        à Paris (75017)
demeurant [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Laurent CARETTO, avocat au barreau de PARIS, toque : D0413

Madame Laurence Z...
née le [...]           à Rennes (35) (35000)
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053, substitué sur l'audience par Me Mathilde AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 14 janvier 2015 établi par M. Olivier B..., notaire associé à [...]  (Hauts-de-Seine), Mme Laurence Z... a promis de vendre avant le 20 mai 2015 au prix de 450 000 € à Mme Martine X..., qui s'est réservé la faculté d'acquérir, le lot no11 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis [...]                                                  , décrit comme un local commercial au rez-de-chaussée, avec une cave en sous-sol à laquelle on accède seulement par un escalier intérieur depuis le local. Les parties ont stipulé une indemnité d'immobilisation d'un montant de 22 500 € qui a été immédiatement versée par Mme X... et remise à un séquestre.
Mme X..., qui n'a pas levé l'option, a réclamé en vain le remboursement de la somme séquestrée, faisant valoir que la réglementation locale d'urbanisme ne lui permettait pas d'exercer dans les lieux son activité de médecin.
Par acte extrajudiciaire du 21 juillet 2015, Mme X... a assigné Mme Z... en restitution de la somme séquestrée et en indemnisation de son préjudice.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 2 septembre 2016, a :
- ordonné le versement à Mme Z... de la somme séquestrée de 22 500 € en exécution de la promesse unilatérale de vente du 14 janvier 2015 à titre de paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
- débouté Mme Z... de ses autres demandes ;
- condamné aux dépens Mme X... ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par dernières conclusions du 22 novembre 2016, Mme X..., appelante, demande à la Cour de :
- vu l'article 1134 du code civil ;
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
- ordonner la restitution à son profit de la somme séquestrée de 22 500 € ;
- condamner Mme Z... à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 18 janvier 2017, Mme Z... prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;
- statuant de nouveau sur ce point :
- condamner Mme X... à lui payer une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- en toute hypothèse :
- condamner Mme X... à lui payer une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens.


La promesse de vente litigieuse, qui fait la loi des parties, précise en page 4 que : "Les biens sont actuellement utilisés à usage commercial. Il est précisé par le promettant que cette affectation n'est pas en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété sur la destination des locaux. Le bénéficiaire déclare qu'il entend les utiliser à usage de cabinet médical."
Il est donc clairement établi que Mme X... avait le projet d'acquérir le local seulement pour en faire son cabinet médical, à l'exclusion de tout autre usage, ce qui a été parfaitement connu du promettant lors de la souscription de l'engagement et qu'il a accepté sans réserves.
L'usage du local voulu par le bénéficiaire de la promesse, expressément indiqué dans l'acte et accepté sans réserves par le promettant, est celui qui doit être pris en compte pour la détermination de l'usage des lieux au sens contractuel du terme. Le confirme en particulier la rédaction de la conditions suspensive d'urbanisme pour le cas où les renseignements d'urbanisme et les pièces produites par la commune révéleraient un projet, des vices ou servitudes de nature à déprécier d'une manière significative la valeur des biens ou "à nuire à l'affectation sus-indiquée à laquelle le bénéficiaire les destine". C'est donc en fonction de cette destination contractuelle des lieux qu'il convient appliquer la clause relative à l'indemnité d'immobilisation, laquelle précise que la somme séquestrée devrait être restituée au bénéficiaire, non seulement en cas de défaillance d'une des conditions suspensives, mais encore "si les biens promis se révélaient faire l'objet de servitudes (quelle qu'en soit leur origine) ou mesure administrative de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage". Sauf à méconnaître la volonté des parties formellement exprimée dans le contrat, le tribunal ne pouvait retenir, au motif de l'absence de précision suffisante du contrat, que l'usage des biens promis serait "l'usage actuel et non l'usage futur ou désiré", dès lors que c'est l'usage voulu par le bénéficiaire et accepté par le promettant qui a déterminé l'engagement du bénéficiaire.
Or, Mme X... prouve, par sa demande de renseignements d'urbanisme du 13 mai 2015 et par une lettre du 15 mai 2015 du service de l'urbanisme de la Ville de Paris, que les dispositions applicables du plan local d'urbanisme (PLU), pour un bien tel le local litigieux, qui se trouve en bordure d'une voie comportant une protection du commerce et de l'artisanat, interdisaient la transformation de surfaces de commerce ou d'artisanat en rez-de-chaussée sur rue, en une destination autre que le commerce ou l'artisanat, telle, en particulier, l'activité d'un médecin qui ressortit, en vertu de cette réglementation locale, à la catégorie des destinations de bureau.
Mme Z... ne soutient pas valablement qu'un changement de destination des locaux n'était pas nécessaire pour exercer dans les lieux une activité médicale, ni qu'un simple cabinet médical était rattachable à la catégorie des installations nécessaires aux services publics d'intérêt collectif, pour laquelle l'interdiction de transformation n'aurait pas été applicable. Dès lors que les services de l'administration compétente avaient informé Mme X... non seulement que la transformation d'usage était nécessaire, mais encore qu'elle était impossible en vertu du règlement local d'urbanisme, il ne peut être reproché à celle-ci de ne pas avoir formalisé une déclaration de changement de destination qui était en toute hypothèse vouée à l'échec.
En tous les cas, il n'est nullement prouvé que Mme X... se prévaudrait de la défaillance d'une condition de l'engagement qu'elle aurait elle-même causée par suite d'un manquement qui lui serait imputable.
Le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions et Mme Z... sera déboutée de toutes ses demandes.
La restitution à Mme X... de la somme séquestrée sera ordonnée.
Il échet, en équité, de condamner Mme Z... à payer à Mme X... une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Ordonne la restitution à Mme X... de la somme séquestrée de 22 500 €,
Condamne Mme Z... à payer à Mme X... une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme Z... aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,