RG N : 14/ 00226

SCP MJA, en qualité de mandataire judiciaire, SCP VALLIOT LE GUERNEVE ABITBOL, en qualité d'administrateur judiciaire, SARL LE JARDIN D'HORUS

Mme Aurore X...

DEMANDE EN PAIEMENT
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 16 AVRIL 2015
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Le SEIZE AVRIL DEUX MILLE QUINZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

SCP MJA, en qualité de mandataire judiciaire
prise en la personne de Maître LEVY sis 102 Rue du Faubourg Saint Denis-75010 PARIS 10
représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Philippe PAULIAT-DEFAYE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Frédérique THOMMASSON, avocat au barreau de PARIS
SCP VALLIOT LE GUERNEVE ABITBOL, prise en qualité d'administrateur judiciaire de la société LE JARDIN D'HORUS,
domiciliée en cette qualité 41 Rue du Four-75006 PARIS 06
représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Philippe PAULIAT-DEFAYE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Frédérique THOMMASSON, avocat au barreau de PARIS
SARL LE JARDIN D'HORUS
prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité, 28 Rue du Mont Thabor-75001 PARIS 01
représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Philippe PAULIAT-DEFAYE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Frédérique THOMMASSON, avocat au barreau de PARIS
APPELANTES d'un jugement rendu le 15 JANVIER 2014 par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE LIMOGES

Madame Aurore X...
de nationalité Française, née le 25 juillet 1978 à PARIS 13ème, demeurant ...
N'ayant pas constitué avocat bien que régulièrement assignée.

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Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 05 Mars 2015 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 16 Avril 2015. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2015.
A l'audience de plaidoirie du 05 Mars 2015, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur BALUZE, Conseiller a été entendu en son rapport, l'avocat des appelants est intervenu au soutien des intérêts de ses clients.
Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 16 Avril 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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RESUME du LITIGE
La SARL le Jardin d'Horus a fait réaliser une résidence avec services pour personnes âgées dénommée " le Jardin d'Horus ", 57 avenue Garibaldi et 22-24-26 rue Aigueperse à Limoges.
La résidence et les services devaient être exploités par un gestionnaire, en l'occurrence la société les Sereniales.
La commercialisation des appartements s'est faite par des ventes en l'état futur d'achèvement, notamment pour des particuliers investisseurs, dans le cadre d'un dispositif de loueur meublé non professionnel.
Il était prévu que les acquéreurs-investisseurs concluent avec le gestionnaire des services un bail permettant à celui-ci de sous louer à des résidents.

Dans le cas présent, selon des indications dans le jugement ou des appelants, la SARL Jardin d'Horus a vendu en l'état futur d'achèvement à Mme Aurore X...un appartement de cette résidence (lots no 80 et 34) pour 110. 000 ¿, par acte du 6 septembre 2010.
Il était notamment prévu dans ce contrat une livraison des lots au 30 septembre 2010 mais que toutefois ce délai serait le cas échéant majoré de tels nombre de jours précisés dans la clause (essentiellement : intempéries, grève, dépôt de bilan d'une entreprise...) et en cas de force majeure.
Dans le même temps, Mme X...(bailleur) a loué à la SA les Sereniales (preneur) l'appartement susvisé selon bail commercial de meublé, à compter du premier jour suivant la date de livraison, moyennant un loyer annuel de 4. 898, 38 ¿ HT payable par trimestre.
Mme X...a pris livraison de l'appartement le 29 décembre 2010.

La SARL Jardin d'Horus a fait l'objet d'un jugement d'ouverture d'une procédure de sauvegarde le 27/ 06/ 2011 (Tribunal de Commerce de Paris, SCP Valliot-Le Guerneve et Abitbol administrateur judiciaire, SELAFA MJA-Me Lévy mandataire judiciaire).
Mme X...a fait une déclaration de créance, le 16/ 09/ 2011.
Un plan de sauvegarde a été arrêté (jugement 14/ 01/ 2013, SCP Valliot et autres commissaire à l'exécution, SELAFA MJA mandataire judiciaire).

Par acte du 29/ 08/ 2012, Mme X...a engagé une procédure en indemnisation de préjudice lié au retard de livraison pour loyers non perçus et non-respect des engagements.
Par jugement du 15 janvier 2014, le tribunal d'instance de Limoges a statué ainsi :
Fixe comme suit les créances de Mlle Aurore X...sur la SARL le Jardin d'Horus :
-1. 291, 95 ¿ au titre de la perte des loyers, avec intérêts,
-1. 000 ¿ de dommages intérêts,
-1. 000 ¿ a. 700 du Code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne la SARL le Jardin d'Horus aux dépens qui seront pris en frais privilégiés de la procédure collective.

La SARL le jardin d'Horus, la SCP Valliot Le Guerneve et ABITBOL et la SCP MJA, ès qualités, ont interjeté appel.
Les appelants font valoir que le retard de livraison n'est pas imputable à la SARL le jardin d'Horus.
Ils exposent à ce sujet notamment que le délai de livraison n'était pas impératif, qu'il y a eu des jours d'intempéries, un dépôt de bilan d'une entreprise et un cas de force majeure résultant des démissions successives de deux maîtres d'oeuvre et d'une expertise.
Les appelants font valoir par ailleurs que la SARL le jardin d'Horus a exercé des fonctions de syndic provisoire, qu'elle a ainsi été amenée à souscrire un contrat de gardiennage et à régler à ce titre diverses sommes que Mme X...doit lui rembourser au prorata de sa quote-part de copropriété.
Les appelants demandent donc notamment :
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la société le jardin d'Horus responsable du retard de livraison et en ce qu'il a fixé la créance aux sommes de 1291, 95 euros et 1000 ¿,
- de débouter Mme X...de ses demandes,
- de condamner Mme X...à payer à la SARL le jardin d'Horus la somme de 862, 80 euros (quote-part des frais de gardiennage).

Mme X...a été assignée par acte du 4 juin 2014 déposé à l'étude d'huissier et n'a pas constitué avocat.

Il est renvoyé aux conclusions déposées par les appelants le 16 mai 2014.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2015.

Si le contrat de vente n'est pas produit dans le cadre du présent dossier, il est donc indiqué qu'il est en date du 6 septembre 2010 et les appelants exposent qu'il contient à l'article « poursuite et achèvement de la construction- 3o délai d'exécution des travaux » une stipulation selon laquelle :
le vendeur exécutera son obligation d'achever au plus tard le 30 septembre 2010.
Toutefois, ce délai sera, le cas échéant, majoré des jours d'intempéries ¿ constatés par une attestation de l'architecte... des jours de retard consécutif à une grève ou au dépôt sans doute de bilan d'une entreprise, constatés comme il a été dit ci-dessus ; en cas de force majeure.
Le libellé de cette clause selon lequel le vendeur exécutera son obligation montre que le délai fixé avait un caractère impératif, ferme.
Le fait qu'il soit stipulé des cas de prorogation signifie qu'en dehors de ces hypothèses, le délai fixé est à respecter et s'impose au vendeur.
Sinon, l'exécution de son « obligation » serait laissée à sa discrétion.
Il était donc prévu un délai d'exécution devant s'achever au plus tard le 30 septembre 2010.
La livraison a eu lieu le 29 décembre 2010, soit un trimestre de retard.

Sur des causes de prolongation, et au vu de la stipulation précitée, d'abord en ce qui concerne les intempéries, il est produit une attestation du maître d'oeuvre d'exécution (SARL 3CG) du 29 juin 2009 attestant de 56 jours d'intempéries (pluie, vents violents, neige, gel) au 7 mai 2009.
Il s'agit donc de jours largement antérieurs à la signature même du contrat de vente.
Ensuite, la SARL Piro Bat (lot ravalement, revêtements plastiques, peintures selon marché du 26 septembre 2008) a fait l'objet de l'ouverture d'une liquidation judiciaire selon jugement du tribunal de commerce de Chartres du 23 septembre 2009 (date de cessation des paiements fixée provisoirement au 23 mars 2008).
Il peut être observé que la clause précitée ne précise pas comment seraient évalués les jours de retard consécutifs à un dépôt de bilan (il est renvoyé à une attestation de l'architecte, il n'en est pas produit à ce sujet et de toute façon il appartiendrait à la juridiction de contrôler les jours décomptés).
En raison de la nature des lots (ravalement, peinture ¿) cette entreprise devait pouvoir être remplacée assez rapidement.
Il apparaît qu'elle n'a été remplacée qu'à l'été 2010 (marché produit dans ce dossier des 17 août 2010 et 2 septembre 2010, la pièce 11 pour le lot ravalement ne comporte qu'une page).
Il est ignoré quel était le planning du chantier lors de la liquidation de la SARL Piro Bat et donc l'incidence réelle de cette défaillance sur l'avancement des travaux.
Et, surtout, là encore cet événement (ouverture d'une liquidation judiciaire) est largement antérieur à la signature de la VEFA.
Sur les démissions successives de deux maîtres d'oeuvre, un premier maître d'oeuvre d'exécution, la SARL cabinet 3CG, a démissionné fin juillet 2009.
Un autre contrat de maîtrise d'oeuvre d'exécution a été conclu avec la SARL D2i le 1er septembre 2009.
La SARL le jardin d'Horus indique que le 26 juillet 2010, cette société a unilatéralement résilié le contrat.
Un autre contrat de maîtrise d'oeuvre a été convenu avec la SARL AASR le 27 septembre 2010.
Cela étant, le retrait d'intervenants dans une telle opération de construction importante ne peut être considéré comme imprévisible et irrésistible.
Les raisons de ces démissions ou résiliations ne sont pas déterminées, alors que cela aurait son incidence sur le caractère extérieur à celui qui s'en prévaut que doit avoir un cas de force majeure.
Ces retraits sont intervenus fin juillet 2009 et fin juillet 2010. Le mois d'août est traditionnellement une période de vacances dans le bâtiment.
Les maîtres d'oeuvre ont été remplacés, là, assez rapidement, en septembre (début septembre 2009, fin septembre 2010).
Les périodes gênantes d'absence de maître d'oeuvre d'exécution ont donc été assez courtes.
En raison de ces éléments, il ne peut être considéré que ces circonstances ont constitué un ou des cas de force majeure.
Il convient de relever aussi que la première démission remonte à fin juillet 2009, donc plus d'un an avant la signature du contrat de vente, et que même lors de celle-ci, le 6 septembre 2010, la seconde démission de maître d'oeuvre était connue.
De même, si des défectuosités sont apparues en cours de chantier et s'il a fallu recourir à une expertise, ce genre d'événements pour un chantier de construction important n'est pas imprévisible ni opposable par le vendeur dans ses rapports avec le client-acquéreur.
D'une manière générale, les différents événements invoqués sont antérieurs au contrat de VEFA. Ils étaient donc connus ou devaient être connus de la SARL le jardin d'Horus et ils ont été ou auraient dû être pris en considération par ce maître d'ouvrage pour la détermination du délai d'achèvement des travaux et de livraison de l'appartement dans le contrat conclu ensuite.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il convient donc de retenir que le dépassement du délai de livraison d'un trimestre est bien imputable à la SARL le jardin d'Horus.

Sur le préjudice résultant de ce retard, il correspond d'abord au manque à gagner pour absence de loyer du logement qui avait été loué à la société les Sereniales, mais avec effet à compter de la livraison du dit appartement.
Le retard ayant été d'un trimestre et le loyer étant de 4. 898, 38 ¿ HT, la somme 1. 291, 95 ¿ est à confirmer.
De même l'allocation de 1. 000 ¿ de dommages intérêts pour perturbations, tracas et soucis divers résultant de la situation litigieuse est justifiée.
Il convient donc de confirmer le jugement.
Sur la demande en paiement des appelants au titre de frais de gardiennage, d'abord il s'agit d'une demande nouvelle en cause d'appel. Ensuite, le titulaire de cette créance est le syndicat des copropriétaires et non la SARL le jardin d'Horus qui intervient dans la présente procédure en son nom personnel et non ès qualités de syndic de la copropriété. Enfin, le document produit pour justifier du paiement des factures de la société de gardiennage (pièce 16) est assez sommaire et peu probant.
Les appelants seront donc déboutés de cette demande.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des appelants leurs frais irrépétibles d'appel. La demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ne sera pas non plus admise.
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par décision rendue par défaut, par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Rejette l'appel et les demandes de la SARL le Jardin d'Horus, de la SCP VALLIOT-LE GUERNEVE-ABITBOL et de la SCP MJA ès-qualités,
Confirme le jugement,
Condamne la SARL le Jardin d'Horus aux dépens.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.