Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2015
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 08077
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2014- Tribunal de Grande Instance d'AUXERRE-RG no 11/ 01230

Monsieur Michel X... né le 08 mai 1955 à SAINT VALLIER 71230
demeurant ...
Représenté par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053
Assisté sur l'audience par Me Maxime BARBIER, avocat au barreau d'AUXERRE
Madame Catherine Y... épouse X... née le 21 février 1965 à MONTCEAU LES MINES (71)
demeurant ...
Représenté par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053
Assisté sur l'audience par Me Maxime BARBIER, avocat au barreau d'AUXERRE

Monsieur Philippe Michel Stéphane Z... né le 14 janvier 1974 à VILLENEUVE D'ASCQ 59866

Madame Stéphanie A... ÉPOUSE Z... épouse Z... née le 14 août 1974 à SAINT VALLIER (71)

Représentés tous deux par Me Nicolas PILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0683
Assistés sur l'audience par Me Christian VIGNET de la SCP SCP VIGNET, avocat au barreau d'AUXERRE
SARL ILM IMMOBILIER agissant en la personne de son gérant domicilié audit siège, no Siret : B 483 376 927
ayant son siège au 39 Rue du Pont-89000 AUXERRE
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET-HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Juin 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Vu le jugement rendu le 17 mars 2014 par le tribunal de grande instance d'Auxerre qui a «   Prononcé la résolution de la vente intervenue le 5 juin 2007 entre Monsieur Philippe Z... et Madame Stéphanie Z..., née A..., acheteurs d'une part, et Monsieur Michel X... et Madame Catherine X..., née Y..., vendeurs d'autre part, portant sur le bien immobilier sis ... cadastré section AE no177 lot no26 ;
En conséquence,
Condamné solidairement Monsieur Michel X... et Madame Catherine X..., née Y..., à restituer à Monsieur Philippe Z... et Madame Stéphanie Z..., née A..., les sommes suivantes :
-150. 000, 00 euros au titre du prix de vente,
-32. 758, 64 euros au titre des intérêt du prêt immobilier ayant permis l'acquisition du bien,
-7. 244, 00 euros au titre des frais de conservation des hypothèques,
-16. 200, 00 euros au titre du préjudice de jouissance ;
Dit que ces sommes sont assortis des intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ;
Débouté Monsieur Philippe Z... et Madame Stéphanie Z..., née A..., de leurs demandes formées à rencontre de la société ILM IMMOBILIER ;
Débouté Monsieur Michel X... et Madame Catherine X..., née Y..., de demande d'appel en garantie formée à rencontre de la société ILM IMMOBILIER ;
Débouté la société ILM IMMOBILIER de sa demande d'appel en garantie fondée à l'encontre de Monsieur Michel X... et de Madame Catherine X..., née Y... ;
Condamné Monsieur Michel X... et Madame Catherine X..., née Y... aux dépens ;
Condamné Monsieur Michel X... et Madame Catherine X... née Y... à verser à Monsieur Philippe Z... et à Madame Stéphanie Z..., née A..., une indemnité d'un montant de 3. 000, 00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile     ;
Condamné Monsieur Michel X... et Madame Catherine X..., née Y... à verser à la société ILM IMMOBILIER, une indemnité d'un montant de 1. 000, 00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Débouté Monsieur Michel X... et Madame Catherine Y... de leur demande fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision ;
Débouté les parties de toutes demandes autres, plus amples ou contraires au présent dispositif   » ;
Vu l'appel et les conclusions du 9 juillet 2014 des époux X... par lesquelles ils demandent à la cour de :
- Réformer le jugement entrepris,
- Débouter Monsieur Philippe Z... et Madame Stéphanie A... épouse Z..., de leurs fins, demandes et prétentions.
Subsidiairement,
- Dire et juger que les condamnations éventuelles prononcées à l'encontre des époux X... seront intégralement garanties par la SARL ILM IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal,
- Condamner solidairement la SARL ILM IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal à intégralement garantir Monsieur et Madame Michel X... de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre du fait des demandes des époux Z....
En tout état de :
- Condamner solidairement la SARL ILM IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal et les époux Z... à payer la : somme de 3000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens y compris les frais d'expertise judiciaire.
Vu les dernières conclusions du 8 septembre 2014 des époux Z... par lesquelles ils demandent à la cour de :
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente,
- Condamner in solidum Monsieur et Madame Michel X... et la SARL 1LM IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame Philippe Z... les sommes suivantes :
- Remboursement du prix de vente..................... 150 000, 00 ¿
- Remboursement des intérêts payés par
les époux Z................................... 89. 124, 33 ¿
- Frais de conservation des hypothèques7. 422, 00 ¿
- Préjudices matériel et moral..... 600, 00 ¿
par mois à compter du 11 septembre 2009, date de la première assignation.
- Condamner in solidum Monsieur et Madame X... et la SARL ILM IMMOBILIER à payer aux époux Z... la somme de 10 000, 00 ¿ au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner les mêmes aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d'expertise de Monsieur B... et ceux de la société GEOTEC, dont distraction au profit de Maître Nicolas PILLON conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile,
- Dire et juger que l'arrêt à intervenir devra être publié au Bureau des Hypothèques d'AUXERRE,
- Donner acte aux concluants de ce qu'ils procèdent à la formalité d'enregistrement des présentes conclusions d'appel en demande de résolution de vente aux Hypothèques d'AUXERRE.


Considérant que les époux Z... forment une action rédhibitoire en garantie des vices cachés à l'encontre des époux X..., excipant de désordres consistant notamment en la présence d'importantes fissures et affaissements, affectant la maison d'habitation constituant le lot no 26 d'un lotissement dénommé «   les grands champs II   » » sis à Venoy, qui leur a été vendu par les époux X... suivant acte authentique reçu le 5 juin 2007 ;
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1641 du Code Civil, que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement son usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou l'aurait acquise à moindre prix ; qu'il appartient à celui qui initie une action en garantie des vices cachés de rapporter la preuve de l'existence d'un défaut de la chose, antérieur à la vente, la rendant impropre à son usage, ainsi que de son caractère caché   ;
Considérant qu'en l'espèce, c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu   :
- que les vices litigieux, qui sont antérieurs à la vente litigieuse, n'ont pu être découverts dans la totalité de leur ampleur, par les acquéreurs, profanes, que postérieurement à la vente litigieuse ;
- que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente ne saurait s'appliquer à l'espèce, dès lors qu'il est établi que les vendeurs avaient connaissance de ces vices,- et que ces vices, compte tenu de leur nature diminuent tellement l'usage du bien vendu que les époux Z... ne l'auraient pas acquis ou l'auraient acquis à moindre prix   ;
Considérant qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente litigieuse et en ce qu'il a condamné les époux X... à payer aux époux Z... la somme de 150 000 euros au titre de la restitution du prix de vente   ;
Considérant que la résolution judiciaire du contrat, qui a pour effet d'anéantir le contrat, implique que chacune des parties soit placée dans la situation dans laquelle elle se trouvait avant que le contrat ne soit conclu ;
Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article 1184 du Code Civil qu'en raison de l'effet rétroactif attaché à la résolution du contrat de vente, celui-ci est réputé n'avoir été jamais été conclu, de sorte que le prêt conclu par les époux Z..., qui est l'accessoire et interdépendant avec le contrat de vente litigieux est résolu de plein droit impliquant la restitution par les emprunteurs au prêteur des sommes empruntées et la restitution par le prêteur aux emprunteurs du montant des échéances en capital et intérêts réglés par ces dernier en exécution du prêt   ; que par conséquent les paiements au titre des intérêts de ce prêt se trouvent dépourvus de cause et que les demandes en dommages et intérêts formées au titre du paiement des intérêts de ce prêt seront donc rejetées et le jugement entrepris infirmer sur ce point   ;
Considérant qu'en revanche les époux Z... sont fondés à réclamer réparation à l'encontre des époux X..., sur le fondement des dispositions de l'article 1645 du Code Civil, du préjudice de jouissance qu'ils ont subi en raison des vices litigieux   ; qu'au regard de la nature des vices litigieux, tels qu'ils ressortent des éléments de la cause, les époux Z... ont été privés de la jouissance normale de ce bien du fait notamment de la dangerosité de l'utilisation de la terrasse de la maison et de la fermeture de la presque totalité des ouvertures de la façade Nord,   ; que les époux Z... ont également subi un préjudice moral en raison des tracas subis à l'occasion de la résolution de cette vente   ; que par conséquent, en réparation de ces préjudices, il y a lieu de condamner les époux X... à leur payer à titre de dommages et intérêts la somme de 16 200 euros   ainsi que la somme de 7 422 euros correspondant aux frais de conservation des hypothèques   ; que le surplus des demandes en dommages et intérêts sera rejeté   ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premiers juges ont débouté les demandes en garantie formées par les époux X... à l'encontre de la société ILM Immobilier, étant observé que la restitution du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable   ;
Considérant que les époux Z... n'établissant pas que la société ILM Immobilier ait eu connaissance des vices litigieux avant la vente litigieuse ou d'éléments qui l'auraient alertée sur l'existence de ces vices, ni que la société ILM Immobilier ait manqué à son obligation de conseil, dès lors que cette dernière n'avait pas à prendre d'initiative des mesures pour expertiser le bien litigieux de nature à révéler ces vices, il s'en déduit que les époux Z... seront déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de la société ILM Immobilier.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné les époux X... à payer aux époux Z... la somme de 32 748, 64 euros au titre des intérêt du prêt.
Statuant de nouveau sur ce point
Déboute les époux Z... de leur demande du chef des intérêts du prêt.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Condamne in solidum les époux X... à payer aux époux Z... la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour leurs frais irrépétibles d'appel.
Rejette les autres demandes formées en appel du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Dit que la présente décision sera publié au service de la publicité foncière territorialement compétent.
Condamne in solidum les époux X... au paiement des dépens de première instance lesquels comprendront les frais d'expertise de Monsieur B... et ceux de la société GEOTEC et au paiement des dépens d'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,