RG N : 15/ 00167

Mme Anne X... épouse Y..., Mme Pascale X... épouse Z...

SAS TULLE DISTRIBUTION
C. M/ E. A
demande en paiement des loyers et charges et/ ou tendant à la résiliation du bail et/ ou à l'expulsion
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 26 NOVEMBRE 2015
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Le VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

Madame Anne X... épouse Y...
de nationalité Française, née le 04 Novembre 1957 à TULLE (19000), demeurant...
représentée par Me VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES, Me BARAST, avocat au barreau de BORDEAUX
Madame Pascale X... épouse Z...
de nationalité Française, née le 01 Mai 1959 à TULLE (19000), demeurant...
représentée par Me VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES, Me BARAST, avocat au barreau de BORDEAUX
APPELANTES d'une ordonnance de référé rendue le 27 JANVIER 2015 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TULLE

SAS TULLE DISTRIBUTION
dont le siège social est PLACE DU FOIRAIL DEPENDANCES DE CUEILLE BATIGNOLLES-19000 TULLE
représentée par Me DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me TONIN, avocat au barreau de BORDEAUX

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L'affaire a été fixée à l'audience du 08 octobre 2015, par application de l'article 905 du code de procédure civile, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers, assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier. A cette audience, Madame MISSOUX a été entendue en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 26 novembre 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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FAITS ET PROCEDURE
Selon un acte sous-seing privé en date des 13 et 17 octobre 1999, Mesdames Anne X... et Pascale X... épouse Z... (les bailleresses) ont donné à bail à la SAS TULLE DISTRIBUTION exploitant sous l'enseigne Leclerc bricolage (le locataire), un local à usage commercial moyennant un loyer mensuel HT de 23 895, 70 ¿.
Se plaignant d'infiltrations en toiture causant des inondations dans la partie commerciale ouverte au public et des dommages à la marchandise exposée à la vente, le locataire a fait assigner ses bailleresses devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de Tulle en vue d'obtenir une mesure d'expertise et la mise sous séquestre des loyers qu'elle continue de régler nonobstant les manquements des bailleresses à leur obligation de délivrance.
Par une ordonnance en date du 27 janvier 2015, le juge des référés du Tribunal de grande instance de Tulle a fait droit à ces demandes.
Les bailleresses ont interjeté appel de cette décision.
MOYENS DES PARTIES
Aux termes de leurs conclusions reçues par mail le 2 octobre 2015 elles font valoir qu'elles ne discutent ni la mesure d'expertise ordonnée, ni les constatations techniques de l'expertise judiciaire en cours, mais seulement la mise sous séquestre des loyers car elles estiment que les conditions pour ordonner une telle mesure ne sont pas remplies.
Elles font observer que les investigations menées par l'expert, tout comme les doléances du locataire contenues dans son assignation ne remplissent pas les conditions de la mise en oeuvre d'une telle mesure qui ne peut être fondée que sur l'exception d'inexécution, ou encore, sur le manquement du bailleur de délivrer des locaux conformes à leur destination convenue.
Or en l'espèce, seuls ont été relevées des infiltrations en deux endroits sur une surface d'environ 10 m ², alors que la surface totale louée porte sur 2800 m ² dont 2400 m ² de superficie commerciale et que le trouble est noté comme peu pénalisant, la société locataire continuant à exploiter.
Par ailleurs, conformément aux constatations de l'expert, qui a noté que la toiture des locaux arrivait en phase limite de leur destination, les bailleresses indiquent qu'elles ont déjà prévu de refaire partie de la toiture.
Par conclusions reçues par mail le 8 octobre 2015, le locataire, prenant acte de l'appel limité des bailleresses, sollicite la confirmation de la décision, faisant valoir que la mesure de séquestre ne préjudicie aux droits d'aucune des parties, étant précisé que le bâtiment est amorti depuis longtemps (1978) alors que cette mesure a l'avantage de protéger de manière équilibrée les intérêts en présence.
Mais y ajoutant, le locataire sollicite que la mission de l'expert soit étendue à un second désordre déjà constaté par ce dernier (affaissement du sol à deux endroits) mais sur l'origine duquel, face au refus des bailleresses, l'expert n'a pas voulu se prononcer techniquement car n'entrant pas dans sa mission. Or, le locataire prétend que ce phénomène pourrait être lié aux infiltrations.
A l'audience de la Cour, le locataire a sollicité que ces dernières conclusions communiquées le jour de l'audience, soient déclarées irrecevables, ce qui a été consigné par Mme Le Greffier au plumitif d'audience.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur la fin de non recevoir
Attendu que l'affaire ayant été fixée selon la procédure de l'article 905 du code de procédure civile, la clôture des débats se fait à l'audience, ce qui ne dispense pas pour autant les parties du respect du contradictoire édicté notamment par l'article 15 du code de procédure civile, qui stipule :
" que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leur prétention, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense ".
Attendu qu'après avoir adressé des conclusions par mail reçu le 13 juillet 2015, puis le 6 octobre 2015, le locataire en a adressé un nouveau jeu communiqué le jour de l'audience des plaidoiries fixée au jeudi suivant 8 octobre 2015,
Que ces nouvelles conclusions reprennent les moyens de droit et de fait déjà articulés dans ses premières écritures reçues par mail le 13 juillet et 6 octobre 2015 tendant à la confirmation de la décision entreprise, sauf en ce que le locataire sollicite en outre, que la mission de l'expert soit étendue au deuxième désordre signalé lors des premières constatations de l'expert, car ce désordre constitué de " fissurations avec désafleurement du sol " pourrait provenir des infiltrations d'eau.
Attendu qu'à l'audience de la cour, les bailleresses se sont opposées verbalement à cette nouvelle demande et ont sollicité de la cour que ces conclusions tardives soient écartées des débats.
Attendu toutefois, que ces bailleresses indiquent expressément dans leurs écritures qu'elles ne critiquent ni la mesure d'expertise ordonnée, ni les constatations faites par l'expert (Cf. page 2 de leurs conclusions, paragraphe 4 de " l'expertise ") et qu'elles entendent assumer leurs obligations, ayant déjà prévu de refaire une partie du toit considéré par l'expert comme parvenu en fin de vie.
Or attendu que cette demande d'extension d'expertise vise un désordre déjà constaté par l'expert judiciaire et consigné à la page 4 de son procès verbal d'ouverture des opérations dont les bailleresses ont donc déjà pu prendre connaissance, étant rappelé qu'il a été sujet à débat lors des opérations d'expertise ; qu'en outre, ce désordre est susceptible d'avoir comme origine les infiltrations en toiture dénoncées dans l'assignation par le locataire dont l'expert a déjà confirmé la réalité et que ce dernier aurait pu en conséquence, instruire s'il n'avait pas rencontré l'opposition des bailleresses, pour confirmer ou infirmer le lien de causalité entre les infiltrations constatées et l'affaissement du sol ;
Que cette demande qui porte sur un désordre déjà évoqué lors des opérations expertales, ne fait donc grief à aucune des parties et s'inscrit manifestement dans le contentieux déjà né entre bailleresses et locataire visant à établir les éventuels manquements du bailleur à son obligation de délivrance de la chose louée dénoncés par son locataire ;
Que les conclusions ainsi déposées par le locataire seront en conséquence déclarées recevables.
Sur la mesure de séquestre
Attendu que le premier juge a fait droit à la demande du locataire en ordonnant entre les mains de Madame le bâtonnier de l'ordre des avocats de Tulle le placement sous séquestre du montant des loyers, lequel séquestre ne pourra se libérer de ces sommes qu'avec l'accord de la SAS Tulle distribution ou au vu d'une décision de justice.
Attendu que selon l'article 1961 du code civil, la justice peut ordonner le séquestre dans 3 cas (non limitatifs), dont notamment, " Les choses qu'un débiteur offre pour sa libération " (A. 1961 3o) ;
Que dans le cadre de l'instance introduite à l'encontre des bailleresses auxquelles le locataire reproche des manquements à leur obligation de délivrance de la chose louée et dans l'attente de l'issue de cette instance, le locataire a fait offre de séquestrer le montant des loyers à échoir, ce qu'a ordonné le juge des référés qui en avait le pouvoir ;
Attendu que cette mesure est contestée par les bailleresses car selon elles, les conditions requises pour ordonner une telle mesure ne seraient pas remplies du fait que les premières constatations de l'expert judiciaire démontreraient que les désordres n'affecteraient que 0, 5 % de la surface louée et ne rendraient donc pas le local loué, non conforme à sa destination, ce qui permettrait ainsi au locataire de poursuivre son exploitation.
Mais attendu qu'il sera rappelé que le locataire exploite un local commercial sous l'enseigne " Leclerc bricolage " d'une superficie de 2800 m ² dont 2400 m ² de superficie commerciale ;
Qu'il est démontré par le procès verbal de constat d'huissier en date du 9 octobre 2014, que ce jour là, et suite à des infiltrations en plafond, des flaques d'eau stagnent au sol au niveau de deux rayons sur lesquels les marchandises entreposées et offertes au public sont en outre, mouillées ; que cet huissier note que ces infiltrations paraissent " plus particulièrement provenir du pourtour de la grosse canalisation provenant du toit permettant d'évacuer les eaux pluviales ", que " des gouttes d'eau tombent de manière visible des rampes métalliques accrochées par des chaînes au plafond et à cet égard, que des traces d'oxydation sont visibles le long des rampes " ; que cet huissier a constaté encore, que l'infiltration au niveau du rayon " parquet flottant ", provient du plafond où des traces de coulures et d'oxydation sont visibles au long des poutres métalliques de la charpente " ;
Que le directeur de ce commerce prétend que selon les précipitations, ces infiltrations ne sont pas limitées à ces zones là qui ont été constatées ce jour là par l'huissier instrumentaire, mais concernent les descentes d'eaux pluviales et les exutoires de fumée, que ces infiltrations sont récurrentes tel qu'en atteste la convocation en 2009 des bailleresses pour se rendre à une expertise amiable ;
Attendu que pour sa part, l'expert a souligné la vétusté de l'étanchéité du toit dont il prédit un sinistre plus conséquent à court terme (page 8) ;
Que cet expert a constaté en effet, que la couche superficielle du multicouche constituant l'étanchéité était craquelée avec ponctuellement des boursouflures (décollement) dont les sommets sont fissurés, un décollement de la chape " alu ", que tous les métacrylates des exutoires de fumée sont fendus ce qui pose la question de l'infiltration d'eau dans la chape alvéolaire et que les joints d'étanchéité des gaines au sortir des aérothermes étaient " cuits ", ce qui rendait leur efficacité incertaine ;
Qu'il concluait que l'étanchéité des toitures terrasses était arrivée à la limite de sa destination au point de préconiser trois mesures conservatoires immédiates, et dans un deuxième temps, la réfection complète de l'étanchéité des toitures terrasses, invitant les défenderesses à produire des devis complémentaires à celui produit par le locataire.
Attendu qu'il s'évince de cet énoncé que c'est à bon droit que le juge des référés a ordonné le séquestre des loyers afin de permettre au locataire de se libérer de son obligation principale envers les bailleresses, tel qu'il en faisait l'offre, et de maintenir l'équilibre nécessaire à l'exécution du contrat de bail pour que ce même locataire puisse également remplir son obligation de sécurité envers la clientèle, s'agissant d'un local recevant du public, et préserver son image de marque ;
Que toutefois, et eu égard au montant du loyer mensuel, il y a lieu de cantonner le séquestre à la moitié de son montant dès lors que les désordres affectant les lieux loués permettent néanmoins au locataire de poursuivre l'exploitation de son commerce, et qu'il pourra faire valoir éventuellement au titre de son préjudice le surcoût d'exploitation pour sécuriser les lieux pour la clientèle ;
Qu'en conséquence, la moitié des sommes déjà séquestrées seront restituées aux bailleresses ;
Que l'ordonnance sera émendée en ce sens.
Sur l'extension de la mission de l'expert
Attendu qu'il s'évince également des constations techniques de l'expert, que la mission de celui-ci sera étendue aux désordres affectant le sol signalés par le locataire.
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
DECLARE recevables les conclusions déposées le 8 octobre 2015 par la SAS TULLE DISTRIBUTION ;
CONFIRME l'ordonnance entreprise, sauf en sa disposition relative au montant de la somme séquestrée,
Et STATUANT à nouveau,
ORDONNE le séquestre des loyers HT mensuels à hauteur de la moitié de leur montant,
En conséquence,
ORDONNE à l'administrateur-séquestre de restituer à Mmes Anne X... et Pascale X... épouse Z..., la somme correspondant à la moitié des loyers échus déjà séquestrée,
Et Y AJOUTANT,
DIT que l'expert judiciaire commis le 27 janvier 2015 aura également pour mission :
- de décrire les désordres affectant le sol du local commercial, et d'en déterminer les causes et origines,
- décrire et chiffrer les travaux nécessaires pour y remédier,
- donner tous éléments utiles pour évaluer le préjudice en résultant pour le locataire,
CONDAMNE solidairement Mmes Anne X... et Pascale X... épouse Z... à payer à la SAS TULLE DISTRIBUTION la somme de 1500 ¿ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Les CONDAMNE également solidairement aux dépens.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.