DU 11 Avril 2005 -------------------------
F.T/S.B S.A.R.L. LE CONTI X.../ Syndicat des Copropriétaires de la Résidence THIERS
Simone Y... épouse Z... Maria R. Yvettes A... épouse B... Gérard X... RG C... :

- A R R E T C... - ----------------------------- Prononcé Y... l'audience publique du onze Avril deux mille cinq, par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1Pre Chambre dans l'affaire, ENTRE : S.A.R.L. LE CONTI prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siPge Dont le siPge social est Place du Général de Gaulle 46000 CAHORS représentée par la SCP Henri TANDONNET, avoués assistée de la Nathalie CABESSUT, avocat APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de CAHORS en date du 03 Octobre 2003 D'une part, ET : Syndicat des Copropriétaires de la Résidence THIERS agissant poursuites et diligences de son syndic la société FONCIA GROC, dont le siPge social est sis 16 Place Prax Paris, 82000
MONTAUBAN, prise en la personne de sa succursale FONCIA VALENTRE, dont le siPge social est 75 rue du Portail Alban BP 96, 46002 CAHORS Dont le siPge social est Résidence Thiers Place Charles de Gaulle - 46000 CAHORS Madame Simone Y... épouse Z... Madame Maria R. Madame Yvettes A... épouse B... représentés par Me Jean-Michel BURG, avoué assistés de Me MOREL, avocat
INTIMES A TITRE PRINCIPAL et Appelants incidents
Monsieur Gérard X... représenté par la SCP Guy NARRAN, avoués assisté de la SCP FAUGERE - BELOU - LAVIGNE, avocats INTIME AU PRINCIPAL et Appelant incident D'autre part, a rendu l'arrLt contradictoire suivant aprPs que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 07 Février 2005, devant Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, François CERTNER et Francis TCHERKEZ, Conseillers, assistés de Dominique SALEY, GreffiPre, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siPge ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date Y... laquelle l'arrLt serait rendu. * * *
En 1971 était édifié un immeuble, actuellement dénommé "Résidence Thiers" sis 6, place Charles de Gaulle Y... CAHORS, et Y... l'époque nommée place Thiers.
Par acte du 15 septembre 1972, Louis X... achetait 72 parts de la SCI THIERS donnant "droit Y... l'attribution d'une cave en dépôt au premier sous-sol et 50/10.000Pme des parties communes, et le 1/4 du local Y... usage de chaufferie au premier sous-sol et le 1/4 des 36/10.000Pme des parties communes correspondantes."
Selon le rPglement de copropriété établi le 24 novembre 1971 (page 9) il s'agit notamment du lot nä 22 au premier sous-sol pour usage de cave ou dépôt.
Par acte du 2 octobre 1987, Louis et Gérard X... donnaient Y... bail
commercial Y... la SARL "LE CONTI", les locaux constituant les lots nä 22 et 26 aux fins d'activités de "bar, traiteur, brasserie", le lot 26 étant situé au rez de chaussée.
Actuellement Gérard X..., fils de Louis X... est seul propriétaire de ces locaux.
Par acte du 29 mars 2000, le Syndicat des copropriétaires Résidence Thiers a fait assigner Gérard X... et la SARL LE CONTI en référé expertise, aux motifs des nuisances que créerait l'exploitation du fonds de commerce, et, au fond, en vue de l'exécution de travaux et de réparation de préjudice.
Par ordonnance du 3 mai 2000, le juge des Référés prescrivait une expertise.
Ensuite du rapport de l'expert déposé le 26 janvier 2001, le tribunal de grande instance de CAHORS était saisi au fond.
Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Thiers sollicitait un donné acte de sa reconnaissance de l'exécution d'une partie des travaux d'isolation phonique, et la condamnation solidaire de Gérard X... et la SARL LE CONTI :
- Y... l'exécution des travaux complémentaires définis par l'expert dans ses conclusions pour aboutir Y... une isolation acoustique parfaite, et ce sous astreinte de 70 ä par jour de retard, au paiement de la somme de 7 622,45 ä Y... titre de dommages et intérLts en réparation du préjudice subi Y... raison des nuisances,
- Y... la restitution au lot nä 22 de sa destination, telle que prévu par le rPglement de copropriété, sous astreinte définitive de 76,22 ä par jour de retard,
- au paiement de 1 524,49 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Il demandait en outre le bénéfice de l'exécution provisoire.
Il faisait valoir que depuis quelques années, l'exploitation du
café-bar entraînait des nuisances, qu'avaient été adressées de nombreuses mises en demeure au propriétaire bailleur et au gérant de la SARL et qu'il y avait eu engagement de celui-ci en 1998 pour réaliser des travaux d'isolation phonique.
Il critiquait les méthodes de réalisation des mesures sonométriques par l'expert, et soulignait d'une part que les travaux réalisés par la SARL LE CONTI n'avaient pas fait totalement disparaître les nuisances des extracteurs, d'autre part que l'utilisation des lieux par la SARL LE CONTI, telle qu'elle résulte des publicités de celle-ci, engendrait d'incontestables nuisances sonores.
Il faisait encore valoir qu'aucune décision modificative du rPglement de copropriété n'était produite pour l'utilisation du lot nä 22 (désigné comme cave) en brasserie, discothPque, piste de danse, alors que cette utilisation résulterait de la publicité mLme de l'établissement.
Il soulignait d'une part que l'autorisation donnée par l'arrLt municipal du 2 avril 1973 d'utiliser ce lot en "salle de réunion" était inopposable Y... la copropriété, d'autre part que cette utilisation, tacitement au moins autorisée par Gérard X..., ne correspondait plus du tout Y... la réalité actuelle.
Par conclusions signifiées le 8 octobre 2002, Simone Y... épouse Z..., Maria R. et Yvette A... épouse B... intervenaient volontairement Y... l'instance, et sollicitaient un donné acte "de ce qu'elles s'associent pleinement aux conclusions et demandes formulées par le syndicat des copropriétaires."
Gérard X... sollicitait pour sa part le rejet de l'ensemble des demandes dirigées contre lui et la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de 1 000 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Il faisait valoir que la destination du lot nä 22 a toujours été, de
la commune intention des parties, (vendeurs, acheteurs, architecte) d'Ltre une salle de réunion, utilisée comme telle mLme par l'assemblée des copropriétaires de la résidence pendant plus de 10 ans...
Il soutenait par ailleurs, qu'il ne pouvait Ltre tenu pour responsable des agissements invoqués Y... l'encontre de la SARL LE CONTI quant Y... l'utilisation de ces lieux comme une véritable discothPque.
La SARL LE CONTI sollicitait quant Y... elle un donné acte sur la réalisation des travaux de changement de l'extracteur préconisés par l'expert, un rejet, en conséquence, de la demande de dommages et intérLts du syndicat des copropriétaires, et au rejet de la demande de restitution de destination du lot nä 22, avec ce titre subsidiaire, réserve d'une action contre le bailleur.
Elle demandait condamnation de tout succombant au paiement de 3 000 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Elle faisait valoir que l'expert avait conclu que l'ambiance musicale ne contribuait que trPs peu au niveau sonore, qu'il n'y avait pas de nuisances olfactives et qu'il y avait réalisation correcte de travaux pour supprimer les nuisances.
Elle soulignait que le syndicat n'établissait pas de préjudice justifiant sa demande de dommages et intérLts, étant précisé que l'immeuble, de par sa conception et sa construction, a toujours été affecté de désordres dans l'isolation phonique.
Elle soutenait encore que l'utilisation de la salle formant le lot nä 22 avait été dfment autorisée par la mairie de CAHORS, que le bail conclu ne prévoyait aucune restriction quant Y... l'activité de cette salle, et qu'il y avait lieu de penser que le rPglement de copropriété avait df Ltre modifié, puisque le syndicat ne produisait pas l'ensemble des procPs-verbaux d'assemblée générale.
Elle indiquait qu'en tout état alors, le bailleur lui devrait la
garantie d'éviction.
Par jugement du 3 octobre 2003, le tribunal de grande instance de CAHORS a rendu une décision contradictoire dont le dispositif est le suivant :
"Dit recevable l'intervention volontaire de Simone Y... épouse Z..., Maria R. et Yvette A... épouse B...,
Dit n'y avoir lieu Y... condamnation de Gérard X... et la SARL LE CONTI Y... l'exécution de travaux d'isolation phonique supplémentaires, aprPs réalisation par la SARL LE CONTI des travaux préconisés par l'expert. Dit que Gérard X... et la SARL LE CONTI doivent payer in solidum Y... titre de dommages et intérLts la somme de 900 ä, globalement, Y... l'ensemble des défendeurs.
Ordonne Y... Gérard X... et Y... la SARL LE CONTI le rétablissement de la destination du lot nä 22 telle que fixée par le rPglement de copropriété du 24 novembre 1971, sous astreinte de 50 ä par jour de retard aprPs la signification du présent jugement.
Ordonne l'exécution provisoire.
Dit que Gérard X... et la SARL LE CONTI doivent payer in solidum les dépens et au syndicat des copropriétaires de la résidence Thiers la somme de 1 500 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Cette décision qui a été frappée d'appel par la SARL LE CONTI qui a assigné Gérard X..., le Syndicat des copropriétaires, Simone Y... épouse Z..., Maria R. et Yvette A... épouse B... (trois des propriétaires) devant le Premier Président de la cour d'appel d'AGEN aux fins d'obtenir de celui-ci qu'il ordonne, sur le fondement des dispositions de l'article 524 du nouveau code de procédure civile, l'arrLt de l'exécution provisoire ordonnée par le premier juge. A cet effet, la SARL LE CONTI soutient que l'exécution de la décision de premiPre
instance en ce qu'elle a ordonné sous astreinte, le rétablissement de la destination du lot nä 22 telle que fixée par le rPglement de copropriété du 24 novembre 1971, aurait pour elle des conséquences manifestement excessives.
Elle prétend que le lot 22 a toujours été une salle de réunion (utilisée au demeurant par les copropriétaires) et que la destination globale contractuelle a toujours été l'exploitation par elle des activités de bar, traiteur et discothPque.
Par ordonnance du 24 juin 2004, le Premier Président de la cour d'appel d'AGEN a :
- déclaré irrecevable l'intervention de Gérard X...,
- rejeté les demandes de la SARL LE CONTI,
- l'a condamnée Y... payer une somme globale de 500 ä au Syndicat des copropriétaires et Y... Simone Y... épouse Z..., Maria R. et Yvette A... épouse B...,
- rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires des parties,
- condamné la SARL LE CONTI aux frais et dépens.
Devant la cour, la
Devant la cour, la SARL LE CONTI appelante (derniPres conclusions du 6 décembre 2004) demande Y... la cour de :
- Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions.
- Donner acte que le Syndicat des copropriétaires ne conteste plus en cause d'appel les travaux réalisés concernant l'extracteur d'air.
- De confirmer le jugement dont appel sur ce point.
- De confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit et jugé n'y avoir lieu Y... condamnation de Gérard X... et la SARL LE CONTI Y... l'exécution de travaux d'isolation phonique supplémentaires, aprPs réalisation par la SARL LE CONTI des travaux préconisés par l'expert.
- De débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérLts.
- Donner acte Y... la SARL LE CONTI que les copropriétaires intervenantes volontaires n'ont formulé en premiPre instance aucune demande Y... titre personnel et donc que leur demande en cause d'appel est nouvelle donc irrecevable.
- De réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL LE CONTI Y... leur payer des dommages et intérLts.
- De réformer le jugement dont appel en ce qu'il a ordonné le rétablissement de la destination du lot nä 22 telle que fixée par le rPglement de co-propriété du 24 novembre 1971 sous astreinte de 50 ä par jour de retard aprPs la signification du présent jugement cette demande étant irrecevable car prescrite et infondée.
- Dire et juger que le lot nä 22 a reçu depuis plus de 15 ans et Y... tout le moins depuis plus de 10 avant l'introduction de la demande en justice la destination de salle destinée Y... l'activité de bar comportant une sonorisation musicale.
- Dire et juger que l'action des copropriétaires est irrecevable car prescrite et infondée.
- Dire et juger que la demande de condamnation in solidum Gérard X... et la SARL LE CONTI Y... faire cesser sous astreinte définitive de 1 000 ä par jour de retard Y... compter de la notification de l'arrLt Y... intervenir, toutes activités de bar brasserie ou dancing au sous-sol de l'immeuble dans le lot nä 22 est irrecevable et Y... tout le moins infondée.
- Condamner Gérard X...
Y... relever et garantir la SARL LE CONTI de toute condamnation qui pourrait Ltre prononcée Y... son égard.
- Donner acte Y... la SARL LE CONTI se réserve le droit de se retourner
contre Gérard X... afin de solliciter des dommages et intérLts.
- Dire et juger que la demande du Syndicat de la copropriété en indemnisation d'un prétendu trouble de voisinage est irrecevable et infondée.
- Condamner Gérard X... et le Syndicat de la copropriété résidence Thiers Y... lui payer la somme de 5 000 ä sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
- De le condamner aux dépens, au motif que la salle en sous-sol était déjB un bar dPs 1973, sonorisé en 1987. * * *
Pour sa part Gérard X... dans ses conclusions du 25 novembre 2004 demande Y... la cour :
- de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande d'exécution de travaux d'isolation phonique supplémentaires,
- de réformer le jugement dont appel en ce qu'il a ordonné le rétablissement de la destination du lot 22 telle que fixée par le rPglement de co-propriété du 24 novembre 1971 sous astreinte de 50 ä par jour de retard aprPs la signification du présent jugement,
- de donner acte Y... Gérard X... de ce qu'ils souhaite (comme le demande Y... titre subsidiaire le Syndicat des copropriétaires) que le lot 22 soit rendu Y... sa destination telle qu'existant depuis 1973 soit deux salles de réunion communicantes au premier sous-sol (acte du 2 octobre 1987),
- de débouter le Syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
- de dire que Gérard X... sera relevé indemne de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée contre lui par la SARL LE CONTI,
- de condamner la SARL LE CONTI Y... lui régler la somme de 3 000 ä en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- de la condamner aux dépens, au motif qu'il a contesté en justice
devant le tribunal de grande instance de CAHORS, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale du 14 janvier 2004, lui imposant le rétablissement de la destination du lot 22 ; la destination de celui-ci (cave) ayant été modifiée en 1973. * * *
Le Syndicat des copropriétaires et Simone Y... épouse Z..., Maria R. et Yvette A... épouse B..., dans leurs conclusions du 7 décembre 2004 demandent Y... la cour de :
- dire et juger que la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2000 ayant ordonné le rétablissement de la destination initiale du lot nä 22 s'impose tant Y... Gérard X... qu'B la SARL LE CONTI,
- que Gérard X... n'a jamais contesté cette délibération et ne peut plus le faire en raison de la prescription de son action,
- que la SARL LE CONTI ne dispose pas de la qualité pour contester ladite délibération,
- dire et juger recevable l'action du Syndicat Y... rétablissement dudit lot dans la mesure oj les manquements invoqués Y... l'appui de cette demande sont intervenus moins de 10 ans avant l'introduction de l'instance en justice,
- dire et juger que le lot nä 22 a reçu une destination contraire au rPglement de copropriété,
- que cette violation du rPglement de copropriété engage la responsabilité in solidum de Gérard X... Ps qualités de copropriétaire et de la SARL LE CONTI Ps qualités de locataire,
- dire et juger qu'au surplus, la modification de la destination du lot nä 22 est contraire au bail régularisé entre Gérard X... et la SARL LE CONTI, le 2 octobre 1987,
- que cette violation comme la carence du copropriétaire autorisent le Syndicat des copropriétaires et les copropriétaires, parties Y...
l'instance, Y... solliciter le rétablissement du lot nä 22 en vertu de l'article 1165 du code civil,
A titre subsidiaire,
- dire et juger que l'activité de dancing exercée par la SARL LE CONTI est constitutive d'un trouble anormal de voisinage,
- que ce trouble de voisinage engage "in solidum" la responsabilité de Gérard X... comme de son locataire,
- en toute hypothPse, dire et juger que la violation du rPglement de copropriété et du bail du 2 octobre 1987 comme les nuisances en résultant ont causé au Syndicat des copropriétaires de la résidence THIERS ainsi qu'aux consorts Z..., R., B... un préjudice justifiant la condamnation in solidum de Gérard X... et de la SARL LE CONTI au paiement de la somme de 7 622,45 ä Y... titre de dommages et intérLts Y... chacune des parties.
En conséquence, confirmant le jugement entrepris en ce qu'il a de conforme Y... ses conclusions déposées,
* de condamner "in solidum" et sous astreinte définitive de 50 ä par jour de retard Y... compter de la signification du jugement prononcé le 3 octobre 2003 par le tribunal de grande instance de CAHORS, Gérard X... et la SARL LE CONTI au rétablissement de la destination du lot nä 22 telle que fixée par le rPglement de copropriété du 24 novembre 1971,
* subsidiairement, de condamner "in solidum" et sous astreinte définitive de 1 000 ä par jour de retard Y... compter de l'arrLt Y... intervenir, Gérard X... et la SARL LE CONTI Y... faire cesser et cesser toutes activités de bar-brasserie, dancing dans le lot nä 22,
* d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire aux frais avancés de Gérard X... et de la SARL LE CONTI Y... effet de déterminer les mesures d'isolation phoniques propres Y... respecter les normes en vigueur en matiPre d'établissements destinés Y... recevoir du public ;
En toute hypothPse, de condamner "in solidum" Gérard X... et la SARL LE CONTI Y... payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence THIERS, Y... Simone Y... épouse Z..., Maria R. et Yvette A... épouse B..., la somme de 7 622,45 ä Y... titre de dommages et intérLts ;
- de condamner "in solidum" Gérard X... et la SARL LE CONTI Y... payer Y... chacun des concluants la somme de 3 000 ä en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile de les condamner aux dépens de premiPre instance et d'appel,
au motif de sa délibération du 8 juin 2000, le lot 22 devant retrouver sa destination initiale, et de la légitimité de l'action en rétablissement, sur les derniers errements de l'affectation du local, sur la foi du rPglement intérieur. MOTIFS DE LA DECISION
Il résulte des éléments contradictoirement débattus devant la cour que le local nä 22 a été transformé de cave en salle de réunion en 1973 ; cette violation du rPglement de copropriété admise de "facto" Y... l'époque n'a pas été contestée dans le délai prévu par l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, et, par voie de conséquence, l'action relative Y... ce point particulier est prescrite. Il en résulte que l'affectation de ce local peut rester celle de salle de réunion, dernier état s'imposant tant Y... la copropriété elle-mLme qu'au copropriétaire et au locataire concernés.
Par contre le rPglement de copropriété toujours applicable sur ce point interdit toute activité musicale mLme dans ces lieux (cf p22 et 23).
Cette interdiction est opposable selon la loi au locataire nonobstant toute autre autorisation que celle formelle de la copropriété ; par voie de conséquence toute activité musicale doit Ltre interdite Y... la SARL LE CONTI et le lot 22 doit retrouver sa vocation de salle de réunion sans activité musicale,
L'action du Syndicat est donc fondée Y... l'égard de la SARL LE CONTI de la mLme maniPre que celle des trois copropriétaires intervenantes dans l'instance ; la violation des stipulations du rPglement induisant la légitimité de l'action en indemnité compensatoire pour trouble de jouissance reconnu Y... cet égard par l'appelante, l'activité musicale sans autorisation étant reconnue.
Gérard X... en l'état n'a pas commis de faute personnelle conduisant Y... lui faire supporter la charge des dommages et intérLts sollicités.
Par contre, la SARL LE CONTI responsable du préjudice subi par la copropriété et par les trois copropriétaires intervenantes sera tenue de leur verser Y... chacune la somme de 1 000 ä en réparation du préjudice subi.
Le surplus des demandes en cause d'appel n'est pas justifié.
Une allocation fondée sur les dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile est équitable en faveur de ces parties Y... hauteur de 3 000 ä "in solidum" Y... charge de la SARL LE CONTI ;
Cette derniPre société supportera la charge des dépens de premiPre instance et d'appel. PAR CES MOTIFS
La cour, statuant en audience publique contradictoirement et en dernier ressort,
Statuant sur l'appel principal de la SARL LE CONTI et les appels incidents de Gérard X..., du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Thiers et de Simone Y... épouse Z..., Maria R. et Yvette A...
épouse B...
Réforme la décision entreprise,
Et statuant Y... nouveau,
Dit que le lot nä 22 de la copropriété en question est Y... usage de salle de réunion et que toute activité musicale est interdite dans ce lot.
Ordonne en conséquence Y... la SARL LE CONTI le rétablissement de la destination de ce lot en salle de réunion sous astreinte de 50 ä par jour de retard suivant le délai de quinzaine de la signification qui lui sera faite, du présent arrLt.
Ordonne Y... la SARL LE CONTI de cesser toute activité (notamment musicale) autre que celle de salle de réunion dans le lot nä 22 sous astreinte de 100 ä par jour de retard suivant le délai de quinzaine de la signification qui lui sera faite du présent arrLt.
Condamne la SARL LE CONTI Y... payer la somme de 1 000 ä Y... chacune des parties suivantes :
1) au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Thiers
2) Y... Simone Y... épouse Z...
3) Y... Maria R.
4) Y... Yvette A... épouse B...
Déboute les parties du surplus de leurs demandes en cause d'appel.
Condamne la SARL LE CONTI Y... payer la somme de 3 000 ä au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Thiers, Y... Simone Y... épouse Z..., Maria R. et Yvette A... épouse B... "in solidum" en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Condamne la SARL LE CONTI aux dépens de premiPre instance et d'appel, avec distraction au profit de la SCP NARRAN et Maître BURG, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de
procédure civile.
Le présent arrLt a été signé par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.
Le Greffier
Le Président