Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 02 MARS 2018
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/10863
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Avril 2016 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG no 15/10788

SCI 26 [...] prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au [...] - [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Nicolas BODSON de la SELEURL BODSON   ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0095, substitué sur l'audience par Me Annabelle HUBENY-BELSKY , avocat au barreau de PARIS, toque : C2072

Monsieur Alexandre X...
né le [...]           à BOULOGNE BILLANCOURT
demeurant [...]                    - DUBAI
Représenté par Me Matthieu AVRIL de la SELAS AVRIL   RAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0032
Assisté sur l'audience par Me Alban RAÏS de la SELAS AVRIL RAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0032
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Janvier 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS , Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS , Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 27 décembre 2012, M. Alexandre X... a vendu à la SCI du [...]                  un appartement  de 161,75 m² avec cave, garage et deux débarras, formant les lots no 101, 104 et 122 de l'état de division d'un immeuble en copropriété situé [...]                              . Le prix de 3 700 000 € a été payé comptant à hauteur de la somme de 1 283 000 €, le solde, soit 2 417 000 €, devant être payé au plus tard le 20 décembre 2019, moyennant un taux d'intérêt de 3,20% l'an, par mensualités constantes de 32 154 € payables le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 janvier 2013.
Par lettre du 15 avril 2015, la SCI du [...]                a été vainement mise en demeure de payer une somme de 289 386 €, correspondant à un arriéré de 9 mensualités, sous peine de mise en oeuvre de la procédure contractuelle conduisant à l'exigibilité immédiate des sommes dues et à l'inscription de la garantie hypothécaire.
M. X..., par acte extrajudiciaire du 15 mai 2015, a fait délivrer à la SCI du [...]                   un commandement aux fins de saisie vente, pour obtenir paiement d'un arriéré de 10 mois.
En l'absence de paiement, M. X... a fait assigné la SCI du [...]               , par acte du 26 juin 2015, pour voir celle-ci condamnée à lui payer un arriéré de 10 échéances mensuelles, soit en principal la somme de 321 540 €, pour voir constater l'exigibilité immédiate et de plein droit de la somme de 1 768 470€ par suite de la déchéance du terme, et pour voir condamner la SCI du [...]                à lui payer une telle somme et des pénalités contractuelles.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 08 avril 2016 a :
- débouté la SCI du [...] de toutes ses demandes, - condamné la SCI du 26 [...]                                    à payer à M. X... une somme de 321 540 € représentative de l'arriéré, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 avril 2015,
- constaté l'exigibilité immédiate de la somme de 1 768 470 €, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- condamné la SCI du [...]                à payer à M. X... une somme de 106 108,20 € au titre de la clause pénale,
- condamné la SCI du [...]                à payer à M. X... une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens,
- rejeté toutes autres demandes.
Par dernières conclusions du 12 août 2016, la SCI du [...]               , appelante, demande à la Cour de :
- vu l'article 1134 du code civil ;
- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
- et statuant à nouveau :
- débouter M. X... de toutes ses demandes ;
- déclarer nul le commandement valant saisie vente ;
- déclarer nulle et non avenue la déchéance du terme ;
- subsidiairement :
- réduire la clause pénale à la somme de 1 € ;
- en toute hypothèse :
- lui accorder les plus larges délais de paiement ;
- condamner M. X... à lui payer une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens.
Par dernières conclusions du 11 janvier 2016, M. X... prie la Cour de :
- vu les articles 1103 et 1104 du code civil (anciennement 1134) du code civil,
- vu l'article 1343-5 du code civil (anciennement 1244-1 du code civil),
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- débouter la la SCI du [...]  de sa
demande de délais de paiement ; - condamner
la SCI du 26 [...]    à lui payer une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter les dépens.


L'acte de vente litigieux, pour le cas où les mensualités de la partie du prix payable à terme ne seraient pas exactement réglées, prévoit les dispositions ci-après reproduites (page 8) :
"4) Qu'à défaut de paiement exact à son échéance d'un seul terme du principal ou des intérêts, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, les sommes qui resteront alors dues, deviendront immédiatement et de plein droit exigibles sans qu'il soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire, ni faire prononcer en justice la déchéance du terme nonobstant toutes offres de paiement et consignations ultérieures.
Qu'au surplus, à défaut de paiement de tout ou partie du solde de prix dans les termes convenus, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément à l'article 1656 du code civil, si le commandement contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la présente clause.
Cette résolution aura lieu sans préjudice du droit du vendeur à tous dommages et intérêts.
Si le commandement ne contient pas la déclaration prévue ci-dessus, la vente ne sera pas résolue mais le vendeur aura le droit à défaut de paiement dans les trente jours de ce commandement, à titre de clause pénale, à une indemnité de six pour cent des sommes exigibles.
Les indemnités résultant du présent article seront indépendantes de celles prévues aux articles ci-après".
Si ces dispositions contractuelles permettent au vendeur, en cas d'impayé, de se prévaloir de la déchéance de plein droit du terme à défaut de paiement dans le délai d'un mois suivant commandement délivré à cette fin, il n'en demeure pas moins que pour se prévaloir valablement de la déchéance du terme, le vendeur devait faire connaître précisément à la SCI du [...]                qu'il lui impartissait un délai d'un mois à compter de la délivrance de l'acte pour payer les causes du commandement et que, faute de satisfaire à cette injonction la déchéance du terme serait acquise.
Or, le commandement aux fins de saisie vente délivré le 4 mai 2015 par la SCP Gatimel-Armengaud Gatimel- de Montalembert d'Esse titulaire d'un office d'huissier à Paris :
- expose les modalités de paiement du prix de vente de l'acte de vente, s'agissant de la partie payable comptant et de la partie payable à terme,
- ordonne le paiement de la somme en principal de 321 540 € correspondant à 10 mensualités arriérées (d'août 2014 à mai 2015), outre le coût de l'exploit de 401,70 € et le droit proportionnel de 330 €, soit un total de 322 271,70 €,
- énonce que faute de paiement des sommes ci-dessus dans le délai de huit jours suivant la délivrance de l'acte, le débiteur pourra y être contraint par toutes voies de droit et notamment une saisie à domicile et la vente forcée de ses biens meubles,
- déclare au débiteur que "passé le délai d'un mois à compter de la date du présent acte, le requérant se réserve le droit de résoudre la vente intervenue conformément aux dispositions de l'acte notarié sus-énoncé au chapitre "Partie payable à terme 4) ci-après reproduit :
4) Qu'à défaut de paiement exact à son échéance d'un seul terme du principal ou des intérêts, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, les sommes qui resteront alors dues, deviendront immédiatement et de plein droit exigibles sans qu'il soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire, ni faire prononcer en justice la déchéance du terme nonobstant toutes offres de paiement et consignations ultérieures.[...]"
L'appelante fait valoir à bon droit que le commandement litigieux ne précise pas qu'il vaut mise en demeure de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance et qu'à l'expiration de ce délai, à défaut de paiement, la déchéance du terme sera acquise au vendeur requérant. En effet la seule citation de la clause du contrat n'a pas emporté en l'espèce avis au destinataire de la décision du requérant de se prévaloir de la faculté contractuelle de déchéance du terme et pour que le requérant délivre valablement, par un acte extrajudiciaire unique, non seulement un commandement avant saisie, mais encore un commandement de payer pour mettre en oeuvre la faculté de provoquer la déchéance du terme de plein droit, l'exploit aurait nécessairement dû aviser le destinataire de ce second but poursuivi aussi clairement et précisément que pour la saisie.
En l'absence de commandement payer conforme au contrat pour mettre valablement en oeuvre la faculté de déchéance du terme, celle-ci ne peut être acquise au vendeur.
Il n'est pas davantage établi que l'assignation délivrée ait tendu aux fins requises par la clause de déchéance du terme, indépendamment du commandement.
Le jugement entrepris ne peut donc pas être approuvé d'avoir retenu que les conditions de la déchéance du terme étaient réunies.
En outre, en l'absence de commandement emportant la déchéance du terme, la clause pénale réclamée à hauteur de 106 108,20 €, soit 6% du solde de prix dont M. X... a soutenu en vain que le terme de remboursement avait été déchu, ne peut être exigible en l'état, puisque le contrat fait d'un tel commandement la condition nécessaire de cette exigibilité.
Et il n'est pas établi que M. X... demande l'application de la clause pénale sur l'arriéré pourtant exigible.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a retenu la déchéance du terme et en ce qu'il a alloué la clause pénale sur les sommes dont le terme de remboursement avait été déchu.
En revanche, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI du [...]                au paiement de l'arriéré de 321 540 € dont l'acquéreur, qui en a la charge, ne prouve pas qu'il s'en est acquitté ; cependant, dès lors que M. X... demande les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la mise en demeure et dès lors que la SCI du [...]                reconnaît avoir été mise en demeure le 15 avril 2015 d'avoir à régler la somme de 289 386 €, il y a lieu de dire que les intérêts au taux légal courront à compter du 15 avril 2015 sur cette dernière somme et, pour le surplus à compter, seulement, de l'assignation du 26 juin 2015 valant mise en demeure.
La SCI du [...]                ne justifie pas des conditions permettant de lui octroyer des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette.
Le jugement entrepris sera confirmé pour ce qui concerne les dépens et l'indemnité de procédure de l'article 700 du code de procédure civile.
S'agissant des dépens d'appel, les parties succombant partiellement l'une et l'autre, il y a lieu de dire qu'elle conserveront la charge des dépens par elles exposés, ainsi que de leurs frais de défense en justice non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la déchéance du terme et la clause pénale étaient acquises à M. X...,
Statuant à nouveau sur ces chefs :
Dit que ni la déchéance du terme ni la clause pénale ne sont acquises à M. X...,
Déboute M. X... de ses demandes à hauteur de 1 768 470 € et de 106 108,20 €,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI du [...]                à payer à M. X... une somme de 321 540 € représentative de l'arriéré augmentée des intérêts au taux légal,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la SCI du [...]                devait les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme de 321 540 € à compter du 15 avril 2015,
Statuant à nouveau sur ce point, dit que les intérêts au taux légal seront dus à compter du 15 avril 2015 sur la somme de 289 386 € et, pour le surplus, à compter de l'assignation du 26 juin 2015,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a statué sur les dépens et sur l'indemnité due au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à délais de paiement en faveur de la SCI du [...]               ,
Laisse à chacune des parties la charge des dépens d'appel qu'elles auront exposés, ainsi que leurs frais de défense en justice relatifs à l'instance d'appel,
Rejette les autres prétentions des parties,
Le Greffier, La Présidente,