COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 1 Chambre Section AO2 X... DU 21 MARS 2006 Numéro d'inscription au répertoire général : 05/00933
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 JANVIER 2005 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN No RG 03/3818
APPELANTES : S.A.R.L. VALLESPIR IMMO au capital de 8 000 ç inscrite au RCS de PERPIGNAN sous le numéro 441 121 399 dont le nom commercial est GUY HOQUET IMMOBILIER, représentée en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social 4 Boulevard Jean Jaurès 66400 CERET représentée par la SCP DIVISIA - SENMARTIN, avoués à la Cour assistée de Me Philippe CAPSIE, avocat au barreau de PERPIGNAN Madame Mireille Y... née le 31 Mai 1941 à PARIS (75020) de nationalité Française 5 Rue du Commandant Guilbault 93600 AULNAY SOUS BOIS représentée par la SCP ARGELLIES - TRAVIER - WATREMET, avoués à la Cour assistée de Me François LAFONT, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES : Madame Mireille Y... née le 31 Mai 1941 à PARIS de nationalité Française 5 Rue du Commandant Guilbault 93600 AULNAY SOUS BOIS représentée par la SCP ARGELLIES - TRAVIER - WATREMET, avoués à la Cour assistée de Me François LAFONT, avocat au barreau de MONTPELLIER Monsieur Jean Z... 9 Rue de Conflent 66530 CLAIRA représenté par la SCP SALVIGNOL - GUILHEM, avoués à la Cour assisté de Me Philippe NESE, avocat au barreau de PERPIGNAN SARL VALLESPIR IMMO , prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis 4 Boulevard Jean Jaurès 66400 CERET représentée par la SCP DIVISIA - SENMARTIN, avoués à la Cour assistée de Me Philippe CAPSIE, avocat au barreau de PERPIGNAN ORDONNANCE DE CLOTURE DU 16 Février 2006 COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 FEVRIER 2006, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Christian TOULZA, Président
Mme Christine DEZANDRE, Conseiller
Mme Catherine A..., Vice-Présidente placée (désignée par ordonnance du 15/12/2005)
qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Monique B...
X... :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par M. Christian TOULZA, Président.
- signé par M. Christian TOULZA, Président, et par Mme Monique B..., présent lors du prononcé. PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Selon compromis sous seing privé du 24 janvier 2003, M. Jean Z... s'est porté acquéreur pour le prix de 219.527 ç d'une villa à usage d'habitation avec sous -sol située au BOULOU appartenant à Mme Mireille Y... ; il a versé un acompte de 10.000 ç entre les mains de l'agence VALLESPIR IMMO.
L'acte stipule une clause pénale de 10% du prix de vente en cas de refus fautif de signature de l'acte authentique prévue le 15 avril 2003.
Les clefs ont été remises à Jean Z... par anticipation le 28 février 2003 pour lui permettre de faire établir les devis d'aménagement et de rénovation.
Début avril 2003 le sous-sol a été inondé par les eaux pluviales ; constatant le phénomène, M. Z... a informé la venderesse et le notaire chargé de recevoir l'acte authentique de son refus de régulariser la vente ; les parties ont alors convenu de différer la signature de l'acte authentique et de charger un expert, aux frais de la venderesse, de déterminer la ou les causes de la présence d'eau dans le sous-sol, les parties se réservant de "donner suite ou pas au
compromis en fonction du résultat de l'expertise et au plus tard le 30 juin 2003".
M. BR C..., expert désigné par Mme Y..., a établi un rapport le 19 juin 2003 ; il constate les infiltrations, estime qu'elles trouvent leur origine dans la configuration des lieux mais considère qu'elles génèrent une humidité de faible importance, généralement admise dans des locaux à usage de caves et de garage, et qui n'entraîne pas une impropriété à destination des lieux.
Contestant les conclusions de l'expert BR C..., M. Z... a fait intervenir l'expert CAILLON qui estime que le sous-sol destiné à l'habitation est inondable en raison d'un défaut de construction.
Au vu de ces constatations, M. Z... a confirmé le 15 juillet 2003 son refus d'acquérir le bien ; il a sollicité en vain la restitution de l'acompte de 10.000 ç.
C... 5 août 2003 Mme Y... a fait assigner M. Z... devant le Tribunal de Grande Instance de Perpignan pour entendre prononcer la résolution de la vente aux torts exclusifs de l'acquéreur et sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - 21.952 ç à titre d'indemnité d'immobilisation avec intérêts de droit à compter du 21 mars 2003, - 1000 ç pour jouissance abusive du bien, - 4000 ç correspondant à la valeur locative du bien pour quatre mois perdus, - 118,85 ç en remboursement des frais d'assurance, - 129,53 ç pour les frais d'entretien de la chaudière, - 868,65 ç correspondant aux frais d'expertise, - 656,60 ç correspondant aux frais de caméra, - 1079,29 ç en remboursement des frais de la société SEI TECWELL ROUSSILLON, - 250 ç en remboursement des d'expertise termite, - 1242 ç au titre de la taxe foncière, - 210 ç au titre des frais de constat d'huissier, - 1000 ç au titre de ses frais de voyage, - 1500 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile outre le versement
entre ses mains de l'acompte de 10.000 ç détenu par la S.A.R.L. VALLESPIR IMMO.
M. Jean Z... a sollicité reconventionnellement la résolution de la vente aux torts exclusifs de la venderesse sur le fondement des dispositions des articles 1110 ou 1116 ou encore 1641 et suivants du code civil, la restitution de l'acompte de 10.000 ç sous astreinte, la condamnation de Mme Y... à lui verser la somme de 1500ç à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre celle de 2000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Il demande subsidiairement au tribunal de réduire l'indemnité forfaitaire à la somme de 1000 ç, de dire que la S.A.R.L. VALLESPIR IMMO a manqué à son obligation d'information et de conseil et de rejeter sa demande de dommages et intérêts.
Par jugement du 11 janvier 2005, le Tribunal de Grande Instance de Perpignan a, au visa des articles 1109, 1110, 1382 du code civil, et après avoir retenu l'erreur substantielle viciant le consentement de M. Jean Z... : - Prononcé l'annulation du compromis de vente passé le 24 janvier 2003 entre Mme Mireille Y... et M. Jean Z..., - Ordonné la restitution à M. Jean Z... de la somme de 10.000 ç par la S.A.R.L. VALLESPIR IMMO, sous astreinte de 100 ç par jour de retard à compter du 30 ème jour suivant la signification du jugement, - Condamné Mme Mireille Y... à payer à M. Jean Z... la somme de 1000 ç à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - Condamné Mme Mireille Y... à payer à M. Jean Z... la somme de 1500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - Rejeté les demandes de dommages et intérêts de Mme Y... et de la S.A.R.L. VALLESPIR IMMO, - Condamné solidairement Mme Mireille Y... et la S.A.R.L. VALLESPIR IMMO aux dépens.
Mme Mireille Y... a régulièrement relevé appel.
L'appelante a notifié le 18 janvier 2006 des conclusions tendant à la réformation du jugement.
Mme Y... qui conteste avoir présenté comme habitable le sous-sol du bien vendu et affirme en avoir ignoré le risque d'inondation, demande à la Cour d'écarter l'erreur comme vice de consentement de l'acquéreur, de déclarer irrecevable comme tardive au visa de l'article 1648 du code civil l'action en garantie des vices cachés, de dire que le risque d'inondation n'est pas un vice rendant l'immeuble impropre à sa destination.
Elle soutient que Jean Z... s'oppose à la signature de l'acte par des motifs fallacieux et demande à la Cour de prononcer la résolution de la vente aux seuls torts de l'acquéreur et de le condamner à lui payer la somme de 23.422 ç en application du contrat ou subsidiairement en réparation du préjudice subi du fait de sa défaillance outre celle de 1500 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens.
Par conclusions notifiées le 13 février 2006, la S.A.R.L. VALLESPIR IMMO demande à la Cour de confirmer le jugement déféré et de constater que M. Jean Z... ne rapporte pas la preuve de ce que l'aménagement du sous-sol en pièces habitables constituait un élément substantiel présidant à la formation du contrat, que le sous-sol de l'immeuble ne présente aucun vice susceptible de caractériser une impropriété à sa destination, subsidiairement d'ordonner une mesure d'expertise avec la mission habituelle complétée par une description précise du sous-sol au regard des conditions d'habitabilité fixées parles décrets no 87-149 du 6 mars 1987 et no 2002-120 du 30 janvier 2002, en toute hypothèse, de constater la résolution de la vente, de
constater que les agissements de Jean Z... sont à l'origine directe et certaine du préjudice subi par la S.A.R.L. VALLESPIR IMMO consistant en la perte d'une chance de recevoir ses honoraire, de condamner Jean Z... à lui payer la somme de 9.147 ç en réparation du dit préjudice outre la somme de 2000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens.
Par conclusions notifiées le 15 février 2006, Jean Z... soutient que c'est au regard d'un sous-sol réputé habitable et présenté comme tel qu'il a consenti à l'achat de la villa et que son consentement a été vicié car la venderesse et l'agence immobilière lui en ont sciemment dissimulé le caractère inondable.
Il demande à la Cour de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner solidairement Mme Y... et la S.A.R.L. VALLESPIR IMMO à lui payer la somme de 2500 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Très subsidiairement de réduire le montant de l'indemnité forfaitaire à la somme de 1000 ç, de débouter Mme Y... du surplus de ses demandes, de dire que la S.A.R.L. VALLESPIR IMMO a manqué à son obligation d'information et de conseil et la débouter de sa demande de dommages et intérêts, de condamner les appelantes aux dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1 - Sur l'erreur sur laMOTIFS DE LA DÉCISION
1 - Sur l'erreur sur la substance de la chose :
En vertu de l'article 1110 du code civil, l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet.
Il est acquis que le sous-sol du bien vendu a subi des inondations au mois d'avril 2003.
L'expert BR C... a constaté la présence effective de traces d'humidité affectant le soubassement de l'ensemble des locaux du sous-sol sur
une hauteur variant entre 0,15m et 0,20 m à partir du sol avec apparition d'efflorescences de salpêtre et décollements ponctuels de revêtements de papiers peints, les relevés à l'humidimètre faisant apparaître un taux d'humidité variable dépassant la normale.
Les causes et les conséquences des infiltrations d'eau pluviales sont attribuées par l'expert BR C... à l'absence de drainage à la base des remblais extérieurs contre le bâtiment, au défaut de raccordement du caniveau en pied de la rampe d'accès au garage, et à la configuration même de la rue aux abords immédiats du terrain.
Ces éléments suffisent à établir que le sous-sol, du fait même de la configuration des lieux et de la construction, est exposé au risque d'inondation ; la présence de salpêtre au bas des murs ainsi que le décollement des tapisseries constatés, établissent que le phénomène est récurrent.
Il est exact que le compromis signé le 24 janvier 2003 qui décrit l'immeuble vendu comme étant "une maison d'habitation de plain-pied en 4 faces sur sous-sol total, salon, salle à manger, 3 chambres, salle de bains, wc, cuisine" ne porte pas mention de l'aménagement du sous-sol et que celui-ci figure sur les plans initiaux de l'immeuble comme comprenant garage et pièces à usage de cave.
Toutefois, la fiche de présentation de l'immeuble par l'agence immobilière mentionne trois pièces séparées en sous-sol d'un total de 60 m et une salle d'eau, en plus du garage de 22 m , et cette description est confirmée par le diagnostic amiante fait par le Cabinet E.P.B. auquel en outre est annexé un plan qualifiant de "chambre" l'une des trois pièces.
Les photos en couleur produites par Mme Y... permettent de constater que les pièces sont peintes en bleu ou en vert et sont
munies, soit d'une fenêtre, soit d'une aération, que le couloir et une des chambres sont carrelées.
Ces éléments démontrent que quel que soit l'usage initialement affecté au sous-sol, il a été aménagé en vue de son habitabilité.
Dans ces conditions, et même si des équipements complémentaires sont nécessaires à la poursuite de l'aménagement des lieux, les pièces du sous-sol n'en ont pas moins d'ores et déjà l'apparence de pièces habitables destinées à être aménagées, de sorte que Jean Z..., après avoir les avoir visitées, était fondé à les prétendre comme telles et il est inutile pour s'en convaincre davantage de recourir à une mesure d'instruction.
L'habitabilité d'une maison relève de ses caractéristiques substantielles et la surface habitable, aménagée ou susceptible de l'être est donc déterminante du consentement de l'acquéreur. Les devis que M. Z... a fait établir dès la remise des clefs par l'entreprise CRD Bâtiment confirment son intention de poursuivre l'aménagement amorcé par le vendeur.
C'est donc par des motifs pertinents adoptés par la Cour que le Tribunal a admis l'erreur substantielle ayant vicié le consentement de Jean Z..., prononcé l'annulation du compromis passé le 24 janvier 2004, ordonné en conséquence la restitution du dépôt de garantie sous astreinte, rejeté les demandes de paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts formées par Mme Y.... 2 - sur les demandes accessoires :
Compte-tenu de l'aménagement de partie du sous-sol, de la configuration des lieux, des défauts de construction à l'origine des inondations par les eaux pluviales, de la présence d'un contreplaqué adossé à la porte du garage et destiné à retenir l'eau, de la présence de salpêtre au bas des murs, du décollement des tapisseries
lié à l'humidité, c'est, ainsi que l'a retenu le premier juge, en toute mauvaise foi que Mme Y..., au lieu de tirer loyalement les conséquences de la survenance du sinistre, a persisté à nier le risque d'inondation et la destination à usage d'habitation de partie du sous-sol pour tenter d'abord d'imposer à Jean Z... la vente d'un bien affecté d'un vice substantiel, puis d'obtenir la résolution du contrat aux torts de l'acquéreur.
Cette attitude caractérise la résistance abusive.
En conséquence de ce qui précède, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. Z... les nouveaux frais irrépétibles qu'il a été contraint d'exposer ; Mme Mireille Y... et la S.A.R.L. VALLESPIR IMMO seront condamnées in solidum à lui verser la somme de 1500 ç au titre de ses frais irrépétibles et des honoraires exposés en cause d'appel. P A R C E D... M O T I F D...
La Cour, statuant publiquement,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Rejette la demande d'expertise ;
Condamne in solidum Mme Mireille Y... et la S.A.R.L. VALLESPIR IMMO à payer à M. Jean Z... la somme supplémentaire de 1.500 ç
(mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne in solidum Mme Mireille Y... et la S.A.R.L. VALLESPIR IMMO aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause.
C... GREFFIER
C... PRÉSIDENT