COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1ère chambre 2ème section ARRET No CONTRADICTOIRE DU 14 MARS 2006 R.G. No 04/07313 AFFAIRE :
Robert X... ... C/ Tahar Y...
Z... Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 07 Juillet 2004 par le Tribunal d'Instance de BOULOGNE BILLANCOURT No Chambre : No Section : No RG : Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Claire RICARD Me Farid SEBA REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE QUATORZE MARS DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur Robert X... né le 01 Juillet 1957 à ROBERT (MARTINIQUE) 21, quai Alphonse le Gallo 92100 BOULOGNE BILLANCOURT représenté par Me Claire RICARD - N du dossier 240590, avoué assisté de Me Richard HARROSCH (avocat au barreau de PARIS) Madame Marie-Paz A... née le 06 Février 1959 à MADRID (ESPAGNE) (28010) 21, quai Alphonse le Gallo 92100 BOULOGNE BILLANCOURT représentée par Me Claire RICARD - N du dossier 240590 assisté de Me Richard HARROSCH (avocat au barreau de PARIS) APPELANTS [****************] Monsieur Tahar Y...
Z... né le 07 Mars 1941 à BLIDA (ALGERIE) Léo Errera 18 11800 BRUXELLES BELGIQUE représenté par Me Farid SEBA - N du dossier 0010736, avoué assisté de Me Leila DENIA (avocat au barreau de PARIS) INTIME [****************] Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Janvier 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Charles LONNE, président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Charles LONNE, président,
Madame Evelyne LOUYS, conseiller,
Mme Annie DABOSVILLE, conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,
FAITS ET PROCEDURE,
Par jugement rendu le 7 juillet 2004 le tribunal d'instance de BOULOGNE-BILLANCOURT a :
- condamné solidairement Monsieur X... et Madame A... à payer à Monsieur Y...
Z... la somme de 23 979,88 euros, au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnité d'occupation, terme de mars 2004 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 14 683,15 euros à compter du 5 mars 2003, et à compter du jugement pour le surplus ;
- constaté l'acquisition, à compter du 5 mai 2003, de la clause résolutoire inscrite au bail conclu entre Monsieur Y...
Z... et Monsieur X... et A... ;
- ordonné l'expulsion de Monsieur X... et de Madame A..., et de tout occupant de leur chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et rappelé qu'elle ne pourra intervenir qu'à l'issue d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux ;
- rappelé que les meubles se trouvant dans les lieux pourront être remis aux frais des personnes expulsées en un lieux que ceux-ci désigneront, qu'à défaut, ces meubles pourront être entreposés en un autre lieu approprié et que, si les personnes expulsées ne les retirent pas dans le délai imparti, ils pourront être vendus sur autorisation du juge de l'exécution ;
- condamné solidairement Monsieur X... et Madame A... à payer à Monsieur Y...
Z... une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges conventionnellement exigibles à compter du 5 mai 2003 ;
- rejeté toute autre demande ;
- condamné Monsieur X... et Madame A... à payer à Monsieur Y...
Z... la somme de 500 euros, en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
- condamné solidairement Monsieur X... et Madame A... aux entiers dépens.
Monsieur X... et Madame A... ont régulièrement interjeté appel de cette décision le 12 octobre 2004 et, aux termes de leurs dernières conclusions, déposées le 9 novembre 2005, demandent à la Cour de:
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- les décharger de toute condamnation prononcée à leur encontre;
- condamner Monsieur Y...
Z... au paiement de la somme de 500 euros, au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.
A l'appui de leurs demandes, ils soutiennent en substance :
- que Monsieur Y...
Z... n'a pas respecté son obligation de bailleur en ne produisant pas un décompte des charges explicite et clair ;
- que, depuis le 1er avril 1998, ils n'ont jamais reçu de décompte de charges ;
- qu'ils n'ont jamais refusé d'exécuter leurs obligations ;
- que les pièces produites en justice font état de charges et de provisions démarrant depuis janvier 1998 alors qu'ils ne sont dans les lieux que depuis avril 1998 ;
- que les décomptes de charges remis le 29 octobre 2003 font apparaître des consommations d'eau chaude sans commune mesure avec la réalité;
- que le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et que les pièces justificatives des charges doivent être tenues à sa disposition pendant un mois après l'envoi du décompte des charges, le locataire pouvant ainsi consulter le détail des dépenses auprès du syndic ;
- que la clause résolutoire du bail ne pouvait jouer dès lors que le montant de la créance litigieuse n'était, au moment de la signification du commandement, ni certaine, ni liquide, ni exigible ; - que Monsieur Y...
Z... n'a pas respecté les dispositions de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 l'obligeant à remettre au locataire qui en fait la demande la quittance mentionnant le détail des sommes qu'il a versées.
Monsieur Y...
Z..., intimé, dans ses dernières écritures, transmises
le 8 décembre 2005, demande à la Cour de :
- débouter Monsieur X... et Madame A... de leur appel ;
- confirmer la décision querellée ;
Y ajoutant,
- condamner "conjointement et solidairement" Monsieur X... et Madame A... à lui payer la somme de 43.729,32 euros, sous réserves de tout autre dû, échu ou à échoir, avec les intérêts au taux légal depuis la date du commandement de payer ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- débouter Monsieur X... et Madame A... de toutes leurs demandes, plus amples ou contraires ;
- condamner Monsieur X... et Madame A... au paiement d'une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait essentiellement valoir :
- que, le loyer contractuellement fixé n'ayant jamais été indexé et la provision pour charges d'un montant de 161,60 euros n'ayant pas davantage été augmentée, les loyers et charges réclamés sont ceux initialement fixés à la signature du bail ;
- qu'à supposer qu'ils soient en mesure de se prévaloir d'une quelconque contestation sur les charges, rien ne justifie le
non-paiement des loyers en principal puisqu'ils ont joui paisiblement de la chose louée ;
- qu'au jour du commandement la créance n'était pas litigieuse, mais impayée ;
- que la clause résolutoire du bail prévoit que, à défaut de paiement de tout ou partie des loyers et charges et deux mois après un commandement de payer infructueux, le contrat est résilié immédiatement et de plein droit ;
- que le juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au motif qu'il n'y avait eu dans le délai de deux mois ni paiement intégral des loyers ni demande de délais de paiement ;
- que Monsieur X... et Madame A... n'ont jamais réclamé la délivrance de quittances ;
- que les décomptes de charges ont été remis ;
- que les locataires non seulement n'ont pas payé les causes du commandement mais n'ont pas payé non plus les loyers échus depuis la date dudit commandement ;
- qu'il est manifeste que les consorts B... n'ont fait appel que dans le seul but de retarder encore le règlement de leur arriéré;
- que les documents concernant les charges locatives ont été communiquées dans un délai suffisant pour permettre aux locataires
d'en prendre connaissance et de les contrôler ;
- que les provisions pour charges réclamées étant restées au montant initial de 161,60 euros mensuels, elles sont inférieures aux charges réellement exposées ;
- que dans la mesure où le premier incident de paiement remonte à juin 1999, rien n'est réclamé pour 1998 ;
- que les charges annuelles, y compris l'eau chaude, sont parfaitement raisonnables, les différences de quantité d'eau chaude dont font état les appelants correspondant précisément aux forfaits appliqués par le syndic, pour pallier leur carence de fournitures des informations nécessaires au calcul des consommations ;
- que, compte tenu des charges réellement dues, le compte des consorts B... s'élève, pour la période allant du 1er avril 1998 au 31 décembre 2005, à la somme de 43.729,32 euros.
MOTIFS 1- Sur la résiliation du bail
Considérant que les appelants soutiennent que le premier juge ne pouvaient constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire dans la mesure où la créance, objet du commandement de payer, n'était ni certaine ni liquide ni exigible;
Mais considérant que Monsieur X... et Madame A... sont entrés dans les lieux le 1er avril 1998; que le loyer mensuel était alors de 853,71 ç et la provision sur charge de 161,60 ç ; qu'il est constant que cette provision n'a jamais été augmentée; qu'il est produit au débat les relevés annuels des charges locatives des années 1998 à 2003 établis par le cabinet VILLA, syndic de la copropriété, qui permet de relever qu' à l'exception de l'année 1998 cette provision
de 161,60 ç est inférieure aux charges réelles dues par les locataires;
Qu'il s'en suit que les appelants sont mal fondés à soutenir que la somme de 14.683,15 ç qui leur a été réclamée dans le commandement de payer du 5 mars 2003 constituait une créance qui n'était ni certaine ni liquide ni exigible puisque la créance dont s'agit correspond en principal aux loyers impayés et à cette provision, au demeurant inférieure aux charges, puisque la période de référence est celle de juin 1999 à février 2003;
Considérant que les causes du commandement n'ayant pas été réglées dans le délai imparti par la loi, c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire avec toutes ses conséquences; que le jugement sera donc confirmé de ce chef; 2 - Sur la dette locative
Considérant que les appelants contestent leur consommation d'eau chaude;
Mais considérant que les différences de quantité d'eau dont s'agit correspondent aux forfaits appliqués par le syndic pour pallier la carence des locataires qui ne transmettaient pas les données nécessaires permettant de calculer leur consommation réelle;
Qu'au vu de l'ensemble des pièces contradictoirement produites au débat et non sérieusement contestées par Monsieur X... et Madame A... il apparaît que la dette des appelants se chiffre à la somme de 43.729,32 ç telle que détaillée exactement dans les dernières écritures de l'intimé et après déduction du trop perçu pour l'année 1998 et du coût du remplacement de la moquette;
Considérant que Monsieur X... et Madame A... seront donc déboutés de leur appel et condamnés à payer à Monsieur Y...
Z... la somme sus visée avec intérêts au taux légal sur la somme de 14.683,15 ç à compter du 5 mars 2003 et à compter du présent arrêt pour le
surplus outre capitalisation de ces intérêts en application de l'article 1154 du NCPC;
3 - Considérant que les appelants verseront en outre à l'intimé la somme de 1.000ç en application de l'article 700 du NCPC et supporteront la charge des entiers dépens;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à réactualiser la dette locative;
Statuant à nouveau;
Condamne solidairement Monsieur X... et Madame A... à payer à Monsieur Y...
Z... la somme de 43.729,32 ç au titre de
Condamne solidairement Monsieur X... et Madame A... à payer à Monsieur Y...
Z... la somme de 43.729,32 ç au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation, compte arrêté au 31 décembre 2005, avec intérêts au taux légal sur la somme de 14.683,15 ç à compter du 5 mars 2003 et à compter du présent arrêt pour le surplus;
Ordonne la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil à compter de la première demande;
Condamne in solidum Monsieur X... et Madame A... à verser à Monsieur Y...
Z... la somme de 1.000 ç en application de l'article 700 du NCPC;
Condamne in solidum Monsieur X... et Madame A... aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du NCPC par Me SEBA, avoué;
Arrêt et signé par Monsieur Charles LONNE, président et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, présent lors du prononcé Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,