Ch. civile B

du 06 JUILLET 2011
R. G : 10/ 00362 C-MPA
Décision déférée à la Cour :
jugement du 13 avril 2010
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO
R. G : 08/ 1221
S. A. R. L FATULINA

S. A MERCIALYS
Société CORIN ASSET MANAGEMENT
S. A. CORIN
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU SIX JUILLET DEUX MILLE ONZE
AVANT DIRE DROIT
APPELANTE :
S. A. R. L FATULINA
prise en la personne de son représentant légal
Boutique Enseigne Indigo
Centre commercial La Rocade
20167 MEZZAVIA
représentée par la SCP CANARELLI Antoine CANARELLI Jean Jacques, avoués à la Cour
assistée de Me Doumé FERRARI, avocat au barreau d'AJACCIO
INTIMEES :
S. A MERCIALYS
Prise en la personne de son représentant légal
10 Rue Ciamarosa
75116 PARIS
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Pascale CHIRON, avocat au barreau d'AJACCIO et Me Dominique COHEN TRUMER, avocat au barreau de PARIS
Société CORIN ASSET MANAGEMENT
Prise en la personne de son représentant légal
Centre commercial La Rocade
20200 BASTIA
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Pascale CHIRON, avocat au barreau d'AJACCIO et Me Dominique COHEN TRUMER, avocat au barreau de PARIS
S. A. CORIN
Prise en la personne de son représentant légal
Immeuble Lemedis
Z. A. C des Cadesteaux
13127 VITROLLES
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat de Pascale CHIRON, avocat au barreau d'AJACCIO et Me Dominique COHEN TRUMER, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 juin 2011, devant Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Julie GAY, Président de chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2011.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS
Par sous-seing-privé du 16 septembre 1988 la SA PACAM a donné à bail à la SARL FATULINA un local commercial situé dans le centre commercial LA ROCADE MEZZAVIA à AJACCIO d'une surface de 53, 20 m ² pour un loyer annuel de 89 110 francs hors taxes, charges locatives comprises pour une durée de neuf années à compter du 4 octobre 1988.
La destination des lieux loués était ainsi définie : « vente de chaussures pour enfants et tous accessoires annexes de cette activité ».
Le bail a été renouvelé le 20 mai 1999 entre la SA CORIN venant aux droits de la SA PACAM et la SARL FATULINA à compter du 1er avril 1995 pour une durée de neuf années à compter du 4 octobre 1997.
Par avenant du 20 mars 2003, la surface donnée à bail a été portée à 70 m ² d'un seul tenant. La destination des lieux loués a été également modifiée en : « prêt-à-porter féminin et chaussures femmes ».
Le loyer a été fixé à la somme annuelle 22 514, 90 euros hors taxes et charges locatives comprises.
Par acte huissier du 10 janvier 2007, la SARL FATULINA a sollicité le renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er août 2007.
La bailleresse n'a pas répondu dans le délai de trois mois.
Par acte d'huissier 8 février 2008, la société CORIN ASSET MANAGEMENT, gérante de l'indivision, la SA CORIN et la SA MERCIALYS ont notifié un mémoire préalable à la SARL FATULINA.
Par assignation en date du 3 novembre 2008, elles ont saisi le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance d'AJACCIO.
Vu le jugement en date du 13 avril 2010 par lequel le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance d'AJACCIO a dit et jugé la demande de fixation de loyer commercial de la SA MERCIALYS, la société CORIN ASSET MANAGEMENT et la SA CORIN recevable, débouté la SARL FATULINA de sa demande en annulation du mémoire en date du 8 février 2008, dit et jugé que le renouvellement du bail commercial conclu entre la SA MERCIALYS, la société CORIN ASSET MANAGEMENT et la SA CORIN d'une part et la SARL FATULINA d'autre part interviendra pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2007, aux clauses et conditions du bail échu, fixé le montant annuel de renouvellement au 1er avril 2007 à la somme de 30 450 euros hors-taxes et charges comprises, dit et jugé que le loyer fixé de renouvellement portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit et à compter de sa date d'effet, dit et jugé que les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, condamné la SARL FATULINA aux dépens.
Vu la déclaration d'appel formalisée par la SARL FATULINA le 10 mai 2010.
Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de cette dernière 3 septembre 2010.
Elle estime que la demande de déplafonnement du loyer commercial est infondée estimant que l'augmentation de loyer consentie par avenant du 20 mars 2003 a pris en compte non seulement l'augmentation de surface mais également la modification de la clause de destination des lieux.
Elle conteste l'existence d'une évolution des facteurs locaux de commercialité.
En conséquence, elle conclut au débouté des intimées.
À titre subsidiaire, elle sollicite une expertise aux frais avancés des sociétés bailleresses.
Vu les dernières conclusions valant mémoire de la SA MERCIALYS, la société CORIN ASSET MANAGEMENT et la SA CORIN en date du 15 décembre 2010.
Elles rappellent qu'à ce jour, en fonction de l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction, le loyer est d'un montant annuel de 25 632, 36 euros hors taxes et charges comprises.
Elles invoquent la modification notable des caractéristiques du local, de la destination contractuelle ainsi que la modification du loyer justifiant le droit acquis du bailleur au déplafonnement du loyer.
Elles concluent donc à la confirmation du jugement entrepris et réclament le paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Subsidiairement, elles demandent la désignation d'un expert et la fixation d'un loyer provisionnel à compter de la date d'effet du nouveau loyer.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 6 avril 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 24 juin 2011.



Attendu qu'en l'état des éléments contradictoires versés aux débats par les parties, il convient de recourir à une mesure d'instruction aux conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision et aux frais avancés de l'appelante dans l'intérêt de laquelle la mesure est ordonnée ;
Attendu que l'expertise est ordonnée afin de fournir des éléments d'évaluation pertinents et objectifs de détermination du loyer ; que dans ces conditions la demande de fixation de loyer provisionnel formulée par les intimées sera écartée ;
Attendu que les dépens seront réservés.


PAR CES MOTIFS,

Avant dire droit, tous moyens et demandes des parties étant réservés,
Ordonne une expertise,
Commet en qualité d'expert :
Madame Karine Paule Marie D...

Tél : 
...
Ou à défaut :
Monsieur Jacky E...

Tél/ Fax : 
...
avec pour mission de :
1o/ visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les locaux commerciaux situés dans le centre commercial LA ROCADE-MEZZAVIA à AJACCIO, appartenant à la SA MERCIALYS, la société CORIN ASSET MANAGEMENT et la SA CORIN, et donné à bail à la SARL FATULINA,
2o/ recueillir tout document comptable et plus généralement tout document utile à sa mission,
3o/ donner des éléments permettant d'apprécier si, à la date de renouvellement du bail au 20 mai 1999 et de l'avenant avec prise d'effet au 20 mars 2003 et depuis son précédent renouvellement, les éléments de détermination de la valeur locative tels que visés à l'article L. 145-33 du code de commerce ont ou non notablement évolué par application de l'article L. 145-34 du même code,
4o/ dans l'affirmative, fournir des éléments de nature à permettre de fixer la valeur locative des locaux loués et par référence aux articles R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce,
5o/ répondre, conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d'émettre l'avis sur l'évaluation définitive, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations utiles ; rapporter à la Cour l'accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties,
6o/ plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,
Dit que l'expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié,
Dit que la SARL FATULINA versera par chèque libellé à l'ordre du régisseur d'avances de la Cour d'appel de BASTIA une consignation de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2 500 ) à valoir sur la rémunération de l'expert et ce avant le 1er septembre 2011 ; que ce chèque sera adressé, avec les références du dossier (n R. G.) au greffe de la Cour d'appel de BASTIA, service des expertises,
Rappelle qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque selon les modalités fixées par l'article 271 du code de procédure civile,
Dit que l'expert devra déposer auprès du greffe de la Cour d'appel de BASTIA, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations avant le 15 janvier 2012 et qu'il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l'article 173 du code de procédure civile,
Précise qu'une photocopie du rapport sera adressé à l'avocat de chaque partie,
Précise que l'expert doit mentionner dans son rapport l'ensemble des destinataires à qui il l'aura adressé,
Rejette la demande de fixation d'un loyer provisionnel,
Réserve les dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT