30/01/2006 ARRÊT No 06/14 No RG : 05/00033 Décision déférée du 14 Décembre 2004 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 03/191 GUILHEM SEM CONSTELLATION ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM DE BLAGNAC CONSTELLATION C/ Félix X... René X... Virginie X... épouse Y... Marie X... épouse Z... Ada X... épouse A... Lucien X... Claudine X... Lydia B... veuve X... SERVICES FISCAUX DE LA C...
RÉFORMATION
RÉPUBLIQUE FRANOEAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS

COUR D'APPEL DE TOULOUSE
Chambre des Expropriations

ARRÊT DU TRENTE JANVIER DEUX MILLE SIX
[***] APPELANT(S) SEM CONSTELLATION ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM DE BLAGNAC CONSTELLATION 5, Avenue Albert Durand Aéropole 5 BP 109 31703 BLAGNAC CEDEX Assistée de Me BOUYSSOU Avocat au barreau de TOULOUSE INTIME(S) Monsieur Félix X... 5056 rue Tholon de Saint Jalles 82370 NOHIC Assistée de Me DUCOMTE Avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur René X... 6 petite allée du Portalas 31770 COLOMIERS Assistée de Me DUCOMTE Avocat au barreau de TOULOUSE Madame Virginie X... épouse Y... 34 rue des Lauriers 63100 CLERMONT FERRAND Assistée de Me DUCOMTE Avocat au barreau de TOULOUSE Madame Marie X... épouse Z... 48 chemin Ladoux 31790 ST JORY Assistée de Me DUCOMTE Avocat au barreau de TOULOUSE Madame Ada X... épouse A... 1 allée des Acacias 31700 BEAUZELLE Assistée de Me DUCOMTE Avocat au barreau de
TOULOUSE Monsieur Lucien X... "D..." 31700 BEAUZELLE Assistée de Me DUCOMTE Avocat au barreau de TOULOUSE Mademoiselle Claudine X... 2, Rue Marc Sangnier 31300 TOULOUSE Assistée de Me DUCOMTE Avocat au barreau de TOULOUSE Madame Lydia B... veuve X... 3, Route de Grenade 31700 BEAUZELLE Assistée de Me DUCOMTE Avocat au barreau de TOULOUSE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT SERVICES FISCAUX DE LA C... Hôtel des Impôts de Rangueil 33, Rue Marvig 31404 TOULOUSE Représentés par M. MONTARIOL COMPOSITION DE LA COUR E... a été débattue le 12 Décembre 2005, en audience publique, devant la Cour composée de: Président
: C. BABY, Assesseurs
: L. PARANT, juge de l'expropriation pour le département de l'Ariège, désigné par ordonnance du premier président du 3 décembre 2002
: I. MOLLEMEYER, juge de l'expropriation pour le département de Tarn et Garonne désigné par ordonnance du premier président du 18 septembre 2003 qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : R. GARCIA ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BABY, président, et par R. GARCIA, greffier de Chambre
Vu les mémoires déposés et régulièrement notifiés à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement.  Vu les convocations adressées aux parties et au commissaire du gouvernement.  A l'audience, le Commissaire du Gouvernement est entendu à sa demande en ses observations.  FAITS ET PROCÉDURE  La création de la ZAC Andromède, qui représente une emprise de 200 ha environ sur les communes de Blagnac et de Beauzelle, est l'une desconséquences de l'installation à Blagnac des nouveaux ateliers destinés à la construction de l'Airbus A 380. Elle a été décidée par arrêté préfectoral du 27 février 2002, l'enquête parcellaire s'est déroulée du 5 au 28 mai 2003, et les ordonnances d'expropriation sont intervenues les 10 février (cas du présent dossier) et 1er octobre 2004.
L'opération concerne entre autres une parcelle sise sur la commune de Beauzelle, cadastrée AI 2, d'une superficie de 39 216 m , lieudit Le Barricou, appartenant à l'indivision F... et objet d'une emprise totale.
Les propriétaires n'ayant pas accepté l'offre qui leur a été faite à 11 ç/m , l'autorité expropriante a saisi le juge de l'expropriation de Toulouse, qui, par jugement du 14 décembre 2004, a retenu une valeur de 20 ç/m , soit une indemnité principale de 784 320 ç, ramenée à 705 888 ç après abattement de 10 % pour occupation, celle-ci étant le fait de l'un des indivisaires, M. Lucien F...
G... de remploi, au taux de 15 % à concurrence de 77 000 ç et 10 % au-delà, ressortait à 74 438,80 ç. Le tout était arrondi à 780 330 ç.
L'expropriante a relevé appel de cette décision par déclaration du 27 janvier 2005, les expropriés relevant appel incident par déclaration du 3 février 2005.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
L'expropriante précise que la parcelle en cause est cultivée. Elle est, à la date de référence, soit le 2 janvier 2002, date à laquelle a été approuvée la modification du plan local d'urbanisme, classée pour partie en zone 1 AU-b, correspondant au futur quartier de maisons de ville et d'habitat semi-collectif, et pour le reste en zone 1 AU-c, correspondant aux futurs quartiers d'habitat individuel
à faible densité. Dans ces zones sont interdites les constructions industrielles et de commerces de 300 m et plus de SHON, et les constructions admises ne pourront être autorisées qu'après réalisation des équipements d'infrastructure indispensables (voirie et réseaux divers).
Les opérations de construction ou d'aménagement d'ensemble nécessitent une unité foncière de 1 ha minimum en zone 1 AU-b et 2 ha minimum en zone 1 AU-c, où les constructions individuelles doivent respecter le caractère résidentiel de la zone. Le COS est fixé à 0,5 en zone 1 AU-b et 0,25 en zone 1 AU-c.
Elle rappelle que l'article L 13-15 exige qu'un terrain remplisse, pour être qualifié de terrain à bâtir, deux conditions cumulatives :
une desserte suffisante par la voirie et les réseaux électrique, d'eau potable, et, le cas échéant, le réseau d'assainissement, et une situation dans un secteur désigné comme constructible par le document d'urbanisme applicable ou la décision du conseil municipal et du représentant de l'Etat dans le département en l'absence d'un tel document. A défaut de remplir ces deux conditions, le terrain doit être évalué en fonction de son usage effectif, agricole en l'espèce. Elle considère que la condition réglementaire est remplie en l'espèce, mais pas la condition de desserte, qui doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Or, le réseau électrique est insuffisant, et il n'y a pas de raccordement au réseau d'eaux usées. Il y a donc lieu de s'en tenir à l'usage effectif.
Son offre de 11 ç tient compte de la plus-value imputable à la situation privilégiée, non contestée, des parcelles en cause, la valeur d'un terrain agricole étant très inférieure. Elle cite de nombreuses cessions amiables à ce prix sur les communes de Blagnac et Beauzelle.
Les parcelles doivent en outre être évaluées occupées, l'exploitation par un fermier n'étant pas contestée, mais le fait que celui-ci soit membre de l'indivision ne justifie nullement de réduire l'abattement à 10 %, comme l'a fait le premier juge.
Elle maintient donc son offre, arrondie à 383 465 ç.
En réplique au mémoire adverse, et par mémoires déposés successivement le 11 août et le 29 septembre 2005, elle conteste la pertinence des termes de référence cités, qui ne mentionnent pas le classement des parcelles vendues dans le document d'urbanisme applicable. Le dernier terme cité consiste en une simple promesse, à écarter de ce fait. Elle ajoute que la méthode de la charge foncière,ce des termes de référence cités, qui ne mentionnent pas le classement des parcelles vendues dans le document d'urbanisme applicable. Le dernier terme cité consiste en une simple promesse, à écarter de ce fait. Elle ajoute que la méthode de la charge foncière, consistant à évaluer le terrain en fonction de son utilisation future déduction faite du coût des aménagements nécessités par celle-ci ne peut être retenue. G... de remploi doit être calculée selon les taux appliqués pour l'ensemble de l'opération. Elle maintient la pertinence de l'abattement de 20 %, précisant que M. Lucien F... a refusé l'indemnité d'éviction qu'elle lui avait offerte, et que le
jugement relatif à son indemnisation en qualité de fermier est frappé d'appel, situation qui justifie pleinement cet abattement.
Elle ajoute que la ZAC a été créée le 7 septembre 2001, antérieurement à la date de référence, de sorte qu'il y a bien lieu de prendre en compte les dispositions de l'article L 13-15 - II - a) in fine, et d'apprécier le caractère suffisant des réseaux par rapport à l'ensemble de la zone.
Par une nouvelle réplique au mémoire complémentaire déposé par les expropriés le 24 octobre 2005 et duquel il ressort que deux des termes de comparaison cités sur les communes de Seilh et Merville sont en zone UB et 1NA, elle maintient que ces termes de comparaison ne sont pas pertinents, et que la méthode de la charge foncière n'est pas adaptée dans le cadre d'une ZAC de l'importance de celle en cause.
Les expropriés, ont déposé un premier mémoire commun, le 30 mars 2005. Ils y soutiennent qu'il n'y pas lieu à abattement pour occupation, le fermier ayant déjà été indemnisé par la SEM. Le premier juge ne pouvait dans ces conditions retenir un abattement de 20 %, il convenait d'évaluer le terrain libre.
Ils soutiennent que la parcelle, classée en zone AU à la date de référence, est d'ores et déjà constructible. Ils citent 7 termes de comparaison, dont le redressement fiscal dont a été l'objet la succession de M. H..., sur une base de 120 F/m (18,29 ç), une vente à Seilh à 26,72 ç/m le 18 décembre 2002, une autre à Beauzelle le 3 septembre 2002 à 30,92 ç/m , une sur la même commune au prix de 22,94 ç/m pour des parcelles voisines le 11 mars 2003, deux ventes à Merville en janvier 2004 aux prix de 64,59 et 30,48 ç/m et une vente par la SETOMIP à Aéroconstellation pour 54,68 ç/m en août 2003. Ils font allusion à des ventes par les communes de Cornebarrieu et
Blagnac à 45 ç à la communauté d'agglomération, et citent enfin une promesse de vente à 30 ç/m à Fonsorbes le 2 décembre 2004. Ils évoquent également les prix de revente envisagés par la SEM, soit 76 à 200 ç HT/m pour les terrains nus. Ils en déduisent que l'indemnité ne peut être inférieure à 40 ç/m , compte tenu de la proximité de Toulouse, soit une indemnité principale de 1 568 640 ç.
Ils demandent une indemnité de remploi au taux de 25 % jusqu'à 77 000 ç et 15 % au-delà, soit un total à ce titre de 242 996 ç, et une indemnité globale de 1 811 636 ç.
Par un nouveau mémoire en réponse déposé le 16 août 2005, ils contestent la référence à la ZAC, qui n'existait pas à la date de référence, de sorte que les dispositions de l'article L 13-15-II se référant à l'ensemble de la zone ne sont pas applicables. En outre, si les réseaux, comme en l'espèce, sont présents mais insuffisants, il n'y a pas lieu de disqualifier les terrains, qui restent des terrains à bâtir, mais seulement de leur appliquer une moins-value. Ils demandent à la cour de considérer que les terrains sont libres, l'expropriante ayant indemnisé le fermier avant même l'arrêté de cessibilité. Ils considèrent que la pertinence de leurs termes de comparaison n'est pas utilement discutée, et maintiennent donc leur demande initiale.
Mme le commissaire du gouvernement soutient que le prix de 11 ç est adapté, s'agissant de terrains de réserve : ils sont certes juridiquement constructibles, mais ne pourront être construits qu'après exécution des travaux d'aménagement nécessaires. Ils ne peuvent donc être indemnisés au prix du terrain à bâtir, et leur proximité avec des zones bâties importe peu à cet égard. Ils ne peuvent davantage l'être au prix du terrain agricole, compte tenu de leur situation privilégiée.
La valeur retenue se trouve confortée par la vente intervenue le 5
février 2003 d'un terrain de 111 855 m à Cornebarrieu au prix de 13,99 ç. Ce terrain est affecté à la construction d'immeubles collectifs réservés pour les 3/4 à l'usage d'habitation et à leurs dessertes, parkings, cours et jardins, la SHON étant de 17 243 m .
Elle demande à la cour de retenir l'offre, d'appliquer un abattement de 20 % pour occupation, et donc d'allouer aux consorts F... une indemnité globale de dépossession de 383 465 ç.

Aux termes de l'article L 13-13 du Code de l'expropriation , les indemnités allouées à l'exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation.
Ni l'usage effectif agricole à la date de référence, ni la fixation de celle-ci au 2 janvier 2002, date de la modification du plan local d'urbanisme aboutissant au classement de la parcelle expropriée en zone 1-AU-b ou c ne sont discutés par les parties. Celles-ci s'opposent en revanche sur la qualification de terrain à bâtir de la parcelle en cause, la pertinence de l'abattement de 20 % pour occupation, et les taux de calcul de l'indemnité de remploi.
Sur la qualification de terrain à bâtir
Il convient de rappeler que l'article L 13-15-II du Code de l'expropriation, d'ordre public aux termes de l'article L 13-19 du même Code, et qui contient la définition du terrain à bâtir, la réserve aux terrains qui, à la date de référence,
"sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois :
a) effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent ... un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient
situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée à l'égard de l'ensemble de la zone ;
b) situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu ..."
Il n'est pas discuté en l'espèce que la parcelle est juridiquement constructible, comme incluse dans une zone 1AU du POS, seule la nature des constructions autorisées étant différente selon un classement secondaire des parcelles incluses dans la zone.
La discussion porte en revanche sur l'existence et la suffisance de la desserte et de la possibilité de raccorder la parcelle à des réseaux existants et suffisants.
Le texte prévoyant expressément le caractère cumulatif de la condition de desserte et de la condition de constructibilité juridique, le terrain ne peut en effet être qualifié de terrain à bâtir si l'une de ces deux conditions est défaillante.
Or, il apparaît que la parcelle, qui bénéficie d'un accès à une voie publique, n'est pas raccordée au réseau d'assainissement. Même si les réseaux électrique et d'eau potable sont à proximité, ils sont insuffisants par rapport à la zone définie au PLU dans son ensemble, que l'article L 13-15 impose de prendre en considération en pareil cas. Ainsi que l'observe l'expropriante, la création de la ZAC, en septembre 2001, est antérieure à la date de référence, de sorte qu'il ne peut en être fait abstraction lors de la détermination de l'indemnité, qui doit se faire selon les prescriptions de l'article L
13-15 - II - a), et notamment de la dernière phrase de ce texte. Cette insuffisance est d'ailleurs confirmée par la disposition du document d'urbanisme précisant que, dans les zones 1 AU qu'il détermine, et qui englobent la parcelle présentement en cause, "les constructions et opérations d'aménagement ne pourront être autorisées qu'après réalisation des équipements d'infrastructure indispensables (voirie et réseaux divers) mentionnés à l'article 1 AU 4." Les termes de la disposition spéciale de l'article L 13-15 applicable en présence d'une ZAC visent non pas l'absence de réseaux, mais seulement leur dimension : l'insuffisance de celle-ci, admise par les expropriés en l'espèce, suffit donc à écarter la qualification de terrain à bâtir. La retenir en appliquant seulement une moins-value reviendrait à violer cette disposition d'ordre public.
L'insuffisance des réseaux ainsi que l'absence de raccordement au système d'évacuation des eaux usées interdit donc de considérer que la condition prévue à l'article L 13-15 - 11 - a) serait remplie.
Dès lors que la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue au sens des textes applicables dans le cadre de la présente instance, force est d'évaluer le terrain en considération de son seul usage effectif, dont il n'est pas discuté qu'il est agricole, la présence d'un fermier n'étant pas contestée.
Il ne peut en particulier être retenu un prix qui serait celui du terrain aménagé déduction faite du coût de l'aménagement : la cour doit évaluer le terrain selon sa consistance à une date donnée, date qui se situe pour elle dans le passé, et non se livrer à l'analyse financière du projet d'aménagement ayant justifié la définition de la ZAC, et qui, sous réserve des aléas auxquels sont soumises les opérations de ce type, doit être exécuté sur la parcelle présentement expropriée. De plus, ainsi que l'observe l'expropriante, le coût d'aménagement avancé (50 ç/m ) n'est justifié par aucune pièce et
rien ne permet de considérer qu'il serait celui de la parcelle en cause.
L'expropriante admet que, eu égard à son emplacement dans la périphérie toulousaine et à la pression foncière dont fait l'objet toute l'agglomération, dans un contexte de hausse générale du marché immobilier, il ne peut être retenu une valeur de terrain agricole au sens strict de ce terme. Elle admet donc que l'indemnisation doit tenir compte d'une situation privilégiée, caractérisée par la proximité des zones urbanisées de Blagnac.
Pour offrir dans ce contexte 11 ç/m , l'expropriante se fonde sur les accords amiables qu'elle a obtenus, dans certains cas peu de mois avant la date du jugement à laquelle la cour statue, dans le cadre de la même opération, et qui, s'ils n'atteignent pas les seui23ls fixés par l'article L 13-16 du Code de l'expropriation, n'en constituent pas moins un terme de comparaison pertinent, d'autant que la rareté de ventes de terrains comparables ne permet pas de disposer d'une grande quantité de termes de comparaison.
Les termes de comparaison proposés par les expropriés n'apparaissent pas pertinents : ceux que l'administration fiscale a retenus pour pratiquer un redressement au titre de la succession H... étaient relatifs à des parcelles aménagées dans le cadre d'une autre ZAC. D'après le POS de la commune de Seilh, les terrains composant la zone 1NA dans laquelle serait intervenue la vente citée comme terme de référence sont "des terrains équipés et appelés à être urbanisés sous forme d'opérations d'ensemble", cette zone devant faire l'objet d'une "unique opération concernant l'ensemble de la zone". Tel n'est pas le cas de la parcelle présentement expropriée, qui n'est pas équipée et fait partie d'une zone d'une tout autre taille. La localisation et le zonage des parcelles de la section AH à Beauzelle ne sont pas précisés, et les superficies très inférieures ne permettent pas une
comparaison utile avec la vaste parcelle expropriée. Les ventes à Merville concernent de petites parcelles en section UB, dont le prix varie d'ailleurs du simple au double pour des actes du même jour, et l'expropriante n'est pas contredite lorsqu'elle indique que l'acte du 2 décembre 2004 sur Fonsorbes est une simple promesse, insusceptible d'être retenue comme terme de comparaison, tandis que la vente faite par la SETOMIP concerne un terrain à bâtir. Les ventes faites par les communes de Blagnac et Cornebarrieu ne sont pas localisées, et le zonage des parcelles concernées demeure inconnu.
En l'absence d'informations pertinentes permettant de considérer qu'elle n'est pas de nature à réparer l'entier préjudice matériel des expropriés, la valeur de 11 ç sera donc retenue pour l'ensemble des parcelles.
Sur l'abattement pour occupation
L'exploitation effective de la parcelle en cause, fût-ce par l'un des indivisaires, conduit à retenir, comme l'a fait le tribunal, une valeur avec abattement pour occupation, celle-ci étant certaine à la date de l'ordonnance d'expropriation, à laquelle il y a lieu de se placer pour apprécier la consistance des biens, conformément à l'article L 13-14 du Code de l'expropriation.
Cette ordonnance est en date du 10 février 2004, et l'expropriante précise que l'exploitant a refusé l'indemnité qu'elle lui avait offerte, le contentieux relatif à son indemnisation se prolongeant devant la cour, qui n'a pas encore statué sur l'appel du jugement de mars 2005 relatif à cette indemnisation. La parcelle n'était donc pas libre à la date de l'ordonnance d'expropriation, et doit être évaluée occupée.
Le taux de l'abattement préconisé par l'expropriante, soit 20 %, est conforme à l'usage en la matière, et l'appartenance du fermier à
l'indivision expropriée ne justifie pas qu'il soit minoré, la persistance d'un contentieux montrant que cette circonstance n'a pas été de nature à faciliter l'éviction, de sorte qu'à la date à laquelle la cour statue, l'indemnisation qui sera réellement versée au fermier demeure inconnue : cette situation nécessite le recours à un taux forfaitaire, et la prudence impose de s'en tenir au taux usuel, en l'état d'une procédure en cours.
Sur l'indemnité de remploi
Elle n'est pas contestée en son principe, et rien ne justifie que soient retenus en l'espèce des taux différents de ceux appliqués à chacun des propriétaires concernés par l'opération. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
Sur ces bases, l'indemnité allouée sera donc conforme à l'offre.
PAR CES MOTIFS,

Statuant à la date du jugement déféré,
Réforme celui-ci sur le seul quantum de l'indemnité principale,
Fixe l'indemnité globale de dépossession revenant à l'indivision F... à la somme de 383 465 ç (trois cent quatre vingt trois mille quatre cent soixante cinq euros),
Rejette toutes autres demandes des parties,
Condamne les consorts F... aux dépens d'appel en application de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT R. GARCIA