Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 23 FÉVRIER 2018
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/10284
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 15/13278

X...                , Société d'Exercice Libéral à Responsabilité Limitée (SELARL)Le Cabinet Y... est représenté par sa liquidatrice amiable, Madame Janine Z... épouse de Monsieur GILLES Y...,
Domiciliée [...]
No SIRET : (......)
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Patrick BAUDOUIN  de la SCP SCP d'Avocats BOUYEUR BAUDOUIN  DAUMAS    CHAMARD           BENSAHEL   , avocat au barreau de PARIS, toque : P0056, substitué sur l'audience par Me Valérie BENSAHEL , avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

Madame Anne-Marie D...
née le [...]        à Dax
demeurant [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Véronique JOBIN de l'AARPI JOBIN  - GRANGIE - Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R195, substitué sur l'audience par Me Elisa CACHEUX avocat au barreau de PARIS, toque : C1726
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 Janvier 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Christine BARBEROT, Conseillère dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique reçu le 20 janvier 2011 par M. Stéphane G..., notaire, avec la participation de M. H..., notaire, conseil de l'acquéreur, la X...                 a promis, jusqu'au 13 mai 2011, de vendre à Mme Anne-Marie D..., qui s'était réservé la faculté d'acquérir, les lots 1 et 39 de l'état de division d'un immeuble en copropriété, sis [...]                        ,soit un appartement au rez-de-chaussée et une cave au sous-sol, au prix de 1 160 000 €. L'indemnité d'immobilisation était fixée à la somme de 116 000 € sur laquelle la bénéficiaire avait versé celle de 58 000 € entre les mains du notaire rédacteur de l'acte. Par jugement du 29 avril 2011, M. GILLES Y..., gérant et unique associé de la société Cabinet Y..., a été placé sous tutelle pour une durée de douze mois en raison d'un accident de santé. Par acte sous seing privé des 16 et 31 mai 2011, la promesse unilatérale de vente a été prorogée au 15 juillet 2011. Par jugement du 11 juillet 2011, il a été donné mainlevée de la mesure de tutelle. Par acte extra-judiciaire du 27 septembre 2011, la société Cabinet Y... a sommé Mme D... de signer l'acte de vente le 4 octobre 2011. A cette date, le notaire a dressé un procès-verbal de difficultés. Le 28 août 2015, la société Cabinet Y... a assigné Mme D... en paiement de l'indemnité d'immobilisation.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 11 mars 2016, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté la société Cabinet Y... de toutes ses demandes,
- ordonné la restitution à Mme D... de la somme de 58 000 € et condamné, en tant que de besoin, la société Cabinet Y... au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2015,
- ordonné la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,
- débouté Mme D... de sa demande de dommages-intérêts,
- condamné la société Cabinet Y... à payer à Mme D... la somme de 1 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la société Cabinet Y... aux dépens.
Par dernières conclusions du 21 décembre 2017, la société Cabinet Y... en liquidation amiable, représentée par sa liquidatrice, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 496, 504, 1584 et 1998 du code civil,
- rejeter l'appel incident de Mme D... et confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme D... de sa demande de dommages-intérêts,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
. l'a déboutée, elle, appelante, de toutes ses demandes,
. l'a condamnée au paiement de la somme de 58 000 € à Mme D... avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2015,
. a ordonné la capitalisation des intérêts,
. l'a condamnée à payer à Mme D... la somme de 1 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
- statuant à nouveau de ces chefs :
- condamner Mme D... à lui verser la somme de 116 000 au titre de l'indemnité d'immobilisation,
- condamner Mme D... à lui verser la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 8 janvier 2018, Mme D... prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris,
- débouter la société Cabinet Y... de son appel et de ses demandes,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts,
- statuant à nouveau :
- condamner la société Cabinet Y... à lui payer la somme de 21 000 € de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil,
- condamner la société Cabinet Y... à lui payer la somme de 4 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


Au chapitre "Indemnité d'immobilisation - Séquestre" de la promesse unilatérale de vente du 20 janvier 2011, il a été convenu que le sort de la somme de 116 000 € serait le suivant :
"a) Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.
b) Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de le vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
c) Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire, ou ses substitués dans le mesure où cela est convenu aux présentes, d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées."
Il se déduit de cette clause que l'indemnité d'immobilisation n'était due par la bénéficiaire qu'au cas où le défaut de réalisation de la vente lui serait imputable.
Au 13 mai 2011, la vente n'a pas été réalisée, non en raison d'une faute de la bénéficiaire, le notaire de celle-ci ayant confirmé à M. G... que sa cliente avait son financement et qu'elle souhaitait réaliser l'opération (courriel du 11 mai 2011 de Mme I... de l'étude H... à M. G...), mais parce que le 29 avril 2011 M. GILLES Y..., gérant de la société Cabinet Y..., avait été placé sous tutelle pour une durée de douze mois. Le notaire de la bénéficiaire a sollicité que l'acte de prorogation de la promesse, qu'il avait lui-même rédigé, fût signé par le tuteur (courriel du 12 mai 2011 de Mme I... de l'étude H... à M. G...). C'est dans ces conditions que la promesse du 21 janvier 2011 a vu ses effets prorogés au 15 juillet 2011 suivant acte sous seing privé signé le 16 mai 2011 par "le vendeur", puis par "l'acquéreur" le 31 mai 2011.
Si cet acte de prorogation est irrégulier, en ce que le tuteur de M. Y..., alors incapable, n'avait pas le pouvoir d'engager la société Cabinet Y..., cependant, M. Y..., dont la tutelle avait été levée le 11 juillet 2011, l'a ratifié par sa lettre du 24 juillet 2011 adressée à M. G... aux termes de laquelle il fait grief à Mme D... de ne pas avoir "respecté la date limite du 15 juillet 2011 prévue par prorogation de la promesse", et impose que la signature, ainsi que le paiement, interviennent avant le 31 juillet 2011, réclamant qu'une clause pénale de 30 000 € soit fixée par acte séparé. Le notaire de Mme D... a, alors, proposé, de la part de sa cliente, (courriel du 29 juillet 2011 de Mme J... de l'étude H... à M. G...) :
" - le relèvement du prix de vente de 30 000 € ce qui le porterait à la somme de 1 190 000 €,
- en contrepartie de cette augmentation significative, l'accord de votre client sur une signature au plus tard le 30 septembre 2011".
Par courriel du 12 août 2011, le notaire de Mme D... a prié son confrère "d'intervenir une nouvelle fois auprès de Monsieur Y... pour obtenir une prorogation jusqu'au 30 septembre 2011". Par courriel du 24 août 2011, M. Y... a indiqué à son notaire : "Pour mémoire : prix de vente : 1 160 000 + 30 000 € (total : 1 190 000 €) Nous vous confirmons notre accord pour une prorogation jusqu'au 30 septembre 2011 à 16 h dernier et ultime délai".
Il se déduit de ces éléments que :
- la société Cabinet Y... a accepté les dernières conditions fixées par Mme D..., soit la signature de la vente au plus tard le 30 septembre 2011 et la fixation du prix à la somme de 1 190 000 €,
- la société Cabinet Y... et Mme D... ont convenu par deux fois, et la dernière fois jusqu'au 30 septembre 2011, de proroger la durée la promesse unilatérale de vente du 20 janvier 2011,
de sorte que cet acte n'était pas caduc lorsque la promettante a sommé la bénéficiaire le 27 septembre 2011 de réaliser la vente le 4 octobre 2011.
S'agissant de la validité de la sommation du 27 septembre 2011 délivrée par la société Cabinet Y..., représenté par M. GILLES Y..., son gérant, et de celle du procès-verbal de difficultés dressé par M. G... le 4 octobre 2011 à la requête de cette même société, représentée de la même manière, l'assemblée générale extraordinaire de cette société du 29 octobre 2011, qui a décidé la dissolution anticipée de la société au 30 septembre 2011et sa mise en liquidation amiable, n'a pu entacher d'irrégularité les actes précités délivrés ou requis par le représentant légal de la société à la date de leur accomplissement.
Il ressort du procès-verbal de difficultés que Mme D... a refusé de déférer à la sommation de réaliser la vente en excipant des motifs suivants :
- son notaire lui a indiqué ne pas avoir reçu l'ensemble des pièces nécessaires à la rédaction de l'acte de vente,
- en raison de la mise sous tutelle de M. Y... et de son issue non prévisible, elle a été dans l'obligation de revoir intégralement son plan de financement initial,
- il n'y a pas eu acquiescement au prix de 1 190 000 €.
Mais, d'abord, par lettre recommandée avec avis de réception du 30 mai 2001, M. G... a adressé à M. H... l'ensemble des pièces nécessaires à la confection de l'acte de vente à l'exception du questionnaire du syndic et de l'ordonnance du juge des tutelles, de sorte que n'est pas fondée l'affirmation du clerc de M. H... dans son courriel du 29 juillet 2011 selon laquelle il n'aurait reçu aucune pièce lui permettant de rédiger l'acte authentique de vente, ensuite, la mainlevée de la tutelle a été adressée à l'étude de M. H... dès le 11 juillet 2011 et la demande de prorogation de la promesse jusqu'au 30 septembre 2011 prouve suffisamment que Mme D... estimait être à cette date en mesure de financer l'opération, enfin, Mme D..., qui a proposé, par l'intermédiaire de son notaire, de porter le prix à la somme de 1 190 000 €, ne peut soutenir qu'elle n'a pas acquiescé à ce prix.
En conséquence, la non-réalisation de la vente est imputable à Mme D..., de sorte qu'elle doit être condamnée au paiement de l'indemnité d'immobilisation laquelle, n'étant pas une clause pénale, ne peut être modifiée par le juge.
Le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions.
La solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de Mme D... de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de l'appelante, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Condamne Mme Anne-Marie D... à payer à la X...                 en liquidation amiable, représentée par sa liquidatrice, la somme de 116 000 € à titre d'indemnité d'immobilisation contractuelle ;
Dit que la somme de 58 000 € séquestrée par Mme Anne-Marie D... entre les mains de M. Stéphane G..., notaire, après libération au profit de la X...                 en liquidation amiable, représentée par sa liquidatrice, s'imputera sur le montant de l'indemnité d'immobilisation ;
Déboute Mme Anne-Marie D... de sa demande de dommages-intérêts ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne Mme Anne-Marie D... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne Mme Anne-Marie D... à payer à la X...                 en liquidation amiable, représentée par sa liquidatrice, la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,