COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1ère chambre 2ème section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 25 JANVIER 2005 R.G. N° 03/06287 AFFAIRE :
S.C.I. NMPA C/ Société ROLET BONTEMPS Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 10 Juillet 2003 par le Tribunal d'Instance de LEVALLOIS PERRET Nä chambre : Nä Section : Nä RG : Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Farid SEBA SCP KEIME GUTTIN JARRY REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE CINQ, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. NMPA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège 11, allée Auguste Renoir 92300 LEVALLOIS PERRET représentée par Me Farid SEBA - N° du dossier 10214, avoué assisté de Me Martine ABID (avocat au barreau de PARIS) APPELANT [**][**][**][**][**][**][**][**] Société ROLET BONTEMPS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège 62/64 Avenue Emile Zola 75015 PARIS représentée par la SCP KEIME GUTTIN JARRY - N° du dossier 03/746, avoués assisté de la SCP BOISSEAU LEMEULLE (avocats au barreau de PARIS) INTIME [**][**][**][**][**][**][**][**] Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Novembre 2004 devant la cour composée de :
Monsieur Charles LONNE, Président, Madame Evelyne LOUYS, Conseiller, Mme Annie DABOSVILLE, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Natacha X... 5FAITS ET PROCEDURE, Par déclaration en date du 19 août 2003, la SCI NMPA a interjeté appel d'un jugement rendu le 10 juillet 2003 par le tribunal d'instance de Levallois-Perret qui l'a condamnée à payer, avec exécution provisoire, au Cabinet ROLET-BONTEMPS la somme de 4 440,21 euros à titre de répétition de l'indu ainsi que celle de 100 euros à titre de dommages et intérêts outre 300 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Dans ses conclusions signifiées le 2 septembre 2004, l'appelante demande à la Cour de
réformer la décision entreprise motif pris que le Cabinet ROLET-BONTEMPS a commis des fautes engageant sa responsabilité de mandataire en n'exerçant pas, en temps utile, les procédures qui s'imposaient à l'encontre des locataires et notamment en ne faisant pas établir un titre exécutoire à la suite du chèque sans provision de 4 882,40 euros qu'il avait reçu ; elle fait encore valoir que les pertes subies par ledit Cabinet sont les conséquences de son imprudence telle que visées par l'article 2000 du Code civil. Elle sollicite, à titre subsidiaire, la condamnation du Cabinet ROLET-BONTEMPS à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 4882,40 euros, d'ordonner la compensation entre les dettes respectives et, en tout état de cause, l'allocation de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer. Selon des écritures signifiées le 10 septembre 2004, le Cabinet ROLET-BONTEMPS conclut à la confirmation du jugement déféré et à la condamnation de la société NMPA à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 1 500 euros d'indemnité fondée sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile en argumentant que contrairement aux allégations adverses, il n'a commis aucune faute, que les différents griefs qui lui sont adressés ne sont pas fondés sachant qu'il lui était impossible, en raison de la date de départ des locataires, de mettre en oeuvre une quelconque mesure d'exécution à leur encontre.
MOTIFS Considérant que la SCI NMPA, dont la gérante est Madame Pascale Y..., a acquis, en octobre 1999, un appartement dépendant de la résidence Claude Monet, situé 11 Allée Auguste Renoir à Levallois-Perret qui était loué à Mesdames Denise ALLEGRE et Joùlle CHEVRIER ; Que le 28 octobre 1999,elle a confié au Cabinet ROLET-BONTEMPS un mandat général de gestion immobilière portant sur ce bien, les honoraires à la charge du mandant étant fixés à la somme
de 7 % HT soit 8,44 % TTC des sommes encaissées ; Considérant que le 1er novembre 1999, un contrat de location pour une durée de trois ans devant s'achever le 30 octobre 2002, a été conclu entre la SCI NMPA et Mesdames ALLEGRE et CHEVRIER ; que les locataires se sont régulièrement acquittées de leur loyer jusqu'au moment où la propriétaire leur a fait délivrer un congé pour reprise suivant exploit du 11 avril 2002 ; qu'à partir du mois de mai 2002, les loyers n'ont plus été réglés ; Considérant qu'après relances et mise en demeure adressées aux locataires, le Cabinet ROLET-BONTEMPS a reçu le 23 septembre 2002 un chèque d'un montant de 4 822,40 euros émis par Mesdames ALLEGRE et CHEVRIER correspondant à l'arriéré locatif ; que le même jour, il a viré à la SCI NMPA la somme de 4 440,21 euros au titre des loyers déduction faite de ses honoraires de gestion ; Considérant que le chèque remis à l'encaissement a été rejeté par deux fois faute de provision de sorte que le Cabinet ROLET-BONTEMPS n'a pas recouvré les sommes avancées à la SCI NMPA ; Considérant, tout d'abord, que malgré les prétentions du mandant, il apparaît que le mandataire n'ayant pas la mission ni de payer ni de garantir le paiement des loyers, la SCI NMPA a bien indûment perçu la somme de 4440,20 euros qu'il lui appartient de recouvrer éventuellement contre les locataires défaillants ; Considérant que pour justifier l'absence de restitution des sommes perçues malgré les demandes ré'térées et mises en demeure de l'administrateur de bien, la société NMPA invoquent plusieurs fautes commises par le mandataire à savoir la réception d'un chèque ordinaire, un défaut d'information à l'égard de son mandant, l'octroi de délais de paiement "dangereux", l'absence d'état des lieux de sortie et l'instauration d'une mesure d'exécution, notamment d'une saisie mobilière, caractérisant l'imprudence visée par l'article 2000 du Code civil ce qui lui interdirait d'être indemnisé de ses pertes ; Mais considérant qu'il
ne peut être valablement fait grief au Cabinet ROLET-BONTEMPS de ne pas avoir exiger un chèque de banque en paiement des loyers impayés alors qu'un administrateur ne dispose d'aucun moyen de contraindre les locataires à utiliser ce mode de paiement ; qu'il ne peut pas, plus sérieusement, lui être reproché d'avoir fait bénéficier les locataires de délais de paiement "dangereux"pendant une durée de quatre mois ce qui correspond à ceux habituellement consentis par les propriétaires avant d'initier une procédure à l'encontre des locataires défaillants, compte tenu des relations de confiance qui s'étaient manifestement instaurées entre le gestionnaire et les locataires, lesquelles, ce qui n'est pas contesté, n'avaient jamais failli à leurs obligations jusqu'à la délivrance du congé pour reprise par la bailleresse ; que l'absence d'état des lieux ne peut être imputée au mandataire alors qu'il est établi que le Cabinet ROLET-BONTEMPS n'a pas été informé par la SCI NMPA du départ des locataires au mois de novembre 2002 qui ont remis les clés directement à la propriétaire ; Considérant qu'il est constant que le mandant doit mettre le mandataire en mesure d'exécuter la mission confiée ; qu'il doit lui fournir les instructions nécessaires et lui remettre les documents utiles ; qu'il a également l'obligation, au cours de l'exécution du contrat, de l'informer des éléments nouveaux qui parviendraient à sa connaissance ; qu'il doit laisser le mandataire accomplir ses diligences et ne pas agir à sa place ; qu'il existe enfin, un devoir de coopération dans l'exécution du mandat, conséquence de la bonne foi qui doit présider dans l'exécution de toute convention ; Considérant que si le Cabinet ROLET-BONTEMPS, à la suite du rejet du chèque émis par les locataires pour défaut de provision les 2 octobre et 5 novembre 2002, aurait dû en informer la société NMPA, ce qu'il affirme avoir fait sans preuve, et obtenir un titre exécutoire à l'issue d'un délai de quinzaine, même si la
possibilité de faire procéder à une mesure de saisie mobilière n'est pas réellement établie sachant que les locataires ont quitté les lieux en novembre 2002 sans que la date exacte ne soit précisée, il ressort du courrier émanant du Cabinet ROLET-BONTEMPS du 24 décembre 2002 que la SCI NMPA s'est manifestement immiscée dans la gestion confiée en recouvrant directement des sommes correspondant aux loyers des mois d'octobre et novembre 2002 et en réceptionnant les clés des locataires sans même aviser l'administrateur de bien comme l'atteste la lettre que ce dernier adresse à Mesdames ALLEGRE et CHEVRIER le 13 février 2003 pour leur réclamer notamment les loyers des mois d'octobre, novembre et décembre 2002 ce qu'il n'aurait à l'évidence pas fait s'il avait été informé de la situation ; Considérant qu'au regard de ces circonstances, il ne peut être retenu aucune faute contractuelle caractérisée à la charge du Cabinet ROLET-BONTEMPS dans l'exécution de sa mission ouvrant droit à des dommages et intérêts au profit de la société NMPA ; qu'en revanche, cette dernière qui a perçu, à tort, une somme de 4 440,21 euros doit être condamnée à la restituer en application de l'article 1376 du Code civil ; que le jugement entrepris doit donc être confirmé ; Considérant que l'intimé sollicite le paiement d'une somme supplémentaire de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ; que toutefois, faute d'administrer la preuve d'un abus de la part de la société NMPA dans son droit d'agir en justice, cette demande ne peut qu'être rejetée ; Considérant que l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au profit du Cabinet ROLET-BONTEMPS, dans les termes du dispositif ; Considérant que la SCI NMPA qui succombe, doit supporter la charge des dépens ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Y ajoutant, Déboute le Cabinet ROLET-BONTEMPS de sa demande de dommages
et intérêts pour procédure abusive. Condamne la SCI NMPA à payer au Cabinet ROLET-BONTEMPS la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Condamne la SCI NMPA aux dépens qui seront recouvrés par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués, conformément à l'article 699 du même Code. Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNE, Président et par Madame Evelyne Z..., Greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER,
Le PRÉSIDENT,