DU 10 Octobre 2006 -------------------------
C.C/S.B Daniel André Louis X... Claire Simone Irène Y... épouse X...
Z.../ Gilbert Achille Edouard Jacques A... Benoît B... Renaud C... Michel D... Gérard E... Madeleine F... épouse E... Pascal E...
RG N : 05/00376 - A R R E T No 962 - 06 ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du dix Octobre deux mille six, par Jean-Marie IMBERT, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Daniel André Louis X... né le 04 Février 1956 à NANCY (54000) Madame Claire Simone Irène Y... épouse X... née le 18 Mai 1957 à LIFOL LEGRAND (88) demeurant ensemble ... représentés par Me Jean-Michel BURG, avoué assistés de Me Claude BOURGAUX, avocat
APPELANTS d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AGEN en date du 03 Février 2005 D'une part, ET : Monsieur Gilbert Achille Edouard Jacques A..., pris tant en qualité d'héritier de Mme Jeanne A... décédée qu'en son nom personnel né le 23 Août 1920 à LAVARDAC (47230) demeurant ... 75015 PARIS représenté par la SCP Henri TANDONNET, avoués assisté de Me Martine FAURENS, avocat Monsieur Benoît B..., exploitant de l'étude généalogique B... né le 28 Juin 1952 à BORDEAUX (33000) demeurant ... 33000 BORDEAUX représenté par la SCP Henri TANDONNET, avoués assisté de Me Martine FAURENS, avocat Monsieur Renaud C..., exploitant de l'étude généalogique B... demeurant ... 33000 BORDEAUX représenté par la SCP Henri TANDONNET, avoués assisté de Me Martine FAURENS, avocat Maître Michel D... né le 28 Octobre 1953 à BIAS (47) demeurant ... représenté par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assisté
de la SCP LURY - MARTIAL, avocats Monsieur Gérard E... né le 22 Juin 1946 à MARMANDE (47200) demeurant ... représenté par la SCP TESTON - LLAMAS, avoués assisté de Me Alain G..., avocat Madame Madeleine F... épouse E... née le 11 Février 1947 à TOURS (37000) demeurant ... représentée par la SCP TESTON - LLAMAS, avoués assisté de Me Alain G..., avocat Monsieur Pascal E... né le 19 Juin 1974 à MARMANDE (47200) demeurant ... représenté par la SCP TESTON - LLAMAS, avoués assisté de Me Alain G..., avocat INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 12 Septembre 2006, devant Jean-Marie IMBERT, Président de Chambre, Catherine LATRABE, Conseiller et Christian COMBES, Conseiller (lequel, désigné par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable), assistés de Nicole CUESTA, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. * * * FAITS ET PROCÉDURE
A la suite du décès de Jeanne A... survenu le 2 juin 1998 à Villeneuve sur Lot, l'étude B..., généalogiste a découvert un héritier de rang successible en la personne de Gilbert A..., lequel l'a alors chargée de céder l'ensemble immobilier dépendant de la succession pour le prix de 850 000 francs.
Cinq mandats de vente sans exclusivité ont ainsi été établis au profit d'agents immobiliers locaux dont deux les 21 et 30 août 2001 concernaient l'agence LOCATELLI qui devait successivement recevoir les offres d'achat faites par les époux X... puis les consorts E... qu'elle transmettait à Maître D..., notaire, qui en référait lui-même à Messieurs B... et C..., ce dernier arrêtant
un rendez-vous le 12 septembre suivant au cours duquel il proposait de départager les acquéreurs en concours.
A la suite du refus des époux X... de participer à ce processus, le compromis de vente était signé le jour même avec les consorts E... puis l'acte réitéré en la forme authentique le 6 novembre 2000 avec la collaboration du notaire D....
Saisi à la requête des époux X..., ces diverses demandes ayant été ensuite jointes, d'abord d'une demande dirigée contre Gilbert A... tendant à voir dire définitive à leur profit la vente de l'immeuble litigieux, ensuite d'une demande en paiement de dommages et intérêts formée à l'encontre de Maître Michel D..., Benoit B... et Renaud C..., enfin d'une demande formée contre les consorts E... tendant à voir déclarer nulle la vente intervenue le 6 novembre 2000, le Tribunal de Grande Instance d'Agen, selon jugement rendu le 3 février 2005 les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes et condamnés à payer à chacun des défendeurs diverses sommes à raison des frais irrépétibles exposés.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Daniel et Claire X... ont relevé appel de cette décision dans des formes et des délais qui n'apparaissent pas critiquables.
Ils exposent avoir accepté le 28 août 2000 l'offre de vente formée par le Cabinet B... pour le compte de Gilbert A... aux conditions fixées dans un mandat de vente daté du 21 août précédent, présenté par l'Agence LOCATELLI, et obligeant expressément le mandant à contracter avec tout acquéreur qui lui serait présenté par l'agent immobilier, cette démarche étant suivie d'une télécopie adressée le 4 septembre par le généalogiste au notaire confirmant l'accord pour vendre au prix offert et accepté, si bien qu'un accord définitif s'est ainsi établi à leur profit rendant la vente parfaite, ce qu'ils demandent à la Cour de dire par application des articles 1134, 1582,
1583 et 1589 du Code civil, offrant de satisfaire aux formalités, de payer le prix et la commission de l'agent, et en conséquence de déclarer nulle la vente du même bien intervenue le 6 novembre 2000 au bénéfice des consorts E...
Soutenant l'existence d'une collusion frauduleuse entre ces derniers, le vendeur, le généalogiste et le notaire ayant eu pour effet de les évincer de manière fautive, ils sollicitent leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 150 000 ç à titre de dommages et intérêts outre celle de 20 000 ç en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile . * * *
Gilbert A..., Benoit B... et Renaud C... ont pris des conclusions communes.
Ils soulèvent la nullité de l'assignation principale du 27 octobre 2000 qui alors qu'elle tend indéniablement à contester le droit de propriété de l'immeuble n'a pas fait l'objet de la publication exigée par le décret du 14 octobre 1995, formalité à laquelle ne saurait suppléer la publication des assignations postérieures dés lors que celles-ci contiennent des demandes différentes ne remettant pas en cause la vente intervenue au profit des consorts E...
Relevant l'évolution de ces demandes ils considèrent que celles actuellement formées en cause d'appel sont nouvelles et partant irrecevables et opposent une même irrecevabilité à celle formée en garantie par les époux E...
Au fond les généalogistes exposent qu'après avoir été informés par l'intermédiaire du notaire de l'offre faite par les époux X..., ce qui les conduisaient à fixer un rendez-vous le 12 septembre suivant afin de signer un compromis de vente, ils avaient été directement contactés par les consorts E..., également acquéreurs, qui se plaignaient de l'obstruction opposée par l'agence LOCATELLI à leurs offres successives. C'est ainsi que recevant les deux candidats chez
le notaire ils leurs proposaient de former des offres sous pli fermé ce à quoi consentaient les consorts E... mais que refusaient les époux X...
Les trois intimés opposent à la thèse soutenue par leur adversaire que l'agent immobilier ne disposait que d'un mandat d'entremise et non d'un mandat de vendre le bien auquel ont répondus les offres d'achat, l'ensemble devant conduire à formaliser un accord ultérieur portant sur les conditions de la vente.
Ils récusent leur prétendue collusion avec les consorts E... qu'ils ne connaissaient pas auparavant et poursuivant donc la confirmation du jugement entrepris, sollicitent en outre la condamnation de l'appelant à leur payer à chacun la somme de 2 000 ç en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile . [* *] [*
Maître Michel D... souligne qu'il n'était pas chargé du mandat de vendre l'immeuble et rappelle qu'il a successivement fait suivre au généalogiste chacune des offres transmises par l'agence LOCATELLI.
Indiquant qu'il ne pouvait refuser de rédiger le compromis dés lors qu'il était requis à cette fin, il oppose la même argumentation que les précédents s'agissant de la nature du mandat donné à l'agent immobilier et conteste avoir commis une faute quelconque, ce qui le conduit à conclure au rejet de chacune des demandes formées à son encontre par les époux X... et les consorts E... dont il conteste l'existence même du préjudice allégué par chacun d'eux.
Concluant à la confirmation pure et simple de la décision déférée, il sollicite la condamnation des époux X... à lui payer la somme de 4 000 ç à titre de dommages et intérêts et celle de tout succombant à lui verser une indemnité de 2 000 ç au titre de ses frais irrépétibles. *] [* *]
Gérard E..., Madeleine F... épouse E... et Pascal
E... expliquent avoir formé une première offre puis une seconde après avoir appris qu'une offre supérieure avait été faite et s'être ensuite heurtés à l'hostilité de l'agence LOCATELLI, si bien qu'ils ont à la fois contacté un autre agent et le Cabinet B...
Ils soutiennent également que les mandats donnés sans
Ils soutiennent également que les mandats donnés sans exclusivité à plusieurs agents immobiliers ne donnaient pas le pouvoir de vendre et que la télécopie du cabinet B... le 4 septembre 2000 qui ne mentionne pas le nom des époux X... ne peut valoir acceptation de vente à leur profit.
Poursuivant en conséquence la confirmation de la décision querellée et la condamnation des appelants à leur payer la somme de 1 500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ils sollicitent à titre subsidiaire, en cas d'annulation de la vente qui serait alors la conséquence de la faute commise par Maître Michel D..., Gilbert A..., Benoit B... et Renaud C..., de condamner ces derniers à réparer le préjudice qu'ils subiraient en pareil cas, devant être évalué à dire d'expert mais justifiant d'ores et déjà l'allocation de la somme provisionnelle de 50 000 ç.

- sur la recevabilité de l'action
Attendu que doit faire l'objet d'une publication au bureau des hypothèques de la situation des immeubles toute demande tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention relative à des droits eux-mêmes soumis à publicité obligatoire par l' article 28-4 c du décret du 4 janvier 1955, et ce à peine d'irrecevabilité de la demande telle que cette sanction est prévue par l'article 30 OE 5 du même texte ;
Que la régularisation de la formalité omise peut toutefois intervenir jusqu'à la clôture des débats ;
Or attendu qu'il est justifié au cas précis par le certificat du conservateur de la publication faite à la Conservation des Hypothèques de Villeneuve sur Lot le 27 février 2004 volume 2004 P no 716 de l'assignation délivrée aux consorts E... le 12 février précédent qui tend à l'annulation de la vente intervenue le 6 novembre 2000, sans que l'on puisse reprocher au demandeur initial de ne pas avoir publié la première assignation délivrée le 27 octobre 2000 à Gilbert A... qui tendait à voir déclarer définitive à leur profit la vente de l'immeuble, à une époque où la vente aux consorts E... n'était pas encore intervenue et ne pouvait en conséquence faire l'objet d'une contestation quelconque ;
Qu'il convient donc d'écarter le moyen comme l'a fait à bon droit le premier juge ;

Attendu en premier lieu que les demandes formées devant la Cour par Daniel et Claire X... ne sauraient être qualifiées de nouvelles dés lors qu'elles figuraient au nombre de celles contenues dans les conclusions récapitulatives qu'ils ont prises devant le premier juge et signifiées le 23 février 2004 ; qu'elles sont en conséquence recevables ;
Attendu en second lieu que le mandat donné à une personne se livrant ou prêtant son concours d'une manière habituelle à une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 en vue d'une vente, tel celui donné à l'Agence LOCATELLI actuellement en cause, se trouve régi par les dispositions spéciales de cette loi et du décret d'application du 20 juillet 1972, lesquelles dérogent aux dispositions générales des articles 1984 et suivants du Code civil;
Qu'un tel mandat est un mandat d'entremise consistant en la recherche de clients et la négociation, qui ne permet pas à l'agent immobilier d'engager son mandant pour l'opération envisagée, à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément, ce à quoi renvoie d'ailleurs le troisième alinéa de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 précisant que lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention ;
Or attendu au cas précis que si Renaud C... a consenti cinq mandats de vente sans exclusivité à chacun des cinq agents immobiliers, stipulant pour celui actuellement en cause que le mandataire disposait des pouvoirs de proposer, présenter, visiter et faire visiter le bien, de faire la publicité utile, se faire assister, rechercher les pièces utiles et établir tous actes sous seing privé aux prix, charges et conditions du mandat et recueillir la signature de l'acquéreur, ce mandat ne lui conférait, en l'absence d'une clause expresse en ce sens, ni le pouvoir d'aliéner le bien ni celui de représenter le vendeur pour conclure la vente ; qu'un tel mandat ne pouvait constituer pour cette même raison une offre ferme de vente à l'adresse de tout acquéreur ;
Et que la disposition figurant au paragraphe II "obligations du mandant "et non plus au paragraphe précédent intitulé "Obligations et pouvoirs du mandataire", selon laquelle le mandant s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur, au-delà de son caractère général, n'a d'autre raison que de garantir le mandataire des conséquences du refus du mandant de passer l'acte, ce qui dans le rapport contractuel qui les unit et auquel les tiers demeurent étrangers, pourrait signer un comportement fautif ;
Attendu au demeurant que Daniel X... qui ne peut en conséquence se prévaloir d'une croyance légitime dans le pouvoir de l'agence d'engager le vendeur, ne s'y est pas trompé qui dans le document qu'il a rédigé le 28 août 2000 a lui-même indiqué faire "une offre" en précisant de surcroît que cette dernière ne serait valable que jusqu'au 15 septembre suivant, ce dont il se déduit, au-delà du sens commun et juridique donné au terme utilisé, que devait nécessairement s'ensuivre une acceptation conforme du vendeur, dans le délai fixé, pour que s'échangent les consentements ; qu'à cet instant la vente ne pouvait en conséquence être considérée comme parfaite ;
Et que cette acceptation n'a pu venir de la télécopie adressée par le généalogiste le 4 septembre suivant, d'abord car celle-ci est adressée au notaire dans des circonstances et pour des raisons discutées entre ces parties qui en affectent la spontanéité et interdisent donc de retenir la connaissance par son auteur qu'elle était destinée aux époux X..., ensuite parce que le nom de ces derniers n'est pas mentionné dans cet écrit dont on ne peut dés lors tirer que ce qui s'y trouve simplement exprimé, à savoir la confirmation faite par le généalogiste à l'adresse du notaire qu'il tenait du vendeur le pouvoir d'aliéner l'immeuble et qu'il se rendrait le 12 septembre au rendez-vous fixé ;
Que l'on ne peut davantage, comme s'y emploient encore les appelants, déduire l'existence de la rencontre des consentements de ces circonstances extrinsèques que seraient le prétendu aveu du notaire découlant de la décharge de responsabilité qu'il a obtenue du généalogiste ou de la formulation par les consorts E... d'une offre supérieure, connaissance prise de celle faite par les époux X..., chacun de ces actes obéissant à une logique propre dénuée de lien avec la question constituant l'objet du débat ;
Que les appelants ne peuvent en conséquence se prévaloir d'une vente
de l'immeuble intervenue à leur profit ;
Et que si Daniel et Claire X... soutiennent encore l'existence d'une collusion frauduleuse entre l'ensemble des intimés, la procédure de départage des deux offrants telle que l'a proposée le généalogiste exclut toute déloyauté de sa part comme de la part du vendeur, alors qu'ils étaient invités, au même titre que les consorts E... qui y ont spontanément consenti, à renouveler leur offre sous pli fermé ; que le recours à une telle méthode exclut par sa transparence et l'égalité des chances qu'elle instaure entre les candidats l'existence d'une manoeuvre quelconque ; que Maître D... n'a commis pour sa part aucun fait fautif, étant ensuite requis d'établir le compromis puis l'acte de cession en la forme authentique, la décharge de responsabilité qu'il a cru devoir obtenir du vendeur ne concernant que le lien juridique l'unissant à ce dernier ; et que ce grief ne peut naturellement se nourrir de la manière avec laquelle chacun des défendeurs a exposé ses moyens de défense à la faveur d'une procédure à laquelle ils ont été successivement appelés ;
Qu'il convient au résultat de ce qui précède de confirmer la décision déférée, sans qu'il y ait matière à faire droit à la demande en paiement de dommages et intérêts formée par le notaire à raison de l'emploi d'une formule qui pour inexacte et excessive qu'elle soit n'excède pas les limites habituelles du débat judiciaire ;
Que Daniel et Claire X... seront en revanche tenus des dépens et du paiement à chacun des intimés d'une indemnité complémentaire de 800 ç en raison des frais irrépétibles que la poursuite de la procédure devant la Cour a contraint ses adversaires d'exposer ; PAR CES MOTIFS LA COUR
Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déclare les appels tant principal qu'incident recevables en la forme,
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamne Daniel et Claire X... à payer en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile à Maître Michel D..., Benoit B... et Renaud C... chacun la somme de 800 ç, et une même somme de 800 ç à Gérard E..., Madeleine F... épouse E... et Pascal E..., ensemble,
Rejette toute autre demande et dit inutiles ou mal fondées celles plus amples ou contraires formées par les parties,
Condamne Daniel et Claire X... aux dépens,
Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure civile, les SCP TANDONNET, TESTON-LLAMAS et VIMONT, avoués, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens d'appel dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
Le présent arrêt a été signé par Jean-Marie IMBERT, Président de Chambre et Nicole CUESTA, Greffier présent lors du prononcé.
Le Greffier
Le Président