Ch. civile B
ARRET du 12 JANVIER 2011
R. G : 09/ 01013 R-MPA
Décision déférée à la Cour :
jugement du 12 novembre 2009
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO
R. G : 06/ 734




COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU DOUZE JANVIER DEUX MILLE ONZE
APPELANT :
Monsieur Jean-Noël X...
né le 04 Août 1958 à BASTIA (20200)

20137 PORTO-VECCHIO
représenté par la SCP Antoine CANARELLI-Jean-Jacques CANARELLI, avoués à la Cour
ayant pour avocat de Me Jean-Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMEES :
Madame Marie Constance Y...épouse VINCENSINI
née le 17 Juillet 1946 à PORTO-VECCHIO (20137)
...Route de Palombaggia
20137 PORTO-VECCHIO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Claude CRETY, avocat au barreau de BASTIA
Madame Isabelle Y...
née le 05 Mai 1940 à PORTO-VECCHIO (20137)

20137 PORTO VECCHIO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Claude CRETY, avocat au barreau de BASTIA
Mademoiselle Jeanne Y...
née le 03 Novembre 1935 à PORTO-VECCHIO (20137)

20137 PORTO VECCHIO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Claude CRETY, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 novembre 2010, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, dont l'un d'eux a été chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2011

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :
Par acte notarié en date du 21 février 2000, Mesdames Marie-Constance et Isabelle Y...et Mademoiselle Jeanne Y...ont consenti à la société civile immobilière « La Colline » en cours de formation représentée par Monsieur Jean-Noël X...agissant pour le compte de ladite société en cas de sa constitution ou pour son compte personnel si elle n'était pas constituée une promesse de vente sur une parcelle de terre sise sur le territoire de la commune de Porto-Vecchio.
Cette promesse de vente stipulait, à la rubrique condition suspensive, 3 conditions déterminantes sans lesquelles l'acquéreur n'aurait pas contracté :
- A-qu'un permis de construire permettant un COS de 10 % soit obtenu et devenu définitif après recours des tiers,
- B-que l'examen des titres et l'état hypothécaire qui sera demandé ne fassent apparaître l'existence d'aucune servitude conventionnelle ou légale (à moins que l'existence de servitudes n'ait été déclarée dans le présent acte), ni non plus d'hypothèques que le prix de vente ne permettrait pas de rembourser intégralement en principal, intérêts et accessoires,
- C-que tous organismes ou collectivités publics ou privés et toutes personne physiques et morales titulaires d'un droit de préemption renoncent à exercer ce droit.
Si un bénéficiaire de ses droits de préemption déclarait exercer son droit au prix et conditions fixés aux présentes, vendeur et acquéreur déclarent dès à présent accepter cet exercice, sans indemnité de part ni d'autre.
Dans le cas où un titulaire de droit de préemption déciderait de faire valoir son droit en discutant le prix ou les conditions de la vente, en application des textes ou conventions les régissant, les présentes deviendront caduques et les soussignés seront déliés, sans indemnité de part ni d'autre, de leurs engagements réciproques. Dans ce cas, le vendeur pourra, si bon lui semble, retirer l'immeuble de la vente ou prendre les accords que bon lui semblera avec le titulaire du droit de préemption, sans que l'acquéreur puisse discuter la décision prise par le vendeur, ni inquiéter celui-ci à ce sujet.
Les mêmes dispositions sont applicables en cas d'existence d'un pacte de préférence.
L'acquéreur déclarait que le prix d'acquisition serait financé sans recours direct ou indirect à un emprunt et renonçait expressément à se prévaloir des dispositions de la loi du 26 juillet 1993.
Au paragraphe « régularisation », il était spécifié que l'acte devait être régularisé par acte authentique reçu par Maître E..., notaire à Porto-Vecchio, choisi d'un commun accord par les parties.
Il était précisé que l'établissement de cet acte ne pourrait avoir lieu que si l'acquéreur avait déposé en l'étude du notaire le prix ou la fraction du prix payable comptant et, éventuellement justifié du coût des emprunts sollicités pour solder le prix d'acquisition.
L'acte devait être régularisé au plus tard le 5 février 2001.
Il était toutefois ajouté que pour le cas où le notaire chargé de la régularisation n'aurait pas, à cette date, reçu toutes les pièces administratives nécessaires à la passation de l'acte de vente (notamment si les divers droits de préemption n'étaient pas à cette date entièrement purgés) ni reçu le ou les éventuels dossiers de prêts, la durée du présent compromis devait être prorogée de 15 jours après la réception par ce dernier de la dernière des pièces nécessaires à la passation de l'acte.
Au paragraphe « promesse de versement d'indemnité » il était spécifié que si la condition suspensive se réalisait et que l'acquéreur ne réalisait pas l'acte, il s'obligeait à verser une indemnité de 500. 000 francs à la date 5 février 2001 et ce, à titre de clause pénale.
Monsieur Jean-Noël X...a déposé une demande d'autorisation de lotir le 12 février 2001 qui a été accordé le 3 août 2001.
Le 23 décembre 2005, Mesdames Marie-Constance, Isabelle Y...et Mademoiselle Jeanne Y...ont mis en demeure Monsieur Jean-Noël X...de s'acquitter du montant de la clause pénale.
Par acte huissier en date du 31 mai 2006, elles ont assigné ce dernier.
Vu le jugement en date du 12 novembre 2009 par lequel le tribunal de grande instance d'Ajaccio a dit et jugé que la condition suspensive prévue à l'acte du 21 février 2000 était accomplie au sens de l'article 1178 du Code civil, condamné Monsieur Jean-Noël X...à payer à Mesdames Marie-Constance, Isabelle Y...et Mademoiselle Jeanne Y...la somme de 76 224, 51 euros en application de la clause pénale stipulée au contrat augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 février 2001, rejeté les autres demandes tant principales que reconventionnelles, condamné Monsieur Jean-Noël X...à payer à Mesdames Marie-Constance, Isabelle Y...et Mademoiselle Jeanne Y...la somme de 3. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu la déclaration d'appel formalisé par Monsieur Jean-Noël X...le 25 novembre 2009.
Vu les dernières conclusions déposées le 20 mai 2010 par Mesdames Marie-Constance, Isabelle Y...et Mademoiselle Jeanne Y....
Elles sollicitent la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et que soit ajoutée la condamnation de Monsieur Jean-Noël X...aux intérêts capitalisés ainsi qu'au paiement de la somme de 4. 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Elles précisent que la société civile immobilière « La Colline » en formation lors de la conclusion de l'acte, n'a pas été immatriculée et qu'il convient donc de faire application de l'article L. 210-6 du code de commerce quant aux engagements de Monsieur Jean-Noël X....
Elles ajoutent qu'en l'absence de plan d'occupation des sols sur la commune de Porto-Vecchio, Monsieur Jean-Noël X...ne pouvait obtenir une autorisation de construire supérieur à 9 %.
Elles soutiennent qu'il s'agit d'une condition d'équivalence qui a été insérée dans la promesse, les conventions litigieuses devant être interprétées dans le sens où elles produisent des effets en application de l'article 1157 du Code civil et qu'en conséquence, c'est dans le sens d'une équivalence de constructibilité de 10 % que doit être comprise la condition suspensive. Toutefois, elles demandent qu'il soit donné acte à l'appelant qu'il reconnaît, qu'ayant eu connaissance de ce fait, il s'est délibérément soustrait à la réalisation de la condition suspensive dans la mesure où il déclare que l'autorisation de lotir qui lui a été accordée, bien qu'en deçà de la condition suspensive, le contentait pleinement.
Elles concluent que leur droit de propriété ne peut être contesté en l'état des pièces qu'elles versent au débat.
Sur la condition suspensive, elles soutiennent que l'acte devait être régularisé en la forme authentique au plus tard le 5 février 2001 et que la prorogation ne visait nullement la prorogation d'un délai pour lever la condition suspensive mais seulement le délai pour obtenir de simples pièces administratives.
Elles rappellent que l'acte ne mettait à la charge des vendeurs aucune diligence particulière pour inviter l'acquéreur à régulariser la vente et, qu'à l'opposé, Monsieur Jean-Noël X...n'a déposé qu'une demande d'autorisation de lotir de surcroît, après l'expiration du délai imparti pour régulariser la vente. Dans ces conditions elles estiment qu'elles ont pu, à bon droit, demander, en octobre 2001, le retrait de cette autorisation de lotir étant rappelé qu'une telle autorisation crée des droits mais également des contraintes pour celui qui n'entend pas donner suite à ce projet.
Sur la clause pénale, elles rappellent que celle-ci est destinée à sanctionner le manquement d'une partie à ses obligations alors que Monsieur Jean-Noël X...ne démontre nullement en quoi la clause pénale présenterait un caractère d'excès manifeste.
Elles s'opposent à la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts.
Vu les dernières conclusions de Monsieur Jean-Noël X...du 22 juin 2010.
Il sollicite l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions.
S'il reconnaît qu'il n'a déposé la demande de lotir que le 12 février 2001 soit postérieurement à la date butoir du 5 février 2001, il soutient néanmoins que cette démarche a été réalisée dans le délai contractuel prorogé jusqu'à 15 jours après la réception de la dernière des pièces nécessaires à la passation de l'acte. Il soutient que la réception de cette dernière pièce remonte au 3 août 2001 et que les intimées n'apportent pas la preuve de la date de réception par le notaire de cette autorisation de lotir alors que cette preuve leur incombe dans la mesure où elles réclament la mise en oeuvre de la clause pénale. Il ajoute que les intimées ont fait en sorte qu'il ne soit plus en mesure de régulariser la situation.
A l'opposé, il rappelle que le vendeur s'était engagé à justifier de la propriété régulière du bien vendu et à fournir à cet effet tous titres, pièces et renseignements nécessaires au notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique alors qu'il est constant que ces documents n'ont été produits que dans le cadre de la présente procédure et qu'ils ne sont pas probants.
Ainsi, il soutient qu'à défaut de justifier d'un titre de propriété régulier, Mesdames Marie-Constance, Isabelle Y...et Mademoiselle Jeanne Y...doivent être considérées comme ayant stipulé pour autrui et il ne saurait être tirée une quelconque conséquence d'une promesse de vente d'un bien sur lequel elles sont dépourvues de droit.
En conséquence, il prétend que la demande se heurte à une fin de non-recevoir en application des articles 122 et suivants du code de procédure civile.
Surtout, il conclut au caractère particulièrement mal fondé de la demande en invoquant l'absence de démarche de Mesdames Marie-Constance, Isabelle Y...et Mademoiselle Jeanne Y...pour favoriser la régularisation et alors que, parallèlement, et sans son accord, elles ont saisi Monsieur le préfet de la Corse pour obtenir le retrait de cette autorisation, lequel retrait sera mis en oeuvre par arrêté du 23 octobre 2001. Il en conclut que Mesdames Marie-Constance, Isabelle Y...et Mademoiselle Jeanne Y...ont délibérément agi de façon à interdire la réitération de l'acte.
Très subsidiairement, il allègue du caractère manifestement excessif de la clause pénale au regard du préjudice effectivement subi par le créancier et sollicite sa réduction à l'euro symbolique.
Reconventionnellement, il sollicite le remboursement de la somme de 9146, 94 euros au titre des frais d'architecte exposés ou le cas échéant, que ces frais s'imputent sur le montant de la clause pénale.
En toute hypothèse, il réclame le paiement de la somme de 3. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que les parties ont comparu ;
Attendu sur le droit à agir de Mesdames Marie-Constance, Isabelle Y...et Mademoiselle Jeanne Y...que la preuve de leur droit de propriété leur incombe dans la mesure où elles réclament
l'application d'une obligation qu'elles ont contractée en qualité de propriétaire ; que les modes de preuve en matière de propriété immobilière sont libres ;
Attendu que Mesdames Marie-Constance, Isabelle Y...et Mademoiselle Jeanne Y...versent au débat divers éléments destinés à rapporter cette preuve ; qu'ainsi, elles produisent l'acte de notoriété du 21 janvier 1994 qui établit leur qualité d'héritières de leur mère Madame Marie-Antoinette F...veuve de Monsieur Eugène Y...;
Attendu qu'elles justifient également du relevé cadastral de leur mère qui fait apparaître la parcelle F1584, lieu-dit « ... » ;
Attendu que le document de division parcellaire de la parcelle F1373 permet de constater que celle-ci est devenue le 24 juin 1988 les parcelles F1584 et F1585 ; que l'acte de vente de la parcelle F1585 par Madame Marie-Antoinette F...à Mesdames Marie Constance, Isabelle et Jeanne Y...relate l'origine de propriété en des termes clairs, spécifiant ainsi que les biens vendus appartiennent à Madame Marie-Antoinette F...veuve de Monsieur Y...pour lui avoir été attribués avec d'autres, aux termes d'un acte dans la forme sous-seing privé contenant partage entre elle et son frère des biens dépendants des successions confondues de leur père et mère dont ils sont les seuls héritiers ; que l'acte de partage ainsi évoqué du 20 décembre 1955 attribuait à Marie-Antoinette F...la parcelle dénommée CHIOSO ;
Attendu que le règlement de copropriété des parcelles F1585 et F1372, établi à la demande de la SCI Les Terrasses du Levant, mentionne effectivement une servitude de passage au profit de la parcelle F1584 dont la propriété est clairement attribuée à Madame Marie-Antoinette F...;
Attendu enfin que Mesdames Marie-Constance, Isabelle Y...et Mademoiselle Jeanne Y...produisent différents témoignages de personnes qui, de façon concordante, attestent que la parcelle F1584 dénommée « ... » est bien la parcelle connue sous le nom de « CHIOSO » ayant appartenu à Madame Marie-Antoinette F...auteur des intimées ;
Attendu à l'opposé que Monsieur Jean-Noël X...ne produit aucune pièce susceptible de rapporter la preuve contraire alors que la juridiction ne peut se prononcer que sur les seuls éléments produits par les demanderesses initiales ; que d'autre part, l'absence de publication par ces dernières de leur acte de propriété peut s'expliquer par une succession toujours en cours ; qu'en toute hypothèse, la publication en tant que mesure de publicité est destinée à rendre opposable les actes aux tiers et donc insuffisante à elle seule pour justifier de la propriété ;
Attendu que l'ensemble de ces éléments examinés et soumis à l'appréciation de la juridiction en ce qu'ils sont concordants permet de dire et juger que Mesdames Marie-Constance, Isabelle Y...et Mademoiselle Jeanne Y...sont propriétaires de la parcelle objet de la convention litigieuse et donc, en conséquence, de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur Jean-Noël X...relativement à leur droit à agir ;
Attendu sur la recevabilité de la demande en paiement au titre de la clause pénale qu'en application de l'article 1226 du Code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution ;
Attendu que selon l'article 1230 du Code civil, soit que l'obligation primitive contienne, soit qu'elle ne contienne pas un terme dans lequel elle doive être accomplie, la peine n'est encourue que lorsque celui qui s'est obligé soit à livrer, soit à prendre, soit à faire, est en demeure ;
Attendu sur ce point qu'il est constant et non contesté que Monsieur Jean-Noël X...n'a jamais été mis en demeure de réitérer la promesse de vente par acte authentique ;
Attendu toutefois qu'en application de l'article 1146 du Code civil, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer ;
Attendu en l'espèce que le paragraphe « régularisation » de la convention litigieuse stipule que l'acte de vente devait être régularisé par acte authentique au plus tard le 5 février 2001 ;
Attendu surtout qu'au paragraphe « promesse de versement d'indemnité » il est stipulé que l'acquéreur s'oblige à verser une indemnité de 500. 000 francs à la date du 5 février 2001 et ce, à titre de clause pénale, si la condition suspensive se réalise et qu'il ne réalise pas l'acte ;
Attendu qu'il résulte de ces dispositions et notamment, de la promesse de versement d'indemnité, que les parties ont ainsi entendu déroger à la formalité de la mise en demeure préalable ; qu'en effet, la lecture des dispositions précitées permet de considérer que Monsieur Jean-Noël X...s'est engagé au versement de l'indemnité qualifiée de clause pénale au plus tard le 5 février 2001 en cas de non réalisation de l'acte et ce, ainsi, sans mise en demeure préalable ;
Attendu sur le bien-fondé de la réclamation au titre de la clause pénale que les dispositions conventionnelles permettent de constater que la date butoir du 5 février 2001 était mentionnée à la fois pour la réitération par acte authentique et pour le paiement de la clause pénale en cas d'inexécution par l'acquéreur avec réalisation des conditions suspensives ; que les pièces administratives mentionnées au paragraphe « régularisation » ne peuvent concerner que des documents devant être encore fournis après les démarches devant être engagé par l'acquéreur ;
Attendu sur ce point que Monsieur Jean-Noël X...ne conteste pas que les conditions suspensives, fixées par convention et dont il a été précisé qu'elles constituaient des conditions déterminantes sur son consentement, se sont réalisées ; que bien au contraire, il indique que l'autorisation de lotir donnée le satisfaisait pleinement ;
Attendu à l'opposé qu'il est tout aussi constant qu'il n'a déposé une demande de permis de lotir que postérieurement au 5 février 2001 ; que plus précisément, il ne justifie pas avoir procédé à des démarches en vue de la régularisation avant la date du 5 février 2001 expressément mentionné tant pour la régularisation de l'acte que pour le versement de l'indemnité qualifiée de clause pénale pour défaut de réalisation ;
Attendu ainsi qu'il ne peut valablement reprocher à Mesdames Marie-Constance, Isabelle Y...et Mademoiselle Jeanne Y...de ne pas avoir exécuté leur obligation de bonne foi en ce qu'elles ont demandé et obtenu le retrait de l'autorisation de lotir qui lui avait été accordée au mois d'août 2001 dans la mesure où cette autorisation faisait suite à une demande postérieure au 5 février 2001, date d'expiration de la promesse de vente ; que le bien-fondé, en son principe, de la réclamation au titre de la clause pénale sera donc retenu ;
Attendu qu'en application de l'article 1152 du Code civil, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire ;
Attendu en l'espèce qu'il n'est nullement justifié ni même argué du caractère excessif de la clause pénale contractuellement prévue alors que la bonne foi invoquée par Monsieur Jean-Noël X...est inopérante en la matière ; que le retrait de l'autorisation de lotir obtenu par Mesdames Marie-Constance et Isabelle Y...et Mademoiselle Jeanne Y...ne saurait être considéré comme une manoeuvre de nature à réduire la sanction contractuellement convenue ;
Attendu enfin qu'il convient de rappeler que les créanciers n'ont pas à établir l'existence d'un préjudice ; que dans ces conditions il sera fait droit à la demande en paiement et le jugement entrepris confirmé sur ce point ; que toutefois, il sera fait application de l'article 1154 du Code civil conformément à la demande de Mesdames Marie-Constance, Isabelle Y...et Mademoiselle Jeanne Y...;
Attendu que des motifs précédents, il s'évince que Mesdames Marie-Constance, Isabelle Y...et Mademoiselle Jeanne Y...n'ont pas délibérément renoncé à vendre leur terrain puisque la promesse de vente était expirée au jour où Monsieur Jean-Noël X...a déposé sa demande d'autorisation de lotir ; qu'il a été également statué sur leur droit à agir en qualité de propriétaire ; que dans ces conditions, Monsieur Jean-Noël X...ne peut être que débouté en sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 9. 146, 94 euros au titre des frais d'architecte exposés ;
Attendu que Monsieur Jean-Noël X..., qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile et être débouté en sa demande fondée sur l'article 700 du même code ; qu'en revanche, aucune raison d'équité ne commande une application plus ample de cet article en cause d'appel au profit de Mesdames Marie-Constance, Isabelle Y...et Mademoiselle Jeanne Y...;


PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance d'Ajaccio en date du 12 novembre 2009 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit que les intérêts échus sur une année entière sur la condamnation au paiement de la somme de SOIXANTE SEIZE MILLE DEUX CENT VINGT QUATRE EUROS ET CINQUANTE ET UN CENTIMES (76. 224, 51 euros) produiront intérêts au taux légal,
Condamne Monsieur Jean-Noël X...aux entiers dépens d'appel et de première instance,
Rejette toutes les autres demandes des parties.
LE GREFFIER LE PRESIDENT