No RG 22/00039
NoPortalis DBWA-V-B7G-CJFC
LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE L A MARTINIQUE ET DE LA GUYANE

S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES
BR & ASSOCIES
S.C.I. LE MONT FLEURI
COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2022
Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 30 Juin 2020, enregistré sous le no 19/00919 ;
APPELANTE :
LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA MARTINIQUE ET DE LA GUYANE, prise en la personne de son représentant légal en exercice ;
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Romain PREVOT, Membre de L'AARPI WINTER-DURENNEL - PREVOT & BALADDA, avocat au barreau de MARTINIQUE
INTIMEES :
S.C.I. LE MONT FLEURI, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Myriam DUBOIS de la SCP DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de MARTINIQUE
S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES, administrateurs judiciaire
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]
Représentée par Me Myriam BASSELIER-DUBOIS de la SELAS DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de MARTINIQUE
BR & ASSOCIES, mandataires judiciaire
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Me Myriam BASSELIER-DUBOIS de la SELAS DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de MARTINIQUE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Septembre 2022, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry PLUMENAIL, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :
Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre
Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère
Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller
Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,
Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 08 Novembre 2022 ;
ARRÊT : Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 2 avril 2015, la société civile immobilière LE MONT FLEURI a consenti à la CAISSE RÉGIONALE DU CRÉDIT AGRICOLE DE LA MARTINIQUE ET DE LA GUYANE, ci-après dénommée la CRCAM, un bail commercial portant sur un local sis no6 lotissement Bardinet à [Localité 4] (Martinique) comprenant un rez-de-chaussée d'une superficie environ de 243 m², une mezzanine de 47 m² et une aire de stationnement d'environ 137 m².
Le bail consenti pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 70.800 euros devait prendre effet à la prise de possession effective des locaux par le preneur et à la réception des travaux à la charge du bailleur formalisée par un procès-verbal de réception, à savoir, des travaux d'étanchéité, de ravalement de façades, de peintures extérieures, de sécurisation, d'installation d'un éclairage extérieur, de matérialisation de 7 emplacements de parkings extérieurs et d'un accès convoyeur de fonds.
La CRCAM a pris possession des locaux loués par anticipation par remise des clefs par le bailleur le 1er avril 2015 afin de réaliser des travaux d'aménagement.
L'article 10.6 du bail du 2 avril 2015 prévoyait à titre de condition suspensive que si les diagnostiques amiantes révélaient l'existence de ce matériau dans les locaux, le bailleur s'obligeait à effectuer les travaux nécessaires au désamiantage.
Par deux rapports établis en date du 13 avril 2015 et 17 juin 2015, la société BUREAU VERITAS a conclu à la présence d'amiante dans les locaux loués.
Par ordonnance rendue en date du 26 février 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Fort-de-France a condamné la SCI LE MONT FLEURI à faire réaliser les travaux de désamiantage dans le local loué par la CRCAM selon les préconisations de la société SOGEDEX sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision pendant un délai de deux mois, a dit qu'à défaut d'avoir déféré à la décision dans les 15 jours de sa signification, la CRCAM pourra elle-même faire réaliser les travaux aux frais avancés du bailleur, et a ordonné le séquestre des loyers dus par la CRCAM entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats inscrits au barreau de la Martinique.
Le 12 mai 2016, le premier président de la cour d'appel de Fort-de-France a débouté la SCI LE MONT FLEURI de sa demande de suspension de l'exécution provisoire de l'ordonnance rendue le 26 février 2016 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Fort-de-France.
Par arrêt rendu en date du 25 avril 2017, la cour d'appel de Fort-de-France a confirmé l'ordonnance de référé du 26 février 2016, sauf en ce qu'elle a dit que les travaux seraient réalisés selon les préconisations de la société SOGEDEX.
Par jugement rendu en date du 21 mars 2017, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Fort-de-France a liquidé définitivement l'astreinte fixée par l'ordonnance de référé du 26 févier 2016 à la somme de 60.000 euros et a condamné la SCI LE MONT FLEURI à régler cette somme à la CRCAM faute d'exécution par cette dernière des travaux de désamiantage.
Par exploit d'huissier en date du 25 février 2019, la SCI LE MONT FLEURI a fait assigner la CRCAM aux fins notamment d'ordonner une expertise sur l'état actuel du local, sur les désordres consécutifs aux travaux de désamiantage et sur la réalisation de ces derniers, de laisser à la charge de la défenderesse les travaux de désamiantage, d'ordonner la remise en état des locaux à ses frais, et de la condamner au paiement des loyers.
Par jugement contradictoire rendu en date du 30 juin 2020, le tribunal judiciaire de Fort de France a :
- Prononcé la résiliation du bail conclu entre la SCI MONT FLEURI et la CRCAM le 2 avril 2015,
- Débouté la SCI LE MONT FLEURI de ses prétentions,
- Condamné la SCI LE MONT FLEURI à verser à la CRCAM la somme de 94.400,74 euros au titre des travaux de désamiantage,
- Débouté la CRCAM du surplus de ses demandes,
- Condamné la SCI LE MONT FLEURI aux entiers dépens de l'espèce,
- Condamné la SCI LE MONT FLEURI à verser à la CRCAM la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Suivant déclaration au greffe en date du 5 octobre 2020, la CRCAM a interjeté appel du jugement précité en ce qu'il l'a déboutée de sa demande reconventionnelle de remboursement des loyers, de sa demande de dommages-intérêts, de frais de réinstallation, de la perte de fonds de commerce, au titre des taxes et des frais d'assurance (RG no20/00392).
La SCI LE MONT FLEURI s'est constituée intimée le 21 octobre 2020.
Par ordonnance rendue en date du 15 avril 2021, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d'appel de Fort-de-France a invité la partie la plus diligente à mettre en cause les organes de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l'égard de la SCI LE MONT FLEURI.
Par ordonnance rendue en date du 8 juin 2021, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d'appel de Fort-de-France a, en l'absence de mise en cause, procédé à la radiation de l'affaire enregistrée sous le RG no20/00392.
Par conclusions en date du 26 janvier 2022, la SCI LE MONT FLEURI et les sociétés AJ ASSOCIES et BR & ASSOCIES, ès-qualités d'administrateurs judiciaires et de mandataires judiciaires de la SCI LE MONT FLEURI ont sollicité la remise de l'instance au rôle.
Par ordonnance rendue en date du 3 février 2022, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d'appel de Fort-de-France a ordonné la réinscription de l'affaire au rôle de la cour sous le RG no22/00039.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 13 avril 2022, la CRCAM demande à la cour de :
- Débouter la SCI MONT FLEURI de toutes ses demandes d'appel incident, comme étant nouvelles et irrecevables ;
- Infirmer le jugement rendu le 30 juin 2020 en ce qu'il a débouté la CRCAM de sa demande de remboursement des loyers versés en CARPA et de sa demande de dommages intérêts, le confirmer pour le surplus ;
Statuant à nouveau :
- Condamner la SCI LE MONT FLEURI à payer à la CRCAM, les sommes suivantes :
- la somme de 324.500 euros, ceci au titre des loyers acquittés sans contrepartie,
- autoriser la CRCAM à prélever les sommes séquestrées (324.500 euros) à titre de loyers entre les mains du bâtonnier séquestre,
- la somme de 32.200 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie 11.200 euros et du droit d'entrée 21.000 euros,
- la somme de la location des ALGECO : 162.293,75 euros, outre celle de 961,69 euros au titre de l'assurance,
- la somme de 150.000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice, résultant des tracasseries administratives, du trouble dans son organisation et atteinte à son image commerciale,
- la somme de 80.000 euros à valoir sur ses frais de réinstallation,
- la somme de 200.000 euros au titre de la perte de son fonds de commerce, issu du bail tous commerces passé devant notaire le 18 Août 1991,
- la somme de 1.314,86 euros au titre des taxes, des frais d'assurance, relatifs au local (bail du 2 avril 2015), que la CRCAM n'a pas pu occuper,
- Débouter la SCI MONT FLEURI de toutes ses demandes reconventionnelles incidentes et contraires, comme n'étant pas fondées,
- Condamner la SCI LE MONT FLEURI aux entiers dépens de l'instance, outre au paiement de la somme de 3.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre liminaire, la CRCAM fait valoir que les demandes de condamnation aux frais de remise en état des lieux loués et au paiement pour perte des loyers de novembre 2020 à février 2022 sont irrecevables comme étant nouvelles. Elle ajoute que la demande de rejet de la résiliation du bail entrepris est implicite, non motivée et non discutée.
Subsidiairement, la CRCAM se prévaut des obligations de sécurité, d'entretien et de jouissance paisible pour fonder sa demande de résiliation aux torts du bailleur. Elle rappelle que le bail litigieux prévoyait une condition suspensive spécifique à la présence d'amiante, or celle-ci a été découverte dans les locaux loués qui ne pouvaient plus être occupés. La CRCAM fait grief à la SCI LE MONT FLEURI de ne pas avoir pris en charge les travaux de désamiantage et de ne pas avoir exécuté ceux prévus au bail justifiant ainsi la résiliation du bail à ses torts. Elle reproche en outre à la société bailleresse de ne pas lui avoir fourni, tel que prévu au bail, les documents indispensables pour amorcer les travaux d'aménagement malgré une mise en demeure en ce sens le 7 septembre 2016.
Ainsi, faute d'avoir exécuté ses obligations contractuelles et de justifier d'état des lieux d'entrée, elle estime que la SCI LE MONT FLEURI doit être déboutée de ses demandes de remise en état et de dédommagement.
Rappelant l'obligation de délivrance qui incombe au bailleur, la CRCAM met en évidence n'avoir jamais pu occuper le local loué qu'elle a restitué au bailleur le 30 novembre 2020, date de remise des clés par huissier. Elle sollicite ainsi la libération des loyers séquestrés entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats inscrits au barreau de la Martinique selon justificatif qu'elle verse aux débats ainsi que le remboursement du dépôt de garantie et du droit d'entrée. Faute d'avoir pu jouir des locaux loués, la CRCAM fait observer qu'elle a dû installer ses salariés dans des bâtiments préfabriqués de type Algeco loués. Elle sollicite ainsi le remboursement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts.
Par conclusions notifiées le 3 février 2022,la SCI LE MONT FLEURI et les sociétés AJ ASSOCIES et BR & ASSOCIES, es-qualités d'administrateurs judiciaires et de mandataires judiciaires de la SCI LE MONT FLEURI ont fait appel incident du jugement du 30 juin 2020 . Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 4 mai 2022, la SCI LE MONT FLEURI et les sociétés AJ ASSOCIES et BR & ASSOCIES, es-qualités d'administrateurs judiciaires et de mandataires judiciaires de la SCI LE MONT FLEURI, maintiennent leur appel incident et demandent à la cour de :
- Recevoir l'appel incident de la SCI LE MONT FLEURI ;
- Confirmer la décision entreprise en ce qu'il a débouté la CRCAM de ses demandes financières ;
- Infirmer pour le surplus en rejetant toute demande de résiliation du bail conclu en 2015 aux torts du bailleur et la demande de paiement du désamiantage non rapporté ;
- Ordonner la libération du séquestre des loyers et condamner la CRCAM aux loyers dus jusqu'au 30 novembre 2020 soit 326 864,50 euros ;
- Ordonner la remise en état des lieux en condamnant la CRCAM à payer la somme de 427.214,28 euros ;
- Condamner la CRCAM à payer l'intégralité des frais de la procédure collective affectant la SCI LE MONT FLEURI ;
- Condamner la CRCAM à payer à la SCI LE MONT FLEURI la somme de 150.000 euros au titre des loyers de novembre 2020 à février 2022 ;
- Condamner la CRCAM à payer à la SCI LE MONT FLEURI la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les intimées expliquent ne pas contester que les travaux de désamiantage leurs incombaient et devoir supporter leur remboursement.
Elles font observer que la société preneuse n'a jamais réalisé les travaux qui lui incombaient en application des dispositions du bail entrepris de sorte que si les lieux n'ont pu être exploités, c'est de son seul fait. Ainsi, la SCI LE MONT FLEURI sollicite que les loyers jusqu'au 30 novembre 2020 lui soient payés. Elles rappellent en outre que ce défaut de paiement a participé à la cessation de paiement de la SCI LE MONT FLEURI.
La SCI LE MONT FLEURI et les sociétés AJ ASSOCIES et BR & ASSOCIES, ès qualités d'administrateurs judiciaires et de mandataires judiciaires de la SCI LE MONT FLEURI exposent que les locaux loués ont été détruits par les travaux de désamiantage malgré les faibles surfaces d'amiantes établies dans les rapports VERITAS. Elles rappellent que la société preneuse s'était engagée à réaliser des travaux d'aménagement qui n'ont pas été menés à leurs termes. Elles sollicitent ainsi la remise en état des locaux. Les intimées ajoutent qu'en raison de l'état des locaux, ces derniers n'ont pu être reloués. Elles sollicitent ainsi également la prise en charge des loyers perdus pour la période comprise entre octobre 2020 et février 2022.
L'ordonnance de clôture est en date du 16 juin 2022 et l'affaire été mise en délibéré le 8 novembre 2022.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes nouvelles en appel :
La CRCAM soutient que les demandes formées par la SCI LE MONT FLEURI visant à sa condamnation au paiement des frais de remise en état des lieux loués pour la somme de 427.214,28 euros et à sa condamnation au paiement de la somme de 150.000 euros pour perte des loyers de novembre 2020 à février 2022, sont irrecevables car nouvelles en appel.
Aux termes des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile " à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, de la survenance ou de la révélation d'un fait ".
Cette disposition doit être examinée au regard de l'article 565 du même code qui précise que les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
Par ailleurs, selon l'article 566 du même code, dans sa rédaction applicable au 1er septembre 2017, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.
Il résulte du jugement querellé que la SCI LE MONT FLEURI sollicitait du tribunal judiciaire qu'il ordonne notamment la remise en état du local loué aux frais de la CRCAM sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard et qu'il lui ordonne de payer ses loyers.
En l'espèce, les demandes formées en appel tiennent compte de la révélation de faits nouveaux, à savoir que postérieurement au jugement querellé du 30 juin 2020, un procès-verbal de constat d'huissier a été établi le 30 novembre 2020, jour de la sortie des lieux, révélant l'existence de désordres. La SCI LE MONT FLEURI a fait chiffrer les travaux de remise en état par devis en date du 2 août 2021.
Dans ces conditions, force est de constater que les demandes de condamnation au paiement de frais de remise en état et au paiement de loyers formées en appel tendent aux mêmes fins que les prétentions initiales tout en reposant sur la révélation d'un fait nouveau, à savoir le procès-verbal de constat d'huissier susvisé relatant l'existence de désordres au sein des locaux loués dont la société bailleresse a repris possession en novembre 2020, lui permettant ainsi de chiffrer les travaux rendus nécessaires par suite des travaux de désamiantage réalisés par la CRCAM.
Lesdites demandes sont donc recevables.
Sur la résiliation du bail au tort du bailleur :
La SCI LE MONT FLEURI, qui a formé un appel incident dans les délais, demande à la cour d'infirmer le jugement en "rejetant toute demande de résiliation du bail conclu en 2015 aux torts du bailleur et la demande de paiement de désamiantage".
La CRCAM soutient que la cour n'est pas saisie en application des dispositions de l'article 542 du code de procédure civile.
Cependant la cour constate que dans le dispositif de leurs conclusions sur appel incident les intimés demandent bien l'infirmation de la décision dont appel qui a prononcé la résiliation du bail et débouté la Sci de ses prétentions.
La cour est donc valablement saisie et doit statuer sur ces chefs de la décision.
Les premiers juges ont retenu que la SCI LE MONT FLEURI n'avait pas satisfait à son obligation contractuelle de procéder au désamiantage du local loué et n'avait pas en outre déféré à la décision judiciaire qui l'y contraignait tout en refusant de payer les travaux que la locataire a fini par réaliser sur autorisation du même juge.
La SCI LE MONT FLEURI à l‘appui de sa contestation de la résiliation du bail ne développe aucun moyen dans ses conclusions si ce n'est pour soutenir qu'il appartenait au preneur de réaliser les travaux pour poursuivre l'exécution du bail.
Or, elle reconnaît que conformément aux dispositions du bail il lui revenait de supporter le traitement de l'amiante dans les locaux loués et donc de prendre en charge les travaux de désamiantage.
Ainsi, elle ne saurait solliciter le rejet de toute demande de résiliation du bail conclu en 2015 fondée sur un manquement contractuel qu'elle ne conteste pas et qui a été constaté par arrêt de la cour d'appel du 25 avril 2017 confirmant l'ordonnance de référé qui l'avait condamnée à faire réaliser à ses frais les travaux de désamiantage .
C'est donc par des motifs pertinents et que la cour adopte que le tribunal a prononcé la résiliation du bail conclu entre la SCI LE MONT FLEURI et la CRCAM le 2 avril 2015, et a condamné la SCI LE MONT FLEURI à verser la somme de 94.400,74 euros au titre des travaux de désamiantage, montant dont il est justifié .
Sur la demande de remise en état des locaux :
La SCI LE MONT FLEURI fait grief à la CRCAM d'avoir détruit les locaux loués lors des travaux de désamiantage et sollicite ainsi qu'elle soit condamnée à les remettre en état.
En application de l'article 1731 du code civil, s'il n'a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Selon l'article 1732, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
En vertu de l'article 1755, aucune des réparations locatives n'est à la charge des preneurs quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Les dispositions précitées sont supplétives de la volonté des parties qui peuvent y déroger, sauf à ne pas vider de sa substance l'obligation de délivrance incombant au bailleur.
En l'espèce, il résulte de l'article 3.2 du bail du 2 avril 2015 qu'un état des lieux d'entrée devait être établi contradictoirement entre le bailleur et le preneur au plus tard le jour de la prise de possession anticipée des lieux et préalablement à la remise des clefs au preneur.
Cependant force est de constater qu'aucun état des lieux d'entrée n'est produit par le bailleur.
En application des dispositions de l'article L. 145-40-1 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014 dite loi PINEL le bailleur ne peut ainsi se prévaloir de la présomption de bon état de l'article 1731 du code civil.
La cour constate qu'aucun état des lieux contradictoire de sortie n'a été effectué. Le bailleur produit deux procès-verbaux de constat d'huissier établis non contradictoirement le 30 novembre 2020, aux termes desquels, les locaux présentaient à cette date de nombreuses dégradations (perforations des cloisons, faux-plafonds manquants, absence d'électricité, de climatisation, de réseaux informatiques, sanitaires manquants...).
Cependant la cour constate que le bailleur avait autorisé le preneur à faire des travaux d'agencement intérieur au cours desquels il a été découvert de l'amiante.
C'est cette découverte et le refus de prise en charge du bailleur des travaux de désamiantage qui est à l'origine de l'arrêt des travaux et de l'état dans lequel les locaux ont été restitués.
Le bailleur ne saurait donc exiger la remise des lieux en leur état antérieur alors que les travaux n'ont pu être poursuivis en raison de son propre refus de prise en charge des travaux de désamiantage, travaux qui étaient un préalable nécessaire à la poursuite des travaux d'aménagement prévus par le preneur et autorisés dans le contrat de bail.
Au surplus aux termes le bailleur s'était engagé à effectuer avant le 30 avril 2015 les travaux d'étanchéité de la terrasse donnant sur l'accueil, à fournir les plans des réseaux fluides (eaux pluviales, eaux usées, alimentation eau potable, ...), à fournir les plans du projet de couverture de la terrasse donnant sur l'accueil, et à mettre à disposition du preneur un emplacement pour l'installation de son groupe électrogène.
La SCI LE MONT FLEURI ne peut reprocher à la CRCAM l'état des locaux loués, lorsqu'elle même ne justifie pas avoir réalisé les travaux qui lui incombaient et qui auraient permis à la société preneuse d'achever ses travaux d'aménagement et de rendre les locaux en parfait état d'entretien.
Dans ces conditions, la SCI LE MONT FLEURI sera déboutée de sa demande de condamnation de la CRCAM aux travaux de remises en état.
Sur le paiement des loyers
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1o De délivrer la chose louée ;
2o D'entretenir cette chose en état de servir cl l'usage pour lequel elle a été louée ;
3o D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4o D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L'article 1720 du même code dispose en outre que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire également, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Il n'est pas contesté que bail a été résolu aux torts du bailleur.
Le bail en date du 2 avril 2015 prévoyait en son article IV des conditions particulières que le loyer annuel s'élèverait à la somme de 70.800 euros hors taxes et hors charges.
Par ordonnance rendue en date du 26 février 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Fort-de-France a ordonné le séquestre des loyers dus par la CRCAM entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats inscrits au barreau de la Martinique.
En l'espèce, la CRCAM justifie avoir versé et séquestré entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats inscrits au barreau de la Martinique la somme de 324.500 euros pour la période comprise entre le 7 mars 2016 et le 19 juin 2020.
La SCI MONT FLEURI soutient que si les lieux n'ont pas été exploités, c'est du seul fait de la CRCAM, car il ne peut être fait grief à la société bailleresse de ne pas avoir réalisé tous les travaux convenus dans le bail litigieux.
Il convient de rappeler que le bail conclu entre la SCI MONT FLEURI et la CRCAM le 2 avril 2015 a été résilié faute pour la société bailleresse d'avoir satisfait à son obligation contractuelle de procéder au désamiantage du local loué.
Le bailleur n'a pas permis à la société preneuse d'exploiter les lieux loués pour l'usage qui avait été convenu en raison d'un défaut de délivrance . N'ayant pu jouir des locaux le preneur doit obtenir restitution des loyers consignés .Il convient ainsi de faire droit à la demande de la CRCAM de l'autoriser à prélever la somme de 324.500 euros entre les mains du bâtonnier séquestre de l'ordre des avocats inscrits au barreau de la Martinique au titre des loyers pour la période antérieure au 30 novembre 2020, date de remise des clefs.
En outre, les travaux de remise en état rendus nécessaires pour toute nouvelle location des locaux loués n'étant pas imputables à la société preneuse, celle-ci ne saurait supporter les loyers pour la période postérieure au 30 novembre 2020, date de remise des clefs. La SCI MONT FLEURI sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement des loyers postérieurs au 30 novembre 2020.
Déboutée de l'ensemble de ses demandes, la SCI LE MONT FLEURI sera également déboutée de sa demande visant à condamner la CRCAM aux frais de procédure collective.
Sur le remboursement du dépôt de garantie et du droit d'entrée :
Le bail stipule que le preneur a remis aux bailleurs un dépôt de garantie de 11.200 euros. Les parties avaient également convenu du versement par le preneur d'un droit d'entrée de 21.000 euros qui, selon les termes du bail, restera acquis dans tous les cas définitivement au bailleur.
En l'espèce, la SCI LE MONT FLEURI n'alléguant ni ne démontrant avoir restitué le dépôt de garantie suite à la résiliation du bail prononcée à ses torts, il convient de condamner celle-ci à restitution.
Concernant le droit d'entrée, celui doit s'analyser comme une indemnité compensatrice de la propriété commerciale. Il a pour objectif de compenser l'indisponibilité relative du local pour le bailleur. Il n'est donc pas susceptible de faire l'objet d'un remboursement.
La CRCAM sera déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 21.000 € au titre du droit d'entrée.
Sur la location des préfabriqués :
Par application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La CRCAM fait valoir que dans l'attente de la réalisation des travaux, elle a dû installer ses salariés dans des bâtiments préfabriqués de type Algeco pour lesquels elle a dû s'acquitter de loyers.
A ce titre, elle verse aux débats des factures pour la période comprise entre le 14 novembre 2014 et le 25 septembre 2020 faisant état de la location de trois préfabriqués climatisés et assemblés à usage de bureau sur le site Bardinet de Dillon à [Localité 4] pour un montant total de 162.793,75 euros.
Il apparaît au regard des dates de facturation que la CRCAM, qui venait de quitter les locaux objet du bail du 12 août 1991, avait anticipé l'exercice de son activité dans ces préfabriqués le temps des travaux prévus au bail puisque lesdits préfabriqués ont été transportés et assemblés dès le mois de février 2015 quand le local loué objet du litige n'a été mis à disposition qu'en avril 2015.
En l'espèce, si le bailleur a failli à ses obligations contractuelles dès la découverte d'amiante dans les locaux par la société BUREAU VERITAS les 13 avril 2015 et 17 juin 2015 empêchant ainsi la société preneuse de pouvoir aménager et exploiter les locaux loués, le bailleur devant restituer les loyers indûment perçus il ne saurait être condamné à rembourser à la CRCAM la location des préfabriqués qui lui a permis de continuer son activité et qu'elle avait anticipée.
La CRCAM sera déboutée de sa demande de paiement au titre des frais de déménagement non justifiés.
Il en va de même des frais d'assurance exposés pour l'exploitation de son activité étant les frais d'assurance d'un montant de 961,69 euros, et la CRCAM sera déboutée de cette demande étant au surplus observé que les frais d'assurance ne sont pas justifiés et que le relevé de factures en pièce 37 est insuffisant pour démontrer le coût et le réglement de ces frais.
Quant à la demande de condamnation au paiement de la somme de 80.000 euros à valoir sur les frais de réinstallation, il apparaît que ce montant est également injustifié. La CRCAM sera ainsi déboutée de ses demandes.
Sur la demande de dommages et intérêts :
La CRCAM soutient que de cette situation a résulté des tracasseries administratives, un trouble dans son organisation et une atteinte à son image commerciale.
En l'espèce, il faut bien convenir que les manquements contractuels de la SCI LE MONT FLEURI ont eu comme conséquence pour la CRCAM de devoir exercer son activité dans des bâtiments préfabriqués durant plusieurs années.
Il est donc incontestable que le pouvoir attractif du fonds de commerce exploité par la CRCAM a diminué. Le principe d'une indemnisation sera retenu à ce titre.
En revanche, faute pour la société preneuse d'établir l'existence de répercussions économiques directes, la SCI LE MONT FLEURI sera condamnée à verser à la CRCAM la somme réduite de 20.000 euros correspondant à l'évaluation de son préjudice résultant du trouble dans son organisation et à l'atteinte à l'image commerciale.
Sur la perte du fonds de commerce :
La CRCAM sollicite que lui soit octroyée la somme de 200.000 euros au titre de la perte de son fonds de commerce, issu du bail du 18 août 1991.
Cependant, la CRCAM ne produit aucune évaluation de la valeur de son fonds de commerce fondée sur des données comptables de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande.
Sur les taxes et frais d'assurance :
Au même titre que la demande d'indemnisation des frais d'assurances pour les Algeco, il sera retenu que le relevé de facture (pièce no37) est insuffisant à justifier les frais de taxes et d'assurances relatifs au local du bail du 2 avril 2015.
La CRCAM sera ainsi déboutée de sa demande en réparation desdits frais.
Sur les demandes accessoires :
La SCI LE MONT FLEURI, qui succombe, supportera les dépens d'appel.et de 1ère instance ainsi que ses frais irrépétibles de 1ère instance et d'appel.
Il est par ailleurs équitable de contraindre la SCI LE MONT FLEURI à participer à hauteur de 2.000 euros aux frais irrépétibles exposés par la CRCAM en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS

DIT que les demandes visant à condamner la CRCAM à payer des frais de remise en état des lieux loués pour la somme de 427.214,28 euros et à la condamner au paiement de la somme de 150.000 euros pour perte de loyers de novembre 2020 à février 2022 sont recevables ;
CONFIRME le jugement contradictoire rendu en date du 30 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Fort de France sauf en ce qu'il a débouté la CRCAM du surplus de ses demandes ;
Statuant à nouveau,
CONDAMNE la sci Le Mont Fleuri à verser à la CRCAM la somme de 324 500 € au titre de loyers acquittés sans contrepartie
- AUTORISE la CRCAM à prélever la somme de 324.500 euros entre les mains du bâtonnier séquestre de l'ordre des avocats inscrits au barreau de la Martinique au titre des loyers pour la période antérieure au 30 novembre 2020 ;
- CONDAMNE la SCI LE MONT FLEURI à restituer la somme de 11.200 euros au titre du dépôt de garantie ;
- CONDAMNE la SCI LE MONT FLEURI au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- DÉBOUTE la CRCAM de sa demande visant à condamner la SCI LE MONT FLEURI au remboursement du droit d'entrée ;
- DÉBOUTE la CRCAM de sa demande visant à condamner la SCI LE MONT FLEURI au titre des frais de réinstallation ;
- DÉBOUTE la CRCAM de sa demande visant à condamner la SCI LE MONT FLEURI au titre de la perte de son fonds de commerce ;
- DÉBOUTE la CRCAM de ses demandes de remboursement de frais de taxes et d'assurances ;
Y ajoutant,
- DÉBOUTE la SCI LE MONT FLEURI de sa demande de condamnation de la CRCAM à remettre en état les lieux objets du bail du 2 avril 2015 ;
- DÉBOUTE la SCI LE MONT FLEURI de sa demande de condamnation de la CRCAM au titre des loyers de novembre 2020 à février 2022 ;
- DÉBOUTE la SCI LE MONT FLEURI de sa demande de condamnation de la CRCAM au titre des frais de la procédure collective ;
- CONDAMNE la SCI LE MONT FLEURI aux dépens d'appel ;
- CONDAMNE la SCI LE MONT FLEURI au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance.
Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,