Ch. civile B

du 06 JUILLET 2011
R. G : 10/ 00322 R-MPA
Décision déférée à la Cour :
jugement du 25 mars 2010
Tribunal d'Instance d'AJACCIO
R. G : 11-09-65



COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU SIX JUILLET DEUX MILLE ONZE
APPELANTE :
Madame Maguy X...
née le 19 Juin 1958 à AJACCIO (20000)

représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Pascale CHIRON, avocat au barreau d'AJACCIO

Monsieur Gilbert Paul François Y...

représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Marie-Line ORSETTI, avocat au barreau d'AJACCIO
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 3750 du 17/ 12/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 juin 2011, devant Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Julie GAY, Président de chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2011

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS :
Les parties sont liées par un bail verbal portant sur la location d'une villa de 300 m ² située à Porto-Vecchio sur un terrain de 3300 m ² avec piscine.
Le loyer a été fixé entre les parties à la somme de 1. 270 euros par mois versée par le locataire précédent.
Madame Maguy X...s'est acquittée du paiement des loyers à compter du mois de novembre 2007 jusqu'au mois de décembre 2008.
À compter du mois de janvier 2009, elle a réduit le montant des versements à la somme de 500 euros par mois.
Par acte d'huissier en date du 13 juillet 2009, Monsieur Gilbert Paul François Y...a fait citer Madame Maguy X...devant le tribunal d'instance d'Ajaccio en résiliation du bail et paiement des loyers et indemnités d'occupation.
Le 3 décembre 2009, le tribunal a effectué un transport sur les lieux, un procès-verbal ayant été établi et versé à la procédure.
Vu le jugement en date du 25 mars 2010 par lequel le tribunal d'instance d'Ajaccio a prononcé la résiliation du bail verbal liant les parties, condamné Madame Maguy X...à payer à Monsieur Gilbert Paul François Y...la somme de 10. 780 euros au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté le 18 février 2010, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ordonné la libération des lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, à défaut, ordonné l'expulsion de Madame Maguy X...tant de sa personne que de ses biens et de tous occupant de son chef par l'huissier le premier requis et ce au besoin, avec le concours de la force publique, débouté Madame Maguy X...de l'ensemble de ses demandes, condamné Madame Maguy X...à payer à Monsieur Gilbert Paul François Y...une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer, soit 1. 270 euros, jusqu'à la complète libération des lieux, condamné Madame Maguy X...à payer à Monsieur Gilbert Paul François Y...la somme de 1. 500 euros titre de dommages-intérêts, condamné Madame Maguy X...à payer à Monsieur Gilbert Paul François Y...la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais correspondants à la sommation de payer du 4 mai 2009 d'un montant de 231, 81 euros.
Vu l'ordonnance en date du 4 octobre 2010 par laquelle le conseiller de la mise en état a ordonné l'exécution provisoire du jugement du tribunal d'instance d'Ajaccio du 25 mars 2010.
Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de Monsieur Gilbert Paul François Y...le 3 novembre 2010.
Il conclut à la confirmation du jugement du tribunal d'instance d'Ajaccio et demande qu'il soit constaté qu'il n'est nullement démontré qu'il n'a pas respecté ses obligations de délivrance et d'entretien.
Il estime que l'appel interjeté par Madame Maguy X...est abusif et réclame le paiement des sommes de 3. 000 euros au titre de l'amende civile, 3000 euros à titre de dommages-intérêts, 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions de Madame Maguy X...en date du 8 mars 2011.
Elle sollicite l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions.
Elle estime que le logement ne respecte pas les caractéristiques définies par les normes de décence en vigueur et sollicite la condamnation de Monsieur Gilbert Paul François Y...a effectuer les travaux de réparation.
Elle demande que le montant du loyer soit réduit à la somme de 500 euros par mois à compter du 1er janvier 2009 et jusqu'à complète exécution des travaux.
Elle réclame le paiement de la somme de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 11 mai 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 24 juin 2011.



Attendu sur la recevabilité de la demande de résiliation que Monsieur Gilbert Paul François Y...justifie avoir dénoncé l'assignation au représentant de l'État dans le département ; que la demande sera donc examinée en son bien-fondé ;
Attendu que les conditions de conclusions du contrat de location ne sont pas discutées ainsi que cela est relaté dans l'exposé du litige ; que depuis le mois de janvier 2009, Madame Maguy X...ne s'acquitte plus du loyer dans sa totalité ;
Attendu qu'en application de l'article 1184 du Code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ; que dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, ayant le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts ;
Attendu donc lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, ce qui est le cas en l'espèce, il appartient à la juridiction d'apprécier souverainement, en cas d'inexécution même partielle, si l'inexécution est suffisamment importante pour que la résolution puisse être immédiatement prononcée ;
Attendu sur le bien-fondé de l'inexécution invoquée par Madame Maguy X...qu'il doit être rappelé qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi ; qu'en application de l'article 1731 du Code civil, Madame Maguy X...est donc présumée avoir pris les lieux en bon état de réparations locatives ;
Attendu sur les normes de décence en vigueur qu'il convient de noter que Madame Maguy X...n'a pas estimé utile de saisir les services d'hygiène ; qu'ainsi, elle ne verse au débat aucune pièce émanant de ces services et pouvant attester de l'insalubrité de la villa qu'elle occupe ;
Attendu en outre que le juge du tribunal d'instance d'Ajaccio indique, dans les motifs de la décision, que lors du transport sur les lieux il n'a pas constaté que Madame Maguy X...était dans l'impossibilité matérielle d'utiliser les lieux paisiblement, l'habitation présentant un état locatif correct et les désordres évoqués ne remettant pas en cause le critère de décence du logement ;
Attendu encore sur l'état de la maison que Madame Maguy X...a fait établir le 20 avril 2009 un constat de celui-ci ; qu'elle y explique que la villa a été construite en 1982 par elle-même et Monsieur Gilbert Paul François Y...; que la demeure a fait l'objet d'une donation le 28 janvier 2000 au profit de son fils par son père Monsieur Gilbert Paul François Y...; qu'il convient de préciser à ce stade que le fils du couple, nu-propriétaire, est occupant avec elle de la maison ;
Attendu que ces explications fournies par Madame Maguy X...permettent de constater que la maison louée a été édifiée il y a près de 30 ans ; que s'agissant de la maison et des constatations opérées par huissier de justice le 20 avril 2009, il peut être raisonnablement apprécié que l'état de la maison décrit résulte à l'évidence de l'absence d'entretien depuis l'édification de la villa ; que Madame Maguy X...en sa qualité d'occupant initial de la maison et alors qu'elle indique l'avoir fait construire ne pouvait valablement ignorer l'état de la maison ; qu'ainsi, lors de la prise de possession, alors qu'il n'est pas discuté que le loyer a été librement consenti entre les parties, celui-ci a été nécessairement fixé en considération de la nature mais également de l'état du bien loué ;
Attendu enfin qu'il convient de constater que Madame Maguy X...a, d'autorité, réduit le paiement du loyer à la somme de 500 euros par mois sans avoir entamé quelques démarches que ce soit auprès du bailleur afin d'établir que Monsieur Gilbert Paul François Y...ne remplissait pas ses obligations, notamment de délivrance et d'entretien ;
Attendu par ailleurs que Madame Maguy X...se contente de faire une liste des désordres dont la reprise incomberait à Monsieur Gilbert Paul François Y...sans pour autant, dans ses demandes, préciser exactement la nature, le siège et l'importance des travaux pour lesquels elle réclame la condamnation de ce dernier ;
Attendu dans ces conditions, qu'elle sera déboutée en sa demande de condamnation de Monsieur Gilbert Paul François Y...à effectuer des travaux de réparation ainsi qu'en réduction du montant du loyer mensuel à la somme de 500 euros ;
Attendu sur la demande principale qu'en application de l'article 1728 2o du Code civil, le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de location ; que dans cette mesure, le locataire ne peut s'abstenir du paiement, même partiellement, en considération du comportement du bailleur notamment, au regard de ses obligations de délivrance et d'entretien sauf si ce non-respect est particulièrement grave ;
Attendu qu'en l'espèce, non seulement le non-respect de ses obligations par le bailleur n'est pas établi ainsi qu'il ressort des motifs précédents mais encore, il ne revêt pas un caractère suffisamment grave dans les termes où il est invoqué pour justifier un non paiement, même partiel, du loyer ;
Attendu dans ces conditions, que par de justes motifs que la Cour adopte, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail verbal liant les parties, condamné Madame Maguy X...à payer à Monsieur Gilbert Paul François Y...la somme de 10. 780 euros au titre des loyers impayés au 18 février 2010 avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ordonné la libération des lieux et, à défaut, l'expulsion de Madame Maguy X...et de tout occupant de son chef, condamné Madame Maguy X...à payer à Monsieur Gilbert Paul François Y...une indemnité d'occupation mensuelle de 1. 270 euros jusqu'à complète libération des lieux loués ;
Attendu qu'au regard des revenus de Monsieur Gilbert Paul François Y...et de sa situation actuelle, le non-paiement des loyers dans leur intégralité lui occasionne directement un préjudice manifeste ; que le non-paiement des loyers résulte d'une volonté délibérée de la part de Madame Maguy X...de ne pas remplir ses obligations alors qu'elle n'a pas justifié de son bon droit pour ce faire ; qu'il doit donc être alloué de ce chef à Monsieur Gilbert Paul François Y...la somme de 1. 500 euros ;
Attendu en revanche que Monsieur Gilbert Paul François Y...sera débouté en sa demande en paiement de dommages et intérêts à défaut de justifier d'un préjudice plus ample et du caractère abusif de l'appel ;
Attendu sur l'application de l'article 32-1 du code de procédure civile qu'il n'est pas justifié que Madame Maguy X...ait fait preuve d'une particulière mauvaise foi dans l'exercice de son droit de recours ; qu'en effet, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'une faute ; qu'il n'y a donc pas lieu à paiement d'une amende civile ;
Attendu que Madame Maguy X...supportera les dépens de l'instance en ce compris le coût de la sommation de payer du 4 mai 2009, l'inexécution de ses obligations étant constante ; qu'elle sera donc déboutée à sa demande en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que l'équité ne commande pas que soit exclue l'application en l'espèce de l'article 700 du code de procédure civile qui est de principe à la charge de la partie perdante ou de celle condamnée aux dépens ; qu'il convient en outre de faire une application plus ample de cet article en cause d'appel au profit de Monsieur Gilbert Paul François Y...;


PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement du tribunal d'instance d'Ajaccio en date du 25 mars 2010 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Rejette les demandes en paiement de Monsieur Gilbert Paul François Y...au titre de l'amende civile et des dommages-intérêts,
Condamne Madame Maguy X...aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Jobin,
Condamne Madame Maguy X...à payer à Monsieur Gilbert Paul François Y...la somme de MILLE EUROS (1. 000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette tous les autres chefs de demande des parties,
LE GREFFIER LE PRESIDENT