Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 15 mai 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/19704 -Portalis 35L7-V-B7C-B6IRE
Décision déférée à la cour : jugement du 20 novembre 2017 -tribunal de grande instance de Paris - RG 16/16161

Monsieur W... X...


Représenté par Me Florian Candan, avocat au barreau de Paris, toque : C1869

SCI Leica prise en la personne de monsieur F... P...
no siret : 479 923 070


Représentée par Me Delphine Mollanger, avocat au barreau de Paris, toque : D0627 substitué à l'audience par Me Elodie Legrand du même cabinet
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 mars 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Monique Chaulet, conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président,
Mme Christine Barberot, conseillère,
Mme Monique Chaulet, conseillère,
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, Président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

M. X... , propriétaire des lots 205, 206 et 302 du bien immobilier sis [...] , a consenti une promesse synallagmatique dénommée "vente conditionnelle" de ces lots au profit de la SCI Leica signée le 2 novembre 2013 pour l'acquéreur et le 6 décembre 2013 pour le vendeur, promesse qui prévoyait une condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 25 000 euros.
La réitération de l'acte authentique qui devait intervenir au plus tard le 24 février 2014 a été prorogée au 15 mars 2014.
Le 14 mars 2014, le notaire de la SCI Leica a informé le notaire de M. X...  de la décision de la banque de refuser d'accorder le prêt sollicité par son client.
Face au refus de M. X...  de restituer le dépôt de garantie, la SCI Leica a sollicité du juge des référés cette restitution.
Par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris du 18 décembre 2014 confirmée par la cour d'appel de Paris, M. X...  a été condamné à titre provisoire à restituer ce dépôt de garantie à la SCI Leica.
Par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 20 novembre 2017, M. X...  a été débouté de sa demande de condamnation de la SCI Leica à lui payer la somme de 25 000 euros avec intérêts au taux légal sous astreinte, a laissé à la charge des parties les frais non compris dans les dépens et a condamné M. X...  aux dépens.
M. X...  a interjeté appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions, il demande à la cour de :
. réformer intégralement le jugement entrepris,
. condamner la SCI Leica à lui payer la somme de 25 000 euros avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de l'assignation du 8 novembre 2016 sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de huit jours courant à compter de la signification de la décision à intervenir,
. ordonner la capitalisation des intérêts,
. débouter la SCI Leica de ses demandes contraires,
. condamner la SCI Leica aux dépens qui seront recouvrés par Me Candan Florian dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile et à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, la SCI Leica demande à la cour de :
. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. X...  de toutes ses demandes,
Par conséquent,
. débouter M. X...  de toutes ses demandes,
. condamner M. X...  à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamner M. X...  aux dépens sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 20 février 2020.

-Sur le défaut de réalisation de la condition suspensive du prêt du fait de la SCI Leica
M. X...  soutient que le refus de prêt est particulièrement laconique et ne permet pas de démontrer que le dépôt de prêt remplissait les conditions de la promesse, les caractéristiques du prêt demandé devant être en tous points identiques avec celle convenues dans la promesse et le taux n'ayant pas été mentionné dans la demande de prêt.
La SCI Leica soutient avoir effectué une demande de prêt en parfaite conformité avec les stipulations contractuelles et que le défaut de réalisation de la condition suspensive ne lui est pas imputable.
Aux termes des dispositions de l'article 1178 du code civil dans sa rédaction applicable le 6 décembre 2013, date de signature de la promesse synallagmatique de vente par l'acquéreur, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.
En l'espèce, la promesse de vente stipule une condition suspensive d'obtention d'un crédit au profit du seul acquéreur d'un ou plusieurs prêts bancaires auprès de tout établissement prêteur de son choix pour un montant de 750 000 euros sur une durée de 2 ans et au taux d'intérêt annuel maximum hors assurance de 4%, l'acquéreur s'obligeant à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de ce financement dans les meileurs délais et notamment à déposer le dossier d'emprunt au plus tard le 2 décembre 2013 étant précisé à l'acte que le vendeur ne pourra pas se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité de la promesse.
L'acte stipule en outre que le ou les prêts seront considérés comme obtenus lorsqu'une ou plusieurs offres de prêt auront été émises, que l'acquéreur devra en justifier au vendeur à première demande, qu'il s'oblige à adresser copie de l'offre de prêt au notaire dans les huit jours de l'obtention de celle-ci et que l'obtention du ou de prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l'article L.312-16 du code de la consommation, intervenir au plus tard le 20 janvier 2014.
La caducité de l'acte n'est encourue que si l'acquéreur n'informe pas le vendeur ou le notaire dans le délai prévu par la promesse et une semaine après réception par l'acquéreur d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le vendeur d'avoir à justifier de l'obtention du ou des prêts.
La SCI Leica, qui ne produit pas d'acte de demande de prêt, justifie néanmois avoir formé une demande de prêt auprès de la Caixa Geral De Deposito le 12 novembre 2013 par la production de l'attestation de cette dernière établie le 12 décembre 2013 qui précise qu'il s'agit d'un type de crédit in fine à hauteur de 750 000 euros sur 24 mois, financement destiné à la réalisation de travaux et à l'acquisition d'un local à usage d'atelier situé au [...] , qui précise également la date de la promesse sans toutefois établir qu'elle lui a été communiquée, et ajoute que le dossier est en cours d'instruction.
La SCI Leica produit en outre le mail de son notaire du 14 mars 2014 qui lui communique le refus de prêt du même jour de cet établissement bancaire.
Il est donc établi que les caractéristiques du prêt demandé sont conformes, quant au montant sollicité et à la durée du prix, à ce qui est stipulé dans la promesse.
S'il n'est pas démontré par la SCI Leica que le taux d'intérêt a été précisé, elle produit néanmoins une attestation de l'établissement financier concerné en date du 30 décembre 2014 qui affirme que le financement a été refusé parce qu'il a estimé que le projet n'était pas viable et non en raison du taux d'intérêt de 4% stipulé à l'acte.
Par ailleurs il est établi que la Caixa Geral De Deposito a fait diligenter une expertise sur le projet d'acquisition et de réalisation de travaux pour lequel le prêt a été sollicité, expertise confiée au Cabinet [...] qui a rendu son rapport le 14 février 2014 et a conclu à une marge de l'opération négative et n'a pas validé ledit projet.
En conséquence il est suffisamment corroboré par ces éléments que le refus de la banque repose sur le défaut de viabilité du projet et qu'il est indépendant du taux d'intérêt stipulé.
Il ne peut par ailleurs être reproché à la SCI Leica de n'avoir formé qu'une seule demande de prêt dès lors que la promesse prévoyait la demande d'un ou plusieurs prêts et que lorsqu'elle a eu connaissance du refus de la banque, elle n'était plus dans les délais pour former une nouvelle demande.
M. X...  n'est pas fondé à soutenir que son accord pour proroger le délai de la promesse ne portait que sur la réitération de l'acte authentique alors qu'aucun accord de prêt ne lui avait encore été notifié à cette date et qu'en conséquence son accord de principe pour proroger le délai de la promesse valait nécessairement pour la notification de la réponse de prêt.
Par ailleurs il est étali par les mails produits que la prorogation a été sollicitée par Me R..., notaire de la SCI Leica, le 27 février 2014 en raison de l'expertise effectuée par la banque et du retard pour l'obtention du prêt et qu'en conséquence M. X... , qui a accepté la prorogation par mail du même jour, n'ignorait pas que la SCI Leica n'avait pas encore obtenu l'accord de sa banque.
En tout état de cause, si M. X...  voulait se prévaloir du défaut de notification de la réalisation de la condition suspensive relative au prêt, il lui appartenait d'appliquer les termes de la promesse à savoir d'adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à l'acquéreur pour lui demander de justifier de l'obtention de son prêt.
-Sur la mauvaise foi contractuelle
M. X...  invoque la mauvaise foi de la SCI Leica au motif qu'en sa qualité de marchand de biens, elle ne pouvait pas bénéficier des dispositions protectrices du droit de la consommation et se prévaut de la faute contractuelle commise par la SCI en raison d'une mauvaise analyse du dossier et sollicite sa condamnation à lui payer 25 000 euros de dommages et intérêts.
La SCI Leica conteste avoir la qualité de marchand de biens et prétend être une SCI familiale de même qu'elle conteste avoir porté une mauvaise appréciation sur la viabilité du projet et avoir failli à son obligation de loyauté en n'informant pas l'acquéreur de la nécessité de mener une étude sur la viabilité du projet.
Sur l'appréciation de la qualité de marchand de biens, l'objet social de la SCI Leica est l'acquisition et l'exploitation de tous biens immeubles, bâtis ou non bâtis, agricoles ou urbains, et notamment divers biens immobiliers sis [...] et plus généralement toutes opérations civiles pouvant se rattacher à cet objet, dès lors que ces opérations ne modifient pas le caractère essentiellement civil de la société.
M. F... P..., associé gérant de la SCI Leica, est également associé gérant de la SARL Malakoff qui a absorbé, à la date du 1er janvier 2015, la société La Fontaine Au Roi, SARL qui avait pour objet l'acquisition, l'exploitation et la vente de tous biens, meubles ou immeubles, de tous procédés, biens ou service notamment en matière immobilière et financière.
Il est donc établi par les pièces produites au débat que tant par son objet social que par l'expérience de son gérant, la SCI Leica a la qualité de professionnel de l'immobilier.
Par ailleurs la SCI Leica ne peut contester le caractère d'opération de marchand de bien de l'opération eu égard aux conditions de la promesse alors que la banque Caixa Geral De Deposito a elle-même précisé dans son courrier du 30 décembre 2014 qu'il s'agit d'une opération de marchand de biens pour laquelle elle pratique un taux variable.
Cependant dès lors que la promesse stipulait un prix de vente du bien d'un montant de 500 000 euros hors frais et, s'agissant de la destination, la création de deux plateaux bruts de 125 m² sur cour anglaise avec façade extérieure métallique et double vitrage sur toute la longueur de la cour avec création de deux entrées et de deux escaliers privés et que le prêt objet de la condition suspensive, qui englobait le coût des travaux, était d'un montant de 750 000 euros et était prévu sur une durée de 24 mois, M. X...  disposait de tous les éléments lui permettant de connaître la nature exacte de l'opération projetée.
Dans ces conditions, M. X...  n'est donc pas fondé, dans le respect de la bonne foi contractuelle, à se retrancher derrière la qualité de marchand de bien de la SCI Leica pour dénoncer le défaut de validité de la condition suspensive d'obtention de prêt stipulée dans la promesse au motif que la SCI Leica ne pouvait bénéficier des dispositions de l'article L. 312-6 du code de la consommation auxquelles les parties se sont volontairement soumises en stipulant en application de ce texte la condition suspensive.
Par ailleurs le fait que l'expertise ordonnée par la Caixa Geral De Deposito ait établi que l'opération projetée n'est pas viable ne suffit pas à établir la faute contractuelle de la SCI Leica.
En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. X...  de condamner la SCI Leica à lui payer la somme de 25 000 euros de ce chef.
-Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de condamner M. X...  à payer à la SCI Leica la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 20 novembre 2017 en toutes ses dispositions,
Condamne M. X...  à payer à la SCI Leica la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. X...  aux dépens.
Le Greffier, Le Président,