Ch. civile B

du 06 JUILLET 2011
R. G : 10/ 00253 R-PH
Décision déférée à la Cour :
jugement du 25 février 2010
Tribunal de Grande Instance de BASTIA
R. G : 08/ 2061
S. C. I SANTA MARIA


COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU SIX JUILLET DEUX MILLE ONZE
APPELANTE :
S. C. I SANTA MARIA
prise en la personne de son représentant légal

Route du Village
20290 LUCCIANA
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assistée de Me Jean Sébastien DE CASALTA, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur Dominique X...
né le 25 Juin 1921 à EL MILIA (ALGERIE)

20290 LUCCIANA
représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SCP PANTANACCE-FILIPPINI, avocats au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 mai 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2011

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, le Président de Chambre empêché, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Vu le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 25 février 2010 qui a :
- ordonné la résiliation du bail signé le 1er mai 2005 entre Monsieur Dominique X...et la société civile immobilière SANTA MARIA,
- ordonné l'expulsion de la société SANTA MARIA des locaux loués (parcelle de terre cadastrée 31 et des locaux sis sur la commune de LUCCIANA au lieu dit ...) ainsi que de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique,
- fixé l'indemnité d'occupation due par la société SANTA MARIA à Monsieur X...à la somme de 2. 000 euros par mois jusqu'à complet déguerpissement,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné la société SANTA MARIA à payer à Monsieur X...la somme de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société SANTA MARIA aux entiers dépens de l'instance.
Vu la déclaration d'appel déposée le 23 mars 2010 pour la société SANTA MARIA.
Vu les dernières conclusions de la société SANTA MARIA du 23 juillet 2010 aux fins d'infirmation du jugement entrepris, de voir dire n'y avoir lieu à résiliation du bail, décharger la société SANTA MARIA des condamnations prononcées à son encontre, condamner Monsieur X...en tous les dépens et autoriser l'avoué de l'appelant à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions de Monsieur X...du 14 décembre 2010 aux fins :
- au principal, de voir :
réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du bail du 1er mai 2005,
prononcer cette nullité pour défaut de cause,
dire que le bailleur conservera à titre de dommages et intérêts les loyers versés au titre de la jouissance des lieux jusqu'au prononcé de l'arrêt,
ordonner l'expulsion des lieux de la société SANTA MARIA et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
fixer l'indemnité d'occupation jusqu'à complet déguerpissement des lieux à la somme de 3. 000 euros par mois,
- subsidiairement de voir :
confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail du 1er mai 2005 pour manquement aux obligations de la société SANTA MARIA,
ordonner l'expulsion de cette société et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,
- y ajoutant, voir :
fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 3. 000 euros jusqu'à complet déguerpissement des lieux,
condamner la société SANTA MARIA à payer en cause d'appel la somme de 2. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
la condamner aux entiers dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 9 février 2011.


Monsieur Dominique X...a consenti le 20 mars 2003 une promesse de vente sous seing privé d'une parcelle de terre cadastrée no31 située lieu dit ...sur la commune de LUCCIANA, comportant deux hangars à Monsieur Luiggi Y... moyennant le prix de 260. 000 euros ainsi qu'une location moyennant un loyer mensuel de 914 euros jusqu'à la vente devant intervenir dans l'année.
Un nouveau contrat était établi le 5 mai 2004 au profit de la société SANTA MARIA, le prix de vente était maintenu mais le loyer mensuel était porté à 1. 364 euros, la vente devant intervenir après l'obtention d'un prêt bancaire à une date ne dépassant pas une année à compter du contrat.
Par acte sous seing privé du 1er mai 2005, Monsieur X...a loué cette parcelle à la société SANTA MARIA représentée par Monsieur Y... pour un loyer annuel de 24. 000 euros.
Le bail commercial conclu pour 9 ans précisait que le bien loué devra servir à l'exploitation de transports internationaux de marchandises, qu'aucune cession ou sous-location des locaux loués n'était autorisée sans le consentement exprès et écrit du bailleur qui devra être appelé à l'acte authentique de cession ou de sous-location.
Par acte sous-seing privé du 1er novembre 2005, la société SANTA MARIA a consenti à la société GF Construction en formation un bail commercial concernant un local à usage d'exploitation et de dépôt dépendant de l'immeuble loué par Monsieur X..., moyennant un loyer annuel de 200 euros, les locaux loués étant destinés à tous travaux de construction et de rénovation.
Par acte d'huissier du 14 novembre 2008, Monsieur X..., invoquant une sous-location prohibée, assignait en résiliation du bail et expulsion la société SANTA MARIA. En cours d'instance, Monsieur X...faisait état de ce que les locaux étaient occupés par la société Transports Gigi dont Monsieur Y... est le gérant et de ce que le bail signé était contraire à l'objet social de la société SANTA MARIA qui est une société civile. Il demandait la nullité du bail pour défaut de cause et, subsidiairement, la résiliation du bail pour manquement aux obligations contractuelles du preneur.
Par jugement du 25 février 2010, le Tribunal de grande instance de BASTIA rejetait la demande de nullité du bail mais en prononçait la résiliation et ordonnait l'expulsion de la société SANTA MARIA ainsi que de tous occupants de son chef en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 2. 000 euros.
Devant la Cour, la société SANTA MARIA soutient que la cause du bail est réelle et licite, en l'espèce l'activité de transport internationaux de marchandises exercée par la société Transports Gigi.
Elle précise que son objet social est notamment la location et que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du bail.
Elle fait valoir que le bail n'exige nullement une exploitation personnelle des lieux, que le bailleur avait donné son accord tacite à l'exploitation des locaux par la société Transports Gigi et qu'il ne pouvait ignorer qu'une société civile ne saurait exploiter elle-même des locaux commerciaux.
Elle souligne que le bailleur a mis 3 ans pour l'assigner en résiliation de bail et conteste avoir consenti une sous-location à la société GF Constructions en précisant qu'elle a seulement permis la domiciliation de cette entreprise qui ne dispose d'aucun local à usage d'exploitation dans les locaux loués et ne paye aucun loyer.
Elle indique que la domiciliation d'une entreprise à titre gratuit n'est pas une sous-location et n'est pas irrégulière et soutient que l'infraction invoquée ne présente pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail, en l'absence de fraude et alors que la société Transports Gigi emploie une vingtaine de salariés et que la résiliation aurait des conséquences extrêmement lourdes pour cette société et ses employés.
Monsieur X...réplique en faisant valoir que Monsieur Y... n'avait aucune qualité pour signer un bail commercial au nom d'une société civile qui ne pouvait exécuter ses obligations contractuelles sans modifier son caractère civil. Il en conclut que le bail est nul pour défaut de cause, en application des dispositions de l'article 1131 du code civil.
A titre subsidiaire, il invoque l'absence d'occupation régulière des lieux par la société Transports Gigi, le non-respect par la société SANTA MARIA des obligations à la charge du locataire prévues en page 4 et 6 du bail et le caractère irrégulier du bail consenti à la société GF Constructions.
Il considère que cette société est un sous-locataire, que Monsieur Y... a imaginé un montage pour héberger l'ensemble de ses sociétés en ne payant qu'un seul loyer et que la gravité des manquements constatés justifient la résiliation du bail.



Attendu que, par des justes motifs que la Cour adopte, le premier juge a démontré que le bail n'était pas dépourvu de cause ; qu'il y était stipulé la destination du bien loué en l'espèce l'exploitation de transports internationaux de marchandises et qu'une société civile pouvait consentir un bail et recourir à une sous-location aux conditions prévues à l'article 12 du contrat ;
Attendu qu'il sera précisé que l'existence d'une promesse de vente des murs assortie d'une location consentie à la société SANTA MARIA peut expliquer que le co-contractant soit la société civile et non la société commerciale qui exploitera l'activité commerciale dans les locaux loués ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du bail présentée par Monsieur X...;
Attendu que l'article 9 du bail stipule que le preneur devra assurer l'exploitation du commerce ; que l'article 12 prohibe toute cession ou sous-location sans consentement exprès et écrit du bailleur et prévoit son intervention à l'acte authentique de cession ou de sous-location ;
Attendu que la société SANTA MARIA ne conteste pas l'occupation des locaux loués par la société Transports Gigi et ne produit aucun accord exprès et écrit du bailleur pas plus que de contrat conclu avec la société commerciale qui exploite les locaux ;
Attendu que l'article L 145-1 du code de commerce dispose d'ailleurs que pour être soumis au statut des baux commerciaux le contrat de location doit porter sur des biens affectés à une exploitation commerciale, industrielle ou artisanale et que si la société SANTA MARIA ne pouvait en raison de sa nature civile exploiter elle-même, il lui appartenait d'appliquer l'article 12 du bail sans pouvoir se prévaloir d'une autorisation tacite par ailleurs non établie ;
Attendu que le gérant de la société SANTA MARIA et de la société GF Constructions pouvait domicilier cette dernière sans consentir le bail commercial du premier novembre 2005 qui constitue une nouvelle violation des stipulations du bail commercial du 1er mai 2005 et témoigne d'une volonté réitérée de tenir à l'écart le bailleur tout en mentionnant une destination des lieux loués différente de celle prévue initialement ;
Attendu que même si cette nouvelle location n'était pas effective et servait seulement à permettre l'immatriculation de la société GF Construction, il s'agit là d'un comportement inacceptable pour le bailleur qui justifie dès lors qu'il intervient après deux promesses de vente n'ayant pas abouti et une jouissance des locaux loués confiée à la société Transports Gigi en violation des stipulations du bail, la résiliation de ce bail en raison de la gravité des manquements par le preneur à ses obligations contractuelles ;
Attendu que le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sans qu'il soit utile de porter à la somme de 3. 000 euros l'indemnité mensuelle d'occupation, faute pour l'intimé de justifier du montant sollicité pour un montant excédant le loyer mensuel ;
Attendu que l'équité commande d'accueillir à hauteur de la somme de 1. 500 euros la demande présentée en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par Monsieur X...;
Attendu que l'appelante qui succombe supportera les entiers dépens de l'instance ;


PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 25 février 2010,
Y ajoutant,
Rejette la demande de fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation à hauteur de la somme de TROIS MILLE EUROS (3. 000 euros) présentée par Monsieur Dominique X...,
Rejette toutes les demandes de la société SANTA MARIA,
La condamne à verser la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 500 euros) à Monsieur Dominique X...sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l'instance.
LE GREFFIER LE PRESIDENT