R. G : 09/ 06714
Décision du
Tribunal d'Instance de SAINT-ETIENNE

du 18 juin 2009
RG : 11. 05. 725



SCI DE LA PAIX
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 05 Avril 2011
APPELANTS :
Madame Catherine 
Z... 
épouse Y...

78400 CHATOU
représentée par la SCP BRONDEL TUDELA, avoués à la Cour
assistée de Me Catherine FROIDCOURT-BOYER, avocat au barreau de PARIS
Monsieur Jacques Y...

78400 CHATOU
représenté par la SCP BRONDEL TUDELA, avoués à la Cour
assisté de Me Catherine FROIDCOURT-BOYER, avocat au barreau de PARIS

La SCI DE LA PAIX
représentée par ses dirigeants légaux
22, rue de la Paix
42000 SAINT-ETIENNE
représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour
assistée de Me ABRIAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Date de clôture de l'instruction : 06 Septembre 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Mars 2011
Date de mise à disposition : 05 Avril 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier
A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

La SCI DE LA PAIX a donné à bail, suivant acte sous seing privé en date du 26 septembre 2002, à madame 
Z... 
un appartement sis... à Saint Etienne, monsieur Y... se portant caution solidaire de la locataire.
Un état des lieux entrant était réalisé de manière contradictoire le 1er octobre 2002, l'appartement étant entièrement refait à neuf.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 mai 2007, madame 
Z... 
informait la SCI DE LA PAIX de son souhait de mettre fin au bail, moyennant un préavis de trois mois.
En pratique, la locataire ne quittera les lieux que le 26 janvier 2008, un état des lieux de sortie contradictoire étant réalisé à cette date en sa présence et en la présence de monsieur Y... en sa qualité de caution.
Un certain nombre de désordres étaient ainsi listés.
Malgré mise en demeure adressée tant à madame 
Z... 
qu'à monsieur Y... en sa qualité de caution, ces derniers ne procédaient pas au règlement des sommes revendiquées par la bailleresse.
Suivant exploit en date du 4 juin 2008, la SCI DE LA PAIX faisait citer devant le tribunal d'instance de Saint Etienne les consorts 
Z... 

Y... en vue de les voir solidairement condamnés à lui payer la somme de 5. 591, 38 euros outre intérêts de droit à compter du 20 mars 2008, ainsi que la somme de 1. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance.
Le tribunal a considéré que les consorts 
Z... 

Y... restaient devoir solidairement à la SCI DE LA PAIX la somme de 6. 631, 55 euros dont il devait être fait déduction du dépôt de garantie, soit 1. 425, 28 euros. C'est donc au paiement de la somme de 5. 206, 27 euros au titre du solde locatif que les consorts 
Z... 

Y... ont été condamnés par le jugement du 18 juin 2009.
Les consorts 
Z... 

Y... ont interjeté appel de cette décision.
Ils demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner la SCI DE LA PAIX à restituer à madame Z...- Y... la somme de 1. 425, 28 euros, montant du dépôt de garantie par elle versée à la conclusion du bail,
- condamner la SCI DE LA PAIX à verser à madame Z...- Y... la somme de 1. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant la cour,
- condamner la SCI DE LA PAIX aux entiers dépens.
A cet effet, ils soutiennent que les retards invoqués pour le paiement des loyers par la SCI DE LA PAIX ont toujours été difficiles à identifier dans la mesure où la SCI DE LA PAIX n'a jamais délivré à madame Z...- Y..., de septembre 2002 à février 2008, la moindre quittance de loyer.
Pour ce qui concerne les charges locatives, la SCI DE LA PAIX n'aurait jamais justifié de la réalité et du détail de ces charges locatives appelées et n'aurait pas non plus imputé sur ces appels de charges, la provision pour charges appelée chaque mois avec le loyer.
Il est rappelé par les appelants que la loi exonère le locataire de son obligation lorsque les réparations, quoique de nature locative, ont été rendues nécessaires par vétusté. L'obligation pour le locataire de réparer les dégradations survenues par la location ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après plusieurs années d'occupation et le locataire n'est pas tenu des réparations locatives lorsque le procès-verbal de sortie révèle que la nécessité de la réfection des peintures ou papiers peints résultent uniquement de l'usure normale. Il est ainsi affirmé que les réparations visées dans les factures précitées relèvent de l'état de vétusté de l'appartement après plus de cinq années d'occupation.
A l'opposé, la SCI DE LA PAIX demande à la cour,
- d'infirmer le jugement du tribunal d'instance de Saint Etienne du 18 juin 2009 en ce qu'il a limité à la somme de 2. 554, 90 euros le montant des réparations locatives,
- dire et juger que le coût de ces réparations doit s'élever à la somme de 2. 940, 11 euros,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- condamner solidairement madame Z... 
Y... et monsieur Y... à payer à la SCI DE LA PAIX la somme de 5 ; 591, 38 euros outre intérêts de droit à compter du 20 mars 2008. Les condamner également solidairement à payer à la SCI DE LA PAIX la somme de 2. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR QUOI LA COUR
La bailleresse justifie de la réalité du solde dû au titre des arriérés de loyers par attestation de monsieur D..., expert comptable de la SCI DE LA PAIX. Il n'est apporté aucun démenti de ce chef, la preuve en ce domaine appartenant à celui qui prétend s'être libéré de son obligation de paiement.
Il est à noter que la locataire se garde bien au contraire de détailler ce qu'elle soutient avoir payé de ce chef et ne tient pas l'engagement pris dans ses premières écritures devant la cour daté du mois de février 2010 annonçant un " élément nouveau aux débats " qui ne pouvait être qu'un décompte précis et prouver des sommes effectivement payées au titre des loyers et des charges.
Peu importe en ce domaine, comme noté par le premier juge, l'absence de quittances si celles-ci n'ont pas été demandées à l'époque par la locataire.
Il est effectivement justifié de la réalité des charges locatives lesquelles apparaissent bien dues.
Le tout se monte bien à la somme de 4. 076, 65 euros.
Le premier juge a fait méticuleuse et consciencieuse répartition entre les dégradations relevant d'une usure normale restant à la charge de la bailleresse et celles relevant du défaut d'entretien imputables à la locataire sortante.
Après examen des constats d'entrée et de sortie de cet appartement, des demandes de la bailleresse au titre des réparations et des factures des entreprises, la cour arrive à la même répartition que celle opérée par le premier juge qui doit donc être confirmée.
La décision déférée doit donc être purement et simplement confirmée dans son ensemble.
Les parties succombent toutes deux dans leurs prétentions devant la cour, dans ces conditions l'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens d'appel doivent rester à la charge des parties qui les ont engagés.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions la décision déférée.
Dit qu'en cause d'appel chaque partie conserve ses frais de l'article 700 du code de procédure civile et dépens.
Le greffier Le président