COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 26 MARS 2015
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 01878
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Janvier 2013- Tribunal de Grande Instance de MELUN-RG no 11/ 04574

Monsieur Joao Manuel X... né le 13 décembre 1966 au PORTUGAL

Madame Véronique Y... épouse X... née le 04 mai 1967 à PLESSIS TREVISE
demeurant... 77340 PONTAULT-COMBAULT
Représenté par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250
Assisté sur l'audience par Me Hélène THIRION, avocat au barreau de MELUN, toque : M66

Monsieur Jean-Luc A... né le 01 juin 1967 à TOURNAN 32420
demeurant...-77220 TOURNAN EN BRIE
Représenté par Me Luc COUTURIER de la SELARL HANDS Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0061
Assisté sur l'audience par Me Pierre MORELON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0151
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Le 16 octobre 2010, une promesse synallagmatique de vente rédigée par l'agence immobilière PROJECT IMMO VDS CONSEIL a été signée entre Monsieur A..., vendeur, et les époux X..., acheteurs, portant sur une maison d'habitation située... à TOURNAN EN BRIE (77220) pour un prix de 600 000 euros, outre les frais, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt de 636 000 euros, avec une durée maximale de remboursement de 20 ans, et au taux d'intérêt de 4 % l'an hors assurances. La fin du délai de réalisation de cette condition a été fixée au 16 décembre 2010.
Il était prévu que l'acte authentique serait dressé par maîtres B... et C..., notaires, au plus tard le 13 janvier 2011,''sous réserve de l'obtention par le notaire rédacteur de toutes pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l'acte et au plus tard le quinzième jour faisant suite à la délivrance de ces derniers''.
Suivant protocole d'accord établi ultérieurement, les parties ont convenu de prolonger le délai d'obtention du prêt au 31 décembre 2010.
Par acte d'huissier du 8 mars 2011, Monsieur A... a fait délivrer aux époux X... une sommation d'avoir à justifier du dépôt et de l'obtention du financement bancaire à hauteur de 636 000 euros, ce à quoi il a été répondu''nous avons obtenu le prêt bancaire auprès de la BCP à PONTAULT COMBAULT et nous avons fait les examens de santé demandés par l'assurance. J'en ai informé l'agence Unité promotion immobilière. Je vous donne les justificatifs''.
Se plaignant de ce que l'acte authentique n'avait toujours pas été établi, Monsieur A..., par l'intermédiaire de son conseil, et par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 20 mai 2011 adressée aux époux X..., a dénoncé la vente et a mis les acquéreurs en demeure de payer la clause pénale à hauteur de 60 000 euros, outre 2 500 euros de dommages et intérêts.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 juillet 2011, les époux X... ont, par le biais de leur conseil, mis en demeure Monsieur A... de signer la vente définitive sous quinzaine.
Par acte d'huissier du 17 octobre 2011, les époux X... ont fait sommation à Monsieur A... de se présenter le 26 octobre 2011 devant Maître B... pour signer l'acte authentique de vente. À cette date, Maître B... a établi un procès-verbal de refus de régularisation de la vente par Monsieur A....
Le Tribunal de Grande Instance de Melun, par un jugement du 8 janvier 2013, a :
- Prononcé la résolution de la vente signée entre les époux X... et Monsieur A... portant sur le bien immeuble objet du litige,
- Condamné les époux X... à payer à Monsieur A... la somme de 60 000 euros à titre de clause pénale, ainsi qu'aux entiers dépens et sommes dues au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Débouté Monsieur A... de sa demande de dommages et intérêts au titre des pénalités de retard fiscales,
- Débouté les époux X... de leur demande relative à la restitution de la somme versée au titre de séquestre, de celle relative aux honoraires de l'agence immobilière, et de leur demande des sommes dues au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu l'appel des époux X... et leurs conclusions du 29 avril 2013   ;
Vu les conclusions de M Jean-Luc A... du 9 janvier 2014   ;


Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et de celles de l'article 1184 du même code que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement   ;
Considérant qu'en l'espèce, M Jean-Luc A... vendeur, et les époux X..., acquéreurs, ont conclu et signé le 16 octobre 2010, par l'intermédiaire de la société Projet IMMO VDS Conseil, un contrat de vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives ayant pour objet une maison d'habitation sise au..., 77220, Tournan en Brie, au prix de 600 000 euros ; que la date prévue pour la signature de l'acte authentique est fixée «   au plus tard le 16 janvier 2011 »   ; que les parties ont convenu de « proroger au 31 décembre 2010   le délai d'obtention de prêt   »   ;
Considérant qu'il n'est pas contesté que la condition suspensive d'obtention de prêt était réalisée au 31 décembre 2010, une offre de prêt ayant été transmise par la banque BCP le 16 décembre 2010 aux époux X...   ;
Considérant que le fait que les époux X... n'aient pas averti M Jean-Luc A... de l'obtention de ce prêt ni communiqué à ce dernier le contrat de prêt n'est pas de nature à constituer une violation suffisamment grave par les époux X... de leurs obligations contractuelles pouvant justifier le prononcé de la résolution du contrat litigieux à leurs torts   ; qu'il n'est pas davantage établi que les époux X... aient refusé de réitérer la vente par acte authentique avant que M Jean-Luc A... ne dénonce la vente par LRAR du 20 mai 2011 adressée aux époux X...   ;   qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement entrepris et de débouter M Jean-Luc A... de ses demandes tendant à voir «   constater la caducité du compromis de vente et en prononcer la résolution au bénéfice de M Jean-Luc A... en raison de l'inexécution contractuelle des époux X...   »   ;
Considérant en revanche que les époux X... ont mis en demeure M Jean-Luc A... le 12 juillet 2011 de réitérer la vente par acte authentique   ; qu'à l'initiative de M X..., une sommation à comparaître était également délivrée par acte d'huissier délivré le 17 octobre 2011 à M Jean-Luc A... pour comparaître le 26 octobre 2011 devant M B..., notaire, afin de régulariser l'acte de vente   ; que cependant ce dernier a refusé de régulariser la vente   ;
Considérant qu'il se déduit de ces éléments que c'est du fait de M Jean-Luc A... que la vente n'a pu être réitérée par acte authentique   ; qu'il y a donc lieu de prononcer la résolution de la vente litigieuse aux torts exclusifs de ce dernier   ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, les époux X... sont également bien fondés à demander le bénéfice de la clause pénale stipulée contractuellement en cas d'absence de réitération de la vente par acte authentique par refus de M Jean-Luc A...   ; que la clause pénale insérée dans l'acte de vente est rédigée comme suit «   dans le cas où l'une des parties se refuserait à régulariser la vente, sauf application des conditions suspensive et après sommation restée infructueuse par acte extra-judiciaire, elle sera contrainte par tous les moyens et voies de droit et devra en supporter en outre les frais de poursuites et de, plus régler à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, une somme équivalente à 10 % du prix de venet, entre les mains du rédacteur des présentes en vue de sa distribution selon les termes et conditions des présentes   »   ; que cependant, le montant de cette clause pénale apparaît manifestement excessif eu égard aux circonstances de la cause, et notamment au fait que les époux X... ont été informés dès le 20 mai 2001 du refus de l'intimé de régulariser la vente litigieuse ; qu'il convient donc de la réduire à la somme de 1 euro   et de condamner M Jean-Luc A... à payer aux époux X... cette somme à titre de clause pénale   ; qu'il convient également d'ordonner la restitution aux époux X... de la somme de 15 000 euros séquestrée entre les mains de M B..., notaire à Tournan en Brie   ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Statuant de nouveau,
Prononce la résolution de la vente litigieuse aux torts de M Jean-Luc A....
Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent.
Condamne M Jean-Luc A... à payer aux époux X... la somme de 1 euro au titre de la clause pénale.
Ordonne la restitution aux époux X... de la somme de 15 000 euros séquestrée entre les mains de M B..., notaire à Tournan en Brie.
Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Condamne M Jean-Luc A... paiement des dépens de première instance et d'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile et à payer aux appelants la somme de 2 000 euros pour leurs frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,