COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 17 SEPTEMBRE 2010
No 2010/ 390
Rôle No 08/21130

Nicole X...

Robert Y...
Grosse délivrée


SCP TOUBOUL
SCP PRIMOUT

Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 08 Octobre 2008 enregistré au répertoire général sous le no 11/07/4269.

Monsieur Noël X...
né le 26 Décembre 1952 à MARSEILLE (13000), demeurant ...
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
Assisté de Me Michel LAO, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame Nicole X...
née le 03 Juin 1953 à MARSEILLE (13000), demeurant ...
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
Assistée de Me Michel LAO, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur Robert Y...
né le 16 Février 1942 à MARSEILLE (13000), demeurant ...
représenté par la SCP PRIMOUT-FAIVRE, avoués à la Cour,
Assisté de Me Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

11ème A - 2010/390
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Juin 2010 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Robert PARNEIX, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Robert PARNEIX, Président
Madame Danielle VEYRE, Conseiller
Madame Cécile THIBAULT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2010.

Contradictoire,
Prononcé(e) par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2010,
Signé par Monsieur Robert PARNEIX, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

11ème A - 2010/390
FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte du 22 mai 2007 M. Y... a délivré à M. et Mme X..., locataires selon bail du 11 décembre 1992 d'une villa lui appartenant, un congé avec offre de vente pour le prix de 800 000 euros à effet au 30 novembre 2007.
Par acte du 3 décembre 2007 M. et Mme X... ont assigné M. Y... en annulation du congé et en dommages et intérêts au motif que le prix proposé était manifestement dissuasif.
Par jugement du 8 octobre 2008, le tribunal d'instance de Marseille les a déboutés de leur demande, a ordonné leur expulsion, les a condamnés à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, a fixé les modalités de visite des lieux et a alloué à M. Y... une indemnité de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme X... ont interjeté appel le 1er décembre 2008.
Dans leurs dernières conclusions, déposées le 4 mai 2010, ils sollicitent l'infirmation du jugement, l'annulation du congé pour fraude, leur réintégration dans les lieux sous astreinte et la condamnation de l'intimé au paiement d'une somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Ils soutiennent que le prix proposé est dissuasif, que l'évaluation réalisée par M. Y..., huit mois plus tard, est contestable et qu'en tout état de cause la valeur doit être appréciée au jour du congé. Ils notent que M. Y... ne justifie pas de propositions d'achat sérieuses au prix offert et qu'eux-mêmes avaient fait connaître par lettre leur intention d'acheter.
Dans ses conclusions déposées le 17 juillet 2009, M. Y... demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du congé, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail pour justes motifs, et en tout état de cause, de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1 360 euros par mois.
Il soulève l'absence d'intérêt à agir des époux X... qui n'ont pas fait connaître leur acceptation de l'offre dans le délai de deux mois et leur absence de grief qui rend irrecevable leur action en nullité du congé.
Sur le fond, il fait valoir que la preuve de sa mauvaise foi n'est pas établie, l'estimation de 800 000 euros étant conforme à la valeur du marché s'agissant d'une maison implantée sur un terrain partiellement constructible avec possibilité de détachement d'une parcelle. Il ajoute qu'il a eu des offres à 700 000 euros sous réserve de pouvoir visiter les lieux.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1) Sur l'intérêt à agir des appelants
Attendu que M. et Mme X... soutiennent que le prix de vente proposé est manifestement dissuasif et a pour unique objet de les empêcher d'exercer leur droit de préemption ; qu'ils justifient ainsi d'un grief et d'un intérêt pour agir en annulation du congé et en réparation de leur préjudice; que leur action, qui n'était pas subordonnée à l'acceptation préalable d'une offre, qu'ils estimaient dépourvue de toute sincérité, a été à juste titre déclarée recevable et que leur appel est également recevable ;
2) Sur la demande d'annulation du congé
Attendu qu'un congé pour vente peut être annulé pour fraude lorsque le prix proposé révèle l'intention du bailleur d'évincer le locataire ;
Attendu que les appelants font valoir que l'offre au prix de 800 000 euros est excessive et dissuasive comme représentant près du double de la valeur réelle du bien loué ; qu'ils se fondent sur deux expertises des 12 juin 2006 et 11 octobre 2007 estimant ce bien respectivement à 407 000 et 439 000 euros ; qu'ils ajoutent que la villa doit faire l'objet de travaux importants de réhabilitation qui réduisent encore sa valeur ;
11ème A - 2010/390
Mais attendu que M. Y... produit une expertise du 3 janvier 2008 estimant la maison et son terrain à 725 000 euros se décomposant en 525 000 euros pour l'immeuble existant et 200 000 euros pour le droit à bâtir résiduel, le coefficient d'occupation des sols n'étant pas atteint;
Attendu que les différences de prix s'expliquent par l'absence d'évaluation, dans les estimations communiquées par les appelants, de la valeur du droit résiduel à construire ; qu'en effet, abstraction faite de ce droit, toutes les expertises fixent une valeur de l'immeuble comprise entre 3 000 et 3 750 euros le m² ; qu'elles décrivent une maison de 140 m² habitables, située près des commerces et des transports en commun, comportant cinq pièces, une terrasse et un garage sur un terrain entièrement clôturé ; que si elles relèvent la nécessité d'entreprendre des travaux de réhabilitation importants (mise aux normes de l'installation électrique, reprise de la toiture, réfection des menuiseries et maçonneries), évalués à environ 13 000 euros, elles retiennent également des facteurs de plus-value (secteur calme et recherché, maison de style bourgeois, présence d'un jardin et d'un rez-de-chaussée aménageable, existence d'un droit à construire résiduel) ;
Attendu, par ailleurs, que M. Y... justifie avoir reçu deux offres de promoteurs immobiliers les 13 décembre 2007 et 6 mai 2010 au prix de 700 000 euros nets vendeur ; qu'un autre promoteur, bien que non intéressé, a estimé par lettre du 26 février 2007, que la maison et le terrain pouvaient se négocier à 800 000 euros ;
Attendu qu'il résulte de ces constatations que le prix proposé, incluant la valeur des droits à construire et la possibilité de détacher une parcelle de terrain, n'est pas exorbitant et ne démontre pas l'absence d'intention sincère de vendre le bien ; que la fraude alléguée n'est pas établie ;
Attendu que Mme X..., par lettre du 19 juin 2007, a fait part à M. Y... de son souhait de "rester locataire encore quelques temps" ajoutant "...merci de bien vouloir me téléphoner ou répondre à ma lettre afin que je sache si un arrangement est possible en tant que locataire ou si vous maintenez la vente. Dans ce dernier cas je changerais mes plans et j'aviserais le cabinet Poyen de mon intention d'acheter votre maison" ;
Attendu que le premier juge a justement déduit de ce courrier que M. et Mme X... n'avaient pas exprimé leur intention ferme d'acquérir la maison louée dans les deux mois du préavis et étaient devenus occupants sans droit ni titre à compter du 30 novembre 2007 ; que le jugement qui a constaté la déchéance de leur droit au bail, ordonné leur expulsion et fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 1 360 euros par mois, charges en sus, doit être confirmé ;
Attendu qu'il est justifié de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer à ce titre à l'intimé une indemnité de 1 500 euros ; que la même demande présentée par les appelants qui succombent en leur appel sera rejetée ;
Et attendu que la partie perdante est condamnée aux dépens ;
PAR CES MOTIFS
Déclare l'appel recevable ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Condamne M. et Mme X... à payer à M. Y... la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et les déboute de leur demande sur le même fondement ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Et le président a signé avec la greffière.
La greffière Le Président