Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 12 FEVRIER 2015
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/20403
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juillet 2013 -Tribunal de Grande Instance de Créteil - RG no 12/01011

SCI FLORIAN représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège au 42 rue de Marolles - 94370 Sucy en Brie
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée sur l'audience par Me Alain BOITUZAT de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391

SCI MAISONS ALFORT PROMOTION prise en la personne de ses représentants légaux no Siret : 493 788 871
demeurant 22 boulevard Voltairev - 92130 ISSY LES MOULINEAUX
Représentée par Me Christian LE GALL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0754
Assistée sur l'audience par Me Jérôme MAILHE, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 340
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT :CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 4 juillet 2008, la société SCI Maison Alfort promotion a vendu en l'état futur d'achèvement à la société SCI Florian, les lots no 4, 5, 23, 24 et 64 de l'état de division d'un immeuble dénommé "La Villa Gambetta", sis 102 avenue Gambetta à Maison-Alfort (94), soit deux locaux à usage commercial, deux emplacements de stationnement et une cave, au prix de 240 000 ¿ payable par tranches au fur et à mesure de l'achèvement de l'immeuble fixé au 30 septembre 2009. Par acte sous seing privé du 4 mai 2010, la SCI Florian a donné les lieux à bail commercial aux époux X... à compter du 1er mai 2010 pour y exercer un commerce de produits au détail à prédominance alimentaire. Par acte sous seing privé du 6 mai 2010, le vendeur et l'acquéreur ont convenu de la modification de l'ouverture entre les deux locaux commerciaux et de la façade de ceux-ci, ainsi que du paiement par l'acquéreur de la somme de 48 000 ¿ le jour même, le solde du prix, soit 10%, devant être réglé le jour de la livraison du bien. Par acte du 2 décembre 2011, le vendeur a assigné l'acquéreur en paiement du solde du prix, soit la somme de 82 775 ¿, et du coût des travaux modificatifs, soit celle de 4 118 ¿.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 19 juillet 2013, en l'absence de conclusions de l'avocat de la SCI Florian, le Tribunal de grande instance de Créteil a :
- condamné la SCI Florian à payer à la SCI Maison Alfort promotion la somme de 72 000 ¿ au titre du solde du prix, avec intérêts au taux de 8% l'an du 2 mai 2011 jusqu'à la date du jugement et avec intérêts au taux légal à compter de cette date,
- ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter du 2 mai 2011,
- condamné la SCI Florian à payer à la SCI Maison Alfort promotion la somme de 4 118,60 ¿ au titre des travaux modificatifs, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2011,
- ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter du 2 décembre 2011,
- condamné la SCI Florian à payer à la SCI Maison Alfort promotion la somme de 5 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné la SCI Florian aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions du 20 mai 2014, la SCI Florian, appelante, demande à la Cour de :
- vu la transaction du 6 mai 2010 et les articles 1134 et 2052 du Code Civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 72 000 ¿ en principal au titre du solde du prix et statuant à nouveau de ce chef, constater que le solde restant dû correspond à la somme de 41 956,65 ¿,
- déclarer la SCI Maison Alfort promotion responsable des retards et ordonner la compensation à due concurrence du solde restant dû avec la somme de 7 000 ¿ correspondant à la liquidation de l'astreinte au profit des locataires,
- débouter la SCI Maison Alfort promotion de ses demandes d'application des pénalités de retard de 8% et de paiement de la somme de 4 118,6 ¿ au titre des travaux modificatifs,
- débouter la SCI Maison Alfort promotion de ses demandes,
- la condamner à lui payer la somme de 5 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 16 juillet 2014, la SCI Maison Alfort prie la Cour de :
- vu les articles 1134 et 1147 du Code Civil,
- vu les deux paiements partiels de 30 000 ¿ chacun, soit 60 000 ¿ au total, effectués par la SCI Florian dans le cadre de l'exécution provisoire,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et y ajoutant, l'accord du 6 mai 2010 n'ayant pas reçu exécution par la SCI Florian :
- condamner la SCI Florian à lui payer en exécution de la vente du 4 juillet 2008, le solde exigible du prix, soit à la date du jugement, la somme de 72 000 ¿ auquel il convient d'ajouter, par exception d'inexécution, la somme de 4 118,60 ¿, coût de la fourniture d'un nouvel ouvrage dont sera retranché, d'abord sur les intérêts moratoires arrêtés par provision à 14 137 ¿ au 17 février 2014, puis sur le principal, les deux paiements de la SCI Florian,
- dire que les sommes restant dues en principal seront augmentées des pénalités de retard de 8% l'an stipulées au contrat, liquidées à compter des dates d'exigibilité des fractions de prix impayées, et s'agissant des deux règlements partiels, jusqu'à la date de leur paiement, lesdites pénalités capitalisées en application de l'article 1154 du Code Civil, ensemble ces sommes augmentées de intérêts au taux légal en application de l'article 1153-1 du Code Civil, de même capitalisés en application de l'article 1154 du Code Civil,
- condamner la SCI Florian à lui payer la somme de 3 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.


Considérant qu'aux termes de l'accord du 6 mai 2010, que ni l'appelante ni l'intimée, qui invoque l'exception d'inexécution, ne remettent en cause, la SCI Florian a admis qu'ayant cessé de régler les échelonnements du prix bien que l'état d'avancement de l'immeuble permît l'émission des appels de fonds, le solde du prix restant dû par elle s'élevait, à cette date, à la somme de 72 000 ¿ ; que, contre les termes de cet acte, l'acquéreur ne peut utilement prétendre, au vu d'un décompte du notaire incluant d'autres postes que le prix, notamment, les frais de la vente, que seul un solde d'un montant de 41 956,65 ¿ resterait dû sur le prix ni que le vendeur n'aurait cessé de varier quant au solde restant dû alors que le vendeur s'était borné à lui réclamer les fractions exigibles du prix, soit les sommes de 24 000 ¿, puis de 36 000 ¿ ;
Qu'ainsi, c'est à bon droit que le Tribunal a condamné la SCI Florian à payer la somme de 72 000 ¿ au titre du solde du prix reconnu dans l'accord précité ;
Considérant que, contrairement à son engagement du 6 mai 2010, la SCI Florian n'a pas payé ce jour-là la somme de 48 000 ¿ représentant, avec les autres paiements, 90 % du prix ; que le retard dans la pose de la vitrine exigée par les locataires de la SCI Florian n'est pas imputable à la SCI Maison Alfort promotion ; qu'en effet, d'abord, le juge des référés dans son ordonnance du 1er février 2011 a constaté que cette dernière était en mesure d'entreprendre les travaux de pose ; qu'ensuite, cette Cour, par son arrêt du 9 novembre 2011 dans la procédure en liquidation d'astreinte opposant la SCI Florian à ses locataires, a relevé que c'était ces derniers qui avaient effectué avec retard les démarches en vue de l'obtention de l'autorisation administrative permettant la pose de la vitrine, les locataires n'ayant pas prétendus ne pas avoir été informé de la nécessité de cette autorisation ; qu'enfin, la SCI Florian n'établit pas avoir répondu aux demandes de la SCI Maison Alfort promotion lui réclamant cette autorisation ni à celles des 12 octobre et 2 décembre 2010 d'accès au local, donné à bail depuis le 1er mai 2010, pour la pose de la vitrine litigieuse ;
Qu'ainsi, le défaut de paiement du solde du prix n'est pas justifié et que la SCI Florian doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 7 000 ¿ à laquelle elle a été condamnée par l'arrêt du 9 novembre 2011 au titre de la liquidation de l'astreinte au profit de ses locataires ;
Considérant que la SCI Maison Alfort promotion n'ayant renoncé à réclamer des intérêts que pour le retard de paiement au jour de l'accord, c'est à bon droit que le Tribunal a fait application des pénalités contractuelles de retard sur le solde du prix à compter du 2 mai 2011 et ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil ;
Considérant que l'exception d'inexécution permet à celui qui l'invoque de refuser d'exécuter la prestation à laquelle il était tenu tant qu'il n'a pas reçu celle qui lui était due ;
Que l'accord du 6 mai 2010 a été conclu en considération, d'une part, de ce que la SCI Maison Alfort promotion avait été contrainte, pour des raisons techniques de modifier l'ouverture prévue entre les lots 4 et 5 et de ce que la SCI Florian avait souhaité apporter des aménagements sur la façade extérieure des locaux compte tenu des exigences de son locataire, d'autre part, que la SCI Florian avait cessé de régler les échelonnements du prix ;
Qu'il s'en déduit que la SCI Florian a accepté la modification de l'ouverture initialement prévue au contrat entre les deux lots précités tout en s'acquittant du solde du prix, tandis qu'en contrepartie, la SCI Maison Alfort promotion a consenti à modifier gratuitement la façade des locaux commerciaux ;
Que la SCI Maison Alfort promotion, qui a posé la vitrine et, ainsi, exécuté l'obligation lui incombant, ne peut plus invoquer l'exception d'inexécution dont le seul effet consiste à suspendre l'exécution de la prestation due par l'excipiens ;
Que le préjudice né du retard dans le paiement du solde du prix est réparé par l'application de la clause contractuelle le sanctionnant dont le Tribunal a exactement fait application ;
Que la SCI Florian, qui a renoncé à la réunion des deux lots telle que prévue dans l'acte de vente, a exécuté cette partie de l'accord, de sorte que la SCI Maison Alfort promotion n'est pas fondée à exiger le paiement du prix de la vitrine exclu par ladite convention ;
Qu'en conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de la SCI Maison Alfort promotion en paiement de la somme de 4 118,60 ¿ au titre des travaux modificatifs ;
Considérant que la SCI Maison Alfort promotion succombant en partie de ses demandes, la résistance de la SCI Florian n'est pas abusive ; que, par suite, les demandes incidentes de la SCI Maison Alfort promotion au titre des intérêts doivent être rejetées, étant observé, sur la demande incidente des intérêts contractuels à compter de chaque échéance, qu'elles sont inconciliables avec la demande de confirmation du jugement qui a constaté que le vendeur ne justifiait pas de l'exigibilité des fractions de prix et que, sur la demande de cumul des intérêts contractuels avec les intérêts légaux, les intérêt contractuels réparent suffisamment et à eux seuls le retard d'exécution imputable à la SCI Florian ;
Considérant qu'il convient de constater que la SCI Florian a d'ores et déjà payé la somme de 60 000 ¿ par l'effet de l'exécution provisoire assortissant le jugement entrepris et qu'il y a lieu de dire que ce paiement s'imputera d'abord sur les intérêts ;
Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande de la SCI Florian sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la SCI Maison Alfort promotion sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a condamné la société SCI Florian à payer à la société SCI Maison Alfort promotion la somme de 4 118,60 ¿ au titre des travaux modificatifs, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2011 et ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter du 2 décembre 2011 ;
Statuant à nouveau de ce chef :
Déboute la société SCI Maison Alfort promotion de sa demande en paiement de la somme de 4 118,60 ¿ au titre des travaux modificatifs ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Y ajoutant :
Constate que la société SCI Florian a d'ores et déjà payé la somme de 60 000 ¿ par l'effet de l'exécution provisoire assortissant le jugement entrepris et dit que ce paiement s'imputera d'abord sur les intérêts ;
Déboute la société SCI Florian et la société SCI Maison Alfort promotion de leurs autres demandes ;
Condamne la société SCI Florian aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne la société SCI Florian à payer à la SCI Maison Alfort promotion la somme de 3 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Le Greffier, La Présidente,