DU 14 Janvier 2003 ------------------------- C.C/M.F.B
Joseph X..., Marie-rose Y.... épouse X...
Z.../ Marie Pierre A..., Marianne S., Epoux B..., Epoux C..., Epoux D..., Epoux E..., Epoux F..., SCP GARCIA - LEYGUE-VIDAL -ZAPPA NOTAIRES ASSOCIÉS, S.C.I. C.B.F RG N :
00/00237 - X... R R E G... N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du quatorze Janvier deux mille trois, par Nicole ROGER, Présidente de Chambre, assistée de Monique H..., greffière LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Joseph X... Madame Marie-rose Y.... épouse X... représentés par Me Jean Michel BURG, avoué assistés de la SCP D... BOUYSSOU- B... COURRECH, avocats APPELANTS au fond du Tribunal de Grande Instance AGEN en date du 11 Janvier 2000 D'une part, ET : Monsieur Marie Pierre A.... Madame Marianne S. Monsieur Guy B... Madame Nadine Anne G... épouse B... Monsieur Rui C.... ) Madame Fatima I.... épouse RUI C.... Monsieur Luis Augusto D... Madame Jeanne J.... épouse D... Monsieur Ahcène E... Madame Fatma K... épouse E... Monsieur Philippe Joseph F... Madame Carole Yvette Augustine L... épouse F... représentée par Me Philippe BRUNET, avoué assistée de la SCP DELMOULY-GAUTHIER-THIZY, avocats SCP GARCIA - LEYGUE-VIDAL -ZAPPA NOTAIRES ASSOCIÉS prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège Place léo Lagrange 47500 FUMEL représentée par la SCP VIMONT B... ET E., avoués assistée de Me Georges LURY, avocat S.C.I. C.B.F prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège 52 Avenue de Bonaguil 47500 FUMEL représentée par Me TANDONNET, avoué assistée de Me Danièle NASSE-VOGLIMACCI, avocat INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 29 Octobre 2002, devant Nicole ROGER, Présidente de Chambre, Georges BASTIER et Christian COMBES, Conseillers, assistés de Geneviève IZARD, Greffière, et qu'il en ait
été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. FAITS ET PROCÉDURE Joseph et Marie-Rose X..., propriétaires à Fumel de deux parcelles cadastrées ZE 962 et 965, ont été autorisés par arrêtés des 9 février et 30 décembre 1982 à lotir une partie de ce terrain sous la forme de dix lots, le surplus de leur propriété étant cadastré ZE 1433. Ces lots, à l'exception des n°8 et 10 demeurés leur propriété, ont été vendus à Marie-Pierre A..., Marianne S. et les époux B..., C..., D..., E..., F... et M.... sans toutefois que soit constituée l'association syndicale prévue au règlement du lotissement. Ils ont ensuite vendu le 14 septembre 1996 à la SCI CBF la parcelle ZE 1433 ainsi qu'une parcelle 1814 correspondant à une partie des espaces verts dépendant du lotissement après avoir obtenu des co-lotis qu'ils concèdent le retrait de ces espaces de l'emprise du lotissement au mois de mars 1996 et ce à la suite de la démarche dont ils avaient chargé Maître LEYGUE, notaire, qui a dressé l'acte correspondant le 9 août 1996. Ces dans ces conditions que saisi le 10 juillet 1997 par l'ensemble des co-lotis à l'exception des époux M.... d'une action dirigée à l'encontre des époux X..., du notaire et de la SCI CBF et tendant à voir annuler l'acte de renonciation du 9 août 1996 et la vente du 14 septembre 1996, le Tribunal de Grande Instance d'Agen, par jugement rendu le 11 janvier 2000 les a déboutés de leurs demandes mais a condamné Joseph et Marie-Rose X... à leur payer à chacun la somme de 10 000 francs outre celle de 10 000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile, mis hors de cause le notaire et rejeté les demandes dirigées contre la SCI CBF, et condamné solidairement les demandeurs à verser à chacun d'eux la somme de 3 000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Joseph et Marie-Rose X... ont relevé appel de cette décision dans des
formes et des délais qui n'apparaissent pas critiquables. Estimant être demeurés seuls propriétaires des espaces verts ils soutiennent que l'unanimité des co-lotis étant suffisante à modifier les accords initiaux en sorte que la vente intervenue postérieurement est parfaite. Ils nient avoir provoqué le dol qui leur est reproché et contestent que la procédure de l'article E... 315-3 du Code de l'Urbanisme ait été applicable à une modification qui ne concernait, plus de dix ans après l'autorisation de lotir, que le cahier des charges de nature purement contractuelle. S'ils poursuivent pour l'essentiel la confirmation de la décision dont appel, ils soulignent la contradiction du raisonnement suivi par le premier juge qui a malgré tout accueilli la demande de dommages et intérêts formée à leur encontre. Ils sollicitent réformation de ce chef, demandent subsidiairement à être relevés et garantis par la SCP GARCIA- LEYGUE- VIDAL- ZAPPA, notaires ainsi que la condamnation de leurs adversaires à leur payer les sommes de 7 600 ä à titre de dommages et intérêts et de 2500 ä sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile. * * * Marie-Pierre A..., Marianne S. et les époux B..., C..., D..., E... et F... concluent à la nullité des actes de renonciation du 9 août 1996 et à la vente du 14 septembre 1996. Soutenant avoir été victimes d'un dol ils relèvent la manoeuvre consistant dans la présentation faussement avantageuse de l'acte soumis à leur approbation et le caractère parcellaire des informations qui leur étaient apportées, soulignent leur ignorance des règles d'urbanisme et reprochent aux époux X... d'avoir commis une réticence dolosive en ne dévoilant pas leur intention déjà arrêtée de revendre la parcelle litigieuse. Ils font de même valoir une erreur déterminante de leur consentement. La vente encoure ensuite l'annulation pour n'avoir pas respecté la procédure prescrite par l'article E... 315-3 du Code de l'Urbanisme, s'agissant d'une
modification affectant la délimitation et le morcellement du lotissement. Ils écartent la caducité des règles d'urbanisme contenue dans les documents approuvés du lotissement prévue par l'article E... 315-2-1 al.1 du même code dés lors que la modification concerne la configuration du lotissement et la nature de l'utilisation des lots et invoquent l'alinéa 3 du texte qui précise que ne sont pas remis en cause les droits et obligations régissant les rapports des co-lotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur. Ils ajoutent que la parcelle ne pouvait être vendue à un tiers par les lotisseurs alors qu'elle est la propriété indivise des co-lotis et ne pouvait être cédée qu'à la collectivité publique. Soutenant que les époux X... ont ainsi vendu la chose d'autrui, ils revendiquent le bien entre les mains de la SCI en faisant valoir que leurs titres ont été publiés les premiers. En tout état de cause la parcelle était indisponible en vertu de l'article R 315-6 du Code de l'Urbanisme, ce qui frappe la vente de nullité absolue. X... défaut d'annulation ils sollicitent la condamnation sur le fondement des articles 1134 et 1147 du Code civil des époux X..., ainsi que du notaire qui a failli à son devoir de conseil, à leur payer en réparation la somme de 100 000 francs chacun sauf à ordonner une expertise, outre celle de 20 000 francs au titre de leurs frais irrépétibles. * * * La SCP GARCIA- LEYGUE- VIDAL- ZAPPA, notaires, soutient avoir parfaitement rempli son devoir de conseil. Elle reprend les mêmes arguments que l'appelant pour ce qui concerne la procédure de modification des documents du lotissement et ajoute que seuls les époux X... étaient propriétaires des espaces verts dés lors que l'association syndicale n'avait pas été créée. Ajoutant que Marie-Pierre A... et consorts ne subissent aucun préjudice, elle conclut à la confirmation de la décision dont appel et à la condamnation de la partie succombante à lui payer la somme de 20 000
francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile * * * La SCI CBF s'associe à l'argumentation des époux X... et de la SCP GARCIA- LEYGUE- VIDAL- ZAPPA et ajoute que ne saurait être remise en cause la vente de la parcelle 1433 qui n'a jamais fait partie du lotissement alors que la parcelle 1814 est demeurée un espace vert et se trouve depuis lors gelée injustement. Elle sollicite confirmation sauf à condamner solidairement Marie-Pierre A... et consorts à lui payer la somme de 45 000 francs à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil et celle de 10 000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile. MOTIFS - sur l'annulation de l'acte de renonciation du 9 août 1996 et en conséquence de la vente du 14 septembre 1996 en raison d'un vice du consentement : Attendu que le courrier adressé par le notaire le 23 février 1996, s'il rappelle effectivement l'intérêt que peut présenter pour les co-lotis l'économie tirée de la non constitution de l'association syndicale et l'absence d'intérêt de la constituer à l'avenir dés lors qu'auront disparu les équipements à usage commun, distingue clairement le sort des voies de desserte et des réseaux qui ont vocation à être repris par la commune de celui des espaces verts dont il est indiqué que Monsieur X... se propose de les retirer de l'emprise du lotissement ; et que le document joint porte à la fois sur ce retrait dont la conséquence exprimée est de soumettre désormais ces espaces verts au Plan d'Occupation des Sols de la commune et sur la renonciation à créer l'association syndicale ; Attendu que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; Que le fait que les documents adressés aux co-lotis aient lié leur acceptation du retrait des espaces verts à l'économie jusqu'alors réalisée, comme à l'inutilité
de constituer désormais l'association syndicale, est insuffisant à caractériser l'existence d'une manoeuvre dés lors que les raisons comme les conséquences de l'autorisation sollicitée étaient exposées en termes clairs et explicites et que les co-lotis étaient à même d'apprécier les avantages et les inconvénients de l'autorisation qui leur était demandée ; que l'information ainsi apportée selon laquelle l'espace retiré serait désormais soumis aux règles du POS de la commune est exacte et pouvait être facilement complétée, si nécessaire, par la consultation de ce document public disponible en mairie ou par l'interrogation du notaire auquel il ne peut, à défaut d'avoir été autrement sollicité, être reproché le moindre manquement à son devoir d'information ; Et que les co-lotis ne pouvaient ignorer à la fois qu'ils abandonnaient les droits dont ils disposaient sur cette parcelle ni qu'ils revenaient aux époux X..., ainsi autorisés à l'instar de tout propriétaire à jouir et à disposer de leur bien dans le respect des règles d'urbanisme ainsi évoquées comme dans le cadre plus général de l'article 544 du Code civil ; que ne saurait dés lors constituer une réticence dolosive le fait pour ces derniers de ne pas avoir révélé l'identité de leur acquéreur ni l'activité que celui-ci entendait exercer, étant d'ailleurs observé que la SCI n'a été constituée que cinq mois après qu'aient été recueillies les huit autorisations sollicitées ; Attendu que n'est pas davantage faite la démonstration d'une erreur déterminante viciant le consentement de chacun des co-lotis dont il serait déjà extraordinaire qu'ils l'aient commise tous ensemble alors encore que leur motivation est contenue dans le souhait de continuer de bénéficier de l'économie découlant de la non-prise en charge par l'association syndicale des frais d'entretien des espaces communs ; que de surcroît et pour les raisons déjà exposées l'erreur ne saurait être excusable dés lors que les conséquences de l'autorisation données étaient clairement exprimées
et aisément compréhensibles ; Qu'à défaut d'être affectée d'un quelconque vice du consentement la convention de cession n'encoure pas la nullité ; - sur l'annulation de la vente du 14 septembre 1996 sur le fondement de l'article E... 315-3 du Code de l'Urbanisme : Attendu que la nullité de la vente concernant les terrains compris dans un lotissement peut être prononcée à la requête des propriétaires en cas d'inobservation de la réglementation applicable aux lotissements telle que déterminée notamment par les articles E... 315-1 et suivants du Code de l'Urbanisme ; Que tel est le cas, invoqué en l'espèce, du non respect de la procédure donnant compétence aux termes de l'article E... 315-3 du même code à l'autorité administrative pour prononcer la modification de tout ou partie des documents et notamment du cahier des charges concernant le lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain et à la condition qu'elle ait été demandé ou acceptée par les deux tiers des propriétaires, détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement, ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie ; Mais attendu en premier lieu que dans les lotissements autorisés depuis le 1er janvier 1978, une distinction est clairement opérée entre d'une part le règlement du lotissement qui renferme notamment les règles d'urbanisme touchant à l'occupation du sol, à l'accès, la hauteur et l'aspect des constructions ou encore à la forme et aux caractéristiques des lots et d'autre part le cahier des charges, de nature contractuelle, dont l'objet est de régir les rapports purement privés entre le lotisseur et les acquéreurs de lots ainsi qu'entre les co-lotis ; Que le cahier des charges actuellement en cause envisage en son article 3 les espaces verts parmi les équipements communs dont il est dit à l'article 5 que l'association syndicale en
est la propriétaire et dont l'entretien en est supporté par les propriétaires en fonction du nombre de lots leur appartenant ; Et que le retrait d'une parcelle à l'usage de l'ensemble des co-lotis et dépendant du lotissement constitue une modification du cahier des charges dés lors qu'il affecte la gestion d'un équipement commun et par voie de conséquence les rapports contractuels existant entre les propriétaires de lots ; Or attendu qu'une telle modification n'a pas à faire l'objet d'une approbation par l'autorité administrative tant en raison de la nature contractuelle de ce document que des dispositions de l'article R 315-9 du Code de l'Urbanisme ; Et attendu en second lieu qu'à supposer que cette modification parce qu'elle concernerait le périmètre et le plan parcellaire puisse affecter la partie réglementaire du cahier des charges, il serait alors à constater qu'en application de l'article E... 315-2-1 du Code de l'Urbanisme les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir à défaut d'une demande de maintien formée dans les conditions prévues à l'article E... 315-3 du même code ; Qu'il s'ensuit que ne s'imposait en aucune manière aux époux X... le recours à une procédure dont la violation pouvait être sanctionnée par la nullité de la cession ainsi qu'y tend la demande actuelle, laquelle sera en conséquence écartée ; Attendu qu'il se déduit en revanche de la disparition des règles propres aux lotissements au bénéfice de la règle publique ordinaire que se trouve réinsérée dans le droit commun la gestion des espaces compris dans les lotissements, avec cette précision apportée par l'alinéa 3 de l'article E... 315-2-1 du Code de l'Urbanisme que ne sont pas remis en cause les droits et obligations régissant les rapports des co-lotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur ; Attendu enfin que
les dispositions de l'article R. 315-6 a du Code de l'Urbanisme reprises dans le cahier des charges selon lesquelles le lotisseur doit s'engager à constituer une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public n'ont pas pour effet, à l'expiration du délai de dix ans après l'autorisation de lotir, de rendre ces équipements collectifs indisponibles ni d'imposer leur cession à la seule collectivité publique ; que contrairement à ce qui est également soutenu la vente intervenue au profit d'un tiers n'encoure pas la nullité à défaut d'un texte envisageant une telle sanction ; Qu'il s'ensuit du tout que l'appropriation des espaces verts par l'association syndicale et l'affectation de ces mêmes espaces à l'usage de l'ensemble des co-lotis sont des règles auxquelles ces derniers ont pu valablement renoncer ; Et que si Marie-Pierre A... et consorts soutiennent exactement, au visa de l'article R. 315-6 a du Code de l'Urbanisme, que les équipements collectifs n'ont pu devenir la propriété des époux X... et sont donc demeurés celle indivise de l'ensemble des co-lotis, ils doivent également en tirer cette conséquence qu'ils pouvaient valablement renoncer à ce droit à la condition de réunir l'unanimité à défaut d'une majorité qu'aurait pu prévoir les statuts de l'association syndicale ; Que dés lors la convention de cession comme la vente survenue postérieurement n'encourent pas la nullité ; - sur la demande en paiement de dommages et intérêts : Attendu qu'il ne saurait être tiré de ce qui précède dés lors que la cession intervenue est régulière l'existence d'une faute commise par les époux X... et/ou le notaire ouvrant droit à la demande formée sur le fondement proposé des articles 1134 ou 1147 du Code civil; - sur la demande formée par la SCI CBF : Attendu que celle-ci qui soutient
avoir été privée du loyer qu'elle aurait pu tirer de la location de la parcelle ZE 1814 si elle n'avait du interdire à son locataire de l'utiliser afin d'y installer à la vente une exposition permanente de voitures neuves et d'occasion ne fournit toutefois aucun élément à l'appui de ses dires permettant de caractériser le moindre préjudice, fut-il celui représenté par la perte d'une chance ; Attendu en revanche, les dépens étant à la charge de Marie-Pierre A... et consorts, qu'il lui sera alloué au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu'aux autres parties, l'indemnité dont le montant est précisé au dispositif. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare les appels tant principal qu'incidents recevables en la forme, Confirme le jugement déféré hormis en ce qu'il a accueilli la demande formée à l'encontre des époux X... et condamné ces derniers à payer aux consorts A... chacun la somme de 10 000 francs outre celle de 10 000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile, Et statuant à nouveau, Rejette les demandes formées par Marie-Pierre A... et consorts, Condamne solidairement Marie-Pierre A..., Marianne S., Guy et Nadine B..., Rui et Fatima C..., Luis Augusto et Jeanne D..., Ahcène et Fatma E..., Philippe et Carole F... à payer à Joseph et Marie-Rose X... la somme de 1000 ä (mille Euros) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile, Condamne solidairement les mêmes à payer sur ce même fondement à la SCP GARCIA- LEYGUE- VIDAL- ZAPPA d'une part et à la SCI CBF d'autre part la somme de 500 ä (cinq cents Euros), Rejette toute autre demande et dit inutiles ou mal fondées celles plus amples ou contraires formées par les parties, Condamne solidairement Marie-Pierre A..., Marianne S., Guy et Nadine B..., Rui et Fatima C..., Luis Augusto et Jeanne D..., Ahcène et Fatma E..., Philippe et Carole F... aux dépens, Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de
Procédure civile, Maître BURG, SCP VIMONT et la SCP TANDONNET, avoués, à recouvrer directement contre les parties condamnées, ceux des dépens d'appel dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. Le présent arrêt a été signé par Nicole ROGER, Présidente de Chambre et Monique H..., Greffière. LA GREFFIERE
LA PRESIDENTE F...
H...