MFTL/BLL Numéro /06 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 3 janvier 2006
Dossier : 04/01316 Nature affaire : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion Affaire : S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE C/ Marie Anne X... épouse Y... RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE Z...
A R R E T prononcé par Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Monsieur A..., Greffier, à l'audience publique du 3 janvier 2006 date à laquelle le délibéré a été prorogé. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 11 Octobre 2005, devant : Madame TRIBOT LASPIERE, magistrat chargé du rapport, assisté de Monsieur A..., Greffier présent à l'appel des causes, Madame TRIBOT LASPIERE, en application des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur B... et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur LARQUE, Président Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller Monsieur B..., Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 12 septembre 2005 qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE 63 Rue de la Montat 42008 SAINT ETIENNE CEDEX représentée par la S.C.P. LONGIN C. ET P., avoués à la Cour assistée de Maître ASTABIE, avocat au barreau de BAYONNE INTIMEE : Madame Marie-Anne X... épouse Y... née le 29 mars 1937 à Bayonne (64) de nationalité française 1 place Pierre Loti 64310 ASCAIN représentée par la S.C.P. DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour assistée de Maître DECLETY, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la
décision en date du 01 MARS 2004 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNEFaits et procédure Mme Marie-Anne X... épouse Y... est propriétaire, 1 place Pierre Loti à ASCAIN, de locaux commerciaux qui ont été donnés à bail à la société GUYENNE et GASCOGNE par acte du 1er septembre 1925 ayant fait l'objet de plusieurs renouvellements successifs ; le bail s'est ensuite poursuivi par tacite reconduction ; Le 9 octobre 2000, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé avec refus de renouvellement, motivé par la non immatriculation de la société GUYENNE et GASCOGNE au registre des sociétés concernant l'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux loués ;
Maître DAGUERRE, huissier de justice à SAINT JEAN DE LUZ, chargé de délivrer le congé a dressé un procès-verbal dans lequel il indique que la société GUYENNE et GASCOGNE a cédé son fonds de commerce, le 29 mars 1999 à la société CASINO FRANCE dont le siège social est à SAINT ETIENNE ;
Mme Y... prétend que cette cession ne lui est pas opposable car elle ne lui a pas été notifiée ; qu'à la suite de structurations intervenues au sein du groupe CASINO FRANCE dont elle n'a pas non plus été informée, les locaux sont occupés sans aucun titre par la S.A. DISTRIBUTION CASINO FRANCE ;
Mme Y... a en conséquence fait assigner les sociétés CASINO FRANCE et S.A. DISTRIBUTION CASINO FRANCE le 16 janvier 2001 devant le juge des référés aux fins de faire constater le défaut de titre d'occupation de ces sociétés et voir ordonner leur expulsion ;
Par ordonnance du 28 février 2001, le juge des référés a mis la société CASINO FRANCE hors de cause mais a considéré qu'il existait une contestation sérieuse sur la qualité d'occupante sans titre de la S.A. DISTRIBUTION CASINO FRANCE et que cette difficulté ressortait de la compétence du juge du fond ;
Mme Y... a en conséquence fait assigner la S.A. DISTRIBUTION CASINO FRANCE le 19 juin 2001, devant le tribunal de grande instance de BAYONNE aux fins d'expulsion ;
Par jugement du 1er mars 2004, le tribunal a considéré que les cessions intervenues n'avaient pas été signifiées à la bailleresse qui n'avait jamais acquiescé à ces cessions ; la S.A. DISTRIBUTION CASINO FRANCE a été déclarée occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux ; elle a été condamnée à : -
libérer les lieux dans les 3 mois à compter du jugement, sous peine d'astreinte de 200 ç par jour de retard ; -
payer à Mme Y... la somme de 800 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
La S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE a relevé appel de ce jugement. Prétentions et moyens des parties
L'appelante déclare que le bail initial ne contient aucune clause subordonnant la cession à l'autorisation préalable de la bailleresse ;
Elle indique que la locataire originaire, la société GUYENNE et GASCOGNE, a averti le 5 mars 1999, Maître GANET, notaire de l'indivision X... à laquelle les locaux appartenaient, qu'elle envisageait de céder son fonds de commerce à la société CASINO FRANCE qui poursuivrait dans les lieux la même activité d'alimentation de détail à l'enseigne "PETIT CASINO" ; que le 18 mai 1999, Maître PONS, notaire a transmis à Maître GANET, une copie de l'acte de vente qui a été signé en son étude le 29 mars 1999 ; que depuis lors, la société CASINO FRANCE puis la S.A. DISTRIBUTION CASINO FRANCE ont régulièrement payé les loyers à Mme Y... qui les a encaissés sans aucune protestation alors même qu'elle était parfaitement informée de cette situation puisqu'elle habite à l'étage au dessus du magasin ; qu'en outre par courrier du 31 décembre 1999, la bailleresse a
transmis les factures d'eau au nouveau preneur en répartissant la part incombant à la société GUYENNE et GASCOGNE et la part due par la société CASINO ;
La S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE admet que la signification de la cession n'a pas été faite dans les formes prévues par l'article 1690 du code civil mais elle déduit de l'ensemble des éléments de la cause que la bailleresse a eu connaissance de la cession ; elle prétend qu'en tout état de cause le défaut de signification ne constitue pas un motif de résiliation du bail ; que cette irrégularité formelle aurait seulement pour effet de rendre la cession inopposable au bailleur ;
L'appelante soutient que la fusion absorption ou l'apport partiel d'actif n'obligent pas à procéder aux formalités de l'article 1690 du code civil ;
Elle conclut à la réformation du jugement dont appel et sollicite l'octroi de la somme de 2 500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

Mme Y... prétend que l'ensemble des cessions réalisées, à l'exception peut être de la fusion absorption, étaient soumises aux formalités de signification de l'article 1690 du code civil qui n'ont pas été respectées ; que le notaire de l'indivision n'avait pas reçu mandat de recevoir cette information qui ne pouvait être faite par simple courrier, avant même la réalisation de la cession ; que la signification aurait dû être adressée à tous les coindivisaires ;
l'intimée déclare qu'aucun élément du dossier n'établit qu'elle a accepté d'une quelconque manière les cessions successives qui sont intervenues ;
Elle conclut à la confirmation du jugement dont appel et demande à la Cour d'ordonner l'expulsion de la S.A. DISTRIBUTION CASINO FRANCE sous astreinte de 1 000 ç par jour de retard ; elle sollicite en outre l'octroi de la somme de 4 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Motifs de la décision
Attendu que le bail originaire conclu le 1er septembre 1925 entre la propriétaire de l'époque : Mme Marie-Anne X... et la société GUYENNE et GASCOGNE ne contient aucune restriction à la libre cessibilité par la locataire de son droit au bail à son successeur dans le commerce ; qu'il ne comporte notamment aucune clause soumettant la cession à l'agrément ou à la participation de la bailleresse ;
Attendu que ce bail a été depuis lors renouvelé et reconduit au profit de la société GUYENNE et GASCOGNE aux mêmes conditions ;
Attendu que la cession du droit au bail à la société CASINO FRANCE, devenue S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE qui a repris l'exploitation du fonds de commerce dans les mêmes conditions que la locataire originaire, n'a porté aucune atteinte aux droits que la bailleresse tient du bail ;
Attendu que pour lui être opposable, cette cession intervenue le 22 mars 1999 devait toutefois lui être régulièrement signifiée conformément aux dispositions de l'article 1690 du code civil sauf pour la cédante à établir que la bailleresse a eu connaissance de cette cession et qu'elle y a acquiescé ;
Attendu que Mme C... a acquis la propriété des locaux loués par donation partage reçue les 20 et 22 mai 1999 par Maître GANET, notaire à ESPELETTE, publiée le 10 juin 1999 ;
Attendu que ces locaux appartenaient à sa s.ur Melle Marie-Hélène X... décédée le 30 août 1996 et se trouvaient depuis cette date en indivision entre Mme C..., ses trois autres frères et s.ur et leur mère, Mme Jeanne X... ;
Attendu que par courrier du 5 mars 1999 la société GUYENNE et GASCOGNE a informé le notaire chargé du règlement de la succession de la cession prochaine de son fonds de commerce à la société CASINO FRANCE qui exploiterait dans les lieux la même activité d'alimentation de détail sous l'enseigne "Petit Casino" ;ion de détail sous l'enseigne "Petit Casino" ;
Attendu qu'une copie exécutoire de l'acte de cession a été adressée à Maître GANET par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 mai 1999 ;
Attendu que par lettre du 10 avril 1999, Mme Y..., qui reconnaît avoir été informée de la cession du fonds de commerce par Maître GANET, a déclaré faire opposition à la cession du droit au bail pour les motifs suivants :

le bail est venu à expiration le 1er avril 1996 et il n'y a pas eu de négociation directe pour le renouveler ; -
le loyer versé est anormalement bas ; -
la cession ne lui a pas été régulièrement signifiée ;
Attendu que le bail litigieux a fait l'objet d'un renouvellement par acte sous seing privé du 4 septembre 1987 ayant pris effet le 1er avril 1987 pour se terminer le 1er avril 1996 ; qu'il a été ensuite tacitement reconduit aux conditions du bail expiré ; que les loyers ont en effet été régulièrement payés et ont été acceptés depuis cette date par la précédente propriétaire, puis pour le compte de la succession et enfin par Mme C... elle-même ;
Attendu que le bail était donc toujours en cours d'exécution à la date de la cession ;
Attendu que par courrier du 3 juin 1999, la société CASINO FRANCE a informé personnellement Mme Y... qu'elle s'était portée acquéreur de la totalité du fonds de commerce de la société GUYENNE et GASCOGNE et lui a demandé de bien vouloir adresser désormais toutes factures et correspondances à son service immobilier à SAINT ETIENNE ;
Attendu que malgré la demande écrite faite le 22 avril 1999 par Mme Y... à la société GUYENNE et GASCOGNE de ne plus lui verser le loyer d'un bail qu'elle considérait comme expiré et l'opposition de principe qu'elle avait manifestée à la cession de ce bail, la bailleresse va néanmoins continuer à encaisser sans aucune réserve les loyers qui ont été acquittés depuis cette date par la société CASINO FRANCE puis par la S.A. DISTRIBUTION CASINO FRANCE ;
Que par courrier du 31 décembre 1999, adressée à la société CASINO FRANCE, Mr Y... agissant en qualité de mandataire apparent de son épouse avec laquelle il réside 1, Place Pierre LOTI à ASCAIN juste au-dessus des locaux loués, a écrit à la société CASINO FRANCE pour lui réclamer le paiement de la part lui incombant dans la consommation d'eau liée à l'occupation des lieux par "la société GUYENNE et GASCOGNE d' ASCAIN, devenue depuis le 1er avril Petit Casino" ;
Attendu que la somme demandée a été acquittée par la société CASINO FRANCE par chèque établi à l'ordre de Mme Y... ; Attendu que jusqu'en janvier 2001, date à laquelle elle a saisi le juge des référés aux fins d'expulsion Mme Y... a ainsi encaissé en toute connaissance de cause et pendant près de deux ans, les loyers et charges qui lui ont été payés directement par la société CASINO FRANCE puis par la S.A. DISTRIBUTION CASINO FRANCE ; Attendu qu'il apparaît donc que la propriétaire des lieux a tacitement mais nécessairement acquiescé à la cession du droit au bail par la société GUYENNE et GASCOGNE à la société CASINO FRANCE à laquelle la
locataire a cédé son fonds de commerce ; Attendu que la société CASINO FRANCE a ensuite pu transmettre le droit au bail par apports partiels d'actif à la S.A. CASINO GUICHARD PERRACHON puis à la S.A. L'IMMOBILIERE GROUPE CASINO et enfin à la S.A. DISTRIBUTION CASINO FRANCE dans le cadre d'une opération générale de restructuration par fusions absorptions des sociétés du groupe CASINO, sans avoir à signifier chacune de ces opérations financières à la bailleresse dans les conditions de l'article 1690 du code civil ; Attendu qu'en tout état de cause, le défaut de signification régulière de la cession et des opérations ayant abouti à l'exploitation actuelle des locaux loués par la S.A. DISTRIBUTION CASINO FRANCE ne constitue en l'espèce qu'une simple irrégularité de forme insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ; Que cette formalité est susceptible de régularisation jusqu'à l'expiration du bail ; Attendu que le congé avec refus de renouvellement sans indemnité délivré le 9 octobre 2000 par Mme Y... à la société GUYENNE et GASCOGNE n'a pu produire effet puisque l'acte n'a pas été régulièrement délivré à la locataire et a été converti par l'huissier en procès-verbal de difficultés ; que même si la cession était jugée irrégulière, il serait encore temps pour la société GUYENNE et GASCOGNE de procéder à la régularisation des formalités de signification de la cession à la bailleresse ; Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par ces motifs LA COUR
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Infirme le jugement du tribunal de grande instance de BAYONNE du 1er mars 2004 ; Déboute Mme Y... de toutes ses prétentions ; Déboute la S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE de sa demande tendant au bénéfice de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Condamne Mme Y... aux dépens ; autorise la S.C.P. LONGIN, avoués à
recouvrer ceux d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT Eric A...
Jean Michel LARQUE