R. G : 10/ 07694
Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON
Référé du 04 octobre 2010
RG : 2010/ 02319




SCI PERICA
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 25 Janvier 2011
APPELANTS :
La société HGS SARL
représentée par ses dirigeants légaux,
120-210 avenue du Loup Pendu
69140 RILLIEUX LA PAPE
représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués à la Cour
assistée de la SCP LEVY-ROCHE, avocats au barreau de LYON
représentée par Me LEBEL, avocat
Maître Robert X..., ès qualités d'administrateur judiciaire
de la SARL HGS

69003 LYON
représenté par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués à la Cour
assisté de la SCP LEVY-ROCHE, avocats au barreau de LYON
représentée par Me LEBEL, avocat

La SCI PERICA
représentée par ses gérants légaux
La Sammassonnière
01390 MONTHIEUX
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
assistée de Me Xavier VAHRAMIAN, avocat au barreau de LYON
substitué par Me GANDILLET, avocat
* * * * * *
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Décembre 2010
Date de mise à disposition : 25 Janvier 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Agnès CHAUVE, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier
A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2008, la SCI PERICA a donné à bail commercial à la société HGS un ensemble immobilier sis avenue du Loup Pendu à RILLIEUX (69140).
Un dépot de garantie a été versé par la société HGS à la SCI PERICA d'un montant de 192. 456 euros.
La société HGS a été placée en redressement · judiciaire le 5 mai 2009.
La SCI PERICA a déclaré sa créance entre les mains de maître Y..., mandataire judiciaire, pour la somme de 389. 872, 69 euros.
Par ordonnance du 15 juillet 2010, le juge commissaire n'a admis la créance de la SCI PERICA qu'à hauteur de 57. 819, 27 euros.
Antérieurement la société HGS a procédé à la remise des clés et à la restitution des locaux le 31 décembre 2009.
La SCI PERICA n'a cependant pas cru devoir procéder à la restitution du dépôt de garantie.
La société HGS a estimé devoir saisir le président du tribunal de grande instance de Lyon statuant en référé afin que la SCI PERICA soit condamnée à lui payer la somme de 112. 243, 89 euros correspondant à la restitution de dépôt de garantie, déduction faite du solde des loyers postérieurs au redressement judiciaire.
En effet, la société HGS reconnaît devoir au titre du mois de novembre 2009 et décembre 2009 la somme totale de 80. 212, 11 euros, montant venant en déduction des sommes devant lui être restituées.
Par ordonnance du 4 octobre 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a débouté la société HGS de ses demandes considérant, sur le fondement de l'article L 622-7 du code de commerce, que si le dépôt de garantie doit effectivement s'imputer sur la dette locative postérieure au redressement judiciaire, son affectation conventionnelle n'est toutefois pas modifiée par l'existence de la procédure collective, et dès lors puisque son montant excède la dette née pendant la procédure, le principe de sa compensation avec les loyers ou charges antérieurs au jugement d'ouverture n'est pas sérieusement contestable, s'agissant de dettes et créances connexes au sens de l'article L 622-7 du code de commerce.
Il était en effet relevé par ce magistrat que le décompte locatif produit par la SCI PERICA a fait ressortir pour la période du 5 mai au 31 décembre 2009 un solde de loyers et charges de 115. 498, 54 euros qui correspondent aux loyers de novembre et décembre 2009 et au prorata des charges 2009, après déduction des règlements effectués à hauteur de 284. 959, 07 euros ; que la créance de loyers antérieure au redressement judiciaire a, en outre, été arrêtée à 57. 819, 27 euros par l'ordonnance du juge commissaire du 15 juillet 2010 ; qu'enfin le constat d'huissier contradictoire établi le 2 janvier 2010 révèle un certain nombre de dégradations matérielles ouvrant droit à réparations.
Par acte du 27 octobre 2010 il a été relevé appel de cette ordonnance à l'effet d'en obtenir une complète réformation et condamnation de la SCI PERICA à payer à la société HGS à titre provisionnel la somme de 112. 243, 89 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compte du 4 août 2010, outre encore la somme de 2. 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre enfin condamnation aux entiers dépens.
Il est soutenu en substance que la créance antérieure de loyers admise au passif du redressement judiciaire de la société HGS n'est nullement exigible, en l'absence de liquidation judiciaire, que sur ce point le juge commissaire avait clairement indiqué dans son ordonnance du 15 juillet 2010 que la société HGS n'étant pas en liquidation judiciaire, le bailleur ne pouvait considérer le dépôt comme une créance connexe, l'autorisant à se payer des factures antérieures au 5 mai 2009, qu'il y a lieu de retenir que le dépôt de garantie de la société HGS doit être exclusivement utilisé pour payer les sommes dues par la société HGS à la SCl PERICA au 31 décembre 2009, date de la fin du bail.
Il est complémentairement demandé à la cour de dire et juger que la créance postérieure fait l'objet d'une discussion notamment en ce qui concerne le règlement des charges qui sont toujours contestées par la société HGS, et qui n'ont pas fait l'objet d'une décision du juge commissaire, qu'enfin la société HGS a restitué les locaux loués en parfait état et n'est donc redevable d'aucune somme à ce titre.
A l'opposé, la SCI PERICA demande à la cour de confirmer l'ordonnance de référé de madame le président du tribunal de grande instance de Lyon du 4 octobre 2010 ayant jugé que la restitution du dépôt de garantie réclamée par la société HGS se heurte à une contestation sérieuse compte tenu de la compensation susceptible de s'opérer avec l'ensemble de la dette locative de la société PERICA, de rejeter les demandes de la société HGS, de condamner la société HGS à régler à la société PERICA la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il est soutenu principalement que la société HGS est débitrice à l'égard de la société PERICA des sommes :
-117. 515, 11 euros au titre des loyers et charges exigibles entre le 5 mai et le 31 décembre 2009,
-97. 552, 82 euros au titre des frais de remise en état en suite de la restitution des locaux loués au 31 décembre 2009.
Or, le dépôt de garantie versé au loueur par le preneur dans le cadre d'une location-gérance et les factures de remises en état, peut venir en compensation entre les deux créances connexes pour avoir pris naissance à l'occasion du même contrat de bail.
Si l'imputation du dépôt de garantie doit se faire en priorité sur les loyers postérieurs, il n'est pas interdit qu'elle s'opère ensuite sur les dettes antérieures. Le montant du dépôt de garantie étant en l'espèce supérieur aux loyers postérieurs au jugement d'ouverture, le solde doit se compenser avec les loyers antérieurs.
SUR QUOI LA COUR
Par ordonnance du 15 juillet 2010, le juge commissaire a admis la créance de la SCI PERICA antérieure au jugement du 5 mai 2009 à hauteur de 57. 819, 27 euros après compensation avec la garantie à première demande.
Il a cependant jugé, en ce qui concernait le dépôt de garantie, que la société HGS n'étant pas en liquidation judiciaire, " le bailleur ne pouvait considérer le dépôt de garantie comme une créance connexe l'autorisant à l'utiliser pour se payer des factures antérieure au 5 mai 2009 ".
Cette décision qui n'a pas fait l'objet d'un appel s'impose aux parties et à la cour statuant au provisoire, sans autre considération sur le fond du droit.
Pour ce qui touche à la créance postérieure de la bailleresse, la société HGS reconnaît devoir au titre du mois de novembre 2009 et décembre 2009 la somme totale de 80. 212, 11 euros, montant venant en déduction des sommes devant lui être restituées.
Cependant ladite SCI avance avec sérieux que sa créance pour la période considérée se monte à la somme de 117. 515, 11 euros au titre des loyers et charges exigibles entre le 5 mai et le 31 décembre 2009.
En effet, le cabinet d'expertise comptable AGIR AUDIT ET GESTION atteste en date du 7 octobre 2010 que le montant des factures émises par la société PERlCA depuis le 5 mai 2009 jusqu'au 31 décembre 2009, au titre des loyers et charges impayés, s'est élevé à la somme de 399. 474, 18 euros TTC.
Or, depuis le 5 mai 2009, la société HGS a procédé au règlement de la somme totale de 281. 959, 07 euros.
En conséquence, le montant de la créance postérieure de la société PERICA au titre des loyers et des charges s'élèverait bien à la somme de 399. 474, 18 euros-281. 959, 07 euros = 117. 515, 11 euros.
C'est cette somme attestée par un expert comptable que la cour se doit de retenir au moins au stade des référés.
Concernant les frais de remise en état, le constat d'huissier du 2 janvier 2010 de maître Z..., après examen par la cour, ne semble pas faire état de dégradations immobilières imputables à la société preneuse mais d'une simple vétusté des sols et murs due à l'usage, ce qui n'est pas imputable à faute à la société HGS. Ainsi en est-il des simples trous de chevilles et traces laissées par les meubles sur les peintures.
Au reste, la somme de 97. 552 euros TTC revendiquée de ce chef correspond à la production d'un simple et unique devis d'une entreprise, qui démontre que, loin de se contenter d'un simple rafraîchissement de ces sols et murs, la société bailleresse entend bien procéder à une profonde restructuration de son local par arrachage de la moquette et enlèvement de certaines cloisons en bois, toutes choses totalement étrangères à l'ancienne société preneuse.
Cette somme apparaît donc sérieusement contestable et il n'y a pas lieu de la retenir, ni aucune autre, au provisoire au débit de la société HGS.
Ainsi, sur le dépôt de garantie de 192. 456 euros, convient-il de ne déduire avant restitution que la seule somme de 117. 515 euros au titre des loyers postérieurs au jugement, ce qui laisse un solde positif en faveur de la société HGS et de maître X..., ès qualités, de 74. 941 euros.
Il échet de réformer la décision déférée en conséquence et de statuer à nouveau comme il est dit.
La société HGS qui reste largement débitrice de loyers envers sa propriétaire apparaît mal fondée en équité à revendiquer en sa faveur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens de première instance et d'appel doivent être mis à la charge de la SCI PERICA qui succombe.
PAR CES MOTIFS
Réforme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau au provisoire,
Condamne la SCI PERICA à payer à la société HGS à titre provisionnel la somme de 74. 941 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie outre intérêts au taux légal à compte du 4 août 2010.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SCI PERICA aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP d'avoués BRONDEL-TUDELA, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président.