Grosses délivréeRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2015
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 06231
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Octobre 2013- Tribunal de Grande Instance de MEAUX-RG no 10/ 05901

Monsieur Abdelhamid X... né le 26 Juin 1964 à BONDY (93140)

Madame Rachida Y... épouse X... née le 07 Octobre 1967 à MITRY MORY (77290)
demeurant ...
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Anne sophie GYRE ARNOULT, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 98

Monsieur Bruce Z... né le 05 Novembre 1973 à BONDY (93140)
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Dominique LEFRANC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 70
Monsieur Olivier A..., Notaire
demeurant ...
Représenté par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Assisté sur l'audience par Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379
Monsieur Christian B... né le 12 Août 1948 à COURTRY (77181)
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Juin 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX en présence de Mlle Claire-Marie DESLOGIS greffière stagiaire
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte authentique du 24 mai 2004 reçu par M. Olivier A..., notaire, Mme Paulette D..., veuve de Georges B..., a vendu à M. Abdelhamid X... et Mme Rachida Y..., épouse X... (les époux X...), un terrain à bâtir d'une contenance de 400 mètres carrés, sis... (77), cadastré..., au prix de 79 273 ¿. Cet acte de vente, auquel M. Christian B..., fils de la venderesse, est intervenu pour les accepter, instituait deux servitudes, l'une, de cour commune, consistant en une prohibition de bâtir affectant la parcelle, objet de la vente, et la parcelle contigue no 282, appartenant à M. B..., l'autre, consistant en une servitude de vue au profit des parcelles no 210 et 282 appartenant à M. B..., mais prohibant toute modification des vues existantes. Suivant acte authentique reçu le 12 juillet 2005 par M. A..., qui ne fait pas état de la servitude de vue, M. B... a vendu à M. Bruce Z... et à Mme E... les parcelles no 210 et 282. M. Z... ayant créé une fenêtre supplémentaire dans la façade sud du pavillon existant sur les parcelles no 210 et 282, par actes des 2 et 5 novembre 2010, les époux X... ont assigné M. B..., M. Z... et M. A... en suppression de la fenêtre litigieuse sous astreinte, paiement de dommages-intérêts et rédaction d'un avenant au contrat de vente du 12 juillet 2005 mentionnant les servitudes précitées.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 17 octobre 2013, le Tribunal de grande instance de Meaux a :
- constaté que les servitudes de cour commune et de jour, constituées par acte du 24 mai 2004, avaient été publiées le 21 juillet 2004 et dit que ces servitudes étaient opposables à M. Z...,
- débouté les époux X... de leur demande de rédaction d'un avenant à l'acte authentique du 12 juillet 2005,
- dit que la servitude de jour n'emportait pas interdiction de créer dans la façade sud du pavillon construit sur les parcelles cadastrées BB no 201 et 182, de nouvelles ouvertures conformes aux dispositions de l'article 678 du Code Civil, mais que de telles nouvelles ouvertures n'avaient pas vocation à bénéficier de la servitude constituée dans l'acte du 24 mai 2004 et relevaient, pour la préservation de leur éclairement, de l'article 671 du Code Civil,
- débouté les époux X... de leurs autres demandes,
- débouté M. Z... de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêt,
- condamné les époux X... à payer à M. Z... la somme de 1 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- rejeté les autres demandes fondées sur l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné les époux X... aux dépens.
Par dernières conclusions du 8 juillet 2014, les époux X..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1174 et 1382 du Code Civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les servitudes de cour commune et de jour étaient opposables à M. Z...,
- infirmer le jugement entrepris pour le surplus,
- ordonner la suppression de la fenêtre litigieuse sous astreinte de 50 ¿ par jour de retard,
- condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 4 800 ¿ à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi et celle de 25 000 ¿ à titre de dommages-intérêts,
- à titre subsidiaire, dire qu'ils sont expressément libérés des obligations imposées par l'acte de vente du 24 mai 2004,
- condamner les défendeurs au paiement de la somme de 3 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 31 juillet 2014, M. B... prie la cour de :
- vu l'article 1382 du Code Civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes,
- à titre reconventionnel :
- condamner solidairement les époux X... à lui verser la somme de 8 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 25 septembre 2014, M. Z... demande à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1147, 675 et 671 du Code Civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les servitudes de cour commune et de jour lui étaient opposables et en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages-intérêts,
- confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions,
- à titre subsidiaire, si la Cour estimait que ces servitudes lui étaient opposables,
- confirmer le jugement entrepris sur son interprétation de l'existence d'une servitude de jour ne le privant pas de créer une nouvelle ouverture conformément à l'article 675 du Code Civil,
- débouter les époux X... de leurs demandes,
- condamner les époux X... à lui verser la somme de 3 000 ¿ pour procédure abusive,
- les condamner à lui verser la somme de 4 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 10 juillet 2014, M. A... prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a mis hors de cause,
- vu l'article 1147 du Code Civil,
- dire irrecevable la demande des époux X... formée contre lui,
- la dire mal fondée et débouter les époux X... de leurs demandes formées contre lui,
- les condamner à lui payer la somme de 2 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.


Considérant que c'est à bon droit que le jugement entrepris a dit que la servitude de vue établie par convention, qui avait été publiée, était opposable à M. Z..., l'autorisation administrative dont se prévaut ce dernier ne pouvant porter préjudice aux droits des tiers et ne le dispensant pas de respecter les droits réels affectant son fonds contractuellement créés avec l'accord de son vendeur ;
Considérant que c'est dans le cadre de la division, par acte du 9 février 2004, d'un ensemble immobilier plus vaste et pour permettre la vente séparée des lots contigus nouvellement créés que la clause litigieuse, relative à la servitude de vue, a été insérée dans l'acte de vente du 24 mai 2004 auquel M. B..., auteur de M. F..., est intervenu pour y donner son accord ;
Qu'aux termes de cette clause, telle qu'elle est intégralement reproduite dans le jugement entrepris, les parties ont entendu aménager la servitude de vues droites pratiquées à l'aide de cinq ouvertures dans la façade sud du pavillon situé sur les parcelles no 210 et 282 en précisant, bien que ces ouvertures respectassent les prescriptions légales de distance, que les vues ne pourraient être obstruées ni aucune plantation effectuée devant elles de nature à en diminuer l'efficacité, étant ajouté que " le propriétaire du fonds dominant ne pourra y apporter aucune modification au cours du temps, sauf autorisation du propriétaire du fonds servant (cadastré...) et sauf simples travaux d'entretien ou de réparations par suite de vétusté " ;
Considérant qu'ainsi, les parties ont aménagé conventionnellement les vues droites dont disposait légalement le fonds de M. B... sur le fonds que les époux X... étaient entrain d'acquérir et que, notamment, en contrepartie de l'interdiction d'obstruer les vues et de planter faite au fonds servant, une interdiction de modifier les vues existantes était imposée au fonds dominant ;
Que l'interdiction de modification faite au fonds dominant s'entend d'une aggravation des vues existantes au détriment du fonds servant ; qu'à cet égard, la création d'une sixième vue droite est incontestablement une aggravation étant observé que les cinq vues existantes étant réparties sur toute la surface de la façade du bâtiment, ainsi qu'il ressort des photographies versées aux débats, les propriétaires du fonds servant ne peuvent se protéger de la sixième vue droite par des plantations qui ne contreviendraient pas à la prohibition contractuelle précitée, de sorte que cette sixième vue droite cause un préjudice au époux X... ;
Qu'ainsi, la suppression de la fenêtre doit être ordonnée sous astreinte, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a débouté les époux X... de cette demande ;
Considérant que cette ouverture, qui a été percée en 2008, a causé aux époux X... un préjudice de jouissance qui sera réparé par la somme de 4 800 ¿ de dommages-intérêts au paiement de laquelle il y a lieu de condamner M. Z... ;
Considérant que, s'agissant du préjudice économique des époux X..., il y est mis fin par la suppression de la fenêtre qui vient d'être ordonnée, les appelants n'établissant pas avoir manqué un gain en raison de la dévalorisation momentanée de leur bien, de sorte que la demande de dommages-intérêts complémentaires sera rejetée ;
Considérant, sans qu'il soit besoin de s'interroger sur la recevabilité de la demande des appelants à l'encontre du notaire, que la servitude de vue étant opposable à M. Z..., la faute reprochée par les époux X... à M. B... et au notaire, M. A..., consistant à ne pas avoir mentionné la servitude litigieuse dans le contrat de vente du 12 juillet 2005, n'est pas à l'origine du préjudice invoqué qui trouve sa cause dans la volonté de M. Z... de ne pas tenir compte de la servitude, ce dernier ayant posé la fenêtre litigieuse après avoir eu connaissance de la servitude acceptée par son auteur figurant dans l'acte du 24 mai 2004 ainsi qu'il résulte des lettres échangées entre M. X... et M. Z... les 2 octobre, 5 novembre et 22 novembre 2008 ;
Qu'en conséquence, les époux X... seront déboutés de leurs demandes formées contre M. B... et contre le notaire ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes pour procédure abusive et sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de M. Z... ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des époux X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit de M. B... et de M. A... à l'encontre des époux X....
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
- constaté que les servitudes de cour commune et de jour, constituées par acte du 24 mai 2004, avaient été publiées le 21 juillet 2004,
- dit que ces servitudes étaient opposables à M. Bruce Z...,
- débouté M. Abdelhamid X... et Mme Rachida Y..., épouse X..., de leur demande de rédaction d'un avenant à l'acte authentique du 12 juillet 2005 ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau :
Ordonne à M. Bruce Z..., dans les deux mois de la signification du présent arrêt, de supprimer la fenêtre qu'il a créée dans la façade sud du pavillon sis ... sous astreinte de 50 ¿ par jour de retard pendant une durée de deux mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit ;
Condamne M. Bruce Z... à payer à M. Abdelhamid X... et Mme Rachida Y..., épouse X..., la somme de 4 800 ¿ de dommages-intérêts ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne M. Bruce Z... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne M. Bruce Z... à payer à M. Abdelhamid X... et Mme Rachida Y..., épouse X..., la somme de 3 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,