RG N : 10/ 00213

COMMUNE DE FEYTIAT

Mme Geneviève X... veuve Y..., Mme Nathalie Y... épouse Z..., Mme Caroline Y... épouse A...

demande en paiement des loyers et charges et/ ou tendant à la résiliation du bail et/ ou à l'expulsion
Grosse délivrée à la SCP CHABAUD DURAND-MARQUET
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 01 MARS 2011
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Le PREMIER MARS DEUX MILLE ONZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

COMMUNE DE FEYTIAT
Dont le siège est Hôtel de Ville-87220 FEYTIAT
représentée par Me Erick JUPILE-BOISVERD, avoué à la Cour
assistée de Me Charles SIRAT, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE d'un jugement rendu le 07 JANVIER 2010 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

Madame Geneviève X... veuve Y...
de nationalité Française
née le 24 Juin 1943 à LIMOGES (87000)
Sans profession, demeurant...-83440 SEILLANS
représentée par la SCP CHABAUD DURAND MARQUET, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-charles MAURY, avocat au barreau de LIMOGES
Madame Nathalie Y... épouse Z...
de nationalité Française
née le 08 Mars 1961 à LIMOGES (87000)
Sans profession, demeurant...-64324 LASSEUBE
représentée par la SCP CHABAUD DURAND MARQUET, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-charles MAURY, avocat au barreau de LIMOGES
Madame Caroline Y... épouse A...
de nationalité Française
née le 27 Novembre 1970 à LIMOGES (87000)
Profession : Intérimaire, demeurant...-69360 SAINT SYMPHORIEN D'OZON
représentée par la SCP CHABAUD DURAND MARQUET, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-charles MAURY, avocat au barreau de LIMOGES

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Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 25 Janvier 2011 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 1er Mars 2011. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 Décembre 2010.
A l'audience de plaidoirie du 25 Janvier 2011, la Cour étant composée de Monsieur Yves DUBOIS, Président de Chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers, assistés de Mme Virginie ARNAUDIN, Greffier, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport oral, Maître Charles SIRAT et Maître Jean-Charles MAURY ont été entendus en leurs plaidoiries.
Puis Monsieur Yves DUBOIS, Président de Chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 1er Mars 2011 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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FAITS et PROCÉDURE
Par acte du 27 avril 1968, la commune de Feytiat a donné à bail à M. Marc Y... et à son épouse, Mme Geneviève Y..., une parcelle de terre pour une durée de trente ans à compter du 1er janvier 1967 renouvelable par tacite reconduction, à charge pour les preneurs d'y implanter des bâtiments industriels et commerciaux.
Par courrier du 10 juillet 1997, le maire de Feytiat a notifié à M. Christian Y..., venant aux droits de M. Marc Y..., que ce bail arriverait à expiration le 31 décembre 1997 et qu'il ne serait pas renouvelé par tacite reconduction.
Par arrêt du 5 avril 2005, la cour d'appel de Limoges, réformant un jugement du tribunal de grande instance de Limoges du 30 avril 2003, a jugé que le bail du 27 avril 1968 relevait du statut des baux commerciaux et a constaté qu'aucun congé régulier n'avait été signifié aux preneurs.
La commune de Feytiat a signifié les 11 mai, 2 juin et 22 juin 2005 un nouveau congé aux ayant droits de Marc et Christian Y..., tous deux décédés, à savoir à Mme Geneviève X... veuve Y..., à Mme Nathalie Y... épouse Z... et à Mlle Caroline Y... (les consorts Y...).
Les consorts Y... ayant refusé de quitter les lieux, la commune de Feytiat les a assignés devant le juge de loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Limoges aux fins d'expulsion.
Par jugement du 22 mai 2006, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance qui, par jugement du 6 septembre 2007, a décidé que la commune de Feytiat avait valablement délivré congé aux preneurs pour le 31 décembre 2005, a ordonné l'expulsion de ces derniers et décidé que ceux-ci étaient fondés à obtenir l'indemnisation des constructions en dur édifiées sur la parcelle louée.
La commune de Feytiat ayant relevé appel de ce jugement, la cour d'appel, par arrêt du 12 mars 2009, a dit que les consorts Y... sont fondés à réclamer une indemnité au titre des constructions en dur qu'ils ont fait édifier sur la parcelle louée en vertu du contrat de bail et a dit que le montant de cette indemnisation sera calculé par référence aux dispositions de l'article 555 du code civil. La cour d'appel a confirmé le jugement déféré pour le surplus.
Le pourvoi formé par la commune de Feytiat contre cette arrêt a été rejeté par arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 18 mai 2010.
Statuant sur l'indemnisation des consorts Y..., le tribunal de grande instance de Limoges, par jugement du 7 janvier 2010, a déclaré irrecevable, comme portant atteinte au principe de l'autorité de la chose jugée, la demande de la commune de Feytiat tendant à la suppression des constructions aux frais des consorts Y... et a condamné cette commune à payer à ces derniers la somme de 148 027, 20 euros au vu de l'expertise amiable de M. B....
La commune de Feytiat a relevé appel de ce jugement.
MOYENS et PRÉTENTIONS
La commune de Feytiat demande de juger qu'eu égard à la modicité du loyer qu'elle a perçu pendant plus de 40 ans, elle est recevable à demander qu'il soit constaté qu'elle a indirectement participé à l'édification des constructions édifiées sur la parcelle louée. Elle demande l'organisation d'une expertise pour déterminer l'indemnisation des consorts Y..., celle réalisée par M. Jean-Claude B... ne lui étant pas opposable.
Les consorts Y... se prévalent de l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt du 12 mars 2009, désormais définitif, qui fixe les principes régissant leur indemnisation que la commune de Feytiat ne peut remettre en cause. Ils s'opposent à la demande d'expertise de la commune qu'ils considèrent irrecevable et dilatoire. Appelants incident, ils réclament que le montant de leur indemnisation soit porté à la somme de 272 000 euros ou, subsidiairement, à la somme de 204 013 euros, outre les intérêts au taux légal.

Attendu que par arrêt définitif du 5 avril 2005, la cour d'appel a décidé que le bail du 27 avril 1968 était soumis au statut des baux commerciaux.
Attendu que ce bail autorise expressément le locataire à édifier toutes constructions sur la parcelle louée, celles réalisées en dur restant, à l'issue du bail, la propriété de la commune sans qu'il y lieu à indemnisation en cas de résiliation du bail à l'initiative du locataire ; que c'est donc de bonne foi, et en vertu de cette autorisation, que les locataires ont édifié des constructions en dur sur la parcelle louée.
Attendu que par arrêt définitif du 12 mars 2009, la cour d'appel a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Limoges du 6 septembre 2007 en ce qu'il a :
- dit que la commune de Feytiat a valablement délivré congé aux consorts Y... pour le 31 décembre 2005,
- ordonné l'expulsion des consorts Y... ;
que, réformant le jugement en ce qu'il a dit que les consorts Y... pouvaient réclamer une indemnité sur le fondement de l'article 555 du code civil au titre des constructions en dur qu'ils ont fait édifier sur la parcelle louée, la cour d'appel, statuant à nouveau de ce chef, a dit que leur indemnisation sera calculée par référence aux dispositions de l'article 555 du code civil ; que la cour d'appel a, pour le surplus, confirmé le jugement en ce qu'il a notamment :
- dit que la commune a le choix de rembourser aux consorts Y..., compte tenu de l'état dans lequel se trouvent les constructions, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût de remboursement des matériaux et le prix de la main d'oeuvre estimés à la date du remboursement,
- mis en demeure la commune de Feytiat d'exercer cette option avant le 1er décembre 2007,
- dit qu'à défaut de s'être prononcé avant cette date, la commune sera réputée avoir renoncé à cette option et enjoint aux consorts Y... d'exercer le choix prévu à l'article 555 du code civil avant le 1er février 2008.
Attendu qu'en l'état de cette décision de justice, la commune de Feytiat n'avait le choix qu'entre les deux options de remboursement rappelées dans le dispositif du jugement confirmé, à savoir :
soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût de remboursement des matériaux et le prix de la main d'oeuvre estimés à la date du remboursement ; que la commune de Feytiat ayant sollicité la suppression des constructions sur le fondement de l'alinéa 2 de l'article 555 du code civil, alors que cette possibilité ne lui était pas offerte par le jugement confirmé, les premiers juges en ont déduit à bon droit, faisant une stricte application des dispositions de ce jugement devenu définitif, que la commune n'avait pas exercé son choix dans le délai nouvellement fixé par le juge de la mise en état (expirant le 30 juin 2009) et que les consorts Y... avaient valablement opté pour une indemnisation sur la base d'une somme égale à la plus-value apportée au fonds par les constructions en dur.
Attendu que, pour le calcul de cette indemnisation, il n'y a pas lieu de tenir compte du montant du loyer qui a été fixé d'accord entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail du 27 avril 1968 qui envisage les modalités de sa révision, la modicité du loyer s'expliquant par le besoin de favoriser le développement d'activités commerciales dans une zone alors inactive ; que l'argumentation de la commune de Feytiat fondée sur l'article R. 145-8 du code de commerce n'apparaît pas pertinente puisque la portée de ce texte est limitée à la détermination de la valeur locative et qu'elle ne peut être étendue à la question de l'indemnisation des constructions édifiées de bonne foi par le preneur.
Attendu que, pour déterminer l'indemnisation due aux consorts Y..., les premiers juges se sont fondés sur l'expertise que ceux-ci avaient sollicitée auprès de M. B..., ce document ayant été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties ; que, contrairement à ce que prétend la commune de Feytiat, les premiers juges ont retranché la valeur du terrain nu, chiffrée par M. B... à 45 000 euros, lors de leur calcul de la plus-value apportée au fonds.
Attendu que pour contester le montant de l'indemnisation allouée aux consorts Y..., la commune de Feytiat soutient que M. B... a sous-évalué le prix du terrain nu devant venir en déduction de l'indemnisation et elle se prévaut, au soutien de ses affirmations, des conclusions d'une expertise réalisée par Mme Marie-Paule C... à l'occasion d'une affaire distincte relative à une expropriation.
Mais attendu que M. B... a évalué le terrain sur la base de 18 euros le m2, soit 45 000 euros (18  X 2 500 m2) ; que, dans son rapport du 11 janvier 2002, Mme C... se réfère à deux ventes de terrains nus intervenues dans le voisinage en mars 1996 et 1999 pour retenir un prix moyen au m2 de 134, 53 francs ; que le prix de 18 euros le m2 retenu par le tribunal de grande instance apparaît donc conforme aux conclusions de Mme C... s'agissant d'un terrain situé en bordure de l'autoroute A 20.
Attendu que l'estimation de la valeur vénale de l'immeuble par M. B..., qui retient un montant de 193 027, 20 euros après abattement pour vétusté selon la méthode d'évaluation par sol et construction et de 233 000 euros selon la méthode de l'évaluation par rentabilité, se situe dans la logique de la proposition d'achat du droit au bail qui a été faite par la société Euro wood qui a offert un prix de 205 000 euros.
Attendu que l'estimation de la valeur vénale de l'immeuble compte tenu de la rentabilité des locaux proposée par les consorts Y... au vu du loyer désormais réclamé par la commune au nouveau locataire (2 500 euros par mois jusqu'au 6 mai 2011 puis 3 000 euros mensuels à compter de cette date) ne peut être retenue puisqu'elle aboutit à une valeur de 500 000 euros, en totale disproportion avec l'estimation de leur propre expert, M. B....
Attendu, au vu de ce qui précède, qu'il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a chiffré l'indemnisation due aux consorts Y... à la somme de 148 027, 20 euros, sauf à préciser que cette somme sera indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction depuis la date du jugement.
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par décision contradictoire mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Limoges le 7 janvier 2010, sauf à préciser que la somme de 148 027, 20 euros due par la commune de FEYTIAT aux consorts Y... sera indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction depuis la date du jugement ;
CONDAMNE la commune de Feytiat à payer à Mme Geneviève X... veuve Y..., à Mme Nathalie Y... épouse Z... et à Mlle Caroline Y... la somme globale de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la commune de Feytiat aux dépens et accorde à la SCP Chabaud Durand-Marquet, avoué, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.