07/03/2005 ARRÊT N°116 N°RG: 03/05292 OC/CD Décision déférée du 30 Septembre 2003 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 2002/2211
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
ARRÊT DU SEPT MARS DEUX MILLE CINQ
APPELANTS Epoux Y... représentés par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Pierre MATHIEU, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMES Monsieur Z... représenté par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT, avoués à la Cour assisté de la SCP LAGRANGE-MARGUERIT-BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoués à la Cour assistée de Me Marie-Hélène CARCY, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 25 Janvier 2005 en audience publique, devant la Cour composée de : H. MAS, président C£ FOURNIEL, conseiller O. COLENO, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par H. MAS, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre.
FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte d'huissier du 1er juillet 2002, les époux Y..., copropriétaires, ont fait citer devant le tribunal de grande instance de Toulouse Pierre Z..., lui-même copropriétaire, tant à titre personnel qu'en sa qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble du ..., aux fins de remise en état sous astreinte de caves qu'il a irrégulièrement transformées en appartement, et dommages et intérêts.
Par le jugement déféré du 30 septembre 2003, le tribunal a rejeté les demandes, considérant que les travaux contestés, qui n'avaient pas affecté les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, ne relevaient pas d'une autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires, mais procédaient de la libre jouissance des parties privatives sans porter atteinte à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.
Les époux Y..., régulièrement appelants, poursuivent la réformation de cette décision et demandent à la Cour d'ordonner la remise en état des lieux sous astreinte et de condamner Pierre Z... à leur payer la somme de 5.000 ä à titre de dommages et intérêts.
Ils soutiennent que les travaux ont indiscutablement porté sur des parties communes et requéraient donc l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, que les stipulations du règlement de copropriété comme tous les documents officiels concernant l'immeuble ne permettent pas un autre usage que la destination de caves ou de pièces de service, qu'une simple tolérance passée n'a pu être constitutive de droits, que contrairement aux combles dont l'aménagement a été autorisé aux fins d'extension d'un lot, opération qui contribue à une amélioration du standing de l'immeuble, l'aménagement de caves aboutit à une multiplication des logements et une dégradation de la fréquentation et de l'image de l'immeuble, et leur occasionne directement un préjudice du fait des nuisances occasionnées par l'occupant de la cave située juste au-dessous de leur lot.
Pierre Z... conclut à la confirmation pure et simple du jugement dont appel et réclame une indemnité de 2.000 ä pour procédure abusive.
Il soutient que la demande est irrecevable faute de qualité, les époux Y... n'ayant jamais sollicité l'inscription de la question à
l'ordre du jour d'une assemblée générale, et qu'elle est mal fondée, les caves en question ayant depuis longtemps été affectées à l'usage d'habitation comme loge de concierge, qu'il s'est borné à faire exécuter des travaux de rafraîchissement et de mise aux normes d'abord pour sa fille à laquelle a succédé un locataire, qu'ils sont strictement privatifs et n'on pas affecté les parties communes, qu'ils n'ont pas porté atteinte à la destination de l'immeuble, le règlement de copropriété envisageant l'usage de chambres sans les localiser, que se conformant aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il a soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires un projet de nouvelle répartition des millièmes pour intégrer l'incidence de cette modification, qu'enfin ces travaux n'ont pas porté atteinte aux droits des autres copropriétaires, atteinte que ne constitue pas un incident isolé avec un locataire.
Le syndicat des copropriétaires conclut à sa mise hors de cause, le litige opposant deux copropriétaires.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que la recevabilité de l'action engagée par les époux Y... dans le dessein de garantir le respect du règlement de copropriété n'est pas utilement contestée, d'autant moins qu'ils se prévalent d'un préjudice propre résultant du fait dont ils entendent contester la régularité ;
Attendu, sur le fond, qu'il n'est pas démontré que Pierre Z... aurait fait exécuter des travaux affectant les parties communes, en l'occurrence par des branchements aux réseaux communs d'évacuation et d'alimentation en eau et électricité ainsi qu'il est soutenu par les appelants ;
qu'au contraire, il est avéré par plusieurs témoignages et ne peut pas être sérieusement contesté que les caves de Monsieur Z... correspondant aux lots n°5 et 6 étaient occupées comme loge de
concierge et étaient équipées pour l'habitation lorsqu'il en a fait l'acquisition ;
que selon l'un de ces témoignages, émanant de l'ancienne propriétaire de l'immeuble, ces locaux disposaient d'un évier, d'une hotte d'extraction des fumées et d'un raccordement électrique entre autres équipements ;
que l'existence de ces équipements est confirmée par le devis des travaux exécutés par M.C en 1998 qui en prévoit et facture la démolition et le remplacement ;
qu'il résulte également de ces éléments de preuve que ces locaux étaient pourvus de planchers et plafonds en plâtre ;
Attendu en conséquence que, de ce chef, aucune autorisation de la copropriété n'était exigible pour la réalisation de ces travaux, de la sorte limités aux seules parties strictement privatives ;
Attendu, sur le changement de destination invoqué, qu'il résulte de ce qui précède que celui-ci n'existerait que relativement, et par rapport aux seules énonciations de l'état descriptif de division qui désigne les locaux litigieux comme caves, et non pas en fait, eu égard à l'usage qui en avait été fait avant leur acquisition par Monsieur Z... ;
Attendu que le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, s'impose à tous les copropriétaires qui doivent en respecter les stipulations relatives à l'affectation donnée aux différents lots de l'immeuble ;
que cependant l'article 8 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 édicte que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation, à quoi l'article 9 ajoute que chaque copropriétaire dispose des parties
privatives comprises dans son lot, dont il use et jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;
qu'il en résulte que l'intangibilité de la destination des parties privatives résultant du règlement de copropriété n'est pas absolue et que c'est au regard des droits des autres copropriétaires et de la destination de l'immeuble, qui en constituent les limites légales, que doit s'apprécier l'étendue de la liberté d'usage des parties privatives ;
Attendu que le règlement de copropriété définit en l'espèce la destination de l'immeuble à l'usage d'habitation, au travers d'une part de la désignation de l'immeuble comme constitué de six niveaux, à savoir "un sous-sol (caves), un entresol et trois étages affectés à chaque niveau à un local d'habitation, un quatrième étage (combles), une cour intérieure", et d'autre part de la réglementation de l'usage des parties privées stipulant une occupation exclusivement pour l'usage d'habitation bourgeoise et de profession libérale ;
mais attendu qu'en son article 12 relatif à l'usage des parties privées, le règlement de copropriété évoque des "chambres" parmi les parties habitables aux côtés des appartements, alors que l'état descriptif de division n'en désigne aucune, mais seulement, et hors les appartements, des caves ou greniers ;
que c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré sur ces bases, auxquelles il faudrait ajouter le caractère apparemment fort ancien des équipements à usage d'habitation des lots litigieux, que l'usage en litige ne contredit ni la destination de l'immeuble, ni l'affectation des parties privatives telle qu'elle est de la sorte prévue au règlement de copropriété ;
que le descriptif de division, qui décrit des caves obscures et des caves avec une ou deux ouvertures donnant soit sur rue, soit sur
cour, ces dernières de la sorte susceptibles de s'adapter à l'habitation, ne peut être utilement invoqué au travers des seules dénominations génériques qu'il adopte pour contredire les stipulations ainsi entendues du règlement de copropriété, qui a seul valeur contractuelle ;
que la cave-buanderie des époux Y... n'est pas un lot distinct, et que la précision "non habitable" qui la désigne, simplement cohérente du reste à son usage spécial de buanderie, ne peut pour aucun motif être étendue aux autres caves ;
Attendu qu'enfin, l'usage de ces locaux à la location à un étudiant n'est pas utilement invoqué comme contredisant par principe la destination de l'immeuble ;
Attendu que c'est à juste titre que l'intimé soutient que l'existence avérée de troubles de voisinage momentanés imputables à un locataire trop bruyant et fumeur, auxquels Pierre Z... justifie avoir réagi de manière adaptée conformément aux obligations que lui impose le règlement de copropriété, n'est pas de nature à caractériser une atteinte aux droits des époux Y... au sens de l'article 9 susvisé, imputable à l'aménagement critiqué ;
Attendu en conséquence que le jugement dont appel, qui n'est pas utilement critiqué, doit être confirmé ;
Attendu que, bien que jugée non fondée, l'action des époux Y... ne peut par aucun de ses caractères être considérée comme fautive, pas plus que l'exercice des voies de recours légales ;
Attendu que les appelants, qui succombent et seront tenus des dépens, ne sont pas fondés en leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Pierre Z... ainsi que du syndicat des copropriétaires la totalité des frais non inclus dans les dépens qu'ils ont dû exposer pour faire assurer leur
défense en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions et déboute les époux Y... de l'ensemble de leurs demandes,
Y ajoutant,
Condamne les époux Y... à payer, en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, la somme supplémentaire de 1.500 € à Pierre Z..., et la somme de 500 € au syndicat des copropriétaires,
Déboute Pierre Z... de sa demande de dommages et intérêts,
Condamne les époux Y... aux entiers dépens de l'instance en appel et reconnaît à la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI et la SCP NIDECKER &amp; PRIEU-PHILIPPOT, avoués qui en ont fait la demande, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par M. MAS, président, et par Mme KAIM MARTIN, greffier. LE GREFFIER
LE PRESIDENT E. KAIM MARTIN