COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 54Z 4ème chambre ARRET Nä CONTRADICTOIRE DU 07 FEVRIER 2005 R. G. Nä 03/ 03346 AFFAIRE : Société UCB ENTREPRISE venant aux droits de la Société UCB C/ SARL JADE... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Février 2003 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE Nä RG : 99/ 04781 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP JULLIEN LECHARNY ROL SCP LEFEVRE TARDY & amp ; HONGRE BOYELDIEU, SCP FIEVET-LAFON, SCP BOITEAU PEDROLETTI, REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE SEPT FEVRIER DEUX MILLE CINQ,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Société UCB ENTREPRISE venant aux droits de la Société UCB Ayant son siège 5 avenue Kléber 75791 PARIS CEDEX 16 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoués-Nä du dossier 20030593 plaidant par Maître BERTHAT avocat au barreau de DIJON APPELANTE SCI JADE Ayant son siège 28 rue Pasteur 95390 SAINT PRIX prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE FERNAND CORMON 68 AVENUE DE STALINGRAD 95100 ARGENTEUIL représenté par son Syndic le CABINET GATFIC Ayant son siège 22 bis boulevard Jean Allemane 95100 ARGENTEUIL lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Monsieur Manuel X... 68 avenue de Stalingrad 95100 ARGENTEUIL Madame Simone X... 68 avenue de Stalingrad 95100 ARGENTEUIL Monsieur Alain Y..., 68 avenue de Stalingrad 95100 ARGENTEUIL MadameJocelyne Y... 68 avenue de Stalingrad 95100 ARGENTEUIL Monsieur Dominique Z... 68 avenue de Stalingrad 95100 ARGENTEUIL Madame Carole A... 68 avenue de Stalingrad 95100 ARGENTEUIL Madame Josette B... 68 avenue de Stalingrad 95100 ARGENTEUIL Monsieur Roland B... 68 avenue de Stalingrad 95100 ARGENTEUIL Monsieur André C... 68 avenue de Stalingrad 95100 ARGENTEUIL Madame Suzanne D..., 68 avenue de Stalingrad 95100 ARGENTEUIL Madame Marie Christine E... 68 avenue de Stalingrad 95100 ARGENTEUIL Monsieur Philippe F... 68 avenue de Stalingrad 95100 ARGENTEUIL Monsieur Laurent G...
... 95100 ARGENTEUIL Madame Brigitte H...
... 93800 EPINAY SUR SEINE représenté par la SCP LEFEVRE TARDY & amp ; HONGRE BOYELDIEU, avoués-Nä du dossier 230547 plaidant par Maître CHEHAT avocat au barreau de NANTERRE COMPAGNIE EUROPEENNE D'ASSURANCES INDUSTRIELLES " CEAI " Ayant son siège 11 avenue des Nénuphars Boîte 21 B 1160 BRUXELLE (Belgique) et dont le siège pour la France est 11 rue de Rochechouart 75009 PARIS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par la SCP FIEVET-LAFON, avoués-Nä du dossier 230802 plaidant par Maître JEAN avocat au barreau de PARIS-W 14- Maître Yannick L... pris en sa qualité de liquidateur et représentant des créanciers de la Société MDF CONSTRUCTION 23 rue Victor Hugo 95300 PONTOISE représenté par la SCP BOITEAU PEDROLETTI, avoués-Nä du dossier 0015107 plaidant par Maître RONZEAU avocat au barreau de PONTOISE Maître JEAN-PIERRE M... 12 rue de la Poste 95100 ARGENTEUIL représenté par la SCP FIEVET-LAFON, avoués-Nä du dossier 230879 plaidant par Maître RONZEAU avocat au barreau de PONTOISE INTIMES
Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Novembre 2004 devant la cour composée de : Madame Geneviève BREGEON, Président, Monsieur Bernard BUREAU, Conseiller, Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
La société MDF CONSTRUCTIONS a fait procéder à l'édification d'un immeuble à Argenteuil qu'elle a vendu en l'état futur d'achèvement, par lots, suivant actes reçus par Maître M..., notaire. Elle avait obtenu auprès de l'UCB un prêt d'un montant de 2. 710. 000 francs garanti par une hypothèque conventionnelle. Elle a fourni aux acquéreurs une garantie d'achèvement ou de remboursement suivant un contrat souscrit auprès de la COMPAGNIE EUROPEENNE D'ASSURANCES INDUSTRIELLES (CEAI), une attestation de caution VFA étant annexée à l'acte de vente de chacun des acquéreurs à concurrence du montant total du prix de vente. La date d'achèvement de la construction et de livraison des lots a été fixée à la fin des 1er 2ème, 3ème et 4ème trimestres 1993. La société MDF CONSTRUCTION a abandonné les travaux au début de l'année 1994, la CEAI a été avisée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 21 février 1994 de la défaillance du constructeur et M. J... a été désigné en qualité d'expert par ordonnance de référé du 30 mars 1994, l'expertise ayant été déclarée commune à Maître L... par ordonnance du 14 mars 1995. Les acquéreurs ont assigné la société CEAI et Maître L... pour obtenir la réalisation des travaux les plus urgents préconisés par l'expert et il a été donné acte au garant de ce qu'il avait missionné la société ART FRANCE pour achever les ouvrages, à l'exception des parties communes extérieures au bâtiment. Les travaux en cause ont été achevés le 15 novembre 1996 et l'expert a déposé son rapport le 15 novembre suivant. La société MDF CONSTRUCTIONS a été déclarée en état de liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Pontoise du 23 janvier 1995 et Maître L... a été désigné en qualité de liquidateur judiciaire. Les onze acquéreurs ont assigné la société CEAI, la société MDF CONSTRUCTIONS et l'UCB aux fins principales de condamnation de la société garante à procéder à l'achèvement des ouvrages et afin qu'il soit procédé à la réception de l'immeuble, de consignation de 15 % du prix jusqu'à achèvement de l'immeuble, en remboursement de dépenses avancées par le syndicat des copropriétaires pour la réalisation de travaux d'achèvement, pour que soit ordonnée la compensation entre les sommes dues par la société MDF CONSTRUCTION ou la société CEAI et les sommes restant dues sur le prix de vente, en payement de pénalités de retard à la charge du notaire et en mainlevée des hypothèques conventionnelles prises par la société UCB sur les lots leur appartenant. La société CEAI a demandé reconventionnellement la condamnation des acquéreurs en payement du solde du prix. L'UCB a soulevé l'incompétence du tribunal au profit du tribunal saisi de la procédure collective dont la société MDF fait l'objet ainsi que l'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires. Le tribunal de grande instance de Pontoise, par jugement du 11 février 2003 a : ä déclaré irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires ; ä déclaré recevable l'action des autres demandeurs, ä dit que la garantie d'achèvement consentie par la société CEAI n'a pas pris fin en l'absence de constatation de l'achèvement des travaux conformément à l'article R 261-24 du Code de la construction et de l'habitation ; ä donné acte aux demandeurs de leur offre de consigner le solde du prix de vente de leurs lots à concurrence de 15 % entre les mains de Maître M... jusqu'à la constatation de l'achèvement de l'immeuble ; ä déclaré irrecevables les demandes de pénalités de retard formées contre Maître L..., ès-qualités de liquidateur de la société MDF CONSTRUCTIONS à l'exception de Madame H... ; ä dit que le solde du prix dû par les acquéreurs constitue une créance de la société CEAI et non de la société MDF CONSTRUCTIONS, à l'exception de celle de Madame H... ; ä dit que l'UCB n'a aucun droit sur le solde du prix qui sera dû par les acquéreurs à la CEAI lors de l'achèvement de l'immeuble ; ä ordonné une expertise sur l'état des travaux ä et réservé la décision sur les autres demandes. L'UCB a relevé appel du jugement par déclaration remise au greffe le 6 mai 2003. La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 7 septembre 2004.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Dans ses dernières conclusions déposées le 3 septembre 2003 L'UCB ENTREPRISE demande à la Cour :  de dire et juger que ressortissent exclusivement à la compétence du juge commissaire de la liquidation judiciaire de la société MDF CONSTRUCTIONS et du tribunal  de dire et juger que ressortissent exclusivement à la compétence du juge commissaire de la liquidation judiciaire de la société MDF CONSTRUCTIONS et du tribunal de cette procédure collective, les réclamations sur l'existence, le montant et la garantie hypothécaire de la créance de l'UCB Entreprises, la reconnaissance et la fixation des créances invoquées par la société CEAI et par les copropriétaires et la copropriété pouvant affecter le patrimoine de la société MDF CONSTRUCTIONS et la prétention de ces parties de se faire payer ou de percevoir par compensation au détriment du créancier hypothécaire, et juger en conséquence que la Cour est incompétente ; de débouter la société CEAI, les copropriétaires et la copropriété de leurs demandes affectant le patrimoine de la société MDF CONSTRUCTIONS ; de juger irrecevable le syndic de la copropriété à agir en justice ; subsidiairement, de juger non fondées les demandes dirigées contre elle ; de condamner la société CEAI les copropriétaires et la copropriété in solidum à lui payer une indemnité de procédure de 4. 000. L'UCB fonde son exception d'incompétence sur la compétence exclusive de la juridiction saisie de la procédure de liquidation judiciaire et des organes de cette dernière pour statuer sur les créances pouvant être invoquées contre la société MDF CONSTRUCTIONS. Elle soutient à cet égard que le solde sur le prix de vente est un actif de la liquidation judiciaire et que le garant ne peut poursuivre le recouvrement de sa créance correspondant au coût des travaux d'achèvement qu'auprès de la société MDF CONSTRUCTIONS et non pas des acquéreurs de sorte que la demande de payement du garant sur le prix de vente constitue une contestation des créances définitivement admises au passif de la liquidation ou encore une demande relative à l'ordre de règlement des créanciers et porte atteinte à l'hypothèque qui garantit sa créance. Elle soutient pour le surplus que la clause des conditions générales du cautionnement autorisant le garant à percevoir le payement du prix à concurrence de ses frais d'achèvement, à supposer qu'elle ait reçu l'adhésion des acquéreurs, ne lui est pas opposable. Elle ajoute que, l'achèvement de l'immeuble, même lorsqu'il a été assuré par le garant, rend le vendeur créancier du solde du prix. Dans leurs dernières conclusions déposées le 29 juin 2004, les onze acquéreurs et le syndicat des copropriétaires (le SDC) demandent à la Cour : de condamner la société CEAI à procéder à l'achèvement total des ouvrages et installations de l'immeuble tels que définis dans le rapport de l'expert J... du 15 octobre 1996 ; de constater les payements respectivement effectués par les acquéreurs ou de ce qu'ils ont séquestré chez le notaire ou entre leurs mains une partie du prix et d'ordonner la consignation par les acquéreurs d'un montant de 15 % du prix de vente entre les mains du notaire ; d'ordonner le remboursement des sommes avancées par eux pour la réalisation de travaux nécessaires à l'achèvement ; d'ordonner le remboursement des sommes consignées après compensation entre les sommes avancées pour l'achèvement et les sommes restant dues au titre de la vente ; de dire qu'il y a lieu à compensation entre les sommes dues par la société MDF CONSTRUCTIONS ou par la société CEAI au titre des indemnités de retard contractuelles ou au titre du préjudice subi et les sommes restant dues au titre de la vente et d'ordonner le remboursement des sommes consignées ; ä d'ordonner la réception contradictoire de l'immeuble ;  et ordonner à Maître L... de faire tous actes administratifs ou judiciaires en vue de régulariser le dépôt de la déclaration d'achèvement dans les formes du Code de la construction et de l'habitation ;  d'ordonner le dépôt de la déclaration de conformité de l'immeuble ; de condamner la société CEAI à payer à chacun des acquéreurs une somme de 7. 622, 45 à titre de dommages & amp ; intérêts pour résistance abusive et négligence fautive ; de condamner Maître L... ès qualités à payer les pénalités de retard dans l'achèvement de l'immeuble dont le détail est précisé ;  d'ordonner la mainlevée des hypothèques conventionnelles prises par l'UCB nonobstant appel et sans constitution de garantie ; de condamner solidairement Maître L... et la société CEAI à leur payer une somme de 4. 573, 47 à titre d'indemnité de procédure. Pour l'essentiel, ils s'opposent au moyen tiré de l'irrecevabilité du SDC à agir en invoquant l'autorisation donnée par l'assemblée générale du 12 octobre 1994 au Cabinet LEGOFF à agir en justice en vue de faire le nécessaire en vue de l'achèvement de l'immeuble, que le SDC a déclaré sa créance entre les mains de Maître L... et que l'article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation leur permet de consigner le dernier appel de fonds exigible à la disposition du local, somme qu'ils offrent de consigner entre les mains du notaire jusqu'à l'achèvement total de l'immeuble. Dans ses dernières conclusions déposées le 9 juillet 2004, la société CEAI demande à la Cour :  de déclarer irrecevables et mal fondées les demandes formées par les acquéreurs à son encontre tendant à l'achèvement des parties communes extérieures au bâtiment et au payement de dommages & amp ; intérêts ainsi qu'aux compensations demandées ; de surseoir à statuer jusqu'au dépôt du rapport de M. K... ; ä de dire qu'elle est bien fondée à solliciter le règlement du solde du prix de vente auprès des acquéreurs ; de débouter l'UCB de ses demandes ;  de condamner chaque acquéreur à lui verser une somme correspondant au prix de vente consigné, sauf à parfaire ;  et de condamner l'UCB à lui verser une indemnité de procédure de 3. 000. Elle fait valoir que l'article 7 des contrats signés avec les acquéreurs dont les termes ont été acceptés par eux prévoit que le garant percevra directement des acquéreurs les sommes correspondant aux travaux restant à exécuter, que, les travaux exécutés par elle selon la liste établie par l'expert des travaux ayant un caractère substantiel pour l'habitabilité de l'immeuble et la sécurité des habitants ayant été réceptionnés sans réserve par le syndic de la copropriété, sa garantie a pris fin conformément aux dispositions de l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation. Elle soutient avoir un droit direct sur le solde du prix restant dû par les acquéreurs et correspondant à l'achèvement des travaux qu'elle a exécutés et être par conséquent créancière des acquéreurs et non pas de la société MDF CONSTRUCTIONS, de sorte que les règles applicables aux procédures collectives ne lui sont pas applicables et qu'elle n'entre pas en concurrence avec l'UCB. Elle ajoute que l'UCB n'a pas davantage de droits sur le solde du prix de vente puisqu'elle ne peut pas avoir davantage de droits que son débiteur qui ne peut pas appeler le solde du prix de vente auprès des acquéreurs. Dans ses dernières conclusions déposées le 28 juin 2004, Maître L..., ès-qualités de liquidateur et représentant des créanciers de la société MDF CONSTRUCTIONS demande à la Cour de confirmer le jugement et de condamner L'UCB ENTREPRISES à lui payer une indemnité de procédure de 1. 500. Il soulève l'irrecevabilité, d'une part de l'action introduite par le SDC faute d'habilitation du syndic à agir en justice, d'autre part des copropriétaires en vertu des dispositions de l'article L. 621-40 du Code de commerce qui interdit de condamner le mandataire liquidateur au payement d'une créance qui trouve son origine antérieurement à l'ouverture de la procédure collective et faute pour les consorts X... d'avoir produit au passif de la liquidation. Dans ses dernières conclusions déposées le 31 août 2004, Maître J-P M... demande à la Cour de constater que l'UCB n'a formé aucune demande à son encontre en première instance et n'en forme aucune en cause d'appel et de condamner tout succombant à lui payer une indemnité de procédure de 2. 500.
SUR QUOI, LA COUR :
Considérant que le jugement déféré est partiellement avant dire droit puisque le tribunal a ordonné une expertise sur la question de l'achèvement des travaux et le coût des travaux restant éventuellement à exécuter et à réservé sa décision sur les demandes non tranchées par lui ainsi que sur les dépens ; qu'en particulier, les demandes relatives à l'achèvement des travaux, la réception de ceux-ci, le remboursement des sommes consignées, les compensations, le payement du solde du prix, la mainlevée de l'hypothèque de l'UCB et aux dommages & amp ; intérêts pour résistance abusive dépendent des conclusions de l'expert et ne seront pas évoquées par la Cour ; Considérant que le SDC se prévaut de l'autorisation d'agir en justice qui aurait été donnée au syndic par l'assemblée générale du 12 octobre 1994 ; que le procès verbal de cette assemblée générale n'est pas produit et que le SDC ne justifie pas d'une habilitation de son syndic à agir en justice conforme aux prévisions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 donnée avant que le juge ne statue ; que le jugement sera dans ces conditions confirmé en ce qu'il a déclaré l'action du SDC irrecevable ; Considérant que les parties ne remettent pas en cause le jugement en ce qu'il a retenu que l'achèvement des travaux n'a pas fait l'objet d'un constat intervenu dans les conditions de l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation et que la Cour n'est pas saisie de la question de savoir si l'immeuble doit être tenu pour achevé ou non ; Qu'il n'y a pas lieu à constater les payements effectués par les acquéreurs mais que le jugement sera confirmé en ce qu'ils leur a donné acte de leur offre de consigner le solde du prix de vente à concurrence de 15 % entre les mains de Maître M... ; Considérant que les consorts X... demandent la compensation entre les sommes dues par la société CEAI au titre des indemnités de retard contractuelles ; que les premiers juges ont toutefois justement retenu que le garant d'achèvement garantit l'achèvement des travaux mais non pas le retard, sauf s'il résulte de son fait de sorte que la société CEAI ne saurait être condamnée à payer des pénalités de retard ; que le jugement sera dans ces conditions confirmé de ce chef ; Considérant que le tribunal, pour dire que le solde du prix dû par les acquéreurs constitue une créance de la société CEAI et non de la société MDF CONSTRUCTIONS, s'est fondé sur les dispositions de l'article R. 261-20 du Code de la construction et de l'habitation, sur le caractère autonome de la garantie d'achèvement par rapport à l'obligation du vendeur et sur la circonstance que le contrat de construction a pris fin ; que l'UCB soutient au contraire que le solde du prix de vente fait partie de l'actif de la liquidation judiciaire de la société MDF CONSTRUCTIONS pour fonder son exception d'incompétence et les conséquences qu'elle en tire quant aux conditions de son recouvrement ; Considérant que les dispositions du Code de la Construction (CCH) et de l'habitation relatives à la garantie d'achèvement ne précisent pas le sort du solde du prix de vente ; que l'article L. 261-3 du Code de la construction et de l'habitation définit le contrat de vente en l'état futur d'achèvement comme " le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes " étant précisé que " les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux " ; qu'il résulte de ces dispositions que le contrat en cause est un contrat à exécution successive, les ouvrages devenant la propriété de l'acquéreur par voie d'accession ; que les dispositions du CCH prévoient, conformément à la définition du contrat la proportion, des payements que le vendeur peut exiger en fonction de l'état d'avancement des travaux ; Qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que les acquéreurs ont acquitté 70 % du prix correspondant à la mise hors d'eau, l'échéance suivante de 95 % étant exigible à l'achèvement de l'immeuble ; Que les travaux tendant à l'achèvement de l'immeuble ont été entrepris, sinon terminés, par la société CEAI, garant d'achèvement ; que le vendeur n'a pas poursuivi l'exécution du contrat de sorte que le prix de vente encore dû par les acquéreurs ne peut pas être une créance de la liquidation judiciaire ; que le solde du prix de vente ne peut pas davantage être une créance de la société MDF CONSTRUCTIONS dans la mesure où il n'était pas exigible avant l'ouverture de la procédure collective ; qu'en vertu du caractère autonome de la garantie d'achèvement, le garant a, dans ces conditions, un droit direct sur le solde du prix de vente, à concurrence du coût des travaux qu'il a exécutés, ce solde ne faisant dès lors pas partie de l'actif de la société venderesse ; Que la clause stipulée dans le document intitulé " rappel de certains éléments figurant aux conditions générales du contrat souscrit par le constructeur auprès du garant au bénéfice de ses clients " et aux termes de laquelle, dans l'hypothèse où le garant fait procéder à l'achèvement par toute personne de son choix et à ses frais " Le garant percevra directement des clients les sommes correspondant aux travaux restant à exécuter et en effectuera le règlement " n'est que l'application de cette solution de principe ; qu'elle s'impose au constructeur, qu'elle n'avait pas à être acceptée par les acquéreurs et trouve donc à s'appliquer, quoiqu'elle soit inopposable à L'UCB ; Considérant, dans ces conditions, que l'exception d'incompétence sera rejetée et que le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que le solde du prix de vente dû par les acquéreurs constitue une créance de la société CEAI et non de la société MDF CONSTRUCTIONS et que l'UCB n'a aucun droit sur ce solde du prix ; Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société CEAI, des consorts X..., de Maître L... ès-qualités et de Maître J-P M... l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'ils ont été respectivement contraints d'engager dans la présente instance ; que l'UCB sera condamnée à payer une somme de 2. 500 à la société CEAI et aux consorts X..., chacun, et une somme de 1. 000 à de Maître L... ès-qualités et de Maître J-P M..., chacun ; Que l'UCB qui succombe en appel supportera les dépens d'appel, les dépens de première instance ayant été réservés ;
PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement et contradictoirement : CONFIRME le jugement déféré : Y AJOUTANT : CONDAMNE L'UCB ENTREPRISE à payer à la société CEAI et aux consorts X..., chacun, une somme de 2. 500 en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; CONDAMNE L'UCB ENTREPRISE à payer à Maître L... ès-qualités et à Maître M..., chacun, une somme de 1. 000 en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; CONDAMNE L'UCB ENTREPRISE aux dépens d'appel ; ACCORDE à ceux des avoués de la cause qui peuvent y prétendre le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, Président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, Président et par Madame Marie-Christine COLLET, Greffier présent lors du prononcé. Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,