COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 14/11/2019
Me Florence DUGENET
Me JM JALLET
ARRÊT du : 14 NOVEMBRE 2019
No : 372 - 19
No RG 19/00102 -
No Portalis DBVN-V-B7C-F2XK
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 22 Novembre 2018
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265235644910764
SCI LES HALLES

Ayant pour avocat postulant Me Florence DUGENET, avocat au barreau de TOURS et pour avocat plaidant Me Yannick ENAULT, membre de la SELARL YANNICK ENAULT I... HENRY B... U..., avocat au barreau de ROUEN,
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265232593455179
SARL BOULANGERIE DU COMMERCE
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]
Ayant pour avocat Me Jean-Michel JALLET, membre de la Selarl JALLET &amp; ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 18 Décembre 2018
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 20 juin 2019
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 26 SEPTEMBRE 2019, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en son rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 14 NOVEMBRE 2019 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
Par acte notarié du 12 juillet 2010, M. K... F... et son épouse Mme X... A... ont cédé à la SARL Boulangerie du commerce un droit au bail d'une durée de 9 années, portant sur des locaux destinés à y exercer l'activité de boulangerie pâtisserie, dépendants d'une copropriété située [...] et [...] , au rez-de-chaussée et au 1er étage, ayant débuté le 15 novembre 2007 pour se terminer le 14 novembre 2016, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 6.546,84 € HT et hors charge.
Par acte d'huissier du 19 août 2016, la SARL Boulangerie du commerce a notifié à la SCI Les Halles, actuel propriétaire des locaux, une demande de renouvellement du bail. Le bailleur n'a pas répondu mais a notifié à la locataire le nouveau loyer trimestriel applicable à compter du 1er janvier 2017 pour 1.636,61 €.
En l'absence de réponse à ses demandes de renouvellement du bail, la SARL Boulangerie du commerce a saisi le 27 octobre 2017, la Commission départementale de conciliation en matière de baux commerciaux devant laquelle le bailleur ne s'est pas présenté puis l'a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux, par acte d'huissier du 30 mai 2018. La SCI Les Halles n'a pas comparu.
Par jugement du 22 novembre 2018, le juge des loyers commerciaux près du tribunal de grande instance de Tours a :
Fixé dans les rapports entre la SARL Boulangerie du Commerce et la SCI Les Halles le prix du loyer annuel, à compter du 15 novembre 2016 jusqu'au 14 novembre 2025, à la somme annuelle de 6 546,84 euros Hors Taxes et Hors Charges ;
Condamné la SCI Les Halles à payer à la SARL Boulangerie du Commerce la somme de 800,00 euros au titre de l'mticle 700 du code de procédure civile ;
Condamné la SCI Les Halles aux dépens.
La SCI Les Halles a formé appel de la décision par déclaration du 18 décembre 2018 en intimant la société Boulangerie du commerce et en critiquant tous les chefs du jugement (??). Dans ses dernières conclusions du 18 mars 2019, elle demande à la cour de :
Déclarer recevable et bien fondée la SCI LesHalles en son appel du jugement rendu le 22 novembre 2018 par le Tribunal de grande Instance de Tours, Juge des loyers commerciaux.
Y faisant droit,
Vu les articles L145-34 et suivants du Code de Commerce,
Réformer le jugement,
Fixer à compter du 1 er janvier 2017, le loyer à la somme annuelle de 9.000 euros H.T. outre les charges.
Débouter la SARL Boulangerie du Commerce de toutes ses demandes.
La condamner à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle fait valoir, au soutien de son appel que le loyer sollicité apparaît dérisoire au regard de la valeur locative du bien et que les facteurs locaux de commercialité se sont notablement modifiés, le fonds de plus de 60 m2 outre un appartement de 55 m2 avec cave étant exploité dans un quartier dynamique bénéficiant d'une amélioration des conditions d'accès notamment par les transports publics.
La société Boulangerie du commerce demande à la cour, par dernières conclusions du 27 mars 2019 de:
Vu l'article 564 du Code de Procédure Civile,
Déclarer irrecevable l'appel de la SCI Les Halles comme constituant une demande nouvelle.
Condamner la SCI Les Halles au paiement d'une indemnité de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Très subsidiairement,
Débouter la SCI Les Halles de son appel et de toutes les demandes subséquentes.
Confirmer le jugement du 22 novembre 2018, du Tribunal de Grande Instance de Tours, statuant en matière de loyers commerciaux.
Y ajoutant,
Condamner la SCI Les Halles au paiement d'une indemnité de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La condamner aux dépens.
Elle fait valoir :
- que la SCI Les Halles n'a présenté aucune demande nouvelle en première instance, ne s'étant pas présentée à l'audience et que ses demandes devant la cour sont nouvelles et l'appel irrecevable,
- que lors de la prise de possession du fonds, elle a constaté que les locaux n'étaient plus conformes aux normes et a dû réaliser des travaux, tous les travaux sauf les grosses réparations étant mis à la charge du preneur par le bail, ce pour un montant total, au titre du matériel industriel, de 74.364,83 € HT et au titre des installations et agencement de 29.429,40€ HT,
- qu'elle en a informé sa bailleresse et que cette modification des locaux à laquelle cette dernière n'a pas participé ne peut être invoquée par elle conformément à l'article R 145-8 du Code de Commerce,
- que la SCI Les Halles invoque sans en justifier, une modification des facteurs locaux de commercialité et qu'en réalité, cette modification n'a pas été dans le sens d'une amélioration puisque l'école des Beaux-Arts a fermé en 2014-2015 et 200 places de parking ont été supprimées à proximité, outre des travaux de voiries très importants devant le commerce, le chiffres d'affaires ayant subi de ce fait un impact entre 2015 et 2016.
Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 juin 2019.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur l'irrecevabilité de l'appel
La SARL Boulangerie du commerce demande de déclarer irrecevable l'appel de la SCI Les halles comme constituant une demande nouvelle, en application de l'article 564 du code de procédure civile qui dispose : "A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait".
Outre que le non respect de ces dispositions entraîne l'irrecevabilité des demandes nouvelles et non de l'appel dans son ensemble, la cour rappelle qu'elles n'interdisent pas à la partie défenderesse non comparante en première instance de former appel du jugement et d'émettre des prétentions devant la cour.
La demande d'irrecevabilité de l'appel sera rejetée.
Sur la demande de renouvellement du bail
L'article L145-33 du code de commerce dispose :
"Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1o les caractéristiques du local considéré,
2o la destination des lieux,
3o les obligations respectives des parties,
4o les facteurs locaux de commercialité,
5o les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments" ;
L'article L145-34 du code de commerce dispose quant à lui :
" A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'INSEE".
En application de ces dispositions, lorsque la durée du bail n'est pas supérieure à 9 ans, ce qui est le cas en l'espèce, l'acte notarié de cession du droit au bail du 12 juillet 2010 mentionnant que la durée du bail a été fixée à 9 années du 15 novembre 2007 au 14 novembre 2016, le loyer du bail renouvelé est normalement plafonné, à moins d'une modification notable des éléments suivants : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité.
En l'espèce, la SCI Les Halles demande que le loyer soit déplafonné en raison d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle ne produit toutefois aucune pièce et aucun élément particulier de nature à établir cette modification notable des facteurs locaux de commercialité et se contente d'affirmer sans en justifier que le fonds est exploité "dans un quartier en pleine expansion et dynamique, qui bénéficie d'une amélioration des conditions d'accès notamment par les transports publics". Elle ne caractérise toutefois pas cette amélioration des conditions d'accès, pendant la durée du bail écoulée. En outre, la SARL Boulangerie du commerce oppose à juste titre que plusieurs dizaines de places de parking situées à proximité ont été supprimées.
La preuve d'une amélioration notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail à renouveler n'est donc pas rapportée.
La bailleresse verse en outre aux débats les pièces que lui aurait transmises sa locataire concernant les travaux que cette dernière a effectués en 2010 lors de son arrivée dans les lieux. La SCI Les Halles n'invoque toutefois pas expressément dans les motifs de ses écritures une modification des caractéristiques du local résultant des travaux d'amélioration réalisés par la locataire et de nature à justifier le déplafonnement du loyer.
En tout état de cause, l'article R 145-8 du Code civil dispose que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en assumé la charge.
Or, il n'est pas allégué par la bailleresse, ni à tout le moins établi, que celle-ci aurait assumé en tout ou partie la charge du loyer en raison des travaux effectués.
En conséquence, en l'absence de preuve d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L145-33 du Code de commerce, il n'y a pas lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé qui doit être fixé au montant prévu contractuellement.
Le jugement sera dès lors confirmé en toutes ses dispositions.
La SCI Les Halles qui succombe supportera les dépens d'appel et règlera à la SARL Boulangerie du commerce une indemnité de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

- Rejette la demande d'irrecevabilité de l'appel,
- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
- Condamne la SCI Les Halles à verser à la SARL Boulangerie du commerce une indemnité de 3000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rejette le surplus des demandes ;
- Condamne la SCI Les Halles aux dépens.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT