COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section A2
ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2009
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/5296
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 JUIN 2008
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARCASSONNE
No RG 06/970
APPELANTE :
SCI FER-CAU au capital de 762,25 euros, inscrite au RCS de MILLAU sous le numéro D 417 613 429,
représentée par son gérant en exercice, domicilié es qualités au siège social
Le Clos de Choisy
12100 MILLAU
représentée par la SCP DIVISIA - SENMARTIN, avoués à la Cour
assistée de Me Frédéric PINET, avocat de la SCP PINET, avocats au barreau de NARBONNE

SCI LE VOLTAIRE 36,
prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social
Domaine de Rivals
11620 VILLEMOUSTAUSSOU
représentée par la SCP ARGELLIES - WATREMET, avoués à la Cour
assistée de Me Nicolas BEZOMBES, avocat au barreau de TOULOUSE
ORDONNANCE de CLÔTURE du 22 OCTOBRE 2009
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le MARDI 27 OCTOBRE 2009 à 8H45 en audience publique, Monsieur Hervé BLANCHARD, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Christian TOULZA, Président
Madame Sylvie CASTANIÉ, Conseiller
Monsieur Hervé BLANCHARD, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Melle Marie-Françoise COMTE

- CONTRADICTOIRE,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Christian TOULZA, Président, et par Marie-Françoise COMTE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu le Jugement rendu le 12 juin 2008 par le Tribunal de Grande Instance de CARCASSONNE qui a débouté la SCI FER-CAU de ses demandes et l'a condamnée à payer à la SCI VOLTAIRE les sommes de 3 697 avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2006 et de 5 000 sur l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens de l'instance,
Vu la déclaration d'appel de la SCI FER-CAU déposée le 5 juillet 2008,
Vu les conclusions déposées le 22 avril 2009 par la SCI FER-CAU demandant à la Cour de réformer le jugement, d'annuler la cession du 10 mai 2005 de l'immeuble sis 36 rue Voltaire à CARCASSONNE, condamner la SCI LE VOLTAIRE 36 à lui restituer la somme de 215.000 avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2005, à lui payer la somme de 16 537,67 à titre de remboursement des frais notariés, 49 823,51 d'indemnisation du coût du crédit, 763,38 en remboursement des frais d'huissier, 10 000 à titre de dommages intérêts et de 2 788,41 au titre des frais engagés pour percevoir les fruits, à titre subsidiaire constater l'inexécution de l'obligation d'informer, dire et juger que le dol incident est caractérisé, condamner la SCI LE VOLTAIRE 36 à lui payer la somme de 52 010,58, en toute hypothèse, condamner la SCI LE VOLTAIRE 36 à lui payer la somme de 8 000 sur l'article 700 du CPC et aux entiers dépens,
Vu les conclusions déposées le 6 octobre 2009 par la SCI LE VOLTAIRE 36 demandant à la Cour de constater que les conclusions de la SCI FER-CAU ne sont pas soutenues et que par conséquence l'appel n'est pas soutenu, confirmant partiellement le jugement attaqué débouter la SCI FER-CAU de ses demandes, la condamner à lui verser la somme de 5 000 à titre de procédure abusive et la somme de 3.697 pour la taxe Foncière 2005 avec intérêts légaux, à titre infiniment subsidiaire, condamner la SCI FER-CAU à lui restituer tous les fruits et produits qu'elle a retirés de l'exploitation de l'immeuble, la condamner à lui payer la somme de 5000 sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens de l'instance en ce compris les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l'article 10 du décret no 96-1060 du 12 décembre 1996, avec application de l'article 699 du même code,

Sur l'irrecevabilité des conclusions de la SCI FER-CAU :
La SCI VOLTAIRE 36 demande que les conclusions de la SCI FER-CAU soient déclarées irrecevables pour n'avoir pas justifié de son siège social actuel alors qu'elle avait été sommée de le faire et que son adresse n'est qu'une boite postale.
Contrairement à ce qu'elle indique, l'intimée a bien fait connaître son adresse et il appartient à la SCI VOLTAIRE 36 de prouver que cette adresse n'est plus d'actualité et ne correspond qu'à une boite postale.
Force est de constater que la SCI VOLTAIRE 36 n'apporte pas la preuve de ses assertions. Les conclusions de la SCI VOLTAIRE 36 seront donc déclarées recevables.
Sur le fond :
Comme l'a fait très justement remarquer le premier juge, le dol doit s'apprécier in concreto en fonction des qualités respectives des parties et il n'est pas sans intérêt à cet égard de relever que le gérant de la SCI FER-CAU est familier des investissements immobiliers à vocation locative dans la mesure où lui et son épouse sont gérants ou associés de sociétés civiles immobilières effectuant ce type d'opérations.
C'est également à juste titre que le premier juge en a déduit que la remise par le gérant de la SCI VOLTAIRE d'un décompte manuscrit récapitulant le rendement locatif théorique ne pouvait constituer une manuvre frauduleuse, dans la mesure où les acquéreurs ne pouvaient ignorer les risques d'impayés et leurs conséquences sur le rendement locatif.
De même on ne peut déduire des impayés postérieurs à la vente que les habitants de l'immeuble étaient des « mauvais payeurs » d'habitude d'autant que les attestations des locataires versées aux débats indiquent qu'ils avaient refusé de régler leurs loyers suite à un différend avec leur nouveau bailleur. La SCI VOLTAIRE estime ces attestations mensongères sans en apporter la preuve et rien ne permet de dire qu'elles on été dictées par la SCI VOLTAIRE même si certaines ont été rédigées dans les mêmes termes.
On ne peut par ailleurs tirer aucun argument et aucune suspicion du fait que la CAF règlerait 222 pour le compte de Mr ADAMA alors que le loyer serait prétendument de 214, d'autant que cette somme de 222 est compatible avec ce qui était annoncé dans le décompte manuscrit.
S'il est par contre exact que, depuis le mois de novembre 2004, Mme Z... n'a plus payé que 288,42 au lieu des 320 prévus dans le bail, cela est dû à la diminution de la part de la CAF, Mme Z... ayant toujours réglé la même somme sauf le premier mois où elle a trop payé. Le fait que la SCI VOLTAIRE n'ait pas relevé immédiatement la part de sa locataire, s'il est révélateur d'une gestion peu professionnelle, n'implique pas que cette dernière ait été une mauvaise payeuse habituelle et que cela ait été caché par le vendeur, le seul impayé de Mme Z... étant du mois de mars 2005.
De même c'est à bon droit que le premier juge a retenu que les impayés de Mr A... n'avaient pas à être pris en compte dans la mesure où ses loyers ont été entièrement pris en charge par le FSL.
En tout état de cause, la Cour ne peut que remarquer que s'agissant de loyers très bas s'adressant à une population à faibles revenus, la SCI FER-CAU ne pouvait ignorer que les risques d'impayés étaient forcément importants et que le bailleur aurait constamment à être en relation avec les services sociaux. Ce risque correspond d'ailleurs au rendement locatif important eu égard au prix de l'acquisition.
La SCI FER-CAU n'apportant pas la preuve du dol et de son caractère déterminant, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI FER-CAU de sa demande d'annulation du contrat, de remboursement du prix et de condamnation de la SCI VOLTAIRE à lui payer diverses sommes au titre de ses frais et des dommages intérêts.
A titre subsidiaire la SCI FER-CAU invoque le non respect de l'obligation d'information qui pèserait selon elle sur le vendeur.
Si une telle obligation pèse effectivement sur les professionnels qui interviennent aux opérations de vente (notaire, banque, agence immobilière), elle n'existe pas pour le vendeur en dehors de son obligation de bonne foi sanctionnée par la réticence dolosive, laquelle n'est nullement démontrée en l'espèce.
La SCI FER-CAU sera déboutée de sa demande de dommages intérêts fondée sur la non exécution de l'obligation d'informer.
Aux termes de l'acte de vente, la SCI FER-CAU s'étant engagée à régler sa quote-part de taxe foncière prorata temporis et la SCI VOLTAIRE justifiant l'avoir réglée en totalité, c'est à juste titre que le premier juge a condamné la SCI FER-CAU à payer la somme de 3697 à la SCI VOLTAIRE outre intérêts au taux légal à compter du 15 février 2006. Le jugement sera donc confirmé.
Le seul fait d'être débouté de ses demandes ne peut qualifier à lui seul le caractère abusif d'une procédure. La SCI VOLTAIRE n'apporte pas la preuve de la malice, de la mauvaise foi ou d'une erreur grossière équipollente au dol de la part de la SCI FER-CAU qui n'a exercé que son droit d'agir en justice; La SCI VOLTAIRE sera donc déboutée de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive.
Sur l'article 700 du CPC et les dépens :
Il serait par contre inéquitable de laisser à la charge de la SCI VOLTAIRE les frais irrépétibles non compris dans les dépens. La SCI FER-CAU sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La SCI VOLTAIRE demande la condamnation de la SCI FER-CAU aux dépens incluant les éventuels frais d'exécution et notamment ceux fixés à la charge des créanciers par l'article 10 du décret du 12/12/1996.
Les dépens auxquels peut être condamnée la partie perdante étant précisément définis par l'article 695 du Code de Procédure Civile il n'y a pas lieu d'y rajouter s'agissant de frais d'exécution futurs susceptibles en outre d'être contestés.
Par contre, ceux qui succombent doivent supporter les dépens ; la SCI FER-CAU sera donc condamnée aux dépens de l'instance avec application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS, LA COUR
Statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions de la SCI FER-CAU.
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions,
Et y ajoutant :
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Condamne la SCI FER-CAU à payer à la SCI VOLTAIRE 36 la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000) en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamne la SCI FER-CAU aux dépens de l'instance avec application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT