Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 04 MAI 2018
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/10844
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Avril 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 13/13583

Monsieur Georges X...
né le [...]        à ANTSAHABE TANASARIVE
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1102
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/031094 du 13/08/2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

Monsieur Stéphane X...
demeurant [...]
non représenté
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 11 août 2015 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 27 août 2015 par remise à l'étude d'huissier.
Monsieur I...  E...   , irrecevable par ordonnance du 18 mai 2017
demeurant [...]
Représenté par Me Matthieu GALLET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0879
Madame J...  E...    , irrecevable par ordonnance du 18 mai 2017
demeurant [...]
Représentée par Me Matthieu GALLET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0879
Monsieur Pierre-André Martin Dominique Z... titulaire de l'office notarial PIERRE-ANDRE Z... ET BENOIT A..., inscrite au RCS de PARIS sous le no 393 369 426
né le [...]         à TOURS (37000)
demeurant [...]
Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU &amp; ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Assisté sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU &amp; ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
SARL LEADER IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 398 386 318
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0139
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé du 11 avril 2012, conclu avec le concours de la SARL Leader immobilier, mandataire des vendeurs, MM. Georges et Stéphane X..., ayant reçu procuration des héritiers de la succession X..., ont vendu M. I...   E...       et Mme J...   E...     les lots no 4095, 5898 et 4236 de l'état de division d'un immeuble sis [...]                                                        , soit un appartement au 14e étage, un parking et une cave, au prix de 370 000 €, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs, la réitération de la vente étant fixée au 31 juillet 2012. Les acquéreurs ont obtenu le prêt, mais M. Pierre-André Z..., notaire, les a informés le 4 avril 2013 de ce que le bien avait été vendu sur saisie immobilière le 28 mars 2013. Par actes des 22, 23, 24 et 26 juillet 2013, les époux E... ont assigné MM. Georges et Stéphane X..., l'agent immobilier et le notaire en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 2 avril 2015, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- prononcé la résolution de la vente aux torts des consorts X...,
- débouté les époux E... de leur demande formée contre M. Z... et la société Leader immobilier,
- condamné in solidum MM. Georges et Stéphane X..., en qualité de représentant de la succession de Liliane X... à payer aux époux E... la somme de 18 500 € au titre de la clause pénale et celle de 5 000 € de dommages-intérêts,
- débouté les époux E... du surplus de leur demande,
- débouté M Georges X... de sa demande de garantie formée contre la société Leader immobilier,
- condamné in solidum MM. Georges et Stéphane X... en qualité de représentant de la succession à payer aux époux E... la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté la société Leader immobilier et M. Z... de leur demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné in solidum MM. Georges et Stéphane X..., ès qualités de représentant de la succession aux dépens.
Par dernières conclusions du 7 mars 2018, M Georges X..., appelant, demande à la Cour de :
- débouter les époux E..., la société Leader immobilier et M. Z... de l'ensemble de leurs demandes,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente aux torts de lui-même et de M. Stéphane X... et en ce qu'il a prononcé des condamnation contre lui, appelant,
- statuant à nouveau :
- dire qu'il n'a commis aucune faute,
- débouter les époux E... de leurs demandes,
- modérer, à défaut, la peine convenue à la somme de 1 € symbolique au titre de la clause pénale,
- condamner, le cas échéant, in solidum l'agent immobilier et le notaire ou l'un à défaut de l'autre à le garantir de toutes condamnations prononcées contre lui,
- en tout état de cause,
- dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile ni à condamnation aux dépens.
Par dernières conclusions du 24 octobre 2017, M. Z... prie la Cour de :
- vu l'article 564 du Code de procédure civile :
- dire irrecevable la demande de garantie formulée pour la première fois contre lui en cause d'appel par M. Georges X...,
- subsidiairement, vu l'article 1240 du Code civil, anciennement 1382 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes dirigées contre lui,
- débouter M. Georges X... de ses demandes dirigées contre lui,
- juger irrecevables les demandes des époux E... dirigées contre lui,
- condamner M. Georges X... et les époux E... et tout succombant solidairement à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 23 novembre 2016, la société Leader immobilier demande à la Cour de :
- vu les articles 1382 et suivants, 1165, 1948 et suivants du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter M. Georges X... de sa demande de garantie,
- débouter les époux E... de leurs demandes formulées contre elle,
- condamner M. Georges X... à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
M. Stéphane X..., assigné par acte délivré en l'étude de l'huissier de justice, n'a pas constitué avocat.
Par ordonnance du 18 mai 2017, le conseiller de la mise en état a dit les époux E... irrecevables à conclure.


En première instance, M. Georges X... n'a pas formulé de demande de garantie contre le notaire. Une telle demande, formée pour la première fois en cause d'appel, est nouvelle, ne tendant pas aux mêmes fins ni n'étant l'accessoire, la conséquence ou le complément des demandes formulées devant le Tribunal, et, comme telle, irrecevable.
Au chapitre "Clause pénale", l'avant-contrat de vente du 11 avril 2012 prévoyait "En application de la rubrique "RÉALISATION" , et après levée de toutes les conditions suspensives il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de ... 18 500 €".
La vente, qui était parfaite, n'a pu être réitérée en raison des inscriptions grevant le bien, qui sont le fait des vendeurs. Les acquéreurs, qui n'étaient pas en défaut, et qui n'ont pas commis de faute en ne se prévalant pas de la non-réalisation d'une condition suspensive qui les protégeait, étaient en droit d'invoquer l'application à leur profit de la clause pénale.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné les vendeurs à payer aux acquéreurs la somme de 18 500 € à ce titre, dont il n'y a pas lieu de modérer le montant.
L'accord intervenu le 18 février 2013 entre M. Georges X... et les acquéreurs, relatif à l'indemnisation du retard de la vente par la somme de 5 000 €, tel que reproduit dans les motifs du jugement entrepris, était conditionné à la réitération de la vente. Cette condition n'ayant pas été réalisée, la somme de 5 000 €, qui ne peut se cumuler avec celle prévue par la clause pénale en cas de non-réitération de la vente, n'est pas due par les vendeurs,
Par suite le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a fait droit à cette demande des époux E....
M. Georges X... fait grief à l'agent immobilier de ne pas avoir inséré, dans l'avant-contrat de vente, une condition suspensive "portant sur la procédure de saisie immobilière engagée par le syndicat des copropriétaires". Toutefois, l'appelant ne justifie pas avoir informé son mandant de l'existence de cette procédure, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. Georges X... de son appel en garantie contre l'agent immobilier.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de M. Georges X....
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande du notaire et de l'agent immobilier, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Rappelle que par ordonnance du 18 mai 2017, le conseiller de la mise en état a dit M. I...   E...   et Mme J...   E...      irrecevables à conclure ;
Déclare irrecevable la demande de garantie formée par M. Georges X... contre M. Pierre-André Z... ;
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a condamné in solidum MM. Georges et Stéphane X... à payer à M. I...    E...  et Mme J...   E...  la somme de 5 000 € de dommages-intérêts ;
Statuant à nouveau :
Déboute M. I...    E...  et Mme J...   E...   de leur demande en paiement par MM. Georges et Stéphane X... de la somme de 5 000 € de dommages-intérêts ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne M. Georges X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne M. Georges X... à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel :
- à la SARL Leader immobilier, la somme de 1 000 €,
- à M. Pierre-André Z... la somme de 1 000 €.
Le Greffier, La Présidente,