Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 23 MARS 2018
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/15286
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance d'Auxerre - RG no 14/00632

Madame Laurianne X...
née le [...]         à ECHIROLLES (38130)
demeurant [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Frédéric LEPRETRE de la SCP S.C.P. THUAULT-FERRARIS-LEPRETRE-CORNU, avocat au barreau d'AUXERRE
Monsieur Thomas C...
né le [...]         à BONNEVILLE (74000)
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Frédéric LEPRETRE de la SCP S.C.P. THUAULT-FERRARIS-LEPRETRE-CORNU, avocat au barreau d'AUXERRE

Monsieur Frédéric Z...
né le [...]           à AUXERRE (Yonne) (89000)
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Carole DURIF de la SCP REVEST-LEQUIN-JEANDAUX-DURIF , avocat au barreau de SENS
SARL ORDIM G&amp;T agissant en la personne de son gérant domicilié audit siège
No SIRET :[...]
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL  de la SCP SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Février 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Madame Dominique DOS REIS , Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé du 12 avril 2013 rédigé par la SARL Action immobilier, M. Frédéric Z... a vendu à M. Thomas C...  et Mme Laurianne X... (les consorts C... X... ), la moitié indivise des lots no 104 à 107, la toute propriété des lots 111 et 116 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis [...]                               , soit un appartement avec terrasse, au prix de 123 000 € sur lequel les acquéreurs ont versé la somme de 6 000 € entre les mains de l'agent immobilier à titre d'acompte, la réitération par acte authentique étant fixée au plus tard le 12 juillet 2013. Une clause pénale d'un montant de 12 300 € était incluse dans cet acte. Après avoir constaté en juin 2013 la présence d'un champignon sur une poutre qui s'est avéré être une mérule, les acquéreurs ont réclamé l'annulation de la vente et la restitution de l'acompte. Cette demande étant restée sans effet, par acte du 11 juin 2014, les consorts C... X...  ont assigné M. Z... et l'agent immobilier en résolution de la vente, restitution de la somme de 6 000 € et paiement de celle de 6 000 € à titre de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 30 mai 2016, le Tribunal de grande instance d'Auxerre a :
- débouté les consorts C... X...  de toutes leurs demandes,
- condamné in solidum les consorts C... X...  à payer à M. Z... la somme de 8 000 € au titre de la clause pénale,
- condamné in solidum les consorts C... X...  à payer, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, à M. Z... la somme de 2 000 €, à l'agent immobilier celle de 1 000 €,
- débouté M. Z... de ses plus amples demandes,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné in solidum les consorts C... X...  aux dépens.
Par dernières conclusions du 8 mars 2017, les consorts C... X... , appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1152 et suivants, 1231-5 du Code civil, R. 132-1, 6e, du Code de commerce,
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- ordonner la résolution du "compromis" aux torts exclusifs de M. Z...,
- condamner M. Z... à leur payer la somme de 6 000 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice,
- ordonner la restitution du dépôt de garantie de 6 000 € séquestré entre les mains d'ORDIM G&amp;T, anciennement, Action immobilier,
- subsidiairement :
- dire qu'ils se sont désengagés pour une raison légitime,
- ordonner la résolution de la vente aux torts exclusifs de M. Z...,
- ordonner la restitution à leur profit du dépôt de garantie de 6 000 €,
- très subsidiairement,
- limiter la clause pénale à la somme de 1 €,
- ordonner la restitution à leur profit du dépôt de garantie d'un montant de 6 000 €,
- en tout état de cause,
- condamner solidairement M. Z... et la société ORDIM G&amp;T à leur payer la somme de 2 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 5 février 2018, M. Z... prie la Cour de :
- vu les articles 1648, 1109, 1382 du Code civil,
- dire les consorts C... X...  irrecevables à agir au visa de l'article 1641 du Code civil,
- les dire mal fondés en leur appel et les débouter de l'ensemble de leurs prétentions,
- condamner in solidum les consorts C... X...  à lui verser la somme de 12 300 € en application de la clause pénale avec intérêts de droit à compter de l'arrêt à intervenir,
- l'autoriser à conserver à titre d'arrhes, l'acompte de 6 000 € versé par les consorts C... X... ,
- condamner in solidum les consorts C... X...  à lui payer la somme de 1 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive, celle de 1 000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive et celle de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 8 décembre 2016, la SARL ODIM G&amp;T, anciennement dénommée Action immobilier, demande à la Cour de :
- déclarer l'appel des consorts C... X...  mal fondé,
- en conséquence, confirmer le jugement entrepris,
- débouter les consorts C... X...  de l'ensemble de leurs prétentions,
- y ajoutant : condamner solidairement les consorts C... X...  à lui payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


Il est acquis aux débats qu'au 12 juillet 2013, date ultime fixée par les parties dans l'avant-contrat du 12 avril 2013 pour réitérer la vente, M. Z... n'a pas enjoint aux consorts C... X...  de réitérer la vente. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 24 juillet 2013, l'agence Square habitat Auxerre a transmis à la société Action immobilier la lettre du 18 juillet 2013 par laquelle les acquéreurs avaient déclaré renoncer à l'achat en raison de la découverte, dans le courant du mois de juin 2013, d'une infestation du bien, objet de la vente, par les mérules.
Les parties à la vente n'ayant pas recherché sa réitération, l'avant-contrat du 12 avril 2013 est caduc.
Cet avant-contrat inclut la clause pénale suivante "Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tous moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amende et devra en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard d'exécution, la somme de" 12 300 €.
Il vient d'être dit que le vendeur n'avait pas mis les acquéreurs en demeure de réaliser la vente. Il ne peut donc se prévaloir d'un retard d'exécution au sens de la clause précitée.
En outre, l'infestation du bien par les mérules résulte de la lettre que la SARL CIH a adressée le 26 septembre 2013 à M. Z..., relatant avoir diagnostiqué un développement de mérules le 21 juin 2013 en présence des agents immobiliers et avoir fixé à la société Action immobilier un second rendez-vous le 12 juillet 2013 pour établir un devis, les travaux, qui s'accompagnaient d'un suivi et d'une garantie de 10 ans, ayant été réalisés le 17 juillet 2013.
Dans cet état, les acquéreurs, qui ont découvert, postérieurement à la signature de l'avant-contrat, un défaut de la charpente de nature à en affecter la solidité, qui ont été tenus par le vendeur dans l'ignorance du devis et de la teneur des travaux qu'il avait fait réaliser le 17 juillet 2013, n'ont pas commis de faute en renonçant à réitérer la vente.
Par suite, la somme de 12 300 € n'est pas due par les consorts C... X...  eu titre de la clause pénale et l'acompte de 6 000 € doit leur être restitué par l'agent immobilier, séquestre.
En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions.
M. Z..., qui n'a pas exigé la réitération de la vente, a refusé fautivement de restituer aux acquéreurs l'acompte sur le prix. Cette faute a causé à ces derniers un préjudice qui sera réparé par la somme de 5 000 € de dommages-intérêts.
M. Z... supportera les dépens.
La solution donnée au litige emporte le rejet des demandes, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de M. Z... et de la société ORDIM G&amp;T.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande des consorts C... X...  , en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, à l'encontre de la société ORDIM G&amp;T.
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des consorts C... X...  à l'encontre de M. Z..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Dit caduc l'avant-contrat de vente suivant acte sous seing privé du 12 avril 2013 ;
Déboute M. Frédéric Z... de toutes ses demandes ;
Ordonne à la SARL ORDIM G&amp;T de restituer à M. Thomas C...  et Mme Laurianne X... la somme de 6 000 € qu'elle détient à titre d'acompte sur le prix, ce dans les huit jours de la signification du présent arrêt ;
Condamne M. Frédéric Z... à payer à M. Thomas C...  et Mme Laurianne X... la somme de 5 000 € de dommages-intérêts ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne M. Frédéric Z... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne M. Frédéric Z... à payer à M. Thomas C...  et Mme Laurianne X... la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,