DU 17 Janvier 2006 -------------------------
N.R/S.B S.C.I. DES FLEURS C/ Catherine Marie X... RG N : 04/01702 - A R R E T No - ----------------------------- Prononcé par mise à disposition au greffe le dix sept Janvier deux mille six, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,
ENTRE : S.C.I. DES FLEURS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Dont le siège social est 29, Boulevard d'Artagnan 32800 EAUZE représentée par la SCP TESTON - LLAMAS, avoués assistée de la SCP PRIM-GENY, avocats APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance de CONDOM en date du 15 Octobre 2004 D'une part, ET : Mademoiselle Catherine Marie X... née le 26 Mai 1963 à EAUZE (32800) Demeurant 3 Boulevard général Ballon 32800 EAUZE représentée par la SCP Henri TANDONNET, avoués assistée de la SCP MOULETTE ST YGNAN VAN HOVE, avocats

D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 13 Décembre 2005, devant Nicole ROGER, Présidente de Chambre, Catherine LATRABE et Christian COMBES, Conseillers, assistés de Dominique SALEY, Greffière, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. FAITS ET PROCEDURE
La SCI DES FLEURS est propriétaire pour l'avoir acquise par acte reçu de Me SAINT SERVER, Notaire à EAUZE le 6 mai 2000 d'une construction en état de vétusté située 29 boulevard d'Artagnan, commune d'EAUZE cadastrée section AH no85 pour une contenance de 86 m . Cet immeuble disposait de deux ouvertures sur la parcelle mitoyenne située même section no88 aspect nord.
La propriétaire de la parcelle no88, Catherine Marie X..., a demandé et obtenu un permis de construire aux fins de construire en
lieu et place du vieux hangar 24 garages, construction qu'elle a entreprise.
Le 1er décembre 2003, La SCI DES FLEURS a écrit à Catherine Marie X... afin de se plaindre de ce que le permis de construire qu'elle avait obtenu le 13 novembre 2003 occulterait l'existence des ouvertures de mur de sa propriété voisine lesquels constituaient des servitudes de vue résultant d'un usage trentenaire. Elle contestait en outre l'obtention de son permis de construire en l'état et demandait à Catherine Marie X... de modifier son projet.
Catherine Marie X... n'a pas répondu à cette correspondance et a effectué les travaux se bornant à une simple modification de la structure de sa construction en cours par rapport au permis obtenu pour libérer la vue de la fenêtre située à l'étage.
Considérant que Catherine Marie X... avait continué les travaux sans égard pour la fenêtre située au rez-de chaussée, la SCI DES FLEURS a fait constater par procès-verbal de Me BOUNIOL, huissier de justice à NOGARO du 10 mars 2004 l'approvisionnement du chantier et le début des travaux.
Par acte d'huissier du 6 avril 2004, la SCI DES FLEURS a fait assigner Catherine Marie X... devant le tribunal d'instance de Condom afin de voir constater qu'elle bénéficiait d'une servitude de vue s'exerçant sur son héritage, ordonner la démolition des travaux entrepris sous astreinte et condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2000 ç de dommages et intérêts outre la somme de 1500 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par jugement du 15 octobre 2004, le tribunal d'instance de Condom a :
- jugé que l'ouverture du rez-de-chaussée était un jour de souffrance,
- constaté que les travaux entrepris ne concernaient pas l'ouverture
du premier étage,
- En conséquence, débouté la SCI des fleurs de l'ensemble de ses demandes
- débouté en l'état Catherine Marie X... de sa demande de consultation relative à l'écoulement des eaux.
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau code de Procédure Civile
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire
- condamné la SCI des FLEURS aux dépens.
Le 09 novembre 2004, la SCI DES FLEURS a relevé appel de cette décision.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Au soutien de son appel, la SCI DES FLEURS fait valoir qu'elle a acquis un bien immobilier sis 29 boulevard d'Artagnan à Condom (cadastré AH 85) ce bien étant mitoyen avec celui de Catherine Marie X... ;
Elle explique que l'intimée a demandé et obtenu un permis de construire aux fins de construire en lieu et place du vieux hangar, 24 garages, construction qu'elle a entreprise ; que les deux servitudes de vue sont obstruées par les bâtiments construits par Catherine Marie X.... Elle ajoute que le 1er décembre 2003, elle a écrit à l'intimée afin de se plaindre de ce que le permis de construire qu'elle avait obtenu le 13 novembre 2003 occulteraient l'existence des ouvertures de mur de sa propriété voisine lesquels constituaient des servitudes de vue résultant d'un usage trentenaire. Elle contestait en outre l'obtention de son permis de construire en l'état et demandait à Catherine Marie X... de modifier son projet.
Elle souligne que l'intimée s'est bornée à une simple modification de la structure de sa construction en cours par rapport au permis obtenu pour libérer la vue de la fenêtre située à l'étage, et qu'elle a continué les travaux sans égard pour la fenêtre située au rez-de chaussée de telle sorte ce qu'elle a fait constater par procès verbal de constat de Me BOUNIOL, huissier de justice à NOGARO du 10 mars 2004.
Elle soutient qu'en l'espèce, il y a urgence et trouble manifeste aux droits de la SCI DES FLEURS(et de ses locataires) qui possède son immeuble depuis quelques années mais dont les droits réels ont été bafoués par l'intimée moins d'un an avant l'introduction de l'instance actuelle. Elle produit diverses attestations au soutien de ses dires.
Elle indique qu'elle a revendiqué la protection possessoire qui au sens de l'article 1264 du code de procédure civile s'étend aux servitudes continues et apparentes, même lorsqu'elles sont conventionnelles. Elle ajoute que la servitude de vue est indiscutablement une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l'ouverture donnant sur l'héritage d'autrui.
Elle soutient qu'il y a eu atteinte à la possession de la SCI des fleurs, cette atteinte consistant dans l'action de la construction entreprise par Catherine Marie X... impliquant une contestation des droits de la société exposante : vue de son fonds à travers la fenêtre du rez-de chaussée etc.... Elle ajoute qu'il s'agit d'un trouble actuel qu'elle a intérêt à faire cesser immédiatement.
Elle explique que le tribunal d'instance de Condom a commis une erreur de fait et de droit.
Elle estime que seule la première partie de la démonstration du tribunal est recevable à savoir : si un voisin ne réagit pas pendant
trente ans à l'aménagement d'une vue, celle-ci subsiste à titre de servitude alors que s'il s'agit d'un jour illégal, il ne pourra jamais y avoir de prescription, le voisin pouvant toujours dans ce dernier cas demander de l'obstruer quelle que soit la date à laquelle le jour a été aménagé. Elle ajoute que la définition du "jour" n'a rien à voir avec la conception personnelle du tribunal.
Elle expose ainsi qu'une fenêtre et un "jour" peuvent être de petite taille, et être munis de barres métalliques, empêchant toute intrusion. Elle explique que la hauteur du "jour" par rapport au mur extérieur est indifférente contrairement à l'opinion du tribunal puisque, c'est par rapport à la hauteur de la pièce qu'il est censé éclairer que le jour" doit être situé à plus de 2,60 m du sol en rez de chaussée.
Elle ajoute que le fait qu'il pouvait y avoir une vue limitée sur l'intérieur de l'ancienne cour outre qu'il s'agit d'un argument contesté ne caractérise pas le jour mais au contraire, caractérise une petite fenêtre laquelle permet à la différence du jour une vue même partielle sur l'extérieur.
Elle fait valoir que son argumentation est confirmée par le constat dressé par Me BOUNIOL, huissier, le 16 novembre 2004, ainsi que par les attestations de divers témoins.
Elle n'est pas favorable à la médiation civile demandée par Catherine Marie X... dans la mesure où la première conséquence d'une telle mesure serait de laisser perdurer une situation de fait.
En conséquence, elle demande à la cour :
- de dire n'y avoir lieu à une médiation civile
- de réformer entièrement le jugement dont appel
- de constater que l'immeuble, propriété actuelle de la SCI DES FLEURS, situé section AH no85 boulevard d'Artagnan à EAUZE bénéficie de temps immémorial d'une servitude de vue s'exerçant par deux
fenêtres situées l'une au rez-de chaussée, l'autre à l'étage,
- de constater que la construction entreprise par Catherine Marie X... en vertu du permis de construire du 13 novembre 2003 viole en l'état la seule servitude de vue du rez-de chaussée (dans la mesure où la défenderesse a modifié les plans de son immeuble après l'obtention du permis pour libérer la vue de la fenêtre du premier étage),
- de constater qu'elle a violé de ce fait la possession paisible de la SCI DES FLEURS de son immeuble
- d'ordonner immédiatement la démolition des travaux entrepris pour restituer à l'immeuble de la SCI DES FLEURS l'entière servitude de vue conforme aux dispositions du Code civil dont elle bénéficie pour la fenêtre du rez-de chaussée et ce sous astreinte de 100 ç par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir
- de condamner Catherine Marie X... qui a entrepris puis continué sa construction au mépris des droits de la SCI DES FLEURS au paiement de 2000 ç de dommages et intérêts pour le préjudice subi
- de condamner Catherine Marie X... au paiement d'une indemnité de 1500 ç au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile - de le condamner aux entiers dépens qui comprendront en outre les frais de procès verbaux de constat d'huissier de Me BOUNIOL des 10 mars et 16 novembre 2004, avec distraction au profit de la SCP TESTON LLAMAS, avoués aux offres de droit * * *
Catherine Marie X..., intimée, réplique que c'est vainement que la SCI des Fleurs soutiendrait que le premier juge a commis une erreur de droit et de fait, alors que par une analyse pertinente de la situation des lieux, il a justement qualifié "l'ouverture du bas
comme jour de souffrance avec les conséquences de droit."
Elle soutient que le premier juge a relevé à bon droit que la seule ouverture concernée par le litige ne pouvait être que la petite fenêtre du rez-de chaussée, et que cette ouverture correspondait à la définition du jour de souffrance définie à l'article 677 du Code civil.
Elle expose que le jour de souffrance, contrairement à une servitude de vue ne peut donner lieu à acquisition par prescription trentenaire, et que c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de la SCI DES FLEURS.
Elle ajoute que les travaux entrepris ne concernaient pas l'ouverture du premier étage.
Elle soutient que la présence d'un jour de souffrance, simple tolérance ne peut se transformer en servitude de vue puisqu'elle ne confère aucun droit à son propriétaire et est considéré comme une tolérance à laquelle s'attache un élément de précarité, le propriétaire du fonds voisin pouvant y mettre un terme à tout moment, notamment en élevant une construction en limite séparative.
Très subsidiairement et compte tenu de la nature du litige, elle demande à la cour de lui donner acte de ce qu'en application de l'article 131-1 du code de procédure civile, elle ne s'oppose pas à la désignation d'un médiateur susceptible de permettre aux parties la solution du conflit qui les oppose.
En conséquence, elle demande à la cour de débouter la SCI DES FLEURS des fins de son appel,
- de condamner la SCI DES FLEURS à lui payer :
- de condamner la SCI DES FLEURS à lui payer :
[* 2 000 ç à titre de dommages et intérêts
*] 1500 ç au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
A titre infiniment subsidiaire, de lui donner acte de ce qu'elle ne s'oppose pas en application de l'article 131- du code de procédure civile à la désignation d'un médiateur afin de permettre de trouver une solution amiable au conflit opposant les parties
- Sous cette réserve, de condamner la SCI DES FLEURS aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers avec distraction au profit de la SCP TANDONNET en application des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de procédure Civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que la SCI DES FLEURS revendique la protection possessoire prévue par l'article 1264 du nouveau code de procédure civile ; attendu qu'il convient de rechercher si les conditions de cette protection sont réunies ;
Attendu que les parties ne contestent pas que l'ouverture dont s'agit, qui éclairait la salle de bains de l'immeuble appartenant à la SCI DES FLEURS est plus que trentenaire ;
Mais attendu qu'aucun droit n'est conféré au propriétaire d'un simple jour de souffrance qui ne peut l'acquérir par prescription, à l'inverse de la servitude de vue qui peut s'acquérir par prescription trentenaire ;
Qu'il convient en conséquence de rechercher si l'ouverture obstruée par Catherine Marie X... constitue une vue ou un jour de souffrance ;
Attendu que le jour de souffrance se définit comme de petites ouvertures mais garnies d'un vitrage ou d'un autre matériau translucide mais non transparent afin de laisser passer la lumière mais à travers lesquelles il est impossible de regarder à l'extérieur et qu'on ne peut ouvrir ;
Attendu qu'en l'espèce l'ouverture dont s'agit ne constitue pas un jour, qu'il a toujours été muni d'une fenêtre qui s'ouvre vers
l'intérieur et dispose d'une vue droite sur la parcelle voisine ;
Que la circonstance que cette ouverture soit munie de barres métalliques, ne peut changer sa destination et la possibilité de voir à l'extérieur et est simplement destinée à empêcher toute intrusion ; Attendu qu'il résulte d'un long constat d'huissier que cette fenêtre dispose d'une ouverture dite à la française c'est à dire dont le vantail est battant et s'ouvre vers l'intérieur de la gauche vers la droite, que le verre de cette fenêtre de type double vitrage est transparent et permet une vue ;
Attendu qu'il n'est pas contesté que cette vue a été acquise par prescription trentenaire et bénéficie en conséquence de la protection possessoire de l'article 1264 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu qu'il n'est pas contesté que cette vue a été entièrement obstruée par un mur en parpaing sous trouvant à 7 cm de l'encadrement extérieur de la fenêtre et empêche tout éclairage de la pièce qu'elle éclairait auparavant ;
Attendu dès lors qu'il convient d'ordonner la démolition des travaux entrepris pour restituer à l'immeuble de la SCI DES FLEURS la servitude de vue dont elle bénéficie pour la fenêtre du rez-de-chaussée et ce, sous astreinte de 100 ç par jour de retard, dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt.
Attendu qu'il est incontestable que la SCI DES FLEURS a subi un préjudice, qu'elle a entrepris et continué sa construction au mépris des droits de la SCI DES FLEURS ; qu'il convient de la condamner à payer à la SCI DES FLEURS la somme de 1 000 ç de dommages et intérêts pour le préjudice subi ainsi que 1 500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe conformément à l'article 453 du nouveau code de procédure civile,
Infirme le jugement du 15 octobre 2004 ;
Dit et juge que l'immeuble propriété de la SCI DES FLEURS situé section AH no85 Boulevard d'Artagnan à EAUZE bénéficie d'une servitude de vue s'exerçant notamment par une fenêtre située au rez-de-chaussée ;
Dit et juge que les travaux entrepris ont mis obstacle à l'exercice normal de cette servitude.
Condamne en conséquence Catherine X... à démolir les travaux entrepris afin de restituer à la SCI DES FLEURS la servitude de vue dont elle bénéficie et ce sous astreinte de 100 ç par jour de retard après le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt.
Condamne Catherine X... au paiement de la somme de 1 000 ç de dommages et intérêts outre 1 500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Condamne Catherine X... en tous les dépens en ceux compris les frais de procès-verbaux de constats d'huissier de Maître BOUNIOL des 10 mars et 16 novembre 2004 et ce avec distraction au profit de la SCP TESTON-LLAMAS, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Nicole ROGER, Présidente de Chambre et Dominique SALEY, Greffier.
Le Greffier
La Présidente