Ch. civile A

du 12 OCTOBRE 2011
R. G : 10/ 00368 C-JG
Décision déférée à la Cour :
jugement du 29 mars 2010
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO
R. G : 08/ 1069




SCI FONTAINE DU VITTULO
SCI FIORI DI LAVA
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU DOUZE OCTOBRE DEUX MILLE ONZE
APPELANTS :
Monsieur Joseph X...
né le 01 Avril 1946 à AJACCIO (20000)

représenté par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assisté de la SCP RETALI-GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA
Madame Marie Madeleine Z... épouse X...
née le 30 Août 1951 à ANTISANTI (20270)

représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de la SCP RETALI-GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA
Madame Marie Agathe X...
née le 01 Décembre 1940 à AJACCIO (20000)

représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de la SCP RETALI-GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA
INTIMEES :
S. C. I FONTAINE DU VITTULO
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
9 Boulevard Albert 1er
20000 AJACCIO
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Jean-François SALASCA, avocat au barreau d'AJACCIO
S. C. I FIORI DI LAVA
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
Fontaine du Vittulo
20000 AJACCIO
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Jean-François SALASCA, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 juin 2011, devant Madame Julie GAY, Président de chambre, et Madame Rose-May SPAZZOLA, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Julie GAY, Président de chambre
Madame Rose-May SPAZZOLA, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-France BENARD-DALESSIO.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2011.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte reçu par Maître E...notaire à ALERIA les 21 avril et 24 août 1978, Madame F...a vendu à Monsieur A...qui s'est réservé la faculté d'élire command une parcelle de terre sise à AJACCIO au ...cadastrée section BV no 267 pour 53 a 43 ca.
Usant de cette faculté de command, Monsieur A...a déclaré par acte aux minutes du même notaire en date du 24 août 1978 que la moitié indivise de ladite parcelle qu'il a acquise l'a été pour le compte de Monsieur et Madame X... Joseph et de Madame Marie-Agathe X... et indiqué que l'autre moitié indivise avait été acquise pour le compte de Monsieur G...Claude René Auguste et de son épouse.
Suivant acte du 23 août 1978 passé par devant Monsieur E..., la SCI QUARCIONE représentée par Monsieur A...propriétaire de la parcelle voisine cadastrée no 266 (devenue 270) a confirmé à Monsieur et Madame X... et plus généralement aux propriétaires de ladite parcelle 267, leurs ayants-droit et ayants-cause, la faculté d'utiliser et de se raccorder à toutes voiries et réseaux divers établis en vue de la réalisation de l'ensemble immobilier projeté aux fins de desservir ladite parcelle 267.
Par le même acte, Monsieur A..., ès-qualités, a reconnu que Monsieur et Madame X... ont versé à ladite société dès avant les présentes et hors la comptabilité du notaire soussigné la somme de 10 000 francs à titre de participation aux frais d'établissement des dites voiries et réseaux divers qui seront réalisés sur la parcelle 266 par les soins de la société.
Celle-ci s'est engagée à réaliser les travaux, fût-ce à titre provisoire et conformément aux plans ayant fait l'objet du permis de construire délivré le 28 avril 1977, en ce qui concerne la voie intérieure, l'eau et l'électricité, le 30 septembre 1978 au plus tard, et en ce qui concerne les égouts le 30 mars 1980, au plus tard.
Pour le cas où les travaux ne seraient pas réalisés à bonne date, observation étant faite que les revêtements de la voirie intérieure ne seront établis qu'après l'achèvement du dernier immeuble projeté par la dite société, Monsieur A...obligeait ladite société à verser à Monsieur et Madame X... une indemnité mensuelle de 1 000 francs, tout mois commencé étant dû en son entier.
Il l'obligeait en outre à restituer à Monsieur et Madame X... la somme de 10 000 francs reçue au cas où la direction départementale de l'équipement ne les autoriseraient pas pour un motif autre qu'architectural à édifier une maison individuelle sur la moitié Nord de la parcelle 267.
Monsieur et Madame G...ont été autorisés à édifier une construction sur la partie Nord, Monsieur et Madame X... à construire sur la partie Sud de la même parcelle. Après établissement d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété, les consorts G...et X... se sont partagés ces deux lots et Monsieur et Madame G...à qui le lot no 1 a été attribué ont vendu celui-ci à Monsieur H...et Madame SALASCA.
Aux termes d'un jugement rendu par le Tribunal de grande instance d'AJACCIO le 5 décembre 1983, la SCI QUARCIONE a été déclarée en état de liquidation judiciaire.
Suivant jugement d'adjudication du 7 décembre 1989, la SCI FONTAINE DU VITTULO prise en la personne de son gérant Monsieur H...a été déclarée adjudicataire des parcelles cadastrées BV 270 et BV 271 qu'elle a vendu à la SCI FIORI DI LAVA le 16 décembre 2003.
Par jugement du 29 mars 2010, le Tribunal de grande instance d'AJACCIO statuant sur la demande des consorts X... tendant à l'exécution forcée de la convention notariée souscrite le 23 août 1978 par la SCI QUARCIONE créant au profit de leur propriété une servitude constituée sur le fonds dont les SCI FONTAINE DU VITTULO et FIORI DI LAVA ont été successivement propriétaires, a :
dit que le droit stipulé à la convention passée le 23 août 1978 en la forme authentique par devant Maître E...entre les consorts X... et la SCI QUARCIONE s'analyse en un droit de créance et n'est pas constitutif d'une servitude au sens de l'article 637 du code civil,
dit que la parcelle cadastrée section BV no 267 sur la commune d'AJACCIO ne bénéficie pas d'une servitude d'accès aux réseaux desservant la parcelle 270 ayant successivement appartenu à la SCI QUARCIONE, à la SCI FONTAINE DU VITTULO et à la SCI FIORI DI LAVA,
constaté que la SCI FONTAINE DU VITTULO et la SCI FIORI DI LAVA ont la qualité de tiers à l'égard de la convention passée le 23 août 1978,
débouté en vertu de l'effet relatif des conventions, Monsieur et Mesdames X... de leur demande d'exécution forcée des travaux sous astreinte en ce qu'elle est dirigée contre la SCI FONTAINE DU VITTULO et la SCI FIORI DI LAVA,
débouté en vertu de l'effet relatif des conventions, Monsieur et Mesdames X... de leur demande d'indemnisation à hauteur de 51 222, 87 euros, que cette demande soit formée à titre solidaire ou séparément à l'encontre de la SCI FONTAINE DU VITTULO et la SCI FIORI DI LAVA,
condamné Monsieur Joseph X..., Madame Marie Madeleine Z... épouse X... et Madame Marie Agathe X...à payer à la SCI FONTAINE DU VITTULO et à la SCI FIORI DI LAVA, la somme totale de 800 euros au titre des frais irrépétibles,
débouté les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées,
condamné Monsieur Joseph X..., Madame Marie Madeleine Z... épouse X... et Madame Marie Agathe X...à supporter les dépens de l'instance,
dit n'y avoir lieu en l'espèce de faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Les consorts X... ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 12 mai 2010.
En leurs écritures déposées le 26 août 2010 auxquelles il sera référé pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, ils font valoir après avoir rappelé l'origine de propriété de leur parcelle et les conditions de création de leur titre de servitude, que la décision du premier juge qui, sur leur demande d'exécution forcée de la convention du 23 août 1978 a considéré que le droit objet du litige n'a pas été transmis avec la parcelle ayant appartenu à la SCI QUARCIONE est critiquable, puisque la commune intention des parties n'a pas été recherchée, alors que la question se pose de savoir si les stipulations de l'acte engagent les seuls contractants à titre personnel ou affectent les fonds eux-mêmes d'une charge réelle. Ils précisent que dans la mesure où la faculté d'utiliser et de se raccorder aux voiries et réseaux divers était conférée non seulement à eux-mêmes mais plus généralement aux propriétaires de la parcelle 267 et encore à leurs ayants droit et leurs ayants cause, ce qui ne peut que conduire à décider que par cette stipulation la SCI QUARCIONE a voulu que cette parcelle puisse bénéficier de cet usage et de cette utilité en quelque main qu'elle se trouve, en créant expressément une chaîne ininterrompue de bénéficiaires particuliers, en l'occurrence tous les titulaires de droits fonciers sur la parcelle, c'est le fonds objet de ces droits qui se trouve concerné par cette stipulation.
Ils soulignent que l'engagement ne fait pas de doute quant à son caractère réel à partir du moment où il englobe tous ceux qui sont ou seront propriétaires des biens pour lesquels a été stipulé le bénéfice de la charge.
Ils rappellent les dispositions des articles 656 et suivants du code civil qui prévoient que quand une servitude est établie, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user et tous les ouvrages utiles doivent être faits à cet effet, ce que les parties ont voulu en convenant que la SCI QUARCIONE s'imposait de faire exécuter tous les travaux permettant de réaliser les voiries et réseaux divers desservant la parcelle 267 et que c'est en violation de cette stipulation que les premiers juges ont vu dans cette obligation un simple droit de créance alors qu'il s'agit d'une charge prévue pour permettre l'usage de la servitude convenue et qu'ils ne pouvaient pas davantage décider que cette obligation était sans effet à l'égard de la SCI FONTAINE DU VITTULO et de la SCI FIORI DI LAVA alors que celles-ci se trouvent investies de la charge imposée aux biens dont elles ont fait l'acquisition.
Ils ajoutent que Monsieur H...gérant de la SCI FIORI DI LAVA est par ailleurs acquéreur à titre personnel de la propriété des consorts G...et qu'à ce titre, il bénéficie de la stipulation objet de la convention litigieuse en sa qualité de propriétaire et que les SCI FIORI DI LAVA et FONTAINE DU VITTULO sont toutes deux des SCI familiales constituées des mêmes personnes physiques appartenant à la même famille, qui n'ignorent rien de l'engagement qui les lie, rappelé dans le cahier des charges de la vente sur adjudication.
Ils demandent en conséquence à la Cour de réformer le jugement déféré et de :
constater et au besoin dire et juger qu'il résulte de la convention passée par acte authentique en date du 23 août 1978 revêtue de la formule exécutoire que le fonds dominant propriété des consorts X... cadastré BV no 267 sur la commune d'AJACCIO ... bénéficie d'une servitude d'accès aux divers réseaux du fonds servant cadastré section BV no 270 ayant appartenu successivement à la SCI QUARCIONE, à la SCI FONTAINE DU VITTULO et à la SCI FIORI DI LAVA,
constater et au besoin dire et juger que cette servitude est assortie d'une obligation de travaux convenue à charge des propriétaires successifs du fonds servant pour permettre l'usage effectif de la dite servitude au profit du fonds dominant et que cette obligation se trouve assortie d'une indemnisation qui sera versée par les propriétaires du fonds servant en cas de retard dans la mise à disposition de ces réseaux,
En conséquence,
condamner solidairement la SCI FONTAINE DU VITTULO et la SCI FIORI DI LAVA, intimées, à réaliser sans délai les travaux nécessaires à l'exercice effectif de la servitude conventionnelle au profit du fonds propriété des consorts X..., concluants,
dire et juger que passé un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir l'obligation sera assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu'à exécution définitive des travaux constatée extra judiciairement, en complément de l'indemnité de retard contractuellement prévue,
condamner sous la même solidarité la SCI FONTAINE DU VITTULO et la SCI FIORI DI LAVA à payer aux consorts X... la somme de 55 338, 99 euros correspondant au montant de l'indemnité de retard calculée depuis le 30 mars 1980 jusqu'au 30 juin 2010 outre les indemnités postérieures jusqu'à réalisation complète et effective des travaux litigieux,
les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel au profit de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués associés.
Les SCI FONTAINE DU VITTULO et FIORI DI LAVA soutiennent en leurs conclusions signifiées le 5 novembre 2010 auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus complet de leurs moyens et prétentions que si l'acte litigieux a été passé par acte notarié, il n'a jamais fait l'objet d'aucune publicité foncière au bureau de la Conservation des Hypothèques d'AJACCIO.
Elles précisent que quelle que soit la qualification du droit personnel ou réel consenti, il y a lieu de constater le caractère conditionnel de l'engagement, que le projet d'ensemble immobilier envisagé n'a jamais été réalisé et que si ce document confère une simple faculté pour les consorts X... de se raccorder aux réseaux, il ne contient aucune obligation pour la société de les réaliser, les parties ayant convenu d'une clause pénale en guise de réparation forfaitaire de substitution, renonçant à solliciter l'exécution desdits travaux.
Elles soulignent que le jugement d'adjudication du 7 décembre 1989 qui constitue le titre de propriété de la SCI FONTAINE DU VITTULO ne fait pas référence à cette convention et qu'à défaut de mention à l'acte ou de publicité foncière, cette prétendue servitude leur est étrangère ou en tout cas inopposable.
Elles font observer que même s'il est admis que la faculté de branchement constitue un droit réel, elle constitue aussi une obligation de faire, personnelle qui a été contractée par la SCI QUARCIONE et la SCI FONTAINE DU VITTULO, ayant cause à titre particulier de la SCI QUADRA ne peut être tenue de réaliser les équipements prévus à l'acte litigieux, aucun engagement n'ayant été souscrit ou avalisé par elle à cette fin, puisqu'aucune subrogation réelle passive n'a été stipulée et qu'ainsi l'engagement souscrit ne peut ni lui nuire ni lui profiter.
Elles font valoir que les SCI ne peuvent s'identifier à la personne de leur gérant et que sauf fraude ou faute, la simple connaissance d'un fait juridique ne peut avoir d'effet obligatoire.
Elles concluent en conséquence à la confirmation du jugement déféré et au déboutement des consorts X... de leurs demandes, fins et conclusions.
Elles sollicitent reconventionnellement la condamnation des consorts X... à leur payer la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu qu'aux termes de l'acte authentique conclu le 23 août 1978 par Monsieur A...au nom de la SCI QUARCIONE dont il est le gérant et les consorts X..., il est convenu que :
- Monsieur et Madame X... et plus généralement les propriétaires de la parcelle 267, leurs ayants droit et ayants cause ont la faculté d'utiliser et de se raccorder à toutes voiries et réseaux divers établis en vue de la réalisation de l'ensemble projeté aux fins de desservir la parcelle 267,
- Monsieur et Madame X... ont versé à cette même société dès avant et hors la comptabilité du notaire la somme de 10 000 francs à titre de participation aux frais d'établissement des dites voiries et réseaux divers à réaliser sur la parcelle 266 par cette même société,
- les travaux concernant la voie intérieure, l'eau et l'électricité seront réalisés au plus tard le 30 septembre 1978 et ceux concernant l'égout le 30 mars 1980 au plus tard,
- au cas où ils ne seraient pas réalisés, la SCI QUARCIONE leur versera une indemnité mensuelle de 1 000 francs, tout mois commencé étant dû en son entier,
- la SCI restituera la somme de 10 000 francs aux consorts X... au cas où ces derniers ne seraient pas autorisés par la D. D. E à édifier une maison individuelle sur la moitié Nord de la parcelle 267 pour un motif autre qu'architectural ;
Attendu que cette convention avait ainsi pour objet et pour effet, grâce à la création d'une servitude au profit de leurs fonds, de permettre aux propriétaires successifs de la parcelle no 267 de bénéficier à court terme et moyennant finance de l'accès au service d'assainissement collectif réalisé sur la parcelle no 266 (devenue 270) ;
Que cet acte portant constitution d'un droit réel immobilier était soumis à la publicité foncière en application de l'article 28- 2o du décret du 4 janvier 1955 afin d'être opposable aux tiers, conformément à l'article 30 de ce même texte ;
Que dès lors la servitude litigieuse créée par le fait de l'homme, en l'espèce la SCI QUARCIONE, ne peut être opposable aux acquéreurs de cette même société qui sont des tiers par rapport aux consorts X..., et les engager à l'égard de ces derniers qu'à la condition d'être expressément mentionnée dans les titres successifs de propriété ou d'avoir fait l'objet d'une publication auprès du service chargé de la publicité foncière ;
Attendu que la formule type insérée dans le cahier des charges de la vente sur adjudication aux termes de laquelle " l'adjudicataire souffrira toutes les servitudes passives, occultes ou apparentes, qu'elles résultent des loi et réglementations en vigueur, de la situation des biens, de contrats, de la prescription et généralement quelles que soient leur origine ou leur nature,... à ses risques, frais et fortune sans aucun recours outre le poursuivant l'avocat rédacteur du cahier des charges, la partie saisie ou les créanciers " est libellée en termes généraux et n'est donc pas suffisamment précise pour qu'il puisse être considéré que la servitude créée par la convention de 23 août 1978 ait bien été portée à la connaissance de l'adjudicataire de la propriété de la SCI QUARCIONE ;
Qu'il n'est de la même façon pas démontré par les appelants que la SCI FONTAINE DU VITTULO puis la SCI FIORI DI LAVA aient été informées de l'existence de cette même servitude ;
Que leur qualité de SCI familiales et les liens de leur gérant avec la SCI QUARCIONE ne suffisant pas à rapporter la preuve de cette information, d'autant qu'elle n'ont pas davantage souscrit ou avalisé l'engagement de réaliser un quelconque équipement en voiries et réseaux divers du terrain dont elles ont été successivement propriétaires, la servitude en cause ne leur est pas opposable faute de publication ;
Que le jugement déféré sera réformé en ce sens et les consorts X... par voie de conséquence déboutés de leurs demandes, fins et conclusions ;
Attendu que l'équité ne commande pas de faire application en la cause des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Que le jugement déféré dont les intimés demandent la confirmation ayant condamné les consorts X... à ce titre, sera infirmé sur ce point ;
Attendu que les appelants qui succombent supporteront l'intégralité des dépens d'instance et d'appel.


PAR CES MOTIFS,

Réforme le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
Constate que la servitude établie par la SCI QUARCIONE au bénéfice du fonds figurant au cadastre de la commune d'AJACCIO sous le numéro 267 de la section BV permettant à Monsieur et Madame X... comme aux propriétaires successifs de cette parcelle de se raccorder aux voiries et réseaux divers crées sur la parcelle no 266 devenue 270, n'est pas opposable, faute d'avoir été publiée au service chargé de la publicité foncière, aux SCI FONTAINE DU VITTULO et FIORI DI LAVA,
Constate que celles-ci n'ont ni souscrit ni avalisé l'engagement de réaliser un quelconque équipement en voiries et réseaux divers sur le terrain dont elles ont été successivement propriétaires,
Déboute les consorts X... de leurs demandes, fins et conclusions,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne les consorts X... aux entiers dépens d'instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT