COUR D'APPEL DE NIMES CHAMBRE CIVILE (lère Chambre B) ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2004 APPELANTE: S.A.R.L. MISSOLIN venant aux droits de la S.A. MISSOLIN FRERES poursuites et diligences de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social 8 Place Théodore Aubanel 84110 VAISON LA ROMAINE représentée par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour assistée de Me ARDUIN, avocat au barreau de LYON INTIMES Monsieur Lucien X... Quartier Y... 84110 ST ROMAIN EN VIENNOIS représenté par la SCP CURAT- JARRICOT, avoués à la Cour assisté de la SCP GRAS-DIARD-ADJEDJ, avocats au barreau de CARPENTRAS Madame Z... e DE TAXIS DU POET épouse X... Quartier Y... 84110 ST ROMAIN EN VIENNOIS représentée par la SCP CURAT- JARRICOT, avoués à la Cour assistée de la SCP GRAS-DIARD-ADJEDJ, avocats au barreau de CARPENTRAS S.A. CARRIERE VALLEE DE L'EYGUES poursuites et diligences de son Président du Conseil d'Administration en exercice, domicilié en cette qualité au siège social 84110 ST ROMAIN EN VIENNOIS représentée par la SCP CURAT- JARRICOT, avoués à la Cour assistée de la SCP GRAS-DIARD-ADJEDJ, avocats au barreau e CARPENTRAS ORDONNANCE DE CLÈTURE rendue le 07 Mai 2004 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ: M. Didier CHALUMEAU, Président, M. Emmanuel DE MONREDON, Conseiller, M. Patrice COURSOL, Conseiller, ont entendu les plaidoiries et en ont ensuite délibéré conformément à la loi. GREFFIER Madame Véronique A..., Greffier, lors des débats, et Madame Sylvie B..., Greffier, lors du prononcé, DÉBATS: à l'audience publique du 01 Juin 2004, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 Septembre 2004, ARRÊT: Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Didier CHALUMEAU, Président, à l'audience publique du 28 Septembre 2004, date indiquée à l'issue des débats. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Monsieur Lucien X..., locataire d'un terrain à usage commercial appartenant à la SARL MISSOLIN a notifié à son bailleur une demande de renouvellement du bail par
exploit du 21 février 1995. Par exploit du 23 juin 1998, la SARL MISSOLIN a fait notifier aux époux X... un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction. Les époux X... ont fait assigner leur bailleur en nullité du congé avec refus de renouvellement par exploit du 16 novembre 1998, alors que par acte du 22 décembre 1999, la SARL MISSOLIN assignait son locataire en résiliation du bail commercial. Les affaires ont été jointes par une ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 22 septembre 2000. Par décision du 5 mars 2002, le Tribunal de Grande Instance de CARPENTRAS a Annulé le congé avec refus de renouvellement délivré par la SA MISSOLIN aux époux X... suivant un exploit de Maître RICHARD, huissier de justice à VAISON LA ROMAINE du 23 juin 1998 ; Débouté la SARL MISSOLIN de sa demande de résiliation du bail commercial résultant de la convention du 23 juillet 1982 et de ses demandes annexes ; Débouté es époux X... et la SA CARRIERES VALLEE de L'EYGUES de leur demande de dommages et intérêts ; Condamné la SARL MISSOLIN à payer aux époux X... la somme de 1.300 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et l'a condamnée aux dépens. La SARL MISSOLIN a interjeté appel de cette décision par déclaration du 8 juillet 2002. Dans le dernier état de ses conclusions récapitulatives et en réponse du 7 mai 2004, auxquelles il est renvoyé pour le détail de son argumentation, la SARL MISSOLIN soutient que le congé donné à son locataire est parfaitement régulier. La SARL relève que les époux X... ont manqué à leurs obligations telles que consenties dans le bail puisqu'ils ont sous-loué les locaux sans autorisation du bailleur, alors que les contrats dont s'agit ne sauraient être qualifiés de contrat de location-gérance. En conséquence de quoi, la SARL MISSOL
demande à la Cour de Réformer la décision entreprise, Rejeter les demandes de Monsieur X..., Dire que la clause résolutoire doit recevoir
application et que la résiliation est acquise, Ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur X... sous astreinte de 152 ä par jour à compter de la décision à intervenir, Condamner au paiement d'une somme de 3.000 ä au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et le condamner aux entiers dépens. Par conclusions du 30 avril 2004, auxquelles il est renvoyé pour le détail de leur argumentation, les époux X... soutiennent qu'à la date à laquelle la SARL MISSOLIN a donné son congé les parties se trouvaient en l'état d'un bail définitivement renouvelé, faute pour le bailleur d'avoir saisi le Juge des Loyers Commerciaux pour obtenir fixation d'un nouveau loyer. Subsidiairement, si le congé était validé par la Cour, il demande qu'un expert soit désigné pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction. Sur l'action en résiliation intentée par la SARL MISSOLIN, ils soutiennent que les sous-locations au profit de la SA CARRIERE VALLÉE DE L'EYGUES et la Société VAISON MATERIAUX sont parfaitement valables puisque dans les deux cas Monsieur X... est actionnaire au moins' égalitaire, ce qui était contractuellement autorisé par le bail. Ils relèvent par ailleurs que l'occupation par la SARL PRAD ER BLOCS l'est en vertu d'un contrat de location-gérance qui ne contrevient en rien aux dispositions du bail. En conséquence de quoi, ils demandent à la Cour de Confirmer le jugement entrepris, Condamner la SARL MISSOLIN à leur verser la somme de 15.244,90 ä à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par cette procédure abusive, la somme de 4.573,47 ä sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile outre une condamnation aux entiers dépens. La clôture de la procédure a été ordonnée le 7 mai 2004. M O T I F C... 1. La demande de nullité du congé En l'absence de congé délivré par le bailleur, le preneur peut délivrer une demande de renouvellement du bail, demande qui a été formulée par les époux X... par exploit du 21 février 1995 ; Selon les
dispositions de l'article L 145-10 alinéa 4 du Code de Commerce, le bailleur dispose alors d'un délai de trois mois à compter de la signification de la demande de renouvellement pour faire connaître ses intentions au preneur et dans le silence du bailleur dans le délai susvisé, ce dernier est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ; La SARL MISSOLIN n'ayant pas refusé le renouvellement dans le délai de trois mois à compter du 21 février 1995, elle est donc réputée avoir accepté le principe du renouvellement bail précédent ; Suite à l'acceptation tacite du principe du renouvellement, le bail conserve cependant un caractère provisoire tant que les parties ne sont pas parvenues à un accord sur les conditions du bail renouvelé et notamment sur le prix ; A défaut d'accord amiable sur la fixation du nouveau loyer, la partie la plus diligente dispose d'un délai de deux ans pour saisir le Juge des Loyers Commerciaux, selon les dispositions de l'article L 145-60 du Code de Commerce, et à défaut le renouvellement du bail doit être considéré comme définitif et renouvelé aux conditions du précédent bail ; Le bail devenu définitif, les parties perdent ainsi le droit d'option prévu par l'article L 145-57 du Code de Commerce ; La SARL MISSOLIN n'a notifié le congé à Monsieur X... que par acte du 23 juin 1998, soit plus de deux ans après le renouvellement tacite du bail ; Le contentieux qui s'était élevé entre la SARL MISSOLIN et les époux X... sur la validité d'une sommation d'avoir à procéder à des destructions conformément aux clauses du bail délivré par la SARL, ne saurait interrompre la prescription car cette action était sans rapport avec l'action visant à obtenir fixation loyer ; Ainsi, en l'absence de saisine du juge dans le délai de deux ans, il y a lieu de considérer que le bail a été définitivement renouvelé aux conditions de l'ancien bail à compter de 1995 pour une durée de neuf années, de sorte que le congé délivré par le bailleur en 1998 doit
être annulé ; 2. La demande de résiliation du bail commercial La prorogation de bail commercial signée le 23 juillet 1982 prévoit une clause relative à la cession du bail à la sous-location qui stipule que "Il le preneur ne pourra sous-louer en tout ou partie les biens loués sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur. Il le preneur ne pourra céder son droit au présent bail sauf à un acquéreur de son fonds de commerce et en restant garant et répondant solidaire du cessionnaire. Toutefois, Monsieur X... pourra librement céder ou sous-louer le présent bail sans autorisation du bailleur, à une société qu'il contrôle au moins à cinquante pour cent (50%)." Ainsi, au terme de cet article, les sous-locations sont autorisées dès lors que le preneur, Monsieur X... dispose d'au moins 50% du capital des sociétés sous-locataires ; La SARL MISSOLIN reproche à son locataire diverses sous-locations non-autorisées, dont deux sous-locations l'une au profit de la Société VAISON MATERIAUX et l'autre au profit de la Société LES CARRIERES VALLEE DE L'EYGUES ; Or, il apparaît que la Société VAISON MATERIAUX, anciennement VAISON AGGLO est une Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité limitée, qui a pour seul et unique actionnaire Monsieur X... (article 7 des statuts de la société), alors que la Société CARRIERES VALLEE DE L'EYGUES est une société anonyme dont Monsieur X... détient plus de 50% du capital social ; Les sous-locations consenties à ces sociétés l'ont donc été dans le strict respect des stipulations contractuelles et ne sauraient donc justifier une demande en résiliation du bail pour violation par le locataire des dispositions relatives aux sous-locations ; Il apparaît par ailleurs que Monsieur X... a passé le 2 novembre 1998 un contrat avec la Société PRADIER BLOC intitulé "convention de crédit bail location-gérance de fonds de commerce" ; Il résulte des dispositions de l'article L 144-1 alinéa ler du Code de Commerce que la location-gérance de fonds de commerce est le
contrat par lequel, le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce en concède partiellement ou totalement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls ; Ainsi il résulte de la convention que Monsieur Lucien X... a concédé son fonds de commerce (paragraphe "énonciation du bail") tel que désigné au paragraphe "désignation" du contrat à la Société PRADIER BLOC qui l'exploite à ses risques et périls tel que cela résulte de l'ensemble du paragraphe intitulé "conditions" et plus précisément le point 7 de ce paragraphe ; L'unique procès verbal de constat établi par Maître RICHARD le 18 décembre 2002 ne saurait suffire à démontrer le caractère fictif du contrat de location-gérance par la constatation d'absence d'activité le jour de réalisation du constat, cela ne permettant de conclure que la Société PRADIER BLOC n'exploite plus l'activité louée ; De même que l'absence de mention sur les documents commerciaux de la Société PRADIER BLOC, de sa qualité de locataire gérant ne suffisant pas à disqualifier le contrat ; Les termes du contrat répondent donc bien à la qualification de contrat de location-gérance, et le fait que la location gérance soit accompagnée d'une promesse unilatérale de vente ne suffit pas à disqualifier le contrat de location-gérance qui remplit toutes les conditions de la qualification ; Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente ne pouvant s'analyser en une vente définitive, Monsieur X... n'était pas tenu de notifier un quelconque projet à la SARL MISSOLIN, alors qu'il en a informé la SARL MISSOLIN dans un courrier recommandé avec accusé de réception du 5 novembre 1998 ; Monsieur X... ayant consenti une location-gérance assortie d'une promesse unilatérale de vente à la Société PRADIER BLOC, aucune infraction au bail ne saurait être relevée étant entendu qu'une telle opération n'était aucunement prohibée ni conditionnée par les termes du bail ; En l'absence de violation des dispositions du contrat de bail commercial, la demande
en résiliation fondée sur l'inexécution contractuelle ne saurait prospérer ; 3. Les autres demandes Les époux X... et la Société LES CARRIERES VALEE DE L'EYGUES n'apportent, pas plus qu'en première instance, la preuve du comportement abusif de l'appelant, leur demande de dommage et intérêts sera rejetée ; En revanche, ils ont engagé des frais en cause d'appel pour faire triompher leurs légitimes prétentions au titre desquelles il leur sera alloué une somme de 1.300:e en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel ; PAR CES MOTIFS, LA COUR: Après en avoir délibéré, conformément à la loi, Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Reçoit l'appel, régulier en la forme ; Le dit mal fondé ; Confirme le jugement entrepris ; Condamne la SARL MISSOLIN à payer aux époux X... et à la somme de 1.300 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Condamne la SARL MISSOLIN aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP CURAT JARRICOT, avoués à la Cour ; Arrêt signé par M. CHALUMEAU, Président et par Madame B..., Greffier présent lors du prononcé.