COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE CIVILE GROSSES + EXPÉDITIONS la SCP LAVAL-LUEGER Me Estelle GARNIER 25/04/2005 ARRÊT du : 25 AVRIL 2005 No : No RG : 04/01573 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 6 Avril 2004 PARTIES EN CAUSE APPELANT : Monsieur Patrick X... 32 Rue Saint Jean 66500 VILLEFRANCHE DE CONFLENT Représenté par la S.C.P. LAVAL-LUEGER Avoués à la Cour Ayant pour Avocat Maître François-Xavier PELLETIER de la S.C.P. COTTEREAU-MEUNIER du Barreau de TOURS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2004/007377 du 9/12/2004 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de ORLEANS) D'UNE PART INTIMÉE : COMMUNE DE CHEMILLE SUR INDROIS prise en la personne de son Maire en exercice domicilié en cette qualité à la Mairie de ladite commune Hôtel de Ville 37460 CHEMILLE SUR INDROIS Représentée par Maître Estelle GARNIER Avoué à la Cour Ayant pour Avocat Maître DELHOMMAIS de la S.C.P. DELHOMMAIS- MORIN du Barreau de TOURS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 20 Avril 2004 ORDONNANCE DE CLÈTURE DU 18 Février 2005 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, à l'audience publique du 23 FEVRIER 2005, Monsieur Bernard BUREAU, Président, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile. Lors du délibéré : Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre, qui en a rendu compte à la collégialité, Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, Madame Anne GONGORA, Conseiller. Greffier : Mademoiselle Sandrine Y..., faisant fonction de Greffier lors des débats, Mademoiselle Nathalie Z..., faisant fonction de Greffier lors du prononcé de l'arrêt. ARRÊT :
Lecture de l'arrêt à l'audience publique du 25 AVRIL 2005 par Monsieur Bernard BUREAU, Président, lequel a signé la minute avec Mademoiselle Nathalie Z..., faisant fonction de Greffier. Par acte notarié des 29 mai, 01 et 02 juin 1989, L'ASSOCIATION POUR L'EXPLOITATION ET LA GESTION DU PLAN D'EAU DE CHEMILLE SUR INDROIS a
donné en location à Patrick X... un bâtiment léger et un terrain autour en bordure du plan d'eau pour une durée de cinq mois et demi à compter du 01 avril 1989 jusqu'au 15 septembre 1989 ; cet acte, qui insiste sur le caractère saisonnier de la location, prévoit aussi que ce bail sera renouvelable par tacite reconduction par périodes allant du 15 avril au 15 septembre de chaque année ; L"association bailleresse ayant été dissoute le 30 juin 1999, le Conseil municipal a décidé de poursuivre les baux en cours, notamment avec Patrick X... ; au printemps 2000, un projet de nouveau bail saisonnier a été soumis à ce dernier qui n'y donna pas suite mais exploita pendant la saison touristique. Invité, par L.R.A.R. du 02 novembre 2000, à signer ce bail, Patrick X... n'a pas déféré à cette invitation et, par décision du 01 décembre 2000, le conseil municipal de la commune de CHEMILLE SUR INDROIS a décidé de ne pas renouveler le bail, de faire fermer l'établissement, de demander à Patrick X... d'enlever le matériel garnissant le local et de remettre les clefs avant le 31 décembre 2000 ; Patrick X... a saisi le Tribunal de Grande Instance de TOURS aux fins de voir juger qu'il bénéficiait d'un bail commercial, de prononcer la résolution de ce bail aux torts de la commune, de voir condamner celle-ci à lui payer des dommages-intérêts et la voir juger débitrice d'une indemnité d'éviction à fixer après expertise ; Par jugement du 06 avril 2004, le Tribunal de Grande Instance de TOURS : l'a débouté de toutes ses demandes ; a constaté qu'il était occupant sans droit ni titre de l'immeuble a ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, assistance de la force publique mais sans prononcer d'astreinte ; a fixé à 300 ç par mois l'indemnité d'occupation due par lui à la commune à compter du jugement et jusqu'à la complète libération des lieux ; l'a condamné à payer à la commune de CHEMILLE SUR INDROIS 1.200 ç d'indemnité de procédure ; Vu
les conclusions récapitulatives de Patrick X..., du 17 février 2005, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes et dans lesquelles il expose en substance qu'il convient de distinguer entre location saisonnière et exploitation saisonnière et qu'en l'espèce, s'il n'exploitait que quelques mois par an, il remplissait les conditions requises par la jurisprudence pour que son bail soit considéré comme un bail commercial lui donnant droit à la protection du statut découlant du décret du 30 septembre 1953 ; qu'ainsi, il dispose des clefs du local à l'année et y laisse son stock et son matériel ; que la municipalité lui fait payer les abonnements divers et les charges à l'année ; qu'enfin, le prix du loyer correspond à un loyer annuel ; qu'ayant obtenu en référé l'autorisation de continuer son exploitation, la commune de CHEMILLE SUR INDROIS a alors tout fait pour lui interdire la poursuite de son activité en lui coupant l'eau, en prenant un arrêté de fermeture, en faisant disparaître son commerce de la plaquette touristique éditée tous les ans et en ne procédant pas aux travaux rendus obligatoires après la visite de la commission de sécurité des établissements recevant du public ; qu'il reprend donc devant la Cour ses demandes de première instance ; Vu les conclusions récapitulatives de la commune de CHEMILLE SUR INDROIS, du 07 février 2002, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes et dans lesquelles elle expose en substance que le bail est relatif à une location saisonnière ainsi qu'il est expressément mentionné dans l'acte ; que, postérieurement à 1999, Patrick X... qui a refusé la régularisation du bail au nom de la commune, s'est irrégulièrement maintenu dans les lieux et est devenu occupant sans droit ni titre ; qu'il a gardé les clefs toute l'année après avoir fait, pendant plusieurs années, l'objet de demandes régulières de les restituer en invoquant le fait de n'avoir pas eu le temps, à la fin de la période
de location, de nettoyer les locaux ; que les compteurs et abonnements ont toujours été au nom de la commune malgré une tentative de Patrick X... de faire mettre à son nom l'abonnement E.D.F. ; que, si ces contrats n'étaient pas suspendus c'était au bénéfice de Patrick X... uniquement pour lui éviter d'avoir à payer les frais de remise en service tous les ans ; que le caractère saisonnier du bail n'est donc pas contestable ; que, par ailleurs, la commune de CHEMILLE SUR INDROIS n'a aucune responsabilité dans la perte d'exploitation de Patrick X... qui est finalement allé s'installer dans le sud de la FRANCE pour y ouvrir un autre établissement ; qu'en effet, la commune de CHEMILLE SUR INDROIS ne saurait être jugée responsable de la disparition de Patrick X... sur la plaquette touristique puisque ce document est édité non pas par elle mais par le SIVOM de MONTRESOR ; que Patrick X... a fait repousser à trois reprises la visite de la commission de sécurité et ne peut se plaindre de ce que les travaux n'ont pas été faits pour l'ouverture de la saison ; que l'arrêté de fermeture a été pris après la visite de la commission de sécurité donnant un avis défavorable ; qu'elle conclut donc à la confirmation du jugement entrepris et au débouté de X... en toutes ses demandes sauf à ajouter à la décision entreprise en ordonnant la remise des clefs sous astreinte de 150 ç par jour de retard ; SUR QUOI LA COUR :
Attendu que le bail notarié, en page 3, porte la mention suivante :
"Les parties précisent ici que le présent bail étant fait pour une saison, et, éventuellement renouvelable par saison, il ne peut, en aucun cas, ce que le preneur reconnaît expressément, s'analyser comme un bail à caractère commercial qui donnerait au preneur le bénéfice du statut des dits baux commerciaux résultant du décret du 30 septembre 1953 et textes subséquents, le bailleur reprenant la disposition des biens loués dans l'intervalle des saisons"; Attendu
qu'au chapitre des charges et conditions, il est prévu : "remise des clefs : il (le preneur) rendra les clefs des lieux le jour où finira le bail, soit le 15 septembre 1989 et, pour le cas de renouvellement, le 15 septembre de chaque année... nonobstant tout prétendu délai de faveur, d'usage, ou de tolérance... le bien loué devra être rendu libre de toute occupation à la fin de chaque bail nonobstant tout renouvellement qui aurait été convenu pour la saison suivante... aucun fait de tolérance de la part du bailleur, qu'elle qu'en soit la durée, ne pourra créer un droit en faveur du preneur, ni entraîner aucune dérogation aux obligations qui incombent au preneur en vertu du bail, de la loi, ou des usages à moins du consentement exprès et par écrit du bailleur" ; Attendu que la remise de clefs après chaque exercice saisonnier devait donc être spontanée comme résultant des obligations du bail pour le preneur ; que, pour les années 1989, 1992 et 1994, le bailleur a été obligé de réclamer les clefs à Patrick X... qui ne démontre pas que, les autres années, il n'ait pas restitué celles-ci au propriétaire en fin de bail ; que, si pour les dernières années, Patrick X... a semble-t-il conservé les clefs du local, il s'agissait là d'un acte de simple tolérance de la part de la commune de CHEMILLE SUR INDROIS qui, dans un premier temps, avait accepté une remise différée des clefs pour permettre à Patrick X... de nettoyer la crêperie après la saison ; que l'appelant étant le seul occupant de ce local, inutilisé entre le 15 avril et le 15 septembre, cette tolérance ne saurait suffire à transformer le statut du bail saisonnier en celui de bail commercial ; Attendu qu'il est établi que la commune de CHEMILLE SUR INDROIS est restée titulaire des abonnements à l'eau et à l'électricité du local ; que si elle facturait les consommations à Patrick X... en mentionnant une année de référence, cela ne signifie nullement qu'elle facturait ces consommations à l'année étant rappelé, encore
ici, que Patrick X... était le seul utilisateur du local ce qui explique pourquoi les abonnements n'étaient pas résiliés en fin de bail chaque année pour éviter des frais de remise en service au préjudice du même preneur ; Attendu, enfin, que Patrick X... ne peut soutenir que le loyer correspondrait au prix d'un loyer annuel ; que la Cour ne peut, sur ce point, que faire siens les moyens pertinents du premier juge même si, devant la Cour, l'appelant verse aux débats une étude faite par un expert immobilier, COLLET ; qu'en effet, ce rapport, demandé par Patrick X... pour les besoins de sa cause, ne fait que reprendre sur certains points, les affirmations de l'appelant alors qu'elles sont démenties par les éléments versés aux débats (par exemple sur la construction du bâtiment financée à hauteur de 300.000 francs par la commune de CHEMILLE SUR INDROIS que COLLET impute aux parents de X... ) ; que, par ailleurs, les termes de comparaison avec l'autre commerce de restauration du village, "le moulin de Chaudé", ne sont pas probants compte tenu des disparités extrêmes entre les deux commerces, l'un, de construction légère, situé sur la plage et près du camping, dispensant une restauration rapide et dépourvu de toilettes et l'autre, en dur, éloigné du centre d'activité du plan d'eau, voué à la cuisine traditionnelle, de surface utile moindre et doté des éléments de confort ; qu'ainsi cette étude ne saurait suffire à faire juger que le loyer, convenu entre les parties en parfaite connaissance de cause pour un bail saisonnier, correspondrait en fait à un loyer annuel ; Attendu, dans ces conditions, que le jugement sera confirmé en ce qu'il déboute Patrick X... de sa demande tendant à voir juger qu'il bénéficie d'un bail commercial et du statut protecteur qui en découle ; Attendu que la commune de CHEMILLE SUR INDROIS n'a commis aucune faute ; que Patrick X... avait été autorisé par le juge des référés le 02 mai 2001 à continuer son exploitation compte tenu
de la contestation sérieuse existant sur la nature du bail ; que, cependant, à cette date, il est établi que l'appelant avait commencé à exploiter un autre commerce dans le sud ; que la commune de CHEMILLE SUR INDROIS n'est pas responsable de la disparition de la mention de la crêperie "LA CASCADE" sur le dépliant touristique puisqu'elle n'édite pas cette brochure qui émane du SIVOM de MONTRICHARD ; qu'elle a certes pris un arrêté de fermeture, le 23 mai 2002, mais c'est à la suite de la visite de la commission de sécurité ayant donné un avis défavorable en mars de la même année ; que cette visite a été reportée à trois reprises à la demande de Patrick X... qui ne peut donc se plaindre aujourd'hui de n'avoir pas pu ouvrir en début de saison et ce, d'autant plus qu'il n'était pas inscrit au registre du commerce de TOURS avant fin mai 2002 ; qu'enfin, si la commune de CHEMILLE SUR INDROIS n'a pas effectué les travaux préconisés par cette commission et, notamment, les travaux en toiture, il est avéré que Patrick X... n'a pas autorisé l'exécution de ces travaux puisqu'il avait refusé de remettre à l'intimée les clefs du local ainsi qu'il résulte de ses propres correspondances ; Attendu, en conséquence, que le jugement sera intégralement confirmé sauf à le compléter en ordonnant la remise des clefs du local par Patrick X... sous astreinte de 150 ç par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt, ladite mesure se révélant nécessaire pour permettre à la commune de CHEMILLE SUR INDROIS de reprendre possession du local malgré l'attitude rétive de Patrick X... ; Attendu qu'il apparaît inéquitable de laisser supporter à l'intimée la charge de la totalité des frais irrépétibles qu'elle a dû engager ; qu'il lui sera accordé une indemnité de 1.500 ç à ce titre ; PAR CES MOTIFS : Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort : VU l'article 3-2 dernier alinéa du décret du 30 septembre 1953 ; CONFIRME, en toutes ses
dispositions, le jugement entrepris ; Y AJOUTANT : CONDAMNE Patrick X... à remettre les clefs du local donné à bail à la commune de CHEMILLE SUR INDROIS dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte, passé ce délai, de 150 ç par jour de retard ; CONDAMNE Patrick X... à payer à la commune de CHEMILLE SUR INDROIS la somme de mille cinq cents euros (1.500 ç) au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE Patrick X... aux dépens d'appel ; ACCORDE à Maître GARNIER, avoué, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; Arrêt signé par Nathalie Z..., faisant fonction de greffier et Bernard BUREAU, président, qui l'a prononcé. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT