Ch. civile B

du 14 DECEMBRE 2011
R. G : 11/ 00305 C-MPA
Décision déférée à la Cour :
jugement du 07 mars 2011
Tribunal d'Instance de BASTIA
R. G : 11-10-74



COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

QUATORZE DECEMBRE DEUX MILLE ONZE
APPELANTE :
Madame Marthe Gabrielle Marie X...
née le 27 Septembre 1962 à BASTIA (20200)

20200 BASTIA
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de la SCP SCP RETALI GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA

Monsieur Jean-François Y...


20620 BIGUGLIA
représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Jean Louis DAVID, avocat au barreau de GRASSE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 novembre 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2011.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES
Un compromis de vente a été régularisé par Madame Marthe Gabrielle Marie X... le 4 décembre 2008 entre Monsieur Jean-François Y...vendeur et Madame Caroline Yvonne Marie A...acquéreur.
Il était stipulé à l'appui de son engagement que l'acquéreur remettait le jour même entre les mains de Maître X..., notaire à Bastia, une somme non productive d'intérêts de 8   300 euros, à titre de dépôt de garantie.
Cette somme devait être conservée par le notaire qui la détiendrait pour le compte de l'acquéreur, sans qu'elle puisse être considérée comme une clause pénale ou comme un moyen de dédit stipulé en faveur de l'une ou l'autre partie, au sens de l'article 1598 Code civil. Il était précisé qu'en cas de réalisation des conditions suspensives et si pour une raison quelconque l'acquéreur ne pouvait pas ou ne voulait pas passer l'acte de vente, le vendeur pourrait soit tenir le présent accord pour nul et non avenu 15 jours après une sommation de passer l'acte authentique, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier ; dans ce cas, les parties étaient déliées de tous engagements résultant des présentes conventions, et le dépôt de garantie ci-dessus versé acquis définitivement au vendeur, à titre d'indemnité d'immobilisation, toutes
autorisations étant données à Maître X..., notaire, pour remettre les fonds au vendeur soit poursuivre l'acquéreur en constatation judiciaire de la vente, la somme versée à titre de garantie venant en déduction du prix de vente.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 janvier 2009, Madame A...a notifié son intention de ne plus acquérir le bien immobilier par application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le notaire a restitué à l'acquéreur le dépôt de garantie.
Par acte d'huissier en date du 2 février 2010, Monsieur Jean-François Y...a fait assigner Madame Marthe Gabrielle Marie X... en paiement de la somme de 8   300 euros estimant qu'elle avait été restituée à tort par le notaire.
Vu le jugement en date du 7 mars 2011 par lequel le Tribunal d'instance de BASTIA a condamné Mme Marthe Gabrielle Marie X... à payer à Monsieur Jean-François Y...la somme de 8   300 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation en réparation du préjudice causé par la restitution prématurée du dépôt de garantie à Madame A..., rejeté les autres demandes, condamné Madame Marthe Gabrielle Marie X... à payer à Monsieur Jean-François Y...la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux dépens.
Vu la déclaration d'appel formalisée par Madame Marthe Gabrielle Marie X... le 14 avril 2011.
Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de Monsieur Jean-François Y...le 12 août 2011.
Il sollicite la confirmation du jugement entrepris ainsi que le paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il estime qu'en restituant le dépôt de garantie sans en aviser ni avoir reçu l'accord du vendeur, le notaire a commis une faute et ce d'autant plus, que la rétractation est intervenue hors délai.
Vu les dernières conclusions de Madame Marthe Gabrielle Marie X... du 1er septembre 2011.
Elle prétend qu'elle a régulièrement notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 décembre 2008 l'acte portant compromis de vente et qu'elle n'a jamais reçu en retour l'accusé de réception.
Dans cet état et alors que l'acquéreur lui affirmait ne pas avoir réceptionné la lettre, elle indique avoir été contrainte de remettre directement à l'intéressée le compromis de vente contre mention manuscrite de sa réception le 7 janvier 2009.
Ensuite de la rétractation intervenue le 9 janvier, elle a restitué le dépôt de garantie après l'expiration du délai de 21 jours.
Ainsi, elle estime n'avoir commis aucune faute en se conformant aux dispositions du code de la construction et de l'habitation.
Elle prétend que c'est à l'encontre de l'acquéreur que Monsieur Jean-François Y...aurait dû engager une action.
En conséquence, elle conclut à la réformation du jugement entrepris et réclame le paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 7 septembre 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 3 novembre 2011.



Attendu qu'en application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction, l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que l'acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; que lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation ; que dans ce cas, le délai de rétractation ne court qu'à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret ;
Attendu que conformément à ces dispositions, Madame Marthe Gabrielle Marie X... a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 décembre 2008, procédé à la notification du compromis de vente ; qu'elle soutient n'avoir jamais reçu le retour de l'accusé de réception ;
Attendu que les éléments produits par Monsieur Jean-François Y...relativement aux diligences de la Poste ne permettent pas de déterminer la date exacte de présentation du courrier ; que l'on peut juste déduire des mentions ID de la Poste que ce dernier aurait été mis en instance ;
Attendu que les mentions de la Poste à défaut d'un retour de l'accusé de réception signé par celui à qui le courrier est adressé, ne peuvent permettre d'établir avec certitude la date de première présentation du courrier ; que surtout, le bordereau de distribution de tournée produit ne permet pas de constater que la lettre a été présentée puisque le code D qui correspond selon la Poste à la date de présentation, n'est pas mentionné ;
Attendu dans ces conditions que Madame Marthe Gabrielle Marie X... a pu valablement procéder à une remise en mains propres du compromis le 7 janvier 2009 conformément aux dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu que l'acquéreur a utilisé sa faculté de rétractation par courrier avec accusé de réception reçu le 12 janvier 2009 ; qu'en application de l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation, le notaire, dépositaire des fonds, était tenu de les restituer dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation soit à compter du 13 janvier 2009 ;
Attendu qu'au regard des motifs précédents, il convient de considérer que Madame Marthe Gabrielle Marie X... s'est, à juste titre et valablement, conformée aux dispositions du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu à l'opposé que les dispositions de l'article 1960 du Code civil ne peuvent trouver application en l'espèce ; qu'en effet, le droit de rétractation s'applique avant tout engagement dans le cadre d'une vente immobilière ;
Attendu qu'à ce stade, le notaire auprès de qui le dépôt de garantie a été versé, ne peut être considéré comme un dépositaire chargé du séquestre de cette somme ; qu'en effet, il convient de constater que dans le paragraphe du compromis de vente intitulé « versement par l'acquéreur d'un dépôt de garantie », il est expressément précisé qu'en cas de réalisation des conditions suspensives et si pour une raison quelconque l'acquéreur ne voulait pas ou ne pouvait pas réitérer, le dépôt de garantie est acquis définitivement au vendeur à titre d'indemnité d'immobilisation, toutes autorisations étant données à Maître X... pour remettre ces fonds au vendeur ; que naturellement, ces dispositions ont vocation à s'appliquer une fois passée le délai de rétractation ;
Attendu dans ces conditions que Madame Marthe Gabrielle Marie X... pouvait valablement et utilement restituer le dépôt de garantie qui, au stade de la rétractation, ne constituait pas une indemnité d'immobilisation ; que la responsabilité de Madame Marthe Gabrielle Marie X... ne sera donc pas retenue et, en conséquence, la demande en paiement de Monsieur Jean-François Y...doit être rejetée au titre de l'indemnisation de son préjudice ;
Attendu que Monsieur Jean-François Y..., qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile et être débouté en sa demande fondée sur l'article 700 du même code ; qu'en revanche aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de Monsieur Jean-François Y...ne permet d'écarter la demande de Madame Marthe Gabrielle Marie X... formée sur le fondement de cet article.


PAR CES MOTIFS,

Infirme le jugement du Tribunal d'instance de BASTIA en date du 7 mars 2011 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Rejette toutes les demandes de Monsieur Jean-François Y...,
Condamne Monsieur Jean-François Y...aux entiers dépens d'appel et de première instance dont distraction au profit de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués,
Condamne Monsieur Jean-François Y...à payer à Madame Marthe Gabrielle Marie X... la somme de MILLE EUROS (1 000 ) par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
LE GREFFIER LE PRESIDENT