Quatrième Chambre RG 02/5262 COUR D'APPEL DE RENNES ARRET DU 01 JUILLET 2004 I - Exposé du litige:
Par acte authentique en date du 28 décembre 1995, Monsieur X... a acquis de la SCI REZE RENAISSANCE deux studios situés dans une résidence destinée à accueillir les personnes âgées. Cette acquisition a été effectuée par Monsieur X... dans le but de bénéficier des avantages de la loi dite "Méhaignerie", lesdits immeubles lui ayant été présenté par Monsieur Y... mandaté par Monsieur Z..., agent immobilier lui-même mandaté par la SCI REZE RENAISSANCE, afin de commercialiser l'opération immobilière. La SARL PIVETEAU Immobilier était mandatée par la SCI REZE RENAISSANCE afin de rechercher des locataires.
Monsieur X... n'a jamais loué ses studios.
Il a fait assigner, par actes des 10 et 11 décembre 1998, la SCI REZE RENAISSANCE, Monsieur Y... et la SARL PIVETEAU Immobilier devant le Tribunal de grande instance de Nantes.
Par acte du 19 juin 2000, la SCI REZE RENAISSANCE a assigné Monsieur Z... en intervention forcée.
Par jugement en date du 13 septembre 2001, le Tribunal de Grande Instance de Nantes a notamment dit n'y avoir lieu à annulation des assignations délivrées à la requête de Monsieur X... à la SCI REZE RENAISSANCE, à Monsieur Y... et à la SARL PIVETEAU Immobilier, dit n'y avoir lieu à annulation du compromis de vente en date du 5 décembre 1995 et de l'acte authentique subséquent en date du 28 décembre 1995 intervenus entre Monsieur X... d'une part et la SCI REZE RENAISSANCE d'autre part portant sur les lots 128 et 134 d'un immeuble en copropriété situé à REZE, et débouté Monsieur X... de sa demande en ce sens, débouté Monsieur X... de sa demande en résolution du compromis de vente et de l'acte authentique subséquent,
débouté Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes de remboursement, de dommages et intérêts ou de condamnation appuyée sur la demande principale en résolution de la vente, débouté la SCI REZE RENAISSANCE de ses demandes à l'encontre de Monsieur Z..., débouté Monsieur Z... de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SCI REZE RENAISSANCE pour procédure abusive, condamné Monsieur X... à payer des frais irrépétibles et débouté les autres parties de leurs demandes.
Monsieur X... a régulièrement interjeté appel de cette décision le 19 mars 2002.
Par acte du 23 juin 2003, Monsieur Z... a assigné Maître A... en déclaration d'arrêt commun.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées le 26 mars 2004 pour Monsieur X..., le 24 mars 2004 pour la SCI REZE RENAISSANCE, le 18 mars 2004 pour Monsieur Y..., le 3 septembre 2002 pour la SARL PIVETEAU Immobilier, le 22 mars 2004 pour Monsieur Z... et le 19 mars 2004 pour Monsieur A....
*** II - Motifs :
Sur la demande de nullité du compromis de vente et de l'acte authentique de vente sur le fondement des articles L 121-21 et suivants du Code de la consommation :
Monsieur X... soutient qu'il a été démarché à son domicile par Monsieur Y... où il a signé le compromis de vente, que les articles
L121-1 et suivants du Code de la consommation, applicables à la vente d'immeubles, n'ont pas été respectés notamment par absence de mention de la faculté de renonciation qui lui était ouverte dans le délai de sept jours à compter du 5 décembre 1995, que le compromis de vente est nul et l'acte de vente subséquent également car il n'a pu être confirmé dès lors qu'en réitérant le compromis de vente par acte authentique, il n'avait pas connaissance du vice entachant ledit compromis de vente.
La SCI REZE RENAISSANCE fait valoir à titre principal qu'en signant l'acte de vente, Monsieur X... a réitéré sa volonté d'acheter les studios et que son action est irrecevable faute d'intérêt à agir, puisqu'à supposer annulé le compromis de vente, il reste tenu par l'acte authentique du 28 décembre 1995, parfaitement valable.
C'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'en admettant que les dispositions des articles L 121-1 et suivants du Code de la consommation soient applicables au cas d'espèce, la sanction de la méconnaissance de ces dispositions est une nullité relative, la législation sur le démarchage à domicile s'inscrivant dans le cadre d'un ordre public de protection.
En l'espèce, le 28 décembre 1998, trois semaines après la signature du compromis de vente, Monsieur X... et la SCI REZE RENAISSANCE se sont engagés à nouveau, après réflexion, par un acte authentique, signé par devant Maître A... en son office notarial, acte exempt de tout vice et notamment des causes de nullité viciant l'acte sous seing privé, dans les conditions prévues par le compromis de vente, maintenant ainsi leur commune volonté avec les conseils éclairés du notaire. L'acte authentique de vente reprend expressément la condition particulière de la garantie locative prévue au compromis de vente et il n'est pas contesté que l'opération réalisée a pu bénéficier des dispositions fiscales de la loi "Méhaignerie", autre
condition particulière du compromis. Dès lors qu'il a contracté alors qu'aucune cause de nullité n'affectait le nouvel acte, Monsieur X... n'est pas fondé, faute d'intérêt, à poursuivre l'annulation du compromis de vente.
Sa demande est irrecevable.
Sur la demande de résolution du contrat :
Monsieur X... fait valoir que la SCI REZE RENAISSANCE et les divers "commercialisateurs" n'ont pas respecté leurs engagements contractuels par manquement à leur obligation de délivrance et à leur obligation de renseignement. Il soutient que la SCI REZE RENAISSANCE est engagée par ses documents publicitaires et ceux distribués par ses agents de commercialisation .
Il ressort du compromis de vente et de l'acte authentique de vente, documents contractuels fixant la volonté des parties, que la raison déterminante du contrat de vente conclu le 28 décembre 1995 par les époux LE B... est de bénéficier de la loi dite "Méhaignerie", confortée par la garantie locative pour une période de trois ans donnée par le vendeur. En effet, il est stipulé dans le compromis de vente qu'il "est accepté par l'acquéreur sous les conditions suivantes: - que l'opération remplisse les conditions lui permettant de bénéficier de la réduction d'impôt dite "Méhaignerie" sur ses revenus 1995
- que le vendeur s'engage à lui verser un loyer brut de 4 138 F par mois, ainsi que les charges de cercle correspondantes, depuis la signature de l'acte authentique jusqu'à la mise en place du premier locataire dont le loyer devra être celui ci-dessus indiqué et qui devra présenter des conditions de solvabilité normales, cet engagement étant pris par le vendeur pour une période qui sera au maximum de trois ans."
Par ailleurs, l'acte de vente en date du 28 décembre 1995, signé
juste à temps pour bénéficier de l'avantage fiscal pour cette même année, reprend et décrit précisément le fonctionnement de la garantie locative pour chacun des studios objets de l'investissement.
La résolution de la vente ne peut être prononcée que si ces conditions déterminantes n'ont pas été respectées.
1) Sur l'obligation de délivrance :
[* S'agissant de l'extinction de la garantie locative, Monsieur X... indique seulement que le compromis de vente était particulièrement obscur mais ne conteste pas la décision du tribunal qui a rejeté leur demande et que la Cour confirme en adoptant expressément les motifs exacts en fait et en droit du premier juge.
*] Monsieur X... ne rapporte pas la preuve que l'assistance médicale vantée par les documents publicitaires de la résidence Les Acacias qui certes est primordiale pour les personnes âgées désirant bénéficier de ce service ait été déterminante dans son choix d'investissement alors qu'il existe de nombreuses résidences non médicalisées. Sa demande sera rejetée.
[* Monsieur X... soutient qu'il n'a pas eu de documents lui indiquant que les charges de cercle lui incombaient à l'extinction de la garantie locative. Cependant, il ressort de l'acte authentique de vente que l'acquéreur, soit Monsieur X... présent lors de la vente, a reçu copie avant le jour de la vente de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété et qu'il reconnaît être informé des contrats de restauration et de prestations de services hôtelières conclus entre la société française de services et l'association résidence Les Acacias ainsi que des statuts de cette association. Or ces documents contractuels indiquent que les charges de cercle incombent aux propriétaires. Il ne sera pas fait droit à la demande.
*] Monsieur X... reproche aux studios un défaut de conception les
rendant inadaptés aux personnes âgées car trop petits, mal conçus et trop chers en loyers. Cependant, il a été mis en possession des plans des studios dont il s'est rendu acquéreurs et il ne démontrent pas que les studios acquis ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles. La SCI REZE RENAISSANCE n'a pas manqué à son obligation de délivrance.
* Sur la défiscalisation : Il n'est pas contesté que Monsieur X... en a bénéficié jusqu'à présent. Il fait état de ce que par application du code général des impôts, il fera certainement l'objet d'un redressement fiscal. Il convient de souligner qu'outre le fait que Monsieur X... n'est pas actuellement poursuivi par l'administration fiscale, il aura la faculté de contester cet éventuel redressement fiscal et qu'il ne peut devant la Cour arguer d'un fait qui n'est pas établi.
Aucun manquement à l'obligation de délivrance ne peut être retenu.
2) Sur l'obligation de conseil et de renseignement :
Monsieur X... reproche à l'ensemble des protagonistes de ne pas l' avoir renseigné sur les risques de l'opération d'investissement, notamment sur l'impossibilité de louer et de vendre les studios, qu'ils ne pouvaient que connaître puisqu'en 1995, trois ans après la construction de la résidence, seuls sept studios sur dix huit étaient loués, alors que la plaquette publicitaire fournie ne présentait que les loyers bruts prévisionnels ainsi que deux tableaux, aspect occupant et aspect investisseur, et que Monsieur C... leur a fait parvenir deux simulations financières positives.
Il convient tout d'abord de rappeler que Monsieur X... a en premier lieu effectué une opération immobilière qui est conforme aux stipulations contractuelles pour lui déterminante ainsi qu'il l'est démontré ci-dessus.
Par ailleurs, Monsieur X... a été parfaitement informé sur le produit d'investissement "loi Méhaignerie". En effet, la plaquette publicitaire fait état de tous les éléments propres à permettre à l'acquéreur d'avoir une parfaite connaissance des conditions de cet investissement et de la réponse donnée par l'offre de vente des studios. Plus particulièrement, sous un paragraphe intitulé "Notre conseil", il est indiqué que "S'agissant d'un achat locatif en Méhaignerie, il ne faut investir que si les critères suivants sont réunis : emplacement de qualité, construction de qualité, demande locative effective et durable, prix du m raisonnable, choisissez le mode de financement adéquat (crédit à terme)." Il était ainsi indiqué à Monsieur X... de se renseigner sur la demande locative. Par ailleurs, Monsieur X... était également informé du coût important des loyers et charges pour l'occupant, s'élevant à 5 870 F pour un studio inférieur à 20 m , cuisine et salle de bains comprises. Il pouvait ainsi raisonnablement appréhender un risque locatif, d'autant plus que le coût d'un studio de 24 m n'était supérieur que de 90 F. On ne peut reprocher au vendeur d'un immeuble assorti d'un avantage fiscal de n'avoir pas signalé expressément aux acquéreurs que seuls sept studios sur dix huit étaient loués (et non pas vendus) alors qu'il a précisément pour but de vendre. Il appartient à Monsieur X... de rapporter la preuve que tant la venderesse que ses mandataires savaient pertinemment au moment de la vente le 28 décembre 1995 qu'ils proposaient des studios inlouables donc viciés, étant rappelé que dans tout investissement il existe une part d'aléa, risque pris par l'investisseur, et que le vendeur n'est pas tenu sur
ce point d'une obligation de résultat. Or, à cette période, des studios étaient loués et les époux LE B..., qui sont dans une situation analogue à Monsieur X... ont pu louer un studio par deux fois dont la première fois le 15 février 1997 à Madame ROBIN. D... part, la SARL PIVETEAU Immobilier n'a fait part que le 2 septembre 1996 aux époux LE B... de la difficulté de louer les studios de petite surface et que le 25 mai 1998 qu'il n'y avait pas de demande pour les petits studios, sachant que la demande est évolutive et donc aléatoire. Enfin, la garantie locative proposée pour trois ans aux investisseurs qui, si elle est mise en oeuvre, est d'un coût très élevé (plus de la moitié de l'investissement initial) est la preuve de la bonne foi des parties adverses. Aucun manquement à l'obligation de conseil ou de renseignement n'est en conséquence démontré.
Monsieur X... sera débouté de sa demande en résolution de la vente.
Sur la demande de nullité du compromis de vente et du contrat de vente subséquent pour dol :
1) Sur la prescription :
Il ressort de l 'article 1304 du Code Civil que l'action en nullité pour dol se prescrit par cinq ans à compter du jour de la découverte du dol. Monsieur X... indique avoir découvert les éléments constitutifs du dol à la fin de la période couverte par la garantie locative donc en décembre 1998 lorsqu'il a appris devoir payer les charges de cercle. Il a fait assigner la SCI REZE RENAISSANCE, la SA RENE ABALLEA FINANCE et la SARL PIVETEAU Immobilier par actes des 10 et 11 décembre 1998. L'action n'est pas prescrite.
2) Sur le dol :
Au vu des éléments développés ci-dessus, Monsieur X... ne caractérise pas les manoeuvres dolosives de Monsieur Y... ni une réticence dolosive, étant rappelé que s'il a pu présenter une
simulation financière attractive, aucune obligation de résultat ne lui incombait. De surcroît et contrairement à ce qu'affirme Monsieur X..., la condition d'une location effective de 6 ans minimum pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Méhaignerie est expressément et clairement indiquée dans la plaquette publicitaire et ne lui a pas été cachée. Il sera débouté de sa demande.
Sur la demande de dommages et intérêts pour manquement aux obligations contractuelles à l'encontre de la SCI REZE RENAISSANCE , de Monsieur Y... et de la SARL PIVETEAU Immobilier:
Monsieur X... fait valoir que les intimés auraient dû l'informer entièrement sur les risques de l'opération ainsi que sur les particularités du produit immobilier et lui indiquer qu'il ne remplissait pas les conditions exigées pour un investissement rentable et telles que définies dans la plaquette publicitaire.
Les développements ci-dessus démontrent qu'aucun manquement à de telles obligations contractuelles de la part SCI, de Monsieur Y... et de la SARL PIVETEAU Immobilier n'est établi, étant relevé que Monsieur Y... est agent commercial, mandaté par Monsieur Z... pour vendre les appartements selon attestation en date du 20 février 1995 et non conseil en gestion de patrimoine. La demande sera rejetée et le jugement confirmé.
Sur les autres demandes :
Il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur Z... à l'encontre de la SCI REZE RENAISSANCE pour procédure abusive, la mauvaise foi de cette dernière n'étant pas démontrée.
Monsieur Z... sollicite que l'arrêt soit déclaré commun à Maître A... Ce dernier conclut au débouté de Monsieur Z...
Il ressort des écritures du notaire, non contestées par le demandeur, que l'assignation en déclaration de jugement commun et en garantie devant le Tribunal de Grande Instance de Nantes du 29 mars 2001 était
tardive, ce qui est corroboré par l'avis de fixation en date du 22 janvier 2001 du Juge de la mise en état fixant impérativement la clôture de l'instruction au 19 avril 2001 et par l'absence de Maître A... en première instance. Ce retard est à l'origine de la procédure de Monsieur LE B... à l'encontre du notaire, actuellement pendante devant le Tribunal de Grande Instance. Dés lors, Monsieur Z..., qui ne justifie pas d'une quelconque évolution du litige conformément à l'article 555 du nouveau Code de procédure civile, sera débouté de sa demande.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais irrépétibles qu' ils ont engagés pour faire valoir leurs droits. Monsieur X... sera condamné à payer, en vertu de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile: - à la SCI REZE RENAISSANCE la somme de 2 500 euros, - à la Monsieur Y... la somme de 1 500 euros, - à la SARL PIVETEAU Immobilier la somme de 1 000 euros, - à Monsieur Z... la somme de 1 500 euros.
Monsieur Z... sera condamné à payer à Maître A... la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile .
Monsieur X... sera condamné aux dépens.
*** - Par ces motifs :

Reçoit l'appel régulier en la forme,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute Monsieur X... de sa demande de nullité pour dol du compromis de vente et du contrat de vente subséquent,
Déboute Monsieur Z... de sa demande en déclaration d'arrêt commun à Maître A...
Condamne Monsieur X... à payer : - à la SCI REZE RENAISSANCE la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2 500 euros), - à la Monsieur Y... la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500 euros), - à la SARL PIVETEAU Immobilier la somme de MILLE EUROS (1 000 euros), - à Monsieur Z... la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros), en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Condamne Monsieur Z... à payer à Maître A... la somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros) sur le même fondement,
Condamne Monsieur X... aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Le Greffier,
Le Président,