No de minute : 270/2022
COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 03 Novembre 2022
Chambre Civile
Numéro R.G. : No RG 21/00141 - No Portalis DBWF-V-B7F-R7C
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Avril 2021 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG no :20/329)
Saisine de la cour : 19 Mai 2021

M. [V] [R]
né le [Date naissance 1] 2021 à [Localité 5] ([Localité 5]),
demeurant [Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Denis CASIES de la SELARL D'AVOCAT DENIS CASIES, avocat au barreau de NOUMEA

S.C.I. HEYMANN, représentée par son gérant en exercice,
Siège social : [Adresse 2]
Représentée par Me Madleen BRESSLER, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Septembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe DORCET, Président de chambre, président,
Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,
Mme Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Marie-Claude XIVECAS.
Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO
Greffier lors de la mise à disposition : Mme Cécile KNOCKAERT

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par Mme Marie-Claude XIVECAS en remplacement de Monsieur Philippe DORCET, président empêché, et par Mme Cécile KNOCKAERT, adjointe administrative principale faisant fonction de greffier en application de l'article R 123-14 du code de l'organisation judiciaire, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
Selon contrat du 15/02/2009, la SCI HEYMANN a donné à bail à M. [V] [R] un logement situé à [Adresse 6] moyennant un loyer initial de 90 000 Fcfp, actualisé à 101 686 Fcfp en 2019.
A son entrée dans les lieux, M. [V] [R] a versé un dépôt de garantie de 90 000 Fcfp qui ne lui a pas été restitué en fin du bail, la location ayant pris fin au 29/07/2019. Il a déposé une requête en injonction de payer et par ordonnance du 23 décembre 2019, le président du Tribunal de Première Instance de Nouméa a condamné la SCI HEYMANN à payer à Monsieur [R] [V] la somme de 90.000 FCFP avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.
Cette ordonnance du 23 décembre 2019 a été signifiée à la SCI HEYMANN selon acte remis à personne morale le 16 janvier 2020.
La SCI HEYMANN représentée par son conseil a fait opposition par courrier en date du 28 janvier 2020 reçu au greffe le 30 janvier 2020.
Par jugement du 26/04/2021, le tribunal de première instance de Nouméa a mis à néant l'ordonnance portant injonction de payer et statuant à nouveau, a débouté M. [V] [R] de l'ensemble de ses demandes, l'a condamné à payer à la SCI HEYMANN la somme de 1 255 506 Fcfp au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie de 90 000 Fcfp outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu'une somme de 50 000 Fcfp à titre de dommages et intérêts et une indemnité de 100 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PROCÉDURE D'APPEL
Par requête du 19/05/2021, M. [V] [R] a fait appel de la décision rendue et demande à la Cour dans son mémoire ampliatif du 18/08/2021 et ses dernières écritures du 17/01/2022 de :
- dire non fondée l'opposition à l'injonction de payer, et par conséquent, rejeter l'opposition du 23/12/2019 et condamner la SCI HEYMANN à lui payer la somme de 90 000 Fcfp ; en tout état de cause, débouter l'intimée de toutes ses prétentions.
Il expose que la bailleresse n'a jamais contesté que le dépôt de garantie devait être restitué au locataire. La créance de M. [V] [R] est par conséquent fondée dans son principe. Sur les réparations, M. [V] [R] conteste devoir une quelconque somme soutenant qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi entre les parties et que l'état de sortie n'établit pas les dégradations alléguées.
Par écritures responsives du 10/12/2021,la SCI HEYMANN demande de confirmer la décision, excepté sur le quantum des dommages et intérêts et, statuant à nouveau de ce chef, voir condamner M. [V] [R] à lui payer la somme de 203 272 Fcfp représentant la perte financière résultant de l'impossibilité de relouer le logement en l'état outre celle de 250 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que les lieux ont été rendus dans un état déplorable qui incombe au défaut d'entretien du locataire durant la durée de son occupation. En outre, la nécessité de remettre les lieux en état a causé un préjudice à la bailleresse qui n'a pu les relouer immédiatement. La SCI HEYMANN se dit bien fondée à solliciter de ce chef à titre de dommages et intérêts, la somme de 203 272 Fcfp représentant deux mois de loyer.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'opposition
Il convient de rappeler qu'une fois l'opposition admise en la forme, elle met à néant l'ordonnance et saisit le tribunal de la contestation originelle. Le jugement se substitue alors à l'ordonnance d'injonction. En l'espèce, la cour n'est saisie d'aucun grief portant sur la procédure en injonction de payer, l'appelant se contenant de demander le rejet de l'opposition, comme non fondée. Le jugement qui a reçu l'opposition de la SCI HEYMANN et l'a déclarée régulière pour avoir été formée dans le délai, sera par conséquent confirmé.
Sur la restitution du dépôt de garantie.
Il n'est pas contesté que M. [V] [R] a versé la somme de 90 000 Fcfp à son entrée dans les lieux à titre de dépôt de garantie. Cette somme doit lui être restituée à son départ, sauf à ordonner compensation de sa créance avec les sommes dont il serait reconnu éventuellement débiteur au titre des réparations locatives.
Sur les réparations locatives.
La loi no 2012-1270 du 20 novembre 2012 a étendu à la Nouvelle-Calédonie la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 "tendant à améliorer les rapports locatifs" modifiant le régime juridique des baux qui étaient jusqu'alors régis par le code civil et les textes anciens (loi de 1926 modifiée, textes de guerre de 1941/1942. (cf textes). L'article 46 prévoit toutefois que : "Jusqu'à leur terme, les contrats de location portant, en Nouvelle-Calédonie, sur les logements mentionnés au premier alinéa de l'article 2, en cours à la date de publication au Journal officiel de la loi no 2012-1270 du 20 novembre 2012 relative à la régulation économique outre-mer et portant diverses dispositions relatives aux outre-mer, demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Toutefois, s'appliquent également à ces contrats, à compter de cette même date, les articles 4, 21, 24 et 24-1 ainsi que les trois derniers alinéas de l'article 22." .
En l'espèce, le contrat signé en 2006 reste donc soumis aux dispositions du code civil. L'article 1719 du dit code dispose que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et d'entretenir les lieux loués en l'état de servir à l‘usage auquel ils sont destinés.
En l'absence d'état des lieux d'entrée, l'article 1731 du code civil prévoit le locataire est présumé les avoir reçus en bonne état et doit les rendre tels sauf la preuve du contraire. Cette preuve pèse sur le locataire. Il est, par ailleurs, de jurisprudence constante que le preneur n'est responsable que des dégradations de son fait, à l'exception des désordres imputables à la vétusté.
En l'espèce, il est établi qu'à l'entrée de M. [V] [R] dans le logement en février 2009, il n'a pas été dressé d'état des lieux. Aujourd'hui, La SCI HEYMANN met en compte des réparations locatives pour un montant total de 1 345 506 Fcfp relatives au remplacement, dans la cuisine, du meuble sous l'évier ainsi que du plan de travail et de l'évier encastré pour 146 900 Fcfp, de l'ensemble des façades des placards et tiroirs pour 346 291 Fcfp et du revêtement du sol pour 445 040 Fcfp. Elle sollicite, également, le changement d'un volet roulant pour 130 000 Fcfp ainsi que la réfection des peintures et le traitement des murs et boiseries de la totalité de l'appartement pour 277 275 Fcfp. A l'appui de ses demandes, la SCI HEYMANN produit l'état des lieux amiable dressé contradictoirement entre les parties le 29/07/2019.
La cour ne peut que constater que ce constat amiable est inexploitable se contentant de porter la mention " appartement laissé dans un état déplorable". En l'absence d'autre précision mais au vu du devis produit par la bailleresse relatif au nettoyage général du logement, la cour considère que les lieux ont été rendus sales, sans avoir été récurés et nettoyés ce que M. [V] [R] reconnaît. A la sortie des lieux, le logement doit être rendu en bon état d'entretien ce qui suppose qu'il soit propre, prêt à être occupé par le successeur. M. [V] [R] qui a failli à son obligation supportera les frais induits par sa carence. Il sera par conséquent condamné à payer la somme de 20 352 Fcfp correspondant au devis de la société de nettoyage NETECLAIR en date du 22/08/2019. Concernant les autres réparations, la cour constate que le constat amiable de sortie, vide de toute autre mention, à l'exception de celle, très générale, relevée ci-dessus, ne permet pas de retenir l'existence de dégradations précises imputables au locataire, de sorte que la responsabilité de M. [V] [R] ne peut être recherchée de ce fait .
La SCI HEYMANN produit également un constat d'huissier en date du 16/09/2019. Cet acte unilatéral établi après le départ du locataire n'est pas opposable à M. [V] [R] faute d'avoir été dressé en sa présence ou après avoir été dûment appelé. La cour considère que rien n'interdisait de respecter le principe du contradictoire et qu'il appartenait au bailleur, si M. [V] [R] de par son comportement, empêchait d'établir sereinement un état des lieux de sortie, de prévoir une nouvelle date en présence du locataire avec recours à l'huissier. En l'état, le constat de Me [O] [F], n'a aucune valeur et la demande en paiement formée contre M. [V] [R] se heurte au manque de preuve que les dégradations relevées par l'huissier soient imputables à ce dernier et non à un tiers ou à la vétusté.
A titre surabondant, la cour considère qu'en égard à la durée de la location (près de 10 ans), et faute de démontrer que les lieux étaient neufs lors de l'entrée de M. [V] [R], il n'est pas établi que le dysfonctionnement de certains éléments comme le volet roulant relève d'une mauvaise utilisation par le preneur. Les attestations de Mme [U] et de M. [X], autres locataires de la SCI HEYMANN dans le même immeuble et qui avaient rencontré les mêmes problèmes (meuble sous évier et volets roulants à changer) tendent au contraire à montrer que cet élément était défectueux et avait déjà fait l'objet de réparation. Il peut seulement être reproché à M. [V] [R] de n'avoir pas, en son temps, avisé le bailleur par écrit, des défaillances constatées. De même, le locataire, sauf démonstration qu'il a dévasté le logement, n'a pas à supporter la réfection des sols et la mise en peinture de l'ensemble des murs et plafonds, tous travaux qui s'assimilent à une remise des lieux à neuf, d'autant moins justifiée de la faire peser sur le locataire, que les lieux ont été occupés pendant plus de 9 ans sans que la SCI HEYMANN, qui ne répond pas à l'affirmation de M. [V] [R], selon laquelle, ces éléments n'avaient pas été refaits depuis 40 ans, établisse qu'elle avait fait procéder à un rafraîchissement. Dans ces conditions, la SCI HEYMANN sera déboutée de l'ensemble des demandes formulées de ce chef.
Sur le changement du meuble sous évier
A l'occasion du remplacement du meuble sous l'évier de la cuisine, un état des lieux partiel a été dressé le 14/04/2014 mentionnant que le dit meuble est neuf et que les murs de la cuisine présentent des traces de trous. M. [V] [R] ne conteste pas qu'à la sortie du logement, ce meuble était grandement endommagé ; il reconnaît également s'être contenté de reboucher grossièrement les trous sans refaire les peintures. Il soutient, toutefois que les dégradations sont dues à la mauvaise qualité du meuble, lequel n'étant pas hydrofuge, a été très abîmée par l'humidité. Il ressort des photos agrafées au constat d'huissier et des photos prises par M. [V] [R] lui-même que les charnières du meuble sont rouillées et que les hauts des portes en contact avec l'évier sont abîmés par l'effet de l'eau et de l'humidité. Ces pièces montrent que le mauvais état du placard provient de l'usure due à la qualité de l'élément lui même. Preuve n'est donc pas rapportée que la dégradation est imputable au locataire ; le remplacement du meuble n'a pas à être mis à sa charge. La SCI HEYMANN sera déboutée de ce chef de demande.
En définitive, la SCI HEYMANN doit restituer le montant de la caution d'un montant de 90 000 Fcfp et M. [V] [R] doit payer les frais de lessivage et nettoyage de l'appartement à hauteur de 20 352 Fcfp . Compensation sera ordonnée entre les créances et dettes respectives des parties et au final, la SCI HEYMANN sera condamnée à payer à M. [V] [R] la somme de 69 648 Fcfp au titre du solde de caution avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt, en l'absence de demande contraire.
Sur la demande en dommages et intérêts .
Elle est sans objet dès lors que la responsabilité de M [R] dans les dégradations alléguées n'est pas retenue.
Sur l'article 700
Eu égard à la nature du litige, il est équitable d'écarter l'application de cet article au bénéfice de l'une ou l'autre des parties, chacune étant responsable du présent litige, M. [V] [R] pour avoir laissé l'appartement sale et non nettoyé, la SCI pour avoir tenté de faire supporter à son ancien locataire des réparations et une remise à neuf qui ne lui incombaient pas.
Sur les dépens
Les parties succombant partiellement en leurs demandes supporteront leurs propres dépens.
PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme la décision en ce qu'elle a déclaré recevable l'opposition de la SCI HEYMANN et a mis à néant l'ordonnance portant injonction de payer du 23 décembre 2019 ;
L'infirme sur le surplus et, statuant à nouveau :
Constate que la SCI HEYMANN est redevable de la somme de 90 000 Fcfp au titre du dépôt de garantie ;
Constate que M. [V] [R] est redevable de la somme de 20352 Fcfp au titre des réparations locatives ;
Ordonne la compensation et condamne la SCI HEYMANN à payer à M. [V] [R] la somme de 69 648 Fcfp ;
Déboute la SCI HEYMANN du surplus de ses demandes ;
Ecarte l'application de l'article 700 ;
Dit que chaque partie supportera les dépens qu'elle a engagés ;
Condamne M. [V] [R] aux dépens.
Le greffier, Le président.