COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 20/06/2019
la SCP PACREAU-COURCELLES
la SELARL DA COSTA - DOS REIS
ARRÊT du : 20 JUIN 2019
No : 222 - 19
No RG 18/01206 -
No Portalis DBVN-V-B7C-FVXR
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 24 Janvier 2018
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265224401442593
SARL MONDIAL ECRIN (HOTEL CHARLES SANGLIER),
prise en la personne de son gérant domicilié es qualité audit siège,
Exerçant à l'enseigne HOTEL CHARLES,

Ayant pour avocat Me Michel-Louis COURCELLES, membre de la SCP PACREAU COURCELLES, avocat au barreau d'ORLEANS,
D'UNE PART
INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265223365322931
Monsieur S... Q...
né le [...] à BLERE (37150) [...]


Ayant pour avocat Me Antonio DA COSTA, membre de la SELARL DA COSTA-DOS REIS, avocat au barreau d'ORLEANS,
Madame N... M... épouse Q...
née le [...] à TOURS (37000) [...]


Ayant pour avocat Me Antonio DA COSTA, membre de la SELARL DA COSTA-DOS REIS, avocat au barreau d'ORLEANS,
Madame X... Q... épouse A...
née le [...] [...]

Ayant pour avocat Me Antonio DA COSTA, membre de la SELARL DA COSTA-DOS REIS, avocat au barreau d'ORLEANS,
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 03 Mai 2018
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 28 février 2019
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 04 AVRIL 2019, à 14 heures, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, en son rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité,
Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller,
Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

Prononcé le 20 JUIN 2019 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 24 janvier 2007, les époux G... ont cédé à la société MONDIAL ECRIN un fonds de commerce d'hôtel bureau dénommé "HOTEL CHARLES SANGLIER" et le droit au bail portant sur l'immeuble sis [...] appartenant à Monsieur S... Q... et Mesdames N... et X... Q... qui sont intervenus à l'acte en qualité de bailleur.
Le bail stipule notamment que le locataire prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance et devra les tenir constamment en parfait état de réparations locatives, et qu'il ne pourra faire aucun changement de distribution ni percement de murs dans les locaux loués, sans le consentement exprès et par écrit des bailleurs et que ces travaux devront être effectués sous la surveillance de l'architecte des bailleurs dont les honoraires seront à la charge du preneur.
Par acte du 12 avril 2011, les consorts Q... ont fait délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement, moyennant un loyer annuel de 11.000 euros, outre la taxe foncière à la charge du locataire, les autres clauses et conditions du bail restant inchangées.
Sur autorisation du président du tribunal de grande instance, les consorts Q... ont fait établir le 27 novembre 2012 par huissier de justice un procès-verbal de constat des travaux réalisés dans les lieux par le preneur.
Par acte du 26 décembre 2012, la société MONDIAL ECRIN a fait assigner les consorts Q... devant le tribunal de grande instance d'Orléans à l'effet, à titre principal, de les voir condamner solidairement à exécuter sous astreinte des travaux de mise en conformité des locaux et subsidiairement, d'être autorisée à les effectuer à ses frais sous contrôle d'un architecte. Il était également demandé de condamner les consorts Q... à lui régler une provision de 10.000 euros à valoir sur le coût des travaux, de lui donner acte qu'elle réservait ses droits en cas de fermeture de l'hôtel par l'autorité administrative, de lui allouer une indemnité de procédure de 5.000 euros et d'ordonner l'exécution provisoire de la décision.
Les consorts Q... qui ont conclu au rejet des prétentions de la société MONDIAL ECRIN ont sollicité, à titre reconventionnel, la résiliation du bail pour manquement du preneur à ses obligations. Ils ont demandé, à titre subsidiaire, de leur donner acte de leur accord pour prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté concernant le remplacement d'une fenêtre et d'une porte-fenêtre ainsi que ceux nécessaires pour sécuriser le balcon à l'exclusion de tous autres travaux, de juger qu'en raison du défaut d'entretien des peintures extérieures par le locataire il lui sera imputé 50% du coût de ces travaux à réaliser par des entreprises de leur choix qui ne seront entrepris qu'après paiement de cette quote-part. Il était également réclamé une somme de 4.000 euros pour frais de procédure.
Parallèlement, la société MONDIAL ECRIN a fait assigner les consorts Q... devant le juge des loyers commerciaux aux fins de faire fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 4.360,81 euros.
Par jugement du 24 janvier 2018, le tribunal a ordonné la résiliation du bail et a condamné la société MONDIAL ECRIN à payer aux consorts Q... la somme de 2.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour se déterminer le tribunal a retenu que le bailleur avait fait réaliser d'importants travaux de transformation des locaux consistant notamment en la suppression de certaines chambres pour en agrandir d'autres avec suppression ou création de cloisons et salles de bains sans avoir sollicité l'autorisation préalable du bailleur ce qui constituait un manquement grave justifiant la résiliation du bail.
La société MONDIAL ECRIN a relevé appel du jugement le 3 mai 2018.
Elle en poursuit l'infirmation et demande à la cour de condamner solidairement les consorts Q... à exécuter dans le mois de la signification de l'arrêt et sous astreinte de 400 euros par jour de retard, les travaux de mise en conformité et de mise aux normes suivants :
- remplacement et mise en œuvre d'une porte coupe-feu de la chambre Jadis, avec groom et toutes sujétions de mises en œuvre,
- remplacement et mise en œuvre d'une porte coupe-feu à la liaison des lieux loués à usage d'hôtel et du restant de l'immeuble,
- isolation du local sous escalier avec mise en œuvre de parois et d'un plancher haut coupe-feu une heure, avec porte coupe-feu d'une demi-heure, muni d'une ferme-porte, suivant la demande de la commission de sécurité.
- changement pour cause de vétusté d'une porte-fenêtre de la chambre 3 et d'une fenêtre de la chambre 7.
- mise en sécurité d'un balcon donnant sur rue.
Elle souhaite, à titre subsidiaire et faute d'exécution dans le délai imparti, être autorisée à faire réaliser ces travaux à ses frais avancés, sous contrôle de l'architecte de l'immeuble et aux frais du bailleur, voir condamner solidairement les consorts Q... à lui verser une provision de 10.000 euros et qu'il lui soit donné acte qu'elle entend réserver ses droits en cas de fermeture administrative de l'hôtel.
Elle conclut au débouté des prétentions des consorts Q... et réclame leur condamnation à lui payer 10.000 euros pour frais de procédure ainsi qu'à supporter les dépens dont distraction au profit de la SCP PACREAU COURCELLES.
Critiquant le jugement déféré, elle soutient que le non respect de l'article L 311-2 du code du tourisme, qui dispose que le locataire doit avant de procéder aux travaux notifier son intention à son propriétaire, est sanctionné par l'impossibilité pour le preneur de se prévaloir de l'abattement sur la valeur locative prévu par l'article L 311-2, mais en aucun cas par la résiliation du bail qui suppose une inexécution fautive par le locataire de ses obligations suffisamment grave pour justifier la rupture du contrat, ce qui n'est pas le cas de travaux exigés par la nécessité ou par l'administration.
Se prévalant d'une jurisprudence rendue à l'occasion d'une demande de renouvellement émanant du preneur qui, selon elle, doit être transposée en cas de renouvellement du bail à l'initiative du bailleur, elle reproche encore au tribunal de ne pas avoir tenu compte de ce que le bail a été renouvelé, de sorte que les bailleurs ne pouvaient pas se prévaloir de manquements antérieurs pour solliciter la résiliation du bail renouvelé et elle rappelle qu'il appartient à la juridiction d'apprécier la bonne foi du bailleur.
Elle affirme avoir informé le 23 juillet 2012 les bailleurs des travaux qu'elle envisageait d'entreprendre, qu'à défaut de s'y être opposés dans le délai de 2 mois de l'article L 312-2 du code du tourisme, ils ne peuvent lui reprocher de les avoir fait exécuter alors qu'ils étaient indispensables à la poursuite de l'activité hôtelière. Elle souligne que le projet de bail renouvelé de 2012 contient le descriptif des locaux qui prend en compte les modifications intervenues depuis le précédent renouvellement. Elle estime que ces modifications n'ont pu être apportées par le notaire qu'avec le consentement des bailleurs qui avaient une parfaite connaissance des lieux, et que la preuve est ainsi rapportée qu'ils ont donné leur accord aux travaux qui figurent dans l'état descriptif des lieux annexé au projet de bail.
Elle dénonce la mauvaise foi des bailleurs, qui après lui avoir fait une offre de renouvellement en tentant de lui imposer des conditions exorbitantes ont sollicité la résiliation du bail dans le seul but de se soustraire à leurs obligations.
Elle soutient que le bailleur doit supporter la charge des travaux nécessaires à la poursuite de l'activité hôtelière conformément aux prescriptions légales et réglementaires de sécurité et qu'il doit répondre de la vétusté. Et elle fait valoir que les travaux dont elle demande l'exécution ne relèvent pas des charges locatives, que les bailleurs ont une parfaite connaissance de l'état de vétusté des locaux, qu'ils ont sciemment enfreint la réglementation sur les établissements recevant du public et que les travaux de mise en conformité exigés par la commission de sécurité qui affectent la destination des lieux doivent être entrepris en urgence.
Les consorts Q..., qui sollicitent la confirmation du jugement déféré, entendent subsidiairement voir débouter la société MONDIAL ECRIN de l'ensemble de ses prétentions et demandent plus subsidiairement à la cour de leur donner acte de leur accord pour prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté des lieux loués, à savoir le remplacement d'une porte-fenêtre et d'une fenêtre, ainsi que ceux qui seront éventuellement nécessaires pour sécuriser le balcon à l'exclusion de tous autres travaux, de juger qu'en raison du défaut d'entretien des peintures extérieures par la locataire, celle-ci se verra imputer 50 % du coût de ces travaux qui seront réalisés par l'entreprise de leur choix, que ces travaux ne seront entrepris qu'après paiement par la société MONDIAL ECRIN de sa quote-part. Ils concluent en tout état de cause au débouté de toutes ses demandes et réclament sa condamnation à leur payer à chacun la somme de 4 000 euros pour frais de procédure.
Ils font valoir qu'il ressort du courrier du 23 juillet 2012 que lui a adressé la société MONDIAL ECRIN, du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 27 novembre 2012 qu'ils ont fait réaliser et du rapport d'expertise judiciaire établi dans le cadre de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé que le preneur a fait transformer les lieux sans avoir obtenu leur autorisation préalable en violation des clauses du bail qui interdit tout changement de distribution et percement de murs sans le consentement écrit des bailleurs. Ils lui reprochent ainsi notamment d'avoir transformé : le débarras du rez-de-chaussée en local pour la préparation des petits déjeuners, un des deux débarras du premier étage en local lingerie, la salle à manger/cuisine en chambre, l'une des chambres en débarras et encore d'avoir réuni quatre autres chambres pour les transformer en deux suites avec salles de bains.
Ils contestent que le projet de bail renouvelé rédigé par le notaire vaille validation des travaux exécutés par le preneur alors qu'il n'a pas date certaine et qu'il ne mentionne que très partiellement les modifications apportées aux lieux loués et ils soulignent qu'ils ne sont pas en mesure de s'assurer que les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l'art puisqu'ils ont été privés de la possibilité de les faire surveiller par leur architecte et qu'ayant été informés de leur exécution postérieurement à l'offre de renouvellement du bail la jurisprudence invoquée par la société MONDIAL ECRIN qui repose sur la connaissance par le bailleur des manquements du preneur préalablement à l'offre de renouvellement du bail n'est pas applicable.
Ils affirment qu'ils ne se sont jamais opposés à prendre en charge les travaux nécessités par la vétusté mais qu'ils n'ont jamais été destinataires d'une mise en demeure à ce sujet, le courrier recommandé du 23 juillet 2012 constituant une simple notification de la liste des travaux exécutés et restant à effectuer.
Ils font observer que c'est le défaut d'entretien du locataire, qui avait l'obligation en vertu du bail de faire procéder à la réfection des peintures tous les 5 ans, qui est à l'origine de la détérioration des huisseries constatées par l'huissier de justice, que le remplacement des fenêtres constitue une grosse réparation au sens de l'article 606 du code civil qui, en vertu du bail, incombe au preneur, ce qui justifie que l'appelante soit déboutée de sa demande et qu'elle soit condamnée à titre subsidiaire à prendre en charge 50% du coût des travaux rendus nécessaires par la vétusté.
Ils objectent s'agissant des travaux de remise aux normes que la société MONDIAL ECRIN s'est engagée aux termes du bail à prendre les locaux dans l'état où ils se trouvaient lors de l'entrée en jouissance et à maintenir les lieux à usage d'hôtel-bureau, que les travaux préconisés par la commission de sécurité sont la conséquence directe et exclusive des travaux de transformation et d'aménagement qu'elle a exécutés sans leur accord, de sorte qu'elle ne peut leur demander d'en assurer la charge, qu'au surplus, elle s'est abstenue de les mettre en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité au fur et à mesure de leur prescription par la commission de sécurité alors que le preneur est tenu d'aviser le bailleur des désordres dont celui-ci ne peut avoir directement connaissance et qu'il est responsable de la bonne exécution des travaux nécessaires à l'exercice de sa profession.

I - Sur la demande de résiliation du bail :
Attendu que le bail liant les parties stipule au 8o de l'article charges et conditions que le locataire "ne pourra faire aucun changement de distribution ni percement de murs dans les locaux loués, sans le consentement exprès et par écrit des bailleurs et ces travaux devront être effectués sous la surveillance de l'architecte des bailleurs dont les honoraires seront à la charge du preneur." ;
Attendu que selon l'article L 311-2 du code de tourisme le locataire, doit avant de procéder aux travaux notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demandes d'avis de réception. Un plan d'exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification. Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L 311-1, le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord ;
Attendu que l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé des délais de circonstances ;
Attendu que la société MONDIAL ECRIN ne justifie pas avoir notifié dans les formes de l'article L 311-2 du code de tourisme, son intention de faire réaliser dans les lieux donnés à bail les travaux dont les bailleurs ont fait constater la matérialité par huissier de justice le 27 novembre 2012 ; qu'elle n'établit pas davantage avoir sollicité préalablement l'autorisation des bailleurs prévue par le bail ;
Attendu toutefois que le non respect des dispositions de l'article L 311-2 du code du tourisme n'est pas sanctionné par la résiliation du bail ;
Que par ailleurs, la résiliation du bail en vertu de l'article 1184 du code civil implique des manquements suffisamment graves rendant impossible la poursuite de la relation contractuelle ;
Que selon l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées s'exécutent de bonne foi ;
Attendu qu'en l'espèce, il ressort de l'examen du projet de renouvellement de bail qui a été soumis aux bailleurs par le notaire instrumentaire en mai 2012, comme cela résulte des courriers produits par les intimés (leurs pièces no6), qu'une partie des travaux effectués par la société MONDIAL ECRIN sont repris dans le descriptif des lieux puisqu'il est mentionné quatre chambres dont une suite composée deux pièces sur le passage commun, deux chambres dont une composée de deux pièces, sur le passage commun, un couloir central permettant l'accès à une lingerie et à une pièce de rangement, au lieu de 5 chambres sur rue dont une avec balcon, couloir central terminé à chaque bout par un débarras et deux chambres donnant sur un passage commun ;
Or attendu que ces travaux, qui étaient nécessairement connus des bailleurs avant même que le projet de bail leur soit soumis en mai 2012 par le notaire puisque celui-ci n'a pu établir son projet et en particulier le descriptif des lieux qu'à partir des informations qu'ils lui ont communiquées, n'ont pas été considérés comme des manquements suffisamment graves pour empêcher la poursuite de la relation contractuelle, puisque les bailleurs écrivaient le 22 mai 2012 au notaire qu'ils étaient d'accord sur toutes les modifications apportées dans le projet et qu'ils souhaitaient que la signature soit formalisée fin juin, étant observé que la non signature du bail est liée à un différend concernant les clauses du bail soumis au preneur et le montant du loyer du bail renouvelé ;
Attendu que par lettre du 23 juillet 2012 la société MONDIAL ECRIN a informé les bailleurs des travaux qu'elle avait réalisés à ses frais dans les lieux et de ceux qu'elle envisageait d'effectuer en les détaillant précisément ;
Or attendu que les bailleurs n'ont pas élevé de contestation à réception de ce courrier ni davantage rappelé au preneur que l'exécution des travaux était soumise à leur autorisation ; qu'ils l'ont laissé faire sans émettre de protestation pour ensuite faire constater par huissier de justice ces travaux et les lui en faire grief, ce qui relève d'un comportement malicieux ;
Attendu que l'examen du constat d'huissier de justice établi à la demande des bailleurs le 27 novembre 2012 révèle que les travaux effectués par la locataire concernent la transformation d'une cuisine en chambre dénommée Louksor, la création de salles de bain, la création d'une suite par regroupement de deux chambres, la transformation de débarras en local de préparation des petits déjeuner et ou usage de secrétariat et en lingerie ;
Attendu que ces travaux ont donné lieu à l'ouverture et à la suppression de cloisons séparatives et de portes ;
Attendu cependant qu'ils ne touchent pas les murs porteurs et ne sont pas de nature à porter atteinte à la solidité de l'immeuble ce qui n'est d'ailleurs pas soutenu ; qu'ils n'ont pas davantage d'incidence sur la structure générale des locaux puisque le nombre de chambres est conservé comme le couloir central ; qu'ils ne sont pas susceptibles d'en déprécier la valeur dès lors qu'ils ont permis d'agrandir la taille des chambres et d'en améliorer le confort ainsi que la fonctionnalité de l'hôtel par la transformation de débarras en locaux techniques ;
Attendu que dans ces conditions et au regard du comportement des bailleurs, l'exécution des travaux par le preneur sans autorisation préalable en méconnaissance des stipulations du bail ne constitue pas un manquement suffisamment grave de nature à empêcher la poursuite de la relation contractuelle et à justifier la résiliation du bail;
Qu'il convient en conséquence, d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter les consorts Q... der leur demande de résiliation ;
II - Sur les demandes de travaux :
1) - sur les travaux rendus nécessaires par la vétusté :
Attendu que la société MONDIAL ECRIN demande aux bailleurs faire procéder au changement pour cause de vétusté d'une porte-fenêtre de la chambre 3 et d'une fenêtre de la chambre 7 et de faire mettre en sécurité le balcon donnant sur rue ;
Attendu que le bail stipule s'agissant des charges et conditions que le locataire prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée dans l'entrée en jouissance et devra les tenir en parfait état de réparations locatives, de manière à les rendre en parfait état des dites réparations constamment en parfait état, qu'il devra tous les cinq ans refaire à ses frais les peintures extérieures des locaux loués, étant précisé que la dernière réfection de ces peintures a été faite en 1965 et que c'est à compter de cette dernière année que sera calculée le délai à respecter pour les réfections ultérieures ; que de leur côté, les bailleurs s'obligent à tenir les locaux loués, clos et couverts seront l'usage et la loi ;
Attendu que le bail ne comporte aucune autre stipulation concernant la répartition de la charge des travaux entre propriétaire et locataire de sorte que doivent s'appliquer les dispositions du code civil ;
Attendu qu'aux termes de l'article 1755 du code civil, les travaux rendus nécessaires par la vétusté incombent au bailleur en l'absence de clause expresse du bail mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté ;
Attendu que les stipulations du bail reprises ci-dessus selon lesquelles le preneur tiendra les locaux en parfait état de réparations locatives de manière à les rendre en parfait état n'ont pas pour objet ni pour effet de lui transférer la charge des travaux rendus nécessaires par la vétusté ;
Attendu que c'est sans pertinence que les intimés soutiennent que les travaux de remplacement des huisseries seraient dus à un défaut d'entretien du locataire ;
Qu'en effet, outre qu'il n'est pas soutenu que ces fenêtres aient été remplacées depuis 1965 date de la première réfection des peintures, il ressort des photographies prises par l'huissier de justice mandaté par les bailleurs qu'il s'agit de fenêtres en bois très anciennes dont les vitres sont maintenus aux parcloses par du mastic ; Qu'ainsi au regard de la vétusté de ces fenêtres, c'est à juste titre que la société MONDIAL ECRIN, qui est entrée dans les lieux en 2007 et qui ne saurait être comptable des éventuels défauts d'entretien antérieurs, en demande le remplacement ;
Qu'il convient, en conséquence, de condamner solidairement les consorts Q... à faire procéder au changement pour cause de vétusté de la porte-fenêtre de la chambre 3 et de la fenêtre de la chambre 7 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du premier jour du deuxième mois suivant la signification de la présente décision ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de condamner les consorts Q... à faire exécuter des travaux de mise en sécurité du balcon dont on ignore en quoi ils consistent dans la mesure où la société MONDIAL ECRIN ne justifie pas qu'un balcon nécessiterait de tels travaux puisqu'elle ne communique aucun élément à ce sujet tel qu'un constat, un devis, un rapport d'expertise ou de diagnostic ;
Qu'il sera en revanche donné acte aux consorts Q... de leur accord pour faire exécuter les travaux éventuellement nécessaires pour faire sécuriser le balcon, étant relevé qu'il n'est pas discutable que tels travaux par leur nature leur incombent ;
2) sur les travaux de mise aux normes incendie :
Attendu que l'appelante poursuit la condamnation des bailleurs à faire procéder au remplacement et à la mise en oeuvre d'une porte coupe feu de la chambre Jadis avec groom et d'une porte coupe-feu à la liaison des lieux loués à l'usage d'hôtel et du restant de l'immeuble et à faire réaliser des travaux d'isolation du local sous escalier avec mise en oeuvre de parois et d'un plancher haut coupe-feu une heure avec porte coupe-feu d'une demi-heure munie d'un ferme-porte ;
Attendu qu'en application de l'article 1719-1o et 2o du code civil, sauf stipulation expresse contraire les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur (Cass Civ 3ème 26 novembre 2013 pourvoi no 12-25.769 ) ;
Attendu que le bail ne comportant aucune dérogation aux dispositions de l'article 1719 du code civil, les travaux imposés par la commission de sécurité incendie sont à la charge du bailleur ;
Attendu qu'il est communiqué le procès-verbal de visite de la commission communale de sécurité incendie qui a émis le 25 septembre 2014 un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'hôtel Charles SANGLIER pour les motifs suivants: local sous l'escalier non isolé, pas d'isolement par rapport aux tiers conformément à l'article PE6 porte d'intercommunication non conforme ;
Attendu que les bailleurs affirment qu'ils ont fait réaliser les travaux exigés par la commission de sécurité incendie d'installation d'une porte coupe feu entre l'hôtel et les parties communes comme le reconnaît l'appelante dans ses écritures ;
Attendu qu'aucune des parties n'a fourni de justificatif de l'installation de cette porte coupe feu ; que néanmoins la société MONDIAL ECRIN écrit dans ses conclusions : "il échet par conséquent d'enjoindre les bailleurs de faire procéder à l'exécution des travaux requis à l'exception des portes coupe-feu pour ce que les bailleurs ont déjà réalisé";
Attendu qu'au regard de l'ambiguïté des termes employés par l'appelante qui maintient sa demande dans le dispositif de ses conclusions et faute pour les consorts Q... de rapporter la preuve qu'ils ont fait réaliser les travaux d'installation de la porte coupe feu séparative, il convient de les condamner solidairement et en tant que de besoin à les faire exécuter sous astreinte ;
Attendu qu'il résulte du procès-verbal de réunion de la sous commission de sécurité du 30 décembre 2009 et du procès verbal 25 septembre 2014 de la commission communale de sécurité que la demande d'isolation du local sous l'escalier fait suite à sa transformation par le preneur en local de préparation de petits déjeuners ;
Attendu en effet que la sous commission écrit à ce sujet dans son procès-verbal du 30 décembre 2019 que "les travaux ont pour objet l'agrandissement et l'isolement du local de préparation petits déjeuners situé au rez de chaussée en local à risques particuliers" ; qu'elle préconise d'isoler le local préparation petits déjeuner par rapport aux locaux accessibles au public par des murs coupe feu de degré 1 heure et de doter les baies d'accès de bloc-portes coupe feu de degré 1/2 heures munies d'un ferme porte et d'y installer une tête de détection incendie ;
Attendu que les travaux de transformation ayant été exécutés par le preneur sans avoir sollicité l'autorisation du bailleur, ce dernier ne peut être tenu de supporter dans le cadre de son obligation de délivrance le coût des travaux de mise en sécurité exigés par la commission de sécurité dès lors qu'il a été mis devant le fait accompli et que les locaux loués étaient conformes à la réglementation incendie avant leur transformation par le preneur puisque la commission communale avait émis un avis favorable à la poursuite de l'exploitation de l'hôtel le jeudi 1er octobre 2009 ;
Attendu qu'il n'est pas justifié que la commission communale ait exigé la pose d'une porte coupe feu pour la chambre Jadis ; qu'en tout état de cause, dès lors que la commission communale n'a formulé aucune observation à ce titre lors de sa réunion du 1er octobre 2009, de tels travaux sont nécessairement liés aux travaux d'aménagement des chambres réalisés sans l'autorisation du bailleur de sorte que pour les motifs exposés ci-dessus le preneur doit en supporter le coût ;
Qu'il convient, en conséquence, de débouter la société MONDIAL ECRIN de ses demandes formées à ce titre ;
Attendu que le sens de la décision rend sans objet les demandes formées à titre subsidiaires, étant relevé que l'astreinte revêt un caractère suffisamment comminatoire qui justifie de ne pas accueillir la demande d'autorisation formée par la société MONDIAL ECRIN de faire réaliser les travaux à ses frais avancés et de lui allouer pour se faire une indemnité provisionnelle ;
Attendu que les intimés qui succombent seront condamnés aux dépens et à payer une indemnité de procédure à l'appelante par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort :
INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
STATUANT À NOUVEAU
DÉBOUTE Monsieur S... Q..., Madame N... Q... née M... et Madame X... Q... de leur demande de résiliation du bail les liant à la société MONDIAL ECRIN ;
CONDAMNE solidairement Monsieur S... Q..., Madame N... Q... née M... et Madame X... Q... à faire procéder:
- au changement pour cause de vétusté d'une porte-fenêtre de la chambre 3 et d'une fenêtre de la chambre 7 ;
- et en tant que de besoin, si cela n'a déjà été fait, au remplacement et à la mise en œuvre d'une porte coupe-feu à la liaison des lieux loués à usage d'hôtel et du restant de l'immeuble ;
FIXE le montant de l'astreinte en cas d'inexécution de cette condamnation à la somme de 100 euros par jour de retard à compter du premier jour du 2ème mois suivant la signification de la présente décision ;
FIXE la durée de l'astreinte à 6 mois ;
DONNE ACTE à Monsieur S... Q..., Madame N... Q... née M... et Madame X... Q... de leur accord pour prendre en charge les travaux éventuellement nécessaires pour sécuriser le balcon;
DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ou contraires ;
CONDAMNE solidairement Monsieur S... Q..., Madame N... Q... née M... et Madame X... Q... à payer à la société MONDIAL ECRIN la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Monsieur S... Q..., Madame N... Q... née M... et Madame X... Q... aux dépens de première instance et d'appel ;
ACCORDE à la SCP PACREAU COURCELLES le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT