COUR D'APPEL DE VERSAILLES 12ème chambre section 2 J.F.F./P.G. ARRET No Code nac : 30E contradictoire DU 18 MAI 2006 R.G. No 05/01338 AFFAIRE : Mr Said X... Exerçant sous l'Enseigne SARL PIZZA DI PADOVA ... C/ Michel Henri Gabriel Y... ... Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 24 Janvier 2005 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES No Chambre : 3 No Section : No RG : 1841/04 Expéditions exécutoires Expéditions délivrées le : à : Me Claire RICARD SCP FIEVET-LAFON REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DIX HUIT MAI DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur Said X... Madame Saliha Z... épouse X... exerçant sous l'Enseigne SARL PIZZA DI PADOVA demeurant tous deux ... 78100 ST GERMAIN EN LAYE. représentés par Me Claire RICARD, avoué - N du dossier 250108 Rep/assistant : Me Nadine PLANTEC, avocat au barreau de VERSAILLES APPELANTS [****************] Monsieur Michel Henri Gabriel Y... Madame Mireille Renée A... épouse Y... demeurant tous deux ... 83700 ST RAPHAEL. représentés par la SCP FIEVET-LAFON, avoués - N du dossier 250328 Rep/assistant : Me Sophie CHARDIGNY, avocat au barreau de PARIS (M.376). INTIMES [****************] Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Mars 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-François FEDOU, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Françoise LAPORTE, président,
Monsieur Jean-François FEDOU, conseiller,
Monsieur Denis COUPIN, conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Thérèse GENISSEL,
FAITS ET PROCEDURE :
Par acte authentique du 18 août 1982, Monsieur et Madame Y... ont consenti à Monsieur Alain B... un bail commercial portant sur un local sis ... à SAINT-GERMAIN EN LAYE (78100), pour une durée de neuf années à compter du 18 août 1982, la destination des lieux loués portant sur les activités de :
"encadreur, doreur, sculpteur, restauration, plus toutes activités annexes".
Selon acte authentique du 10 décembre 1990, Monsieur B... a cédé son fonds de commerce à Monsieur et Madame C...
Par acte sous seing privé du 12 mars 1992, les époux Y... aux renouvelé le bail à Monsieur et Madame C... pour une durée de neuf années, la destination des lieux loués étant désormais : "tous commerces, sauf nuisances".
L'activité d'encadrement a été exercée dans les lieux loués jusqu'à la cession du droit au bail, le 04 décembre 1998, à Monsieur et Madame D..., exerçant l'activité de "sandwicherie, pannini, viennoiseries, crêperie, plats chauds, saladerie et boissons relevant de la première catégorie".
Selon acte sous seing privé du 09 mars 2001, les époux Y... ont consenti à Monsieur et Madame D... le renouvellement du bail à compter du 18 août 2000, moyennant un loyer annuel de 37.636,05 F (5.737,58 ç).
Par acte authentique du 30 décembre 2002, Monsieur et Madame D... ont cédé le fonds de commerce de "sandwicherie, viennoiserie, boissons chaudes, plats à emporter et sur place" à Monsieur et Madame X...
Cette dernière exploitait en réalité seule le fonds de commerce et était immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le no 444 824 684 à compter du 16 janvier 2003; elle a été radiée le 18 décembre 2003 ; depuis le 14 avril 2003, la SARL PIZZA DI PADOVA est immatriculée à l'adresse de ce fonds de commerce. Par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2003, Monsieur et Madame Y... ont délivré aux époux X... un commandement d'avoir à respecter la destination de leur bail, à savoir : "tous commerces, sauf nuisances" et d'avoir à exploiter personnellement le fonds de commerce, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte du 09 janvier 2004, Monsieur et Madame X... ont fait opposition à ce commandement et assigné à cette fin Monsieur et Madame Y... devant le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES.
Monsieur et Madame Y... ont sollicité reconventionnellement du Tribunal qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire avec effet au 12 janvier 2004 et qu'il ordonne l'expulsion des époux X... des lieux loués, et les condamne au paiement d'une indemnité d'occupation.
Par jugement du 24 janvier 2005, le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES a : - débouté Monsieur et Madame X... de leur opposition au commandement; - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, avec effet au 12 janvier 2004 ; - ordonné l'expulsion de Monsieur et Madame X... et de tous occupants de leur chef des lieux qu'ils occupent 52 rue
des Louviers (78) SAINT-GERMAIN EN LAYE ; - condamné solidairement Monsieur et Madame X... au versement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 539,40 ç, outre les charges, à compter du 12 janvier 2004 et jusqu'à libération complète des lieux ; - condamné solidairement Monsieur et Madame X... au paiement de 1.500 ç en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Monsieur et Madame X... ont été expulsés des locaux loués le 02 août 2005.
Régulièrement appelants de ce jugement, ils font valoir que le Tribunal ne pouvait valablement faire référence à des obligations contractuelles, telles que l'intervention à l'acte de cession du propriétaire des murs et l'exigence d'une cession consentie par acte notarié, dans la mesure où ces exigences ne sont pas visées au commandement délivré le 11 décembre 2003.
Ils relèvent que ce commandement est entaché de nullité, en tant qu'il ne précise pas à quelles nuisances ils devaient mettre fin, et dès lors qu'il fait mention de l'obligation d'exploitation personnelle, laquelle n'est pas énumérée dans la liste des clauses et conditions du bail.
Ils observent que les premiers juges n'ont pas cru devoir se prononcer sur le grief d'éventuelles nuisances olfactives qui a été formulé à leur encontre par les bailleurs.
Ils précisent qu'ils ont constitué une société familiale, la SARL PIZZA DI PADOVA, en vue d'exercer leur activité commerciale dans les lieux dont ils étaient locataires, et ils soulignent que la cession du fonds au profit de cette société s'est effectuée par l'intermédiaire de la SARL ADEC 78, laquelle, en sa qualité de professionnel, se devait de tout mettre en oeuvre afin que cette
cession soit inattaquable.
Ils ajoutent qu'ils ont continué à occuper les locaux à usage commercial postérieurement à la vente consentie à la SARL PIZZA DI PADOVA, qu'ils ont toujours réglé scrupuleusement leur loyer, et que le commerce de restauration exploité dans les lieux loués est la seule source de revenus de la famille.
Par voie de conséquence, ils demandent à la Cour d'infirmer la décision entreprise, et, statuant à nouveau, de dire nul et de nul effet le commandement délivré le 11 décembre 2003, de débouter les époux Y... de toutes leurs prétentions, de dire que ces derniers devront indemniser le préjudice subi par suite de leur expulsion et de leur donner acte qu'ils chiffreront ultérieurement leur préjudice. Ils réclament en outre la somme de 3.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Monsieur Michel Y... et Madame Mireille A... épouse Y... concluent à la confirmation du jugement entrepris.
Ils exposent que la SARL PIZZA DI PADOVA a exploité le fonds de commerce anciennement détenu par les époux X..., et que cette exploitation résulte nécessairement d'une cession par ces derniers de leur fonds de commerce, en infraction avec les stipulations du bail dès lors que la cession n'a pas été autorisée par les bailleurs.
Ils relèvent que les appelants ne peuvent valablement soutenir que l'exploitation personnelle du fonds de commerce ne figurait pas au nombre des clauses et conditions du bail, dans la mesure où celui-ci leur faisait obligation d'exploiter personnellement le fonds et leur interdisait de le céder sans le concours des propriétaires.
Ils observent que l'exploitation personnelle imposée par le contrat de bail consiste, non pas dans la présence physique des locataires sur les lieux, mais dans l'exercice en leur seul nom de l'activité, à l'exclusion de toute personne morale à qui le fonds de commerce a été cédé en infraction avec les clauses du bail.
Ils soutiennent que, alors que la destination du bail est "tous commerces, sauf nuisances", les époux X... ont contrevenu à cette destination en exploitant une boutique engendrant des nuisances, telles que rapportées par la mise en demeure adressée par le Conseil Syndical des copropriétaires.
Ils précisent qu'il incombait aux locataires de prendre les mesures nécessaires afin de continuer à exploiter leur fonds de commerce en l'état, sans provoquer de nuisances, et ce en conformité avec les stipulations du bail liant les parties.
A titre subsidiaire, ils font valoir que la résiliation judiciaire du bail doit être prononcée en raison des fautes contractuelles des appelants, lesquels, d'une part ont enfreint la prescription de l'article 12 leur faisant obligation de constater par acte notarié, en présence du bailleur ou lui dûment appelé, toute cession du fonds de commerce, d'autre part n'ont pas respecté la destination du bail. Ils réclament en outre la somme de 5.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 janvier 2006.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la nullité du commandement :
Considérant qu'il est constant que, par acte du 11 décembre 2003, Monsieur et Madame Y... ont délivré à Monsieur et Madame X... un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, "d'avoir à exploiter personnellement leur fonds de commerce" ;
Mais considérant que les stipulations du bail conclu le 18 août 1982 ne comportent aucune obligation d'exploitation personnelle de leur fonds de commerce par Monsieur et Madame X... ;
Considérant que, si l'article 12 de ce bail comporte la mention que :
"toute cession devra, pour être valable, être constatée par acte notarié, en présence du bailleur ou lui dûment appelé", le commandement susvisé ne fait toutefois nulle obligation aux locataires de régulariser la situation des lieux loués au regard des stipulations contractuelles susvisées ;
Considérant qu'il importe peu qu'en l'occurrence, l'exploitation du fonds de commerce par la SARL PIZZA DI PADOVA soit la conséquence d'une cession intervenue en infraction avec l'article 12 précité, dans la mesure où, aux termes de l'acte extrajudiciaire litigieux, il est seulement enjoint aux locataires de respecter une obligation d'exploitation personnelle qui ne figure pas au nombre des clauses et conditions du bail ;
Considérant qu'en vertu de cet acte extrajudiciaire, il a été également fait commandement aux époux X... d'avoir à : "cesser de causer des nuisances à la copropriété, la destination du bail étant "tous commerces sauf nuisances" ;
Considérant qu'à cet égard, le commandement indique seulement que :
"le commerce exploité est celui de restauration et notamment de pizzeria, lequel engendre des nuisances à la copropriété, les requérants ont reçu mise en demeure du conseil du syndicat des
copropriétaires du 52 rue des Louviers à SAINT-GERMAIN EN LAYE d'avoir à faire cesser l'activité de leurs locataires, les époux X..." ;
Considérant que, toutefois, outre qu'il ne contient pas en annexe la lettre de mise en demeure en date du 06 juin 2003 adressée aux époux Y... par le Conseil du Syndicat des copropriétaires, cet acte n'explicite pas la nature des nuisances qui sont reprochées aux exploitants et auxquelles il leur est demandé de mettre un terme dans le délai d'un mois ;
Considérant que, dès lors, en l'état des inexactitudes et des imprécisions affectant cet acte, il convient d'annuler le commandement de payer délivré le 11 décembre 2003, et d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties avec toutes conséquences de droit.
Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire :
Considérant qu'à titre subsidiaire, Monsieur et Madame Y... sollicitent le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, d'une part pour violation de l'obligation contractuelle de constater par acte notarié, en présence du bailleur ou lui dûment appelé, toute cession du fonds de commerce, d'autre part pour violation de la destination contractuelle du bail, à savoir "tous commerces, sauf nuisances" ;
Considérant qu'il y a lieu de rappeler qu'aux termes de l'article 12 du bail, "toute cession devra, pour être valable, être constatée par acte notarié, en présence du bailleur ou lui dûment appelé" ;
Or considérant qu'il s'infère des documents produits aux débats que Monsieur et Madame X... ont, par acte notarié du 30 décembre 2002, acquis de Monsieur et Madame D... le fonds de commerce de
"sandwicherie, viennoiserie, boissons chaudes, plats à emporter et sur place" exploité dans les locaux litigieux ;
Considérant qu'il est également démontré que Madame Saliha Z... épouse X... s'était fait immatriculer au Registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le no 444 824 684 au titre de l'activité de restauration exercée dans les lieux loués ;
Considérant que, toutefois, il apparaît que ce fonds de commerce a par la suite été vendu à la SARL PIZZA DI PADOVA, laquelle en a assuré l'exploitation directe depuis le 14 avril 2003, ainsi qu'il résulte des mentions figurant sur l'extrait de registre du commerce établi à son nom ;
Considérant qu'au demeurant, les époux X... ne contestent ni la réalité de cette cession, ni son irrégularité au regard des stipulations
Considérant qu'au demeurant, les époux X... ne contestent ni la réalité de cette cession, ni son irrégularité au regard des stipulations contractuelles ci-dessus rappelées ;
Considérant qu'ils ne sauraient valablement exciper d'un éventuel manquement de la SARL ADEC 78 à son obligation de conseil lors de l'accomplissement des formalités de la cession du fonds de commerce conclue entre eux et la SARL PIZZA DI PADOVA, dans la mesure où cet intermédiaire, qui n'a pas été attrait dans la présente procédure, est en toute hypothèse étranger aux relations contractuelles ayant existé entre les époux Y... et leurs locataires ;
Considérant qu'en l'occurrence, la cession du fonds de commerce au profit de la SARL PIZZA DI PADOVA a inclus la cession du droit au bail, ainsi que le met en évidence le paiement des loyers effectué directement par cette dernière;
Considérant qu'il apparaît que la cession de ce droit au bail n'a pas été constatée par acte notarié, et qu'elle n'a pas été régularisée en présence des bailleurs, ou ces derniers dûment appelés ;
Considérant que les conditions irrégulières dans laquelle est intervenue cette cession ont donc constitué une violation des stipulations contractuelles ayant revêtu un caractère suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail liant les parties ;
Considérant qu'à titre surabondant, il est justifié par la lettre de mise en demeure adressée le 06 juin 2003 par le Conseil du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble abritant les lieux loués, par le constat d'huissier dressé le 10 décembre 2003, ainsi que par une attestation établie le 05 février 2004 par l'un des copropriétaires de cet immeuble, que l'exploitation par les époux X..., puis par la SARL PIZZA DI PADOVA, a engendré d'importantes nuisances olfactives dans le cadre de l'exploitation de leur activité ;
Considérant qu'à cet égard, l'huissier instrumentaire a, lors de sa venue sur les lieux le 10 décembre 2003 à la requête du Syndicat des copropriétaires, constaté la présence d'une "forte odeur de pizza", laquelle "ne peut que se répandre dans la cour et les appartements ouvrant sur cette dernière" ;
Considérant que Madame E..., copropriétaire, a pour sa part attesté que : "les évacuations du commerce de Monsieur et Madame X... s'échappent directement dans un local commun déversant dans la cour les odeurs de pizza de 10 h à 22 h, 7 jours sur 7" ;
Considérant que Monsieur et Madame X... ne peuvent se prévaloir d'un "accord de principe" qui leur aurait été donné par le Syndic de la copropriété en vue de l'exécution des travaux de nature à remédier à ces nuisances, dans la mesure où de tels travaux requéraient une
autorisation préalable, non seulement de l'assemblée générale des copropriétaires, mais également de la Mairie de SAINT-GERMAIN EN LAYE ;
Considérant qu'au regard de ce qui précède, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties, des chefs tant de cession irrégulière du fonds de commerce que de violation de la destination contractuelle du bail, et d'ordonner l'expulsion des locataires des lieux loués, étant observé que cette expulsion est déjà devenue effective en l'état du procès-verbal d'huissier établi le 02 août 2005 consécutivement à la décision de première instance revêtue de l'exécution provisoire.
Sur les demandes complémentaires et annexes :
Considérant qu'il n'y a pas lieu de donner acte à Monsieur et Madame X... de ce qu'ils entendent solliciter la réparation du préjudice subi par eux consécutivement à l'expulsion dont ils ont fait l'objet en exécution de la décision de première instance ;
Considérant que l'équité commande d'allouer à Monsieur et Madame Y..., sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, une indemnité égale à 1.500 ç, en remboursement des frais non compris dans les dépens exposés par eux tant en première instance qu'en appel ;
Considérant qu'il n'est cependant pas inéquitable que les appelants conservent la charge des frais non compris dans les dépens qu'ils ont engagés dans le cadre de la présente instance ;
Considérant que Monsieur et Madame X... doivent être condamnés aux dépens de première instance et d'appel, à l'exclusion du coût du commandement du 11 décembre 2003, lequel doit rester à la charge des bailleurs. PAR CES MOTIFS
Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame X... de leur opposition au commandement délivré le 11 décembre 2003, et constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties avec effet au 12 janvier 2004 ;
Statuant à nouveau :
Déclare nul et de nul effet le commandement signifié à la requête de Monsieur et Madame Y... par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2003, avec toutes conséquences de droit ;
Prononce la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts exclusifs des locataires, pour cession irrégulière du fonds de commerce et violation de la destination contractuelle ;
Ordonne l'expulsion de Monsieur et Madame X..., et de tous occupants de leur chef, des lieux qu'ils occupaient ... (78100) SAINT-GERMAIN EN LAYE ;
Constate que cette expulsion est devenue effective selon procès-verbal d'huissier du 02 août 2005 ;
Condamne Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 1.500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Déboute Monsieur et Madame X... de leurs demandes de donner acte et d'indemnité de procédure ;
Condamne Monsieur et Madame X... aux dépens de première instance et d'appel, en ce non compris le coût du commandement délivré le 11 décembre 2003, et autorise la SCP FIEVET-LAFON, Société d'Avoués, à recouvrer directement la part la concernant, conformément à ce qui est prescrit par l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Arrêt prononcé par Madame Françoise LAPORTE, président, et signé par Madame Françoise LAPORTE, président et par Madame Marie-Thérèse GENISSEL, greffier, présent lors du prononcé
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,