COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 04/04/2019
la AARPI AARPI CATHELY ET ASSOCIES
la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN
ARRÊT du : 04 AVRIL 2019
No : 139 - 19
No RG : 18/00719 - No Portalis
DBVN-V-B7C-FUXX
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Commerce d'ORLEANS en date du 11 Janvier 2018
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265214199214326
SARL LOIRE INVESTISSEMENTS CPV prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]
Ayant pour avocat Maître Aurélie MORICE, membre de L'AARPI CATHELY&amp;ASSOCIES, avocat au barreau de MONTARGIS,
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265215284907002
SARL CREATION ART IMMOBILIER
agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège [...]
Ayant pour avocat Maître Antoine VOLLET, membre de la SCP SIMARD-VOLLET-OUNGRE&amp;CLIN, avocat au barreau d'ORLEANS,
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 06 Mars 2018
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 22 novembre 2018 2019
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 24 JANVIER 2019, à 14 heures, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, en son rapport, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité,
Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller,
Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller,
Greffier :
Madame EL BOUDALI Marie-Lyne, Greffier lors des débats,
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors du prononcé,

Prononcé le 04 AVRIL 2019 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Selon acte authentique en dates des 24 et 26 novembre 2014 la société LOIRE INVESTISSEMENTS CPV (LOIRE INVESTISSEMENT) a vendu à la société CRÉATION ART IMMOBILIER des terrains à bâtir sis [...], qui constituaient les lots 1, 2, 5, 6, 12, 13, 14, 15,16 et 18 du [...].
Aux termes de cet acte, la venderesse s'engageait à terminer tous les travaux relatifs au [...] au plus tard le 30 mai 2015 ou, à défaut, à verser à sa cocontractante une indemnité de 100 euros par jour de retard et par lot.
Après avoir fait constater par huissier de justice les 29 mai 2015 et 29 janvier 2016 que les travaux n'étaient pas terminés, CRÉATION ART IMMOBILIER a assigné LOIRE INVESTISSEMENTS le 20 mai 2016 devant le tribunal de commerce d'Orléans en sollicitant sa condamnation à lui payer la somme de 242.000 euros (100 euros x 10 lots x 242 jours ).
Par jugement en date du 11 janvier 2018, le tribunal a dit que l'indemnité prévue en cas d'inexécution de l'obligation est une clause pénale susceptible de réduction et condamné LOIRE INVESTISSEMENTS à payer à CRÉATION ART IMMOBILIER la somme de 12.100 euros au titre de cette clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2016, outre une indemnité de procédure de 1.500 euros ainsi qu'à supporter les dépens.
LOIRE INVESTISSEMENTS a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 6 mars 2018.
Elle en poursuit l'infirmation en demandant à la cour de déclarer irrecevable la société CRÉATION ART IMMOBILIER en ses demandes, à titre subsidiaire de la débouter et à titre plus subsidiaire de ramener le montant de la clause pénale à un euro. En toute hypothèse elle sollicite condamnation de l'intimée à lui verser 20.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens.
Elle soutient tout d'abord que la perte de la qualité de propriétaire des terrains objets de l'obligation de finition des travaux a fait perdre à l'intimée le bénéfice de la clause pénale prévue à l'acte de vente puisqu'elle a revendu tous les lots à la société LESLER le 25 novembre 2014 ; qu'elle ne démontre pas avoir conservé vis à vis d'elle les pouvoirs du maître de l'ouvrage puisque l'acte de vente des 24 et 26 novembre 2014 qui les lie n'est pas un acte de vente en l'état futur d'achèvement; que les dispositions de l'article 1601-3 du code civil relatives à la vente en l'état futur d'achèvement ne peuvent dès lors s'appliquer qu'entre CRÉATION ART IMMOBILIER et LESLER. Et elle en déduit que l'intimée ne peut plus prétendre à l'application à son profit de la clause pénale contractuelle.
Elle fait ensuite valoir qu'elle a déposé une déclaration d'ouverture de chantier le 17 juin 2014, ce qui démontre qu'elle a mis en œuvre les moyens lui permettant de réaliser les travaux dans les meilleurs délais ; que la commune de GIEN l'a autorisée à différer les travaux de finition jusqu'au 31 décembre 2015 et à procéder à la vente des lots avant d'avoir exécuté les travaux prescrits dans l'arrêté d'autorisation d'aménager ; que l'acte de vente comporte dès lors des clauses contradictoires puisqu'il prévoit tout à la fois que le vendeur est autorisé à achever les travaux de finition qui lui incombent jusqu'au 31 décembre 2015 mais également qu'il doit réaliser les mêmes travaux de finition avant le 30 mai 2015 sous peine de devoir verser une indemnité de 100 euros par jour de retard et par lot. Et elle prétend que l'acte est dépourvu de clarté puisqu'il indique qu'elle doit s'acquitter de tous les travaux relatifs au lotissement alors qu'ils n'étaient pas tous à sa charge.
Elle précise que le déroulement du chantier a été perturbé par le retard pris par la société CRÉATION ART IMMOBILIER pour obtenir son financement .
Elle prétend qu'il résulte de l'avenant au contrat de bail conclu entre CRÉATION ART IMMOBILIER, LESLER et son locataire, la société EDF, que l'intimée a admis que la date butoir de réalisation des travaux de finition devait être décalée au 4 janvier 2016 puisqu'il est précisé que « suite aux différents problèmes rencontrés lors du déboisement (site classé boisé), du défrichement, de l'aménagement et de la viabilisation du terrain, les travaux de terrassement et de fondation ont dû être reportés. En conséquence, les parties conviennent d'un commun accord de modifier la date de prise de possession du bail. » Et elle soutient que c'est donc de mauvaise foi que l'appelante sollicite l'application de la clause pénale.
Elle prétend également qu'elle n'a pas à s'acquitter d'une quelconque somme puisqu'elle n'a pas été mise en demeure par le créancier.
Elle affirme par ailleurs qu'aucune clause pénale n'est due lorsque le débiteur de l'obligation principale a été empêché de l'exécuter par des causes extérieures ; que tel est le cas en l'espèce puisqu'il est démontré que les travaux de finition du lotissement ne pouvaient être achevés dès lors que les entreprises missionnées par CRÉATION ART IMMOBILIER n'avaient pas terminé les travaux de construction des habitations et aménagements des parcelles à bâtir ; qu'il ressort en effet du procès-verbal de constat du 29 mai 2015 que le transformateur électrique n'est toujours pas installé et que des palettes de tuiles sont entreposées sur la dalle en question ; qu'elle n'a jamais eu en charge des travaux de toiture de sorte que ce sont les propres entreprises missionnées par CRÉATION ART IMMOBILIER qui l'ont empêchée de réaliser les travaux sur le transformateur en entreposant des tuiles ; qu'on voit sur les photographies jointes aux procès-verbaux de constat que des engins de type tractopelles sont encore présents sur le chantier, que les enduits des maisons ne sont pas terminés, pas plus que les aménagements intérieurs (monticule de plaques de murs) ni extérieurs (présence de fers à béton, tuyaux, câbles, palettes) ; que les matériaux, engins et bennes entreposés devant les maisons ne lui appartiennent pas et qu'elle ne pouvait effectuer des travaux d'assainissement, de réalisation des canalisations, de réalisation des trottoirs alors que des engins, des camions, des ouvriers, et du matériel, circulaient en permanence sur le chantier ; qu'elle n'a reçu aucune réponse à sa demande adressée à CRÉATION ART IMMOBILIER en mars 2015 aux fins de bloquer la voirie pendant 15 jours pour réaliser les trottoirs.
Elle souligne que les travaux de finition ont été réalisés partiellement voire totalement sur certains lots de sorte que CRÉATION ART IMMOBILIER n'est en tout état de cause pas fondée à obtenir le paiement de la totalité de l'indemnité pour tous les lots jusqu'au 29 janvier 2016 et elle fait valoir que les demandes de l'intimée au titre de l'application de la clause pénale sont d'un montant quasiment équivalent au prix de vente total des lots et ce alors que CRÉATION ART IMMOBILIER n'a subi aucune conséquence financière du retard apporté à la livraison, aucune indemnité n'étant prévue dans l'avenant au contrat de bail au bénéfice du locataire et CRÉATION ART IMMOBILIER prétendant sans apporter aucune pièce à l'appui de cette affirmation qu'elle a dû effectuer gratuitement des travaux pour compenser le retard.
CRÉATION ART IMMOBILIER forme appel incident en demandant à la cour de condamner la société LOIRE INVESTISSEMENTS CPV à lui payer la somme de 242.000 euros outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mai 2016 et d'ordonner la capitalisation des intérêts. Elle sollicite par ailleurs le rejet de toutes les demandes de l'appelante et sa condamnation à lui verser 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens.
Elle fait valoir que le terme des travaux était contractuellement déterminé et qu'elle n'avait donc pas à mettre en demeure l'appelante de le respecter ; que l'acte notarié ne contient pas de clauses contradictoires, l'indication de ce que l'arrêté délivré par le maire de Gien fixe un délai d'exécution expirant au plus tard le 31 décembre 2015 n'étant pas contraire à la décision des parties de convenir d'une date de fin de travaux fixée au 30 mai 2015, délai raisonnable puisque les travaux avaient commencé le 17 juin 2014 ; que la mention de « tous les travaux relatifs au lotissement » n'est pas obscure et visait nécessairement tous les travaux faisant l'objet du permis de lotir.
Elle précise que le décalage de la signature de l'acte authentique de vente a été rendu nécessaire du fait du retard de la société LOIRE INVESTISSEMENTS et qu'elle l'a subi sans accorder de nouveaux délais contractuels d'exécution à cette dernière.
Elle affirme être parfaitement recevable en ses demandes puisque, si elle a signé avec son acquéreur une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le jour même de l'acquisition du terrain, cette vente lui faisait conserver les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à réception des travaux et la charge des risques jusqu'à la livraison.
Elle souligne que l'appelante n'a sollicité aucune autre autorisation administrative de différer ses travaux que celle du 29 octobre 2014 antérieure à la vente et ne lui a pas demandé de consentir à un allongement du délai de réalisation.
Elle précise que LOIRE INVESTISSEMENTS ne fait pas la démonstration qu'elle se serait engagée « par erreur » et qu'elle était la mieux placée pour connaître le délai nécessaire à l'exécution de ses propres travaux, et précise qu'à ce jour, l'appelante ne produit toujours pas sa déclaration administrative d'achèvement des travaux.
Elle rappelle que l'article 1152 ancien du code civil, n'impose pas au juge de limiter le montant de l'indemnité prévue par la clause pénale à celui du préjudice réellement subi par le créancier victime de l'inexécution du contrat ; que la clause pénale insérée dans l'acte de vente des 24 et 26 novembre 2014 avait pour but d'assurer l'exécution des obligations contractées et avait été stipulée exclusivement pour contraindre les parties à exécuter le contrat ; que le juge doit tenir compte de son but pour apprécier son montant ; qu'en tout état de cause, elle a subi un préjudice, puisque la prise de possession par le locataire (la société EDF) prévue au 1er juillet 2015 a été reportée au 4 janvier 2016 et qu'en contrepartie, elle a dû offrir l'exécution de travaux supplémentaires, à savoir :
- Plancher bois dans les combles aménageables de tous les logements
- Escalier escamotable pour accéder aux combles
- Isolation intérieure dans tous les garages (murs et plafond)
- Arrosage automatique pour végétaux extérieurs
- Accès aux garages en enrobé
- Portail et portillon sur chaque parcelle
- Eléments de cuisine aménagée supplémentaires
- Radiateur/sèche-serviette dans les salles de bains
- Douche RDC dans les maisons type 4
- Double meuble vasque dans les maisons type 4.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :
- Sur la recevabilité de la demande en paiement :
Attendu que, si CRÉATION ART IMMOBILIER a revendu les terrains objet de l'obligation de finition des travaux, cette revente est intervenue sous la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement avec un transfert de la propriété des maisons édifiées prévue le premier janvier 2016 ;
Qu'elle a donc conservé qualité et intérêt à réclamer l'exécution du contrat conclu entre elle-même et LOIRE INVESTISSEMENTS et qu'elle a bien gardé, envers cette dernière, la qualité de maître de l'ouvrage qui n'était pas conférée à COSME et ASSOCIES ;
Que le moyen tiré d'une irrecevabilité de la demande en paiement sera donc écarté ;
Attendu que les développements de LOIRE INVESTISSEMENTS sur sa bonne volonté et la mise en oeuvre de tous les moyens nécessaires pour réaliser les travaux dans les meilleurs délais sont sans intérêt pour la solution du litige, l'appelante s'étant librement engagée à terminer les travaux au plus tard le 30 mai 2015 ;
Que n'est pas plus fondée l'argumentation de ce que l'acte de vente comporterait des clauses contradictoires, le vendeur étant certes autorisé par la commune à achever les travaux de finition qui lui incombent jusqu'au 31 décembre 2015 mais s'étant lui-même engagé, comme il le pouvait, à terminer ces mêmes travaux de finition avant le 30 mai 2015 sous peine de devoir verser une indemnité de 100 euros par jour de retard et par lot ;
Que l'acte est parfaitement clair en ce qu'il indique que LOIRE INVESTISSEMENTS doit s'acquitter de tous les travaux avant cette date, cette clause ne pouvant que signifier qu'elle doit s'acquitter de tous les travaux mis à sa charge ;
Attendu que CRÉATION ART IMMOBILIER s'est montrée quant à elle beaucoup plus prudente que LOIRE INVESTISSEMENTS puisque, parfaitement consciente que les travaux ne seraient pas achevés en décembre 2015 ainsi qu'elle s'y était initialement engagée envers COSME et ASSOCIES, elle en a informé cette dernière qui a signé dès le 20 novembre 2016 avec EDF, future locataire des logements devant être construits, un avenant prévoyant le report de la signature du contrat de bail au premier janvier 2016 ;
Que cet avenant précise que des difficultés ont été rencontrées lors du déboisement, du défrichement, de l'aménagement et de la viabilisation du terrain, ce qui a rendu nécessaire les travaux de terrassement et de fondation ;
Que, cependant, c'est sans pertinence que LOIRE INVESTISSEMENTS se prévaut de cet avenant pour soutenir que l'intimée a admis que la date butoir de réalisation des travaux de finition devait être décalée au 4 janvier 2016 puisqu'elle n'y était pas partie et n'a pas pris la précaution d'en établir elle-même un pour modifier les clauses contractuelles régissant ses propres relations avec CRÉATION ART IMMOBILIER ;
Qu'est de même sans fondement l'argument de ce que CRÉATION ART IMMOBILIER ne saurait réclamer paiement faute de mise en demeure, les parties ayant expressément convenu d'une date butoir après laquelle la clause pénale serait mise en oeuvre sans préciser la nécessité préalable d'une mise en demeure qui n'est pas légalement prévue, ce qui démontrait leur volonté de dispenser la créancière d'une mise en demeure ;
Mais attendu que les prévisions de CRÉATION ART IMMOBILIER se sont vérifiées puisqu'il résulte de ses propres pièces, et notamment du constat d'huissier de justice établi le 29 mai 2015, que, si la voirie et les trottoirs, dont la réalisation incombait à LOIRE INVESTISSEMENTS ne sont pas achevés, il était impossible de procéder aux travaux les concernant en raison des multiples engins et camions appartenant aux entreprises diligentées par CRÉATION ART IMMOBILIER pour édifier les bâtiments, ainsi que des non moins nombreux dépôts de matériel (palettes de tuiles, de parpaings, bétonnière, tas de plaques murales et de menuiseries) entassés sur l'emplacement des trottoirs ou de la voirie par ces entreprises ;
Que LOIRE INVESTISSEMENTS justifie avoir adressé à CRÉATION ART IMMOBILIER, le 2 mars 2015, un courriel lui indiquant qu'elle était prête pour réaliser les trottoirs et la suite des travaux du lotissement (sa pièce no 15) mais précisant que, "pour le bon déroulement des travaux, nous allons avoir besoin de bloquer la voirie pendant 15 jours" et l'avertissant "qu'elle ne pourrait en conséquence pénétrer dans le lotissement que par voie piétonnière" ;
Qu'elle lui demandait dans ce courriel de bien vouloir lui donner une date d'intervention ;
Que CRÉATION ART IMMOBILIER n'a jamais répondu à cette demande ce qui a conduit LOIRE INVESTISSEMENTS à lui adresser un nouveau courriel en ces termes le 14 avril 2015 : "Bonjour, nous vous informons que nous allons procéder à l'arrêt des travaux du TROCADERO pour les raisons suivantes : TROCADERO 1 : les sociétés qui interviennent sur ce dernier n'ont pas évacué le chantier Donc il nous est impossible de démarrer les trottoirs et calcaire. TROCADERO 2 : les modifications des réseaux dus aux modifications des PC n'ont pas été validées par le géomètre : nous ne pouvons par conséquence procéder aux modifications Impasse, nous attendons la validation des plans d'ERDF" ;
Et attendu qu'il est démontré par ces échanges que LOIRE INVESTISSEMENTS a été empêchée d'exécuter ses obligations avant le 30 mai 2015 par le fait de CRÉATION ART IMMOBILIER, laquelle ne saurait dès lors réclamer paiement d'une clause pénale qui n'est devenue exigible que par sa propre carence à libérer les lieux pour permettre la réalisation des travaux ;
Que les conventions devants'exécuter de bonne foi, il convient en conséquence, par infirmation du jugement déféré, de débouter CRÉATION ART IMMOBILIER de l'intégralité de ses demandes ;
Attendu que l'appelante ne caractérise pas l'abus de procédure qu'elle reproche à l'intimée et ne fait état d'aucun préjudice qui ne soit réparé par l'octroi d'une indemnité de procédure ;
Attendu que CRÉATION ART IMMOBILIER, succombant à l'instance, en supportera les dépens et qu'il sera fait application, au profit de l'appelante, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME la décision entreprise,
STATUANT À NOUVEAU,
DÉBOUTE la société CRÉATION ART IMMOBILIER PROMOTION de l'ensemble de ses demandes,
LA CONDAMNE à payer à la société LOIRE INVESTISSEMENTS CPV la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
LA CONDAMNE aux dépens de première instance et d'appel.
Arrêt signé par Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT