DU 15 Janvier 2002 ------------------------- M.F.B
Guy X... C/ Consorts Y..., Colette Z... RG N : 99/01401 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du quinze Janvier deux mille deux, par Monsieur MILHET, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE :
Monsieur Guy X... né le 15 Juin 1942 à TELEMCEN (ALGERIE) 45 rue Neuve d'Argenson 24000 BERGERAC représenté par Me TANDONNET, avoué assisté de Me MONEGER, avocat APPELANT d'un jugement du Tribunal de Grande Instance MARMANDE en date du 02 Juillet 1999 D'une part, ET : Monsieur Isidore Y... né le 14 Avril 1944 à UCCLE Demeurant 1 rue Thiers 6950 HARSIN (BELGIQUE) Madame Laure Y... épouse A... née le 25 Juillet 1969 à UCCLE Demeurant 144 avenue Circulaire 1180 BRUXELLES (BELGIQUE) Mademoiselle Isadora Y... née le 24 Mai 1972 à UCCLE Monsieur Isy Y... né le 26 Avril 1979 à UCCLE Demeurant ensemble 14 avenue Henri Pirenne 1180 BRUXELLES (BELGIQUE) représentés par Me Jean Michel BURG, avoué assistés de Me Christian TOMME, avocat Madame Colette Z... née le 12 Février 1930 à PARIS Demeurant "Le Château" 47350 SEYCHES représentée par Me NARRAN, avoué assistée de la SCP DELMOULY-GAUTHIER-THIZY, avocats INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire. La cause a été débattue et plaidée en audience publique, le 20 Novembre 2001 sans opposition des parties, devant Monsieur MILHET, Président de Chambre rapporteur assisté de Monique FOUYSSAC, Greffier. Le Président rapporteur et rédacteur en a, dans son délibéré, rendu compte à la Cour composée, outre lui-même, de Messieurs B... et ROS, Conseillers, en application des dispositions des articles 945-1 et 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
Colette Z... a, par acte du 7 juillet 1997, donné à Guy X...
mandat de vendre un immeuble sis à SEYCHES (47) pour le prix de 2.100.000 F incluant les honoraires d'agence d'un montant de 100.000 F à la charge du vendeur.
La susnommée a, par acte sous seing privé du 12 décembre 1997, vendu aux consorts Y... (qui lui ont été présentés par l'agent immobilier et qui ont versé à titre de dépôt de garantie la somme de 100.000 F) l'immeuble susvisé moyennant le prix de 1.750.000 F.
Un avenant a été établi les 9 et 26 janvier 1998 entre les parties prévoyant, notamment, que la date de réitération par acte authentique et la date d'entrée en jouissance seraient reportées respectivement aux 31 mars et 30 avril 1998.
Les consorts Y... n'ont pas été en mesure de respecter les dates convenues et C. Z... est revenue sur son désir de vendre le 1er avril 1998.
Le magistrat des référés, saisi par les consorts Y..., a, par ordonnance du 30 avril 1998, rejeté leur demande tendant à obtenir le report de la date de réitération de la vente et donné acte à C. Z... de ce qu'elle acceptait de restituer le dépôt de garantie.
Les consorts Y... ont, alors, saisi, le 31 août 1998, la juridiction du fond à l'effet de voir juger que la vente était parfaite et, subsidiairement, d'obtenir la restitution du dépôt de garantie et l'allocation de dommages-intérêts, puis ont renoncé à leur demande principale.
G. X... est intervenu volontairement à la procédure en sollicitant le paiement de sa commission par C. Z....
Le Tribunal de Grande Instance de Marmande a rejeté les demandes des parties par jugement du 2 juillet 1999 dont G. X... et les consorts Y... ont interjeté appel.
G. X... sollicite, à titre principal, la condamnation de C. Z... au paiement de la somme de 87.500 F avec les intérêts au taux légal à
compter du 1er avril 1999, à titre subsidiaire, la condamnation in solidum de C. Z... et des consorts Y... au paiement de cette même somme, et, à titre plus subsidiaire, la condamnation solidaire des consorts Y... au paiement de ladite somme à titre de dommages-intérêts en considérant que la non-réitération de la vente par acte authentique n'est pas de nature à le priver de la commission prévue dans le mandat de vente que lui a confié C. Z..., qu'au surplus le sieur Y... s'est engagé dans l'avenant signé le 26 janvier 1998 à payer les frais d'agence et, enfin, que la non réitération de la vente par acte authentique est due à la faute des consorts Y... qui ont engagé leur responsabilité à son égard et qui lui doivent réparation de son préjudice.
Les consorts Y... concluent à la condamnation de C. Z... au paiement de la somme de 100.000 F (assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 1997) au titre du dépôt de garantie et de la même somme à titre de dommages-intérêts en soutenant que l'intransigeance et l'attitude de C. Z... sont fautives, que celle-ci doit restituer (ainsi qu'elle s'y était engagée) le dépôt de garantie qui lui a été versé et qu'ils ont exposé des frais en rapport avec la vente.
C. Z... poursuit, à titre principal, la confirmation de la décision déférée et, subsidiairement, la garantie des consorts Y... au titre d'une éventuelle condamnation qui serait prononcée en faveur de G. X... en faisant valoir que, conformément au contrat de vente, elle pouvait conserver le dépôt de garantie compte tenu de la caducité de la vente en raison du dépassement du terme, que son offre de restituer le dépôt de garantie n'a pas été acceptée par les consorts Y..., qu'elle n'a pas retiré cette offre de manière fautive, que G. X... ne peut prétendre au paiement d'une commission puisque la vente ne s'est pas réalisée et que Isidore
Y..., aux termes d'une stipulation en faveur de G. X..., s'est engagé à payer les frais d'agence. SUR QUOI, LA COUR
Attendu, sur les demandes formées par les consorts Y..., qu'il résulte des mentions de l'acte sous seing privé de vente établi le 12 décembre 1997 que "si l'acquéreur ne réalise pas son acquisition dans les conditions et délais prévus, les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étant réalisées, le dépôt de garantie reviendra de plein droit au vendeur sous déduction des honoraires dus au notaire rédacteur des présentes sans qu'il ait à remplir aucune formalité judiciaire et sans avoir à obtenir l'autorisation de quiconque, les présentes conventions devenant nulles de plein droit si bon semble au vendeur" ;
Or, attendu que la défaillance des consorts Y... est, en la cause, acquise et qu'il n'est pas argué de la non-réalisation des conditions suspensives stipulées dans leur intérêt ;
Attendu, également, qu'aucune convention ne s'est finalisée entre les parties à l'effet de ne pas appliquer la clause susvisée, et qu'il n'est pas établi que l'offre de C. Z... (qui n'a pas été acceptée) aurait été retirée de manière fautive par cette dernière ;
Attendu, aussi, que les consorts Y... ne justifient pas d'une faute de C. Z... qui serait en relation de causalité directe avec le préjudice dont ils font état à l'appui de leur demande de dommages-intérêts ;
Qu'ils seront, en conséquence, déboutés de l'ensemble de leurs demandes ;
Attendu, sur la demande formée par G. X..., qu'il est constant que le mandat de vente signé le 7 juillet 1997 porte que la commission sera payée à l'agent immobilier par le vendeur le jour de la signature de l'acte écrit constatant l'accord du vendeur et de l'acquéreur;
Or, attendu que cet accord sur la chose et sur le prix (rendant la vente parfaite) a été constaté par l'acte sous seing privé du 12 décembre 1997 ;
Attendu que la renonciation ultérieure des parties à passer l'acte authentique ne saurait priver, en l'absence de faute de sa part, l'agent immobilier du droit acquis à sa commission, et ce d'autant que le mandat ne prévoit, en aucune manière, que la commission ne serait due qu'après réitération de l'acte de vente en la forme authentique ;
Attendu que C. Z... sera, donc, condamnée au paiement de la somme de 13 339,29 Euros qui portera intérêts au taux légal à compter du 1er avril 1999 (date à laquelle G. X... a fait notifier ses conclusions d'intervention) ;
Attendu, sur l'action en garantie formée par C. Z..., qu'il s'évince de l'examen de l'avenant du 26 janvier 1998 que Isidore Y... "agissant tant pour son compte qu'en tant que mandataire verbal de ses quatre enfants" s'est engagé à payer les frais de l'agence X... (soit la somme de 13 339,29 Euros) ;
Que cet engagement n'est assorti d'aucune modalité ou condition ;
Attendu, également, que le défaut de régularisation de la vente par acte authentique est dû à la carence des acquéreurs ;
Que ces derniers seront, ainsi, condamnés in solidum à garantir C. Z... de la condamnation mise à sa charge au titre de la commission ; Que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Que les consorts Y... supporteront les dépens en raison de leur succombance; PAR CES MOTIFS LA COUR
Reçoit, en la forme, les appels jugés réguliers ;
Confirme la décision déférée en ce qu'elle a débouté les consorts
Y... de leurs demandes ;
La réformant pour le surplus et statuant à nouveau :
Condamne Colette Z... à payer à Guy X... la somme de 13 339,29 Euros (Treize mille trois cent trente neuf Euros vingt neuf cents) avec les intérêts au taux légal à compter du 1er avril 1999 ;
Condamne in solidum les consorts Y... à garantir Colette Z... du montant de la condamnation mise à sa charge ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile;
Condamne les consorts Y... aux dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ceux d'appel au profit de Me TANDONNET et de Me NARRAN, avoués, conformément à l'article 699 dudit code. LE GREFFIER LE PRESIDENT M. FOUYSSAC A. MILHET