R. G : 09/ 03960
Décision du Tribunal d'Instance de ROANNE
Au fond du 09 juin 2009

RG : 11-08-000417



COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 22 Février 2011
APPELANT :
Monsieur Claude Jean X...
né le 15 Décembre 1970 à TULLINS (38210)

42155 POUILLY-LES-NONAINS
représenté par Me Annie GUILLAUME, avoué à la Cour
assisté de Me Catherine PIBAROT, avocat au barreau de ROANNE

Mademoiselle Hélène Y...
née le 05 Avril 1964 à AUTUN (71400)

42300 ROANNE
représentée par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour
assistée de Me Gérard PERRIN, avocat au barreau de ROANNE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2009/ 022500 du 08/ 10/ 2009 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 03 Mai 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Décembre 2010
Date de mise à disposition : le 8 Février 2011, prorogé au 22 Février 2011
Audience présidée par Dominique DEFRASNE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE
Suivant bail sous seing privé en date du 1er juin 2003, monsieur Jocelyn Z... a donné en location à mademoiselle Hélène Y... un appartement situé au premier étage d'un immeuble à Roanne (Loire),..., pour une durée de trois années renouvelable moyennant un loyer mensuel initial de 285 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 10 euros.
Le 1er mars 2006, monsieur Jocelyn Z... a vendu son immeuble à monsieur Claude X....
Par courrier daté du 22 octobre 2007 adressé à la société IMMOGROUP, mandataire du bailleur, mademoiselle Y... a donné congé de l'appartement avec préavis de trois mois en se réservant la possibilité de réduire ce délai et en joignant à son envoi un certificat médical.
La société IMMOGROUP a accepté de fixer le terme du délai de préavis au 22 novembre 2007.
Le 1er août 2008, monsieur X... a fait assigner mademoiselle Y... devant le juge des référés du tribunal d'instance de Roanne en demandant la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion de la défenderesse, motif pris de ses troubles du comportement et des nuisances qu'ils occasionnaient au préjudice des autres occupants de l'immeuble.
Par ordonnance du 7 octobre 2008, le juge des référés s'est déclaré incompétent pour statuer sur cette demande.
Le 11 décembre 2008, monsieur X... a fait à nouveau assigner mademoiselle Y... devant le tribunal d'instance de Roanne en demandant à titre principal de constater que le bail avait pris fin par l'effet du congé donné par le locataire le 22 octobre 2007 et d'ordonner l'expulsion de mademoiselle Y..., subsidiairement de prononcer la résiliation du bail, motif pris de l'usage abusif des lieux par mademoiselle Y... et de ses infractions au bail et d'ordonner également son expulsion.
Par jugement du 9 juin 2009, le tribunal d'instance a :
- dit mal fondées les demandes de monsieur Claude X...,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné monsieur Claude X... aux dépens recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
Monsieur X... a interjeté appel de ce jugement le 22 juin 2009.
Monsieur X... formule devant la cour les mêmes demandes que précédemment et sollicite le paiement de 1. 000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1153 du code civil et de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il indique d'abord que le congé donné par la locataire le 22 octobre 2007 est valable et que c'est à tort que le tribunal, sous le visa des dispositions de l'article 489 ancien du code civil, a considéré que mademoiselle Y... n'avait pas le discernement nécessaire pour délivrer le congé.
Il fait valoir en second lieu que mademoiselle Y... a manqué à ses obligations contractuelles en n'usant pas de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail dès lors qu'elle n'a cessé depuis l'année 2007 de troubler la tranquillité des occupants de l'immeuble par ses nuisances sonores, ses violences verbales à caractère raciste et que ses graves problèmes de comportement mettent en danger les autres locataires ainsi que la quiétude de l'immeuble.
Mademoiselle Y... demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner monsieur X... au paiement de la somme de 2. 000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi qu'au paiement de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle explique que son état nécessite un soutien psychothérapique et un traitement régulièrement évalué et que sa décision d'adresser au propriétaire une lettre de résiliation du bail a été prise de manière impulsive sans en mesurer les conséquences, en raison notamment de la tension intérieure qu'elle éprouvait par rapport à des nuisances sonores dont elle était la victime dans les lieux loués.
Elle demande à la cour de constater que le congé du 22 octobre 2007 est nul et de nul effet.
Elle fait valoir en second lieu qu'elle n'est pas responsable de ses problèmes du comportement qu'elle subit et dont elle souffre et que par ailleurs la gravité des manquements qui lui est reprochée n'est pas établie.
Elle explique que l'absence quasi totale d'isolation phonique de l'immeuble est à l'origine des nuisances sonores dont se plaignent ses voisins ainsi qu'elle-même et que le propriétaire a manqué aux obligations mises à sa charge par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle ajoute que les pièces produites par monsieur X... ne sont pas probantes et qu'elle passe plus de temps à se faire soigner à l'hôpital que dans son appartement.
MOTIFS DE LA DÉCISION
-I-Sur le congé
Attendu que mademoiselle Y... verse aux débats plusieurs certificats médicaux du docteur A..., en date du 2 octobre 2008, du 21 décembre 2008 et du 22 février 2009 ainsi qu'un grand nombre de bulletins d'hospitalisation, notamment du 19 septembre au 29 septembre 2007, du 6 novembre au 23 novembre 2007, au cours de l'année 2008 et de l'année 2009 ;
Qu'il résulte de ces certificats médicaux qui sont circonstanciés que mademoiselle Y... présente une fragilité de la personnalité susceptible de se décompenser en syndrome dépressif, qu'elle a besoin d'un soutien psychothérapique et un traitement régulier, qu'à l'époque de la délivrance du congé elle refusait de s'alimenter, de se laver, sans avoir les moyens physiques et psychiques de faire face à sa situation ; qu'il y est précisé qu'elle a d'ailleurs été hospitalisée pour syndrome dépressif majeur à la clinique de Montrond les Bains au début du mois de novembre suivant ;
Que le docteur A... indique également que cette souffrance dépressive est progressivement apparue dans un contexte de nuisances sonores provenant de l'appartement situé au-dessus du sien ;
Que la lettre de congé du 22 octobre 2007 fait mention de nuisances sonores ;
Attendu qu'aux termes de l'article 489 ancien du code civil applicable en l'espèce, pour faire un acte valable il faut être sain d'esprit. Il appartient à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte ;
Qu'en l'espèce, les documents précités révèlent que mademoiselle Y... souffrait de troubles psychiatriques au moment de son congé, le 22 octobre 2007 ; que d'ailleurs, la situation personnelle de l'intéressée et les motifs indiqués par elle dans le congé démontrent que sa décision a été prise de manière impulsive sans mesurer les conséquences de la perte de son logement ;
Attendu en conséquence que le tribunal d'instance a jugé à bon droit que le congé délivré le 22 octobre 2007 devait être déclaré nul au motif que la locataire à la date de délivrance de cet acte manquait du discernement nécessaire ;
- II-Sur la résiliation judiciaire du bail
Attendu que monsieur X..., à l'appui de sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail, produit des courriers et des pétitions émanant d'autres occupants de l'immeuble qui se plaignent de nuisances sonores diurnes et nocturnes occasionnées par mademoiselle Y... dans son appartement et de certains comportements agressifs ou insultants de sa part ;
Qu'il résulte aussi d'autres pièces produites que mademoiselle Y... s'était plaint elle-même auprès du bailleur du manque d'insonorisation des logements de l'immeuble et qu'elle a déposé plainte pour des violences physiques contre l'un de ses voisins ;
Que le manque d'isolation phonique de l'appartement de mademoiselle Y... est évoqué en effet dans plusieurs documents et notamment dans un extrait de main-courante de la police en date du 20 septembre 2008, de sorte qu'il peut être reproché en l'espèce au bailleur de n'avoir pas totalement respecté les obligations mises à sa charge par l'article 6 b de la loi du 6 juillet 1989 en n'assurant pas lui-même à ses locataires la jouissance paisible de son logement ;
Attendu que la résiliation judiciaire du contrat de location ne peut être prononcée qu'en cas de manquement suffisamment grave de l'une ou l'autre des parties à leurs obligations contractuelles ;
Qu'en l'espèce, si la matérialité des incidents reprochés à mademoiselle Y... n'est pas formellement contestée, il est permis toutefois d'affirmer que le comportement de la locataire avec les conséquences constatées par son entourage trouve partiellement son origine dans la délivrance par le bailleur d'un logement de nature à porter atteinte à la santé des occupants compte tenu de son manque totale d'isolation phonique ;
Qu'il n'y a pas lieu dans ces conditions de prononcer la résiliation du bail aux torts de mademoiselle Y... ;
Attendu qu'il ne peut être tiré des circonstances de la cause une faute de monsieur X... ou un abus de droit de mademoiselle Y... de sorte que leurs demandes respectives en paiement de dommages-intérêts seront rejetées ;
Attendu que monsieur X... qui succombe supportera les dépens ; qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu enfin que le premier juge a décidé à bon droit de communiquer le dossier au ministère public aux fins d'appréciation par ses soins de la nécessité de saisir le juge des tutelles au regard de l'état de santé de mademoiselle Y... ;
PAR CES MOTIFS
Dit l'appel recevable,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne monsieur Claude X... aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
Le greffier, Le président.