Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 11 JUIN 2021
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG 20/00298 -Portalis 35L7-V-B7E-CBGX5
Décision déférée à la cour : jugement du 15 novembre 2019 -tribunal de grande instance de Créteil

Monsieur [U] [I]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653
Ayant pour avocat plaidant Me Jacques DESGARDIN, avocat au barreau de PARIS
Madame [Z] [R] épouse [I]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentée par Me Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653
Ayant pour avocat plaidant Me Jacques DESGARDIN, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [I], [B] [H]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Maryline LUGOSI de la SELARL MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073
Ayant pour avocat plaidant Me Anne FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS
Madame [D], [W] [D] épouse [H]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Maryline LUGOSI de la SELARL MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073
Ayant pour avocat plaidant Me Anne FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS
SARL FP IMMOBILIER
exerçant sous l'enseigne Century 21 - KB immobilier
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1757
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 2 avril 2021, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Muriel Page, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 21 mai 2016, M. [I] [H] et Mme [D] [H] ont conclu avec M. [U] [I] et Mme [Z] [R] épouse [I] une promesse de vente portant sur un pavillon situé [Adresse 5], le prix étant fixé à 765 000 euros ;
La date prévue, dans la promesse, pour la signature de l'acte authentique était le 15 octobre 2016
La promesse stipulait une clause pénale de 76 500 euros au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la vente dans le délai imparti et prévoyait que cette partie pourrait y être contrainte par tous moyens et voies de droit.
Par avenant du 29 octobre 2016, la date de réalisation de la vente a été reportée au 30 novembre 2016, puis au 30 janvier 2017 par avenant du 5 janvier 2017, enfin au 28 février 2017 par avenant du 7 février 2017.
L'acte authentique de vente a finalement été signé entre les parties à la promesse le 18 avril 2017.
La société FP Immobilier, mandatée par M. et Mme [H] et exerçant sous l'enseigne Century 21 KB Immobilier est intervenue à la vente.
Par acte du 25 juillet 2017, M. et Mme [H] ont fait assigner les époux [I] et la société FP immobilier devant le tribunal de grande instance de Créteil pour obtenir le paiement de la clause pénale.
Par jugement en date du 15 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a :
. condamné in solidum M. et Mme [I] à payer la somme de 76 500 euros à M. et Mme [H] ;
. débouté M. et Mme [H] de leurs demandes formées contre la société FP Immobilier ;
. débouté M. et Mme [I] de l'ensemble de leurs demandes ;
. débouté la société FP Immobilier de sa demande fondée sur l'article 32-1 du code de procédure civile ;
. déclaré sans objet sa demande de garantie ;
. condamné in solidum M. et Mme [I] à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme [H] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
. condamné in solidum M. et Mme [H] à payer la somme de 3 000 euros à la société FP Immobilier sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
. débouté M. et Mme [I] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
. condamné in solidum M. et Mme [I] aux dépens ;
. ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Pour statuer ainsi, le tribunal de grande instance de Créteil a considéré que si les demandeurs avaient tacitement renoncé à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente jusqu'au 28 avril 2017, en ce qu'ils n'ont pas invoqué la caducité du compromis de vente, aucun élément ne permet de penser qu'ils ont renoncé à l'application de la clause pénale du compromis et que M. et Mme [I] ayant refusé de conclure la vente dans le délai convenu, la clause pénale leur sera appliquée.
Elle n'a pas fait droit aux demandes formées à l'encontre de la société FP Immobilier au motif qu'elle n'avait aucune obligation à contrôler les capacités financières des acquéreurs et n'a donc commis aucune faute.
S'agissant de la demande de la société FP Immobilier, le tribunal a estimé que celle-ci n'avait pas justifié de l'action abusive ou dilatoire de M. et Mme [H].
M. et Mme [I] ont interjeté appel de cette décision.
Par leurs dernières conclusions, ils demandent à la cour d'appel de Paris de :
. les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ;
. constater que les conditions de mise en ?uvre de la clause pénale figurant au compromis du 21 mai 2016 n'étaient pas réunies ;
En conséquence,
. réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions et décharger les concluants de toute condamnation leur faisant grief ;
A titre subsidiaire,
. faire application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil et dire qu'il y a lieu à réduction à 0 euros de l'indemnité prévue au titre de la clause pénale figurant au compromis de vente du 21 mai 2016 ;
Très subsidiairement,
. condamner la société FP Immobilier à les relever et garantir indemnes de toutes condamnations mises à leur charge sur la demande principale de M. et Mme [H] ;
En tout état de cause,
. débouter la société FP Immobilier de son appel en garantie formé à leur encontre ;
. débouter M. et Mme [H] de leur demande subsidiaire tendant à les voir condamner à les indemniser à raison d'une faute contractuelle et de toutes les demandes accessoires ;
. condamner tout succombant à leur verser une indemnité de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens qui pourront être recouvrés avec le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Par leurs dernières conclusions, M. et Mme [H] demandent à la cour d'appel de Paris de :
. les accueillir en leurs demandes et les déclarer recevables et bien fondées,
En conséquence,
. débouter M. et Mme [I] de l'intégralité de leur argumentation et de leurs demandes et plus généralement de leur appel,
. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum M. et Mme [I] à leur verser la somme de 76 500 euros au titre de la clause pénale prévue à la promesse synallagmatique conclue le 21 mai 2016 ainsi qu'à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

. infirmer le jugement entrepris en qu'il n'a pas retenu la faute de société FP Immobilier exerçant sous l'enseigne Century 21 KB Immobilier alors que cette dernière a commis une faute en n'ayant pas opéré d'investigations complémentaires14 et doit voir sa responsabilité engagée,
Le complétant,
. juger que la société FP Immobilier exerçant sous l'enseigne Century 21 KB Immobilier, sans approbation des fins de la demande dirigée contre la requérante par les écritures dénoncées en tête des présentes sera tenue en toute hypothèse du fait de sa responsabilité, devra être condamnée in solidum avec M. et Mme [I] de tous les chefs de condamnation et/ou à les relever et garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l'article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre elle sur la demande des époux [I],
A titre subsidiaire,
Si la clause devait être jugée excessive en son montant,
. juger que la clause pénale ne saurait être inférieure à la somme de 20 891,85 euros, ladite somme correspondant aux frais générés notamment par les prêts relais [le montant global du prêt relais est de 10 846,63 euros (683 euros (frais de dossier) + 2475 euros (frais de garantie) + 7 690,63 euros (intérêts et assurances)], préjudice matériel subi par les vendeurs du fait de l'immobilisation du bien objet de la promesse synallagmatique de vente ainsi qu'au versement de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral que les vendeurs ont subi pendant une année du fait de l'attente et de la mauvaise foi des époux [I] qui en signant des avenants tout en en faisant pas toutes les diligences requises pour obtenir leur prêt,
. condamner in solidum M. et Mme [I] à leur verser la somme de 20 891,85 euros, ladite somme correspondant aux frais générés notamment par les prêts relais [le montant global du prêt relais est de 10 846,63 euros (683 euros (frais de dossier) + 2475 euros (frais de garantie) + 7 690,63 euros (intérêts et assurances)], préjudice matériel subi par les vendeurs du fait de l'immobilisation du bien objet de la promesse synallagmatique de vente ainsi qu'au versement de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral que les vendeurs ont subi pendant une année du fait de l'attente et de la mauvaise foi des époux [I] qui en signant des avenants tout en en faisant pas toutes les diligences requises pour obtenir leur prêt,
. condamner in solidum M. et Mme [I] à leur verser la somme de 10 891, 85 euros en réparation du préjudice matériel subi [le montant qlobal du prêt relais est de 10.846.63 euros (683 euros (frais de dossier) + 2475 euros (frais de qarantie) + 7690,63 euros (intérêts et assurances)l et à la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral.
En conséquence, et en tout état de cause,
. juger que la société FP Immobilier exerçant sous l'enseigne Century 21 KB Immobilier, sans approbation des fins de la demande dirigée contre la requérante par les écritures dénoncées en tête des présentes sera tenue en toute hypothèse du fait de sa responsabilité, devra être condamnée in solidum avec M. et Mme [I] de tous les chefs de condamnation et/ou à les relever et garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l'article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre elle sur la demande des époux [I],
. condamner in solidum M. et Mme [I] aux entiers dépens, en application des dispositions de l'article 699 code de procédure civile,
. condamner in solidum M. et Mme [I] à leur payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, la société FP Immobilier demande à la cour d'appel de Paris de :
. confirmer le jugement entreprise en ce qu'il a débouté M. et Mme [I] et M. et Mme [H] de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société FP Immobilier, exerçant sous l'enseigne Century 21 ? KB Immobilier ;
. juger que la responsabilité civile contractuelle de la société FP Immobilier, exerçant sous l'enseigne Century 21 ? KB Immobilier, n'est pas engagée envers les époux [H], ni envers les époux [I] .
. juger que la société FP Immobilier, exerçant sous l'enseigne Century 21 ? KB Immobilier n'a commis aucune faute quasi-délictuelle ;
En conséquence,
. débouter les époux [H] de leurs demandes, fins et conclusions en qu'elles sont dirigées contre la société FP Immobilier, exerçant sous l'enseigne Century 21 ? KB Immobilier ;
. débouter les époux [I] de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées contre a société FP Immobilier, exerçant sous l'enseigne Century 21 ? KB Immobilier ;
. condamner solidairement les époux [I] à la garantir de l'ensemble de ses éventuelles condamnations ;
. condamner solidairement M. et Mme [H] et M. et Mme [I] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Sur la clause pénale et les dommages-intérêts
M. et Mme [I] rappellent que le contrat litigieux qui est une promesse synallagmatique de vente, serait devenu caduc dès lors qu'une des conditions suspensives stipulées à l'acte n'aurait pas été réalisée mais qu'en l'espèce, toutes les conditions suspensives au profit des acquéreurs ont été réalisées de sorte que la caducité n'était pas encourue ; s'agissant de la clause pénale, ils soutiennent qu'elle ne pouvait s'appliquer au profit de M. et Mme [H] que s'ils avaient dû poursuivre judiciairement la vente forcée du bien objet du compromis, ou s'ils avaient sollicité le bénéfice de la résolution du contrat, ce qui n'est pas le cas.
M. et Mme [H] considèrent que la promesse synallagmatique de vente vaut vente et que la réitération de l'acte authentique ne fait que différer l'exécution de l'engagement des parties, que le retard dans la réalisation de la vente entraîne l'application de la clause pénale et oblige les acquéreurs défaillants au paiement de la pénalité prévue ; ils ajoutent que leur demande d'indemnisation de leur préjudice est fondée du fait des manquements commis par les acquéreurs qui ont déclaré payer le prix de vente comptant alors qu'ils ont eu recours à un prêt.
La promesse de vente prévoyait une date de réalisation au 15 octobre 2016 au plus tard ainsi qu'une clause pénale au cas à la charge de la partie en défaut où l'une ou l'autre partie viendrait à refuser de régulariser la vente dans le délai imparti.
En l'espèce, M. et Mme [H] ont accepté de proroger la date de signature de l'acte authentique par la signature de trois avenants successifs, le dernier avenant ayant fixé la date de signature au 28 février 2017.
Par ailleurs les parties ont finalement signé l'acte authentique le 18 avril 2017, M. et Mme [H] ne s'étant pas prévalus de la caducité de la promesse.
La prorogation du délai de réalisation de la vente au-delà de la date initialement fixée du 15 octobre 2016 étant formalisée par des avenants puis par la signature de l'acte authentique de vente, l'accord des parties pour proroger la date de réalisation de la vente est donc établi et M. et Mme [H] ne sont pas fondés à soutenir que M. et Mme [I] ont refusé de régulariser la vente dans le délai imparti.
La clause pénale étant stipulée pour le cas où l'une ou l'autre partie viendrait à refuser de régulariser la vente dans le délai imparti, les conditions d'application de cette clause ne sont pas remplies et le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. et Mme [I] à payer à M. et Mme [H] la somme de 76 500 euros à ce titre.
Par ailleurs M. et Mme [H], ne démontrent pas qu'ils étaient contraints d'accepter les avenants à la promesse ni que M. et Mme [I] ont commis une faute en sollicitant des emprunts dont ils n'ont pas fait mention dans la promesse dès lors qu'ils ont accepté de proroger la durée de validité de la promesse pour leur permettre d'obtenir lesdits emprunts, les acquéreurs ne s'étant prévalus d'aucune condition suspensive à ce titre.
La demande de dommages-intérêts formée à titre subsidiaire par M. et Mme [H] sera donc rejetée.
Sur la faute de l'agence immobilière
C'est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu que la faute de la société FP Immobilier, qui n'est pas partie à la promesse et ne peut en tant que telle se voir condamnée au paiement de la clause pénale, n'est pas établie, celle-ci n'étant pas tenue d'exiger de la part des acquéreurs la production de leurs extraits de comptes bancaires justifiant de la disponibilité des fonds.
Le manquement de la société FP Immobilier à son obligation de conseil n'est pas démontrée en l'espèce.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées contre la société FP Immobilier.
Sur les frais irrépétibles
Le jugement sera infirmé sur les frais irrépétibles seulement en ce qu'il a condamné M. et Mme [I] à payer à M. Mme [H] la somme de 3 000 euros et ces derniers seront condamnés à payer à M. et Mme [I] la somme totale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel.
Il convient de condamner in solidum M. et Mme [H] à payer à la société FP Immobilier la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné in solidum M. et Mme [I] à payer à M. et Mme [H] la somme de 76 500 euros au titre de la clause pénale et la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a condamné in solidum M. et Mme [I] aux dépens,
Statuant à nouveau,
Déboute M. et Mme [H] de leur demande de condamnation de M. et Mme [I] à leur payer la somme de 76 500 euros au titre de la clause pénale et de leur demande de dommages et intérêts ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [I] la somme totale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel,
Condamne in solidum M. et Mme [H] à payer à la société FP Immobilie la somme totale de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Confirme le jugement pour le surplus,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne in solidum M. et Mme [H] aux entiers dépens de l'instance.
Le greffier, Le président,