Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 09 FÉVRIER 2018
(no , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/11337
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Avril 2016 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG no 15/01841

Monsieur C... X...
né le [...]            à PARIS (75019)
demeurant [...]
Représenté par Me Soraya Y... de la Z...                       , avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 260

Madame Fahima A...
née le [...]         à SAINT DENIS (93200)
demeurant [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Anne HAUPTMAN , avocat au barreau de PARIS, toque : C1651
SASU LE FAILLER IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 791 713 365
ayant son siège au [...]
non représenté
Signification de la déclaration d'appel en date du 8 juillet 2016 et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date 8 juillet 2016, toutes deux remise à personne morale.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Janvier 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS , Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS , Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé du 23 mai 2014 conclu avec le concours de la SASU Le Failler immobilier, M. C... X... a vendu à Mme Fahima A... le lot no 242 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis [...]                                              , soit un appartement de deux pièces, au prix de 147 000 €, sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt d'un montant de 123 700 € au taux d'intérêt maximum de 3,40%, d'une durée de 25 ans. L'acquéreur a séquestré la somme de 10 000 € entre les mains de l'agent immobilier mais n'a pas obtenu le financement. Par acte du 29 janvier 2015, M. X... a assigné l'acquéreur en résolution de la vente ainsi qu'en paiement de la somme de 14 700 € au titre de la clause pénale, et l'agent immobilier en paiement de la somme de 14 700 €.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 11 avril 2016, le Tribunal de grande instance de Bobigny a :
- débouté Mme A... de sa demande de nullité du mandat de vente,
- prononcé la caducité de la vente,
- ordonné la restitution de la somme de 10 000 € séquestrée par Mme A... entre les mains de l'agent immobilier ,
- dit que les intérêts au taux légal commenceraient à courir à compter du jugement,
- ordonné la capitalisation dans les conditions de l'article1154 du Code civil,
- débouté M. X... de sa demande en paiement de "l'indemnité d'immobilisation",
- déclaré le jugement opposable à l'agent immobilier,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné M. X... à payer à Mme A... la somme de 800 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné M. X... aux dépens.
Par dernières conclusions du 18 juillet 2016, M. X..., appelant, demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- prononcer la résolution de la promesse aux torts de Mme A...,
- condamner Mme A... à lui verser la somme de 14 700 € avec intérêts de droit à compter de l'exploit introductif d'instance,
- dire le "jugement" à intervenir opposable à l'agent immobilier qui devra se libérer à première demande de la somme de 10 000 € séquestrée entre ses mains par Mme A...,
- condamner Mme A... à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 22 août 2016, Mme A... prie la Cour de :
- vu la loi du 2 janvier 1970, notamment l'article 6, et le décret du 20 juillet 1972, notamment l'article 72, les articles 1178 et 1152 du Code civil,
- à titre principal,
- dire nuls le mandat de vente et le "compromis" et débouter M. X... de ses demandes,
- ordonner la restitution à son profit de la somme de 10 000 € par l'agent immobilier ,
- confirmer le jugement entrepris,
- très subsidiairement :
- dire que M. X... ne justifie pas de la levée de l'ensemble des conditions suspensives et le débouter de ses demandes,
- ordonner la restitution de la somme de 10 000 €,
- en tout état de cause,
- rapporter le montant de la clause pénale à de plus justes proportions,
- condamner M. X... à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
La société Le Failler immobilier, assignée par acte remis à la personne morale, n'a pas constitué avocat.


Selon la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972, l'agent immobilier ne peut demander ni recevoir de commission d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties. Il se déduit de ces dispositions protectrices de l'acquéreur, qui assurent un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et ceux du vendeur, et de la finalité de protection du seul mandant dans ses rapports avec son mandataire des règles de forme fixées par les textes précités que leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative.
Par suite, Mme A..., tiers au mandat de vente donné par M. X... à l'agent immobilier, ne peut se prévaloir des irrégularités formelles qui affecteraient ce mandat, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme A... de sa demande de nullité du mandat et de l'avant-contrat de vente.
Mme A... disposant de ressources mensuelles d'un montant de 1 950 €, le remboursement de la somme mensuelle de 612,66 €, soit un endettement de 32%, n'excédait pas ses capacités financières.
En sollicitant un prêt d'une durée de 10 ans alors que le contrat prévoyait une durée de 25 ans, Mme A... n'a pas formulé une demande de prêt conforme aux caractéristiques convenues et a fait défaillir la condition en l'aggravant.
Il incombe à Mme A..., qui indique que toutes les conditions suspensives ne sont pas levées, d'établir que celles d'entre elles qui la protègent ont défailli, ce qu'elle ne fait pas. Par suite, la clause pénale contractuelle doit trouver application, de sorte que jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande de condamnation fondée sur cette clause.
Toutefois, l'échéance de la condition suspensive relative au prêt, initialement fixée au 23 juillet 2014, a été prorogée au 15 août 2014. Or, dès le 8 août 2014, Mme A... a informé le vendeur qu'elle renonçait à acquérir n'ayant pas obtenu le financement. En conséquence le montant de la clause pénale, soit 14 700 € est manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi par M. X..., de sorte que la condamnation de Mme A... doit être réduite à la somme de 10 000 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.
En vertu de cette condamnation, l'agent immobilier devra se libérer entre les mains de M. X... de la somme de 10 000 € séquestrée par Mme A....
L'équité ne commande qu'il soit fait application en la cause de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :
- débouté Mme Fahima A... de sa demande de nullité du mandat de vente,
- prononcé la caducité de la vente,
- déclaré le jugement opposable à l'agent immobilier ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau :
Condamne Mme Fahima A... à payer à M. C... X... la somme de 10 000 € de dommages-intérêts par application de la clause pénale contractuelle ;
Dit qu'en exécution de cette disposition du présent arrêt, la SASU Le Failler immobilier, devra se libérer entre les mains de M. C... X... de la somme de 10 000 € séquestrée par Mme Fahima A... ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne Mme Fahima A... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,