Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 19 JANVIER 2018
(no , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/07468
Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Février 2016 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG no 14/06497

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [...] ayant pour syndic la société FONCIA IMMOBILIERE DE LA GARE [...]
ayant son siège chez son syndic foncia immobiliere de la gare, [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Véronique X..., avocat au barreau de PARIS, toque : D0960

Monsieur Patrice Y...
né le [...]           à VERSAILLES (78000)
demeurant [...]
Représenté par Me Nicolas Z... de l'AARPI   BALZAC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1975, substitué sur l'audience par Me Cécile A..., avocat au barreau de PARIS, toque : C1975
Monsieur Jean-Pierre Y...
né le [...]        à VERSAILLES (78000)
demeurant [...]
Représenté par Me Nicolas Z...  de l'AARPI   BALZAC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1975, substitué sur l'audience par Me Cécile A..., avocat au barreau de PARIS, toque : C1975
Monsieur Pascal Y...
né le [...]  à VERSAILLES (78000)
demeurant [...]
Représenté par Me Nicolas Z... de l'AARPI BALZAC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1975, substitué sur l'audience par Me Cécile A..., avocat au barreau de PARIS, toque : C1975
Madame Françoise Y... épouse B...
née le [...]         à LILLES (59000)
demeurant [...]
Représentée par Me Nicolas Z... de l'AARPI BALZAC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1975, substitué sur l'audience par Me Cécile A..., avocat au barreau de PARIS, toque : C1975
Madame Nicole Y...  épouse C...
née le [...]            à NIMES (30000)
demeurant [...]
Représentée par Me Nicolas Z...de l'AARPI BALZAC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1975, substitué sur l'audience par Me Cécile A..., avocat au barreau de PARIS, toque : C1975
Madame Jocelyne Y... sous curatelle renforcée assistée par K... D...
née le [...]           à NIMES (30000)
demeurant [...]
Représentée par Me Nicolas Z...de l'AARPI   BALZAC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1975, substitué sur l'audience par Me Cécile A..., avocat au barreau de PARIS, toque : C1975
Madame Laurence Y... épouse E...
née le [...]           à PARIS (75014)
demeurant [...]
Représentée par Me Nicolas Z...de l'AARPI   BALZAC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1975, substitué sur l'audience par Me Cécile A..., avocat au barreau de PARIS, toque : C1975
Monsieur Patrick Y...
né le [...]        à SAINT MANDE (94164)
demeurant [...]
Représenté par Me Nicolas Z...de l'AARPI   BALZAC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1975, substitué sur l'audience par Me Cécile A..., avocat au barreau de PARIS, toque : C1975
Monsieur Thierry Y...
né le [...]        à VERSAILLES (78000)
demeurant [...]
Représenté par Me Nicolas Z...de l'AARPI BALZAC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1975, substitué sur l'audience par Me Cécile A..., avocat au barreau de PARIS, toque : C1975
Madame Mireille Y... épouse F... G...
née le [...]        à VERSAILLES (78000)
demeurant [...]
Représentée par Me Nicolas Z... de l'AARPI  BALZAC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1975, substitué sur l'audience par Me Cécile A..., avocat au barreau de PARIS, toque : C1975
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 Décembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
Mme Dominique DOS REIS a été entendue en son rapport
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Jean Y..., propriétaire à [...] (91) d'une propriété sise [...]      , cadastrée section    [...] , a, par acte extra-judiciaire du 8 octobre 2004, assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [...], propriétaire de la
parcelle contiguë, cadastrée section [...] , à l'effet d'obtenir une servitude de passage sur le fonds dudit syndicat, afin de désenclaver sa parcelle pour le rendre constructible et d'avoir accès à la rue Charles Gounod, voie privée appartenant au syndicat des copropriétaires          et menant à la voie publique.
Le tribunal de grande instance d'Évry a, par jugement avant dire droit du 22 mai 2006, désigné M. H... en qualité d'expert à l'effet de décrire l'état d'enclavement de la parcelle de Jean Y..., le cas échéant, de déterminer l'assiette d'une servitude de passage sur le fonds du syndicat et de chiffrer l'indemnité éventuelle liée à ce passage.
M. H... a déposé son rapport le 26 novembre 2009.
Jean Y... est décédé le [...]          , laissant à sa succession ses dix neveux et nièces, MM. Patrice, Jean-Pierre, Pascal, Patrick et Thierry Y..., Mmes Françoise, Nicole, Jocelyne, Laurence et Mireille Y... (les consorts Y...), lesquels ont , par acte extra-judiciaire du 21 juillet 2014, assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [...] à l'effet de voir établir sur le fonds de celui-ci une servitude de passage justifiée par l'enclave de leur propre fonds.
Par jugement du 1er février 2016, le tribunal de grande instance d'Évry a :
- constaté l'état d'enclave du fonds des consorts Y...,
- établi une servitude de passage de piétons, de véhicules et de réseaux, conformément au tracé no 1 du rapport de M. H..., sur le fonds cadastré section [...] , appartenant au syndicat de la Résidence [...], au profit du fonds cadastré section [...] , appartenant aux consorts

- autorisé les consorts Y... à effectuer les travaux nécessaires à l'aménagement de cette servitude,
- dit que l'entretien de ladite servitude serait effectué aux frais des consorts Y...,
- débouté les consorts Y... de leur demande tendant à ce qu'il soit fait injonction au syndicat des copropriétaires de la Résidence
[...] de déférer à toute convocation du notaire
sous astreinte,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [...] de sa demande visant à
voir condamner les consorts Y... à faire édifier à leurs frais une clôture,
- condamné les consorts Y... à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence
[...] une indemnité de 30.000 € proportionnée au dommage causé par la servitude de passage,
- dit que les consorts Y... prendraient en charge le coût d'établissement et de publication du modificatif au règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de la Résidence

- débouté les consorts Y... de leurs demandes de dommages-intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [...] de sa demande au titre
de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- fait masse des dépens incluant les frais d'expertise et dit que chacune des parties en réglerait la moitié.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [...] a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation partielle, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 27 mars 2017, de :
- condamner solidairement les consorts Y... à édifier, à leurs frais, une clôture de deux mètres de haut le long du passage concédé sur son terrain, selon les caractéristiques définies par le devis établi par l'entreprise Avenir Décoration,
- condamner solidairement les consorts Y... à lui régler une indemnité de 30.000 € au titre de la création de la servitude de passage,
- débouter les consorts Y... de leur appel incident sur le quantum de cette indemnité,
- condamner solidairement les mêmes au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens de première instance et d'appel incluant les frais d'expertise,
- confirmer le jugement pour le surplus.
Appelants incidents, les consorts Y... prient la Cour, par dernières conclusions du 20 septembre 206, de :
au visa des articles 682 et suivants, 696 du code de procédure civile,
- fixer l'indemnité correspondant au dommage causé par la servitude de passage à la somme de 15.000 €,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens de première instance et d'appel.


Les points de désaccord entre les parties ne portent ni sur l'état d'enclave du fonds des consorts Y... (enclave au sens de la constructibilité potentielle du terrain qui ne dispose actuellement que d'un accès piéton insuffisant sur la voie publique) ni sur le tracé de la servitude de passage mais sur l'obligation pour les consorts Y... de clôturer l'assiette dudit passage et sur le montant de l'indemnité correspondant à la création de la servitude créée ; le syndicat des copropriétaires fait valoir que son fonds est actuellement clôturé sur un côté du passage et que l'édification d'une clôture sur l'autre côté est nécessaire au maintien de la tranquillité des copropriétaires, le passage étant situé sur un terrain aménagé en jardin d'agrément ; selon lui, l'expert a fixé à 15.000 € l'indemnité que dans l'hypothèse no 2 qui n'a pas été retenue et pour laquelle la superficie impactée n'était que de 60 m² ;
Les consorts Y... répliquent que la mise en place d'une clôture délimitant le passage consacrerait pour le syndicat un abandon de jouissance que la Cour ne peut ordonner et ils soutiennent que la fréquence des passages sur cette bande desservant un propriété de faible taille ne saurait constituer une gène justifiant l'allocation d'une indemnité de 30.000 € alors que l'expert avait estimé cette même indemnité à 15.000 € ;
C'est par de justes motifs que la Cour adopte que le premier juge a rejeté la demande du syndicat tendant à voir imposer aux consorts Y... la pose d'une clôture le long du passage en relevant qu'une telle prétention n'était pas juridiquement fondée par l'article 682 du code civil ; en effet, si le syndicat est en droit de se clore, il ne peut exiger des propriétaires du fonds dominant, les consorts Y..., de clore l'emprise de la servitude de passage ;
Le tribunal sera également approuvé d'avoir fixé à la somme de 30.000 € l'indemnité fonction du préjudice causé au fonds servant, eu égard à la superficie de l'emprise, soit 320 m², à la configuration du passage, long de 77 m et de largeur de 3,50 m, et au dommage causé au jardin paysagé du syndicat qui se verra amputé d'un partie importante de sa surface, privé de son agrément et de son intimité du fait de la gêne résultant du passage sur son fonds, fréquent ou non, de piétons et de véhicules étrangers à la copropriété, au nombre desquels les engins de chantier nécessaires à l'opération de construction envisagée par les intimés sur leur terrain ;
Le jugement sera encore confirmé sur le partage des dépens incluant les frais d'expertise alors que cette expertise a été nécessaire pour déterminer l'état d'enclave du fonds des consorts Y... et le tracé de la servitude de passage sur le fonds servant, au seul bénéfice de ces derniers ;
Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;
L'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en la cause.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Rejette toute autre demande,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [...] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,