COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 09 Avril 2015
Chambre Civile
Numéro R. G. : 13/ 00286
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Juin 2013 par le Tribunal de première instance de LA SECTION DETACHEE DE KONE (RG no : 10/ 146)
Saisine de la cour : 19 Août 2013

M. Daniel X...
né le 21 Août 1951 à KOUMAC (98850)
demeurant ...
Représenté par Me Pierre-Louis VILLAUME, avocat au barreau de NOUMEA

LA SARL PHOTO KOUMAC, prise en la personne de son représentant légal en exercice
siège social : Village de KOUMAC-BP. 33-98850- KOUMAC
Représentée par la SELARL CALEXIS, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 05 Mars 2015, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Yves ROLLAND, Président de Chambre, président,
M. Jean-Michel STOLTZ, Conseiller,
M. Christian MESIERE, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Christian MESIERE.
Greffier lors des débats : Mme Cécile KNOCKAERT

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. Yves ROLLAND, président, et par Mme Cécile KNOCKAERT, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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PROCEDURE DE PREMIERE INSTANCE
Par un jugement rendu le 25 juin 2013 auquel il est renvoyé pour l'exposé de l'objet du litige, le rappel des faits et de la procédure, les prétentions et les moyens des parties, le Tribunal de Première Instance de NOUMEA, Section détachée de KONE, statuant :
1) sur les demandes formées par M. Daniel X... à l'encontre de la sarl. PHOTO KOUMAC, aux fins d'obtenir :
* la constatation du manquement de la société concernant ses obligations contenues dans le bail commercial au paragraphe " entretien et réparation ",
* la résiliation du bail commercial du 05 juin 2002,
* l'expulsion de la sarl. PHOTO KOUMAC,
* le remboursement des charges d'eau et d'électricité,
* le paiement des sommes suivantes :
-194 880 FCFP au titre des travaux de réfection du local,
-340 000 FCFP au titre de la perte financière,
-500 000 FCFP à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral,
* le paiement de la somme de 200 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
2) sur les demandes reconventionnelles formées par la sarl. PHOTO KOUMAC à l'encontre de M. Daniel X..., aux fins d'obtenir :
* la constatation de l'origine des désordres résultant de la non réalisation des grosses réparations incombant au bailleur,
* le paiement de la somme de 1 040 000 FCFP à titre de dommages-intérêts pour défaut de jouissance paisible des lieux,
* la compensation, le cas échéant, des créances entre les parties,
* le paiement d'une somme de 200 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

* débouté Daniel X... de ses demandes,
* débouté la sarl. PHOTO KOUMAC de ses demandes reconventionnelles,
* condamné Daniel X... à verser à la sarl. PHOTO KOUMAC la somme de 100 000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
*condamné Daniel X... aux entiers dépens,
* rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.
PROCEDURE D'APPEL
Par une requête enregistrée au greffe de la Cour le 19 août 2013, M. Daniel X... a déclaré relever appel de cette décision, signifiée le 24 juillet 2013.
Dans son mémoire ampliatif d'appel déposé le 20 novembre 2013 et ses conclusions postérieures des 07 avril et 17 juillet 2014, il sollicite la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demande à la Cour :
* de condamner la société PHOTO KOUMAC à lui payer les sommes suivantes :
-194 880 FCFP au titre des travaux de réfection du local,
-425 000 FCFP au titre de la perte financière,
-300 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
* de condamner la société PHOTO KOUMAC aux entiers dépens, qui comprendront ceux exposés en première instance et notamment le procès verbal de constat du 06 juin 2011, avec distraction.
Il fait valoir pour l'essentiel :
- qu'aux termes d'un contrat en date du 05 juin 2002, il a donné à bail commercial au profit de la société PHOTO KOUMAC un local situé rue Emile FROUIN à KOUMAC, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer mensuel de 85 000 FCFP,
- qu'aucun état des lieux n'a été effectué entre les parties eu égard au fait que ce local était neuf et n'avait jamais été donné en location,
- qu'au mois de mai 2011, la société PHOTO KOUMAC a décidé de mettre un terme au contrat de bail,
- qu'elle n'a pas rendu les lieux en parfait état de propreté comme en atteste le procès-verbal de constat établi le 06 juin 2011,
- que des travaux d'entretien et de remise en état se sont avérés nécessaires pour assurer une nouvelle location,
- qu'en matière de bail commercial et conformément aux dispositions de l'article 1731 du Code civil, à défaut d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative et doit les rendre tels,
- que le contrat signé par les parties prévoit : " l'entrée en jouissance sans réserve en ce qui concerne les lieux loués vaudra reconnaissance qu'ils sont en parfait état d'entretien général ",
- que c'est donc à tort que le premier juge lui reproche de ne pas avoir effectué d'état des lieux d'entrée,
- que la Cour de Cassation a jugé qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée signé entre le propriétaire et le locataire, le preneur est tenu de restituer les lieux en bon état de réparations locatives,
- que le contrat signé par les parties prévoit que le preneur devra entretenir les locaux et leurs accessoires en bon état de propreté, d'entretien et de réparations locatives,
- qu'en ce qui concerne la restitution en fin de bail, le contrat prévoit que le preneur devra rendre les locaux loués dans le même état de propreté et d'entretien intérieur et extérieur qu'il les aura reçus,
- que la société PHOTO KOUMAC n'a pas respecté les obligations contractuelles qui lui incombaient (murs sales et non repeints, trous de chevilles non rebouchés, baies vitrées non nettoyées, non enlèvement des inscriptions publicitaires, murs et sols de la petite pièce sales, toilettes cassées),
- qu'il a réglé les factures suivantes : 26 880 FCFP pour le décapage des peintures, 168 000 FCFP pour la réalisation des peintures intérieures, soit un total de 194 880 FCFP,
- que la société PHOTO KOUMAC a quitté les lieux brusquement et sans avoir signifié le congé six mois à l'avance par acte extra-judiciaire, ce qui lui a causé un préjudice,
- qu'en effet, ce n'est qu'à compter du mois d'octobre 2011 qu'il a de nouveau perçu des loyers, soit une perte de 425 000 FCFP.
Par conclusions datées des 23 janvier et 12 mai 2014, la société PHOTO KOUMAC demande à la Cour de la recevoir en son appel incident et renouvelle l'intégralité de ses demandes initiales, outre la condamnation de M. X... à lui payer la somme de 200 000 FCFP au titre des frais irrépétibles de première instance, la somme de 200 000 FCFP au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction.
Elle fait valoir pour l'essentiel :
- que M. X... est propriétaire d'un ensemble immobilier situé à KOUMAC qui comprend un supermarché qu'il exploite sous l'enseigne VIVAL et un local adjacent qu'il lui a donné à bail par acte du 05 juin 2002,
- que les premiers désordres résultant de problèmes d'étanchéité, d'humidité et d'une porte d'entrée défectueuse, sont apparus en 2004,
- qu'au mois d'avril 2005, elle a informé M. X... que l'installation électrique n'était plus en conformité avec les normes applicables,
- que les problèmes principaux qui se sont présentés concernaient la mise en conformité du local (réseau électrique, branchement d'un compteur individuel d'eau, d'un compteur électrique, défaut d'étanchéité),
- que ces désordres et ces doléances ont été transmises à M. X... par l'intermédiaire de sa secrétaire/ assistante administrative, Mme Roselyne Y..., qui en atteste,
- que le bailleur a donc été informé de l'existence de ces désordres nécessitant des grosses réparations au sens des dispositions des articles 1719 et 1720 du Code civil,
- que dès lors, c'est en toute mauvaise foi que M. X... engagé la présente procédure aux fins de voir constater la résiliation du bail,
- que M. X..., qui souhaitait le départ du preneur au plus tard à la fin du mois de juin 2011, a accepté sans réserve la remise des clefs,
- que le nouveau preneur lui a été présenté dès le mois de mars 2011,
- qu'il ressort du constat d'huissier et des photographies versées aux débats que les désordres constatés résultent d'un défaut d'étanchéité et d'un problème de couverture entraînant des fuites d'eau importantes,
- que ces désordres ne résultent pas de réparations locatives à la charge du preneur mais s'analysent comme des grosses réparations exclusivement à la charge du bailleur,
- que celui-ci n'a pas réalisé les travaux qui s'imposaient, notamment l'étanchéité de la toiture,
- que dès lors, les demandes présentées au titre de la remise en état ne sauraient être mises à la charge du preneur sortant.
Les ordonnances de clôture et de fixation de la date d'audience ont été rendues le 03 octobre 2014.
MOTIFS DE LA DECISION
1) Sur la recevabilité des appels :
Attendu que l'appel principal et l'appel incident, formés dans les délais légaux, doivent être déclarés recevables ;
2) Sur les demandes présentées par M. Daniel X... :
a) sur la demande de remboursement des travaux de remis en état du local :
Attendu qu'il résulte des pièces versées et des débats que par un acte du 05 juin 2002, M. X... a donné à bail commercial à la société PHOTO KOUMAC un local situé rue Emile FROUIN à KOUMAC, comprenant un magasin de vente, une réserve et un WC ;
Que ce bail commercial a été consenti pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er juillet 2002 et se terminant le 30 juin 2011, moyennant un loyer mensuel de 85 000 FCFP, charges comprises (eau et électricité) ;
Que M. X... soutient que ce local était neuf et n'avait jamais été loué auparavant ;
Que la société PHOTO KOUMAC indique qu'elle occupe ce local depuis 1991, sous la forme d'un bail non commercial d'avril 1991 à mai 1992 et d'un premier bail commercial (3, 6, 9) du 09 juin 1992 (loyer mensuel de 50 000 FCFP, électricité à la charge du locataire) ;
Que le second bail commercial précise que le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent à l'entrée en jouissance ;
Qu'il n'est pas contesté que l'état des lieux d'entrée n'a pas été effectué ;
Que le bail prévoit que le bailleur ne pourra être tenu que des grosses réparations et que le preneur devra entretenir constamment les locaux loués et leurs accessoires en bon état de propreté, d'entretien et de réparations locatives et qu'il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite, soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle ;
Qu'au chapitre " Restitution en fin de bail ", le contrat prévoit qu'à son départ, le preneur devra rendre les locaux loués dans le même état de propreté et d'entretien intérieur et extérieur qu'il les aura reçus ;
Qu'il est précisé que le contrôle de l'état des lieux sera établi en présence du bailleur et de son représentant dans les dix jours qui précéderont le départ du preneur ;
Que le bail autorise le bailleur à faire procéder lui-même, aux frais du preneur, à la remise des lieux loués en leur état antérieur ;
Qu'au mois de mai 2011, Mme Z..., gérante de la société PHOTO KOUMAC a quitté les lieux puis a remis les clés du local à l'épouse de M. X... ;
Qu'il n'est pas contesté que le contrôle de l'état des lieux de sortie n'a pas été effectué dans le délai de dix jours prévu au contrat de bail, ni ultérieurement ;
Qu'estimant que la société PHOTO KOUMAC n'avait pas rendu les lieux en parfait état de propreté, M. X... a fait appel à un Huissier qui a dressé un procès-verbal de constat 06 juin 2011 ;
Que l'huissier a constaté :
1) dans la grande pièce :
- une climatisation posée par Mme Z..., ne fonctionnant pas, n'a pas été démontée,
- une autre climatisation a été démontée, présence de 5 trous de cheville et d'un trou d'évacuation non rebouché,
- les murs sont sales et n'ont pas été peints,
- les trois baies vitrées n'ont pas été nettoyées,
- des inscriptions de publicité peintes sur les vitres sont encore visibles,
2) dans la petite pièce :
- la peinture est défraîchie,
- au sol, présence de 2 tuyaux d'arrivée d'eau sans robinet,
- les murs et le sol sont très sales,
3) dans le cabinet de toilette :
- le porte serviette est cassé,
- le réservoir du WC est cassé,
- la cuvette des WC n'a pas été nettoyée, elle est très sale, tout comme les murs,
- la porte en bois est sale et comporte un enfoncement (trou de 5 centimètres de diamètre) ;
Que les photographies annexées au procès-verbal font apparaître un pan de mur rongé par l'humidité dans la petite pièces (réserve) et de nombreuses traces d'écoulement d'eau sur le mur latéral des toilettes ;
Attendu qu'en vertu du contrat, la société PHOTO KOUMAC était tenue d'entretenir les locaux loués et leurs accessoires en bon état de propreté, d'entretien et de réparations locatives ;
Que dans ce cadre et au vu des constations susvisées, il apparaît que le preneur n'a pas satisfait à ses obligations en ce qui concerne les points suivants :
* le démontage du climatiseur hors d'usage, suivi de la remise en état du mur,
* la remise en état du mur supportant l'autre climatiseur (démonté),
* le nettoyage des trois baies vitrées,
* l'enlèvement des inscriptions de publicité peintes présentes sur les vitres,
* le nettoyage du sol de la réserve,
* le remplacement du porte serviette (cassé) et du réservoir des toilettes (cassé),
* le nettoyage de la cuvette des WC,
* la réparation ou le remplacement de la porte en bois des toilettes ;
Que toutefois, force est de constater que ces désordres, qui concernent la propreté des locaux et de menues réparations, ne correspondent pas aux travaux de remise en état dont le paiement est sollicité par le bailleur ;
Qu'en effet, la demande de M. Daniel X... ne porte pas sur la remise en état du local de manière générale, mais cible de manière bien précise le remboursement de deux factures acquittées correspondant à des travaux de peinture, soit 26 880 FCFP pour le décapage et 168 000 FCFP pour la réalisation des peintures intérieures ;
Attendu que le bail ne prévoit pas l'obligation pour le preneur de procéder à la réfection des peintures à sa sortie des lieux loués ;
Que les dégradations visibles sur certains murs ont pour origine des infiltrations d'eau de pluie qui révèlent l'existence de problèmes d'étanchéité du bâtiment ;
Que d'autre part, la durée des locations successives a été particulièrement longue, le bail initial remontant aux années 1991/ 1992 ;
Qu'il en résulte que les travaux de remise en état dont le paiement est sollicité ressortissent de la vétusté et non de l'entretien locatif à la charge du preneur ;
Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. Daniel X... de sa demande en paiement des travaux de peinture ;
b) sur la demande relative à la perte financière :
Attendu que le contrat prévoit que le bail devait se terminer le 30 juin 2011 ;
Que le bailleur reproche au preneur d'avoir quitté les lieux au mois de mai 2011, sans lui avoir signifié son congé au moins six mois à l'avance par acte extrajudiciaire comme prévu au contrat ;
Que la société PHOTO KOUMAC soutient, sans être contestée sur ce point, qu'un nouveau locataire a été présenté à M. Daniel X... dès le mois de mars 2011 ;
Que ce dernier indique qu'un nouveau bail a été signé au mois d'août 2011 mais que la prise de possession n'a été effective qu'au mois d'octobre 2011 ;
Qu'au vu de ces éléments, il apparaît que la société PHOTO KOUMAC a quitté les lieux dans le courant du mois de mai 2011, soit avant l'expiration du bail prévue le 30 juin 2011 ;
Qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner la société PHOTO KOUMAC à payer à M. Daniel X... la somme de 85 000 FCFP au titre du loyer du mois de juin 2011 ;
3) Sur les demandes reconventionnelles présentées par la société PHOTO KOUMAC :
Attendu qu'en première instance, la société PHOTO KOUMAC a sollicité le paiement de la somme de 1 040 000 FCFP à titre de dommages-intérêts, en réparation d'un trouble de jouissance paisible des lieux ;
Que le le premier juge a rejeté cette demande au motif qu'elle ne rapportait pas la preuve de la réalité des désordres invoqués, ni de la date à laquelle ils seraient intervenus, ni même que le bailleur en ait été précisément avisé ;
Qu'en cause d'appel, la société PHOTO KOUMAC a renouvelé cette demande dans le cadre de son appel incident ;
Qu'elle invoque des problèmes d'étanchéité de la toiture ayant provoqués des infiltrations d'eau à l'occasion de fortes pluies ;
Que les photographies annexées au constat d'huissier montrent d'importantes traces d'humidité sur un mur de la réserve et de nombreuses coulures sur un mur des toilettes ;
Que Mme Roselyne Y..., ancienne secrétaire de M. Daniel X..., a attesté que Mme Z..., gérante de la société PHOTO KOUMAC, lui avait souvent demandé de l'informer de l'état du local loué et notamment la porte d'entrée défectueuse et les murs qui s'écaillaient en raison de l'humidité provoquée par les fuites d'eau ;
Que dans cette attestation, l'intéressée ne dit pas si elle a effectivement rapporté ces doléances à M. Daniel X... ;
Qu'en cause d'appel, la société PHOTO KOUMAC a produit une nouvelle attestation, établie par Mme A..., laquelle déclare avoir très souvent entendu Dominique Z... se plaindre de divers problèmes et surtout des infiltrations d'eau lors de fortes pluies ;
Que dans cette attestation, l'intéressée précise que la nouvelle locataire se plaint des mêmes problèmes ;
Que pour autant, la société PHOTO KOUMAC n'est pas en mesure de produire le moindre document écrit adressé au bailleur pour l'informer de ces problèmes d'étanchéité et lui demander de procéder aux travaux nécessaires ;
Que dès lors, la société PHOTO KOUMAC, qui d'une part échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de ce que le bailleur a été informé mais n'a pas respecté ses obligations contractuelles, et d'autre part ne caractérise pas suffisamment son prétendu préjudice, n'est pas fondée à solliciter la sanction de cette inexécution par l'octroi de dommages-intérêts ;
Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris sur ce point ;
PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt réputé contradictoire déposé au greffe ;
Déclare les appels recevables en la forme ;
Confirme le jugement rendue le 25 juin 2013 par le Tribunal de Première Instance de NOUMEA, Section détachée de KONE, sauf en ce qu'il a :
* débouté M. Daniel X... de sa demande de perte financière,
* condamné M. Daniel X... à verser à la société PHOTO KOUMAC la somme de 100 000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
*condamné M. Daniel X... aux entiers dépens ;
Statuant à nouveau dans cette limite :
Condamne la société PHOTO KOUMAC à payer à M. Daniel X... la somme de 85 000 FCFP au titre du loyer du mois de juin 2011, majorée des intérêts au taux légal à compter de la demande (29/ 02/ 2012) ;
Condamne la société PHOTO KOUMAC à payer à M. Daniel X... la somme de 100 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
Condamne la société PHOTO KOUMAC aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction d'usage au profit de Maître Pierre-Louis VILLAUME, avocat, sur ses offres de droits ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires comme mal fondées :
Le greffier, Le président,