Quatrième Chambre RG 02/05491 COUR D'APPEL DE RENNES ARRET DU 01 JUILLET 2004 I - Exposé du litige:
Par acte authentique en date du 29 décembre 1995, Monsieur et Madame LE X... ont acquis de la SCI REZE RENAISSANCE deux studios situés dans une résidence destinée à accueillir les personnes âgées. Cette acquisition a été effectuée par les époux LE X..., dans le but de bénéficier des avantages de la loi dite "Méhaignerie", lesdits immeubles leur ayant été présenté par la SA RENE ABALLEA FINANCE, conseil en gestion de patrimoine et mandatée par Monsieur Y..., agent immobilier lui-même mandaté par la SCI REZE RENAISSANCE, afin de commercialiser l'opération immobilière. La SARL PIVETEAU Immobilier était mandatée par la SCI REZE RENAISSANCE afin de rechercher des locataires.
Se plaignant de ce que les avantages escomptés n'étaient pas réalisés, les époux LE X... ont fait assigner, par actes des 20 et 30 novembre 1998,la SCI REZE RENAISSANCE, la SA RENE ABALLEA FINANCE et la SARL PIVETEAU Immobilier devant le Tribunal de grande instance de Nantes.
Par acte du 31 mai 2000, la SCI REZE RENAISSANCE a assigné Monsieur Y... en intervention forcée.
Par jugement en date du 13 septembre 2001, le Tribunal de Grande Instance de Nantes a notamment dit n'y avoir lieu à annulation des assignations délivrées à la requête de Monsieur et Madame LE X... à la SCI REZE RENAISSANCE, à la SA RENE ABALLEA FINANCE et à la SARL PIVETEAU Immobilier, dit n'y avoir lieu à annulation du compromis de vente en date du 21 novembre 1995 et de l'acte authentique subséquent en date du 29 novembre 1995 intervenus entre Monsieur et Madame LE X... d'une part et la SCI REZE RENAISSANCE d'autre part portant sur les lots 123 et 131 d'un immeuble en copropriété situé à REZE, et
débouté les époux LE X... de leurs demandes en ce sens, débouté les époux LE X... de leur demande en résolution du compromis de vente et de l'acte authentique subséquent, débouté les époux LE X... de leur demande très subsidiaire de dommages et intérêts dirigée à l'encontre de la SCI REZE RENAISSANCE, de la SA RENE ABALLEA FINANCE et de la SARL PIVETEAU Immobilier, condamné les époux LE X... à payer des frais irrépétibles et débouté les autres parties de leurs demandes.
Monsieur et Madame LE X... ont régulièrement interjeté appel de cette décision le 18 mars 2002.
Par actes des 20 et 25 juin 2003, Monsieur Y... a assigné Maître PIPET et Maître GOASGUEN en déclaration d'arrêt commun.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées le 26 mars 2004 pour les époux LE X..., le 24 mars 2004 pour la SCI REZE RENAISSANCE, le 7 mars 2003 pour la SA RENE ABALLEA FINANCE, le 27 février 2004 pour la SARL PIVETEAU Immobilier, le 19 mars 2004 pour Monsieur Y... et le 19 mars 2004 pour Maître PIPET et Maître GOASGUEN.
*** II - Motifs :
Sur la demande de nullité des actes de vente sur la fondement des article L 121-21 et suivants du Code de la consommation :
Monsieur et Madame LE X... sollicitent la réformation du jugement et demandent à la Cour de prononcer l'annulation du compromis de vente et de l'acte authentique de vente subséquent sur le fondement des
articles L 121-21 et suivants du Code de la consommation, subsidiairement de prononcer la résolution du compromis de vente et de l'acte de vente sur le fondement de l'article 1184 du Code civil, plus subsidiairement de prononcer la nullité du compromis de vente et de l'acte de vente sur le fondement de l'article 1116 du Code civil enfin et très subsidiairement de condamner solidairement la SCI REZE RENAISSANCE, la SA RENE ABALLEA FINANCE et la SARL PIVETEAU Immobilier à leur payer la somme de 159 322,43 i à titre de dommages-intérêts.
Sur la demande d'annulation du compromis de vente et de l'acte de vente subséquent sur la fondement des articles L 121-21 et suivants du Code de la consommation :
Les époux LE X... sont en relation d'affaires avec la SA RENE ABALLEA FINANCE depuis 1993 afin de gérer leur patrimoine (analyse du patrimoine arrêtée au 5 mars 1993, cadre d'intervention proposé par Monsieur Z..., de la SA RENE ABALLEA FINANCE, en date du 19 mars 1993). Selon ces documents, les objectifs recherchés par les époux LE X... sont notamment une gestion dynamique du capital à moyen terme avec un risque très limité, la constitution d'un capital en vue de la retraite, l'aspect fiscal étant un critère important. Pour la réalisation de ces objectifs, par contrats en date du 24 novembre 1994, Monsieur LE X... a d'une part souscrit un abonnement aux services de conseil en gestion de patrimoine du cabinet René ABALLEA par lequel, entre autres services, ce dernier s'engage à porter assistance par ses conseils au souscripteur dans les domaines juridiques, fiscaux et financiers concernant la gestion de son patrimoine et d'autre part a donné mandat à la SA RENE ABALLEA FINANCE de gérer son contrat d'assurance-vie ALPHEE. Une note d'honoraires au titre de l'abonnement aux services de conseil et
gestion en patrimoine a été facturée aux époux LE X... par la SA RENE ABALLEA FINANCE le 26 juin 1995 s'élevant à la somme de 1 611,68 F HT pour la période du 31 décembre 1994 au 31 décembre 1995.
C'est donc dans le cadre de ces relations d'affaires régulières, formalisées par le contrat d'abonnement, que la SA RENE ABALLEA FINANCE a proposé en novembre 1995 aux époux LE X... un investissement dans la "Résidence Acacias" qui est présentée en page trois de la plaquette publicitaire comme une opportunité de profiter des nouvelles mesures fiscales. En conséquence, même si Monsieur Z... a pris rendez-vous chez Monsieur LE X... le 21 novembre 1995, ce qui est contesté, la SA RENE ABALLEA FINANCE soutenant que le compromis de vente a été signé ce jour à son siège, c'est afin de lui proposer un investissement conformément à sa mission et il ne peut donc s'agir d'un démarchage à domicile d'une clientèle potentielle, la législation sur le démarchage ayant pour but de protéger le consommateur contre l'agressivité et l'abus de la puissance économique de certains vendeurs et étant inapplicable en l'espèce. Les époux LE X... seront déboutés de leur demande sur ce fondement.
Sur la demande de résolution du compromis de vente et de l'acte authentique de vente sur le fondement de l'article 1184 du Code civil :
Monsieur et Madame LE X... font valoir que la SCI REZE RENAISSANCE et les divers "commercialisateurs" n'ont pas respecté leurs engagements contractuels par manquement à leur obligation de délivrance et à leur obligation de renseignement. Ils soutiennent que la SCI REZE RENAISSANCE est engagée par ses documents publicitaires et ceux distribués par ses agents de commercialisation .
Il ressort du compromis de vente et de l'acte authentique de vente,
documents contractuels fixant la volonté des parties, que la raison déterminante du contrat de vente conclu le 29 décembre 1995 par les époux LE X... est de bénéficier de la loi dite "Méhaignerie", confortée par la garantie locative pour une période de trois ans donnée par le vendeur. En effet, il est stipulé dans le compromis de vente qu'il "est accepté par l'acquéreur sous les conditions suivantes : - que l'opération remplisse les conditions lui permettant de bénéficier de la réduction d'impôt dite "Méhaignerie"sur ses revenus 1995
- que le vendeur s'engage à lui verser un loyer brut de 4287 F par mois, ainsi que les charges de cercle correspondantes, depuis la signature de l'acte authentique jusqu'à la mise en place du premier locataire dont le loyer devra être celui ci-dessus indiqué et qui devra présenter des conditions de solvabilité normales, cet engagement étant pris par le vendeur pour une période qui sera au maximum de trois ans."
Par ailleurs, l'acte de vente en date du 29 décembre 1995, signé juste à temps pour bénéficier de l'avantage fiscal pour cette même année, reprend et décrit précisément le fonctionnement de la garantie locative pour chacun des studios objets de l'investissement.
La résolution de la vente ne peut être prononcée que si ces conditions déterminantes n'ont pas été respectées.
S'agissant de la plaquette publicitaire de la résidence Les Acacias présentant les avantages de l'investissement en loi Méhaignerie, la SCI REZE RENAISSANCE soutient qu'elle l'a découverte à l'occasion du procès. Par ailleurs, Monsieur Y... indique également ne pas en être l'auteur, et souligne que le sigle de la SA RENE ABALLEA FINANCE figure sur les pages de la plaquette. En tout état de cause, Monsieur Y... a été mandaté par la SCI REZE RENAISSANCE pour commercialiser les studios et celui-ci a confié à la SA RENE ABALLEA FINANCE le
mandat de rechercher des clients intéressés par l'investissement. La SCI REZE RENAISSANCE est donc responsable en tant que mandataire comme ses mandants dans la limite de leur mission.
1) Sur l'obligation de délivrance :
[* S'agissant de la garantie locative, les époux LE X... indiquent seulement que le compromis de vente était particulièrement obscur mais ne conteste pas la décision du tribunal qui a rejeté leur demande et que la Cour confirme en adoptant expressément les motifs exacts en fait et en droit du premier juge.
*] Les époux LE X... ne rapportent pas la preuve que l'assistance médicale vantée par les documents publicitaires de la résidence Les Acacias qui certes est primordiale pour les personnes âgées désirant bénéficier de ce service ait été déterminante dans leur choix d'investissement alors qu'il existe de nombreuses résidences non médicalisées. Leur demande sera rejetée.
[* Ils soutiennent aussi qu'ils n'ont pas eu de documents leur indiquant que les charges de cercle leur incombaient à l'extinction de la garantie locative. Cependant, il ressort de l'acte authentique de vente que l'acquéreur, soit les époux LE X... représentés par leur notaire, a reçu copie avant le jour de la vente de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété et qu'il reconnaît être informé des contrats de restauration et de prestations de services hôtelières conclus entre la société française de services et l'association résidence Les Acacias ainsi que des statuts de cette association. Or ces documents contractuels indiquent que les charges de cercle incombent aux propriétaires. Si les époux LE X... soulignent qu'ils n'ont eu ces document que tardivement, il n'en demeure pas moins que leur représentant lors de la vente s'est engagé pour eux. Il ne sera pas fait droit à la demande.
*] Les époux LE X... reprochent aux studios un défaut de conception
les rendant inadaptés aux personnes âgées car trop petits, mal conçus et trop chers en loyers. Cependant, ils ont été mis en possession des plans des studios dont ils se sont rendus acquéreurs et ils ne démontrent pas que les studios acquis ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles. La SCI REZE RENAISSANCE n'a pas manqué à son obligation de délivrance.
* Sur la défiscalisation : Il n'est pas contesté que les époux LE X... en ont bénéficié pendant la durée de la garantie locative et donc pour trois ans pour un des immeubles. Ils font état d'une demande de redressement fiscal par l'administration des impôts au motif que les avantages de la loi Méhaignerie ne sont applicables que si la location est effective pendant 6 ans, ce qu'ils ne pouvaient ignorer dès lors que cette condition figure expressément sur la plaquette publicitaire. Ils soutiennent qu'au vu des arguments de cette administration ils feront l'objet certainement d'un redressement. Cependant, outre le fait que le Tribunal Administratif de Rennes n'a pas statué, il importe de souligner que tout placement comporte un aléa, que celui-ci ne pouvait qu'être perçu par les investisseurs puisqu'une garantie locative était proposée, que de plus et ainsi que le souligne le premier juge, la location est fonction de la loi du marché. Il appartenait aux époux LE X... d'adapter le prix de location au prix du marché étant observé que le seul recours à la SARL PIVETEAU Immobilier pour louer les studios alors qu'ils pouvaient par eux-mêmes rechercher des locataires démontrent l'insuffisance de leur démarche.
Aucun manquement à l'obligation de délivrance ne peut être retenu.
2) Sur l'obligation de conseil et de renseignement :
Les époux LE X... reprochent à l'ensemble des protagonistes de ne
pas les avoir renseignés sur les risques de l'opération d'investissement, notamment sur l'impossibilité de louer et de vendre les studios, qu'ils ne pouvaient que connaître puisqu'en 1995, trois ans après la construction de la résidence, seuls sept studios sur dix huit étaient loués, alors que la plaquette publicitaire fournie ne présentait que les loyers bruts prévisionnels ainsi que deux tableaux, aspect occupant et aspect investisseur, et que Monsieur Z... leur a fait parvenir deux simulations financières positives.
Il convient tout d'abord de rappeler que les époux LE X... ont en premier lieu effectué une opération immobilière qui est conforme aux stipulations contractuelles pour eux déterminantes ainsi qu'il l'est démontré ci-dessus.
Par ailleurs, les époux LE X... ont été parfaitement informés sur le produit d'investissement "loi Méhaignerie". En effet, la plaquette publicitaire fait état de tous les éléments propres à permettre aux acquéreurs d'avoir une parfaite connaissance des conditions de cet investissement et de la réponse donnée par l'offre de vente des studios. Plus particulièrement, sous un paragraphe intitulé "Notre conseil", il est indiqué que "S'agissant d'un achat locatif en Méhaignerie, il ne faut investir que si les critères suivants sont réunis : emplacement de qualité, construction de qualité, demande locative effective et durable, prix du m raisonnable, choisissez le mode de financement adéquat (crédit à terme)." Il était ainsi indiqué aux époux LE X..., investisseurs avisés, de se renseigner sur la demande locative. Par ailleurs, les époux LE X... étaient également informés du coût important des loyers et charges pour l'occupant, s'élevant à 5 870 F pour un studio inférieur à 20 m , cuisine et
salle de bains comprises. Ils pouvaient ainsi raisonnablement appréhender un risque locatif, d'autant plus que le coût d'un studio de 24 m n'était supérieur que de 90 F. Il importe de souligner que la SA RENE ABALLEA FINANCE indique sans être contredite que les époux LE X... ont acquis deux studios au lieu d'un seul d'une surface plus grande dans le but d'améliorer les déductions fiscales. On ne peut reprocher au vendeur d'un immeuble assorti d'un avantage fiscal de n'avoir pas signalé expressément aux acquéreurs que seuls sept studios sur dix huit étaient loués ( et non pas vendus) alors qu'il a précisément pour but de vendre. Il appartient aux époux LE X... de rapporter la preuve que tant la venderesse et ses mandataires que le conseil en gestion de patrimoine qui a proposé un produit présentant les conditions de la "loi Méhaignerie" assorti d'une garantie locative savaient pertinemment au moment de la vente le 29 décembre 1995 qu'ils proposaient des studios inlouables, étant rappelé que dans tout investissement il existe une part d'aléa, risque pris par l'investisseur, et que le vendeur ou le conseil en gestion de patrimoine ne sont pas tenus sur ce point d'une obligation de résultat. Or, à cette période, des studios étaient loués et ultérieurement les époux LE X... ont pu louer un studio par deux fois dont la première fois le 15 février 1997 à Madame ROBIN. A... part, la SARL PIVETEAU Immobilier n'a fait part que le 2 septembre 1996 aux époux LE X... de la difficulté de louer les studios de petite surface et que le 25 mai 1998 qu'il n'y avait pas de demande pour les petits studios, sachant que la demande est évolutive et donc aléatoire. Enfin, la garantie locative proposée pour trois ans aux investisseurs qui, si elle est mise en oeuvre, est d'un coût très élevé (plus de la moitié de l'investissement initial) est la preuve de la bonne foi des parties adverses. Aucun manquement à l'obligation de conseil ou de renseignement n'est en conséquence démontré.
Les époux LE X... seront déboutés de leur demande en résolution de la vente.
Sur la demande de nullité du compromis de vente et du contrat de vente subséquent pour dol :
1) Sur la prescription :
Il ressort de l'article 1304 du Code Civil que l'action en nullité pour dol se prescrit par cinq ans à compter du jour de la découverte du dol. Les époux LE X... indiquent avoir découvert les éléments constitutifs du dol par un courrier en date du 14 août 1997 de l'association Résidence Les acacias leur réclamant le paiement des charges de cercle. Ils ont fait assigner la SCI REZE RENAISSANCE, la SA RENE ABALLEA FINANCE et la SARL PIVETEAU Immobilier par actes des 20 et 30 novembre 1998. L'action n'est pas prescrite.
2) Sur le dol :
Au vu des éléments développés ci-dessus, les époux LE X... ne caractérisent pas les manoeuvres dolosives de Monsieur Z... ni une réticence dolosive, étant rappelé que s'il a pu présenter une simulation financière attractive, aucune obligation de résultat ne lui incombait. De surcroît et contrairement à ce qu'affirment les époux LE X... , la condition d'une location effective de 6 ans minimum pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Méhaignerie est expressément et clairement indiquée dans la plaquette publicitaire et ne leur a pas été cachée. Ils seront déboutés de leur demande.
Sur la demande de dommages et intérêts pour manquement aux obligations contractuelles à l'encontre de la SCI REZE RENAISSANCE , de la SA RENE ABALLEA FINANCE et de la SARL PIVETEAU Immobilier:
Les époux LE X... font valoir que les intimées auraient dû les informer entièrement sur les risques de l'opération ainsi que sur les particularités du produit immobilier et leur indiquer qu'ils ne
remplissaient pas les conditions exigées pour un investissement rentable et telles que définies dans la plaquette publicitaire.
Aux développements ci-dessus aux termes desquels aucune faute à ce titre ne peut être imputée aux intimées, il convient d'ajouter que la SA RENE ABALLEA FINANCE a proposé, conformément à sa mission de conseil en gestion de patrimoine, un investissement à Monsieur et Madame LE X... en fonction de son aspect fiscal, essentiel pour eux, et des éléments d'information donnés par la plaquette publicitaire. Elle a assuré le montage juridique et financier dans l'intérêt de ses clients avec qui elle travaillait depuis 1993 en effectuant une simulation financière à partir des éléments dont elle disposait et c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, étant rappelé encore une fois le caractère aléatoire de tout investissement, la fluctuation de la demande pour ce type de produit et la seule obligation de moyen de la SA RENE ABALLEA FINANCE. Le jugement sera confirmé.
Sur les autres demandes :
Il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur Y... à l'encontre de la SCI REZE RENAISSANCE pour procédure abusive, la mauvaise foi de cette dernière n'étant pas démontrée.
Monsieur Y... sollicite que l'arrêt soit déclaré commun à Maître PIPET et à Maître GOASGUEN. Ceux-ci concluent au débouté de Monsieur Y...
Il ressort des écritures des notaires, non contestées par le demandeur, que l'assignation en déclaration de jugement commun et en garantie devant le Tribunal de Grande Instance de Nantes du 28 mars 2001 était tardive, ce qui est corroboré par l'avis de fixation en date du 22 janvier 2001 du Juge de la mise en état fixant impérativement la clôture de l'instruction au 19 avril 2001 et l'absence de Maître PIPET et Maître GOASGUEN en première instance. Ce
retard est à l'origine de la procédure de Monsieur LE X... à l'encontre des notaires, actuellement pendante devant le Tribunal de Grande Instance. Dés lors, Monsieur Y..., qui ne justifie pas d'une quelconque évolution du litige conformément à l'article 555 du nouveau Code de procédure civile, sera débouté de sa demande.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais irrépétibles qu' ils ont engagés pour faire valoir leurs droits. Monsieur et Madame LE X... seront condamnés à payer, en vertu de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile : - à la SCI REZE RENAISSANCE la somme de 2 500 euros, - à la SA RENE ABALLEA FINANCE la somme de 2 000 euros, - à la SARL PIVETEAU Immobilier la somme de 1 000 euros, - à Monsieur Y... la somme de 1 500 euros.
Monsieur Y... sera condamné à payer à Maître PIPET et Maître GOASGUEN la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile .
Monsieur et Madame LE X... seront condamnés aux dépens.
*][**] - Par ces motifs :

Reçoit l'appel régulier en la forme,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute les époux LE X... de leur demande de nullité pour dol du compromis de vente et du contrat de vente subséquent,
Déboute Monsieur Y... de sa demande en déclaration d'arrêt commun à Maître PIPET et Maître GOASGUEN,
Condamne Monsieur et Madame LE X... à payer : - à la SCI REZE RENAISSANCE la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2 500 euros), - à la SA RENE ABALLEA FINANCE la somme de DEUX MILLE EUROS (2
000 euros), - à la SARL PIVETEAU Immobilier la somme de MILLE EUROS (1 000 euros), - à Monsieur Y... la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros), en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Condamne Monsieur Y... à payer à Maître PIPET et à Maître GOASGUEN la somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros) sur le même fondement,
Condamne Monsieur et Madame LE X... aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Le Greffier,
Le Président,