COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

QUINZE AVRIL DEUX MILLE QUINZE
Ch. civile B

du 15 AVRIL 2015
R. G : 13/ 00542 C
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance Référé, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 18 Juin 2013, enregistrée sous le no 13/ 00036
SARL CIRCINELLU


APPELANTE :
SARL CIRCINELLU
Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au dit siège social
16, rue Jean Baptiste Marcaggi
20000 AJACCIO
assistée de Me Jean-Pierre RIBAUT-PASQUALINI de la SCP RIBAUT-PASQUALINI, avocat au barreau de BASTIA, Me Didier ARENA de la SCP DELAGE ARENA, avocat au barreau de GRASSE
plaidant par Me Philippe DAN, avocat

M. Patrice X...
né le 31 Juillet 1947 à OSILO

20129 BASTELICACCIA
assisté de Me Myriam CARTA, avocat au barreau de BASTIA, Me Richard ALEXANDRE, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 février 2015, devant la Cour composée de :
Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre
Mme Françoise LUCIANI, Conseiller
Mme Judith DELTOUR, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 avril 2015.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte reçu par Me A... notaire à Ajaccio, M. Patrick X... a consenti à M. Michel Y... un bail commercial d'une durée de neuf années commençant à courir le 1er août 1996 pour venir à expiration le 31 juillet 2005 sur des locaux comprenant une remise (2 locaux) les lots No2 (une entrée un cabinet de toilette) et No3 (une cuisine) situés dans un immeuble sis... à Ajaccio. Ce bail a été cédé à la S. A. R. L. Soffiu Novu lors de la cession du fonds de commerce par M. Michel Y... en 2002 et a fait l'objet d'une tacite reconduction.
Par acte notarié du 16 avril 2009, la S. A. R. L. Soffiu Novu a cédé son droit au bail à la S. A. R. L. Circinellu.
Invoquant le non paiement des loyers, par acte du 11 janvier 2013, M. Patrice X... a fait assigner la S. A. R. L. Circinellu, prise en la personne de son représentant légal, devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Ajaccio pour obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, sa condamnation au paiement d'une somme provisionnelle de 12. 240 euros et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance de référé du 18 juin 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Ajaccio a :
- rejeté la demande de jonction de procédures,
Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, a :
- constaté la résiliation du bail commercial conclu entre M. Patrice X... et la S. A. R. L. Circinellu, depuis le 13 décembre 2012,
- ordonné le départ de la S. A. R. L. Circinellu des lieux loués sis à Ajaccio,..., formant les lots No 1 et 2
et ce, dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance,
- dit que passé ce délai, la S. A. R. L. Circinellu pourrait être expulsée, ainsi que tous occupants et tous meubles de son chef, en cas de besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamné la S. A. R. L. Circinellu, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. Patrice X... la somme provisionnelle de 12. 240 euros due au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au mois de janvier 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance,
- condamné la S. A. R. L. Circinellu prise en la personne de son représentant légal à payer à M. Patrice X... les sommes provisionnelles de 488, 66 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2011, 497, 33 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2012, 509, 63 euros au titre du remboursement du platelage,
- condamné la S. A. R. L. Circinellu, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. Patrice X... une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 816 euros à compter du 1er février 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux,
- débouté la S. A. R. L. Circinellu de sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire du bail,
- condamné la S. A. R. L. Circinellu, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. Patrice X... la somme de 1. 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé l'exécution provisoire,
- condamné la S. A. R. L. Circinellu, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 13 novembre 2012 et les frais de demande d'état des inscriptions au greffe du tribunal de commerce d'Ajaccio.
Par déclaration reçue le 2 juillet 2013, la S. A. R. L. Circinellu a interjeté appel de la décision.
Par dernières conclusions communiquées le 9 septembre 2014, la S. A. R. L. Circinellu demande :
- d'ordonner la jonction des deux procédures prononcées le 18 juin 2013 entre, d'une part, M. Patrice X... et la S. A. R. L. Circinellu et, d'autre part, entre les consorts Z... et la S. A. R. L. Circinellu,
- de constater l'existence d'un sinistre affectant les lieux loués,
- de constater le caractère indivisible des baux commerciaux respectivement conclus avec M. X... et les consorts Z...,
- dire inapplicable la clause excluant la responsabilité du bailleur au cas d'espèce,
- dire que l'obligation de délivrance est constante et ne saurait être écartée par une clause contractuelle,
- dire qu'aucune clause ne saurait ôter l'obligation de délivrance du bailleur,
- de constater que cette clause n'existe pas dans le bail conclu entre les consorts Z... et elle,
- de dire en conséquence, que l'ordonnance est entachée d'une erreur manifeste engendrant une violation de la règle de droit,
En conséquence,
- dire que l'absence de paiement par le preneur n'est que la conséquence de l'inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur,
- dire qu'elle était fondée à séquestrer entre ses propres mains le montant du loyer et charges jusqu'à la réouverture et le respect de l'obligation de délivrance des propriétaires,
- dire qu'il appartiendra au juge du fond de statuer sur les responsabilités et préjudice causés au preneur par le bailleur et sur le montant des sommes dues au titre des loyers par le preneur et d'en ordonner éventuellement la compensation,
- dire qu'il existe des contestations sérieuses au stade des référés,
En l'état,
- débouter M. Patrice X... et les consorts Z... de leurs demandes tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial, obtenir le règlement du loyer ainsi qu'une indemnité d'occupation à chacun d'eux,
Subsidiairement, de :
- lui accorder des délais de paiement,
En toutes hypothèses :
- de condamner M. Patrice X... et les consorts Z... au paiement d'une somme de 2. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Elle fait valoir qu'il existe un second bail commercial consenti par les consorts Z... qui porte sur la seconde partie du local comprenant
une salle de restaurant, qui a été également été cédé à la S. A. R. L. Soffiu Novu, qui lui a cédé les deux droits au bail, qu'elle a également été assignée par les consorts Z..., qu'en raison des désordres affectant les locaux, une fermeture administrative de l'établissement a été ordonnée. Elle expose que la clause limitative de responsabilité est vague et concerne un simple dégât des eaux, qu'elle n'est pas applicable au regard de la gravité des désordres empêchant l'usage normal des locaux et qu'elle vide de substance, l'obligation de délivrance. Elle ajoute que les deux baux ont un objet commun puisqu'ils permettent l'exploitation d'une activité de restauration, qu'il existe une contestation sérieuse pour apprécier la clause et les obligations respectives des parties, qu'elle est dans l'impossibilité de poursuivre l'exploitation en raison de la fermeture administrative. Subsidiairement, elle estime pouvoir réclamer des délais de paiement sur 24 mois en considérant les difficultés financières rencontrées par son exploitation.
Par dernières conclusions communiquées le 7 novembre 2014, M. Patrice X... demande :
- de le dire recevable et fondé en son appel incident,
- de confirmer l'ordonnance de référé critiquée,
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 décembre 2012,
- d'ordonner l'expulsion de la S. A. R. L. Circinellu des locaux loués ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique,
- de condamner à titre provisionnel la S. A. R. L. Circinellu au paiement des loyers échus au 14 décembre 2012, soit 13 termes de loyers soit 10. 608 euros, le mois de décembre 2012 arrêté au 13 décembre 2012, soit 342, 20 euros,
- de condamner à titre provisionnel la S. A. R. L. Circinellu à lui payer à titre d'indemnité d'occupation due à compter du 14 décembre 2012 et jusqu'au 30 avril 2013 la somme de 3. 737, 80 euros,
- de condamner à titre provisionnel la S. A. R. L. Circinellu à lui payer à titre d'indemnité d'occupation due à compter du 1er mai 2013 et jusqu'au 30 novembre 2014 la somme de 15. 504 euros,
- de condamner à titre provisionnel la S. A. R. L. Circinellu à lui payer à titre d'indemnité d'occupation due à compter du 1er décembre 2014 et jusqu'à la libération des lieux et la remise des clefs la somme de 816 euros par mois, jusqu'à due concurrence,
- de condamner à titre provisionnel la S. A. R. L. Circinellu à lui payer la somme de 1. 495, 62 euros au titre des taxes d'ordures ménagères de 2011 et 2012 et du coût du platelage,
- de condamner à titre provisionnel la S. A. R. L. Circinellu à lui payer la somme de 2. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement des dépens, en ce compris, commandement de payer et dénonciation à la Compagnie Allianz et de tout acte subséquent.
Il estime que le juge des référés a refusé à juste titre la jonction, les baux étant dissociables, la surface concernée résultant d'agrandissements réalisés par les restaurateurs successifs. Il fait valoir qu'il n'existe pas de cause extérieure justifiant le non paiement des causes du bail, qu'il n'est nullement responsable du sinistre, qu'aucune inaction ne peut lui être reprochée, qu'il peut opposer la clause de non garantie, expressément prévue au bail, qui n'est pas incompatible avec les obligations légales du propriétaire et que les désordres résultent de dégâts des eaux dont il ne doit pas garantie au preneur, lequel a l'obligation de s'assurer, y compris au titre d'une éventuelle perte d'exploitation. Il ajoute que les infiltrations dont se plaint le preneur ne relèvent pas de sa responsabilité puisqu'elles proviennent des parties communes des immeubles. Il soutient que le preneur n'est pas en état de faire face à ses obligations et demande de majorer les condamnations prononcées, le local ne lui ayant pas été restitué.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2015.
L'affaire a été fixée à plaider à l'audience du 19 février 2015, mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 15 avril 2015.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la jonction :
Le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. En l'espèce, la demande de jonction soutenue par la S. A. R. L. Circinellu n'est pas motivée. Il s'agit de baux différents, avec des obligations différentes pour les parties, concernant des locaux certes voisins mais différents, de sorte que la jonction n'est pas dans l'intérêt d'une bonne justice.
L'ordonnance de référé sera confirmée de ce chef.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
En application de l'article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, qui doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Aucune contestation n'existe quant à la délivrance du commandement de quitter les lieux, ni quant au non paiement des loyers et charges.
Le contrat de bail comporte une clause par laquelle le bailleur ne garantit pas le preneur notamment en cas de dégât des eaux, par suite de fuites, infiltrations, humidité ou refoulements des canalisations souterraines et renvoie le preneur à en faire son affaire personnelle ainsi que touts autres cas fortuits ou imprévus " sauf son recours contre qui de droit ". A l'inverse de ce qui est soutenu, cette clause est claire, elle ne s'oppose pas à l'obligation de délivrance dont le bailleur n'a jamais prétendu être libéré.
Suivant l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. L'obligation d'entretien de l'article 1719 du code civil, se distingue de celle de l'article 1720 du code civil. La première concerne la conservation de l'immeuble conforme à l'usage pour lequel il est loué, c'est-à-dire la préservation de la structure de l'usure normale du temps. La seconde concerne la réparation des accidents survenus autres que ceux consécutifs à l'usage ou à l'usure. Le bailleur ne peut échapper à la première mais peut, par une clause contraire, échapper à la seconde.
Les locaux loués par M. X... présentent selon lui un dégât des eaux, ayant entraîné une menace d'effondrement et justifié la mise en place d'un étaiement puis un arrêté préfectoral de fermeture administrative. Cette affirmation de la S. A. R. L. Circinellu ne suffit pas à démonter que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance. Certes, une expertise de l'immeuble, établit que la cuisine a fait l'objet d'infiltrations qui ont provoqué l'effondrement du plafond, toutefois les infiltrations proviennent selon l'expert d'une fuite d'une canalisation privative encastrée de la baignoire d'un appartement du dessus et d'un défaut d'étanchéité de la façade arrière de l'immeuble No....
Autrement dit, si le local loué par M. X... est bien affecté par les infiltrations, s'agissant du plafond de la cuisine en rez de chaussée à proximité du sas reliant la cuisine à la salle, ces désordres ne sont pas imputables au bailleur, de sorte que le preneur n'établit pas un manquement à l'obligation de délivrance et qu'il bénéficie à ce titre de son recours contre les auteurs des dommages. De plus, l'arrêté préfectoral du 2 novembre 2011 portant fermeture du restaurant, se fonde sur des manquements aux règles d'hygiène des denrées alimentaires, impliquant un risque de contamination et d'intoxication alimentaire et ne mentionne pas les infiltrations alléguées, de sorte qu'il n'est pas démontré que les désordres affectant les locaux loués sont à l'origine de cette décision administrative.
L'indivisibilité prévue par l'article L 1445-1 du code de commerce, grâce à laquelle les dispositions relatives aux baux commerciaux, s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est
exploité, et en outre aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal, n'est pas applicable à l'espèce s'agissant de deux baux commerciaux. L'indivisibilité, qui résulterait du fait que le bail signé avec M. X... concerne la cuisine tandis qu'un autre bail signé avec les consorts Z... concerne la salle du restaurant, ne peut être opposée au bailleur. D'une part, elle ne figure dans aucun acte, d'autre part, si les locaux et les baux commerciaux, ont suivi des procédures et des sorts parallèles, aucun lien juridique n'existe entre eux.
En absence de contestation sérieuse, l'ordonnance de référé doit être confirmée, la S. A. R. L. Circinellu étant déboutée de ses demandes et prétentions contraires.
La demande de délais de paiement n'est pas soutenue par des justificatifs des ressources et charges, elle doit être rejetée et l'ordonnance de référé également confirmée de ce chef. L'autorisation de séquestrer les loyers n'est pas motivée et l'ancienneté de l'arrêté préfectoral et de la dette de loyer excluent d'y faire droit. La S. A. R. L. Circinellu doit être déboutée de ses demandes et prétentions contraires.
Sur les demandes de M. X...
Le juge des référés a statué et prononcé la condamnation au paiement au titre des loyers impayés conformément à la demande fixée par son assignation, de M. X.... Ce dernier ne peut en cause d'appel et sans motivation, modifier et augmenter sa demande. S'agissant de l'indemnité d'occupation, des taxes d'enlèvement des ordures ménagères, il bénéficie, par l'ordonnance de référé et sa confirmation, d'ores et déjà d'un titre jusqu'à la libération effective des lieux, la remise des clefs n'ayant pas été visée dans l'assignation et les demandes ultérieures. Il sera débouté du surplus de ses demandes.
La S. A. R. L. Circinellu ne peut former aucune demande à l'encontre des consorts Z... qui ne sont pas partie à cette instance.
La S. A. R. L. Circinellu qui succombe sera condamnée au paiement des dépens. Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 1. 000 euros au profit de M. Patrice X....
PAR CES MOTIFS,

- Confirme l'ordonnance de référé critiquée du 18 juin 2013,
Y ajoutant,
- Déboute la S. A. R. L. Circinellu de ses demandes et prétentions contraires,
- Déboute M. Patrice X... du surplus de ses demandes,
- Condamne la S. A. R. L. Circinellu au paiement des dépens,
- Condamne la S. A. R. L. Circinellu à payer à M. Patrice X... une somme de mille euros (1. 000 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT