Grosses délivrées
REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 17 MAI 2011
(no 175, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 16163
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 07 Juillet 2010- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 08/ 14526

Monsieur Slimane X...

75005 PARIS
représenté par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour
assisté de Me Pascal MURZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C 793
SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
E. U. R. L. L'ILE société en liquidation amaiable depuis le 20 octobre 2008 représentée par son liquidateur amiable Monsieur Raouf X...

75005 PARIS
représentée par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour
assistée de Me Pascal MURZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C 793
SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

S. C. P. Y..., Z..., A..., B...

75005 PARIS
représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Me Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P 499
SCP PETIT RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
Maître Ludovic B...

75005 PARIS
représenté par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assisté de Me Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P 499
SCP PETIT RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 mars 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique GUEGUEN, conseiller chargé du rapport et Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
Madame Françoise MARTINI, Conseiller venu d'une autre chambre pour compléter la cour en application de l'ordonnance de roulement portant organisation des services de la cour d'appel de Paris à compter du 3 janvier 2011, de l'article R 312-3 du Code de l'organisation judiciaire et en remplacement d'un membre de cette chambre dûment empêché
Greffier, lors des débats : Madame Noëlle KLEIN

- contradictoire
-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, président de chambre
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
**********
M. Mahmoud X..., qui a donné à bail commercial à son frère, M. Slimane X..., pour une durée de 9 ans à compter du 1er Avril 1971, bail reconduit tacitement, des locaux sis à Paris 5 ème,..., a donné congé au preneur le 13 mars 1997 pour le 1er Octobre 1997 avec offre de renouvellement, moyennant un loyer augmenté.
Un contentieux ayant opposé bailleur et preneur s'agissant de la détermination de la valeur locative, par jugement en date du 28 janvier 2002, le tribunal de grande instance de Paris a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 13 374  à compter du 1er Octobre 1997.
M. Slimane X..., propriétaire du fonds de commerce, a entrepris au début 2002 des démarches aux fins de le vendre, moyennant un prix de 457 400 , projet qui n'a pas abouti : M. Raouf X..., fils de M. Slimane X..., a constitué la société L'Ile, puis a pris contact avec M. B..., notaire, et un acte de cession de droit au bail a été signé le 10 septembre 2003 entre M. Slimane X... et la société L'Ile, moyennant un prix de 380 000 , sur lequel seule une somme de 3000  a été réglée le jour de la cession : pour le paiement du surplus du prix de 377 000 , il était prévu à l'acte que le cessionnaire s'obligeait à le payer au cédant sur 10 années, soit au plus tard le 15 septembre 2013 et à lui en servir les intérêts au taux de 4, 26 % par an, payable trimestriellement, pour le premier paiement avoir lieu le 15 octobre 2003, étant encore convenu que tous paiements en principal et intérêts auraient lieu en l'étude de M. B... ou au domicile du créancier.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 22 octobre 2003, M. Mahmoud X... a informé M. Slimane X... et la société l'Ile qu'il considérait que la cession de bail avait été faite en violation des clauses contractuelles et qu'il entendait faire constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, il a en conséquence obtenu un jugement du 13 octobre 2005 du tribunal de grande instance de Paris qui a estimé la cession contraire aux clauses du bail, par conséquent inopposable à M. Mahmoud X..., et qui a ordonné l'expulsion de la société l'Ile, occupante sans droit ni titre, décision confirmée par un arrêt du 27 juin 2007 déclaré commun à M. B... de la cour d'appel de Paris : la société l'Ile a quitté les lieux à la date du 19 juillet 2007 selon procès-verbal de constat dressé par M. Nocquet, huissier de justice, puis la société l'Ile a fait l'objet d'une dissolution à compter du 20 octobre 2008.
Estimant que le notaire a omis de recueillir l'accord de M. Mahmoud X..., propriétaire du local sis à Paris 5 ème,..., à l'occasion de la cession de bail que lui avait consentie le 10 septembre 2003, M. Slimane X..., locataire dudit local, ce qui a entraîné l'acquisition de la clause résolutoire et son expulsion des lieux loués, la société Eurl L'Ile a recherché devant le tribunal de grande instance de Paris la responsabilité civile professionnelle de M. Ludovic B..., notaire et celle de la la Scp notariale Patrice C..., Pierre Z..., Christine A..., Ludovic B... dont il est membre et a demandé leur condamnation solidaire, au visa des dispositions de l'article 1147 du code civil, à lui payer la somme de 456 338, 81  à titre de dommages et intérêts et celle de 5000  à titre d'indemnité de procédure.
Par jugement en date du 7 juillet 2010, le tribunal a donné acte à M. Slimane X... de son intervention volontaire, a déclaré recevable l'action de la société L'Ile en liquidation, représentée par M. Raouf X..., son liquidateur amiable, a condamné in solidum M. Ludovic B... et la Scp notariale à payer à la société L'Ile ainsi représentée la somme de 73 000  à titre de dommages et intérêts, la somme de 3000  à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'à payer les dépens, déboutant les parties du surplus de leurs demandes.
CELA ETANT EXPOSE, la COUR :
Vu l'appel interjeté par M. Slimane X... et la société l'Ile,
Vu les conclusions déposées le 16 février 2011 par les appelants qui demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 73 000  le montant du préjudice subi par la société l'Ile, statuant à nouveau, la condamnation solidaire de M. B... et de la Scp notariale à verser à la société L'ile la somme de 457 038, 81 , en toute hypothèse, la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'intervention volontaire de M. Slimane X... et en conséquence, dans l'hypothèse où la cour débouterait la société L'Ile de sa demande de dommages et intérêts, la condamnation solidaire de M. B... et de la Scp notariale à payer à M. Slimane X... la somme de 410 000 , correspondant au prix de cession du droit au bail non perçu par ce dernier, ainsi qu'à verser à la société l'Ile d'une part et à M. Slimane X..., d'autre part, chacun la somme de 6000  en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens,
Vu les conclusions déposées le 1er Mars 2011 par M. B... et la Scp notariale qui, formant appel incident, demandent, au constat de leur absence de faute susceptible d'engager leur responsabilité, l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnés, sa confirmation en ce qu'il a débouté M. Slimane X... de ses demandes, le débouté de la société L'Ile de toutes ses demandes et celui de M. Slimane X... de toutes ses demandes, à titre subsidiaire, la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu que le préjudice dont pourrait éventuellement se prévaloir la société L'Ile ne saurait s'analyser qu'en une perte de chance d'exploitation pour la période comprise entre le 19 juillet et le 30 septembre 2007, le débouté de la société L'Ile du surplus de ses demandes, la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté M. Slimane X... de ses demandes, en tout état de cause, la condamnation de la société L'Ile ou de tout succombant à leur verser la somme de 4000  sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les entiers dépens.

Considérant que la recevabilité de l'action de la société L'Ile en liquidation qui a gardé sa personnalité morale et qui est représentée au surplus à l'instance par son liquidateur amiable, M. Raouf X..., n'est plus contestée devant la cour, que de même, la recevabilité de l'action de M. Slimane X..., en qualité d'intervenant volontaire, n'est plus discutée, que le jugement sera confirmé sur ces points ;
Considérant que les appelants invoquent, au visa de l'article 1382 du code civil, et reprenant une argumentation similaire à celle par eux développée en première instance, la faute du notaire pour d'une part un manquement à l'efficacité pour avoir omis, lors de l'acte établi le 10 septembre 2003, de respecter les stipulations de l'article 4 du bail en vigueur, lequel interdisait toute cession à moins qu'elle n'ait lieu en présence du bailleur, qu'elle s'effectue à un prix supérieur pour la même activité et que le cédant se porte garant du paiement des loyers et d'autre part pour un manquement à son devoir de conseil pour s'être abstenu d'orienter les cocontractants sur une cession de fonds de commerce laquelle ne requérait pas l'accord du bailleur, fautes dont ils soutiennent qu'elles ont entraîné l'expulsion de la société L'Ile ; qu'ainsi ils font état du préjudice de la société, comme étant constitué des postes suivants :
- perte du fonds de commerce et du droit au bail acquis pour 380 000 , outre les intérêts à 4, 26 % par an dus sur cette somme, soit 33 700 ,
- frais accessoires générés par cette situation, soit 33 338, 81 
- perte de chance d'exploiter l'activité prévue, soit 10 000 ,
ce qui représente une somme totale de 457 038, 81  ;
qu'ils demandent en conséquence l'infirmation du jugement dont ils estiment qu'il n'a pas indemnisé exactement le préjudice subi par la société l'Ile, en raison en particulier du raisonnement retenu par la décision déférée dès lors que le notaire aurait dû leur conseiller une cession de fonds de commerce et que c'est seulement son absence de conseil qui n'a pas permis une telle cession, d'où un acte rédigé de telle sorte qu'il n'a pu ensuite être qualifié autrement ; que subsidiairement, si la société L'Ile devait être déboutée de sa demande de dommages et intérêts, M. Slimane X... demande la condamnation du notaire à lui verser la somme de 410 000 , montant du prix de cession du droit au bail non perçu par lui ;
Considérant, sur le quantum de leur préjudice, que les appelants l'estiment supérieur car la perte du fonds de commerce est la conséquence des fautes du notaire, dès lors que lorsque la société L'Ile a été expulsée, M. Slimane ne pouvait reprendre l'exploitation du fonds de commerce car il n'était plus titulaire du droit au bail, cédé ; qu'il précise qu'il a existé un contrat de gérance-libre enregistré le 16 juillet 1991, donné à M. D..., qui a pris fin le 31 juillet 2003 ; qu'ainsi c'est bien l'inopposabilité de la cession par la faute du notaire qui a entraîné la disparition du fonds de commerce, puisqu'elle a entraîné l'expulsion de la société l'Ile ;
Considérant que le notaire conteste la faute qui lui est imputée dès lors qu'il a fait sommation par acte extrajudiciaire du 3 septembre 2003 à M. Mahmoud X... d'assister au rendez-vous de signature, sommation signifiée à son domicile et à laquelle il n'a pas déféré, et au plan de son devoir de conseil, fait valoir qu'il ne pouvait conseiller d'opter pour une cession de fonds de commerce, dès lors qu'en l'absence de cession de clientèle cette qualification ne pouvait être appliquée, ce que la cour d'appel, qui avait la possibilité de requalifier le contrat, a elle-même confirmé, étant observé que la demanderesse ne justifie pas qu'elle avait la capacité financière d'acquérir le fonds, estimé en 2002 à 457 400  ; quant au préjudice, il souligne que rien ne prouve que la société l'Ile a réglé effectivement le prix de cession, ayant payé seulement 3000 , que d'ailleurs elle reconnaît devoir la somme au cédant, lequel intervient dans la procédure pour revendiquer à titre personnel ce paiement, ce qu'il est irrecevable à faire, seule la société l'Ile étant sa débitrice : que sur les frais accessoires, il soutient que les notaires ne sont pas responsables des procédures engagées, qu'enfin, sur la perte de chance de pouvoir exploiter, elle est limitée au plus à la date de fin du bail, soit le 30 septembre 2006, et n'est au surplus pas démontrée, en l'absence d'éléments apportés sur l'activité ;
Considérant que le notaire intimé, ayant rappelé à bon droit que sa responsabilité civile professionnelle ne saurait être engagée que sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil, celui qui est celui désormais expressément invoqué devant la cour par les appelants, conteste, s'agissant de l'efficacité de l'acte, avoir commis une faute dès lors qu'il a sommé le propriétaire, faisant essentiellement valoir qu'il n'existe pas de toute manière de lien avec le préjudice invoqué, d'une part pour les motifs retenus par les premiers juges qui ont écarté certains préjudices mais même qu'il n'y a aucun préjudice ; qu'en effet dès lors que la cour d'appel a déclaré inopposable au propriétaire la cession de droit au bail intervenue entre M. Slimane X... et la société l'Ile Eurl, il appartenait à M. Slimane X... de réintégrer son fonds et de trouver un nouvel acquéreur s'il souhaitait vendre son fonds de commerce ; que subsidiairement, il demande la confirmation de la perte de chance telle qu'évaluée par le jugement ;
Considérant que si le notaire est en mesure de justifier qu'il a délivré le 3 septembre 2003 une sommation par huissier à M. Mahmoud X... d'assister à la signature prévue le 10 septembre suivant, il convient d'observer qu'il ne semble pas être en mesure de contester sérieusement sa défaillance quant à l'absence d'autorisation du bailleur ; que par ailleurs, en l'absence de pourvoi intenté contre l'arrêt confirmatif du 27 juin 2007 déclaré commun au notaire, cet arrêt est revêtu de l'autorité de la chose jugée et les notaires ne peuvent donc plus soutenir qu'à l'occasion de l'acte établi, ils ont veillé au respect de l'article 4 du bail et de l'article L 145-51 du code de commerce qui impose la cession en présence du bailleur ; qu'en revanche, sur le devoir de conseil, par des motifs pertinents que la cour fait siens, les premiers juges n'ont pas retenu de manquement du notaire qui tiendrait à son omission ou abstention de conseiller à son client plutôt la cession du fonds de commerce, comme n'exigeant pas l'accord du bailleur, car il était prévu en page 3 de l'acte que " la présente cession excluait la cession de la clientèle " et en page 8 " qu'elle n'emportait pas cession de clientèle et qu'elle n'était donc pas assimilable à une cession de fonds de commerce " ; qu'ainsi, il n'a jamais été de la commune intention des parties de conclure un acte de cession de fonds de commerce, que c'est donc uniquement dans le cadre de la cession du droit au bail que doivent s'apprécier les manquements susceptibles d'engager la responsabilité civile professionnelle du notaire ainsi que l'existence de préjudices en lien de causalité directe avec lesdits manquements ;
Considérant que le notaire n'a par ailleurs aucune obligation de vérifier la solvabilité du cessionnaire d'un droit au bail, que cette nouvelle argumentation développée par les appelants seulement devant la cour sera d'autant plus rejetée que M. B... rappelle à juste titre qu'il n'a pas participé aux négociations entre M. Slimane X... et la société l'Ile, cette dernière n'ayant jamais démontré ni qu'elle était en mesure de régler le solde du prix de cession du droit au bail, ni qu'elle ait eu l'intention de le faire ; que ce constat rend en outre d'autant moins pertinente la demande de la société l'Ile d'obtenir la somme de 413000 , non pas comme la restitution du prix de cession mais comme la réparation du préjudice résultant de la disparition du fonds de commerce du fait de l'expulsion prononcée ;
Considérant, sur le préjudice et en particulier sur la perte de chance d'exploiter, qu'il est permis de s'interroger sur le point de savoir si la société aurait pu bénéficier d'un renouvellement de son bail, venant à expiration le 30 septembre 2006 ; qu'il n'est pas fourni d'éléments probants sur l'exploitation, que les bilans simplifiés de septembre 2007 à août 2008 sont contredits par ses affirmations selon lesquelles elle a cessé toute activité à la suite de son expulsion, l'extrait K Bis versé prouvant qu'elle n'exploitait plus son fonds depuis novembre 2006 ; que dans ces conditions le jugement ne peut qu'être approuvé lorsqu'il retient qu'il n'est pas contesté qu'elle a poursuivi son activité jusqu'au 19 juillet 2007, date fixée pour son expulsion ; qu'ainsi la perte de chance doit s'évaluer entre le 19 juillet et le 30 septembre 2007, date d'échéance du bail renouvelé le 1er Octobre 2007 ; que la société fait encore valoir que le bailleur, s'il avait refusé le renouvellement, aurait dû verser une indemnité d'éviction, mais aurait-elle perçu cette indemnité dès lors qu'il existe des exceptions qui permettent au bailleur de ne pas dédommager le preneur ; que donc l'appréciation retenue, avec la fin de la perte de chance au 30 septembre 2007 et au vu des bilans simplifiés et des revenus mensuels moyens de 40 921, 28 , d'où la fixation du préjudice à la somme de 73 000 , ne peut qu'être confirmée ;
Considérant en conséquence que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application en l'espèce au profit de l'une quelconque des parties des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que les dépens d'appel seront supportés in solidum par les notaires dont la faute est retenue ;
PAR CES MOTIFS :
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. Ludovic B..., notaire et la la Scp notariale Patrice C..., Pierre Z..., Christine A..., Ludovic B... à payer les dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.