Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 08 DÉCEMBRE 2017
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 04397
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Janvier 2016- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 14/ 03271

Monsieur Makhlouf Max X...
né le 01 Janvier 1940 à Missour (Maroc)
demeurant ...
Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Madame Sara Y...épouse Z...
née le 17 Juin 1956 à Tel aviv (ISRAEL)
demeurant ...
Représentée par Me Ib christian PEDERSEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0855
Monsieur David Z...
né le 01 Janvier 1953 à Téhéran
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Isabelle RYCHNER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0214, substitué sur l'audience par Me Saul ATTIA, avocat au barreau de PARIS, toque : E231
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


M. David Z...et son épouse Mme Sara Y..., tous deux ressortissants israéliens, sont propriétaires en France de plusieurs biens immobiliers dont ils ont confié la gestion à M. Makhlouf Max X...de 2006 à 2011. Ils ont ainsi confié à M. X...la gestion d'un ensemble immobilier « Pyramide » sis rue Léonard Euler, rue Albert Einstein et avenue du Général de Gaulle à Créteil, donné en location à l'université de Créteil, qu'ils avaient acquis indivisément à hauteur de moitié chacun, pour le prix de 3. 500. 000 €, et M. David Z...lui a consenti, les 10 juillet et 12 octobre 2006, une procuration sur son compte bancaire, avec mission de représentation, d'administration et de gestion dudit ensemble immobilier.
Le 12 octobre 2010, M. David Z...et M. Makhlouf X...ont signé en Israël une « convention » prévoyant, notamment, que M. Makhlouf X..., désormais associé à 50 % de M. David Z..., pourrait « vendre immédiatement tous les biens sauf l'université et que M. David Z...s'engageait à transmettre la moitié des droits de l'université au nom de M. Makhlouf X...et à signer tout document pour ce faire ».
Tous les mandats consentis à M. Makhlouf X...ont été révoqués par M. David Z...selon lettre recommandée avec avis de réception du 4 mars 2011.
C'est dans ces conditions que Mme Sara Y...a, par acte extra-judiciaire du 25 avril 2013, assigné M. Makhlouf X...et M. David Z...à l'effet de voir dire nulle ladite convention, au visa des articles 3, 815-3, 815-14, 815-16, 1690 et 1154 du code civil, 41, 331 et 333 du code de procédure civile.
Par jugement du 14 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit la convention signée entre M. Makhlouf X...et M. David Z...le 12 octobre 2010 nulle et de nul effet en toutes ses dispositions, rétroactivement à compter du 12 octobre 2010,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné M. Makhlouf X...à payer à Mme Sara Y...la somme de 1. 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
M. Makhlouf X...a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 18 mai 2016, de :
au visa des articles 514 et suivants du code civil,
- constater l'inopposabilité à Mme Sarah Y...de l'engagement de cession de droits immobiliers souscrit par M. David Z..., son mari, à son profit,
- dire que les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 sont inapplicables à la relation contractuelle procédant de cette convention,
- dire qu'aucune disposition légale ou réglementaire ne lui faisait défense, alors qu'il n'est pas démontré qu'il se trouvait en situation irrégulière sur le sol français, d'accomplir les missions à lui confiées par la convention,
- dire que M. David Z..., avec le concours instrumentalisé de son épouse, a délibérément violé ses engagements,
- le condamner au paiement de la somme de 6. 000. 000 €, tous préjudices confondus,
- condamner le même au paiement de la somme de 10. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
M. David Z...prie la Cour, par dernières conclusions du 14 septembre 2016, de :
- lui donner acte de son acquiescement aux demandes de Mme Sara Y...,
- prendre acte que M. Makhlouf X...a acquiescé au jugement du 14 janvier 2016 dans ses conclusions signifiées le 18 août 2016,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- débouter M. Makhlouf X...de toutes ses demandes,
- le condamner au paiement de la somme de 5. 000 € en sus des dépens.
Mme Sara Y...prie la Cour, par dernières conclusions du 14 septembre 2016, de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- prononcer la nullité de la convention du 12 octobre 2010 en son entier, à défaut, prononcer la nullité de chacune de ses dispositions,
- dire cette convention nulle pour défaut de notification préalable suivant les dispositions des articles 815-14 et 815-16 du code civil,
- dire que cette convention est affectée de nullité pour n'avoir pas été enregistrée dans les dix jours de sa signature, en violation des dispositions de l'article 1589-2 du code civil,
- dire que cette convention est nulle pour défaut d'indication du prix des biens cédés,
- dire que cette convention est encore nulle pour n'avoir pas été constatée par un acte authentique, contrairement aux dispositions impératives d'ordre public de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation et du fait qu'aucune indemnité d'immobilisation n'a été convenue ni versée, contrairement aux dispositions de l'article L. 292-2 du même code,
- dire que M. Makhlouf X..., qui se présente comme un professionnel de l'immobilier et, en particulier, comme leur mandataire de gestion immobilière en vertu de la convention du 12 octobre 2010, ne dispose pas de la carte professionnelle requise par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des professions d'agents immobiliers, de mandataires en vente de fonds de commerce et d'administrateurs de biens, ainsi que par son décret d'application,
- dire que la convention du 12 octobre 2010 ainsi que tous les mandats de vente et de gestion immobilière conclus en violation de ces dispositions impératives et d'ordre public sont nuls et de nul effet,
- dire que, sous peine de nullité, M. Makhlouf X...qui est étranger, n'est pas résident français et est en situation irrégulière, ne justifie pas avoir accompli les démarches prévues aux articles D. 122-1 à D. 122-4 du code de commerce lui permettant d'exercer le commerce en France et d'y accomplir des actes de commerce (incluant ceux visés dans la convention du 12 octobre 2010) et que, de ce fait, la convention est nulle,
- dire que la convention du 12 octobre 2010 est nulle et de nul effet, rétroactivement à compter de sa signature,
- dire qu'aux termes de l'article 815-13 du code civil, tous les mandats donnés à M. Makhlouf X...n'ont pas recueilli la majorité des 2/ 3 des indivisaires visés audit article et sont, de ce fait, irréguliers et nuls, avec effet rétroactif au 12 octobre 2010,
- dire, en tout état de cause, que tous les mandats éventuels de M. Makhlouf X..., y compris celui de la convention du 12 octobre 2010 ont été révoqués par lettre recommandée avec avis de réception du 4 mars 2011,
- condamner M. Makhlouf X...au paiement de la somme de 10. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner tout succombant aux dépens.


Sur l'acquiescement au jugement
M. Makhlouf X...indique acquiescer au jugement en ce qu'il a dit inopposable à Mme Sara Y...les dispositions de la convention relatives à la cession d'une fraction du bien immobilier donné en location à l'université de Créteil ;
Toutefois, cet acquiescement est inefficace, dans la mesure où le jugement entrepris, au dispositif de la décision, n'a pas dit la convention litigieuse inopposable à Mme Sara Y..., mais nulle et de nul effet ;
Sur la nullité de la convention du 12 octobre 2010
La convention litigieuse est ainsi rédigée (traduction de l'hébreu) :
« Étant donné que : David a acquis avec l'aide de Max des biens immobiliers à Paris en France, détaillés dans l'annexe jointe et marquée par la lettre A et que les immeubles au 80 avenue Général de Gaulle sont loués à l'université de Créteil et que : l'université a été acquise grâce entre autres, aux efforts de Max comme intermédiaire dans l'affaire, en procurant des moyens d'investissement, en obtenant les certificats nécessaires des autorités françaises, en négociant pendant plus d'une année entière, et que, après l'acquisition de l'université, Max a planifié et réalisé des changements significatifs dans les immeubles qui ont économisé une somme énorme aux dépenses de fonctionnement, obtenir une majoration significative des loyers et la valorisation de l'immeuble, et que l'activité commune de David et de Max en tout ce qui concerne les biens a été faite via le compte n o 131951253001 Monte Paschi inscrit seulement au nom de David, et que la volonté des deux parties est de coordonner leurs relations et de continuer leurs affaires fructueuses comme par le passé, c''est pourquoi les deux parties sont arrivées à un accord aux conditions suivantes :
1. David confirme que Max a investi son énergie, sa compétence et son professionnalisme pour la réfection de l'université, sa valorisation et sa mise en conformité aux technologies modernes, pour la résiliation des contrats de travail/ maintenance avec des entrepreneurs dont le prix était supérieur aux loyers payés lors de l'achat de l'immeuble.
2. David confirme que la valeur de l'université a augmenté considérablement grâce à l'intervention et les efforts de Max.
3. David déclare que Max est désormais son associé pour 50 % des droits d'acquisition et des dettes accumulées jusqu'à présent dans L'université (et des emplacements de parking inscrits actuellement au nom de David uniquement).
4. David autorise Max à agir librement en son nom et au nom de David en tout ce qui concerne l'université, sans la nécessité de recevoir un certificat préalable par écrit.
5. David donne procuration à Max pour la vente immédiate de tous les biens sauf l'université. Pour ce faire, Max est autorisé à exécuter tout acte et à signer tout document nécessaire à la vente, le tout conformément à l'accord par écrit de David. afin de dissiper le doute, il est déclaré que David a le droit de vendre à tout moment, à tout prix et aux conditions qui seront fixées par lui seul, sans recevoir l'accord de Max et même sans l'informer avant la vente de ses biens, sauf l'université.
6. La perception de la valeur de la vente des biens (sauf l'université) sera le bien exclusif de David Max aura le droit de percevoir des frais de commission habituelle dans les affaires courantes de courtage de biens immobiliers à 1'étranger s'il prend part à la réalisation de la vente, mais pas plus de 5 % du prix de la vente.
7. Dans le cas où la transmission de la moitié des droits du bien sera faite au nom de Max avant la vente de I'université Max supportera seul les frais suivants :
a) Tous les frais relatifs à l'inscription des droits au nom de Max.
b) Les honoraires d'avocat et/ ou de notaire et/ ou toute autre dépense nécessaire à la transmission de la moitié des droits à Max.
c) Toute imposition pour la taxe d'achat et/'ou de vente et toute autre imposition demandée par les autorités fiscales relative à la transmission de la moitié des droits de l'université du nom de David au nom de Max.
8. Les deux parties s'engagent de ne faire aucune dépense sur le compte bancaire hormis l'acquittement des dettes des biens ou le paiement du salaire de Max. Les deux parties sont autorisées à tirer des sommes d'argent du compte pour toute autre raison, à condition qu'ils
se mettent préalablement d'accord et que chacun d'eux perçoive une somme égale.
9. Max sera autorisé à tirer de l'argent du compte toute somme nécessaire au paiement des dettes, y compris des taxes, aux remboursements des prêts/ hypothèques au paiement au syndicat de l'immeuble, à la gestion administrative des biens et tout frais nécessaires à la gestion et/ ou à la maintenance des biens.
10. David s'engage à signer immédiatement tout document nécessaire à l'exécution des conditions de cette convention y compris l'autorisation de signer tout acte bancaire pour le compte et tout document nécessaire à la transmission de la moitie'des droits de l'université au nom de Max.
11. David s'engage à transmettre la moitié des droits de l'université au nom de Max au moment de la sollicitation par Max et à signer tout document relatif pour ce faire.
12. Les loyers et tout autre revenu reçus pour la gestion/ la location de l'université seront directement déposés sur le compte et seront utilisés aux paiements des dettes comme le remboursement de l'hypothèque/ du prêt contracté pour financer son acquisition, les taxes du syndicat et toute autre imposition en France sur le revenu des loyers.
13. En cas de vente de l'université, chaque partie supportera les frais relatifs à la vente et les impositions sur la vente de sa part.
14. Jusqu'à la vente de l'université Max sera rémunéré pour sa gestion en tant que directeur. Son salaire sera de 10 000 euros payés par les revenus versés au compte par l'utilisation et/ ou le loyer de l'université et ceci préalablement tous les 15 du mois à partir du 15. 10. 2010 et tous les 15 du mois ensuite.
15. Max s'engage à transmettre un compte-rendu détaillé et la comptabilité des revenus et des dépenses relatifs à l'université. Max transmettra à David dans un délai de deux semaines tous les documents relatifs aux revenus et dépenses des biens.
16. Chaque partie déclare qu'elle n'a aucun grief ni aucune revendication ni aucune exigence à l'égard de l'autre partie et que leur signature sur cette convention sera la conclusions finale à toute revendication de leur part.
17. Cette convention ne sera pas valable pour l'hôtel acquis communément par les deux parties.
18. Les conditions suivantes seront appliquées si David désire vendre le bien situé au 12 rue de Laborde à Paris :
a) il informera Max préalablement et par écrit 10 jours à l'avance sur son intention de vendre ce bien.
b) Max aura un droit prioritaire pour l'achat du bien aux mêmes conditions.
c) Si Max ne réalise pas son droit prioritaire d'achat dans un délai de 21 jours à partir de la date où David l'aurait informé, le bien sera proposé à la vente libre ».
M. Makhlouf X...reconnaît que les dispositions de la convention relatives à la cession d'une fraction du bien immobilier donné en location à l'université de Créteil sont inopposables à Mme Sara Y...mais soutient que les autres dispositions de cette convention, en ce qu'elles sont autonomes les unes vis-à-vis des autres, restent valables et applicables entre lui-même et M. David Z... ;
Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
A ces justes motifs, il suffit d'ajouter que cette convention, s'analysant comme une promesse unilatérale de cession d'un bien immobilier par acte sous seing privé, est nulle pour n'avoir pas été enregistrée dans les dix jours de son acceptation par M. Makhlouf X...et qu'elle encore nulle pour ne prévoir aucune contrepartie réelle à la cession de la moitié des droits de M. David Z...sur l'immeuble, ce qui équivaut à une absence de cause ;
Ainsi que l'a retenu le premier juge à jute titre, les dispositions de cette convention sont interdépendantes et indissociables et ne peuvent être validées pour certaines alors que l'objet essentiel de la convention, soit la cession de la moitié des droits de M. David Z...sur l'immeuble de Créteil, est affecté de nullité d'ordre public ;
Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;
En équité, M. Makhlouf X...sera condamné à payer à M. David Z..., d'une part, Mme Sara Y..., d'autre part, la somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Condamne M. Makhlouf X...à payer à M. David Z..., d'une part, Mme Sara Y..., d'autre part, la somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. Makhlouf X...aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,