COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50 Z 3ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 06 JANVIER 2006 R.G. No 04/07279 AFFAIRE : Jean X... C/ Jacques Y... ... Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 21 Septembre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES No Chambre : 2 No RG : 4327/03 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE SIX JANVIER DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur Jean Bertrand Alphonse René X... 27 rue du Belvédère 92100 BOULOGNE BILLANCOURT représenté par la SCP FIEVET-LAFON, avoués - N du dossier 241084 plaidant par Me VIDAL DE VERNEIX, avocat au barreau de PARIS (D.133) APPELANT [****************] 1/ Monsieur Jacques Jean Louis Y... 2/ Madame Patricia Jeanne Z... épouse Y... Le A... à Chaux 78120 CLAIREFONTAINE représentés par la SCP GAS, avoués - N du dossier 20050012 plaidant par Me GREGOIRE, avocat au barreau de PARIS INTIMES [****************] Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Novembre 2005 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. REGIMBEAU, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Bernadette WALLON, B...,
Monsieur Marc REGIMBEAU, Conseiller,
Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller, Greffier, lors des débats :
Madame Marie-Claire C...,
FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES
Par acte sous seing privé du 18 avril 1997, intitulé "compromis de vente", M. X..., a vendu aux époux Y..., la propriété dite du "A... à Chaux", sise à Clairefontaine (78), moyennant le prix de 1.935.000 francs, soit 294.988,85 euros.
Compte tenu de la situation matrimoniale de M. X..., marié sous le régime de la communauté universelle avec Mme D..., mais en instance de divorce, il était prévu des conditions suspensives spéciales, M. X... devant justifier soit de l'obtention du consentement à la vente donné par Mme D..., soit de l'obtention de l'autorisation judiciaire de l'article 1426 du code civil, soit du prononcé du jugement de divorce liquidant la communauté.
Il était convenu que le transfert de propriété était reporté au jour de la réalisation de la dernière des conditions suspensives.
M. X... a, par acte sous seing privé du même jour, donné la propriété à bail aux époux Y..., pour une durée de 6 ans, les loyers versés devant s'imputer sur le prix de la vente. En outre, le bail prévoyait en annexe une liste de travaux de rénovation à financer à hauteur de 1.000.000 de francs, soit 152.449,02 euros par les époux Y... et à hauteur de 485.785,24 francs, soit 74.057,48 euros par M. X...
Il était convenu que M. X... reverserait aux époux Y... en contrepartie des travaux assumés par eux, une somme forfaitaire de 600.000 francs, soit 91.469,41 euros s'ils ne pouvaient pas devenir propriétaires à l'expiration du bail.
Le divorce des époux X.../D... a été définitivement prononcé par
arrêt de la cour de céans du 11 janvier 2001, la communauté des époux a été liquidée par acte de partage du 29 novembre 2000, sous condition suspensive du prononcé du divorce à intervenir, puis, après le prononcé du divorce, par acte notarié du 2 mai 2001, et enfin publié le 11 juillet suivant au Bureau des Hypothèques de Rambouillet.
Le 16 avril 2003, les époux Y... ont assigné M. X... en régularisation forcée de la vente, lequel, de son côté, en a demandé reconventionnellement la rescision pour lésion de plus des 7/12èmes. Par jugement du 21 septembre 2004, le Tribunal de Grande Instance de Versailles a : - déclaré forclose l'action en rescision pour lésion, - condamné M. X... à régulariser la vente de la propriété de la ferme ayant fait l'objet de l'acte de partage publié le 11 juillet 2001, - dit qu'à défaut de régularisation dans le délai de 1 mois à compter de la signification du jugement celui-ci vaudra acte translatif de propriété, - condamné M. X... à payer aux époux Y... 7.000 euros pour résistance abusive, - rejeté la demande de Mme Y... d'indemnisation de son préjudice financier, - condamné M. X... à payer 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné M. X... aux dépens, comprenant les frais de sommation de la SCP LOUVION-PLUMEL et les frais du procès-verbal de carence de maître ROUBAUD-GALLONIER.
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M. X... a interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au Greffe le 12 octobre 2004.
Par ordonnance de référé de M. Le Premier B... de la Cour de céans du 3 décembre 2004, l'exécution provisoire a été arrêtée.
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Dans ses conclusions récapitulatives et responsives signifiées le 22 avril 2005, M. X... demande à la Cour de :
- déclarer son appel recevable et bien fondé, - dire et juger que la condition suspensive tenant à l'obtention d'un jugement de divorce et à la liquidation de la communauté des époux X.../D... n'est pas réalisée, - constater que le 16 avril 2003, date de l'assignation, et le 31 juillet 2003, date de la demande reconventionnelle en rescision pour lésion, l'acte de partage intervenu entre les époux X.../D... n'était pas définitif, - constater que Mme D... a contesté ledit acte en assignant M. X... par acte du 14 décembre 2004, - en conséquence, - dire que le délai de 2 ans prévu par l'article 1676 n'a pas couru, - dire que M. X... n'est pas forclos en son action en rescision pour lésion du compromis de vente du 18 avril 1997, - en conséquence, - le déclarer recevable en son action, - prononcer la rescision du compromis de vente pour lésion de plus des 7/12èmes en application de l'article 1674 du code civil, - en application des articles 1675 et suivants du code civil, désigner trois experts avec mission de visiter la propriété du A... à Chaux et d'en estimer la valeur au jour de compromis et la valeur à ce jour, - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. X... à payer aux époux Y... 7.000 euros de dommages intérêts et 1.200 euros de frais sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande de réparation du préjudice financier, - voir condamner les époux Y...
à payer à M. X... 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - ainsi que les entiers dépens.
A ces fins, M. X... fait valoir que : - la condition suspensive particulière du compromis, tenant à l'obtention d'un jugement de divorce définitif et à la liquidation de la communauté, n'était réalisée ni au 16 avril 2003 , date de l'assignation par les époux Y..., ni au 31 juillet 2003, date de ses conclusions en rescision pour lésion, - le jugement a fait courir le délai de forclusion de 2 ans à compter du 2 mai 2001, alors que selon lui ce délai ne peut avoir commencé à courir qu'à la date de publication de l'acte de partage au Bureau des Hypothèques, soit le 9 août 2001, et que par suite sa demande de rescision pour lésion datée du 31 juillet 2003 a été faite dans le délai de 2 ans expirant le 9 août 2003, - le titre de propriété que M. X... tient du partage de communauté du 29 novembre 2000 n'est pas définitif, Mme D... en demandant la rescision pour lésion de plus du quart, peu important qu'elle ne fasse pas expressément mention de la ferme litigieuse dans sa demande, le partage formant un tout, - ce fait nouveau, évidemment inconnu en 1ère instance et se rattachant par un lien direct à la solution du présent litige, peut être invoqué en appel sur le fondement de l'article 533 du nouveau code de procédure civile, - l'écart entre la valeur en 1997 de la propriété, estimée par M. E..., expert, à 4.980.000 francs, soit 759.796 euros, et le prix de cession de 294.988,85 euros, peut justifier l'application de l'article 1674 du code civil ; l'estimation de M. E... tenant
compte des travaux prévus par les époux Y..., - cette estimation produite devant la cour lui permet de désigner les trois experts dans le cadre de l'action en rescision pour lésion, - la clause fixant sa participation aux travaux de rénovation de la ferme à hauteur de 485.785,24 francs, mise en regard du compromis lui-même qui stipule au contraire que l'acquéreur prendra l'immeuble en l'état, est léonine, contradictoire ou exorbitante, - les époux Y..., dont le loyer est très modique, ne justifient d'aucun préjudice financier particulier, ni d'une faute qu'aurait commise M. X..., et ne peuvent prétendre à des dommages intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code Civil.
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Les époux Y..., qui concluent à la confirmation du jugement déféré, demandent à la cour, dans leurs dernières conclusions en réplique signifiées le 31 mai 2005, de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. X... à régulariser la vente de la ferme du A... à Chaux à leur profit, - dire qu'à défaut de régularisation dans le délai d'un mois à compter de sa signification l'arrêt à intervenir vaudra acte translatif de propriété, - dire M. X... forclos de sa demande reconventionnelle de rescision pour lésion, - très
subsidiairement, - l'en débouter faute de preuve de la vraisemblance de sa demande, - le condamner à 78.875,94 euros de dommages intérêts pour préjudice financier, - le condamner à 12.000 euros de dommages intérêts pour résistance abusive, - le condamner - le condamner à 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - le condamner à tous les dépens de 1ère instance et d'appel comprenant les frais de sommation de la SCP LOUVION-PLUMEL et les frais de procès-verbal de carence de Me ROUBAUD-GALONNIER.
Au soutien de leurs demandes ils exposent que : - sachant qu'il incombe au vendeur de justifier de sa qualité de propriétaire, la vente est devenue parfaite le jour même où M. X... est devenu propriétaire de la ferme litigieuse, soit le 2 mai 2001, jour de l'acte de partage à effet déclaratif reçu par Me DAUCHEZ, Notaire, - ils sont parfaitement fondés à se prévaloir de cet acte, érigé par les parties en condition suspensive, - la demande reconventionnelle en rescision de l'appelant, formée après le délai de deux ans prévu par l'article 1676 du code civil, qui court à compter du jour de l'accord de volonté des parties correspondant à la levée de la condition suspensive, soit le 2 mai 2001, est prescrite, - la lésion n'est pas justifiée, le prix de 1.935.000 francs fixé par le compromis étant conforme au marché en 1997, et l'acte de partage de la communauté ayant de plus estimé la ferme à 485.000 francs en 2001, - la demande en désignation d'experts n'est pas fondée, - la contestation du partage par Mme D... est indifférente, l'assignation délivrée par elle ne mentionnant pas la ferme litigieuse, et une clause de leur régime matrimonial stipulant le retour de la ferme dans le patrimoine de M. X..., - l'absence de diligences, la dissimulation de la réalisation de la condition suspensive, et les manoeuvres de M. X... leur ont causé soucis et
tracas pendant près de 8 ans alors qu'ils ont droit à la jouissance paisible de leur domicile familial, - le préjudice causé par cette mauvaise foi persistante doit être réparé par l'allocation de 12.000 euros de dommages et intérêts, - n'ayant pu réitérer la vente au mois de mai 2001, ils ont dû conserver sur le compte d'épargne salariale "Vivendi" de Mme Y..., où il était "bloqué", l'argent destiné à l'acquisition de leur résidence principale, - la valeur des parts a chuté entre 2001 et 2003 et a entraîné directement et certainement une perte financière de 78.875,94 euros, dont ils demandent dédommagement.
DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DECISION
Considérant que le compromis de vente du 18 avril 1997, comportait, sous le titre "conditions suspensives particulières", en réalité une seule et unique condition, qui était de garantir que les acquéreurs ne seraient pas troublés dans leur droit de propriété par une éventuelle opposition ou revendication du conjoint de M. X... en instance de divorce ;
Qu'en effet ces conditions ainsi annoncées comme plurales, sont en fait énoncées sous une forme optative ou alternative : . soit l'obtention du consentement à la vente donné par Mme D..., . soit l'obtention de l'autorisation judiciaire de l'article 1426 du code civil, . soit l'obtention d'un jugement de divorce devenu définitif entre les époux X... et à la liquidation de leur régime matrimonial, toutes ces options revenant à garantir la réalisation du but énoncé ci-dessus, ce qui confirme que tel était bien la commune intention des parties en incluant cette condition ;
Que par la suite seule l'option relative à l'obtention d'un jugement de divorce et à la liquidation de leur régime matrimonial ayant été retenue par M. X..., c'est la réalisation, ou non, de cette condition qui oppose les parties ;
Qu'il convient d'examiner successivement les différents moyens soulevés par M. X..., pour voir reconnaître que cette condition ne s'est pas réalisée, et qu'il ne peut donc pas être contraint de régulariser la vente, comme le demandent les époux Y... ; - la demande en rescision de la vente pour lésion des 7/12o émise par ses conclusions signifiées le 31 juillet 2003, en réponse à l'assignation en réalisation forcée de la vente, délivrée le 16 avril 2003 par les époux Y..., a été présentée dans le délai légal de deux ans, et en tout cas dans le délai de 5 ans de l'article 1304 du code civil, ce qui interdit de constater la réalisation de la condition suspensive, Considérant que pour voir prospérer ce moyen, M. X... soutient que contrairement aux prétentions des époux Y..., le délai de deux ans qui lui était ouvert par la loi pour attaquer la vente pour lésion des 7/12o, devait se calculer à compter du 9 août 2001, date de la publication de l'acte de partage, et non à compter de la date de cet acte, soit le 2 mai 2001 ;
Que cependant, l'article 1676 du code civil dispose que la demande en rescision n'est plus recevable "après l'expiration d'un délai de deux années à compter du jour de la vente" ;
Qu'il est constant que le jugement de divorce est devenu définitif suivant arrêt de cette cour du 11 janvier 2001, et que les ex-époux ont signé le 29 novembre 2000 un acte de partage sous condition du prononcé du divorce, puis le 2 mai 2001, un acte notarié de partage ; Que dans le cas présent, ce n'est pas l'opposabilité aux tiers qui est en cause, laquelle au demeurant n'est pas liée à la publication du partage s'agissant d'un acte déclaratif, mais l'accord de Mme D... donné au partage, accord qui est intervenu au jour de la
réalisation de la condition de divorce stipulée dans l'acte de partage du 29 novembre 2000, soit le jour de l'arrêt du 11 janvier 2001 prononçant le divorce, les contestations ultérieures, action en nullité ou en rescision, étant sans effet sur ce constat, en l'absence de jugement définitif les reconnaissant fondées ;
Que c'est donc cette date du 11 janvier 2003 qui marque le jour de la réalisation de la condition suspensive, et de la perfection de la vente, ce dont il résulte d'une part, que les époux Y... pouvaient valablement agir en régularisation forcée de la vente par assignation postérieure du 16 avril 2003, et d'autre part, que le délai du recours en rescision a expiré le 11 janvier 2003, et que par suite la demande en rescision présentée dans les conclusions de M. X... signifiées le 31 juillet 2003, l'a été hors délai ;
Que l'article 1304 du code civil qui pose le principe de la prescription des actions en nullité par 5 ans, réservant expressément les délais d'action en rescision plus courts, ce qui est le cas de la forclusion de l'action en rescision pour lésion des 7/12o prévue à l'article 1676 du même code, soit 2 ans, le moyen tiré de l'application de la prescription de 5 ans est mal fondé ;
Qu'en tout état de cause, la condition suspensive relative à "la liquidation du régime matrimonial", ne précisant pas qu'elle devait s'entendre comme d'une liquidation définitive, après expiration des délais de recours en annulation ou rescision, se serait ajouter à la convention que d'ajouter ces précisions qui auraient eu pour effet de reporter la vente convenue en 1997, jusqu'en 2027 ;
Que c'est ainsi à bon droit que les époux Y... ont fait observer, que M. X... reconnaît implicitement le caractère parfait de la vente, puisqu'il en poursuit la rescision voire la nullité ; - l'assignation délivrée le 14 décembre 2004 par Mme D... à M. X..., en rescision du partage de communauté pour cause de lésion,
interdit de considérer que la liquidation est définitive et que la condition suspensive est réalisée
Considérant que s'agissant d'un moyen, son caractère nouveau en cause d'appel ne s'oppose pas à ce qu'il soit jugé recevable ;
Que de surcroît, l'assignation délivrée par Mme D... le 14 décembre 2004, est ainsi postérieure au jugement du 21 septembre 2004, et par suite recevable en vertu de l'article 564 du nouveau code de procédure civile, même si ce moyen devait être analysé comme étant en réalité une demande nouvelle ;
Que dès lors que la clause visant la condition suspensive de l'acte de vente du 18 avril 1997 est interprétée comme excluant la nécessité d'une liquidation définitive, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, l'assignation délivrée le 14 décembre 2004 par Mme D... à M. X..., en rescision du partage de communauté pour cause de lésion, qui ne fait d'ailleurs pas expressément mention de la ferme litigieuse, ne peut pas remettre en cause la validité de la vente ;
Qu'au surplus M. X... ne conteste pas que son régime matrimonial prévoyait une clause de retour de la propriété litigieuse dans son patrimoine, de sorte que cette action n'est pas de nature à affecter son droit de propriété ;
Qu'en conséquence la cour ne peut que constater que la vente est devenue parfaite par réalisation de la condition suspensive, et que M. X... est forclos à en poursuivre la rescision ; - SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTERETS DES EPOUX Y...
Considérant que les époux Y... demandent les sommes de 78.875,94 euros de dommages intérêts pour préjudice financier, et de 12.000 euros pour résistance abusive ;
Considérant que M. X... a commis des fautes certaines consistant dans le fait d'avoir retardé la réalisation de la vente pour des motifs dénués de tout fondement crédible, et dissimulé la signature
de l'acte de partage, fautes manifestant une légèreté blâmable ;
Que c'est par une exacte appréciation du préjudice subi par les époux Y..., consistant dans l'incertitude juridique pesant sur leur situation d'occupants des lieux contestés, dans les troubles et tracas qu'ils subissent de ce fait, que les premiers juges ont évalué à la somme de 7.000 euros, sa réparation, ce en quoi ils seront confirmés ;
Que c'est à juste titre que les premiers juges ont débouté les époux Y... de leur demande au titre du préjudice financier résultant de la perte de valeur de leur portefeuille de titres Vivendi, valeur qu'ils comptaient affecter au payement du prix de la propriété, entre 2001 et ce jour, le lien entre ce préjudice et la faute de M. X... n'étant qu'indirect, puisque M. X... n'est pas responsable de la chute des cours de ce titre, et alors au surplus qu'il n'est pas certain qu'ils auraient affecté le prix des titres au payement de la propriété, ni que les cours du titre ne remonteront pas ; - SUR LA DEMANDE AU TITRE DES FRAIS IRREPETIBLES
Considérant que, compte tenu de l'équité il y a lieu d'allouer aux époux Y... la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - SUR LES DEPENS
Considérant que M. X... qui succombe doit supporter les dépens ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déclare le moyen tiré de l'action en rescision exercée par Mme D... contre le partage de la communauté X... / D..., recevable, mais inopérant,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, y ajoutant,
Condamne M. X... à payer aux époux Y... la somme de 1.500 euros
sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Rejette les autres demandes,
Condamne M. X... aux dépens d'appel,
Dit que ces dépens pourront être recouvrés par la SCP GAS, avoué de les époux Y..., pour la part la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Arrêt prononcé par monsieur REGIMBEAU, Conseiller,
Assisté de madame C..., Greffier,
Et ont signé le présent arrêt,
Madame WALLON, B...,
Madame C..., Greffier.