COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
ARRÊT AU FOND
DU 19 DECEMBRE 2019
No 2019/ 39
No RG 18/00029 - No Portalis DBVB-V-B7C-BDFYV
SARL CENTRE MEDITERRANEEN DES VIANDES ISLAMIQUES

Etablissement Public AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Copie exécutoire délivrée :
à : Me BURTEZ


Commissaire du Gouvernement

Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'expropriation de BOUCHES-DU-RHONE en date du 27 Juin 2018, enregistré au répertoire général sous le no 18/00005.

SARL CENTRE MEDITERRANEEN DES VIANDES ISLAMIQUES, demeurant [...]
représentée par Me Michaël BENOIT, avocat au barreau de PARIS

Etablissement Public AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE, demeurant C/o Me Olivier BURTEZ DOUCEDE - [...]
représentée par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, demeurant [...]
représenté par M. J... Q...
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Octobre 2019 en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Anne DUBOIS, Conseiller
désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d'Appel d'Aix en Provence.
Mme Valérie GAILLOT-MERCIER, Conseiller,
Madame Sandrine LEFEBVRE, Conseiller,
spécialement désignés comme juges de l'Expropriation.
Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2019.
Les avocats présents ont été entendus.
Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.
Après clôture des débats, la Cour a mis l'affaire en délibéré.
Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.

contradictoire,
Prononcé publiquement le 19 Décembre 2019 et signé par Madame Anne DUBOIS, Conseiller et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DES FAITS :
L'établissement public et d'aménagement d'État à caractère industriel et commercial, Euroméditerranée, créé en 1995, est chargé d'intervenir sur le périmètre d'intérêt national de 310 hectares, dans le triangle [...] - [...] - [...].
En suite de la première phase de son action dans cinq secteurs, dont la ZAC de la cité Méditerranée, une valeur foncière a été constituée sur divers sites compris dans la ZUS Centre Nord de [...] en vue d'entreprendre un projet de rénovation urbain.
Une extension de ce projet se situant dans le périmètre dit [...], en vue d'une reconquête vers le Nord, se poursuit sur un nouveau périmètre étendu de l'opération déclarée d'intérêt national par décret du 22 décembre 2017, incluant une surface complémentaire de 169 hectares.
Le projet de la ZAC Littorale qui en constitue une nouvelle étape, et le programme des équipements publics de cette ZAC, ont été approuvés par arrêtés préfectoraux des 13 octobre 2013 et 9 octobre 2015.
L'enquête unique portant sur l'utilité publique et le parcellaire, prescrite par arrêté préfectoral du 4 mai 2016, s'est déroulée du 8 juin au 8 juillet 2016.
Un arrêté préfectoral du 27 février 2017 a déclaré d'utilité publique les travaux d'aménagement nécessaires à la réalisation de la ZAC.
L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 30 juin 2017.
L'expropriation porte notamment sur l'ensemble immobilier situé, à l'entrée du [...], dans lequel sont exercées différentes activités du groupe [...] et, en l'espèce, plus spécifiquement, celle de boucherie charcuterie rôtisserie traiteur (supermarché alimentaire de viande halal et de produits orientaux), par la SARL Centre méditerranéen viandes islamiques (société CMVI), selon deux baux commerciaux, renouvelés, le premier du 1er juin 1996, consenti par la SCI les Marchés méditerranéens, portant sur un local de 36 m², le second par la société Provençale de la Madrague portant sur un local d'environ 412 m².
Faute d'accord intervenu entre les parties sur son offre du 25 juillet 2017, Euroméditerranée a saisi le juge de l'expropriation des Bouches du Rhône le 21 décembre 2017.
Par jugement du 27 juin 2018, ce dernier a :
. constaté que l'extinction des droits réels et personnels découlant de l'ordonnance d'expropriation dont a fait l'objet la SCI les marchés méditerranéens, n'affecte que 36 m² des lieux loués par la société CMVI,
. constaté que Euroméditerranée renonce à la jouissance des 36 m² et qu'il s'engage à poursuivre le bail consenti à la société CMVI,
. dit que la société CMVI n'est pas fondée à exiger que son éviction totale soit poursuivie,
. dit n'y avoir lieu à statuer sur l'indemnité d'éviction revenant à la société CMVI pour les locaux occupés [...] ,
. condamné Euroméditerranée à payer à la société CMVI la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. laissé les dépens à la charge de l'expropriant.
La société CMVI a interjeté appel le 12 octobre 2018.
Dans son mémoire du 11 janvier 2019, notifié le 15 suivant, puis celui en réponse du 11 septembre 2019 notifié le lendemain, et tenus pour intégralement repris, elle demande à la cour de :
. la dire et juger recevable et bien fondée en son appel,
. infirmer le jugement en tous les points critiqués en cause d'appel,
. fixer le montant de l'indemnité lui revenir comme suit :
à titre principal :
indemnité principale (valeur du fonds de commerce) :
fonds de commerce :
boucherie charcuterie rôtisserie traiteur (45% du CA moyen TTC) : 4.223.500 euros TTC/an x 45% = 1.900.575 euros
indemnités accessoires :
frais de remploi : 188.907 euros
trouble commercial :
15 jours ouvrés du chiffre d'affaires moyen TTC réalisé au cours des trois derniers exercices clos (base de 300 jours) : 211.175 euros
frais de modifications statutaires : 1.500 euros
indemnité licenciement : 49.355 euros
total de l'indemnité d'éviction : 2.351.512 euros
à titre subsidiaire :
indemnité principale (perte partielle valeur du fonds de commerce) :
perte partielle de valeur du fonds de commerce :
boucherie charcuterie rôtisserie traiteur (45% du CA moyen TTC) : 4.223.500 euros TTC/an x 45% x 50% = 950.287 euros
indemnités accessoires :
frais de remploi : 93.879 euros
perte d'exploitation logistique et de rentabilité :
4.233.500 € x 85% x 5% x 5 = 897.495euros
travaux de reconstitution des équipements nécessaires à la poursuite de l'activité (selon devis d'architecte) : 3.266.550 euros
indemnité licenciement : sursis à statuer
total de l'indemnité d'éviction : 5.208.211 euros
en tout état de cause :
dépens et frais irrépétibles : condamner Euroméditerranée à lui payer la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Dans son mémoire du 22 mars 2019, notifié le 25 mars 2019, et tenu pour intégralement repris, Euroméditerranée demande à la cour de :
. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que l'extinction des droits réels et personnels découlant de l'ordonnance d'expropriation rendue contre la SCI les marchés méditerranéens, n'affecte que 36 m² des lieux loués par la société CMVI,
. constater que l'autre bail représente une surface de 412 m²,
. constater que Euroméditerranée renonce à la jouissance des 36 m²,
lui donner acte qu'elle s'engage à poursuivre le contrat de location permettant à la société CMVI de conserver l'intégralité de l'assiette des lieux loués,
. dire et juger n'y avoir lieu à statuer sur l'indemnité d'éviction revenant à la société CMVI pour les locaux occupés [...] ,
à titre subsidiaire : dans l'hypothèse où la cour estimerait de façon extraordinaire qu'il y a lieu d'indemniser la totalité du fonds de commerce,
. fixer l'indemnité selon les bases suivantes :
indemnité principale : 464.000 euros
indemnité de remploi : 45.250 euros
en toute hypothèse, condamner l'expropriée au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Par conclusions déposées le 12 avril 2019, notifiées le 14 mai 2019 et tenues pour intégralement reprises, le commissaire du gouvernement émet deux hypothèses :
* si l'expropriant démontre que les travaux chiffrés par l'expropriée présentant un coût exorbitant ne sont pas nécessaires à la poursuite de l'activité et ne sont donc pas la conséquence directe et certaine de l'expropriation, le jugement doit alors être confirmé,
* si cette démonstration n'est pas faite, la société CMVI subit l'éviction du fonds nécessitant son indemnisation comme suit :
indemnité principale : 726.442 euros
indemnité de remploi : 16.986 euros
indemnité de licenciement : 49.355 euros
Les mémoires des parties, les conclusions du commissaire du gouvernement et toutes les pièces sur lesquelles ils s'appuient, ont été régulièrement notifiés conformément aux dispositions de l'article R 311-26 du code de l'expropriation.
Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l'audience du 3 octobre 2019 par lettres recommandées avec accusé de réception.


Sur la date de référence :
La date de référence doit être fixée au 28 juin 2013, date de la dernière révision du plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Sur l'éviction :
L'expropriation porte sur le tènement immobilier sis 130 chemin de la Madrague d'une superficie totale de 5.077 m² sur lesquels sont édifiés divers locaux avec parking, appartenant à la SCI les marchés méditerranéens qu'elle loue aux sociétés du groupe [...] auquel elle appartient également et qui sont :
la SARL Abattoirs de Provence-PVH- Abattoirs méditerranéens,
la SARL Cash du soleil import export,
le ... ([...]),
la SARL Centre méditerranéen viandes islamiques (société CMVI).
Cette dernière, concernée par le présent litige, y exploite un fonds de commerce de « boucherie-charcuterie-rôtisserie-traiteur » en vertu d'un bail commercial du 1er juin 1996, renouvelé, désignant un local d'environ 36 m² de surface exclusivement destiné à une activité de négoce et commercialisation de produits carnés et plus généralement tous types de produits alimentaires et accessoires à l'alimentation, tel que ledit bien existe en son état actuel, le preneur déclarant le bien connaître pour l'avoir visité en vue du présent bail, et l'accepter en son état pour sa globalité.
Le surplus du magasin occupe un local contigü, d'une superficie d'environ 412 m², loué par la société Provençale de la Madrague suivant bail du 11 juin 1996, également renouvelé, qui n'est pas touché par l'expropriation.
Seul le local de la SCI les marchés méditerranéens de 43 m² est concerné par l'expropriation.
Le bail signé entre les deux parties le 1er juin 1996, désigne un local d'environ 36 m² de surface exclusivement destiné à une activité de négoce et commercialisation de produits carnés et plus généralement tous types de produits alimentaires et accessoires à l'alimentation, tel que ledit bien existe en son état actuel, le preneur déclarant le bien connaître pour l'avoir visité en vue du présent bail, et l'accepter en son état pour sa globalité.
Le reste des lieux, attenant, d'une superficie d'environ 412 m², est loué par la société Provençale de la Madrague suivant bail du 11 juin 1996. Il n'est pas visé par l'ordonnance d'expropriation.
Après avoir saisi le juge de l'expropriation d'une offre indemnitaire au titre de l'éviction de la locataire, Euroméditerranée a fait valoir en première instance qu'ayant découvert, lors du transport sur les lieux, que la partie expropriée constitue un couloir attenant aux autres biens de la SCI les marchés méditerranéens et de la société Provençale de la Madrague, il renonçait à la jouissance de ces 36 m² et s'engageait à poursuivre le bail initialement consenti par la SCI les marchés méditerranéens.
L'appelante conteste la décision du premier juge qui a fait droit aux prétentions de l'expropriant en faisant valoir qu'il est impossible d'envisager le maintien du fonds de commerce actuel dans les conditions projetées par l'intimé et qu'en tout état de cause, avec les autres sociétés du groupe [...] elle s'est entendue avec Euroméditerranée pour libérer la totalité des lieux expropriés et rendre les clés le 15 septembre 2019.
Elle soutient que son fonds est situé au sein d'un même ensemble commercial, propriété de la SCI les marchés méditerranéens, organisé autour d'un grand parking privatif fermé réservé à la clientèle, et composé de plusieurs locaux à usage d'activités complémentaires exploitées par trois entreprises filiales du groupe [...] (les abattoirs PVH, le supermarché Cash du soleil, et sa boucherie-charcuterie-rôtisserie-traiteur).
Elle précise que les activités de ce site, dont la sienne, sont ainsi conçues et organisées au sein d'un circuit commercial global, permettant leur développement et favorisant la circulation de la clientèle, dans le cadre d'un « parcours global clients », offrant des activités complémentaires autour du même parking clients, allant de l'abattage, la découpe et le conditionnement de viande de boucherie, au supermarché généraliste, avec spécialité reconnue en abattage et vente de volailles halal, et divers produits alimentaires orientaux, à son magasin de détail en bout de chaîne.
Elle ajoute qu'elle bénéficie d'une implantation stratégique d'une grande valeur commerciale à l'entrée du [...] puisqu'elle profite d'une localisation privilégiée et d'une clientèle considérable.
Elle souligne que ses locaux constituent une partie du site commercial implanté autour du même grand parking privatif auxquels ils sont complètement intégrés.
Mais, le bail commercial conclu le 1er juin 1996 avec la SCI les marchés méditerranéens ne fait pas état d'un grand parking privatif réservé à la clientèle, contrairement à la thèse de la société CMVI.
De plus, s'il est exact que le local en cause de 36 m² appartient à la SCI les marchés méditerranéens dont l'ensemble de la propriété est exproprié, il est néanmoins loué de manière séparée à la société CMVI, indépendante des autres SARL exerçant des activités distinctes au sein d'autres locaux, qui leur sont loués selon des baux particuliers.
Il n'y a donc pas lieu de prendre en compte le circuit commercial global que l'appelante revendique dès lors que cette dernière n'est concernée que par l'expropriation des 36 m² sur lesquels sont installées des rôtissoires, l'ordonnance d'expropriation ne remettant nullement en cause le bail commercial des 412 autres mètres carrés contigüs, signé avec la société Provençale de la Madrague, étrangère au groupe [...].
Ainsi, les conséquences de l'éviction de l'abattoir et du supermarché Cash du soleil de ce groupe sont indifférentes d'autant que, comme l'a justement retenu le premier juge :
la disparition de l'abattoir n'empêchera pas la poursuite de l'activité, l'approvisionnement pouvant être fait par livraisons, mode de fonctionnement habituel en la matière,
l'emplacement du fonds de commerce permettra à la société CMVI de continuer de bénéficier de la clientèle du marché aux puces ainsi que des vastes parkings existant sur le site,
le secteur, à haute concentration commerciale, est normalement alimenté par tous les réseaux nécessaires, quand bien même le dirigeant du groupe [...] a fait le choix d'alimenter les différents réseaux de l'ensemble des sociétés pourtant distinctes, par un tableau général et des robinets situés dans les locaux de [...]. A cet égard,
Par ailleurs, si l'ordonnance d'expropriation a effectivement éteint le bail en cours, et si les sociétés du groupe [...], dont la société CMVI, ont, en cours de procédure d'appel, à une date non précisée, signé un protocole d'accord emportant autorisation d'occupation précaire jusqu'au 15 septembre 2019 seulement, il n'en reste pas moins que Euroméditerranée a expressément demandé à la cour de constater qu'elle renonce à la jouissance des 36 m² exploités par la société CMVI et de lui donner acte qu'elle s'engage à poursuivre le contrat de location permettant à cette dernière de conserver l'intégralité de l'assiette des lieux loués.
En outre, la restitution effective des clés n'est pas établie et l'appelante ne produit aucun document relatif à la cessation de l'autre bail commercial conclu avec la société Provençale de la Madrague.
La poursuite des deux baux (celui de Euroméditerranée devant s'entendre « dans les mêmes conditions qu'antérieurement») permet en conséquence à l'appelante de continuer l'exploitation de son fonds dans les mêmes conditions de surface et d'aménagement de sorte que les travaux très importants qu'elle estime nécessaires à la poursuite de son activité, invoqués par la société CMVI, ne sont pas la cause directe de l'expropriation.
Le jugement sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
La société CMVI qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à Euroméditerranée la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
CONDAMNE la société CMVI à payer à Euroméditerranée la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE la société CMVI aux dépens d'appel.
La greffière La présidente