DU 20 Août 2003 ------------------------- F.C:M.F.B
Steven X.... C/ S.A.R.L. BIEN ETRE Thérèse Marie Chantal Y... épouse Z..., RG Y... :
01/01687 - A R R E Z...
Y...° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du vingt Août deux mille trois, par Catherine LATRABE, Conseiller, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Steven X.... représenté par Me Jean Michel BURG, avoué assisté de la SCP MOULETTE - ST YGNAN - VAN HOVE, avocats APPELANT d'un jugement du Tribunal de Grande Instance d'AUCH en date du 21 Novembre 2001 D'une part, ET :
S.A.R.L. BIEN ETRE prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège 738 Chemin du littoral 13016 MARSEILLE 16 représentée par Me TANDONNET, avoué assistée de Me Roland BLUM, avocat Madame Thérèse Marie Chantal Y... épouse Z..., exerçant son activité d'agence immobilière sous l'enseigne ACCUEIL IMMOBILIER GERSOIS, inscrite au RCS AUCH sous le n 409.722.824, dont le siège est, représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistée de la SELARL FAGGIANELLI - CELIER, avocats INTIMEES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire. La cause a été débattue et plaidée en audience publique, le 23 Juin 2003 sans opposition des parties, devant Madame LATRABE, Conseiller rapporteur assistée de Dominique SALEY, Greffière. Le Conseiller rapporteur en a, dans son délibéré, rendu compte à la Cour composée, outre elle-même , de Monsieur BRIGNOL, Président de Chambre et de Monsieur CERTNER, Conseiller rédacteur, en application des dispositions des articles 945-1 et 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
EXPOSE DU LITIGE
Dans des conditions de régularité de forme et de délai non discutées, Steven X.... a interjeté appel contre toutes parties d'un Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AUCH le 21/11/01:
1 ) l'ayant avec exécution provisoire condamné à payer à Thérèse Z... la somme de 150.000 francs,
2 ) ayant autorisé Thérèse Z... à prélever cette somme de 150.000 francs sur le montant des sommes qu'elle détient à titre de séquestre,
3 ) l'ayant avec exécution provisoire condamné à payer à la SARL BIEN ETRE la somme de 400.000 francs,
4 ) ayant autorisé Thérèse Z... à restituer le solde disponible à la SARL BIEN ETRE,
5 ) l'ayant condamné, outre à supporter les dépens, à payer à Thérèse Z... et à la SARL BIEN ETRE la somme de 8.000 francs à chacun d'entre eux par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;
Les faits de la cause ont été relatés par le premier Juge en des énonciations auxquelles la Cour se réfère expressement;
L'appelant conclut à la réformation de la décision entreprise aux motifs que le compromis de vente conclu le 31/08/99 est nul pour les raisons suivantes:
* l'art. 9 de la Convention de LA HAYE du 14/03/78 applicable en l'espèce dispose que les effets des régimes matrimoniaux sur les
rapports juridiques d'un époux et d'un tiers sont soumis à la Loi applicable au régime matrimonial en vertu de la Convention de sorte que le régime matrimonial le liant à son épouse non encore divorcée à l'époque, Inge C., est soumis à la Loi belge,
[* en conséquence de ce qui précède, il faut appliquer les dispositions de l'art. 1418 paragraphe 1er a) du Code Civil belge qui prévoient qu'"à peine de nullité, l'autorisation des deux conjoints est requise pour acquérir un bien susceptible d'hypothèque",
*] par Jugement du 28/02/01 régulièrement signifié tant à Thérèse Z... qu'à la SARL BIEN ETRE sans que ces dernières ne le conteste par voie de tierce opposition devant les Juridictions belges, le Tribunal de Première Instance de MALINES a déclaré nul et sans valeur le compromis de vente conclu le 31/08/99 et l'a dit sans conséquence juridique et inopposable à la communauté constituée avec Inge C.,
[* la Cour de Cassation admet que si la Loi française est applicable aux immeubles situés en FRANCE, il doit être tenu compte de l'intervention de la Loi du régime matrimonial déterminant les effets du mariage sur la composition du patrimoine des époux,
*] l'indication dans le compromis de vente de ce qu'il était divorcé d'Inge C. n'est pas le résultat d'une faute, car il n'a jamais entendu dissimuler sa situation matrimonial, mais d'un malentendu en raison de son incompréhension de la langue française;
Il demande en conséquence à la Cour de constater l'absence d'autorisation donnée par Inge C. au compromis de vente litigieux et dire cet acte nul et de nul effet;
Il réclame le complet rejet des prétentions adverses et la condamnation de Thérèse Z... à lui restituer la somme de 45.734,71 Euros, soit la somme de 300.000 francs, représentant le montant remis à titre d'acompte sur le prix de vente avec constitution de séquestre, faisant remarquer que:
- la nullité du compromis résulte non d'une quelconque faute mais de l'application pure et simple des règles du droit international privé régissant la matière qui a pour effet de remettre les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant l'annulation de l'acte, - l'obligation de restitution touche aussi la commission du mandataire dès lors que la vente conclue par l'intermédiaire de celui-ci est radicalement nulle et dénuée du moindre effet,
- la mise en jeu de la clause pénale stipulée dans le compromis est impossible en raison de la nullité de l'acte,
- le cumul entre cette clause pénale et des dommages-intérêts pour faute est en toute hypothèse impossible;
Enfin, il demande que la somme précitée de 45.734,71 Euros porte intérêts au taux légal à compter du 14/11/00, date de notification des premières conclusions sollicitant la restitution, et la condamnation de chacun des intimés à lui payer la somme de 2.000 Euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;
Pour sa part, Thérèse Z... conclut à la confirmation du Jugement querellé et à l'allocation de la somme de 1.600 Euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;
Elle fait valoir que:
* si le compromis de vente est dénué d'effet à l'égard d'Inge C. qui est un tiers, il fait en revanche la Loi des parties puisqu'aussi bien toutes les conditions suspensives stipulées ont été levées,
[* les conditions posées dans la Loi du 02/01/70 et le décret du 20/07/72 relatives aux agents immobiliers sont entièrement réalisées:
elle a agi en vertu d'un mandat préalable régulier; elle a fourni une prestation réelle; même si la concrétisation effective de la vente par sa réalisation authentique n'est pas intervenue pour des raisons qui lui sont étrangères, elle a droit à une rémunération calculée selon les termes du compromis, à savoir la somme 150.000 francs, que la vente authentique ait été scellée ou pas, dans ce dernier cas à titre d'indemnité forfaitaire;
*] l'appelant doit supporter les conséquences de sa déclaration erronée relative à sa situation matrimoniale -laquelle ne pouvait être vérifiée- en tout état de cause constitutive de faute génératrice de préjudice, engageant la responsabilité de son auteur; De son côté, la SARL BIEN ETRE conclut au rejet des prétentions adverses, notamment celles ayant trait à la connexité et à la capacité soulevées par l'appelant, en invoquant les dispositions de l'art. 3 du Code Civil et des art. 5 et 21 et suivants de la Convention de BRUXELLES du 27/09/68; elle réclame la confirmation de la décision attaquée en ce qu'elle a retenu la faute de ce dernier caractérisée par le fait d'avoir déclaré une fausse situation matrimoniale;
Elle demande que soit ordonné l'exécution forcée de la vente aux termes du compromis du 31/08/99;
Elle réclame la condamnation de l'appelant à lui payer la somme de 45.734,71 Euros (300.000 francs) correspondant au montant de la clause pénale stipulée dans le compromis précité et au surplus la somme de 15.244,90 Euros (100.000 francs) de dommages-intérêts en
compensation du préjudice résultant de la défaillance fautive adverse ayant entraîné l'immobilisation du bien pendant plusieurs années;
Excipant des dispositions de la Loi du 02/01/71 dite Loi HOGUET régissant la rémunération de la profession d'agent immobilier, elle demande à la Cour de:
&gt; déclarer nulle la clause insérée dans le compromis de vente subordonnant la rémunération de 150.000 francs de Thérèse Z... à la simple la signature de cet acte alors que la commission n'est due à l'agent immobilier que si la vente est réalisée et le prix payé,
&gt; d'"infirmer" la décision entreprise en condamnant Thérèse Z... à lui restituer le solde de 150.000 francs indûment prélevé par elle à titre de commission, augmenté des intérêts "de droit" depuis le 31/08/99, date du compromis et de l'encaissement de cette somme,
&gt; condamner Thérèse Z... à lui payer la somme de 1.500 Euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; MOTIFS DE LA DECISION
Les considérations et pièces des intimés, notamment de la SARL BIEN ETRE, relativement à une éventuelle connexité, litispendance et incapacité ne présentent plus aucun intérêt dès lors que ces points n'ont pas été maintenus dans le débat par l'appelante et sont en toute hypothèse dépasés en l'état du Jugement rendu le 28/02/01 par Tribunal de Première Instance de MALINES régulièrement communiqué;
Les considérations des premiers Juges quant à l'application de la Loi belge par l'effet de l'art. 4 de la Convention de la HAYE du 14 mai 1978 doivent être entièrement approuvés sans qu'il y ait lieu d'y ajouter;
Le Jugement précité rendu par Tribunal de Première Instance de
MALINES a:
1 ) déclaré nul et sans valeur le compromis de vente du 31/08/99 conclu entre la SARL BIEN ETRE et Steven X... sans le consentement de sa femme, Inge C., alors que n'étant pas encore divorcés à l'époque de la conclusion du contrat, le consentement de cette dernière devait obligatoirement être recueilli en vertu des dispositions de l'art. 1418 paragraphe 1er a) du Code Civil belge,
2 ) "dit pour droit que ce compromis était sans conséquences juridiques et n'était pas opposable à la communauté conjugale existant entre Steven X... et Inge C., ni à la part personnelle de cette dernière dans la communauté conjugale, ni à son patrimoine propre de sorte que celui-ci ne peut être diminué, grevé, épuisé ou affecté par le compromis" litigieux;
Ce Jugement pose en réalité le principe de l'inopposabilité à Inge C. du compromis de vente conclu par Steven X... sans son consentement, et ce pour plusieurs raisons:
&gt; s'il est effectivement question, dans le dispositif, de nullité de ce compromis, le Tribunal belge prend soin d'ajouter immédiatement que cet acte est sans conséquences juridiques et n'est opposable en rien à Inge C., ce qui démontre que les effets de la décision ont été volontairement et nécessairement limités aux parties à ce litige particulier,
&gt; cette interprétation est confortée par les termes de l'art. 1422 du Code Civil belge qui sanctionne l'irrespect des dispositions de l'art. 1418 par la nullité "sans préjudice des droits des tiers de bonne foi",
&gt; les intimés répondent à la définition de "tiers de bonne foi" et, n'étant pas parties à cette procédure belge, ne peuvent se voir
opposer cette décision;
&gt; la décision du Tribunal de Première Instance de MALINES ne retentit que sur le seul patrimoine commun des époux et sur celui propre de la femme, mais reste sans effet sur celui propre de l'appelant;
Le compromis de vente conclu entre le 31/08/99 entre Steven X... et la SARL BIEN ETRE n'étant pas nul entre eux doit produire ses effets, aussi bien qu'à l'égard de Thérèse Z..., d'autant que nul ne disconvient que les conditions suspensives d'usage y figurant ont toutes été remplies;
Il est donc sans intérêt de s'interroger sur la validité de l'avant dernier alinea de la clause consacrée à la rémunération du mandataire pour le cas où les parties viendraient à résilier amiablement leur convention puisque tel n'est pas l'hypothèse de l'espèce;
Il y a lieu d'appliquer les paragraphes qui précédent cet avant dernier alinea, étant par ailleurs considéré que ces dispositions sont conformes à la réglementation propre à la rémunération des agents d'affaires, particulièrement des agents immobiliers, telle qu'elle résulte de l'art. 6 de la Loi du 02/01/70 et du décret du 20/07/72: l'art. 6 précité dispose en effet notamment qu'aucune somme d'argent représentative de commissions, frais de recherche, de démarche ou d'entremise quelconque n'est due et ne peut être acceptée par ces professionnels avant qu'une transaction de nature immobilière "ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties";
Or, tel est le cas; le compromis litigieux constitue le "seul acte écrit contenant l'engagement des parties" exigé par la Loi;
L'intervention de Thérèse Z..., dont nul ne conteste qu'elle est titulaire d'une carte professionnelle et qu'elle avait reçu mandat régulier, a droit à la commission conventionnelle prévue puisqu'au
surplus de ce qui précède:
&gt; elle a effectivement présidé à la transaction entre les parties, &gt; les conditions suspensives étaient levées,
&gt; la vente, non concrétisée par l'établissement d'un acte authentique, n'a pas été régularisée par la faute de l'une des parties,
&gt; dans le compromis, il était précisé que la commission serait réglée dès la réalisation de la dernière condition suspensive et prélevée par priorité sur les premiers fonds versés par l'acquéreur; D'où il suit que le Jugement appelé doit être confirmé en ses dispositions concernant Thérèse Z...;
S'agissant de la SARL BIEN ETRE, il faut en premier lieu déplorer la double ambiguité de ses prétentions:
1 ) dans les motifs de ses conclusions, elle réclame que soit ordonnée l'exécution forcée de la vente au terme du compromis du 31/08/99, mais elle ne croit pas devoir reprendre cette demande dans son dispositif,
2 ) elle sollicite la mise en jeu de la clause pénale et en même temps l'exécution forcée, ce qui n'est pas possible même si cela est expressément prévu dans ladite clause, dès lors d'une part que selon les règles applicables du droit civil belge, Steven X... ne peut acquérir sans le consentement de celle qui était encore son épouse
lors de la signature du compromis, date à laquelle il faut se placer, d'autre part que selon l'art. 1228 du Code Civil, le créancier qui poursuit l'exécution de l'obligation principale ne peut demander la peine stipulée contre le débiteur mis en demeure;
Il faut en déduire que cette demande d'exécution forcée n'est pas maintenue par la SARL BIEN ETRE, et qu'à défaut, elle ne peut prospérer;
Il convient de faire droit à la demande de l'appelant tendant au non cumul de la clause pénale et des dommages-intérêts sollicités, en application des dispositions des articles 1152 et 1226 et suivants du Code Civil; il s'agit là d'une conséquence de la nature juridique de clause pénale;
Il y a lieu à réformation du Jugement de ce chef;
Les plus amples prétentions des parties doivent être rejetée;
L'équité et la situation économique ne commandent pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit de Steven X... et de la SARL BIEN ETRE;
En revanche, l'équité commande d'allouer à Thérèse Z... le remboursement des sommes exposées par elle pour la défense de ses intérêts;
Il convient de condamner Steven X... pour trois quarts et de la SARL BIEN ETRE pour un quart à lui payer la somme de 1.200 Euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;
A proportion de leur succombance respective, les dépens d'appel doivent être mis à la charge de Steven X... pour trois quarts et de la SARL BIEN ETRE pour un quart; PAR CES MOTIFS LA COUR,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort après en avoir délibéré conformément à la Loi,
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions, à l'exception de la condamnation de Steven X... à payer à la SARL BIEN
ETRE la somme de 400.000 francs,
Condamne Steven X... à payer à la SARL BIEN ETRE la somme de 45.734,71 Euros(quarante cinq mille sept cent trente quatre Euros soixante et onze Cents)(300.000 francs),
Déboute les parties de leurs plus amples prétentions,
Dit n'y a voir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit de Steven X... et de la SARL BIEN ETRE,
Condamne Steven X... pour trois quarts et de la SARL BIEN ETRE à payer à Thérèse Z... la somme de 1.200 Euros(mille deux cents Euros) en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Condamne Steven X... à supporter les trois quarts des dépens d'appel et la SARL BIEN ETRE à les supporter pour un quart,
Autorise les Avoués de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.
Le présent arrêt a été signé par Catherine LATRABE, Conseiller, faisant fonctions de Président de Chambre et Dominique SALEY, Greffière. LA GREFFIERE Vu l'article 456 du Nouveau Code de Procédure Civile
signé par C. LATRABE, Conseiller ayant participé au
délibéré en l'absence du Président empêché. D. SALEY C. LATRABE