Ch. civile B

du 30 NOVEMBRE 2011
R. G : 10/ 00228 C-MPA
Décision déférée à la Cour :
jugement du 02 mars 2010
Tribunal de Grande Instance de BASTIA
R. G : 09/ 1318

S. A. S COFIMMOBILIER
SCP ANTOINE ET JEAN YVES B...

S. A. R. L MONTE E MARE


COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE ONZE
APPELANTS :
Maître Antoine X...
né le 18 Décembre 1941 à BASTIA (20200)

20200 BASTIA
représenté par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assisté de la SCP SCP RETALI GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA
S. A. S COFIMMOBILIER
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
44 Rue Pasquier
75008 PARIS
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de la SCP SCP RETALI GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA
S. C. P Antoine et Jean-Yves B...
Notaires associés, successeurs de la SCP Antoine X...et Rose Marie X...
Prise en la personne de son représentant légal en exercice

20200 BASTIA
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de la SCP SCP RETALI GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA

S. A. R. L MONTE E MARE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
Lieu dit Pineto
20290 LUCCIANA
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Paul EON, avocat au barreau de BASTIA
Madame Véronique Y...

défaillante
Monsieur Sylvain Z...

défaillant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 octobre 2011, devant Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 30 novembre 2011.

Rendu par défaut,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES
Dans le cadre d'opérations d'aménagement et de commercialisation d'une ZAC, Madame Élise B...et Monsieur Antoine C...ont constitué le 7 février 1996 la SCI MONTE E MARE, Maître Antoine X..., notaire, étant chargé des actes et formalités nécessaires à ce projet.
Le 12 février 1997, une convention de ZAC a été signée entre la SCI MONTE E MARE, propriétaire des terrains, et la commune de LUCCIANA.
Le 3 octobre 1997, Monsieur Antoine C...et son épouse Madame Marie D...ont créé la SARL MONTE E MARE qui a pour objet social l'acquisition des terrains de LUCCIANA, l'aménagement de la ZAC et la construction des immeubles auxquels sera ajoutée l'activité de la vente lors de l'assemblée générale des associés tenue en l'étude de Maître Antoine X...le 23 octobre 2007.
La SARL MONTE E MARE a entrepris la réalisation de l'opération immobilière en vendant plusieurs immeubles et appartements en état futur d'achèvement du mois d'octobre 2007 au mois de juillet 2008.
Des différends ayant surgi, la SARL MONTE E MARE a assigné EDF devant le tribunal administratif.
Par jugement en date du 28 juin 2001, le Tribunal administratif de BASTIA a déclaré la demande d'indemnisation de la SARL MONTE E MARE irrecevable au motif que cette dernière ne justifiait d'aucun titre lui permettant d'agir pour le compte de la société civile immobilière d'attribution qui seule, détenait les droits en qualité d'aménageur de la ZAC.
L'opération immobilière ne pouvait donc se poursuivre.
Par acte d'huissier en date du 28 avril 2000, Monsieur Sylvain Z...et Madame Véronique Y...ont fait assigner la SARL MONTE E MARE aux fins de voir prononcer la résolution de la vente intervenue le 11 juin 1998 et portant sur une villa en l'état futur d'achèvement dans la ZAC de PINETO à LUCCIANA au motif que la construction qui devait être achevée au cours du deuxième trimestre 1999 n'avait pas été réalisée.
Par acte d'huissier en date du 17 décembre 2001, la SARL MONTE E MARE a appelé en la cause la SCP Antoine X...et Rose Marie X...et Maître Antoine X..., notaire, pour obtenir la nullité de l'acte de vente en raison des multiples erreurs entachant l'acte exposant que les notaires, rédacteurs de l'acte de vente, avaient commis des manquements à leur obligation de conseil et d'efficacité.
Dans le cadre d'un accord transactionnel régularisé le 24 novembre 2004, Monsieur Sylvain Z...et Madame Véronique Y...se sont engagés à vendre le bien acquis à la SAS COFIMMOBILIER, société de transactions immobilières du groupe les mutuelles du Mans, assureur de la SCP Antoine X...et Rose Marie X....
L'acte de vente a été signé le 8 février 2006.
Par conclusions déposées le 12 juin 2008, Monsieur Sylvain Z...et Madame Véronique Y...ont demandé au tribunal de prononcer la résolution du contrat de vente et de constater qu'ils avaient été remplis de leurs droits suite au protocole d'accord.
Vu le jugement en date du 2 mars 2010 par lequel le Tribunal de grande instance de BASTIA a déclaré irrecevable la demande de résolution du contrat de vente du 20 octobre 1998 présentée par Monsieur Sylvain Z...et Madame Véronique Y..., donné acte à ceux-ci de ce qu'ils avaient été remplis de leurs droits, dit que le protocole d'accord signé entre Monsieur Sylvain Z...et Madame Véronique Y..., les mutuelles du Mans et la SAS COFIMMOBILIER est inopposable à la SARL MONTE E MARE, prononcé la nullité de l'acte de vente du 20 octobre 1998, prononcé la nullité subséquente de l'acte de vente du 8 février 2006 par lequel Monsieur Bastien E...et son épouse Madame Patricia F...ont cédé à la SAS COFIMMOBILIER le même bien, déclaré Maître Antoine X...et la SCP Antoine X...et Rose Marie X...responsables de la nullité de l'acte de vente du 20 octobre 1998, et les a condamnés si besoin était, à garantir la SARL MONTE E MARE de toutes les sommes éventuellement mises à sa charge de ce fait, condamné Maître Antoine X...et la SCP Antoine X...et Rose Marie X...à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 2 000 euros à la SARL MONTE E MARE, condamné Maître Antoine X...et la SCP Antoine X...et Rose Marie X...aux dépens.
Vu la déclaration d'appel formalisée par Maître Antoine X..., la SAS COFIMMOBILIER et la SCP Antoine X...et Rose Marie X...le 16 mars 2010.
Vu l'assignation délivrée le 4 octobre 2010 à l'encontre de Monsieur Sylvain Z...et Madame Véronique Y...qui, autrement cités qu'à leur personne, n'ont pas constitué avoué.
Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de la SARL MONTE E MARE le 9 mai 2011.
Elle demande qu'il soit constaté ou au besoin dit et jugé que le protocole d'accord seulement communiqué le 14 juin 2005 et conclu sans son concours lui est inopposable.
Arguant des multiples fautes commises par les notaires dans l'élaboration de l'opération immobilière, elle sollicite la nullité de l'acte de vente du 20 octobre 1998 ainsi que la nullité subséquente de l'acte de vente du 8 février 2006, la décision à intervenir devant être opposable à la SAS COFIMMOBILIER.
Elle demande à être relevée et garantie par Maître Antoine X...et la SCP Antoine X...et Rose Marie X...des sommes pouvant éventuellement être mis à sa charge en raison des fautes professionnelles commises par ce dernier et engageant leur responsabilité.
Elle sollicite qu'il lui soit donné acte de son intention d'intégrer dans les conséquences dommageables des fautes du notaire les conséquences de ladite annulation.
Elle réclame le paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions de Maître Antoine X..., la SAS COFIMMOBILIER et la SCP Antoine et Jean-Yves B..., notaires associés, ès qualités de successeur de la SCP Antoine X...et Rose Marie X..., intervenante volontaire, du 6 septembre 2011.
Au constat de ce que Monsieur Sylvain Z...et Madame Véronique Y..., demandeurs principaux à la résolution de la vente, se déclarent remplis de leurs droits, ils soutiennent que les demandes en nullité et en garantie formulées par la SARL MONTE E MARE sont par voie de conséquence dépourvues d'intérêt et donc irrecevables.
En tant que de besoin, ils demandent qu'il soit dit et jugé que la nullité du contrat de vente aura pour conséquence l'obligation pour chaque partie de restituer ce qu'elle a reçu de l'autre et que ces restitutions réciproques ne constituent pas en elle-même un préjudice indemnisable.
En conséquence, ils prétendent que la SARL MONTE E MARE, qui poursuit par ailleurs une action en responsabilité contre le notaire, n'est pas fondée en sa demande actuelle tendant à voir condamner ce dernier à la garantir de toutes les conséquences résultant de la nullité de la vente.
Ils réclament le paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 7 septembre 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 20 octobre 2011.



Attendu sur la demande initiale en résolution du contrat de vente que le jugement entrepris sera confirmé quant à l'irrecevabilité de cette demande, Monsieur Sylvain Z...et Madame Véronique Y...n'ayant pas formé appel incident sur ce point, acquiesçant ainsi à la décision ;
Attendu que selon protocole d'accord conclu en application de l'article 2044 du Code civil, la mutuelle du Mans, assureur de La SCP Antoine X...et Rose Marie X..., s'est engagée pour le compte de qui il appartiendra ; qu'en application de ce protocole, ces derniers devaient percevoir le remboursement des sommes versées majorées des intérêts de droit à compter de leur date de versement, le versement d'une indemnisation, le remboursement de l'intégralité des frais de notaire, le remboursement des frais liés au crédit contracté et majorations, le remboursement des frais d'actes, le remboursement des frais d'avocats ;
Attendu qu'au terme de cet accord, Monsieur Sylvain Z...et Madame Véronique Y...se sont engagés à vendre à la SAS COFIMMOBILIER les biens et droits réels immobiliers leur appartenant tels que désignés dans l'acte de vente du 20 octobre 1998 ; qu'en exécution du protocole, l'acte de vente a été passé le 8 février 2006 ;
Attendu toutefois que la SARL MONTE E MARE, alors que la procédure en résolution initiée à son encontre avait déjà débuté, n'était pas partie à ce protocole ; que dans ces conditions, et par application de l'article 2044 du Code civil, ce protocole d'accord ne lui est pas opposable et ne peut donc lui être opposé ;
Attendu sur l'intérêt à agir de la SARL MONTE E MARE dans le cadre de sa demande en nullité qu'il convient en premier lieu de constater que la demande d'annulation de la vente est antérieure à la signature du protocole d'accord ainsi qu'aux conclusions déposées par Monsieur Sylvain Z...et Madame Véronique Y...;
Attendu que l'existence du droit d'agir s'apprécie à la date de la demande et ne peut être remis en cause par l'effet de circonstances postérieures ; qu'en l'espèce, et de surcroît, le protocole d'accord intervenu postérieurement n'est pas opposable à la SARL MONTE E MARE ;
Attendu en second lieu que les causes de résolution et de nullité sont distinctes ; qu'en effet, les causes de nullité affectent le contrat dès sa formation ; que surtout, le fait que Monsieur Sylvain Z...et Madame Véronique Y...ne formulent aucune demande ne saurait priver la SARL MONTE E MARE de son droit à obtenir l'indemnisation intégrale de son préjudice né de l'impossibilité de poursuivre l'opération immobilière entamée ; que la demande de nullité de l'acte de vente doit donc être examinée en son bien-fondé ;
Attendu sur ce point que la convention d'aménagement a été signée le 12 février 1997 avec la société civile immobilière ; que la SARL MONTE E MARE qui a acquis postérieurement la propriété des terrains constituant la ZAC, a passé les actes de vente nécessaire à l'opération sans qu'aucun acte n'ait été passé entre elles afin d'assurer un transfert des droits ;
Attendu ainsi et concrètement qu'en l'absence de titre, il ressort de l'examen de la situation telle qu'elle a été constatée par le tribunal administratif que l'aménageur, la société civile immobilière, n'était plus propriétaire des terrains alors que la SARL MONTE E MARE, propriétaire au jour de la vente, n'avait pas la qualité d'aménageur ;
Attendu qu'il résulte de ce constat, alors qu'il n'est pas discuté que la SARL MONTE E MARE était ignorante de l'impact du changement de personne morale au moment où elle a vendu, que l'erreur sur sa capacité juridique a eu pour conséquence de mettre à néant tous les effets de la convention de ZAC ;
Attendu pareillement que la réalisation d'une ZAC était nécessairement la cause des contrats de vente qui se sont succédé ; qu'en effet, la SARL MONTE E MARE n'aurait pas contracté si elle avait eu connaissance, au moment des contrats de vente, de son absence de qualité pour poursuivre l'opération immobilière ; qu'au-delà d'une erreur sur la personne, les conditions dans lesquelles s'est formé le contrat de vente révèlent également une absence de cause au sens de l'article 1131 du Code civil ;
Attendu que l'absence de cause au moment de la formation du contrat suffit à elle seule à justifier la demande de nullité sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres causes de nullité relative aux actes juridiques destinés à permettre l'opération immobilière ;
Attendu en conséquence qu'il convient de prononcer la nullité de la vente du 20 octobre 1998 intervenue entre la SARL MONTE E MARE et Monsieur Bastien E...et son épouse Madame Patricia F...; que de façon subséquente, cette nullité entraîne nécessairement la nullité de l'acte de vente conclu le 8 février 2006 entre Monsieur Sylvain Z...et Madame Véronique Y...et La SAS COFIMMOBILIER ; qu'en conséquence de l'annulation, les restitutions réciproques doivent être ordonnées ;
Attendu sur la responsabilité des notaires qu'il convient de rappeler que par jugement, à ce jour définitif, du 1er mars 2005, Maître Antoine X...et la SCP Antoine X...et Rose Marie X...ont été déclarés responsables envers la SARL MONTE E MARE et ses associés de l'échec de l'opération dite de la ZAC de PINETO ; qu'à ce jour et devant la Cour, ces derniers n'articulent aucun moyen au soutien de leur absence de responsabilité ;
Attendu en effet qu'il ressort de l'examen du dossier que les associés de la société civile immobilière puis ceux de la SARL MONTE E MARE avaient chargé Maître Antoine X...de mener à bien et concrétiser juridiquement l'opération immobilière devant conduire à la réalisation et à la commercialisation des immeubles situés dans la ZAC de PINETO ;
Attendu qu'après constitution de la SCI, Maître Antoine X...est intervenu pour dresser l'acte du 30 janvier 1997 préparatoire à la signature de la convention de ZAC et par lequel les associés faisaient apport à celle-ci des parcelles constitutives de l'assiette foncière de l'opération ;
Attendu qu'après la signature de la convention de ZAC, Maître Antoine X...a établi l'acte de création de la SARL MONTE E MARE du 3 octobre 1997, celle-ci ayant le même objet que la société civile immobilière, en l'espèce l'acquisition de terrains, l'aménagement de la ZAC et la construction d'un ensemble immobilier ; qu'il a formalisé les actes des 28 et 29 octobre 1997 portant apport des parcelles de terrain nécessaires à l'opération de construction ainsi que les actes de vente par la SARL MONTE E MARE aux différents acquéreurs des lots et notamment Monsieur Sylvain Z...et Madame Véronique Y...;
Attendu ainsi qu'il n'est pas discuté que Maître Antoine X...est à l'origine de la création de la SARL MONTE E MARE comme devant succéder à la société civile immobilière dans la gestion de l'opération immobilière ; que les pièces versées aux débats permettent de constater que cette solution technique a été non seulement finalisée par Maître Antoine X...mais même conseillé par ce dernier aux associés de la société civile immobilière ;
Attendu qu'il ressort des motifs précédents que c'est justement ce montage juridique qui est à l'origine de l'impossibilité pour la SARL MONTE E MARE de poursuivre l'opération immobilière envisagée dans la mesure où, bien que propriétaire des terrains, elle était dépourvue des droits et obligations découlant de la convention de ZAC, n'ayant pas la qualité d'aménageur ;
Attendu que le notaire est tenu d'une obligation de conseil mais également de s'assurer de l'efficacité technique et de l'utilité des actes qu'il dresse en procédant, si besoin est, à la vérification des conditions juridiques et des faits nécessaires ; qu'il est établi que Maître Antoine X...n'a pris aucune disposition pour que la SARL MONTE E MARE succède à la société civile immobilière du même nom, signataire de la convention de ZAC, dans tous ses attributs et notamment en qualité d'aménageur ;
Attendu qu'à tout le moins, il n'a pas satisfait à son obligation de conseil en proposant et établissant ce montage juridique qui était incompatible avec les objectifs poursuivis par les associés de la société civile immobilière puis de la SARL MONTE E MARE ;
Attendu ainsi que Maître Antoine X...n'a pas satisfait à ses obligations professionnelles en termes de conseil mais également en omettant de s'assurer de l'efficacité juridique des actes qu'il passe ; que sa responsabilité mais également celle de la SCP Antoine X...et Rose Marie X...sera donc retenue pour ce motif et sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres griefs invoqués par la SARL MONTE E MARE ; qu'ils seront donc déclarés responsables des nullités prononcées précédemment ;
Attendu sur les conséquences de la responsabilité des notaires dans l'annulation des deux contrats de vente qu'il convient de constater que la SARL MONTE E MARE, à ce jour et devant la Cour, ne formule aucune demande précise, définie et chiffrée à l'encontre des notaires ; qu'à ce stade, la Cour ne pouvant se prononcer sur des demandes indéterminées et non déterminables, il n'y a pas lieu de condamner Maître Antoine X...et la SCP Antoine X...et Rose Marie X..., si besoin était, à garantir la SARL MONTE E MARE de toutes les sommes éventuellement mises à sa charge du fait de sa responsabilité, le jugement entrepris étant infirmé sur ce point ;
Attendu pour les mêmes motifs, qu'en l'absence de demande précise formulée à ce jour, il n'y a pas lieu de statuer sur le caractère indemnisable du préjudice pouvant être issu des créances de restitutions réciproques nécessairement issues de la décision d'annulation principale et subséquente des deux ventes ;
Attendu ainsi qu'il n'y a pas lieu de donner acte à la SARL MONTE E MARE de son intention d'intégrer dans les conséquences dommageables des fautes du notaire les conséquences de l'annulation, en l'absence de caractère juridictionnel lié à une telle décision ; que pour le surplus, la décision entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions ;
Attendu que les appelants, qui succombent sur le mérite de leur appel, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile et être déboutés en leur demande fondée sur l'article 700 du même code ; qu'en revanche, aucune raison d'équité ne commande de faire application de cet article au profit de la SARL MONTE E MARE.


PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA en date du 2 mars 2010 sauf en sa disposition ayant condamné, si besoin était, Maître Antoine X...et la SCP Antoine X...et Rose Marie X...à garantir la SARL MONTE E MARE de toutes les sommes éventuellement mises à sa charge du fait de l'annulation,
Statuant à nouveau de ce chef,
Constate que cette demande est indéterminée et non déterminable et dit n'y avoir lieu à statuer sur celle-ci,
Y ajoutant,
Ordonne les restitutions réciproques rendues obligatoires par le prononcé de la nullité de l'acte de vente du 20 octobre 1998 par lequel la SARL MONTE E MARE a vendu à Monsieur Sylvain Z...et Madame Véronique Y...une maison d'habitation individuelle située ILOT de la ZAC de PINETO et de la nullité subséquente de l'acte de vente en date du 8 février 2006 par lequel Monsieur Sylvain Z...et Madame Véronique Y...ont cédé à la SAS COFIMMOBILIER le même bien immobilier,
Déclare le présent arrêt commun et opposable à la SAS COFIMMOBILIER,
Condamne in solidum Maître Antoine X..., la SAS COFIMMOBILIER et la SCP Antoine et Jean-Yves B..., notaires associés aux entiers dépens d'appel,
Rejette toutes les autres demandes des parties.
LE GREFFIER LE PRESIDENT