Ch. civile B

du 22 FEVRIER 2012
R. G : 10/ 00803 R-PL
Décision déférée à la Cour :
jugement du 21 octobre 2010
Tribunal de Grande Instance de BASTIA
R. G : 10/ 765
SCI U CASONE


COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

VINGT DEUX FEVRIER DEUX MILLE DOUZE
APPELANTE :
SCI U CASONE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
23 Rue du Général Leclerc
20000 AJACCIO
assistée de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocats au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence, et de Me Jean jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur Raphaël Joseph Marie X...
né le 29 Avril 1982 à BASTIA (20200)

20226 SPELONCATO
assisté de Me Anne christine BARRATIER, avocat au barreau de BASTIA, et de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 janvier 2012, devant Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 22 février 2012

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


ORIGINE DU LITIGE :
Suivant acte authentique de vente du 1er octobre 2008, la SCI U CASONE (le vendeur) a vendu à Monsieur Joseph X...(l'acquéreur) un appartement situé à CORTE dans un immeuble en copropriété, moyennant le prix de 78. 000 euros.
L'acquéreur, soutenant avoir constaté lors de travaux de rénovation que des poutres étaient en très mauvais état, a obtenu la désignation d'un expert judiciaire puis, sur le fondement du rapport déposé, fait assigner le vendeur pour obtenir sa condamnation à la remise en état du bien et à la réparation du préjudice subi.
Par jugement réputé contradictoire en date du 21 octobre 2010, le tribunal de grande instance d'Ajaccio a retenu la responsabilité du vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés et l'a condamné à payer à l'acquéreur les sommes suivantes :
-4. 950 euros au titre des travaux de remise en état,
-13. 000 euros au titre de la privation de jouissance,
-4. 000 euros à titre de dommages et intérêts,
-1. 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


ETAT DE LA PROCÉDURE DEVANT LA COUR :
Par déclaration remise au greffe le 27 octobre 2010, le vendeur a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 juillet 2011, il demande à la cour de réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :
- principalement, dire et juger que la garantie des vices cachés est exclue contractuellement et que l'acquéreur n'est pas recevable à s'en prévaloir,
- dire et juger que le vendeur ne saurait être considérée comme un professionnel de la vente immobilière et que l'acquéreur succombe à démontrer sa mauvaise foi, notamment en ce qu'il aurait connu l'état du plancher avant la vente et aurait sciemment tenté de le lui cacher,
- subsidiairement, dire et juger mal dirigée l'action indemnitaire à l'encontre du vendeur en réparation de dommages liés au défaut d'entretien des parties communes,
- en tout état de cause, débouter l'acquéreur de toutes ses demandes et le condamner au paiement de la somme de 3. 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses ultimes conclusions déposées le 13 octobre 2011, l'intimé demande à la cour de :
- condamner le vendeur à le garantir des conséquences matérielles et financières des vices cachés affectant l'appartement objet de la vente sur le fondement des dispositions de l'article 1641 du code civil,
- écarter la clause de non garantie des vices cachés inscrite dans l'acte de vente, en l'état de la qualité de professionnel de l'immobilier du vendeur,
- en conséquence le condamner au paiement des sommes de 4. 950 euros au titre des travaux de remise en état, de 800 euros par mois au titre du préjudice de jouissance du 1er octobre 2008 au mois de décembre 2010, de 20. 000 euros à titre de dommages et intérêts.
L'intimé sollicite en outre le remboursement des frais d'expertise judiciaire à hauteur de 1. 500 euros et des frais d'expertise amiable à hauteur de 408, 77 euros. Il réclame enfin le paiement de la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2011 ; l'affaire a été plaidée le 6 janvier 2012 puis mise en délibéré au 22 février 2012, les parties préalablement avisées.


SUR QUOI, LA COUR :
La cour se réfère à la décision entreprise et aux conclusions récapitulatives susdites pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.
Aux termes de l'article 1463 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Le rapport d'expertise judiciaire établi le 10 février 2010 par Monsieur Jean-Claude B...procède d'un examen contradictoire, complet, rigoureux et précis des faits de la cause. Il n'a suscité aucune critique d'ordre juridique ou technique. Ce document peut dès lors servir de base à la discussion.
Des constatations effectuées par l'homme de l'art, il résulte que l'appartement vendu par la SCI U CASONE à Monsieur X...présente des désordres affectant les pièces de bois constituant le plancher haut d'une chambre et de l'entrée/ cuisine ; qu'en raison de ces désordres, la structure porteuse est en limite de résistance et la solidité du plancher est compromise ; qu'à la date d'acquisition de l'appartement, le plancher haut était habillé au moyen d'un faux plafond de sorte que les désordres bien qu'existant étaient forcément non visibles.
C'est à bon droit, qu'au vu de ces constatations, le premier juge a retenu que l'appartement acquis par l'intimé était atteint au moment de la vente de vices cachés rendant le bien impropre à l'usage auquel on le destine dans la mesure où la structure du plancher ne joue plus son rôle.
Le vendeur, qui n'avait pas comparu en première instance, se prévaut en appel, pour tenter de s'exonérer de sa responsabilité, de la clause de non-garantie incluse dans l'acte authentique de vente du 1er octobre 2008.
Il est constant que figure à la page 7 de cet acte une clause ainsi libellée " Sauf application d'une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. Pour la cas où le vendeur serait un professionnel de l'immobilier, la clause d'exonération des vices cachés ne pourra pas s'appliquer ".
La SCI appelante prétend au bénéfice de cette clause en soutenant qu'en tant que société familiale dont l'objet se limite à gérer la patrimoine de ses associés, elle ne saurait être assimilée à un professionnel de l'immobilier, cette qualification ne pouvant s'appliquer qu'au fabricant de la chose ou à celui dont l'activité régulière est la vente de ce type de biens alors qu'à l'entendre elle ne peut être regardée que comme un vendeur occasionnel.
Toutefois, il résulte des pièces produites et des débats que la SCI U CASONE a pour objet, selon ses statuts, " l'acquisition, l'administration et la gestion par location vide ou meublés ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers ", soit autant d'activités qui caractérisent un professionnel de l'immobilier ; qu'en cohérence avec son objet social, cette SCI a acquis la totalité de l'immeuble dans lequel se situe l'appartement litigieux, qu'elle l'a fait entièrement rénover par un professionnel du bâtiment puis qu'elle l'a transformé en plusieurs lots destinés à la vente ou à la location, se comportant de la sorte en professionnel de l'immobilier.
C'est donc à bon droit, qu'en considération des critères qui viennent d'être énoncés, l'intimé soutient que la qualité de professionnel de l'immobilier doit être conférée à son vendeur qui ne peut dès lors tirer profit de la clause contractuelle de non-garantie dont il se prévaut.
Par suite, il convient de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné la SCI U CASONE à garantir Monsieur X...des vices cachés affectant le bien vendu et de leurs conséquences.
C'est à partir d'une juste appréciation du rapport d'expertise et des autres justificatifs produits, que le premier juge a fixé le coût de la remise en état des désordres à la somme de 4. 950 euros et le préjudice de jouissance souffert par l'acquéreur à la somme de 13. 000 euros. En l'absence d'éléments nouveaux, la cour entrera en voie de confirmation de ces chefs par adoption de motifs.
En revanche, la cour estime que contrairement à l'appréciation retenue par le tribunal, il ne peut être démontré avec la rigueur qui s'impose que le vendeur connaissait le vice et aurait voulu le dissimuler avec un faux plafond. L'examen des postes de travaux de rénovation figurant sur la facture et l'attestation émanant de l'entrepreneur dont la sincérité ne saurait être mise en cause a priori, vont plutôt dans le sens du vendeur dont, en définitive, la mauvaise foi ne peut être suffisamment caractérisée. La disposition du jugement allouant à Monsieur X..., sur ce fondement, la somme de 4. 000 euros de dommages et intérêts sera en conséquence infirmée.
Enfin, c'est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le premier juge a rejeté la demande de remboursement des frais d'expertise amiable, inclus dans l'indemnité accordée pour frais irrépétibles, et du coût de l'expertise judiciaire qui fait partie des dépens justement mis à la charge de la SCI U CASONE.
Cette dernière, qui succombe dans son appel, est tenue aux dépens liés à cette instance et il convient de la condamner, en outre, au paiement de la somme de 2. 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI U CASONE à payer à Monsieur Joseph X...la somme de QUATRE MILLE EUROS (4. 000 euros) à titre de dommages et intérêts,
Le confirme dans toutes ses autres dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la SCI U CASONE de toutes ses demandes,
La condamne à payer à Monsieur Joseph X...la somme de DEUX MILLE EUROS (2. 000 euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne aux dépens de l'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT