Ch. civile B

du 28 SEPTEMBRE 2011
R. G : 10/ 00142 C-MPA
Décision déférée à la Cour :
jugement du 02 février 2010
Tribunal de Grande Instance de BASTIA
R. G : 06/ 450



S. C. I E CALVESE








Synd. de copropriété ...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

VINGT HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE ONZE
APPELANT :
Monsieur Albert X...
né le 09 Juillet 1942 à MARSEILLE (13000)

04270 ESTOUBLON
représenté par la SCP CANARELLI Antoine CANARELLI Jean Jacques, avoués à la Cour
assisté de Me Jean-Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur Georges José Y...
né le 05 Juin 1955 à CALVI (20260)

20260 CALVI
défaillant
S. C. I E CALVESE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
Chez Mr Y...

20260 CALVI
défaillante
Monsieur Rui Carlos Z...

20260 CALVI
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assisté de Me Chantal ISNARD-DE CASALTA, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur Michael B...

20260 CALVI
défaillant
Monsieur Francis C...

77181 COURTRY
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
Madame C...

77181 COURTRY
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
Monsieur Michel D...

74600 QUINTAL
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assisté de Me Chantal ISNARD-DE CASALTA, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur Daniel D...

20200 BASTIA
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assisté de Me Chantal ISNARD-DE CASALTA, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur Georges E...
né le 24 Avril 1940 à TLEMCEN (ALGERIE)

67000 STRASBOURG
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assisté de Me Chantal ISNARD-DE CASALTA, avocat au barreau de BASTIA
Madame Monique E...
née le 27 Août 1939 à VALENCE (82400)

67000 STRASBOURG
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assistée de Me Chantal ISNARD-DE CASALTA, avocat au barreau de BASTIA
Syndicat des copropriétaires ...
Représenté par son syndic en exercice
SARL AB IMMOBILIER
elle-même prise en la personne de son représentant légal
11 Cours Paoli
20250 CORTE
défaillante
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 juillet 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Julie GAY, Président de chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 28 septembre 2011.

Par défaut,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES
Monsieur Albert X...est propriétaire d'un appartement dans la copropriété ...1 sise à CALVI pour l'avoir acquis auprès de la SCI E CALVESE ayant pour associés Monsieur Georges José Y...et Monsieur Jean K....
Par assignations en date des 6, 7, 13 février et 6 mars 2006, Monsieur Albert X...a saisi le Tribunal de grande instance d'AJACCIO aux fins d'obtenir la démolition des bâtiments B et C de la résidence.
Vu le jugement en date du 2 février 2010 par lequel le Tribunal de grande instance de BASTIA a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Monsieur Albert X..., rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à se défendre de Monsieur Georges José Y...et La SCI E CALVESE, dit n'y avoir lieu à mettre la MAF hors de cause, déclaré l'action de Monsieur Albert X...recevable, déclaré irrecevable l'action de Monsieur Albert X...sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle du vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée, débouté Monsieur Albert X...de sa demande en démolition sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle du constructeur, débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ...de sa demande en dommages et intérêts, débouté Monsieur et Madame Georges E..., Monsieur et Madame Francis C..., Monsieur et Madame Michel D..., Monsieur Rui Carlos Z...et Monsieur Michael B...de leur demande en dommages-intérêts, condamné Monsieur Albert X...à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble ...1 au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Monsieur Albert X...à payer la somme de 2 000 euros à Monsieur et Madame Georges E..., Monsieur et Madame Francis C..., Monsieur et Madame Michel D..., Monsieur Rui Carlos Z...et Monsieur Michael B...au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Monsieur Albert X...à payer la somme de 2 000 euros à Monsieur Georges José Y...et la SCI E CALVESE au titre de l'article 700 du code de procédure civile, débouté la MAF de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de Monsieur Georges José Y...et la SCI E CALVESE, condamné Monsieur Albert X...aux entiers dépens de l'instance.
Vu la déclaration d'appel formalisée par Monsieur Albert X...le 18 février 2010.
Vu l'ordonnance en date du 17 août 2010 par laquelle le conseiller de la mise en état a constaté l'extinction de l'instance à l'égard de Monsieur et Madame Cyprian Adrian M..., Monsieur Dominique A... et la MAF.
Vu l'assignation en date du 19 octobre 2010 délivrée à l'encontre de Monsieur Georges José Y..., la SCI E CALVESE et le syndicat de copropriété ...1 qui n'ont pas constitué avoué.
Vu les conclusions déposées dans l'intérêt de Monsieur et Madame Georges E..., Monsieur et Madame Michel D...et Monsieur Rui Carlos Z...le 9 décembre 2010.
Ils sollicitent la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant, la condamnation de Monsieur Albert X...à leur payer les sommes de 6 000 euros et 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi que 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils exposent être propriétaires d'appartements acquis en l'état futur d'achèvement courant 2002 auprès de la SCI E CALVESE et situés dans le bâtiment B de la résidence.
Sur la demande de démolition du bâtiment, ils adoptent la motivation des premiers juges.
Sur la demande subsidiaire de suppression de la porte-fenêtre des époux E...sous astreinte, ils soutiennent que la demande est irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile.
Si la Cour devait considérer cette demande comme recevable, ils prétendent que Monsieur Albert X...ne rapporte pas la preuve d'un préjudice.
Vu les dernières conclusions de Monsieur Albert X...en date du 8 février 2011.
À titre principal, il conclut à la réformation du jugement entrepris et sollicite la démolition du bâtiment B.
Il indique que les bâtiments B et C ont été réalisés sans conformité avec l'autorisation préalable et en non-conformité avec le permis de construire initial.
Il prétend que sa demande ne peut se heurter à l'autorité de la chose jugée dans la mesure où le jugement rendu le 27 janvier 2005 portait uniquement sur la non-conformité entre le bien acquis en l'état futur d'achèvement et celui véritablement livré.
Il ajoute que dans le cadre de la présente demande le préjudice direct et personnel réside, non seulement dans le vis-à-vis créé mais également, dans la modification du projet initial notamment au regard des vues et de l'accessibilité du parking.
Il précise que le bâtiment B ne possède aucun permis de construire, se situe directement en vis-à-vis avec des ouvertures créées dans l'appartement de Monsieur et Madame Georges E....
Il estime que son préjudice est établi par le constat d'huissier produit qui détaille la situation qu'aurait dû avoir les divers bâtiments de la copropriété en exécution du permis de construire.
Il soutient qu'il devait bénéficier d'une vue dégagée sur une colline verdoyante et une chapelle pittoresque alors qu'à ce jour, il a une vue directe sur une barre de bâtiment sans égard pour les diverses ouvertures créées.
Il invoque l'application des dispositions des articles 1601-3 et 1382 du Code civil.
Subsidiairement, il demande que soit ordonnée sous astreinte de 200 euros par jour de retard la fermeture de la porte-fenêtre supplémentaire créée au mépris de l'autorisation d'urbanisme et des plans de masse initiaux de l'ensemble immobilier.
Il réclame en outre le paiement de la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice de vue et de celui résultant de l'accès au parking.
Il estime que cette demande n'est pas nouvelle dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.
Il réclame le paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu sur la demande de démolition fondée sur la responsabilité contractuelle du constructeur que par jugement en date du 27 janvier 2005 le Tribunal de grande instance de BASTIA a condamné la SCI E CALVESE à payer à Monsieur Albert X...la somme de 7 561, 94 euros sur le fondement de l'article 1601-3 du code civil ; que sur ce fondement, la demande a été appréciée au regard de différentes non-conformités affectant le bien vendu en l'état futur d'achèvement ;
Attendu au cas d'espèce que la demande a le même fondement mais concerne un objet différent puisque visant à la démolition d'un bâtiment au motif de la création d'un vis-à-vis et d'une modification du projet initial notamment en termes de vues et d'accessibilité du parking ; que l'objet de la présente demande étant différent de celui ayant été à l'origine du jugement du 27 janvier 2005, il convient de considérer que la présente demande ne peut se heurter au principe de l'autorité de la chose jugée ; qu'elle sera donc examinée en son bien-fondé ;
Attendu donc sur l'application de l'article 1601-3 du code civil qu'il n'est pas invoqué que l'appartement acquis par Monsieur Albert X...en l'état futur d'achèvement est atteint en lui-même de non-conformités ;
Attendu que les non-conformités alléguées lui sont extérieures puisque relevant de l'édification d'autres bâtiments ; que dans cette mesure, la demande de démolition ne peut valablement prospérer sur le fondement de la responsabilité contractuelle ; qu'au demeurant, l'examen des pièces contractuelles et notamment du contrat de vente ne permet pas de constater que les non-conformités invoquées au regard de la création d'un vis-à-vis et d'une accessibilité du parking étaient entrées dans le champ contractuel ; que la demande de démolition fondée sur la responsabilité contractuelle de la SCI E CALVESE sera donc écartée ;
Attendu sur la demande de démolition fondée sur la responsabilité délictuelle du constructeur que les constats d'huissiers produits de part et d'autre ne permettent pas de constater l'existence d'un préjudice résultant d'un vis-à-vis direct ; que pareillement, l'examen de ces pièces ne permet pas de conclure de façon certaine et évidente à l'existence d'un préjudice de promiscuité tel qu'invoqué au regard des ouvertures dans les autres bâtiments ;
Attendu de même que les constats produits ne permettent pas de déduire de façon certaine que des difficultés d'accessibilité au parking ont été créées par la construction du bâtiment dont la démolition est réclamée ;
Attendu en toute hypothèse que le constructeur n'est plus propriétaire des bâtiments qu'il a fait édifier et que dans ces conditions, une demande fondée sur l'article 1382 du code civil ne peut être valablement opposée à des tiers qui n'ont pas commis de faute ; que la demande de démolition en ce qu'elle est fondée sur la responsabilité délictuelle sera donc rejetée ;
Attendu sur la demande subsidiaire en suppression de la porte-fenêtre des époux E...qu'il convient de noter que cette demande est formulée pour la première fois en cause d'appel ; qu'elle n'a pas pour objet de faire écarter les prétentions adverses ou de faire juger des questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait en application de l'article 564 du code de procédure civile ;
Attendu que pas plus cette demande ne peut s'analyser en une demande recevable au sens de l'article 565 du code de procédure civile dans la mesure où elle ne tend pas aux mêmes fins que la demande initiale en démolition de bâtiments ;
Attendu enfin que la demande de suppression d'une porte-fenêtre de l'un des copropriétaires ne peut être considéré comme virtuellement comprise dans la demande de démolition de bâtiments en leur entier ; que l'objet de ces deux demandes est totalement différent alors qu'en pratique, la destruction totale des constructions rend sans objet la demande de suppression de la porte-fenêtre d'un seul des appartements situé dans les bâtiments concernés ;
Attendu ainsi qu'en application de l'article 566 du code de procédure civile, la demande de suppression d'une seule porte-fenêtre dans le bâtiment dont la démolition est demandée ne peut être considérée comme l'accessoire, la conséquence ou le complément de la demande principale et initiale ; qu'elle sera donc déclarée irrecevable en application des articles 564 à 566 du code de procédure civile ;
Attendu sur la demande subsidiaire en paiement de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis qu'il convient d'observer que cette demande est fondée sur l'application de l'article 1153 du code de procédure civile ;
Attendu que sur ce fondement, Monsieur Albert X...ne peut valablement formuler une demande en paiement de dommages et intérêts dans la mesure où les obligations dont ils réclamaient le respect ne se bornaient pas au paiement d'une somme d'argent ;
Attendu d'autre part qu'en l'état du rejet de la demande de démolition et de l'irrecevabilité de la demande de suppression d'une porte-fenêtre, une demande en paiement de dommages et intérêts ne peut utilement prospérer tant sur le fondement de la responsabilité contractuelle que de la responsabilité délictuelle ; que Monsieur Albert X...sera donc débouté de sa demande en paiement de la somme de 50 000 euros ;
Attendu qu'à défaut de justifier d'un préjudice direct et distinct du fait du comportement invoqué de Monsieur Albert X..., les époux E...et D...ainsi que Monsieur Rui Carlos Z...seront déboutés en leur demande en paiement de dommages et intérêts ;
Attendu que Monsieur Albert X..., qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et être débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du même code ; qu'en revanche aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de Monsieur Albert X...ne permet d'écarter les demandes fondées sur l'application de cet article en première instance, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point ; que toutefois, il n'y a pas lieu de faire une application plus ample de cet article en cause d'appel.


PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA en date du 2 février 2010 en toutes ces dispositions sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action en démolition de Monsieur Albert X...sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle du vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée,
Statuant à nouveau de ce seul chef,
Déclare recevable l'action en démolition poursuivie par Monsieur Albert X...sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle du vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement,
Rejette la demande de Monsieur Albert X...aux fins de démolition du bâtiment B de la résidence ...1 sise à CALVI fondée sur la responsabilité civile contractuelle du vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement,
Y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande de Monsieur Albert X...de condamnation sous astreinte de la SCI E CALVESE, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ...et Monsieur et Madame Georges E...à procéder à la fermeture de la porte-fenêtre supplémentaire,
Rejette la demande subsidiaire de Monsieur Albert X...en paiement de dommages et intérêts,
Condamne Monsieur Albert X...aux entiers dépens,
Rejette toutes les autres demandes des parties.
LE GREFFIER LE PRESIDENT