Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 16 MARS 2018
(no , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/14332
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Avril 2016 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG no 15/00073

Monsieur Didier Jacques C...         X...
né le [...]        à ARGENTAN (61200)
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Anne-sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : E0391
Madame Marie Laure D...             X...
née le [...]
demeurant [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Anne-sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : E0391

SAS EXCELLIUM prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No Siret :[...]
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Assistée sur l'audience par Me Philippe GLASER de la SELAS SELAS VALSAMIDIS AMSALLEM JONATH FLAICHER et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J010, substitué sur l'audience par Me Julia KALFON avocat au barreau de PARIS, toque : J010
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Février 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte authentique du 13 mars 2007 faisant suite à un contrat de réservation du 27 avril 2007, M. et Mme X... ont acquis en l'état futur d'achèvement de la SCI Labourdonnais, moyennant un prix de 262.166 €, un appartement (T3 de 72 m²) situé à [...]« Résidence [...] »,
dans le cadre du dispositif de         défiscalisation « Girardin » ; ils ont mandaté la société Victoria Patrimoine pour assurer la gestion locative dudit bien.
Faisant état d'une longue vacance locative de cinq années qui a conduit l'administration fiscale à opérer un redressement sur leurs déclarations de revenus, d'un potentiel locatif insuffisant, et d'une importante surévaluation du bien par eux acquis, M. et Mme X... ont, par acte extra-judiciaire du 23 juin 2014, assigné la société Victoria Patrimoine et la société Excellium, société de conseil en patrimoine qui leur avait conseillé cette opération, afin de les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 305.990 € en réparation du préjudice par eux subi, outre 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La société Victoria Patrimoine ayant été placée en liquidation judiciaire par jugement du 19 mars 2014, M. et Mme X... se sont désistés d'instance et d'action à son égard.
Par jugement du 15 avril 2016, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- constaté le désistement d'instance de M. et Mme X... à l'égard de la société Victoria Patrimoine,
- débouté M. et Mme X... de l'intégralité de leurs demandes dirigées contre la société Excellium,
- rejeté la demande formée par la société Excellium sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement M. et Mme X... aux dépens.
M. et Mme X... ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 12 février 2018, de :
au visa de l'article 1382 du code civil,
- dire que la société Excellium a manqué à son obligation d'information et de conseil à leur égard,
- la condamner au paiement de la somme de 295.990 € sauf à parfaire à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi,
- la condamner au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La société Excellium prie la Cour, par dernières conclusions du 31 janvier 2018, de :
au visa de l'article 1231-1 du code civil,
- constater qu'elle n'a commis aucune faute à l'égard de M. et Mme X...,
- constater que le préjudice des investisseurs n'est pas établi,
- en conséquence, les débouter de leurs demandes,
- en tout état de cause, les condamner au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
Par conclusions de procédure du 13 février 2018, la société Excellium a demandé le rejet des débats de la pièce no 53 communiquée par M. et Mme X... la veille, 12 février, consistant en un « résumé » de 40 décisions de jurisprudence qu'elle n'a pas été en mesure d'étudier en raison de la proximité de la date de clôture, fixée à la date des plaidoiries, 14 février 2018.
L'ordonnance de clôture a été rendue à l'ouverture des débats, le 14 février 2018.


Sur l'incident de procédure
La pièce no 53 sera écartée des débats en raison de sa communication deux jours avant l'audience, qui ne permet pas d'assurer le respect du contradictoire du fait de ce délai insuffisant pour que l'intimé en prenne connaissance et y réponde éventuellement ;
Sur le fond
Au soutien de leur appel, M. et Mme X... font essentiellement valoir que la société Excellium a manqué à son obligation de conseil en ne leur expliquant pas les risques et aléas liés à l'opération souscrite, notamment en ne leur indiquant pas que le bien par eux acquis devait être donné en location pendant six années consécutives pour qu'ils puissent bénéficier de la défiscalisation attendue, alors qu'ils n'avaient pas été informés de la survenance d'un important dégât des eaux qui a dégradé leur appartement et a fait obstacle à toute location pendant cinq années en raison de la carence de la société Victoria Patrimoine ; ils reprochent à l'intimée d'avoir également manqué à ses obligations en leur conseillant d'investir dans l'acquisition d'un bien d'une valeur sans rapport avec sa valeur de marché, qui était en 2013 de 130.000 € net vendeur selon une estimation notariale et qui n'en vaudrait aujourd'hui que 95.000 € environ ; ils ajoutent que la conception même de l'appartement est défectueuse, qu'il est affecté de vices de construction entraînant des infiltrations, avec un potentiel locatif inférieur à celui vanté dans la simulation établie par l'intimée, et ils estiment leur perte de chance en relation de causalité avec les manquements reprochés à la société Excellium à 95 % de leur préjudice globalisé, constitué par l'impossibilité de revendre leur bien pour le montant investi (différence de 172.166 € avec le prix d'achat), les redressements fiscaux opérés (79.640 €), la perte locative (42.000 €) et les frais d'assurance indûment payés (2.184,86 €) ;
La société Excellium réplique que M. X..., agent d'assurances, n'est pas un consommateur profane dont la qualité aurait justifié de sa part une information exhaustive sur les risques liés à l'opération souscrite et la nécessité d'une location ininterrompue de six années commandant la défiscalisation attendue, qu'elle n'était pas tenue du suivi de l'opération de défiscalisation conseillée à M. et Mme X... dont elle n'avait nullement garanti les résultats, n'étant redevable que d'une obligation de moyens, que l'opération ne s'est révélée défavorable que par suite de circonstances indépendantes de son mécanisme fiscal (dégâts des eaux et vacance locative prolongée d'un logement non remis en état après sa dégradation) ; enfin, elle fait valoir que l'estimation du bien à 130.000 € ou 95.000 € n'est pas suffisamment certaine pour justifier le préjudice invoqué par M. et Mme X... ;
Suivant le dispositif « Girardin », une personne domiciliée en France peut bénéficier d'une réduction d'impôt à condition d'acquérir un bien situé dans un secteur déterminé et de le donner en location durant six années consécutives ;
En droit, une société de conseil en patrimoine doit proposer à ses clients une opération en adéquation avec leurs besoins et situation financière et les avertir des risques et aléas liés à cette opération, notamment, lorsqu'il s'agit d'une opération de défiscalisation complexe supposant l'application stricte des conditions requises par l'administration fiscale ; cette obligation de conseil ne s'efface ni ne se restreint lorsque le client est averti de par sa profession ou ses connaissances personnelles des risques encourus et elle est tenue de délivrer les mêmes informations à son client quelle qu'en soit la qualité, de sorte que la société Excellium ne peut invoquer pertinemment la profession d'agent d'assurances de M. X... pour s'exonérer de ses obligations de conseil et d'information loyales et complètes ; toutefois, tenue d'une obligation de moyens et non de résultat, la société Excellium n'était pas garante de l'obtention de la réduction fiscale ni de la bonne exécution du contrat de vente et de gestion locative liés à l'opération de défiscalisation et il ne lui incombait pas d'en contrôler le suivi ;
S'agissant du grief relatif au défaut d'information des époux X... sur les conditions requises pour bénéficier de la réduction d'impôt attendue, notamment sur l'obligation de mise en location du bien acquis pendant six années consécutives, il s'évince des pièces produites aux débats que M. et Mme X... se sont engagés, par un écrit daté du 22 mai 2008 dont ni la teneur ni la signature ne sont contestées « à louer nu à usage de résidence principale du locataire, pendant un délai de six mois après son achèvement et ce, pendant une durée de six ans à compter du 1er jour du 1er bail le bien suivant [
.] », d'où il suit qu'ils avaient été parfaitement informés de la durée de location requise pour bénéficier de la réduction d'impôt et du mécanisme fiscal « Girardin » ;
Par ailleurs, le bien dont s'agit a bien été donné en location dès l'origine pendant deux années consécutives pour le loyer indiqué à la « simulation » établie par la société Excellium, et par la suite, le locataire en place a donné congé ensuite d'infiltrations ayant dégradé le logement qui n'a n'a été réparé ni donné en location dans les années suivantes, circonstances qui, à supposer que la société Victoria Patrimoine ait été effectivement défaillante dans son mandat de gestion locative ou n'ait pas informé M. et Mme X... de ces vicissitudes locatives, ne sauraient caractériser un quelconque manquement de la société Excellium à son devoir de conseil ;
Enfin, M. et Mme X..., qui imputaient chaque année les intérêts des emprunts souscrits des revenus locatifs perçus, ne se sont pas inquiétés du paiement effectif des loyers correspondant à ces déductions, n'ont pas interrogé la société Victoria Patrimoine sur la non-perception des loyers ou sur les travaux nécessaires à la remise en état de leur bien, d'où il suit que ces carences et impérities prolongées des uns et des autres sont directement à l'origine du préjudice ayant conduit aux redressements fiscaux opérés, soit que les époux X... aient délibérément déposé des déclarations de revenus inexactes, soit qu'ils aient négligé, comme il a été dit, de vérifier la situation locative d'un bien qu'ils avaient pourtant spécifiquement acquis, en tant que « produit financier » afin de bénéficier du régime fiscal attaché à sa location ininterrompue, ainsi qu'ils s'y étaient expressément engagés dans la lettre susmentionnée du 22 mai 2008 ; en tout état de cause, les redressements opérés n'ont fait que rappeler des sommes qui auraient dû être acquittées par les intéressés en fonction de leurs revenus, alors qu'ils n'établissent pas qu'ils auraient pu souscrire à une opération alternative plus avantageuse ;
Ils ne peuvent donc, de bonne foi, reprocher à la société Excellium d'avoir manqué à son obligation de conseil relativement aux risques et aléas d'une opération qui ne s'est révélée défavorable qu'en raison de leurs propres manquements cumulés avec ceux de la société de gestion locative ;
S'agissant du « potentiel locatif » du bien acquis qui serait inférieur à celui promis, les griefs de M. et Mme X... sont tout autant dénués de fondement concret alors que le logement T3 acquis par eux en l'état futur d'achèvement a été dès l'origine donné en location pour le loyer prévu à la « simulation » remise aux investisseurs par la société Excellium et que l'évolution défavorable de ce potentiel, à le supposer démontré, n'est en lien qu'avec des malfaçons et non-façons propres à la construction de la résidence « [...] » et aux évolutions locales d'un marché locatif local en crise, circonstances sans lien avec de quelconques manquements de la société Excellium à son devoir de conseil et d'information ;
Ensuite, la perte locative invoquée n'est imputable, ainsi qu'il a été relevé, qu'aux mauvaises prestations et malfaçons affectant la construction de la résidence, à la survenance d'infiltrations, à la carence de la société de gestion locative et à la négligence prolongée de M. et Mme X... dans la gestion de leur patrimoine, tous facteurs étrangers à des manquements de la société Excellium à son devoir de conseil et d'information ;
S'agissant de la surévaluation du bien à l'achat, rien ne démontre que le bien litigieux aurait été largement surévalué lors de sa vente, alors que le prix de 262.166 € intégrait la TVA de 19,60 % payée par les acquéreurs, les honoraires des commercialisateurs et les frais divers pris en charge par le vendeur, énumérés au contrat de réservation (frais de notaire, frais d'hypothèque, frais de dossier bancaire, carence locative de six mois) ; les diverses estimations produites aux débats par les appelants eux-mêmes montrent les fluctuations du marché immobilier à la Réunion, marché en crise, puisque le bien évalué en août 2013 à 130.000 € par notaire ne valait plus en août 2016, selon l'estimation de l'agence Sotim, que 85.000 à 95.000 € ; par ailleurs l'appartement en cause subit une moins-value certaine en raison des malfaçons, vices de construction à l'origine de fissures et infiltrations l'affectant ainsi que la résidence dont il dépend, tous inconvénients en minorant la valeur sur le marché et qui résultent de circonstances étrangères aux manquement de la société de gestion en patrimoine Excellium ;
Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;
L'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en la cause.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Écarte des débats la pièce no 53 de la communication de M. et Mme X...,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. et Mme X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,