COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 10/06/2021
la SELARL BAUR ET ASSOCIES
la SCP LAVAL CROZE CARPE
ARRÊT du : 10 JUIN 2021
No : 129 - 21
No RG 20/02178
No Portalis DBVN-V-B7E-GHJZ
DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du TJ d'ORLEANS en date du 28 Août 2020
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265252052075965
S.A.R.L. FRANCEBAT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Ayant pour avocat Me Mahamadou KANTE, membre de la SELARL BAUR ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265263702708135
S.C.I. LMN
Représentée par sa gérante, domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Ayant pour avocat Me Christophe CARPE, membre de la SCP LAVAL CROZE CARPE, avocat au barreau d'ORLEANS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 28 Octobre 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 11 Mars 2021
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du JEUDI 08 AVRIL 2021, à 14 heures, devant Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Conseiller Rapporteur, par application de l'article 786 du code de procédure civile.
Lors du délibéré :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier lors des débats et du prononcé.

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 10 JUIN 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
Par acte sous seing privé, la SCI MLN a consenti à la SARL Francebat un bail commercial sur les locaux lui appartenant situé à [Adresse 3], pour une durée de 3 ans prenant effet le 1er janvier 2012, moyennant un loyer annuel fixé à 1.800,00 ? hors taxes (150? par mois) jusqu'au 31 décembre 2012, puis à 200? HT par mois. Ce bail s'est poursuivi par tacite prolongation.
Par acte d'huissier du 27 février 2020, la SCI LMN a fait délivrer à la SARL Francebat un commandement de payer visant la clause résolutoire, afin d'obtenir le paiemnt de la somme de 10.566,56? au titre des loyers impayés, outre le coût du commandement.
Par acte du 17 juin 2020, la SCI LMN a fait assigner la SARL Francebat en référé afin d'obtenir à titre principal, le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de la locataire et sa condamnation à payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation et la somme de 11.404,77 ? au titre des loyers impayés.
La SARL Francebat a proposé par courrier du 3 juillet 2020 une mesure de médiation. Elle n'a pas comparu à l'audience.
Par ordonnance du 28 août 2020, le Président du tribunal judiciaire d'Orléans a statué comme suit:
Condamnons la SARL Francebat à payer à la SCI LMN la somme provisionnelle de 10.566,56 euros correspondant aux loyers impayés au 22 janvier 2020 ;
Constatons la résiliation du bail au 27 mars 2020 ;
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SARL Francebat ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3]) ;
Ordonnons l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux et leur dépôt en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société Francebat qui disposera d'un délai d'un mois à compter de la sommation qui lui sera délivrée pour les retirer ;
Condamnons la SARL Francebat à payer à la SCI LMN une indemnité d'occupation de 648 euros TTC par mois à compter du 27 mars 2020 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, soit égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle a dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
Condamnons la SARL Francebat à payer à la SCI LMN la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la SARL Francebat aux dépens ;
La SARL Francebat a formé appel de la décision par déclaration du 28 octobre 2021 en intimant la SCI LMN et en critiquant tous les chefs de l'ordonnance. Dans ses dernières conclusions du 17 février 2021, la société Francebat demande à la cour de :
Déclarer recevable et fondée l'appel interjeté par la SARL Francebat
Y faisant droit,
Infirmer l'Ordonnance des référés entreprise et, statuant à nouveau,
Décharger la SARL Francebat des condamnations prononcées contre elle.
Vu les pièces du dossier,
Vu l'article 131-1 alinéa 2 du Code de Procédure Civile
Vu les articles 1244-1 à 1244-3 du code civil
Vu l'article art. L145-41du code de commerce
Vu les jurisprudences citées,
- Constater qu'un plan d'apurement de la dette est mis en place
- Constater la possibilité d'une solution amiable du litige ;
En conséquence
- Accorder à la SARL Francebat les plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
- Débouter la SCI LMN de l'ensemble de ses demandes ;
- Prononcer le maintien de la SARL Francebat dans les lieux avec les mêmes conditions contractuelles.
- Dire et juger qu'il n'y a plus lieu de prononcer l'acquisition de la clause résolutoire.
Elle fait valoir qu'elle est débitrice de bonne foi en raison de problèmes de trésorerie survenus fin 2019 et a formulé des propositions d'apurement auxquelles la SCI LMN n'a pas répondu, préférant la voie judiciaire, mais que depuis l'ordonnance, les parties se sont rapprochées et elle a mis en place un plan d'apurement consistant en des mensualités de 1000? par mois, en plus des loyers courants, soit 1648 euros par mois, pour apurer sa dette.
La SCI LMN demande à la cour, par dernières conclusions du 22 février 2021 et au visa de l'article L145-41 du Code de Commerce, de :
Débouter la SARL Francebat de sa demande de cléiais de paiement.
Confirmer l'ordonnance de référé entreprise et,
Statuant à nouveau,
Rectifier la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SARL Francebat à payer à la SCI LMN la somme de 10.566,56 ? au titre des causes du commandement de payer au lieu et place d'une somme de 10.756,77 ?.
Condamner la SARL Francebat à payer à la SCI LMN la somme de 2.000 ? en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
A titre subsidiaire,
Accorder à la SARL Francebat une période de 12 mois pour apurer sa dette locative.
Suspendre les effets de la clause résolutoire.
Dire que qu'en cas de tout nouvel incident de paiement la clause résolutoire reprendra ses pleins effets.
Débouter la SARL Francebat de ses demandes plus amples, contraires ou à venir.
En tout état de cause,
Condamner la SARL Francebat à payer à la SCI LMN ia somme de 2.000 ? sur le fondement de l'artãcle 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner la SARL Francebat aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle indique que la société Francebat ne s'est jamais acquittée régulièrement de ses loyers et a cessé tous versements à compter de décembre 2019, et que c'est seulement après l'ordonnance dont appel, exécutoire par provision, qu'elle a effectué deux virements de 1648? en octobre puis novembre 2020.
L'affaire a été fixée à l'audience du 8 avril 2021 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.
Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 11 mars 2021.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la résiliation du bail
En application de l'article 835 du code de procédure civile (anciennement article 809 du code de procédure civile), "le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire".
Au terme de l'article L145-41 du code de commerce :
"Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
Il n'est pas contesté que la bailleresse a fait délivrer à sa locataire le 27 février 2020 un commandement de payer la somme de 10.566,56 ? au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 janvier 2020, outre le coût du commandement et que cette somme n'a pas été réglée dans le délai d'un mois par la société Francebat.
Ce commandement se référait à la clause résolutoire stipulée en page 9 du contrat de bail à effet au 1er janvier 2012 et rappelait le délai d'un mois prévu par l'article L145-41 du code de commerce.
La SCI LMN est donc bien fondée à se prévaloir de la clause résolutoire emportant résiliation du bail un mois après la délivrance du commandement de payer délivré le 27 février 2020, conformément aux dispositions contractuelles, soit à compter 27 mars 2020.
Sur les sommes dues et la demande de délais de paiement
Il n'y a pas lieu de rectifier la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SARL Francebat à payer à la SCI LMN la somme de 10.566,56 ? au titre des causes du commandement de payer au lieu et place d'une somme de 10.756,77 ?, ainsi que le demande l'intimée, dès lors que la différence entre ces deux sommes (soit 190,21?) correspond, non à des loyers ou charges impayés mais au coût du commandement de payer délivré le 27 mai 2020. En revanche, il convient de mettre expressément à la charge de la société Francebat le coût de cet acte, le premier juge ayant omis de l'inclure dans les dépens.
Il ressort des écritures des parties qu'elles se sont rapprochées et que la société Francebat règle sur le compte Carpa du conseil de la bailleresse, l'arriéré de loyers et charges par versement mensuel de 1000?, outre les loyers courants. Cette dernière justifie avoir effectué à ce titre cinq virements de 1648? par mois les 30 octobre 2020, 26 novembre 2020, 6 janvier 2021, 7 février 2021 et 19 mars 2021, que la bailleresse ne conteste pas avoir reçus.
La SCI Francebat a donc réglé la somme de 5000?, non compris le paiement du loyer courant, au titre de l'arriéré locatif de 10.566? arrêté au 22 janvier 2020.
Le montant de la dette locative au 22 janvier 2020 et des versements à hauteur de 5000? ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. En l'absence d'un décompte actualisé depuis le 22 janvier 2020 produit par l'une ou l'autre des parties, notamment par la bailleresse, l'ordonnance sera confirmée en son quantum avec cette précision que doivent être déduits les versements effectués postérieurement à l'ordonnance par la SCI Francebat qui s'élèvent, au jour des débats devant la cour à la somme de 5000?, non compris les loyers courants.
Par ailleurs, la société Francebat démontre avoir commencé à apurer sa dette et produit en pièce 5 une attestation de son comptable dont il ressort qu'elle est en tension de trésorerie mais a un bénéfice comptable "appréciable" au 31 décembre 2019 avec un solde bacaire à cette date de 17.533?.
Elle justifie donc être débitrice de bonne foi et ne pouvoir s'acquitter de sa dette de loyers et de charges en un seul versement.
Il convient donc de faire application des dispositions de l'article 145-41 du code de commerce susvisé en suspendant les effets de la clause résolutoire dans la mesure où la locataire respectera ses engagements.
La société Francebat demande des délais de paiement pendant 24 mois sans précision du montant. Compte tenu des versements déjà effectués, elle sera autorisée à se libérer de sa dette par versements de 1000? par mois, en sus du loyer courant tel que prévu par le bail, ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision, avant le 15 de chaque mois.
Faute pour l'appelante de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et charges deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet, entraînant la résiliation du bail, et permettant son expulsion immédiate avec, si nécessaire, le concours de la force publique et d'un serrurier.
De plus, en cas de résiliation du bail, il convient de prévoir que la société Francebat sera tenue, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes affférentes prévus par le bail.
L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné la locataire aux dépens et au paiement à la bailleresse d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le principe de l'acquisition de la clause résolutoire étant confirmé, la société Francebat doit être condamnée aux dépens d'appel. En revanche, l'équité ne commande pas de la condamner au paiement d'une nouvelle indemnité au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS

- Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
* condamné la SARL Francebat à payer à la SCI LMN la somme provisionnelle de 10.566,56 euros correspondant aux loyers impayés au 22 janvier 2020 ;
* condanmé la SARL Francebat à payer à la SCI LMN la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné la SARL Francebat aux dépens ;
- Infirme l'ordonnance pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
- Dit que doivent être déduits de l'arriéré locatif à hauteur de 10.566,56?, les versements effectués par la société Francebat postérieurement à l'ordonnance, à hauteur au jour des débats devant la cour, de 5000?, non compris les loyers courants ;
- Constate que la clause résolutoire visée dans le commandement du 27 février 2020 était acquise au 27 mars 2020 ;
- Suspend les effets de la clause résolutoire, et autorise la société Francebat à se libérer de sa dette locative par mensualités de 1000? chacune, la dernière soldant la dette, en sus du loyer mensuel courant, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le mois suivant la signification de la présente décision ;
- Dit que faute pour la Société Francebat de respecter les délais ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet, entraînant la résiliation du bail et permettant à la SCI LMN de poursuivre son expulsion, ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, et ce sans besoin d'une nouvelle décision judiciaire ;
- Dit que la société Francebat sera redevable, en cas de résiliation, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes prévue par le bail, jusqu'à libération effective des lieux loués ;
- Dit que le coût du commandement de payer délivré le 27 février 2020 incombe à la société Francebat ;
- Dit n'y avoir lieu à application devant la cour des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et rejette les demandes formées sur ce fondement ;
- Rejette le surplus des demandes ;
- Condamne la société Francebat aux dépens d'appel.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT