R. G : 11/ 07480
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 28 Février 2012
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON

du 17 octobre 2011
RG : 2011/ 01605


SAS CAFE DE LA CITE INTERNATIONALE

SCI SCI LYON CONGRES
APPELANTS :
Maître Claude X... ès qualités d'administrateur et de commissaire à l'exécution du plan de la société CAFE DE LA CITE INTERNATIONALE SAS

69001 LYON
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avocats au barreau de LYON
assisté de Me Carole DAHAN, avocat au barreau de LYON
SAS CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE
représentée par ses dirigeants légaux
62 quai Charles de Gaulle
69006 LYON
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avocats au barreau de LYON
assistée de Me Carole DAHAN, avocat au barreau de LYON

SCI SCI LYON CONGRES
représentée par ses dirigeants légaux
37 rue des Mathurins
75008 PARIS
agissant poursuites et diligences de son mandataire
la SARL ELYGESTION
68 rue Sully
69006 LYON
représentée par la SCP BRONDEL TUDELA, avocats au barreau de LYON
assistée de la SCP BRUMM & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, représentée par Me LAROCHE, avocat

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Janvier 2012
Date de mise à disposition : le 21 Février 2012, prorogé au 28 Février 2012
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Catherine ZAGALA, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
A l'audience, Dominique DEFRASNE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 mai 1997, la SNC RHONE CONGRES aux droits de laquelle vient aujourd'hui la SCI LYON CONGRES a donné un bail à la SAS CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE divers locaux à usage de commerce dans un immeuble situé à LYON 62 quai Charles de Gaulle pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 1997.
Deux avenants de 1999 et 2000 ont étendu la superficie des locaux donnés à bail et porté le loyer annuel hors taxe à 54. 618, 82  à compter du 1er juin 2000.
Par jugement du 20 mai 2009, le tribunal de commerce de LYON a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE puis par jugement du 19 mai 2010 arrêté le plan de continuation de l'entreprise.
Le 28 décembre 2010, la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE a notifié à la SCI LYON CONGRES une demande de renouvellement du bail commercial en application de l'article L. 145-10 du code de commerce avec l'application d'un nouveau loyer annuel de 38. 110  hors taxe à compter du 1er janvier 2011. La société LYON CONGRES, le 24 mars 2011 a refusé le renouvellement du bail commercial sans indemnité d'éviction.
Par acte du 13 mai 2011, la société LYON CONGRES a fait ensuite délivrer à la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE un commandement de payer la somme principale de
98. 033, 82  à titre de loyers et charges arriérés au deuxième trimestre 2011 en déclarant se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte d'huissier du 8 juin 2011, la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE, de son côté, a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de LYON afin d'obtenir un délai de six mois pour se libérer des causes du commandement et pour voir suspendre les effets de la clause résolutoire contractuelle.
Par ordonnance du 17 octobre 2011, rectifiée par ordonnance du 28 novembre 2011, le juge des référés a :
- au principal renvoyé les parties à se pouvoir ainsi qu'elles aviseront et à titre provisoire :
- condamné la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE à payer à SCI LYON CONGRES la somme de provisionnelle de 116. 560, 29  au titre de l'arriéré de loyers et charges actualisés au 30 septembre 2011,
- dit que la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE pourra s'acquitter de cette somme en cinq mensualités de 10. 000 , le dernier jour de chaque mois à compter du mois d'octobre 2011, le solde étant payable à la sixième mensualité, sauf prorogation conventionnelle acceptée par le créancier et ce, en plus du loyer et des charges en cours,
- dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ce délai et qu'à défaut de paiement d'une seule échéance et des échéances courantes, y compris les loyers échus depuis l'audience, la totalité de la dette redeviendra exigible après mise en demeure restée sans effet durant quinze jours et la résiliation sera acquise sans nouveau commandement, la SCI LYON CONGRES pouvant alors poursuivre l'expulsion de la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique et cette dernière étant en ce cas redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux,
- condamné la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE à payer à la SCI LYON CONGRES la somme de 700  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Le 4 novembre 2011, la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE a interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du premier président en date 9 novembre 2011, la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONAL a été autorisée à assigner à jour fixe la SCI LYON CONGRES devant la cour à l'audience du 4 janvier 2012.
La société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE et maître X... ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de la dite société demandent à la cour :
- de constater que l'intégralité des loyers réclamés au titre des années 2009, 2010 et 2011 est réglée à l'exception d'un solde pour 2011 de 15. 001, 26 ,
- de confirmer le délai de six mois accordé par le premier juge à la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE pour se libérer des causes du commandement en date du 13 mai 2011 et de dire que ce délai s'appliquera à la somme de 15. 001, 26 ,
- d'infirmer l'ordonnance querellée pour le surplus,
- de dire que la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE est fondée à faire valoir une dette de loyer prenant en compte le loyer proposé à partir du 1er janvier 2011 ? soit par trimestre 113. 394, 89 ,
- de rejeter la demande d'expulsion formée la bailleresse,
- de condamner la société LYON CONGRES à payer à la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE la somme de 1. 500  au titre du préjudice subi du fait de la délivrance non fondée du commandement de payer et la somme de 3. 000  en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- à titre subsidiaire d'accorder à la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE un délai de vingt quatre mois pour se libérer de la somme de 62. 654, 78  restant due sur la base du loyer contractuel antérieur.
L'appelante fait valoir que si le bailleur n'a pas voulu renouveler le bail, il n'a toutefois jamais manifesté son désaccord sur le nouveau loyer qui lui était proposé de sorte qu'un nouveau bail à pris effet à compter du 1er janvier 2011 en application des dispositions de l'article L. 145-12 du code du commerce.
Elle fait valoir également qu'elle a effectué de nombreux règlements qui n'ont pas été pris en compte ni par la bailleresse ni par le premier juge.
La société LYON CONGRES demande de son côté à la cour :
- de réformer l'ordonnance de référé et de débouter la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE de sa demande de délai,
- de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des sommes visées par le commandement de payer et de l'autoriser à faire procéder à l'expulsion de la société locataire ainsi que tous occupants de son chef,
- de condamner la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE à lui payer la somme provisionnelle de 128. 245, 78  au 30 novembre 2011 ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle également fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges et de la clause pénale jusqu'à libération effective des lieux,
- subsidiairement de confirmer l'ordonnance querellée sauf à porter la dette de loyer et charges à 128. 245, 78  au 30 novembre 2011,
- en tout état de cause, de condamner la société locataire aux dépens ainsi qu'au paiement de 3. 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait d'abord valoir à l'instar du premier juge qu'en l'absence d'accord entre les parties sur le montant du nouveau loyer ou d'une décision judiciaire, la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE n'est pas fondée à faire valoir un montant de créance prenant en compte ce nouveau loyer demandé par elle et refusé par la bailleresse.
Elle précise que la société locataire ayant contesté le refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction ne peut prétendre au loyer qu'elle proposait puisqu'elle se trouve dans la situation de maintien dans les lieux dans l'attente qu'il soit statué sur cette indemnité d'éviction comme le prévoit l'article L. 145-28 du code de commerce.
Elle fait valoir en second lieu que la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE ne justifie pas de tous les versements qu'elle dit avoir effectués.
Elle indique que la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE qui a déjà bénéficié de délais de grâce du fait de l'existence de son plan de redressement ne saurait cumuler d'autres délais devant le juge civil.
Elle indique par ailleurs que la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE n'a pas respecté l'échéancier fixé par le juge des référés
MOTIFS DE LA DÉCISION
1/ Sur le nouveau loyer
Attendu qu'il y a lieu de constater à l'instar du premier juge l'absence d'accord entre les parties sur le montant du nouveau loyer et l'absence de toute décision judiciaire sur ce point de sorte que le loyer dû par la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE est le loyer contractuellement fixé en vertu du bail initial, de ses avenants et des révisions triennales ;
2/ Sur la dette locative
Attendu que chaque partie produit devant la cour un décompte des sommes dues par la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE et des sommes réglées par cette dernière à compter du 20 mai 2009, postérieurement au jugement arrêtant le plan de continuation ;
Qu'il convient de noter comme le juge des référés que la SCI LYON CONGRES réclame au titre de chacun des trois trimestre 2011 une provision sur l'impôt foncier de 879, 71  alors que dans une facture adressée à la société locataire en mars 2011 cette provision est déjà inclue dans la provision sur charges trimestrielles de 2. 946, 37  ;
Que la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE de son côté fait état d'un grand nombre de règlements en produisant des extraits de son grand livre auxiliaire, des attestations du CRÉDIT AGRICOLE et des photocopies de chèques ;
Que si deux chèques de 7. 759, 74  du 3 novembre 2011 et 23. 951, 16  du 31 octobre 2011 attestent bien un règlement à l'ordre du mandataire de la bailleresse, il en va différemment du grand livre auxiliaire et des attestations de la banque qui ne permettent pas de connaître avec certitude le destinataire des sommes débitées ou des règlements mentionnés ;
Qu'il y a lieu dans ces conditions de retenir les versements reconnus pas la société bailleresse y compris les deux chèques précités ;
Q'au vu des éléments produits devant la cour, la créance de loyers et charges postérieure à la date du jugement de redressement judiciaire et actualisée au 30 novembre 2011 (incluant l'échéance du 4ème trimestre 2011) s'élève à 113. 245, 65  ;
Attendu que la SCI LYON CONGRES sollicite l'allocation d'une provision sur les pénalités de retard contractuelles ;
Que toutefois, s'agissant d'une clause pénale dont le montant est susceptible d'être modifié même d'office par la juridiction du fond en fonction du préjudice réellement subi, préjudice sur lequel la bailleresse ne fournit au demeurant aucune explication, il convient de rejeter cette demande comme se heurtant à l'existence d'une contestation sérieuse ;
Attendu qu'il résulte des comptes produits que la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE ne s'est pas acquittée intégralement des causes du commandement du 13 mai 2011 dans le mois de cette acte extrajudiciaire, ce qu'elle reconnaît elle-même en ce qui concerne la taxe foncière 2009 ;
Que la clause de résiliation de plein droit du bail était donc donc acquise en application des dispositions contractuelles et de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce ;
Attendu que le juge des référés en considération des difficultés financières de la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE et de l'engagement de cette dernière d'apurer sa dette dans un délai raisonnable a pu valablement en application de l'article L. 145-41 du code de commerce l'autoriser à s'acquitter de la somme due en plus du loyer en cours en six mensualités et suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;
Que cette décision sera confirmée ;
Attendu qu'à ce jour toutefois il y a lieu de constater que la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE n'a pas respecté les délais octroyés par le premier juge, n'ayant pas réglé la mensualité de 10. 000  du mois d'octobre 2011 en dépit d'une mise en demeure qui lui a été adressée par le mandataire de la bailleresse le 3 novembre 2011, ni d'avantage la mensualité du mois novembre 2011 ;
Qu'en application de l'ordonnance de référé du 17 octobre 2011 rectifiée le 28 novembre 2011, la clause résolutoire contractuelle a repris ses effets et la SCI LYON CONGRES est en droit de poursuivre l'expulsion de la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE au besoin avec l'aide de la force publique ;
Qu'il sera donc fait droit sur ce point à la demande de la société bailleresse ;
Attendu que la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE qui succombe supportera les dépens ;
Qu'il convient d'allouer à la SCI LYON CONGRES en cause d'appel la somme de 1. 500  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Dit l'appel recevable,
Confirme l'ordonnance querellée sauf sur le montant actualisé de la provision sur loyers et charges impayés,
Condamne la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE à payer à la SCI LYON CONGRES la somme provisionnelle de 113. 245, 65  au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 30 novembre 2011,
Vu l'évolution du litige,
Constate qu'en raison du non respect par la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE de l'échéancier de paiement fixé par le premier juge, la totalité de la dette est devenue immédiatement exigible à hauteur de la somme sus indiquée et que la clause résolutoire contractuelle a repris ses effets avec toutes conséquences de droit,
Autorise la SCI LYON CONGRES à faire procéder à l'expulsion de la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE des lieux loués à usage commercial sis 62 quai Charles de Gaulle à LYON ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique,
Dit que la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente aux loyers et charges en cours jusqu'à la libération effective des lieux loués,
Pour le surplus renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront,
Condamne la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE à payer à la SCI LYON CONGRES la somme de 1. 500  en application de l'article 700 du code de procédure civile en sus de l'indemnité allouée sur le même fondement par le premier juge,
Condamne la société CAFÉ DE LA CITE INTERNATIONALE aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, par ceux des mandataires des parties qui en font la demande.
Le greffierLe président