COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 48 DU 20 JANVIER 2020
No RG 18/01411 - CF/EK
No Portalis DBV7-V-B7C-DAW5
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de Basse Terre, décision attaquée en date du 23 août 2018, enregistrée sous le no 17/00401
APPELANT :
Monsieur F... D...


Représenté par Me Hubert AKO, (TOQUE 120) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

LA DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES
représentée par le Directeur régional des Finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhone,
qui élit domicile en ses bureaux


Représentée par Me Martine INNOCENZI, (TOQUE 15) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 25 novembre 2019.
Par avis du 25 novembre 2019, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 20 janvier 2020.

Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les partiees en ayant été préalablement avisées. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique établi les 17 et 21 décembre 2012 par Me Michel DESGRANGES, notaire associé de la SCP Eugène et Michel DESGRANGES, publié au service de publicité foncière de Pointe à Pitre le 13 mai 2013, M. X... D... et Mme W... V... ont vendu à M.F... D..., leur fis, un terrain situé commune de [...], figurant au cadastre sous la relation section [...] [...], d'une contenance de 84 a 66 ca, moyennant le prix de 21 952,66 euros.
Le 3 décembre 2015, la Direction régionale des finances publiques de Guadeloupe a notifié à M.F... D..., sa proposition de rectification de la valeur vénale réelle du bien immobilier à hauteur de la somme de 592 760 euros.
Par une seconde proposition de rectification datée du 24 décembre 2015, l'administration fiscale a entendu requalifier la vente en une donation indirecte avec rappel de droits et intérêts de retard pour une montant de 83 466 euros (72 960 euros de droit et 10 566 euros d'intérêts de retard).
Par des observations contenues date une lettre en date du 8 février 2016, M.F... D... a contesté la proposition de rectification datée du 24 décembre 2015.
L'administration fiscale a, le 16 juin 2016, mise en recouvrement l'imposition complémentaire.
Le 24 août 2017, M.F... D... a saisi la Direction départementale des finances publiques de la Guadeloupe en contestation d'assiette et recouvrement des droits de mutation, laquelle a fait l'objet d'une décision de rejet.
Suivant acte d'huissier en date du 17 mai 2017, M.F... D... a assigné M.le Directeur régional des finances publiques de la Guadeloupe devant le tribunal de grande instance de BASSE-TERRE, aux fins d'obtenir la décharge totale de l'obligation de paiement de la somme de 83 466 euros mise à sa charge par l'AMR du 16 juin 2016, subsidiairement la décharge partielle de 80 472,88 euros et de l'obligation de payer, outre des frais irrépétibles et les dépens.
Par jugement contradictoire en date du 23 août 2018, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a:
- débouté M.F... D... de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de M.le Directeur régional des finances publiques de la Guadeloupe,
- condamné F... D... aux entiers dépens de l'instance
Le 27 octobre 2018, M.F... D... a interjeté appel de cette décision.
L'ordonnance de clôture, qui est intervenue le 31 octobre 2019 a fixé le dépôt des dossiers le 25 novembre 2019, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré jusqu'au 20 janvier 2020, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.
PRETENTIONS ET MOYENS
- L'APPELANT:
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 octobre 2019 aux termes desquelles M.F... D... demande à la cour de :
* en la forme,
- déclarer son appel recevable,
* au fond,
- infirmer le jugement du 23 août 2018 du tribunal de grande instance de Basse-Terre et statuant à nouveau,
- considérer que la valeur du terrain de 8 466 m² cadastré section [...]  situé [...] à [...] en Guadeloupe est de 147 442 euros,
- prononcer la décharge partielle de l'obligation de paiement de la somme de 83 466 euros mise à sa charge par les services fiscaux par l'avis de mise en recouvrement du 16 juin 2016,
- condamner la Direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur et des Bouches du Rhône à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur et des Bouches du Rhône aux entiers dépens,
- L'INTIMEE:
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 11 octobre 2019 par lesquelles LA DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES sollicite de voir :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Basse-Terre en date du 23 août 2018,
- débouter M.F... D... de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner l'appelant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat soussigné,
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que l'article 666 du code général des impôts dispose: "Les droits proportionnels ou progressifs d'enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs.";
Que selon l'article L17 du livre des procédures fiscales, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations, que la rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations
Attendu qu'en application de l'article R*194-1 du livre des procédures fiscales, lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré ;
Que l'administration fiscale admet avoir reçu la contestation effectuée par M.F... D... le 8 février 2016 et ne conteste pas, en tout état de cause, que la charge de la preuve en la matière lui incombe ;
Qu'il est constant que le bien immobilier cadastré [...]  [...] en la commune de [...], dont la valeur vénale réelle a été évaluée par l'administration fiscale à 70 euros le mètre carré, est situé sur un terrain plat et constructible, en bordure de route au Nord, ainsi facile d'accès et voisinant pour partie des villas (en zone d'habitat dispersé) et à une distance de 3 kilomètres de la mer, dans un secteur constituant un des pôles touristiques du département de la Guadeloupe;
Que pour déterminer le prix moyen de 70 € le mètre carré (prix moyen de 79 euros limité à 70 euros), le service fiscal a retenu sur le même secteur de [...] six ventes de terrain à bâtir réalisées entre janvier 2009 et le 30 novembre 2012, y ajoutant pour les parcelles [...] et [...] des lieux dits [...] et I..., deux autres mutations des 12 décembre 2012 et 8 août 2013 (prix moyen de 82,41 euros/m²) ;
Qu'au titre des éléments de comparaison retenus pour déterminer la valeur vénale du bien en cause, le rehaussement ainsi proposé identifiait les biens concernés et précisait les références de publication des actes dans lesquels figurent ces termes de comparaison ; que ces nombreux éléments de comparaisons de biens immobiliers comparables, qui sont ainsi appropriés, sont révélateur de l'état du marché immobilier et justifient la valeur vénale réelle ainsi déterminée;
Qu'en cause d'appel, M.F... D..., qui ne revendique plus la décharge totale de l'obligation de paiement de la somme de 83 466 euros, mais une décharge partielle, ne critique pas la pertinence des termes de comparaisons ; qu'il soutient que l'évaluation de la parcelle, située hors d'un secteur urbanisé et ayant pour partie vocation agricole selon le projet de plan local d'urbanisme, doit prendre en compte tant les caractéristiques du terrain marécageux, difficile d'accès et ainsi impropre en l'état à la construction d'habitation, que la date de son acquisition en 1996 ; que pour démontrer le caractère exagéré de l'évaluation réalisée par l'administration fiscale, il se prévaut d'une analyse géotechnique et de deux rapports portant estimations, examens techniques tous deux réalisés par des spécialistes qu'il a mandatés ; qu'il conclut qu'à la date du 21 décembre 2012, la valeur vénale réelle ne peut excéder une moyenne de 147 442,442 euros après déduction des travaux de viabilisation déjà réalisés et encore à réaliser;
Que toutefois, il ne développe aucun argumentaire quant aux raisons l'ayant amené à déclarer pour ce bien une évaluation de 338 720 euros lors de sa déclaration d'impôt de solidarité sur la fortune 2013;
Qu'en outre, la valeur vénale du bien doit être appréciée au jour du fait générateur de l'impôt, lequel s'apprécie à la date de l'acte authentique des 17 et 21 décembre 2012, aucune cession antérieure en 1996 n'étant établie ; que dès lors, est sans incidence sur l'appréciation de la valeur du bien des travaux viabilisation réalisés avant la signature de l'acte authentique; que de la même façon, les événements ultérieurs, encore incertains à la date de l'acte authentique tel qu'un déclassement de la parcelle fondé sur un plan local d'urbanisme encore en projet, ne doivent pas être pris en compte pour la perception des droits concernés ; que les examens techniques ont été réalisés en vue d'un projet d'aménagement de la parcelle consistant "en la création de plusieurs lots et probablement d'une voirie de desserte des lots et de dispositifs de gestion des eaux pluviales", projet de lotissement dont la viabilisation ne peut pas plus être prise en compte pour la détermination de la valeur vénale réelle ; que s'agissant des sept éléments de comparaison 2010, 2011, 2012 caractérisés par le technicien immobilier dans son rapport du 15 mai 2019, leur somme est 66 euros/m², ce qui au regard de celle des 8 éléments de comparaison fournis par l'administration fiscale, permet d'établir une moyenne de 73,77 euros le mètre carré ; qu'enfin, le caractère marécageux du terrain n'est pas plus avéré; qu'en effet, l'examen géotechnique que M.F... D... a fait réaliser n'a mis en évidence aucune nappe ou résurgence et pu en revanche observé sur le terrain une végétation de nature xérophile, herbacées, arbres et arbustes typiques des milieux côtiers et secs; que dès lors, au regard de la valeur réelle du bien immobilier dûment justifiée par l'administration fiscale, M.F... D... n'en démontre pas le caractère exagéré ;
Qu'en conséquence, c'est à juste titre que la juridiction de premier ressort a retenu une estimation de 592 760 euros, soit après abattement de 100 000 euros, une base taxable de 196 380 euros, et un montant de droits en principal de 36 480 euros par ascendant, justifiant postérieurement le rappel de droits et intérêts de retard de 83 466 euros (72 960 euros de droit et 10 566 euros d'intérêts de retard) ;
Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile, M.F... D..., qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance ;
Que l'équité commande également de le condamner à payer à, qui a été contraint d'exposer des frais irrépétibles en cause d'appel, la somme de 3 000 en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré du tribunal de grande instance de Basse-Terre en date du 23 août 2018 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne M.F... D... à payer à la Direction régionale des finances publiques une somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M.F... D... aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Me L..., conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Et ont signé le présent arrêt.
Le greffier Le président