Chambre des Baux Ruraux ARRÊT R.G : 01/05341 M. Ivan X...
Y... S.A.R.L. PEROTIN IMMOBILIER Mme Cécile X...
Y... épouse DE NACQUARD M. Bernard X...
Y...
Z.../ Epoux Philippe A... COMMUNE DE MORDELLES Infirmation RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM X... PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT X... 10 AVRIL 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS X... DÉLIBÉRÉ
: Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, Madame Agnès LAFAY, Conseiller, GREFFIER : Madame Françoise B..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 06 Mars 2003 devant Madame Marie-Gabrielle LAURENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par l'un des magistrats ayant participé au délibéré, à l'audience du 10 Avril 2003, date indiquée à l'issue des débats [**][**]
APPELANTS : Monsieur Ivan X...
Y... 2 bis, Villa de l'Ermitage 78000 VERSAILLES assisté de Me Jean BOUESSEL X... BOURG, avocat S.A.R.L. PEROTIN IMMOBILIER 5 rue du 11 juin 1944 35160 MONTFORT SUR MEU assistée de Me Jean BROUILLET, avocat Activité :
Madame Cécile X...
Y... épouse DE NACQUARD La C... 45 Cité Pointe 85410 LA CAILLERE ST HILAIRE assistée de Me Jean BOUESSEL X... BOURG, avocat Monsieur Bernard X...
Y... 20 rue du Colonel Moll 75017 PARIS assisté de Me Jean BOUESSEL X... BOURG, avocat INTIMES : Epoux Philippe A... La D... 35310 MORDELLES assistée de Me DE MONTS, avocat COMMUNE DE MORDELLES, représentée par son Maire Hôtel de Ville 35310 MORDELLES assistée de Me Yvon COUDRAY, avocat
Par acte du 27 septembre 1983 les époux Francis A... ont cédé à leur fils Philippe le bail de la ferme de La D... situé sur le territoire de Mordelles. Cette cession a reçu l'agrément des bailleurs, les consorts du Y... de la Gaignonnière.
Le bail a été renouvelé le 18 août 1989 avec adjonction d'autres surfaces.
Des terres appartenant aux consorts du Y..., la ferme du Pâtis, se sont trouvées libérées en 1991 et c'est dans ces conditions que le 20 décembre 1991 deux actes ont été signés, un avenant au bail portant sur 5ha 10a 30ca et une convention d'occupation précaire de trois parcelles d'une superficie totale de 11ha 87a 50ca appelées à devenir constructibles.
Par acte des 27 et 28 mars 1995 les consorts du Y... ont vendu à la SARL Pérotin immobilier diverses parcelles de terres d'une contenance de 9ha 67ca 90a. Les époux A... sont intervenus à l'acte pour renoncer à leur droit de préemption et résilier le bail sur la parcelle YA 87. L'acte précisait en outre en page 16 que la parcelle YA 90 est louée par convention précaire en date du 20 décembre 1991 au profit de M. et Mme A... qui reconnaissent que ladite convention n'entre pas dans le champ d'application du statut du fermage. (...) M. et Mme A... prennent l'engagement irrévocable de libérer ladite parcelle à première demande de l'acquéreur qui devra les prévenir au moins six mois à l'avance et par écrit.
Une zone d'aménagement différé a été mise en place par arrêté du 21 juin 1995 transformée en zone d'aménagement concerté en 1999. L'expropriation des parcelles litigieuses a été prononcée par ordonnance du 14 septembre 1999. Le juge de l'expropriation a fixé une indemnité alternative pour le cas où un bail rural serait reconnu.
Les époux A... ont demandé la requalification en bail rural de la convention d'occupation précaire.
Par jugement du 12 juin 2001 le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes a fait droit à cette demande et a condamné les consorts du Y... à payer la somme de 78 546 francs. Il a rappelé que l'indemnité d'éviction et les indemnités accessoires dues par la commune de Mordelles s'élèvent à la somme de 290 271 francs.
Les consorts du Y... et la SARL Pérotin immobilier ont fait appel de ce jugement. Les deux dossiers connexes seront joints. La commune de Mordelles et les époux A... ont fait appel incident.
La cour renvoie aux écritures des 3 août et 20 décembre 2001, 14 février et 30 juillet 2002 que les parties ont soutenues à l'audience. SUR CE
Considérant que l'article L. 411-1 du code rural dispose que toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole est régie par le statut du fermage sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2
; que cette disposition est d'ordre public ; que l'article L.
411-2-3° précise que les dispositions de l'article L. 411-1 ne sont pas applicables aux conventions d'occupation précaire tendant à l'exploitation d'un bien dont l'utilisation principale n'est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée ;
Considérant que la convention d'occupation précaire expose que "la Commune de Mordelles prévoyant l'urbanisation de la partie nord-ouest de l'agglomération, ce qui concerne en particulier les parcelles cadastrées YA : 9, 15 et 26, les bailleurs envisagent d'en changer la destination agricole dans un avenir proche. La réalisation de ce projet ne devant intervenir que dans un délai de 18 mois à deux ans, les bailleurs désireux de ne pas laisser lesdites parcelles en l'état de friche ont décidé de soumettre ces biens à une convention d'occupation précaire." ;
Que la durée de la convention n'était pas fixée à dix huit mois ou deux ans puisqu'elle a été consentie pour une année à compter du 29 septembre 1991 renouvelable par tacite reconduction d'année en année ;
Considérant que les consorts du Réaux produisent une lettre du maire de la ville de Mordelles datée du 8 octobre 1991 confirmant que la commune envisage, à terme, d'urbaniser la partie nord-ouest de l'agglomération, intégrant la ferme du Pâtis ;
Que les bailleurs ne sont pas responsables de la durée des procédures d'urbanisation ; que la lettre du maire suivie de la création d'une zone d'aménagement différé en 1995 et d'une zone d'aménagement concerté en 1999 démontre suffisamment que le changement de
destination des parcelles n'était pas douteux au moment de la conclusion de la convention et qu'il s'est opéré ;
Qu'il s'agit de la seule condition mise par la loi pour permettre de ne pas soumettre une convention de mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole au statut du fermage, le prix de la location étant indifférent ;
Considérant que l'équité justifie qu'il soit alloué à chacun des défendeurs la somme de 1 000 euros à titre d'indemnité de procédure ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et contradictoirement, Ordonne la jonction des procédures 01/05341 et 01/05343. Infirme le jugement. Déboute les époux A... de leurs demandes. Les condamne à payer aux consorts du Réaux ensemble, à la société Pérotin immobilier et à la commune de Mordelles la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Les condamne aux dépens. LE GREFFIER
LE PRESIDENT