Par acte sous seing privé en date du 10 juin 1987, Monsieur et Madame X..., après avoir conclu un contrat de réservation portant sur l'acquisition de 40 parts sociales de la S.C.I. INTER RESIDENCES LE PALET, moyennant le prix de 40.000 francs, ont signé un document intitulé "garantie de rachat CLUBHOTEL, formulaire de désignation du bénéficiaire", dans lequel Monsieur X... est désigné comme bénéficiaire de ladite garantie.
Le 30 juin 1987, ils ont signé un acte de cession de parts.
Par acte d'huissier en date du 30 janvier 1995, les époux X... ont fait assigner la S.N.C. MAEVA CLUBHOTEL devant le tribunal d'instance de NEUILLY-SUR-SEINE, aux fins de la voir condamner à : - procéder au rachat de leurs parts pour leur valeur à la date du mois d'août 1991, - leur rembourser toutes les dépenses de fonctionnement acquittées depuis cette date, - payer les sommes de 5.000 francs à titre de dommages-intérêts et de 5.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
La S.N.C MAEVA conclut au débouté des demandeurs et sollicite le versement de la somme de 15.000 francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et de celle de 12.000 francs (H.T.) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
La S.C.I INTER RESIDENCES LE PALET, intervenant volontairement, réclame le paiement de la somme de 2.548 francs au titre des charges impayées et de celle de 3.000 francs H.T. sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par jugement contradictoire en date du 14 février 1996, le tribunal d'instance de NEUILLY-SUR-SEINE a rendu la décision suivante : - constate que la convention passée entre les parties ne comporte aucune condition sur la mise en oeuvre de la garantie de rachat, - condamne la S.C.I. MAEVA CLUBHOTEL à racheter les parts sociales des époux X... pour leur valeur à la date d'août 1991, - condamne la
S.C.I. MAEVA CLUBHOTEL à rembourser à Monsieur et Madame X... toutes les dépenses de fonctionnement payées depuis cette date, - déboute les époux X... de leur demande de dommages-intérêts, - condamne la S.C.I. MAEVA CLUBHOTEL à verser aux époux X... 3.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamne la S.C.I. MAEVA CLUBHOTEL aux dépens.
Le 16 avril 1996, la S.A.R.L. CLUBHOTEL et la S.C.I. INTER RESIDENCES LE PALET ont interjeté appel. Elles font grief au jugement entrepris d'avoir considéré que Monsieur et Madame X... n'ont pas eu connaissance des conditions de mise en jeu de la garantie de rachat, alors que, d'une part, le document par eux signé le 10 juin 1987 précisait qu'un exemplaire de ces conditions leur serait remis préalablement à la régularisation de la cession de parts sociales, et que, d'autre part, à la lettre envoyée le 15 juin 1987 par laquelle la S.A.R.L. CLUBHOTEL confirmait la réservation des parts sociales, était joint l'exemplaire des conditions générales de la garantie de rachat, le motif retenu en première instance selon lequel la lettre ne revêtait aucune valeur probante en raison de l'absence de mention du destinataire et de signature de l'expéditeur étant inopérant dans la mesure où cette lettre sollicitait l'envoi d'un chèque et d'un pouvoir signé.
Elles ajoutent que le seul mandat donné, en date du 23 juin 1987, par les époux X... à la S.A.R.L. CLUBHOTEL avait pour objet l'acquisition des parts sociales et en aucun cas la souscription de la garantie de rachat, laquelle a eu lieu antérieurement, en date du 10 juin 1987 ; que dès lors, le Tribunal d'Instance ne pouvait, sans se contredire, décider que les mentions relatives à la garantie de rachat portées sur l'acte de cession du 30 juin 1987, qui limitent celles de l'acte du 10 juin 1987, étaient inopposables aux époux X....
Elles soutiennent également que les époux X... ont fait montre d'une particulière mauvaise foi, notamment en ne sollicitant la mise en jeu de la garantie de rachat qu'après constatation de la mévente de leurs parts sociales.
Elles ajoutent que Monsieur et Madame X... sont tenus, en application de l'article 15 du Titre III des statuts de la S.C.I. INTER RESIDENCES LE PALET, de répondre aux appels de fonds émis par la gérance et destinés à assurer le paiement des charges, en particulier ceux en date des 24 et 30 juin 1996, dont le montant global s'élève à 2.870 francs, sans pouvoir valablement prétendre au bénéfice d'une compensation anticipée entre les charges appelées et le montant à venir des loyers résultant de la mise en location de leur appartement, par l'intermédiaire de la S.A.R.L. CLUBHOTEL.
Elles réclament enfin le paiement de la somme de 20.000 francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, ainsi que de celles de 20.000 francs au profit de la S.A.R.L. CLUBHOTEL et de 5.000 francs au profit de la S.C.I. INTER RESIDENCES LE PALET en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre les dépens.
Par conséquent, elles demandent à la Cour de : - les dire recevables et bien fondés en leur appel, - voir infirmer le jugement du tribunal d'instance de NEUILLY SUR SEINE en date du 14 février 1996, - voir dire et juger que les époux X... ne rapportent pas la preuve que la convention passée avec CLUBHOTEL ne comportait aucune condition sur la mise en oeuvre de la garantie de rachat des parts sociales, - voir dire et juger que, tout au contraire, CLUBHOTEL rapporte la preuve que les époux X... ont bien reçu le texte des conditions de la garantie de rachat des parts sociales acquises par eux et qu'ils en ont une parfaite connaissance, - voir, en conséquence, débouter les époux X... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, -
voir condamner les époux X... à payer à la S.C.I. INTER RESIDENCES LE PALET la somme de 2.870 francs au titre des deux appels de charges émis les 24 et 31 mai 1996, cette somme étant augmentée des intérêts de droit à compter du 24 juin 1996 pour le premier appel de charges de 1.435 francs et du 30 juin 1996 pour le deuxième appel de charges, - condamner les époux X... à payer à CLUBHOTEL une indemnité de 20.000 francs à raison du caractère abusif de l'action entreprise par les époux X... à l'encontre de CLUBHOTEL, - condamner les époux X... à payer une indemnité de 20.000 francs à CLUBHOTEL ainsi qu'une indemnité de 5.000 francs à la S.C.I. INTER RESIDENCES LE PALET sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner les époux X... aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par la SCP KEIME GUTTIN, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Les époux X... répliquent que l'unique document signé de leur main serait l'acte du 10 juin 1987 relatif à la seule réservation de parts sociales et qu'ils n'auraient eu connaissance des conditions générales de la garantie de rachat qu'après avoir manifesté la volonté de se prévaloir de ladite garantie.
Ils ajoutent que les appelantes, auxquelles incombe, en vertu des dispositions de l'article 1315 alinéa 1 du Code Civil, la charge de prouver que les conditions de mise en jeu de la garantie de rachat ont été portées à la connaissance des époux X..., se bornent à se prévaloir, d'une part, de la lettre du 15 juin 1987, dépourvue de toute force probante en raison de l'absence de mention de son destinataire et de signature de son expéditeur, et, d'autre part, du mandat conféré à la S.A.R.L. CLUBHOTEL, lequel ne porte que sur l'acquisition des parts sociales, et nullement sur la souscription de la garantie, dont, au demeurant, les conditions draconiennes
auraient, si elles avaient été révélées aux époux X..., dissuadé ces derniers d'y adhérer. (Ils n'invoquent cependant ni l'erreur, ni le dol).
Ils soutiennent également n'être redevables du paiement d'aucune somme au titre des charges dans la mesure où la S.A.R.L. CLUBHOTEL, qui prend en charge la location de l'appartement des époux X..., déduit des loyers encaissés le montant de ces charges.
Ils prétendent enfin que la S.A.R.L. CLUBHOTEL, qui méconnait ses obligations depuis 1991, est particulièrement mal fondée à réclamer la condamnation des intimés au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Par conséquent, ils demandent à la Cour de : - déclarer la S.A.R.L. CLUBHOTEL et la S.C.I. INTER RESIDENCES LE PALET autant irrecevables que mal fondées en leur appel, - les en débouter ainsi que de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 février 1996 par le Tribunal d'Instance de NEUILLY SUR SEINE, Y ajoutant, - condamner solidairement la S.A.R.L. CLUBHOTEL et la S.C.I. INTER RESIDENCES LE PALET à payer aux époux X... la somme de 15.000 francs en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés, pour ceux la concernant, par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, société titulaire d'un office d'Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
L'ordonnance de clôture a été signée le 19 mars 1998 et l'affaire plaidée à l'audience du 15 mai 1998.
SUR CE, LA COUR,
I/ - Considérant qu'il sera d'abord souligné que les deux actes principaux signés par les époux X..., le 10 juin 1987 (intitulé :
"GARANTIE DE RACHAT CLUBHOTEL" - "FORMULAIRE DE DESIGNATION DU BENEFICIAIRE"), puis le 30 juin 1987 (intitulé : "CESSION DE PARTS") ne fait pas l'objet d'une demande en nullité de la part de ces deux signataires, notamment pour cause de désaveu de leur signature ou de leur écriture ; qu'il en résulte, en application de l'article 1322 du Code Civil, que ces deux actes sous seing privé, sont reconnus par les époux X... et qu'ils ont donc entre eux et leurs cocontractants la même foi qu'un acte authentique ;
Considérant, par ailleurs, que les époux X... ne contestent pas la régularité de ces deux contrats, au regard des exigences de la loi du 06 janvier 1986 -et notamment au regard de ses articles 20, 21 et 22- et qu'ils n'ont formulé aucune demande en nullité de ce chef, ni d'ailleurs sur le fondement d'un quelconque vice de leur consentement (article 1304 du Code Civil) ;
Considérant, par conséquent, que les époux X... ne sont pas fondés à prétendre qu'ils ne connaissaient pas les conditions de rachat des parts, alors que leur premier acte indique qu'ils sont bénéficiaires de la garantie de rachat CLUBHOTEL : "telle que celle-ci (est) définie aux conditions générales dont ils reconnaissent avoir pris connaissance et dont un exemplaire leur sera remis préalablement à la régularisation de la cession de parts" ; et alors que leur acte de cession de parts du 30 juin 1987, indique, lui : "garantie de rachat (exclusivement pour une personne physique) : la présente cession bénéficie de la garantie de rachat CLUBHOTEL, telle que définie aux conditions générales dont le cessionnaire, nommément désigné, reconnait qu'il lui a été remis un exemplaire" ;
Considérant que par ces deux actes contractuels auxquels s'attache la force probante de l'article 1322 du Code Civil, les deux parties intimées font ainsi la preuve qui leur incombe, en vertu de l'article 1315 alinéa 1 du Code Civil (conformément, aussi, à l'article 1341
dudit Code) ;
Considérant que c'est donc à tort que le premier juge, qui n'a pas fait application des textes ci-dessus rappelés, a cru pouvoir juger que ces clauses générales de la garantie de rachat par CLUBHOTEL n'étaient pas "opposables" aux époux X... ; que le jugement est par conséquent infirmé de ce chef et que les intimés sont déboutés de leur actuelle demande en rachat de parts ;
II/ - Considérant, en ce qui concerne le paiement des charges, que doivent s'appliquer les clauses des statuts de la S.C.I. INTER RESIDENCES LE PALET qui, en leur article 15 du Titre III, prévoit que : "... Pour faire face au paiement des charges, les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds émis par la gérance et nécessaires à la réalisation de l'objet social. Il est précisé que tout appel de fonds, même exceptionnel, sera supporté par le titulaire des parts au moment de la mise en recouvrement de cet appel de fonds quelle que soit la période de l'exercice ayant rendu nécessaire ledit appel". "La gérance fixera l'époque et le montant de ces appels de fonds". "Elle pourra le faire pour chaque groupe de parts et réclamer trois mois avant le commencement de chaque période le versement d'une provision au plus égale au montant des charges lui ayant été imparties lors de l'exercice précédent". "Cette provision sera liquidée dès que l'assemblée générale aura approuvé les comptes de l'exercice concerné et donné son quitus". "Les appels de fonds seront adressés au domicile réel ou élu de chaque associé. Il devra y être répondu dans un délai maximum de trente jours. A défaut de versement des sommes réclamées dans ce délai, il sera dû par l'associé défaillant un intérêt de retard calculé au taux d'escompte de la Banque de France majoré de deux points qui courra de plein droit à compter de l'expiration du délai, sans qu'il soit besoin de mise en demeure préalable ou de procédure judiciaire et sans
préjudice des autres conséquences du retard de paiement telles qu'elles sont examinées à l'article 16". "...Le point de départ de la participation de chacun aux charges... est fixé au jour de la mise à disposition des biens sociaux..." ;
Considérant que les époux X... contestent les deux appels de charges dont s'agit (le premier couvrant la première période de jouissance du 28 juillet 1996 au 04 août 1996, d'un montant de 1.435 francs, émis le 24 mai 1996, et le second couvrant la deuxième période de jouissance du 04 août 1996 au 11 août 1996, d'un montant de 1.435 francs, émis le 31 mai 1996), dont ils disent, en termes vagues, qu'il s'agirait de demandes totalement injustifiées, étant souligné que, dès 1992, les intéressés avaient élevé des protestations au sujet de leurs charges ; que bien plus, par lettre du 2 juin 1994, ils avaient d'ailleurs déjà expressément fait connaître leur intention de ne pas payer les charges de l'époque, au motif, selon eux, qu'ils avaient un "dossier en litige chez MAEVA - CLUBHOTEL", alors qu'il est patent que cette difficulté, qui n'avait donné lieu à aucune instance judiciaire, ne les autorisait nullement à refuser ce paiement pour des charges dont ils ne disaient même pas qu'elles auraient été injustifiées; qu'en outre, par une nouvelle lettre du 10 juin 1994, ils déclaraient à nouveau, expressément, qu'ils ne paieraient pas ces charges ;
Considérant que, aux deux appels de charges actuellement litigieux, les époux X... ont engagé leur action devant le Tribunal d'Instance, le 30 janvier 1995, en vue d'obtenir le rachat de leurs parts, mais que l'introduction de cette instance judiciaire, avec cet objet, ne les dispensait nullement de continuer à payer leurs charges, ce qu'ils n'ont pas fait délibérément ; qu'en outre, ils ne sont pas fondés à prétendre qu'il y aurait en leur faveur une prétendue compensation à faire, alors qu'ils ne justifient d'aucune
créance certaine, liquide et exigible, et alors qu'ils ne démontrent pas que ces charges réclamées seraient injustifiées, ou qu'il y aurait eu une inobservation des articles 15 et 16 des statuts relatifs aux charges ou une violation du règlement de jouissance ;
Considérant que le jugement déféré est par conséquent également infirmé de ce chef et que les époux X... sont condamnés à payer la somme de 2.870 francs, avec intérêts au taux légal à compter des sommations de payer du 24 juin 1996 (à concurrence de 1.435 francs), et du 30 juin 1995 (à concurrence des 1.435 francs restants) ;
III/ - Considérant que, certes, les époux X... succombent en leurs moyens et en leurs demandes, mais qu'il n'est pas pour autant démontré que leur action en justice aurait un "caractère abusif", et que les deux sociétés appelantes sont donc déboutées de leur demande en paiement de 20.000 francs de dommages-intérêts de ce chef ;
Considérant, par contre, que, compte tenu de l'équité, les époux X... sont condamnés à payer aux deux sociétés appelantes la somme de 5.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et qu'eux mêmes, qui succombent en leurs demandes, sont déboutés de leur propre demande fondée sur cet article ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
DEBOUTE les époux Jean-Marie X... des fonds de toutes leurs demandes contre la S.A.R.L. CLUBHOTEL et contre la S.C.I. INTER RESIDENCES LE PALET,
INFIRME en son entier le jugement déféré,
CONDAMNE les époux X... à payer aux deux sociétés intimées la somme de 2.870 francs (DEUX MILLE HUIT CENT SOIXANTE DIX FRANCS) de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 1996 (à concurrence de 1.435 francs) et à compter du 30 juin 1996 (pour le
surplus de cette créance),
DEBOUTE les deux sociétés intimées de leur demande en paiement de 20.000 francs de dommages-intérêts ;
CONDAMNE les époux X... à leur payer 5.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
LES CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP d'Avoués KEIME et GUTTIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier,
Le Président, Marie Hélène EDET
Alban CHAIX