COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 10 Chambre ARRÊT AU FOND DU 17 OCTOBRE 2006 No 2006/ Rôle No 02/01817 S.A.R.L. IMMOBILIERE CONTINENTALE C/ Geneviève Anne Marie X... veuve Y... Luc Y... Marc Stéphane Y... Sylvie Marie Y... Peter Z... SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER "VILLA ETIENNETTE" Grosse délivrée le : à : réf Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 19 Février 2001 enregistré au répertoire général sous le no 01/33. APPELANTE S.A.R.L. IMMOBILIERE CONTINENTALE prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis, 308, Route de Chateauneuf - 06390 BENDEJUN représentée par la SCP ERMENEUX - ERMENEUX - CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour, assistée de Me Jean-Pierre BERDAH, avocat au barreau de NICE INTIMES Madame Geneviève X... veuve Y... prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de son époux M. Roland Y..., décédé. née le 07 Février 1937 à MARVEJOLS (48100), demeurant ... - 06000 NICE représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, assistée de Me Marianne PIGET, avocat au barreau de GRASSE Monsieur Luc Y... pris en sa qualité d'héritier de son père M. Roland Y... né le 06 Mars 1961 à MARVEJOLS (48100), demeurant ... - 75015 PARIS représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, assisté de Me Marianne PIGET, avocat au barreau de GRASSE Monsieur Marc Stéphane Y... pris en sa qualité d'héritier de son père M. Roland Y... né le 16 Août 1967 à MARVEJOLS (48100), demeurant ..." - 06400 CANNES représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, assisté de Me Marianne PIGET, avocat au barreau de GRASSE Mademoiselle Sylvie Marie Y... prise en sa qualité d'héritière de son père M. Roland Y... née le 20 Décembre 1965 à BARCELONNETTE (04400), demeurant ... - 13001 MARSEILLE représentée par
la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, assistée de Me Marianne PIGET, avocat au barreau de GRASSE Monsieur Peter Z... né le 22 Janvier 1960 à TUNIS (TUNISIE) (99), demeurant ... - 06200 NICE représenté par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour, assisté de Me Jean-Pierre BERDAH, avocat au barreau de NICE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER "VILLA ETIENNETTE" agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice, la SARL AZURMER, elle-même agissant par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, Le Sagittaire - 9 rue Andrioli - 06000 NICE représentée par Me Paul MAGNAN, avoué à la Cour [*-*-*-*-*] COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 21 Juin 2006 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Mme KERHARO-CHALUMEAU, Présidente suppléante a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Bernadette KERHARO-CHALUMEAU, Présidente suppléante Monsieur Benjamin RAJBAUT, Conseiller Madame Dominique KLOTZ, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2006. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2006, Signé par Madame Bernadette KERHARO-CHALUMEAU, Présidente suppléante et Madame Geneviève JAUFFRES, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe de la décision. [***] EXPOSÉ DU LITIGE
La S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE a fait édifier un bâtiment à usage d'habitation sur un terrain à NICE (Alpes-Maritimes) voisin de la propriété de M. Roland Y... et de Mme Geneviève X... épouse Y... qui ont obtenu de la justice administrative l'annulation des arrêtés municipaux ayant accordé le permis de construire et les permis modificatifs initiaux puis de l'arrêté municipal ayant accordé un nouveau permis de construire.
Les époux Y... ont par la suite assigné la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE en responsabilité civile.
Par jugement réputé contradictoire du 19 février 2001 le Tribunal de Grande Instance de NICE a : - Déclaré régulière et recevable la demande des époux Y..., - Déclaré bien fondée leur action, - Débouté les époux Y... de leur demande de réparation formulée à titre principal, - Condamné la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE à payer aux époux Y... la somme de 200.000 F. (30.489,80 ç) à titre de dommages et intérêts, - Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de sa décision, - Rejeté toutes prétentions ou conclusions plus amples ou contraires des parties, - Condamné la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE à payer aux époux Y... la somme de 8.000 F. (1.219,59 ç) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - Condamné la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE aux entiers dépens.
La S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE a régulièrement interjeté appel de ce jugement le 23 mars 2001 (enrôlé le 25 avril 2001 sous la référence 02-01817).
Vu la dénonce de décès de M. Roland Y..., notifiée le 18 juin 2001. Vu les conclusions d'intervention volontaire et de reprise d'instance
de Mme Geneviève X... veuve Y..., de M. Luc Y..., de M. Marc Y... et de Mlle Sylvie Y..., ès-qualités d'héritiers de feu Roland Y..., en date du 9 août 2001.
Vu l'ordonnance de radiation de l'affaire rendue le 10 janvier 2002 par le Conseiller de la Mise en État au visa de l'article 915 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu le réenrôlement de l'affaire le 31 janvier 2002 par la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE.
Vu l'assignation en intervention forcée de M. Peter Z... notifiée à sa personne le 8 décembre 2005 à la requête de Mme Geneviève X... veuve Y..., de MM Luc Y... et Marc Y... et de Mlle Sylvie Y... (enrôlée sous la référence 05-24086).
Vu l'assignation en intervention forcée du Syndicat des Copropriétaires de l'Ensemble Immobilier VILLA ETIENNETTE, représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. AZURMER, notifiée à personne habilitée le 30 décembre 2005 à la requête de Mme Geneviève X... veuve Y..., de MM Luc Y... et Marc Y... et de Mlle Sylvie Y... (enrôlée sous la référence 06-00484).
Vu l'ordonnance rendue le 3 janvier 2006 par le Conseiller de la Mise en État, joignant la procédure 05-24086 à la procédure 02-01817.
Vu l'ordonnance rendue le 6 février 2006 par le Conseiller de la Mise en État, joignant la procédure 06-00484 à la procédure 02-01817.
Vu les conclusions récapitulatives de Mme Geneviève X... veuve Y..., tant en son nom personnel qu'ès-qualités d'héritière de feu Roland Y... et de MM Luc Y... et Marc Y... et de Mlle Sylvie Y..., ès-qualités d'héritiers de feu Roland Y..., en date du 16 janvier 2006
Vu les conclusions du Syndicat des Copropriétaires de l'Ensemble Immobilier VILLA ETIENNETTE, représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. AZURMER, en date du 22 mai 2006.
Vu les conclusions récapitulatives de la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE et de M. Peter Z... en date du 7 juin 2006.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 21 juin 2006.
MOTIFS DE L 'ARRÊT
Attendu qu'il résulte des éléments de la cause que les époux Y... (aujourd'hui consorts Y... suite au décès de feu Roland Y...) sont propriétaires d'une villa sise ... à NICE (Alpes-Maritimes), que la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE a acquis une parcelle voisine (sise 21, avenue Aimé-Martin) sur laquelle se trouvait déjà une villa ancienne et pour laquelle elle a déposé, à partir de juin 1991, plusieurs demandes de permis de construire en vue de l'extension de cette villa.
Attendu qu'un premier permis de construire a été accordé le 12 juin 1991, que les époux Y... ont obtenu, par jugement du Tribunal Administratif de NICE du 7 mai 1992, qu'il soit sursis à l'exécution de ce permis, que par la suite, par jugement du Tribunal Administratif de NICE du 4 mars 1993, confirmé par arrêt de la Cour Administrative d'Appel de LYON du 21 octobre 1997, ce permis de construire, ainsi que les permis modificatifs des 16 avril 1992 et 31 août 1992 ont été annulés au motif de la violation de l'article UA 3 du règlement du plan d'occupation des sols.
Attendu qu'un nouveau permis de construire a été délivré le 2 mars 1993 et a également été annulé par jugement du Tribunal Administratif de NICE du 10 mars 1998, confirmé par arrêt de la Cour Administrative d'Appel de MARSEILLE du 19 septembre 2002, au motif de la violation des articles UA 3, UA 7 et UA 12 du règlement du plan d'occupation des sols.
Attendu qu'à la suite de la délivrance de ce deuxième permis de construire, dont la demande de sursis à exécution avait été refusée par jugement du Tribunal
Attendu qu'à la suite de la délivrance de ce deuxième permis de construire, dont la demande de sursis à exécution avait été refusée par jugement du Tribunal Administratif de NICE du 21 octobre 1993, la construction litigieuse a néanmoins été effectuée.
Attendu que l'ensemble immobilier, dit VILLA ETIENNETTE, a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété selon acte de Me Pascal A..., Notaire associé, en date du 8 septembre 1992.
Attendu que les lots faisant l'objet de la construction litigieuse ont été acquis le 6 novembre 1998 par M. Peter Z..., au demeurant gérant de la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE.
Attendu que les époux Y... (aujourd'hui consorts Y...) ont alors saisi la justice de l'ordre judiciaire, sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du Code civil, aux fins de réparation du préjudice ainsi subi par eux, qu'ils ont également appelé en cause M. Peter Z... et assigné en intervention forcée le Syndicat des Copropriétaires de l'Ensemble Immobilier VILLA ETIENNETTE. I : SUR LA PRESCRIPTION :
Attendu qu'en application des dispositions de l'article L480-13 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable aux faits (conformément au dernier alinéa du dit article dans sa rédaction actuelle résultant de l'article 10 de la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006), lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire et que ce permis a été annulé pour excès de pouvoir ou que son illégalité a été constatée par la juridiction administrative, l'action des tiers en responsabilité civile, fondée sur une violation des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique, se prescrit par cinq ans après l'achèvement des travaux.
Attendu que la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE et M. Peter Z..., actuel propriétaire du bien immobilier litigieux, concluent à titre
principal, à la prescription de l'action des consorts Y... sur le fondement de ces dispositions, faisant valoir que la construction litigieuse était achevée en mars 1994 et que l'assignation des époux Y..., le 10 mars 2000, est donc tardive au regard de cette prescription quinquennale.
Attendu que l'achèvement au sens de l'article L480-13 précité est un simple fait juridique, qui s'apprécie concrètement et qui peut être établi par tous moyens, qu'il doit s'entendre à la date où la construction est en état d'être affectée à l'usage auquel elle est destinée, qu'en l'espèce il est constant que la construction litigieuse est destinée à un usage d'habitation.
Attendu que pour justifier de l'achèvement des travaux en mars 1994, la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE et M. Peter Z... invoquent un rapport de visite des services techniques de la ville de NICE en date du 4 mars 1994 ainsi rédigé :
Les travaux objet du permis de construire 92 B... 1977 accordé le 2/03/1993, en vue de l'extension d'une villa et de la redistribution intérieure du rez de chaussée existant en quatre studios, ont été réalisés."
Attendu que cette brève attestation ne fait que mentionner la réalisation de travaux mais n'indique nullement que la construction est, de ce fait, en état d'être affectée à l'usage auquel elle est destinée.
Attendu qu'en l'absence de tout autre élément que ce rapport de visite technique, la Cour ne peut déduire de cette simple affirmation que la construction litigieuse était, à cette date, achevée en vue de sa destination d'habitation.
Attendu en conséquence qu'il n'est pas rapporté la preuve qu'au 10 mars 2000 l'action des époux Y... était éteinte par la prescription
quinquennale de l'article L480-13 précité. II : SUR LA TRANSACTION :
Attendu que la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE et M. Peter Z... font également valoir qu'après le jugement déféré, un protocole transactionnel serait intervenu avec les consorts Y..., pour un montant de 31.710 ç, entraînant de ce fait l'extinction de la procédure en cours.
Mais attendu que ce prétendu protocole transactionnel n'est même pas produit aux débats, que sa date et sa teneur ne sont même pas précisés ; qu'il apparaît seulement, au vu des quelques pièces produites et des conclusions des intimés, qu'un projet de protocole a été établi par la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE et a été adressé en mai 2002 aux consorts Y... qui ne l'ont jamais accepté ni signé. Attendu qu'en juillet 2002 la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE a néanmoins pris l'initiative d'adresser d'office à l'avocat des consorts Y... un chèque d'un montant de 31.710 ç, que ce chèque n'a cependant jamais été remis à ces derniers, compte tenu de leur refus d'accepter ce projet de protocole, qu'ainsi celui-ci n'a reçu aucune exécution, même de fait.
Attendu en effet que cette somme, séquestrée sur le compte professionnel de l'avocat des consorts Y..., a seulement fait l'objet, le 23 octobre 2003, d'une saisie attribution en exécution du jugement déféré, celui-ci étant devenu exécutoire en application des dispositions de l'article 915, 2ème alinéa du Nouveau code de procédure civile suite à l'ordonnance de radiation prononcée le 10 janvier 2002 en exécution du dit article.
Attendu en conséquence qu'il n'est nullement rapporté la preuve de la conclusion et de l'exécution d'un quelconque protocole transactionnel qui auraient entraîné l'extinction de la présente instance. III :

LA RÉALITÉ ET LA RÉPARATION DU PRÉJUDICE :
Attendu qu'il résulte des pièces produites, en particulier les photographies de la propriété des consorts Y... prises avant la construction litigieuse, celles prises après cette construction et le procès-verbal de constat établi le 7 avril 2006 par Me Jean-Maurice C..., Huissier de Justice associé, que la construction litigieuse est établie en limite séparative de la propriété des consorts Y... et domine leur parcelle de la hauteur d'un étage d'habitation et du toit.
Attendu que cette construction fait ainsi obstacle non seulement à la vue dégagée dont bénéficiaient jusqu'alors les consorts Y... mais également à l'ensoleillement de leur terrain compte tenu de l'orientation Est-Ouest des bâtiments, qu'en outre le caractère massif de cette construction et son établissement en limite séparative des propriétés contribue à créer une impression d'enfermement, qu'ainsi la qualité de l'environnement s'en trouve dégradée.
Attendu en conséquence qu'est bien établie la matérialité d'un préjudice subi par les consorts Y...
Attendu qu'à titre principal ceux-ci concluent à la démolition de la construction litigieuse, qu'à titre subsidiaire ils concluent à la condamnation solidaire de la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONSTRUCTION et de M. Peter Z... à leur payer la somme de 60.979 ç 61 c. à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.
Attendu qu'il appartient à la Cour d'apprécier, au vu des circonstances de l'espèce, les modalités de la réparation.
Attendu que, comme l'a relevé à juste titre le premier juge, la démolition de la construction litigieuse, qui doit nécessairement porter sur des lots de la copropriété VILLA ETIENNETTE, n'apparaît pas comme un mode de réparation opportun, compte tenu de la présence
de tiers, en l'espèce les autres copropriétaires et les locataires de l'ensemble immobilier VILLA ETIENNETTE, occupant quant à eux régulièrement les autres immeubles sis sur la parcelle où a été édifiée la construction litigieuse.
Attendu qu'il convient donc de prononcer une réparation en valeur, de nature pécuniaire, qu'au vu de la nature et de l'importance du préjudice subi, tels qu'analysées précédemment, il convient de faire droit à la demande subsidiaire en dommages et intérêts présentée par les consorts Y... et de leur allouer la somme de 60.979 ç 61 c. à ce titre.
Attendu en conséquence que le jugement déféré sera partiellement infirmé sur le montant des dommages et intérêts alloués et que, statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE et M. Peter Z... seront solidairement condamnés à payer aux consorts Y... la dite somme de 60.979 ç 61 c. à titre de dommages et intérêts.
Attendu que de ce fait la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE ne pourra qu'être déboutée de sa demande en restitution de la somme de 31.710 ç, objet de la saisie attribution du 23 octobre 2003. IV : SUR D... AUTRES DEMANDES :
Attendu que le présent arrêt sera déclaré commun et opposable au Syndicat des Copropriétaires de l'Ensemble Immobilier VILLA ETIENNETTE dont la présence à l'instance était nécessaire du fait de la configuration des lieux ainsi que l'admet lui-même le syndicat dans ses conclusions ("l'appel en cause du Syndicat de l'ensemble immobilier VILLA ETIENNETTE paraissait nécessaire eu égard à la configuration des lieux - la bâtisse objet de la présente procédure se trouvant de facto intégrée à l'ensemble immobilier VILLA ETIENNETTE", page 4, 4ème paragraphe).
Attendu qu'il est équitable, compte tenu au surplus de la situation
économique des parties condamnées, d'allouer aux consorts Y... la somme globale de 2.000 ç au titre des frais par eux exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens.
Attendu que la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE et M. Peter Z..., parties perdantes, seront solidairement condamnés au paiement de l'ensemble des dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement et contradictoirement.
Dit qu'aucune transaction n'est intervenue entre les parties.
Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués et, statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant :
Condamne solidairement la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE et M. Peter Z... à payer à Mme Geneviève X... veuve Y..., agissant tant en son nom propre qu'ès-qualités d'héritière de feu Roland Y..., à M. Luc Y..., à M. Marc Y... et à Mlle Sylvie Y..., ès-qualités d'héritiers de feu Roland Y..., la somme de SOIXANTE MILLE NEUF CENT SOIXANTE DIX NEUF EUROS SOIXANTE ET UN CENTS (60.979 ç 61 c.) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.
Déboute la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE de sa demande en restitution de la somme de TRENTE ET UN MILLE SEPT CENT DIX EUROS (31.710 ç).
Déclare le présent arrêt commun et opposable au Syndicat des Copropriétaires de l'Ensemble Immobilier VILLA ETIENNETTE, représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. AZURMER.
Condamne solidairement la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE et M.
Peter Z... à payer à Mme Geneviève X... veuve Y..., agissant tant en son nom propre qu'ès-qualités d'héritière de feu Roland Y..., à M. Luc Y..., à M. Marc Y... et à Mlle Sylvie Y..., ès-qualités d'héritiers de feu Roland Y..., la somme globale de DEUX MILLE EUROS (2.000 ç) au titre des frais exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens.
Condamne solidairement la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE CONTINENTALE et M. Peter Z... aux entiers dépens de la procédure d'appel et autorise la S.C.P. BLANC, AMSELLEM-MIMRAM, CHERFILS, Avoués associés et Me Paul MAGNAN, Avoué, à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. Rédacteur : M. RAJBAUT Madame JAUFFRES
Madame KERHARO-CHALUMEAU

PRESIDENTE