COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 25/03/2021
Me François TARDIF
la SCP LE METAYER ET ASSOCIES
ARRÊT du : 25 MARS 2021
No : 79 - 21
No RG 20/01506
No Portalis DBVN-V-B7E-GF4W
DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 17 Juillet 2020
PARTIES EN CAUSE
APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265256221237621
Monsieur [O] [Y]
né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Ayant pour avocat Me François TARDIF, avocat au barreau d'ORLEANS
S.A.S.U. LE SEVEN
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Ayant pour avocat Me François TARDIF, avocat au barreau d'ORLEANS
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265254337175387
S.C.I. LES HAUTS DE BEAULIEU
Agissant poursuites et diligences de son gérant Monsieur [S] domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 2]
Ayant pour avocat Me Didier CAILLAUD, membre de la SCP LE METAYER&ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 07 Août 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 10 Décembre 2020
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 04 FEVRIER 2021, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en son rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 25 MARS 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
Par acte sous seing privé du 19 octobre 2017, la SCI Les Hauts de Beaulieu a consenti à M. [O] [Y] avec faculté de substitution, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1 200 € TTC, outre la somme de 120 € TTC par mois au titre de la quote-part d'impôt foncier.
Par acte d'huissier du 6 avril 2020, la SCI Les Hauts de Beaulieu a fait délivrer à M. [Y] un commandement de payer la somme de 7096€ au titre d'un arriéré de loyers. En l'absence de régularisation dans le délai imparti, elle a fait assigner M. [Y] en qualité de preneur et la SASU Le Seven en la personne de son président M [Y], occupant les lieux loués, par acte du 5 juin 2020 devant le président du tribunal judiciaire d'Orléans en référé.
Par ordonnance du 17 juillet 2020, le Président du tribunal judiciaire d'Orléans statuant en référé a :
- Condamné M. [O] [Y] à payer à la SCI Les Hauts de Beaulieu la somme provisionnelle de 9 932,54 € correspondant aux loyers impayés au 5 juin 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2020 sur la somme de 7 292,54 €, et à compter de l'assignation pour le surplus
- Constaté la résiliation du bail au 6 mai 2020
- Ordonné, si besoin avec le concours de la force publique l'expulsion de M. [O] [Y], de la SASU Le Seven ou de tous autres occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3]
- Condamné M. [O] [Y] à payer à la SCI Les Hauts de Beaulieu une indemnité d'occupation de 1320 € par mois, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, soit égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'il aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié
- Condamné M. [O] [Y] à payer à la SCI Les Hauts de Beaulieu la somme de 1 200+9€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamné M. [O] [Y] aux dépens.
M. [Y] et la SASU Le Seven ont formé appel de la décision par déclaration du 7 août 2020 en intimant la SCI Les Hauts de Beaulieu, et en critiquant l'ordonnance en ce qu'elle a condamné M. [Y] au profit de la SCI les Hauts de Beaulieu, constaté la résiliation d'un bail, ordonné l'expulsion du locataire et de la société locataire, fixé une indemnité d'occupation et condamné M. [Y] au paiement d'une indemnité de procédure.
Dans leurs dernières conclusions du 4 décembre 2020, M. [Y] et la SASU Le Seven demandent à la cour de :
Revoir l'appel, le dire fondé,
Infirmant,
Mettre M. [Y] hors de cause et dire n'y avoir lieu à référé pour le surplus,
Très subsidiairement en application de l'article 1334-5 du Code civil,
Infirmant,
Accorder à la SASU Le Seven et/ou à M. [Y] un délai de 22 mois pour s'acquitter de leur dette locative,
Suspendre pendant le cours du délai les effets de la clause résolutoire, conformément à l'article L145-41 al 2 du Code de commerce,
En toute hypothèse, condamner la SCI Les Hauts de Beaulieu à payer à M. [Y] et à la SASU Le Seven la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir que le propriétaire a bien été informé de la création de la SASU Le Seven le décompte annexé au commandement étant intitulé "loyer seven 2019 2020", qui s'est substitué en tant que preneur à M. [Y] et que le commandement de payer ayant été délivré à M [Y], cela suffit à faire tomber la procédure.
Ils indiquent subsidiairement qu'en application de l'article 4 de l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée, le délai d'un mois attaché au commandement de payer délivrée le 6 avril 2020 n'a commencé à courir que le 24 juin suivant et n'était donc pas expiré quand l'audience et même l'ordonnance sont intervenus. Ils ajoutent qu'ils ont versé une somme totale de 10.620€, ramenant la dette de 17.656€ à fin décembre 2020 à 7036€ et sollicitent un délai de 22 mois pour le surplus, par versements de 300€ par mois, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils ajoutent que le contrat avec la société Monceau Assurances a été résilié en 2019 car la lettre ouvrant le délai de 30 jours a été envoyée à l'ancienne adresse personnelle de M. [Y] qu'il avait quittée et que la situation a été régularisée depuis.
La SCI Les Hauts de Beaulieu demande à la cour, par dernières conclusions du 7 décembre 2021 de :
Juger M. [O] [Y] et la SASU Le Seven mal fondés en leur appel Les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions
Juger la SCI Les Hauts de Beaulieu recevable et bien fondée en son appel incident et y faisant droit
Confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a condamné M. [O] [Y] à payer à la SCI Les Hauts de Beaulieu la somme provisionnelle de 9 932,54 € correspondant aux loyers impayés au 5 juin 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2020 sur la somme de 7 292,54 €, et à compter de l'assignation pour le surplus
Et statuant de nouveau,
Condamner M. [O] [Y], solidairement avec la SASU Le Seven, au paiement d'une indemnité provisionnelle égale aux loyers impayés au jour des présentes écritures, soit la somme de 7 232,54 €
Condamner M. [O] [Y] et la SASU Le Seven au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle indique concernant le décompte qu'il convient d'ajouter à la somme de 7 292.54 €, montant du commandement de payer, la somme de 1.320€ par mois au titre des loyers et charges de mai à décembre 2020, soit la somme de 10 560.00 € et de déduire la somme de 7 340.00 € saisie par l'huissier de justice ainsi que les sommes de 1 960.00 € et 1320.00 € versées par la SASU Le Seven soit un total restant dû de 7 232.54 € à ce jour.
Elle ajoute avoir appris, grâce à l'avis de résiliation du contrat d'assurance souscrit par le preneur d'une part, que ce contrat avait été résilié pour défaut de paiement à compter du 24 novembre 2019, les locaux n'étant donc plus assurés depuis plus de six mois à la date du commandement de payer, d'autre part que M. [O] [Y] exploite les locaux par le biais de la SASU Le Seven, de sorte que la décision doit lui être opposable.
Elle conteste avoir eu connaissance du défaut d'assurance de façon irrégulière et conteste que la SASU Le Seven soit considérée comme la débitrice des loyers, la clause de substitution contenue dans le bail ne la désignant pas expressément.
Elle fait valoir que les articles 4 et 5 de l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 ne s'appliquent pas lorsque la clause résolutoire se réfère à des loyers antérieurs à la date fixée par l'ordonnance, soit le 12 mars 2020 et qu'en l'espèce, les impayés de loyer remontent au mois de février 2019.
Elle s'oppose aux délais de paiement, M. [Y] ayant de fait disposé d'un moratoire de plus d'un an et demi depuis son premier impayé en février 2019.
L'affaire a été fixée à l'audience du 4 février 2021 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.
Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 10 décembre 2020.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur le débiteur des loyers
Les appelants demandent à titre principal que M. [Y] soit mis hors de cause et qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé, au motif que la société Le Seven s'est substituée à lui à compter de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés et que le commandement de payer du 6 avril 2020 a été adressé uniquement à M. [Y] et non à la société le Seven.
Le bail du 19 octobre 2017 a été conclu entre la SCI les Hauts de Beaulieu en qualité de bailleur et M. [Y] en qualité de preneur, avec un commencement du bail au 1er novembre 2017. Il stipule en outre : "le bailleur fait bail et donne à loyer au preneur qui accepte les lieux ci-après désignés, aux conditions ci-dessous. Le preneur a décidé de créer une société d'exploitation qui se substituera à lui dès son immatriculation au greffe du commerce."
Le bail a donc bien été conclu avec M. [Y], en qualité de preneur avec une simple faculté de substitution, et non pour le compte d'une société en formation dénommée (cf pour exemple, C. Cassation Com. 15 mai 2012, pourvoi no 11-16069).
Ce contrat stipulait certes une substitution de ce dernier par "une" société d'exploitation dès son immatriculation, ce qui supposait toutefois a minima, pour que cette substitution soit opposable à la bailleresse et que celle-ci puisse la régulariser, que la SCI Les Hauts de Beaulieu ait été informée de la création et du nom de la société qui entendait reprendre les droits et obligations du preneur.
M. [Y] produit un extrait d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés dont il ressort que la société le Seven a été immatriculée le 10 juillet 2018, avec un début d'activité le 4 juillet 2018 et une activité de restauration rapide salon de thé, le siège social de cette société se trouvant à l'adresse des lieux loués, [Adresse 2].
Il n'est toutefois pas établi que cet extrait Kbis a été adressé à la bailleresse et que celle-ci a été dûment informée de la substitution invoquée. Le fait que le décompte de loyers et charges impayées arrêtées au mois d'avril 2020, concommitamment au commandement de payer, soit intitulé "Loyers Seven 2019-2020", sans mention de la "société Le Seven", est insuffisant à ce titre, la dénomination "Seven" pouvant parfaitement désigner un nom commercial ou une enseigne, ou encore un simple occupant des lieux loués sans modification du preneur et reprise de ses engagements par une société.
La Cour constate d'ailleurs que les règlements mentionnés dans ce décompte arrêté en avril 2020 ont été effectués soit par M. [Y] soit par une tierce personne ([I] [X]) et non par la société le Seven, sauf à partir d'août 2020, les versements étant alors clairement émis par "le Seven" (pièces 7 à 11 produite par l'appelant), que les statuts de la société Le Seven ne sont pas produits, de sorte que la cour ne peut vérifier si le bail du 19 octobre 2019 fait bien partie des actes repris par cette société et que plus largement, il ne ressort d'aucune pièce qu'au jour où le commandement de payer a été délivré, la substitution de la société Le Seven à M. [Y] s'était effectivement opérée dans des conditons opposables à la bailleresse.
S'il ressort de ces éléments que la substitution de la société Le Seven à M. [Y] est désormais établie et opposable à la bailleresse, puisqu'elle ressort clairement des écritures et pièces des appelants, tel n'était pas le cas lors de la délivrance du commandement de payer le 6 avril 2020. La bailleresse ne s'est donc pas trompée d'interlocuteur en faisant délivrer cet acte à M. [Y] et il ne peut être dit n'y avoir lieu à référé pour ce motif.
Sur la résiliation du bail
En application de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile (anciennement article 809 du code de procédure civile), "le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire".
Au terme de l'article L145-41 du code de commerce :
"Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
Il est constant que la bailleresse à délivré à M. [Y] le 6 avril 2020 un commandement de payer la somme de 7096€ au titre des loyers impayés selon décompte arrêté en avril 2020 joint à l'acte. Ce commandement se référait à la clause résolutoire stipulée en page 3 du contrat de bail du 19 octobre 2017 et rappelait le délai d'un mois prévu par l'article L145-41 du code de commerce.
Les appelants invoquent les dispositions de l'article 4 de l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période.
Au terme de l'article 1 I- de l'ordonnance, ces dispositions sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020.
Au terme de l'article 4 de l'ordonnance :
"Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er.
Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.
La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation, autre que de sommes d'argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l'article 1er, est reportée d'une durée égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la fin de cette période.
Le cours des astreintes et l'application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l'article 1er."
En l'espèce, le commandement de payer litigieux est intervenu le 6 avril 2020 et le délai d'un mois pour régler les sommes réclamées expirait le 6 mai 2020 soit dans la période prévue par l'article 1-I- de l'ordonnance.
Contrairement à ce qu'allègue la bailleresse, l'article 4 de l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 ne mentionne pas que ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque la clause résolutoire se réfère à des loyers antérieurs à la date fixée par l'ordonnance, à savoir le 12 mars 2020, à l'inverse des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 qui ne sont toutefois pas soulevées par les appelants. A titre surabondant, la cour constate que le décompte arrêté au mois d'avril 2020 joint au commandement de payer porte pour partie sur des impayés survenus pendant la période juridiquement protégée du 12 mars au 23 juin 2020 (loyers de mars et avril 2020).
En l'absence de toute autre contestation quant à l'application des dispositions précitées invoquées, c'est donc à bon droit que les appelants soutiennent que le délai d'un mois prévu par l'article L145-41 du Code de commerce s'attachant au commandement de payer du 6 avril 2020 n'a commencé à courir qu'après la période protégée soit à compter du 24 juin 2020.
En conséquence, lorsque le premier juge a statué par ordonnance du 17 juillet 2020, le délai d'un mois imparti n'était pas expiré et le premier juge ne pouvait constater la résiliation du bail. L'ordonnance doit donc être infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail au 6 mai 2020.
En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour statue uniquement sur les prétentions énoncées au dispositif. Dès lors que l'intimée demande uniquement, au sujet de la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, la confirmation de l'ordonnance, sans demander à la cour de constater elle-même la résiliation du bail, il ne peut être recheché si les causes du commandement de payer étaient réglées à l'expiration du délai d'un mois tel que reporté en application des dispositions susvisées, le 24 juillet 2020.
Il convient donc de rejeter la demande formée par la SCI Les Hauts de Beaulieu concernant la constatation de la résiliation du bail, s'agissant uniquement d'une demande de confirmation de l'ordonnance qui tend donc seulement au constat de la résiliation du bail au 6 mai 2020.
En conséquence, la demande de suspension de la clause résolutoire est sans objet, la résiliation du bail n'étant pas constatée.
Sur les sommes dues et la demande de délais de paiement
Le rejet de la demande de la constatation de la résiliation du bail au 6 mai 2020 n'emporte pas le rejet de la demande de provision au titre des loyers impayés formée par la bailleresse.
Les appelants justifient en pièces 7 à 11 avoir versé à Maître [P] Huissier de justice les sommes de 3500€ le 18 août 2020, 2500€ le 24 août 2020, 1340€ le 8 septembre 2020, 1960€ le 30 septembre 2020 et 1320€ le 19 novembre 2020, soit un total de 10.620€. La bailleresse confirme avoir reçu cette somme de 10 620€.
Ainsi que les appelants l'indiquent eux-mêmes en page 5 de ses écritures, le montant dû au titre des loyers et charges s'établit à la fin du mois de décembre 2020 à la somme de 17.656€ (8 mois à 1320€ de mai à décembre et l'arriéré de 7096€ en avril 2020), soit, après déduction des versements effectués à hauteur de 10.620€, la somme de 7036€ due au 31 décembre 2020 au titre de l'arriéré de loyers et charges. Cette somme ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Les frais du commandement de payer du 6 avril 2020 ne font pas partie de la dette locative proprement dite et leur charge sera examinée dans le cadre de la charge des dépens de première instance.
Ainsi qu'il a été dit, la substitution de la société le Seven à M. Le [Y] est désormais établie et il convient donc de condamner uniquement la société le Seven au paiement de cette somme par provision.
Au regard des efforts de paiement de la société Le Seven durant la période au cours de laquelle elle a pu réouvrir, entre juin et novembre 2020, et de la situation sanitaire actuelle qui a pour effet que les établissements de restauration sont fermés au public depuis la fin du mois d'octobre 2020, la société Le Seven apparaît être de bonne foi et ne pouvoir s'acquitter de sa dette de loyers et de charges en un seul versement.
Il convient donc, en application de l'article 1343-5 du Code civil de l'autoriser à se libérer de sa dette en 22 mensualités ainsi qu'elle le sollicite expressément dans le dispositif de ses écritures. Au regard du montant de la dette, les mensualités ne peuvent être de 300€ ainsi qu'elle le propose dans ses motifs, mais seront fixées à hauteur de 319,81€ pour les 21 premières mensualités et de 319,99€ pour la 22ème, la première mensualité devant être réglée au plus tard le 10ème jour du mois suivant la signification de la présente décision.
La demande de provision de la bailleresse étant partiellement fondée, les dépens de première instance, incluant le coût du commandement de payer du 6 avril 2020 et les dépens d'appel seront mis à la charge de la société Le Seven. Celle-ci devra régler à la bailleresse la somme de 1000€ au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS

- Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions critiquées ;
Statuant à nouveau et y ajoutant ;
- Rejette la demande formée par la SCI Les Hauts de Beaulieu au titre de la constatation de la résiliation du bail, en ce qu'elle tend uniquement à la constatation de la résiliation du bail au 6 mai 2020 ;
- Condamne à titre provisionnel la société le Seven à payer à la SCI Les Hauts de Beaulieu la somme de 7036€ au titre de l'arriéré de loyers et charges échus au 31 décembre 2020 ;
- Autorise la société le Seven à se libérer de sa dette en 22 mensualités, dont 21 mensualités d'un montant de 319,81€ et la dernière de 319,99€ ;
- Dit que ces sommes seront exigibles au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt ;
- Dit que la totalité des sommes restant dues sera immédiatement exigible en cas de non versement d'une seule mensualité à son échéance ;
- Condamne la société Le Seven à verser à la SCI Les Hauts de Beaulieu une indemnité de 1000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Rejette le surplus des demandes ;
- Condamne la société le Seven aux entiers dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer du 6 avril 2020 et d'appel.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT