R.G. N° 00/00059 TC/DU N° Minute : Grosse délivrée le : S.C.P. CALAS S.C.P. GRIMAUD Me RAMILLON S.C.P. POUGNAND S.E.LA.R.L. DAUPHIN &amp; NEYRET AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2EME CHAMBRE CIVILE ARRET DU MARDI 22 JANVIER 2002 Appel d'une décision (N° R.G. 9900080) rendue par le Tribunal de Grande Instance de BOURGOIN-JALLIEU en date du 20 octobre 1999 suivant déclaration d'appel du 23 novembre 1999 APPELANTE : S.C.I. MAROL poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ZA Route Nationale 6 Le Perelly 38300 RUY MONTCEAU représentée par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour assistée de Me VUILLARD, avocat au barreau de LYON INTIMEE : Société de Formation RHONE ALPES - SOFRA poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège Parc Industriel de la Plaine de l'Ain - Allée des Prunus 01150 BLYES représentée par la SCP CALAS, avoués à la Cour assistée de Me PRANDINI, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Monsieur M. DOUYSSET, Président, Monsieur G. DUBOIS, Conseiller, Madame P. CRUTCHET, Conseiller, Assistés lors des débats de Madame M.C. X..., Greffier. DEBATS : A l'audience publique du 08 Janvier 2002, Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries. Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour. Par acte authentique reçu le 20 décembre 1995, la société civile immobilière MAROL a consenti à la société à responsabilité limitée " Société de Formation Rhône Alpes " (SOFRA) un bail précaire entrant dans le cadre de la dérogation prévue à l'article 3-2 du Décret n 53-630 du 30 septembre 1953, devenu depuis l'article L 145-5 du Code de commerce, pour une durée non supérieure à deux ans du 11 décembre 1995 au 30 novembre 1997 et portant sur des locaux à usage professionnel situés à RUY- MONTCEAU (Isère). Le bail était consenti
moyennant un loyer annuel de 127 353,60 F TTC payable par mensualités de 10 612,80 F. A l'expiration du bail précaire, la société SOFRA a conservé la jouissance des lieux et a notifié à la SCI MAROL par lettre recommandée avec avis de réception du 20 août 1998 qu'elle les libérerait le 31 août suivant. A cette date, un constat d'état des lieux a été établi contradictoirement à l'initiative de la société SOFRA et les clefs ont été remises au bailleur à l'issue. La SCI MAROL, prétendant qu'en raison du maintien du preneur dans les lieux à l'issue du terme du bail précaire, il s'était opéré un nouveau bail soumis de plein droit aux dispositions du Décret n 53-630 du 30 septembre 1953, a assigné la société SOFRA en paiement :
- de la somme de 275 932,80 F correspondant aux loyers et charges dus jusqu'au 1er décembre 2000, date d'expiration de la première période triennale du nouveau bail ou, subsidiairement de la somme de 63 676,80 F correspondant à la période de préavis,
- de la somme de 81 097,47 F, montant des travaux de remise en état des lieux,
- d'une somme de 6 000,00 F en application des dispositions de l'article 700 NCPC. Par jugement du 20 octobre 1999, le tribunal de grande instance de BOURGOIN a :
- dit que la convention précaire conclue le 20 décembre 1995 avait expiré le
30 novembre 1997,
- dit que les parties ne voulaient pas se soumettre au Décret du 30 septembre 1953,
- dit que la société SOFRA occupait sans droit ni titre le local appartenant à la SCI MAROL depuis le 1er décembre 1997,
- rejeté les demandes en paiement de loyers et de charges formées par la SCI MAROL,
- débouté la société SOFRA de sa demande en exécution personnelle des travaux de réparations locatives,
- condamné la société SOFRA à payer à la SCI MAROL la somme de 40 370,47 F au titre des réparations locatives,
- rejeté la demande d'exécution provisoire,
- condamné la société SOFRA à payer à la SCI MAROL la somme de 4 000,00 F en application des dispositions de l'article 700 NCPC,
- condamné la société SOFRA aux dépens. La SCI MAROL a interjeté appel de cette décision. Elle soutient que dans la mesure où à compter du 30 novembre 1997, terme du bail dérogatoire, la société SOFRA s'est maintenue dans les lieux sans demander de délai pour les libérer et où de son côté, elle n'a pas demandé le départ de son locataire et a continué à percevoir les loyers, il s'est opéré dès ce moment un nouveau bail soumis impérativement au Décret du 30 septembre 1953, conformément aux dispositions de l'article 3-2 al 2 de ce décret, méconnu du tribunal par refus d'application. Elle ajoute que la société SOFRA ne pouvait valablement renoncer aux droits qu'elle tire de l'application du statut des baux commerciaux
avant qu'elle ne les ait acquis et que les clauses du bail précaire ne pouvaient avoir pour effet d'écarter l'application des dispositions susvisées, qui sont d'ordre public et dont le bénéfice peut être également revendiqué par les deux parties contractantes. Elle conteste le fait allégué par la société SOFRA suivant lequel elle lui aurait consenti à sa demande un délai de grâce pour libérer les lieux loués et fait observer qu'il n'est démontré l'accomplissement d'aucun acte de la part de cette société, qui soit de nature à établir de manière certaine et sans équivoque son intention de renoncer à l'application du statut. Elle conclut dans ces conditions à ce que la Cour, réformant la décision des premiers juges, constate que postérieurement au 30 novembre 1997, il s'est formé entre les parties un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, d'une durée de neuf années et qui ne pouvait être résilié à l'initiative du preneur qu'à l'issue de la première échéance triennale au moyen de la notification d'un congé par acte extra-judiciaire, six mois avant cette échéance. Elle fait observer qu'en l'espèce, le terme de la première période triennale du nouveau bail se situait au 1er décembre 2000 et que la résiliation ne pouvait intervenir avant cette date et à la suite d'un congé signifié au plus tard le 1er juin 2000, alors que la Société SOFRA a annoncé son départ prévu pour le 31 août 1998 par courrier en date du 19 août 1998 réceptionné le 20 août. Elle considère que faute d'avoir respecté les formes et délais légaux pour la délivrance du congé, la société SOFRA est tenue du règlement des loyers jusqu'à la date du 1er décembre 2000 et demande à ce titre sa condamnation au paiement de la somme de 275.932,80 F correspondant à 26 mois de loyer de septembre 1998 à novembre 2000. A titre subsidiaire, elle demande que la société SOFRA soit condamnée au paiement des loyers et charges pendant la période de préavis de 6 mois à compter de la notification
du congé, soit du 20 août 1998 au 20 février 1999, qui s'élèvent à la somme de 63.676,80 F. Elle conclut également à la réformation du jugement en ce qu'il a limité à la somme de 40 370,47 F le coût des réparations locatives à la charge de la société SOFRA, alors que le constat d'état des lieux de sortie établi le 31 août 1998, fait état de dégradations nombreuses et importantes des cloisons, portes, plafonds et revêtements de sol et que les réfections nécessaires pour y remédier incombent entièrement à la société SOFRA, qui est présumée avoir reçu le bien loué en bon état de réparations locatives. Elle demande à la Cour de se référer aux devis qu'elle produit et de condamner la société SOFRA à lui payer à ce titre une indemnité de 81.097,47 F. A titre subsidiaire, elle indique ne pas s'opposer pas à ce que cette remise en état soit effectuée à l'initiative de la Société SOFRA à la condition que les travaux soient effectués par des professionnels. Elle demande enfin que la société SOFRA soit condamnée à lui payer une somme de 15 000,00 F en application des dispositions de l'article 700 NCPC ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. La Société SOFRA a formé appel incident des dispositions du jugement la condamnant à payer à la SCI MAROL la somme de 40 370,47 F au titre des réparations locatives, alors que le constat d'état des lieux et les prises de vues photographiques annexées démontrent le peu d'importance des réparations et nettoyages à prévoir. Elle réitère son offre de faire effectuer elle-même les travaux de remise en état nécessaires, dont le coût est de beaucoup inférieur à celui des devis communiqués par la SCI MAROL, qui correspondent à une réfection complète des locaux. En opposition à l'appel principal de la SCI MAROL, elle fait valoir que le contrat de bail précaire stipulait expressément : " Le présent contrat étant consenti à titre provisoire et précaire, si les conditions prescrites par l'article 3- 2 susvisé du décret du 30 septembre 1953 se trouvent
remplies, le preneur ne pourra pas revendiquer les dispositions du décret pour solliciter le renouvellement des présentes, ce que ledit preneur reconnaît expressément " et précisait encore : " Le preneur s'oblige à quitter le local loué à l'expiration des présentes, sans chercher à s'y maintenir, sous quelque prétexte que ce soit. Si, contre toute attente, il se maintenait en possession, il devrait être considéré comme occupant sans droit ni titre. " Elle considère que ces stipulations sont particulièrement claires et précises et établissent que la commune intention des parties était d'écarter l'éventualité d'une soumission du bail aux dispositions générales édictées par le décret du 30 septembre 1953, même en cas de maintien dans les lieux. Elle explique la prolongation de l'occupation des locaux par le fait que la SCI MAROL lui a consenti un délai supplémentaire pour déménager, sans que cette autorisation ait été consignée par écrit, et que ce n'est qu'au moment où elle a annoncé son départ que cette société a invoqué pour la première fois la transformation de la convention en bail commercial soumis au statut. Elle soutient de son côté, comme l'ont relevé les premiers juges, que son maintien dans les lieux après le 30 novembre 1997 ne pouvait pas s'interpréter comme la poursuite ou le renouvellement d'un bail mais comme une occupation sans droit ni titre admise par la SCI MAROL, compte tenu de son silence et de son inertie, alors que la convention stipulait que le bailleur pouvait solliciter l'expulsion de son locataire en référé devant le président du Tribunal de grande instance. Elle ajoute qu'il a été implicitement renoncé au bénéfice acquis des dispositions du décret du 30 septembre 1953, puisqu'aucun avenant au contrat initial n'a été régularisé entre les parties suite à l'accord intervenu entre elles. Elle conclut en conséquence à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la SCI MAROL de sa demande en paiement de loyers fondée sur l'existence d'un nouveau
bail régi par les dispositions communes du décret du 30 septembre 1953. Elle demande enfin que la SCI MAROL soit condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 10 000,00 F en application des dispositions de l'article 700 NCPC. SUR CE LA COUR. Attendu que le contrat de bail du 20 décembre 1995 a été conclu pour une durée non supérieure à deux ans par référence expresse aux dispositions de l'article 3-2 du Décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L.145-5 du Code de Commerce, emportant dérogation au statut d'ordre public du bail commercial ; Attendu que cet article prévoit en son deuxième alinéa que si à l'expiration de la durée du bail dérogatoire, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du chapitre V, notamment par l'article L.145-4 fixant à neuf ans la durée minimale du bail et déterminant les conditions dans lesquelles il peut y être mis fin avant terme ; Attendu qu'en l'espèce, il est acquis que la société SOFRA est restée en possession des locaux loués après le 30 novembre 1997, terme du bail précaire et a été laissée en possession par la SCI MAROL, qui a continué à percevoir les loyers jusqu'au 31 août 1998, date à laquelle elle a repris possession des lieux par la remise des clefs ; Attendu que le fait allégué par la société SOFRA suivant lequel elle serait restée en possession en raison d'un délai de grâce qui lui aurait été consenti par la SCI MAROL est contesté par celle-ci ; que la société SOFRA n'en rapporte pas la preuve ni ne fait état du moindre commencement de preuve ; Attendu qu'il ne pouvait être déduit du fait que la société SOFRA se soit maintenue dans les lieux et ait été laissée en possession après expiration du bail précaire des conséquences différentes et de surcroît opposées à celles que la loi attache de plein droit à cette situation ; Attendu que la renonciation anticipée à l'application du statut des baux
commerciaux, stipulée dans l'acte du 20 décembre 1995, soit avant l'acquisition des droits réservés au preneur laissé en possession des lieux loués, est de nul effet au regard des dispositions d'ordre public de l'article L.145-15 du Code de Commerce ; Attendu qu'en présence d'un droit acquis des deux parties contractantes à l'application de ce statut, la société SOFRA ne pouvait valablement y renoncer au moment de la délivrance du congé et se constituer ainsi unilatéralement le droit de mettre fin au bail avant l'expiration de la première période triennale et de se dispenser d'observer la forme et le délai de congé ; Attendu qu'il a lieu en conséquence de faire droit sur les premiers chefs contestés à l'appel principal de la SCI MAROL et de réformer la décision du tribunal en constatant qu'à compter du 1er décembre 1997, il s'est opéré entre les parties un nouveau bail d'une durée de neuf ans soumis aux dispositions d'ordre public du chapitre V du titre IV du Livre Ier du Code de Commerce ; Attendu qu'en vertu de l'article L.145-4 dudit Code, la société SOFRA ne pouvait valablement donner congé pour la date du 31 août 1998, avant la fin de la première période triennale du nouveau bail et de surcroît, sans observer pour la délivrance du congé la forme de l'acte extra-judiciaire et un délai de préavis de six mois ; Attendu cependant qu'en consentant le 31 août 1998 à la remise des clefs, la SCI MAROL a accepté que le congé irrégulièrement donné reçoive effet et que le bail prenne fin, ne réservant de manière expresse aux termes de la déclaration de son représentant consignée dans le procès-verbal de constat que son droit de faire sanctionner le non respect du délai de préavis ; que la société SOFRA ne sera tenue du paiement du loyer que jusqu'au 20 février 1999, terme du préavis légal de six mois à compter de la délivrance du congé ; qu'elle sera condamnée à ce titre à payer à la société SOFRA la somme de 9 707,47 Euros TTC (63 676,80 F) avec intérêts moratoires au taux légal à
compter du 7 janvier 1999, date de l'assignation devant le tribunal ; Attendu, sur l'exécution de l'obligation aux réparations locatives à la charge du preneur, que l'offre de réparation en nature réitérée devant la Cour par la société SOFRA, ne peut être retenue plus de trois ans après son départ des lieux loués et en l'état des divergences existant entre les parties sur la nature et l'étendue des travaux de remise en état nécessaires ; Attendu que le tribunal en retenant que les dégradations localisées constatées à la sortie du preneur ne justifiaient pas la réfection de la totalité de la moquette ni le remplacement des panneaux de cloisons mais seulement leur réparation et la réfection des peintures a fait une exacte appréciation de l'étendue de l'obligation de réparation à la charge de la société SOFRA en la condamnant à payer à la SCI MAROL une indemnité qu'il a justement fixé à la somme de 40 370,47 F, correspondant à ce jour à la somme de 6 154,44 Euros ; que sa décision sera sur ce point confirmée de même que celle fixant la somme devant être allouée au titre de l'article 700 NCPC pour la procédure suivie en première instance ; Attendu que la société SOFRA, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement à SCI MAROL en compensation des frais non compris dans les dépens exposés pour soutenir son appel une somme de 900,00 Euros par application des dispositions de l'article 700 NCPC ; PAR CES MOTIFS PAR CES MOTIFS La Cour, Publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi, Reçoit les appels, Confirme le jugement en ce qu'il a condamné la société à responsabilité limitée " Société de Formation Rhône Alpes " (SOFRA) à payer à la société civile immobilière MAROL la somme de 40 370,47 F (6 154,44 Euros) au titre des réparations locatives et une somme de 4 000,00 F (609,80 Euros) en application des dispositions de l'article 700 NCPC ; Le réformant pour le surplus et ajoutant : Constate qu'à
compter du 1er décembre 1997, il s'est opéré entre la SCI MAROL et la société SOFRA un nouveau bail d'une durée de neuf ans soumis aux dispositions d'ordre public du chapitre V du titre IV du Livre Ier du Code de Commerce ; Condamne la société à responsabilité limitée " Société de Formation Rhône Alpes " (SOFRA) à payer à la société civile immobilière MAROL :
- à titre de loyer, la somme de 9 707,47 Euros TTC (63 676,80 F) avec intérêts moratoires au taux légal à compter du 7 janvier 1999,
- une somme de 900,00 Euros (5 903,61 F) au titre de ses frais irrépétibles d'appel ; La condamne aux dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 NCPCPrononcé par Monsieur le Président qui a signé avec le Greffier.