COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70H 4me chambre expropriations ARRET Nä CONTRADICTOIRE DU 10 MAI 2005 R.G. Nä 04/07625 AFFAIRE :
S.A.R.L. BUROMASTER C/ COMMUNE DE COURBEVOIE D cision d f r e Ë la cour : Jugement rendu le 05 Mars 2004 par le juge de l'expropriation de NANTERRE RG nä : 03/00054 Exp ditions ex cutoires Exp ditions Copies d livr es le : Ë : Me Olivier AUMONT Cabinet DS AVOCATS + Parties REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DIX MAI DEUX MILLE CINQ, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arr t suivant dans l'affaire entre : Soci t BUROMASTER (S.A.R.L.) Domicile lu chez la SCP BOMMART-MINAULT avou 19, rue Georges Cl menceau 78000 VERSAILLES repr sent e par Ma"tre Olivier AUMONT avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 0628 APPELANTE [****************] COMMUNE DE COURBEVOIE repr sent e par son Maire en exercice HOTEL DE VILLE 2 Place de l'HÂtel de Ville 92400 COURBEVOIE repr sent e par le CABINET DS AVOCATS avocats au barreau de PARIS INTIMEE [****************] Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT tant exerc es par Madame Michle DE LA X... repr sentant Monsieur le DIRECTEUR DES SERVICES FISCAUX DES YVELINES, 12, rue de l'Ecole des Postes - 78000 VERSAILLES selon pouvoir sp cial en date du 10 f vrier 2005, Composition de la cour : L'affaire a t d battue le 08 Mars 2005 en audience publique, devant la cour compos e de : Madame Genevive Y..., Pr sident, Monsieur Philippe Z..., Vice-Pr sident au Tribunal de Grande Instance de PONTOISE, Madame Martine A..., Vice-Pr sident au Tribunal de Grande Instance de CHARTRES, qui en ont d lib r , Greffier, lors des d bats : Madame Marie-Christine B... 5FAITS ET PROCEDURE, La soci t BUROMASTER est propri taire d'une parcelle de terrain non bÈtie de 488 m , sise 105 rue de Normandie Ë Courbevoie (92) cadastr e section I nä 48, qu'elle a acquise le 3 ao t 1999 et qu'elle a affect e Ë usage de parking exploit par la soci t COURNORD en vertu d'un bail commercial de 12 ans Ë compter du
1er janvier 2001. Class en zone UAa, ledit terrain est devenu emplacement r serv pour la cr ation d'un espace vert selon le plan d'occupation des sols approuv le 18 septembre 2001. Le 14 janvier 2000, la commune de Courbevoie a notifi Ë la soci t BUROMASTER la d cision du maire de surseoir Ë statuer sur sa demande de permis de construire. Par lettre recommand e avec accus de r ception du 22 avril 2002, la soci t BUROMASTER a mis la commune en demeure d'acqu rir son terrain dans le cadre du droit de d laissement pr vu par l'article L 123-17 du Code de l'urbanisme. Le 6 septembre suivant, elle a refus l'offre de la commune. Sur demande de la commune, le juge de l'expropriation de Nanterre a, par jugement en date du 5 mars 2004 : [* prononc le transfert de propri t au profit de ladite commune, *] fix Ë la somme totale de 323.300   (situation occup e) en principal et frais de remploi, l'indemnit de d possession foncire Ë revenir Ë la soci t BUROMASTER, [* allou Ë la soci t BUROMASTER une indemnit de 2.500   par application de l'article 700 du nouveau Code de proc dure civile, *] rappel que les d pens doivent tre support s par la commune. LA COUR Vu l'appel form Ë l'encontre de cette d cision par la soci t BUROMASTER par lettre recommand e avec accus de r ception parvenue au greffe de la juridiction de premire instance le 5 octobre 2004, Vu le m moire accompagn de documents adress par lettre recommand e avec accus de r ception du 2 d cembre 2004, notifi par le greffe de la cour le 6 d cembre 2004 Ë la commune et au commissaire du gouvernement, par lequel la soci t BUROMASTER, poursuivant l'annulation du jugement d f r au visa des articles 6 de la Convention europ enne de sauvegarde des droits de l'homme, 1er du premier protocole additionnel Ë cette Convention et L 13-13 et suivants du Code de l'expropriation, demande Ë la cour de : [* prononcer le transfert de propri t au profit de la commune, *] d clarer inapplicable l'article
L 13-17 du Code de l'expropriation ou, Ë d faut, annuler ou carter l'avis des Domaines du 17 septembre 2003 au visa de l'article L 13-8 du m me Code, * fixer l'indemnit principale lui revenant Ë 716.500   et l'indemnit de remploi Ë 72.415  , * subsidiairement, fixer l'indemnit principale lui revenant Ë 341.600   (abattement pour occupation r duit Ë 30 %) et l'indemnit de remploi Ë 34.925  , * condamner la commune Ë lui payer la somme de 7.500   sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de proc dure civile, Vu les conclusions d pos es le 21 janvier 2005, notifi es le jour m me par le greffe de la cour Ë la soci t BUROMASTER et Ë la commune, par lesquelles le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement entrepris sur l'application de l'article L 13-17 du Code de l'expropriation ainsi que sur l' valuation et s'en remet Ë la sagesse de la cour pour le surplus, Vu le m moire accompagn de documents adress par lettre recommand e avec accus de r ception du 28 janvier 2005, notifi le 31 janvier et le 4 f vrier 2005 par le greffe de la cour au commissaire du gouvernement et Ë la soci t BUROMASTER, par lequel la commune de Courbevoie, intim e, demande Ë la cour de confirmer le jugement entrepris et, subsidiairement, de fixer l'indemnit totale de d possession Ë 290.000  , Vu les convocations adress es le 20 d cembre 2004 par le greffe de la cour pour l'audience du 8 f vrier 2005 et celles adress es Ë cette dernire date pour l'audience du 8 mars 2005, SUR CE, Consid rant que la soci t BUROMASTER expose que le premier juge n'a pas fix le montant des indemnit s d'aprs la consistance des biens, conform ment aux dispositions de l'article L 13-14 du Code de l'expropriation, mais, en application de celles de l'article L 13-17 du m me Code, en fonction d'une estimation domaniale du 17 septembre 2003 dont, par ordonnance du 17 novembre 2003, le pr sident de la formation de jugement du tribunal administratif de Paris a dit cette juridiction
incomp tente pour en conna"tre ; qu'elle fait valoir que cette estimation, faite pour une dur e d'un an, est p rim e et que l'avis de l'administration des domaines constitue une d cision ill gale lui faisant grief parce qu'erron e quant au montant retenu ; Que, se r f rant Ë "la cote annuelle CALLON, pour Courbevoie, au 1er janvier 2002", l'appelante estime qu'un terrain Ë bÈtir, comparable au sien, "vaut au minimum 856   de charges foncires, ce qui, multipli par une surface de constructibilit de 934 m , aboutit Ë une valeur du terrain minimale de 799.000  " alors que l'avis des domaines retient un prix du mtre carr de 1.000   lequel est inf rieur Ë l' valuation de la commune pour un terrain de 433 m , sis 125/127 bis rue de Normandie, propos par celle-ci Ë la revente le 7 ao t 2003 au prix de 1.100   du mtre carr ; qu'elle ajoute que cet avis fait abstraction de son projet de construction d'un immeuble de cinq tages avec neuf appartements Ë usage d'habitation sur rez de chauss e occup par des locaux d'activit s et parc de stationnement en sous-sol, repr sentant une surface hors oeuvre nette totale cr e de 934,55 m , pour lequel la commune avait d livr un certificat d'urbanisme positif avant de lui opposer une d cision de sursis Ë statuer sur sa demande de permis de construire ; qu'elle estime que l'abattement pour occupation doit tre minor afin de tenir compte des circonstances particulires de cette occupation intervenue Ë raison de la d cision de sursis Ë statuer ; Que la soci t BUROMASTER soutient que cet avis des domaines est invalide, "au cas o l'article L 13-17 du Code de l'expropriation trouverait Ë s'appliquer", dans la mesure o il lie le juge, l'administration portant ainsi atteinte Ë l'ind pendance et Ë l'effectivit du contrÂle juridictionnel de ce dernier, et o il affecte aussi la substance du droit de propri t ; qu'elle fait grief au premier juge d'avoir retenu qu'il devait appliquer la loi en vigueur et affirme que ledit article L 13-17 est
incompatible avec les dispositions combin es des articles 6 de la Convention europ enne de sauvegarde des droits de l'homme et 1er du premier protocole additionnel Ë cette Convention ; qu'elle en d duit que l'avis litigieux doit tre annul , comme d pourvu de base l gale, pour permettre Ë la cour d'appr cier souverainement son pr judice futur mais certain, l' tude financire r alis e pour l'obtention du financement bancaire n cessaire Ë la r alisation de son projet de construction lui permettant de tabler sur un b n fice de 716.510  , entre le prix de vente et le co t de construction, et l'article L 13-15 II 4ä du Code de l'expropriation dictant que, pour son valuation, le terrain est consid r comme ayant cess d' tre compris dans un emplacement r serv ; Que, par ailleurs, la soci t BUROMASTER se pr vaut de l'effet d volutif de l'appel au sens de l'article 562 alin a 2 du nouveau Code de proc dure civile ainsi que des dispositions de l'article 561 du m me Code pour demander Ë la cour de statuer Ë nouveau en fait et en droit sur l'ensemble du litige afin de constater que le d lai de 5 ans pr vu par l'article L 13-17 du Code de l'expropriation est expir et que ce dernier texte ne peut plus recevoir application ; Qu'elle sollicite en cons quence la fixation de l'indemnit principale d'expropriation Ë la somme de 716.500   et celle de l'indemnit de remploi Ë la somme de 72.415   "selon le taux d gressif d'usage", soit 15 % jusqu'Ë 15.300   et 10 % au-delË ; Consid rant, toutefois, que l'article L 13-8 du Code de l'expropriation, invoqu par l'appelante au soutien de sa contestation de l'avis du service des domaines, ne permet pas Ë la juridiction de l'expropriation de se prononcer sur la l galit dudit avis mis par l'administration mais seulement de r gler la question de l'indemnit Ë allouer, ind pendamment des contestations et difficult s trangres sur lesquelles les parties sont renvoy es Ë se pourvoir devant qui il appartiendra, en fixant autant d'indemnit s
alternatives qu'il existe d'hypothses envisageables ; Qu'en l'espce, bien qu'indiquant avoir saisi le juge administratif d'un recours contre lad cision de sursis Ë statuer sur sa demande de permis de construire, la soci t BUROMASTER a renonc Ë son projet de construction puisqu'elle a choisi d'exercer le droit de d laissement pr vu par l'article L 123-17 du Code de l'urbanisme et se borne Ë r clamer le prononc du transfert de propri t au profit de la commune avec la fixation de l'indemnit Ë lui revenir dans cette hypothse ; qu'il n'y a donc pas lieu de faire application du susdit article L 13-8 du Code de l'expropriation ; Consid rant qu'il ressort de l'article L 230-3 du Code de l'urbanisme qu'en ce qui concerne le d laissement, la date de r f rence, pr vue pour l'estimation des biens, est celle Ë laquelle est devenu opposable aux tiers le plus r cent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le r visant ou le modifiant et d limitant la zone dans laquelle est situ le terrain ; qu'en l'espce, le plan d'occupation des sols a t approuv le 18 septembre 2001 et que les parties conviennent de retenir le 20 octobre 2001 comme date de r f rence ; Consid rant que l'avis mis le 17 septembre 2003 par le service des domaines, contenant estimation du bien pour une p riode d'un an, n' tait pas p rim au jour o le premier juge a statu , le 5 mars 2004, et que, dans la mesure o l'article L 13-15 du Code de l'expropriation, applicable en l'espce, pr voit que les biens sont estim s Ë la date de la d cision de premire instance, la soci t BUROMASTER invoque vainement le fait que cet avis a, au jour o la cour statue, plus d'un an ; Consid rant de m me que l'effet d volutif de l'appel et l'obligation pour la cour de statuer Ë nouveau en fait et en droit, ne font pas obstacle Ë ce qu'elle se prononce sur la valeur du bien Ë la date du jugement entrepris en sorte que la soci t BUROMASTER, qui persiste dans sa volont de d laissement, ne
peut utilement faire valoir qu'Ë la date de ses critures d'appel, plus de cinq ans se sont coul s depuis qu'elle a acquis le terrain en cause ; qu'elle est en effet irrecevable au sens de l'article 546 du nouveau Code de proc dure civile (auquel ne d roge pas l'article L 13-21 du Code de l'expropriation), faute d'int r t autre qu'un artifice de proc dure, Ë demander Ë nouveau Ë la cour de prononcer le transfert de propri t puisque le jugement d f r satisfait Ë cette demande ; Que ce transfert de propri t est donc intervenu Ë la date dudit jugement, soit dans les cinq ans de l'acquisition du bien par l'appelante ; Consid rant, certes, que la Convention europ enne de sauvegarde des droits de l'homme et son premier protocole additionnel ont une valeur normative sup rieure Ë la loi fran aise en sorte qu'il convient de rechercher si, en l'espce, l'application des dispositions de l'article L 13-17 du Code de l'expropriation est susceptible de s'av rer incompatible avec les articles 6 de ladite Convention et 1er dudit protocole additionnel ; Que, selon ledit article L 13-17, le montant de l'indemnit principale ne peut exc der l'estimation faite par le service des domaines ou celle r sultant de l'avis mis par la commission des op rations immobilires, si une mutation Ë titre gratuit ou on reux, ant rieure de moins de cinq ans Ë la date de la d cision portant transfert de propri t , a donn lieu Ë une valuation administrative rendue d finitive en vertu des lois fiscales ou Ë une d claration d'un montant inf rieur Ë ladite estimation et, lorsque les biens ont, depuis cette mutation, subi des modifications justifi es dans leur consistance mat rielle ou juridique, leur tat ou leur situation d'occupation, l'estimation qui en est faite doit en tenir compte ; Qu'en l'espce, ainsi que cela a t indiqu ci-dessus, le transfert de propri t n'est pas intervenu Ë la suite d'une expropriation ; que la soci t BUROMASTER a librement choisi d'exercer, ds le 22 avril 2002, le droit de
d laissement que lui confre l'article L 123-17 du Code de l'urbanisme sans attendre que cinq ann es se soient coul es depuis son acquisition du 3 ao t 1999 ; Qu'il r sulte des termes m mes du courrier qu'elle a adress le 20 janvier 2000 Ë la direction d partementale de l' quipement Ë Nanterre, pour contester la d cision du directeur des services fiscaux retenant une valeur de 533,57   (3.500 F) le mtre carr pour calculer le montant du versement li au d passement du plafond l gal de densit , qu'Ë cette date elle estimait elle-m me la valeur de son bien Ë 304,90   (2.000 F) le mtre carr ; que, dans son avis du 17 septembre 2003, la brigade d' valuations domaniales, tenant compte du fait que le terrain est constructible et d'un abattement de 40 % pour occupation commerciale, en estime la valeur v nale Ë 293.000   (soit 1.000   selon le prix moyen du terrain par mtre carr correspondant Ë une valeur totale de 488.000   sans abattement) en y ajoutant une indemnit de remploi s' levant Ë 30.300   ; Que, dans sa description des lieux, le premier juge souligne la situation g ographique "moyennement favorable" du bien en cause Ë raison de son accessibilit relativement peu ais e et de sa desserte limit e par les transports publics ; que, dans sa correspondance pr cit e du 20 janvier 2000, la soci t BUROMASTER se plaint de la promiscuit du voisinage ; Qu'ainsi que le relve la commune, la configuration allong e du terrain (fa ade d'environ 10 mtres pour une profondeur d'environ 50 mtres) limite les possibilit s de construction ; que les quatre l ments de comparaison retenus par le premier juge et repris en cause d'appel par la commune et le commissaire de gouvernement tablissent une valeur moyenne de 1.000   par mtre carr de terrain ; que l'appelante ne peut utilement se pr valoir de l'offre de vente par la commune, le 7 ao t 2003, des deux parcelles r unies proches de la sienne au prix de 1.100   par mtre carr dans la mesure o, ainsi qu'il ressort du
plan cadastral vers aux d bats, leur r union leur confre une configuration plus avantageuse que celle de son bien (fa ade plus importante et profondeur moindre) ; que la seule citation d'une "cote annuelle CALLON" n'a aucun caractre probant et qu'en l'absence de production par elle de tout autre l ment de comparaison, la soci t BUROMASTER ne justifie pas de la r alit d'une valeur de son terrain sup rieure Ë celle de 1.000   par mtre carr ressortant de l'avis du service des domaines, compte tenu des caract ristiques sus voqu es dudit terrain ; Que si l'article L 13-13 du Code de l'expropriation, applicable en matire de d laissement, lui permet de r clamer l'indemnisation de l'int gralit de son pr judice et si elle peut se pr valoir des possibilit s de construction qui existaient Ë la date de r f rence, notamment du certificat d'urbanisme d livr le 13 octobre 1999 pour son projet de construction, il n'en demeure pas moins qu'elle ne justifie pas avoir obtenu le financement bancaire, objet de sa demande du 31 ao t 1999, n cessaire Ë sa r alisation et qu'elle a en toute hypothse, ainsi que cela a t dit ci-dessus, renonc Ë son projet de construction pour exercer son droit de d laissement ; qu'elle ne peut ds lors pr tendre Ë l'existence d'un pr judice Ë hauteur de 934,55 m de surface hors oeuvre nette ; que la qualification de terrain Ë bÈtir a t prise en compte par le service des domaines ainsi que cela a t expos ci-dessus ; Que les dispositions des articles L 13-14 et L 13-17 du Code de l'expropriation ne sont pas incompatibles, la juridiction de l'expropriation se pronon ant en fonction de la consistance des biens sans pouvoir exc der l'estimation faite par le service des domaines dont il vient d' tre v rifi qu'elle ne sous-estime pas la valeur du terrain en cause ; Que l'appelante ne communique aucun l ment de nature Ë permettre de r duire l'abattement de 40 % retenu pour occupation commerciale de son bien ; qu'elle ne critique pas les
modalit s de calcul de l'indemnit de remploi ; Qu'en d finitive, la soci t BUROMASTER n' tablit pas que l'estimation du service des domaines constitue une atteinte Ë son droit de propri t ou Ë son droit Ë un procs quitable devant un tribunal ind pendant et impartial, au sens des articles 6 de la susdite Convention et 1er de son premier protocole additionnel ; Consid rant qu'il s'ensuit que la d cision du premier juge, en ce qu'elle fixe l'indemnit devant revenir Ë l'appelante en retenant l'entire estimation du service des domaines, doit tre confirm e ; Consid rant que l' quit ne commande pas l'attribution de somme au titre des frais non compris dans les d pens d'appel, le premier juge ayant fait une juste appr ciation de l'indemnit allou e par lui sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de proc dure civile ; que la soci t BUROMASTER, partie perdante, doit supporter la charge des d pens d'appel ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en valeur Ë la date du jugement entrepris, Confirme le jugement entrepris, Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties, Condamne la soci t BUROMASTER aux d pens d'appel. Arr t prononc par Madame Genevive Y..., Pr sident, et sign par Madame Genevive Y..., Pr sident et par Madame Marie-Christine B..., Greffier pr sent lors du prononc . Le GREFFIER, Le PRESIDENT,