COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 64A 4ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 13 FEVRIER 2006 R.G. No 04/05949 AFFAIRE : S.D.C. DE LA RESIDENCE DU BOIS JOLI A JOUY LE MOUTIER C/ Mme Antoinette X... Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 28 Avril 2004 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE No Chambre : 3ème No RG : 03/04696 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD SCP JUPIN &amp; ALGRIN REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE TREIZE FEVRIER DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE DU BOIS JOLI quartier de la croix Saint Marc 95280 JOUY LE MOUTIER représenté par son syndic bénévole, Monsieur Jean-François LE Y... demeurant ... 95280 JOUY LE MOUTIER représenté par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués - N du dossier 0440067 plaidant par Maître BOUSSEREZ avocat au barreau de PONTOISE APPELANT [****************] Madame Antoinette X...
... 95280 JOUY LE MOUTIER représentée par la SCP JUPIN &amp; ALGRIN, avoués - N du dossier 0020665 plaidant par la SCP LA VILLEGUERIN avocats au barreau de VERSAILLES INTIMEE [****************] Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Décembre 2005 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Geneviève BREGEON, Président,
Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller,
Madame Dominique LONNE, Conseiller, Greffier, lors des débats :
Madame Marie-Christine COLLET, RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : Le syndicat des copropriétaires de la résidence du Bois Joli sise quartier de la Croix Saint Marc 95280 Jouy Le Moutier (le syndicat ou le SDC) est appelant du jugement rendu le 28 avril 2004 par le tribunal de grande instance de Pontoise qui, dans l'instance l'opposant à Madame Antoinette X..., copropriétaire, a annulé la décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires du 7 mars 2003 ayant autorisé Monsieur Z..., copropriétaire voisin de Mme X..., à édifier une véranda sur son lot dont il a la jouissance privative.
La déclaration d'appel a été enregistrée au greffe le 6 août 2004. La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 29 novembre 2005. PRETENTIONS DES PARTIES :
Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires, appelant poursuivant la réformation du jugement en toutes ses dispositions, demande à la Cour : -
de débouter Mme X... de ses demandes, -
de la condamner à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages &amp; intérêts, -
de condamner Mme X... à lui payer une indemnité de procédure de 2.000 euros ainsi qu'aux dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 10 octobre 2005, Mme X..., intimée, demande à la Cour de débouter le SDC de son appel et de le condamner à lui payer une indemnité de procédure de 3.000 euros ainsi qu'aux dépens. SUR QUOI, LA COUR :
Considérant que la résolution dont Mme X... demande l'annulation a été adoptée par l'assemblée générale  extraordinaire du 7 mars 2003, convoquée ensuite de l'assemblée générale ordinaire
le même jour en application du dernier alinéa de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 par un second vote ayant obtenu la majorité des deux tiers des copropriétaires présents ou représentés ;
Que la résolution est ainsi rédigée :  L'assemblée générale confirme, par une majorité selon l'article 26 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, les autorisations données à M. A... d'installer une pergola, à MM. B... et Z... d'installer une véranda sur leurs jardins dont il ont l'usage privatif ;
Que la convocation aux deux assemblées générales comportait un texte de commentaire de sa demande par M. C... précédant la proposition de résolution à soumettre aux copropriétaires et selon lequel :  Madame X... a fait (très récemment) remarquer que les autorisations d'aménagement du jardin privatif par l'installation d'une pergola (en 1993) ou une véranda (en 1996) sont en contradiction avec la lettre du règlement de copropriété et ne sont pas valables. Ces décisions ont été données à la majorité absolue à. Plutôt qu'un arbitrage par la justice statuant sur la prééminence entre une décision d'assemblée générale non contestée depuis de nombreuses années et le règlement de copropriété, il me semble judicieux de proposer de confirmer les autorisations précitées par un vote selon la majorité de l'article 26, qui ne pourra ainsi pas être contestéà. ;
Que les copropriétaires étaient dans ces conditions clairement informés de ce que la décision tendant à donner une autorisation à M. C... et confirmer les autorisations précédemment accordées à d'autres copropriétaires consistaient en une dérogation aux clauses du règlement de copropriété en ce qu'il interdit toute construction de quelque nature qu'elle soit dans les jardins ;
Considérant que le tribunal a annulé la résolution aux motifs que l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas été saisie d'un projet de résolution modifiant le règlement de copropriété sur
l'interdiction de toute construction dans les jardins, que le caractère conventionnel du règlement interdit à la copropriété d'imposer à l'un des copropriétaires une disposition contraire à ce règlement et que par conséquent le projet de travaux de M. C... ne pouvait être autorisé sans une modification explicite du règlement de copropriété ;
Considérant que l'article 26 b) de la loi du 10 juillet 1065 prévoit que sont prises à la majorité des voix des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (sous réserve des dispositions du dernier alinéa du même texte qui a trouvé à s'appliquer en l'espèce) :  la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
Que le règlement de copropriété peut être modifié aux conditions de majorité de l'article 26 de la loi de 1965, à la double condition que la modification porte sur la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes et, selon le même article 26, que la décision n'impose pas à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance ou qu'elle ne porte pas sur  l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble , des deux dernières circonstances imposant un vote à l'unanimité des copropriétaires ;
Que le jugement indique que Mme X... ne conteste pas la majorité à laquelle la décision a été prise, ce qu'elle ne fait pas davantage en cause d'appel ; qu'il convient donc de retenir qu'elle entrait dans les prévisions de l'article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 ;
Considérant que la décision ainsi prise est en effet contraire au
principe d'interdiction posé par le règlement de copropriété ; qu'elle pourrait pour cette raison être annulable si elle relevait d'une majorité plus exigeante que la majorité applicable à la modification du règlement de copropriété ; que dans le cas où elle relève de la même majorité, elle constitue une dérogation au règlement ;
Qu'en outre, la dérogation est accordée individuellement sur la base d'un principe général d'interdiction ; que la seule modification du règlement de copropriété consisterait dès lors à réserver les autorisations individuelles, ce qui ne conditionne pas l'autorisation régulièrement donnée ;
Que pour cet ensemble de considérations, la demande d'annulation présentée par Mme X... doit être rejetée ;
Considérant que le SDC ne justifie pas du bien fondé de sa demande de dommages &amp; intérêts par la démonstration d'une faute de Mme X... dans l'exercice de ses droits ; qu'il sera dans ces conditions débouté de sa demande de dommages &amp; intérêts ;
Considérant qu'il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties à l'instance l'intégralité des frais non compris dans les dépens engagés par elle ; que les demandes d'application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile seront dans ces conditions rejetées ;
Considérant que Mme D... qui succombe en ses prétentions devra supporter les dépens de première instance et d'appel ; PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement et contradictoirement :
INFIRME, en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
STATUANT A NOUVEAU:
DEBOUTE Mme X... de sa demande d'annulation de la décision
adoptée par l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 7 mars 2003,
DEBOUTE les parties de toutes demandes autres, plus amples ou contraires
CONDAMNE Mme X... aux dépens de première instance et d'appel, ACCORDE à ceux des avoués qui peuvent le prétendre le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, Président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, Président et par Madame Marie-Christine COLLET, Greffier, présent lors du prononcé. Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,