R. G : 10/ 04134
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 08 Novembre 2011
Décision du Tribunal d'Instance de BELLEY

du 06 avril 2010

RG : 1109000234




APPELANTS :
Monsieur Marc X...
né le 01 Mars 1957 à SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION (97400)

01360 LOYETTES
représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assisté de Me Jean Marc BERNARDIN, avocat au barreau de l'AIN
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2010/ 017580 du 30/ 09/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)
Madame Joëlle Y... épouse X...
née le 17 Juillet 1961 à LIEVIN (62800)

01360 LOYETTES
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assistée de Me Jean Marc BERNARDIN, avocat au barreau de l'AIN

Monsieur Fleury Z...
né le 12 octobre 1949 à SAINT JEAN DE BOURNAY

13005 MARSEILLE
représenté par la SCP BRONDEL TUDELA, avoués à la Cour
assisté de Me Christian PERRET, avocat au barreau de l'AIN
Date de clôture de l'instruction : 07 Mars 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Septembre 2011
Date de mise à disposition : 08 Novembre 2011
Débats en audience publique du 27 Septembre 2011 tenue par Pascal VENCENT, président de la 8ème chambre et Dominique DEFRASNE, conseiller, tous deux magistrats rapporteurs, sans opposition des parties dûment avisées, qui en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
A l'audience, Dominique DEFRASNE a fait le rapport conformément aux dispositions de l'article 785 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Selon bail sous seing privé en date du 21 juin 1989, monsieur Gabriel Z... aux droits duquel se trouve aujourd'hui son fils, monsieur Fleury Z..., a donné en location à monsieur Marc X... et à madame Joëlle Y... son épouse un appartement type 4 situé ... à 01980 Loyettes, pour une durée de trois années, moyennant un loyer mensuel initial de 1. 700 francs, outre une provision mensuelle sur charges de 650 francs.
En raison d'incidents dans le paiement des loyers, les parties ont régularisé le 26 octobre 2006 un plan d'apurement de la dette locative sur la base de 4. 319, 76 euros à compter du 15 novembre 2006.
Par acte du 10 février 2009, monsieur Z... a fait commandement aux époux X... d'avoir à payer la somme de 5. 082 euros à titre de loyers et charges en déclarant se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail.
Le 13 octobre 2009, monsieur Z... a fait ensuite assigner les époux X... devant le tribunal d'instance de Belley pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire contractuelle, ordonner l'expulsion des locataires et condamner ces derniers au paiement de la somme de 4. 480, 08 euros à titre de loyers impayés au 10 avril 2009 ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges.
Par jugement du 6 avril 2010, le tribunal d'instance a :
- dit le commandement visant la clause résolutoire ne produit effet que pour 860, 44 euros au titre des loyers impayés au 11 avril 2009,
- constaté la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties,
- ordonné l'expulsion de monsieur et madame X... au besoin avec le recours de la force publique,
- condamné solidairement monsieur et madame X... à payer à monsieur Z... :
* la somme de 1. 339, 98 euros au titre des loyers impayés au 11 avril 2009 avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
* à compter du 11 avril 2009, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges jusqu'à la libération effective des lieux loués, sous déduction des sommes payées par les époux X... postérieurement au 10 février 2009,
- dit que monsieur et madame X... sont solidairement débiteurs de la somme de 2. 541, 90 euros au titre des charges locatives des années 2006, 2007 et 2008, et que cette somme ne sera exigible qu'à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du jugement, sauf contestation dans le délai précité, portée devant le tribunal d'instance,
- en tant que de besoin, en l'absence de contestation des charges précitées, condamné solidairement monsieur et madame X... à payer à monsieur Z... la somme de 2. 541, 90 euros au titre des charges ci-dessus, et dit que cette condamnation ne sera exigible qu'à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du jugement, en l'absence de nouvelle saisine du tribunal en contestation des charges dues,
- débouté monsieur Z... du surplus de ses demandes,
- dit n'y avoir lieur à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné conjointement monsieur X... et madame X... aux dépens.
Les époux X... ont interjeté appel du jugement le 7 juin 2010.
Les appelants demandent à la cour :
- de constater qu'ils ont à ce jour restitué le logement objet du bail,
- de réformer le jugement du tribunal d'instance en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 2. 541, 90 euros au titre des charges,
- de débouter monsieur Z... de ses demandes,
- de condamner monsieur Z... aux dépens ainsi qu'au paiement de 1. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils contestent le décompte des loyers produit par le bailleur au motif qu'il est imprécis et erroné, notamment au regard de leurs versements.
Ils contestent aussi le décompte des charges locatives en indiquant qu'il n'est pas justifié de la répartition des charges entre les différents occupants de l'immeuble, ni de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et que les sommes n'apparaissent dans les relevés de l'ancien mandataire du bailleur.
Ils font valoir par ailleurs que monsieur Z... s'est complètement déchargé de la répartition des charges sur les occupants, qu'il a manqué à ses obligations en refusant de faire livrer du fuel pour chauffer l'immeuble et qu'ils ont du recourir à une entreprise spécialisée.
Monsieur Fleury Z... demande de son côté à la cour :
- de confirmer le jugement querellé sur la résiliation de plein droit du bail et de prendre acte de la restitution du logement par les locataires,
- de réformer le jugement sur le montant de la dette locative au 11 avril 2009 et statuant à nouveau, de condamner les époux X... au paiement de la somme de 3. 258, 26 euros, outre intérêts légaux à compter du 10 février 2009 avec capitalisation de ces intérêts,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due par les locataires et de condamner ces derniers au paiement de la somme de 4. 814, 98 euros de ce chef, outre les charges de l'année 2010,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a jugé les époux X... solidairement responsables du paiement des charges locatives 2006, 2007 et 2008 et de condamner les époux X... in solidum au paiement de 1. 025, 02 euros de ce chef,
- de condamner les époux X... au paiement de 1. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Il soutient que les calculs des premiers juges concernant la dette locative sont erronés et qu'il justifie des charges aujourd'hui réclamées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I-Sur le montant des loyers et des provisions sur charges
Attendu que la demande de monsieur Z... a pour objet les loyers et provisions sur charges impayés des années 2007, 2008 et pour la période du 1er janvier 2009 au 11 avril 2009, date d'expiration du délai de deux mois fixé dans le commandement du 10 février 2009 ;
Attendu que le loyer mensuel révisé annuellement au 1er juillet conformément aux dispositions contractuelles a été fixé pendant la période considérée à 358, 12 euros puis 369, 54 euros et 373, 64 euros ; que la provision sur charges locatives qui pouvait également être révisée chaque année a été fixée à 110 euros ;
Qu'au vu du compte de gestion du mandataire du bailleur et du relevé de compte établi par ce dernier, les époux X... sont débiteurs au titre de l'année 2007 de la somme de 2. 330, 98 euros, y compris les échéances impayées d'août à novembre et un reliquat sur les mois de juillet et décembre ;
Que pour l'année 2008, le montant total des échéances représentent la somme de 5. 779, 08 euros ;
Que le dernier compte de gestion de la société BUGET IMMOBILILER mandataire du bailleur révèle que les époux X... entre janvier et septembre ont réglé sept acomptes de 600 euros chacun ainsi qu'un acompte de 700 euros ce que confirment également les différents reçus dont se prévalent les locataires ;
Qu'il n'est pas contesté que les époux X... ont réglé également en octobre et novembre un acompte de 400 euros et un acompte de 600 euros ;
Qu'il en résulte un solde créditeur en leur faveur de 120, 92 euros ;
Que pour la période de janvier à avril 2009, sur 1. 934, 56 euros dus, il n'est pas contesté que les époux X... ont réglé le 9 janvier un acompte de 850 euros et le 10 février un acompte de 600 euros ;
Qu'il ressort aussi d'un décompte établi par monsieur Z... que les loyers de mars et d'avril ont été acquittés par chèque et par mandat ;
Que les époux X... sont donc créditeurs d'un solde de 482, 72 euros ;
Attendu qu'il résulte de ces éléments que la dette locative des époux X... s'élève à la somme de 1. 727, 34 euros ; qu'il sera fait droit à la demande de monsieur Z... à hauteur de la dite somme ;
II-Sur la régularisation des charges locatives
Attendu que monsieur Z... produit un décompte des charges dues par les époux X... établi par son mandataire le cabinet BUGET IMMOBILIER au titre des années 2006, 2007 et 2008 ;
Que le tribunal d'instance a relevé a bon droit que si le bailleur ne justifie par de l'envoi de décompte aux époux X... un mois avant la régularisation annuelle conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ce délai n'est pas imposé à peine de déchéance mais affecte seulement son exigibilité ;
Qu'il y a lieu également de constater que deux locataires occupant l'immeuble, les charges doivent être divisées par deux entre eux et que monsieur Z..., outre le décompte de son mandataire verse aux débats diverses factures ainsi que ses avis d'imposition au titre de la taxe foncière ;
Qu'au titre de l'année 2006, la quote-part des époux X... s'élève à 1. 219, 63 euros dont il convient de déduire les provisions appelées pour 1. 277, 70 euros ce qui laisse substituer un reliquat de 651, 93 euros ;
Que pour l'année 2007, cette quote-part devait être fixée à 1. 636 euros sous déduction de 1. 320 euros au titre des provisions, soit un solde de 316 euros ;
Que pour l'année 2008, il y a lieu de retenir la somme de 2. 344, 11 euros y compris la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et une facture de fourniture de fuel en date du 21 novembre 2008 d'un montant de 1. 264, 79 euros, sous déduction des provisions de 1. 320 euros, soit un solde de 1. 024, 11 euros ;
Qu'en conséquence, la créance de monsieur Z... au titre de la régularisation des charges locatives pour les années considérées s'élève à 1. 992, 04 euros ;
Qu'il sera fait droit à la demande du bailleur calculée à la somme de 1. 930, 01 euros et non à 1. 025, 02 euros comme indiqué par erreur dans le dispositif de ses conclusions ;
III-Sur la résiliation du bail
Attendu que le décompte des loyers précédemment examiné révèle que les époux X... étaient redevables à la date du commandement du 10 février 2009 de la somme de 1. 727, 34 euros et qu'ils n'ont pas soldé leur dette dans les deux mois de cet acte extrajudiciaire ;
Que le tribunal d'instance a constaté à bon droit l'acquisition de la clause résolutoire contractuelle à la date du 11 avril 2009, étant rappelé que le commandement délivré pour une somme supérieure à celle réellement due produit néanmoins ses effets à concurrence de cette dernière ;
Attendu qu'il convient également de confirmer également la décision du premier juge ayant mis à la charge des époux X... à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux loués ;
Attendu que monsieur Z... demande aujourd'hui à la cour de liquider cette indemnité d'occupation à compter du 12 avril 2009 et jusqu'au 19 septembre 2010, date de restitution du logement par les époux X... ;
Que cette demande qui prend en compte le loyer de 373, 64 euros pour une durée de 17, 23 mois et une somme de 615, 44 euros au titre de la quote-part de charge des époux X... pour l'année 2009 apparaît justifiée, notamment au vu des factures concernant les charges de l'immeuble ;
Qu'il ressort également du décompte du bailleur que les époux X... ont effectué des règlements en avril, juin, août, octobre 2009, janvier, avril, mai, juillet 2010 pour un montant total de 2. 985, 56 euros ;
Qu'en conséquence il sera fait droit à la demande à hauteur de la somme de 4. 814, 98 euros ;
Attendu que les époux X... supporteront les dépens de première instance et d'appel ; qu'il n'y a pas lieu au vu des circonstances de la cause de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties ;
PAR CES MOTIFS
Dit l'appel recevable,
Confirme le jugement querellé en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 11 avril 2009 pour défaut de paiement des loyers et des charges et en ce qu'il a fixé à la charge des époux X... et à compter du 11 avril 2009 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges,
Confirme également le jugement quant à l'exigibilité du solde restant du au titre des charges locatives sur les années 2006, 2007 et 2008,
Confirme le jugement sur les dépens de première instance,
Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau,
Condamne solidairement monsieur Marc X... et madame Joëlle X... son épouse à payer à monsieur Fleury Z... les sommes suivantes :
-1. 727, 34 euros à titre de loyers et provisions sur charges restant dus au 11 avril 2009, date de résiliation du bail,
-1. 930, 01euros au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2006, 2007 et 2008,
Y ajoutant,
Condamne solidairement monsieur Marc X... et madame Joëlle X... son épouse à payer à monsieur Fleury Z... la somme de 4. 814, 98 euros au titre de l'indemnité d'occupation du 11 avril 2009 au 19 septembre 2010 date de libération des lieux loués par les époux X...,
Dit désormais sans objet la décision d'expulsion des époux X...,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement monsieur Marc X... et madame Joëlle X... son épouse aux dépens d'appel distraits au profit de l'avoué de leur adversaire conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président.