Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 04 MAI 2018
(no , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/23496
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG no 13/03323

Monsieur Didier X... Es qualité de liquidateur judiciaire de la « Société Life INVEST FUND 2 INC »
demeurant [...]
Représenté par Me Catherine Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : D0045
Madame Anne Z... Es qualité de Mandataire ad'hoc de la Société Life INVEST FUND 2 INC »
demeurant [...]
Représentée par Me Catherine Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : D0045

Monsieur Pierre René A... ( DCD) en son nom personnel et venant aux droits de Simone Emilienne Madeleine B... son épouse prédécédée
né le [...]        [...]
demeurant [...]
non représenté
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés [...]
Représentée par Me Sophie L...                                AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : R093
SAS THEIA agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 801 829 326
Ayant son siège [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Luc C..., avocat au barreau de PARIS, toque : D0450
PARTIE INTERVENANTE :
Madame CHRISTELLE D... épouse E... Es qualité de légataire universelle de M. Pierre F...
volontaire
née le [...]           à NEVERS (58)
demeurant [...]
Représentée par Me Yaël G..., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 203
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 Mars 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré,
Rapport ayant été fait oralement à l'audience par Monsieur Dominique GILLES, Conseiller conformément aux dispositions de l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier lors des débats : Madame Vidjaya DIVITY
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 30 octobre 2006, Pierre A... et Simone B..., son épouse avec laquelle il était marié sous le régime de la communauté universelle, ont vendu à la société de droit étranger dénommée Life Invest Fund 2 Inc dont le siège social est dans l'Etat du Delaware, aux Etats-Unis d'Amérique, l'appartement avec cave et parking dont il étaient propriétaires dans l'immeuble en copropriété sis [...]                             (lots no 22, 78 et 122) moyennant un prix payé comptant de 72 500 € et le versement d'une rente viagère de 9 600 € par an, avec indexation, payable mensuellement et d'avance, le 1er de chaque mois, jusqu'au décès du vendeur qui s'était réservé le droit d'usage et d'habitation.
Les époux A... ont fait délivrer au débirentier, à domicile élu en France, un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire du 19 avril 2012, pour réclamer paiement des arrérages de la rente pour la période de février 2012 à avril 2012, à hauteur de la somme de 2 753,09 €.
Par jugement du 30 avril 2012, le tribunal de commerce de Fréjus a ouvert le redressement judiciaire de la société Life Invest Fund 2 Inc, prise en son bureau de liaison à Saint Raphaël, fixant provisoirement la date de cessation des paiement à cette même date, nommant M. Didier X... en qualité de mandataire judiciaire et M. Xavier H... en qualité d'administrateur judiciaire. Par jugement du 23 juillet 2012, cette même juridiction a prononcé la liquidation judiciaire, tout en maintenant la date de cessation des paiements ; M. X... a été nommé en qualité de liquidateur. Ce jugement a été confirmé par arrêt définitif de la cour d'appel d'Aix en Provence du 30 mai 2013. Par ordonnance du 19 juillet 2012, M. H... a été désigné en qualité de mandataire ad'hoc de la société débitrice, à l'effet de représenter légalement la société et d'exercer les droits propres du débiteur dans le cadre de la procédure collective.
Les époux A... ont déclaré leur créance par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juillet 2012 adressée au mandataire judiciaire et, par lettre recommandée du même jour, ont mis en demeure l'administrateur judiciaire de poursuivre le paiement de la rente. Par lettre du 21 septembre 2012, le mandataire judiciaire les informait de l'impossibilité de régler la rente.
Simone B... est décédée le [...]         .
Par assignation des 23 et 24 avril 2012, délivrée à la société Life Invest Fund 2 Inc, et à MM. X..., ès-qualités et H..., ès-qualités, Pierre A... tant en son nom que comme ayant droit de son épouse a demandé l'acquisition de la clause résolutoire et la résolution du contrat de vente, la fixation de ses créances relatives aux rentes impayées et aux charges de copropriété acquittées aux lieu et place du débirentier.
M. H... a été remplacé dans ses fonctions de mandataire ad'hoc de la société Life Invest Fund 2 Inc par Mme Anne Z..., aux termes d'une ordonnance du président du tribunal de commerce de Fréjus du 18 décembre 2013.
Par ordonnance du 3 mars 2014, le juge commissaire à la liquidation judiciaire a autorisé la vente de gré à gré des biens immobiliers de la société débitrice, parmi lesquels les biens litigieux, à MM. I... et J... agissant pour le compte de la société en formation Théia. Cette dernière société est intervenue volontairement à l'instance. Le syndicat des copropriétaires, s'estimant créancier de charges de copropriétés impayées est également intervenu volontairement à l'instance.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Créteil, par jugement du 16 novembre 2015 a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Théia,
- déclaré régulière l'assignation introductive d'instance,
- débouté M. A... de sa demande en résolution de la vente,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné M. A... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 430,81 € "avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement",
- fixé la créance de M. A... dans la liquidation judiciaire de la société Life Invest Fund 2 Inc représentée par M. X... ès-qualité de liquidateur à la somme de 2 733,79 €, "avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement",
- condamné M. X... ès-qualité à payer à M. A... la somme de 25 911,90 €, "avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement", au titre des rentes viagères de mai 2012 à octobre 2014,
- condamné M. X... ès-qualité à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 524,75 €, "avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement", au titre des travaux de rénovation de la chaufferie,
- condamné M. X... ès-qualité à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 354,90 €, "avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement", au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ,
- débouté M. X... ès-qualité et M. A... de leurs demandes de délais de paiement,
- condamné M. X... ès-qualité à payer à M. A... et au syndicat des copropriétaires une somme à chacun de 1 500 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. X... ès-qualité aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. X..., ès-qualité, et Mme Z..., ès-qualité, ont formé appel de ce jugement par déclaration du 02 décembre 2015.
Pierre A... est décédé le [...]          , laissant pour lui succéder Mme Christelle D... épouse E... en qualité de légataire universelle qui est intervenue volontairement en la cause et qui, en l'absence de tout héritier réservataire, s'est faite envoyer en possession, ainsi qu'il résulte d'une ordonnance à pied de requête rendue par le président du tribunal de grande instance de Créteil le 16 juin 2017.
Par dernières conclusions d'appelants du 14 mars 2018, M. X... ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société Life Invest Fund 2 Inc et Mme Z... ès-qualité de mandataire ad'hoc représentant la même société demandent à la Cour de :
- à titre principal :
- réformer partiellement le jugement entrepris :
- rejeter l'ensemble des demandes des consorts A... et du syndicat des copropriétaires à l'exception de la fixation de la créance de M. A... dans la procédure collective à hauteur de 2 733,79 € ;
- à titre subsidiaire, en cas de résolution de la vente :
- condamner "M. A..." à payer au liquidateur concluant une somme de 72 500 € correspondant au prix payé comptant et la totalité des rentes perçues à compter de la vente, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;
- dire que les formalités de publicité seront subordonnées au paiement des sommes ci-dessus ;
- sur les demandes du syndicat des copropriétaires :
- dire, en vertu du principe d'interdiction des poursuites individuelles, qu'il est irrecevable en ses demandes en paiement qui ne concernent que des créances non éligibles au traitement préférentiel ;
- dire que le syndicat des copropriétaires ne justifie nullement avoir régulièrement déclaré sa créance dans les deux mois des appels de fonds ;
- à défaut, dire que le liquidateur judiciaire ès-qualités ne saurait être condamné sans réserve à verser au syndicat des copropriétaires quelque somme que ce soit, toute condamnation devant être "portée sur la liste des créances postérieures" ou fixée au passif postérieur de la procédure collective et ne pouvant intervenir que dans la limité de l'actif disponible et de l'ordre des créanciers, tel qu'il sera amené à le définir au moment des répartitions conformément à l'article L 641-13 du code de commerce ;
- dans tous les cas :
- débouter Mme D... et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de leurs prétentions ;
- condamner tout succombant à leur payer une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 21 mars 2018, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :
- vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ;
- vu les articles L 641-13 et L 622-13 du code de commerce ;
- vu l'article 1240 du code civil ;
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts ;
- statuant de nouveau sur ce point et en tout état de cause :
- condamner M. X... ès-qualité à lui payer une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- pour le surplus, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il lui a alloué les sommes en principal de 8 430,81 €, 2 524,75 €, 4 354,90 €, en ce qu'il a rejeté les demandes de délais de paiement, en ce qu'il a condamné M. X... ès-qualités aux dépens et a condamné celui-ci à lui payer 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et "en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire" ;
- y ajoutant :
- infirmer le jugement entrepris en ce q'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts ;
- condamner Mme D... épouse E..., ès-qualité de successeur de Pierre A..., à lui payer une somme de 739,00 € au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2018 et le 9 mars 2018,
- condamner la société Life Invest Fund 2 Inc à lui payer 151,96 € au titre de l'appel de fonds "travaux" du 1er juin 2015,
- condamner la société Life Invest Find 2 Inc à lui payer la somme de 10 365,62 € au titre des frais de procédure nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour la période du 14 novembre 2015 au 2 mars 2018 ;
- subsidiairement :
. si la société Life Invest Fund 2 Inc n'était pas déclarée redevable de charges des copropriétés qui lui sont réclamées :
- condamner Mme D... ès-qualité à lui payer la somme de 2 524,75 €, au titre des appels de fonds entre le 30 avril 2012 et le 20 novembre 2014 ;
- condamner Mme D... ès-qualité, à lui payer 151,96 € au titre de l'appel de fonds "travaux" du 1er juin 2015 ;
. si M. X... ès-qualité n'était pas condamné à lui payer la somme de 4 354,90 € au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
- condamner M. X... ès-qualités à payer une somme équivalente au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre une somme de 2 000 € sur le même fondement, au titre des frais d'appel ;
. si ni Mme D... ni la société Life Invest Fund 2 Inc n'étaient redevables des charges de copropriété, condamner la société Theia à lui payer 4 354,90 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi de 1965, 739 € au titre de l'appel de fonds du 1er trimestre 2018 et 10 365,62 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- en tout état de cause, condamner M. X... ès-qualités ou tout succombant à lui payer une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts outre une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 19 mars 2018, Mme D..., ès-qualité de légataire universelle succédant à Pierre A..., demande à la Cour de :
- vu les articles 1240, 1231-6 "et suivants", 1343-2, 1347 "et suivants"du code civil ;
- vu l'article 122 du code de procédure civile ;
- à titre principal :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevables les assignations des 23 et 24 avril 2013 ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a "déclaré la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Pierre A... de sa demande en résolution de vente ;
- statuant de nouveau sur ce point, constater sa résolution de plein droit, pour non paiement des rentes dans les trois mois du commandement de payer ;
- subsidiairement, si la Cour ne devait pas constater la résolution de plein droit :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la créance de Pierre A... dans la liquidation judiciaire de la société Life Invest Fund 2 Inc à la somme de 2 733,79 € et en ce qu'il a condamné M. X... ès-qualités à payer à Pierre A... une somme de 25 911,90 € au titre des rentes arrêtées au mois d'octobre 2012 ;
- confirmer également le jugement en ce qu'il a condamné M. X... ès-qualités à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 524,75 € au titre du compte de travaux du 30 avril 2012 au 20 novembre 2014 et en ce qu'il l'a également condamné aux dépens et à payer à Pierre A... une somme 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de délais de paiement de Pierre A... ;
- y ajoutant :
- dire que les sommes ci-dessus seront versées à la succession de Pierre A... prise en la personne de la concluante ;
- dire que la rente à continué de courir du mois de novembre 2014 jusqu'au jour du décès survenu [...]           ;
- ordonner à M. X..., ès-qualités, d'inscrire au passif de la liquidation judiciaire toutes les créances de Pierre A... et de sa succession résultant du jugement entrepris et du présent arrêt ;
- Fixer sa créance en sa qualité d'ayant droit de Pierre A... à la somme de 33 685,47 € au titre des rentes impayées du mois de novembre 2014 à janvier 2017, "avec indexation et avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 avril 2012";
- condamner M. X... ès-qualité à lui payer la somme de 33 685,47 € au titre des rentes impayées du mois de novembre 2014 à janvier 2017, "avec indexation et avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 avril 2012"
- subsidiairement :
- condamner la société Théia, "repreneuse de l'appartement", à lui payer en sa qualité d'ayant droit du débit-rentier une somme de 59 597,37 € au titre des rentes impayées du mois d'avril 2012 au mois de janvier 2017 "avec indexation et intérêt au taux légal" ;
- en tout état de cause :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. X... ès-qualité à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 524,75 € figurant au compte travaux pour la période du 30 avril 2012 au 20 novembre 2014 ;
- confirmer le jugement entrepris sur les dépens et l'indemnité de procédure allouée à Pierre A... ;
- accorder les plus larges délais de paiement à la succession de Pierre A... ;
- condamner la société Life Invest Fund 2 Inc, à défaut la société Théia, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 232,62 € qu'il demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour la période du 14 novembre 2015 au 2 mars 2018 ;
- condamner solidairement M. X... ès-qualité et la société Théia à payer à la succession une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel comprenant les frais de commandement de payer du 19 avril 2012 ;
- ordonner la compensation des créances réciproques ;
- dire que les condamnations au bénéfice de la succession seront assorties des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 avril 2012, avec capitalisation pour ceux dus pour une année entière ;
- rejeter toute autre demande.
Par dernières conclusions du 20 mars 2018, la SAS Théia demande à la Cour de :
- vu les articles 68, 329alinéa 2 et 325 du code de procédure civile ;
- 622-2 et 641-11-1 du code de commerce ;
- dire qu'à la date de ses écritures du 25 février 2016, n'avaient pas encore été régulièrement notifiées à son conseil les conclusions d'appelant, de sorte que le délai de l'article 909 du code de procédure civile n'avait pas commencé à courir ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reçu son intervention volontaire, débouté Pierre A... de sa demande en constat de résolution du contrat de vente en viager et de sa demande en résiliation de plein droit de ce contrat ;
- débouté Pierre A... de toute demande formée à son encontre ;
- vu l'article 564 du code de procédure civile ;
- dire que les demandes de Mme D... à son encontre sont irrecevables comme nouvelles ;
- statuer ce que de droit s'agissant des autres demandes ;
- condamner la partie succombante aux dépens de première instance et d'appel.


La recevabilité des conclusions d'intimé de la société Theia n'est pas contestée devant la Cour et, en vertu de l'article 914 du code de procédure civile, n'aurait pu l'être sur le fondement de l'article 909 du code de procédure civile que devant le conseiller de la mise en état, ce qui n'a pas été fait.
Le jugement entrepris est définitif quant à la recevabilité de l'intervention volontaire de la société Theia et quant à la recevabilité de l'exploit introductif d'instance au regard des règles de la publicité foncière. Il n'est pas critiqué en ce qu'il a condamné Pierre A... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 430,81 € et doit être confirmé de ce chef ainsi que le demande le syndicat des copropriétaires.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit
Les moyens soutenus par Mme D..., ès-qualité, au soutien de son appel incident relatif au constat de résiliation de la vente litigieuse, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté que dès lors que le contrat de vente litigieux a prévu sa résolution de plein droit à l'issue du délai de trois mois suivant la délivrance en vain d'un commandement de payer les termes de rente impayés et que dès lors que le commandement de payer a été délivré le 19 avril 2012, le redressement judiciaire de l'acquéreur prononcé le 30 avril 2012 est antérieur à la date du 19 juillet 2012 avant laquelle le bénéfice de la clause résolutoire ne pouvait pas être acquis au vendeur ; il en résulte que la demande en constat de résolution de plein droit se heurte nécessairement à la règle de l'interdiction des poursuites individuelles ; cette règle s'applique dès l'ouverture d'une procédure collective, en l'espèce dès l'ouverture du redressement judiciaire, peu important la date à laquelle cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire.
C'est donc vainement que Mme D... fait valoir que la liquidation judiciaire du 23 juillet 2012 a été postérieure à la date d'effet du commandement. La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc irrecevable et le tribunal doit être approuvé de l'avoir rejetée. La question relative à la validité du commandement délivré est de ce fait sans portée. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire.
Sur les arrérages de la rente postérieurs à la procédure collective
Le tribunal a alloué au crédirentier les arrérages de rente échus postérieurement à l'ouverture de la procédure collective du débirentier, au motif que ces créances étaient nées après l'ouverture de la procédure collective et en application de l'article L 622-17 du code de commerce. Or, ce texte, dérogeant au principe d'interdiction, à compter de l'ouverture d'une procédure collective, des actions en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent, dispose, en cas de sauvegarde ou de redressement judiciaire et dans sa version modifiée par l'ordonnance du 18 décembre 2018, que les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette même période, sont payées à leur échéance. A supposer que les créances de rente viagère aient été éligibles à un tel régime pour la durée du redressement judiciaire ou, à compter de la liquidation judiciaire, à celui de l'article L 641-13 du code de commerce, lequel prévoit également le paiement à leur échéance des créances régulièrement nées après le jugement de mise en liquidation pour les besoins du déroulement de la procédure, lorsque, comme en l'espèce, le contrat de vente d'immeuble est conclu moyennant le paiement d'une rente viagère, le transfert de propriété se réalise néanmoins immédiatement dès la signature de l'acte de vente, de sorte que le vendeur-crédirentier fournit en une seule fois, dès la signature de l'acte de vente, la prestation caractéristique de ce contrat.
Il s'en déduit que les créances de rente viagère nées du contrat de vente litigieux, qui a emporté transfert de propriété à compter de sa signature, ne sont pas nées après l'ouverture de la procédure collective et ne pouvaient donc pas relever des dispositions de l'article L 622-17 du code de commerce, ni de celles de l'article L 641-13 du même code. Le jugement entrepris doit donc être réformé en ce qu'il a condamné M. X... ès-qualité à payer à Pierre A... la somme en principal de 25 911,90 € au titre des arrérages de mai 2012 à octobre 2014, alors que l'action en paiement introduite après le prononcé du redressement judiciaire était irrecevable au regard du principe de l'interdiction des poursuites.
Sur la fixation des créances de rente viagère dans la liquidation judiciaire
Ainsi que le reconnaît M. X... ès-qualité, la déclaration de créance de Pierre A... du 10 juillet 2012 a été faite non seulement pour les termes de rente échus impayés, mais encore pour les termes à échoir, ce qui autorise la fixation des créances de la succession dans la liquidation judiciaire du débirentier.
La Cour dispose des éléments permettant de fixer comme suit ces créances, étant observé que les calculs de Mme D..., qui aboutissent à une évaluation supérieure pour la période postérieure à octobre 2014, ne sont pas justifiés :
- de mai 2012 à octobre 2014 : 30 mensualités à 863,73 €, soit 25 911,90 €,
- de novembre 2014 à janvier 2017 (décès de Pierre A...) : 27 mensualités à 863,73 €, soit 23 320,71 €.
La créance globale au titre des rentes viagères impayées s'établit donc à 49 232,61 €.
Sur la demande subsidiaire en paiement contre la société Theia
Si, aux termes d'une ordonnance exécutoire du 3 mars 2014, le juge commissaire à la liquidation judiciaire a autorisé la vente de gré à gré des biens immobiliers de la société débitrice, parmi lesquels les biens litigieux, à MM. I... et J... agissant pour le compte de la société en formation Théia, et si cette société fait valoir la déchéance, prononcée par ordonnance du 28 janvier 2016 du Premier président de la cour de cassation, du pourvoi intenté contre l'arrêt (non produit) de la cour d'appel d'Aix-en-Provence confirmatif de l'ordonnance du juge commissaire, il n'en reste pas moins, d'une part, que cette ordonnance du juge commissaire décision établit que l'acquéreur s'est obligé à reprendre volontairement les paiements de la rente à compter de la signature de l'acte de vente seulement, d'autre part, que si la cession de gré à gré de droits immobiliers compris dans l'actif de la liquidation judiciaire est parfaite dès l'ordonnance du juge-commissaire l'ayant autorisée, le transfert de la titularité de ces droits ne s'opère, s'il n'en est autrement décidé par l'ordonnance du juge-commissaire, qu'à la date de la passation des actes nécessaires à la réalisation de la vente. La société Theia est donc bien fondée à subordonner l'exigibilité de sa dette au titre des rentes à la signature de l'acte authentique qui n'est pas encore intervenue et qui est notamment retardée par la présente instance contenant une action en constat de résolution de vente.
Sur les charges et les frais dus par la société Life Invest Fund 2 Inc en sa qualité de copropriétaire
La cession de gré à gré autorisée par le juge commissaire en faveur de la société Theia n'a pas eu davantage l'effet de transférer à la société Theia les obligations découlant du statut de la copropriété et aménagées dans le contrat de vente intervenu entre les époux A... et la société Life Invest Fund 2 Inc. Seul ce contrat continue de s'appliquer relativement aux charges de copropriété, à défaut de signature d'acte authentique entre M. X... ès-qualité et la société Theia. L'acte de vente entre les époux A... et la société Life Invest Fund 2 Inc a prévu en particulier que le vendeur continuerait de supporter les charges courantes jusqu'à l'entrée en jouissance de l'acquéreur et que l'acquéreur supporterait le coût des travaux de copropriété décidés après le 6 avril 2006, date de l'avant-contrat intervenu entre les parties. S'agissant des créances de travaux de copropriété imputables à la société Life Invest Fund 2 Inc, il convient d'avoir égard au régime d'ordre public des créances de cette société du fait des procédures collectives dont elle a fait l'objet, à savoir le redressement judiciaire du 30 avril 2012, prononcé sans période d'observation, suivi par la liquidation judiciaire du 23 juillet 2012 prononcée sans maintien d'activité.
Or, l'ordonnance du 18 décembre 2008, ayant modifié les articles L 622-17 et L 641-13 du code de commerce, a supprimé de la liste des créances nées après ouverture d'une procédure collective et devant être payées à leur échéance celles nées pour la seule activité professionnelle du débiteur. Les rédactions de ces textes applicables depuis le 15 février 2009 réservent désormais le paiement à leur échéance des seules créances postérieures nées : pour les besoins du déroulement de la procédure collective, pour les besoins de la période d'observation, pour les besoins du maintien provisoire en activité de l'article L 641-10 ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant la période d'observation ou de maintien de l'activité. Or, les créances du syndicat des copropriétaires nées des travaux de copropriété votés après le 6 avril 2006 et ayant fait l'objet d'appels de travaux postérieurs au 30 avril 2012 ne peuvent être qualifiées ni de créances nées pour les besoins du déroulement du redressement ou de la liquidation judiciaire ni de créances susceptibles de se rattacher à une période d'observation ou de maintien d'activité qui n'a pas été ordonnée.
Par conséquent, peu important la nature de l'activité professionnelle de la société Life Invest Fund 2 Inc, doit être réformé le jugement entrepris, qui a condamné M. X... ès-qualité de liquidateur de cette société à payer une somme de 2 524,75 € au syndicat des copropriétaires au titre de travaux votés après le 6 avril 2006 et ayant fait l'objet d'appels de fonds émis entre le 30 avril 2012 et le 20 novembre 2014. Ces demandes du syndicat des copropriétaires sont en effet irrecevables en vertu du principe de suspension des poursuites qui ne laissait la possibilité au syndicat des copropriétaires que de se soumettre à la procédure de vérification des créances.
La même irrecevabilité s'impose s'agissant de la demande du syndicat des copropriétaires dirigée contre M. X... ès-qualité au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement doit donc être également réformé en ce qu'il a condamné M. X... ès-qualité à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 4 354,90 € à ce titre.
Enfin, la même irrecevabilité s'impose pour les demandes actualisées du syndicat des copropriétaires contre la société Life Invest Fund 2 Inc concernant l'appel de fonds travaux du 1er juin 2015
Sur les frais et les dépens mis à charge de la société Life Invest Fund 2 Inc
Il découle de ce qui précède que le jugement entrepris doit être réformé en ce qu'il a condamné M. X... ès-qualité aux dépens et au versement au syndicat des copropriétaires d'une part et à Pierre A..., d'autre part, d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur les charges de copropriété dues par Mme D... ès-qualité
Le syndicat des copropriétaires réclame à Mme D... une somme de 739 € au titre de l'appel de fonds du 1er trimestre 2018. Mme D... qui explique avoir payé les charges dues pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2017, estime ne plus être redevable des charges de copropriété depuis le 19 décembre 2017, en présence de l'inventaire des biens mobiliers présents dans l'appartement litigieux, avec remise des clés et prise de possession du mobilier, dressé par Joël K..., notaire à La Charité sur Loire (58) le 18 décembre 2017. Le syndicat des copropriétaires, ne conteste pas avoir, conformément à la loi, reçu notification sans retard de la mutation de propriété opérée par l'acte de vente litigieux, ainsi que l'énonce cet acte ; or, l'acte d'inventaire produit établit que Mme D... a fait la part qui lui incombait, aux termes de l'acte de vente, pour que l'acquéreur prenne possession du bien vendu. Le syndicat des copropriétaires n'est donc plus fondé à demander à la succession de l'ancien copropriétaire le paiement des charges de copropriété, fût-ce de simples appels provisionnels réclamés avant l'approbation des comptes de l'exercice auxquels ils se rattachent.
Sur les demande en paiement subsidiaire du syndicat des copropriétaires contre les sociétés Life Invest Fund 2 Inc et Theia
Il résulte de ce qui a été énoncé plus haut que le syndicat des copropriétaires ne peut être recevable à demander le paiement des charges de copropriété, courantes ou de travaux, ou le remboursement de frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ni à la société Life Invest Fund 2 Inc du fait de la suspension des poursuites, ni à la société Theia qui n'est pas encore propriétaire.
Sur la demande en paiement subsidiaire du syndicat des copropriétaires contre Mme D... à raison des travaux de copropriété
Le syndicat des copropriétaires demande à la Cour d'écarter la règle de répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur figurant au contrat de vente litigieux, au motif que le syndicat des copropriétaires n'y aurait pas été partie, dans le but de condamner Mme D... ès-qualité à lui payer la somme de 2 524,75 € au titre des appels de travaux émis entre le 30 avril 2012 et le 20 novembre 2014, outre la somme de 151,96 € au titre de l'appel de fonds travaux du 1er juin 2015. Toutefois, il est établi que les dispositions contractuelles en cause ont pour effet de mettre à la charge de l'acquéreur les appels de fonds litigieux, lesquels concernent des dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel. Dès lors que le syndicat des copropriétaires n'établit pas que ces dépenses auraient été décidées avant que le vendeur ait cessé d'être copropriétaire, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas la demande à ce titre formée contre la succession du vendeur, lequel avait cessé d'être copropriétaire depuis le contrat de vente litigieux présumé avoir été notifié sans retard au syndicat des copropriétaires, ainsi que l'acte authentique l'énonce.
Les demandes subsidiaires du syndicat des copropriétaires contre Mme D..., à raison des charges de travaux de copropriété, seront donc rejetées.
Mme D... ès-qualité, qui n'est nullement condamnée de manière supplémentaire au titre de l'appel et qui a payé l'essentiel de ce qu'elle devait au syndicat des copropriétaires ne justifie pas du bien fondé de sa demande de délais de paiement qui ne peut être accordée.
Sur les dommages et intérêts, les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
S'agissant de la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires contre M. X... ou tout succombant, faute d'établir la faute ou l'abus de droit du syndicat des copropriétaires, de M. X... ès-qualité ou de Mme D... ès-qualité, le syndicat des copropriétaires verra rejeter sa demande de dommages et intérêts.
Mme D..., ès-qualité de légataire universel de Pierre A... et le syndicat des copropriétaires, qui succombent à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens.
En équité, toutefois, les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la société Life Invest Fund 2 Inc représentée par son liquidateur seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Statuant dans les limites de l'appel :
Confirme le jugement querellé en ce qu'il a rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire de la vente litigieuse, en ce qu'il a condamné Pierre A... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 430,81 €, en ce qu'il a fixé la créance de Pierre A... dans la liquidation judiciaire de la société Life Invest Fund 2 Inc à la somme de 2 733, 79 € et en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,
Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. X... ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société Life Invest Fund 2 Inc à payer à Pierre A... la somme de 25 911,90 € avec intérêts à compter de la signification du jugement,
Statuant à nouveau sur ce point, dit que Mme D... ès-qualité de légataire universelle de Pierre A..., est irrecevable en ses demandes de condamnation de M. X... ès-qualité de liquidateur de la société Life Invest Fund 2 Inc à lui payer toute somme au titre des rentes impayées échues postérieurement au jugement d'ouverture du redressement judiciaire de cette société, en particulier à compter d'avril 2012 et jusqu'au décès du crédirentier survenu [...]          ,
Fixe la créance de Mme D... ès-qualité de légataire universel de Pierre A... dans la liquidation judiciaire de la société Life Invest Fund 2 Inc, au titre des rentes échue postérieurement au jugement d'ouverture du redressement judiciaire de cette société, pour la période allant de mai 2012 jusqu'au décès de Pierre A..., à la somme de 49 232,61 €,
Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. X..., ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société Life Invest Fund 2 Inc à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 524,75 € au titre des travaux de copropriété ayant donné lieu à des appels de travaux à compter du 30 avril 2012, et la somme de 4 354,90 € au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Statuant à nouveau sur ce point, dit que le syndicat des copropriétaires est irrecevable a agir en paiement contre la société Life Invest Fund 2 en liquidation à raison appels de fonds pour les travaux de copropriété à raison des autres appels de charges de copropriété et en raison des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande subsidiaire contre Mme D... ès-qualité, au titre des appels pour travaux émis entre le 30 avril 2012 et le 20 novembre 2014 et au titre de l'appel pour travaux du 1er juin 2015,
Rejette les demandes formées contre la société Theia,
Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. X... ès-qualité de liquidateur de la société Life Invest Fund 2 Inc à supporter les dépens et à payer au syndicat des copropriétaires et à Pierre A... une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau et y ajoutant, condamne in solidum Mme D... ès-qualité de légataire universel de Pierre A... et le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel et déboute M. X... ès-qualité de liquidateur de la société Life Invest Fund de toute demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu à délais de paiement au bénéfice de Mme D... ès-qualité,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,