I - Exposé préalable : Monsieur Philippe LE X... et Mademoiselle Fanny Y... étaient propriétaires d'un appartement situé 26 rue Le Guen de Kerangall à BREST. Le 30 août 2004, ils ont confié à l'AGENCE BRESTOISE un mandat sans exclusivité lui confiant la vente de leur appartement au prix de 67.098 Euros. La rémunération de l'agence était fixée à la somme de 6.098 Euros, à la charge de l'acquéreur, soit un net vendeur de 61.000 Euros. Le même jour ils ont confié à l'agence BRIT IMMO un autre mandat de vente, sans exclusivité, au prix de 69.000 Euros, avec une rémunération de 6.000 Euros pour le mandataire, à la charge de l'acquéreur, soit un net vendeur de 63.000 Euros. Ils avaient précédemment confié la vente à l'agence Immobilière de la Rade, le 26 août 2003, au prix de 65.270 Euros, avec une rémunération de 4.270 Euros à la charge de l'acquéreur. Le 3 septembre 2003, Monsieur Lo'c LE Z... a signé un compromis de vente par l'intermédiaire et dans les locaux de l'agence Century 21, située 27 rue de Lyon à BREST, pour un prix de 61.000 Euros dû au vendeur, avec une commission de 6.098 Euros à la charge de l'acquéreur. La vente était passée sous condition suspensive de prêt d'une durée de 30 jours. A... était fait mention du délai de rétractation prévu par l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, au bénéfice d'un acquéreur non professionnel, d'une durée de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, la faculté de rétractation étant exercée par lettre recommandée AR ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Les vendeurs ont signé ce compromis le 8 septembre 2003, à leur retour de vacances. Et ils déclarent avoir signé une deuxième promesse de vente pour un autre acquéreur, pour parer à toute défaillance selon l'agence. Ils ont été informés le 9 septembre 2003 que les deux promesses de vente étaient annulées. Le 13 septembre 2003, Monsieur LE X... et Mademoiselle Y..., ont signé
un nouveau compromis de vente passé par Monsieur LE Z... le 11 septembre 2003, par l'intermédiaire de l'agence BRIT IMMO au prix de 61.000 Euros pour les vendeurs, avec une commission de 4.370 Euros à la charge de l'acquéreur. Ayant appris et vérifié la régularisation de cette vente, hors sa présence, le 26 décembre 2003, chez Maître CRENN, Notaire à PLOUESCAT, l'Agence Brestoise a fait assigner l'acquéreur et les vendeurs devant le tribunal de grande instance de BREST aux fins de paiement de sa rémunération en sa qualité d'intermédiaire. Monsieur LE X... et Mademoiselle Y... ont fait assigner l'agence BRIT IMMO en intervention forcée. Par jugement du 16 décembre 2004 le tribunal de grande instance de BREST a : -
Ordonné la jonction des dossiers No 11-04-321 et 11-04-382 ; -
Condamné solidairement Monsieur LE X... et Mademoiselle Y... à payer à l'Agence Brestoise la somme de 2.000 Euros ; -
Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2004 ; -
Débouté les parties du surplus de leurs demandes ; -
Ordonné l'exécution provisoire de la décision ; -
Débouté l'Agence Brestoise de sa demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; -
Condamné Monsieur LE X... et Mademoiselle Y... au paiement des dépens. La S.A.R.L. AGENCE BRESTOISE, a relevé appel de ce jugement le 1 mars 2005. Monsieur LE X... et Mademoiselle Y... ont assigné la S.A.R.L. BRIT IMMO en appel provoqué le 19 mai 2005. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : -
le 22 août 2005, pour la S.A.R.L. AGENCE BRESTOISE ; -
le 19 septembre 2005, pour Monsieur LE Z... et la S.A.R.L. BRIT IMMO ; -
le 9 janvier 2006, pour Monsieur LE X... et Mademoiselle Y.... L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2006. [***] II - Motifs : La S.A.R.L. AGENCE BRESTOISE ne critique pas le jugement déféré en ce qu'il a retenu l'usage par Monsieur LE Z... de son droit de rétractation dans les formes réglementaires. Elle prétend devant la Cour à un abus par Monsieur LE Z... de son droit de rétractation, engageant sa responsabilité délictuelle. Elle reproche par ailleurs à Monsieur LE X... et Mademoiselle Y... de ne pas l'avoir avertie de la vente intervenue en cours de mandat et elle réclame le montant intégral de l'indemnité forfaitaire prévue au contrat, correspondant à la rémunération dont elle estime avoir été privée injustement. Monsieur LE X... et Mademoiselle Y... prétendent avoir agi en toute bonne foi et avoir averti l'AGENCE BRESTOISE de la vente, par téléphone. Ils reprochent à l'agence BRIT IMMO de ne pas les avoir avertis des formalités à respecter. Monsieur LE Z... et l'agence BRIT IMMO concluent ensemble à la parfaite régularité de la vente intervenue avec Monsieur LE X... et Mademoiselle Y..., pour laquelle l'AGENCE BRESTOISE ne peut prétendre à aucune rémunération 1) Sur la rétractation de l'acquéreur : L'article L 271-1 du code de la construction prévoit que "pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée, avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans les mêmes formes". Le compromis de vente a été signé le 3 septembre 2003 par Monsieur LE Z... dans les locaux et par l'intermédiaire de l'agence
CENTURY 21 à laquelle il a adressé sa rétractation par lettre recommandée en date du 6 septembre 2003, dont l'avis de réception a été signé le 9 septembre 2003, soit dans le délai légal. L'Agence Brestoise prétend que la faculté de rétractation a été instituée dans le seul but de protéger l'acquéreur d'un bien immobilier d'un engagement dont il s'apercevrait qu'il dépasse ses possibilité financières ou qu'il ne correspond pas à ses besoins. Et elle prétend à un abus de droit de la part de Monsieur LE Z... qui a acquis le même bien dans des conditions financières similaires, dans le seul but de payer une commission moindre après avoir bénéficié de ses services pour la visite de l'appartement. Elle allègue une collusion entre l'agence BRIT IMMO et Monsieur LE Z..., dont ce dernier serait l'instigateur, au détriment de l'AGENCE BRESTOISE, injustement privée de la rémunération de ses services. Monsieur LE Z... déclare avoir exercé son droit de rétractation dans le délai légal, pour bénéficier d'une commission d'agence moins importante qu'il aurait constatée en consultant le fichier de l'agence BRIT IMMO. Et il argue d'une simple application du libre jeu de la concurrence dans son intérêt financier. A... convient de constater qu'il n'est fait état d'aucun bon de visite de l'appartement litigieux, en particulier par les soins de l'AGENCE BRESTOISE, alors que finalement le compromis a été signé au nom et dans les locaux de l'agence LES CONSEILS IMMOBILIERS qui bénéfice certes de la même enseigne CENTURY 21 mais qui apparaît comme une entité juridique distincte. A... convient certes de constater que l'agence BRIT IMMO a accepté une commission bien moindre que celle initialement prévue dans son mandat, mais non critiquée en ce sens par l'AGENCE BRESTOISE qui n'établit pas les manoeuvres imputables à Monsieur LE Z... pour amener un professionnel à lui consentir la vente à meilleur prix au détriment d'un autre professionnel. L'article L 271-1 du code de la construction et de
l'habitation prévoit pour un acquéreur non professionnel la possibilité de se rétracter dans un délai de 7 jours après la notification d'un compromis de vente. Ce droit n'est restreint par aucune disposition légale ou réglementaire quant à la nature ou l'ampleur de l'intérêt fondant la rétractation que l'acquéreur n'a pas à justifier. A... convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu un usage régulier par Monsieur LE Z... de son droit de rétractation, sans collusion établie avec l'agence BRIT IMMO pour empêcher la vente où l'AGENCE BRESTOISE était intervenue, dans le cadre d'un mandat non exclusif qui l'empêche de prétendre à la perception de sa commission. 2) Sur la responsabilité des vendeurs :
L'AGENCE BRESTOISE faisait valoir initialement une collusion entre les vendeurs et l'acheteur et elle argue devant la Cour d'une légèreté blâmable pour avoir accepté de signer avec Monsieur LE Z... un autre compromis de vente, sans l'en avertir. Elle fait valoir devant la Cour l'obligation pour les vendeurs, prévue dans le mandat et retenue dans le jugement déféré, d'informer leur mandataire de la réalisation de la vente pendant la durée du mandat, pour lui éviter de contracter avec une autre acquéreur. Monsieur LE X... et Mademoiselle Y... arguent de leur bonne foi comme ayant signé deux compromis successifs avec deux de leurs mandataires, intervenant en tant que professionnels et se prévalant chacun de leur mandat. Ils font valoir l'absence de toute collusion avec l'acquéreur comme n'y ayant aucun intérêt et ils prétendent avoir avisé l'AGENCE BRESTOISE par téléphone dès le lendemain de la signature du second compromis. La collusion acheteur-vendeurs n'est pas établie. Les conditions d'intervention de l'agence BRIT IMMO ne sont pas mises en cause par l'AGENCE BRESTOISE et elles restent elliptiques. Elle était mandataire non exclusif de Monsieur LE X... et de Mademoiselle Y..., qui arguent de sa parfaite connaissance de la situation et
en particulier de la rétractation de Monsieur LE Z..., leur ayant donné à croire qu'ils pouvaient contracter une seconde fois, sans être avertis d'un formalisme particulier. L'agence BRIT IMMO se retranche derrière la légalité de la rétractation de Monsieur LE Z... et la validité du second compromis dont il ne peut lui être fait reproche, tandis qu'elle prétend n'avoir pas eu plus ample devoir de conseil quant à l'exécution d'un autre mandat que le sien. A... est constant que le mandat de vente donné à l'AGENCE BRESTOISE le 30 août 2003 prévoyait expressément au titre II sur "les obligations du mandant", en sa rubrique 4 "stipulation expresse" et à l'alinéa c : "en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet pendant la durée du mandat, le mandant s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec AR les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. A... est prévu que cette notification mettra fin au mandat. Elle évitera au mandataire d'engager la vente avec un autre acquéreur et épargnera au mandant les poursuites pouvant être éventuellement exercées par cet acquéreur". L'AGENCE BRESTOISE n'explicite pas dans quelles conditions elle a eu connaissance de la vente litigieuse. Mais Monsieur LE X... et Mademoiselle Y... n'établissent pas l'existence et le contenu du contact téléphonique qu'ils auraient eu avec l'AGENCE BRESTOISE. En tout état de cause il n'ont pas respecté les formes prévues dans le mandat qu'ils ont signé le 30 août 2003 et dont elle se prévaut à juste titre. A... convient de confirmer le jugement déféré, en ce qu'il a retenu le manquement de Monsieur LE X... et Mademoiselle Y... à leur obligation contractuelle d'information justifiant d'allouer à l'AGENCE BRESTOISE des dommages-intérêts. 3) Sur les dommages-intérêts : L'AGENCE BRESTOISE revendique l'application pure et simple des dispositions prévues au
titre II du mandat, sur "les obligations du mandant", et plus particulièrement de la rubrique 4 stipulant qu' "en cas de non -respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes a, b ou c, le mandant s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto". S'agissant d'un mandat non exclusif de vente, l'AGENCE BRESTOISE n'avait vocation à percevoir une commission qu'en cas de réalisation de la vente. A... n'est pas établi de collusion ni de mauvaise foi imputables à Monsieur LE X... et Mademoiselle Y... dans l'exécution du mandat dont ils n'ont pas respecté l'obligation formelle d'information envers leur mandataire. Le second compromis est intervenu peu de temps après la rétractation de Monsieur LE Z... et l'AGENCE BRESTOISE reste évasive sur les circonstances lui ayant permis d'avoir connaissance de la vente. Elle ne justifie pas du temps de poursuite de ses recherches d'un autre acquéreur, ni d'un préjudice particulier issu d'un engagement litigieux en raison des agissements de Monsieur LE X... et Mademoiselle Y...
A... y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fait application des dispositions de l'article 1152 du code civil, visé dans le mandat signé par Monsieur LE X... et Mademoiselle Y... le 30 août 2003 en faveur de l'AGENCE BRESTOISE. A... convient de réduire le montant manifestement excessif de la clause pénale, qui est autrement apprécié par la Cour et fixé à deux cents Euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2004, date de l'assignation retenue dans le jugement déféré. 4) Sur l'appel en garantie de l'agence BRIT IMMO La condamnation de Monsieur LE X... et Mademoiselle Y... est fondée sur leur manquement aux obligations du mandat qu'ils avaient passé avec l'AGENCE BRESTOISE. L'intervention de l'agence BRIT IMMO n'est pas critiquée dans le cadre de son propre mandat, en tant
qu'intermédiaire dans la vente qui est intervenue après la rétractation de Monsieur LE Z...
B... mandat n'était pas exclusif et rédigé en des termes standard, sans que les circonstances nécessitent une vigilance particulière, allant jusqu'à la vérification des mandats déjà passés par Monsieur LE X... et Mademoiselle Y..., en particulier avec l'AGENCE BRESTOISE, en des termes d'ailleurs similaires et en principe connus des vendeurs. A... convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté l'appel en garantie des vendeurs à l'encontre de l'agence BRIT IMMO . A... n'est pas établi d'abus par les parties de l'usage de leurs droits en première instance et en cause d'appel. Monsieur LE Z... et l'agence BRIT IMMO seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts à ce titre. 5) Sur les frais et dépens A... convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur LE X... et Mademoiselle Y... aux dépens de première instance, sans faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. L'AGENCE BRESTOISE qui succombe au principal en appel sera condamnée aux dépens de cette instance. A... serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur LE Z... la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cette affaire et L'AGENCE BRESTOISE sera condamnée à lui payer la somme de 1.000 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. A... n'est pas inéquitable de laisser à l'agence BRIT IMMO la charge des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cette affaire. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. [***] Par ces motifs, La Cour : - Réforme le jugement déféré ; - Condamne Monsieur LE X... et Mademoiselle Y... à payer à l'AGENCE BRESTOISE la somme de DEUX CENTS EUROS (200 ç) en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2004 ; - Confirme pour le surplus le jugement déféré ; - Condamne l'AGENCE BRESTOISE à payer à Monsieur LE Z... la somme de
MILLE EUROS (1.000 ç) en application des dispositions de l'article 700 du Code de- Condamne l'AGENCE BRESTOISE à payer à Monsieur LE Z... la somme de MILLE EUROS (1.000 ç) en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamne l'AGENCE BRESTOISE aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. Le Greffier,
Le Président,