COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70Z 4me chambre expropriations RENVOI APRES CASSATION ARRET Nä CONTRADICTOIRE DU 10 MAI 2005 R.G. Nä 04/05352 AFFAIRE : Makhlouf X... C/ COMMUNE D'AUBERVILLIERS Sur renvoi de la Cour de Cassation arr t rendu le 09 Juin 2004 ayant cass l'arr t de la Cour d'Appel de PARIS en date du 9 janvier 2003 aprs jugement du juge de l'Expropriation du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY en date du 10 octobre 2001 Exp ditions ex cutoires Exp ditions Copies d livr es le : Ë : Me Chantal BECUWE-THEVELIN Me Didier SEBAN Me Farid SEBA +Parties REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DIX MAI DEUX MILLE CINQ, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arr t suivant dans l'affaire entre : Monsieur Makhlouf X...
Y... lu chez Me Farid SEBA avou 63, avenue de Saint Cloud 78000 VERSAILLES ayant pour avou Ma"tre Farid SEBA repr sent Ë l'audience par Ma"tre Chantal BECUWE-THEVELIN avocat au barreau de LILLE APPELANT [**][**][**][**][**][**][**][**] COMMUNE D'AUBERVILLIERS repr sent e par son Maire en exercice 31 - 33 rue de la Commune de Paris 93300 AUBERVILLIERS repr sent par Ma"tre Didier SEBAN avocat au barreau de PARIS, vestiaire P 498 INTIMEE [**][**][**][**][**][**][**][**] Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT tant exerc es par Monsieur Jean-Paul Z... repr sentant Monsieur le DIRECTEUR DES SERVICES FISCAUX de la Direction Sp cialis e des ImpÂts pour Paris et de la R gion Ile de France 25, 27, Place de la Madeleine 75381 PARIS CEDEX 08 Composition de la cour : L'affaire a t d battue le 08 Mars 2005 en audience publique, devant la cour compos e de : Madame Genevive A..., Pr sident, Monsieur Philippe B..., Vice-Pr sident au Tribunal de Grande Instance de PONTOISE, juge de l'expropriation, Madame Martine C..., Vice-Pr sident au Tribunal de Grande Instance de CHARTRES, juge de l'expropriation, d sign s conform ment aux dispositions des articles L 13 - 22, R 13 - 2 et R 13-5 du code de l'expropriation qui en ont d lib r , Greffier,
lors des d bats : Madame Marie-Christine D... 5 FAITS ET PROCEDURE, Le 15 novembre 1966, M Makhlouf X... a acquis le droit au bail sur divers locaux appartenant Ë Mme Elizabeth E... veuve F..., Ë usage d'hÂtel meubl , caf et restaurant, dans l'immeuble sis 9 rue du Port Ë Aubervilliers (93). Par arr t du 30 septembre 1993, le pr fet de Seine Saint Denis a d clar l'immeuble insalubre dans son ensemble et l'a interdit d finitivement Ë l'habitation pass un d lai de six mois. Par nouvel arr t du 15 d cembre 1997, le pr fet a d clar d'utilit publique l'acquisition dudit immeuble par la commune. L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 26 juin 1998 et a t publi e le 12 octobre suivant au bureau des hypothques de Noisy le Sec (volume 1998 nä 4334). Par deux jugements en date du 23 novembre 2000, le tribunal administratif de Paris a annul les deux arr t s du pr fet. Aux termes d'un protocole d'accord des 19 et 22 mars 2002, publi au bureau des hypothques de Noisy le Sec le 10 mai 2002 (volume 2002 P nä 2444), les h ritiers de Mme E... et la commune d'Aubervilliers ont convenu que l'ordonnance d'expropriation du 26 juin 1998 devait continuer Ë produire ses effets. Sur demande de la commune d'Aubervilliers tendant Ë faire constater que M X... n'a droit Ë aucune indemnit , le juge de l'expropriation de Bobigny a, par jugement en date du 10 octobre 2001 : * fix Ë 85.800 F (13.080,13  ) l'indemnit due Ë M X... par la commune, * laiss les d pens Ë la charge de cette dernire. Sur appel de M X..., la cour d'appel de Paris a, par arr t rendu le 9 janvier 2003 : * rejet l'exception d'irrecevabilit d'appel soulev e par la commune, * confirm le jugement entrepris, * partag les d pens d'appel par moiti entre M X... et la commune. Sur pourvoi en cassation de M X..., la 3me Chambre Civile de la Cour de Cassation a, par arr t en date du 9 juin 2004, cass et annul , dans toutes ses dispositions l'arr t de la cour de Paris,
remis la cause et les parties dans l' tat o elles se trouvaient avant ledit arr t en les renvoyant devant la cour d'appel de Versailles, chambre des expropriations. LA COUR Vu la d claration de saisine de la cour de renvoi effectu e le 16 juillet 2004 par l'avou de M X..., Vu le m moire d pos le 16 juillet 2004, notifi par le greffe de la cour le 1er octobre 2004 Ë la commune d'Aubervilliers et au commissaire du gouvernement, par lequel M X..., poursuivant la r formation du jugement d f r , demande Ë la cour de : [* fixer l'indemnit d'expropriation li e Ë la perte du fonds de commerce Ë 139.948,20  , *] fixer l'indemnit de remploi Ë 34.987,05  , [* fixer l'indemnit en cas d' viction du fonds de commerce Ë 34.987,05  , *] condamner la commune Ë lui payer la somme de 1.500   au titre de l'article 700 du nouveau Code de proc dure civile, Vu les convocations adress es le 21 d cembre 2004 par le greffe de la cour pour l'audience du 8 mars 2005, Vu les documents d pos s le 11 janvier 2005 au nom de M X..., notifi s par le greffe de la cour le jour m me Ë la commune d'Aubervilliers et au commissaire du gouvernement, Vu le m moire accompagn de documents adress par lettre recommand e avec accus de r ception du 25 f vrier 2005, notifi le 28 f vrier 2005 par le greffe de la cour Ë M X... et au commissaire du gouvernement, par lequel la commune d'Aubervilliers, intim e relevant appel incident, demande Ë la cour de : [* d bouter M X... de toutes ses demandes, *] infirmer le jugement entrepris afin de dire que M X... n'a droit Ë aucune indemnit , [* en toute hypothse, condamner M X... Ë lui verser la somme de 3.000   en application de l'article 700 du nouveau Code de proc dure civile, Vu les conclusions d pos es le 1er mars 2005, notifi es le jour m me par le greffe de la cour Ë M X... et Ë la commune d'Aubervilliers, par lesquelles le commissaire du gouvernement demande Ë la cour : *] Ë titre principal, de se d clarer incomp tente dans le cadre du pr sent
litige, * Ë titre subsidiaire, de confirmer le jugement entrepris ayant allou une indemnit d' viction de 13.080,12   pour la seule branche caf et d'allouer 15.366   pour la partie exploit e de l'hÂtel meubl , soit une indemnit d' viction totale, remploi compris, de 30.141  , Vu le m moire d pos , sans pice, Ë l'audience au nom de M X..., par lequel celui-ci r itre ses demandes, SUR CE, Consid rant que l'avocat de la commune d'Aubervilliers et le commissaire du gouvernement ont indiqu Ë l'ouverture des d bats avoir re u une copie du m moire d pos au m me moment au nom de M X... et estimer qu'il a t ainsi satisfait au principe de contradiction ; Consid rant que seules se trouvent vers es aux d bats les pices num rot es de 1 Ë 20 inclus sur le bordereau annex au m moire d pos Ë l'audience ; Consid rant que la cassation de l'arr t de la cour d'appel de Paris est intervenue aux seuls motifs que : * M X... est recevable Ë se pr valoir pour la premire fois devant la Cour de Cassation d'une violation des dispositions de l'article 6 de la Convention europ enne de sauvegarde des droits de l'homme et d'une atteinte au principe de l' galit des armes en raison de la pr sence du commissaire du gouvernement Ë l'instance, * l'arr t attaqu fixe l'indemnit d'expropriation revenant Ë M X... au vu des conclusions de l'expropriant, de l'expropri ainsi que de celles du commissaire du gouvernement alors qu'il r sulte des dispositions des articles R 13-32, R 13-35, R 13-36 et R 13-47 du Code de l'expropriation relatives au rÂle tenu par le commissaire du gouvernement dans la proc dure en fixation des indemnit s d'expropriation et des articles 2196 du Code civil, 38-1 et 39 du d cret nä 55-1350 du 14 octobre 1955 que celui-ci, expert et partie Ë cette proc dure, occupe une position dominante et b n ficie, par rapport Ë l'expropri , d'avantages dans l'accs aux informations pertinentes publi es au fichier immobilier et qu'en appliquant des dispositions g n ratrices
d'un d s quilibre incompatible avec le principe de l' galit des armes, la cour d'appel a viol l'article 6-1 de la Convention pr cit e ; Consid rant qu'interrog Ë l'audience sur le fait que M X... ne reprend pas dans ses pr sentes critures le moyen soulev devant la Cour de Cassation pris de la pr sence du commissaire du gouvernement Ë l'instance et sur les cons quences Ë en tirer, son avocat a indiqu que celui-ci n'avait pas renonc Ë soulever Ë nouveau ce moyen en cas de pourvoi ; Que, ds lors, les termes de la cassation prononc e commandent Ë la cour de renvoi d' carter d'office les conclusions du commissaire du gouvernement ; Consid rant que M X... soutient qu'Ë la date du jugement entrepris il exploitait l'hÂtel meubl en se r servant la jouissance du 2me tage et avait mis en location-g rance le fonds de commerce de caf en sorte qu'il percevait une redevance annuelle de 36.000 F (5.488,16  ) au titre de la location-g rance et 33.600 F (5122,29  ) de recette annuelle au titre des 3 chambres lou es ; que, faisant valoir qu'il pourrait louer l'ensemble des chambres, il en d duit que son chiffre d'affaires annuel serait de l'ordre de 150.000 F (22.867,35  ) et que la valeur de l'hÂtel meubl est de 468.000 F (71.346,14  ) ; qu'il estime Ë 360.000 F (54.881,65  ) la recette annuelle du caf et la valeur de ce dernier Ë environ 450.000 F (68.602,06  ) ; Consid rant que la commune expose que, le 2 f vrier 1987, le pr fet a interdit Ë la location en garni certaines des chambres et impos de r aliser des travaux qui n'ont pas t entrepris en sorte qu'en 1989 il a retir son homologation Ë l'hÂtel et que, depuis lors, celui-ci n'a pu tre exploit qu'en infraction Ë cette d cision ; qu'elle ajoute que, dans un avis du 2 septembre 1993, le service communal de l'hygine et de la sant a conclu Ë l'insalubrit de l'immeuble en son entier et Ë l'impossibilit d'y rem dier ; Que la commune soutient que M X... s'est maintenu dans les lieux sans y exploiter de fonds de commerce ;
qu'elle observe avec pertinence que l'avis d'impÂt sur le revenu 2000 produit par l'int ress ne suffit pas Ë tablir que la somme y figurant au titre des "revenus et capitaux mobiliers d clar s" correspond Ë un revenu provenant de l'exploitation de son caf -restaurant, un tel intitul pouvant se rapporter Ë d'autres revenus ; Consid rant que, contrairement Ë ce qu'affirme M X..., la circonstance que la somme ainsi retenue par l'administration fiscale corresponde Ë la redevance mentionn e par lui dans ses critures et figurant dans les deux contrats de location-g rance des 13 avril 1999 et 26 avril 2001 qu'il produit, ne constitue pas une preuve de l'exploitation effective du fonds de commerce et de la perception de la redevance fix e dans la mesure o : * lors de son transport sur les lieux, le 5 d cembre 2000, le juge de l'expropriation a constat que le caf -restaurant tait ferm , * l'appelant ne communique aucune copie de chque de paiement ou quittance de loyer, * en d pit de la dur e de la proc dure et du fait qu'il affirme loger dans l'immeuble, l'appelant ne verse aux d bats aucune attestation manant de clients ou de voisins de l' tablissement ; Qu'en toute hypothse, l'int ress ne justifie pas qu'Ë la date de l'ordonnance d'expropriation, donc ant rieurement au premier contrat de location-g rance sus voqu , il exploitait r ellement son caf -restaurant ; Que, ds lors, la commune est fond e Ë se pr valoir de l'absence d'activit commerciale du caf -restaurant ; que M X... ne peut s rieusement all guer que ce moyen est nouveau dans la mesure o il ressort des nonciations m mes de la d cision entreprise que la commune a soulev cette absence d'activit ds les d bats de premire instance ; que cette appelante incidente est donc fond e Ë solliciter l'infirmation du jugement en ce qu'il a allou Ë M X... une indemnit au titre du droit au bail du caf -restaurant ; Consid rant que l'annulation de l'arr t pr fectoral d'insalubrit ne permet pas de faire application de la
loi sur la r sorption de l'habitat insalubre en ce qui concerne l'indemnit r clam e au titre de l'activit hÂtelire, ainsi que l'a fait le premier juge ; que, certes, l'arr t pr fectoral retirant l'homologation pour l'exploitation d'un hÂtel meubl n'est pas vers aux d bats ; Qu'il ressort toutefois du procs-verbal de transport sur les lieux que les chambres visit es par le juge de l'expropriation le 5 d cembre 2000 taient d pourvues d'eau, que les seules toilettes du premier bÈtiment de trois tages se trouvaient au rez de chauss e, que le dernier tage de celui-ci tait mur et que le deuxime bÈtiment tait galement d pourvu d'eau et de toilettes, l'ensemble des parties communes tant d grad ; qu'en outre, les rapports dat s des 14 septembre 1988 et 25 janvier 1993 tablis par le service communal d'hygine, vers s aux d bats par la commune, font tat d'une humidit importante des plafonds et des murs avec des moisissures, de l'impossibilit d'ouvrir certaines fen tres entra"nant une rar faction de l'oxygne dans les chambres, d'intoxication d'occupants au monoxyde de carbone, d'infiltrations d'eau par les menuiseries des fen tres, d'une installation lectrique dangereuse, de planchers mouvants et d'une absence d'entretien de l'ensemble ; Que cet tat des lieux, non contredit pas lui, ne permet pas Ë M X... de pr tendre qu'il exerce une activit commerciale d'hÂtel meubl homologu e ; qu'il ne peut en cons quence pr tendre Ë aucune indemnit de ce chef ; Consid rant que, simple locataire ne justifiant d'aucune activit commerciale r gulire Ë la date de l'ordonnance d'expropriation, M X... ne peut se pr valoir d'aucun pr judice au sens de l'article L 13-13 du Code de l'expropriation et soutient vainement qu'un immeuble m me insalubre est indemnisable au sens de la l gislation sur l'expropriation ; Consid rant qu'il convient d'attribuer Ë la commune la somme de 3.000   au titre des frais non compris dans les d pens d'appel ; que M X..., partie
perdante, doit supporter la charge des d pens d'appel ; PAR CES MOTIFS Statuant sur renvoi aprs cassation, publiquement, contradictoirement et en valeur Ë la date du jugement entrepris, Ecarte les conclusions du commissaire du gouvernement, Infirmant le jugement entrepris, Dit que Monsieur Makhlouf X... ne peut pr tendre Ë aucune indemnit , Condamne Monsieur Makhlouf X... Ë payer Ë la commune d'Aubervilliers la somme de 3.000   au titre des frais non compris dans les d pens d'appel, Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties, Condamne Monsieur Makhlouf X... aux d pens d'appel incluant ceux de l'arr t cass . Arr t prononc par Madame Genevive A..., Pr sident, et sign par Madame Genevive A..., Pr sident et par Madame Marie-Christine D..., Greffier pr sent lors du prononc . Le GREFFIER, Le PRESIDENT,