COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 13 DÉCEMBRE 2011
(no 354, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 10868
Décision déférée à la Cour :
jugement du 3 mars 2010- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 09/ 01154

Monsieur Alain X...

92210 ST CLOUD
représenté par la SCP SCP TAZE-BERNARD BELFAYOL BROQUET, avoués à la Cour
assisté de Me Jean CATONI, avocat au barreau de PARIS, toque : E 321

Madame Emmanuela Y... épouse Z...

75008 PARIS
non représentée
S. C. P. MICHEL C... ALAIN A... STEPHANE D... MARYSE D... 
E..., prise en la personne de son gérant

35600 REDON
représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Me Thierry CABOT, avocat au barreau de RENNES
S. A. MMA IARD, agissant en la personne de ses représentants légaux.
14 Boulevard Marie et Alexandre OYON
72030 LE MANS CEDEX 9
représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Me Thierry CABOT, avocat au barreau de RENNES
Maître Hubert B...

75003 PARIS
représenté par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour
assisté de Me Denis TALON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0428
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 octobre 2011, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN

- par défaut
-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Considérant qu'à la suite d'un acte de vente de droits immobiliers et reprochant à Mme Emmanuela Y..., épouse Z..., venderesse, de ne pas avoir réglé les sommes dues aux créanciers hypothécaires inscrits comme une clause de l'acte lui en faisait l'obligation et à M. Alain A..., notaire, membre de la S. C. P. M. C..., A. A..., S. D... & M. D...- E..., de ne pas avoir procédé à la purge des inscriptions hypothécaires et d'avoir attendu le 6 octobre 2005 pour confier cette mission à M. Hubert B..., avocat, M. X..., qui rappelle également que le prix devait être séquestré entre les mains de M. A..., et se plaignant d'un préjudice financier, a saisi le Tribunal de grande instance de Paris qui, par jugement du 3 mars 2010, a :
- débouté M. X... de toutes ses demandes,
- donné acte à M. B... que, le 14 décembre 2009, il a restitué le prix de vente ainsi que des pièces qui lui ont été confiées, à la S. C. P. M. C..., A. A..., S. D... & M. D...- E...,
- donné acte à la S. C. P. M. C..., A. A..., S. D... & M. D...- E... qu'elle se propose d'adresser le prix de vente et les pièces du dossier à Maître Attal, avocat,
- rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par Mme Z...,
- condamné M. X... aux dépens ;
Considérant qu'appelant de ce jugement, M. X..., demande qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de l'accomplissement de la procédure de purge des hypothèques ; qu'en outre, il conclut à sa confirmation en ce que les premiers juges ont retenu les fautes du notaire et de l'avocat et rejeté la demande indemnitaire de Mme Z... et qu'il se désiste à l'égard de Mme Z..., poursuit l'infirmation du surplus des dispositions qui lui font grief en demandant que la S. C. P. M. C..., A. A..., S. D... & M. D...- E..., les Mutuelles du Mans Assurances, son assureur, et M. B... soient condamnés in solidum à lui payer la somme de 380. 615 euros en réparation du dommage consécutif aux fautes des deux professionnels, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2008, date de l'assignation introductive d'instance, à hauteur de 120. 000 euros et à compter du 4 octobre 2011, date de la demande ; qu'il demande également, si un créancier exerce sa faculté de surenchère, que la S. C. P. M. C..., A. A..., S. D... & M. D...- E..., les Mutuelles du Mans Assurances, son assureur, et M. B... soient condamnés in solidum à lui payer la somme de 58. 540 euros à titre de dommages et intérêts ;
Qu'à l'appui de ses prétentions, l'appelant approuve la motivation retenue par les premiers juges pour déclarer que M. A... et M. B... ont commis des fautes à l'occasion de la mission qui leur était confiée, le notaire en tardant à saisir l'avocat, l'avocat en se plaçant sur le terrain d'une purge amiable alors que le délai était expiré ; qu'il explicite son préjudice ainsi qu'il suit : frais d'emprunt : 15. 316, 15 euros ; impôts payés en raison du retard : 36. 900 euros ; perte de loyers (96 mois à la date de l'arrêt) : 326. 400 euros ; frais de procédure de purge, d'ordre et de mainlevée des hypothèques : 15. 000 euros ; que, de plus, il fait observer que la somme de 58. 540 euros correspond à la plus-value acquise par le bien ;
Considérant que la S. C. P. M. C..., A. A..., S. D... & M. D...- E... et les Mutuelles du Mans Assurances concluent à la confirmation du jugement tout en contestant avoir commis quelque faute que ce soit dès lors qu'il n'a été saisi par le notaire rédacteur de l'acte de vente que le 22 mars 2004 et que la venderesse a négocié avec l'administration fiscale la mainlevée des inscriptions prioritaires de sorte qu'en l'absence de réaction de M. B..., il a sollicité la restitution du prix de vente et les pièces du dossier et que, partant, il n'a pas été négligent ;
Que les intimés ajoutent que M. X... ne démontre, ni la réalité des chefs de préjudice qu'il invoque, ni le lien de causalité qui existerait entre les fautes reprochées à M. A... et le dommage allégué ;
Qu'à titre subsidiaire, M. A... et les Mutuelles du Mans Assurances sollicitent la garantie de M. B... ;
Considérant que M. B... conclut à l'irrecevabilité et au mal-fondé des demandes présentées pour la première fois en cause d'appel par M. X..., qui n'en précise pas le fondement en tant qu'elles tendent à réparer un préjudice lié au payement d'impôts locaux et de frais d'emprunt.
Que, pour le surplus, l'intimé, qui souligne que M. A... n'a pas respecté les termes de sa mission, conclut à la confirmation du jugement au motif que M. X... ne rapporte la preuve, ni de la faute qu'il lui reproche, ni des préjudices allégués ;
Qu'enfin, M. B... s'oppose au recours en garantie formé contre lui par M. A... et les Mutuelles du Mans Assurances, ajoutant que, si une part de responsabilité est retenue contre lui, et ne saurait être supérieure à 30 %, et soulignant encore que les premiers juges n'ont pas statué sur ce point comme il ressort du dispositif du jugement ;
Considérant que Mme Z..., assignée selon les modalités prévues par l'article 659 du Code de procédure civile, n'a pas constitué avoué ; que, par application des dispositions de l'article 474, alinéa 2, du même code, le présent arrêt sera rendu par défaut ;

Considérant que, par acte authentique reçu le 5 novembre 2003 par M. Louis-Marc H..., notaire à Paris, Mme Emmanuella Y..., épouse Z..., a vendu à M. Alain X... divers lots dépendant d'un immeuble sis... 
... à Avignon et soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis moyennant le prix de 121. 959 euros ; que l'immeuble était grevé de huit inscriptions d'hypothèques ;
Que, selon cet acte, la situation hypothécaire du bien vendu se présentait ainsi qu'il suit :
- deux hypothèques judiciaires au profit l'une de la Banque Scalbert-Dupont, l'autre au profit de la Soficim, étant « précisé que ces inscriptions ne sont plus causées et que les formalités de mainlevée sont en cours en l'étude Maître I... »,
- une inscription du prêteur de deniers au profit de la Société marseillaise de crédit en date du 18 août 1997 pour sûreté de la somme de 2. 100. 000 francs (320. 142, 94) en principal,
- une inscription d'hypothèque légale du Trésor prise les 10 août et 38 octobre 1999 pour sûreté de la somme de 208. 066, 47 euros,
- une inscription d'hypothèque légale du Trésor prise le 27 février 2001 pour sûreté de la somme de 1. 169. 037 francs (178. 218, 54 euros),
- une inscription d'hypothèque légale prise le 7 août 2001 pour la somme de 53. 174 francs (8. 106, 32 euros),
- une inscription d'hypothèque judiciaire au profit de la Société marseillaise de crédit prise le 25 février 2002 pour sûreté de la somme de 80. 348, 53 euros en principal,
- une inscription d'hypothèque légale du Trésor prise le 9 avril 2002 pour sûreté de la somme de 33. 161, 43 euros ;
Qu'en vertu de l'acte de vente, il était stipulé, sous le titre EXONERATION PARTIELLE PAR LE VENDEUR DE SON OBLIGATION DE DELIVRANCE, EN CE QUI CONCERNE LA RADIATION DES INSCRIPTIONS, « Monsieur Alain X... déclare faire son affaire personnelle des inscriptions d'hypothèques révélées par l'état hors formalités et énumérées dans l'exposé qui précède. Il lui appartiendra de faire les démarches ou d'engager les procédures nécessaires pour que l'immeuble soit libéré de ces inscriptions, ainsi que des publications ou inscriptions qui pourraient être opérées postérieurement. Cependant, il est expressément convenu que tous les frais nécessités par ces procédures seront à la charge du vendeur, qui les règlera dans les conditions indiquées ci-dessous à la clause « séquestre ». Monsieur Alain X... renonce sur ce point à invoquer l'obligation de délivrance du vendeur et à faire jouer pour ce motif son obligation de garantie, et il le décharge à ce sujet de toutes obligations à son égard » ; que l'acte stipule encore, sous la rubrique DESIGNATION D'UN SEQUESTRE, que « afin de parvenir dans les meilleures conditions à la distribution du prix de vente de l'immeuble, et d'obtenir au plus tôt, dans l'intérêt de toutes les parties, la libération de l'immeuble des inscriptions qui le grèvent, il a été décidé de désigner un séquestre qui aura pour mission de tenter de répartir à l'amiable, ou sinon de provoquer l'ouverture d'une procédure de distribution judiciaire. Est désigné à cette fin Maître Alain A..., notaire à Redon » ;
Sur le désistement partiel :
Considérant que M. X... s'est désisté à l'égard de Mme Z... qui n'a formé, ni appel incident, ni demande ; que le désistement est donc parfait ;
Qu'il convient, en conséquence de faire application des dispositions des articles 400 et suivants du Code de procédure civile et de constater le dessaisissement de la Cour ;
Sur la responsabilité de la S. C. P. M. C..., A. A..., S. D... & M. D...- E... :
Considérant que, selon l'acte, dont les premiers juges ont plus amplement rappelé les stipulations, la mission confiée à M. A..., notaire, était conçue ainsi qu'il suit : « 1) Il interviendra dans un premier temps auprès des créanciers inscrits sur l'immeuble tels qu'ils sont révélés par l'état délivré sur la publication de la présente vente, afin de tenter d'obtenir leur accord pour une dispense de purge et l'établissement d'un ordre consensuel. Le séquestre se voit confier à ce sujet les plus larges pouvoirs pour pouvoir mettre sur pied une distribution amiable du prix. a) s'il y parvient  b) s'il n'y parvient pas dans le mois de la publication de la présente vente, il y aura lieu d'ouvrir une procédure de distribution judiciaire. Le séquestre est alors autorisé à mandater tout avocat de son choix pour procéder aux formalités prévues par l'article 2183 du Code civil, pour le compte de l'acquéreur  » ;
Considérant que, comme l'ont exactement énoncé les premiers juges, le notaire n'apporte aucunement la preuve de l'accomplissement des diligences et des interventions dont il était chargé en tant que séquestre ; que, ne parvenant pas à un ordre amiable, il n'a fait part des difficultés rencontrées, ni à la venderesse, ni à l'acquéreur et qu'il a laissé s'écouler des délais bien supérieurs à ceux que prévoyait l'acte de vente du 5 novembre 2003 pour, finalement, le 6 juillet 2005, mandater un avocat en vue de procéder à un ordre amiable alors que, selon les clauses de l'acte, il était alors impératif d'engager une procédure d'ordre judiciaire ;
Que le notaire, qui n'a pas usé de la faculté de se substituer la personne de son choix en cas d'empêchement comme l'y autorisait l'acte de vente, a donc commis une faute professionnelle ;
Sur la responsabilité de M. B... :
Considérant que l'acte de vente prévoyait expressément que l'avocat mandaté par le notaire devait « procéder aux formalités prévues par l'article 2183 du Code civil pour le compte de l'acquéreur », ledit acte prévoyant notamment : « Une fois ces formalités prévues opérées et s'il n'y a pas de surenchère des créanciers inscrits, les parties autorisent le séquestre à mandater l'avocat choisi par lui afin :- de faire ouvrir un ordre, de procéder aux formalités prévues par l'article 777 du Code de procédure civile ancien afin d'obtenir la radiation des inscriptions grevant l'immeuble avant la clôture de l'ordre  » ; que, pour ce faire, les fonds pouvaient être retirés par le séquestre du compte spécial où ils étaient placés pour être remis à l'avocat ;
Qu'en fait, M. A... a remis les fonds à M. B... le 6 septembre 2005 et ce, alors qu'ils agissaient encore selon les modalités d'un ordre amiable en infraction aux termes de la mission qu'ils avaient reçues ; que, finalement, M. B... a restitué le prix de vente et les pièces du dossier à M. A... le 14 décembre 2009 ;
Qu'en agissant ainsi, M. B... a manqué à ses obligations telles qu'elles découlaient du mandat donné par le notaire ;
Sur le préjudice :
Considérant que, comme il est dit en tête du présent arrêt, M. X... expose que son préjudice, évalué à 380. 615 euros, se décompose ainsi qu'il suit : frais d'emprunt : 15. 316, 15 euros ; impôts payés en raison du retard : 36. 900 euros ; perte de loyers, soit 96 mois à la date de l'arrêt : 326. 400 euros ; frais de procédure de purge, d'ordre et de mainlevée des hypothèques : 15. 000 euros ; que, de plus, il fait observer que la somme de 58. 540 euros dont il demande payement correspond à la plus-value acquise par le bien et dont il serait privé en cas de surenchère d'un créancier inscrit ;
Considérant d'abord que, contrairement à ce que soutient M. B..., la demande présentée au titre des impôts est recevable comme se rattachant aux prétentions originaires dont elle est, l'accessoire, la conséquence ou le complément ;
Considérant que les frais d'emprunt qu'a supportés M. X... ne sont nullement consécutifs aux fautes commises par le notaire et par l'avocat ;
Que, pareillement, les impôts mis à la charge de M. X... ne sont établis qu'au regard de sa qualité de propriétaire du bien acquis de sorte que les fautes des deux professionnels n'ont eu aucune influence sur le principe et le montant des impositions dont il s'agit ;
Que les errements liés à la purge des hypothèques et à l'établissement d'un ordre n'ont pas empêché M. X..., qui n'a pas été troublé dans sa possession, de donner les biens en location ;
Que la somme de 58. 540 euros correspond à un préjudice hypothétique alors surtout que la Société marseillaise de crédit, en sa lettre du 22 juillet 2001, laisse entendre qu'elle se contera d'appréhender le prix sans faite de surenchère ;
Qu'enfin, M. X... n'apporte aucune preuve du payement qu'il aurait fait au titre des frais de procédure de purge, d'ordre et de mainlevée des hypothèques ;
Considérant qu'en conséquence et sans qu'il y ait lieu de surseoir à statuer, il convient de confirmer le jugement en ce que les premiers juges ont débouté M. X... de ses demandes de dommages et intérêts ;
Sur la demande de garantie :
Considérant qu'aucune condamnation n'étant prononcée contre la S. C. P. M. C..., A. A..., S. D... & M. D...- E... et les M. M. A., il n'y a pas lieu de statuer sur l'appel en garantie formé contre M. B... ;
Sur l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile :
Considérant que chacune des parties sollicite une indemnité en invoquant les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; qu'en raison des fautes commises et supportant les dépens, la S. C. P. M. C..., A. A..., S. D... & M. D...- E... et les M. M. A. ainsi que M. B... seront déboutés de leur réclamation et condamnés à payer à M. X... les frais qui, non compris dans les dépens, seront arrêtés, en équité, à la somme de 8. 000 euros ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,
Constate que M. Alain X... s'est désisté à l'égard de Mme Emmanuella Y..., épouse Z..., et que la Cour est dessaisie du litige les opposant ;
Pour le surplus :
Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 3 mars 2010 par le Tribunal de grande instance de Paris ;
Dit n'y avoir lieu de statuer sur le recours en garantie formé par la S. C. P. M. C..., A. A..., S. D... & M. D...- E... contre M. B... ;
Déboute la S. C. P. M. C..., A. A..., S. D... & M. D...- E..., les Mutuelles du Mans Assurances et M. Hubert B... de leur demande d'indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et les condamne, par application de ce texte, à payer à M. X... la somme de 8. 000 euros ;
Condamne la S. C. P. M. C..., A. A..., S. D... & M. D...- E..., les Mutuelles du Mans Assurances et M. B... aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés par la S. C. P. Tazé-Bernard & Belfayol-Broquet, avoué de M. X..., conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.