ARRET RENDU X... LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 29 Mai 2006 DEUXIÈME CHAMBRE No de rôle : 05/01270 S.C.P. PASCAL PIMOUGUET - NICOLAS LEURET c/ Madame Catherine Y... S.C.I. RANALI Z... de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le : aux avoués
Rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Le 29 Mai 2006
X... Monsieur Bernard ORS, Conseiller,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, DEUXIÈME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant :
S.C.P. PASCAL PIMOUGUET - NICOLAS LEURET, ès-qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. NAPOLI PIZZA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 8, rue Saint Martin 24100 BERGERAC, représentée par la SCP FOURNIER, avoués à la Cour, et assistée de Me NUNEZ substituant Me Michel PERRET, avocats au barreau de BERGERAC
appelante d'un jugement (R.G. 04/01358) rendu le 4 février 2005 par le Tribunal de Grande Instance de BERGERAC suivant déclaration d'appel en date du 28 février 2005,

Madame Catherine Y..., née le 06 février 1957 à PARIS (75), demeurant 150 rue de Tolbiac 75013 PARIS, représentée par la SCP RIVEL &amp; COMBEAUD, avoués à la Cour, et assistée de Me Jérôme KARSENTI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE,
S.C.I. RANALI, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 2 Place de la Madeleine 24200 SARLAT, représentée par la SCP ARSÈNE-HENRY ET
LANOEON, avoués à la Cour, et assistée de Me DE ABREU, avocat au barreau de SARLAT,

rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 03 avril 2006 devant :
Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président,
Monsieur Bernard ORS, Conseiller,
Monsieur Pascal A..., vice-président placé, désigné par ordonnance du Premier Président en date du 16 mars 2006,
Madame Véronique B..., Greffier,
et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du Siège ci-dessus désignés.
* * * X... acte du 22 octobre 1990, la SCI Eugène Leroy a donné à bail commercial à Mme Y..., gérante de la S.A.R.L. Napoli Pizza, un immeuble sis à Sarlat. Le 24 septembre 1991 Mme Y... a acquis cet immeuble. Le 8 avril 1991 Mme Y... a cédé les 499 parts qu'elle détenait dans la S.A.R.L. Napoli Pizza à Monsieur C... qui en possédait déjà une. Le 9 février 1996, le Tribunal de Commerce de Sarlat a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la S.A.R.L. Napoli Pizza. X... jugement du 15 novembre 1996 le Tribunal a homologué un plan de redressement par continuation. Le 18 novembre 1997, Mme Y... entendait qu'au titre de la révision triennale le loyer soit porté à 135.463 F par an. Le 29 avril 1999, Mme Y... donnait congé avec offre de renouvellement sous conditions d'un certain nombre de modifications du bail. X... acte du 2 août 2002, Mme Y... mettait en demeure la S.A.R.L. Napoli Pizza de lui régler les arriérés de loyers dus pour les années 1997 à 2002. Ce acte visait la clause résolutoire insérée au bail. Le 30 août 2002,
la S.A.R.L. Napoli Pizza saisissait le juge des référés pour obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais. X... ordonnance du 15 janvier 2003, le Président du Tribunal suspendait les effets de la clause résolutoire et accordait un délai de 6 mois pour solder la dette. X... jugement du 13 décembre 2002, le Tribunal de grande instance de Périgueux statuant sur une assignation de l'Urssaf pour des cotisations de 2001 et 2002 restées impayées, disait qu'il n'y avait lieu à résolution du plan et prononçait le redressement judiciaire de la S.A.R.L. Napoli Pizza. Un nouveau commandement de payer, visant la clause résolutoire, était délivré au représentant des créanciers le 12 mars 2003. La liquidation judiciaire de la S.A.R.L. Napoli Pizza était prononcée le 16 mai 2003, la SCP Pimouguet-Leuret étant désignée en qualité de mandataire liquidateur. Le 13 novembre 2003, Mme Y... vendait l'immeuble à la SCI Ranali, une somme de 12.894 ç étant séquestrée entre les mains du notaire dans l'attente du sort du bail commercial. X... ordonnance du 30 avril 2004, le Juge commissaire autorisait la vente du fonds à la SCI Ranali. X... actes des 6 et 14 octobre 2004, Mme Y... a saisi le Tribunal de grande instance de Bergerac pour qu'il soit dit que le commandement du 29 avril 1999 avait produit ses effets, qu'il n'y avait pas eu de nouveau bail, que la somme séquestrée lui soit remise et que Me Pimouguet, ès-qualités, soit condamné à lui payer 19.033 ç à titre d'indemnité d'occupation. A titre subsidiaire elle sollicitait qu'au visa des commandements de payer de janvier et février 2003, il soit constaté que le bail était résilié et que la somme séquestrée lui soit remise. X... une décision du 4 février 2005, le Tribunal a dit que le bail s'était renouvelé le 1er novembre 1999 mais qu'il avait été résilié par les actes des 11 mars et 9 avril 2003, a constaté la nullité du nantissement prévu dans l'acte de vente de l'immeuble au profit de la SCI Ranali et a dit que la somme
de 12.894 ç devant être restituée à Mme Y...
X... acte du 28 février 2005, la SCP Pimouguet-Leuret, ès-qualités, a relevé appel de cette décision. Vu les conclusions de l'appelante du 28 juin 2005. Vu les conclusions de Mme Y... du 25 octobre 2005. Vu les conclusions de la SCI Ranali du 11 octobre 2005. SUR QUOI LA COUR : Attendu que Mme Y... soutient qu'il n'existait plus de bail, en effet la location avait pris fin à la suite du congé qu'elle avait délivré le 21 avril 1999 ; Qu'à titre subsidiaire elle soutient que le bail était résilié du fait de la non exécution des conditions posées par l'ordonnance de référé du 15 janvier 2003 ; Qu'à titre très subsidiaire elle sollicite que soit prononcée la nullité de la clause de l'acte de vente prévoyant que la somme séquestrée devait être attribuée à l'acquéreur. Attendu qu'elle demande que la SCP Pimouguet-Leuret soit tenue de lui régler les sommes restant dues au titre des loyers outre une indemnité d'occupation pour la période ayant courue, de l'ouverture de la procédure collective jusqu'à la date de cession des murs. Attendu que la SCP Pimouguet-Leuret soutient qu'il y a bien eu renouvellement du bail, qu'il n'y a pas eu de résiliation du bail. Attendu en ce qui concerne le renouvellement du bail, l'acte délivré le 29 avril 1999 a eu pour effet de déterminer le point de départ du nouveau bail et de faire courir le délai de deux ans ouvert à l'une ou à l'autre des parties pour contester les propositions faites. Attendu qu'en l'absence de toute contestation dans ce délai, le bail s'est renouvelé aux conditions antérieures. Attendu sur les effets du commandement du 2 août 2002 et de l'ordonnance de référé du 15 janvier 2003, la nouvelle procédure de redressement judiciaire de la S.A.R.L. Napoli Pizza étant du 13 décembre 2002 ; Qu'étant relevé que toutes les parties reconnaissent avoir eu connaissance de cette décision sans que le moindre recours ait été formé ; Que cette décision du fait de l'ouverture d'une "nouvelle" procédure de
redressement judiciaire ne pouvait avoir d'effet en ce qui concerne l'obligation de payer des dettes échues, que par contre en ce qu'elle prévoyait qu'en cas de défaut de paiement d'une seule échéance des loyers à la date prévue ... la résolution du bail prendrait immédiatement effet, elle ne contrevenait nullement aux obligations de la procédure collective. Attendu qu'il est constant que le preneur s'est abstenu de signifier cette ordonnance pourtant rendue à sa demande, cette signification n'intervenant qu'à la demande du bailleur au mois de mars 2003 ; Qu'il est tout aussi constant que les loyers n'ont pas été réglés du mois de janvier au mois d'avril 2003. Attendu que la clause judiciairement fixée a repris ses effets, ce que n'a pas manqué de constater la SCP Pimouguet-Leuret, ès-qualités de représentant des créanciers, dans son rapport au Tribunal de commerce du 7 mai 2003 dans lequel il notait que le bail commercial était résilié, aveu judiciaire qui s'impose à la SCP Pimouguet-Leuret, ès-qualités de mandataire liquidateur de la S.A.R.L. Napoli Pizza. Attendu qu'ainsi la résiliation du bail était acquise lorsque Mme Y... a cédé l'immeuble à la SCI Ranali. Attendu qu'en ce qui concerne la somme séquestrée, elle devait être remise à Mme Y... sur production d'un document établissant dans le délai d'un an à compter de la vente la résiliation du bail commercial accordé à la S.A.R.L. Napoli Pizza. Attendu que l'acte de vente est du 13 novembre 2003, qu'il appartenait donc à Mme Y... de produire ce document avant le 13 novembre 2004, qu'elle n'a saisi les premiers Juges pour faire constater la résiliation ou l'absence de bail que par actes des 6 et 14 octobre 2004, alors que selon ses propres écritures elle savait depuis le 14 juin 2004 qu'il existait une résistance de la part du mandataire liquidateur. Attendu qu'il appartenait à Mme Y... dès le mois de décembre 2003 de se rapprocher du mandataire liquidateur pour qu'il lui établisse le document lui
permettant de percevoir la somme séquestrée, ce qu'elle s'est abstenue de faire. Attendu qu'en cas de résistance de la SCP Pimouguet-Leuret, il lui appartenait alors de saisir sans délai la justice pour faire trancher la difficulté pouvant alors arguer d'un cas de force majeure : les délais de la procédure. Attendu qu'au contraire Mme Y... est restée taisante pendant plusieurs mois, attendant d'être informée de façon incidente de l'existence d'une difficulté 7 mois après l'acte de vente, et attendant de nouveau 4 mois pour saisir la justice. Attendu que si au moment de la signature de l'acte de vente ce délai d'un an pouvait être respecté, un revirement des organes de la procédure collective a créé une difficulté, difficulté qui a rendu ce délai impossible à respecter du fait de la carence de Mme Y... qui n'a pas agi de façon à lui permettre d'opposer à la SCI Ranali l'existence d'un cas de force majeure ;
Que c'est donc à bon droit que la SCI Ranali sollicite que la somme de 12.894 ç lui soit attribuée, les intérêts au taux légal ne commençant à courir qu'à compter de la présente décision, le jugement déféré étant assorti de l'exécution provisoire. Attendu que la Cour ne dispose pas de l'état des créances déclarées nées postérieurement après l'ouverture de la procédure collective, qu'elle ne peut donc déterminer si c'est à bon droit ou non que la SCP Pimouguet-Leuret n'a réglé qu'une partie de la somme déclarée par Mme Y..., qu'en conséquence la demande de celle-ci de ce chef ne peut être que rejetée. Attendu que le montant de l'indemnité d'occupation a déjà été fixée dans le cadre de l'ordonnance non contestée par Mme Y... du 15 janvier 2003, qu'il n'y a lieu de revenir sur le chiffre alors arrêté, étant relevé au surplus que Mme Y... ne démontre pas qu'elle ait déclaré cette créance et que quiconque se soit opposé à son règlement, qu'ainsi cette demande doit aussi être écartée. Attendu
qu'il n'apparaît pas inéquitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Attendu que la SCP Pimouguet-Leuret, ès-qualités et Mme Y... succombent en leur appel principal ou incident, qu'elle supporteront en conséquence par moitié les dépens de première instance et d'appel. X... CES MOTIFS : LA COUR : LA COUR : Déclare la SCP Pimouguet-Leuret, ès-qualités, mal fondée en son appel principal. Déclare Mme Y... mal fondée en son appel incident. Déclare la SCI Ranali fondée en son appel incident. En conséquence, - confirme la décision déférée en ce qu'elle a dit que le bail s'était renouvelé le 1er novembre 1999 mais qu'au visa de l'ordonnance de référé du 15 janvier 2003 ce bail était résilié. Mais la réformant pour le surplus, - déclare valable la condition imposée à Mme Y... de justifier dans le délai d'un an de la résiliation du bail. En conséquence, - dit que la somme de 12.894 ç doit revenir à la SCI Ranali, et le cas échéant, condamne Mme Y... à remettre cette somme à la SCI Ranali avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; - déboute Mme Y... de ses demandes au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation ; - dit qu'il n'y a lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Fait masse des dépens de première instance et d'appel, et dit que Mme Y... et la SCP Pimouguet-Leuret, ès-qualités, en supporteront chacune la moitié, application étant faite de l'article 699 du nouveau code de procédure civile au profit de la SCP ARSÈNE-HENRY ET LANOEON. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, et par Madame Véronique B..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.