DU 30 Novembre 2005 -------------------------
F.T/S.B Sylvie X... épouse Y...
Z.../ S.C.I. DE FONTENILLE Aide juridictionnelle
RG N : 04/01819 - A R R E T No - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du trente Novembre deux mille cinq, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Madame Sylvie X... épouse Y... née le 24 Juin 1964 à AGEN (47000) Demeurant "Au Pastin" 47270 SAINT PIERRE DE CLAIRAC (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2005/000272 (ND) du 08/04/2005 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) représentée par la SCP A.L. PATUREAU &amp; P. RIGAULT, avoués assistée de Me Sylvie BRUSSIAU-CONSTANT, avocat APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance d'AGEN en date du 19 Octobre 2004 D'une part, ET : S.C.I. DE FONTENILLE, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège Dont le siège social est Lieudit "Fontenille" 47270 TAYRAC représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués INTIMEE D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 21 Septembre 2005, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, Francis TCHERKEZ et Dominique NOLET, Conseillers, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
Par acte en date du 27 mai 2004, la SCI DE FONTENILLE a fait citer Sylvie Y... aux fins suivantes devant le tribunal d'instance d'AGEN :
- résiliation du contrat de bail du 1er novembre 2000 liant les parties ;
- expulsion de la locataire ;
- paiement par la locataire de la somme de 804,04 ç au titre des loyers et charges échus au 7 septembre 2004 ;
- fixation d'une indemnité d'occupation égale au loyer qui aurait été dû à défaut de résiliation ;
- paiement de 250 ç à titre de dommages-intérêts ;
- paiement de 180 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Sylvie Y... régulièrement citée à personne a comparu et conclu à "l'apurement complet à ce jour de sa dette sous réserve des accessoires".
Le tribunal d'instance d'AGEN relève que la SCI justifiait avoir consenti à la défenderesse un bail d'habitation selon acte sous seing privé du 1er novembre 2000 moyennant un loyer mensuel de 609,63 ç ;
Sur la résiliation du bail
La SCI justifiait que les loyers et charges étaient impayés ou irrégulièrement payés depuis le mois de février 2004 et que la dette locative s'élevait au 8 septembre 2004 à la somme de 804,04 ç - 170 ç (acompte versé le 07/09/2004) = 634,04 ç ;
Qu'une mise en demeure du 26 mars 2004 était demeurée sans effet, que Sylvie Y... était tenue au paiement de cette somme ;
Qu'elle avait failli à ses obligations contractuelles, définies par l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989, sa dette locative dont l'importance constitue un manquement grave, conduisait à prononcer la résiliation du contrat de bail ;
La SCI justifiait de nombreux incidents de paiement antérieurs à la procédure ayant donné lieu à des délais amiables. Que toutefois, Sylvie Y... se montrait dans l'incapacité récurrente d'assurer le paiement des loyers courants.
Sur les demandes accessoires
Que l'expulsion aurait lieu dans les délais légaux ;
Qu'il convenait de fixer l'indemnité d'occupation due par le preneur au montant du loyer et des charges qui aurait été dus à défaut de résiliation du bail à compter du prononcé de la résiliation du bail jusqu'au délaissement des lieux loués ;
Que la SCI ne faisait pas la preuve d'un préjudice distinct de celui réparé par le bénéfice des intérêts de droit. Qu'il n'y avait donc pas lieu de lui accorder des dommages-intérêts.
Et par décision du 19 octobre 2004, le tribunal d'instance d'AGEN a :
- prononcé à compter du jour du jugement la résiliation du contrat de bail liant les parties,
- ordonné l'expulsion de Sylvie Y... dans les formes de droit,
- condamné la défenderesse à régler à la SCI en argent ou quittances valables la somme de 634,04 ç montant des loyers et charges échus au 8 septembre 2004 ainsi que les loyers et charges échus depuis cette date et jusqu'à celle du jugement,
- condamné Sylvie Y... à régler à compter du jugement et jusqu'à complète libération des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus à défaut de résiliation du bail,
- condamné la défenderesse à régler 90 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- rejeté la demande de dommages-intérêts,
- condamné Sylvie Y... aux dépens.
Sylvie Y... a formé appel par acte du 29 novembre 2004 dans des conditions qui ne sont pas critiquées sur le plan processuel.
Dans ses conclusions du 29 mars 2005, elle demande à la cour :
- de réformer le jugement du 19 octobre 2004,
- de débouter la SCI DE FONTENILLE de ses demandes tant concernant la
résiliation du bail que l'arriéré de loyer,
- de condamner la SCI DE FONTENILLE à lui payer 500 ç de dommages et intérêts,
- de condamner la SCI DE FONTENILLE à lui payer 1 000 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- de condamner la SCI DE FONTENILLE aux dépens, au motif que le décompte présenté au premier juge aurait été tronqué, que la dette était en réalité apurée car sa dette de 507 ç en avril 2004 avait été régularisée dans le temps pour ne représenter que 55 ç en juillet 2004 et 40,62 ç en septembre de la même année ; que cette régularisation démontrait outre sa bonne foi sa capacité à assumer le loyer courant ; que "l'intention de nuire et le caractère abusif" qui assortirait les demandes justifierait les dommages et intérêts sollicités.
Pour sa part dans ses écritures du 23 juin 2005, la SCI DE FONTENILLE demande à la cour :
- de confirmer le jugement du tribunal d'instance d'AGEN en date du 19 octobre 2004,
- de condamner Sylvie Y... aux dépens ainsi qu'à 800 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Qu'aux termes du bail et de l'article 1728 du code civil, "le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus".
Que force est de constater que la SCI DE FONTENILLE subit depuis la conclusion du bail les manquements de Sylvie Y... qui ne remplit pas ses obligations en ne réglant pas ses loyers au terme convenu, soit le 5 de chaque mois.
Qu'en effet, la SCI DE FONTENILLE a fait délivrer commandement en date des 13 novembre 2001, 12 juin 2002, 10 septembre 2003 et 26 mars 2004, l'arriéré des loyers dus s'étant échelonné de 2 637 ç à 280 ç.
Que la SCI DE FONTENILLE fait preuve de patience puisque bénéficiant systématiquement de l'application de la clause résolutoire elle n'a pas entrepris de poursuites judiciaires afin d'éviter l'expulsion de Sylvie Y... et de rechercher une solution transactionnelle.
Que cependant, cette situation qui perdure depuis quatre ans met en péril la pérennité de la SCI DE FONTENILLE qui doit faire face à de lourds emprunts immobiliers.
Qu'en outre la CAF menace, devant l'attitude persistance de Sylvie Y... d'interrompre le versement de l'allocation si cette dernière ne s'engage pas à apurer sa dette, ce qui ne ferait qu'alourdir les difficultés de la SCI DE FONTENILLE (courriers des 7 octobre 2004 et 26 mars 2005).
Qu'en effet la CAF règle mensuellement la somme de 444,52 ç sur un loyer de 609 ç, Sylvie Y... n'ayant à sa charge que le solde.
Que récemment et comme à son habitude, Sylvie Y... n'a procédé au règlement de sa part de loyer des mois de novembre, décembre 2004, janvier, février et mars 2005 (soit 165,11 ç mensuels) que courant mars 2005.
Qu'au jour des présents Sylvie Y... n'a pas réglé le loyer de juin 2005 et n'a procédé au règlement des loyers d'avril et de mai qu'avec beaucoup de retard.
Qu'il est de jurisprudence constante que le manquement continu du preneur à satisfaire son obligation de paiement régulier de son loyer revêt une faute suffisante pour justifier la résiliation du bail.
Que la cour d'AGEN, dans un arrêt en date du 20 avril 2005, a fait sienne cette jurisprudence : CA AGEN LOGIS 47 / MALLOUDI N 481. MOTIFS DE LA DECISION
En regard de la demande de la SCI DE FONTENILLE qui fait état de nombreux cas de défaut de paiement du loyer, pour la partie qui reste à sa charge, et qui ont conduit à des mises en demeure, puis à des
commandements et à une dette récurrente, Sylvie Y... n'apporte que l'allégation de règlements tardifs qui ne sont d'ailleurs étayés par aucun document probant ; les pièces versées au soutien de ses écritures à cet égard n'emportant pas la conviction de la cour ;
Dès lors même s'il est exact que les comptes, à faire entre les parties, ne sont pas clairs dans leur dernier état, il est établi que Sylvie Y... ne règle la partie du loyer qui reste à sa charge (intervention de la CAF pour la plus grande partie) qu'avec retard et sous la menace renouvelée d'une procédure judiciaire de résiliation assortie d'une demande d'expulsion ;
En tout état de cause le défaut du paiement des loyers à son échéance constitue effectivement une cause de résiliation de bail qui n'est pas exécuté de bonne foi et, c'est donc à juste titre, que le premier juge, devant l'inexécution contractuelle établie de la part de la preneuse à bail, en considération des retards de paiement, a prononcé la résiliation du bail et ordonné en conséquence de droit l'expulsion de la locataire considérée.
Le jugement déféré régulier et bien fondé devra donc être confirmé.
Il n'y a lieu de statuer sur le surplus des demandes des parties.
Il n'y a lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en cause d'appel.
Sylvie Y... supportera la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant en audience publique contradictoirement et en dernier ressort,
Statuant sur l'appel principal de Sylvie Y...,
Le déclare mal fondé et l'en déboute.
Le déclare mal fondé et l'en déboute.
Confirme en conséquence la décision entreprise.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes en cause d'appel.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Condamne Sylvie Y... aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la SCP VIMONT, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.
Le Greffier
Le Président