COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50A 13ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 11 MAI 2006 R.G. No 05/05471 AFFAIRE : S.C.I. MAC MAHON LANREZAC C/ SCP BECHERET Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Juin 2005 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE No chambre : 8 No Section : No RG : 2003F03445 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP LEFEVRE TARDY HONGRE-BOYELDIEU SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER SCP FIEVET-LAFON REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE ONZE MAI DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. MAC MAHON LANREZAC représentée par Maitre Philippe LE X..., administrateur provisoire 25 avenue Alphonse de Neuville 75015 PARIS représentée par la SCP LEFEVRE TARDY HONGRE-BOYELDIEU, avoués - N du dossier 250504 assistée de Maître YAHMI, avocat au barreau de Paris APPELANTE [****************] SCP BECHERET THIERRY SENECHAL mandataire liquidateur à la liquidation de Société Y... AIRWAYS 3-5-7 avenue Paul Doumer 92500 RUEIL MALMAISON représentée par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués - N du dossier 20051075 assistée de Maître CATHELY, avocat au barreau de Paris INTIMEE [****************] Monsieur Ali Z... liquidateur judiciaire de la société Y... AIRWAYS villa 64/65, cité des Bananiers 99999 ALGER (ALGERIE) représenté par la SCP FIEVET-LAFON, avoués - N du dossier 260049 assisté de Maître PARIS, avocat au barreau de Paris PARTIE INTERVENANTE Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Mars 2006 devant la cour composée de :
Monsieur Jean BESSE, président,
Madame Dominique ANDREASSIER, conseiller,
Monsieur Bruno DEBLOIS, conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Monsieur Jean-François MONASSIER
La SCI MAC MAHON LANREZAC représentée par Maître LE X..., administrateur provisoire, a interjeté appel du jugement rendu le 9 juin 2005 par le tribunal de commerce de NANTERRE qui a annulé le contrat daté du 25 juin 2003 conclu entre elle et la société Y... AIRWAYS, a ordonné la publication du jugement auprès de la conservation des hypothèques de GRASSE, a ordonné l'exécution provisoire du jugement et l'a condamnée à payer à la SCP BECHERET THIERRY, es qualités de liquidateur judiciaire de la société Y... AIRWAYS, la somme de 3.000 ç au titre de l'article 700 du NCPC ainsi qu'aux dépens.
Par acte authentique en date du 25 juin 2003, la société Y... AIRWAYS a procédé à la vente d'un ensemble immobilier situé à CANNES (Villa Bagatelle, Villa Matchotte et Villa Virevent) au profit de la SCI MAC MAHON LANREZAC. Le prix de vente stipulé dans l'acte authentique était de 16.769.392 ç.
La SCI MAC MAHON LANREZAC a pour activité l'acquisition de divers lots immobiliers, l'administration, la mise en valeur et l'exploitation par bail ou sous quelque forme que ce soit de ces immeubles.
Par jugement en date du 10 juillet 2003, le tribunal de commerce de NANTERRE a prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la société Y... AIRWAYS, société de droit algérien, qui avait pour activité le transport aérien de personnes et marchandises et toutes activités connexes et annexes. Ce même
jugement a désigné la SCP BECHERET THIERRY en qualité de liquidateur et fixé provisoirement au 31 mai 2003 la date de cessation des paiements.
Par arrêt en date du 29 avril 2004, la cour d'appel de VERSAILLES a confirmé le jugement et la société Y... AIRWAYS a formé un pourvoi en cassation à l'encontre de cet arrêt.
Par jugement en date du 24 mai 2004, la société Y... AIRWAYS de droit algérien a fait l'objet d'une liquidation judiciaire en Algérie.
Par jugement en date du 27 janvier 2005, le tribunal de commerce de NANTERRE a reporté la date de cessation des paiements de la société Y... AIRWAYS au 31 juillet 2002.
Par acte d'huissier signifié le 12 août 2003, la SCP BECHERET-THIERRY, es qualités, a fait assigner la SCI MAC MAHON LANREZAC aux fins de constater à titre principal la nullité de la vente au motif qu'elle avait été conclu postérieurement à la date de cessation des paiements de la société Y... AIRWAYS à un vil prix et subsidiairement la nullité du même acte dans la mesure où la SCI MAC MAHON LANREZAC aurait conclu l'acte d'acquisition en pleine connaissance de cause de la date de cessation des paiements du vendeur.
Par ordonnance du tribunal de commerce de PARIS en date du 15 octobre 2004, Maître LE X... a été désigné en qualité d'administrateur provisoire de la SCI MAC MAHON LANREZAC pour une durée de 12 mois, mission qui a été prorogée pour une durée de 6 mois par ordonnance en
date du 13 octobre 2005.
C'est dans ces conditions qu'est intervenu le jugement dont appel.
La SCI MAC MAHON LANREZAC représentée par Monsieur LE X..., es qualités, demande à la cour : - d'infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ; - de débouter la SCP BECHERET-THIERRY, es qualités, de toutes ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 30.000 ç sur le fondement de l'article 700 du NCPC ainsi qu'aux entiers dépens qui seront employés en frais privilégiés de procédure collective.
Au soutien de son appel, la SCI MAC MAHON LANREZAC représentée par Monsieur LE X..., es qualités, fait notamment valoir : - que pour l'application des dispositions de l'article L 621-107 du code de commerce, la disproportion doit être appréciée à la date de la conclusion du contrat ; que les éléments techniques qu'elle produit établissent que le prix de vente stipulé ne peut être sérieusement qualifié de vil prix; - que la vente intervenue à son profit a été finalisée dans des conditions tout-à-fait régulières ; que l'expert A... a indiqué dans un courrier en date du 27 janvier 2005 que le vil prix ne saurait être retenu dans le cadre de cette affaire ; - que les prix de vente successifs de l'ensemble immobilier sont ici sans objet ; - que le fait qu'elle n'ait pas réglé comptant le prix de vente n'implique en aucune façon un déséquilibre contractuel entre le vendeur et l'acquéreur dès lors qu'une promesse de vente a été signée entre les parties stipulant les modalités particulières de paiement du prix de vente ; que l'absence de garantie de sa part lors de la signature de l'acte en date du 25 juin 2003 ne laisse pas présumer un déséquilibre contractuel défavorable au vendeur ; - qu'elle ignorait
l'état de cessation des paiements de l'établissement français Y... AIRWAYS au regard de la procédure de liquidation judiciaire algérienne ; qu'elle a toujours considéré que la société immatriculée en France était une société de représentation de la société mère avec qui elle a contracté ; - qu'elle ignorait également l'état de cessation des paiements de l'établissement français Y... AIRWAYS au regard de la procédure de liquidation judiciaire française ; que d'ailleurs le 20 juin 2003 le mandataire judiciaire lui-même s'interrogeait sur " l'opportunité de l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire " compte tenu des informations confidentielles en sa possession.
La SCP BECHERET THIERRY SENECHAL, es qualités, demande à la cour : - à titre principal, vu l'article L 621-107 du code de commerce, de juger que postérieurement à la date de cessation des paiements la SCI MAC MAHON LANREZAC a bénéficié d'un prix de cession très inférieur à la valeur réelle de cet élément d'actif et de confirmer la décision entreprise notamment en ce qu'elle a annulé le contrat daté du 25 juin 2003 ; - à titre subsidiaire, vu l'article L 621-108 du code de commerce, de juger que la SCI MAC MAHON LANREZAC a eu connaissance de l'état de cessation des paiements de la société Y... AIRWAYS au jour de la vente litigieuse ; - en toute hypothèse, d'ordonner la publication de l'arrêt à intervenir auprès de la conservation des hypothèques de GRASSE ; de condamner la SCI MAC MAHON LANREZAC à lui payer la somme de 10.000 ç sur le fondement de l'article 700 du NCPC ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La SCP BECHERET THIERRY SENECHAL, es qualités, fait notamment valoir : SUR LE FONDEMENT DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE L 621-107 DU CODE DE COMMERCE - que les dispositions de l'article L 621-107 du code de
commerce revêtent un caractère d'ordre public; que la vente de l'ensemble immobilier est intervenue pour un prix inférieur de plus de moitié au prix de son acquisition par la société Y... AIRWAYS moins d'une année plus tôt ; que la SCI MAC MAHON LANREZAC a admis que le prix de l'ensemble immobilier est très supérieur au prix retenu dans l'acte de vente et que la valeur réelle de l'ensemble immobilier devait permettre à la société AMAS INVESTMENT &amp; PROJECT de le revendre dans les meilleurs délais à un prix supérieur à 30.000.000 ç, soit près du double du prix dans l'acte de vente du 25 juin 2003 ; - que cette opération d'achat pour revente de l'ensemble immobilier n'a eu d'objet que pour autant que la SCI MAC MAHON LANREZAC pouvait escompter en retirer un bénéfice ; - que le rapport d'expertise non contradictoire de Monsieur A... ne tient pas compte ni de la valeur ajoutée résultant de la réunion des trois villas au sein d'un même ensemble immobilier, ni de surfaces dites annexes en ce compris la maison de gardien évaluée " pour mémoire " ; - qu'elle a été rendue destinataire d'une promesse synallagmatique de vente passé par acte authentique reçu en date du 13 août 2004 par lequel la SCI promet de vendre l'ensemble immobilier pour le prix total de 30.500.000 ç se décomposant à concurrence de 29.738.000 ç aux biens immobiliers ; que la réalisation de cette promesse a été rendue impossible mais il en ressort que la valeur vénale de l'ensemble immobilier s'élève à une somme très proche du montant prévu dans l'acte signé le 25 juin 2003 entre la SCI MACMAHON LANREZAC et la société AMAS INVESTMENT &amp; PROJECT ; - que les modalités de paiement du prix extrêmement avantageuses pour l'acquéreur confirment le caractère excessif des obligations supportées par la société Y... AIRWAYS à l'occasion de la vente du 25 juin 2003 ; SUR LE FONDEMENT DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE L 621-108 DU CODE DE COMMERCE - que les très gaves difficultés
financières rencontrées par la société Y... AIRWAYS étaient notoires depuis plusieurs semaines déjà ; que Monsieur B..., principal animateur de fait de la SCI MAC MAHON LANREZAC connaissait parfaitement Monsieur Y... et la situation du groupe Y... pour avoir négocié la vente de divers biens lui appartenant dans les mois précédant la vente de l'ensemble immobilier.
Monsieur Ali Z... es qualité de liquidateur de la société Y... AIRWAYS demande à la cour : - de déclarer recevable son intervention volontaire en qualité de liquidateur algérien de la société Y... AIRWAYS et de lui déclarer opposable l'arrêt à intervenir ; - de lui donner acte de ce qu'il sollicite la confirmation de la décision entreprise et en tout état de cause l'annulation du contrat de vente du 25 juin 2003 portant sur l'ensemble immobilier appartenant à la société Y... AIRWAYS ; - de statuer ce que de droit sur les dépens.
Monsieur Z... fait notamment valoir : - que suite au jugement rendu le 24 mai 2004 par le tribunal de CHERAGA il est recevable à intervenir ; - que la vente immobilière dont il s'agit est incontestablement intervenue en période suspecte et à un prix qui n'est manifestement pas celui du marché ; que l'annulation de cette vente serait d'ailleurs encourue s'il devait être fait application des dispositions du droit algérien. DISCUSSION SUR LA RECEVABILITE DE L'INTERVENTION VOLONTAIRE DE MONSIEUR Z...
Considérant que par jugement en date du 24 mai 2004 versé aux débats, le tribunal de CHERAGA (Cour de Blida) République algérienne, a prononcé la dissolution de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée dénommée Y... AIRWAYS et a désigné Monsieur
Z... en qualité de liquidateur avec notamment mission de réaliser tous ses actifs et passifs conformément à la loi ; que dans ces conditionsKECHELAL en qualité de liquidateur avec notamment mission de réaliser tous ses actifs et passifs conformément à la loi ; que dans ces conditions Monsieur Z..., es qualités, est recevable en son intervention volontaire ; qu'eu égard à sa mission, il convient de lui déclarer opposable la décision à intervenir ; SUR LE FOND
Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article L 621-107 du code de commerce, sont nuls, lorsqu'ils auront été faits par le débiteur depuis la date de cessation des paiements, notamment " tout contrat commutatif dans lequel les obligations du débiteur excèdent notablement celles de l'autre partie " qu'en outre " le tribunal peut annuler les actes à titre gratuit visés au 1o du I faits dans les 6 mois précédents la date de cessation des paiements " ;
Considérant que le jugement d'ouverture de la procédure collective de la société Y... AIRWAYS en date du 10 juillet 2003 confirmé par l'arrêt de la cour d'appel en date du 29 avril 2004 a fixé provisoirement la date de cessation des paiements au 30 mai 2003 ; que le jugement en date du 27 janvier 2005 a reporté cette date au 31 juillet 2002 ; que l'acte de vente de l'ensemble immobilier situé à CANNES a été reçu en l'étude du notaire le 25 juin 2003 ; qu'il est dès lors incontestable que ledit acte est intervenu durant la période suspecte, ce que ne conteste d'ailleurs pas l'appelante ;
Considérant que l'ensemble immobilier a été vendu par la société Y... AIRWAYS à la SCI MAC MAHON LANREZAC pour le prix de 16.769.392 ç ; que la société Y... AIRWAYS avait acquis ce bien le 12 juillet 2002 auprès de la société YP IMMOBILIER pour un prix de
35.063.273,97 ç dont 34.301.028,88 ç pour les biens immobiliers ; qu'auparavant et le 20 septembre 1991, ce même ensemble avait été cédé pour un prix de 19.493.309,93 ç selon la SCP BECHERET THIERRY SENECHAL, es qualités, et de 15.244.901 ç selon l'appelante ; qu'ainsi comme le souligne l'intimée cet ensemble immobilier a été vendu au mois de juin 2003 à un prix inférieur de près de 15 % à celui pratiqué douze années plus tôt ;
Considérant que l'appelante fait valoir que ledit ensemble avait été acquis par la société YP IMMOBILIER le 16 juillet 2001 pour le prix de 16.871.715,68 ç ; que cependant la SCP BECHERET THIERRY SENECHAL, es qualités, justifie ce prix à cette époque par la situation particulière dans laquelle se trouvait le vendeur en état de faillite et qui restait devoir la somme de 20.729.255,12 ç à la SAUDI NATIONAL COMMERCIAL BANK qui bénéficiait d'une inscription d'hypothèque pour ce montant et avait fait délivrer un commandement de saisie immobilière ; qu'en tout état de cause, il conviendrait de s'interroger sur la raison qui aurait poussé la société Y... AIRWAYS à acheter ce bien le double de son prix un an plus tard même si comme le prétend l'appelante ce prix " ne saurait à lui seul constituer la valeur réelle du bien " ;
Considérant que dans l'acte en date du 25 juin 2003, il est stipulé que dans l'hypothèse où la SCI MAC MAHON LANREZAC céderait l'ensemble immobilier à la société AMAS INVESTMENT &amp; PROJECT aux droits de laquelle vient désormais la société AMALUX, la vente interviendrait pour le prix de 17.000.000 ç qui serait payable en deux fractions soit la première fraction à concurrence de 7.000.000 ç lors de la signature de l'acte authentique de vente et la seconde fraction de ce prix à concurrence de 10.000.000 ç à la revente de l'immeuble par le
bénéficiaire dès lors que le prix de revente s'élèvera au minimum à 30.000.000 ç et en toute hypothèse au plus tard le 25 juin 2008 ; que la SCI MAC MAHON LANREZAC qui n'a pas été en mesure de payer la totalité du prix de vente de l'ensemble immobilier a signé une reconnaissance de dette portant sur le solde du prix soit 12.422.392 ç au profit de société Y... AIRWAYS sans indication de délai et avait par conséquent intérêt à obtenir dans les plus courts délais le paiement de la deuxième fraction du prix de vente afin de faire face à ses engagements à l'égard de la société Y... AIRWAYS ; que ces modalités de paiement extrêmement avantageuses pour l'acquéreur d'autant qu'elles n'étaient accompagnées d'aucune garantie pour le vendeur, confirment le caractère excessif des obligations supportées par la société Y... AIRWAYS à l'occasion de la vente du 25 juin 2003 ;
Considérant qu'en outre il ressort des termes même de cet acte que la valeur de l'ensemble immobilier est évaluée pour le moins à la somme de 30.000.000 ç soit près du double du prix fixé dans l'acte de vente litigieux ;
Considérant qu'à la demande de la SARF (Société Accréditée de Représentation Fiscale) il a été procédé à une expertise portant sur la valeur de l'ensemble immobilier ; qu'il ressort du rapport de l'expert Monsieur A... en date du 12 juin 2003 que le prix des trois villas a été évalué à la somme de 24.428.431 ç ; que cependant et à juste titre l'intimée fait valoir que l'expert n'a pas tenu compte de la valeur ajoutée résultant de la réunion des trois villas au sein d'un même ensemble immobilier ni de surfaces dites annexes pour une superficie totale de 370 m2, en ce compris la maison de gardien évaluée pour mémoire ; que dès lors l'appelante ne peut valablement
soutenir que c'est en " toute objectivité que l'expert A... indique dans un courrier en date du 27 janvier 2005 que le vil prix ne saurait être retenu dans le cadre de cette affaire " ;
Considérant qu'en outre l'intimée verse aux débats la promesse synallagmatique de vente passée par acte authentique en date du 13 août 2004 dont elle a été destinataire et aux termes duquel la SCI MAC MAHON LANREZAC promet de vendre l'ensemble immobilier à une société de droit luxembourgeois la société OB ONE pour le prix total de 30.500.000 ç (se décomposant de la manière suivante : " à concurrence de 29.738.000 ç aux bien immobiliers ") ; que ce fait sur lequel l'appelante n'a formulé aucune observation confirme si besoin est que le prix fixé dans l'acte du 25 juin 2003 est très inférieur à la valeur réelle de l'ensemble immobilier ;
Considérant que si comme le soutient l'appelante la disproportion doit être appréciée à la date de la conclusion du contrat, rien n'empêche cependant les juges du fond pour apprécier l'équivalence des obligations respectives des parties à cette date de tenir compte d'éléments antérieurs et postérieurs à cette dernière et de nature à établir l'existence et la mesure du déséquilibre;
Considérant que dans ces conditions il convient de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris notamment en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente intervenue en période suspecte de l'ensemble immobilier appartenant à la société Y... AIRWAYS sur le fondement de l'article L 621-107 du code de commerce et non comme indiqué à tort dans le dispositif dudit jugement sur le fondement de l'article L 621-108 du même code ;
Considérant qu'il convient en équité de faire droit à hauteur de 6.000 ç à la demande de la SCP BECHERET THIERRY SENECHAL, es qualités, sur le fondement de l'article 700 du NCPC ;
Considérant que la société Y... AIRWAYS qui succombe, sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du NCPC et condamnée aux dépens de première instance et d'appel ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt CONTRADICTOIRE et en dernier ressort, Reçoit en son intervention volontaire Monsieur Z... en sa qualité de liquidateur algérien de la société Y... AIRWAYS et lui déclare opposable le présent arrêt, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 juin 2005 par le tribunal de commerce de NANTERRE, Y ajoutant, Ordonne la publication du présent arrêt auprès de la conservation des hypothèques de GRASSE, Vu l'article 700 du NCPC, déboute la SCI MAC MAHON LANREZAC de sa demande et la condamne à payer à la SCP BECHERET THIERRY SENECHAL, es qualités, la somme de 6.000 ç, Condamne la SCI MAC MAHON LANREZAC aux dépens de première instance et d'appel et accorde aux Avoués de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement conforme aux dispositions de l'article 699 du NCPC. Arrêt prononcé par Monsieur Jean BESSE, président, et signé par Monsieur Jean BESSE, président et par Monsieur Jean-François MONASSIER, greffier, présent lors du prononcé Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,