AFFAIRE RURALE : COLLEGIALE R.G : 02/02800 X...
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D... GAEC DE VIGELON APPEL D'UNE DECISION DU Tribunal paritaire des baux ruraux SAINT-CHAMOND du 22 Avril 2002 RG : 199900003 COUR D'APPEL DE LYON CHAMBRE SOCIALE ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2003 APPELANT : Monsieur Jean Yves X...
E... par Me PEGAZ, Avocat au barreau de VILLEFRANCHE INTIMES : Monsieur Claudius Z... Monsieur JACQUES Z... Monsieur AIME Z... Monsieur Jean Michel A... Madame Nicole B... Madame Alice Y... Madame MARINETTE C... Monsieur Antoine D... non comparants non représentés F... GAEC DE VIGELON comparant en personne, Assistée de Me FREDIERE, Avocat au barreau de ST ETIENNE PARTIES CONVOQUEES F... : 15 Avril 2003 DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE DU : 13 Novembre 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Monsieur Régis VOUAUX-MASSEL, Président Madame Patricia MONLEON, Conseiller Madame Claude MORIN, Conseiller Assistés pendant les débats de Madame Myriam G..., Agent administratif faisant fonction de greffier. ARRET : REPUTE CONTRADICTOIRE Prononcé à l'audience publique du 18 Décembre 2003 par Monsieur Régis VOUAUX-MASSEL, Président, en présence de Madame Myriam G..., Agent administratif faisant fonction de greffier, qui ont signé la minute. ************* EXPOSE DU LITIGE H... lettre recommandée en date du 21 avril 1999, le GAEC de VIGELON représenté par messieurs I... et J...
K..., bénéficiaire d'un droit de préemption sur les parcelles de terre agricole cadastrées n° 711 et 734, sises à SAINT PAUL EN JAREZ a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux de SAINT CHAMOND afin de voir fixer le prix et les conditions de la vente de ces parcelles, suite à la notification du projet de vente effectuée le 24 février 1999, par son bailleur et propriétaire, mademoiselle L...
H... lettre recommandée en date du 25 mai 1999, mademoiselle L... a saisi également le Tribunal paritaire des baux ruraux de SAINT CHAMOND aux fins de voir juger que le GAEC de VIGELON occupait sans droit ni titre la parcelle cadastrée n° 1238,
contiguù aux parcelles 711 et 734, et sur laquelle elle avait consenti un bail écrit à monsieur Jean Yves X... le 3 novembre 1998. H... lettre recommandée en date du 23 septembre 1999, mademoiselle L... a fait savoir au GAEC de VIGELON qu'elle renonçait à vendre les deux parcelles 711 et 734. H... acte notarié en date du 25 septembre 1999, mademoiselle L... a fait donation des parcelles 711, 734, et 1238 à monsieur X...
F... 5 juin 2000, le GAEC de VIGELON a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de voir prononcer la nullité de la donation intervenue entre mademoiselle L... et monsieur X...
D... la suite du décès de mademoiselle L... intervenu le 29 novembre 2000, et suivant exploit d'huissier en date du 3 mai 2001, le GAEC de VIGELON a appelé en cause les héritiers de mademoiselle L..., à savoir monsieur Claudius Z..., monsieur Jacques Z..., monsieur Aimé Z..., monsieur Jean A..., madame Nicole B..., madame Alice Y..., madame Marinette C... et monsieur Antoine D...
H... jugement en date du 22 avril 2002, le Tribunal paritaire des baux ruraux de SAINT CHAMOND a : - prononcé la jonction des procédures n° 51-99-000003, 51-99-000006 et 51-00-00001, Constatant que le GAEC de VIGELON, preneur des parcelles cadastrées sous les n° 711, 734, et 1238 (devenue 1284) de la section B..., était bénéficiaire sur ces parcelles d'un droit de préemption qu'il a exercé, - annulé la donation de ces parcelles consentie à monsieur X... par mademoiselle L... le 25 septembre 1999 en fraude des droits du GAEC de VIGELON, - dit que cette annulation sera retranscrite en marge de l'acte de donation, - déclaré le GAEC de VIGELON acquéreur des dites parcelles au prix de 31 854, 22 euros - commis Maître DELEAGE, notaire à SAINT CHAMOND, pour procéder à la rédaction de l'acte de vente, - condamné in solidum les héritiers de mademoiselle L... et monsieur X... à payer au GAEC de VIGELON la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts - ordonné l'exécution provisoire du jugement - condamné in solidum les héritiers de mademoiselle L... et monsieur X... à payer au GAEC
de VIGELON la somme de 1 500 euros au titre de l' article 7OO du nouveau code de procédure civile Monsieur X... a régulièrement relevé appel de ce jugement le 26 avril 2002. Monsieur X... demande à la Cour d'infirmer le jugement déféré et de : - dire que la donation consentie le 25 septembre 1999 par mademoiselle L... est valable - dire qu'il est bien fondé à se prévaloir de la renonciation régulièrement notifiée le 23 septembre 1999 par mademoiselle L... à l'offre de vente notifiée le 24 février 1999 portant sur les parcelles 711 et 734, En conséquence, - dire et juger qu'il est propriétaire des parcelles 711, 734, et 1284 (ex 1238) - dire et juger que le bail du GAEC de VIGELON s'est poursuivi sur les dites parcelles - débouter le GAEC de VIGELON de toutes ses demandes, - condamner le GAEC de VIGELON à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l' article 7OO du nouveau code de procédure civile Au soutien de son appel, monsieur X... indique en premier lieu qu'il ne conteste plus le statut de fermier du GAEC de VIGELON sur la parcelle 1238 devenue 1284, à la suite du jugement rendu par le Tribunal des affaires de Sécurité Sociale de la LOIRE en date du 15 février 2001, qui a affecté la parcelle 1238 au compte exploitant du GAEC de VIGELON. Il reproche au jugement attaqué d'avoir considéré que l'offre de vente faite le 1er février 1999 par le notaire de mademoiselle L... valait vente car elle avait été acceptée sans réserves par le GAEC de VIGELON, et que de ce fait elle ne pouvait pas rétracter son offre puisque l'acte de renonciation était postérieur à la date à laquelle la vente était devenue parfaite (le 10 février 1999). Concernant la donation, il précise que mademoiselle L... se sachant atteinte d'une maladie incurable, célibataire et sans enfants, a organisé sa succession dans des délais très brefs, par différentes donations , et que le Tribunal paritaire des baux ruraux ne pouvait annuler la donation en s'appuyant sur l'article L 412-10 du code rural et au seul motif qu'elle aurait été faite en violation
des droits du preneur F... GAEC de VIGELON intimé sollicite quant à lui la confirmation pure et simple du jugement attaqué, la publication de l'arrêt, ainsi que la condamnation de monsieur X... à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l' article 7OO du nouveau code de procédure civile. Il fait valoir que la vente était parfaite dès le 10 février 1999, qu'ayant saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux le 21 avril 1999, pour garantir ses droits à la suite de la seconde notification intervenue le 24 février 1999, la propriétaire ne pouvait retirer son offre avant que le Tribunal n'ait statué en application des dispositions de l'article L 412-7 du code rural, et que c'est à juste titre que le Tribunal paritaire des baux ruraux a considéré que la vente projetée portait sur les trois parcelles pour un prix de 208 950 K..., les trois parcelles constituant une unité économique indissociable et le prix fixé par le vendeur ne pouvant correspondre à la valeur des seules parcelles 711 et 734. Concernant la nullité de la donation, il soutient que les articles L 412-10 et L 412-12 alinéa 3 du code rural donnent compétence au Tribunal paritaire des baux ruraux pour se prononcer sur la nullité de la vente consentie à un tiers en fraude des droits du preneur, que le prix de vente proposé par mademoiselle L... était exorbitant, que l'acte de donation a été consenti pour faire échec aux droits du preneur, et que mademoiselle L... a fait l'objet d'une mesure de curatelle courant 2000. Monsieur Claudius Z..., monsieur Jacques Z..., monsieur Aimé Z..., monsieur Jean A..., madame Nicole B..., madame Alice Y..., madame Marinette C... et monsieur Antoine D..., bien que dûment convoqués à l'audience du 13 novembre 2003, ne sont ni présents ni représentés. MOTIFS DE LA DECISION - Sur la vente des parcelles et l'exercice du droit de préemption du GAEC de VIGELON Attendu qu'il résulte des éléments du dossier que suivant acte notarié en date du 3 novembre 1998, mademoiselle L... avait signé avec monsieur X... un compromis de vente
portant sur les parcelles cadastrées section B... n° 711, 734, et 1238 situées à SAINT PAUL EN JAREZ d'une superficie totale de 4 ha 46 ares 53 ca, au prix fixé de 669 795 K..., s'appliquant aux parcelles n° 711 et 734 pour 208 950 K..., et à la parcelle n° 1238 (d'une superficie de 3 ha 07 ares et 23 ca) pour 460 845 K... ; Que l'acte notarié précise à cet égard que seules les parcelles 711 et 734 sont louées à messieurs K... sous forme de GAEC ; Que par courrier recommandé en date du 1er février 1999, Maître CLAVEL, notaire de mademoiselle L..., a notifié au GAEC de VIGELON représenté par messieurs J... et I...
K..., le projet de vente des parcelles cadastrées 711 et 734 de la section B..., afin que le GAEC de VIGELON, titulaire d'un bail à ferme sur les dites parcelles, puisse exercer son droit de préemption ; Que le courrier recommandé indique les conditions de la vente et en particulier précise l'identification cadastrale des deux parcelles, leur superficie totale : 1 ha 39 a 30 ca, ainsi que le prix de vente fixé à la somme de 208 950 K... ; Qu'à ce courrier le notaire du GAEC de VIGELON, Maître DELEAGE a répondu, par lettre recommandée en date du 10 février 1999, que "le GAEC de VIGELON entendait exercer son droit de préemption sur les parcelles vendues par mademoiselle L..., à savoir : section B... n° 711, 734, et 1238, pour une contenance totale de 4 ha 46 ares 53 ca au prix de 208 950 K..."; Que par lettre recommandée en date du 12 février 1999, Maître CLAVEL a répondu que la notification concernait seulement la vente des parcelles 711 et 734, le GAEC de VIGELON n'étant pas titulaire d'un bail sur la parcelle 1238 ; Attendu que c'est dans ces conditions qu'il a été procédé à une seconde notification du projet de vente par exploit d'huissier en date du 24 février 1999 signifié au GAEC de VIGELON, qui reprenait les conditions de la vente telles qu'elles avaient été stipulées dans le courrier recommandé du 1er février 1999, à savoir la vente des deux parcelles 711 et 734 au prix de 208 950 K... ; Attendu en premier
lieu que c'est à tort que le Tribunal paritaire des baux ruraux a considéré que par lettre recommandée en date du 10 février 1999, le GAEC de VIGELON avait exercé son droit de préemption sans réserve et sans conditions, et qu'en conséquence à la date du 10 février 1999, la vente était parfaite ; Attendu en effet qu'il ressort des termes des courriers ci dessus échangés qu'il n'y a eu à aucun moment accord sur la chose et sur le prix ; Que cela est si vrai que postérieurement à la seconde notification reprenant dans des termes identiques l'offre de vente de mademoiselle L..., le GAEC de VIGELON, tout en saisissant parallèlement le Tribunal paritaire des baux ruraux de sa contestation sur le prix et les conditions de la vente, a fait savoir à mademoiselle L..., par lettre recommandée en date du 21 avril 1999, "qu'il entendait exercer son droit de préemption sur les parcelles 711 et 734 d'une contenance totale de 1 ha 39 a 30 ca, sous les plus extrêmes réserves quant à la validité de la notification effectuée à votre requête, et quant au prix et aux conditions de la vente" ; Attendu en particulier que le Tribunal paritaire des baux ruraux ne pouvait considérer qu'en proposant au preneur en place la vente des parcelles 711 et 734, cette offre portait nécessairement sur la troisième parcelle au motif que le prix était exagéré pour des parcelles de terre agricole et que les trois parcelles formaient un tout indivisible ; Que le propriétaire étant maître des conditions de la vente, il ne peut être tiré argument du prix qui a été proposé pour les deux parcelles, qui correspondait en tout état de cause à la valeur fixée dans le projet de vente conclu entre mademoiselle L... et monsieur X... ; Qu'au surplus il ressort des pièces produites que le POS de la commune de SAINT PAUL EN JAREZ était en cours de révision et que le prix de 15 K... le m2 avait été fixé en perspective d'un changement futur de la destination des parcelles ; Attendu qu'outre le fait que le Tribunal paritaire des baux ruraux a ainsi dénaturé
les termes des courriers échangés par les parties, il résulte des éléments du dossier que l'exploitation de la parcelle 1238, était inscrite jusqu'à la fin de l'année 1998 sur le compte d'exploitant de mademoiselle L..., qui à la date du 3 novembre 1998, avait consenti un bail à ferme à monsieur X... sur cette parcelle, elle même considérant que le GAEC de VIGELON ne pouvait se prévaloir d'un bail verbal sur la dite parcelle ; Qu'il ne peut être soutenu que mademoiselle L... aurait dû faire une offre de préemption pour les trois parcelles, dès lors que la parcelle 1238 avait une identité propre et qu'à la date à laquelle mademoiselle L... a notifié au GAEC de VIGELON son offre de vente, la qualité de fermier du GAEC de VIGELON sur la parcelle 1238 n'avait pas été reconnue ; Attendu en conséquence qu'en l'absence d'acceptation pure et simple par le GAEC de VIGELON de l'offre de vente qui lui était notifiée, mademoiselle L... pouvait valablement retirer son offre ; Que la saisine par le preneur, du Tribunal paritaire des baux ruraux aux fins notamment de voir fixer la valeur vénale du bien, comme le prévoient les dispositions de l'article L 412-7 du code rural, ne constitue pas l'exercice du droit de préemption ; Que contrairement à ce que soutient le GAEC de VIGELON, mademoiselle L... avait la possibilité d'abandonner son projet d'aliénation, chacune des parties conservant d'ailleurs la liberté de renoncer à l'opération, nonobstant la saisine du Tribunal paritaire des baux ruraux ; Attendu que c'est donc encore à tort que les premiers juges ont considéré que la renonciation à la vente des parcelles notifiée par mademoiselle L..., le 23 septembre 1999, n'était pas valable ; - Sur la donation Attendu que l'article L 412-1 du code rural soumet au droit de préemption du preneur en place les seules aliénations à titre onéreux ; Que par acte du 25 septembre 1999, mademoiselle L... a donné à monsieur X... les parcelles 711, 734, et 1284 ex 1238, représentant une valeur de 669 795 K...; Qu'en présence d'une
donation qui exclut la mise en oeuvre du droit de préemption, le demandeur en nullité doit apporter la preuve que la donation dissimule un acte à titre onéreux, les dispositions de l'article L 412-10 du code rural invoquées par les premiers juges ne s'appliquant qu'aux ventes consenties à des tiers en violation du droit de préemption ; Attendu que les seules circonstances que le GAEC de VIGELON ait été empêché d'exercer son droit de préemption sur les parcelles litigieuses, et que la donation ait été consentie, sans délai, après la renonciation au projet de vente ne suffit pas établir la fraude ; Attendu qu'il ressort des pièces produites que mademoiselle L..., qui était atteinte d'une grave maladie et qui n'avait pas d'héritiers proches, a souhaité organiser sa succession avant son décès, et qu'elle a consenti entre le 25 septembre 1999 et le 29 octobre 1999, trois donations au profit de voisins et amis avec qui elle entretenait des relations privilégiées Que l'existence de liens personnels entre la donatrice et monsieur X... résulte des attestations établies par madame M..., et par monsieur N..., qui ont également bénéficié d'une donation, par Maître CHETAILLE, notaire dans un courrier en date du 16 septembre 2002, et par une correspondance de mademoiselle L... adressée le 20 septembre 1999 à son avocat, expliquant son intention libérale en raison de liens anciens avec la famille K- X... ; Que le fait qu'elle ait pu concevoir, devant le refus du GAEC de VIGELON de contracter au prix qu'elle souhaitait, de donner les parcelles dans le cadre de l'organisation de sa succession, n'exclut pas l'intention libérale ; Attendu en conséquence que c'est encore à tort que le Tribunal paritaire des baux ruraux a annulé la donation consentie le 25 septembre 1999 par mademoiselle L... à monsieur X... ; Que la collusion frauduleuse entre mademoiselle L... et monsieur X... n'étant pas établie, la décision attaquée sera également réformée en ce qu'elle a condamné "in solidum", les héritiers de mademoiselle L... et
monsieur X... à payer au GAEC de VIGELON la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts ; Attendu enfin qu'il convient de condamner le GAEC de VIGELON à payer à monsieur X... la somme de 1 500 euros au titre de l' article 7OO du nouveau code de procédure civile ; H... CES MOTIFS Infirme le jugement déféré, Statuant à nouveau : Dit que mademoiselle L... pouvait valablement renoncer à vendre les parcelles données à bail au GAEC de VIGELON, Dit que la donation consentie par mademoiselle L..., le 25 septembre 1999, au profit de monsieur X... est valable, Condamne le GAEC de VIGELON à payer à monsieur X... la somme de 1 500 euros au titre de l' article 7OO du nouveau code de procédure civile, Condamne le GAEC de VIGELON aux dépens de première instance et d'appel. F... GREFFIER F... PRESIDENT