COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE COMMERCIALE ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE GROSSES + EXPÉDITIONS SCP LAVAL-LUEGER Me BORDIER ARRÊT du : 22 DECEMBRE 2005 No : No RG : 04/03111 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE :
Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 06 Août 2004 PARTIES EN CAUSE APPELANTE : S.A.R.L. SANTA CRUZ agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège, 38 Rue du Général de Gaulle - 45650 ST JEAN LE BLANC représentée par Me Elisabeth BORDIER, avoué à la Cour ayant pour avocat la SCP PILLAUDIN-VOLLET, du barreau d'ORLEANS D'UNE PART INTIMÉE : Madame Yvonne X..., demeurant 241 Rue du Château d'Eau - 45560 SAINT DENIS EN VAL représentée par la SCP LAVAL - LUEGER, avoués à la Cour ayant pour avocat le CABINET HUGUES LEROY, du barreau d'ORLEANS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 26 Octobre 2004 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats et du délibéré : Monsieur Jean-Pierre REMERY, Président de Chambre, Madame Odile MAGDELEIENE, Conseiller, Monsieur Alain GARNIER, Conseiller. Greffier : Madame Nadia FERNANDEZ, lors des débats et du prononcé de l'arrêt. DÉBATS : A l'audience publique du 27 Octobre 2005. ARRÊT : Lecture de l'arrêt à l'audience publique du 22 Décembre 2005 par Monsieur le Président REMERY, en application des dispositions de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement du 6 août 2004, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance d'Orléans, au vu du rapport d'expertise déposé le 4 juin 2003 par M. ALAZARD a notamment, avec le bénéfice de l'exécution provisoire : *fixé à 12 000 ç par an le loyer renouvelé du bail consenti le 2 octobre 1991 par Yvonne X... aux époux BESNARD aux droits desquels vient la SARL SANTA CRUZ *dit que la SARL SANTA CRUZ sera tenue au paiement des intérêts prévus à l'article 1155 du Code Civil sur les loyers arriérés, et ce à compter du 20 septembre 2001, date de la notification du mémoire en demande, *condamné la SARL SANTA CRUZ à verser à Yvonne X... une indemnité
de procédure de 1000 ç ainsi qu'aux entiers dépens. La SARL SANTA CRUZ a interjeté appel de cette décision. Vu les conclusions récapitulatives signifiées à la requête de la SARL SANTA CRUZ le 30 septembre 2005, de Yvonne X..., le 4 octobre 2005. SUR CE, LA COUR, Attendu que pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision entreprise, et aux conclusions déposées ; Qu'il sera seulement rappelé que la SARL SANTA CRUZ est titulaire d'un bail ayant commencé à courir le 24 juin 1991 pour se terminer le 23 juin 2000 moyennant un loyer annuel principal de 3506,33 ç, et portant sur un fond à usage de boulangerie pâtisserie confiserie sis 38 rue du Général de Gaulle à SAINT-JEAN LE BLANC (Loiret) ; que, le 9 décembre 1999, Yvonne X... a fait délivrer à sa locataire un congé avec offre de renouvellement, soit moyennant un loyer porté à 9 146,94 ç, soit avec reprise de l'appartement et proposition d'un loyer annuel de 5 488,16 ç pour le commerce uniquement ; Que les parties s'opposant sur le montant du loyer en renouvellement et les conditions d'acquisition d'un éventuel déplafonnement, le Juge des loyers commerciaux par jugement avant dire droit du 24 janvier 2003 a désigné M. ALAZARD en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport le 4 juin 2003 ; Attendu qu'il est établi par le rapport d'expertise, et, au demeurant non sérieusement contestée, que, au cours du bail expiré, la population de SAINT-JEAN LE BLANC, commune limitrophe d'ORLEANS, a connu une augmentation de 24,79 % de sa population, au point que cet essor de l'urbanisation s'est traduit par une opération de restructuration complète de la place de l'Eglise avec la création de plusieurs commerces ; Que l'expert, afin d'affiner son étude compte tenu du fait que les locaux en cause sont situés en limite du plein centre bourg, a déterminé autour du commerce étudié un périmètre immédiat
, et un périmètre légèrement supérieur englobant le plein centre bourg, sur la base de la segmentation par îlots effectuée par l'INSEE ; qu'il a ainsi constaté que, entre 1990 et 1999 la population du périmètre  immédiat   a augmenté de 44, 98 %, et celle du périmètre intégrant le plein centre bourg de 32,41 %, la commune toute entière bénéficiant d'une augmentation de 24,79 % de sa population ; Attendu que cette importante évolution démographique, conduisant à une augmentation du nombre de logements, ainsi qu'à la restructuration de la commune a notablement modifié les facteurs locaux de commercialité pour le plus grand bénéfice des commerces de bouche dont fait partie celui exploité par la SARL SANTA CRUZ ; que l'installation en 1993, ainsi qu'en fait foi le document émanant du greffe du Tribunal de Commerce, sur le centre même du bourg, d'un concurrent dénommé :  le Mazarin de Saint-Jean  , si elle a pu avoir un impact sur le bénéfice que pouvait espérer tirer le commerce en cause de cette augmentation de population, et de la modification à la hausse des facteurs locaux de commercialité, n'enlève en rien les conséquences notables qui en résultent pour la SARL SANTA CRUZ ainsi que le démontre l'évolution de son chiffre d'affaires depuis 1999, dans la mesure où ce concurrent est implanté dans le second périmètre étudié par l'expert, alors que le périmètre dit  immédiat  , intéressant directement l'appelante, a connu la plus forte croissance de population ; Que, dès lors, du chef du déplafonnement, la décision déférée sera confirmée ; Attendu, sur la valeur locative, que l'expert reconnaît que les locaux étudiés sont situés en limite du plein centre bourg, au niveau où la voie commence à perdre toute réelle commercialité, sur un axe passant mais avec des possibilités de stationnement relativement limitées à ce niveau, alors que la restructuration de la place de l'Eglise a conduit à la création de plusieurs commerces, avec possibilités de stationnement sur cette place, située à environ
200 m des locaux litigieux ; que par ailleurs le commerce de la SARL SANTA CRUZ ne présente qu'une vitrine sur rue de l'ordre de 3, 90 m, porte d'entrée comprise, et ne dispose que de prestations très ordinaires, peu fonctionnelles, ainsi qu'un étage, aujourd'hui utilisé comme réserve, offrant un confort limité et des prestations sommaires ; Que, compte tenu de ces observations, seul peut être retenu comme terme de comparaison des prix couramment pratiqués dans le voisinage, le commerce de ventes de meubles de cuisine, agencement et décoration situé 44 rue du Général de Gaulle, implanté lui aussi à la limite où la voie perd toute commercialité, avec toutefois cette observation que les locaux sont en état correct, offrant des prestations satisfaisantes et dont la partie commerciale proprement dite a été entièrement réaménagée ; que ce commerce, pour une prise d'effet du bail au 1 janvier 2000, est grevé d'un loyer de 83,52 ç au mètre carré pondéré par an ; Que, dès lors, la valeur locative du commerce en cause ne peut excéder 80 ç du mètre carré pondéré ; qu'en conséquence, le calcul de l'expert n'étant pas sérieusement contesté quant au nombre de mètres carrés pondérés à retenir et quant à la valeur locative de l'étage, la valeur locative annuelle des locaux loués s'établit à 10 600 ç (69 531,44 F) ; Que le jugement entrepris sera donc réformé de ce chef, ainsi que sur le point de départ du nouveau loyer tel que fixé par la Cour, les parties s'accordant à reconnaître que seule la demande de la bailleresse formulée 21 juillet 2003 a pu faire courir les intérêts sur l'arriéré des loyers calculés sur la base de cette somme annuelle; que, pour la période antérieure, Yvonne X... ayant fait connaître sa demande à hauteur de 9 146,94 ç lors de la délivrance du congé avec offre de renouvellement du 9 décembre 1999, c'est ce montant qui est dû au titre du loyer renouvelé et ce avec intérêts de droit à compter du mémoire en demande, soit le 20 septembre 2000, pour l'arriéré ;
Attendu qu'il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des parties la totalité des frais irrépétibles par elles exposés en cause d'appel ; PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort, CONFIRME la décision entreprise en ce qu'elle a jugé qu'il y a lieu à déplafonnement, ainsi que dans ses dispositions relatives à l'indemnité de procédure et aux dépens, RÉFORMANT pour le surplus, Fixe à la somme de 10 600 ç le loyer, hors charges, du bail renouvelé le 24 juin 2000, Et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2003 pour l'arriéré, Dit que pour la période du 27 juin 2000 au 21 juillet 2003, le loyer s'élève à 9 146,94 ç avec intérêts légaux à compter du 20 septembre 2001 pour l'arriéré, Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire, Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés en cause d'appel. ET le présent arrêt a été signé par Monsieur.REMERY, Président et Madame FERNANDEZ, Greffier ayant assisté au prononcé de l'arrêt. LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT