COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 19 MARS 2015
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 16444
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mai 2012- Tribunal de Grande Instance de MELUN-RG no 11/ 00401

Monsieur Manuel X... 
Y... né le 07 décembre 1948 à AMARANTE (PORTUGAL)
demeurant...-77140 NEMOURS
Représenté par Me Dominique SAULNIER de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI GICQUEL, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, substitué par Me Stéphanie RANDRIANOME, avocat au barreau de MEAUX
Madame Maria Olivete A... 
B... épouse X... 
Y... née le 27 août 1952 à VILA REAL (PORTUGAL)
demeurant...-77140 NEMOURS
Représentée par Me Dominique SAULNIER de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI GICQUEL, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, substitué par Me Stéphanie RANDRIANOME, avocat au barreau de MEAUX

Monsieur Alain C... né le 05 avril 1954 à NANTES 44000
demeurant...-77170 SERVON
Représenté par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125
Assisté sur l'audience par Me Isabelle TEMAM-BERTILOTTI, avocat au barreau de PARIS, toque : C 613
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 05 Février 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte sous seing privé conclue par l'entremise de l'agence Hadès immobilier le 5 juin 2008 entre, Manuel X... 
Y... et Maria A... 
B... épouse X... 
Y... (les époux X... 
Y...) en qualité de vendeurs, ont vendu à Alain C... en qualité d'acquéreur, une maison d'habitation située... à Ecuelles (77250), pour le prix de 252 000 euros, sous condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts, l'échéance de la condition suspensive intervenant le 23 juillet 2008, la réitération par acte authentique étant prévue le 7 septembre 2008 et une clause pénale étant stipulée à hauteur de 10 % du prix de vente.
Vu l'assignation délivrée le 30 décembre 2010 à la requête des époux X... 
Y... à Alain C... afin d'obtenir sa condamnation notamment au paiement de la clause pénale.
Vu le jugement en date du 4 mai 2012, rendu par le Tribunal de Grande Instance de Melun qui a :
- Condamné Alain C... en paiement à Manuel X... 
Y... et Maria A... 
B... épouse X... 
Y... des sommes de :
10 000 euros eu titre de la clause pénale, avec intérêts légaux à compter de la présente décision ;
1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Rejeté le surplus des demandes indemnitaires ;
- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Vu l'appel interjeté de cette décision par les époux X... 
Y... et leurs dernières conclusions en date du 5 mars 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
condamné M. C... à régler une indemnité à titre de clause pénale contractuelle au profit de M. X... 
Y....
Condamné M. C... au paiement d'une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a réduit la clause pénale à la somme de 10 000euros.
Et, ce faisant :
- Condamner M. Alain C... à payer à M. X... 
Y... la somme principale de 25 200euros au titre de la pénalité contractuelle convenue dans l'acte sous seing privé du 5 juin 2008, prorogé par acte de Maitre Z..., Notaire, du 16 janvier 2009, avec intérêts de droit à compter du 21 septembre 2009 ;
- Le condamner en outre à verser à M. et Mme X... 
Y... la somme de 5 000euros en réparation du préjudice causé par la défense abusive de M. C..., ainsi qu'au paiement d'une somme de 3 000euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de M. Alain C... en date du 6 janvier 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Voir déclarer nulle et de nul effet la condition suspensive d'obtention de financement pour indétermination de l'objet du prêt, pour absence de conditions de taux et de durée dudit prêt ;
- Voir dire et juger substantielle et déterminante une telle condition suspensive d'obtention du financement ;
- Dire et juger que la nullité de la clause essentielle et déterminante a pour effet d'entraîner la nullité intégrale du compromis de vente ;
- Voir dire et juger de nul effet ledit compromis de vente.
A titre subsidiaire,
- Dire et juger que la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt n'est pas intervenue ;
- Dire et juger que le compromis de vente en date du 23 juillet 2008 était devenu caduc ;
- Débouter les Consorts Y... de toute demande relative à la clause pénale.
A titre encore plus subsidiaire,
- Constater qu'aucune prorogation valable du délai de réalisation de la condition suspensive n'est intervenue ;
- Dire et juger que l'éventuelle prorogation de délai n'est en aucun cas valable ;
- Dire et juger nulles et de nul effet les prorogations de facto dudit délai dans la mesure où les dispositions contractuelles n'ont pas été respectées ;
- Dire et juger caduc le compromis de vente à la date du 23 Juillet ou, à titre subsidiaire, au plus tard le 7 septembre 2008 en l'absence de toute prorogation valable.
A titre infiniment subsidiaire,
- Du fait du régime matrimonial des époux C..., à savoir la communauté universelle dont le divorce n'est intervenu que le 24 juin 2009, Madame C... devait être qualifiée de co-bénéficiaire du compromis de vente ;
- Voir constater que la purge du droit de rétractation dont Madame C... bénéficiait a été négligée ;
- Dire et juger que de ce fait l'acte était définitivement caduc à son expiration du fait de la non réalisation de la condition suspensive légale de purge de droit de rétractation de Madame C... ;
- Débouter les époux X... 
Y... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en tant qu'elles sont dirigées à l'encontre de Monsieur Alain C..., concluant ;
- Les condamner au paiement de la somme de 3. 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
A titre subsidiaire,
- Voir modérer le montant de la clause pénale, cette dernière s'avérant manifestement excessive du fait notamment de l'absence de préjudice réel des Consorts X... 
Y... qui ont vendu leur bien ;
- Confirmer à titre encore plus subsidiaire sur ce point, le jugement dont appel en ce qu'il a réduit la clause pénale.


Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;
Considérant qu'en l'espèce, suivant acte sous seing privé conclue par l'entremise de l'agence Hadès immobilier le 5 juin 2008, Manuel X... 
Y... et Maria A... 
B... épouse X... 
Y... (les époux X... 
Y...) en qualité de vendeurs, ont vendu à Alain C... en qualité d'acquéreur, une maison d'habitation située... à Ecuelles (77250), pour le prix de 252 000 euros, sous condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts, l'échéance de la condition suspensive intervenant le 23 juillet 2008, la réitération par acte authentique étant prévue le 7 septembre 2008 et une clause pénale étant stipulée à hauteur de 10 % du prix de vente ;
Considérant que dans cet acte de vente sous seing privé en date du 5 juin 2008, qui fait la loi des parties, il était indiqué les conditions de financement de l'acquisition ; qu'il était notamment stipulé une clause B intitulée « plan de financement » aux termes de laquelle l'acquéreur déclarait que son acquisition serait financée à l'aide d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 270 500 euros ; que page 5 sous un chapitre intitulé " condition suspensive relative au financement ", était stipulé, dans le paragraphe G que la durée de la réalisation de la condition suspensive était de 45 jours, la date d'échéance étant fixée au 23 juillet 2008 ; qu'il était également stipulé un paragraphe H prévoyant que la prorogation de la durée de cette condition suspensive ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur ; qu'au paragraphe J intitulé « non réalisation de la condition suspensive » il était convenu que si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe G, sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation de part ce dernier à ladite condition, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre ;
Considérant que les époux X... 
Y... reprochent à M Alain C... de ne pas avoir exécuté ses obligations contractuelles en ne réitérant pas la vente par acte authentique dans le délai de réalisation convenu entre les parties et demandent la condamnation de ce dernier au paiement de la clause pénale stipulée dans l'acte de vente ;
Mais considérant qu'il convient de constater qu'à la date butoir de réalisation de la condition suspensive relative au financement, telle que prévue dans l'acte susvisé, soit le 23 juillet 2008, cette condition suspensive n'était pas réalisée, l'offre de prêt reçue par M Alain C... n'ayant été émise que le 18 octobre 2008, comme cela ressort des propres écritures des époux X... 
Y... ; qu'or, il n'est nullement établi que les parties aient convenu de proroger la durée de cette condition suspensive au-delà de celle fixée dans l'acte sous seing privé ni que l'intimé ait renoncé au bénéfice de cette condition suspensive ; qu'il sera en outre observé que la prorogation du délai de réalisation et de régularisation de la vente par acte authentique qui aurait été convenu entre les parties, notamment lors de l'établissement du procès verbal de carence dressé le 16 janvier 2009 par M Z..., notaire, ne vaut pas prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive et est par conséquent sans effet juridique sur cette dernière ;
Considérant qu'il s'ensuit de ces éléments, et en application des clauses contractuelles, qu'il n ¿ y a pas lieu de faire application de la clause pénale susvisée dès lors qu'à la date prévue contractuellement de réalisation de la vente, la condition suspensive relative au financement n'était pas réalisée sans qu'il ressorte des pièces versées aux débats et sans que soit caractérisé dans les conclusions des parties que l'obtention du prêt dans le délai de réalisation de la condition suspensive aurait été empêché par le comportement de M Alain C... ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris et de rejeter les demandes des époux X... 
Y... formées du chef de l'application de la clause pénale, M Alain C... justifiant de l'application d'une condition suspensive ;
Considérant que les époux X... 
Y... succombant dans leurs demandes, il convient subséquemment de les débouter de leurs demandes en dommages et intérêts formée à l'encontre de M Alain C... du chef de « défense abusive ».
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris.
Déboute les époux X... 
Y... de l'ensemble de leurs demandes.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Dit n'y a voir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamne les époux X... 
Y... au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,