26/10/2004 ARRÊT N°549 N° RG: 03/04304 MC/JBC Décision déférée du 05 Septembre 2003 - Tribunal d'Instance de TOULOUSE ( ) FERRIER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème Chambre Section 1

ARRÊT DU VINGT SIX OCTOBRE DEUX MILLE QUATRE
*** APPELANT(E/S) Epoux X... représentés par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Jean LELTE, avocat au barreau de TOULOUSE INTIME(E/S) Monsieur Y... représenté par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour assisté de Me Bernard MUSQUI, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Septembre 2004, en audience publique, devant J. BOYER-CAMPOURCY, conseiller, chargé d'instruire l'affaire, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. DREUILHE, président F. HELIP, conseiller J. BOYER-CAMPOURCY, conseiller Greffier, lors des débats :
C. COQUEBLIN ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par C. DREUILHE - signé par C. DREUILHE, président, et par C. COQUEBLIN, greffier présent lors du prononcé.
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé en date du 8 mars 1997, monsieur Y... a donné en location à monsieur X... et son épouse, ci-après les époux X..., un local d'habitation situé à ... Le 1° mars 2002 Monsieur Y... a fait délivrer un commandement de payer portant sur les loyers impayés de janvier à mars 2002 et les factures d'eau et d'ordures ménagères et rappelant la clause résolutoire prévue au bail. Par exploit d'huissier en date du 11 avril 2002 M. et
Mme X... ont fait assigner Monsieur Y... devant le Tribunal d'instance de Toulouse afin de suspendre la clause de la clause résolutoire avec consignation des loyers et de voir condamner le bailleur à faire effectuer les travaux nécessaires de mises aux normes. Par jugement en date du 17 septembre 2002, cette juridiction a : - ordonné la suspension de la clause résolutoire et autorisé les locataires à consigner les loyers sur un compte CARPA. - débouté M. et Mme X... de leur demande de remboursement des sommes payées au titre des factures d'eau. - rejeté l'exception d'irrecevabilité concernant la demande de mise en conformité des lieux et d'indemnisation du préjudice. - condamné Monsieur Y... à effectuer les travaux de remise en état de la toiture, et de mise en conformité de l'installation électrique, sous astreinte. - avant dire droit, sur les travaux relatifs à l'humidité et aux fissures, et sur le préjudice de jouissance, ordonné une expertise aux frais avancés par M. et Mme X... - condamné Monsieur Y... au paiement de la somme de 600 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens. Sur appel de Monsieur Y... la cour d'appel de céans, par arrêt du 2 mars 2004 a : - réformé ce jugement en ce qu'il avait autorisé M. et Mme X... à consigner les loyers dus sur un compte CARPA, en ce qu'il avait condamné Monsieur Y... à effectuer les travaux de remise en état de la toiture et de mise en conformité de l'installation électrique sous astreinte, et en ce qu'il avait condamné Monsieur Y... aux dépens de première instance ainsi qu'au paiement de la somme de 600 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. - et statuant à nouveau, dit que M. et Mme X... devaient payer à Monsieur Y... les loyers dus depuis le mois de janvier 2002 jusqu'au mois de mars 2004 dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, et reprendre le paiement du loyer courant à compter du 1° avril 2004. - dit que durant ce délai la clause résolutoire serait suspendue. - dit que les
dépens de première instance ainsi que les demandes au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile devaient être réservés dans l'attente de la décision à intervenir suite au dépôt du rapport d'expertise. - confirmé le jugement pour le surplus sauf à préciser que l'expert désigné par le Tribunal d'instance de Toulouse aurait comme mission complémentaire celle de décrire, en précisant la date d'exécution, les travaux effectués par Monsieur Y... sur la toiture, sur l'installation électrique et sur l'assainissement et de dire si ceux ci suffisants pour rendre le logement conforme aux normes d'habitabilité prévu au décret du 30 janvier 2002. L'expert a déposé un pré-rapport le 9 septembre 2004. Parallèlement à cette procédure, le 13 mai 2002 Monsieur Y... a donné congé pour vendre à ses locataires. Par ordonnance en date du 5 septembre 2003 le juge des référés du Tribunal d'instance de Toulouse a validé ce congé, constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet du dit congé et prononcé l'expulsion des locataires qui ont été condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation et à une somme de 500 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par déclaration en date du 18 septembre 2003 dont la régularité et la recevabilité ne font pas l'objet de contestation, M. Nordine X... et son épouse ont fait appel de cette décision.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES * Dans leurs dernières écritures du 15 juillet 2004 du auxquelles la cour se réfère par application de l'article 455 du nouveau de procédure civile les époux X... demandent à la cour de : - à titre principal, prononcer le sursis à statuer et ce en vertu de l'article 378 du nouveau code de procédure civile. -à titre subsidiaire, réformer l'ordonnance de référé du 5 septembre 2003 et prononcer la nullité du dit congé. - à titre infiniment subsidiaire, constater que le congé pour vente n'a été délivré que
dans l'intention de nuire, - par voie de conséquence refuser, conformément à la loi, à Monsieur Y... l'exercice de ce droit. - réformer l'ordonnance de référé dont appel. - condamner Monsieur Y... à leur payer la somme de 2.000 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Au soutien de leur appel les époux X... font valoir que l'on est en présence de deux litiges opposant les mêmes parties, pris en leurs mêmes qualités et dont l'objet est le même, à savoir le prononcé de la résiliation du bail.
Ils estiment qu'il n'est pas dans l'intérêt d'une bonne justice de prononcer d'une part la suspension de la clause résolutoire et d'autre part d'aborder le "fonds" du litige afférent à l'appel de l'ordonnance qui a prononcé le congé pour vente. Ils sollicitent une décision de sursis à statuer.
Subsidiairement ils soutiennent que le congé est nul car Monsieur Y... n'a indiqué aucune condition particulière de vente en contravention avec l'article 15-2 de la Loi du 6 juillet 1989.
A titre infiniment subsidiaire ils affirment que le congé pour vente est révélateur d'une intention de nuire manifeste car il n'y a jamais
eu aucune visite en vue d'un éventuel achat ce qui démontre que le mandat de vente produit est un simple mandat de complaisance et que le bien n'a jamais été proposé officiellement à d'éventuels acquéreurs. De plus sur les 4 appartements qui appartiennent à Monsieur Y... et qui sont tous loués, le propriétaire a mis en vente uniquement celui qu'ils occupent.
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*] Dans ses dernières conclusions du 22 septembre 2004 auxquelles la cour se réfère par application de l'article 455 du nouveau de procédure civile Monsieur Y... demande de :
- confirmant la décision entreprise en ce qu'elle constate la validité du congé délivré et la résiliation du bail,
- ordonner en conséquence l'expulsion sans délai de M. Nordine X... et de Mme X... du local situé .. à ....
- fixer provisionnellement au montant du loyer conventionnel l'indemnité d'occupation due au cas de maintien dans les lieux, charges et taxes en sus et de condamner l'occupant à payer cette indemnité mensuellement soit la somme de 369,37 Euros.
- condamner l'appelant à payer la somme de 1.500 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens d'appel.
A cette fin Monsieur Y... soutient l'argumentation suivante :
- le congé pour vente est parfaitement valable car il respecte l'ensemble des conditions prévues par l'article 15-II de la Loi du 6 juillet 1989.
- si ce texte prévoit que le propriétaire doit indiquer les conditions de vente projetée, cette obligation n'existe que dans l'hypothèse où le vendeur à des exigences particulières ce qui n'était pas le cas pour lui.
- du reste cette obligation d'information sur les conditions de la vente ne concerne que ceux qui envisagent d'acheter ce dont il n'a jamais été question pour les époux X...
- il justifie, après avoir délivré congé, avoir donné un mandat de vente de l'appartement à une agence immobilière le 14 juin 2002 soit avant même la présente instance.
- c'est avec une totale mauvaise foi que les locataires prétendent déduire la volonté de nuire de leur propriétaire d'une absence de visites de l'appartement alors qu'ils s'opposent à toute entrée dans les lieux tant du bailleur que de ses mandataires.
- en outre il ne peut proposer à la vente un appartement sans savoir quand il sera libéré, les locataires s'opposant fermement à quitter les lieux.
- enfin l'appartement a été entièrement refait.
- l'intérêt d'une bonne justice ne justifie pas que la cour, pour se prononcer sur la validité du congé attende que soit examinée la question de la réalisation des travaux et du jeu de la clause résolutoire pour non paiement des loyers, les deux décisions à intervenir étant totalement indépendantes d'une de l'autre.
- on ne peut ni suspecter d'avoir louer un appartement en mauvaise état ou insalubre puisque parfaitement en l'état des normes d'hygiène alors existantes, ni le suspecter de provoquer la vente du local pour faire échec aux droits du locataire, n'étant pas assez stupide pour conserver un logement dans lequel il devrait faire des
investissements incessants et qui resterait loué au prix normal antérieur aux travaux faits.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur le sursis à statuer :
Les époux X... demandent à la cour d'appel d'ordonner un sursis à statuer dans l'attente de la décision du Tribunal d'instance de Toulouse saisi de la demande de réalisation des travaux de remise en état et de la demande de fixation d'une indemnité de jouissance.
La mesure de sursis sollicitée n'est pas prévue par la loi.
Pas plus dans le cadre d'une bonne administration de la justice cette exception ne présente un caractère suffisamment sérieux pour être retenue.
Le litige dont est saisis la cour d'appel porte sur la validité du congé pour vente délivré par le propriétaire.
Le litige actuellement pendant devant le Tribunal d'instance de Toulouse qui ne porte plus que sur la demande de réalisation des travaux de remise en état à la charge du bailleur et sur l'existence d'un préjudice de jouissance subi par les locataires dans le cadre de l'exécution du contrat de bail est donc sans influence sur la demande de validation du congé sur vente.
En effet les deux décisions à intervenir sont totalement indépendantes l'une de l'autre puisque la question du prononcé ou du constat de la résiliation du bail a été définitivement jugée par la cour d'appel dans son arrêt du 2 mars 2004 en ce qu'elle a accordé des délais aux locataires pour régulariser l'arriéré et a suspendu
pendant ce délai la clause résolutoire de sorte que le bail doit être considéré comme étant toujours en cours faute pour Monsieur Y... de prétendre que les délais n'ont pas été respectés (cela bien entendu sous réserve de la décision à intervenir sur le congé).
Les époux X... doivent être déboutés de leur demande de sursis à statuer.
- Sur la nullité du congé :
En droit aux termes de l'article 15-II alinéa 1° de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
Les époux X... invoquent la nullité du congé pour vendre délivré par lettre recommandée avec accusé réception du 13 mai 2002.
Un tel acte est soumis aux dispositions générales des actes de procédure et notamment au régime général des nullités formelles des actes d'huissier prévues aux articles 649 et 114 du nouveau de procédure civile.
La nullité du congé ne peut donc être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En l'espèce le congé pour vente de l'appartement occupé par les époux X... a été donné " au prix de 80.000 Euros ".
Le prix a donc bien été indiqué et les époux X... ne peuvent exiger d'autre mention, une telle offre ne comportant que la seule indication du prix étant réputée sans aucune condition particulière notamment sans condition de facilités de paiement ,c'est-à-dire au
comptant, le texte n'exigeant par ailleurs ni que les frais de la vente dont le montant est supposé connu soient mentionnés, ni que la date de la vente soit précisée.
Il ne peut donc exister aucune contestation sérieuse sur la validité d'un tel congé.
D'ailleurs les époux X... n'établissent ni n'allèguent l'existence du moindre grief que leur aurait causé l'absence de la mention des conditions de la vente dans la mesure où ils n'ont jamais prétendu exercer un droit de préférence ni même fait savoir qu'ils demandaient à être informé de ces conditions avant de répondre.
La décision du premier juge doit en conséquence être confirmée en ce qu'elle a jugé que le congé apparaissait régulier en la forme.
- Sur l'existence d'une fraude :
En principe le juge des référés comme le juge du fond ne peut contrôler, a priori, le caractère justifié ou non du congé pour vendre.
Ce principe connaît une exception dans le cas où le congé serait délivré de manière évidente dans une intention de fraude en vertu du principe général selon lequel " la fraude corrompt tout".
C'est au locataire qu'il appartient d'établir le caractère frauduleux du congé.
En l'espèce les époux X... ne font pas cette preuve, rien ne prouvant que le bailleur n'avait pas l'intention réelle de vendre lorsqu'il a délivré le congé en 2002.
En effet Monsieur Y... justifie avoir donné mandat de vente à une agence immobilière dès le 14 juin 2002 soit bien avant l'instance
litigieuse, rien ne permettant de mettre en doute ce document.igieuse, rien ne permettant de mettre en doute ce document. De même l'absence d'autres démarches ou de visites de l'immeuble par d'éventuels acquéreurs qui ne suffit pas en elle-même à présumer la fraude, ne peut être retenue comme une preuve suffisante puisque le bailleur invoque, dans ses conclusions, sans être contredit sur ce point qu'il se trouve dans l'impossibilité matérielle de visiter le bien proposé à la vente comme libre de toute occupation en raison du maintien dans les lieux abusif des locataires en dépit des décisions de justice déjà rendues.
Il en est de même de l'absence de congé donné aux autres locataires, le bailleur n'ayant aucune obligation de vendre en entier son immeuble, n'ayant pas de justification à présenter autre que la preuve de la réalité de son intention de vendre le seul bien loué, et n'étant nullement tenu de formuler les raisons qui l'ont mené à cette décision.
Les époux X... ne démontrent donc de manière évidente que la décision de vendre affirmée par le bailleur est frauduleuse et ne tendrait qu'à éluder ses obligations contractuelles d'entretien du logement puisqu'il résulte par ailleurs du pré-rapport du 9 septembre 2002 que les travaux sur la toiture ont été faits en août 2002, les travaux électriques achevés en juillet 2002 et les travaux d'assainissement réalisés en octobre 2002 pour un total de 7.879,26 Euros.
L'ordonnance du premier juge sera donc confirmée en ce qu'elle a jugé que le congé apparaissait juste au fond.
Les autres dispositions de l'ordonnance qui ne font l'objet d'aucune critique doivent être également confirmées purement et simplement n'étant que la conséquence du constat de la résiliation du bail.
- Sur les demandes annexes :
Les époux X... qui succombent doivent les dépens d'appel.
Pour les mêmes raisons ils ne sauraient prétendre à l'application de l'article 700 du nouveau de procédure civile en cause d'appel.
Eu égard aux circonstances de la cause et à la positions des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur Y... la totalité des frais exposés pour agir, se défendre et assurer leur représentation en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme supplémentaire de 600 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS La Cour, Déboute les époux X... de leur demande de sursis à statuer. Confirme l'ordonnance de référé du Tribunal d'instance de Toulouse en date du 5 septembre 2003. Y ajoutant Déboute les époux X... de leur demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Condamne les époux X... in solidum à payer à Monsieur Y... la somme de 600 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Condamne les époux X... in solidum aux dépens avec distraction au profit de la S.C.P. BOYER-LESCAT- MERLE , avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le Greffier,
Le Président,