R.G : 06/01242 décision du Tribunal de Grande Instance de LYON au fond du 22 février 2006
RG No2006/1935 Société HELIOS PROMOTION SARL C/ Société CHARLTON IMMO 1 SARL COUR D'APPEL DE LYON PREMIERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 13 AVRIL 2006
APPELANTE : Société HELIOS PROMOTION SARL 21, Av Jean Jaurès 69007 LYON représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET avoués à la Cour assistée de Me ROULLET avocat au barreau de LYON INTIMEE : Société CHARLTON IMMO 1 SARL 10, rue du Colisée 75008 PARIS représentée par la SCP JUNILLON-WICKY avoués à la Cour assistée de Me BRANCHE avocat au barreau de PARIS
L'ordonnance de clôture a été prononcée lors de l'audience de plaidoiries du 16 Mars 2006 L'affaire a été mise en délibéré au 13 Avril 2006 COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Monsieur JACQUET, Conseiller : Madame BIOT, Conseiller :
Monsieur GOURD X... : Madame JANKOV pendant les débats uniquement. A l'audience Monsieur JACQUET a fait le rapport conformément à l'article 785 du NCPC. ARRET :
contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile, signé par Monsieur JACQUET, président et par Madame JANKOV, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte du 29 décembre 2005 la société Hélios promotion a fait
assigner la société Charlton Immo pour la faire contraindre à régulariser par acte authentique la vente d'un immeuble bâti, vente qui, selon la demanderesse, résultait d'un échange de correspondance des 1er et 3 août 2005 ; elle a été déboutée de ses prétentions par jugement du 22 février 2006 du tribunal de grande instance de Lyon qui a retenu que la vente n'était pas parfaite dès lors que l'accord avait été remis en cause par un message du 20 septembre 2005 de la société Hélios conditionnant son accord à la prise en charge par le vendeur du démontage et du remplacement d'un transformateur se trouvant sur les lieux et que la société Charlton n'avait pas accepté cette condition.
Appel de ce jugement a été interjeté le 23 février 2006 par la société Hélios et, à la demande des parties, l'affaire a été fixée par priorité à l'audience du 16 mars 2006.



L'appelante a notifié ses premières conclusions le 6 mars 2006 puis des conclusions no 2 le 15 mars 2006, enfin des conclusions no 3 le 16 mars 2006.
Le dossier de la cour ne contient pas d'exemplaire de conclusions de l'intimée portant mention de notification mais le représentant de l'appelante reconnaît (lettre du 28 mars 2006 de la SCP Aguiraud et Nouvellet, avoués) que ces conclusions ont été notifiées le 15 mars.



Dans ses conclusions no 3, qui ne diffèrent des précédentes que par l'ajout de précisions répondant aux écritures adverses, la société Hélios fait à nouveau valoir que l'accord est intervenu le 3 août 2005 sur la chose vendue "en l'état" et sur le prix (5,7 Mç). Elle admet qu'elle a ultérieurement découvert la présence d'un transformateur fonctionnant au pyralène (polluant) et qu'en raison de ce fait nouveau la signature de l'acte authentique avait été différée dans l'attente de devis relatifs au retrait de cet appareil mais que le principe de la vente n'a jamais fait l'objet de réserve.
Elle soutient que c'est la société Charlton qui a voulu unilatéralement mettre un terme à leur accord parce qu'elle s'était engagée envers un tiers qui lui offrait un prix supérieur (6 Mç).
Elle demande la condamnation sous astreinte de la société Charlton à régulariser l'acte authentique suivant l'accord intervenu le 3 août 2005 ; elle sollicite également l'allocation d'une indemnité en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.



La société Charlton répond que la vente devait être réalisée "dans les meilleurs délais" mais que le 20 septembre 2005 la société Hélios est revenue "sur son accord sans condition du 1er août 2005" en l'informant que l'acquisition ne pourrait se faire que dans le cadre
d'un accord portant sur le remplacement du transformateur à la charge de la société Charlton, exigence que n'imposait pas la réglementation ; que les parties ont poursuivi les discussions et ont fixé au 28 septembre 2005 une réunion de travail ; que personne ne s'est présenté à cette réunion pour la société Hélios qui ne s'est plus manifestée jusqu'à l'assignation.
Elle fait valoir qu'aucun accord n'a pu être conclu sur la somme à soustraire au prix de vente ou sur la partie prenant en charge le coût de remplacement du transformateur, ni sur le montant et la forme juridique de l'indemnité d'immobilisation. Elle soutient que les parties se trouvaient donc encore en pourparlers, et que la société Hélios a rompu brutalement et unilatéralement les négociations en ne se présentant pas à la réunion du 28 septembre 2005.
Elle considère qu'elle n'avait plus d'obligation envers la société Hélios dès lors que celle-ci se comportait comme étant déliée de tout engagement.
Elle prétend que la société Hélios lui a, par son attitude, causé un préjudice résultant des charges financières liées à "l'immobilisation" de l'immeuble pour le premier trimestre 2006.
Elle conclut au rejet de l'appel principal et forme appel incident pour faire condamner la société Hélios à lui payer la somme de 327.316,50 euros à titre de dommages-intérêts et une indemnité en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que par sa lettre du 1er août 2005 la société Hélios a fait part à la société Charlton de sa proposition d'acquérir, au prix de 5,7 millions d'euros "hors droits d'enregistrement" et honoraires de commercialisation à la charge de l'acquéreur, l'immeuble que la société Charlton offrait à la vente; que cette offre n'est assortie d'aucune réserve ou condition ;
Que par lettre du 3 août 2005 la société Charlton a répondu en ces termes : "... nous acceptons votre offre d'acquérir à 5.700.000 ç net vendeur, en l'état et sans condition suspensive. L'acte authentique devra être régularisé dans les meilleurs délais";
Que ni l'offre ni la réponse d'acceptation ne mentionnent le versement d'une indemnité d'immobilisation par l'acquéreur et ne prévoient une date précise pour la réitération de la vente par acte authentique ;
Attendu qu'il y a eu ainsi accord des parties sur la chose et sur le prix de sorte que la vente s'est trouvée parfaite à la date du 3 août 2005 et que ni l'une ni l'autre des parties ne pouvaient se libérer unilatéralement des obligations résultant de cette convention ;
Attendu qu'au cours du mois de septembre 2005, par messages échangés par les notaires respectifs des parties, la société Charlton a demandé qu'une indemnité d'immobilisation soit versée par la société Hélios alors que celle-ci a souhaité seulement fournir un cautionnement bancaire ;
Que, surtout et parce qu'elle venait d'apprendre qu'un transformateur au pyralène se trouvait dans l'immeuble litigieux, le 20 septembre 2005 la société Hélios a adressé à la société Charlton le message suivant : "Nous ... vous confirmons notre souhait d'acquérir l'immeuble ... Toutefois, cette acquisition ne pourra s'effectuer que dans le cadre d'un accord concernant le transformateur Pyralène, à savoir sa dépose et la repose d'un nouveau transformateur, ceci à votre charge"; qu'ensuite le notaire de la société Charlton a adressé à celui de la société Hélios le message suivant : "Je vous confirme bien volontiers le rendez-vous fixé au mercredi 28 septembre prochain ... je me permets de vous rappeler que le seul point encore à discuter entre nos clients porte sur le transformateur au PCB conformément à la conférence téléphonique du mardi 20 septembre
dernier et qu'il s'agit d'une vente en l'état, ce que reflète la promesse de vente";
Attendu qu'il ressort de ces éléments que les parties ont envisagé de modifier certaines modalités non essentielles de la vente sans pour autant être convenues de mettre fin à leur accord du 3 août 2005 et de se délier mutuellement de leurs engagements réciproques ;
Qu'il importe peu que leurs discussions n'aient pas abouti à un accord sur la charge du remplacement du transformateur et sur l'indemnité d'immobilisation, ce qui a eu pour seule conséquence que les termes de la vente sont restés ceux résultant des lettres des 1er et 3 août 2005 ;
Que c'est donc à tort que le tribunal a considéré qu'il n'y avait plus d'accord après le message du 20 septembre 2005 ;
Attendu qu'il est constant que la société Hélios ne s'est pas fait représenter au rendez-vous du 28 septembre 2005 mais qu'elle a requis son notaire de déposer au rang de ses minutes les deux lettres des 1er et 3 août 2005 ; que cet acte de dépôt de pièces a été publié aux hypothèques le 3 novembre 2005; qu'elle a ensuite engagé son action en justice pour faire réaliser la vente dans les termes résultant de l'accord du 3 août 2005, signifiant ainsi qu'elle abandonnait sa prétention à faire supporter par la société Charlton le coût du remplacement du transformateur ;
Attendu que la société Charlton, qui ne prétend pas avoir mis la société Hélios en demeure d'exécuter son engagement d'acquérir l'immeuble, ne peut pas prétendre avoir été déliée de ses propres obligations du simple fait de l'absence de la société Hélios au rendez-vous du 28 septembre 2005 ;
Qu'elle est mal fondée à refuser de réitérer la vente par acte authentique et à imputer à la société Hélios le préjudice résultant de retard apporté à la réalisation de la vente ;
Qu'elle est mal fondée à refuser de réitérer la vente par acte authentique et à imputer à la société Hélios le préjudice résultant de retard apporté à la réalisation de la vente ;
PAR CES MOTIFS,

Infirme le jugement ;
Et statuant à nouveau,
Dit que la vente est parfaite dans les termes résultant de l'accord du 3 août 2005 ;
Condamne la société Charlton Immo à régulariser par acte authentique la vente de l'immeuble sis 4-5 quai du Commerce à Lyon (9ème) dans les termes résultant de l'accord du 3 août 2005, ceci dans le délai de quatre semaines à compter de la signification du présent arrêt et, à l'expiration de ce délai, sous astreinte de cinq mille euros par jour de retard ;
La déboute de sa demande de dommages-intérêts ;
Dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne la société Charlton Immo aux dépens de première instance et d'appel et autorise l'avoué de son adversaire à recouvrer directement contre elle les sommes dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision suffisante. LE X... LE PRÉSIDENT Madame JANKOV
J.-F. JACQUET