Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 14 DÉCEMBRE 2018
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 16/02773 - X... Portalis 35L7-V-B7A-BX756
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Décembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de fontainebleau - RG no 14 / 01074

Madame Nathalie Y...
née le [...] à fontainebleau (77)
demeurant [...]
77250 veneux les sablons
Représentée par Me Jean-marc Z... de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/005703 du 11/03/2016 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

Monsieur D... B...
né le [...] (77300)

Madame Gaëlle A... épouse B...
née le [...] (77300)
demeurant [...]
Représentés tous deux par Me Dominique C..., avocat au barreau d'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M.Gilles DOMINIQUE, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Nadia TRIKI

- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M.Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS &amp; PROCÉDURE
Par acte authentique reçu le 29 novembre 2011 par M. Guénaël E..., notaire associé, M. D... B...  et Mme Gaëlle A..., épouse B... (les époux B...), ont promis de vendre avant le 4 mai 2012 à Mme Nathalie Y..., qui s'est réservée la faculté d'acquérir, une maison d'habitation sise [...] , au prix de 360 000 €, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par la bénéficiaire d'un montant maximum de 250 000 €, remboursable sur la durée maximale de 25 ans au taux d'intérêt maximum de 4,70% l'an hors assurance. Une indemnité d'immobilisation de 36 000 € a été prévue au contrat.
Par lettre du 22 juin 2012, Mme Y... a informé les promettants que les organismes bancaires lui avaient refusé le financement. Par acte extrajudiciaire du 4 septembre 2014, les époux B... ont assigné Mme Y... en paiement de la somme de 32 000 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation. Les promettants ont également assigné le notaire rédacteur de l'acte, afin que le jugement lui fût déclaré opposable.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 2 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Fontainebleau a :
- condamné Mme Y... à payer aux époux B... la somme de 32 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation,
- condamné Mme Y... à payer aux époux B... la somme de 4 000 € de
dommages-intérêts pour résistance abusive,
- ordonné au notaire de verser aux époux B... l'intégralité des sommes séquestrées en son étude à valoir sur les sommes dues par Mme Y...,
- condamner Mme Y... aux dépens et à payer, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, aux époux B... la somme de 1 500 €, au notaire celle de 700 €.
Mme Y... a relevé appel de cette décision.
Par arrêt avant dire droit du 20 octobre 2017, la présente Cour a invité, en vain, Mme Nathalie Y... à justifier des caractéristiques du prêt sollicité auprès de la société Evandis Finances.
Par arrêt du 21 septembre 2018, la présente Cour a :
- confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la condition suspensive d'obtention de prêt était réputée réalisée,
- rouvert les débats à l'audience du 9 novembre 2018, en invitant les parties sur le moyen soulevé d'office pris de ce que l'indemnité d'immobilisation n'est pas une clause pénale soumise à la réduction judiciaire.
Par dernières conclusions du 12 octobre 2018, Mme Y... demande à la Cour de :
- la dire recevable et bien fondée en sa demande de réduction de l'indemnité d'immobilisation s'analysant en clause pénale, au visa de l'article 1152 du code civil ;
- réduire l'indemnité d'immobilisation dans les plus larges proportions ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Par dernières conclusions du 05 novembre 2018, les époux B... prient la Cour de :
- dire n'y avoir lieu à application de l'article 1152 du code civil ;
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- y ajoutant :
- condamner Mme Y... au paiement de la somme de 3 000 € de dommages-intérêts pour appel abusif et celle de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.


Mme Y... soutient que l'indemnité d'immobilisation, fût-elle improprement qualifiée dans l'acte, a eu pour objet de faire assurer par l'acquéreur (sic) l'obligation de son exécution de diligence, qu'il importe peu que le notaire ait cru bon de préciser en l'espèce qu'elle était "forfaitaire et non réductible" de sorte et qu'il convient de lui appliquer le régime des clauses pénales.
Toutefois, la clause litigieuse, loin d'être mal qualifiée dans l'acte authentique de promesse unilatérale de vente parfaitement clair et dénué de toute ambiguïté, n'a pas pour objet d'indemniser un préjudice pour le cas où le bénéficiaire manquerait à ses obligations toutes conditions suspensives réalisées, mais celui de déterminer l'indemnité due au promettant en compensation de l'immobilisation du bien pendant le temps de validité de la promesse, dans le cas où le bénéficiaire ne lèverait pas l'option que lui confère le contrat,
L'indemnité d'immobilisation litigieuse ne peut donc s'analyser comme une clause pénale.
Or, pour appliquer l'article 1152 du code civil et retenir que l'indemnité d'immobilisation stipulée n'est pas manifestement excessive et ne doit pas être réduite, le jugement entrepris a improprement énoncé que cette indemnité visait à "garantir l'indemnisation du préjudice subi par le promettant en cas de non réalisation de la vente dans les conditions et délais fixés à l'acte, malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives".
Ainsi, si Mme Y... doit donc être déboutée de sa demande en réduction de l'indemnité d'immobilisation, c'est pour le motif que l'article 1152 du code civil n'est pas applicable au présent litige. Par ailleurs, la Cour ne peut statuer au-delà de la demande des époux B... quant au montant réclamé au titre de l'indemnité d'immobilisation. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Mme Y... à payer aux époux B... une somme de 32 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation.
S'agissant des dommages-intérêts, le jugement entrepris ne peut être approuvé d'avoir retenu que la résistance abusive était caractérisée au motif que Mme Y... avait "commis une faute en ne versant pas le montant de l'indemnité d'immobilisation qu'elle devait pourtant à cause du non respect de ses obligations contractuelles'. Il convient de rappeler en effet que le recours au juge est un droit fondamental. L'abus de droit de Mme Y..., qui suppose une faute dans l'exercice du droit et qui ne résulte pas du seul fait d'avoir contesté devant les juridictions, même à tort, devoir la somme réclamée, n'est pas davantage établi en cause d'appel qu'il n'était caractérisé en première instance. En particulier, l'intention de nuire ou la légèreté blâmable de Mme Y... ne sont pas démontrées. Les époux B... seront donc déboutés de leur demande de dommages-intérêts et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
Le jugement entrepris a exactement statué sur les dépens et l'indemnité de procédure, il sera donc confirmé sur ces points.
En équité et au titre des frais d'appel, Mme Y... versera aux époux B... une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme Y... à payer des dommages-intérêts aux époux B... au titre de l'abus de droit,
Statuant de nouveau de ce chef et y ajoutant :
Déboute les époux B... de leurs demandes au titre de l'abus de droit,
Pour le surplus,
Confirme le jugement entrepris,
Condamne Mme Y... à payer aux époux B... une somme complémentaire de 1 500 € au titre des frais d'appel,
Condamne Mme Y... aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT