ARRÊT No22/

No RG 19/03209 - No Portalis DBWB-V-B7D-FJT4
Association ASSOCIATION FREDERIC [G]

S.C.I. AMRITA
RG 1èRE INSTANCE : 17/03200
COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS
ARRÊT DU 13 MAI 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS (LA REUNION) en date du 13 novembre 2019 RG no: 17/03200 suivant déclaration d'appel en date du 19 décembre 2019
APPELANTE :
ASSOCIATION FREDERIC [G]
[Adresse 3]
[Localité 5])
Représentant : Me Marion VARINOT, plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.C.I. AMRITA
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CLÔTURE LE : 08 juillet 2021
DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Février 2022 devant la Cour composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 08 avril 2022 puis prorogée au 13 Mai 2022.
Greffier : Madame Alexandra BOCQUILLON, ff.
ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 13 Mai 2022.


Par acte sous seing privé du 30 avril 2015, la SCI AMRITA a donné à bail professionnel pour une durée de 6 ans à l'association [W] [G] (ci-après AFL), des locaux sur deux étages pour une superficie totale d'environ 1.000 m2, situés [Adresse 4] pour un loyer de base annuel hors charges et hors taxes de 207.439 euros, assujetti à la TVA, payable d'avance mensuellement, le 1er jour de chaque mois civil, révisable annuellement selon l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE (soit 19.155,31 euros par mois).
Par acte d'huissier délivré le 4 septembre 2016, l'AFL a notifié à la SCI AMRITA la résiliation du bail, avec effet au 31 décembre 2016, aux torts exclusifs de cette dernière aux motifs que la non-conformité des lieux aux normes en vigueur ne lui permettaient pas d'aménager les lieux pour l'exercice de son activité d'action sociale, et notamment l'accueil d'enfants déficients intellectuels et autistes.
Le 30 décembre 2016, l'AFL a fait dresser un procès-verbal d'état des lieux de sortie par huissier après sommation infructueuse de la SCI d'avoir à y assister.
Le 13 janvier 2017, la SCI AMRITA a mise en demeure l'AFL de lui payer le loyer du mois de janvier, puis, par acte d'huissier du 8 juin 2017, elle a fait délivrer à l'AFL un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par assignation délivrée le 6 septembre 2017, la SCI AMRITA a attrait l'AFL par devant le Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis aux fins de voir constater la résolution du bail et condamner l'AFL à réparer ses préjudices au titre des loyers impayés, des travaux de remise en état des lieux et de la perte de chance de relouer les lieux.
De manière reconventionnelle, l'AFL a sollicité que soit déclaré valide le congé qu'elle a fait délivrer à la SCI et son indemnisation à hauteur de (I) 187.553,10 euros au titre de la restitution des loyers, (II) 313.732,58 euros au titre des travaux réalisés, (III) 30.000 euros au titre des autres préjudices et notamment de la désorganisation des activités de l'association et (IV) 56.258 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.
Par jugement du 13 novembre 2019, le Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis a :
-Dit que la résiliation du bail notifiée par l'AFL est irrégulière et de nul effet,
-Constaté que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail professionnel du 30 avril 2015 est acquise depuis le 9 juillet 2017 ;
-Condamné l'AFL à régler à la SCI AMRITA la somme globale de 117.920,86 euros, correspondant aux loyers impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2017 ;
-Condamné l'AFL à payer à la SCI AMRITA la somme globale de 110.000 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier ;
-Ordonné la compensation entre la somme globale de 110.000 €, à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier, et le montant du dépôt de garantie, c'est à dire à la somme de 56.258 € ;
-Condamné par conséquent, l'AFL à payer à la SCI AMRITA la somme nette de 53.742 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
-Condamné l'AFL à payer à la SCI AMRITA la somme de 19.155,31€, à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chances de relouer les locaux objet du contrat de bail professionnel, avec intérêts au taux à compter de l'assignation,
-Ordonné la capitalisation des intérêts échus ;
-Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,
-Condamné l'AFL à payer à la SCI AMRITA la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamné l'AFL à supporter les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer du 8 juin 2017, ainsi que ceux distraits au profit de Maître Isabelle Mercier Barraco, par application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
-Ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration du 19 décembre 2019, l'AFL a formé appel du jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 17 septembre 2020, l'AFL demande à la cour en substance de :
- Ordonner la jonction de la présente instance RG no 19/03209 avec l'instance RG no 20/00555 résultant de la déclaration d'appel du 11 mars 2020 ;
Sur la résiliation du bail professionnel conclu entre les parties
- infirmer le jugement critiqué en ce qu'il a déclaré nulle la résiliation signifiée le 4 octobre 2016 à la SCI AMRITA à effet au 31 décembre 2016, validé la mise en oeuvre de la clause résolutoire par la SCI AMRITA (avec l'acquisition de ladite clause au 9 juillet 2017) et en ce qu'il l'a condamnée à verser à la SCI AMRITA la somme de 117.920,86 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2017 ;
- A titre principal,
Juger que les manquements de la SCI AMRITA sont suffisamment graves pour justifier la résiliation signifiée à la SCI AMRITA le 4 octobre 2016 et prenant effet le 31 décembre 2016 ; par conséquent Juger que le bail litigieux est résilié depuis le 31 décembre 2016, aux torts exclusifs de la SCI AMRITA, et que la clause résolutoire n'a pas été valablement mise en oeuvre par la SCI AMRITA (partant juger mal fondé le commandement de payer délivré le 8 juin 2017) et Ordonner à la SCI AMRITA de lui restituer toutes les sommes indûment versées au titre de l'exécution provisoire du jugement de première instance (soit la somme de 117.920,86 euros correspondant aux loyers auxquels les juges de première instance ont condamné la concluante pour la période postérieure au 1er janvier 2017) ;
- A titre subsidiaire,
Juger que le bail litigieux a été résilié par les parties, aux torts de la SCI AMRITA, à compter du 3 février 2017 (et plus subsidiairement à compter du 9 mars 2017) et que la clause résolutoire n'a pas été valablement mise en oeuvre par la SCI AMRITA (partant Juger mal fondé le commandement de payer délivré le 8 juin 2017) ; par conséquent la condamner à verser à la SCI AMRITA la somme de 20.764,80 euros correspondant aux loyers dus pour la période allant du 1er janvier 2017 au 3 février 2017 (et plus subsidiairement la somme de 42.955,71 euros correspondant aux loyers dus pour la période allant du 1er janvier 2017 au 9 mars 2017);
- A titre infiniment subsidiaire,
Juger que le bail litigieux est résilié depuis le 4 avril 2017, à l'issue d'un délai de préavis de 6 mois, et que la clause résolutoire n'a pas été valablement mise en oeuvre par la SCI AMRITA (partant Juger mal fondé le commandement de payer, délivré le 8 juin 2017) ; par conséquent, la condamner à verser à la SCI AMRITA la somme de 58.766,64 euros correspondant aux loyers dus pour la période allant du 1er janvier 2017 au 4 avril 2017 ;
En tout état de cause,
Ordonner à la SCI AMRITA de restituer toutes les sommes indûment versées au titre de l'exécution provisoire du jugement critiqué, partant Ordonner la compensation de cette créance de remboursement au titre de l'exécution provisoire due par la SCI AMRITA avec la créance de loyers due par elle.
Sur la réparation des préjudices subis par l'ASSOCIATION FREDERIC [G]
- Infirmer le jugement critiqué en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de condamnation dirigées à l'encontre de la SCI AMRITA ;
- Condamner la SCI AMRITA à lui verser les sommes de :
187.553,10 euros au titre de la restitution des loyers (50% des loyers versés depuis la conclusion du contrat jusqu'au 31 décembre 2016),
313.732,58 euros au titre des travaux réalisés dans les locaux litigieux et dans les locaux de remplacement,
30.000 euros au titre des autres préjudices et notamment de la désorganisation des activités de l'association,
56.258 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie
Et ce, avec application des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu'à complet règlement
Sur l'absence de toute indemnisation due à la SCI AMRITA
- Infirmer le jugement critiqué en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SCI AMRITA la somme globale de 110.000 euros, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier pour les travaux de remise en état des lieux litigieux ;
- Juger qu'aucune indemnisation n'est due de ce chef
A titre subsidiaire, si la Cour devait estimer qu'elle est redevable d'une indemnisation pour les travaux de remise en état, juger qu'elle est seulement redevable de la somme de 10.000 euros de ce chef pour les travaux relatifs aux cloisons ;
En tout état de cause,
- Ordonner à la SCI AMRITA de restituer toutes les sommes indûment versées au titre de l'exécution provisoire du jugement de première instance ;
- Infirmer le jugement critiqué en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SCI AMRITA la somme de 19.155,31 euros, à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chances de relouer les locaux objet du contrat de bail professionnel, avec intérêts au taux à compter de l'assignation et ordonné la capitalisation des intérêts échus ;
- Débouter la SCI AMRITA de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, en particulier celles formées à titre d'appel incident et relatives à son prétendu préjudice financier pour les travaux de remise en état des lieux litigieux ;
En tout état de cause,
- Condamner la SCI AMRITA à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'association [W] [G] fait valoir que sa résiliation signifiée le 4 octobre 2016 avec effet au 4 décembre 2016, du contrat de bail professionnel avec la SCI AMRITA a été valablement mise en oeuvre.
Elle soutient que la SCI AMRITA en ne procédant à aucune diligence pour le respect de ses obligations relatives à l'accessibilité des locaux, a manqué à ses obligations contractuelles, justifiant un délai de préavis de trois mois et non plus de six mois.
Elle précise que compte tenu de la configuration de locaux, des travaux s'imposaient mais elle s'est heurtée à l'inertie de la bailleresse qui devait régulariser la situation de l'immeuble auprès des services municipaux.
Subsidiairement, elle expose que la jurisprudence considère qu'il y a une reconnaissance tacite par le bailleur de son acceptation de la rupture du lien contractuel dès lors qu'il y a une remise des clés et l'établissement d'un état des lieux. Elle prétend alors que le procès-verbal établi le 3 février 2017 par la SCI AMRITA permet de considérer qu'à cette date la bailleresse disposait des clés et prenait acte de la libération des lieux de sorte que la résiliation du bail est intervenue amiablement à cette date.
L'appelante relève qu'elle a subi des préjudices du fait des graves manquements contractuels de la SCI AMRITA puisqu'elle a été dans l'impossibilité d'installer son institut médico-éducatif dans les locaux loués. Elle avance qu'elle n'a pas été en mesure d'utiliser les locaux conformément à leur destination et partant d'en jouir paisiblement, et sollicite des dommages et intérêts à hauteur de la moitié des loyers soit 187.553,10.
Elle certifie que la SCI AMRITA n'a subi aucun préjudice du fait de la réalisation des travaux puisque l'appelante indique que les travaux qu'elle a entrepris ont été menés par 3TOI dont le gérant est le fils du gérant de la SCI AMRITA. Elle relève que l'adresse email utilisée tant pour la transmission du projet de bail professionnel que pour les éléments relatifs aux travaux était la même, de sorte qu'une communauté d'intérêt existait entre M. [J] [H] (gérant de la SCP AMRITA) et son fils M. [X] [H] (gérant de 3TOI).
L'appelante conforte donc l'idée que la bailleresse était informée de la réalisation des travaux et qu'aucune remise en état ne s'imposait.
Subsidiairement, elle ajoute que si la Cour devait estimer qu'une obligation de remise en état s'imposait, aucun élément ne permet de s'assurer que la bailleresse a engagé des frais pour la remise en état des locaux avant de les remettre en location.
Elle estime qu'il n'y pas de perte de chance de relouer, puisque selon elle, seule la configuration du rez-de-chaussée nécessitant un aménagement de la part du propriétaire, est la cause de son absence de location.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 17 juin 2020, la SCI AMRITA demande à la cour de :
- la dire fondée et recevable en ses conclusions et son appel incident ;
En conséquence,
- Confirmer le jugement rendu le 13 novembre 2019, en toutes ses dispositions sauf en celle qui n'a condamné l'AFL à régler que la somme de 110.000 euros à la société SCI AMRITA à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier qu'elle a subi ;
Puis, statuant à nouveau sur ce seul chef du dispositif du jugement dont appel,
- Rejeter les arguments, fins, conclusions de l'AFL ;
- Constater, à titre principal, que l'AFL a renoncé à ses demandes présentées devant le tribunal de grande instance de SAINT-DENIS à titre reconventionnel et, à titre subsidiaire, rejeter les demandes reconventionnelles de l'AFL ;
- Condamner l'AFL à lui payer la somme globale en principal de 319 641 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2019, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier ;
- Ordonner la compensation entre la somme globale de 319 641 €, à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier, et le montant du dépôt de garantie, c'est-à-dire la somme de 56 258 € ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts échus ;
- Condamner l'AFL à lui payer la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner l'AFL à supporter les entiers dépens d'appel, dont ceux distraits au profit de Maître Isabelle Mercier Barraco, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La SCI AMRITA fait valoir que l'AFL ne prouve pas l'avoir informée oralement des prétendues contraintes afférentes à son activité en phase précontractuelle.
Elle soutient que l'appelante ne démontre aucunement la prétendue nécessité de réaliser ces travaux.
L'intimée avance que l'appelante ne lui a jamais demandé d'autorisation pour entreprendre les travaux et ne peut donc se plaindre d'une quelconque inertie de sa part à régulariser les constructions précédentes auprès des services municipaux.
Elle prétend que l'AFL avait sans doute trouvé de nouveaux locaux et pour sortir de ses relations contractuelles à tenter de travestir la réalité.
Elle expose que la clause résolutoire prévue par le contrat de bail est acquise depuis l'expiration du délai contractuel d'un mois après la délivrance du commandement de payer, c'est à dire le 9 juillet 2017.
Elle réfute l'idée de l'appelante qui considère que le contrat de bail n'aurait plus existé depuis le 1er janvier 2017 en raison de la prétendue résiliation résultant de la lettre du 30 septembre 2016 qui aurait pris effet le 31 décembre 2016, puisqu'elle n'a commis aucune faute.
Elle souligne que la résiliation de l'appelante n'est pas régulière puisqu'elle ne respecte pas les stipulations contractuelles en la matière et précise que même si une partie a commis un comportement grave, cela n'est pas exclusif d'un délai de préavis.
La SCI AMRITA estime que le contrat de bail n'a pas été résilié et donc que l'AFL est redevable des loyers et des charges de janvier à juin 2017, soit une somme de 117.920,86 €.
L'intimée indique qu'elle a subi un préjudice financier puisque l'AFL a détérioré son bien avec des travaux non autorisés.
Elle sollicite de la Cour la condamnation de l'appelante à lui payer la somme de 319.641 euros TTC pour remettre le bien en l'état.
Elle ajoute également avoir subi un préjudice du fait de la perte de chance de louer son bien.
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 juillet 2021.

Sur la demande de jonction
Vu l'article 367 du code de procédure civile;
La cour relève que, la procédure RG no 20/00555 étant éteinte suite à l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 9 février 2021, la demande de jonction est sans objet.
Sur la recevabilité des demandes de l'AFL
Vu les articles 562 et 901 du code de procédure civile ;
Il résulte de ces dispositions que la déclaration d'appel défère à la cour les chefs du jugement expressément critiqués.
En l'espèce, dans sa déclaration d'appel, l'AFL a demandé l'infirmation du chef du jugement ayant "rejeté les demandes plus amples ou contraires", lesquelles incluent les demandes reconventionnelles de l'AFL.
Il s'ensuit que la SCI n'est pas fondée à soutenir que l'AFL a renoncé à ses demandes pour ne pas les avoir inclues dans la déclaration d'appel.
La cour a ainsi été valablement saisie de la critique de celles-ci.
Sur la validité du congé donné par l'AFL
Vu l'article 1184 du code civil dans sa version applicable au litige;
Vu l'article 1719 du même code;
Aux termes du bail professionnel conclu le 30 avril 2015 entre les parties, les locaux loués sont désignés comme :
- "un local professionnel d'une superficie de 500 m2 au rez-de-chaussée;
- Étage 1 local à usage professionnel d'une superficie de 542 m2, soit une superficie totale des locaux de 1.042 m2
- un espace au rez-de-chaussée d'une superficie de 150 m2 constituant un espace de détente extérieur délimité par une clôture simple en conformité des utilisateurs des lieux du preneur".
En outre, le bail mentionne en son article 2 que les "les biens loués sont destinés à l'exercice de l'activité du Preneur" et que l'entête du bail fait état de "l'association [W] [G], Institut Médico- Educatif [G]".
Le preneur étant tenu à la délivrance au locataire d'un local conforme à la destination prévue par le bail, il se devait, comme l'indique l'AFL, de remplir notamment ses obligations d'accessibilité des locaux ouverts au public résultant de l'article R. 111-19-32 du code de la construction et de l'habitation, en l'absence de clause spécifique mettant cette obligation à la charge du preneur.
1- Dans son courrier de résiliation notifié le 4 octobre 2016, l'AFL fait grief à la SCI de ne pas pouvoir aménager toutes ses activités dans les locaux donnés à bail dès lors qu'un permis de construire lui a été refusé le 5 janvier 2016, au motif notamment qu'il n'était pas justifié de la légalité "de constructions en annexes situées en limite Sud, des combles et de l'escalier situé en pignon Nord" (pièce 21 appelante).
Alors qu'il est fait observer par la SCI que les constructions visées par le refus de permis de construire ne sont pas inclues dans le bail, la cour relève ainsi que le grief formé par l'AFL pour motiver la résiliation unilatérale du contrat à durée déterminée a d'avantage trait à un manquement à une jouissance paisible des locaux qu'à un manquement à l'obligation de délivrance conforme des locaux.
En l'espèce, outre le motif sus invoqué, le permis de construire a été refusé pour quatre autres motifs:
"CONSIDERANT que la construction projetée ne respecte pas les prescriptions mentionnées aux « Dispositions Générales, paragraphe IX. Dessertes et accès ?? de la zone Ui du Plan Local d'Urbanisme qui mentionne qu'il n'est autorisé, dans une voie de desserte publique ou privée, qu'un seul accès à double sens, ou deux accès à sens unique, à chaque construction, alors que le projet crée un deuxième accès à double sens sur la même voie de desserte.
CONSIDERANT que la construction projetée ne respecte pas l'article 4 de la zone Ui du Plan Local d'Urbanisme qui prescrit qu'il sera fait application des prescriptions mentionnées aux « Dispositions Générales, paragraphe XI - Ordures ménagères ?? qui mentionnent que les constructions neuves à usage d'habitation collective ou d'activités et les opérations groupées auront l'obligation d'avoir un local d'une superficie suffisante pour recevoir les divers conteneurs liés à la collecte sélective des ordures ménagères alors que le projet ne le prévoit pas.
CONSIDERANT que le projet initial supportait 55 places de parking y compris 19 places concernant le permis de construire no 97 41191 AO541 M2 délivré le 04/07/1994 par arrêté municipal no 591/94 à la SCI BATICOLOR représenté par M. [H] [J],
CONSIDERANT que la construction projetée ne conserve pas les places de parking allouées au projet initial et au projet de la SCI BATICOLOR
CONSIDERANT que la construction projetée ne respecte pas l'article 12 de la zone Ui du Plan Local d'Urbanisme qui prescrit qu'il sera fait application des prescriptions mentionnées aux « Dispositions Générales, paragraphe XVII Normes de stationnement» qui mentionnent que pour les constructions non susceptibles d'être classées dans l'une des catégories prévues à l'article XVII des prescriptions générales, le principe adopté est l'analyse faite à l'appui de la déclaration du pétitionnaire, et selon votre déclaration le nombre total de personnel en permanence est de 70, ce qui fait un total égal à 89 places nécessaires (70 places ajoutés à 19 places du projet BATICOLOR), alors que votre projet ne comporte que 14 places de parking."
Le permis de construire sollicité n'ayant pas été communiqué, pas plus qu'une information sur les contraintes d'aménagement résultant de l'exercice de l'activité d'institut médico-légal, la cour n'est pas à même d'apprécier si le trouble de jouissance allégué résulte d'une carence insurmontable, par ailleurs contestée, du bailleur dans la régularité administrative de la construction des bâtiments aux règles d'urbanisme ou si le refus de permis de construire est lié à des choix d'aménagement particuliers de l'AFL.
Aussi, l'AFL n'apporte pas la preuve qui lui incombe de la gravité du manquement invoqué dans sa dénonciation du bail le 4 octobre 2016 pour justifier la résiliation unilatérale de celui-ci.
2- L'AFL exergue de deux autres fautes de nature à justifier la résiliation unilatérale du bail à savoir, le défaut de mise en accessibilité des locaux et le risque incendie lié aux combles.
a- Plus précisément, dans son courrier adressé le 18 août 2015 au gérant de la SCI, l'AFL fait état de la nécessité de travaux de réalisation d'un ascenseur d'accès à l'étage (pièce 15 AFL).
Comme le fait observer la SCI, le fait que ces travaux auraient été convenu dans le cadre des négociations du bail ne résulte d'aucun élément de preuve.
Ainsi qu'il a été exposé plus haut, dès lors que par la destination du bail, les locaux étaient destinés à accueillir du public, le bailleur avait toutefois à sa charge la réalisation de ces travaux de mise en conformité.
Néanmoins, il s'infère de la lecture du procès-verbal de la commission d'accessibilité de l'arrondissement de St Denis du 27 novembre 2015 (pièce 16 AFL) que l'avis défavorable de la commission n'est pas motivé par une absence d'ascenseur, ce dernier paraissant d'ailleurs avoir été inclus dans le projet d'aménagement soumis à la commission.
Aussi, le lien entre l'avis défavorable de la commission, empêchant la transformation des lieux pour leur exploitation, et la carence du bailleur n'est pas démontré.
b- Le courrier du 18 août 2015 précité énonce qu'en l'état, le SDIS nous confirme qu'une éventuelle occupation de cet espace présenterait un danger en cas d'incendie (risque d'effondrement du plancher en bois notamment)".
Par courrier non daté de M. [Y], architecte, celui-ci écrit à l'AFL que "J'attire votre attention sur le fait qu'actuellement les combles du bâtiment sont occupés. La nature du plancher de l'étage ne permet pas, du point de vue des normes de sécurité incendie, l'occupation de ceux-ci" (pièce 30 AFL).
Ces seuls éléments peu circonstanciés sont toutefois insuffisants à établir la réalité de l'atteinte à la jouissance du locataire à raison d'un danger présenté par les combles, par ailleurs contestée, étant observé que s'il résulte du refus de permis de construire du 5 janvier 2016 que le SDIS a émis un avis défavorable, cet avis n'est pas versé aux débats.
Ainsi, l'existence d'une faute du bailleur d'une gravité telle que le contrat de bail ne pouvait se poursuivre n'est pas établie.
3- Vu l'article 1134 du code civil;
L'AFL exergue de ce que l'établissement d'un constat d'huissier de l'état des lieux loués à bail le 3 février 2017 après reprise des clés (pièce 28) et l'existence d'un mandat daté du 9 mars 2017 confié à une agence immobilière par la SCI pour la remise en location des locaux libres d'occupation (pièce 31 AFL) caractériseraient l'acceptation tacite de la fin de bail par la SCI.
Ces faits sont toutefois insuffisants à établir l'acceptation certaine et non univoque du bailleur de mettre un terme aux relations contractuelles le liant à l'AFL, notamment en l'absence de tout nouvel engagement conclu avec un tiers pour l'occupation des lieux.
4- L'article 1er du bail du 30 avril 2015 conclu entre les parties, stipule que "le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois". Il précise que les notifications doivent être effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice.
En l'espèce, ainsi qu'il a été démontré, il n'est justifié par le locataire d'aucun motif dont la gravité justifiait la rupture unilatérale anticipé du contrat de bail, de sorte que l'AFL n'a pas valablement pu délivrer congé le 4 octobre 2016 avec préavis de trois mois.
En revanche, les stipulations contractuelles autorisent le locataire à se libérer de ses engagements, sans motif particulier, avec un préavis de six mois.
Aussi, en l'espèce, le fait que le motif mentionné au congé ait été erroné implique que la résiliation anticipée au terme du préavis de trois mois qu'il énonçait n'était pas justifiée. Ce congé atteste toutefois de la volonté du preneur de se dégager des liens du bail, laquelle n'est pas remise en cause par le caractère erroné du motif y énoncé.
Le congé délivré dans les formes prescrites par acte d'huissier du 4 octobre 2016 a ainsi pu valablement produire ses effets à la date du 5 avril 2017.
5 - Vu l'article 117 du code de procédure civile;
Le bail ayant été résilié au 5 avril 2017, le commandement visant la clause résolutoire délivré par le bailleur le 8 juin 2017 est sans effet sur la fin de bail.
En conséquence de ce qui précède, il convient d'infirmer le jugement ayant déclaré irrégulière et de nul effet la résiliation du bail notifiée par l'AFL et constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail professionnel du 30 avril 2015 depuis le 9 juillet 2017, et, statuant à nouveau, de dire que la résiliation notifiée par l'AFL à la SCI par acte d'huissier du 4 octobre 2016 a pris effet au 5 avril 2017 et de déclarer sans effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI à l'AFL le 8 juin 2017.
Sur les demandes en paiement.
Vu les articles 1134 et 1147 du code civil dans leur version applicable au litige;
1- Sur les demandes de l'AFL
a- Sur les demandes indemnitaires
L'AFL sollicite d'être indemnisée de la moitié du montant des loyers versés depuis la conclusion du bail jusqu'à décembre 2016 aux motifs que les manquements du bailleur l'ont empêché d'installer son institut médico-éducatif.
Elle sollicite également son indemnisation à hauteur des travaux qu'elle y a réalisés et des frais de déménagement exposés, outre un préjudice de désorganisation à raison de la recherche de solutions avec les services municipaux.
Il résulte toutefois des développements qui précèdent que la faute du bailleur dans l'échec de l'aménagement de l'AFL des lieux donnés à bail et dans le départ de cette dernière des lieux louée est insuffisamment caractérisée.
Le jugement doit ainsi être confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes.
b- Sur les demandes en restitution.
La demande en restitution du dépôt de garantie formée par le preneur sera examinée dans le cadre des demandes adverses en paiement des loyers et réparation des manquements du locataire que ce dépôt vise à garantir par l'application des stipulations de l'article 5 du bail.
S'agissant des demandes en restitution des sommes versées par l'AFL en exécution des condamnations prononcées à son encontre en cas d'infirmation de ces condamnations par la cour, celles-ci s'attacheraient à l'exécution de l'arrêt de la cour. Ainsi, en tout état de cause, ces demandes échappent à la compétence de la cour et il n'y a pas lieu d'y statuer.
2- Sur les demandes de la SCI
a- Sur les arriérés de loyer
En application de l'article 4 du bail, le montant mensuel du loyer TTC s'établit à la somme de 18.755,31 euros, augmentée d'une somme forfaitaire de 400 euros correspondant aux charges.
Il est admis que les loyers n'ont plus été versés par l'AFL à compter de janvier 2017.
Eu égard à la date de fin du bail au 5 avril 2017, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement de la SCI au titre du non versement des loyers et charges à hauteur de 60.658,48 euros (19.155,31 euros x 3 + 19.155, 31 euros x 5 / 30).
Le surplus des demandes est rejeté, notamment s'agissant de la demande au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui n'est étayée par aucun avis d'imposition.
Les intérêts légaux sont dus à compter de la mise en demeure résultant de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 juin 2017.
Les sommes dues au titre des impayés de loyer se compenseront avec le dépôt de garantie de 56.258 euros, non restitué.
b- Sur la remise en état des lieux
L'article 3 du contrat de bail prévoit l'interdiction de principe des travaux de construction ou de démolition, de percement de murs et de plancher. S'agissant des travaux d'amélioration, il stipule que "Pour les travaux qu'il aura autorisés, le bailleur pourra exiger le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif. Pour les travaux réalisés sans autorisation, le bailleur aura toujours le droit d'exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais exclusifs du preneurs".
En l'espèce, il est constant qu'aucun descriptif des lieux à leur entrée n'a été établi.
Les travaux réalisés par l'AFL, recensés dans le constat d'huissier réalisés le 3 février 2016 après que l'association ait quitté les lieux ne sont pas contestés, à savoir:
. au rez-de-chaussée, la création de 24 pièces, une grande cuisine, sept WC et quatre salles d'eau;
. à l'étage, l'installation de trois cloisons et deux portes.
Si l'AFL relève que les travaux qu'elle a fait réaliser l'ont été par une entreprise gérée par M. [H], fils du gérant de la SCI, cet état de fait ne permet pas de démontrer que les travaux réalisés dans les locaux étaient connus dans leur ampleur par la SCI et autorisés par le gérant.
Par suite, la SCI est fondée à solliciter d'être indemnisée pour la remise en état des lieux.
Diverses dégradations sont également reprochées à l'AFL et relevées par l'huissier, à savoir, la suppression des climatisations au rez-de-chaussée, des fils électriques visibles, des portes et d'un WC déposés à l'étage, des traces sombres et murs troués, des carreaux muraux et de sol ébréchés à l'étage outre la dégradation du revêtement béton de l'espace extérieur et des trous en façade et sur l'escalier (pièce 5 SCI).
L'état des lieux d'entrée du 21 mai 2015 (pièce 35 AFL) faisait état des climatiseurs. Il mentionnait dix éléments de carrelage cassés et le fait que les lieux étaient "pris en état des murs".
Il s'ensuit que la demande indemnitaire de la SCI tendant à la prise en charge des dégradations de l'AFL liées à la suppression de climatiseurs, à la suppression d'éléments d'installation électrique, de dépose de portes à l'étage, des trous en façade et de la dégradation du revêtement béton doit être accueillie dans son principe. Pour le surplus des demandes, eu égard aux réserves figurant à l'état des lieux, la preuve de l'imputabilité des autres dégradations à l'association n'est pas établie
Au soutien de la demande indemnitaire formée au titre de la remise en état des lieux, comme le fait observer l'AFL, la SCI se borne à produire un devis daté du 14 février 2017 pour la somme de 319.641 euros TTC sans détail des surfaces en cause et ni désignation précise des différents postes.
Aussi, l'AFL est fondée à questionner le montant des travaux à sa charge.
Vu les articles 144 et 263 du code de procédure civile;
En l'absence d'éléments permettant de chiffrer précisément le montant des travaux de remise en état des lieux, il convient d'organiser une expertise à cette fin et de réserver la demande.
c- Sur la perte de chance de relouer les lieux.
Vu l'article 1382 du code civil, devenu 1240;
La SCI soutient que l'état déplorable dans lequel les locaux ont été laissés par l'AFL lui ont fait perdre une chance de relouer les lieux et "qu'elle ne peut pas à ce jour relouer ces locaux" (§ 59 à 62 de ses dernières conclusions), se référant à un courrier du mandataire ayant charge de relouer le rez-de-chaussée des lieux en litige, daté du 28 mars 2017, indiquant que les visiteurs des lieux n'avaient pas donné suite car les locaux présentaient trop de pièces et nécessitait d'abattre les cloisons et qu'ils étaient trop grands ( pièces 6 et 7 SCI).
Outre le fait que le courrier est ancien et ne s'attache qu'à une partie des locaux, l'affirmation de la SCI est contredite par une sommation interpellative d'huissier délivrée le 16 septembre 2020 à la Région réunion laquelle expose qu'elle "était locataire de locaux au 1er étage [du [Adresse 2], d'une superficie de 260 m2 environ, suivant bail signé le 17 mai 2018 et résilié le 27 décembre 2019. Elle est actuellement locataire de locaux au rez-de-chaussée pour une surface de 250 m2 environ, suivant bail signé le 13 décembre 2019" ( pièce 41 AFL).
Il s'ensuit que la SCI n'apporte ainsi pas la preuve de la difficulté qu'elle aurait rencontrée à relouer les lieux à raison des aménagements non autorisés réalisés par l'AFL.
Sa demande indemnitaire au titre de la perte de chance de relouer ne peut prospérer.
De surcroit, la cour observe que la SCI admet qu'elle n'a pas fait réaliser les travaux qu'elle estime nécessaire à la remise en état du bien pour sa location (§62 de ses dernières conclusions) et qu'il n'est pas justifié d'une mise en demeure rapide après le départ des lieux de l'AFL d'avoir à remettre les lieux en état. Aussi, et en tout état de cause, l'existence d'un lien de causalité entre la faute de l'AFL à avoir réalisé des travaux non autorisés et la perte de chance de la SCI de relouer les lieux dans de bonnes conditions apparait insuffisant.
Le jugement entrepris doit dès lors être infirmé en ce qu'il a fait droit à la demande.
Sur les frais irrépétibles et les dépens.
Les demandes seront réservées.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement et contradictoirement par décision mixte,
- Déclare sans objet la demande de jonction de la procédure RG no 20/00555 avec la présente instance;
- Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a:
. Dit que la résiliation du bail notifiée par l'AFL est irrégulière et de nul effet,
. Constaté que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail professionnel du 30 avril 2015 est acquise depuis le 9 juillet 2017 ;
. Condamné l'association [W] [G] à régler à la SCI AMRITA la somme globale de 117.920,86 euros, correspondant aux loyers impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2017 ;
. Ordonné la compensation entre la somme globale de 110.000 €, à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier, et le montant du dépôt de garantie, c'est à dire à la somme de 56.258 € ;
. Condamné par conséquent, l'association [W] [G] à payer à la SCI AMRITA la somme nette de 53.742 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
. Condamné l'association [W] [G] à payer à la SCI AMRITA la somme de 19.155,31€, à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chances de relouer les locaux objet du contrat de bail professionnel, avec intérêts au taux à compter de l'assignation,
- Confirme le jugement entrepris:
. en ce que, rejetant toutes les autres demandes des parties plus amples ou contraires, il a débouté l'association [W] [G] de ses demandes reconventionnelles en restitution des loyers, en indemnisation à hauteur des travaux réalisés et de la désorganisation des activités de l'association et en restitution du dépôt de garantie;
. en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts échus ;
Statuant à nouveau,
- Dit que la résiliation notifiée par l'association [W] [G] à la SCI AMRITA par acte d'huissier du 4 octobre 2016 a pris effet au 5 avril 2017 ;
- Condamne l'association [W] [G] à payer à la SCI AMRITA la somme de 60.658,48 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période du 1er janvier 2017 au 5 avril 2017, avec intérêts légaux à compter du 8 juin 2017;
- Rejette la demande restitution du dépôt de garantie ;
- Ordonne la compensation du montant de la condamnation au titre des loyers et charges impayés avec la somme de 56.258 euros retenue par la SCI AMRITA au titre du dépôt de garantie;
- Rejette la demande indemnitaire formée par la SCI AMRITA au titre de la perte de chance de relouer les lieux;
Pour le surplus,
- Réserve les demandes indemnitaires afférentes à la remise en état des lieux donnés à bail par la SCI AMRITA à l'association [W] [G] suivant bail du 30 avril 2015 et la demande d'infirmation du jugement du chef ayant condamné l'association [W] [G] à payer à la SCI AMRITA la somme globale de 110.000 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier ;
- Ordonne la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture;
Avant dire droit,
Ordonne une expertise confiée à M. [P] [N], [B] [C], [Adresse 6] avec mission :
- de proposer une estimation chiffrée du coût des travaux de remise en état des lieux donnés à bail en conséquence des travaux réalisés par l'association [W] [G] et aux dégradations retenues par la cour comme lui étant imputables, soit :
1/ la suppression de climatiseurs,
2/ la suppression d'éléments d'installation électrique,
3/ la dépose de portes à l'étage,
4/ Les trous en façade,
5/ La dégradation du revêtement béton ;
Dit qu'à cette fin, l'expert se rendra sur les lieux et se fera communiquer par les parties tout document utile, notamment la pièce 5 de la SCI AMRITA (constat d'huissier) et les baux conclus avec la Région Réunion;
Dit que l'expert accomplira sa mission conformément au principe du contradictoire et aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248, 263 à 284 du code de procédure civile, sous le contrôle du magistrat chargé du suivi de l'expertise, à savoir le président de la chambre civile de la cour ou, à défaut, tout magistrat composant la chambre ;
Dit qu'il pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge d'en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle de l'expertise ;
Dit que l'expert devra adresser aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai de TROIS SEMAINES pour lui adresser leurs observations avant rédaction du rapport définitif ;
Dit qu'en cas de difficulté, il en sera référé au magistrat de la cour, chargé du suivi et du contrôle des expertises civiles ;
Met provisoirement à la charge de la SCI AMRITA la somme de 3.000 euros, à valoir sur la rémunération du technicien ;
Dit qu'à peine de caducité de la mesure, la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert devra être déposée à la régie de la cour d'appel dans les SIX semaines de la date de cette décision ;
- Impartit un délai de QUATRE mois au technicien pour la réalisation de ses opérations à compter de la date de l'acceptation de la mission ;
-Enjoint aux parties de conclure dans un délai de TROIS MOIS suivant le dépôt du rapport d'expertise au greffe de la cour;
- Renvoie l'affaire et les parties à l'audience de mise en état du 8 décembre 2022 ;
- Réserve les dépens et les frais irrépétibles.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT SIGNE