28/11/2005 ARRÊT No05/49 No RG : 05/00040 Décision déférée du 12 Octobre 2004 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 03/221 GUILHEM SEM CONSTELLATION ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM DE BLAGNAC CONSTELLATION C/ Nadine X... Angel X... Marthe Y... épouse X... SERVICES FISCAUX DE LA Z...
RÉPUBLIQUE FRANOEAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS

COUR D'APPEL DE TOULOUSE
Chambre des Expropriations

ARRÊT DU VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE CINQ
[***] APPELANT(S) SEM CONSTELLATION ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM DE BLAGNAC CONSTELLATION 5, Avenue Albert Durand Aéropole 5 BP 109 31703 BLAGNAC CEDEX Assistée de Me BOUYSSOU Avocat au barreau de TOULOUSE INTIME(S) Madame Nadine X... 32, Place Roquelaine 31000 TOULOUSE Assistée de Me THALAMAS Avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Angel X...
A... rieu Chemin de Ferradou 31700 BLAGNAC Assisté de Me THALAMAS Avocat au barreau de TOULOUSE Madame Marthe Y... épouse X...
A... rieu chemin de Ferradou 31700 BLAGNAC Assistée de Me THALAMAS Avocat au barreau de TOULOUSE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT SERVICES FISCAUX DE LA Z... Hôtel des Impôts de Rangueil 33, Rue Marvig 31404 TOULOUSE Représentés par M. MONTARIOL COMPOSITION DE LA COUR B... a été débattue le 26 Septembre 2005, en audience publique, devant la Cour composée de: Président
: C. BABY, Assesseurs
: C. PALERMO CHEVILLARD, juge de l'expropriation pour le département du Tarn, désigné par ordonnance du premier président du 3 décembre 2002
: I. MOLLEMEYER, juge de l'expropriation pour le département de Tarn et Garonne désigné par ordonnance du premier président du 18 septembre 2003 qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : R. GARCIA ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BABY, président, et par R. GARCIA, greffier de Chambre
Vu les mémoires déposés et régulièrement notifiés à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement.  Vu les convocations adressées aux parties et au commissaire du gouvernement.  A l'audience, le Commissaire du Gouvernement est entendu à sa demande en ses observations.  FAITS ET PROCÉDURE  La création de la ZAC Andromède, qui représente une emprise de 200 ha environ sur les communes de Blagnac et de Beauzelle, est l'une des conséquences de l'installation à Blagnac des nouveaux ateliers destinés à la construction de l'Airbus A 380. Elle a été décidée par arrêté préfectoral du 27 février 2002, l'enquête parcellaire s'estdéroulée du 5 au 28 mai 2003, et les ordonnances d'expropriation sont intervenues les 10 février et 1er octobre 2004.
L'opération concerne entre autres une parcelle sise sur la commune de Blagnac, cadastrée AK 94, lieudit Ferradou, d'une superficie totale de 10 000 m , dont 8 244 sous emprise, laissant un reliquat de 1 756 m (1 722 m en fait, suite à une erreur du cadastre), appartenant à Mme Nadine X..., nu-propriétaire, et à ses parents, M. Angel X... et Mme Marthe Y..., épouse X..., usufruitiers.
Les propriétaires ayant refusé l'offre qui leur a été faite à 11 ç/m , l'autorité expropriante a saisi le juge de l'expropriation de Toulouse, qui, par jugement du 12 octobre 2004, a retenu une valeur de 69 ç/m , soit une indemnité principale de 568 836 ç, ramenée à 455 068,80 ç par l'application d'un abattement de 20 %, solution alternative pour le cas où les droits de l'exploitant agricole M. C..., contestés par les propriétaires, serait retenus. L'indemnité de remploi, au taux de 15 % à concurrence de 77 000 ç et 10 % au-delà, ressortait dans le premier cas à 60 733,60 ç, dans le second à 49 356,88 ç. La demande d'indemnité de dépréciation de l'immeuble hors emprise, sur lequel est construite la maison de la nu-propriétaire, a été accueillie à concurrence de 10 % de la valeur estimée de cette maison (200 000 ç), soit 20 000 ç. Au total, l'indemnité ressortait donc à 649 570 ç en l'absence d'occupant, et 524 430 ç dans le cas contraire.
Les consorts X... se sont vu allouer en outre 1 500 ç en indemnisation de leurs frais irrépétibles.
L'expropriante a relevé appel de cette décision par déclaration du 7 janvier 2005.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
L'expropriante précise que la parcelle en cause est en façade du
chemin de Ferradou, la limite de l'emprise étant située 5 m. au-delà de la haie plantée à l'arrière de la maison, séparant celle-ci de la partie cultivée de la parcelle. Elle est, à la date de référence, soit le 21 décembre 2001, date à laquelle a été approuvée la modification du plan local d'urbanisme, classée entièrement en zone 1 AU-c, correspondant aux futurs quartiers d'habitat individuel de faible densité prévus dans la ZAC. Dans cette zone, sont interdites les constructions de commerces de 300 m et plus de SHON, et les constructions admises ne pourront être autorisées qu'après réalisation des équipements d'infrastructure indispensables (voirie et réseaux divers). Les opérations de construction ou d'aménagement d'ensemble nécessitent une unité foncière de 2 ha minimum, et les constructions individuelles doivent respecter le caractère résidentiel de la zone. A... COS y est fixé à 0,25.
Elle rappelle que l'article L 13-15 exige qu'un terrain remplisse, pour être qualifié de terrain à bâtir, deux conditions cumulatives :
une desserte suffisante par la voirie et les réseaux électrique, d'eau potable, et, le cas échéant, le réseau d'assainissement, et une situation dans un secteur désigné comme constructible par le document d'urbanisme applicable ou la décision du conseil municipal et du représentant de l'Etat dans le département en l'absence d'un tel document. A défaut de remplir ces deux conditions, le terrain doit être évalué en fonction de son usage effectif, agricole en l'espèce. Elle considère que la condition réglementaire est remplie en l'espèce, mais pas la condition de desserte, qui doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone. En l'espèce, le réseau électrique est insuffisant, et il n'y a pas de raccordement au réseau d'eaux usées. Il y a donc lieu de s'en tenir à l'usage effectif.
Dès lors, la valeur retenue par le premier juge, qui est une valeur de terrain à bâtir, doit être écartée. La règle de l'unicité du terrain, qui impose de considérer comme terrain à bâtir l'intégralité d'un terrain classé en zone constructible, ne s'oppose pas à une évaluation par zones, les zones en fond de parcelle étant éloignées des réseaux. De plus, cette règle nécessite que le terrain réponde effectivement aux deux conditions cumulatives posées par l'article L 13-15 du Code de l'expropriation. Or, en l'espèce, la présence d'une maison sur la parcelle n'empêche pas que les réseaux, dont le caractère suffisant doit être apprécié par rapport à l'ensemble de la zone, ne satisfont pas aux exigences de ce texte.
En outre, la constructibilité en zone 1 AU-c suppose une superficie minimale de 2 ha, que la parcelle en cause n'atteint pas.
Son offre de 11 ç tient compte de la plus-value imputable à la situation privilégiée, non contestée, des parcelles en cause, la valeur d'un terrain agricole étant très inférieure. Elle cite de nombreuses cessions amiables à ce prix sur les communes de Blagnac et Beauzelle.
La parcelle doit en outre être évaluée occupée, l'exploitation par M. C... ayant été constatée lors du transport sur les lieux, et l'intéressé ayant été indemnisé par ailleurs.
Elle conclut à la réformation du jugement en ce qu'il a accueilli la demande d'indemnité de dépréciation du reliquat : même après emprise, la maison dispose d'un terrain d'assiette proportionné. La haie implantée pour délimiter le terrain d'agrément rattaché à la maison est d'ailleurs en-deçà de 5 m de la limite d'emprise. Son implantation manifeste la volonté des propriétaires de limiter ainsi le terrain d'assiette de la maison, même si sa nature n'excluait pas un déplacement ultérieur vers l'arrière. A... préjudice allégué est en outre imputé aux constructions futures, et n'est donc pas la
conséquence directe de l'expropriation.
Elle maintient donc son offre, arrondie à 83 430 ç, et tenant compte de la présence d'un exploitant, pour lequel elle produit un bulletin d'indemnisation relatif à la parcelle en cause.
En réplique au mémoire adverse, elle maintient la pertinence de l'abattement de 20 % la présence d'un fermier ayant été constatée. Elle récuse le raisonnement selon lequel le coût des aménagements à réaliser devrait venir en déduction d'un prix de terrain à bâtir, dès lors qu'en l'espèce la réalisation des constructions est subordonnée à celle des aménagements, d'ores et déjà prévus. Elle conteste la pertinence des termes de comparaison cités par les expropriés, comme trop ancien (achat SEMIB de 1992) inadapté (redressement fiscal Lafage) ou non définitif (jugement Guiol frappé d'appel).
Les expropriés, par mémoire déposé le 31 août 2005, soutiennent qu'il n'y pas lieu à abattement pour occupation, M. C... ne justifiant d'aucun droit d'exploitation sur ces parcelles : la SEM a pris le risque d'indemniser le prétendu locataire sans s'assurer de ses droits, elle ne peut en tirer argument pour minorer leur propre indemnisation. A... premier juge ne pouvait dans ces conditions retenir un abattement de 20 %, tout au plus cet abattement pouvait être de l'ordre de 5 %.
Ils soutiennent que la parcelle, classée en zone AU à la date de référence, est d'ores et déjà constructible. En présence d'une ZAC, toute construction impose que le constructeur conclue au préalable une convention avec la collectivité, aux fins de sa participation financière à l'équipement des terrains en cause. Cette participation financière étant à la charge du constructeur, l'exproprié doit être indemnisé sur la base du prix du terrain à bâtir (150 ç/m à Blagnac) minoré du coût de l'équipement (80,85 ç/m ), soit en l'espèce une
indemnité de 592 636,80 ç.èce une indemnité de 592 636,80 ç.
Ils mentionnent, pour le cas où la qualification de terrain à bâtir ne serait pas retenue, la situation privilégiée de la parcelle, qui justifie, compte tenu de la pression foncière actuelle, un prix de 30 ç/m . Ils ne formulent cependant aucune demande alternative sur la base de cette valeur.
Ils calculent l'indemnité de remploi au taux unique de 15 %.
Ils soutiennent que l'emprise prive le reliquat d'une protection naturelle, justifiant une indemnité de dépréciation de 20 %, sur la base de la valorisation résultant de l'étude de M. D..., soit une indemnité complémentaire de 43 400 ç.
Ils demandent à la cour de répartir l'indemnité totale ressortant ainsi à 681 532,32 ç à concurrence de 90 % pour le nu-propriétaire et 10 % pour les usufruitiers, et de leur allouer 3 000 ç en indemnisation de leurs frais irrépétibles.
Ils déposent le vendredi 23 septembre 2005 de nouvelles pièces relatives à des termes de comparaison.
M. le commissaire du gouvernement soutient que le prix de 11 ç est adapté, s'agissant de terrains de réserve : ils sont certes juridiquement constructibles, mais ne pourront être construits qu'après exécution des travaux d'aménagement nécessaires. Ils ne peuvent donc être indemnisés au prix du terrain à bâtir, et leur proximité avec des zones bâties importe peu à cet égard. Ils ne peuvent davantage l'être au prix du terrain agricole, compte tenu de leur situation privilégiée.
La valeur retenue se trouve confortée par la vente intervenue le 5 février 2003 d'un terrain de 111 855 m à Cornebarrieu au prix de 13,99 ç. Ce terrain est affecté à la construction d'immeubles collectifs réservés pour les 3/4 à l'usage d'habitation et à leurs
dessertes, parkings, cours et jardins, la SHON étant de 17 243 m .
Il demande donc à la cour de retenir l'offre, et, l'occupant ayant été indemnisé, d'allouer à l'indivision X... une indemnité globale de dépossession de 83 430 ç.

La cour écartera des débats les pièces communiquées le vendredi précédent l'audience du lundi matin, qui n'ont pu être notifiées aux autres parties dans le respect du principe du contradictoire.
Aux termes de l'article L 13-13 du Code de l'expropriation , les indemnités allouées à l'exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation.
Ni l'usage effectif agricole à la date de référence, ni la fixation de celle-ci au 21 décembre 2001, date de la modification du plan local d'urbanisme aboutissant au classement des parcelles expropriées en zone 1-AU-c ne sont discutés par les parties, non plus que le taux de calcul de l'indemnité de remploi, au moins dans la limite de 77 000 ç, les expropriés rejetant la dégressivité du taux au-delà.
Elles s'opposent en revanche sur la qualification de terrain à bâtir, le droit d'un tiers qui s'est déclaré en qualité d'exploitant, et l'indemnité de dépréciation du reliquat de la parcelle en cause.
Sur la qualification de terrain à bâtir
Il convient de rappeler que l'article L 13-15-II du Code de l'expropriation, d'ordre public aux termes de l'article L 13-19 du même Code, et qui contient la définition du terrain à bâtir, la réserve aux terrains qui, à la date de référence,
"sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois :
a) effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau
électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent ... un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée à l'égard de l'ensemble de la zone ;
b) situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu ..."
Il n'est pas discuté en l'espèce que les parcelles sont juridiquement constructibles, comme incluses dans une zone 1AU du POS, et plus particulièrement dans la zone destinée à l'habitat individuel peu dense.
La discussion porte en revanche sur l'existence et la suffisance de leur desserte et de la possibilité de les raccorder à des réseaux existants et suffisants.
A... texte prévoyant expressément le caractère cumulatif de la condition de desserte et de la condition de constructibilité juridique, le terrain ne peut en effet être qualifié de terrain à bâtir si l'une de ces deux conditions est défaillante.
Or, si l'accès à la parcelle n'est pas discuté, elle n'est pas raccordée au réseau d'assainissement. Même si le réseau électrique et d'eau potable sont à proximité, ils sont insuffisants par rapport à la zone dans son ensemble, que l'article L 13-15 impose de prendre en considération en pareil cas. Cette insuffisance est confirmée par la
disposition du document d'urbanisme précisant que, dans les zones 1 AU qu'il détermine, et qui englobent les parcelles présentement en cause, "les constructions et opérations d'aménagement ne pourront être autorisées qu'après réalisation des équipements d'infrastructure indispensables (voirie et réseaux divers) mentionnés à l'article 1 AU 4."
L'insuffisance des réseaux, lorsqu'ils sont à proximité, ainsi que l'absence de raccordement au système d'évacuation des eaux usées interdit de considérer que la condition prévue à l'article L 13-15 - 11 - a) serait remplie.
Dès lors que la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue au sens des textes applicables dans le cadre de la présente instance, force est d'évaluer le terrain en considération de son seul usage effectif, dont il n'est pas discuté qu'il est agricole.
Il ne peut en particulier être retenu un prix qui serait celui du terrain aménagé déduction faite du coût de l'aménagement : la cour doit évaluer le terrain selon sa consistance à une date donnée, date qui se situe pour elle dans le passé, et non se livrer à l'analyse financière du projet d'aménagement ayant justifié la définition de la ZAC, et qui, sous réserve des aléas auxquels sont soumises les opérations de ce type, doit être exécuté sur les parcelles présentement expropriées.
Il ne peut davantage être retenu une valeur de terrain à bâtir au motif qu'il existe une maison sur la partie hors emprise de la parcelle en cause : ce reliquat est lui-même en zone 1 AU-c, et la présence d'une maison n'a pas pour conséquence la suffisance des réseaux existants (qu'il y a toujours lieu d'apprécier par rapport à l'ensemble de la zone du PLU) et le raccordement au réseau des eaux usées, indispensable pour que soit remplie la condition matérielle de constructibilité.
L'expropriante admet que, eu égard à son emplacement dans la périphérie toulousaine et à la pression foncière dont fait l'objet toute l'agglomération, dans un contexte de hausse générale du marché immobilier, il ne peut être retenu une valeur de terrain agricole au sens strict de ce terme. Elle admet donc que l'indemnisation doit tenir compte d'une situation privilégiée, caractérisée par la proximité des zones urbanisées de Blagnac.
Pour offrir dans ce contexte 11 ç/m , l'expropriante se fonde sur les accords amiables qu'elle a obtenus dans le cadre de la même opération, et qui, s'ils n'atteignent pas les seuils fixés par l'article L 13-16 du Code de l'expropriation, n'en constituent pas moins un terme de comparaison pertinent, d'autant que la rareté de ventes de terrains comparables ne permet pas de disposer d'une grande quantité de termes de comparaison. Il ne peut être question, compte tenu de l'évolution du marché en général et du marché local en particulier, de retenir une vente de 1992, la nécessité de rechercher le prix qu'un acheteur quelconque serait prêt à donner du bien sur le marché libre conduit à considérer avec prudence la valeur retenue par l'administration fiscale dans le cadre d'une succession, tandis qu'une valeur retenue dans un jugement par ailleurs frappé d'appel ne saurait s'imposer à la cour.
En l'absence d'informations pertinentes permettant de considérer qu'elle n'est pas de nature à réparer l'entier préjudice matériel des expropriés, la valeur de 11 ç sera donc retenue, soit une indemnité principale de dépossession de 90 684 ç.
Sur l'abattement pour occupation
L'exploitation effective des terrains en cause par un agriculteur qui n'est pas l'un des indivisaires a été constatée, et il n'est pas établi que les parcelles auraient été libérées antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, à la date de laquelle il y a lieu de se
placer pour apprécier la situation juridique des biens, conformément à l'article L 13-14 du Code de l'expropriation. Cette situation conduit à retenir, comme l'a fait le tribunal, une valeur alternative avec abattement pour occupation : la présente procédure n'a pas pour objet de déterminer les droits éventuels de M. C..., et la cour, comme le tribunal et conformément à l'article L 13-8 du Code de l'expropriation, fixera une indemnité alternative, pour le cas où les droits de celui-ci seraient reconnus et opposables aux indivisaires. A... taux de l'abattement retenu, soit 20 %, est conforme à l'usage en la matière, et rien ne justifie qu'il soit minoré, les droits exacts de l'occupant étant inconnus à la date à laquelle la cour statue.
L'application éventuelle de l'abattement conduit à une indemnité de 72 547,20 ç.
Sur l'indemnité de remploi
Elle n'est contestée ni en son principe ni en ce qui concerne le taux applicable à concurrence de 77 000 ç, en l'espèce de 15 %. Les frais de remploi n'étant pas strictement proportionnels, il est justifié de limiter ce taux à 10 % au-delà. L'indemnité s'élève donc à 12 918,40 ç hors abattement et 10 882,08 ç en cas d'application de celui-ci.
Sur la demande d'indemnité accessoire
A... premier juge a accordé une indemnité de dépréciation du surplus de la propriété, considérant que le terrain d'agrément de la maison ne pourrait plus être étendu. Mais l'implantation d'une haie manifeste l'intention des propriétaires de délimiter ce terrain d'agrément de façon à ce qu'il reste proportionné aux dimensions de la maison, et la réduction de l'emprise les autorise à l'étendre de 5 m au-delà de
cette haie. Un acquéreur sur le marché des maisons d'habitation individuelles ne cherche pas à disposer d'un vaste terrain d'agrément, mais d'un terrain d'agrément suffisant pour mettre en valeur la maison et lui assurer un environnement de qualité, sans que son entretien ne constitue une charge injustifiée. La dévalorisation des fonds de parcelles sur le marché, lorsque celles-ci sont trop importantes, en profondeur, par rapport à la construction envisagée, est une illustration de ce principe. La privation d'une superficie jugée inutile à leur agrément par les expropriés eux-mêmes et qui constituerait un obstacle à la vente éventuelle de leur maison ne peut justifier une indemnité de dépréciation.
La dépréciation alléguée est en outre imputée non pas à l'expropriation elle-même, qui ne change rien à l'environnement de la maison, mais aux constructions susceptibles d'être réalisées ultérieurement sur la partie de parcelle objet de l'emprise : il s'agirait là à l'évidence de dommages imputables aux travaux, insusceptibles de recevoir indemnisation dans le cadre strict de la compétence des juridictions de l'expropriation, rappelé dans l'article L 13-13 du Code de l'expropriation, précité.
Il sera enfin rappelé qu'en présence d'une indivision, il n'appartient pas à la cour de déterminer la répartition entre co-indivisaires de l'indemnité globale qu'elle alloue, conformément à l'article L 13-7 du Code de l'expropriation.
En l'état d'une réformation dans un sens favorable à l'appelante principale, l'équité n'impose pas d'indemniser les intimés des frais irrépétibles exposés par eux devant la cour.
PAR CES MOTIFS,

Statuant à la date du jugement déféré,
Ecarte des débats les pièces communiquées tardivement par les expropriés,
Fixe l'indemnité globale de dépossession revenant à Mme Nadine X... (nu-propriétaire) et à M. Angel X... et Mme Marthe Y... épouse X... (usufruitiers) à la somme de 103 602,40 ç (cent trois mille six cent deux euros et quarante centimes) en l'absence d'occupant justifiant d'un droit à indemnisation,
Fixe cette indemnité à 83 430 ç (quatre vingt trois mille quatre cent trente euros) dans le cas où le droit à indemnisation de M. C... serait reconnu au titre des parcelles présentement en cause,
Rejette toutes autres demandes des parties,
Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne les consorts X... aux dépens d'appel, en application de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. A... GREFFIER
A... PRÉSIDENT R. GARCIA