Grosses délivrées
REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
15ème Chambre - Section B
ARRET DU 05 MAI 2006
(no06/ , 07 pages) Numéro d'inscription au répertoire général :
04/22451 Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Septembre 2004 -Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU - RG no 02/1300 APPELANTS S.C.I. BOUQUET agissant en la personne de son gérant ayant son siège 16 rue Bouquet 77300 FONTAINEBLEAU Monsieur Pierre X... et Madame Maria Y... épouse X...
... par la SCP MENARD - SCELLE-MILLET, avoués à la Cour assistés de Me Jean-Baptiste MOQUET, avocat au barreau de PARIS INTIMEE Société SOGEFIMUR prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège 29 Boulevard Haussmann 75009 PARIS représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour assistée de Me Stéphane WOOG, avocat au barreau de PARIS, toque : P 283 COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Mars 2006, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Patrick HENRY-BONNIOT, Président
Madame Claire DAVID, Conseiller
Madame Evelyne DELBES, Conseiller
qui en ont délibéré
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du nouveau Code de procédure civile Greffier, lors des débats : Mademoiselle Céline SANCHEZ

- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par M. Patrick HENRY-BONNIOT, Président
- signé par M. Patrick HENRY-BONNIOT, président et par Mlle Céline SANCHEZ, greffier présent lors du prononcé. [****]
Par actes authentiques des 19 octobre 1992 et 20 juin 1994, la société SOGEFIMUR a consenti, pour une durée de 15 ans, à la SCI Elysée puis à la SCI Montaigne un crédit-bail portant sur un ensemble immobilier dénommé "Le Point Cardinal"situé 8 rue Richelieu et 9 à 14 passage Ronsin à Fontainebleau.
Aux termes de ces actes, M. Pierre X... et Mme Marie Y..., son épouse, se sont portés cautions solidaires des obligations des crédit-preneuses envers le bailleur et ce à concurrence de 1 000 000 francs en ce qui concerne la SCI Elysée et de 500 000 francs en ce qui concerne la SCI Montaigne.
La SCI Montaigne a cessé de payer les loyers trimestriels à compter du 2ème trimestre 1997 et la SCI Elysée à compter du 1er trimestre 1998.
Par ordonnance du 17 juillet 2001, le président du tribunal de grande instance de Fontainebleau statuant en référé a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et prononcé la résiliation des contrats de crédit-bail. Il a alloué à la société SOGEFIMUR des provisions de 222
536,23 euros et de 193 887,40 euros et accordé un échéancier mensuel aux SCI Elysée et Montaigne pour s'en acquitter.
Cet échéancier n'ayant pas été respecté, la société SOGEFIMUR a délivré un commandement de quitter les lieux aux deux SCI. Les locaux ont été restitués au crédit-bailleur le 5 novembre 2002.
Suivant ordonnance du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Fontainebleau en date du 1er octobre 2002, la société SOGEFIMUR a été autorisée à prendre une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire sur un bien immobilier sis 16 rue Bouquet à Fontainebleau pour sûreté et conservation de sa créance à l'encontre de M. X..., ladite inscription étant dénoncée à la SCI BOUQUET, propriétaire de l'immeuble. Par acte du 28 octobre 2002, la société SOGEFIMUR a fait pratiquer une saisie conservatoire sur les parts sociales détenues par les époux X... dans le capital de la SCI BOUQUET.
Exposant avoir vainement tenté de mettre en oeuvre les engagements de caution souscrits par les époux X... et soutenant que M. X... aurait, en fraude de ses droits, cédé à la SCI BOUQUET l'immeuble sis 16 rue Bouquet dont il était propriétaire depuis 1981, la société SOGEFIMUR a, par acte du 28 octobre 2002, assigné les cautions et la SCI BOUQUET devant le tribunal de grande instance de Fontainebleau.
Par jugement contradictoire du 8 septembre 2004 celui-ci a : - condamné M. X... à payer à la société SOGEFIMUR la somme de 76 224,51 euros en sa qualité de caution de la SCI Elysée et la somme de 152 449,02 euros en sa qualité de caution de la SCI Montaigne, - condamné Mme X... à payer à la même la somme de 76 224,51 euros en sa qualité de caution de la SCI Elysée et la somme de 152 449,02 euros en sa qualité de caution de la SCI Montaigne, - déclaré inopposable à l'égard de la société SOGEFIMUR, sur le fondement de
l'article 1167 du Code civil, le transfert de propriété intervenu le 30 juin 1999 entre M. X... et la SCI BOUQUET, - débouté M. et Mme X... de toutes leurs demandes, - ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques, - condamné les époux X... à payer à la société SOGEFIMUR la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Par déclaration du 29 septembre 2004, la SCI BOUQUET et les époux X... ont interjeté appel de cette décision.
Les SCI Montaigne et Elysée ont été déclarées en redressement judiciaire le 19 novembre 2004. Ces procédures ont été converties le 13 juillet 2005 en liquidations judiciaires.
Les dernières écritures des parties, prises en compte par la Cour au titre de l'article 954 du nouveau Code de procédure civile, ont été déposées : - le 25 janvier 2006 pour la SCI BOUQUET et les époux X..., - le 21 février 2006 pour la société SOGEFIMUR.
La SCI BOUQUET et les époux X... demandent à la Cour de : - surseoir à statuer dans l'attente des décisions à intervenir sur l'action aux fins de requalification des contrats de crédit-bail et en responsabilité engagées contre la société SOGEFIMUR devant le tribunal de grande instance de Fontainebleau par les SCI Elysée et Montaigne, sur la contestation de la créance de la société SOGEFIMUR dans le cadre des procédures de liquidation judiciaire et sur la plainte avec constitution de partie civile déposée le 13 janvier 2006 par M. X... pour faux, usage de faux et escroquerie au jugement contre la société SOGEFIMUR, - à titre subsidiaire, constater que l'ordonnance de référé du 17 juillet 2001 n'a fait droit que partiellement aux demandes de la société SOGEFIMUR, - en conséquence, dire que les cautions ne peuvent être tenues plus largement que les débitrices principales, - constater que le décompte produit par la
société SOGEFIMUR ne prend pas en considération les versements effectués par les SCI Elysée et Montaigne en 2001 et 2002 et dire que l'engagement des époux X... doit être limité à la somme de 69 883,73 euros chacun pour la SCI Montaigne et à la somme de 86 876 euros pour la SCI Elysée, - à titre très subsidiaire, constater que la demande de règlement des comptes spéciaux est irrecevable car sans cause et que les indemnités de résiliation visent à réparer un préjudice que la société SOGEFIMUR s'est constituée elle-même et dont les cautions n'ont donc pas à assurer la garantie, - à titre infiniment subsidiaire, constater que ces clauses s'analysent en des clauses pénales au sens de l'article 1152 du Code civil qu'il conviendra de réduire à 1 euro en raison de leur caractère manifestement excessif, - en tout cas, constater que la société SOGEFIMUR a engagé sa responsabilité envers les SCI et les cautions, lesquelles sont donc fondées à se prévaloir de l'extinction de leurs engagements par l'effet d'une compensation entre les dommages et intérêts qui leur sont dus et leur dette à l'égard de la société SOGEFIMUR, - constater que la vente du 30 juin 1999 à la SCI BOUQUET n'a pas été faite en fraude des droits du crédit-bailleur, qui en a été dûment averti, et qu'elle devra donc lui être déclarée opposable, - condamner la société SOGEFIMUR à payer à la SCI BOUQUET et à M. et Mme X... la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
La société SOGEFIMUR conclut à la confirmation du jugement déféré et réclame paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
CELA ÉTANT EXPOSÉ
LA COUR : Sur la demande de sursis à statuer
Considérant que l'action aux fins de requalification des contrats de crédit-bail en prêts et en responsabilité portée devant le tribunal de grande instance de Fontainebleau par acte du 17 mai 2005, soit neuf mois après le prononcé du jugement entrepris, par les SCI Montaigne et Elysée, ne saurait justifier un sursis à statuer dans la présente instance dans le cadre de laquelle il était loisible aux cautions de faire valoir ces arguments, ce qu'elles font, d'ailleurs, du chef de la responsabilité du crédit-bailleur ; que la Cour observe que Me LAURE, mandataire liquidateur des deux SCI depuis le 13 juillet 2005, n'est pas partie à l'instance engagée le 17 mai 2005 ; que dans le cadre de celle-ci, les SCI se reconnaissent débitrices d'une somme totale de 580 618 euros supérieure au montant des engagements des cautions ; qu'il n'est pas démontré, dès lors, que cette procédure soit susceptible d'influer sur la solution du présent litige ;
Considérant que les appelants arguent encore, à l'appui de leur demande de sursis à statuer, de la contestation par le mandataire liquidateur des SCI Montaigne et Elysée des créances déclarées par la société SOGEFIMUR ;
Considérant que le créancier peut poursuivre la caution solidaire sans avoir à justifier de l'issue de la procédure d'admission de sa créance au passif de la procédure collective concernant la débitrice principale ;
Considérant que la contestation du mandataire liquidateur porte, en l'espèce, au vu du courrier par lui adressé le 17 janvier 2006 à la société SOGEFIMUR, produit par les appelants, uniquement sur la créance déclarée au passif de la SCI Elysée et une somme de 442 977,71 euros sur une créance totale de 810 787,86 euros, de sorte que la créance du crédit-bailleur demeure non contestée pour des montants excédant les limites des engagements des cautions ;
Considérant que les appelants ne justifient enfin pas avoir effectué la consignation nécessaire à la mise en oeuvre de l'action publique sur la plainte avec constitution de partie civile déposée le 12 janvier 2006 par M. X... à titre personnel et ès qualités d'administrateur ad hoc des SCI Montaigne et Elysée contre la société SOGEFIMUR du chef de faux, usage de faux et escroquerie au jugement ; Considérant qu'il n'existe donc aucun motif de surseoir à statuer ; Sur le montant des créances alléguées par le crédit-bailleur
Considérant que la société SOGEFIMUR se prévaut de créances de : - 547 849,91 euros au titre des sommes dues par la SCI Elysée, - 782 373,31 euros au titre de celles dues par la SCI Montaigne, couvrant les causes de l'ordonnance de référé du 17 juillet 2001, le solde débiteur des comptes courants locataire et les indemnités de résiliation ;
Considérant que les cautions soutiennent qu'elles ne peuvent être recherchées que du chef des loyers arriérés et du capital restant dû à la date d'effet de la résiliation des contrats, à l'exclusion du solde débiteur des comptes courants locataire et des indemnités de résiliation du chef desquels le crédit-bailleur n'a pas actionné les débitrices principales elles-mêmes ;
Mais considérant que la société SOGEFIMUR qui a déclaré au passif des procédures collectives des crédits-preneuses ses créances de ces
chefs, est recevable à agir en paiement à ces titres contre les cautions ;
Considérant que celles-ci estiment encore que les sommes figurant au débit des comptes courants locataire ne sont pas dues au crédit-bailleur et doivent être retranchées des sommes réclamées par l'intéressé ; qu'elles prétendent que ces comptes courants étaient destinés à recueillir les sommes nécessaires à l'acquisition définitive de la propriété des lots lors de la levée de l'option et qu'elles n'ont plus de cause dès lors que les crédit-preneuses ont été expulsées et que la société SOGEFIMUR a recouvré la propriété des immeubles ;
Mais considérant que les cautions font une interprétation erronée des finalités et des conditions de fonctionnement du compte courant locataire ;
Considérant que le "compte spécial" institué par l'article 22 C des contrats de crédit-bail a pour but de répartir la charge du paiement du loyer sur toute la durée du contrat de façon à permettre au preneur de faire des versements constants égaux qui sont, durant une première période, inférieurs aux loyers facturés ce qui rend le compte courant locataire débiteur, et, durant une seconde périodes, supérieurs aux loyers ce qui rend le compte courant créditeur ; que si le solde créditeur de ce compte spécial en fin de bail permet au crédit-preneur de financer la levée de l'option, les sommes figurant à son débit durant la première période, au cours de laquelle est intervenue la résiliation des contrats, font partie intégrante des loyers exigibles ;
Considérant que ce mécanisme ressort clairement des tableaux financiers visés par l'article 22 E des contrats, lesquels indiquent précisément le montant du solde de chaque compte spécial au jour de l'acquisition de la clause résolutoire, le 8 mars 2001, soit : - un
débit de 958 899,47 francs pour la SCI Elysée, - un débit de 2 107 271,78 francs pour la SCI Montaigne ;
Considérant qu'il n'y a, dès lors, pas lieu de retrancher les sommes figurant au débit de ces comptes courants du montant de la créance du crédit-bailleur ;
Considérant que les cautions estiment que la société SOGEFIMUR ne peut prétendre au paiement des indemnités de résiliation dans la mesure où, au lieu de rechercher une solution de refinancement, sollicitée par les crédit-preneuses dès 1996 , elle a laissé s'accumuler les impayés et a empêché le recouvrement des loyers ; qu'elles sollicitent, subsidiairement, la réduction à un euro du montant de ces indemnités ;
Considérant que la responsabilité du crédit-bailleur, à la supposer engagée, ne pourrait faire échec à l'application des dispositions contractuelles applicables en cas de résiliation du contrat de crédit-bail intervenue du chef de la défaillance du crédit-preneur, comme c'est le cas en l'espèce ;
Considérant que lorsque la convention porte que celui qui manque de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ou moindre ;
Considérant que les indemnités de résiliation en cause ne présentent pas un caractère manifestement excessif au regard du but qu'elles poursuivent ; qu'il n'y a pas lieu de réduire en conséquent, leur montant, étant observé que la créance de la société SOGEFIMUR procédant des loyers impayés et du solde des comptes courants locataire excède à elle seule le montant des engagements des cautions ;
Considérant que celles-ci ne démontrent pas que la société SOGEFIMUR aurait omis de prendre en considération, dans le décompte de ses
créances, l'intégralité des versements effectués en sa faveur ;
Considérant qu'il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ses condamnations principales prononcées contre les époux X... ; Sur la responsabilité alléguée de la société SOGEFIMUR
Considérant que les cautions soutiennent que la société SOGEFIMUR aurait manqué à ses obligations de dispensateur de crédit en refusant aux crédit-preneuses toute possibilité de refinancement, malgré les propositions de M. X..., et ce pour laisser s'accroître sa créance alors qu'elle conservait la propriété de l'immeuble et que les cautions disposaient d'un patrimoine immobilier permettant d'étendre ses garanties ;
Considérant qu'il ne peut être fait grief à la société SOGEFIMUR, qui n'avait aucune obligation de renégocier les contrats, d'avoir, répondant aux sollicitations des intéressés, étudié les propositions des crédit-preneuses et de M. X... et mis fin aux négociations ainsi entamées, dès lors que les conditions de la levée d'option à laquelle ils prétendaient procéder n'ont jamais été remplies et que M. X... a refusé de lui consentir le cautionnement hypothécaire qu'aux termes de sa proposition du 16 avril 1999 elle réclamait ;
Considérant qu'en engageant des procédures pour obtenir l'expulsion des locataires des crédit-preneuses et la restitution de l'immeuble, la société SOGEFIMUR a, enfin, agi en vertu des titres exécutoires qu'elle détenait ;
Considérant que les cautions recherchent donc en vain la responsabilité de la société SOGEFIMUR ; Sur l'action paulienne
Considérant que suivant acte notarié du 30 juin 1999, M. X... a cédé pour le prix de 800 000 francs le bien immobilier sis 16 rue Bouquet à Fontainebleau, dont il avait fait l'acquisition en 1981, à la SCI BOUQUET constituée le 6 avril 1999 et dont il détient 40 % des parts et son épouse 20 %, le reste étant détenu par ses enfants ;
Considérant que le 3 décembre 1999, la SCI BOUQUET a consenti aux époux X... un contrat de location meublée portant sur ce bien immobilier ;
Considérant que M. X... s'oppose à la demande fondée par la société SOGEFIMUR sur l'article 1167 du Code civil en faisant valoir que l'immeuble a été vendu pour un prix deux fois supérieur à son prix d'achat et que cette cession n'a pas entraîné son appauvrissement ;
Considérant qu'à la date de la vente litigieuse, M. X..., gérant des deux crédit-preneuses, avait nécessairement connaissance de ce que, malgré l'existence de pourparlers avec le crédit-bailleur, les intéressées étaient défaillantes dans le règlement des loyers, depuis le 2ème trimestre 1997 pour la SCI Montaigne et depuis le 1er trimestre 1998 pour la SCI Elysée ;
Considérant que la créance du crédit-bailleur existait donc antérieurement à la cession litigieuse, au su du cédant ;
Considérant que le courrier adressé le 5 juillet 1999 par M. X... à la société SOGEFIMUR est postérieur à la cession et n'informe pas le crédit-bailleur de celle-ci, intervenue cinq jours plus tôt, mais évoque seulement la décision du conseil de famille de vendre ce bien ; que l'absence de réaction du bailleur à la réception de ce courrier ne saurait caractériser de sa part une quelconque acceptation de la cession ;
Considérant que la date de constitution de la SCI BOUQUET, la répartition exclusivement familiale de son capital et la conclusion du bail meublé entre l'intéressée et les époux X... suffisent à établir la complicité entre cédant et cessionnaire ;
Considérant que la détention par son débiteur de parts d'une SCI offre au créancier une moindre garantie que la propriété d'un immeuble, étant observé, en outre, que M. X... ne s'est vu
attribuer que 40 % des parts de la société civile qui a acquis ce bien, dont il était seul propriétaire ;
Considérant que les pièces du dossier établissent que l'immeuble en cause constituait l'essentiel du patrimoine de M. X... ; que celui-ci ne précise pas l'emploi ayant pu être fait du produit de la vente ;
Considérant que le jugement entrepris doit être, en conséquence, confirmé aussi en ce qu'il a considéré comme réunies les conditions de l'action paulienne et déclaré inopposable à la société SOGEFIMUR la vente du 30 juin 1999 ;
Considérant que l'équité commande de condamner la SCI BOUQUET et les époux X... à payer à la société SOGEFIMUR la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile pour la procédure d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Déboute la SCI BOUQUET et les époux X... de leur demande de sursis à statuer ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Condamne in solidum la SCI BOUQUET et les époux X... à payer à la société SOGEFIMUR la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile pour la procédure d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne la SCI BOUQUET et les époux X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. LE GREFFIER
LE PRESIDENT