ARRET No du 29 MARS 2006 R.G : 05/00106 R-BW Décision déférée à la Cour : jugement du 15 novembre 2004 Tribunal d'Instance de BASTIA R.G : 04/228 X... C/ ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU GROUPE D'HABITATIONS MARINES DE BRAVONE LE Y... COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT NEUF MARS DEUX MILLE SIX APPELANTE : Madame Suzanne X... épouse Z... 8 rue Clemenceau 20260 CALVI représentée par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour assistée de Me Jean Sébastien DE CASALTA, avocat au barreau de BASTIA INTIMES : ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU GROUPE D'HABITATIONS MARINES DE BRAVONE Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Madame A..., Lot B... Chênes Verts 20250 CORTE représentée par Me Antoine CANARELLI, avoué à la Cour assistée de Me Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA Monsieur Roger LE Y... Cabinet RENOSO Villa C... 20240 GHISONACCIA représenté par Me Antoine CANARELLI, avoué à la Cour assisté de Me Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 février 2006, devant Monsieur Pierre DELMAS-GOYON, Premier Président, et Monsieur Bernard WEBER, Conseiller, chargés du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Pierre DELMAS-GOYON, Premier Président Madame Jeanne Marie CHIAVERINI, Conseiller Monsieur Bernard WEBER, Conseiller GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Martine COMBET. B... parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 29 mars 2006 ARRET : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions
prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. Signé par Monsieur Pierre DELMAS-GOYON, Premier Président, et par Monsieur Michel D..., Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. [* *] [* SUR LA PROCEDURE :
Vu le jugement rendu le 15 novembre 2004 par le tribunal d'instance de BASTIA qui rejette les demandes formées par Madame Suzanne X... veuve Z... contre le syndicat des propriétaires du groupe d'habitations Marines de Bravone et Monsieur Roger LE Y... pris en sa qualité de secrétaire de l'ASL MARINES DE BRAVONE, et la condamne au paiement de la somme de 2.068,66 euros au titre des charges arrêtées au 31 décembre 2003 à l'ASL MARINES DE BRAVONE, de celle de 760 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à chacun de ceux-ci et aux dépens.
Vu l'appel interjeté le 15 décembre 2004 par Madame Suzanne X... veuve Z... contre ce jugement.
Vu les écritures déposées le 10 octobre 2003 par Madame Suzanne X... veuve Z... par lesquelles elle sollicite de la cour :
- infirmer le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
- dire que Madame Suzanne X... :
*] n'a jamais consenti à s'associer au syndicat des propriétaires d'habitations MARINES DE BRAVONE conformément à l'article 1109 du code civil,
[* n'est pas, en conséquence, sociétaire du dit syndicat, association syndicale libre,
*] n'est pas redevable de charges d'entretien de la voirie et des réseaux d'assainissement inhérentes au lot divis no 11 du lotissement
de la MARINES DE BRAVONE en application de l'article L. 111-5-1 du code de l'urbanisme,
[* n'aura de rapport avec l'ASL syndicat des propriétaires du groupe d'habitations MARINES DE BRAVONE qu'en considération de la desserte en eau potable de son lot divis et contre factures, tant que le réseau public d'eau potable ne sera pas en service,
- dire que la quote-part individuelle du lot 11 du lotissement de la MARINES DE BRAVONE quant à l'entretien de la voirie et des réseaux d'assainissement doit être assumée par le propriétaire du réseau, le syndicat précité, association syndicale libre en application de l'article L. 111-5-1 du code de l'urbanisme,
- condamner solidairement Monsieur LE Y..., le cabinet immobilier U Renosu et le syndicat des propriétaires du groupe d'habitations MARINES DE BRAVONE, association syndicale libre :
*] à restituer à Madame Suzanne X... la somme de 4. 348,15 euros versée sans cause consécutivement à une manoeuvre frauduleuse,
[* à lui régler la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Vu les écritures déposées le 16 juin 2005 par Monsieur Roger LE Y... et l'association syndicale libre MARINES DE BRAVONE aux fins de confirmation du jugement entrepris sauf à condamner Madame Suzanne X... veuve Z... à la somme de 5.789,11 euros au titre des charges afférentes à son lot, et de paiement de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. *] [* *] SUR B... FAITS :
Madame Suzanne X... a acquis par jugement d'adjudication une maison avec cour et jardin correspondant au lot numéro 11 du lotissement MARINES DE BRAVONE dont la gestion et l'entretien des équipements communs sont assurés par l'association syndicale libre créée par acte notarié du 21 septembre 1972.
Après règlement en date du 12 novembre 2002 d'un acompte de 4.000 euros à valoir sur le montant de 4.625,69 euros réclamé au titre de l'appel de fonds pour l'exercice 2002 par le cabinet immobilier U Renosu représenté par Monsieur Roger LE Y..., celui-ci en sa qualité de syndic a opposé un refus à la demande de Madame X... du 18 septembre 2003 de prise en charge par l'association syndicale libre de la somme de 348,15 euros correspondant aux frais d'intervention d'un plombier nécessitée par la rupture d'une canalisation d'eau avant compteur à l'origine de dommages à son bien et déduite de ses charges à venir.
Par assignation signifiée le 25 mars 2004, Madame Suzanne X... a saisi le tribunal d'instance de BASTIA d'une demande formée contre l'ASL dénommée syndicat des propriétaires du groupe d'habitations MARINES DE BRAVONE et contre Monsieur Roger LE Y... cabinet U Renosu ès qualités de secrétaire de l'ASL MARINES DE BRAVONE en restitution de la somme de 4.348,15 euros en invoquant l'illicéité de l'association constituée par un membre unique pour prétendre à la dissolution du syndicat et à l'annulation de ses décisions, et l'inopposabilité des statuts de l'association en l'absence de mention de son existence dans le cahier des charges de l'adjudication et de publicité foncière, une manoeuvre frauduleuse du cabinet U Renosu qui l'a informée de ce que son lot faisait partie d'une copropriété lors de l'appel des fonds pour obtenir paiement de ceux-ci et son défaut de qualité de sociétaire du syndicat des propriétaires du groupe d'habitations MARINES DE BRAVONE. * * * SUR LA MOTIVATION : Sur le moyen tiré de l'irrégularité de la création de l'association syndicale :
L'association syndicale suppose l'existence de deux membres au moins. Il y a lieu de déduire des statuts de l'ASL du lotissement MARINES DE
BRAVONE du 21 septembre 1972, dont il résulte qu'elle a été créée par le seul lotisseur et que tout coloti en devient automatiquement membre par l'acquisition d'un lot dépendant de l'ensemble immobilier dénommé groupe d'habitations MARINES DE BRAVONE, que cette association syndicale a pris naissance seulement à partir de la première vente de lots pour être valablement formée entre le lotisseur et le premier acquéreur.
Il résulte des pièces produites au débat par l'ASL que la vente du premier lot a été réalisée au profit des époux E... le 6 mars 1974, ce qu'admet
Il résulte des pièces produites au débat par l'ASL que la vente du premier lot a été réalisée au profit des époux E... le 6 mars 1974, ce qu'admet Madame X... dans ses écritures d'appel.
Il s'ensuit que la demande dont le tribunal d'instance de BASTIA a été saisi le 25 mars 2004, soit plus de trente années suivant la première vente du 6 mars 1974, date de la constitution de l'ASL, est tardive.
Il y a lieu, en conséquence, de faire droit à la fin de non-recevoir soulevée par l'ASL et Monsieur LE Y... et tirée de la prescription de la demande en nullité de la constitution de l'ASL et des délibérations prises par le syndicat des propriétaires du groupe d'habitations MARINES DE BRAVONE formée par Madame X.... Sur le moyen pris de l'inopposabilité des statuts de l'ASL :
D'une part, Madame X... ne peut pas utilement soutenir que les statuts de l'association syndicale lui sont inopposables en l'absence d'accomplissement de la formalité de publication à la conservation des hypothèques en considération de leur objet, soit l'acquisition, la gestion et l'entretien des équipements communs et la fixation du montant de la contribution des membres aux frais de gestion et d'entretien de ces ouvrages et voies communes, dès lors que cet acte
ne contient aucune restriction au droit de propriété des colotis.
D'autre part, les droits et obligations qui dérivent de la constitution de l'association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre.
Il en résulte que le consentement de Madame X... à l'adhésion aux statuts de l'association syndicale s'induit de l'acquisition du lot no 11 du lotissement dont elle ne peut pas prétendre avoir ignoré l'existence en considération des termes du cahier des charges publié préalablement à la vente sur saisie de celui-ci "lotissement MARINES DE BRAVONE" et de la clause selon laquelle elle "sera, par le fait seul de l'adjudication subrogée tant activement que passivement, dans les droits et obligations de la partie saisie".
Il est vain à cet égard pour Madame X... de prétendre avoir été tenue dans l'ignorance de la création de l'ASL par le cahier des charges précité alors qu'il lui appartenait, ce dont il résulte des clauses de cet acte, "de réclamer les titres de propriété se trouvant entre les mains de ses vendeurs" pour être pleinement informée de l'existence de celui-ci et de ses statuts portant mention de son adhésion par le seul fait de l'acquisition du lot inclus dans le périmètre de l'association.
Madame X... ne peut, donc, pas utilement invoquer "un vice de consentement quant à cette adhésion" pour déduire l'inopposabilité des statuts à sa personne dès lors que l'information dont elle soutient avoir été privée procède de sa seule défaillance dans la demande de délivrance du titre de propriété de son lot. Sur la créance de charges réclamée à Madame X... :
B... statuts de l'ASL dont Madame X... est membre et qui lui sont, donc, opposables stipulent que tous les frais et charges relatifs à
la mise en état et à l'entretien des éléments d'équipement du groupe d'habitations sont répartis entre les membres de l'association, peu important à cet égard la mention erronée portée sur les appels de fonds par le cabinet immobilier U Renosu de l'appartenance de celle-ci à une copropriété et sans qu'il puisse être déduit de cette mention une manoeuvre frauduleuse de ce cabinet immobilier destinée à obtenir le paiement de sommes dues.
Il s'ensuit, d'une part, que la demande formée par Madame X... en répétition de la somme versée à titre d'acompte sur les charges communes pour l'exercice 2002, soit 4.348,15 euros au motif erroné qu'elle n'est pas membre de l'association syndicale n'est pas fondée. Il résulte, d'autre part, des pièces justificatives de la créance réclamée par l'ASL qu'elle correspond pour 2.665,31 euros au solde des charges arrêtées au 31 décembre 2003 par décisions des assemblées générales des 8 août 2002 et 11août 2003 approuvées par Madame X..., pour 956,80 euros à des "honoraires avocat" sans autre précision et pour le surplus à des appels "de fonds 2004".
Dès lors que les propriétaires d'immeubles compris dans le périmètre de l'association sont tenus de contribuer aux charges régulièrement votées par l'assemblée générale de l'association syndicale libre conformément à ses statuts, Madame X... qui ne démontre pas, ni même n'invoque en cause d'appel avoir exercé un recours contre les décisions précitées qu'elle a approuvées n'est pas fondée à contester la répartition des charges et la somme de 2.665,31euros réclamée au titre des charges encore dues au 31 décembre 2003.
Il convient de relever, en outre, que Madame X... n'élève aucune contestation contre le montant réclamé au titre des honoraires d'avocat.
Madame X... ne peut pas, par ailleurs, prétendre être exonérée des
frais d'entretien des voies et réseaux d'assainissement dont les statuts de l'association prévoient, cependant, qu'ils sont supportés par les membres de l'association, au motif tiré de l'absence de clause insérée dans le cahier des charges à ce titre dès lors qu'elle est subrogée dans les droits et obligations de la partie saisie par l'acquisition de son lot et que la prétendue ignorance invoquée à ce titre procède de sa seule défaillance dans la recherche des informations auprès de celle-ci pour connaître la nature et l'étendue de ses obligations en sa qualité de membre de l'association.
Elle conteste, enfin, vainement l'absence prétendue de prise en charge par la SCI des MARINES DE BRAVONE "des frais individuels au titre de la voirie dont elle profite néanmoins" en sa qualité de propriétaire du lot no 10 du lotissement sans, cependant, en tirer les conséquences de droit sur le décompte de la créance pendant la seule période concernée, soit l'année 2004, et sans justifier, en tout état de cause, la quote-part des frais devant être supportée exclusivement par la SCI.
Il convient, donc, de confirmer le jugement entrepris sauf à l'émender sur le montant de la créance de charges de l'ASL qu'il y a lieu de porter à 5.789,11euros. Sur la demande accessoire :
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser les frais exposés en appel et non compris dans les dépens à la charge de chacune des parties. * * * PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Confirme le jugement entrepris sauf à l'émender sur le montant de la condamnation prononcée contre Madame Suzanne X... veuve Z...,
Emendant de ce chef et statuant à nouveau,
Condamne Madame Suzanne X... à payer à l'association syndicale libre MARINES DE BRAVONE la somme de CINQ MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT NEUF EUROS ET ONZE CENTS (5.789,11 euros) au titre de sa part de charges arrêtée au 31 décembre 2004,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Condamne Madame Suzanne X... aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, FEUILLE DE SUIVI APRES ARRET 05/00106 Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée arrêt du VINGT NEUF MARS DEUX MILLE SIX
X... Rep/assistant : la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN (avoués à la Cour) Rep/assistant : Me Jean Sébastien DE CASALTA (avocat au barreau de BASTIA) C/ ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU GROUPE D'HABITATIONS MARINES DE BRAVONE Rep/assistant : Me Antoine CANARELLI (avoué à la Cour) Rep/assistant : Me Lyria OTTAVIANI (avocat au barreau de BASTIA) LE Y... Rep/assistant : Me Antoine CANARELLI (avoué à la Cour) Rep/assistant : Me Lyria OTTAVIANI (avocat au barreau de BASTIA) DOSSIERS AVOUES MANQUANTS :
NON RENDRE B... DOSSIERS AUX AVOUES DOSSIERS RENDUS LE NOMBRE DE PHOTOCOPIES : 7