COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 25/04/2019
la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS
la SELARL NADAUD DEBEAUCE PARIS
ARRÊT du : 25 AVRIL 2019
No : 169 - 19
No RG : 18/00930 - No Portalis
DBVN-V-B7C-FVFC
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 22 Février 2018
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265213248977785
SAS APPART'CITY
prise en la personne de son Président, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège [...]

Ayant pour avocat postulant Me Isabelle TURBAT, membre de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Maître Christophe BLONDEAUT, membre de la SCP LEGROS JULIEN BLONDEAUT DAT, Avocat au Barreau de MONTPELLIER,
D'UNE PART
INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265222736768751
Monsieur E... I...

né le [...] à BLOIS [...]

Ayant pour avocat postulant Me Jérôme DEBEAUCE, membre de la SELARL NADAUD DEBEAUCE PARIS, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Guillaume CALONI, avocat au barreau de PARIS,
Madame X... Y...

née le [...] à VERSAILLES [...]

Ayant pour avocat postulant Me Jérôme DEBEAUCE, membre de la SELARL NADAUD DEBEAUCE PARIS, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Guillaume CALONI, avocat au barreau de PARIS,
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 30 Mars 2018
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 20 décembre 2018
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 14 FEVRIER 2019, à 14 heures, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, en son rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité,
Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller,
Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

Prononcé le 25 AVRIL 2019 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du l5 septembre 1997, Monsieur et Madame R... ont donné à bail commercial à la société DOMETUD, aux droits de laquelle se trouve la société APPART'CITY, les studios no 122 et 123correspondants aux lots de copropriété no 536 et 537de la Résidence APPART'CITY CAP AFFAIRES BLOIS située [...] , pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 1997.
Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction.
Par actes authentiques en date du 22 août 2012, Madame X... Y... et Monsieur L... I... ont acquis respectivement la propriété du lot no 536 et no 537.
Le bail stipule que le loyer est payable mensuellement à terme échu.
Par acte du 2 novembre 2015, Monsieur L... I... et Madame X... Y... ont fait assigner la société APPART'CITY devant le tribunal de grande instance de Blois aux fins, en l'état de leurs dernières prétentions, de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la société APPART'CITY et d'obtenir sa condamnation à leur payer les sommes de 66 euros au titre de la retenue indue du loyer de novembre 2014, 1.764 euros correspondant au prix du bail pendant la période nécessaire à la relocation, 5.000 euros de dommages et intérêts et 3.000 euros pour frais de procédure.
Par jugement du 22 février 2018, le tribunal a prononcé la résiliation du bail aux torts de la société APPART'CITY, dit que la société et tous occupants de son chef devront libérer les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, ce pendant une durée de six mois, ordonné l'expulsion de la société APPART'CITY et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique, autorisé l'enlèvement des biens et objets mobiliers dans les conditions prévues aux dispositions à l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, condamné la société APPART'CITY à verser à Monsieur I... et Madame Y... la somme de 294,67 euros à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération définitive des locaux et celle de 750 euros pour frais de procédure et a ordonné l'exécution provisoire.
La société APPART'CITY a relevé appel de la décision le 30 mars 2018.
Elle en poursuit l'infirmation et demande à la cour de débouter Monsieur I... et Madame Y... de leurs prétentions et de les condamner in solidum à lui payer 1.500 euros pour frais de procédure ainsi qu'à supporter les dépens dont distraction au profit du cabinet d'avocats LEXAVOUE.
Affirmant qu'il est constamment jugé que le seul retard de paiement des loyers ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail, elle explique avoir rencontré de très grandes difficultés pour équilibrer l'exploitation de la résidence ce qui a entraîné des retards de paiement mais qu'elle n'a laissé aucun loyer impayé, que depuis avril 2016 il n'existe plus aucun retard comme l'établit le tableau récapitulant l'historique des règlements qui sont justifiés par un bordereau de virement SEPA et qu'elle est parfaitement à jour des loyers échus.
Elle estime que c'est donc à tort que le tribunal a prononcé la résiliation du bail, la gravité du manquement qui lui est reproché n'étant pas établie et elle insiste sur les conséquences qu'emporterait la résiliation du bail sur son activité et sa situation économique.
Monsieur L... I... et Madame Y..., qui souhaitent voir rejeter les pièces visées par l'appelante dans son bordereau, sollicitent la confirmation de la décision déférée sauf en ce qu'elle les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts et ils réclament la condamnation de la société APPART'CITY à leur payer la somme de 5.000 euros à ce titre et celle de 3.000 euros pour frais de procédure ainsi qu'à supporter les dépens dont distraction au profit de la SELARL NADAUD-DEBEAUCE-PARIS.
Ils font valoir qu'entre le mois septembre 2014 et le mois de juillet 2015 seules 8 échéances sur 20 ont été honorées par la société APPART'CITY qui ne répond jamais aux mises en demeure et qui ne s'exécute que sous la contrainte de procédures judiciaires et détaillent par année les retards de paiement.
Ils affirment, en se fondant sur des décisions de la Cour de cassation, que les retards réitérés de paiement constituent, contrairement à ce que soutiennent l'appelante, une infraction suffisamment grave aux obligations du preneur pour justifier la résiliation du bail à ses torts et qu'ils n'ont pas à prouver un préjudice, tout en relevant qu'ils subissent une diminution de la valeur de leur bien du fait du bail commercial qui limite les possibilités de revente en présence d'un bailleur qui ne remplit pas ses obligations.
Insistant sur la position dominante de la société APPART'CITY professionnel de la location d'appartement hôtels qui contractent avec des particuliers désireux d'investir dans des conditions de sécurité, ils dénoncent le caractère inégalitaire des relations contractuelles qui s'est traduit notamment par l'absence dans le bail de clause résolutoire et par l'engagement unilatéral du bailleur de le renouveler à l'échéance. Ils stigmatisent la mauvaise foi de la société APPART'CITY qui n'a pas, antérieurement à l'introduction de la procédure, invoqué des difficultés financières et qui délibérément n'a pas respecté ses obligations. Ils estiment, en tout état de cause, que des problèmes financiers, dont la réalité n'est d'ailleurs pas établie, ne sauraient expliquer des retards de paiement alors que le bailleur n'est pas l'associé du preneur et soulignent que la résiliation du bail n'est pas de nature à mettre en péril l'activité de la société APPART'CITY compte tenu de la modicité du loyer.
Ils s'estiment en droit d'obtenir la condamnation de l'appelante sur le fondement de l'article 1760 du code civil à les indemniser du préjudice subi du fait des retards réitérés de paiement des loyers.
Ils indiquent avoir reçu une proposition de nouveau bail commercial de la société APPART'CITY qui illustre la façon dont celle-ci conçoit les relations contractuelles de manière inégalitaire en tentant d'imposer une baisse rétroactive de loyer de 16,62% et des clauses exorbitantes, ce qui justifie de plus fort leur souhait d'obtenir la résiliation du bail.

I - Sur la demande de rejet de pièces :
Attendu que Monsieur L... I... et Madame Y... exposent que la société APPART'CITY leur a fait délivrer une assignation en y annexant un bordereau de pièces qu'elle ne leur a pas communiquées ; qu'ils s'étonnent de l'existence d'une assignation en référé devant le premier président de la cour d'appel en suspension de l'exécution provisoire ordonnée par le jugement dont appel et demandent en conséquence que soient rejetées les pièces visées dans le bordereau de l'appelante ;
Mais attendu que la cour ne voit pas en quoi le fait que les pièces visées au bordereau annexé à l'assignation devant le premier président de cette cour aux fins de suspension de l'exécution provisoire assortissant le jugement dont appel n'auraient pas été communiquées, pourrait justifier le rejet des pièces énumérées dans le bordereau annexé aux conclusions déposées par l'appelante dans le cadre de la présente instance et dont il n'est pas établi qu'elles n'ont pas été régulièrement communiquées ;
Qu'il convient en conséquence de les débouter de leur demande de rejet de pièces;
II - Au fond :
Attendu que selon l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ;
Attendu que l'article 1728 2o du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus ;
Attendu qu'en vertu de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement, dans ce cas le contrat n'est point résolu de plein droit, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ;
Attendu que Monsieur I... et Madame Y... font état de retards de paiements des loyers de plus de trois mois sur la période de septembre 2014 à juillet 2015 qui ne sont pas discutés par la société APPART'CITY ;
Attendu qu'outre qu'il n'est pas évoqué de retards de paiements postérieurement à juillet 2015, la société APPART'CITY justifie par la production d'un bordereau de virement SEPA et un décompte, non critiqué, repris dans ses conclusions et couvrant la période de février 2016 à mars 2018 que depuis le mois de février 2016 elle est à jour du paiement des loyers, qu'elle s'en acquitte désormais à bonne date ; que par ailleurs, il n'est pas fait état de retard de paiements postérieurement à mars 2018 ni formé de demandes au titre d'arriérés locatifs ;
Attendu que la cour observe que la reprise des paiements réguliers des loyers par la société APPART'CITY est concomitante à l'introduction de l'instance en résiliation du bail ;
Que toutefois compte tenu de ce que depuis août 2015 la société APPART'CITY respecte ses engagements et qu'il n'existe pas d'arriérés de loyers, les retards de paiements circonscrits dans le temps ne revêtent pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail étant relevé que la circonstance que le preneur qui assure la gestion de la résidence ait pour des raisons économiques tenté de renégocier les conditions du bail n'entre pas dans l'appréciation de la gravité des manquements constitués par les retards de paiements ;
Qu'il convient, en conséquence, d'infirmer la décision déférée sauf en ce qu'elle a condamné la société APPART'CITY aux dépens et au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dans la mesure où il apparaît que l'introduction de l'instance en résiliation judiciaire du bail l'a amenée à respecter ses obligations, et de débouter Monsieur I... et Madame Y... de leur demande de résiliation du bail et de celles subséquentes;
Que pour les mêmes motifs, la société APPART'CITY sera condamnée à supporter les dépens de la procédure d'appel et à payer à l'intimé une indemnité de procédure;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort :
DIT n'y avoir lieu à rejeter les pièces communiquées par la société APPART'CITY ;
INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la société APPART'CITY aux dépens et à payer à Monsieur I... et Madame Y... la somme de 750 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
STATUANT À NOUVEAU
DÉBOUTE Monsieur Benoît I... et Madame X... Y... de leur demande de résiliation du bail conclu le 15 septembre 1997 les liant à la société APPART'CITY et de celles subséquentes ;
CONDAMNE la société APPART'CITY à payer à Monsieur Benoît I... et Madame X... Y... la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société APPART'CITY aux dépens de la procédure d'appel ;
ACCORDE à la SELARL NADAUD-DEBEAUCE-PARIS le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT