COUR D'APPEL DE LYON
SIXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2005
Décision déférée : Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON du 22 janvier 2004 - (R.G. : 2001/11423) No R.G. : 04/01073
Nature du recours : APPEL Affaire : Autres demandes en matière de baux commerciaux APPELANTE : SARL LORTARET Siège social : Chemin de Lortaret 69800 SAINT PRIEST représentée par Maître DE FOURCROY, Avoué assistée par Maître BOTH, Avocat, (TOQUE 778) INTIMEE : SAS CENTRAL TRAILER RENTCO Siège social : 6ème Avenue no 200 Parc d'Activités Synergie Val de Loire 45130 MEUNG SUR LOIRE représentée par la SCP JUNILLON-WICKY, Avoués assistée par Maître LUSSAULT, Avocat, (PARIS)
Instruction clôturée le 10 Mai 2005 Audience de plaidoiries du 13 Septembre 2005 LA SIXIEME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, composée lors des débats et du délibéré de :
. Monsieur LECOMTE, Président
. Madame DUMAS, Conseiller
. Madame de la LANCE, Conseiller assistés lors des débats tenus en audience publique par Madame X..., Greffier, a rendu le 27 OCTOBRE 2005, l'arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour d'Appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile, signé par Monsieur LECOMTE, Président, et par Madame X..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI DU LORTARET, devenue la SARL DU LORTARET, locataire de diverses parcelles de terrain situées à Saint Priest, après avoir loué, par deux baux dérogatoires de 23 mois, à compter du 1er janvier 1993 et du 1er janvier 1995, des terrains à la SAS CENTRAL TRAILER RENTCO, a, par acte sous seing privé du 30 novembre 1996, consenti à cette même société un bail commercial sur un terrain, cadastré section CD 41, d'environ 20 000 m , comportant un bâtiment démontable, bail commençant à courir le 1er décembre 1996, moyennant un loyer annuel HT de 432 000 F et un dépôt de garantie de 85 500 F. Par acte d'huissier du 26 mai 1999, la SAS CENTRAL TRAILER RENTCO a donné congé à la SCI DU LORTARET pour le 30 novembre 1999. Selon un
accord verbal intervenu entre les parties et non contesté, les travaux d'aménagement des locaux où devaient s'installer la SAS CENTRAL TRAILER RENTCO n'étant pas terminés, celle-ci a été autorisée à rester dans les lieux. Le 30 juin 2000, la SCI DU LORTARET a signé avec la société LOCAFROID SERVICES un bail commercial sur le terrain en cause et devant débuter le 1er décembre 2000. Les lieux ont été libérés par la SAS CENTRAL TRAILER RENTCO en février 2001. La SCI DU LORTARET a fait établir un constat des lieux par huissier le 23 février 2001.
Le 23 juillet 2001, la SAS CENTRAL TRAILER RENTCO a fait assigner la SCI DU LORTARET devant le tribunal de grande instance de Lyon pour obtenir le remboursement du dépôt de garantie et le paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Le 16 août 2001, la SCI DU LORTARET a fait assigner la SAS CENTRAL TRAILER RENTCO devant le tribunal de grande instance d'Orléans pour la voir condamner à lui payer le montant des réparations locatives à effectuer et de l'indemnité forfaitaire qu'elle a dû verser à la Société LOCAFROID SERVICES. La SCI DU LORTARET a ensuite accepté que l'ensemble des demandes soient soumises au tribunal de grande instance de Lyon.
Par jugement du 22 janvier 2004, le tribunal a condamné la SARL DU LORTARET à payer à la SAS CENTRAL TRAILER RENTCO, déduction faite des indemnités mises à la charge de cette dernière au titre des réparations locatives pour un montant de 7 870,68 ç, la somme de 5 087,49 ç avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 avril 2001 et a rejeté les autres demandes des parties.
La SARL DU LORTARET a interjeté appel du jugement. Elle soutient que l'accord verbal d'un maintien dans les lieux après résiliation du bail expirait le 30 novembre 2000, qu'elle n'a jamais donné son accord pour une prolongation jusqu'à la fin du mois de février 2001,
qu'elle a mis en demeure la Société CENTRAL TRAILER RENTCO de libérer les locaux pour le 1er décembre 2000 en raison de son engagement envers la Société LOCAFROID SERVICES, qu'en restant dans les lieux jusque fin février 2001, la Société CENTRAL TRAILER RENTCO a généré un préjudice, l'entrée en jouissance du nouveau locataire dans les lieux étant retardée, que la SARL DU LOTARET a ainsi dû verser à ce nouveau locataire une indemnité forfaitaire de 100 000 F, versement justifié par les pièces du dossier, qu'à la libération des lieux, elle a fait constater par huissier les dégradations subies sur le site du fait de l'occupation de la Société CENTRAL TRAILER RENTCO depuis le 1er janvier 1993, qu'en application des dispositions du bail commercial, cette dernière est tenue de remettre en état les lieux loués, que le montant total des travaux à réaliser s'élève à 1 453 723,90 F TTC sur la base des factures et devis produits, que d'un commun accord, aucun état des lieux n'a été établi lors de l'entrée dans les lieux, la piste étant en parfait état, que la Société CENTRAL TRAILER RENTCO n'a élevé aucune protestation pendant toute son occupation, que le bâtiment était neuf, et que c'est le poids des camions qui est à l'origine des dégradations.
La SARL DU LORTARET demande à la Cour de réformer partiellement le jugement entrepris, de condamner la société CENTRAL TRAILER RENTCO à lui payer la somme de 221 618,78 ç au titre des réparations locatives, la somme de 15 244,90 ç au titre du remboursement de l'indemnité forfaitaire versée à la Société LOCAFROID SERVICES et la somme de 4 000 ç en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
La Société CENTRAL TRAILER RENTCO fait valoir qu'aucun état des lieux d'entrée ou de sortie n'ayant été établi, la SARL DU LORTARET ne peut démontrer que les désordres se seraient produits pendant son occupation des lieux ou seraient de son fait, que le procès-verbal
d'huissier du 23 février 2001, établi plus d'un an après la fin du bail et plusieurs jours après la restitution effective des locaux, n'est pas pertinent, que le bail commercial ne peut continuer à produire ses effets après sa résiliation, que le preneur n'a pas à prendre en charge le coût des travaux de remise à neuf des locaux, que le constat d'huissier ne démontre pas la nécessité de procéder aux réparations invoquées, que les locaux ont été immédiatement occupés par le nouveau locataire, qu'en l'absence de faute établie à son encontre, elle ne peut avoir à prendre en charge aucun de ces travaux qui n'ont pas été réalisés, qu'en outre, la SARL DU LORTARET l'ayant très clairement autorisée à continuer à occuper les lieux jusqu'au mois de février 2001 comme elle l'avait demandé, elle ne peut lui réclamer l'indemnité versée au nouveau locataire, et que, de plus, elle s'est acquittée des loyers jusqu'en février 2001.
La Société CENTRAL TRAILER RENTCO demande à la Cour de réformer partiellement le jugement entrepris, de condamner la SARL DU LORTARET à lui restituer la somme de 12 958,17 ç, montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2001, et à lui payer la somme de 5 000 ç à titre de dommages et intérêts pour réticence abusive, de débouter la SARL DU LORTARET de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 4 000 ç au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
- Sur les réparations locatives :
Attendu que, selon les baux souscrits entre les parties, le bail commercial du 30 novembre 1996 concernait une parcelle de terrain à Saint-Priest cadastrée section CD 41 et un bâtiment démontable de 329 m , équipé d'une fosse pour réparations des semi remorques et de
sanitaires et raccords au réseau électrique, le bail de 23 mois du 24 août 1994 concernait une parcelle de terrain à Saint-Priest cadastrée section CD 41 et le bail de 23 mois du 31 août 1992 concernait une parcelle de terrain à Saint-Priest cadastrée CD 19 et 20 ; qu'il apparaît ainsi que la société CENTRAL TRAILER RENTCO a occupé la parcelle CD 41 depuis le 1er janvier 1995 pour une activité de location de semi-remorques et de véhicules industriels ; que dans le bail du 24 août 1994, le bailleur s'était engagé, préalablement à l'entrée en jouissance, à réaliser un enrobé de type bicouches sur toutes les parties de terrain se trouvant entre les pistes et un système d'assainissement individuel pouvant être utilisé par au moins 5 personnes et le preneur avait la faculté d'installer tous bungalows ou structures démontables de type hangar, devant faire son affaire du raccordement aux réseaux d'électricité, d'eau potable et de téléphone ; qu'aucune des parties ne conteste la réalisation de ces clauses du bail ; que ces éléments, donc réalisés au plus tard en janvier 1995, se retrouvent dans le bail commercial du 30 novembre 1996 ;
Attendu que les pièces du dossier, notamment les courriers échangés, établissent qu'à la suite du congé délivré par la Société CENTRAL TRAILER RENTCO, un accord est intervenu entre les parties permettant à cette société de demeurer dans les lieux après la résiliation du bail ; qu'au vu de ces mêmes courriers, il apparaît que le preneur a sollicité la possibilité de rester jusqu'à la fin du mois de février 2001, estimant improbable la possibilité de quitter les lieux plus tôt ; que le nouveau locataire n'est entré dans les lieux qu'en mars 2001 ;
Attendu que la Société CENTRAL TRAILER RENTCO a ainsi occupé la parcelle CD 41 pendant 6 ans et deux mois ; qu'après la résiliation du bail, en raison de l'accord de la SARL DU LORTARET, au moins dans un premier temps, il y a lieu de retenir que les parties étaient liés
par un bail précaire verbal à compter du 1er décembre 1999, soit pendant 15 mois ;
Attendu, comme l'a retenu le premier juge, qu'en l'absence d'état des lieux contradictoire d'entrée et de sortie, la société locataire est tenue de répondre des dégradations survenues pendant sa jouissance et de rendre les lieux loués en bon état de réparations locatives, sans avoir l'obligation de les rendre à l'état neuf, et le constat d'huissier établi le 23 février 2001 a la valeur de toute pièce régulièrement versée aux débats ;
Que la Société CENTRAL TRAILER RENTCO, qui a toujours sollicité la possibilité d'occuper le terrain loué jusqu'à la fin du mois de février 2001 et qui a réglé le loyer de février 2001, ne démontre pas avoir quitté les lieux avant le 23 février 2001 ; que le constat d'huissier décrit donc bien les lieux tels que laissés par cette société à son départ ;
Attendu que seules les dégradations constatées par l'huissier concernant le mauvais état des locaux administratifs et sanitaires et l'état de l'enrobé de la plate-forme peuvent être prises en compte ; que les réparations concernant le remplacement d'un rideau métallique, d'une serrure, d'un volet roulant, de deux tabliers et d'un axe motorisé ne peuvent qu'être écartées ; que le premier juge a retenu à bon droit que les dégradations correspondantes n'avaient fait l'objet d'aucune constatation ;
Que le devis concernant la réparation de fuites et d'appareils sanitaires, d'un montant de 1 035,63 ç, est relatif à des réparations locatives entièrement à la charge du preneur ; que pour les deux factures relatives à des travaux de peinture de l'ensemble des locaux, d'un montant de 6 835,05 ç, un taux de vétusté doit, en revanche, être appliqué après plus de six ans d'occupation et ce, à hauteur de 60 % pour ce type de réparations ;
Attendu que si le constat d'huissier établit que l'enrobé de la plate-forme a subi des dégradations et présente des trous rebouchés avec du sable et du gravier, les photos jointes au constat ne permettent pas de retenir que cet enrobé doive être entièrement refait ; que, comme l'a estimé également le premier juge, le bailleur ne justifie pas du coût des travaux qu'il devait effectuer en application du bail du 24 août 1994, qui aurait permis d'effectuer une comparaison, ni la nature exacte des travaux rendus nécessaires par les dégradations constatées, ne produisant qu'un devis non descriptif pour une réfection totale, d'un montant de 210 772,35 ç ; Que, sur la base de ces éléments et en tenant compte de la nature des travaux en cause et de la durée d'occupation des lieux par le locataire entraînant l'application d'un taux de vétusté, seule une somme de 21 077,24 ç peut être mise à la charge de la Société CENTRAL TRAILER RENTCO au titre de ces réparations ;
Attendu qu'au titre des réparations locatives justifiées, la Société CENTRAL TRAILER RENTCO doit régler à la SARL DU LORTARET une somme globale de 1 035, 63 + 2 734,02 + 21 077,24 = 24 846,89 ç ;
- Sur le remboursement de l'indemnité forfaitaire versée au nouveau locataire :
Attendu, comme l'a retenu le premier juge, par des motifs que la Cour adopte expressément, qu'en l'absence de bail écrit entérinant l'accord entre les parties sur une prolongation de l'occupation des lieux par la locataire après résiliation du bail commercial, il est cependant établi que cet accord verbal initial sur quelques mois a été reconduit à plusieurs reprises et qu'il ne peut être reproché à la société locataire de s'être maintenue abusivement dans les lieux ; que les courriers échangés et la réclamation des loyers jusqu'à la
fin du mois de février 2001 ont en effet permis à la locataire de s'estimer être autorisée à occuper les lieux jusqu'à l'achèvement des travaux concernant son nouveau site ;
Que, selon l'attestation, produite devant la Cour, établie par la Société LOCAFROID, nouveau locataire de la SARL DU LORTARET, l'indemnité convenue a été fixée pour lui permettre de faire face au double loyer à supporter de décembre 2000 à mars 2001 ; qu'il apparaît ainsi que cette indemnité pourrait correspondre au loyer trimestriel payable d'avance, loyer réglé, en tout état de cause, par la Société CENTRAL TRAILER RENTCO ;
Attendu, en conséquence, qu'en raison de l'ambigu'té maintenue par le bail verbal, dont le terme exact est resté incertain, et de l'indétermination du préjudice indemnisé par la SARL DU LORTARET, la demande de cette dernière en remboursement de cette indemnité n'est pas justifiée ;
- Sur les autres demandes :
Attendu que la restitution du dépôt de garantie sollicitée par la Société CENTRAL TRAILER RENTCO n'est ni contestée ni contestable à hauteur de 12 958,17 ç ; qu'étant débitrice d'une somme de 24 846,89 ç, au titre des réparations locatives, cette société devra verser à la SARL DU LORTARET la somme de 11 888,72 ç ;
Attendu que la Société CENTRAL TRAILER RENTCO ne démontrant pas la réticence abusive de la SARL DU LORTARET, dont les demandes sont partiellement fondées, sa demande de dommages et intérêts à ce titre ne peut être que rejetée ;
PAR CES MOTIFS

Réforme partiellement le jugement déféré,
Statuant à nouveau sur l'ensemble des demandes,
Condamne la Société CENTRAL TRAILER RENTCO à payer à la SARL DU LORTARET la somme de 24 846,89 ç au titre des réparations locatives, Condamne la SARL DU LORTARET à verser à la Société CENTRAL TRAILER RENTCO la somme de 12 958,17 ç en remboursement du dépôt de garantie, Dit qu'après compensation entre ces deux créances, la Société CENTRAL TRAILER RENTCO devra payer à la SARL DU LORTARET la somme de 11 888,72 ç,
Déboute chacune des parties du surplus de ses demandes,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Condamne la Société CENTRAL TRAILER RENTCO aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant distraits au profit de Maître DE FOURCROY, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. LE GREFFIER
LE PRESIDENT