Ch. civile B

du 29 JUIN 2011
R.G : 10/00482 R-MPA
Décision déférée à la Cour :
jugement du 18 mai 2010
Tribunal d'Instance d'AJACCIO
R.G : 11-09-440
S.C.I GEALEX


COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU VINGT NEUF JUIN DEUX MILLE ONZE
APPELANTE :
S.C.I GEALEX
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
5 Boulevard Albert 1er

20000 AJACCIO
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de la SCPA M.M. LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence,

Madame Paule X...

20000 AJACCIO
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Richard ALEXANDRE, avocat au barreau d'AJACCIO
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/2317 du 02/09/2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 mai 2011, devant Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Julie GAY, Président de chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 29 juin 2011

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS :
Madame Paule X... est locataire selon bail verbal d'un appartement situé ... appartenant à La SCI GEALEX.
Par acte huissier du 29 janvier 2009, cette dernière a notifié un congé pour vendre pour le 31 août 2009.
Madame Paule X... n'ayant pas quitté les lieux, La SCI GEALEX l'a fait assigner.
Vu le jugement en date du 18 mai 2010 par lequel le tribunal d'instance d'Ajaccio a constaté la nullité du congé délivré le 29 janvier 2009 par La SCI GEALEX à Madame Paule X..., débouté La SCI GEALEX de l'ensemble de ses demandes, dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et mis les dépens à la charge de La SCI GEALEX.
Vu la déclaration d'appel formalisée par La SCI GEALEX le 22 juin 2010.
Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de cette dernière le 13 octobre 2010.
Elle sollicite l'infirmation de la décision entreprise.
À titre principal, elle prétend avoir, à juste titre, fait délivrer congé pour le 1er septembre 2009.
Subsidiairement, elle allègue que le bail est venu à expiration le 23 juin 2010 et que le congé délivré le 31 août 2009 était prématuré.
Madame Paule X... étant toujours dans les lieux, elle sollicite son expulsion sous astreinte et le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1.000 euros outre la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions de Madame Paule X... du 19 janvier 2011.
À titre principal, elle conclut à la confirmation du jugement.
Elle indique que le bail verbal datant de l'année 1980 n'a jamais été mis en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982 et qu'il est donc réputé avoir été renouvelé par période de trois années à compter du 24 juin 1983.
Sur le fond et à titre subsidiaire, elle allègue du caractère frauduleux du congé.
Elle réclame le paiement de la somme de 1.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 9 mars 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 27 mai 2011.



Attendu qu'il n'est pas discuté que le bail litigieux a été conclu verbalement en 1980 ; que les pièces produites par l'une et l'autre des parties ne permettent pas d'en déterminer la date précise de conclusion ; qu'il est tout aussi constant que ce bail verbal n'a jamais été mis en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982 ;
Attendu toutefois qu'en application de l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986, les contrats de location en cours qui n'ont pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982 sont réputés avoir été renouvelées dans les conditions de l'article 71 de la loi précitée par période de trois années à compter du 24 juin 1983 lorsqu'il s'agit de contrats à durée indéterminés conclus avant cette date ;
Attendu ainsi que le bail litigieux, en l'absence de congé donné par l'une ou l'autre des parties, est arrivé à expiration le 23 juin 2010 ;
Attendu sur la validité du congé pour vendre que celui-ci a été délivré le 29 janvier 2009 pour le 31 août suivant ; que compte tenu de la date d'expiration précitée et découlant de la loi, ce congé à nécessairement été donné de façon prématurée puisqu'antérieure de plus de 12 mois à la date d'expiration ;
Attendu néanmoins que le congé prématuré n'est pas nul de ce seul fait ; qu'en effet, le congé donné prématurément est réputé voir reporter ses effets à la date pour laquelle il aurait dû être donné ; qu'ainsi, lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre, l'offre du bailleur reste valable pendant les deux premiers mois du délai de six mois qui doit être calculé à partir de la date effectivement légale d'expiration du contrat ; qu'en l'espèce, le congé ne pouvait être donné que pour le 23 juin 2010 ;
Attendu sur le caractère abusif du congé, que Madame Paule X... prétend que le prix de vente de l'appartement a été manifestement surévalué afin de l'empêcher d'exercer son droit ;
Attendu sur ce point et d'une part qu'elle ne verse au débat aucune pièce susceptible d'établir que le prix du bien a été fixé à un prix volontairement dissuasif afin de l'empêcher d'exercer son droit légal de préemption ; qu'en effet, elle ne démontre nullement que le prix proposé par la SCI GEALEX est largement supérieur à celui de locaux comparables situés dans le même quartier ;
Attendu d'autre part que le souhait du propriétaire de réaliser une plus-value en vendant son bien n'est pas de nature, à lui seul et à défaut de tout autre moyens ou éléments, à rendre nécessairement frauduleux le congé donné ; que par ailleurs, l'article 15 II prévoit spécifiquement une seconde notification au locataire dans l'hypothèse où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou un prix plus avantageux que ceux mentionnés dans le congé initial ;
Attendu dans ces conditions que les moyens tirés de la nullité du congé seront écartés, celui-ci étant déclaré valable à la date du 23 juin 2010 ;
Attendu donc que Madame Paule X... et occupante sans droit ni titre des locaux litigieux depuis le 24 juin 2010 ; qu'elle n'a pas accepté l'offre qui lui a été faite et s'est maintenue dans les lieux depuis cette date ; que son expulsion sera donc ordonnée aux conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision mais sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une astreinte ;
Attendu que l'obligation de paiement d'une indemnité d'occupation à la charge de Madame Paule X... n'est pas contestable depuis cette date ; que l'indemnité d'occupation à compter du 24 juin 2010 et jusqu'au départ effectif de Madame X... doit être fixée à une somme équivalente au montant actuel atteint par le loyer contractuellement prévu outre une provision sur charges ;
Attendu que Madame X... , qui succombe, doit supporter les dépens et être déboutée en sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; qu' en revanche, aucune raison d'équité ne commande l'application de cet article profit de La SCI GEALEX ;


PAR CES MOTIFS,

Infirme le jugement du tribunal d'instance d'Ajaccio en date du 18 mai 2010 en toutes ses dispositions,
Constate que Madame Paule X... est déchue de tout titre d'occupation depuis le 24 juin 2010,
Constate que Madame Paule X... est occupante sans droit ni titre des lieux loués,
Ordonne l'expulsion de Madame Paule X... et de tout occupant de son chef des lieux occupés sans droit ni titre dans la propriété de La SCI GEALEX, situé ... à Ajaccio 20000,
Dit en conséquence que Madame Paule X... devra délaisser et rendre libres les lieux occupés dans le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, commandement qui pourra être délivré dès la signification du présent arrêt,
Dit qu'à défaut de ce faire Madame Paule X... et tous occupants de son chef pourront y être contraints par toute voie de droit, et au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles 16 et 17 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991,
Condamne Madame Paule X... à payer à La SCI GEALEX le dixième jour de chaque mois, une somme équivalente au loyer contractuellement du outre une provision sur charges à compter du 24 juin 2010, à valoir sur l'indemnité d'occupation jusqu'à la date de la libération effective des lieux par Madame Paule X...,
Condamne Madame Paule X... aux entiers dépens d'appel et de première instance,
Rejette toutes les demandes plus amples ou contraires des parties,
LE GREFFIER LE PRESIDENT