Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 18 MAI 2018
(no , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/12862
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Avril 2016 -Tribunal d'Instance d'EVRY - RG no 11-15-2031

Monsieur Willi X...
né le [...] à POINTE A PITRE (971)
demeurant [...]
Représenté par Me Rachel NGO NDJIGUI, avocat au barreau d'ESSONNE

Monsieur Christian Z...
né le [...] à Loudun (86200)
demeurant [...]
Représenté par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : E1677
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame DominiqueDOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé du 25 juin 2014, M. Christian Z... a vendu à M. Willy X... un appartement de deux pièces formant le lot no1 de l'état de division d'un immeuble en copropriété situé [...] , ainsi qu'une cave formant le lot no 20 du même ensemble, moyennant le prix de 100 000 €. Ce contrat était conclu sous la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt de 105 000 € remboursable en 15 ans au taux d'intérêt maximum de 3,7 % l'an. A la signature, M. X... a payé par chèque établi à l'ordre de M. D... , notaire, désigné séquestre des fonds, la somme de 2 000 €. Les parties ont en outre stipulé une clause pénale d'un montant de 10 000 €.
Exposant que la condition suspensive d'obtention de prêt était défaillie par la faute de M. X..., M. Z..., par acte extrajudiciaire du 24 novembre 2015 l'a assigné en paiement de la somme de 10 000 €, outre celle de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance d'Evry, par jugement réputé contradictoire du 14 avril 2016, a :
- condamné M. X... à payer à M. Z... une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, dit que la somme de 2 000 € séquestrée depuis le 25 juin 2014 devait être versée à M. Z... et dit en conséquence que M. X... restait redevable de la somme de 8 000 € déduction faite de cet acompte,
- condamné M. X... aux dépens de l'instance,
- condamné M. X... à payer à M. Z... une somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par arrêt du 23 février 2018, la présente Cour a :
- confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la condition suspensive n'avait pas été réalisée par suite des manquements de M. X... ;
- pour le surplus :
- invité les parties à s'expliquer sur le moyen relevé d'office pris du caractère excessif de la clause pénale ;
- sursis à statuer dans cette attente,
- réservé les dépens et l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 21 mars 2018, M. X... demande à la Cour de ramener la clause pénale à de plus justes proportions et de débouter M. Z... quant aux dépens et à l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 15 mars 2018, M. Z... prie la Cour de dire que la clause pénale n'est pas manifestement excessive, de confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner M. X..., qui sera tenu aux dépens, à lui payer une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


L'immobilisation de l'immeuble litigieux imputable à la défaillance de M. X... s'est étendue de la date du contrat, le 25 juin 2014, au mois de mai 2015, au cours duquel le vendeur a refusé de signer un avenant de prorogation de l'avant-contrat, mettant définitivement un terme à ce projet de vente en rendant impossible l'obtention d'un prêt que le vendeur savait nécessaire, alors que M. X... avait obtenu un accord de principe du Crédit agricole mutuel de Guadeloupe. La période allant de mai 2015 à février 2016, date à laquelle le bien a été vendu à un tiers, ne peut donc être imputable à M. X..., contrairement à ce que soutient M. Z..., peu important que celui-ci ait prétendu que l'immeuble était encore immobilisé du fait de M. X... lorsqu'il l'a mis en demeure de payer la clause pénale, au mois de novembre 2015. Après le mois de mai 2015, c'est sans retard imputable à M. X... que le bien a été vendu à un tiers, moins de quatre mois après la mise en demeure.
Bien que M. Z... ait vendu le bien au prix de 84 000 €, il ne peut imputer à la défaillance de M. X..., ainsi qu'il l'affirme, une "perte sèche de 16 000 €" correspondant à la différence entre le prix consenti par celui-ci et celui obtenu auprès du tiers acquéreur. Seul le préjudice certain découlant du manquement contractuel est indemnisable. Les taxes foncières acquittées par M. Z... au titre des années 2015 et 2016 et la taxe sur logement vacant au titre de 2016 ne sont pas davantage des préjudices certains découlant de la défaillance de M. X....
Eu égard aux caractéristiques du bien immobilisé, en particulier ses dimensions modestes et sa localisation en rez-de-chaussée dans un immeuble à [...], la clause pénale d'un montant de 10 000 € apparaît manifestement excessive et sera réduite à la somme de 5 000 €.
Le surplus du jugement entrepris sera confirmé.
M. X..., qui succombe au principal en son appel, supportera la charge des dépens d'appel et versera à M. Z..., au titre de l'article 700 du code de procédure civile, une somme complémentaire de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. X... à payer une somme de 10 000 € à M. Z... au titre de la clause pénale,
Statuant sur le chef infirmé :
Dit que la clause pénale est manifestement excessive et doit être réduite,
Condamne M. X... à verser à M. Z..., au titre de la clause pénale, une somme de 5 000 €,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a alloué à M. Z... la somme séquestrée, en ce qu'il a statué sur les dépens et l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. X... à payer à M. Z... une somme complémentaire de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,