COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50G 3ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 17 MARS 2006 R.G. No 04/08389 AFFAIRE : Jean-Louis Michel X... ... C/ Me Jacques ROBIDAIRE ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 26 Octobre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES No Chambre : 2 No Section : No RG : 7440/02 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP LEFEVRE TARDY &amp; HONGRE BOYELDIEU SCP KEIME GUTTIN JARRY SCP FIEVET LAFONREPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DIX SEPT MARS DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 1/ Monsieur Jean-Louis Michel X... 2/ Madame Isabelle Geneviève Emmanuelle Y... épouse X... 9 rue du Bout du Monde 78810 FEUCHEROLLES APPELANTS et INTIMES 3/ S.A.R.L. SOVEX ci-devant 1 Place Daniel Dreyfus 78860 ST NOM LA BRETECHE et actuellement 9 rue du Bout du Monde 78810 FEUCHEROLLES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège APPELANTE représentés par la SCP LEFEVRE TARDY &amp; HONGRE BOYELDIEU, avoués - N du dossier 240835 plaidant par Me DE LA VAISSIERE, avocat au barreau de PARIS (A.536) [****************] 1/ Maître Jacques ROBIDAIRE 2 Place Hoche 78000 VERSAILLES représenté par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués - N du dossier 05000176 plaidant par Me FLICHY-MAIGNE, avocat au barreau de VERSAILLES INTIME 2/ Monsieur Jean-Denis Z... ci-devant 10 bis rue de l'Union 78210 ST CYR L ECOLE et actuellement 59 rue Pascal 83000 TOULON 3/ Madame Anne-Marie A... épouse Z... ci-devant 343 Chemin du Petit Bois 83000 TOULON et actuellement 130 Chemin Saint Marc Le Saint Marc Bâtiment D 83000 TOULON
représentés par la SCP FIEVET-LAFON, avoués - N du dossier 250021 plaidant par Me SITBON, avocat au barreau de NANTERRE (A.536) INTIMES
dépens d'appel avec distraction au profit de l'avoué à la cour , qui s'ajouteront aux dépens de première instance auxquels les époux SALAUN ont été justement condamnés, - condamner les époux Z... au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en vertu de l'article 550 du nouveau code de procédure civile pour n'avoir pas formé suffisamment tôt leur appel incident désorganisant ainsi l'instance d'appel, - à titre infiniment subsidiaire : - si la fictivité alléguée de la clause mobilière était retenue pour dénier au compromis du 18 février 2002 toute efficacité, sauf à disjoindre cet aspect du litige si Maître ROBIDAIRE le demandait faute d'avoir pu se mettre en état, faire application aux époux Z... des dispositions de l'article 550 al 2 du nouveau code de procédure civile et les condamner au paiement de la somme de 3.000 euros à ce titre pour le présent appel provoqué, - dire que Maître ROBIDAIRE serait alors tenu de garantir les époux X... de toutes les conséquences dommageables de la nullité entachant l'acte qu'il a rédigé, - condamner Maître ROBIDAIRE à les garantir de toutes condamnation prononcées à leur encontre au profit des époux Z... et/ou de toutes les condamnations qui ont été réclamées tant par la société SOVEX que par les époux X... aux époux
Z... et qui, du fait de l'inefficacité de l'acte du 18 février 2002 ne pourraient plus leur être directement réclamées, - qualifier en tant que de besoin cette demande d'appel provoqué par l'appel incident des époux Z... du 18 janvier 2006, - condamner Maître ROBIDAIRE à couvrir les frais irrépétibles et les dépens antérieurement réclamés aux époux Z... conjointement ou non avec ces derniers, non avec ces derniers, AUX MOTIFS QUE : ô
la société SOVEX, tiers au contrat, justifie d'un intérêt à agir en réparation du préjudice subi ; l'absence de signature de l'acte et APPELANTS [****************] Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Février 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme WALLON, président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Bernadette WALLON, président,
Monsieur Marc REGIMBEAU, conseiller,
Madame Marie-Claude CALOT, conseiller, Greffier, lors des débats :
Madame Marie-Claire THEODOSE,
Le 18 février 2002, les époux Z... ont signé avec les époux X... un contrat synallagmatique de vente sous conditions suspensives portant sur un immeuble à usage d'habitation situé à SAINT CYR L'ECOLE 10 bis rue de l'Union moyennant le prix de 381.122,54 euros réparti à concurrence de 13.720,41 euros pour les meubles et objets mobiliers selon une liste annexée et de 367.402,13 euros pour le bien immobilier. Au titre des conditions suspensives, figurait celle relative à l'obtention d'un prêt bancaire de 424.179 euros au plus tard pour le 15 avril 2002. L'acte authentique devait être réitéré au plus tard le 14 juin 2002 devant Maître ROBIDAIRE, notaire à VERSAILLES.
Les époux X... n'ont pas sollicité de prêt et par lettre du 27 avril 2002 ont expressément renoncé au bénéfice des dispositions des
authentique par les époux Z... à la date prévue est fautive et cette faute lui a causé un préjudice car elle a du s'installer dans d'autres locaux et engager des frais, ô
la vente est parfaite, ô
la non réitération devant notaire par les vendeurs justifie le paiement de la clause pénale sans réduction car elle n'est pas excessive, ô
ils n'ont commis aucune faute en refusant de signer l'acte authentique le 31 juillet 2002 puis en s'opposant à la demande présentée en référé car la réitération devait comporter paiement du montant de la clause pénale sans modification du prix de vente, ô
ils ont subi un préjudice important car ils ont du assumer deux déménagements et trouver un logement, ayant eux-même vendu leur immeuble d'habitation, ô
la clause mobilière est régulière et en toute hypothèse, même entachée de nullité, elle n'est pas de nature à vicier le compromis de vente en son ensemble, ô
la condition suspensive d'obtention d'un prêt, stipulée dans leur seul intérêt, doit être considérée comme réalisée puisqu'ils ont renoncé à solliciter un prêt, ô
les époux Z... sont mal fondés à solliciter le paiement de dommages et intérêts car ils ont toujours voulu signer l'acte de vente mais se sont heurtés d'une part, au refus des époux Z... d'acquitter le montant de la clause pénale d'autre part, à la mise en location du bien pendant la durée de la procédure rendant impossible la régularisation de la vente libre, ô
la régularisation de la vente doit avoir lieu dans les termes du contrat sans revalorisation du prix du fait de l'évolution du marché, ô
en sa qualité de rédacteur de l'acte du 18 février 2002, Maître
articles L 312-1 et L 312-36 du code de la consommation, confirmant leur volonté d'acquérir à la date convenue.
Par lettre du 4 juin 2002, les époux Z... ont déchargé Maître ROBIDAIRE de la réitération de la vente et ont confié la rédaction de l'acte à Maître BEKELYNCK, notaire à VERSAILLES.
Une sommation d'avoir à comparaître devant maître ROBIDAIRE le 14 juin 2002 afin de régulariser la vente dans le délai convenu a été délivrée par acte d'huissier le 5 juin 2002 aux époux Z..., rappelant la clause pénale. Anne-Marie Z... ne s'est pas présentée le 14 juin 2002 et Jean-Denis Z..., sur interpellation du notaire quant à sa volonté de signer l'acte de vente, a refusé de répondre et a quitté les lieux. Maître VERGRACHT, notaire des acquéreurs, a dressé un procès-verbal de carence.
Le 22 juillet 2002, Maître BEKELYNCK proposait à Maître VERGRACHT la signature de l'acte de vente le 31 juillet 2002. Les époux X... ne se sont pas présentés.
Fin juillet 2002, les époux X... ont fait assigner les époux Z... devant le tribunal de grande instance de VERSAILLES pour obtenir la régularisation de l'acte authentique et le paiement de l'indemnité
contractuelle. Les époux Z... ont sollicité du juge des référés, saisi par assignation d'heure à heure pour l'audience du 21 août 2002, la condamnation des époux X... à régulariser l'acte authentique mais leur demande n'a pas prospéré.
Les époux Z..., qui avaient quitté l'immeuble au mois de juin 2002, ont signé un bail temporaire au profit de madame B... du 21 septembre 2002 à novembre 2003 puis un bail également temporaire au profit des époux C... de mai 2004 à juin 2005.
Par acte du 17 février 2004, Jean-Denis Z... a appelé en garantie ROBIDAIRE doit en assurer l'efficacité ; l'irrégularité du compromis engagerait sa responsabilité.
Vu les dernières conclusions signifiées le 31 janvier 2006 aux termes desquelles les époux Z... demandent à la cour de : - réformer le jugement déféré, - à titre principal, - prononcer la nullité ou à défaut la caducité de l'acte du 18 février
2002, - débouter les époux X... et la société SOVEX de leurs demandes, - subsidiairement, - débouter les époux X... de leur demande en paiement de la somme de 38.112 euros au titre de la clause pénale ou à défaut réduire celle-ci à la somme de 1 euro, - débouter les époux X... et la société SOVEX de leurs demandes en dommages-intérêts, - condamner les époux X... à leur payer la somme de 8.112 euros au titre de la clause pénale ou à tout le moins une somme supérieure à celle qu'ils seraient amenés à leur régler au même titre, - condamner les époux X... à leur payer la somme de 228.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant de l'évolution du marché, - en tout état de cause, - condamner les époux X... à leur payer la somme de 66.000 euros en réparation de leurs autres postes de préjudice, - condamner Maître ROBIDAIRE à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, - débouter les époux X..., la société SOVEX et Maître
ROBIDAIRE de leurs demandes, - condamner les époux X... à leur payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP FIEVET LAFON, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
AUX MOTIFS QUE : ô
le compromis de vente comporte une clause mobilière qui est nulle car les meubles visés dans la liste annexée n'ont jamais existé ; cette nullité entache l'acte de vente dans son ensemble, ô
Maître ROBIDAIRE, notaire rédacteur du compromis de vente. Cette instance a été jointe à l'instance en cours à la requête des époux X...
Par jugement du 26 octobre 2004, le tribunal de grande instance de VERSAILLES a : - déclaré irrecevable l'intervention de la société SOVEX, - constaté que la vente est parfaite par l'accord des parties sur la chose et sur le prix, - ordonné la régularisation de la vente des biens figurant au compromis de vente signé le 18 février 2002 par
acte authentique aux conditions de prix stipulées dans le compromis avec le concours du notaire de leur choix, - condamné solidairement les époux Z... à payer aux époux X... la somme de 38.112 euros au titre de l'indemnité contractuelle, - condamné les époux X... à payer aux époux Z... la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts, - débouté jean-Denis Z... de son appel en garantie à l'encontre de Maître ROBIDAIRE, - rejeté les autres demandes, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné les époux Z... aux dépens recouvrés dans les conditions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Les époux X... ont interjeté appel le 26 novembre 2004.
Les époux Z... ont interjeté appel le 7 janvier 2005.
Vu les dernières conclusions signifiées le 27 janvier 2006 aux termes
desquelles les époux X... et la société SOVEX demandent à la cour de : - rejeter l'appel des époux Z... et les débouter de leur demande de réduction de la clause pénale et de toutes leurs autres demandes pécuniaires, - confirmer le jugement en ce qu'il a constaté que la vente est parfaite et a condamné les époux Z... à leur payer la somme de 38.112 euros au titre de l'indemnité contractuelle, - l'infirmer en ce qu'il a déclaré irrecevable l'intervention de la après avoir renoncé au bénéfice de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, les acquéreurs n'ont jamais justifié de la disponibilité des fonds pour régler le prix de vente de sorte que la condition suspensive ne peut être considérée comme levée, ô
la vente doit être résiliée car les acquéreurs n'ont pas justifié dans les délais des démarches pour obtenir un prêt; ils n'ont jamais voulu régulariser la vente, ô
la clause pénale doit être réduite à un euro symbolique car ils ont été particulièrement diligents après le changement de notaire afin
que l'acte puisse être signé très rapidement ; les époux X... ont refusé à plusieurs reprises la signature de l'acte authentique cherchant en réalité à obtenir une réduction du prix par le biais du versement du montant de la clause pénale pour quelques jours de retard, ô
les époux X... n'ont subi aucun préjudice du fait de ce léger retard et se refusent depuis lors à respecter leur engagement malgré plusieurs tentatives ; à l'automne 2005, malgré le jugement assorti de l'exécution provisoire à leur demande, ils ont à nouveau refusé de signer l'acte, ô
ils ont donné à bail précaire l'immeuble litigieux dans l'attente de la décision judiciaire car ils ne pouvaient assumer la charge de cet immeuble ; cette situation n'empêchait pas la signature de l'acte ; ils ont d'ailleurs du saisir la commission de surendettement des ménages, ô
la société SOVEX qui n'était pas partie au contrat, est irrecevable à agir, ô
le comportement fautif des époux X... leur
cause un préjudice car ils ont du être hébergés à l'hôtel et ont été contraints de verser aux époux D... une indemnité faute de pouvoir à leur tour régulariser l'acte de vente malgré une promesse de vente, ô
société SOVEX et a rejeté le surplus de leurs demandes tendant notamment à l'octroi de dommages et intérêts, et en ce qu'il les a condamnés à payer aux époux Z... la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - statuant à nouveau de ces chefs, - dire que la société SOVEX a un intérêt propre à agir et condamner les époux Z... à lui payer la somme de 20.000 euros au titre du préjudice subi depuis le 14 juin 2002 avec intérêts de droit capitalisés depuis l'assignation initiale valant mise en demeure, - condamner les époux Z... à leur payer la somme de 120.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi depuis le 14 juin 2002 avec intérêts de droit capitalisés depuis l'assignation initiale valant mise en demeure, - condamner les époux Z... à
leur rembourser la totalité des loyers perçus depuis le jugement du 26 octobre 2004 jusqu'à ce jour, en les condamnant en tant que de besoin à indiquer préalablement et à justifier, par la production des déclarations ou avertissements de revenus fonciers correspondants, les sommes qu'ils ont perçues à ce titre des différents cocontractants qui se sont succédés dans les lieux, avec intérêts de droit capitalisés depuis l'assignation initiale valant mise en demeure, - dire que l'arrêt à intervenir vaudra vente des locaux libres de toute occupation sauf à mise en jeu de l'astreinte fixée par le juge de l'exécution dans son jugement du 29 mars 2005 signifié le 26 mai 2005, - dire qu'à défaut de libération à bref délai ou de dégradation des locaux occupés du seul chef des Z... depuis le compromis, les époux X... se réservent de demander une réparation plus complète en équivalent et de renoncer à une transaction qui ne peut plus utilement mise en oeuvre, - infirmer le jugement en ce qu'il a refusé d'octroyer des frais irrépétibles et condamner les époux Z... au paiement de
la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les Maître ROBIDAIRE a manqué à leur égard à son devoir de conseil sur les conséquences de leur décision de changer de notaire alors qu'ils ignoraient les risques liés à un tel retard; il a tardé à transmettre le dossier à son successeur ; il a créé une confusion en mettant les locaux de son étude à la disposition de Maître VERGRACHT le 14 juin 2002.
Vu les dernières conclusions signifiées le 7 février 2006 aux termes desquelles Maître ROBIDAIRE demande à la cour de : - dire que la demande des époux Z... en nullité de la vente est irrecevable en application de l'article 564 du nouveau code de procédure civile, - dire que la demande en garantie formée par les époux X... est irrecevable, - confirmer le jugement déféré, - débouter les époux Z... de leurs demandes à son encontre, - débouter les époux X... de leurs demandes à son encontre, - condamner les époux
Z... au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement au profit de la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
AUX MOTIFS QUE : ô
il a transmis les pièces du dossier à Maître BEKELYNCK dès que celui-ci l'a informé de son acceptation après avoir reçu le solde des frais engagés ; le retard apporté à la signature de l'acte authentique ne lui est pas imputable, ô
il a mis à la disposition de Maître VERGRACHT des locaux de son étude conformément aux règles déontologiques de la profession, ô
en réalité les époux Z... cherchaient à se délier de leur engagement considérant que le prix de vente était insuffisant.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 février 2006.
MOTIFS - SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE PRESENTEE PAR LA SOCIETE SOVEX
Le tiers à un contrat est fondé à invoquer l'exécution défectueuse de celui-ci lorsqu'elle lui a causé un dommage. Il lui appartient de démontrer que l'un des contractants lui a causé un dommage en manquant à son égard au devoir général de ne pas nuire à autrui sanctionné par les dispositions de l'article 1383 du code civil.
Dès lors, la société SOVEX, tiers au contrat de vente signé le 18 février 2002, peut rechercher la responsabilité des époux Z... pour obtenir réparation du préjudice qu'elle estime avoir subi suite à la non réitération de la vente par acte authentique alors que son siège social devait être fixé dans l'immeuble litigieux.
Le jugement déféré doit être infirmé de ce chef. - SUR LA VALIDITE DU COMPROMIS
Dans l'acte du 18 février 2002, les parties ont convenu de la vente d'un bien immobilier pour la somme de 367.402,13 euros et de divers biens mobiliers figurant dans une liste annexée avec mention de la valeur de chaque article pour une somme totale de 13.720,41 euros.
Les époux Z... soutiennent que cette clause mobilière est nulle et affecte l'acte dans son ensemble car les objets mobiliers mentionnés n'ont jamais existé. Ils versent aux débats plusieurs attestations selon lesquelles l'immeuble ne comprenait pas de cuisine équipée.
Il ressort de la lettre du centre des impôts que l'administration fiscale effectue un contrôle a posteriori et qu'en cas de non respect des conditions relatives aux clauses mobilières, l'administration remet en cause la taxation en prenant en compte dans le calcul des pénalités le caractère intentionnel de la fraude.
Il apparaît que la clause mobilière litigieuse est susceptible d'être remise en cause par l'administration fiscale qui opère alors un redressement. Une telle clause, dont la régularité n'est appréciée par les services fiscaux qu'a posteriori et au regard du calcul des droits de mutation, n'est pas de nature à entacher l'acte de vente de nullité. Le prix de vente global n'est pas modifié. Seuls les frais de vente sont susceptibles d'être remis en cause.
La demande en nullité du compromis de vente doit être rejetée.
- SUR LA REITERATION DE LA VENTE
La promesse synallagmatique de vente a été conclue sous la condition suspensive en sa faveur et dans son intérêt exclusif de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt d'un montant maximum de 424.179 euros remboursable en 15 ans au taux d'intérêt limite de 5,30 % l'an hors assurance. La réception de l'offre devait intervenir au plus tard le 15 avril 2002. L'obtention ou la non-obtention du prêt devait être
notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivant l'expiration de ce délai ; à défaut le vendeur pouvait mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition ; passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et la promesse caduque de plein droit sans autre formalité.
Les époux X... ont déposé une demande de prêt le 21 février 2002 puis ont renoncé à leur demande le 15 avril 2002 (attestation de la banque populaire du 24 avril 2002). Par lettre recommandée du 17 avril 2002 adressée au notaire des vendeurs confirmée par une lettre manuscrite du 26 avril 2002 envoyée par pli recommandé aux époux Z..., ils ont informé le vendeur de l'abandon de la demande de prêt, étant en mesure de financer l'achat de l'immeuble grâce aux fonds provenant de la vente de leur maison de VERSAILLES, et de la renonciation à se prévaloir du bénéfice des articles L 312-1 à L
312-36 du code de la consommation.
La condition suspensive étant insérée au contrat dans le seul intérêt des acquéreurs, ces derniers pouvaient y renoncer unilatéralement.
Leur renonciation ne peut être considérée comme tardive car présentée postérieurement au 15 avril 2002 dans la mesure où les époux Z... ont mis en demeure les époux X... de justifier de la disponibilité des fonds par lettre du 24 avril reçue le 25 avril et que ces derniers ont répondu par lettre du 26 avril reçue par les vendeurs le 27 avril soit dans le délai prévu à la promesse de vente de sorte que la condition ne peut être censée défaillie entraînant la caducité de plein droit de la promesse selon la clause contractuelle. Ils ont justifié de la disponibilité des fonds en indiquant avoir vendu leur immeuble situé à VERSAILLES. Les époux Z... sont toujours tenus par la promesse synallagmatique de vente signée le 18 février 2002.
Conformément aux dispositions de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de plein droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la
chose et du prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Dès lors, à compter du 27 avril 2002, date de réception de la lettre recommandée, la condition était réalisée et plus rien ne s'opposait à la réitération de la vente ; les époux X... sollicitaient d'ailleurs dans leur courrier du 26 avril 2002 la fixation de l'heure pour la signature de l'acte le 14 juin 2002.
C'est à bon droit que les premiers juges ont constaté que la vente était parfaite ce que les époux Z... ne contestaient d'ailleurs pas en première instance. Cette vente est intervenue au prix convenu entre les parties qui ne saurait faire l'objet d'une quelconque révision pour tenir compte de l'évolution du marché.
Le présent arrêt vaudra acte de vente aux conditions de la promesse du 18 février 2002. - SUR LA CLAUSE PENALE
Par acte délivré le 5 juin 2002 par Maître HOLLANDE, huissier de justice à POISSY, les époux Z... ont été
sommés de comparaître le 14 juin à 11 heures 30 par-devant Maître ROBIDAIRE, notaire à VERSAILLES, afin de régulariser la vente dans le délai convenu. En réalité l'acte devait être reçu par Maître VERGRACHT, notaire à ORLEANS en l'étude de Maître ROBIDAIRE . Jean-Denis Z... s'est présenté, sans son épouse, et sur interpellation du notaire sur son intention de signer l'acte authentique de vente a refusé de répondre et a quitté les lieux. Cette attitude exprime sans contestation la volonté de ne pas signer l'acte.
Il est ainsi établi que les vendeurs ont refusé de signer l'acte authentique à la date convenue. Ils ne peuvent, pour échapper à leur responsabilité, soutenir valablement qu'ils avaient déchargé Maître ROBIDAIRE pour confier la rédaction de l'acte à un autre notaire dès lors que ce changement de notaire a été effectué quelques jours avant la date limite pour la signature dans des conditions telles que cette décision était nécessairement de nature à empêcher la signature au terme contractuel.
Il convient en conséquence de faire application de la clause pénale
selon laquelle au cas où les conditions relatives à l'exécution étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 38.112,25 euros à titre de clause pénale indépendamment de tous dommages-intérêts et de la possibilité de poursuivre l'exécution de la vente.nsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 38.112,25 euros à titre de clause pénale indépendamment de tous dommages-intérêts et de la possibilité de poursuivre l'exécution de la vente.
Les époux Z... ont été justement condamnés au paiement de la somme de 38.112 euros au titre de la clause pénale sans qu'il y ait lieu à réduction de cette somme qui n'apparaît pas manifestement excessive eu égard aux circonstances particulières de cette vente, les vendeurs ayant sollicité une révision à la hausse du prix (attestations de Caroline de FRAGUIER et de Patrick BERANGER) et n'ayant pas libéré les lieux pour le 14 juin
(attestation de Nathalie PERROCHAUD indiquant que le déménagement n'avait pas commencé à 11 h 30, moment prévu pour la signature).
La non réitération de la vente à la date convenue leur étant imputable, les époux Z... sont mal fondés à solliciter le bénéfice de la clause pénale qui n'est pas prévue pour des tentatives ultérieures de régularisation.
- SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS PRESENTEE PAR LES EPOUX X... ET LA SOCIETE SOVEX
Par lettre recommandée du 22 juillet 2002, Maître BEKELYNCK, notaire à VERAILLESs, adressait à Maître VERGRACHT le projet d'acte de vente et proposait que la signature intervienne en son étude le 31 juillet 2002 à 11 heures.
Les époux X... ne se sont pas présentés en l'étude de Maître BEKELYNCK le 31 juillet 2002 au motif qu'ils souhaitaient obtenir que soit déduit du prix de vente le montant de la clause pénale dont ils se considéraient créanciers.
Dès lors que la vente était parfaite, les époux X... ne pouvaient
exiger, pour signer l'acte authentique, le paiement de la clause pénale. Il convenait de réitérer la vente par acte authentique et de solliciter ultérieurement, le cas échéant par une procédure judiciaire, le paiement du montant de cette clause pénale.
A deux reprises, en juillet puis en septembre 2002, les époux X... ont refusé de signer l'acte authentique et se sont opposés à la demande présentée à cette fin par les époux Z... devant le juge des référés.
En conséquence, il convient de considérer que les époux X... sont à l'origine de leur propre préjudice pour la période au delà du 31 juillet 2002. Ils ne peuvent donc prétendre à aucune indemnisation de ce chef, même si durant cette période les époux Z... ont donné à bail précaire l'immeuble litigieux pour leur permettre de faire face à leurs obligations financières du fait du retard imposé alors par les acquéreurs. Ils avaient informé les occupants de la précarité de leur situation ce qui ne rendait pas la signature impossible, si les
parties en avaient ainsi décidé.
Le préjudice subi du 14 juin au 31 juillet 2002 a été suffisamment réparé par le montant de la clause pénale ; il n'y a pas lieu à dommages-intérêts complémentaires.
En revanche, la société SOVEX, dont le siège social devait être situé dans l'immeuble litigieux, bien que tiers au contrat de vente, a subi un préjudice dont elle est bien fondée à demande réparation car elle a dû s'immatriculer et transférer son siège social à une adresse provisoire. Les époux Z... sont à l'origine de ce préjudice pour la période du 14 juin au 31 juillet 2002.
La cour dispose des éléments suffisants pour fixer ce préjudice à la somme de 3.591,41 euros se décomposant comme suit : - frais de déménagement....................................................
1.400,00 euros - frais
postaux.............................................................. ......
18,29 euros - annonce légale............................................................... ...
80,40 euros - registre du commerce.......................................................
142,60 euros - lignes téléphoniques........................................................ .
195,12 euros - contrôle stockage de la source radioactive.......................
250,00 euros - 1/2 loyers 14/06 au 31/07.................................................
1.505,00 euros - TOTAL................................................................ .............
3.591,41 euros
Le jugement déféré sera réformé de ces chefs de demande. - SUR LA DEMANDE EN REMBOURSEMENT DES LOYERS PERCUS PAR LES EPOUX Z...
Aux termes de la promesse de vente, l'acquéreur est propriétaire du bien à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique ; il en aura la jouissance par la prise de possession réelle et effective à compter de ce même jour, ledit bien étant vendu libre de toute location, habitation ou occupation quelconque.
Les vendeurs ont conservé la jouissance de l'immeuble et à ce titre ont normalement perçu les loyers versés par les locataires à titre précaire, bien que ces baux soient contraires aux dispositions contractuelles. Les époux X... ne deviendront propriétaires avec droit de jouissance qu'au jour du prononcé de l'arrêt de sorte que leur demande en remboursement du montant des loyers est mal fondée. - SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS DES EPOUX Z...
S'il est établi que les époux X... ont refusé, postérieurement au 14 juin 2002, de signer l'acte authentique, il n'en demeure pas moins que les époux
Z... sont à l'origine de cette difficulté puisqu'ils ont eux-mêmes refusé de signer l'acte à la date contractuellement prévue et se sont ensuite opposés au paiement du montant de la clause pénale.
Il apparaît qu'en l'espèce la convention n'a été exécutée de bonne foi par aucune des parties. Il ne saurait être fait droit à la demande en dommages-intérêts. - SUR LA GARANTIE DE MAITRE ROBIDAIRE
Les époux X... n'étant pas condamnés au paiement de dommages-intérêts au profit des époux Z..., leur demande en garantie à l'encontre de Maître ROBIDAIRE est devenue sans objet. Quant à la société SOVEX, elle n'établit pas en quoi le notaire aurait failli à son égard, étant précisé qu'elle n'était pas partie à l'acte authentique.
Il ressort des pièces versées au dossier que le 3 juin 2002, soit 11 jours avant la date de signature de l'acte authentique, les époux Z... ont confié à Maître BEKELYNCK le
soin d'établir l'acte notarié de vente ; par lettre du 4 juin ils ont informé Maître ROBIDAIRE de leur décision. Maître BEKELYNCK a réclamé à son confrère les pièces du dossier par lettre du 27 juin soit une quinzaine de jours après l'expiration du délai contractuel pour la réitération de la vente. Les pièces ont été transmises dès le règlement des frais restant dus soit le 1er juillet. Des courriers ont ensuite été échangés à propos du dépôt de garantie.
Il apparaît que contrairement aux affirmations des époux Z..., Maître ROBIDAIRE a transmis sans retard les pièces du dossier à Maître BEKELYNCK pour lui permettre d'établir l'acte, que néanmoins, compte tenu de la date du changement d'officier ministériel, il était en réalité impossible de soumettre un acte rédigé par Maître BEKELYNCK à la signature des parties pour le 14 juin. La lettre du 12 juin à laquelle fait référence Maître BEKELYNCK dans son écrit du 25 octobre 2005 n'est pas produite aux débats et ne peut donc être retenue par la cour. En tout état de cause, une transmission des pièces le 12 juin n'aurait pas permis une signature de l'acte deux
jours plus tard.
Les époux Z... ont pris leur décision de dessaisir Maître ROBIDAIRE sans prendre conseil auprès de lui. Le notaire a pris acte de leur volonté. Ils ne peuvent utilement soutenir que celui-ci aurait du les informer des conséquences d'un changement tardif de notaire. Ce conseil aurait du leur être donné par le notaire choisi par eux dont la responsabilité n'est pas recherchée.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux Z... de leur demande en garantie à l'encontre de Maître ROBIDAIRE. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande en dommages-intérêts sur le fondement de l'article 550 al 2 du nouveau code de procédure civile dans la mesure où les époux X... ont pu présenter leurs moyens de défense y compris en réponse à la nouvelle argumentation des intimés.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré la vente parfaite, a condamné les époux Z... à payer aux époux X... la somme de 38.112 euros au titre de l'indemnité contractuelle, a débouté les époux Z... de leur demande en garantie à l'encontre de Maître ROBIDAIRE,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Dit que l'arrêt vaudra acte de vente de l'immeuble libre de toute occupation situé à SAINT CYR L'ECOLE 10 bis rue de l'Union comprenant une maison à usage d'habitation en rez de chaussée et une maison d'habitation comprenant un rez de chaussée, un étage, un sous-sol, un garage et un grenier aménageable cadastré section AN no 100 lieudit rue de l'Union pour une superficie de 5 ares et 20 centiares, le bien formant le lot no 8 du lotissement dénommé "Plateau du Bois Robert", Déclare la société SOVEX recevable en son intervention,
Condamne les époux Z... à payer à la société SOVEX la somme de 3.591,41 euros à titre de
dommages-intérêts avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts échus pour une année entière conformément à l'article 1154 du code civil,
Déboute les époux X... de leur demande en dommages-intérêts et de leur demande en paiement des loyers perçus par les époux Z...,
Déboute les époux Z... de leur demande en dommages-intérêts,
Condamne in solidum les époux Z... et les époux X... à payer à Maître ROBIDAIRE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Condamne les époux Z... à payer aux époux X... la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Condamne les époux Z... aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause. - prononcé par mise à disposition de
l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. - signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame THEODOSE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,