ARRÊT No312 1ère Chambre A
R. G. : 03 / 02400
Magistrat rédacteur : P. BOUYSSIC
/ CM TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 05 septembre 2000 S / RENVOI CASSATION X... C / S. A. R. L. LA BRIOCHERIE
COUR D'APPEL DE NIMES
CHAMBRES RÉUNIES
ARRÊT DU 07 JUIN 2005
APPELANTE : Madame Henriette X... épouse Y... née le 22 Septembre 1922 à MONTPELLIER (34000)... 34280 CARNON représentée par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour assistée de la SCP SCHEUER-VERNHET JONQUET, avocats au barreau de MONTPELLIER
INTIMÉE : S. A. R. L. LA BRIOCHERIE prise en la personne de son gérant en exercice, 34 Rue Jean Moulin 34000 MONTPELLIER représentée par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués à la Cour assistée de Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLOTURE rendue le 07 Janvier 2005
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
M. Pierre BOUYSSIC, Président, Mme Christine JEAN, Conseiller, M. Serge BERTHET, Conseiller, M. Jean Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller, Mme. Elisabeth PONSARD, Conseiller, GREFFIER : Mme Véronique VILLALBA, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DÉBATS : à l'audience publique du 01 Février 2005, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 mars 2005, prorogé à celle de ce jour. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Pierre BOUYSSIC, Président, publiquement, le 07 Juin 2005, Chambres réunies, sur renvoi de la Cour de Cassation, par mise à disposition au greffe de la Cour
FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE
La SARL LA BRIOCHERIE exploite à MONTPELLIER un fonds de commerce de restauration rapide dans un immeuble situé... appartenant à Mme Y... veuve X..., en vertu d'un bail du 16 juin 1980 renouvelé à l'amiable à compter du 1er avril 1993 suivant acte du 9 mars 1993 qui a fixé le loyer annuel à la somme de 258 856 francs (il s'agissait alors d'une transaction mettant fin à un précédent litige entre les parties). Estimant ce loyer trop élevé en 1998, elle en a demandé la révision à la baisse. Par jugement rendu le 5 septembre 2000 en lecture du rapport d'un expert commis par jugement du 19 janvier 1999, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de MONTPELLIER a fixé le prix du bail au 17 octobre 1997 à une somme annuelle de 155 942 francs, relevant que les dispositions de révision triennale d'un loyer commercial sont d'ordre public et ne sauraient être tenues en échec par la transaction survenue entre les parties le 9 mars 1993, que selon les conclusions du rapport de l'expert, non contestées par la bailleresse, le loyer de 258 856 francs est manifestement exagéré par rapport aux loyers pratiqués dans le même secteur, même en 1993 et même pour le marché libre dit à l'américaine qui inclut dans les loyers outre la valeur locative, le droit au bail et le droit d'entrée lesquels ont été acquittés depuis longtemps par les précédents locataires, et que la comparaison avec les loyers pratiqués habituellement dans la rue en cause permet de fixer un prix locatif de 2 345 francs par m et par an. Par arrêt du 1er avril 2003, la troisième chambre civile de la cour de cassation a cassé l'arrêt confirmatif de la cour d'appel de MONTPELLIER en date du 9 octobre 2001 mais seulement en ce qu'il a fixé le loyer annuel révisé, en énonçant, au visa de l'article L. 145-38 alinéa 3 du code de commerce, que par dérogation à ce texte et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; or les juges du fond se sont déterminés sur le caractère manifestement excessif du loyer amiable, tout en constatant l'absence d'évolution des facteurs locaux de commercialité, ce qui est une violation de la loi.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Dans le dernier état de ses écritures signifiées le 3 mai 2004, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur le détail de l'argumentation, Mme X... soutient que la SARL LA BRIOCHERIE ne rapporte pas la preuve préalable et nécessaire d'un changement matériel des facteurs de commercialité, puisque l'expert est formel sur l'absence d'évolution, et se trouve donc infondée à réclamer une baisse de loyer par révision triennale. Au pire elle demande la fixation dudit loyer à la valeur locative de l'immeuble loué en tenant compte de ce que le bail appartient au secteur non protégé, c'est-à-dire intègre dans le loyer les valeurs de droits au bail et d'accès, outre le rajout d'activités non prévues initialement, c'est-à-dire un minimum de 3 200 ç par mois au 17 octobre 1997. Elle sollicite en outre la condamnation de son adversaire à lui payer la différence entre le loyer payé effectivement de 25 086, 40 ç et le loyer qu'elle demande en révision outre l'allocation d'une indemnité de 5 000 ou 3 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, selon l'endroit de ses écritures. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 9 mars 2004 auxquelles il est également renvoyé pour plus ample informé, la SARL LA BRIOCHERIE poursuit quant à elle la fixation du loyer à la valeur locative, soit, estime-t'elle, à un montant de 13 263, 06 ç par an ou de 16 220 ç par an en suivant l'expert, et ce sans avoir à payer un quelconque reliquat de loyer arriéré. Elle demande en outre la condamnation de Mme X... à lui payer 10 000 ç à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive outre une indemnité de 9 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
DISCUSSION
Dans la limite de la saisine de la cour de renvoi, qui exclut notamment tout droit à demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ou résistance abusive, puisque ces points ont été tranchés par la partie de l'arrêt de la cour d'appel de MONTPELLIER qui n'a pas été cassé La demande ici en cause de révision du loyer doit, pour prospérer sous l'empire du texte applicable à l'époque, être fondée sur une modification matérielle avérée des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, d'une part la loi du 11 décembre 2001 ne pouvant avoir une portée rétroactive sur les litiges en cours et d'autre part nul ne pouvant se prévaloir d'un droit acquis à une jurisprudence figée. Et il incombe au demandeur en révision d'apporter la preuve de cette modification matérielle (comme par exemple, l'installation d'une palissade ou de travaux gênant le passage ou la restitution à la circulation automobile d'une rue piétonnière, etc.). En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise à bon droit ordonnée en première instance, que pendant la période considérée, les locaux en cause d'une surface de 65, 50 m sur trois niveaux de construction ancienne mais avec droit d'empiétement sur le domaine public pour une terrasse ouverte à la clientèle du fonds de briocherie, pâtisserie, viennoiserie, glaces, petite restauration qui y est exploité, sont implantés dans la partie centrale d'une artère commerciale du centre ancien de MONTPELLIER (36 Grand'rue Jean Moulin) située près de la rue de la Loge, mise en voie piétonnière en 1989, mais accessible aux transports en commun de la ville, seul un arrêt de bus ayant été déplacé d'une centaine de mètres du commerce de la demanderesse en révision. En septembre 1997, le centre de formalités des entreprises a été fermé pour être réimplanté ailleurs, mais l'expert a vérifié que son activité était essentiellement traitée par correspondance et que les effectifs de la chambre de commerce restée en place dans la grand'rue Jean Moulin n'en avait pas été affectés. La fréquentation de la rue, forte notamment aux heures de repas et de fins de bureau, son attractivité, sa densité commerciale, le maintien de nombre d'enseignes commerciales ont été un efficace contrepoids aux quelques éléments contraires (et susvisés) dénoncés par la locataire ; l'expert indique finalement et après étude des loyers pratiqués pendant la période de référence qui lui semblent hors du raisonnable, que les facteurs locaux de commercialité n'ont subi aucune évolution susceptible d'avoir une incidence significative sur le commerce considéré entre le 1er avril 1993 et le 17 octobre 1997. La SARL LA BRIOCHERIE n'apporte aucun élément contraire et se fonde même sur l'avis de l'expert sur le caractère déraisonnable des loyers pour solliciter la révision. Dans ces conditions, elle n'est pas fondée en sa demande qui sera rejetée, celle-ci ne pouvant s'étayer sur une quelconque considération d'équité comme l'a pourtant ordonné le premier juge : la décision déférée sera infirmée en ce sens. Mme X... ne fait pas la preuve du préjudice qu'elle aurait subi depuis l'arrêt de MONTPELLIER pour fonder sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Succombant, la SARL LA BRIOCHERIE supportera les entiers dépens de première instance et d'appel. Il est cependant équitable de partager à égalité les frais d'expertise engendrés par l'instance.
De même, il est équitable que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles, toutes les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile étant ainsi rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant solennellement publiquement en dernier ressort par arrêt contradictoire,
Vu l'arrêt de la cour de cassation en date du 1er avril 2003 portant cassation partielle de l'arrêt de la cour d'appel de MONTPELLIER en date du 9 octobre 2001, dans la limite de la saisine,
Infirme le jugement déféré et déboute la SARL LA BRIOCHERIE de sa demande en révision de loyer commercial,
Déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts ou présentées sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Dit qu'il sera fait masse des dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise et condamne chacune des parties à en supporter la moitié en conservant la charge de ses propres frais irrépétibles,
Autorise la SCP d'avoué GUIZARD-SERVAIS à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
Le présent arrêt a été signé et prononcé publiquement par mise à disposition des parties au greffe les jour mois an ci-dessus énoncés en page 1 par le président assisté du greffier soussignés.
A GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT Véronique VILLALBA Pierre BOUYSSIC