COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51G 1ère chambre 2ème section ARRET No CONTRADICTOIRE DU 28 FEVRIER 2006 R.G. No 04/05683 AFFAIRE :
Fabrice X... C/ Robert Y... Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 08 Juin 2004 par le Tribunal d'Instance de RAMBOUILLET No chambre : No Section : No RG : 1/03 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Claire RICARD SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT HUIT FEVRIER DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur Fabrice X... 17 avenue du général de Gaulle 78490 MERE représenté par Me Claire RICARD - N du dossier 240457, avoués assisté de Me Fernando MANES (avocat au barreau de PARIS) APPELANT [****************] Monsieur Robert Y... 4 rue de Chantereine 78490 MONTFORT L AMAURY représenté par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD - N du dossier 0540900, avoués assisté de Me Patrice ANTIER (avocat au barreau de PARIS) INTIME [****************] Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Décembre 2005 devant la cour composée de :
Monsieur Charles LONNE, président,
Madame Evelyne LOUYS, conseiller,
Mme Annie DABOSVILLE, conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEILFAITS ET Z...,
Par contrat en date du 15 septembre 1997 Monsieur X... a donné à bail à Monsieur Y... un appartement sis 4 rue Chantereine à Montfort l'Amaury.
A la suite d'un dégât des eaux en mars 1999 et d' infiltrations en janvier 2000, cet appartement a été endommagé et les travaux de
remise en état ont été effectués au mois de mars 2003;
Monsieur Y... ayant cessé de régler ses loyers à partir du mois de juillet 2003 Monsieur X... lui a fait délivrer un commandement de payer le 15 septembre 2003 aux fins d'obtenir le paiement de l'arriéré de loyers s'élevant alors à la somme de 2.070 ç.
Le 4 décembre 2003 Monsieur Y... a saisi le tribunal d'instance de Rambouillet pour voir condamner son bailleur à lui payer une somme équivalente au tiers du montant du loyer entre les mois de mars 1999 et mars 2003 en dédommagement de son trouble de jouissance;
Monsieur X..., reconventionnellement, a demandé la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de 4.830 ç correspondant à l'arriéré locatif.
C'est dans ces conditions que par jugement du 8 juin 2004 le juge de proximité du tribunal d'instance de Rambouillet a déclaré irrecevable la demande de Monsieur X... en constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire et en expulsion, a chiffré à 8.280 ç les dommages et intérêts que Monsieur X... devra verser à Monsieur Y... en réparation de son trouble de jouissance, a fixé à 4.830 ç l'arriéré locatif dû par Monsieur Y... à Monsieur X... et, après compensation, a condamné Monsieur X... à payer à Monsieur Y... la somme de 3.450 ç, outre intérêts au taux légal.
Le premier juge a également débouté Monsieur X... de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts, ordonné l'exécution provisoire, et condamné Monsieur X... aux dépens.
Monsieur X... a interjeté appel de cette décision le 26 juillet 2004 et, aux termes de ses dernières écritures signifiées et déposées le 14 octobre 2005, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, demande à la cour de : - infirmer en toutes
ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau, - constater la résiliation du bail de plein droit conclu le 15 septembre 1997 pour non paiement des loyers par Monsieur Y... et pour abandon de domicile et ordonner son expulsion; - déclarer recevable la demande de résiliation judiciaire et d'expulsion formulée par Monsieur X... reconventionnellement; - condamner Monsieur Y... au paiement d'une somme de 14.868 ç au titre de l'arriéré locatif portant intérêts au taux légal capitalisable à la date d'échéance desdits loyers impayés arrêtés au 31 mars 2005; - débouter Monsieur Y... de toute demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance; Subsidiairement, - fixer la période de référence pour l'évaluation du préjudice du mois d'avril 1999 au mois de décembre 2002, date à laquelle les travaux auraient pu être réalisés, voire en mars 2003, date de réalisation effective de ces travaux; - réduire le montant de l'indemnité mise à la charge de Monsieur X... à ce titre; - condamner Monsieur Y... au paiement d'une somme de 250 ç de dommages et intérêts et aux entiers dépens.
Monsieur Y... a constitué avoué mais n'a pas conclu sur le fond ni déposé de dossier des pièces qu'il avait communiquées;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2005.
MOTIFS Sur la résiliation du bail
Considérant qu'il est versé au débat le commandement de payer les loyers des mois de juillet, août et septembre 2003 que Monsieur X... a fait délivrer par Me BOSC, huissier de justice, à Monsieur Y... le 15 septembre 2003;
Qu'il n'est pas contesté que l'intimé n'a pas réglé les causes de ce commandement dans le délai imparti;
Mais considérant qu'en application de l'article 24 al 8 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par l'article 188 de la loi No 2000-1208 du
13 décembre 2000, applicable en l'espèce, les dispositions du deuxième alinéa de l'article 24, qui obligent sous peine d'irrecevabilité à notifier au représentant de l'Etat dans le département toute demande aux fins de constat de la résiliation d'un bail pour défaut de paiement du loyer au moins deux mois avant l'audience, sont également applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur;
Que Monsieur X... ne justifie pas que sa demande reconventionnelle ait été notifiée au préfet; qu'en conséquence elle doit être déclarée irrecevable;
Considérant que Monsieur X... demande par ailleurs que le bail soit résilié de plein droit pour abandon de domicile en application des articles 2.11 et 2.12 du contrat de bail qui font référence à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989; qu'il soutient que l'appartement n'est plus utilisé que comme garde meuble comme cela a été constaté dans deux constats d'huissier des 12 janvier 2004 et 12 avril 2005 et que les factures d'électricité produites au débat démontrent une baisse de la consommation au cours du premier semestre;
Mais considérant que l'abandon de domicile, au sens de l'article 14, doit s'entendre du départ brusque et imprévisible du locataire; que tel n'est pas le cas en l'espèce puisque il est établi par le premier constat de janvier 2004 la présence de meubles appartenant au locataire; que l'on retrouve un an plus tard en avril 2005 les mêmes meubles dans les locaux étant précisé que l'huissier indiquait en 2004 que Monsieur Y... avait rangé une partie de ses objets personnels dans des cartons provisoirement entassés dans la chambre et déménagé certains objets meublants dans la chambre et la cuisine
afin de permettre la réalisation de travaux et qu'en 2005 il est mentionné dans le procès verbal de constat que la pièce de séjour est meublée de façon succincte et que des meubles et des cartons sont entreposés dans la chambre et la cuisine, Monsieur Y... ayant précisé à l'huissier que ce rangement avait été effectué à la demande de son bailleur afin de permettre la réalisation des travaux de remise en état; qu'en outre les factures d'électricité de janvier, mars et mai 2005 sont la preuve que l'appartement donné à bail n'est pas abandonné, même si la consommation a diminué par rapport à 2004; qu'enfin est également produit un contrat multirisque habitation que l'intimé a souscrit le 16 août 2004 pour l'appartement litigieux auprès du GAN;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le moyen n'est pas fondé et doit être en conséquence rejeté;
Considérant que Monsieur X... sera donc débouté de sa demande de résiliation de plein droit du bail, étant ajouté qu'il ne sollicite pas que soit prononcée la résiliation judiciaire de ce bail; 2 - Sur l'arriéré locatif
Considérant que l'appelant sollicite le paiement de la somme de 14.868ç représentant les loyers de juillet à mars 2005;
Qu'en l'absence de toute contestation de ce chef il convient de faire droit à la demande;
3 - Sur le trouble de jouissance du locataire
Considérant qu'en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation; de lui assurer la jouissance paisible du logement; d'entretenir les locaux et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à
l'entretien normal des locaux;
Considérant que le jugement entrepris, qui fait état d'un appartement "esthétiquement détérioré" , de la nécessité de "pallier aux infiltrations d'eau par la pose de cuvettes et bassines dans les pièces" et "de la perte de jouissance pleine et entière de la totalité de la surface de l'appartement liée aux dégagements mobiliers de certaines pièces pour permettre les travaux de réfection"a condamné Monsieur X... à verser à Monsieur Y... la somme de 8.280 ç en réparation de son trouble de jouissance;
Considérant que les désordres survenus dans l'appartement donné à bail ont consisté en infiltrations d'eau au niveau du plafond du salon et de la salle d'eau résultant d'un défaut d'entretien des parties communes, à savoir la couverture de l'immeuble et plus précisément le faîtage;
Considérant toutefois qu'aucune faute du bailleur, de nature délictuelle ou contractuelle, n'est en l'occurrence démontrée;
Qu'en effet il résulte des pièces versées au débat que Monsieur X... a toujours accompli les diligences nécessaires à l'égard du syndicat des copropriétaires pour satisfaire la demande de son locataire; qu'ainsi aux termes de lettres recommandées en date des 16 avril et 22 décembre 1999 ainsi que du12 juillet 2000 il a réclamé au syndic une intervention rapide après que Monsieur Y... le lui ait demandé;
Qu'il est par ailleurs établi que les travaux ont été retardés à cause des compagnies d'assurance et par le fait de Monsieur Y... lui même comme le relate Monsieur A..., entrepreneur, qui atteste avoir programmé des travaux en décembre 2002 mais qui n'ont été réalisés qu'en mars 2003 à la demande de Monsieur Y...;
Considérant, enfin, que rien ne prouve que Monsieur Y... ait vécu longtemps "au milieu de cuvettes et de bassines"; que lors de son
premier passage l'expert relevait des décollements de peinture et de papiers peints dans le séjour , le couloir et la salle de bain; qu'il n'y a pas eu par la suite d'aggravation jusqu'à ce que les travaux soient réalisés;
Considérant, en conséquence, que le jugement sera réformé en ce qu'il a condamné Monsieur X... au paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance de Monsieur Y... qui n'est pas démontré; 4 - Considérant que l'appelant sera débouté de sa demande en paiement d'une somme de 250 ç "à titre de dommages et intérêts"qui n'est ni explicité ni motivée;
Que les dépens seront supportés par Monsieur Y... qui succombe principalement;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement;
Confirme le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de Monsieur X... en résiliation de plein droit du bail par application de la clause résolutoire et en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts;
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau;
Déboute Monsieur X... de sa demande de résiliation de plein droit du bail pour abandon du domicile de son locataire;
Condamne Monsieur Y... à payer à Monsieur X... la somme de 14.868 ç au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 31 mars 2005 avec intérêts au taux légal à compter de la date d'échéance des loyers impayés et capitalisation de ces intérêts conformément à l'article 1154 du code civil à compter de la première demande;
Dit n'y avoir lieu de condamner Monsieur X... au paiement de dommages et intérêts pour troubles de jouissance;
Condamne Monsieur Y... aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de
procédure civile par Maître RICARD, avoué.
Arrêt prononcé et signé par Madame LOUYS, Conseiller, pour le Président empêché, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier,
Arrêt prononcé et signé par Madame LOUYS, Conseiller, pour le Président empêché, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, présent lors du prononcé Le GREFFIER,
Le CONSEILLER,