FAITS ET PROCEDURE,
Le 19 octobre 1995, Monsieur et Madame LE X... ont saisi le juge du tribunal d'instance de Pontoise d'une requête en injonction de faire à l'encontre de leurs voisins, les époux Y..., ayant pour objet : * le ravalement de leur mur pignon donnant sur le jardin des époux Y...,
* le retrait du laurier planté contre le mur, d'une hauteur de 4 mètres, * et la plantation d'une haie vive en limite de leur propriété, le tout sous astreinte de 200 Francs par jour de retard.
Par ordonnance en date du 12 février 1996, le juge du tribunal d'instance de PONTOISE a fait droit intégralement à cette requête.
Les époux Y... ont adressé des conclusions par télécopie, expédiée au tribunal le 25 mars 1996 ; ils ont soutenu qu'il n'y avait pas lieu à injonction de faire et ont demandé le renvoi des époux LE X... à se pourvoir devant le tribunal d'instance suivant la procédure de droit commun en ce qui concerne le retrait du laurier et devant le tribunal de grande instance pour les autres demandes. Cependant, ils n'ont pas comparu à l'audience du 26 mars 1996, ni à l'audience de renvoi du 4 juin suivant.
Monsieur LE X... étant décédé postérieurement à la requête, Madame veuve LE X... a sollicité la confirmation de l'ordonnance et à tout le moins, la condamnation des époux Y... à lui payer la somme de 3.000 Francs correspondant aux frais de ravalement dont ils ont bénéficié gratuitement. Elle a également sollicité le prononcé d'une astreinte et la condamnation des époux Y... à lui payer la somme de 5.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par jugement réputé contradictoire en dernier ressort, en date du 9 juillet 1996, le tribunal d'instance de PONTOISE a rendu la décision suivante :
- rejette les conclusions d'irrecevabilité d'incompétence de Monsieur et Madame Y..., ainsi que leur demande de condamnation au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - dit recevable et bien fondée les demandes de Madame LE X..., - condamne Monsieur et Madame Y... à payer à Madame LE X... la somme de 3.000 Francs à titre de dommages-intérêts au titre du ravalement du mur, - condamne Monsieur et Madame Y... à planter la haie vive prévue en clôture par l'article 5 chapitre 2 du cahier des charges du lotissement annexe 3, et ce, sous astreinte de 200 Francs par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, - condamne Monsieur et Madame Y... à enlever le laurier planté contre le mur de Madame LE X... sous astreinte de 200 Francs par jour
de retard à compter de la signification de la présente décision, - condamne, en outre, solidairement Monsieur et Madame Y... à payer à Madame LE X... la somme de 1.500 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamne solidairement les époux Y... aux entiers dépens.
Le 3 octobre 1996, Monsieur et Madame Y... ont interjeté appel. Tout d'abord, ils concluent à la nullité du jugement aux motifs que le tribunal ayant constaté le décès de Monsieur LE X..., aurait du s'assurer soit de l'absence d'héritiers, soit de leur mise en cause ; que le tribunal ne pouvait se déclarer compétent et statuer sur le fond qu'après avoir mis les parties en demeure de statuer sur le fond, qu'il n'a donc pas respecté le principe de la contradiction et à un autre titre également puisqu'il a accepté que Madame LE X... transforme sa demande au titre du ravalement, en paiement de dommages-intérêts, sans s'assurer que cette modification avait été portée à leur connaissance ; qu'en outre, en acceptant cette modification de la demande, le tribunal est sorti de la procédure d'injonction de faire.
Sur le fond, ils font valoir qu'ils ont acheté leur maison, contiguù de celle de Madame LE X..., le 26 juillet 1990, laquelle maison
appartenait auparavant à Monsieur Z..., grand-père de Madame Y... ; que Monsieur Z... avait fait procéder le 13 novembre 1989 au ravalement des murs privatifs de son pavillon, sans ravaler celui du pavillon de Madame LE X... donnant sur son jardin ; que celle-ci prétend qu'il appartient à chaque propriétaire d'assurer le ravalement du mur de son voisin donnant sur son jardin, en se fondant sur des dispositions prises en 1977 qui n'étaient plus applicables pour n'avoir pas été renouvelées lors du deuxième ravalement ; que l'article 15 d) du règlement de copropriété prévoit désormais que chaque copropriétaire procède au ravalement des murs de son propre pavillon, sauf accord écrit avec son voisin.
Concernant la haie vive, ils invoquent l'article 15 k) du même règlement de copropriété, selon lequel les clôtures peuvent, et non doivent comme le soutient Madame LE X..., être doublées d'au moins une haie vive, laquelle existe du côté LE X....
Concernant le laurier, ils déclarent qu'ils ont supprimé ce laurier, déjà planté lors de leur entrée dans les lieux, dès le 4 mars 1996, c'est-à-dire à la réception de l'injonction de faire.
Ils soulignent que Madame LE X... a engagé une procédure manifestement dénuée de tout fondement, sauf pour le laurier, se gardant bien d'indiquer au tribunal que les époux Y... avaient satisfait à sa demande.
Ils demandent à la Cour de :
- dire et juger nul le jugement du tribunal d'instance de PONTOISE du 9 juillet 1996, Au cas où Monsieur LE X... serait décédé en laissant des héritiers, ordonner avant toute décision au fond et à défaut de leur intervention volontaire, leur mise en cause par Madame LE X..., - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a prononcé condamnation à l'encontre des époux Y... en ce qui concerne le ravalement et la haie vive et dire et juger les demandes faites à ce titre mal fondées, - constater la suppression par les époux Y... du laurier le 4 mars 1996 et dire, en conséquence, que la demande faite, à ce titre, est devenue sans objet, - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux Y... au paiement d'une indemnité de 1.500 Francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens, - condamner Madame LE X... seule ou solidairement avec les héritiers de Monsieur LE X... à payer aux époux A... une indemnité de 5.000 Francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Madame LE X... seule ou solidairement avec les héritiers de Monsieur LE X..., aux entiers dépens de première instance et d'appel, - dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP LISSARRAGUE
DUPUIS ET ASSOCIES, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Madame veuve LE X..., en qualité d'intervenante volontaire, tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Monsieur LE X..., Madame Isabelle LE X... épouse LE B... et Monsieur C... LE X..., intervenants volontaires en reprise d'instance, répondent que le jugement mérite confirmation, nonobstant les prétendus vices de forme, en application de l'article 561 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Concernant le ravalement, ils soutiennent que le cahier des charges des copropriétaires met le ravalement des murs communs et des dépendances privées donnant sur jardin privé à la charge des copropriétaires des jardins concernés ; qu'eux-mêmes ses sont conformés à l'ancien règlement de copropriété qui comportait cette règle et ont procédé au ravalement du mur pignon de Monsieur Z... ; que par conséquent, les époux Y..., venant aux droits de M. Z..., se devaient de procéder au ravalement du mur de Madame LE X... ; que les époux Y... ne sauraient profiter d'un ravalement effectué par leurs voisins, sans assurer la réciprocité ; que sinon, les consorts LE X... sont fondés à solliciter le remboursement du ravalement effectué sur le mur de Monsieur Z..., conformément aux articles 1376 et 1235 du Code civil ;
Concernant la haie vive, ils font observer que l'article 5 du cahier des charges en fait une obligation pour chaque copropriétaire ;
Concernant le laurier, ils soulignent qu'aucune pièce ne justifie de sa suppression ;
Ils demandent à la Cour de : - déclarer Madame D... veuve LE X... recevable et bien fondée en son intervention volontaire et en sa demande de reprise d'instance, laquelle constitue avoué en l'étude de la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, titulaire d'un office d'avoués près la Cour d'appel de VERSAILLES, - déclarer Madame LE B... et Monsieur LE X...
C... bien fondés en leur demande de reprise d'instance et de leur élection de domicile en l'étude de la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, Les y recevant :
- déclarer recevable mais mal fondé l'appel des consorts Y..., - les débouter de toutes leurs demandes, fins et écritures, Au principal, - constater que le ravalement du mur de la propriété de Madame LE X... est à la charge des consorts Y..., au regard des documents contractuels versés aux débats, A défaut, - constater que les époux Y..., venant aux droits de Monsieur Z..., ont profité indûment du ravalement effectué sur leur
propriété par Madame LE X..., - dire que Madame LE X... est bien fondée à solliciter l'allocation d'une somme de 3.000 Francs au regard des articles 1235 et 1376 du Code civil, ou à défaut, la somme de 3.000 Francs à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, - condamner les époux Y... à planter une haie vive, conformément à l'article 5 chapitre II du cahier des charges du lotissement annexe 3, sous astreinte de 200 Francs par jour de retard à compter de la signification du jugement, - constater que les consorts Y... ne rapportent pas la preuve que le laurier litigieux aurait été supprimé, En tout état de cause, - condamner in solidum les époux Y... au paiement de la somme de 10.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, titulaire d'un office d'avoué près la Cour d'appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
L'ordonnance de clôture a été signée le 5 novembre 1998 et les dossiers des parties ont été déposés à l'audience du 19 novembre 1998.
SUR CE, LA COUR,
1) Sur les interventions volontaires des consorts LE X...,
Considérant qu'il convient de donner acte de leur intervention volontaire et reprise d'instance, à Madame veuve LE X..., agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Monsieur LE X..., à Mme Isabelle LE X... épouse LE B... et à Monsieur C... LE X... et de les y déclarer recevables ;
2) Sur la recevabilité de l'appel,
Considérant que les demandes initiales des époux LE X... étant d'un montant indéterminé, c'est à tort que le jugement déféré a été qualifié rendu en dernier ressort ; que l'appel des époux Y... est donc recevable ;
3) Sur la demande de nullité du jugement,
Considérant que le premier juge, tout en relevant que les époux Y... soulevaient pour partie son incompétence, ne les a pas mis en demeure de conclure sur le fond ; que néanmoins, Monsieur et Madame Y... n'ayant pas comparu pour soutenir leur exception, alors que selon l'article 843 du Nouveau Code de Procédure Civile, la procédure est orale devant le tribunal d'instance, le tribunal n'avait pas à prendre en compte leur courrier ; que pas davantage, il n'avait à en faire état dans sa décision ;
Considérant que surtout, au regard de la régularité de sa décision, le premier juge ne s'est pas assuré que la demande nouvelle de Madame LE X... en paiement de dommages-intérêts avait été dénoncée aux époux Y..., non comparants, de façon contradictoire et dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance, soit en ce cas par exploit d'huissier, ainsi que le requiert l'article 68 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que le non respect du principe de la contradiction par le premier juge à cet égard, qui a nécessairement fait grief aux époux Y... qui n'ont pu opposer utilement des moyens, justifie le prononcé de la nullité du jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux Y... à payer à Madame LE X... la somme de 3.000 Francs à titre de dommages-intérêts au titre du ravalement du mur ;
Considérant que néanmoins, en vertu de l'article 562 alinéa 2 du Code civil, la dévolution du litige s'est opérée pour le tout ; qu'il y a donc lieu d'examiner au fond chacune des demandes des parties ;
4) Sur le ravalement,
Considérant que le cahier des charges et le règlement de co-propriété établi suivant acte notarié du 5 septembre 1969, publié le 6 octobre 1969, versé aux débats par les appelants et les intimés, ne comporte aucune mention relative au ravalement des pavillons ; que les intimés produisent quant à eux, un projet intitulé "Ravalement Cahier des charges co-propriétaires" daté de novembre 1977, sur la base duquel l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 1977 a entériné le principe du ravalement de la résidence en 1978 ; qu'effectivement, il est prévu à l'article 4 A... de ce projet que la remise en peinture des murs des dépendances privées donnant sur jardins privatifs est à la charge des copropriétaires des jardins concernés ; que cependant, les consorts LE X... n'apportent pas la preuve que ce projet ait été approuvé et publié à la publicité foncière ; que l'acte de dépôt du règlement modificatif de la copropriété de la résidence La Croix d'Autel à ENNERY, du 23 septembre 1993, ne fait état d'aucune
publication d'acte rectificatif en 1977 ;
Considérant qu'au contraire, il est justifié par les appelants qu'à la date du 23 septembre 1993, a été déposé le règlement modificatif adopté par l'assemblée générale des copropriétaires du 29 janvier 1993 ; que l'article 15 d) de ce règlement de copropriété énonce que chaque copropriétaire procédera, à ses frais, au ravalement des murs de son propre pavillon (sauf accord écrit avec son voisin) ; que la même assemblée générale du 29 janvier 1993, en sa résolution n° 5, a rappelé que le ravalement avait été décidé par l'assemblée du 3 mars 1989, qu'un délai de grâce a été accordé aux copropriétaires pour y procéder, jusqu'au 30 septembre 1993 et que chaque copropriétaire devait ravaler les murs de son propre pavillon ; que d'ailleurs, cette disposition est conforme à la règle générale en matière de copropriété, qui est que chaque copropriétaire assume l'entretien et donc la mise en peinture de ses murs privatifs ;
Considérant que dans plusieurs courriers adressés à Monsieur et Madame LE X... de 1991 à 1996, le syndic leur a rappelé cette règle, en se référant notamment à la décision de l'assemblée générale du 3 mars 1989 et à l'article 15 d) du règlement de copropriété ; que dans une lettre du 27 juin 1991, le syndic a précisé à Madame LE X... que les positions prises lors de l'assemblée générale de 1977 concernant le ravalement et consignées dans "le cahier des charges" n'avaient
pas été renouvelées en 1989 pour la seconde opération ravalement, pour des raisons de garantie ; que par conséquent, Madame LE X... a été informée précisément dès cette date, de la nécessité de procéder à la mise en peinture du mur de son pavillon donnant sur le jardin de son voisin ;
Considérant que les consorts LE X... n'apportent pas la preuve d'un accord écrit avec leur voisin Monsieur Z... ; qu'ils ne démontrent pas davantage que celui-ci, puis Monsieur et Madame Y..., leur aient refusé l'accès à leur jardin, pour permettre le ravalement de leur mur privatif; que pour justifier avoir procédé à celui du mur privatif de Monsieur Z... donnant sur leur propre jardin, ils ne produisent que l'attestation de Monsieur Le B... qui déclare avoir aidé Monsieur LE X... à échafauder contre ce mur et y avoir pratiqué un nettoyage avec un appareil haute pression, sans préciser la date de ces travaux, ainsi qu'un courrier signé LE X..., lequel émanant de la partie qui l'oppose, n'a pas de valeur probante ; qu'en tout état de cause, quand bien même Monsieur et Madame LE X... auraient procédé au ravalement du mur de Monsieur Z..., ceci ne constitue pas un paiement donnant lieu à répétition ; que bien plus, l'obligation de restituer le trop perçu, même à la supposer établie, ne peut être valablement opposée aux époux Y... qui ont acquis le bien postérieurement le 26 juillet 1990, sur licitation de la succession de Monsieur Z..., ce qui n'est pas contesté par les intimés ;
Considérant que par conséquent, la Cour déboute les consorts LE X... de leurs demandes à ce titre ;
5) Sur la haie vive,
Considérant que le cahier des charges et le règlement de co-propriété établi suivant acte notarié du 5 septembre 1969 publié le 6 octobre 1969, énonce en son article 5 que chacun des attributaires, après accord avec ses voisins, devra obligatoirement doubler cette clôture par une haie vive ;
Considérant qu'au contraire, l'article 15 k) du règlement modificatif adopté par l'assemblée générale des copropriétaires du 29 janvier 1993 et publié le 23 septembre 1993, dispose que les clôtures entre les lots "pourront être doublées d'au moins une haie vive, d'une hauteur de deux mètres maximum, après accord entre voisins concernés" ; que par conséquent, les consorts LE X... n'étaient pas fondés à opposer aux époux Y... des dispositions du cahier des charges et du règlement de copropriété imposant la plantation d'une haie vive, nécessairement abrogées à la date de leur demande en justice ;
Considérant que par conséquent, la cour infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux Y... à planter une haie vive ;
6) Sur le laurier,
Considérant que les consorts LE X... n'apportent pas la preuve de la présence persistante d'un laurier planté contre leur mur, dans le jardin des appelants ; qu'il n'y a donc pas lieu à maintien de la condamnation des époux Y... sur ce point ;
7) Sur l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Considérant qu'eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer à Monsieur et Madame Y... la somme de 5.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
DONNE acte de leur intervention volontaire et reprise d'instance, à Madame veuve LE X..., agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Monsieur LE X..., à Madame Isabelle LE X... épouse LE B... et à Monsieur C... LE X... et les y déclare recevables ;
DECLARE recevable l'appel des époux Y... ;
PRONONCE la nullité du jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux Y... à payer à Madame LE X... la somme de 3.000 Francs à titre de dommages-intérêts au titre du ravalement du mur ;
INFIRME le jugement déféré en toutes ses autres dispositions ;
ET STATUANT A NOUVEAU :
DEBOUTE les consorts LE X... des fins de toutes leurs demandes ;
CONDAMNE les consorts LE X... à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 5.000 Francs (CINQ MILLE FRANCS) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
LES CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Et ont signé le présent arrêt :
Le Greffier,
Le Président,
Marie Hélène EDET
Alban CHAIX