ARRET 5èmeCh No 06/ COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
Prononcé publiquement le MERCREDI 22 FEVRIER 2006, par la 5ème chambre des appels correctionnels, Sur appel d'un jugement du TRIBUNAL CORRECTIONNEL DE GRASSE du 05 JANVIER 2004
J.F. ARRÊT AU FOND PREVENU : X... Gérard Jacques Louis GROSSE DÉLIVRÉE LE :
à Maître :PARTIES EN CAUSE DEVANT LA COUR :
X... Gérard Jacques Louis né le 24 Juillet 1948 à PEGOMAS (06) Fils de Julien et de Y... Pierrette De nationalité française Déjà condamné Demeurant No 87 Impasse des Valettes - 06580 PEGOMAS Libre Comparant, assisté de Maître GUGLIELMI Pierre, avocat au barreau de GRASSE PRÉVENU, intimé le Ministère Z... appelant A... Marcel Demeurant 133 allée des Cyprès - 06250 MOUGINS Comparant, assisté de Maître BIANCOTTO J, avocat au barreau de NICE Partie civile, appelant
ARRET 5èmeCh No 06/ DÉROULEMENT DES DÉBATS : L'affaire a été appelée à l'audience publique du MARDI 03 JANVIER 2006, La Cour donne acte à Maître GUGLIELMI de ses protestations sur le fait qu'il n'a pas reçu les conclusions de la partie civile avant l'audience et n'a pas pu prendre connaissance de ses moyens de défense, et en demande le rejet, Monsieur le Président JARDEL a constaté l'identité du prévenu présent, Monsieur le Conseiller B... a présenté le rapport de l'affaire, Le prévenu X... a été entendu en ses observations, La partie civile A... a été entendu en ses observations, La Cour invite
les avocats des parties à se prononcer sur une requalification des faits d'escroquerie en abus de confiance, Maître BIANCOTTO conseil de la partie civile a été entendu en sa plaidoirie et a déposé des conclusions, Le Ministère Z... a pris ses réquisitions, Maître GUGLIELMI conseil du prévenu a été entendu en sa plaidoirie, Le prévenu ayant eu la parole en dernier, Le Président a ensuite déclaré que l'arrêt serait prononcé à l'audience du 22 FEVRIER 2006. RAPPEL DE LA PROCÉDURE :
LA PRÉVENTION : Gérard X... est prévenu : - d'avoir à la ROQUETTE sur SIAGNE, en tout cas dans le département des Alpes-Maritimes, courant mai 1999, juin 1999 et juillet 1999, en tout cas depuis temps non couvert par la prescription de l'action publique, à l'occasion de l'exercice de ses fonctions de représentant légal ou statutaire d'une personne morale qui, d'une manière habituelle, se livre à des opérations d'achat, de vente, d'échange, de location ou de sous-location en un ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, détenu des sommes d'argent sans justifier d'une garantie financière suffisante résultant d'un cautionnement spécialement affecté au remboursement des fonds, ou de l'engagement soit d'un organisme de garantie collective, soit d'un établissement bancaire, faits prévus et réprimés par les articles 1er, 3, 16 et 18 de la loi No 70-9 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur des immeubles et fonds de commerce.
ARRET 5èmeCh No 06/ - en abusant de la vraie qualité d'agent immobilier, trompé A... Marcel pour le déterminer à remettre la somme de 300.000 francs représentant le montant de la commission de l'agence immobilière, faits prévus et réprimés par les articles 313-1, 313-3, 313-7 et 313-8 du Code Pénal.
LE JUGEMENT : Par jugement contradictoire du 5 janvier 2004, le tribunal correctionnel de Grasse a relaxé X... Gérard des fins de la poursuite et débouté A... Marcel, partie civile, de ses demandes. LES APPELS : A... Marcel a interjeté appel de ce jugement, par déclaration au greffe du tribunal, le 5 janvier 2004. Le Ministère Z... a relevé appel principal, le 9 janvier 2004. DECISION : RAPPEL SUCCINCT DES FAITS : Par acte sous seing privé du 8 juin 1999, X... Gérard a promis de vendre à A... Marcel, qui a accepté, une bastide de deux étages sur rez-de-chaussée avec garage et chapelle, et jouissance exclusive et privative d'un terrain attenant, sise sur le territoire de la commune de Grasse, pour le prix de 2.500.000 Frs. L'acquéreur déclarait que l'immeuble serait affecté à un usage commercial et professionnel. Parmi les conditions suspensives, dont la réalisation était à la charge du vendeur, figurait la délivrance d'un certificat d'urbanisme ne révélant l'existence d'aucune servitude susceptible de rendre l'immeuble impropre à la destination que l'acquéreur envisageait de lui donner. Il était stipulé que la vente devait être régularisée par acte authentique reçu par Me PAUL, notaire du vendeur, résidant au Cannet (SCP RAFFAY, GERACI, PAUL), avant le 30 juin 1999, une éventuelle prorogation au 15 juillet 1999
ayant toutefois été prévue. Il était précisé que l'acquéreur aurait recours à un prêt pour financer cette opération. A... Marcel a remis le jour même au notaire susvisé une somme de 50.000 Frs, à titre de dépôt de garantie au profit du vendeur. Cette somme devait rester acquise à X... Gérard si, les conditions suspensives mises à la charge de ce dernier étant réalisées, le bénéficiaire de la promesse renonçait à passer l'acte ou n'était pas en mesure d'en payer le prix. Par ailleurs, une clause pénale d'un montant de 350.000 Frs était stipulée au profit de l'acquéreur, pour le cas où le vendeur ne pourrait ou ne voudrait réaliser l'acte authentique objet de la promesse, sauf si cette situation était imputable à l'acquéreur notamment en cas de refus du prêt. Le 13 juillet 1999, à 12 heures 15, Me PAUL a envoyé une télécopie à A... Marcel, l'invitant à se rendre le 15 juillet à 10 heures à l'office notarial pour la signature de l'acte de vente, muni d'un chèque de banque du montant du prix. Ce courrier l'informait de la présence d'un huissier, lors du rendez-vous à l'office. Le même jour, à 18 heures 08, le notaire de A... Marcel, Me FIGASSO, a adressé une télécopie à Me PAUL, l'informant de la constitution d'une SCI dénommée "Le Paradis des Senteurs", destinée
ARRET 5èmeCh No 06/ à acquérir le bien immobilier dont s'agit. Une lettre de A... Marcel, parvenue le même jour à l'étude de Me FIGASSO, était jointe en annexe, dans laquelle l'acquéreur se plaignait de ce qu'aucun projet d'acte indiquant l'origine complète du bien vendu ne lui soit encore parvenu. Le 15 juillet, un procès-verbal de carence était dressé par Me JULIEN, huissier de justice à Cannes, qui, présent à l'étude de Me PAUL de 9 heures 55 à 11 heures du matin, avait constaté que A... Marcel, ni personne pour lui, ne s'y était présenté. A... Marcel soutient qu'il a versé une somme de 300.000 Frs en espèces à X... Gérard, lors de la signature de la promesse de vente. Considérant que la non réalisation de la vente était due à la carence de X... Gérard, qui, selon lui, d'une part, n'était pas propriétaire de l'immeuble le 15 juillet 1999 et, d'autre part, ne pouvait en garantir l'usage commercial et professionnel, il a, par acte du 2 septembre 1999, fait sommation à ce dernier de restituer cette somme de 300.000 Frs, outre le montant du dépôt de garantie (50.000 Frs) et de la clause pénale (350.000 Frs). Une assignation aux mêmes fins, en matière civile, a été délivrée par A... Marcel contre X... Gérard, le 17 janvier 2000, suivie d'une plainte avec constitution de partie civile devant le juge d'instruction, en date du 27 janvier 2000, des chefs d'abus de confiance et d'infraction à la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, relative aux agents immobiliers. MOTIFS DE LA DECISION :
EN LA FORME, Attendu que X... Gérard, cité à mairie le 22 novembre 2005, comparaît assisté de son conseil ; Que A... Marcel, cité à personne le 10 novembre 2005, comparaît assisté de son conseil ; Qu'il sera statué par arrêt contradictoire à l'égard de toutes les parties ; Attendu que les appels formés par la partie civile et par le Ministère Z... sont recevables pour avoir été interjetés dans les formes et délais légaux.
AU FOND, Sur l'action publique : Attendu qu'il résulte des actes et des déclarations concordantes sur ce point des parties, que X... Gérard a agi non en qualité d'agent immobilier, mais en celle de marchand de biens, vendeur de l'immeuble litigieux ; qu'il convient, par motifs adoptés des premiers juges, de confirmer la relaxe prononcée, du chef de l'infraction à la législation sur les agents immobiliers ; Que, dès lors, le délit d'escroquerie reproché à X... Gérard, en ce que celui-ci aurait abusé de sa vraie qualité d'agent immobilier pour obtenir une somme de 300.000 Frs à titre de commission de l'agence immobilière, n'est pas constitué ; Mais attendu que le juge n'est pas lié par la qualification donnée à la prévention et qu'il ne peut prononcer une décision de relaxe qu'autant qu'il a vérifié que les faits dont il est saisi ne sont constitutifs d'aucune infraction ;
ARRET 5èmeCh No 06/ Que les premiers juges, pour relaxer X... Gérard, ont retenu que la matérialité de la remise de 300.000 Frs en espèces le jour de la promesse de vente n'était pas suffisamment caractérisée ; Que, toutefois, A... Marcel fait valoir : -
que, lors de la signature d'un premier acte en date du 29 mai 1999,
même jour, d'un nommé Michel C..., au profit de la SCI AMANDALIX ; qu'il s'est personnellement engagé à rembourser ce prêt, à compter du 18 octobre 2001, par mensualités de 8.500 Frs versées à Me FIGASSO, notaire de M. C... ;ué par ce dernier, avec la mention manuscrite "annulé et déchiré", en échange de la somme de 300.000 Frs remise en espèces, le 8 juin 1999, jour de la promesse de vente ; que l'original du chèque a été versé au dossier de la procédure (D 68/2) ; -
que son fils, Pierre-Alix A..., âgé de 21 ans à la date des faits, a témoigné avoir assisté à la remise des fonds et à la restitution du chèque ; que celui ci a maintenu son témoignage en confrontation avec X... Gérard devant le juge d'instruction ; que le prévenu a implicitement reconnu la présence du témoin lors de la signature de la promesse de vente, ayant fait référence devant les gendarmes au fils de A... Marcel, alors que celui ci n'apparaissait pas dans le dossier de la procédure ; -
que, la veille de la promesse de vente, le 7 juin 1999, lui-même a retiré la somme de 300.000 Frs en espèces du compte bancaire au Crédit du Nord de la SCI AMANDALIX, dont il était le co-gérant ; -
que cette somme avait fait l'objet d'un prêt, le même jour, d'un nommé Michel C..., au profit de la SCI AMANDALIX ; qu'il s'est personnellement engagé à rembourser ce prêt, à compter du 18 octobre 2001, par mensualités de 8.500 Frs versées à Me FIGASSO, notaire de M. C... ; Attendu, surtout, que le montant particulièrement élevé de la clause pénale stipulée au profit de l'acquéreur, 350.000 Frs représentant 14% du prix de vente, reste inexpliqué en l'absence d'une remise de fonds préalable au vendeur ; Qu'il est mentionné à l'acte que ladite somme devra être versée "en raison des conséquences financières que cette situation (la carence du vendeur) aura pour l'acquéreur" ; qu'il n'est cependant pas imaginable, sauf
circonstances particulières, que la renonciation à l'achat d'un immeuble de 2.500.000 Frs puisse entraîner des conséquences financières justifiant un dédommagement de cet ordre pour l'acquéreur ; que de telles conséquences, au demeurant, n'ont jamais été précisées ; Que X... Gérard a fait valoir, lors de son audition, que A... Marcel avait demandé l'insertion de cette clause car il aurait été inquiet que l'immeuble soit entre-temps vendu à d'autres acquéreurs ; qu'il n'explique cependant pas pourquoi lui-même, professionnel de l'immobilier, avait accepté une telle proposition, alors qu'il n'était pas propriétaire du bien vendu, mais seulement bénéficiaire d'une promesse de vente, et qu'il courait ainsi le risque considérable de s'engager sans réserve, malgré l'aléa de sa propre acquisition, à vendre l'immeuble à la date convenue sous la menace de cette pénalité ; Que, dans ces conditions, la différence entre le montant du dépôt de garantie (50.000 Frs) et celui de la clause pénale (350.000 Frs) ne peut s'expliquer que par le versement en espèces de la somme litigieuse, l'absence de mention de cette remise dans le compromis du 8 juin 1999 couvrant une dissimulation d'une partie du prix de vente, au seul bénéfice du marchand de biens dont la plus-value était d'autant minorée ; Que la preuve de la remise des espèces litigieuses est ainsi rapportée ;
ARRET 5èmeCh No 06/ Que, par ailleurs, aucune clause du contrat n'autorisait X... Gérard à conserver par devers lui la somme dont s'agit en cas de non réalisation de la vente du fait de la carence de l'acquéreur, un dépôt de garantie de 50.000 Frs ayant été stipulé au profit du vendeur pour régler les comptes entre les parties dans une telle hypothèse ; Qu'en retenant de manière dolosive la somme de 300.000 Frs, qui ne lui avait été remise qu'à charge pour lui de la restituer en cas de non réalisation de la vente, X... Gérard a commis un abus de confiance au préjudice de A... Marcel ; qu'il convient de requalifier en ce sens ; Qu'en répression, X... Gérard sera condamné à l'interdiction d'exercer la profession de marchand de biens ou d'agent immobilier, directement ou indirectement, à titre personnel, en qualité de dirigeant social ou en qualité de salarié, pour une durée de trois ans, par application de l'article 131-6 (11o) du code pénal ; Sur l'action civile : Attendu que A... Marcel a subi un préjudice direct et personnel causé par l'infraction ; qu'il convient de l'évaluer à 45.734,71 ç correspondant au montant de la somme détournée. PAR CES MOTIFS : LA COUR, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire à l'égard de X... Gérard et à l'égard de A... Marcel, en matière correctionnelle, après en avoir délibéré conformément à la loi,
En la forme, Reçoit les appels formés par A... Marcel et le Ministère Z....
Au fond, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a relaxé X... Gérard du chef de l'infraction à la législation sur les agents immobiliers. Requalifie en abus de confiance les faits poursuivis du chef d'escroquerie. Déclare X... Gérard coupable de ce délit. Prononce à son encontre l'interdiction d'exercer la profession de
marchand de biens ou d'agent immobilier, directement ou indirectement, à titre personnel, en qualité de dirigeant social ou en qualité de salarié, pour une durée de trois ans, à titre de peine principale. Reçoit A... Marcel en sa constitution de partie civile. Condamne X... Gérard à lui verser la somme de 45.734,71 ç à titre de dommages-intérêts et celle de 3.000 ç sur le fondement de l'article 475-1 du code de procédure pénale. Le tout conformément aux articles visés au jugement et au présent arrêt, et aux articles 512 et suivants du code de procédure pénale.
ARRET 5èmeCh No 06/ COMPOSITION DE LA COUR PRESIDENT
:Monsieur JARDEL D...
:Monsieur B...
:Madame MICHEL MINISTERE Z... : Monsieur E..., Substitut Général GREFFIER :
Madame F..., lors des débats
Madame G..., lors du prononcé Le Président et les assesseurs ont participé à l'intégralité des débats et au délibéré. L'arrêt a été lu par le Président conformément à l'article 485 dernier alinéa du Code de Procédure Pénale en présence du Ministère Z... et du Greffier. LE GREFFIER
LE PRESIDENT La présente décision est assujettie à un droit fixe de procédure d'un montant de120 euros dont est redevable chaque condamné.