COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS GROSSES à : Me Frédéric LEVY Me Pierre FOUQUET-HATEVILAIN EXPÉDITIONS à : S.A. SOCIETE D'EQUIPEMENT DE LA TOURAINE Me Frédéric LEVY Stanislas X... Roselyne Y... épouse X... Me Pierre FOUQUET-HATEVILAIN DIRECTION GÉNÉRALE DES SERVICES FISCAUX DU LOIRET SERVICE DES AFFAIRES FONCIÈRES ET DOMANIALES Z... de l'expropriation de TOURS ARRÊT du : 11 AVRIL 2006 Minute No No R.G. :
05/00361 DÉCISION DE LA COUR : Infirmation partielle Décision de première instance : Z... de l'expropriation de TOURS en date du 21 Décembre 2004 ENTRE APPELANTE : S.A. SOCIÉTÉ D'EQUIPEMENT DE LA TOURAINE 1, Avenue Général Niessel 37200 TOURS Responsable foncier - Mme Isabelle A... en vertu d'un pouvoir général Assistée de Maître Frédéric LEVY, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART, ET INTIMÉS : Monsieur Stanislas X... 43, Rue du Placier 37550 SAINT-AVERTIN Assisté de Maître Pierre FOUQUET-HATEVILAIN, avocat au barreau de TOURS Madame Roselyne Y... épouse X... 43, Rue du Placier 37550 SAINT-AVERTIN Représentée par Maître Pierre FOUQUET-HATEVILAIN, avocat au barreau de TOURS MISE EN CAUSE : DIRECTION GENERALE DES SERVICES FISCAUX DU LOIRET SERVICE DES AFFAIRES FONCIERES ET DOMANIALES 4, Rue des Maltotiers 45044 ORLEANS CEDEX Représentée par Monsieur Pascal B... (Inspecteur Principal) en vertu d'un pouvoir général D'AUTRE PART, DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 21 Janvier 2005 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats et du délibéré : Monsieur François BEYSSAC, Conseiller faisant fonction de Président de Chambre, Madame Florence CHOUVIN, Z... de l'expropriation, Monsieur Jean-Christophe MAZE, Z... de l'Expropriation, tous trois désignés conformément aux dispositions des articles L.13-22, R.13-2 et R.13-5 du Code de l'Expropriation. Greffier : Madame Anne-Chantal C..., Greffier, lors des débats, Mademoiselle Gaùlle D..., Greffier en chef, lors du prononcé de l'arrêt. DÉBATS : A l'audience publique le
14 Février 2006. ARRÊT : Lecture de l'arrêt à l'audience publique du 11 Avril 2006 par François BEYSSAC, Président de Chambre, conformément à la Loi, lequel a signé la minute avec Mademoiselle Gaùlle D..., Greffier en chef. FAITS ET PROCÉDURE Par arrêté du 16 novembre 1999, le préfet d'Indre-et-Loire a déclaré d'utilité publique les acquisitions nécessaires à la réalisation de la zone d'aménagement concerté (ZAC) dite des Réchées, à Larçay (37270). Après que le juge de l'expropriation du département d'Indre-et-Loire eut rendu le 31 octobre 2003 une ordonnance d'expropriation à l'encontre de Stanislas X... et de Roselyne Y..., épouse X..., propriétaires des parcelles figurant au cadastre de Larçay sous les numéros 884, 885 et 886 de la section C, la Société d'équipement de la Touraine (SET), concessionnaire de cette collectivité locale, a, par mémoire du 13 juillet 2004, introduit une instance aux fins de fixation de l'indemnité revenant aux expropriés. Par jugement du 21 décembre 2004, le juge de l'expropriation du département d'Indre-et-Loire a fixé l'indemnité globale de dépossession due par la SET aux époux E..., à la somme de 186.658 euros, dont 168.780 euros au titre de l'indemnité principale et 17.878 euros au titre de l'indemnité de remploi. La SET a interjeté appel à l'encontre de ce jugement. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES La SET demande à la cour (mémoire déposé le 21 mars 2005 au greffe et notifié le 22 mars 2005 aux intimés et au commissaire du gouvernement) d'infirmer certaines des dispositions du jugement entrepris et, statuant à nouveau, de fixer à la somme de 118.893 euros, dont 11.718 euros au titre de l'indemnité de remploi, l'indemnité devant revenir aux époux E... suite à l'expropriation de leurs trois parcelles. La SET expose liminairement qu'elle sollicite la confirmation du jugement entrepris sur les points suivants : - rejet de la demande de sursis à statuer formée
par les expropriés ; - superficie des parcelles expropriées (14.065 m ) ; - date de référence (15 avril 1992) ; - situation d'urbanisme à la date de référence (zone NA) ; - absence de caractère à bâtir des parcelles expropriées ; - situation privilégiée des parcelles ; - taux retenus pour les frais de remploi ; - rejet de la demande des expropriés tendant à la majoration de l'indemnité devant leur revenir, pour imposition sur les plus-values. La SET sollicite ensuite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a fixé la valeur des parcelles expropriées sur la base de 12 euros le m , en faisant valoir que : - la juridiction du premier degré a pertinemment considéré que devaient être retenues comme éléments de comparaison les mutations concernant des terrains nus en nature de terres agricoles et écartées celles qui portaient sur des terrains à bâtir ; - alors que l'ensemble des mutations de terrains nus en nature de terres agricoles révélait une valeur unitaire moyenne de 5,82 euros le m , la juridiction du premier degré a estimé insuffisante l'offre de la SET arrêtée à 7,62 euros le m , qui tenait pourtant compte de la situation privilégiée des parcelles expropriées ; - elle est parvenue à un accord amiable sur le montant des indemnités d'expropriation avec treize des quinze propriétaires concernés par l'opération, le tout pour une superficie de terrain de 96.889 m sur les 120.222 m inclus dans la ZAC des Réchées, de sorte que les seuils d'application de l'article L. 13-16, alinéa premier, du Code de l'expropriation étant largement atteints, ces accords doivent être pris pour base. Suivant mémoire déposé le 17 juin 2005 et notifié le 21 juin 2005 à l'appelante et au commissaire du gouvernement, les époux E... demandent à la cour : - à titre principal, de surseoir à statuer dans l'attente de la décision de la juridiction administrative à intervenir ; - à titre subsidiaire, de faire droit à leur appel incident et de fixer les indemnités leur revenant à la
somme globale de 324.354 euros ; - à titre très subsidiaire, de confirmer le jugement entrepris ; - en tout état de cause, de condamner la SET à leur payer la somme de 5.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Les époux E... exposent que : - ils ont saisi le tribunal administratif d'Orléans d'un recours dirigé contre l'arrêté de cessibilité du 20 octobre 2003 ; - la classification de leurs parcelles au plan d'occupation des sols manque de logique et de rigueur, cette situation n'étant pas le fait des expropriés mais le résultat de la politique incohérente conduite par la commune de Larçay en matière d'aménagement territorial ; - dans la mesure où il n'existe pas le moindre exemple de cession en section C du cadastre de Larçay, ils ont cité des références présentant des caractéristiques similaires à leurs parcelles et situés dans le voisinage ; - les termes de comparaison fournis par la SET doivent être écartés dès lors qu'il s'agit d'acquisitions intervenues amiablement et que les valeurs au m citées sont inférieures aux prix préconisés par le service des Domaines, au demeurant périmés ; - leurs parcelles doivent être qualifiées de terrains à bâtir et leur valeur au m doit être fixée 20,89 euros ; - l'affirmation de la SET selon laquelle les terrains cités à titre d'éléments de comparaison bénéficient d'une situation privilégiée identique à leurs parcelles n'est pas conforme à la réalité ; - s'agissant de l'application de l'article L. 13-16 du Code de l'expropriation, ne doivent être prises en considération que les ventes effectivement conclues à la date du jugement d'expropriation, de sorte que la surface effectivement acquise à l'amiable par la SET au jour de la décision de la juridiction du premier degré n'était pas de 96.889 m mais de 84.244 m ; - ces cessions amiables sont intervenues dans des conditions critiquables ; - la date de référence pour la reconnaissance de la
qualité de terrain à bâtir ne doit pas être confondue avec la date de référence pour la fixation du prix ; - il y a lieu, subsidiairement, de prendre en considération la situation privilégiée de leurs parcelles. Le commissaire du gouvernement conclut, suivant mémoire déposé le 8 août 2005 et notifié le 19 août 2005 à l'appelante et aux intimés, à l'infirmation du jugement déféré et à la fixation du montant de l'indemnité de dépossession à la somme totale de 119.667 euros, dont 107.879 euros au titre de l'indemnité principale, au motif que : - le préjudice subi par les expropriés doit être réparé dans les conditions et limites prévues par le Code de l'expropriation, qui impose de rechercher la valeur vénale des biens après étude comparative des mutations d'immeubles présentant les mêmes caractéristiques ; - les termes de comparaison invoqués par les expropriés ne concernent pas des biens de même nature. A l'argumentation développée par le commissaire du gouvernement, les époux E... répondent (mémoire complémentaire déposé le 20 décembre 2005 et notifié le 21 décembre 2005 à l'appelante et au commissaire du gouvernement) que leurs parcelles ont bien la qualité de terrains à bâtir, que les juridictions sont libres d'adopter la méthode d'évaluation qui leur paraît la plus appropriée et que l'indemnité leur revenant doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. SUR CE, LA COUR SUR LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER Il ressort des explications contradictoirement fournies à l'audience par les parties que le tribunal administratif d'Orléans a, par jugement du 4 août 2005, passé en force de chose jugée, rejeté les requêtes présentées par chacun des époux E... tendant à l'annulation de l'arrêté du préfet d'Indre-et-Loire déclarant cessibles les parcelles leur appartenant. L'annulation de l'arrêté de cessibilité n'aurait pas, en tout état de cause, entraîné celle de l'ordonnance d'expropriation,
contre laquelle il n'a pas été formé de pourvoi en cassation. Les époux E... auraient toutefois été fondés à demander au juge de l'expropriation de tirer les conséquences de l'annulation de l'arrêté de cessibilité selon la procédure instituée par les articles R. 12-5-1 à R. 12-5-6 du Code de l'expropriation. Il n'y a donc pas lieu à sursis à statuer. SUR LE FOND Les parcelles concernées par l'opération d'expropriation, d'une superficie totale de 14.065 m , figurent au cadastre de Larçay, section C, sous les numéros : - 884, pour une contenance de 245 m ; - 885, pour une contenance de 12.897 m ; - 886, pour une contenance de 923 m . Les époux E... les ont acquises : - parcelles C 884 et C 885, suivant acte du 23 septembre 1993, moyennant le prix de 302.266 F, soit 46.080,15 euros (3,51 euros le m ) ; - parcelle C 886, suivant acte du 25 septembre 1993, moyennant le prix de 18.460 F, soit 2.814,21 euros (3,05 euros le m ). Ces parcelles forment un ensemble avec façade sur la rue de la Pardonnerie sur une longueur de près de 80 m. Les éléments à prendre en considération en l'espèce sont les suivants : - consistance des biens : parcelles en nature de terre agricole, non cultivées (en nature de friche) ; - situation des parcelles au regard des règles d'urbanisme : situées en zone NA, c'est-à-dire d'urbanisation future, dans laquelle sont interdites toutes les constructions nouvelles ; - date de référence : 21 juin 1998, soit un an avant l'ouverture, le 21 juin 1999, de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, comme retenu par la juridiction du premier degré (et non le 15 avril 1992, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plan d'occupation des sols de Larçay, comme le demande la SET tout en sollicitant néanmoins la confirmation du jugement déféré sur ce point). Sur la qualification de terrain à bâtir La qualification de terrain à bâtir, au sens du Code de l'expropriation (article L. 13-15, II), est réservée aux
terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois : - effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soit de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains (lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone) ; - situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés soit dans une partie actuellement urbanisée d'une commune, soit dans une partie de commune désignée conjointement comme constructible par le conseil municipal et le préfet du département en application de l'article L. 111-1-3 du Code de l'urbanisme. La juridiction du premier degré a relevé que la rue de la Pardonnerie était "viabilisée sagissant de l'eau, de l'électricité et du téléphone". Il importe peu, toutefois, que les parcelles de l'espèce soient desservies par une voie d'accès et les réseaux exigés, dès lors qu'elles sont classées en zone NA et que les possibilités de construction que le plan d'occupation des sols permet exceptionnellement en cette zone aux propriétaires, compte tenu de leurs activités professionnelles ou en vue d'usages bien spécifiques, ne suffisent pas à rendre les parcelles constructibles. Ne pouvant en conséquence être qualifiées de terrains à bâtir, les parcelles de l'espèce doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif à la date de référence, qui est
celui de terres agricoles non cultivées.Ne pouvant en conséquence être qualifiées de terrains à bâtir, les parcelles de l'espèce doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif à la date de référence, qui est celui de terres agricoles non cultivées. Leur situation privilégiée, résultant de leur proximité par rapport aux zones urbanisées de la commune de Larçay, est toutefois de nature à conduire à majorer leur évaluation. Sur l'application de l'article L. 13-16 du Code de l'expropriation Aux termes de l'article L. 13-16 du Code de l'expropriation : - sous réserve de l'article L. 13-17, la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ; - le juge doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable à l'intérieur des zones d'intervention foncière, des zones d'aménagement différé et des périmètres provisoires ; - il doit également, sous la même réserve, tenir compte, dans l'évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l'ouverture de l'enquête. La conclusion d'accords amiables dans des proportions significatives (double majorité) a ainsi des conséquences plus contraignantes pour la détermination de l'indemnité d'expropriation. Les dispositions de l'article L. 13-16 du Code de l'expropriation doivent toutefois se combiner avec celles de l'article L. 13-15 I dudit Code, aux termes duquel la valeur des
biens est estimée à la date de la décision de première instance. En l'espèce, à la date du jugement déféré, soit le 21 décembre 2004, 8 propriétaires sur les 15 concernés avaient cédé amiablement leurs parcelles, d'une superficie totale de 69.228 m . Les quatre promesses de vente (consenties avant le 21 décembre 2004 par Jacques GOISIER, Suzanne GAUTHIER-DUBAIN, l'indivision JOLY-TAILLANDIER-PETITBON et l'indivision DUVAL-BONAS-BUISSON-ROUILLAC-GOURDON) ne peuvent être tenues pour des accords amiables définitifs. Dès lors : - si plus de la moitié des propriétaires avaient cédé leurs parcelles, celles-ci représentaient toutefois moins des deux tiers de la superficie à acquérir (120.222 m ) ; - si plus de la moitié de la superficie à acquérir avait été cédée amiablement, moins des deux tiers des propriétaires avaient consenti à ces cessions. Les accords amiables conclus en l'espèce à la date du jugement ne peuvent donc être pris pour base. Il doit seulement en être tenu compte. * * * * *
Les termes de références cités par les expropriés (vente COINDRE du 30 janvier 1995, vente METAIRIE du 8 juin 1995, vente SOUCHET du 30 décembre 1997 et vente REVIRIEGO du 3 novembre 2000) concernent des parcelles situées :
- en section C du cadastre et en zone NB du plan d'occupation des sols pour les deux premières ;
- en section C du cadastre et en zone UB du plan d'occupation des sols pour la troisième ;
- en section B du cadastre et en zone NB du plan d'occupation des sols pour la quatrième.
Ces quatre éléments de comparaison, ayant la qualité de terrains à bâtir, ne peuvent être pris en compte dès lors qu'une telle nature ne
peut être reconnue aux parcelles de l'espèce.
Doivent en revanche être pris en considération les accords amiables cités par la SET et le commissaire du gouvernement, au nombre de 10, portant sur des parcelles situées à l'intérieur du périmètre de l'opération ayant fait l'objet de la déclaration d'utilité publique. La valeur au m de ces ventes, hors remploi, s'échelonne entre 4,69 euros (acte du 18 juillet 2000) et 7,67 euros (acte du 27 juillet 2004).
L'examen du plan produit aux débats révèle que, parmi ces parcelles amiablement acquises par la SET, les parcelles ci-après mentionnées disposent, comme les parcelles C 885 et 886 (la parcelle C 884, de 245 m , n'étant pas directement desservie par une voie d'accès), d'un accès direct sur le chemin de la Pardonnerie :
- parcelle C 319, d'une contenance de 2.707 m , cédée le 12 juillet 2000, moyennant le prix au m , hors remploi, de 4,88 euros ;
- parcelle C 318, d'une contenance de 3.045 m , cédée le 18 juillet 2000, moyennant le prix au m , hors remploi, de 4,69 euros ;
- parcelles C 317, 1142, 1145 et 1146 (la parcelle C 1142, d'une superficie de 316 m , n'étant pas directement desservie par une voie d'accès) d'une contenance totale de 4.789 m , cédées le 31 juillet 2000, moyennant le prix au m , hors remploi, de 5,58 euros ;
- parcelles C 1144 et 1141 (la parcelle C 1141, d'une superficie de 3.015 m , n'étant pas directement desservie par la rue de la Pardonnerie mais par le chemin rural no 18, débouchant sur la rue de la Pardonnerie), d'une contenance totale de 4.551 m , cédées le 31
juillet 2000, moyennant le prix au m hors remploi, de 5,58 euros ;
- parcelles C 134 et 135 (la parcelle C 135, d'une superficie de 974 m , n'étant pas directement desservie par la rue de la Pardonnerie mais par le chemin rural no 18, débouchant sur la rue de la Pardonnerie), d'une contenance totale de 2.103 m , cédées le 30 octobre 2003, moyennant le prix au m hors remploi, de 5,89 euros ;
- parcelles C 133 et 1676 (la parcelle C 1676, d'une superficie de 11.308 m , n'étant pas directement desservie par la rue de la Pardonnerie mais par le chemin rural no 18, débouchant sur la rue de la Pardonnerie), d'une contenance totale de 14.842 m , cédées le 27 juillet 2004, moyennant le prix au m hors remploi, de 7,67 euros ;
- parcelle C 132, d'une contenance de 3.959 m , desservie à la fois par la rue de la Pardonnerie et par le chemin rural no 18, débouchant sur la rue de la Pardonnerie), cédée le 25 janvier 2005, moyennant le prix au m hors remploi, de 5,90 euros ;
- parcelle C 131, d'une contenance de 4.931 m , cédée le 30 octobre 2003, moyennant le prix au m hors remploi, de 6,94 euros.
Il convient, dans ces conditions, d'infirmer le jugement entrepris qui a retenu un prix au m supérieur dans des proportions excessives à la moyenne de celui des parcelles cédées amiablement dans le périmètre de l'opération et, statuant à nouveau, de fixer, compte devant être tenu de l'importance de la façade de la parcelle C 885 sur la rue de la Pardonnerie :
- l'indemnité principale due aux époux E... à la somme de 140.650 euros (10 euros le m X 14.065 m ) ;
- l'indemnité de remploi due aux époux E... à la somme de 15.065 euros (20 % pour la fraction d'indemnité principale inférieure ou égale à 5.000 euros, soit 1.000 euros + 15 % pour la fraction comprise entre 5.000 et 15.000 euros, soit 1.500 euros + 10 % pour le surplus 140.650 euros - 15.000 euros, soit 12.565 euros), cette indemnité ayant précisément pour objet de réparer les préjudices directs résultant de l'expropriation autres que la perte de la valeur vénale des biens, tels les frais normalement exposés par les expropriés pour l'acquisition de biens de même nature que ceux concernés par l'expropriation.
Il ne peut, en conséquence, être fait application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au profit des époux E... PAR CES MOTIFS F... publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Dit n'y avoir lieu à sursis à statuer, Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a fixé à la somme de 186.658 euros l'indemnité globale de dépossession due par la SET aux époux E..., Et, statuant à nouveau, Fixe l'indemnité due par la SET aux époux E... à la somme de 155.715 (CENT CINQUANTE CINQ MILLE SEPT CENT QUINZE) euros, dont 140.650 (CENT QUARANTE MILLE SIX CENT CINQUANTE) euros au titre de l'indemnité principale et 15.065 (QUINZE MILLE SOIXANTE CINQ) euros au titre de l'indemnité de remploi, Déboute les époux E... de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, Confirme le jugement entrepris pour le surplus, Condamne les époux E... aux dépens. ET le présent arrêt a été signé par le
Président et le Greffier en chef. Le Greffier en chef,
Le Président, Gaùlle D...
François BEYSSAC