COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 30 Avril 2015
Chambre Civile
Numéro R. G. : 14/ 00038
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Janvier 2014 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG no : 12/ 537)
Saisine de la cour : 23 Janvier 2014

LA SARL CORAIL DEVELOPPEMENT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, représentée par son gérant en exercice
Siège social : 45 bis route du Port Despointes-Immeuble " LE KAORI "- Faubourg Blanchot-98800 NOUMEA
Représentée par la SELARL CALEXIS, avocat au barreau de NOUMEA

M. Christian X...
né le 25 Janvier 1958 à DOUARNENEZ (29100)
demeurant ...-98800 NOUMEA
Représenté par la SELARL JEAN-JACQUES DESWARTE, avocat au barreau de NOUMEA
Mme Emmanuelle Y...
née le 05 Juin 1975 à RENNES (35000)
demeurant ...-98800 NOUMEA
Représentée par la SELARL JEAN-JACQUES DESWARTE, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 02 Avril 2015, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Christian MESIERE, Conseiller, président,
M. François BILLON, Conseiller,
M. François DIOR, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de M. François DIOR.
Greffier lors des débats : Mme Cécile KNOCKAERT

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. Christian MESIERE, président, et par Mme Cécile KNOCKAERT, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
Selon un acte du 14 février 2011, M. Christian X...et Mme Emmanuelle Y...se sont engagés solidairement, sous conditions suspensives notamment de l'obtention d'un prêt, à acquérir un bien immobilier situé à Nouméa, ...appartenant à la société Corail Développement, moyennant paiement d'une somme de 37 000 000 F, une clause pénale de 3 700 000 F devant être réglée au cas où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique dans le délai fixé, soit le 13 mai 2011, délai reporté au 30 septembre 2011 par acte du 26 mai 2011.
Le 13 octobre 2011, les parties se sont retrouvées chez le notaire qui a rédigé une attestation le 4 novembre 2011 de laquelle il résulte que les acquéreurs ont fait savoir qu'ils signeraient l'acte réitératif sous réserve qu'une somme de 3 700 000 F soit séquestrée sur le prix de vente jusqu'à la réfection de l'étanchéité des terrasses et reprises des malfaçons les affectant ainsi que les parties communes, ce que le vendeur a refusé.
Après une vaine mise en demeure adressée le 6 février 2012 aux acquéreurs de payer la clause pénale prévue à l'acte du 14 février 2011, la société Corail Développement a, par requête signifiée le 12 mars 2012, fait citer M. X...et Mme Y...devant le tribunal de première instance aux fins de voir constater leur défaillance, condamner chacun d'eux au paiement d'une somme de 1 600 000 F et la libération à son profit de la somme de 500 000 F détenue par le notaire ; elle réclamait en outre le versement d'une somme de 200 000 F au titre des frais irrépétibles.
Par jugement du 13 janvier 2014, le tribunal de première instance de Nouméa a statué comme suit :
" Dit n'y avoir lieu à la résolution de la vente concernant l'ensemble immobilier situé à Nouméa, 2 et 4 rue Signal, objet de la promesse de vente du 14 février 2011.
Dit que la clause pénale prévue à cet acte est manifestement excessive.
La fixe à la somme de DEUX CENT MILLE (200 000) F CFP.
Dit que cette somme sera payée à la société Corail Développement par prélèvement sur celle détenue par la SCP A..., Notaire à Nouméa.
Fait injonction à cette SCP de verser à la société Corail Développement cette somme de DEUX CENT MILLE (200 000) F CFP et de rembourser à M. X...et Mme Y...la somme de TROIS CENT MILLE (300 000) F CFP.
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Condamne solidairement M. X...et Mme Y...aux entiers dépens.
Accorde à la SELARL CALEXIS le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile de la Nouvelle Calédonie. "
PROCÉDURE D'APPEL
La société Corail Développement a interjeté appel de ce jugement par requête du 23 janvier 2014.
Par conclusions récapitulatives du 13 novembre 2014, la société appelante fait valoir que les défendeurs ont ajouté une condition nouvelle à leur engagement en exigeant la retenue de la somme de 3 700 000 F CFP, qu'ils ont signé le compromis en toute connaissance de cause, que les prétendues graves malfaçons alléguées affectaient principalement les parties privatives de chaque appartement et de façon secondaire des parties communes sans remettre en cause la solidité de l'immeuble, que les travaux de reprise ont été effectués entre 2011 et 2014 (certificat de conformité) et ne comportaient pas de malfaçon, qu'il a fallu un événement exceptionnel comme la tempête Vania en janvier 2011 pour mettre à jour les problèmes d'étanchéité, ce qui n'a pas empêché les intimés de signer le compromis, qu'ils habitaient les lieux et ont eu connaissance du rapport d'expertise de mai 2011, qu'ils ont néanmoins signé l'avenant du 26 mai 2011 sans faire état des désordres, que les conditions suspensives ont été réalisées, qu'aucun motif sérieux ne justifie la réduction de la clause pénale, que le préjudice de la société est réel et justifié.
Elle demande en conséquence à la cour d'infirmer partiellement le jugement, de condamner chacun des intimés au paiement de la somme de 1 600 000 F CFP au titre de la clause pénale avec les intérêts au taux légal à compter du l'arrêt, ordonner à la SCP Calvet-Leques et Baudet de libérer entre ses mains la somme de 500 000 F CFP séquestrée en ses livres à titre de dépôt de garantie, condamner solidairement M. X...et Mme Y...à lui payer la somme de 250 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle Calédonie ainsi qu'aux dépens.
M. et Mme X...répliquent que lors de la signature du compromis, postérieurement au passage du cyclone Vania, ils ne disposaient pas de l'ensemble des éléments nécessaires à l'évaluation des désordres occasionnés par le cyclone et ils ignoraient les graves malfaçons qui affectent l'immeuble et qui n'ont été découvertes qu'au travers du rapport d'expertise du cabinet EXCAL, qu'au regard de la gravité et de l'importance des désordres (l'expert donnait une évaluation des travaux de 31   900   000 F CFP), ils ont refusé légitimement de signer l'acte réitératif de vente, que la société Corail Développement n'a pas souscrit d'assurance décennale, que d'autres copropriétaires se sont trouvés dans la même situation et ont fait dresser des constats d'huissier, que dans ces conditions ils étaient parfaitement en droit d'exiger la consignation des sommes nécessaires à la couverture d'une partie des travaux de réfection, que la société Corail Développement ne justifie toujours pas de la réalité du préjudice qu'elle allègue, que la moins-value invoquée correspond au montant du garage qu'ils avaient souhaité acquérir.
Les intimés demandent en conséquence à la cour de constater le caractère manifestement excessif de la clause pénale contenue dans le compromis de vente du 14 février 2011, réduire au strict minimum le montant de cette clause pénale en raison de l'absence de préjudice subi par la société Corail Développement sans qu'il puisse être supérieur au montant décidé par le juge de première instance, à savoir 200   000 F CFP, débouter la société Corail Développement de sa demande de condamnation de la somme de 3   700   000 F CFP, la condamner au paiement de la somme de 2 000 000 F CFP à chacun d'eux à titre de dommages-intérêts en raison du caractère particulièrement abusif de la procédure engagée par elle, outre la somme de 500   000 F CFP à chacun au titre du préjudice moral qu'ils ont subi, la condamner au remboursement de la somme de 500   000 F CFP qu'ils ont versée en acompte sur le prix de vente, la condamner au paiement de la somme de 400   000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL Jean-Jacques Deswarte.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu qu'il est constant que la vente ne s'est pas réalisée et qu'aucune des parties n'en demande la réalisation forcée ; que le litige porte uniquement sur l'application de la clause pénale ;
Attendu que les intimés expriment dans le dispositif de leurs écritures des demandes contradictoires en sollicitant d'abord la réduction au strict minimum du montant de la clause pénale qu'ils jugent excessif-reconnaissant dès lors le principe de l'application de la clause-et ensuite le débouté pur et simple de la société Corail Développement de sa demande de condamnation au titre de cette clause ;
Attendu que l'immeuble de la résidence Corail avait fait l'objet de travaux d'agrandissement et de réhabilitation au cours des années 2009 et 2010, la date d'achèvement déclarée étant le 9 décembre 2010 (Pièce 11- procédure d'appel) ; que les époux X...occupaient l'appartement en tant que locataires depuis le 9 septembre 2010 ;
Attendu que le compromis de vente mentionnait expressément ces travaux ; qu'il a été conclu un mois après le passage de la tempête Vania à un moment où les acquéreurs, locataires occupants, étaient à même de voir, sinon l'étendue exacte des désordres affectant l'immeuble et l'existence de malfaçons dans les travaux de réhabilitation, au moins les dégradations apparentes dues aux infiltrations d'eau à l'intérieur de l'immeuble qui concernaient certaines parties privatives et les parties communes ; que l'acte mentionne (page 4) en caractères gras que les travaux de réhabilitation sur le gros oeuvre ne sont pas couverts par une assurance décennale ; que les acquéreurs n'ont pourtant émis aucune réserve ;
Attendu que les époux X...n'ont pas fait d'observations quant à l'état de l'immeuble ou de l'appartement au moment de la prorogation de la date de signature le 26 mai 2011, soit quatre mois après le cyclone, prorogation sollicitée par les époux au motif que toutes les conditions suspensives n'étaient pas encore réalisées ; que le motif précis résidait dans le fait que les époux étaient en instance de divorce et que leur banque attendait le prononcé du divorce pour faire son offre de prêt (pièce 4 de première instance) ; que pourtant, ils font largement état d'un constat d'huissier dressé le 26 avril 2011 qui énumère déjà de nombreux désordres (pièce 5 de première instance) ;
Attendu que les époux X...ont attendu le 13 octobre 2011 pour évoquer les désordres comme cause de non réitération de la vente par acte authentique alors que de leur propre aveux, ils avaient eu connaissance du rapport d'expertise le 2 août 2011 et que depuis cette date, ils pouvaient prendre toute la mesure des malfaçons qui affectaient les travaux de réhabilitation ;
Attendu que les intimés ne prouvent pas qu'ils avaient de bonnes raisons de douter que le vendeur ferait réaliser les travaux nécessaires (réfection des terrasses non étanches et reprise des malfaçons et finitions des parties communes) ; que la société Corail Développement justifie (pièce 12- procédure d'appel) que les travaux de réparation ont été effectués entre 2011 et 2013 ; que certains retards ont été causés par l'inertie d'une copropriétaire (pièce 8 de première instance) ;
Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que les époux X...ont été défaillants et que la société Corail Développement est en droit de solliciter l'application de la clause pénale ;
Que cependant, compte tenu d'une part du contexte particulier dans lequel s'est déroulée cette vente et d'autre part de ce que l'appartement objet du compromis a finalement été vendu par la société Corail Développement le 10 octobre 2012 pour le prix de 35 millions de francs CFP, la clause pénale apparaît manifestement excessive et la cour estime devoir la fixer à la somme de 500   000 F CFP, correspondant à la somme consignée entre les mains du notaire, l'évaluation faite par le premier juge apparaissant quelque peu insuffisante ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne le montant de la pénalité due par M. X...et Mme Y...à la société Corail Développement du fait de l'inexécution de leurs obligations contractuelles,
L'infirmant de ce chef et statuant à nouveau,
Dit que M. X...et Mme Y...sont redevables envers la société Corail Développement d'une somme de cinq cent mille (500   000) F CFP au titre de la clause pénale insérée dans l'acte du 14 février 2011,
Ordonne à la SCP de notaires A..., sur présentation du présent arrêt, de libérer entre les mains de la société Corail Développement la somme de 500   000 F CFP séquestrée en ses livres à titre de dépôt de garantie,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties,
Condamne M. X...et Mme Y...aux dépens d'appel et accorde à la SELARL d'avocats CALEXIS le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie.
Le greffier, Le président,