COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre commerciale
Arrêt du Mardi 14 Juin 2011
RG : 10/01480 joint au 10/01481
Décision attaquée :  Jugement du  Tribunal de Grande Instance d'ALBERTVILLE en date du 18 Mai 2010, RG 10/02

SARL ALP'SPORTS,
dont le siège social est sis Centre commercial les Cimes - 73150 VAL D ISERE
représentée par la SCP FILLARD/COCHET-BARBUAT, avoués à la Cour
assistée de Me Pascal NARBONI, avocat au barreau de PARIS

SCI RESIDENCE LES CIMES,
dont le siège social est sis L'Illaz - 73150 VAL D ISERE
représentée par la SCP DORMEVAL - PUIG, avoués à la Cour
assistée de Me Danielle LIPMAN W. BOCCARA, du cabinet BOCCARA, avocat au barreau de Paris
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 16 mai 2011 par Monsieur MOREL, Conseiller faisant fonctions de Président,  qui a entendu les plaidoiries en présence de Madame BRUGADE, Vice-Présidente placée, avec l'assistance de Madame VIDAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Monsieur MOREL, Conseiller faisant fonctions de Président, qui a procédé au rapport et a rendu compte des plaidoiries,
- Madame BRUGADE, Vice-Présidente placée,
- Monsieur GROZINGER, Conseiller.
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FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:
Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 1978, la société ALP'SPORTS est devenue locataire de la S.C.I. RÉSIDENCE DES CIMES pour une durée de 9 années consécutives à compter du 01er octobre 1978 d'un local commercial dépendant de l'immeuble en copropriété de la "Résidence des Cimes" à VAL D'ISÈRE au lieudit   "l'Illaz" constitué d'un magasin en façade au rez de chaussée pour y exercer le commerce de vente, réparation et location de skis, d'articles et de vêtements de sport, chaussures de ski et d'après-ski.
Le loyer fixé à l'origine à la somme de 24 750 francs par an hors charges et taxes a été régulièrement revu à la hausse en accord entre les parties lors des renouvellements successifs ( 1981-1985-1987-1991-1993 ).
C'est ainsi que, par acte sous seing privé du 8 octobre 1996, la S.C.I. RÉSIDENCE LES CIMES a une nouvelle fois renouvelé au profit de la société ALP'SPORT le bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 01er octobre 1996 moyennant un loyer annuel de 82 000 francs H.T puis que, par un avenant au bail en date du 11 février 1998 portant révision triennale à compter du 01eroctobre 1999, les parties ont indiqué qu'à compter du 01er octobre 1997 le bailleur avait attribué au preneur une cave supplémentaire de 10 mètres par 3 mètres moyennant un loyer annuel complémentaire de 15 000 francs avec restitution de la cave à première demande du bailleur et que le loyer global révisé était porté à la somme de 97 000 francs H.T.
Le bail expiré le 01er octobre 2005 a été reconduit tacitement.
Par acte du 17 décembre 1999, la S.C.I. RÉSIDENCE DES CIMES a donné à bail commercial à la société ALP'SPORT les locaux mitoyens pour une durée de 9 ans à compter du 17 novembre 1999 moyennant un loyer annuel de 120 000 francs H.T.
La S.A.R.L. ALP'SPORT a formé une demande de renouvellement du premier bail par acte d'huissier délivré le 30 juillet 2007 et ce renouvellement a été accepté par le bailleur le 30 octobre 2007 moyennant un loyer annuel de 50 000  H.T à compter du 01er octobre 2007, supérieur au plafonnement légal.
Les parties ne se sont pas accordées et le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance D'ALBERTVILLE, saisi par le bailleur a- par jugement du 18 mai 2010- retenu que l'ajout d'une cave de 30 m2 au sol qui a doublé la capacité de stockage, qui a fait l'objet d'un complément de loyer, qui est  définitivement incluse dans les locaux bénéficiant de la propriété commerciale a modifié les caractéristiques des lieux loués de manière notable et:
- estimé que le principe du déplafonnement était acquis,
- ordonné une expertise confiée à Monsieur A... aux fins d'estimer la valeur locative des lieux loués à la date du renouvellement,
- fixé provisoirement pour la durée de l'instance le loyer commercial à la somme de  45 000  H.T. par an à compter de l'assignation et prononcé l'exécution provisoire.

La société ALP'SPORTS a formé appel et, ses moyens et prétentions étant développés dans ses conclusions déposées le 14 avril 2010, demande au dispositif de celles-ci à la Cour de:
- constater que le bail du 08 octobre 1996 est renouvelé aux mêmes clauses, charges et conditions à compter du 01er février 2008,
- à titre subsidiaire ordonner avant dire droit l'extension de la mission de l'expert judiciaire aux chefs de mission suivants:
* fournir tous éléments de fait permettant de déterminer s'il y a lieu ou non à déplafonnement du loyer,
* donner le cas échéant son avis sur la valeur locative en renouvellement au 01er février 2008 en tenant compte éventuellement des usages observés dans la branche d'activité considérée,
- à titre infiniment subsidiaire renvoyer la cause et les parties devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance d'ALBERTVILLE afin qu'il soit statué sur la fixation du loyer du bail renouvelé après dépôt du rapport d'expertise,
- dans tous les cas condamner la S.C.I. RÉSIDENCE DES CIMES à une indemnité pour frais irrépétibles et aux dépens.
L'appelante fait état du dépôt du rapport d'expertise judiciaire à la date du 10 mars 2011 et de son évaluation de la valeur locative des locaux au 01er octobre 2007 à la somme de 40 800  H.T. par an avec une moins-value de 1 928  par an si la cave, objet de l'avenant du 11 février 2008, ne devait pas être incluse dans l'assiette du bail commercial.
Elle soutient principalement que la date d'effet du renouvellement du bail qui n'a pas été fixée par le premier juge doit l'être au 01er février 2008 en application de l'article L.145-12 du code de commerce, qu'il n'existe aucun motif de déplafonnement au sens de l'article L.145-34 du code de commerce, que la bailleresse ne peut se prévaloir d'une adjonction de la cave dont elle n'est pas propriétaire, dont la copropriété demande la restitution partielle (22 m2 de parties communes) et qui a fait l'objet d'une occupation précaire, que cette extension n'a pas modifié de manière notable les caractéristiques du local, n'a pas eu d'incidence sur l'activité du locataire, qu'elle n'a pas doublé la surface de son sous-sol, qu'elle ne concerne pas la surface de vente, que la majoration du loyer en application de l'avenant du 11 février 1998 ne traduit pas une modification notable des obligations respectives des parties, que les facteurs locaux de commercialité n'ont pas été modifiés de manière notable, qu'il en est de même des caractéristiques du local, que les locaux mitoyens qui ont été joints sont loués de manière distincte, que cette extension trouve sa contrepartie dans le loyer stipulé au bail, que le droit au bail de ces locaux a été acquis au prix de 700 000 francs, qu'une indemnité de 219 965,57 francs a en outre été payée à la S.C.I. RÉSIDENCE DES CIMES à la suite de l'avenant à bail l'autorisant à effectuer des travaux de percement d'un mur séparatif, que les travaux ont été effectués aux frais de la locataire, que le loyer du local contigu a quasiment doublé, que la bailleresse en a largement tiré profit et n'en n'a pas assumé la charge.

La S.C.I. RÉSIDENCE DES CIMES demande à la Cour au dispositif de ses écritures déposées le 29 avril 2011 de:
- à titre principal dire l'appel de la société ALP'SPORTS irrecevable et en toutes hypothèses mal fondé,
- voir dire et juger en conformité des dispositions de l'article L.145-12 du code de commerce ( en son ancienne formulation ) qu'eu égard à une demande de renouvellement formalisée le 30 juillet 2007 le terme d'usage qui suit était nécessairement le 01er octobre 2007 et en aucun cas la date revendiquée par la société ALP'SPORTS dans ses écritures à compter du 01er février 2008,
- voir confirmer le jugement entrepris-par substitution de motifs- et dire et juger en application des dispositions des articles R.145-3 et 4 du code de commerce que sont survenues pendant le cours du bail expiré des modifications notables des caractéristiques des locaux et des obligations respectives des parties, qu'il s'agisse de l'extension d' assiette avec majoration du loyer de 20 % et/ou de la prise à bail des locaux mitoyens ayant conduit à la suppression d'une cloison entre les deux boutiques,
- voir dire et juger qu'est également intervenue pendant le cours du bail expiré une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu un intérêt positif pour le commerce considéré,
- en conséquence, dire et juger que le loyer de renouvellement dû par la société ALP'SPORTS sera déplafonné et fixé à la valeur locative, laquelle ne saurait être inférieure à 61 500  en principal, hors taxes et hors charges par an,
- subsidiairement voir désigner tel expert qu'il plaira à la Cour à l'effet qu'il fournisse tous éléments permettant de déterminer s'il y a lieu ou non à déplafonnement du loyer conformément à la demande subsidiaire de la société ALP'SPORTS et au titre de la vérification de l'existence ou non d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité,
- sur l'appel incident, par réformation partielle du jugement entrepris, dire que la société ALP'SPORTS doit régler le loyer provisionnel fixé par le premier juge depuis la date d'effet du bail renouvelé soit depuis le 01er octobre 2007 et non pas seulement à compter de l'assignation,
- débouter l'appelante de ses demandes au titre de l'article 700 et des dépens et faire droit à ses propres demandes à ce titre.
La bailleresse revendique trois motifs de déplafonnement: la modification de l'assiette du bail, la modification des caractéristiques propres au local et la modification des facteurs locaux de commercialité.
S'agissant de la valeur locative la S.C.I. RESIDENCE DES CIMES la détermine en fonction de la pondération des locaux soit 123 m2, puis de la valeur locative unitaire de 500  le m2 ce qui donne la somme de 61 500 .
Quant au rapport d'expertise judiciaire déposé le 10 mars 2011 qui conclut à une valeur locative au 01er octobre 2007 de 40 800  H.T ( soit à une somme inférieure à celle proposée par Monsieur B... expert amiable de la locataire ) l'intimée indique ne pas solliciter l'évocation ce qui va permettre aux parties de bénéficier d'un double degré de juridiction.

L'Ordonnance de clôture de la procédure est en date du 03 mai 2011.
MOTIFS DE LA DÉCISION:
1 o ) Sur la durée du bail commercial et la date de son renouvellement:
Attendu que le dernier renouvellement du bail par acte sous seing privé du 08 octobre 1996 l'a été pour neuf ans à compter du 01er octobre 1996, qu'il est arrivé à expiration le 30 septembre 2005, qu'il a ensuite été renouvelé par tacite reconduction pour une durée indéterminée jusqu'à une demande de renouvellement du bail délivrée à la requête de la locataire par acte extra-judiciaire du 30 juillet 2007 aux clauses et conditions antérieures à compter du 01er octobre 2008;
Attendu qu'en réponse à cette demande de renouvellement le bailleur a, par acte d'huissier délivré le 30 octobre 2007, consenti au principe du renouvellement du bail à compter du 01er octobre 2007 mais a sollicité la fixation d'un loyer déplafonné de 50 000  hors taxes et hors charges par an;
Attendu que le locataire peut valablement former une demande de renouvellement à tout moment de la reconduction du bail, que cette volonté du preneur s'est manifestée le 30 juillet 2007;
Attendu que dans sa version antérieure à la loi du 04 août 2008 alors applicable, l'article L. 145-12 du code de commerce disposait que le nouveau bail devait prendre effet au terme d'usage qui suit la demande du preneur;
Qu'il en résulte que, suite à la demande de renouvellement exprimée par ce dernier le 30 juillet 2007, c'est bien à la date du 01er octobre 2007 que le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans, que par lettre officielle du 11 janvier 2008 le conseil de la locataire en a en outre pris acte : "Par la présente, je vous informe officiellement que la société ALP'SPORTS prend acte de l'acceptation du renouvellement de son bail commercial....et ce à compter du 01er octobre 2007, aux charges et conditions du précédant bail, étant précisé que ma cliente conteste l'augmentation du loyer proposée";
Attendu que la S.C.I. RÉSIDENCE DES CIMES et la S.A.R.L. ALP' SPORTS ont ainsi limité du 01er octobre 1996 au 01er octobre 2007 soit à 11 ans la durée du bail et que le bail est renouvelé au 01er octobre 2007;
2 o ) Sur le principe du plafonnement du bail de moins de douze ans et la demande de déplafonnement du bailleur:
Attendu que l'article L. 145-34 du code de commerce limite le taux de variation du loyer du bail renouvelé à la variation des indices de référence publiés par l'INSEE lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail n'excède pas douze ans;
Attendu que pour échapper au principe du plafonnement, il appartient au bailleur d'établir que le déplafonnement du loyer s'impose en justifiant d'une modification notable à la date de prise d'effet du bail renouvelé soit au 01er octobre 2007 des éléments suivants:
- les caractéristiques du local considéré,
- la destination des lieux,
- les obligations respectives des parties,
- les facteurs locaux de commercialité;
Attendu que la S.C.I. RÉSIDENCE DES CIMES revendique trois motifs de déplafonnement:
- la modification notable de l'assiette du bail au cours du bail expiré,
- la modification des caractéristiques propres au local,
- la modification notable des facteurs locaux de commercialité,
Attendu que la société ALP'SPORTS les conteste en s'appuyant sur un rapport d'expertise amiable effectué à sa demande par Monsieur Serge B... le 31 janvier 2008, que les deux parties communiquent le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur A... qui, conformément à la mission qui lui est confiée, évalue la valeur locative à la date du 01er octobre 2007 en considérant le principe du déplafonnement acquis puisque retenu par le premier juge;
1/ sur la modification de l'assiette du bail:
Attendu que la S.C.I. RÉSIDENCE DES CIMES soutient que l'extension de la surface de stockage par l'ajout d'une cave a, comme l'a retenu le premier juge, modifié de manière notable les caractéristiques du local;
Mais attendu que cette cave d'une surface pondérée de 6 m2, ce qui représente une augmentation très faible de la surface utile pondérée, louée à titre précaire dont la restitution est demandée par l'Assemblée des Copropriétaires selon procès-verbal d'Assemblée du 23 févier 2010 et par le bailleur (cf sa lettre du 27 juillet 2010) ne peut en aucun cas être considérée comme une extension de la surface accessible à la clientèle constituant une amélioration;
Que cet ajout a en outre été compensé par un loyer complémentaire de 15 000 francs portant le loyer global renouvelé au 01er octobre 1996 à la somme totale annuelle hors charges de 97 000 francs à compter du 01er octobre 1997;
Qu'il en avait été déjà tenu compte lors du renouvellement précédant, qu'il ne s'agit par conséquent pas d'un motif de déplafonnement;
2 / sur la modification des caractéristiques propres au local:
Attendu qu'il est acquis aux débats que les lieux et plus précisément la surface de vente ont été modifiés par adjonction des locaux mitoyens suite à une cession de droit au bail intervenue le 19 novembre 1999;
Qu'il est justifié qu'en contrepartie:
- la société ALP'SPORT a acquis le droit au bail du local 154 au prix de 700 000 francs,
- elle est devenue locataire de la S.C.I. RÉSIDENCE DES CIMES par un bail distinct pour lequel elle règle un loyer qui a été réévalué pour être fixé à la somme de 120 000 francs à compter du 19 novembre 1999,
- elle a en outre versé à la S.C.I. RÉSIDENCE DES CIMES la somme de
219 965,57 francs d'indemnisation pour les travaux de percement du mur séparatif avec le local numéro 153,
- elle a payé en intégralité le coût des travaux;
Attendu que de son coté la S.C.I. RÉSIDENCE DES CIMES n'a quant à elle supporté aucune charge et qu'elle a vu son loyer passer de 73 321 francs à 120 000 francs par an;
Que ce second élément ne peut être pris en compte pour justifier un déplafonnement;
3 / sur les facteurs locaux de commercialité:
Attendu que la bailleresse qui ne produit aucune pièce relative à cet élément se fonde sur le rapport d'expertise établi par Monsieur B... à la demande de la locataire et produit aux débats par celle-ci;
Qu'elle souligne ainsi:
- une augmentation de la population sédentaire de 6,13 % sur la période 1999/2005,
- une saison d'hiver qui a évolué positivement de 1,72 %,
- des investissements importants de la STVI depuis 1997,
- une évolution de la fréquentation des skieurs de près de 9 % entre 1997 et 2003,
- une augmentation importante des logements dans la période 1996/ 2007 et 1999/2005,
- la création de places de parking,
- une baisse de la concurrence;
Mais attendu qu'en procédant ainsi la S.C.I. RÉSIDENCE DES CIMES ne prend en considération qu'une partie des éléments retenus par Monsieur B... qui conclut: "l'expert constate bien une modification matérielle du fait de la création des parkings, du nombre des résidences, mais l'impact sur la modification des facteurs locaux de commercialité est nul dans la mesure où les indicateurs de fréquentation de la station sont en légère hausse pour l'hiver et en baisse très nette l'été pour la période considérée avec la remarque toutefois qu'il nous manque les chiffres de fréquentation de 2003 à 2007 pour les passages aux remontées mécaniques. Ainsi, en l'état actuel des informations, l'expert ne constate pas de modification notable des facteurs locaux de commercialité";
Attendu qu'il ne suffit en outre pas que ces facteurs externes évoluent pour constituer ipso facto un motif de déplafonnement, que ceux-ci dépendent de l'effet "notable" sur l'activité considérée et du caractère durable de ces modifications pour le commerce;
Attendu que faute d'élément probant en justifiant, la Cour écarte par conséquent cet autre motif de déplafonnement avancé par le bailleur sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une expertise judiciaire;
Attendu que cette mesure sollicitée à titre subsidiaire n'a pas vocation à pallier sa carence dans la preuve alors qu'elle fait par ailleurs siennes les pièces produites par la locataire et plus précisément l'expertise amiable ci-dessus rappelée;
Attendu que le bail est par conséquent renouvelé entre les parties à la date du 01er octobre 2007 aux conditions antérieures, que la Cour réforme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 mai 2010 par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance d'ALBERTVILLE;
Que le recours à justice justifie l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société locataire;
PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Reçoit l'appel de la société ALP'SPORTS et le déclare bien fondé,
Réforme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 mai 2010 par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance d'ALBERTVILLE et statuant à nouveau,
Dit qu'il n'y a pas lieu à déplafonnement du loyer,
Dit n'y avoir lieu à règlement par la société ALP'SPORTS d'un loyer provisionnel à compter du 01er octobre 2007,
Dit que le bail commercial passé entre la S.C.I. RÉSIDENCE DES CIMES et la S.A.R.L. ALP'SPORTS anciennement renouvelé le 08 octobre 1996 et complété par un avenant de renouvellement avec adjonction d'une cave en date du 11 février 1998 est renouvelé aux mêmes clauses, charges et conditions antérieures pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 01er octobre 2007,
Dit n'y avoir lieu à expertise judiciaire,
Dit n'y avoir lieu à extension de la mission de l'expert judiciaire désigné par le Juge des loyers commerciaux Monsieur Gilbert A...,
Dit n'y avoir lieu au renvoi de la cause et des parties devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance d'ALBERTVILLE,
Condamne la S.C.I. RÉSIDENCE DES CIMES à payer à la société ALP'SPORTS une indemnité de 1 800  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande de la S.C.I. RÉSIDENCE DES CIMES sur ce fondement,
Condamne la S.C.I. RÉSIDENCE DES CIMES aux dépens de première instance et d'appel avec application au profit de la S.C.P. FILLARD/COCHET-BARBUAT, Avoués, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Ainsi prononcé publiquement le 14 juin 2011 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile et signé par Monsieur MOREL, Conseiller faisant fonctions de Président et Madame VIDAL, Greffier.