COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 14/11/2019
la SELARL WALTER &amp; GARANCE AVOCATS
la SCP LAVAL - FIRKOWSKI
ARRÊT du : 14 NOVEMBRE 2019
No : 375 - 19
No RG 19/00328
No Portalis DBVN-V-B7D-F3HW
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Commerce de TOURS en date du 23 Novembre 2018
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265236469603115
SARL BOOKSTORE
Représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège [...]
Ayant pour avocat Me Stéphanie BAUDRY, membre de la SELARL WALTER &amp; GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS
D'UNE PART
INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265251366905407
Madame Y..., J..., U... A...
née le [...] à PARIS (75000)


Ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL, membre de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Mathieu LUCIANI, membre de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de TOURS,
Madame R..., U..., E... C...
née le [...] à PARIS (75000)

[...] - [...]
Ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL, membre de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Mathieu LUCIANI, membre de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de TOURS,
Madame P... A...
née le [...] à BRIVE LA GAILLARDE (19100) [...]

Monsieur Q... A...
né le [...] à BRIVE LA GAILLARDE (19100) [...]

Monsieur W... M...-A...
né le [...]  à AIX EN PROVENCE (13100) [...]

DEFAILLANTS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 08 Janvier 2019
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 5 septembre 2019
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 26 SEPTEMBRE 2019, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en son rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

Prononcé publiquement par arrêt de défaut le 14 NOVEMBRE 2019 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
Mme X... C... épouse A..., son époux M. O... A... et Mme R... C..., étaient associés de la Société Génilloise d'entrepôt (ci-après la société SGE), entreprise spécialisée dans le stockage et la logistique auprès de maisons d'édition, qui exerçait son activité à partir de deux entrepôts, qu'elle louait, pour celui situé à ... à la communauté de communes et pour celui situé à [...], à la SCI Mercure, dont le capital était aussi détenu par Mme A..., Mme R... C... et M. O... A....
Par convention du 31 décembre 2012, M. O... A..., Mme X... A... et Mme R... C..., ont cédé l'intégralité des actions composant le capital de la société SGE à la société Bookstore. Les parties ont conclu à la même date une convention de garantie d'actif et de passif.
Estimant que les locaux situés à [...] et à ... ne respectaient pas les normes applicables, contrairement à ce que les cédants avaient indiqué, au regard notamment de l'état général du bâtiment de [...], de l'absence d'autorisation administrative d'exploitation des sites, du non respect de normes concernant la sécurité des sites, la société Bookstore a obtenu par ordonnance du 11 février 2014, la désignation d'un expert pour réaliser un audit des locaux et installations.
Par décision du 17 avril 2016, le tribunal de commerce de Tours a ouvert une procédure de sauvegarde à l'égard de la société SGE et désigné Maître S... en qualité d'administrateur judiciaire. Par requête du 24 mai 2016, Maître S..., ès qualités et la société Bookstore, agissant en qualité de président de la SGE, ont saisi le juge-commissaire du tribunal de commerce de Tours d'une demande de résiliation judiciaire du bail consenti par la SCI Mercure. Par ordonnance du 30 mai 2016, il a été fait droit à cette demande.
La SGE a quitté le 15 septembre 2016 les locaux de [...].
Par acte des 25, 26, 27 janvier 2017, la société Bookstore a fait assigner Mesdames X... A..., R... C..., ainsi que, venant aux droits de M. O... A... décédé, Mme P... A..., M. Q... A... et M. W... K...-A..., devant le Tribunal de Commerce de Tours afin d'obtenir, principalement, au titre de la garantie d'actif et de passif, la condamnation de Mme A... et Mme C... à lui verser la somme de 255.203,43 € avec intérêt légal à compter du 7 novembre 2016, date de la mise en demeure, au titre des frais rendus nécessaires par le déménagement engagé par SGE et des dépenses de remise en état des racks équipant le site de ....
Par jugement du 23 novembre 2018, le tribunal de commerce de Tours a :
- débouté la société Bookstore de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la société Bookstore a payer à Mme X... A... et Mme R... C... la somme de 2000€ chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement,
- laissé à la charge de la société Bookstore le coût des assignations et les entiers dépens.
La SARL Bookstore a formé appel de la décision par déclaration du 8 janvier 2019 en intimant Mesdames X... A..., R... C..., P... A..., M. Q... A... et M. W... M...-A... et en critiquant tous les chefs du jugement. Dans ses dernières conclusions du 12 août 2019, elle demande à la cour de :
Réformer en totalité le Jugement du Tribunal de Commerce de Tours en date du 23 novembre 2018 ;
Statuant à nouveau,
Condamner Mme X... A... à verser à la Société Bookstore la somme de 148.609,73 € avec intérêt légal à compter du 7 novembre 2016, date de la mise en demeure ;
Condamner Mme R... C... à verser à la Société Bookstore la somme de 74.304.86 € avec intérêt légal à compter du 7 novembre 2016, date de la mise en demeure ;
Dire que la créance de la Société Bookstore à [...] de 1'indivision successorale de Monsieur O... A... s'élève à la somme de 74.304,86 € avec intérêt légal à compter du 7 novembre 2016, date de la mise en demeure ;
En tout état de cause,
Condamner in solidum Mme A... et Mme C... à verser à la Société Bookstore la somme de 10.000 € sur le fondement de Particle 700 du Code de procédure civile.
Condamner Mme A... et Mme C... aux entiers dépens.
Elle fait valoir sur les faits :
- que la convention de garantie d'actif et de passif mentionnait que les locaux de la société SGE étaient en état normal d'entretien et d'usage et les installations en bon état de marche et conformes aux normes, alors qu'en réalité il est apparu que les locaux loués à [...] ne respectaient pas les normes notamment de sécurité et étaient étaient exploité sans arrêté d'enregistrement autorisant l'exploitation du site ; que du fait du non respect des normes, les contrats d'assurance de la société SGE couvrant les locaux de [...] ont été résiliés et elle a dû souscrire une assurance très onéreuse ; qu'elle a reçu des mises en demeure de la DIRECCTE de se conformer aux normes concernant la sécurité des salariés, pour un coût important sans pouvoir le financer en totalité, que les équipements (racks de stockage) contenus dans les locaux de ... n'étaient pas non plus conformes,
- que concernant les locaux de [...], elle a découvert après la cession qu'un contrat avait été conclu préalablement entre la société SGE, la SCI Mercure et la société Initiatives et énergies locales (IEL) visant à l'implantation de panneaux photovoltaïques sur la toiture, alors qu'elle était seulement informée d'un projet à ce titre et non d'un engagement ferme de ne pas faire obstacle à l'implantation des panneaux, étant en outre mise en demeure par la société IEL de faire réaliser à ses frais pour un coût d'environ 600.000€ les travaux de conformité à la norme ICPE permettant la cohabitation des deux sociétés SGE et IEL,
- que pour toutes ces raisons, elle a dû solliciter l'ouverture d'une procédure de sauvegarde puis la résiliation du bail commercial la liant à la SCI Mercure et quitter les lieux, ne pouvant financer les coût y afférents ;
- que l'expert judiciaire a constaté la non conformité grave des locaux de [...], dont il ne chiffre pas le coût des remises aux normes en raison du déménagement forcé de la société SGE depuis, ainsi que celle des locaux de ... en ce qui concerne les racks, l'installation électrique, la sécurité incendie, la sécurité des personnes, les postes de travail pour personnel handicapé et la déclaration ICPE,
- que c'est à tort que le tribunal a jugé que la décision de déménager lui était propre, alors qu'elle était rendue nécessaire par la non conformité des locaux précédemment occupés,
- que c'est aussi à tort qu'il a retenu que le cessionnaire avait renoncé à une indemnisation au titre des immobilisations corporelles alors que cette exclusion d'indemnisation était conditionnée à l'état de fontionnement de ces immobilisations,
- que le tribunal a confondu la nécessité de notifier dans les 15 jours l'évènement donnant lieu à la garantie d'actif et de passif, c'est à dire la non-conformité des locaux et les conséquences financières de cette garantie, comme le déménagement et son coût,
- que les cédants avaient connaissance avant la cession des non conformités ayant entraîné des mises en demeure de la préfecture concernant les déclarations liées à l'activité, et de l'inspection du travail, ainsi que des engagements donnés à la société IEL.
Mme X... A... et Mme R... C... demandent à la cour, par dernières conclusions du 4 septembre 2019 de:
Vu les dispositions de l'article 1134 ancien du Code civil
- dire l'appel interjeté par la société Bookstore mal fondé
- confirmer en tous points les termes du jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Tours le 23 novembre 2018
- débouter la société Bookstore de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions
- condamner la société Bookstore au versement de la somme de 5.000 euros à Mme X... A... et de la somme de 5.000 euros à Mme R... C..., sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
- accorder à Maître Olivier Laval, concernant les dépens, le droit prévu à l'article 699 du Code de procédure civile.
Ils soutiennent au sujet des locaux de [...] :
- que la société Bookstore connaissait avant d'acquérir les titres SGE l'état général du bâtiment pour l'avoir visité dans le cadre du projet d'acquisition et a ensuite, malgré les non conformités qu'elle allègue, pu se maintenir dans les lieux pendant près de trois ans après la cession,
- que la société Bookstore a décidé unilatéralement de déménager sans en informer Mesdames A... et C..., notamment dans le délai de 15 jours prévu par la convention de garantie d'actif et de passif et a ainsi délibérément refusé de se placer sur le terrain de la remise en état des défauts allégués, de sorte que le fait que la résiliation judiciaire du bail ait été autorisée par le juge-commissaire ne peut justifier, faute de lien de causalité suffisant, la prise en charge par les garants des frais de déménagement dans le cadre d'une garantie d'actif et de passif.
Au sujet des locaux de ..., ils font valoir :
- qu'au terme de l'acte de cession, le cessionnaire a acquis les actions en considération de l'état dans lequel les immobilisations corporelles appartenant à la société se trouveront au jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir prétendre à quelque indemnité que ce soit ou diminution du prix fixé pour quelque cause,
- que la société Bookstore prétend que les racks n'étaient pas en état de fonctionnement, alors que la société SGE les a utilisés du 31 décembre 2012 à octobre 2017, date de réalisation prétendue des travaux sur les racks,
- qu'il n'est pas démontré que les cédants aient eu connaissance avant la cession de dysfonctionnements concernant ce matériels.
Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 5 septembre 2019.
Mme P... A... et M. Q... A..., auxquels la déclaration d'appel a été signifiée par actes des 14 mars 2019 délivrés par dépôt en étude n'ont pas constitué avocat.
M. W... M...-A..., auquel la déclaration d'appel a été signifiée par acte du 18 mars 2019 selon les modalités prévues par l'article 659 du code de procédure civile n'a pas constitué avocat.
L'appelante a été autorisée à produire en cours de délibéré une copie lisible de sa pièce no 19, ce qu'elle a fait le 27 septembre 2019.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
La convention de garantie d'actif et de passif souscrite le 31 décembre 2012 entre d'une part les consorts A...-C..., cédants et garants (X... A... et R... C... ainsi que O... A... aux droits duquel viennent P... A..., Q... A... et W... M...-A...), d'autre part la société Bookstore, cessionnaire et bénéficiaire de la garantie, stipule :
- en son article 5, que "le garant déclare et garantit au bénéficiaire" divers éléments énumérés aux paragraphes 5.1 à 5.25, parmi lesquelles :
. article 5.4 - siège social-établissement secondaire : "(...) Le garant déclare (...) que les locaux sont en état normal d'entretien et d'usage et ont été occupés et entretenus par le preneur jusqu'à ce jour dans le respect des charges et conditions du bail",
. article 5.8 -caractéristiques du fonds de commerce : "Le Garant déclare que la conduite de l'activité de la Société ne nécessite aucune autorisation administrative, réglementaire ou gouvernementale. Aucune interdiction administrative, judiciaire ou autre tendant à paralyser l'exploitation du fonds n'a été signifiée à la société (...)",
. article 5.10 - Matériels et installations : « (...)Toutes les installations dudit fonds sont en bon état de marche et sont, à la connaissance du Garant, conformes aux normes notamment du point de vue de la sécurité et de l'hygiène compte tenu de leur ancienneté (...)
Tous les biens mobiliers, corporels, matériels, installations ou équipements utilisés par la Société dans le cadre de la conduite de ses activités ont été régulièrement et convenablement entretenus et sont, à la connaissance du Garant, aux normes, et en état normal d'usage, (...)". . article 5.12 - assurances : "La Société est convenablement assurée tant pour ce qui concerne les risques d'incendie que pour les risques liés à l'exploitation",
.article 5.13 - litiges : "Il n'existe aucun litige en cours contre la société et le garant n'a connaissance d'aucune instance susceptible d'être engagée contre la société"
- en son article 6 : "6-1 faits et opérations garantis, exclusions :
a) Le Garant (...) s'engage à indemniser le Bénéficiaire de tout préjudice qu 'il subirait, soit en raison d'inexactitudes ou d'omissions dans une ou plusieurs déclarations ou attestations faites sous l'article 5, soit (...)
b) Le Bénéficiaire est réputé avoir eu connaissance des informations données et des révélations faites par le Garant sous l'article 5 et les annexes qui le complètent (...). Il renonce de ce fait à réclamer au Garant l'application de sa Garantie au titre de ces évènements.
De même, le Garant ne pourra être recherché au titre des présentes en raison de la survenance d'un fait dont le Garant a déclaré expressément aux présentes qu'il n'en avait pas connaissance, sauf à être en mesure de démontrer que le Garant était parfaitement informé dudit fait préalablement à ce jour. (...)",
- en son article 7.1 : "(...) Toute réclamation, tout fait ou événement susceptible d'entraîner la mise en jeu des garanties sera porté à la connaissance du Garant par le Bénéficiaire au plus tard dans les 15 jours suivant celui où il en aura lui-même pris connaissance. Le Bénéfiaire informera le Garant dans le délai de 15 jours suivant leur réception de tout avis de vérification fiscale, douanière et sociale de la Société et de toute assignation dont ceux-ci n'auraient pas déjà connaissance. Le défaut de respect de l'un ou l'autre de ces délais emportera pourle bénéficiaire déchéance de son droit à dédommagement".
La société Bookstore prétend que les déclarations ou attestations faites par les cédants sous l'article 5 susvisé contiennent des inexactitudes ou des omissions et sollicite, dans le cadre de la garantie d'actif et de passif contractée par les consorts A..., l'indemnisation du préjudice subi à ce titre qu'elle estime être de deux ordres :
- pour le site de [...], les frais de déménagement qu'elle a été contrainte d'engager pour quitter les locaux de [...], en raison des non conformités des locaux dont elle ne pouvait assumer le coût exorbitant de remise aux normes,
- pour le site de ..., les frais de remplacement des racks qu'elle a dû engager pour se conformer aux normes, notamment en matière de sécurité du travail.
En application des dispositions contractuelles susvisées, il appartient donc à la société Bookstore d'établir, pour les deux préjudices dont elle sollicite l'indemnisation :
- qu'elle a porté à la connaissance du garant la réclamation, le fait ou l'événement susceptible selon elle d'entraîner la mise en jeu de la garantie d'actif et de passif, dans le délai prévu par l'article 7.1, soit dans les 15 jours du jour où elle en a eu connaissance ou, pour les avis de vérification fiscale, douanière et sociale de la société, dans les 15 jours de la réception de l'avis,
- que le préjudice dont elle demande l'indemnisation résulte d'une réclamation, d'un fait, ou d'un événement, en lien avec des inexactitudes ou des omissions commises par les garants dans les déclarations ou attestations faites à l'article 5 (article 6.1.a),
- dans l'hypothèse où le garant a déclaré expressément qu'il n'avait pas connaissance du fait dont elle se prévaut pour mettre en jeu la garantie d'actif et de passif, que le garant était parfaitement informé dudit fait préalablement à la convention de garantie (article 6.1.b).
Sur le préjudice concernant le site de [...]
L'appelante reproche aux cédants d'avoir indiqué aux paragraphes 5.4, 5.8, 5.10, 5.12, 5.13 :
- que les locaux étaient en état normal d'entretien et d'usage alors que les normes incendies et électriques n'étaient pas respectées ;
- que l'activité de la Société était en conformité avec la règlementation alors que les déclarations idoines n'ont pas été réalisées avant la cession,
- que les installations étaient en bon état de marche et conformes aux normes, notamment du point de vue de la sécurité et de l'hygiène, alors que la société a été mise en demeure de mettre en conformité les lieux par la DIRECCTE ;
- que la Société était assurée, alors qu'en l'état des locaux, l'assurance a été résiliée,
- qu'ils n'avaient pas connaissance d'instances susceptibles d'être engagées alors qu'en raison de la dissimulation d'engagements pris par la Société SGE avant la cession, elle a dû ensuite subir une action judiciaire engagée par la Société IEL.
Néanmoins, la société Bookstore, pour le site de [...], ne sollicite pas le paiement du coût de la remise aux normes du site au titre des normes incendies, électriques, ou du point de vue de la sécurité et de l'hygiène, ni celui de l'assurance qu'elle a dû engager après la résiliation de la précédente assurance, ni encore des sommes qu'elle a dû le cas échéant régler à la société IEL.
Elle sollicite uniquement le paiement des frais du déménagement engagés par elle pour quitter le site, le 15 septembre 2016, ce à la suite de la résiliation du bail commercial décidé le 30 mai 2016.
Le tribunal a justement relevé que la société Bookstore n'avait pas envoyé aux garants de devis et lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de 15 jours stipulé au contrat de garantie.
L'appelante prétend que les premiers juges ont par là même confondu l'évènement donnant lieu à la mise en oeuvre de la garantie et l'évaluation des conséquences financières et soutient que l'évènement ayant donné naissance à son préjudice est en réalité l'absence de mise aux normes. Elle se réfère pour cela aux motifs de la requête ayant présidé à l'ordonnance du 30 mai 2016 ayant résilié le bail, selon lesquels "le coût important engendré par l'éventuelle création d'une ferme photovoltaïque et par la remise impérative aux normes de l'entrepôt actuellement vétuste serait de nature à obérer fortement l'exploitation et la trésorerie de la société".
La cour observe toutefois en premier lieu que le déménagement et son coût sont la conséquence directe de la résolution du bail commercial concernant les locaux de [...] décidée par le juge-commissaire selon ordonnance du 30 mai 2016 et que la société Bookstore, non seulement n'a pas informé les garants du déménagement et de son coût dans le délai de 15 jours mais surtout, ne les a pas informés dans ce même délai de l'ordonnance du juge-commissaire, étant observé que cette décision a été notifiée par le greffe à la SCI Mercure dont les associés sont les consorts A..., mais que ces derniers n'ont pas été informés par la société Bookstore en leur qualité de garants.
La cour constate ensuite que la motivation contenue dans la requête en résiliation du bail ne porte pas sur la résiliation des contrats d'assurance et sur l'absence d'arrêté d'enregistrement permettant l'exploitation du site. Le déménagement du site n'est ainsi pas en lien avec ces deux questions, le rapport d'expertise précisant d'ailleurs en page 103 que la déclaration ICPE a été établie le 27 juin 2014. Les développements de l'appelante et le justificatif de la mise en oeuvre de la garantie sur ces deux points par courriers des 9 janvier et 9 décembre 2014 (pièce 28) sont donc inopérants.
En troisième lieu, la résiliation du bail a été prononcée sur le fondement de l'article L622-13-IV du Code de commerce en raison de critères spécifiques, liés au coût important des remises aux normes et de la création d'une ferme photovoltaïque et à la nécessité de sauvegarder l'intérêt du débiteur, mais sans que le juge n'ait à se prononcer sur les fautes éventuelles du cocontractant du bail, qui est la SCI Mercure, et encore moins sur celles des cédants et garants, et notamment sur les inexactitudes ou omissions qu'il auraient commis quatre ans avant la résiliation.
Ainsi, s'agissant du coût engendré par "l'éventuelle création" de la ferme photovoltaïque, la société Bookstore prétend sans en justifier n'avoir été informée que du projet d'installation de panneaux photovoltaïque et non de l'engagement ferme résultant du contrat tripartite conclu avant la cession, à savoir l'engagement de ne pas faire obstacle à l'implantation des panneaux, dont elle indique n'avoir eu connaissance que lors de la mise en demeure adressée le 17 mars 2015 par le conseil de la société IEL (pièce 19). Si elle justifie avoir notifié aux garants par courrier du 24 mars 2015, soit dans le délai de 15 jours, cette mise en demeure du 17 mars 2015 (pièce 28) et par courrier du 7 décembre 2015, également dans le délai de 15 jours, l'assignation délivrée le 3 décembre 2015 par la société IEL (pièces 20 et 28), la cour observe que dans la mise en demeure du 17 mars 2005, le conseil de la société IEL se borne à rappeler à la société SGE qu'en application de la promesse de bail tripartite conclue avant la cession, elle ne doit pas faire obstacle à la réalisation des travaux d'installation du toit solaire, et à lui indiquer que les conditions d'exploitation de l'ICPE ne lui apparaissent pas conformes, mais ne la met pas en demeure "de réaliser des travaux particulièrement importants pour se conformer à la norme ICPE" pour un montant de 600.000€ environ, ainsi qu'allégué en page 6 des conclusions. En outre, il ressort de la lecture du 3 décembre 2015 que les sommes réclamées à la société SGE pour un total de plus de 400.000€ ne correspondent pas au coût que le projet lui-même représentera pour la société SGE, mais à l'indemnisation du préjudice (de manque à gagner notamment) que la société IEL prétend avoir subi du fait que la société SGE s'est opposée à la réalisation de ce projet, en déposant des recours contre l'arrêté de non opposition à la déclaration préalable de travaux déposée par la société IEL.
Il n'est donc pas établi de lien de causalité direct entre le coût du déménagement et les omissions imputées aux cédants concernant le projet de panneaux photovoltaïques.
En quatrième lieu, s'agissant de la non-conformité des locaux et installations, même en supposant pour les besoins du raisonnement que le déménagement résulte de manière directe de cet événement, il appartient à la société Bookstore d'établir qu'elle en a informé les garants dans les 15 jours du jour où elle en a eu connaissance.
Or, ainsi que l'a retenu le tribunal, il ressort de la convention de garantie (article 5.10 notamment) qu'un inventaire physique et contradictoire des immobilisations a été établi entre les parties. La société Bookstore avait donc connaissance des lieux, ce qui ressort aussi du rapport d'expertise juduciaire (page 145), l'expert indiquant que les demandeurs (Bookstore) ont pu voir l'état des lieux avant la prise à bail (avant la cession en réalité) et que s'agissant des non conformités incendies, elles ne pouvaient être ignorées avant la cession mais étaient aussi visibles à la prise à bail. Surtout, ces non-conformités étaient au plus tard connues de la société Bookstore dès le 19 juin 2013 date du procès-verbal de constat établi par Maître F... huissier de justice, qui a constaté de nombreuses anomalies sur le site de [...] le 19 juin 2013 (pièce 4 produite par l'appelante) :
- livres stockés sur palettes dans des racks qui ne sont pas fixés au sol,
- dans le bâtiment principal : plusieurs armoires électriques dont une seule paraît être en service, les autres étant vides et non raccordées ; absence de fonctionnement de 50% des points d'éclairage ; présence au sol de nombreuses flaques d'eau ; deux fosses comblées avec des gravats,
- dans le bâtiment secondaire no 1 : absence de fonctionnement de l'installation électrique, deux fosses comblées avec des gravats ; présence de trous dans le bardage; tuyau d'évacuation des eaux pluviales descellé,
- dans le bâtiment secondaire no 2 : trous dans le vitrage et importantes traces dans l'allée centrale.
La société Bookstore était aussi informée du fait que les bâtiments de [...] étaient sous équipées en matériel de sécurité incendie puisqu'elle a fait établir des devis sur ce point le 2 mai 2013 (ses pièces 6 et 7).
Or, elle ne justifie pas avoir porté ces non-conformités ou désordres à la connaissance des garants dans le délai de 15 jours. C'est seulement le 13 mars 2015 qu'elle notifie aux cédants le "coût supplémentaire engendré par la remise aux normes", sans autre précision, en joignant des devis relatifs à la remise en état du plancher, à la mise en conformité de l'éclairage, à la mise aux normes de l'électricité et aux installations coupe feu (pièce 28). Or ces non conformités étaient connues depuis 2013 au moins dans leur principe même si le coût de leur remise en état n'était pas chiffré dans sa totalité.
La mise en oeuvre de la garantie d'actif et de passif s'agissant de la non conformité des locaux et installations du site de [...] est donc tardive, sans qu'il y ait lieu de l'examiner plus avant ni de rechercher si les cédants en avaient connaissance avant la cession et c'est à bon droit que le tribunal a débouté la société Bookstore de sa demande au titre du site de [...].
Sur le préjudice concernant le site de ...
L'expert judiciaire a constaté dans son rapport la non-conformité des locaux de ... concernant les racks, l'installation électrique, la sécurité incendie, la sécurité des personnes, l'absence de chauffage, la déclaration ICPE, et a chiffré le coût de la remise aux normes à plus de 270.000€.
Néanmoins, la société Bookstore ne réclame pas cette somme mais seulement celle de 62.016,03€ qui correspond, après déduction de l'impôt sur les sociétés, aux factures établies par la société Ecorayonnage à hauteur de 15.786€ et 61.613,20€, outre le coût de la main d'oeuvre à hauteur de 15.624€. Ces factures concernent donc uniquement la remise en état des racks et il ne sera pas tenu compte des non conformités concernant les autres points (sécurité incendie, chauffage, déclaration ICPE...), aucune somme n'étant réclamée à ce titre.
S'agissant des racks, il ressort de la demande de vérification d'un équipement de travail établie le 4 février 2016 par la DIRECCTE et se référant au contrôle effectué le 31 décembre 2015 et de la mise en demeure adressée par cette même administration le 4 février 2016, qu'à ..., des montants sont endommagés, tordus et une partie des pieds d'échelle non fixés au sol (pièces 21 et 22). Il est précisé dans la demande de vérification que ces constats ont été portés à la connaissance de la SGE par courrier du 17 janvier 2011, soit avant la cession, mais aussi par courriers du 23 février 2013 et du 3 avril 2013, soit après la cession.
La société Bookstore reproche au tribunal d'avoir rejeté sa demande de paiement notamment en se fondant sur l'acte de cession du 31 décembre 2012 conclu entre les parties qui stipule en page 13 : "Le cessionnaire déclare acquérir les actions en considération de l'état dans lequel les immobilisations corporelles appartenant à la société se trouveront au jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir prétendre ou exiger à quelque indemnité que ce soit ou diminution du prix fixé pour quelque cause.
En conséquence, il ne pourra être déduit aucune provision ou charge quelconque de remise en état de ces immobilisations et le Cessionnaire ne pourra exiger ultérieurement des Cédants une remise en état quelconque, quand bien même elle s'avèrerait nécessaire, à condition que ces immobilisations soient bien évidemment en état de fonctionnement à la date de cession".
Le périmètre de ces dispositions et large, notamment le second paragraphe qui interdit au cessionnaire de réclamer une remise en état quelconque dès lors que les immobilisations concernées sont "en état de fonctionnement" à la date de cession.
Or, il ne peut être soutenu que les racks ou rayonnages n'étaient pas en état de fonctionner puisqu'ils ont de fait été utilisés pendant cinq ans, en dépit des non-conformités, jusqu'aux travaux de remise aux normes effectués en octobre 2017. La société Bookstore ne peut donc réclamer une remise en état au titre des racks de stockage.
En outre, l'appelante prétend en page 8 de ses écritures, de manière générale et donc pour le site de ... comme pour celui de [...], avoir notifié aux garants, par lettres recommandées produites en pièce 28, la découverte de chacune des non-conformités dans les quinze jours du jour où elle en a eu connaissance.
Cependant, il ressort du rapport d'expertise (page 143 in fine) que les non-conformités relatives aux racks étaient visibles lors de la cession. Au surplus, la société Bookstore en avait nécessairement connaissance dès le 21 février 2013 date d'établissement du courrier recommandé de mise en demeure établis par la DIRECCTE qu'elle verse aux débats en pièces 23 et 24 et qui relève que plusieurs montant sont déformés, et que la plupart des racks ne sont pas correctement fixés au sol. Or elle n'a notifié ces événements que par courriers des 13 janvier et 15 février 2016 (sa pièce 28). La mise en oeuvre de la garantie à ce titre était donc au surplus tardive.
Le jugement doit en conséquence être confirmé pour ces motifs, en ce qu'il a rejeté les demandes de la société Bookstore concernant le site de ..., sans qu'il y ait lieu d'examiner le surplus de l'argumentation de cette dernière et notamment la connaissance des non-conformités par les cédants.
Sur les autres demandes
L'appelante qui succombe en son appel sera condamné aux entiers dépens exposés devant la cour, outre le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Laval qui en fait la demande expresse et devra régler à Mme X... A... et Mme R... C..., prises ensemble, une somme de 2500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
- Condamne la SARL Bookstore à verser à Mme X... C... veuve A... et à Mme R... C... (prises ensemble), une indemnité de 2500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne la SARL Bookstore aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT