Grosses délivrées
REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
19ème Chambre - Section A
X... DU 15 MARS 2006
(no , 10 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 04/14845 Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Avril 2004 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY 1ère chambre A - RG no 02/7242 APPELANTS AU PRINCIPAL INTIMES INCIDEMMENT Mademoiselle Caroline Y... demeurant 37 boulevard. Bara 91120 PALAISEAU Monsieur Patrick Pascal Z...
... par la SCP BAUFUME - GALLAND, avoués à la Cour assistés de Maître ARCHAMBAULT substituant Maître MATHIEU avocat INTIMÉE AU PRINCIPAL APPELANTE INCIDEMMENT CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS ayant son siège19, rue du Louvre BP 94 75001 PARIS représentée par la SCP MONIN-D'AURIAC DE BRONS, avoués à la Cour assistée de Maître SOLA avocat COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 4 octobre 2005, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Marie-France A..., présidente Monsieur Jean DUSSARD, conseiller Madame Agnès B..., conseillère qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Hélène ROULLET X... :
- contradictoire
- prononcé publiquement par Madame Marie-France A..., présidente
- signé par Madame Marie-France A..., présidente et par Madame
Marie-Hélène ROULLET, greffier présent lors du prononcé.
Par déclaration du 17 juin 2004, Mademoiselle Caroline Y... et Monsieur Patrick Z..., plus loin les consorts C..., ont appelé d'un jugement contradictoire rendu le 26 avril 2004 par le tribunal de grande instance d'Evry, 1ère chambre A, qui, statuant en ouverture du rapport clos le 14 février 2003 de Monsieur D... de SAQUI de SANNES, commis expert en référé à la suite du retard de livraison de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement (V.E.F.A.) par la SCI VILLA VERONESE :
- met hors de cause Maître VOGEL ès qualités d'administrateur de la SCI VILLA VERONESE,
- fixe la créance des consorts C... au passif de la SCI VILLA VERONESE à la somme de 30.579,56 ç après compensation avec les sommes qu'ils restaient lui devoir,
- déboute les consorts C... de leurs demandes à l'égard de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile de France, plus loin la C.E.P,
- rejette les demandes fondées sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- condamne Maître du BUIT ès qualités de liquidateur de la SCI VILLA VERONESE aux dépens, en ce compris les frais et honoraires d'expertise, recouvrables conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
L'intimée a constitué avoué.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées à la requête :
- des consorts C..., acquéreurs de biens et droits
immobiliers dépendant de l'immeuble vendu en V.E.F.A. correspondant à un appartement plus box plus cave plus parking extérieur, le 27 septembre 2005,
- de la CEP qui a accordé un crédit d'accompagnement sous forme d'ouverture de crédit à la SCI VILLA VERONESE d'une part et la garantie d'achèvement de l'article R 261-21 B du Code de la Construction et de l'Habitation par cautionnement consenti au vendeur d'autre part, le 21 juin 2005.
Il sera seulement rappelé :
- que le litige trouve son origine dans un important retard de livraison de l'immeuble qui a conduit les appelants à demander la mise en oeuvre de la garantie d'achèvement et l'allocation de dommages et intérêts,
- que l'immeuble dont la livraison avait été initialement prévue au 31 octobre 1998 ne sera achevé qu'au cours du dernier trimestre de l'année 2002,
- que les acquéreurs demandent la condamnation de la CEP à l'indemnisation de leur préjudice en prêtant à celle-ci la qualité de maître d'oeuvre de l'achèvement de la construction de l'immeuble dont s'agit d'une part et en imputant à ladite Caisse des fautes tant dans ses rapports avec le maître d'ouvrage que dans l'exécution de sa garantie d'achèvement,
- que la CEP résiste à cette demande et réclame par appel incident paiement du solde du prix de vente.
CELA ETANT EXPOSE

I/ SUR LA DEMANDE PRINCIPALE
A- INDEMNISATION DE MOINS-VALUES ET DE PERTE DE MATÉRIEL TOTALISANT 36.239,22 ç ET DE LA NON-CONFORMITÉ DE L'ESCALIER POUR 8.500 ç
Les acquéreurs entendent mettre à la charge de la CEP la reprise de
l'immeuble suivant les prescriptions contractuelles au motif que l'intimée, dépassant sa mission, s'est transformée en véritable maître d'oeuvre de l'opération immobilière.
Mais les agissements reprochés à la CEP ne ressortissent pas à une mission de maîtrise d'oeuvre qui suppose des prestations spécifiques d'ordre technique fournies par un homme de l'art dans le cadre de la construction d'un ouvrage, telles que la direction et le contrôle des travaux, la coordination, l'assistance du maître d'ouvrage à la réception, etc ...
L'encaissement direct des fonds des clients par la CEP sur un compte courant centralisateur, prévu par les actes de V.E.F.A. conclus entre la SCI VERONESE et les acquéreurs, ne se rattache pas à la maîtrise d'oeuvre. Il est directement lié au montage financier de l'opération de promotion immobilière de la SCI VERONESE dans laquelle la Caisse précitée est le banquier du vendeur et la caution de garantie d'achèvement.
La prétendue substitution de la CEP au constructeur pour faire terminer les travaux au lieu d'exécuter sa garantie d'achèvement n'est pas assimilable à une quelconque immixtion du garant dans la maîtrise d'oeuvre.
En effet, c'était bien pour pouvoir honorer sa garantie d'achèvement que le CEP a sollicité en référé et obtenu par ordonnance du 11 octobre 2000 :
1o- la désignation d'un expert pour notamment :
- constater l'état actuel du chantier,
- chiffrer le coût des travaux de réfection des désordres d'une part et d'achèvement de l'immeuble d'autre part,
2o- l'autorisation, en cas d'urgence reconnue par l'expert, de faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l'expert, ces travaux étant
dirigés par le maître d'oeuvre désigné par la CEP et par les constructeurs de son choix.
La maîtrise d'oeuvre des travaux d'achèvement a été assurée, non par la CEP, mais par un architecte, Monsieur E..., conformément à l'ordonnance de référé précitée.
La Caisse dont s'agit qui est un établissement financier dépourvu de toute compétence technique dans l'art de bâtir et dans la direction, le contrôle et la coordination des travaux, s'est strictement conformée à l'autorisation à elle donnée par l'ordonnance précitée, laquelle rendue au contradictoire notamment du promoteur et des acquéreurs - qui n'en ont pas interjeté appel - ne conférait à l'intimée aucun pouvoir de maître d'oeuvre.
La garantie d'achèvement qui n'est pas une assurance de responsabilité du promoteur et des constructeurs ne couvre ni les désordres de construction, ni les non-conformités contractuelles, ni la disparition de matériaux ou appareils des acquéreurs survenue en cours de chantier.
La Cour, par confirmation, rejette de ces chefs la demande des appelants.
B- INDEMNISATION DU RETARD DE LIVRAISON
La réparation de ce préjudice immatériel ne ressortit pas à la garantie légale d'achèvement.
Mais ce préjudice doit être indemnisé lorsqu'il trouve sa cause dans une faute dont la preuve incombe à l'acquéreur.
1) La Cour rejetant comme inopérantes et mal fondées les prétentions de l'appelant sur ce point retiendra que la CEP n'a pas failli dans l'exécution de son engagement de caution qu'elle a honoré en faisant terminer et en finançant les travaux que la SCI était incapable de mener à terme en raison :
1o/ de sa situation financière difficile qui entraînera son placement
en redressement judiciaire par jugement du 13 février 2001,
2o/ de la mésentente entre ses associés qui aboutira à la nomination de Maître VOGEL ès qualités d'administrateur de cette société par arrêt de la Cour (14ème chambre B) du 20 octobre 2000.
Il sera rappelé, alors que seul l'acquéreur bénéficiaire de la caution peut mettre en oeuvre la garantie d'achèvement, que les consorts C... ont attendu pour ce faire la date du 13 septembre 2000 qui est celle de l'assignation à cette fin à comparaître devant le tribunal de grande instance d'Evry qu'ils ont fait délivrer à la CEP.
Et cette assignation n'avait été précédée d'aucune mise en demeure adressée à la caution.
Certes les appelants avaient adressé à celle-ci un courrier RAR du 2 août 1999 par lequel ils lui faisaient part notamment de leurs inquiétudes concernant l'utilisation de leur argent, la solvabilité du vendeur d'immeuble à construire, le déroulement du chantier et son retard.
Mais par cette lettre les acquéreurs se sont bornés à demander à la CEP "un état des comptes de cette opération et une justification de la bonne utilisation de nos économies (...)".
Il ne s'agissait pas d'une demande de mise en oeuvre de la garantie accordée par la caution.
Ensuite de cette assignation la CEP a sollicité par voie de référé d'heure à heure la désignation d'un expert obtenue par ordonnance du 11 octobre 2000 (voir supra A), ce qui constituait une diligence indispensable préalable à la mise en oeuvre de sa garantie qu'elle ne contestera pas devoir et qu'elle assumera jusqu'à l'achèvement de l'immeuble, au sens de l'article L 261-11 du Code de la Construction et de l'Habitation, achèvement dont elle justifie à l'examen du rapport de l'expert judiciaire.
Et même si cet achèvement acquis fin 2002 a pris beaucoup de temps, soit environ deux ans par rapport à la désignation de l'expert, il appert toutefois que la durée de la terminaison de l'immeuble tenait à des difficultés extérieures à la caution qui s'est montrée diligente pour essayer d'y obvier.
En effet la défaillance de la société CONSTRUBA a rendu les travaux de reprise plus longs et onéreux ainsi que le précise l'expert judiciaire en réponse à un dire du 17 juillet 2002. Ce constructeur n'ayant pas tenu ses engagements, Maître VOGEL ès qualités a résilié son contrat de sorte qu'il a fallu consulter de nouvelles entreprises, passer les contrats et reprendre les travaux (voir rapport pages 23 et 29).
La Cour estime que si la CEP n'avait pas usé des pouvoirs qu'elle tenait de l'ordonnance de référé du 11 octobre 2000, mais qui ne font d'elle ni un maître d'oeuvre ni un maître d'ouvrage, l'achèvement de l'immeuble aurait été compromis ou pour le moins serait intervenu bien plus tard que fin 2002.
3) Les appelants fondent également leur demande de dommages et intérêts sur les manquements de la Caisse à son obligation de prudence et sur son soutien abusif de la SCI VILLA VERONESE.
Les fautes invoquées ressortissent alors aux agissements de la CEP prise non comme garant de l'achèvement de la construction mais ès qualités de prêteur de la SCI VILLA VERONESE à laquelle elle a consenti une ouverture de crédit de 1.600.000 francs par acte notarié du 7 mai 1998.
Il s'évince de l'examen des pièces régulièrement produites et contradictoirement débattues entre autres éléments :
- que la CEP, bien qu'avisée par courrier RAR du 2 août 1999 - postérieur à la date contractuelle de livraison du 31 octobre 1998 - des consorts C... de faits particulièrement inquiétants
et révélateurs d'un risque sérieux de difficultés d'achèvement telles que des interruptions répétitives du chantier (dont la dernière, toujours en cours à la date de la lettre précitée, était de trois semaines) se bornera à apaiser les craintes des acquéreurs (courrier en réponse du 12 août suivant),
- que malgré ces retards et le déroulement cahotique de ce chantier, le prêteur maintiendra son crédit à la SCI VILLA VERONESE alors que la situation financière de cette dernière était compromise ainsi qu'en atteste le rejet par la Caisse de quatre effets de commerce à échéance du 10 juin 1999,
- que se contentant des explications sommaires se voulant rassurantes du promoteur, la CEP a accepté de proroger au 30 septembre 1999 l'échéance de remboursement du crédit d'accompagnement tout en ramenant son montant à 1.000.000 de francs,
- que le crédit que la SCI était dans l'incapacité de rembourser a fait l'objet d'un nouveau report d'échéance au 30 novembre 1999 sans que parallèlement le déroulement du chantier se fût amélioré,
- que comme il fallait s'y attendre la SCI VILLA VERONESE n'a pas pu rembourser la Caisse qui enfin refusa toute nouvelle prorogation du délai,
- que nonobstant le caractère infructueux des mises en demeure de payer du 24 janvier 2000 notifiées au débiteur et à ses
- que nonobstant le caractère infructueux des mises en demeure de payer du 24 janvier 2000 notifiées au débiteur et à ses cautions, la CEP attendra les 4 et 5 décembre 2000 pour assigner celles-ci en paiement devant le tribunal de grande instance de Nanterre, alors que les informations à elle fournies par une des cautions suivant courrier du 21 décembre 1999, bien que se voulant rassurantes n'étaient pas de nature à dissiper les doutes d'un professionnel du crédit immobilier sur la capacité du promoteur à honorer ses
engagements à l'égard du prêteur et des acquéreurs (cessation des paiements de deux sous-traitants et exigences très particulières des clients),
- que comme cela était prévisible pour le prêteur qui n'était en possession d'aucun élément propre à accréditer un quelconque redressement de la situation, le maître d'ouvrage demeuré insolvable malgré les reports d'échéance qui lui ont été accordés n'a pu poursuivre la construction, le chantier restant quasiment en l'état entre le mois d'août 1999 et l'assignation du constructeur en décembre 2000,
- que le chantier ne sera terminé qu'en cours d'expertise judiciaire grâce aux efforts conjugués de l'administrateur judiciaire et de la CEP prise cette fois-ci ès qualités de garant d'achèvement.
La Cour estime que la CEP, qui aux termes de l'acte sous seing privé de cautionnement annexé à l'acte notarié du 15 juillet 1998 conclu avec la SCI VILLA VERONESE (acte de dépôt de la convention contenant garantie d'achèvement et prise d'hypothèque) disposait du pouvoir "à tout moment" de :
- "prendre connaissance de la comptabilité du client,
- se faire communiquer tous renseignements qu'elle jugera utiles,
- vérifier l'exactitude des justifications fournies sur la situation des travaux et surveiller sur place leur avancement", n'a pas usé suffisamment de ces pouvoirs pour être à même d'apprécier la réalité de la situation financière du promoteur et de l'état du chantier lorsqu'elle a prorogé à deux reprises l'échéance de remboursement du crédit.
Elle s'est en effet contentée pour ce faire :
* de deux documents sommaires, très insuffisants, qui ne sont même pas des pièces de comptabilité certifiées exactes par un comptable (tableau des encaissements et bilan de trésorerie),
* et des simples affirmations de l'emprunteur qui avait tout intérêt à minimiser la situation, en particulier l'étendue réelle des travaux restant à terminer et son insolvabilité à laquelle les reports d'échéances de remboursement consentis ne pouvaient pas obvier, ceux-ci ayant seulement abouti à différer la déclaration de cessation des paiements de la SCI.
Dès juin 1999, la SCI VILLA VERONESE n'était plus en état de rembourser le crédit et de terminer l'immeuble. L'ignorance par le CEP de cette situation n'était pas légitime dès lors qu'elle procède de vérifications insuffisantes de sa part.
Et l'exercice par le prêteur des pouvoirs de contrôle qu'il tenait de la convention conclue avec le vendeur n'aurait pas été assimilable à une immixtion dans la maîtrise d'ouvrage.
La Cour rejetant comme inopérantes les objections de la CEP retiendra, par réformation du jugement de ce chef, que les acquéreurs démontrent que le prêteur, par ses manquements à son obligation de prudence et par le soutien abusif corrélativement apporté à la SCI VILLA VERONESE a indubitablement aggravé le retard de livraison de l'immeuble à construire et ainsi causé aux appelants un préjudice direct et certain dont elle doit réparation.
Rappelant que l'échéance de remboursement du crédit avant le report de son terme était de juin 1999 et retenant que les effets du soutien abusif apporté au débiteur, se sont fait ressentir à compter du 1er septembre 1999, et se sont poursuivis au-delà de l'assignation en référé-expertise d'octobre 2000, la Cour estime à 18 mois, soit du 1er septembre 1999 à février 2001 inclus, le retard directement causé aux acquéreurs par la CEP en sa qualité de financier du promoteur.
Sur la base des justifications produites et de la description des biens acquis donnée dans l'acte notarié de vente, la Cour estime à 27.150 ç l'indemnisation du préjudice causé par la privation de
jouissance.
C - INDEMNISATION DU PRÉJUDICE MORAL
Les appelants qui ne justifient pas avoir subi un préjudice immatériel autre que celui sus-indemnisé seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 10.000 ç.
II/ SUR L'APPEL INCIDENT
Il convient de reproduire les demandes de la CEP ainsi récapitulées dans le dispositif de ses dernières conclusions.

- recevoir la CEP en son appel incident et l'y déclarer bien fondée, - infirmer le jugement entrepris du tribunal de grande instance d'Evry du 26 avril 2004, en ce qu'en ordonnant la compensation des condamnations mises à la charge de la SCI VILLA VERONESE, avec le solde du prix de vente dû par Monsieur Z... et Madame Y... à cette dernière, il a décidé que cette compensation était opposable à la CAP,
- statuant à nouveau,
- dire et juger que la compensation ordonnée est inopposable à la CEP,
- condamner Monsieur Z... et Madame Y... à payer à la CEP la somme de 73.129,79 ç, correspondant au solde du prix de vente de l'immeuble acquis par acte du 5 août 1998,
- subsidiairement, dans l'hypothèse où la Cour estimerait que le jugement entrepris n'aurait pas statué sur l'opposabilité de la compensation à la CEP, donner acte à la CEP de ce qu'il n'a pas été jugé que la compensation ordonnée lui était opposable,

La chose jugée ne s'attache qu'au dispositif du jugement par référence aux demandes dont les premiers juges avaient été saisis.
Dans sa première partie la décision querellée expose avec minutie les prétentions, moyens et arguments dont le Tribunal était saisi.
Il appert de cet exposé, des motifs et du dispositif du jugement, entre autres éléments :
- que les demandeurs principaux avaient sollicité la condamnation de la CEP à l'indemnisation de leur préjudice,
- que cette défenderesse avait conclu seulement au rejet des prétentions des acquéreurs, à leur condamnation aux dépens et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- que les consorts Y...- Z... avaient demandé au contradictoire de Maître du BUIT ès qualités la fixation à la somme de 136.581,22 ç de leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCI VILLA VERONESE et la compensation entre cette somme et celles qu'ils restaient devoir à la venderesse ou qu'ils étaient supposés lui devoir, soit 48.885,28 ç,
- que Maître du BUIT ès qualités s'en était rapporté à justice sur le principe d'une créance et sur la fixation de celle-ci et avait entendu subordonner la remise des clefs aux acquéreurs en contrepartie de la consignation par ceux-ci de la totalité de la somme restant due au titre du contrat de vente,
- que le Tribunal, sous le titre suivant de la partie "MOTIFS" du jugement :
"SUR LA DEMANDE A L'ENCONTRE DE LA SCI VILLA VERONESE" avait retenu que :

Il y aura donc lieu d'ordonner que sur la créance des consorts Y...- Z..., la somme de 80.842 ç se compensera avec la somme restant due par ceux-ci à la SCI VILLA VERONESE telle que fixée par
le juge de la mise en état dans sa dernière décision, soit 50.262,44 ç. Il en résulte que la créance à fixer au passif de la SCI (...) est de 30.579,56 ç.

- que ce même tribunal sous le deuxième titre des "MOTIFS" du jugement intitulé
"SUR LA DEMANDE A L'ENCONTRE DU GARANT D'ACHÈVEMENT" avait, dans les limites de sa saisine, examiné les fautes reprochées à la CEP et les moyens de défense que celle-ci opposait aux demandeurs principaux dont aucun ne portait sur la question de l'opposabilité ou de l'inopposabilité à la caution de la compensation opérée dans les rapports entre les acquéreurs et Maître du BUIT ès qualités,
- que le dispositif du jugement est muet sur ce point de droit dont le tribunal n'avait pas été saisi.
La CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE méconnaît ce qui a été jugé lorsqu'elle soutient qu'en ordonnant la compensation sus-rappelée les premiers juges ont décidé que celle-ci lui était opposable.
De surcroît, les décisions de justice ne sont pas implicites.
L'appel incident portant sur un point non jugé en première instance est irrecevable.
La Cour, statuant dans la limite des écritures de la CEP, ne peut se prononcer que sur sa demande subsidiaire de donner acte qui sera rejetée comme inutile dès lors que l'acte sollicité ne profite ni ne nuit à quiconque.
III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Les dépens de première instance ont été mis à la charge d'une partie qui n'est pas intimée et qui n'a pas fait appel.
Ceux d'appel incombent à la CEP, partie perdante, qui réglera aux appelants principaux, l'équité le commandant, une indemnité de 4.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l'appel,
I/ Réforme le jugement entrepris, à l'exception de ses dispositions confirmées ayant rejeté :
- les demandes des acquéreurs portant sur l'indemnisation des moins-values, non conformités et perte de matériel,
- la demande de la CEP formée en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Statuant à nouveau et y ajoutant :
II/ Déclare la CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS ès qualités de banquier responsable du dommage causé aux consorts C...,
Condamne la CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS à payer aux consorts C... les sommes suivantes :
1o - 27.150 ç à titre de dommages et intérêts,
2o - 4.000 ç au titre des frais hors dépens,
III/ Dit que les premiers juges, statuant dans les limites de leur saisine n'ont pris aucune décision sur la question de l'opposabilité ou de l'inopposabilité à la CEP ès qualités de caution de la compensation des créances opérée dans les rapports entre les acquéreurs et le liquidateur de la venderesse,
Déclare en conséquence la CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS irrecevable en son appel incident,
Statuant sur sa demande subsidiaire de ce chef :
Dit n'y avoir lieu de donner l'acte requis,
IV/ Rejette les demandes autres plus amples ou contraires,
V/ Condamne la CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à
l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE