Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 12 JANVIER 2018
(no , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/05591
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Janvier 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 12/08053

Monsieur Robert Arthur X...
né le [...]            à PARIS (75010)
demeurant [...]
Représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté sur l'audience par Me Léa HADAD TAIEB de la SELEURL LEA HADAD TAIEB, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 87
Monsieur Lakhdar A...
né [...]  à HARBIL (ALGERIE )
demeurant [...]
Représenté par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125
Madame Georgette X... épouse C...
née le [...]           à PARIS (75010)
demeurant [...]
Représentée par Me Vincent RIBAUD de la SCP SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée sur l'audience par Me Léa HADAD TAIEB de la SELEURL LEA HADAD TAIEB, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 87
SARL CAFE HOTEL DE FRANCHE COMTE prise en la personne de ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité
No SIRET : 319 773 370
ayant son siège au [...]
Représentée par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

Monsieur Robert Michaël Roy D...
né le [...]            à CHARENTON LE PONT (94220)
demeurant [...]
Représenté par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF  AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
Assisté sur l'audience par Me Sébastien REGNAULT de l'AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0055
Madame Yaël Laure G... épouse D...
demeurant [...]
Représentée par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF  AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
Assisté sur l'audience par Me Sébastien REGNAULT de l'AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0055
Madame Johanna D...
demeurant [...]
Représentée par Me Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE &amp; OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029
Assistée sur l'audience par Me Henri ROUCH de la SCP ROUCH ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0335
CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE PARIS [...]             , Société coopérative de crédit à capital variable et responsabilité statutairement limitée, inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro D 328 468 426, dont le siège social est sis [...]                           , agissant sur poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, ci-après dénommée CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PARIS [...]             .
No SIRET : 328 46 8 4 26
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Isabelle SIMONNEAU de la SELEURL IS AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0578, substitué sur l'audience par Me Vanessa ROSENMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : D 578
SCI MORET agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 504 443 888
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
Assistée sur l'audience par Me Sébastien REGNAULT de l'AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0055
SARL SD CONSULTING représentée par son gérant y domicilié
ayant [...]
Représentée par Me Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE &amp; OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029
Assistée sur l'audience par Me Henri ROUCH de la SCP ROUCH ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0335
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 30 Novembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
M. Dominique GILLES a été entendu en son rapport
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier présent lors du prononcé.


Suivant acte authentique reçu le 4 août 2008, M. K... et Mme Georgette X... (consorts X...) ont vendu à la SCI Moret, ayant pour gérant M. Robert D..., un immeuble à usage de café-hôtel, sis [...]                   , donné, depuis l'année 1961, à bail commercial à la SARL Café Hôtel de Franche-Comté dont le gérant était M. Lakhdar A..., moyennant le prix de 398.000 € financé par un prêt de la Caisse de Crédit Mutuel. La vente avait été négociée par l'entremise de la SARL SD Consulting ayant pour gérante Mme Johanna D..., sœur de M. Robert D....
La SCI Moret a signifié le 22 décembre 2009 à la SARL Café Hôtel de Franche-Comté un congé avec refus de renouvellement à effet du 30 juin 2010.
Suivant ordonnance de référé du 9 novembre 2010, M. L... a été désigné comme expert avec pour mission d'évaluer l'indemnité d'éviction due à la SARL Café Hôtel de Franche-Comté. Cet expert a déposé son rapport le 8 juin 2012.
C'est dans ces conditions qu'aux termes d'actes extra-judiciaires des 26 et 27 mars, 27 avril, 24 mai et 14 septembre 2012, M. Lakhdar A... et la SARL Café Hôtel de Franche-Comté ont assigné la SCI Moret, la SARL SD Consulting, M. et Mme D..., Mme Johanna D... et les consorts X... à l'effet de voir annuler la vente du 4 août 2008 et condamner les défendeurs au paiement de diverses indemnités et dommages-intérêts. la Caisse de Crédit Mutuel Paris [...]                 a été assignée en intervention forcée par M. Lakhdar A... et la SARL Café Hôtel de Franche-Comté selon acte extra-judiciaire du 22 mai 2014.
Par jugement du 21 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit M. Lakhdar A... et la SARL Café Hôtel de Franche-Comté irrecevables en leur demande de nullité de la vente du 4 août 2008,
- rejeté la fin de non-recevoir opposée aux consorts X... sur le fondement de la règle de l'estoppel,
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action fondée sur l'article 1596 du code civil,
- dit prescrite l'action des consorts X... fondée sur l'article 1658 du code civil,
- débouté les consorts X... de leur demande de nullité de la vente sur le fondement de l'article 1596 du code civil,
- débouté les consorts X... de leur demande de nullité fondée sur le dol,
- débouté M. Lakhdar A... et la SARL Café Hôtel de Franche-Comté de leurs demandes de dommages-intérêts,
- débouté la SCI Moret, les époux D... et la SARL SD Consulting de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamné solidairement M. Lakhdar A... et la SARL Café Hôtel de Franche-Comté, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à payer aux époux D... et la SARL SD Consulting ensemble la somme de 3.000 €, à la SCI Moret celle de 1.000 € et à la Caisse de Crédit Mutuel celle de 1.000 €,
- rejeté les demandes formées sur ce fondement contre les consorts X...,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné solidairement M. Lakhdar A..., la SARL Café Hôtel de Franche-Comté et les consorts X... aux dépens.
M. Robert X... et Mme Georgette X... épouse C... ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 9 novembre 2017, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a refusé d'appliquer le principe de l'estoppel,
- dire non prescrite et fondée leur demande de nullité de la vente fondée sur les articles 1596, 1304 et 1591 du code civil,
- dire qu'ils ont été victimes de manœoeuvres dolosives au sens de l'article 1109 du code civil et prononcer la nullité de la vente,
- ordonner la mainlevée de l'hypothèque prise par la Caisse de Crédit Mutuel sur le bien litigieux, aux frais de la SCI Moret, contre remboursement de la somme perçue, soit 380.145,18 €,
- débouter la Caisse de Crédit Mutuel du surplus de ses demandes,
- condamner la SCI Moret à leur rembourser les loyers encaissés depuis la réalisation de la vente, jusqu'au présent arrêt,
- débouter les époux D... et la SCI Moret de toutes leurs demandes,
- débouter Mme Johanna D... de ses demandes,
- dire que leur procédure ne revêt aucun caractère abusif eu égard aux circonstances de l'espèce,
- condamner tout succombant à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
M. Lakhdar A... et la SARL Café Hôtel de Franche-Comté se sont désistés d'appel par conclusions du 18 septembre 2017.
La SCI Moret, M. et Mme D... prient la Cour, par dernières conclusions du 27 novembre 2017, de :
- à titre principal, confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir opposée aux consorts X... sur le fondement de l'estoppel,
- statuant à nouveau, dire que les demandes des consorts X... sont irrecevables sur le fondement de l'estoppel et des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile,
débouter M. Robert X... et Mme Georgette X... de l'ensemble de leurs fins, demandes et conclusions,
- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le jugement dont appel serait confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir opposée aux consorts X... sur le fondement de la règle de l'estoppel, confirmer le jugement en ce qu'il a dit que l'action des consorts X... fondée sur l'article 1658 du code civil était prescrite, débouté les consorts X... de leur demande en nullité de la vente sur le fondement de l'article 1596 du code civil, débouté les consorts X... de leur demande fondée sur le dol,
- pour le surplus, dire prescrite l'action des consorts X... fondée sur l'article 1591 du code civil,
- à titre très subsidiaire, sans l'hypothèse où l'action des consorts X... fondée sur l'article 1591 du code civil ne serait pas jugée prescrite, les débouter de leur demande en nullité de la vente sur le fondement de l'article 1591 du code civil,
- à titre éminemment subsidiaire, dire nul et de nul effet le prêt d'un montant de 430.000 € consenti par la Caisse de Crédit Mutuel,
- condamner les consorts X... à payer à la SCI Moret la somme de 398.000 €, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance de la SARL Café Hôtel de Franche-Comté et M. Lakhdar A...,
- condamner la Caisse de Crédit Mutuel à rembourser à la SCI Moret le montant des échéances du prêt réglées par la SCI Moret antérieurement à l'annulation du prêt,
- ordonner la compensation entre les créances respectives de la SCI Moret et de la Caisse de Crédit Mutuel,
- pour le surplus, débouter la Caisse de Crédit Mutuel de ses demandes,
- condamner solidairement les consorts X... à payer à la SCI Moret et aux époux D... la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les consorts X... aux entiers dépens.
La SARL SD Consulting et Mme Johanna D... prient la Cour, par dernières conclusions du 14 novembre 2017, de :
au visa des articles 1596, 1658 et 1591 du code civil,
- constater que M. Lakhdar A... et la SARL Café Hôtel de Franche-Comté se sont désistés de leur appel,
- les condamner néanmoins à payer à chacune d'entre elles la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire non fondé l'appel des consorts X... et confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a refusé d'appliquer le principe de l'estoppel,
- statuant à nouveau sur ce point, dire que la contradiction de la position des consorts X... constitue une fin de non-recevoir au sens de l'article 122 du code de procédure civile,
- en conséquence, déclarer radicalement irrecevables demandes et moyens des consorts X...,
- subsidiairement, au visa des articles 1596, 1658 et autres du code civil, constater que plus de deux ans se sont écoulés entre la vente du 4 août 2008 et les demandes des consorts X... exprimées dans leurs écritures du 13 novembre 2013, que plus de cinq années se sont écoulées entre cette vente et lesdites écritures des consorts X... et confirmer le jugement en ce qu'il a dit prescrite l'action fondée sur l'article 1658 du code civil,
- débouter les consorts X... de leur demande fondée sur l'article 1596 du code civil et sur le dol,
- condamner les consorts X... à payer à chacun d'entre elles la somme de 10.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens,
- sur les demandes de la Caisse de Crédit Mutuel, constater que Mme Johanna D... n'est en rien intervenue dans le cadre de l'acte de vente, que la SCI Moret n'est intervenue qu'en sa qualité d'agence immobilière percevant une commission, en conséquence, débouter la Caisse de Crédit Mutuel de ses demandes formées contre elles.
La Caisse de Crédit Mutuel de Paris 19ème Place des Fêtes prie la Cour, par dernières conclusions du 3 octobre 2016, de :
au visa des articles 1147 et 1376 du code civil,
- vu l'acquiescement sur le principe des consorts X... à lui restituer le montant du crédit alloué à la SCI Moret,
- constater qu'elle s'en rapporte à justice sur l'action introduite par les consorts X...,
débouter les consorts X... la SCI Moret, les époux D..., la SARL SD Consulting et Mme Johanna D... de leurs demandes dirigées contre elle,
- condamner in solidum les consorts X... et la SCI Moret à lui payer la somme de 430.000 € majorée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, étant rappelé que cette condamnation sera limitée à l'encontre des consorts X... à la somme de 350.000 € majorée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
- vu l'article 1382 du code civil, condamner in solidum la SCI Moret sur le fondement de l'article 1147 du code civil, la SARL SD Consulting, les époux D..., Mme Johanna D... et les consorts X... sur le fondement de l'article 1382 du code civil, à lui payer la somme de 220.914,01 € majorée de celle de 16.142,64 €, soit un total de 237.056,07 € majoré des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
- dire que l'inscription de privilège de prêteur de deniers en premier rang à hauteur de 477.600 € publiée à la conservation des hypothèques de Paris IV le 2 octobre 2008 sous le no 2008 V no 2174 sera maintenue jusqu'au règlement total des condamnations prononcées en sa faveur,
- condamner in solidum la SCI Moret, la SARL SD Consulting, les époux D..., Mme Johanna D..., les consorts X..., à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
Suivant ordonnance du 2 février 2017, la déclaration d'appel de M. Lakhdar A... et de la SARL Café Hôtel de Franche-Comté a été déclarée caduque à l'égard des époux D... et de la SCI Moret ;


Il sera donné acte à M. Lakhdar A... et à la SARL Café Hôtel de Franche-Comté de leur désistement d'appel qui sera déclaré parfait ;
L'extinction de l'instance en résultant sera constatée ;
Sur les fins de non-recevoir
Sur le principe de l'estoppel
Les intimés font valoir que les consorts X... qui, dans un premier temps, ont fait valoir que leur consentement était exempt de tout vice, ne sauraient, sans se contredire à leurs dépens, prétendre que la vente est nulle pour vice du consentement dans leurs conclusions ultérieures ;
Toutefois, d'une part, la seule circonstance qu'une partie se contredise aux dépens d'autrui n'emporte pas nécessairement fin de non-recevoir, notamment quant sont en jeu, comme au cas présent, plusieurs actions distinctes, celle engagée par la SARL Café Hôtel de Franche-Comté étant fondée sur des moyens spécifiques et ne tendant pas aux mêmes fins que celle engagée par les consorts X..., d'autre part, le changement de position des consorts X... une fois qu'ils ont pris connaissance des pièces produites par M. Lakhdar A... et la SARL Café Hôtel de Franche-Comté avérant les tenants et aboutissants de la vente par eux consentie et, en particulier, les liens de parenté existant entre la SARL SD Consulting, Mme Johanna D... et les époux D..., n'a pas été, en droit, de nature à induire en erreur la partie adverse sur leurs intentions ;
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du principe de l'estoppel ;
Sur la prescription de l'action fondée sur la vileté du prix (article 1658 du code civil)
Si les consorts X... reconnaissent que l'action en rescision pour lésion se prescrit par deux années suivant la vente, en revanche ils soutiennent que cette prescription n'est pas applicable à l'action dérivant de l'article 1591 du même code, selon lequel le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties, ce qui, pour les juges du fond, revient à juger qu'à défaut de prix sérieux, la vente est nulle, ajoutant qu'ils n'ont pu s'assurer du défaut de prix sérieux que lors de l'introduction du litige par M. Lakhdar A..., eu égard à leur âge avancé, à leur éloignement géographique et à l'état de santé de M. Robert X... ;
Toutefois, c'est par de justes motifs que la Cour adopte que le premier juge a dit l'action en nullité de vente pour vileté du prix et défaut de prix réel et sérieux prescrite, la vente ayant été conclue le 4 août 2008 et les consorts X... n'ayant conclu à la nullité de la vente que dans leurs écritures signifiées le 12 novembre 2013, soit plus de cinq années après cette vente, ce alors que le point de départ ne saurait être fixé à une date ultérieure à celle d'une cession consentie à un prix dont les vendeurs possédaient, ou auraient dû posséder, toutes les composantes en leur qualité de cédants ;
Sur la prescription de l'action fondée sur l'article 1596 du code civil
Suivant l'article 1596 du code civil, les mandataires ne peuvent se rendre adjudicataires (acquéreurs), sous peine de nullité, ni par eux-mêmes ni par personne interposée des biens qu'ils sont chargés de vendre ;
Le point de départ du délai quinquennal de prescription devant être fixé à la date à laquelle les vendeurs ont été informés des liens de parenté entre Mme Johanna D... et les époux D..., soit par la lecture de l'assignation de M. Lakhdar A... et de la SARL Café Hôtel de Franche-Comté, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit l'action non prescrite et donc recevable ;
Sur le fond
Sur l'action en nullité fondée sur l'interposition de personnes
S'il est constant que la gérante de la SARL SD Consulting lors de la signature du mandat et de la promesse unilatérale de vente était Mme Johanna D..., sœur de M. Robert D..., en revanche, comme l'a dit le tribunal, cette seule circonstance, même si elle révèle une collusion indéniable entre les acteurs de l'opération, ne saurait caractériser une interposition de personnes entre Mme Johanna D... et son frère, le bien ayant été acquis par une SCI Moret à l'aide d'un emprunt bancaire couvrant intégralement le prix, étant rappelé que les dispositions de l'article 1596 précité, exorbitantes de droit commun, sont d'interprétation stricte ;
Sur l'action en nullité fondée sur le dol
Les consorts X... font valoir qu'ils ont été trompés sur la valeur de leur bien par les indications portées au mandat relativement à :
- la superficie réelle de leur bien, énoncée comme étant de 201,54 m² au sol au lieu de 586,81 m² correspondant aux cinq étages de l'hôtel,
- les liens de parenté unissant la gérante de l'agence immobilière SD Consulting, Mme Johanna D..., au bénéficiaire de la promesse de vente du 12 mars 2008, M. Robert D...,
- la prise en charge de la commission d'agence qui leur a été imputée au lieu de l'être à l'acquéreur,
- la fixation d'un prix dérisoire au regard de la valeur de leur bien ;
ainsi que par la désignation du notaire des époux D... pour recevoir la promesse de vente au détriment de leur notaire de famille,
Toutefois, les inexactitudes relatives à la superficie vendue et à la prise en charge de la commission d'agence, facilement vérifiables par les consorts X... qui ne pouvaient ignorer qu'ils mettaient en vente un hôtel de 42 chambres sur plusieurs étages, même alors qu'ils étaient âgés et géographiquement éloignés de Paris, ne constituent pas des artifices ou des manœoeuvres susceptibles de caractériser un dol de la part de l'acquéreur, alors que le vendeur est réputé connaître tant la valeur vénale de son bien que sa superficie, tandis qu'il est d'usage en matière de vente que le notaire chargé de recevoir l'acte authentique soit le notaire des acquéreurs et non celui des vendeurs, étant rappelé que l'erreur sur la valeur n'est directement une cause de nullité que si elle procède d'une erreur sur une qualité substantielle du bien vendu, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts X... de leur demande de nullité fondée sur le dol ;
La solution donnée au litige prive d'objet les demandes dirigées contre la Caisse de Crédit Mutuel ainsi que les demandes subsidiaires de cette banque ;
L'exercice d'une action en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n'est pas, en soi, constitutif d'une faute, à moins que cet exercice ne soit accompagné de circonstances particulières de nature à le faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire, circonstances non caractérisées au cas d'espèce, de sorte que la SARL SD Consulting et Mme Johanna D... seront déboutées de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
L'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en la cause de sorte que les intimés seront déboutés de leurs prétentions sur ce fondement en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Donne acte à la SARL Café Hôtel de Franche-Comté et M. Lakhdar A... de leur désistement d'appel,
Le déclare parfait et constate l'extinction de l'instance en résultant,
Confirme le jugement,
Rejette toute autre demande,
Condamne in solidum aux dépens d'appel les consorts X..., M. Lakhdar A... et la SARL Café Hôtel de Franche-Comté qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,