COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 04 JUIN 2015
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ARRET N  .
RG N  : 14/00760



SARL OPTIQUE ANNE BOISSET
FIXATION PRIX DU BAIL
Le QUATRE JUIN DEUX MILLE QUINZE la CHAMBRE CIVILE  a  rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :


dont le siège social est 116 Bd Roger Combe - 19100 BRIVE LA GAILLARDE
représentée par Me Philippe MAISONNEUVE, avocat au barreau de CORREZE
APPELANTE d'un jugement rendu le 06 MAI 2014 par le Juge des loyers commerciaux du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BRIVE

SARL OPTIQUE ANNE BOISSET
dont le siège social est 3 place Charles de Gaulle - 19100 BRIVE LA GAILLARDE
représentée par Me Patrick PAGES, avocat au barreau de CORREZE

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Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 23 Avril 2015  pour plaidoirie avec arrêt rendu le 28 mai 2015. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2015.
A l'audience de plaidoirie du 23 Avril 2015, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre,  de Madame Christine MISSOUX et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier,  Monsieur le Conseiller SOURY a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 04 Juin 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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FAITS et PROCÉDURE
Par acte notarié du 28 mars 2003, la SCI Maigne Carnot a donné à bail commercial, à compter du 1er juillet 2002, à la société Optique Anne Boisset (la locataire) des locaux situés 3 place Charles de Gaulle et 20 rue Carnot à Brive moyennant un loyer annuel de 17 200 euros HT.
Par acte d'huissier du 24 novembre 2010, la SCI bailleresse a donné congé à sa locataire avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2011 moyennant un loyer annuel de 39 600 euros HT.
La locataire a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé par application au loyer de la variation de l'indice de référence.
Par acte notarié du 1er décembre 2011, la SCI Maigne Carnot a vendu les locaux loués à la SCI GEC (le bailleur).
La locataire a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Brive qui, par jugement du 22 octobre 2012, a notamment :
- dit que le bail commercial s'est renouvelé pour neuf ans à compter du 1er juillet 2011,
- avant dire droit, ordonné une expertise confiée à M. José X....
L'expert a déposé son rapport le 14 novembre 2013.
Par jugement du 6 mai 2014, le juge des loyers commerciaux a fixé au montant annuel de 22 824 euros HT le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2011 après avoir écarté la demande de déplafonnement.
Le bailleur a relevé appel de ce jugement.
MOYENS et PRÉTENTIONS
Le bailleur conclut à la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2011 au montant annuel de 39 600 euros HT. Il soutient que le loyer de référence doit être déplafonné compte tenu de l'augmentation de ses charges foncières et de l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité.
La locataire conclut à la confirmation du jugement.

Attendu que le bailleur critique le jugement en ce qu'il a rejeté son argumentation par laquelle il concluait au déplafonnement du loyer en soutenant la modification notable:
- des facteurs locaux de commercialité,
- de ses obligations de bailleur à raison de l'augmentation de ses charges foncières.
Qu'il convient d'examiner successivement chacun de ces deux critères.
1) La modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Attendu que le bailleur soutient que l'expert n'a pas pris en compte les importants travaux entrepris par la municipalité de Brive pendant la période de référence, qui ont rendu plus attractif le quartier du centre-ville où est implanté le commerce d'optique de la locataire (rénovation et modernisation des rues, amélioration de la circulation des piétons); que, selon le bailleur, sa locataire a également tiré profit de l'implantation dans ce quartier de nouveaux commerces (boulangerie Mie câline, boutique du CAB, La panetière) qui drainent une clientèle supplémentaire.
Mais attendu que, contrairement à ce qui est soutenu par le bailleur, l'expert judiciaire a pris en compte dans son analyse l'incidence des travaux de rénovation entrepris par la municipalité pendant la période de référence (p.21 et 22 du rapport) mais il conclut que ces aménagements n'ont pas généré une amélioration du flux piétonnier dans le centre-ville dont la fréquentation diminue du fait de la concurrence des zones commerciales implantées en périphérie de la ville;
Et attendu que si les magasins nouvellement ouverts dans le quartier du centre-ville (boulangerie, boutique d'un club sportif) peuvent drainer de nouveaux clients, il n'apparaît pas que le commerce d'optique de la locataire puisse en tirer un profit notable.
Qu'il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu l'absence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité en faveur du commerce de la locataire.
2) La modification notable des obligations du bailleur.
Attendu que le bailleur invoque l'augmentation de ses charges foncières.
Mais attendu que c'est au terme d'une motivation pertinente que la cour d'appel adopte, que le juge des loyers commerciaux a écarté l'existence d'une augmentation notable de la taxe foncière supportée par le bailleur, après avoir constaté à juste titre que cette augmentation n'était que de 6,2%, et non de 29% comme le soutenait à tort le bailleur qui intégrait dans le calcul de cette augmentation un immeuble étranger au contrat de bail.
Attendu qu'il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté la demande de déplafonnement du loyer et calculé le montant annuel du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2011 par application de la variation de l'indice du coût de la construction pendant la durée du bail expiré.
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement rendu le 6 mai 2014 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Brive;
CONDAMNE la SCI GEC à payer à la société Optique Anne Boisset une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE la SCI GEC aux dépens.
LE GREFFIER,	LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. 	Jean-Claude SABRON.