T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S 6ème chambre 2ème section No RG : 02/11409 No MINUTE : Assignation du : 12 Juillet 2002 Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 12 Mars 2004 DEMANDEURS Monsieur Benoît X... époux de Madame ALVES Y... 11 rue du Piège 78121 CRESPIERES représenté par Me Patrice PIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire B.39 Madame Ana Maria ALVES Y... épouse X... 11 rue du Piège 78121 CRESPIERES représentée par Me Patrice PIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire B.39 DÉFENDERESSES COMPAGNIE DES VILLAS ET DEMEURES DE FRANCE 2 Avenue Carnot 78100 SAINT GERMAIN EN LAYE représentée par la SCP E. MENESGUEN-L.TROJMAN, avocats au barreau de CRETEIL, avocats plaidant, vestiaire PC 186 Compagnie AVIVA ASSURANCES, nouvelle dénomination de CGU ABEILLE ASSURANCES, assureur de la société VILLAS ET DEMEURES DE FRANCE 52 Rue de la Victoire 75455 PARIS CEDEX 09 représentée par Me Franck REIBELL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire R 226 COMPOSITION DU TRIBUNAL M. BOYER, Vice-Président Mme Z..., Vice-Présidente M. LEMESLE, Juge assisté de Pascale BARUSSAUD, faisant fonction de greffier, DÉBATS A l'audience du 19 Décembre 2003 tenue publiquement devant M. BOYER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé en audience publique Contradictoire en premier ressort [* *] [* *] FAITS ET PROCEDURE M. Benoît X... et Ana Maria, son épouse (les époux X... dans la suite de la décision) ont conclu le 25 juillet 2000 un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans avec la société VILLAS ET DEMEURES DE FRANCE ( VDF) sur un terrain situé à CRESPIERRE, lequel avait fait l'objet d'une promesse de vente le 10
juin 2000. Le prix convenu, fixé, à la suite de plusieurs avenants, à la somme de 1 302 217 francs, comprenait, aux termes de la notice d'information, le coût du plan, les travaux d'adaptation au sol, le coût des garanties de livraison et de remboursement et le coût des travaux réalisés par le constructeur. La notice descriptive signée par les parties le même jour stipulait que demeuraient à la charge du maître de l'ouvrage des travaux précisément énumérés pour un montant de 138 060 francs, parmi lesquels figuraient une étude de sol. Les conditions particulières précisaient enfin que les conditions suspensives seraient réalisées dans un délai de 12 mois après la signature du contrat, les travaux devant commencer dans un délai de 30 jours à compter de la réalisation de ces conditions pour être exécutés dans les 12 mois. Le permis de construire sera obtenu le 19 septembre 2000, l'acte d'acquisitiondu terrain signé le 14 novembre et un permis de construire modificatif délivré le 19 janvier 2001. Entre temps, les époux X... avaient fait réaliser l'étude de sols, dont la charge leur incombait en application de la notice descriptive, par la société GEOTEC - étude datée du 28 août 2000- et l'avaient transmise au constructeur en septembre 2000. La déclaration d'ouverture du chantier, datée du 10 janvier 2001, a été transmise à la mairie de Crespierre par courrier sous le timbre de VILLAS ET DEMEURES DE FRANCE le 16 janvier. Par courrier en date du 19 avril 2001, la société VDF informait les époux X... qu'elle avait fait procéder, à ses frais, à une nouvelle études de sol par la société INV GE, que la nature du sol imposait comme seule solution le recours à des micro-pieux, ce changement du système de fondations bouleversant l'équilibre économique du contrat le maintien de la garantie financière au prix initial convenu étant dès lors compromis. Par courrier en date du 14 mai 2001, la société VDF faisait connaître aux époux X... que la solution sur pieux avait été évaluée à une
somme de 302 707,60 francs TTC, outre le coût de l'aménagement d'une plate-forme de travail, de recépage des têtes de pieux et de réalisation de longrines, l'incidence de ces coûts ayant amené la Compagnie Européenne de garanties immobilières à refuser sa garantie de livraison. Par courrier en date du 31 mai 2001, la société VDF remboursait aux époux X... l'acompte versé. Par actes des 12 et 15 juillet 2002, les époux X... faisaient assigner la société VDF et la compagnie AVIVA assurances, venant aux droits de la compagnie ABEILLE ASSURANCES en sa qualité d'assureur de la société VDF, en paiement de sommes à titre de dommages intérêts pour rupture abusive du contrat sur le fondement des articles 1147du code civil et L 124-3 du code des assurances. Les défendeurs ont conclu; l'ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2003 et l'affaire plaidée le 19 décembre 2003. MOYENS ET PRETENTION DES PARTIES Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, on se référera à leurs conclusions récapitulatives en date, respectivement, des 27 mars 2003 (VILLAS ET DEMEURES DE FRANCE), 17 octobre 2003 (AVIVA ASSURANCES) et 19 novembre 2003 ( les époux X...). Dans leurs dernières écritures les époux X... font valoir que le refus de garantie de livraison par la CEGI ne saurait exonérer le constructeur dès lors que ce refus est intervenu postérieurement à l'ouverture du chantier et à la réalisation des premiers travaux de terrassement contrairement aux exigences de l'article L 231-6 du code de la construction et de l'habitation aux termes duquel la garantie de livraison doit être effective avant la date d'ouverture du chantier; qu'en outre ce refus de garantie est motivé par l'augmentation du coût de la construction liée à la nécessité de renforcer les fondations, augmentation qui ne saurait leur être opposable dès lors que le contrat de construction de maison individuelle est conclu pour un montant forfaitaire; qu'au surplus, la société VDF disposait
depuis le mois de septembre de l'étude de sols GEOTEC, laquelle recommandait une solution de semelles filantes descendues dans les limons consistants ou la pose de puits, solutions que VDF a d'abord récusées comme étant par trop précautionneuses tentant de négocier avec la société GEOTEC la préconisation d'une solution par radier général, ce à quoi le bureau d'études des sols s'est refusé; qu'en définitive le constructeur a tenté d'échapper à ses obligations contractuelles en invoquant l'absence de réalisation de la condition suspensive tenant à la garantie de livraison alors que la seule cause de son désengagement est l'appréciation inexacte du coût de la construction projetée sur lequel il a eu l'imprudence de s'engager sans attendre les résultats de l'étude de sol. En définitive, les époux X... font grief à la société VDF d'avoir manqué à son obligation de conseil en ayant omis, en sa qualité de professionnel, de les informer, alors qu'elle avait connaissance de l'étude des sols avant que le terrain fut acheté, de la piètre qualité de ce dernier; d'avoir ouvert le chantier sans obtention de la garantie de livraison; d'avoir abandonné le chantier. Ils invoquent au titre des préjudices le coût d'un nouveau permis de construire, ayant contracté avec un autre constructeur, le coût de l'évacuation des terres extraites pour creuser les puits de fondations, le coût de la réalisation des puits de fondations qu'ils n'auraient pas dû supporter si la société VDF avait tenu ses engagements, des charges de loyer provoqués par le retard de leur installation dans leur nouvelle maison et un préjudice de jouissance, soit au total une somme de 78 856,79 euros (517 266,63 francs). Les époux X... recherchent en outre la garantie de la compagnie AVIVA au titre du volet "responsabilité civile professionnelle " de la police souscrite par la société VDF. La société COMPAGNIE DES VILLAS ET DEMEURES DE FRANCE conclut au débouté en invoquant tout à la fois le
bouleversement de l'équilibre du contrat résultant de la nécessité de mettre en oeuvre des fondations spéciales par recours à des micro-pieux et du refus de garantie de la CEGI par lettre en date du 25 avril 2001, la non-réalisation de la condition suspensive rendant le contrat caduc. Elle fait valoir qu'elle a agi avec professionnalisme en ayant eu recours à une deuxième étude de sols et que les époux X... qui ont entre temps contracté avec un autre constructeur entendent faire financer sans cause le surcoût lié aux fondations par la compagnie. Elle sollicite enfin reconventionnellement la condamnation des époux X... à lui payer la somme de 1 372,04 euros correspondant à la seconde étude de sol qu'elle a fait effectuer à ses frais avancés. La compagnie AVIVA ASSURANCES fait valoir que le litige opposant les époux X... à la compagnie VDF est de nature exclusivement contractuelle en sorte que les volets assurance dommages ouvrage et responsabilité décennale ne sauraient être recherchés tandis que le volet responsabilité civile n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce dans la mesure où il garantit l'assuré contre les conséquences pécuniaires liées aux dommages matériels et immatériels consécutifs causés aux tiers en excluant les litiges contractuels entre le constructeur et le maître de l'ouvrage ainsi que les opérations de construction ne bénéficiant pas des garanties financières obligatoires. MOTIFS DE LA DECISION Sur la faute Il résulte des faits de l'espèce que la société VDF s'est engagée le 25 juillet 2000 par contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans à l'égard des époux X... pour un prix convenu de 1 252 100 francs, ultérieurement porté par voie d'avenants à la somme de 1 302 217francs, les travaux dont le maître de l'ouvrage se réservait l'exécution étant précisément décrits, chiffrés à la somme de 138 060 francs et confirmés dans la notice descriptive par une mention manuscrite comme il est dit à l'article L
231-2 du code de la construction et de l'habitation. Parmi les travaux demeurant à la charge du maître de l'ouvrage figurait une étude de sol dont il n'est pas contesté qu'elle ait été réalisée par la société GEOTEC fin août 2000 et transmise par les soins des époux X... au constructeur en septembre de la même année . Il résultait de cette étude que les caractéristiques mécaniques des sols ( limon marron avec des calloutis aux caractéristiques faibles jusqu'à deux mètres de profondeur, puis substratum marno-calcaire) imposaient de recourir à un système de fondation propre à reporter les charges de la structure par semelles filantes rigidifiées dans les limons consistants ou par l'intermédiaire de puits descendus "au toit du substrantum marno-calcaire". Par courrier en date du 19 avril 2001, soit 8 mois plus tard et alors même que l'ouverture de chantier avait été déclarée et les travaux de terrassement commencés - comme l'atteste un constat d'huissier et comme d'ailleurs la société VDF ne le conteste pas- cette dernière faisait connaître aux époux X... que le changement de système de fondations devant être envisagé bouleversait l'équilibre économique du chantier, moyen qui est encore invoqué par la défenderesse dans ses écritures. Il y a lieu sur ce point de relever que le contrat de construction de maison individuelle constitue un contrat à forfait en application de l'article L 231-2 d) du code civil et qu'en application de ce même texte seuls peuvent demeurer à la charge du maître de l'ouvrage les travaux prévus à la notice descriptive et précisément énumérés et chiffrés. Il en résulte qu'aux termes d'un contrat de cette nature, qui ne mettait à la charge du maître de l'ouvrage que le coût de l'étude de sols et non celui des travaux supplémentaires de fondations qui pourrait en résulter, le surcoût non explicitement prévu doit être supporté par le maître de l'ouvrage. Ce dernier se trouve dès lors mal fondé à invoquer un bouleversement de l'équilibre
du contrat dès lors que le surcoût résultant de la nécessité de mettre en oeuvre des fondations spéciales (qui sera ultérieurement évalué à la suite de la seconde étude de sols qu'il fera diligenter à ses frais à une somme de 302 707,60 francs, soit 46 147,48 euros) ne résulte que de son imprudence à s'être engagé par un contrat à forfait, sans attendre le diagnostic de l'étude de sols alors que cette étude pouvait en effet se révéler déterminante à l'équilibre du contrat. L'imprévision de ce professionnel avisé ne saurait le délier des engagements contractés, lesquels sont d'ordre public comme il est dit à l'article L230-1 du code de la construction et de l'habitation. Son attitude générale manifeste d'ailleurs que la portée de cet engagement ne lui avait nullement échappé, comme en témoigne, d'une part, le fait que des travaux de terrassement avaient commencé dès le mois de janvier 2001,soit plus de quatre mois après la réception de l'étude de sols et alors même que la garantie d'achèvement et de livraison n'était pas acquise, d'autre part, le fait qu'il ait demandé à GEOTEC de réétudier une solution moins onéreuse de fondations par radier, hypothèse que GEOTEC a récusé par télécopie en réponse en date du 1er février 2001, enfin, le fait qu'il ait cru devoir faire procéder à une autre étude de sols à ses frais avancés par la société INV, laquelle confirmera en grande part les conclusions de GEOTEC, savoir la médiocre qualité des limons, le caractère inadapté de fondation par radier général eu égard au risque de tassements excessifs et le recours utile à des puits ou micro-pieux, sollicitant par ailleurs un devis estimatif du coût de cette dernière préconisation. Pas davantage dans ces circonstances, le constructeur ne saurait s'exonérer de son imprudence en invoquant la défaillance de la condition suspensive tenant à la garantie de livraison, dont il doit être rappelé qu'elle est instituée au bénéfice exclusif du maître de l'ouvrage, le refus de garantie étant
fondé, comme cela résulte du courrier de la compagnie européenne de garanties immobilières, sur l'absence de rentabilité d'une opération conclue pour la somme de 1 300 000 francs et dont le coût réel serait de 23% supérieur, absence de rentabilité qui est le fait exclusif des engagement imprudemment souscrits par le constructeur, lequel confère à la condition suspensive un caractère quasiment potestatif, comme en témoigne d'ailleurs le courrier que la société VDF a adressé aux époux X... le 19 avril 2001 leur indiquant "nous ne pouvons en conséquence maintenir notre demande de garantie financière sur ce projet pour le prix initial du contrat." Il résulte des circonstances de l'espèce que le constructeur, qui conclut un contrat de construction de maison individuelle, régi par les articles L 230-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, pour un prix forfaitaire qui se révélera, après étude de sols, ne pas correspondre au coût réel de la construction eu égard à la nécessité de recourir à un système renforcé de fondations dont ni la perspective ni le coût ne devait reposer, en application de la notice descriptive, sur le maître de l'ouvrage et qui invoque la non-réalisation de la condition suspensive relative à la garantie de livraison pour se dégager en prétextant de la caducité du contrat alors que l'absence de garantie ne résulte que de sa propre imprudence à avoir contracté sans attendre la diagnostic de l'étude de sol dans des conditions qui s'avéreront contraires à toute rentabilité économique, a commis une faute dont il doit réparation à son co-contractant, lequel était en droit d'attendre d'un professionnel averti la réalisation de la construction aux conditions et délais fixés par le contrat. Sur le préjudice Les époux X... ont de ce fait conclu un contrat avec un nouveau constructeur et dû solliciter un nouveau permis de construire, la modification du mode de calcul des taxes locales ayant entraîné un surcoût justifié de 2 428,82 euros. Ce surcoût constitue
un préjudice en lien direct avec la faute de la société VDF. Les époux X... invoquent une "plus value" résultant du coût de l'évacuation des terres extraites pour réaliser les puits et du coût de la réalisation des fondations tel qu'il avait été évalué par la société VDF. Ne produisant pas le nouveau contrat de construction individuelle souscrit, lequel devait nécessairement inclure le coût de ces travaux, les époux X... ne justifient nullement du surcoût réel qui pourrait résulter de la différence entre le prix convenu par la VDF et celui consenti par le nouveau constructeur, seul élément de nature à permettre au tribunal de liquider un éventuel préjudice de ce chef à supposer même que laélément de nature à permettre au tribunal de liquider un éventuel préjudice de ce chef à supposer même que la perte d'une chance de bénéficier d'une construction à un coût largement inférieur à son coût réel du fait de l'imprudence du constructeur puisse déterminer une demande légitime d'indemnisation. Les époux X... invoquent des charges de loyer faisant valoir que l'ouverture du chantier par VDF étant en date du 10 janvier 2001 et la durée contractuelle des travaux fixés à 12 mois, ils auraient dû prendre possession de leur maison au plus tard le 10 janvier 2002, la rupture du contrat avec VDF les ayant contraint à demeurer locataires jusqu'à la date de leur prise de possession de l'ouvrage finalement réalisé par un autre constructeur, soit le 17 décembre 2002. Si le tribunal peut suivre les époux X... sur la réalité d'un préjudice en lien avec la faute du constructeur à cet égard, la date d'ouverture du chantier au 10 janvier 2001 par VDF n'étant pas contestée, il demeure qu'ils ne produisent ni le procès-verbal de réception de leur pavillon, ni de quittances de loyer postérieure au mois de juillet 2002. Aussi le préjudice justifié sera-t-il cantonné à 7 mois ( janvier à juillet 2002) à raison d'un loyer de de 418,80 euros par mois, soit la somme de 2 931,60 francs. S'agissant des
frais d'huissier invoqués, seul le coût du second constat dressé le 3 juillet 2001 attestant que le chantier avait commencé sera pris en compte, le premier constat réalisé le 1er décembre 2000 pour constater l'état vierge du terrain étant sans rapport avec le présent litige, le constructeur ne s'étant engagé à ce que les conditions suspensives soient levées que dans les 12 mois de la date du contrat, soit au plus tard le 25 juillet 2001, l'absence de réalisation de travaux avant cette échéance n'étant nullement fautive. En définitive, seule la somme de 207,70 euros sera retenue Les époux X... invoquent un préjudice de jouissance résultant de ce qu'ils ont dû vivre dans un studio loué pendant plus longtemps qu'ils l'avaient escompté du fait de la société VDF, alors qu'ils étaient en droit d'attendre une prise de possession de lieux plus confortables dans les 12 mois de l'ouverture du chantier. Ce chef de préjudice est justifié mais les époux X... ne rapportant pas la preuve d'une installation dans leur pavillon le 17 décembre 2002 et ne produisant de quittances de loyer que jusqu'au mois de juillet, la durée de ce préjudice de jouissance sera fixée à 7 mois, et non 11 comme il est revendiqué. La valeur locative du pavillon de 1 500 euros sera retenue comme référence eu égard aux éléments de l'espèce. Le préjudice sera dès lors liquidé à la somme de (1 500 x 7 = 10 500 - 2 931,60 de loyers exposés durant la même période =) 7 568,40 euros. Les époux X... invoquent enfin les tracs liés à la situation particulière dans laquelle ils ont été placés du fait de la société VDF (rechercher un nouveau constructeur, rechercher un nouvel hébergement provisoire, etc.). Une somme forfaitaire de 1 000 euros leur sera allouée de ce chef. En définitive le total du préjudice sera arrêté à la somme de 14 136,52 euros. Sur l'action directe à l'égard de la compagnie AVIVA Les époux X... recherchent la garantie de la compagnie AVIVA en sa qualité d'assureur de la société
VDF au titre du volet de la police responsabilité civile professionnelle. Il résulte de l'article 3 du Titre 2 des conditions générales relatif à l'assurance de responsabilité civile que ce contrat a vocation à couvrir la responsabilité de la société VDF à l'égard de tiers et exclut toutes les hypothèses de responsabilité contractuelles (litiges sur le prix, retard d'exécution, coût de la prestation de l'assuré ). En outre l'article 10 du Titre 1 relatif aux dispositions générales vise au titre des conclusions communes à l'ensemble des risques les opérations de construction ne bénéficiant pas des garanties financières obligatoires. Aussi l'assureur ne saurait-il être utilement recherché en l'espèce par le biais de l'action directe. Sur la demande reconventionnelle de la société VDF au titre de la seconde études de sol La société VDF ne saurait utilement revendiquer le paiement par les époux X... de la seconde étude de sols qu'elle a cru devoir solliciter, dont la réalisation et le coût n'était pas prévu à la notice descriptive comme étant à la charge du maître de l'ouvrage, et qui n'avait d'autre objet que d'infirmer la première étude réalisée par GEOTEC dont elle a, en définitive, largement confirmer les conclusions. L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et opportune en l'espèce, sera ordonnée. Des considérations d'équité conduiront à allouer aux époux X... une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile . PAR CES MOTIFS, Le tribunal statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, Vu les articles L 230-1 , L 231-2 et 1147 du code civil, Condamne la société COMPAGNIE DES VILLAS ET DEMEURE DE FRANCE à payer à M. Benoît X... et Mme Ana Maria ALVES Y..., son épouse - pris ensemble- une somme de 14 136,52 euros à titre de dommages intérêts, Déboute les parties de toutes autres demandes, Met hors de cause la compagnie AVIVA ASSURANCES, Ordonne l'exécution provisoire
de la présente décision, Condamne la société COMPAGNIE DES VILLAS ET DEMEURE DE FRANCE à payer une somme de 2 000 euros aux époux X...- pris ensemble- au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne la société COMPAGNIE DES VILLAS ET DEMEURE DE FRANCE aux entiers dépens, Accorde aux avocats qui en font fait la demande le droit de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2004 Le Greffier Le Président PAGE DIXIEME ET DERNIERE