Chambre Commerciale Arrêt No R.G : 05/00571 SOCIETE TOURISTIQUE D'HOTELLERIE ET DE CASINO DE LA REUNION (S.T.H.C.R) C/ X...
Y... COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2006 Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE SAINT-DENIS en date du 09 FEVRIER 2005 suivant déclaration d'appel en date du 25 MARS 2005 rg no 04/681 APPELANTE : SOCIETE TOURISTIQUE D'HOTELLERIE ET DE CASINO DE LA REUNION (S.T.H.C.R) Place Sarda Garriga 97400 SAINT-DENIS Représentant : la SCP BELOT- CREGUT- HAMEROUX (avocats au barreau de SAINT-DENIS) INTIMES : Monsieur Jacques X...
... Représentant : la SELARL HOARAU-GIRARD AVOCATS ASSOCIES (avocats au barreau de SAINT DENIS) Madame Rolande Y... épouse X...
... Représentant : la SELARL HOARAU-GIRARD AVOCATS ASSOCIES (avocats au barreau de SAINT DENIS)
CLOTURE LE : 19.06.2006 DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 juin 2006 devant Monsieur
Thierry LAMARCHE, vice président placé, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Annick PICOT, greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 4 septembre 2006. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur :Michel RANCOULE, Président de Chambre Monsieur : Yves BLOT, Conseiller Monsieur :Thierry LAMARCHE, vice-président placé Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 4 septembre 2006. Greffier : Mme Annick PICOT, agent administratif faisant fonction de greffier.
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FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 30 mai 2001, les époux X... ont donné à bail à la société Touristique d'Hôtellerie et de Casino de La Réunion (STHCR), une parcelle de terrain nu de 12 m2 , pour une durée de 18 ans aux fins que le preneur y installe un poste de transformation d'électricité destiné à l'alimentation de son exploitation, moyennant un loyer de 48.000 Frs annuels, payable après l'achèvement des travaux et au plus tard trois mois après la signature de l'acte. N'ayant été réglé d'aucun loyer, les époux X... assignaient le 17 juin 2004 la STHCR devant le Tribunal mixte de commerce de Saint Denis. Par jugement du 9 février 2005, assorti de l'exécution provisoire, cette juridiction condamnait la STHCR à payer aux époux X... la somme de 20.733,20 euros. Appel était interjeté de cette décision par déclaration remise au greffe le 25 mars 2005.
MOYENS ET PRETENTIONS Par conclusions régulièrement signifiées et
déposées les 20 et 21 mars 2006, et auxquelles il convient de se rapporter pour plus ample exposé, la société Touristique d'Hôtellerie et de Casino de La Réunion, appelante soutient, d'une part que Jacques X... ne disposait d'aucun droit pour conclure le contrat de bail, s'agissant d'une partie commune d'un ensemble immobilier. Par ailleurs, il ne serait qu'usufruitier indivis avec son épouse et le bail étant un bail à construction, emportant transfert de droits réels, il ne pouvait aliéner sans le consentement de sa compagne et des nu-propriétaires. Elle soutient d'autre part, que le contrat est nul, faute d'objet, de cause et par erreur. Le poste de transformateur n'a pu être installé en raison du refus de la D.D.E., alors que son implantation était l'essence même du contrat. Ce contrat ne pouvant s'exécuter, était de fait résilié. La société Touristique d'Hôtellerie et de Casino de La Réunion relève que les bailleurs ont repris possession du terrain en y entreposant des gravats. Elle demande l'infirmation du jugement querellé, sauf en ce qu'il a qualifié la convention entre les parties de bail à construction. Elle souhaite que le contrat soit déclaré nul et subsidiairement, qu'il soit constaté que le bail est résolu de plein droit. En tout état de cause, que les époux X... soient condamnés à lui verser 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et aux entiers dépens. En réponse par conclusions régulièrement signifiées, déposées le 3 mai 2006 et auxquelles il convient de se rapporter pour plus ample exposé, les époux X..., intimés, conteste la qualification de bail à construction car il n'implique aucune obligation de bâtir à titre principal. Ils soutiennent que Jacques X... avait qualité pour conclure au nom de la communauté ce bail, en vertue d'un mandat tacite de son épouse, à preuve la qualité de celle-ci à la présente instance. Ils soutiennent également que la condition résolutoire en
cas d'impossibilité de construire le poste de transformation d'EDF rend le contrat causé et valide. Ils relèvent que l'appelante ne justifie nullement du refus de construire et d'installer son poste de transformateur opposé par les autorités et qu'ils n'en ont jamais été informés. Conformément aux dispositions contractuelles, il lui appartenait de signifier la résiliation de plein droit par acte extra judiciaire. Ils concluent à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions. Ils demandent que l'appelante soit condamnée à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. MOTIFS :
Sur la qualification juridique du bail litigieux : Aux termes de l'article L. 251-1, le bail à construction est un contrat par lequel le preneur s'engage à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du bailleur à titre principal et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail.
L'économie d'un tel contrat réside dans le fait qu'en échange du versement d'un loyer et à charge pour lui de laisser les constructions au terme du bail au propriétaire du sol, qui en deviendra propriétaire en application de la règle de l'accessoire, le preneur jouira du droit de construire sur ce terrain et des constructions qu'il y aura édifiées.
Or, il apparaît aux termes de l'article 12 du contrat signé entre les parties que le preneur s'engage à l'expiration du bail à remettre les lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient lors de sa prise de possession, à charge pour lui de les débarrasser de tous les équipements et aménagement édifiés à ses seuls frais.
En conséquence, en l'absence de l'obligation de conserver les constructions, mais au contraire en présence de l'obligation de débarrasser le terrain du poste de transformateur ce contrat n'a pas la nature juridique d'un bail à construction. Il s'agit d'un bail de
droit commun dans lequel le bailleur a, par stipulations expresses, accordé un droit de construire sur son terrain assorti d'une durée pendant laquelle il s'est refusé le droit à résiliation, en considération des investissements réalisés par le preneur.
Aussi, la conclusion de ce type de bail n'entraînant transfert d'aucun droit réel, n'est pas tenue par des règles de fond et de forme particulières relatives à la protection des co-indivisaires ou des nu-propriétaires, si ce n'est celles qui sont propres à la conclusion de tout contrat de bail immobilier.
Aux termes de l'article 1421 du Code civil, chacun des époux a le pouvoir d'administrer seul les biens communs. De fait, Jacques X... avait tout pouvoir pour conclure une telle convention attribuant un droit de jouissance sur l'un de ceux-ci. Sur la nullité du contrat, faute d'objet, de cause et de sa conclusion par erreur : Le contrat de bail litigieux avait pour objet la location d'un terrain de 12 m2 et pour cause d'y construire et y installer un poste de transformation d'électricité afin d'alimenter en énergie l'exploitation du preneur. L'article 8 alinéa 3 stipulait en cas d'impossibilité, la résiliation de plein droit sur simple signification extra judiciaire du preneur.
L'aléa ainsi prévu écarte toute possibilité d'erreur sur la substance du bien loué. Il appartenait à la société Touristique d'Hôtellerie et de Casino de La Réunion de se conformer à ces dispositions. Cette signification n'a été effectuée , que le 11 avril 2005.
En conséquence, il y a lieu pour les motifs sus exposésde confirmer le jugement attaqué.
Il y a lieu de faire droit à la demande des bailleurs de condamner cette dernière à payer la somme de 20.733,20 euros qu'ils réclament, avec majoration d'intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2004, date de l'assignation introductive d'instance et de confirmer le
jugement attaqué dans son dispositif.
L'équité commande de faire droit partiellement à la demande des intimés et de leur allouer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Aux termes de l'article 696 du nouveau Code de procédure civile, la société Touristique d'Hôtellerie et de Casino de La Réunion, qui succombe supportera les dépens. PAR CES MOTIFS : La Cour, statuant par arrêt contradictoire, en audience publique, en matière commerciale et en dernier ressort :
Déclare recevable l'appel interjeté contre le jugement rendu le 9 février 2005, par le Tribunal mixte de commerce de Saint Denis;
Confirme ledit jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la société Touristique d'Hôtellerie et de Casino de La Réunion à payer indivisément à Jacques X... et à Rolande X... la somme de 1.000 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles
Condamne la société Touristique d'Hôtellerie et de Casino de La Réunion aux dépens d'appel.
Le Présent arrêt a été signé par Monsieur Michel RANCOULE, président de Chambre, et par Mme Annick PICOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER

LE PRESIDENT