Ch. civile B

du 26 OCTOBRE 2011
R. G : 10/ 00360 C-PL
Décision déférée à la Cour :
jugement du 15 avril 2010
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO
R. G : 10/ 85





COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

VINGT SIX OCTOBRE DEUX MILLE ONZE
APPELANT :
Monsieur Patrice X...
né le 24 Août 1949 à NICE (06000)

20118 SAGONE
représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
assisté de la SELARL CABINET JURIDIQUE P. MARCIALIS, avocats au barreau d'AJACCIO
INTERVENANT VOLONTAIRE :
Monsieur Adrien X...

20167 ALATA
représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
assisté de la SELARL CABINET JURIDIQUE P. MARCIALIS, avocats au barreau d'AJACCIO

Madame Ariane Geneviève Carmen A... épouse Y...
Prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de Monsieur Joseph Y...

20160 COGGIA
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de la SCP ROUX-LANG CHEYMOL-CANIZARES-LE FRAPER DU HELLEN-BRAS, avocats au barreau de MONTPELLIER
Monsieur Jean-Michel Y...
né le 24 Juin 1965 à COGGIA (20160)

20111 CASAGLIONE
représenté par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assisté de la SCP ROUX-LANG CHEYMOL-CANIZARES-LE FRAPER DU HELLEN-BRAS, avocats au barreau de MONTPELLIER
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 septembre 2011, devant Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de Chambre et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2011.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


ORIGINE DU LITIGE :
Par jugement en date du 21 juillet 1998 du Tribunal de grande instance d'AJACCIO confirmé par arrêt de la Cour d'appel de BASTIA du 16 janvier 2001, la liquidation et le partage des successions des époux Joseph Y...-Annonciade Z... ont été ordonnés ; Monsieur Pierre-Joseph Y..., co-héritier, a été débouté de sa demande d'attribution préférentielle, sauf en ce qui concerne la maison d'habitation qu'il occupe, et condamné à payer à l'indivision une indemnité d'occupation au titre de la jouissance exclusive de cette maison et des terrains productifs ; Monsieur Jean-Michel Y..., fils de Pierre-Joseph, était débouté de la demande d'attribution préférentielle qu'il avait également formée de son côté.
Dans le cadre des opérations de liquidation, un cahier des charges de vente sur licitation était déposé au greffe de la chambre des criées du Tribunal de grande instance d'AJACCIO le 11 juillet 2006, la vente portant sur les biens suivants sis sur le territoire de la commune de COGGIA :
- lot no 1 : les parcelles cadastrées section A no 3 lieu-dit Pinzarella, A no 4, lieu-dit Casone et A no 115 au même lieu-dit ;
- lot no 2 : ensemble comprenant une parcelle de terre lieu-dit Ruani cadastrée section A no 116 ;
- lot no 3 : les parcelles de terre cadastrées section A 114 lieu-dit Pipinera, no 117 lieu-dit Liardini, no 118 lieu-dit Lapinaccia, no 119 lieu-dit Ruani, section E no 479 lieu-dit Ombriccia di Sialello, no 480 même lieu-dit, no 483 même lieu-dit et section A no 378 même lieu-dit.
Les biens immobiliers mis en vente étaient déclarés libres de toute occupation à l'exception de la maison d'habitation.
Par jugement d'adjudication sur surenchère rendu par la chambre des criées du Tribunal de grande instance d'AJACCIO le 8 mars 2007, Monsieur Patrice X...était déclaré adjudicataire des lots numéros 2 et 3 précités.
Par ordonnance en date du 29 janvier 2008, le juge des référés du même tribunal, saisi par Monsieur Patrice X...d'une demande d'expulsion des consorts Y..., se déclarait incompétent en présence de titres d'occupation dont les dispositions de l'article 808 du code de procédure civile ne lui permettaient pas d'apprécier la validité.
Par acte d'huissier de justice en date du 6 mai 2008, Monsieur Patrice X...assignait Messieurs Pierre-Joseph et Jean-Michel Y... devant le Tribunal de grande instance d'AJACCIO pour obtenir leur expulsion et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
Par arrêt du 3 juin 2009, la Cour d'appel de BASTIA, infirmant la décision du juge de la mise en état du 24 octobre 2008, rejetait l'exception d'incompétence au profit du tribunal paritaire des baux ruraux que les consorts Y... avaient soulevée, disait n'y avoir lieu à évocation et renvoyait les parties devant le juge de la mise en état du Tribunal de grande instance d'AJACCIO pour reprise de la procédure.
Suite au décès de Monsieur Pierre-Joseph Y... survenu le 29 juillet 2009, Monsieur Patrice X...a assigné en intervention forcée, par acte du 24 septembre 2009, Madame Ariane A... veuve Pierre-Joseph Y..., Madame Pascale Y... et Madame Rosine Y..., filles de ce dernier.
Par jugement contradictoire du 15 avril 2010, le Tribunal de grande instance d'AJACCIO a :
- constaté que Mesdames Pascale Y... et Rosine Y... ont perdu leur qualités d'héritière en renonçant à la succession de leur père Monsieur Pierre-Joseph Y... et mis les intéressés hors de cause
-dit et jugé que Monsieur Jean-Michel Y... occupe les terres de ROVANI en vertu d'un bail rural ;
- dit et jugé que Monsieur Patrice X...connaissait l'existence de ce bail préalablement à l'adjudication et qu'il lui est dès lors opposable ;
- dit et jugé que Monsieur Jean-Michel Y... est fondé à héberger sa mère Madame Ariane A... en application des dispositions de l'article L 411-35 al 4 et 5 du code rural ;
- débouté en conséquence Monsieur Patrice X...de toutes ses demandes ;
- condamné Monsieur Patrice X...à payer à Monsieur Jean-Michel Y... et à Madame Ariane A... les sommes de
3 000 euros pour le premier et 1 500 euros pour la seconde en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Monsieur Patrice X...aux dépens.


ETAT DE LA PROCÉDURE DEVANT LA COUR :
Par déclaration remise au greffe le 4 mai 2010, Monsieur Patrice X...a relevé appel de cette décision, en intimant Monsieur Jean-Michel Y... et Madame Ariane A....
Par conclusions récapitulatives déposées les 9 mars 2011 et régulièrement notifiées, l'appelant demande à la Cour de :
- dire et juger que Monsieur Jean-Michel Y... ne prouve pas la validité du bail verbal rural qu'il invoque ;
- dire et juger que les trois prétendus baux ruraux écrits sont nuls et non avenus et inopposables à l'appelant ;
- dire et juger que l'appelant ayant été déclaré adjudicataire le 8 mars 2007 des biens décrits dans le cahier des charges de la vente, lesquels étaient libres de tout occupant sauf la maison ancestrale, jugement signifié à Monsieur Y... père qui ne l'a pas contesté, puis publié à la Conservation des Hypothèques, ce qui rend la propriété de l'appelant opposable à tous ;
- dire et juger que Monsieur Jean-Michel Y... est occupant sans droit ni titre des terres de Rovani et qu'en s'y maintenant par la force, contre la volonté du propriétaire, sans aucune contrepartie, il commet une voie de fait qu'il convient de faire cesser ;
- ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique ;
- ordonner l'expulsion de Madame Ariane A... veuve Y.... de la maison ainsi que de son fils Jean-Michel ainsi que de tout occupant de leur chef et ce avec l'assistance de la force publique ;
- condamner les intimés, conjointement et solidairement à défaut d'exécution volontaire dans le mois de la décision à intervenir, à payer une astreinte définitive de 1 000 euros par jour qui commencera à courir passé ce délai ;
- condamner les intimés dans la même solidarité au paiement de la somme de 47 850 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter de la demande outre 20 000 euros de dommages et intérêts pour tracas de tous ordres ;
- condamner en outre les intimés à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur Adrien X..., devenue nu-propriétaire des biens litigieux suivant donation consentie par son père Patrice X...selon acte authentique du 17 août 2010 est intervenu volontairement à l'instance, par conclusions déposées le 9 mars 2011, pour s'associer à toutes les demandes formées par l'appelant.
Par conclusions récapitulatives déposées le 3 novembre 2010 et régulièrement notifiées, les intimés demandent à la Cour de :
- constater que Monsieur Jean-Michel Y... exerce une activité agricole sur le domaine de ROVANI depuis près de 20 années ;
- constater que l'indivision avait pleinement conscience de cette activité qu'elle avait autorisée ;
- constater qu'elle lui avait consenti un bail rural ;
- constater que Monsieur Jean-Michel Y... occupe les terres de ROVANI en vertu d'un bail rural ;
- dire et juger que Monsieur Patrice X...connaissait l'existence de ce titre préalablement à l'adjudication ;
- dire et juger que ce bail rural lui est opposable ;
- dire et juger que c'est à bon droit que Monsieur Jean-Michel Y... héberge sa mère, Madame Ariane A..., dans sa maison d'habitation de Rovani en application des dispositions de l'article L 411-35 alinéa 4 du Code rural ;
- débouter Monsieur Patrice X...de l'intégralité de ses demandes ;
- le condamner à payer à Monsieur Jean-Michel Y... la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner à payer à Madame Ariane A... la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2011 avec renvoi de l'affaire pour plaidoiries à l'audience du 15 septembre 2011 où après débats elle a été mise en délibéré au 26 octobre 2011.


SUR QUOI, LA COUR :
La Cour se réfère à la décision entreprise et aux conclusions récapitulatives susdites pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.
L'appel, interjeté dans les formes et délais légaux, est régulier et recevable.
Il convient de donner acte à Monsieur Adrien X...de son intervention volontaire et de déclarer celle-ci recevable en l'absence de contestation et au vu de la donation qui lui a été consentie par acte authentique du 17 août 2010.
Monsieur Patrice X...est devenu propriétaire des immeubles objet du présent litige en vertu d'un jugement d'adjudication sur surenchère rendu le 8 mars 2007 par le Tribunal de grande instance d'AJACCIO dans le cadre des opérations de liquidation de l'indivision Y... qui avait été préalablement judiciairement ordonnée.
La régularité de la procédure d'adjudication n'est pas contestée. Le jugement, signifié par acte d'huissier de justice en date du 18 juillet 2007 à Monsieur Pierre-Joseph Y... notamment, publié à la Conservation des Hypothèques, est exécutoire. Le prix de vente a en outre été intégralement réglé et Monsieur Pierre-Joseph Y... a perçu sa part.
L'acquéreur n'a pu néanmoins prendre possession de son bien, Monsieur Jean-Michel Y..., fils de Pierre-Joseph se maintenant dans les lieux en invoquant le bénéfice d'un bail rural incluant la maison d'habitation dans laquelle il héberge sa mère Madame Ariane A....
Toutefois, le maintien dans les lieux n'est possible que s'il est prouvé que l'acquéreur avait connaissance, au moment de la vente, de l'existence d'un bail rural grevant le bien. En effet, cette connaissance est une condition nécessaire à l'opposabilité du bail au nouveau propriétaire et à l'application des dispositions de l'article 1743 du code civil dont il s'évince que le contrat de bail est transmis avec la chose au nouvel acquéreur et que le preneur pourra exiger de lui l'exécution du bail.
Pour rejeter la demande d'expulsion formée par Monsieur Patrice X...à l'encontre des consorts Y... occupants des lieux, le premier juge, faisant droit aux moyens invoqués par ces deniers, a considéré en premier lieu qu'il n'était pas contestable que Monsieur Jean-Michel Y... exploite les immeubles litigieux dans le cadre d'une activité agricole ; en second lieu que l'intéressé peut légitimement revendiquer le bénéfice de baux ruraux réguliers conclus le 1er janvier 2002 et le 6 juin 2008 ; enfin que Monsieur Patrice X...avait connaissance de l'existence d'un bail grevant le bien avant l'adjudication et qui'il ne pouvait dès lors en demander l'annulation.
L'effectivité d'une activité agricole, sous forme de culture de l'olive, de production d'huile d'olive et d'élevage de bovins, exercée sur le domaine par Monsieur Jean-Michel Y... prenant la suite de son père Monsieur Pierre-Joseph Y... à partir de l'année 1988 n'apparaît pas contestable au vu des documents administratifs, fiscaux et sociaux produits aux débats, documents dont le premier juge a tiré une conclusion logique à partir d'une analyse pertinente.
Toutefois, le périmètre réel de cette exploitation agricole de même que sa consistance précise n'ont jamais pu être clairement déterminés. C'est d'ailleurs en raison de ces incertitudes que le jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO du 21 juillet 1998 et l'arrêt confirmatif de la Cour d'appel de BASTIA du 16 janvier 2001 ont rejeté la demande d'attribution préférentielle formée par Monsieur Pierre-Joseph Y... et par son fils Jean-Michel dans la procédure de partage de l'indivision.
En outre, l'exercice d'une activité agricole, si elle ne s'accompagne pas d'un bail rural régulier et opposable à l'acquéreur des immeubles n'est pas à elle seule de nature à priver ce dernier de la prise de possession de son bien.
S'agissant des baux, Monsieur Jean-Michel Y... se prévaut, comme en première instance, d'un contrat de bail à ferme consenti gratuitement par son père, signé le 1er juin 1988, enregistré, portant sur les parcelles A 114, A 119 et E 180, lieux-dits Lapinaccia, Ruani et Ombriccia di Sialello pour 62 ha, se terminant le 1er mars 1997.
Ce premier bail, dont l'appelant conteste la régularité, ne peut en toute hypothèse lui être opposé puisqu'il n'était plus en vigueur à la date de la vente.
Il est produit un second bail intervenu entre Monsieur Pierre-Joseph Y... et son fils Jean-Michel, signé le 11 octobre 2001, d'une durée de 18 ans commençant le 1er janvier 2002 pour se terminer le 31 décembre 2020, portant sur les parcelles A 114, A 119, A 480, A 115 et A 116, le montant du fermage étant de 1 000 francs outre un engagement du preneur d'édifier une construction.
Divers éléments, invoqués par l'appelant, mettent sérieusement en cause sinon la régularité de ce bail en tout cas son opposabilité.
Il a été consenti par le seul Monsieur Pierre-Joseph Y... à son fils sans mandat spécial des autres indivisaires alors qu'aux termes de l'article 815-3 ancien du code civil applicables aux faits de l'espèce, un tel mandat était nécessaire s'agissant d'un acte ne relevant pas de l'exploitation normale des biens indivis.
Curieusement, il a été signé peu de temps après l'intervention de l'arrêt, précité, du 16 janvier 2001 confirmant le rejet de la demande d'attribution préférentielle des parcelles indivises que le bailleur et le preneur avaient tous deux formée.
Il n'a jamais été enregistré, circonstance qui certes n'affecte pas sa validité comme le soutient à bon droit l'intimé mais qui le prive de date certaine et qui peut révéler une volonté d'en dissimuler l'existence.
Force est de constater en tout cas que pendant le déroulement de la procédure d'adjudication, la présence d'un bailleur rural sur les lieux n'a jamais été indiquée.
Le cahier des charges de la vente sur licitation précise dans son article 5 " rubrique baux et locations " que les poursuivants déclarent que les immeubles mis en vente sont à leur connaissance libres de toute occupation sauf la maison ancestrale dont il est dit dans la rubrique " entrée en jouissance " qu'elle est occupée par Monsieur Pierre-Joseph Y... et dont l'adjudicataire devra faire son affaire de la libération des lieux.
Ces énonciations suffisent à démontrer que les membres de l'indivision poursuivant la vente n'avaient pas connaissance d'un bail rural grevant le bien, sans quoi ils en auraient fait mention, aucun élément du dossier ne permettant d'envisager une fraude de leur part.
Monsieur Pierre-Joseph Y... a été sommé, par acte d'huissier de justice, de prendre connaissance du cahier des charges et donc de toutes les conditions de la vente ; il a été en outre mis en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 avril 2006, de prendre position. Il s'est donc trouvé en situation, en ces deux occasions, de faire valoir, à travers le dépôt d'un dire notamment, l'existence d'un bail rural au profit de son fils sur le domaine mis en vente. Il n'a pas utilisé cette possibilité et son fils Jean-Michel, nécessairement informé de la procédure d'adjudication, n'est pas volontairement intervenu contrairement à ce qu'il avait fait dans le cadre du partage judiciaire de l'indivision.
Dès lors que les biens lui ont été vendus comme libres au terme d'une procédure au cours de laquelle l'existence du bail aujourd'hui
alléguée aurait normalement dû être déclarée, l'acquéreur est fondé à soutenir qu'il ne pouvait connaître l'existence de ce bail au moment de la vente.
Le premier juge, pour dire que Monsieur Patrice X...connaissait l'existence, préalablement à l'adjudication, d'un bail grevant le bien s'est fondé sur la retranscription dans le cahier des charges des décisions de justice faisant référence à l'attribution préférentielle réclamée par les consorts Y... dans le cadre du partage de l'indivision. Mais de telles références ne peuvent suffire à caractériser aux yeux de l'acquéreur profane l'existence d'un bail rural.
Le tribunal s'est ensuite fondé sur la lecture de l'assignation en référé délivrée par Monsieur Patrice X...le 13 septembre 2007 en relevant qu'elle mentionnait que Monsieur Jean-Michel Y... " est demeuré dans les lieux, y continuant une activité d'élevage ", le tribunal estimant que le terme " continuant " supposait la connaissance par Monsieur Patrice X...de l'activité exercée antérieurement. Mais cette connaissance de l'existence d'une exploitation agricole ne correspond à l'exigence, requise en l'espèce, de la connaissance de l'existence d'un bail rural régulier.
Enfin, le tribunal, s'appuie sur deux attestations, également mises en exergue par les intimés, certifiant que l'acquéreur " savait " ou " ne pouvait ignorer " que les terres étaient exploitées " en partie " par Monsieur Jean-Michel Y... depuis plusieurs années. Mais là encore ces témoignages ne permettent pas de constater que l'acquéreur savait que Monsieur Jean-Michel Y... était titulaire d'un bail.
En cause d'appel, Monsieur Jean-Michel Y... se prévaut, en sus des baux écrits déjà analysés, d'un bail rural verbal que l'indivision lui aurait accordé en l'autorisant à exploiter les terres pendant près de 20 ans. Mais l'existence de cette autorisation, au demeurant tacite, est démentie par le comportement des membres de l'indivision qui, comme déjà indiqué, se sont opposé, dans le cadre du partage, à l'attribution préférentielle réclamée tant par Monsieur Pierre-Joseph Y... que par son fils Jean-Michel, et qui, dans le cadre de la licitation, ont déclaré que les biens n'étaient pas occupés. En outre, et surtout ; l'intimé s'abstient de toute démonstration sur l'opposabilité de ce soi-disant bail verbal à Monsieur Patrice X...alors qu'il s'agit portant d'une condition nécessaire à la légitimité du maintien du bailleur dans les lieux.
De tout ce qui précède, il ressort que le seul titre dont Monsieur Jean-Michel Y... pourrait se prévaloir pour justifier son refus de libérer le domaine régulièrement acquis par Monsieur Patrice X...est constitué par un bail rural qui n'a pas date certaine, qui a été consenti par son père sur un bien indivis sans l'accord des autres indivisaires et dont l'existence n'a pas été signalée, tant à ces derniers qu'au futur acquéreur dans le cours des opérations de licitation des biens indivis.
Dans de telles conditions, la Cour considère, contrairement au premier juge, que Monsieur Patrice X...est fondé à soutenir que le bail allégué ne lui est pas opposable et à réclamer le plein effet de son titre de propriété exécutoire.
Aussi, la Cour, infirmant la décision entreprise, ordonnera l'expulsion de Monsieur Jean-Michel Y... avec le concours de la force publique mais sans qu'il soit nécessaire de fixer une astreinte, en l'état.
Cette expulsion doit également porter sur la maison d'habitation puisque le seul titre invoqué tant par Monsieur Jean-Michel Y... que par sa mère Madame Ariane A... pour justifier leur maintien dans les lieux est le bail dont le premier se prétend titulaire mais dont la Cour vient de dire qu'il ne saurait avoir de conséquences juridiques à l'égard de Monsieur Patrice X....
L'appelant, en étant empêché de prendre possession de son bien faisant l'objet d'une occupation illégitime subit depuis quatre ans un incontestable préjudice de jouissance qui, au vu des justificatifs produits, sera équitablement réparé par l'allocation d'une indemnité de 12 000 euros, les autres postes de préjudice réclamés n'étant pas établis.
Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur Patrice X...l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'il a engagés pour soutenir sa défense tant en première instance qu'en appel ; Monsieur Jean-Michel Y... sera en conséquence condamné à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur Jean-Michel Y... et Madame Ariane A... veuve Pierre-Joseph Y..., qui succombent, seront condamnés aux dépens.


PAR CES MOTIFS,

Déclare recevable l'appel formé par Monsieur Patrice X...;
Donne acte à Monsieur Adrien X...de son intervention volontaire à l'instance et la déclare recevable ;
Déclare Monsieur Patrice X...fondé en son appel ;
Infirmant le jugement déféré et statuant à nouveau,
Dit que le bail rural dont Monsieur Jean-Michel Y... se prévaut pour occuper les immeubles acquis par Monsieur Patrice X...par jugement d'adjudication en date du 8 mars 2007 et décrits dans ledit jugement pages 169 et 170 n'est pas opposable à Monsieur Patrice X...;
Ordonne en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef et notamment à ce titre celle de Madame Ariane A... ;
Dit que faute pour Monsieur Jean-Michel Y... et Madame Ariane A... d'avoir libéré les lieux de leur personne et de leurs biens dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, il pourra être procédé à leur expulsion par la force publique ;
Condamne Monsieur Jean-Michel Y... à payer à Monsieur Patrice X...la somme de DOUZE MILLE EUROS (12 000 euros) à titre de dommages et intérêts ;
Condamne Monsieur Jean-Michel Y... à payer à Monsieur Patrice X...la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Monsieur Patrice X...et Monsieur Adrien X...du surplus de leur demande ;
Déboute Monsieur Jean-Michel Y... et Madame Ariane A... de toutes leurs demandes ;
Condamne Monsieur Jean-Michel Y... et Madame Ariane A..., solidairement, aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT