Numéro 4985 /11
COUR D'APPEL DE PAU
EXPROPRIATIONS
ARRÊT DU 10/11/2011
Dossier : 11/00720
Nature affaire :
Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation

COMMUNE DE BILLERE

Société TAPIS SAINT-

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

prononcé par Monsieur BILLAUD, Président,
en vertu de l'article 452 du Code de Procédure Civile,
assisté de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière,
à l'audience publique du 10 novembre 2011
date indiquée à l'issue des débats.

APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 13 Octobre 2011, devant :
Monsieur BILLAUD, Président suppléant de la chambre des expropriations, nommé pour 3 ans par Ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 07 Septembre 2009, chargé du rapport,
Madame MULLER, Juge titulaire de l'expropriation du département des Landes,
Monsieur BALLU, Juge suppléant de l'expropriation du département des Hautes Pyrénées,
ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
En présence de Monsieur CAZENAVE-LACROUTS, Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur des Services Fiscaux des Pyrénées Atlantiques.
Assistés de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
COMMUNE DE BILLERE
prise en la personne de son Maire en exercice
Hôtel de Ville
39 route de Bayonne - BP no 346
64146 BILLERE CEDEX
Représentée par la SCP BOUYSSOU & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

Société TAPIS SAINT-MACLOU
prise en la personne de son représentant légal
330 rue Carnot

59391 WATTRELOS CEDEX
Représentée par Maître TUGAUT, avocat au barreau de HAVRE
sur appel de la décision
en date du 01 DÉCEMBRE 2010
rendue par le JUGE DE L'EXPROPRIATION du Tribunal de Grande Instance de PAU
FAITS ET PROCÉDURE :
Suivant lettre et mémoire adressée à la juridiction de l'expropriation des Pyrénées-Atlantiques le 12 août 2010, le conseil de la commune de BILLERE demande que soit fixé le montant de l'indemnisation due à la SA TAPIS SAINT-MACLOU à la suite de l'exercice du droit de délaissement par cette société de l'une de ses propriétés bâties située 57 route de Bayonne à BILLERE, la Commune de BILLERE ayant décidé de poursuivre l'acquisition de cet immeuble cadastré section AL no 142 au prix de 700.000 .
Le 6 août 2010, la société SAINT-MACLOU a informé la Commune de BILLERE de son refus de l'offre et de sa demande d'indemnisation à hauteur de 1.000.000 .
La Commune de BILLERE agissant sur le fondement des dispositions des articles L. 211-5 et R. 213-11 du Code de l'Urbanisme demande que le prix de la propriété soit fixé comme en matière d'expropriation.
Par jugement en date du 1er décembre 2010, la juridiction départementale de l'expropriation de PAU a fixé à la somme de 980.000  le montant de l'indemnité de dépossession due à la SA.TAPIS SAINT-MACLOU et a condamné ladite commune à verser à ladite société la somme de 3.000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 février 2011 enregistré au greffe de la Cour le 23 février 2011, la Commune de BILLERE a relevé appel de cette décision.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Dans son mémoire d'appel déposé le 14 avril 2011 et dans son mémoire complémentaire du 15 juin 2011, la Commune de BILLERE demande à la Cour de fixer à la somme de 700.000  le montant de l'indemnisation devant revenir à la société TAPIS SAINT-MACLOU.
Elle soutient notamment que le bien préempté est situé en zone UY du POS approuvé le 31 janvier 2001 définissant une zone principalement destinée aux établissements à usage commercial et artisanal et où sont interdites toutes constructions à usage d'habitation ; elle précise également que les promesses de vente ne correspondant pas à des ventes définitives doivent être écartées par les juridictions de l'expropriation et que la seule méthode pertinente d'évaluation est celle qui résulte de la comparaison avec d'autres transactions concernant des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.
Par conclusions du 28 avril 2011, Monsieur le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT demande à la Cour de fixer la valeur du bien à 700.000 .
Dans son mémoire enregistré le 11 mai 2011, la société anonyme des TAPIS SAINT-MACLOU demande à la Cour de confirmer le jugement rendu le 1er décembre 2010 par la juridiction départementale de l'expropriation de PAU en toutes ses dispositions et de condamner la commune de BILLERE à lui verser 5.000  en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Elle soutient notamment que les juges du fond peuvent utiliser les méthodes d'évaluation de leur choix en la matière et que le premier juge a estimé à bon droit que la promesse synallagmatique de vente qui avait été signée entre elle et la SCI MEDEC le 19 février 2009 pouvait servir d'éléments d'appréciation ; elle précise que le bien préempté a fait l'objet une analyse et d'une description par des experts immobiliers qu'il s'agit d'un terrain d'une superficie de 3180 m² pour 1033 m² de bâti outre, un parking de 30 places de stationnement sur une surface goudronnée située sur la voie départementale 817 très fréquentée, à l'entrée d'une grande zone artisanale, route de Bayonne.
Enfin, elle considère que les termes de comparaison cités par la Commune de BILLERE et le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT ne sont pas pertinents compte tenu de la nature du bien préempté.
SUR QUOI :
Attendu que seule l'évaluation du bien fait l'objet du litige ; qu'en effet la situation du bien ne saurait être contestée, qu'il s'agit d'une parcelle bâtie située route de Bayonne à BILLERE (64), en pleine zone commerciale de PAU, cadastrée AL 142 d'une surface utile de 1033 m² SHON et 985 m² de surface de vente appartenant à la société SAINT-MACLOU, que cette parcelle est située en zone UY du POS de la Commune, zone uniquement destinée aux établissements à usage commercial et artisanal, que ce bien est composé d'un bâtiment à usage commercial et d'un parking attenant dont la façade principale donne sur la route de Bayonne ;
Attendu par ailleurs, que nul ne saurait contester l'origine de la procédure d'évaluation du bien délaissé ;
Attendu en effet qu'il s'agit de l'exercice par la commune de BILLERE de son droit de préemption faisant suite au projet de vente de la parcelle litigieuse par la société SAINT-MACLOU à la société MEDEC pour le montant de 1 million d'euros, projet dont la société SAINT-MACLOU a informé la collectivité territoriale, ce qui a déclenché la procédure après refus de l'offre d'indemnisation ;
Attendu qu'il convient de déduire de ce qui précède les conséquences suivantes :
- il n'existe aucune raison de douter de la réalité du projet de vente de son bien par la société SAINT-MACLOU à la société MEDEC le 19 février 2009, la promesse de vente authentique ayant été versée aux débats, la Commune de BILLERE ne rapportant par ailleurs pas la preuve d'une fraude quelconque de la part de la société SAINT-MACLOU ;
- il n'est pas possible d'emprunter d'autres termes de comparaison que ceux qui se rapportent à des ventes effectives et publiées concernant des biens se situant en dans le même zonage que celui du bien délaissé, en particulier le long de la route départementale 867 dite route de Bayonne qui constitue une voie d'accès privilégiée aux différents commerces qui la jouxtent immédiatement ;
Attendu en effet que la Cour peut constater sur l'ensemble des documents de comparaison produits aux débats que le moindre éloignement de la route de Bayonne entraîne pour le bien cédé une diminution caractéristique de son prix de vente ;
Attendu de même que seuls les termes de comparaison se rapportant à des ventes de biens à usage commercial ou artisanal peuvent être retenus ;
Qu'à cet égard, il est particulièrement regrettable que certaines valeurs de comparaison citées par l'intimée dans une estimation immobilière qu'elle a faite effectuée (rapport Colomer-Briens), ne permettent pas à la Cour de contrôler la situation géographique exacte du bien ou encore ne permettent pas à la Cour de vérifier s'il s'agit de biens constitués d'immeubles à usage uniquement commercial ou à usage d'habitation, que par conséquent, ces références seront écartées des débats ;
Attendu par ailleurs que la méthode d'évaluation dite par capitalisation retenue dans l'estimation immobilière proposée par la société SAINT-MACLOU ne saurait être appliquée à un immeuble libre de toute occupation puisque précisément la méthode comptable retenue consiste à se fonder sur le revenu que l'immeuble est susceptible de produire, et qu'en droit, la base de calcul doit être constitué par des loyers effectivement encaissés, qu'il n'est donc pas possible de procéder à une telle évaluation en l'espèce ;
Attendu que la méthode d'évaluation par capitalisation repose par ailleurs sur des éléments imprécis conduisant nécessairement à des erreurs manifestes eu égard au caractère trop incertain et arbitraire des taux de rendement retenus ;
Attendu qu'il y a lieu de retenir de l'ensemble de ce qui précède que si la promesse synallagmatique de vente du 19 février 2009 (SAINT-MACLOU/MEDEC) ne peut servir de référence unique pour fixer le montant de l'indemnisation due à l'expropriée à 975.000 , il n'en demeure pas moins vrai qu'elle constitue un terme de comparaison indiquant une valeur vénale maximale pour une telle parcelle, ce qui représenterait 943,85 /m² ;
Attendu que les termes de comparaison cités par le Commissaire du Gouvernement dans ses conclusions sont particulièrement utiles et pertinentes dans la mesure où ils se rapportent à des ventes publiées à la conservation des hypothèques, portant sur des biens situés dans la même zone cadastrale et surtout dans la même zone commerciale et artisanale des communes de BILLERE, LONS et LESCAR  qui constitue une seule et même communauté de communes traversées par la route de Bayonne autour de laquelle se situent les principaux commerces de l'agglomération du Grand PAU ;
Attendu que la Cour peut constater que, même en ne retenant que les montants les plus élevées de ces termes de comparaison, la valeur vénale des biens cédés s'élève en moyenne à la somme de 646,25 /m², rien ne venant justifier une estimation qui se situerait entre 40 à 50 % au-dessus de ce prix ;
Attendu qu'il y a toutefois lieu de retenir en l'espèce que la société SAINT-MACLOU avait réellement obtenu une promesse d'achat de la part de la société MEDEC à hauteur de 944  /m² ;
Attendu que la moyenne des prix pratiqués et des valeurs de référence se situent autour de 795 /m², qu'il convient de retenir la situation particulièrement exceptionnelle de la parcelle AL 142 à l'angle de deux routes, dont la route de Bayonne, ce qui en fait une parcelle particulièrement accessible dont la valeur doit être fixée à 800 /m², ce qui représente une indemnisation de 826.400  ;
Attendu qu'il y a lieu d'infirmer la décision déférée en ce sens ;
Attendu que les frais et dépens restent à la charge de la commune de BILLERE ;
Attendu que la SA TAPIS SAINT-MACLOU a dû exposer des frais irrépétibles pour sa défense en cause d'appel qu'il convient de fixer à 2.500  la somme qui lui est due en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS

La chambre de l'expropriation, après en avoir délibéré, statuant publiquement contradictoirement en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 1er décembre 2010 par la juridiction départementale de l'expropriation des Pyrénées-Atlantiques sauf en ce qu'il a statué sur le montant des frais irrépétibles de première instance mis à la charge de la Commune de BILLERE en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Fixe à la somme de 826.400  le montant de l'indemnité de dépossession due à la SA TAPIS SAINT-MACLOU par la Commune de BILLERE au titre de l'exercice de son droit de préemption urbain sur la parcelle cadastrée AL 142 situé 57 route de Bayonne à BILLERE,
Condamne en outre, la Commune de BILLERE à payer à cette société la somme de 2.500  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne la Commune de BILLERE aux entiers dépens.
LA GREFFIÈRE,					LE PRÉSIDENT,
Carole DEBON					Alain BILLAUD