R. G : 10/ 09153
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON

du 08 novembre 2010
RG : 2010. 2330

SAS IMMALDI ET COMPAGNIE

SARL CRD BUREAUTIQUE

COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 07 Juin 2011
APPELANTE :
SAS IMMALDI ET COMPAGNIE
représentée par ses dirigeants légaux

représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assistée de la SCP COLBERT, avocats au barreau de LYON
représentée par Me Xavier GODARD, avocat

SARL CRD BUREAUTIQUE
représentée par ses dirigeants légaux

représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
Monsieur Laurent X...

représenté par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 20 Avril 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Avril 2011
Date de mise à disposition : 07 Juin 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Catherine ZAGALA, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
A l'audience, Dominique DEFRASNE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE
La SAS IMMALDI ET COMPAGNIE était titulaire d'un contrat de crédit bail immobilier consenti par la société ANTIN BAIL, portant sur des locaux commerciaux situés dans la galerie marchande du centre commercial ALDI MARCHE,....
Suivant contrat du 25 juillet 2002, la société IMMALDI ET COMPAGNIE a sous loué une partie de ses locaux d'une surface de 178 mètres carrés environ à la société CRD représentée par son gérant monsieur Laurent X....
Il était stipulé au bail de sous location :
" La présente location partielle est consentie pour une durée exceptionnellement et à titre strictement personnel au preneur. Les parties conviennent de déroger au décret de 1953 sur les baux commerciaux.
Le bail commencera à courir le 1er septembre 2002 pour une durée de 5 ans et 10 mois pour se terminer le 1er juillet 2008. La date sera éventuellement reprécisée en fonction des délais administratifs par avenant.

Cette sous-location est subordonnée à l'existence du bail principal et ne saurait en excéder la durée, fut-elle inférieure à la durée initialement fixée.
Le locataire principal ne pouvant donner à bail une durée supérieure à la sienne le sous-locataire s'engage à quitter les lieux à l'expiration du bail principal quelle qu'en soit la cause.
Il n'aura droit au renouvellement de son bail que dans la limite de l'existence de ce bail principal, sauf si le locataire principal venait à racheter l'immeuble ".
En 2006, monsieur X... a cédé son fonds de commerce à la société CRD BUREAUTIQUE qu'il venait de constituer et le transfert du contrat de location à cette dernière a été autorisée par la société ALDI MARCHE jusqu'au terme convenu.
La société IMMALDI ET COMPAGNIE après avoir levé l'option prévue au contrat de crédit-bail a régularisé l'achat de l'immeuble à son profit par acte authentique du 24 juin 2009.
Elle a réclamé par ailleurs à la société CRD BUREAUTIQUE le paiement de la taxe foncière pour les années 2007, 2008 et 2009.
La société CRD BUREAUTIQUE s'est opposée à cette demande en considérant que le contrat de sous location et les obligations y afférent avaient cessé le 1er juillet 2008.
Dans ce contexte, la société IMMALDI ET COMPAGNIE a fait délivrer le 5 janvier 2010 à la société CRD BUREAUTIQUE un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle, puis les 1er et 2 septembre 2010, fait assigner la société CRD BUREAUTIQUE et monsieur Laurent X... devant le juge des référés aux fins de voir constater la résiliation du bail du fait du non paiement des taxes foncières, ordonner l'expulsion de la société CRD BUREAUTIQUE et condamner cette dernière au paiement de la somme provisionnelle de 8. 368, 04 euros, outre une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer et charges jusqu'au départ effectif de lieux.
Par ordonnance du 8 novembre 2010, le juge des référés a :
- débouté la société IMMALDI ET COMPAGNIE de sa demande de constatation de la résiliation du bail,
- condamné solidairement monsieur X... et la société CRD BUREAUTIQUE à payer à la société IMMALDI ET COMPAGNIE une provision de 4. 030, 09 euros au titre des taxes foncières exigibles jusqu'au 1er juillet 2008,
- dit que les défendeurs devaient s'acquitter de ladite somme en trois mensualités égales au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois de décembre 2010,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.
La société IMMALDI ET COMPAGNIE a interjeté appel de cette ordonnance le 23 décembre 2010.
L'appelante demande à la cour :
- de réformer l'ordonnance de référé,
- de constater l'acquisition de la clause contractuelle à la suite du commandement de payer du 5 juillet 2010,
- d'ordonner l'expulsion de la société CRD BUREAUTIQUE et de monsieur X... au besoin avec l'assistance de la force publique,
- de condamner solidairement la société CRD BUREAUTIQUE et monsieur X... à lui payer la somme de 8. 368, 04 euros, objet du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir et jusqu'à la libération des lieux,
Subsidiairement, en cas de maintien dans les lieux de la société CRD BUREAUTIQUE :
- d'ordonner à cette société de produire l'ensemble des documents relatifs aux vérifications de sécurité obligatoire pour les exercices 2008, 2009, 2010 et 2011 à peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- de lui donner acte de ce qu'elle se réserve de donner congé selon les dispositions 1736 du code civil et qu'elle dénie à la société CRD BUREAUTIQUE le droit au renouvellement du bail,
- de condamner solidairement la société CRD BUREAUTIQUE et monsieur X... au paiement de 3. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Elle fait valoir que le bail du 25 juillet 2002 s'est poursuivi au-delà du 1er juillet 2008 sous la forme d'un bail commercial conformément à la commune intention des parties, ce qui permet de valider la procédure de résiliation expulsion qu'elle a introduite ainsi que sa demande en paiement des taxes foncières depuis 2008.
Elle explique que l'échéance du 1er juillet 2008 résulte d'un erreur puisque le contrat de crédit-bail auquel était subordonné le contrat de sous location expirait normalement le 31 décembre 2008 et que par ailleurs cette échéance du 1er juillet 2008 était révisable selon les termes du contrat de sous location.
Elle fait valoir également qu'à supposer que le contrat de sous-location ait expiré le 1er juillet 2008, il s'en est suivi un bail non écrit en application de l'article 1738 du code civil qui comportait les mêmes conditions que le bail initial, notamment la clause résolutoire.
A titre infiniment subsidiaire, elle soutient que le locataire n'a pas respecté les dispositions du contrat du 25 juillet 2002 lui imposant des vérifications annuelles de sécurité et ce en dépit de la demande de la société ALDI MARCHE.
La société CRD BUREAUTIQUE demande de son côté à la cour de confirmer l'ordonnance de référé et subsidiairement de constater l'existence d'une contestation sérieuse concernant le terme du contrat de location.
Elle soutient que le contrat de sous location fixe clairement sa date d'expiration au 1er juillet 2008 en écartant expressément l'application du statut des baux commerciaux et en subordonnant par un avenant qui n'est jamais intervenu une modification éventuelle de cet acte. Elle ajoute que la levée de l'option du crédit bail le 6 octobre 2008 puis l'acte authentique de vente signé le 24 juin 2009 n'ont pas d'incidence sur le sort du contrat de location puisqu'ils sont postérieurs au terme du 1er juillet 2008.
MOTIF DE LA DÉCISION
Attendu que le terme du contrat de sous location conclu entre les parties a été expressément fixé au 1er juillet 2008 et que toutes les correspondances produites devant la cour se réfèrent à cette échéance ;
Qu'il existe une ambiguïté dans la mesure ou ce contrat de sous location est subordonné à l'existence du bail principal dont l'échéance fixée au crédit bail est le 31 décembre 2008 ;
Qu'en toute hypothèse, le contrat de sous location prévoit que le sous locataire n'aura droit au renouvellement de son bail que dans la limite de l'existence du bail principal sauf si le locataire principal venait à racheter l'immeuble ;
Que la société IMMALDI en l'espèce n'a racheté les locaux que le 24 juin 2009, soit postérieurement à l'échéance du bail principal de sorte qu'un renouvellement du bail dans les conditions prévues au contrat de sous location n'a pu intervenir ;
Attendu cependant qu'aux termes de l'article 1738 du code civil dont l'application est requise par la société IMMALDI ET COMPAGNIE, si à l'expiration des baux écrits, le preneur reste ou est laissé en possession il s'opère un nouveau bail pour l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit ;
Qu'il n'est pas contesté en l'espèce que la société CRD BUREAUTIQUE a continué à jouir des locaux postérieurement à l'échéance fixée au contrat de sous location ; que ses échanges de correspondance avec la société ALDI MARCHE sur la conformité des locaux aux règles de sécurité peuvent attester son accord et celui de la société IMMALDI ET COMPAGNIE sur la poursuite des relations contractuelles ;
Qu'il n'est pas sérieusement contestable qu'un nouveau bail s'est formé entre les parties et ce dans les mêmes formes et conditions que le précédent ;
Que les stipulations du premier contrat telles que l'obligation du preneur au paiement des impôts fonciers proportionnellement au millièmes occupés ainsi que la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges sont demeurées applicables ;
Attendu qu'il est constant que la société CRD BUREAUTIQUE ne s'est pas acquittée des taxes foncières 2007, 2008, 2009 qui lui étaient réclamées dans le commandement de payer du 5 janvier 2010 pour un montant de 8. 368, 04 euros y compris les intérêts de retard ;
Que dans ces conditions, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après cet acte extrajudiciaire par effet de la clause résolutoire contractuelle et que la société IMMALDI ET COMPAGNIE est en droit d'en tirer les conséquences en demandant que soit ordonnée l'expulsion des preneurs ;
Qu'il y a lieu également de faire droit à sa demande en paiement de la somme provisionnelle de 8. 368, 04 euros et d'une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et des charges jusqu'à libération effective des lieux ;
Attendu toutefois qu'il n'est pas justifié d'un engagement solidaire de monsieur X... ;
Attendu que la société CRD BUREAUTIQUE supportera les dépens de première instance et d'appel ; qu'il convient d'allouer à la société IMMALDI ET COMPAGNIE la somme de 1. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Dit l'appel recevable,
Infirme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau,
Constate la résiliation de plein droit à compter du 5 février 2010 du bail reconduit entre les parties sur les locaux à usage de commerce situés 17 avenue du Général de Gaulle à SAINTE FOY LES LYON par l'effet de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement de la taxe foncière,
Dit que dans le mois suivant la signification du présent arrêt, la SARL CRD BUREAUTIQUE et monsieur Laurent X..., son gérant, devront délaisser les lieux loués et les rendre libres de tous occupants de leur chef faute de quoi ils pourront en être expulsés au besoin avec l'assistance de la force publique,
Fixe au montant du loyer et des charges actuel le montant de l'indemnité d'occupation due par la SARL CRD BUREAUTIQUE à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux loués,
Condamne la SARL CRD BUREAUTIQUE à payer à la SAS IMMALDI ET COMPAGNIE la somme provisionnelle de 9. 368, 04 euros au titre des taxes foncières exigibles pour les années 2007, 2008 et 2009 et des intérêts de retard,
Condamne la SARL CRD BUREAUTIQUE à payer à la SAS IMMALDI ET COMPAGNIE la somme 1. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL CRD BUREAUTIQUE aux dépens de première instance et d'appel distraits au profit de l'avoué de leur adversaire conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président