ARRET No R.G : 04/01536 SARL J.M.P. DIFFUSION C/ X... COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS CHAMBRE CIVILE ARRET DU 12 MAI 2006 Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 14 SEPTEMBRE 2004 suivant déclaration d'appel en date du 27 SEPTEMBRE 2004 APPELANTE : SARL J.M.P DIFFUSION ayant son siège social 43, rue Ruisseau des Noirs 97400 SAINT-DENIS représenté par Maître Julien MAILLOT, avocat au barreau de SAINT-DENIS INTIME : Monsieur Victor X...
... représenté par Me Robert FERDINAND, avocat au barreau de SAINT DENIS
CLOTURE LE : 31 mars 2006 DEBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 7 avril 2006, en audience publique, devant M. GROS, Conseiller de la mise en état qui en a fait un rapport, assisté de Mme Annick PICOT, agent administratif faisant fonction de greffier, et qui a tenu seul l'audience pour entendre les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés. A l'issue des débats ce magistrat a indiqué que l'arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe le 12 mai 2006. Il en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur Jacques REY, Président, Monsieur Gérard GROS, Conseiller, assesseur, Madame Anne JOUANARD, Conseiller, assesseur,
Qui en ont délibéré. Arrêt : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 mai 2006. Greffier : Mme Jeanne Bourdais-Massenet
[***********] FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seing privé en date du 22 mai 1996, M. Victor X... a donné à bail commercial à compter du 1er juillet 1996 et jusqu'au 30 juin 2005, à la S.A.R.L J.M.P des locaux situés à Saint Denis de la Réunion,43 rue Mazagran, moyennant un loyer mensuel de 1 600,71 ç. A compter du mois de mai 2002, la S.A.R.L J.M.P a cessé de payer les loyers et a quitté les lieux. M. Victor X... a alors saisi le Tribunal de Grande Instance de Saint Denis de la Réunion d'une demande tendant à voir condamner la S.A.R.L J.M.P à lui verser la somme de 60 571,68 ç au titre des loyers dus jusqu'à la fin du bail et celle de 34 403,18 ç au titre du coût des travaux de remise en état des locaux ainsi qu'en paiement de la somme de 2 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et aux dépens dont distraction. Par jugement en date du 14 septembre 2004, le Tribunal de Grande Instance de Saint Denis de la Réunion a condamné la S.A.R.L J.M.P à verser à M. Victor X... la somme de 60 571,68 ç au titre des loyers dus, la somme de 1 500 ç au titre du préjudice matériel lié à la maintenance dans les lieux d'objets appartenant au locataire, la somme de 1 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et à supporter les dépens dont distraction. Par déclaration au greffe en date du 27 septembre 2004, la S.A.R.L J.M.P a interjeté appel de ce jugement. MOYENS ET PRETENTIONS, Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 21 septembre 2005, la S.A.R.L J.M.P demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et :
- sur la demande au titre des loyers, au principal de prononcer la
résiliation du bail à compter du mois de mai 2002 aux torts de M. Victor X... pour non-respect par lui de son obligation d'entretien des lieux et subsidiairement de limiter les dommages et intérêts dûs au titre du contrat de bail à une somme égale à six mois de loyer,
- sur les dégradations, de débouter M. Victor X... de sa demande en l'absence de preuve d'une faute de sa part et d'un préjudice en lien avec cette prétendue faute,
- en toute hypothèse, de dire que l'autorité de la chose jugée de la décision ayant condamné l'agence immobilière mandataire de M. Victor X... au paiement de dommages et intérêts s'oppose à ce qu'elle soit condamnée à réparer ce même préjudice,
- de rejeter en conséquence l'ensemble des demandes de M. Victor X...,
- de condamner M. Victor X... à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 23 mars 2006, M. Victor X... demande à la Cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la S.A.R.L J.M.P au paiement des loyers dus jusqu'à l'expiration du bail,
- de rejeter la demande de résiliation judiciaire de ce bail , parfaitement injustifiée,
- d'infirmer le jugement pour le surplus et de condamner la S.A.R.L J.M.P à lui verser la somme de 34 403,18 ç en réparation de son préjudice matériel résultant des dégradations dans les locaux ainsi que la somme de 2 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 mars 2006. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures des 27
septembre 2005 et 23 mars 2006. EXPOSE DES MOTIFS Sur la demande de résiliation du bail,
Par application des dispositions des articles 1719, 1720 et 1721 du Code Civil, le bailleur est d'une part et de droit tenu de délivrer la chose louée en bon état d'entretien et, pendant la durée du bail, d'entretenir la chose en état et donc de pallier à l'outrage naturel du temps et à l'usure normale et, d'autre part et s'il en est avisé par le preneur, de faire toutes réparations qui peuvent devenir nécessaires.
Ceci étant, si la résiliation judiciaire du bail peut être prononcée aux torts du bailleur en cas de non respect de ces obligations susvisées, il appartient cependant au preneur de rapporter la preuve ,d'une part de ce non respect de ses obligations par le bailleur, et d'autre part de ce que ce non respect justifie une telle résiliation. Or, en l'espèce, alors que la S.A.R.L J.M.P n'allègue ni ne justifie avoir mis en demeure, voire seulement avisé M. Victor X... pendant les six années de location de ce que l'immeuble loué aurait besoin de réparations en raison notamment d'inondations, il doit être noté que les inondations en période de fortes pluies, dont la réalité est établie par les quatre attestations produites, se produisaient dans un atelier dont la SARL J.M P ne conteste pas qu'il ait été rajouté sans autorisation et en supprimant les drains d'évacuation d'eau qui ont été bouchés par les murs du garage.
En conséquence, faute de rapporter la preuve du non respect par M. Victor X... de ses obligations de bailleur, la demande de résiliation du bail aux torts de celui ci doit être rejetée. Sur la demande en paiement de loyers,
Aux termes du bail conclu entre les parties à compter du 1er juillet 1996, il est expressément prévu pour chacune d'elle la faculté de
donner congé à l'expiration de chaque période triennale, par acte extrajudiciaire et au moins six mois à l'avance.
En l'espèce, il est constant que la S.A.R.L J.M.P a bien notifié son congé, mais par courrier, le 24 janvier 2002 dont il a été accusé réception par le mandataire du bailleur et elle ne pouvait savoir que ce congé ne serait pas répercuté au bailleur .
Pour autant, ce congé ayant été donné tardivement au regard du contrat le bail celui ci s'est nécessairement poursuivi jusqu'au 30 juin 2005 et c'est à juste titre que les premiers juges ont condamné la S.A.R.L J.M.P à en régler les loyers jusqu'à son terme. Sur les dégradations,
L'absence d'état des lieux d'entrée fait présumer que les lieux loués ont été pris en bon état (article 1731 du Code civil)
L'absence d'état des lieux de sortie fait présumer qu'ils ont été rendus en bon état et le constat d'huissier non contradictoire (7 février 2003) produit aux débats et qui date de plus de six mois après le départ du locataire (mai 2002), alors que le retard pris pour établissement de ce constat ne peut être imputé à une faute du locataire qui avait prévenu le mandataire du bailleur de son départ, ne peut valoir preuve certaine de l'état des lieux au moment de sa libération par le locataire.
Il s'agit pour autant de présomptions simples
Ainsi, cet état des lieux constitue néanmoins un élément soumis à l'appréciation de la Cour et, outre le fait qu'il en résulte, et ceci ne peut être sérieusement contesté par la SARL J.M.P, qu'il reste dans les lieux du matériel lui appartenant et qu'à l'évidence les lieux n'ont pas été reloués entre temps, il doit être tenu pour acquis que l'immeuble loué présentait des fils électriques pendants , une salissure généralisée des sols et des murs, deux naccos cassés, une robinetterie hors d'état, des huisseries manquantes ou cassées
qui caractérisent des dégradations relevant de la responsabilité du locataire.
Qu'ainsi et si il ne peut être pris en compte les éléments supposés manquants (paillasse ou autre) en l'absence d'état des lieux d'entrée, au regard de ces dégradations, de la vétusté normale et du devis produit qui suffit à établir le préjudice de M. Victor X..., il y a lieu de condamner la SARL J.M.P à verser à M. Victor X... à ce titre la somme de 5 000 ç.
Il doit être noté que si à l'évidence la décision condamnant l'agence immobilière à réparer le préjudice causé à M. X... par sa carence ne peut avoir en droit une quelconque autorité de chose jugée dans la cadre du présent litige, ce dernier a cependant été indemnisé d'une partie de son préjudice en lien notamment avec l'absence d'état des lieux de sortie en se voyant allouer une somme correspondante à une année de loyers.
L'équité commande la condamnation de la SARLJ.M.P à payer à M. Victor X... la somme de 1 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement en matière civile par arrêt contradictoire et en dernier ressort, *INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a limité à la somme de 1 500ç les dommages et intérêts alloués à M. Victor X... au titre de l'état des locaux , *STATUANT à nouveau, CONDAMNE la S.A.R.L J.M.P à verser à ce titre à M. Victor X... la somme de 5 000 ç, *CONFIRME le *CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions, *REJETTE toutes autres demandes, *CONDAMNE la S.A.R.L J.M.P à verser à M. Victor X... la somme de 1 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel. *CONDAMNE la S.A.R.L J.M.P aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par M. Jacques REY, Président, et par
Mme Jeanne Bourdais-Massenet, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier,
Le PRESIDENT,