DU 17 avril 2OO1 ARRET N°196 Répertoire N° 1999/04533 Première Chambre Première Section RM/EKM 08/06/1999 TGI TOULOUSE RG :
199704710 (1CH) (Mme X...) M. Y... Victor Z... 100 % du 05/04/2000 S.C.P NIDECKER PRIEU Mme W A... ép. Y...
Z... 100 % du 05/04/2000 S.C.P NIDECKER PRIEU C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES représenté par son syndic le cabinet THEMIS DALAS S.C.P. B. CHATEAU- O.PASSERA CONFIRMATION PARTIELLE GROSSE DELIVREE LE A
COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé: A l'audience publique du dix sept avril deux mille un, par H. MAS, président, assisté de E. KAIM-MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président :
H. MAS Conseillers :

M. ZAVARO B... lors des débats: E. KAIM-MARTIN Débats: A l'audience publique du 06 Mars 2001. La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANTS Monsieur Y... Victor C... pour avoué la S.C.P NIDECKER PRIEU C... pour avocat la SCP DARNET, GENDRE du barreau de Toulouse Aide Juridictionnelle 100 % du 05/04/2000 Madame W A... épouse Y...
C... pour avoué la S.C.P NIDECKER PRIEU C... pour avocat la SCP DARNET, GENDRE du barreau de Toulouse Aide Juridictionnelle 100 % du 05/04/2000 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES représenté par son syndic la SARL THEMIS DALAS C... pour avoué la S.C.P. B. CHATEAU- O.PASSERA C... pour avocat Maître FRANCOIS du barreau de Toulouse
FAITS ET PROCEDURE :
Les époux Y... ont acquis les 12 décembre 1995 et 15 mai 1996, deux lots
dans un ensemble en copropriété situé 59 bis rue Raymond IV à Toulouse dans lesquels ils exploitent un centre de sport.
Le 3O mai 1985, une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires a été prise afin que le portail permettant la desserte de l'ensemble de la copropriété sur la voie publique soit fermé en permanence. En date du 1O octobre 1997, l'assemblée générale a voté le maintien de la décision de fermeture du portail avec système d'ouverture à distance au moyen d'interphones et ferme-porte automatique.
Le 8 décembre 1997, les époux Y... ont sollicité devant le tribunal de grande instance de Toulouse qu'il soit constaté l'inopposabilité de la première résolution et la nullité de la seconde.
Le 8 juin 1999, le tribunal de grande instance a déclaré inopposable aux époux Y... la résolution de l'assemblée générale du 3O mai 1985 mais a fait échec à leur demande d'annulation et les a condamnés au respect de la décision sous astreinte de 2.OOO francs par infraction constatée, les condamnant au paiement de 5.OOO francs au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile.
Les époux Y... ont fait appel de cette décision.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Les époux Y... concluent dans leurs dernières écritures à la nullité de la délibération n° 2 de l'assemblée générale du 1O octobre 1997 et demandent l'allocation d'une indemnité de 3O.OOO francs à titre de dommages et intérêts, la réformation de la condamnation sous astreinte, le paiement de la somme de 5.OOO francs au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile.
Ils soutiennent qu'une délibération ne peut avoir de portée que quant aux questions portées à l'ordre du jour, ce qui n'était pas le cas de la question relative à la fermeture du portail lors de l'assemblée générale du 3O mai 1985.
Ils estiment que le maintien de la décision de la première délibération qui est nulle de nullité absolue ne peut être voté dans la seconde assemblée puisque la première décision leur a été jugée inopposable.
En outre, ils avancent que la décision de maintien de fermeture permanente du portail ne pouvait être prise qu'à l'unanimité.
Ils considèrent que cette décision est incompatible avec la liberté d'aller et de venir ; qu'elle porte atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives ; qu'il appartenait à l'assemblée générale de déterminer les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice de leur activité autorisée par le règlement intérieur ; qu'il y a abus de majorité.
Ils font observer que le tribunal a reconnu "la gêne incontestable" apportée aux activités commerciales exercées dans les bâtiments B et C en fond de cour et que le vantail droit du portail demeurait ouvert.


Le syndicat des copropriétaires forme appel incident pour faire juger la résolution de l'assemblée générale du 3O mai 1985 valable et opposable.
Il observe que le vendeur des époux Y..., alors copropriétaire et ayant eu seul qualité pour recourir dans les deux mois contre cette décision, avait en réalité voté pour cette résolution de telle sorte que les appelants n'ont de recours que contre leur vendeur.
Il ajoute que la prescription de dix ans est écoulée.
Il dénie qu'il y ait eu modification au règlement de copropriété.
MOTIFS DE LA DECISION :
Attendu que le règlement de copropriété, dont il n'est pas discuté qu'il a été publié avant les acquisitions des époux Y... , s'applique à
trois bâtiments, dont deux, propriétés des époux Y... forment le lot 17 à usage commercial artisanal ou de garage (transformé par décision de l'assemblée générale du 9 avril 1996 à usage d'habitation et profession libérale avec surélévation) et le lot 18 à usage commercial, artisanal ou professionnel (augmenté d'un local à usage d'habitation par la même assemblée) ;
Attendu que les occupants de ces locaux situés en fond de cour ont le droit de circuler dans le passage cocher qui est dit parties communes ;
Attendu que le bâtiment A, sur rue, comprend uniquement des appartements au nombre de 5, des celliers et greniers ;
Que les appartements peuvent être affectés à l'exercice de professions libérales ;
Que l'immeuble est destiné (article 7) à l'usage principal d'habitation ;
Attendu que l'assemblée générale peut, aux termes de ce règlement, le modifier dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes (article 98) à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 3/4 des voix mais qu'elle ne peut imposer, à quelque majorité que ce soit, à un copropriétaire une modification à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété;
Attendu que l'assemblée générale du 3O mai 1985, en ce qu'elle décide que la porte cochère sera fermée définitivement par mesure de sécurité, comporte modification du règlement de copropriété comme concernant la jouissance des parties communes ;
Qu'ainsi, et pour les motifs exprimés par le premier juge et que la cour fait siens, cette décision n'est pas opposable à M. et Mme Y... faute d'avoir donné lieu à publication étant observé aussi que cette
décision n'a pas été l'objet d'une information à eux donnée par leur vendeur et à laquelle ils auraient adhéré, contrairement à ce que prévoit l'article 14 du règlement de copropriété ;
Attendu que par ailleurs sont sans effet les pratiques ou dispositions prises antérieurement à l'achat des époux Y... relativement à l'usage de la porte cochère dès lors que la décision du 3O mai 1985 leur est inopposable ;
Attendu que la loi permet, en ses articles 26-1 et 26-2 une dérogation à la prohibition d'atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, lorsqu'il s'agit d'aménager la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble dès lors que les périodes de fermeture totale de l'immeuble à déterminer en assemblée générale sont compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée, la fermeture en dehors de ces périodes étant décidée à l'unanimité sauf dispositif de fermeture permettant une ouverture à distance ;
Attendu que les systèmes d'interphone constituent des systèmes permettant l'ouverture à distance ;
Que dès lors la décision n° 2 du 1O octobre 1997 consistant à maintenir la décision de fermeture permanente du portail donnant sur la rue Raymond IV, avec système d'interphones nuit et jour, et prise à la double majorité qualifiée (cinq copropriétaires sur six représentant 9424 tantièmes sur 1O.954) et sur un ordre du jour conforme est en elle-même régulière, une assemblée générale pouvant délibérer sur une précédente décision annulée ou contestée ;
Attendu qu'il échet par conséquent de déterminer si la décision de fermeture, avec usage d'un interphone dont il n'est pas dit qu'il ne permet pas d'ouverture à distance est conforme aux intérêts contradictoires soutenus par les parties : sécurité pour les titulaires d'un lot à usage d'habitation et d'emplacements de
stationnement dans la cour ; liberté d'aller et venir pour l'exploitation d'activité commerciale ou artisanale en fond de cour; Attendu que les attestations fournies par les parties sur l'ouverture du porche donnant sur la rue de l'immeuble sis 53 bis (et non 53) rue Raymond IV sont contradictoires et ne permettent pas de déterminer avec certitude quel était l'usage suivi aux heures ouvrables dans cette copropriété lorsque M. et Mme Y... en sont devenus copropriétaires et s'ils ont acquis leurs lots en connaissance d'une pratique restrictive, ce qui est sans effet sur la validité de la décision elle-même mais qui n'est pas indifférent à l'appréciation à porter sur l'existence alléguée d'un abus de majorité ;
Attendu que la partie habitation est desservie par un escalier auquel on accède par une double porte vitrée munie d'un interphone, et en permanence fermée, sous le porche ;
Attendu qu'une plainte pour tentative d'effraction de cet accès a été portée en 2OOO ; que pour autant, il apparaît que la fermeture de cet accès aux appartements, avec interphone, garantit suffisamment la sécurité des habitants et de leurs biens dès lors que la fermeture permanente d'un porche n'est pas de nature à éviter les intrusions par malice ou les agressions, au contraire facilitées, pour celles-ci par l'existence d'un lieu clos où peuvent s'engouffrer par surprise des malfaiteurs suivant leurs victimes ;
Attendu qu'il est vrai que le règlement de copropriété, document contractuel, décide que l'immeuble est affecté à usage principal d'habitation mais qu'il apparaît que les seuls lots à usage commercial qu'il comprenait étaient sis en fond de cour avec accès par le porche principal et qu'à l'origine l'accès en était libre ;
Attendu que la partie de l'ensemble affectée principalement à l'habitation est dans un lot distinct avec un accès sécurisé situé
dans un renfoncement sous le porche ;
Attendu que les emplacements de stationnement dans la cour ne paraissent pas plus visibles de la rue Raymond IV que l'accès à la partie habitation ;
Attendu que l'activité commerciale exercée est difficilement compatible avec une fermeture permanente du double portail en bois plein qui n'incite pas les clients potentiels à franchir l'obstacle d'un interphone, d'une présentation sur l'objet de leur visite à l'interphone ; que la vue de l'aspect extérieur d'un établissement de ce type, qui n'incite pas à aller de l'avant ou qui au contraire attise l'intérêt, est un élément important de commercialité ;
Qu'il apparaît, par conséquent, que la décision de fermeture permanente du double portail constitue un abus de majorité dans la mesure où elle est inconciliable avec la préservation des intérêts des lots 17 et 18 à destination commerciale ou artisanale alors que, par ailleurs, la sécurité des personnes habitant le bâtiment A et de leurs biens est sauvegardée d'une part par la disposition des lieux, ensuite par le dispositif de fermeture du bâtiment A qui interdit l'accès aux étrangers, le fait qu'une fois, une tentative d'effraction, (non suivie d'effet) ait eu lieu n'étant pas de nature à faire la preuve de l'existence d'une plus grande insécurité portail ouvert que portail fermé ;
Attendu que la délibération n° 2 de l'assemblée générale du 1O octobre 1997 est par conséquent annulée ;
Attendu que M. et Mme Y... ne démontrent pas avoir subi de préjudice particulier du fait de cette décision et de la procédure (même si une candidate à la location commerciale s'est finalement abstenue) aucun document n'étant produit par eux sur de vaines recherches d'autres locataires, sur les loyers perdus ; qu'ils ne peuvent qu'être déboutés de leur demande indemnitaire ;
Attendu que titulaires de l'aide juridictionnelle totale devant la cour, ils ne justifient pas de débours qui justifieraient que leur soit allouée une indemnité au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile, l'équité ne commandant pas davantage qu'il soit fait droit à leur demande pour les frais exposés en première instance ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires qui succombe doit les dépens ;
PAR CES MOTIFS :

Déclare les appels recevables en la forme ;
Confirme le jugement en ce qu'il a déclaré la résolution de l'assemblée générale du 3O mai 1985 inopposable à M. et Mme Y... ;
Le réformant :
Annule la délibération n° 2 de l'assemblée générale du 1O octobre 1997 ;
Déboute M. et Mme Y... de leurs demandes d'indemnités ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;
Condamne le syndicat des copropriétaires à payer les dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par le président et le greffier. LE B... :
LE PRESIDENT :