Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 16 MARS 2018
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/16858
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juillet 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 15/10497

Madame X... Y...
née le [...]        à PARIS (75010)
demeurant [...]
Représentée par Me François PILLET,, avocat au barreau de PARIS, toque : C1996
Assistée sur l'audience par Me Corinne E..., avocat au barreau de PARIS, toque : D 1454
Monsieur D... Y...
né le [...]        à PARIS (75010)
demeurant [...]                                       )
Représentée par Me François PILLET, avocat au barreau de PARIS, toque : C1996
Assistée sur l'audience par Me Corinne FRANCOIS-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1454
Madame Pascale Y...
née le [...]        à Suresnes (92150)
demeurant [...]
Représentée par Me François PILLET,, avocat au barreau de PARIS, toque : C1996
Assistée sur l'audience par Me Corinne FRANCOIS-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1454

SARL GEOX prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Philippe BOCQUILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Février 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 10 juillet 2014, Mme X... Y..., M. D... Y... et Mme Pascale Y... épouse B... (les consorts Y...) ont solidairement promis de vendre avant le 17 octobre 2014 à la SARL Géox, qui s'est réservé la faculté d'acquérir, un appartement et une cave formant les lots no32 et 208 de l'état de division de l'immeuble soumis au statut de la copropriété situé [...]                               . L'engagement a été conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts par la bénéficiaire avant le 15 septembre 2014. Les parties ont stipulé une indemnité d'immobilisation de 47 000 € ; conformément aux prévisions de l'acte, la SARL Géox a versé une somme de 23 500 € entre les mains du notaire des consorts Y... désigné séquestre des fonds.
L'acte de vente n'a pas été conclu et les consorts Y... ont refusé de restituer la somme séquestrée.
Par acte extra-judiciaire des 06 et 07 juillet 2015, la SARL Géox a assigné les consorts Y... pour les voir condamner à lui rembourser cette somme.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 4 juillet 2016 revêtu de l'exécution provisoire, a :
- condamné in solidum les consorts Y... à payer à la SARL Géox la somme de 23 500 € remise au séquestre à titre d'indemnité d'immobilisation,
- rejeté l'ensemble des demandes reconventionnelles des consorts Y...,
- condamné in solidum les consorts Y... à payer à la SARL Géox une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens.
Par dernières conclusions du 17 octobre 2016, les consorts Y..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1178 et 1315 du code civil ;
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- statuant à nouveau :
- dire que la non réalisation de la condition suspensive est imputable à la SARL Géox et la condamner à leur verser une somme de 47 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la première lettre de mise en demeure ;
- condamner la SARL Géox à leur verser une somme de 24 742,30 € en réparation de leur préjudice moral et de leur préjudice financier ;
- condamner la SARL Géox à leur verser une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge de tous les dépens.
Par dernières conclusions du 14 décembre 2016, la SARL Géox prie la Cour de :
- confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions ;
- débouter les consorts Y... de toutes leurs demandes ;
- y ajoutant :
- condamner les consorts Y... à lui payer une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des entiers dépens.


L'acte conclu par les parties prévoit expressément qu'elle ne relève pas du champ d'application des articles L 312-1 à L 312-36 du code de la consommation et que :
"pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra :
- justifier du dépôt de ses demandes de prêt auprès d'au moins deux banques ou établissements financiers différents et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,
- et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant, à son domicile élu, de la non obtention du ou des prêts ou de refus de prêts devant émaner d'au moins deux banques ou établissements financiers différents.
Dans le cas où le bénéficiaire n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours suivant la mise en demeure qui lui sera faite par le promettant, ce dernier pourra se prévaloir de la caducité des présentes. Par suite le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant versée qu'après la justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant en application des dispositions de l'article 1178 du code civil sus relatées.
Jusqu'à l'expiration du délai de huit jours suivant la mise en demeure ci-dessus, le bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive soit en acceptant un ou des prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces prêts et acceptations au promettant, soit en exprimant une intention...de ne plus faire appel à un emprunt , cette volonté nouvelle ferait, dans cette hypothèse, l'objet d'un écrit notifié au promettant."
M. C..., notaire des promettants, par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 octobre 2014, a mis la SARL Géox en demeure de justifier dans les huit jours, d'une offre de prêt, sous peine de caducité de la promesse et du versement de l'indemnité d'immobilisation, en l'absence de signature de l'acte de vente avant le 17 octobre 2014.
La SARL Géox a produit, en réponse, par courriel du 15 octobre 2015 :
- une lettre que lui adressée, le 21 août 2014, la SA BRED Banque Populaire, mentionnant ne pas réserver de suite favorable à la demande de financement "du bien, sis [...]                        lots 32 et 208" ;
- une lettre du 14 octobre 2014, adressée, sans mentionner la bénéficiaire, à "M. Geoffroy G...           [...]" à Paris " par le Directeur des Crédits de la SA SBE qui indique que faisant suite à la demande de financement de M. Geoffroy G... , "pour l'acquisition d'un bien immobilier sis [...]                       , pour un montant de 470 000 €", il était confirmé que le "Comité de Crédit" n'avait pas "réservé un avis favorable" à sa demande.
Ces éléments étaient doublement insuffisants à justifier de démarches conformes de la SARL Géox, en ce que :
- premièrement, en l'absence de tout autre justificatif de la demande de financement présentée, le montant du crédit sollicité auprès de la SA BRED n'est pas précisé, étant observé que la conformité de la demande ne peut être présumée à partir de la seule référence aux lots de copropriété objets de la promesse - contrairement à ce que le tribunal a retenu- d'autant que, contrairement à ce que soutient l'intimée, il n'est pas "évident" que le prêt n'a pas été demandé pour un montant supérieur au prix stipulé ;
- deuxièmement, la demande de prêt auprès de la SA SBE n'apparaissait pas avoir été faite au nom de la société mais d'une personne physique, rien ne démontrant en outre que cette demande de prêt n'était pas tardive.
En cours de procédure, la SARL Géox a encore produit :
- une lettre du 09 mars 2016 adressée à "M. Geoffroy G... [...]" à Paris par le même Directeur des Crédits de la SA SBE qui indique : "je vous confirme de nouveau que le Comité de Crédit de la SBE a donné une suite défavorable à la demande de financement de la SARL Géox, déposée fin juillet 2014, pour l'acquisition d'un bien immobilier sis [...]              Le financement demandé était un prêt de 470 000 € sur 240 mois au taux de 3,50%, conformément aux conditions de la promesse de vente."
Si cette seconde attestation fait la preuve d'une demande conforme de la SARL Géox auprès de la SA SBE, il n'en demeure pas moins que la SARL Géox ne rapporte toujours pas, en cause d'appel, la preuve qui lui incombe de la conformité de la demande de prêt qu'elle a formée auprès de la SA BRED. Or, la SARL Géox doit prouver avoir fait deux demandes de prêts conformes aux prévisions de la condition suspensive.
Le tribunal ne peut donc pas être approuvé d'avoir retenu que la condition n'était pas défaillie du fait de la SARL Géox.
La condition suspensive est, au contraire, réputée réalisée en application des dispositions de l'article 1178 du code civil, puisque la SARL Géox, par ses manquements, a causé sa défaillance.
Le jugement entrepris sera donc infirmé.
L'indemnité d'immobilisation stipulée, prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire, est due sans justification de préjudice et, n'étant pas une clause pénale, n'est pas susceptible de réduction.
Il convient donc d'allouer aux consorts Y... le montant de l'indemnité d'immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt faute de date de première mise en demeure précisée au dispositif des conclusions des appelants.
Les consorts Y... soutiennent, sans en rapporter la preuve et contrairement aux énonciations de l'acte authentique, que la SARL Géox s'était engagée à signer l'acte de vente le 17 octobre 2014, pour affirmer que ce manquement leur a causé des préjudices dont ils demandent indemnisation car ils n'auraient, en ce cas, subi, au pire, que la perte de chance de vendre au prix stipulé par la SARL Géox.
Toutefois le caractère forfaitaire de l'indemnité d'immobilisation couvre par hypothèse tous les préjudices découlant de l'échec de la promesse de vente, de sorte qu'ils seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts supplémentaires.
La SARL Géox versera aux consorts Y..., pris ensemble, une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL Géox, qui succombe, sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau :
Condamne la SARL Géox à payer aux consorts Y... la somme de 47 000 € à titre d'indemnité d'immobilisation,
Déboute les consorts Y... de leurs demandes de dommages et intérêts,
Condamne la SARL Géox à payer aux consorts Y... une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL Géox aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,