DU 26 Janvier 2004 -------------------------
C.C/S.B X... D. veuve Y...
Z.../ S.C.I. SAUHO RG N : 02/00018 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du vingt six Janvier deux mille quatre, par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Madame D. X... veuve Y... représentée par Me Solange TESTON, avoué assistée de la SCP C.FAUGERE F. FAUGERE L.BELOU, avocats APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de CAHORS en date du 14 Novembre 2001 D'une part, ET : S.C.I. SAUHO prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège Dont le siège social est Résidence Louqsor 12 Esplanade compans Caffarelli - Appt 47 31000 TOULOUSE représentée par Me Jean-Michel BURG, avoué assistée de Me Didier RUMMENS, avocat INTIMEE D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 15 Décembre 2003, devant Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, Francis TCHERKEZ et Christian COMBES, Conseillers, assistés de Dominique SALEY, Greffière, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. FAITS ET PROCÉDURE
La SCI CLEMENCEAU a donné à bail commercial le 25 avril 1990 à la société SAINT JACQUES qui exploite un hôtel-bar-restaurant divers locaux sis à l'angle de la Place de la Gare et de l'avenue Clémenceau à Figeac, pour une durée de neuf années à compter du 25 avril 1990 avant que X...
Y... ne fasse le 30 juin 1998 l'acquisition du fonds de commerce entre-temps cédé à la S.A.R.L. LE TERMINUS le 28 octobre 1992.
A la suite du congé avec offre de renouvellement et fixation d'un nouveau prix délivré par le bailleur le 24 septembre 1998, la SCI
SAUHO qui vient aux droits de celui-ci pour avoir acquis l'immeuble objet du bail le 26 mai 2000 après avoir notifié un mémoire le 2 mars 2001, auquel il était répondu par le preneur le 30 mars suivant, a assigné le 18 avril 2001 X...
Y... en fixation du prix du bail renouvelé à compter du 25 avril 1999 devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Cahors, lequel par jugement rendu le 14 novembre 2001 a ordonné le renouvellement du bail liant les parties à compter du 25 avril 1999, a dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative et ordonné à cette fin une expertise. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES X...
Y... a relevé appel de cette décision dans des formes et des délais qui n'apparaissent pas critiquables.
Elle soulève l'irrecevabilité de l'action à laquelle elle oppose la prescription biennale prévue par l'article 33 du décret du 30 septembre 1953 devenu L 145-60 du Code de Commerce au motif que plus de deux années se sont écoulées entre le congé et l'assignation.
Au fond elle soutient que les aménagements internes invoqués sont de peu d'importance et ont été réalisés par les locataires en sorte qu'il convient de les exclure au visa de l'article 23-3 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953. Elle conteste une modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail expiré, et ce au vu du rapport établi par Monsieur Y... qui indique que ces facteurs n'ont pas évolué à la hausse sur la période de référence 1990-1999, alors que l'établissement est situé loin des flux touristiques et qu'il est relevé une baisse du marché de l'hôtellerie que ne compensent pas les fermetures d'hôtel relevées par le premier juge. On ne peut davantage retenir ni l'augmentation du chiffre d'affaires pour l'année 1999 ni celle du prix d'acquisition entre 1992 et 1998.
Concluant à la réformation de la décision attaquée, elle sollicite la fixation du loyer en fonction de la variation de l'indice et demande subsidiairement de dire que le prix en sera fixé après expertise en tenant compte de l'état des lieux, des travaux faits et à faire et des taxes. Elle réclame enfin la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 1 600 ä sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile. * * *
La SCI SAUHO oppose à la prescription invoquée l'interruption du délai qui ne court qu'à compter de l'expiration du délai-congé par la notification du mémoire faite le 2 mars 2001.
Au fond elle reprend les arguments avancés en première instance et retenus par le premier juge s'agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité et invoque de surcroît la transformation significative des lieux par le changement d'affectation des surfaces au profit de l'activité commerciale.
Elle invoque encore le préjudice financier né du paiement du seul loyer plafonné et de la nécessité d'exécuter à ses frais des travaux de mise en conformité sous peine de fermeture administrative qui font l'objet d'un contentieux distinct, ce qui justifie sur son appel incident l'allocation de la somme de 20 000 ä à titre de dommages et intérêts.
Concluant à la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 16 611.76 ä, elle sollicite la condamnation de l'appelante à lui payer les intérêts sur les loyers arréragés avec capitalisation, outre la somme de 2 000 ä au titre de ses frais irrépétibles. MOTIFS
- sur la prescription
Attendu que si l'action exercée par le bailleur se prescrit par deux ans, ce délai n'a commencé à courir que le 25 avril 1999, date de prise d'effet du nouveau bail, dés lors qu'en donnant congé avec offre de renouvellement du bail, le bailleur a clairement exprimé son
acceptation de ce renouvellement ;
Et que le délai a été interrompu le 2 mars 2001, date de la notification du mémoire du bailleur, et encore par l'assignation du 18 avril 2001 en sorte que la demande actuelle a été formée dans le délai de l'article 33 du décret du 30 septembre 1953 (devenu L 145-60 du Code de Commerce) ;
Que le moyen sera écarté ;
- sur la demande de déplafonnement
Attendu que le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ne peut résulter que d'une modification notable des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 septembre 1953, soit les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité ;
Que ces derniers dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ;
Qu'au regard de ces critères sont survenus au cours du bail échu, soit entre l'année 1990 et l'année 1999, le classement de Figeac en ville d'art et d'histoire et l'augmentation de la fréquentation touristique de la ville, l'apport de 450 étudiants et enseignants consécutif à la création d'un IUT, le développement d'activités sous-traitante de l'aéronautique, ce qui constitue autant de facteurs notables et favorables contribuant à l'accroissement de la chalandise touristique, professionnelle et d'affaires, élément influençant
directement et de manière durable l'activité d'un commerce d'hôtellerie et de restauration situé à proximité immédiate de ce vecteur de communication que constitue le réseau ferré ;
Que si l'établissement n'est effectivement pas situé en centre ville ainsi que le relève l'expert Bienvenu, cet inconvénient ne parait pas déterminant au regard de la variété de cette clientèle et de l'accroissement de la fréquentation touristique dont il est démontré qu'elle est passée de 61 500 visiteurs en 1993 à plus de 86 000 en 1999, comme en considération du classement de l'hôtel dans une catégorie qui a vu la fermeture d'établissements concurrents de nature à améliorer son coefficient de remplissage ;
Que d'ailleurs les conclusions de l'expert Bienvenu qui "ne peut pas écrire qu'il n'y a pas eu de modification des facteurs de commercialité" sont particulièrement prudentes et nuancées qui distinguent à juste titre suivant la situation géographique et le commerce concerné pour affirmer que le commerce en cause serait très peu touché par ces modifications lesquelles ne serait, selon son avis, pas notables au sens de l'article 23-4 du décret de 1953 ;
Mais que cet avis qui s'appuie pour l'essentiel sur l'analyse de la fréquentation hôtelière durant les années 1998 à 2001 n'est pas de nature à contrarier sérieusement l'amélioration relevée ci-dessus de l'environnement économique de l'établissement exploité dans les lieux loués, lequel s'est d'ailleurs traduit, cet élément ne venant que confirmer ce qui précède, par l'augmentation sensible de la valeur des éléments incorporels du fonds de commerce, passant de 750 000 francs en 1992 à 1 162 000 francs en 1998 ;
Qu'il y a lieu en conséquence à déplafonnement ;
- sur la fixation de la valeur locative
Attendu qu'à défaut de posséder les éléments d'appréciation et de comparaison permettant de fixer le prix du bail renouvelé, il
convient de confirmer la nécessité du recours à la mesure d'instruction ordonnée par le premier juge sans qu'il apparaisse justifié de modifier l'étendue du mandat ainsi donné ;
- sur les autre demandes
Attendu que la fixation provisionnelle du loyer telle qu'ordonnée par le premier juge parait raisonnable et sera confirmée ;
Que le bailleur ne justifie pas en revanche du préjudice financier lié au paiement par le preneur du seul loyer plafonné ni des conséquences actuelles du litige, également pendant et en conséquence étranger à la saisine actuelle, lié au point de savoir qui devra en définitive supporter le coût des travaux de mise en conformité de l'immeuble ;
Et qu'articulée dans le dispositif des conclusions de l'intimée à la suite de la demande de fixation du prix du bail renouvelé à la valeur de 16 611.76 ä par an, la demande de capitalisation des intérêts au taux légal sur les loyers arréragés ne peut être admise en l'état d'une décision ordonnant la fixation de ce prix à dire d'expert ;
Attendu que les dépens sont à la charge de l'appelante qui succombe et qui sera tenue de verser à son adversaire la somme de 1 000 ä sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déclare les appels tant principal qu'incident recevables en la forme, Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant condamne X...
Y... à payer à la SCI SAUHO la somme de 1 000 ä (mille euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile,
Rejette toute autre demande et dit inutiles ou mal fondées celles
plus amples ou contraires formées par les parties,
Condamne X...
Y... aux dépens,
Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure civile, Maître BURG, avoué, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens d'appel dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.
Le présent arrêt a été signé par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre et Dominique SALEY, Greffière. La Greffière Le Président D. SALEY
J.L. BRIGNOL