Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 28 février 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG 18/19862 - Portalis 35L7-V-B7C-B6JB3
Décision déférée à la cour : jugement du 12 juillet 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 17/12972

Monsieur I..., G..., F... W...


Madame J..., H... O... épouse W...


Représentés par Me Sylvie Kong Thong de l'AARPI Dominique Olivier - Sylvie Kong Thong, avocat au barreau de Paris, toque : L0069

Monsieur M... B...


SAS IMMOCITE


Représenté par Me Agnès RONDI NASALLI de la SELARL Themlex avocats, avocat au barreau de Val-de-Marne, PC 539
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 janvier 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

-contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

Selon acte du 14 juin 2012, M. et Mme W... ont conclu avec la société Immocité, alors en cours d'immatriculation, une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison d'habitation située à [...] au prix de 1 050 000 euros. La date de validité de la promesse a été fixée jusqu'au 30 septembre 2014 suivant avenant du 5 novembre 2013.
L'acte stipule que "si jusqu'à la signature de l'acte authentique constatant la vente, il est délivré à l'acquéreur ou ses ayant-droits un ou plusieurs permis modificatifs définitifs (purgés de tous recours) ayant pour effet d'autoriser la construction d'une surface de plancher supérieure à 1 080 m², il sera dû au vendeur un complément de prix calculé à raison de 931,95 euros hors taxe par mètre carré de surface de plancher supplémentaire dont la construction aura été autorisée".
Compte tenu des sujétions techniques imposées pour la construction de l'immeuble projetée par la société Immocité, le prix de vente a été ramené à "975 000 euros augmenté, le cas échéant, du complément prévu en fonction de la surface de plancher dont la construction sera autorisée".
Un permis de construire a été délivré le 26 décembre 2014 pour une surface de plancher de 1 128 m² et une surface taxable de 1 320 m².
Une nouvelle promesse synallagmatique de vente a été conclue entre les parties le 23 avril 2015, modifiée par avenant du 29 octobre 2015, pour un prix fixé à 1 018 333 euros hors taxes compte tenu de la surface de plancher autorisée par ce permis de construire.
Le 13 novembre 2015, la société Immocité a déposé une demande de permis de construire modificatif afin de créer 74 m² de surface de plancher supplémentaire.
Un nouveau permis de construire a été délivré le 5 février 2016 pour une surface taxable de 1 394 m².
L'acte de vente, conclu le 18 février 2016 au prix de 1 018 333 euros, vise le permis de construire du 5 février 2016, affiché le 17 février 2016, obtenu en vue de la surélévation du bâtiment B afin de créer des duplex et la modification de la façade.
Soutenant avoir été victimes d'un dol, M. et Mme W... ont assigné la société Immocité et son gérant, M. B..., en paiement de la somme de 120 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Par jugement du 12 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Paris les a déboutés de cette demande et condamnés à payer à la société Immocité et à M. B... chacun la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi et écarter l'existence de manoeuvres frauduleuses, le tribunal a retenu que la promesse conclue le 14 juin 2012 était devenue caduque à défaut de réalisation de la vente à son échéance du 30 septembre 2014 et que la nouvelle promesse conclue le 23 avril 2015, dont M. et Mme W... étaient libres de négocier les termes, ne reprend pas la clause de modification du prix. Il a ajouté que M. et Mme W... ne justifient pas avoir été trompés par leur contractant qui les aurait fait croire que la surface plancher n'augmenterait pas et qu'en outre le permis de construire du 5 février 2016, annexé à l'acte de vente et affiché sur le terrain depuis la veille, est mentionné dans l'acte avec l'indication qu'il a pour "objet la surélévation du bâtiment B", ce qui implique nécessairement une augmentation de la surface plancher.
M. et Mme W... ont interjeté appel de cette décision.
Ils soutiennent d'abord que leur consentement a été vicié lors de la conclusion de la promesse du 23 avril 2015 par des manoeuvres frauduleuses commises par la société Immocité qui, au lieu de conclure un simple avenant à la promesse du 14 juin 2012, les a incités à conclure une nouvelle promesse sans y reproduire la clause prévoyant une modification du prix de vente en leur faisant croire que la surface plancher autorisée par le permis de construire du 26 décembre 2014 n'augmenterait pas.
Ils ajoutent que leur consentement à également été vicié lors de la conclusion de l'acte de vente suite à la dissimulation de l'augmentation de la surface de plancher par le permis de construire compte tenu de la formulation de la clause mentionnant ce permis de construire qui indique qu' "un arrêté de permis de construire modificatif a été délivré le 5 février 2016 sous le numéro PC 094 079 14N 0030/M2 ayant pour objet la surélévation du bâtiment B afin de créer des duplex et la modification de la façade sur rue", sans faire état de l'augmentation de la surface plancher autorisée par ce nouveau permis.
Ils réclament en conséquence la condamnation in solidum de la société Immocité et de M. B... à leur payer la somme de 120 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Immocité et M. B... concluent à la confirmation du jugement sauf à prononcer la mise hors de cause de ce dernier et à condamner M. et Mme W... à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Ils sollicitent en outre la condamnation de M. et Mme W... à payer à chacun la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Attendu que si la promesse de vente du 14 juin 2012 fixant le prix de vente à 1 050 000 euros, réduit à 975 000 euros selon avenant du 15 janvier 2013, prévoyait un complément de prix "si jusqu'à la signature de l'acte authentique constatant la vente, il est délivré à l'ACQUEREUR ou ses ayant-droits un ou plusieurs permis modificatifs définitifs (purgé(s) de tout recours) ayant pour effet d'autoriser la construction d'une surface de plancher supérieure à 1 080 m², il sera dû au VENDEUR un complément de prix calculé à raison de 931,95 Euros hors taxe par mètre carré de surface plancher supplémentaire dont la construction aura été autorisée", la promesse de vente conclue le 23 avril 2015 ne contient plus une telle disposition ; qu'elle stipule que "L'ACQUEREUR souhaite réaliser sur ledit terrain, après démolition, le cas échéant, des constructions existantes, un ensemble immobilier à usage d'habitation dépendant du secteur libre d'une surface plancher totale minimum de 1 080 m² dans le cadre de permis de construire à obtenir", indique qu'il a été délivré à l'acquéreur par arrêté du 26 décembre 2014 un permis de construire "pour la construction de 1 128 m² de surface de plancher à usage de construction d'un ensemble de bâtiments à usage d'habitation" et fixe le prix à 1 018 333 euros ; que l'acte de vente du 18 février 2016 rappelle qu'un permis de construire a été délivré le 26 décembre 2014 et fait état de la délivrance de permis de construire modificatifs le 4 mai 2015 et le 5 février 2016 ayant pour objets "la modification de la largeur de la porte d'accès à 3,50 m" et "la surélévation du bâtiment B afin de créer des duplex et la modification de la façade sur rue", une copie des demandes de permis de construire modificatifs et des arrêtés ayant été annexée à l'acte de vente ;
Attendu qu'il résulte de ces éléments d'une part que n'a plus été prévue une augmentation du prix en cas de délivrance d'un permis de construire autorisant la construction d'une surface plancher supérieure à celle qui avait été initialement autorisée, ce dont il résulte que selon la volonté des parties le prix de vente était d'un montant fixe et ne dépendait plus de la surface plancher autorisée, d'autre part que la délivrance d'un permis de construire modificatif autorisant la surélévation de l'immeuble en vue de la création de duplex avait été mentionnée dans l'acte de vente auquel étaient en outre annexés la demande de permis de construire modificatif et l'arrêté de permis de construire modificatif précisant la surface plancher autorisée ;
Attendu que le dol allégué par M. et Mme W... n'est pas établi ; qu'il convient de confirmer le jugement sauf en ce qu'il condamne M. et Mme W... à payer à la société Immocité et à M. B... 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu'en l'espèce, M. B... ne rapporte pas la preuve d'une telle faute et sera en conséquence débouté de sa demande de dommages-intérêts ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il condamne M. et Mme W... à payer à la société Immocité et à M. B... chacun la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau :
DÉBOUTE M. B... et la société Immocité de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;
VU l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;
CONDAMNE M. et Mme W... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement par Maître Rondi Nasalli pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,