COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4  - Chambre 1
ARRÊT DU 18 JUIN 2015
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/03074
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Décembre 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 14779

Monsieur François, Albert, Clovis, Marcel X..., né le 09 février 1977 à PARIS 75014

Madame Anne, Laure A... épouse X..., née le 16 mars b1974 à RUFFEC 16700
demeurant...-94200 IVRY SUR SEINE
Représentés tous deux par Me Patrice LEBATTEUX de la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154
Assistés sur l'audience par Me Gaylord GAILLARD, avocat au barreau de TOURS

Monsieur AXEL B..., né le 20 mars 1975 à LA TRONCHE 38700
demeurant...-75013 PARIS
Représenté et assisté sur l'audience par Me Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472
Madame MARIE ARIANE C... née le 22 octobre 1976 à PARIS 75014
demeurant...-75013 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte du 6 juin 2012, Monsieur François X... et son épouse, Madame Anne X..., ont conclu une promesse unilatérale de cession de parts de SCI d'attribution au profit de Monsieur Axel B... et de Madame C....
La promesse portait sur 110 parts de la SCI QUAI EST donnant vocation en jouissance, puis propriété en cas de dissolution de la SCI, sur un local d'habitation sis IVRY SUR SEINE (94).
Le prix de vente était fixé à 568. 500 euros.
La promesse était consentie pour un délai expirant le 31 août 2012 à 16 heures, reconductible pour un mois maximum en cas de diligences encore à accomplir pour formaliser l'acte.
Une indemnité était prévue, d'un montant de 10 % du prix de vente, si la non signature de la vente résultait du seul fait des bénéficiaires ; la moitié de cette somme était versée entre les mains du Notaire le jour de la signature de la promesse.
Le 31 août, le droit de préemption de la commune n'étant pas purgé, la signature de l'acte était reportée au 10 septembre 2012 ; le même jour, les époux X... et les bénéficiaires de la promesse signaient une convention d'occupation précaire et de remise anticipée des clés, afin que l'installation dans le local d'habitation soit effectuée immédiatement, dans l'attente de la régularisation.
Par courrier recommandé du 4 septembre 2012, alléguant de divers désordres dans le local, Monsieur B... et Madame C... ont indiqué refuser de régulariser la vente par acte authentique, et ont sollicité la restitution de la somme de 28. 425 euros précédemment versée ; un procès-verbal de dires et de difficultés était dressé le 10 septembre 2012 devant notaire.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 11 décembre 2013, le Tribunal de Grande Instance de PARIS a :
- Rejeté les demandes de Monsieur François X... et de Madame Anne A... épouse X... ;
- Dit que le paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse unilatérale de cession de parts en date du 6 juin 2012 n'est pas dû par Monsieur B... et Madame C... ;
- Ordonné en conséquence la déconsignation de la somme de 28. 425 euros séquestrée entre les mains de la SCP GODET VAUCELLE MONTOURCY, Notaires à PARIS 7, et déposée à la Caisse des dépôts et consignations, au profit de Monsieur B... et Madame C... ;
- Rejeté les autres demandes ;
- Condamné solidairement Monsieur François X... et Madame Anne A... épouse X... à payer à Monsieur B... et Madame C... la somme de 1. 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu l'appel interjeté de cette décision par les époux X..., et leurs dernières conclusions en date du 1 septembre 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Dire et juger que Monsieur B... et Madame C... n'ont pas signé l'acte de vente le 10 septembre 2012 à la date convenue alors que toutes les conditions suspensives étaient à cette date levées.
En tout état de cause,
- Dire et juger que les consorts B... et C... au regard des actes matériels réalisés par eux et la signature de la convention d'occupation précaire ont nécessairement levé l'option au plus tard le 31 août 2012 ;
- Dire et juger que le courrier le courrier recommandé adressé par le conseil des consorts B... et C... en date du 4 septembre 2012 (reçu le 5 septembre 2012) est sans aucune incidence sur le versement ou non de l'indemnité d'immobilisation ;
- Constater que les nuisances alléguées ne sont aucunement caractérisées ni démontrées ;
- Dire et juger que Monsieur B... et Madame C... ne démontrent nullement l'existence d'un dol commis par les époux X... ;
- Dire et juger que les consorts B... et C... ne démontrent nullement la défaillance des époux X... dans leur obligation d'information ;
- Dire et juger qu'aucune faute ne saurait être retenue à l'égard des époux X....
En conséquence,
- Infirmer le jugement en ce qu'il a considéré que paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente en date du 6 juin 2012 n'était pas due par Monsieur B... et Madame C... et que la demande au titre du préjudice complémentaire devait être rejetée.
Et statuant à nouveau,
Au titre de l'indemnité d'immobilisation :
- Accorder aux époux X... l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat pour un montant de 56. 850 ¿ ;
Pour se faire :
- Ordonner sans délai la déconsignation de la somme de 28. 425 ¿ (actuellement consignée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation) au profit des époux X... ;
- Condamner Monsieur B... et Madame C... au paiement de la somme complémentaire de 28. 425 ¿ ;
Au titre du préjudice complémentaire non compris dans l'indemnité d'immobilisation :
- Condamner Monsieur B... et Madame C... au paiement d'une somme de 45. 608, 05 ¿ ;
- Condamner Monsieur B... et Madame C... à verser aux époux X... la somme de 10. 000 ¿ au titre du préjudice moral subi.
En tout état de cause,
- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur B... et Madame C... de leur demande d'indemnisation de leur préjudice ;
- Débouter Monsieur B... et Madame C... de leur appel incident ;
- Débouter Monsieur B... et Madame C... de toutes leurs demandes fins et conclusions ;
- Condamner Monsieur B... et Madame C... au paiement d'une somme de 8. 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de M. Axel B... et Mme Marie C... en date du 3 avril 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
A titre principal,
- Dire et déclarer les époux X... mal fondés en leur appel ;
- Les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel sauf en ce qu'il débouté Madame C... et Monsieur B... de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;
- Dire et Déclarer Mme C... et M B... recevables et bien fondés en leur appel incident ;
- Infirmer partiellement le jugement dont appel uniquement en ce qu'il les a déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts.
En conséquence,
- Dire et déclarer que les conditions déterminant le versement de l'indemnité d'immobilisation n'étaient pas en l'espèce réunies, la condition suspensive relative au droit de préemption n'étant pas réalisée lors du refus par les bénéficiaires d'acquérir les parts de la SCI ;
- Dire et déclarer que c'est par une interprétation trompeuse et tronquée de la clause figurant en page 7 de la promesse, intitulée « REALISATION », que les Epoux X... prétendent que les consorts C... ¿ B... auraient prétendument « levé l'option » « par échange de consentement » le 31 août 2012 ;
- Dire et déclarer, subsidiairement, que les conditions déterminant le versement de l'indemnité d'immobilisation n'étaient pas en l'espèce réunies, le refus de signer l'acte de vente par Monsieur B... et Madame C... étant légitime et non fautif, compte tenu de la découverte de la plateforme de tractage située sur le site SNCF voisin, son amplitude de fonctionnement et les nuisances sonores et les vibrations y afférent et de la violation, par les époux X..., de leur devoir de loyauté et d'information ;
- Dire et déclarer Monsieur B... et Madame C... bien fondés en leur demande de réparation de leurs préjudices moral et financier ;
- Condamner, en conséquence, solidairement Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur B... et Madame C... la somme de 20. 000 euros au titre du préjudice moral et 4. 047, 64 euros au titre de leur préjudice financier ;
- Subsidiairement, si par extraordinaire la Cour infirmait le jugement entrepris en déclarant les appelants bien fondés en leur demande de versement du complément de l'indemnité d'immobilisation ;
- Débouter les époux X... de leur demande en allocation d'un prétendu préjudice complémentaire qui n'est fondé ni dans son principe ni dans son quantum.
En tout état de cause,
- Condamner solidairement Monsieur et Madame X... au paiement de la somme de 10. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.


Considérant que le délai de réalisation de la promesse unilatérale de cession de parts de la SCI d'attribution a été prorogé du 31 août 2012 au 10 septembre 2012, le droit de préemption de la mairie n'ayant été purgé que le 9 septembre 2012 ;
Que la réalisation de la promesse devait avoir lieu par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais, dans le délai ci-dessus ;
Que l'indemnité d'immobilisation était due par les bénéficiaires, en cas de non signature de la vente dans le délai fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ;
Considérant que les intimés n'ont pas entendu régulariser l'acte authentique au motif qu'ils ont constaté des nuisances sonores dans les lieux promis à la vente ;
Qu'il ne peut être soutenu qu'ils ont levé l'option par la signature d'une convention d'occupation précaire et l'accomplissement de différentes démarches administratives en vue d'un déménagement alors que la promesse conditionnait la réalisation de la vente à un formalisme précis :
- offre faite par acte extrajudiciaire par le bénéficiaire de réaliser la vente aux conditions convenues, cette offre devant être précédée ou accompagnée, pour être valable, de convention expresse et déterminante de la promesse, du versement entre les mains du notaire du prix et des frais de réalisation ;
Considérant qu'en ce qui concerne les nuisances alléguées, il ressort du constat d'huissier dressé tard le soir ou tôt le matin, à la requête des intimés que lors des déplacements des locomotives, des vibrations, des bruits de sirènes et de sonneries sont perceptibles de la maison ;
Que ces nuisances sont confirmées par les voisins directs des époux X... : Mme E... et M. F... (un ancien locataire) ;
Que ces constatations ne sont pas sérieusement remises en cause par le constat effectué à la requête des appelants qui a eu lieu le jour, au moment de la pleine circulation, soit à un moment où les nuisances SNCF sont nécessairement moins gênantes pour être couvertes par le bruit ambiant ;
Qu'elles ne le sont pas davantage par les attestations par eux produites qui émanent pour la plupart de voisins dont les biens sont situés à l'intérieur de l'enceinte de l'îlot et non en direct sur le site SNCF, comme le bien des époux X..., étant au surplus observé qu'aucun ne nie réellement l'existence de ces nuisances qu'ils considèrent comme inhérentes à l'activité du centre SNCF ;
Que l'attestation de M. D..., acquéreur des appelants tendant à démontrer l'absence de nuisances n'est pas davantage probante, celui-ci ayant acquis le bien litigieux un an plus tard pour une somme inférieure de 100 000 ¿ par rapport au prix de vente initial, les éléments de cette transaction n'ayant pas été communiqués ;
Qu'ainsi, préalablement à la signature de la promesse, les intimés n'ont pas été pleinement informés des nuisances environnementales du bien vendu qui s'ils en avaient eu connaissance les auraient conduits soit à ne pas signer cet acte, soit à obtenir une diminution du prix ;
Que les époux X... ne peuvent s'exonérer de cette faute en soutenant qu'il appartenait aux acquéreurs de procéder à des investigations supplémentaires alors que le devoir de vigilance ne saurait être transformé en devoir d'investigation ;
Qu'ils ne peuvent davantage arguer de leur bonne foi par le fait qu'ils ont laissé les intimés prendre possession du bien 10 jours avant la signature, ayant pu légitimement croire, compte tenu de ce bref délai que la transaction ne pouvait plus être remise en cause ;
Que dans ces conditions, la non réalisation de la vente n'étant pas imputable aux bénéficiaires ni l'indemnité d'immobilisation ni les dommages-intérêts ne sont dus aux promettants par les bénéficiaires ;
Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la déconsignation de la somme séquestrée entre les mains du notaire au profit des intimés ;
- Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts
Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour fait siens que les demandes formées de ce chef ont été rejetées, les intimés étant à l'origine des préjudices qu'ils invoquent ;
Considérant que la solution conférée au litige commande qu'il ne soit fait droit, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel qu'à la demande des intimés, ainsi qu'il sera ci-après précisé, au dispositif.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne les époux X... à payer à M. B... et à Mme C... une somme de 2000 ¿, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne les époux X... aux dépens de l'instance d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,