Ch. civile A

du 06 MAI 2015
R.G : 13/00601 C
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d'Ajaccio, décision attaquée en date du 16 Décembre 2010, enregistrée sous le no
Arrêt Au fond, origine Cour d'Appel de Bastia, décision attaquée en date du 22 Février 2012, enregistrée sous le no
Arrêt Au fond, origine Cour de Cassation de Paris, décision attaquée en date du 09 Juillet 2013, enregistrée sous le no
SARL MARINE SHIP

SCI LA MARINE DE PORTO VECCHIO
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

SIX MAI DEUX MILLE QUINZE
APPELANTE :
SARL MARINE SHIP
agissant en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège
Quai Pascal Paoli - La Marine
Port de Plaisance
20137 PORTO-VECCHIO
ayant pour avocat Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA

SCI LA MARINE DE PORTO VECCHIO
prise en la personne de son gérant en exercice
2, Rue Jean Jaurès
20137 PORTO VECCHIO
ayant pour avocat Me Marie Pierre MOUSNY PANTALACCI, avocat au barreau d'AJACCIO, Me Bruno RINGUIER de la SELARL RICARD RINGUIER, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 mars 2015, devant la Cour composée de :
Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre
Mme Françoise LUCIANI, Conseiller
Mme Cécile ROUY-FAZI, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 06 mai 2015.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
La S.C.I la Marine de Porto-Vecchio, propriétaire d'un local commercial donné à bail à la SARL Marine Ship a délivré à celle-ci un congé avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction puis l'a assignée afin de faire déclarer ce congé valable. La société Marine Ship s'est opposée à cette demande en se prévalant d'un acte en date du 11 décembre 1975 aux termes duquel le précédent bailleur, la SCI les résidences de la Marine de Porto-Vecchio, s'engageait à consentir au précédent preneur, la société X... Marine, un bail commercial portant sur un autre local.
Par jugement en date du 16 décembre 2010, le tribunal de grande instance d'Ajaccio a constaté la validité du congé comportant refus de renouvellement du bail délivré le 18 juillet 2008 pour la date du 31 janvier 2009 et a ordonné une expertise afin principalement de fournir au tribunal toutes les informations utiles visant à déterminer l'indemnité d'éviction et les indemnités d'occupation dues.
Cette décision a été confirmée par la cour d'appel de Bastia dans un arrêt en date du 22 février 2012. Le 9 juillet 2013, la Cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt dans toutes ses dispositions, a remis la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Bastia autrement composée.
Dans ses dernières conclusions transmises le 13 février 2014, la société Marine Ship sollicite de la cour d'appel l'infirmation du jugement du 16 décembre 2010 et statuant à nouveau demande qu'elle juge que l'intimée n'a jamais indiqué qu'elle devait détruire l'immeuble sans le reconstruire ou le vendre, que dans ces conditions la convention conclue en 1975 qui fait corps avec le bail commercial ne permet pas au bailleur
ni au preneur de passer outre les engagements convenus, que l'intimé ne pouvait donner congé sans offre de renouvellement, que le congé délivré le 18 juillet 2008 sans offre de renouvellement et avec indemnité d'éviction ne peut être validé, que la société la Marine de Porto-Vecchio doit être condamnée à lui payer les sommes de 5000 euros à titre de dommages et intérêts et de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle soutient que la convention conclue en 1975 par le bailleur et le preneur du local commercial fait corps avec le contrat de bail, qu'elle en constitue un avenant ou un codicille sachant qu'elle en rappelle avec détail l'historique et les conditions locatives, qu'elle fixe les droits et les obligations de chacune des parties et qu'elle prévoit les modalités choisies par elles pour que le preneur puisse être relogé dans d'autres locaux équivalents. Elle rappelle que si le bailleur peut toujours mettre un terme au bail en offrant de payer à son locataire l'indemnité d'éviction qui est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement rien ne s'oppose à ce que les parties puissent contractuellement en décider différemment et qu'en l'espèce, la convention de 1975 prévoit que le bailleur s'engage à consentir ou faire consentir par le futur propriétaire un bail commercial sur le nouveau local dès achèvement de celui-ci, qu'en contrepartie la société locataire renonce à réclamer l'indemnité d'éviction pour résiliation du bail ou éviction et qu'un nouveau loyer est fixé par le nouveau bail devant être consenti dans les locaux qui devront être réalisés au lieu et place des anciens. Elle en conclu donc que le bailleur s'est interdit contractuellement de donner congé sans offre de renouvellement dès lors qu'il doit reloger son locataire.
Dans ses dernières écritures déposées le 21 mars 2014, la société la Marine de Porto-Vecchio demande à la cour d'appel qu'elle confirme le jugement querellé, qu'elle déboute la société Marine Ship de l'ensemble de ses demandes et qu'elle la condamne au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec distraction au profit de Me Mousny Pantalacci.
Elle fait valoir que la Cour de cassation a simplement précisé que le bail commercial avait été transmis à la société Marine Ship avec tous ses droits et obligations mais n'a indiqué à aucun moment que la convention du 11 décembre 1975 en constituait un avenant et qu'elle avait été transmise avec le bail. Elle souligne qu'au contraire, cette convention est une convention distincte du bail qui n'est pas mentionnée dans l'acte d'apport du 22 septembre 1997 et à laquelle la société Marine Ship n'est ni partie, ni cessionnaire ou bénéficiaire. En tout état de cause, elle soutient que si ce contrat devait bénéficier à la société Marine Ship il lui appartient de présenter des demandes pertinentes relatives au non respect éventuel de cette convention car aucun contrat ne peut donner droit à un maintien perpétuel dans les lieux.
L'ordonnance de clôture a été prise le 22 octobre 2014 et a fixé l'audience de plaidoirie au 2 février 2015 date à laquelle l'affaire a été renvoyée au 9 mars 2015.
MOTIVATION
Sur la demande principale
Attendu que l'article L145-16 alinéa 2 du code de commerce prévoit qu'en cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d'une société réalisée dans les conditions prévues à l'article 1844-5 du code civil ou en cas d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues aux articles L.236-6-1, L.236-22 et L.236-24 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l'apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail ;
Qu'en l'espèce, suivant acte en date du 22 novembre 1997, la société X... Marine a fait l'apport à la société Marine Ship de son fonds de commerce comprenant notamment le droit au bail des lieux sis Lieudit la Marine à Porto-Vecchio ;
Que cette société est donc en droit de se prévaloir de l'ensemble des droits et obligations résultant du bail dans le bénéfice duquel elle est substituée à la société locataire précédente ;
Que la convention du 11 décembre 1975, passée entre l'ancien bailleur et l'ancien preneur, reprend l'historique et le détail du bail commercial signé le 21 octobre 1966 ainsi que les travaux d'aménagement du Port et le programme de construction prévus qui consistent en la démolition des bâtiments existants et l'édification d'un immeuble neuf en front de port, légèrement en retrait par rapport à celui occupé par la société X... Marine comprenant l'aménagement d'un local à usage commercial ayant une vitrine en front de port d'une surface égale à celle de celui occupée par la société X... Marine soit environ 60 m2 et pour un loyer légèrement supérieur ;
Que cette convention stipule expressément que :
1) la société la Marine de Porto-Vecchio s'engage à consentir ou à faire consentir par le futur propriétaire un bail commercial de neuf années portant sur le nouveau local sus énoncé dès l'achèvement des travaux,
2) en contrepartie, M. X..., au nom de X... Marine renonce à réclamer contre l'indivision Quillici, la SCI de la Marine de Porto Vecchio ou tout autre propriétaire futur des immeubles de la seconde tranche, une quelconque indemnité pour résiliation du bail, éviction ou préjudice d'exploitation résultant du transfert de locaux ;
Que sont également précisées les modalités et les délais applicables à ce transfert ;
Que cette convention a donc eu pour effet de modifier les rapports des parties au bail commercial au regard de la démolition prévue des locaux loués en ajoutant au bailleur l'obligation de consentir au locataire un bail commercial de neuf années dès le nouveau local édifié, à charge pour ce dernier de ne solliciter aucune indemnité résultant de ce transfert ;
Que celle-ci portant expressément sur les droits et les obligations résultant du bail, lesquels ont fait l'objet de l'acte d'apport du 22 novembre 1997, il doit être considéré qu'elle s'applique entre les parties à la présente instance et qui sont fondées à s'en prévaloir ;
Que néanmoins, il ne résulte d'aucun terme de cette convention que le bailleur a l'interdiction de délivrer congé au preneur, celle-ci l'engageant uniquement à conclure à son profit un bail commercial de neuf ans dès l'édification des nouveaux locaux ;
Qu'il n'est à aucun moment invoqué que les nouveaux locaux ont été édifiés sans que le preneur n'ait pu bénéficier du bail commercial convenu dans cet accord ;
Qu'il n'est pas plus précisé que le preneur s'interdit de solliciter toute indemnité d'éviction en cas de résiliation du bail mais uniquement qu'il s'interdit de solliciter de telles indemnités résultant du préjudice subi du fait du transfert de locaux ;
Que cet acte a pour objet prévoir les modalités de transfert du bail commercial lors de la démolition des locaux loués et l'édification des nouveaux locaux, qu'il s'analyse en réalité comme une promesse de bail sous condition sans pour autant proscrire toute résiliation du bail initial dans le cas où les travaux prévus ne se réaliseraient pas ;
Que la société Marine Ship ne formule aucune demande relative au transfert de locaux ni à l'édification des nouveaux locaux et n'invoque aucun autre moyen au soutien de ses prétentions s'agissant du congé délivré le 18 juillet 2008, lequel doit en conséquence être considéré comme régulier ;
Que la décision querellée sera confirmée sur ce chef ;
Attendu qu'au vu de ce qui précède, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par la société Marine Ship ;
Attendu que pour le surplus, le jugement déféré sera confirmé dans l'ensemble de ses dispositions ;
Sur les demandes accessoires
Attendu que les dispositions de la décision déférée relatives aux dépens et disant n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, seront également confirmées ;
Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la société Marine Ship au paiement des dépens de l'instance d'appel et de la condamner au paiement de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,

Après en avoir délibéré, statuant en audience publique par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré dans l'ensemble de ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la SARL Marine Ship de sa demande de dommages et intérêts,
Condamne la SARL Marine Ship au paiement de la somme de mille huit cents euros (1 800 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL Marine Ship aux dépens de l'instance d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT