ARRÊT No R.G. : 04/01958
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES 03 avril 2002 04 mars 2004
S.C.I. MAISON CARREE C/ SA MULTICHAUSS
COUR D'APPEL DE NIMES
CHAMBRE CIVILE 1ère Chambre A
ARRÊT DU 07 MARS 2006
APPELANTE : S.C.I. MAISON CARREE Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège social 31 rue de l'Aspic 30000 NIMES représentée par la SCP ALDEBERT-PERICCHI, avoués à la Cour assistée de Me Philippe HILAIRE-LAFON, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE : SA MULTICHAUSS Prise en la personne de son Président Directeur Général en exercice 1 Rue René Anjolvy 94250 GENTILLY représentée par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour assistée de Me Guillaume BENAMARA, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLOTURE rendue le 18 Novembre 2005
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. Pierre BOUYSSIC, Président, Mme Christine JEAN, Conseiller, M. Serge BERTHET, Conseiller,
GREFFIER : Mme Véronique VILLALBA, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DÉBATS : à l'audience publique du 05 Janvier 2006, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 Mars 2006. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Pierre BOUYSSIC, Président, publiquement, le 07 Mars 2006, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSÉ des FAITS, de la PROCÉDURE et des PRÉTENTIONS des PARTIES
Par acte sous seing en date du 18 mai 1993, la SCI "MAISON CARREE" a donné à bail commercial à la SA MULTICHAUSS pour une durée de neuf années des locaux situés à NIMES, dans la ZAC Ville Active, 82 rue Nicolas Ledoux. Le loyer mensuel était fixé à 45.000 F hors taxes soit 540.000 F hors taxes par an payable par trimestre et d'avance.
Une clause de révision triennale à la demande de l'une ou l'autre des parties était insérée dans le bail, sur la base de l'indice du coût de la construction du quatrième trimestre de l'année 1992. A la suite de la saisine du juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de NIMES le 26 mai 1997 par la SA MULTICHAUSS, à l'issue de la première période triennale, pour obtenir la fixation du loyer révisé à un montant de 340.000 F hors taxes, cette juridiction a dit que le loyer révisé serait fixé par application de la clause d'indexation contractuelle. Par arrêt du 25 mai 2000, la Cour de ce siège a dit que la valeur locative des locaux loués à la SA MULTICHAUSS était celle fixée par le bail du 18 mai 1993. Le pourvoi formé contre cet arrêt a été rejeté par décision de la Cour de Cassation du 29 janvier 2002. Par exploit du 12 septembre 2001, la SA MULTICHAUSS a fait assigner la société bailleresse devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de NIMES pour voir fixer à 340.000 F soit 51.832,67 euros hors taxes le loyer annuel à compter du 15 mai 2000, point de départ de la révision et subsidiairement voir ordonner une mesure d'expertise. Par jugement du 3 avril 2002 Madame Y... était désignée en qualité d'expert. Statuant après dépôt du rapport d'expertise, le juge saisi a, par décision du 3 mars 2004, fixé le loyer révisé des locaux donnés à bail commercial à 49.515,12 euros hors taxes par an à compter du 15 mai 2000, condamné la SCI MAISON CARREE à rembourser à la SA MULTICHAUSS la différence entre le loyer payé et le loyer dû à compter du 15 mai 2000, ladite somme portant intérêt au taux légal avec anatocisme à compter du 15 mai 2000 et alloué à la SA MULTICHAUSS une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'exécution provisoire a été ordonnée et les dépens partagés par moitié entre les parties. La SCI MAISON CARREE a relevé appel des jugements du 3 avril 2002 et du 4 mars 2004. Aux termes de conclusions signifiées le 18 octobre 2005 auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l'appelante, celle-ci soulève l'irrecevabilité de la demande en raison de l'autorité de chose jugée de l'arrêt du 15 mai 2000 rendu selon elle entre les mêmes parties, sur la même cause et le même objet. Subsidiairement elle conclut au débouté des demandes de la SA MULTICHAUSS et à titre très subsidiaire à l'institution d'une contre-expertise. Elle demande à la Cour de fixer le montant du loyer révisé en application de l'indice du coût de la construction à 87.974,44 euros hors taxes par an à compter du 10 novembre 1999. Elle sollicite condamnation de la SA MULTICHAUSS à lui payer les sommes de : - 16.571,21 euros au titre de la consommation d'eau et des impôts fonciers dus depuis 2001, - 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, - 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par écritures signifiées le 14 novembre 2005 auxquelles la Cour se reporte pour l'exposé du détail des moyens et prétentions de l'intimée, celle-ci conclut, au visa des articles L.145-33 et L.145-38 du Code de Commerce dans leur rédaction antérieure à la loi du 11 décembre 2001 et du rapport d'expertise judiciaire au rejet de l'appel, à l'irrecevabilité de la demande présentée au titre de la consommation d'eau et des impôts fonciers depuis 2001 qu'elle qualifie de nouvelle et à la confirmation du jugement entrepris. Elle sollicite l'allocation d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 novembre 2005.

Sur l'autorité de chose jugée
ATTENDU que la fin de non recevoir tirée de la chose jugée nécessite pour être accueillie une identité de parties, d'objet et de cause ;
ATTENDU que l'arrêt du 25 mai 2000 a été rendu entre les mêmes parties mais dans le cadre d'une action en révision du loyer pour la deuxième période triennale du bail commercial tandis que la présente demande concerne la révision du loyer pour la troisième période triennale ; que les deux demandes sont distinctes et que la décision prononcée dans le cadre de la seconde période triennale fixant la valeur locative à celle du bail du 18 mai 1993 ne fait pas obstacle à une demande de révision pour la nouvelle période triennale sauf à priver les parties de toute possibilité de solliciter à l'expiration des périodes triennales la modification du loyer, comme pertinemment retenu par le premier juge ; que les règles légales de révision sont d'ordre public ; que la valeur locative est susceptible de variation et que sa détermination pour la période de 1997 à 2000 en fonction des éléments établis à cette date ne saurait faire obstacle à l'examen de la demande de révision pour la période de 2000 à 2003, au vu des nouvelles circonstances de droit et de fait ayant pu intervenir depuis l'expiration de la précédente période triennale ; que la SCI MAISON CARREE a elle-même sollicité une augmentation du loyer pour la nouvelle période par courrier recommandé du 10 novembre 1999 ; que la demande introduite le 12 septembre 2001 ne se heurte donc pas à l'autorité de chose jugée ;
ATTENDU que le rejet de la fin de non recevoir proposée par la SCI "MAISON CARREE" sera confirmé ;

* Sur le loyer
ATTENDU que le premier juge a, par de justes motifs que la Cour adopte, fixé le point de départ de la révision du loyer pour la troisième période triennale au 15 mai 2000, date de la demande de la SA MULTICHAUSS, conformément à l'article 26 du décret du 30 septembre 1953 ;
ATTENDU qu'il a encore à bon droit écarté l'application de la loi du 11 décembre 2001 dite loi MURCEF au présent litige et statué compte tenu de la date de l'assignation au visa de l'article L.145-38 du Code de Commerce dans sa rédaction antérieure au nouveau texte ;
ATTENDU qu'il résulte de cet article dans sa rédaction initiale applicable en l'espèce, que, si le loyer du bail révisé ne peut, hors le cas d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, dépasser le prix plafond résultant de la variation indiciaire, il peut être inférieur à ce prix plafond lorsque la valeur locative est elle-même inférieure ; que le prix du bail révisé ne doit pas excéder la valeur locative ;
ATTENDU qu'en l'espèce l'expert judiciaire a procédé à une étude sérieuse et complète de la situation commerciale et locative du local considéré ; qu'il a répondu avec précision aux dires des parties et aux questions posées par le Tribunal ;
ATTENDU que la SA MULTICHAUSS a produit aux débats un rapport d'expertise unilatérale établi par Monsieur Z... soumis à la discussion contradictoire des parties que la Cour peut prendre en considération au même titre que les autres éléments de preuve pour statuer sur les points en litige ; que la Cour dispose des éléments d'appréciation suffisants pour statuer ; qu'il n'y a pas lieu à contre expertise ;
ATTENDU que le bâtiment est situé sur l'avenue principale de la ZAC Ville Active en angle et à proximité d'un rond-point central ;
ATTENDU qu'aux termes du bail conclu entre les parties, la superficie des locaux loués est "d'environ 525 M2 dont 272 M2 environ au rez-de-chaussée et 253 M2 en mezzanine" ; que la surface retenue pour assiette de la taxe foncière est selon l'appelante de 508 M2 ; que la SA MULTICHAUSS a fait procéder unilatéralement au mois de décembre 1996 aux mesures des locaux loués par la SCP ALLEMAND et TAILHADES, géomètres experts à NIMES ; qu'il en ressort une superficie de 499,70 M2 soit 254,3 M2 pour le rez-de-chaussée, 190,2 M2 et 55,2 M2 pour la mezzanine et les réserves ; que ces valeurs retenues par l'expert judiciaire n'ont donné lieu à aucune observation auprès de ce dernier de la part de la SCI MAISON CARREE, hormis l'absence d'incidence de la surface sur la détermination du loyer initial ; que toutefois il ressort du rapport établi par Monsieur Z... à la demande de la société locataire elle-même et des différentes mesures résultant des pièces produites que la surface du magasin en rez-de-chaussée s'établit à 267,61 M2, celle de la mezzanine à 190,20 M2 et celle des réserves et sanitaires à 55,20 M2 ; qu'après application de coefficients de pondération tenant compte de la situation de chaque partie du local par rapport à la façade et appliqués par l'expert au bien comme aux termes de comparaison, soit 1,00 pour le magasin immédiatement en façade, 0,80 pour la mezzanine et les réserves, la superficie utile pondérée base de la valeur locative s'établit à 463,93 M2 (267,61 M2 + 152,16 M2 + 44,16 M2) ;
ATTENDU que l'expert judiciaire a procédé à une analyse détaillée des facteurs locaux de commercialité au cours de la période considérée et jusqu'au 15 mai 2000 ; qu'il n'en résulte pas de modification ; que même en l'absence de modification, le preneur peut, au regard des textes applicables à l'espèce et comme précédemment explicité, solliciter la révision à la baisse de son loyer dès lors que la valeur locative est inférieure au prix du loyer en cours ;
ATTENDU qu'après analyse des éléments énumérés par les articles 23-1 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953, en tenant compte notamment des caractéristiques et du très bon état des locaux, de l'examen des éléments de comparaison produits par les parties et des prix pratiqués dans le voisinage, l'expert judiciaire évalue à 110,67 euros par an et par mètre carré la valeur locative du local considéré ; que les conclusions de l'expert ne sont pas sérieusement critiquables et reposent sur un travail sérieux et précis en conformité avec les dispositions légales ; que la valeur proposée sera donc retenue par la Cour sauf à l'appliquer à la superficie utile pondérée de 463,95 M2 ci-dessus déterminée et à la corriger sur la base d'un coefficient de 1,40 pour tenir compte de la qualité de l'emplacement au coeur de la zone d'activité, devant être considérée comme supérieure à celle des termes de comparaison retenus par l'expert ; que la valeur locative annuelle moyenne s'établit donc à 154,93 euros le mètre carré hors taxes soit 71.879,77 euros arrondie à 71.880 euros inférieure au loyer du bail s'élevant à 87.974,44 euros après application de l'indice contractuel ; le loyer du bail révisé pour la troisième période triennale à compter du 15 mai 2000 sera donc fixé à 71.880 euros ;
ATTENDU que la différence entre le loyer payé et le loyer dû doit être remboursée par la SCI MAISON CARREE ; que le premier juge a, à juste titre, ordonné ce remboursement ;
* Sur la demande en paiement de sommes dues au titre de la consommation d'eau et de l'impôt foncier
ATTENDU que si le locataire est tenu aux termes du bail au règlement des dépenses d'eau et au remboursement de l'impôt foncier, la demande en paiement de la somme de 16.571,21 euros au titre de ces charges depuis 2001 n'a pas été formulée devant le premier juge saisi par le locataire de la seule demande en fixation du loyer à la valeur locative pour la troisième période triennale ; cette prétention qui n'est ni l'accessoire, la conséquence ou le complément des demandes examinées du premier juge, se heurte à l'irrecevabilité des demandes nouvelles en cause d'appel édictée par l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile et soulevée par l'intimée ;
* Sur la demande en dommages-intérêts de la SCI MAISON CARREE
ATTENDU qu'aucun abus n'est caractérisé à l'encontre de la SA MULTICHAUSS ; que la demande de dommages-intérêts sera rejetée ;
* Sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile
ATTENDU que l'équité ne justifie pas de faire application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
ATTENDU que chacune des parties succombe partiellement et conservera la charge de ses propres dépens ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Dit les appels réguliers et recevables en la forme ;
Confirme le jugement en date du 3 avril 2002 et la décision rectificative du 2 mai 2002 ;
Dit n'y avoir lieu à contre-expertise ;
Réforme le jugement prononcé le 3 mars 2004 du seul chef du montant du loyer révisé à compter du 15 mai 2000 que la Cour fixe à 71.880 euros hors taxes par an ;
Le confirme pour le surplus de ses dispositions ;
Y ajoutant,
Vu les articles 564 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile,
Dit irrecevable comme nouvelle la demande présentée par la SCI MAISON CARREE en paiement de la somme de 16.571,21 euros au titre de l'impôt foncier et de la consommation d'eau depuis 2001 ;
Déboute la SCI MAISON CARREE de sa demande en dommages-intérêts ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;
Arrêt signé par M. BOUYSSIC, Président et par Mme VILLALBA, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,