COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
ARRÊT AU FOND
DU 06 OCTOBRE 2011
No2011/ 33
Rôle No 10/ 00009


COMMUNE DE NICE
MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE NICE
Grosse délivrée :



Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'expropriation de NICE en date du 28 Janvier 2010, enregistré au répertoire général sous le no 084/ 2009.

Monsieur Garo X...
demeurant ...
représenté par la SCP J F JOURDAN-P G WATTECAMPS, avoués à la Cour, plaidant par Maître Jean-Pierre COURTIGNON, avocat au Barreau de NICE

COMMUNE DE NICE, prise en la personne de Monsieur le Sénateur-maire en exercice,
demeurant Hôtel de Ville-...-06. 300 NICE
représentée par Maître Pierre VIVIANI, avocat au Barreau de NICE substitué par Maître Véronique SAURIE, avocat au Barreau de NICE
MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE NICE,
demeurant Trésorerie Générale des Alpes Maritimes-...
représenté par Monsieur Jean-Marc GAUCHER, Commissaire du Gouvernement
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Septembre 2011 en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d'Appel d'Aix en Provence.
Madame Colette MARTIN MOUNIS, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de TOULON,
Monsieur André TOUR, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS,
spécialement désignés comme juges de l'Expropriation.
Greffier lors des débats : Monsieur Maurice NGUYEN
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 06 Octobre 2011.
Les avocats présents ont été entendus.
Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses réquisitions.
Après clôture des débats, la Cour a mis l'affaire en délibéré.
Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du Greffier.

Contradictoire,
Prononcé publiquement le 06 Octobre 2011 et signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller désigné pour présider et Monsieur Maurice NGUYEN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE :
La Commune de NICE poursuit un projet de réalisation de logements sociaux sur l'avenue Cyrille Besset.
Les enquêtes conjointes d'utilité publique et parcellaire décidées par arrêté en date du 12 septembre 2007, se sont déroulées du 15 au 31 octobre 2007.
Le projet a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique par arrêté des 4 mars et 3 avril 2008 et la commune a été autorisée à acquérir soit à l'amiable, soit par voie d'expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation de ce projet.
Au nombre des parcelles concernées par l'arrêté de cessibilité, se trouve la parcelle sise sur la commune de NICE, cadastrée section LO 410 pour 264 m ² élevée de deux étages sur rez-de-chaussée, construite en 198O, de catégorie cadastrale 5, Villa Gaston, construction 1980, divisée en 4 lots.
Monsieur Garo X...est propriétaire des lots no 1 et 3.
Le lot no 1, situé au rez-de-chaussée, est constitué d'une cave, d'une superficie de 6, 50m ².
Le lot no 3, situé au premier étage, et auquel on accède par un petit escalier, est constitué d'un appartement de trois pièces, d'une superficie de 46, 20m ²
L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 28 mai 2008 par le juge de l'expropriation des Alpes-Maritimes.
En raison du désaccord entre les expropriés et l'expropriant, le juge de l'expropriation du Département des Alpes Maritimes a été saisi aux fins de fixation des indemnités de dépossession dues à Monsieur Garo X....
La Commune de NICE a offert une indemnité totale de dépossession, pour le lot no3, de 142. 680 euros, soit 128. 800 euros au titre de l'indemnité principale, sur la base de 2. 8OO euros le m ², et 13. 880 euros au titre de l'indemnité de remploi.
Monsieur Garo X...a sollicité les sommes suivantes :
- indemnité principale : 184. 8OO euros pour le lot no3, sur la base de 4. 000 euros le m ²,
- indemnité de remploi : 19. 481 euros pour le lot no 3,
Soit, au total, la somme de 204. 200 euros pour ce lot,
- indemnité globale pour le lot no 1 (cave) : 6. 000 euros
Par jugement en date du 28 janvier 2010, le juge de l'expropriation a :
- donné acte à la Commune de NICE de ce qu'elle pourra prévoir le relogement des occupants de locaux d'habitation bénéficiant du droit au maintien dans les lieux,
- donné acte aux parties de leur accord sur le montant de l'indemnité de dépossession de 6. 000  pour le lot no 1 (5. 000  à titre d'indemnité principale et 1. 000  à titre d'indemnité de remploi)
- fixé ainsi qu'il suit les sommes revenant à Monsieur Garo X...pour le lot no3 :
- indemnité principale : 46m ² X 2. 800 , soit 128. 800 ,
- indemnité de remploi à taux dégressif : 13. 880  (soit, 20 % pour la fraction de l'indemnité principale inférieure ou égale à 5. 000 euros : 1. 000 euros, 15 % sur 10. 000 euros, soit 11. 380 euros et 10 % pour le surplus 123. 000 euros, soit 11. 380 euros).
Soit, un total de 142. 680  pour ce lot,
- condamné la Commune de NICE à payer à Monsieur X...la somme de 1. 500  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et laissé les dépens à la charge de l'expropriant.
Par déclaration de son conseil adressée par lettre recommandée avec avis de réception expédiée le 26 février 2010, reçue le 1er mars 2010 au greffe du juge de l'expropriation, Monsieur X...a relevé appel de ce jugement.
Dans ses mémoires d'appel déposés le 26 mars 2010, puis le 20 mai 2010, Monsieur Garo X...conclut à la confirmation du jugement quant à l'évaluation du lot no1, à sa réformation pour le surplus et demande de fixer comme suit les sommes lui revenant :
- indemnité principale de 184. 800 euros, sur la base de 4. 000 le m ²
- indemnité de remploi à taux de 20 % pour la fraction inférieure ou égale à 5. 000 , soit 1. 000 euros, 15 % sur 10. 000 euros, soit 1. 500 euros et 10 % pour le surplus, soit 18. 480 , dont un total de 20. 980 .
Soit un total de 205. 780  pour ce lot, outre la somme de 1. 500  au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Commune de NICE a déposé son mémoire le 26 avril 2010. Elle conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.
Les mémoires de Monsieur Garo X...et de la Commune de NICE ainsi que toutes les pièces sur lesquelles ils s'appuient ont été régulièrement notifiés.
Le Commissaire du Gouvernement a déposé ses conclusions le 16 août 2010, plus de quatre mois après la notification du mémoire de l'appelant, donc au-delà du délai prévu à l'article R 13-49 du code de l'expropriation. Les parties n'en ont tiré aucune conséquence juridique.
SUR CE, LA COUR :
1- Sur la recevabilité de l'appel :
La régularité de l'appel formé le 26 février 2010 n'est pas discutée.
Il convient de déclarer cet appel recevable.
2- Sur la consistance du bien :
L'article L 13-14 du code de l'expropriation énonce que la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
L'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 28 mai 2008.
La surface comprise dans l'emprise d'expropriation est :
- pour le lot no3, situé au premier étage, de 46, 20m ² (appartement de trois pièces).
- pour le lot no1, situé au rez-de-chaussée, de 6, 50m ² (cave).
Le bien est libre d'occupation.
3- Sur l'indemnisation :
L'article L 13-13 du code de l'expropriation énonce que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
3-1 : Sur l'indemnité principale :
En application de l'article L 13-15 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en considération de l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique.
En l'espèce, l'enquête d'utilité publique s'est déroulée du 15 au 31 octobre 2007.
La décision de première instance a été rendue le 28 janvier 2010.
Il convient de retenir à titre de termes de comparaison des biens analogues, de taille comparable, proches du bien à estimer, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.
La Cour retiendra, parmi les termes évoqués dans le débat par Monsieur X...et par la Commune de NICE, ceux qui s'avèrent objectivement comparables au bien dont s'agit.
Monsieur Garo X...propose une estimation sur la base de 4. 000  le m ². Il rappelle que l'appartement est situé dans une villa individuelle et non dans un immeuble collectif. Il évoque seize ventes intervenues, dans l'avenue Cyrille Besset à NICE, entre le 10 juillet 2008 et le 14 octobre 2009, dont les prix oscillent entre 1. 516euros le m ² et 4. 055 euros le m ².
La Commune de NICE fait observer que la valeur de 4. 000  le m ² ne repose sur aucun fondement et qu'au contraire, les éléments de comparaison retenus par le premier juge attestent d'une valeur de 2. 800  au m ², pour un appartement voisin, dans un état équivalent.
Parmi les ventes auxquelles se réfère Monsieur X..., seuls deux appartements sur seize ont été vendus sur une base légèrement supérieure à 4. 000  le m ². La preuve n'est pas rapportée que ces deux appartements soient, dans leurs caractéristiques, analogues au bien à estimer.
Par ailleurs, les treize autres ventes portent sur un prix moyen de 2819  le m ².
Ainsi, la valeur retenue par le premier juge de 2. 800 / m ², résultant de la vente d'un lot situé dans le même immeuble en rez-de-jardin, acquis par préemption par la Commune de NICE le 8 février 2007, correspond donc à un prix juste.
L'indemnité principale de 128. 800 , soit 46m ² X 2. 800 , pour le lot no 3 sera confirmée.
3-2 : Sur l'indemnité de remploi :
L'article R 13-46 du code de l'expropriation énonce que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale.
L'alinéa 3 de cet article précise que le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculé compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Le taux en sera fixé pour les immeubles bâtis et non bâtis de manière dégressive, soit à 20 % sur la fraction d'indemnité inférieure ou égale à 5. 000 , 15 % sur la fraction d'indemnité comprise entre 5. 000  et 15. 000  et 10 % sur la fraction d'indemnité supérieure à 15. 000 .
Son montant sera de :
-20 % pour la fraction de l'indemnité principale inférieure ou égale à 5. 000 , soit 1. 000 ,
-15 % sur 10. 000 , soit 1. 500 
-10 % pour le surplus, soit 11. 380 ,
Soit, au total : 13. 380 .
4- Sur les autres dispositions du jugement :
IL convient également de confirmer le jugement entrepris en qu'il a donné acte à la Commune de NICE de ce qu'elle pourra prévoir le relogement des occupants de locaux d'habitation bénéficiant du droit au maintien dans les lieux, et donné acte à Monsieur X...et à la Commune de NICE de leur accord sur le montant de l'indemnité de dépossession de 6. 000  pour le lot no 1 (5. 000  à titre d'indemnité principale et 1. 000  à titre d'indemnité de remploi).
5- Sur les frais irrépétibles et les dépens d'appel :
L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens de l'instance seront à la charge de l'expropriant.
PAR CES MOTIFS :
Statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement, prononcé par mise à disposition au greffe,
Déclare l'appel recevable.
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Laisse les dépens à la charge de l'expropriant.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE