Ch. civile B
ARRET du 08 JUIN 2011
R. G : 10/ 00784 C-PH
Décision déférée à la Cour :
jugement du 14 octobre 2010
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO
R. G : 09/ 1155




COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU HUIT JUIN DEUX MILLE ONZE
APPELANTE :

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

20167 MEZZAVIA
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
assistée de Me Jean LUISI, avocat au barreau d'AJACCIO

Monsieur Dominique Antoine X...
né le 25 Avril 1928 à PETRETO BICCHISANO (20140)
Villa X...
...
20090 AJACCIO
défaillant
Madame Anne Marie A... épouse X...
née le 29 Novembre 1932 à AJACCIO (20000)
Villa X...
...
20090 AJACCIO
défaillante
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 avril 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 08 juin 2011.

Prononcé par défaut,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, le Président de Chambre empêché, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Vu le jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO du 14 octobre 2010 qui a :
déclaré l'action de la société B... recevable,
rejeté la demande de voir prononcer la nullité du compromis de vente en date du 25 août 2008,
prononcé la caducité de ce compromis,
débouté en conséquence la société B... de l'ensemble de ses demandes,
débouté Monsieur Dominique X... et Madame Anne-Marie X... de leur demande relative au dépôt de garantie, de leur demande de dommages et intérêts et de leur demande afférente à une clause pénale,
dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et à exécution provisoire,
condamné la société B... aux entiers dépens de l'instance.
Vu la déclaration d'appel déposée le 21 octobre 2010 pour la société B....
Vu l'assignation délivrée le 17 février 2010 à la personne de Monsieur Dominique X... et à domicile, s'agissant de Madame Anne-Marie A..., à la requête de la société B..., avec signification des conclusions.
Vu les dernières conclusions de la société B... du 10 février 2010 aux fins de :
confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir et le moyen de défense relatif à la nullité du compromis, et en ce qu'il a rejeté les demandes des époux X...,
d'infirmation de ce jugement pour le surplus et de voir :
 dire que l'ensemble des conditions permettant la réitération par acte authentique de la vente du lot no 1 sont intégralement remplies, d'enjoindre aux époux X... de déférer à la première convocation du notaire de l'acquéreur à un rendez-vous de signature sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard,
 enjoindre aux époux X... sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard à compter de la même date de justifier au notaire de l'acquéreur, soit de leur propriété régulière sur les biens objet du pacte de préférence, soit d'un engagement ferme et irrévocable, des actuels propriétaires de conférer à l'acquéreur le même droit de préférence en cas de vente,
 condamner solidairement les époux X... au paiement de la somme de 150 000 euros au titre de la clause pénale,
 les condamner au paiement de la somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts, de celle de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au entiers dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 9 mars 2011.


Suivant acte sous-seing privé du 25 août 2008, Monsieur Dominique X... et son épouse née Anne-Marie A... se sont engagés à vendre à Monsieur Patrick B... d'une part les parcelles cadastrées BD 532, 534 et 536 situées à BODICCIONE, d'autre part les parcelles cadastrées BD 517, 512, 533, 535 et 537 situées à BODICCIONE moyennant 800 000 euros pour le premier lot et 2 300 000 euros pour le second.
Un pacte de préférence concernant les parcelles cadastrées BD 456, 458 et 459 était consenti au profit de l'acquéreur qui bénéficie d'une faculté de substitution. Un dépôt de garantie de 150 000 euros, une clause pénale et des conditions suspensives étaient stipulés.
Par acte du 13 octobre 2009, la société B... se substituait à Monsieur B... dans le bénéfice de la promesse de vente consentie par les époux X....
Convoqués par lettre recommandée du 15 octobre 2009 par le notaire de l'acquéreur aux fins de signature de l'acte de vente dont le projet leur était adressé, les époux X... ne se présentaient pas au rendez-vous de signature du 2 novembre 2009 mais, par l'intermédiaire de leur notaire, demandaient le report de ce rendez-vous au motif d'un décès dans la famille.
Faute d'avoir pu obtenir la réitération de la promesse de vente du lot numéro 1, la société B... a assigné, par acte d'huissier du 11 décembre 2009 les époux X... devant le Tribunal de grande instance d'AJACCIO afin d'obtenir cette réitération par acte authentique sous astreinte, l'engagement sous astreinte à justifier de leur propriété quant aux parcelles visées par le pacte de préférence ou celui des actuels propriétaires et la condamnation des époux X... au paiement de la somme de 150 000 euros au titre de la clause pénale, de celle de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts et de celle de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Tribunal de grande instance d'AJACCIO a cependant considéré que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire particulière au lot 2 était indissociable de celles relatives au lot 1 et que le refus par la mairie d'AJACCIO de la demande de permis de construire entraînait la caducité du compromis de vente et le rejet de l'ensemble des prétentions de la société B....
Devant la Cour, l'appelante conteste la nécessité de recourir à une recherche de la commune intention des parties alors que l'acte sous-seing privé prévoit deux prix distincts, payables à des dates distinctes et des conditions suspensives afférentes à chacune des ventes.
Elle souligne que les conditions suspensives communes aux deux lots ont toutes été réalisées et que seule celle relative à l'obtention d'un permis de construire pour le lot numéro deux n'est pas remplie.
Elle fait valoir que le projet d'acte transmis par son notaire ne concernait que la vente du seul lot no 1, qu'il a été validé par le notaire du vendeur qui a demandé le report de la signature prévue le 2 novembre 2009 en raison d'un décès survenu dans la famille des vendeurs et non au motif que la vente du seul lot no 1 n'était pas possible.
Elle considère qu'à défaut de clauses équivoques, il n'y a pas lieu de rechercher la volonté des parties qui est claire en l'espèce.
Elle précise que la parcelle BD 456 visée au pacte de préférence appartient à la société ERILLA alors que les parcelles 458 et 459 sont la propriété indivise de Messieurs Jean-Paul et Pierre Julien X..., les enfants des intimés.
Elle indique que le pacte de préférence était une condition déterminante de la régularisation de l'ensemble du compromis et reproche aux époux X... de s'être engagés alors qu'ils ne sont pas propriétaires des biens visés au pacte de préférence.
Elle entend obtenir la sanction des manquements des époux X... à leurs obligations contractuelles, leur condamnation sous astreinte à justifier de leur propriété ou d'un engagement de l'actuel propriétaire des parcelles visées au pacte de préférence et l'application de la clause pénale librement fixée outre des dommages-intérêts.
Elle précise avoir versé l'intégralité du prix du lot no 1 dans la comptabilité du notaire instrumentaire et soutient qu'elle est fondée à obtenir sous astreinte que les époux X... procèdent à la réitération de la vente par acte authentique de ce lot.



Par de justes motifs que la Cour adopte, le premier juge s'est référé à la faculté de substitution prévue dans l'acte du 25 août 2008 pour rejeter la fin de non recevoir tirée du défaut de droit d'agir invoquée par les époux X... et les moyens relatifs à l'erreur sur la personne proposés par eux. De même, le tribunal a fait une juste application des dispositions des articles 1109 et 110 du code civil en relevant que le compromis de vente mentionne faussement que certaines parcelles objet du pacte de préférence appartiennent aux époux X... et que cette erreur ne peut être soulevée que par la personne dont le consentement aurait été vicié de ce fait.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir et les moyens relatifs au vice du consentement proposés par les époux X....
Le Tribunal de grande instance d'AJACCIO a en revanche considéré que la promesse de vente du 25 août 2008 était caduque du fait que la société B... s'est vue refuser le 3 novembre 2009 le permis de construire constituant une clause suspensive particulière au lot no 2 et que les conditions suspensives étant indissociables, il n'était pas possible de scinder le compromis de vente en l'acquisition de deux lots distincts.
Le premier juge, recherchant la commune intention des parties, se réfère en particulier à l'article intitulé " conditions suspensives " de l'acte sous-seing privé du 25 août 2008 qui stipule que " la non-réalisation d'une seule de ces conditions entraînera la caducité des présentes " mais cette mention est complétée par celle indiquant " sauf dans les hypothèses où l'acquéreur pourra renoncer à se prévaloir de celle-ci ".
L'acte distingue les conditions suspensives applicables à la vente des parcelles des lots no 1 et 2, celles applicables au premier lot et celles applicables au lot no 2. Cette présentation n'a que peu d'intérêt si dans l'esprit des parties il n'était pas envisageable de scinder le compromis de vente et si l'acquéreur devait acheter le tout ou ne rien acheter.
L'acte précise le prix de chacun des lots et surtout prévoit une réitération de l'acte authentique, s'agissant du lot no 1 dans le délai de 15 jours à compter de l'obtention du certificat d'urbanisme positif, et s'agissant du lot no 2 dans un délai de 12 mois à compter de l'obtention du permis définitif en suite d'une demande de permis justifiée par un récépissé au plus tard le 30 avril 2009.
Si la vente des deux lots était indissociables, les parties n'auraient pas convenu de deux dates de réitération et il est significatif que le projet d'acte de vente du seul lot no 1 adressé par le notaire de l'acquéreur à celui des vendeurs n'ait donné lieu à aucune remarque et que les époux X... aient demandé le report de la signature prévue le 2 novembre 2009, non en raison de l'objet de la vente, mais du fait d'un décès, ainsi qu'en atteste la lettre de Maître D..., leur notaire.
Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu'il a déclaré caduc l'acte sous-seing privé du 25 août 2008 qui avait distingué de manière claire les conditions suspensives relatives à chacun des lots et, conformément à la volonté des parties, envisagé la possibilité de l'acquisition d'un seul lot.
La société B... ayant démontré que l'ensemble des conditions suspensives générales et particulières au lot numéro 1 sont remplies, est en conséquence bien fondée à obtenir la condamnation sous astreinte, dans les conditions fixées au dispositif du présent arrêt, des époux X... à déférer au rendez-vous de signature de l'acte authentique de vente du lot no 1.
La demande de condamnation sous astreinte des intimés à justifier de leur propriété régulière des biens objets du pacte de préférence ou d'un engagement ferme et irrévocable des actuels propriétaires de conférer à l'appelante le même droit de préférence en cas de vente ne peut en revanche prospérer car il est déjà démontré par les fiches d'immeuble produites que les époux X... ne sont pas propriétaires de ces biens et qu'il n'est pas établi que les propriétaires actuels qui n'ont pas été appelés en cause, aient eu connaissance du pacte de préférence consenti par les intimés.
La mention inexacte de la qualité de propriétaire des biens visés au pacte de préférence aurait pu permettre une action en annulation du compromis mais elle ne justifie pas la demande de condamnation sous astreinte présentée de ce chef.
L'acte du 25 août 2008 stipule que si l'une des parties vient à refuser de réitérer la vente, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice. L'appelante ayant fait le choix de la réalisation de la vente sera déboutée de sa demande de condamnation en application de la clause pénale de 150 000 euros prévue à l'acte.
Le comportement déloyal des époux X..., qui ne pouvaient ignorer l'identité des propriétaires des biens qui ont fait l'objet d'un pacte de préférence inapplicable et qui ont retardé le projet de mise en valeur du lot no 1et occasionné des frais, justifie leur condamnation in solidum à verser à la société B... la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts.
L'équité commande en outre d'accueillir la demande présentée par l'appelante sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les intimés qui succombent supporteront les entiers dépens de l'instance.


PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO du 14 octobre 2010 en ce qu'il a déclaré l'action de la société B... recevable et a rejeté la demande des époux X... de voir prononcer l'annulation pour vice du consentement de l'acte sous-seing privé du 25 août 2008,
L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau,
Condamne les époux Dominique et Anne-Marie X... à déférer à la première convocation du notaire de la société B... et à procéder à la signature de l'acte authentique réitérant la vente des biens du lot no 1 précisés dans l'acte sous-seing privé du 25 août 2008, sous astreinte de MILLE EUROS (1 000 ) par jour de retard, la dite convocation pouvant être valablement adressée par lettre recommandée dès la signification à personne du présent arrêt,
Condamne in solidum les époux Dominique et Anne-Marie X... à verser à la société B... la somme de TRENTE MILLE EUROS (30 000 ) à titre de dommages-intérêts,
Le condamne à verser à la société B... la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2 500 ) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des prétentions de l'appelante,
Condamne les époux Dominique et Anne-Marie X... aux entiers dépens de l'instance.
LE GREFFIER LE PRESIDENT