COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50Z 3ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 30 JUIN 2006 R.G. No 05/02893 AFFAIRE : SCI GLENFI C/ SARL FIIDEM Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Février 2005 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES No Chambre : 3 No RG : 6061/03 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE TRENTE JUIN DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SCI GLENFI 20 Rue de l'Ancien Château 92160 ANTONY agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par la SCP GAS, avoués - N du dossier 20050293 plaidant par Me VAN BENEDEN, avocat au barreau de NANTERRE APPELANTE [****************] SARL FIIDEM (FONCIERE ET INGENIERIE IMMOBILIERE DE MONTESQUIOU) C/O QUATERMAINE 1 Place Paul Verlaine 92100 BOULOGNE BILLANCOURT prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par la SCP FIEVET-LAFON, avoués- N du dossier 251146 plaidant par Me GUEILHERS, avocat au barreau de VERSAILLES INTIMEE [****************] Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Juin 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. REGIMBEAU, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Bernadette WALLON, président,
Monsieur Marc REGIMBEAU, conseiller,
Madame Marie-Claude CALOT, conseiller, Greffier, lors des débats :
Madame Marie-Claire THEODOSE,
FAITS. PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES
La société GLENFI a signé une promesse de vente avec faculté de substitution, au bénéfice de M. Orlando X..., pour les lots 1 et 34 qu'elle détenait dans un immeuble sis 32 rue de la Paroisse à VERSAILLES.
La société FIIDEM s'est substituée à M. X... et a acquis par acte notarié les lots 1, 34, mais aussi le lot 37 dont la société GLENFI était également propriétaire. Une attestation de superficie des lots a été établie à cette occasion en application de la loi Carrez.
La société FIIDEM a assigné la société GLENFI devant le tribunal de grande instance de VERSAILLES afin d'obtenir le paiement d'une somme de 19.850 euros au titre d'un manque de superficie, avec intérêts de droit à compter de l'assignation et la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La société GLENFI a interjeté appel le 13 avril 2005 du jugement rendu le 16 février 2005 qui a : - rejeté l'exception de transaction soulevée par la société GLENFI, et reçu la société FIIDEM en son action, - condamné la société GLENFI à payer à la société FIIDEM la somme de 19.850 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 juin 2003, au titre du réajustement du décompte de la superficie des lots 1, 37 et 34, objet de l'acte de vente notarié du 11 février 2003, - ordonné l'exécution provisoire, - débouté la société GLENFI de sa demande reconventionnelle d'expertise, - condamné la société GLENFI aux entiers dépens, pouvant être directement recouvrés par Maître GUEILHIERS, Avocat, par application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.

La société GLENFI, qui conclut à la réformation du jugement, prie la cour de : - à titre principal : - dire et juger que le document signé par les parties en date du 11 février 2003 a la qualité de transaction au sens de l'article 2044 du code civil, - recevoir la société GLENFI en son exception de transaction ; l'y déclarer bien fondée, - dire et juger irrecevable l'action de la société FIIDEM, - à défaut : - dire et juger que l'article 46 de la loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 n'a jamais prévu que la surface des lots inférieurs à 8 m2 n'avait pas à être pris en compte pour établir la surface du bien vendu, - dire et juger que le lot no 34 doit être pris en compte dans le calcul de la superficie, - constater l'erreur de méthodologie commise dans le certificat de surface établi par la société SEDIM de façon unilatérale à la demande de la société FIIDEM, quant à la prise en compte de la surface du lot 34, - constater que le mesurage effectué par la société SEDIM n'a pas à être préféré à l'attestation annexée à l'acte notarié, - dire ces actions mal fondées, la société GLENFI rapportant la preuve de la surface alléguée dans l'acte notarié, et ce par Expert Judiciaire, - donner acte à la société GLENFI qu'elle conteste la qualité de la société SEDIM à effectuer un mesurage ; qu'elle considère ce mesurage erroné ; que spécialement, le lot no 34 est d'une surface supérieure et non inférieure à 8 m2, - à titre infiniment subsidiaire, - désigner tel expert qu'il plaira à la Cour, avec mission de lui rapporter tous éléments d'informations utiles sur la surface réelle de la chose vendue, - constater l'erreur commise par le tribunal de grande instance de VERSAILLES dans le calcul de la réduction proportionnelle du prix de vente, - condamner
la société FIIDEM au paiement de la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - la condamner en tous les dépens que la SCP GAS, avoués, pourra recouvrer directement dans les termes et conditions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.

La société FIIDEM, qui conclut à la confirmation du jugement, demande à la cour de : - vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 4-1, 4-2 et 4-3 du décret du 17 mars 1967, - déclarer irrecevable et mal fondée la société GLENFI en son appel, en conséquence l'en débouter, - condamner la société GLENFI à payer à la SARL FIIDEM la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - la condamner également en tous les dépens.
DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DECISION
Considérant que les locaux objet de l'acte notarié de vente du 11 février 2003, comprenaient un local commercial (la boutique), une arrière boutique et une réserve, constitués par les lots 1, 37 et 34 de l'immeuble ;
Que dans la promesse de vente, il n'était mentionné que les Lot 1 (la boutique) et 34 (la remise), mais non le Lot 37 (arrière boutique) ; qu'une surface n'était indiquée que pour le Lot 1 comme étant de 73 m2 " en conformité des dispositions du décret du 23 mai 1997" ;
Qu'il était indiqué dans l'attestation LOI CARREZ jointe à l'acte notarié de vente : - Lot 1 (boutique) : 53,26 m2 - Lot 34 (remise) :
8,06 m2 - Lot 37 (arrière boutique) : 18,72 m2 soit un total de 80,04 m2 ;
Qu'il en résulte que la surface du Lot 1 mentionnée à la promesse comme étant de 73 m2, englobait certainement le Lot 37, qui était donc déjà inclus dans l'objet de la vente ;
Que ce mesurage fait donc ressortir pour l'ensemble Lots 1 + 37 (d'un total de 71,98m2), un manque de 1,02 m2 par rapport à la promesse (73 m2), manque de 1,02 m2 qu'aucune des parties ne conteste d'ailleurs ; Que suivant le mesurage réalisé postérieurement à la vente par le cabinet d'expertise SEDIM à la demande de la société FIIDEM, la surface Loi Carrez des lots 1 + 37 est de 66,30 m2, à comparer avec celle de 71,98 m2 retenue dans l'acte notarié ;
Considérant que la mesure établie par le cabinet d'expertise SEDIM doit être préférée à la mesure Loi Carrez figurant dans l'acte notarié, ainsi que cela sera démontré ci-après ;
Qu'en effet cette mesure émane d'un cabinet d'expertise professionnel, alors que la société GLENFI ne verse aux débats aucun élément de preuve émanant d'un technicien compétent en la matière, que ce mesurage serait erroné ;
Que le mesurage SEDIM exclut les embrasures et le lot de moins de 8 m2 conformément à la Loi Carrez, alors que l'attestation Loi Carrez jointe à l'acte notarié, a été établie par l'un des notaires sans précision sur la façon dont elle a été faite ; que les notaires ne sont pas des professionnels de la mesure ; que l'examen de cette attestation montre en outre que les mesures sont reprises d'une expertise judiciaire dont une partie est versée aux débats, diligentée dans un affaire de contentieux locatif étranger à la Loi Carrez, en 1996, à une époque où cette loi n'était pas en vigueur ;
Que, comme le fait justement observer la société FIIDEM,
l'attestation Loi Carrez mentionnée dans la promesse de vente n'a jamais été produite ;
Qu'il y a donc lieu de juger que le certificat SEDIM fait preuve de la surface des lots vendus, et de rejeter la demande d'expertise ;
Que la société FIIDEM est donc bien fondée à se prévaloir, d'une part pour cet ensemble des deux Lots 1 + 37, d'un manque de surface de plus de 5 % par rapport à celle annoncée dans l'acte notarié, et d'autre part pour le lot 34 d'une superficie de 7,80 m2, et non pas de 8,06 m2 ;
Que c'est à la lumière de ces constatations qu'il convient d'examiner les différents moyens soulevés par les parties ; - Sur l'exception de transaction
Considérant que la société GLENFI soutient que l'article 2044 du code civil n'impose que l'exigence d'un écrit pour prouver la transaction, sans autre forme particulière et que dès lors que la société GLENFI a consenti une réduction de prix en raison de la différence du mètre carré constaté, il s'agit bien d'une transaction au sens de l'article 2044 du code civil ;
Que la société FIIDEM rétorque que le document signé le 11 février 2003 n'a pas valeur de transaction puisqu'il ne vise pas expressément les dispositions de l'article 2044 du code civil, qu'il ne contient pas l'énoncé du litige, ni d'ailleurs de concessions réciproques ;
Considérant cependant, que l'existence d'un écrit n'est pas exigée par la loi pour qu'une transaction soit valide, notamment en présence d'un commencement de preuve par écrit ;
Que lors de la signature de l'acte notarié de vente du 11 février 2003, les parties ont établi un autre document, sur une seul et même feuille de papier, comportant deux paragraphes manuscrits, le premier signé par le gérant de la société GLENFI, qui s'est engagée à rembourser àme feuille de papier, comportant deux paragraphes
manuscrits, le premier signé par le gérant de la société GLENFI, qui s'est engagée à rembourser à la société FIIDEM le montant du dépôt de garantie versé par le locataire d'un montant de 36.000 francs ainsi qu'un prorata de loyer, et le second paragraphe, qui n'est certes pas signé, mais qui, manuscrit et non contesté par les parties, doit être considéré comme émanant bien de l'acquéreur, indiquant que l'engagement a été "exigé ce jour par (l'acquéreur) pour compenser la différence de 1 m2 de surface vendue, entre la surface annoncée 73 m2), et la surface mesurée (71 m2), hors réserve sur cour"; pièce qui établit sans aucun doute l'existence de concessions réciproques, puisque la remise de fonds correspond à une réduction de prix, bien que la différence connue à cette époque soit inférieure aux 5 % minimum exigés par la loi ;
Qu'il y a lieu de juger qu'une transaction est ainsi intervenue, sans égard même à l'absence de mention de ce mot ou de l'article 2044 du code civil dans les écrits en cause, circonstances indifférentes à la solution du litige, étant relevé que les données du litige à savoir la compensation d'un manque de surface, y sont bien indiquées ; - Sur l'application de l'article 2053 du code civil
Considérant que la société GLENFI avance que l'erreur visée à cet article doit être une erreur résultant d'un vice caché, mettant en cause la destination de l'immeuble, alors qu'en l'espèce l'erreur porte sur la surface de la chose qui n'a pas changé, que cette erreur pouvait être facilement décelée par l'acquéreur, et que bien qu'elle n'y fût pas obligée, elle a démontré sa bonne foi en diminuant le prix pour une différence de surface de 1 m2 ;
Que la société FIIDEM réplique qu'il y a bien eu erreur puisque l'objet de la contestation était la superficie du bien vendu, que celle-ci n'a pas été déterminée légalement ni par une décision judiciaire, ni la promesse ni l'acte de notarié ne comportant de
certificat Loi Carrez, et que de plus les acquéreurs étaient dans l'ignorance de la superficie réelle, celle-ci ayant été dissimulée ; Considérant que l'article 2053 du code civil dispose que la transaction peut être rescindée, lorsqu'il y a erreur sur la personne ou sur l'objet de la contestation, et dans tous les cas où il y a dol ou violence ;
Considérant que comme l'ont justement retenu les premiers juges "le postulat d'une différence de 1 m2 des surfaces, en considération duquel la transaction a été conclue, fait précisément l'objet d'une contestation", puisque la société FIIDEM fait état aujourd'hui d'une différence de 5,68 m2 et non plus de 1 m2 ;
Qu'en outre si la société FIIDEM a fait de la réduction du prix pour une différence de 1 m2, une condition de la signature de l'acte transactionnel, et par suite de l'acte de vente notarié, a-fortiori doit il être jugé qu'une différence de 5,68 m2 constituait pour elle une condition substantielle ;
Que contrairement aux prétentions de la société GLENFI, la différence de surface n'était nullement apparente, puisque selon ses propres termes, il a fallu re-mesurer les locaux, et que la société FIIDEM produit un certificat Loi Carrez retenant une mesure substantiellement différente ;
Qu'il convient en conséquence de juger que la transaction doit être rescindée, en raison du manque de surface ; - Sur le calcul de la superficie
Considérant que la société GLENFI soutient que : - le certificat établi par la société SEDIM est erroné en ce qu'il ne retient pas dans son calcul la superficie de la réserve (lot no 34), au motif que celle-ci est une surface résiduelle puisqu'elle ne fait que 7,80 m2, alors que l'article 46 de la loi no 96-1107 n'a pas prévu que la
surface des lots inférieurs à 8 m2 n'avait pas à être prise en compte pour établir la surface du bien vendu, et qu'en tout état de cause le lot 34 mesure 8,06 m2 suivant l'attestation Loi CARREZ annexée à l'acte de vente ; - l'action en réduction proportionnelle du prix est ouverte si la superficie réelle est inférieure de plus de 1/20ème à celle exprimée dans l'acte, lequel comprend en l'occurrence, la surface du lot no 34, - la cour de Cassation dans un arrêt du 13 avril 2005 rappelle que  les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'avaient pas à être exclus du calcul de la superficie , - le certificat, contrairement à ce qu'énonce le Tribunal, n'a pas pris en compte le lot no 34 dans le calcul de la superficie, celui-ci n'apparaissant que dans la partie  surface résiduelle , - le tribunal ne s'est fondé que sur le certificat remis par la société SEDIM, écartant à la fois l'expertise judiciaire de juillet 1996 au motif qu'elle était antérieure à la Loi Carrez, et l'attestation Carrez annexée à l'acte notarié ;
Mais considérant que la société FIIDEM fait valoir à bon droit qu'il résulte des articles article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 combinés, que les lots ou fraction de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne doivent pas être pris en considération dans le calcul de la superficie, et que les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines embrasure de portes et fenêtres sont exclus du mesurage ;
Que la cour a retenu ci-dessus, le rapport de la société SEDIM du 22 avril 2003 que la société FIIDEM verse aux débats, selon lequel la surface du lot 34 est de 7,80 m2, et celle des embrasures de 4,17 m2, la société GLENFI ne proposant aucune critique technique de ce rapport, et ne rapportant donc pas la preuve que ce lot a une superficie supérieure à 8 m2 ;
Que les premiers juges ont justement écarté le mesurage effectué en
1996, invoqué par la société GLENFI, puisqu'il a été réalisé avant le vote de la loi CARREZ, et ne pouvait donc pas en respecter les normes, ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus ;
Qu'enfin le prix de vente n'ayant pas été ventilé lot par lot, et la vente ne portant pas sur un lot unique constitué de la réunion de plusieurs lots mais comportant bien un lot distinct, indépendant, dénommé "réserve sur cour" dans l'acte de vente (lot 34), les règles jurisprudentielles invoquées par la société GLENFI sont inapplicables à l'espèce ;
Que l'on doit considérer que le prix du lot principal (1 + 37) a été fixé en tenant compte du lot accessoire (34) ;
Que la surface du lot 34 doit donc être exclue du calcul de la surface Loi Carrez, et la transaction rescindée ; - Sur la réduction du prix
Considérant que selon la société GLENFI, la méthode de calcul de la réduction du prix retenue par le tribunal est erronée en ce qu'elle a pris en compte le prix global de la vente pour les lots 1, 34 et 37 mais n'a retenu que la superficie des lots 1 et 37, alors que suivant la méthode qu'elle préconise, en prenant en compte la surface du lot 34, on aboutit à un trop perçu de 17.850,42 euros ;
Considérant toutefois que la société FIIDEM s'oppose à bon droit à cette demande, faisant valoir que la réduction du prix doit être calculée sur la base du manque de surface, par rapport au prix global de la surface Loi Carrez, l'article 46 de cette loi énonçant : "le vendeur à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;
Que c'est donc justement que les premiers juges ont condamné la société GLENFI à payer à la société FIIDEM la somme de 19.850 euros ; - Sur la demande au titre des frais irrépétibles
Considérant que compte tenu de l'équité il y a lieu d'allouer à la
société FIIDEM la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - Sur les dépens
Considérant que la société GLENFI qui succombe doit supporter les dépens ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, y ajoutant,
Dit qu'il y a lieu à rescision de la transaction,
Dit que le lot no 34 ne devait pas être pris en compte dans le calcul de la superficie du bien vendu,
Condamne la société GLENFI à payer à la société FIIDEM 2.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Rejette les autres demandes,
Condamne la société GLENFI aux dépens d'appel,
Dit que ces dépens pourront être recouvrés par la SCP FIEVET LAFON, avoué de la société FIIDEM, pour la part la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. - signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame THEODOSE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,