COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 6 SEPTEMBRE 2011
(no 261, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 09771
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mars 2010- Tribunal de Grande Instance de MEAUX-RG no 09/ 03861

Maître Jean-Louis X...


60440 NANTEUIL LE HAUDOUIN
représenté par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assisté de Me Christophe LAVERNE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 90
SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS
COMPAGNIE MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Société d'assurances Mutuelle, agissant poursuites et diligences de son Président.
14 boulevard Marie et Alexandre Oyon
72030 LE MANS CEDEX 9
représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Me Christophe LAVERNE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 90
SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

Madame Susana Y... épouse Z...

77230 OTHIS
représentée par la SCP CALARN-DELAUNAY, avoués à la Cour
assistée de Me Solange IEVA-GUENOUN, avocat au barreau de MEAUX
Monsieur Christophe Z...

77230 OTHIS
représenté par la SCP CALARN-DELAUNAY, avoués à la Cour
assisté de Me Solange IEVA-GUENOUN, avocat au barreau de MEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Mai 2011, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Noëlle KLEIN

- contradictoire
-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
******************

Considérant qu'acquéreurs de biens et de droits immobiliers et invoquant le défaut d'efficacité juridique de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, dressé malgré l'inexistence d'une garantie d'achèvement, M. Christophe Z... et Mme Susana Y..., son épouse, ont fait assigner M. Jean-Louis X..., notaire, et les Mutuelles du Mans Assurances, son assureur, devant le Tribunal de grande instance de Meaux qui, par jugement du 4 mars 2010, a :
- condamné in solidum M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances à payer à M. et Mme Z... la somme de 7. 306, 02 euros au titre du remboursement des intérêts intercalaires, arrêtée au 31 mars 2009, la somme de 29. 284, 29 euros au titre du supplément de prix demandé par la société Pierreval Investissements Vincennes, la somme de 20. 412 euros en réparation de la perte locative pour le bien de la promotion La grande île, la somme de 17. 172 euros en réparation de la perte locative pour le bien de la promotion de Vaujours, la somme de 25. 920 euros au titre de la perte locative de la promotion Les chaudrons arrêtée au 30 juin 2010 et la somme de 7. 500 euros en réparation de leur préjudice moral,
- donné acte aux parties de ce qu'en cas de remboursement qui serait fait par la société Pierreval Investissements Vincennes d'une partie de l'apport complémentaire demandé par elle, les Mutuelles du Mans Assurances seraient subrogées dans les droits de M. et Mme Z... pour en obtenir la restitution, dans la limite de la somme de 10. 657, 89 euros,
- débouté les parties de toute demande principale plus ample ou contraire,
- ordonné l'exécution provisoire à hauteur des ¾ des condamnations prononcées,
- condamné in solidum M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances à payer à M. et Mme Z... la somme de 2. 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens ;
Considérant qu'appelants de ce jugement, M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances, qui en poursuivent l'infirmation, demandent que l'indemnisation des préjudices subis par M. et Mme Z... soit fixée à son véritable montant qui ne saurait correspondre à ce qu'ont retenu les premiers juges ;
Qu'à ces fins, les appelants font valoir que M. X... ne saurait être regardé comme étant exclusivement responsable des préjudices invoqués par M. et Mme Z... et qu'il y a lieu, par principe, d'opérer un partage de responsabilité eu égard au manque de vigilance qui lui est imputable, mais aussi et surtout en raison du comportement frauduleux de la société S. P. Promotion et de son dirigeant qui lui ont laissé accroire, ainsi qu'aux acquéreurs, que la garantie intrinsèque était constituée ;
Qu'après avoir fait observer qu'un accord a été trouvé avec plusieurs acquéreurs, les appelants soutiennent que les préjudices dont se plaignent M. et Mme Z... sont sans commune mesure avec les dommages qui, réellement subis, ne sont imputables que pour une infime partie au notaire ; qu'à cet égard, ils rappellent que « la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit » ;
Que, subsidiairement, M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances demandent qu'il leur soit donné acte qu'en cas de remboursement qui serait fait par la société Pierreval Investissements Vincennes d'une partie de l'apport complémentaire demandé par elle, les Mutuelles du Mans Assurances seraient subrogées dans les droits de M. et Mme Z... pour en obtenir la restitution intégrale ;
Considérant que M. et Mme Z... concluent à la confirmation du jugement en ce que les premiers juges ont retenu la responsabilité de M. X... qui ne s'est pas assuré de l'existence et de la réalité de la garantie d'achèvement intrinsèque et ce, au mépris des prescriptions du Code de la construction et de l'habitation et de l'existence de la garantie de remboursement de sorte que l'acte de vente était inefficace ;
Que les intimés demandent que soient maintenues les indemnités qui leur ont été allouées, y compris sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à l'exception des montants retenus au titre de la valeur locative et du préjudice moral ; que, formant appel incident, ils demandent que M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances soient condamnés à leur verser les sommes suivantes :
-7. 306, 02 euros au titre des intérêts intercalaires,
-29. 284, 29 euros en réparation du surcoût lié aux travaux eux-mêmes,
-22. 260 au titre de la perte locative de l'opération La grande île, 20. 160 euros au titre de la perte locative de l'opération Vaujours et 33. 150 euros au titre de la perte locative de l'opération Chauconin,
-50. 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
Que les appelants incidents soulignent que ces chefs de préjudice sont directement consécutifs à la faute commise par le notaire ;
Qu'enfin, M. et Mme Z... demandent qu'il leur soit donné acte qu'ils acceptent que les Mutuelles du Mans Assurances soient subrogées dans leurs droits à l'égard de la société Pierreval Investissements Vincennes au cas où cette société venait à rembourser tout ou partie du complément de prix versé par l'acquéreur au titre du surcoût des travaux, à hauteur d'une somme maximum de 18. 626, 40 euros pour l'opération La grande île et la somme de 10. 657, 89 euros pour l'opération Chaucoin-Neumontiers ;

Considérant que, par actes authentiques reçus, l'un le 11 décembre 2003, l'autre le 24 août 2004, un autre encore le 21 novembre 2005, par M. X..., notaire, M. et Mme Z... ont acheté à la société Investimmo et à la société S. P. Promotion, promoteurs immobiliers, divers biens en l'état futur d'achèvement composés de lots de copropriété correspondant à des appartements et à des emplacements de stationnement situés dans des immeubles sis, l'un à Meaux, un autre à Vaujours et le troisième à Chauconin-Neufmontiers (Seine-et-Marne) moyennant les prix de 74. 650 euros, de 81. 675 euros et de 98. 000 euros ; que, le jour des actes de vente, les acquéreurs ont payé une somme de 26. 127, 50 euros correspondant à 35 % du prix de l'un des biens, la somme de 28. 586, 25 euros correspondant également à 35 % du prix du second et la somme de 36. 700 euros correspondant à 65 % du prix du troisième ; que l'expiration du délai de livraison était contractuellement fixé au cours du premier trimestre 2005 en ce qui concerne le bien acquis le 11 décembre 2003, au deuxième trimestre de l'année 2005 en ce qui concerne les biens acquis le 24 août 2004 et au cours du deuxième trimestre 2006, s'agissant du bien acquis le 21 novembre 2005 ;
Qu'en outre, il était précisé dans les actes que le vendeur n'était pas en mesure de justifier du financement nécessaire à la garantie intrinsèque et qu'il serait en mesure de la fournir dans un délai de six mois ou de lui substituer une autre des garanties prévues par l'article R. 261-7 du Code de la construction et de l'habitation ;
Que, par plusieurs lettres, la société S.. P. Promotion a informé M. et Mme Z... des divers reports de la date de livraison des biens ;
Que, par jugement du 24 avril 2006, le Tribunal de commerce de Meaux a placé en redressement la société S. P. Promotion et la société Investimmo qui lui était liée ;
Que, par jugements du 28 septembre 2006, le Tribunal de grande instance de Meaux, saisi par plusieurs copropriétaires se trouvant dans une situation comparable à la situation de M. et Mme Z..., a constaté que la société S. P. Promotion n'avait pas livré les biens immobiliers dans le délai fixé contractuellement par le contrat de vente, constaté que le retard est devenu fautif à compter du 1er octobre 2005, fixé la créance de dommages et intérêts de chaque copropriétaire au passif du redressement judiciaire de la société S. P. Promotion et ordonné, d'une part, la compensation entre les fonds restant dus à la société par chaque acquéreur et le montant de sa créance et, d'autre part, à MM. A... et B... administrateurs de la société S. P. Promotion, de livrer le bien immobilier sous astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard commençant à courir à l'issue d'un délai de trois mois à compter de la signification du jugement ;
Que, par jugement du 24 avril 2007, le Tribunal de commerce de Meaux a placé la société S. P. Promotion en liquidation et désigné la S. C. P. Perney-Angel en qualité de liquidateur ; que, par un jugement du 12 juin 2007, il a ordonné la cession des actifs immobiliers du promoteur au profit de la société Pierreval Investissements Vincennes qui s'est engagée à terminer l'ensemble des programmes au nombre desquels figurait l'acquisition dont il s'agit ;
Que, face à une telle situation et se plaignant du retard de livraison des biens, M. et Mme Z... ont décidé d'agir en justice contre le notaire ;
Sur la responsabilité du notaire :
Considérant que le notaire rédacteur d'acte doit s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'il reçoit et informer les parties sur la portée de leurs engagements et ce, quelle que soient les compétences des parties ;
Considérant qu'en l'espèce, les actes authentiques de vente conclus devant M. X... et entre la société S. P. Promotion, promoteur, et M. et Mme Z... prévoient que « la société venderesse déclare fournir la garantie d'achèvement prévue aux articles 261-17 et R. 261-18 du Code de la construction et de l'habitation », que le notaire atteste que « le montant des ventes déjà conclues et les fonds personnels du promoteur suffisent pour justifier d'une garanti intrinsèque d'achèvement » alors que la société S. P. Promotion n'a pas respecté le délai d'achèvement contractuellement prévu, que le bien n'a pas été livré et que le promoteur n'a pas été en mesure de justifier d'une garantie intrinsèque ;
Que, comme l'ont énoncé les premiers juges en de plus amples motifs qu'il y a lieu d'adopter, M. X... a manqué à son devoir de vérification et à son obligation de rédiger un acte efficace au regard des garanties que devait offrir la société S. P. Promotion en vertu des dispositions de l'article R. 261-18 du Code de la construction et de l'habitation et ce, sans qu'il y ait lieu à partage de responsabilité avec ladite société ;
Que, sur ce point, le jugement sera confirmé ;
Sur le préjudice subi par M. et Mme Z... :
Considérant que, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme Z..., le préjudice ne saurait être évalué à 22. 260 au titre de la perte locative de l'opération La grande île, à 20. 160 euros au titre de la perte locative de l'opération Vaujours et à 33. 150 euros au titre de la perte locative de l'opération Chauconin dès lors que cette évaluation ne prend en compte, ni les retards de livraison qui, liés à des difficultés techniques, ne sont aucunement imputables au notaire, ni les aléas que comportait le projet d'acquisition de ces biens et de leur location et la fixation du montant des loyers ; que, s'il est certain qu'il existe une perte de chance de percevoir des loyers, son indemnisation doit être arrêtée, non pas aux chiffres proposés, mais aux sommes de 11. 000 euros (La grande île, dont la livraison est intervenue le 30 septembre 2008), de 10. 000 euros (Vaujours, dont la livraison est intervenue le 1er juillet 2008) et de 16. 000 euros (Chauconin, dont la livraison est intervenue le 29 septembre 2010), soit, au total, 37. 000 euros ;
Qu'au titre des frais financiers, le préjudice subi ne saurait être arrêté à 7. 306, 02 euros dès lors que, si le dommage ne s'était pas produit, M. et Mme Z... auraient certes perçu des loyers, mais également supporté des charges financières liées aux emprunts intercalaires qu'ils ont contracté ; que, toutefois et à raison de la faute commise par M. X..., ils ont perdu la chance de payer une somme moins élevée à ce titre ; que ce chef de préjudice sera réparé par une indemnité de 3. 500 euros ;
Que la somme de 29. 284, 29 euros correspondant au surcoût lié aux travaux eux-mêmes, à savoir : 18. 626, 40 euros pour La grande île et 10. 657, 89 euros pour la promotion de Choconin, a été fixée par la société Pierreval Investissements Vincennes, repreneur, alors que, si la garantie intrinsèque avait existé, les travaux auraient pu être terminés par la société S. P. Promotion sans tout ou partie de ce surcoût ; qu'à ce titre, M. et Mme Z... subissent également la perte de chance de n'avoir pas payé un surcoût ; que cette perte de chance sera évaluée à 14. 000 euros, soit une somme de 9. 000 euros pour l'opération La grande île et la somme de 5. 000 euros pour l'opération Chaucoin-Neumontiers ;
Considérant qu'en réalité, M. et Mme Z... ont subi, à raison de la faute de M. X..., une perte de chance de donner en location, à une date antérieure, les appartements dont ils sont propriétaires, de payer des intérêts intercalaires inférieurs à ceux qu'ils ont payé et de ne pas payer les travaux avec un surcoût ;
Qu'au total, le préjudice matériel sera évalué à la somme de 54. 500 euros ;
Qu'en outre, M. et Mme Z..., qui ont été perturbés dans leur projet d'investissement et dans la gestion de leurs affaires, ont subi un préjudice moral que les premiers juges ont exactement évalué à la somme de 7. 500 euros ;
Qu'il convient donc d'infirmer le jugement, mais seulement sur le montant de l'indemnisation du préjudice matériel subi par M. et Mme Z... et de condamner M. X... et son assureur à leur payer la somme de 54. 500 euros ;
Sur les demandes accessoires :
Considérant qu'il convient de donner acte à M. X... et aux Mutuelles du Mans Assurances qu'en cas de remboursement qui serait fait par la société Pierreval Investissements Vincennes d'une partie de l'apport complémentaire demandé par elle, les Mutuelles du Mans Assurances seraient subrogées dans les droits de M. et Mme Z... pour en obtenir la restitution dans la limite de 14. 000 euros, soit une somme de 9. 000 euros pour l'opération La grande île et une somme de 5. 000 euros pour l'opération Chaucoin-Neumontiers ;
Et considérant que chacune des parties sollicite une indemnité en invoquant les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; que, succombant en la plupart de leurs prétentions et supportant les dépens, M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances seront déboutés de leur réclamation ; qu'en revanche, ils seront condamnés à payer à M. et Mme Z... les frais qui, non compris dans les dépens, seront arrêtés, en équité, à la somme de 3. 000 euros ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 4 mars 2010 par le Tribunal de grande instance de Meaux sauf en ce qu'il a condamné M. Jean-Louis X... et les Mutuelles du Mans Assurances à payer à M. Christophe Z... et à Mme Susana Y..., son épouse, la somme de 5. 000 euros en réparation de leur préjudice moral et la somme de 2. 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens ;
Faisant droit à nouveau quant au surplus :
Condamne M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances à payer à M. et Mme Z... la somme de 54. 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel ;
Donne acte à M. X... et aux Mutuelles du Mans Assurances qu'en cas de remboursement qui serait fait par la société Pierreval Investissements Vincennes d'une partie de l'apport complémentaire demandé par elle, les Mutuelles du Mans Assurances seraient subrogées dans les droits de M. et Mme Z... pour en obtenir la restitution dans la limite de 14. 000 euros, soit une somme de 9. 000 euros pour l'opération La grande île et une somme de 5. 000 euros pour l'opération Chaucoin-Neumontiers ;
Déboute M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances de leur demande d'indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et les condamne, par application de ce texte, à payer à M. et à Mme Z... la somme de 3. 000 euros ;
Condamne M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la S. C. P. Calarn & Delaunay, avoué de M. et de Mme Z..., conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.