R.G : 10/03596
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 22 Septembre 2011
Décision du tribunal de commerce de Lyon
Au fond du 16 avril 2010
RG : 2009J1944
APPELANTE :
Société VALENCY - SARL -
3 rue de la Claire
69009 LYON
représentée par Maître Christian MOREL, avoué à la Cour
assistée de la SELARL SANDRA BELLIER & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Société JA DEVELOPPEMENT - SARL -
69 rue de Gerland
69007 LYON
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assistée de Maître Jean-Baptiste WECKERLIN, avocat au barreau de LYON
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 08 Février 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 1er Juin 2011
Date de mise à disposition : 15 Septembre 2011, prorogée au 22 Septembre 2011, les avoués dûment avisés conformément à l'article 450 dernier aliéna du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Michel GAGET, président
- Christine DEVALETTE, conseiller
- Philippe SEMERIVA, conseiller
assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier
A l'audience, Philippe SEMERIVA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE
M. Y... a promis, sous certaines conditions suspensives, de céder des biens immobiliers à la société JA Développement ; cette dernière a par la suite consenti à la société Valency une promesse concernant ces mêmes biens.
Faisant grief à la société Valency d'avoir refusé de passer l'acte définitif de vente, la société JA Développement l'a assignée en indemnisation.
Le jugement entrepris a rejeté les moyens de la société Valency, pris de la nullité de la convention et de son absence de faute dans l'inexécution reprochée, et l'a condamnée à payer à la société JA Développement, avec exécution provisoire partielle et sous caution, la somme de 38 452 euros, conformément à la clause pénale insérée aux accords, outre celle de 342 777 euros en réparation de son manque à gagner, ainsi que les intérêts légaux sur ces sommes à compter du 13 mai 2009 et une indemnité de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; le tribunal a au contraire rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Au soutien de son appel, la société Valency fait valoir :
- que l'acte passé entre les parties le 26 novembre 2007 est nul, la promesse de vente consentie par le 30 mai 2006 étant caduque depuis le 31 décembre 2006, dans la mesure où les conditions suspensives (notamment l'obtention de permis de construire et de démolir) n'étaient pas remplies le 31 décembre 2006 et où le terme contractuel était advenu le 15 mai 2007,
- que la société JA Développement ne saurait se prévaloir de la prorogation convenue sur ce point avec M. Y..., qui ne concernait que le permis de démolir et supposait la survenance d'événements conventionnellement définis, dont il n'est pas justifié,
- que par ailleurs, l'engagement de vendre un bien, fondé sur un engagement d'acheter qui est atteint de caducité, n'emporte aucune obligation d'acquérir et constitue une condition potestative,
- qu'en toute hypothèse, aucun acte de vente n'a été conclu entre M. Y... et la société JA Développement, et que les biens concernés ont en définitive été vendus à un tiers, que cette société n'en a donc jamais été propriétaire et, ne pouvant réclamer la réitération de la vente, ne saurait arguer d'un quelconque préjudice du fait de l'absence de cette réitération.
A titre subsidiaire, la société Valency soutient que l'acte qu'elle a conclu avec la société JA Développement constitue une promesse unilatérale de vente, car il lui conférait un droit d'option ; elle en déduit que l'absence d'exercice de ce droit ne peut être sanctionnée que par une indemnité d'immobilisation.
Plus subsidiairement encore, elle estime que la société JA Développement est à l'origine du défaut de régularisation de la première vente et qu'elle ne subit aucun préjudice.
La société Valency demande l'infirmation du jugement, la condamnation de la société JA Développement à lui rembourser les sommes perçues au titre de l'exécution provisoire, avec intérêts au taux légal à compter de leur paiement, capitalisés, et à lui payer une indemnité de 5 000 euros pour ses frais irrépétibles.

La société JA Développement expose qu'elle a consenti une promesse synallagmatique de vente et que les conditions suspensives prévues aux actes ayant été levées, il ne peut être question de caducité ni de vente de la chose d'autrui.
Elle fait valoir que l'opération n'est pas entachée d'une condition potestative, car dans le cadre d'un engagement synallagmatique, elle n'aurait pu éluder son obligation qu'en renonçant en même temps à sa créance.
Elle estime que la société Valency ne disposait d'aucun droit d'option et qu'il n'est justifié d'aucun cas de force majeure ayant fait obstacle à l'accomplissement des obligations qu'elle avait souscrites.
La société JA Développement demande de porter la condamnation de la société Valency à la somme de 381 229 euros à titre d'indemnité correspondant à son manque à gagner, et de lui allouer la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts en réparation du dommage causé par l'attitude abusive de la société Valency, ainsi que celle de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Contrairement à ce que soutient la société Valency, il n'importe pas qu'au moment où elle l'a mise en demeure de déférer à son engagement, la société JA Développement n'ait pas été propriétaire des biens, qui sont demeurés dans le patrimoine de M. Y..., qui les a d'ailleurs ultérieurement vendus à un tiers.
En effet, selon leur convention, la société JA Développement lui a "vendu" ces biens moyennant un prix de 643 000 euros hors taxes, "payable pour partie sous forme de reprise par l'acquéreur de l'engagement contracté par le vendeur au profit de M. Y... à concurrence de 320 000 euros" et à charge pour le vendeur de "remettre le jour de la réitération, en garantie de son obligation, une caution émise au profit de M. Y...".
La société JA Développement ne s'est donc engagée qu'à transmettre les droits qu'elle détiendrait ; il ne s'agit pas de la vente de la chose d'autrui.
Les conditions suspensives mise à la réalisation de leur accord par M. Y... et la société JA Développement ont été remplies dans les délais prorogés convenus entre les parties par avenant du 11 septembre 2007, qui se sont substitués à ceux initialement convenus.
Il leur était loisible de modifier leur accord en ce sens, peu important sa prétendue caducité.
En toute hypothèse, selon leur contrat du 30 mai 2006, les conditions attachées à l'obtention des permis de démolir et de construire étaient "stipulées au profit de l'acquéreur seul, auxquelles celui-ci pourra toujours renoncer", il n'était pas précisé que ces permis devraient délivrés à la société JA Développement elle-même, et seul le refus de délivrance du permis de construire - et non son retard, y compris au regard de la stipulation initiale de prorogation de six mois - était sanctionné d'une caducité.
Il en résulte qu'aucune des conditions suspensives n'a jamais défailli, que la convention conclue entre M. Y... et la société JA Développement n'était pas frappée de caducité au moment de l'engagement pris par la société Valency, puis de la mise en demeure de le réitérer en forme authentique et que, de toute façon, cette dernière n'a jamais accompli les diligences lui revenant dans des conditions qui auraient pu conduire à constater cette caducité.
La société Valency ne saurait, enfin, objecter que la société JA Développement aurait contracté sous une condition purement potestative car, aux termes mêmes de l'accord, "afin d'éviter tout caractère potestatif à la présente promesse", le vendeur prenait l'engagement de "réitérer par acte authentique la promesse synallagmatique qui lui a été consentie, à première demande" et à charge de consignation, de sorte qu'insérée dans un contrat synallagmatique, cette stipulation ne lui permettait pas de se soustraire à son obligation sans perdre sa propre créance.
En conséquence, l'engagement souscrit par la société Valency est valable et peu important que la caution promise lui ait été refusée, dès lorsqu'il n'est justifié d'aucun cas de force majeure sur ce point, le manquement à ses obligations se résout en dommages-intérêts.
Au regard de cette obligation de réparation, les parties ont stipulé que "au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie une somme fixée à cinq pour cent du prix exprimé dans le présent avant-contrat à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 12226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts".
La société Valency ne discute ni la validité, ni la portée de cette clause, dont il résulte clairement que le vendeur est fondé à réclamer, tant la somme prévue à titre de dommages-intérêts, que d'autres dommages-intérêts, notamment le gain manqué.
Dans ces conditions, la Cour retient, comme le tribunal, que si cette clause pénale n'est pas en elle-même manifestement excessive, elle participe de la réparation de l'entier dommage.
Par les motifs des premiers juges, il convient en conséquence de confirmer leur évaluation des dommages-intérêts, qui consiste à imputer le montant de cette clause pénale sur l'évaluation, justifiée et qui ne fait d'ailleurs pas débat en elle-même, du gain manqué.
La société Valency n'a en rien abusé de son droit en présentant sa défense en justice ; eu égard à la confirmation du jugement entrepris, sa demande concernant la justification de la caution réclamée au titre de l'exécution provisoire est sans objet.
Aucune circonstance ne conduit à écarter l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- Y ajoutant, condamne la société Valency à payer à la société JA Développement la somme supplémentaire de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne la société Valency aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Aguiraud - Nouvellet, avoué.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Joëlle POITOUX Michel GAGET