COUR D'APPEL DE VERSAILLES 12ème chambre section 2 D.C./P.G. ARRET No Code nac : 30Z contradictoire DU 16 FEVRIER 2006 R.G. No 05/03123 AFFAIRE : S.A.R.L. VAL PORT ROYAL C/ Jean-François X... ... Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 15 Mars 2005 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES No Chambre : 3 No Section : No RG : 7763/03 Expéditions exécutoires Expéditions délivrées le : à : SCP JUPIN &amp; ALGRIN SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD SCP FIEVET-LAFON REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE SEIZE FEVRIER DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.R.L. VAL PORT ROYAL ayant son siège 14 rue du Port Royal 78470 ST LAMBERT DES BOIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. représentée par la SCP JUPIN &amp; ALGRIN, avoués - N du dossier 21362 Rep/assistant : Me Franck PETER, avocat au barreau de PARIS (J.002). APPELANTE [****************] Monsieur Jean-François X... Madame Sylvie Y... épouse X...
... par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués - N du dossier 0541370 Rep/assistant : le cabinet CLIFFORD-CHANCE, avocats au barreau de PARIS (K.12) Madame Monique Elisa Rosario DIAZ Z... demeurant 110 rue de Montreuil 75011 PARIS. Monsieur Frédéric A...
... par la SCP FIEVET-LAFON, avoués - N du dossier 250743 Rep/assistant :
Me Virginie KOERFER-BOULAN, avocat au barreau de VERSAILLES. INTIMES [****************] Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Janvier 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis COUPIN, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Françoise LAPORTE, Président,
Monsieur Jean-François FEDOU, conseiller,
Monsieur Denis COUPIN, conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Marie-Thérèse GENISSEL,
FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES
Monsieur Bienvenu A... était le propriétaire d'un ensemble immobilier, situé 14 rue du Port Royal à SAINT LAMBERT DES BOIS (Yvelines), constitué des parcelles A 422, A 424 et A 425, sur lesquelles sont édifiés un immeuble à usage d'hôtel restaurant avec jardin et un hangar de 38m , exploités par la société LE VAL DU PORT ROYAL selon bail en date du 31 mars 1975, renouvelé le 28 décembre 1985 puis, dernièrement, le 28 mars 1995 pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1994.
Monsieur Bienvenu A..., décédé, a laissé pour héritiers madame Monique B... et monsieur Frédéric A..., respectivement usufruitière et nu-propriétaire de la parcelle A 424, incluse dans l'assiette du bail, ainsi que d'une parcelle voisine référencée A 423 n'en faisant pas partie.
La propriété des parcelles A 422 et A 425 s'est trouvée transmise à monsieur Jean-François X... et madame Sylvie C... son épouse. Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2002, monsieur Frédéric A... a délivré à la société LE VAL DU PORT ROYAL un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction.
Le 1er septembre 2003, il a assigné la locataire devant le tribunal de grande instance de Versailles pour voir prononcer la régularité du congé, constater la fin de la location de la parcelle A 424 dont il
est propriétaire à compter du 24 mars 1994 et fixer l'indemnité d'éviction à 3.600 euros au vu d'un rapport d'expertise amiable établi par monsieur D...
Les époux X... sont intervenus volontairement à cette procédure par conclusions signifiées le 03 février 2004.
Le 06 février 2004, monsieur Frédéric A..., nu-propriétaire, et madame Monique B..., usufruitière, ont délivré à la société LE VAL DU PORT ROYAL un "congé sur et aux fins" de celui signifié le 27 juin 2002 par le seul Frédéric A...
Par un jugement rendu le 15 mars 2005, le tribunal de grande instance de Versailles, après avoir déclaré les époux X... recevables en leur intervention volontaire, a dit valide le congé "sur et aux fins" du 06 février 2004 sans qu'il y ait lieu à annulation du précédent, en fixant son effet à la date du 06 août 2004. Retenant que la parcelle A 424 était incluse dans le bail consenti à la société LE VAL DU PORT ROYAL indivisément avec les parcelles A 422 et A 425, il a estimé qu'il convenait de prendre en considération l'intégralité des retombées de la privation de la parcelle A 424 sur l'exploitation commerciale.
Il a ainsi ordonné une expertise qu'il a confiée à monsieur E... pour rechercher tous éléments utiles à l'estimation du préjudice résultant de la privation de la parcelle A 424 incluse dans le bail et pour fournir tous éléments propres à apprécier les conséquences d'un maintien de l'exploitation sur les seules parcelles A 422 et A 425 après restitution à leurs propriétaires de la A 424.
La société LE VAL DU PORT ROYAL a interjeté appel de cette décision dont elle demande la modification quant à la définition de la mesure d'expertise ordonnée par les premiers juges en estimant que le préjudice doit être déterminé au vu de la perte des trois parcelles.
Elle fait valoir qu'en constatant l'indivisibilité du bail, le tribunal ne pouvait limiter son examen au seul préjudice qui pourrait résulter de la privation de la parcelle A 424, mais qu'il convient de chiffrer le préjudice résultant du refus de renouvellement de la totalité des biens loués.
Elle demande en conséquence à la cour d'infirmer le jugement en sa disposition limitant la mission de l'expert et d'y supprimer toute référence à la privation de la seule parcelle A 424 dans les paragraphes 3 et 4.
Formant un appel incident, monsieur et madame X... constatent que les premiers juges ont, à bon droit selon eux, eu égard aux clauses du contrat, estimé que le bail consenti à la locataire était indivis. Il en infèrent que l'assiette de l'indemnité d'éviction ne peut pas être réduite en rappelant que l'indivisibilité des locaux octroie un droit au renouvellement pour l'ensemble.
Ils en concluent que la mission de l'expert doit être réformée et que doit en être supprimée toute référence à la seule parcelle A 424.
Ils déclarent avoir été tenus dans l'ignorance du congé délivré le 27 juin 2002. Ils expliquent que, par lettre du 31 mars 2003, ils ont informé monsieur Frédéric A... de leur intention de proposer à la société LE VAL DU PORT ROYAL le renouvellement du bail et que ce dernier a, par lettre du 12 avril 2003, répondu que, pour sa part, il ne le souhaitait pas.
Ils soutiennent ainsi que monsieur Frédéric A... est le seul auteur du refus de renouvellement et doit supporter la charge exclusive de l'indemnité.
Ils demandent en conséquence à la cour d'infirmer le jugement dans sa disposition limitant à la parcelle A 424 les termes de la mission de l'expert, de supprimer toute référence à la privation de cette seule parcelle, de dire que seuls monsieur Frédéric A... et madame
Monique B... seront tenus au paiement de toute indemnité qui pourrait être due à la société LE VAL DU PORT ROYAL, de confirmer la décision pour le surplus et de condamner in solidum monsieur Frédéric A... et madame Monique B... à leur payer 5.000 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Monsieur Frédéric A... et madame Monique B... répondent ensemble en rappelant que la parcelle A 424 est constituée d'un terrain nu sur lequel est bâti un hangar de 38m où aucun acte de commerce n'est réalisé et qui ne constitue qu'une dépendance des locaux d'exploitation situés sur les parcelles 422 et 425. Ils précisent ne percevoir qu'un loyer annuel de 237,84 euros.
Ils relèvent que monsieur et madame X... sont les associés de la société LE VAL DU PORT ROYAL et soulignent qu'il n'a jamais été question d'un congé donné sur les deux parcelles appartenant à ceux-ci. Ils prétendent que la société LE VAL DU PORT ROYAL tente de faire croire qu'un congé avec refus de renouvellement et offre d'éviction lui a été notifié sur les parcelles A 422 et A 425 alors qu'il n'en est rien.
Ils concluent ainsi à la confirmation du jugement entrepris, notamment en ce qui concerne la mission de l'expert en réclamant à la société LE VAL DU PORT ROYAL 3.000 euros pour leurs frais irrépétibles.
La procédure a été clôturée par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 08 décembre 2005 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 03 janvier 2006.
MOTIFS DE LA DECISION
Considérant que les biens, objet de la location, sont désignés au bail de la manière suivante : "Divers locaux dépendant de l'immeuble sis à SAINT LAMBERT, Grande Rue, à savoir : - au rez-de-chaussée : un vestiaire, un W-C., une grande salle de restaurant avec accès direct,
à gauche une seconde salle, à droite une troisième salle et à l'arrière de celle-ci, un office, à la suite une grande cuisine, - au 1er étage : 4 chambres, W-C., salle de bains, dégagements, - en façade extérieur, terrasse longeant la route de Saint Lambert, cave voûtée sous la terrasse ; - jardin sur l'autre face d'une contenance de 8 ares environ avec un chalet et un hangar en dur."
Considérant que les parties s'accordent à confirmer que cette désignation correspond à l'ensemble des trois parcelles référencées A 422, A 424 et a 425 et des différentes constructions qui y sont édifiées ;
Considérant que ces locaux, dans lesquels est exploité le fonds de commerce, résultent d'un bail unique consenti par un propriétaire unique, à savoir le seul Jean-Pierre A..., alors propriétaire de l'ensemble et depuis décédé ;
Considérant que, dans ces circonstances, l'indivisibilité juridique du bail a pour effet d'étendre la protection résultant du droit à renouvellement à l'ensemble des locaux, incluant l'immeuble principal, le jardin et le hangar qui s'y trouve édifié, sans qu'il y ait à distinguer le caractère principal ou accessoire de chacun des éléments composant l'ensemble indivisible ;
Considérant que le 27 juin 2002, monsieur Frédéric A..., a notifié à la société LE VAL DU PORT ROYAL un congé pour le 31 décembre 2002 avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que le 06 février 2004 était signifié un congé "sur et aux fins" faisant intervenir l'usufruitière, madame B... ; que la validité de ces actes, qui a été retenue par les premiers juges comme prenant effet au 06 août 2004, n'est plus discutée en cause d'appel ;
Considérant qu'en raison de l'indivisibilité du bail, le congé, bien que seulement notifié pour la seule parcelle A 424, a pour effet de
mettre fin à l'ensemble de la location ; que la société LE VAL DU PORT ROYAL peut dès lors prétendre être indemnisée de l'éviction en considération des conséquences de la privation, non pas seulement de la seule parcelle A 424, comme l'ont dit les premiers juges, mais de la totalité des locaux dans lesquels elle exerce son commerce ;
Que l'indemnité d'éviction doit être évaluée en considération du préjudice lié au refus de renouvellement de la totalité indivisible des éléments constituant le bail, peu important à cet égard que les propriétaires des parcelles A 422 et A 425 d'une part et ceux de la parcelle A 424 soient aujourd'hui distincts ;
Considérant que la circonstance que monsieur Jean François X... et madame Sylvie Y... son épouse, aujourd'hui propriétaires des parcelles A 422 et A 425, sont aussi les associés et les animateurs de la société LE VAL DU PORT ROYAL, n'est pas de nature à priver cette dernière, qui constitue une personne morale distincte de ses associés, de son droit à indemnisation de la perte totale de son fonds de commerce résultant de l'éviction ;
Considérant qu'il convient en conséquence de faire droit aux demandes de la société LE VAL DU PORT ROYAL ainsi que de monsieur et madame X..., et de redéfinir la mission de l'expert E... dans les termes du dispositif du présent arrêt ;
Considérant que, devant les premiers juges, les époux X... ont demandé au tribunal de dire que monsieur Frédéric A... et madame Monique B... étaient seuls tenus au paiement de toute indemnité qui pourrait être due au titre de la résiliation du bail consenti à la société LE VAL DU PORT ROYAL ; que les premiers juges ont sursis à statuer sur cette demande dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;
Considérant toutefois que cette mission d'expertise permettra de fournir à la juridiction saisie les éléments utiles pour déterminer
le montant de l'indemnité d'éviction ; qu'elle sera, en revanche, sans incidence sur la détermination de son débiteur ;
Considérant que l'indemnité d'éviction à laquelle peut prétendre un locataire par application de l'article L 145-14 du code de commerce est supportée par le bailleur ; qu'en l'espèce, l'indivisibilité du bail a pour effet de la mettre à la charge de tous les propriétaires, nonobstant la circonstance que seuls deux d'entre eux sont les auteurs du congé ;
qu'il suit de
qu'il suit de là qu'il convient d'infirmer le jugement qui a sursis à statuer sur la demande reconventionnelle et de dire que Monsieur et Madame X... seront indivisiblement tenus avec Monsieur Frédéric A... et Madame Monique B... au paiement de l'indemnité qui pourrait être due à la société LE VAL DU PORT ROYAL à raison de la résiliation du bail ;
Considérant que l'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Considérant que monsieur Frédéric A... et madame Monique B... qui succombent doivent supporter in solidum la charge des dépens ; PAR CES MOTIFS
Statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris, hormis en ses dispositions définissant la mission de l'expert E... et sauf en ce qu'il a sursis à statuer sur la demande reconventionnelle de monsieur et madame X...,
et statuant à nouveau de ces chefs,
Dit que l'expert aura pour mission de : - convoquer les parties, les entendre en leurs dires et observations et y répondre, se faire remettre, dans un délai qu'il lui appartiendra de fixer, tout
document nécessaire à l'exécution de sa mission, - se rendre sur place, visiter les lieux, les décrire et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la SARL LE VAL DU PORT ROYAL, - rechercher, en tenant compte des activités autorisées par le bail et des facilités offertes par la situation des lieux, tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité d'éviction compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce exploité par la SARL LE VAL DU PORT ROYAL, comprenant, notamment, la valeur marchande du fonds perdu, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds de commerce de même importance, et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait la locataire, ainsi que tous éléments de préjudice que cette dernière pourrait faire valoir, - fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds de commerce sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et quel serait dans l'affirmative le coût d'un tel transfert en ce inclus l'acquisition d'un titre locatif comportant les mêmes avantages juridique que l'ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition, et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d'un tel transfert, - donner son avis sur l'indemnité d'occupation due, à compter de la date d'effet du congé, et jusqu'à la libération effective des lieux, en tenant compte de la précarité due à l'éviction,
Fixe à la somme de 1.500 euros la provision à valoir sur les honoraires et frais de l'expert que monsieur Frédéric A... et madame Monique Elisa Rosario B... devront verser au greffe
du tribunal de grande instance de Versailles (service de la Régie des Avances et Recettes) dans les deux mois du présent arrêt, à peine de caducité de la désignation,
Désigne, pour suivre l'expertise, le magistrat du tribunal de grande instance de Versailles chargé du contrôle des expertises,
Dit que l'expert devra dresser rapport de ses opérations qui sera déposé au service des expertises du greffe du tribunal de grande instance de Versailles dans les six mois de sa saisine,
Dit que monsieur Frédéric A..., madame Monique Elisa Rosario B..., Monsieur Jean-François X... et Madame Sylvie Y... son épouse, seront indivisiblement tenus au paiement de toute indemnité d'éviction qui pourrait être due à la société LE VAL DU PORT ROYAL à raison de la résiliation du bail,
y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Condamne in solidum monsieur Frédéric A... et madame Monique Elisa Rosario B... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement par les SCP JUPIN-ALGRIN et LISSARRAGUE-DUPUIS-BOCCON-GIBOD, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Arrêt prononcé par Madame Françoise LAPORTE, Président, et signé par Madame Françoise LAPORTE, Président et par Mme Marie-Thérèse GENISSEL, greffier, présent lors du prononcé
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,