COUR D'APPEL DE DOUAITROISIÈME CHAMBREARRÊT DU 01/06/2006*[* *]No R :
04/04637Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MERdu 27 Janvier 2004 et du 15 juin 2004REF : GG/MDAPPELANTES.C.I. ARCOJEAyant son siège social2 Rue Geoffroy Saint Hilaire02100 SAINT QUENTINreprésentée par la SCP CARLIER-REGNIER, avoués à la Courassistée de Me Frank DUBOIS, avocat au barreau de DOUAIINTIMÉEAppelante incidenteS.A.R.L. FRANOUAyant son siège social10 Rue Principale62180 AIRON NOTRE DAMEreprésentée par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Courassistée de la SCP WABLE-TRUNECEK-TACHON-AUBRON, avocats au barreau de BOULOGNE SUR MERDÉBATS à l'audience publique du 23 Mars 2006, tenue par Monsieur GAIDON et Madame BERTHIER magistrats chargés d'instruire l'affaire qui ont entendu seuls les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 NCPC). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame AMBROZIEWICZ
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉMadame MERFELD, Président de chambreMonsieur GAIDON, ConseillerMadame BERTHIER, ConseillerARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 1er juin 2006 après prorogation du délibéré du 24 Mai 2006 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame MERFELD, Président et Madame AMBROZIEWICZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.ORDONNANCE DE CLÈTURE DU : 9 Février 2006
Sur le rapport de Monsieur GAIDON, Conseiller.
Par acte notarié en date du 5 mai 1994, les époux X... ont donné à bail commercial à Cédric Y... des locaux à usage de bar dépendant d'un immeuble situé à ... ; ce fonds de commerce a été cédé à Nadine Z... par acte sous seing privé du 29 décembre 1997, puis à la SARL FRANOU par acte notarié en date du 14 mars 2002.
Entre temps, par acte notarié en date du 31 août 2001, les époux X... ont cédé l'immeuble dans lequel est exploité le fonds de commerce à la SCI ARCOJE.
Par acte d'huissier en date du 28 février 2003, la SCI ARCOJE qui soutenait que la cession du fonds de commerce intervenue le 29 décembre 1997 a été effectuée en violation des stipulations du contrat de bail en date du 5 mai 1994, sans que la formalité de rédaction de l'acte sous forme notariée n'ait été respectée et que la bailleur n'ait donné son accord à la cession, que le fonds de commerce n'était plus exploité et que la cession en date du 14 mars 2002 constituait une cession de bail prohibée, que la SARL FRANOU par voie de fait, avait pris possession d'une partie de l'immeuble non comprise dans le bail, a assigné la SARL FRANOU aux fins de voir juger qu'elle est occupante sans droit ni titre de l'immeuble, ordonner son expulsion et fixer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers.
Par jugement en date du 27 janvier 2004, le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER, ayant estimé dans le cadre de sa motivation que la cession du 29 décembre 1997 était régulière, a ordonné la réouverture des débats sur la résiliation du bail pour cause de non exploitation du fonds.
Par jugement en date du 15 juin 2004, cette même juridiction a : - déclaré valable la "cession de bail" du 29 décembre 1997,- repoussé
la demande de résiliation du bail pour inactivité de l'exploitation, - mis à la charge de la SCI ARCOJE une indemnité de procédure de 1.500 ç.
La SCI ARCOJE a interjeté appel de ces jugements le 12 juillet 2004.
Par écritures signifiées le 9 février 2006, elle conclut à l'infirmation des jugements, à la nullité et à tout le moins à l'inopposabilité de la cession en date du 14 mars 2002, demandant à la Cour de : - dire que la SARL FRANOU est occupante sans doit ni titre de l'immeuble,- subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire,- plus subsidiairement, dire que la SARL FRANOU est déchue du droit au renouvellement du bail et que le bail a été "rompu" du fait de la perte de la chose,- condamner la SARL FRANOU à lui payer :
[* une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'au mois de janvier 2005, date à laquelle l'immeuble a été démoli,
*] la somme de 2.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Elle soutient les moyens et arguments suivants :
La SARL FRANOU tient ses droits de Nadine Z... qui ne peut prétendre avoir acquis régulièrement de droit au bail : le contrat de bail en date du 5 mai 1994 prévoyait en effet que toute cession ou sous location du bail devrait avoir lieu par acte notarié auquel le bailleur devrait être appelé, or la cession du 29 décembre 1997 a été effectuée par acte sous seing privé, sans le concours du bailleur ; ces irrégularités font grief au bailleur qui ne dispose pas d'un titre exécutoire ni de l'engagement solidaire du cédant et des cessionnaires exigés dans le bail.
Ces irrégularités ont été rappelées à Nadine Z... et à la SARL FRANOU par sommations en date des 12 et 13 mars 2002, et il est indifférent que l'acte de cession de l'immeuble à la SCI ARCOJE en date du 31 août 2001 mentionne la cession du fonds de commerce du 29 décembre 1997, puisque cette simple mention ne peut emporter renonciation à contester la validité de la cession, qui doit être expresse.
L'acte sous seing privé du 29 décembre 1997 n'est pas un avenant au bail authentique initial et n'est pas intervenue entre les mêmes parties ; les époux X... qui n'étaient plus propriétaires de l'immeuble, n'ont pu par attestations du 24 janvier 2002 couvrir l'irrégularité, et ces attestations ne sont pas conformes aux exigences des articles 200 et suivants du code de procédure civile.
L'acte en date du 14 mars 2002 dissimule une cession de bail prohibée sous la forme d'une cession de fonds de commerce puisque le fonds de commerce de bar n'est plus exploité depuis longtemps.
Les locataires ont en outre, commis des manquements graves à leurs obligations : ni Nadine Z... ni la SARL FRANOU n'ont tenu le fonds de commerce constamment ouvert et achalandé alors que le contrat de bail l'imposait, et la SARL FRANOU a commis une voie de fait en ayant annexé frauduleusement une partie des locaux de l'immeuble non comprise dans le bail.
A la suite d'une tempête qui s'est abattue sur la région, la toiture de l'immeuble s'est effondrée, et par arrêté municipal du 4 février 2005, la SCI ARCOJE a été mise en demeure de procéder à la destruction de l'immeuble, opération à laquelle elle a procédé.
Par écritures signifiées le 15 novembre 2005, la SARL FRANOU a conclu à la réformation "du" jugement par voie d'appel incident sur la demande de dommages intérêts, demandant à la Cour de condamner la SCI
ARCOJE à lui payer la somme de 5.000 ç au titre de la réparation de son préjudice résultant des difficultés qu'elle "pourrait" rencontrer à céder son bail, à sa confirmation pour le surplus, et demande à la Cour de : - réserver ses droits au titre de la voie de fait commise par la SCI ARCOJE le 2 avril 2005,- condamner la SCI ARCOJE à lui payer la somme de 2.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en cause d'appel.
Elle expose que le 1er et le 2 avril 2005, la SCI ARCOJE sous le couvert d'une autorisation d'inventaire, a enlevé le mobilier et détruit les agencements dans les lieux loués, et soutient les moyens et arguments suivants :
Les époux X... ont donné leur accord pour que la forme authentique ne soit pas maintenue à l'occasion de la cession du 29 décembre 1997, et Nadine Z..., titulaire des droits locatifs, a opéré la cession du fonds de commerce dans la forme prescrite au bail originaire.
Au terme de l'acte de vente de l'immeuble en date du 31 août 2001, la SCI ARCOJE a été informée de ce que Nadine Z... était locataire en vertu de l'acte de cession du 29 décembre 1997, et l'a acceptée comme locataire.
L'appelante ne pouvait à l'occasion d'une cession ultérieure effectuée en la forme prévue au bail originaire, après sommation d'avoir à assister à l'acte, remettre en question la validité de l'acte de cession du 29 décembre 1997.
S'il est exact que l'article 5 du contrat de bail en date du 5 mai 1994 que les locaux devront être tenus constamment ouverts et achalandés, cette clause ne correspond pas à la commune intention des parties puisqu'elle est contraire à l'exploitation d'un fonds de commerce dans une station balnéaire où il est d'usage constant que l'exploitation des activités commerciales soit limitée d'avril à
septembre ; aucun préjudice ne pouvant en outre résulter pour le bailleur, d'une fermeture des locaux loués en hiver.
L'arrêté municipal de péril du 22 février 2005, annulant des arrêtés précédents, ne concerne que la partie cinéma de l'immeuble.SUR CE 1o) Sur la régularité de la cession du fonds de commerce au profit de la SARL FRANOU
Attendu que la SCI ARCOJE demande à la Cour de constater l'irrégularité des droits invoqués par Nadine Z..., et en tout cas leur inopposabilité à son encontre ; que dans la mesure où Nadine Z... n'a pas été appelée en la cause, cette demande est irrecevable ; qu'en réalité dans le cadre de l'argumentation soutenue par la SCI ARCOJE, cette question n'a de sens qu'au regard de la régularité des droits de la SARL FRANOU, l'appelante invoquant le défaut de la validité de la précédente cession du fonds de commerce du 29 décembre 1997 ;
Attendu que le contrat de bail en date du 5 mai 1994, versé aux débats, prévoit en page 11 sous la rubrique 18 intitulée "Cessions-sous location" : "Le preneur ne pourra céder son droit au présent bail, ni sous louer, en tout ou partie , les locaux en dépendant, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur... Toute cession ou sous location devra avoir lieu par acte notarié auquel le bailleur sera appelé..." ;
Attendu qu'il résulte de l'examen de l'acte que ces formalités n'ont pas été prévues à peine de nullité de la cession ou de la sous location ;
Attendu que la cession du fonds de commerce du 29 décembre 1997 par
Cédric Y... à Nadine Z... a été faite sous seing privé ; qu'il ressort des attestations communiquées de Pierre X... et de Françoise X... née FONTAINE, précédents bailleurs et auteurs de la SCI ARCOJE, que ceux-ci ont été tenus informé de la cession au profit de Nadine Z... et ont accepté que l'acte soit passé sous seing privé ; que ces attestations qui certes, ne répondent pas aux exigences prévues par l'article 202 du nouveau code de procédure civile, seront pourtant retenues à titre de renseignements par la Cour ;
Attendu que la clause prévoyant dans la cadre du contrat de bail en date du 5 mai 1994, en cas de cession du droit au bail, la rédaction d'un acte notarié auquel les bailleurs doivent être appelés et le consentement exprès et par écrit de ceux-ci, n'avait été stipulée qu'en faveur des époux X... qui avaient tout pouvoir pour y renoncer ; que cette renonciation étant intervenue au vu des attestations, au moment de la conclusion de l'acte de cession du 29 décembre 1997, soit avant la date d'acquisition de l'immeuble par la SCI ARCOJE le 31 août 2001, celle-ci n'est pas fondée à se prévaloir de l'irrégularité formelle de l'acte de cession ;
Attendu que l'acte d'acquisition de l'immeuble par la SCI ARCOJE en date du 31 août 2001, mentionne bien en page 4 que Nadine Z... est locataire de la partie bar de l'immeuble suite à la cession du fonds de commerce par acte sous seing privé du 29 décembre 1997 ; que l'acte de cession du fonds de commerce en date du 24 mars 2002 au bénéfice de la SARL FRANOU a été rédigé en la forme notariée ; qu'il résulte d'une sommation d'avoir à comparaître en date du 1er mars 2002 versée aux débats, que la SCI ARCOJE a été appelée à comparaître à la conclusion de cet acte ;
Attendu que le fait à le supposer établi que les irrégularités affectant l'acte de cession du 29 décembre 1997 causeraient grief à la SCI ARCOJE, ne saurait permettre à celle-ci de contester la validité de l'acte à son égard, alors que les époux X... au profit desquels la clause concernant les formalités de cession avait été stipulée, ont renoncé à s'en prévaloir ; qu'il résulte du contenu de leurs attestations que cette renonciation est intervenue au moment de la conclusion de l'acte de cession du fonds de commerce ;
Attendu que dans ces conditions, que la SCI ARCOJE ne peut valablement invoquer en se fondant sur ce motif, la nullité et l'inopposabilité de la cession au bénéfice de la SARL FRANOU ; 2o) Sur le défaut d'exploitation du fonds et sur la voie de fait commise par la SARL FRANOU
Attendu que le contrat de bail en date du 5 mai 1994 prévoit en page 5 sous la rubrique no5 "Conditions spéciales au commerce ouverture-achalandage " : "Les locaux où s'exerce le commerce devront être tenus constamment ouverts et achalandés... Toutefois, le preneur pourra les fermer pendant la période des vacances, pour la durée en usage dans la profession et, selon les mêmes usages, opérer les fermetures hebdomadaires" ; que les actes de cession du fonds de commerce du 29 décembre 1997 et en date du14 mars 2002 stipulent que l'acquéreur exécutoire aux lieu et place du vendeur toutes les charges et conditions du bail ;
Attendu que la SCI ARCOJE sollicite à titre subsidiaire, que soit prononcé la résiliation du bail pour défaut d'exploitation du fonds ;
Attendu que la clause relative à l'ouverture et à l'achalandage du fonds constitue une garantie financière prévue au profit du bailleur ; qu'à ce titre, en l'espèce, la SCI ARCOJE n'invoque nullement un manquement du preneur à son obligation de paiement du loyer et des charges ;
Attendu qu'ensuite, que pour tenter d'établir le défaut d'exploitation du fonds, la SCI ARCOJE verse aux débats des extraits du registre du commerce et des sociétés du 30 octobre 2002 concernant Nadine Z... et la SARL FRANOU, et des procès-verbaux de constat en date des 23 octobre 2001, 13 novembre 2003, et 10 mars 2004 ;
Attendu que contrairement aux affirmations de l'appelante sur ce point, les extraits du registre du commerce ne démontrent en rien que Nadine Z... n'aurait plus exploité le fonds de commerce dans les locaux loués pour les années 2001 et 2002 ; que ces pièces font simplement état d'une cessation d'activité le 14 mars 2002 pour Nadine Z..., et d'un début d'activité à cette même date par la SARL FRANOU ;
Attendu que le procès verbal de constat en date du 23 octobre 2001 mentionne que la port du bar est fermée à 15 heures 30, qu'il y est apposé une affichette invitant à se rendre au café voisin tenu par Nadine Z..., et que les vitres sont poussiéreuses ; que le procès verbal de constat en date du 13 novembre 2003 précise qu'à cette date à 18 heures 30, le café était fermé et qu'à l'intérieur, les tables et chaises sont rangées ; qu'enfin le procès verbal de constat en date du 10 mars 2004 indique qu'à 18 heures, le café est fermé, les
vitres et carreaux du sol sont laissés très sales et que les chaises et les tables sont rangées ;
Attendu que de tels éléments établissent simplement un ralentissement conjoncturel de l'activité commerciale et ne justifient aucunement d'un défaut d'exploitation d'une gravité telle qu'il y ait lieu de prononcer la résiliation du bail ;
Attendu qu'en sens contraire, la SARL FRANOU produit en effet un guide de STELLA plage de 2003 mentionnant en page 35 : Bar du Cinéma 876 avenue des États Unis ouvert de 7 heurs 30 à 1 heure hors saison, et de 7 heures 30 à 2 heures en saison, ainsi que de nombreuses attestations d'employés et de clients, des photographies démontrant une exploitation normale avec un ralentissement de l'activité commerciale hors saison caractéristique des commerces situés dans des stations balnéaires ; qu'enfin le compte de résultat de la SARL FRANOU pour le 31 décembre 2003 mentionne que les recettes du Bar du Cinéma représentent 99,01 % du chiffre d'affaires, et un résultat de l'exercice de 30.546 ç pour 2003, et de 25.855 ç pour 2002 ;
Attendu que la SCI ARCOJE qui ne démontre pas un défaut d'exploitation des lieux loués ne peut valablement soutenir que dans la mesure où le fonds n'est plus exploité de longue date, la cession du fonds de commerce en date du 14 mars 2002 dissimulait une cession de bail prohibée ;
Attendu qu'en second lieu, la SCI ARCOJE sollicite la résiliation du bail en invoquant une faute de la locataire qui s'est appropriée par voie de fait, une partie de l'immeuble non comprise dans le bail ; que si la réalité de cette voie de fait est établie par un arrêt de
la Cour d'Appel de DOUAI en date du 26 avril 2005 versé aux débats, ayant notamment confirmé un jugement du Tribunal d'Instance de MONTREUIL SUR MER en date du 19 juin 2003 en ce qu'il avait ordonné à la SARL FRANOU de libérer sous astreinte la partie dite "B" de l'immeuble litigieux, non donnée à bail, comprenant une salle de cinéma, une salle de projection, deux pièces à usage d'habitation et un garage, dans laquelle le gérant de la SARL FRANOU s'était introduit par effraction, cette faute de la locataire ne peut justifier que soit prononcée la résiliation du bail dans la mesure où la SCI ARCOJE a elle même, commis une faute plus grave consistant dans la destruction complète et volontaire de l'immeuble ;
Attendu sur ce point, que les faits matériels de destruction volontaire ne sont pas contestés par la SCI ARCOJE ; que cette dernière ne peut valablement soutenir qu'à la suite d'une tempête qui s'est abattue sur la région du CUCQ, la toiture de l'ensemble de l'immeuble s'est effondrée, et qu'elle a été mise en demeure par arrêté municipal du 4 février 2005, de procéder à la destruction de la totalité de l'immeuble ;
Attendu en effet que la SARL FRANOU produit un procès verbal de constat en date du 3 avril 2005, dont il ressort que les locaux loués à bail bien qu'ayant été dégradés au niveau des agencements et embellissements, étaient encore existants à cette date ;
Attendu que s'il est exact qu'un arrêté municipal du 4 février 2005 versé aux débats, avait mis en demeure le gérant de la SCI ARCOJE "de faire cesser le péril résultant de l'état (de l') immeuble en procédant aux travaux de démolition... vu le constat de l'état de délabrement dans lequel se trouve l'ancien cinéma", un autre arrêté
municipal du 22 février 2005, également communiqué, annule ce précédent arrêté, et met simplement en demeure le gérant de la SCI ARCOJE de procéder "aux mesures d'urgences nécessaires pour sécuriser le bâtiment" ;
Attendu enfin que l'intimée produit un rapport d'expertise judiciaire de Jean Pierre A... daté du 21 juin 2005, intervenu dans le cadre d'une autre procédure ayant opposé le parties, dont il résulte qu' "aucun défaut d'entretien locatif ne pouvait justifier la démolition de la partie (bar de l'immeuble)...qu'il était techniquement possible de démolir (le cinéma) sans démolir la partie (bar) ; qu'il résulte de ces éléments que la SCI ARCOJE a choisi délibérément de détruire l'ensemble de l'immeuble ; qu'elle ne peut dès lors utilement se prévaloir ni de la faute de moindre importance commise par la locataire et constatée par l'arrêt en date du 26 avril 2005 précité, ni de la perte de l'immeuble loué qui n'est due qu'à son propre fait ;
Attendu que la SCI ARCOJE n'explique pas dans es écritures les arguments à l'appui de sa demande subsidiaire tendant à voir juger que la SARL FRANOU est déchue du droit au renouvellement du bail ; qu'en toute hypothèse au regard de la gravité de la faute commise par le bailleur, les manquements invoqués à l'encontre de l'intimée ne peuvent justifier la déchéance de son droit au renouvellement du bail ; 3o) Sur les autres demandes de la SARL FRANOU
Attendu que la Sté FRANOU sollicite le paiement de la somme de 5.000 ç à titre de dommages intérêts invoquant la tentative de déstabilisation de ses droits locatifs par la SCI ARCOJE et les difficultés qu'elle "pourrait avoir" à céder son bail ;
Que le tribunal a omis de statuer sur cette demande ;
Que la Sté FRANOU ne fait état que d'un préjudice purement éventuel alors que seul un dommage certain peut donner lieu à réparation ; qu'elle doit être déboutée de cette demande ;
Attendu qu'il lui sera donné acte de ses réserves quant à l'exercice de ses droits et actions en réparation du préjudice occasionné par le faits commis en avril 2005 ;
Attendu que la SCI ARCOJE partie succombante, sera condamnée à payer à la SARL FRANOU la somme de 1.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS
La Cour statuant en audience publique et contradictoirement,
Confirme le jugement, y ajoutant,
Déboute la SCI ARCOJE de ses demandes,
Déboute la SARL FARNOU de sa demande de dommages intérêts pour tentative de déstabilisation de ses droits locatifs,
Lui donne acte de ses réserves quant à l'exercice de ses droits et actions en réparation du préjudice occasionné par les faits commis en avril 2005,
Condamne la SCI ARCOJE aux dépens d'appel avec droit de recouvrement
direct au profit de la SCP DELEFORGE-FRANCHI avoués,
Condamne la SCI ARCOJE à payer à la SARL FRANOU la somme de 1.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en cause d'appel.Le Greffier,
Le Président,
S. AMBROZIEWICZ
E. MERFELD