R.G : 10/04168
Décision du
Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE

du 23 mars 2010

RG :2010/058
SA ELECTROLIUM

SCI LES TILLEULS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 29 Novembre 2011
APPELANTE :
SA ELECTROLIUM
représentée par ses dirigeants légaux
Route des Etangs
01240 SAINT PAUL DE VARAX
représentée par la SCP LAFFLY - WICKY, avoués à la Cour
assistée de Me Christophe OHMER, avocat au barreau de LYON

SCI LES TILLEULS
représentée par ses dirigeants légaux
2 rue Teynière
01000 BOURG EN BRESSE
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assistée de la SELARL FOURMANN & PEUCHOT, avocats au barreau de LYON
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 04 Avril 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Octobre 2011
Date de mise à disposition : 29 Novembre 2011
Audience présidée par Pascal VENCENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
- Dominique DEFRASNE, conseiller
- Françoise CLEMENT, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

La société civile immobilière LES TILLEULS était propriétaire d'un bâtiment à usage industriel sur la commune de SAINT-PAUL-DE VARAX qu'elle a donné à bail au profit de la société ELECTROLIUM qui y exerçait une activité de maintenance pour les besoins de son métier de traitement de surfaces de tous métaux.
Le bail verbal a été consenti courant décembre 2005 moyennant le versement par la société ELECTROLIUM d'un loyer mensuel de 3.048,98 euros HT, soit 3.646,58 euros TTC.
Le versement des loyers aurait cessé au mois de mai 2006.
La SCI LES TILLEULS a alors obtenu, selon une ordonnance de référé du 11 mars 2008, la condamnation de la société ELECTROLIUM au paiement des loyers ayant couru de juin 2006 à novembre 2007 pour un montant de 55.638,44 euros, déduction faite d'une indemnité de privation de jouissance non contestée.
La société preneuse aurait à nouveau cessé de payer ses loyers de décembre 2007 à mai 2009, époque où le bâtiment loué était détruit par un incendie.
Après commandement de payer resté sans effet, la SCI LES TILLEULS a estimé devoir à nouveau saisir le juge des référés pour demander la condamnation de la société ELECTROLIUM au paiement des loyers restant dus, soit par provision la somme de 65.638,44 euros.
Par une ordonnance de référé du 23 mars 2010, le président du tribunal de grande instance de BOURG EN BRESSE a prononcé la condamnation de la société ELECTROLIUM à verser à la SCI une provision de 65.638,44 euros à valoir sur le loyer de décembre ayant couru de décembre 2007 à mai 2009.
Dans le même temps, cette même juridiction va octroyer à la société ELECTROLlUM une provision de 5.000 euros à valoir sur l'indemnisation de son trouble de jouissance au motif que la SCI aurait laissé en place sur les lieux loués des matériels et cuves jusqu'en mars 2009, qu'au surplus ces cuves auraient été vidangées à même le sol ce qui aurait entraîné une pollution au nickel, chrome et cyanure.
La SAS ELECTROLIUM, a relevé appel de cette décision à l'effet de la voir entièrement réformée.
Il est demandé à la cour de débouter la SCI LES TILLEULS de l'ensemble de ses fins et prétentions à l'endroit de la société ELECTROLIUM, de condamner la SCI LES TILLEULS à lui payer la somme de 20.000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance outre 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est ainsi soutenu qu'il existe une contestation sérieuse sur l'obligation de paiement des loyers lorsque le bailleur manque lui-même à ses obligations contractuelles . Si en principe le locataire ne peut pas valablement suspendre le paiement du loyer en raison d'un manquement du bailleur à ses obligations, l'exception d'inexécution serait admise lorsque le locataire ne peut pas utiliser les lieux loués.
Or, la société ELECTROLIUM entend démontrer qu'elle n'a pu disposer de locaux libérés et exploitables jusqu'en mars 2009 ayant du procéder à la location de tentes et chapiteaux auprès de la société SPACIOTEMPO pour mener à bien son industrie, qu'à partir du mois de mai de cette même année toute exploitation est devenue impossible suite à l'incendie des lieux loués. Il serait donc démontré que compte tenu du contexte, la société ELECTROLlUM était justement fondée à faire valoir en contrepartie du non-respect des obligations de son bailleur, le non-respect de ses propres obligations de payer.
Viendrait à se surajouter à ce défaut de délivrance de la chose louée un autre défaut lié à la pollution du site par le déversement anarchique du fait de la SCI de cuves remplies de produits chimiques particulièrement toxiques.
Il est ainsi affirmé que le trouble de jouissance est considérable, qu'il doit être indemnisé à titre provisionnel à hauteur non pas de 5.000 euros mais bien de 20.000 euros.
A l'opposé, la SCI LES TILLEULS fait valoir que par un arrêt du 18 juin 2009 la cour d'appel de LYON a fixé définitivement le préjudice de la société ELECTROLIUM entre le 11 juin 2008 et le 25 mars 2009 à une somme globale de 25.000 euros au titre d'une liquidation d'astreinte couvrant la période dont il est fait désormais état au titre du prétendu préjudice de jouissance.
Comparé à la surface totale du bâtiment soit 654 m², la cour devrait constater que le prétendu préjudice de jouissance très limité en surface soit environ 12 m² a été très largement indemnisé par des sommes parfaitement suffisantes.
Cela étant, la cour devrait réformer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a ordonné à tort et sans aucune motivation la condamnation de la SCI LES TILLEULS à verser la somme de 5.000 euros au titre d'un préjudice de jouissance fantaisiste, ce d'autant que la location de certains matériels et de tentes n'auraient strictement aucun lien de cause à effet entre les faits de la présente procédure et des besoins propres d'exploitation de son activité de la société ELECTROLIUM sur son site principal.
Quant à une prétendue pollution, il est demandé de constater qu'il n'en est tiré aucune prétention particulière de la part de la société preneuse, celle-ci étant fermement contestée en l'état des constats faits par un laboratoire qui aurait bien dit après prélèvements sur les liquides présents dans les cuves avant vidange, que les valeurs de pollution sont très faibles et qu'il y a absence de tout élément toxique de sorte que ces éléments ne présentent aucun danger.
Il est donc demandé de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné par provision la société ELECTROLIUM à verser à la SCI LES TILLEULS la somme de 65.638,44 euros TTC au titre des loyers échus et impayés et de la réformer en ce qu'elle a alloué une somme supplémentaire de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance allégué en sus des sommes arbitrées de ce chef par la cour d'appel.
SUR QUOI LA COUR
La cour, après examen de l'ensemble des éléments de ce litige, parvient exactement aux mêmes conclusions que le juge des référés tant sur la créance incontestable de loyers que sur l'absence d'imputabilité au propriétaire de la pollution du sol, qu'enfin sur le préjudice par trouble de jouissance causé par le défaut d'enlèvement du matériel appartenant au bailleur nonobstant injonction judiciaire et cela indépendamment de la surface au sol effectivement occupée, la perturbation n' étant pas arithmétiquement liée à la proportion d'occupation mais bien à la perturbation qu'une telle occupation indue et incongrue génère dans la circulation des hommes et des matériaux au sein d'une unité de production nécessairement rationnelle dans l'analyse des allées et venues de chacun.
La décision déférée doit être confirmée en toutes ses dispositions y compris pour ce qui concerne les frais d'avocat et les dépens.
En cause d'appel il n'y a pas lieu non plus ni à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ni à attribution des dépens à l'une ou l'autre partie.
PAR CES MOTIFS
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions.
Dit n'y avoir lieu en cause d'appel à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dit que chaque partie conserve ses dépens.
Le greffier Le président