COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 26 NOVEMBRE 2015

RG N : 14/ 00709

M. André X..., Mme Geneviève Y... épouse X...

M. Patrice B..., M. Olivier Z..., Mme Véronique A..., SCP B...- C...- D...- E...

DEMANDE RELATIVE A L'EXECUTION D'UNE PROMESSE DE VENTE
Grosse délivrée à
Me DUBOIS-MARET, avocat
Le VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

Monsieur André X...
de nationalité Française, demeurant...-87220 FEYTIAT
représenté par Me Charlotte DUBOIS-MARET, avocat au barreau de LIMOGES, Me Julia BENAIM, avocat au barreau de LIMOGES,
Madame Geneviève Y... épouse X...
de nationalité Française, demeurant...-87220 FEYTIAT
représentée par Me Charlotte DUBOIS-MARET, avocat au barreau de LIMOGES, Me Julia BENAIM, avocat au barreau de LIMOGES,
APPELANTS d'un jugement rendu le 30 JANVIER 2014 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

Monsieur Patrice B...
de nationalité Française, Notaire, demeurant...-87001 LIMOGES CEDEX
représenté par Me Marie Christine COUDAMY de la SELARL DAURIAC & ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES, Me Laëtitia DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES
Monsieur Olivier Z...
de nationalité Française, né le 19 Juillet 1964 à LIMOGES, demeurant...-87000 LIMOGES
représenté par Me Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES
Madame Véronique A...
de nationalité Française, née le 19 Juillet 1964 à MARMANDE, Ingénieur, demeurant...-31770 COLOMIERS
représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES
SCP B...- C...- D...- E...
Notaire, demeurant...-87001 LIMOGES CEDEX
représentée par Me Marie Christine COUDAMY de la SELARL DAURIAC & ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES, Me Laëtitia DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES

Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 08 Octobre 2015 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 12 Novembre 2015. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2015.
A l'audience de plaidoirie du 08 Octobre 2015, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur SABRON, Président de chambre, a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 26 Novembre 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Les époux X... sont propriétaires d'un immeuble situé... à LIMOGES ; à la suite d'une division de cet immeuble par lots, un règlement de copropriété a été établi le 10 mai 2011 par Maître B..., notaire associé à LIMOGES.
Ils ont décidé de vendre plusieurs lots et, en particulier, le lot no 6, constitué par un appartement de type studio, qui était occupé par M. Olivier Z... au titre d'un bail signé le 7 août 2008.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juillet 2011 les époux X... ont notifié à M. Z... les conditions de la vente en l'informant de ce que cette notification valait offre de vente en application des dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
En application de ce texte, le locataire disposait d'un délai de deux mois pour accepter cette offre.
Le 16 septembre 2011, M. Olivier Z... a adressé au notaire des époux X..., Maître Patrice B..., un courrier dans lequel il faisait part de son intention d'acquérir le bien au prix demandé de 24 511 ¿ en précisant qu'il financerait cette acquisition au moyen d'un prêt.
En application du texte précité, il disposait à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur d'un délai porté à quatre mois (au lieu de deux compte-tenu de son intention de recourir à un prêt) pour la réalisation de l'acte de vente ; le dernier jour de ce délai était donc le 16 janvier 2012.
Le 21 décembre 2012 le notaire de M. Z..., Maître F..., a envoyé à son confrère, Maître B..., un courrier lui demandant de lui adresser un projet d'acte et diverses pièces nécessaires à la vente ; il précisait dans ce courrier que son client avait obtenu son offre de prêt qu'il devait accepter le 16 janvier 2012.
L'offre de prêt a été émise par le CCM COLOMIERS le 30 décembre 2011 et elle a été reçue par M. Z... le 3 janvier 2012.
M. Olivier Z... et son épouse ont signé cette offre le 16 janvier 2012, c'est à dire le dernier jour du délai de quatre mois.
Le 17 janvier 2012 le notaire des vendeurs, Maître B..., a adressé au notaire de M. Z... un courrier dans lequel il rappelait que celui-ci disposait d'un délai de quatre mois pour réaliser l'acte de vente et que, ce délai ayant expiré, l'offre de vente était nulle de plein droit comme le prévoyait expressément l'article 10 de la loi précitée.
Par acte d'huissier du 26 mai 2012 M. Z... a fait signifier aux époux X... une lettre du 23 mai 2005 dans laquelle il exprimait sa volonté de donner congé pour le 23 mai 2012 et de solliciter l'exécution forcée de la vente.
Par lettre recommandée en date du 25 octobre 2012, les époux X... l'ont mis en demeure de payer la somme de 1 890 ¿ correspondant au montant des loyers dus depuis le mois de février 2012, date à laquelle il avait été mis fin au règlement sans explication, jusqu'au 23 août 2012, date de l'expiration du préavis de 3 mois.
Par acte du 26 décembre 2012 M. Z... et son épouse, née Véronique A..., ont fait assigner M. et Madame X... devant le tribunal de grande instance de LIMOGES pour obtenir sur le fondement de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation qu'il soit constaté que la vente était parfaite et dit que le jugement à intervenir vaudrait vente.
Ils sollicitaient en outre des dommages-intérêts de 5 000 ¿.
Par acte du 14 mai 2013 M. et Madame X... ont fait appeler en garantie Maître Patrice B... et la SCP B...- C...- D...- E....
Le tribunal a par jugement du 30 janvier 2014 :
- constaté que M. Olivier Z... avait régulièrement fait valoir son droit de préemption, qu'il existait un accord des parties sur la chose et sur le prix et que l'acquéreur avait obtenu de son établissement bancaire le prêt nécessaire au financement du bien ;
- dit que la non réalisation de la vente était imputable aux vendeurs, M. et Madame X... ;
- dit que la vente était parfaite et que le notaire des vendeurs devrait établir un projet d'acte authentique de vente à M. Z... moyennant le prix de 24 517 ¿ ;
- enjoint à M. et Madame X... de régulariser l'acte authentique de vente ;
- débouté M. et Madame Z... de leurs demandes de dommages-intérêts ;
- débouté M. et Madame X... de leur demande en paiement de loyer ;
- déclaré la SCP B...- C...- D...- E... responsable à hauteur de la moitié de la non réalisation de la vente dans le délai de 4 mois ;
- condamné cette dernière à relever M. et Madame X... indemnes des condamnations mises à leur charge à hauteur de 50 %, y compris celle prononcée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté M. et Madame X... de leur demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de Maître B... et de la SCP B...- C...- D...- E... ;
- condamné M. et Madame X... à verser à M. Z... une indemnité de 1 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. et Madame X... aux dépens.
M. et Madame X... ont relevé appel de ce jugement à l'encontre des époux Z... par déclaration remise au greffe le 10 juin 2014.
Ils ont relevé appel du jugement à l'encontre des notaires par déclaration du 3 septembre 2014.
Dans leurs dernières conclusions qui ont été déposées le 2 décembre 2014, les époux X... demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement dans leurs rapports avec les époux Z... et de dire l'acceptation de l'offre de vente nulle de plein droit à défaut de réalisation de l'acte de vente dans le délai de quatre mois ;
- de débouter les époux Z... de l'intégralité de leurs demandes et de les condamner à leur payer la somme de 1 890 ¿ au titre de l'arriéré des loyers ;
- de condamner M. et Madame Z... à leur verser une indemnité de 3 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- s'agissant des demandes formées à l'encontre de leur notaire, de dire que la SCP B...- C...- D...- E... a manqué à son devoir de conseil ;
- de la condamner à les relever indemnes de l'intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées par la cour à leur égard ;
- de condamner la SCP B...- C...- D...- E... à leur verser des dommages-intérêts de 2 500 ¿ pour préjudice moral ;
- en toute hypothèse, de débouter M. Z... de sa demande de dommages-intérêts ;
- de condamner la SCP B...- C...- D...- E... à leur verser une indemnité de 3 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées le 2 décembre 2014, M. Olivier Z... demande à la cour :
- de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la vente était parfaite et donné injonction aux époux X... de signer l'acte authentique ;
- d'accueillir leur appel incident sur la demande de dommages-intérêts formée à l'encontre des époux X... et de condamner ces derniers à leur payer, en réparation de leur préjudice matériel et moral, la somme de 5 000 ¿ ;
- pour le surplus, de débouter les époux X... et les notaires de l'intégralité de leurs demandes ;
- de condamner solidairement M. et Madame X... à leur verser une indemnité de 3 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées le 17 novembre 2014, Madame Véronique A... épouse X... demande à la cour en indiquant qu'elle est en instance de divorce avec M. Olivier X... et qu'elle n'est pas signataire du bail conclu par celui-ci avec les époux X... :
- de confirmer le jugement entrepris ;
- à titre subsidiaire, de constater que les époux X... ne peuvent pas lui réclamer le paiement de loyers ;
- de condamner ces derniers à lui verser une indemnité de 2 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions qui ont été déposées le 21 novembre 2014, Maître Patrice B... et la SCP B...- C...- D...- E... demandent à la cour :
- de déclarer irrecevables, faute de fondement en droit, les demandes des époux X... dirigées contre les notaires, ce en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile ;
- de dire que Maître B... n'a commis aucune faute et que M. Z... est seul responsable de ce que l'acte de vente n'ait pas été régularisé dans le délai de quatre mois, ce qui a entraîné de plein droit la nullité de l'acceptation de l'offre de vente par le locataire ;
- d'infirmer le jugement et de dire que Maître B... doit être mis hors de cause ;
- de débouter les époux X... de l'intégralité de leurs demandes dirigées contre les notaires ;
- de les condamner au paiement d'une indemnité de 3 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé pour un plus ample exposé de l'argumentation des parties aux conclusions susvisées.
LES MOTIFS DE LA DECISION
Les conclusions signifiées par les époux X... au soutien de leur appel en garantie formé contre la SCP B...- C...- D...- E... sont fondées en droit sur l'article 1382 du code civil ; elles sont recevables au regard des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile.
Il résulte de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation que le locataire qui a accepté l'offre de vente notifiée par le bailleur dispose « pour la réalisation de l'acte de vente » d'un délai qui court à compter de la réception de cette offre et qui est porté à 4 mois lorsqu'il a notifié son intention de recourir à un prêt à l'obtention du quel, dans ce cas, son acceptation est subordonnée.
Aux termes du même texte, passé le délai « de réalisation de l'acte de vente », l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit.
En l'espèce, il est constant que l'acte de vente n'a pas été réalisé dans le délai de quatre mois qui, M. Z... ayant adressé sa réponse aux bailleurs le 16 septembre 2011, expirait le 17 janvier 2012.
Le tribunal a estimé que cela était imputable aux bailleurs dont le notaire était demeuré inactif alors que son confrère, notaire du locataire, lui avait envoyé le 21 décembre 2011 un courrier lui demandant de lui adresser les pièces nécessaires à la vente et un projet d'acte.
En réalité, l'acte ne pouvait pas être signé, non par la faute du notaire des vendeurs dont les diligences auraient été vaines, mais par le fait de l'acquéreur qui, à la date de l'expiration du délai de quatre mois, n'était pas en mesure d'effectuer le paiement du prix puisque ce n'est que le 16 janvier 2012, c'est à dire le dernier jour du délai, qu'il a signé avec son épouse l'offre de prêt émise le 30 décembre 2011 par sa banque.
Il apparaissait d'ailleurs à la lecture de la lettre susvisée du notaire du locataire que le délai précité ne pourrait pas être respecté puisque cette lettre précisait que M. Z... devait accepter l'offre de prêt le 16 janvier 2012, ce qui signifiait que le notaire des bailleurs chargé de rédiger l'acte n'aurait pas les fonds avant l'expiration du délai.
La réalisation d'un acte authentique de vente exige en effet que toutes les conditions soient remplies pour que cet acte puisse produire de manière concrète l'intégralité de ses effets, tant pour le vendeur qui a droit au paiement du prix, que pour l'acquéreur dont l'intérêt est que son acquisition puisse être opposable aux tiers.
Or le notaire qui était chargé de réaliser l'acte de vente ne pouvait pas recueillir les signatures avant d'avoir la garantie de ce que le prix serait payé, ce qui supposait que la banque lui ait notifié la remise des fonds.
Recevoir l'acte sans disposer de la garantie que le prix serait versé au vendeur aurait été constitutif d'une imprudence de nature à engager sa responsabilité.
En l'espèce, dés lors que l'acquéreur avait attendu le dernier jour du délai prescrit par la loi à peine de nullité de plein droit de son acceptation de l'offre de vente pour signer l'offre de prêt émise par sa banque, le notaire qui ne disposait pas des fonds et n'avait pas même reçu de courrier de la banque lui en garantissant le versement n'était pas en mesure, à la date de l'expiration du délai, de recevoir l'acte par laquelle la vente devait être réalisée.
Certes, l'article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et que la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dés qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
M. Z... avait obtenu un accord de financement de la part de sa banque qui avait émis une offre de prêt avant l'expiration du délai.
Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qui sont d'ordre public dérogent à celles de l'article 1583 du code civil en ce que, précisément, elles subordonnent l ¿ effet de l'acceptation de l'offre de vente par le locataire à la réalisation d'un acte de vente dans un délai impératif qui, en l'espèce, n'a pas été respecté.
Ce retard a entraîné la nullité de plein droit de l'acceptation de l'offre du vendeur et libéré celui-ci de toutes ses obligations au titre de l'offre contenue dans sa lettre de notification du 18 juillet 2011.
Il n'est pas imputable au vendeur, ni au notaire de celui-ci, mais exclusivement au locataire, M. Olivier Z..., à qui il appartenait de faire diligence afin de pouvoir être en mesure d'effectuer le paiement avant l'expiration du délai, en anticipant celui qui lui était imposé pour accepter l'offre de prêt.
Les dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation qui donnent à l'acquéreur non professionnel un délai de rétractation de sept jours lorsque l'acte de vente est réalisé par un acte authentique qui n'a pas été précédé d'une promesse ne trouvent pas application en l'espèce dés lors que, précisément, aucun acte authentique n'a pu être signé dans le délai prescrit à peine de nullité de l'acceptation de l'offre de vente.
Il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris et de débouter M. Olivier Z... de l'intégralité de ses demandes formées contre les époux X....
Les demandes formées par les époux X... à l'encontre de la SCP B...- C...- D...- E... ne sont que subsidiaires ; elles deviennent sans objet dés lors que la nullité de l'acceptation de l'offre de vente par le locataire incombe à celui-ci et nullement au notaire chargé de rédiger l'acte de vente qui n'a pas commis de faute.
En revanche, les époux X... sont fondés en leur demande dirigée contre M. Olivier Z... en ce qui concerne le paiement des loyers dont celui-ci qui n'a pas acquis la propriété de l'appartement est resté redevable pour la période de février 2012, date de l'arrêt des paiements, au 23 août 2012, date de l'expiration du préavis de trois mois dont il n'a pas été tenu compte dans la lettre du 23 mai 2012 par laquelle il a avisé le bailleur de ce qu'il avait « quitté l'appartement en question avec effet immédiat ».
Selon le décompte des appelants qui n'est pas contesté, l'arriéré des loyers s'élève à 1 890 ¿.
En revanche, les époux X... ne peuvent pas réclamer ce paiement à Madame Véronique A... qui n'a pas signé le bail.
M. et Madame X... sont en droit de réclamer à l'encontre de M. Olivier Z... sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité de 3 000 ¿ couvrant les frais exposés en première instance et en appel.
La demande formée par Madame Véronique A... sur le fondement de ce texte doit être rejetée, de même que celle de la SCP B...- C...- D...- E... dans la mesure où elle est dirigée contre les époux X... qui obtiennent gain de cause en appel.
PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Dit recevables les conclusions d'appel signifiées à titre subsidiaire par M. et Madame X... à l'encontre de la SCP B...- C...- D...- E....
Infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau.
Dit que la non réalisation d'un acte de vente dans le délai prescrit par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 incombe au locataire dont l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Déboute M. Olivier Z... de l'intégralité de ses demandes dirigées contre M. André X... et Madame Geneviève Y... épouse X....
Constate que l'appel en garantie formé par M. et Madame X... à l'encontre de la SCP B...- C...- D...- E... est sans objet, la nullité de l'acceptation de l'offre étant le fait du locataire et non celui du notaire qui n'a pas commis de faute.
Condamne M. Olivier Z... à verser à M. André X... et Madame Geneviève Y... épouse X... la somme de 1 890 ¿ à titre d'arriéré de loyers.
Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Madame Véronique A..., ni au profit de la SCP B...- C...- D...- E....
Condamne M. Olivier Z... à verser à M. André X... et Madame Geneviève Y... épouse X... une indemnité de 3 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le condamne aux dépens de première instance et d'appel.