MFTL/BLL Numéro /05 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 29 novembre 2005
Dossier : 03/02963 Nature affaire : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé Affaire : La Société BAYER SANTE FAMILIALE S.A.S. venant aux droits de la Société LABORATOIRES ROCHE NICHOLAS venant aux droits de la Société SERDEX C/ COMMISSION SYNDICALE HAUT-OSSAU RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS
A R R E T prononcé par Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Monsieur X..., Greffier, à l'audience publique du 29 novembre 2005 date à laquelle le délibéré a été prorogé. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 13 Septembre 2005, devant : Madame TRIBOT LASPIERE, magistrat chargé du rapport, assisté de Monsieur X..., Greffier présent à l'appel des causes, Madame TRIBOT LASPIERE, en application des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur Y... et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur LARQUE, Président Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller Monsieur Y..., Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 12 septembre 2005 qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant : APPELANTE : La Société BAYER SANTE FAMILIALE S.A.S. venant aux droits de la Société LABORATOIRES ROCHE NICHOLAS par changement de dénomination sociale, dont le siège social est 33 Rue de L'Industrie 74240 GAILLARD elle-même venant aux droits de la Société SERDEX agissant poursuites et diligences en la personne
de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège représentée par la S.C.P. DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour assistée de Me DELMOTTE CLAUSSE, avocat au barreau de THONON LES BAINS INTIMEE : COMMISSION SYNDICALE HAUT-OSSAU Promenade de l'Arriussec 64440 LARUNS représentée par la SCP LONGIN C. ET P., avoués à la Cour assistée de Me CASADEBAIG, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 15 JUILLET 2003 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAUFaits et procédure
La société BAYER SANTE FAMILIALE S.A.S. qui vient aux droits de la S.A.S LABORATOIRES ROCHE NICHOLAS, laquelle venait également aux droits de la société SERDEX, est locataire d'un terrain industriel d'une superficie de 5 ha 98 a18 ca, situé à LONS (64), initialement loué à la société SERDEX par la COMMISSION SYNDICALE DU HAUT-OSSAU, en vertu d'un bail à construction passé en la forme notarié le 4 février 1977 pour une durée de 45 ans ayant pris effet le 1er janvier 1976 et stipulée renouvelable pour une nouvelle période de 45 ans ;
Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel égal à 6,50 % de la valeur vénale du terrain estimée à 10 francs le m , soit un loyer initial de 38 881,70 francs par an stipulé payable d'avance semestriellement les 1er janvier et 1er juillet de chaque année ;
Il est prévu dans le contrat que pour maintenir la correspondance entre le loyer et la valeur locative, le loyer pourra être révisé tous les trois ans par application des dispositions de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953 mais que la première demande révision ne pourra être formée avant le 1er janvier 1982 ;
A la suite de plusieurs révisions triennales opérées sur les bases de l'indice INSEE du coût de la construction, le loyer était fixé à compter du 1er janvier 1997 à la somme de 109 098 francs ;
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mars 2000, la COMMISSION SYNDICALE DU HAUT-OSSAU, se prévalant de modifications des
facteurs locaux de commercialité, a demandé au preneur de porter le loyer du bail révisé à compter du 1er avril 2000 à la somme de 252 700 francs par an (38 523,87 ç) ;
Par acte d'huissier du 5 octobre 2001, la S.A.S. LABORATOIRES ROCHE NICOLAS a saisi le juge des loyers commerciaux de PAU d'une contestation sur le prix du loyer demandé ;
Une expertise confiée à Mr Vincent NICOLAS a été ordonnée par décision du 4 décembre 2001 avec la mission habituelle en la matière ;
Dans un rapport déposé le 7 février 2003, l'expert conclut que les modifications intervenues dans les facteurs locaux de commercialité du secteur considéré ont entraîné une augmentation de 10 % de la valeur locative mais que ces modifications n'ont eu, à son sens aucune incidence sur l'activité industrielle de la société locataire ; compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, l'expert propose de fixer le nouveau loyer à la somme de 23 553 ç par an ;
Par jugement du 15 juillet 2003, le juge des loyers commerciaux, homologuant partiellement le rapport d'expertise, a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2000 à la somme de 26 170 ç par an et a condamné la S.A.S. LABORATOIRES ROCHE NICHOLAS à payer à la COMMISSION SYNDICALE DU HAUT-OSSAU la différence entre le montant du loyer ainsi révisé et le montant du loyer effectivement réglé, avec intérêts au taux légal sur cette différence à compter du 1er avril 2000 ;
La S.A.S. LABORATOIRES ROCHE NICHOLAS a relevé appel de ce jugement ; En cours de procédure devant la Cour, cette société a été rachetée par le groupe BAYER et a pris la dénomination sociale de société
"BAYER SANTE FAMILIALE S.A.S.". Prétentions et moyens des parties
Par conclusions du 19 avril 2005, auxquelles la Cour se réfère expressément en application de l'article 455 du nouveau code de procédure civile, la S.A.S. LABORATOIRES ROCHE NICHOLAS, devenue BAYER SANTE FAMILIALE S.A.S. rappelle qu'aux termes d'une jurisprudence fermement établie, pour justifier le déplafonnement du loyer révisé, les modifications des facteurs locaux de commercialité doivent avoir un intérêt pour l'activité exercée dans les lieux loués ; elle fait valoir que les modifications des facteurs locaux de commercialité constituées par l'implantation de nouvelles zones d'activité, l'augmentation du nombre d'habitants, les travaux de viabilité réalisés, les aménagements sociaux (création d'une crèche, d'un restaurant inter- entreprise et d'un hôtelà) n'ont eu aucune incidence sur l'activité exercée par la S.A.S. LABORATOIRES ROCHE NICHOLAS qui ne reçoit aucune clientèle sur place et qui n'a pas non plus de clientèle locale ;
La société BAYER SANTE FAMILIALE S.A.S. soutient que le premier juge ne pouvait retenir, contrairement à l'avis de l'expert, que la viabilité du terrain ainsi que les aménagements sociaux réalisés en cours de bail, représentaient des améliorations notables pour l'activité de la société locataire qui est exclusivement industrielle ;
L'appelante conclut à la réformation du jugement dont appel et demande à la Cour de : A titre principal : -
constater que la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité n'est pas rapportée ; -
dire que s'il y a eu modification, celle-ci n'a pas profité à l'activité exercée dans les lieux loués par la société BAYER SANTE FAMILIALE S.A.S. ; -
fixer le loyer en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût
de la construction intervenue depuis le 28 avril 1997 et dire que le nouveau loyer s'élèvera à compter du 1er janvier 2003 à la somme de 18 635,34 ç par an ; A titre subsidiaire Fixer le loyer à la somme de 18 635,34 ç à compter du 1er janvier 2003 sur la base de la valeur locative du terrain loué ; Condamner la COMMISSION SYNDICALE DU HAUT-OSSAU à verser à la société BAYER SANTE FAMILIALE S.A.S. la somme de 2 500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

La COMMISSION SYNDICALE DU HAUT-OSSAU fait valoir que : -
le bail initial se réfère expressément aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et les parties ont en conséquence convenu de prendre en compte les modifications des facteurs locaux de commercialité dans l'évolution du montant du loyer ; -
le loyer doit être révisé en considération de la clause figurant dans le bail qui a fixé le loyer initial à 6,50 % de la valeur vénale du terrain loué ; -
il s'agit donc selon l'intimée, de rechercher la valeur de la commercialité du site et non d'appliquer un statut légal ; -
les modifications énumérées par l'expert dans son rapport témoignent que le terrain loué qui était autrefois isolé bénéficie actuellement des aménagements du secteur notamment des équipements nouveaux et des voies de communication qui facilitent la distribution des produits fabriqués et améliore la vie de ses salariés ; peu important le fait
que la société locataire, par des choix qui lui sont propres, renonce à bénéficier de ces nouvelles infrastructures dès lors que celles-ci présentent une utilité pour l'activité exercée ;
La COMMISSION SYNDICALE DU HAUT-OSSAU conteste en revanche l'abattement de 70 % appliqué par le juge des loyers commerciaux en raison de l'importante superficie du terrain loué ; elle fait observer à cet égard que la société BAYER SANTE FAMILIALE S.A.S. a réalisé des constructions et des aménagements qui occupent la totalité du terrain ; que de son côté le SYNDICAT a effectué dans le secteur : les travaux de viabilité, le raccordement au réseau d'assainissement public ainsi que l'aménagement des voies et de l'éclairage public ; la bailleresse évoque en outre la durée du bail (45 ans) qui assure à la locataire la pérennité de ses installations ; La COMMISSION La COMMISSION SYNDICALE DU HAUT-OSSAU demande à la Cour de : -
confirmer dans son principe le jugement entrepris mais de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 38 523 ç ; -
condamner la société BAYER SANTE FAMILIALE S.A.S. à lui payer la différence entre le montant de ce loyer et celui effectivement réglé avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2000 ; -
condamner en outre la société BAYER SANTE FAMILIALE S.A.S. à lui verser la somme de 2 500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; -
condamner ladite société aux dépens en ce compris le coût de l'expertise judiciaire. Motifs de la décision
Attendu que le loyer annuel avait été initialement fixé à la somme de 38 881,70 francs (5 927,48 ç) correspondant à 6,50 % de la valeur vénale du terrain, évalué à 10 francs le m ; que le loyer a subi par la suite plusieurs révisions en fonction de la variation de l'indice
INSEE du coût de la construction et s'élevait depuis le 1er janvier 1997 à la somme de 109 098 francs (16 631,88 ç) ;
Attendu que par courrier du 13 mars 2000, la COMMISSION SYNDICALE DU HAUT-OSSAU invoquant la durée du bail et des modifications très favorables des facteurs locaux de commercialité dans le secteur considéré, a réclamé un loyer révisé à compter du 1er avril 2000 sur la base de la valeur actuelle du terrain estimée à 3 888 170 francs soit une valeur locative de 3 888 170 x 6,50 % = 252 700 F (38 523,87 ç) ;
Attendu que la société locataire prétend que le nouveau loyer ne saurait dépasser la variation de l'indice de référence et propose de payer un loyer de 18 635,34 ç par an à compter du 1er janvier 2003 ; Attendu que les parties sont donc en désaccord sur le montant du loyer à réviser ;
Attendu qu'il a été convenu expressément dans le bail qu'afin de maintenir la correspondance entre le loyer et la valeur locative, le loyer pourra être révisé tous les trois ans à compter du 1er janvier 1982, à la demande de l'une ou l'autre des parties, par application des dispositions de l'article 27 du décret du 30 novembre 1953 ; Attendu qu'aux termes de l'article 23 du texte susvisé devenu L.145-33 du code de commerce : "Le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative qui est déterminée d'après : -
les caractéristiques du local considéré ; -
la destination des lieux ; -
les obligations respectives des parties ; -
les facteurs locaux de commercialité ; -
les prix couramment pratiqués dans le voisinage" ; Attendu que l'article L.145-38 du code de commerce (ancien article 27 du décret
du 30 novembre 1953) dispose : "Les demandes en révision peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ;
Par dérogation aux dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ;
En aucun cas, il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative des investissements du preneur à" ;
Attendu qu'il découle de la combinaison des articles susvisés que le montant du loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative mais que la variation du loyer révisé ne peut dépasser la hausse ou la baisse de l'indice du coût de la construction qui constitue donc un plafond, à moins qu'il n'y ait une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; Attendu que la valeur vénale du bien loué ne fait pas partie des éléments entrant dans la détermination de la valeur locative ; que la COMMISSION SYNDICALE DU HAUT-OSSAU ne peut s'en prévaloir pour justifier sa demande en fixation du prix du loyer révisé ou fonder sa demande de déplafonnement ; que la demande en révision doit être examinée au regard des seuls critères légaux. Sur les caractéristiques de l'immeuble loué Attendu que le terrain, occupé par la S.A.S. LABORATOIRES ROCHE NICHOLAS, constitue le lot no 12 du lotissement créé par la COMMISSION SYNDICALE DU HAUT-OSSAU dit "lotissement simplifié à usage industriel d'ASTRA" approuvé par arrêté préfectoral du 1er mars 1976 ; que ce terrain de surface plane
et de forme carrée de 235 / 255 m environ correspond à une superficie cadastrale de 59 818 m ; qu'il se situe en retrait de la route nationale et est desservi par l'avenue Normandie Niemen sur laquelle il dispose d'une façade de 235 m. Sur la destination des lieux Attendu que lors de la prise de possession en 1976, ce terrain était en nature de terre agricole ; qu'il a été entièrement aménagé en cours de bail par la société locataire qui a réalisé des constructions à usage de bureaux administratifs, stockages, ateliers de fabrication, chaufferie, maintenance, réfectoire, vestiaires, nécessités, local gardien, hangaràet diverses installations : poste EDF/GDF, réserve d'eau incendie, station d'épuration, dégraissageà pour les besoins de son activité industrielle de fabrication d'extraits de plantes destinés à l'industrie pharmaceutique et cosmétique pour laquelle elle emploie actuellement sur le site 17 salariés ; que les produits fabriqués sont ensuite livrés dans des laboratoires situés sur tout le territoire national ;
Attendu que depuis le début du bail, les lieux n'ont subi aucun changement de destination. Sur les obligations respectives des parties
Attendu que le bail a été initialement conclu pour une durée de 45 ans ayant pris effet le 1er janvier 1977, qui assure à la locataire une pérennité de ses constructions et installations et lui permet d'échapper à la fixation d'un loyer de renouvellement ; que la clause d'accession de la propriété des bâtiments sans indemnité de la part du bailleur ne peut jouer en l'espèce pendant toute la durée du bail et de son éventuelle reconduction ; que la locataire est autorisée à céder son droit au bail ou en faire apport à une société ; que le bail ne contient par ailleurs à la charge de l'une ou l'autre des parties aucune disposition particulière dérogeant au droit commun en la matière ; que les droits et obligations des parties n'ont pas
variés. Sur les facteurs locaux de commercialité
Attendu que le terrain loué est situé sur la commune de LONS, sur la lande du PONT-LONG, à l'angle de l'avenue Normandie Niemen et du chemin d'Astra, à l'ouest de la RN 134 (route de BORDEAUX), au Nord de l'Autoroute A 64 et du centre ville de PAU dont il est distant de 6,5 km environ ;
Attendu que cette zone s'est développée de manière importante au cours de ces dernières années grâce à l'implantation de nouvelles activités industrielles et commerciales notamment dans le lotissement appartenant au Syndicat DU HAUT-OSSAU dont dépend le terrain occupé par la société BAYER SANTE FAMILIALE S.A.S. ; Attendu que la zone de PONT-LONG rejoint la zone industrielle de SERRES-CASTET située plus au nord qui a vu s'installer de très nombreuses entreprises et avec laquelle elle forme, aux portes de l'agglomération Paloise, un vaste ensemble industriel, particulièrement attractif pour les entreprises nécessitant de l'espace et des voies de desserte faciles ; que la proximité de l'aéroport dont l'accès a été amélioré et l'aménagement de la rocade d'accès à l'autoroute constituent des avantages intéressants pour l'activité industrielle exercée dans les lieux, cette situation facilitant les relations avec les fournisseurs, le transport des matières premières et l'acheminement des produits fabriqués ;
Attendu que le terrain loué qui était en nature de friches au début du bail, bénéficie des travaux de viabilité et d'assainissement réalisés sur le site et qui ont été en partie financés par la COMMISSION SYNDICALE DU HAUT-OSSAU ; que ce terrain est désormais parfaitement adapté à l'activité industrielle de la société BAYER SANTE FAMILIALE S.A.S. ; que si la société, qui ne reçoit pas directement de clients, ne tire aucun avantage de la forte augmentation de la population du secteur considéré, les conditions
d'exploitation des lieux loués ont été indiscutablement améliorées et entraînent une modification notable de leur valeur locative que l'expert judiciaire évalue à plus de 10 % ;
Attendu que les éléments de comparaison cités par l'expert à la p.23 de son rapport permettent d'évaluer les prix pratiqués dans le voisinage sur la base annuelle de 6 250 ç l'ha ; que cette moyenne s'applique à des terrains d'une superficie de 5 à 6 fois inférieure à celle du terrain loué ; que toutefois, s'agissant de terrains à destination industrielle, l'importance de la superficie ne constitue pas un facteur de dévalorisation puisqu'elle permet au contraire l'extension de l'activité exercée ; qu'il est toutefois exact que les très grands terrains qui trouvent plus difficilement preneur demeurent, toutes proportions gardées, inférieure à la valeur au m des terrains dont les superficies sont plus couramment recherchées dans le secteur pour l'implantation d'industries de petite ou moyenne importance ; Attendu qu'en outre, la situation du terrain loué en retrait par rapport à la RN 134 et plus excentrée par rapport à la zone industrielle de SERRES-CASTET, est moins attractive que celle de certains des terrains cités comme éléments de comparaison ;
Attendu que la situation locative de la société BAYER SANTE FAMILIALE S.A.S. n'est pas identique à celle des baux de comparaison qui ont donné lieu à la signature en 2000 ou 2001 d'un nouveau bail pour une durée de 45 ans alors qu'en l'espèce le bail initial arrivera à expiration le 1er janvier 2021, date à laquelle il pourra être renouvelé pour une nouvelle durée de 45 ans mais ouvrira la possibilité de fixation d'un nouveau loyer en fonction de la valeur locative ;
Attendu que l'expert judiciaire a manifestement commis une erreur matérielle à la p.21 de son rapport en retenant un coefficient de minoration de 70 % qui aboutirait à une évaluation de la valeur
locative inférieure au montant du dernier loyer et à celui résultant de l'application de l'indice proposé par la locataire elle-même ; que cette erreur est mise en évidence quelques lignes plus loin puisque l'expert applique dans ses calculs de la valeur locative un premier coefficient de minoration de 0,70 (soit 30 %) qu'il fonde sur la grande superficie et sur la situation du terrain considéré ;
Attendu que compte tenu de ce qui précède la Cour considère qu'en retenant un abattement global de 30 %, le premier juge a fait une juste appréciation des éléments entrant dans le calcul de la valeur locative ; que le montant du loyer révisé au 1er avril 2000 s'élève ainsi à la somme de 26 170,37 ç par an arrondie à 26 170 ç ;
Attendu que la société BAYER SANTE FAMILIALE S.A.S. qui succombe dans son appel supportera la charge des dépens ;
Attendu qu'il sera en outre alloué à la COMMISSION SYNDICALE DU HAUT-OSSAU la somme de 1 500 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile pour assurer sa défense devant la Cour. Par ces motifs LA COUR
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a fixé le loyer à la somme de 26 170 ç par an ; dit que ce montant s'applique au loyer du bail révisé à compter du 1er avril 2000 ; Condamne la société BAYER SANTE FAMIALE S.A.S. qui vient aux droits de la S.A.S. LABORATOIRES ROCHE NICHOLAS à payer à la COMMISSION SYNDICALE DU HAUT-OSSAU la différence entre le montant du loyer susvisé et le montant du loyer effectivement payé depuis cette date avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2000 ; Dit que les dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise seront partagés par moitié entre les parties ; Condamne la société BAYER SANTE FAMILIALE S.A.S. à payer à la COMMISSION SYNDICALE DU HAUT-OSSAU la somme de 1 500 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au
titre des frais exposés devant la Cour ; Condamne la société BAYER SANTE FAMILIALE S.A.S. aux dépens de l'appel ; autorise la S.C.P. LONGIN, avoués à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, Le présent arrêt a été signé par Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller, par suite de l'empêchement de Monsieur LARQUE, Président, et par Monsieur X..., Greffier, conformément aux dispositions de l'article 456 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER,
Pour LE PRÉSIDENT empêché,