Ch. civile B

du 11 JANVIER 2012
R. G : 10/ 00749 C-PL
Décision déférée à la Cour :
jugement du 07 septembre 2010
Tribunal d'Instance d'AJACCIO
R. G : 11-09-14



DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DE LA SOLIDARITE ET DE LA SANTE DE LA CORSE DU SUD (DDSS)
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

ONZE JANVIER DEUX MILLE DOUZE
APPELANTS :
Monsieur René X...


20000 AJACCIO
assisté de la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avocats au barreau de BASTIA et de Me Eve NOURRY, avocat au barreau d'AJACCIO
Madame Sonia Z... épouse X...


20000 AJACCIO
assistée de la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avocats au barreau de BASTIA et de Me Eve NOURRY, avocat au barreau d'AJACCIO

DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DE LA SOLIDARITE ET DE LA SANTE DE LA CORSE DU SUD (DDSS)
Pris en la personne de son représentant légal
Quartier Saint Joseph
Immeuble CASTELLANI-BP 413
20305 AJACCIO CEDEX
assistée de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA et de Me Pierre dominique DE LA FOATA, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 novembre 2011, devant la Cour composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 11 janvier 2012.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


ORIGINE DU LITIGE
En vertu d'un contrat de bail renouvelé le 24 novembre 2003, les services de la Direction Départementale de la Solidarité et de la Santé de la Corse du Sud (DDSS) occupaient des locaux à usage de bureaux dans un ensemble immobilier de six étages situé ...et appartenant aux époux X....
Le loyer initial d'un montant annuel de 158 848 euros a été porté, suite aux indexations successives, à la somme de 163 613 euros par an.
A la suite d'infiltrations d'eau qui ont affecté au cours de l'année 2004 les cinquième et sixième étages, un litige est né sur l'imputabilité du sinistre et des travaux à réaliser. De ce fait, les services de la DDSS ont quitté les lieux pour s'installer provisoirement dans un autre site.
Par ordonnance de référé du 16 décembre 2005, un expert a été désigné et la DDSS a été autorisée à consigner le montant des loyers pendant le temps nécessaire à la réalisation des travaux.
Par acte du 23 décembre 2008, le Directeur Départemental de la Solidarité et de la Santé de la Corse du Sud, en se fondant notamment sur les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, a assigné les époux X...en paiement de la somme de 67 456, 25 euros en réparation des préjudices subis. Il sollicitait en outre l'autorisation de débloquer les loyers consignés.
Les époux X...ont conclu au débouté et formé une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 113 408 euros au titre des loyers impayés, de la somme de 6 825, 60 euros concernant les travaux d'étanchéité inutiles, de 190 154, 20 euros en réparation du préjudice matériel, de la somme de 34 000 euros pour le préjudice subi du fait de la non restitution intégrale des lieux et de 10 000 euros pour le préjudice moral souffert.
Par jugement contradictoire du 7 septembre 2010, le Tribunal d'instance d'AJACCIO a condamné les époux X...à payer au Directeur Départemental de la Solidarité et de la Santé de la Corse du Sud les sommes suivantes :
-18 336 euros au titre des loyers indus,
-10 217, 19 euros au titre des travaux d'électricité,
-4 314, 37 euros au titre des frais de déménagement et de réaménagement,
-5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
-3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Le Tribunal a en outre dit que le directeur de la Caisse des Dépôts et Consignations sera tenu de débloquer entre les mains du Directeur Départemental de la Solidarité et de la Santé de la Corse du Sud la somme de 90 344, 45 euros correspondant aux loyers consignés et il a condamné les époux X...aux dépens.
ETAT DE LA PROCÉDURE DEVANT LA COUR
Par déclaration remise au greffe le 11 octobre, les époux X...ont relevé appel de cette décision.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 27 janvier 2011, ils demandent à la Cour de réformer le jugement déféré et statuant à nouveau de :
Principalement,
- dire et juger que le Directeur Départemental de la Solidarité et de la Santé de la Corse du Sud est responsable des infiltrations, du départ des locaux et de l'état de l'installation électrique,
- le débouter de l'ensemble de ses demandes,
- le condamner au paiement de la somme de 113 408 euros correspondant aux loyers dus, de la somme de 6 825, 60 euros au titre des travaux d'étanchéité inutiles, de la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral subi,
A titre subsidiaire,
- dire et juger que le Directeur Départemental de la Solidarité et de la Santé de la Corse du Sud s'est opposé de manière fautive à ce que les époux X...effectuent les travaux leur incombant,
- le débouter en conséquence de l'ensemble de ses demandes et le condamner au paiement des sommes susvisées,
A titre infiniment subsidiaire,
- débouter le Directeur Départemental de la Solidarité et de la Santé de la Corse du Sud de ses demandes au titre du remboursement des travaux d'électricité, de la colonne des eaux usées, des dommages et intérêts et des loyers,
- le condamner au paiement de la somme de 9 829, 68 euros au titre du solde dû sur les loyers,
En tout état de cause,
- débouter le Directeur Départemental de la Solidarité et de la Santé de la Corse du Sud de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner au paiement de la somme de 190 153, 20 euros au titre du préjudice matériel et pour la remise en état des lieux, de la somme de 34 000 euros pour le préjudice subi du fait de la non restitution intégrale des lieux, de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses ultimes conclusions déposées le 21 juin 2010, la Direction Régionale de la Jeunesse, des Sports et de la Cohésion Sociale de Corse (DRJSCS) reprenant l'instance aux lieu et place de la Direction Départementale de la Solidarité et de la Santé de la Corse à la suite de la réorganisation des services de l'Etat, demande à la Cour de :
- infirmer partiellement le jugement entrepris,
- condamner les époux X...au paiement des sommes de 18 336 euros au titre des loyers indus, de 10 217, 19 euros concernant les travaux d'électricité, de 4 314, 37 euros correspondant aux frais de déménagement et réaménagement des locaux, de 574, 44 euros concernant les inspections des installations électriques réglementaires, de 1 249, 25 euros au titre des abonnements SFR, de 2 765 euros concernant les travaux de modification de la colonne d'eau usée, de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts, soit la somme totale de 67 456, 25 euros,
- dire que le directeur de la Caisse des Dépôts et Consignations sera tenu de débloquer la somme de 90 344, 45 euros correspondant aux loyers consignés,
- débouter les époux X...de toutes leurs demandes et les condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier par application de l'article 10 du décret du 8 mars 2011 devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 octobre 2011 ; l'affaire a été plaidée le 24 novembre 2011.
SUR QUOI, LA COUR
La Cour se réfère à la décision entreprise et aux conclusions récapitulatives susdites pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.
C'est à bon droit que le premier juge a rappelé, à titre liminaire, qu'en vertu tant des clauses du bail renouvelé que des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, les époux X...étaient tenus, en tant que bailleurs, d'entretenir l'immeuble abritant les services de la Direction Départementale de la Solidarité et de la Santé de la Corse du Sud (DDSS) en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, et d'effectuer pendant la durée du bail toutes les réparations qui pouvaient devenir nécessaires autres que locatives.
Il est constant, au vu des pièces versées aux débats, que le 25 mars 2004, la Commission Communale de Sécurité a émis un avis défavorable à l'exploitation des lieux ; qu'un constat d'huissier établi le 22 novembre 2004 a relevé de nombreuses d'infiltration dans les étages et dans les bureaux ; qu'un rapport établi par la société APAVE le 10 mars 2005 a
recensé des défectuosités multiples rendant l'installation électrique non conforme ; qu'enfin, dans un rapport du 30 septembre 2005, la SOCOTEC a confirmé la réalité des infiltrations en relevant qu'elles se produisaient notamment dans les conduites électriques, a précisé que l'installation électrique, par ailleurs vétuste, était de ce fait devenue dangereuse et a conseillé à l'administration de ne plus l'utiliser.
Il est démontré par les lettres recommandées produites aux débats que tous les avis, constats et rapports qui viennent d'être décrits ont été notifiés par le preneur aux bailleurs qui d'ailleurs ne le contestent pas. Or, il est patent que ceux-ci n'ont accompli aucun des travaux de réfection ou de mise aux normes recommandés notamment par les organismes de contrôle alors que l'administration locataire s'est conformée pour sa part aux préconisations de cet organisme. Les appelants ne peuvent sérieusement invoquer, pour tenter de prouver leur bonne foi, les lettres en date des 7 et 12 décembre 2005 rédigées à leur demande par Monsieur B...(cabinet d'expertise) et par la société ATEMPHY. Ces documents ne contiennent en effet que des propositions d'intervention qui n'ont pas encore valeur d'engagements réciproques et dont la tardiveté est avérée au regard de la dangerosité des lieux connue des bailleurs au moins depuis le mois de mars 2005, date du rapport précité de la société APAVE.
Dès lors, en décidant de quitter les locaux dans de telles conditions, non seulement l'administration intimée n'a commis aucune faute, contrairement à que les appelants prétendent, mais elle a au contraire adopté un comportement approprié à l'état des lieux et à la passivité trop longtemps observée par les bailleurs. Par ailleurs, concomitamment, elle a pris la précaution d'ester en justice pour obtenir la désignation d'un expert et l'autorisation de consigner les loyers. La voie légitimement choisie par l'administration l'autorisait à refuser les travaux que les bailleurs auraient voulu lui imposer tardivement et unilatéralement.
Le rapport d'expertise judiciaire établi par Monsieur Gilles A... le 4 octobre 2006 procède d'un examen complet, rigoureux, précis et contradictoire des données techniques de la cause. Il n'a suscité aucune critique d'ordre juridique et ses conclusions sont en cohérence avec celles, précitées, déposées par les organismes de contrôle qualifiés que sont la SOCOTEC et l'APAVE.
Les appelants ne sont pas crédibles lorsqu'ils tentent d'opposer au travail approfondi de l'expert judiciaire, une simple attestation établie par l'un de leur ancien employé au vu d'un examen particulièrement superficiel des lieux et le résultat des expériences qu'ils ont fait réaliser sur la VMC par un huissier sans l'assistance d'un homme de l'art et en évitant d'associer la locataire à cette initiative.
Dans de telles conditions, la Cour estime ne devoir accorder aucun crédit au contenu des pièces susvisées dont les époux X...se prévalent au soutien de leur appel ; en revanche, le rapport d'expertise de Monsieur A... mérite d'être pris en considération pour l'appréciation des éléments techniques permettant de statuer sur les responsabilités.
Il résulte de ce document que les locaux loués sont le siège d'importantes infiltrations d'eau notamment aux cinquième et sixième étages ; que l'installation électrique est affectée d'anomalies, de non conformités et qu'elle présente un danger pour les personnes et les biens.
L'expert a précisé que les étanchéités des toitures-terrasses réalisées il y a plusieurs années ne sont plus aux normes actuelles et que les réparations successives n'ont apporté qu'une amélioration provisoire. Il ajoute que les travaux à accomplir relèvent de la vétusté de l'ouvrage et de sa non conformité aux règles de l'art.
Dans de telles conditions, les appelants ne peuvent sérieusement soutenir que les infiltrations sont imputables à un défaut d'entretien de l'immeuble, en particulier de la VMC, et que les défectuosités de l'installation électrique sont dues à des transformations apportées par les locataires.
C'est en revanche à bon droit que le premier juge a retenu que les désordres engageaient la responsabilité exclusive des bailleurs qui, malgré les mises en demeure réitérées qui leur ont été notifiées, n'ont pas rempli les obligations d'entretien et de réparation qui leur incombaient.
A ce titre, ils sont tenus d'indemniser le préjudice subi par la locataire.
L'évaluation de ce préjudice telle qu'elle a été faite par le premier juge en distinguant les loyers indus, le coût des factures de travaux électriques et de déménagement supporté par la locataire en raison des manquements commis par les bailleurs, procède d'une analyse rigoureuse et pertinente des données de la cause. Cette évaluation ne se heurte en outre à aucune critique pertinente de la part des appelants. Elle sera en conséquence entérinée par la Cour.
C'est également à bon droit que le premier juge a relevé l'absence d'un lien de causalité démontré entre les autres factures dont l'administration réclame le paiement et les fautes imputables aux bailleurs. Quant aux dommages et intérêts résultant des difficultés d'exécution du bail durant de longs mois, ils ont été justement évalués à la somme de 5 000 euros. La DRJSCS sera en conséquence déboutée de l'appel incident qu'elle a formé de ces chefs.
Il résulte, des énonciations qui précèdent, que le jugement déféré doit être confirmé dans toutes ses dispositions y compris celles portant sur l'application des dispositions de l'articles 700 du code de procédure civile et sur la charge des dépens de l'instance.
En revanche, le premier juge n'a pas statué sur les demandes, dont il était pourtant saisi, formées par les époux X...en réparation du préjudice qu'ils prétendent avoir subi pour la remise en état des lieux, du fait de la non restitution intégrale de ceux-ci et en raison du comportement outrancier de leur locataire à leur encontre.
Sur ce dernier point, il s'évince des développements consacrés à la responsabilité que l'administration a agi tout au long de la présente procédure dans le cadre strict de la défense de ses droits légitimes de locataire face à des bailleurs récalcitrants qui en raison de leurs manquements avérés ne peuvent prétendre à un quelconque préjudice moral.
Les appelants se plaignent d'une occupation illégale de l'immeuble et réclament de ce chef la somme de 34 000 euros en faisant valoir que l'administration n'aurait restitué les locaux que le 23 février 2009 alors qu'elle les a quittés en février 2008.
Or, il résulte du constat d'huissier contradictoire en date du 19 mars 2008 que les clés de l'immeuble ont été remises ce jour-là par un représentant de l'administration aux époux X...qui n'ont d'ailleurs formulé à cette occasion aucune remarque sur l'état des lieux et notamment la présence d'archives.
Les appelants réclament enfin le paiement d'une somme de 190 153, 20 euros qui correspondrait aux travaux de réfection de l'immeuble devant être entrepris suite au départ de la locataire. Mais comme le fait remarquer l'intimée, cette prétention ne s'appuie que sur un simple devis établi à la demande des appelants sans examen contradictoire des désordres allégués et sans que l'on puisse objectivement déterminer si les réparations invoquées sont imputables à l'occupation des lieux ou à leur état procédant des manquements commis par appelants.
En définitive, les époux X...doivent être déboutés de toutes leurs demandes. Etant donné qu'ils succombent dans leur appel, ils supporteront les dépens liés à cette instance et il y a lieu de les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, la demande formulée par l'intimée au titre des difficultés qui pourraient s'élever lors de l'exécution de la présente décision n'a pas lieu d'être accueillie à ce stade de la procédure.
PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute les époux X...de toutes leurs demandes ;
Les condamne, solidairement, à payer à la Direction Régionale de la Jeunesse, des Sports et de la Cohésion Sociale de Corse la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les condamne, sous la même solidarité, aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT