Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2018
(no 376/2018 , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 17/07291 - X... Portalis 35L7-V-B7B-B3BZA
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 16/11963

Madame Maria F... D...
née le [...] à CARACAS (Venezuela)
Demeurant [...]
Représentée par Me Rodolphe Y... H... Rodolphe Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : E0283
Substituée à l'audience par Me Stéphanie Z..., avocat au barreau de PARIS, même toque

Madame E... A...
née le [...] à BEAUVAIS (60)
Demeurant [...] - ROYAUME UNI
Représentée par Me Xavier I... , avocat au barreau de PARIS, toque : C0202
Ayant pour avocat plaidant, Me Jean J... , avocat au barreau de PARIS, toque : E0417
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M.Gilles DOMINIQUE, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Nadia TRIKI

- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M.Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire..

FAITS &amp; PROCÉDURE
Par acte authentique du 24 juin 2016, Mme E... B... épouse A... a promis de vendre au prix de 380 000 € et avant le 23 septembre 2014, à Mme Maria F... D... Liderkrans, qui s'est réservée la faculté d'acquérir, un appartement de 31,04 mètres carrés dépendant d'un immeuble en copropriété sis [...] . Cet acte a été conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par la bénéficiaire. Les parties ont stipulé une indemnité d'immobilisation de 38 000 € sur laquelle Mme Maria F... D... a versé la somme de 19 000 € qui a été séquestrée chez le notaire. La vente n'a pas été signée, Mme Maria F... D... ayant fait valoir qu'elle n'avait pas obtenu de prêt. Mme E... B... épouse A... n'a pas voulu restituer la somme séquestrée. Par acte extrajudiciaire du 5 février 2015, Mme Maria F... D... a assigné Mme E... B... épouse A... en paiement de cette somme, outre 5 000 € de dommages-intérêts et 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement réputé contradictoire du 17 mars 2017 a débouté Mme Maria F... D... de ses demandes et l'a condamnée aux dépens. Le tribunal a considéré que Mme Maria F... D... n'avait pas rapporté la preuve du respect de ses obligations au titre de la condition suspensive de prêt.
Mme Maria F... D... , appelante, demande à la Cour, par dernières conclusions du 25 septembre 2018, demande à la Cour de :
- vu les articles L 313-40, L 312-41 et L 341-35 du code de la consommation ;
- vu les articles 1304 et 1304-6 du code civil ;
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- statuant à nouveau :
- dire que la condition suspensive de l'avant-contrat litigieux est contraire aux dispositions d'ordre public du code de la consommation, en tant qu'elle ajoute des obligations supplémentaires à la condition légale ;
- dire qu'elle a satisfait à ses obligations au titre de la recherche de crédit et de l'information de Mme E... B... épouse A... ;
- en conséquence condamner celle-ci à lui restituer la somme séquestrée, outre une somme de 3 846,39 € au titre de l'intérêt légal majoré de moitié pour la période du 15 septembre 2014 au 12 octobre 2018 ;
- condamner également Mme E... B... épouse A... à lui payer 5 000 € au titre de l'article 700, dépens en sus ;
- subsidiairement, en cas de confirmation du jugement entrepris :
- débouter Mme E... B... épouse A... de sa demande au titre de l'indemnité d'immobilisation.
Mme E... B... épouse A... , par dernières conclusions du 26 septembre 2018, prie la Cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner Mme Maria F... D... à lui payer l'indemnité d'immobilisation stipulée de 38 000 €, de lui attribuer la somme séquestrée et de condamner Mme Maria F... D... à lui verser 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
La condition suspensive litigieuse est ainsi rédigée :
« Qu'il soit obtenu par le bénéficiaire...une ou plusieurs offres définitives de prêts entrant ou non dans le champ d'application des articles L 312-1 à L 312-36 du code de la consommation.
Cette condition suspensive est valable jusqu'au 15 août 2014 à minuit. Passé ce délai, le Bénéficiaire ne pourra plus s'en prévaloir.
Cette condition suspensive sera automatiquement réalisée en cas d'acceptation par le bénéficiaire d'une ou plusieurs offres définitives de prêt avant cette date.
En revanche, pour se prévaloir de la non réalisation de cette condition suspensive, le bénéficiaire devra au plus tard à la date prévue ci-dessus :
- justifier du dépôt du ou des dossiers de demande de prêt par tout moyen de preuve
écrite dans le délai de 15 jours de la signature de la promesse de vente.
- se prévaloir, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier
recommandé avec accusé de réception adressés au promettant ou à son notaire, d'un
refus de prêt émanant directement d'au moins deux établissements bancaires différents
et refusant de financer le bénéficiaire aux conditions suivantes :
- montant maximum du prêt : 250 000 €
- durée de remboursement maximum : 20 ans
- taux d'intérêt (hors assurance) : 3,50 % »
A l'appui de sa demande de confirmation du jugement entrepris Mme E... B... épouse A... fait d'abord valoir que Mme Maria F... D... n'a pas justifié d'un dépôt de demande de prêt dans les 15 jours de la promesse soit le 8 juillet au plus tard.
Toutefois, en application des dispositions de l'article L 312-16 du code de la consommation applicable à la date de la promesse litigieuse, l'inobservation de la clause d'une promesse de vente obligeant l'acquéreur à justifier du dépôt du ou des dossiers de demande de prêt par tout moyen de preuve écrite dans le délai de 15 jours de la signature de la promesse de vente ne peut avoir pour effet de faire retenir que la condition suspensive est réputée réalisée, alors que le caractère d'ordre public de ce texte interdit la stipulation d'obligations contractuelles imposées à l'acquéreur de nature à accroître les exigences du texte.
A l'appui de sa demande de confirmation du jugement entrepris Mme E... B... épouse A... soutient également que Mme Maria F... D... n'a pas confirmé ses refus de prêt par lettre recommandée avec accusé de réception.
Toutefois, en application des dispositions d'ordre public ci-dessus, le manquement à la formalité de la confirmation par lettre recommandée des refus de prêt ne peut davantage faire retenir que la condition suspensive est réputée réalisée, alors que le caractère d'ordre public de ce texte interdit la stipulation d'obligations contractuelles imposées à l'acquéreur de nature à accroître les exigences du texte.
Il est établi en réalité que Mme Maria F... D... , dès le 4 juillet 2014, a saisi le courtier C... d'une demande de prêt de 250 000 €.
Mme Maria F... D... produit une étude de financement conforme à la promesse litigieuse (prêt de 250 000 € remboursable en 20 ans au taux nominal hors assurance de 2,80% l'an soit un TEG de 3,61 l'an) établie par la banque HSBC en date du 9 juillet 2014.
Mme Maria F... D... produit une attestation de refus de prêt pour l'achat de l'appartement litigieux et conforme à la condition suspensive, établie par la Société Générale en date du 17 juillet 2014.
Par courriel du 7 août 2014, le notaire de Mme Maria F... D... écrivait à son confrère assistant Mme E... B... épouse A... que : "compte tenu du mail que je viens de vous adresser, j'ai bien peur que ma cliente ne soit pas en mesure de signer l'acte authentique d'ainsi fin août".
Le notaire de Mme E... B... épouse A... répondait le 11 août 2014 qu'il confirmait l'accord de Mme E... B... épouse A... pour "proroger la condition suspensive de prêt jusqu'au 31 août 2014". Il précisait : "Nous avons bien conscience que, de ce fait, la réitération de la vente par acte authentique ne pourra intervenir avant cette date."
Or, le 31 août 2014 étant un dimanche, la vente ne pouvait pas être signée, en réalité, avant le 1er septembre 2014.
Par lettre du 27 août 2014, la banque HSBC indiquait à Mme Maria F... D... son refus de lui octroyer un prêt de 250 000 € remboursable en 20 ans au taux de 3,5%, pour l'achat de l'immeuble objet de la promesse.
Par lettre et télécopie du 1er septembre 2014, dont le rapport d'émission de celle-ci établit l'envoi à la date indiquée, non seulement de la lettre, mais encore de deux autres pages, le notaire de Mme Maria F... D... écrivait à son confrère :
"Je vous informe que Mme D... n'a pas obtenu de prêt ainsi qu'il résulte des deux courriers de refus de prêt ci-joints".
Cette télécopie prouve la transmission en date du 1er septembre 2014 des lettres de refus de prêt de HSBC et de la Société Générale.
En conséquence, il ne peut être reproché à Mme Maria F... D... d'avoir tardivement justifié de ses démarches en exécution de la condition suspensive.
Par lettre du Crédit Foncier du 11 septembre 2014, cet organisme a encore refusé le financement conforme à la condition suspensive qui avait été sollicité par Mme Maria F... D... le 20 août 2014.
En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions.
La condition suspensive ayant défailli, l'indemnité d'immobilisation est réputée n'avoir jamais été souscrite et Mme E... B... épouse A... doit restituer la somme séquestrée.
La somme de 19 000 € est restituable avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de restituer, avec application du taux légal majoré de moitié, à compter du quinzième jour suivant cette sommation, conformément aux dispositions de l'alinéa 2 de l'article L 312-16 ci-dessus. En l'espèce, dès lors que Mme Maria F... D... ne peut soutenir que la lettre du notaire du 1er septembre 2014 contient une interpellation suffisante pour valoir mise en demeure, les intérêts de retard ont couru à compter de la date de l'assignation, soit le 5 février 2015.
Mme E... B... épouse A... sera condamnées aux dépens et en équité versera à Mme Maria F... D... une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris,
Condamne Mme E... B... épouse A... à payer à Mme Maria F... D... la somme de 19 000 € qui a été séquestrée en vertu de l'acte authentique du 24 juin 2014, et condamne en outre Mme E... B... à payer à Mme Maria F... D... les intérêts de retard au taux légal sur cette somme à compter du 5 février 2015, avec application du taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant cette date,
Condamne Mme E... B... épouse A... à payer à Mme Maria F... D... une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme E... B... épouse A... aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT