COUR D'APPEL DE VERSAILLES 1ère chambre 2ème section ARRET Nä 51A CONTRADICTOIRE DU 09 MARS 2004 R.G. Nä 02/07045 AFFAIRE : France FEURTE X... C/ Suzanne Y... épouse Z... et autres Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 Janvier 2002 par le Tribunal d'Instance PUTEAUX RG nä : 26.01 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP FIEVET-ROCHETTE -LAFON SCP GAS REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE NEUF MARS DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTE Madame France FEURTE X... 9 Résidence Le Faure Parc Mozart - 13100 AIX EN PROVENCE représentée par la SCP FIEVET-ROCHETTE-LAFON, avoué assistée de Me Emmanuel GUEILHERS, avocat au barreau de VERSAILLES [**][**][**][**][**][**][**][**] INTIMES Madame Suzanne Y... épouse Z... née le 20 Octobre 1969 à KFARDOUNINE (LIBAN) 4 allée Alfred de Musset 78170 LA CELLE ST CLOUD représentée par la SCP GAS, avoués assistée de Me Jean-François BLANC, avocat au barreau de PARIS Monsieur Adel Z... né le 24 Juin 1965 à BOURJ HAMMOUD 4 allée Alfred de Musset - 78170 LA CELLE ST CLOUD représenté par la SCP GAS, avoués assisté de Me Jean-François BLANC, avocat au barreau de PARIS [**][**][**][**][**][**][**][**] Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience du 30 Janvier 2004, où l'affaire a été mise en délibéré au 2 mars 2004, puis prorogée au09 Mars 2004 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sabine FAIVRE, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composé de : Monsieur Charles LONNE, Président Madame Sabine FAIVRE, Conseiller, Madame Evelyne LOUYS, Conseiller Greffier, lors des débats : Madame Natacha A..., FAITS ET PROCEDURE, 5Par acte sous seing privé du 18 janvier 1995, Madame France FEURTE X... a donné en location à Monsieur Adel Z... un logement situé 4 bis
Place de l'Eglise à PUTEAUX moyennant un loyer mensuel de762,25   outre une provision pour charges de 30,49   ; qu'à la date de libération des lieux le loyer s'élevait à la somme de 789,84   en principal, outre une provision pour charge de 56,41  . Saisi par Madame FEURTE X... d'une demande en paiement d'un arriéré de loyers et de charges impayés d'un montant de 6 081,80   outre celle de 428,68   au titre de frais d'huissier et en validation d'une saisie conservatoire précédemment pratiquée, le tribunal d'instance de PUTEAUX, par jugement du 29 janvier 2002, a:
-" condamné Monsieur et Madame Z... à payer à Madame FEURTE X... la somme de 4 557,31   (soit 29 894 frs) à titre de loyer et charges au 21 décembre 2000, ainsi que celle de 4 557, 31   (soit 2 613 frs) au titre du reliquat de charges de l'année 2000 (dépôt de garantie déduit), - condamné Madame FEURTE X... à payer à Monsieur et Madame Z... la somme de 4 573, 47   (soit 30.000 frs) à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1720 du code civil, - ordonné l'exécution provisoire, - débouté les parties de toutes leurs autres demandes, - condamné Monsieur et Madame Z... aux dépens". Par déclaration du 24 octobre 2002, Madame France FEURTE X... a interjeté appel de cette décision. Aux termes de ses dernières conclusions du 15 janvier 2004, Madame France FEURTE X... demande la confirmation du jugement en ce qui concerne les condamnations prononcées à l'encontre de Monsieur et Madame Z... au titre des loyers et charges sauf à rectifier le montant des charges qui ne s'élèvent qu'à 56,70  ; elle s'oppose à la restitution du dépôt de garantie, les époux Z... n'ayant pas respecté leur obligation d'entretien des lieux; elle demande le paiement de la somme de 750   en réparation des dégradations mentionnées dans le constat d'état des lieux de sortie et celle de 3 500   pour le mobilier manquant; se prévalant de l'impossibilité de relouer immédiatement les lieux, elle demande le
paiement d'une somme de 4739,04   à titre de dommages et intérêts. Elle indique également avoir exposé des frais d'huissier pour un montant de 428,68   dont elle demande le remboursement par application de l'article 32 de la loi du 9 juillet 1991 et l'application de l'article 240 du décret du 31 juillet 1992 concernant le sort de la saisie conservatoire. Enfin elle affirme qu'aucun manquement ne peut lui être reproché dans l'exécution de ses obligations; que les époux Z... ont modifié l'aspect des lieux après leur prise de possession; qu'ils ne peuvent en conséquence se prévaloir de l'état des lieux qu'ils ont fait constater après leur prise de possession pour demander réparation. Elle demande en conséquence de : - déclarer recevable et bien fondé son appel, - réformer le jugement rendu par le tribunal d'instance de PUTEAUX le 29 janvier 2002, en conséquence, - débouter Monsieur et Madame Z... de l'intégralité de leurs demandes, - condamner solidairement Monsieur et Madame Z... au paiement des sommes suivantes :
[* 5.666,57   au titre des loyers impayés de juin à décembre 2000, *] 56,70   au titre de la régularisation de charges pour l'année 2000, [* 428, 68   au titre de frais d'huissier, *] 3.500   à titre de dommages et intérêts à valoir pour le préjudice matériel que Madame FEURTE X... a subi, [* 6 mois de loyers à titre de dommages et intérêts pour la perte locative consécutive à la remise en état du logement, soit la somme de 5.653,72  , *] 1.500   à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à paiement, - dire que les sommes précitées seront assorties de l'intérêt au taux légal de l'acte à compter introductif d'instance, à savoir le 22 décembre 2002, - autoriser Madame FEURTE X... à conserver le dépôt de garantie, à titre subsidiaire concernant le dépôt de garantie, ordonner la compensation judiciaire des sommes dues par les consorts Z... et le montant du dépôt de garantie à restituer, - dire qu'au moment où
la décision à intervenir deviendra définitive, il sera fait application des articles 240 et suivants du décret du 31 juillet 1992, concernant le sort de la saisie conservatoire, - condamner solidairement les époux Z... au paiement de la somme de 3.000   au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Aux termes de leurs dernières conclusions, Monsieur Adel Z... et Madame Suzanne B... épouse Z... ne discutent pas le montant de l'arriéré et de charges impayés, sauf à rectifier le montant de la régularisation des charges pour l'année 2000 qui s'élève à 3,48   et à imputer le dépôt de garantie sur les sommes qu'ils restent devoir. Ils demandent la confirmation du jugement entrepris qui a rejeté la demande de la bailleresse en paiement des frais d'huissier exposés pour la saisie conservatoire et de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à raison de la dégradation des lieux et du vol de mobilier. Ils invoquent le manquement de la bailleresse à ses obligations, lequel est établi par un constat de Maître BARONI, huissier de justice, du 30 janvier 1995 qui fait ressortir des problèmes importants de maçonnerie, peinture, de plancher et de plomberie. Ils demandent en conséquence le paiement de la facture qu'ils ont réglée pour remettre les lieux en état soit 25 458,99   ; pour le cas où il ne serait pas fait droit à cette demande, ils sollicitent le paiement d'une somme de 7622,45  en réparation du trouble de jouissance subi et la compensation des créances respectives des parties. En définitive ils demandent de : - condamner Madame FEURTE X... à payer à Monsieur et Madame Z... une somme de 24.458,89   à titre de dommages et intérêts, en réparation des manquements de Madame FEURTE X... dans l'exécution de ses obligations d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, de délivrer la chose en bon état de réparation et d'y faire pendant la durée du bail toutes les
réparations autres que locatives, - subsidiairement, condamner Madame FEURTE X... à payer à Monsieur et Madame Z... une somme de 7.622,45   à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance, - dire et juger que le montant global de la régularisation des charges locatives pour l'année 2000 s'élève à la somme de 3,48  , compte tenu des provisions pour charges appelées, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame Z... à payer à Madame FEURTE X..., une somme de 4.557,31   à titre de loyers et charges au 21 décembre 2000, dépôt de garantie déduit, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté, comme mal fondée, la demande de Madame FEURTE X... au paiement d'une somme de 428,68   au titre des frais d'huissier afférents à la saisie conservatoire pratiquée le 23 août 2000 entre les mains du CREDIT AGRICOLE, - plus généralement, débouter, comme mal fondée, Madame FEURTE X... de l'intégralité de ses demandes, - ordonner la compensation entre les sommes qui pourraient être mises à la charges de Monsieur et Madame Z... et celles qui seront mises à la charge de Madame FEURTE X..., - ordonner l'imputation du dépôt de garantie d'un montant de 1.524,49  (10.000frs) sur le montant des sommes qui pourraient être mises à la charge de Monsieur et Madame Z... au titre de l'arriéré de loyers, - condamner Madame FEURTE X... à payer à Monsieur et Madame Z... une somme de 2.500  , au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
MOTIFS Sur l'incident de communication de pièces C... que par conclusions du 26 janvier 2004, Monsieur Adel Z... et Madame Suzanne B... épouse Z... demandent qu'ils soit enjoint à Madame FEURTE X... de communiquer les originaux des pièces 1 bis et 11 à savoir l'état des lieux du 20 janvier 1995 et la liste des objets et aménagements de Madame FEURTE X...; que cette demande est consécutive à une sommation de communiquer infructueuse du 11
décembre 2003; qu'elle a été formée le 26 janvier 2004 alors que l'ordonnance de clôture, initialement prévue pour le 13 novembre 2003, avait été reportée au 15 puis au 29 janvier 2004 et que la date des plaidoiries était prévue pour le 30 janvier 2004. C... que les époux Z..., intimés, indiquent dans leurs conclusions, s'agissant de l'état des lieux du 20 janvier 1995, que la nécessité de la production de l'original de cette pièce a fait l'objet d'une discussion au cours de l'audience du 11 septembre 2001 devant le premier juge qui a accordé un délai d'un mois à Madame FEURTE X... pour le produire en cours de délibéré, ce qu'elle n'a pas fait ; que c'est par conséquent de façon extrêmement tardive, soit deux années après que l'utilité de cet original soit apparue, quinze mois après la déclaration d'appel et onze mois après la signification des conclusions de l'appelante que les intimés ont cru devoir faire signifier, à la veille de l'audience de plaidoirie devant la cour des conclusions d'incident de communication de pièces; que leur demande sera en conséquence rejetée, comme tardive. C... que pour demander la communication de l'original de la pièce Nä11, les époux Z... indiquent que la copie de celle-ci est suspecte; que cependant la suspicion invoquée apparaît artificielle dès lors que les intimés n'ignorent pas que Madame FEURTE X... a eu recours aux services d'un mandataire l'Agence Century 21 qui a aujourd'hui disparu et ne peut lui adresser l'original; que la demande de communication de cette pièce sera en conséquence rejetée. AU FOND 1 Sur les obligations des locataires C... que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges C... que les époux Z... qui ont procédé à la remise des clés le 21 décembre 2000 ne contestent ni le principe ni le montant de la dette au titre de l'arriéré de loyer et des charges provisionnelles pour la période de juin à décembre 2000, laquelle s'élève à la somme de 6 081,80  ; que
le jugement qui les a déclaré redevables de cette somme sera confirmé de ce chef. C... qu'il ressort du relevé de charges pour l'année 2000 versés aux débats par la bailleresse (pièce nä9) que la différence entre le montant des charges réellement exposées et des provisions appelées s'élève à 3,48  ; que le jugement sera réformé sur le montant de la somme retenue de ce chef. C... que le locataire répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance. C... que Madame FEURTE X... soutient que différents éléments de mobilier ont été installés dans les lieux au moment de la location et que certains d'entre eux avaient disparu quand l'état des lieux de sortie a été établi par Maître Didier RICHARD, huissier de justice, le 21 décembre 2000. C... que pour établir la réalité de la mise à disposition de ces objets contestée par les époux Z..., Madame FEURTE X... produit une liste des objets et aménagements de cet appartement datée du 30 novembre 1994; que contrairement aux affirmations de Monsieur Z..., cette liste est revêtue d'une signature identique à celle qu'il a apposée sur le contrat de bail et au bas d'une lettre du 26 janvier 1995 qu'il a adressée à l'agence Century 21; que de surcroît, il ressort d'une carte de visite adressée par le représentant de l'agence Century 21 à la bailleresse qu'une liste signée du locataire objets aménagements dans l'appartement lui a été remise; que cet élément de preuve conforte la réalité de la mise à disposition d'objets et d'aménagements dans les lieux loués dont il apparaît qu'ils ont été laissés sur place par la précédente locataire qui les a vendus à la propriétaire lorsqu'elle a quitté les lieux en septembre 1994, pour un montant de 3 529,19   selon facture acquittée; que la comparaison entre cette liste et les constatations de Maître RICHARD, huissier de justice, le 21 décembre 2000 font apparaître qu'avaient disparu des lieux : * dans la cuisine: une
table avec tiroir et deux tabourets, le radiateur électrique Philips, une pendule murale, une glace et une machine à laver Thomson, * dans le salon: deux appliques régence, une tringle à rideaux, un radiateur électrique et un radiateur à accumulation, * dans la salle de bains, une grande penderie, un tapis antidérapant, un porte manteaux * dans la chambre :une tringle à rideaux et double rideaux, un lustre rose ancien * dans les WC et le vestiaire: des accessoires sanitaires * dans le séjour, un gros radiateur à accumulation et des tringles à rideaux avec rideaux C... que Madame FEURTE X... invoque la disparition d'une cheminée dans le salon ; que cependant celle-ci ne figure ni dans la liste des objets et aménagements ni dans l'état des lieux d'entrée du 20 janvier 1995. C... que la disparition des éléments qui ressort de l'analyse ci dessus est imputable aux locataires qui doivent en répondre; que la juste réparation des pertes ainsi constatées peut être fixée à la somme de 1 524,49   que Monsieur et Madame Z... seront condamnés à payer. C... qu'un état des lieux d'entrée a été établi le 20 janvier 1995 dont l'authenticité est à tort contestée par les époux Z... puisque de première part Monsieur Z... a reconnu devant le premier juge l'avoir signé même s'il le conteste aujourd'hui et de deuxième part surtout la comparaison des différentes signatures montre à l'évidence que Monsieur Z... a signé cet état des lieux, ainsi que l'a justement relevé le premier juge; que cet état des lieux mentionne des équipements en bon état ou en état d'usage; qu'il précise en revanche que le jardin est à refaire. C... que la comparaison avec l'état des lieux de sortie qui décrit un appartement dont les revêtements sont sales, dont quelques équipements sont détériorés montre que les locataires n'ont pas intégralement assumé leur obligation d'entretien; que le jardin n'est pas entretenu; que le gazon est arraché ou présente de nombreux orifices; que cependant
Madame FEURTE X... ne fournit aucun justificatif du coût des travaux de remise en état nécessaires; que sa demande à ce titre sera rejetée; que le jugement qui avait écarté intégralement ses demandes au titre des obligations des locataires de répondre des dégradations et des pertes sera réformé au motif de la perte de divers éléments mobiliers et les époux Z... condamnés au paiement d'une somme de 1 524,49   à ce titre. C... que l'impossibilité de relouer ne ressort pas de l'état de lieux de sortie; que la demande de dommages et intérêts de Madame FEURTE X... de ce chef sera en conséquence rejetée. C... que la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 1524,49   sera ordonnée comme la compensation des créances respectives des parties dont les conditions sont réunies. 2 Sur les obligations de la bailleresse C... que par application de l'article 1720 du code civil, la bailleresse est tenue de délivrer un logement en bon état de réparations de toute espèce; que les locataires invoquent le non respect par la bailleresse de cette obligation. C... que nonobstant l'état des lieux du 20 janvier 1995 décrivant les lieux dans un état correct et dont il a été précisé ci-dessus les motifs pour lesquels sa validité était retenue malgré l'opposition des époux Z..., une stipulation expresse du contrat de location a prévu l'exécution par leurs soins de travaux de remise en état de peinture et divers sans imputation sur les loyers, sauf à retarder la prise de possession et la prise d'effet du bail au 23 février 1995; que c'est en conséquence de façon inopérante qu'ils invoquent les courriers des 6 mars et 16 juin 1995 sollicitant un remboursement des travaux effectués par une réduction du loyer mensuel. C... que le constat d'huissier que les époux Z..., ont fait établir le 30 janvier 1995 après avoir fait arracher les moquettes et les papiers peints qui recouvraient les sols et les murs, ne contredit pas la force probante du constat du 20 janvier
précédent, dès lors qu'il a manifestement pour objet de révéler un mauvais état des supports et de l'installation électrique; C... que la facture versée aux débats par les époux Z... d'un montant de 25 458,99   ( 167 000 francs) H.T. émise, au demeurant par une société dépourvue d'existence légale, pour des travaux de réfection intégrale de l'électricité, de remplacement des sanitaires, de réfection des peintures et de remise en état du jardin pour cette dernière d'un montant de 10 823,88   s'analyse en une rénovation intégrale de l'appartement et du jardin excédant l'obligation de la bailleresse prévue par le texte susvisé; qu'au prétexte de travaux plus importants que ceux initialement prévus, les époux Z..., locataires, ne sont pas fondés à demander à la bailleresse le remboursement de travaux de rénovation de l'appartement et du jardin qui n'ont pour ces derniers manifestement pas été intégralement réalisés au regard des constatations dans l'état des lieux de sortie. C... que la force probante attachée à l'état des lieux contradictoire du 20 janvier 1995 qui n'est pas contredite par le constat d'huissier du 30 janvier 1995, justifie de considérer que Madame FEURTE X... a satisfait à son obligation de délivrance sauf en ce qu'il concerne le jardin dont la remise en état lui incombait; qu'elle est à ce titre redevable d'une indemnité de 1 500  . C... qu'il ne ressort ni de l'argumentation des époux Z... ni des pièces qu'ils ont versées aux débats un manquement de la bailleresse à l'obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux; que leur demande de ce chef sera en conséquence rejetée. 3 Sur les frais d'huissier engagée par Madame FEURTE X...
C... que Madame FEURTE X... a fait pratiquer une saisie conservatoire en garantie du paiement des arriérés de loyers; qu'elle demande le remboursement des sommes exposées en application de l'article 32 de la loi du 9 juillet 1991; que si cette
demande relève de la compétence du juge de l'exécution, et a,à tort, été examinée par le tribunal d'instance, cette demande ressort de la compétence de la cour d'appel qui a plénitude de juridiction; C... que si les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, ce dernier, qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises peut demander au juge de l'exécution d'en laisser tout ou partie à la charge du débiteur de mauvaise foi. C... qu'il ressort du décompte des impayés de loyers que certains d'entre eux sont anciens et qu'ils ont atteint la somme de plus de 6 000   lorsque les époux Z... ont quitté les lieux en décembre 2000; qu'en l'absence de tout règlement à compter du mois de juin 2000, la bailleresse était, au mois d'août 2000, fondée à avoir de légitimes inquiétudes sur le recouvrement de sa créance et à solliciter une garantie; que les frais de saisie dont le montant est justifié à hauteur de 215,91   (1416,29 francs) seront mis à la charge des époux Z..., sans qu'il soit fait droit au surplus de la demande de ce chef, les sommes réclamées correspondant à des frais compris dans les dépens; que le jugement sera infirmé en ce qu'il qu'il avait rejeté la demande de Madame FEURTE X... de ce chef. C... qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la conversion de la saisie conservatoire en saisie attribution laquelle s'opère de plein droit en application de l'article 240 du décret du 31 juillet 1992, au vu du titre exécutoire devenu définitif. C... que la complexité des relations contractuelles des parties exclut le caractère abusif de la résistance au paiement des époux Z...; que la demande de dommages et intérêts de Madame FEURTE X... de ce chef sera en conséquence rejetée. C... que les époux Z... qui succombent supporteront la charge des dépens de première instance et d'appel ; qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame FEURTE X... l'intégralité des frais non compris dans les dépens;
qu'il sera fait droit à sa demande à hauteur de 1 000  par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par décision CONTRADICTOIRE, en dernier ressort, Sur l'appel du jugement rendu par le tribunal d'instance de PUTEAUX le 29 janvier 2002, Reçoit l'appel de Madame France FEURTE X..., le déclare fondé. Rejette la demande des époux Z... tendant à la communication des originaux des pièces 1 bis et 11. Réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau, Condamne solidairement Monsieur Adel Z... et Madame Suzanne Y... épouse Z... à payer à Madame France FEURTE X... la somme de 6 081,80   à titre de loyers et charges impayés, arrêtée au mois de décembre 2000 outre le somme de 3,48   au titre de la régularisation de charges pour l'année 2000, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2002. Condamne solidairement Monsieur Adel Z... et Madame Suzanne Y... épouse Z... à payer à Madame France FEURTE X... la somme de 1 524,49   au titre des pertes intervenues pendant la durée du bail. Condamne solidairement Monsieur Adel Z... et Madame Suzanne Y... épouse Z... à payer à Madame France FEURTE X... la somme de 215,91   au titre des frais de saisie conservatoire. Condamne Madame France FEURTE X... à payer à Monsieur Adel Z... et Madame Suzanne Y... épouse Z... la somme de 1 500   au titre en réparation du manquement à l'obligation de délivrance. Ordonne la restitution du dépôt de garantie et condamne, en tant que de besoin, Madame FEURTE X... au paiement de la somme de 1 524,49   à ce titre. Ordonne la compensation des créances respectives des parties, Dit n'y avoir lieu à statuer sur la conversion de la saisie conservatoire en saisie attribution. Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne Monsieur Adel Z... et Madame Suzanne B... épouse Z... à payer à Madame France FEURTE X... la somme de 1 000   par application de l'article
700 du nouveau code de procédure civile. Les condamne en tous les dépens de 1ère instance et d'appel qui pourront, pour ces derniers, être recouvrés par la SCP FIEVET ROCHETTE &amp; LAFON, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNÉ, Président et par Madame Natacha A..., Greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER,
Le PRÉSIDENT,