R. G : 13/ 04420

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES
25 juin 2013 RG : 11/ 04384



SARL ACTIF FINANCE PATRIMOINE
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère Chambre A
ARRÊT DU 29 JANVIER 2015
APPELANTS :
Monsieur Renaud Z...
né le 20 Août 1971 à Montpellier (34)

30000 NIMES
Représenté par Me Laurence PIGUET, Plaidant, avocat au barreau de TARASCON
Représenté par Me Isabelle VIGNON, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame Laetitia X...
née le 26 Juin 1971 à PEZENAS

30000 NIMES
Représentée par Me Laurence PIGUET, Plaidant, avocat au barreau de TARASCON
Représentée par Me Isabelle VIGNON, Postulant, avocat au barreau de NIMES

SARL ACTIF FINANCE PATRIMOINE société de conseil en gestion de patrimoineprise en la personne de son gérant en exercice domiciliées-qualité au siège social sis
150 Rue Louis Landi
30900 NIMES
Représentée par Me COSTE BERGER PONS DAUDE de la SCP COSTE BERGER PONS DAUDE, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 13 Novembre 2014
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Florence GIORDANA-TREGUIER, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. André JACQUOT, Président
Monsieur Philippe SOUBEYRAN, Conseiller
Mme Florence GIORDANA-TREGUIER, Conseiller
GREFFIER :
Mme Carole MAILLET, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

à l'audience publique du 24 Novembre 2014, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2015 ;
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. André JACQUOT, Président, publiquement, le 29 Janvier 2015, par mise à disposition au greffe de la Cour.

Exposé du litige
Les consorts Z... 
X...ont acquis le 10 novembre 2007, par l'intermédiaire de la SARL Actif Finance Patrimoine conseil en gestion du patrimoine, un bien immobilier sis à Nîmes 32 rue de l'Aspic pour un montant de 105 000 euros.
Cette opération effectuée dans le cadre de la loi Malraux prévoyait des travaux de rénovation pour un montant de 116 000 euros ; l'opération était financée par un prêt " in fine " de 221 550 euros sur douze ans.
Prétendant ne pas avoir été informés de ce que la somme destinées aux travaux incluait des honoraires de maîtrise d'oeuvre, archictecte, avocat, frais aful etc ¿ et se plaignant de surcroît d'une perte de 5 000 euros sur un autre placement souscrit pour 30 000 euros les consorts Z... 
X...ont saisi le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins de voir condamner la SARL Actif Finance Patrimoine à leur payer 60 000 euros de dommages intérêts pour manquement à son obligation de conseil.
Par jugement contradictoire du 25 juin 2013 les a débouté de l'intégralité de leurs demandes, a dit n'y avoir lieu a application de l'article 700 du code de procédure civile et les a condamnés in solidum aux dépens dont distraction aux profits des avocats.
Les consorts Z..., X...ont relevé appel de cette décision par déclaration du 27 septembre 2013.
Par conclusions du 24 décembre 2013 ils soutiennent que le respect du devoir de conseil doit s'apprécier au moment de la conclusion du contrat.
Ils font valoir qu'en l'espèce les documents qui leur ont été remis en vue de l'acquisition ne mentionnent ni les frais de celle ci, ni les frais d'acte notarié relatif au prêt, ni le coût précis des travaux envisagés et leur ventilation et ne leur ont pas permis d'apprécier la réalité de l'investissement souscrit sous la pression et dans la précipitation.
Ils soulignent notamment que les assemblées générales de copropriétaires auxquelles il n'ont pas été convoqués ont décidé de dépenses dont ils n'étaient pas informés.
Enfin ils font valoir que les travaux effectués sont de médiocre qualité et doivent être en partie repris.
En toute hypothèse ils soutiennent que la valeur du bien après travaux retenue dans les calculs de l'intimée est manifestement surévaluée et que le bénéficie de l'opération sera nul au terme de celle-ci.
En conséquence ils demandent à la cour de réformer le jugement et de condamner la SARL Actif Finance Patrimoine à leur payer les sommes de :
-60 000 euros de dommages intérêts pour manquement à son obligation de conseil ;
-3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
sa condamnation aux dépens dont distraction au profit de Maitre Piguet.
Par conclusions du 21 février 2014 a SARL Actif Finance Patrimoine conclut à la confirmation du jugement.
Elle expose que le dispositif " loi Malraux " vise à déduire des impôt le déficit foncier résultant du coût des travaux liées à la restauration de l'immeuble.
Elle fait observer que la plaquette commerciale remise aux consorts Z... 
X...mentionnait une estimation de 108 000 euros au titre de travaux à effectuer ; qu'ils produisent eux même le devis qui leur a été communiqué préalablement à l'investissement ; que le chiffrage final et détaillé a été approuvé en assemblée générale des copropriétaires des 20 décembre 2007 et 11 mars 2009 auxquelles ils ont assisté et dont ils ont signé les procès verbaux ;
Elle précise que les frais figuraient dans la plaquette commerciale comme dans la simulation immobilière effectuée avant même la souscription des prêts de sorte que les appelants ne peuvent se prévaloir d'une différence de taux.
S'agissant de la revalorisation de l'immeuble elle observe qu'elle ne pourra être appréciée qu'au terme de l'opération alors que les consorts Z... 
X...auront bénéficié de la déduction des déficits liés au travaux de leur revenu, de la déduction des intérêts d'emprunt des revenus fonciers sur lesquels ils demeurent taisants ;
Enfin elle soutient que le préjudice allégué n'est pas démontré.
Motifs de la décision
Attendu que si la SARL Actif Finance Patrimoine est effectivement un professionnel des opérations immobilières de placement, tenu d'une obligation d'information et de conseil sur le fondement de l'article 1147 du code civil à l'égard de l'investisseur non averti, il appartient néanmoins à ce dernier qui allègue l'inexécution de cette obligation d'en rapporter la preuve.
Attendu en l'espèce que les appelants font état d'une pression commerciale insupportable que l'intimée aurait exercé à leur égard.
Que la Cour note néanmoins que les contacts entre les parties se sont noués manifestement avant le mois de juin 2007 et ont été jalonnés d'études patrimoniales et d'investissement en juin et septembre 2007 pour une transaction conclue au mois de novembre 2007, laissant tout loisir aux appelants d'exploiter les documents remis voire de demander conseil à un tiers.
Attendu en l'espèce que la plaquette commerciale remise aux appelants préalablement à l'achat de l'appartement mentionne et détaille expressément les travaux envisagés sur l'immeuble pour un montant global de 108 000 euros ; qu'elle fait également état d'une provision de 11 880 euros pour frais notariés.
Attendu M. Z... et Mme X...épouse Z...produisent eux mêmes aux débats les devis établis le 22 novembre 2006, préalablement à leur acquisition, par la Sarl Sun Construction chargée de la rénovation intégrale de l'immeuble tant au titre des parties privatives que des parties communes ;
que le montant effectif des travaux envisagés pour un total de 74 127, 10 euros ressort très clairement de ces pièces ;
Qu'ainsi ils apparaît clairement que les acquéreurs ont été informés tant de l'enveloppe globale de l'investissement que du détail des travaux envisagés et de leur montant.
Attendu que le coût total des travaux intégrant les frais de maîtrise d'oeuvre, d'architecte, avocat et frais d'aful est de 107 213, 05 euros tels qu'ils ressortent du document établis le 18 juillet 2008 et dénommé " répartition générale des débours " est en tous points conforme au montant de l'enveloppe globale annoncé sur la plaquette.
Qu'il ne peut être sérieusement soutenu par les appelants qu'ils ignoraient la nécessité de recourir à un architecte et un maître d'oeuvre s'agissant d'une rénovation totale inhérente au dispositif de la loi Malraux.
Attendu d'ailleurs qu'ils ne démontrent pas que les procès verbaux d'assemblées générales des 20 décembre 2007 et 11 mars 2009 en vertu duquel ils ont ultérieurement approuvé les travaux de restauration, le budget de l'AFUL, les frais de maîtrise d'oeuvre et d'architecte aient été obtenus par fraude ;
Attendu que M. et Mme Z... ne peuvent faire grief à l'intimée d'avoir calculé un rendement sur douze ans alors qu'ils ont eux mêmes souscrit ultérieurement un prêt sur quinze ans ; qu'il leur appartenaient, s'ils l'estimaient utile, de faire procéder à une nouvelle évaluation du rendement de l'opération.
Attendu enfin que la valeur finale du bien doit tenir compte de l'évolution du marché immobilier à 15 ans et non du prix moyen au m2 en 2012 ainsi que le calculent M. et Mme Z... ; qu'il n'est d'ailleurs pas inintéressant de souligner que le document produit aux débats pour fonder leur évaluation permet d'observer que le taux moyen d'évolution de l'indice d'actualisation de la valeur des biens immobiliers anciens entre 2006 et 2011 dans le Gard s'établit à 2, 58 % soit très au delà de l'estimation retenue dans les documents établis par la SARL Actif Finance Patrimoine.
Qu'enfin M. et Mme Z... négligent de faire état des déductions fiscales (égales au montant des travaux) dont ils bénéficient tant sur leur revenu personnel que sur les revenus fonciers tirés de la location de l'immeuble alors que la defiscalisation était le but principal de l'opération ainsi qu'il ressort de la partie stratégie du dossier patrimonial ; cet avantage a pour effet de réduire sensiblement le coût de l'investissement à terme.
Attendu en conséquence que la Cour estime que tant le manquement à l'obligation de conseil que le préjudice ne sont pas établis ; que le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
Que M. et Mme Z... qui succombent seront condamnés à payer à SARL Actif Finance Patrimoine la somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel
PAR CES MOTIFS

Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions et y ajoutant
Condamne M. et Mme Z... à payer à SARL Actif Finance Patrimoine la somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel ;
Condamne M. et Mme Z... aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maitre Pomies-Richaud.
Arrêt signé par M. JACQUOT, Président et par Mme MAILLET, Greffier.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,