R. G : 07/ 04407
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 06 Septembre 2011
Décision du Tribunal de Grande Instance de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
du 06 juin 2007
RG : 2007/ 52



SCI STEPHIE
APPELANT :
Monsieur Raoul 
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né le 05 Juillet 1965 à LYON (69003)

69790 SAINT IGNY DE VERS
représenté par la SCP LIGIER DE MAUROY-LIGIER, avoués à la Cour
assisté de Me Thierry PERRIN, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

SCI STEPHIE
représentée par ses dirigeants légaux
76 rue Pierre Delore
69008 LYON
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assistée de Me Christophe OBERDORFF, avocat au barreau de LYON
Date de clôture de l'instruction : 13 Mai 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 31 Mai 2011
Date de mise à disposition : 06 Septembre 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2002, la SCI STEPHIE a donné à Raoul 
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à bail cinq chalets édifiés à SAINT CLEMENT DE VERS.
Par ordonnance rendue le 6 juin 2007, le président du tribunal de grande instance de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE, statuant en référé, a :
- constaté la résiliation du bail commercial consenti le 29 octobre 2002, concernant cinq chalets,
- condamné Raoul 
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à payer à la SCI STEPHIE la somme provisionnelle de 10. 000 euros à valoir sur les loyers et charges outre la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné son expulsion.
Par déclaration en date du 2 juillet 2007, Raoul 
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a interjeté appel de cette ordonnance.
Parallèlement, par ordonnance du 1er octobre 2008, le président du tribunal de grande instance de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE, statuant en référé, s'est dessaisi de la demande de désignation d'un expert formée par la SCI STEPHIE pour évaluer les travaux de remise en état des lieux, en estimer le coût et évaluer le préjudice subi, et ce, en faveur de la cour d'appel.
Par arrêt de notre cour en date du 21 avril 2009, monsieur 
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a été condamné à payer à la SCI STEPHIE la somme provisionnelle de 8. 005, 48 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 1er octobre au 21 décembre 2006, une somme provisionnelle de 679, 75 euros au titre de la location d'une benne et d'un changement de cylindre, d'une somme de 1. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ce même arrêt, notre cour a désigné en qualité d'expert monsieur Michel Y... à l'effet de rechercher l'état des cinq chalets, les travaux effectués par monsieur 
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, dire s'ils sont conformes à leur destination en l'état, dans la négative décrire et chiffrer les travaux nécessaires à l'achèvement des travaux entrepris, décrire et chiffrer également les travaux nécessaires à la remise des lieux en leur état initial.
L'expert a déposé son rapport le 8 mars 2010 dont il peut être extrait les éléments d'information suivants :
- préjudice subi par monsieur 
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suite à la non réalisation en 2003 des branchements en eau et électricité pour les chalets,
- revenu locatif (charges déduites) 23. 939, 73 euros
-travaux d'aménagement (50 % de 14. 059, 31 euros) 7. 029, 66 euros
TOTAL 30. 969, 39 euros.
- coût des travaux nécessaires à l'achèvement des travaux entrepris afin de rendre les chalets conformes à leur destination :
- coût établi à partir devis présenté par SCI STEPHIE 76. 347, 05 euros
avec des branchements électriques définitifs réalisés en 2003, on peut considérer que le chauffage aurait correctement fonctionné, les canalisations d'eau n'auraient pas gelé, les travaux de réparation et d'achèvement auraient été nettement moins importants.
Estimation de l'économie sur le coût-1/ 3-25. 449, 02 euros
Coût retenu 50. 898, 03 euros.
Résultat : somme due par monsieur 
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à la SCl STEPHIE = 19. 928, 64 euros.
Sur cette base monsieur 
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demande désormais à la cour de :
- prononcer un sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt à venir sur l'appel interjeté par monsieur 
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du jugement rendu au fond par le tribunal de grande instance de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE le 24 février 2011,
A titre subsidiaire, et pour le cas où la demande présentée au titre d'un sursis à statuer était rejetée,
- dire et juger que les parties se sont accordées pour circonscrire la mission de chiffrage des travaux aux seuls travaux d'achèvement des chalets et ont définitivement abandonné le principe d'une remise en état des lieux,
- dire et juger que le chiffrage des travaux d'achèvement est arrêté à la somme de 42. 769, 94 euros TTC, après déduction des postes n'entrant pas dans le cadre de l'accord des parties et réduction sur les autres postes eu égard au pré-existant dans les chalets,
- dire et juger que le préjudice subi par monsieur 
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s'élève à la somme de 30. 969, 39 euros selon le calcul de monsieur Y..., expert,
- dire et juger que le compte établi entre les parties fait ressortir une somme de 11. 800, 55 euros en faveur de la SCI STEPHIE,
- débouter la SCI STEPHIE de sa demande en condamnation de monsieur 
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à payer à la SCI STEPHIE la somme de 3. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI STEPHIE à verser à monsieur 
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la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est ainsi soutenu que le bail porte sur la location de cinq chalets situés sur la commune de SAINT CLEMENT DE VERS qui avaient vocation à devenir des gîtes et chambres d'hôtes dans le cadre d'une activité touristique. Toute la difficulté résidait dans l'absence de toute installation électrique et d'alimentation en eau dans les chalets.
Mais monsieur 
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avait accepté de régulariser le contrat de bail car madame Gisèle Z..., gérante de la SCI STEPHIE au moment de la conclusion du bail, avait assuré au concluant que ces travaux essentiels à l'activité commerciale de location seraient engagés et achevés dans un délai d'une année. C'est à ce titre que le contrat de bail prévoyait que le loyer de la première année (octobre 2002 octobre 2003) serait réduit à zéro euro. Mais les travaux n'ont été engagés et achevés qu'en 2006, soit quatre années après la signature du contrat de bail.
Durant cette période, monsieur 
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n'aurait pas pu louer les chalets puisque aucun touriste n'aurait accepté de séjourner dans un chalet sans eau et sans électricité.
A l'opposé, la SCI STEPHIE demande à la cour de condamner monsieur Raoul 
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à payer à la SCl STEPHlE à titre provisionnel la somme de 76. 347, 05 euros correspondant au coût des travaux nécessaires à l'achèvement des travaux pour rendre les biens qu'il avait pris à bail conformes à leur destination.
Il est ainsi soutenu que en l'état du contrat de bail liant les parties, monsieur 
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a pris les lieux à bail en parfait état après les avoir visités et renoncé à solliciter aucune indemnité ou diminution de loyer du fait de l'interruption des services de l'immeuble.
SUR QUOI LA COUR
Il est avéré que ni le contrat de bail du 29 octobre 2002, ni le compromis de vente avec promesse de bail établi le 8 mars 2002 par notaire ne font état d'un engagement de réalisation de la part de la bailleresse ou venderesse de travaux d'installation électrique ou d'alimentation en eau.
Au reste ayant entrepris des travaux sans les achever, monsieur 
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apparaît mal fondé à venir faire le reproche à sa bailleresse de n'avoir pu louer ces chalets par sa faute.
De plus contractuellement, il a renoncé à solliciter aucune indemnité ou diminution de loyer du fait de toute interruption de service de l'immeuble.
Il existe en référé pour le moins une contestation sérieuse interdisant à la cour à ce stade de la procédure de suivre monsieur 
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dans son raisonnement lequel est largement spéculatif et basé sur des raisonnements à contrario qui sont de la seule compétence du juge du fond.
Monsieur 
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admet un coût de réparation des chalets pour 64. 514, 91 euros TTC.
La somme est donc incontestable due pour ce montant et il échet de faire droit à cette demande de condamnation provisionnelle pour cette somme outre celle de 2. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Vidant ses arrêts préparatoires des 21 avril et 30 juin 2009,
Déboute monsieur 
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de toute demande de condamnation provisionnelle au titre d'un prétendu manquement aux obligations contractuelles de la SCI STEPHIE,
Le condamne par contre provisionnellement à payer à la société SCI STEPHIE une somme de 64. 514, 91 euros TTC au titre des travaux de remise en état des locaux loués outre la somme de 2. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Le condamne encore aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise, dont distraction pour ceux d'appel au profit de l'avoué de son adversaire conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président.