Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 13 mars 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/14402- Portalis 35L7-V-B7C-B5ZEU
Décision déférée à la cour : jugement du 24 mai 2018 -tribunal de grande instance de Créteil - RG 18/00984

Monsieur T... E...


Madame V... X... épouse E...


représentés par Me Delphine Mengeot, avocat au barreau de Paris, toque : P0006,
et par Me Hugo Gatterre, avocat au barreau de Paris, toque : A0042

Monsieur I... F... O... J... K...


Madame C... L... H... épouse K...


représentée par Me Frédérique Etevenard, avocat au barreau de Paris, toque : K0065
et par Me Catherine Tarbouriech, avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 211,
SAS Triumph investissement


représentée par Me Sarah Benbelkacem, avocat au barreau de Paris, toque : D1183
SAS Agence D...
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité nosiret : 343 173 178 [...]

représentée par Me Marie-annick Picard-Dussoubs, avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 58
Composition de la cour :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président de chambre
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sonia Dairan

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président , et Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.

M. I... K... et Mme C... H... épouse K..., étaient propriétaires d'une maison d'habitation et d'un terrain, parcelle cadastrée [...] , sis [...] .
Par deux actes authentiques du 6 janvier 2017, ils ont consenti deux promesses unilatérales de vente à la société TRIUMPH INVESTISSEMENT, la première portant sur la maison d'habitation et la seconde sur le terrain attenant.
Les deux promesses prévoyaient expressément que la parcelle cadastrée [...]  ferait l'objet, avant la réitération des ventes par acte authentique, d'une division en deux nouvelles parcelles à savoir :
• le lot 1 d'une superficie de 371 m² correspondant à la maison d'habitation,
• le lot 2 d'une superficie de 322 m² correspondant au terrain attenant.
La promesse portant sur la maison d'habitation était assortie de conditions suspensives notamment d'obtention d'une déclaration préalable de division et de l'obtention d'un prêt au plus tard le 31 mars 2017 et pour une durée expirant le 15 mai 2017 à 16 heures.
La promesse portant sur le seul terrain était conclue pour une durée expirant le 30 novembre 2017 à 16 heures et était assortie notamment d'une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire expirant le 30 juin 2017 et d'une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt au plus tard le 28 octobre 2017.
Ces promesses prévoyaient expressément, au profit de la société TRIUMPH INVESTISSEMENT, une faculté de substitution à charge pour la société d'en avertir les promettants.
Par acte du 12 janvier 2017, la société TRIUMPH INVESTISSEMENT a signé, en qualité de promettant, une promesse unilatérale de vente au profit de M. T... E... et Mme V... X... épouse E... portant sur le lot no 2 au même prix que celui figurant dans la promesse consentie pour ce lot par M. et Mme K... au profit de la société TRIUMPH INVESTISSEMENT, avec conditions suspensives d'obtention d'un prêt et d'un permis de construire et à des conditions de délai identiques quant au délai de validité de la promesse et aux dates de réalisation des conditions suspensives, cette promesse comportant néanmoins des différences par rapport à celle consentie par les époux K... à la société TRIUMPH INVESTISSEMENT, différences portant sur la "condition particulière" et sur le montant et le taux du prêt.
Par mail du 17 mai 2017, Me P..., notaire, a informé M. K... que la société TRIUMPH INVESTISSEMENT avait eu un refus de prêt le 15 mars 2017 et M. et Mme K... l'ont assignée, le 26 juin suivant, devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir leur condamnation à lui payer la clause pénale prévue par la promesse de vente concernant le lot 1, instance distincte de la présente instance.
Les époux E... ont obtenu un permis de construire le 13 juin 2017, lequel a été notifié le 28 juin 2017 au notaire des époux K... par la société TRIUMPH INVESTISSEMENT.
Ils ont également obtenu une offre de prêt le 28 juin 2017 qu'ils ont notifié à la société TRIUMPH INVESTISSEMENT le 9 novembre 2017, laquelle l'a transmise aux époux K....
Par courrier du 10 octobre 2017, la société TRIUMPH INVESTISSEMENT a informé les époux K... que les époux E... se substituaient à elle pour l'achat du terrain.
Les époux K... ayant considéré que les conditions suspensives n'avaient pas été levées par la société TRIUMPH INVESTISSEMENT en ce qui concerne la vente du terrain mais par les époux E..., Me P..., notaire rédacteur des promesses, a proposé aux époux E..., début octobre 2017, de signer un acte de substitution afin de leur permettre de réaliser leur acquisition, ce qu'ils n'ont pas fait, et les époux K... ont refusé de signer l'acte de vente, estimant que l'acte de susbstitution du 12 janvier 2017 ne leur était pas opposable.
Par acte d'huissier des 2 et 5 février 2018, les époux E... ont assigné les époux K..., la société TRIUMPH INVESTISSEMENT et la société Agence D... devant le tribunal de grande instance de Créteil en vue d'obtenir l'exécution forcée de la vente.
Par jugement du 24 mai 2018, le tribunal de grande instance de Créteil a débouté les époux E... de leur demande en exécution forcée de la vente du terrain sis [...] appartenant aux époux K... et de leurs demandes en paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts et a débouté les époux K... de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ; il a condamné solidairement les époux E... au paiement de la somme de 1500 euros aux époux K..., à la société TRIUMPH INVESTISSEMENT et à l'agence D... en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux E... ont interjeté appel de ce jugement et, par leurs dernières conclusions, demandent à la cour de :
. déclarer leur appel recevable et bien fondé,
. réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil du 24 mai 2018,
. débouter la société TRIUMPH INVESTISSEMENT, les époux K... et la société Agence D... de l'ensemble de leurs demandes,
à titre liminaire,
• prendre acte de la lecture erronée des promesses de vente par le premier juge,
en conséquence, réformer le jugement,
à titre principal
. juger que la promesse de vente du 12 janvier 2017 ne constitue pas une novation par rapport à la promesse de vente du 6 janvier 2017,
. juger que la vente du terrain sis [...] est parfaite,
en conséquence,
. ordonner la vente forcée du terrain à leur profit,
. juger que l'arrêt à intervenir vaudra acte de vente,
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la vente forcée ne serait pas ordonnée,
. juger que la société TRIUMPH INVESTISSEMENT a engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard,
. juger que M. et Mme K... ont engagé leur responsabilité délictuelle à leur égard,
. juger que la société Agence D... a engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard,
En conséquence :
. condamner la société TRIUMPH INVESTISSEMENT à leur payer la somme de 19.000 euros sur le fondement de la stipulation de pénalité incluse à la promesse de vente du 12 janvier 2017,
. condamner in solidum la société TRIUMPH INVESTISSEMENT, M. et Mme K... et la société Agence D... à leur payer la somme de 37.597 euros, à parfaire, en réparation de leur préjudice financier lié aux frais qu'ils ont exposés,
. condamner in solidum la société TRIUMPH INVESTISSEMENT, M. et Mme K... et la société Agence D... à leur payer la somme de 228.705 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice financier lié à une perte de chance de réaliser un gain,
. condamner in solidum la société TRIUMPH INVESTISSEMENT, M. et Mme K... et la société Agence D... à leur payer la somme de 25.000 euros en réparation de leur préjudice moral,
En tout état de cause :
. condamner in solidum la société TRIUMPH INVESTISSEMENT, M. et Mme K... et la société Agence D... à leur payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Delphine Mengeot.
Par leurs dernières conclusions, M. et Mme K... demandent à la cour de :
Vu les articles 1221, 1231-1 et suivants et 1240 du code civil,
. dire M. et Mme Y... mal fondés en leur appel et les débouter de toutes leurs demandes,
. confirmer le jugement en ce qu'il a :
. débouté M. et Mme Y... de leur demande en exécution forcée de la vente du terrain sis [...] leur appartenant et de leur demande de dommages et intérêts,
. condamné solidairement M. et Mme Y... à leur payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamné solidairement M. et Mme Y... aux entiers dépens,
. infirmer le jugement en ce qu'il a les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
. les dire recevables et bien fondés en leur appel incident,
Y faisant droit :
. condamner in solidum M. et Mme Y... à leur verser une somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'ils ont subi,
. condamner in solidum M. et Mme Y... à leur verser une somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés devant la cour,
. condamner in solidum M. et Mme Y... aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Etevenard en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, la société TRIUMPH INVESTISSEMENT demande à la cour :
Vu notamment les dispositions des articles 1231-1 et suivants,1163, 1132 et 1133 du code civil,
. infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 24 mai 2018 en ce qu'il a jugé la demande de condamnation de la société TRIUMPH INVESTISSEMENT au paiement de la somme de 19 000 euros au titre de la clause pénale recevable,
. juger que cette demande de condamnation au titre de sa responsabilité contractuelle est irrecevable,

. confirmer le jugement du 24 mai 2018 en ce qu'il a :
- débouté les époux E... de leur demande en paiement de la clause pénale,
- débouté les époux E... de leur demande de dommages et intérêts à son encontre,
- condamné solidairement les époux à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Par conséquent,
. dire les époux E... mal fondés en leur appel et les débouter de leurs demandes,
. condamner les époux W... au paiement de la somme 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par ses dernières conclusions, la société Agence D... demande à la cour :
Vu les articles 1240 et 1241 du code civil et la jurisprudence sur la perte de chance,
. confirmer le jugement entrepris, article 700 de 1500 euros y compris,
. dire qu'elle a participé à l'entremise entre les époux K..., vendeurs, et la société TRIUMPH INVESTISSEMENT, acquéreur, dans le cadre de leurs relations précontractuelles relatives à la vente d'un bien immobilier d'une maison sur 700 m² de terrain situé à [...] , moyennant le prix de 850.000 euros,
. dire qu'elle n'est plus du tout intervenue dans la suite du processus, toutes conventions entre les consorts K... et TRIUMPH INVESTISSEMENT puis entre TRIUMPH INVESTISSEMENT et les époux E... s'étant mises en place et signées sous la seule égide du notaire de TRIUMPH INVESTISSEMENT, Me P..., et hors sa présence, sans même qu'elle soit informée,
. juger que les époux E... ne prouvent ni sa faute ni ne caractérisent ou quantifient quelle chance ils auraient perdue par sa faute,
. débouter purement et simplement les époux E... de toutes leurs demandes dirigées à son encontre.

. condamner les époux E... ou la partie qui succombe à lui verser la somme complémentaire, en cause d'appel, de 4.500 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile,
. statuer sur les dépens hors sa présence et dire qu'elle pourra récupérer les siens propres, de première instance et d'appel, à l'encontre des époux E... ou de la partie qui succombe.
La clôture de l'instruction est intervenue le 14 novembre 2019.
SUR CE, LA COUR
-Sur la vente forcée
Les époux Y... soutiennent être valablement substitués dans les droits de la société TRIUMPH INVESTISSEMENT du fait de l'acte du 12 janvier 2017 ; ils contestent la novation retenue par le premier juge en soutenant que la modification de la condition particulière est une modification mineure qui n'entraîne pas novation.
Les époux K... estiment qu'aucune substitution n'est valablement intervenue et font valoir à cet égard que la promesse du 6 janvier 2017 prévoyait expressément qu'en cas de substitution elle ne devait pas entraîner de novation et que les bénéficiaires devaient acquérir le terrain aux mêmes conditions financières que les bénéficiaires substituant, ce qui n'est pas le cas.
La promesse unilatérale du 12 janvier 2017 conclue entre la société TRIUMPH INVESTISSEMENT et les époux Y... stipule que le promettant déclare exercer la faculté de substitution prévue dans la promesse de vente du 6 janvier 2017 au profit du bénéficiaire qui le reconnaît expressément.
En tout état de cause aucun autre acte de substitution n'a été signé par les époux Y... qui se prévalent de la promesse du 12 janvier 2017 pour arguer de leur substitution à la société TRIUMPH INVESTISSEMENT pour l'acquisition du terrain.
Il résulte de la stipulation de substitution prévue dans la promesse du 12 janvier 2017 que cet acte a pour finalité la substitution des consorts E... à la société TRIUMPH INVESTISSEMENT dans la promesse signée le 6 janvier 2017 pour l'acquisition du lot 2, cette dernière n'ayant jamais prétendu vouloir acquérir ce lot et n'ayant justifié d'aucune démarche à cet effet, les démarches accomplies relatives au permis de construire et à l'obtention d'un prêt l'ayant été par les seuls époux E....
Par ailleurs la promesse du 6 janvier 2017 stipule une faculté de substitution qui ne pourra porter que sur la totalité des biens et droits faisant l'objet de la promesse de vente, le promettant devant en être averti et le substitué reconnaître que substitution n'est pas novation.
La promesse de vente du 6 janvier 2012 prévoyait, à titre de "condition particulière" que les frais de démolition du garage afin de réaliser une allée ainsi que les frais d'édification de la séparation entre le lot 1 et le lot 2 seront à la charge exclusive du bénéficiaire de la promesse soit de l'acquéreur du terrain.
La promesse du 12 janvier 2017 modifie pour partie cette stipulation puisque, si elle maintient que les frais d'édification de la séparation entre le lot 1 et le lot 2 seront à la charge exclusive du bénéficiaire de la promesse soit de l'acquéreur du terrain, elle prévoit que les frais de démolition du garage afin de réaliser une allée seront à la charge exclusive de l'acquéreur de la maison, ce qui signifie que les époux E... ne s'engagent pas à prendre en charge ces coûts alors qu'ils figuraient comme étant à la charge de l'acquéreur du terrain dans la promesse du 6 janvier 2017 et que, par ailleurs, il est stipulé que les frais d'édification de la séparation entre le terrain et l'emprise de la servitude seront à la charge exclusive de l'acquéreur de la maison, stipulation qui ne figure pas dans la promesse du 6 janvier 2017.
La promesse du 12 janvier 2017 prévoit en outre que la condition suspensive d'obtention d'un prêt porte sur une somme de 420 000 euros alors qu'elle était de 400 000 euros dans la promesse du 6 janvier 2017.
La promesse du 12 janvier 2017 prévoit donc des conditions d'acquisition du terrain par les époux Y... qui divergent de celles prévues dans la promesse signée par les époux K....
Les parties s'opposent sur le coût réel des travaux de démolition des garages et le coût d'édification de la séparation des terrains, les époux Y... soutenant que ce coût est faible et qu'il ne peut entraîner novation du contrat.
En l'espèce chaque partie produit des devis de montants très différents.
Il est établi en tout état de cause que le coût de la démolition du garage et celui de la séparation entre le terrain et l'emprise de la servitude ne sont pas prévus dans l'acte et ne peuvent en l'état être évalués.
En conséquence il n'est pas établi en l'espèce que la substitution des époux E... à la société TRIUMPH INVESTISSEMENT se fait aux mêmes conditions financières dès lors qu'elle entraîne un transfert de charges sur l'acquéreur de la maison, étant rappelé qu'à la date de réalisation de la promesse ce coût restait à la charge des époux K..., la vente de la maison à la société TRIUMPH INVESTISSEMENT étant caduque.
En conséquence, dès lors que la promesse du 12 janvier 2017 modifie les conditions financières d'acquisition du bien par le bénéficiaire de la promesse, la substitution ne pouvait avoir lieu, à ces conditions, qu'avec l'accord du promettant, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce, les époux E... ayant refusé de régulariser un acte substitution ainsi que cela résulte des pièces produites au débat.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que les époux E... ne se sont pas valablement substitués à la société TRIUMPH INVESTISSEMENT et les a déboutés de leur demande de vente forcée.
-Sur les demandes des consorts E... au titre de la responsabilité contractuelle de la société TRIUMPH INVESTISSEMENT
Les demandes formées sur le fondement contractuel à l'encontre de la société TRIUMPH INVESTISSEMENT étant présentées à titre subsidiaire au cas où la vente forcée ne serait pas ordonnée, c'est à bon droit que les premiers juges ont déclaré ces demandes recevables au motif que les consorts E... sont recevables à invoquer des fondements juridiques distincts au soutien de leur demande principale et de leur demande subsidiaire, l'incompatibilité de cette demande avec la demande principale qui est rejetée n'étant pas un obstacle à son examen au fond.
Au soutien de leur appel du jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes de condamnation de la société TRIUMPH INVESTISSEMENT à leur payer la clause pénale prévue dans la promesse du 12 janvier 2017 et des dommages-intérêts pour le préjudice qu'ils ont subi du fait de la non-réalisation de la vente en raison de la faute contractuelle qu'elle a commise, les consorts E... font valoir que la société TRIUMPH INVESTISSEMENT a violé son engagement définitif de consentir à la vente du terrain à leur profit conformément à la promesse du 12 janvier 2017.
Dans l'acte du 12 janvier 2017, l'objet de la promesse de vente est défini comme suit :
"Le promettant confère au bénéficiaire la faculté d'acquérir le bien ci-dessous identifié.".
Il comporte un exposé préalable qui précise que le promettant sera propriétaire du terrain situé à [...] , parcelle cadastrée [...] , qu'à cet effet il a conclu une promesse de vente le 6 janvier 2017 et qu'il déclare exercer la faculté de substitution prévue dans ladite promesse de vente au profit du bénéficiaire qui le reconnaît expressément.
Il résulte donc clairement de ces stipulations que la société TRIUMPH INVESTISSEMENT n'est pas propriétaire du terrain visé par le contrat dont l'objet est d'opérer la substitution du bénéficiaire au promettant dans le bénéfice de la promesse de vente du terrain du 6 janvier 2017.
Les consorts E... ne sont donc pas fondés à invoquer une faute contractuelle de la société TRIUMPH INVESTISSEMENT au motif qu'elle ne leur a pas vendu le terrain concerné par la promesse du 12 janvier 2017 dès lors que les stipulations de l'acte établissent clairement qu'il s'agit d'un acte de substitution, que les consorts E... étaient parfaitement informés que la société TRIUMPH INVESTISSEMENT n'était pas propriétaire du terrain, qu'en conséquence ainsi que l'ont relevé les premiers juges la promesse de vente dont ils arguent ne peut qu'être frappée de nullité dès lors qu'elle concerne un bien dont la société TRIUMPH INVESTISSEMENT n'est pas propriétaire et que les consorts E... ont effectué les démarches pour l'acquisition du terrain aux lieu et place de la société TRIUMPH INVESTISSEMENT sans demander à celle-ci de justifier de la propriété du terrain, démontrant qu'ils s'estimaient substitués dans les droits de la société quant à l'acquisition du terrain.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes des consorts E... à l'encontre de la société TRIUMPH INVESTISSEMENT de ces chefs.
-Sur les demandes des consorts E... au titre de la responsabilité délictuelle des époux K... et de l'agence D...
Les moyens invoqués par les consorts E... au soutien de leur appel de ces chefs ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur discussion.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes des consorts E... à l'encontre des époux K... et de l'agence D... de ces chefs.
-Sur la demande reconventionnelle des époux K...
Ainsi que l'ont rappelé les premiers juges, l'exercice d'un action en justice ne peut dégénérer en abus que dans le cas de malice, mauvais foi ou erreur grossière équipollente au dol, ce qui n'est pas le cas en l'espèce dès lors que les consorts Y... ont soulevé des moyens sérieux au soutien de leur demande de vente forcée et qu'ils avaient réalisé, avant la présente instance, des démarches sérieuses en vue de l'acquisition du terrain en cause qui démontrent leur bonne foi.
Les consorts K... doivent donc être déboutés de leurs demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et le jugement confirmé de ce chef.
-Sur les frais irrépétibles
L'équité commande de condamner in solidum M. et Mme E... à payer la somme de 3000 euros aux époux K... ainsi qu'à la société TRIUMPH INVESTISSEMENT et à la société Agence D... au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE in solidum M. et Mme E... à payer la somme de 3000 euros aux époux K..., la somme de 3 000 euros à la société TRIUMPH INVESTISSEMENT et la somme de 3 000 euros à la société Agence D... en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. et Mme E... aux dépens avec distraction au profit de Me Etevenard en application de l'article 699 du code de procédure civile pour ceux avancés pour le compte des consorts K....
Le Greffier, Le Président,