COUR D'APPEL DE LYON Troisième Chambre Civile ARRÊT DU 27 Janvier 2005
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Commerce de LYON du 07 juillet 2003 - N° rôle : 2002/1529 N° R.G. : 03/05046
Nature du recours : Appel
APPELANTE : SARL NORD SUD IMMOBILIER 319, rue Roland Garros 83600 FREJUS représentée par Me VERRIERE, avoué à la Cour assistée de Me LEFORT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE : SA LINDE GAS Parc Technologique de Lyon 6 allée Joliot Curie Bat A 69802 SAINT PRIEST CEDEX représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués à la Cour assistée de la SCP VACARIE-DUVERNEUIL, avocats au barreau de TOULOUSE Instruction clôturée le 19 Novembre 2004 Audience publique du 09 Décembre 2004
LA TROISIÈME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : Monsieur ROBERT, Président, Monsieur SANTELLI, Conseiller Madame MIRET, Conseiller DEBATS : à l'audience publique du 9 décembre 2004 GREFFIER : la Cour était assistée de Mademoiselle X..., Greffier, présent lors des débats et du prononcé de l'arrêt, ARRET :
CONTRADICTOIRE prononcé à l'audience publique du 27 janvier 2005 par Monsieur ROBERT, Président, qui a signé la minute avec Mademoiselle X..., Greffier. EXPOSE DU LITIGE - PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par déclaration faite au greffe le 5 août 2003, la SARL NORD SUD IMMOBILIER a relevé appel d'un jugement du 7 juillet 2003 par lequel
le Tribunal de Commerce de LYON, saisi par elle selon assignation du 3 mai 2002 d'une demande en paiement de la somme de 34.131,99 euros à l'encontre de la société LINDE GAS, l'a déboutée de l'intégralité de ses prétentions et l'a condamnée à payer à la défenderesse une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
En l'état de ses conclusions récapitulatives du 5 novembre 2004, l'appelante demande à la Cour, au visa des articles 1134 et suivants du Code Civil, de constater le manquement de la société LINDE GAS à son engagement résultant du contrat de mandat du 21 mai 2001, et en conséquence de la condamner à lui payer la somme de 34.131,99 euros correspondant au montant de son droit à commission, majorée des intérêts au taux légal capitalisés, à compter du 26 septembre 2001 et d'une indemnité de procédure de 3000 euros. Elle s'oppose aux demandes reconventionnelles de la société LINDE GAS.
La société NORD SUD IMMOBILIER expose qu'ayant reçu un mandat de recherche de bâtiments et terrains à usage commercial et industriel dans la région lyonnaise, elle s'est rapprochée de la SA KEOPS ENTREPRISES qui avait elle-même reçu mandat de commercialiser un terrain et des locaux à Corbas, propriété de la société LINDE GAS pour un prix net vendeur de 6 millions de francs ; or elle indique que par lettre du 4 septembre 2001, adressée à la SA KEOPS ENTREPRISES alors que celle-ci
était toujours titulaire d'un mandat de recherche d'un acquéreur, elle a formulé une offre d'acquisition de l'immeuble pour le prix de 6.240.000 francs, honoraires inclus, sans condition suspensive autre que légale et que, malgré cela, la société LINDE GAS a rejeté sa proposition en faisant état d'un engagement préalable auprès d'un autre acquéreur.
L'appelante soutient qu'en fait aucun élément du dossier ne
démontrerait l'antériorité de l'offre présentée par la société PLATTARD par rapport à celle qu'elle-même avait transmise de la part de la SCI VAR IMMOBILIER ; elle dénie en particulier toute force probante au fax prétendu du 31 août 2001 et se réfère à un courrier du notaire de Toulouse en date du 4 septembre 2001 qui selon elle établirait l'absence d'accord effectif à cette date, et la persistance des négociations.
Elle considère que son droit à être indemnisée du préjudice consécutif à la perte de sa commission résulte de l'application de la théorie générale des contrats puisque la société LINDE GAS n'a pas respecté les termes du mandat qui la liait à l'agence KHEOPS, auquel elle s'est soustraite de mauvaise foi, pour des raisons occultes.
La société NORD SUD IMMOBILIER invoque également la responsabilité quasi délictuelle de la société LINDE GAS qui serait engagée par son refus fautif de ratifier la vente au prix fixé au mandat, corrélatif à la préférence donnée à un acquéreur offrant un prix inférieur ; elle estime que la société LINDE GAS a ainsi abusé de sa bonne foi en la laissant vainement accomplir de nombreuses diligences.
De son côté, par des conclusions récapitulatives du 18 novembre 2004, la société LINDE GAS requiert la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a rejeté ces demandes en dommages et intérêts qu'elle reprend en sollicitant d'une part une somme de 7622,45 euros pour procédure abusive et d'autre part à 5000 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
La société LINDE GAS invoque d'abord l'irrecevabilité de la demande de la société NORD SUD IMMOBILIER en raison de son défaut de qualité à agir dès lors qu'elle ne justifierait d'aucun mandat avec la SCI VAR IMMOBILIER, désignée dans son offre du 4 septembre 2001, et qu'elle ne peut se prévaloir du contrat de mandat du 21 mai 2001 conclu entre la SA KEOPS ENTREPRISES et elle-même, puisqu'elle n'y
était pas partie.
A titre subsidiaire, elle affirme que l'offre dont fait état l'appelante ne lui a été transmise par l'intermédiaire de la SA KEOPS ENTREPRISES que le 4 septembre 2001, date à laquelle elle n'était plus libre d'y donner suite, puisqu'elle était déjà engagée depuis le 31 août 2001 auprès d'un tiers la société PLATTARD NEGOCE. Elle estime rapporter la preuve de cet engagement préalable, dans les conditions retenues par le Tribunal de Commerce. Elle souligne en outre l'absence de toute revendication à son encontre de la SA KEOPS ENTREPRISES qui a reconnu l'existence de la candidature préalable de la société PLATTARD.
La société LINDE GAS fait en outre observer qu'elle n'avait confié à l'agence KEOPS qu'un mandat de recherche non exclusif et que celle-ci n'avait pas le pouvoir de l'engager, elle-même restant libre de conclure ou non la vente avec l'éventuel acquéreur présenté par le mandataire ; elle en déduit que c'est donc à tort que la société NORD SUD IMMOBILIER prétend qu'un contrat de vente aurait pu se former à la suite de son offre.
Elle rappelle que l'effet relatif des contrats ne permettrait en aucune manière la résolution en dommages et intérêts, au profit de l'appelante, de l'obligation de faire, qui aurait pu lui incomber en exécution du mandat de recherche confié à la SA KEOPS ENTREPRISES. Elle conteste néanmoins toute déloyauté ou mauvaise foi dans la conduite de l'opération de vente.
Elle s'oppose enfin à l'argumentation fondée sur le plan quasi délictuel en relevant qu'aucune faute de sa part n'est démontrée de sorte que ne se trouve caractérisé aucun fait générateur de responsabilité.
La société LINDE GAS motive sa demande incidente en dommages et intérêts par la considération du caractère nettement abusif de la
demande d'une agence immobilière à laquelle toutes explications et justificatifs nécessaires ont été fournis.
SUR CE, LA COUR :
Attendu, sur la recevabilité, que les moyens articulés par la société LINDE GAS au soutien de la fin de non recevoir qu'elle propose, relèvent en réalité du fond puisqu'ils sont relatifs soit à l'absence de préjudice de l'appelante - si, ne prouvant pas le mandat reçu de la SCI VAR IMMOBILIER, elle échouait à établir la réalité de son éventuel droit à commission - soit au fondement même de ses prétentions - qui, selon l'intimée, ne pouvait avoir une base contractuelle ; qu'ainsi le défaut de qualité alléguée n'est pas établi, dès lors que la société NORD SUD IMMOBILIER peut rechercher la responsabilité de la société LINDE GAS sans avoir à justifier préalablement d'une qualité particulière ;
Attendu, sur le fond, qu'aucun lien contractuel n'existe entre la société NORD SUD IMMOBILIER et la société LINDE GAS, puisque c'est seulement à la SA KEOPS ENTREPRISES que celle-ci a confié, par acte sous seing privé du 21 mai 2001, un mandat non exclusif de recherche d'acquéreur pour son immeuble à usage industriel de Corbas ; que dès lors, la société NORD SUD IMMOBILIER ne peut prétendre que la responsabilité contractuelle de la société LINDE GAS soit engagée à
son égard en raison de la méconnaissance des obligations résultant pour elle de ce contrat de mandat ;
Qu'en revanche , il lui est possible, sur le fondement des article 1382 et 1383 du Code Civil de mettre en jeu la responsabilité quasi-délictuelle de l'intimée en invoquant une inexécution contractuelle, qui, à l'égard des tiers, constitue un fait juridique susceptible de recevoir la qualification de faute ; qu'il lui incomberait ensuite de démontrer que cette faute a généré pour elle un préjudice ;
Attendu à cet égard que la société LINDE GAS verse aux débats la copie de deux télécopies contre elle et la société PLATTARD NEGOCE les 30 et 31 août 2001, marquant leur engagement réciproque de vendre et acquérir le bien immobilier litigieux moyennant un prix de 5,15 millions de francs ; qu'aucun élément du dossier ne permet de mettre en doute la réalité de l'accord ainsi intervenu ni la date de sa conclusion, aucun commencement de preuve du "montage" frauduleux des documents présentés n'étant produit ; qu'au contraire, la sincérité de cet échange est confirmée par :

l'existence de négociations directes entre la société LINDE GAS et le groupe PLATTARD depuis juillet 2001 et l'acceptation par la première d'un prix de 5,25 millions, proche de celui de la transaction définitive, dans son courrier du 16 juillet 2001

les termes des courriers adressés le 4 septembre 2001 par le notaire toulousain de la société LINDE GAS à celle-ci et au notaire de la société PLATTARD, par lesquels il indique avoir été saisi du dossier de la vente et sollicite divers renseignements nécessaires à l'établissement du projet d'acte ;
Attendu qu'il est ainsi suffisamment établi qu'à la date du 4 septembre 2001, la société LINDE GAS s'était déjà engagée auprès de la société PLATTARD, la vente étant parfaite du fait de l'accord sur la chose et sur le prix intervenu entre elles ; que c'est donc sans faute de sa part qu'elle a refusé de donner suite à l'offre de la SAS COSMOS INGENIERIE VAR IMMOBILIER transmise le 4 septembre par l'appelante à la SA KEOPS ENTREPRISES, qui l'a aussitôt adressée à sa mandante ;
Que contrairement à ce que paraît soutenir la société NORD SUD IMMOBILIER, la vente n'a pu se conclure au profit de sa cliente du seul fait de son offre, même faite au niveau du prix demandé, dès lors que la SA KEOPS ENTREPRISES, même avant révocation de son mandat, n'avait pas le pouvoir de passer seule la vente pour le compte de la société LINDE GAS, le mandat donné par celle-ci, portant sur la recherche d'un acquéreur, ne comportant pas cette faculté mais seulement l'obligation pour le mandant de consentir la vente à tout acquéreur solvable présenté par la SA KEOPS ENTREPRISES et remplissant les conditions convenues ; que la vente préalable de l'immeuble, comme celle négociée directement par la société LINDE GAS avec la société PLATTARD, constituait un motif légitime de refus de donner suite à une proposition même conforme à ses prétentions ;
Attendu qu'aucune fraude ou négligence fautive n'est caractérisée de la part de la société LINDE GAS, à supposer même que l'agence NSI n'ait pas reçu le fax du 6 septembre 2001 par lequel la SA KEOPS ENTREPRISES l'avisait du refus de sa proposition ; qu'en effet, l'appelante avait indiqué que l'offre par elle transmise ne valait que jusqu'au 8 septembre 2001 et qu'à défaut de réponse à cette date, elle la tiendrait pour rejetée, de sorte que le silence éventuellement conservé par la venderesse constituait une modalité de réponse négative non critiquable ;
Attendu qu'il convient donc de confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 7 juillet 2003 sans qu'il soit nécessaire de rechercher si l'appelante établit la réalité de son préjudice ;
Attendu, sur la demande en dommages et intérêts de la société LINDE GAS que celle-ci ne justifie pas d'un préjudice autre que celui résultant de sa comparution dans la présente instance, qui sera compensée par l'allocation d'une indemnité de procédure de 3000 euros, de sorte qu'il ne peut y être fait droit, et que le jugement sera donc encore confirmé de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort :
Déclare recevables mais mal fondées les demandes de la société NORD SUD IMMOBILIER ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 7 juillet 2003 ;
Y ajoutant, condamne la société NORD SUD IMMOBILIER à payer à la société LINDE GAS une somme de 3000 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Dit que la société NORD SUD IMMOBILIER supportera les dépens d'appel et accorde à la SCP BRONDEL &amp; TUDELA, avoués, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699.
LE GREFFIER,
LE PRESIDENT,