No de minute : 128/2022
COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 23 mai 2022
Chambre civile
Numéro R.G. : No RG 21/00300 - No Portalis DBWF-V-B7F-SLV
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 27 août 2021 par le président du tribunal de première instance de NOUMEA (RG no :21/120)
Saisine de la cour : 13 septembre 2021

S.C.I. LES RESIDENCES DUQUENNE,
Siège social : [Adresse 2]
Représentée par Me Vanessa ZAOUCHE, membre de la SARL ZAOUCHE RANSON, avocat au barreau de NOUMEA

Société NOPAC, prise en la personne de son représentant en exercice
Siège social : [Adresse 1]
Représentée par Me Valérie ROBERTSON, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 31 mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,
Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,
Mme Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Marie-Claude XIVECAS.
Greffier lors des débats : Mme Isabelle VALLEE
Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
Suivant acte sous seing privé en date du 3 février 1998, la SCI Les Résidences Duquesne a consenti un bail commercial à la société Nopac portant sur un immeuble sis à [Adresse 3], afin d'y exploiter un commerce de librairie, papeterie, maroquinerie.
Par acte d'huissier en date du 2 mars 2021, la société Nopac a fait assigner la SCI Les Résidences Duquesne devant le président du tribunal de première instance de Nouméa statuant en référé aux fins de voir :
- condamner la SCI Les Résidences Duquesne à réaliser les travaux d'étanchéité nécessaires pour mettre un terme définitif aux infiltrations constatées par huissier le 13 janvier 2021, notamment :
* la réfection totale du complexe d'étanchéité du toit de l'immeuble,
* le remplacement des skydomes,
* la réfection de la terrasse du dernier étage,
* la réfection du carrelage des balcons côté [Adresse 4], dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 000 Fcfp par jour de retard passé ce délai,
- autoriser la société Nopac à procéder à la consignation des loyers exigibles à compter du 1er mois suivant le prononcé de la décision à intervenir entre les mains du Bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de Nouméa constitué séquestre, jusqu'à l'achèvement par la bailleresse des travaux,
- condamner la SCI Les Résidences Duquesne à procéder, dans les quatre mois qui suivront I'achèvement des travaux susmentionnés, constaté par procès-verbal de réception, à la réfection des peintures des plafonds et murs endommagés par les infiltrations, sous astreinte de 50 000 Fcfp par jour de retard passé ce délai,
- condamner la SCI Les Résidences Duquesne au paiement de la somme de 250 000 Fcfp au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de Me Robertson.
Devant le premier juge, la société Nopac exposait, au soutien de ses prétentions, que la SCI Les Résidences Duquesne ne respectait pas son obligation d'entretien des lieux loués en dépit des nombreuses relances adressées à son mandataire, et que les nombreuses infiltrations résultant de l'absence d'étanchéité lui causaient un préjudice considérable.
Par conclusions en réponse, la SCI Les Résidences Duquesne soulevait la nullité de l'assignation. Sur le fond et s'agissant de la demande de travaux, elle reconnaissait que les locaux loués à la société Nopac subissaient des dégâts des eaux récurrents. Elle précisait qu'elle avait missionné le cabinet Exxcal afin de déterminer les travaux à réaliser pour réparer les désordres. Elle indiquait qu'elle avait sollicité un établissement bancaire afin d'obtenir un prêt pour financer les travaux nécessaires, qui s'élevaient à la somme de 26 626 193 Fcfp.
Elle sollicitait un délai de douze mois pour la réalisation des travaux réclamés par le preneur en indiquant qu'il fallait tenir compte de la disponibilité des entreprises et des conditions météorologiques.
Elle s'opposait à la demande de travaux portant sur la réfection intérieure des locaux au motif que le bail prévoyait que le preneur doit s'assurer contre les risques locatifs, en ce compris les désordres provenant de l'action des eaux ; que la société Nopac ne justifiait pas avoir fait une déclaration d'assurance auprès de son assureur et, qu'en tout état de cause, la société Nopac avait renoncé à tout recours fondé sur un dégât des eaux conformément aux stipulations du bail.
Elle concluait au rejet de la demande en consignation des loyers en faisant valoir qu'elle ne sera jamais en mesure de rembourser le prêt destiné à financer les travaux si les loyers étaient consignés, et, qu'en outre, le prononcé d'une astreinte était suffisamment comminatoire.
Par ordonnance du 27 août 2021, le juge des référés a notamment :
- rejeté les exceptions de nullité,
- donné acte à la SCI Les Résidences Dusquesne de ce qu'elle s'engageait à effectuer les travaux d'étanchéité des lieux loués et de réfection et, au besoin, a condamné la SCI Les Résidences Dusquesne à réaliser les travaux sous astreinte de 50 000 Fcfp, se réservant la liquidation,
- débouté la Sarl Nopac de sa demande de consignation de loyers,
- dit n'y avoir lieu en référé sur la question des travaux intérieurs,
- condamné la SCI Les Résidences Duquesne à payer à la Sarl Nopac la somme de 250 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- mis les dépens à la charge de la SCI Les Résidences Duquesne.
PROCÉDURE D'APPEL
Par requête du 13 septembre 2021, la SCI Les Résidences Duquesne a fait appel de la décision rendue et demande à la Cour dans son mémoire ampliatif du 12 octobre 2021 et ses dernières écritures du 30 décembre 2021 de :
- infirmer l'ordonnance rendue en ce qu'elle a fixé le délai de réalisation des travaux à quatre mois et ce sous astreinte,
- la confirmer sur le surplus et statuant à nouveau,
- lui accorder un délai de douze mois à compter de l'arrêt à intervenir,
- en tout état de cause, dire que le délai commencera à courir à compter de l'arrêt à intervenir,
- condamner la société Nopac à lui payer la somme de 180 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses écritures en réponse, la société Nopac a formé appel incident et demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la SCI Les Résidences Duquesne à réaliser les travaux d'étanchéité du toit de la terrasse et de la coursive,
- l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau,
- condamner la SCI Les Résidences Duquesne à procéder dans les quatre mois de l'achèvement des travaux d'étanchéité à la réfection des peintures des plafonds et murs endommagés par les infiltrations sous astreinte de 50 000 Fcfp par jour de retard,
- l'autoriser à procéder à la consignation des loyers exigibles à compter du 1er mois suivant le prononcé de la décision à venir entre les mains de M. le Bâtonnier du barreau de Nouméa constitué séquestre jusqu'à l'achèvement des travaux ;
- condamner la SCI Les Résidences Duquesne à lui payer la somme de 300 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le délai accordé pour réaliser les travaux
Attendu qu'un délai accordé par une juridiction doit s'entendre non comme étant le délai dans lequel est enfermée la réalisation des travaux à exécuter mais bien comme étant le point de départ de l'obligation de faire à laquelle le débiteur est condamné ; qu'en l'espèce, la cour admet que le délai de quatre mois octroyé par le premier juge pour refaire l'étanchéité est trop bref pour permettre à la SCI Les Résidences Duquesne de rechercher tout à la fois un financement et l'entreprise adéquate.
La cour relève cependant que du fait de l'appel, il se sera écoulé un délai de dix mois entre le jour du dépôt de la requête devant la cour et le jour où la présente juridiction statuera, délai qui était suffisant pour poursuivre et voir aboutir les démarches déjà engagées (recherche des prêts auprès des banques).
Dès lors un délai de quatre mois à courir à compter de la signification du présent arrêt apparaît plus raisonnable compte tenu du contexte (activité des entreprises ralentie en raison de la Covid 19 qui a entraîné un retard dans la livraison des matériaux de construction, avec pour certains une rupture des stocks ...).
Sur les travaux intérieurs
Il existe une contestation sérieuse sur la prise en charge des travaux de réfection des locaux endommagés à la suite des infiltrations : la SCI Les Résidences Duquesne opposant que l'assurance du locataire doit prendre en charge la réfection des peintures intérieures ainsi que prévu dans le bail, la Sarl Nopac soutenant que l'assurance n'a vocation à indemniser que les sinistres accidentels et non ceux générés par le manque d'entretien des lieux. La décision du premier juge qui a estimé que la contestation était sérieuse et relevait du tribunal statuant au fond sera confirmée par adoption de motif.
Sur la suspension des loyers
Il ressort de l'expertise amiable diligentée par le cabinet Exxcal que les travaux d'étanchéité à mettre en oeuvre sont complexes puisqu'ils sont situés à trois niveaux distincts de l'immeuble (en sous-face de la toiture au niveau de l'appartement et des locaux, en sous-face de la terrasse au niveau des réserves et stockage et en sous-face de la coursive au niveau du magasin) et qu'ils présentent, chacun, une nature différente de reprise (non conformités de l'étanchéité et insuffisance de pente et d'évacuation des EP pour les premiers, défaillance de l'étanchéité pour la terrasse, insuffisance de pente pour la coursive). L'expert a également relevé qu'ils étaient évolutifs et allaient s'aggraver avec le temps. Leur coût est élevé et demande un financement externe. Dans l'attente de leur réalisation, la SCI Les Résidences Duquesne a baissé le loyer de 58 688 Fcfp par mois de juin 2020 à mars 2021. Autoriser la suspension totale du loyer avec séquestre serait de nature à retarder l'engagement des travaux faute d'argent et aurait une conséquence inverse à celle voulue. Dans ces conditions, la décision sera confirmée qui a rejeté la demande de suspension, l'astreinte prononcée étant suffisamment dissuasive.
Sur l'article 700
Eu égard, à la nature du litige, il n'est pas inéquitable de débouter les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur les dépens
L'appel étant formulé dans le seul intérêt de la SCI Les Résidences Duquesne, elle en supportera les dépens.
PAR CES MOTIFS

Confirme la décision en toutes ses dispositions excepté sur le délai accordé à la bailleresse pour réaliser les travaux ;
Statuant de nouveau de ce chef,
Accorde à la SCI Les Résidences Duquesne un délai de quatre mois à courir à compter de la signification du présent arrêt, pour réaliser les travaux d'étanchéité tels que décrits dans l'ordonnance frappée d'appel ;
Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SCI Les Résidences DUQUESNE aux dépens d'appel.
Le greffier,Le président.