RG N : 10/ 00161

S. A. R. L. ORPI ESPACE IMMOBILIER

S. C. I. X... AUX SABLES D'OLONNE

paiement de commission
Grosse délivrée à
Me COUDAMY et la SCP CHABAUD DURAND-MARQUET, avoués
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 30 MARS 2011
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Le TRENTE MARS DEUX MILLE ONZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

S. A. R. L. ORPI ESPACE IMMOBILIER, dont le siège est 22, Avenue de la Libération-87240 AMBAZAC
représentée par la SCP COUDAMY, avoués à la Cour
assistée de Me Françoise AUSSUDRE, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTE d'un jugement rendu le 03 DECEMBRE 2009 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

S. C. I. X... AUX SABLES D'OLONNE, dont le siège est Résidence Le Port-Bât. B-1, Rue du Grand Coin-85100 LES SABLES D'OLONNE
représentée par la SCP CHABAUD DURAND MARQUET, avoués à la Cour
assistée de Me Emmanuel RAYNAL, avocat au barreau de LIMOGES

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Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 09 Février 2011 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 16 Mars 2011. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2011.
A l'audience de plaidoirie du 09 Février 2011, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Serge TRASSOUDAINE, Conseillers, assistés de Madame Pascale SEGUELA, Greffier, Monsieur TRASSOUDAINE, conseiller a été entendu en son rapport oral, Me AUSSUDRE et Me RAYNAL, avocats en leur plaidoirie.
Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 30 Mars 2011 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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Exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties :
Selon un contrat signé les 21 septembre et 24 octobre 2006, la société civile immobilière X... AUX SABLES D'OLONNE (la SCI) a confié à la société à responsabilité limitée ORPI ESPACE IMMOBILIER (la société ORPI), exerçant une activité d'agence immobilière, un mandat de vente sans exclusivité portant sur un lot de deux immeubles, sis... à La Jonchère-Saint-Maurice (Haute-Vienne), au prix de 130 000  net vendeur, moyennant, en cas de réalisation de la vente, le paiement d'une commission de 10 000  stipulée à la charge de l'acquéreur.
Prétendant que la SCI, qui s'était interdit, pendant la durée du contrat et une période de douze mois suivant son expiration, de traiter avec un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, avait passé l'acte hors de sa présence avec la communauté de communes Monts d'Ambazac et Val du Taurion, la société ORPI l'a assignée, le 3 mars 2008, devant le tribunal d'instance de Limoges en paiement de la somme de 9 000  à titre de commission et de 900  pour résistance abusive. Par un jugement du 17 décembre 2008, cette juridiction, constatant que la SCI avait formé, à hauteur de la somme de 15 000 , une demande reconventionnelle en indemnisation du préjudice né du comportement fautif de la société ORPI qui aurait empêché la réalisation de la vente au prix convenu, s'est toutefois déclarée incompétente au profit du tribunal de grande instance de Limoges.
Par un jugement du 3 décembre 2009, dont la société ORPI a relevé appel le 2 février 2010, le tribunal de grande instance de Limoges a débouté cette société de l'ensemble de ses demandes tendant notamment au paiement des sommes de 9 000 , représentant le montant de la commission qui aurait dû lui être versée, au besoin à titre de dommages-intérêts, de 1 500  à titre de dommages-intérêts complémentaires, ainsi que la SCI de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 15 000 , et a condamné la société ORPI à payer à la SCI la somme de 1 400  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ses dernières écritures d'appel déposées le 16 décembre 2010, auxquelles la Cour renvoie pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société ORPI, qui conclut à la réformation de cette décision, demande de condamner la SCI à lui payer la somme de 9 000  à titre de dommages-intérêts, représentant le montant de la commission qui aurait dû lui être versée, de 1 500  à titre de dommages-intérêts complémentaires eu égard à l'attitude du gérant de la SCI, ainsi que de 1 500  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société ORPI fait valoir que la communauté de communes Monts d'Ambazac et Val du Taurion s'est adressée à elle pour visiter les lieux et transmettre une proposition d'acquisition au prix de 130 000  " tout compris " ; qu'ayant ainsi accompli cette mission, sa commission s'élevait à la somme de 9 000  ; que la SCI ne peut affirmer qu'elle a mené seule la " transaction " et que, s'étant interdite de négocier directement avec un acquéreur ayant visité les locaux avec l'agent immobilier, elle ne peut reprocher à la société ORPI d'avoir commis une faute " en menant seule les pourparlers " ; que l'extrait du registre du conseil de la communauté de communes du 13 juin 2008 démontre la volonté de cette dernière d'acquérir au prix net et définitif de 130 000 , mais que c'est l'attitude de la SCI qui n'a pas permis à ce jour la passation de l'acte, de sorte qu'elle s'estime bien fondée à demander une indemnité compensant la commission qu'elle aurait dû recevoir, mais dont elle a été privée en raison de la faute du mandant.
Par ses dernières écritures d'appel déposées le 30 décembre 2010, auxquelles se réfère également la Cour, la SCI X..., qui conclut à la confirmation partielle du jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société ORPI de ses prétentions, demande reconventionnellement, sur l'appel incident qu'elle déclare former, de condamner la société ORPI à lui verser une somme de 50 000  à titre de dommages-intérêts et une indemnité supplémentaire de 3 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI entend justifier que son gérant, M. Vincent X..., avait été contacté directement par le maire de La Jonchère-Saint-Maurice en vue d'envisager l'acquisition du bien immobilier et que pour émettre un avis de valeur, le service des Domaines avait été consulté le 7 juin 2006, soit antérieurement à la conclusion du mandat de vente sans exclusivité. La SCI X... soutient que ce n'est que pour faciliter les démarches, mais non en qualité d'intermédiaire, que l'agence ORPI était intervenue pour faire visiter l'immeuble au maire de la commune de La Jonchère-Saint-Maurice et à la présidente de la communauté de communes Monts d'Ambazac et Val du Taurion, laquelle avait formulé une proposition d'achat au prix limite de 130 000 , projet qui avait été approuvé le 12 octobre 2007 par le conseil communautaire. La SCI fait valoir qu'elle n'a cependant jamais consenti à une baisse du prix net vendeur, aucun accord écrit-exigé par le mandat de vente-n'étant du reste intervenu en ce sens, ce dont elle déduit que la société ORPI, qui a effectué une démarche unilatérale sans solliciter le vendeur et ainsi outrepassé les pouvoirs que celui-ci lui avait donnés, a commis une faute. Mettant en avant l'absence de tout document, tel qu'une promesse de vente ou d'achat, établissant la réalité de la " transaction ", qui, plus de quatre ans après, n'a pu aboutir et se trouve totalement bloquée, la SCI souligne que du fait du comportement de l'agence immobilière, les opérations en sont restées au stade de la simple négociation, la communauté de communes s'étant finalement désengagée du projet d'acquisition depuis le 1er juin 2009, et que le bien n'est toujours pas vendu. Elle sollicite, en conséquence, la réparation de son préjudice aggravé par la dégradation du bien avec le temps, la baisse du marché immobilier notamment en milieu rural, l'immobilisation d'un capital improductif, la perte de chance de trouver un acquéreur dans de bonnes conditions et le désagrément subi.
Motifs de la décision :
Il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, modifié par la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006, qu'aucune somme d'argent n'est due à titre de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, à l'agent immobilier ou ne peut être exigée par lui, avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit n'ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties. Or, en l'espèce, il est constant qu'aucune vente des biens immobiliers sis... à La Jonchère-Saint-Maurice, objet du mandat de vente sans exclusivité signé les 21 septembre et 24 octobre 2006 entre la société ORPI et la SCI, n'a été conclue entre cette dernière et la communauté de communes Monts d'Ambazac et Val du Taurion et constatée dans un acte contenant leur engagement. C'est donc par des motifs exacts en fait et pertinents en droit que les premiers juges ont, à juste titre, jugé que la société ORPI n'avait droit à aucune commission.
Par ailleurs, si, aux termes des conditions générales du mandat, le mandant, qui gardait toute liberté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur, s'interdisait, pendant la durée du mandat et une période suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, et s'était engagé, en cas de non-respect de ces obligations, à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue en cas de réalisation de la vente, soit la somme de 10 000  stipulée à la charge de l'acquéreur, et si la société ORPI demande à présent, en cause d'appel, la condamnation de la SCI à lui payer la somme de 9 000  à titre de dommages-intérêts " représentant le montant de la commission qui aurait dû lui être versée ", il résulte de l'ensemble des pièces contradictoirement produites aux débats, qu'en l'espèce, alors que M. Vincent X... avait, dès avril 2006, été en relation avec la mairie de La Jonchère-Saint-Maurice, c'est en réalité antérieurement à la conclusion du mandat avec la société ORPI, que la SCI a engagé des pourparlers avec l'acquéreur potentiel. A cet égard, il convient notamment de relever qu'une lettre de France Domaine du 4 juillet 2007 indique que la communauté de communes Monts d'Ambazac et Val du Thaurion avait, dès le 7 juin 2006, demandé au service du Domaine un avis de valeur vénale du bien immobilier, qu'un courriel du 6 novembre 2006 fait état de ce que la mairie de La Jonchère-Saint-Maurice venait de téléphoner chez M. X... pour manifester son intérêt pour " la maison suivant le prix " et communiquer les coordonnées des employés à recontacter, et que, par une lettre datée du 23 juin 2008, le maire de La Jonchère-Saint-Maurice, Mme Y..., confirme s'être ensuite " adressée directement à M. X... qui l'a orientée vers l'agence ORPI-Espace Immobilier qui était détentrice des clefs ".
Il sera, au surplus, observé que si, par une lettre de sa présidente du 6 juillet 2007, la communauté de communes Monts d'Ambazac et Val du Thaurion a fait connaître à la société ORPI qu'elle était " susceptible " de présenter pour l'acquisition du bien immobilier une offre de 130 000  conforme à l'avis du service des Domaines, en lui demandant de bien vouloir transmettre cette proposition au propriétaire, M. Alain Z... de la société ORPI en a effectué la retransmission à M. Vincent X... par une lettre du 17 juillet 2007 dans laquelle il ajoutait que cette offre était de " 130 000  frais d'agence inclus dont le montant après négociation est de 9 000  ", de sorte que celle-ci, non conforme au prix et aux conditions stipulés dans le mandat, n'a jamais reçu l'agrément de la SCI. Par une lettre recommandée avec avis de réception du 20 août 2007 adressée à Mme A..., présidente de la communauté de communes Monts d'Ambazac et Val du Thaurion, la SCI n'a, en effet, donné un accord que sur le prix de " 130 000 euros net vendeur hors frais d'agence qui ne trouvent pas ici à s'appliquer et n'ont donc pas à être pris en compte dans le prix ", en explicitant, tant par ce courrier que par une lettre recommandée adressée le même jour à M. Z... de la société ORPI, que cette transaction s'était faite sans mise en relation par l'agence ORPI Espace Immobilier et que les premiers contacts avaient été initiés directement entre M. Vincent X... et Mme B...- Y..., maire de La Jonchère, qui l'avait contacté spontanément sans passer par l'agence, position que la SCI a par la suite constamment reprise. Tout au contraire, dès le 12 septembre 2007, la société ORPI, aux termes d'une lettre adressée par Mme Marie-Claude C... à la communauté de communes Monts d'Ambazac et Val du Thaurion, faisait une nouvelle fois varier le " détail de l'offre ", en la ventilant désormais entre la somme de 125 000  net pour la SCI propriétaire et celle de 5 000  " représentant les honoraires TTC revenant à l'agence au titre d'intermédiaire ", attitude unilatérale qui, tout en faisant fi de l'opposition du vendeur à une quelconque baisse de prix (cf. lettre recommandée du 17 septembre 2007 de la SCI à la société ORPI, p. 2, § 2), enfreignait de nouveau les stipulations du mandat reçu de la SCI.
En conséquence, la société ORPI, qui ne démontre pas l'existence d'une faute de son mandant et qui n'a, elle-même, pas exécuté le mandat que lui avait confié la SCI, ne peut qu'être déboutée de ses demandes de dommages-intérêts.
L'attitude fautive de la société ORPI a, en revanche, entraîné un préjudice à la SCI, dont celle-ci est bien fondée à lui demander réparation.
En effet, alors que par une délibération du 12 octobre 2007, la communauté de commune Monts d'Ambazac et Val du Thaurion avait à l'unanimité décidé d'acquérir les biens immobiliers au prix net vendeur de 130 000 , conforme à l'estimation du service du Domaine, et désigné l'office notarial d'Ambazac pour réaliser cette vente, en autorisant sa présidente à signer l'acte translatif de propriété à intervenir, il ressort des documents versés aux débats, et notamment d'une lettre du 11 juillet 2008 de la présidente de la communauté de communes à M. X... et à la SCI, que l'agence ORPI est ensuite " venue interférer dans la préparation de la vente ", et plus spécialement dans le projet de compromis de vente rédigé par le notaire, en revendiquant une rémunération, puis une consignation de la commission prétendument due à elle, " provoquant une situation de blocage " manifestée, d'abord, par la nécessité d'une nouvelle délibération de la communauté de communes du 13 juin 2008 réaffirmant son intérêt pour le projet d'acquisition mais maintenant " sa décision d'acquisition au prix net et définitif de 130 000  sans consignation de la somme éventuellement due à l'agence ORPI ", puis par une délibération exécutoire no 336 de l'assemblée plénière du 16 juin 2009, qui est mentionnée dans un courrier du 26 juin 2009 de Mme A... considérant que, depuis le 1er juin 2009, la communauté de communes Monts d'Ambazac et Val du Thaurion n'est plus acquéreur des immeubles propriété de la SCI.
Néanmoins, pour toute justification du préjudice en découlant et malgré l'importance de la somme qu'elle sollicite en appel à titre de dommages-intérêts, la SCI se borne, au soutien de ses allégations, à produire un avis d'imposition aux taxes foncières afférent à l'année 2009 d'un montant total de 713 . Il n'en demeure pas moins que le comportement illégitime et obstiné de l'agence ORPI lui a occasionné un certain nombre de désagréments et qu'elle a, de plus, perdu une chance certaine de vendre, dans les délais escomptés, son bien immobilier au prix de 130 000  adopté le 12 octobre 2007 par la communauté de communes Monts d'Ambazac et Val du Thaurion. En considération de l'ensemble des éléments du dossier, la société ORPI sera, en conséquence, condamnée à lui verser, en réparation, une somme de 7 500  à titre de dommages-intérêts.
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par décision Contradictoire, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté la société civile immobilière X... AUX SABLES D'OLONNE de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute la société à responsabilité limitée ORPI ESPACE IMMOBILIER de ses demandes de dommages-intérêts ;
Condamne la société à responsabilité limitée ORPI ESPACE IMMOBILIER à payer à la société civile immobilière X... AUX SABLES D'OLONNE la somme de 7 500  à titre de dommages-intérêts ;
Condamne la société à responsabilité limitée ORPI ESPACE IMMOBILIER aux dépens d'appel et accorde à la SCP CHABAUD DURAND-MARQUET, avoué, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la société à responsabilité limitée ORPI ESPACE IMMOBILIER de sa demande d'indemnité pour frais irrépétibles ; la condamne à payer, de ce chef, une indemnité supplémentaire de 1 500  à la société civile immobilière X... AUX SABLES D'OLONNE.