Ch. civile A

du 18 NOVEMBRE 2015
R.G : 14/00804 C
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance Au fond, origine Président du TGI de BASTIA, décision attaquée en date du 03 Septembre 2014, enregistrée sous le no 14/00198
SCI MARINA DE TANGO

SARL DOMAINE DE TANGHICCIA
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE
APPELANTE :
SCI MARINA DE TANGO
prise en la personne de son représentant légal
16 Avenue Thiers
06000 NICE
assistée de Me Benoît BRONZINI DE CARAFFA de la SCP TOMASI-SANTINI-VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU, avocat au barreau de BASTIA

SARL DOMAINE DE TANGHICCIA
prise en la personne de son représentant légal, demeurant et domicilié en cette qualité audit siège
Lotissement A Marinella
20290 LUCCIANA
ayant pour avocat Me François José MARTINI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 octobre 2015, devant la Cour composée de :
Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre
Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller
Mme Marie BART, vice-président placé près M. le premier président
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2015.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte notarié du 18 mars 2010, la SCI Marina de Tango a donné à bail commercial à la SARL Domaine de Tanghiccia une maison composée de deux appartements de type T4, pour une durée de 9 années, à compter du 1er janvier 2010, moyennant un loyer de 21 000 euros par an.
Le 24 mars 2014, la SCI Marina de Tango a fait délivrer à la SARL locataire un commandement de payer une somme principale de 64 637,37 euros à titre de loyers impayés, visant la clause résolutoire du bail.
Par acte d'huissier du 6 juin 2014, la SCI Marina de Tango a fait assigner la SARL Domaine de Tanghiccia en expulsion devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bastia.
Par ordonnance du 3 septembre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bastia a débouté la bailleresse de toutes ses demandes, et l'a condamnée à payer à la SARL Domaine de Tanghiccia la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 6 octobre 2014, la SCI Marina de Tango a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions déposées le 30 décembre 2014, elle demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance en toutes ses dispositions,
- constater que la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 24 avril 2014,
- ordonner l'expulsion de la SARL Domaine de Tanghiccia et de tous occupants de son chef, des locaux loués, dans le mois à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamner la SARL Domaine de Tanghiccia à lui payer à titre de provision, la somme de 66 861,37 euros,
- condamner la SARL Domaine de Tanghiccia à lui payer une somme de 22 661,17 euros par jour à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 24 avril 2014, et jusqu'à libération complète des lieux et remise des clés,
- condamner la SARL à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.
Elle fait valoir que la condition d'urgence n'est pas requise lorsque le juge des référés est saisi en vertu d'une clause d'un bail lui donnant compétence pour en constater la résiliation.
Elle ajoute que le preneur ne peut se prévaloir d'un défaut de délivrance des locaux loués au motif que ceux-ci ne disposeraient pas d'un permis de construire, que si M. Z... a été condamné pénalement pour construction sans permis, cette condamnation se rapporte à des locaux distincts, édifiés postérieurement au bail, et qu'il n'est pas établi que les locaux loués soient concernés par une obligation de démolition.
Par conclusions déposées le 25 février 2015, la SARL Domaine de Tanghiccia sollicite :
- que soit constatée l'irrecevabilité des demandes adverses en application des dispositions des articles 1134, 2061, et 1442 du code de procédure civile,
- que soit confirmée l'ordonnance entreprise, au regard des difficultés sérieuses qui existent,
- condamner l'appelante au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Elle fait valoir qu'en page 21, le bail notarié stipulait qu'en cas de litige, les parties soumettrait leur différent, avant toute instance judiciaire, à un conciliateur missionné par le président de la chambre des notaires, et que la SCI n'a pas respecté ce préalable contractuel.
Elle ajoute que les lots loués ne peuvent être occupés et exploités commercialement, dans la mesure où M. Z... co-gérant de la SCI Marina Di Golu, dont la SCI Marina Di Tango est associée, a été déclaré coupable le 28 juin 2013, par le tribunal correctionnel de Bastia, pour avoir en août 2010, exécuté sur une construction existante, des travaux ayant pour effet de créer des niveaux supplémentaires, et de modifier l'aspect extérieur des lieux, sans avoir obtenu de permis de construire. Le tribunal l'a notamment condamné à la remise en état des lieux. Ce jugement a été confirmé par la cour d'appel de Bastia le 18 juin 2014.
La clôture de la procédure a été prononcée le 15 avril 2015, et l'affaire fixée pour être plaidée au 12 octobre 2015.

- Sur la recevabilité
En application de l'article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l'existence d'un différent.
Le bail commercial qui lie les deux parties contient en page 21 une clause de "conciliation-médiation" stipulant qu'"en cas de litige, les parties conviennent, préalablement à toute instance judiciaire, de soumettre leur différend au conciliateur, qui sera missionné par le président de la chambre des notaires".
Cependant le même bail comprend en page 18 une longue clause résolutoire, qui permet au bailleur de faire constater par le président du tribunal de grande instance statuant en référé, la résiliation de plein droit du bail, à défaut de paiement par le locataire d'une seule échéance de loyer à son terme, et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ces dispositions précises et spécifiques tant dans leurs conditions d'application que dans la procédure à mettre en oeuvre, ainsi que l'urgence qui caractérise la situation envisagée de défaut de paiement du loyer, permettent de dire que les parties ont entendu en ce cas, déroger aux dispositions plus générales de la clause compromissoire, et que le bailleur est recevable à saisir le juge des référés sans avoir à faire désigner préalablement un conciliateur.
- Sur le bien-fondé des demandes
Le 18 mars 2010, devant Me Paoletti notaire à Roglinao, la SCI Marina du Golu dont les associés étaient M. Z... Bruno, M. Andréa A..., la SCI Benalex et la SCI Marina de Tango, a établi un état descriptif de division des biens immobiliers dont elle est propriétaire à Lucciana, cadastrés section AS no41, soit une maison d'habitation, divisée en 4 lots, consistants en 4 appartements de type F4 duplex, situés respectivement au sud, au nord, à l'est et à l'ouest du bâtiment.
Le 18 mars 2010, toujours en l'étude de Me Paoletti notaire, la SCI Marina de Golu donnait à bail emphytéotique à la SCI Marina de Tango, un certain nombre de parcelles sur lesquelles elle se réservait une servitude de passage, et les appartements Est et Ouest dépendant du bâtiment.
Enfin, le même jour, en la même étude notariale, la SCI Marina de Tango donnait à bail commercial les deux appartements à la SARL Domaine de Tanghiccia moyennant un loyer de 21 000 euros.
La SARL Domaine de Tanghiccia ne conteste pas dans ses écritures, qu'elle n'a pas payé les loyers qui lui sont réclamés dans le commandement du 24 mars 2014, soit une somme totale de 62 637,03 euros en principal se décomposant comme suit :
- 2011 : solde de 17 052,07 euros
- 2012 : 262,62 euros
- 2013 : 22 661,17 euros
- 2014 : 22 661,17 euros (au 24.03.2013).
Pour s'opposer à la demande, elle se prévaut de contestations sérieuses, au motif que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination.
Il résulte de l'arrêt de la chambre correctionnelle la cour d'appel de Bastia en date du 18 juin 2014, que la Direction départementale du territoire et de la mer a constaté le 03 août 2010, que M. Bruno Z... avait effectué des travaux de réfection de la bâtisse ancienne (1860) sans permis de construire, et qu'il avait installé sur le terrain 11 bungalows destinés à la location, également sans permis.
L'installation des bungalows, quoiqu'irrégulière, n'intéresse pas le présent litige.
M. Z... a admis dans le cadre de cette procédure pénale qu'il n'avait effectivement obtenu aucun permis de construire avant de "rénover" l'ancien corps de ferme de fin 1994 à fin 1995. La cour relève au contraire dans ses motifs, qu'en 2007, des photographies aérienne montraient que le bâtiment qui était auparavant en partie à l'état de ruine, a été rehaussé d'un niveau sur un côté, et que l'aile droite constitue une construction nouvelle, sans permis.
La cour a confirmé la condamnation à démolition prononcée le 28 juin 2013.
De façon générale manque à son obligation de délivrance de la chose louée conforme à la destination convenue, le bailleur qui loue à usage commercial des locaux construits ou aménagés sans permis, susceptibles de faire l'objet à tout moment d'une obligation de démolition.
Les quelques pièces versées au débats par la SARL Domaine de Tanghiccia ne permettent pas de vérifier précisément que les appartements Est et Ouest qui lui ont été loués, sont directement concernés par cette obligation de démolition ou de remise en état des lieux. Mais la SCI Marina de Tango qui soulève ce moyen, n'en justifie pas d'avantage : Il aurait été opportun qu'elle produise des plans, des photos, justifiant de ce que les deux appartements F4 loués n'étaient touchés par aucune obligation de démolition. Force est de constater que ce n'est pas le cas. Or la cour a confirmé la "démolition de la bâtisse réhabilitée".
Par ailleurs, on peut relever que le bail contient une clause aux termes de laquelle le preneur renonce à se prévaloir de l'article 1719 du code civil, et enfin que le bailleur quoiqu'associé dans le capital de la société propriétaire, n'est pas propriétaire lui même mais titulaire d'un bail emphytéotique.
Ces questions peuvent être tranchées par le juge du fond.
Cependant, cette situation de défaut de conformité du bâtiment constitue une difficulté sérieuse qui justifie la décision du juge des référés, de ne pas faire droit aux demandes.
Il convient de confirmer entièrement la décision entreprise.
Partie perdante en appel, la SCI Domaine du Tango devra supporter les dépens.
En l'absence de visibilité sur la nature réelle des relations entre les parties, il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS,

- DECLARE recevables les demandes formulées par la SCI Domaine du Tango ;
- CONFIRME entièrement l'ordonnance du Juge des référés du tribunal de grande instance de Bastia, en date du 3 septembre 2014 ;
- DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- DIT N'Y AVOIR LIEU à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
- CONDAMNE la SCI Domaine du Tango aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT