ARRET No du 15 FEVRIER 2006 R. G : 03/ 00900 C-MCB Décision déférée à la Cour : jugement du 26 juin 2003 Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO R. G : 00/ 98
X... C/ Y...- Z...
COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRET DU QUINZE FEVRIER DEUX MILLE SIX
APPELANT : Monsieur Jacques Pierre Charles X...,... 20137 PORTO VECCHIO représenté par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour assisté de Me Patrick MARCIALIS, avocat au barreau d'AJACCIO

Monsieur Jean Paul Y...,... 78800 HOUILLES représenté par Me Antoine CANARELLI, avoué à la Cour assisté de la ROMANI-CLADA-MAROSELLI, avocats au barreau d'AJACCIO
Madame Lucienne Z... épouse Y...,... 78800 HOUILLES représentée par Me Antoine CANARELLI, avoué à la Cour assistée de la ROMANI-CLADA-MAROSELLI, avocats au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 décembre 2005, où elle a été mise en délibéré au 25 janvier 2006, successivement prorogé au 15 février 2006, devant la Cour composée de : Madame Marie-Colette BRENOT, Président de Chambre Madame Françoise BASTIEN-RABNER, Conseiller Madame Chantal MERTZ, Conseiller qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Martine COMBET. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 février 2006
ARRET : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. Signé par Madame Marie-Colette BRENOT, Président de Chambre, et par Madame Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur et Madame Jean Paul Y... propriétaires des lots 13 et 14 du lotissement du lieu-dit " Gendarmerie Sud " situé sur la commune de PORTO-VECCHIO ont fait assigner Monsieur Charles X..., propriétaire des lots no 3, 4, 5 et 12 dans le même lotissement en démolition des constructions édifiées sur le lot no 12, constructions non conformes aux obligations édictées par le cahier des charges et paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.
Par jugement du 26 juin 2003, le Tribunal de grande instance d'AJACCIO :
- a condamné Monsieur Charles X... à faire procéder à la démolition à ses frais des constructions édifiées sur le lot no 12 du lotissement situé à PORTO-VECCHIO lieu-dit " Gendarmerie Sud " sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de la décision,
- a débouté Monsieur et Madame Jean Paul Y... de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,
- a débouté Monsieur Charles X... de sa demande reconventionnelle relative au crépissage du mur édifié par Monsieur et Madame Jean Paul Y... en limite de leur propriété,
- a débouté Monsieur Charles X... de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- a dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire,
- a condamné Monsieur Charles X... à payer à Monsieur et Madame Jean Paul Y... la somme de 1. 200 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- a condamné Monsieur X... aux dépens qui comprendront le coût des procès-verbaux de Maître A... et de Maître B..., huissiers.
Par déclaration du 6 août 2003, Monsieur X... a régulièrement interjeté appel de cette décision.
Par arrêt avant dire droit du 6 avril 2005, la Cour de céans :
- a enjoint à Monsieur Charles X... de verser aux débats l'arrêté préfectoral modifiant le cahier des charges du lotissement lieu-dit " Gendarmerie Sud " à PORTO-VECCHIO conformément à l'article L 315-3 du code de l'urbanisme,
- a sursis à statuer sur l'ensemble des demandes jusqu'à la production de cette pièce.
Vu les conclusions déposées le 6 juin 2005 par Monsieur Charles X... qui demande la réformation du jugement exposant :
- que les règles édictées au règlement du lotissement ont été respectées, que la modification du COS a été autorisée par tous les autres colotis dans le cadre des dispositions de l'article L 315-3 du code de l'urbanisme,
- que cette modification du COS du lot no 12 après autorisation donnée en toute connaissance de cause par les colotis et notifiée aux intimés, a été homologuée par arrêté préfectoral modificatif du 9 octobre 1995,
- que le permis de construire obtenu n'a pas été contesté et qu'aucune infraction n'a été relevée sur les travaux,
- qu'aucune des décisions administratives n'a été attaquée et que l'édification de l'immeuble destiné à loger des gendarmes s'est faite en respectant la zone d'implantation imposée par le cahier des charges et que la proximité de ces logements ne peut constituer un trouble anormal de voisinage,
- que les mesures prises par Maître B... sont conformes aux distances du code civil sauf en ce qui concerne le local EDF qu'il se propose de démolir,
- que la construction par les époux Y... d'un mur en parpaings sur trente mètres de long a fait disparaître la prétendue gêne du fait de vues directes sur leur maison,
et sollicite le débouté des époux Y... et leur condamnation à effectuer sous astreinte de 100 euros par jour de retard le crépissage de la face du mur séparatif de leur côté, à lui payer la somme de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 1. 500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Subsidiairement faisant valoir :
- qu'il a établi avec les services fiscaux du département des baux à usage d'habitation dûment enregistrés et que s'agissant du logement de gendarmes de la Brigade de PORTO-VECCHIO la démolition de l'immeuble est impossible car elle viendrait à priver ces tiers de bonne foi de toute habitation à proximité de la gendarmerie.
- que la démolition est socialement impossible car elle aurait pour conséquence d'aggraver l'insécurité et la criminalité dans la région. Vu les conclusions déposées le 23 septembre 2005 par les époux Y... qui sollicitent :
- la confirmation du jugement en ce qu'il a ordonné la démolition de l'immeuble litigieux sous astreinte,
- la fixation de cette astreinte à 2. 300 euros par jour de retard,
- subsidiairement la condamnation de Monsieur X... à leur verser 99. 091, 86 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 22. 867, 35 euros pour préjudice de jouissance et celle de 3. 500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :
Le premier juge a justement rappelé que :
- le cahier des charges d'un lotissement quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel et ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, sans qu'il y ait lieu de rechercher si ses règles sont caduques d'un point de vue de droit public en application de l'article L 315-2-1 du code de l'urbanisme,
- en vertu de l'article 1143 du code civil, le propriétaire dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement résultant du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l'existence ou de l'importance du dommage, dès lors que l'infraction aux clauses du cahier des charges étant établie, aucune impossibilité d'exécution de la démolition n'est invoquée,
- cette action contractuelle ouverte à tous colotis se prescrit par trente ans.
Il résulte de l'article 9 du chapitre IV relatif aux " servitudes foncières particulières " du cahier des charges du lotissement X... à PORTO-VECCHIO lieu-dit " Gendarmerie " en date du 1er septembre 1959 que :
" 1o/ densité :
Chaque lot ne pourra recevoir qu'un logement. La surface d'occupation au sol ne pourra excéder 180 mètres carré par construction à usage d'habitation.
2o/ zone non aedificandi :
En bordure des voies du lotissement, un retrait de 10 mètres partant de l'axe sera observé. Entre les lots, de part et d'autre de la limite séparative, il sera réservé un espace égal à la hauteur du bâtiment pris au point le plus bas du terrain avec un minimum de 4 mètres.
3o/ servitude de " non altius tollendi " :
La hauteur des constructions ne devra pas dépasser 6 mètres (2étages) sur la face située vers la partie haute du terrain.
4o/ implantation des constructions :
Les constructions devront être implantées en dehors des zones non aedificandi. Leurs façades seront orientées suivant les deux branches de croix tracées sur les lots et leur centre sera sensiblement le point milieu de la construction. "
Il ressort des écritures mêmes de Monsieur X... et il n'est pas contesté que sur le lot no 12 a été construit un immeuble à usage collectif comportant sept logements sur une superficie de 800 m pour une hauteur de 6, 60 mètres à l'Ouest à 7, 03 mètres à l'Est.
Monsieur X... invoque les dispositions de l'article L 315-3 du code de l'urbanisme pour prétendre que le cahier des charges a été régulièrement modifié. Cet article L 315-3 du code de l'urbanisme dispose : " Lorsque les 2/ 3 des propriétaires détenant ensemble les 3/ 4 au moins de la superficie d'un lotissement ou les 3/ 4 des propriétaires détenant au moins les 2/ 3 de ladite superficie le demandent et l'acceptent " l'autorité compétente " peut prononcer la modification de tout ou partie des documents notamment du cahier des charges concernant ce lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain. "
Suite à l'arrêt avant dire droit de cette Cour, Monsieur X... verse aux débats l'arrêté préfectoral du 9 octobre 1995 modifiant le règlement du lotissement en ce qui concerne le lot no 12 : 7 logements d'une superficie de 800 m de SHON au lieu de 1 logement de 360 m.
Ainsi ce n'est pas le cahier des charges mais le règlement du lotissement qui a été modifié par l'arrêté préfectoral du 9 octobre 1995.
En admettant que la confusion persiste entre le règlement du lotissement de nature réglementaire et le cahier des charges du lotissement de nature contractuelle, la modification du cahier des charges du lotissement aurait pu être demandée et acceptée par l'autorité compétente conformément aux dispositions de l'article L 315-3 du code de l'urbanisme. Monsieur X... ne peut sérieusement soutenir que le tableau comportant les signatures de 14 colotis constitue une demande régulière de modification du cahier des charges des 2/ 3 des propriétaires détenant ensemble les 3/ 4 au moins de la superficie du lotissement ou des 3/ 4 des propriétaires détenant au moins les 2/ 3 de la superficie. En effet même si une assemblée générale des colotis n'est pas exigée pour la modification du cahier des charges, il importe de vérifier que les majorités qualifiées se soient exprimées sur un objet précis. Le document produit ne précise pas sur quel article du cahier des charges porte la modification et à quelle majorité les colotis se sont prononcés.
Il en résulte que les colotis n'ont pas accepté la modification du cahier des charges.
L'arrêté préfectoral du 9 octobre 1995 ne concernant que la modification du règlement du lotissement le cahier des charges de nature contractuelle s'impose à tous les colotis notamment les dispositions rappelées ci-dessus relatives à la densité et à la hauteur des constructions.
Ces dispositions s'imposent d'autant plus à Monsieur Charles X... que c'est son auteur Henry X..., lotisseur de l'ensemble du terrain qui est le rédacteur du cahier des charges, qui a vendu aux époux Y... les lots 13 et 14 du lotissement et qui a conservé pour y construire les lots 3, 4, 5 et 12 dudit lotissement. Le cahier des charges est d'ailleurs intitulé " lotissement X... ".
C'est par conséquent par une application pertinente de l'article 9 du cahier des charges du lotissement que le premier juge après avoir constaté sa violation, a ordonné la démolition de la construction édifiée sur le lot no 12 à la demande des époux Y..., propriétaires des lots 13 et 14.
Monsieur X... est mal fondé à prétendre que la démolition des logements des gendarmes est socialement impossible car elle aurait pour conséquence d'aggraver l'insécurité dans la région dans la mesure où il n'est pas prouvé qu'il n'existe pas sur la commune de PORTO-VECCHIO aucun autre immeuble susceptible de les accueillir.
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts des époux Y... pour préjudice de jouissance, ceux-ci ne pouvant à la fois solliciter la démolition de la construction édifiée sur le lot no 12 et une indemnisation pour perte de valeur de leur maison à raison de la proximité de ladite construction et en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur X... de condamnation des époux Y... à procéder au crépissage de la face du mur édifié par ces derniers en limite de leur propriété située du côté du lot no 12 faute d'indication du fondement juridique de leur demande et d'élément de preuve sur le caractère mitoyen du mur.
Il y a lieu de fixer à la somme de 2. 000 euros le montant des frais non compris dans les dépens que l'équité commande de ne pas laisser à la charge des époux Y... en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamne Monsieur Charles X... à payer à Monsieur et Madame Jean Y... la somme de DEUX MILLE EUROS (2. 000 euros) en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Condamne Monsieur Charles X... aux dépens qui comprendront le coût des constats de Maîtres B... et A....
LE GREFFIER,
LE PRESIDENT,
FEUILLE DE SUIVI APRES ARRET 03/ 00900
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours arrêt du QUINZE FEVRIER DEUX MILLE SIX
X... Rep/ assistant : la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN (avoués à la Cour) Rep/ assistant : Me Patrick MARCIALIS (avocat au barreau d'AJACCIO) C/ Y... Rep/ assistant : Me Antoine CANARELLI (avoué à la Cour) Rep/ assistant : la ROMANI-CLADA-MAROSELLI (avocats au barreau d'AJACCIO) Z... Rep/ assistant : Me Antoine CANARELLI (avoué à la Cour) Rep/ assistant : la ROMANI-CLADA-MAROSELLI (avocats au barreau d'AJACCIO)
DOSSIERS AVOUES MANQUANTS :
NON RENDRE LES DOSSIERS AUX AVOUES DOSSIERS RENDUS LE NOMBRE DE PHOTOCOPIES : 7