DU 21 Juin 2006 -------------------------
D.N/S.B Marthe X... C/ Christian Y... DE LA Z... Fabienne A... épouse Y... DE LA Z... Philippe ALEAUME Jean-Claude LAPOTRE Henri-Vincent B... S.A.R.L. AGEN IMMOBILIER RG C... : 04/01930 - A R R E T No647 -06 ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du vingt et un Juin deux mille six, par Bernard X..., Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,
ENTRE : Mademoiselle Marthe X... née le 09 Juillet 1907 à PARIS Demeurant Maison de retraite de Pompeyrie Appt 225 47000 AGEN représentée par la SCP Henri TANDONNET, avoués assistée de la SCP TANDONNET-BASTOUL, avocats
APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AGEN en date du 18 Novembre 2004 D'une part, ET : Monsieur Christian Y... DE LA Z... né le 20 Juin 1957 à SOISSONS (02200) Madame Fabienne A... épouse Y... DE LA Z... née le 14 Mai 1963 à COMINES (BELGIQUE) Demeurant ensemble 455, route de Cazalet 47240 BON ENCONTRE représentés par Me Jean-Michel BURG, avoué assistés de Me Didier RUMMENS, avocat Maître Philippe ALEAUME Demeurant 66 rue Mirabeau 47000 AGEN représenté par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assisté de Me Georges LURY, avocat Maître Jean-Claude LAPOTRE Demeurant 2 place des Droits-de-L'homme 47000 AGEN représenté par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assisté de Me Georges LURY, avocat Monsieur Henri-Vincent B... né le 23 Mai 1948 à PERIGUEUX (24000) Demeurant 12 rue Bertrand de Goth 33800 BORDEAUX représenté par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assisté de Me Patrice LACAZE, avocat S.A.R.L. AGEN IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Dont le siège social est 86 Boulevard de la République 47000 AGEN représentée par la SCP TESTON - LLAMAS, avoués assistée de la SCP MARTIAL FALGA
PASSICOUSSET BELLANDI, avocats INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 17 Mai 2006, devant Bernard X..., Président de Chambre, Francis TCHERKEZ, Conseiller et Dominique NOLET, Conseiller (laquelle, désignée par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable), assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. * * *
Par jugement du 18 novembre 2004 le tribunal de grande instance d'Agen a notamment: - débouté les époux Y... DE LA Z... de leur demande en revendication de propriété sur les parcelles cadastrées AH no94 et 93 commune de BON ENCONTRE, - dit que Marthe X... a commis une faute contractuelle lors de la signature de l'acte de vente du 6 janvier 2000, - condamné Marthe X... à payer aux époux Y... DE LA Z... la somme de 13 526.26 ç à titre d'indemnité outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation et 3 000 à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, - débouté Marthe X... de son appel en garantie à l'encontre de Maître ALEAUME et Maître LAPOTRE, notaires à Agen, Monsieur D..., géomètre et de la SARL AGEN IMMOBILIER, - dit sans fondement l'appel en garantie de Monsieur D... à l'encontre de la SARL AGEN IMMOBILIER, - dit que la servitude de passage au profit de Henri-Vincent B... sur le fonds des époux Y... DE LA Z... est établie et non prescrite, - dit que les époux Y... DE LA Z... devront procéder à l'enlèvement de la clôture qu'ils ont implanté sur l'assiette de la servitude sous astreinte,
Par déclaration du 17 décembre 2004 dont la régularité n'est pas contestée, Marthe X... relevait appel de cette décision. Elle
conclut à la réformation de ce jugement et demande à la cour de juger qu'il n'y a pas eu reconnaissance de servitude de passage au profit du fonds B... et en conséquence de le débouter de ses demandes et de le condamner in solidum avec les époux Y... DE LA Z... à lui payer 2 500 ç en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Subsidiairement elle conclut au débouté des époux Y... DE LA Z... de leurs demandes.
Très subsidiairement elle demande la condamnation in solidum de Maître LAPOTRE, Maître ALEAUME et la SARL AGEN IMMOBILIER à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.
Henri-Vincent B... conclut à la confirmation du jugement déféré, donne acte aux époux Y... DE LA Z... de ce qu'ils ont procédé à l'enlèvement de la clôture. Il réclame encore la somme de 2 000 ç en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Les époux Y... DE LA Z... forment un appel incident et demandent à la cour de faire droit à leur action en revendication et de dire que si Henri-Vincent B... bénéficie toujours d'une servitude sur la bande de terrain revendiquée, ils en sont vendeurs, à ses frais pour le prix de 1ç.
Subsidiairement ils demandent de juger inopposable, ou prescrit, ou éteint par perte de cause le droit de servitude revendiqué par Henri-Vincent B... ;
Ils sollicitent la condamnation de Marthe X... à leur verser : - 13 526.26 ç en remboursement des travaux de confortation de la servitude - 8 172.79 ç avec intérêts au taux légal à compter de la vente pour valoir réduction du prix de vente, - 15 000 ç au titre du préjudice de jouissance subi, - 3 000 ç en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
La SARL AGEN IMMOBILIER sollicite la confirmation du jugement entrepris. Elle réclame la condamnation de Marthe X... à lui payer la somme de 1 500 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Maître ALEAUME et Maître LAPOTRE concluent à la confirmation du jugement déféré et à la condamnation de Marthe X... à leur payer la somme de 2 500 ç en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de l'appelante en date du 24 mars 2006 ; Vu les dernières conclusions de Maître ALEAUME et Maître LAPOTRE en date du 13 avril 2006 ;
Vu les dernières conclusions de Monsieur et Madame Y... DE LA Z... en date du 24 avril 2006,
Vu les dernières conclusions de Henri-Vincent B... en date du 29 mars 2006,
Vu les dernières conclusions de la SARL AGEN IMMOBILIER en date du 3 février 2006,
Monsieur D... n'a pas été intimé. SUR QUOI
Marthe X..., représentée par Monsieur E... a vendu le 6 janvier 2000, par devant Maîtres ALEAUME et LAPOTRE, notaires à Agen aux époux Y... DE LA Z... une maison d'habitation sise à Bon Encontre, cadastrée section AH 96.
Marthe X... avait donné à la SARL AGEN IMMOBILIER mandat exclusif
de vente de son bien. Cette agence avait missionné Monsieur D... géomètre, pour qu'il procède au bornage du terrain.
Les acquéreurs ont découvert, après la signature de l'acte de vente, qu'une servitude de passage grevait leur fonds au profit de leur voisin Henri-Vincent B... SUR LA REVENDICATION DE PROPRIÉTÉ
Les époux Y... DE LA Z... revendiquent à titre principal la propriété des parcelles AH 93 et AH 94 appartenant à Henri-Vincent B... Ils fondent leur demande sur les dispositions de l'acte du 27 avril 1951 par lequel Marthe X... et son père ont vendu au profit des époux F... (aux droits desquels vient aujourd'hui Henri-Vincent B...) deux parcelles de terre (256 et 255) qui précisent "les vendeurs se réservent notamment une bande de trois mètres de large à prendre au couchant des parcelles cadastrées sous les no 255 et 256 et sur toute la longueur des dites parcelles, mais que les acquéreurs auront un droit de passage en tout temps avec bétail et charrette sur ladite bande de terre pour accéder à leur terre.
Telle que d'ailleurs ladite partie de propriété vendue figure teintée en rouge au plan dressé par les parties à la droite de ce plan et qui demeure annexé aux présentes après mention."
Les époux Y... DE LA Z... estiment que cette bande de terre est constituée par les parcelles AH 93 et AH 94.
Henri-Vincent B... pour faire la preuve de sa propriété sur ces deux parcelles produit trois éléments : - une attestation notariée complémentaire en date du 18 juillet 1969. - le croquis de repérage des bornes établi par le géomètre D... en avril 2000 qui atteste que la parcelle correspondant à la bande de trois mètres est constituée non sur les parcelles AH 93 et AH 94 mais sur la parcelle AH 96 qui est bien la propriété des époux Y... DE LA Z... depuis le 6 janvier 2000. - enfin l'attestation de Monsieur G...
qui précise que le chemin de servitude existait sur la parcelle AH 96 et permettait d'accéder aux parcelles AH 93 et AH 94.
Monsieur et Madame Y... DE LA Z... n'ont à opposer au titre de propriété de Henri-Vincent B... et aux constatations du géomètre D..., pour seule preuve de leur prétention que la lecture qu'ils font de l'acte de 1951, ils n'établissent par aucun document, aucun témoignage que cette bande de terre n'ait pas été incluse dans la propriété qu'ils ont acquise sous le numéro 96 section AH.
C'est dès lors à juste titre que le premier juge les a déboutés de leur action en revendication Henri-Vincent B... détenant les éléments les meilleurs et les plus caractérisés démontrant sa propriété. SUR L'EXISTENCE DE LA SERVITUDE DE PASSAGE AU PROFIT DE MONSIEUR B...
Celle-ci a été créée par un titre à savoir l'acte du 27 avril 1951 par lequel les consorts X..., vendeurs "se réservent ... une bande de terrain ..., mais que les acquéreurs auront un droit de passage". Marthe X... conteste tout d'abord l'existence de la servitude au motif que le titre ne reprend que l'expression droit de passage. Sur ce point la cour relève que précisément le droit de passage est constitutif d'une servitude de passage.
Aux termes de l'article 706 du code civil la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.
Une servitude non exercée depuis plus de trente ans demeure éteinte par la prescription quoique l'usage en ait été repris après ce délai, même sans opposition du maître du fonds assujetti.
La charge de la preuve de l'exercice de la servitude repose sur le propriétaire du fonds dominant.
En l'espèce Marthe X... soulève la prescription de la servitude et Henri-Vincent B... pour faire la preuve de sa non extinction
verse un seul élément : l'attestation de Monsieur G... qui indique avoir utilisé le passage en 1987, 1988 et 1994 pour effectuer des travaux de débroussaillage. Marthe X... lui ayant demandé à l'une des occasions d'entretenir son propre terrain.
Aucun élément n'est versé permettant de prouver qu'il a été fait usage de la servitude entre l'année 1951 et l'année 1981. La servitude n'est en effet pas "intuitu personae", une servitude est établie sur un fonds et non au profit d'une personne, le délai de prescription commence donc à courir (s'agissant d'une servitude discontinue) le jour où l'on a cessé d'en jouir à compter de sa constitution, c'est-à-dire au cas d'espèce à compter de l'année 1951, et non à compter de l'année 1961 date à laquelle le père deiption commence donc à courir (s'agissant d'une servitude discontinue) le jour où l'on a cessé d'en jouir à compter de sa constitution, c'est-à-dire au cas d'espèce à compter de l'année 1951, et non à compter de l'année 1961 date à laquelle le père de Henri-Vincent B... a acquis sa propriété.
Il n'est par ailleurs versé aucun élément justifiant que le propriétaire du fonds servant ait entendu renoncer au bénéfice de la prescription, le fait que Marthe X... ait demandé à Monsieur G... d'entretenir son terrain ne constituant aucunement un acte de renonciation au bénéfice de la prescription.
Il doit dès lors être constaté que la servitude de passage dont bénéficiait les propriétaires des parcelles AH 93 et AH 94 sur la parcelle AH 96 s'est éteinte par le non usage trentenaire en 1981. Le fait qu'elle ait pu être utilisée occasionnellement postérieurement ne l'a pas fait revivre.
Henri-Vincent B... n'est donc plus fondé aujourd'hui à en revendiquer l'usage et il sera en conséquence débouté de l'intégralité de ses demandes.
Les époux Y... DE LA Z... seront déboutés de leur demande indemnitaire à l'égard de Marthe X..., celle-ci n'ayant commis aucune faute à leur encontre.
Les notaires, ainsi que la SARL AGEN IMMOBILIER seront mis hors de cause.
La cour constate, aucune demande visant Henri-Vincent B... n'étant par ailleurs formulée à ce titre même subsidiairement par les époux Y... DE LA Z..., que la clôture qu'ils avaient installée sur l'assiette de la servitude éteinte n'était pas mal implantée. PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Au fond, infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté les époux Y... DE LA Z... de leur demande en revendication de propriété et déclaré sans fondement l'appel en garantie de Monsieur D....
Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Constate que la servitude de passage revendiquée par Henri-Vincent B... est éteinte,
En conséquence le déboute de l'intégralité de ses demandes à l'égard de Mademoiselle X... et des époux Y... DE LA Z...
Déboute les époux Y... DE LA Z... de leurs demandes à l'égard de Marthe X...,
Met hors de cause Maître ALEAUME et LAPOTRE ainsi que la SARL AGEN IMMOBILIER,
Condamne Henri-Vincent B... aux dépens de première instance et d'appel et autorise les avoués à les recouvrer conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Condamne Henri-Vincent B... à payer à Marthe X... la somme de 2
000 ç en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Le présent arrêt a été signé par Bernard X..., Président et par Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.
Le Greffier
Le Président
Dominique SALEY
Bernard X...