Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 12 FEVRIER 2015
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 20971
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Septembre 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 11/ 05612

Monsieur Laurent X...né le 25 novembre 1963 à TOULON 83000
demeurant ...-75005 PARIS
Représenté par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assisté sur l'audience par Me Philippe FORTUIT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0176

Madame jacqueline Y...DIVORCEE Z... née le 20 octobre 1946 à BEYROUTH (LIBAN)
demeurant ...-75116 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208
Monsieur Cédric Z... né le 20 février 1975 à BROU-SUR-CHANTEREINE 77177
demeurant ...-75007 PARIS
Représenté et assisté sur l'audience par Me Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208
SCI Z... prise en la personne de ses représentants légaux no Siret : 529 195 059
ayant son siège au ...-75116 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 22 janvier 1994, Madame Y...-Z...a fait donation à son fils Cédric Z... des 25/ 63eme indivis de la nue-propriété du lot No62 de l'état de division de l'immeuble situé ...à Paris 5 dont elle était propriétaire.
Par acte sous seing privé du 16 mars 1999, Madame Y...-Z... a, donné à bail ce bien à Monsieur Laurent X..., bail qui s'est reconduit tacitement à ses échéances triennales.
Le 9 septembre 2010, Madame Y...-Z... a délivré à Monsieur X..., un congé pour le 28 mars 2011, lui proposant de l'acquérir au prix de 450. 000 ¿.
Par lettre du 12 novembre 2010, Monsieur X..., a accepté l'offre d'achat et a informé Madame Y...-Z... de son intention de recourir éventuellement à un prêt pour financer cette acquisition.
Par lettre du 25 novembre 2010, Madame Y...-Z... a demandé à Monsieur X...de ne pas tenir compte de la lettre lui donnant congé, celui-ci devant être délivré avec son fils qui a la qualité de nu propriétaire et l'a informé de la poursuite du bail jusqu'à son échéance du mois de mars 2011.
Par lettre du 7 décembre 2010, considérant valables le congé et son acceptation, Monsieur X...a demandé à Madame Y...-Z... de lui communiquer les coordonnées de son notaire à défaut de quoi il engagerait une action en justice.
Par lettre du 8 décembre 2010, Madame Y...-Z... a rappelé à Monsieur X...sa qualité d'usufruitière, et a joint à ce courrier l'acte de donation d'une partie de la nue-propriété du bien à son fils.
Vu le jugement rendu le 24 septembre 2013 par le tribunal de grande instance de Paris qui a notamment : prononcé la nullité du congé pour vendre du 9 septembre 2010, débouté Monsieur Laurent X...de l'ensemble de ses demandes, condamné Monsieur Laurent X...à payer à Madame Joséphine 
Y...
la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, condamné Monsieur Laurent X...à payer à Monsieur Cédrie Z... la somme de 2 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive.
Vu l'appel de M Laurent X...et ses conclusions du 13 octobre 2014 par lesquelles il demande à la cour de :
- donner acte à Monsieur Laurent X...de ce qu'il a appelé la société SCI Z... et Monsieur Cédric Z... en intervention forcée dans l'instance introduite par Monsieur Laurent X...contre Madame Joséphine Y...-Z... et dire que l'arrêt à intervenir sera commun à Madame Joséphine Y...-Z..., à la société SCI Z... et à Monsieur Cédric Z... ;
- dire en conséquence la demande en intervention forcée de la société SCI Z... et de Monsieur Cédric Z... recevable et bien fondée ;
- débouter Madame Joséphine Y...-Z..., Monsieur Cédric Z... et la SCI Z... de leurs demandes, fins et conclusions ;
- faire droit aux demandes présentées par Monsieur Laurent X...et dès lors, réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,
I. A titre principal :
a. Dire qu'au moment de la notification du congé, le bien était détenu en usufruit en totalité par Madame Y...-Z... et en nue-propriété de manière indivise à hauteur de 38/ 63ème par Madame Y...-Z... et à hauteur de 25/ 63ème par Monsieur Cédric Z... ;
Dire que Madame Y...-Z... a par sa lettre RAR du 9 septembre 2010 valablement donné congé avec l'accord de son fils, en leurs qualités de nus propriétaires indivis ;
Constater l'accord formé sur la vente de l'appartement sis ...75005 Paris au 7ème étage no706 au prix de 450. 000 euros, sous la seule réserve de l'obtention par Monsieur Laurent X...d'un prêt pour cette acquisition ;
b. Constater que la donation réalisée par Madame Joséphine Y...-Z... à Monsieur Cédric Z... en date du 7 décembre 2010, que l'apport de l'appartement sis ...75005 PARIS réalisé par Madame Joséphine Y...-Z... et Monsieur Cédric Z... en date du 7 décembre 2010 à la SCI Z..., que la signature des statuts en date du 7 décembre 2010 de la SCI Z... ainsi que l'immatriculation de ladite SCI Z... le 21 décembre 2010, caractérisent une fraude des droits de Monsieur Laurent X..., régulièrement et préalablement notifiés par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 novembre 2010 ; Constater que le tribunal a été délibérément tenu dans l'ignorance de l'existence de l'apport litigieux et de la constitution de la SCI Z... par Madame Joséphine Y...-Z... et par son fils Monsieur Cédric Z... ; Constater que Monsieur Cédric Z... a procédé en date du 14 novembre 2011 à une attestation en justice produite en pièce no 4 passant sous silence l'apport réalisé de l'appartement au profit de la SCI Z... et faisant faussement état de sa qualité, à cette même date, de « nu-propriétaire du bien » ;
Prononcer la nullité et à titre subsidiaire l'inopposabilité, des actes juridiques ayant fait échapper l'appartement litigieux au patrimoine de Madame Joséphine Y...-Z... et de Monsieur Cédric Z... à savoir de la donation du 7 décembre 2010, de l'acte d'apport à la SCI Z... en date du 7 décembre 2010, des statuts constitutifs de la SCI Z... en date du 7 décembre 2010 ; Désigner, en cas de prononcé de la nullité de l'entité, tel mandataire judiciaire qu'il plaira à la cour avec la mission de procéder aux opérations de liquidation de la SCI Z... ;
c. Désigner en conséquence tel notaire qu'il plaira à la cour afin de faire procéder aux actes nécessaires à la transcription de la vente et à sa publication ;
Dire que la signature de l'acte notarié, comprenant une éventuelle condition suspensive d'accord de prêt, devra intervenir dans le mois de la décision à intervenir et qu'à défaut pour Madame Joséphine Y...-Z... et Monsieur Cédric Z... de se présenter au rendez-vous de signature, ceux-ci seront condamnés aune astreinte de 1. 000 euros par jour de retard ;
Condamner la SCI Z..., Madame Joséphine Y...-Z... et Monsieur Cédric Z... solidairement, à rembourser à Monsieur Laurent X...les loyers et charges versés depuis le 12 mars 2011 jusqu'à la date de la réalisation de la vente aux intérêts calculés au taux légal à compter du jour du paiement de ces charges et loyers.
II. A titre subsidiaire :
Dire que Madame Joséphine Y...-Z... a engagé sa responsabilité vis-à-vis de Monsieur Laurent X...en se présentant à lui, depuis la date de signature du bail en 1999, jusqu'en 2011, soit pendant 12 années, comme le propriétaire apparent du bien, ainsi qu'en procédant fautivement à l'émission d'un congé pour vente en sa qualité alléguée de propriétaire ;
Condamner Madame Joséphine Y...-Z... à réparer le préjudice causé à Monsieur Laurent X...et à lui verser en conséquence une somme de 40. 000 euros à titre de dommages-intérêts.
III. En toutes hypothèses :
Condamner solidairement Madame Y...-Z..., Monsieur Cédric Z... et la SCI Z... à verser à Monsieur Laurent X...une somme de 40. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamner Madame Y...-Z..., Monsieur Cédric Z... et la SCI Z... à verser à Monsieur Laurent X..., chacun, la somme de 10. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Madame Y...-Z..., Monsieur Cédric Z... et la SCI Z... par des conclusions en date du 02 décembre 2014 demandent à la Cour de :
- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
- Condamner Monsieur X...à payer à chacun des défendeurs la somme de 5. 000 euros à titre de dommages intérêts ;
- Condamner Monsieur X...à payer à chacun des défendeurs la somme de 5. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.


Considérant que c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont prononcé la nullité du congé pour vendre délivré le 9 septembre 2010 par Mme Joséphine Y...-Z... à M Laurent X...  ; qu'il sera, en outre, relevé qu'un congé pour vendre délivré en application des dispositions de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 constitue un acte de disposition   ; que par conséquent, en l'espèce le congé délivré par Mme Joséphine Y...-Z... à M Laurent X...est entaché d'irrégularité dès lors qu'elle ne pouvait régulièrement le délivrer qu'avec l'accord de son fils, qui était nu-propriétaire du bien litigieux  , au moment de la délivrance de ce congé, et dès lors qu'il n'est nullement établi que Cédric Z... ait donné son consentement à la délivrance de ce congé, n'étant pas davantage établi que Mme Joséphine Y...-Z... ait reçu mandat à cet effet par son fils, étant observé que le courrier du 14 octobre 2000 n'établit nullement l'existence d'un tel mandat   ; que par conséquent l'acceptation de ce congé ne peut produire aucun effet juridique   ;
Considérant par ailleurs que M Laurent X...ne caractérise nullement une fraude à ses droits lors de la donation réalisée par Madame Joséphine Y...-Z... à Monsieur Cédric Z... en date du 7 décembre 2010, ou lors de l'apport de l'appartement sis ...75005 PARIS réalisé par Madame Joséphine Y...-Z... et Monsieur Cédric Z... en date du 7 décembre 2010 à la SCI Z..., étant observé que ces actes sont postérieurs à la délivrance du congé litigieux   et que les intimés n'ont fait qu'exercer, lors de ces actes, leurs prérogatives de nu propriétaire et d'usufruitier   ; que M Laurent X...est par conséquent mal fondé dans ses demandes tendant à lui voir déclarer inopposables ces actes ou à voir déclarer nuls ces actes ; que par ailleurs M Laurent X...ne caractérise aucun préjudice qui serait résulté pour lui du fait de sa méconnaissance de l'existence de ces actes et de la constitution de la SCI Z... et est par conséquent mal fondé dans sa demande en dommages et intérêts formée de ce chef   ;
Considérant, enfin, que M Laurent X...reproche à Mme Joséphine Y...-Z... d'avoir commis une faute en s'étant présentée faussement comme propriétaire du bien litigieux   pendant 12 années   ;
Mais considérant que M Laurent X...n'établit la réalité d'aucun préjudice résultant de la faute alléguée   ; qu'il sera par conséquent débouté des demandes formées de ce chef   ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires, étant observé que les premiers juges ont fait une juste appréciation du montant des dommages et intérêts alloué aux intimés pour procédure abusive   ;
Considérant que l'équité commande d'allouer à chacun de Mme Joséphine Y...-Z... et de M Cédric Z... la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour leurs frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Condamne M Laurent X...à payer à chacun de Mme Joséphine Y...-Z... et de M Cédric Z... la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour leurs frais irrépétibles d'appel.
Condamne M Laurent X...au paiement des dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,