DU 09 Septembre 2003 ------------------------- P.L/M.F.B
Bernard X.... C/ S.A. COMENA Aide juridictionnelle RG N : 01/01174 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du neuf Septembre deux mille trois, par Nicole ROGER, Présidente de Chambre, assistée de Dominique SALEY, Greffière. LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Bernard X.... représenté par Me Jean-Michel BURG, avoué assisté de Me Frédérique LANDREAUD, avocat (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 01/3916 du 01/02/2002 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d' AGEN) APPELANT d'une ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance d' AUCH en date du 09 Août 2001 D'une part, ET : S.A. COMENA prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège 40 Egerton Crescent LONDON SW3, 2 EB 020-7581 8880 GRANDE BRETAGNE représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistée de la SCP SEGUY - BOURDIOL - DAUDIGEOS - LABORDE, avocats INTIMEE D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 13 Mai 2003, devant Nicole ROGER, Présidente de Chambre, Philippe LOUISET et Christian COMBES, Conseillers, assistés de Monique FOUYSSAC, Greffière, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé du 14 août 1994, enregistré à Condom le 17 août 1994, la société COMENA a consenti à Bernard X.... un commodat portant sur un immeuble sis à Condom (Gers), lieu-dit "Les Bruhasses", cadastré section J n° 484, 485, 486 et 487.
Cette convention de commodat a été faite pour une durée de quatre mois prenant fin le 31 décembre 1994, étant précisé qu'elle se
renouvellerait de semestre en semestre ou à toute autre période qui conviendrait aux parties à compter du 1er janvier 1995, à charge pour celle des parties qui voudrait y mettre fin de prévenir de son intention par lettre recommandée avec avis de réception, deux mois à l'avance pour le prêteur, deux mois à l'avance pour l'emprunteur.
En outre, il était prévu qu'il pouvait être mis fin à la convention si l'emprunteur n'entretenait pas les lieux conformément à ses engagements.
Par acte d'huissier de justice du 28 juillet 2000, la société COMENA a dénoncé la fin du commodat à X.... avec effet immédiat pour non respect de la clause prévoyant l'entretien de la propriété et non possibilité pour les agents immobiliers, chargés de la vente, de faire visiter la propriété en respectant le délai de préavis prévu au contrat.
Par acte d'huissier de justice du 6 juin 2001, la société COMENA a saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance d'Auch aux fins d'expulsion X...
Par ordonnance du 9 août 2001, le juge des référés : - a constaté que Bernard X.... est sans droit ni titre pour occuper les biens cadastrés à Condom (Gers), lieudit "Les Bruhasses", section J n° 484, 485, un commodat portant sur un immeuble sis à Condom (Gers), lieudit "Les Bruhasses", cadastré section J n° 484, 485, 486 et 487, - en conséquence, a ordonné son expulsion, à peine d'une astreinte de 500 F par jour de retard, - a condamné Bernard X.... à une somme de 3.500 F sur le fondement de l'article 700 du NCPC.
Bernard X.... a régulièrement relevé appel de cette décision. PRÉTENTIONS ET MOYENS
Bernard X.... soutient pour l'essentiel que :
- il incombait à la partie souhaitant mettre un terme à la convention d'en aviser son cocontractant par lettre recommandée avec accusé de réception deux
mois à l'avance, - l'acte signé entre les parties prévoyait qu'il devait d'une part entretenir le parc et les bâtiments régulièrement, et d'autre part recevoir les visiteurs recommandés par la société COMENA et ayant pris rendez vous au moins 48 heures avant la date souhaitée, - c'est donc dans ces conditions qu'il a emménagé avec sa famille dans l'immeuble objet du contrat en septembre 1994, - les relations contractuelles entre lui et la société COMENA se sont déroulées sans la moindre difficulté jusqu'au 28 juillet 2000, date à laquelle il a eu la surprise de recevoir, par acte d'huissier, une dénonciation de fin de commodat à effet immédiat, fondée sur un prétendu non-respect des obligations incombant à l'emprunteur, - il a immédiatement contesté par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 juillet 2000 d'une part le caractère immédiat de la dénonciation, en contradiction avec les clauses de la convention signée entre les parties, et d'autre part le fondement de cette dénonciation; - à partir de cet instant, la société COMENA n'a plus fait part de sa volonté de mettre fin à la convention pendant près d'un an, - en premier lieu, le commodat est par essence un contrat gratuit (article 1876 du Code civil), - si le Juge relevait le caractère onéreux du contrat litigieux, il ne pourrait que considérer qu'il y a une difficulté très sérieuse sur la qualification donnée par les parties : le prêt à usage ne pourrait alors qu'être considéré comme un bail, - or en l espèce, ce caractère onéreux est certain :
le "commodat" comportait en effet la contrepartie de faire procéder aux visites, de surveiller et entretenir personnellement la bâtisse et le parc de 3 hectares, seuls les gros travaux d'amélioration restant à la charge du propriétaire, - à cet égard, lui-même a toujours géré la propriété au mieux des intérêts du propriétaire, - ce contrat requalifié en bail d'habitation ne permettait manifestement pas la voie procédurale utilisée par le propriétaire :
le contrat renouvelé tous 1es 3 ans devait d'abord faire l'objet d'une résolution au fond, - en présence d'un contrat en cours, le Juge des référés était manifestement incompétent, - en second lieu, le congé n'est pas régulier, - en effet, la dénonciation de congé est expressément stipulée à effet immédiat alors que la convention signée entre les parties prévoit un délai de deux mois, ainsi qu'il l'a rappelé dans son courrier recommandé du 28 juillet 2000, - parallèlement, il a contesté dans ledit courrier les motifs invoqués par la société COMENA au soutien de sa dénonciation, - en effet, durant plus de 6 ans, il s'est occupé, en bon père de famille, du bien immobilier de la société COMENA, en entretenant son parc et en faisant visiter les lieux mis en vente, - il a également entrepris les négociations avec les assureurs lors de sinistres, au mieux des intérêts de la société COMENA ainsi que cela résulte des pièces produites au dossier, - en troisième lieu, il y a eu maintien des relations contractuelles, - en effet, après cette dénonciation, les rapports contractuels entre la société COMENA et lui se sont poursuivis sans que la défenderesse n'ait à aucun moment renouvelé sa volonté de le voir quitter les lieux, - elle ne lui a pas d'avantage demandé où en étaient ses recherches d'un nouveau logement ni à quel moment il comptait libérer les lieux, - au contraire, ladite société COMENA a continué à lui demander des comptes à sur les visites réalisées à son profit, - ainsi dès le 8 septembre 2001, soit à peine plus d'un mois après la dénonciation irrégulière et non avenue du commodat par la société COMENA, sieur Y... lui a écrit : "Cher Monsieur, J'espère que votre fax fonctionne. Si non j'essaierai par e-mail. Pouvez-vous s'il vous plaît me donner la liste des agences qui ont appelé depuis le début de juillet, la date de leur appel, le nom de la personne qui les représentait ainsi que tout commentaire en relation avec chaque visite. Cela me permettra de faire la point avec
elles. Cela évitera aussi les visites par des agents on autorisés. J'espère que vous avez eu un bon été et que vous et votre famille allez bien. En attendant de vos nouvelles, Sincèrement à vous", - le ton particulièrement chaleureux employé par sieur Y... ne laisse absolument pas présager d'une volonté de mettre un terme aux relations contractuelles existantes, bien au contraire, - des visites ont bien eu lieu ainsi que cela résulte de la liste produite par lui tant pour l'année 2000 que pour l'année 2001, - c'est bien la preuve que lui-même considérait comme non avenue la dénonciation du contrat effectuée en juillet 2000, puisqu'il continuait à remplir ses obligations contractuelles, - bien mieux, c'est la société COMENA par l'intermédiaire de sieur Y... qui n'hésite pas à lui écrire le 31 mai 2001 : "Cher Monsieur, sans nouvelles de vous depuis un certain temps en dépit de mes appels répétés, je me permets de vous rappeler l'obligation contractuelle de faire visiter" ..., - c'est donc la société COMENA elle-même qui fait état le 24 mai 2001 du contrat, dont elle prétend aujourd'hui avec une mauvaise foi qui ne saurait échapper à la Cour, qu'elle l'aurait valablement dénoncé plusieurs mois auparavant, - les échanges de courriers et de messages électroniques entre lui et la société COMENA après la dénonciation contestée et nulle, prouvera la poursuite, d'un commun accord, des rapports contractuels entre les parties, - en effet, si la société COMENA n'avait pas estimé que le contrat se poursuivait en ce mois de mai 2001, elle ne lui aurait pas rappelé ses obligations contractuelles, mais au contraire elle lui aurait rappelé qu'il devait quitter les lieux, - ce n'est nullement là l'attitude de quelqu'un qui renouvelle son intention de dénoncer un contrat, mais plutôt celle de quelqu un qui, s'apercevant que la dénonciation est nulle, entend poursuivre les relations contractuelles qui ne sont d'ailleurs pas sans lui être du plus grand intérêt, - en effet,
lui-même habitant l'immeuble avec sa famille, l'entretien ainsi que le parc et donne ainsi une image des plus positive aux visiteurs et éventuels acquéreurs, - il évite également les dégradations et "squats" de l'immeuble auxquels la société COMENA avait été confrontée avant de contracter avec lui, - en 2001, grâce à sa présence et à son travail, 22 visites ont été faites, - il subit un préjudice tant matériel que moral, lié à la nécessité de se reloger extrêmement rapidement : pour continuer à scolariser ses trois enfants sans changer d 'établissement, il a dû ainsi adopter la solution précaire et inconfortable du logement dans un mobil home, - subsidiairement, - il a toujours souhaité la conciliation avec son bailleur et n'entend pas poursuivre sa réintégration, - il n'entend pas s'opposer à ce que la société COMENA reprenne le libre usage du bien loué, - le sens de sa démarche, en faisant valoir que les formes devraient être respectées, notamment le préavis, était lié au fait qu il devait lui être permis de s'organiser, - la procédure utilisée par COMENA ne l'a par contre pas été de bonne foi : elle connaissait son locataire, et savait qu'il était radicalement inutile d'y recourir :
un simple courrier en recommandé l'informant qu'il souhaitait son départ, avec un délai correct, aurait suffi, - si par extraordinaire, la Cour entendait confirmer l'ordonnance sur l'expulsion, elle la réformera en ce qui concerne l'article 700 qui ne se justifie pas en équité, et sur la charge des frais, qui devront être partagés.
Il demande ainsi à la Cour : - de réformer l'ordonnance dont appel, - vues les contestations sérieuses, de dire qu il n'y avait lieu à expulsion, - de condamner la société COMENA au paiement d'une provision de 770 euros et au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du NCPC de 770 euros, - subsidiairement, de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du NCPC et de dire que chacun conservera ses frais.



En réplique, la société COMENA fait valoir que : - la convention signée par les parties, parfaitement claire, constitue bien un commodat,. - les conditions de sa rupture ne relevaient donc nullement de la législation sur les baux d'habitation, - la dénonciation du commodat a été régulièrement faite, - par un courrier du 28juillet 2000, X... non seulement a accepté parfaitement la dénonciation du commodat, mais a souscrit lui-même à l'obligation de libérer les lieux dans les meilleurs délais, - X... n'a quitté les lieux que le 14 septembre 2001, - il est donc complètement fantaisiste de sa part d'oser écrire qu'il aurait subi un préjudice important lié à la nécessité de se reloger extrêmement rapidement, - ses affirmations ne sont pas crédibles et ses prétentions ne pourront qu'être rejetées par la Cour.
Elle prie donc la Cour : - de débouter X... de toutes ses demandes, fins et conclusions., - de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, - mais y ajoutant, - de condamner X... à lui payer une indemnité supplémentaire de 1.000 euros par application de
l'article 700 du NCPC. - de condamner X... à lui payer une indemnité de 1.000 euros pour procédure abusive. DECISION
1°) sur la nature du contrat Attendu que la gratuité du prêt n'est pas altérée par la présence d'obligations secondaires à la charge de l'emprunteur ; Attendu qu'en l'espèce, la convention prévoyait pour X... les obligations suivantes : "Il s'engage à effectuer un entretien régulier du parc et des bâtiments. Sous réserve de l'accord préalable du préteur, il pourra mettre en oeuvre tous les moyens susceptibles d'améliorer les biens prêtés. A ce titre, il soumettra au préalable au prêteur un projet assorti des devis nécessaire. Il devra recevoir dignement tous visiteurs recommandés par le prêteur ayant pris rendez-vous auprès de l'emprunteur quarante huit heures au moins avant la date souhaitée." ; Que ces obligations ne dépassent pas celles qui peuvent être mises normalement à la charge du bénéficiaire de la mise à disposition gratuite d'une maison ; Attendu que la convention était ainsi incontestablement un commodat ;
2°) sur la rupture du commodat et le congé Attendu que, s'agissant d'un commodat, la forme de la résiliation n'est pas régie par les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que, selon les termes de la convention signée par les parties, la résiliation devait intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis de deux mois; Attendu qu'en l'espèce, s'il n y a pas eu de lettre recommandée avec accusé de réception, il y a eu dénonciation du commodat par acte d'huissier en date du 28 juillet 2000 ; Attendu qu'un acte d'huissier équivaut à une lettre recommandée et que le délai de deux mois a été très largement dépassé avant que la société COMENA ne fasse le nécessaire pour essayer de récupérer son bien ; Qu'en effet, elle n'a saisi le juge des référés que presque un an après la dénonciation du commodat ; Attendu que le moyen soulevé par l'appelant selon lequel les relations
contractuelles auraient été reprises avec la société COMENA et que, de ce fait, la dénonciation aurait été annulée, n'est pas fondé ; Qu'en effet, X... a écrit lui même à sieur Z... (société COMENA) le 28 juillet 2000 dans les termes suivants : ... "Personnellement je n'entends pas faire obstacle à ce que vous m'étiez un terme à ce contrat ... je vous prie de me laisser le temps nécessaire dans les limites imparties par la loi pour trouver à reloger ma famille ce à quoi je compte m'employer dés aujourd'hui." ... ; Que, par ce courrier, X... non seulement a accepté la dénonciation du commodat, mais a souscrit lui-même à l'obligation de libérer les lieux dans les meilleurs délais ; Attendu, en conséquence, que la régularité de la dénonciation ne peut être remise en cause; Attendu que X... n'a quitté les lieux que le 14 septembre 2001, soit quatorze mois après la dénonciation du commodat ; Qu'au regard du délai dont il a ainsi bénéficié en fait, il n'a donc pas subi de préjudice ; Attendu, dans ces conditions, qu'il convient de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : - constaté que Bernard X... est sans droit ni titre pour occuper les biens cadastrés à Condom (Gers), lieudit "Les Bruhasses", section J n° 484, 485, un commodat portant sur un immeuble sis à Condom (Gers), lieudit "Les Bruhasses", cadastré section J n° 484, 485, 486 et 487, - en conséquence, ordonné son expulsion, à peine d'une astreinte de 500 F par jour de retard; Qu'il y a lieu en outre de débouter X... de sa demande de condamnation de la société COMENA au paiement d'une provision de 770 euros ;
3°) sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts Attendu qu'il n'est pas établi que X... ait abusé de son droit d'exercer une voie de recours ; Qu'il convient donc de débouter la société COMENA de sa demande de condamnation de l'appelant au paiement d'une indemnité de 1.000 euros pour procédure abusive ;
4°) sur les frais irrépétibles Attendu qu'il serait inéquitable de
laisser à la charge de la société COMENA, dont les prétentions ont été admises pour l'essentiel, la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; Qu'il lui sera ainsi alloué la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du NCPC ;
5°) sur les dépens Attendu que la partie qui succombe doit supporter les dépens ; PAR CES MOTIFS LA COUR,
Rejette l'appel,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Bernard X... à payer à la société COMENA la somme de 1.000 euros (mille euros)en application des dispositions de l'article 700 du NCPC,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamne Bernard X... aux dépens d'appel.
Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits.
Le présent arrêt a été signé par Nicole ROGER, Présidente de Chambre et Dominique SALEY, Greffière. LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE D. SALEY