DU 11 Décembre 2002 ------------------------- F.C/M.F.B
Josette Martine X... C/ Epoux Guy Y..., Louise Z..., SCP ARNAUD CERETTO FAURE RG N :
01/00083 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du onze Décembre deux mille deux, par Bernard BOUTIE, Présdent de Chambre. LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Madame Josette Martine X... née le 27 Décembre 1955 à CONDOM (32100) Demeurant 1 rue de la République 32190 VIC FEZENSAC représentée par Me Jean Michel BURG, avoué assistée de la SCP SEGUY-BOURDIOL-DAUDIGEOS- LABORDE, avocats APPELANTE d'un jugement du Tribunal de Grande Instance d'AUCH en date du 20 Décembre 2000 D'une part, ET : Monsieur Guy Alexandre Julien Y... né le 07 Mai 1922 à ESPAS (32370) Madame Vélia Albine A... épouse Y... née le 30 Janvier 1922 à ALBAREDO (ITALIE) Demeurant ensemble Au Village 32190 LANNEPAX représentés par Me Solange TESTON, avoué assistés de la SELARL FAGGIANELLI-CELIER, avocats Madame Louise Z... née le 26 Octobre 1922 à VIC FEZENSAC (32190) Demeurant 21, rue Hoche 47000 AGEN représentée par Me TANDONNET, avoué assistée de la SCP PRIM - GENY, avocats SCP ARNAUD CERETTO FAURE prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège 9 rue de la République 32190 VIC FEZENSAC représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistée de Me Georges LURY, avocat INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire. La cause a été débattue et plaidée en audience publique, le 16 Octobre 2002 sans opposition des parties, devant François CERTNER et Arthur ROS, Conseillers rapporteurs assistés de Monique FOUYSSAC, greffière. Les Conseillesr rapporteurs en ont, dans leur délibéré, rendu compte à la Cour composée, outre eux-mêmes, de Bernard BOUTIE Président de chambre, en application des dispositions des articles 945-1 et 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, et qu'il en ait été délibéré par
les magistrats ci-dessus nommés, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
EXPOSE DU LITIGE
Dans des conditions de régularité de forme et de délai non discutées, Josette X... a interjeté appel le 19/01/01 d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AUCH le 20/12/00:
- ayant dit inopposable à Louise Z... l'acte reçu le 13/10/99 par Maître ARNAUD, notaire,
- l'ayant de ce fait déclaré d'une part irrecevable à se prévaloir à l'encontre de cette dernière des effets de la cession de bail commercial contenue dans ledit acte et d'autre part occupante sans droit ni titre,
- ayant dit Louise Z... fondée à refuser, sans indemnité, le renouvellement du bail litigieux,
- ayant validé le congé donné le 24/11/99 prenant effet le 31/05/00 et ordonné, en tant que de besoin avec le concours de la Force Publique, l'expulsion des époux Y... et de tous occupants et biens de leur chef,
- l'ayant condamné tenue in solidum avec les époux Y... à payer à Louise Z... une indemnité d'occupation de 3.500 francs par mois à compter du 01/06/00 jusqu'à libération des lieux et la somme de 10.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- ayant sursis à statuer sur le recours du cessionnaire évincé et sur l'appel en garantie formé par les époux Y... à l'encontre de la S.C.P. ARNAUD ainsi que sur les chefs accessoires à ces demandes et ordonné avec exécution provisoire une mesure d'expertise à l'effet de chiffrer le montant de l'indemnité à laquelle elle pourrait prétendre sur le fondement de l'alinea 1er de l'art. 8 du décret du 30/09/53,
- ayant débouté les parties de leurs plus amples demandes et l'ayant condamné aux dépens de l'instance;
Le 22/01/01, la S.C.P. de notaires ARNAUD, CERETTO et FAURE, formait appel de la décision précitée;
Par Ordonnance en date du 24/04/00, le Conseiller de la Mise en Etat procédait à la jonction des deux procédures;
Les faits de la cause ont été relatés par les premiers Juges en des énonciations auxquelles la Cour se réfère expressement;
L'appelante conclut à la réformation de la décision entreprise en rappelant dès l'abord que par Arrêt en date du 09/09/98, la Cour d'Appel de céans a jugé que:
[* la disposition du bail originaire conclu entre Louise Z..., propriétaire, et les époux Y..., preneurs, prévoyant d'appeler la bailleresse à l'acte de cession ne constituait pas une clause d'agrément mais une simple clause d'intervention,
*] à défaut d'avoir respecté cette clause à l'occasion de l'établissement du premier acte de cession conclu le 01/04/96, ledit acte irrégulier était inopposable à Louise Z...;
A partir de là, elle soutient que l'acte notarié intervenu entre elle et les époux Y... le 13/10/99, auquel la bailleresse a été
dûment appelée, a régularisé la cession aux motifs suivants:
1 ) ce second acte contenait résolution de la précédente cession et nouvelle cession à laquelle Louise Z... a été régulièrement sommée d'intervenir; contrairement à ce qu'ont estimé les premiers Juges, une telle intervention n'emportait pas "nécessairement" pour cette dernière "acceptation tacite de la précédente cession" qui lui avait été déclarée inopposable,
2 ) par son précédent Arrêt du 09/09/98, la Cour d'Appel de céans a souverainement considéré que l'irrégularité de la cession n'était pas une cause suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation du bail -mais seulement pour déclarer son inopposabilité à la bailleresse- de sorte qu'elle ne peut l'être non plus pour s'opposer au non renouvellement, d'autant qu'elle a été réparée,
3 ) une régularisation est toujours possible si l'infraction concerne non un défaut d'autorisation de la bailleresse mais seulement une condition de forme, comme au cas présent, spécialement après l'annulation de l'acte litigieux,
4 ) les autres infractions reprochées par la bailleresse ont un caractère bénin ne pouvant fonder le refus de renouveler le contrat, étant indiqué que cette dernière n'a pas cru devoir invoquer la clause résolutoire ce qui laisse toute lattitude pour apprécier les prétendus manquements;
Elle demande en conséquence que Louise Z... soit déclarée irrecevable et mal fondée à lui refuser le paiement de l'indemnité d'éviction prévue à l'art. 8 du décret du 30/09/53 modifié; elle réclame que son droit à la perception de cette indemnité soit
consacré, que le rapport d'expertise non critiqué en son temps soit homologué et que la bailleresse soit condamnée à lui payer la somme de 45.734,71 Euros, outre la somme de 1.830 Euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;
A titre très subsidiaire, si la première cession irrégulière devait être considérée comme constituant un motif légitime de non-renouvellement, elle réclame la condamnation solidaire des époux Y... et de la S.C.P. de notaires ARNAUD, CERETTO et FAURE, à lui payer la somme de 45.734,71 Euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'art. 1147 du Code Civil en raison de leurs fautes, notamment du notaire dans son obligation de conseil en tant que rédacteur d'acte;
Pour leur part, les époux Y... concluent à la réformation du Jugement querellé; ils demandent que l'acte du 13/10/99 soit déclaré opposable à Louise Z... pour les mêmes raisons que celles invoquées par l'appelante; ils font remarquer que ledit acte comportait certes deux conventions indissociables mais que la bailleresse n'était appelée que pour respecter la condition de forme stipulée au bail selon laquelle elle devait être invitée à l'établissement de l'acte de cession;
Ils réclament par ailleurs que soit déclarée irrecevable la demande de cette dernière tendant à la validation du congé qu'elle leur a délivré tout comme celui qu'elle a délivré à Josette X...; elle fait valoir que:
1 ) l'Arrêt du 09/09/98 a autorité de la chose jugée s'agissant d'une décision tranchant un litige ayant opposé les mêmes parties,
2 ) l'irrégularité de la première cession consécutive à la non-convocation de la bailleresse à la conclusion de l'acte n'a pas
alors été jugé comme étant une cause suffisamment grave pour entrainer la résiliation du bail mais seulement l'inopposabilité à Louise Z...,
3 ) une telle contravention n'étant donc pas suffisamment grave pour être de nature à engrendrer la résiliation du contrat ne peut l'être pour justifier le refus de renouvellement du bail,
4 ) les autres manquements contractuels invoqués par la bailleresse sont de pure circonstance et bénins;
Ils sollicitent le complet rejet des prétentions de cette dernière et sa condamnation à leur payer la somme de 80.000 francs en réparation du préjudice subi par les multiples procédures qu'elle leur a fait subir;
Subsidiairement, si l'acte du 13/10/99 était déclaré inopposable à la propriétaire, ils demandent la condamnation de la S.C.P. de notaires ARNAUD, CERETTO et FAURE à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et à leur payer la somme de 80.000 francs à titre de dommages-intérêts, laquelle est responsable de la situation et des dommages actuels en raison de sa faute professionnelle caractérisée par l'omission d'appeler la bailleresse à la conclusion du premier acte de cession;
Enfin, ils sollicitent la condamnation de tout succombant à leur payer la somme de 20.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;
La S.C.P. de notaires ARNAUD, CERETTO et FAURE conclut au principal à la réformation de la décision attaquée;
Au visa des art. 122 du N.C.P.C. et 1351 du Code Civil, elle prétend être en droit d'invoquer l'autorité de la chose jugée attachée à l'Arrêt du 09/09/98 dès lors qu'elle était partie à ce litige comme
l'étaient Mme Y... et Louise Z..., de sorte que cette dernière doit être déclarée irrecevable en son refus de renouvellement;
Subsidiairement, invoquant les dispositions de l'art. 9-1 du décret du 30/09/53, elle soutient que d'une part l'irrégularité alléguée ne peut en aucune façon fonder un refus de renouvellement en l'absence de motif grave, d'autre part que l'acte de cession du 13/04/99, portant anéantissement rétroactif de l'irrégularité affectant la première cession, conclu avant l'expiration du bail et la délivrance de tout congé, doit être déclaré opposable à la bailleresse;
Plus subsidiairement, elle demande à la Cour de dire n'y avoir lieu à évocation, les conditions de sa mise en oeuvre tels qu'elles résultent des art. 562 et 568 du N.C.P.C. n'étant pas remplies dès lors que, s'agissant de sa responsabilité, il a été sursis à statuer par les premiers Juges;
A titre encore plus subsidiaire, elle fait valoir qu'il n'existe aucun rapport de causalité direct et certain entre son activité et les conséquences financières résultant du congé délivré à Josette X...; elle explique être étrangère au litige opposant cette dernière à Louise Z... et à la situation dans laquelle la bailleresse s'est elle-même placée sachant que l'indemnité légale d'éviction est la conséquence exclusive mais prévisible du congé délivré; elle conteste la méthode d'estimation suivie par l'expert pour évaluer l'indemnité d'éviction à partir de la valeur du fonds calculée arbitrairement;
Elle soutient encore que la demande en dommages-intérêts des époux Y... dirigée contre elle est nouvelle au sens de l'art. 564 du N.C.P.C. et partant irrecevable pour n'être ni l'accessoire ni le complément de la demande en garantie, ces prétentions ne tendant pas aux mêmes fins;
Elle réclame enfin la condamnation de Louise Z... à lui payer la
somme de 1.524,49 Euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;
De son côté, Louise Z... conclut à la confirmation du Jugement appelé, au complet rejet des demandes adverses et à la condamnation de l'appelante et des époux Y... à lui payer la somme de 10.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;
Elle soutient que:
1 ) l'autorité de la chose jugée attachée à l'Arrêt du 09/09/98 ne peut être invoquée au cas présent dès lors que s'il y a identité de partie et de cause, l'identité de l'objet de la demande fait défaut alors que cette précédente procédure visait le prononcé de la résiliation du bail pour infraction des preneurs à leurs obligations et que l'actuelle porte sur la validité du congé délivré le 24/11/99, ce qu'autant plus que la Jurisprudence considère différemment les infractions des preneurs selon qu'il s'agit de la résiliation demande en cours de bail ou du congé donné en fin de bail,
2 ) nonobstant ce qu'a déja jugé la Cour, il est constant que la clause d'intervention de la bailleresse était assortie d'une clause de résiliation de plein droit ce qui démontre qu'il ne s'agissait pas d'une simple question de forme,
3 ) de Jurisprudence constante, la cession irrégulière d'un fonds constitue un motif grave et légitime de non renouvellement,
4 ) dès lors qu'une infraction a été commise à cette occasion, aucune régularisation postérieure n'est possible, que ce soit par voie de réitération ou que ce soit par voie d'annulation même rétroactive,
notamment le défaut d'appel à l'acte du bailleur qui n'est pas réparable,
5 ) la régularisation n'est possible que lorsque l'infraction concerne une condition de forme, mais que tel n'est pas en l'espèce le cas,
6 ) cette infraction vient s'ajouter à d'autres caractérisées dans différentes lettres de mise en demeure d'y mettre fin et procés-verbaux de constat d'Huissier; MOTIFS DE LA DECISION
Dans un souci de bonne administration de la Justice, il convient, constatant l'accord des parties à cet égard, de révoquer l'Ordonnance de clôture rendue le 25 juin 2002 et d'en reporter les effets au jour de l'audience des plaidoiries;
Il est constant que:
1 ) l'Arrêt de cette Cour en date du 09/09/98, qui a débouté Louise Z... de sa demande de résiliation du bail faute d'avoir été appelée à l'acte de cession entre les époux Y... et Josette X... dressé par acte notarié le 01/04/96 mais qui lui a déclaré ledit acte inopposable, n'a pas autorité de la chose jugée dès lors que le refus de renouvellement d'un bail n'a pas le même objet que l'action en résiliation d'une telle convention,
2 ) le bail liant Louise Z... et les époux Y... comporte une clause aux termes de laquelle le bailleur doit être appelé lors de l'établissement de l'acte authentique établi à l'occasion de toute cession ou location,
3 ) la bailleresse ne peut refuser le renouvellement sans être tenue
au paiement d'une indemnité d'éviction qu'en justifiant d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire,
4 ) l'irrégularité d'une cession du fonds peut constituer un tel motif à condition qu'elle présente une certaine gravité;
Au cas présent, il apparait:
&gt; que si la bailleresse, en contravention aux dispositions contractuelles du bail, n'a pas été appelée à l'acte notarié de cession du 01/04/96, elle a été régulièrement invitée à participer à celui du 13/04/99,
&gt; que le premier acte notarié dressé le 01/04/96 lui ayant été déclaré inopposable, sa révocation contenue dans le second acte ne pouvait en aucune manière concerner la bailleresse mais exclusivement les parties contractantes; le premier acte n'existant pas pour Louise Z..., les dispositions qui y étaient relatives dans le second ne pouvaient produire le moindre effet à son égard,
&gt; ce second acte, conclu sans que la bailleresse ait cru devoir délivrer une mise en demeure et avant l'expiration du bail ou la délivrance de tout congé, a régularisé la situation car l'infraction initialement commise était réparable pour ne porter que sur une condition de forme, à savoir la présence de la bailleresse à l'acte de cession, simple clause de concours et non d'agrément, dont l'irrespect n'était en outre en rien sanctionné par quelque stipulation, notamment une clause de résiliation de plein droit,
&gt; dénoncé à la bailleresse par ministère d'Huissier de Justice, cet acte du 13/04/99, en ce qu'il emporte anéantissement rétroactif
de l'irrégularité affectant la première cession, doit être déclaré opposable à la bailleresse, régulièrement conviée à y intervenir, alors que rien à l'époque n'avait mis fin à la validité du titre locatif;
Dans ces conditions, Josette X... est bien devenue du chef de cette cession locataire au sens de l'art. 8 du décret du 30/09/53 et, s'étant substituée au cessionnaire, elle peut prétendre en vertu de ce texte à une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, étant précisé que les manquements constatés par procés-verbaux d'Huissier de Justice déja anciens -présence dans les parties communes de quelques menus objets divers provenant du commerce et d'une poubelle- sont tout à fait bénins; de telles infractions, certes réelles mais mineures, sont insusceptibles de constituer un motif grave et légitime propre à justifier la position de la bailleresse;
En conséquence de ce qui précède, il faut:
1 ) s'agissant de la responsabilité de la S.C.P. de notaires ARNAUD, CERETTO et FAURE à propos de laquelle il a été sursis à statuer par les premiers Juges, considérer qu'il est de bonne Justice d'évoquer en vertu des dispositions des art. 562 et 568 du N.C.P.C.; cette S.C.P. doit être mise hors de cause; cependant, l'équité ne commande pas de faire application à son profit des règles posées à l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
2 ) rejeter la demande formée par la bailleresse tendant au prononcé de la validité de son congé délivré aux époux Y... et la condamner à payer à ces derniers, d'une part la somme de 3.000 Euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice et les désagréments nés des différentes procédures intentées, d'autre part la somme de
2.000 Euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;
Le rapport d'expertise commandé par les premiers Juges, destiné à permettre l'évaluation de l'indemnité d'éviction, a été établi le 19/04/01 et comporte les dires déposés par les parties;
Ces dernières ont eu le loisir et le temps suffisant d'en prendre connaissance et ont du reste toutes établies leurs écritures postérieurement à son dépôt;
Il est de bonne Justice, ici encore, d'évoquer;
L'expert commis a accompli un travail sérieux, complet et étayé; ses constatations, ses analyses et les conclusions auxquelles il est logiquement parvenu en explicitant sa méthode d'appréciation ne sont critiquées, ni par l'appelante, ni par Louise Z...;
Il convient en conséquence de retenir les chiffres proposés par l'Homme de l'Art et d'évaluer l'indemnité d'éviction dûe par la bailleresse à la preneuse à la somme de 45.745 Euros;
L'équité commande d'allouer à l'appelante le remboursement des sommes exposées par elle pour la défense de ses intérêts;
Il convient de condamner Louise Z... à lui payer la somme de 1.830 Euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;
Les dépens de première instance et d'appel doivent être mis à la charge de Louise Z... qui succombe; PAR CES MOTIFS LA COUR,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort après en avoir délibéré conformément à la Loi,
Révoque l'Ordonnance de clôture du 25 juin 2002 et en reporte les effets au jour de l'audience des plaidoiries,
Réforme la décision déférée,
Déclare opposable à Louise Z... l'acte notarié intervenu de bonne
foi entre Josette X... et les époux Y... le 13/10/99,
Dit que les manquements mineurs du preneur à ses obligations ne constituent pas une cause grave et légitime de nature à priver du droit au renouvellement,
Déboute Louise Z... de sa demande tendant à voir prononcer la validité de son congé délivré aux époux Y... le 24/11/99,
Constate qu'en sa qualité de locataire, Josette X... a droit à une indemnité d'éviction,
Evoquant les points non jugés,
Condamne Louise Z... à payer à Josette X... de ce chef la somme de 45.745 Euros ( quarante cinq mille sept cent quarante cinq Euros ) ainsi que celle de 1.830 Euros (mille huit trente Euros) en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Condamne Louise Z... à payer aux époux Y... la somme de 3.000 Euros (trois mille Euros) à titre de dommages-intérêts et celle de 2.000 Euros (deux mille Euros) par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Met la S.C.P. de notaires ARNAUD, CERETTO et FAURE hors de cause,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile à son profit,
Déboute les parties de leurs plus amples prétentions,
Condamne Louise Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel,
Autorise les Avoués de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.
Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre et Monique FOUYSSAC, Greffière. LA GREFFIERE LE PRESIDENT M. FOUYSSAC B...