COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50G 3ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 09 JUIN 2006 R.G. No 05/02231 AFFAIRE :
Jean-Pierre X... ... C/ Gérard Y... Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 16 Février 2005 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE No Chambre : 1 No Section : B No RG : 1314/04
Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP GAS Maître BINOCHEREPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE NEUF JUIN DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 1/ Monsieur Jean-Pierre X... 2/ Madame Chantal Z... 22 Chemin Montquartiers 92130 ISSY LES MOULINEAUX représentés par la SCP GAS, avoués - N du dossier 20050222 plaidant par Me BRANE, avocat au barreau de PARIS (D.536) APPELANTS [****************] Monsieur Gérard Y... 7 rue Jean Baptiste Charcot 92400 COURBEVOIE représenté par Me Jean-Pierre BINOCHE, avoué - N du dossier 239/05 ayant pour avocat Me CHOURAQUI, du barreau de PARIS INTIME [****************]
Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Mai 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme WALLON, président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Bernadette WALLON, président,
Monsieur Marc REGIMBEAU, conseiller,
Madame Marie-Claude CALOT, conseiller, Greffier, lors des débats :
Madame Marie-Claire A...,
Chantal Z... et Jean-Pierre X..., qui désiraient acquérir un terrain constructible situé sur la commune de PENNEDEPIE (14600) appartenant à Gérard Y... sont entrés en relation avec Roger DUPUY, géomètre expert dont le nom figurait sur l'affiche indiquant que le terrain était à vendre.
Le 30 octobre 2003, ils ont proposé d'acquérir le terrain d'une superficie de 13. 000 m environ pour la somme de 129.500 euros.
Par lettre du 31 octobre 2003, Roger DUPUY adressait au notaire des futurs acquéreurs les renseignements nécessaires à l'établissement d'un compromis de vente, lequel les transmettait dès le 4 novembre suivant à ses clients et le 14 novembre au notaire de Gérard Y...
Le 26 novembre 2003, Roger DUPUY informait les consorts B... que le terrain serait finalement vendu à l'acquéreur de la première parcelle ce qui fut confirmé par le notaire de Gérard Y... au notaire des consorts B... le 5 décembre 2003. Considérant que leur proposition d'achat avait été acceptée par le vendeur et que par conséquent, les parties étant d'accord sur la chose et sur le prix, la vente était parfaite, les consorts B... ont fait délivrer à Gérard Y..., le 17 décembre 2003, une sommation d'avoir à signer une promesse de vente.
Aux fins d'obtenir la réalisation judiciaire de la vente, les consorts B... ont saisi le tribunal de grande instance de NANTERRE qui, par jugement du 16 février 2005, les a déboutés de leur demande, a débouté Gérard Y... de sa demande en dommages-intérêts, les a condamnés à payer à Gérard Y... la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens.
Les consorts B... ont interjeté appel de cette décision
le 21 mars 2005.
Vu les dernières conclusions signifiées le 28 mars 2006 aux termes desquelles les consorts B... demandent à la cour de : - infirmer le jugement déféré, - statuant à nouveau, - débouter Gérard Y... de ses demandes, - dire et juger qu'un accord est intervenu entre les parties et que la vente est parfaite au prix de 129.500 euros portant sur les terrains B et C cadastrés section C no 332 d'une superficie de 1 hectare 65 ares 20centiares, - dire et juger que le jugement à intervenir vaudra acte de vente et sera publié comme tel au bureau des hypothèques compétent, - condamner Gérard Y... à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner Gérard Y... à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens
AUX MOTIFS QUE : ô
Roger DUPUY est le mandataire apparent de Gérard Y..., ô
il existe un accord des parties sur la chose et sur le prix, ô
le prétendu pacte de préférence invoqué par Gérard Y... est sans effet dans le présent litige dans la mesure où l'existence de ce pacte n'est pas certaine et où le bénéficiaire du pacte n'a pas accepté d'acheter dans le cadre d'un accord ferme et définitif, ô
leur offre a été acceptée par Roger DUPUY qui avait nécessairement reçu l'accord du vendeur, ô
le refus de vendre s'explique par la volonté du vendeur d'obtenir un supplément de prix occulte ; Gérard Y... n'a d'ailleurs pas contesté la sommation délivrée le 17 décembre 2003 faisant référence à cette demande.
Vu les dernières conclusions signifiées le 22 mars 2006 aux termes desquelles Gérard Y... demande à la cour de : - confirmer le
jugement déféré, - y ajoutant, - condamner les consorts B... à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître BINOCHE, avoué, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
AUX MOTIFS QUE : ô
l'offre d'achat présentée par les appelants n'a jamais été acceptée ; aucun compromis de vente n'a été signé, ô
sa bonne foi ne peut être mise en doute ; il a simplement respecté l'engagement qu'il avait pris à l'égard de monsieur C... auquel il avait vendu la première parcelle ; le prix de vente est d'ailleurs identique, ô
Roger DUPUY avait un mandat non exclusif de vente limité à un terrain de 6100 m , ô
atteint d'un cancer à la gorge, il n'a pas été en mesure de répondre à monsieur X..., procédurier, inconvenant et intempestif.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 mars 2006.

Le mandat donné à un professionnel de l'immobilier, régi par les dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, est un mandat d'entremise consistant en la recherche de clients et la négociation, qui ne permet pas à ce dernier d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause du contrat de ce mandat ne l'y autorise expressément.
Le mandat de vente sans exclusivité signé le 10 février 2003 portait sur un terrain situé à PENNEDEPIE, section C no 332 d'une surface de 6100 m ; le prix de vente était fixé à 82.300 euros dont 76.200 euros net vendeur. Le mandataire avait pour mission de proposer,
présenter, faire visiter le bien à vendre, faire toute publicité utile, communiquer le dossier de l'opération à tout confrère qu'il jugera utile de concourir à la vente, réclamer toute pièces nécessaires, établir tous actes sous seing privé aux prix, charges et conditions du mandat et recueillir la signature de l'acquéreur. Le mandant devait donner au mandataire les moyens d'exécuter son mandat et s'engageait à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire ; il conservait toute liberté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur.
Il résulte ainsi clairement de cet acte que le mandat donné à Roger DUPUY ne lui conférait pas le pouvoir de représenter le vendeur pour conclure la vente. Dès lors que Gérard Y... ne lui avait pas donné mandat spécial de conclure la vente mais seulement de rechercher un acquéreur, les consorts B... ne peuvent se prévaloir d'une croyance légitime dans le pouvoir de Roger DUPUY d'engager le vendeur. Roger DUPUY s'est toujours présenté comme titulaire d'un mandat de vente sans exclusivité aux conditions habituelles ce qui exclut tout pouvoir de signer un acte de vente pour le compte du vendeur, étant observé que le mandat était limité au terrain de 6100m et ne portait pas sur la totalité du terrain que les appelants voulaient acheter.
C'est à tort que les consorts B... tentent de se prévaloir d'un mandat apparent pour établir l'engagement du vendeur et l'existence d'un accord des parties sur la chose et sur le prix rendant la vente parfaite conformément aux dispositions de l'article 1583 du code civil.
En réalité, il ressort des pièces du dossier que Gérard Y... n'a jamais accepté la proposition d'achat faite par les appelants parce qu'il s'était engagé, par lettre du 12 octobre 2003, envers monsieur
C... à lui donner la préférence pour l'achat des parcelles litigieuses, cet engagement étant antérieur à la proposition d'achat et conforme au mandat donné à Roger DUPUY puisqu'il s'était réservé la possibilité de rechercher lui-même un acquéreur. Aucun écrit émanant de Gérard Y..., ni même aucun commencement de preuve par écrit n'établit l'existence d'un accord du vendeur sur l'offre des consorts B...
Quant à l'absence de réponse à la sommation du 17 décembre 2003 mentionnant qu'il aurait réclamé un supplément de prix occulte, elle peut s'expliquer par l'état de santé de Gérard Y... qui justifie avoir reçu un traitement journalier spécialisé pour une affection de longue durée du 13 novembre 2003 au 6 février 2004 et avoir été hospitalisé à compter du 5 janvier 2004 pour subir deux interventions chirurgicales les 3 et 9 février 2004. Compte tenu de ces circonstances son silence ne signifie nullement qu'il a acquiescé à ces affirmations.
Le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.
Les consorts B..., succombant, leur demande en dommages-intérêts est devenue sans objet.
Gérard Y... se contente de demander des dommages-intérêts pour procédure abusive sans établir en quoi le droit d'exercer une voie de recours a dégénéré en abus. Il sera débouté de cette demande.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute Gérard Y... de sa demande en dommages-intérêts pour appel abusif,
Condamne les consorts B... à payer à Gérard Y... la
somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de
Condamne les consorts B... à payer à Gérard Y... la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
Condamne les consorts B... aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître BINOCHE, avoué, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. - signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame D... de CONEJO, greffier présent lors du prononcé, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,