Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2015
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 14690
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mai 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 11/ 17118

Madame Julie X...- Y...
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Olivier LAFOURCADE de la SELARL S & L, avocat au barreau de PARIS, toque : J129

Monsieur Manfred Z...
demeurant ...
Représenté par Me Nadia BOUZEMBRAK de la SELARL BUREAU D'ETUDES JURIDIQUES ET FISCALES, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC178
SAS CPH IMMOBILIER prise en la personne de son Président, Monsieur Birger A..., domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège au 2 avenue Charles de Gaulle-78150 LE CHESNAY
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Assistée sur l'audience par Me Laurence GUEGAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0748
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Octobre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé du 1er avril 2010, enregistré le 6 avril 2015, conclu avec le concours de la SAS CPH immobilier, M. Manfred Z... a promis de vendre à Mme Julie X..., qui s'était réservé la faculté d'acquérir jusqu'au 30 juin 2010, le lot no 17 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis 1 rue Bruller à Paris 14e arrondissement, soit, au 6e étage, une chambre donnant droit aux WC et au poste d'eau commun à l'étage, et une petite pièce servant de débarras, au prix de 60 000 ¿. Par acte des 19 et 20 octobre 2011, Mme X..., qui avait levé l'option le 30 juin 2010, a assigné en vente forcée M. Z... et l'agent immobilier.
Dans le dernier état de ses écritures devant le Tribunal, Mme X... s'est désistée de sa demande de vente forcée, se bornant à réclamer des dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 30 mai 2014, le Tribunal de grande instance de Paris :
- a déclaré recevables les demandes de Mme X... au titre de la clause pénale et en réparation de son préjudice financier,
- l'en a déboutée,
- a condamné Mme X... à payer à M. Z... une indemnité forfaitaire de 9 000 ¿ en exécution de la promesse unilatérale de vente du 30 mars 2010,
- l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts contre la société CPH immobilier,
- a condamné Mme X... à payer à la société CPH immobilier la somme de 3 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- a débouté la société CPH immobilier de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- a condamné Mme X... aux dépens.
Par dernières conclusions du 2 octobre 2014, Mme Favre-Y..., appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1523, 1226, 12229, 1134, 1147, 1152 du Code Civil,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner M. Z... à lui payer la somme de 9 000 ¿ au titre de la clause pénale,
- condamner solidairement ou in solidum M. Z... et la société CPH immobilier à lui verser la somme de 15 000 ¿ de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier,
- à titre subsidiaire,
- la condamner à payer à M. Z... la somme de 500 ¿ au titre de la clause pénale,
- en tout état de cause, condamner solidairement ou in solidum M. Z... et la société CPH immobilier à lui payer la somme de 2 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 29 novembre 2014, M. Z... prie la Cour de :
- vu la loi du 2 janvier 1970,
- vu les articles 1226 et suivants, 1147, 1991 et suivants, 2258 et suivants, 1625 et 1626 du Code civil, 954 et 15 du Code de Procédure Civile,
- in limine litis, écarter des débats l'ensemble des pièces de l'appelante,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme X... de ses demandes et l'a condamnée à lui payer la somme de 9 000 ¿ au titre de la clause pénale et celle de 3 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- subsidiairement, condamner Mme X... à lui payer la somme de 5 000 ¿ de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et financier,
- infirmer partiellement le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- dire que la société CPH immobilier a manqué gravement à ses obligations,
- la condamner à lui payer la somme de 25 000 ¿ de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et financier,
- condamner la partie qui succombe à lui payer la somme de 3 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner Mme X... aux dépens.
Par dernières conclusions du 26 janvier 2015, la société CPH immobilier demande à la Cour de :
- vu les articles 954 du Code de Procédure Civile, 1147, 1991, 1992, 1382 et 1384 du Code Civil,
- in limine litis :
- constater l'absence de production des pièces visées par l'appelante à l'appui de ses conclusions et les écarter des débats,
- déclarer Mme X... irrecevable en ses demandes fondées sur l'article 1147 du Code Civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme X... et M. Z... de leurs demandes formées contre elle,
- l'infirmer partiellement et statuant à nouveau :
- condamner Mme X... à lui payer la somme de 3 000 ¿ de dommages-intérêts équivalant au montant de la commission qui aurait été perçue en cas de réalisation de la vente,
- condamner Mme X... à lui payer la somme de 3 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner la partie qui succombe aux dépens.


Considérant que M. Z... n'a pas formé d'incident de communication de pièces devant le conseiller de la mise en état qui a prononcé la clôture le 21 septembre 2015 ; que l'appelante a communiqué ses pièces par RPVA le19 août 2015, soit avant la clôture, permettant, ainsi, à l'intimé d'en prendre connaissance et de conclure à nouveau ;
Qu'en conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter des débats les pièces communiquées par l'appelante ;
Considérant que M. Z... soutient que la " réitération " de l'acte a été suspendue dans l'attente du dépôt des conclusions du généalogiste, puis de la rédaction d'une attestation de possession demandée par le notaire chargé de la vente et que c'était donc sans dépasser le terme convenu qu'il avait proposé de signer l'acte au mois d'avril 2012 ;
Considérant que l'acte sous seing privé du 1er avril 2010 renferme trois conditions suspensives, stipulées en faveur du bénéficiaire, relatives à l'urbanisme, l'état hypothécaire et le droit de préemption, au nombre desquelles ne figure pas celle qui serait relative à l'obtention par le notaire des pièces nécessaires à l'établissement de l'acte authentique de vente ;
Que, si, au chapitre " Réalisation ", la promesse énonce que " L'acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date prévue ci-dessous, sous réserve de l'obtention par ce dernier, de toutes les pièces, titre et documents nécessaires à la perfection de l'acte ", il ne s'en déduit pas, cependant, alors même que les parties avaient fixé au 30 juin 2010 la signature de l'acte authentique, que le promettant pouvait, comme il l'a fait, différer jusqu'au mois d'avril 2012 la date de cet événement, au motif qu'il avait des difficultés à établir ses droits sur le bien ;
Qu'aux termes de la promesse du 1er avril 2010, le promettant a déclaré, sur l'origine de propriété, qu'il était " seul propriétaire des biens pour les avoir acquis " et qu'il s'engageait " à fournir, à première demande du mandataire, tous titres et pièces nécessaires à la vente " ; qu'or, à la date de cette déclaration, M. Z... n'ignorait pas qu'il détenait le bien litigieux du chef de son épouse commune en biens, Adrienne B..., dont il n'avait toujours pas fait liquider la succession après son décès, survenu le 10 août 1967, alors que le bien était un propre de la défunte ; que, d'ailleurs, à ce jour encore, M. Z... ne verse aux débats aucune dévolution successorale à la suite de ce décès, étant dans l'impossibilité de prouver, en dépit d'une recherche généalogique requise postérieurement à l'introduction de la présente instance, qu'il est l'unique héritier de la défunte ;
Considérant que, dans ces conditions, M. Z... ne peut faire grief à Mme X... d'avoir refusé de réitérer la vente au 4 avril 2012, après qu'il l'eût conviée à ce faire sur la foi d'un acte de notoriété, reçu par M. Cyril C..., notaire, le 7 décembre 2011, aux termes duquel M. Z... déclarait qu'il possédait le bien depuis plus de trente ans ;
Qu'en effet, bien que la preuve de la propriété puisse être faite par tous moyens, Mme X..., qui n'avait pas été informée, avant de signer la promesse et de lever l'option, de la nature du titre du promettant, était en droit de s'inquiéter, en l'absence de dévolution successorale, de la fragilité de la notoriété qui ne reposait que sur les propres déclarations de M. Z..., relatives à la durée de la possession, et desquelles ne pouvait être déduite l'usucapion ;
Considérant qu'en conséquence, le refus de Mme X... de réaliser la vente au 4avril 2012 n'est pas fautif, de sorte que la demande en paiement de la somme de 9 000 ¿ au titre de la clause pénale, formée par M. Z..., doit être rejetée ;
Considérant que l'acte du 1er avril 2010, prévoit la clause pénale suivante, applicable en cas de levée d'option par la bénéficiaire : " En application de la rubrique " RÉALISATION " et après levée d'option il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme neuf mille euros (9 000, 00 ¿) ;
Qu'il se déduit de ce qui vient d'être dit que la vente n'a pas été réalisée dans le délai imparti par la faute de M. Z... qui n'était pas en mesure, contrairement à ses affirmations dans la promesse du 1er avril 2010, de justifier de sa propriété sur le bien à la date convenue, l'acte de notoriété, tardivement fourni après introduction de la présente instance par Mme X..., ne prouvant que la durée de la détention et non la qualité de la possession, de nature à établir l'usucapion ;
Que les conditions d'application de la clause pénale sont réunies et qu'il convient de condamner M. Z... à payer à Mme X... la somme de 9 000 ¿ ;
Considérant que Mme X..., qui ne demande pas la réalisation de la vente, ne peut prétendre avoir subi la perte de revenus locatifs depuis juillet 2010 ; qu'ayant commis une imprudence en louant le bien le 7 juin 2010, alors qu'elle n'était pas titrée, Mme X... ne peut imputer ni à M. Z... ni à l'agent immobilier les conséquences de la défaillance de cet engagement ; qu'en outre, à l'encontre de M. Z..., elle ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui qui vient d'être réparé par l'évaluation forfaitaire prévue au contrat ;
Qu'en conséquence, Mme X... sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre d'un préjudice financier formées tant contre M. Z... que contre la société CPH immobilier ;
Considérant qu'il incombe à l'agent immobilier de s'assurer que sont réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de l'acte qu'il rédige ;
Qu'au cas d'espèce, la promesse du 1er avril 2010 mentionne, sur l'origine de propriété, les déclarations du promettant selon lesquelles il serait " seul propriétaire des biens pour les avoir acquis " et s'engageait " à fournir, à première demande du mandataire, tous titres et pièces nécessaires à la vente " ;
Qu'en se contentant de ces déclarations et engagement, l'agent immobilier n'a pas rempli l'obligation qui lui incombait en tant que rédacteur d'acte ; qu'en tant que professionnel de la vente immobilière, il n'a pas davantage rempli son obligation de conseil à l'égard de son mandant en omettant d'attirer son attention sur le danger consistant à s'engager à vendre un bien sans détenir de titre de propriété ;
Que le préjudice financier subi par M. Z... consiste dans l'obligation de dédommager Mme X... à hauteur de 9 000 ¿ ; que son préjudice moral consiste dans l'obligation de subir les tracas de la présente instance ; que, toutefois, M. Z... a concouru à la production de ces préjudices en ne liquidant pas la succession de son épouse pourtant décédée depuis le 10 août 1967, n'établissant pas avoir fait procéder à ces formalités en s'acquittant le 1er avril 1968 d'un acompte de 500 francs auprès d'un notaire ;
Qu'au vu de ces éléments, le préjudice de M. Z..., toutes causes confondues, en lien avec les manquements de l'agent immobilier, est évalué à la somme de 8 000 ¿ au paiement de laquelle il convient de condamner la société CPH immobilier à titre de dommages-intérêts
Considérant qu'il vient d'être dit que la non-réalisation de la vente n'était pas due à la faute de Mme X... et que les carences de l'agent immobilier ont concouru à cet échec de la vente ; que, la commission n'étant pas due, la société CPH doit être déboutée de sa demande, formée contre Mme X..., de dommages-intérêts équivalant à sa rémunération ;
Considérant que le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant qu'eu égard à la solution donnée au litige et à l'équité les demandes, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, de M. Z... et de la société CPH immobilier, sont rejetées ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de Mme X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Dit n'y avoir d'écarter des débats les pièces communiquées par l'appelante ;
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Condamne M. Manfred Z... à payer à Mme Julie X... la somme de 9 000 ¿ par application de la clause pénale contractuelle ;
Déboute Mme Julie X... de sa demande de dommages-intérêts complémentaires formée contre M. Manfred Z... ;
Déboute Mme Julie X... de ses demandes de dommages-intérêts formées contre la société CPH immobilier ;
Déboute M. Manfred Z... de toutes ses demandes formées contre Mme Julie X... ;
Condamne la société CPH immobilier à payer à M. Manfred Z... la somme de 8 000 ¿ à titre de dommages-intérêts ;
Déboute la société CPH immobilier de ses demandes formées contre Mme Julie X... ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. Manfred Z... et la société CPH immobilier aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne in solidum M. Manfred Z... et la société CPH immobilier à payer à Mme Julie X... la somme de 2 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,