Numéro 1919/ 11
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH-Section 1
ARRET DU 28 avril 2011
Dossier : 09/ 02485

Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et charges et/ ou tendant à la résiliation du bail et/ ou à l'expulsion

SARL CACTUS I
Jésus X...

SCP Y...
B...
Z...
SCI RONSARD
Grosse délivrée le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 avril 2011, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 08 Mars 2011, devant :
Monsieur BERTRAND, Président
Monsieur BEAUCLAIR, Conseiller
Madame POELEMANS, Conseiller chargé du rapport
assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
SARL CACTUS I
25 Route de Lourdes
65310 ODOS
représentée par sa gérante en exercice Madame Mathilde A...
Monsieur Jésus X...
né le 15 Octobre 1957 à SALAMANQUE (Espagne)
de nationalité espagnole

représentés par la SCP P. et C. LONGIN/ P. LONGIN-DUPEYRON/ O. MARIOL, avoués à la Cour
assistés de Maître LACRAMPE, avocat au barreau de TARBES
INTIMEES :
SCP Y...-B...-Z...ès qualités d'administrateur judiciaire de la SCI RONSARD

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par la SCP DE GINESTET DUALE LIGNEY, avoués à la Cour
assistée de Maître CHEVALLIER, avocat au barreau de TARBES
SCI RONSARD
25 Route de Lourdes 65310 ODOS
représentée par la SARL Y...
B...
Z...
représentée par la SCP DE GINESTET DUALE LIGNEY, avoués à la Cour
assistée de Maître ABADIE, avocat au barreau de TARBES
sur appel de la décision
en date du 18 JUIN 2009
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES
Objet succinct du litige-Prétentions et arguments des parties :
Vu l'appel interjeté le 9 juillet 2009 par la SARL CACTUS 1 et Monsieur Jésus X...d'un jugement du tribunal de grande instance de TARBES du 18 juin 2009,
Vu l'assignation en intervention forcée délivrée le 9 décembre 2009 à la requête de la SARL CACTUS 1 et de Monsieur Jésus X...à la Société Civile Professionnelle 
Y...

B...
Z..., ès qualités d'administrateur judiciaire de la société civile immobilière RONSARD,
Vu l'ordonnance de jonction des procédures 09/ 04528 et 09/ 02485 du conseiller de la mise en état prononcée le 12 janvier 2010,
Vu l'assignation en date du 27 septembre 2010 de la Société Civile Professionnelle 
Y...

B...
Z..., ès qualités d'administrateur judiciaire de la société civile immobilière RONSARD, délivrée à la requête de Monsieur Jésus X...et de Maître C..., ès qualités de liquidateur de ce dernier,
Vu les conclusions de la société civile immobilière RONSARD déposées le 23 juin 2010,
Vu les conclusions de la SARL CACTUS 1 et de Monsieur Jésus X...en date du 18 novembre 2010,
Vu les conclusions de la Société Civile Professionnelle 
Y...

B...
Z..., ès qualités, et de la société civile immobilière RONSARD en date du 22 décembre 2010,
Vu l'ordonnance de clôture du 1er février 2011, l'affaire étant fixée à l'audience du 8 mars 2011.
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Monsieur Jésus X...et sa soeur, Madame Isabelle X..., ont constitué le 31 août 1991 la SCI RONSARD, tous deux étant associés et désignés gérants statutaires.
La société civile immobilière RONSARD bénéficie d'un bail à construction concernant un terrain sis ..., consenti par Monsieur F....
Cette société civile immobilière a fait édifier des locaux à usage de contrôle technique.
Suivant acte sous seing privé en date du 15 septembre 1997, la société civile immobilière RONSARD a donné à bail à la SARL CACTUS 1, dont la gérante est Madame A...vivant maritalement avec Monsieur Jésus X..., les bâtiments à usage de contrôle technique moyennant un loyer annuel de 180. 000 francs hors taxes (27. 440, 82 euros), payable par fractions mensuelles de 15. 000 francs (soit 2. 286, 74 euros), avec révision triennale, la première devant intervenir le 1er octobre 2000.
Le 15 décembre 1997, le tribunal de commerce de Tarbes a prononcé la liquidation judiciaire de Monsieur Jésus X...et désigné Maître Jean-Pierre C...en qualité de liquidateur.
Ce jugement a été confirmé par un arrêt de la Cour d'appel de Pau du 3 octobre 2000.
Suivant délibération de l'assemblée générale du 31 décembre 1998, la démission de Monsieur Jésus X...de ses fonctions de cogérant a été acceptée, Madame Isabelle X...étant reconnue gérante unique.
La société civile immobilière RONSARD, représentée par sa gérante, a fait délivrer, suivant acte d'huissier du 12 octobre 2005, à la SARL CACTUS 1 un commandement de payer la somme de 8. 460, 98 euros au titre de loyers impayés de janvier à septembre 2005 inclus, acte visant la clause résolutoire insérée au bail.
Une assignation en référé aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire a été engagée par la société civile immobilière RONSARD, par assignation délivrée le 26 janvier 2006.
Une saisie-conservatoire a été pratiquée à hauteur de 17. 607, 94 euros correspondant aux loyers impayés, par acte du 3 mars 2006.
Par ordonnance rendue le 28 février 2007, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé, ni à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par assignation à jour fixe délivrée le 10 mai 2007, selon autorisation du 9 mai 2007, la société civile immobilière RONSARD a fait citer la SARL CACTUS 1 devant le tribunal de grande instance de TARBES afin de :
- constater l'application de la clause résolutoire à la date du 12 novembre 2005,
- à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur pour défaut de paiement des loyers,
- condamner la SARL CACTUS à libérer les lieux, au besoin avec le concours de la force publique,
- valider la saisie-conservatoire du 3 mars 2006,
- condamner la SARL CACTUS 1 à payer :
* la somme de 34. 951, 63 euros correspondant aux loyers des mois de janvier 2005 à mai 2007,
* une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation de 2. 583, 77 euros à compter du 1er juin 2007,
* la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
* celle de 1. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision.
Monsieur Jésus X...est intervenu volontairement à l'instance, en qualité d'associé de la société civile immobilière RONSARD.
Par jugement du 24 mai 2007, le tribunal a condamné la SARL CACTUS 1 à payer à la société civile immobilière RONSARD-à titre provisionnel et au titre des loyers dus entre les mois de janvier 2005 et mai 2006- la somme de 32. 855, 89 euros, a validé la saisie-conservatoire pratiquée le 3 mars 2006 pour 17. 607, 94 euros et a constaté pour le surplus la remise de chèques pour un total de 15. 247, 95 euros, en réservant les autres demandes, y compris les dépens et les frais de saisie, l'affaire étant renvoyée à l'audience de mise en état du 25 juin 2007.
Par le jugement entrepris du 18 juin 2009, le tribunal de grande instance de TARBES a :
- rejeté la demande tendant à déclarer recevable l'intervention volontaire à l'instance de Monsieur Jésus X...,
- rejeté la demande tendant à déclarer nul le commandement de payer pour défaut de pouvoir de la gérante de la société civile immobilière RONSARD,
- dit que le bail du 1er septembre 1997 allégué par la SARL CACTUS 1 n'est pas opposable à la société civile immobilière RONSARD,
- dit que le bail applicable entre la société civile immobilière RONSARD et la SARL CACTUS est celui du 15 septembre 1997,
- constaté que la décision d'engagement de l'action en résiliation de bail appartient à la gérante de la société civile immobilière RONSARD,
- constaté le désistement d'instance de la société civile immobilière RONSARD de l'action en résiliation de bail à l'encontre de la SARL CACTUS 1,
- constaté que la saisie-conservatoire du 3 mars 2006 a été validée par le jugement du 24 mai 2007,
- condamner la SARL CACTUS 1 à payer à la société civile immobilière RONSARD les sommes suivantes :
* 34. 951, 63 euros correspondant aux loyers des mois de janvier 2005 à mai 2007, une fois déduits les acomptes versés par la SARL CACTUS 1, sous déduction de la provision versée d'un montant de 32. 855, 89 euros, soit la somme de 2. 058, 06 euros réclamée en principal,
* 2. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
* 2. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties des autres demandes,
- condamné la SARL CACTUS 1 aux dépens de l'instance, y compris les frais du commandement de payer et de la saisie-conservatoire,
- ordonné l'exécution provisoire des dispositions qui précèdent.
Parallèlement, Monsieur Jésus X...a saisi le tribunal de grande instance de Tarbes, par exploit du 18 août 2008, aux fins de révocation de ses fonctions de gérante de Madame Isabelle X...et de désignation d'un administrateur de la société civile immobilière RONSARD avec notamment pour mission d'organiser une assemblée générale pour présenter les comptes des exercices 2006 et 2007.
Le tribunal, par une décision du 18 juin 2009 devenue définitive, a déclaré cette action recevable en la forme et bien fondée et a désigné la Société Civile Professionnelle 
Y...

B...
Z...en qualité d'administrateur judiciaire de la société civile immobilière RONSARD.
Par exploit du 9 décembre 2009, la SARL CACTUS 1 et Monsieur Jésus X...ont alors assigné en intervention forcée dans le cadre de la présente procédure d'appel la Société Civile Professionnelle Y...BARO Z..., ès qualités.
Par ordonnance du 12 janvier 2010, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de ces procédures.
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Dans leurs écritures du 18 novembre 2010, la SARL CACTUS 1 et Monsieur Jésus X..., appelants, demandent à la Cour de :
- déclarer l'appel recevable et bien fondé,
- réformant le jugement dont appel,
- dire irrecevables, faute de pouvoir à agir au nom de la société civile immobilière RONSARD, les demandes formées par Madame Isabelle X..., en qualité de gérante, et ce en application de l'article 32 du code de procédure civile,
- prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 12 octobre 2005 à la requête de la société civile immobilière RONSARD, faute de décision collective ayant autorisé sa mise en oeuvre, et ce en application de l'article 31 du code précité, et par voie de conséquence, prononcer la nullité de l'assignation introductive d'instance et de la saisie du 3 mars 2006,
- faisant droit à la demande reconventionnelle de la SARL CACTUS 1, dire et juger que le loyer commercial doit être fixé à la somme de 2. 085, 06 euros à compter du 1er janvier 2000, compte tenu de l'amputation de partie de l'immeuble loué,
- dire et juger que l'accord des parties sur ce prix résulte de l'encaissement sans réserve par la société civile immobilière RONSARD de ce montant mensuel pendant près de 5 années,
- à défaut, avant dire droit, ordonner une expertise à l'effet de rechercher le montant du loyer dû par la SARL CACTUS 1, compte tenu de la réduction de la surface laissée à sa disposition à la suite des locations consenties à la société LAHO EQUIPEMENT,
- confirmer la décision dont appel, en ce qu'elle a constaté le désistement de la société civile immobilière RONSARD de sa demande en résiliation du bail commercial et a pris acte de l'acceptation de ce désistement par la concluante,
- donner acte à la SARL CACTUS 1 de ce que les règlements par elle effectués au titre du loyer commercial ne valent pas acceptation du prix revendiqué par la société civile immobilière RONSARD et sont effectués sous réserve de la décision à intervenir sur le prix applicable,
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a alloué à la société civile immobilière RONSARD des dommages et intérêts, ainsi qu'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- plus généralement, débouter la société civile immobilière RONSARD de ses demandes plus amples ou contraires,
- enjoindre à la société civile immobilière RONSARD de communiquer l'ensemble de ses relevés de compte bancaire du 1er janvier 1998 au 31 décembre 2005,
- laisser tous les frais relatifs à la saisie-conservatoire à la charge de la société civile immobilière RONSARD en ce qu'elle a été pratiquée abusivement,
- donner acte à Monsieur Jésus X...de ce qu'il se réserve le droit de solliciter un changement d'administrateur,
- condamner la société civile immobilière RONSARD aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société civile immobilière RONSARD et la société civile professionnelle 
Y...

B...
Z..., ès qualités d'administrateur judiciaire de cette société civile immobilière, demandent de :
- dire irrecevable et tout cas mal fondé l'appel interjeté par la SARL CACTUS 1 et Monsieur Jésus X...,
- débouter ces derniers de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- confirmer pour l'essentiel la décision de première instance mais, en faisant droit également à l'appel incident de la concluante, et par voie de conséquence,
- constater que Monsieur Jésus X...n'a plus qualité d'associé suite à son retrait d'office de la société civile immobilière RONSARD en raison de sa mise en liquidation judiciaire et de son dessaisissement,
- dire et juger que la SARL CACTUS 1 n'a pas qualité pour discuter les pouvoirs du gérant en application des articles 31 et suivants du code de procédure civile,
- en conséquence, déclarer la demande en nullité du commandement irrecevable pour défaut d'intérêt,
- dire et juger que le bail produit par la SARL CACTUS 1 du 1er septembre 1997 est un faux et qu'il n'est pas opposable à Madame Isabelle X...,
- ordonner toute mesure d'instruction sur le faux, si la juridiction l'estime nécessaire, et notamment par vérification d'écriture,
- dire et juger qu'en application de l'article 3. 5 des statuts et 1848 et 1849 du code civil, l'action en résiliation de bail et en paiement de loyers appartient au gérant,
Vu le bail sous seing privé du 15 septembre 1997 liant les parties, la clause résolutoire qui y est insérée et le commandement de payer signifié le 12 octobre 2005 à la SARL CACTUS 1,
- constater que la société civile immobilière RONSARD renonce à sa demande de résiliation de bail au vu des règlements opérés le 14 mai 2007 et des règlements postérieurs,
- constater que la saisie-conservatoire du 3 mars 2006 a été validée par jugement du 24 mai 2007,
- condamner la SARL CACTUS 1 à payer :
* la somme de 34. 951, 63 euros correspondant aux loyers échus durant les mois de janvier 2005 à mai 2007, somme de laquelle ont été déduits les acomptes versés par celle-ci, sous déduction de la provision versée de 32. 855, 89 euros, soit un solde de 2. 058, 06 euros,
- dire que cette condamnation sera assortie de l'exécution provisoire,
- donner acte à la concluante que la procédure a été diligentée sur les arriérés calculés à compter de janvier 2005 et qu'elle se réserve le droit de réclamer l'arriéré antérieur,
- faire injonction à la SARL CACTUS 1 de produire ses relevés bancaires contenant les virements de loyer du 1er janvier 1998 au 31 décembre 2005, sous astreinte de 10 euros par jour de retard,
- condamner la SARL CACTUS 1 à payer la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner la même au paiement de la somme de 2. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Maître Y..., ès qualités d'administrateur de la société civile immobilière RONSARD,
- condamner la SARL CACTUS 1 et Monsieur Jésus X...aux dépens de première instance et d'appel, y compris le commandement de payer et les frais afférents à la saisie-conservatoire, en autorisant pour ceux d'appel leur recouvrement par application de l'article 699 de ce code.
Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la Cour entend se référer, pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties, aux dernières de leurs écritures ci-dessus visées.
MOTIFS DE LA DECISION :
L'appel de la SARL CACTUS 1 interjeté dans les formes et le délai imparti légalement, sera déclaré recevable.
Sur la recevabilité de l'appel de Monsieur Jésus X..., intervenant volontairement à la procédure :
Monsieur Jésus X...soutient qu'en interjetant appel, il n'a fait qu'user d'un droit extrapatrimonial, étant associé de la société civile immobilière RONSARD puisque ses parts sociales n'ont pas été rachetées.
Il affirme que depuis sa nomination, la gérante Madame Isabelle X...n'a respecté ni ses obligations statutaires, ni ses obligations légales, ce qui a donné lieu à sa révocation de ses fonctions par voie judiciaire et à la désignation d'un administrateur judiciaire.
Il ajoute que son intervention dans la procédure n'a pour but que de faire respecter les statuts de cette société afin de protéger ses droits. L'action en résiliation de bail engagée par cette dernière sans décision préalable de l'assemblée générale, serait préjudiciable à la société civile immobilière RONSARD dont la SARL CACTUS I est le principal pourvoyeur de fonds.
La société civile immobilière RONSARD et son administrateur répliquent que Monsieur Jésus X...n'a pas qualité à agir car il est sous le coup d'une liquidation judiciaire prononcée par jugement du tribunal de commerce de TARBES le 15 décembre 1997 et donc dessaisi de l'ensemble de ses droits, par application des dispositions de l'article 622-9 du code de commerce. De surcroît, en vertu des dispositions statutaires de l'article 7-1, il est de plein droit déchu de son droit d'associé en raison de la procédure collective ouverte à son égard, ledit retrait intervenant d'office.
Ils affirment que le fait que ce moyen d'irrecevabilité n'ait pas été soulevé dans des instances parallèles est sans incidence.
Ils concluent ainsi que Monsieur Jesus X...n'a pas qualité à agir, ni à intervenir en vertu des articles 31, 325, 329 et 330 du code de procédure civile.
Comme le souligne la partie intimée, il sera relevé qu'en application de l'article 1860 du code civil et de l'article 7. 1 des dispositions statutaires de la SCI RONSARD, la liquidation judiciaire d'un associé entraîne son retrait d'office de la société.
En l'espèce, il est acquis :
- que la liquidation judiciaire de Monsieur Jésus X...a été prononcée par jugement prononcé le 15 décembre 1997 par le tribunal de commerce de TARBES, confirmée par arrêt de la Cour d'appel de PAU du 3 octobre 2000.
- que ce dernier a présenté sa démission des fonctions de cogérant, acceptée suivant procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue le 31 décembre 1998 au cours de laquelle il a également été reconnu la qualité de gérant unique à Madame Isabelle X....
Monsieur Jésus X...n'est donc plus gérant de cette société depuis le 31 décembre 1998, et sa liquidation judiciaire a entraîné son retrait d'office de la société civile immobilière RONSARD, même si ce retrait n'a pas encore été effectué à la date des débats.
C'est à bon droit ainsi que le premier juge a considéré qu'il n'avait pas capacité, ni intérêt à agir en contestation dans le cadre de la présente procédure engagée le 10 mai 2007 par la gérante de la société civile immobilière RONSARD contre une société tierce, la SARL CACTUS 1 à l'effet d'obtenir la résiliation du bail liant ces deux sociétés et la condamnation de celle-ci au paiement de loyers impayés.
Et à juste titre, il a également ajouté qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur la qualité de Monsieur Jésus X...au sein de la société civile immobilière RONSARD.
En effet et contrairement aux affirmations de ce dernier, l'objet de la présente action ne concerne pas un litige intervenu entre associés, comme c'était le cas de la procédure de référé invoquée ayant donné lieu à une décision du 7 février 2006 et de celle en désignation d'un administrateur judiciaire, mais un litige avec une société tierce prétendument défaillante dans le paiement des loyers.
Le jugement déféré sera confirmé, en ce qu'il a rejeté la recevabilité de l'intervention volontaire de Monsieur Jésus X...à la procédure.
Il s'ensuit que l'appel qu'il a interjeté sera déclaré irrecevable.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d'agir de la gérante de la société civile immobilière RONSARD :
La SARL CACTUS 1 se prévaut des dispositions de l'article 8 des statuts, en affirmant que Madame Isabelle X...ne disposait pas du pouvoir d'engager la procédure, faute d'avoir au préalable organisé une assemblée générale de la société civile immobilière RONSARD l'y autorisant, ou de disposer de l'autorisation expresse de son co-associé.
Elle conclut à l'irrecevabilité des demandes présentées au nom de la société civile immobilière RONSARD, tout comme à la nullité de l'assignation introductive d'instance et de la saisie pratiquée le 3 mars 2006.
Les parties intimées rétorquent que la SARL CACTUS 1 est un tiers par rapport à la concluante ; qu'une assemblée générale étant intervenue le 27 juin 2006, rien ne permet de contester la qualité de gérant de droit de Madame Isabelle X...; qu'enfin, la gérante dispose statutairement des pouvoirs les plus étendus pour accomplir tous les actes entrant dans l'objet social que demande l'intérêt social, tant dans les rapports avec les tiers qu'entre les associés, à l'exception des emprunts, achats hypothèques et prises de participation nécessitant l'accord préalable de la collectivité des associés.
Ainsi, il est soutenu que l'action en résiliation de bail et en paiement de loyer appartient à la gérante seule, et qu'à défaut de l'engager, il pourrait lui être reproché un défaut de gestion.
En vertu de l'alinéa premier de l'article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société pour les actes entrant dans l'objet social.
Selon les dispositions de l'article 3. 5 des statuts relatif aux pouvoirs des gérants, il est prévu dans le paragraphe relatif aux pouvoirs externes, que " dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société dans tous les actes entrant dans l'objet social " et dans celui relatif aux pouvoirs internes, que " dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes entrant dans l'objet social que demande l'intérêt social. (...). Cependant, les actes et opérations ci-après limitativement énumérés exigent l'accord préalable de la collectivité des associés, à savoir : les achats, ventes, apports ou échange d'immeuble, les emprunts autres que les crédits bancaires, les constitutions d'hypothèque, les prises de participation, sous quelque forme que ce soit, dans toutes sociétés civiles constituées ou à constituer ".
Il ressort également du procès-verbal de l'assemblée générale tenue le 31 décembre 1998, que la collectivité des associés de la société civile immobilière RONSARD a :
- reconnu la qualité de gérante unique à Madame Isabelle X...,
- dit que cette dernière, conformément à l'article 3. 5 des statuts, a les pouvoirs les plus étendus pour représenter la société dans ses rapports avec les tiers et notamment, pour contracter et l'engager pour tous les actes et opérations entrant dans l'objet social, tout en précisant, que les emprunts, à l'exception des crédits en banque et des prêts ou dépôts consentis par les associés, les achats, échanges et ventes d'établissements commerciaux ou d'immeubles, les hypothèques et nantissements, la fondation de sociétés et tous apports à des sociétés constituées ou à constituer ainsi que toutes prises d'intérêts dans ces sociétés, ne peuvent être faits ou consentis qu'avec l'autorisation des associés, aux conditions de majorité ordinaire,
- dit que cette limitation de pouvoirs, qui ne concerne que les associés entre eux, ne peut être opposée aux tiers.
A l'instar du premier juge, il sera relevé que l'action en résiliation de bail et en paiement de loyers diligentée contre le preneur, la SARL CACTUS 1, entre dans l'objet social de la société civile immobilière RONSARD et, au surplus, qu'elle est conforme à son intérêt social.
Il est, en effet, évident qu'en présence d'impayés de loyers, qui constituent sa principale source de revenus, s'agissant d'une société civile immobilière, son intérêt commande de tenter d'obtenir la résiliation du bail afin de pouvoir relouer les lieux concernés, et d'obtenir un titre exécutoire afin de recouvrer les loyers impayés.
Il sera ainsi observé que selon les termes du procès-verbal de réunion de l'assemblée générale de la société civile immobilière RONSARD tenue le 27 juin 2006, ce problème a déjà été évoqué.
Madame Isabelle X..., gérante, y a ainsi indiqué en page 5 " que la société civile immobilière est redevable de loyers au bailleur emphytéotique alors que la SARL CACTUS devait au 21 décembre 2005 la somme de 24. 809 euros à la société civile immobilière RONSARD, bailleresse des locaux, situation qui a conduit Madame X... à faire sur ses deniers personnels des avances de loyers au bailleur emphytéotique ".
Dès lors, cette action peut être engagée par la gérante seule, et ne relève pas d'une décision prise à l'unanimité des associés, contrairement aux affirmations de la SARL CACTUS 1 se prévalant des dispositions de l'article 8 des statuts.
La décision entreprise sera confirmée, en ce qu'elle a rejeté le moyen tiré du défaut de droit à agir de Madame Isabelle X..., en qualité de gérante, ce qui induit le rejet de la demande d'annulation de l'assignation introductive d'instance.
Sur le bail commercial applicable entre la société civile immobilière RONSARD et la SARL CACTUS 1 :
La partie appelante se prévaut d'un bail prétendument signé le 1er septembre 1997 qui prévoit un loyer mensuel de 13. 500 francs, somme inférieure de 1. 500 francs au loyer dont le paiement est réclamé par la société civile immobilière RONSARD en vertu d'un bail daté du 15 septembre 1997.
La partie intimée conteste que ce bail prétendument passé le 1er septembre 1997 ait été signé, et paraphé par sa gérante, en ajoutant avoir déposé plainte pour faux et usage de faux. Elle affirme qu'au cours de l'enquête pénale, Madame A...a reconnu avoir signé ledit bail, en l'absence de Madame X....
Sur ce point, il a été valablement retenu par le premier juge, d'une part, que le bail en date du 1er septembre 1997 dont la SARL CACTUS 1 demande l'application n'a pas été communiqué en original, seule une copie étant produite qui ne permet pas en soi d'organiser une mesure de vérification d'écriture. Et d'autre part, que cet acte daté du 1er septembre 1997 faisait référence aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, lesquelles sont issues de la codification de l'ordonnance du 18 septembre 2000, qui n'existait pas au moment de sa prétendue rédaction.
De plus, la Cour observe que la SARL CACTUS 1 en page 11 de ses dernières écritures affirme que c'est " le bail contenant le loyer le plus faible qui lie les parties et s'est appliqué depuis le mois de janvier 2000, une petite réduction de loyer ayant alors été décidée pour tenir compte de la location en 1999 à une autre société (LAHO EQUIPEMENT) d'une partie du terrain nu ", preuve s'il en est qu'aucun bail n'a jamais été signé par les deux parties le 1er septembre 1997, la location de 1999 visée n'existant pas à cette date.
Au vu de ces éléments, tout comme des résultats de l'enquête pénale diligentée par l'antenne de police judiciaire de Pau, la SARL CACTUS 1 succombe dans l'administration de la preuve de l'applicabilité du bail allégué du 1er septembre 1997.
Il sera donc dit que seul le bail daté du 15 septembre 1997, déposé au greffe du tribunal de commerce, constitue la loi des parties signataires de l'acte.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la consistance des lieux loués et le montant du loyer :
La SARL CACTUS 1 prétend que le loyer le plus faible a été appliqué depuis le mois de janvier 2000 et jusqu'au premier trimestre 2005, sans contestation de la part de la gérante de la société adverse ; que cette réduction de loyer était dérisoire par rapport à l'amputation d'une partie de la surface louée qui lui a été imposée ; que le loyer appliqué au précédent et unique locataire, la SARL AUTO BILAN 52, a manifestement été surévalué pour permettre l'équilibre financier de la société civile immobilière RONSARD, qui a obtenu un plan d'apurement en juin 1996, après avoir été mise en redressement judiciaire en 1994.
Elle soutient qu'elle a pris la suite-sans réserve, ni limitation quant à la consistance des lieux loués-du bail consenti précédemment à la société AUTO BILAN 52, suivant acte du 1er septembre 1992 ; qu'elle s'est vu appliquer le même montant de loyer alors que la consistance des lieux loués était désormais réduite ; qu'en effet, la société civile immobilière RONSARD avait loué une première portion de terrain nu de 1. 000 m ² à la société LAHO EQUIPEMENT en 1993, puis une seconde portion de 252 m ² en 1999.
Elle conclut avoir été trompée sur la consistance de la chose lors de la conclusion du bail, ce qui l'a conduit à négocier avec les associés de la société civile immobilière RONSARD une réduction de loyer, et ainsi sa fixation à 13. 500 francs par mois (soit 2. 058, 06 euros) à compter du 1er janvier 2000.
Elle termine en se prévalant d'un rapprochement également intervenu entre les parties au cours de l'enquête pénale, mais qui n'a finalement pas été suivi d'effet. Madame A..., sa propre gérante, a ainsi vainement invité Madame X...à une rencontre pour régulariser la signature d'un nouveau bail et la remise des règlements conformément à ces accords, mais cette dernière a refusé en indiquant ne pouvoir accepter la remise d'un chèque partiel de règlement.
En réplique, la société civile immobilière RONSARD et son administrateur font observer que Monsieur Jésus X...a de fait géré jusqu'en 2005, ce qui est démontré par les multiples pièces produites ; qu'il est faussement prétendu qu'un accord est intervenu entre les parties concernant une réduction de loyer, suite à l'avenant signé courant 1999 entre la concluante et la société LAHO EQUIPEMENT concernant la location de 250 m ² supplémentaires et indépendants des 1. 000 m ².
Elle affirme n'avoir aucune raison de consentir une baisse de loyer, les indexations n'ayant pas été respectées et le montant du loyer n'ayant pas évolué depuis 15 années.
Si entre 1997 et 1999, la SARL CACTUS 1 a pu payer des sommes fantaisistes au titre des loyers sans réaction de la concluante, c'est parce que cette situation a été acceptée par Monsieur Jésus X..., gérant de fait de la société civile immobilière RONSARD. Cette situation a perduré jusqu'à ce que Madame Isabelle X...reprenne effectivement la gérance courant 2005.
Les parties intimées ajoutent que la collusion entre la SARL CACTUS 1 et Monsieur Jésus X...est pleinement démontrée et que ce dernier s'est d'ailleurs présenté comme le gérant de cette société, lors du constat établi par Maître H....
Quant à la consistance des lieux loués, il est prétendu que le premier bail consenti à la société LAHO EQUIPEMENT passé en 1993- et portant sur 1. 000 m ²- l'a d'ailleurs été par Monsieur Jésus X..., agissant comme gérant de la société civile immobilière RONSARD et qu'il en a été de même pour l'avenant de 1999 concernant les 250 m ² supplémentaires. Cela suffirait à démontrer que ces terrains n'étaient pas loués à la SARL CACTUS 1.
La Cour observe à la lecture du bail passé le 15 septembre 1997, qu'il est désigné précisément la consistance des lieux loués, dépendant d'un immeuble situé commune ... cadastré F 597 et F 794, et qui sont constitués par :
- une salle d'attente,
- un bureau,
- un W. C.,
- un atelier,
le tout d'une superficie totale d'environ 255 m ², avec la mention " tel que les locaux existent avec toutes leurs aisances et dépendances, sans réserve, et sans qu'il soit fait plus ample désignation à la demande du preneur, qui déclare les avoir visités préalablement ".
Au vu des termes précis de cette convention, tout comme des plans produits, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que les aisances et dépendances visées à l'acte, outre le bâtiment loué, sont nécessairement constituées par les accès et les places de stationnement nécessaires à l'exploitation du local commercial.
Il n'y a pas lieu d'interpréter cette convention dont les termes ne souffrent aucune ambiguité.
Et l'argumentation de la SARL CACTUS 1 apparaît d'autant moins justifiée, que le propre bail du 1er septembre 1997 dont elle se prévaut, et dont l'existence n'a pas été reconnue comme jugé ci-dessus, mentionnait que les locaux loués consistait en un local commercial d'une superficie de 300 m ² plus le parking.
Ainsi, compte tenu de la désignation précise des lieux loués, la SARL CACTUS 1 ne peut valablement prétendre avoir disposé initialement de la jouissance de la totalité des parcelles F597 et F794 d'une contenance de 3. 382 m ².
Et elle peut d'autant moins affirmer avoir été trompée sur la consistance des lieux loués qu'elle a expressément déclaré les accepter sans réserve et sans désignation plus précise, pour les avoir visités préalablement.
De plus, il est établi que le premier bail consenti à la société LAHO EQUIPEMENT, par un acte du 19 avril 1993 antérieur au propre bail de la SARL CACTUS 1, a été signé par Monsieur Jésus X..., agissant alors comme gérant de la société civile immobilière RONSARD, lequel est le propre concubin de Madame A..., gérante de la SARL CACTUS 1.
Au demeurant, il en a été de même pour l'avenant au bail du 22 septembre 1999 portant sur une parcelle de 252 m ² en prolongement de celle déjà louée de 1. 000 m ² comportant également la signature de Monsieur Jésus X....
Enfin, au vu de ce dernier bail, la société civile immobilière RONSARD souligne fort à propos que Monsieur Jésus X...s'est comporté après le 31 décembre 1998 comme son gérant de fait, et ce bien que par jugement du tribunal de commerce de Tarbes prononcé le 1er février 1999, il ait été prononcé à son encontre une interdiction de gérer, de diriger, d'administrer ou de contrôler directement ou indirectement toute entreprise commerciale ou artisanale et toute personne morale pour une durée de cinq années, ainsi qu'il ressort de l'extrait KBIS de la société AUTO BILAN 52 dont il était gérant.
De même, de façon pertinente, elle invoque la collusion entre la SARL CACTUS 1 et Monsieur Jésus X..., en raison des liens familiaux existants et en relevant que-lors du constat réalisé le 2 septembre 2008- ce dernier s'est même présenté à l'huissier de justice, Maître H..., comme le gérant de cette société.
Enfin, quant au montant du loyer, à l'évidence les mensualités réglées par la SARL CACTUS 1 pendant cinq années pour un montant inférieur, ne suffisent pas à caractériser l'existence d'un accord du bailleur quant à une diminution de loyer, laquelle a été contestée par Madame Isabelle X....
Comme le souligne la société civile immobilière RONSARD, le simple examen des relevés de compte bancaire versé aux débats confirme que les virements de loyers effectués par la SARL CACTUS 1 ont toujours été irréguliers sur la période de 1998 à 2005.
Ainsi à titre d'exemple, en 2004, la SARL CACTUS 1 a viré sur le compte bancaire de sa bailleresse la somme de 1. 030 euros le 10 janvier 2004, puis celles de 1. 040 euros les 3 février, 2 mars, 2 avril, 1er mai, 1er mai et 3 juin 2004, ainsi que de 12. 830, 14 euros le 3 juin 2004, puis de 100 euros le 10 juin 2004, puis à nouveau celles de 1. 040 euros les 2 juillet et 11 août 2004, avant de régler 2. 058, 06 euros les 9 septembre, 12 octobre, 4 novembre 2004, et enfin à nouveau 1. 040 euros le 7 décembre 2004 et 2. 058, 06 euros le 22 décembre 2004.
Cela suffit à établir que le montant de ces règlements a été imposé par la société locataire, qui ne peut valablement arguer d'un accord passé avec la société civile immobilière RONSARD, son bailleur.
C'est finalement après la reprise effective de la gérance par Madame Isabelle X...et la vérification détaillée des comptes de la société civile immobilière RONSARD par un expert comptable, que sera délivré le commandement de payer litigieux.
Et enfin, rien ne permet de retenir qu'à l'occasion de la procédure pénale pour faux et usage de faux diligentée par les services de police, une transaction ait été passée entre les parties comportant des concessions réciproques.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, les moyens soulevés par la SARL CACTUS 1 tirés d'une part, d'un manquement à l'obligation de délivrance et d'autre part, d'un accord du bailleur pour une diminution du montant du loyer seront rejetés.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la validité du commandement de payer en date du 12 octobre 2005 :
C'est par une exacte appréciation des faits et des motifs pertinents qui seront adoptés, que le premier juge a considéré d'une part, que le commandement de payer était régulier comme ayant été délivré par la gérante ayant qualité et pouvoir pour le faire, et d'autre part, que ce commandement était fondé, l'existence de loyers impayés étant démontrée.
Sur la validité de la saisie-conservatoire :
Il est également établi que par la décision définitive prononcée le 24 mai 2007, le tribunal de grande instance de Tarbes a validé la saisie-conservatoire pratiquée le 3 mars 2006 pour le compte de la société civile immobilière RONSARD, représentée par sa gérante, pour 17. 607, 94 euros.
La demande aux fins d'annulation de cette saisie se heurte à l'autorité de la chose jugée et sera rejetée, confirmation du jugement étant prononcée en ce sens.
Sur la demande de résiliation du bail :
Le jugement déféré sera confirmé, en ce qu'il a constaté que du fait de l'acceptation par la société défenderesse, le désistement de l'instance en résiliation de bail est parfait.
Sur la demande de paiement des loyers :
Il ressort des pièces produites, notamment l'attestation établie le 13 octobre 2006 par Alain I..., expert comptable, le compte client de la SARL CACTUS 1 dans les livres de la société civile immobilière RONSARD pour les exercices 1999 à 2005 inclus et les comptes annuels sur les périodes correspondantes, que les règlements de loyer s'élèvent à 185. 802 euros pour un montant total de loyer dus de 208. 352 euros. Et que le solde dont est redevable la SARL CACTUS 1 à l'égard de son bailleur s'élève à 24. 808 euros au 31 décembre 2005.
Il s'évince également des termes du jugement mixte définitif du 24 mai 2007, que les parties se sont entendues pour un règlement de la somme de 32. 855, 89 euros, par la remise de chèques et la validation de la saisie conservatoire pratiquée le 3 mars 2006, ce qui a conduit le tribunal à condamner la SARL CACTUS 1 au paiement de cette somme à titre provisionnel, les comptes restant à faire entre les parties.
Les décomptes aujourd'hui présentés par la SARL CACTUS 1 en pages 30 à 32 de ses écritures, basés sur un montant de loyer de 2. 058, 06 euros (tel que fixé dans le prétendu bail du 1er septembre 1997), ne peuvent donc être retenus.
Il sera également rappelé que les loyers sont quérables et non portables et qu'en application de l'article 1315 alinéa 2 du code civil, il incombe à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
C'est par des motifs pertinents qui seront adoptés que le premier juge a considéré que les règlements allégués envoyés à l'adresse postale du siège social de la société civile immobilière RONSARD ne pouvaient être considérés comme valablement faits puisqu'en matière de chèque, le paiement libératoire est effectif non par la remise du chèque mais par son débit, et que le lieu de paiement est celui où le chèque est payable.
Il sera donc constaté que la SARL CACTUS 1 ne s'est pas libérée de son obligation de paiement dans les conditions contractuelles prévues.
Quant au montant de créance, il sera observé que le décompte des paiements régularisés repris en page 34 des conclusions de la SARL CACTUS 1 pour un total de 32. 855, 89 euros n'est pas critiqué par la partie adverse.
Le seul point de difficulté demeure un différentiel de 2. 058, 06 euros, qui selon l'appelante correspondrait au loyer de janvier 2005 et qu'elle prétend avoir réglé dès la fin décembre 2004.
Elle conteste que la comptabilité d'ACL EXPERTISE lui soit opposable, ce d'autant que les comptes présentés par Madame Isabelle X...lors de l'assemblée générale organisée en 2006 par Maître H..., conformément à une ordonnance présidentielle, n'ont pas été approuvés.
Elle s'estime à jour de tous les loyers sur la base de ceux majorés revendiqués par la société civile immobilière RONSARD.
Les parties intimées répliquent que la SARL CACTUS 1 reste redevable de la somme de 2. 058, 06 euros, ce dont il est attesté par la production des relevés bancaires.
Elles jugent d'autant plus inadmissible la contestation émise, qu'il n'a pas été réclamé à la SARL CACTUS 1 les indexations antérieures à 2005, et que par l'effet de l'indexation, le loyer devrait être aujourd'hui de 2. 974, 72 euros alors qu'il ne lui est versé que 2. 583 euros.
La Cour observe que c'est au terme d'une exacte appréciation des pièces produites, notamment des relevés bancaires communiqués par la partie intimée, que le premier juge a relevé d'une part, que la somme totale due au titre des loyers s'élevait à 34. 951, 63 euros pour la période de janvier 2005 à mai 2007, et d'autre part, que la somme de 2. 058, 06 euros virée par la SARL CACTUS 1 au compte de la société civile immobilière RONSARD le 21 décembre 2004 doit manifestement s'imputer sur le loyer de décembre 2004, et non par anticipation sur celui de janvier 2005.
Ces motifs pertinents seront adoptés, et par conséquent, la SARL CACTUS 1 sera condamnée au final au paiement de ce solde impayé de 2. 058, 06 euros.
Sur les demandes annexes :
Le jugement déféré sera également confirmé, en ce qu'il a rejeté la demande visant à la communication par la SARL CACTUS 1, sous astreinte, des justificatifs de paiement relatifs à la période antérieure à janvier 2005, sans lien avec l'instance principale.
Quant à la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, la partie appelante en conteste le bien fondé en page 39 de ses conclusions, en relevant l'absence de préjudice démontré, et en faisant valoir que l'attitude de la gérante de la société civile immobilière RONSARD lui a été préjudiciable, compte tenu de l'acharnement dont elle a été l'objet.
De leur côté, les parties intimées affirment à juste titre que seule l'imminence de la résiliation du bail a fait réagir la société preneuse, qui a présenté lors de l'audience du 24 mai 2007, un chèque de 15. 247 euros et a acquiescé à la saisie conservatoire pour un montant de 17. 607 euros.
A l'instar du premier juge, il sera également rappelé qu'il appartenait à la société débitrice de s'assurer du paiement effectif du loyer, ce qu'elle n'a pas fait, en multipliant au contraire les moyens destinés à échapper à son obligation de paiement jusqu'en février 2007, date à laquelle elle a présenté des offres de paiement partiel.
Il est ainsi caractérisé une résistance abusivement opposée par la SARL CACTUS au paiement des loyers.
Il est également démontré que cette situation a placé la société civile immobilière RONSARD en difficulté sur le plan financier, ainsi qu'il ressort des termes du procès-verbal de l'assemblée générale en date du 27 juin 2006, qui ont été rappelés ci-dessus.
C'est dès lors à bon droit que le tribunal a fait droit à la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive présentée à hauteur de 2. 000 euros.
Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Maître Y..., ès qualités d'administrateur de la société civile immobilière RONSARD les frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel.
La SARL CACTUS 1 sera condamnée à lui payer la somme de 2. 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
En revanche, les éléments de la cause et l'équité ne commandent pas l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au profit de Monsieur Jésus X...et de la SARL CACTUS 1.
La SARL CACTUS 1, qui succombe, doit supporter les dépens de première instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et les frais afférents à la saisie conservatoire parfaitement justifiés et ceux d'appel, avec application pour ces derniers des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Dit irrecevable l'intervention volontaire de Monsieur Jésus X...à la procédure de première instance, et par conséquent, l'appel qu'il a interjeté,
Déclare recevable l'appel de la SARL CACTUS 1 mais mal fondé,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 18 juin 2009 par le tribunal de grande instance de Tarbes,
Et y ajoutant,
Déboute la SARL CACTUS 1 et Monsieur Jésus X...de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL CACTUS 1 à payer à Maître Y..., ès qualités d'administrateur de la société civile immobilière RONSARD la somme de 2. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL CACTUS 1 aux dépens de première instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et les frais afférents à la saisie conservatoire parfaitement justifiés, ainsi que ceux d'appel.
Autorise la SCP DE GINESTET/ DUALE/ LIGNEY, avoués, à procéder au recouvrement direct des dépens d'appel conformément à l'article 699 du Code de procédure civile,
Signé par Monsieur Philippe BERTRAND, Président, et par Madame Catherine SAYOUS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT