DU 28 Mai 2001 --------------------
RP Huguette B... veuve X... C/ Andrée Z... veuve A...
E... N : 00/00772 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du vingt huit Mai deux mille un, par Monsieur FOURCHERAUD, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE :
Madame Huguette B... veuve X... née le 25 Février 1926 Demeurant 18 rue de Gabel47300 VILLENEUVE SUR LOT représentée par Me Jean Michel BURG avoué à la Cour assistée de la SCP GONELLE - VIVIER avocats au barreau d'AGEN APPELANTE d'un jugement du TRIBUNAL D'INSTANCE de VILLENEUVE SUR LOT en date du 17 Décembre 1999 D'une part, ET : Madame Andrée Z... veuve A... née le 29 Novembre 1919 à VILLENEUVE SUR LOT (47300) Demeurant Au bourg 47290 CASTELNAUD DE GRATECAMBE représentée par Me TANDONNET avoué à la Cour assistée de Me Jean-Luc D... avocat au barreau d'AGEN INTIMEE D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 23 Avril 2001, devant Monsieur FOURCHERAUD, Président de Chambre, Messieurs F... rédacteur et CERTNER, Conseillers, assistés de Brigitte REGERT-CHAUVET, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
Selon bail en date du 15 février 1980 devant prendre effet au 15 juin 1980 Monsieur François A..., époux de C... Andrée DELPRAT, a donné en location à Madame Huguette B... veuve X... un immeuble à usage d'habitation situé à VILLENEUVE SUR LOTet implantée sur un terrain de 3.000 M2.
Après plusieurs reconductions de ce bail Monsieur A... a fait délivrer à Madame X... par acte extrajudiciaire du 12 décembre 1997, six mois avant l'arrivée du terme dont la date se situait au 15
juin 1998, un congé fondé, en application des dispositions de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989, sur la décision de vendre l'immeuble loué;
Ce congé qui précisait que le prix de vente avait été fixé à 1.000.000 F comportait conformément aux dispositions précitées une offre de vendre au profit de la locataire.
Par acte du 30 novembre 1998 Monsieur A... et son épouse née Andrée Z... ont fait assigner Madame X... devant le tribunal d'instance de VILLLENEUVE SUR LOT afin, compte tenu des contestations formulées par cette dernière, de faire valider le dit congé et d'obtenir l'expulsion de leur locataire.
Par jugement du 17 décembre 1999 le tribunal, après avoir dit le congé valable, a:
- constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de Madame X... à défaut de départ volontaire dans le délai d"un mois à compter de la signification de la décision;
- condamné Madame X... à payer à Monsieur et Madame A... une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, outre les charges, jusqu'à libération des lieux;
- alloué aux époux A... une indemnité de 3.000 F en application des dispositions de l'article 700 du NCPC et condamné la défenderesse aux dépens.
Madame Huguette X... a relevé appel de ce jugement dans des conditions dont la régularité ne donne pas lieu à discussion.
L'appelante demande à la cour d'annuler le congé au motif, en premier lieu, qu'il ne mentionne pas le nom du propriétaire qui n'est pas Monsieur A... dont seul le nom figure dans le dit acte, mais l'épouse de celui-ci à laquelle l'immeuble appartient en propre; peu importe selon elle que Monsieur A... ait pu être investi d'un
mandat tacite en vertu de règles légales applicables aux époux mariés sous le régime de la communauté dés lors que le congé doit pour produire effet impérativement mentionner le nom du bailleur.
Elle soutient en second lieu que le congé est nul pour défaut de réalité et de sérieux du prix, le but de l'auteur de cet acte qui fixe arbitrairement le prix à une somme manifestement excessive ayant été de provoquer le départ de la locataire afin de pouvoir louer l'immeuble à un prix plus élevé.
La preuve du caractère frauduleux du congé résulterait de ce que pour justifier le prix de l'immeuble l'intimée s'était prévalu en première instance d'une procédure d'expropriation qui concernait en réalité un autre immeuble.
Madame X... qui observe en particulier que ce n'est que dans le cadre de la procédure d'appel que l'intimée a communiqué les quittances relatives à plus de douze mois de loyers, quittances qui lui étaient nécessaires pour la perception de différentes allocations, réclame à titre reconventionnel en réparation du préjudice causé par ce qu'elle considère comme des manoeuvres du bailleur le paiement de dommages et intérêts de 20.000F
Elle sollicite enfin une indemnité de 10.000 F sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile .
Madame Andrée A... qui, devant le tribunal avait poursuivi l'instance engagée au côté de son époux, décédé le 17 décembre 1998, conclut à la confirmation du jugement; exposant que Monsieur A... gérait de son vivant l'ensemble du patrimoine des époux, propre ou de communauté, raison pour la quelle il avait été le seul signataire du bail bien qu'il ne fût pas propriétaire du bien litigieux, elle soutient en invoquant les dispositions des articles 1431 et 1432 du code civil que le congé a été délivré en vertu d'un mandat, ratifié par les poursuites en validité.
Elle ajoute que la réalité du prix résulte notamment de l'estimation faite par l'administration dans le cadre d'une procédure d'expropriation, estimation qui reste probante puisqu'elle concernait une parcelle voisine, et que si aucune démarche n'a pu être exécutée en vue de la recherche d'un acquéreur, c'est une conséquence de l'attitude de l'appelante qui, en dépit de la résiliation opérée de plein droit par le congé pour vendre ainsi que de l'éxécution provisoire dont est assorti le jugement critiqué, se maintient dans les lieux.
L'intimée sollicite le paiement d'une indemnité de 5.000 F sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile .
SUR QUOI LA COUR
Le congé donné en application des dispositions de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989, en vue de la vente de l'immeuble loué et comportant l'offre au locataire d'acquérir cet immeuble aux conditions rappelées dans l'acte, doit mentionner le nom du bailleur lui même, y compris lorsqu'il est délivré par un mandataire.
Il est indifférent dans de telles conditions que Monsieur A..., présenté comme le bailleur dans l'acte litigieux et dont le nom seul figure dans cet acte, ait pu disposer en application des dispositions de l'article 1431 du code civil d'un mandat pour gérer les biens de son épouse, ou qu'un mandat tacite ait pu résulter des dispositions de l'article 1432 du même code; le congé, dés lors qu'il ne fait pas apparaître le nom du propriétaire mandant en violation d'une règle propre aux baux d'habitation et dont l'observation est une condition de l'efficacité de l'acte, n'est pas valable.
Madame X... qui souligne à juste titre que le libellé de l'acte n'aurait pu lui permettre de répondre utilement à l'offre de vente dont la formulation est exigée par la loi justifie de la sorte que la
violation de la règle précitée, à supposer qu'elle ne constitue qu'une règle de forme soumise aux dispositions de l'article 114 du NCPC, lui a causé grief.
Au surplus il résulte des explications données par les parties dans la procédure d'appel que l'estimation de l'administration sur laquelle se fondait l'intimée pour justifier le prix de 1.000.000 F indiqué dans le congé ne concernait pas, contrairement aux énonciations de l'assignation en validité, l'immeuble loué mais une parcelle voisine dont il est aujourd'hui allégué sans autre preuve qu'elle présenterait des caractéristiques identiques.
L'attestation notariée sur la quelle se fonde le premier juge pour rejeter le moyen tiré par l'appelante du défaut de sincérité du prix est en réalité une lettre de Maître Y... datée du 23 octobre 1998 et par conséquent postérieure au congé dans laquelle, à la demande de Monsieur A... à qui l'appelante avait fait savoir qu'elle contestait la validité du dit acte, ce notaire, s'adressant au conseil des demandeurs à l'action en validité du congé, évalue la maison à 300.000 F et, après avoir estimé le terrain à 540.000 F sur la base du prix au m2 proposé pour une parcelle voisine, répond de manière évasive qu'on "peut estimer que le terrain vaut un peu plus cher" de telle sorte que "le prix de 1.000.000 F ne parait pas ridicule".
Il est exact enfin que la bailleresse, et le tribunal ne pouvait retenir comme attestant la réalité du projet de vente un courrier de la mairie du 16 octobre qui concernait un autre immeuble, ne justifie d'aucune démarche de nature, ne serait ce qu'en vue de faire évaluer objectivement l'immeuble arbitrairement proposé à un prix dont elle savait que la locataire ne pouvait s'acquitter, à concrétiser son intention alléguée de vendre.
Le congé qui ne correspond pas à une réelle intention de vendre et
qui fait état d'un prix non sincère dans le but de dissuader la locataire d'acquérir l'immeuble loué et de provoquer le départ de cette dernière, encourt de ce fait, également, la nullité.
La résistance opposée par l'intimée qui n'a communiqué ces documents qu'au mois de septembre 2000, dans le cadre de la procédure d'appel, à la demande légitime formée reconventionnellement par l'appelante afin d'obtenir les quittances de loyers qui lui étaient réclamées par la C.A.F pour l'examen de sa demande d'indemnité de logement, est à l'origine d'un préjudice, ayant consisté dans le retard de la perception de cette indemnité, en réparation du quel il sera alloué à Madame X... (la fille de celle ci, avait déjà dû formuler pour le compte de sa mère une demande aux mêmes fins par lettre du 30 octobre 1997), la somme de 5.000 francs à titre de dommages-intérêts ;
Enfin il serait inéquitable de laisser à la charge de l'appelante les frais occasionnés par la procédure et non compris dans les dépens; il lui sera alloué l'indemnité sollicitée en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile . PAR CES MOTIFS LA COUR,
Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau;
Dit nul le congé délivré le 12 décembre 1997 à Madame Huguette B... épouse X....
Condamne Madame Andrée Z... veuve A... à payer à Madame X... une somme de 5.000 F (cinq mille francs) soit 762,25 Euros à titre de dommages et intérêts.
Condamne en outre Madame A... à payer à Madame X... une indemnité de 10.000 F (dix mille francs) soit 1 524,49 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
Condamne Madame A... aux dépens qui pourront être recouvrés
directement par Maître BURG conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER
LE PRESIDENT
B.REGERT CHAUVET
M.FOURCHERAUD