COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51B 1ère chambre 2ème section ARRET No CONTRADICTOIRE DU 17 JANVIER 2006 R.G. No 05/00718 AFFAIRE :
Joseph X... C/ Serge Y... ... Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 14 Décembre 2004 par le Tribunal d'Instance de CHARTRES No chambre : No Section : No RG : 614/03 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Farid SEBA SCP KEIME GUTTIN JARRY,REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur Joseph X... né le 22 Mai 1949 à ST GERMAIN EN COGLES (35133) de nationalité FRANCAISE 9 rue de la Baussière Hauville 28120 BAILLEAU LE PIN représenté par Me Farid SEBA - N du dossier 10762 assisté de Me Philippe MERY (avocat au barreau de CHARTRES) APPELANT [****************] Monsieur Serge Y... né le 04 Juin 1949 à SANDARVILLE (28120) Rue Gelée 28120 SANDARVILLE représenté par la SCP KEIME GUTTIN JARRY - N du dossier 05000195 assisté de Me Odile BORDIER (avocat au barreau de CHARTRES) Madame Fabienne Z... épouse Y... née le 15 Juillet 1954 à SANCHEVILLE (28800) Rue Gelée 28120 SANDARVILLE représentée par la SCP KEIME GUTTIN JARRY - N du dossier 05000195 assistée de Me Odile BORDIER (avocat au barreau de CHARTRES) INTIMES [****************] Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Novembre 2005 devant la cour composée de :
Monsieur Charles LONNE, Président,
Madame Evelyne LOUYS, Conseiller,
Mme Annie DABOSVILLE, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEILFAITS ET A...,
Par déclaration en date du 28 janvier 2005, Monsieur Joseph B... a interjeté appel d'un jugement rendu le 14 décembre 2004 par le tribunal d'instance de Chartres qui a constaté l'existence d'un bail verbal, prononcé la résiliation de celui-ci à ses torts pour refus injustifié de souscrire un bail écrit, ordonné son expulsion, l'a condamné à verser une indemnité d'occupation de 430 euros par mois jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur, a prononcé l'exécution provisoire, a rejeté ses demandes reconventionnelles, l'a condamné à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 9 novembre 2005, l'appelant demande à la Cour :
- de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté l'existence d'un bail verbal entre les parties,
- de l'infirmer pour le surplus,
- de lui donner acte de ce qu'il accepte de régulariser un bail écrit à frais partagés,
- de dire que le loyer s'élève à la somme de 30,49 euros et le dépôt de garantie à celle de 60,98 euros,
- de débouter les époux Y... du surplus de leurs demandes,
- d'ordonner une expertise à l'effet de déterminer les travaux nécessaires à l'immeuble et les désordre existants, la consignation de la provision devant être mise à la charge des propriétaires,
- de condamner solidairement Monsieur et Madame Y... à lui payer la somme de 3 200 euros réglée au titre de l'exécution provisoire, sauf à parfaire, celle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral résultant de l'expulsion et celle de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Il observe que Madame Y... est intervenue volontairement dans la procédure alors qu'elle n'était pas partie au procès en première instance et fait valoir qu'il a accepté d'établir un bail mais pas aux conditions imposées par Monsieur Y... ; qu'il n'a pas été fait application des dispositions de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant la procédure à mettre en oeuvre pour faire augmenter un loyer manifestement sous-évalué ; qu'il est bien fondé à solliciter une expertise ; qu'enfin, il a subi un préjudice important du fait de l'expulsion compte tenu de son âge et de celui de son épouse, respectivement 75 et 76 ans.
Selon des écritures signifiées le 17 novembre 2005, Monsieur et Madame Serge Y... concluent :
- à la confirmation du jugement dont appel,
- au débouté de Monsieur B... de toutes ses demandes,
- à sa condamnation à lui payer à la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral et financier en l'absence de paiement d'un loyer normal depuis janvier 2002 ainsi que celle de 500 euros d'indemnité de procédure.
Ils soutiennent que Monsieur B... s'est d'abord opposé à la rédaction d'un écrit, qu'il propose maintenant de le faire mais en conservant un loyer mensuel de 30,49 euros alors qu'ils justifient aux visas des articles 17 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 du caractère manifestement sous-évalué du prix du loyer ; que les pièces produites par le locataire pour établir le mauvais état des lieux révèlent un défaut d'entretien des lieux loués ; que la demande d'expertise à leurs frais avancés ne peut être instaurée ; que le refus de conclure un bail traduit un rejet de l'ensemble du contrat entraînant sa résolution par application de l'article 1741 du Code civil. SUR CE
Considérant que Monsieur Y... étant seul propriétaire des biens
loués, il y a lieu de mettre Madame Fabienne Y... hors de cause ;
Considérant que depuis le 1er septembre 1991, Monsieur Joseph B... loue verbalement à Monsieur Serge Y... un immeuble rural à Bailleau-le-Pin, moyennant un loyer mensuel de 30,49 euros ;
Considérant que Monsieur Y... a sollicité devant le tribunal la condamnation de Monsieur B..., sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à régulariser le bail rédigé par son notaire moyennant un loyer mensuel de 430 euros, charges en sus et un dépôt de garantie de 860 euros ; que le premier juge a fait droit à ses demandes ;
Considérant que l'existence d'un bail verbal est constante ;
Considérant que selon l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 "chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article" ;
Considérant que le bail écrit doit strictement reprendre les clauses et conditions particulières du bail verbal en cours ;
Considérant que Monsieur B... qui ne refuse pas de régulariser un bail écrit ne peut se voir, à cette occasion, imposer un nouveau loyer ;
Considérant qu'il appartient à Monsieur Y... s'il considère que le prix du loyer est manifestement sous-évalué de suivre la procédure édictée par les articles 17 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 dont en procédant comme il tente de le faire, il élude l'application ;
Considérant qu'il s'en suit que le jugement entrepris doit être infirmé ;
Considérant que Monsieur B... sollicite l'instauration d'une mesure d'expertise pour déterminer les désordres existants et les travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble ; qu'il produit un procès-verbal de constat en date du 15 février 2002 qui
permettrait selon ses allégations, de déduire que le propriétaire n'a pas effectué les réparations nécessaires ;
Mais considérant que la mesure demandée ne peut être ordonnée en s'appuyant sur cette seule pièce qui ne met pas en évidence, de façon irréfutable, l'existence de travaux à la charge du propriétaire ;
Considérant que Monsieur B... forme une demande en paiement d'une somme de 3 200 euros au titre des sommes versées du fait de l'exécution provisoire dont était assorti le jugement et de celle de10 000 euros en réparation de son préjudice moral, l'expulsion ayant été poursuivie ce qui l'a contraint à demeurer depuis chez ses enfants, son mobilier ayant été déposé chez des tiers;
Considérant que l'exécution provisoire d'une décision frappée d'appel a lieu aux risques et périls de celui qui la poursuit, à charge pour lui de réparer, en cas d'infirmation , le préjudice qui a pu être causé par cette exécution ;
Considérant que si, en l'espèce, Monsieur B... ne justifie pas du montant de 3 200 euros qu'il dit avoir versé au titre de l'exécution provisoire, il a subi du fait de l'expulsion un préjudice moral grave du fait de son âge et des conditions dans lesquelles son départ des lieux loués s'est déroulé ; que ces circonstances permettent de lui attribuer une somme indemnitaire de 8 000 euros de nature à réparer justement son préjudice ;
Considérant que l'équité commande, en outre, de faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile à son profit, dans les termes du dispositif ;
Considérant que Monsieur Serge Y... succombant dans ses demandes, doit supporter la charge des dépens ; PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'existence d'un bail verbal entre Monsieur Y... et Monsieur B...
Le réforme pour le surplus.
Statuant à nouveau,
Met Madame Fabienne Y... hors de cause.
Donne acte à Monsieur Joseph B... de ce qu'il accepte de régulariser un bail écrit en l'étude de Maître ROUSSEAU, notaire, à frais partagés.
Déboute Monsieur Y... de ses demandes.
Dit que le loyer s'élève à la somme de 30,49 euros par mois et que le dépôt de garantie versé est de 60,98 euros.
Déboute Monsieur Joseph B... de sa demande d'expertise.
Condamne Monsieur Serge Y... à payer à Monsieur Joseph B... la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Condamne Monsieur Serge Y... aux dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers application des dispositions de l'article 699 du même Code, au profit de Maître Farid SEBA, avoué.
Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNE, Président et par Madame Natacha C..., Greffier, présent lors du prononcé Le GREFFIER,
Le PRÉSIDENT,