ARRET N° 145 DU 14/04/05 - RG 03/6699 LE X... c/ Y... I - Exposé préalable :
Par acte du 9 juin 1992, Monsieur et Madame Y... ont donné à bail à Monsieur Z... et à Madame Le X..., son épouse, une maison d'habitation, située à Lanvollon, 3 rue Fardel, moyennant un loyer mensuel de 2 167.58 francs (soit 330.45 euros), payable le premier de chaque mois et pour la première fois le 1er juin 1992.
Par suite de l'apparition de désordres, Madame Le X... a mis en demeure les époux Y... d'effectuer les travaux nécessaires dans un courrier du 21 mars 2002.
Par acte du 3 juillet 2002, Madame Le X... a assigné les époux Y... devant le Tribunal d'Instance de Saint-Brieuc, aux fins d'ordonner une expertise judiciaire, et de faire réaliser les travaux nécessaire à la mise en conformité de la maison avec la réglementation.
Par jugement avant dire droit du 29 juillet 2002, le Tribunal d'Instance de Saint-Brieuc a fait droit à la demande d'expertise, et a désigné à ce titre Monsieur A.... Celui-ci a procédé à ses opérations et a déposé son rapport le 24 octobre 2002.
Par jugement du 29 août 2003, le Tribunal d'Instance de Saint-Brieuc a : - Condamné Monsieur et Madame Y... à réaliser ou faire réaliser les travaux dans le logement qu'ils louent à Madame Le X..., 3 rue Fardel à Lanvollon; - Dit que les travaux devront être réalisés dans un délai de deux mois, au plus tard à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 50 euros par jour passé ce délai ; - Dit que la présente juridiction se réserve le pouvoir de liquider l'astreinte ; - Dit qu'en cas de dépassement de la durée cumulée de quarante jours pour l'exécution des travaux, qui ne serait pas du fait du locataire, le bailleur supporterait à compter du quarante et
unième jour jusqu'à la fin des travaux, une diminution de la valeur journalière du loyer de 50% - Condamné Monsieur et Madame Y... à payer à Madame Le X... la somme de 600 euros au titre de son préjudice de jouissance ; - Condamné Madame Le X... à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 1339.27 euros, au titre de l'arriéré de loyer pour la période d'octobre 1997 à octobre 2002 inclus ; - Débouté les parties pour le surplus ; - Condamné Monsieur et Madame Y... aux dépens, qui comprendront le coût du constat du 17 avril 2002, et seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Madame Le X... a déclaré appel de ce jugement le 10 octobre 2003, appel expressément limité : - aux dommages et intérêts alloués à Madame Le X... au titre de son préjudice de jouissance, - à la condamnation de Madame Le X... au paiement de 1.339,27 ä au titre de l'arriéré d'indexation de loyer pour la période d'octobre 1997 à octobre 2002 inclus.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : - le 20 septembre 2004 pour Madame Le X... ; . - le 31 janvier 2005 pour Monsieur et Madame Y.... L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2005. *** II - Motifs : 1° Sur l'arriéré d'indexation des loyers :
Les bailleurs avaient mandaté un notaire pour la perception des loyers et cet officier ministériel n'a pas fait jouer la clause d'indexation jusqu'en 1999. Ils n'ont eux-même, ni expressément en donnant des directives au notaire, ni tacitement par approbation des décomptes, renoncé à l'application de cette clause dont ils réclament au contraire le bénéfice pour la période non prescrite, soit postérieure à octobre 1997.
La renonciation à un droit ne se présume pas et le seul fait que le bailleur n'ait pas réclamé le montant des augmentations dès leur prise d'effet et même pendant plusieurs années n'implique pas de sa part une renonciation à se prévaloir de la clause d'indexation automatique prévue au bail.
L'arriéré résultant de cette indexation est donc dû.
Monsieur A..., expert judiciaire, a contradictoirement arrêté cette régularisation comptable à la somme de 1.339,27 ä. Madame Le X..., faisant état de sommes payées en trop de 1992 à 1997, refait ce calcul pour aboutir à un arriéré d'un montant inférieur.
Or, l'article 2277 du Code Civil en son dernier alinéa résultant de la loi du 18 janvier 2005, dispose que se prescrivent aussi par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et charges locatives.
Madame Le X... ne peut donc imputer des trop payés antérieurs à octobre 1997 et le jugement sera confirmé de ce chef. [**][* 2° Sur le trouble de jouissance pendant les travaux :
Les travaux dont s'agit sont ceux réclamés par la locataire et ont été réalisés en exécution du jugement. Le Tribunal, au visa de l'article 1724 du Code Civil, puisque l'expert avait donné une évaluation de la durée des travaux inférieure à 40 jours, n'avait pas retenu d'indemnisation des incommodités subies.
Or, il est constant que ces travaux ont duré du 7 au 20 novembre 2003, soit deux semaines. Il n'y a donc pas lieu à indemnisation de ce chef. *][**] 3° Sur le préjudice de jouissance :
L'expert avait proposé d'indemniser le préjudice de jouissance subi du fait du mauvais état de l'immeuble par une diminution de loyer de 20 % sur 8 mois, soit 600 ä, ce qu'a retenu le premier juge.
Madame Le X... dit avoir prévenu ses bailleurs dès mars 1994 des nombreux désordres affectant la maison et réclame réparation de son
préjudice entre mars 1994 et novembre 2003 soit sur 129 mois : 9.675 ä.
La lettre adressée le 28 mars 1994 par Me Séité à Monsieur Y... fait état de traces d'humidité, notamment dans une chambre, mais ce ne sera que le 21 mars 2002 faisant état de "nombreux appels téléphoniques et de rappels oraux depuis neuf ans"que la locataire sollicitera des travaux pour remédier à l'humidité de la chambre du fils et de la salle de bains et aux fissurations du carrelage.
Le premier constat des désordres a été fait par huissier le 17 avril 2002 et son contenu, tout comme les constatations de l'expert, a peu de point commun avec la teneur de la lettre de 1994.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a considéré que Madame Le X... ne justifie pas avoir demande l'exécution des travaux avant sa lettre du 221 mars 2002 et suivi l'appréciation de l'expert sur ce préjudice.
*** 4° Sur la résistance abusive :
Faute d'établir les "nombreuses demandes depuis 1994" dont elle fait état, Madame Le X... ne peut reprocher à ses bailleurs leur réticence pour une période antérieure à sa réclamation du 21 mars 2002.
S'agissant de problème d'humidité dont les causes peuvent être multiples, leur première réponse n'avait rien d'abusive sur le plan technique.
Par contre, il résulte de la réponse du 27 mars 2002 que Monsieur Y... a alors notifié une révision du loyer à compter du 1er avril sur la différence d'indice entre 1991 et 2002 alors que la révision était contractuellement prévue au 1er juin de chaque année.
Cette brutale application de l'indexation hors des possibilité contractuelles a manifestement un aspect de rétorsion et caractérise la mauvaise foi des bailleurs.
Ils seront condamnés à payer à Madame Le X... de ce chef la somme de 750 ä. [**][*
Il apparaît équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles engagés à l'occasion de cette instance et Madame Le X..., qui succombe en l'essentiel de ses prétentions en cause d'appel, en supportera les dépens. *][**] Par ces motifs, La Cour :
- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception des dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- Statuant à nouveau de ce chef, condamne Monsieur et madame Y... à payer à Madame Le X... la somme de SEPT CENT CINQUANTE EUROS (750 ä) à titre de dommages et intérêts ;
- Déboute les parties de leurs autres prétentions ;
- Condamne Madame Annick Le X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile et à la loi sur l'aide juridictionnelle.
Le Greffier,
Le Président,