COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2015
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/11493
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Avril 2014- Tribunal de Grande Instance d'Auxerre-RG no 12/00915

SA BCI représentée par son Président y domicilié, no Siret : 398 932 293
ayant son siège au 121 rue d'Auron-18000 BOURGES
Représentée par Me Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

Monsieur Michel X... né le 27 Mars 1944 à Sétif
demeurant...-89300 CHAMPLAY
Représenté par Me Patricia NOGARET, avocat au barreau d'AUXERRE, substitué sur l'audience par Me Gaëlle DUMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0191
Madame Mireille X... épouse X... née le 19 Août 1943 à Puy en Velay
demeurant...-89300 CHAMPLAY
Représentée par Me Patricia NOGARET, avocat au barreau d'AUXERRE, substitué sur l'audience par Me Gaëlle DUMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0191
Monsieur Thierry X... né le 03 Janvier 1969 à Joigny
demeurant...-89300 CHAMPLAY
Représenté par Me Patricia NOGARET, avocat au barreau d'AUXERRE, substitué sur l'audience par Me Gaëlle DUMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0191
Madame Silvania X... épouse X... née le 10 Mars 1981 à Joigny
demeurant ...89300 CHAMPLAY
Représentée par Me Patricia NOGARET, avocat au barreau d'AUXERRE, substitué sur l'audience par Me Gaëlle DUMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0191
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte sous seing privé du 29 janvier 2011 intitulé " compromis de vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives ", conclu avec le concours de la société BCI exploitant un fonds de commerce d'agent immobilier sous l'enseigne Transaxia France, M. Michel X..., Mme Mireille Y..., épouse X..., M. Thierry X... et Mme Silvania Z..., épouse X... (les consorts X...) ont vendu à M. Jean-Claude A... et Mme Fabienne B... (les consorts A...- B...) une ferme sise à Champlay (89300) au prix de 215 000 ¿, sous diverses conditions suspensives, la réitération de la vente par acte authentique étant fixée au 20 janvier 2012. En dépit d'une mise en demeure du 6 mars 2012, les acquéreurs n'ont pas réitéré la vente. Par actes des 7 et 17 septembre 2012, les consorts X... ont assigné les acquéreurs et l'agent immobilier en résolution de la vente et en paiement solidaire de la somme de 11 500 ¿, montant de la clause pénale.
C'est dans ces conditions que, par jugement réputé contradictoire du 28 avril 2014, le Tribunal de grande instance d'Auxerre a :
- prononcé la résolution de la vente,
- dit que l'agent immobilier avait manqué à ses obligations contractuelles,
- condamné in solidum les acquéreurs et l'agent immobilier à payer aux consorts X... la somme de 11 500 ¿ au titre de la clause pénale et celle de 1 500 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 1er juillet 2014, la société BCI, appelante, demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer in solidum avec les acquéreurs la somme de 11 500 ¿ au titre de la clause pénale et celle de 1 500 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- débouter les consorts X... de leurs demandes dirigées contre elle,
- les condamner à lui payer la somme de 3 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 19 août 2014, les consorts X... prient la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris,
- vu les articles 1589 et suivants, 1654 et suivants du Code Civil,
- prononcer la résolution de la vente,
- condamner M. A... et Mme B... à leur payer la somme de 11 500 ¿ à titre de clause pénale,
- constater que l'agent immobilier n'a pas sollicité la remise du chèque prévu par le dépôt de garantie,
- vu les articles 1147 et suivants, 1992 et suivants du Code Civil,
- dire qu'elle a manqué à ses obligations contractuelles et la condamner à leur payer le montant de la clause pénale,
- les condamner à leur verser la somme de 2 400 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.


Considérant que les consorts A...- B... n'ayant pas été attraits en cause d'appel, la Cour n'est pas saisie des demandes formées contre eux, mais du seul litige opposant les vendeurs à l'agent immobilier ;
Considérant, sur l'exemplaire du contrat opposable aux vendeurs, que la société BCI, agent immobilier, a rédigé l'acte de vente du 29 janvier 2011 en cinq exemplaires ; que deux instrumentum sont versés aux débats par les consorts X... ;
Que l'exemplaire portant en première page l'intitulé manuscrit " ORIGINAL VENDEUR " comporte à la rubrique " dépôt de garantie " la clause suivante : " L'acquéreur transmet ce jour, par lettre T, au siège de TRANSAXIA France-121 rue d'Auron-18000 BOURGES, que les parties choisissent d'un commun accord comme séquestre, à titre de dépôt de garantie, un chèque no D'un montant de : 23000 ¿ libellé à l'ordre de TRANSAXIA COMPTE DE SEQUESTRE No 00018100102. Ce dépôt de garantie ne constitue en aucun cas des arrhes au sens de l'article 1590 du Code civil et le vendeur ni l'acquéreur ne pourront se refuser à réaliser la vente, l'un en restituant le double de la somme versée, l'autre en la perdant "
Que, sur l'autre exemplaire qui porte l'intitulé manuscrit " COMPROMIS " suivi de mentions manuscrites illisibles, la mention " 23000 ¿ ", incluse dans la clause précitée relative au dépôt de garantie, a été rayée et les mots manuscrits " Zero euro " ont été ajoutés ; que, toutefois, sur cet instrumentum, les rubriques " mots rayés " et " lignes rayées " n'ont pas été renseignées en fin d'acte, de sorte que seul l'instrumentum intitulé " ORIGINAL VENDEUR ", qui ne comporte aucun mot rayé ni aucune addition dans la clause relative au dépôt de garantie, est opposable aux consorts X..., alors surtout que la société BCI, rédacteur d'acte, ne verse aux débats aucun instrumentum qu'elle aurait conservé par devers elle, de nature à prouver que les vendeurs auraient accepté, comme elle le soutient, de modifier le contrat et de renoncer à la sûreté qui les protégeait ;
Considérant que, par suite de la modification du contrat non opposable aux vendeurs, les acquéreurs n'avaient plus l'obligation de constituer la sûreté, de sorte que la faute de l'agent immobilier, qui n'a pas pris toutes les dispositions utiles pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte de vente qu'il rédigeait, est à l'origine de la perte de chance des vendeurs de percevoir le montant de la clause pénale, ces derniers ayant été contraints d'exercer une action contre les acquéreurs qui n'ont pas constitué avocat ;
Que cette perte de chance doit être évaluée à la somme de 10 000 ¿ au paiement de laquelle il convient de condamner l'agent immobilier à titre de dommages-intérêts ;
Considérant que le jugement entrepris sera réformé en ce qu'il a condamné l'agent immobilier à payer aux consorts X... la somme de 11 500 ¿ au titre de la clause pénale in solidum avec les acquéreurs ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la société BCI ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des consorts X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Constate que M. Jean-Claude A... et Mme Fabienne B... n'ont pas été attraits en cause d'appel et que la Cour n'est pas saisie des demandes formées contre eux ;
Statuant dans les limites de l'appel :
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a condamné la SA BCI, in solidum avec M. Jean-Claude A... et Mme Fabienne B..., à payer à M. Michel X..., Mme Mireille Y..., épouse X..., M. Thierry X... et Mme Silvania Z..., épouse X..., la somme de 11 500 ¿ au titre de la clause pénale ;
Statuant à nouveau sur ce seul chef :
Condamne la SA BCI à payer, in solidum avec M. Jean-Claude A... et Mme Fabienne B... à hauteur de cette somme, à M. Michel X..., Mme Mireille Y..., épouse X..., M. Thierry X... et Mme Silvania Z..., épouse X..., la somme de 10 000 ¿ de dommages-intérêts ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la SA BCI aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne la SA BCI à payer à M. Michel X..., Mme Mireille Y..., épouse X..., M. Thierry X... et Mme Silvania Z..., épouse X..., la somme de 2 400 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Le Greffier, La Présidente,