COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRES RÉUNIES GROSSES + EXPÉDITIONS la SCP DESPLANQUES - DEVAUCHELLE la SCP LAVAL - LUEGER 18/11/2005 ARRÊT du :
18 NOVEMBRE 2005 No : No RG : 04/00878 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : tribunal de grande instance de Paris en date du 11 octobre 2001 PARTIES EN CAUSE DEMANDERESSE devant la Cour de Renvoi : Madame Huguette X... épouse Y... 70 Rue Nationale 60590 TRIE CHATEAU représentée par la SCP DESPLANQUES - DEVAUCHELLE, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCP CABINET JACQUES PERRAULT, du barreau de PARIS D'UNE PART DÉFENDERESSES devant la Cour de Renvoi : S.A.R.L. SOFA SHOP prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège 87 Rue La Fontaine 75016 PARIS représentée par la SCP LAVAL - LUEGER, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCP LEICK-RAYNALDY, du barreau de PARIS Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 85/87 RUE LA FONTAINE pris en la personne de son Syndic le Cabinet DALLEMAGNE, dont le siège social est situé : 33, rue Ranelagh 75016 PARIS représentée par Me Estelle GARNIER, avoué à la Cour ayant pour avocat Me Arnaud GRAIGNIC, du barreau de PARIS D'AUTRE PART DÉCLARATION de SAISINE devant la COUR DE RENVOI EN DATE DU 25 mars 2004 ORDONNANCE DE CLÈTURE DU 31 août 2005 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, du délibéré : M. Jacques MARION, Premier Président, Monsieur Alain RAFFEJEAUD, Président de Chambre, Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, Monsieur Yves ROUSSEL, Conseiller, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller, Greffier : Madame Anne Chantal Z..., Greffier, lors des débats. DÉBATS :
A l'audience publique du 9 septembre 2005, ont été entendus :
Monsieur Alain RAFFEJEAUD, Président de Chambre, en son rapport, les avocats des parties en leurs observations, ARRÊT : Arrêt rendu par mise à disposition au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau code de procédure civile. Madame Y... est propriétaire aux 85-87 rue
La Fontaine à Paris 16ème arrondissement d'un local commercial situé dans la cour intérieure de l'immeuble, qu'elle a donné à bail à la société SOFA SHOP pour y exercer un commerce de canapés-literie. Reprochant à cette société diverses infractions au règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires l'a assignée, ainsi que la bailleresse devant le tribunal de grande instance de Paris afin qu'il fût mis fin à ces infractions. Madame Y... a alors appelé la société SOFA SHOP en garantie et a sollicité la résiliation du bail. Par jugement en date du 11 octobre 2001, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré irrecevable l'action engagée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société SOFA SHOP ; - déclaré irrecevable l'action engagée par ledit syndicat aux fins d'obtenir la condamnation de Madame Y... à enlever une enseigne ;- condamné Madame Y... à mettre le bail en conformité avec les dispositions du règlement de copropriété, sous astreinte de 500 francs par jour de retard à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement ; - condamné la même à faire cesser les atteintes au règlement de copropriété imputables à son locataire, résultant, le cas échéant, de l'apposition d'une enseigne au-dessus de l'entrée du no87, d'une part, et de l'ouverture permanente des deux vantaux de la porte cochère ou de la petite porte piéton, d'autre part ; - condamné la même à payer la somme de 10 000 francs au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ; - dit n'y avoir lieu à statuer sur le surplus des demandes ; - ordonné l'exécution provisoire ; - condamné Madame Y... aux dépens, y compris le coût de deux procès-verbaux d'huissier de justice. Pour déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société SOFA SHOP, les premiers juges ont relevé que
le syndic n'avait pas reçu de l'assemblée générale pouvoir d'engager une telle action. Pour prononcer condamnation de Madame Y..., ils ont constaté que des infractions au règlement de copropriété avaient été commises en ce que le local loué ne pouvait pas être affecté à un usage de boutique, et ils ont considéré que Madame Y... en était responsable pour avoir concédé à la société SOFA SHOP un bail commercial stipulant que les locaux étaient destinés exclusivement à la "vente de meubles, luminaires, linge de maison, canapés, vente au détail, en gros". Sur appel de Madame Y..., la cour d'appel de Paris, par arrêt en date du 23 mai 2002, a confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions et condamné Madame Y... et la société SOFA SHOP in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi que les dépens. La cour d'appel a ainsi considéré, contrairement aux premiers juges, que les locaux loués ne pouvaient être assimilés à une boutique dès lors qu'il s'agissait, selon la désignation portée au bail lui-même, d'un magasin de réserve. Elle a alors estimé que la société SOFA SHOP avait violé tant les dispositions de son bail que du règlement de copropriété dont elle connaissait les termes, mais que les manquements ainsi commis n'étaient pas d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail. Sur pourvois de la société SOFA SHOP et de Madame Y..., la Cour de cassation, par arrêt en date du 3 mars 2004, a cassé et annulé cette décision, mais seulement en ce qu'elle avait condamné Madame Y... à mettre le bail en conformité avec les dispositions du règlement de copropriété, en ce qu'elle avait dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes de Madame Y... en condamnation de la société SOFA SHOP à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre, et en ce qu'elle avait condamné la société SOFA SHOP aux dépens ainsi qu'à une indemnité sur
le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. La Cour de cassation a, en premier lieu, reproché à la cour d'appel d'avoir, pour condamner Madame Y..., par motifs propres et adoptés, à mettre le bail en conformité avec les dispositions du règlement de copropriété, modifié l'objet du litige, alors que le règlement de copropriété autorisant l'usage commercial du lot no51 ne pouvait restreindre l'activité exercée dans ce lot et que l'action intentée par le syndicat n'avait pas pour objet de remettre en cause la destination de l'immeuble reconnu à usage d'habitation et de commerce, seules étant contestées les modalités d'utilisation des locaux concernés. Elle a, en deuxième lieu, fait grief à la cour d'appel de ne pas avoir tiré les conséquences légales de ses constatations en rejetant la demande de garantie formée par Madame Y... à l'encontre de la société SOFA SHOP, alors qu'elle retenait que celle-ci avait contrevenu à certaines stipulations du règlement de copropriété relatives à la pose d'une publicité sur la façade et à l'ouverture permanente de la porte cochère. Elle a, en troisième lieu, reproché à la cour d'appel d'avoir condamné la société SOFA SHOP aux dépens sans motivation particulière, après avoir déclaré irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires contre elle et rejeté la demande de Madame Y... en résiliation du bail. Elle a enfin, en quatrième lieu, pour les mêmes raisons, fait grief à la cour d'appel d'avoir condamné la société SOFA SHOP à une indemnité de procédure. [* *] [* *] La cour de ce siège désignée comme cour de renvoi a été saisie par déclaration au greffe en date du 25 mars 2004. Madame Y... a fait valoir que le bail qu'elle avait consenti à la société SOFA SHOP était conforme au règlement de copropriété, reprochant alors aux premiers juges d'avoir jugé le contraire en se fondant à tort sur les dispositions de l'état descriptif de division et en excluant indûment la réception de la clientèle des affectations
du lot autorisées. Estimant dès lors, qu'elle n'avait commis aucune contravention au règlement de copropriété et qu'elle avait pris toutes dispositions pour faire cesser les troubles occasionnés par sa locataire, elle a sollicité le débouté du syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes. A titre subsidiaire, faisant grief à la société SOFA SHOP d'avoir installé une enseigne sur la façade de l'immeuble sans autorisation et de continuer à utiliser le couloir commun comme s'il constituait une annexe des parties privatives, elle a demandé sa garantie du chef de toutes les condamnations prononcées à son encontre. Elle a conclu à l'irrecevabilité des demandes de la société SOFA SHOP aux fins de résiliation du bail, versement d'une provision et désignation d'un expert, comme étant nouvelles devant la cour de renvoi. Elle s'est prévalue au surplus du caractère limité de la cassation et de la force jugée qui s'attachait aux dispositions de l'arrêt de la cour d'appel de Paris non affectées par la cassation. Elle a conclu subsidiairement au mal fondé des demandes de la société SOFA SHOP. Elle a sollicité enfin le paiement d'une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. La société SOFA SHOP a tiré du fait que la Cour de cassation avait reconnu que ses locaux étaient à usage commercial la conclusion qu'elle devait pouvoir y exercer son activité de manière normale et, en particulier, être en mesure de recevoir de manière permanente sa clientèle. Elle a fait valoir, par une interprétation a contrario de l'article 2 du règlement de copropriété, que celui-ci ne lui interdisait pas la pose d'une enseigne, et elle a indiqué que la sienne avait été déposée en février 2001. De même, elle a considéré que l'ouverture permanente des portes cochères ne lui était pas interdite, qu'elle était indispensable à l'exercice de son commerce et qu'au surplus, elle ne causait aucun préjudice aux
copropriétaires. Elle a conclu en conséquence au débouté du syndicat des copropriétaires et de Madame Y... de l'ensemble de leurs prétentions. A titre subsidiaire, estimant que l'admission des demandes du syndicat des copropriétaires impliquerait la reconnaissance d'un manquement de Madame Y... à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués, elle a sollicité la résiliation du bail aux torts de cette dernière, la désignation d'un expert pour apprécier son préjudice et le versement d'une provision de 100.000 euros. Elle a demandé en toute hypothèse le paiement d'une somme de 6.500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires, désormais représenté par son nouveau syndic, le cabinet DALLEMAGNE, a répliqué que la condamnation de Madame Y... à faire cesser les atteintes au règlement de copropriété était passée en force de chose jugée. Il a conclu en conséquence au débouté de toutes les demandes de Madame Y... et de la société SOFA SHOP, déniant en toute hypothèse à cette dernière le droit d'apposer une enseigne sur la façade de l'immeuble et de laisser les vantaux de la porte cochère et de la porte pour piétons ouverts en permanence. Il a sollicité une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. SUR CE, Sur l'étendue de la cassation : Attendu qu'aux termes de l'article 624 du nouveau Code de procédure civile, la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation, sauf le cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'il s'ensuit qu'en cas de cassation partielle, les chefs du dispositif qui ne sont pas atteints par la cassation passent en force de chose jugée et ne peuvent plus être remis en cause devant la juridiction de renvoi ; qu'ainsi, en l'espèce, sont passées en force de chose jugée l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires à
l'encontre de la société SOFA SHOP, ainsi que la condamnation de Madame Y... à faire cesser les atteintes au règlement de copropriété par sa locataire et à payer des indemnités de procédure au syndicat des copropriétaires ; qu'en conséquence, Madame Y... est irrecevable à remettre en cause sa condamnation ; que la cassation, hormis les frais de procédure, ne concernant pas des dispositions intéressant le syndicat des copropriétaires, il n'y a plus lieu de statuer dans les rapports entre celui-ci et Madame Y..., et que seul est donc à examiner le recours en garantie formée par cette dernière à l'encontre de la société SOFA SHOP ; Sur le recours en garantie de Madame Y... :Sur le recours en garantie de Madame Y... : Attendu que les locaux loués par la société SOFA SHOP sont désignés au bail comme constitués d'un "magasin réserve" et d'un "grand sous-sol" ; que ces locaux sont situés au fond d'une cour intérieure à laquelle on accède par un passage cocher ; qu'il est rappelé à l'article IX du bail que ce passage est un passage commun dont les conditions d'accès sont précisées au règlement de copropriété dont un exemplaire est annexé au bail ; que les portes cochères d'un immeuble en partie à usage d'habitation ne sont pas destinées à demeurer en permanence ouvertes, et que leur maintien grandes ouvertes cause indiscutablement préjudice aux résidents de l'immeuble ; que la société SOFA SHOP avait pris connaissance du règlement de copropriété lors de la signature du bail et qu'elle est tenue de se conformer à ses prescriptions relatives à l'utilisation du hall commun ; que, de la même façon, le règlement de copropriété proscrivant l'apposition d'enseignes sur la façade de l'immeuble, hormis pour les propriétaires de boutiques qui peuvent en faire figurer une au fronton de leur devanture, la société SOFA SHOP, propriétaire d'un magasin de réserve en fond de cour, n'était pas autorisée à apposer une enseigne sur la façade de l'immeuble ; que c'est à tort que, pour
faire échapper la société SOFA SHOP aux conséquences de ses actes, les premiers juges ont cru déceler dans le bail une contradiction entre la désignation des lieux loués et leur destination, alors qu'il y était indiqué de la manière la plus claire que les locaux étaient loués à un usage d'entreposage de marchandises ; qu'en toute hypothèse, la société SOFA SHOP n'était pas dispensée de respecter les termes du règlement de copropriété dont elle avait pris connaissance et qui lui étaient opposables ; que le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il n'a pas fait droit au recours en garantie de Madame Y... et en ce qu'il l'a condamnée à mettre le bail en conformité avec les dispositions du règlement de copropriété. Sur les prétentions de la société SOFA SHOP : Attendu que les demandes de la société SOFA SHOP aux fins de résiliation du bail et versement d'une indemnité d'éviction, certes nouvelles devant la cour, n'en sont pas moins recevables en application des articles 564, 70 et 567 du nouveau Code de procédure civile, en ce qu'elles tendent à faire écarter les prétentions adverses et en ce qu'elles constituent des demandes reconventionnelles qui se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ; qu'elles ne se heurtent pas non plus à l'autorité de la chose jugée qui s'attache aux dispositions non cassées de l'arrêt de la cour d'appel de Paris, dès lors que cette juridiction n'a pas eu à les examiner ; qu'elles ne sont toutefois pas fondées, dans la mesure où Madame Y... n'a commis aucune faute à l'égard de la société SOFA SHOP, laquelle est en définitive seule responsable des violations du règlement de copropriété ; Sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et les dépens : Attendu que Madame Y... qui succombe dans l'instance principale, paiera au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi que les dépens ; Attendu que la société SOFA SHOP, outre la
garantie intégrale des sommes mises à sa charge, réglera à Madame Y... une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi que les dépens de l'appel en garantie ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans les limites de la cassation, INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Madame Y... à mettre le bail en conformité avec les dispositions du règlement de copropriété et en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes de Madame Y... en condamnation de la société SOFA SHOP à la garantir ; STATUANT À NOUVEAU de ces chefs, DIT n'y avoir lieu à mise en conformité du bail ; CONDAMNE la société SOFA SHOP à garantir Madame Huguette Y... de toutes les obligations et condamnations mises à sa charge tant par les dispositions non cassées de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 23 mai 2002 que par le présent arrêt, en principal, intérêts et frais ; Y AJOUTANT, DÉCLARE la société SOFA SHOP recevable mais non fondée en ses demandes ; L'en déboute ; CONDAMNE Madame Huguette Y... à payer au syndicat des copropriétaires des 85-87 rue de La Fontaine une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; La CONDAMNE aux dépens de l'instance principale, et ACCORDE à Maître GARNIER, avoué, le bénéfice de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile ; CONDAMNE la société SOFA SHOP à payer à Madame Y... une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; La CONDAMNE aux dépens de l'appel en garantie et ACCORDE à la SCP d'avoués DESPLANQUES et DEVAUCHELLE le bénéfice de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile ; REJETTE toutes autres demandes comme étant non fondées ou sans objet ; ET le présent arrêt a été signé par Monsieur MARION, Premier Président, et Madame Z..., Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,
LE PREMIER PRÉSIDENT,