28 SEPTEMBRE 2006EXPROPRIATIONDossier n 05/6Arrêt n GAEC,GFA,Epoux X... C/ Communauté de Communes de la région de Montmarault
ARRET RENDU CE JEUDI VINGT HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE SIX PAR LA CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS DE LA COUR D'APPEL DE RIOM, composée lors des débats et du délibéré de :
- Monsieur DESPIERRES, président,
- Madame PRIOT, juge de l'expropriation du département du Cantal,
- Madame FIGUET, juge de l'expropriation du département de la Haute-Loire.
En présence à l'audience, lors des débats et du prononcé de :
- M. CHAUSSADE, Commissaire du Gouvernement.
Assistés de Mme FARGE, faisant fonctions de greffier. ENTRE GAEC Y...,représenté par M. Bernard Y..., Mme Nadine Z... épouse Y... et M. Frédéric Y..., domiciliés ... - 03390 - SAIN MARCEL EN MURAT ;GFA Y...,dont les co-gérants sont M. Bernard Y..., Mme Agnès Y... épouse A...,domiciliés ... - 03390 - SAINT MARCEL EN MURAT ;Monsieur Alphonse X...,Madame Suzanne, Marie B... épouse X..., domiciliés ... - 03390 - SAINT MARCEL EN MURAT ayant pour avocat Me Claudine SCOTTO d'APOLLONIA, (barreau de Paris) ;APPELANTS d'un jugement rendu le 17 juin 2005 par le juge de l'expropriation du département de l'Allier ;
../..ETLA COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA REGION DE MONTMARAULT,représentée par M. Bruno ROJOUAN, Président,ayant pour avocat Me DEVES (barreau de Clermont-Ferrand) ;INTIMEE
Après avoir entendu à l'audience publique du jeudi 1er juin 2006 Monsieur le président en son rapport oral, les parties ou leur représentant et Monsieur le Commissaire du Gouvernement en ses observations, la Cour a mis l'affaire en délibéré pour la décision être rendue à l'audience de ce jour, date indiquée par M. le président, à laquelle celui-ci a lu le dispositif de l'arrêt dont la teneur suit en application de l'article 452 du nouveau code de procédure civile ;L'APPEL
Le juge de l'expropriation du département de l'Allier a, par jugement du 17 janvier 2005 fixé comme suit les indemnités dues, d'une part à M. et Mme X..., pour l'expropriation de deux parcelles d'une contenance respective de 6.667 m  (cadastrée ZD 117 sur la commune de Montmarault) et de 25.620 m  (cadastrée ZY23 sur la commune de Sazeret), d'autre part au GFA. Y... et à l'exploitant le GAEC Y..., pour l'expropriation d'une parcelle d'une contenance de 3ha 55a 46ca (cadastrée ZD116) :
- à M. et Mme X...


44.010,66 ç - au GAEC Y...:
120158,33 ç
Les trois expropriés ont régulièrement interjeté appel de cette décision et ont, chacun, déposé des mémoires les 7 septembre 2005 et 5 mai 2006.1)
M. et Mme X... demandent à ce que l'indemnité globale soit fixée à la somme de 185.955,06 ç, se décomposant comme suit :* Indemnité de dépossession pour 32.287 m divisés en 3 zones :
- 11.000 m  à 6,37 ç le m

70.070,00 ç
- 11.000 m  à 5,10 ç le m

56.100,00 ç
- 10.287 m  à 4,08 ç le m

41.970,96 ç* Indemnité de remploi :
17.814,10 ç2) le GFA Y... demande une indemnité globale de 187.524,59 ç, se décomposant comme suit :* Indemnité principale de dépossession pour 35.546 m  divisés en 3 zones :
- 11.250 m  à 6,37 ç le m

71.662,50 ç
- 11.250 m  à 5,10 ç le m

57.375,00 ç
- 13.546 m  à 4,08 ç le m

55.267,68 çsoit un total, après déduction pour occupation à hauteur de 691 ç par hectare sur 6 années, soit 14.737,37 ç, une indemnité principale de 169.567,81 ç.* Indemnité de remploi :
17.956,78 ç3) le GAEC Y... sollicite une indemnité de dépossession globale d'un montant de 29.783,53 ç se décomposant comme suit :
* indemnité principale d'éviction :
14.737,37 ç
* indemnité pour fumure et arriéré fumures :

* indemnité pour perte de bail à long terme :
1.842,17 ç
* indemnité pour déséquilibre d'exploitation :
12.391,15 ç
Expropriant intimée la Communauté de Communes de la région de Montmarault a déposé un mémoire contre chaque partie expropriée, le 5 octobre 2005 contre M. et Mme X..., le 5 octobre 2005 contre le GFA Y... et le 6 octobre 2005 contre le GAEC Y.... Elle a
également déposé des mémoires contre chacun des expropriés le 30 mai 2006.
Elle conclut dans les 3 cas à la confirmation du jugement.
Le Commissaire du Gouvernement a formulé un avis de confirmation du jugement le 18 mai 2006.SUR QUOI,
La date de référence
Attendu que les biens doivent être estimés à leur valeur au jour du jugement ; que la date de référence visée à l'article L 13-15 du code de l'expropriation est en l'espèce celle fondée sur les articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme dès lors que les parcelles expropriées sont soumises au droit de préemption urbain, étant incluses dans une zone d'aménagement différé ; qu'en conséquence, conformément à l'article L 213-4 susvisé, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant publique, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située le bien ; qu'en l'espèce selon que les parcelles expropriées se trouvent situées sur les communes de Montmarault ou de Sazeret, ces dates sont respectivement les 23 août 2004 pour la première commune et 30 juillet 2004 pour la seconde, dates de délibérations municipales approuvant le POS de la commune concernée ;qu'il n'y a pas lieu à reporter cette "opposabilité aux tiers" de un mois, comme soutenu par l'expropriant ; que l'opposabilité est immédiate ; qu'à chacune de ces dates, les parcelles expropriées ont ainsi été classées en zone UIa ;
La qualification des terrains
Attendu que le classement en zone UIa, zone constructible pour des activités industrielles commerciales, artisanales ou des activités de bureaux et de services ne permet pas, seul considéré, de retenir que les terrains peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir,
s'ils ne réunissent pas, cumulativement à ce classement, et conformément aux dispositions de l'article L 13-15 du code de l'expropriation, la caractéristique d'être effectivement desservis par une voie d'accès et les réseaux d'alimentation énumérés par cet article, est présentant les caractéristiques de proximité et de dimensions requis;
Attendu que les expropriés soutiennent que les parcelles expropriées, qui sont contiguùs, présentent toutes les caractéristiques et les aménagements utiles à leur qualification comme terrains à bâtir ;
Attendu que ces terrains sont en effet desservis par des voies d'accès, la RD no 945 de Montmarault au Montet ;
Attendu que le réseau public d'électricité EDF basse tension existant sur cette voie d'accès est proche des parcelles en cause ; que l'aménagement de celles-ci en électricité est aisée ;
Attendu que le réseau d'eau potable n'est pas éloigné, le château d'eau alimentant la commune de Montmarault étant proche ;
Attendu par contre que le réseau d'assainissement est inexistant à la date de référence ; que la station d'épuration dont il est fait mention n'existait pas à cette date ;
Attendu que les terrains en cause ne peuvent donc recevoir la qualification de terrain à bâtir ; qu'au surplus, ceux-ci ne comportant eux-mêmes aucun des aménagements utiles, il va de soi que la qualification de terrain à bâtir par l'effet de la proximité du réseau ne leur donnerait qu'une valeur relative, les frais d'aménagement demeurant à assurer ;
Attendu que ces parcelles, qu'il convient donc d'évaluer sur la base de leur usage réel à la date de référence - usage agricole en nature de pré ou de culture - n'en demeurent pas moins bénéficier de l'avantage certain d'une situation privilégiée, en bordure d'une autoroute et d'un noeud de voies de communication à la périphérie de
la commune de Montmarault et ainsi dans une situation de nature à leur conférer une plus-value certaine ; que leur configuration, leur forme régulière et leurs superficies respectives - soit environ 3,5 ha pour chacun des propriétaires expropriés, contribuent à cette plus-value ;
Sur la valeur des terrains
Attendu que les expropriés proposent des valeurs de comparaison, à partir de transactions opérées sur des parcelles comparables, faisant ressortir, pour les terrains situés sur la commune de Montmarault, un prix moyen de 5,14 ç le m  ; qu'ils citent ainsi une vente du 17 juin 2002 entre la commune de Montmarault et la D.D.E., pour 6.336 m, en zone UI pour 4,57 le m  ;
- une vente du 26 août 2003, entre la même commune et Agro Service, pour 9297 m , en zone UI pour 4,57 ç le m ,
- une vente du 26 avril 2004 entre la même commune et SCI Bajaud, pour 7.220 m  en zone NI, au prix de 6,37 ç le m  ;
Attendu qu'ils fondent ainsi leur demande sur ce dernier prix, concernant un terrain en zonage moins favorable que les leurs ;
Attendu que l'expropriant se fonde sur le protocole départemental d'indemnisation des propriétaires et exploitants agricoles expropriés ; qu'il relève un prix de 0,32 ç le m  ; qu'il conclut à la confirmation du jugement en ce que celui-ci a fixé la valeur des terrains en cause à 1,10 ç le m  conformément à son offre ;
Attendu que les parties envisagent une valeur par zone, selon leur éloignement de la voie d'accès ;
Attendu cependant que rien ne justifie une telle méthode d'évaluation, pour les superficies de taille modérée, bien configurée comme étant de forme concise et sans dénivelé ; qu'une fixation d'un prix unique est plus conforme à leur consistance et à la comparaison qui doit être faite avec des points de références ;
Attendu qu'ainsi, compte tenu de l'ensemble de ces données, le prix du m  des terrains expropriés, et sans qu'aucune différence ne soit à faire entre eux, sera fixé à 4 ç le m  ;
Attendu qu'il en résulte :
1) Pour les époux X... :[* une indemnité de dépossession de :32.287 m  X 4 ç

129.148,00 ç*] une indemnité de remploi de :5.000 X 20 %

1.000 ç10.000 X 15 %

1.500 ç114.148 X 10 %




13.914,00 ç* une indemnité d'éviction de :3,2287 ha X 2,885 ç/ha

9.314,80 ç
Soit au total une indemnité globale de : 152.376,80 ç
2) Pour le GFA Y... :* une indemnité principale de dépossession de :35.546 m  X 4 ç

142.184 ç, somme de laquelle il conviendra de déduire la valeur de l'occupation par le fermier, telle qu'elle sera analysée et calculée ci-après ;* une indemnité de remploi à calculer sur l'indemnité de dépossession nette.
Les indemnités dues au fermier, le GAEC Y... :
Attendu que l'expropriant propose de se référer au protocole des propriétaires et exploitants agricoles expropriés, quant au nombre de marges brutes à prendre en compte en fonction de la durée du bail restant à courir ; qu'il relève qu'en cas de bail d'une durée supérieure à 9 ans comme en l'espèce, le nombre de marges brutes à
retenir est de 4,5 ;
Attendu que l'exproprié sollicite que soit retenu 6 marges brutes ; outre une indemnité spécifique, pour perte de bail à long terme ;
Attendu qu'il convient de suivre ce que le protocole départemental établit, de façon égalitaire dans le département ;
Attendu que le montant de la marge brute à l'hectare est admise par les parties ;
Attendu qu'il résulte de ces donnée que les indemnités seront les suivantes, étant précisé que rien ne permet d'exclure une indemnité spécifique pour fumures et arrière fumures, sur des terrains exploités en culture et normalement entretenus ;[* indemnité principale d'éviction :3,5546 X 691 ç/ha X 4,5 ans

11.053,00 ç*] Indemnité pour fumures et arrière fumures :3,5546 X 228,67 ç/ha


Attendu qu'un déséquilibre d'exploitation résulte en l'espèce de ce que l'ensemble cultural de 34 ha 27 groupés autour des bâtiments d'exploitation tel que calculé par l'exproprié, hormis au titre du nombre de marges :27,17 ha X 691 ç/ha X 4,5 ans X 11 %

9.293,36 ç
soit au total
21.159,19 ç
Indemnités totale du GFA Y...[* Indemnité de dépossession :142.184 - 11.053

131.131 ç*] Indemnité de remploi :20 % X 5.000 ç


15 % X 10.000 ç

1.500 ç10 % X 116.131



14.113 çIndemnité globale

145.244 çArticle 700 du nouveau code de procédure civile
Attendu que pour les deux instances, il sera dû par l'expropriant à chaque exproprié une somme de 2.000 ç ;PAR CES MOTIFS
La Cour statuant en matière d'expropriation, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Fixe pour l'expropriation des parcelles visées, l'indemnité globale due par la Communauté de Communes de la Région de Montmarault :1) à M. et Mme Alphonse X... :à la somme de cent cinquante deux mille trois cent soixante seize euros quatre vingt cents (152.376,80 ç) ;2) au GFA Y... :à la somme de cent quarante cinq mille deux cent vingt quatre euros (145.224 ç) ;3) au GAEC Y... :à la somme de vingt et un mille cent cinquante neuf euros vingt neuf centimes (21.159,29 ç) ;
Dit que l'expropriant payera à chaque exproprié une somme de deux mille euros (2.000 ç) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Laisse les dépens à la charge de l'expropriant./Le Greffier
Le Président

J. DESPIERRES