COUR D'APPEL D'ANGERS 1ère CHAMBRE A SC/IM ARRET N 283 N : 99/02451 AFFAIRE : X..., Y... C/ Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE GRAND CERCLE Décision du T.G.I. ANGERS du 07 Septembre 1999
ARRET DU 05 JUIN 2001
APPELANTS : Monsieur Guy X... La Z... aux Moines - 49170 SAVENNIERES Madame Georgette Y... épouse X... La Z... aux Moines - 49170 SAVENNIERES représentés par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour assistés de Me Nicolas BEDON, avocat au barreau d'ANGERS INTIME : Le Syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE LE GRAND CERCLE 16 à 22 boulevard Foch - 49000 ANGERS représenté par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour assisté de Me Patrick BEUCHER, avocat au barreau d'ANGERS COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE Madame CHAUVEL, Conseiller, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 1er décembre 2000, pour exercer les fonctions de Président, Monsieur A... et Madame BLOCK, Conseillers GREFFIER présent lors des débats et du prononcé :
M.L. ROBERT DEBATS : A l'audience publique du 27 Mars 2001 A l'issue des débats, le Président a indiqué que l'arrêt serait rendu à l'audience du 7 mai 2001. A cette date, le délibéré a été prorogé au 21 mai 2001 puis au 5 juin 2001. ARRET : contradictoire Prononcé par l'un des magistrats ayant participé au délibéré, à l'audience publique du 05 Juin 2001, date indiquée par le Président.
Les époux B... sont propriétaires de différents lots dépendant de la copropriété de la Résidence "LE GRAND CERCLE" située à ANGERS, boulevard Foch, rue Saint Julien et rue Saint Blaise.
Le 4 août 1997, ils ont saisi le Tribunal de Grande Instance d'ANGERS d'une action en nullité de plusieurs résolutions prises par des Assemblées Générales de copropriétaires.
Par jugement du 7 septembre 1999, auquel il est renvoyé pour un rappel des commémoratifs du litige, le Tribunal a :
donné acte au syndicat de copropriété de ce qu'il abandonnait une demande en paiement dirigée contre les époux X... à hauteur de 17 198.45 Francs,
déclaré nulles les première et septième résolutions d'une Assemblée Générale du 2 juin 1997,
rejeté toute autre demande,
laissé à chacune des parties la charge de ses dépens.
Appelants de cette décision, les époux X... demandent à la Cour, par voie de réformation partielle, de :
déclarer nulles les résolutions 1 et 2 de l'Assemblée Générale du 2 juin 1997 ainsi que celles 1 à 14 incluse de l'Assemblée Générale du 25 juin 1998,
condamner le syndicat de copropriété à leur payer la somme de 15 000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence "LE GRAND CERCLE", agissant par son syndic, forme appel incident pour voir dire n'y avoir lieu à annulation de la septième résolution de l'Assemblée Générale du 2 juin 1997. Il réclame aux époux X... les sommes de 10 000 Francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 15 000 Francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. * * *
Vu les dernières conclusions des appelants en date du 14 février 2001 et celles de l'intimé en date du 9 janvier 2001 ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 22 février 2001 ;

Devant la Cour, le litige porte sur les résolutions 1 et 2 de
l'Assemblée Générale du 2 juin 1997 et 1 à 14 de l'Assemblée Générale du 25 juin 1998, relatives à la répartition de charges de chauffage, ainsi que sur la septième résolution de l'Assemblée Générale du 2 juin 1997 relative à la répartition d'une indemnité transactionnelle. Sur la répartition des charges de chauffage
Les appelants principaux font grief aux premiers juges d'avoir approuvé la répartition de charges de chauffage telle qu'opérée par le syndic au regard du règlement de copropriété.
Ils prétendent en effet que ce règlement contrevient aux dispositions d'ordre public de l'article 10, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, spécialement quant à l'exonération accordée aux titulaires des lots 370, 371 et 373 du fait de leur renoncement au branchement au chauffage collectif.
Selon le texte visé, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot... Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
La répartition des charges est ainsi réglée par le règlement de copropriété, lequel, en l'espèce, prévoit : "les charges de chauffage central des appartements des bâtiments A, B et D (hôtel et boutiques exceptés) et des appartements et boutiques des bâtiments A et C seront réparties entre les différents copropriétaires des lots chauffés dans les proportions indiquées dans la colonne n° 3 du tableau de la répartition des charges ci-après (article 22). Toutefois, seront exonérés de toute participation aux dites charges de chauffage et de ce fait exclus de la colonne n° 3 les propriétaires des boutiques 1 à 7 des bâtiments A et C (lots n° 336,
337, 370 à 374 inclus) qui déclareraient ne pas vouloir que leurs locaux soient chauffés."
Il est de jurisprudence constante qu'au regard de l'article 10 de la loi d'ordre public susvisée, le critère à retenir pour un élément d'équipement, et notamment pour un chauffage collectif, est l'utilité potentielle et non l'utilisation réelle. En l'espèce, le règlement de propriété, en ce qu'il vise seulement un défaut d'utilisation, contrevient en droit à ces dispositions.
En fait, force est de constater qu'il n'est pas démonté, ni même prétendu que les lots bénéficiaires ne sont pas matériellement reliés à l'installation de chauffage collectif.
Dans ces conditions, il sera fait droit à l'appel.
Sur la répartition de l'indemnité forfaitaire
A la suite de désordres affectant l'ensemble immobilier, le syndic de copropriété a présenté en justice une demande en réparation des préjudices subis tant par la copropriété que par des copropriétaires pris à titre individuel. Après expertise judiciaire, il est acquis aux débats que la réparation de ces préjudices a fait l'objet d'une transaction à hauteur de la somme de 70 000 Francs. Le syndic de copropriété a alors demandé à l'Assemblée Générale des copropriétaires -ce en quoi il a été suivi- d'approuver à la fois la transaction et une répartition de la somme au prorata de celles "portées au rapport de l'expert."
Contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, les époux X... ne peuvent invoquer un grief tenant à un "vote bloqué" sur une double question, qui pouvait parfaitement faire l'objet de votes distincts. Au fond, le raisonnement suivi par les appelants (qui n'ont pas été victimes de désordres dans leurs parties privatives et consistant pour d'autres copropriétaires en des dégradations consécutives à l'atteinte de l'étanchéité des parties communes)
conduirait à les faire bénéficier d'un enrichissement sans cause.
Le jugement déféré sera également infirmé de ce chef. * * *
Les circonstances et l'issue du litige conduisent à écarter toute allocation de dommages-intérêts ou d'indemnité de procédure et à ordonner la compensation des dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS
STATUANT publiquement et contradictoirement,
INFIRME le jugement entrepris en ses dispositions critiquées ;
DECLARE nulles les résolutions des Assemblées Générales des copropriétaires de la Résidence "LE GRAND CERCLE", en dates des 2 juin 1997 et 25 juin 1998, relatives à la répartition des charges de chauffage ;
DEBOUTE les époux X... de leur demande aux fins d'annulation de la septième résolution de l'Assemblée Générale du 2 juin 1997 relative à une indemnité transactionnelle ;
DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
ORDONNE la compensation des dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER
LE PRESIDENT M.L. ROBERT
S. CHAUVEL