COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 54Z 4ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 11 SEPTEMBRE 2006 R.G. No 04/08982 AFFAIRE : CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS C/ Maître Marie Dominique DU X... - ... Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 10 Septembre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE No chambre : 1ère No Section : B No RG :00/08371 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER SCP BOMMART MINAULT, Me Claire RICARD, REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE SIX, La Cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS Ayant son siège 19, rue du Louvre 75001 PARIS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués - N du dossier 20041597 plaidant par Maître Michèle SOLA avocat au barreau de PARIS - A 133 - APPELANTE [****************] Maître Marie Dominique DU X... ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.C.I. VILLA VERONESE et de la société ELYBAT 5, boulevard de l'Europe 91050 EVRY CEDEX représentée par la SCP BOMMART MINAULT, avoués - N du dossier 00031361 Monsieur Vincent Y...
... 92330 SCEAUX Madame Claudine Z... épouse Y...
... 92330 SCEAUX représentés par Maître Claire RICARD, avoué - N du dossier 250047 plaidant par Maître Jean-Serge LORACH avocat au barreau de PARIS - A 0278- INTIMES [****************] Composition de la Cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Mai 2006 devant la Cour composée de :
Madame Geneviève BREGEON, Président,
Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller,
Considérant que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 15 juillet 1998 stipule que le vendeur procure à l'acquéreur la garantie d'achèvement fournie par un tiers en application des dispositions de l'article R 261-21 b) du Code de la construction et de l'habitation et qu'elle est constituée par le cautionnement solidaire consenti à la SCI VILLA VERONESE par la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS en vertu d'un acte sous seing privé du 14 mai 1998, déposé au rang des minutes du notaire et dont les articles 1,2,3 sont repris dans l'acte de vente ;
Considérant que les époux Y... reprochent à la CAISSE D'EPARGNE, en sa qualité de garant d'achèvement, de ne pas avoir exercé son pouvoir de contrôle sur la situation financière de la SCI VILLA VERONESE et sur l'état du chantier, conformément à la convention de cautionnement du 14 mai 1998, lorsqu'elle a prorogé à plusieurs reprises l'échéance de remboursement du crédit consenti à la SCI, alors qu'elle était informée depuis le mois d'août 1999 du retard du chantier ; qu'ils soutiennent que, ce faisant, la CAISSE D'EPARGNE a contribué à augmenter le retard de livraison ;
Mais considérant qu'aucune faute ne peut être reprochée à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS en sa qualité de garant d'achèvement, qualité qui doit être distinguée de celle de prêteur de deniers, et qui implique seulement l'obligation de fournir les fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble; qu'en effet, il résulte du dossier : -que dès avant la mise en redressement judiciaire de la SCI VILLA VERONESE par jugement du 13 février 2001, elle a sollicité une mesure d'expertise judiciaire, selon assignations des 5 et 6 octobre 2000, -qu'elle a pris en charge le coût de la maîtrise d'oeuvre dès que M. A... DE B... en a relevé, en novembre 2000, la nécessité pour l'achèvement de l'immeuble, l'achèvement de l'immeuble, -qu'elle a réglé une somme totale de
Madame Dominique LONNE, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 18 février 1998, les époux Y... ont conclu avec la société ELYBAT et la société BJ IMMOBILIER, qui ont transmis leurs droits à la SCI VILLA VERONESE, un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement portant sur un appartement dans un immeuble sis 60 boulevard Desgranges à SCEAUX (92), moyennant le prix de 1.700.000 francs (259.163,32 ç).
L'acte authentique a été signé le 15 juillet 1998 entre les époux Y... et la SCI VILLA VERONESE, pour les lots 8 (appartement), 2 (cave), 5 et 11 (box et emplacement de parking) de l'immeuble dont s'agit.
Faisant valoir qu'aux termes de cet acte, la livraison était prévue au plus tard le 23 octobre 1998, par exploit du 20 mars 2000, les époux Y... ont assigné la SCI VILLA VERONESE, la société ELYBAT et la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS, en sa qualité de garant d'achèvement, aux fins de voir ordonner la livraison de l'immeuble sous astreinte et de les condamner solidairement à leur payer la somme de 525.000 francs au titre des préjudices matériels subis et celle de 200.000 francs en réparation de leur préjudice moral.
Ils ont assigné en intervention forcée Me Marie-Christine C..., administrateur au redressement judiciaire de la SCI VILLA VERONESE, prononcé le 13 février 2001, ainsi que Me Marie-Dominique DU X... en sa qualité de représentant des créanciers de la SCI et également en sa qualité de liquidateur de la société ELYBAT, mise en liquidation judiciaire le 5 novembre 2001.
Le 22 juillet 2002, la liquidation judiciaire de la SCI VILLA VERONESE a été prononcée et Me DU X..., désignée en qualité de
285.596,76 ç toutes taxes comprises (1.873.392 francs) et permis que les travaux puissent être achevés et les appartements livrés, en dépit d'un surcoût très important détaillé par M. A... DE B... ; que ce dernier précise que par ordonnance du 28 novembre 2002 il a reçu mission de dire si l'immeuble dont s'agit était achevé au sens de l'article R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation et qu'il a établi un constat d'achèvement, transmis le 16 décembre 2002 à Me DU X... en sa qualité de liquidateur de la SCI VILLA VERONESE, -que M. A... DE B... indique dans son rapport que la durée de réfection et d'achèvement de l'immeuble (17 mois entre avril 2001 et septembre 2002) a été considérablement rallongée du fait de la défaillance complète de la société CONSTRUBA, désignée dès novembre 2000 pour achever les travaux mais qui a dû être remplacée en octobre 2001, ce qui a reporté de 13 mois la fin des travaux, -que dans sa note aux parties en date du 11 juillet 2002, il a relevé :
"En ce qui concerne l'action de la Caisse d'Epargne, mis à part les litiges portant sur les limites de prestations, force est de constater qu'elle a tout fait pour obtenir l'achèvement des travaux malgré les difficultés résultant de l'incapacité de la société CONSTRUBA à tenir ses engagements...En particulier, l'attitude positive de la CAISSE D'EPARGNE a permis d'éviter jusqu'à maintenant la liquidation judiciaire de la SCI VILLA VERONESE avant la fin des travaux et devrait permettre aux acquéreurs de prendre possession de leurs appartements respectifs";
Considérant que, faisant l'exacte appréciation des éléments de la cause, le tribunal a, par de justes motifs, retenu qu'aucune des causes suivantes du retard dans la livraison de l'immeuble , visées par M. A... DE B..., ne peut être impute à la CAISSE D'EPARGNE : *la gestion dans des conditions qualifiées par l'expert judiciaire de "lamentables" du dossier par la société ELYBAT, maître d'ouvrage
liquidateur judiciaire, est intervenue volontairement à l'instance.
Ayant assigné en référé la SCI VILLA VERONESE, maître d'ouvrage, la société ELYBAT, maître d'ouvrage délégué, la société CONSTRUBA, entreprise générale, Mme D... et M E..., cautions de la SCI, ainsi que l'ensemble des acquéreurs des appartements, la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS a obtenu, par ordonnance du 11 octobre 2000 , la désignation de M. A... DE B... en qualité d'expert, avec mission notamment de constater les travaux déjà exécutés et ceux nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 14 février 2003.
Le 28 avril 2003, l'appartement a été livré à M et Mme Y... , qui ont consigné le solde du prix de vente, soit 53.357,16 euros.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 10 septembre 2004, le tribunal de grande instance de NANTERRE a -prononcé la mise hors de cause de Me C..., en sa qualité d'administrateur judiciaire de la SCI VILLA VERONESE, -constaté que les époux Y... avaient déclaré leur créance, - fixé le montant du préjudice subi par eux à la somme de 60.170 euros correspondant au coût du loyer pendant 53 mois (47.170 euros), à la moins-value relative à la non conformité du vitrage de la véranda (3.000 euros), à leur préjudice moral (10.000 euros), -ordonné la compensation de cette somme avec le solde du prix de vente consigné auprès de la CARPA, soit 53.357,16 euros, d'où un solde en faveur des époux Y... de 6.812,84 euros, -fixé à la somme de 6.812,84 euros le montant de leur créance "contre le vendeur", -constaté la défaillance de la CAISSE D'EPARGE D'ILE DE FRANCE à son obligation générale de prudence et dit qu'elle sera tenue, in solidum et à concurrence de moitié, au paiement de l'indemnisation du retard dans la livraison, après compensation avec le solde du prix de vente consigné, soit 3.406,42 euros, -ordonné l'exécution provisoire du jugement, -condamné la CAISSE D'EPARGE ILE DE FRANCE à verser aux
délégué, pour le compte de la SCI VILLA VERONESE, [*les manques importants du marché conclu entre la SCI VILLA VERONESE et la société CONSTRUBA, entreprise générale, par rapport aux engagements de la SCI VILLA VERONESE envers les acquéreurs, ce qui a engendré des travaux supplémentaires atteignant 65% du marché initial, *]le règlement à 99,82 % de la prestation de maîtrise d'ouvrage délégué alors que l'avancement des travaux était à la date du règlement très loin de cet avancement, [*l'absence de maître d'oeuvre pour le suivi des travaux, jusqu'à la désignation de M F... pendant les opérations d'expertise, en novembre 2000, *]la mésentente entre les associés de la société ELYBAT ayant conduit à la désignation le 20 octobre 2000 d'un administrateur provisoire ;
Considérant que par un courrier du 9 juillet 1999, la SCI VILLA VERONESE a adressé à la CAISSE D'EPARGNE l'appel de fonds (cloisons achevées)qu'elle réclamait aux époux Y... pour un montant de 24.391,84 ç (160.000 francs) ; que les époux Y... ont réglé cet appel de fonds le 7 août 1999 entre les mains de la CAISSE D'EPARGNE, ainsi que l'établit leur courrier faisant état à cette date de l'envoi de deux chèques ;
Que cependant les époux Y... reprochent à la CAISSE D'EPARGNE d'avoir commis une faute en procédant à l'encaissement de cette somme aux motifs qu'ils l'avaient expressément informée de l'abandon du chantier par la SCI VILLA VERONESE, qu'avant tout encaissement elle aurait dû vérifier que ce montant correspondait à l'achèvement du doublage des cloisons ; qu'ils font état d'une inobservation de la règle de l'échelonnement des paiements ;
Mais considérant qu'alors que par courrier du 12 août 1999, la CAISSE D'EPARGNE indiquait aux époux Y... "qu'elle attendait leurs ordres pour encaisser les deux chèques d'un montant global de 160.000 francs", et ce en considération de prestations qui n'auraient pas été
époux Y... la somme de 3.000 en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens incluant le coût de l'expertise.
Par déclaration du 17 décembre 2004, la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS a relevé appel de ce jugement.
Vu les conclusions en date du 25 avril 2006 par lesquelles la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS demande à la Cour :
-d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'en ordonnant le paiement par compensation des condamnations mises à la charge de la SCI VILLA VERONESE avec le solde dû par les époux Y... à cette dernière, il a décidé que cette compensation lui était opposable, et en ce qu'il l'a condamnée à contribuer au préjudice subi par les acquéreurs, -de dire que le paiement par compensation du solde du prix de vente dû par les acquéreurs lui est inopposable, -de condamner M et Mme Y... à lui payer la somme de 53.357,16 euros, correspondant au solde du prix de vente de l'immeuble acquis par acte du 15 juillet 1998, -de dire M et Mme Y... irrecevables en leur demande nouvelle de main-levée de l'hypothèque conventionnelle, conformément à l'article 564 du nouveau Code de procédure civile, -de débouter M et Mme Y... de leur appel incident et de leurs entières demandes, -de les condamner solidairement à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
Vu les conclusions en date du 19 avril 2006 par lesquelles M.Vincent Y... et Mme Claudine Z... son épouse, appelants incidents, demandent à la Cour de : [*confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS responsable du dommage qui leur a été causé, *]dire que, statuant dans les limites de leur saisine, les premiers juges n'ont pris aucune décision sur la question de l'opposabilité ou de l'inopposabilité à la CAISSE
réalisées, les époux Y..., dans leur courrier en réponse du 13 août 1999, ont fait état d'un certain nombre de prestations restant à réaliser , sans aucune précision ou opposition concernant l'encaissement des chèques ;
Considérant que par ailleurs la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS fait grief au tribunal d' avoir retenu à son encontre un manquement à son obligation générale de prudence, caractérisé par un manque de vigilance quant à l'appréciation des garanties présentées par la SCI VILLA VERONESE ;
Considérant que les époux Y... concluent que la CAISSE D'EPARGNE a soutenu de manière abusive la SCI par des crédits imprudemment accordés alors que la survie de cette société était irrémédiablement compromise, que la prolongation des délais de remboursement a contribué à la maintenir artificiellement en vie et à faire croire aux tiers qu'elle disposait des facultés financières pour achever l'immeuble ;
Mais considérant qu'afin de financer l'acquisition du terrain et les travaux de construction des appartements, objet de l'opération immobilière, la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS a, selon acte authentique du 7 mai 1998, consenti à la SCI VILLA VERONESE un crédit d'accompagnement sous forme d'une ouverture de crédit de 243.918,43 ç (1.600.000 francs), remboursable en une échéance fixée au 6 mai 1999, au taux d'intérêt PIBOR 3 mois en vigueur, majoré de 2,5 points ; qu'à la seule volonté du prêteur, cette échéance pouvait être prorogée en fonction des besoins de l'emprunteur ; que cet acte prévoyait que tous les mouvements de fonds relatifs à l'opération immobilière financée (notamment les appels de fonds faits auprès des acquéreurs) seraient obligatoirement centralisés sur un compte courant no08910038060 ouvert à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS ;
D'EPARGNE ILE DE FRANCE PARIS, en sa qualité de caution, de la compensation des créances opérée dans les rapports entre eux et le liquidateur de la société venderesse, [*constater que cette demande est nouvelle au sens de l'article 564 du nouveau Code de procédure civile, comme ne correspondant à aucune des exceptions prévues par ce texte, *]en conséquence, déclarer la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS irrecevable en sa demande d'inopposabilité de la compensation opérée, [*la condamner à donner main-levée de son hypothèque conventionnelle et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt, *]dire que cette demande tend aux mêmes fins que celles soumises au tribunal et nest pas nouvelle au sens de l'article 564 du nouveau Code de procédure civile, la déclarer recevable, [*subsidiairement, dire que la demande d'inopposabilité de la compensation est mal fondée, *]dire que le préjudice réellement subi par eux s'élève à la somme de 117.170 euros, [*condamner la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS à réparer l'entier préjudice subi par eux, *]fixer leur créance au passif de la SCI VILLA VERONESE, [*condamner la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS à leur verser la somme de 30.000 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens incluant le coût de l'expertise. Vu les conclusions en date du 20 janvier 2006 par lesquelles Me Marie-Dominique DU X..., ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI VILLA VERONESE et de la société ELYBAT, demande à la Cour de : *]statuer ce que de droit sur les appels principal et incident, [*déclarer irrecevable toute demande de condamnation formée à son encontre ès-qualités, *]condamner la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS et les époux Y... aux dépens de première instance et d'appel, SUR CE
Considérant qu'il résulte de l'ensemble des courriers régulièrement produits aux débats que : [* la SCI VILLA VERONESE n'ayant pas remboursé à l'échéance convenue du 6 mai 1999 le crédit de 1.600.000 francs, la CAISSE D'EPARGNE l'a mise en demeure, par courrier recommandé avec avis de réception du 17 juin 1999, de régler l'encours du crédit, s'élevant alors à 777.604,67 francs (118.545,07 ç), *] par courrier du 21 juin 1999, la SCI VILLA VERONESE a demandé à la CAISSE D'EPARGNE de proroger pour trois mois le crédit mais de le ramener à la somme de 1.000.000 francs (152.449,01 ç), les travaux étant réalisés à 90% et la livraison des appartements devant intervenir fin juillet 1999 ; qu'elle précisait qu'elle restait à percevoir des acquéreurs une somme de 1.702.700 francs (259.574,94 ç) et elle lui communiquait un bilan de trésorerie faisant apparaître une situation positive finale de 540.086,65 francs (82.335,68 ç), [*par lettre du 25 juin 1999 faisant référence à sa visite du chantier, la CAISSE D'EPARGNE a accepté de reporter l'échéance du crédit, ramené à 1.000.0000 francs, jusqu'au 30 septembre 1999, *]à l'échéance du 30 septembre 1999, la CAISSE D'EPARGNE a, par courrier recommandé du 11 octobre 1999, mis en demeure la SCI VERONESE de lui régler la somme de 913.257,32 francs (139.225,18 ç) au titre du crédit, [*par courrier du 26 octobre 1999, la SCI VILLA VERONESE a demandé une nouvelle prorogation du crédit de 152.449,02 ç pour un délai de trois mois, *] par courrier recommandé du 29 octobre 1999, la CAISSE D'EPARGNE a répondu qu'elle acceptait à titre tout à fait exceptionnel de proroger son concours d'un mois, soit jusqu'au 30 novembre 1999, [* la SCI lui a alors indiqué qu'elle était dans l'incapacité de rembourser ce crédit au 30 novembre 1999, *]par lettre recommandée avec avis de réception du 26 novembre 1999, la CAISSE D'EPARGNE lui a répondu qu'elle ne prolongerait pas davantage le crédit d'accompagnement et qu'elle procédait au transfert du dossier
au service contentieux, [* par lettre recommandée avec avis de réception du 21 décembre 1999, la SCI VILLA VERONESE lui a écrit que le décalage significatif du délai de livraison était dû aux exigences très particulières des acquéreurs et au dépôt de bilan de deux entreprises sous-traitantes, que le solde des ventes restant à percevoir s'élevant à plus d'1.500.000 francs (228.673,52 ç) et "qu'eu égard à la modeste ampleur des travaux restant à réaliser", la situation positive de l'opération n'était pas compromise, *]par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 janvier 2000, la CAISSE D'EPARGNE a mis en demeure la SCI VILLA VERONESE ainsi que les cautions de lui payer la somme de 149.246,39 ç (978.992,18 francs) en remboursement du crédit venu à échéance le 30 novembre 1999 ;
Considérant en premier lieu que le tribunal ne pouvait retenir la responsabilité de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS en faisant peser sur elle l'obligation de vérifier si les primes des polices d'assurance dommages-ouvrage et responsabilité civile avaient été effectivement réglées ; que cette vérification appartenait le cas échéant aux acquéreurs, qui, selon les termes de l'acte de vente, pouvaient exiger du vendeur copie des quittances de paiement des primes d'assurances ;
Qu'en second lieu, la CAISSE D'EPARGNE a accordé une prorogation d'un crédit d'1.000.000 francs entre le 6 mai 1999 et le 30 novembre 1999 soit 7 mois pour permettre l'achèvement du chantier, après avoir effectué une visite sur place avant d'accorder le premier report de remboursement , sans qu'il résulte des éléments sus-visés qu'à cette époque la SCI VILLA VERONESE présentait une situation irrémédiablement compromise ou que des irrégularités manifestes aient nécessité de la part de la banque des investigations particulières, étant relevé que le jugement du tribunal de grande instance d'EVRY du 13 février 2001, ayant prononcé le redressement judiciaire de la SCI
VILLA VERONESE, a fixé la date de cessation des paiements au 2 février 2001, que le prix de vente des appartements (aux époux Y..., aux époux G... et aux consorts H...) représentait environ 5.000.000 francs, et que la banque bénéficiait, en garantie de l'ouverture de crédit consentie le 7 mai 1998, d'une inscription du privilège de prêteur de deniers à hauteur de 1.400.000 francs et d'une hypothèque conventionnelle à concurrence de 200.000 francs, ainsi que de deux engagements de cautions ;
Considérant qu'en sa qualité de prêteur de deniers, aucune faute susceptible d'avoir contribué au retard ne peut être caractérisée à l'égard de la CAISSE D'EPARGNE; que dès lors, les époux Y... doivent être déboutés de toutes leurs demandes à son encontre ;
Considérant que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS soutient que la compensation opérée par les premiers juges lui est inopposable et sollicite la condamnation des époux Y... à lui payer la somme de 53.357,16 ç, solde du prix de vente ; qu'elle conclut qu'en compensant ce solde du prix de vente restant dû par les époux Y... avec la somme de 60.170 ç, montant de l'indemnisation du préjudice subi par eux, le tribunal a implicitement considéré que cette compensation lui était opposable et que les époux Y... était libérés du paiement du solde du prix tant à l'égard de la SCI VILLA VERONESE qu'à son égard, qu'une telle compensation lui est inopposable et ne peut pas constituer à son égard un paiement libératoire, tant au regard des dispositions de l'ouverture de crédit du 7 mai 1998 qui prévoit que dans chaque acte de vente, il devra être stipulé que le prix ou le paiement du prix devra, pour être libératoire, être effectué au compte courant centralisateur no08910038060 ouvert dans les livres de la CAISSE D'EPARGNE que de celles de l'acte authentique de vente du 15 Juillet 1998 qui stipule: "Toutes les sommes dues à la société venderesse au titre de la
présente vente seront payables au siège de la société venderesse en un chèque établi à l'ordre de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS, compte numéro 08910038060.Tout paiement fait différemment n'étant pas libératoire" ;
Mais considérant qu'en première instance, les époux Y... ont sollicité la compensation entre la somme retenue au titre de l'indemnisation de leur préjudice et le solde du prix de vente dont ils étaient redevables ;
Que dans ses dernières écritures du 24 février 2004 devant le tribunal, la CAISSE D'EPARGNE a conclu en ces termes au paragraphe "sur le préjudice invoqué par M et Mme Y..." : "... En revanche, il devra être tenu compte de ce que Monsieur et Madame Y... n'ont toujours pas payé le solde du prix de vente de 53.357,16 ç. A suivre leur raisonnement, cette somme placée depuis le mois de novembre 1998 à ce jour leur a rapporté une somme de 12.005,36 ç à titre d'intérêts (53.357,16 ç x4,5%x60 mois).Cette somme doit donc venir en déduction du préjudice qu'ils allèguent . Enfin l'appartement que M et Mme Y... ont acquis en 1998 pour un prix de près de 260.000 ç- qu'ils n'ont pas intégralement payé à ce jour-a été évalué cinq ans plus tard en 2003 entre 365.000 et 380.000 ç.Cette importante plus-value de près de 100.000 ç en cinq ans, soit près de 10% par an, résulte pour une large part des prestations de grande qualité réalisées pendant l'expertise avec les fonds versés par la CAISSE D'EPARGNE dans le cadre de la garantie d'achèvement..." ;
Considérant que la CAISSE D'EPARGNE n'a à aucun moment soulevé devant les premiers juges l'inopposabilité à son égard de la compensation expressément demandée par les époux Y... et n'a tiré aucune conséquence du non paiement du solde du prix de vente sur le compte spécifique ouvert dans ses livres , sollicitant du tribunal seulement qu'il "constate" que ces derniers n'avaient pas payé le solde du prix
de vente et qu'il les déboute de l'ensemble de leurs demandes ; qu'elle a sollicité également leur condamnation au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure et aux dépens ;
Considérant qu'en conséquence il y a lieu de considérer que la demande de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS tendant à voir juger que le paiement par compensation du solde du prix de vente dû par les acquéreurs lui est inopposable et n'est pas libératoire à son égard et tendant par voie de conséquence à la condamnation de M et Mme Y... à lui payer la somme de 53.357,16 euros, correspondant au solde du prix de vente, est une demande nouvelle irrecevable en cause d'appel, ainsi que le soutiennent à juste titre les époux Y... ;
Considérant que parallèlement, alors qu'ils ont sollicité devant les premiers juges le bénéfice d'un paiement du solde du prix de vente par l'effet de la compensation, les époux Y... ne se sont pas pour autant prévalus des termes du contrat d'ouverture de crédit du 7 mai 1998 qui prévoit en leur faveur en son titre II intitulé "revente des lots composant l'immeuble" que "l'emprunteur stipule du prêteur en faveur de tout acquéreur que ledit prêteur ne pourra exercer ses droits hypothécaires à l'encontre des acquéreurs, qui justifieront avoir satisfait aux obligations leur incombant en vertu de leur acte d'acquisition"et que "le prêteur s'engage irrévocablement à donner, aux frais de l'emprunteur qui s'y oblige, mainlevée des inscriptions lui profitant sur les lots vendus dès lors que le prix correspondant aux lots à dégrever, en ce compris toutes révisions et accessoires, aura été intégralement payé par l'acquéreur concerné ", et ils n'ont pas sollicité du tribunal la main-levée de " l'hypothèque conventionnelle" de la CAISSE D'EPARGNE, étant relevé que cette dernière bénéficie non seulement d'une hypothèque conventionnelle
complémentaire en vertu de l'acte de prêt du 7 mai 1998 mais également d'une hypothèque conventionnelle garantissant les sommes qu'elle serait amenée à régler au titre de la garantie d'achèvement ; que les époux Y... ne sont pas fondés à soutenir cette demande tend aux mêmes fins que l'indemnisation de leur préjudice résultant du retard dans la livraison ou qu'elle était virtuellement comprise dans leurs demandes initiales, alors qu'il s'agit de deux demandes distinctes n'ayant pas le même objet ; que la CAISSE D'EPARGNE est donc bien fondée à soulever l'irrecevabilité de cette demande, nouvelle en cause d'appel ;
Considérant que faisant l'exacte appréciation des éléments de la cause et des justificatifs produits, à nouveau débattus en cause d'appel, les premiers juges ont, par de justes motifs, alloué aux époux Y... la somme de 60.170 ç , en réparation des préjudices subis ;
Considérant que l'équité commande de ne pas attribuer de somme au titre des frais non compris dans les dépens d'appel ; que le jugement doit être réformé en ce qu'il a condamné la CAISSE D'EPARGNE à payer aux époux Y... la somme de 3.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Considérant que les époux Y..., qui succombent en leurs demandes, supporteront les dépens d'appel ; que le jugement entrepris doit être également réformé en ce qu'il a mis à la charge de la CAISSE D'EPARGNE les dépens de première instance, lesquels doivent être mis à la charge de Me DU X... en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI VILLA VERONESE, au passif duquel la créance des époux Y... a été fixée par le jugement entrepris ; PAR CES MOTIFS LA COUR,
Statuant publiquement, contradictoirement,
Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a : *constaté la
défaillance de la CAISSE D'EPARGE D'ILE DE FRANCE à son obligation générale de prudence et dit qu'elle sera tenue, in solidum et à concurrence de moitié, au paiement de l'indemnisation du retard dans la livraison, après compensation avec le solde du prix de vente consigné, soit 3.406,42 euros, *l'a condamnée à verser aux époux Y... la somme de 3.000 ç en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens incluant le coût de l'expertise,
Statuant à nouveau et, y ajoutant,
Déboute les époux Y... de toutes leurs demandes à l'encontre de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS,
Déclare irrecevables la demande de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILLE DE FRANCE PARIS tendant à dire que le paiement par compensation du solde du prix de vente dû par les acquéreurs lui est inopposable et à voir condamner les époux Y... à lui payer la somme de 53.357,16 euros, solde du prix de vente de l'immeuble ainsi que la demande des époux Y... tendant à la condamnation de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS à donner mainlevée de son hypothèque conventionnelle sous astreinte,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à la somme de 60.170 ç le montant du préjudice global subi par les époux Y... et fixé à la somme de 6.812,84 ç leur créance à l'égard de leur vendeur, Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties, Dit que les dépens de première instance seront supportés par Me DU X... en sa qualité de liquidateur de la SCI VILLA VERONESE,
Condamne les époux Y... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé.
Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé.
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,