Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 5 JUIN 2012
(no 170, 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 01933
Décision déférée à la Cour :
jugement du 10 juin 2010- Tribunal de Grande Instance de MEAUX-RG no 05/ 04638

SCP ALAIN F..., YVES G..., GUY E..., ANTOINE H..., MARC I...-SCP titulaire d'un Office notarial, agissant poursuites et diligences de son gérant.
11 bis place du Général Leclerc
92300 LEVALLOIS PERRET
Représentée par la SCP SCP Jeanne BAECHLIN (Me Jeanne BAECHLIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0034)
Assistée par Me Anne-Sophie PREVEL (avocat au barreau de PARIS, toque : P238)
SCP LEFEVRE PELLETIER

Société L'APPART, prise en la personne de ses représentants légaux.
40 rue de Bezons
92400 COURBEVOIE
Représentée et assistée de la SCP J... (Me Mireille J...) (avocats au barreau de PARIS, toque : J136) et Me Vincent MERAT (avocat au barreau de PARIS, toque : D1200) qui a fait déposé son dossier
Monsieur Jean-Christophe Stéphane X...

92400 COURBEVOIE
Représenté par Me Luc COUTURIER de la SELARL HANDS Société d'Avocats (avocat au barreau de PARIS, toque : L0061)
Assisté par Me Olivier ROGERE (avocat au barreau de PARIS, toque : E1682)
Madame Carole Renée Eléonore Y... épouse X...

92400 COURBEVOIE
Représentée par Me Luc COUTURIER de la SELARL HANDS Société d'Avocats (avocat au barreau de PARIS, toque : L0061)
Assistée par Me Olivier ROGERE (avocat au barreau de PARIS, toque : E1682)
Madame Najla Z...

77600 BUSSY SAINT GEORGES
Représentée par la SCP GALLAND-VIGNES (Me Marie-catherine VIGNES) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0010)
Assistée par Me Philippe LEFEBVRE (avocat au barreau de MEAUX)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 avril 2012, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN

- contradictoire
-rendu publiquement en l'empêchement du président de chambre par Madame Brigitte HORBETTE conseiller ayant délibéré
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé en l'empêchement du président de chambre par Madame Brigitte HORBETTE conseiller ayant délibéré, et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**********
Par un mandat exclusif consenti le 25 août 2004 pour une durée de trois mois, avec tacite reconduction par période de trois mois jusqu'au 25 août 2005 au plus tard, M. Riad A... et Mme Najla Z..., son épouse, ont confié à la société l'Appart la vente de leur appartement sis..., pour le prix de 450 000  hors commission d'agence, étant prévu qu'en cas de réalisation de la vente, l'acquéreur verserait au mandataire une rémunération fixée à 5 % TTC.
Il était prévu que pendant toute la durée du mandat et de ses renouvellements le mandant s'interdisait de négocier directement ou indirectement la vente du bien et que pendant les 18 mois suivant l'expiration ou la résiliation du mandat de la société l'Appart, le mandant s'interdisait de traiter avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire.
Après avoir divorcé de M. A... le 2 septembre 2004, Mme Z... est devenue la seule propriétaire du bien.
Le 24 octobre 2004, Mme Z... a adressé un courrier à la société l'Appart ainsi rédigé :
" L'engagement que nous avons signé, à savoir l'exclusivité de trois mois concernant la vente de mon appartement, ne sera pas reconduit à la fin de ce délai.
Je laisserai néanmoins la vente de mon bien chez vous mais également dans d'autres agences ".
A la suite d'une visite des lieux par Mme X... le 10 novembre 2004, la société l'Appart a fait signer aux époux Jean-Christophe X... le 16 novembre 2004 une lettre-proposition d'achat pour ledit appartement, au prix de 455 000  incluant la rémunération du mandataire, valable jusqu'au 23 novembre 2004.
Par acte sous seing privé du 19 novembre 2004, Mme Z... a signé avec les époux X... une promesse synallagmatique de vente, sous conditions, au prix de 435 100 , en ce non compris la commission d'agence à la charge des acquéreurs d'un montant de 22 900 .
La société l'Appart a notifié aux époux X..., les 23 et 24 novembre 2004, par lettre recommandée avec avis de réception, un exemplaire original de la promesse de vente, puis par un courrier du 29 novembre 2004 a transmis à M. E..., notaire membre de la Scp F...-G...-E...-H...& I..., titulaire d'un office notarial à Levallois-Perret, la promesse de vente ainsi qu'un chèque de dépôt de garantie remis par les époux X... de 23 500 , afin que le notaire prépare l'acte authentique de vente.
M. E...ayant parallèlement reçu le courrier du 1er Décembre 2004 des époux X..., par lequel ces derniers entendaient exercer leur faculté de rétractation, au motif que la superficie Carrez serait inférieure à celle figurant dans la proposition d'achat établie par l'agence l'Appart, en a, par un courrier du 3 décembre 2004, informé la société l'Appart, et, sans même procéder à l'ouverture d'un dossier en son étude, lui a renvoyé l'ensemble des documents, avec restitution du chèque des époux X....
De son côté, Mme Z..., informée par un appel téléphonique du gérant de la société l'Appart de la rétractation des époux X..., a poursuivi la vente de son bien et a signé les 3 et 4 décembre 2004 des mandats de vente sans exclusivité avec diverses agences, dont l'agence Préférence, au prix de 458 000 .
Le 10 décembre 2004, Mme Z... a signé, par l'intermédiaire de l'agence Préférence, un compromis de vente sous seing privé avec les époux Frédéric B..., au prix net vendeur de 430 000 , les honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur étant fixés à 12 000 , l'acte enregistré le 13 décembre suivant, prévoyant, en sa page 16, une faculté de substitution par laquelle l'acquéreur pouvait se substituer toute autre personne physique ou morale qu'il se réservait de désigner.
Par acte authentique du 30 mars 2005, établi par M. J..., notaire, avec la participation de M. E..., notaire assistant la venderesse, Mme Z... a vendu son appartement aux époux X..., se substituant aux époux B..., l'acte précisant que la vente a été négociée par l'agence Préférence.
C'est dans ce contexte que la société l'Appart, faisant valoir que Mme Z... a cédé les biens pour lesquels elle lui avait donné mandat à des acquéreurs qui lui furent présentés par elle-même, sans l'avertir ni la rémunérer, alors qu'elle ne pouvait ignorer avoir à faire aux mêmes acheteurs, les époux X..., dont l'état-civil complet figurait dans la promesse de vente du 19 novembre 2004, a assigné devant le tribunal de grande instance de Meaux Mme Z... pour obtenir paiement de la somme de 21 200  à titre d'indemnité forfaitaire.
Mme Z... ayant assigné en intervention et en garantie la Scp Notariale, laquelle, à son tour, a assigné en garantie les époux X..., la société l'Appart a dès lors demandé la condamnation in solidum de Mme Z..., du notaire et des époux X... à lui payer la somme de 21200 , en faisant valoir que M. E..., qui a eu en mains la première promesse de vente et a disposé d'un temps de réflexion suffisant, a commis une négligence lui causant préjudice, a donc engagé sa responsabilité à son égard sur le fondement de l'article 1382 du code civil et que les époux X... ont agi de façon dolosive et frauduleuse en utilisant leur cousin, M. B..., comme prête-nom, aux fins d'acquérir un bien à un prix renégocié, en réglant une commission d'agence inférieure aux usages du marché.
Mme Z..., invoquant sa bonne foi, pour n'avoir été avisée de la substitution que le jour de la signature chez le notaire, alors qu'il n'a pas été porté à sa connaissance que les époux X... étaient les personnes lui ayant fait la proposition d'achat initiale, dès lors qu'au delà de la seule homonymie, elle ne pouvait les reconnaître, ne les ayant jamais vus, même lors de la visite des lieux, puisque seul son fils était alors présent et qu'il ne se trouvait pas chez le notaire, a contesté avoir commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle, a essentiellement soutenu que la société l'Appart ne pouvait se prévaloir d'une clause pénale figurant dans un mandat dénoncé, et à l'appui de son appel en garantie à l'encontre du notaire, a fait valoir que ce dernier, parfaitement informé de la promesse de vente initiale pour avoir reçu le chèque de garantie et le courrier de rétractation, a manqué à son obligation d'information et de conseil à son égard, qu'enfin les époux X..., alors qu'elle avait régulièrement fait établir un métrage selon la loi Carrez, lequel est resté constant dans les différents actes, ont utilisé un subterfuge et que seule leur responsabilité pourrait être recherchée par la société L'Appart.
L'office notarial a contesté toute faute en faisant essentiellement valoir, au regard de ses obligations de conseil et d'information vis à vis de sa seule cliente, qu'il n'avait pas eu, à la différence de Mme Z..., laquelle disposait en revanche de toutes les précisions utiles, connaissance de la situation exacte, tandis que la faute des époux X..., qui n'étaient pas ses clients et qui se sont abstenus de révéler l'historique de la situation, est de nature à le décharger de toute responsabilité, ce indépendamment de l'assurance garantissant sa responsabilité civile professionnelle ; en effet, d'une part, si la substitution d'acquéreurs a eu lieu les 27 et 28 janvier 2005, aux termes d'un acte reçu par M. J..., notaire, la collaboratrice de M. E...n'en a été informée que le 29 mars 2005, la veille de la signature de l'acte authentique, ce qui ne permettait pas d'informer la cliente plus tôt, d'autre part l'étude n'a jamais été destinataire du mandat de vente initial et n'a pas eu le temps d'étudier la promesse du 19 novembre 2004, transmise seulement le 29 novembre 2004, alors qu'elle a restitué les pièces et le chèque de garantie dès le 3 décembre 2004, enfin, vis-à-vis de la demande de la société L'Appart, il n'existe aucun lien de causalité entre la prétendue faute qui lui est imputée et le préjudice de l'agence, puisque s'il avait attiré l'attention de sa cliente, laquelle aurait refusé de régulariser la vente, aucun honoraire de négociation ou clause pénale n'aurait été dû à la société l'Appart.
Les époux X... ont fait valoir pour l'essentiel que Mme Z... a mis fin le 24 octobre 2004 au mandat exclusif de la société L'Appart à laquelle elle a précisé qu'elle mettait le bien en vente dans d'autres agences, que toutes les autres parties connaissaient leur existence, qu'ils n'ont fait qu'user de la faculté de rétractation prévue par la loi dès lors qu'ils avaient constaté que la superficie Loi Carrez était inférieure à celle figurant dans la proposition d'achat de la société L'Appart, laquelle n'avait donc pas respecté ses obligations dans la détermination de la superficie et du prix du bien, que la substitution qu'ils ont opérée ne présente aucun caractère frauduleux et ne résulte que de l'opportunité d'une baisse substantielle de prix, apparue seulement après leur rétractation, qu'ils se sont normalement acquittés des frais de la seconde agence et n'ont pas à garantir le notaire de son éventuelle faute professionnelle.
Par jugement en date du 10 juin 2010, le tribunal a :
- condamné solidairement Mme Z..., M et Mme X... et la Scp F...-G...-E...-H...-I...à verser à la société l'Appart la somme de 21 200 ,
- condamné la Scp notariale à garantir Mme Z... de toutes condamnations prononcées à son encontre,
- débouté la Scp notariale de sa demande de garantie dirigée contre M. et Mme X...,
- débouté Mme Z... de ses demandes de dommages et intérêts contre la société l'Appart et la Scp notariale,
- condamné in solidum Mme Z..., M. et Mme X... et la Scp F...-G...-E...-H...-I...aux entiers dépens ainsi qu'à verser à la société l'Appart la somme de 1500  au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Scp F...-G...-E...-H...-I...à payer à Mme Z... la somme de 1500  au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Vu l'appel interjeté le 2 février 2011 par la Scp notariale F...-G...-E...-H...-I..., ci-après le notaire,
Vu les conclusions déposées le 9 août 2011 par le notaire qui demande d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a débouté Mme Z... de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre du concluant, statuant à nouveau,
à titre principal,
- de dire que le notaire n'a pas commis de faute et que ni l'agence immobilière ni Mme Z... n'apportent la preuve d'un préjudice indemnisable par le notaire, en conséquence-de débouter toutes les parties de toutes leurs demandes à son encontre,
à titre subsidiaire,
- de dire fautif le comportement des époux X... et de les condamner à garantir le notaire des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, de débouter les parties de toutes autres demandes,
en tout état de cause,
- de condamner solidairement les époux X... ou toute partie succombante à lui verser la somme de 5000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les entiers dépens,
Vu les conclusions déposées le 9 décembre 2011 par Mme Z... qui demande d'infirmer le jugement, statuant à nouveau, sous divers constats, de débouter l'agence l'Appart de toutes ses demandes, et recevant Mme Z... en ses demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts,
- d'une part à l'encontre de l'agence, pour procédure abusive et vexatoire initiée par cette dernière à son encontre, ce sur le fondement de l'article 1382 du code civil, de condamner cette dernière à lui payer la somme de 5000  de dommages et intérêts
-d'autre part à l'encontre du notaire, pour des manquements à son devoir de conseil et d'information ayant engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil et entraîné pour elle des conséquences dommageables, notamment sur son état de santé, de le condamner à lui payer la somme de 10 000  à titre de dommages et intérêts,
à titre subsidiaire,
- de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné le notaire à garantir la concluante de toutes condamnations prononcées à son encontre,
en tout état de cause,
- de débouter toute partie de toute demande à son encontre,
y ajoutant,
- de condamner tout succombant à lui payer la somme de 7000  en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer tous les dépens,
Vu les conclusions déposées le 9 décembre 2011 par les époux X..., qui demandent d'infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer la somme de 21000  ainsi que toutes autres condamnations prononcées à leur encontre, de confirmer le jugement pour le surplus notamment en ce qu'il a débouté le notaire de sa demande en garantie à leur encontre, de débouter tant la société l'Appart que le notaire de toutes leurs demandes, de condamner le notaire à leur payer la somme de 3000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les entiers dépens,
Vu les conclusions déposées le 26 mars 2012 par la société l'Appart qui demande de confirmer le jugement, y ajoutant, de condamner Mme Z... à lui verser la somme de 3000  pour procédure abusive et injustifiée, de condamner in solidum les parties à lui verser la somme de 2000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les entiers dépens.

Considérant que seule la société l'Appart demande la confirmation du jugement déféré en ses principales dispositions ; que pour les autres parties, qui reprennent pour l'essentiel devant la cour les prétentions par elles déjà développées en première instance et sus-visées, il convient d'exposer ci-après l'argumentation qu'elles soutiennent plus précisément à l'appui de l'infirmation qu'elles sollicitent ;
Considérant que le notaire, appelant, demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a solidairement condamné à verser à l'agence Appart la somme de 21 200  au titre de la clause pénale, montant qui lui apparaît en tout état excessif au regard de la durée de trois mois du mandat confié et de l'absence de justification par l'agence de diligences particulières, alors que la commission perçue par l'agence Préférence est d'un montant inférieur de moitié, et dont il demande qu'il soit à tout le moins réduit ;
Considérant que le notaire fait valoir qu'il n'a pu engager sa responsabilité à l'égard de l'agence immobilière, la société l'Appart, dès lors d'une part qu'il soutient n'avoir pas commis de faute au regard des seuls éléments de fait qui étaient à sa connaissance et d'autre part qu'il relève l'absence de tout lien de causalité entre le manquement au devoir d'information qui lui est reproché par Mme Z..., laquelle prétend que mieux informée, elle aurait refusé de régulariser l'acte au profit des époux X..., hypothèse dans laquelle l'agence n'aurait donc pu prétendre à aucune indemnité et le préjudice invoqué par ladite agence qui réclame le paiement d'une indemnité contractuelle, alors que ce préjudice est imputable à la mauvaise foi des époux X... dans l'exécution de la convention ; qu'il fait valoir qu'il ne peut en outre, compte tenu de l'effet relatif des contrats, être solidairement tenu, avec les parties audit contrat, du règlement de la clause pénale alors qu'il est un tiers à la convention ;
Considérant qu'il rappelle, sur le déroulement des faits, que l'agence l'Appart lui a transmis, par un courrier du 29 novembre 2004, la promesse de vente signée le 19 novembre précédent entre Mme Z... et les époux X... ainsi qu'un chèque de dépôt de garantie de 23 500  afin qu'il puisse préparer l'acte authentique, qu'il a reçu dès le 1er Décembre un courrier des époux X... par lequel ces derniers exerçaient leur faculté de rétractation, ce qui l'a conduit, par un courrier du 3 décembre 2004, à en informer la société l'Appart et à restituer aux époux X... leur chèque du dépôt de garantie, renvoyant en conséquence l'ensemble des documents sans même procéder à l'ouverture d'un dossier en son étude ; que lorsqu'une nouvelle promesse de vente a été signée le 10 décembre 2004 par les soins de l'agence Préférence, c'est M. J..., notaire des acquéreurs qui devait recevoir l'acte authentique de vente avec l'assistance de M. E..., assistant le vendeur, mais que c'est seulement la veille du rendez-vous de signature, prévue le 30 mars 2005 en l'étude de M. J..., que la collaboratrice en charge du dossier à l'étude de M. E...a appris, par la lecture du projet d'acte authentique, qu'une substitution était envisagée au profit des époux X... ;
Considérant que le notaire soutient que c'est donc à tort que les premiers juges ont retenu sa responsabilité et l'ont condamné solidairement avec les autres défendeurs au paiement de la somme de 21 200  au titre de la clause pénale au profit de la société l'Appart, en considérant qu'il a nécessairement eu connaissance de la difficulté relative à l'identité des acquéreurs, s'appuyant sur l'attestation non régulière en la forme au regard de l'article 202 du code de procédure civile, aucune pièce d'identité n'étant annexée et contestable sur le fond, attribuée à M. C..., compagnon de Mme Z..., mais en réalité, au visa de la pièce No 9, rédigée par cette dernière, selon laquelle M. E...aurait évoqué l'existence possible d'une difficulté lors du rendez-vous de signature, c'est à dire aurait nécessairement compris qu'il pouvait y avoir fraude aux droits de l'agence immobilière l'Appart puisqu'il ne peut démontrer que la difficulté alléguée était étrangère à la situation particulière des époux X... ; que pourtant la difficulté soulevée n'avait aucun lien avec l'identité des acquéreurs mais concernait la vérification du respect du formalisme de la loi SRU quant à la faculté de rétractation des époux X... compte tenu de la substitution opérée à leur profit, le projet d'acte de vente du 29 mars 2005 n'en faisant pas état ; qu'il conteste en conséquence avoir manqué à ses obligations, plus particulièrement à son devoir de conseil dont il souligne qu'il n'est dû qu'à ses seuls clients, rappelant qu'il n'a pas été le rédacteur du second compromis, ni de l'acte de substitution et qu'il n'a pas eu connaissance, ce qui est déterminant pour l'appréciation de sa responsabilité, des termes de la première promesse et du mandat d'exclusivité à la société l'Appart, ainsi qu'exposé ci-avant, en l'absence de dossier ouvert compte tenu du laps de temps très court entre la réception de la promesse et la rétractation des acquéreurs ; que dans ces conditions, il ne pouvait faire aucun rapprochement avec les signatures du premier compromis, ni garantir le droit à rémunération de la société l'Appart ; qu'il ajoute que l'opération n'a été menée à terme qu'en raison des conditions de vente obtenues par l'agence Préférence, laquelle a obtenu une baisse du prix net vendeur et a diminué très fortement sa commission ;
Considérant que le notaire conteste également avoir engagé sa responsabilité civile délictuelle à l'égard de Mme Z..., dès lors que son devoir de conseil lui imposant d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui se limite aux risques dont il a effectivement connaissance et par ailleurs ignorés du créancier de l'information, le client, lequel doit faire preuve d'une certaine coopération avec son notaire et, à tout le moins, s'abstenir de dissimuler des informations ; qu'il rappelle, dès lors que Mme Z... se prévaut de ne pas avoir été informée des incidences de la signature de l'acte de vente du 30 mars 2005, en particulier du risque de litige avec la première agence, qu'il n'a été en possession de la première promesse de vente établie par la société l'Appart qu'une journée, qu'il n'en a pas conservé d'exemplaire du fait de la rétractation simultanée des acquéreurs et qu'il n'avait pas connaissance de l'exclusivité consentie par Mme Z..., laquelle n'est pas la règle en matière de mandats de vente, qu'enfin la substitution, bien qu'en date des 27 et 28 janvier 2005, par un acte reçu par M. D..., n'a été à la connaissance de sa collaboratrice que le 29 mars 2005, la veille du rendez-vous de signature, tout le dossier de vente étant monté par une autre étude ; qu'il reproche aux premiers juges, alors que l'attestation de M. C... ne précise pas même la nature du problème évoqué, d'avoir renversé la charge de la preuve en lui imposant de démontrer que la difficulté était étrangère à la situation particulière des époux X..., alors qu'il appartient au contraire à l'agence et à Mme Z... d'établir qu'il avait connaissance de la difficulté, ce que Mme Z... n'est nullement en mesure de faire, ce d'autant qu'elle était, quant à elle, parfaitement informée de la situation puisqu'elle indique, dans ses écritures qu'elle " avait dans le nez les premiers acquéreurs qui s'étaient rétractés au dernier moment... " ; qu'ainsi, dès la première promesse de vente du 19 novembre 2004, acte lu et signé par Mme Z..., mentionnant l'état civil complet des époux X..., la venderesse s'interdisait de traiter avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire, le défaut de respect de cette clause ouvrant droit pour le mandataire, à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d'un montant égal à la rémunération prévue au mandat ; qu'il note que le tribunal a retenu cette circonstance selon laquelle Mme Z... a eu conscience de la difficulté suscitée par l'intervention des époux X... mais qu'elle n'en a pas informé son notaire, ce que confirme M. C... ; qu'elle n'avait donc nullement besoin d'être conseillée et que le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a retenu une faute du notaire à l'égard de Mme Z... ;
Considérant que le notaire demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a aussi débouté de sa demande de garantie par les époux X..., en faisant valoir que le caractère frauduleux du comportement de ces derniers est manifeste, leur réticence étant seule à l'origine du préjudice de l'agence immobilière puisqu'ils ont mis tout en oeuvre, dans un court laps de temps, entre le 1er décembre et le 10 décembre 2004, pour tromper l'ensemble des parties et acquérir le bien moins cher, en se cachant derrière les époux B... avec lesquels ils ont un lien de parenté, faisant une économie de 16 000  sur le prix de vente et de 10 900  sur les honoraires de négociation ; qu'il ne peut être condamné à réparer un préjudice auquel il n'a pas participé et si sa responsabilité est retenue, est bien fondé en son appel en garantie ;
Considérant que Mme Z..., intimée, qui conteste avoir engagé sa responsabilité vis-à-vis de quiconque, demande l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné le notaire à la garantir de toutes condamnations, conteste avoir été informée de la situation, n'apprenant que par un appel téléphonique du gérant de l'agence l'Appart, que les consorts X... s'étaient rétractés sans autre précision, alors que ce point était porté à la connaissance de son notaire M. E...par le courrier du 1er décembre 2004, lequel n'avait pas pris la peine de lui en faire part directement et immédiatement ; qu'ainsi, en situation de divorce, ayant baissé son prix de 450 000  à 435 100  net vendeur, elle a repris sa liberté en révoquant dans les délais le mandat exclusif la liant à l'agence l'Appart pour donner des mandats à d'autres agents immobiliers ; qu'elle précise que contrairement à tous les usages notariés, ce ne sera qu'au jour de la signature de l'acte authentique en l'étude de M. D..., notaire, à laquelle elle a été convoquée de manière informelle quelques jours avant par l'agence Préférence, qu'elle apprendra la substitution d'acquéreur ; qu'elle découvrira le nom des acquéreurs, les consorts X..., pouvant être homonymes de ceux ayant fait à l'origine une proposition d'achat à l'agence L'Appart et qu'elle n'avait jamais rencontrés physiquement auparavant, seul son fils étant présent lors de la visite des lieux par l'agence l'Appart sans être présent le jour de la signature de l'acte chez le notaire, tandis qu'elle-même n'avait pas signé le compromis le même jour que les acheteurs ; qu'après hésitation, assistée par son ami M. C..., et sur les conseils des notaires, elle a ratifié de bonne foi l'acte avec les consorts X..., assistant toutefois, en raison d'un litige dont la teneur ne lui a pas été communiquée, à une discussion de 30 minutes à huis clos entre les notaires présents qui ont conclu que rien ne s'opposait à la vente ;
Considérant que Mme Z... reproche au jugement déféré d'avoir estimé qu'elle n'avait pas résilié le mandat de l'agence l'Appart mais seulement son exclusivité à l'issue du délai de trois mois expirant le 25 novembre 2004 et d'avoir mal apprécié l'attestation de M. C..., son compagnon ; que selon elle, pour un mandat dénoncé et des propositions d'achat non suivies d'effet, l'agence l'Appart est irrecevable à lui réclamer une quelconque somme, soit à titre de clause pénale soit à titre de pourcentage sur la vente, d'autant qu'elle n'a curieusement pas mis en cause les consorts X..., se contentant d'assigner la seule concluante ; qu'elle impute au notaire un manquement à son devoir de conseil, puisqu'il était en possession des précisions fournies par l'agent immobilier sur son mandat initial, du chèque de garantie des consorts X..., transmis par ce dernier le 27 novembre 2004, puis restitué, sans être encaissé, après la rétractation, ainsi qu'un manquement à ses obligations professionnelles puisqu'il aurait dû encaisser le chèque, garder un double du dossier et sollicite donc à titre subsidiaire la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné le notaire à la garantir des condamnations prononcées à son encontre ; que s'agissant des époux X..., la concluante estime que par leurs manoeuvres frauduleuses, ils ont engagé leur responsabilité à son égard, leur argument de rétractation lié à la surface Carrez du bien étant sans pertinence dès lors qu'elle avait rempli toutes ses obligations pour faire réaliser le métrage ; qu'elle forme à nouveau devant la cour les demandes de dommages et intérêts à l'égard de la société l'Appart et du notaire dont les premiers juges l'ont déboutée à tort, insistant sur le préjudice ayant résulté pour elle de ces tracasseries judiciaires débutées en 2006, avec altération de son état de santé ayant entraîné notamment un congé de longue maladie à compter de septembre 2006 et de nombreux arrêts de travail en 2009 et 2010 ;
Considérant que les époux X..., intimés, demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer la somme de 21000  ainsi qu'en ce qu'il a prononcé d'autres condamnations à leur encontre, faisant valoir qu'ils sont des acquéreurs profanes, qui se sont rétractés au constat que la superficie Loi Carrez était inférieure à celle indiquée dans la proposition d'achat établie par l'agence l'Appart, laquelle n'a pas respecté ses obligations et ne leur a pas fait signer de bon de visite, que c'est conformément à l'article L 271-1 du code de la construction et de l'Habitation qu'ils ont exercé cette faculté, que le bien a été remis en vente par Mme Z... dans diverses agences, que M. B..., cousin de Mme X..., a répondu à une offre d'achat du bien par l'agence Préférence, à un prix moindre et pour une superficie adéquate, que leur substitution ultérieure n'a aucun caractère frauduleux mais n'a été motivée que par la différence de prix imprévisible au moment de la rétractation ; qu'ils ont régulièrement versé à l'agence Préférence sa commission au titre de son mandat ; qu'ainsi en aucun cas, ils n'ont engagé leur responsabilité et ne sauraient prendre en charge la condamnation du notaire au titre de son devoir de conseil, d'autant qu'il les connaissait déjà comme étant ses clients lors de leur rétractation et leur avait adressé le 6 décembre 2004 un courrier prenant acte de la rétractation et leur restituant le chèque de dépôt de garantie de 23500  ; que Mme Z..., qui a accepté de leur vendre le bien alors qu'ils étaient nommément cités dans l'acte notarié, ne saurait feindre, de mauvaise foi, d'avoir découvert qu'ils avaient déjà acquis le bien dans les mêmes conditions de prix et de superficie, alors qu'elle connaissait leur existence ; qu'ils n'avaient aucun motif de dissimuler leur identité puisque toutes les parties en présence avaient connaissance de la première promesse et de la rétractation, ainsi que de la restitution du chèque de dépôt de garantie ;
Considérant que les premiers juges, par des motifs pertinents que la cour ne peut que faire siens, après avoir retenu que la société L'Appart était fondée en sa demande dirigée tant à l'égard de Mme Z... que des époux X... et du notaire, dès lors que ces parties, par leurs fautes respectives, ont concouru à la réalisation d'un même dommage, les a condamnées solidairement à lui verser la somme par elle réclamée de 21 200 , c'est à dire le montant de la clause pénale ;
Considérant, s'agissant en premier lieu du moyen opposé par la venderesse du bien, Mme Z..., relatif à la validité même du mandat donné à la Société l'Appart, que c'est inexactement, au regard des pièces produites, que cette dernière soutient que les premiers juges auraient fait une appréciation erronée à cet égard ; qu'elle prétend en effet à la page 4 de ses écritures, après avoir observé que le mandat exclusif du 25 août 2004 a été donné aussi par son ancien époux, M. Riad A... et que le notaire ne prendra pas même la peine de l'informer directement de l'usage par les époux X... de leur faculté de rétractation, indication qui ne lui sera répercutée que par l'agence, qu'elle a, dans un contexte de divorce, légitimement repris sa liberté en " révoquant dans les délais le mandat donné à l'agence L'Appart pour pouvoir prospecter auprès de nouveaux agents immobiliers " et qu'ainsi le mandat exclusif initial de vente s'est trouvé résilié ; qu'il n'y a pas eu de nouveau mandat régularisé à son nom et signé par elle, pourtant devenue seule propriétaire ; que de même elle s'étonne que l'exercice de la faculté de substitution n'ait pas nécessité la rédaction d'une nouvelle promesse ce qui lui aurait permis de connaître la qualité du substitué et la personne du nouvel acquéreur ;
Considérant que non seulement Mme Z..., dès son courrier du 24 octobre 2004, soit, contrairement à ses explications, bien avant qu'elle ne soit informée de la rétractation des époux X... laquelle n'interviendra que le 1er décembre 2004, a expressément confirmé en son seul nom, se présentant comme la seule propriétaire, le mandat de la société l'Appart, ne mettant fin qu'à son caractère exclusif, mais encore la venderesse a signé le 19 novembre 2004 la promesse synallagmatique de vente, confirmant si besoin était ledit mandat ; que par ailleurs la faculté de substitution ne prévoyait pas la rédaction d'une nouvelle promesse ; que le jugement sera confirmé en conséquence en ce qu'il a considéré que le mandat donné le 25 novembre 2004 n'a jamais été résilié par Mme Z... et était toujours en cours, certes sans exclusivité, lorsque la vente aux époux X... est intervenue par acte authentique du 30 mars 2005, qu'ainsi il était loisible à Mme Z... de vendre son bien sans passer par la société l'Appart mais à condition de ne pas le vendre à un acheteur présenté par la société l'Appart ; que le jugement a donc, à raison, constaté que le défaut de respect des clauses du mandat permettait au mandataire de percevoir une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale, d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue ; qu'il sera confirmé sur ce point ;
Considérant, s'agissant du notaire, qu'il apparaît mal fondé à faire valoir qu'il n'était en tout état de cause débiteur d'un devoir de conseil qu'à l'égard de Mme Z... sa cliente depuis l'origine mais non vis à vis des tiers, dès lors qu'il est établi qu'en l'occurrence, non seulement il n'ignorait rien de l'existence de l'agence l'Appart mais encore il avait été destinataire, par les soins de ladite société, de la première promesse de vente signée par Mme Z... ; que lorsqu'il choisit de ne pas ouvrir de dossier en son étude, alors qu'il a reçu un dossier complet puisqu'un chèque de dépôt de garantie a été émis par les époux X..., lequel leur sera rapidement restitué par ses soins, ni davantage d'adresser une lettre de mise au point à Mme Z..., le notaire fait manifestement preuve d'imprudence, le court laps de temps sur lequel il s'appuie pour justifier d'avoir ainsi procédé, n'étant pas de nature à le décharger de sa responsabilité ni vis à vis de l'agence l'Appart ni vis à vis de Mme Z..., outre le fait qu'il se privait ainsi pour l'avenir d'éléments permettant d'identifier les époux X... qui se seraient avérés très utiles, rien n'autorisant un notaire à se retrancher derrière l'attitude éventuellement fautive de particuliers pour limiter l'étendue d'une responsabilité qui lui est propre ; que certes, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir avisé directement Mme Z... de la substitution d'acquéreurs, dès lors que lui-même, n'étant pas le notaire instrumentaire, n'en a été informé que très tardivement ; que toutefois, comme l'ont considéré à raison les premiers juges, si le notaire n'est le rédacteur ni du second compromis ni de l'acte de substitution, et si son rôle a été limité lors du premier compromis, en revanche M. E...disposait de toutes les informations lors du rendez-vous de signature de l'acte authentique ; qu'il connaissait alors l'existence de la substitution ; qu'au delà des conséquences de sa précédente imprudence, pour s'être privé des moyens d'opérer au sujet des époux X... un rapprochement d'état civil, il a commis une seconde imprudence, que si certes le notaire est fondé à arguer du fait que les premiers juges ne pouvaient s'appuyer uniquement sur l'attestation de M. C..., laquelle effectivement ne précise pas la nature de la difficulté qui a donné lieu à une discussion entre notaires, d'une demi-heure, hors la présence des parties, avant qu'il ne soit indiqué par ses soins, notamment à Mme Z..., qu'elle pouvait signer sans risques, il demeure que M. E..., eu égard à son expérience professionnelle et au caractère assez fréquent de ce type de difficultés, devait prendre conscience du risque de fraude au droit à rémunération de la première agence et notamment aurait dû interroger les parties avec précision, ce qu'il n'allègue pas avoir fait ; qu'il a manqué à son devoir de conseil à l'égard de Mme Z..., dont il n'est pas contesté qu'elle ne connaissait pas physiquement les époux X..., ayant signé le premier compromis hors leur présence ; que certes, Mme Z... a pu également prendre conscience de la difficulté au dernier moment, du fait de la concordance de l'état civil des époux X..., mais les premiers juges ont à juste titre retenu qu'un particulier n'est pas en mesure de mesurer les incidences juridiques et les risques d'une telle situation si le notaire qu'il a choisi ne l'a pas clairement mis en garde ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu le manquement du notaire à son obligation de conseil et l'a condamné à garantir Mme Z... des condamnations prononcées à son encontre ;
Considérant enfin, s'agissant des époux X..., que la pertinence ou non du motif pour lequel ils ont fait, dans le délai légal, usage de la faculté de rétractation qui leur est conférée par l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, n'a pas à être en elle-même appréciée, ce qui rend sans grand intérêt l'argumentation de Mme Z... qui affirme qu'il s'agissait du recours à un subterfuge dès lors que le métrage de la superficie du bien n'avait pas varié entre les divers actes ; qu'en revanche, lors de la substitution par eux opérée, en raison du lien de parenté de Mme X... avec les époux B..., dont l'intervention au second compromis va s'avérer très ponctuelle, ces acquéreurs n'ignoraient rien des circonstances complètes de leur achat, notamment de celles ayant présidé au premier compromis, ni du fait que la société l'Appart les avait présentés la première à Mme Z... ; qu'ils savaient, nécessairement, en rémunérant la seconde agence, qu'ils portaient préjudice à la première agence ; que leur comportement a été à l'évidence fautif, qu'ils ne peuvent se retrancher derrière l'aspect purement économique de leur opération, avec la possibilité pour eux d'acheter à des conditions plus avantageuses, pour le justifier ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu leur faute engageant leur responsabilité ;
Considérant que le surplus de l'argumentation des parties n'étant que la simple reprise, sans y apporter d'éléments nouveaux, de leurs écritures de première instance auxquelles les premiers juges ont répondu par des motifs qui ne souffrent pas la critique, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que Mme Z..., le notaire et les époux X... qui succombent en leurs prétentions supporteront in solidum les dépens d'appel et seront déboutés du surplus de leurs demandes ;
Considérant que l'équité commande en revanche de faire application en appel au profit de la société l'Appart des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en lui allouant à ce titre la somme de 2000  ;
PAR CES MOTIFS,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute Mme Z..., la Scp notariale F...-G...-E...-H...-I..., et les époux X... de toutes leurs demandes, dont celles formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme Z..., la Scp notariale F...-G...-E...-H...-I..., et les époux X... à payer à la société l'Appart la somme de 2000  en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme Z..., la Scp notariale F...-G...-E...-H...-I..., et les époux X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER/ LE PRÉSIDENT