28/08/2006 ARRÊT No06/53 No RG : 05/00082 Décision déférée du 11 Octobre 2005 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 05/00012 GUILHEM COMMUNE DE TOULOUSE C/ Josiane X... épouse Y... DIRECTION DES SERVICES FISCAUX DE LA HAUTE-GARONNE
CONFIRMATION PARTIELLE
RÉPUBLIQUE FRANOEAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS

COUR D'APPEL DE TOULOUSE
Chambre des Expropriations

ARRÊT DU VINGT-HUIT AOUT DEUX MILLE SIX
[***] APPELANT(S) COMMUNE DE TOULOUSE prise en la personne de son maire en exercice Hôtel de Ville Direction des Opérations foncières Place du Capitole 31040 TOULOUSE CEDEX 6 assistée de Maître BOUYSSOU Avocat au barreau de TOULOUSE INTIME(S) Madame Josiane X... épouse Y... Le Courdein 87800 NEXON assistée de Maître NORAY-ESPEIG Avocat au barreau de TOULOUSE
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT SERVICES FISCAUX DE LA HAUTE-GARONNE Brigade des Evaluations Domaniales Bat C 5ème étage Rue de la Cité Administrative 31091 TOULOUSE CEDEX représentés par Monsieur Z... COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 26 Juin 2006, en audience publique, devant la Cour composée de : Président
: C. BABY, Assesseurs
: C. PALERMO CHEVILLARD, juge de l'expropriation pour le département du Tarn, désigné par ordonnance du premier président du 3 décembre 2002
: A. FARSSAC, juge de l'expropriation pour le département du Tarn et Garonne, désignée par ordonnance du Premier Président du 13 décembre 2005 qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : R. GARCIA ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BABY, président, et par R. GARCIA, greffier de Chambre
FAITS ET PROCÉDURE
Le conseil municipal de Toulouse a adopté le 14 décembre 1998 le principe de la constitution d'une réserve foncière dans le secteur de Tibaous, au sud-est du quartier de Saint-Simon. La création de cette réserve foncière a été déclarée d'utilité publique par un arrêté préfectoral du 26 août 1999, qui a été prorogé par un nouvel arrêté du 11 juin 2004.
L'arrêté de cessibilité est du 10 août 2004, et l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 24 septembre 2004 en ce qui concerne les parcelles cadastrées 841 AN 320 pour 1 884 m  (issue de la parcelle AN 120 dont Mme Y... conserve 918 m , sous le numéro AN 321) AN 322 pour 3 317 m  (issue de la parcelle AN 118, dont Mme Y... conserve 276 m  sous le numéro AN 323) et AN 324 pour 1 744 m  (dont Mme Y... conserve 1 064 m  sous le numéro AN 325), soit une emprise totale de 6 945 m  appartenant à Mme Josiane X... épouse Y.... L'expropriée ayant refusé les offres de la commune
expropriante, celle-ci a saisi le juge de l'expropriation de la Haute-Garonne, qui, par jugement du 11 octobre 2005, a alloué à l'expropriée une indemnité de 306 580 ç, soit une indemnité principale calculée au prix de 40 ç/m  , une indemnité de remploi aux taux de 20 % jusqu'à 5 000 ç, 15 % sur les 10 000 ç suivants, et 10 % au-delà, et une indemnité pour plantations de 1 500 ç, outre 1 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
L'expropriante a relevé appel de ce jugement le 1er décembre 2005.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
L'expropriante appelante précise qu'à la date de référence, soit le 8 juin 2001, s'agissant de terrains soumis au droit de préemption urbain, les terrains objet de l'emprise étaient en zone 1 NA, correspondant à des secteurs peu ou pas urbanisés, caractérisés par la présence d'un habitat diffus résultant de la division de parcelles anciennement à usage agricole, et dont les réseaux ne sont pas adaptés. Seules les extensions limitées d'immeubles d'habitation existants et la mise en place d'infrastructures publiques y sont admises.
Elle conclut donc à la confirmation du jugement en ce qu'il a admis qu'il ne s'agissait pas d'un terrain à bâtir au sens de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation, mais qu'il convenait de tenir compte de sa situation privilégiée, dans un quartier de Toulouse.
La difficulté résulte de l'absence de termes de comparaison dans la zone 1 NA : les termes situés en zone U ne sont pas pertinents, et, contrairement à ce qu'a admis le premier juge, ceux situés en zone 3 NA ne le sont pas davantage, tout type de construction y étant admis, sous réserve d'aménagements suffisants en termes de voirie et de réseaux.
Ainsi, la valeur moyenne de 33,37 ç pour des terrains à lotir en zone 3 NA ne peut être retenue une fois actualisée, comme l'a fait le premier juge.
Elle fournit la liste des accords amiables qu'elle a obtenus, et dont les valeurs, selon la date, l'emplacement et les caractéristiques propres des terrains, s'échelonnent de 10,67 à 35 ç/m .
Elle maintient son offre de 30 ç/m  pour les parcelles sous emprise, terrain plat et complanté en arbustes d'ornement, accessible depuis la route de Seysses et longé, à l'opposé, par le petit chemin de Monlong.
Elle conclut à la confirmation pour l'indemnité de plantations, le premier juge lui ayant donné acte de son offre.
Elle demande également la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire accessoire de Mme Y..., qui n'est pas relative à un préjudice indemnisable par les juridictions de l'expropriation.
L'indemnité globale offerte ressort ainsi à 231 685 ç.
Dans son mémoire en réplique, elle maintient que les termes de comparaison concernant des terrains aménagés ou situés en zone UC ne sont pas pertinents. Elle considère également que la modulation de ses offres résulte d'un examen approfondi de la zone, et qu'elle est donc parfaitement justifiée.
Elle rejette les conclusions de l'expert amiable consulté par l'expropriée, qui occulte le fait que les parcelles en cause sont inconstructibles, utilise la méthode de la charge foncière qui est à proscrire en matière d'expropriation, tandis qu'il retient des termes de comparaison non pertinents, puisqu'il s'agit de terrains à bâtir. Elle rappelle ensuite que les taux de l'indemnité de remploi sont
bien ceux qu'elle propose, compte tenu de la baisse des droits de mutation.
Elle conclut au rejet de l'indemnité accessoire, relative à un préjudice éventuel (impossibilité de construire elle-même sur les parcelles expropriées), s'agissant de parcelles inconstructibles, tandis que son affirmation selon laquelle elle ne pourra retrouver un terrain équivalent à moins de 200 ç est infondée : un tel prix ne peut être celui d'un terrain en zone 1NA.
Sa demande de 4 100 ç d'indemnité au titre des 90 chênes plantés sur la parcelle AN119 route de Seysses est sans objet, la parcelle en cause n'étant pas concernée par la présente procédure.
L'expropriée intimée considère que son terrain, eu égard à la nature du sol, à sa configuration, à son emplacement dans un quartier bien équipé, à proximité du centre ville de Toulouse où il n'existe plus de terrains à bâtir, a une valeur très supérieure à l'offre.
Elle considère que le raisonnement suivi par le premier juge, consistant à retenir, en l'absence de terme de comparaison en zone 1 NA, des prix de terrain en zone 3 NA non aménagé est d'autant plus justifié que les opérateurs, comme le souligne le premier juge, ne font pas grande différence entre les terrains en 3 NA et en zone UC. Elle ajoute que l'offre de la ville est incohérente, des terrains visés par l'opération étant évalués uniformément, sans tenir compte du fait qu'ils sont ou non enclavés.
Elle ajoute que l'absence d'aménagement ne peut expliquer une différence aussi considérable entre terrain en zone UC (vente à 160 ç au 72 chemin du Loup en avril 2004) et terrain en zone 1 NA.
Elle demande donc, sur la base du rapport d'expertise qu'elle a obtenu, une valeur de 90 ç/m . Elle ajoute que l'indemnité de remploi, compte tenu de l'impossibilité de trouver de tels terrains à Toulouse, doit être de 25 % jusqu'à 15 245 ç et 20 % au-delà.
Elle sollicite le versement d'une indemnité accessoire de 5 000 ç au titre de l'impossibilité d'utiliser les terrains pour venir habiter près de sa famille qui réside dans le quartier, et de trouver un terrain identique dans le même quartier à moins de 200 ç/m .
Elle demande 4 100 ç pour les plantations figurant sur l'emprise, soit une centaine d'arbres.
Elle sollicite enfin une indemnité de 2 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Le commissaire du gouvernement considère que les termes de comparaison qu'il cite en zone 3 NA ne sont pas directement utilisables, comme l'a fait le premier juge, dès lors qu'il s'agit de terrains constructibles, sous la seule réserve de leur raccordement aux réseaux.
Il ajoute que les accords amiables constituent des termes de comparaison tout à fait pertinents, et conclut que l'offre de la ville est adaptée et doit être retenue.

Conformément à l'article L 13-13 du Code de l'expropriation, il convient d'indemniser l'exproprié de l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
En l'espèce, l'expropriation en cause vise un terrain non bâti, et dont il n'est pas contesté qu'il est, à la date de référence pertinente en l'espèce et sur laquelle les parties s'accordent, situé dans une zone 1 NA du POS applicable.
L'expropriante en déduit qu'un tel terrain ne peut, par application de l'article L 13-15 - II du Code de l'expropriation, être qualifié de terrain à bâtir, faute de répondre à la double condition, juridique et physique, à laquelle ce texte subordonne une telle qualification. Pour sa part, l'expropriée ne tire aucune conséquence de ce fait, s'appliquant au contraire à mettre en valeur les qualités
du terrain pour en déduire que sa valeur ne peut être très différente de celle d'un terrain situé non seulement en zone 3NA, mais même en zone UC : à l'en croire, la valeur d'un terrain serait indépendante de sa classification par le document d'urbanisme applicable. La cour, qui est tenue d'appliquer en la matière des textes d'ordre public parfaitement clairs, ne peut à l'évidence suivre un tel raisonnement. De la même façon, le rapport d'expertise établi à la demande de l'expropriée, en ce qu'il utilise la méthode de la charge foncière, que la cour ne saurait retenir puisqu'elle est fondée sur une hypothèse de construction qui n'a aucun caractère raisonnement. De la même façon, le rapport d'expertise établi à la demande de l'expropriée, en ce qu'il utilise la méthode de la charge foncière, que la cour ne saurait retenir puisqu'elle est fondée sur une hypothèse de construction qui n'a aucun caractère actuel et certain à la date du jugement, à laquelle la valeur du terrain doit être appréciée, ne peut être utilement exploité. Lorsque le même expert dit utiliser la méthode par comparaison, il ne précise pas dans quelle zone du plan d'occupation des sols se situent les termes de comparaison qu'il utilise, ce qui, là encore, disqualifie sa démonstration.
La qualification de terrain à bâtir étant exclue du fait que son classement en zone 1 NA le rend juridiquement inconstructible, dès lors qu'il ne supporte actuellement aucune construction susceptible d'être légèrement agrandie, seule tolérance du POS dans cette zone, et qu'il est en outre dépourvu de tout accès aux réseaux, seul son accès à la voie publique étant assuré sur la route de Seysses, il reste que son emplacement, dans un quartier de Toulouse, impose de lui reconnaître une situation privilégiée, c'est à dire une valeur certes établie à partir de celle d'un terrain agricole, seule qualification possible, par défaut, aux termes de l'article L
13-15-II du Code de l'expropriation, mais d'autant plus élevée que l'on se rapproche du centre de l'agglomération et que le quartier bénéficie d'une cote plus élevée. Sur ce dernier point, le quartier de Saint-Simon, situé au-delà de quartiers sensibles, n'a pas l'attractivité de certains autres quartiers toulousains, ceux du sud-est de la ville par exemple. Même l'expert de l'expropriée n'a pu occulter par ailleurs les éléments défavorables (proximité de l'aérodrome militaire de Francazal, éloignement du centre-ville, éloignement des commerces de proximité et forme allongée des parcelles).
Pour parvenir à la valeur du terrain, il convient donc d'interpréter les termes de comparaison cités, étant entendu qu'aucune des ventes dont il est fait état par les parties, en dehors des accords amiables obtenus dans le cadre de la présente opération, ne concerne des ventes de terrains en secteur 1 NA. Les termes de comparaison situés en secteur U, directement constructibles pour la plupart, leur superficie permettant seulement la construction d'une maison d'habitation individuelle, ou susceptibles de revente simplement après division et réalisation des branchements lorsqu'ils sont acquis par des lotisseurs, ne sont pas pertinents pour évaluer un terrain n'ayant pas ces qualités juridique et physique de constructibilité.
Mais les terrains vendus en secteur 3 NA ne le sont pas davantage :
ils sont juridiquement constructibles, et susceptibles eux aussi d'être acquis, les actes cités en témoignent, par des lotisseurs aptes à les équiper en vue de la revente à des particuliers. Leur valeur de marché sera d'autant plus importante que les frais d'équipement seront modérés au regard de la plus-value attendue d'une telle revente.
Les terrains en zone 1 NA nécessitent des équipements d'une tout autre ampleur, justifiant d'ailleurs l'intervention de la
collectivité à cet effet. Dès lors, ce sont bien les accords amiables qui constituent les termes de comparaison les plus pertinents : les offres acceptées par un grand nombre de propriétaires (28 accords sont énumérés) ont établi un prix de marché susceptible de constituer une référence pertinente, rien ne permettant de penser que toutes ces personnes ont manqué de clairvoyance et n'ont pas eu le souci légitime d'obtenir pour leur bien une indemnité conforme à sa valeur réelle. L'affirmation selon laquelle elles auraient pu être abusées par l'expropriante, eu égard à leur âge, est purement gratuite. Il n'est certes pas prétendu que l'article L 13-16 du Code de l'expropriation serait applicable, mais cela n'enlève rien à la pertinence de ces termes de comparaison.
Le prix offert de 30 ç, pour des parcelles présentant les caractéristiques de celles présentement examinées, conforme au prix accepté pour des terrains de configuration comparable situés à proximité, apparaît dès lors aussi conforme au marché de ce type de terrains, et adapté à l'évolution des prix de l'immobilier en général et localement.
Le jugement sera donc réformé et l'offre jugée satisfactoire en ce qui concerne l'indemnité principale de dépossession, qui sera fixée à 208 350 ç.
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne le calcul de l'indemnité de remploi : les taux sont ceux utilisés uniformément dans le cadre de la présente opération, et ils sont conformes à l'état actuel des frais de mutation, composante essentielle de cette indemnité. Celle-ci s'élève donc à 21 835 ç.
L'indemnité allouée pour les végétaux par le premier juge qui s'est rendu sur les lieux est conforme à l'offre de l'expropriante, et sera donc confirmée, aucun élément n'étant apporté à l'appui de l'appel incident formé de ce chef par l'expropriée. Les photos annexées au
rapport de l'expert immobilier ne permettent pas d'allouer davantage, et l'expertise visant 90 arbres sur la parcelle no 119 hors emprise, dont fait état l'expropriante, ne figure pas au dossier communiqué devant la cour. Enfin, il sera rappelé que la demande d'indemnisation de végétaux occupant la parcelle est contradictoire avec la prétention tendant à voir celle-ci indemnisée comme terrain à bâtir, la construction étant incompatible avec l'encombrement par des arbres.
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnité accessoire : cette indemnité ne vise pas la réparation d'un dommage matériel, actuel et certain, causé par l'expropriation :
il s'agirait d'indemniser l'expropriée d'une part de l'impossibilité de construire sur des terrains qu'elle dit avoir acquis il y a plus de quarante ans à cet effet, alors que ces terrains étaient inconstructibles en l'état du plan d'occupation des sols et que l'expropriation proprement dite lui laisse un reliquat de 2 258 m hors zone 1 NA, d'autre part de l'impossibilité d'acquérir un nouveau terrain équivalent dans le secteur, simple affirmation non démontrée, et par ailleurs imputable, le cas échéant, non pas à l'expropriation, mais à la situation locale de l'immobilier non bâti.
Compte tenu des résultats de l'appel, il n'y a pas lieu d'indemniser l'expropriée des frais irrépétibles exposés par elle devant la cour, la disposition correspondante du jugement étant cependant confirmée. PAR CES MOTIFS,

Statuant à la date du jugement déféré,
Reçoit la ville de Toulouse en son appel,
Y faisant partiellement droit,
Réforme le jugement entrepris sur le quantum de l'indemnité
principale de dépossession,
Fixe l'indemnité principale de dépossession revenant à Mme Josette X... épouse Y... 208 350 ç (deux cent huit mille trois cent cinquante euros),
Confirmant le jugement pour le surplus,
Constate que l'indemnité de remploi se trouve, du fait de la réformation partielle, ramenée à 21 835 ç (vingt et un mille huit cent trente cinq euros),
Déboute Mme X... épouse Y... de son appel incident et de l'intégralité de ses demandes,
Dit n'y avoir lieu d'indemniser l'expropriée au titre des frais irrépétibles exposés par elle devant la cour,
La condamne aux entiers dépens d'appel, en application de l'article 696 du nouveau Code de procédure civile. LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT R. GARCIA