ARRET N° 482 DU 18/11/04 - RG 03/5443 SYND. COPR. TOUR CONAN c/ SCI DE MERVILLE-LE GARREC-SCI JEG
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Mme LE X..., la SCI de MERVILLE et la SCI JEG sont propriétaires chacun de locaux commerciaux situés au rez de chaussée (lots 1, 2 et 3) d'un immeuble en copropriété situé 50 rue du Port à LORIENT, dit TOUR CONAN. Par délibération d'assemblée générale du 17 octobre 2000, la copropriété a décidé de travaux de ravalement et de traitement des éclats de béton et aciers apparents en façade, confiés ensuite sur avis du conseil syndical à la société SOLORPEC. Elle a procédé à un appel de fonds le 28 février 2001. A réception, les trois détenteurs de locaux commerciaux en rez de chaussée ont fait connaître leur opposition à supporter les travaux concernant les balcons en étage (mentionnés au point B du devis SOLORPEC), qu'ils considéraient à la lecture du règlement de copropriété comme étant parties privatives. La SCI JEG ayant vendu ses locaux, le Syndicat a fait opposition sur le versement du prix de vente. Par actes des 9, 10 et 11 octobre 2002, il a assigné les trois copropriétaires en cause devant le tribunal de grande instance de LORIENT, pour dire que l'ensemble de ces travaux de réfection des éclats et aciers, y compris sur les dalles des balcons qu'il considérait comme parties communes, devait être supporté par tous les différents copropriétaires au prorata de leurs millièmes de copropriété. Par jugement du 13 mai 2003, le tribunal a rendu le dispositif suivant
: Dit que les balcons de l'immeuble de la copropriété sise à LORIENT, 50 rue du Port, sont des parties privatives, DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOUR CONAN de toutes ses demandes ; DIT non fondée l'opposition signifiée le 27 août 2001 à la SCP Eric LE FALHER, notaire à PONTIVY par le Syndicat des copropriétaires, ORDONNE la mainlevée de ladite opposition et la remise de la somme de 2.610,27
euros à la SCI JEG ; CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOUR CONAN à payer à la SCI de MERVILLE, la SCI JEG et Yvette LE X... la somme à chacun de 400 i, par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOUR CONAN aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Le Syndicat de copropriété a interjeté appel de cette décision. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, et celui des moyens et prétentions des parties en cause d'appel, il sera fait référence à la décision entreprise, et aux dernières conclusions déposées le 1er avril 2004 par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence TOUR CONAN, et le 20 avril 2004 par la SCI de MERVILLE, Mme LE X... et la SCI JEG. L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 septembre 2004. MOTIFS Il résulte en réalité des photographies versées au débat et non contestées que l'immeuble ne comporte pas de balcons proprement dits, mais un ensemble de loggias couvrant la totalité de sa hauteur, à l'exception du rez de chaussée, et faisant donc partie de son volume général, comme cela est typique de l'architecture des années 1960 et 1970.
Les travaux en cause concernent le traitement des aciers et éclats de béton en sous face de ces loggias. Le Syndicat, en ses écritures, déclare revendiquer la qualité de parties communes, non pas des loggias en elles mêmes, mais seulement du gros ouvre de leurs planchers. Il s'appuie pour ce faire sur les dispositions du règlement de copropriété dont les articles concernés sont reproduits ci après. Article 3
: Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque co-propriétaire, c'est-à dire
: -Les locaux-compris dans son lot avec tous leurs accessoires, notamment : Les carrelages, dalles et en général tous revêtements,
Les plafonds et les parquets (à l'exception des gros oeuvres qui sont parties communes) Les cloisons intérieures avec leurs portes, Les fenêtres et portes-fenêtres, les balcons particuliers, les portes palières, Les enduits des gros murs et cloisons séparatives, Les canalisations intérieures, les radiateurs de chauffage central, Les installations sanitaires des salles de bains, des cabinets de toilette et water-closets, Les placards et penderies, L'encadrement et le dessus des cheminées, les glaces, ET, en résumé, tout ce qui est- inclus à l' intérieur des locaux, la présente désignation n'étant qu' énonciative et non limitative. Les séparations entre les appartements, quand elles ne font pas partie du gros oeuvre et les séparations de caves seront mitoyennes entre les copropriétaires voisins. En son article 4, le même règlement définit comme suit les parties communes
: Les parties communes sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires. Elles comprennent notamment
: La totalité du sol, c'est à dire l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites des cours, Les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non, Les gros murs des planchers, à l'exclusion des revêtements du sol, Les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, Les souches des cheminées. Il ne peut qu'être considéré que le règlement de copropriété rappelé ci dessus est équivoque, en ce sens qu'il ne traite pas de la structure porteuse des loggias-balcons, noyant le sort de ceux ci entre les fenêtres, porte-fenêtres et portes palières, manifestement du ressort de la responsabilité de chaque copropriétaire. Dans ces conditions, il convient de l'interpréter en fonction de la volonté des parties, des règles prévues par les articles 1156 et suivants du Code civil, et des principes généraux posés par la loi du 10 juillet
1965 sur l'organisation de la copropriété.
Il ressort du rapprochement des deux articles précités du règlement que ses rédacteurs ont entendu classer en parties communes les gros murs des planchers, c'est à dire la structure porteuse de ceux-ci, en général et sans distinction.
Il est patent à la vue des photographies de l'immeuble que les gros murs des parquets sont systématiquement prolongés devant chaque appartement dans les loggias, dont ils forment la structure porteuse en modelant la façade et le volume du bâtiment. L'entretien de la sous face de ces sols, notamment pour en éliminer les éclats de béton, participe donc des charges communes à tous les copropriétaires, comme il en est des gros murs des parquets de toutes autres pièces des logements. Il n'y a en effet pas lieu de distinguer ceux ci là où l'article 4 du règlement ne prévoit aucune distinction. Une telle interprétation est en outre la seule à sauvegarder la structure de l'immeuble et de ses façades, elles mêmes classées expressément parties communes.
L'article 5 du règlement rappelé par les premiers juges n'apporte aucun élément contraire, ne définissant pas les parties privatives et communes, mais se bornant à régenter l'utilisation des parties privatives par leurs propriétaires. Les travaux en litige, cités au point B du devis de la société SOLORPEC en date du 6 novembre 2000, ne sont pas contestés en eux mêmes. Le jugement sera donc réformé, et les travaux en question mis à la charge de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble.
Sur l'application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile
Il sera alloué au Syndicat de copropriété la somme de 2.000 Euros pour ses frais tant en première instance qu'en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour,
Reçoit l'appel, Réformant le jugement rendu le 13 mai 2003 par le tribunal de grande instance de LORIENT, Dit que sont à ranger dans les parties communes de la copropriété de la Résidence TOUR CONAN,
50 rue du Port à Lorient le gros ouvre des planchers des balcons, Dit en conséquence que l'entretien et notamment le coût du traitement des éclats de béton, aciers apparents et dalles béton visés au point B du devis de l'entreprise SOLORPEC en date du 6 novembre 2000, sera supporté par l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble au prorata de leurs millièmes de copropriété générale, Condamne in solidum Mme LE X..., la SCI de MERVILLE et la SCI JEG à payer, ensemble, au Syndicat de copropriété la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 Euros), sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, pour ses frais tant en première instance qu'en cause d'appel. Condamne les mêmes aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du même Code.
LE GREFFIER
LE PRESIDENT