Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 08 JUIN 2018
(no , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/21700
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG no 15/08736
APPELANTES
SARL LA PROVIDENCE prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 502 14 7 7 39
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Stéphane BROQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0023
SARL GROUPEMENT D'ARCHITECTES MADOZ-MOUSSARD prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 431 95 0 9 30
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Stéphane BROQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0023

Monsieur Florent Y...
né le [...] à Ajaccio
demeurant [...]
Représenté par Me Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0615
Monsieur Cyril Z...
né le [...] à NANTES (44)
demeurant [...]
Représenté par Me Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0615
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Mai 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Dominique DOS REIS dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et par Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


La SARL La Providence a fait construire et mis en vente un programme immobilier de résidence pour personnes âgées à Lisieux (14100), dans le cadre de ventes en l'état futur d'achèvement. La SARL Groupement d'architectes Madoz-Moussard est intervenue en tant que maître d'œuvre et la société Odelia Résidences était chargée de vendre aux acquéreurs le mobilier destiné à garnir les appartements et à prendre à bail les mêmes appartements, dans le cadre d'un bail commercial meublé.
Le 15 octobre 2011, M. Cyril Z... a réservé par acte sous seings privés deux appartements correspondant aux lots no 307 et 308, qu'il a acquis par acte authentique du 27 décembre 2011, pour le prix de 339.805 €.
Le 9 novembre 2011, M. Florent Y... a réservé par acte sous seings privés un appartement correspondant au lot no 310, qu'il a acquis par acte authentique du 23 décembre 2011, pour le prix de 160.940 €.
L'article 2-4 des contrats de réservation précisait que les locaux seraient "achevés au plus tard pour le 4 trimestre 2011" et MM. Y... et Z... ont tous deux signé avec la société Odelia Résidences des contrats pour l'achat du mobilier destiné à garnir les appartements, respectivement les 9 novembre 2011 et 1er avril 2012.
Ensuite d'importants retards survenus dans la construction de la résidence, le groupe Valority, chargé de la commercialisation des appartements, a fait constater par huissier, le 31 janvier 2013, l'inachèvement de la construction, et, suivant ordonnance de référé du 26 septembre 2013, M. B... a été désigné en qualité d'expert à l'effet de rechercher les causes du retard de livraison ; cet expert a déposé ses rapports les 5 juin et 28 Septembre 2016.
Entretemps, la société Odelia Résidences avait été mise en liquidation judiciaire selon jugement du 18 novembre 2014.
C'est dans ces conditions que MM. Y... et Z... ont, par actes extra-judiciaires des 31 mars et 13 mai 2015, assigné les sociétés La Providence et la SARL Groupement d'architectes Madoz-Moussard à l'effet de les entendre condamner in solidum au paiement de diverses indemnités en réparation de leurs préjudices consécutifs au retard de livraison.
Par jugement réputé contradictoire du 28 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- rejeté la fin de non recevoir soulevée par le Groupement d'architectes Madoz-Moussard,
- condamné in solidum la SARL La Providence et le Groupement d'architectes Madoz-Moussard à verser, à titre de dommages et intérêts :
-la somme de 85.690 € à M. Cyril Z...,
-la somme de 39.460 € à M. Florent Y...,
- condamné in solidum la SARL La Providence et le Groupement d'architectes Madoz-Moussard à payer à MM. Y... et Z... la somme de 2.000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
La SARL La Providence et le Groupement d'architectes Madoz-Moussard ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, priant la Cour, par dernières conclusions du 29 avril 2018, de :
Vu les articles 1134, 1147, 1382 et 1984 et suivants du Code civil,
Sur la demande d'expertise
- ordonner une expertise, avec pour mission donné à l'expert d'établir la chronologie des opérations de construction, en recherchant notamment l'état des déclarations d'ouverture de chantier, d'interruption, de relance et d'achèvement des travaux ; à défaut, de réception expresse, de fournir tous éléments de nature à caractériser une réception tacite, dresser la liste des intervenants à l'opération de construction concernée, relever et décrire les restaurations et finalisations réalisées sur l'immeuble litigieux, en considération des documents contractuels liant les parties, constater la livraison sans réserve des lots aux intimés, relever et décrire éventuellement les désordres, malfaçons et inachèvements subsistants, en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenant ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables et dans quelles proportions, indiquer les conséquences de ces éventuels désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique de l'ouvrage, et plus généralement, quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination, indiquer les solutions appropriées pour y remédier, préciser et évaluer les éventuels préjudices et coûts induits de ces désordres, malfaçons et inachèvements et par les solutions possibles pour y remédier, évaluer la valeur locative des lots en question en vue de l'appréciation la somme versée par la SARL La Providence au titre des loyers de retard, relever et décrire le mobilier installé par elle pour pallier les carences de la société Odelia Résidences, société en liquidation judiciaire au moment des faits, apprécier la conformité du mobilier installé avec celui prévu contractuellement, rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties,
Sur le fond
- constater qu'ils ont livré sans réserve les lots de MM. Z... et Y...,
- constater qu'aucune condamnation à dommages-intérêts ne peut être prononcée contre eux relativement à l'existence d'une faute délictuelle inexistante,
- constater qu'eu égard aux versements déjà effectués, il y a lieu de considérer que, si un préjudice existait relativement au retard dans la livraison, il a été intégralement compensé par les paiements déjà réalisés à ce titre par la SARL La Providence, conformément à l'assemblée générale du 16 décembre 2015,
- constater que le mobilier que devait installer la société Odelia Résidences , liquidée avant livraison a bien été installé dans les lots correspondants, écartant ainsi tout préjudice qui aurait pu résulter de sa non-livraison,
- débouter MM. Y... et Z... de leurs demandes et les condamner in solidum à leur payer la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, y compris ceux résultant de l'expertise à venir.
MM. Y... et Z... prient la Cour, par dernières conclusions du 5 avril 2018, de :
Vu les articles 1231, 1240 et suivants du Code civil
Vu les articles L 261-12, R 261-14, L 263-1 et L 263-3 du Code de la Construction et de l'habitation,
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle de la SARL La Providence et la responsabilité délictuelle du Groupement d'architectes Madoz-Moussard à leur égard,
- sur leur appel incident, condamner la SARL La Providence et le Groupement d'architectes Madoz-Moussard à leur verser, au titre de la perte de loyers pour la période du 27 janvier 2012 au 30 avril 2018 :
- à M. Z..., la somme de 96.329,70 € TTC,
- à M. Y..., la somme de 45.749,70 € TTC
- dire que la SARL La Providence et le Groupement d'architectes Madoz-Moussard seront condamnés in solidum au paiement, à compter de mai 2018 et jusqu'à la livraison des biens immobiliers, la somme mensuelle de :
- pour M. Y... : 508,33 Euros HT soit 610 € TTC,
- pour M. Z... : 1.070,33 Euros HT soit 1 284,40 € TTC,
- condamner les mêmes in solidum à payer à chacun d'eux les sommes de 30.000 € en réparation de leur préjudice moral et de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, en sus des dépens incluant les frais d'expertise.


Au soutien de leur appel, la SARL La Providence et le Groupement d'architectes Madoz-Moussard font valoir que l'expert judiciaire désigné par le juge des référés ne s'est jamais déplacé sur les lieux et s'est contenté d'entériner un constat du groupe Valority, chargé de commercialiser les lots, vandalisés et occupés par des squatters, que, toutefois, les travaux ont été repris et terminés au mois de décembre 2015, ainsi que l'a constaté, pour les lots des intimés, l'huissier A..., que ces lots ont été livrés sans réserves à MM. Y... et Z..., cette livraison étant validée par l'AG du 16 décembre 2015 qui a accordé des dédommagements aux investisseurs ; ils estiment qu'il convient de désigner un nouvel expert pour avérer leurs affirmations ;
MM. Y... et Z... indiquent qu'ils ont réglé à la SARL La Providence la totalité des prix d'acquisition de leurs biens sur la foi d'attestations inexactes d'achèvement du Groupement d'architectes Madoz-Moussard , alors que ces biens étaient inachevés et le chantier à l'abandon, ainsi que l'a constaté l'expert judiciaire, ajoutant que la résidence n'est toujours pas sécurisée ni les parties communes et privatives achevées ; ils affirment qu'ils n'ont perçu aucun loyer à ce jour, alors que les contrats portant sur des baux commerciaux meublés auraient dû prendre effet au 27 janvier 2012. Ils prétendent qu'ils n'ont reçu aucun dédommagement pour leur perte locative mais reconnaissent cependant que les appartements sont meublés et en état d'être livrés ;
Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
A ces justes motifs il suffit d'ajouter que les appelantes ne démontrent ni que l'assemblée générale du 16 décembre 2015 aurait accordé quelque dédommagement que ce fût aux acquéreurs victimes du retard de livraison ni que ces derniers auraient été indemnisés en tout ou partie de ce retard ; que les arguments qu'ils opposent à l'engagement de leur responsabilité, en raison, soit de la défection du gestionnaire, soit de sinistres survenus sur le chantier, soit de l'intrusion de squatteurs ne sont pas pertinents, alors qu'en leur qualité de vendeur et de maître d'œuvre de la construction, ils doivent supporter les conséquences du retard de livraison subi par les acquéreurs ;
Les procès-verbaux de réception n'ayant été signés que le 16 décembre 2015, le retard de livraison est de quatre années, car les locaux, livrés fin 2015, auraient pu être donnés en location dès le 1er janvier 2016 par les acquéreurs s'ils en avaient pris l'initiative au lieu d'attendre l'intervention d'un autre gestionnaire qu'Odelia Résidences, La SCI La Providence indiquant sans être démentie sur ce point, qu'elle a suppléé la carence de la société Odelia Résidences en installant à ses frais les meubles que celle-ci devait mettre en place dans les appartements objet de la vente en l'état futur d'achèvement, MM. Y... et Z... ne peuvent prétendre avoir subi un préjudice locatif perdurant après la livraison de décembre 2015 ;
Au vu de ces éléments, sans qu'il soit besoin d'ordonner une expertise pour vérifier des faits avérés ou sans emport sur la solution du litige, La SCI La Providence et la SARL Groupement d'Architectes Madoz Moussard seront déboutés de leur appel principal et les intimés de leur appel incident ;
En équité, La SCI La Providence et la SARL Groupement d'Architectes Madoz Moussard seront condamnées in solidum à payer à MM. Y... et Z... ensemble la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement,
Condamne La SCI La Providence et la SARL Groupement d'Architectes Madoz Moussard in solidum à payer à MM. Y... et Z... ensemble la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne La SCI La Providence et la SARL Groupement d'Architectes Madoz Moussard aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,