ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 05 Décembre 2006 DEUXIÈME CHAMBRE No de rôle : 05/02624 Monsieur Dominique X... c/ Madame Arlette Y...
Z... de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le : aux avoués
Rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Le 05 Décembre 2006
Par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, DEUXIÈME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant :
Monsieur Dominique X..., né le 27 décembre 1957 à Pau (64), de nationalité française, demeurant 18 rue Canilhac - 33000 BORDEAUX
représenté par la S.C.P. TOUTON-PINEAU &amp; FIGEROU, avoués à la Cour, et assisté de Maître SALLES substituant Maître Christian DUBARRY, avocats au barreau de Bordeaux,
appelant d'un jugement (R.G. 03/8394) rendu le 5 avril 2005 par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux suivant déclaration d'appel en date du 27 avril 2005,

Madame Arlette Y..., ... par la S.C.P. FOURNIER, avoués à la Cour, et assistée de Maître SOL, avocat au barreau de Bordeaux,

rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 24 octobre 2006 devant :
Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, Magistrat chargé du rapport
tenant seul l'audience pour entendre les plaidoiries en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, les Avocats ne s'y étant pas opposés, assisté de Madame Véronique A..., Greffier.
Monsieur le Président en a rendu compte à la Cour dans son délibéré. Celle-ci étant composée de :
Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président,
Monsieur Bernard ORS, Conseiller,
Monsieur Philippe B..., Conseiller.

Le 8 décembre 1996, a été conclu entre Monsieur Dominique X..., preneur, et Madame Arlette Y..., bailleur, un contrat de bail portant sur un immeuble à usage commercial sis 18 rue Canihac à Bordeaux et dans lequel Monsieur Dominique X... exerçait une activité de reprographe - à l'effet du 6 janvier 1997.
En raison du paiement irrégulier des loyers, Madame Arlette Y... a fait signifier à Monsieur Dominique X... un commandement de payer le 29 novembre 2001.
Monsieur Dominique X..., expliquant une suspension du paiement des loyers comme moyen de pression destiné à amener Madame Arlette Y... à faire les travaux nécessaires pour que lui soient assurés le clos et le couvert, sollicita et obtint en réplique du juge des référés une ordonnance désignant un expert et l'autorisant à consigner les loyers échus entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats de Bordeaux le 4 mars 2002.
Puis, par assignation du 18 août 2003, Monsieur Dominique X... saisit le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une demande tendant à ce qu'il soit jugé, au vu du rapport d'expertise, que Madame Arlette Y... avait gravement manqué à ses obligations, à ce qu'elle soit condamnée à l'indemniser du préjudice subi du fait de la
vétusté de l'immeuble, et notamment du fait de nombreuses et importantes infiltrations d'eau ayant perturbé l'exercice de son activité professionnelle.
Madame Arlette Y... demanda reconventionnellement au tribunal de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur Dominique X... en se fondant sur le non paiement des loyers, sa créance étant à ce titre de 8.232,25 ç au 31 décembre 2001, somme consignée en suite de l'ordonnance de référé du 4 mars 2002 et s'étant accrue de 343 ç par mois depuis le 1er janvier 2002 jusqu'au jour du prononcé du jugement.
Par le jugement entrepris, le tribunal a évalué le préjudice subi par Monsieur Dominique X... à la somme de 8.323 ç, soit le montant de la moitié des loyers dus pendant quatre ans.
Il a prononcé la résiliation du bail aux torts de Monsieur Dominique X...
Il a constaté que Monsieur Dominique X... est resté redevable de 40 loyers impayés représentant la somme de 13.720 ç, fixé une indemnité d'occupation de 343 ç à compter de la date de la résiliation, ordonné la compensation entre la somme de 21.952,25 ç due par Monsieur Dominique X... et la somme de 8.323 allouée à lui à titre d'indemnité, ordonné la déconsignation en faveur de Madame Arlette Y... de la somme de 8.232,25 ç consignée entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats de Bordeaux.
Monsieur Dominique X... a interjeté appel et déposé ses dernières conclusions le 6 juin 2006.
Madame Arlette Y... a déposé ses dernières conclusions le 26 janvier 2006.
Vu les dites conclusions.

Sur le préjudice subi par Monsieur Dominique X...
Attendu que Monsieur Dominique X... s'est fondé tant sur les conclusions du rapport de l'expert, Monsieur C..., que sur des actes de la mairie de Bordeaux établissant l'insalubrité des lieux loués et enfin que sur des attestations fournies par des clients.
Attendu qu'il verse également aux débats des photographies.
Attendu qu'il ressort de ces documents que le local loué était gravement affecté par des infiltrations d'eau provenant tant de la porte d'entrée que de la toiture et de la façade, qu'il en résultait une dégradation des éléments et équipements intérieurs et notamment des papiers peints qui se décollaient et des moquettes, ainsi qu'un risque en relation avec l'installation électrique.
Attendu que les attestations établissent que le papier destiné au photocopieur était humidifié et par suite difficile à utiliser.
Attendu qu'il résulte également des pièces versées aux débats que l'état général de l'immeuble était caractérisé par l'insalubrité, insalubrité qui entraînait la présence de rats.
Attendu cependant que Monsieur Dominique X... n'établit pas avoir été dans l'impossibilité d'exercer son activité professionnelle ni avoir dû interrompre celle-ci ; qu'il ressort de ses propres attestations qu'il recevait des clients en dépit de l'inconfort de son atelier.
Attendu d'autre part qu'il n'établit pas quelle a pu être le cas échéant l'importance de la perte de revenus subie par lui en relation avec le mauvais état du local.
Attendu en définitive que le seul trouble subi par lui a été un trouble de jouissance.
Attendu que c'est à bon droit, par des motifs que la Cour adopte, que les premiers juges lui ont alloué une indemnité égale à la moitié du montant des loyers.
Sur la résiliation du contrat
Attendu que s'il est exact que Madame Arlette Y... n'a pas pris l'initiative de la demande de résiliation et a présenté celle-ci reconventionnellement à la suite de l'assignation de Monsieur Dominique X... en dommages et intérêts, il ne peut qu'être constaté que les manquements du preneur dans le paiement du loyer, manquements amplement établis, durables et réitérés, ont justifié l'application de la clause résolutoire.
Attendu qu'en effet dès les premiers mois, Monsieur Dominique X... a manqué à son obligation de paiement régulier du loyer puisqu'il était déjà redevable de plus de 8.000 ç quand le juge des référés a été saisi, et qu'il était redevable de 40 mensualités à la date du jugement.
Attendu qu'il n'a jamais été en droit de suspendre le paiement en vertu du principe de l'exception d'inexécution dès lors qu'il n'a jamais été dans l'impossibilité d'utiliser le local.
Attendu que le jugement doit également être confirmé sur ce point.
Attendu que Monsieur Dominique X... ne peut être indemnisé de la prétendue perte de son fonds de commerce qui serait consécutive à l'exécution du jugement dès lors que celui-ci est confirmé.
Attendu que c'est également à bon droit que le premier juge a ordonné la compensation entre les condamnations et la déconsignation des loyers en faveur de Madame Arlette Y...
Attendu que l'équité justifie l'allocation à Madame Arlette Y... d'une indemnité de 1.000 ç sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS,

confirme le jugement en toutes ses dispositions.
Condamne Monsieur Dominique X... à verser à Madame Arlette Y... la somme de 1.000 ç en application de l'article 700 du Nouveau Code
de Procédure Civile.
Le condamne aux dépens dont distraction au profit de la S.C.P. Fournier.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, et par Madame Véronique A..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.