ARRÊT No 1ère Chambre B R.G. : 03/03003 DC/CM TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 28 octobre 1997 S/RENVOI CASSATION SA SAINT GELY AUTOMOBILE C/ S.N.C. CAZORLA &amp; CIE COUR D'APPEL DE NIMES CHAMBRES RÉUNIES ARRÊT DU 17 JANVIER 2006 APPELANTE : SA SAINT GELY AUTOMOBILE Rue du Puech 34980 ST GELY DU FESC représentée par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour assistée de la SCP MARTIN PALIES DEBERNARD JULIEN, avocats au barreau de MONTPELLIER INTIMÉE :
S.N.C. CAZORLA &amp; CIE prise en la personne de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège Domaine du Rouquet 34980 ST GELY DU FESC représentée par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour assistée de Me Jean-Louis DEMERSSEMAN, avocat au barreau de MONTPELLIER ORDONNANCE DE CLÈTURE rendue le 23 Septembre 2005 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. Didier CHALUMEAU, Président, siégeant en remplacement de M. le Premier Président, légitimement empêché, spécialement désigné pour le substituer, M. Maurice BESTAGNO, Conseiller, M. Emmanuel DE MONREDON, Conseiller, M. Jean Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller, M. Michel X..., Vice Président placé, GREFFIER :
Mme Sylvie Y..., Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DÉBATS : à l'audience publique du 18 Octobre 2005, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 Janvier 2006. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Didier CHALUMEAU, Président, publiquement, le 17 Janvier 2006, date indiquée à l'issue des débats, Chambres réunies, sur renvoi de la Cour de Cassation, par mise à disposition au greffe de la Cour.
[****] Soutenant être propriétaire de la parcelle cadastrée AY No 92 sise Commune de SAINT GELY DU FESC occupée par la société SAINT GELY AUTOMOBILE GARAGE PELLEGRINI, la SNC CAZORLA et COMPAGNIE a assigné cette société pour la faire déclarer sans droit ni titre et la faire expulser. Par jugement du 28 octobre 1997, le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER a fait droit à cette demande, ordonnant l'expulsion sous astreinte de la société SAINT GELY AUTOMOBILE, fixant à 5.000 F par mois l'indemnité d'occupation due par cette dernière, condamnée en outre à 50.000 F de dommages-intérêts au titre de la privation de jouissance du terrain subie par la SNC CAZORLA. Par arrêt du 8 janvier 2002, la Cour d'Appel de MONTPELLIER a infirmé cette décision en retenant que la parcelle litigieuse a été acquise le 10 août 1979, par la SNC LES HAUTES DE SAINT GELY selon acte reçu par Maître DEBRUS et que n'étant plus la propriétaire de la parcelle litigieuse depuis le 10 août 1979, la société CAZORLA est dépourvue de qualité et donc d'intérêt à demander l'expulsion de la société PELLEGRINI. Sur pourvoi formé par la SNC CAZORLA, la Cour de Cassation a, par arrêt du 1er juillet 2003, cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt précité au motif qu'en statuant comme elle l'avait fait, alors que la Société SAINT GELY AUTOMOBILE GARAGE PELLEGRINI n'avait jamais invoqué la circonstance que la société CAZORLA n'était plus propriétaire de la parcelle litigieuse depuis son acquisition, le 10 août 1979, par la SNC LES HAUTS DE SAINT GELY, la Cour d'Appel, qui a modifié l'objet du litige, avait violé l'article 4 du Nouveau Code de Procédure Civile. Devant la présente Cour de renvoi saisie par la SA SAINT GELY AUTOMOBILE le 28 juillet 2003, cette dernière a signifié et déposé le 27 avril 2004 des conclusions aux termes desquelles elle demande à la Cour de : Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER du 28 octobre 1997, Vu le rapport d'expertise de Monsieur Z..., Homologuant ledit
rapport, Vu les dispositions du Code de l'Urbanisme et notamment les articles R.315-6 et suivants, Dire et juger que la parcelle AY 92 est la propriété de l'association syndicale des acquéreurs de lots, Vu les dispositions des articles 31 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, Dire et juger que la SNC CAZORLA n'a aucune qualité ni aucun intérêt pour agir contre la Société SAINT GELY AUTOMOBILE à propos de l'utilisation de cette parcelle, Quoi faisant, Infirmer le jugement rendu, Condamner la SNC CAZORLA à rembourser la somme de 7.622,45 euros qui lui a été versée avec intérêts à compter du 15 juin 1998, Vu les dispositions de l'article 1382 du Code Civil, La condamner à lui verser la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, Subsidiairement, Dire et juger que la valeur de la parcelle ne peut excéder 3.684,40 euros, Dire et juger que l'indemnité d'occupation ne peut excéder la somme de 368,32 euros par an, soit 30,49 euros par mois, Dire et juger que l'occupation a duré 81 mois, En conséquence, Vu le versement de la somme de 7.622,45 euros effectué par la Société SAINT GELY AUTOMOBILE en exécution du jugement entrepris, Condamner la SNC CAZORLA à rembourser à la Société SAINT GELY AUTOMOBILE la somme de 5.152,76 euros après compensation, En tout état de cause, Condamner la SNC CAZORLA à la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, La condamner aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise avec droit de recouvrement direct au profit de l'avoué soussigné la SCP FONTAINE MACALUSO JULLIEN, conformément aux dispositions des articles 699 du Nouveau Code de Procédure Civile, La SNC CAZORLA a, le 20 août 2004, signifié et déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande à la Cour de : Vu l'article 1382 du Code Civil, Confirmer le jugement du 28 octobre 1997 en ce qu'il a "déclaré la Société SAINT GELY AUTOMOBILE GARAGE PELLEGRINI occupante sans droit ni titre de la parcelle
cadastrée section AY No 92 sur la Commune de SAINT GELY DU FESC, dont la SNC CAZORLA est propriétaire et en conséquence ordonné son expulsion ainsi que celle de toute personne de son chef", et en ce qu'il a "condamné la Société SAINT GELY AUTOMOBILE GARAGE PELLEGRINI à indemniser la SNC CAZORLA et Cie en réparation de son préjudice consécutif à sa privation de jouissance", Mais réformant la décision entreprise quant au montant, Fixer l'indemnité d'occupation à 762,25 euros par mois et ce à compter du 10 août 1979 et le montant des dommages-intérêts à hauteur de 144.064,32 euros, Quoi faisant, Vu les articles 33 et 34 de la loi No 91.-650 du 9 juillet 1991 et 51 du décret 92-755 du 31 juillet 1992, Ordonner l'expulsion de la Société SAINT GELY AUTOMOBILE GARAGE PELLEGRINI de la parcelle cadastrée section AY No 92 sur la Commune de SAINT GELY DU FESC ainsi que celle de toute personne de son chef, le tout sous astreinte de 7.622,45 euros par mois, à compter du 2 juin 1998 et ce jusqu'à complète remise en état et restitution en l'état d'origine de la parcelle dont s'agit, Condamner la Société SAINT GELY AUTOMOBILE GARAGE PELLEGRINI à payer à la SNC CAZORLA une indemnité d'occupation à hauteur de 762,25 euros par mois, à compter du 10 août 1979 jusqu'à complète remise en état et restitution en l'état d'origine de la parcelle dont s'agit, Condamner la Société SAINT GELY AUTOMOBILE GARAGE PELLEGRINI à payer à la SNC CAZORLA la somme de 144.064,32 euros au titre des dommages-intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'acte introductif d'instance en date du 23 mai 1997, Condamner la Société SAINT GELY AUTOMOBILE GARAGE PELLEGRINI à payer à la SNC CAZORLA la somme de 3.811,23 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, La condamner aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de la SCP d'avoués soussignée, La clôture de la procédure a été prononcée le 23 septembre 2005.
[****] MOTIFS de la DÉCISION I/ - Sur la propriété de la parcelle litigieuse La Société SAINT GELY AUTOMOBILE soutient que la SNC CAZORLA n'a pas qualité à agir, la parcelle litigieuse constituant une partie commune du lotissement LES HAUTS DE SAINT GELY et étant soumise au règlement de lotissement précisant (article 15) que le sol des voies et des espaces communs est la propriété de l'association syndicale. Elle se prévaut en ce sens des conclusions de l'expert Z..., du certificat d'urbanisme relatif à la parcelle et d'une analyse du notaire BONNARY tirée de l'article R.315-6 du Code de l'Urbanisme. Cette thèse se heurte en l'état aux éléments produits par la SNC CAZORLA la faisant apparaître comme propriétaire de la parcelle :: [* attestation de Maître VOLLE, notaire qui indique que la parcelle a fait l'objet d'une acquisition le 10 août 1979 par la SCI LES HAUTS DE SAINT GELY puis, "qu'au terme d'un acte reçu par Maître DEBRUSSE, notaire, la SCI LES HAUTS DE SAINT GELY a été transformée en SNC CAZORLA et Cie, non commercial "LES HAUTS DE SAINT GELY", *] attestation de Madame A... du 8 mars 2002 ainsi rédigée : "Vu l'attestation de Maître Jean André VOLLE, notaire associé, en date du 18 janvier 1984... Vu une copie de fiches d'immeubles certifiée par la Conservation des Hypothèques de MONTPELLIER, 1er bureau en date du 4 janvier 2002, et délivrée par ce bureau le 4 février 2002, il résulte des dites pièces sus-relatées, que la SNC CAZORLA et COMPAGNIE, dénommée LES HAUTS DE SAINT GELY est toujours propriétaire de ladite parcelle section AY 92". Comme le relève avec raison, la SNC CAZORLA la question de savoir si celle-ci aurait dû rétrocéder la parcelle à titre de partie commune à l'association syndicale LES HAUTS DE SAINT GELY est sans conséquence sur le débat juridique
actuel, la SNC CAZORLA apparaissant comme propriétaire de la parcelle suivant les indications de la Conservation des Hypothèques. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré la SA SAINT GELY AUTOMOBILE occupante sans droit ni titre de la parcelle AY 92 dont la SNC CAZORLA est propriétaire. II/ - Sur le préjudice La Société SAINT GELY AUTOMOBILE ne justifie aucunement de l'autorisation d'user gracieusement de la parcelle par elle occupée. Selon les investigations précises et circonstanciées de l'expert Z..., la partie occupée par la Société SAINT GELY AUTOMOBILE est limitée à une superficie de 604 M2. L'expert en analysant exactement les caractéristiques de la parcelle - non constructible et inexploitable pour les affiches et panneaux publicitaires - a abouti à une valeur de 60.000 F et sur cette base à une valeur locative de 500 F mensuels. L'expert a pertinemment répondu à l'ensemble des objections des parties tendant à augmenter ou à minorer cette évaluation. La discussion entretenue sur ce point par les parties sera donc écartée et l'évaluation de l'expert retenue. Le point de départ de l'indemnité d'occupation sera fixé, en l'absence d'autre donnée plus certaine, au 31 juillet 1991 - date des travaux d'aménagement du parking -. La fin de l'occupation sera fixée au 12 mars 1998, date du constat d'huissier établissant la libération des lieux. Il sera donc alloué à la SNC CAZORLA la somme de 40.500 F soit (6.174,19 euros) à titre d'indemnité d'occupation. Le préjudice invoqué par SNC CAZORLA au titre de la commercialisation du lotissement n'est aucunement démontré et la prétention de ce chef sera rejetée, la disposition du jugement allouant un préjudice pour privation de jouissance étant infirmée. Compte tenu de la libération des lieux il n'y a pas lieu à organisation d'une mesure d'expulsion sous astreinte. La demande de dommages-intérêts de la Société SAINT GELY AUTOMOBILE pour procédure abusive ne peut qu'être écartée. Les dépens en ce compris les frais
d'expertise incomberont à la Société SAINT GELY AUTOMOBILE . Il sera alloué à la SNC CAZORLA une indemnité globale de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement, contradictoirement, Chambres réunies, sur renvoi de la Cour de Cassation et en dernier ressort, Reçoit l'appel régulier en la forme ; Confirme le jugement déféré du chef de l'occupation sans droit ni titre de la parcelle litigieuse par la Société SAINT GELY AUTOMOBILE et de la propriété de ladite parcelle ; Réformant le jugement pour le surplus et statuant à nouveau, Condamne la Société SAINT GELY AUTOMOBILE à payer en deniers ou quittances à la SNC CAZORLA la somme de 40.500 F soit (6.174,19 euros) et la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Rejette toutes prétentions contraires ou plus amples des parties ; Condamne la Société SAINT GELY AUTOMOBILE aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; Admet la SCP POMIES RICHAUD VAJOU au bénéfice de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Arrêt signé par M. CHALUMEAU, Président et par Mme Y..., Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,