COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 22/08/2019
Me Nathalie VAILLANT
la SELARL DEREC
ARRÊT du : 22 AOUT 2019
No : 251 - 19
No RG 18/02115 - No Portalis
DBVN-V-B7C-FXWP
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 15 Mars 2018
PARTIES EN CAUSE
APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265218767132506
Monsieur X... I...
né le [...] à TOURNAI (Belgique)

Ayant pour avocat Me Nathalie VAILLANT, avocat au barreau de BLOIS
Madame T... G... épouse I...
née le [...] [...]

Ayant pour avocat Me Nathalie VAILLANT, avocat au barreau de BLOIS
D'UNE PART
INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265236539394809
- Madame O..., Z... V... A...  Madame O..., Z... V... A... ,

Ayant pour avocat postulant Me Pierre-François DEREC, avocat au barreau D'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Florence MAS, membre de la SCP MARCHAL ET ASSOCIES, avocat au barreau de LILLE,
- Monsieur W..., U... V... Monsieur W..., U... V..., demeurant [...]

Ayant pour avocat postulant Me Pierre-François DEREC, avocat au barreau D'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Florence MAS, membre de la SCP MARCHAL ET ASSOCIES, avocat au barreau de LILLE,
- La SAS BERTRAND JOLY TIMMERMAN TRANSACTIONS, en abrégé BJ2T, société par actions simplifiée à associé unique, venant aux droits de la SAS Marc et Jacques TIMMERMAN, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié [...]
Ayant pour avocat postulant Me Pierre-François DEREC, avocat au barreau D'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Florence MAS, membre de la SCP MARCHAL ET ASSOCIES, avocat au barreau de LILLE,
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 12 Juillet 2018
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 25 avril 2019
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 16 MAI 2019, à 14 heures, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, en son rapport, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité,
Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller,
Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

Prononcé le 22 AOUT 2019 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte du 17 juillet 2012, Monsieur et Madame I... ont consenti à la société Marc et Jacques TIMMERMAN aux droits de laquelle se trouve la société BERTRAND JOLY TIMMERMAN TRANSACTIONS un mandat d'acquérir un fonds de commerce, sis [...] (Nord), appartenant à Monsieur W... V... et Madame O... A... épouse V... moyennant des honoraires de négociation fixés à 8,50% HT du prix de vente.
Le même jour, les époux I... et V... ont signé un compromis de vente du fonds de commerce au prix de 130.000 euros, sous conditions suspensives notamment d'obtention d'un prêt et contenant une clause de dédit moyennant le paiement d'une indemnité de 25.000 euros et le versement à la société TIMMERMAN d'une somme correspondant à 90% du montant de ses honoraires de négociation à titre de dommages et intérêts.
Par lettre du 27 août 2012 adressée à la société TIMMERMAN, Monsieur et Madame I... l'ont informée qu'ils ne souhaitaient plus faire 1'acquisition de ce fonds de commerce.
Par acte du 27 septembre 2012, Monsieur et Madame I... ont donné mandat à la société TIMMERMAN en vue de l'acquisition d'un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie et de l'immeuble dans lequel il est exploité, sis au [...] . Les honoraires de négociation ont été fixés à 7% HT du prix de vente du fonds de commerce et de l'immeuble outre TVA.
Un compromis de vente a été régularisé le même jour entre les époux I... et les époux L..., sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt.
Par lettre du 26 mars 2013, les époux I... se sont prévalus d'un refus de prêt des banques pour se désengager.
Suivant lettre recommandée avec avis de réception du 1er août 2013, la société TIMMERMAN a mis en demeure Monsieur et Madame I... de lui payer en vertu de la clause de dédit insérée dans le compromis du 17 juillet 2012, l2.809,l6 euros à titre d'indemnité pour perte de ses honoraires et à verser aux époux V... 25.000 euros à titre d'indemnité de dédit.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 juillet 2013, la société TIMMERMAN a mis en demeure Monsieur et Madame I... de lui verser 33.906,60 euros TTC en application de la clause de dédit à titre de dommages et intérêts pour privation de ses honoraires de négociation pour le second compromis.
Par acte du 29 avril 2014, Monsieur et Madame V... et la société TIMMERMAN ont fait assigner Monsieur et Madame I... devant le tribunal de grande instance de BLOIS aux fins, en l'état de leurs dernières conclusions, de les voir condamner solidairement et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à payer aux époux V... 25.000 euros de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter du 1er août 2013, à la société TIMMERMAN 12.809,16 euros de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure le 1er août 2013, 33.906,60 euros de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2013 et 5.010,67 euros pour frais de procédure.
Les époux I... qui se sont opposés aux demandes ont réclamé 2.000 euros pour frais de procédure.
Par jugement du 15 mars 2018, le tribunal a condamné solidairement Monsieur et Madame I... à payer aux époux V... 25.000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 1er août 2013 et a débouté la société TIMMERMAN de ses demandes indemnitaires.
Le tribunal a retenu pour condamner les époux I... qu'ayant exercé leur faculté de dédit, ils étaient redevables de l'indemnité de 25.000 euros prévue par la promesse de vente, que le relevé de compte communiqué ne permettait pas d'établir que le chèque de 25.000 euros dont ils faisaient état avait été tiré à l'occasion de la signature de la promesse et qu'il était en tout état de cause libellé à l'ordre de la société TIMMERMAN et non des époux V... et pour débouter la société TIMMERMAN que n'étant pas partie aux promesses signées par les époux I..., elle ne pouvait pas se prévaloir des clauses d'indemnisation forfaitaire prévues dans ces contrats et qu'elle ne rapportait pas la preuve d'une faute et d'un préjudice alors que les époux I... n'avaient fait qu'exercer leurs facultés de dédit prévues par les contrats.
Les époux I... ont relevé appel du jugement le 12 juillet 2018.
Ils en poursuivent l'infirmation dans ses dispositions qui leurs sont défavorables et concluent en conséquence au débouté des prétentions de Monsieur et Madame V... et de la société Bertrand JOLY TIMMERMAN TRANSACTIONS venant aux droits de la société Marc et Jacques TIMMERMAN. Ils souhaitent, à titre subsidiaire, voir qualifier l'indemnité de dédit de clause pénale et en voir réduire le montant à un euro symbolique. Ils sollicitent, en tout état de cause, la condamnation tant de Monsieur et Madame V... que de la société Bertrand JOLY TIMMERMAN TRANSACTIONS à leur verser 2.000 euros au titre des frais de procédure de première instance et 5.000 euros pour les frais de procédure d'appel.
Ils exposent qu'ils ont remis à Monsieur TIMMERMAN un chèque de 25.000 euros en exécution de la clause de dédit prévue dans la promesse conclue le 17 juillet 2012 avec les époux V... mais que Monsieur TIMMERMAN qui les a incités à se rétracter dans la mesure où le projet d'acquisition ne leur permettait pas de se loger et qu'il existait d'autres acquéreurs, a daté ce chèque, qu'il n'avait pas encaissé, du 5 janvier 2013 et l'a affecté au paiement de l'indemnité d'immobilisation de 50.000 euros prévue par la seconde promesse signée avec les époux L..., pour laquelle il leur a réclamé un deuxième chèque de 25.000 euros. Ils précisent que la somme de 50.000 euros leur a été restituée le 8 avril 2013 après mise en demeure de la société TIMMERMAN par leur conseil.
Ils font valoir pour s'opposer à la demande des époux V... qu'il ne leur a pas été adressé de sommation de régulariser la vente comme l'exige la promesse, qu'il n'est pas justifié que le bailleur ait donné son accord à la cession du fonds et à l'exploitation d'une activité de fabrication de produits de boulangerie de sorte qu'il n'est pas démontré que ces conditions suspensives aient été levées, que l'affectation par la société TIMMERMAN du chèque de 25.000 euros au paiement de l'indemnité d'immobilisation de 50.000 euros prévue par la promesse du 27 septembre 2012 conclue avec les époux L... prouve que les époux V..., qui par ailleurs n'ont subi aucun préjudice puisqu'ils ont vendu leur fonds au même prix aux époux P..., ont renoncé au règlement de l'indemnité de dédit, que si tel n'est pas le cas la société TIMMERMAN a commis une faute à leur égard en ne séquestrant pas la somme de 25.000 euros, ce qui engage sa responsabilité à dû concurrence et qu'ils n'ont pas à réparer les manquements de la société TIMMERMAN qui a cherché à rallier à sa cause les époux V... après qu'eux-mêmes aient refusé de lui régler ses honoraires.
Ils soutiennent subsidiairement que le tribunal ne pouvait pas faire courir les intérêts à compter du 1er août 2013 dès lors qu'ils n'ont pas eu connaissance de cette mise en demeure, que l'indemnité de dédit est une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge qui doit être réduite à un euro dans la mesure où elle est manifestement excessive puisque les époux V... ont trouvé un nouvel acquéreur.
Ils affirment que la société TIMMERMAN ne justifie pas avoir accompli de diligences pouvant justifier les honoraires dont elle réclame le paiement, que le calcul des honoraires est erroné puisqu'il a été réalisé sur un prix de 140.000 euros au lieu de 130.000 euros, que l'intimée ne peut réclamer une quelconque somme à ce titre en raison de la faute qu'elle a commise dans l'hypothèse où la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 25.000 euros a été faite sans l'accord des époux V..., qu'ils ne peuvent être tenus au paiement de la totalité des honoraires dans la mesure où l'article 2 du compromis prévoit que l'indemnité pour privation des honoraires est supportée par moitié par chacune des parties à l'acte lorsqu'elles conviennent amiablement de ne pas donner suite à la vente, ce qui est le cas en l'espèce puisqu'il est manifeste que les époux V... avaient renoncé à leur réclamer l'indemnité de dédit et enfin que la société TIMMERMAN n'a subi aucune perte puisqu'elle a perçu des honoraires lors de la vente aux époux P....
Ils font valoir pour s'opposer à la demande indemnitaire formée au titre de la promesse de vente du fonds de commerce de boulangerie située à NIEPPE en date du 27 septembre 2012, qu'ils justifient par la production des décisions de refus des banques que la condition suspensive d'obtention du prêt n'était pas remplie, qu'ils n'ont jamais donné leur accord pour que la société TIMMERMAN présente pour leur compte une demande de financement à hauteur de 190.000 euros, qu'il n'aurait pas validé le dossier de financement remis par la société TIMMERMAN au Crédit du Nord dans la mesure où il n'est pas réaliste puisqu'il repose sur un nombre de salariés inférieur à celui nécessaire à l'exploitation de l'établissement et ne tient pas compte notamment de la charge des emprunts immobiliers, qu'aucune comparaison ne peut être utilement opérée, comme le fait l'intimée, entre leur prévisionnel établi par leur comptable et les résultats obtenus par les acquéreurs du fonds dès lors que les situations ne sont pas les mêmes, que l'accord du Crédit du Nord, à supposer qu'il ait été formalisé le 4 janvier 2013, ne répondait pas aux conditions suspensives puisque l'acquisition devait se faire au moyen d'un prêt de 170.000 euros, qu'au final cette banque a refusé de leur accorder un prêt au vu du prévisionnel de leur comptable comme le prouve l'attestation du 7 février 2013, que la société TIMMERMAN leur a restitué l'indemnité d'immobilisation de 50.000 euros lorsqu'ils l'ont informée du refus de prêt des banques, que les époux L... ont renoncé du fait de la défaillance de la condition suspensive à solliciter la réitération de la vente, que l'éventuelle indemnité au titre des honoraires devraient être partagée aux termes de la promesse entre chaque partie à l'acte et que la société TIMMERMAN ne justifie pas avoir réclamé aux époux L... une quelconque somme à ce titre, que les calculs qu'elle effectue ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles, qu'elle ne rapporte pas la preuve qu'ils aient commis une quelconque faute ni d'un quelconque préjudice de sorte que le jugement qui l'a déboutée doit être confirmé.
Les époux V... et la société TIMMERMAN, qui sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné les époux I... à payer aux époux V... une indemnité de 25.000 euros poursuivent son infirmation pour le surplus et reprennent leurs prétentions de première instance. La société TIMMERMAN réclame en tout état de cause la condamnation solidaire des époux I... à lui payer 7 650.67 euros pour frais de procédure ainsi qu'à supporter les dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître DEREC.
Les époux V..., qui s'estiment fondés, du fait de la renonciation des époux I... à acquérir le fonds de commerce objet de la promesse de vente, à obtenir leur condamnation solidaire à leur payer, en application de la clause de dédit, l'indemnité forfaitaire de 25.000 euros, répondent qu'il ne s'agit pas d'une clause pénale susceptible de réduction, qu'en tout état de cause elle n'est pas excessive puisque la vente est intervenue à un prix inférieur de 30.000 euros à celui que les époux V... s'étaient engagés à payer et enfin que le tribunal a justement écarté les arguments des appelants concernant le chèque de 25.000 euros prétendument remis lors de la régularisation du compromis et ultérieurement daté par la société TIMMERMAN du 5 janvier 2013.
La société TIMMERMAN qui soutient que la défaillance des époux I... lui ouvre droit en application de l'article 2 de la promesse de vente au paiement de 90% du montant de ses honoraires de négociation à titre de dommages et intérêts, soit la somme de 12.809,16 euros, fait valoir que c'est à tort que le tribunal a retenu que les époux I... n'avaient commis aucune faute au motif qu'ils n'avaient fait qu'exercer leur faculté de dédit, que la jurisprudence reconnaît que le manquement contractuel des acquéreurs à l'égard du vendeur cause nécessairement un préjudice à l'agent immobilier consistant en la perte de chance de voir le bien vendu et de percevoir sa commission et que par conséquent, elle est fondée à réclamer des dommages et intérêts au titre de son intervention.
Ils répliquent que les époux I... sont des professionnels avertis puisqu'ils avaient déjà revendus 3 boulangeries et que la société TIMMERMAN ne les a pas incités à se rétracter, que celle-ci n'avait pas à les mettre en demeure de réitérer la vente puisqu'ils lui avaient fait part de leur refus d'acquérir plusieurs mois avant la date prévue, qu'ils ne peuvent déduire de ce qu'aucune mise en demeure ne leur a été adressée que les époux V... avaient renoncé à se prévaloir de la clause de dédit, la renonciation à un droit ne pouvant se déduire d'un silence ou d'une abstention, que les époux V... n'avaient pas à solliciter l'accord du bailleur pour céder leur droit au bail puisque cet accord n'était pas requis aux termes du bail et qu'il ne s'agissait pas d'une condition suspensive, que les époux I... ne peuvent pas davantage reprocher à la société TIMMERMAN de ne pas avoir sollicité l'accord du bailleur concernant l'activité de fabrication de produits de boulangerie puisque leur rétractation l'en a empêchée et qu'elle l'a obtenu ultérieurement lors de la vente aux époux P..., que la société TIMMERMAN a régulièrement établi le 10 janvier 2013 des reçus pour les deux chèques de 25.000 euros émis le 5 janvier 2013 par les époux I... en paiement de l'indemnité d'immobilisation de 50.000 euros prévue par le second compromis du 27 septembre 2012 et qu'ils ne lui ont pas remis d'autre chèque, que la somme de 50.000 euros leur a été restituée dès lors que les vendeurs les époux P... ne souhaitaient pas en réclamer le paiement et que la société TIMMERMAN n'avait pas dans ces conditions à la conserver, que les époux I... ne peuvent prétendre avoir été trompés sur la valeur du fonds de commerce alors que le compromis détaille le montant du chiffre d'affaires par poste de production, que les parties étaient libres de fixer le montant des honoraires de négociation sur la base du prix de vente figurant dans le mandat, que s'agissant de dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice résultant des diligences accomplies en pure perte, il est indifférent que la société ait perçu des honoraires à l'occasion de la vente conclues à la suite de la défaillance des époux I....
La société TIMMERMAN explique s'agissant du compromis de vente portant sur le fonds de commerce situé à NIEPPE conclu le 27 septembre 2012 sous la condition suspensive d'obtenir un prêt, que les époux I... lui ont donné mandat d'établir un plan de financement et de déposer des demandes de prêt d'un montant de 190.000 euros, que le 4 janvier 2013 le Crédit du Nord qu'elle avait sollicité a accepté de leur consentir un prêt d'investissement, que cependant les époux I... ont, à son insu, sur la base d'un prévisionnel dont ils ont augmenté les charges, sollicité directement d'autres établissements bancaires qui leur ont opposé un refus et que le Crédit du Nord au vu de ce nouveau prévisionnel a rétracté son offre.
Elle soutient que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie puisque le Crédit du Nord à sa demande avait accepté d'accorder un prêt aux époux I... et que ceux-ci ont empêché l'accomplissement de la condition en modifiant ultérieurement le prévisionnel qu'elle avait établi en aggravant les charges de personnels ce qui a conduit les banques à refuser de financer l'achat du fonds de commerce. Et elle s'estime fondée en conséquence à être indemnisée du préjudice résultant de la privation des honoraires de négociation.
Elle rétorque que son plan de financement était réaliste, qu'il prévoyait une masse salariale identique à celle prévue par les vendeurs et intégrait le remboursement du prêt pour l'achat des murs, que les acquéreurs du fonds ont sur la base du même prévisionnel augmenté leur chiffre d'affaires et leur résultat, ce qui démontre que le prévisionnel était fiable et enfin, que les époux L... ayant subi le refus des époux I... la clause prévoyant le partage de l'indemnité due au titre des honoraires en cas d'accord amiable pour ne pas donner suite à la vente n'est pas applicable.

I - sur la demande d'indemnité de dédit de Monsieur et Madame V... :
Attendu que la promesse de vente conclue entre les époux V... et les époux I... portant sur le fonds de commerce sis à Chéreng au prix de 130.000 euros contient une clause de dédit ainsi rédigée : "Chacune des parties se réserve la faculté de se dédire en ne donnant pas suite à son engagement de vendre ou d'acquérir, moyennant le versement à l'autre partie d'une somme de vingt cinq mille euros au titre de dédit et d'indemnité forfaitaire et irréductible des engagements contractés à son profit et de dommages et intérêts. Ce dédit sera dû par la partie défaillante si pour une raison quelconque autre que celle de la non réalisation des conditions suspensives autres que les conditions no 1 et/ou no 5, elle ne pouvait pas ou elle ne voulait pas signer l'acte constatant la réalisation de la vente, dans les délais et aux conditions convenues, après avoir effectué préalablement les paiements lui incombant s'il s'agit d'un acquéreur. Pour constater cette défaillance l'autre partie devra lui délivrer par lettre recommandée avec avis de réception ou par exploit d'huissier, une sommation d'avoir à se présenter sous huitaine aux bureaux de Marc et Jacques TIMMERMAN aux fins de signer l'acte de vente et de payer simultanément la fraction du prix payable comptant ainsi que les droits de mutation et les frais d'acquisition à sa charge si la partie sommée est l'acquéreur. Si à l'expiration de ce délai de huit jours cette sommation reste sans effet les parties se trouveront immédiatement dégagées de toutes les obligations résultant des présentes, sauf pour celle qui refuse de réaliser la vente d'avoir à payer le prix convenu. (...) 3 - le dédit et l'indemnité stipulées tant au profit de l'autre partie ne pourront être acquis si la sommation d'avoir à réaliser la vente n'a été délivrée alors même que la date fixée pour la régularisation de la vente définitif a été dépassée. Mais elles seront payables immédiatement dès l'expiration du huitième jour suivant la sommation restée sans effet (...)" ;
Attendu que la promesse prévoit que "l'acquéreur versera au plus tard le 15 octobre 2012 entre les mains de Marc et Jacques TIMMERMAN SAS négociateurs de la vente habilités à cet effet, la somme de 25.000 euros et que cette somme sera imputée en compte sur le prix de vente si elle se réalise ou sur les indemnités dues en cas de dédit, elle sera restituée à l'acquéreur à défaut de réalisation des conditions suspensives autres que les conditions no 1 et/ou no 5, ainsi qu'au cas où la condition no 1 ne serait pas réalisée du fait du vendeur qui utiliserait sa faculté de dédit." ;
Attendu que par lettre du 27 août 2012, les époux I... ont informé la société Marc et Jacques TIMMERMAN que pour des raisons personnelles ils ne souhaitaient plus reprendre le fonds de commerce appartenant à Monsieur et Madame V....
Attendu que les époux I... soutiennent qu'ils se sont dédits dans la mesure où la société Marc et Jacques TIMMERMAN n'avait pas répondu à leurs attentes puisque le fonds de commerce ne comportait pas de logement et qu'elle leur avait assuré que leur dédit n'aurait pas de conséquences financières ;
Mais attendu que s'agissant de professionnels avertis, puisqu'il n'est pas contesté qu'ils ont exploité 4 boulangeries dont 3 qu'ils ont revendues, les époux I... ne pouvaient pas sérieusement se méprendre sur l'objet de la vente qui n'incluait pas de logement ; qu'au demeurant ils ont motivé leur décision de ne pas acheter pour des raisons personnelles et non du fait de l'absence de logement ; que par ailleurs, ils n'ont pas pu davantage, ignorer les conséquences de leur décision de renoncer à acquérir ce fonds s'agissant de l'application de la clause de dédit qui est formulée en termes claires et dont la société TIMMERMAN n'avait pas, contrairement à ce qu'ils prétendent, à leur rappeler qu'elle emportait obligation de régler l'indemnité contractuellement fixée en cas de renonciation à l'acquisition ;
Attendu qu'ils ne justifient pas davantage que la société TIMMERMAN ait conservé sans l'encaisser un chèque de 25.000 euros remis en août 2012 en exécution de la clause de dédit pour l'affecter ensuite, en le datant du 5 janvier 2013, au paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue par le compromis de vente signé avec les époux L... ;
Qu'en effet, une telle preuve ne peut résulter de la copie des chèques et des relevés de compte bancaire communiqués ni d'un courrier de réclamation adressé à la Caisse de garantie de l'immobilier du 9 janvier 2013 soit postérieurement à la date figurant sur les chèques le 5 janvier 2013 dont il n'est pas établi qu'elle ait été apposée par la société TIMMERMAN ;
Qu'en tout état de cause, une telle discussion développée par les appelants sur plusieurs pages est sans intérêt pour la solution du litige ; qu'en effet même à retenir leurs explications, les agissements de la société TIMMERMAN à les supposer établis n'ont aucune incidence sur les obligations auxquelles ils sont tenus envers les époux V... en application de la clause de dédit dès lors que l'affectation non démontrée du chèque de 25.000 euros au paiement d'une autre indemnité d'immobilisation, ne peut valoir renonciation des vendeurs à réclamer l'application de la clause de dédit et que l'éventuelle faute de la société TIMMERMAN qui serait de nature à engager sa responsabilité envers les époux V... pour s'être démunie de l'indemnité devant leur revenir n'a pas davantage d'incidence sur l'obligation des époux I..., ce d'autant que cette somme leur a été restituée après qu'ils se soient désistés de la seconde vente ;
Attendu que c'est sans bonne foi que les appelants reprochent aux intimés de ne pas les avoir mis en demeure en application de la clause de dédit de régulariser la vente dès lors qu'ils ont clairement manifesté par lettre du 27 août 2012 leur décision d'y renoncer, ce qui rendait sans objet une telle mise en demeure qui ne se conçoit qu'en cas de silence gardé par l'acquéreur pour le contraindre à prendre position et qui ne constituait en rien un préalable obligatoire à la mise en jeu de la clause de dédit ;
Attendu par ailleurs, qu'il leur appartenait le cas échéant de motiver leur refus d'acheter par la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt et d'en rapporter la preuve, ce qu'ils ne font pas, et non aux vendeurs de les sommer d'avoir à en justifier pour pouvoir se prévaloir de la clause de dédit ;
Attendu que c'est sans pertinence que les époux I... font valoir qu'il n'est pas démontré que les conditions suspensives concernant l'autorisation du bailleur sur le principe de la cession du droit au bail et quant à la nature de l'activité exercée aient été satisfaites ;
Attendu que la 4ème condition suspensive insérée dans le compromis est ainsi formulée ; "que la cession par le vendeur à l'acquéreur de tous ses droits au bail sus énoncé soit s'il y a lieu autorisée par le bailleur dans les formes et conditions prévues par ce bail." ;
Attendu toutefois que les dispositions de la promesse relatives à la cession du droit au bail figurant en page 5 de l'acte mentionnent expressément que celle-ci n'est pas subordonnée à l'autorisation préalable et par écrit du bailleur, de sorte que l'accord n'avait pas à être sollicité ;
Attendu que la 7ème condition est ainsi rédigée : "que le bailleur de l'immeuble (...) autorise par écrit l'acquéreur à exploiter dans son immeuble un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie avec fabrication de tous les produits de boulangerie et pâtisserie sur place autorisant pour ce faire l'installation dans les locaux loués du matériel traditionnel de ce type d'activité (four, pétrin, façonneuse, diviseuse hydraulique etc...) aux frais de l'acquéreur." ;
Attendu que les époux I... ne peuvent reprocher à la société TIMMERMAN de ne pas avoir sollicité l'autorisation du bailleur sur la nature de l'activité exercée alors que la rapidité avec laquelle ils se sont rétractés soit dans le mois suivant la signature de la promesse ne lui en a pas laissé matériellement le temps et que la société TIMMERMAN n'avait plus à solliciter le bailleur dès lors qu'ils ne souhaitaient plus acheter ;
Attendu qu'au demeurant, elle justifie que le compromis signé entre les époux V... et les époux P... le 12 novembre 2012 comporte une condition suspensive no 7 rédigée dans les mêmes termes et que le bailleur a donné son accord le 22 janvier 2013 pour exploiter une boulangerie-pâtisserie "chaude" et effectuer tous les travaux et installations nécessaires pour fabriquer sur place aussi bien les produits de boulangerie que de pâtisserie aux frais du cessionnaire, de sorte que l'obtention de cet accord n'était qu'une formalité et ne pouvait faire obstacle à la vente ;
Attendu que la clause, reproduite ci-dessus, qui est expressément qualifiée de dédit a pour objet de permettre aux acquéreurs de revenir sur leur engagement moyennant paiement d'une indemnité de 25.000 euros, qu'elle ne peut dès lors être requalifiée en clause pénale dont l'objet est de faire assurer par l'une des parties l'exécution de son obligation ;
Qu'il s'ensuit que l'indemnité de dédit n'est pas soumise au pouvoir modérateur du juge et que son montant ne peut être réduit ;
Que par ailleurs, les époux I... qui ont exercé leur faculté de dédit sont tenus au paiement de l'indemnité contractuellement fixée sans que les époux V... aient à justifier d'un préjudice ;
Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux I... à payer aux époux V... la somme de 25.000 euros à titre d'indemnité de dédit ;
Attendu qu'il est établi que les époux I... n'ont pas été destinataires de la mise en demeure du 1er août 2013 puisque la société TIMMERMAN produit la lettre d'envoi retournée par La Poste avec la mention pli avisé non réclamé de sorte que celle-ci n'a pas pu produire d'effet ; qu'il convient par conséquent de réformer la décision sur ce point et de faire courir les intérêts à compter du 29 avril 2014, date de l'assignation ;
II - Sur les demande de dommages et intérêts de la société TIMMERMAN :
1) sur la demande au titre de la promesse du 17 juillet 2012 :
Attendu que la société TIMMERMAN soutient qu'elle est fondée à obtenir réparation du préjudice résultant des diligences qu'elle a accomplies en pure perte sans contre partie et à réclamer en application du paragraphe 2 de la clause de dédit de la promesse de vente une indemnité égale à 90% de ses honoraires ; que la clause de dédit n'a aucune incidence sur son droit à percevoir une commission ; que la faute des époux I... à l'égard des vendeurs cause nécessairement un préjudice à l'intermédiaire consistant en la perte de chance de voir le bien vendu et de percevoir sa commission ;
Mais attendu que la faculté de dédit prévue par la promesse de vente n'était pas subordonnée à la justification d'un motif ; que le propre d'une clause de dédit et de permettre à une partie de se libérer de son obligation moyennant le paiement d'une indemnité conventionnellement fixée ;
Attendu qu'en exerçant cette faculté de dédit les époux I... n'ont commis aucune faute à l'égard des vendeurs ;
Qu'il s'ensuit que les époux I... n'ayant fait qu'exercer le droit que lui conférait la clause de dédit insérée dans le compromis dont la société TIMMERMAN était la rédactrice, et la preuve qu'ils aient commis une quelconque faute à cette occasion n'étant pas rapportée, le jugement qui a débouté la société TIMMERMAN de sa demande indemnitaire doit être confirmé ;
2) sur la demande au titre de la promesse du 27 septembre 2012 :
Attendu que la société TIMMERMAN soutient que la condition suspensive d'obtention d'un prêt était réputée accomplie en application de l'article 1178 du code civil, puisque le Crédit du Nord avait donné son accord au prêt sollicité sur la base du prévisionnel qu'elle a établi en vertu du mandant donné par les époux I..., que ce n'est qu'en raison de la modification qu'ils ont apportée à ce prévisionnel qui a eu pour conséquence d'alourdir les charges que la banque s'est rétractée et que les appelants ont ainsi empêché la réalisation de la condition suspensive ; qu'elle estime en conséquence être fondée à obtenir leur condamnation à titre de dommages et intérêts à lui payer la somme correspondant aux honoraires de négociation qu'elle aurait dû percevoir ;
Attendu que c'est sans bonne foi que les époux I... affirment ne pas avoir donné mandat à la société TIMMERMAN de rechercher un financement ;
Attendu en effet que le mandat d'acquérir qu'ils ont donné à la société TIMMERMAN. Le 27 septembre 2012 stipule qu'ils lui donnent mandat d'établir un plan de financement en obtenant du vendeur des facilités de paiement et des banques et/ou d'autres prêteurs les prêts nécessaires en tenant compte de leur capacité d'autofinancement, de leur apport personnel, et de solliciter en leurs noms des banques et/ou des autres prêteurs, spécialement de la Banque Populaire ou toute autre banque ;
Que les époux I... ont en outre signé le 27 septembre 2012 une demande de prêt aux termes de laquelle, il ont donné à la société TIMMERMAN tous pouvoirs pour présenter une demande prêt auprès de la Banque Populaire du Crédit Agricole du Nord ou de tout autre banque d'un montant de 190.000 euros pour le fonds de commerce et de 210.000 euros pour l'immeuble remboursable sur une durée de 7 ou 10 ans par mensualités constantes au taux annuel qui ne devra pas être supérieur à 6% ;
Attendu que la société TIMMERMAN produit un courriel du 4 janvier 2013 du Crédit du Nord faisant part de son accord pour accorder aux époux I... un crédit d'investissement pour la reprise du fonds de commerce d'un montant de 190.000 euros sur 120 mois au taux de 3,89% avec apport de 80.000 euros ;
Attendu qu'il est établi par l'attestation du 7 février 2013 du Crédit du Nord que cette banque a finalement opposé un refus de financement au regard du nouveau prévisionnel présenté par Monsieur I... pour le financement du fonds de commerce ;
Attendu qu'il n'est pas justifié que la société TIMMERMAN ait soumis aux époux I... le prévisionnel qu'elle a établi et présenté à la banque au soutien de la demande de prêt qu'elle a effectuée ;
Attendu que le mandat donné à la société TIMMERMAN ne pouvait la dispenser de faire valider par les époux I... ce prévisionnel qui comportait des choix de gestion et d'organisation qui ne pouvaient leur être imposés concernant le nombre de salariés nécessaires à l'exercice de leur activité et ce d'autant qu'il était de l'intérêt manifeste de la société TIMMERMAN de minimiser les charges pour s'assurer de l'obtention d'un financement permettant de lever la condition suspensive et d'obtenir sa rémunération ;
Attendu que c'est sans pertinence que la société TIMMERMAN fait valoir que son prévisionnel était viable en se fondant sur les résultats des acquéreurs du fonds, alors que les situations ne sont pas identiques et qu'en tout état de cause elle n'avait pas à imposer aux époux I... des modalités de gestion et d'exploitation de leur fonds ne correspondant pas à leur choix de gestion ;
Attendu que les époux I... communiquent le prévisionnel établi par leur expert comptable sur la base duquel les banques leur ont opposé un refus ; que la sincérité de ce prévisionnel établi par un professionnel du chiffre ne peut être sérieusement discutée ;
Attendu qu'il s'ensuit que la condition d'obtention d'un prêt ayant défailli et la preuve que les époux I... ont commis une faute n'étant pas rapportée, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société TIMMERMAN de sa demande de dommages et intérêts ;
III - Sur les autres demandes :
Attendu que les époux I... succombent en leur appel puisque le jugement est confirmé en ce qu'il les a condamnés à payer aux époux V... l'indemnité de dédit ; que l'appel incident de la société TIMMERMAN ne prospère pas davantage le jugement qui l'a déboutée de ses demandes indemnitaires étant confirmé ;
Qu'il convient en conséquence de faire masse des dépens qui seront partagés par moitié par les époux I... et la société TIMMERMAN ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile étant relevé que les époux V... ne forment aucune disposition à ce titre ;
PAR CES MOTIFS
Par arrêt rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort:
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qui concerne le point de départ des intérêts au taux légal sur la somme de 25.000 euros que les époux I... ont été condamnés à verser aux époux V... qui a été fixée au 1er août 2013 ;
STATUANT À NOUVEAU sur ce point
DIT que la somme de 25.000 euros produira intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2014 ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
FAIT MASSE des dépens de la procédure d'appel qui seront supportés par moitié par Monsieur X... I... et Madame T... G... épouse I... d'une part et par la société BERTRAND JOLY TIMMERMAN TRANSACTIONS d'autre part.
Arrêt signé par Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT