DU 14 Janvier 2003 ------------------------- G.B/M.F.B
S.A. LANGUEDOCIENNE D'H.L.M. C/ Maurice X..., Edith Y..., SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES HOTEL MONDRAN Me Bertrand Z.... RG N : 00/01737 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du quatorze Janvier deux mille trois, par Nicole ROGER, Présidente de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE :
S.A. LANGUEDOCIENNE D'H.L.M. prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège 5, Place de la Pergola 31077 TOULOUSE CEDEX 04 représentée par Me TANDONNET, avoué assistée de Me Jean Gervais SOURZAC, avocat DEMANDERESSE pour RENVOI de Compétence suite à arrêt de la Cour d'Appel TOULOUSE en date du 04 Décembre 2000 D'une part, ET :
Monsieur Maurice X... représenté par Me NARRAN, avoué assisté de Me GRIMALDI, avocat Madame Edith Y.... représentée par Me Solange TESTON, avoué assistée de Me Patrick CHARRIER, avocat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES HOTEL MONDRAN REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC ACTIM CARCENAC pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège 4, Rue Matabiau 31000 TOULOUSE représenté par Me Solange TESTON, avoué assisté de Me Olivier THEVENOT, avocat Maître Bertrand Z.... représenté par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assisté de la SCP SAINT-GENIEST &amp; GUEROT, avocats DEFENDEURS D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 03 Décembre 2002, devant Nicole ROGER, Présidente de Chambre, Georges BASTIER et Catherine LATRABE, Conseillers, assistés de Monique A..., Greffière, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
Exposé des faits et de la procédure,
Par arrêt du 04/12/2000 la cour d'appel de TOULOUSE, au visa de l'article 47 du nouveau code de procédure civile, s'est déclarée incompétente et a renvoyé l'affaire devant la cour d'appel d'AGEN au motif que l'une des parties M. X... avait vendu son appartement à B. Z..., qui exerce la fonction d'avocat dans son ressort ;
La société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE d'habitation à loyers modérés, société anonyme, a relevé appel du jugement du tribunal de grande instance de Toulouse, prononcé le 07/10/1999, qui a prononcé la nullité de la vente intervenue entre cette société et Edith Y..., dans l'immeuble dénommé "hôtel de MONDRAN", a condamné la société à rembourser à Melle Y.... le prix de vente soit 290.000 F et les frais d'actes soit 20.001,96 F outre intérêts au taux légal à compter du 06/09/1995, les charges de copropriété et taxes foncières, sur justification, outre 45.000 F en réparation de son préjudice locatif ou de jouissance et 30.000 F à titre de dommages et intérêts en réparation de ses autres préjudices, a condamné la société à effectuer dans le lot 37 ( appartement objet de la vente annulée à E. Y...) de la copropriété les travaux préconisés par l'expert C., pour obtenir une bonne isolation phonique entre ce lot et ceux appartenant à M. X..., dans les conditions techniques et sous astreintes précisées au dispositif ; a dit que M. X... devait être prévenu de ces travaux, a condamné la société à payer à M. X... 30.000 F de dommages et intérêts, a ordonné l'exécution provisoire et a prononcé des condamnations au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
PRÉTENTIONS ET DEMANDES DES PARTIES,
1) La société languedocienne demande l'infirmation de ce jugement en ce qui concerne la résolution de la vente, et les condamnations prononcées au profit de M. X...,
- sur la vente, la société estime qu'il ne peut pas y avoir de dol en ce qu'elle n'aurait pas informé E. Y.... de la promesse faite à M. X...
de lui fournir une isolation phonique, alors que le dol ne se présume pas et qu'il n'est pas prouvé en l'espèce ; elle ajoute que la promesse faite n'engageait pas E.DA. envers M. X..., ni la société envers E. Y..., en raison de la relativité des conventions ; le consentement de Melle Y.... n'a pas pu être vicié par une convention qui lui était inopposable et ne pouvait pas la contraindre à faire des travaux, ni à accepter que la société en fasse chez elle ; de plus la mauvaise foi de Mlle Y.... résulte du fait que de sa propre initiative et sous sa seule autorité elle a fait réaliser une chape de béton léger isolante, peu après son achat ;
- sur les condamnations prononcées au profit de M. X..., la société reproche aux premiers juges d'avoir dénaturé la convention intervenue entre les parties, en premier lieu les combles situés au dessus de l'appartement de M. X... étaient désignés dans l'état descriptif de division comme local à usage d'habitation ou professionnel ; même si une erreur de plume les désignait comme partie commune dans un autre paragraphe, il n'y a jamais eu de changement de destination de ce lot ; l'assemblée générale des copropriétaires admettra cette erreur dans son assemblée générale du 04/03/1996 ; ensuite la société fait valoir qu'elle n'avait aucune obligation légale ou réglementaire en matière d'isolation phonique envers M. X..., s'agissant d'une rénovation d'immeuble ancien ; le seul fondement de l'action de M. X... ne peut être que l'engagement unilatéral pris par la société dans sa lettre du 26/07/1994, où elle s'engage à réaliser "une chape de béton léger qui assurera une isolation phonique entre les deux niveaux"; M. X... répondra dans la quinzaine qu'il n'a rien demandé de tel, en fait il se plaint d'un retard de délivrance de la cave vendue, il en résulte que la société n'a pas pris d'engagement en référence à une quelconque norme en matière d'isolation phonique, mais qu'elle n'a pu qu'envisager une chape compatible avec le bâtiment telle qu'indiqué
dans la notice technique jointe à chaque acte authentique de vente ; la commune intention des parties ne peut pas s'interpréter comme l'a fait le tribunal alors que rien ne permettait d'envisager les travaux préconisés par l'expert judiciaire ;
L'appelante ajoute que M. X... n'a aucun droit à indemnisation, contrairement à ce qui a été jugé, dans la mesure où une chape isolante a bien été réalisée dans le lot situé au-dessus de son appartement ; de plus l'appartement de Melle Y.... n'ayant pas été occupé il ne peut pas y avoir eu de trouble de jouissance pour l'occupant du niveau inférieur, pas davantage il ne peut invoquer la présente procédure comme gêne dans la revente de son bien alors que l'acte de vente sous-seing privé a été signé avant qu'il n'assigne ; Infirmant l'ensemble du jugement la cour condamnera E.DA. et M. X... chacun, à lui payer 30.000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
À l'encontre de M. Z.... la société conclut au rejet de ses demandes ou à titre subsidiaire à sa condamnation à installer dans son lot et en plafond un dispositif d'isolation acoustique dont les caractéristiques seraient fonction de l'isolation déjà en place dans le lot numéro 37 ;
2 ) E. Y.... conclut à la confirmation du jugement, elle indique avoir diligenté une autre procédure pour obtenir la nullité des contrats de prêts accessoires de cette vente ; elle rappelle avoir acquis ce lot 37 le 06/09/1995 sans avoir eu connaissance de l'engagement par lettre du 26/07/94 de la société envers M. X... de faire une chape isolante dans ce lot 37, les prescriptions techniques sur les aménagements dans les lots privatifs étaient les mêmes pour tous les lots et ne concernaient aucunement cet engagement de faire une chape isolante, elle n'a donc appris qu'après son achat que la réalisation
d'une chape isolante lui ferait perdre une grande partie de la surface habitable de ce lot situé dans les combles puisque la surface sous un mètre quatre vingt et plus passerait de 84 m à 44 m ;
Par appel incident E.DA. demande que la condamnation à lui rembourser les frais d'acte soit portée à 33.801 F outre intérêts au taux légal à compter du 06/09/1995, 111.000 F de préjudice locatif de janvier 1997 à février 2000, date de remise des clefs ou jusqu'à la date du jugement soit 102.000 F ; pour les frais financiers et préjudice moral elle demande 100.000 F; elle demande confirmation sur le remboursement des charges et des impôts, et que ses droits soient réservés dans ses relations avec les banques, enfin elle demande 50.000 F au titre de l'article 700 du nouveau code procédure civile ; 3) M. X... a vendu son appartement et ses parts de parties communes à B. Z... selon acte du 16/06/1999 mais par une clause de cet acte il s'oblige à poursuivre la procédure jusqu'à son terme et à ses frais exclusifs, et également à garantir à l'acquéreur une isolation acoustique conforme aux prescriptions de l'expert C. ; il demande la confirmation du jugement et la réalisation d'une isolation telle que la société la lui a promise par lettre du 26/07/1994, conforme au standing de ce très bel immeuble ancien ; ajoutant qu'il a acheté un appartement avec comble au-dessus, qui se sont transformés en local à usage d'habitation ou commercial par la magie d'une assemblée générale du 04/03/1996, une simple isolation devenait dès lors insuffisante ; en raison du préjudice subi pendant l'occupation du local puis surtout du préjudice financier subi lors de la vente, en raison de ce procès, il demande la condamnation de la société à lui payer 46.000 euros, outre 7.700 euros en réparation du préjudice distinct résultant de cet appel abusif et dilatoire, étant observé que huit ans après son engagement la société n'a toujours rien fait
de l'isolation promise ; et il demande 4.600 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
4) B. Z... intervenu volontairement dans la procédure soutient la recevabilité de cette intervention en raison de la clause rappelée plus haut dans l'acte passé entre M. X... et lui même, et en raison de l'engagement souscrit par la société envers M. X..., dont il est l'ayant droit ; il indique ensuite que l'appartement n'a pas été sous-évalué lors de l'achat qu'il en a fait puisque le vendeur lui garantissait la réalisation d'une isolation, par contre si le jugement n'était pas confirmé il demande à la cour de lui donner acte de son intention de saisir le tribunal d'une demande d'indemnisation de son préjudice de jouissance et de l'indemnisation de la moins value de cet appartement ; enfin il demande 10.000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
5) le syndicat des copropriétaires, s'en remet à la cour sur le bien fondé de l'appel, mais demande, dans l'intérêt de la copropriété la réalisation des travaux d'insonorisation préconisés par l'expert C., il demande également 20.000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
MOTIFS Z... LA DÉCISION,
1) sur la nullité de la vente par la société Languedocienne à E. Y..., C'est au terme d'une minutieuse analyse des pièces que le tribunal a prononcé cette nullité de la vente conclue entre ces deux parties, par des motifs pertinents que la cour adopte, en effet la société s'est rendue coupable d'une réticence dolosive en cachant à son acquéreur la promesse qu'elle avait conclue avec M. X... d'effectuer
des travaux d'isolation phonique dans ce lot 37 de la copropriété, les différents documents accompagnant la vente et le contrat passé en la forme authentique n'avaient aucunement dévoilé cet engagement spécifique, il ne s'agissait que du règlement de la copropriété et de la notice technique qui accompagnait la vente de chaque lot, et qui prévoyait des travaux d'isolation phonique en plafond, et conseillait la pose d'une chape en béton allégé de cinq centimètres d'épaisseur sur le plancher, alors qu'en dispensant M. X... de faire des travaux d'isolation chez lui en plafond et en s'engageant à faire une isolation phonique sur le sol du lot 37, la venderesse a bouleversé l'économie de ses contrats, puisque l'isolation qu'il faudra réaliser chez E. Y..., du fait du rehaussement du sol d'une trentaine de centimètres, lui fera perdre une surface habitable sous un mètre quatre vingt centimètres considérables, (de plus de 84 m avant travaux à 44 m seulement après ceux-ci) ;
C'est en vain que l'appelante invoque la relativité des conventions, et prétend que M. X... ne peut rien obtenir de sa voisine, et que son engagement envers lui n'a aucun effet vis à vis d'elle ; en premier lieu les procédures initiées au lendemain de ces ventes apportent la preuve du contraire : dès que les différents lots ont été occupés ne serait-ce que par des ouvriers pour leur aménagement, le bruit a été manifeste et une procédure de référé a été diligentée, pour organiser une expertise ; en second lieu, par la promesse de la languedocienne M. X... a été dispensé de faire des travaux d'isolation par un faux plafond, ce qui était prévu dans tous les autres lots, et il pouvait se plaindre du bruit venant de chez sa voisine et lui imposer de réaliser des travaux pour faire cesser un trouble anormal de voisinage, même s'il ne pouvait pas juridiquement exiger d'elle qu'elle exécute la promesse faite par la Languedocienne, alors que la lecture de la notice technique jointe à l'acte de vente laissait à
penser à E.DA. que des travaux d'isolation étaient à la charge de M. X... au niveau de ses plafonds, il s'agit bien là des éléments constitutifs de la réticence dolosive retenue par le tribunal ;
Sur l'appel incident de Melle Y..., le remboursement des frais d'acquisition doit être porté à la somme de 33.800 F ou 5.152,78 euros selon reçu de son notaire, le préjudice locatif ou d'occupation c'est à dire le fait de n'avoir pu ni occuper ni louer cet appartement de janvier 1997 à février 2000, date de remise de clefs doit être porté à 111.000 F ou 16.921,84 euros ; l'article 549 visé par le tribunal n'ayant pas à s'appliquer ici en présence d'un dol reproché au vendeur et d'un préjudice direct et effectif à réparer jusqu'à la libération du local par la remise des clefs ; sur la réparation du préjudice moral, frais financiers et préjudices qualifiés d'annexes par le tribunal la somme doit être portée à 50.000 F ou 7.622,45 euros pour tenir compte des nouveaux soucis, démarches et désagréments subis dans le cour de la procédure d'appel ; enfin au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et au vu des justificatifs de frais produits par E. Y... il lui reviendra une indemnité de 7.000 euros;
il n'y a pas lieu de donner acte à E. Y... de ses droits dans une autre procédure contre des banques dont la cour n'a aucune connaissance ;
2) sur les demandes de M. X...,
Là encore le tribunal a apporté en droit la solution qu'imposaient les conventions passées entre les parties, et la cour doit confirmer le jugement ; en effet la société Languedocienne a pris unilatéralement l'engagement de réaliser au-dessus de l'appartement de M. X... une isolation phonique dans les combles, il s'agissait du lot numéro trente sept de l'état descriptif de division, vendu ensuite à E. Y..., une décision de l'assemblée générale des
copropriétaires a décidé à l'unanimité, lors de l'assemblée générale du quatre mars 1996, de rectifier une erreur matérielle qui s'est glissée dans le règlement de copropriété qui inclue des combles dans les parties communes de l'immeuble alors que ces combles constituent le lot 37 de l'état descriptif de division, (étant bien précisé qu'il s'agit bien de l'unanimité des propriétaires et non pas seulement des présents,) l'expert judiciaire a précisé que la solution technique envisagée par la Languedocienne, une chape de béton allégé de cinq centimètres, était tout à fait inopérante et a préconisé la réalisation d'une chape autoporteuse encrée sur les murs porteurs de l'immeuble, et d'une épaisseur bien supérieure de l'ordre de trente centimètres ;
Il est bien certain que ce qui importait dans l'engagement de la société, vis à vis de M. X..., ce n'était ni le nombre de centimètres, ni la configuration de la chape, ni la nature du béton utilisé, mais bien son emplacement et son effet c'est à dire une implantation au-dessus du plafond permettant d'en conserver tout le cachet ancien, et un effet sur les sons permettant d'isoler les locaux situés de part et d'autre de cette chape, l'expert n'a fait que traduire en termes techniques et en données chiffrées cet engagement de créer une isolation phonique, la référence à des normes qu'il a pu utiliser dans ses opérations ne saurait lui être reprochée car elle découle de la méthode d'intervention de tout expert technicien dans la recherche d'une solution technique, et non pas seulement juridique ;
En conséquence il convient de confirmer également le jugement en ce qu'il a ordonné la réalisation des travaux préconisés par l'expert C. ;
Après avoir vendu cet appartement à B. Z..., M. X... a demandé devant la cour 46.000 euros pour le préjudice financier subi lors de cette vente du fait de ce procès, l'acte de vente contient une clause
spéciale par laquelle le vendeur s'engage à poursuivre jusqu'à son terme la procédure en cour, mais le prix est de 1.900.000 F dans cet acte du 16/06/1999, alors que le prix était de 1.825.000 F selon acte du 03/06/1994, et le prix demandé selon trois mandats de vendre produits était de 2.168.000 F ou 2. 200.000 F ; en cinq ans M. X... n'a profité que d'une plus value de 75.000 F qui n'est pas conforme à l'évolution du marché immobilier dans les centres urbains et dans la revente d'immeubles anciens rénovés, sa demande est donc bien fondée mais seulement à hauteur de 40.000 euros;
Z... plus alors que le jugement a été prononcé avec exécution provisoire, les travaux n'ont pas été réalisés, et les soucis et dérangement de M. X... n'ont pas cessé avec la vente de son appartement puisqu'il a gardé l'obligation de suivre la procédure jusqu'à son terme, sa demande de nouveaux dommages et intérêts de ce chef est donc bien fondé et il recevra à ce titre de la société 5.000 euros, enfin au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, compte tenu des procédures d'exécution qu'il a tentées, de la présente procédure d'appel il lui reviendra une nouvelle indemnité de 4.000 euros ;
B. Z..., nouveau propriétaire de l'appartement vendu par M. X..., était bien fondé à intervenir dans cette procédure pour en connaître les développements et défendre ses droits attachés à ce bien, sa demande au titre de l'article 700 est bien fondé et il recevra de ce chef la somme de 1.500 euros ;
Z... même le syndicat des copropriétaires devait intervenir en la cause puisque des travaux doivent être fait qui peuvent intéresser des parties communes, pour la circulation des ouvriers, la mise en place d'engins ou l'appui sur les murs porteurs qui sont parties communes, il lui reviendra au titre de l'article 700 une indemnité de 3.000 euros ; PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Reçoit les appels,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de TOULOUSE en ce qu'il a
- prononcé la nullité de la vente du lot trente sept passée entre la société Languedocienne et E.DA., et condamné la société à rembourser le prix de vente,
- ordonné la réalisation des travaux d'isolation préconisés par l'expert C. dans le lot numéro trente sept, aux frais de la société Languedocienne ;
- condamné la société à payer 4573,47 euros (quatre mille cinq cent soixante treize Euros quarante sept Cents)de dommages et intérêts à M. X...,
Le réforme pour le surplus et jugeant à nouveau,
- condamne la société Languedocienne d'H.L.M. à payer à Edith Y... : 5.152,78 euros (cinq mille cent cinquante deux Euros soixante dix huit Cents) au titre des frais d'acte, 16.921,84 euros (seize mille neuf cent vingt et un Euros quatre vingt quatre Cents) au titre du préjudice lié à l'inoccupation des lieux, 7.622,45 euros ( sept mille six cent vingt deux Euros quarante cinq Cents) pour les préjudices annexes, et 7.000 euros ( sept mille Euros) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
- condamne la société Languedocienne d'H.L.M. à payer à Maurice X... 40.000 euros (quarante mille Euros) pour la moins value lors de la revente, 5.000 euros (cinq mille Euros) pour ses préjudices annexes et 4.000 euros ( quatre mille Euros) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- condamne au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile la société Languedocienne d'H.L.M. à payer :
- 1.500 euros (mille cinq cents Euros) à B. Z...,
- 3.000 euros ( trois mille Euros) au syndicat des copropriétaires ; Met les dépens de la procédure d'appel à la charge de l'appelante et autorise les avoués de la cause à les recouvrer par application de 'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Nicole ROGER, Présidente de Chambre et Monique A..., Greffière. LA GREFFIERE
LA PRESIDENTE M. A...