Grosses délivrées
REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
23ème Chambre - Section B
X... DU 19 JANVIER 2006
(no , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 05/05305. Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2004 - Tribunal de Grande Instance de PARIS 8ème Chambre 1ère Section - RG no 01/16822.
APPELANTE EN PRINCIPAL et INTIMÉE INCIDEMMENT : S.C.I. 36/37 prise en la personne de son gérant, ayant son siège 36 rue Mauconseil 75001 PARIS, représentée par la SCP TAZE-BERNARD - BROQUET, avoués à la Cour, assistée de Maître Florence KESIC de la SELARL FLORENCE KESIC - GRETA KESIC, avocats au barreau de PARIS, toque J67. INTIMÉS EN PRINCIPAL et APPELANTS INCIDEMMENT : - Syndicat des copropriétaires 36A RUE MONTORGUEIL 75001 PARIS représenté par son syndic, Monsieur Djivan Y..., demeurant 5 rue de Cléry 75002 PARIS, - Monsieur Patrick Z... demeurant 36 rue Montorgeuil 75001 PARIS, - Monsieur Wojtak A... demeurant 36 rue Montorgueil 75001 PARIS, - Monsieur Claude Eric B... demeurant 36 rue Montorgeuil 75001 PARIS, - Madame Armelle C...
... par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour, assistés de Maître Jean François SPIRA, avocat au barreau de PARIS, toque A252. INTERVENANTES VOLONTAIRES : - Madame Anne D... demeurant 36 rue Montorgeuil 75001 PARIS, - Madame E...
F...
... par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour assistées de Maître Jean François SPIRA, avocat au barreau de PARIS, toque A252. INTIMÉ : Maître Gérald AYACHE ès-qualité de liquidateur de la SARL ESPACE MONTORGUEIL demeurant 5/7 rue de l'Amiral Courbet 94160 ST MANDE, Non représenté. (Assignation délivrée le 17 mai 2005 à personne).
COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 - 1er alinéa du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 novembre 2005, en audience publique, devant Monsieur RICHARD, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur DELANNE, président,
Monsieur RICHARD, conseiller,
Madame G..., conseiller. Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN. X... :
Réputé contradictoire, - prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président. - signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.
La cour statue sur l'appel de la SCI 36/37 à l'encontre du jugement
prononcé le 14 décembre 2004 par le Tribunal de grande instance de PARIS qui :
- déclare irrecevables les demandes de Mmes F...
H... et D...,
- condamne la SCI 36/37 à payer à titre de dommages intérêts la somme de 12 000 euros au syndicat des copropriétaires du 36 rue Montorgueil, 3 000 euros à Mr Z..., 3 000 euros à Mr A..., 3 000 euros à Mr B... et un euro à Mme C...,
- condamne la SCI 36/37 à payer au syndicat des copropriétaires 1.000 euros et à Mr Z..., Mr A..., Mr B... et Madame C... 500 euros chacun en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,
- condamne la SCI 36/37 aux dépens.
Vu les conclusions de la SCI 36/37 en date du 20 octobre 2005 tendant à :
- infirmer le jugement,
- dire les consorts Z..., A..., B... et C... irrecevables, ne démontrant pas un préjudice personnel distinct de celui du syndicat des copropriétaires,
- constater que la preuve des nuisances alléguées n'est pas rapportée ou qu'elles ont déjà été réparées par l'arrêt de la cour d'appel du 12 février 1999 ou qu'elles ne justifient pas l'octroi de dommages et intérêts,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts,
- confirmer pour le surplus,
- condamner les intimés solidairement à lui payer la somme de 3 000 euros au visa de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires et des consorts F..., Z..., A..., B... et C... en date du 26 octobre 2005 tendant à :
- débouter la SCI 36/37 de son appel comme irrecevable et à tout le moins mal fondé,
- dire que la SCI 36/37 n'a pas respecté ses engagements pris dans la lettre du 7 janvier 1988 et acceptés par la résolution 2 de
l'assemblée du 2 février 1988,
- constater que le respect de cet engagement constituant une convention conditionnait l'autorisation conférée d'utiliser ses caves à des fins commerciales,
- constater que cette convention n'a jamais fait l'objet d'une incorporation au règlement de copropriété,
- prononcer la résiliation judiciaire de la convention passée entre le syndicat et la SCI aux torts de celle-ci,
- dire que les lots correspondant à l'ensemble des caves appartenant à la SCI retrouveront leur destination première,
- subsidiairement, condamner la SCI à cesser toute activité commerciale dans lesdites caves sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée à compter de la signification de l'arrêt,
- condamner la SCI à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 46 000 euros en réparation du préjudice collectif et 3 000 euros en réparation du préjudice personnel à chacun des autres intimés,
- condamner la SCI à payer au syndicat la somme de 3 000 euros au visa de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile et 800 euros à chacun des autres concluants.
CECI ETANT EXPOSE, la COUR :
Considérant que la SCI 36/37 rue Montorgueil 75001 PARIS est propriétaire de caves aménagées en vue d'une activité commerciale ;
Qu'à la demande de la SCI, les copropriétaires réunis en assemblée générale le 20 février 1988 ont accepté de reconnaître aux caves le caractère commercial sous réserve que la SCI n'y développe pas d'activités nocturnes, de boîtes de nuit ou porno shop, restauration ou entraînant des nuisances olfactives ou de bruits ;
Que cette résolution n'a jamais été intégrée au règlement de copropriété ;
Considérant que depuis 1994, les plaintes et interventions des services de police se sont succédé à la suite des plaintes des copropriétaires indisposés par les activités exercées dans les caves ;
Que ces nuisances sont amplement démontrées par les attestations de
copropriétaires ou visiteurs de ceux-ci ainsi que par la Préfecture de police attestant de ses nombreuses interventions entre 1994 et 2003 ;
Considérant que la SCI 36/37 soutient que le responsable de ces nuisances est le locataire et qu'elle même n'a commis aucune faute ; Mais, considérant que si effectivement, les locaux étaient loués à une société Espace Montorgueil, il appartenait à la SCI 36/37 de lui faire respecter les clauses du règlement de copropriété, au besoin en allant jusqu'à la résiliation du bail ;
Que le SCI 36/37 sera déboutée de sa demande de garantie à l'encontre de la Société Espace Montorgueil ;
Considérant que la SCI 36/37 soutient encore que les troubles invoqués ont déjà été indemnisés par l'arrêt du 12 février 1999 ;
Mais, considérant que l'arrêt précité n'a pas indemnisé le syndicat des copropriétaires ni les copropriétaires pour les troubles de jouissance aujourd'hui allégués mais a condamné notamment la SCI 36/37 à payer au syndicat des copropriétaires "la somme de 50 000 frs de dommages intérêts au titre de l'autorisation irrégulière qu'elle a donnée à la société Modeurop d'ouvrir en permanence dans la journée la porte cochère et d'exercer à titre occasionnel dans les locaux loués des activités commerciales nocturnes." ;
Considérant que les copropriétaires joints à l'action du syndicat des copropriétaires justifient d'un préjudice distinct de celui subi par
le syndicat des copropriétaires, notamment par les interventions de multiples de services de police à la suite de plainte pour tapage nocturne ;
Sur la résiliation judiciaire de la convention passée entre le syndicat et la SCI :
Considérant que l'assemblée générale des copropriétaires a voté le 20 février 1988 une résolution aux termes de laquelle le caractère commercial des caves était reconnu mais qu'étaient exclues les activités de restauration, boîtes de nuit, porno shop, et activités nocturnes ;
Considérant que ladite résolution n'ayant pas été contestée, sa validité ne souffre aucune discussion ;
Considérant qu'il résulte de cette résolution que si la reconnaissance de la destination commerciale est acquise, elle ne peut s'exercer que dans les limites posées, notamment quant à l'exclusion de certaines activités ;
Que dans ces conditions, la Cour dira que la SCI 36/37 ne peut pas poursuivre les activités jusque là exercées en contradiction avec la destination commerciale sans que le principe même de la destination commerciale soit remise en cause ;
Que cependant la résolution ayant reconnu le caractère commercial des caves ne saurait être annulée ;
Considérant que le préjudice subi par chacune des parties étant
établi, la cour confirmera la décision entreprise quant à son indemnisation ;
Considérant qu'il convient de condamner la SCI 36/37 à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires et à chacun des copropriétaires intimés la somme de 500 euros au visa de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt réputé contradictoire,
CONFIRME la décision entreprise ;
Y ajoutant,
DIT que la SCI 36/37 doit se conformer à la destination commerciale des caves telle que définie par la résolution votée le 20 février 1988 ;
CONDAMNE la SCI 36/37 à payer au syndicat des copropriétaires du 36 a rue Montorgueil 75001 Paris la somme de 3 000 euros et à chacun des intimés la somme de 500 euros, au visa de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
LA CONDAMNE aux dépens qui seront recouvrés par la SCP GUIZARD dans les termes de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile. Le

Le Président,