Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 26 JANVIER 2018
(no , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/08271
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mars 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 13/05943

Monsieur Philippe Roger Louis X...

Madame Nadia Y... épouse X...
demeurant [...]
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Marine FIANNACCA de la SELARL MARS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0713

SCI PROMODIM Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.
No SIRET : 448 535 542
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Olivier Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
Assistée sur l'audience par Me Eve NICOLAS-ZANATI de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, substitué sur l'audience par Me Justine l'HUISSIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
SA CREDIT FONCIER DE FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : (......)
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Patrick D...            , avocat au barreau de PARIS, toque : D1331
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Décembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Mme Dominique DOS REIS a été entendue en son rapport
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Le 2 novembre 2006, M. et Mme X... ont, dans le cadre d'une opération de défiscalisation « Girardin », signé avec la SCI Promodim représentée par sa mandataire, la société 2H Finance, un contrat de réservation pour l'acquisition d'un appartement de type T3 et d'un parking en l'état futur d'achèvement, situés sur l'île de la Réunion, dans la résidence « [...] » au Tampon. Le même jour, ils ont confié à l'agence CITY Guy Hoquet un mandat de gestion locative. Ils ont souscrit pour financer cette acquisition un emprunt de 272.511 € auprès de la société Crédit Foncier de France.
La vente a été reçue en la forme authentique le 28 décembre 2006.
Suivant actes extra-judiciaires des 27 février et 17 avril 2013, M. et Mme X... ont assigné la SCI Promodim et la société Crédit Foncier de France à l'effet de voir annuler, pour démarchage irrégulier, les contrats de réservation, de vente et de prêt.
Par jugement du 9 mars 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Promodim, tirée du défaut d'intérêt à agir de M. et Mme X...,
- dit prescrite l'action en nullité du contrat de réservation du 2 novembre 2006,
- dit prescrite l'action en nullité de l'acte authentique du 28 décembre 2006,
- dit prescrite l'action en nullité du contrat de prêt du 26 décembre 2006 conclu entre M. et Mme X... et la société Crédit Foncier de France,
- débouté M. et Mme X... de leur demande de nullité du mandat de gestion locative, du contrat d'assurance locative et du contrat de garantie de rachat,
- débouté M. et Mme X... de leur demande subsidiaire de dommages-intérêts au titre des frais irrépétibles,
- dit sans objet les demandes reconventionnelles de garantie du CFF à l'encontre de la SCI Promodim,
- rejeté la demande formée par la société Crédit Foncier de France au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné M. et Mme X... aux dépens.
M. et Mme X... ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 28 juin 2016, de :
au visa des articles L.111-1, L. 121-21, L. 121-23, L. 121-24n L. 312-12, R. 121-3, R.121-4, R.121-4, R.121-5 du code de la consommation, 1108, 1109, 1116, 1382, 1601-3, 1991, 1992, 1993 et 2412 du code civil, 46 et 700 du code de procédure civile,
- dire que leur action est recevable en ce qu'elle n'est pas prescrite,
- à titre principal, prononcer la nullité du contrat préliminaire du 2 novembre 2006 pour démarchage à domicile irrégulier,
- prononcer la nullité de l'acte authentique du 28 décembre 2006,
- prononcer la nullité du contrat de prêt du 26 décembre 2006 conclu avec la société Crédit Foncier de France,
- prononcer la nullité du contrat de gestion locative du 22 novembre 2006 conclu avec l'agence CITY Guy Hoquet,
- prononcer la nullité du contrat d'assurance locative du 22 novembre 2006, conclu avec la même agence,
- prononcer la nullité du contrat de garantie de rachat conclu le 30 avril 2007 entre eux-mêmes et la société Bamag Italia SPA,
- en conséquence, ordonner la remise en état des parties dans la situation antérieure à la signature desdits contrats,
- condamner la SCI Promodim à leur payer la somme de 78.299 € au titre de la perte du bénéfice fiscal « Girardin »,
- condamner la SCI Promodim à leur rembourser les frais exposés, totalisant 59.316,60 €,
- condamner la société Crédit Foncier de France à leur rembourser la somme de 188.278,74 € correspondant aux mensualités de prêt déjà versées, à réactualiser au jour du présent arrêt,
- dire que les sommes perçues par la société Crédit Foncier de France au titre des intérêts depuis la souscription du prêt s'imputeront sur le capital restant dû,
- subsidiairement, prononcer la nullité de la vente en raison de la réticence dolosive de la SCI Promodim et la nullité des contrats de gestion, d'assurance et de garantie de rachat sus-mentionnés,
- condamner la SCI Promodim à leur payer la somme de 78.299 € au titre de la perte du bénéfice fiscal « Girardin »,
- condamner la SCI Promodim à leur payer la somme de 19.000 € au titre du déficit foncier des années 2012, 2013, 2014, 2015 et 2016 (5 x 3.800 €),
- condamner la SCI Promodim à leur rembourser les frais exposés totalisant 59.316,60 €,
- condamner la société Crédit Foncier de France à leur rembourser la somme de 188.278,74 € correspondant aux mensualités de prêt déjà versées, à réactualiser au jour du présent arrêt,
- prononcer la déchéance des intérêts du contrat de prêt et dire que les sommes perçues par la société Crédit Foncier de France depuis la souscription du prêt s'imputeront sur le capital restant dû,
- plus subsidiairement, dire que la SCI Promodim a manqué à son devoir d'information et de conseil,
- dire que la société Crédit Foncier de France a manqué à son devoir de mise en garde,
- en conséquence, condamner la SCI Promodim à leur payer la somme de 122.481 € au titre de la surévaluation du bien vendu,
- condamner la société Crédit Foncier de France à leur payer la somme de 134.555,76 € correspondant au coût total du prêt,
- dire que les sommes perçues par la société Crédit Foncier de France depuis la souscription du prêt s'imputeront sur le capital restant dû,
- en tout état de cause, débouter la SCI Promodim de ses demandes tendant à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- la condamner avec la société Crédit Foncier de France à leur payer les sommes de 15.000 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens,
- prononcer l'inscription d'une hypothèque judiciaire sur les lots no 160 et 391 de la résidence « [...] » au [...] à hauteur des condamnations pécuniaires qui seront prononcées contre la SCI Promodim.
La SCI Promodim prie la Cour, par dernières conclusions du 27 septembre 2016, de :
au visa des articles 31 et 32-1 du code de procédure civile, L. 121 et suivants du code de la consommation, 1184, 1304, 1338 et 1382 du code civil, L. 271-1 et R.261-30 du code de la construction et de l'habitation,
- à titre principal, dire que M. et Mme X... sont dépourvus de tout intérêt à agir à l'encontre du contrat de réservation conclu le 2 novembre 2006 qui a été annulé et remplacé par l'acte authentique de vente,
- dire que l'action en nullité du contrat de réservation est prescrite,
- en conséquence, confirmer le jugement en ce qu'il a dit prescrite cette action en nullité,
dire qu'elle n'a commis aucun dol ou réticence dolosive, qu'elle a rempli son obligation de conseil et d'information et que M. et Mme X... ne subissent aucun préjudice réparable,
- en conséquence, confirmer le jugement en ce qu'il a retenu son absence de faute et l'absence de préjudice de M. et Mme X...,
- débouter M. et Mme X... de leurs demandes fondés sur un manquement à son obligation de conseil et d'information,
- débouter M. et Mme X... de leur demande au titre d'un préjudice moral,
- en tout état de cause, dire que la procédure est abusive et condamner M. et Mme X... à lui payer la somme de 15.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La société Crédit Foncier de France prie la Cour, par dernières conclusions du 27 juillet 2016, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande des époux X...,
- dire, au visa de l'article 1304 du code civil, leur action prescrite,
- subsidiairement, dire qu'elle n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle tant en ce qui concerne son devoir de conseil que ceux d'information et de mise en garde,
- débouter les époux X... de leurs demandes,
- subsidiairement, lui donner acte de son rapport à justice sur la nullité des contrats de réservation, de vente et de prêt,
- condamner dans ce cas les époux X... à lui rembourser la somme de 146.459,25 € correspondant au montant des fonds décaissés, déduction faite de leurs paiements,
- dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2006 et de la capitalisation des intérêts,
- plus subsidiairement, condamner la SCI Promodim à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle à la demande de M. et Mme X...,
- condamner en outre la SCI Promodim à lui payer la somme de 65.220,74 € en réparation de son préjudice financier découlant de la résolution des contrats de vente et de prêt,
- condamner M. et Mme X... et la SCI Promodim à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.


Sur l'intérêt à agir de M. et Mme X... en nullité du contrat de réservation
La SCI Promodim fait valoir que M. et Mme X... sont dépourvus d'intérêt à agir dès lors que l'acte authentique indique : « Les conventions résultant des présentes annulent et remplacent toutes autres ayant pu intervenir antérieurement entre les comparants. Il en est ainsi, notamment, des dispositions du contrat préliminaire, éventuellement en contradiction avec les présentes que les comparants déclarent désormais nulles et non avenues ; seules celles résultant des présentes constituant la loi des parties » ;
Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, étant rappelé que l'existence du droit invoqué n'est pas une condition de recevabilité de l'action mais de son succès ;
Sur la nullité du contrat de réservation
M. et Mme X... soutiennent que la nullité absolue du contrat préliminaire de réservation pour démarchage illicite commande une prescription trentenaire dont le délai n'était pas expiré lorsqu'ils ont engagé leur action ;
Ici encore, le jugement sera approuvé par adoption de ses motifs exacts relatifs à la prescription de l'action en nullité, étant observé, en tout état de cause, que, s'agissant du prétendu démarchage irrégulier motivant la demande de nullité du contrat préliminaire, outre l'insertion à l'acte de vente d'une clause annulant ce contrat pour le remplacer par les clauses de l'acte authentique, il suffit de constater que la signature par M. et Mme X... de l'acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l'irrégularité du contrat de réservation, peu important qu'ils n'aient pas eu connaissance de la nullité dudit contrat pour démarchage irrégulier au moment où ils ont signé l'acte authentique, en raison de l'autonomie de ces contrats ; en effet, le contrat préliminaire de réservation, contrat facultatif et sui generis par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble, ne constitue nullement un préliminaire obligé à la signature d'une vente en l'état futur d'achèvement, d'où il suit que bien qu'ayant signé ce contrat préliminaire de réservation, l'acquéreur n'a nulle obligation d'acquérir ;
Il est donc indifférent que l'action en nullité introduite par M. et Mme X... soit ou non prescrite, l'éventuelle nullité dudit contrat n'ayant aucune incidence sur la nullité du contrat de vente ;
Sur la nullité du contrat de vente
M. et Mme X... font valoir qu'ils ne se sont aperçus de la surévaluation du bien litigieux que le 21 février 2012 lorsqu'ils ont fait estimer ledit bien, de sorte que c'est à cette date que doit être fixé le point de départ du délai quinquennal de prescription ;
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit prescrite l'action en nullité de la vente fondée sur les dispositions du code de la consommation ;
S'agissant de la demande de nullité fondée sur le dol il sera rappelé qu'en cas de nullité d'un acte pour vice de consentement, le point de départ du délai quinquennal de prescription est la date à laquelle le vice a été découvert ou aurait pu l'être : au cas présent, ce point de départ ne saurait être fixé à la date à laquelle M. et Mme X... ont fait estimer leur bien à l'expiration de la période de défiscalisation, après avoir bénéficié du bénéfice fiscal escompté, alors qu'ils avaient toute latitude de faire procéder à cette estimation dès leur acquisition, étant rappelé qu'ils ne sont pas bornés à acquérir un bien immobilier mais, comme ils l'indiquent dans leurs écritures, un « produit financier » dans le cadre d'une opération de défiscalisation immobilière globale intégrant la rémunération des divers intermédiaires, étant encore observé qu'ils ne justifient d'aucun préjudice en lien avec l'erreur dont ils prétendent avoir été victimes, ayant choisi de ne pas mettre en œuvre la garantie de rachat dont ils disposaient avant le terme de la période quinquennale de défiscalisation afin de ne pas perdre les avantages fiscaux attachés à l'opération ;
Enfin, il sera constaté que M. et Mme X..., selon leurs propres indications, ont bénéficié d'un bénéfice fiscal et d'un déficit foncier totalisant un avantage de 79.699 € entre les années 2007 et 2012 ;
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit prescrite l'action en nullité du contrat de vente du 28 décembre 2006 ;
Sur la nullité du prêt bancaire
Le rejet de la demande de nullité du contrat de vente conduit à rejeter l'action en nullité de prêt bancaire ayant servi à financer l'acquisition ;
Sur la nullité des contrats de gestion locative, de bail, d'assurance et de garantie de rachat
Ces demandes ne sont pas recevables dès lors que les co-contractants n'ont pas été attraits en la cause ;
Sur la responsabilité contractuelle de la SCI Promodim en raison de manquements à son obligation d'information et de conseil
M. et Mme X... font grief à la SCI Promodim de les avoir fait démarcher par ses mandataires, les sociétés 2H Finance et B2 Conseils qui leur ont délivré des informations fallacieuses sur la base d'une simulation inexacte et sans les avertir de ce que les frais d'intermédiaire étaient inclus au prix de vente du bien acquis en défiscalisation ;
Cependant, c'est par de justes motifs que la Cour adopte que le tribunal a rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par M. et Mme X..., lesquels ont disposé par la remise d'une documentation contractuelle exhaustive de tous les éléments nécessaires à la compréhension de l'opération de défiscalisation qu'ils souscrivaient, notamment quant à l'inclusion dans le prix d'acquisition des frais de procuration, des frais notariés d'emprunt hypothécaire, des intérêts intercalaires sur la base de 2 % du prix de vente, ainsi que des frais proportionnels à la quote-part des lots acquis d'établissement d'un règlement de copropriété, le contrat étant présenté comme un « acte en mains », sans que rien ait pu inciter M. et Mme X... à croire que tous ces frais seraient supportés gratuitement par le vendeur en l'état futur d'achèvement ; par ailleurs, l'étude personnalisée établie par une société B2 Conseils, spécialisée en gestion de patrimoine, ne constitue qu'une simulation fondée sur des hypothèses dont les paramètres étaient renseignés par M. et Mme X..., et qui ne promettait aucune garantie quand aux résultats escomptés ; il sera encore observé que M. et Mme X... ne contestent pas avoir donné leur bien en location et bénéficié du plein de l'avantage fiscal « Girardin » pendant cinq années, leur unique grief reposant en fait sur la différence de valeur des lots acquis entre les dates d'acquisition et de revente, grief dont la consistance n'est pas démontrée avec certitude dès lors qu'ils n'ont pas revendu leur bien et n'ont pas tenté de mettre en œoeuvre la garantie de rachat dudit bien au prix contractuellement fixé de 216.158,40 € ;
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par M. et Mme X... à l'encontre de la SCI Promodim ;
Sur la violation par la société Crédit Foncier de France de son devoir de mise en garde
M. et Mme X... reprochent à la société Crédit Foncier de France de ne pas avoir vérifié l'opportunité de l'opération envisagée et, notamment, son intérêt économique au regard de leur projet d'acquisition ;
Toutefois, ils ne démontrent pas en quoi la société Crédit Foncier de France, qui n'était pas initiatrice de l'opération de défiscalisation, aurait violé son devoir de mise en garde alors que les revenus des emprunteurs permettaient de souscrire à l'emprunt sollicité au regard du loyer mensuel escompté de 650 € et des mensualités de remboursement de l'emprunt nullement disproportionnées par rapport à leur capacité financière ni assorties d'un taux d'intérêt excessif ;
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de déchéance des intérêts du prêt contracté par M. et Mme X... auprès de la société Crédit Foncier de France ;
L'exercice d'une action en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n'est pas, en soi, constitutif d'une faute, à moins que cet exercice ne soit accompagné de circonstances particulières de nature à le faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire, circonstances non caractérisées au cas d'espèce, de sorte que la SCI Promodim et la société Crédit Foncier de France seront déboutées de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
En équité, M. et Mme X... seront condamnés à régler à la SCI Promodim, d'une part, à la société Crédit Foncier de France, d'autre part, une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Condamne M. et Mme X... à régler à la SCI Promodim, d'une part, à la société Crédit Foncier de France, d'autre part, une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. et Mme X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,