COUR D'APPEL DE LYON Troisième Chambre Civile ARRÊT DU 13 Avril 2006 Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Commerce de LYON du 18 octobre 2004 - No rôle : 2003j3336 No R.G. : 04/07474
Nature du recours : Appel
APPELANTE : La Société ERIA (ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES ASSOCIEES), SARL Chemin de Saint-Paul 69620 LEGNY
représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour assistée de Maître Vincent DURAND, avocat au barreau de LYON
INTIMEE : La Société CITE NOUVELLE, SA d'HLM 13 Place Jean Jaurès 42000 SAINT ETIENNE représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour assistée de Me Stéphane BONNET, avocat au barreau de LYON
Instruction clôturée le 03 Février 2006 Audience publique du 10 Mars 2006
LA TROISIÈME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : Madame FLISE, Président Monsieur SANTELLI, Conseiller Madame CLOZEL-TRUCHE, Conseiller DEBATS : à l'audience publique du 10 mars 2006 sur le rapport de Madame CLOZEL-TRUCHE, Conseiller GREFFIER : la Cour était assistée lors des
débats de Mademoiselle X..., Greffier ARRET : CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 avril 2006, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile signé par Madame FLISE, Président, et par Mademoiselle X..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LES FAITS ET LE JUGEMENT DÉFÉRÉ
Les consorts Y... ont consenti le 5 juillet 2001 à la SARL ERIA (ETUDES ET RÉALISATIONS IMMOBILIÈRES ASSOCIÉES),marchand de biens, un compromis de vente portant sur l' immeuble sis LYON 9éme 1 rue GILGAIN et qui comportait en page 4 la clause suivante:
"L'acquéreur aura à sa charge le ravalement des façades imposé par la mairie de LYON suivant lettre en date du 23 octobre 2000 dont il a été donné connaissance à l'acquéreur."
La vente a été réitérée par acte authentique le 26 novembre 2001 au prix de 201.232,70 euros.
Entre temps la SARL ERIA a proposé l'immeuble à la vente à la société d'HLM CITE NOUVELLE, par l'intermédiaire de la SARL IMMOBILIÈRE CONSEIL IMPLANTATION (ICI).
Par acte reçu le 8 février 2002 par Maître VALANCOGNE et par Maître LAMY notaires, la SARL ERIA a vendu à la SA CITE NOUVELLE l'immeuble sis LYON 9éme 1 rue GILGAIN au prix de 268.615 euros .
La ville de LYON a enjoint le 17 juin 2002 à la SA CITE NOUVELLE d'effectuer avant le 31 décembre 2002 les travaux de ravalement imposés aux riverains de la rue GILGAIN par un arrêté du 10 mars 2000.
Après avoir vainement tenté d'obtenir de son vendeur l'indemnisation des travaux de ravalement de façades la SA CITE NOUVELLE a assigné
par exploit du 2 octobre 2003 la SARL ERIA devant le Tribunal de Commerce de LYON pour obtenir au visa des articles 1134 et 1147 du Code Civil la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 13.747,61 euros représentant des frais de ravalement qu'elle devrait supporter, ainsi que de dommages et intérêts complémentaires et d'une indemnité de procédure.
Par jugement du 18 octobre 2004 le Tribunal de Commerce de LYON a statué en ces termes
- Dit et juge que la SARL ERIA avait connaissance de l'obligation de ravalement qui pesait sur l'immeuble sis à LYON 9 éme 1 rue GILGAIN, lorsqu'il l'a proposé à la vente à la société CITE NOUVELLE
- Dit et juge que c'est à tort que la SARL ERIA n'a pas informé expressément la société CITE NOUVELLE de cette obligation, peu important que la société CITE NOUVELLE soit ou non considérée , en tant que société d'HLM , comme un professionnel de l'immobilier, ou que la copie du compromis signé le 5 juillet 2001 entre la société ERIA et l'indivision Y... ait ou non été transmise à la société CITE NOUVELLE par un tiers, comme élément du dossier
- Dit et juge que le montant prévisionnel des travaux correspondants à ce ravalement est de 13.747,61 euros selon estimatif produit au dossier
- Condamne la société ERIA à payer à la société CITE NOUVELLE la somme de 13.747,61 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2003, date d'assignation, en compensation du préjudice subi selon les dispositions de l'article 1147 du Code Civil
- Déboute la société CITE NOUVELLE de sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 10.000 euros comme insuffisamment fondée
- Condamne la société ERIA à payer à la société CITE NOUVELLE la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du NCPC
- Condamne la société ERIA aux dépens.
Par déclaration remise au greffe le 23 novembre 2004 la SARL ERIA a interjeté appel du jugement rendu le 18 octobre 2004 en toutes ses dispositions. LES PRÉTENTIONS ET LES MOYENS DES PARTIES
Par conclusions signifiées le 22 mars 2005 la SARL ERIA sollicite l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et la condamnation de la société CITE NOUVELLE à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Elle conteste avoir commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle.
Elle soutient qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier la société CITE NOUVELLE a acquis le bien immobilier en l'état en toute connaissance de cause après avoir disposé d'un délai de 6 mois .
Elle fait observer que la clause relative au ravalement des façades était mentionnée en caractères gras dans le compromis du 5 juillet 2001 qui figurait parmi les pièces transmises le 13 septembre 2001 par la société ICI à la société CITE NOUVELLE son mandant; que la société CITE NOUVELLE était assistée de son propre notaire.
Elle conteste avoir elle-même reçu avant l'acte de vente une injonction municipale.
Elle ajoute que le Tribunal ne pouvait allouer des intérêts légaux à compter d'une date antérieure au prononcé de son jugement, d'autant que la société CITE NOUVELLE n'avait pas engagé les travaux de ravalement;
que la réalisation des travaux de ravalement apporte une plus value à un immeuble de sorte qu'elle aurait pu demander un prix supérieur.
Par conclusions récapitulatives signifiées le 1er février 2006 la SA CITE NOUVELLE sollicite la confirmation du jugement entrepris sauf à y ajouter la condamnation de la SARL ERIA à lui payer la somme de
10.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice occasionné par la mauvaise foi du vendeur et une somme complémentaire de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
L'intimée reproche à la SARL ERIA marchand de biens d'avoir manqué à son obligation d'information en taisant l'obligation de travaux de ravalement de façades, la clause de non garantie relative à l'état du bien ne pouvant valoir renonciation à recours à ce titre.
Elle expose qu'elle n'est pas elle-même un professionnel de l'immobilier alors qu'elle a pour activité la gestion d'un parc locatif HLM;
que la SARL ICI n'était pas son mandataire mais celui de la SARL ERIA;
qu'aucun élément technique ne pouvait laisser envisager la nécessité de travaux de façade prescrits par la ville en vue d'améliorer l'esthétique d'une partie du 9éme arrondissement de LYON.
Elle conteste avoir été destinataire avant le 13 juin 2003 du compromis du 5 juillet 2001 qui aurait pu lui donner connaissance avant la vente du prix d'acquisition payé par ERIA aux consorts Y... et ainsi de la plus value réalisée par le marchand de biens. Elle fait observer qu'avant l'introduction de l'instance la SARL ERIA a fait prétendre dans un courrier de son notaire du 26 août 2002 qu'elle ignorait avant l'acte du 8 février 2002 l'existence d'une injonction de travaux de ravalement de façade.
Elle indique enfin que l'obligation de faire procéder aux travaux lui incombe désormais en qualité de propriétaire de l'immeuble et qu'elle aurait offert un prix diminué du montant des travaux si elle avait connu cet élément
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2006.
SUR CE LA COUR
Attendu qu'un marchand de biens qui procède à la vente d'un bien immobilier est tenu d'une obligation d'information envers l'acquéreur même si celui-ci dispose de services techniques, est assisté par un notaire ou par un intermédiaire;
que la clause aux termes de laquelle l'acquéreur acquiert le bien en l'état ne saurait exonérer le vendeur de son obligation d'information des travaux de ravalement de façades antérieurement prescrits ;
Attendu qu'en l'espèce la SARL ERIA , qui avait été spécialement informée par une disposition particulière du compromis intervenu le 5 juillet 2001 avec les consorts Y... "du ravalement des façades imposé par la mairie de LYON suivant lettre en date du 23 octobre 2000" ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'avoir avisé la SA CITE NOUVELLE des travaux de ravalement qui allaient lui incomber en qualité de propriétaire de l'immeuble vendu;
qu'en effet elle n'établit pas, notamment pas la sommation interpellative adressée le 1er décembre 2005 à la société ICI, avoir adressé ce compromis à la SA CITE NOUVELLE, alors même qu'une simple transmission du document dont s'agit n'aurait pas suffit, puisqu'il incombait au vendeur d'attirer spécialement l'attention de l'acquéreur sur cette contrainte, comme les consorts Y... n'avaient pas manqué de le faire;
que les premiers juges ont donc à juste titre estimé qu'en s'abstenant de communiquer cette information la SARL ERIA vendeur a commis une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil.
Attendu que par courrier recommandé du 17 juin 2002 la ville de LYON a fait injonction à la SA CITE NOUVELLE de réaliser les travaux de ravalement prescrits par l'arrêté du 10 mars 2000 ;
que suivant marché détaillé établi en juillet 2003 par le cabinet VOUTAY économiste de la construction et accepté par la SA PALATIN-ROUCHON PLATERIE PEINTURE, les travaux de ravalements de façades de l'immeuble du 1 rue GILGAIN ont été chiffrés à la somme de 13.747,61 euros TTC ;
que la SA CITE NOUVELLE justifie ainsi suffisamment du préjudice occasionné par la faute du vendeur sans qu'il y ait lieu de lui imposer d'établir l'exécution effective desdits travaux; que les premiers juges ont à juste titre pour tenir compte de l'évolution du coût de la prestation dans le temps alloué les intérêts légaux sur la somme de 13.747,61 euros, coût prévisionnel des travaux de ravalement de façade suivant marché établi en juillet 2003, à compter du l'assignation du 2 octobre 2003;
que la SA CITE NOUVELLE n'a pas justifié d'un préjudice complémentaire susceptible de lui avoir été occasionné.
qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions et de débouter la SARL ERIA de sa demande et la SA CITE NOUVELLE de sa demande complémentaire de dommages et intérêts;
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA CITE NOUVELLE les frais irrépétibles exposés en cause d'appel;
qu'il convient de condamner la SARL ERIA à lui payer la somme complémentaire de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; qu'il y a lieu de condamner la SARL ERIA aux dépens;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 octobre 2004 par le Tribunal de Commerce de LYON,
Y ajoutant,
Condamne la SARL ERIA à payer la SA CITE NOUVELLE la somme complémentaire de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes;
Condamne la SARL ERIA aux dépens et accorde contre elle à Maître MOREL Avoué le droit de recouvrement direct prévu par l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Le Greffier Le Président
M.P. X... L. FLISE