COUR D'APPEL DE NIMES CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS ARRET N 3 Du DIX NEUF AVRIL DEUX MILLE QUATRE A l'audience publique de la CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS de la COUR D'APPEL DE NIMES, Madame JEAN, Président suppléant assistée de Madame X..., Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier a prononcé l'arrêt suivant dans l'instance opposant: APPELANT: Monsieur Hervé Y... 84 rue Lauriston, 75016 PARIS élisant domicile chez Me CHAUSSADE, 70 rue Joseph de Maistre 75018 PARIS INTIME CONSEIL GENERAL DU GARD 3 rue Guillemette 30044 NIMES CEDEX 9 Représentant : Me Jean ABESSOLO (avocat au barreau de NIMES) En présence de Monsieur PERRONNO, Commissaire du Gouvernement; Vu la décision de Madame le Juge de l'expropriation du département du GARD en date du 20 mai 2003, Vu l'appel de la susdite décision nterjeté le 11 juin 203 Vu les mémoires produit par l'appelant les 6 août 2003 et le 1 er mars 2004 visé et notifié par lettres recommandées avec avis de réception, Vu les mémoires en réponse produits par l'intimé le 9 janvier et 9 mars 2004 visé et notifié par lettres recommandées avec accusé de réception, Vu le mémoire produit par Monsieur le Commissaire du Gouvernement le 8 octobre 2003 visé et notifié par lettres recommandées avec accusé de réception, Vu les convocations adressées aux parties par lettre recomandées avec avis de réception, La cause a été appelée publiquement à l'audience du où étaient présents : - Madame JEAN, Conseiller, désignée en qualité de Président suppléant de la chambre des expropriations par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 2 octobre 2002 - Madame Z..., Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de NIMES, désignée en qualité de Juge titulaire de l'expropriation du Département du Gard, par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 22 juillet 2003 - Monsieur PIGOT, Premier Juge au Tribunal de Grande Instance de NIMES, désigné en qualité de Juge suppléant de l'Expropriation du Département du gard par ordonnance de Monsieur le
Premier Président en date du 22 juillet 2003 GREFFIER Madame X..., Adjoint administratif principal faisant fonction de Greffier COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Entendus à ladite audience - Madame JEAN, Président en son rapport - Maître CHAUSSADE pour l'appelant - Maître ABESSOLO pour l'intimé - Monsieur PERRONNO, commissaire du gouvernement Les parties ont été autorisées à répondre aux observations orales du Commissaire du Gouvernement. L'affaire a été mise en délibéré au 19 avril 2004, date indiquée à l'issue des débats. Les magistrats du siège en ont ensuite délibéré conformément à la loi. Par jugement en date du 20 mai 2003, le Juge de l'expropriation du Gard a fixé à 160.733 Euros (1.054.339,36 F.), l'indemnité globale revenant à Monsieur Y... dans l'hypothèse où sa construction serait déclarée licite par le Tribunal administratif de MONTPELLIER, et à 59.258 Euros (388.707 F.) ladite indemnité si sa construction était déclarée illicite, pour l'expropriation des parcelles sises à SANILHAC et SAGRIES, incluses dans le domaine de la Baume, des Gorges du Gardon, cadastrées section AO n 117, 320 et 322 d'une superficie totale de 60.824 m2, et comprenant sur la parcelle n 320 une ancienne maison de gardien en ruine de 50 m2 et sur celle cadastrée n 117, un bâtiment en ruine et une maison en cours de réhabilitation. Celle-ci est constituée d'une partie en pierres, datant du 19ème siècle, et d'une partie en béton comprenant une salle de 100 m2 pourvue de baies vitrées et terrasse avec vue sur le Gardon. Cette expropriation est réalisée dans le cadre de l'opération de restauration de la qualité paysagère du site de la Baume déclarée d'utilité publique par arrêté du 4 février 2002. Monsieur Hervé Y... a régulièrement relevé appel de cette décision. Pour l'exposé du détail des prétentions et moyens des parties devant la Cour, il est expressément fait référence à leurs mémoires respectifs déposés le - 6 août 2003 et le 1 er mars 2004 par Monsieur Y...,
- 9 janvier 2004 et le 9 mars 2004, par le Conseil Général du GARD. Monsieur le Commissaire du gouvernement a déposé des conclusions écrites le 8 octobre 2003. Ces mémoires et conclusions ont été régulièrement notifiés aux parties qui ont été mises en mesure d'y répondre. Monsieur Y... a déposé le jour de l'audience un mémoire complémentaire et récapitulatif. Ce mémoire ne contient pas de moyens nouveaux par rapport à ceux présentés dans les mémoires précédents notifiés. Les pièces produites ont toutes été précédemment communiquées et ne sont pas nouvelles. La recevabilité de ce mémoire récapitulatif n'est pas contestée. Monsieur Y..., opposé à l'expropriation, demande à la Cour d'annuler le jugement entrepris et de surseoir à statuer jusqu'à la décision de la juridiction administrative saisie d'une demande d'annulation de la déclaration d'utilité publique. Il soutient que le jugement a été rendu sur la base des références produites par Monsieur le Commissaire du gouvernement, dont l'intervention apparaît contraire à la Convention Européenne des Droits de l'Homme. Subsidiairement, il conclut à la réformation du jugement déféré pour voir fixer l'indemnité principale à 375.594,75 Euros, et l'indemnité de remploi à 38.559,48 Euros. Il sollicite la confirmation de l'indemnité de déménagement et l'allocation d'une somme de 12.000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Il fait valoir en substance que : - la Cour administrative d'appel de MARSEILLE a jugé que les travaux engagés étaient réguliers en considérant que la construction n'était pas une ruine ; - le bien est situé dans le domaine historique et protégé de la BAUME, dans les GORGES DU GARDON, entre le PONT SAINT NICOLAS et le PONT DU GARD ; - il est exceptionnel et unique dans un site naturel, au bord du gardon, à l'écart des nuisances sonores et de la pollution, à 10 Kms de NIMES, et 2 H 45 de PARIS par le TGV ; - le seul motif de la
procédure d'expropriation est que le bien serait une ruine, ce qui est contredit par la décision de la Cour administrative ; - la propriété comprend les vestiges d'une ancienne bergerie du 17ème siècle, ainsi qu'une plage privée de 500 mètres, une bâtisse (ancien hôtel de la BAUME) qu'il a réhabilitée, avec cuisine, chambre obscure, chambre éclairée, salle de bains et patio, et une grande pièce sur pilotis ouvrant sur un balcon avec vue sur le Gardon ; - il a réalisé de nombreux aménagements entre 1995 et 2000 dont le raccordement aux réseaux, la finition des pièces sauf la cuisine, l'amélioration du jardin d'agrément, le ravalement de l'enduit de toute la façade ; - l'autorité expropriante ne donne aucun élément de comparaison, ni de précision sur sa méthode d'évaluation ; - aucun élément valable de comparaison ne peut être trouvé ; - Monsieur A... qu'il a mandaté comme expert, a évalué les constructions selon la méthode dite de la valeur de reconstruction, sur la base d'une surface pondérée de 304 m2, d'un coefficient de 1,8 pour sa situation, d'un prix au m2à neuf de 946,10 Euros pondéré d'un abattement de 10 %, pour dépréciation immédiate et de 3,5 % pour la vétusté. - cette méthode doit être retenue, à défaut de termes de comparaison efficients ; l'expert retient une valeur vénale de 302.857,95 Euros pour les constructions, 65.814 Euros pour le terrain en nature de sol (3 134 m2) et 6.922,80 Euros pour celui en nature de landes et taillis. Monsieur Y... soutient encore que si la Cour reteint la méthode de comparaison, les indemnités allouées devront être augmentées pour tenir compte de la plus-value conférée pour la situation privilégiée et la valeur historique du bien, ainsi que la qualité exceptionnelle de l'emplacement non prise en compte par le premier Juge. Il ajoute que la valeur vénale ne peut être inférieure à 0,50 Euros le m2 pour la parcelle AO 322, à 70 Euros le m2 pour les bâtiments en ruine qui présentent un intérêt historique certain et à
1.000 Euros le m2 pour les immeubles rénovés, soit une valeur totale de 375.594,75 Euros. Monsieur Y... affirme que l'indemnité de déménagement est justifiée par un devis de la SOCIETE DEMECO. Le Conseil Général du GARD conclut à la confirmation du jugement déféré. Il sollicite l'allocation d'une somme de 2.000 Euros en application des disparitions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Il s'oppose au sursis à statuer et affirme que l'état de ruine du bien est sans incidence sur l'utilité publique du projet lié à la restauration de la qualité paysagère du site de la Baume. Il expose que le Service des Domaines a évalué le bien à 82.180 Euros en cas de légalité des restaurations effectuées par Monsieur Y... sur le patrimoine bâti et à 21.130 Euros dans le cas contraire. Il conteste l'affirmation selon laquelle le premier Juge se serait prononcé sur la base des seules conclusions du Commissaire du gouvernement. Il soutient que l'estimation des Domaines et les éléments de comparaison justifiant les offres ont été communiqués à la partie adverse ; que de même les éléments avancés par le Commissaire du gouvernement ont tous été communiqués à l'exproprié qui a pu y répondre. Au fond, il ajoute que - les parcelles sont situées en zone ND à protéger en raison de la qualité des sites et des paysages, - toutes les transformations en construction à usage d'habitation des mazets, ruines sont interdites, - la vétusté du bien a été mise en évidence, lors de la visite des lieux et confortée par le rapport d'enquête publique, - les parcelles sont de plus situées en site classé au titre de la loi du 2 mai 1930 relative à la protection des sites naturels subordonnant toute modification du site, soit à une autorisation préfectorale, soit à une autorisation ministérielle, - la partie adverse ne fournit aucun motif valable justifiant d'écarter les éléments de comparaison du marché local retenus par les Domaines et le premier Juge, - la méthode fondée sur
la valeur de reconstruction repose sur des éléments incertains, néglige le caractère très vétuste de l'immeuble, et les limites attachées aux importantes contraintes d'urbanisme affectant cette valeur, - le juge de l'expropriation est libre du choix de la méthode de l'évaluation, - les intempéries de 2002 ont affecté le bien et confirmé qu'il est situé en zone inondable, - les parcelles dépourvues du tout équipement ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir, - la décision fixe l'indemnité à un montant bien supérieur à celui des offres basées sur le marché local, - rien ne permet de retenir que l'arrêt de la Cour administrative d'appel est définitif d'autant qu'il ne résulte pas de cette décision que tous les éléments écrits du dossier aient été communiqués à la juridiction. Monsieur le Commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement. MOTIFS Sur l'intervention du Commissaire du gouvernement: Attendu que la visite des lieux a été effectuée par le premier Juge le 30 janvier 2003 ; que l'audience a été tenue le 10 avril 2003 ; que ce délai a permis à l'exproprié de prendre connaissance de toutes les pièces et conclusions déposées, ainsi que des termes cités par le Commissaire du gouvernement et annexés à ses conclusions du 23 janvier 2003 ; que l'exproprié a pu présenter ses moyens ; que les conclusions écrites déposées devant la Cour par le Commissaire du gouvernement et les mutations y annexées ont été notifiées avant l'audience aux parties qui ont pu les discuter ; que ces écritures reprennent les moyens et les termes invoqués en première instance ; que dans un délai suffisant avant l'audience, les parties ont été mises en mesure de répliquer et de faire valoir leurs propres moyens ; que le renvoi de l'affaire à 3 mois a été accordé par la Cour à la demande de l'exproprié ; que le respect du contradictoire a été assuré sans dérogation pour le Commissaire du gouvernement, dont l'avis a été soumis à la discussion des parties ;
que celles-ci, ont en outre été autorisées par la Cour à répliquer aux observations orales du Commissaire du gouvernement ; Attendu que les références des mutations intervenues en 2000 et 2001 concernant des grandes maisons anciennes de catégorie cadastrale 7, dans les cantons de REMOULINS et UZES, figurant au fichier immobilier, ainsi que celles concernant des terrains sur ce secteur, ont été produites et communiquées aux parties, en incluant le terme considéré comme non significatif par le Commissaire du gouvernement, que les références des décisions de la juridiction de NIMES concernant les bâtiments en ruine ont été versées aux débats ; que l'exproprié n'a pas formé en première instance, ni devant la Cour, de demande de production d'actes ni de recherche par un notaire ou sachant au fichier immobilier ; que par ailleurs il n'est pas fait application en l'espèce de l'article R 13-35 du Code de l'expropriation, ni des textes susceptibles de donner au Commissaire du gouvernement une position dominante; que l'expropriant n'est pas l'Etat représenté par le Directeur des Services fiscaux, mais le Département représenté par le Président du Conseil Général du GARD ; Attendu que les principes du contradictoire et de l'égalité des armes ont été respectés ; qu'il n'y a pas violation de l'article 6.1 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme, ni des articles 15 et 16 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que la procédure est régulière ; Au fond Attendu que les recours exercés devant la juridiction administrative à l'encontre de la Déclaration d'utilité publique ne sont pas suspensifs de la procédure de fixation des indemnités; que l'utilité publique reconnue à l'opération de restauration de la qualité paysagère du site de la Baume n'est pas à ce jour mise à néant Attendu que la Cour se réfère à la description prévue et détaillée des biens faite par le premier Juge dans la décision entreprise, qu'il échet de rappeler que les trois parcelles d'un seul tenant
couvrent 60 824 m2 inclus dans le domaine de la Baume, qu'elles sont situées au fond des GORGES DU GARDON dans un lieu naturel remarquable, mais seulement accessible par un ancien chemin départemental déclassé étroit, sinueux et non entretenu, praticable exclusivement par les véhicules tout terrain ; Attendu qu'à la date de référence du 29 janvier 2000, les parcelles expropriées se trouvent en zone ND du POS révisé approuvé le 30 octobre 2000 ; que cette zone constitue un espace naturel à protéger, inclus dans le site classé des GORGES DU GARDON, où des espèces de la faune et de la flore sont préservées ; Attendu qu'il n'existe aucun réseau public d'eau ni d'électricité à proximité ; que Monsieur Y... a installé un groupe électrogène et une citerne d'eau ; Attendu qu'en application de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation, les parcelles expropriées ne peuvent être qualifiés de terrains à bâtir, et doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif à la date de référence du 29 janvier 2000 ; que les terrains sont en nature de bois, taillis et landes pour une superficie de 57.690 m2; que la parcelle AO 320 de 1 734 m2 comprend l'ancienne maison de gardien en ruine Attendu que la légalité des aménagements réalisés par Monsieur Y... pour réhabiliter l'ancien hôtel de la Baume, partie autrefois en pierre, et de la construction en béton constituée par une salle de 105 m2avec 5 baies et un balcon a été retenue par la Cour administrative d'appel de MARSEILLE suivant arrêt du 29 janvier 2004 ; que cette décision n'est cependant pas définitive ; Attendu que le Juge dispose d'un pouvoir souverain pour le choix de la méthode d'évaluation des immeubles expropriés; Attendu qu'en l'espèce, Attendu qu'en l'espèce, c'est à juste titre que le premier Juge s'est référé au marché immobilier local, tout en y appliquant des correctifs, pour tenir compte des caractéristiques exceptionnelles des biens, mais aussi de l'isolement des lieux, des
difficultés d'accès et de l'inconfort induit par l'éloignement des réseaux ; que cette méthode procède de la réalité au contraire de l'estimation par le coût de reconstruction basé sur des notions techniques qui ne sont pas les facteurs déterminants de la valeur du bien ; que les coefficients retenus dans le rapport amiable ne sont pas étayés de données objectives tirées de situations comparables ; Attendu que concernant les terrains, les acquisitions du département- sur le même site de la Baume en 1993 et rappelées par le premier Juge ont été réalisées sur la base d'un prix compris entre 0,18 Euro et 0,24 Euro le m2; que l'exproprié ne donne aucun élément contraire ; que la valeur unitaire de 0,40 Euro retenue par le jugement entrepris correspond à une exacte appréciation de la valeur de la parcelle AO 322 à la date de la décision de première instance, tenant ses caractéristiques, sa superficie, sa nature de bois, taillis et landes et les prix du marché ; Attendu que les bâtiments en ruine ont été justement évalués sur la base de 50 Euros le m2 au vu des évaluations retenues en 2001 par le Tribunal de grande instance de NIMES sur la base des prix locaux pour des biens en ruine ou menaçant ruine, mais présentant un caractère particulier, justifiant une plus value, en l'espèce l'emplacement et l'intérêt historique ; Attendu qu'au demeurant, il y a lieu d'observer que le prix d'acquisition de la totalité de la propriété (71.800 F. soit 10.946 Euros) en 1991 dont 20.000 F., soit 3.049 Euros, pour les bâtiments révèle une incidence limitée des facteurs d'environnement sur le prix ; Attendu que la bâtisse, objet de travaux, a une superficie utile de 205 M2; Attendu que la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens au jour de l'ordonnance d'expropriation, soit en l'espèce le 28 mai 2002 ; que la preuve n'est aucunement rapportée que les améliorations aient été faites par Monsieur Y... dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée ; Attendu que le dégât des
eaux ayant affecté le bien à la suite des inondations du mois de septembre 2002, est survenu postérieurement à l'ordonnance d'expropriation ; qu'aucun élément n'est produit sur l'importance des dommages, sur leur incidence quant à la valeur vénale, ni sur la réalité d'une indemnisation par un assureur ; qu'il n'y a donc pas lieu à réduction de l'indemnité d'expropriation de ce chef ; Attendu que les grandes maisons anciennes dans les cantons de REMOULINS et UZES classées en catégorie cadastrale 7 comme celle de Monsieur Y..., se vendent à la date de la décision de première instance, selon un prix compris entre 251 et 851 Euros le m2; que le prix moyen est de 507 Euros ; qu'ainsi une maison de 189 m2 à REMOULINS a été cédée le 19 janvier 2001 au prix de 500.000 F. (enregistrement n 4 PO 01P999) ; qu'une autre grande demeure sise à AIGALIERS d'une surface habitable de 186 m2 a été vendue le 30 novembre 2000 au prix de 790.000 F., soit un prix unitaire de 4.247 F. correspondant à 647,5 Euros(enregistrement N 4 PO 201P607 ) ; qu'un immeuble d'habitation sis à ARPAILLARGUES au centre du village a été cédé au prix de 800.000 F. pour 180 m2 le 18 avril 2000 (enregistrement n 4PO20OP4654), soit 677,55 Euros le m2; Attendu que Monsieur Y... ne produit aucun terme au soutien de l'évaluation de 1.000 Euros le m2 qu'il demande ; qu'il ne justifie aucunement du prix des travaux réalisés, dont au demeurant au vu des photographies produites l'aspect esthétique et la qualité s'avèrent, concernant la partie en béton, médiocres et en disharmonie avec la partie ancienne ; Attendu que les messages électroniques, versés aux débats pour démontrer une possibilité de cession au prix de 400.000 Euros ne font pas la preuve de la valeur qui aurait été définitivement retenue pour réaliser la cession; qu'ils expriment un intérêt pour le bien proposé à la vente sur internet ; Attendu que compte tenu des termes précédemment analysés, de la situation exceptionnelle du bien, des qualités
remarquables du site, du caractère historique de la partie ancienne du bâtiment, objet des travaux, mais aussi de l'isolement des lieux, des difficultés d'accès, de la qualité et de l'aspect médiocres de la partie en béton, de l'exposition du bâti aux crues du GARDON, l'évaluation retenue par le premier Juge sur la base d'un prix unitaire de 500 Euros, soit 102.500 Euros, en principal outre le remploi, correspond à la valeur vénale réelle de la maison à la date de la décision de première instance ; qu'il y a lieu d'observer que ce prix est de 15 fois plus élevé que le prix d'acquisition actualisé ; Attendu qu'en application de l'article L 13-8 du Code de l'expropriation, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit, il y a lieu à fixation d'indemnité alternative ; qu'en l'espèce, la juridiction administrative a statué postérieurement à la décision de première instance ; que cette décision n'est pas définitive ; que l'indemnité alternative prévue en cas d'illégalité des constructions doit être maintenue ; Attendu que pour le cas où les constructions réalisées seraient déclarées illégales, par suite d'un recours devant le Conseil d'Etat contre l'arrêt de la Cour administrative d'appel de MARSEILLE du 29 janvier 2004, la valeur du bâti, terrain intégré, a été exactement évalué à 10.250 Euros compte tenu de la situation, des caractéristiques du bien, et des prix habituellement retenus dans ce secteur pour des constructions en ruine précédemment rappelés, étant observé que dans l'acte d'acquisition du 6 décembre 1991 produit devant la Cour, les constructions sont toutes désignées comme des ruines ; Attendu qu'au vu des justificatifs produits, l'allocation de l'indemnité de déménagement sera confirmée, le départ des lieux étant rendu obligatoire du fait de l'expropriation ; Attendu qu'en définitive, le jugement déféré sera confirmé dans toutes ses dispositions ; Attendu que l'équité ne justifie pas de faire application en la cause des
dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile Attendu que l'exproprié succombe en son recours et supportera les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement, contradictoirement, en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique et en dernier ressort ; Dit l'appel régulier et recevable, en la forme ; Constate que les principes du contradictoire et de l'égalité des armes ont été respectés ; Dit la procédure régulière ; Rejette en conséquence la demande d'annulation du jugement ; Dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer Confirme le jugement déféré ; Déboute Monsieur Y... des fins de son recours ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Condamne Monsieur Y... aux dépens d'appel ; Arrêt signé par Madame JEAN, Président suppléant, et Madame X..., adjoint administratif faisant fonction de greffier.