R. G : 11/ 01125
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 24 Avril 2012
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON

du 10 novembre 2010
ch no1- section 1 cab A
RG : 08/ 08935


SARL LA CHAMPENOISE DE GESTION
APPELANTE :
Madame Anne Marie X...
née le 10 Mars 1958 à NICE (06)

69380 DOMMARTIN
représentée par la SCP BRONDEL TUDELA, avocats au barreau de LYON
assistée de la SELARL B2R & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON-Me Géraldine ROUX, avocat, substituée par Me DELPOUX, avocat

SARL LA CHAMPENOISE DE GESTION
représentée par ses dirigeants légaux
76 bis avenue Lanessan
69410 CHAMPAGNE AU MONT D'OR
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocats au barreau de LYON
assistée de la SELARL DREZET-PELET, avocats au barreau de LYON

Date de clôture de l'instruction : 16 Janvier 2012
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Février 2012
Date de mise à disposition : 24 Avril 2012
Audience présidée par Pascal VENCENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
*****Madame X... est propriétaire d'une villa d'habitation sise ..., 69570 DARDILLY qu'elle a louée à la fin de l'année 2004 à monsieur Christian A... pour un loyer initial de 1. 600 euros.
Le contrat a été passé par l'intermédiaire de la CHAMPENOISE DE GESTION (CDG).
Le mandat de gérance contient en annexe une " Garantie Versalis ", aux termes de laquelle la CDG se porte garante du paiement des loyers, charges et taxes prévues par le bail, ainsi que des indemnités d'occupation, et détériorations immobilières.
Monsieur A... cessait de payer ses loyers à partir de juillet 2005.
Le 20 janvier 2007, la dette de monsieur A... s'élevait à la somme de 11. 757, 01 euros.
Divers plans d'apurement de la dette étaient mis en place qui n'étaient pas tenus par le débiteur.
La CDG a finalement fait délivrer le 31 mai 2007 un congé donné pour non paiement des loyers à monsieur A..., et à introduire une procédure d'expulsion.
Par ordonnance du 9 novembre 2007, le juge des référés du tribunal d'instance de Lyon a :
- constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de monsieur A...,
- condamné monsieur A... à payer à madame X... la somme de 17. 938, 12 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus et non payés au 30 novembre 2007.
Après départ du preneur il était constaté des dégradations dans le local loué.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 janvier 2008, madame X... a demandé à la CDG la mise en jeu de la garantie Versalis prévue par l'annexe du contrat de mandat du15 novembre 2004.
Ce courrier serait resté sans réponse.
Madame X... a alors estimé devoir saisir le tribunal de grande instance de Lyon suivant exploit du 15 mai 2008, aux fins :
- d'enjoindre la CDG de produire un décompte actualisé des sommes dues par monsieur A...,
- de condamner la CDG à payer à madame X..., en application de la garantie contractuelle, les sommes dues au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés, arrêtées au 30 novembre à 2007, 17. 938, 12 euros, sauf à parfaire au jour du jugement, outre les indemnité d'occupation postérieures, et détériorations immobilières.
Par jugement en date du 10 novembre 2010 le tribunal de grande instance de Lyon a :
- condamné la SARL CHAMPENOISE DE GESTION à payer à madame X... au titre de la garantie contractuelle la somme de 12. 140, 48 euros et celle de 5. 398 euros moins la somme versée par monsieur A... au titre du dépôt de garantie,
- dit que ces deux sommes portent intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 février 2008,
- condamné la SARL CDG à payer à madame X... la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la société CDG aux dépens.
Madame X... a relevé appel de la décision et demande à la cour de confirmer le principe de la condamnation de la CDG mais de modifier la décision sur le montant de la condamnation.
Il est ainsi demandé de :
- condamner la CHAMPENOISE DE GESTION à payer à madame X..., en application de la garantie contractuelle, le montant des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés, soit la somme de 21. 123, 51 euros, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 25 février 2008 (dont 12. 140, 48 euros payés au titre de l'exécution provisoire du jugement),
- condamner la CHAMPENOISE DE GESTION à payer à madame X..., en application de la garantie contractuelle, la somme de 7. 700 euros HT au titre des détériorations immobilières, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 25 février 2008 (dont 2. 198 euros payés au titre de l'exécution provisoire du jugement),
- subsidiairement, condamner la CHAMPENOISE DE GESTION pour défaut de diligences et de conseil à payer à madame X... la somme de 28. 823, 51 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi,
en toute hypothèse,
- condamner la CDG à verser à madame X... la somme de 2. 921, 58 euros retenue indûment au titre des travaux non financés par CDG, qui ne peuvent donc pas venir en déduction des sommes dues par CDG à madame X...,
- condamner la CDG à verser à madame X... la somme de 1. 472, 14 euros au titre des frais d'huissier non justifiés,
- ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 25 février 2009,
- condamner la CHAMPENOISE DE GESTION à payer à madame X... la somme de 4. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de celle allouée en première instance,
- condamner l'intimé aux entiers dépens.
Il est ainsi soutenu que la CDG ne saurait se fonder sur les délais de paiement accordés à monsieur A... pour s'exonérer de sa responsabilité, dans la mesure où elle a elle même conseillé à madame X... de les accepter. Il serait encore mensonger d'affirmer que madame X... aurait " expressément " renoncé à se prévaloir de la garantie en accordant des délais de paiement à son locataire.
Sur les sommes dues au titre de la garantie, après que le jugement ait été rendu, madame X... affirme qu'elle s'est aperçue que le décompte de CDG du 4 août 2008 était erroné. Elle demande à la cour de dire que son appel sur ce point est recevable dès lors que les prétentions par lesquelles les parties élèvent le montant de leur réclamation ne diffèrent que par leur ampleur de celles formulées initialement devant le premier juge.
Ainsi, la dette actualisée du locataire n'était pas de 12. 140, 48 euros (hors réparations locatives) comme indiqué dans le décompte de CDG du 4 août 2008, mais bien de 21. 123. 51 euros ainsi qu'il résulte du décompte de l'huissier au 23 novembre 2010.
Concernant la garantie contractuelle des détériorations immobilières plafonnée à 7. 700 euros, il est demandé à la cour de noter que les détériorations commises par monsieur A... sur le bien immobilier de madame X... ont été extrêmement importantes pour s'élever à plus de 22. 000 euros.
Madame X... affirme qu'elle a repris possession des lieux le 15 mai 2008 ; que la villa n'a pu être relouée qu'à compter de juillet 2009, les travaux de réparation n'étant pas terminés avant cette date. Elle s'estime donc fondée à solliciter le plafond maximal de la garantie au titre des détériorations immobilières, soit la somme de 7. 700 euros.
Elle demande en sus le rejet de diverses sommes avancées par la CDG qui viendraient en déduction des sommes dues, soit un total de 2. 921 euros dont la régie ne justifierait pas.
A l'opposé, la société CHAMPENOISE DE GESTION demande à la cour de constater que madame X... a renoncé à bénéficier de la garantie Versalis du mois de mai 2005, date du premier impayé de son locataire monsieur A..., au mois de janvier 2008, que l'aggravation de la créance de madame X... résulte de cette carence, que madame X... a ratifié tacitement la résiliation de la garantie Versalis à compter du mois de septembre 2006.
Il conviendrait donc de débouter madame X... de l'intégralité de ses demandes et de la condamner à restituer à la société CHAMPENOISE DE GESTION la somme de 12. 141, 48 euros outre 5. 398 euros outre 2. 000 euros d'article 700, soit la somme globale de 19. 538, 48 euros.
A titre subsidiaire il conviendrait de constater que la somme de 12. 140, 48 euros accordée par le tribunal à madame X... réglée par la société CHAMPENOISE DE GESTION est fondée.
Il y aurait lieu enfin de réduire à une somme de 2. 500 euros les postes sur les détériorations immobilières et ce compte tenu de l'absence d'élément contradictoire sur le chiffrage des postes de réparation.
Il est ainsi répliqué que le prélèvement d'une somme au titre de la rémunération de la garantie Versalis a cessé à compter du mois d'octobre 2006 car madame X... avait décidé de mettre fin à cette garantie. Celle-ci ne pourrait aujourd'hui invoquer qu'elle ignorait que la garantie Versalis avait cessé alors qu'elle a expressément demandé sa résiliation et que son compte de gestion faisait clairement apparaître que ce prélèvement avait cessé.
Il est encore soutenu madame X... ne saurait de surcroît reprocher à la CHAMPENOISE DE GESTION la non application de la garantie loyers impayés, dans la mesure où cette bailleresse a préféré accorder de multiples délais de paiement à son locataire.
Ayant de surcroît décidé d'accorder deux échéanciers de règlement à son locataire, il serait ainsi démontré que dès le mois de mai 2005 et jusqu'au 11 janvier 2008, madame X... a expressément renoncé à la mise en  uvre de la garantie dont elle bénéficiait.
Elle aurait en tout état de cause commis une faute en se privant dans les quatre mois qui suivaient le premier impayé de monsieur A..., soit au mois de septembre 2005, de solliciter le bénéfice de la garantie Versalis. Elle aurait ainsi délibérément laissé s'aggraver la dette pour solliciter l'application de ladite garantie qu'au mois de janvier 2008 et ce alors même qu'elle aurait été parfaitement informée de la cessation de cette garantie du fait de l'arrêt des prélèvements mensuels correspondant à ce contrat.
Le fait pour madame X... d'avoir accepté deux échéanciers successifs qui n'ont pas été respectés par monsieur A... démontrerait clairement sa volonté de recouvrir de manière amiable ses loyers.
A titre subsidiaire sur le décompte il est affirmé que madame X... cherche à obtenir la condamnation de la CHAMPENOISE DE GESTION à lui payer des sommes qu'elle a d'ores et déjà encaissées.
SUR QUOI LA COUR
La cour reprend à son compte la parfaite motivation en droit et en fait du premier juge sur l'absence de résiliation expresse ou tacite du contrat Versalis.
Sur le compte à faire entre les parties au titre de la dette de loyer, madame X... soutient donc que la société CHAMPENOISE DE GESTION a encaissé la somme de 14. 856, 57 euros de monsieur A..., somme qu'elle n'aurait jamais reversée à la propriétaire.
Mais le décompte opéré par madame C..., expert comptable, laisse bien apparaître que si la somme de 11. 644 euros a effectivement été perçue du locataire, la somme de 8. 542 euros a de son côté bien été reversée à la propriétaire.
L'écart entre les deux sommes apparait bien correspondre à divers frais justifiés.
Cet expert comptable ajoute encore que les sommes perçues du locataire, soit 11. 644. 67 euros, différent de ce que l'appelante appelle " paiements directs " par :
- des diminutions de frais pour 11, 90 euros,
- l'utilisation du dépôt de garantie en fin de contrat 3. 200. 00, soit un total de 3. 211. 90 euros.
Cette somme représenterait bien la somme de 14. 856. 57 euros qui a déjà été payée ou utilisée.
Il n'y a donc pas lieu de condamner la CDG au-delà de la somme de 12. 140 euros arbitrée par le premier juge.
Concernant les dégradations locatives, il est avéré que la garantie Versalis est plafonnée à 7. 700 euros HT par sinistre, la garantie due devant toutefois tenir compte de la déduction du dépôt de garantie.
Sont exclus tous les désordres causés aux aménagements extérieurs et notamment aux arbres, plantations, espaces verts, clôtures et portails.
Comme noté par l'intimée, les différents postes entrant dans ce registre et comptabilisés par madame X... se montent à plus de 6. 000 euros et sont donc à exclure.
De même les 2. 000 euros au titre de l'alarme qui est un équipement démontable.
Pour le reste, le lien entre réfection des peintures et dégâts des eaux n'est pas établi.
Ainsi le préjudice de madame X... est justifié à hauteur de 22. 129 euros dont à déduire globalement 8. 000 euros, soit bien une somme de 14. 129 euros.
Cette somme dépasse bien l'indemnisation plafonnée à 7. 700 euros dont à déduire encore le dépôt de garantie pour 3. 200 euros. Il échet bien de faire droit à la demande pour ce montant, soit 4. 500 euros.
Reste les demandes au titre des sommes perçues par CDG non restituées à madame X....
Pour les deux factures de 218 euros et 717 euros, la cour retient les explications données par la CDG.
Pour le surplus, les trois autres factures dont il est fait mention n'apparaissent pas dans le compte de gestion et n'ont pas été retenues sur les sommes revenant à madame X.... Ces factures n'apparaissent effectivement que dans le décompte établi à l'encontre de monsieur A..., locataire, pour justifier de l'arrêté de compte.
La facture pour frais d'huissier dans le cadre d'une procédure en résiliation de bail a été légitimement mise à son compte.
Il n'y a pas lieu de statuer sur le demande subsidiaire de mise en jeu de la responsabilité contractuelle de la société CDG la garantie contractuelle prévue par l'annexe du mandat recevant présentement application.
L'article 700 du code de procédure civile ne trouve pas à s'appliquer dans la présente espèce.
Chaque partie doit conserver ses frais d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré y compris sur les dépens.
Précise que madame X... doit percevoir de la CHAMPENOISE DE GESTION une somme de 4. 500 euros au titre de l'indemnisation des dégradations locatives.
Déboute madame X... au titre des sommes prétendument non restituées par la CDG.
Dit n'y avoir lieu à application complémentaire en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dit que chaque partie conserve ses dépens d'appel.
Le greffierLe président