Copies exécutoires
délivrées aux parties le :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 10
ARRÊT DU 16 JUIN 2022
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :
No RG 21/14107 - No Portalis 35L7-V-B7F-CEEYK
Décision déférée à la cour :
jugement du 07 juillet 2021-juge de l'exécution de PARIS-RG no 21/80558

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION CREDINVEST COMPARTIMENT CREDINVEST 2,
représenté par la SA EUROTITRISATION, société anonyme immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro B 352 458 368, ayant son siège social [Adresse 2], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
Venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (« CIFD »), SA immatriculée au RCS de Paris no379 502 644 dont le siège social est [Adresse 3], venant lui-même aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE France SUD RHONE ALPES AUVERGNE, suite à fusion absorption avec date d'effet au 01/06/2015,
En vertu d'un contrat de cession de créance en date du 28 décembre 2018.
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentée par Me François TEYTAUD de l'AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125
Plaidant par Me Maëva PRIET, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [E] [U]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représenté par Me Charlotte LOCHEN BAQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0593
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre chargé du rapport, et Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre
Madame Catherine LEFORT, conseiller
Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller
GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire GROSPELLIER

-contradictoire
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
-signé par Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre et par Monsieur Grégoire GROSPELLIER, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par actes notariés successifs, le Crédit immobilier de France Sud Rhones-Alpes, devenu Crédit immobilier de France développement (CIFD) à la suite d'une fusion en date du 22 avril 2015, a consenti à M. [E] [U] quatre prêts aux fins de financement de l'acquisition de divers biens immobiliers d'investissement locatif :
– le 24 septembre 2007 pour un montant de 130.610 euros ;
– le 12 juin 2007, pour des montants de 19.228 euros et 109.297 euros ;
– le 15 avril 2008, pour un montant de 128.454 euros.
Ultérieurement, la déchéance du terme de ces différents prêts a été prononcée par l'organisme prêteur.
Suivant acte de cession du 28 décembre 2018, le CIFD, dans le cadre d'une opération de titrisation, a cédé au Fonds commun de titrisation Credinvest-Compartiment Credinvest 2 (ci-après le FCT Credinvest), représenté par la société Eurotitrisation, un ensemble de créances y compris celles détenues à l'encontre de M. [U].
Le 25 janvier 2021, le fonds commun de titrisation Credinvest, représenté par la société Eurotitrisation, venant au droit du CIFD, a procédé à l'inscription de deux hypothèques judiciaires provisoires au service de la publicité foncière de Paris IV, en vertu des actes de prêts immobiliers des 12 juin 2007 et 15 avril 2008, pour garantie des sommes de 67.093,05 euros et 78.072,68 euros, sur le bien immobilier appartenant M. [U] sis [Adresse 5].
Par acte d'huissier du 1er février 2021, ces inscriptions ont été dénoncées à M. [U].
Par acte d'huissier du 18 mars 2021, M. [U] a assigné le FCT Credinvest devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris en annulation et mainlevée des inscriptions provisoires.
Par jugement du 7 juillet 2021, le juge de l'exécution a notamment :
– ordonné mainlevée, aux frais du créancier, des inscriptions provisoires d'hypothèque prises le 25 janvier 2021 sur le bien immobilier situé [Adresse 6], appartenant à M. [U] ;
– dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamné le FCT Credinvest, représenté par la société Eurotitrisation, aux dépens.
Pour statuer ainsi, le juge de l'exécution a retenu que, selon le décompte produit par la défenderesse, le montant des inscriptions apparaissait sans rapport avec celui de sa créance et que la circonstance selon laquelle elle ne disposerait pas de garanties pour sûreté de sa créance n'était pas suffisante pour caractériser un péril dans le recouvrement de cette créance, alors qu'elle ne démontre pas, par ailleurs, l'absence de capacité de paiement du débiteur.
Par déclaration du 20 juillet 2021, le FCT Credinvest, représenté par la société Eurotitrisation, a interjeté appel de ce jugement.
Par dernières conclusions du 10 mars 2022, le FCT Credinvest, représenté par la société Eurotitrisation, demande à la cour de :
– juger qu'il démontre l'existence de menaces dans le recouvrement de ses créances ;
en conséquence,
– réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;
statuant à nouveau,
– rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par M. [U] ;
– condamner M. [U] à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code des procédures civiles d'exécution et aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de Maître François Teytaud, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
A cet effet, l'appelant soutient que :
– société de gestion du fonds commun de titrisation Credinvest, il a qualité pour agir à l'encontre de M. [U], lequel a été régulièrement informé de la cession des créances détenues à son encontre qui a pris effet entre les parties et est devenue opposable aux tiers à la date figurant sur l'acte de cession, soit le 28 décembre 2018, et ce sans autres formalités ; l'erreur sur la date du contrat de cession de créance figurant dans l'acte de dénonciation de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire et les bordereaux d'inscription ne saurait, à défaut de grief démontré par M. [U], entraîner leur nullité ;
– seul est applicable le délai de prescription de droit commun de 5 ans, le délai de prescription biennal de l'article L.218-2 du code de la consommation ne pouvant s'appliquer aux crédits immobiliers souscrits par M. [U] dans le cadre de son activité professionnelle consistant à acquérir des biens en vue de les louer ; même dans l'hypothèse où ce délai biennal serait applicable, la prescription n'est pas acquise concernant le prêt du 12 juin 2007 dès lors qu'elle a été interrompue par les règlements spontanés et volontaires de M. [U], postérieurs au prononcé de la déchéance du terme desdits prêts, et qui constituent une renonciation tacite et non équivoque de sa part à se prévaloir de la prescription ;
– aucune proposition de règlement n'a jamais été formulée par M. [U] au cours des différentes procédures ; il n'est plus propriétaire que d'un unique bien immobilier grevé d'une hypothèque conventionnelle au bénéfice d'un organisme bancaire ;
– c'est à tort que le juge de l'exécution a considéré que le montant des inscriptions apparaissait sans rapport avec celui de la créance détenue à l'encontre de M. [U] alors que le décompte produit en première instance ne correspondait qu'au montant de la créance due au titre d'un seul des deux prêts, celui souscrit le 12 juin 2007 ; il est produit, dans le cadre de la présente procédure, les décomptes actualisés des créances dues au titre des deux prêts immobiliers notariés précités ;
– M. [U] ne peut lui opposer le droit de retrait litigieux tel que prévu aux articles 1699 et 1700 du code civil dès lors qu'il n'est pas justifié de la réunion des deux conditions cumulatives prévues pour son exercice.
Par dernières conclusions du 14 avril 2022, M. [U] demande à la cour de :
– confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré à la cour ;
– condamner le fonds commun de titrisation Credinvest représenté par la société Eurotitrisation à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner le fonds commun de titrisation Credinvest, représenté par la société Eurotitrisation, aux entiers dépens.
L'intimé fait valoir que :
– le FCT Credinvest ne justifie pas de sa qualité pour agir, puisque la date de la cession de créance portée sur les bordereaux d'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire de même que sur l'acte de dénonciation de ces inscriptions est du 29 avril 2019, alors que l'acte de cession de créance est daté du 28 décembre 2018 ;
– les prêts souscrits par actes notariés des 12 juin 2007 et 15 avril 2008 sont soumis à la prescription biennale de l'article L.218-2 du code de la consommation comme ayant été souscrits en dehors de toute activité professionnelle dans le domaine de l'immobilier ; les conditions générales stipulent une soumission expresse aux dispositions du code de la consommation ;
– la prescription est acquise pour ces prêts en raison de l'inaction du créancier dès lors qu'aucun acte interruptif n'est intervenu dans le délai de deux ans à compter, concernant le prêt du 15 avril 2008, du paiement partiel en date du 9 novembre 2018 (la prescription était donc acquise depuis le 9 novembre 2020), s'agissant du prêt du 12 juin 2007, de la délivrance du commandement aux fins de saisie immobilière du 5 avril 2017, de sorte que le paiement partiel effectué le 15 juillet 2020 à la suite de la vente amiable du 30 juin 2020, s'il vaut renonciation, est intervenu alors que la prescription était déjà acquise ; les seuls actes interruptifs de prescription dont se prévaut la demanderesse sont des paiements dont elle ne rapporte la preuve ni de leur réalité ni qu'ils émanent de lui ;
– l'appelant ne démontre ni qu'il ne dispose pas des capacités pour payer sa dette ni qu'il se serait opposé à son paiement puisqu'il n'est jamais entré en contact avec lui à cette fin ; et, comme l'a relevé le juge de l'exécution, l'absence de garantie pour sûreté de sa créance n'est pas suffisante pour caractériser une menace sur le recouvrement de la créance ;
– à défaut de communication par l'appelante de l'intégralité de l'acte de cession de créances et de l'ensemble des éléments permettant d'en connaître le prix, il ne se trouve pas en mesure d'exercer ses droits, notamment son droit de retrait sur le fondement des dispositions de l'article 1699 du code civil ; l'appelant se borne à faire valoir l'absence de litige alors qu'un commandement valant saisie immobilière lui a été délivré le 5 avril 2017, et l'impossibilité d'individualiser sa créance alors que la jurisprudence a plusieurs fois rejeté ce moyen.

Aux termes de l'article L. 511-1 du code des procédures civiles d'exécution, toute personne dont la créance parait fondée en son principe peut solliciter du juge de l'exécution l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.
Il y a lieu tout d'abord d'examiner les deux fins de non-recevoir opposées par l'intimé à l'appelant, au moyen desquelles il conteste que celui-ci puisse se prévaloir d'une créance apparemment fondée en son principe.
Sur le défaut de qualité pour agir du FCT Credinvest
Aux termes de ses conclusions, M. [U] soulève le défaut de qualité pour agir du FCT Credinvest. Cependant l'inscription d'une hypothèque judiciaire provisoire ne relève pas d'une action en justice. Le moyen soulevé par M. [U] constitue en réalité non pas une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir, mais du défaut de qualité de créancier pour inscrire les hypothèques judiciaires provisoires faute pour le FCT Credinvest de prouver qu'il est bien le cessionnaire de la créance, au motif que la date de l'acte de cession de créances portée sur les actes d'hypothèques judiciaires provisoires et leur dénonciation, soit le 29 avril 2019, ne correspond pas à celle de l'acte de cession des créances lui-même, soit le 28 décembre 2018. La réalité de cette contradiction de dates ressort en effet de l'examen des pièces précitées.
Cependant, contrairement à ce que soutient l'intimé, il s'agit bien d'un vice de forme et non pas d'un vice de fond tenant à la qualité même de créancier, celle-ci étant suffisamment établie par l'acte de cession de créances du 28 décembre 2018 comportant l'extrait y annexé identifiant les quatre créances résultant des soldes des prêts notariés au moyen des numéros de prêt correspondants.
S'agissant d'une irrégularité de forme régie par les dispositions de l'article 114 du code de procédure civile, il appartient à l'intimé, qui s'en prévaut, de rapporter la preuve d'un grief.
Or M. [U] ne justifie pas du grief que lui a causé l'erreur sur la date de la cession de créance contenue aux actes d'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire et de leur dénonciation au débiteur, erreur dont on ne voit d'ailleurs pas quelle incidence elle peut avoir sur la qualité de créancier du FCT Credinvest, dont il avait régulièrement été avisé par les lettres d'information de la cession au FCT Credinvest qui lui avaient été adressées par le Crédit Immobilier de France Développement les 4 et 8 janvier 2019 (pièces no2 et 3 de l'intimé).
Il y a donc lieu d'écarter ce moyen.
Sur la prescription
L'intimé entend en deuxième lieu se prévaloir de la prescription biennale de l'article L. 218-2 du code de la consommation en ce que celle-ci s'applique, de jurisprudence constante (1ère Civ. 29 oct. 2014, no13-13.583 ; 3 fév. 2016, no15-14.689), aux crédits immobiliers.
Contrairement à ce que soutient l'appelant, M. [U], qui justifie, selon bulletin de paie du mois d'octobre 2007, qu'il n'était nullement un professionnel de l'immobilier mais employé dans le secteur hôtelier par la société Hôtels Unis de France en qualité de responsable adjoint du département tourisme international, a contracté, les 12 juin 2007 et 15 avril 2008, les deux emprunts immobiliers objet de la cession de créance dont se prévaut l'appelant, dans le but de procéder à des investissements locatifs en qualité de consommateur.
Cette qualité de non-professionnel de l'immobilier de l'acquéreur qu'était M. [U] est expressément stipulée en page 1 de l'acte notarié du 12 juin 2007 et la soumission expresse aux articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation l'est en page 3 de l'acte notarié du 15 avril 2008. Elle l'est également en page 12 de l'acte authentique du 24 septembre 2007, mais celui-ci n'est pas inclus dans le champ de l'hypothèque judiciaire provisoire litigieuse.
Dans ces conditions, la créance dont se prévaut le FCT Credinvest est bien soumise à la prescription biennale de l'article L. 218-2 du code de la consommation.
– Sur la créance résultant de l'acte de prêt du 12 juin 2007
L'appelant se prévaut d'une mise en demeure valant déchéance du terme, adressée par lettre recommandée avec avis de réception le 26 janvier 2017 avec effet au 10 février 2017.
Or un commandement de payer valant saisie immobilière a été signifié à M. [U] le 5 avril 2017, qui a interrompu le délai biennal de prescription. Certes à la suite de la vente amiable intervenue le 30 juin 2020, un paiement partiel au profit du créancier est intervenu à hauteur de 59.279,63 euros le 10 juillet 2020, mais au-delà du délai biennal de prescription ayant expiré le 5 avril 2019, de sorte qu'il n'a pas fait obstacle à l'acquisition antérieure de la prescription à cette date.
Cependant l'appelant se prévaut également de paiements auxquels aurait procédé le débiteur volontairement les 31 octobre (2 x 257,59 + 219 = 734,18 euros) et 9 novembre 2018 (257,76 x 3 + 80 = 853,28 euros), et dont il veut pour seules preuves les décomptes actualisés aux 7 juin et 27 juillet 2021 qu'il produit en ses annexes 19 et 20. Or il est constant que, pour interrompre prescription, il doit être rapporté la preuve des paiements invoqués et de ce qu'ils ont été effectués volontairement par le débiteur. Or l'intimé, qui produit pour sa part, en annexe 8, les relevés de son compte bancaire entre les 15 octobre et 30 novembre 2018 ne faisant apparaître aucun de ces paiements en débit, et en annexe 9, les tableaux d'amortissement des deux prêts litigieux remboursables par échéances mensuelles respectives de 736,24 et 134 euros (ne correspondant en rien aux montants des paiements allégués par l'appelant), conteste formellement être l'auteur des paiements allégués par le FCT Credinvest et en avoir eu connaissance.
Par conséquent, en l'absence de preuve de paiements partiels volontaires de la part du débiteur, ayant interrompu valablement le délai biennal de prescription, la créance de l'appelant résultant de l'acte de prêt du 12 juin 2007 se trouve éteinte par acquisition de la prescription biennale.
– Sur la créance résultant de l'acte de prêt du 15 avril 2008
Il n'est pas contesté que, à la suite d'une vente amiable de l'immeuble intervenue le 9 novembre 2018, le débiteur a procédé à un règlement partiel de sa dette, volontaire, au titre du solde du prêt du 15 avril 2008, qui a interrompu le délai de prescription. Cependant, depuis lors et jusqu'à l'inscription de l'hypothèque judiciaire provisoire litigieuse le 25 janvier 2021, aucun acte ni mesure d'exécution n'a interrompu le délai biennal de prescription, de sorte que la créance s'est trouvée prescrite le 9 novembre 2020.

En définitive, le FCT Credinvest ne se prévaut d'aucune créance paraissant fondée en son principe. En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la mainlevée des inscriptions provisoires d'hypothèque prises le 25 janvier 2021 par le FCT Credinvest, sans qu'il soit nécessaire de rechercher s'il existe des circonstances constitutives d'un péril quant au recouvrement de la créance, les conditions relatives à l'existence d'une créance apparemment fondée en son principe et aux menaces sur le recouvrement de la créance étant cumulatives.
Sur les demandes accessoires
L'issue du litige justifie de confirmer le jugement entrepris sur les demandes accessoires et de condamner l'appelant, qui succombe en ses prétentions, aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Et y ajoutant,
Condamne le Fonds commun de titrisation Credinvest-Compartiment Credinvest 2, représenté par la SA Eurotitrisation, à payer à M. [E] [U] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le Fonds commun de titrisation Credinvest-Compartiment Credinvest 2, représenté par la SA Eurotitrisation, aux dépens d'appel.
Le greffier, Le président,