ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX --------------------------- Le : 28 juin 2005 PREMIERE CHAMBRE SECTION B
No de rôle : 03/00415 LA S.A.R.L. BORDEAUX COMMERCES CABINET MARTIN IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal c/ LA S.A.R.L. DEVON STOCKAGE BORDEAUX, prise en la personne de son représentant légal Nature de la décision : AU FOND
AMENDE CIVILE Grosse délivrée le : à :
Rendu par mise à disposition au greffe,
Le : 28 juin 2005
Par Monsieur Pierre Louis CRABOL, Conseiller,
en présence de Madame Armelle FRITZ, Greffier,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIERE CHAMBRE SECTION B, a, dans l'affaire opposant :
LA S.A.R.L. BORDEAUX COMMERCES CABINET MARTIN IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 17, allées de Tourny 33000 BORDEAUX,
Représentée par la S.C.P. Michel PUYBARAUD, Avoué à la Cour et assistée de Maître Eric X..., Avocat au barreau de BORDEAUX,
Appelante d'un jugement rendu le 10 décembre 2002 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 14 Janvier 2003,

LA S.A.R.L. DEVON STOCKAGE BORDEAUX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, ...,
Représentée par la S.C.P. FOURNIER, Avoués Associés à la Cour et assistée de Maître Stéphanie Y... Avocat au barreau de PARIS, substituant Maître Serge Z..., Avocat au barreau de PARIS,

Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue, en audience publique le 15 Février 2005 devant :
Monsieur Louis MONTAMAT, Président,
Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Conseiller,
Monsieur Alain PREVOST, Conseiller,
Madame Armelle FRITZ, Greffier,
Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux débats :
Selon mandat non exclusif en date du 17 AOUT 1999 la S.A.R.L. DEVON STOCKAGE BORDEAUX a confié la recherche d'un entrepôt de stockage à la S.A.R.L. BORDEAUX COMMERCES CABINET MARTIN IMMOBILIER, avec stipulation d'une rémunération d'un montant de 4 % du prix de vente payable à la signature de l'acte.
Par acte sous seing privé en date des 24 MARS et 10 AVRIL 2000, un compromis de vente sous diverses conditions suspensives a été signé entre l'acquéreur la S.A.R.L. DEVON STOCKAGE BORDEAUX, et les vendeurs, les sociétés AMLOC et LE GALUS, portant sur un immeuble à usage professionnel et commercial situé à MERIGNAC pour un prix de 10.750.00,00 Francs, avec versement au notaire LEBLOND, en qualité de séquestre, d'un acompte de 537.500,00 Francs.
Or, la S.A.R.L. DEVON STOCKAGE BORDEAUX, motif pris de l'absence de réalisation d'une des conditions suspensives dans le délai convenu, a notifié aux deux venderesses le 19 JUIN 2000 son désengagement et sa demande de restitution de l'acompte versé.

- d'une part, suivant assignation en date du 13 JUILLET 2000 par la S.A.R.L. DEVON STOCKAGE BORDEAUX contre la Société AMLOC et contre la Société LE GALUS, d'une action tendant à faire déclarer le compromis nul et non avenu et à obtenir la restitution de l'acompte de 537.500,00 Francs et d'une demande reconventionnelle des deux sociétés venderesses tendant au débouté de la demanderesse, à l'allocation de dommages et intérêts pour perte de loyers et au remboursement de taxes,
- d'autre part suivant assignations en date des 27 MAI 2002 et 6 JUIN 2002 par la S.A.R.L. BORDEAUX COMMERCES CABINET MARTIN IMMOBILIER à l'encontre de la S.A.R.L. DEVON STOCKAGE BORDEAUX et de la S.C.P. de notaires VINCENS et LEBLOND, d'une action tendant à la condamnation du mandant à payer la somme de 79.057,00 Euros à titre de commission ou à défaut à titre de dommages et intérêts et en déclaration d'opposabilité du jugement au notaire,
le tribunal de grande instance de BORDEAUX par jugement en date du 10 DECEMBRE 2002, après jonction des instances, a constaté la caducité du compromis de vente, a ordonné la restitution à l'acquéreur de la somme de 81.941,00 Euros, a dit que le notaire se dessaisira de cette somme, a rejeté les demandes des deux sociétés venderesses, a rejeté les demandes de l'agent immobilier formées à titre de paiement d'honoraires ou de dommages et intérêts.
Dans ses dernières écritures déposées en date du 26 FEVRIER 2004 au soutien de son appel dirigé seulement contre son mandant, selon la déclaration du 14 JANVIER 2003, la S.A.R.L. BORDEAUX COMMERCES
CABINET MARTIN IMMOBILIER, appelante, fait grief au tribunal de s'être livré à une interprétation inexacte du compromis de vente quant à la date du terme de la réalisation des conditions suspensives et de n'avoir pas retenu la mauvaise foi de l'acquéreur qui a refusé l'exécution du contrat ; elle conclut à son droit à la commission, malgré l'absence de signature de l'acte authentique, d'une part parce que selon le mandat qu'elle a intégralement exécuté le paiement de la commission n'est subordonné qu'à la réalisation des conditions suspensives et d'autre part parce que le compromis définit à son profit une indemnité forfaitaire en cas de résiliation amiable de la vente ; elle demande donc la condamnation du mandant au paiement de sa commission ou à défaut d'une indemnité équivalente en rétribution du travail accompli, soit la somme de 79.057,00 Euros avec intérêts et une indemnité de procédure (6.500,00 Euros).
Dans ses écritures déposées le 24 JANVIER 2005, la S.A.R.L. DEVON STOCKAGE BORDEAUX conclut à la confirmation du jugement, avec dommages et intérêts pour procédure abusive (10.000,00 Euros) et indemnité de procédure (4.000,00 Euros).

Attendu en droit que suivant les dispositions impératives de l'article 6 de la loi du 2 JANVIER 1970, aucune somme d'argent, représentative de commissions, de frais de recherche, de démarche de publicité ou d'entremise quelconque n'est due à l'agent immobilier ou ne peut être exigée en acompte par lui, avant qu'une opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ;
Attendu en fait que :
- le compromis contenant des conditions suspensives dont le vendeur et l'acquéreur, parties à l'acte de vente, peuvent seuls se prévaloir
de la réalisation ou de la défaillance, s'analyse à l'égard du mandataire de l'acquéreur, par l'effet relatif des contrats, comme une res inter alios acta ;
- le compromis contient une clause suivant laquelle les parties contractantes à l'acte de vente, ont stipulé qu'en cas de résiliation amiable, elles s'obligent à verser au mandataire, à titre d'indemnité forfaitaire, une somme équivalente au montant de la commission ;
Mais attendu que la renonciation à la poursuite de l'exécution du compromis par les deux parties à l'acte de vente prive d'effet le contrat, la Cour relève que l'opération qui n'a pas été, par définition, effectivement conclue, ne peut générer un droit à commission au profit de l'agent immobilier, tiers au contrat de vente ;
Que par ailleurs, les dispositions d'ordre public de la loi HOGUET applicables au mandat de l'agent immobilier prohibant le versement d'aucune somme d'argent avant que l'opération ait été effectivement conclue excluent à la fois l'application des dispositions des articles 1999 et 2000 du Code Civil portant indemnisation du mandataire de droit commun pour ses avances, frais et pertes essuyées dans l'exercice du mandat et l'exécution de la convention particulière de rémunération du mandataire en cas de résolution du compromis de vente, laquelle convention, au mépris des dispositions de l'article 6 du Code Civil, déroge à une loi qui intéresse l'ordre public ;
Attendu que le jugement déféré doit en conséquence être confirmé par substitution de motifs ;
Attendu enfin qu'en exerçant une action tendant à la perception indue d'une commission ou d'une indemnité, l'agent immobilier, relevant d'une profession réglementée par le décret du 20 JUILLET 1972 dont
les conditions d'accès lui imposent de connaître les limites de ses droits à l'égard de sa clientèle, a commis, à tout le moins, une erreur grave équipollente au dol, au sens de l'article 32-1 du Nouveau Code de Procédure Civile, caractéristique d'un abus de droit ;
Que la persévérance dans le dol manifestée par l'agent immobilier en exerçant une voie de recours contre le jugement qui l'avait débouté en son action caractérise l'abus du droit d'appel défini à l'article 559 du Nouveau Code de Procédure Civile qui justifie l'allocation des dommages et intérêts appréciés à la somme de 10.000,00 Euros compensatoire du préjudice causé par l'immobilisation de la somme de 537.500,00 Francs retenue par le notaire malgré la demande de restitution faite par l'acquéreur le 19 AVRIL 2000, en raison d'un courrier recommandé de l'agent immobilier adressé au notaire le 29 JUIN 2000 enjoignant à l'officier public de lui adresser le montant de ses honoraires (518.580,00 Francs) ;
Attendu enfin que l'amende civile pour cet abus de droit d'appel est fixée par la Cour à 1.500,00 Euros ;
Attendu que l'obligation de suivre la procédure devant la Cour a entraîné pour la S.A.R.L. DEVON STOCKAGE BORDEAUX d'irrépétibles frais appréciés à la somme de 2.000,00 Euros ;
Attendu que la partie succombante doit supporter les dépens ;
PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant :
Condamne la S.A.R.L. BORDEAUX COMMERCE CABINET MARTIN IMMOBILIER à payer à la S.A.R.L. DEVON STOCKAGE BORDEAUX la somme de DIX MILLE EUROS (10.000,00 Euros) à titre de dommages et intérêts,
Condamne la S.A.R.L. BORDEAUX COMMERCE CABINET MARTIN IMMOBILIER à
une amende civile de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500,00 Euros) envers l'Etat,
Condamne la S.A.R.L. BORDEAUX COMMERCE CABINET MARTIN IMMOBILIER à payer à la S.A.R.L. DEVON STOCKAGE BORDEAUX une indemnité de procédure de DEUX MILLE EUROS (2.000,00 Euros),
Condamne la S.A.R.L. BORDEAUX COMMERCE CABINET MARTIN IMMOBILIER aux dépens d'appel dont distraction au profit de la S.C.P. FOURNIER, Avoués Associés à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Signé par Monsieur Louis MONTAMAT, Président, et par Madame Armelle FRITZ, Greffière.