RG N : 14/ 00488

SARL LE JARDIN D'HORUS, SELAFA MJA prise en la personne de Maître A... en qualité de mandataire judiciaire, SCP B...
C...
D...prise en la personne de Maître B...es qualité de commissaire à l'exécution du plan

M. Pascal X..., Mme Martine Y... épouse X...

Grosse délivrée à Me DURAND-MARQUET, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 30 JUIN 2015
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Le TRENTE JUIN DEUX MILLE QUINZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

SARL LE JARDIN D'HORUS
dont le siège social est 28 Rue du Mont Thabor-75001 PARIS 1er, représenté par son gérant Monsieur Paul-Patrick Z...,
représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Frédérique THOMMASSON, avocat au barreau de PARIS, Me LEMASSON, avocat substituant Me PAULIAT-DEFAYE, avocat au barreau de LIMOGES
SELAFA MJA, mandataires judiciaires associés, en la personne de Maître Frédérique A... en qualité de mandataire judiciaire sis ...
représentée par Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Frédérique THOMMASSON, avocat au barreau de PARIS, Me LEMASSON, avocat substituant Me PAULIAT-DEFAYE, avocat au barreau de LIMOGES
SCP B...
C...
D..., en la personne de Maître B...es qualité de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde, sis ...
représentée par Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Frédérique THOMMASSON, avocat au barreau de PARIS, Me LEMASSON, avocat substituant Me PAULIAT-DEFAYE, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTES d'un jugement rendu le 19 DECEMBRE 2013 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

Monsieur Pascal X...
de nationalité Française, né le 30 Juillet 1956 à AMIENS (80), Agent technique, demeurant...
représenté par Me Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES
Madame Martine Y... EPOUSE X...
de nationalité Française, née le 12 Septembre 1960 à ISSOUDUN (36), Comptable, demeurant...
représentée par Me Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES

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L'affaire a été fixée à l'audience du 02 Juin 2015 en application des dispositions de l'article 905 du Code de procédure civile, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Monsieur Pierre-Louis PUGNET et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers, assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier. A cette audience, Monsieur SABRON, Président de chambre, a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 30 Juin 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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Selon un acte du 9 juin 2008 les époux X... ont acquis en l'état futur d'achèvement de la SARL LE JARDIN D'HORUS, promoteur de l'opération et maître de l'ouvrage, un appartement formant le lot no 45 d'une résidence service pour personnes âgées qui devait être construite sur un terrain situé rue Aigueperse à LIMOGES.
Le prix d'achat était de 115 000 ¿.
L'acte stipulait que le vendeur exécuterait son obligation d'achever l'immeuble au plus tard le 31 décembre 2009 mais que ce délai serait le cas échéant majoré :
- des jours d'intempéries constatés par une attestation de l'architecte ;
- des jours de retard consécutifs à l'arrêt du chantier pour permettre la réalisation de fouilles archéologiques ;
- des jours de retard consécutifs à une grève ou à un dépôt de bilan d'une entreprise constatés comme dit ci-dessus ;
- en cas de force majeure.
Le même jour les époux X... qui ont procédé à cette acquisition dans le cadre du dispositif défiscalisant dit « loueur meublé non professionnel » ont signé avec une société LES SERENIALES une convention aux termes de laquelle cette dernière s'engageait pour une durée de dix ans à prendre à bail commercial le bien vendu à compter du premier jour suivant la livraison moyennant un loyer annuel HT de 5 208 ¿ (5 494, 44 ¿ TVA comprise au taux de 5, 5 %).
Le logement qui devait être livré le 31 décembre 2009 et donc loué à compter du 1er janvier 2010 n'a été achevé qu'en mars 2011, date de la réception des travaux de construction de la résidence et de l'autorisation d'ouverture au public.
Les époux X... qui restaient débiteurs d'une somme de 15 000 ¿ ont refusé de s'acquitter de cette somme dont le versement conditionnait la remise des clés en opposant un droit à réparation du préjudice causé par le retard.
Un jugement du tribunal de grande instance de PARIS du 27 juin 2011 a ouvert à l'égard de la SARL LE JARDIN D'HORUS une procédure de sauvegarde dans le cadre de laquelle les époux X... ont déclaré par lettre du 16 septembre 2011 leur créance au titre de pertes de loyers.
Un jugement du même tribunal en date du 14 janvier 2013 devait arrêter le plan de sauvegarde de la SARL LE JARDIN D'HORUS.
Par acte du 29 août 2012, les époux X... ont fait assigner la SARL LE JARDIN D'HORUS, l'administrateur judiciaire et le représentant des créanciers devant le tribunal de grande instance de LIMOGES qui a, par jugement du 19 décembre 2013 :
- dit que la SARL LE JARDIN D'HORUS qui était tenue de livrer l'appartement à compter de mi-mars 2010 compte tenu du report justifié par 56 jours d'intempérie constatés par le maître d'¿ uvre d'exécution restait responsable du retard subi par les acquéreurs ;
- dit que le préjudice subi par ces derniers s'établissait aux sommes de 6 510 ¿ représentant les pertes de loyers et de 1 500 ¿ à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, soit au total 8 010 ¿ ;
- constaté que les époux X... restaient devoir à la SARL LE JARDIN D'HORUS la somme de 15 000 ¿ au titre du solde du prix de vente ;
- constaté la compensation entre les créances respectives et condamné les époux X... à payer à la SARL LE JARDIN D'HORUS la somme de 6 990 ¿ ;
- condamné la SARL LE JARDIN D'HORUS aux dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire.
La SARL LE JARDIN D'HORUS, la SCP B...-C...-D..., commissaire à l'exécution du plan, et la SCP MJA, mandataire judiciaire, ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 18 avril 2014.
Les époux X... qui ont été poursuivis au titre de l'exécution provisoire ont versé le 18 décembre 2014 la somme de 6 226 ¿.

Dans leurs dernières conclusions qui ont été déposées le 29 avril 2015, la SARL LE JARDIN D'HORUS, le commissaire à l'exécution du plan et le mandataire judiciaire demandent à la cour :
- de constater que le retard d'exécution qui doit être apprécié au regard des cas d'autorisation de report prévus par le contrat de vente en l'état futur d'achèvement ne lui est pas imputable ;
- de constater qu'au surplus, les époux X... qui ont refusé de réceptionner leur appartement ne justifient pas d'un préjudice ;
- de condamner ces derniers à payer à la SARL LE JARDIN D'HORUS la somme de 15 000 ¿ indûment retenue sur le prix de vente ;
- de dire irrecevables et en tout état de cause non fondées les demandes additionnelles de remise des clés et de versement d'une somme de 457, 87 ¿ par mois à compter du 20 janvier 2015 ;
- En toute hypothèse, de dire que l'indemnisation d'un préjudice pour perte de loyers ne pourrait courir qu'à compter du prononcé de l'arrêt ;
- de condamner les époux X... à verser à la SARL LE JARDIN D'HORUS une indemnité de 2 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions qui ont été déposées le 26 avril 2015, M. Pascal X... et son épouse, Madame Martine Y..., demandent à la cour :
- de confirmer le jugement et, y ajoutant :
- de condamner la société LE JARDIN D'HORUS à leur remettre les clés de l'appartement dont ils sont propriétaires dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à peine d'une astreinte de 100 ¿ par jour de retard ;
- de condamner ladite société à leur verser une somme de 457, 87 ¿ par mois du 20 janvier, date de la mise en demeure, jusqu'à la remise effective des clés ;
- de condamner la société LE JARDIN D'HORUS à leur verser une indemnité supplémentaire de 3 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LES MOTIFS DE LA DECISION
Le tribunal a relevé à juste titre que le dépôt de bilan de la société PIRO BAT qui était chargée du lot ravalement-revêtement plastiques-peinture et devait intervenir après l'intervention des autres entreprises n'était pas la cause du retard de la livraison de l'appartement.
En effet, ce dépôt de bilan est intervenu en septembre 2009, avant que la société PIRO BAT ait commencé les travaux relevant de son lot, et par un courrier du 20 juillet 2009 qui est antérieur la société LE JARDIN D'HORUS avait déjà avisé les époux X... de ce que leur appartement dont la livraison était prévue pour le troisième trimestre 2009 ne pourrait pas être livré avant le premier trimestre 2010 selon les informations fournies par la maîtrise d'¿ uvre.
Dans ce courrier la SARL LE JARDIN D'HORUS ne fait d'ailleurs pas état du dépôt de bilan d'une entreprise.
La société appelante ne peut dés lors se prévaloir d'aucun des cas de majoration du délai de livraison prévu par le contrat de vente en l'état futur d'achèvement, hormis celui des intempéries qui a justifié un report de 56 jours et le cas plus général de la force majeure.
Or, le tribunal a également retenu à bon droit que le promoteur qui avait en outre les qualités de maître de l'ouvrage et de vendeur d'un appartement en l'état futur d'achèvement ne pouvait pas invoquer comme constitutif d'un cas de force majeure les difficultés qui ont pu l'opposer aux sociétés chargées par lui-même de la maîtrise d'¿ uvre d'exécution, ni les malfaçons commises par les entreprises qui avaient justifié la désignation d'un expert judiciaire chargé de préconiser des solutions en vue de la reprise du chantier.
En effet, ces circonstances qui sont inhérentes au chantier dont la société LE JARDIN D'HORUS avait confié l'exécution à divers cocontractants n'ont pas les caractères d'extériorité, d'imprévisibilité et d'irrésistibilité qui sont les conditions cumulatives de la force majeure.
Il est dès lors indifférent que le retard ne soit pas directement le fait de la société appelante, maître de l'ouvrage.
Celle-ci avait contracté à l'égard des acquéreurs une obligation de résultat et, à défaut de pouvoir justifier d'un des cas prévus par le contrat de vente en l'état futur d'achèvement ou d'un cas réunissant les conditions de la force majeure, elle a manqué à l'égard des époux X..., en sa qualité de vendeur, à l'obligation de livrer l'appartement au plus tard le 31 décembre 2009, date prorogée à la mi-mars 2010 à raison de 56 jours d'intempéries constatées en conformité avec le contrat.
Les époux X... qui n'ont pu louer à compter de cette date l'appartement qu'ils avaient acquis à cette fin sont en droit de réclamer des dommages-intérêts de 6 510 euros correspondant aux mois de loyers non perçus entre mi-mars 2010 et la date d'achèvement des travaux permettant la livraison, soit la fin du mois de mars 2011.
Cette évaluation correspond au montant des loyers qui auraient été versés par la société SERENIALES si l'appartement avait été livré à la date contractuelle (la base de calcul étant le loyer annuel de 5 494, 44 ¿ TTC stipulé dans le contrat conclu par les acquéreurs avec la société SERENIALES).
Par ailleurs, les époux X... qui ont eu la contrariété de voir la réalisation de leur investissement différée, avec la crainte d'être privés des bénéfices de la défiscalisation qui permettait de financer cet investissement, ont subi un préjudice moral dont le premier juge a fait une juste appréciation.
Les époux X... étaient en droit d'opposer l'exception d'inexécution à la société appelante qui n'avait pas respecté ses engagements concernant la date de livraison de l'appartement avec les conséquences préjudiciables sus décrites ; il n'ont pas commis de faute en retenant une somme de 15 000 ¿ qui représentait environ 13 % du prix de vente.
Le premier juge était fondé à opérer une compensation judiciaire entre les créances respectives, celle des acquéreurs ayant été rendue par sa décision liquide et exigible.
Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

La demande additionnelle des époux X... est recevable en appel par application des dispositions de l'article 566 du code de procédure civile dés lors que, portant sur l'indemnisation de pertes supplémentaires de loyers par suite du refus du vendeur de remettre les clés de l'appartement, elle est l'accessoire, ou le complément, de la demande principale.
En revanche, sur le fond, la SARL LE JARDIN D'HORUS était en droit de refuser de remettre les clés dés lors que le solde de 6 990 ¿ qui résultait en sa faveur de la compensation opérée par le tribunal ne lui était pas versé.
Alors que le jugement était assorti de l'exécution provisoire, les époux X... n'ont réglé qu'une somme de 6 226, 77 ¿ qui ne soldait pas les comptes et dont le règlement n'est intervenu que le 18 décembre 2014, un an après la décision, parce que la SARL LE JARDIN D'HORUS avait engagé des poursuites.
Les sommes dues au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en vertu d'une ordonnance de référé rendue le 13 janvier 2015 par le premier président (au total une somme de 1013 ¿) n'ont pas opéré compensation de manière intégrale dés lors qu'un compte restait à faire sur les intérêts légaux dus sur la somme de 6 990 ¿.
Les époux X... n'ayant pas intégralement soldé la dette qui résulte de la compensation opérée par le jugement entrepris, ils ne sont pas en droit d'exiger la remise des clés, ni, par conséquent, le versement d'une indemnité complémentaire au titre de pertes de loyers qui, leur créance ayant été éteinte par l'effet de la dite compensation, leur sont désormais exclusivement imputables.
Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les parties conserveront l'une et l'autre la charge des sommes qu'elles ont exposées au titre des dépens d'appel.
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 décembre 2013 par le tribunal de grande instance de LIMOGES.
Dit les époux X... recevables mais non fondés en leurs demandes additionnelles.
Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dit que les parties conserveront l'une et l'autre la charge des sommes qu'elles ont exposées au titre des dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.
(RG N : 14/ 00488)