COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
ARRÊT AU FOND
DU 19 DECEMBRE 2019
No 2019/ 37
No RG 18/00032 - No Portalis DBVB-V-B7C-BDGAM
SARL ABATTOIRS DE PROVENCE - PVH ABATTOIRS MEDITERRANEENS

Etablissement Public D'AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
copie exécutoire délivrée :
à : Me BENOIT


Commissaire du gouvernement

Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'expropriation de BOUCHES-DU-RHONE en date du 27 Juin 2018, enregistré au répertoire général sous le no 18/00012.

SARL ABATTOIRS DE PROVENCE - PVH ABATTOIRS MEDITERRANEENS, demeurant [...]
représentée par Me Michaël BENOIT, avocat au barreau de PARIS

Etablissement Public D'AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE, demeurant C/o Me Olivier BURTEZ DOUCEDE - [...]
représentée par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE &amp; ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, demeurant [...]
Représenté par M. G... J...
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Octobre 2019 en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Anne DUBOIS, Conseiller
désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d'Appel d'Aix en Provence.
Madame Valérie GAILLOT-MERCIER, Conseiller,
Madame Sandrine LEFEBVRE, Conseiller,
spécialement désignés comme juges de l'Expropriation.
Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2019.
Les avocats présents ont été entendus.
Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.
Après clôture des débats, la Cour a mis l'affaire en délibéré.
Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.

contradictoire,
Prononcé publiquement le 19 Décembre 2019 et signé par Madame Anne DUBOIS, Conseiller et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DES FAITS :
L'établissement public et d'aménagement d'État à caractère industriel et commercial, Euroméditerranée, créé en 1995, est chargé d'intervenir sur le périmètre d'intérêt national de 310 hectares, dans le triangle [...] - [...] - [...].
En suite de la première phase de son action dans cinq secteurs, dont la ZAC de la cité Méditerranée, une valeur foncière a été constituée sur divers sites compris dans la ZUS Centre Nord de [...] en vue d'entreprendre un projet de rénovation urbain.
Une extension de ce projet se situant dans le périmètre dit [...], en vue d'une reconquête vers le Nord, se poursuit sur un nouveau périmètre étendu de l'opération déclarée d'intérêt national par décret du 22 décembre 2017, incluant une surface complémentaire de 169 hectares.
Le projet de la ZAC Littorale qui en constitue une nouvelle étape, et le programme des équipements publics de cette ZAC, ont été approuvés par arrêtés préfectoraux des 13 octobre 2013 et 9 octobre 2015.
L'enquête unique portant sur l'utilité publique et le parcellaire, prescrite par arrêté préfectoral du 4 mai 2016, s'est déroulée du 8 juin au 8 juillet 2016.
Un arrêté préfectoral du 27 février 2017 a déclaré d'utilité publique les travaux d'aménagement nécessaires à la réalisation de la ZAC.
L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 30 juin 2017.
En l'espèce, l'expropriation porte sur l'ensemble immobilier situé, sur le site du [...], dans lequel sont exercées différentes activités du groupe [...] et, en l'espèce, plus spécifiquement, celle d'abattage d'animaux, découpe et conditionnement de viande de boucherie, laboratoire traiteur et vente par la SARL Abattoirs de Provence -PVH- abattoirs méditerranéens (société PVH), selon bail commercial du 25 septembre 1996, renouvelé.
Faute d'accord intervenu entre les parties sur son offre du 25 juillet 2017, Euroméditerranée a saisi le juge de l'expropriation des Bouches du Rhône le 21 décembre 2017.
Par jugement du 27 juin 2018, ce dernier a :
. fixé l'indemnité d'éviction revenant à la société PVH, pour son fonds de commerce, à la somme de 1.160.396 euros incluant l'indemnité de remploi de 56.352 euros,
. fixé les indemnités accessoires à la somme de 151.505 euros représentant :
1.500 euros pour les modifications statutaires,
150.005 euros pour les frais de licenciement du personnel,
. dit que si la dépollution des lieux, dont la société est évincée, est nécessaire, la société PVH devra en supporter le coût,
. condamné Euroméditerranée à payer à la société PVH la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. laissé les dépens à la charge de l'expropriante.
La société PVH a interjeté appel le 15 décembre 2018.
Dans son mémoire du 8 janvier 2019, notifié le 14 suivant, et celui en réponse du 11 septembre 2019 notifié le même jour, et tenus pour intégralement repris, elle demande à la cour de :
. la dire et juger recevable et bien fondée en son appel,
. infirmer le jugement en tous les points critiqués en cause d'appel,
. fixer le montant de l'indemnité devant lui revenir comme suit :
indemnité principale (valeur du fonds de commerce) :
abattage d'animaux et conditionnement de viande de boucherie, laboratoire de traiteur, vente en gros, demi gros, et aux particuliers de produits carnés (55% du CA moyen TTC) : 11.040.447 € TTC/an x 55% = 6.072.246 €
indemnités accessoires :
frais de remploi : 606.075 €
trouble commercial :15 jours ouvrés du chiffre d'affaires moyen TTC réalisé au cours des trois derniers exercices clos (base de 300 jours) : 552.022 €
frais de modifications statutaires : 1.500 €
indemnité licenciement : 150.005 €
total de l'indemnité d'éviction : 7.381.848 euros
dépens et frais irrépétibles : condamner Euroméditerranée à lui payer la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Dans ses mémoires des 22 et 29 mars 2019, respectivement notifiés les 22 mars et 5 avril 2019, et tenus pour intégralement repris, Euroméditerranée demande à la cour de :
. confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf concernant les demandes faites au titre des ICPE,
statuant à nouveau :
. donner acte du fait que la société PVH s'engage à mettre en œuvre et à réaliser d'une part la cessation d'activité d'abattoir qu'elle exploite dans les murs loués à la SCI les Marchés méditerranéens et d'autre part, la dépollution du même bien conformément aux termes de son dossier de cessation d'activité,
. rejeter la demande de 12.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la SARL Abattoirs au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Par conclusions déposées le 12 avril 2019, notifiées le 14 mai 2019 et tenues pour intégralement reprises, le commissaire du gouvernement sollicite la confirmation de la décision.
Les mémoires des parties, les conclusions du commissaire du gouvernement et toutes les pièces sur lesquelles ils s'appuient, ont été régulièrement notifiés conformément aux dispositions de l'article R 311-26 du code de l'expropriation.
Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l'audience du 3 octobre 2019 par lettres recommandées avec accusé de réception.


L'appel ne porte ni sur la date de référence ni sur les indemnités allouées au titre des frais de licenciement et de modification statutaires.
Sur la date de référence :
La date de référence, non contestée, a valablement été fixée par le premier juge au 28 juin 2013, date de la dernière révision du plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Sur l'indemnité d'éviction :
L'expropriation porte sur le tènement immobilier appartenant à la SCI les marchés méditerranéens, sis 130 chemin de la Madrague, d'une superficie totale de 5.077 m², sur lequel sont édifiés divers locaux avec parking que la propriétaire louait aux sociétés du groupe [...] auquel elle appartient également et qui sont :
la SARL Cash du soleil import export,
le groupe [...] investissement (GMSI),
la SARL Centre méditerranéen viandes islamiques (société CMVI),
la SARL Abattoirs de Provence-PVH- Abattoirs méditerranéens (la société PVH).
Cette dernière, concernée par le présent litige, y exploite les activités d'abattage d'animaux, découpe et conditionnement de viande de boucherie, laboratoire de transformation en produits traiteurs, vente en gros, demi-gros de produits carnés, vente directe aux parties de produits carnés avec une spécialisation halal, en vertu d'un bail commercial du 25 septembre 1996, avec avenant du 25 juin 1998, renouvelés.
Outre le fait que le commissaire du gouvernement préconise d'utiliser la méthode de la rentabilité par l'EBE à titre comparatif, les parties ne contestent pas la méthode retenue en première instance ni l'assiette de calcul de la moyenne du chiffre d'affaires TTC des 3 dernières années sur laquelle s'est fondée le premier juge. L'appelante conteste en revanche le coefficient de valorisation de 10% retenu par celui-ci, qu'elle veut voir fixer à 55%.
Elle soutient pour ce faire que son fonds est situé au sein d'un même ensemble commercial, propriété de la SCI les marché méditerranéens, organisé autour d'un grand parking privatif fermé réservé à la clientèle, et composé de plusieurs locaux à usage d'activités complémentaires exploitées par les trois entreprises filiales du groupe GMSI, permettant leur développement et favorisant la circulation de la clientèle, dans le cadre d'un « parcours global clients », allant de l'abattage, la découpe et le conditionnement de viande de boucherie, au supermarché généraliste, avec spécialité reconnue en abattage et vente de volailles halal, et divers produits alimentaires orientaux, à la boucherie-charcuterie-rôtisserie de détail.
Elle ajoute qu'elle bénéficie d'une implantation stratégique d'une grande valeur commerciale à l'entrée du marché aux puces de la ville de [...] puisqu'elle profite d'une localisation privilégiée, très bien desservie par les transports en commun, et d'une clientèle considérable.
Elle souligne que ses locaux, ultra modernes à vitres transparentes, aux normes communautaires, conçus dans le respect total de la sécurité alimentaire et du bien-être animal, et en très bon état d'entretien, constituent une partie du site commercial implanté autour du même grand parking privatif auxquels ils sont complètement intégrés.
Elle en déduit que l'indemnité de 1.311.901 euros allouée en première instance est très largement insuffisante au regard des travaux et équipements de plus de 5 millions d'euros que coûterait la création d'un nouveau fonds de commerce comparable.
Elle estime que les termes de comparaison de Euroméditerranée et du commissaire du gouvernement ne présentent aucun caractère utile, à la différence des siens, relatifs à des cessions publiées au BODACC, de fonds de commerce d'abattoirs, et négoce de viande en gros et demi-gros, intervenues sur des bases de 30%, 55% et 137% du chiffre d'affaires moyen.
Il sera liminairement observé que le code NAF APE 6432A invoqué par le commissaire du gouvernement procède manifestement d'une erreur matérielle résultant d'une inversion du nombre 46 en 64, le code 4632A correspondant bien au commerce de gros (commerce interentreprises) de viandes de boucherie dont se prévaut l'appelante.
Cela étant, hormis la première mutation du 10 novembre 2017 portant sur un fonds au chiffre d'affaires moyen de 1.253.997 euros, situé [...] pour le prix de 90.000 euros, que la société PVH a pu analyser, force est de constater que le commissaire du gouvernement qui doit exercer ses missions dans le respect de la contradiction guidant le procès civil en application de l'article R212-1 al 4 du code de l'expropriation, se contente de fournir des références visant des numéros d'enregistrement internes au service des impôts, non consultables et non utiles en ce qu'elles ne permettent pas d'apprécier la nature des activités des fonds de commerce concernés, ni leurs adresses ni les numéros de RCS ni le caractère bénéficiaire ou déficitaire des exploitations.
Par conséquent, faute de produire les termes de comparaison qu'il allègue à l'appui des évaluations qu'il propose, en dépit des critiques émises par l'appelante, ses trois références de 2017, 2015 et 2013 seront écartées.
Euroméditerranée qui acquiesce aux 10% retenus par le premier juge, conteste les mutations évoquées par la société PVH qui concernent des activités différentes des siennes, aux chiffres d'affaires largement inférieurs au sien. Il s'interroge sur la part du gros et du demi-gros dans le dossier de l'expropriée en considérant qu'il y a forcément une grosse part de chiffre d'affaires réalisée dans ces domaines qui n'est pas précisée. Il ajoute que l'appelante vend aux autres sociétés du groupe et qu'il s'agit donc de la vente à soi-même.
Cependant, il se contente essentiellement de procéder par affirmations sans démontrer la réalité de ses assertions et il ne peut parler de vente à soi-même alors que dans le même temps, il rejette l'idée d'activité indissociable avec celles des autres sociétés du groupe [...].
Par ailleurs, les pièces produites aux débats et l'analyse par la société PVH des termes de comparaison de l'expropriant mettent en évidence que les deux premières mutations des 2 janvier 2017 et 7 mars 2016 ayant des résultats négatifs, aux prix respectifs de 400.000 euros et 240.000 euros, avaient en réalité des chiffres d'affaires moyens sur les trois dernières années de 2.288.476 euros et de 5.477.505 euros et non de 4.106.800 euros et de 6.106.000 euros, donnant ainsi un taux de valorisation de 17,50% pour la première et de 4,4% pour la seconde.
Le troisième terme de comparaison de l'intimé relatif aux abattoirs du pays d'[...] vendus 900.000 euros le 1er juillet 2015 concerne un chiffre d'affaires de 3.700.000 euros et non, comme mentionné à tort par Euroméditerranée, de 17.860.000 euros qui correspond à la totalité de la société comprenant plusieurs établissements. Ainsi le coefficient de valorisation est de 24,3% et non de 5%.
La référence à la vente de l'abattoir de [...] au prix de 240.000 euros sans mention du chiffre d'affaires ne permet pas un recoupement utile avec les autres termes de comparaison.
Celle visant le fonds d'abattage et de découpe de viande de boucherie au chiffre d'affaires moyen de 1.208.076 euros, au prix de 40.000 euros met en exergue un taux de valorisation de 3,3%.
S'agissant des éléments de comparaison fournis par la société PVH, celui du 1er décembre 2015 portant sur un fonds de négoce et découpage de viande-vente en gros, demi gros, de viandes, achat vente de bétail sur pied, qui faisait un chiffre d'affaires de 109.265 euros, sans commune mesure avec celui de l'appelante, doit être écarté pour manque de pertinence.
En revanche, sera retenue la mutation du fonds d'abattage notamment rituel, commerce de viandes de boucherie, préparation industrielle de produits de viandes et charcuterie, situé à Carpentras, ressemblant à celui évincé, vendu le 31 mars 2013 au prix de 1.000.000 euros pour un chiffre d'affaires de 1.825.500 euros, soit un taux de valorisation de 54,7%.
Ainsi, le coefficient moyen pour des activités semblables à celles de la société PVH démontré par les divers termes de comparaison précités adaptés, s'élève à 21%.
Le taux de 55% que réclame l'appelante, supérieur d'ailleurs à celui de 35% préconisé par H... U..., le 16 janvier 2018, dans le cadre de l'expertise unilatérale qu'elle a diligentée, excessif, ne peut donc être retenu.
En effet, même s'il appartient à la SCI les marchés méditerranéens dont l'ensemble du tènement immobilier est exproprié, le local en cause est néanmoins loué de manière individualisée à la société PVH en vertu d'un bail commercial spécifique, différent de ceux consentis aux autres sociétés du groupe [...], étant souligné que celles-ci sont indépendantes les unes des autres et exercent des activités distinctes au sein d'autres locaux précisément identifiés en vertu de baux particuliers, malgré l'ordonnancement précité.
Il n'y a donc pas lieu de prendre en compte le circuit commercial global revendiqué par l'appelante qui n'est en outre concernée que par l'éviction relative au local de 500 m² qui comporte un atelier, une chambre froide de congélation, diverses chambres froides, une surface commerciale et une vitrine ainsi que les locaux situés entre le bâtiment principal et la boucherie d'une surface supplémentaire d'environ 400 m², comme le mentionnent expressément le bail du 25 septembre 1996 et son avenant du 25 juin 1998.
Par conséquent, l'indemnité d'éviction devant revenir à la société PVH s'élève à :
11.040.447 euros x 21% = 2.318.493,87 euros arrondie à 2.318.500 euros
Sur l'indemnité de remploi :
La société PVH fait à bon droit valoir que l'indemnité de remploi se calcule à hauteur de 5% sur 23.000 euros et de 10% pour le surplus et non l'inverse comme l'a appliqué à tort le premier juge.
Elle doit donc percevoir de ce chef la somme de 1.150 + 229.550= 230.700 euros.
Sur le trouble commercial :
L'appelante réclame de ce chef la somme de 552.022 euros représentant 15 jours ouvrés du chiffre d'affaires moyen TTC réalisé au cours des trois derniers exercices clos, en précisant que pendant la durée nécessaire au remplacement du fonds de commerce dont elle va être privée, elle va subir un trouble commercial correspondant.
Cependant, s'agissant d'une éviction pure et simple, le premier juge a valablement écarté cette demande, la société PVH ne démontrant pas avoir subi un tel préjudice non réparé par l'indemnisation de la valeur totale du fonds et par l'indemnité de remploi.
Sur la dépollution :
Euroméditerranée demande qu'il lui soit donné acte du fait que la société PVH s'engage à mettre en œuvre et à réaliser d'une part la cessation d'activité d'abattoir qu'elle exploite dans les murs loués à la SCI Les marchés méditerranéens et d'autre part la dépollution du même bien conformément au terme de son dossier de cessation d'activité.
Il ne produit toutefois pas au dossier une quelconque pièce venant corroborer l'engagement dont il fait état. Il sera par conséquent débouté de sa prétention.
L'appelante conteste quant à elle la décision du premier juge d'avoir dit que si la dépollution des lieux, dont elle est évincée est nécessaire, elle devra en supporter le coût.
Si la contrainte de construction liée à la pollution des terrains constitue un facteur de moins-value de ceux-ci dont il doit être tenu compte dans la fixation de l'indemnité d'expropriation, par le juge de l'expropriation, ce dernier n'a pas pour autant mission de rechercher l'identité du pollueur ou le responsable de la pollution.
Le premier juge n'a pas fondé sa décision sur la preuve d'une pollution commise par la société PVH de sorte que le jugement querellé sera infirmé de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
L'issue du procès conduit à faire supporter les dépens d'appel par Euroméditerranée qui sera également condamné à payer à la société PVH la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition,
INFIRME le jugement entrepris en ce qui concerne la dépollution des lieux, et le quantum de l'indemnité d'éviction incluant l'indemnité de remploi,
Statuant à nouveau de ces chefs,
FIXE l'indemnité d'éviction revenant à la société PVH à la somme de 2.549.200 euros incluant l'indemnité de remploi de 230.700 euros,
DEBOUTE Euroméditerranée de toutes ses demandes relatives à la dépollution du bien visé par l'éviction de la société PVH,
CONFIRME le jugement en ses autres dispositions,
Y ajoutant,
CONDAMNE Euroméditerranée à payer à la société PVH la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE Euroméditerranée aux dépens d'appel.
la greffière la présidente