R. G : 11/ 00759
Décision du
Tribunal d'Instance de TREVOUX

du 21 janvier 2011
RG : 12. 10. 0137





COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 07 Juin 2011
APPELANTS :
Monsieur Pascal X...
né le 07 Février 1960 à LYON (69002)

01700 MIRIBEL
représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assisté de Me Marie TRAPADOUX, avocat au barreau de LYON
Mademoiselle Marie-Claude Y...
née le 12 Mars 1967 à LYON (69007)

01700 MIRIBEL
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assistée de Me Marie TRAPADOUX, avocat au barreau de LYON

Madame Marie-Lorettes A... épouse B...
née le 02 Avril 1959 à LYON (69006)

01600 REYRIEUX
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
assistée de la SELARL HILBERT-THOMASSON PEIGNE, avocats au barreau de LYON représentée par Me STEINHAUSSER, avocat

Date de clôture de l'instruction : 20 Avril 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Avril 2011
Date de mise à disposition : 07 Juin 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Catherine ZAGALA, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier
A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Madame Marie Lorette B... est propriétaire d'un ensemble immobilier sis à Miribel (01).
Les locaux d'habitation sis... (01), ont fait l'objet d'un bail consenti le 9 juillet 2004 par son père monsieur A... à monsieur X... et à mademoiselle Y..., avec une prise d'effet au 1er septembre 2004.
Par acte d'huissier du 16 février 2007, madame B... a fait délivrer un congé avec effet au 31 août 2007, en vue de la vente du logement, au prix de 300. 000 euros.
Par jugement du 10 avril 2008, le tribunal d'instance de TREVOUX a prononcé la nullité du congé, en relevant que celui-ci n'avait pas respecté les délais légaux.
Dans ces conditions, le bail a été renouvelé pour une période de trois ans.
Par acte signifié à monsieur Pascal X... d'une part, et à madame Marie Claude Y... d'autre part, en date du 12 février 2010, madame B... a fait délivrer un congé pour vente, avec offre de vente au prix de 210. 000 euros.
Le congé délivré le 12 février 2010 précise les dispositions de la loi 89-462 du 6 Juillet 1989, modifiée par la loi du 21 juillet 1994, et notamment les dispositions de l'article 15-11. Aux termes de ce texte rappelé dans l'acte, il est précisé que le congé vaut offre de vente, au profit du locataire, et que cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Monsieur X... et mademoiselle Y... n'ont pas accepté l'offre de vente et le juge des référés était saisi.
Par ordonnance de référé rendue le 21 janvier 2011, madame le président du tribunal d'instance de TREVOUX a :
- constaté que les consorts X...-Y... se maintenaient dans les lieux précédemment loués, malgré la signification régulière d'un congé avec offre de vente,
- ordonné en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef,
- condamné ceux-ci à payer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant des loyers et charges jusqu'à la libération effective des lieux,
- enjoint aux intéressés de laisser visiter les lieux sous peine de condamnation à une astreinte.
Les consorts X...-Y... ont relevé appel de cette ordonnance et demandent à la cour de constater l'existence d'une contestation sérieuse eu égard à la nullité du congé pour vendre soulevée. A titre subsidiaire, de dire que le congé pour vendre délivré le 12 février 2010 par madame B... est nul aux motifs que l'objet et les conditions de la vente sont imprécises et que le prix fixé est surestimé au regard de l'état de l'habitation.
En conséquence il est demandé à la cour de dire que le bail régularisé le 9 juillet 2004 se poursuivra pour une nouvelle période triennale.
Il est demandé à titre subsidiaire d'ordonner une expertise et de désigner tel expert pour procéder à l'estimation du bien immobilier et en tout état de cause de condamner madame B... à payer à monsieur X... et mademoiselle Y... la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Il est ainsi soutenu que le juge des référés aurait du se déclarer incompétent pour l'ensemble des demandes qui lui était présenté en raison de l'existence d'une contestation sérieuse. En effet, les locataires contestent la validité du congé pour vendre qui leur a été délivré fixant un prix de vente à la somme de 210. 000 euros, ils estiment que le prix proposé est manifestement excessif eu égard à l'état de l'habitation mais également au prix du marché.
Au surplus il existerait une différence de contenu entre l'immeuble proposé à la vente et l'immeuble loué. De fait, l'objet et les conditions de la vente seraient imprécises.
Selon une agence immobilière patentée, le bien serait d'une valeur située entre 150. 000 et 165. 000 euros.
Les locataires estiment donc que le prix figurant dans le congé pour vendre n'est pas conforme à l'état réel de la maison (défaut de structure, vétusté générale et absence de cuisine équipée) et aux travaux réalisés par les locataires dont les coûts et la valeur auraient dus être estimés et retranscrits dans le congé pour vendre.
Monsieur X... et mademoiselle Y... affirment qu'ils souhaitent véritablement se porter acquéreurs du bien immobilier dont est propriétaire madame B... mais au prix du marché. C'est la raison pour laquelle ils entendent solliciter l'organisation d'une mesure d'expertise.
A l'opposé, madame B... demande à la cour de constater que le congé délivré est valable et produit tous ses effets, que monsieur X... et mademoiselle Y... n'ont pas, l'un comme l'autre accepté l'offre de vente, constater en conséquence que monsieur X... et mademoiselle Y... sont de plein droit déchus de tout titre d'occupation sur les lieux qu'ils occupent.
En conséquence, il est demandé à la cour de confirmer l'ordonnance du 21 janvier 2011 et y ajoutant condamner in solidum monsieur X... et mademoiselle Y... à payer à madame Marie Lorette B... la somme de 2. 000 euros à titre de participation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à prendre en charge les dépens.
Il est ainsi soutenu qu'il n'est ni contesté ni contestable que le congé a été régulièrement signifié en date du 12 février 2010, qu'il a fait très clairement état des dispositions légales applicables, en précisant que le congé valait offre de vente et que cette offre était valable pendant les deux premiers mois du délai, qu'en dehors du cas exceptionnel de la fraude qui doit être prouvée par le preneur, la vente du bien immobilier obéit à la loi du marché.
Or, madame B... justifierait en l'espèce qu'elle a sollicité l'avis de plusieurs professionnels de l'immobilier, ainsi que l'avis d'un notaire sis à MIRIBEL, c'est-à-dire à proximité du bien immobilier. Ces avis ont été régulièrement produits aux débats et concluraient à une valeur du bien située entre 210. 000 et 241. 400 euros.
Madame B... affirme qu'elle a volontairement retenu l'évaluation la plus faible, pour permettre à ses locataires en place de se porter acquéreurs, en évitant les difficultés qui avaient été à l'origine.
Il est encore soutenu que l'agent immobilier mandaté par madame B..., connaît des acquéreurs potentiels susceptibles d'acquérir à un prix de vente situé entre 210. 000 et 215. 000 euros net vendeur. Cela aurait été confirmé à madame B... par l'agent immobilier le 8 novembre 2010.
Dans la mesure où la preuve de fraude ne serait pas rapportée, le juge ne pourrait que constater la validité du congé, et en tirer toutes conséquences de droit.
SUR QUOI LA COUR
L'article 15-11 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi 94-624 du 21 juillet 1994 stipule expressément que :
" Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis... à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente, est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ".
Il est constant en droit que l'offre de vente a un caractère forfaitaire tant concernant la consistance du bien vendu que le prix demandé, le locataire ne disposant d'aucun pouvoir de négociation en proposant d'acheter par exemple une moindre surface ou à un prix inférieur ; le tout est clairement à prendre ou à laisser.
Le seul biais permettant d'échapper à cette alternative consiste pour le locataire à dénoncer le caractère frauduleux de cette offre d'une part, par le caractère manifestement excessif du prix de vente demandé et d'autre part, par l'absence d'intention réelle de vendre du propriétaire qui se déduit de son absence de démarche positive pour trouver un acquéreur, particulièrement en ne faisant aucune publicité et en ne mandatant aucune agence afin de vendre.
Il est de jurisprudence bien établie que l'appréciation du caractère sérieux de l'offre de prix relève du pouvoir des juges du fond. Il en va nécessairement de même de l'appréciation de la contenance du bien offert à la vente.
Présentement, il est acquis aux débats que le préavis régulier en la forme du 12 février 2010 n'a pas été honoré d'une réponse dans les délais de la loi et que donc monsieur X... et mademoiselle Y... sont censés ne pas avoir accepté l'offre de vente dans le délai de deux mois qui leur était imparti.
Nulle critique n'est formée contre ce congé quant à sa forme et effectivement il a tous les aspects de la régularité formelle pour dire exactement ce dont il est question et rappeler les textes applicables avec les délais à respecter quant à la réponse à donner.
Dans le cadre légal ci-dessus rappelé, pour échapper à la caducité qui sanctionne un défaut de réponse dans les délais, il est incontestable que les locataires ne disposent plus que de l'action tendant à dénoncer la fraude qui entacherait ce congé pour vente, soit pour prix manifestement excessif, soit pour absence de réelle volonté de vendre.
En effet la fraude corrompant tout, peu importerait alors le non-respect des délais pour répondre.
Encore une fois, seul le juge du fond est habile à se prononcer en la matière.
Or en l'espèce, il n'est pas contesté que les consorts X...-Y... n'ont pas saisi le tribunal de grande instance compétent pour trancher ce point.
Cette absence de toute action judiciaire au fond dans l'année, et au delà, de la délivrance du congé pour vendre signe incontestablement leur absence de volonté d'agir dans ce sens, la présente action en référé initiée par madame B... aux fins d'expulsion des locataires n'étant aucunement un obstacle à une assignation devant le tribunal compétent lancée à l'initiative des locataires.
Cette absence de tout action apparaît d'autant plus correspondre à une volonté délibérée des consorts X...-Y... que le premier juge dans son ordonnance critiquée explicitait très clairement et pédagogiquement son incompétence en matière d'appréhension de la fraude et la nécessaire saisine du juge du fond en la matière.
Il est dès lors absolument sans intérêt de venir opposer en référé une telle fraude au nom d'une contestation sérieuse, rendant le juge du provisoire incompétent, puisque manifestement on n'entend pas sérieusement user de ce moyen par les voies de droit prévues à cet effet.
Partant, le juge des référés et la cour à sa suite ne peuvent que constater la caducité de l'offre de vente en l'absence de toute contestation sérieuse.
La décision déférée doit donc être purement et simplement confirmée saut à y ajouter une somme de 1. 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et une condamnation aux dépens.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne les consorts X...-Y... à payer à madame B... la somme de 1. 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de la SCP d'avoués LAFFLY-WICKY, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffierLe président