No de minute : 178/2022
COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 4 août 2022
Chambre civile
Numéro R.G. : No RG 20/00310 - No Portalis DBWF-V-B7E-RIH
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 juillet 2020 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG no :16/665)
Saisine de la cour : 18 août 2020

S.A.R.L. V2, prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Siège social : [Adresse 3]
Représentée par Me Frédéric DESCOMBES de la SELARL D'AVOCATS D&S LEGAL, avocat au barreau de NOUMEA

S.C.P. [B] BURTET COSTE MOUGEL, office notarial, prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Siège social : [Adresse 1]
Représentée par Me John LOUZIER, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 juin 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,
Mme Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,
M. Thibaud SOUBEYRAN, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Philippe ALLARD.
Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO
Greffier lors de la mise à disposition : Mme Cécile KNOCKAERT

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, le délibéré fixé au 01/08/2022 ayant été prorogé au 04/08/2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par Mme Cécile KNOCKAERT adjointe administrative principale faisant fonction de greffier en application de l'article R 123-14 du code de l'organisation judiciaire, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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Par acte reçu le 16 février 2009 par Me [B], notaire associé à [Localité 5], M. [F] et Mme [P] ont vendu à la société V2 un terrain bâti, formant le lot no 8 du lotissement « [Adresse 4] », sis [Adresse 2] moyennant un prix de 75.000.000 FCFP.
Selon arrêté no 2010/978 du 16 septembre 2010, la ville de [Localité 5] a accordé à la société V2 un permis de construire autorisant la construction d'un « bâtiment R + 1 + mezzanine à usage de logements (12 F1) ».
Par arrêt du 5 juin 2014, cette cour, faisant droit à la demande des époux [Z], propriétaires dans le lotissement « [Adresse 4] » qui estimaient que les travaux de construction entrepris par la société V2 étaient contraires à l'article 16 du règlement de lotissement, a ordonné à la société V2 d'interrompre les travaux de construction et a ordonné la démolition des constructions d'ores et déjà édifiées sur le lot.
Par arrêt du 7 janvier 2016, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société V2.
Selon requête introductive d'instance déposée le 24 mars 2016, la société V2, qui reprochait au notaire d'avoir failli à son obligation de conseil et à son obligation d'efficacité de l'acte reçu et d'être responsable du préjudice occasionné par l'arrêt du projet, a recherché la responsabilité de la SCP [B] - Burtet - Coste - Mougel devant le tribunal de première instance de Nouméa.
Selon ordonnances des 13 novembre 2017 et 25 avril 2018, le juge de la mise en état a commis Mme [J] en qualité d'expert avec mission de chiffrer l'éventuel préjudice subi par la société V2 du fait de la cessation du projet immobilier. L'expert a déposé son rapport le 28 juin 2019.
La SCP [B] - Burtet - Coste - Mougel a contesté avoir commis la moindre faute et dénié tout lien de causalité entre la faute et le dommage allégué.
Par jugement en date du 27 juillet 2020, la juridiction saisie a :
- déclaré la SCP [B] - Burtet - Coste - Mougel responsable à l'égard de la société V2 des conséquences dommageables du manquement à son devoir de conseil,
- dit que le préjudice est constitué par la perte d'une chance de renoncer au projet de promotion immobilière compte tenu des incertitudes sur la possibilité de le mener à bien,
- condamné la SCP [B] - Burtet - Coste - Mougel à payer à la société V2 la somme de 12.000.000 FCFP en réparation de ce préjudice,
- débouté la société V2 de ses autres demandes,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du jugement,
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,
- condamné la SCP [B] - Burtet - Coste - Mougel à payer à la société V2 la somme de 200.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCP [B] - Burtet - Coste - Mougel aux dépens, comprenant le coût de l'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la selarl Aguila - Moresco.
Les premiers juges ont principalement retenu :
- que le notaire avait connaissance du projet de promotion immobilière envisagé par la société V2 ;
- que le notaire, dont l'acte faisait état d'une caducité du règlement de lotissement, aurait dû attirer l'attention de la société V2 sur l'incertitude quant à l'applicabilité de ce règlement qui faisait obstacle au projet immobilier ;
- qu'il ne pouvait pas être reproché à la société V2, en dépit de sa qualité de promoteur, de s'en être remise à l'analyse juridique du notaire ;
- que la société V2 qui ne pouvait ignorer la prohibition du règlement de lotissement avait manqué de prudence ;
- qu'en n'émettant aucune réserve sur la construction projetée, le notaire avait manqué à ses obligations de conseil ;
- que le préjudice de la société V2 correspondait au coût de complément des droits d'enregistrement et à la perte de chance de gains futurs.
Par requête déposée le 18 août 2020, la société V2 a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses conclusions transmises le 1er septembre 2021, la société V2 demande à la cour de :
- dire son appel recevable et bien fondé ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la SCP [B] - Burtet - Coste - Mougel responsable à l'égard de la société V2 des conséquences dommageables du manquement à son devoir de conseil, en ce qu'il a dit que le préjudice était constitué par la perte d'une chance de renoncer au projet de promotion immobilière compte tenu des incertitudes sur la possibilité de le mener à bien et en ce qu'il a condamné la SCP [B] - Burtet - Coste - Mougel à payer à la société V2 la somme de 200.000 FCFP au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ;
- infirmer le jugement entrepris sur le surplus ;
- condamner la SCP [B] - Burtet - Coste - Mougel à payer à la société V2 les sommes de :
45.427.389 FCFP au titre du coût d'acquisition et de revente du foncier
32.668.231 FCFP au titre des intérêts bancaires pendant la période du 1er trimestre 2009 au 27 mars 2017
38.606.782 FCFP au titre des travaux engagés
3.970.313 FCFP au titre des frais de contentieux
3.504.000 FCFP au titre du coût fiscal complémentaire lié à l'arrêt de la construction de l'immeuble
1.500.000 FCFP au titre des frais de démolition
8.500.000 FCFP au titre de la perte de chance sur gains futurs ;
- condamner la SCP [B] - Burtet - Coste - Mougel à payer à la société V2 la somme de 750.000 FCFP sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens tant de première instance que d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la selarl D & S Légal.
Selon conclusions récapitulatives transmises le 14 septembre 2021, la SCP [B] - Burtet - Coste - Mougel prie la cour de :
- rejeter les prétentions de la société V2 au paiement des sommes suivantes qui apparaissent sans relation causale directe avec la faute du notaire :
coût d'acquisition d'un immeuble bâti et de revente du foncier par moins-values affectant un terrain nu : 45.247.389 CFP
intérêts bancaires pendant la période du 1er trimestre 2009 au 27 mars 2017
travaux engagés : 38 606 782 FCFP
frais de contentieux : 3 970 313 FCFP
frais de démolition : 1 500 000 FCFP ;
- confirmer le jugement déféré ;
- débouter la société V2 de sa demande en paiement d'une somme de 700 000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile relatif à l'instance d'appel ;
- condamner la société V2 aux dépens de son appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 mars 2022.
Sur ce, la cour,
Il n'est plus contesté que Me [B], en sa qualité de rédacteur de l'acte de vente du 16 février 2009, a failli à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte en n'attirant pas l'attention de l'acquéreur sur l'incertitude quant à l'applicabilité du règlement de lotissement qui interdisait le projet de construction immobilière.
Le tribunal de première instance de Nouméa a retenu que cette faute a, selon les termes du jugement entrepris, fait perdre à la société V2 « une chance de renoncer au projet de promotion immobilière, compte tenu des incertitudes sur la possibilité de le mener à bien » et a alloué à la société V2 une indemnité de 12 000 000 FCFP « correspondant au coût de complément de droits d'enregistrement et à la perte de chance de gains futurs. »
Ainsi que le note l'office notarial, la vente était parfaite à la date du 16 février 2009 puisque toutes les conditions suspensives insérées dans le compromis de vente signé le 26 novembre 2008 étaient réalisées. Le compromis ayant prévu, en cas de réalisation des conditions suspensives, que le vendeur avait la possiblité d'exiger la réalisation de la vente, la société V2 n'est pas fondée à reprocher au notaire de lui avoir fait perdre une chance de ne pas acquérir le terrain ou de l'acquérir à un prix moindre.
L'absence d'information précise quant à l'applicabilité du règlement de lotissement et l'aléa qui pesait sur le projet de promotion immobilière conçu par la société V2, n'a pas permis à celle-ci d'apprécier le risque qu'elle prenait en lançant son projet de promotion, c'est-à-dire en introduisant la procédure d'obtention du permis de construire et en engageant les travaux proprement dits.
La déclaration d'ouverture du chantier est intervenue le 9 août 2012. A cette date, le tribunal de première instance de Nouméa venait de rejeter la demande des époux [Z] tendant à la suspension immédiate de la construction autorisée par le permis de construire délivré le 16 septembre 2010, motivée par la violation du règlement de lotissement. Les époux [Z] ont interjeté appel de cette décision le 3 septembre 2012 et leur recours sera favorablement accueilli par un arrêt du 5 juin 2014.
Alors même que Me [B] avait, dès le 6 novembre 2012, informé l'avocat de la société V2 que la procédure d'appel lui interdisait de « régulariser des actes de vente » et prévenu ainsi de l'aléa que faisait peser ce procès sur l'aboutissement du projet immobilier, les travaux de démolition et de construction se sont poursuivis jusqu'en 2014, selon les constatations de l'expert judiciaire. En poursuivant la mise en oeuvre de son projet, sans attendre l'issue du recours, la société V2 a fait preuve d'une imprévoyance notable. Compte tenu de cette témérité, la perte de chance de renoncer au projet de promotion immobilière en lien avec la faute du notaire sera évaluée à 15 %.
Au vu notamment du rapport de Mme [J], les débours et pertes en lien avec l'exécution vaine du projet s'établissent comme suite :
- perte de valeur de l'immeuble causée par la démolition de la villa : 39 500 000 FCFP (75 000 000 - 35 500 000)
- coût des travaux engagés : 38 606 782 FCFP
- frais de démolition et de remise en état du terrain : 1 500 000 FCFP
- frais de contentieux : 3 970 313 FCFP.
Il n'y a pas lieu de prendre en considération :
- le coût des emprunts contractés par la société V2 pour acquérir le terrain puis rembourser le prêt intial,
- le redressement fiscal induit par l'arrêt de la construction,
puisque le préjudice de la société V2 résulte des débours qu'elle aurait engagés même si le notaire l'avait mise en garde.
Dans ces conditions, le préjudice occasionné par la faute du notaire ressort à (39 500 000 + 38 606 782 + 1 500 000 + 3 970 313) x 15 % = 12 536 564 FCFP.
Par ces motifs

Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCP [B] - Burtet - Coste - Mougel à payer à la société V2 la somme de 12.000.000 FCFP en réparation de son préjudice ;
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la SCP [B] - Burtet - Coste - Mougel à payer à la société V2 la somme de 12 536 564 FCFP en réparation de son préjudice ;
Condamne la SCP [B] - Burtet - Coste - Mougel à payer à la société V2 un montant complémentaire de 250 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCP [B] - Burtet - Coste - Mougel aux dépens d'appel.
Le greffier, Le président.