COUR D'APPEL DE VERSAILLES code nac : 72Z 1ère chambre 2ème section ARRET No CONTRADICTOIRE DU 26 SEPTEMBRE 2006R.G. No 05/03867 AFFAIRE :S.A.S. SERGIC C/Safi X.... Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 15 Février 2005 par le Tribunal d'Instance de CLICHY No chambre : No Section : No RG : Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, SCP LEFEVRE TARDY &amp; HONGRE BOYELDIEU, REPUBLIQUE FRANCAISEAU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S. SERGIC prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 148 rue Nationale 59800 LILLE représentée par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL E FERTIER - N du dossier 20050586 assisté de Me Michel RONZEAU (avocat au barreau de PONTOISE) S.D.C. DE L'IMMEUBLE SIS 6 RUE D'ESTIENNE D'ORVES agissant et poursuites et diligences en la personne de son syndic la sté SAS SERGIC. prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 6 rue d'Estienne d'Orves 92110 CLICH Yreprésentée par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER - N du dossier 20050586assisté de Me Evelyne ELBAZ (avocat au barreau de PARIS) APPELANTS****************Monsieur Safi X...
... représenté par la SCP LEFEVRE TARDY &amp; HONGRE BOYELDIEU - N du dossier 250397 assisté de Me Dominique LAURIER (avocat au barreau de PARIS) Madame Samira X...
... représenté par la SCP LEFEVRE TARDY &amp; HONGRE BOYELDIEU - N du dossier 250397 assisté de Me Dominique LAURIER (avocat au barreau de PARIS) INTIMES***************Composition de la cour :L'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Juin 2006 devant la cour composée de :
Monsieur Charles LONNE, président,
Madame Evelyne LOUYS, conseiller,
Mme Annie DABOSVILLE, conseiller,qui en ont délibéré,Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL FAITS ET PROCEDURE,
Par déclaration en date du 12 mai 2005, la SAS SERGIC et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS 6 RUE D'ESTIENNE D'ORVES A CLICHY ont interjeté appel d'un jugement rendu le 15 février 2005 qui les a condamnés in solidum à payer aux époux X... la somme de 1 875 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2003 pour la moitié et du 31 octobre, pour le surplus, celle de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, dit que les présentes condamnations ne devront pas être mises dans les charges de copropriété supportées par les époux X... et les a encore condamnés à verser une indemnité de procédure de 600 euros ainsi qu'aux dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 20 avril 2006, la société SERGIC demande à la Cour de :
- infirmer la décision entreprise à son encontre en tant qu'administrateur de bien,
-statuant à nouveau,
- condamner in solidum les époux X... à lui verser une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant le tribunal et devant la Cour ainsi qu'aux dépens.
Elle fait, pour l'essentiel, valoir qu'en procédant à l'appel de fond, elle n'a pas outrepassé les pouvoirs dont elle dispose en vertu de son mandat de gestion ; que le fait qu'il s'agisse d'un appel exceptionnel ne change rien dès lors que le mandat n'opère aucune
distinction selon la nature des charges.
Par conclusions signifiées le 20 avril 2006, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sus-nommé conclut dans les mêmes termes en ajoutant une demande en paiement d'une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Elle soutient que seule une action en nullité de la résolution portant approbation des comptes 2003/2004 était ouverte à Monsieur et Madame X... pour solliciter le remboursement de l'appel de fonds ; qu'aucun recours n'a été exercé à l'encontre de l'assemblée générale du 10 juin 2004 ; qu'en émettant un appel de fonds exceptionnel pour pallier la défaillance de la SCI LA GARENNE, il n'a commis aucune faute mais n'a fait qu'appliquer une clause parfaitement valable du règlement de copropriété ; que la mauvaise fois des époux X... justifie leur condamnation au paiement de dommages et intérêts.
Selon des écritures signifiées le 21 février 2006, Monsieur et Madame X... concluent à la confirmation du jugement dont appel et au paiement d'une somme de 1 000 euros par les appelants sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au motif que la société SERGIC, en sa qualité de gestionnaire de biens, a abusé du mandat dont elle bénéficiait du fait de la non représentation des fonds perçus en prélevant, sans leur accord sur leur compte de propriétaire loueur, la somme de 1 875 euros destinée à alimenter la trésorerie de la copropriété alors qu'elle n'était pas habilitée à régler les charges le mandat précisant "Paiement charges syndic extérieur par le mandataire" et qu'elle avait la double qualité de gestionnaire de biens et de syndic de la copropriété.
A l'égard du Syndicat, elle oppose la nécessité d'une assemblée générale préalable autorisant l'appel de fond exceptionnel et ce d'autant plus qu'il n'existe aucune solidarité entre les copropriétaires. MOTIFS
1) Sur les demandes des époux X... dirigées contre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS 6 RUE D'ESTIENNE D'ORVES A CLICHY
Considérant qu'il résulte d'un procès-verbal d'assemblée générale du 10 juin 2004, que les copropriétaires ont approuvé, à l'unanimité, les comptes de l'exercice 2003/2004, en ce compris l'appel exceptionnel de fonds litigieux;
Considérant qu'il a ainsi été ratifié les actes accomplis par le syndic par l'ensemble des copropriétaires ;
Considérant qu'il n'a été exercé aucune action en nullité de cette résolution portant approbation des comptes ;
Considérant qu'aucune faute ne peut être reprochée audit SYNDICAT, le règlement de copropriété page 18, article 5, stipulant que les autres copropriétaires devront faire l'avance de fonds nécessaire pour parer aux conséquences de la défaillance de l'un d'entre eux dans le versement de ses charges ;
Considérant que le jugement, en ce qu'il a condamné le SYNDICAT in solidum, avec la société SERGIC au paiement de diverses sommes, sera infirmé ;
Considérant que faute de démontrer la mauvaise foi des époux X... et l'existence d'un préjudice, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée ;
Considérant que l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au profit dudit SYNDICAT, dans les termes du dispositif ;
2) Sur les demandes formées par les époux X... contre la société SERGIC en tant qu'administrateur de biens
Considérant que le 21 février 2001 les époux X... ont donné mandat intitulé "Mandat gestion plus" à la société SERGIC comportant mission de louer et de gérer leur appartement sis 6, rue d'Estienne d'Orves à Clichy la Garenne ;
Considérant que ces derniers font grief à la société SERGIC d'avoir régler un appel exceptionnel de charges au motif que le mandat stipulait le paiement des charges par un "syndic extérieur" et qu'en l'espèce, la société SERGIC avait la double qualité de gestionnaire de leur bien et de syndic de la copropriété ;
Mais considérant qu'il ressort des pièces produites par la société SERGIC qu'elle a toujours procédé au paiement des charges de copropriété au fur et à mesure de leur appel par débit du compte de gestion de ses clients, sans que ces derniers n'émettent jamais la moindre protestation ; que le fait qu'il s'agisse de charges exceptionnelles ne saurait suffire à caractériser une faute de la part de la société SERGIC alors que le mandat ne distinguait pas entre les différentes catégories de charges ;
Considérant qu'il s'ensuit qu'en l'absence de faute prouvée à l'encontre de la sus-nommée, le jugement entrepris sera également infirmé en ce qu'elle a retenu la responsabilité de la société SERGIC ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu à dommages et intérêts à son profit en l'absence d'un préjudice démontré ;
Considérant que l'équité commande de faire droit à sa demande d'indemnité de procédure, dans les termes du dispositif ;
Considérant que les époux X... qui succombent, doivent supporter la charge des dépens ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau,
Déboute Monsieur et Madame Safi X... de leurs demandes tant à l'encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS 6 RUE D'ESTIENNE D'ORVES A CLICHY que de la société SERGIC en sa qualité de gestionnaire de biens.
Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS 6 RUE D'ESTIENNE D'ORVES A CLICHY et la société SERGIC de leurs demandes de dommages et intérêts.
Condamne Monsieur et Madame Safi X... à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS 6 RUE D'ESTIENNE D'ORVES A CLICHY et à la société SERGIC une somme de 600 euros à chacun d'eux sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Condamne Monsieur et Madame Safi X... aux dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers application des dispositions de l'article 699 du même Code au profit de la SCP JULLIEN LECHARNY ROL FERTIER, avoués.
Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNE, président et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, présent lors du prononcéLe GREFFIER,
Le PRESIDENT,