Ch. civile A

du 18 NOVEMBRE 2015
R. G : 14/ 00282 C
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 20 Février 2014, enregistrée sous le no 12/ 00718


SCP Y... & Z...NOTAIRES ASSOCIES
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE

DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE
APPELANTE :
Mme Annick X...
née le 25 Décembre 1962 à SAINTE FOY LES LYON


20138 COTI CHIAVARI
ayant pour avocat Marie France SANTELLI-PINNA de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AJACCIO

SCP Y... & Z...NOTAIRES ASSOCIES
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

20000 AJACCIO
ayant pour avocat Me Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SCP GENISSIEUX BALESI-ROMANACCE, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 septembre 2015, devant la Cour composée de :
Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre des nominations à la Cour, faisant fonction de président de chambre,
Mme Judith DELTOUR, Conseiller
Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2015.
MINISTERE PUBLIC :
Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée le 11 février 2015 et qui a fait connaître son avis, dont les parties ont pu prendre connaissance.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte reçu le 10 décembre 2009 par Me François Z...notaire associé de la SCP Jean François Y... et François Mathieu Z..., M. Marc A...et Mme Vanina X..., vendeurs chacun pour une moitié indivise ont cédé à Mme Annick X...sur le territoire de la commune de Peri lieudit Erbajolo, dans un ensemble immobilier comprenant trois logements et une annexe dans un bâtiment unique, le lot No2 à savoir un appartement en rez de jardin sur 59, 58 m ², le lot No6 un emplacement de stationnement de 25 m ² et le tiers indivis de deux parcelles, moyennant paiement de 100 000 euros. L'acte mentionne l'existence d'un état descriptif de division reçu par Me Z..., notaire.
Par acte du 21 juin 2012, Mme Annick X...a fait assigner Mme Vanina X..., M. A...et la SCP Jean François Y... et François Mathieu Z...devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio, au visa des articles 1147, 1183 et1184 du code civil, pour qu'il
-déclare résolue aux torts et griefs des vendeurs, la vente en date du 10 décembre 2009, reçue par la SCP Y... 
Z...et publiée et enregistrée à la conservation des hypothèques d'Ajaccio le 4 janvier 2010,
- dise que la SCP Y... 
Z...a manqué à son devoir de conseil et que sa responsabilité est engagée,
- condamne solidairement Mme Vanina X...et M. Marc A...à lui restituer la somme de 100 000 euros correspondant au prix de vente du bien, avec intérêts de droit à compter du 10 décembre 2009,
- condamne sous la même solidarité Mme Vanina X...et M. Marc A...à lui payer la somme de 10 449, 80 euros représentant le montant des intérêts d'emprunt versés au jour de l'assignation, à parfaire au jour de la décision,
- dise que la perte de jouissance qu'elle a subie doit être évaluée a la somme de 600 euros mensuels, représentant le montant du loyer qu'elle aurait pu percevoir à compter de la vente si l'appartement avait été achevé, soit du 10 décembre 2009, et jusqu'à la décision à venir,
- condamne solidairement Mme Vanina X...et M. Marc A...à lui payer la somme de 11 200 euros représentant le montant du préjudice de jouissance arrêté au mois de juin 2012 inclus, à parfaire au jour de la décision,
- condamne solidairement Mme Vanina X...et M. Marc A...à lui payer une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la SCP Y... 
Z...à garantir Mme Vanina X...et M. Marc A...du chef des condamnations prononcées à leur encontre,
- ordonne l'exécution provisoire,
- condamne solidairement Mme Vanina X..., M. Marc A..., et la SCP Y... 
Z...en tous les dépens.
Par jugement du 20 février 2014, le tribunal de grande instance d'Ajaccio a
-déclaré recevable l'action en résolution de la vente introduite par Mme Annick X...,
- ordonné la résolution de l'acte de vente passé le 10 décembre 2009 par devant Me Z..., membre de la S. C. P. de notaires Y... & Z...pour le prix de 100 000 euros entre Mme Vanina X..., M. Marc A...en qualité de vendeurs et Mme Annick X...en qualité d'acquéreur, portant sur les lots 2 et 6 d'un immeuble en copropriété cadastré section A, No2645 sur la commune de Peri,
- ordonné la restitution des lots 2 et 6 de l'immeuble en copropriété cadastré section A, No2645 sur la commune de Peri à Mme Vanina X...et M. Marc A...,
- condamné M. Marc A...et Mme Vanina X...à restituer à Mme Annick X...le prix de la vente, soit la somme de 100 000 euros,
- condamné in solidum M. Marc A...et Mme Vanina X...à indemniser Mme Annick X...des intérêts réglés pour le prêt contracté aux fins de financement du bien dont la vente a été annulée, soit la somme de 10 449 euros à la date du 18 octobre 2013, somme à parfaire à la date du règlement effectif,
- condamné in solidum M. Marc A...et Mme Vanina X...à indemniser Mme Annick X...du préjudice de jouissance subi, soit la somme totale de 22 800 euros,
- débouté Mme Annick X...de sa demande visant à voir augmenter le prix de vente restitué d'intérêts,
- dit que Me Z..., membre de la S. C. P. de notaires Y... & Z...a manqué à son obligation de conseil et d'information à l'égard de Mme Annick X...,
- dit que le préjudice résultant pour Mme Annick X...du défaut d'information du notaire consiste en une perte de chance de ne pas contracter l'acte de vente passé le 10 décembre 2009,
- fixé la perte de chance résultant du défaut d'information par le notaire à 50 %,
- dit que le seul préjudice indemnisable résultant en l'espèce du manquement à l'obligation d'information par le notaire constitue le coût du crédit souscrit pour le financement de la vente annulée,
- condamné la S. C. P. de notaires Y... & Z...à garantir à hauteur de 50 %, M. Marc A...et Mme Vanina X...de l'indemnisation due à Mme Annick X...au titre des intérêts, soit la somme de 10 449 euros au 18 octobre 2013 à parfaire à la date du règlement effectif,
- condamné Mme Vanina X...et M. Marc A...à payer à Mme Annick X...la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la S. C. P. de notaires Y... & Z...prise en la personne de son représentant légal à garantir Mme Vanina X...et M. Marc A...du paiement de la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles,
- ordonné à l'issue des délais de recours, la publication du jugement à la conservation des hypothèques d'Ajaccio,
- dit que Mme Vanina X...étant bénéficiaire de I'aide juridictionnelle totale, M. Marc A...serait, in solidum avec la S. C. P. de notaires Y... & Z...condamné à supporter les dépens de l'instance,
- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 2 avril 2014, Mme Annick Y... a interjeté appel partiel de la décision.
Par dernières conclusions communiquées le 26 novembre 2014, Mme Annick X...demande
-de confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a :
. déclaré recevable l'action en résolution de la vente et ordonné la résolution de l'acte de vente passé le 10 décembre 2009 par devant Me Z..., Notaire associé à Ajaccio, pour le prix de 100 000 euros,
. ordonné la restitution des lots 2 et 6 de l'immeuble cadastré Section A No2645 sis sur la commune de Peri à Mme Vanina X...et M. Marc A...,
. condamné Mme Vanina X...et M. Marc A...à lui restituer le prix de vente de 100 000 euros,
. les a condamnés in solidum à lui payer la somme de 10 449 euros au titre des intérêts bancaires arrêtés au 18 octobre 2013 et à parfaire à la date du règlement effectif,
. les a condamnés sous la même solidarité au paiement de la somme de 22 800 euros au titre du préjudice de jouissance subi,
. a reconnu la responsabilité de Me Z..., membre de la SCP Y... & Z..., au titre de l'obligation de conseil et d'information à son égard,
- d'infirmer la décision pour le surplus,
- de constater l'insolvabilité de Mme Vanina X..., bénéficiaire d'un plan de surendettement et de M. Marc A...,
- de condamner la SCP Y... & Z..., notaires associés à Ajaccio, à garantir Mme Vanina X...et M. Marc A...du chef des condamnations prononcées à leur encontre,
- de condamner la SCP Y... & Z..., notaires associés à Ajaccio, à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter la SCP Y... & Z...de ses demandes et de son appel incident,
- condamner la SCP Y... & Z...au paiement des dépens.
Elle fait valoir que la vente d'immeuble à construire relève de dispositions d'ordre public, que le notaire a établi un contrat de réservation conforme à la loi et aux dispositions des articles L261-10 et suivants du code de la construction et de l'habitation, mais qu'il n'a pas prévu de dépôt de garantie ou de remise de fonds, que lors de la réitération, il a simplement mentionné que la construction n'était pas achevée, qu'il ne l'a pas mise en garde contre le risque d'acquisition d'un immeuble inachevé, qu'elle n'a commis aucune faute et que le notaire ne peut s'exonérer par des clauses de style. Elle ajoute qu'il ne l'a pas mise en garde contre l'absence d'assurance dommage ouvrage, décennale ou garantie d'achèvement, contre l'absence de certificat de conformité et de déclaration d'achèvement des travaux, que seul le notaire doit vérifier l'efficacité de son acte et que la connaissance du bien vendu par l'acquéreur n'exonère pas le notaire de sa responsabilité. Elle fait valoir que l'insolvabilité du vendeur justifie de condamner le notaire à la restitution du prix, conformément à la jurisprudence de la Cour de Cassation, que son préjudice comprend la perte du prix de vente et la perte de loyer, et que le notaire doit être condamné de ce chef.
Par dernières conclusions communiquées le 27 novembre 2014, la SCP Y... & Z..., demande de procéder à divers constats et de
-débouter Mme X...de son appel tendant à obtenir la réformation du jugement l'ayant déboutée de ses demandes au titre de la restitution du prix et du préjudice de jouissance,
- la dire recevable et fondée en son appel incident,
- dire que compte tenu de la connaissance par Mme Annick X...de l'état des biens qu'elle reproche au notaire de lui avoir inexactement fourni, l'officier ministériel sera nécessairement exonéré de toute responsabilité quand bien même il aurait failli à son obligation de conseil, ce qui n'est pas le cas,
- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté un manquement à l'obligation de conseil et d'information à l'égard de Mme Annick X...et l'a condamnée à garantir à hauteur de 50 % M. Marc A...et Mme Vanina X...de l'indemnisation dûe au titre des intérêts, soit la somme de 10 419 euros au 18 octobre 2013, somme à parfaire à la date du règlement effectif, du paiement de la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens,
- débouter Mme Annick X...de l'ensemble de ses demandes à son encontre,
Y ajoutant, de
-la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner au paiement des dépens de première instance et d'appel.
Elle expose que les restitutions réciproques consécutives à l'annulation du contrat instrumenté ne constituent pas par elles-mêmes un préjudice indemnisable, que si le notaire peut être tenu à garantir les restitutions en cas d'impossibilité avérée de l'obtenir de son co-contractant, la demande de dommages et intérêts correspondant au montant du prix ne saurait être admise, que l'insolvabilité des vendeurs n'est pas démontrée, que la responsabilité du notaire à raison d'un manquement au devoir de conseil est de nature délictuelle, et qu'il ne
saurait être tenu d'exécuter le contrat. Elle fait valoir que Mme Annick X...a contracté en vertu des relations familiales qui l'unissaient aux vendeurs, qu'elle a payé comptant, qu'il a ajouté dans l'acte une mention pour que les parties ne puissent confondre avec une clause de style, l'avertissement relatif à l'absence de certificat de conformité, d'attestation de la mairie, de souscription des assurances et que Mme Annick X...qui avait une parfaite connaissance de la situation, ne peut s'en prévaloir. Elle ajoute qu'il n'existe aucun lien entre la faute alléguée du notaire et le préjudice invoqué, que la connaissance de l'état de l'immeuble même différent de ce qui a été affirmé dans l'acte exclut toute faute de sa part, qu'en l'espèce rien ne lui permettait de suspecter l'état d'inachèvement de l'immeuble d'autant que l'acquéreur a accepté les déclarations des vendeurs et déclaré avoir vu et visité l'immeuble.
Le dossier a été communiqué au Ministère public.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 février 2015.
L'affaire a été fixée à plaider à l'audience du 17 septembre 2015.
L'affaire a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2015.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Nonobstant la contestation portant sur l'étendue de la garantie éventuellement due par le notaire, Mme Annick X...ne peut prétendre substituer un débiteur à un autre au seul motif que le débiteur principal serait insolvable ; ce, même si Mme Annick X...a assigné le notaire comme s'il était la caution des débiteurs principaux, sa soeur et M. A..., pour former un appel en garantie alors que nul ne plaide par procureur. Interjetant un appel partiel, seulement contre la SCP de Notaires et non contre Mme Vanina X...et M. Marc A..., les considérations portant sur les obligations des vendeurs sont étrangères au débat. Les dispositions non contestées du jugement seront confirmées, s'agissant de l'admission de l'action en résolution de la vente et de la résolution de l'acte de vente passé le 10 décembre 2009 par devant Me Z..., Notaire associé à Ajaccio, pour le prix de 100 000 euros, de la restitution des lots 2 et 6 de l'immeuble cadastré Section A No2645 sis sur la commune de Peri à Mme Vanina X...et M. Marc A..., de la condamnation in solidum de Mme Vanina X...et de M. Marc A...à restituer à Mme Annick X...le prix de vente de 100 000 euros, à lui payer la somme de 10 449 euros au titre des intérêts bancaires arrêtés au 18 octobre 2013 et à parfaire à la date du règlement effectif, au paiement de la somme de 22 800 euros au titre du préjudice de jouissance subi.
Dès lors que l'appel de Mme X...porte sur l'étendue de la garantie du notaire, que ce dernier conteste devoir toute garantie, il y a lieu d'examiner prioritairement l'action en responsabilité contre le notaire.
L'acte notarié critiqué indique expressément que
-le vendeur vend à l'acquéreur qui l'accepte les biens immobiliers ci-après désignés, tels qu'ils existent avec toutes leurs dépendances, tous immeubles par destination qui en dépendent et tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve,
- l'acquéreur déclare (page2) parfaitement connaître lesdits biens pour les avoir visités en vue du présent acte et s'être entouré de tous les éléments d'informations nécessaires à tous égards,
- après un rappel sur l'importance de l'assurance responsabilité qui doit être souscrite dès l'ouverture du chantier, sur la date du permis de construire, l'absence de déclaration d'achèvement des travaux, le vendeur déclare (page 9) que l'achèvement de la maison a eu lieu, le 25 octobre 2009, qu'aucune police d'assurance n'a été souscrite pour la réalisation des constructions, qu'il n'y a pas eu de certificat de conformité ni attestation de la mairie portant sur la conformité des travaux avec le permis de construire,
- vendeurs et acquéreurs reconnaissent avoir reçu du Notaire les explications utiles sur les conséquences pouvant résulter des garanties et responsabilités du vendeur attachées à ces constructions et de l'absence souscription de telles polices d'assurances,
- le vendeur de son côté reconnaît avoir été informé de l'obligation d'assurance qui incombe à toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, fait réaliser des travaux de construction. Pour ce qui est de l'assurance responsabilité, l'obligation de souscription pèse sur toutes les entreprises qui ont participé à la construction : le vendeur déclare n'avoir pas demandé à ces entreprises la justification de la souscription d'une assurance responsabilité,
- le notaire informe l'acquéreur que dans la mesure où il subirait un dommage après la vente sur des travaux effectués depuis moins de dix ans, il ne pourra agir que contre le vendeur dans la mesure à la fois où le jugement retiendrait la garantie de ce dernier et de sa solvabilité,
- néanmoins, le vendeur et l'acquéreur déclarent persister dans leur intention de réaliser la présente vente en l'état à leurs seuls risques et périls, déclarant s'être à ce jour suffisamment renseignés sur les risques encourus. Pour que cette déclaration ne puisse être considérée comme une clause de style faite par les parties sans qu'elles aient été en mesure d'en apprécier la portée, elles ont signé immédiatement, après que le clerc de Notaire ait spécialement attiré leur attention sur l'importance de cette déclaration et suivent les signatures (page13),
- les parties déclarent (page 5) que la déclaration d'achèvement des travaux n'a pas été faite et que l'immeuble est en état d'habitabilité depuis moins de 5 ans et depuis le 25 octobre 2009, que le permis de construire a été délivré le 19 octobre 2007, le vendeur déclare qu'aucune déclaration d'achèvement des travaux n'a été déposée en mairie mais que l'achèvement a eu lieu le 25 octobre 2009,
- la construction n'a pas fait l'objet de la délivrance ni d'un certificat de conformité ni d'une attestation de la mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n'a pas été contestée ainsi que le propriétaire le déclare précisant toutefois que son achèvement a eu lieu au courant du mois d'octobre 2009 (page 10)... les parties sont expressément averties des sanctions résultant de l'absence de conformité dans la mesure où les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions du permis de construire (suivent les sanctions pénales, civiles et administratives).
Il en résulte que le notaire a effectué les diligences lui incombant quant à la situation juridique du bien, en recherchant la délivrance ou l'absence de délivrance du certificat de conformité et que c'est tout le chapitre relatif au bénéfice des articles 1792 et suivants du code civil, soit les pages 9 à 13 de l'acte et non seulement les pages 12 à 13, qui a fait l'objet d'un avertissement spécial et d'une signature de l'ensemble des parties, que les conséquences, civiles, pénales et administratives de l'absence de déclaration d'achèvement des travaux et de défaut de certificat de conformité ont été signifiées à l'acquéreur (page10), qui cependant a persisté dans son intention. De surcroît, il est expressément indiqué que Mme X...a visité le bien en vue de son acquisition, qu'elle le déclarait parfaitement connaître.
Dès lors que le notaire a précisément attiré l'attention de l'acquéreur sur l'absence de certificat de conformité et le défaut d'achèvement, sur les sanctions encourues et sur le fait que l'immeuble dépourvu d'un tel certificat ne peut être reconstruit en cas de sinistre et ne peut être raccordé aux réseaux de distribution collective, qu'il a insisté sur les conséquences de l'absence d'assurance dommage ouvrage ou de responsabilité, qu'il a expressément exclu qu'il puisse s'agir d'une clause de style, il a rempli son obligation de conseil et d'information. En effet, le notaire n'a pas l'obligation de se rendre sur place pour vérifier l'état d'achèvement de l'immeuble, ni l'obligation de vérifier l'exactitude des faits relatés par les parties. Exiger du notaire qu'il réclame un constat d'huissier au vendeur qui indique sans être contredit par l'acquéreur qui a visité l'immeuble et qui de surcroît a des liens de famille très proches avec le vendeur, ajoute à la loi et contraint l'officier public à s'immiscer dans les relations personnelles des parties. Dès lors que l'acquéreur déclare connaître parfaitement les lieux pour les avoir visités en vue de la vente ce qui sous entend avec l'attention d'un futur acquéreur et non celle d'un visiteur, il ne peut reprocher au notaire de ne pas l'avoir averti sur l'état des lieux. D'ailleurs, s'agissant des renseignements d'urbanisme l'acquéreur reconnaît que " bien qu'averti par le notaire soussigné de la nécessité d'obtenir préalablement les renseignements d'urbanisme d'usage, il a néanmoins demandé l'établissement de l'acte sans leur production, déclarant s'être par lui-même renseigné des dispositions en vigueur relativement aux biens. Il renonce expressément par voie de conséquence, à tout recours contre ce dernier et le vendeur ".
Le notaire ayant expressément mis en garde l'acquéreur sur le défaut de certificat de conformité en absence d'achèvement de l'ouvrage, aucun manquement à son devoir de conseil et d'information ne peut lui être reproché.
L'acte de vente tel qu'il a été produit et rédigé, exclut tout manquement du notaire à son devoir de conseil et d'information. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu un manquement du notaire à son obligation de conseil et d'information à l'égard de Mme Annick X...et l'a condamné en conséquence à garantir Mme Vanina X...et M. Marc A...à hauteur de 50 %, de l'indemnisation due à Mme Annick X...au titre des intérêts, soit la somme de 10 449 euros au 18 octobre 2013 à parfaire à la date du règlement effectif et l'a en conséquence condamné au paiement de partie des dépens et d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En conséquence, Mme Annick X..., dont l'appel portait sur l'étendue de la garantie due par le notaire sera déboutée de ses demandes, y compris celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme Annick X...qui succombe sera condamnée au paiement des dépens et d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,

- Confirme les dispositions non contestées du jugement,
- Infirme le jugement en ce qu'il a retenu un manquement du notaire à son obligation de conseil et d'information à l'égard de Mme Annick X...et l'a condamné en conséquence à garantir Mme Vanina X...et M. Marc A...à hauteur de 50 %, de l'indemnisation due à Mme Annick X...au titre des intérêts, soit la somme de dix mille quatre cent quarante neuf euros (10 449 euros) au 18 octobre 2013 à parfaire à la date du règlement effectif et l'a en conséquence condamné au paiement de partie des dépens et d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
- Déboute Mme Annick X...de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SCP Y... 
Z..., notaires à Ajaccio,
- Condamne Mme Annick X...au paiement des dépens d'appel,
- Condamne Mme Annick X...à payer à la SCP Y... & Z...une somme de deux mille euros (2 000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT