R. G : 09/ 01619
Décision du Tribunal d'Instance de TREVOUX
Au fond du 20 février 2009

RG : 11-08-213



SCI DES SAPEYSES
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 22 Février 2011
APPELANTS :
Monsieur Daniel X...

01660 MEZERIAT
représenté par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour
assisté de Me Françoise DOUSSON BILLOUDET, avocat au barreau de l'AIN
Madame Bernadette Y...

01660 MEZERIAT
représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour
assistée de Me Françoise DOUSSON BILLOUDET, avocat au barreau de l'AIN

SCI LES SAPEYSES
représentée par ses dirigeants légaux
Le Bicheron
01480 FAREINS
représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour
assistée de Me Frédéric MORTIMORE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 12 Novembre 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Décembre 2010
Date de mise à disposition : le 8 Février 2011, prorogé au 22 Février 2011
Audience présidée par Dominique DEFRASNE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE
Suivant bail sous seing privé en date du 21 décembre 2000, la SCI LES SAPEYSES a donné en location à monsieur Daniel X... et madame Bernadette Y... une maison d'habitation située à..., pour une durée de trois années à compter du 1er janvier 2001, moyennant un loyer mensuel de 5. 000 francs.
Il est également convenu du versement par le CILAV d'un dépôt de garantie d'un montant de 10. 000 francs.
Le 20 juillet 2007, monsieur X... et madame Y... ont donné congé à la bailleresse pour le 20 octobre 2007. Ils ont effectivement quitté les lieux loués le 30 novembre 2007.
Le 24 janvier 2008, la SCI LES SAPEYSES a assigné monsieur X... et madame Y... devant le juge des référés du tribunal d'instance de Trévoux pour les voir condamner au paiement d'un arriéré de loyers et charges de 4. 884, 20 euros outre 488, 42 euros à titre de clause pénale.
Le juge des référés a renvoyé l'affaire au fond et le tribunal de Trévoux par jugement rendu le 20 février 2009 a :
- condamné monsieur X... et madame Y... à payer à la SCI LES SAPEYSES la somme de 4. 884 euros à titre de loyers et charges outre intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2008,
- condamné la SCI LES SAPEYSES à payer à monsieur X... et madame Y... la somme de 672, 49 euros en remboursement du coût de travaux,
- ordonné la compensation entre ces créances,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné monsieur X... et madame Y... aux dépens ainsi qu'au paiement de 350 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur X... et madame Y... ont interjeté appel de ce jugement le 11 mars 2009.
Les appelants demandent à la cour :
- de juger que leur dette locative s'élève à la somme de 3. 359, 51 euros,
- de condamner la SCI LES SAPEYSES à leur payer la somme de 4. 000 euros à titre dommages-intérêts,
- d'ordonner la compensation entre les deux créances,
- de confirmer le jugement entrepris sur le remboursement du coût des travaux,
- de débouter la SCI LES SAPEYSES du surplus,
- de condamner la SCI LES SAPEYSES aux dépens ainsi qu'au paiement de 1. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font d'abord valoir que la bailleresse a omis de déduire de sa créance de loyers le montant du dépôt de garantie versé par le CILAV pour un montant de 1. 524, 49 euros.
Ils font valoir en second lieu, en se référant à un procès-verbal de constat d'huissier du 8 novembre 2006, que la maison louée était en mauvais état (clôtures extérieures, traces d'humidité) et que de tels désordres leur ont causé indiscutablement un préjudice de jouissance.
La SCI LES SAPEYSES demande de son côté à la cour :
- de confirmer le jugement entrepris sur la dette locative,
- de condamner monsieur X... et madame Y... à lui payer la somme de 488, 82 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 janvier 2008, en application des dispositions de l'article 1153 du code civil et des dispositions de l'article 13 du bail,
- de débouter monsieur X... et madame Y... de leur demande reconventionnelle,
- de les condamner aux dépens ainsi qu'au paiement de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI LES SAPEYSES fait valoir que le dépôt de garantie versé par le CILAV ne peut en aucun cas être remboursé aux locataires et que la clause pénale contractuelle doit recevoir application car ils se sont désintéressés totalement du sort de leur dette.
Elle s'oppose à la demande reconventionnelle en indiquant qu'il n'est pas démontré que la somme de 672, 49 euros soit exclusive des réparations locatives, d'autant plus que les locataires ne justifient pas d'un contrat d'entretien relatif à la chaudière et qu'il en va de même des autres factures versées aux débats.
Elle conteste formellement avoir loué une maison en mauvais état en faisant remarquer que les locataires n'ont formulé aucune réclamation pendant les six premières années de la location.
MOTIFS DE LA DÉCISION
-I-Sur la dette locative
Attendu qu'au vu du relevé de compte du 1er janvier au 30 novembre 2007, produit par la bailleresse et non formellement contesté, monsieur X... et madame Y... restent devoir la somme de 4. 573, 20 euros à titre de loyers impayés outre la somme de 311 euros sur la taxe d'ordures ménagères des années 2005, 2006 et 2007 ;
Que les locataires qui n'ont pas eux-mêmes réglé le dépôt de garantie ne peuvent en réclamer le remboursement ;
Qu'il sera donc fait droit à la demande de la SCI LES SAPEYSES, y compris à la demande des intérêts moratoires à compter du 9 janvier 2008, date de la dernière mise en demeure adressée aux locataires ;
- II-Sur la clause pénale
Attendu que cette clause pénale est fixée par l'article 13 du contrat de location à 10 % de la totalité des sommes dues au bailleur ;
Qu'il y lieu de constater que monsieur X... et madame Y... pendant la période indiquée ci-dessus ont laissé impayées onze échéances de loyers et ce, en dépit d'une première mise en demeure par lettre recommandée du 10 septembre 2007, puis d'une seconde mise en demeure du 8 janvier 2008 ;
Que la cour dans ces conditions n'estime pas devoir modérer la clause pénale sur le fondement de l'article 1152 du code civil et que les locataires devront donc régler à la bailleresse également la somme de 488, 42 euros ;
- III-Sur les travaux concernant la chaudière
Attendu que le bail conclu entre les parties ne fait pas formellement obligation au locataire de souscrire un contrat d'entretien relatif à la chaudière mais de prendre à sa charge l'entretien de celle-ci au même titre que les autres équipements du logement ;
Que monsieur X... et madame Y... versent aux débats deux factures concernant le remplacement du thermostat de sécurité et le remplacement du brûleur de la chaudière pour le prix respectivement de 122, 49 euros et 550 euros ;
Que ces interventions ne sont pas de celles figurant à la liste des réparations locatives prévues par le décret du 26 août 1987 ;
Que c'est donc à juste titre que le tribunal d'instance a considéré qu'elles devaient être prises en charge par le bailleur, ce en application de l'article 6 c de la loi du 6 juillet 1989 et que sa décision sera donc confirmée sur ce point ;
- IV-Sur le préjudice de jouissance
Attendu que monsieur X... et madame Y... se prévalent essentiellement d'un procès-verbal de constat qu'ils ont fait dresser par Maître Z..., huissier de justice, le 8 novembre 2006 ;
Que si le constat révèle que les clôtures extérieures et le portail d'entrée étaient en mauvais état ainsi que des traces d'humidité dans une chambre, il y a lieu toutefois de constater que la seule lettre de réclamation des locataires sur l'état de la maison est une lettre datée du 24 avril 2007 ;
Que monsieur X... et madame Y... ne démontrent pas un réel préjudice de jouissance causé par l'état d'usure avancée des portails et que s'agissant de l'humidité ainsi que d'autres petits désordres constatés par l'huissier, il est impossible de déterminer leur origine et la date de leur apparition ;
Qu'en conséquence, la preuve d'un préjudice imputable à des manquements du bailleur n'est pas rapportée en l'espèce et que les appelants doivent être déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que monsieur X... et madame Y... supporteront les dépens d'appel ; qu'il convient d'allouer en cause d'appel à la SCI LES SAPEYSES la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Dit l'appel recevable,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande de la bailleresse au titre de la clause pénale,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne monsieur Daniel X... et madame Bernadette Y... à payer à la SCI LES SAPEYSES la somme de 488, 42 euros au titre de la clause pénale contractuelle avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 janvier 2008,
Y ajoutant,
Condamne monsieur Daniel X... et madame Bernadette Y... à payer à la SCI LES SAPEYSES la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne monsieur Daniel X... et madame Bernadette Y... aux dépens d'appel distraits au profit de Maître MOREL, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président.