R.G : 03/05505 décision du Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE au fond du 22 mai 2003 RG N°2003/154 GROS-PIRON GROS-PIRON C/ X... MOHACI COUR D'APPEL DE LYON PREMIERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 23 SEPTEMBRE 2004 APPELANTS :
Monsieur Alexis Guy Y... représenté par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET avoués à la Cour assisté de Me FINET CONDEMINE avocat au barreau de LYON Mademoiselle Barbara Michèle Y... représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET avoués à la Cour assistée de Me FINET CONDEMINE avocat au barreau de LYON INTIMES : Madame Florica X... épouse Z... représentée par la SCP DUTRIEVOZ, avoués à la Cour assistée de Me FAVRE, avocat au barreau d'ANNEMASSE Monsieur A...
Z... représenté par la SCP DUTRIEVOZ, avoués à la Cour assisté de Me FAVRE, avocat au barreau d'ANNEMASSE
Instruction clôturée le 26 Avril 2004
Audience de plaidoiries du 02 Juin 2004 COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré : - monsieur ROUX, conseiller faisant fonction de président, - madame BIOT , conseiller, - monsieur GOURD, conseiller, assistés pendant les débats de madame JANKOV, greffier. ARRET : contradictoire prononcé à l'audience publique par monsieur ROUX, conseiller, remplaçant le président légitimement empêché, en présence de madame JANKOV, greffier, qui ont signé la minute. FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS DES PARTIES
Par un acte de donation partage du 1er septembre 1986, Monsieur Alexis Paul Y... a fait donation à son fils Jean-Claude Y... de la nue-propriété d'un immeuble situé à DIVONNE-LES-BAINS (Ain) dans lequel était exploité, en vertu d'un bail commercial du 19 février 1985, un hôtel restaurant sous l'enseigne "LE DIVONNA".
Par acte du 3 août 1993 les époux Z... ont acquis le fonds de commerce d'hôtel restaurant "LE DIVONNA" et ont réglé le loyer commercial à Monsieur Alexis Y... qui s'était réservé l'usufruit, puis après décès de celui-ci, à sa veuve Madame Simone B... usufruitière en vertu de la clause de réversion stipulée dans l'acte de donation partage du 1er septembre 1986.
Monsieur Jean-Claude Y... est décédé le 12 novembre 1994 en laissant pour recueillir sa succession ses deux enfants Barbara et Alexis Y... issus d'une première union et sa veuve Joyce C....
Les époux Z... qui avaient entrepris en juin 2002 des travaux de transformation de l'immeuble sans l'accord des consorts Y... ont invoqué devant le Président du Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE statuant en référé, pour s'opposer aux prétentions des demandeurs tendant à l'arrêt sous astreinte des travaux en cours. un acte sous seing privé du 30 juillet 2000 selon lequel Alexis et Barbara Y... auraient convenu de leur vendre les murs de l'hôtel "LE DIVONNA" au prix de 1.300.000 francs.
Ils excipaient du caractère parfait de la vente étant donné l'accord
sur la chose et sur le prix.
Par ordonnance du 24 septembre 2002, confirmée par arrêt de la présente Cour du 27 janvier 2004, le juge des référés à déclaré irrecevable la demande des consorts Y... et leur a ordonné de satisfaire à la convocation du notaire afin de réitérer la vente du 30 juillet 2000 par acte authentique.
Par jugement du 22 mai 2003 le Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE statuant sur la demande en nullité de la vente formée par les consorts Y... a rendu la décision suivante : " - déclare la vente convenue entre les parties parfaite, - dit que les vendeurs ont commis un dol par réticence en ne déclarant pas l'usufruit existant au profit de Madame C..., - en conséquence, réduit le prix de 30.000 euros, - dit que le présent jugement vaut acte authentique de la vente par Barbara et Alexis Y... aux époux Z... pour le prix de 168.183,72 euros, - dit que les sommes payées par les époux Z... aux consorts Y... à compter du 16 octobre 2002 en exécution du bail commercial qui les liait s'imputeront sur le prix de vente, - désigne le Président de la Chambre des notaires ou son délégataire avec mission de : * déposer en ses minute le présent jugement, * recevoir le prix et les frais d'acte des époux Z..., * publier le jugement au bureau des hypothèques de NANTUA. - déboute les demandeurs du surplus de leur demande, - condamne solidairement les demandeurs à payer aux défendeurs la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, - ordonne l'exécution provisoire de la présente décision".
Appelants, les consorts Y... concluent à l'infirmation de ce jugement et demandent à la Cour de constater qu'il n'y a jamais eu d'accord sur
la chose et sur le prix et qu'en conséquence la vente n'est pas parfaite, de dire que cet acte nul n'a pas entraîné de transfert de propriété au profit des époux Z...
Subsidiairement; ils invoquent en application de l'article 1840 A du Code des Impôts la nullité de la promesse de vente du 30 juillet 2000 qui n'a pas été enregistrée dans le délai de dix jours.
Ils réclament l'allocation de 6.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.
Les consorts Y... insistent sur l'imprécision de l'acte du 30 juillet 2000 qui ne contient aucune désignation précise du bien vendu et surtout de la nature des droits vendus sachant qu'ils étaient seulement nus-propriétaires à cette date.
Ils font remarquer que postérieurement à cet acte les époux Z... n'ont jamais tenté de démarche pour obtenir une réparation, n'ont jamais fait publier la vente et surtout ont continué à payer les loyers tout d'abord à l'usufruitière puis à eux-mêmes en leur qualité de propriétaires à la suite du décès de leur grand-mère.
Ils contestent en outre le dol invoqué par les époux Z... qui leur reprochent d'avoir omis volontairement de mentionner l'usufruit du quart de Madame Joyce C... veuve de leur père Jean-Claude Y... en faisant remarquer que cet usufruit n'existait pas à la date du 30 juillet 2000 puisque seule Madame D... leur grand mère était
usufruitière de ce bien à cette date.
Les époux Z... concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation des appelants à leur verser une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Ils soutiennent que l'acte du 30 juillet 2000 est sans équivoque et constitue une vente parfaite au sens des articles 1582 et 1583 du Code Civil, expliquant qu'ils ont acquis en pleine connaissance de cause pour un prix de 1.300.000 francs les seuls droits des petits-enfants.
Ils précisent que l'existence d'un usufruit, d'ailleurs éteint par le décès de Madame B... en mai 2001 n'empêchait pas cette vente et la cession par ses petits-enfants de leurs droits de nus-propriétaire, pour laquelle l'accord de l'usufruitière n'était pas nécessaire.
Ils prétendent que les consorts Y... ont commis un dol par réticence en ne révélant pas l'existence de l'usufruit de leur belle-mère ; c'est pourquoi ils demandent une réduction du prix de vente.
Par ailleurs, ils sollicitent la réduction des loyers ou leur imputation sur le prix de vente depuis le jour de la signification de l'ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE le 24 septembre 2002. MOTIFS ET DECISION Attendu que pour être parfaite et entraîner transfert de propriété au
sens de l'article 1583 du Code Civil la convention de vente doit exprimer un accord non équivoque des parties sur la chose et sur le prix ;
Attendu qu'en l'espèce l'acte sous seing privé manuscrit du 30 juillet 2000 est ainsi rédigé : "Il est convenu entre les soussignés Monsieur Madame Z...
A... et Alexis Y..., Barbara Y... de la vente des murs de l'hôtel "LE DIVONNA" au prix de 1.300.000 FF - un million trois cent mille francs";
Que ce document ne comporte aucune indication sur la nature des droits des consorts Y... lesquels étaient limités à la seule nue propriété ;
Qu'il ne peut donc valoir consentement de transfert d'une pleine propriété des murs de l'hôtel au prix fixé et ce malgré l'acquisition postérieure de l'usufruit par Alexis et Barbara Y... à la suite du décès de Madame B... le 1er avril 2001 ;
Attendu qu'au surplus la signature de cette convention n'a pas été invoquée ensuite par les époux Z... qui ont continué de payer le loyer à l'usufruitière jusqu'en 2001 et qui n'ont pas contesté les termes de la lettre du 4 mai 2001 par laquelle les consorts Y... leur signalaient qu'ils étaient devenus propriétaires ;
Attendu que leur prétentions ont été consécutives à la demande d'arrêt des travaux entrepris sans autorisation ;
Attendu qu'il convient d'ailleurs de noter que les précédentes promesses synallamatiques de vente, finalement non suivies d'effet,
avaient été conclues à la fois par les nus propriétaires et l'usufruitier et qu'elle comportaient une désignation complète du bien vendu ainsi que des charges et conditions particulières et qu'elles avaient été déposées entre les mains de Maître LAURENT notaire à DIVONNE-LES-BAINS ;
Attendu que dans ces conditions, en l'absence de consentement exprès des vendeurs et de rencontre de la volonté des parties pour une vente de la pleine propriété ou même de la nue-propriété de l'immeuble dans l'acte du 30 juillet 2000, les époux Z... ne sont pas fondés à exiger la réitération de la vente par acte authentique et qu'il y a lieu de réformer le jugement de ce chef ;
Attendu que le dol invoqué par les époux Z..., maintenant inopérant, n'est pas plus justifié dès lors que l'usufruit légal de Madame Joyce C... veuve de Jean-Claude Y... ne s'exerçait pas sur cet immeuble en juillet 2000 étant donné le droit d'usufruit de Madame B... sur la totalité de ce bien ;
Qu'il n'est pas davantage établi eu égard à l'importance et à la consistance de la masse active de la succession de Monsieur Jean-Claude Y... indiquée dans la déclaration du 14 novembre 1996, comprenant en particulier un appartement situé à PUTEAUX dont le défunt était propriétaire pour moitié, que cet usufruit doive s'exercer maintenant sur l'immeuble de DIVONNE-LES-BAINS et non pas uniquement sur l'appartement visé ci-dessus ;
Attendu que les consorts Y... qui ne démontrent pas que les prétentions des époux Z... leur ont causé un préjudice particulier seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts ;
Mais attendu qu'il serait inéquitable de leur laisser la charge de l'intégralité des frais irrépétibles exposés en cours de procédure ; qu'il y a lieu de leur allouer une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,

Infirme le jugement,
Statuant à nouveau,
Constate que l'acte du 30 juillet 2000 ne vaut pas vente de la propriété de l'immeuble situé place des Quatre Vents et 3 rue de Genève à DIVONNE-LES-BAINS (Ain) et ne peut entraîner délivrance au profit des époux Z... qui demeurent locataires en exécution du bail commercial du 12 février 1985 et de l'acte de cession de fonds de commerce du 3 août 1993,
Déboute les consorts Y... de leur demande de dommages et intérêts,
Condamne Monsieur A...
Z... et Madame Florica X... épouse Z... à verser à Mademoiselle Barbara Y... et Monsieur Alexis Y... une indemnité de DEUX MILLE EUROS (2.000 EUROS) en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile,
Les condamne aux dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers droit de recouvrement direct au profit de la Société
Civile Professionnelle AGUIRAUD-NOUVELLET, Société d'avoués. LE GREFFIER LE PRESIDENT