Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 18 MAI 2018
(no , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/20214
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Septembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG no 14/13136

Monsieur Patrick X...
né le [...] à BOBO DIOULASSO (Burkina Faso)
demeurant [...]
Représenté par Me Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998
Assisté sur l'audience par Me Pascal INVENTAR, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1949

Mademoiselle Adèle A...
née le [...] à Paris
demeurant [...]
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Assistée sur l'audience par Me Nicolas DHUIN de la SELEURL NHDA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0213, substitué sur l'audience par Me Pauline DROUAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : P290
SARL CTI prise en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège (L.J)
ayant son siège au [...]
non représenté
SA AXA FRANCE IARD société d'assurance prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 313 Terrasses de l'Arche - [...]
Représentée par Me Bernard FLORENT de l'AARPI FLORENT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0549, assisté sur l'audience par Me Amandine LAGRANGE, avocat au barreau de PARIS, toque : E549
SCP BTSG EN LA PERSONNE DE ME STEPHANE F... Es qualité de Mandataire Judiciaire à la Liquidation Judiciaire de la SARL CTI
et intimé provoqué
ayant son siège au [...]
non représenté
Signification de la déclaration d'appel en date du 29 décembre 2016 et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 29 décembre 2016, toutes deux remises à personne.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Avril 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et Monsieur Dominique GILLES, Conseiller, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte authentique du 10 juin 2011, M. Patrick X... a vendu à Mme Adèle A... , par l'entremise de la société CTI, un appartement de deux pièces situé au 3ème étage de l'immeuble du [...] , moyennant le prix de 140.000 €.
Après l'apparition de fissures à l'automne 2011 dans l'appartement de Mme Adèle A... et l'effondrement du plafond de l'une des pièces du premier étage, la mairie du [...] a pris, le 9 novembre 2011, au vu d'un rapport de M. G..., un arrêté de péril imminent et le syndicat des copropriétaires du [...] au [...] a obtenu, selon ordonnance de référé du 13 février 2012, la désignation de M. H... en qualité d'expert, à l'effet de rechercher l'origine des désordres. Les opérations d'expertise ont été successivement rendues communes à Mme Adèle A... , M. Patrick X..., la société CTI et son assureur la société Axa France IARD.
Le rapport d'expertise définitif a été déposé le 5 décembre 2014, après dépôt d'un pré-rapport, le 7 janvier 2013.
Dès le 22 septembre 2014, Mme Adèle A... a assigné M. Patrick X..., la société CTI et la société Axa France IARD à l'effet de les voir condamner au paiement de diverses indemnités, tant à titre de restitution de prix qu'à titre de dommages-intérêts.
Par jugement du 19 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Bobigny a:
- condamné M. Patrick X... à payer à Mme A... la somme de 88.000 € en restitution partielle du prix de vente, au titre de la garantie des vices cachés,
- condamné in solidum M. Patrick X..., la société CTI et la société Axa France IARD à payer à Mme Adèle A... , à titre de dommages-intérêts, les sommes de 2.805 € en réparation de son préjudice matériel et de 4.000 € en réparation de son préjudice immatériel,
- dit que ces sommes porteraient intérêts au taux légal à compter du jugement,
- débouté Mme Adèle A... de sa demande de restitution du prix à l'encontre de la société CTI et du surplus de ses demandes de dommages-intérêts à l'encontre de M. Patrick X... et de la société CTI,
- constaté que M. Patrick X..., la société CTI et la société Axa France IARD ne formaient aucun appel en garantie réciproque,
- condamné in solidum M. Patrick X..., la société CTI et la société Axa France IARD à payer à Mme Adèle A... la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
M. Patrick X... a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 16 mars 2018, de:
- débouter Mme Adèle A... de ses demandes,
- la condamner au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- subsidiairement, condamner solidairement la société CTI et la société Axa France IARD à le relever et garantir de toute condamnation qui pourraient être prononcée contre lui,
condamner tout succombant aux dépens.
La société Axa France IARD prie la Cour, par dernières conclusions du 28 mars 2017, de:
- lui donner acte de son rapport à justice sur l'appel de M. Patrick X... à l'égard de Mme Adèle A... ,
- le dire irrecevable en sa demande de garantie,
- l'en débouter,
- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société CTI et, statuant à nouveau, débouter Mme Adèle A... de ses demandes à l'encontre de celle-ci,
- condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens,
- subsidiairement, confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- dire qu'elle ne sera tenue que dans ses limites de garantie, selon la police souscrite par la société CTI.
La société CTI, assignée à la personne de son liquidateur judiciaire, la société BTSG prise en la personne de M. Stéphane F..., n'a pas constitué avocat.


Au soutien de son appel, M. Patrick X... fait essentiellement valoir qu'il n'avait pas connaissance des vices affectant le bien litigieux, qu' en effet, la présence de microfissures n'affectait que l'aspect esthétique dudit bien sans qu'il puisse imaginer qu'elles étaient le signe témoin ou précurseur d'attaques aux structures de l'immeuble, que les travaux qu'il a entrepris n'ont pas été effectués spécifiquement pour masquer ces désordres anodins;
Mme A... répond que la cause des désordres, selon le rapport d'expertise, est antérieure à la vente de l'appartement et ne pouvait être ignorée du vendeur et de l'agence immobilière, que les fissures affectant l'appartement objet de la vente avaient été rebouchées avec de l'enduit afin de les masquer, que les procès-verbaux des assemblées générales tenues avant la vente établissent que ces désordres étaient connus, en sorte que la clause de non-garantie insérée à l'acte de vente ne peut recevoir application;
Sur la garantie par le vendeur des vices cachés
Il appert des écritures de Mme A... qu'elle se plaint de vices cachés relatifs non seulement à l'appartement qu'elle a acquis mais à l'immeuble en son entier, affecté de graves désordres à l'origine de l'arrêté de péril imminent du 9 novembre 2011; il lui appartient donc d'établir la connaissance qu'avait le vendeur, avant la vente, de l'existence de ces vices qui lui auraient été cachés;
Or, s'agissant des vices affectant appartement, l'expert H... relate que les fissures millimétriques constatées le 12 juillet 2012 sont devenues les fissures centimétriques constatées le 25 octobre 2012: la vente ayant été conclue le 10 juin 2011, rien ne prouve donc qu'à cette date M. X... aurait connu l'évolution certaine ou même probable des micro-fissures des murs de son bien et ne les aurait couvertes d'enduit qu'à seule fin d'en masquer l'existence à Mme A... et non d'embellir son appartement en vue de la vente; l'expert reste au demeurant dubitatif sur cette connaissance, se bornant à «confirmer que les désordres constatés dans l'appartement de Mme A... , constatés depuis notre première réunion du 20 avril 2012, comprenaient des fissures qui se sont aggravées considérablement au fur et à mesure, jusqu'à notre dernière réunion du 20 mars 2013: à notre avis, le vendeur et l'agent immobilier étaient informés du péril en cours et ont réussi à vendre ce bien après avoir effectué des reprises de peinture», sans motiver toutefois cet avis par une argumentation concrète justifiant ou même rendant probable cette assertion;
S'agissant des graves désordres relatifs aux structures de l'immeuble, le même expert les impute aux différentes fuites d'eau survenues dans l'immeuble au cours des premières années 2000 et au déséquilibre consécutif au gonflement des argiles et fondations, et relate que cette cause est la même que celle ayant provoqué l'écroulement du plancher haut du rez-de-chaussée en 2009; il rappelle que ces mêmes désordres avaient donné lieu en 2008 et 2009 à des investigations menées par l'AGCA, architecte de l'immeuble, qui avait adressé au syndic ses rapports;
Or, d'une part, ce n'est qu'au jour du dépôt du rapport d'expertise du 5 décembre 2014 que l'origine des désordres a été révélée avec certitude à l'issue des investigations expertales, d'où il suit que la connaissance par M. X... de cette origine lorsqu'il a vendu son bien n'est pas établie, d'autre part, rien ne démontre que les rapports de l'AGCA auraient été diffusés par le syndic auprès des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales de 2009 et 2010 n'en faisant pas mention; il n'est pas davantage établi que les rapports de l'AGCA auraient été annexés aux ordres du jour des mêmes assemblées, ceux-ci n'étant pas produits aux débats;
Les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété, qui ont été remis à Mme A... avant la signature de l'acte de vente, mentionnent la nécessité de déployer des travaux importants dans l'immeuble, afin, notamment, de ravaler une façade et de conforter un mur pignon qui s'était effondré en 2009; ces documents révélaient, même à l'acquéreur profane en matière de construction qu'était Mme A... , que l'état de l'immeuble était fortement et gravement dégradé, ses structures porteuses attaquées, et que des travaux d'ampleur étaient nécessaires pour le conforter: à cet égard, rien ne prouve que M. X..., absent lors de ces assemblées générales de copropriété, aurait détenu plus de renseignements que Mme A... sur l'origine des désordres, leur ampleur et leurs conséquences futures; les désordres structurels affectant l'immeuble n'étaient donc pas "cachés"pour l'acquéreur ;
A vu de ces éléments, Mme A... ne démontre pas que son vendeur aurait eu connaissance, avant la vente de juin 2011, de vices cachés affectant tant l'appartement acquis que l'immeuble dans sa globalité; en conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. Patrick X... à payer à Mme A... la somme de 88.000 € en restitution partielle du prix de vente, au titre de la garantie des vices cachés, ainsi que les sommes de 2.805 € en réparation de son préjudice matériel et de 4.000 € en réparation de son préjudice immatériel et, statuant à nouveau, la Cour déboutera Mme A... de ses demandes à l'encontre de M. X...;
La solution apportée au litige prive d'objet la demande de garantie présentée par M. X... à l'encontre de la société Axa France IARD, cette prétention étant, au demeurant, nouvelle en cause d'appel;
Sur la responsabilité de l'agence immobilière CTI et la garantie de la société Axa France IARD
La société Axa France IARD fait essentiellement valoir que la société CTI, n'étant pas une professionnelle de la construction, n'avait pas à déployer quelques investigations que ce fût à la lecture des procès-verbaux des assemblées générales de copropriété, qu'il ne lui appartenant pas de faire réaliser des sondages et que, si les vices étaient cachés pour Mme A... , ils l'étaient également pour l'agence immobilière, ajoutant que le syndic n'a, de son côté, fourni au notaire aucun renseignements sur l'état de l'immeuble;
Il ne peut être reproché à la société CTI d'avoir mis en vente le deux pièces litigieux comme étant en très bon état, dès lors qu'il avait été rénové par M. X... avant la vente et que les micro-fissures des murs, une fois rebouchées, n'étaient plus apparentes; en revanche, la société CTI, professionnelle de l'immobilier, ne pouvait ignorer, à la lecture des procès-verbaux des assemblées générales de copropriété de 2009 et 2010, que l'immeuble était en mauvais état, que des travaux importants devaient être mis en œuvre pour le conforter, notamment en ce qui concernait le mur pignon effondré, qu'elle a donc manqué à son devoir de conseil et d'information en s'abstenant d'attirer l'attention de Mme A... , profane en matière de construction, sur les dégradations affectant l'immeuble où était situé l'appartement en «très bon état» objet de la vente et de lui conseiller de vérifier la situation des structures et fondations auprès du syndic;
Ce manquement est à l'origine pour Mme A... d'une perte de chance de ne pas acquérir ledit bien, ou, tout au moins, d'en donner un moindre prix, si elle avait été avertie du mauvais état du bâtiment: en fonction des éléments de la cause, Mme A... ayant revendu son bien pour la somme de 70.000 €, à la Soreqa, cette perte de chance sera réparée par la condamnation in solidum de la société BTSG ès qualités et de la société Axa France IARD au paiement d'une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts, étant observé que ni l'agence ni son assureur ne sauraient garantir la restitution du prix d'acquisition;
L'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,
Infirme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Condamne in solidum la société BTSG ès qualités et la société Axa France IARD à payer à Mme A... la somme de 10.000 € de dommages-intérêts, en réparation de sa perte de chance de ne pas acquérir ledit bien, tout au mois, d'en donner un moindre prix, eut-elle eu son attention attirée sur le mauvais état de l'immeuble du [...] ,
Déboute Mme A... de son action dirigée contre M. X... sur le fondement de la garantie des vices cachés,
Condamne in solidum la société BTSG ès qualités et la société Axa France IARD à payer à Mme A... la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,,
Rejette toute autre demande,
Condamne in solidum la société BTSG ès qualités et la société Axa France IARD aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,