AP/CD Numéro /06 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRET DU 02/01/2006 Dossier : 04/02864 Nature affaire : Demande relative aux murs haies et fossés mitoyens Affaire : Jean X..., Bernadette Y... épouse X...
Z.../ Roger A... RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS
A R R E T prononcé par Monsieur PARANT, Président, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Madame B..., Greffier, à l'audience publique du 2 janvier 2006 date indiquée à l'issue des débats. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 08 Novembre 2005, devant :
Madame RACHOU, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame B..., Greffier présent à l'appel des causes,
Madame RACHOU, en application des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame PERRIER et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur PARANT, Président Madame RACHOU, Conseiller Madame PERRIER, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur Jean X... 12 rue Larrebouille 40500 SAINT SEVER Madame Bernadette Y... épouse X... 12 rue Larrebouille 40500 SAINT SEVER
représentés par la SCP LONGIN, avoués à la Cour assistés de Me ETCHEGARAY, avocat au barreau de BAYONNE INTIME : Monsieur Roger A... 10 rue Larrebouille 40500 SAINT SEVER représenté par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour assisté de Me LAMORERE, avocat au barreau de MONT DE MARSAN sur appel de la décision en date du 27 JUILLET 2004 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSANVu le jugement rendu le 27 juillet 2004 par Tribunal de Grande Instance de MONT-DE-MARSAN qui statuant sur la demande de Monsieur A... en paiement de dommages-intérêts ainsi qu'en démolition du garage et du mur édifié par les époux X... sur leur terrain du lotissement "Cap de Gascogne" 12 rue de Larrebouille à SAINT SEVER, a fait droit à la seconde mais l'a débouté de la première et a partagé les dépens ainsi que les frais d'expertise ; Vu l'appel des époux X... en date du 27 août 2004 ; * * * Les époux X... demandent à la Cour de réformer le jugement entrepris, de débouter Monsieur A... de l'ensemble de ses demandes, de le condamner à leur verser 10.000 Euros de dommages et intérêts pour abus de droit, 3.000 Euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et les dépens à recouvrer par la SCP LONGIN, avoués, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Selon les appelants : - ils ne contestent pas les dimensions du garage relevé par l'expert DUGARRY ni les prescriptions du cahier des charges dans ce domaine ; - ils contestent l'opposabilité de ce cahier des charges car ce document n'existe pas et il n'en est pas fait mention dans leur acte d'acquisition ; il n'a pas été publié à la Conservation des Hypothèques ; - dès lors le jugement entrepris doit être réformé en ce qu'il a ordonné la
destruction du garage édifié sur leur propriété et du mur édifié en continuation ; - la demande de Monsieur A... qui tend à la démolition d'un immeuble a un caractère abusif et justifie l'octroi de 10.000 Euros de dommages et intérêts ;
* * * Monsieur A... demande à la Cour de, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la destruction du garage et dit qu'elle se fera aux frais des époux X..., faisant droit à son appel incident, de les condamner solidairement au paiement de 7.622,45 Euros de dommages et intérêts, 1.500 Euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens comprenant les frais d'expertise et d'appel ; Selon l'intimé : - les appelants ne contestent pas les dimensions du garage qui ne sont pas conformes au cahier des charges particulièrement à ses articles 23 et 29 qui limitent la hauteur des bâtiments annexes à 3,50 mètres et la surface à 25 m ainsi que les clôtures séparatives à 1,50 mètres ; - leur titre de propriété fait état d'une note de renseignement d'urbanisme délivrée le 12 mai 1997 qui prévoit le nom du lotisseur, son emplacement, la date d'autorisation du lotissement et le numéro de leur lot ; cette note de renseignement est signée par eux ; il ne peuvent ignorer l'existence d'un cahier des charges qui organise les rapports contractuels entre les co-lotis ; - ce cahier des charges a été publié aux hypothèques car son propre acte de vente intervenu le 20 septembre 1974 dispose en annexe d'un exemplaire complet ; - il ressort des dispositions du POS que la distance entre les deux bâtiments contigus doit être au moins égale à la demi-somme des hauteurs des deux constructions avec un minimum de 4 mètres ; au vu de la hauteur du garage et de l'habitation des époux X... la distance séparant les deux constructions devrait être au moins de 6,50 mètres ;
- cette violation du contrat entraîne nécessairement un préjudice né du désordre et de la dysharmonie imputable au co-loti qui ne respecte pas les dispositions du cahier des charges. DECISION DE LA COUR
Attendu qu'aux termes d'un acte notarié du 20 septembre 1974 auquel étaient annexés le cahier des charges et le programme des travaux, Monsieur A... a acheté un terrain cadastré R 659 situé dans le lotissement "Cap de Gascogne" créé par la commune de SAINT SEVER ; que par acte du 19 juin 1997, Monsieur et Madame X... ont acquis la parcelle cadastrée R 658 sur laquelle était édifiée une maison d'habitation, sans que leur titre ne fasse mention d'un cahier des charges ni d'un lotissement autrement que par une indication de la note de renseignements d'urbanisme jointe à l'acte authentique ; qu'en exécution des dispositions d'un permis de construire, les époux X... ont édifié par la suite, en limite de propriété un garage dont la hauteur, la longueur et la surface n'étaient pas conformes aux articles 19 et 23 du cahier des charges ; I- La demande de démolition fondée sur la violation du cahier des charges : Attendu qu'en dépit des affirmations de Monsieur A..., le cahier des charges n'a pas été publié à la Conservation des Hypothèques par le lotisseur, la commune de SAINT SEVER qui, lors de la vente, lui a
remis de la main à la main le document produit aux débats : "Monsieur A... a pris connaissance des clauses et conditions du cahier des charges et du programme d'aménagement par la lecture qui en est faite dont un original de chacun est demeuré annexé après mention à l'acte de dépôt sus relaté et dont une copie lui a été remise à l'instant" ; que certes par la suite l'exemplaire annexé a été publié à la Conservation des Hypothèques le 22 octobre 1974 en même temps que l'acte de vente, mais sans que cette formalité n'ait d'autre effet qu'à l'égard des acquéreurs à venir de ce lot R 659 ;
Qu'en cause d'appel, Monsieur A... n'est pas en mesure de produire un cahier des charges de ce lotissement portant mention de sa publication à la Conservation des Hypothèques qui seule aurait pour effet de le rendre opposable à l'acquéreur de chaque lot ; Qu'en l'absence d'une telle formalité, les servitudes de lotissement qui y sont édictées ne peuvent être invoquées par Monsieur A... à l'appui de sa demande de démolition de la construction édifiée par ses voisins ; qu'est insuffisante pour démontrer la connaissance qu'ils en avaient, la mention sur la note de renseignements d'urbanisme, "terrain situé dans un lotissement autorisé le 19 février 1968 Cap de Gascogne", sans référence à l'existence d'un cahier des charges ; que d'autre part, la simple détention d'un exemplaire durant les opérations d'expertise n'implique aucun aveu d'une information sur son contenu lors de l'acquisition du terrain ; Qu'il convient donc de débouter Monsieur A... de sa demande de
démolition du garage et du mur édifiés par les époux X... ; II- La demande de démolition et de dommages et intérêts fondée sur la violation des règles d'urbanisme :II- La demande de démolition et de dommages et intérêts fondée sur la violation des règles d'urbanisme : Attendu que l'expert a relevé que la hauteur de cette construction 6,35 mètres était conforme au POS qui autorise 9 mètres ainsi qu'à l'arrêté du permis de construire modificatif obtenu le 18 octobre 1997 ; Attendu que Monsieur A... demande sa démolition en faisant observer qu'il s'agit d'un garage donc d'une annexe dont selon les règles du POS la hauteur en limite séparative ne pouvait dépasser 4,50 mètres sur une longueur de 3 mètres ; Attendu que cette action en responsabilité est recevable, l'édification d'un mur de 6,35 mètres au lieu de 4,50 mètres autorisés portant préjudice à l'intéressé dont la vue est partiellement bouchée ; Attendu que la Cour, saisie d'une demande de démolition pour violation d'une règle d'urbanisme, constate que les époux X... ont édifié cette construction conformément à un permis de construire et que, selon l'article L 480-13 du Code de l'Urbanisme, son illégalité doit être préalablement constatée par la juridiction administrative ; qu'il convient donc de surseoir à statuer jusqu'à la décision de la juridiction administrative et de fixer à Monsieur A... un délai de 4 mois à compter du prononcé de cette décision pour exécuter cette diligence ; Qu'il convient de surseoir aussi à statuer sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la violation d'une règle du POS ainsi que sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive, frais irrépétibles et les dépens ; qu'un tel sursis prendra fin à l'expiration du délai de quatre mois et le cas échéant jusqu'à l'issue du litige devant le juge administratif ; PAR CES MOTIFS LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Reçoit les époux X... en leur appel ; Infirme le jugement entrepris ;
Déboute Monsieur A... de sa demande en démolition du garage et du mur des époux X... sur le fondement d'une violation du cahier des charges du lotissement ; Sursoit à statuer sur sa demande de démolition et de dommages et intérêts pour violation d'une règle d'urbanisme jusqu'à la décision de la juridiction administrative sur la légalité du permis de construire délivré aux époux X... ; Dit que Monsieur A... devra saisir la juridiction administrative dans le délai de quatre mois à compter du prononcé du présent arrêt et en justifier par la production du mémoire déposé au greffe de cette juridiction ; Sursoit à statuer sur les demandes de dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens formées par les parties. LE GREFFIER,
LE PRESIDENT,
Mireille B...
André PARANT