Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 13 AVRIL 2018
(no , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/15034
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance d'AUXERRE - RG no 14/00848

Monsieur Eric X...
né le [...]            à [...]
demeurant [...]                       02
Représenté par Me Alain Y... de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assisté sur l'audience par Me Pauline Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : R047
SAS LIBERATI agissant poursuites et diligence de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
No SIRET : 800 .88 2.6 23
ayant son siège au [...]                       02
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assisté sur l'audience par Me Pauline DAHLEM, avocat au barreau de PARIS, toque : R047

Monsieur Jean Maurice A... -DCD-
demeurant [...]                                  16
Madame Diane G...                     en sa qualité d'ayant droit de Monsieur Jean A... décédé le [...]
née le [...]        à DEAUVILLE (CALVADOS)
demeurant [...]                               16
Représentée par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
Assistée sur l'audience par Me François DUFFOUR de la SCP D.D.A Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043
Madame Marguerite I...
née le [...]           à Paris

Monsieur Paul I...
né le [...]           à Paris
demeurant [...]
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Mathieu ROGER-CAREL de la SELARL JTBB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0254
Madame D... A... en sa qualité             d'ayant droit de Monsieur Jean A... décédé le [...]
née le [...]        [...]
demeurant [...]
Représentée par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
Assistée sur l'audience par Me François DUFFOUR de la SCP D.D.A Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043
Madame Pauline Gabrielle Marie A... en sa qualité d'ayant droit de Monsieur Jean A... décédé le [...]
née le [...]           [...]
demeurant [...]
Représentée par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
Assistée sur l'audience par Me François DUFFOUR de la SCP D.D.A Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043
Madame Eléonore Antoinette Marie A... épouse E... en sa qualité d'ayant droit de Monsieur Jean A... décédé le [...]
née le [...]           [...]
demeurant [...]
Représentée par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
Assistée sur l'audience par Me François DUFFOUR de la SCP D.D.A Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


M. X..., gérant de la SAS Liberati, après avoir visité la demeure sise à Montréal (89) dite "[...]" qui lui avait été présentée par l'agence
immobilière Brisac-Duparc et qui appartenait à Jean A..., majeur protégé représenté par son épouse, Mme Diane G...                    , a émis une offre d'acquisition au prix de 595 000 €, par courriel du 08 mai 2014 adressé à cette agence.
Mme Diane A..., au nom de Jean A..., a refusé, cette offre que M. X... avait entre-temps portée à 600 000 € "net vendeur". Dans son courriel de refus du 23 mai 2014 adressé à l'agence immobilière. Mme A... a expliqué qu'elle venait d'accepter le jour même l'offre d'acquisition de M. et Mme Paul I...               , que ceux-ci avaient formée par l'intermédiaire de son notaire, moyennant le prix de 595 000 € "net vendeur". Mme A... a maintenu sa préférence en dépit de l'offre d'achat présentée par M. X... à l'agence Brisac-Duparc, le 26 mai 2014, au prix de "630 000 € soit 595 000 € net vendeur ".
Par acte extrajudiciaire du 28 juillet 2014, la SAS Liberati a assigné tant les époux A... que les époux I...                en perfection de la vente à son profit et en vente forcée. M. X... est intervenu volontairement à l'instance.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance d'Auxerre, par jugement du 30 mai 2016, a :
- déclaré irrecevable l'action de la société Liberati,
- déclaré recevable l'intervention volontaire de M. X...,
- débouté M. X... de toutes ses demandes,
- condamné M. X... à payer aux époux A... une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamné M. X... à payer aux époux I...                une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamné M. X..., au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à payer une somme de 2 500 € aux époux A... et une somme de même montant aux époux I...               ,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné M. X... aux dépens.
Par dernières conclusions d'appelants du 21 février 2018, la SAS Liberati prie la Cour de lui donner acte de son désistement d'instance et d'action et M. X... demande à la Cour de :
- vu les articles 1583 et 1240 du code civil ;
- vu l'article 4 de l'arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenants dans les transactions immobilières ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reçu son intervention volontaire ;
- pour le surplus, infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- à titre principal :
- dire parfaite la vente du 8 mai 2014 de l'ensemble immobilier, au prix de 595 000 € frais d'agence inclus, formée entre lui-même et M. Jean A... représenté par Mme Diane A... ;
- dire en conséquence que l'offre d'achat tardive du 23 mai 2014 des époux I...                n'a pu avoir l'effet de conclure la vente ;
- à titre subsidiaire :
- constater que la condition suspensive stipulée dans l'offre d'acquisition du 23 mai 2014 et relative à la possibilité de réaliser une piscine sur la propriété litigieuse est défaillante et que, par conséquent, "la vente intervenue le 23 mai 2014 entre les époux I...                et Mme Diane A... ne peut être confirmée par acte authentique, en l'absence de réalisation de la condition suspensive qui l'affecte" ;
- en toute hypothèse :
- débouter les époux A... et les époux I...                de toutes leurs demandes ;
- condamner les époux A... à lui payer une somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens de première instance et d'appel.
Jean A... est décédé le [...] , laissant pour lui succéder sa veuve, Mme Diane G...                     et ses filles Mmes D..., Pauline, et Eléonore A..., qui ont constitué avocat sur l'appel principal de M. X... et de la SAS Liberati.
Par dernières conclusions du 15 février 2018, les consorts A... prient la Cour de :
- vu la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972 ;
- vu l'article 1382 du code civil ;
- dire que les offres d'acquisition de M. X... sont inopposables "et en tous cas tardives et insusceptibles d'être retenues" ;
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- formant néanmoins appel incident :
- condamner solidairement ou in solidum la société Liberati et M. X... à leur payer une somme de 104 125 € à titre de dommages et intérêts outre une somme de 18 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et plus de supporter la charge des dépens ;
-"voir ordonner l'exécution provisoire".
Par dernières conclusions du 12 février 2018, les époux I...                demandent la confirmation du jugement entrepris et demandent en cause d'appel la condamnation de M. X... à leur payer une somme supplémentaire de 5 000 € de dommages et intérêts pour abus du droit d'ester en justice et une somme complémentaire de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens.


La SAS Liberati s'est désistée d'instance et d'action sans former de réserves, ce dès ses premières conclusions d'appelant du 07 octobre 2016, soit après la constitution d'avocat des consorts A... qui n'ont formé leur première défense au fond que le 02 décembre 2016. Toutefois, dès lors que les consorts A... ont, dès ces premières conclusions, formé appel incident en dirigeant notamment leurs demandes indemnitaires contre la SAS Liberati, il s'en déduit que le désistement de celle-ci, qui n'est pas accepté, n'est pas parfait et ne peut donc être constaté.
Les moyens soutenus par M. X... au soutien de son appel principal quant à la perfection alléguée de la vente à son profit ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs il sera ajouté que, même à supposer que le défaut de mandat écrit régulier de l'agent immobilier soit désormais régularisable et que le mandat apparent suffise dans les relations entre le tiers acquéreur et le vendeur, ce ne peut être qu'à la condition que les circonstances autorisent ce tiers acquéreur, qui prétend lier le vendeur par son offre d'acquisition, à croire que celle-ci est conforme à la volonté du vendeur, ce qui suppose en particulier, s'agissant d'une situation dans laquelle c'est au tiers acquéreur de supporter la rémunération de l'agent immobilier, que le prix offert par celui-ci, même s'il correspond au prix affiché sans indication du montant de la commission, soit conforme au prix de vente demandé par le vendeur.
Or, il est établi que l'agence Brisac-Duparc était dépourvue de tout mandat écrit de la part du propriétaire de la demeure litigieuse, tant pour procéder aux visites avec M. X... que pour proposer le bien à la vente, indiquer un prix de vente, le montant d'une commission, effectuer toute acte d'entremise, ou recevoir des offres d'achat. En effet, si l'agence Brisac-Duparc avait détenu, avec la SARL Saint Hilaire Immobilier avec laquelle elle avait été désignée co-mandataire, un mandat exclusif de recherche d'acquéreur pour le bien, au prix de 775 000 € frais d'agence inclus (5,98%TTC), il est établi que ce mandat du 7 avril 2013 (enregistré au registre des mandats de l'une et l'autre agence sous le No V3133 CSHI - 3065) avait été préalablement et valablement révoqué par une lettre recommandée du 17 mars 2014 de Mme A... lorsque M. X... s'est déclaré intéressé par le bien qu'il avait vu sur internet, dans un courriel à l'agence Brisac-du Parc du 14 avril 2014. La révocation du mandat exclusif n'a été suivie de l'établissement d'aucun autre mandat écrit.
A l'appui de la démonstration du mandat apparent qu'il invoque, M. X... fait valoir que la lettre recommandée du 17 mars 2014 par laquelle Mme A... avait révoqué le mandat exclusif qui avait été confié à l'agence Brisac-Duparc conjointement avec la SARL Saint Hilaire Immobilier mentionne que, compte tenu des bonnes relations avec le professionnel "rien n'interdisait [à celui-ci] de poursuivre [ses] investigations, mais ce naturellement dans le cadre d'un mandat non exclusif"; M. X... fait également valoir la parution sur internet d'une fiche de présentation du bien au prix de 595 000 € établie par la SARL Saint Hilaire Immobilier ; il est également établi que la SARL Saint Hilaire Immobilier, rédacteur de la fiche de présentation utilisée par l'agence Brisac-du Parc, avait reçu à cette date de Mme A... un courriel du 10 avril 2014 qui indiquait "la maison de Montréal est bien à 595 000 € à ce jour le 10 avril 2014".
Toutefois, ces indications ne permettaient pas à l'agence Brisac-Duparc de préciser à un éventuel visiteur, tel M. X..., le montant de sa commission, puisqu'elle-même et Mme A... n'avaient rien stipulé à cet égard après la substantielle baisse de prix indiquée après la révocation du mandat exclusif par Mme A..., qui demeurait dans l'attente du mandat non exclusif écrit. Il est établi également que ce fut par courriel du 27 avril 2014 adressé par Mme A... à la SARL Saint Hilaire Immobilier et à l'agence Brisac-du Parc qu'elle a précisé qu'elle entendait proposer le bien à 595 000 € "net vendeur". Nul montant de commission n'a davantage été précisé à la suite de ce courriel. Or, c'est dans ces conditions que M. X... s'est rapproché de l'agence Brisac-du Parc et que, par courriel du 14 avril 2014, il s'est déclaré intéressé par une annonce parue sur internet pour le bien litigieux. Ni à cette occasion, ni lors des éventuelles visites du bien par M. X... avec l'agence Brisac-du Parc, cet agent immobilier a pu se prévaloir à l'égard de M. X... de quelque stipulation d'honoraire que ce soit liant le vendeur.
Or, en l'absence de toute fixation par l'agence Brisac-Duparc et Mme A... ès-qualité, d'une rémunération de cet agent immobilier et en l'absence de tout mandat de recherche de bien confié par M. X... à l'agence Brisac-Duparc, l'offre d'acquisition de M. X... du 8 mai 2014, effectuée, auprès de cette agence, au prix de 595 000 € frais d'agence inclus, selon la propre analyse de M. X..., n'a pu rencontrer la volonté du vendeur, ne serait-ce que parce que l'agent immobilier dépourvu de mandat écrit savait que le prix de 595 000 € proposé par M. X... n'était pas celui demandé par Mme A..., qui était net vendeur. Il n'est pas établi que Mme A... ait jamais ratifié les diligences sans mandat de l'agent immobilier en vue d'une vente à 595 000 € frais d'agence inclus. La preuve n'est pas davantage rapportée que l'agent immobilier aurait mal informé M. X..., lequel ne peut prétendre imposer un tel prix de vente. Si les dispositions de l'article 4 de l'arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenants dans les transactions immobilières pouvaient conduire M. X..., dans ses rapports avec l'agent immobilier, à soutenir qu'en l'absence de précision du montant de la commission, le prix affiché de 595 000 € était frais d'agence inclus, un tel prix ne peut s'imposer contre la volonté clairement exprimée du vendeur auprès de l'agent immobilier.
Par conséquent, l'offre de M. X..., au prix de 595 000 € frais d'agence inclus qui n'est pas conforme à l'offre du vendeur n'a pu primer celle de 595 000 € net vendeur effectuée par les époux L...  par l'intermédiaire du notaire des vendeurs et qui a été acceptée le jour même de sa formation, le 23 mai 2014.
Il s'en déduit qu'à supposer même que l'offre d'acquisition du 8 mai 2014 soit opposable au vendeur malgré l'absence de mandat régulier, M. X... ne rapporte en aucun cas la preuve qui lui incombe de l'accord sur le prix sans lequel il ne peut y avoir de vente.
Encore doit-il être relevé que l'offre d'acquisition du 8 mai 2014 de M. X... était indéterminée quant à l'éventualité d'une condition suspensive relative au financement du prix d'acquisition, celui-ci réservant à plus tard de "confirmer définitivement qu[‘il pouvait] faire cette acquisition sans condition suspensive comme prévu, ou[...] pour [...] dire combien de temps il [lui fallait] pour rassembler l'argent".
Le jugement doit donc être approuvé d'avoir retenu que l'offre d'acquisition du 8 mai 2014 n'avait pu former la vente et qu'elle n'avait pu avoir aucune incidence sur la validité de l'acceptation par Mme A... ès-qualité de l'offre des époux I...                du 23 mai 2014.
En outre, M. X... ne peut se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive stipulée dans leur seul intérêt par les époux L...  dans leur offre d'acquisition du 23 mai 2014 et tenant à la possibilité de réaliser une piscine.
Les demandes de M. X... tendant à la perfection d'une vente à son profit doivent donc être rejetées.
Si M. X... s'est trompé sur l'étendue de ces droits, et a causé des désagréments et tracas tant aux consorts A... qu'au époux I...               , qui ont décidé de retarder la conclusion de la vente définitive et ont conclu, dans l'attente du règlement définitif du litige une convention de prêt à usage permettant aux époux I...                d'emménager dans les lieux, cette erreur n'a pas été suffisamment grossière et il n'est pas établie qu'elle ait été commise de mauvaise foi, par intention de nuire ou avec légèreté blâmable, de sorte que le jugement sera infirmé en tant qu'il a alloué des dommages et intérêts pour faute et abus de droit tant aux consorts A... qu'aux époux I...               .
Les demandes de ce chef, tant en première instance qu'en appel, seront rejetées.
Le jugement sera confirmé sur les dépens et les indemnités de procédure de l'article 700 du code de procédure civile.
M. X..., qui succombe en ses demandes, sera condamné aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
M. X..., en équité, sera condamné à payer une somme de 6 000 € d'indemnité de procédure aux consorts A... pris ensemble, et une somme de même montant aux époux I...               .
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné celui-ci à payer des dommages et intérêts aux époux A... et aux époux I...               ,
Statuant de nouveau sur les chefs infirmés :
Déboute les consorts A... et les époux I...                de leurs demandes de dommages et intérêts en première instance comme en appel,
Condamne M. X... aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne M. X... à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile une somme de 6 000 € aux consorts A... pris ensemble et une somme de 6 000 € aux époux I...               ,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,