Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 02 MARS 2018
(no , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/11864
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 14/03722
APPELANTES
SARL 78 [...] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : [...]
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT  de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Assistée sur l'audience par Me Thierry DOMAS de la SELAS BDD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R046
SAS OB HOLDING agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : [...]
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Assistée sur l'audience par Me Thierry DOMAS de la SELAS BDD  AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R046

Etablissement Public SNCF MOBILITES Agissant poursuites et diligences en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège.
No SIRET : [...]
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018
Assistée sur l'audience par Me Samia BENDJENNA, avocat au barreau de PARIS, toque : P 0010
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Janvier 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS , Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


En vertu d'une convention sous seing du 1er août 2001 conclue avec la SNCF, la SARL 78 [...] autrefois dénommée Pro Evénements, occupe depuis le 1er août 2001, pour y exercer l'activité de café-bar-restaurant-brasserie, des locaux situés dans l'emprise de la gare d'Auteuil ; l'autorisation donnée expire le 31 juillet 2019, sans que l'occupant puisse prétendre à un renouvellement tacite. A la suite du réaménagement des lieux, une partie des locaux mis à disposition de cette société - correspondant à la cuisine, la salle de restauration, la terrasse et le sous-sol- a été vendue à l'OPAC de la Ville de Paris, le 31 décembre 2006. Depuis lors, la SNCF n'est plus propriétaire que de la partie centrale du restaurant. A compter de 2009, la SNCF a informé l'occupant de son projet de vendre ces locaux. Une négociation s'est engagée avec le Groupe Bertrand, en particulier avec la SAS OB Holdind dont dépend la SARL 78 [...]. Par lettre du 17 juillet 2013, la SNCF émettait une offre de vente sous condition, au prix de 2 200 000 €. Le 14 octobre 2013, le Groupe Bertrand, qui avait offert auparavant le prix de 1 800 000 €, acceptait d'augmenter son offre à 1 900 000 €. Par lettre du 8 novembre 2013, la SNCF répondait par une dernière offre de prix de 2 100 000 €.
Après que le Groupe Bertrand a écrit, le 13 janvier 2014, accepter cette offre, la SNCF a répondu que cette dernière était devenue caduque et que la vente avait été décidée au profit d'un autre acquéreur. La SAS OB Holdding a vainement mis en demeure le SNCF de signer un avant-contrat, en vue de la vente, aux conditions proposées et acceptées par les parties. Par acte extrajudiciaire des 3 et 4 mars 2014, la SAS OB Holding a assigné la SNCF pour voir dire que la vente à son profit était parfaite. La SARL 78 [...] est intervenue volontairement à l'instance. La SNCF a vendu l'immeuble à la société Sypim, aux termes d'un acte authentique du 30 décembre 2014 faisant suite à une promesse de vente synallagmatique du 27 juin 2014.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 13 mai 2016, a :
- dit que la SARL 78 [...] était recevable en son intervention volontaire,
- dit que la SAS OB Holding était irrecevable en son action en nullité de la vente, faute de justifier tant de la publication de sa demande au service de la publicité foncière que la mise en cause de la société Sypim,
- dit que les autres demandes de cette société étaient sans objet,
- rejeté la demande de SNCF Mobilités en dommages et intérêts pour abus de procédure,
- condamné la SAS OB Holding à verser à SNCF Mobilités une indemnité de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SAS OB Holding aux dépens.
Par dernières conclusions du 27 septembre 2016, la SAS OB Holding, appelante, demande à la Cour de :
- débouter SNCF Mobilités de toutes ses demandes ;
- infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau :
- dire que les conclusions sollicitant la nullité de l'acte authentique de vente du 31 décembre 2014 ont été régulièrement publiées au service de la publicité foncière et que la demande est recevable ;
- à titre principal :
- vu les articles 1134, 1143, 1184, 1382, 1582 et 1583 du code civil ;
- dire que l'offre de vente définitive faite par la SNCF le 8 novembre 2013 et acceptée par la concluante le 13 janvier 2014 s'analyse en une vente parfaite dont la réalisation aurait dû intervenir sans autre délais que ceux permettant de réunir les pièces nécessaires pour établir l'acte authentique et de lever les conditions suspensives de droit commun ;
- annuler la vente du 31 décembre 2014 ;
- dire que la concluante sera substituée à la SCI Sypim aux charges et conditions convenues à charge de payer le prix convenu de 2 100 000 € ;
- ordonner la publication du présent arrêt, dire qu'à défaut pour la SNCF de signer l'acte reçu par notaire relatif à cette substitution dans les deux mois de la signification du présent arrêt, le vendeur sera redevable d'une astreinte et que faute de cette signature le présent arrêt publié vaudra titre de vente ;
- à titre subsidiaire :
- dire que n'est pas rapportée la preuve d'un engagement synallagmatique de vendre et d'acquérir pour un prix convenu qui aurait été conclu avec la société Sypim avant son propre échange des consentements avec la SNCF en date des 8 novembre 2013 et 13 et 15 janvier 2014 ;
- dire que le refus de la SNCF de lui vendre le bien lui cause un dommage et ouvre droit à réparation ;
- dire que la renonciation de la SNCF, dans l'avant-contrat conclu avec la société Sypim et dans l'acte de vente, à exiger de l'acquéreur, ainsi qu'il s'y était engagé le 16 décembre 2013, à établir un nouveau bail commercial reprenant les conditions de la convention d'occupation a procédé d'un choix délibéré de lui porter préjudice ainsi qu'à sa filiale SARL 78 [...] ;
- dire que si la Cour confirme l'intervention volontaire de la SARL 78 [...] et condamne l'attitude fautive de SNCF Mobilités à l'égard de cette filiale, les fautes de SNCF Mobilités justifient l'allocation à son profit d'une somme de 300 000 € à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive des négociations commerciales, au vu de leur longueur et des coûts engagés pour préparer la restructuration du bâtiment avec Paris Habitat et la SNCF au regard du projet de réaménagement du site ;
- à défaut :
- si la Cour ne confirme pas la validité de l'intervention volontaire de la SARL 78 [...] ou ne fait pas droit à sa demande de réparation de préjudice direct, dire que par son comportement "quasi-frauduleux" la SNCF a crée en toute connaissance de cause un préjudice direct et certain à l'occupant en lui faisant perdre une chance de conserver son fonds de commerce, dès lors qu'elle aura perdu toute chance de se faire consentir un bail commercial par la concluante, perdant ainsi "tout droit au renouvellement de son bail et par voie de conséquence à l'indemnisation de la perte de son fonds de commerce corollaire de la propriété commerciale" ;
- condamner SNCF Mobilités à lui payer 4 000 000 € en compensation de la perte du fonds de commerce de sa filiale ;
- condamner SNCF Mobilités à lui payer une somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens.
Par dernières conclusions du 19 décembre 2016, la SARL 78 [...] demande à la Cour de :
- débouter SNCF Mobilités de toutes ses demandes ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reçu son intervention volontaire ;
- infirmer le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau :
- après avoir statué ce que de droit sur la demande principale formée par la SAS OB
Holding et si la Cour n'y faisait pas droit pour quelque motif que ce soit :
- dire que le comportement "quasi-frauduleux" de la SNCF tel que démontré par la SAS OB Holding lui crée un préjudice direct et distinct en tant qu'occupant des lieux, en lui faisant perdre la chance de conserver son fonds de commerce à la suite de l'acquisition de l'immeuble où est exploité son fonds de commerce par la société Sypim au lieu de la Société OB Holding qui détient, par filiale interposée, la totalité de ses parts sociales et qui lui aurait immédiatement consenti un bail commercial dès l'acquisition alors qu'au contraire, une lettre société Sypim du 19 janvier 2015 vise expressément et uniquement la poursuite de la convention en vigueur jusqu'au 31 juillet 2019, la privant de "tout droit au renouvellement de son bail et par voie de conséquence de tout droit à l'indemnisation de la perte de son fonds de commerce corollaire de la propriété commerciale" ;
- condamner en cas SNCF Mobilités à lui payer une somme de 4 000 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- condamner SNCF Mobilités à lui payer une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens.
Par dernières conclusions du 12 décembre 2017, SNCF Mobilités (anciennement SNCF) prie la Cour de :
- vu l'article 30-5 du décret du 4 janvier 1955 ;
- vu les articles 1142 et 1382 ancien du code civil ;
- vu l'article 122 du code de procédure civile ;
- vu la maxime "En France nul ne plaide par procureur" ;
- vu le décret du 13 septembre 1983 relatif au domaine confié à la SNCF ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la SAS OB Holding irrecevable en ses demandes visant la nullité de la vente au regard des règles de la publicité foncière ;
- dire que la société OB Holding est irrecevable à demander que la vente soit annulée et que cette société soit substituée à la société Sypim, faute de mise en cause de cette dernière société ;
- dire que la société OB Holding est irrecevable, faute de qualité et d'intérêt à agir, pour demander une indemnisation fondée sur la prétendue absence de bail commercial consenti par la société Sypim à sa filiale la SARL 78 [...] ;
- à défaut :
- dire que l'offre de vente qu'elle a adressée à la société OB Holding le 8 novembre était limitée dans le temps et qu'elle est devenue caduque au 15 décembre 2013, alors que la vente à la société Sypim a été parfaite dès le 7 janvier 2014 lorsqu'elle a accepté l'offre du 16 décembre 2013 de cette dernière société, tandis que l'offre de la société OB Holding du 13 janvier 2014 est intervenue tardivement, sur l'offre concurrente de Sypim, sans formation d'aucune vente parfaite au profit de l'appelant ;
- débouter la société OB Holding de sa demande principale de 300 000 € de dommages et intérêts ;
- débouter la société OB Holding de sa demande subsidiaire de 4 000 000 € de dommages et intérêts ;
- débouter la société OB Holding de toutes ses demandes ;
- sur les demandes formées par la société [...]  :
- dire qu'au jour de la cession, cette société n'était titulaire que d'un droit d'occupation précaire du domaine public venant à échéance le 31 juillet 2019, qu'elle n'a pas jugé utile de se porter acquéreur et que la concluante n'a pris aucun engagement de lui consentir un bail commercial et n'en avait d'ailleurs pas le pouvoir ;
- dire qu'elle n'a commis aucune faute et que le préjudice invoqué est hypothétique ;
- débouter la SARL 78 [...] de toutes ses demandes ;
- condamner les appelantes, solidairement, à lui payer une somme de 20 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamner les appelantes à lui payer, chacune, une somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens.


Il est établi que la demande en nullité de la vente litigieuse est désormais publiée au service de la publicité foncière. Toutefois, dès lors que la demande principale de la SARL OB Holding, si elle était satisfaite, conduirait à déposséder la société Sypim d'un bien immobilier sur lequel elle dispose d'un titre de propriété opposable aux tiers, cette société étant en outre la seule à pouvoir exécuter la décision, une telle demande dirigée contre la seule SNCF Mobilités, qui n'a plus vocation à se prévaloir d'aucun droit sur le bien, se trouve irrecevable en l'absence de la société Sypim.
Le jugement entrepris doit donc être approuvé d'avoir déclaré irrecevable la SAS OB Holding en sa demande principale en nullité de la vente intervenue au profit de la société Sypim et tendant à être substituée à celle-ci en qualité de propriétaire du bien litigieux.
S'agissant de la demande indemnitaire, il doit être relevé que la SNCF, selon une lettre datée du 8 novembre 2013, libellée à l'attention de M. A..., reçue le 13 novembre 2013 par le groupe Bertrand dont dépend la SAS OB Holding, a formé une dernière offre de vente, au prix de 2 100 000 €, au lieu de 1 900 000 € selon l'offre précédente de ce candidat acquéreur. La SNCF a expressément indiqué dans cette lettre que l'accord de celui-ci devait lui parvenir avant le 15 décembre 2013. Par courriel du 16 décembre 2013, le Groupe Bertrand demandait des précisions sur les plans des 1er et 2ème étage pour réfléchir aux contraintes imposées par la présence du locataire au 2ème étage. En l'absence de réponse à cette demande de précision, le Groupe Bertrand procédait à une relance, par courriel du 7 janvier 2014. Or, par lettre du 7 janvier 2014, la SNCF indiquait n'avoir reçu "aucune réponse...sur cet accord" quant au prix, et indiquait même avoir reçu d'un autre acquéreur potentiel une offre de prix correspondant à ses attentes et qui n'avait pas pris en considération la libération du 2ème étage. Cette lettre précisait que le locataire du 2ème étage devrait être parti au 31 mars 2014. Par courriel du 13 janvier 2014, le Groupe Bertrand faisait part à la SNCF de son accord sur la proposition du 8 novembre 2013, demandait la fixation d'un rendez-vous de signature, faisait état de difficulté à joindre la chargée d'affaires pour obtenir les plans demandés et se félicitait de la libération prochaine des locaux du 2ème étage. Par retour, la SNCF informait le Groupe Bertrand que l'offre de prix de l'autre acquéreur avait déjà été acceptée et que sa propre offre, reçue hors délai, ne pourrait recevoir de suite favorable. Les parties ont à la suite échangé des lettres recommandées, récapitulant l'historique de la négociation qui n'a pas abouti. Une lettre recommandée du 15 janvier 2014 du Groupe Bertrand confirme que la dernière proposition de prix de la SNCF comportait bien un délai d'acceptation au 15 décembre 2013.
Il s'évince de l'ensemble des éléments de preuve produits que le Groupe Bertrand qui a accepté par écrit l'offre de la SNCF du 8 novembre 2013 plusieurs semaines après l'expiration du délai de validité de cette offre de prix ne justifie pas l'avoir fait à temps et ne caractérise aucune rupture abusive de pourparlers commise par la SNCF. Avisé dès le 7 janvier 2014 de l'existence d'une offre concurrente susceptible de satisfaire sans condition supplémentaire les exigences du vendeur, le Groupe Bertrand, n'a pas donné immédiatement son accord, mais a encore attendu plusieurs jours avant de le faire, alors qu'il savait être hors délai au regard de l'offre de la SNCF du 8 novembre 2013. Il n'est pas prouvé de faute de la SNCF s'agissant du prétendu retard de celle-ci à donner des éléments d'information sur le bien, en particulier des plans. Il importe à cet égard de souligner la longue durée de cette négociation. C'est donc sans aucune faute que la SNCF a donné la préférence à la société Sypim pour la vente de l'immeuble, peu important le défaut de date certaine de l'offre d'achat de celle-ci ; il demeure établi par le courriel précité de la SNCF du 7 janvier 2014 que cette offre concurrente était déjà formée à cette date.
Il ne peut davantage être imputé à la faute de la SNCF le fait que dans les actes notarié ayant préparé et conclu la vente à la société Sypim, n'ait pas été imposé à l'acquéreur de consentir un bail commercial à la SARL 78 [...].
Il n'est pas prouvé que la SNCF aurait manqué à son obligation de loyauté, ni à une obligation précontractuelle d'information.
Les préjudices invoqués par les sociétés OB Holding et [...]  liés à la perte de chance de voir consentir un bail commercial à la seconde par la première qui serait devenue propriétaire sont sans lien de causalité avec quelque faute prouvée que ce soit de la SNCF à l'occasion de la négociation qui a échoué.
Il en va de même de la perte de chance de la société [...]  de se voir consentir un bail commercial par la société Sypim, à supposer cette perte de chance établie.
Les demandes indemnitaires des sociétés OB Holding et [...]  seront donc rejetées.
L'abus de procédure des sociétés appelantes invoqué par SNCF Mobilités n'est pas caractérisé. La demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
Les sociétés appelantes, qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens d'appel et verseront, sous la même solidarité, une somme de 4 000 € à SNCF Mobilités, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, relativement aux frais de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Condamne in solidum les sociétés OB Holding et [...]  à payer à SNCF mobilités une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum les sociétés OB Holding et [...]  aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,