COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1ère chambre 2ème section ARRET No CONTRADICTOIRE DU 09 MAI 2006 R.G. No 05/00464 AFFAIRE :
Valérie Mary X... C/ S.C.I. 57 FAUBOURG MONTMARTRE Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 29 Décembre 2004 par le Tribunal d'Instance de BOULOGNE BILLANCOURT No Chambre : No Section : No RG : 1294/03 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP BOMMART MINAULT SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE NEUF MAI DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame Valérie Mary X... 13 rue Montyon 75009 PARIS représentée par la SCP FIEVET-LAFON - N du dossier 250064, avoués assisté de Me Bruno ALLALI (avocat au barreau de PARIS) APPELANT [****************] S.C.I. 57 FAUBOURG MONTMARTRE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 57 rue du Fbg Montmartre 75009 PARIS représentée par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER - N du dossier 20050117, avoués assisté de Me Alexandre DE PLATER (avocat au barreau de PARIS) INTIME [****************] Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Mars 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Evelyne LOUYS, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Charles LONNE, président,
Madame Evelyne LOUYS, conseiller,
Mme Annie DABOSVILLE, conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL, FAITS ET PROCEDURE,
Par déclaration en date du 18 janvier 2005, Madame Valérie X... a interjeté appel d'un jugement rendu le 29 décembre 2004 par le tribunal d'instance de Boulogne- Billancourt qui a constaté l'extinction de l'instance engagée par Monsieur Y... à son égard, lui a donné acte de son offre de régler à la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE la somme de 2 507,08 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période allant du 7 mars au 22 juillet 2002, l'a condamnée à payer à ladite SCI la somme de 25 650,55 euros représentant les loyers et charges dus pour la période allant du 7 mars 2002 au 2 janvier 2003 avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2004 sur 3 518,62 euros et au fur et à mesure des échéances mensuelles de loyer pour le surplus, a ordonné l'exécution provisoire, a mis à sa charge une indemnité de procédure de 700 euros au profit de la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE et condamné Monsieur Y... à lui payer celle de 200 euros du même chef, l'a condamnée aux dépens de l'instance concernant la SCI et a condamné Monsieur Y... au surplus des dépens.
Dans ses conclusions signifiées le 23 février 2006, l'appelante demande à la Cour :
- d'infirmer la décision entreprise,
- de lui donner acte de ce qu'elle s'engage à verser la somme de 2502,08 euros à la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE, à titre d'indemnité d'occupation,
- de constater qu'elle a acquitté une somme de 11 700 euros à cette dernière,
- de la condamner à lui rembourser la somme de 9 197,92 euros,
- de la condamner à lui verser une indemnité de 3 000 euros fondée sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Elle fait, pour l'essentiel, valoir que le bail conclu entre la SCP
Y... et la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE interdit toute cession ; que le contrat de cession de l'Etude ne prévoit pas la reprise du contrat de bail, qu'aucun bail n'est intervenu entre les parties en violation de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, qu'il résulte des pièces versées aux débats que l'intention commune des parties résidait en la rédaction et la conclusion d'un nouveau contrat de bail ; que le bail, conclu entre la SCP Y... et la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE en date du 1er novembre 1999, ne s'est pas poursuivi à son profit ; qu'elle n'est donc pas tenue de payer le loyer et les charges conformément à ce contrat ; qu'elle n'a jamais refusé de payer une indemnité d'occupation calculée sur la base du loyer effectivement payé par la SCP Y... à ladite SCI.
Selon des écritures signifiées le 23 février 2006, la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE conclut :
- à la confirmation du jugement dont appel,
- subsidiairement, à la condamnation de Madame X... à lui payer la somme de 9 841,25 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période allant du 6 mars 2002 au 22 juillet 2002 outre les charges et taxes locatives ainsi qu'au paiement, pour le surplus, à titre de dommages et intérêts de celle de 15 809,30 euros,
- à la condamnation de la sus-nommée à lui verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Elle se prévaut d'une clause de l'acte de cession de l'Office en date du 15 novembre 2001, parfaitement claire et non équivoque aux termes de laquelle Madame Valérie X... s'engage à reprendre les contrats de location, de leasing et d'entretien actuellement en cours, souscrits par la SCP Y... ; que la clause d'interdiction de cession qui lui était faite dans le cadre du contrat de location
du 1er novembre 1999, pouvait parfaitement être modifiée par les co-contractants d'un commun accord et par la bailleresse, bénéficiaire de l'interdiction ; que les éléments du dossier attestent que Madame X... avait bien l'intention de reprendre le contrat de bail des locaux puisqu'il résulte des pièces produites que le dossier établi en vue de l'acquisition, a été présenté en tenant compte du montant du loyer.
A titre subsidiaire, elle soutient que Madame X..., qui a occupé les lieux, est redevable d'une indemnité d'occupation s'élevant à 9.841,25 euros en argumentant que la somme calculée par l'appelante ne tient pas compte de la valeur locative des lieux et qu'elle ne peut pas prendre pour base de calcul l'année 1999 au cours de laquelle une réduction de loyers lui avait été consentie par le propriétaire de l'époque, qui ne concerne en rien Madame X... et qui n'avait pas vocation à perdurer au delà de 1999. Il ajoute à sa demande le paiement d'une somme de 15 809, 30 euros à titre de dédommagement pour non-respect par l'appelante de ses engagements. MOTIFS
Considérant que par acte sous seing privé en date du 1er novembre 1999, la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE a donné à bail à la SCP d'huissier Paul-Georges Y..., des locaux à usage professionnel situé 57, rue du Faubourg Montmartre, Monsieur Y... étant le gérant de ces deux sociétés ;
Considérant que l'article 9 du bail stipule expressément en son article 9 intitulé "Conditions générales" que : "La cession du présent bail est interdite";
Considérant que par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2001, enregistré le 22 novembre 2001, Monsieur Y... a cédé son office d'huissier de justice à Madame X..., moyennant le prix de 500.032,77 euros, sous un certain nombre de conditions suspensives
; que la levée des dites conditions a été constatée le 11 mars 2002 de sorte que la cession est devenue parfaite à cette date ;
Considérant que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 avril 2002, une proposition de bail a été notifiée à Madame X... par la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE ; que le contrat n'a pas été signé par l'appelante qui a libéré les lieux, par la remise des clés, le 22 juillet 2002 ;
Considérant qu'il résulte des pièces du dossier que la thèse soutenue par la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE, consistant à faire admettre qu'aux termes de l'acte de cession, Madame X... a consenti à reprendre le bail du 1er novembre 1999 aux stipulations et conditions antérieures et qu'elle est redevable des loyers pour la période allant du 7 mars 2002 au 2 janvier 2003, incluant le préavis de six mois, se heurte à un certain nombre d'éléments et ne peut donc être retenue ;
Considérant qu'il importe de relever que l'acte de cession de l'office ne fait aucunement référence au contrat de bail d'origine liant ladite SCI et la SCP Y... ;
Considérant que la clause de l'acte de cession de l'office, dont se prévaut la SCI, stipule expressément que "Madame Valérie X... s'engage à reprendre les contrats de location, de leasing et d'entretien actuellement en cours souscrits par la SCP Paul-Georges Y..." ; qu'elle est immédiatement précédée par ce paragraphe : "Maître Paul-Georges Y... laissera à la disposition de Madame X... le matériel se trouvant dans les locaux professionnels, selon liste annexe" ce qui permet de rattacher les contrats de location aux différents matériels de bureaux nécessaires au fonctionnement d'une étude d'huissier et pas au bail qui aurait fait l'objet d'une mention expresse ;
Considérant que cette analyse est confortée par un courrier daté du 3
septembre 2003, émanant du Président de la Chambre des Huissiers de justice de Paris qui indique : "Lors des transmissions d'offices, il n'est pas d'usage que la cession du bail des locaux professionnels soit incluse dans l'acte de cession du droit de présentation. En effet, l'objet de ces conventions n'est pas de même nature juridique. S'il s'agit d'un exercice en nom personnel, il y a lieu d'établir un nouveau bail à usage professionnel" ;
Considérant que l'appelante verse encore aux débats une attestation émanant de Maître GUINOT, son ancien employeur, qui a assisté aux négociations entre les parties, qui n'est pas contredite par la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE, dans laquelle le rédacteur atteste : "Il avait été toujours convenu entre les parties, s'agissant des propos tenus devant moi, que les locaux du 57, rue du Faubourg Montmartre, dans lesquels Monsieur Y... exerçait son activité d'huissier...... feraient l'objet d'un nouveau bail dont les conditions seraient établies de gré à gré entre les parties. Le bail dont était titulaire la SCP Y... était stipulé incessible et il ne faisait aucun doute qu'il ne pouvait être reconduit en l'état, Maître Y... et Madame X... étaient à cette époque parfaitement d'accord sur ces points........ Maître X... s'est inquiétée à plusieurs reprises devant moi de ne pas avoir reçu la proposition de nouveau bail de la part de Maître Y..., que j'avais contacté à ce propos et qui m'avait dit être dans l'attente d'un projet en cours de rédaction par son conseil" ;
Considérant que la proposition de bail du 18 avril 2002 adressé par la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE à Madame X... conforte le témoignage qui précède ; qu'en outre, l'intimée atteste, dans ses écritures, de la volonté de Madame X... que "ce bail soit un bail neuf "; que les explications de cette dernière sur les raisons pour lesquelles elle n'a pas signé ce contrat concernent
principalement une clause prévoyant "la renonciation à n'élever aucune réclamation pour quelque raison que ce soit, notamment quant à l'état des lieux , leur désignation ou leur superficie" compte tenu de l'état des locaux loués lesquels n'apparaissent pas particulièrement en bon état à la lecture du procès-verbal de constat des lieux qu'elle a fait dressé lors de son départ ;
Considérant en outre, que le débat sur l'étude de faisabilité produite par Madame X... établie par la société BPERC et la lettre communiquée par la SCI intimée en date du 22 février 2006 est dépourvue de toute valeur ; qu'il est normal que le loyer afférent aux années précédant la cession y figure dans la mesure où il entrait nécessairement dans les charges de l'Etude ;
Considérant qu'il ressort de cette analyse qu'en signant l'acte de cession de l'office du 15 novembre 2001, Madame X... n'a pas repris le bail du 1er novembre 1999, dont la cession était interdite ; que les parties devaient établir un nouveau bail, ce qui a été tenté, comme en atteste la proposition de bail notifiée par la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE le 18 avril 2002 qui n'a pas été acceptée par Madame X..., à défaut d'accord sur les conditions de la location ; qu'il s'en suit que ladite SCI ne saurait prétendre au paiement de quelques sommes que ce soient en se fondant sur contrat de bail ; que le jugement sera donc infirmé ;
Considérant quil est dû, au titre de l'occupation des locaux par Madame X... du 7 mars 2002 au 22 juillet 2002, date de remise des clés, une indemnité d'occupation au propriétaire ;
Considérant que Madame X... se fonde pour le calcul de l'indemnité sur la déclaration 2035 de la SCP au titre de l'année 1999 ; que la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE s'y oppose en faisant état d'un arrangement intervenu avec son bailleur de l'époque, se traduisant en une diminution du loyer qui n'était pas destinée à
perdurer au delà de 1999 ;
Mais considérant que la SCI ne rapporte pas le moindre commencement de preuve de ses allégations ; qu'elle n'a pas davantage communiqué, comme cela lui était demandé, les bilans des années 2000-2001 et 2002 qui ne sont pas en possession de l'appelante, la cession étant intervenue le 15 novembre 2001 et qui aurait permis de vérifier le montant des loyers ; qu'il en est de même du contrat de sous-location qui aurait également mis en évidence le montant des loyers perçus à ce titre ;
Considérant que faute d'éléments, l'offre de Madame X... de verser une somme de 2 502,08 euros pour l'occupation d'un local de 98,20 m2 pendant quatre mois, doit être déclarée satisfactoire et elle doit être condamnée à ce paiement ;
Considérant que Madame X... ayant réglé une somme non contestée de 11 700 euros, la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE sera condamnée à lui restituer celle de 9 197,92 euros ;
Considérant que les autres demandes formées par la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE à ce titre, ne peuvent qu'être rejetées ;
Considérant que sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera également écartée ;
Considérant que l'équité commande de faire bénéficier Madame Valérie X... des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, dans les termes du dispositif ;
Considérant que la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE qui succombe, doit supporter la charge des dépens ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement entrepris.
Statuant à
Statuant à nouveau,
Condamne Madame Valérie X... à payer à la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE la somme de 2 502,08 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période allant du 7 mars 2002 au 22 juillet 2002.
Rejette toutes les demandes de la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE.
Constate que Madame Valérie X... a acquitté à la dite SCI la somme de 11 700 euros.
Condamne la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE à rembourser à Madame Valérie X..., après compensation avec le montant de la dette de cette dernière à son égard, la somme de 9 197,92 euros avec intérêts au taux légal ainsi que celle de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Condamne la SCI 57 FAUBOURG MONTMARTRE aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés par la SCP FIEVET LAFON, société titulaire d'un office d'avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNE, président et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, présent lors du prononcé Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,