COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET No 47 DU 20 JANVIER 2020
No RG 18/01410 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7C-DAW3
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal d'instance de POINTE A PITRE, décision attaquée en date du 27 juin 2018, enregistrée sous le no 11-1700085
APPELANT :
Monsieur Q... J...
[...] [...]

Représenté par Me Marie-michelle HILDEBERT de la SCP NAEJUS-HILDEBERT, (TOQUE 108) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

SA D'HLM DE LA GUADELOUPE - SIKOA


Représentée par Me Annick RICHARD, (TOQUE 107) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 25 novembre 2019.
Par avis du 25 novembre 2019, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 20 janvier 2020.

Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laqelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Prétendant que M. Q... J... occupe sans droit, ni titre, un appartement à usage d'habitation sis [...] ) lui appartenant, la SA HLM de la Guadeloupe exerçant sous l'enseigne Sikoa (la Sikoa) a, par acte d'huissier délivré le 21 mars 2017, fait assigner M. J... devant le juge d'instance de Pointe-à-Pitre, aux fins notamment d'expulsion du bien occupé et de condamnation de celui-ci à lui payer la somme de 19 215,47 euros arrêtée au 03 février 2017 outre une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Par jugement du 27 juin 2018, le juge du tribunal d'instance de Pointe-à-Pitre, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a :
-constaté que M. J... est occupant sans droit ni titre,
-débouté M. J... de l'ensemble de ses demandes,
-condamné M. J... à payer à la Sikoa la somme de 24 580,90 euros au titre des loyers échus et impayés au 28 mai 2018,
-ordonné l'expulsion de M. J... et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique, qui pourra intervenir à défaut de départ volontaire dans le délai de 2 mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux sis [...] , en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,
-condamné M. J... à payer à la Sikoa une indemnité d'occupation d'un montant de 179,40 euros plus 10,95 euros de charges, à compter de l'échéance du mois de juin 2018 jusqu'à son départ effectif des lieux,
-condamné M. J... à payer à la Sikoa une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 relative aux procédures civiles d'exécution concernant le sol à réserver aux meubles (articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution),
-condamné M. J... aux dépens.
M. J... a interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel en date du 29 octobre 2018.
Les parties ont conclu. L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 octobre 2019.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Les dernières conclusions, remises les 14 janvier 2019 par l'appelant, 19 mars 2019 par l'intimée, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.
M. J... demande à la cour, de :
-constater que le jugement du 27 Juin 2018 comporte une violation à la loi, en ce qu'il ne reconnaît pas la qualité de locataire de M. J... sans tenir compte de l'existence d'un bail verbal tenant son occupation prolongée et ininterrompue dans les lieux,
-constater que le jugement du 27 Juin 2018 comporte une contradiction tenant à ce qu'il dénie la qualité de locataire à M. J... et le condamne dans le même temps à payer des loyers à la Sikoa,
-en conséquence, infirmer le jugement du 27 Juin 2018 rendu par le tribunal d'instance de Pointe-à-Pitre,
-et statuant de nouveau, dire et juger irrecevable l'assignation du 21 mars 2017 délivrée à M. J... par la Sikoa à défaut pour elle de produire en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 les justificatifs de la saisine de la CCAPEX deux mois
avant la délivrance de l'assignation, outre la lettre au Préfet avec le récépissé du dépôt en accusé de réception,
-dire et juger irrecevable l'assignation du 21 mars 2017 délivrée à la seule personne de M. J..., en l'absence d'assignation délivrée à son compagne, Mme B... O..., cotitulaire du bail,
-dire et juger irrecevable la demande de paiement des loyers antérieurs à plus de 3 ans de la date de délivrance de l'assignation,
-constater la faute contractuelle de la Sikoa qui a refusé de régulariser le contrat de bail au profit de M. J... et de Mme O...,
-ordonner les comptes entre les parties et dire que la Sikoa sera condamnée à supporter le manque à gagner des loyers qui ne seraient pas pris en charge par la CAF,
-ordonner à la Sikoa sous astreinte de 100 euros par jour de retard de régulariser la situation de M. J... par un bail écrit à son profit et à celui de sa compagne, Mme O...,
-condamner la Sikoa à payer à M. J... la somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral,
-condamner la Sikoa à payer à M. J... la somme de 1.085€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la Sikoa aux entiers dépens y compris ceux de première instance.
La Sikoa demande à la cour, de :
-débouter M. J... de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'instance de Pointe-à-Pitre le 27 juin 2018,
-condamner M. J... à payer à la Sikoa la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner le même aux entiers dépens qui comprendront ceux de première instance dont distraction au profit de l'avocat constitué.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'existence d'un bail verbal
A l'énoncé de l'article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement sauf en ce qui concerne les biens ruraux.
L'article 1715 du même code prévoit que si le bail fait sans écrit n'a pas encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins quelque modique qu'en soit le prix et quoiqu'en allègue qu'il y eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.
Sur ces fondements, il est admis que la preuve du bail non écrit par témoins ou présomptions, qui incombe à celui qui s'en prévaut, suppose un commencement d'exécution, étant précisé que la seule occupation des lieux, même prolongée ou l'encaissement de sommes d'argent ne suffisent pas à caractériser, à elles seules, l'existence d'un tel bail verbal.
En l'espèce, il est constant et non contesté que suite au départ courant 1994 de M. L... Y... locataire du [...] et de son ex-épouse Mme J..., soeur de l'appelant, ce dernier a pris possession de l'appartement en cause à compter du mois de septembre 1994 ainsi que cela résulte de la réponse faite à la sommation interpellative à lui délivrée le 06 mai 2008 par le ministère de M. R... E..., huissier de justice.
S'il n'est pas contesté que les loyers ont été réglés jusqu'au mois de juin 2009, ce dernier, en sa qualité de simple beau-frère de l'ancien locataire ne peut prétendre au transfert du bail existant au sens de l'article 14 de la loi du 06 juillet 1989 et les pièces produites ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un bail verbal lequel nécessite dans tous les cas la manifestation d'un accord des volontés, non établi en la cause.
Si M. J... argue d'une occupation prolongée de plus de 20 ans, contrairement à ce qui est soutenu, il n'est pas établi que les courriers en forme simple, en date des 01 avril 2011, 04 décembre 2011 de M. J... sollicitant la régularisation de sa situation d'occupant, du 02 août 2009 de Mme A... J... ou de M. L... Y... indiquant se désister au profit de leur frère ou beau-frère ou du 18 février 2016 de la présidente de l'Amicale des locataires de la résidence les Calebassiers -bien qu'elle en ait attesté- sollicitant un rendez vous à la Sikoa au sujet de "M. J... (maison Y...)", aient été réellement envoyés à la Sikoa et reçus par cette dernière laquelle serait restée silencieuse. La lettre du maire de la commune du Moule du 31 août 2009 en faveur de M. J... ou le compte rendu d'enquête d'occupation de M. U... en date du 16 mars 2015 pour le compte de la Sikoa rapportant les propos de l'intéressé, ne pouvant davantage rapporter la preuve d'une relation contractuelle entre les parties.
M. J... ne justifie pas non plus du virement automatique qu'il aurait mis en place de son compte bancaire en vue du paiement dudit loyer, les relevés de compte versés faisant état de nombreux versements en espèces, par chèques ou par cartes bleues.
Dans tous les cas, M. J... ne conteste pas avoir cessé de s'acquitter depuis le mois de juillet 2009 des paiements dus en contrepartie de l'occupation dudit logement et s'il prétend avoir sollicité la Sikoa en vue de la mise à disposition de ce bien, ce que cette dernière conteste, il n'en rapporte pas la preuve. Dans tous les cas, il n'en a pas reçu l'autorisation, la Sikoa lui ayant au contraire, sans succés, fait le 20 avril 2015, sommation de quitter les lieux et de régler la somme de 9 382,74 euros.
Aussi, en dépit de la durée de l'occupation et des paiements effectués en contrepartie de cette dernière pour un logement dont l'attributaire est demeuré M. Y..., il y a lieu de considérer que M. J... ne rapporte pas la preuve d'un bail verbal existant avec la Sikoa et que de ce fait, il doit être considéré comme occupant sans droit, ni titre, ainsi que le mentionne dès le 06 mai 2008, les termes de la sommation interpellative à lui délivrée.
Dés lors, n'ayant pas la qualité de locataire, les moyens d'irrecevabilité tirés de l'absence de saisine de la CCAPEX ou de l'absence de mise en cause de Mme O..., sa concubine, seront purement et simplement rejetés.
Par suite, M. J... ne justifie pas davantage d'une faute contractuelle de la Sikoa à son endroit lui imposant de régulariser la situation juridique de ce dernier. Les prétentions faites à ce titre, tendant sous astreinte à établir un bail écrit en vertu de l'article 3 de la loi du 06 juillet 1989 ou de faire le compte entre les parties, seront donc rejetées.
En conséquence, c'est à raison que le premier juge constatant la qualité d'occupant sans droit, ni titre de M. J... a ordonné son expulsion. Confirmant le jugement entrepris de ces chefs, ce dernier sera débouté de ses demandes.
Sur la demande en paiement
Ayant retenu que M. J... est occupant sans droit ni titre du logement occupé, le premier juge a considéré que la créance de la Sikoa était prescrite pour les sommes dues antérieurement à la date du 21 mars 2012, soit 5 ans avant l'assignation introductive de l'instance.
M. J... ne contestant pas occuper depuis 1994 l'appartement attribué à M. Y... et ne pas s'acquitter des loyers dus pour son compte depuis juin 2009, c'est à raison que la Sikoa lui réclame une indemnité d'occupation équivalente, lui ayant demandé de quitter les lieux par acte extrajudiciaire du 20 avril 2015.
Il est exact qu'en l'absence de bail écrit ou verbal existant entre les parties, il y a lieu d'écarter la règle de la prescription triennale prévue par l'article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 non applicable aux faits de la cause et de retenir celle de la prescription quinquennale de droit commun prévue par l'article 2224 du code civil, étant précisé que la sommation du 20 avril 2015 ne constitue pas un acte interruptif de prescription.
Aucune faute n'étant retenue à l'endroit du bailleur et M. J... étant occupant sans droit, ni titre, celui-ci est mal fondé à soutenir que le solde de la dette doit être amputé des allocations logement qu'il n'a pu percevoir du fait de la carence de la Sikoa. Il ne démontre pas que le calcul du montant du loyer et du surloyer calculé en fonction de l'avis d'imposition de M. Y... ainsi que cela ressort du courrier du 15 juillet 2013 et qui correspond au montant de l'indemnité d'occupation, soit erroné.
Aussi, il résulte des pièces du dossier notamment des relevés de compte relatifs à l'appartement de M. Y... [...] , occupé par M. J... de dire que la créance due par ce dernier à la Sikoa s'élève à la somme de 24 580,90 euros au 28 mai 2018 correspondant à une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer.
Cette indemnité d'occupation a été fixée à la somme mensuelle de 179,40 euros outre 10,95 euros de charges du mois de juin 2018 jusqu'au départ effectif des lieux.
Dés lors, le jugement querellé sera confirmé de ces chefs.
Sur la demande de dommages et intérêts
M. J... ne rapporte pas la preuve du préjudice moral allégué qui serait né d'une faute commise par la Sikoa.
Aussi, la demande de dommages et intérêts présentée sera purement et simplement rejetée et le jugement querellé confirmé également de ce chef.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Vu les circonstances de la cause, il n'est pas inéquitable en cause d'appel que chacune des parties supporte les frais irrépétibles engagés par elle par la présente instance.
Ces demandes seront donc rejetées.
M. J..., succombant, supportera les entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement en date du 27 juin 2018 rendu par le juge du tribunal d'instance de Pointe-à-Pitre en toutes ses dispositions sauf à dire que la somme de 24 580,90 euros arrêtée au 28 mai 2018 est due à la SA HLM de la Guadeloupe exerçant sous l'enseigne Sikoa au titre de l'indemnité d'occupation du logement occupé par M. Q... J... ;
Y ajoutant,
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires ;
Condamne M. Q... J... aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Annick Richard, avocat au barreau de Guadeloupe ;
Et ont signé le présent arrêt.
La Greffière La Présidente