COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 10 Mai 2011
R. G : 09/ 07919
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON

du 17 novembre 2009
RG : 06/ 11406

SARL COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE



SARL BUREAU REGIONAL D'ETUDES ET D'AMENAGEMENT
SARL ENTREPRISE ROCHE
APPELANTE :
SARL COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIÈRE-CLI
représentée par ses dirigeants légaux
37 rue Commandant Charcot
69110 SAINTE FOY LES LYON
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assistée de Me Catherine FROMENT, avocat au barreau de LYON

Monsieur Alain X...

69110 SAINTE FOY LES LYON
représenté par Me Christian MOREL, avoué à la Cour
assisté de la SCPA DUCROT & ASSOCIES " D. P. A. ", avocats au barreau de LYON représentée par Me RIGOLLET, avocat
Madame Nathalie 
Z... 
épouse X...

69110 SAINTE FOY LES LYON
représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour
assisté de la SCPA DUCROT & ASSOCIES " D. P. A. ", avocats au barreau de LYON représentée par Me RIGOLLET, avocat
SARL BUREAU REGIONAL D'ETUDES ET D'AMENAGEMENT-BREA représentée par ses dirigeants légaux
192 avenue Charles de Gaulle
69160 TASSIN LA DEMI LUNE
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour
assistée de Me Marc BUFFARD, avocat au barreau de LYON
substitué par Maître CHEKKAT, avocat
SARL ENTREPRISE ROCHE
représentée par ses dirigeants légaux
Lieudit Le Janin
38780 ESTRABLIN
actuellement RD 386 Hameai de Barlet
69560 SAINT ROMAIN EN GAL
représentée par Me Annick DE FOURCROY, avoué à la Cour
assistée de Me LEVEQUE, avocat au barreau de VIENNE
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 04 Mars 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Mars 2011
Date de mise à disposition : 10 Mai 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Monsieur et madame X... ont acquis le 28 décembre 2001, un terrain à bâtir d'une superficie de 1 402 m ² cadastrée section AD no 583, 586, 591, le vendeur, la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIÈRE (CLI) s'engageant à peine de sanction sous forme de clause pénal à faire réaliser un goudronnage de la servitude de passage que se devaient mutuellement les contractants.
Ces travaux ont été exécutés par la société ENTREPRISE ROCHE sous la direction d'un maître d' uvre, le Bureau Régional d'Etudes et d'Aménagement (BREA).
La réalisation du revêtement bitumineux a eu lieu le 10 juillet 2003.
Monsieur et madame X... reconnaissaient que si une partie des travaux avait été réalisée,
- l'enrobé ne recouvrait pas l'intégralité de l'assiette de la servitude tel que prévu par le contrat de vente,
- la couverture du regard du tabouret d'eau n'était pas la couverture habituelle pour ce type d'emplacement,
- de plus, les eaux pluviales n'étaient pas correctement récupérées.
Par exploit en date du 13 mai 2004, monsieur et madame X... ont fait assigner la société CLI devant le tribunal de grande instance de Lyon statuant en référé aux fins d'obtenir l'organisation d'une mesure d'instruction.
Monsieur D... a été désigné en qualité d'expert judiciaire et a déposé son rapport le 22 novembre 2005.
Il ressortirait de ce rapport que des non-conformités contractuelles existent en rapport avec les critiques des acquéreurs.
Sur cette base, les époux X..., selon exploit en date du 11 juillet 2006, ont assigné la société CLI, venderesse et débitrice des prestations litigieuses, aux fins de l'entendre condamner à les indemniser des non-conformités constatées.
Par jugement en date du 17 novembre 2009, le tribunal de grande instance de Lyon a fait droit aux demandes des époux X... et a, en conséquence, condamné la CLI à leur payer les sommes suivantes :
-28. 000 euros au titre des travaux complémentaires de goudronnage de la servitude de passage,
-100 euros par jour pour la période du 29 juin 2003 au 22 novembre 2005, au titre de la clause pénale,
-2. 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2006, au titre des travaux de récupération des eaux pluviales,
-149, 50 euros ainsi que 1. 400 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 11 juillet 2006, au titre de la remise en état du tabouret en béton.
La société COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIÈRE-CLI a relevé appel de cette décision et demande à la cour de :
- réformer le jugement en tous ses effets,
- fixer à la somme de 8. 000 euros le montant des travaux complémentaires de goudronnage de la servitude de passage,
- prononcer la nullité de la clause pénale, à tout le moins, dire qu'aucune clause pénale ne saurait être due en l'absence de mise en demeure de s'exécuter,
- condamner l'ENTREPRISE ROCHE à indemniser les époux X... au titre de la remise en état du tabouret d'eau, à hauteur de 149, 50 euros et 1. 400 euros TTC,
- condamner la société Bureau Régional d'Etudes et d'Aménagement, BREA à relever et garantir l'ENTREPRISE ROCHE,
- condamner la société Bureau Régional d'Etudes et d'Aménagement à relever et garantir la CLI de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre en principal, frais, clause pénale et article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Bureau Régional d'Etudes et d'Aménagement à relever et garantir la CLI de sa condamnations aux entiers dépens,
- condamner la société Bureau Régional d'Etudes et d'Aménagement ou qui mieux le devra à payer à la société COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIÈRE la somme de 3. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Il est soutenu en substance que la commune intention des parties était de réaliser des travaux de viabilisation ayant pour objet de disposer sur le chemin d'accès d'un terrain propre et accessible, or l'une des solutions que l'expert préconise consiste à placer contre le talus des blocs en béton empilables, représentant un coût de 8. 000 euros. Cette seule somme devrait être de nature à remplir les maîtres de l'ouvrage de leurs droits en la matière.
Sur la clause pénale, il est soutenu que son montant n'est pas déterminé et qu'en tout état de cause les époux X... n'ont procédé à aucune mise en demeure, dans ces conditions aucune clause pénale ne saurait être due par cette dernière.
Sur l'appel en garantie du maître d'oeuvre BREA, il est affirmé que sur le fondement de l'article 1792 du code civil, il est de jurisprudence constante que le maître d' uvre est tenu d'assister et de conseiller le maitre de l'ouvrage lors de la réception au titre de son devoir de conseil. Il appartenait au BREA d'attirer l'attention de son maître d'ouvrage sur le fait que ses obligations résultant de l'acte de vente ne seraient pas respectées. En ne le faisant pas la société BREA, bureau d'étude chargé d'une mission complète de maîtrise d' uvre, aurait manifestement manqué à son devoir de conseil.
Dans ces conditions, la cour devrait réformer le jugement querellé et condamner le bureau d'étude BREA à relever et garantir la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIÈRE des condamnations relatives aux travaux de goudronnage et à la clause pénale y afférent.
Sur la récupération des eaux pluviales il est demandé à la Cour de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIÈRE à payer aux époux X... la somme de 2. 000 euros au titre des travaux de récupération des eaux pluviales, et en ce qu'il a condamné la société Bureau d'Etudes Régionales et d'Aménagement à relever et garantir la CLI au titre de cette condamnation.
S'agissant du tabouret d'eau en béton, l'entreprise ROCHE devrait être déclarée seule responsable d'un défaut d'exécution et être condamnée à payer aux époux X... les sommes de 149, 50 euros et 1. 400 euros au titre de la reprise du tabouret.
A l'opposé, les époux X... entendent voir :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lyon le 17 novembre 2009,
- condamner la CLI à payer à monsieur et madame X... la somme de 28. 000 euros correspondant au montant des travaux de reprise pour le désordre no1 selon rapport d'expertise (absence de goudronnage de l'assiette de la servitude réciproque de passage et du terrain d'assiette de la servitude d'accès au terrain vendu),
- condamner la CLI à payer à monsieur et madame X... les indemnités de retard dues en application de la clause pénale insérée dans l'acte de vente en date du 28 décembre 2001, soit la somme de 100 euros par jour de retard à compter du 28 juin 2003 (date limite de goudronnage contractuellement prévue), et ce jusqu'au dépôt du rapport d'expertise, soit le 22 novembre 2005,
- condamner la CLI à payer à monsieur et madame X... la somme de 2. 000 euros, outre intérêts de droit à compter du 22 novembre 2005 (date du dépôt du rapport d'expertise), correspondant au montant des travaux de réparation estimés par l'expert judiciaire pour le désordre no2 (absence de récupération des eaux pluviales),
- condamner la CLI à payer à monsieur et madame X... les sommes de 149, 50 euros et 1. 400 euros TTC, outre intérêts de droit à compter du dépôt du rapport d'expertise, correspondant au montant des travaux de reprise pour le désordre no3 (absence de conformité du tabouret d'eau en béton),
- condamner la SARL CLI à payer à monsieur et madame X... la somme de 3. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la CLI à payer aux époux X... les entiers dépens.
Ils soutiennent en substance que la réception sans réserve intervenue entre la CLI et les locateurs d'ouvrage est sans conséquence sur ses obligations à l'égard des époux X... et qui découlent de l'acte de vente en date du 28 décembre 2001.
La seule solution possible de reprise des désordres est celle que l'expert a définie et chiffrée consistant à décaisser le talus et installer par phases successives des murets préfabriqués de soutènement et de goudronner l'emprise de l'ex-talus pour un coût de 28. 000 euros.
Il est affirmé que contrairement à ce que soutient la CLI, aucun élément ne permettrait de déduire de la commune intention des parties que les époux X... auraient uniquement souhaité disposer d'une surface propre, stable et à entretien réduit et non d'un goudronnage total tel qu'il est stipulé dans l'acte du 28 décembre 2001. Il aurait toujours été dans l'intention des époux X... de faire goudronner intégralement le terrain que leur a vendu la CLI, conformément aux engagements qu'elle a pris dans l'acte du 28 décembre 2001.
Dès lors que la CLI ne pouvait ignorer la portée de la clause pénale insérée dans l'acte de vente du 28 décembre 2001, le jugement ne pourrait qu'être confirmé sur ce point.
Pour ce qui le concerne le Bureau Régional d'Etudes et d'Aménagement-BREA SARL demande à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Lyon du 17 novembre 2009 en ce qu'il a écarté toute responsabilité de la société BREA au titre du désordre nol,
- constater que la société CLI est un professionnel de l'immobilier et que c'est en toute connaissance de cause que cette société a réceptionné les ouvrages mis en  uvre par l'ENTREPRISE ROCHE le 16 septembre 2003, sans réserve,
- constater que pour le désordre no2, la société BREA a attiré l'attention du maître d'ouvrage dès avant la réception et qu'il ne s'agit que d'une prétendue non-conformité ainsi que pour le désordre no 3, l'action n'étant fondée que sur l'article 1147 du code civil,
- constater que la réception sans réserve emporte quitus donné aux constructeurs par la société CLI pour l'ensemble de leurs obligations contractuelles s'agissant des vices apparents et des non-conformités apparentes,
- par suite, réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné cette partie à relever et garantir la société CLI des condamnations prononcées à son encontre au titre des désordres 2 et 3,
- dire n'y avoir lieu à appel en garantie de la société BREA et rejeter comme non fondée la demande de garantie,
- constater le caractère abusif de la procédure dirigée contre elle et condamner la société CLI, ou qui mieux le devra, à lui payer une somme de 1. 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- à titre subsidiaire, si la cour devait prononcer une quelconque condamnation à l'encontre de la société BREA, celle-ci devrait être déclarée recevable et bien fondée à solliciter d'être relevée et garantie par l'ENTREPRISE ROCHE dont les fautes dans l'exécution de sa mission auraient été largement caractérisées par l'expert judiciaire dans son rapport,
- condamner la société CLI, ou qui mieux le devra, à payer à la société BREA la somme de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour ce qui la concerne la société ENTREPRISE ROCHE demande à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Lyon en ce qu'il a rejeté l'appel en garantie de la société CLI à l'encontre de la société ROCHE,
- subsidiairement, débouter de sa demande subsidiaire la société BREA qui demande à être relevée et garantie et indemnisée par l'entreprise ROCHE, laquelle n'aurait commis aucune faute d'exécution,
- condamner la société CLI ou qui mieux le devra, à payer à la société ROCHE la somme de 2. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.
Cette partie soutient en substance que concernant le désordre no2, en l'absence de réserves, la responsabilité de la société ROCHE ne peut être retenue. A titre subsidiaire et sur le fond, le désordre no 2 est situé sur la bande d'enrobé dont la remise en état est demandée. Dans ces conditions les travaux nécessaires, afin de remédier au désordre no 1, devraient par voie de conséquence résoudre également automatiquement ce deuxième désordre.
Sur le désordre no3 le regard concerné n'était pas destiné à être implanté sur l'emprise de la voie, dès lors le dépassement de la partie supérieure de la chaussée ne devait, en aucun cas, constituer un désordre. Il s'agirait donc bien d'un désordre de conception qui relèverait en tant que tel de la seule responsabilité de la société BREA.
SUR QUOI LA COUR
Par application des dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce aux termes du contrat de vente régularisé la CLI et les époux X... le 28 décembre 2001, il est expressément stipulé en pages 21 et 22 des conditions particulières : monsieur E... ès qualités oblige la " COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIÈRE " à faire goudronner, à ses frais l'assiette de la servitude réciproque de passage (ainsi que le terrain d'assiette de la servitude d'accès au terrain vendu) dans un délai de 18 mois à compter de la présente.
Or, il résulte du rapport de l'expert judiciaire que le goudronnage n'a pas été total puisque effectivement, il subsiste une bande d'environ 80 cm constituée d'un talus herbeux non goudronné, partiellement éboué, côté Est au raccord avec la clôture CASINO. Il ressort que le talus herbeux fait partie de la servitude et aurait dû à ce titre être goudronné, ce qui n'a pas été le cas.
Il n'est pas contesté que le goudronnage de l'intégralité de la servitude implique un renforcement du bas coté en forme de caniveau par la construction d'un muret le tout étant effectivement compté pour une somme de 28. 000 euros.
La clause visée ci-dessus est claire pour envisager le goudronnage de l'assiette de la servitude ce qui ne peut impliquer que soit laissée sans traitement une bande herbeuse de 80 cm de large ce qui est le cas actuellement.
La dite clause exprimée aussi nettement ne peut donner lieu à aucune interprétation, le mot " assiette " ainsi employé ne souffrant aucune ambiguïté quant à son contenu, la définition du dictionnaire en matière de travaux publics étant celle d'une " occupation de la chaussée et de ses accessoires ".
Une telle formulation délibérément employée par les parties ne permet pas d'y inclure, comme voudrait le voir dire et juger la CLI, une partie non ouvragée laissée en forme de talus herbeux au seul motif inavouable qu'elle aurait impliqué pour supporter une bande de roulement supplémentaire, des travaux supplémentaires de renforcement d'un bas côté et donc une dépense importante pour le débiteur de l'obligation contractuelle.
La certitude de la position adoptée par la cour à la suite du premier juge est encore renforcée par le fait que la CLI est un promoteur reconnu et comme telle une professionnelle du droit immobilier sachant ce que les mots veulent dire et le coût des choses.
Le jugement déféré doit être confirmé de ce chef.
Il en est de même par adoption de motifs sur les points mineurs concernant l'absence de récupération des eaux pluviales et le tabouret en béton comptés respectivement pour 2. 000 euros, 149, 50 euros et 1. 400 euros qui doivent bien être mis à la charge de la CLI.
Plus aucune demande n'est formulée en cause d'appel par les acquéreurs au titre d'un préjudice de jouissance au demeurant inexistant.
La clause pénale qui n'a nul besoin d'une mise en demeure préalable pour être utilement revendiquée quant à son application devant les juridictions apparaît parfaitement régulière en la forme et susceptible d'être appliquée.
Certes elle fait l'objet d'une erreur de rédaction du fait qu'elle est fixée, par jour de retard, à " cent euros " donc en lettres et " 50 euros " en chiffres immédiatement après.
Le principe même de cette clause ayant été incontestablement arrêté entre les parties il convient simplement de faire bénéficier le débiteur de l'ambiguïté de cette rédaction en ne retenant que la somme la plus faible de cinquante euros comme constituant l'unité de compte.
Mais par application de l'article 1231 du code civil et tenant compte à la fois de l'absence de toute gêne réelle causée par ce manquement et du fait que pour l'essentiel ce goudronnage a été réalisé dans les délais, il convient pour la période considérée allant du 29 juin 2003 au 22 novembre 2005 de la ramener à 8. 000 euros.
Enfin, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge des époux X... les frais qu'ils ont dû engager dans le cadre de la présente procédure. La CLI sera donc condamnée à leur payer la somme de 3. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Reste l'appel en garantie diligenté par la CLI à l'encontre du maître d'oeuvre BREA sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil et au titre du devoir de conseil et d'assistance à la réception.
Sur ce point également le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause en notant bien que la CLI avait été parfaitement informée par le BREA de la difficulté touchant à l'assiette de ce goudronnage par télécopie du 26 octobre 2001 émanant de la société BREA qui précisait bien que : " pour éviter de toucher au maximum le talus de CASINO, je prévois une chaussée de 4, 50 mètres, un accotement de 0, 50 mètres côté CASINO (officiellement vous respectez l'emprise de 5 mètres de voie) ".
Clairement la société BREA indiquait par cette correspondance qu'elle avait parfaitement compris l'enjeu d'un tel déplacement.
En réalité elle proposait à son client une solution astucieuse lui évitant d'avoir à engager des frais de renforcement du talus tout en sauvegardant les apparences d'une assiette recouvrant la totalité de cette servitude de passage.
Les données de la difficulté étant parfaitement exposées, il ne restait plus à la CLI, qu'à opter pour cette solution ou non, nul conseil supplémentaire n'ayant à lui être fourni par le bureau d'études s'agissant encore une fois d'un professionnel de l'immobilier sachant mesurer les conséquences juridiques et contractuelles de ses actes en la matière.
L'accord donné par la CLI sur ce choix astucieux mais conscient s'est concrétisé lors de la réception intervenue sans réserve, spécialement quant à l'assiette d'implantation de cette voie.
Remplie de ses droits en matière de conseil par cette correspondance éclairante, la CLI apparaît mal fondée à vouloir rechercher la responsabilité du BREA en cette occurrence.
S'agissant du point no2 touchant à l'absence de récupération des eaux pluviales, la cour adopte la motivation du tribunal quant à la responsabilité pour malfaçon d'exécution de l'ENTREPRISE ROCHE et le fait que cette entreprise soit relevée et garantie dans un second temps par le BREA au titre de sa mission de surveillance des travaux et de son devoir de conseil vis à vis de la CLI.
De même pour ce qui concerne la condamnation retenue à l'encontre de BREA au titre du tabouret béton et la condamnation finale du BREA au titre encore de son devoir de conseil vis à vis du donneur d'ordres CLI.
La société BREA doit relever et garantir la CLI des condamnation pronconcées à son encontre au titre de l'article 700 et des dépens uniquement à hauteur de 1/ 10ème.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré en ce qu'il condamne la SARL COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIÈRE dite CLI à payer aux époux X... tenus indivisément aux sommes de
-28. 000 euros, au titre des travaux complémentaires de goudronnage de la servitude de passage,
-2. 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2006, au titre des travaux de récupération des eaux pluviales,
-149, 50 euros ainsi que 1. 400 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 11 juillet 2006, au titre de la remise en état du tabouret en béton.
Le confirme également en ce qu'il ordonne la remise de la somme de 7. 625 euros séquestrée et dit que cette somme viendra en déduction des sommes dues par la société COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIÈRE " CLI " SARL au titre de la clause pénale.
Le confirme encore en ce qu'il condamne la société BUREAU RÉGIONAL D'ETUDES ET D'AMÉNAGEMENT dit BREA SARL à relever et garantir la société COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILlÈRE " CLI'SARL de sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-2. 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2006, au titre des travaux de récupération des eaux pluviales,
-149, 50 euros ainsi que 1. 400 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 11 juillet 2006, au titre de la remise en état du tabouret en béton.
Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau,
Ramène la condamnation au titre de la clause pénale à la somme de 8. 000 euros et condamne la CLI à payer cette somme aux époux X....
Condamne la CLI à payer aux époux X... la somme de 3. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance devant le tribunal puis devant la cour et autorise les avoués de ses adversaires à recouvrer ceux des dépens dont ils auront fait l'avance sans avoir reçu de provision.
Condamne la société BREA à relever et garantir la CLI des condamnation prononcées au titre de l'article 700 et aux dépens à hauteur de 1/ 10ème.