Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 10 DÉCEMBRE 2015
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 15351
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 05522

Monsieur Patrick, Frédéric, Pierre X...né le 24 Février 1964 à PARIS (75010) représenté par son curateur, l'UDAF de la Somme
delmeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Eric MARGNOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : J065
Madame Annick, Corinne, Geneviève X...épouse Y...née le 17 Mai 1965 à PARIS (75010) Représentée par son tuteur, l'UDAF de la Somme
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Eric MARGNOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : J065
Association L'UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DE LA SOMME ès-qualités de curateur de Monsieur Patrick, Frédéric, Pierre X...et de tuteur de Madame Annick, Corinne, Geneviève X...épouse Y...
ayant son siège au 10, rue Hautes des Tanneurs-80000 AMIENS
Représenté et assisté sur l'audience par Me Eric MARGNOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : J065

Monsieur Athmane Z...né le 24 Septembre 1985 à Pontoise (95)
demeurant ...
Représenté par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250
Assisté sur l'audience par Me Olivier GANEM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1404
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Novembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


M. Patrick X..., sous la curatelle de l'UDAF 80 et Mme Annick X...épouse Y..., sous la tutelle de l'UDAF 80, propriétaires d'un appartement et d'une cave dans un immeuble situé 11 rue Lacroix à Paris 17ème, (soumis au régime de la copropriété), ont vendu à M. Z..., suivant acte sous seing-privé du 20 octobre 2011 ces biens, libres de toute occupation, au prix de 110   000 euros. M. Z...versait à cette occasion, à titre de dépôt de garantie, la somme de 5   500 euros.
Cet acte sous seing-privé stipule une clause ayant pour objet la répartition entre le vendeur et l'acquéreur de la charge des paiement des créances de la copropriété. Un litige est survenu entre les parties relativement à l'exécution de cette clause à l'occasion d'une assemblée générale des copropriétaire ayant voté des travaux à réaliser dans la copropriété qui s'est tenue postérieurement à la conclusion de l'avant contrat.
N'ayant pas été présent ni représenté à l'assemblée générale du 21 novembre 2011, par courrier du 29 novembre 2011, M. Z...estimait que dans ces conditions le coût des travaux restait à la charge des vendeurs, et sous cette réserve demandait le bénéfice de la vente.
Le 22 février 2012, M. Z...mettait en vain en mesure les vendeurs de donner instruction au notaire pour dresser l'acte authentique.
C'est dans ces conditions que M. Z...a fait assigner les consorts X...devant le tribunal de grande instance de Paris.
Vu le jugement rendu le 20 mai 2014 par le Tribunal de Grande Instance de Paris qui a   :
-   Déclaré parfaite la vente telle que résultant du compromis de vente signé le 20 octobre 2011 entre   d'une part M. Z...et d'autre part M. X..., majeur sous curatelle assisté de l'UDAF 80 et Mme X..., épouse Y..., majeure sous tutelle représentée par l'UDAF 80   ; ladite vente portant l'appartement de 2 pièces au 1er étage (lot no 32) correspondant à 72/ 10 000ème des parties communes générales et 108/ 1 000ème des parties communes particulières du bâtiment B, la cave no 13 (lot no 28) correspondant à 20/ 10 000ème des parties communes générales et 3/ 1 000ème des parties communes particulières du bâtiment A dans un immeuble sis 11, rue Lacroix à Paris 17ème et ce, au prix de 110 000 euros   ;
- Ordonné aux consorts X...de régulariser ladite vente, avec le concours de l'UDAF 80, en l'étude notariale choisie par M. Z..., dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et dit qu'à défaut, le présent jugement vaudra acte authentique de vente du bien dans les termes du compromis de vente du 20 octobre 2011 et que ledit compromis et le jugement seront publiés au Service de publicité foncière aux frais des consorts X...avancés par M. Z...  ;
- Dit que le montant du dépôt de garantie de 5   500 euros versé par M. Z...entre les mains de la SCP MARTEL DESPORTES, notaire à Amiens, doit s'imputer sur le prix de vente devant revenir aux consorts X..., la SCP MARTEL DESPORTES devant donc remettre cette somme aux consorts X...  ;
- Dit que les travaux votés, d'une part le 21 novembre 2011 à l'assemblée générale des copropriétaires du 17, rue Lacroix à Paris 17ème, d'autre part lors des assemblées générales des copropriétaires ultérieures jusqu'à la date du 8 septembre 2013, devront demeurer à la charge des consorts X...  ;
- Débouté de la demande relative aux travaux éventuellement votés postérieurement à cette date   ;
- Dit n'y avoir lieu à réduire la clause pénale insérée au compromis   ;
- Condamné les consorts X...à payer à M. Z...la somme de 11   000 euros au titre de la clause pénale insérée dans le compris   ;
- Rejeté la demande de M. Z...tendant à le décharger en tout ou partie de la rémunération du notaire   ;
- Dit que si les consorts X...avaient participé à l'assemblée générale de copropriété du 21 novembre 2011 en votant selon les consignes données par M. Z..., le préjudice qu'ils allèguent ne serait pas né   ;
- Débouté en conséquence les consorts X...de leur demande de garantie contre le notaire   ;
- Débouté les consorts X...de leur demande tendant à ce que M. Z...supporte les charges courantes depuis le 20 octobre 2011, et rappelé que le transfert des charges courantes est, selon le contrat, reporté à l'entrée en jouissance par l'acquéreur   ;
- Débouté les consorts X...de la demande au titre du préjudice morale et de l'abus de droit   ;
- Condamné solidairement les consorts X...aux dépens et dit que les avocats qui en ont fait la demande pourront recouvrer contre ces parties ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile   ;
- Condamné solidairement les consorts X...à verser à M. Z...la somme de 3   000 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile   ;
- Ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Vu l'appel interjeté de cette décision par les consorts X..., et leur dernières conclusions en date du 17 février 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de   :
- Confirmer la décision des premiers juges en ce qu'ils ont déclaré parfaite la vente ;
- Confirmer la décision des premiers juges en ce qu'il ont ordonné la régularisation de la vente dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir et dire qu'à défaut, l'arrêt vaudra acte authentique de vente du bien dans les termes du compromis du 20 octobre 2011, lesdits compromis et arrêt étant publiés au Service de publicité foncière aux frais de M. Z...  ;
Infirmant la décision des premiers juges et statuant à nouveau   :
- Condamner M. Z...à verser le prix de vente de 110 000 euros entre les mains des consorts X...représentés par l'UDAF 80, ès qualité de curateur pour Madame et de tuteur pour Monsieur   ;
Vu les dispositions de l'article 506 du Code Civil   :
- Juger nulles la clause pénale mise à la charge des consorts X...en l'absence de l'accord exprès du Juge des tutelles   ;
Subsidiairement   :
Vu les dispositions de l'article 1125 du Code Civil   :
- Constatant l'absence totale de préjudice de M. A...à raison de l'impossibilité totale d'obtenir un vote différent lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2011   ;
- Dire que les travaux votés lors de l'assemblée générale de copropriétaires du 21 novembre 2011 et, d'autre part, lors des assemblées générales ultérieures devront demeurer à la charge de M. Z...  ;
- Débouter M. Z...de sa demande d'application de la clause pénale insérée au compromis   ;
- Dire et juger qu'en indemnisation du préjudice constitué par l'immobilisation de l'immeuble pendant la durée de la procédure, les charges courantes de l'immeuble à compter du 20 octobre 2011 seront à la charge de M. Z...  ;
Vu les dispositions de l'article 566 du Code de Procédure Civile   :
- Déclarer la demande des consorts X...représentés par l'UDAF 80, recevable   ;
- Condamner M. Z...à verser aux consorts X...assistés et représentés par l'UDAF de la Somme, la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral lié notamment à l'action particulièrement abusive de M. Z...à leur encontre   ;
- Condamner M. Z...en tous les dépens de première instance et d'appel et dire que ces derniers pourront être directement recouvrés par Maître MARGNOUX dans les termes de l'article 699 du Code de Procédure Civile   ;
- Condamner M. Z...à verser aux consorts X...et à l'UDAF de la Somme la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de M. Z...en date du 17 décembre 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de   :
- Débouter les consorts X...de l'ensemble de leurs demandes   ;
- Confirmer le jugement sur toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il met à la charge de M. Z...les travaux votés aux assemblées générales après la date du 8 septembre 2013   ;
Statuant à nouveau sur la charte des travaux   :
- Condamner les consorts X...à supporter la charge des travaux votés aux assemblées générales des copropriétaires du 11, rue Lacroix à Paris 17ème ultérieures au 8 septembre 2013, en l'absence de pouvoir régulier donné par les consorts X...à M. Z...pour voter aux assemblées générales   ;
- Condamner les consorts X...à payer à M. Z...5   000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les dépens qui seront recouvrés par Maitre Francine HAVET.


Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites   ;
Considérant que M. Patrick X..., sous la curatelle de l'UDAF 80 et Mme Annick X...épouse Y..., sous la tutelle de l'UDAF 80, propriétaires d'un appartement et d'une cave dans un immeuble situé 11 rue Lacroix à Paris 17ème, (soumis au régime de la copropriété), ont vendu à M. Z..., suivant acte sous seing-privé du 20 octobre 2011 ces biens, libres de toute occupation, au prix de 110   000 euros   ;
Considérant qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la régularisation de la vente dans les conditions du dispositif du jugement entrepris sauf à y ajouter moyennant le paiement par M Athmane Z...du paiement du prix de 110 000 euros   ;
Considérant que cet acte, qui fait la loi des parties, page 15, contient une clause intitulée «   répartition entre le vendeur et l'acquéreur de la charge des paiement des créances de la copropriété   » qui stipule notamment, au paragraphe B   : «   L'acquéreur supportera seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date. Pour ce qui concerne les travaux qui viendraient, le cas échéant, à être décidés à compter de ce jour jusqu'à la date de l'acte authentique de vente, ils ne seront supportés par l'acquéreur que si ce dernier a été mis en mesure d'assister à l'assemblée ayant décidé lesdits travaux
En conséquence, en cas de réunion d'une assemblée générale des copropriétaires postérieurement aux présentes et jusqu'au jour de la date de l'acte authentique de vente, le vendeur devra en informer l'acquéreur par écrit et lui communiquer l'ordre du jour de cette assemblée. L'acquéreur pourra alors donner des instructions écrites au vendeur qui devra dans ce cas assister à la réunion de l'assemblée des copropriétaires et émettre un vote conforme aux instructions de l'acquéreur. Le vendeur pourra toutefois s'il le préfère, donner pouvoir à l'acquéreur à l'effet de le représenter à cette assemblée.
En cas de non-respect de ses engagements par le vendeur, la charge des travaux votés à compter de ce jour jusqu'à la date de l'acte authentique de vente serait alors supportée non par l'acquéreur mais par le vendeur   ».
Considérant que les appelants demandent à la cour de prononcer la nullité de cette clause au visa des dispositions de l'article 506 du Code Civil ;
Mais considérant que cette clause, (qui avait pour objet la répartition entre le vendeur et l'acquéreur de la charge de paiement des créances de la copropriété et les modalités d'organisation de cette répartition) ne saurait s'analyser comme une clause de transaction, ou de compromis ou compromissoire au sens des dispositions susvisées   ; que par conséquent les appelants sont mal fondés à en demander la nullité pour défaut «   d'accord exprès du juge des tutelles   »   ; qu'ils seront donc déboutés de ce chef de demande   ;
Considérant qu'il ressort des dispositions des articles 1226 et suivants du Code Civil que la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et à l'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée constitue une clause pénale ; qu'une telle clause est créatrice pour le débiteur de l'obligation de payer au créancier une somme d'argent déterminée à titre de dommages et intérêts, en compensation du préjudice subi par le créancier du fait de l'inexécution de l'obligation   ; que les juges peuvent qualifier de clause pénale une stipulation non expressément nommée comme telle par les parties   ;
Considérant qu'en l'espèce, dans la clause susvisée, la charge des travaux votés pesant sur les vendeurs a été stipulée à la fois comme un moyen de les contraindre à l'exécution et comme l'évaluation conventionnelle et forfaitaire du préjudice subi du fait pour l'acquéreur de ne pas avoir pu assister à l'assemblée générale des copropriétaires et d'avoir été privé de la possibilité de faire valoir sa position   ; qu'elle constitue ainsi une clause pénale susceptible de modération en cas d'excès     ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont retenu qu'en application du «   compromis   » la charge financière des travaux votés lors de l'assemblée générale du 21 novembre 2011 sera supportée par les vendeurs   en exécution de cette clause ; que cependant le montant de cette condamnation apparaît manifestement excessif dès lors notamment qu'il n'est pas établi que l'acquéreur aurait pu empêcher le vote de ces travaux s'il avait été effectivement présent à cette assemblée générale ni du caractère injustifié de ces travaux au regard de l'état de l'immeuble   ; qu'il convient donc de le réduire et de dire que les vendeurs ne seront tenus à supporter qu'un tiers de la charge des travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2011   (compte tenu de leur quotte part au regard des millièmes de copropriété de leur lot) ;
Considérant que le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit que les travaux votés lors des assemblée générales des copropriétaires ultérieures jusqu'au 8 septembre 2013 seront à la charge des consorts X...dès lors qu'il n'est pas établi que de telles assemblées générales se seraient effectivement tenues, étant observé que les premiers juges se limitent à évoquer «   des travaux éventuellement votés   » ; qu'il convient par conséquent de rejeter les demandes relatives aux travaux qui auraient été votés lors de prétendues assemblées générales ultérieures, s'agissant de faits purement hypothétiques   ;
Considérant que l'avant contrat stipule par ailleurs une clause pénale page 7 rédigée comme suit   «   Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 11 000 euros à titre de clause pénale ¿   »
Considérant que M Athmane Z...justifiant avoir, par l'intermédiaire de son notaire adressé aux appelants une lettre recommandée avec accusé de réception du 23 févier 2012 mettant en demeure ces derniers de régulariser l'acte authentique dans la huitaine, alors que les conditions relatives à l'exécution de la vente étaient remplies, c'est par une exacte appréciation des éléments de la cause que les premiers juges ont fait application de la clause pénale, les vendeurs n'ayant pas déféré à cette mise en demeure   ; que cependant, au regard des circonstances de l'affaire rappelées ci-dessus, le montant de cette clause pénale apparaît manifestement excessif et qu'il convient de la réduire à la somme de 8 000 euros   ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu de dire qu'en indemnisation du préjudice constitué par l'immobilisation de l'immeuble pendant la durée de la procédure, les charges courantes de l'immeuble à compter du 20 octobre 2011 seront à la charge de M. Z...  dès lors qu'aucune faute de ce dernier n'est caractérisé   ;
Considérant que les appelants ne justifiant pas du caractère abusif de la procédure engagée par l'intimés, ils seront déboutés leurs demandes en dommages et intérêts formées de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement   :
- sauf à y ajouter que la régularisation de la vente se fera moyennant le paiement par M Athmane Z...du prix de vente de 110 000 euros,
- sauf à réduire le montant de la condamnation au titre de la clause pénale à la somme de 8 000 euros
-et sauf à l'infirmer en ce qu'il a dit que «   les travaux votés, d'une part le 21 novembre 2011 à l'assemblée générale des copropriétaires du 17, rue Lacroix à Paris 17ème, d'autre part lors des assemblées générales des copropriétaires ultérieures jusqu'à la date du 8 septembre 2013, devront demeurer à la charge des consorts X...  »   ;
Statuant de nouveau sur ce dernier point,
Dit que les consorts X...seront tenus à supporter la charge d'un tiers des travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2011.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Fait masse des dépens de l'appel et dit qu'ils seront supportés pour moitié par les appelants et pour l'autre moitié par l'intimé avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,