R. G : 09/ 06109
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 10 Mai 2011
Décision du
Tribunal d'Instance de LYON

du 27 août 2009

RG : 1108002835




APPELANT :
Monsieur Philippe X...
né le 13 mars 1960 à CLAMECY (58500)

38460 MORAS
représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assisté de Me Ghislaine BETTON, avocat au barreau de LYON

Monsieur Jean-Michel B...

01300 IZIEU
Mme Nathalie Y... épouse B...

01300 IZIEU

Date de clôture de l'instruction : 04 Octobre 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Mars 2011
Date de mise à disposition : 10 Mai 2011
Audience présidée par Catherine ZAGALA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Catherine ZAGALA, conseiller
Arrêt réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte du 4 mai 2006, monsieur Philippe X... a donné à bail à monsieur Jean-Michel B... et madame Nathalie Y... épouse B... une maison d'habitation avec parc et piscine situé à LENTILLY, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2. 000, 00 .
Monsieur Jean-Michel B... et madame Nathalie Y... épouse B... ont donné congé à leur bailleur le 15 mai 2008.
Par acte du 27 novembre 2008, monsieur X... a saisi le tribunal d'instance de Lyon d'une demande tendant, au dernier état de leurs conclusions, à obtenir condamnation solidaire de monsieur Jean-Michel B... et madame Nathalie Y... épouse B... au paiement des sommes de :
-5. 165, 50  au titre des loyers impayés du 1er juin au 18 août 2008,
-51. 454, 73  au titre des réparations locatives de la piscine, du parc et de la maison,
-23. 000, 00  à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
-2. 000, 00  au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu la décision rendue le 27 août 2009 par le tribunal d'instance de Lyon ayant :
- condamné solidairement monsieur et madame B... au paiement des sommes suivantes :
. 6. 798, 30  au titre des loyers impayés et frais de remise en état mis à la charge des locataires, déduction faite du dépôt de garantie,
. 800, 00  au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Vu l'appel formé le 30 septembre 2009 par monsieur Philippe X...,
Vu les conclusions de monsieur X... signifiées le 1er février 2010,
Vu la dénonciation de déclaration d'appel et de conclusions avec assignation devant la cour d'appel délivrée par monsieur X... le 31 mai 2010 à monsieur et madame B...,
Vu l'ordonnance de clôture du 4 octobre 2010.
Monsieur Philippe X... demande à la cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement monsieur et madame B... à régler la somme de 5. 516, 50  au titre des loyers impayés, et débouté monsieur et madame B... de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts,
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a :
. considéré que la charge de l'entretien de la maison de la piscine et du parc incombait au bailleur et non aux preneurs du 18 juin 2008 au 15 août 2008,
. écarté des débats le procès-verbal de sortie des lieux du 9 septembre 2008,
- d'infirmer le jugement en ce qui concerne le quantum des frais de remise en état de la piscine du parc et de la maison mis à la charge de monsieur et madame B...,
- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de'indemnisation du préjudice subi,
- de condamner en conséquence solidairement monsieur et madame B... à lui payer les sommes suivantes :
. 14. 822, 98  au titre des frais de réparation de la piscine,
. 1. 648, 46  au titre des frais de remise en état du parc,
. 31. 452, 35  au titre des frais d'entretien et de réparation de la maison,
soit un total de 47. 923, 79 ,
- de condamner solidairement monsieur et madame B... à lui payer la somme de 21. 000, 00  en réparation des préjudices subis,
Monsieur Jean-Michel B... et madame Nathalie Y... épouse B... n  ont pas constitué avoué.
Ils faisaient état, par lettre du 7 mai 2010 adressée à la cour, de difficultés financières ne leur permettant pas d'effectuer cette démarche.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur du 24 juillet 1994 au 14 juillet 2010 dispose :
" Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;
e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux ;
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local (...) " ;
Il résulte par ailleurs des articles 12 et 15 de cette même loi que le locataire qui peut résilier le contrat de location à tout moment en respectant un délai de préavis de trois mois, est redevable, dans cette hypothèse du loyer et des charges jusqu'au terme du préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur et qu'il ne peut être déchargé de son obligation d'entretien des lieux loués qu'avec l'accord express du propriétaire sur une restitution anticipée.
En l'espèce, en application du bail conclu avec monsieur X... reprenant les dispositions susvisées, monsieur Jean-Michel B... et madame Nathalie Y... épouse B... ont résilié le contrat par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mai 2008 ; il n'est pas contesté qu'ils sont redevables des loyers et charges dus jusqu'au 15 août 2008.
Monsieur et madame B... souhaitant quitter les lieux le 18 juin 2008 ont organisé par l'intermédiaire de maître Marc C... un état des lieux contradictoire le 18 juin 2008 ayant donné lieu à l'établissement par maître D..., huissier de justice, du procès-verbal de constat produit à la cour.
S'il n'est pas contesté que conformément aux déclarations de monsieur B... rapportées par maître D..., les clés ont été remises à maître Marc C..., huissier de justice mandaté par les locataires, monsieur X... a, dès le 28 mai 2008 informé monsieur et madame B... qu'ils devaient poursuivre l'entretien des lieux jusqu'au 15 août 2008 et cette exigence a été rappelée par le mandataire du bailleur au cours du constat du 18 juin 2008.
Alors que le bailleur a exprimé expressement son refus de décharger les locataires de leur obligation d'entretien, la décision unilatérale de ces derniers ne peut avoir pour effet de les exonérer de leur responsabilité contractuelle.
Ainsi s'il n'est pas contestable que le propriétaire a été avisé de la décision unilatérale des locataires de quitter les lieux le 18 juin 2008, il convient d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a retenu qu'au delà de cette date, monsieur et madame B... ne pouvaient être tenus de l'entretien des biens loués.
Il appartient cependant au bailleur d'établir que l'éventuelle dégradations des lieux loués est imputable au locataire.
Il convient donc dans un premier temps de comparer l'état des lieux à l'entrée et au 18 juin 2008 date du départ des locataires, puis d'examiner si les réclamations faites par le propriétaire ayant constaté l'état des lieux à l'issue du préavis sont imputables au locataire.
Sur le premier point, il résulte de la comparaison entre l'état des lieux du 21 avril 2006 modifié contradictoirement par les parties et celui du 18 juin 2008 que les demandes faites par le bailleur au titre des alarmes concernant la piscine et la maison, les frais de réparation de la chaudière et de l'électricité extérieure doivent être écartées, aucune dégradation imputable aux locataires n'étant établie.
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que seules les dégradations constatées sur l'appareillage électro ménager et le plan de travail et le seul usage anormal des lieux concernant la peinture marron du séjour mal posée, devaient être imputés aux locataires.
Il convient cependant de l'infirmer en ce qu'il a appliqué un coefficient de vétusté de 80 % compte tenu des deux ans d'occupation des lieux par le locataire et de fixer la somme due par ces derniers à 2. 300, 00  pour l'électroménager et le plan de travail et à 4. 000, 00 
au titre de la remise en état des murs plafonds et moquettes soit au total la somme de 6. 300, 00 . Il reste donc du à la charge des locataires déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 2. 300, 00 .
Les frais de nettoyage de la maison, de ramonage de la cheminée et le coût du double des clés manquantes doivent rester entièrement à la charge des locataires à hauteur de 800, 00 . Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
Pour le surplus et notamment l'état du parc et de la piscine dont l'entretien incombait aux locataires jusqu'à l'issue du préavis soit le 15 août 2008, il convient de relever qu'aucun état des lieux contradictoire n'a été fait à cette date, et que l'état des lieux effectué le 9 septembre 2008, soit près de 4 semaines après l'échéance du délai de préavis, n'est pas produit à la cour.
En ce qui concerne la piscine, il convient de relever que les locataires ont fait intervenir la société Aquilus le 7 mai 2008 et que l'état des lieux effectué le 18 juin 2008 permet de conclure qu'à cette date ils avaient respecté leur obligation d'entretien.
Le compte rendu établi par la société EXP'EAU le 12 septembre 2008 permet de retenir que les dégradations constatées à cette date étaient dues à un défaut d'entretien ; elles ne peuvent cependant être imputées aux locataires au delà de la période du 15 août 2008.
Si l'absence d'entretien par les locataires a incontestablement contribué à la dégradation de la piscine en période estivale, l'absence d'intervention avant le 12 septembre conduit à limiter la somme mise à leur charge à 4. 500, 00 .
En ce qui concerne l'état du parc, compte tenu tant du constat du 18 juin 2008 que de l'aggravation de la situation liée à l'absence d'entretien jusqu'au 15 août 2008, il y a lieu d'accorder à monsieur X... la somme de 1. 000, 00 .
Monsieur X..., expressément autorisé par les locataires à reprendre possession des lieux loués dès le 18 juin 2008, était donc en mesure d'effecteur les travaux de remise en état dès cette date ; il ne justifie pas d'un préjudice supplémentaire, quant à la privation de perception de loyers, imputable aux locataires. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté monsieur X... de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement entrepris et, y ajoutant, de condamner monsieur et madame B... au paiement de la somme de 1. 500, 00 .
PAR CES MOTIFS

Déclare monsieur Philippe X... recevable en son appel,
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :
. condamné monsieur et madame B... au paiement des sommes de :
-5. 516, 50  au titre des loyers impayés
-800, 00  au titre des frais de nettoyage de la maison, de ramonage de la cheminée et du coût du double des clés manquants,
-800, 00  au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. débouté monsieur Philippe X... de sa demande de dommages et intérêts complémentaires,
Statuant sur les chefs infirmés,
Dit que monsieur Jean-Michel B... et madame Nathalie Y... épouse B... étaient tenus de leur obligation d'entretien des lieux loués jusqu'au 15 août 2008,
Condamne solidairement monsieur Jean-Michel B... et madame Nathalie Y... épouse B... au paiement des sommes suivantes :
-2. 300, 00  au titre de la remise en état intérieure, déduction faite du dépôt de garantie,
-4. 500, 00  au titre de la remise en état de la piscine,
-1. 000, 00  au titre de la remise en état du parc,
Y ajoutant,
Condamne solidairement monsieur Jean-Michel B... et madame Nathalie Y... épouse B... au paiement de la somme de 1. 500, 00  au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne solidairement monsieur Jean-Michel B... et madame Nathalie Y... épouse B... aux dépens distraits au profit de l'avoué de leur adversaire conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière Le président