COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 22 MARS 2011
(no 115, 3 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/ 28946
Décision déférée à la Cour :
jugement du 5 novembre 2009- Tribunal d'Instance de PARIS 18ème arrondissement-RG no 1109000590

SCP J. M C... J. F X... ET A. Y...

75018 PARIS
représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Me Valérie de HAUTECLOQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D 848

Monsieur Serge Lionel Z...

75008 PARIS
représenté par la SCP BOLLING DURAND LALLEMENT, avoués à la Cour
assisté de Maître A. SAINDELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : G 328
Madame Judith B... épouse Z...

75008 PARIS
représentée par la SCP BOLLING DURAND LALLEMENT, avoués à la Cour
assistée de Maître A. SAINDELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : G 328
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 8 février 2011, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
Mme Brigitte HORBETTE, Conseiller
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN

- contradictoire
-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Considérant qu'à la suite d'une promesse reçue par M. Jean-Michel 
C...
, notaire, membre de la S. C. P. C..., X... & Y..., M. Lionel Z... et Mme Judith B..., son épouse, ont vendu à M. Bertrand E... et à Mme Marie-Astrid D..., son épouse, divers biens et droits immobiliers sis ..., 8ème arrondissement, et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Que, reprochant à la S. C. P. C..., X... & Y... d'avoir omis de les informer que des travaux étaient à la charge des acquéreurs, M. et Mme Z... l'ont fait assigner devant le Tribunal d'instance de Paris, 18ème arrondissement, qui, par jugement du 5 novembre 2009, l'a condamnée à leur payer la somme de 6. 089, 08 euros et la somme de 500 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens ;
Considérant qu'appelante de ce jugement, la S. C. P. C..., X... & Y..., qui en poursuit l'infirmation, demande que M. et Mme Z... soient déboutés de leurs réclamations ;
Qu'à l'appui de ses prétentions, la S. C. P. C..., X... & Y... fait valoir que la clause est claire et qu'en l'occurrence, M. et Mme Z... n'ont pas assisté à la réunion de l'assemblée générale et qu'il s n'ont pas donné pouvoir aux bénéficiaires de la promesse de les représenter ; qu'elle en déduit que M. et Mme Z... n'ont pas respecté leurs engagements et que M. et Mme 
E...
n'ont pas été en mesure de faire valoir leurs droits ;
Que l'appelante ajoute que la somme réclamée correspondant à des travaux, M. et Mme Z... doivent en demander le remboursement, s'ils s'y croient fondés, aux acquéreurs de sorte que le préjudice allégué est inexistant, tout comme le lien de causalité qui existerait entre la prétendue faute et le dommage allégué ;
Considérant que M. et Mme Z... concluent à la confirmation du jugement au motif que l'appel ne repose sur aucun moyen sérieux ;

Considérant que l'acte reçu le 26 novembre 2008 par M. 
C... 
comportait une clause ainsi conçue :
« Le promettant supportera le coût des travaux de copropriété décidés jusqu'à la date de ce jour, que ces travaux soient exécutés ou non..., tels qu'ils ont été votés lors des dernières assemblées générales.
« Pour ce qui concerne les travaux (de copropriété) qui viendraient, le cas échéant, à être décidés à compter de ce jour jusqu'au jour de la date de l'acte authentique de vente, ils ne seront supportés par le bénéficiaire que si ce dernier a été mis en mesure d'assister à l'assemblée générale ayant décidé lesdits travaux.
« En conséquence, en cas de réunion de l'assemblée générale des copropriétaires postérieurement aux présentes et jusqu'au jour de l'acte authentique de vente, le promettant devra en informer le bénéficiaire par écrit et lui communiquer l'ordre du jour de l'assemblée. Le bénéficiaire pourra alors donner des instructions écrites au promettant qui devra, dans ce cas, assister à la réunion de l'assemblée des copropriétaires et émettre un vote conforme aux instructions du bénéficiaire. Le promettant pourra, toutefois, s'il le préfère, donner pouvoir au bénéficiaire à l'effet de le représenter à cette assemblée.
« En cas de non-respect de ses engagements par le promettant, la charge des travaux votés à compter de ce jour jusqu'à la date de l'acte authentique de vente serait alors supportée non par le bénéficiaire mais par le promettant » ;
Considérant que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 2 janvier 2009, M. et Mme Z... ont fait parvenir à M. et Mme 
E...
la convocation et l'ordre du jour de la réunion de l'assemblée générale du 14 janvier 2009 au cours de laquelle ont été décidés des travaux ; que, toutefois, ils n'ont pas adressé aux bénéficiaires de la promesse un pouvoir signé de leur main, ni assisté à cette réunion alors que M. et Mme 
E...
, présents mais n'ayant pas donné d'instructions aux vendeurs, n'ont pas pu voter ;
Que, le 23 février 2009, M. X..., notaire, a dressé l'acte authentique de vente ; que cet acte prévoit que, compte tenu des circonstances, « toutes les décisions prises lors de ladite assemblée générale sont inopposables à l'acquéreur » ; que, par une autre clause, les vendeurs ont donné leur accord au notaire pour régler au syndic la somme de 5. 316, 50 euros correspondant à leur quote-part du prix des travaux ;
Considérant que, loin d'être obscure, la clause insérée dans la promesse stipulait clairement, en son 2ème alinéa, que les travaux qui viendraient, le cas échéant, à être décidés entre le 26 novembre 2008 et le jour de l'acte authentique de vente ne seraient supportés par le bénéficiaire que s'il était mis en mesure d'assister à l'assemblée générale ayant décidé lesdits travaux ; qu'en se limitant à faire parvenir à M. et Mme 
E...
la convocation et l'ordre du jour de la réunion de l'assemblée générale du 14 janvier 2009 et en s'abstenant d'assister à cette réunion, M. et Mme Z... n'ont pas mis M. et Mme 
E...
en mesure d'être efficacement présents à la réunion ; qu'en agissant comme ils l'ont fait, ils n'ont pas respecté leurs engagements ;
Que, surtout, aucune faute n'est reprochable au notaire qui, en réalité, démontre avoir satisfait à son obligation de conseil en rédigeant une clause claire et précise d'où il ressort que, pour qu'un vote fût valablement émis, M. et Mme Z... devaient être présents à la réunion de l'assemblée générale ou représentés par M. et Mme E..., munis d'un pouvoir ;
Qu'en outre, il n'est pas contesté que le notaire n'a pas été informé de la tenue de l'assemblée générale du 14 janvier 2009 de sorte qu'il lui était impossible d'attirer l'attention des parties sur la nécessité des promettants d'être présents ou représentés ;
Considérant que les bénéficiaires de la promesse de vente s'étant trouvés dans l'impossibilité de se prononcer sur l'opportunité des travaux, le notaire a valablement tiré les conséquences de cette situation et inséré, dans l'acte authentique, la clause selon laquelle les vendeurs ont, librement et sans contrainte, consenti à payer au syndic la somme de 5. 316, 50 euros correspondant à leur quote-part du prix des travaux ; qu'il n'est aucunement démontré que cette clause aurait été consentie par erreur ;
Considérant qu'il suit de tout ce qui précède que le notaire n'a pas commis les manquements qui lui sont reprochés et que, par voie de conséquence, il convient d'infirmer le jugement frappé d'appel et de débouter M. et Mme Z... de toutes leurs demandes ;
Et considérant que chacune des parties sollicite une indemnité en invoquant les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; que, succombant en leurs prétentions et supportant les dépens, M. et Mme Z... seront déboutés de leur réclamation ; qu'en revanche, ils seront condamnés à payer à la S. C. P. C..., X... & Y... les frais qui, non compris dans les dépens d'appel seront arrêtés, en équité, à la somme de 2. 500 euros ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 5 novembre 2009 par le Tribunal d'instance de Paris, 18ème arrondissement ;
Faisant droit à nouveau :
Déboute M. Serge Z... et Mme Judith B..., son épouse, de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre la S. C. P. C..., X... & Y... ;
Déboute M. et Mme Z... de leur demande d'indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et les condamne, par application de ce texte, à payer à la S. C. P. C..., X... & Y... la somme de 2. 500 euros ;
Condamne M. et Mme Z... aux dépens de première instance et d'appel et dit que les dépens d'appel seront recouvrés par la S. C. P. Arnaudy & Baechlin, avoué de la S. C. P. C..., X... & Y..., conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.