REPUBLIQUE FRANCAISE
Copies certifiées conformes et exécutoires notifiées aux parties le : Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRET DU 03 Novembre 2022
(no 84 , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 21/14365 - No Portalis 35L7-V-B7F-CEFOU
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 08 Juillet 2021 par le tribunal judiciaire de PARIS RG no 20/00029

Société SNCF RESEAU
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1]
Ayant pour syndic IMAX CLICHY
[Adresse 19]
[Adresse 19]
représentée par Me Marie-Céline PELE, avocat au barreau de PARIS
DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE [Localité 58]
Service local du domaine de [Localité 58]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
représenté par M. [I] [X] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Septembre en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Monique CHAULET, conseillère
Madame Catherine LEFORT, conseillère
Greffière : Mme Alexandra AUBERT, lors des débats

- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Hervé LOCU, Président et par Madame Alexandra AUBERT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Exposé des faits et de la procédure
Par arrêté inter préfectoral du 31 janvier 2013, les préfets d'Île-de-France, des Hauts-de-Seine, des Yvelines et du Val-d'Oise ont déclaré d'utilité publique le prolongement de la ligne E du RER, projet EOLE, de la gare [65] à [Localité 55], et emportant mis en compatibilité des documents d'urbanisme des communes de [Localité 58] (75), [Localité 57] et [Localité 62] (92), [Localité 61], [Localité 45] , [Localité 52] , [Localité 56], [Localité 55] et [Localité 63] (78).
Il est prévu à l'article 3 de l'arrêté précité que, pendant 5 ans, RFF et SNCF sont autorisés « à procéder à l'acquisition, soit à l'amiable, soit par voie d'expropriation, les emprises de terrains nécessaires à la réalisation du ouest de la ligne E du RER–projet EOLE de la gare [65] (75) à [Localité 55] (78) ».
Le tracé de référence du prolongement de la ligne E du RER aménagé par SNCF réseau passera sur et sous le territoire de la commune de [Localité 58].
Le tréfonds de la parcelle cadastrée section [Cadastre 46] située [Adresse 1] est inclus dans le périmètre des expropriations.
La parcelle se situe en zone UGSU et UG du PLU de la Ville de [Localité 58], dans la partie centrale du 8e arrondissement, dans le quartier administratif dit « [Adresse 51] », entre [Adresse 54] et [Adresse 53].
Elle est situé à proximité de la Gare [65] et est ainsi desservie par des moyens de transport « métros, RER, trains, bus et stations de taxis ». Elle bénéficie de toutes les commodités du [Localité 37].
La parcelle représente une surface de 352 m² occupée par un immeuble de construction moderne. Le bâtiment est en R+6; il est bien entretenu.
Au rez de chaussée , l'immeuble accueille plusieurs commerces.
L'emprise de la SNCF réseau sur la parcelle concernée sera d'une surface en tréfonds de 3 m² .
Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] est propriétaire de la parcelle concernée.
Par jugement du 8 juillet 2021, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris a :
- fixé la date de référence au 27 août 2016,
–appliqué la méthode Guillermain et Demanche et retenu une valeur unitaire de 20 000 euros/m²;
–dit n'y avoir lieu à application d'un abattement pour encombrement ;
–retenu un coefficient de nappe Ke dans le cadre de cette méthode de 0, 5 ;
–fixé à la somme totale de 2347 euros, soit 1956 euros au titre de l'indemnité principale et 391, 20 euros de des frais de remploi, l'indemnité de dépossession à revenir au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] pour la dépossession en tréfonds de sa parcelle ;
–condamné la SNCF réseau à payer au syndicat des copropriétaires syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
–rappelé que les dépens sont de droit supporté par l'expropriant en vertu de l'article L312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
SNCF réseau a formé appel par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 août 2021 limité au montant de la valorisation du terrain.
Pour l'exposé complets des faits, de la procédure , des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures:
-Adressées par SNCF réseau le 28 octobre 2021 au greffe notifiées le 3 novembre 2021 (AR des 4 et 5 novembre 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour de :
–dire son appel recevable et bien fondé,
–infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une valeur de terrain nu et libre de 20 000 euros/m² ;
–fixer l'indemnité à revenir aux expropriés selon la méthode dite Guillermain Demanche , en retenant une valeur de terrain nu et libre de 12 000 euros/m² ;
–fixer en conséquence la somme globale de 1408 euros arrondis, tous chefs de préjudices confondus, l'indemnité devant revenir au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis[Adresse 1] ;
–confirmer le jugement pour le surplus.
-Adressées au greffe par le commissaire du gouvernement , intimé et appelant incident , le 16 décembre 2021 notifiées le 28 décembre 2021 (AR du 30 décembre 2021) aux termes desquelles il demande la cour de :
–à partir d'une valeur unitaire de sol de surface de 16 800 euros/m², fixer l'indemnisation en réparation du préjudice subi à la somme totale de 1972 euros.
–Adressées au greffe le 31 janvier 2022 par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] représenté par son syndic le cabinet MAURY-SCHWOB, dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son président, intimé , aux termes desquelles il demande à la cour de :
-rejeter la requête d'appel formée par SNCF Réseau;
- confirmer le jugement;
–condamner SNCF réseau à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l' article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La SCNF RÉSEAU fait valoir que :
- elle conteste que le jugement ait retenu une valeur de 20 000 euros/m² s'agissant de la valorisation du terrain : elle produit une nouvelle liste des références (Pièce no 6), comprenant les références de publications qui n'étaient pas mentionnées initialement, ainsi que de nouvelles références ; l'article L322-8 du code de l'expropriation fait obligation au juge de l'expropriation de « tenir compte ?? des accords intervenus entre l'autorité expropriante et les divers titulaires de droits réels à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et, lorsque les critères quantitatifs visés par le juge de première instance (moitié des propriétaires et deux tiers des superficies ou l'inverse) sont atteints de « prendre pour base ?? ces accords ; elle propose à la cour de croiser ces références avec les huit ventes produites initialement par le commissaire du gouvernement faisant ressortir une même moyenne de 12 024 euros/m² ; mais la Cour ne devra pas retenir les ventes de terrains à bâtir sur Paris citées par le commissaire du gouvernement sélectionnées « à partir des annonces de vente d'appartement neufs en Vefa ainsi que des DIA (Déclaration d'intention d'Aliéner) adressées par la Ville de [Localité 58] au service des Domaines ??, lesquelles ne correspondent pas à des ventes effectives ; elle produit trois récents arrêts de la cour d`appel (Pièces no 9 à 11) ayant confirmé des décisions premières instance fixant, dans le même secteur, d'esprit de terrain nu et libre à 12 000 euros /m². Rien ne justifie une augmentation de plus de 60 %, ce marché étant relativement stable.
Le SDC de l'immeuble [Adresse 1] conclut que:
- Les parties s'accordent sur la méthode appliquée à [Localité 66] dite Guillermain Demanche et la valeur unitaire de 20 000 euros/m². La discussion porte sur l'abattement pour encombrement ; cet abattement est issu de la méthode de ces experts, assez ancienne datant de 1995 et celle-ci n'a en réalité guère de sens grâce aux évolutions technologiques et ce, surtout lorsque les travaux doivent être exécutés à une profondeur importante ; en conséquence, une construction sur un terrain ne peut être regardée comme un désavantage dans le cadre de l'expropriation du tréfonds et la présence du bâti n'oblige nullement la prise de mesures particulières qui engendrent des coûts supplémentaires, il n'y a donc pas lieu d'appliquer un abattement pour encombrement.
La valeur de 20 000 euros/m² est parfaitement cohérente.
Le commissaire du Gouvernement conclut que :
-il propose 5 termes de comparaison qui font apparaître une valeur moyenne de: (14.176 +15.555 +14.990 +17.612,64 + 21.827,50 ) = 84.161,14 euros / 5 = 16.832,23 euros , arrondi à 16 800 euros . Cette valeur moyenne des surfaces de plancher, de 16 800 euros /m² est donc retenue pour déterminer la valeur du sol de surface appliquée dans le cadre du barème Guillermain-Demanche. Il convient de préciser également que cette valeur est comprise encombrement inclus de sorte qu'aucun abattement ne sera appliqué à cette moyenne.
S'agissant du coefficient de nappe, SNCF réseau produit des notes techniques, une nature générale corroborée par une seconde note complémentaire apportant la preuve de l'existence de la présence d'une nappe au droit de la parcelle [Cadastre 49] ; en conséquence, le coefficient de nappe ke retenue à 0,5 semble justifié.
L'indemnité principale doit donc être fixée à la somme de 212 425, 92 euros et l'indemnité de remploi la somme de 22 242,59 euros soit une indemnité totale de 234 669 euros en nombre rond.
MOTIVATION
Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret No2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 3 août 2021 , à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de SNCF RESEAU du 28 octobre 2021, du SDC [Adresse 1] du 31 janvier 2022 et du commissaire du gouvernement du 16 décembre 2021 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel principal de la SNCF RESEAU et l'appel incident du commissaire du gouvernement portent sur le montant de la valorisation du terrain .
S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des article L322-2 et L213-6 du code de l'expropriation la date du 27 août 2016; les appels des parties ne concernent pas la date de référence .
A cette date la parcelle se situe en zone UGSU du PLU de la ville de [Localité 58] .
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit de la parcelle section BMW 33 [Adresse 1].
La surface de l'emprise est de 3m² en tréfonds.
Le niveau haut de l'emprise est de 14,90 m côte altimétrique système NGF IGN 69. L'altitude de la surface de la parcelle étant de 32,20 m (données IGN), l'emprise se situe à une profondeur, par rapport aux niveaux du sol de : 32,20-14,90= 17,30 m (pièce numéro un : plan de coupe).
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 8 juillet 2021.
1o Sur l'indemnité principale
A. Sur la méthode
Le premier juge conformément à l'accord des parties a retenu comme méthode d'évaluation de l'indemnité d'expropriation la méthode des experts judiciaires, Messieurs Guillermain et Demanche.
Les parties s'accordent également en appel pour retenir cette méthode.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
La détermination de la valeur d'indemnisation pour l'expropriation d'un volume de tréfonds requiert d'une part de fixer la valeur en surface de la parcelle en fonction du prix unitaire au mètre carré (A), de pondérer cette valeur en fonction du taux dit « d'encombrement » de la parcelle (B), et d'autre part d'appliquer à cette valeur les paramètres de la méthode de calcul spécifique au tréfonds (C).
Cette détermination est régie par des paramètres largement issus de la méthode dite Guillermain et Demanche du nom des experts désignés par arrêt de la cour d'appel du 16 décembre 1993 afin de prendre en compte la spécificité de l'expropriation totale ou partielle du tréfonds au regard de l'évolution des techniques mises en oeuvre pour les ouvrages à construire et des caractéristiques des sols.
La méthode Guillermain et Demanche détermine la valeur du tréfonds de façon dégressive en neutralisant les trois premiers mètres cinquante de sous-sol (qualifiée de profondeur minimale dans l'arrêt du 7 décembre 1995 rendue par cette cour dans l'affaire RATP C/Cts Beauchataud -Segalen), car le propriétaire d'un immeuble peut sans difficulté utiliser ses caves ou les infrastructures de ses fondations, sur ce qui correspond à un premier sous-sol ; qu'en dessous de 3,50 m de profondeur, les prix de construction et le coût d'exploitation ont, ainsi que l'ont alors estimé les experts précités, une répercussion qui justifie la diminution de la valeur d'un tréfonds en fonction de la profondeur.
B.L'évaluation
Le premier juge conformément à l'accord des parties a retenu la méthode par comparaison, et a retenu une valeur unitaire de 20 000 euros/m² sans application d'un abattement pour encombrement.
SNCF RESEAU demande de retenir une valeur de terrain nu et libre de 12 000 euros/m², le SDC du [Adresse 1] la confirmation de la valeur de 20000 euros/m² et le commissaire du gouvernement une valeur de 16 800 euros/m².
Il convient en conséquence d'examiner les références des parties:
A. Les références de SNCF RESEAU
Elle indique que l'article L 322-8 du code de l'expropriation fait obligation au juge de l'expropriation de « tenir compte » des accords intervenus entre l'autorité expropriante et les divers titulaires de droits réels à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique, et lorsque les critères quantitatifs visés par le juge de première instance (moitié des propriétaires et 2/3 des superficies ou l'inverse) sont atteints de « prendre pour base » ces accords.
En l'espèce, il n'est pas contesté comme l'indique la SNCF réseau que les juges du fond conservent un pouvoir souverain d'appréciation sur le montant de l'indemnité à fixer; qu'en outre les critères quantitatifs visés par l'article susvisé n'étant en pas remplis, la cour est uniquement tenue d'en tenir compte.
Elle propose tout d'abord 13 références à [Localité 58] (pièce numéro 6) avec les références de publication, mais sans mention des superficies et de la consistance matérielle, toutes datant de 2015:
No du terme Date de vente Adresse Parcelle Propriétaire Prix Prix euros/m²
T1 16 avril 2015 [Adresse 41], 80 675,36
T2 7 avril 2015 [Adresse 21]
[Adresse 10]
[Localité 37] CL75 SDC du 162–164, boulevard Haussmann 142 968 15 296,80
T3 6 février 2015 [Adresse 24]
[Adresse 14]
[Adresse 17]
[Localité 37] AW 33 SDC [Adresse 24] 59581, 20 6958,12
T4 29 janvier 2015 [Adresse 36]
[Adresse 36] CL 63 Groupama GAN VIE 100 761,60 11 076,16
T5 5 janvier 2015 [Adresse 26]
[Localité 37] BU5 société OBM
SCI Paris 44 bis Pasquier 24 375,60 3437,56
T6 7 avril 2015 [Adresse 34]
[Localité 37] CJ 59 FDC [Adresse 34] 10 080 1762
T7 14 avril 2015 9, rue Roy CJ 53 consorts Grison- Fougedoire 59 462,40 6946,24
T8 29 janvier 2015 [Adresse 20]
[Localité 38] AI 18 GAN investissement foncier 118 422 12 842,20
T9 11 mars 2015 46–48 abus la Grande armée
[Adresse 29]
[Localité 38] AF 63 AC FCI 35 084,40 4508,44
T10 2 juin 2015 [Adresse 30]
[Adresse 67]
[Localité 38] AF 49 fondations pasteur Eugène Bersier 31 978,80 4197,88
T11 20 avril 2015 [Adresse 31]
[Localité 38] AF 47 [50] 32 198,40 4219,84
T12 6 juillet 2015 180, boulevard Hausmann
[Localité 37] BD 25 ordre national des médecins 80 011,20 9001,12
T13 6 juillet 2015 [Adresse 32]
[Localité 38] AF 44 SA Paris Loire 36 362,40 4636,24
Ces références sont trop anciennes, datant de plus de 5 ans seront donc écartées.
Elle propose ensuite (pièce No6) quatre références de 2019, dont l'une n'est pas encore publiée:
No du terme Date de vente Adresse Parcelle Propriétaire Prix en euro Prix en euros/m²
T14 24 septembre 2020 [Adresse 33]
[Localité 38] AF 18 consorts Talon 22 557 3256
T15 29 juillet 2019 [Adresse 28]
[Localité 37] CI 81 SDC du [Adresse 27] 69 707,80 7170,68
T16 20 septembre 2019 [Adresse 3] BU 37 SDC du 12 de l'Isly 45 838,80 5558,88
T17 20 mai 2019 FDC du 5 ru Berryer AW 23 FDC du 5 rue Berryer 1825,20 365,04
Le terme T 14 n'est pas encore publié et sera donc écarté.
En ce qui concerne les termes T 15,16 et 17 si les références de publication sont mentionnées, par contre, la superficie et la consistance du bien ne le sont pas , ce qui ne permet pas d'en connaître les caractéristiques; Ces références seront écartées.
Elle propose ensuite huit termes avec les références de publication produites initialement par le commissaire du gouvernement faisant ressortir une moyenne de 12 024 euros :
No du terme Date de vente Adresse Superficie Prix en euros Prix d'acquisition m² de surface bâtie
T18 10 janvier 2017 [Adresse 8]
[Localité 37] terrain de 508m²
surface utile de 1432 m² 20 300 000 14 176
T19 6 décembre 2016 [Adresse 12]
[Localité 37] terrain de 234 m²
surface utile de 450 m² 7 000 000 15 555
T20 28 octobre 2016 [Adresse 23]
[Localité 37] terrain de 443 m²
surface utile de 3000 m² 21 500 000 7166
T21 10 mai 2016 [Adresse 40]

Paris terrain de 454 m²
surface utile de 1082 m² 11 000 257 000 10 403
T22 2 février 2016 44/48, rue de Bassano
[Localité 37] terrain de 1420 m²
surface utile de 4668 m² 69 274 350 14 990
T23 28 janvier 2016 [Adresse 25]
[Localité 37] terrain de 600 m²
surface utile de 2359 m² 20 000 000 8478
T24 5 octobre 2015 [Adresse 13]
[Localité 37] terrain de 1587 m²
surface utile de 13 137 m² 138 000 000 10 505
T25 2 juillet 2015 [Adresse 35]
[Localité 37] terrain de 980 m²
–surface utile de 1413 m² 36 000 000 14 919
Ces termes datant pour les uns de plus de 5 ans et pour les autres de près de 5 ans sont trop anciens et seront donc écartés.
SNCF RESEAU propose également trois références citées par le commissaire du gouvernement en première instance, dont deux sont également proposées par le commissaire du gouvernement en appel et seront donc examinées ci après, et une référence non reprise du 24 novembre 2016, terme cité par une expertise de CBRE dans un autre dossier.
Cependant cette dernière référence est trop ancienne datant de près de 5 ans et sera donc écartée.
SNCF réseau invoque enfin 3 arrêts récents de la cour d'appel (pièces numéro 9 à numéro 11).
Ces arrêts de 2020 concernent des jugements de 2019 et ont retenu des références du commissaire du gouvernement d'appel de 2016 et 2017; ces références sont trop anciennes, puisqu'en l'espèce le commissaire du gouvernement en appel cite des références de 2018 et 2019 qui tiennent davantage compte de l'évolution du marché.
Ils seront donc écartés.
B. Les références du SDC [Adresse 1]
Il indique que SNCF réseau prend pour base un prix au m² du terrain en surface de 20 000 euros, puis applique un abattement de 40 % pour encombrement de construction, pour aboutir à une valeur de 12 000 euros/m² de terrain libre.
Il indique qu'il avait proposé en première instance des références de transactions trouvées sur le site Internet DVF ETALAB :
-vente du 18 juillet 2019: 19 rue de Madrid, parcelle section [Cadastre 47], 8 823 530 euros, d'une superficie de 255 m²
- vente du 23 septembre 2019: 130 boulevard hausmann, parcelle [Cadastre 48], 204 m², 13500 euros, 27664 euros/m² .
En l'absence des références de publication permettant d'accéder à l'acte de vente et de connaitre les caractéristiques du bien, ces termes seront écartés.
C. Les références du commissaire du gouvernement
Le commissaire de gouvernement indique que s'agissant de l'estimation d'une valeur de sol de surface sur [Localité 58], compte tenu de leur extrême rareté, elle ne peut être extraite des mutations de terrain nu à bâtir sur [Localité 58] ; il a donc recherché cette valeur à partir des ventes d'immeubles bâtis, mais vendus en étant assujettis à la TVA, permettant à un acquéreur de récupérer la TVA sur les travaux entrepris, tout en s'engageant à soumettre la future opération de revente de l'immeuble rénové à la TVA ; ces bâtiments ne sont donc pas l'objet d'une démolition puis d'une reconstruction mais d'une restructuration lourde et d'une réelle rénovation complète ; dès lors, les prix exprimés dans les actes de vente doivent être apportés à leur surface bâtie et non directement à partir de la surface des parcelles ; en outre, les immeubles vendus ne font pas l'objet d'une construction nouvelle ou d'une surélévation, il n'y a pas de création de surface de plancher , elles ne font pas l'objet d'une démolition puis d'une reconstruction mais d'une restructuration et rénovation ; il s'agit uniquement de restructuration avec application du régime fiscal des terrains à bâtir accompagnés d' autorisation d'urbanisme, permis de construire et déclaration d'ouverture de chantier ; les prix exprimés dans les actes de vente sont donc retenus en fonction de la surface de plancher des bâtiments qui permettent ensuite d'établir une valeur du sol de surface dans le cadre de l'application du barème Guillermain– Demanche ; les surfaces exprimées dans les actes doivent donc être rapportées à leur surface bâtie et non à la surface des parcelles.
Le commissaire du commissaire du gouvernement précise que le commissaire du gouvernement de première instance avait proposé trois études de marché décomposées de la manière suivante :
–vente d'immeubles à restructurer pour lesquels il ressort une valeur moyenne de terrain à partir de 12 024/m² , à partir de la présentation de huit termes de comparaison tous situés au sein du même arrondissement ;
–les ventes considérées comme des terrains à bâtir pour lesquelles, il ressort une valeur moyenne de 15 450 euros/m² à partir des trois ventes plus élevés sur les dix ventes recensées, sélection effectuée à partir des annonces de vente d'appartements neufs en VEFA ( vente en état futur d'achèvement) ainsi que des DIA ( déclaration d'intention d'aliéner) sans publication foncière officielle ;
–les ventes de surface de plancher d'immeubles à restructurer sans création de surfaces pour lesquelles, il ressort une valeur de terrain à bâtir de 16 100 euros/m².
Il indique qu'en raison de la dispersion des valeurs qui apparaît dans chaque étude et dans un but de présenter une synthèse plus homogène, il propose cinq ventes avec les références de publication, dont trois situées au sein du 8e arrondissement et deux autres situées dans arrondissement plus proche avec des dates plus récente afin notamment de prendre en compte l'évolution à la hausse des prix du marché depuis 2016 :
–vente d'immeubles à restructurer sur le 8e arrondissement :
-vente du 10 janvier 2017, terrain de 508 m², CO-[Adresse 15], 20 300 000 euros, surface utile de 1432 m², prix d'acquisition au mètre carré de surface bâtie de 14 176 euros/m² (20 300 000/1432).
L'hypothèse d'un prix de vente de (20300000/508) est écartée, la cession porte sur une surface de plancher et non sur un sol encombré.
–Vente du 6 décembre 2016, terrain de 234 m² , BZ 16,[Adresse 11], 7 000 000 euros, surface utile de 450 m², prix d'acquisition de 15 555 euros/m²(7 000 000/450) et non de (7 000 000/234) = 29915 euros/m² de sol.
–vente du 2 février 2016 : terrain de 1422 m², A.S. 44,44/48, [Adresse 64], 69 974 350 euros, surface de 4668 m² mentionnée dans l'acte , soit une valeur de 14 990 euros/m² (69 974 350/4668) et non de (69974 350/1420) = 49278 euros/m² de sol.
–Vente d'immeubles à restructurer situés dans d'autres arrondissements avec des dates plus récentes (2018 et 2019):
–Vente du 8 octobre 2018 à [Localité 60] : [Adresse 16], [Adresse 22], [Adresse 39], cadastrées [Cadastre 44],[Cadastre 42] et [Cadastre 43], pour respectivement, 1678 m², 3176 m² et 1411 m², vente enregistrée le 16 octobre 2018, surface totale de 6265 m², surface utile des bâtiments vendus , portés dans l'acte, et destiné à une restructuration lourde est de 29 788,80 m²; le prix est de 524 659 529,49 euros hors TVA, le prix du m² de surface utile est de : euros/m²(524 659 529,49/29 788,80)= 17612, 64 euros /m².
L'immeuble est à usage de bureaux, en R+7, avec un étage de sous-sol dédié aux services généraux du bâtiment.
Le permis de construire a été délivré par la mairie de [Localité 58] le 18 décembre 2015.
-Vente du 25 juillet 2019 à [Localité 59] : [Adresse 18], [Adresse 5], cadastrée AU -21 pour 550 m²; le bâtiment est édifié en R+ 8, dont deux étages mansardés et deux niveaux de sous-sol; l' immeuble est à usage de bureaux, la vente comprend un projet de restructuration lourde; les surfaces sont indiquées partiellement dans l'acte , la reconstitution à partir de la surface de la parcelle est toutefois possible et permet de reconstituer la surface de plancher totale :
550 m² X 7 niveaux droits(rez-de-chaussée+ 6 étages)= 550 X 0,85(déduction 15 % pour l'emprise des murs et trémies) , soit 467,5 X 7= 3372,5 m².
Les deux niveaux de sous-sol et deux étages mansardés sont affectés d'un coefficient de 0, 8 : (550 X0, 8 X 0,85)= 374 m² X 4= 1496 m²
total : (3372,5+ 1496)= 4868,5 m².
Le prix de vente est de 106 260 200 euros hors TVA, soit un prix au m² de :
(106 267 200/4868,5)= 21 827,50 euros/m².
Cette valeur a été obtenue avec une approche visant à optimiser les surfaces, ce qui permet une valorisation prudente du prix au m² de SdP.
Le permis de construire a été délivré le 19 janvier 2017.
Le commissaire de gouvernement indique que ces ventes portant sur des immeubles bâtis destinés à être transformés sans création de surface de plancher nouvelle, sont comparables à la situation correspondant à la valeur du sol de surface de l'immeuble déjà bâti du [Adresse 4] , faisant ressortir une moyenne de :
(14 176+ 15 555+ 14 190+ 17 612,64+ 21 827,50)= 84 161,14/= 16 832,23 euros arrondis à 16 800 euros.
Les parties s'accordent s'agissant de l'estimation d'une valeur de sol sur [Localité 58] du fait que compte tenu de leur extrême rareté, elle ne peut être extraite des mutations de terrain nu à bâtir sur [Localité 58].
Dans le cas de la méthode par comparaison afin de fixer la valeur de sol de surface, il convient, comme proposé par le commissaire du gouvernement de rechercher cette valeur à partir des ventes d'immeubles bâtis, mais vendus en état assujettis à la TVA, permettant à un acquéreur de récupérer la TVA sur les travaux entrepris, tout en s'engageant à soumettre la future opération de revente de l'immeuble rénové à la TVA ; en effet, ces bâtiments ne font pas l'objet d'une démolition puis d'une reconstruction d'une restructuration lourde et d'une rénovation complète et les prix exprimés dans ses actes de vente doivent donc être rapportés à leur surface bâtie et non comme demandé par les expropriés directement à partir de la surface des parcelles .
Dans le cadre de la méthode par comparaison, il convient cependant d'écarter les termes du commissaire du gouvernement correspondant à des ventes d'immeubles à restructurer dans le 8e arrondissement, celle-ci étant trop anciennes, datant l'une du plus de cinq ans et les deux autres de près de cinq ans.
Les ventes d'immeubles à restructurer dans le 2ème arrondissement et le 1er arrondissement correspondant au secteur le plus proche, sont comparables en consistance seront retenues, celles- ci datant de moins de 5 ans et étant récentes puisque datant de 2018 et 2019 pour une valeur de :
17 612,64+ 21 827,50= 39 440,14/2= 19 720,07 euro/m².
En raison de l'ancienneté de ces références datant de 2018 et 2019, et afin de tenir compte de l'évolution du marché, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure à cette moyenne de 20 000 euros/m².
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
C. Pondération de valeur
Le premier juge a exactement dit que les termes de comparaison du commissaire du gouvernement concernent des terrains encombrés raison pour laquelle la valeur du terrain de surface a été retenue par la division du prix de vente à la surface de plancher de l'immeuble sur la parcelle et en conséquence a dit n'y avoir lieu à appliquer un taux pour encombrement sauf à pénaliser les expropriant tenant compte de du fait que leur parcelle est bâtie donc encombrée.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
D.Calcul de la valeur d'indemnisation du tréfonds
Les parties indiquent qu'elles adoptent la méthodologie d'estimation des tréfonds telle qu'elle a été retenue par le jugement entrepris, à savoir la méthode Guillermain -Demanche .
Rappelant que dans le cadre de cette méthodologie le coefficient de profondeur retient :
-pour une profondeur de l'expropriation en tréfonds inférieure ou égale à 3,5m, une indemnisation égale à 100% de la valeur du terrain de surface,
-pour une profondeur de l'expropriation en tréfonds comprise entre 3,5m et 6,5m, une indemnisation égale à 30% de la valeur du terrain de surface,
En l'absence de contestation des parties ,le jugement sera confirmé en ce qu'il a appliqué le coefficient de profondeur à 6, 52 % conformément à la formule de calcul habituellement appliqué :( 90/(H-3,5)) % ou H est égal à 17,5, l'emprise de la parcelle concernée s'élevant à 3 m².
Sur le coefficient Ke au titre de la présence d'une nappe phréatique, le premier juge a rappelé qu'en application de cette méthode , le coefficient de nappe Ke permet de tenir compte du handicap que constitue la présence d'une nappe phréatique qui rend la réalisation de tout ouvrage particulièrement onéreuse en-dessous de ce seuil, qui est fixé à 0,5 si le niveau haut de l'ouvrage est sous le niveau d'étiage, à 1 si le niveau haut de l'ouvrage est égal ou supérieur au niveau d'étiage.
Au regard des pièces versées par SNCF RESEAU , le premier juge a retenu un coefficient Ke de 0, 5 qui n'est pas contesté par les parties.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement retenu un coefficient de nappe de Ke de 0, 5.
Les autres paramètres de la méthodologie n'étant pas contestés, l'application de la formule [ V = Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke] permet de fixer comme suit l'évaluation de l'indemnisation :
20 000 X 6, 52 % X 1 X1X0, 5 X 3 = 1956 euros.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
2o Sur l'indemnité de remploi
Les taux habituels ne sont pas contestés :
20 % entre 0 et 5000 euros , soit la somme de 391, 20 euros.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité totale de dépossession à la somme de :
– 1956 (indemnité principale)+ 391, 20 (indemnité de remploi)= 2347, 20 euros soit 2347 euros arrondis.
3o Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SNCF réseau à payer au SDC du [Adresse 1] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner la SNCF Reseau à payer la somme de 2000 euros au SDC du [Adresse 1].
4o Sur les dépens
Il convient de confirmer la condamnation de l'expropriant aux dépens de première instance en application de l'article L 312-1 du code de l'expropriation.
La SNCF réseau perdant le procès sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort;
Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne la SNCF Réseau à verser la somme de 2000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SNCF réseaux aux dépens.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT