Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 14 JUIN 2011
(no 215, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/ 10992
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Février 2009- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 08/ 01592

Société COMPAGNIE FONCIERE DU GRAND COMMERCE C. F. G. C. agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant
80-82 rue Galliéni
92100 BOULOGNE BILLANCOURT
représentée par Me Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour
assistée de Me Muriel LECRUBIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J 113
(Me Pierre DUPONCHEL, avocat au barreau de PARIS)

Maître Christophe X...

75002 PARIS
représenté par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assisté de Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E 435
S. C. P. POISSON GAILLARD SEROUGNE anciennement dénommée SCP POISSON X...- prise en la personne de ses représentants légaux
43 Boulevard Malesherbes
75008 PARIS
représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E 435
Maître Jean Y...

75016 PARIS
représenté par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assisté de Me Stéphanie BACH, avocat au barreau de PARIS, toque : P 499
SCP PETIT RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
S. C. P. ROBERT Z... PHILIPPE A... JEAN Y... FREDERIQUE B... prise en la personne de ses représentants légaux

75016 PARIS
représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Me Stéphanie BACH, avocat au barreau de PARIS, toque : P 499
SCP PETIT RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 avril 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre chargé du rapport, en présence Madame Dominique GUEGUEN, conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président
Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Noëlle KLEIN

- contradictoire
-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, président de chambre
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
**********

Considérant que la Compagnie foncière du grand commerce, société à responsabilité limitée, désignée ci-après la société C. F. G. C., a fait assigner M. Jean Y..., notaire, et la S. C. P. Z..., A..., Y..., B... & C..., ainsi que M. Christophe X..., notaire, et la S. C. P. Poisson, Gaillard & Sérougne afin qu'ils soient condamnés à lui payer la somme de 5. 413. 000 euros à titre de dommages et intérêts et ce, en exposant qu'elle avait engagé des négociations avec la société Pierre Invest en vue de l'acquisition de biens immobiliers, M. X..., notaire, assistant la société Pierre Invest, et M. Y..., notaire, assistant la société D. R. Flandrin, ont accepté d'instrumenter une promesse de vente desdits immeubles au profit de la société D. R. Flandrin, suivie d'un acte définitif de vente, et qu'ils ont ainsi agi en fraude de ses droits et commis des fautes dont elle réclamait réparation ;
Que, par jugement du 11 février 2009, le Tribunal de grande instance de Paris l'a déboutée de ses demandes et condamnée aux dépens ;
Considérant qu'appelante de ce jugement, la société C. F. G. C., qui en poursuit l'infirmation, demande que M. Y... et la S. C. P. Z..., A..., Y..., B... & C..., ainsi que M. X... et la S. C. P. Poisson, Gaillard & Sérougne soient condamnés solidairement à lui payer la somme de 5. 413. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Qu'à l'appui de son recours et reprenant l'argumentation développée devant les premiers juges, la société C. F. G. C. soutient que, le 17 mai 2006, M. X... et M. Y... ont accepté d'instrumenter une promesse de vente entre la société Pierre Invest et la société D. R. Flandrin et, le 31 juillet 2006, un acte de vente alors que, d'une part, la société C. F. G. C. était la légitime propriétaire des biens en vertu d'un accord intervenu le 24 avril 2006 et que, d'autre part, ils savaient que ces actes concrétisaient une rupture abusive des pourparlers engagés avec elle ;
Qu'elle fait également valoir que M. X..., qui a accepté le pouvoir de représenter la société Pierre Invest à la sommation du 29 mai 2006, a participé sciemment à une man  uvre frauduleuse de dissimulation, cachant l'existence de « négociations parallèles » et la signature de la promesse faite par la société D. R. Flandrin et se faisant le « complice » de la fraude commise par la société Pierre Invest, et qu'en sa qualité d'officier public, tiers certificateur, il a réitéré une déclaration qu'il savait mensongère puisqu'il avait, non seulement instrumenté la promesse de vente du 17 mai 2006, mais également signé l'acte authentique aux lieu et place de la société Pierre Invest ;
Que la société C. F. G. C. ajoute que, sans les dissimulations dont elle a été victime, elle n'aurait pas manqué de revendiquer immédiatement la propriété des immeubles dont il s'agit, sans attendre la réitération de la vente et que, pareillement, M. Y... a fautivement instrumenté la promesse et l'acte de vente alors qu'il était informé de l'existence d'un contentieux susceptible de se traduire par une action en revendication émanant d'elle, la société C. F. G. C. ; qu'elle en déduit que M. X... et M. Y... ont gravement manqué à l'obligation de conseil à laquelle ils sont tenus à l'égard de tous contractants et, en particulier, d'elle-même ;
Qu'elle fait valoir que son préjudice ne sera entièrement réparé que par une indemnité égale au manque à gagner sur la valeur des immeubles.
Qu'à titre subsidiaire, la société C. F. G. C. demande que M. X..., la S. C. P. Poisson, Gaillard & Sérougne, M. Y... et la S. C. P. Z..., A..., Y..., B... & C... soient condamnés solidairement à lui payer la somme de 100. 000 euros, hors taxe, au titre des frais et honoraires d'étude de l'opération vainement engagés et la somme de 500. 000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du dommage résultant à la fois de la mobilisation vaine sur le projet d'acquisition des immeubles et de sa perte d'image ;
Considérant que la S. C. P. Z..., A..., Y..., B... & C... et M. Y... concluent à la confirmation du jugement en ce que les premiers juges ont débouté la société C. F. G. C. de ses réclamations, tant principale que subsidiaire ;
Qu'au soutien de leurs prétentions, les intimés, après avoir fait observer qu'ils sont intervenus en qualité de conseils de la société D. R. Flandrin, acquisitrice, et que, partant, ils n'étaient tenus d'aucune obligation de conseil à l'égard de la société C. F. G. C., font valoir qu'ils ignoraient tout du différend qui opposait la société Pierre Invest, d'une part, et à M. D... et à la société C. F. G. C., d'autre part, dès lors que la promesse du 17 mai 2006 fait apparaître que la société Pierre Invest, promettant, a déclaré qu'il n'existait, sur les biens « aucune action en rescision, résolution, réquisition ou expropriation » et qu'elle n'avait conféré « à personne d'autre qu'au bénéficiaire un droit quelconque sur ces biens » ; qu'ils soutiennent encore que, même lorsqu'ils ont eu connaissance du litige, ils n'avaient aucune raison de refuser de passer l'acte de vente dès lors que la société C. F. G. C., qui, à l'origine, agissait en indemnisation d'un préjudice, ne revendiquait aucun droit sur l'immeuble et qu'en réalité, les discussions n'ont jamais dépassé le stade de simples pourparlers de sorte qu'il n'y a pas eu de rupture abusive de pourparlers ; qu'ils ajoutent que, dès qu'ils ont eu connaissance du différend, ils ont multiplié les précautions en s'assurant que la vente pouvait avoir lieu dans le respect des droits des parties et qu'en définitive, ils n'ont commis aucune faute professionnelle ;
Que la S. C. P. Z..., A..., Y..., B... & C... et M. Y... font également valoir que la société C. F. G. C. n'a subi aucun préjudice qui serait en relation avec la faute qu'elle leur impute ;
Que, faisant observer que l'acte contenait des clauses protectrices des intérêts de la société C. F. G. C., les intimés font encore valoir que la société C. F. G. C. ne démontrent pas la réalité des préjudices qu'elle invoque et dont l'indemnisation a déjà été rejetée par le Tribunal de grande instance de Paris à l'issue du litige l'opposant à la société Pierre Invest ;
Que, formant appel incident, la S. C. P. Z..., A..., Y..., B... & C... et M. Y... demandent que la société C. F. G. C. soit condamnée à leur verser la somme de 197. 668, 29 euros ou, au minimum, la somme de 114. 529, 55 euros en réparation du préjudice né du manque à gagner imputable à son comportement dès lors qu'ils ont été contraints de se dessaisir du dossier au profit de l'un de leurs confrères et la somme de 20. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Considérant que M. X... et la S. C. P. Poisson, Gaillard & Sérougne concluent pareillement à la confirmation du jugement sauf en ce que le Tribunal de grande instance les a déboutés de leur demande indemnitaire ;
Qu'à ces fins, les intimés soutiennent successivement qu'ils n'ont pas porté atteinte aux droits de la société C. F. G. C. lorsqu'ils ont participé à l'établissement de la promesse de vente et de l'acte de vente dès lors que la société C. F. G. C. n'avait acquis aucun droit sur les immeubles, que, faute de rupture abusive de pourparlers comme en a décidé la Cour, ils n'ont pu s'en rendre « complices » et qu'ils n'étaient tenus d'aucun devoir de conseil envers la société C. F. G. C. ;
Qu'à titre subsidiaire, ils font observer que le préjudice allégué n'est qu'éventuel et que, de surcroît, il n'est justifié ni dans ses éléments, ni dans son quantum ;
Qu'en revanche, les intimés font valoir qu'ils ont subi un préjudice dès lors qu'à la demande de la société D. R. Flandrin, ils se sont dessaisis du dossier au profit d'un autre notaire ; qu'à ce titre, ils demandent une indemnité de 197. 668, 29 euros ou, à titre subsidiaire, la somme de 114. 529, 55 euros ;
Qu'en outre, M. X... et la S. C. P. Poisson, Gaillard & Sérougne estiment que l'action engagée contre eux est abusive et qu'elle procède d'une volonté de nuire ; qu'en conséquence, ils sollicitent une somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Considérant que la société Pierre Invest était propriétaire de divers biens et droits immobiliers dépendant de trois immeubles situés à Paris (16ème arrondissement), au...,... et... ; qu'elle a souhaité les vendre ;
Que, par acte reçu le 17 mai 2006 par M. Y..., membre de la S. C. P. Z..., A..., Y..., B... & C..., avec la participation de M. X..., membre de la S. C. P. Poisson & X..., devenue la S. C. P. Poisson, Gaillard & Sérougne, la société Pierre Invest a consenti à la société Dynamique Résidentiel une promesse unilatérale de vente, avec faculté de substitution, portant sur l'ensemble des biens moyennant le prix de 40. 458. 327 euros ;
Que cette promesse était consentie sous les conditions suspensives suivantes : absence d'un quelconque droit de préemption résultant de dispositions légales, justification d'un droit de propriété et trentenaire, justification de ce que le promettant dispose, lors de la réalisation de la promesse, de la capacité ou des pouvoirs nécessaires à une vente amiable, justification que les documents d'urbanisme et autres pièces ne révèlent aucun projet ou servitudes ou vices de nature à déprécier sensiblement la valeur du bien, justification que le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi soit d'un montant inférieur au prix de la vente ou que le promettant produise l'accord des créanciers permettant d'apurer ce passif amiable, et que l'état parasitaire délivré sur les parties privatives soit négatif ;
Que la promesse était consentie jusqu'au :
-31 juillet 2006 à 16 heures pour les lots non loués et vacants et pour ceux pour lesquels la condition suspensive relative à la purge du droit de préemption des locataires sera réalisée,
-15 novembre 2006 à 16 heures pour les lots loués pour lesquels la condition suspensive relative à l'envoi des lettres d'information prévues par le décret du 22 juillet 1999 et la purge du droit de préemption des locataires concernés sera réalisée,
-30 mars 2007 à 16 heures pour les lots loués pour lesquels la condition suspensive relative à l'envoi des lettres d'information prévues par le décret du 22 juillet 1999 et la purge du droit de préemption des locataires concernés sera réalisée, les locataires ayant exercé leur droit de préemption sans pour autant avoir procédé à la réalisation de l'acquisition des lots préemptés ;
Considérant que, le 17 juillet 2006, M. Y... était informé de l'existence d'un contentieux opposant la société Pierre Invest à la société C. F. G. C. et à M. Armand D... qui avait, sur autorisation du juge de l'exécution, inscrit une hypothèque provisoire sur les biens visés par la promesse ;
Que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 19 juillet 2006, M. Y... demandait à M. X... de l'informer sur l'état de la procédure, de lui communiquer l'accord de mainlevée des créanciers inscrits et d'obtenir l'assurance que la société C. F. G. C. et M. D... renonçaient à toute action en revendication sur les biens visés par la promesse de vente. Il finissait par obtenir, le 20 juillet 2006, la communication de l'assignation délivrée par la société Pierre Invest et des conclusions signifiées en défense par la société C. F. G. C. ; que ces documents, qui faisaient apparaître que l'action engagée avait un objet purement indemnitaire, démontraient que, depuis le mois de novembre 2005, des pourparlers avaient été engagés entre la société Pierre Invest et la société C. F. G. C. en vue de l'acquisition des biens dont il s'agit ;
Qu'à l'issue des pourparlers, la société Pierre Invest a refusé de poursuivre les négociations et que, par acte du 22 mai 2006, la société C. F. G. C. lui a fait sommation de comparaître devant le notaire le 29 mai 2006, date à laquelle M. E..., notaire, conseil de la société C. F. G. C., a dressé un procès-verbal de difficultés qu'elle a fait publier à la conservation des hypothèques ;
Que la société D. R. Flandrin s'est substituée à la société Dynamique Résidentiel, bénéficiaire de la promesse de vente ; que, par lettre du 21 juillet 2006, M. Y... lui a fait parvenir une lettre lui rappelant les frais et risques éventuels en cas d'acquisition des biens ;
Considérant que, par acte authentique reçu le 31 juillet 2006 par M. Y..., avec la participation de M. X..., et publié à la conservation des hypothèques le 1er août 2006, la société Pierre Invest a vendu les biens dont il s'agit à la société D. R. Flandrin ;
Que l'acte stipulait une clause de nantissement et de séquestre du prix de vente ainsi qu'une clause résolutoire pour le cas où l'état sur formalités révélerait d'autres publications ou inscriptions susceptibles de mettre en cause le caractère incommutable du droit de propriété objet de l'acte ou de porter atteinte au droit de propriété de l'acquéreur et que le séquestre ne puisse pas obtenir la mainlevée et la radiation des inscriptions révélées, ainsi que la publication de tout acte confirmant le caractère incommutable du droit de propriété objet de l'acte dans un délai de six mois à compter de la délivrance de l'état de formalités ;
Considérant que, par assignation à jour fixe du 14 juin 2006, la société Pierre Invest a saisi le Tribunal de grande instance de Paris afin qu'il fût constaté que la société C. F. G. C. n'avait aucun droit de propriété sur les lots de copropriété et qu'il fût dit qu'elle n'avait commis aucune faute dans la rupture des pourparlers, la société C. F. G. C. demandant reconventionnellement des dommages et intérêts ;
Que, par jugement du 20 décembre 2006, le Tribunal de grande instance de Paris, estimant que la rupture des pourparlers était imputable à la société Pierre Invest, l'a condamnée à payer à la société C. F. G. C. la somme de 50. 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 5. 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; que, par arrêt du 14 février 2008, la Cour a confirmé le jugement en ce que les premiers juges ont refusé d'ordonner la vente forcée des biens au profit de la société C. F. G. C. et, le réformant pour le surplus, débouté la société C. F. G. C. de sa demande indemnitaire, cette société étant condamnée à verser des indemnités à la société Pierre Invest et à la société D. R. Flandrin ;
Considérant qu'à la suite du jugement rendu le 20 décembre 2006, la société C. F. G. C. a fait assigner M. Y... et la S. C. P. Z..., A..., Y..., B... & C..., ainsi que M. X... et la S. C. P. Poisson, Gaillard & Sérougne devant le Tribunal de grande instance de Paris qui a statué comme il est dit en tête du présent arrêt ;
Sur les demandes de la société C. F. G. C. :
Considérant que la société C. F. G. C. soutient qu'à la fin du mois de novembre 2005, intéressée par l'acquisition des immeubles appartenant à la société Pierre Invest, elle a entamé des pourparlers ; que des négociations se sont déroulées pendant plus de cinq mois pour aboutir, le 24 avril 2006, à un accord sur la chose et sur le prix de 60. 000. 000 euros ; que la société Pierre Invest aurait alors chargé M. X..., notaire, de préparer l'acte authentique de vente ;
Considérant qu'en réalité, la société Pierre Invest a fait parvenir à la société C. F. G. C., le 19 mai 2006, une lettre aux termes de laquelle elle rompait les pourparlers en raison du manque de sérieux de son offre, notamment au regard des modalités de financement ;
Qu'en particulier, cette lettre, fortement argumentée, fait apparaître qu'à la date du 19 mai 2006, il avait déjà été mis un terme aux pourparlers, non seulement pour des raisons liés au financement du projet, mais également pour non-respect du calendrier fixé au début des négociations et, finalement, la défaillance de la société C. F. G. C. qui ne s'est pas présentée aux ultimes rendez-vous des 11 et 16 mai 2006 en reconnaissant qu'il lui était impossible d'obtenir le concours financier espéré ; que cette lettre, dont la société C. F. G. C. ne démontre aucunement que le contenu serait erroné et qui n'est contredite par aucun élément du dossier, démontre qu'à sa date, les pourparlers ont été rompus par la société Pierre Invest uniquement en raison de la situation de la société C. F. G. C. qui se trouvait dans l'impossibilité d'obtenir un financement adéquat, face à de nombreux changements d'interlocuteurs financiers et faute de fonds propres suffisants pour verser l'indemnité d'immobilisation ; que cette situation a été reconnue par la Cour en son arrêt du 14 février 2008 ;
Considérant que, comme l'ont énoncé les premiers juges en de plus amples motifs qu'il convient d'adopter, il est établi que la société Pierre Invest et la société C. F. G. C. ne sont jamais parvenus à un accord sur la chose et le prix de sorte que la société C. F. G. C. n'est pas fondée à se prévaloir de quelque droit que ce soit sur les immeubles et droits immobiliers dont il s'agit ;
Que, compte tenu de ces circonstances, M. X... n'a commis aucune faute en participant aux actes des 17 mai et 31 juillet 2006, de même qu'il n'a nullement participé à la rupture des pourparlers ;
Que, pareillement, il ne saurait être fait grief à M. X... d'avoir dissimulé l'existence d'un acquéreur se substituant à la société C. F. G. C., défaillante et devenue tiers à l'acte, dès lors qu'à son égard, il n'était plus tenu du devoir de conseil, ni d'aucune autre obligation ;
Considérant que, pour les motifs qui précèdent, M. Y..., qui n'a eu connaissance du différend opposant la société C. F. G. C. à la société Pierre Invest que plus de deux mois après la signature de la promesse de vente, n'a commis aucune fraude au préjudice de la société C. F. G. C. alors surtout qu'il s'est assuré qu'aucune action en revendication n'avait été publiée au bureau des hypothèques compétent ;
Qu'en outre, il n'est pas intervenu dans la rupture des pourparlers et qu'il n'a pas manqué à son devoir de conseil à l'égard de la société C. F. G. C., tiers à la promesse et à l'acte de vente ;
Considérant qu'il suit de ce qui précède et des motifs non contraires retenus par le Tribunal de grande instance de Paris que les notaires n'ont pas commis les fautes qui leurs sont reprochées et qu'en conséquence, il convient de confirmer le jugement portant rejet des demandes de la société C. F. G. C. ;
Sur les autres demandes :
Considérant qu'en cause d'appel, M. Y... et la S. C. P. Z..., A..., Y..., B... & C... reprennent leur demande d'indemnisation du manque à gagner suite au changement de notaire consécutif à la procédure engagée par la société C. F. G. C. ;
Que, cependant, comme l'ont énoncé les premiers juges, la demande de dessaisissement adressée à la S. C. P. Z..., A..., Y..., B... & C... et le choix d'un autre notaire procèdent d'une décision relevant du libre arbitre de la société D. R. Flandrin et qu'ils ne constituent pas une faute imputable à la société C. F. G. C. ;
Que, sur ce point, le jugement sera également confirmé ;
Considérant qu'il n'est pas démontré que la société C. F. G. C. aurait agi contre la S. C. P. Z..., A..., Y..., B... & C..., M. Y..., la S. C. P. Poisson, Gaillard & Sérougne et M. X... dans des conditions abusives et préjudiciables ;
Qu'il convient d'approuver les premiers juges qui ont rejeté les demandes de dommages et intérêts ;
Et considérant que chacune des parties sollicite une indemnité en invoquant les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; que, succombant en ses prétentions et supportant les dépens, la société C. F. G. C. sera déboutée de sa réclamation ; qu'en revanche, elle sera condamnée, en équité, à payer à M. Y... et à la S. C. P. Z..., A..., Y..., B... & C..., chacun la somme de 2. 500 euros et à la S. C. P. Poisson, Gaillard & Sérougne et M. X... ensemble, la somme de 5. 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 11 février 2009 par le Tribunal de grande instance de Paris au profit de M. Jean Y..., de la S. C. P. Z..., A..., Y..., B... & C..., de la S. C. P. Poisson, Gaillard & Sérougne et de M. Christophe X... ;
Déboute la Compagnie foncière du grand commerce, dite C. F. G. C., de sa demande d'indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamne, par application de ce texte, à payer à M. Y... et à la S. C. P. Z..., A..., Y..., B... & C..., chacun la somme de 2. 500 euros et à la S. C. P. Poisson, Gaillard & Sérougne et à M. X... ensemble la somme de 5. 000 euros ;
Condamne la société C. F. G. C. aux dépens d'appel qui seront recouvrés par les avoués des intimés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.