R. G : 10/ 07143
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON

du 21 septembre 2010
RG : 2009/ 11307




SCI GAMBETTA

COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 07 Juin 2011
APPELANTS :
Monsieur Philippe X...
né le 1er avril 1970 à LYON (69002)

69190 SAINT-FONS
représenté par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
assisté de Me Marie MINATCHY, avocat au barreau de LYON
Mademoiselle Nathalie Y...
née le 15 Août 1968 à LYON (69004)

69190 SAINT-FONS
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
assistée de Me Marie MINATCHY, avocat au barreau de LYON

Maître Jean Z...ès qualités
de liquidateur judiciaire de la SCI GAMBETTA


74000 ANNECY
représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour
assisté de Me GROLEE, avocat au barreau d'ALBERVILLE
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 23 Mars 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 23 Mars 2011
Date de mise à disposition : le 10 Mai 2011, prorogé au 07 Juin 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Catherine ZAGALA, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
A l'audience, Catherine ZAGALA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le 14 décembre 2006, monsieur Philippe X...et mademoiselle Nathalie Y...ont signé avec la société civile de construction vente LE JAURES un contrat de réservation portant sur un bien immobilier situé ...à GENAS.
Par acte notarié du 27 juin 2007, monsieur X...et mademoiselle Y...ont signé avec la SCI GAMBETTA un contrat de vente en l'état futur d'achèvement portant sur le dit bien avec la SCI GAMBETTA moyennant un prix de 217. 800, 00  payable au fur et à mesure de l'achèvement des travaux.
Alors que la livraison était prévue au plus tard le 30 juin 2008, la SCI GAMBETTA a avisé monsieur X...et mademoiselle Y...par courrier du 31 mars 2008 qu'elle était repoussée au second semestre 2008.
En l'absence de livraison à cette date, monsieur X...et mademoiselle Y...ont adressé le 14 mai 2009 à la SCI GAMBETTA une mise en demeure de procéder à la livraison du bien sous huitaine, dont elle a accusé réception le 22 mai 2009.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 juin 2009, la SCI GAMBETTA a notifié à monsieur X...et mademoiselle Y...une remise des clés au 8 juin 2009, leur demandant d'acquitter l'appel de fonds de 5 % de fin d'achèvement des travaux et celui de 5 % pour la remise des clefs ainsi qu'une somme de 717, 60  de plus-value pour la pose d'une douche à l'italienne, soit un montant total de 22. 497, 60 .
Par lettre du 2 juin 2009, monsieur X...et mademoiselle Y..., rappelant les termes du contrat de vente, ont informé la SCI GAMBETTA qu'ils remettraient les 5 % correspondant à l'achèvement de l'immeuble et consigneraient les 5 % dus à la réception, et lui ont demandé de justifier la plus-value invoquée.
Aux termes d'un procès-verbal contradictoire de carence du 8 juin 2009, monsieur X...et mademoiselle Y...ont fait constater que les travaux n'étaient pas achevés et que leur appartement n'était pas alimenté en gaz et électricité, le maître d'oeuvre précisant alors que les travaux devraient être achevés début juillet 2009.
Monsieur X...et mademoiselle Y...ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon aux fins de voir notamment condamner la SCI GAMBETTA à procéder à l'achèvement de l'appartement et ont été autorisés par ordonnance du 29 juin 2009 rendue par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance d'Annecy, à conserver entre leurs mains la somme de 20. 000, 00  due à la SCI GAMBETTA.
Par ordonnance du 31 août 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a fait droit à leur demande, et par décision du 1er février 2010, il a liquidé l'astreinte précédemment fixée, un procès-verbal de carence de chantier établissant le 27 novembre 2009, l'abandon du chantier par la SCI GAMBETTA.
Monsieur X...et mademoiselle Y...ont saisi le tribunal de grande instance de Lyon le 30 juillet 2009 et demandaient au dernier état de leurs conclusions le prononcé de la résiliation du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, la délivrance du bien en l'état au prix déjà payé de 196. 020, 00  et le paiement d'une somme de 45. 000, 00  en réparation de leur préjudice moral et financier.
Vu la décision rendue le 21 septembre 2010 par le tribunal de grande instance de LYON ayant :
- prononcé la résolution de la vente rétroactivement au jour de la conclusion du contrat de vente en l'état futur d'achèvement,
- condamné la société GAMBETTA à restituer à monsieur Philippe X...et mademoiselle Nathalie Y...la somme de 196. 020, 00 ,
- ordonné la restitution par monsieur X...et mademoiselle Y...à la société GAMBETTA des droits de propriété sur les ouvrages construits,
- condamné la société GAMBETTA à payer à monsieur X...et mademoiselle Y...la somme de 18. 000, 00  à titre de dommages et intérêts et la somme de 1. 500, 00  au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- débouté monsieur X...et mademoiselle Y...du surplus de leurs prétentions.
Vu l'appel formé le 7 octobre 2010 par monsieur X...et mademoiselle Y...,
Vu les conclusions de monsieur X...et mademoiselle Y...signifiées le 11 mars 2011,
Vu les conclusions de maître Z...en qualité de mandataire liquidateur de la SCI GAMBETTA signifiées le 17 mars 2011,
Vu l'ordonnance du 6 janvier 2011 fixant la clôture au 23 mars 2011.
Monsieur Philippe X...et mademoiselle Nathalie Y...demandent à la cour :
- de les déclarer recevables en leur appel, et, réformant le jugement entrepris,
- d'ordonner la livraison du bien immobilier situé ...à 69740 GENAS composé du lot 70 dans le bâtiment B et des lots 9, 10 et 54 dans le bâtiment " garage " au sous-sol, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- de dire que le bien sera délivré en l'état entre leurs mains au prix déjà payé de 196. 020, 00 ,
- de fixer leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCI GAMBETTA à la somme de 45. 000, 00  à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier et moral,
- de condamner la SCI Z...et maître Z...ès qualités au paiement de la somme de 5. 000, 00  au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de dire que ces sommes versées au titre des condamnations seront inscrites au passif de la liquidation judiciaire de la SCI GAMBETTA.
Maître Z...qui intervient volontairement en qualité de mandataire liquidateur de la SCI GAMBETTA demande à la cour :
A titre principal :
- de déclarer monsieur X...et mademoiselle Y...irrecevables en leur demande tendant à la livraison du bien immobilier objet de la vente du 27 juin 2007 puisqu'ils ont sollicité en première instance la résolution de cette vente et qu'ils l'ont obtenue,
- de réformer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI GAMBETTA à payer des sommes d'argent au profit des appelants,
- de dire que les appelants ne peuvent formaliser aucune condamnation à son encontre en paiement ou en livraison du bien vendu et ce en application des articles L622-21 L622-24 du code de commerce,
- de dire que les appelants ne peuvent faire valoir aucun préjudice à son encontre lié au retard de livraison des biens vendus ou à un prétendu défaut d'achèvement, à défaut d'avoir mis en oeuvre la garantie d'achèvement spécifiée dans l'acte de vente,
- de dire que les appelants ne rapportent pas la preuve de la réalité du préjudice qu'ils invoquent,
- de dire que les appelants ne rapportent pas la preuve qu'ils ont déclarés une créance entre ses mains dans le délai édicté à l'article R 622-24 du code de commerce et de dire inopérante la déclaration de créance dont ils font état,
- de dire inopposable à la procédure collective de la SCI GAMBETTA la créance alléguée par les appelants,
A titre subsidiaire si la cour devait admettre que les appelants sont recevables à contester la résolution de la vente prononcée par le tribunal :
- de lui donner acte qu'il n'est pas opposé à délivrer juridiquement aux acquéreurs les biens immobiliers objet de l'acte en date du 27 juin 2007, sans remise des clefs du dit bien,
En toute état de cause :
- de condamner solidairement monsieur X...et mademoiselle Y...à lui payer la somme de 22. 497, 60  correspondant au solde du prix, outre pénalité de 1 % par mois à compter du 26 mai 2009,
- de condamner solidairement monsieur X...et mademoiselle Y...à lui payer la somme de 2. 000, 00  au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande d'exécution de la vente
Contrairement à ce que soutient maître Z...ès qualités, le premier juge n'a pas fait droit à leur demande en prononçant la résolution de la vente rétroactivement au jour de la conclusion du contrat.
En effet, quel que soit le bien fondé de leurs prétentions, monsieur X...et mademoiselle Y...qui souhaitaient la délivrance du bien acquis en l'état au prix déjà payé de 196. 020, 00 , demandaient la résiliation partielle du contrat et non pas la résolution de la vente.
Leur demande tendant à voir ordonner la livraison du bien immobilier en l'état au prix déjà payé de 196. 020, 00 , ne constitue pas une demande nouvelle et ils sont donc recevables à contester la décision entreprise.
Sur la régularité de la procédure à l'encontre de la liquidation judiciaire de la SCI GAMBETTA
Il résulte des articles L. 622-22 et L. 622-24 du code de commerce que les instances en cours au jour du jugement d'ouverture de la procédure de redressement ou de liquidation judiciaire sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance, qu'elles sont alors reprises de plein droit en présence du mandataire judiciaire et tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
L'alinéa 3 de l'article L. 622-24 dispose :
" La déclaration des créances doit être faite alors même qu'elles ne sont pas établies par un titre et celles dont le montant n'est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d'une évaluation ".
En l'espèce, la SCI GAMBETTA, placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de grande instance d'Annecy du 19 novembre 2010, a fait l'objet d'une liquidation judiciaire par jugement du 10 septembre 2010 désignant maître Z...en qualité de mandataire liquidateur.
Ce jugement a été publié au BODACC le 19 octobre 2010 et monsieur Philippe X...et mademoiselle Nathalie Y...ont transmis une déclaration de créance à maître Z...en qualité de mandataire liquidateur de la SCI GAMBETTA par lettre recommandée avec accusé de réception déposée le 16 décembre 2010, soit dans le délai de deux mois prévu à l'article R 622-24 du code de commerce. Il importe peu que cette lettre ait été remise le 20 décembre 2010 à maître Z...ès qualités, la date de déclaration de créance étant, dans cette hypothèse, celle de l'expédition.
Compte tenu des procédures en cours, des sommes déjà accordées par décision non définitive, monsieur Philippe X...et mademoiselle Nathalie Y...étaient soumis à la formalité de la déclaration de créance et étaient en droit en application de l'alinéa 3 de l'article L. 622-24 susvisé d'y procéder sur la base d'une évaluation.
La déclaration qu'ils ont adressée à maître Z..., intervenu volontairement devant la cour en qualité de mandataire liquidateur de la SCI GAMBETTA, exposant de manière circonstanciée, les faits de l'espèce, les décisions déjà rendues et le montant réclamé à titre de dommages et intérêts devant le tribunal de grande instance par décision frappée d'appel, est donc conforme aux exigences légales susvisées.
Sur le bien fondé de leur demande tendant à la livraison du bien immobilier objet de la vente
L'article 1184 du code civil dispose :
" La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ".
L'article 1610 du code civil dispose :
" Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur ".
Alors que monsieur X...et mademoiselle Y...ont respecté leur engagement contractuel en payant les sommes convenues au fur et à mesure de l'avancement des travaux, la SCI GAMBETTA qui devait livrer le bien achevé, au plus tard le 30 juin 2008, a, dans un premier temps repoussé l'échéance au seconde semestre 2008 et n'avait toujours pas respecté son obligation le 14 mai 2009 date à laquelle elle a été mise en demeure par monsieur X...et mademoiselle Y...de procéder à la livraison sous huitaine.
Malgré la notification d'une remise des clés fixée au 8 juin 2009 et une réclamation injustifiée du paiement des dernières échéances de 5 % avant l'achèvement des travaux et leur réception, il est établi par le procès-verbal de constat contradictoire réalisé le 8 juin 2009 que l'ampleur des travaux restant à effectuer dans la cuisine et la salle de bains et l'absence d'installation du gaz et de l'électricité ne permettait pas de retenir que les travaux étaient achevés au sens de l'article R 261-1 du code de la construction.
Alors que le maître d'oeuvre avait indiqué à monsieur X...et mademoiselle Y...le 8 juin 2009 que les travaux devraient être achevés début juillet 2009, il résulte du procès-verbal de carence du 27 novembre 2009 que le chantier a été abandonné par la SCI GAMBETTA malgré la condamnation sous astreinte prononcée par le juge des référés.
Il n'y avait donc pas lieu pour monsieur X...et mademoiselle Y...de mettre en oeuvre la procédure destinée à constater l'achèvement, prévue à l'article R 261-2 alinéa 4 du code de la construction.
Le fait que monsieur X...et mademoiselle Y...n'aient pas mis en oeuvre la garantie d'achèvement dont ils bénéficiaient en application de l'article R 261-21 du code de la construction n'est pas de nature à les priver de leur action à l'encontre de la SCI GAMBETTA à qui ils avaient adressés une mise en demeure dès le 14 mai 2009. Aucune disposition légale ou contractuelle ne leur fait en effet obligation de mettre en oeuvre préalablement ou exclusivement cette garantie.
Alors que la SCI GAMBETTA n'a pas respecté son obligation de délivrance tant en raison du retard intervenu que de l'absence d'achèvement des travaux, monsieur X...et mademoiselle Y...étaient bien fondés à invoquer le manquement de cette dernière à ses obligations contractuelles et il convient en application des articles 1184 et 1610 du code civil de faire droit à leur demande leur permettant d'entrer en possession de leur bien en l'état.
Maître Z...en qualité de mandataire liquidateur de la SCI GAMBETTA qui ne s'oppose pas à la délivrance du bien dans l'hypothèse où la cour déclarerait monsieur X...et mademoiselle Y...recevables en leur appel, ne peut en tout état de cause invoquer les dispositions de l'article L 622-21 du code de commerce qui ne font nullement obstacle à sa condamnation à accomplir l'obligation de faire incombant à la SCI GAMBETTA à l'encontre des appelants dont la demande ne tend pas à contraindre la liquidation judiciaire à leur payer une somme d'argent.
Par ailleurs, il convient de relever que monsieur X...et mademoiselle Y...ont, conformément aux dispositions de l'article 1601-3 du code civil, payé le prix à mesure de l'avancement des travaux, et qu'ils ne sont pas redevables à l'encontre de la SCI GAMBETTA du solde du prix correspondant à des prestations non effectuées.
La circonstance que monsieur Philippe X...et mademoiselle Nathalie Y...aient été autorisés à pratiquer une saisie conservatoire entre leurs mains à hauteur de 20. 000, 00  ne se heurte pas aux dispositions de l'article L. 622-21 II du code de commerce qui vise les voies d'exécution sur les biens du débiteur faisant l'objet d'une procédure collective.
Leur bien devra donc leur être délivré en l'état entre leurs mains au prix déjà payé de 196. 020, 00  et Maître Z...ès qualités sera débouté de sa demande en paiement du solde du prix outre pénalités de retard.
Sur la demande de dommages et intérêts
Il résulte des articles 1610 et 1611 du code civil qu'en cas de retard dans la délivrance du bien, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.
Sous réserve de la fixation de leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCI GAMBETTA, monsieur Philippe X...et mademoiselle Nathalie Y...peuvent donc prétendre à l'indemnisation de leur préjudice moral et matériel.
Ainsi que l'a relevé le premier juge, le retard du débiteur dans l'exécution de son obligation de livrer et l  absence de livraison, ont causé un préjudice financier à monsieur X...et mademoiselle Y...qui ont dû continuer à régler une location tout en assumant en même temps le règlement de leurs échéances de prêt immobilier.
Les tracas liés à la difficulté à faire avancer leur projet d'installation leur ont causé en outre un préjudice moral.
La réparation de l'ensemble du préjudice subi a été justement évalué par le premier juge à la somme de 18. 000, 00 .
Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a accordé la somme de 1. 500, 00  à monsieur X...et mademoiselle Y...et, y ajoutant, de leur accorder la somme complémentaire de 2. 000, 00 .
PAR CES MOTIFS

Déclare monsieur Philippe X...et mademoiselle Nathalie Y...recevables en leur appel,
Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a fixé la réparation du préjudice de monsieur Philippe X...et mademoiselle Nathalie Y...à la somme de 18. 000, 00  et leur a accordé la somme de 1. 500, 00  au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne maître Z...en qualité de mandataire liquidateur de la SCI GAMBETTA à délivrer le bien acquis par monsieur Philippe X...et mademoiselle Nathalie Y...au ...à 69740 GENAS composé du lot 70 dans le bâtiment B et des lots 9, 10 et 54 dans le bâtiment " garage " au sous-sol à compter de la signification de la présente décision, au prix déjà payé de 196. 020, 00 .
Fixe la créance de monsieur Philippe X...et mademoiselle Nathalie Y...au passif de la liquidation judiciaire de la SCI GAMBETTA aux sommes suivantes :
-18. 000, 00  à titre de dommages et intérêts,
-2. 000, 00  au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Met les dépens à la charge de maître Z...en qualité de mandataire liquidateur de la SCI GAMBETTA et dit qu'ils seront distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière Le président