ARRÊT No 305 DU 15/06/06 - 4ème CHAMBRE - RG 05/638 CARAES-MUTUELLES DU MANS c/ LE ROY-BREGEON-SARL AIP IMMOBILIER I - Exposé préalable :
Par l'intermédiaire de l'agence immobilière du Ponnant, les époux X... ont signé le 18 novembre 2002 avec les époux Le Y... un compromis de vente concernant une maison sise à Brest et prévoyant une condition suspensive "sous réserve d'un état parasitaire satisfaisant".
Monsieur Jean François Z..., à l'enseigne "Cabinet Bois Expert" ayant établi en date du 21 novembre 2002 un état parasitaire indiquant qu'il n'y avait aucune trace visible d'insectes type termite et de champignon lignivore de type Serpula lacryman (mérule) dans cet immeuble, la vente par Monsieur et Madame X... à Monsieur et Madame Y... a été réitérée par acte authentique établi le 14 février 2003 par Maître Thubert, notaire à Brest.
A l'occasion de travaux, les époux Le Y... ont découvert des pourritures suspectes et, après un premier constat d'huissier du 18 février 2003, ont fait intervenir des entreprises spécialisées qui mettaient en évidence la présence du champignon et sollicitaient la dépose de doublages pour constater l'étendue de l'infestation. Un second constat était établi le 20 février 2003.
Sur assignation du 25 février 2003 les époux Le Y... obtenaient le 19 mars 2003 la désignation en référé de M. A... en qualité d'expert. Celui-ci a procédé à ses opérations et a déposé son rapport le 16 septembre 2003, constatant des attaques de mérule au niveau du plancher haut du rez de chaussée, vice caché rédhibitoire entraînant des travaux curatifs pour 39.797,44 ç HT et préventifs pour 7.393,12 ç HT.
Dès avant, les époux Le Y... avaient, par actes des 21 et 24 mars 2003, fait assigner les epoux X..., le Cabinet Bois Expert et son
assureur les Mutuelles du Mans Assurances et la SARL Agence Immobilière du Ponant aux fins de condamnation à leur payer in solidum 82.961,78 ç en principal.
Par jugement du 4 janvier 2005, le Tribunal de Grande Instance de Quimper a : -Condamné in solidum le Cabinet Bois Expert et les Mutuelles du Mans Assurances à payer à Monsieur et Madame Le Y... les sommes de : [* 68.933,43 ç, *] 1.500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; - Débouté Monsieur et Madame Le Y... de leurs demandes à l'encontre de Monsieur et Madame X... et de la SARL Agence Immobilière du Ponant ; - Débouté le Cabinet Bois Expert de sa demande de garantie à l'encontre de la SARL Agence Immobilière du Ponant (AIP) ; - Ordonné la main levée d'une saisie conservatoire pratiquée par Monsieur et Madame Le Y... entre les mains de Maître Thubert, notaire à Brest, le 26février 2003 ; - Condamné Monsieur et Madame Le Y... à payer à Monsieur et Madame X...: [* les intérêts au taux légal sur la somme de 147.875,55 ç du 26 février 2003 au jour du jugement, *] 1.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; - Ordonné l'exécution provisoire ; - Débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - Condamné in solidum le Cabinet Bois Expert et les Mutuelles du Mans Assurances aux entiers dépens comprenant les frais de référé et d'expertise, à l'exception des frais de la saisie conservatoire.
Monsieur Jean François Z... exerçant sous l'enseigne Cabinet Bois Expert et la compagnie d'assurance les Mutuelles du Mans ont déclaré appel de ce jugement le 25 janvier 2005.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : - le 27 février 2006 pour Monsieur Martial Le Y... et
Madame Véronique B... épouse Le Y... ; - le 2 mars 2006 pour Monsieur Jean François Z... exerçant sous l'enseigne Cabinet Bois Expert et la compagnie d'assurance les Mutuelles du Mans ; - le 6 mars pour la SARL AIP Immobilier ; - le 10 mars 2006 pour Monsieur Jérôme X... et Madame Corinne C... épouse X.... L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2006. [***] II - Motifs : 1o Sur le vice caché : La maison vendue en 2002 avait été restaurée en 1988 par les époux D..., précédents propriétaires avant les vendeurs, le plancher bas du rez de chaussée étant alors remplacé par une dalle en béton, les bois étant traités et un ensemble de doublages et de plafonds étant posés. Les époux X..., qui avaient acquis l'immeuble en 1992, l'ont habité jusqu'en 1999 puis l'ont mis en location jusqu'à la vente de 2002.
Ils ont effectué une peinture extérieure sur la façade côté jardin en 1993-95, ont doublé en parpaings une partie des maçonneries de la cave et ont fait poser un habillage des murs dans la descente de la cave en octobre 1996. Ceci a été complété par l'installation d'un chauffage central à l'automne 1998. Enfin, en 2002, des travaux de peintures et revêtements de sols ont été réalisés.
La fissure constatée par l'expert n'étant pas concernée par la peinture extérieure sus-visée, ces travaux n'ont aucun rapport avec la présence des attaques fongiques sises au plancher entre le rez de chaussée et le premier étage et au plafond de celui-ci.
Les vendeurs ne peuvent pas plus se voir reprocher d'avoir caché des problèmes d'humidité à l'origine de ces attaques fongiques puisque le problème de la mérule concerne des niveaux plus hauts et n'est pas en rapport avec l'humidité affectant le sous-sol où, s'il y a des radiateurs, les murs sont toujours en parpaing ou moellons apparents,
preuve de ce qu'il ne s'agit pas de pièces à vivre.
En réalité, s'il y avait beaucoup d'humidité au sous-sol, les pièces habitables apparaissaient saines aux occupants, propriétaires comme locataire et, ainsi que le constate l'expert judiciaire, rien ne permettait aux vendeurs d'avoir conscience des désordres actuels. C'est donc à jute titre et par des motifs pertinents que les premiers juges ont débouté les époux Le Y... de leur demande contre les vendeurs.
[***] 2o Sur la responsabilité du rédacteur de l'état parasitaire :
L'état parasitaire dont s'agit vise la norme Afnor XP P03 200 qui prévoit un examen le plus complet possible partout où il peut y avoir eu et où il y a des risques d'humidification propices aux champignons. Or, il n'a pas été recherché le taux d'humidité alors que l'expert judiciaire a pour sa part relevé un taux de 30% dans les doublages et jusqu'à saturation dans l'angle sud-est.
Par ailleurs, la situation du bien, le mode constructif et la présence d'une dalle en béton au niveau du sous-sol laissait penser à des reprises d'anciennes attaques fongiques.
Enfin, l'expert a noté qu'il suffisait de taper sur les doublages pour se rendre compte qu'il s'agissait de plaques de plâtre collées directement sur les maçonneries, disposition connue comme à risque.
La Cour adopte donc expressément les motifs exacts en fait et en droit du premier juge et répondant en tous points aux conclusions des parties, pour retenir la faute de Monsieur Z... en rapport avec la décision de poursuivre la vente et sa responsabilité. Le jugement sera confirmé de ce chef.

3o Sur la responsabilité de l'agence immobilière :
N'ayant pas la compétence pour expertiser le bien, ayant attiré l'attention des acquéreurs sur le risque de la présence du mérule et ayant fait établir un état parasitaire, l'agence immobilière a rempli son obligation d'information et de conseil et, en l'absence de démonstration qu'elle ait eu connaissance de ce vice caché, elle ne peut voir sa responsabilité engagée.
C'est donc à juste titre et par des motifs pertinents que le premier juge a débouté tant les époux Le Y... que Monsieur Z... de leurs demandes contre l'agence AIP.

4o Sur le préjudice :
Il ne s'agit pas d'une réduction du prix à raison d'un vice caché mais de la réparation du préjudice subi par les acquéreurs du fait de la faute du rédacteur de l'état parasitaire et qui correspond au coût des travaux nécessaires pour avoir un immeuble non affecté par le mérule et au préjudice de jouissance subi.
L'expert n'a pas préconisé une maîtrise d'oeuvre et celle-ci n'est pas indispensable pour des travaux de traitement curatif contre la mérule, de petite maçonnerie, électricité, plomberie et peintures. Le coût des travaux TTC avec une TVA à 5,5% est donc de 49.786,04 ç, valeur septembre 2003.
Il est justifié du coût des sondages par Santé-Bois pour 559,15 ç, d'un déménagement pour 2.033,20 ç et de huit mois d'intérêts sur un prêt relai pour 4.384 ç.
Les époux Le Y... sollicitent en outre un préjudice de jouissance de 750 ç par mois de mai à novembre 2003, pendant quatre mois de travaux et à compter de janvier 2005, les intérêts sur un prêt habitat de mai 2004 et le coût de l'assurance depuis février 2003.
Le jugement étant assorti de l'exécution provisoire, il n'y a plus lieu de réparer le préjudice de jouissance au delà. Par ailleurs, il ne peut être cumulé les intérêts sur le prêt relai et un préjudice de jouissance pour la période antérieure à janvier 2004. Le jugement sera confirmé sur le préjudice de jouissance arrêté à 12.000 ç.
Quant à l'assurance, elle est justifié pour 171,04 ç pour la période de février 2003 à février 2004 et pour 189,84 ç pour la période de février 2004 à février 2005. Elle n'est pas due au delà à raison de l'exécution provisoire du jugement.
Les autres préjudices sont donc de 559,15 + 2.033,20 + 4.384 + 12.000 +171,04 + 189,84 = 19.337,23 ç.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux le Y... la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel et, outre la somme de 1500 ç allouée par le premier juge, Monsieur Z... et les Mutuelles du Mans seront condamnés à leur payer de ce chef la somme de 2.000 ç.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux X... la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel et,
outre la somme de 1 000 çallouée par le premier juge, Monsieur Z... et les époux Le Y... seront condamnés à leur payer de ce chef la somme de 1.500 ç.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL AIP la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel. Monsieur Z... et les Mutuelles du Mans seront condamnée à lui payer de ce chef la somme de 1.500 ç. [***] Par ces motifs,La Cour :
- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf sur le montant de la condamnation en principal et, statuant à nouveau de ce chef :
- Condamne in solidum Monsieur Jean-François Z... à l'enseigne "Cabinet Bois Expert" et la société d'assurance Les Mutuelles du Mans à payer à Monsieur Martial Le Y... et Madame Véronique B... épouse Le Y... les sommes de : [* QUARANTE NEUF MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT SIX EUROS QUATRE CENTS (49.786,04 ç), réévalué en fonction de la variation de l'indice BT 01 (derniers indices connus) entre septembre 2003 et le présent arrêt, *] DIX NEUF MILLE TROIS CENT TRENTE SEPT EUROS VINGT TROIS CENTS (19.337,23 ç) à titre de dommages et intérêts ;
-Y ajoutant :
- Condamne in solidum Monsieur Jean-François Z... et la société d'assurance Les Mutuelles du Mans à payer à Monsieur Martial Le Y... et Madame Véronique B... épouse Le Y... la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000ç) en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamne in solidum Monsieur Jean-François Z... d'une part et Monsieur Martial Le Y... et Madame Véronique B... épouse Le Y... d'autre part à payer à Monsieur Jérome X... et Madame Corinne C... épouse X... la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 ç) en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure

- Condamne in solidum Monsieur Jean-François Z... et la société d'assurance Les Mutuelles du Mans à payer à la SARL AIP Immobilier la somme de EUROS (1.500 ç) en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamne Monsieur Jean-François Z... et la société d'assurance Les Mutuelles du Mans aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier,
Le Président,