COUR D'APPEL DE VERSAILLES 12ème chambre section 2 F.L./P.G. ARRET No Code nac : 30B contradictoire DU 02 MARS 2006 R.G. No 04/08403 AFFAIRE : S.A. SFDD C/ S.C.I. DU CHEMIN VERT Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Novembre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES No Chambre : 3 No Section : No RG : 7561/04 Expéditions exécutoires Expéditions délivrées le : à : SCP BOITEAU PEDROLETTI SCP KEIME GUTTIN JARRY REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DEUX MARS DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A. SFDD ayant son siège 26/28 rue du Chemin Vert 78613 LE PERRAY EN YVELINES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. représentée par la SCP BOITEAU PEDROLETTI, avoués - N du dossier 16121 Rep/assistant : Me Jean-luc MEDINA, avocat au barreau de GRENOBLE. APPELANTE [****************] S.C.I. DU CHEMIN VERT ayant son siège 121 rue Caulincourt 75018 PARIS, prise en la personne de son gérant domicilié de droit en cette qualité audit siège. représentée par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués - N du dossier 04001088 Rep/assistant : Me Bernard AUBERT, avocat au barreau de VERSAILLES. INTIMEE [****************] Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Janvier 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise LAPORTE, président chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Françoise LAPORTE, président,
Monsieur Jean-François FEDOU, conseiller,
Monsieur Denis COUPIN, conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Thérèse X...,
FAITS ET PROCEDURE :
Suivant acte sous seing privé en date du 30 mars 1992, la SCI DU CHEMIN VERT a consenti à la SARL SFDD un bail à usage commercial d'un ensemble immobilier situé 26/28 rue du chemin vert au PERRAY EN YVELINES pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 1992, moyennant un loyer annuel de 1.200.000 francs (182.938,82 euros) HT. Selon exploit en date du 21 septembre 2000, la société du CHEMIN VERT a délivré congé à la société SFDD avec offre de renouvellement au 1er avril 2001 au prix de 3.500.000 francs (533.571,56 euros).
En raison du désaccord des parties avec le montant du loyer en renouvellement, la propriétaire a saisi le juge des baux commerciaux du tribunal de grande instance de VERSAILLES.
Après expertise confiée à Monsieur Y..., par jugement avant dire droit du 25 septembre 2001, le loyer a été fixé par décision du 25 mars 2003 à 200.755,15 euros par an en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction.
Sur le recours formé par la société DU CHEMIN VERT, la cour, par arrêt infirmatif du 27 mai 2004, a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2001 à la somme de 361.865 euros.
La société SFDD s'est pourvue en cassation à l'encontre de ce jugement.
Suivant exploit en date du 30 juin 2004, la société SFDD a renoncé au renouvellement du bail conformément à l'article L 145-57 du code de commerce en indiquant qu'elle libèrerait l'immeuble au plus tard le 31 décembre 2004.
C'est dans ces circonstances, que la société DU CHEMIN VERT a saisi le tribunal de grande instance de VERSAILLES d'une action en paiement
d'une indemnité d'occupation annuelle depuis le 1er avril 2001 de 434.238 euros.
Par jugement rendu le 16 novembre 2004, cette juridiction a dit que la société SFDD était redevable à compter du 1er avril 2001 d'une indemnité d'occupation de 361.865 euros par an majorée de la TVA au taux en vigueur, indexée annuellement le 1er avril de chaque année en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction et pour la première fois le 1er avril 2002 avec pour indice de base celui du 2ème trimestre 2001 outre des intérêts au taux légal sur l'arriéré des indemnités d'occupation impayées à compter de l'assignation du 03 août 2004 capitalisés, ordonné l'exécution provisoire, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et condamné la société SFDD aux dépens.
Appelante de cette décision, la société SFDD soutient que l'indemnité d'occupation est égale au montant du loyer plafonné et considère qu'il importe de surseoir à statuer dans l'attente de la procédure pendante devant la cour de cassation afin que celle-ci ne soit pas fixée à une somme supérieure.
Elle estime que si cette indemnité devait être déterminée à la valeur locative, celle admise par le tribunal devrait être minorée en relevant que la société DU CHEMIN VERT forme une demande supérieure à la valeur locative et n'a pas retrouvé de locataire depuis son départ.
Elle sollicite donc un sursis à statuer et subsidiairement une fixation de l'indemnité d'occupation à 200.000 euros par an HT outre dans tous les cas, une indemnité de 3.000 euros en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La société DU CHEMIN VERT oppose que l'indemnité d'occupation doit être fixée en valeur locative et que le pourvoi en cassation est sans
incidence à cet égard.
Elle objecte que la demande subsidiaire de l'appelante est sans fondement.
Elle soutient que l'indemnité en cause doit être déterminée sur la base de la valeur locative brute proposée par Monsieur Y...
Elle forme, en conséquence, appel incident pour obtenir la condamnation de la société DU CHEMIN VERT au paiement d'une indemnité d'occupation de 413.560 euros par an majorée de la TVA en vigueur du 1er avril 2001 jusqu'au mois de décembre 2004.
Elle conclut à la confirmation pour le surplus de la décision entreprise et à l'octroi en sa faveur d'une indemnité de 6.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION :
Considérant que le pourvoi formé par la société SFDD à l'encontre de la décision de la cour en date du 27 mai 2004 ayant été rejeté par arrêt rendu par la troisième chambre de la cour de cassation, le 15 novembre 2005, sa demande de sursis à statuer est devenu sans objet ; considérant que le preneur qui exerce son droit d'option en application de l'article L 145-57 du code de commerce en renonçant au bénéfice du renouvellement du bail se trouve dans la situation d'un occupant sans droit, ni titre, à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à la libération effective des locaux ;
qu'en tant que tel, le locataire est redevable d'une indemnité d'occupation qui doit être déterminée à la valeur locative et peut même l'excéder ;
considérant que l'expert judiciaire, Monsieur Y... a procédé à une évaluation de la valeur locative lors de l'instance en fixation du loyer en renouvellement ;
que la société SFDD ne peut utilement tenter de la remettre en cause
en évoquant le bail par elle souscrit en 2004 alors que l'indemnité d'occupation doit être appréciée à la date du 1er avril 2001 et que les locaux loués par l'appelante à COIGNIERES ne présentaient pas les mêmes caractéristiques que ceux dont la société DU CHEMIN VERT est propriétaire au PERRAY EN YVELINES ;
considérant, de surcroît, que la société SFDD se contente de prétendre que la valeur locative serait évaluée raisonnablement autour de 200.000 euros HT par an, sans fournir le moindre justificatif de cette estimation approximative qui se révèle donc sans fondement ;
considérant, en revanche, que la société DU CHEMIN VERT est en droit de solliciter la détermination de l'indemnité d'occupation en question sur la base de la valeur locative brute proposée par Monsieur Y... avant tout abattement en majoration ;
considérant, en effet, qu'il n'y a pas lieu de pratiquer l'abattement pour travaux n'ayant pas fait accession pratiqué par ce technicien à hauteur de 72.373 euros dans la mesure où la bailleresse aurait dû disposer des locaux rétroactivement au 1er avril 2001 et aurait pu les relouer librement ;
considérant que l'indemnité d'occupation, après exercice du droit d'option par la société SFDD, sera donc fixée à la somme de 413.560 euros par an, en réformant le jugement attaqué de ce seul chef ;
considérant que l'équité commande d'allouer à l'intimée une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
considérant que la société SFDD qui succombe en son appel, supportera les dépens. PAR CES MOTIFS
Statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré sauf à porter le montant de l'indemnité d'occupation dont est redevable la SA SFDD à la somme de 413.560 euros par an en principal majorée de la TVA en vigueur,
Condamne la SA SFDD à verser à la SCI DU CHEMIN VERT une indemnité de 3.000 euros en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
La condamne aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la SCP KEIME-GUTTIN-JARRY, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Arrêt prononcé par Madame Françoise LAPORTE, président, et signé par Madame Françoise LAPORTE, président et par Madame Marie SAUVADET, greffier en chef, présent lors du prononcé
Le GREFFIER EN CHEF,
Le PRESIDENT,