DU 27 Février 2002 ------------------------- M.F.B
Christian X..., Henriette Y... épouse X...
Z.../ Jean-Claude A..., Monique B... épouse A... RG C... :
00/00497 - A R R E T C...° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du vingt sept Février deux mille deux, par Monsieur LEBREUIL, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE :
Monsieur Christian X... né le 31 Décembre 1935 à LOMME (59160) Madame Henriette Y... épouse X... née le 18 Septembre 1937 à LILLE (59000) Demeurant ensemble 3 rue Elsa Triolet 40800 AIRE SUR ADOUR représentés par Me Solange TESTON, avoué assistés de Me Marielle DENIS, avocat APPELANTS d'un jugement du Tribunal d'Instance d' AUCH en date du 24 Janvier 2000 D'une part, ET : Monsieur Jean-Claude A... né le 01 Décembre 1933 à CHELLES (77500) Madame Monique B... épouse A... née le 11 Octobre 1939 à SEVRAN (93270) Résidence du Château du Vallon 75 rue Léon Blum 33600 PESSAC représentés par Me NARRAN, avoué assistés de la SCP LAGAILLARDE ET ASSOCIES, avocats INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 23 Janvier 2002, devant Monsieur LEBREUIL, Président de Chambre rédacteur, Messieurs D... et BASTIER, Conseillers, assistés de Monique FOUYSSAC, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
Statuant sur l'appel dont la régularité n'est pas contestée, interjeté par les époux E... d'un jugement en date du 24 janvier 2000 par lequel le Tribunal d'instance d'Auch les a déboutés de toutes leurs demandes à l'encontre des époux A... ;
Attendu que les faits de la cause ont été exactement relatés par les premiers juges en des énonciations auxquelles la cour se réfère expressément et qu'il suffit de rappeler
- que, désireux d'acheter l'immeuble des époux A..., les époux X... ont signé un acte sous-seing privé et réglé un acompte de 35.000 francs ;
- qu'ils n'ont pas donné suite à ce compromis de vente au motif que l'immeuble était affecté de vices graves qui leur avaient été cachés lorsqu'ils avaient visité les lieux;
- qu'ils ont sollicité la restitution de l'acompte ;
Attendu que le tribunal les a déboutés de toutes leurs demandes au motif essentiel que la lecture du compromis permettait de constater que l'existence d'un sinistre sécheresse était en cours de règlement, qu'il était peu vraisemblable qu'ils aient ignoré les vices qu'ils invoquent et qu'à tout le moins il leur appartenait avant de s'engager fermement de prendre toutes mesures utiles afin de déterminer l'étendue exacte du sinistre mentionné dans l'acte ;
Attendu que les appelants font grief au Tribunal de s'être ainsi prononcé alors pourtant
- qu'ils n'avaient eu connaissance que postérieurement au compromis d'un certain nombre de documents démontrant l'étendue des désordres et que le sous-seing privé était muet sur cette importance puisqu'ils se contentait de signaler un sinistre sécheresse sans autre précision ;
- que ces désordres n'étaient absolument pas apparents au moment de la signature de l'acte et que le notaire lui-même lorsqu'il était venu sur les lieux ne s'en était pas aperçu ; qu'en réalité ils leur avaient été cachés par les vendeurs ;
- qu'ils étaient donc fondés à demander la résolution pure et simple du contrat sous-seing privé sur le fondement des dispositions des articles 1582 alinéas 1 et 2,1484 et 1641 du Code civil ;
qu'ils demandent en conséquence à la Cour de réformer la décision déférée, de prononcer la résolution du compromis de vente aux torts des vendeurs, et de condamner ces derniers à leur payer la somme de 35.000 francs avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 1999 mais aussi celle de 10.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et la somme de 5.000 francs à titre de dommages et intérêts à raison de l'immobilisation des fonds et de l'obligation qui leur a été faite de payer les frais de notaire ;
Attendu que les époux A... intimés, concluent au contraire à la confirmation de la décision dont appel et à la condamnation des appelants au paiement de la somme de 10.000 francs sur le fondement de l'article 700 susvisé du nouveau Code de procédure civile ;
qu'ils font valoir pour l'essentiel
- que les appelants ne devaient devenir propriétaires de l'immeuble vendu qu'à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique et que dès lors ,à défaut d'acte, ils ne peuvent exercer l'action en garantie des vices cachés fondée sur les articles 1641 et suivants du Code civil ; qu'il ne peuvent pas davantage se fonder sur les dispositions de l'article 1582 puisqu'il n'y a pas eu vente ; qu'enfin et de la même manière ils ne peuvent pas se prévaloir des dispositions de l'article 1184 puisqu'il n'y a pas eu de transfert de propriété ; que leur action est donc irrecevable ;
- qu'elle est de toute façon mal fondée ; que la mise en jeu de la garantie des vices cachés suppose l'ignorance du vice par l'acquéreur et que dans le cas de l'espèce les désordres allégués étaient visibles d'un seul coup d'oeil ; que les appelants ont eu connaissance avant la signature du compromis d'un rapport d'expertise en date du 23 décembre 1996 décrivant très clairement l'ensemble du sinistre ; que celui-ci ne leur a jamais été caché et qu'ils ne
démontrent à aucun moment que la clause visant l'existence d'un sinistre sécheresse ne faisait référence, comme ils le prétendent, qu'à un dégât mineur affectant le pourtour de la piscine ; que de toute façon cette mention, à supposer qu'ils n'aient pas été informés par ailleurs, aurait du les conduire à faire d'autres investigations ;

I°) Attendu que l'action est recevable dés lors que l'on est en présence d'une promesse synallagmatique de vente valant vente, et que les deux parties se sont mises d'accord sur la chose et sur le prix, peu important que le transfert de propriété ait été reporté au jour de la signature de l'acte authentique ;
II°) Attendu que la preuve n'est pas rapportée de ce que le rapport d'expertise du 23 décembre 1996 ayant permis de constater sur l'immeuble la présence de désordres graves affectant les structures extérieures et intérieures a été communiquée aux appelants au moment de la signature, de telle sorte que l'on ignore s'ils étaient pleinement informés de la nature et de la gravité de ces désordres, mais qu'il n'en demeure pas moins vrai d'une part que les fissures, fentes ou lézardes parfois très importantes décrites par ce rapport étaient nécessairement apparentes, même si les photographies
produites par les époux X... semblent démontrer le contraire, et d'autre part que la clause figurant aux conditions particulières, rédigée en termes généraux, alertait suffisamment les acquéreurs sur l'existence d'un sinistre consécutif à la sécheresse et sur la nécessité de réaliser des travaux pour y remédier ; que rien ne permet aux époux X... d'affirmer que cette information ne concernait que des désordres mineurs affectant le pourtour de la piscine et que l'essentiel des dégâts affectant l'immeuble leur avait été caché ; que l'obligation de renseignements qui pèse sur le vendeur non professionnel d'un immeuble doit être appréciée restrictivement et qu'elle est effectivement remplie lorsque l'acte de vente comprend une clause qui, quoique rédigée en termes généraux, alerte l'acquéreur sur l'existence de désordres provoqués par la sécheresse ; qu'il appartenait aux époux X... de faire le cas échéant d'autres investigations et que leurs prétentions, en l'état, ne peuvent qu'être rejetées, que ce soit sur le terrain des vices cachés ou sur celui de la condition résolutoire ;
Attendu qu'il convient par conséquent de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;
Attendu que les appelants qui succombent en toutes leurs prétentions doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer aux intimés la somme supplémentaire de 1000 ä par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS LA COUR
En la forme, reçoit l'appel jugé régulier,
Mais au fond, le rejette,
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,
Et, y ajoutant,
Condamne les époux X... aux dépens d'appel et autorise la SCP NARRAN avoué à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision suffisante ;
Les condamne en outre à payer aux époux A... la somme de 1000 ä ( mille Euros)par application de l'article 700 modifié du nouveau Code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande contraire ou plus ample des parties.
Le président et le greffier ont signé la minute de l'arrêt. LE GREFFIER LE PRESIDENT M. FOUYSSAC M. LEBREUIL