Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 02 MARS 2018
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 17/04752
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 16/04639

Monsieur Daniel X...
né le [...]           à SAINT DENIS (93200)

Madame Nathalie X...
née le [...]           à MEKNES (Maroc)
demeurant [...]
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Sandra BOUJNAH, avocat au barreau de PARIS, toque : E1593

SA GROUPAMA GAN VIE agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 340 427 616
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Matthieu BOCCON de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Représentée et assistée sur l'audience par Me Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT de la SELAS LPA-CGR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238, substitué sur l'audience par Me Marguerite CORNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 01 Février 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Dominique DOS REIS dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte sous seing privé du 5 juillet 2006, la société 174 Prés Saint-Germain a donné en location à M. et Mme X... un appartement situé au 5ème étage de l'ensemble immobilier sis [...]                                .
Ensuite d'une délibération de l'assemblée générale extraordinaire de ses associés, la société 174 Prés Saint-Germain a été autorisée à réduire son capital social pour un montant maximum de 12.789.565 € par voie d'achat puis d'annulation de 83.866 de ses actions ; en exécution d'une délibération de son conseil d'administration du 26 juillet 2007, elle a émis une offre d'achat d'actions et elle a ainsi procédé au rachat des propres actions détenues par la société Gan Assurances pour un montant évalué à la somme de 21.850.799,69 € payé, d'une part, par la dation en paiement de l'ensemble immobilier susmentionné, et, d'autre part, par le versement d'une somme de 350.799,69 €. Selon acte authentique du 24 octobre 2007, le procès-verbal du conseil d'administration du 1er octobre 2007 a été déposé au rang des minutes de M. A..., notaire, aux fins d'enregistrement et de publication au service de la publicité foncière du transfert de ce bien immobilier et de la constatation du paiement du prix de rachat des actions.
La gestionnaire de l'ensemble immobilier, la société Urbania Paris, a informé les locataires de l'immeuble de l'opération intervenue et de l'identité du nouveau bailleur par lettre recommandée avec avis de réception du 1er octobre 2007.
La société Groupama Gan Vie vient aux droits de la société Gan Assurances Vie au terme d'une opération de fusion-absorption décidée lors de l'assemblée générale du 17 décembre 2009.
C'est dans ces conditions que, suivant acte extra-judiciaire du 21 juillet 2015, M. et Mme X..., locataires dans l'immeuble en vertu d'un bail du 5 juillet 2006, ont assigné la société Groupama Gan Vie à l'effet de voir annuler l'opération de rachat de parts qu'ils estimaient violer leur droit de préemption tenu de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975.
Parallèlement, par acte extra-judiciaire du 28 juillet 2015, ils ont assigné la société Groupama Gan Vie en référé à l'effet de voir désigner un expert à l'effet de décrire les désordres consécutifs aux travaux engagés dans l'immeuble par le bailleur. Aux termes d'une ordonnance de référé du 29 avril 2016, ils ont été déboutés de leur demande d'expertise mais une provision de 4.070 € leur a été accordée au titre de leur trouble de jouissance pendant la durée des travaux.
L'assignation du 21 juillet 2015 n'ayant pas été placée, M. et Mme X... ont de nouveau assigné la société Groupama Gan Vie par acte extra-judiciaire du 11 mars 2016.
Par jugement du 27 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit irrecevable comme prescrite la demande en nullité de M. et Mme X...,
- condamné M. et Mme X... à payer à la société 174 Prés Saint-Germain la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens,
- rejeté toute autre demande,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
M. et Mme X... ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 26 janvier 2018, de :
au visa du décret du 14 octobre 1955 sur la publicité foncière, des articles 10 et 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, de l'accord collectif du 16 mars 2005, du décret du 10 novembre 2006, des articles 1109, 1134, 1243, 1304, 1315, 1583, 2038, 2230, 2232 à 2234 anciens du code civil, 12, 31 et 122 du code de procédure civile,
- dire qu'ils sont recevables en leurs demandes,
- dire que l'opération litigieuse relève du champ d'application de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 et a été réalisée en fraude de leurs droits locatifs,
- faire droit à leurs demandes et dire que la vente de l'immeuble situé [...]                                   , intervenue le 1er octobre 2007 au profit de la société Groupama Gan Vie, est nulle et de nul effet,
- débouter la société Groupama Gan Vie de ses demandes,
- ordonner la capitalisation des intérêts sur l'ensemble des condamnations au visa de l'article 1343-2 du code civil,
- condamner la société Groupama Gan Vie au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La société Groupama Gan Vie prie la Cour, par dernières conclusions du 15 janvier 2018, de :
au visa des articles 1382, 2224 et 1304 du code civil, 31, 32-1, 122, 123, 700 du code de procédure civile, du décret du 14 octobre 1955 sur la publicité foncière, des articles 10 et 1061 du 31 décembre 1975, de l'accord collectif du 16 mars 2005 et du décret du 10 novembre 2006,
- confirmer le jugement en e qu'il a déclaré prescrite la demande en nullité de M. et Mme X...,
- subsidiairement dire que cette action en justice constitue un abus de droit et est irrecevable,
- rejeter l'ensemble des demandes de M. et Mme X...,
- plus subsidiairement, dire que l'opération visée ne constitue pas une opération relevant du champ d'application de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 et n'a pas été réalisée en fraude ou en violation des droits de M. et Mme X...,
- en conséquence, rejeter l'ensemble de leurs demandes,
- en tout état de cause, condamner M. et Mme X... au paiement des sommes de 100.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.


M. et Mme X... contestent la fixation du point de départ du délai quinquennal de prescription à la date à laquelle la dation en paiement de l'immeuble a été publiée ou encore à la date à laquelle ils ont été informés par la société Urbania de cette cession, soutenant qu'aucune des pièces produites aux débats ne prouve la date à laquelle ils ont eu la connaissance effective de la cession, qui n'était pas régularisée par l'acte authentique du 24 octobre suivant lorsque la société Urbania la leur a notifiée, le 3 octobre 2007 ; subsidiairement ils estiment que le délai de prescription a été suspendu par application de l'article 2235 du code civil, car ils détenaient, tant que l'opération litigieuse n'était pas requalifiée en vente, une créance dérivant de leur droit de péremption, contourné frauduleusement par la société Groupama Gan Vie ; ils affirment encore avoir qualité et intérêt à agir en tant que locataires de l'immeuble cédé et, sur le fond, soutiennent que la dation en paiement de l'immeuble est soumise aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 et, par conséquent, au droit de préemption offert par ce texte aux locataires dans le contexte d'une fraude préalable à la vente de l'immeuble par lots, dite « à la découpe », afin de les frustrer de l'exercice de ce droit ; enfin, ils indiquent que cette opération a violé l'accord collectif du 16 mars 2005 et le décret du 10 novembre 2006, et dénient tout abus de procédure en faisant état des travaux « pharaoniques » entrepris dans l'immeuble par la société Groupama Gan Vie, à l'origine de cas de légionellose et donc de leurs plaintes sur leurs conditions locatives ;
La société Groupama Gan Vie soutient que l'action engagée par M. et Mme X... est prescrite en raison de la publication au service de la publicité foncière de l'acte de rachat d'actions et de l'information donnée aux locataires le 1er octobre 2007 par la société Urbania, que, subsidiairement, cette action est mal fondée, l'opération litigieuse ne pouvant être assimilée à une vente relevant de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, en tout état de cause, que cette action engagée alors que d'autres locataires, M. et Mme B..., avaient été déboutés d'une action similaire par arrêt confirmatif de cette Cour du 1er octobre 2015, s'inscrit dans une démarche de pression, révèle une intention de nuire caractérisée et commande l'allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
De première part, l'action en nullité d'une vente est soumise à une prescription quinquennale de cinq ans : au cas d'espèce, M. et Mme X..., qui ne détenaient aucune créance conditionnelle contre la société Groupama Gan Vie, ont été informés par lettre de la société Urbania, gérante de l'immeuble du transfert de la propriété de l'immeuble en ces termes : « Nous vous indiquons que la propriété de l'immeuble est transférée au profit du Groupama à compter du 1er octobre 2007 et nous vous informons que la société Gan Assurances Vie est propriétaire à compter du 1er octobre 2007 de l'immeuble sis [...]                               » et les quittances de loyer adressées aux locataires à compter de cette date mentionnent que le propriétaire était la société Gan Vie, de sorte que M. et Mme X... ont eu connaissance effective de la dation en paiement de l'immeuble et de l'identité de leur nouveau propriétaire à cette date, peu important que l'opération n'ait été régularisée formellement que le 24 octobre suivant, d'où il suit que c'est par des motifs exacts que la Cour approuve que le premier juge a dit l'action en nullité engagée par M. et Mme X... irrecevable comme prescrite ;
De seconde part, l'opération juridique litigieuse, s'analysant comme une réduction de capital d'une société commerciale, non fictive, réalisée sans fraude aux droits des locataires, opération correspondant à un rachat d'actions ensuite annulées et comportant la dation d'un immeuble en tant que modalité du paiement de ce rachat, ne saurait être assimilée à une vente relevant du champ d'application de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 qui vise la vente en bloc d'un immeuble à usage d'habitation, de sorte qu'en tout état de cause, la demande formée par M. et Mme X... serait mal fondée ;
A toutes fins, il sera ajouté que cette action en nullité de vente serait d'autant plus irrecevable que la société 174 Prés Saint Germain, bailleresse et propriétaire originaire de l'immeuble objet de la dation en paiement, n'a pas été attraite en la cause par M. et Mme X... ;
L'exercice d'une action en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n'est pas, en soi, constitutif d'une faute, à moins que cet exercice ne soit accompagné de circonstances particulières de nature à le faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire, circonstances non caractérisées au cas d'espèce alors qu'il n'est pas établi que M. et Mme X... auraient introduit la présente action pour faire pression sur leur propriétaire à laquelle ils demandent dans une instance distincte des dommages-intérêts pour troubles locatifs, de sorte que les défendeurs au recours seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Il n'y a pas lieu davantage de prononcer une amende civile ;
En équité, M. et Mme X... seront condamnés à régler à la société Groupama Gan Vie une somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris,
Condamne M. et Mme X... à payer à la société Groupama Gan Vie une somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. et Mme X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,