MFTL/AM Numéro /06 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 2 mars 2006
Dossier : 04/02094 Nature affaire : Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire Affaire : Pierre X... Chrystel X... née Y...
Z.../ Marie Rose LE A... née B... RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE C...
A R R E T prononcé par Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Monsieur D..., Greffier, à l'audience publique du 2 mars 2006 date indiquée à l'issue des débats. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 12 Janvier 2006, devant :
Madame TRIBOT LASPIERE, magistrat chargé du rapport, assisté de Monsieur D..., Greffier présent à l'appel des causes, Madame TRIBOT LASPIERE, en application des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur GRANGER et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame METTAS, Président Monsieur GRANGER, Conseiller Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur Pierre X... né le 14 Juin 1958 à LYS LEZ LEANNEY de nationalité française Le Village 65370 MAULEON BAROUSSE Madame Chrystel X... née Y... née le 13 Août 1960 à COURRIERE (62) Le Village 65370 MAULEON BAROUSSE représentée par la S.C.P. DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour assistée de Maître ABADIE, avocat au barreau de SAINT GAUDENS INTIMEE : Madame
Marie Rose LE A... née B... née le 12 octobre 1950 à TOULOUSE (31) de nationalité française 2 bis rue de l'Hermitage 78000 VERSAILLES représentée par la S.C.P. F.PIAULT / M.LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour sur appel de la décision en date du 27 MAI 2004 rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE BAGNERES DE BIGORRE Faits et procédure
Par acte reçu par Me Henri BAROUSSE, notaire à LABROQUERE (31), le 4 janvier 2002 (et non pas 2001 comme indiqué par erreur dans l'acte), Mme Marie Rose B... épouse de Mr Jean LE A... a donné à bail à Mr Pierre X... et à son épouse Mme Chrystel Y..., un immeuble à usage d'habitation principale ; la location a été consentie et acceptée pour une durée de 3 ans à compter du 4 janvier 2002 moyennant le versement d'un loyer mensuel de 381 ç ; un état des lieux a été dressé contradictoirement lors de la prise de possession ;
Les époux X... ont quitté le logement le 25 octobre 2003 ;
Mme LE A... qui se plaignait de nombreuses dégradations commises par les locataires a fait établir des devis de remise en état et a fait assigner les époux X... devant le tribunal d'instance de BAGNERES DE BIGORRE, greffe permanent de LANNEMEZAN, le 30 mars 2004, à l'effet de les entendre condamner à prendre à leur charge les réparations locatives ;
Par jugement du 27 mai 2004, le tribunal a constaté que les époux X... avaient procédé à diverses modifications des lieux loués ; qu'ils avaient notamment pris l'initiative sans autorisation de la bailleresse de peindre la rampe d'escalier et les lambris des murs et des plafonds du logement qui étaient initialement en bois ciré ou verni ; les époux X... ont été condamnés à payer à Mme LE A... les sommes suivantes : -
7 162 ç au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; -
300 ç à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; -
100 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Les époux X... ont relevé appel de ce jugement. Prétentions et moyens des parties
Les appelants exposent que l'immeuble loué était vétuste et humide et ne disposait pas de chauffage central ; que lors de l'entrée dans les lieux, les boiseries et les parquets n'étaient plus entretenus depuis très longtemps et étaient quasiment à l'état brut ; que les peintures murales et les papiers peints étaient à refaire ; ils relèvent que le tribunal les a condamnés à payer diverses sommes à la propriétaire au vu de simples devis de réparations ; que des devis complémentaires ont été ultérieurement produits concernant le remplacement de vitres, des serrures et le traitement des parquets ; ils soutiennent que ces demandes, nouvelles devant la Cour sont irrecevables ;
Les époux X... déclarent que le bail les obligeait seulement à entretenir les peintures des volets extérieurs tous les trois ans et que les parquets sont dans l'état où ils se trouvaient au début du contrat ;
Ils concluent à la réformation du jugement dont appel et demandent à la Cour de débouter Mme LE A... de toutes ses prétentions ; ils sollicitent en outre l'octroi de la somme de 1 200 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

Par conclusions du 13 avril 2005, auxquelles la Cour se réfère en
application de l'article 455 du nouveau code de procédure civile, Mme LE A... prétend que l'examen comparatif entre l'état des lieux établi lors de la prise de possession et celui dressé en fin de bail, démontre la réalité des dégradations qui est en outre confirmée par les témoignages versés aux débats ; elle soutient que les devis complémentaires produits sont en relation directe avec l'objet du litige à savoir : l'indemnisation des dégradations causées par les locataires au bien loué et qu'il ne s'agit donc pas de demandes nouvelles ;
Mme LE A... déclare que la contestation soulevée par les époux X... et les nécessités de la procédure l'ont empêchée de relouer le logement pendant plus d'un an ;
Elle conclut à la confirmation du jugement dont appel et demande à la Cour de faire droit à son appel incident en condamnant Mr et Mme X... à lui payer les sommes suivantes : -
4 572 ç à titre de dommages et intérêts compensatoires de son préjudice, avec intérêts au taux légal ; -
500 ç pour résistance abusive ; -
500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Motifs de la décision
Attendu que l'immeuble loué est une maison bourgeoise de style 1900 présentant un certain cachet que la bailleresse pouvait avoir légitimement l'intention de conserver ; Que si le bail ne contient aucune disposition restrictive relative aux travaux d'embellissement que le preneur pouvait exécuter dans les lieux loués, il ne met pas non plus à la charge de ce dernier d'autres travaux que ceux découlant de l'obligation normale d'entretien prévus au décret du 26 août 1987, à l'exception toutefois des volets de l'immeuble qui devaient être repeints aux frais du locataire à deux couches glycéro brillante dans la teinte existante, tous les trois ans et pour la
première fois au cours de l'été 2003 ; Attendu que les locataires ne pouvaient sans autorisation de la bailleresse entreprendre des travaux susceptibles de modifier fondamentalement les apparences de l'immeuble loué ou porter atteinte au style particulier du logement ; Attendu qu'à la suite d'une visite des lieux effectuée en novembre 2002, la bailleresse a adressé aux locataires une lettre recommandée avec accusé de réception du 30 novembre 2002 dans laquelle elle dénonce les transformations réalisées dans les lieux loués par les époux X... et notamment l'application de peintures sur les boiseries (lambris, rampe de l'escalierà) qui étaient à l'origine cirées ou vernies comme en témoignent les photographies versées aux débats ; Attendu que par plusieurs courriers ultérieurs, la bailleresse a enjoint aux locataires de remettre les boiseries dans leur état d'origine ; Attendu que les locataires ont quitté le logement sans donner congé et ont déposé les clés le 22 octobre 2003 dans la boîte aux lettres de la S.C.P. BALLARIN, huissiers de justice à LANNEMEZAN ; que convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 octobre 2003 reçue le 23 octobre 2003 à un état des lieux contradictoire, ils ne se sont pas présentés ; Attendu qu'il résulte de la comparaison entre l'état des lieux du constat dressé lors de la prise de possession et le constat auquel l'huissier a procédé le 25 octobre 2003 après leur départ, qu'en cours de bail, les locataires ont effectivement peint les lambris de soubassement et les plafonds lambrissés, ainsi que la rampe d'escalier qui étaient à l'origine en bois ciré ou vernis ; que la rampe d'escalier n'a pas été peinte sur toute sa longueur ; que la peinture des lambris de plafonds présente des défauts d'aspect ; que la bailleresse pouvait en outre être en désaccord avec les couleurs choisies qui transforment radicalement l'apparence des pièces ; Attendu que ces travaux de peintures inachevés, ont été exécutés sans précautions et ont occasionné des
dommages aux parquets (traces de peinture, tâchesà) qui étaient dans l'ensemble en bon état au début du bail ;
Attendu que devant la Cour, Mme LE A... produit trois nouveaux devis de réparations concernant des travaux de vitreries et de remplacement de serrures ;
Attendu que devant la Cour, Mme LE A... produit trois nouveaux devis de réparations concernant des travaux de vitreries et de remplacement de serrures ;
Attendu que 7 vitres étaient déjà fendues lors de l'entrée des époux X... dans les lieux ; que rien ne permet de mettre à la charge des locataires le remplacement des vitrages objet des devis ; que le constat dressé après le départ des locataires ne fait pas état de dysfonctionnement des serrures ; qu'il est seulement indiqué que l'anneau de la clé d'une porte de chambre a été écrasé et qu'il manque la clé de la porte du jardin et celle de la salle de bain ;
Attendu que les clés ont été restituées ; qu'il n'est pas démontré que certaines auraient été égarées ou perdues par les locataires ce qui justifierait le changement des serrures ; qu'il y a lieu de débouter Mme LE A... de ses demandes concernant tant les travaux de vitreries que les travaux de remplacement des serrures. Sur le coût des autres réparations locatives
Attendu que l'examen comparatif de l'état des lieux d'entrée et celui de sortie permet, sur la base des devis produits par Mme LE A... qui ne soulève aucune contestation de la part des époux X..., d'évaluer le coût des réparations locatives comme suit : -
remise en état des boiseries et de la rampe d'escalier, scellement du placard de la cuisine endommagé àààààààààààà............................ .àà...3 600 ç, -
peinture des volets àààààààààààààààà...1 465 ç, -
réfection des parquets (devis du 2 novembre 2004) àà..à..2 610 ç,
Soit au total : 7 675 ç.
Attendu que cette évaluation est fondée sur des devis de l'année 2004 ; que le coût des réparations locatives sera assortie, à titre de réactualisation, des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 mars 2004 sur la somme de 5 065 ç correspondant à la remise en état des boiseries et à la réfection des volets et à compter du mois de novembre 2004 sur la somme de 2 610 ç correspondant à la réfection des parquets. Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires
Attendu que la propriétaire n'avait pas réclamé en première instance de dédommagement au titre de la perte de loyer ; qu'elle ne justifie pas devant la Cour avoir été empêchée depuis lors de relouer le logement en raison de circonstances imputables à Mr et Mme X... ; qu'il y a lieu de la débouter de ce chef de réclamation ; Attendu que sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ne repose sur aucun préjudice caractérisé qu'elle en sera également déboutée. Sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile
Attendu que les époux X... qui succombent dans l'essentiel de leurs prétentions supporteront la charge des dépens ; que les frais exposés par Mme LE A... dans le cadre de la présente procédure seront limités à la somme de 500 ç. PAR CES MOTIFS LA COUR
Statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort ; Confirme partiellement le jugement du tribunal d'instance de BAGNERES DE BIGORRE du 27 mai 2004 ; Condamne Mr et Mme X... à payer à Mme LE A... les sommes suivantes : À
5 065 ç avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 mars 2004 ; À
2 610 ç avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2004 ; À
500 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Déboute Mme LE A... de sa demande de dommages et intérêts
pour résistance abusive et des ses autres prétentions ; Condamne Mr et Mme X... aux dépens ; autorise la S.C.P. PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, avoués, à recouvrer ceux d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER,
LE PRESIDENT, Eric D...
Roberte METTAS