Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 10 AVRIL 2012
(no 119, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 22812
Décision déférée à la Cour :
jugement du 12 octobre 2010- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 08/ 07179

SCP BRUNO Y...MARIE-ANNE X...RONAN Z...agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

75008 PARIS
représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP ARNAUDY-BAECHLIN (avocat au barreau de PARIS, toque : L0034)
assistée de Me Valérie de HAUTECLOQUE (avocat au barreau de PARIS, toque : D 848)

Monsieur Fabrice Ovidio B...

75006 PARIS
représenté par la SCP GALLAND-VIGNES (Me Philippe GALLAND) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0010)
assisté de Me Noémie LALANDE (avocat au barreau de PARIS, toque : D 1933)
Cabinet BRUSA
Madame Maud Stéphanie Françoise F...épouse B...

75006 PARIS
représentée par la SCP GALLAND-VIGNES (Me Philippe GALLAND) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0010)
assistée de Me Noémie LALANDE (avocat au barreau de PARIS, toque : D 1933)
Cabinet BRUSA
S. A. S. NATHALIE G...PARIS, prise en la personne de ses représentants légaux

75007 PARIS
représentée par la SCP NABOUDET-HATET (Me Caroline HATET-SAUVAL) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0046)
assistée de Me Isabelle SCHEIDECKER de la SCP SCP CASTON TENDEIRO (avocat au barreau de PARIS, toque : P0156)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 7 février 2012, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN
MINISTERE PUBLIC
représenté à l'audience par Madame ARRIGHI de CASANOVA, avocat général, qui a développé ses conclusions écrites

- contradictoire
-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
******************

Considérant que, par acte du 27 juillet 2006, les consorts J...ont consenti à M. Fabrice B...et à Mme Maud F..., son épouse, une promesse de vente portant sur des lots et des tantièmes y afférents dépendant d'un immeuble sis à Paris, 6ème arrondissement, ... et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, moyennant le prix de 1. 800. 000 euros ; que l'acte authentique de vente a été reçu le 29 novembre 2006 par Mme Marie-Anne X..., membre de la S. C. P. Y..., 
X...
& Z..., notaire à Paris ;
Que, par délibération du 11 juin 2007, l'assemblée générale des copropriétaires a refusé à M. et Mme B...l'autorisation de procéder à des travaux d'aménagement du balcon du cinquième étage, côté cour, et de créer une véranda en terrasse ; que M. et Mme B...ont alors interrogé la société Nathalie G..., agence immobilière, sur le défaut de mention de la terrasse dans l'acte d'acquisition et, à la suite de la réponse donnée, ils ont fait assigner en responsabilité la société Nathalie G...et la S. C. P. Y..., 
X...
& Z...devant le Tribunal de grande instance de Paris qui, par jugement du 12 octobre 2010, les a déboutés de leur demande de payement d'une somme de 200. 000 euros au titre de la perte de valeur du bien, a condamné la S. C. P. Y..., 
X...
& Z...à leur payer la somme de 8. 000 euros à titre de dommages et intérêts, rejeté toutes autres demandes et condamné la S. C. P. notariale à payer à M. et Mme B...la somme de 3. 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens ;
Considérant qu'appelante de ce jugement, la S. C. P. Y..., 
X...
& Z..., qui en poursuit l'infirmation sauf en ce que les premiers juges ont rejeté la demande de payement d'une somme de 200. 000 euros au titre de la perte de valeur du bien, demande que M. et Mme B...soient déboutés de toutes leurs prétentions ;
Qu'à l'appui de son recours, l'appelante soutient que, sur le prétendu défaut d'information quant à l'empiètement sur les parties communes, l'acte stipule expressément que le palier « est en jouissance privative » et qu'il s'agit, comme le précise le certificat de superficie, d'une partie commune qui n'a pas été comprise dans la vente ;
Que, s'agissant de la création de la terrasse, la S. C. P. notariale soutient que la possibilité de créer une terrasse n'a pas été retenue dans l'acte en raison de l'insécurité juridique d'un tel projet et qu'en réalité, Mme X...a exactement informé les parties sur ce point et que, précisément, les parties ont décidé de n'inclure aucune clause dans le contrat à ce sujet ; qu'elle ajoute que le préjudice allégué n'a aucun lien de causalité avec la faute qui lui est reprochée et que la perte de valeur de l'appartement n'est pas démontrée, pas plus que le prix de rachat des parties communes, la demande présentée à ce titre étant irrecevable comme étant présentée pour la première fois en cause d'appel ;
Qu'enfin, la S. C. P. Y..., 
X...
& Z...s'oppose à la demande de remboursement des frais de notaire qui est nouvelle en cause d'appel et non fondée, ainsi qu'à la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
Considérant que M. et Mme B..., qui forment appel incident sauf en ce que les premiers juges ont retenu la responsabilité du notaire en ce qui concerne l'empiètement sur les parties communes, demandent que la S. C. P. Y..., 
X...
& Z...et la société Nathalie G...soient condamnées in solidum à leur payer la somme de 200. 000 euros en réparation de leur préjudice matériel résultant de la perte de valeur du bien, la somme de 16. 500 euros en réparation du préjudice consécutif au rachat des parties communes, la somme de 15. 579 euros en réparation du dommage résultant du payement des frais de notaire et la somme de 40. 000 euros en réparation du préjudice matériel lié aux frais d'agence, augmentées des intérêts au taux légal à compter du 6 février 2008, outre la somme de 25. 000 euros à chacun d'eux en réparation de son préjudice moral ;
Que les intimés et appelants incidents soutiennent que l'agent immobilier et le notaire ont failli à leurs obligations d'information et de conseil sur la création d'une terrasse, l'agent immobilier présentant, de façon erronée, comme acquise la possibilité de créer une terrasse et ce, sans émettre de réserves alors que la possibilité de créer une terrasse était un élément déterminant d'acquérir le bien à ce prix ; qu'ils font également valoir que le notaire a failli à son obligation de conseil en s'abstenant de les alerter sur le fait que la création d'une terrasse était soumise à une nouvelle délibération de l'assemblée générale des copropriétaires et des services municipaux, le notaire ne leur ayant pas dit que l'ancienne autorisation ne leur était pas « opposable » ;
Que, sur l'empiètement des parties communes, M. et Mme B...font également valoir que le notaire a failli à son obligation de vérification et qu'il aurait pu éviter de commettre cette faute en prenant connaissance du règlement de copropriété ;
Considérant que la société Nathalie G...conclut à la confirmation du jugement aux motifs que M. et Mme B...ont sollicité l'autorisation de créer une terrasse, ce qui signifie qu'ils étaient conscients de la nécessité de solliciter une nouvelle autorisation de l'assemblée générale, et que, surtout, elle n'a jamais présenté comme certaine la possibilité de créer une terrasse, mais seulement à titre indicatif ; qu'elle note que, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme B..., elle n'a jamais reconnu sa responsabilité et qu'ils ne démontrent pas que la possibilité de créer une terrasse était un élément déterminant de leur consentement ;
Qu'après avoir énoncé que la description du bien vendu fait état d'un palier qui « est en jouissance privative », la société Nathalie G...conteste toute responsabilité sur le prétendu empiètement sur les parties communes et, à titre subsidiaire, critique, en leur principe et en leur montant, les demandes indemnitaires présentées par M. et Mme B...;
Sur la fin de non-recevoir soulevée par la S. C. P. Y..., 
X...
& Z...:
Considérant qu'aux termes de l'article 566 du Code de procédure civile et par exception à la règle prohibant les demandes nouvelles en cause d'appel, les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ;
Considérant qu'en l'occurrence, la demande indemnitaire présentée par M. et Mme B...au titre du rachat des parties communes, se rattache aux prétentions qu'ils ont émises contre la S. C. P. Y..., 
X...
& Z...devant le Tribunal de grande instance de Paris à la suite de l'acquisition de leur appartement ;
Qu'il suit de là que leur demande tendant à l'indemnisation du rachat de parties communes, qui n'est pas nouvelle au sens de l'article 564 du Code de procédure civile, est recevable ;
Sur la responsabilité de la S. C. P. Y..., 
X...
& Z...:
Sur l'empiètement sur les parties communes :
Considérant qu'il ressort de l'acte authentique de vente en date du 29 novembre 2006, qui a été précédé d'une promesse dont M. et Mme B...ont reçu notification, porte sur les lots numéros 13, 14 et 21 et les tantièmes y afférents, de l'immeuble sis à Paris, 6ème arrondissement, ... et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; que le lot no 13 comprend « au cinquième étage sur rue, à gauche, un appartement divisé en entrée, trois pièces, penderie, cabinet de toilette et cuisine séparée ouvrant sur le dégagement en suite du palier, deuxième porte à gauche, water-closets, également séparés à droite, cave au sous-sol », le lot no 14, « au cinquième étage sur rue, à droite, un appartement divisé en entrée, deux pièces, débarras, water-closets et cuisine séparée ouvrant sur le dégagement en suite du palier, première porte à gauche, cave au sous-sol, et au sixième étage une chambre portant le numéro 13 » et le lot no 21 « au sixième étage, une chambre portant le numéro 12 » ;
Que la description qui précède correspond en tous points et très précisément aux stipulations du règlement de copropriété des 16 et 17 juin 1948 qui porte, à la page 9, la description des treizième et quatorzième lots ; qu'en particulier, « le dégagement en suite du palier » compris dans l'un et l'autre des lots numéros 13 et 14 n'est aucunement présenté comme étant une partie commune de sorte que, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme B...dont le conseil a pourtant écrit au notaire, le 5 février 2008, qu'il avait « préféré limiter la description du bien au descriptif résultant du règlement de copropriété », la consultation de cet acte n'aurait pas permis de déceler le caractère commun de ces deux dégagements, pas plus que de découvrir l'empiètement allégué ;
Considérant que la S. C. P. Y..., 
X...
& Z..., qui n'avait pas l'obligation de se rendre sur les lieux pour s'assurer de la configuration réelle du bien vendu, n'a fait qu'accomplir normalement son ministère en rédigeant un acte conforme aux titres qui lui ont été fournis ;
Qu'à cet égard, elle n'a pas commis la faute qui lui est reprochée ;
Considérant qu'à la suite de cette description, qui selon les énonciations de l'acte, correspond à la désignation qui en est faite par l'état descriptif de division, les consorts J..., vendeurs, déclarent : «- que par suite de travaux réalisés en 1955, les lots numéros 13 et 14 ont été réunis sans empiètement des parties communes pour former une unité d'habitation dont la désignation actuelle est la suivante : un appartement de sept pièces en duplex et 5ème et 6ème étages comprenant : entrée, cuisine, dégagement, buanderie, salle d'eau/ w. c., salon, salle à manger, dégagement no 2, trois chambres et salle de bains avec water-closets avec accès par un escalier intérieur à deux chambres de service au 6ème étage. Le palier desservant la cuisine et l'appartement avec un accès direct par l'ascenseur est en jouissance exclusive et privative,- qu'aucun percement d'un gros mur n'a été effectué pour créer la communication des lots 13 et 14,- qu'à sa connaissance, le branchement d'évacuation de la salle de bain et le raccordement des w. c. respectent les règles d'hygiène en vigueur » ;
Considérant que le notaire, qui, sauf circonstance particulière, inexistante en l'espèce, n'a aucune obligation de visiter le bien vendu pour s'assurer de la véracité des déclarations de l'une ou l'autre des parties, a bien et fidèlement accompli sa mission ;
Qu'il suit de là que la S. C. P. Y..., 
X...
& Z...n'a commis aucune faute en recevant un acte qui aurait compris la vente d'une partie commune alors surtout qu'il est expressément énoncé que « le palier desservant la cuisine et l'appartement avec un accès direct par l'ascenseur est en jouissance exclusive et privative » ;
Que, comme il est dit ci-avant, en décrivant le bien vendu tel qu'il figure au règlement de copropriété et en prenant acte des déclarations des vendeurs, le notaire n'était aucunement en mesure de découvrir que les lots numéros 13 et 14 comprenaient des dégagements dépendant des parties communes de l'immeuble ;
Considérant que la S. C. P. Y..., 
X...
& Z...n'a donc pas manqué à son obligation de conseil ;
Que, sur ce point, il convient d'infirmer le jugement frappé d'appel et de débouter M. et Mme B...de leur demande de dommages et intérêts ;
Sur la création d'une terrasse :
Considérant que, par un procès-verbal de délibération en date du 23 mars 1983, l'assemblée générale des copropriétaires ont autorisé Mme J..., auteur des consorts J..., à créer une terrasse ; qu'il n'est pas contesté que cet acte a été transmis à la société Nathalie G...et, l'avant-veille de la signature de la promesse de vente, à la S. C. P. Y..., 
X...
& Z...;
Que, toutefois, ni la promesse de vente, ni l'acte authentique ne font état de l'autorisation donnée, ni d'une condition suspensive qui serait liée au maintien du bénéfice de la délibération ;
Considérant que M. et Mme B...ne démontrent pas qu'avant de signer la promesse de vente ou pendant le délai qui a couru entre la date de cette signature et le jour de l'acte authentique, ils aient effectué des démarches auprès de l'agence immobilière, du notaire ou du syndic de la copropriété en vue de connaître l'opinion de l'assemblée générale sur la possibilité de créer une terrasse ; qu'en particulier, ils ne prouvent pas qu'ils faisaient, de la création d'une terrasse, la condition sans laquelle ils n'auraient point acquis, au prix convenu, les lots de copropriété dont il s'agit ;
Considérant qu'en revanche, une lettre adressée le 5 février 2008 par le conseil de M. et Mme B...au notaire fait apparaître qu'au moment de la vente, « en présence de l'agence immobilière, il a été longuement discuté sur l'insertion dans l'acte de vente de la possibilité de créer cette terrasse », que « finalement, cet élément n'a pas été mentionné dans l'acte définitif malgré l'accord des parties  » et que « malheureusement, aujourd'hui, M. et Mme B...se trouvent dans l'impossibilité d'installer cette terrasse en raison de l'opposition de la copropriété » ;
Que la S. C. P. Y..., 
X...
& Z...a répondu que l'autorisation de créer la terrasse n'a, depuis 1983, jamais été insérée dans l'état descriptif de copropriété, que, donnée à Mme J..., elle ne profite pas aux nouveaux propriétaires, qu'il n'était pas opportun de relater cette ancienne délibération dans l'acte « au regard du manque de sécurité juridique de cette décision » et que l'opposition de la copropriété, telle qu'elle ressort d'une délibération du 11 juin 2007, démontre que les craintes du rédacteur de l'acte étaient justifiées ;
Qu'il suit de là que, comme le reconnaissent M. et Mme B...eux-mêmes par l'intermédiaire de leur conseil, la question de la création d'une terrasse a été débattue et qu'en raison des incertitudes d'ordre juridique sus-rappelées et tenant, en outre, au périmètre de protection des monuments historiques où est situé l'immeuble, il a été décidé de ne point l'envisager dans l'acte ;
Considérant que, loin d'avoir manqué à son devoir de conseil, le notaire a manifesté le souci de rédiger un acte efficace en évitant d'y insérer une clause dont la validité était contestable alors que, de surcroît, l'autorisation donnée à Mme J...comprend une double réserve en ce sens que les travaux devaient être exécutés sous le contrôle de l'architecte de la copropriété et les plans communiqués au conseil syndical ;
Que le jugement sera confirmé en ce qu'à ce titre, le Tribunal de grande instance a écarté la responsabilité du notaire ;
Sur la responsabilité de la société Nathalie G...:
Considérant que, comme l'a relevé le Tribunal de grande instance de Paris, M. et Mme B...ne démontrent pas que la société Nathalie G...leur a garanti tout au long des négociations et jusqu'à la signature de l'acte authentique, qu'une terrasse de 15 mètres carrés pouvait être installée ;
Qu'en particulier et même si la fiche descriptive du bien à vendre faisait état de la « possibilité de créer une terrasse de 15 m2 », une telle circonstance ne saurait créer une obligation à la charge de la société Nathalie G...dès lors qu'une telle mention ne faisait que se référer à la délibération du 23 mars 1983 et que, comme il est dit à propos de la responsabilité du notaire, M. et Mme B..., qui ne démontrent pas que la création d'une terrasse était une condition déterminante de leur consentement, ont finalement accepté d'acquérir le bien sans que soit évoquée cette question dans l'acte ;
Qu'il convient donc d'approuver les premiers juges qui ont décidé que la société Nathalie G...n'a, en l'espèce, commis aucune faute ;
Sur l'application de l'article 700 du Code de procédure civile :
Considérant que chacune des parties sollicite une indemnité en invoquant les dispositions susvisées ; que, succombant en toutes leurs prétentions et supportant les dépens, M. et Mme B...seront déboutés de leur réclamation ; qu'en revanche, ils seront condamnés à payer à la société Nathalie G...et à la S. C. P. Y..., 
X...
& Z...les frais qui, non compris dans les dépens, seront arrêtés, en équité, à la somme de 5. 000 euros ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 12 octobre 2010 par le Tribunal de grande instance de Paris sauf en ce qu'il porte condamnation de la S. C. P. Y..., 
X...
& Z...à payer à M. Fabrice B...et à Mme Maud F..., son épouse, la somme de 8. 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 3. 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens ;
Faisant droit à nouveau quant à ce :
Déboute M. et Mme B...de leur demande de dommages et intérêts et de leur demande d'indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne M. et Mme B..., en application de ce texte, à payer à la S. C. P. Y..., 
X...
& Z...et la société Nathalie G..., chacun la somme de 5. 000 euros ;
Condamne M. et Mme B...aux dépens de première instance et d'appel et dit que les dépens d'appel seront recouvrés par la S. C. P. Boudet & Hatet, avocat de la société Nathalie G..., et par la S. C. P. Beachlin, avocat de la S. C. P. Y..., 
X...
& Z..., conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT