FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé en date du 8 octobre 1993, à effet au 1er novembre 1993, la SCPI IMMO'POSTE a donné à bail à Monsieur Gérard X... un appartement sis au 41, avenue Georges Pompidou à LEVALLOIS PERRET, lot n° 165. L'entrée dans les lieux de Monsieur X... devait intervenir le 9 octobre 1993, moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la prise d'effet du contrat de bail.
Une clause particulière du bail mentionnait que l'appartement objet du contrat, était neuf, situé dans un immeuble neuf lui aussi, et n'avait jamais été occupé.
Arguant des désordres affectant l'appartement, Monsieur X... a cessé de régler loyer et charges et a rendu les clés au propriétaire le 16 mars 1995.
Par ordonnance de référé du tribunal d'instance de LEVALLOIS PERRET en date du 8 décembre 1994, Monsieur Y... a été désigné comme expert avec pour mission d'examiner les désordres existant dans l'appartement loué et d'en déterminer la cause ; préciser dans quelle mesure ces désordres rendent le logement inhabitable ou justifient une diminution du loyer ; indiquer les travaux nécessaires à la réparation des désordres et chiffrer ceux-ci.
L'expert a déposé son rapport le 12 juin 1996.
Par exploit d'huissier en date du 17 décembre 1996, la SCPI IMMO'POSTE a fait citer Monsieur X... et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 41 AVENUE GEORGES POMPIDOU, pour obtenir avec exécution provisoire, la condamnation de Monsieur X... à lui verser la somme de 87.675,95 Francs au titre des loyers et charges impayés et subsidiairement, dire et juger que l'abattement de loyer ne saurait excéder la somme de 25 % des loyers restant dus avec condamnation dans cette hypothèse de Monsieur X... à verser au
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 41 AVENUE GEORGES POMPIDOU la somme de 65.756,25 Francs à ce titre.
La SCPI IMMO'POSTE a en outre sollicité la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 41 AVENUE GEORGES POMPIDOU à lui verser la différence entre le montant de la condamnation prononcée par le tribunal et le montant des loyers restant dus par Monsieur X..., à savoir 87.675,95 Francs et celle de Monsieur X... en tous les dépens comprenant les frais d'expertise.
Monsieur X... a fait valoir qu'en raison des nombreux désordres affectant son logement, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance ; il a ainsi sollicité la résolution du bail ; le remboursement de la somme de 21.200 Francs correspondant aux loyers et accessoires perçus outre celle de 36.500 Francs en réparation du préjudice matériel subi et 10.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a sollicité le débouté de la SCPI IMMO'POSTE, sollicitant subsidiairement la garantie de la SNC FRANCAISE DE CONSTRUCTION et de son assureur pour toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui.
Par jugement contradictoire en date du 4 septembre 1997, le tribunal d'instance de LEVALLOIS PERRET a rendu la décision suivante :
Vu le rapport de Monsieur Y... du 12 juin 1996,
- constate que Monsieur X... a subi un réel préjudice de jouissance pendant la durée du bail qu'il avait avec la SCPI IMMO'POSTE signé le 8 octobre 1993,
- condamne la SCPI IMMO'POSTE à réparer ledit préjudice par un abattement de 29.225,32 Francs sur les loyers dus par Monsieur X...,
- condamne en tant que de besoin Monsieur X... à régler la somme de 58.450,63 Francs sur les loyers arriérés du 1er mars 1994 au 15
mars 1995,
- condamne le Syndicat des Copropriétaires à garantir la SCPI IMMO'POSTE du montant des condamnations prononcées contre elle soit 29.225,32 Francs,
- ordonne l'exécution provisoire,
- condamne la SCPI IMMO'POSTE à verser à Monsieur X... la somme de 5.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens incluant les honoraires de l'expert.
- dit que le Syndicat des Copropriétaires devra garantir la SCPI IMMO'POSTE du montant de ces dernières condamnations,
- rejette le surplus des demandes principales ou reconventionnelles. Monsieur Gérard X... a fait appel de cette décision le 13 novembre 1997. Il fait grief au premier juge d'avoir refusé de prononcer la résolution judiciaire du bail alors que la SCPI IMMO'POSTE a manqué à ses obligations du bailleur découlant de l'article 1719 du code civil ; qu'elle ne pouvait ignorer les malfaçons affectant l'immeuble ; qu'il a été dans l'obligation d'effectuer par lui-même certains travaux pour un montant de 14.692,94 Francs. Il indique qu'il est donc parfaitement fondé à solliciter la résolution judiciaire du bail et la restitution de la somme de 65.733,23 Francs.
Il reproche ensuite au premier juge de l'avoir condamnée à payer la somme de 87.675,95 Francs, représentant le montant des loyers impayés pour la période du 1er mars 1994 au 16 mars 1995, alors que d'une part, il a résilié le contrat de bail par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 3 novembre 1995 et ce, en raison des désordres et de l'absence de remèdes apportés et d'autre part, qu'ayant été licencié le 31 octobre 1994, il était en droit de voir
son préavis de résiliation réduit de trois mois à un mois conformément aux stipulations contractuelles, dès lors qu'il existe un lien de causalité manifeste entre la perte de son emploi et le congé donné au bailleur daté du même jour que la rupture de son contrat de travail.
Il allègue également avoir quitté les lieux le 25 octobre 1994 et ne devoir donc aucune indemnité d'occupation, même si les clés n'ont été restituées que le 16 mars 1995, le congé ayant mis fin au bail et à l'obligation de payer le loyer. Il reconnaît cependant devoir la somme de 57.392,13 Francs pour la période du 1er mars 1994 au 31 novembre 1994.
Il conteste enfin la décision du premier juge en ce qu'elle a décidé que le loyer devait subir un abattement d'un tiers en raison des troubles subis, alors qu'il ressort des conclusions de l'expert que les désordres équivalaient à la non utilisation d'une pièce de l'appartement et que c'est donc un abattement de 50 % qui aurait du être prononcé.
Par conséquent, il demande à la cour de :
Vu l'article 1741 du code civil :
Vu le rapport d'expertise déposé le 13 juin 1996,
Vu le jugement rendu par le tribunal d'instance de LEVALLOIS PERRET du 4 septembre 1997,
- dire et juger que les différents désordres constatés dans l'appartement de Monsieur Gérard X... le rendent impropre à sa destination,
En conséquence,
A titre principal,
- prononcer la résolution du bail signé le 8 octobre 1993,
- dire et juger que Monsieur X... n'est redevable d'aucun loyer, d'aucune indemnité d'occupation et d'aucune somme quelle que soit à
la SCPI IMMO'POSTE,
En conséquence,
- condamner la SCPI IMMO'POSTE à restituer la somme de 51.040,29 Francs à Monsieur X... correspondant au dépôt de garantie, à l'indemnité d'occupation et aux loyers payés,
A titre subsidiaire,
- dire et juger que le délai de préavis prend fin le 30 novembre 1994 et que Monsieur X... n'est redevable que de la somme de 57.392,13 Francs au titre du remboursement des loyers et charges impayés à la date du 30 novembre 1999,
- dire et juger que l'abattement en réparation du préjudice subi par Monsieur X... s'élève à 50 % du montant de l'ensemble des loyers sur la période du 1er novembre 1993 au 30 novembre 1994, soit la somme de 47.616 Francs,
En conséquence,
- dire et juger que Monsieur X... n'est redevable que de la somme de 9.776,13 Francs à la SCPI IMMO'POSTE (57.392,13 Francs - 47.616 Francs),
- condamner la SCPI IMMO'POSTE à payer à Monsieur X... la somme de 15.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- condamner la SCPI IMMO'POSTE aux entiers dépens lesquels seront directement recouvrés par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
La SCPI IMMO'POSTE réplique que Monsieur X... est entré dans les lieux avant la prise d'effet du bail ; qu'il n'est donc pas surprenant que certains détails de finition n'aient pas été réalisés ; qu'en outre, dès les premières réclamations de Monsieur X..., elle s'est retournée vers le maître de l'ouvrage qui a remédié aux
désordres, comme l'a d'ailleurs reconnu Monsieur X... dans un courrier en date du 6 janvier 1994 ; que concernant le problème affectant la glissière des placards, Monsieur X... a remédié lui-même à ces problèmes ; que les désordres allégués étaient donc, aux dires de l'expert, de faible importance justifiant un abattement du tiers du montant du loyer et pas au-delà.
Elle soutient en outre que c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de Monsieur X... tendant à la résiliation du bail et à la restitution des loyers, dès lors qu'elle n'a manqué que partiellement à ses obligations contractuelles et que Monsieur X... a pu jouir, même partiellement de l'appartement ; que Monsieur X... n'a jamais rapporté la preuve qu'il aurait donné congé en raison de la perte de son emploi, bénéficiant ainsi d'un préavis ramené à un mois ; qu'en tout état de cause, il n'a restitué les clés - ce qui caractérise juridiquement la restitution des lieux - qu'au mois de mars 1995 et doit donc les loyers jusqu'à cette date. Par conséquent, elle prie la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Subsidiairement, si par impossible les condamnations prononcées à l'encontre de la SCPI IMMO'POSTE étaient modifiées il lui est demandé de :
- condamner le Syndicat des Copropriétaires à garantir intégralement la SCPI IMMO'POSTE de toute condamnation qui serait prononcée contre elle,
- condamner Monsieur X... aux entiers dépens d'appel au profit de la SCP JUPIN ALGRIN, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le Syndicat des Copropriétaires indique que l'abattement d'un tiers des loyers est manifestement excessif au regard des désordres
signalés et sollicite le débouté de Monsieur X... ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 20.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et sa condamnation en tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Maître JOUAS, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été signée le 21 octobre 1999 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 29 octobre 1999.
Par conclusions signifiées le 26 octobre 1999, au visa des articles 15 et 16 du nouveau code de procédure civile, la SCPI IMMO'POSTE demande à la cour de constater qu'elle n'a pas été en mesure de prendre connaissance ni de répondre à la nouvelle demande formulée par Monsieur X... dans ses écritures signifiées le 21 octobre, jour de la clôture et par conséquent, de les rejeter des débats.
Par conclusions signifiées le 27 octobre 1999, Monsieur X... s'oppose à cette demande et subsidiairement, demande à la cour d'ordonner le rejet des débats des conclusions et pièces signifiées par les intimés le 15 octobre 1999.
SUR CE, LA COUR:
1) Sur la demande de rejet des débats des conclusions de Monsieur X... du 21 octobre 1999
Considérant que la date de la clôture, fixée initialement au 9 septembre 1999, toutes les parties ayant alors conclu, a été repoussée une première fois au 7 octobre 1999, l'avoué de l'appelant ayant communiqué le 6 septembre un certain nombre de pièces; que l'avoué du syndicat des copropriétaires du 41 avenue Georges Pompidou a conclu récapitulativement le 6 octobre 1999, mais que celui de Monsieur X... a conclu de nouveau le 7 octobre, date fixée pour la clôture, en présentant de nouveaux arguments;
Considérant que pour assurer le caractère contradictoire des débats, la clôture a été de nouveau reportée au 22 octobre 1999, afin de permettre à la SCPI IMMO'POSTE de répondre aux conclusions du 7 octobre, ce qu'elle a fait par conclusions signifiées le 15 octobre, qui ne comportent pas de nouvelles prétentions; que le bordereau récapitulatif des pièces invoquées à l'appui de ces conclusions ne diffère pas de celui des pièces communiquées à l'appui des conclusions signifiées le 29 mars 1999; que dans ces conditions, il n'apparaît pas que le principe du contradictoire n'ait pas été respecté pour ces dernières conclusions et ce bordereau récapitulatif de la SCPI IMMO'POSTE , que la Cour retient dans le débat;
Considérant qu'en revanche, les conclusions signifiées par l'appelant le 21 octobre, jour même de la clôture, comportent des demandes nouvelles par rapport à ses précédentes écritures du 7 du même mois; que la SCPI IMMO'POSTE n'a donc pas été en mesure de prendre connaissance ni de répondre aux prétentions nouvelles de l'appelant; que dans ces conditions, le principe du contradictoire n'ayant pas été respecté, la Cour écarte des débats les conclusions de Monsieur X... signifiées le 21 octobre 1999;
2) Sur la résolution du bail
Considérant que l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du bailleur d'un logement, l'obligation de le délivrer en bon état d'usage et de réparation, de façon qu'il puisse être habité, usage pour lequel il a été loué;
Considérant qu'en l'espèce, il ressort du rapport de l'expert judiciaire que très rapidement, après l'entrée dans les lieux, Monsieur X... a constaté de nombreux désordres dans l'appartement loué, ce dont il a informé son bailleur dès le 19 octobre 1993, lequel n'en a pas contesté la réalité; que d'ailleurs, Monsieur
X... a fait établir un constat d'huissier le 6 septembre 1994 qui fait état de ces désordres, affectant les stores de la chambre et du séjour, les panneaux coulissants du placard dans le couloir, les deux fenêtres situées dans ce même couloir (qui ne pouvaient rester en position totalement ouverte), l'émail de la baignoire, le chauffage dans le séjour (insuffisant) et les infiltrations d'eau dans le séjour;
Considérant que l'expert judiciaire, lors de sa visite des lieux, a constaté les désordres suivants:
[* défaut de fonctionnement du store intérieur de la chambre 2,
*] fuite en partie basse du châssis extérieur de la chambre,
[* défaut d'étanchéité du mur rideau dans le séjour,
*] éclats sur l'émail de la baignoire,
[* défaut de réglage du chauffage et de l'eau chaude,
*] défaut de fonctionnement de l'interphone;
Considérant que l'expert souligne notamment, parmi ces désordres persistants, que le mauvais fonctionnement du store de la chambre 2 qui sert à occulter la lumière, ainsi que la fuite en partie basse du châssis extérieur de cette même chambre nuisent à sa destination;
Considérant qu'il résulte cependant de ces constatations que le logement n'était pas totalement impropre à sa destination et que le
bailleur n'a donc manqué que partiellement à son obligation de délivrance de la chose louée; que la cour fait siennes les conclusions de l'expert judiciaire qui indique que l'ensemble et le nombre des désordres peuvent être assimilables à la non utilisation d'une pièce de l'appartement (lequel en comprend trois); qu'il n'y a donc pas lieu à résolution du bail ni partant, à restitution par la SCPI IMMO'POSTE des loyers perçus par elle, comme le prétend l'appelant, mais à condamnation de la bailleresse à réparer le préjudice né des troubles de jouissance subis par Monsieur X... du fait de la délivrance partielle et imparfaite des lieux loués, et ce sous la forme ici d'une réduction du montant des loyers pour assurer cette réparation;
Considérant que par conséquent, c'est à juste titre que le premier juge, compte tenu des constatations de l'expert judiciaire et de la carence du bailleur à faire réaliser certains travaux, a condamné la société IMMO'POSTE à réparer le préjudice de Monsieur X... par une réduction du tiers des loyers dus; que néanmoins et de surcroît, il convient d'appliquer ce même taux de réduction aux loyers perçus, le trouble de jouissance ayant existé dès le début de la location; qu'il ressort du décompte de la bailleresse établi le 7 novembre 1996, versé au débats et non contesté par Monsieur X..., qu'il a versé la somme de 37.840,29 Francs au titre des loyers, de sorte qu'il conviendra de déduire la somme de 12.613,43 Francs de celle dont il reste redevable au titre des loyers non réglés;
3) Sur le montant des loyers non réglés
Considérant que Monsieur X... a déclaré résilier le contrat de location par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 octobre 1994 adressée à la SEGF-GTI, mandataire du bailleur; qu'il prétend bénéficier du délai de préavis réduit à un mois prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en raison de son licenciement survenu à la même date; que cependant, le congé du 31 octobre 1994 n'a pas été donné pour ce motif, lequel n'a même pas été invoqué devant le premier juge; que par ailleurs, devant la cour, Monsieur X... ne démontre pas l'existence d'un lien entre son licenciement, notifié à l'intéressé le 18 juillet 1994 et la résiliation de son bail par lettre du 31 octobre suivant; que dès lors, il ne peut être tenu compte que du motif de résiliation indiqué dans la lettre de congé, laquelle se réfère uniquement aux désordres survenus dans le logement et à l'incapacité du bailleur à résoudre les problèmes en résultant;
Considérant qu'enfin, l'expert judiciaire a noté dans son rapport que Monsieur X... avait remis les clefs du logement à son propriétaire le 16 mars 1995, ce que ce dernier ne conteste pas, tout en alléguant ne pas avoir occupé l'appartement au delà du début de novembre 1994 et donc ne devoir aucune indemnité d'occupation pour la période postérieure; qu'il est de droit constant que la restitution des lieux est distincte du simple fait pour le locataire de quitter matériellement l'appartement; qu'elle a lieu au moment où le
propriétaire est mis en mesure de reprendre la pleine possession des lieux; qu'en conséquence, la restitution des lieux se réalise à la fois par leur libération et par la remise de toutes les clés au propriétaire; qu'à cet égard, l'article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de deux mois imparti à celui-ci pour restituer le dépôt de garantie a pour point de départ la restitution des clés; que par conséquent, Monsieur X... est bien redevable des loyers jusqu'à la date d'expiration du préavis de trois mois, soit le 28 février 1995, puis d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'au 16 mars 1995;
Considérant que l'expert judiciaire indique que selon l'examen des comptes arrêtés par le mandataire du bailleur, versé aux débats et non contesté par Monsieur X..., celui-ci est redevable de la somme de 87.675,95 Francs pour la période du 1er octobre 1993 au 16 mars 1995, après remboursement du dépôt de garantie de 13.200 Francs; qu'après abattement du tiers de ce montant, soit 29.225,32 Francs et déduction de la somme de 12.613,43 Francs, sommes mises à la charge de la société IMMO'POSTE au titre de sa condamnation à réparer le trouble de jouissance, Monsieur X... doit lui régler à la somme de 45.837,20 Francs; que la cour, réformant le jugement déféré, le condamne donc au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 1996;
4) Sur la demande de garantie de la société IMMO'POSTE envers le syndicat des copropriétaires du 41 avenue Georges Pompidou
Considérant que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires en vertu des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et que partant, il doit garantir la société IMMO'POSTE des sommes mises à sa charge au titre de la réparation du trouble de jouissance subi par son locataire; que d'ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le principe de sa garantie dans ses écritures devant la cour;
Considérant que par conséquent, la cour condamne le syndicat des copropriétaires du 41 avenue Georges Pompidou à garantir la société IMMO'POSTE de la condamnation à réparation prononcée contre elle à hauteur de la somme de 41.838,75 Francs;
5) Sur l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
Considérant que l'équité ne commande pas d'allouer à Monsieur X... une indemnité complémentaire pour les frais irrépétibles exposés en appel, sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ni de faire application de ces mêmes
dispositions en faveur des intimés;
6) Sur les dépens
Considérant que la société IMMO'POSTE sera condamnée aux entiers dépens, le syndicat des copropriétaires devant la garantir également de cette condamnation;
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:
Vu les articles 15 et 16 du nouveau code de procédure civile;
Ecarte des débats les conclusions de Monsieur X... signifiées le 21 octobre 1999;
Déboute Monsieur X... de sa demande de rejet des débats des conclusions signifiées et des pièces communiquées par la société IMMO'POSTE le 15 octobre 1999;
Confirme le jugement déféré en ses dispositions non contraires à celles du présent arrêt;
Et y ajoutant et réformant:
Condamne la société IMMO'POSTE à réparer le préjudice subi par Monsieur X... par une réduction de 41.838,75 Francs sur les loyers versés et dus par celui-ci;
Condamne Monsieur X... à payer à la société IMMO'POSTE la somme de 45.837,20 Francs, déduction faite de cet abattement et du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 1996;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 41 avenue Georges Pompidou à Levallois Perret pris en la personne de son syndic la SARL BEAUVOIS et Cie, à garantir la société IMMO'POSTE de la condamnation prononcée contre elle pour un montant de 41.838,75 Francs;
Déboute les parties des fins de toutes leurs autres demandes;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile;
Condamne la société IMMO'POSTE, avec la garantie du syndicat des copropriétaires du 41 avenue Georges Pompidou à Levallois Perret pris en la personne de son syndic la SARL BEAUVOIS et Cie, à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Et ont signé le présent arrêt:
Le Greffier,
Le Président,