DU 18 Novembre 2003 -------------------------
F.T/S.R André X... Guy L. C/ Munzer Mohamed Y... Jean Marcel Z.... Helene G. RG N : 00/00032 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du dix huit Novembre deux mille trois, par Nicole ROGER, Présidente de Chambre LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE :
Monsieur André X... représenté par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assisté de Me Georges LURY, avocat Monsieur GUY L. représenté par Me TANDONNET, avoué assisté de Me Anne Sophie BABIN, avocat APPELANTS d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AUCH en date du 24 Novembre 1999 D'une part, ET : Monsieur Munzer Mohamed Y... représenté par la SCP A-L. PATUREAU P. RIGAULT, avoués assisté de la SCP MOULETTE - ST YGNAN - VAN HOVE, avocats Maître Jean Marcel Z.... pris en qualité d'administrateur judiciaire à l'exécution du plan de cession de Monsieur A... représenté par Me Jean-Michel BURG, avoué assisté de la SCP GUEUGNOT ET ASSOCIES, avocats Maître Helene G., mandataire judiciaire prise en qualité de représentant des créanciers et de commissaire à l'exécution du plan de cession de Monsieur A... , Demeurant 1 rue du Bataillon de l'Armagnac 32000 AUCH représenté par Me Jean-Michel BURG, avoué APPELEE EN INTERVENTION FORCEE INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire. La cause a été débattue et plaidée en audience publique, le 30 Septembre 2003 sans opposition des parties, devant Catherine LATRABE et Francis TCHERKEZ Conseillers rapporteurs assistés de Dominique SALEY, Greffière. Les Conseillers rapporteurs ont, dans leur délibéré, rendu compte à la Cour composée, outre eux-mêmes, de Nicole ROGER Présidente de Chambre, en application des dispositions des articles 945-1 et 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
Monsieur Munzer Y... a introduit une instance en juillet et novembre 1998 aux motifs qu'il a acquis de Monsieur A... le 7 décembre 1992 une propriété agricole située sur les communes d'AIGNAN et de SARAZAN et qu'il agit aux fins d'engager la responsabilité professionnelle du notaire rédacteur de l'acte sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil du fait que des charges se sont révélées après la vente, l'administration fiscale lui réclamant paiement de cotisations dues aux Associations Syndicales Autorisées d'AIGNAN et de SABAZAN.
B... reproche à Maître X..., notaire instrumentaire, d'avoir manqué à son obligation de conseil et d'avoir privé l'acte litigieux de son efficacité.
Dans l'instance ainsi ouverte, le Tribunal a constaté que des travaux de drainage et d'hydraulique ont été effectués sur la propriété mise en vente entre novembre 1983 et février 1985, et ce, dans le cadre d'une Association Syndicale Autorisée, entraînant pour l'immeuble concerné la charge du paiement de cotisations étagées pour certaines jusqu'en 2005,
Que même si la dette résultant de l'émission du rôle devient personnelle au contribuable intéressé, il n'en demeure pas moins que l'obligation des propriétaires membres d'une association syndicale a un caractère réel, qu'elle est attachée à l'immeuble dès lors que celui-ci se trouve dans le périmètre syndical, et que le caractère réel de cette obligation grevant l'immeuble la rend opposable aux acquéreurs successifs,
Que l'efficacité d'un acte dépend notamment de l'absence de charges, servitudes ou hypothèques grevant les droits que l'on se propose d'acquérir.
Que les notaires, tenus professionnellement d'éclairer les parties sur les conséquences des actes qu'ils dressent, doivent rechercher et découvrir ces charges ou servitudes,
Que bénéficiaires d'un monopole, les notaires doivent être considérés comme des spécialistes du droit dont le rôle est de permettre à toute personne ayant recours à son ministère de s'engager en parfaite connaissance de cause,
Qu'ils ne peuvent notamment ignorer les textes légaux dans quelque domaine que ce soit,
Que la seule limite à leur obligation de conseil doit s'apprécier au regard de ce que leurs clients savent ou doivent savoir eu égard aux circonstances de la cause,
Qu'en l'espèce, bien que Maître X... ait procédé aux vérifications élémentaires s'agissant d'une vente immobilière et notamment la vérification de l'autorisation de vente donnée par le Tribunal chargé de la procédure de redressement de Monsieur A..., il a failli à ses obligations en négligeant de s'informer d'une part sur l'existence d'une Association Syndicale Autorisée dans le périmètre où se trouvaient les biens vendus et d'autre part, sur l'existence de charges grevant de ce fait l'immeuble, alors qu'il ne pouvait méconnaître les dispositions de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales et du décret du 18 décembre 1927,
Qu'il n'était pas démontré que Monsieur Munzer Y..., ressortissant étranger, pouvait avoir connaissance de l'existence de ces charges, ou de l'existence d'une Association Syndicale Autorisée, alors qu'en sa qualité de fermier, il ne pouvait avoir été destinataire d'une quelconque réclamation de l'administration fiscale, les charges en cause incombant uniquement au bailleur,
Que Monsieur Mmunzer Y... évaluait le préjudice qu'il subit du fait de la faute de Maître X... à la somme de 256.843,22 FRS représentant le total des cotisations qui lui sont ou lui seront réclamées,
Qu'un préjudice futur est également un préjudice certain lorsqu'il apparaît qu'il doit nécessairement se produire, certes dans l'avenir,
mais selon des modalités qui sont déjà vérifiables,
Que tel était bien le cas en l'espèce s'agissant du remboursement d'un emprunt par versement de cotisations exigibles annuellement, et selon un échéancier d'ores et déjà établi par l'administration fiscale,
Que s'il apparaissait par ailleurs que le prix de vente de la propriété a fait l'objet de négociations, le prix de 1.225.000 FRS ayant été retenu alors que celui de 2.270.000 FRS avait reçu l'agrément de l'acquéreur deux ans auparavant, il n'est pas démontré que l'existence des charges litigieuses ait été l'enjeu de ces négociations,
Qu'enfin aucun élément ne permettait de dire que le dommage n'est pas dû à la faute du notaire et plus particulièrement qu'il se serait réalisé même s'il n'avait commis aucune faute,
Qu'en revanche les suppléments, intérêts ou pénalités qui pourraient être réclamées par l'administration fiscale seraient dus à la négligence ou à la résistance injustifiée de Monsieur Munzer Y... dans le cadre de ses relations avec cette dernière et ne sauraient constituer un chef de préjudice,
Qu'en conséquence Maître X... devait être déclaré responsable du préjudice subi par Monsieur Munzer Y... et condamné à lui payer la somme de 256.843,22 FRS,
Que Maitre X... a appelé en garantie Maître Z.... et Maître C. es-qualité ainsi que Monsieur Guy L., agent immobilier,
Que le demandeur ne concluait que subsidiairement à la responsabilité de Monsieur Guy L. et n'avait formulé aucune demande à l'encontre de Maître Z.... et Maître C..
Que les pièces produites aux débats révèlent que c'est par l'entremise de Monsieur Guy L. que Monsieur Munzer Y... a été mis en relation avec les vendeurs,
Que cela ressort du premier acte signé par Y... et A..., acte sous seing privé de vente de l'exploitation agricole et de la maison d'habitation appartenant à Monsieur A... intervenu le 18 octobre 19898, et portant mention que "les honoraires de courtage et commission d'agence LE TUC Immobilier seront payés par le vendeur", ainsi que du courrier adressé le 6 octobre de la même année par Monsieur Guy L. à Maître X... par lequel il lui demande d'établir un compromis d'après les indications qu'il lui fournit,
Que dans ce cadre, Monsieur Guy L. était tenu à une obligation de conseil et devait rechercher et exposer à son client les caractéristiques du bien de manière très précise,
Qu'il ressort de l'aveu même de l'agent immobilier qu'il connaissait l'existence des travaux de drainage importants qui avaient été réalisés sur la propriété,
Qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier dans un milieu rural et face à un client étranger, il lui appartenait de ne pas s'en tenir aux affirmations du vendeur indiquant que ces travaux donnaient une plus-value à l'exploitation agricole et de rechercher si l'existence de ces travaux n'était pas de nature à créer une charge pour l'immeuble,
Qu'en s'abstenant de faire de telles vérifications, il aurait commis une faute qui a concouru au dommage pour moitié,
Qu'il devait donc être condamné à garantir à Maître X... à concurrence de la moitié des condamnations mises à sa charge,,
Que s'agissant de Maître C. pris en sa qualité de représentant des créanciers puis de commissaire à l'exécution du plan, il n'était pas démontré qu'il aurait participé à la vente litigieuse ou qu'il aurait été débiteur d'une quelconque obligation de conseil à l'égard de l'acquéreur,
Que s'agissant de l'administrateur judiciaire, il est certes tenu des
obligations légales et conventionnelles incombant au chef d'entreprise qu'il supplée, mais dans les mêmes limites,
Qu'ainsi sa responsabilité contractuelle, outre qu'elle n'avait pas été mise en jeu par Monsieur Munzer Y... était limitée par les termes même de l'acte de vente qui comporte une clause ayant pour objet d'exonérer le vendeur de toutes garanties en ce qui concerne les servitudes révélées après l'achat,
Qu'enfin, il n'était pas démontré que Maître Z... ait donné à l'acquéreur des informations inexactes de nature à le tromper sur la consistance du bien à reprendre,
Qu'il convenait en conséquence de débouter Maître X... de sa demande dirigée contre Maître C. et Maître Z..., et par décision du 24 novembre 1999, le Tribunal de Grande Instance d'AGEN :
- a déclaré Maître X... responsable du préjudice subi par Monsieur Munzer Y...,
- l'a condamné en conséquence à payer à Monsieur Munzer Y... la somme de DEUX CENT CINQUANTE SIX MILLE HUIT CENT QUARANTE TROIS FRANCS et VINGT DEUX CENTIMES (256.843,22 FRS) en principal et celle de DIX MILLES FRANCS (10.000 FRS) sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C.,
- a dit que la faute commise par Monsieur Guy L. a concouru à la réalisation du dommage pour moitié,
- a condamné en conséquence Monsieur Guy L. à garantir Maître X... de toutes les condamnations prononcées à son encontre à l'exclusion des condamnations au paiement des dépens et des dommages et intérêts prononcés dans le cadre de l'appel en cause de Maître C. et Maître Z..., et ce, à concurrence de la moitié,
- a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- a condamné en outre Maître X... à payer à Maître C. et Maître Z... es-qualité la somme de QUATRE MILLE FRANCS (4.000 FRS) chacun, en
application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- a débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Maître X... a formé appel par acte du 10 janvier 2000,
Monsieur Guy L. a formé appel par acte du 11 janvier 2000.
Les instances d'appel ouvertes à la suite ont été jointes dans le cadre de la mise en état le 6 juin 2000.
Maître X... dans ses dernières conclusions du 27 mai 2003 demande à la Cour au visa des dispositions de l'art. 5 de la loi du 25 janvier 1985 aujourd'hui codifiés par l'art. L 621-43 du Code de Commerce, et de l'article 1382 du Code Civil :
- de constater l'extinction de la créance de l'Association Syndicale Autorisée,
- de débouter Monsieur Munzer Y... de ses demandes,
- en tout état de cause de constater l'absence de préjudice de Monsieur Munzer Y..., de le limiter le cas échéant à la somme de 15691,17 ä, - de condamner Maître Z... et Maître G. es-qualité et Monsieur Guy L. à le garantir des condamnations pouvant être prononcées contre lui,
- de condamner Monsieur Munzer Y... à lui verser une allocation de 1600 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
B... soutient en effet que la créance de l'Association Syndicale Autorisée serait antérieure à la procédure de Redressement Judiciaire ouverte à l'encontre de Monsieur A... le 31 janvier 1991 - et qu'elle n'a fait l'objet d'aucune déclaration laquelle est exigée par la loi pour prospérer, qu'elle est donc éteinte et que Monsieur Munzer Y... qui n'en serait donc plus débiteur ne saurait se retourner contre le notaire qui au surplus n'aurait commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité en regard de la rédaction de l'acte de vente en question, n'ayant pas eu à rechercher selon lui s'il
existait des créances en cours pesant sur l'immeuble vendu par l'intermédiaire de son office,
En pratique et en fait, selon lui Monsieur Munzer Y..., fermier, preneur de l'exploitation ne pouvait ignorer l'existence des travaux ayant conduit à cette créance de l'Association Syndicale Autorisée, d'autant qu'au surplus, dans l'acte il s'était engagé à régler les créances grevant le bien vendu.
Compte tenu que le drainage effectué par l'Association Syndicale Autorisée a constitué une plus value pour les terres en question et que le prix fixé à l'origine a été très largement diminué sans doute pour tenir compte de la situation, Maître X... estime que l'absence de préjudice subi par Monsieur Munzer Y... prive sa demande de fondement, Que d'ailleurs l'intéressé a revendu la propriété à un tiers le 28 octobre 1997 qui devait à la suite supporter les taxes de drainage de l'Association Syndicale Autorisée à compter du 1er janvier 1999,
Qu'en outre, le bordereau du Trésor Public arrêté au 21 avril 2000 permettrait de considérer que Monsieur Munzer Y... n'aurait en réalité versé que 15691,17 ä et non une somme supérieure.
Enfin, le concluant considère que les mandataires de justice désignés dans la procédure es-qualité, ne pouvaient méconnaître l'existence de ces créances et que leur absence d'avertissement à son égard entraîne leur responsabilité,
Enfin Monsieur Guy L. n'aurait pas rempli son devoir de conseil à cet égard.
Pour sa part, dans ses conclusions du 11 mai 2001, Monsieur Guy L. autre appelant, demande à la Cour de le mettre hors de cause, à titre subsidiaire, de fixer la créance de Monsieur Munzer Y... à la somme de 102.927,35 FRS, de le condamner à des dommages-intérêts pour procédure abusive et à une allocation fixée sur l'article 700 du
Nouveau Code de Procédure Civile.
En effet, il estime que sa responsabilité ne peut être engagée pour la vente proprement dite des terres pour laquelle il n'avait pas mandat et en regard de laquelle il n'aurait reçu aucune rémunération - son intervention en effet ayant porté sur des contrats préalables -,
Que Maître Z... es-qualité notaire du vendeur avait à notifier l'acte de cession au syndicat dont l'affiliation aurait été inconnue de lui, Que l'acquéreur était tenu par l'acte d'acquitter le coût des conséquences des aménagements effectués dans une clause claire et précise traduisant l'intention commune des parties,
Reprenant la lecture du bordereau de la Trésorerie de Plaisance-Aignan, il relève que Monsieur Munzer Y... n'aurait payé que la somme de 102.927,35 FRS au titre de l'Association Syndicale Autorisée, le solde étant pris en charge par son propre acquéreur en 1998 selon l'acte établi à cette occasion.
Monsieur Munzer Y... dans ses conclusions du 2 juin 2003 demande à la Cour :
- de condamner Maître X... à lui payer la somme de 123.505,48 ä outre intérêts de droit et application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, les dispositions de ce dernier texte visant également Monsieur Guy L..
Reprenant l'analyse du juge du fond, Monsieur Munze Y... estime qu'il n'avait pas connaissance de la réclamation de l'administration fiscale, alors que la vente qu'il a consentie ultérieurement l'a amené à indiquer l'obligation pour l'acquéreur de supporter les charges dues dans le cadre de l'Association Syndicale Associée à compter de 1999. B... fixe son préjudice à la somme ci-dessus, soit les cotisations de l'Association Syndicale Autorisée, de 1993 à 1998.
Maître Z..., administrateur judiciaire à l'exécution du plan de cession de Monsieur A..., dans ses conclusions du 30 mai 2003 demande à la Cour :
- de déclarer irrecevable l'appel dirigé contre lui es-qualité,
- subsidiairement de le déclarer infondé et de faire application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile à hauteur "de 20 000 FRS".
B... estime en effet, qu'il y a une hésitation procédurale dans sa mise en cause qui aurait été personnelle dans un premier temps puis es-qualité dans un second temps, ce qui la rendrait inopérante ; au surplus, il estime avoir été déchargé de sa mission au jour de la vente, soit le 7 décembre 1992 ; au fond il relève qu'il n'était pas soumis comme représentant de Monsieur A... à une obligation de conseil vis à vis du contractant, ce qui ruine tout fondement de sa mise en cause.
Enfin, selon lui, l'intéressé était en mesure de connaître "les spécificités" de la propriété qu'il souhait acquérir.
Dans ses écritures du 30 mai 2003, Maître G., es-qualité de représentant des créanciers et de commissaire à l'éxécution du plan de Monsieur A..., fonctions auxquelles elle a été désignée le 26 octobre 2001 en remplacement de Maître C. décédé,
- demande à la Cour de déclarer l'appel dirigé contre elle ou Maître C. irrecevable ;
- de la mettre hors de cause à raison de sa désignation postérieurement aux faits de la cause ;
- de débouter Maître X... de ses demandes en ce qu'elles sont dirigées contre elle es-qualité ;
- de faire application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile à hauteur de 1000 ä.
Elle explique en effet que Maître C. a été appelé dans l'instance en
son nom personnel sur le fondement de la responsabilité civile professionnelle ; or l'appel est formé es-qualité, ce qui induit que pour première part, seuls les héritiers de Maître C. pourraient être concernés ; que de seconde part, si l'action était retenue comme "engagée es-qualité", elle ne serait pas fondée puisque Maître C. n'avait pas qualité à l'époque pour conseiller l'acquéreur ; que les sommes réclamées sont une dette antérieure à la passation de l'acte dont les conséquences sont critiquées et que celle-ci aurait dû faire l'objet d'une déclaration de créance à la procédure collective d'apurement du passif de Monsieur A...
C...
B... résulte des éléments contradictoirement débattus devant la Cour que si les notaires doivent avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes, en présence d'une vente effectuée dans le cadre d'une procédure collective d'apurement du passif d'un débiteur malheureux, ce qui entraîne par détermination de la loi, déclaration des créances existantes avec contrôle des organes de la procédure et alors qu'il est établi en la cause que la créance en question n'était pas révélée, les obligations du notaire concerné trouvent en l'espèce une limite qui s'oppose à la demande qui se fonde sur l'hypothèse de l'obligation d'une recherche d'une créance hypothétique, laquelle recherche ne relève pas des devoirs imposés par la loi à l'officier ministériel ni du cadre des diligences auxquelles il est normalement tenu ; dès lors la demande se référant à l'inexécution d'une obligation qui n'a pas de fondement juridique se révèle inopérante en droit positif et doit donc être écartée.
Enfin, la nature du préjudice invoqué et son lien de causalité éventuel avec l'office du notaire posent question car, c'est à tort que le demandeur tente de lui imputer le poids des charges afférentes au fonds vendu connues ou à venir, qui par nature sont inhérentes à
la chose et acceptées en tant que telles par les stipulations, claires et expresses de la convention signée dont elles sont une condition essentielle voulue par les parties, sauf à transgresser les règles des articles 1134 et 1583 du Code Civil, observations étant faite à cet égard que la réfaction sur le prix rappelé ci-dessus conduit à écarter l'hypothèse selon laquelle la charge du drainage, matériellement évident, pouvait être ignorée de l'acheteur également fermier.
Le rapport entre les vissicitudes invoquées par Monsieur Munzer Y... et par hasard sans doute, partiellement erronées dans leur quantum, et l'office de Maître X... n'est pas établi, ce qui ruine les prétentions du demandeur à la suite.
La décision entreprise sera en conséquence réformée.
Dès lors que la demande principale ne peut prospérer, il n'y a lieu de statuer sur l'efficacité des appels en garantie.
Une allocation fixée sur les dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile à charge de Monsieur Munzer Y... et au bénéfice de Maître X... est équitable à hauteur de 1600 ä.
Dans la mesure ou l'appel en garantie est dirigé contre le représentant des créanciers qui n'a pas vocation à assister le notaire dans le cadre de la vente, dans la situation en cause, d'autant que la créance en question ne lui avait pas été révélée, il est équitable d'allouer à son ayant droit, attrait à tort dans la procédure, par Maître X... et à charge de ce dernier, une allocation de 1000 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
La confusion procédurale vis à vis de l'administrateur dont il s'établit qu'il est en réalité recherché à titre personnel en application de l'article 174 du Décret du 27 décembre 1985 conduit à
lui allouer également, à charge de Maître X..., une indemnité de 1000 ä.
La mise en cause de Monsieur Guy L. est le fait de Maître X... ; par voie de conséquence, les demandes de dommages-intérêts et d'allocation fixée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour procédure abusive formées par Monsieur L. à l'encontre de Monsieur Munzer Y... ne sont par fondées.
Monsieur Munzer Y... supportera la charge des dépens de première instance et d'appel relativement à l'action principale visant Maître X... Ce dernier par contre, supportera la charge des dépens de mises en cause de Maître G. et Maître Z... et de Monsieur Guy L.. PAR CES C...
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, en dernier ressort,
Réforme la décision entreprise et statuant à nouveau, en conséquence, Déboute Monsieur Munzer Y... de ses demandes ;
Déboute Maître X... et Monsieur Guy L. du surplus de leurs demandes;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur les appels en garantie ;
Met Maître G. et Maître Z... en tant que de besoin hors de cause ;
Condamne Monsieur Munzer Y... à payer à Maître X... la somme de MILLE SIX CENT EUROS (1600 ä) en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Condamne Maître X... à payer la somme de MILLE EUROS (1000 ä) à Maître G. et la somme de MILLE EUROS (1000 ä) à Maître Z... en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Déboute Monsieur Guy L. de sa demande fondée sur les mêmes dispositions;
Condamne Monsieur Munzer Y... aux dépens de première instance et d'appel relativement à la mise en cause de Maître X... ;
Condamne Maître X... aux dépens des appels en garantie formé contre Monsieur L., Maître G. et Maître Z...
Admet Maîtres VIMONT, TANDONNET et BURG, avoués, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Le présent arrêt a été signé par Nicole ROGER, Présidente de Chambre et Dominique SALEY, Greffière. LA GREFFIERE
LA PRESIDENTE X... SALEY