COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre commerciale
Arrêt du Mardi 05 Juillet 2011
RG : 10/ 01446
Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE en date du 21 Mai 2010, RG 08/ 116

La SARL X...,
dont le siège social est situé Place Jacques Balmat 121-74400 CHAMONIX MONT BLANC
représentée par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avoués à la Cour
assistée de la SELAS CHAMBEL & ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE

La SCI LEO,
sise 432 Route de Coin-74120 MEGEVE
Mme Dorothée Y...
née le 21 Novembre 1964 à CHAMPIGNELLES (89350), demeurant...-74920 COMBLOUX
représentés par la SCP FILLARD COCHET-BARBUAT, avoués à la Cour
assistés de la SCP BALLALOUD-ALADEL, avocats au barreau de Bonneville
Mme Jiselle Z... épouse A...
née le 07 Mai 1928 à CHAMONIX (74402),
demeurant...-74400 CHAMONIX
représentée par la SCP DORMEVAL-PUIG, avoués à la Cour
assistée de la SELARL F. D. A, avocats au barreau de BONNEVILLE
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 06 juin 2011 par Monsieur MOREL, Conseiller faisant fonctions de Président, qui a entendu les plaidoiries en présence de Madame BRUGADE, Vice-Présidente placée, avec l'assistance de Madame VIDAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Monsieur MOREL, Conseiller faisant fonctions de Président, qui a rendu compte des plaidoiries,
- Madame BRUGADE, Vice-Présidente placée, qui a procédé au rapport,
- Monsieur GROZINGER, Conseiller.
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FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par acte notarié du 29 septembre 1988, Madame Jiselle Z... a donné à bail commercial pour neuf années un local situé... à la S. A. R. L. X... qui exploite un fonds de commerce de vente de chaussures.
Ce bail a été renouvelé rétroactivement pour neuf ans à compter du 01er septembre 2000 par un acte notarié établi le 30 novembre 2000 qui a instauré un droit de priorité et de préférence à égalité de prix et conditions en cas de vente des locaux objets du bail au profit du preneur.
Le 16 août 2005, Madame Z... a informé la S. A. R. L. X... de son projet de vente des murs commerciaux au prix de 360 000  sans clause suspensive de financement à Madame Y... ou à toute autre personne physique ou morale pouvant se substituer et rappelé le délai de 15 jours pour faire connaître ses intentions.
La S. A. R. L. X... n'y a pas répondu et la vente des murs commerciaux est intervenue le 13 avril 2006 au profit de la S. C. I. LEO.
Estimant cette notification de son droit de priorité irrégulière, la S. A. R. L. X... a assigné la venderesse, la S. C. I. LEO et Madame Y... épouse B... afin d'obtenir l'annulation de la vente passée en fraude de ses droits et sa substitution à la S. C. I. LEO aux mêmes conditions de prix et d'entendre condamner les défenderesses à lui payer les sommes de 100 000  de dommages et intérêts et une indemnité de 10 000  pour frais irrépétibles.
Par jugement du 21 mai 2010, le Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE a :
- débouté la S. A. R. L. X... de l'intégralité de ses demandes,
- condamné celle-ci à verser à Mme Z..., à la S. C. I. LEO et à Mme Y... la somme de 2 000  chacune à titre de dommages et intérêts,
- condamné la S. A. R. L. X... à des indemnités pour frais irrépétibles et aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le Tribunal a estimé que la notification du 16 août 2006 était régulière, que la faculté de substitution l'était également, qu'il n'y avait eu aucune fraude aux droits de la S. A. R. L X... ni violation du pacte de préférence, que cette dernière n'avait pas l'intention d'acquérir les lieux loués et n'a jamais été menacée de devoir quitter les lieux loués.

La S. A. R. L. X... a formé appel et repris devant la Cour ses demandes de première instance par conclusions déposées le 30 mars 2011 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé.
Elle soutient principalement qu'il existe entre elle et Madame Dorothée B... née Y... une concurrence commerciale par le truchement de sociétés dirigées tant à MEGEVE qu'à CHAMONIX, que cette situation explique le soin apporté par Madame B... à dissimuler sa véritable identité dans la correspondance que Mme Z... lui a adressée le 16 août 2005, que l'identité du futur acquéreur est impérative en ce compris le nom d'épouse et son prénom, qu'en l'espèce ces deux éléments ont été omis et le nom de Y... a été mal orthographié (deux L au lieu d'un), que ce sont les deux époux B... qui ont régularisé le compromis de vente et non l'épouse seule, que le pacte de préférence ne prévoyait pas la substitution de l'acquéreur par " toute personne physique ou morale ", que Madame B... avait connaissance de l'existence du pacte de préférence et savait que la société X... s'en serait prévalue si sa véritable identité avait été révélée, que la bailleresse conserve la possibilité au terme du bail de faire signifier un congé avec refus de renouvellement.

La S. C. I. LEO et Madame Dorothée Y... épouse B... sollicitent de la Cour la confirmation du jugement dont appel et une indemnité pour frais irrépétibles d'appel.
Elles font principalement état dans leurs conclusions déposées le 08 avril 2011 de la validité de la notification du 16 août 2005 qui comporte les éléments prévus dans la clause stipulant le droit de priorité, du respect de la mise en oeuvre du pacte de préférence avec proposition au bénéficiaire de l'acquisition, de l'absence de fraude et notamment de toute connaissance par la S. C. I. LEO et Mme Y... de l'intention de la société X... de se prévaloir du pacte de préférence, de l'impossibilité pour la S. A. R. L. X... d'acquérir sans condition suspensive de l'obtention d'un financement, de l'absence de préjudice de la société X... qui est toujours dans les lieux et qui règle le même loyer et de l'intention de nuire qui anime cette dernière dans l'action qu'elle a engagée.

Madame Z... Jiselle sollicite par conclusions déposées le 11 mai 2011 :
- la confirmation du jugement,
- y ajoutant sur le fondement de l'article 1382 du code civil, la condamnation de la S. A. R. L. X... au paiement de la somme de 15 000  à titre de dommages et intérêts et celle de 5 000  en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle avance que le manquement à une obligation de faire se résout en dommages et intérêts, que le bénéficiaire de la promesse ne peut obtenir la nullité de la vente et sa substitution à l'acquéreur sauf en cas de fraude, que la fraude suppose la connaissance par l'acquéreur au moment de la convention de la clause de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, qu'en l'espèce la S. A. R. L. X... n'a jamais manifesté la volonté de se prévaloir de la clause de préférence, qu'elle a même précisé dans ses écritures qu'elle n'en n'avait pas eu l'intention, que la notification de l'offre par lettre du 16 août 2005 a été régulière, qu'il s'agissait des conditions du contrat projeté, que la substitution de la S. C. I. LEO est également régulière, que toute promesse engendre un droit de créance susceptible d'être cédé à un tiers, que le pacte de préférence ne l'interdit pas, que le fait de ne pas avoir indiqué le nom d'épouse ne constitue pas une fraude, que le prétexte d'une préemption qu'aurait justifié l'existence d'une concurrence commerciale ne résiste pas à l'examen, qu'elle n'avait aucun intérêt à privilégier Mme Y... par rapport à la S. A. R. L. X....

L'ordonnance de clôture de la procédure est en date du 20 mai 2011.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Attendu que la clause contenue dans l'acte de renouvellement du bail commercial par Madame Jiselle Z... au profit de la S. A. R. L. X... en date du 30 novembre 2000 est ainsi libellée :
DROIT DE PRIORITE EN CAS DE VENTE
" Dans le cas où la bailleresse désirerait vendre les locaux loués pendant le cours du présent bail ou ses renouvellements, elle confère à la société preneuse un droit de priorité et de préférence à égalité de prix et de conditions. "
" En cas de vente prévue, elle devra prévenir ladite société par lettre recommandée avec accusé de réception, indiquant le nom de l'acquéreur ainsi que le prix et les conditions de la vente projetée.
Le bénéficiaire du droit de priorité aura un délai de quinze jours pour faire connaître son intention d'acquérir et ensuite un délai de deux mois pour régulariser la vente, avec paiement du prix et des frais.
A défaut de réponse dans le délai sus indiqué ou de régularisation de la vente, la bailleresse pourra disposer de son bien comme elle l'entend " ;
Attendu qu'en exécution de ce pacte de préférence la bailleresse a adressé le 16 août 2005 à la société X... une lettre l'informant : "... que Madame Y..., ou toute autre personne physique ou morale pouvant se substituer (SCI) est intéressée par l'achat des murs commerciaux objet du bail dans lesquels vous exercez votre activité, et ce au prix de 360 000  sans clause suspensive de financement " et lui demandant de lui faire connaître son intention d'acquérir ou non dans le délai de 15 jours ;
Attendu que cette notification comporte bien les deux seuls éléments prévus dans la clause stipulant le droit de priorité : " à égalité de prix et de conditions " soit : le prix de 360 000  et la condition d'absence de clause suspensive de financement, que sont ensuite uniquement mentionnées les modalités d'exercice de la notification puis de la réponse du bénéficiaire ; que c'est à bon droit que le premier juge a retenu la validité de cette notification du 16 août 2005 ;
Attendu qu'il est acquis aux débats que la société X... n'a ni répondu à cette lettre ni même demandé d'explication, qu'il est également établi que son intention n'était pas d'acquérir le bien ce qu'elle indique expressément dès son assignation d'origine : " il n'était pas dans les intentions de la société X... de se porter acquéreur de l'immeuble, objet du bail, et c'est la raison pour laquelle celle-ci n'exercera pas son droit de priorité " puis qu'elle reprend dans ses écritures ;
Attendu que la vente est intervenue le 13 avril 2006 entre la bailleresse et la SCI LEO constituée le 03 janvier 2006 entre Madame Y..., son époux Monsieur B... et la société anonyme COGI au prix de 360 000  payé comptant et quittancé dans l'acte notarié, que les conditions de la vente envisagée ont bien été respectées ;
Attendu qu'il en résulte que la SARL X... ne peut invoquer une violation de son pacte de préférence alors qu'elle a été informée de la vente envisagée, du prix et de l'absence de condition suspensive de financement, qu'elle n'a pas été empêchée de se prévaloir de sa faculté de substitution, qu'elle a délibérément décidé de ne pas acheter ;
Attendu que les motivations personnelles de la SARL X... sont totalement extérieures aux engagements contractuels la liant avec Madame Z... ; le " droit de priorité en cas de vente " ayant pour objet de lui permettre d'acquérir les locaux qu'elle loue ;
Attendu qu'enfin les hypothèses selon lesquelles il y aurait eu fraude de ses droits aux motifs que :
- Madame Z... aurait délibérément mentionné le nom patronymique mal orthographié de Y...,
- Madame Y... savait que la société X... se serait prévalue de son droit de préférence si elle avait connu son identité d'acquéreur,
sont tout à fait hasardeuses et ne reposent sur aucun élément ;
Attendu que la Cour confirme que le droit de priorité en cas de vente n'a pas été violé et qu'il n'y a pas eu de fraude aux droits de la SARL X... ;
Attendu que la motivation de la SARL X... qui vise directement et personnellement dans ses écritures " Madame B... " désignée comme " sa concurrente commerciale ", alors que l'activité commerciale est fondée sur le libre jeu de la concurrence qui ne doit pas être entravé, permet de confirmer la décision déférée qui a retenu que la procédure initiée par la SARL X... à l'encontre tant de la SCI LEO que de Madame Y... et de Madame Z... était abusive et qu'il convenait de la condamner à des dommages et intérêts justement évalués ;
Attendu qu'il y a par conséquent lieu de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 mai 2010 par le Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE ;
Attendu qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 mai 2010 par le Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE,
Y ajoutant,
Condamne la SARL X... à verser à la SCI LEO et à Madame Dorothée Y... indivisément la somme de 1 000  en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL X... à verser à Madame Jiselle Z... la somme de 1 000  en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL X... aux dépens d'appel avec distraction au profit de la SCP FILLARD COCHET BARBUAT et de la SCP DORMEVAL PUIG, Avoués, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Ainsi prononcé publiquement le 05 juillet 2011 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile et signé par Monsieur MOREL, Conseiller faisant fonctions de Président et Madame VIDAL, Greffier.