Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 22 JUIN 2018
(no , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 16/25206
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 16/02633

Monsieur Fabrice X...
demeurant [...]
Représenté par Me Florence Y... de la SELARL SELARL PELLERIN - DE MARIA - Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : L0018
Assisté sur l'audience par Me Arthur Z... H...  G... AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0112
Madame Tatiana X...
demeurant [...]
Représentée par Me Florence Y... de la SELARL SELARL PELLERIN - DE MARIA - Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : L0018
Assistée sur l'audience par Me Arthur Z... H...  G... AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0112

Maître Jean-Fabrice A...
demeurant [...] 06
Représenté et assisté sur l'audience par Me Valérie I... , avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
Monsieur Fabian B... ( appelant dans l'affaire no RG 17/01035 )
né le [...] à Saarbrucken
demeurant [...]  road, 2nd Floor DFCC building, Colombo 3 - Colombo / Sri Lanka
Représenté et assisté sur l'audience par Me Frédéric C..., avocat au barreau de PARIS, toque : E0990
Madame Anna B... ( appelant dans l'affaire no RG 17/01035 )
née le [...] à Saarbrucken
demeurant [...] - Uccle, Bruxelles / Belgique
Représentée et assistée sur l'audience par Me Frédéric C..., avocat au barreau de PARIS, toque : E0990
Madame Camille D...
demeurant [...] 06
Représentée et assistée sur l'audience par Me Valérie I... , avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
SCP FREMONT HEYIES prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 784 24 1 1 01
ayant son siège au [...] 06
Représentée et assistée sur l'audience par Me Valérie I... , avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Mme Béatrice CHARLIER-BONATTI, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Dominique DOS REIS, Présidente de chambre et par Christophe DECAIX, Greffier présent lors du prononcé.


Suivant acte reçu le 23 juillet 2015 par M. A..., notaire associé de la SCP Fremont A..., M. Fabian B... et Mme Anna B... (les consorts B...) ont promis de vendre à M. et Mme X..., qui se sont réservé la faculté d'acquérir, le château dit «Château Louis E...» situé [...] , moyennant le prix de 1.200.000 €. Une indemnité d'immobilisation de 120.000 € a été versée par M. et Mme X... et séquestrée entre les mains de Mme Camille D..., clerc de l'étude notariale Frémont A..., pour garantir la levée d'option par les bénéficiaires.
Les biens objet de la vente étaient, selon la promesse, constitués des parcelles cadastrées [...]  «le Normont», C 786, C 787, C 784, C 817 et C 819 «le Village», et il était prévu que les promettants devraient confirmer l'annulation des servitudes constituées sur ces biens avant l'expiration de la promesse.
Le terme de la promesse était fixé au 23 octobre 2015 à 16 h, délai reporté au 22 novembre 2015 à 16 h. Les promettants ont remis au notaire chargé de recevoir la vente les documents nécessaires à sa rédaction le 23 novembre 2015 à 16 h 03.
M. et Mme X... ayant refusé de signer l'acte authentique de réalisation de la vente, les consorts B... les ont sommés, par acte extra-judiciaire du 23 novembre 2015, de venir signer ledit acte authentique, acte portant, selon cette sommation, sur les parcelles cadastrées [...] , [...] , [...] , en pleine propriété, et sur un quart indivis des parcelles cadastrées [...] , [...]  et [...] . Les époux X... n'ayant pas déféré à cette sommation, les consorts B... les ont assignés, suivant acte extra-judiciaire du 9 février 2016, en présence de Mme D..., à l'effet de se voir attribuer la somme séquestrée de 120.000 € représentant l'indemnité d'immobilisation.
Par jugement du 3 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a:
- rejeté la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente,
- condamné solidairement M. et Mme X... à payer aux consorts B... la somme de 120.000 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation,
- dit que Mme Camille D..., en qualité de séquestre, devrait libérer la somme séquestrée aux consorts B..., à concurrence de moitié chacun,
- condamné solidairement M. et Mme X... à payer aux consorts B... la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Parallèlement, les consorts B... ont, par acte extra-judiciaire du 23 juin 2016, assigné en intervention forcée, garantie et dommages-intérêts M. A... et la SCP Fremont A... et, suivant jugement du 23 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a:
- débouté les consorts B... de leurs demandes comme étant sans objet eu égard à la décision rendue dans l'affaire enregistrée sous le numéro de rôle 16-25206,
- les a condamnés aux dépens.
Ces deux jugements ont été frappés d'appel, le premier par M. et Mme X..., le second par les consorts B....
M. et Mme X..., appelants du jugement du 3 novembre 2016, prient la Cour, par dernières conclusions du 16 mai 2018, de:
au visa des articles 1108, 1129 et 1134 du code civil,
- à titre principal, dire que la promesse unilatérale de vente du 23 juillet 2015 porte sur un objet différent de celui dont les consorts B... sont propriétaires,
- dire que l'écart entre l'objet promis et l'objet vendu empêche toute rencontre des volontés,
- en conséquence, prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 23 juillet 2015,
- dire que les consorts B... doivent leur restituer la somme de 120.000 € versée à titre d'indemnité d'immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure et de la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- ordonner à Mme Camille D..., séquestre, de libérer entre leurs mains la somme de 120.000 € séquestrée,
- subsidiairement, dire que la promesse unilatérale de vente du 23 juillet 2015 est caduque dans la mesure où la confirmation par les consorts B... de la levée des servitudes n'a pas été donnée dans un délai permettant la signature de l'acte authentique avant l'expiration de la promesse,
- dire que l'acte de renonciation aux servitudes du 23 novembre 2015 n'est d'aucun effet puisque M. F..., l'un des titulaires de la servitude de stationnement, n'était pas régulièrement représenté,
- dire que l'impossibilité de signer l'acte authentique de vente avant l'expiration de la promesse est imputable aux consorts B... et que les conditions contractuelles justifient la restitution de l'indemnité d'immobilisation,
- en conséquence, dire que les consorts B... doivent leur restituer la somme de 120.000 € versée à titre d'indemnité d'immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure et de la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- ordonner à Mme Camille D..., séquestre, de libérer entre leurs mains la somme de 120.000 € séquestrée,
- en tout état de cause, constater que les consorts B... ne pouvaient céder plus de droits qu'ils n'en avaient sur les biens objet de la promesse unilatérale de vente du 23 juillet 2015,
- constater qu'ils ne pouvaient pas être contraints d'acquérir un bien différent de celui qui était promis,
- condamner solidairement les consorts B... au paiement des sommes de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens,
- dire le présent arrêt opposable à Mme Camille D..., en sa qualité de séquestre.
Dans l'instance les opposant à M. et Mme X..., les consorts B..., intimés, demandent à la Cour, par dernières conclusions du 16 mai 2018, de:
au visa des articles 1134, 1147, 1382 et 1992 du code civil,
- ordonner la jonction des instances enregistrées sous les numéros de rôle 16-25206 et 17-01035,
- à titre principal, débouter M. et Mme X... de toutes leurs demandes et confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- subsidiairement, débouter M. et Mme X... de leur demande, présentée contre eux, de restitution de la somme de 120.000 € versée à titre d'indemnité d'immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure et de la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- dire que les intérêts moratoires ne peuvent s'appliquer à la somme séquestrée tant qu'une décision de justice n'a pas statué sur le sort du séquestre,
- débouter M. et Mme X... de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et, plus subsidiairement, réduire ces dommages-intérêts à l'euro symbolique,
- s'il était fait droit aux demandes de M. et Mme X..., condamner solidairement et à défaut in solidum M. A... et la SCP Fremont A... à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux et les condamner au paiement de la somme de 120.000 € à titre de dommages-intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2015 et de la capitalisation des intérêts,
- en tout état de cause, condamner in solidum les parties perdantes à leur payer la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
Dans l'instance les opposant à M. A... et la SCP Fremont A..., les consorts B..., appelants, prient la Cour, par dernières conclusions du16 mai 2018, de:
- débouter les parties adverses de toutes leurs demandes, fins ou conclusions contraires,
- réformant en toutes ses dispositions le jugement du 23 novembre 2016 frappé d'appel, dans l'hypothèse où il était fait droit aux demandes des époux X... (devant la Cour d'appel de Paris dans le cadre de l'instance RG no16/25206), condamner solidairement ou, à défaut in solidum M. A... et la SCP Fremont A... à les garantir et relever indemnes de toutes condamnations qui seraient prononcées contre eux en principal, indemnités,intérêts, frais et accessoires, ainsi qu'à leur payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 120 000 € (correspondant à la perte de l'indemnité d'immobilisation), majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2015 avec anatocisme, le cas échéant, dans les conditions de l'article 1154 ancien du code civil,
- condamner solidairement ou, à défaut, in solidum, les mêmes à supporter la charge de l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner solidairement ou, à défaut in solidum, les susnommés à leur payer la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens de première instance et d'appel.
M. A..., la SCP Fremont A... et Mme Camille D... prient la Cour, par dernières conclusions du6 avril 2017, de:
- leur donner acte de leur rapport à justice sur l'attribution du séquestre,
- rejeter l'appel en garantie des consorts B... qui ne justifient d'aucune faute contre eux,
- débouter les consorts B... de l'intégralité de leurs demandes,
- condamner la partie qui succombera au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.


Les affaires enregistrées sous les numéros de rôle 16-25206 et 17-01035 seront jointes, en raison de leur connexité;
Sur la nullité de la promesse de vente
En droit, lorsqu'un bien immobilier objet d'une promesse de vente n'existe pas, la promesse est frappée de nullité;
Au cas d'espèce, les consorts B... ont promis de vendre à M. et Mme X... un bien immobilier (château) ayant pour assiette foncière les parcelles cadastrées [...] , [...] , [...] , [...] , [...]  et [...] , en pleine propriété, alors que :
- les parcelles dénommées «le Normont» et «le Village» avaient été constituées en copropriété le 11 octobre 1977 et divisées en cinq lots,
- les parcelles cadastrées [...] , [...]  et [...]  constituaient une voie, partie commune aux lots de la copropriété, affectée de servitudes de passage et de stationnement au profit des riverains, parcelles dont les consorts B... ne possédaient qu'un quart indivis après scission de la copropriété et retrait des parcelles concernées, de sorte que le bien objet de la promesse n'existait pas, peu important que la différence d'objet ne portât pas sur une qualité substantielle du bien objet de la vente ou que les parcelles indivises fûssent situées en dehors de la propriété close, M. et Mme X... ne poursuivant pas la nullité de la vente sur le fondement de l'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ;
Faute d'existence des droits de propriété tenus par les promettants sur partie des biens objet de la vente, dont l'assiette cadastrale n'était pas conforme à la réalité des droits effectivement cédés, la promesse de vente sera déclarée nulle, le jugement étant infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité formée par M. et Mme X...;
En conséquence, l'indemnité d'immobilisation de 120.000 € devra être restituée par les consorts B... à M. et Mme X..., avec intérêts au taux légal, s'agissant d'une créance de nature contractuelle, à compter de la mise en demeure du 9 décembre 2015 et de la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil; il sera ordonné à Mme D..., séquestre de la somme de 120.000 €, de libérer cette somme entre les mains de M. et Mme X...;
M. et Mme X... seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts, dès lors que la résistance des consorts B... à leur demande de restitution ne caractérise aucun abus;
En équité, les consorts B... seront condamnés à payer à M. et Mme X... une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Sur la garantie des notaires
Aucune condamnation n'étant prononcée à l'encontre des consorts B..., hormis celles correspondant au paiement d'intérêts capitalisés et, en sus des dépens d'instance, d'une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamnations qui ne sanctionnent que leur refus d'accéder à la demande légitime de restitution formée par M. et Mme X... sans résulter pour autant d'une faute des notaires, leur demande de garantie sera rejetée;
Sur la demande de dommages-intérêts des consorts B...
En droit, un notaire est tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il reçoit, et les diligences requises de sa part ne sont pas moindres pour la signature d'une promesse de vente que celles nécessaires à la signature d'une acte de vente ;
Au cas présent, il est constant que M. A..., qui avait la charge de vérifier les indications cadastrales correspondant à la chose vendue, a négligé d'effectuer cette vérification, et que ce manquement est directement à l'origine de la nullité de la promesse: cette nullité est source pour les consorts B... d'une perte de chance de percevoir l'indemnité d'immobilisation dans le cas où, toutes les conditions suspensives accomplies, M. et Mme X... se seraient désistés sans motif valable et auraient ainsi été redevables du paiement de ladite indemnité : eu égard à l'importance de la chance manquée, M. A... et la SCP Frémont A... seront condamnés in solidum à payer aux consorts B... la somme de 30.000 € de dommages-intérêts; s'agissant d'une indemnité, les intérêts au taux légal courront à compter du présent arrêt ;
Les consorts B... seront déboutés de leurs prétentions relatives aux droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution alors que rien ne prouve que la condamnation ci-dessus ne sera pas exécutée spontanément ;
L'équité justifie de condamner M. A... et la SCP Frémont A... in solidum à payer aux consorts B... ensemble une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Joint les affaires enregistrées sous les numéros de rôle 16-25206 et 17-01035,
Infirme les jugements entrepris,
Statuant à nouveau,
Dit nulle la promesse unilatérale de vente du 23 juillet 2015, faute d'existence de la chose vendue,
Dit que les consorts B... doivent restituer à M. et Mme X... la somme de 120.000 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal de la mise en demeure du 9 décembre 2015 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, les y condamne en tant que de besoin,
Ordonne la restitution par le séquestre de la somme de 120.000 € entre les mains de M. et Mme X...,
Condamne in solidum M. A... et la SCP Frémont A... à payer aux consorts B... la somme de 30.000 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Condamne in solidum les consorts B... à payer à M. et Mme X... une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. A... et la SCP Fremont A... in solidum à payer aux consorts B... ensemble une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. A... et la SCP Frémont A... in solidum au dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,