Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 10 DÉCEMBRE 2015
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 00474
Décision déférée à la Cour : Arrêt du 06 Décembre 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 11/ 15551

Monsieur Sylvain X... né le 29 Janvier 1971 à PARIS 12ÉME (75012)
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Cécilia TARDIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0438
Mademoiselle Aude Y... née le 06 Mars 1973 à Neuilly sur seine (92000)
demeurant...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Cécilia TARDIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0438

SCI BELLE RIVIERE prise en la personne de ses représentants légaux, No SIRET : D 4 10 118 491
ayant son siège a Le Beau Soleil-56360 LE PALAIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Denis AGRANIER de la SCP P D G B, avocat au barreau de PARIS, toque : U0001, substitué sur l'audience par Me Laura GAUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : U0001
SARL LOCATIONS BELLES ILOISES (R. J.) prise en la personne de ses représentants légaux, No SIRET : 439 31 2 9 92
ayant son siège au 2, Place de l'Hôtel de Ville-56360 LE PALAIS
Représentée par Me Frédéric TALMON, avocat au barreau de PARIS, toque : E0990
Assistée sur l'audience par Me Antoine LEDOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : E0990
PARTIE INTERVENANTE :
SCP ERWAN FLATRES es qualité de mandataire judiciaire de la société Locations Belles Iloises
Intervenant volontaire
ayant son siège au 2 rue Joseph Dupleix-56100 LORIENT
Représentée par Me Frédéric TALMON, avocat au barreau de PARIS, toque : E0990
Assistée sur l'audience par Me Antoine LEDOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : E0990
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Novembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé du 24 mai 2011, conclu avec le concours de la SARL Belle Ile immobilier exerçant sous l'enseigne " Locations Belles Iloises ", la SCI Belle Rivière a vendu à Mme Aude Y... et M. Sylvain X..., un bien immobilier sis lieudit Le Beau Soleil à Le Palais (56), cadastré section AE no 233, pour une surface de 15 578 m2, au prix de 330 000 ¿, la réitération par acte authentique étant fixée au 30 juin 2011 et la clause pénale au montant de 17 000 ¿. Par lettre du 21 juin 2011, les consorts Y...-X... ont informé l'agent immobilier de leur volonté de ne pas poursuivre " la procédure d'achat " et ce, " en conformité au délais de réflexion ". Par actes des 12 et 18 décembre 2011, la société Belle Rivière a assigné les acquéreurs et l'agent immobilier en paiement de la somme de 17 000 ¿.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 6 décembre 2013, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné conjointement les consorts Y...-X... à payer à la société Belle Rivière la somme de 17 000 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2011 pour la part de M. X... et du 2 septembre 2011 pour celle de Mme Y... avec application de l'article 1154 du Code Civil,
- débouté la société Belle Rivière de sa demande en responsabilité à l'encontre de la société Locations Belles Iloises,
- débouté les consorts Y...-X... de leur demande de garantie à l'encontre de la société Locations Belles Iloises,
- débouté la société Locations Belles Iloises de sa demande de commission à l'encontre des consorts Y...-X...,
- débouté la société Belle Rivière de sa demande en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné la société Belle Rivière à verser à la société Locations Belles Iloises la somme de 3 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné les consorts Y...-X... aux dépens.
Par dernières conclusions du12 novembre 2015, les consorts Y...-X..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1108, 1109, 1110, 1116, 1117, 1168, 1382, 1152, 1244-1 du Code Civil, L. 271-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, L. 312-17 du Code de la consommation, L. 125-5 du Code de l'environnement,
- les dires recevables et bien fondés en leurs demandes,
- infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté la société Locations Belles Iloises de sa demande en paiement contre eux,
- constater la nullité du " compromis ",
- subsidiairement, dire que le droit de rétractation n'a pas été purgé et dire valable leur rétractation du 21 juin 2011,
- encore plus subsidiairement, dire le " compromis " caduc, faute de réalisation des conditions suspensives et débouter les intimées de leurs demandes contre eux,
- à titre infiniment subsidiaire, si le " compromis " devait recevoir exécution :
- ramener le montant des clauses pénales à un euro symbolique,
- subsidiairement,
- dire qu'ils pourront s'acquitter des sommes dues dans un délai de 24 mois à compter de la signification de l'arrêt,
- constater les préjudices qu'ils ont subis et ordonner la compensation entre les créances indemnitaires réciproques des parties,
- condamner la société Locations Belles Iloises à les garantir de toute condamnation prononcée contre eux,
- dire que les sommes dues par la société Locations Belles Iloises au titre de l'appel en garantie seront inscrites au passif de son redressement judiciaire,
- en tout état de cause, condamner la partie défaillante à leur payer la somme de 4 500 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 28 octobre 2015, la société Belle Rivière prie la Cour de :
- vu les articles 1134, 1135, 1991 et 1992 du Code Civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts Y...- X... à lui payer la somme de 17 000 ¿ avec intérêts au taux légal et capitalisation,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande à l'encontre de la société Locations Belles Iloises, aujourd'hui dénommée Belle Ile immobilier,
- statuant à nouveau, fixer sa créance sur la société Belle Ile immobilier à la somme de 17 000 ¿,
- dire l'arrêt à intervenir commun au mandataire judiciaire au redressement judiciaire de cette société,
- condamner les consorts Y...-X..., la société Belle Ile immobilier et son mandataire judiciaire, ès qualités, à lui payer la somme de 6 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens in solidum en sus.
Par dernières conclusions du 12 novembre 2015, la société Belle Ile immobilier, anciennement dénommée Locations Belles Iloises, et la SCP Erwan Flatres, ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de cette société, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1108, 1109, 1110, 1116, 1134, 1135, 1147, 1152, 1174, 1175, 1178, 1315, 1382, 1383, 1589, 1991 et 1992 du Code Civil, L. 622-22 et R. 622-20 du Code de commerce, L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, L. 312-3 du Code de la consommation, L. 125-5 du Code de l'environnement, la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972,
- déclarer irrecevables les demandes des consorts Y...- X...,
- à titre principal :
- débouter les parties adverses de toutes leurs demandes contre elles,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Belle Rivière et les consorts Y...- X... de leurs demandes contre la société Belle Ile immobilier,
- les débouter de leur demandes contre elles, faute de preuve d'une faute directement causale d'un préjudice par eux subi,
- à titre subsidiaire,
- les débouter de leurs demandes fautes de preuve d'un préjudice juridiquement réparable effectivement subi,
- à titre subsidiaire, fixer le montant des créances qu'il y aura lieu d'inscrire au passif de la procédure collective,
- constater que la clause pénale est manifestement excessive, réduire son montant à un euro symbolique et dire que les préjudices allégués doivent être réparés selon le régime de la perte de chance, en réduire le montant à une somme symbolique,
- à titre reconventionnel,
- condamner les consorts Y...- X... à payer, à la société Belle-Ile immobilier, la somme de 14 850 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du « jugement » à intervenir avec anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,
- en tout état de cause, condamner in solidum les parties perdantes à leur payer la somme de 5 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.


Considérant, sur la recevabilité des demandes des consorts Y...-X... contestée par l'agent immobilier et son mandataire judiciaire sur le fondement de l'article 961 du Code de Procédure Civile, que la date, le lieu de naissance et la nationalité des appelants est mentionnée dans leur déclaration d'appel, ces éléments étant identiques à ceux indiqués dans l'avant-contrat litigieux dont la société Belle Ile immobilier était le rédacteur ; que les consorts Y...-X... établissent, suffisamment, par la facturation de la redevance des ordures ménagères de la communauté de communes de Belle-Ile-en-mer et par les différentes lettres que Pôle emploi Bretagne leur a envoyées au cours de l'année 2015, qu'ainsi qu'ils l'ont mentionné dans leur déclaration d'appel, leur domicile est situé 19 avenue Carnot à Le Palais et qu'ils sont chômeurs en fin de droits même s'ils ont créé le 23 novembre 2011 la SCI L'appel sauvage ayant pour objet la location de terrains et d'autres biens immobiliers, dont le siège social est à l'adresse précitée ;
Qu'ainsi, au regard de l'article 961 du Code de Procédure Civile, les conclusions des appelants sont recevables ;
Considérant, sur la demande de nullité du contrat pour vice du consentement, que les consorts Y...- X..., qui soutiennent, dans des conclusions visant les articles 1108, 1109, 1110, 1116, 1117 du Code Civil, qu'ils ont été trompés par les termes incomplets, imprécis et inexacts de l'avant-contrat, invoquent, à tout le moins, une erreur ;
Que la vente portait sur " un immeuble constitué par un ensemble de casemates souterraines et recouvertes de terre végétale, d'arbustes, de taillis et de pâtures comportant des glacis, des remparts et un terre plein dont la voie d'accès abouti au quai longeant le bassin à flot, délimité par les bornes 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 2, 3, 89 et par l'ancienne annexe de la pépinière ; le tout figurant au cadastre section AE no 233 pour une surface de 15 578 m2 " ; que, dans l'avant-contrat du 24 mai 2011, le vendeur a déclaré qu'à sa connaissance, le bien n'était grevé d'aucune servitude autre que celles résultant de la situation naturelle des lieux, du plan d'aménagement d'urbanisme et de la loi en général ; que, cependant, les appelants établissent par l'acte authentique du 18 juin 2013 aux termes duquel la société Belle rivière a vendu ce même bien à un tiers au prix de 300 000 ¿, que le fonds est grevé, suivant acte authentique du 26 janvier 2000, d'une servitude conventionnelle de passage en tous temps et pour tous usages au profit de deux autres fonds dont l'un a été divisé, depuis, en deux nouvelles parcelles, et qu'il existe, en outre, une servitude légale au profit de deux autres parcelles qui ne bénéficient pas d'un accès direct à la voie publique ; que, de surcroît, si l'annonce publiée par l'agent immobilier faisait état du classement de l'ouvrage aux monuments historiques depuis 2004, cependant, l'avant-contrat du 24 mai 2011 ne reprenait pas cette information et ne portait pas à la connaissance des acquéreurs les contraintes découlant de ce classement, relatives aux travaux qui pourraient être entrepris sur l'ouvrage ;
Que les servitudes de passage et les contraintes du classement de l'immeuble sur la liste départementale des monuments historiques, ignorées par les acquéreurs, portent sur les qualités substantielles du bien en ce qu'elles réduisent son utilisation ; qu'ainsi, le consentement des consorts Y...-X... a été vicié par une erreur de sorte que le contrat doit être annulé ;
Que les acquéreurs n'étant pas en défaut, la clause pénale contractuelle ne peut trouver application au profit de la société Belle Rivière qui doit être déboutée de ses demandes à l'encontre des consorts Y...- X..., le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il les a condamnés à lui payer la somme de 17 000 ¿ ;
Considérant, sur la demande en paiement de la commission formée par l'agent immobilier et son mandataire judiciaire à l'encontre des acquéreurs, que l'avant-contrat ayant été annulé, l'agent immobilier ne peut recevoir aucune somme au titre de ses activités, de sorte que sa demande en paiement de celle de 14 850 ¿ doit être rejetée ;
Considérant, sur les demandes de la société Belle Riviere à l'égard de l'agent immobilier, qu'en ne mentionnant pas le classement de l'immeuble et les contraintes en résultant, ainsi que les servitudes précitées ou en n'attirant pas l'attention des vendeurs sur le risque consistant à affirmer qu'il n'en existait pas, l'agent immobilier n'a pas rempli son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il rédigeait ; qu'il a donc commis une faute à l'origine de l'annulation du contrat ;
Que, toutefois, si les consorts Y...-X... avaient été normalement informés, ils n'auraient peut-être pas acquis, s'étant, d'ailleurs, " rétractés " dans le mois de la signature de l'avant-contrat de vente, étant ajouté qu'ils auraient pu invoquer le vice du consentement qui vient d'être retenu, lors de la réitération de la vente lorsque le notaire les auraient parfaitement informés sur le bien ; qu'ainsi, le préjudice, qui ne consiste que dans la perte d'une chance de vendre le bien, doit être évalué à la somme de 4 000 ¿ ; qu'il convient de fixer cette créance au passif de la procédure collective de la société Belle Ile immobilier ;
Considérant que le mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Belle Ile immobilier étant, ès qualités, partie à la procédure d'appel, il n'y a pas lieu de dire que l'arrêt lui est opposable ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la société Belle Ile immobilier et de son mandataire judiciaire, ainsi que celle, sur le même fondement, de la société Belle Riviere à l'égard des consorts Y...- X... ;
Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la société Belle Rivière à l'encontre de la société Belle Ile immobilier et de son mandataire judiciaire ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des consorts Y...- X... contre la société Belle Rivière, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Déclare recevables les conclusions de Mme Aude Y... et M. Sylvain X... ;
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Annule l'avant-contrat du 24 mai 2011 ;
Déboute la SCI Belle Riviere de toutes ses demandes formées contre Mme Aude Y... et M. Sylvain X... ;
Déboute la société Belle Ile immobilier et la SCP Erwan Flatres, ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de cette société, de leur demande en paiement par Mme Aude Y... et M. Sylvain X... de la somme de 14 850 ¿ ;
Dit que la société Belle Ile immobilier, anciennement dénommée Locations Belles Iloises, a commis une faute en sa qualité de rédacteur d'acte ;
Fixe la créance de dommages-intérêts de la SCI Belle Riviere au passif de la procédure collective de la société Belle Ile immobilier à la somme de 4 000 ¿ ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la SCI Belle Riviere aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne la SCI Belle Riviere à payer à Mme Aude Y... et M. Sylvain X... la somme de 4 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,