R.G. N° 99/00172 TC/R N° Minute : Grosse délivrée le : S.C.P. CALAS S.C.P. GRIMAUD Me RAMILLON S.C.P. POUGNAND S.E.LA.R.L. DAUPHIN &amp; NEYRET AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2EME CHAMBRE CIVILE ARRET DU LUNDI 10 DECEMBRE 2001 Appel d'une décision (N° R.G. 11-98-40) rendue par le T.I. LA MURE en date du 02 novembre 1998 suivant déclaration d'appel du 21 Décembre 1998 APPELANTS :
Monsieur Jean X...
Y...
Z... 38350 NANTES EN RATTIER représenté par la SCP CALAS (avoués à la Cour) assisté de Me COMBASTET (avocat au barreau de PARIS) SCI DU RATTIER prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège Y...
Z... 38350 NANTES EN RATTIER représentée par la SCP CALAS (avoués à la Cour) assistée de Me COMBASTET (avocat au barreau de PARIS) INTIMEES : EURL CHALETS X... prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège Le Grand Pré 38220 CHOLONGE représentée par Me Marie-France RAMILLON (avoué à la Cour) assistée de Me GONDOUIN (avocat) Madame Georgette X... épouse DURAND La A... 38770 LA MOTTE D'AVEILLANS représentée par la SCP CALAS (avoués à la Cour) assistée de Me COMBASTET (avocat au barreau de PARIS) COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Madame P. CRUTCHET, Conseiller, Madame Y. ROGNARD, Conseiller, Madame P. CRUTCHET, Conseiller, Assistés lors des débats de Madame M.C. B..., Greffier. DEBATS :
A l'audience publique du 04 Septembre 2001, Y... avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries. Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour, après prorogation du délibéré. Par contrat du 1er mars 1972 M. Jean X..., propriétaire de murs et d'un fonds de commerce, a consenti à la société EURL CHALETS X... la location gérance du fonds. La SCI DU RATTIER est devenue propriétaire des murs abritant le fonds par l'apport fait par
M. Jean X...
C... bail commercial a été signé le 1er septembre 1974 entre la SCI DU RATTIER et M. Jean X... concernant la location des locaux. Le 14 octobre 1974 un avenant au contrat de location gérance a été signé entre M. X... et l'EURL CHALETS X... Cet avenant dispose que la société X... devra acquitter les loyers de l'immeuble dans lequel le fonds est exploité directement entre les mains de la SCI DU RATTIER. Courant décembre 1996 un sinistre affectant la toiture du bâtiment est survenu. L'assurance de la SCI DU RATTIER a refusé de prendre le sinistre en charge. Par assignation du 1er avril 1998 M. Jean X... a fait citer la société X... pour voir juger que la société X... avait manqué à son obligation d'entretien des biens et pour la voir condamner à payer le coût des réparations, soit 20.000 F. La société X... a demandé reconventionnellement la condamnation de la SCI DU RATTIER et de M. Jean X... à prendre en charge les réparations de la toiture. Par jugement du 2 novembre 1998 le Tribunal d'Instance a : - déclaré les demandes de M. Jean X... à l'encontre de la société X... irrecevables, - déclaré les demandes de la société X... à l'encontre de la SCI DU RATTIER irrecevables, - ordonné une expertise aux fins de déterminer la cause des dégâts et le coût de leurs réparations. M. Jean X... et la SCI DU RATTIER ont fait appel du jugement dont ils demandent l'entière réformation. Y... appelants ont conclu à la condamnation de la société X... à payer le coût des réparations de la toiture, soit la somme de 20.000 F, et à payer les loyers échus depuis 1988 soit la somme totale de 845 914,26 F. M. Jean X... a soutenu qu'il avait qualité à agir à l'encontre de la société X... au titre du contrat de location gérance qui impose au preneur d'entretenir les lieux et en qualité en tant qu'apporteur des immeubles à la SCI DU RATTIER. M. Jean X... a expliqué que
l'obligation d'entretien pèse sur la société X... en exécution du contrat signé en 1972 et de son avenant, que son action est fondée sur ces contrats et que la recevabilité de cette dernière ne peut être soumise à une demande préalable de la SCI DU RATTIER à l'encontre de M. Jean X...
Y... appelants ont aussi exposé que la mission d'expertise n'avait pas lieu d'être ordonnée, la société X... ayant souscrit l'obligation d'entretenir les locaux et renoncé à tout recours contre le bailleur. En tout état de cause, si une expertise devait être ordonnée, elle devrait être étendue aux co-indivisaires du fonds puisque Mme X..., épouse du bailleur, était aussi propriétaire du fonds de commerce et qu'elle est décédée. Cette mission devrait aussi être étendue dans la mission. M. Jean X... a précisé que nonobstant sa qualité de co-indivisaire il a qualité à agir seul en exécution du contrat de location gérance. Enfin, les appelants ont conclu à la condamnation de la société X... à payer les loyers dus par M. Jean X... à la SCI DU RATTIER et que la société X... devait payer directement à la SCI en lieu et place de M. Jean X... M. Jean X... et la SCI DU RATTIER ont soutenu que cette demande était recevable en appel n'étant pas une demande nouvelle mais accessoire. La société X... a conclu à la confirmation du jugement et à ce qu'il a déclaré les demandes de M. Jean X... irrecevables pour défaut de qualité à agir n'étant plus propriétaire des murs. L'intimée a aussi dénié le droit d'agir à M. X... puisque la responsabilité de ce dernier n'a pas été recherchée par le propriétaire (la SCI), ce qui permet pas l'exercice par M. X... d une action récursoire à l'encontre de la société X... L'intimé a soutenu que les réparations concernant la toiture sont à la charge du bailleur et que cette disposition légale n'a pas été abrogée par le contrat de location gérance. Enfin, la société X... a sollicité la
condamnation de la SCI DU RATTIER, propriétaire des murs, à l'indemniser de son préjudice de jouissance pour n'avoir pas réparé la toiture. MOTIFS 1- Sur la procédure : - Sur la recevabilité de l'appel : La recevabilité de l'appel n'est pas discutée et aucun élément du dossier ne permet d'en juger autrement. - Sur la recevabilité de la demande en paiement des loyers : En application de l'article 564 du N.C.P.C les parties ne peuvent pas soumettre à la Cour de prétentions nouvelles. En l'espèce, M. Jean X... et la SCI DU RATTIER demandent à la Cour de juger que la demande en paiement des loyers n'est pas nouvelle, qu'elle est l'accessoire de la demande en exécution d'une autre obligation du bail et qu'elle est donc recevable. Cependant la demande initiale, présentée par M. Jean X... et la SCI DU RATTIER en première instance, tendait à obtenir la condamnation du locataire à payer le coût de réparations locatives. La prétention formée en appel et portant sur une demande de paiement des loyers est donc parfaitement distincte de celle tendant à l'exécution d'une autre obligation du bail. La demande présentée en appel est donc nouvelle et la Cour ne peut la déclarer recevable. - Sur la recevabilité de la demande de M. Jean X... en paiement des réparations de la toiture : Il résulte de la lecture du contrat de location gérance que M. Jean X... a loué à la société X... son fonds de commerce et l'a autorisée, par ce même acte, à occuper les lieux à charge pour le preneur de les entretenir. Postérieurement à la signature de ce contrat M. Jean X... a perdu la qualité de propriétaire des murs dans lesquels le fonds de commerce est exploité. Y... dispositions du contrat de location gérance relatives à l'occupation des lieux sont donc devenues caduques. Par contrat de bail commercial du 1er septembre 1974 M. Jean X... est devenu locataire de la SCI DU RATTIER. Par avenant du 14 octobre 1974 le contrat de location gérance a été
renouvelé et un contrat de bail a été conclu entre M. Jean X... et la société X... concernant l'occupation des locaux. En effet, un loyer a été exigé du locataire gérant en sus des redevances dues pour le fonds de commerce. Il résulte donc de la lecture de l'avenant que le droit au bail, dont M. Jean X... est devenu titulaire par acte du 1er septembre 1974, a été inclus dans le contrat de location gérance. Il est acquis que le contrat de bail signé entre la SCI DU RATTIER et M. Jean X... a été perdu. Cependant, l'avenant du 14 octobre 1974 mentionne que le bail a été souscrit aux conditions ordinaires de fait et de droit et donc aux conditions énoncées par l'article 1720 du code civil. Ainsi, M. Jean X... a la qualité de preneur à l'égard de la SCI DU RATTIER et de bailleur à l'égard de la société X... M. Jean X... est donc tenu de procéder aux réparations locatives et à l'entretien des lieux en sa qualité de preneur et doit, en sa qualité de bailleur de la société X..., procéder aux grosses réparations nécessaires au bon usage de l'immeuble. S'il est acquis que la SCI DU RATTIER n'a pas exigé de son preneur la réparation de la toiture, M. Jean X... reste néanmoins tenu d'une obligation d'entretien à l'égard de son bailleur. Si M. Jean X... estime que les dégâts de la toiture relève de l'obligation d'entretien qui lui incombe et qui incombe aussi à son propre preneur, en vertu des deux contrats de baux successifs des 1er septembre et 14 octobre 1974, il est en droit d'agir contre la société X... L'action de M. Jean X... est donc recevable, M. Jean X... ayant qualité à agir sur le fondement du contrat de bail qui le lie à la société X... et intérêt à agir du fait de ses propres obligations contractuelles tirées du contrat du 1er septembre 1974. Le jugement est donc réformé sur ce point. En revanche, la SCI DU RATTIER ne peut pas former de demande à l'encontre de la société X..., n'ayant aucun lien de
droit avec cette société. De même, la société X... ne peut pas agir à l'encontre de la SCI DU RATTIER en paiement de dommages et intérêts pour privation de jouissance n'ayant aucun lien de droit avec cette partie. Y... demandes réciproques de Y... demandes réciproques de ces deux parties sont donc irrecevables. 2- Sur le bien fondé de la demande de M. Jean X... en paiement des travaux : Il résulte du contrat de bail liant la société X... et M. Jean X... que l'article 1720 du code civil est applicable, l'avenant du 14 octobre 1972 n'ayant pas dérogé aux dispositions légales. Cet article énonce que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état et d'exécuter les réparations autres que locatives. En l'espèce, le rapport d'expertise HARTH que depuis plusieurs années les panneaux de fibrociment n'ont pas été remplacés ce qui a entraîné des pénétrations d'eaux pluviales et la dégradation des bois de charpente. Y... chutes de neige de décembre 1996 ont alors causé l'effondrement de la toiture par une rupture de pannes fragilisées par les infiltrations d'eaux. Ce rapport établit clairement les causes des dégâts, il n'y a pas lieu à expertise. En droit, le remplacement d'élément de couverture de la toiture et le rétablissement des poutres constitue de grosses réparations qui incombent au bailleur. M. Jean X... ne peut donc pas rechercher son locataire en paiement de ces réparations. La demande de M. Jean X... est donc rejetée. 3- Sur le bien fondé de la demande de la société X... à l'encontre de M. Jean X... : La société X... a sollicité, en première instance, la condamnation de M. Jean X... à lui payer des dommages et intérêts pour le préjudice causé du fait de l'absence de réparation et à lui rembourser les réparations déjà effectuées. Le tribunal n'a pas statué sur ces demandes et a ordonné une expertise. Ainsi, devant la Cour la société X... n'a pas repris ses demandes à l'encontre
de M. Jean X... au titre du préjudice de jouissance et au titre du remboursement des réparations ; elle s'est bornée à demander la confirmation du jugement. Dès lors la Cour n'est saisie d'aucune demande à l'encontre de M. Jean X... au titre du préjudice de jouissance et des réparations. Il n'y a donc pas lieu de statuer. 4- Sur le surplus L'équité et l'existence de liens familiaux entre les parties, associées des différentes sociétés parties au procès, commande de laisser à la charge des appelants et intimé les frais irrépétibles. Chaque partie succombe partiellement, les dépens seront dus équitablement entre elles. PAR CES MOTIFS La Cour, Publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi, - Déclare l'appel recevable ; - Réforme le jugement en toutes ses dispositions ; - Statuant à nouveau : - Déclare irrecevable les demandes en paiement de la somme de 845 914,26 F (HUIT CENT QUARANTE CINQ MILLE NEUF CENT QUATORZE FRANCS VINGT SIX CENTIMES) ; - Déclare recevable la demande de M. Jean X... en paiement de la somme de 20.000 F (VINGT MILLE FRANCS) contre la société EURL CHALETS X... ; - Déclare irrecevable les demandes de la société EURL CHALETS X... contre la SCI DU RATTIER et de la SCI DU RATTIER contre la société EURL CHALETS X... ; - Déboute M. Jean X... de sa demande en paiement de la somme de 20.000 F (VINGT MILLE FRANCS) ; - Déboute les parties de leurs demandes d'expertise ; - Ajoutant : - Rejette les demandes au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - Fait masse des dépens et condamne chaque partie à payer une part égale des dépens avec application des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Prononcé par Monsieur le Président qui a signé avec le Greffier.