ARRÊT DU 10 JANVIER 2006 NR/SBA ----------------------- 04/00847 ----------------------- Jacques DE SAINT PASTOU DE BONREPEAUX C/ GFA DU CHATEAU DE CASTEX D'ARMAGNAC Odile DE SAINT PASTOU DE BONREPEAUX Catherine Marie-Thérèse DUJARDIN ----------------------- ARRÊT no 5 COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Sociale Prononcé à l'audience publique du dix janvier deux mille six par Nicole ROGER, Présidente de Chambre, assistée de Solange Y..., Greffière, La COUR d'APPEL D'AGEN, CHAMBRE SOCIALE, dans l'affaire ENTRE : Jacques DE SAINT PASTOU DE BONREPEAUX né le 17 août 1937 à CASTEX D X... (32240) Domaine de Rébert 32240 MONGUILHEM Rep/assistant : la SCP D... TANDONNET (avoués à la Cour) et Me Olivier G... (avocat au barreau de LIBOURNE) APPELANT d'un jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de CONDOM en date du 7 mai 2004 d'une part, ET : GFA DU CHATEAU DE CASTEX D'ARMAGNAC Au Château 32240 CASTEX D X... Odile DE SAINT PASTOU DE BONREPEAUX Au Château 32240 CASTEX D X... Rep/assistant : Me Jean-Michel A... (avoué à la Cour) et la SELARL ACTIF JURIS CONCEPT A.J.C. SOCIÉTÉ D'AVOCATS (avocats au barreau de PAU) Catherine Marie-Thérèse B...
Z... Pignanon 32240 CASTEX D X... Rep/assistant : la SCP SEGUY BOURDIOL DAUDIGEOS LABORDE (avocats au barreau d'AUCH) loco la SCP WALLON A. - WALLON P. (avocats au barreau de MONT DE MARSAN) (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2004/003011 du 09/07/2004 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AGEN) INTIMÉS
d'autre part,
Philippe SAINT SEVER Notaire ... 32400 RISCLE Non comparants ayant pour avocat Me Georges F... (avocat au barreau d'AGEN) PARTIES INTERVENANTES
A rendu l'arrêt réputé contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique le 22 novembre 2005 devant Nicole ROGER, Présidente de Chambre, Catherine E... et Françoise MARTRES, Conseillères, assistées de Solange Y..., Greffière, et après qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. * * * FAITS ET PROCÉDURE
En 1980, la famille de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX a crée le GFA du Château de CASTEX d'Armagnac chargé de gérer l'exploitation familiale. L'année suivante, le GFA a donné à bail à Jacques, Odile
et Michel de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX une partie des terres qui ont été mises en 1983 à la disposition d'une société qu'ils ont créée et ont nommé SODEX.
Le 15 mai 2002, le GFA a vendu à Catherine B... un ensemble immobilier sis la commune de Castex d'Armagnac cadastrée B 860. A cet acte, est intervenue la S.C.E.A. de SAINT PASTOU / BARRAU ès-qualités de preneur venant renoncer à l'exercice de son droit de préemption.
La vente litigieuse a été publiée le 21 juin 2002.
Par acte du 6 décembre 2002, Jacques de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX a fait assigner les défendeurs afin de voir annuler ladite vente en raison de la violation de son droit de préemption.
Par acte du 25 avril 2003, Catherine B... a appelé dans la cause Maître Philippe SAINT SEVER et Maître Fernand C..., tous deux notaires.
Par jugement du 7 mai 2004, le tribunal paritaire des baux ruraux a :
- déclaré Jacques de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX recevable en la forme,
- au fond, l'a débouté de l'ensemble de ses demandes et condamné aux dépens.
Le 26 mai 2004, Jacques de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX a relevé appel de cette décision. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Au soutien de son appel, Jacques de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX fait valoir que le fondement juridique de sa demande est basé sur l'article L.412-1 du Code rural, que son action a été exercée dans les délais prévus à l'article L.412-12, que seule la publication au 21 juin 2002 ayant fait naître le délai d'information des tiers d'une vente jusque là opposable aux seules parties, l'assignation qui a été délivrée dans les formes le 6 décembre 2002 se place bien dans le délai légal.
Il indique que la vente a été conclue au mépris de son droit de préemption, que l'immeuble vendu était bien inscrit dans le bail, qu'aucune modification n'étant intervenue, simple fait que le preneur se trouve privé d'un des éléments pour lesquels il paie le fermage justifie d'un intérêt légitime.
Il demande à la cour de prononcer l'annulation de la vente.
Il soutient qu'il a été lésé dans ses droits et sollicite 7.630 ç de dommages et intérêts sous réserve que la reprise de l'immeuble ne réserve pas de surprise. Il demande à la cour de désigner un huissier avec mission de visiter l'immeuble en compagnie du fermier pour vérifier les éventuelles dégradations dont le GFA resterait responsable par son incurie.
Il soutient qu'Odile de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX, membre du GFA inspirateur de la S.C.E.A. BARRAU, gérante de la SODEX a ourdi malicieusement toute l'opération destinée à léser les intérêts de son frère co-preneur ; qu'elle a convaincu le GFA de prêter la main à ce complot, qu'elle est intervenue au nom de la SODEX, qu'elle a méprisé les droits du preneur qu'elle co-représente et qu'elle doit donc être sévèrement condamnée.
Il explique que l'acte litigieux mentionnait expressément l'intervention du prétendu preneur en place de l'époque, la S.C.E.A. BARRAU et que par conséquent, les parties entendaient bien se soumettre aux dispositions des articles L.412-1 et suivant du Code rural.
Il estime que la S.C.E.A. BARRAU n'a jamais eu aucun droit d'exploitation en application des décisions déjà visées, que le bail portait bien sur l'immeuble litigieux noté dans l'état descriptif ; qu'il disposait bien à titre personnel d'un droit de préemption et du droit de solliciter la nullité de la vente.
Il explique que l'acte bafoue le principe d'ordre public issu des
dispositions de l'article L.412-1 du Code rural, sanctionné par la nullité et que la cour ne pourra que confirmer sur le rejet des exceptions, la procédure ayant été vêtue dans le délai et dans la forme requise par la loi.
En conséquence, il demande à la cour :
- de déclarer recevable et bien fondé en son appel,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les exceptions de procédure,
- de le réformer au surplus,
- de constater que par décision bénéficiant de l'autorité de la chose jugée, il a été reconnu co-preneur en place de l'ensemble de l'exploitation comprenant les biens vendus,
- de constater que le bail portait bien sur l'immeuble litigieux noté dans l'état descriptif SEILLAN pour bergerie,
- en conséquence, de dire et juger qu'il disposait bien à titre personnel d'un droit de préemption et du droit de solliciter la nullité de la vente en application des mêmes dispositions,
- d'annuler purement et simplement la vente intervenue entre le GFA du Château de Castex d'Armagnac et Catherine B..., suivant acte de Maître SAINT SEVER, notaire à Eauze, en date du 6 novembre 2002, publié à la conservation des hypothèques de Condom et sa mention en marge de l'acte de vente sus-dit,
- d'ordonner l'expulsion de l'acquéreur dans les 48 heures du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 460.000 ç par jour de retard,
- d'ordonner la publication du dispositif de l'arrêt à intervenir sur les registres de la conservation des hypothèques de Condom et sa mention en marge de l'acte de vente sus-dit,
- de condamner l'ensemble des intimés à lui payer la somme de 7.630 ç à titre de dommages et intérêts et celle de 4.600 ç sur le fondement
de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
- de condamner les mêmes aux entiers dépens, toute taxe comprise,
- d'ordonner l'exécution provisoire de l'arrêt à intervenir. * * *
Le GFA du Château de Castex d'Armagnac, et Odile de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX, intimés, répliquent que la demande en nullité de Jacques de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX est irrecevable en la forme en raison d'une absence de publication de l'assignation aux hypothèques, et en second lieu en raison de l'absence de qualité à pouvoir solliciter l'application du droit de préemption.
Ils exposent que la maison vendue à Catherine B... n'était plus de fait exploitée ni louée. Il ajoute que ce bien n'a jamais été exploité par la SODEX qui n'en a jamais eu l'utilité, s'agissant d'une maison d'habitation, que ce bien comme les autres métairies était exclu du périmètre du bail, et ne donnait pas lieu à fermage spécifique.
Ils précisent que l'exercice du droit de préemption impose une exploitation effective et personnelle ou familiale par le preneur au moment de la vente ; que deux conditions cumulatives doivent être remplies : être titulaire d'un titre régulier et exploiter personnellement ou familialement le bien dont la préemption est envisagée, et qu'en l'absence d'exploitation par le co-preneur, la demande de nullité ne pourra pas prospérer, alors que c'est à Jacques de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX de démontrer qu'il exploitait le fonds loué à la date de la vente.
Les intimés font plaider que l'appelant, qui s'est contenté à compter du 5 juin 1990 de son seul rôle d'associé, ne prenant pas part à l'exploitation par la SODEX administrée par Odile, a perdu la capacité d'exercer son droit de préemption car ne remplissant pas la condition d'exploitation personnelle au moment de la vente lui permettant d'asseoir sa demande de nullité ;
Que l'appelant est dans l'impossibilité de démontrer une exploitation effective et personnelle depuis le 5 juin 1990, date de sa révocation au poste de gérant de la SODEX, pas plus qu'il n'a démontré qu'il a cherché à rester exploitant une fois perdu ledit statut de gérant ; que dès lors qu'aucun préjudice n'est démontré, aucune indemnité ne peut lui être allouée.
Le GFA revendique sa responsabilité et fait valoir que les associés dont font partie l'appelant et les intimés ont décidé à la majorité de procéder à cette vente, et qu'aucune démonstration d'une responsabilité quelconque n'est faite contre Odile de SAINT PASTOU qui n'a pas la majorité pour décider seule d'imposer une vente. Il soutient donc qu'aucune condamnation contre Odile ne pourra être prononcée, et ce d'autant plus que le dispositif final ne chiffre aucune somme dont Odile serait personnellement redevable.
Ils ajoutent que la
Ils ajoutent que la référence à l'ordonnance du 6 avril 2004 est une référence fallacieuse car elle ne valide l'exploitation directe et illégale de Jacques qu'en janvier 2003, soit après la vente du 15 mai 2002. Ils soutiennent qu'au moment de la vente, seule date à considérer, Jacques n'exploitait toujours pas, et que cette exploitation n'aura duré qu'une campagne, ce dernier étant revenu à la situation lui convenant le plus : celle où il a laissé Odile travailler pour son compte via la SODEX.
Reprennent les moyens soulevés par Catherine B... tendant à l'irrecevabilité de l'action de l'appelant ou à l'annulation de la procédure pour défaut de tenue d'audience réelle de conciliation en l'absence du demandeur non représenté.
Concernant les demandes des notaires, ils s'en remettent aux arguments tendant à écarter d'une cause jugée par le tribunal paritaire des baux ruraux, tribunal ne traitant que des litiges entre
bailleurs et preneurs.
En conséquence, ils demandent à la cour :
Principalement,
- de statuer sur les moyens d'exceptions présentés par Catherine B...,

- de confirmer en tout son dispositif le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Condom du 7 mai 2004,
Y ajoutant,
- d'accorder 3.000 ç à titre de dommages et intérêts outre la condamnation à une amende civile et 1.500 ç au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile outre les dépens,
Subsidiairement,
- de ne pas allouer de dommages et intérêts au demandeur. * * *
Catherine B..., intimée, conteste la validité de la procédure suivie devant le tribunal paritaire des baux ruraux, ainsi que la recevabilité de l'action de Jacques de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX.
Elle souligne qu'aux termes de l'article D.415-7 du Code rural fixant la compétence d'attribution du tribunal paritaire des baux ruraux, toutes les contestations auxquelles pourraient donner lieu les dispositions de l'article R.211-1 du même code entre le bailleur et le preneur doivent être portées devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Elle précise que s'agissant d'une règle d'ordre public, le tribunal paritaire des baux ruraux n'aurait pu prononcer l'annulation de la vente à son égard, ni ordonner son expulsion.
Elle fait valoir que le tribunal paritaire des baux ruraux ne pouvait être saisi au fond qu'après non conciliation ou absence non excusée du défendeur à l'audience fixée ou reportée pour la tentative de conciliation. Elle ajoute que devant le tribunal paritaire des baux ruraux, en l'absence du demandeur à l'audience de conciliation, le
juge ne pouvait que déclarer la citation caduque ou renvoyer l'affaire à une audience ultérieure de conciliation en cas de motif légitime.
A titre subsidiaire, elle expose que l'appelant devait démontrer que lors de la cession, il était bien titulaire d'un droit de préemption en qualité de fermier, et qu'en outre, il exploitait de façon effective et personnelle le bien vendu au moment de la vente, s'agissant de deux conditions cumulatives.
Elle fait observer qu'en l'espèce, Jacques de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX n'a produit aucune pièce justifiant qu'il exploitait au moment de la vente alors que la charge de la preuve lui incombait.
Elle ajoute que le GFA et Odile de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX ont produit des pièces démontrant que l'appelant n'exploitait plus au moment de la vente depuis plusieurs années, et qu'en conséquence, Jacques de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX ne rapportant pas la preuve de son exploitation personnelle du fonds au moment de la vente, il ne peut qu'être débouté de l'ensemble de ses demandes.
En conséquence, elle demande à la cour :
A titre principal,
- d'annuler la procédure pour défaut de tenue d'une audience réelle de conciliation en l'absence du demandeur non représenté,
- d'annuler les jugements des 7 août 2003 et 7 mai 2004,
Subsidiairement,
- de confirmer le jugement du 7 mai 2004,
- de débouter l'appelant de ses demandes fins et conclusions,
- de lui donner acte :
* de sa réserve de former tierce opposition et tous autres recours en nullité et en garantie,
* notamment de saisir la juridiction civile pour mettre en cause la responsabilité civile des notaires et la garantie de ses vendeurs pour obtenir réparation de l'intégralité de ses préjudices,
- de condamner l'appelant aux dépens. *   * *
Maître SAINT SEVER ET C..., parties intervenantes, répliquent que l'appelant a été débouté de ses demandes par le tribunal paritaire des baux ruraux le 7 mai 2004, que cette décision rappelle qu'aucune demande n'a été présentée à leur encontre et qu'il en est de même devant a cour.
Ils exposent qu'au surplus, la requête en déclaration de procédure commune présentée par Catherine B... est irrecevable au regard des dispositions de l'article L.441-1 du Code rural qui énonce que le tribunal paritaire des baux ruraux est compétent pour connaître des litiges entre bailleurs et preneurs des baux ruraux. Ils estiment que cette juridiction est donc incompétente pour statuer sur une quelconque matière relevant de la responsabilité civile professionnelle.
Ils énoncent que Catherine B... a sollicité une procédure commune à leur égard, que l'article 331 du nouveau Code de procédure civile prévoit cette intervention d'un tiers. Ils expliquent que cette intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant et lorsque la partie qui la forme y a un intérêt. Ils ajoutent que la mise en cause à fin d'information est irrecevable lorsqu'elle a pour finalité d'obtenir d'un tiers qu'il fournisse des explications sur l'objet du litige et qu'il éclaire le juge des circonstances de la cause.
Ils soulignent que la procédure principale porte sur l'action du co-preneur en annulation d'une vente en raison du non-respect du
droit de préemption, et qu'ils ne pouvaient pas intervenir dans cette instance puisque le tribunal paritaire était incompétent à leur encontre.
En conséquence, ils demandent à la cour :
- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Y ajoutant,
- de constater l'irrecevabilité de la requête en déclaration de procédure commune présentée par Catherine B... à leur encontre,
- de condamner Catherine B... aux entiers dépens. MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qui concerne la forme et la procédure tant sur la publication au bureau des hypothèques de l'acte introductif d'instance dont il est établi qu'il a été publié, qu'en ce qui concerne les réponses à l'argumentation de Catherine B... tenant à l'absence de tentative de conciliation.
Attendu qu'il convient également de confirmer en toutes ses dispositions le jugement qui a débouté Jacques de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX de sa demande d'annulation de la vente au motif que n'aurait pas été respecté son droit de préemption ;
Attendu que l'article L.412-1 du Code rural prévoit au bénéfice de l'exploitant preneur en place un droit de préemption qui est acquis au preneur même s'il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente ce qui est le cas en l'espèce ;
Attendu qu'aux termes de l'article L.412-5 bénéficie de ce droit de préemption le preneur... exploitant par lui-même ou par sa famille le bien mis en vente ;
Attendu que Jacques D... de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX est bien titulaire d'un titre régulier et qu'il est bien co-preneur au sein des statuts de la SODEX ;
Attendu par ailleurs que les statuts de la SODEX prévoient expressément que tous les membres de la société devront se consacrer à l'exploitation des biens sociaux en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation ;
Attendu que le preneur qui a abandonné l'exploitation du fonds loué perd la possibilité d'exercer le droit de préemption ;
Que l'affirmation de Jacques D... de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX selon laquelle l'absence d'exploitation qui lui est opposée est contraire aux décisions bénéficiant de l'autorité de la chose jugée qui ont maintenu le bail au nom des co-preneurs signifiant en cela que non seulement le preneur en titre était l'indivision Jacques et Odile mais que par ailleurs aucun motif ne permettait de rompre le bail ou de les spolier de cette qualification, ne répond pas à l'argument selon lequel Jacques D... de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX n'exploite plus depuis sa révocation du poste de gérant de la SODEX le 5 juin 1990 ;
Que s'il est avéré qu'il a repris l'exploitation directe à compter de la campagne 2003, cultivant la totalité des vignes et 70 ha de céréales, cet argument est sans portée, dès lors que c'est à la date de la vente qu'il convient de se placer pour apprécier le droit de préemption du preneur ;
Attendu que Jacques de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX ne conteste pas sérieusement avoir cessé d'exploiter depuis sa révocation du poste de gérant de la SODEX le 5 juin 1990 ; que dès lors il ne peut se prévaloir de son droit de préemption sur la maison ou au mas vendu à Catherine B....
Qu'il est d'autant plus mal venu à le faire que l'assemblée générale du GFA du 12 juillet 1999 dont il faisait partie a décidé unanimement
de vendre les métairies qu'ainsi, que l'a observé l'un des précédents jugements entrepris, il intente une action qui va à l'encontre de ses propres engagements ou vote pris à l'unanimité en qualité d'associé du GFA ;
Qu'aucun des arguments qu'il soutient à l'appui de sa demande de nullité ne peut donc être retenue.
Qu'il y a lieu à confirmation pure et simple du jugement entrepris.
Attendu que la multiplicité des instances conduites à tort par Jacques de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX contre ses frères et soeur conduit la cour à le condamner à régler au GFA la somme de 3.000 ç de dommages et intérêts.
Attendu qu'il appartient au preneur de rapporter la preuve qu'il exploitait le fonds loué à la date de la vente pour pouvoir bénéficier du droit de préemption ;
Qu'ainsi que l'a constaté le premier juge Jacques de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX ne fait pas cette preuve qu'il doit donc être débouté purement et simplement de ses demandes ;
Attendu qu'en ce qui concerne l'action intentée contre les notaires, la décision doit également être confirmée.
Que Jacques de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX devra également supporter la charge des dépens et payer au GFA et à sa soeur Odile la somme de 1.500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Condom du 7 mai 2004 ;
Y ajoutant,
Condamne Jacques de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX à payer au GFA et à
Odile de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX la somme de 3.000 ç de dommages et intérêts outre 1.500 sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Condamne Jacques de SAINT PASTOU DE BONREPEAUX en tous les dépens.
Le présent arrêt a été signé par Nicole ROGER, Présidente de Chambre, et par Solange Y..., Greffière présente lors du prononcé.
LA GREFFIÈRE :
LA PRÉSIDENTE :