Ch. civile B
ARRET du 09 MARS 2011
R. G : 09/ 00245 C-JB
Décision déférée à la Cour :
jugement du 16 février 2009
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO
R. G : 06/ 558





Synd. de copropriété RESIDENCE SUARTELLO
S. C. I SUARTELLO
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU NEUF MARS DEUX MILLE ONZE
APPELANTS :
Madame Angèle Y... épouse X...
née le 11 Avril 1937 à AJACCIO (20000)

20090 AJACCIO
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
assistée de la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence.
Monsieur Ange François Jérôme X...
né le 30 Juin 1965 à ANTIBES (06600)

06160 ANTIBES
représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
assisté de la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence.
Monsieur Dominique Marie Jacques X...
né le 01 Juillet 1972 à AJACCIO (20000)
... Villa No32
20000 AJACCIO
représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
assisté de la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence.
Mademoiselle Marie Jéromine X...
née le 05 Avril 1925 à AJACCIO (20000)

20000 AJACCIO
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
assistée de la SCP MARIAGGI-BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence.

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SUARTELLO
Pris en la personne de son syndic la SARL C. G. I.
Elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice
13 Rue Jean Nicoli
20000 AJACCIO
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de la SCPA M. M. LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence.
S. C. I. SUARTELLO
Prise en la personne de son gérant en exercice

Route de Mezzavia
20000 AJACCIO
représentée par la SCP CANARELLI Antoine CANARELLI Jean Jacques, avoués à la Cour
assistée de la SCP MORELLI-MAUREL-SANTELLI-PINNA-RECCHI, avocats au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 janvier 2011, devant la Cour composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 mars 2011.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * Vu le jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO du 16 février 2009 qui :
" constate que par acte sous-seing privé du 20 décembre 1996, la SCI DU SUARTELLO a restitué aux consorts X... la totalité des terrains non affectés aux tranches de travaux effectués et livrés,
constate qu'en vertu de l'acte sous-seing privé du 20 décembre 1996 et à compter de cette date, les consorts X... sont redevenus propriétaires de la totalité des terrains non affectés aux tranches de travaux effectués et livrés par la SCI DU SUARTELLO,
dit que la convention du 20 décembre 1996 a emporté novation de celle du 22 décembre 1977,
déboute Madame Angèle Y... veuve X..., Monsieur Ange X..., Monsieur Dominique X... et Mademoiselle Marie Jéromine X... de leur demande de résolution partielle de la vente du 8 décembre 1977 (5ème et 6ème tranches de construction),
déboute la SCI DU SUARTELLO prise en la personne de son représentant légal de sa demande visant à voir exclure les terrains concernés de la copropriété du...,
condamne Madame Angèle Y... veuve X..., Monsieur Ange X..., Monsieur Dominique X... et Mademoiselle Marie Jéromine X... à payer la SCI DU SUARTELLO prise en la personne de son représentant légal la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits en justice,
condamne Madame Angèle Y... veuve X..., Monsieur Ange X..., Monsieur Dominique X... et Mademoiselle Marie Jéromine X... à payer au syndicat des copropriétaires du... pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles qu'il a du exposer pour faire valoir ses droits en justice.
déboute les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées,
condamne Madame Angèle Y... veuve X..., Monsieur Ange X..., Monsieur Dominique X... et Mademoiselle Marie Jéromine X... à supporter les dépens de l'instance,
dit n'y avoir lieu d'ordonner ni la publication ni l'exécution provisoire du présent jugement. "
Vu la déclaration d'appel des consorts X... déposée au greffe de la Cour le 24 mars 2009.
Vu les dernières conclusions des appelants en date du 29 septembre 2010 aux fins de réformation du jugement dont appel et demandant à la Cour de :
constater que l'acte sous-seing privé en date du 20 décembre 1996 n'opère pas novation et à défaut dire cette convention résolue pour inexécution et comme telle ne pouvant opérer novation,
en tous les cas constater que la convention ne peut faire échec à la mise en oeuvre de la clause résolutoire particulière stipulée à l'acte de vente publié le 22 décembre 1977,
vu la clause résolutoire particulière, constater la résolution de la vente concernant les cinquième et sixième tranches non réalisées de la convention dès le 8 décembre 1997 et au plus tard fin décembre 1984,
dire que les consorts X... sont demeurés propriétaires des parcelles non construites correspondant sur la Commune d'AJACCIO aux parcelles cadastrales indiquées,
dire la résolution de vente opposable au syndicat des copropriétaires du... et ce nonobstant l'inscription hypothécaire réalisée par ce dernier sur les biens de la SCI DU SUARTELLO,
dire que les parcelles restituées seront exclues du régime de la copropriété,
ordonner la publication de la décision,
condamner le syndicat des copropriétaires et la SCI DU SUARTELLO à payer à chacun des appelants la somme de 2. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires du... en date du 29 septembre 2010 aux fins de confirmation de la décision entreprise et de condamnation des consorts X... à lui payer la somme de 3. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions de la SCI DU SUARTELLO en date du 8 octobre 2010 aux fins de réformation du jugement dont appel et demandant à la Cour, vu le règlement des sommes dues au syndicat des copropriétaires et l'absence d'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires, de :
constater que la SCI DU SUARTELLO n'a pas été en mesure de poursuivre le programme immobilier dont s'agit,
en conséquence prononcer la résolution partielle de la vente du 8 décembre 1977 concernant les terrains non bâtis objet de la 5ème et 6ème tranches de la promotion,
dire que ces derniers seront exclus du régime de la copropriété,
dire que cette résolution sera opposable au syndicat des copropriétaires des JARDINS DE SUARTELLO et prendra effet au jour de l'acte du 8 décembre 1977 avec toutes conséquences de droit,
ordonner la radiation des hypothèques prises par le syndicat des copropriétaires sur les parcelles dont la vente est résolue,
condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.


LES FAITS ET LA PROCEDURE :
Par acte du 8 décembre 1977 passé en l'étude de Maître Jean Etienne Z..., notaire à AJACCIO, les consorts X... ont vendu à la société civile immobilière SOCIETE CIVILE DE SUARTELLO, société civile de construction vente, douze parcelles de terre sises sur le territoire de la Commune d'AJACCIO moyennant le prix de 6. 250. 000 francs payable par la remise des 10/ 75ème de la surface hors d'oeuvre pondérée des locaux d'habitation ou commerciaux construits par l'acquéreur.
Les livraisons des locaux objet de la dation en paiement étaient stipulés livrables 18 mois après l'obtention de chaque permis de construire et au plus tard à des dates déterminées selon les six tranches prévues.
Une inscription du privilège du vendeur était prise avec validité jusqu'au 30 juillet 1988.
L'acte prévoyait " en ce qui concerne les tranches à venir, il est expressément convenu sous peine de résolution de la vente que l'acquéreur édifiera au minimum une superficie égale pour une même surface de sol. "
Après avoir réalisé la première tranche et parties des deuxième et troisième tranches, la SCI SUARTELLO n'a pas poursuivi le projet de sorte que le projet de construction n'a pas été entièrement réalisé qu'après la caducité d'un permis de construire une partie importante des terrains devenait inconstructible suite à son classement en terrain agricole.
Aux termes d'un acte sous-seing privé en date du 20 décembre 1996 entre la SCI SUARTELLO et les consorts X..., il était convenu " d'arrêter en l'état le projet immobilier prévu selon leurs accords antérieurs en particulier l'acte d'achat du 8 décembre 1977 ; en conséquence la SCI SUARTELLO restitue aux consorts X... la totalité des terrains non affectés aux tranches de travaux effectués et livrés, les consorts X... acceptent cette restitution pour solde de tous comptes et d'engagements réciproques concernant ce projet. "
Mais par arrêt du 2 décembre 1997, la Cour d'appel de BASTIA condamnait la SCI SUARTELLO à payer au syndicat des copropriétaires des logements déjà vendus, la somme de 1. 331. 000 francs montant de la réfection de la voirie et des trottoirs, avec TVA au taux en vigueur au jour de la décision de première instance outre 150. 000 francs au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les deux instances.
Le syndicat des copropriétaires avait dès le 29 avril 1997 inscrit une hypothèque sur les biens de la SCI.
C'est en l'état qu'intervenait un nouvel arrêt de la Cour d'appel de BASTIA du 13 janvier 2010 qui, statuant sur appel d'une décision du juge de l'exécution d'AJACCIO, fixait définitivement la créance du syndicat des copropriétaires.
A la suite de cet arrêt la SCI SUARTELLO réglait par deux chèques des 14 et 15 juin 2010 d'un montant respectif de 150. 000 euros et 239. 096, 96 euros le montant intégral de la condamnation.
Cette nouvelle situation qui prive le syndicat des copropriétaires de sa qualité de créancier hypothécaire a entraîné une légère modification des termes du litige.
Compte tenu de l'acceptation par la SCI SUARTELLO de la résolution demandée par les consorts X..., seuls les effets de la résolution sont en discussion ainsi que sa date.



Il convient en premier lieu de souligner que la présence au procès du syndicat des copropriétaires demeure justifiée dans la mesure où s'il ne peut se prévaloir de sa qualité de créancier inscrit, il est cependant directement conclu contre lui puisque tant les consorts X... que la SCI SUARTELLO demandent à la Cour de dire que les parcelles restituées seront exclues du régime de copropriété.
De la même manière, dans l'action en résolution, les consorts X... ont un intérêt certain, le sous-seing privé du 20 décembre 1996 étant taisant sur la date d'effet de la résolution contestée par le syndicat des copropriétaires qui invoque une novation d'ailleurs retenue par le tribunal.
Il y a donc lieu de rechercher en premier lieu si une novation est réellement intervenue par l'acte du 20 décembre 1996, en deuxième lieu si l'action est recevable et enfin quels sont les effets de la résolution éventuelle.
1- La novation invoquée :
Aux termes de l'article 1271 du code civil, la novation s'opère notamment lorsque le débiteur contracte envers son créancier une nouvelle dette qui est substituée à l'ancienne, laquelle est éteinte.
En l'espèce, l'acte du 20 décembre 1996 ne crée aucune obligation nouvelle différente de l'obligation contenue dans l'acte du 8 décembre 1977 puisqu'elle ne fait que reprendre et appliquer la clause résolutoire contenue dans cet acte.
Dès lors la convention qui tire les conséquences de droit de l'inexécution par le promoteur de ses obligations ne peut avoir aucun effet novatoire alors au surplus qu'en l'espèce l'acte apparaît comme une transaction permettant de mettre fin à une situation litigieuse ce qui exclut toute notion de novation qui en toute hypothèse ne se présume pas.
2- La recevabilité de l'action en résolution :
Le syndicat des copropriétaires invoque l'irrecevabilité de la demande au motif qu'elle n'a pas été précédée par une mise en demeure contrairement aux exigences de l'article 1656 du code civil.
Il convient cependant de souligner que cette disposition n'est pas d'ordre public et que les parties au contrat peuvent parfaitement déroger à cette obligation.
Tel est le cas en l'espèce puisque ce moyen d'irrecevabilité n'est pas opposé par la défenderesse qui au contraire acquiesce à la demande compte tenu de son impossibilité de remplir ses obligations.
Par ailleurs le syndicat des copropriétaires invoque à tort les dispositions de l'article 2379 du code civil, sa qualité de créancier hypothécaire ayant disparu et la convention du 8 décembre 1977 ne comportant pas en réalité un prix réel mais une obligation de remettre des locaux construits, dation en paiement ou obligation de faire qui ne peut être considérée comme un prix au sens du dit article.
Le prix est certes fixé dans l'acte mais il ne correspond en réalité qu'à une évaluation fiscale puisqu'il doit être payé par l'acquéreur par la remise de 10/ 75ème de la S. H. O. P des locaux à construire.
Au surplus l'acte du 8 décembre 1977 comporte une clause résolutoire particulière régulièrement publiée avec l'acte de sorte que la résolution est opposable en toute hypothèse au syndicat des copropriétaires.
3- La résolution et ses effets :
Compte tenu de la grave inexécution de ses obligations par la SCI SUARTELLO, la résolution partielle de la vente doit ainsi être constatée avec les conséquences de droit qui sont niées par le syndicat des copropriétaires, les choses devant ainsi être remises au même état que si les obligations concernant les tranches non construites nées du contrat n'avaient jamais existé.
A cet égard, si la vente du 8 décembre 1977 est bien un contrat à exécution échelonnée, il s'agit d'un marché indivisible et non d'une série de contrats concernant chaque tranche, peu important que les demandeurs à l'inexécution aient limité leur demande à la partie de la convention non réalisée ce qui était leur droit.
Dès lors c'est bien la date de la vente qui doit être prise en considération pour la remise au même état des obligations des parties.
Le retour des parcelles dont s'agit dans le patrimoine des consorts X... anéantit l'intégration par le promoteur de ces parcelles dans la copropriété.
Sur ce point, le syndicat des copropriétaires n'invoque d'ailleurs aucun préjudice du fait de la nouvelle situation créée pas plus qu'il ne réclame même subsidiairement d'éventuels dommages et intérêts.
Il y a donc lieu de faire droit aux demandes des consorts X... sauf à limiter à 3. 000 euros la somme à laquelle ils peuvent légitimement prétendre ensemble au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin compte tenu du paiement intervenu, la radiation des hypothèques prises par le syndicat des copropriétaires sur les parcelles dont la vente est résolue, doit être ordonnée.
La responsabilité du litige incombe à la SCI SUARTELLO qui n'a pas rempli ses obligations de promoteur et qui par son inertie a provoqué la prise d'hypothèque par le syndicat des copropriétaires à l'origine de la résistance de celui-ci.
Elle supportera donc les entiers dépens de l'instance et devra verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Infirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
Constate la résolution de la vente du 8 décembre 1977 publiée le 22 décembre 1977 avec effet au jour de l'acte de vente concernant les terrains non bâtis objet de la cinquième et sixième tranches non réalisées et portant sur les parcelles suivantes :
Section AV 31 lieu dit Casincho pour 17 h 17 a 80 ca
Section AV 32 lieu dit Casincho pour 08 h 85 a 00 ca
Section AV 17 lieu dit Casetta e colli 04 h 49 a 80 ca
Section AT 85 lieu dit Piagiarella 00 h 74 a 28 ca
Section AY 64 lieu dit Miniatiojo 00 h 00 a 30 ca
Section AY 65 lieu dit Miniatiojo 00 h 00 a 60 ca
Section AY 66 lieu dit Bacciochi 00 h 10 a 00 ca
Section AT 89 lieu dit Suartello 00 h 08 a 10 ca
Section AT 92 lieu dit Suartello 00 h 17 a 10 ca
Section AT 95 lieu dit Miniatiojo 00 h 00 a 80 ca
Section AT 96 lieu dit Miniatiojo 00 h 01 a 70 ca
Section AX 56 lieu dit Suartello 13 a
lots 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208 et le lot 209 ainsi que les lots no 79 et no 107 et lot 214,
Dit que les parcelles restituées aux consorts X... seront exclues du régime de la copropriété du "... ",
Ordonne la radiation des hypothèques prises par le syndicat des copropriétaires sur les dites parcelles,
Ordonne la publication au Bureau des hypothèques de la Commune d'AJACCIO du présent arrêt,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne la SOCIETE CIVILE DE SUARTELLO à payer aux consorts X... ensemble la somme de TROIS MILLE EUROS (3. 000 euros) et au syndicat des copropriétaires du... la somme de TROIS MILLE EUROS (3. 000 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne aux entiers dépens en ce y compris les frais de publicité foncière.
LE GREFFIER LE PRESIDENT