ARRET du 04 NOVEMBRE 2009
R. G : 07/ 00966 C-DM
Décision déférée à la Cour :
jugement du 25 octobre 2007
Tribunal de Grande Instance de BASTIA
R. G : 06/ 1870




S. A. S LLOYD'S FRANCE
LEGRAND LIMITED
S. C. I E CASE CALVESE

LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE NEUF
APPELANTS :
Monsieur Bernard X...
né le 23 Janvier 1950 à REVIN (08500)


77360 VAIRES SUR MARNE
représenté par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour
assisté de Me Frédérique GENISSIEUX, avocat au barreau de BASTIA
Madame Evelyne Monique Y...épouse X...
née le 19 Mars 1954 à LAGNY (60310)


77360 VAIRES SUR MARNE
représentée par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour
assistée de Me Frédérique GENISSIEUX, avocat au barreau de BASTIA

Madame Marie Luce 
C...
épouse D...


20260 CALVI
défaillante
S. A. S LLOYD'S FRANCE
Défenderesse en intervention forcée
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
Hôtel de la Feuillade
4, Rue des petits pères
75002 PARIS
représentée par la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SELARL RAISON CARNEL, avocats au barreau de PARIS
LEGRAND LIMITED
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
par l'intermédiaire de son correspondant en FRANCE

63, Avenue de Suffren
75007 PARIS
défaillante
S. C. I E CASE CALVESE
Prise en la personne de son gérant en exercice
C/ Monsieur Georges F...

20260 CALVI
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA
Maître Pierre Paul Z...
Pris en sa qualité de mandataire judiciaire de Madame Marie Lucie 
C...
épouse D...

.... P. 75- PIETRANERA
20200 BASTIA
représenté par la SCP Antoine CANARELLI-Jean-Jacques CANARELLI, avoués à la Cour
LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S
Intervenants volontaires
Agissant par leur représentant légal en exercice en France, la Société LLOYD'S FRANCE SAS
représentée par la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de la SELARL RAISON CARNEL, avocats au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 octobre 2009, devant la Cour composée de :
Monsieur Pierre DELMAS-GOYON, Premier Président
Monsieur Bernard WEBER, Conseiller
Monsieur David MACOUIN, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Fabienne RAYMOND.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 04 novembre 2009

Réputé contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre DELMAS-GOYON, Premier Président, et par Monsieur Hervé SIBE, Greffier en chef auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Vu le jugement du tribunal de grande instance de Bastia du 25 octobre 2007 qui :
- condamne la société civile immobilière E CASE CALVESE à payer à Monsieur Bernard X...et à Madame Evelyne Y...épouse X...la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral et celle de 374, 76 euros en compensation de leur préjudice matériel,
- condamne Madame Marie-Luce 
C...
épouse D...à rembourser à Monsieur et à Madame X...la somme de 20 123 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2004,
- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,
- condamne la société civile immobilière E CASE CALVESE et Madame D...à payer chacun la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne conjointement la société civile immobilière E CASE CALVESE et Madame D...aux dépens.
Vu l'appel interjeté contre ce jugement par déclaration de Monsieur et Madame X...enregistrée au greffe le 14 décembre 2007.
Vu les dernières conclusions de Monsieur et Madame X...du 25 mars 2009 demandant à la Cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de Madame D...et l'a condamnée à rembourser la somme de 20 123 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2004,
- de prendre acte de l'intervention volontaire des souscripteurs du LLOYD'S et la déclarer recevable,
- de dire qu'il devront garantir Madame D...,
- en conséquence de condamner les souscripteurs du LLOYD'S à payer à Monsieur et Madame X...en leur qualité d'assureur de Madame D...la somme de 20 123 euros avec intérêts aux taux légal à compter du 13 juillet 2004,
- de condamner la SCI E CASE CALVESE au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Vu les dernières écritures de la SCI E CASE CALVESE du 7 juillet 2008 tendant à ce que la Cour :
- infirme le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer les sommes de 1 000 euros et de 374, 76 euros aux époux X...,
- déboute les époux X...de leurs demandes présentées à son encontre,
- les condamne au paiement de la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Vu les dernières conclusions de Maître Pierre Z..., mandataire liquidateur de Madame D...du 18 novembre 2008 qui s'en remet à la sagesse de la Cour dans la limite de la déclaration de créance faite à hauteur de 20 623 euros ;
Vu les dernières conclusions de la société LLOYD'S FRANCE SA et des souscripteurs du LLOYD'S du 9 juin 2009 tendant à ce que la Cour :
- dise l'assignation en intervention forcée et en appel en garantie de l'assureur de Madame D...irrecevable en cause d'appel,
- constate que la société LLOYD'S FRANCE SAS n'est pas une compagnie d'assurance mais un mandataire de compagnie d'assurance et que seuls les souscripteurs du LLOYD'S ont qualité d'assureur de Madame D...,
- en conséquence mette hors de cause la société LLOYD'S FRANCE SAS et prenne acte de l'intervention volontaire des souscripteurs du LLOYD'S,
- à titre subsidiaire, dise n'y avoir lieu à garantie pour un acte effectué par Madame D...en violation de la loi HOGUET et rejeter l'ensemble des demandes des époux X...,
- condamne solidairement les époux X...à payer à la SAS LLOYD's FRANCE et aux souscripteurs du LLOYD'S la somme de 2. 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne les époux X...aux dépens.



Attendu que les époux X...ont signé le 19 septembre 2003 avec la SCI E CASE CALVESE un contrat de réservation préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement pour un appartement situé au premier étage, avec vue franche sur mer, d'un immeuble situé chemin de Rondoli à Calvi ;
Que ce contrat prévoyait une offre de vente dans les six mois de sa signature et l'achèvement des travaux au 31 juillet 2004 ;
Que le signature de ce contrat s'est faite par l'intermédiaire de Madame D..., agent immobilier exerçant sous l'enseigne MEDIMMO, laquelle s'est vue remettre à cette occasion la somme de 20. 123 euros à titre de commission ;
Que les époux X...ont également remis un chèque d'un montant de 1 878, 17 euros à titre de dépôt de garantie à la SCI E CASE CALVESE ;
Que le 13 juillet 2004 les époux X..., se plaignant de certaines irrégularités parmi lesquelles l'absence de permis de construire, le retard dans les travaux et la mise en chantier d'une construction ne pouvant offrir la vue promise ont adressé une lettre de mise en demeure à Madame D...afin d'obtenir l'annulation du contrat de réservation et le remboursement des sommes versées ou la diminution du prix et la réservation d'un appartement de même surface mais mieux situé afin de conserver la vue sur mer ;
Que par courrier du 26 juillet 2004, la SCI E CASE CALVESE a restitué à ces derniers le montant de leurs dépôt de garantie considérant qu'ils avaient renoncé à l'acquisition ;
Que l'agence MEDIMMO a fait l'objet le 10 juillet 2007 d'une procédure de redressement judiciaire ;
Que les époux X...ont par acte du 10 octobre 2006 assigné la SCI E CASE CALVESE et Madame D...en remboursement de la commission de 20 123 euros percue indûment selon eux et en réparation du préjudice moral et matériel qu'ils estiment avoir subi ;
Que c'est dans ces conditions que le tribunal a rendu le jugement déféré ;



Sur la recevabilité de mise en cause de la SAS LLOYD'S FRANCE et des souscripteurs du LLOYD'S
Attendu que les appelants ont par acte du 16 septembre 2008 assigné en intervention forcée, en cause d'appel, la SAS LLOYD'S FRANCE en sa qualité d'assureur de Madame D...;
Que les souscripteurs du LLOYD'S interviennent volontairement en exposant être l'assureur de Madame D...à l'exclusion de la SAS LLOYD'S FRANCE dont il font valoir qu'elle n'est pas une compagnie d'assurance mais un simple mandataire devant en tant que tel être mis hors de cause ;
Attendu que les époux X...en prennent acte et exposent que la procédure de redressement judiciaire de l'agence MEDIMMO n'était pas ouverte au jour de l'ordonnance de clôture du juge de la mise en état et que la connaissance ultérieure qu'ils ont eu de cette procédure constitue selon eux, une évolution du litige permettant d'assigner un tiers en garantie pour la première fois en cause d'appel, étant précisé qu'ils n'ont été informés des coordonnées de l'assureur qu'à la lecture des pièces qui leur ont été communiquées par le mandataire liquidateur, Me Z...;
Attendu que les souscripteurs du LLOYD'S concluent à l'irrecevabilité de leur mise en cause devant la Cour ;
Qu'il contestent l'évolution du litige dès lors que la procédure de redressement judiciaire certes postérieure à l'ordonnance de clôture est cependant antérieure à la clôture des débats et font valoir que l'identité de l'assureur figurent sur tous les documents professionnels de l'agent immobilier et est portée à l'information du public par voir d'affichage en vitrine de l'agence ainsi qu'en fait obligation le législation applicable ;
Qu'ils ajoutent que cette mise en cause est au surplus tardive ;
Attendu qu'aux termes de l'article 555 du code de procédure civile les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité peuvent être appelées devant la Cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause ;
Qu'en application de ces dispositions l'évolution du litige implique l'existence d'un fait nouveau survenu postérieurement ou concomitamment au jugement ou la révélation d'un fait ancien de nature à modifier les données du litige ;
Attendu que si la connaissance de l'ouverture de la procédure collective ne peut constituer une évolution du litige au sens de l'article précité dès lors qu'elle a fait l'objet d'une publication au BODACC la rendant opposable à tous le 8 août 2007, avant la clôture des débats à l'audience de première instance, il ressort des pièces du dossier que les appelants n'ont eu connaissance de l'identité de l'assureur de Madame D...qu'à la suite de l'information donnée par Maître Z..., mandataire judiciaire en exécution d'une injonction du conseiller de la mise en état du 1er septembre 2008 ;
Que cette injonction a fait suite à diverses tentatives infructueuses par télécopie et sommation de communiquer de sorte que les souscripteurs du LLOYD'S sont mal fondés à se prévaloir du caractère tardif de la mise en cause de l'assureur par assignation du 16 septembre 2008 ;
Qu'ainsi la mention de l'assureur ne figure ni sur le contrat de réservation préliminaire, ni sur la facture de commission établie par l'agence MEDIMMO pas plus qu'en en-tête du courrier que cette dernière a adressé aux époux X...le 10 janvier 2004 ;
Qu'à supposer que Madame D...ait satisfait à l'obligation d'affichage dans l'agence conformément aux prescriptions légales et réglementaires alléguées, il n'en résulte pas nécessairement que cette information ait été de nature à permettre aux époux X...de déterminer précisément l'identité de l'assureur au regard de la multiplicité des intervenants telle qu'elle résulte notamment de la rédaction de l'attestation d'assurances mentionnant que celle-ci est souscrite auprès de LEGRAND Limited par l'intermédiaire de son correspondant en France SEGAP en vertu d'un pouvoir de souscription par les souscripteurs du LLOYD'S pour lesquels la SAS LLOYD'S FRANCE intervient en qualité de mandataire général pour leurs opérations en France ;
Que la confusion qui peut résulter de la multiplicité de ces interventions est illustrée par l'intervention volontaire des souscripteurs du LLOYD'S faisant suite aux mises en cause successives de l'ensemble des autres intervenants ;
Que la connaissance postérieure au jugement de l'identité de l'assureur de Madame D...est constitutive d'une évolution du litige au sens de l'article précité de sorte que la mise en cause de la SAS LLOYD'S FRANCE et des souscripteurs du LLOYD'S devant la Cour est recevable ;
Sur la condamnation de Madame D...et la garantie de l'assureur
Attendu que la Cour constate que les parties ne contestent pas les dispositions du jugement qui condamnent Madame D...à payer aux époux X...la somme de 20 123 euros avec intérêts au taux légal correspondant à la commission indûment perçue ;
Que le jugement entrepris sera en conséquence confirmé de ce chef ;
Attendu que les époux X...demandent en cause d'appel que les souscripteurs du LLOYD'S soient condamnés à garantir la condamnation à remboursement prononcée à l'encontre de Madame D...;
Attendu que les souscripteurs du LLOYD'S entendent dénier leur garantie en faisant valoir qu'elle ne vise que les activités de Madame D...soumises à la loi HOGUET du 2 janvier 1970 qui réglemente la profession d'agent immobilier alors que la commission litigieuse a précisément été sollicitée et perçue en violation des dispositions expresses de cette loi ;
Qu'ils se fondent sur les termes de l'attestation d'assurance pour justifier de ce que sa garantie est soumise au respect des dispositions de la loi susvisée ;
Attendu cependant que ce document ne contient, contrairement à ce que prétend l'assureur aucune mention de ce que sa garantie est limitée aux actes effectués conformément aux dispositions de la loi dite HOGUET mais se contente de mentionner que Madame 
C...
épouse D...exerçant sous l'enseigne MEDIMMO a souscrit un contrat d'assurance pour son activité professionnelle consistant dans la transaction sur immeubles et fonds de commerce, le visa de la loi n'ayant pour objet que de rappeler que cette assurance est obligatoire et couvre aux termes de son article 3 les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle de l'agent immobilier ;
Qu'il n'est pas contesté qu'en l'espèce Madame D...a sollicité et perçu la commission litigieuse dans le cadre de son activité, au titre d'une transaction sur immeuble ;
Qu'ainsi l'assureur est mal fondé à se prévaloir d'une exclusion de garantie dont il ne prouve pas l'existence par la production de la police d'assurance ;
Que les souscripteurs du LLOYD'S qui reconnaissent leur qualité d'assureur à l'exclusion de la SAS LLOYD'S FRANCE seront condamnés à garantir Madame D...de la condamnation prononcée à son encontre et qui ressortit de sa responsabilité civile professionnelle ;
Sur la condamnation de la SCI E CASE CALVESE
Attendu que les époux X...sollicitent la condamnation de la SCI E CALVESE au paiement de la somme totale de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en faisant valoir qu'ils ont subi un important préjudice moral et financier du fait de ses manquements à ses obligations contractuelles parmi lesquelles l'absence de toute vue sur mer, l'irrégularité du permis de construire et l'inexistence de l'autorisation de voierie ;
Que la SCI E CASE CALVESE répond que les époux X...ne démontrent pas avoir subi du fait de l'annulation de la vente intervenue à leur initiative un quelconque préjudice ;
Qu'elle ajoute que les dispositions du code de la construction et de l'habitation ne prévoient la possibilité pour les acquéreurs d'obtenir des dommages et intérêts que dans la seule hypothèse où le vendeur refuse de conclure la vente ;
Attendu qu'au termes de l'article L 261-15 du code de la construction et de l'habitation le contrat préliminaire de réservation doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la situation et au prix du local réservé ;
Que les différences anormales par rapport aux prévisions du contrat préliminaire sont sanctionnées par la restitution des fonds déposés en garantie mais peuvent également donner lieu à dommages et intérêts pour violation des obligations contractuelles ;
Qu'en l'espèce il ressort clairement du contrat préliminaire que les époux X...ont réservé un appartement situé au premier étage avec vue franche sur mer ;
Qu'il a été constaté par procès verbal établi le 27 mai 2004 par Maître L..., huissier de justice à L'Ile Rousse que l'implantation du chantier en partie basse du terrain et la présence d'un important bosquet d'arbres sur les parcelles voisines empêchaient toute vue sur mer à partir du premier étage en construction, sans que cela soit contesté par la SCI E CASE CALVESE ;
Qu'en omettant d'informer les époux X...qui ont été dans l'obligation de rechercher cette information par eux-mêmes, de cet état de fait non conforme aux indications relatives aux caractéristiques du bien réservé et contenues dans le contrat préliminaire de réservation, la SCI E CASE CALVESE a commis un manquement à ses obligations susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle ;
Que la SCI E CASE CALVESE est mal fondée à se prévaloir de l'annulation de vente à l'initiative des époux X...alors qu'il apparaît au travers de ces manquements qu'ils n'en ont en tout état de cause pas été à l'origine ;
Que cette situation nécessairement génératrice de contrariété et d'inquiétude a occasionné un préjudice moral qu'il convient de réparer, en l'état de pièces communiquées à la Cour, par l'allocation d'une somme de 1 000 euros ;
Que s'agissant du préjudice matériel, les époux X...prétendent avoir eu à subir les effets de plusieurs prorogations de prêts sans cependant produire d'éléments chiffrés ;
Que seuls peuvent être pris en compte à ce titre les frais de constat d'huissier à hauteur de 374, 76 euros que la SCI E CASE CALVESE sera condamnée à leur payer ;
Qu'en conséquence le premier jugement sera également confirmé de ce chef ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Attendu qu'il est équitable de condamner solidairement la SCI E CASE CALVESE, Maître Z...en sa qualité de mandataire judiciaire de Madame D...et les souscripteurs du LLOYD'S à payer la somme de 1 500 euros à Monsieur et Madame X...au titre des frais qu'ils ont exposés non compris dans les dépens ;
Sur les dépens
Attendu que les dépens d'appel seront à la charge de la SCI E CASE CALVESE, Maître Z...en sa qualité de mandataire judiciaire de Madame D...et les souscripteurs du LLOYD'S dont les prétentions sont rejetées en cause d'appel.


PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
Met hors de cause la SAS LLOYD'S FRANCE et LEGRAND Limited,
Condamne les Souscripteurs du LLOYD'S à garantir la condamnation à remboursement de la somme de VINGT MILLE CENT VINGT TROIS EUROS (20 123 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2004,
Condamne solidairement la SCI E CASE CALVESE, Maître Z...en qualité de mandataire judiciaire de Madame Marie-Luce 
C...
épouse D...et les Souscripteurs du LLOYD'S à payer la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros) à Monsieur et Madame X...au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement la SCI E CASE CALVESEn Maître Z...en qualité de mandataire judiciaire de Madame D...et les souscripteurs du LLOYD'S aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT