No RG 19/06934
No Portalis DBVX - V - B7D - MUAF
Décision du Tribunal de Grande Instance de [Localité 11]
Au fond du 18 septembre 2019
1ère chambre civile
RG : 17/01666
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 25 Mai 2022
APPELANTS :
M. [K] [B]
né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 9] (ÎLE MAURICE)
[Adresse 8]
[Localité 5]
représenté par Me Guy NAGEL de la SCP GUILLERMET - NAGEL, avocat au barreau de LYON, toque : 1788
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/032039 du 19/12/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)
Mme [Y] [E] épouse [B]
née le [Date naissance 3] 1958 à [Localité 10] (ÎLE MAURICE)
[Adresse 8]
[Localité 5]
représentée par Me Guy NAGEL de la SCP GUILLERMET - NAGEL, avocat au barreau de LYON, toque : 1788


[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Houda ABADA, avocat au barreau de [Localité 11]

Date de clôture de l'instruction : 23 Février 2021
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 23 Mars 2022
Date de mise à disposition : 25 Mai 2022
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Anne WYON, président
- Françoise CLEMENT, conseiller
- Annick ISOLA, conseiller
assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier
A l'audience, Annick ISOLA a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte de vente du 8 mars 2011, la société civile immobilière MB (la société MB) a acquis de M. [K] [B] et Mme [Y] [E], son épouse, des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 11].
Suivant acte authentique du même jour reçu en l'étude de Maître Michaudet, notaire, la société MB a donné à bail ses locaux commerciaux à M. et Mme [B] désireux de poursuivre leur activité de restauration, moyennant un loyer annuel de 6 000 euros HT réglable par mensualités de 500 euros HT, auxquelles s'ajoutait la somme mensuelle de 15 euros HT au titre des charges locatives.
La société MB s'est engagée à effectuer des travaux de réfection et d'embellissement de la façade, sous réserve de l'obtention de toutes les autorisations administratives nécessaires, des travaux de mise aux normes du tableau électrique et de l'installation électrique, à l'exclusion de la hotte aspirante de la cuisine, la réfection des sols, des murs et des plafonds ainsi que des travaux de remplacement du lavabo et des WC.
Le bailleur n'ayant pas été en mesure de réaliser l'intégralité des travaux convenus avant le 30 mai 2011, un avenant au bail commercial a été établi par Maître Michaudet les 11 et 27 janvier 2012 ; cet avenant a prorogé la durée du bail jusqu'au 31 décembre 2020 avec un loyer mensuel dû seulement à compter du 1er avril 2012, réclamé au 28 suivant, et a accordé au bailleur un délai supplémentaire expirant au quinzième jour précédant l'ouverture au public du restaurant pour terminer les travaux à sa charge.
Suivant acte d'huissier de justice du 31 juillet 2012, la société MB a adressé à M. et Mme [B] un commandement de payer la somme de 1 720,07 euros avec commandement aux fins de saisie vente.
A compter du 1er novembre 2012, M. [B] a confié la location-gérance de son fonds de commerce à la société Ligérienne de Loisirs ; le contrat de location gérance a pris fin le 25 février 2013 à l'initiative de la locataire.
Le 3 décembre 2012, la société MB a assigné M. et Mme [B] devant le tribunal de grande instance de [Localité 11] afin que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail du 8 mars 2011 et que M. et Mme [B] soient condamnés à lui régler les loyers impayés.
Par jugement du 6 janvier 2015, le tribunal a débouté la société MB de l'intégralité de ses prétentions et l'a condamnée, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de cette décision, à faire effectuer les travaux de mise en conformité de l'installation électrique de la cuisine et du tableau électrique, de réfection du sol du bar ainsi que la réparation des désordres causés par les infiltrations d'eau par la toiture dans le local chaudière.
La société MB a relevé appel de cette décision.
Le 22 février 2015, M. et Mme [B] ont mis le fonds en location gérance au profit de Mme [V], laquelle a mis un terme au contrat le 27 mai 2016, invoquant des problèmes d'infiltrations depuis son arrivée dans les lieux en novembre 2015.
Par un arrêt du 3 janvier 2017, la cour d'appel de Lyon a confirmé le jugement du 6 janvier 2015, en considérant que les travaux avaient été exécutés par la société MB en avril 2015 et a ainsi condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à la société MB la somme de 5 515 euros au titre des loyers de mai 2015 à février 2016 et la somme de 132 euros au titre du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 17 février 2016.
Le 7 mars 2017, la société MB a adressé à M. et Mme [B] un commandement de payer la somme de 7 056,07 euros au titre des loyers exigibles.
Le 23 mai 2017, la société MB a assigné à jour fixe M. et Mme [B] devant le tribunal de grande instance de [Localité 11] aux fins de voir prononcée la résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs.
Reconventionnellement, M. et Mme [B] ont demandé à être indemnisés du préjudice économique subi et la condamnation du bailleur à effectuer des travaux de réparation des désordres.
Par jugement du 22 novembre 2017, le tribunal a :
- déclaré l'action engagée par M. et Mme [B] recevable,
- avant dire droit sur les demandes, organisé une expertise confiée à M. [C] aux fins de décrire les désordres existants, en déterminer la cause et préciser la date à laquelle ils sont apparus ; dire sur l'ensemble de la durée du bail, à quelles périodes les locaux loués étaient conformes à leur destination (activité de restauration) et à quelles périodes ils ne l'étaient pas ; dire si ces désordres sont en lien avec une mauvaise exécution des travaux prescrits par jugement du 6 janvier 2015 ou procèdent d'une autre cause ; déterminer si les locaux loués par la société MB à M. et Mme [B] sont conformes à leur destination et aux normes sanitaires et de sécurité propres à l'exercice d'une activité de restauration, dans la négative, préciser la date depuis laquelle les locaux sont impropres à leur destination.
Le 4 juillet 2018, l'expert a déposé son rapport en l'état faute pour les parties d'avoir consigné la provision complémentaire.
Le 18 septembre 2019, le tribunal de grande instance de [Localité 11] a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- prononcé la résiliation judiciaire du bail liant M. et Mme [B] et la société MB aux torts des preneurs,
- dit que M. et Mme [B] devront quitter les lieux dès la signification de la décision,
- à défaut, ordonné leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, situés [Adresse 4] à [Localité 11], et ce au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à la société MB la somme de 23 650 euros au titre des loyers de mars 2016 à septembre 2019 inclus,
- condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à la société MB une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter d'octobre 2019, jusqu'à libération complète des lieux,
- débouté la société MB de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- débouté M. et Mme [B] de leurs demandes,
- condamné solidairement M. et Mme [B] aux entiers dépens ainsi qu'à payer la somme de 2 500 euros à la société MB sur le fondement d le'article 700 du code de procédure civile.
Le 8 octobre 2019, M. et Mme [B] ont relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance du 13 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation de l'affaire présentée par la société MB.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 18 décembre 2020, M. et Mme [B] demandent, à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
* prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les M. et Mme [B] à la société MB aux torts des preneurs,
* dit que M. et Mme [B] devront quitter les lieux dès la signification de la décision rendue,
* condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à la société MB la somme de 23 650 euros au titre des loyers de mars 2016 à septembre 2019 inclus,
* condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à la société MB une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter d'octobre 2019 jusqu'à la parfaite libération des lieux,
* condamné solidairement M. et Mme [B] aux entiers dépens de l'instance et à payer la somme de 2 500 euros à la société MB sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* débouté M. et Mme [B] de leur demande de condamnation de la société MB à leur payer la somme de 23 940 euros en réparation du préjudice économique du fait de la méconnaissance par la société MB de ses obligations contractuelles,
* débouté M. et Mme [B] de leur demande de condamnation de la société MB à une astreinte de 300 euros par jour de retard suivant la signification de la décision à intervenir à effectuer les travaux permettant de remédier aux infiltrations d'eau et d'assurer au preneur le clos et le couvert ainsi que ceux visant à réparer les désordre causés par les infiltrations d'eau,
* débouté M. et Mme [B] de leur demande de condamnation de la société MB à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* débouté M. et Mme [B] de leur demande de condamnation de la société MB aux entiers dépens de l'instance,
- débouter la société MB de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la société MB au paiement de la somme de 23 940 euros à titre des dommages et intérêts et en réparation du préjudice économique qu'ils ont subi du fait de la méconnaissance par la société MB de ses obligations contractuelles,
- condamner la société MB, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à effectuer les travaux permettant de remédier aux infiltrations d'eau et d'assurer au preneur le clos et le couvert ainsi que ceux visant à réparer les désordres causés par les infiltrations d'eau,
- condamner la société MB au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais exposés en première instance ainsi qu'aux entiers dépens.
- condamner la société MB au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais exposés en appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, distraits au profit de la SCP Guillermet Nagel.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 19 mai 2020, la société MB demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, de lui allouer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner M. et Mme [B] aux entiers dépens comprenant ceux de première instance, avec distraction au profit de Maître Abada.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2021.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
Pour s'opposer à la demande de résiliation du bail pour non-paiement des loyers, M. et Mme [B] excipent de l'exception d'inexécution en soutenant que le bailleur n'a pas réalisé les travaux permettant l'exploitation d'un restaurant dans les locaux donnés à bail.
Aux termes de l'arrêt rendu par la cour d'appel le 3 janvier 2017, M. et Mme [B] ont été condamnés à payer à la société MB la somme de 5 150 euros au titre des loyers de mai 2015 à février 2016.
La cour a ainsi relevé que les travaux incombant au bailleur ont été réalisés en avril 2015, de sorte que si les locataires étaient fondés à invoquer l'exception d'inexécution jusqu'à cette date, ils n'étaient plus légitimes à le faire postérieurement à la réalisation des travaux.
Les premiers juges ont ainsi exactement décidé que la cour d'appel avait définitivement tranché la question du caractère efficient des travaux et de l'exploitabilité des locaux pour la période du mois d'avril 2015 (en réalité mai 2015) à février 2016.
Il est constant que l'expert judiciaire n'a pas pu mener à terme ses opérations d'expertise, faute pour les parties d'avoir versé la consignation supplémentaire réclamée.
Néanmoins, l'expert, qui a déposé son rapport en l'état le 2 juillet 2018 a :
- constaté que les embellissements de la salle de restaurant sont en bon état et qu'il en est de même de l'ensemble du bar,
- relevé que certains néons de la cuisine étaient hors d'usage en précisant qu'il s'agissait de travaux d'entretien à la charge du locataire,
- constaté des traces de moisissures en plafond du local chaudière mais n'a pas relevé de traces d'infiltration d'eau en plafond, contredisant ainsi le constat établi le 25 octobre 2016 par un huissier de justice mandaté par M. [B],
- constaté que le plafond de ce local n'était pas isolé par de la laine de verre et que la VMC n'était pas branchée sur l'extérieur « sans un branchement correct sur une grille »,
- noté des traces d'infiltration d'eau autour de la bouche d'extraction d'air de la VMC des toilettes tout en précisant que ces traces étaient sèches et que la VMC fonctionnait, avec un taux d'humidité mesuré inférieur à 10 %,
- mentionné que la toiture, qui avait fait l'objet de travaux ayant donné lieu à facturation en mai 2015, est en bon état,
- constaté que la noue contre l'immeuble est obstruée par des déchets de toute nature.
En l'état de ces constatations, l'expert a envisagé plusieurs origines d'infiltration dans le local :
- depuis la hotte et sa sortie vers l'extérieur,
- depuis la grille de sortie d'air de la VMC
- depuis la façade extérieure du local chaudière
- depuis la noue de la toiture entre les deux immeubles
- depuis le tuyau d'évacuation des eaux pluviales de l'immeuble [Adresse 7],
plus un problème de condensation dans le local chaudière,
sans se prononcer dès lors qu'il n'a pas mené à terme ses opérations.
Il n'est nullement établi par ce rapport ou par aucune des autres pièces produites que les locaux seraient inexploitables par les locataires, en l'absence de tout désordre affectant la salle de restaurant, le bar et la cuisine, seules des traces de moisissure ayant été relevées dans le local chaudière ainsi que des traces sèches dans les toilettes.
Au demeurant, dans leurs conclusions d'intimés no 3, dans la procédure ayant donné lieu à l'arrêt du 3 janvier 2017, M. et Mme [B] avaient soutenu que les travaux qui s'étaient achevés en mai 2015 n'étaient pas terminés et que « les travaux seront finalement terminés par les époux [B] eux-mêmes en décembre 2015 et l'on peut considérer que le local est à nouveau exploitable depuis le début du mois de janvier 2016 ».
Ainsi, comme le relève la société MB, M. et Mme [B] ont reconnu eux-mêmes que les locaux étaient exploitables, à tout le moins depuis le mois de janvier 2016.
Or, depuis le mois de mars 2016, ils n'ont réglé aucune somme au titre des loyers, ce qui, comme l'a retenu le tribunal, constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, aucune exception d'inexécution ne pouvant justifier cette absence de paiement, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, a ordonné l'expulsion et a condamné M. et Mme [B] au paiement des loyers de mars 2016 à septembre 2019.
Les premiers juges ont également rejeté à juste titre les demandes indemnitaires de M. et Mme [B], faute pour eux d'établir un manquement du bailleur à ses obligations depuis février 2016, date à compter de laquelle les locataires calculent le préjudice allégué.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société MB.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirment le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne M. et Mme [B] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Houda Abada, avocat, par application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Rejette la demande de M. et Mme [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamne à payer à ce titre à la société MB la somme globale de 3 000 euros.
LE GREFFIERLE PRESIDENT