DU 10 Janvier 2006 -------------------------
C.A/S.B Sophie X... C/ S.A.R.L. SOTRANASA RG N : 04/01279 - A R R E T No - ----------------------------- Prononcé par mise à disposition au greffe du dix Janvier deux mille six, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Mademoiselle Sophie X... née le 25 Octobre 1966 à VILLENEUVE SUR LOT (47300) Demeurant Castang 47340 LAROQUE TIMBAUT représentée par la SCP Henri TANDONNET, avoués assistée de la SCPA DELMOULY GAUTHIER THIZY, avocats APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AGEN en date du 17 Juin 2004 D'une part, ET :
S.A.R.L. SOTRANASA, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège Dont le siège social est Chemin Pas de la Paille 66000 PERPIGNAN représentée par Me Jean-Michel BURG, avoué assistée de la SCPA VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALÉ, avocats INTIMEE D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 22 Novembre 2005, devant René SALOMON, Premier Président, Francis TCHERKEZ et Chantal AUBER, Conseillers, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte sous seing privé du 15 mai 2001, Sophie X... a donné à bail à la SARL SOTRANASA un local à usage commercial situé à Saint Antoine de Ficalba, pour une durée de deux ans à compter du 1er juin 2001 jusqu'au 31 mai 2003, moyennant un loyer mensuel de 5.500 F.
Par lettre recommandée du 29 avril 2002, la SARL SOTRANASA a dénoncé le bail à compter du 30 avril 2002.
Par acte d'huissier du 16 septembre 2002, Sophie X... a fait assigner la SARL SOTRANASA pour obtenir, au visa des articles 1134 et 1730 et suivants du code civil, sa condamnation au paiement de la
somme de 9.223,17 ç représentant le montant des 13 mois de loyer restant dus jusqu'au terme du contrat, outre les intérêts de retard. Par jugement du 17 juin 2004, le tribunal de grande instance d'AGEN a prononcé, aux torts de Sophie X..., la résiliation du bail souscrit le 15 mai 2002 avec effet à la date du 1er mai 2002, débouté Sophie X... de sa demande en paiement et l'a condamnée à payer à la société SOTRANASA la somme de 2.000 ç à titre de dommages et intérêts et celle de 1.300 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Sophie X... a relevé appel de cette décision dans des conditions de forme et de délai qui ne sont pas contestées.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2005. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Sophie X... fait valoir au soutien de son appel que la SARL SOTRANASA ne pouvait pas lui donner congé à compter du 30 avril 2002, mais devait respecter les dispositions du contrat lui imposant de régler le loyer jusqu'au terme.
Elle estime que le tribunal a fait une application inexacte des règles de droit et une interprétation erronée des faits quant à l'objet du bail et quant aux parties au contrat, en retenant d'une part, que le bail portait sur le terrain et d'autre part, que les courriers adressés par la société ADEDIS aient pu valoir mise en demeure.
Elle précise en effet que selon le contrat de bail, les lieux loués consistaient en un bureau avec une grande partie sous forme de hangar et qu'ils ne comportaient pas l'intégralité de la parcelle sur laquelle le bâtiment est érigé. Elle rappelle les dispositions des articles 1163 et 1162 du code civil et soutient que la convention doit s'interpréter en faveur du bailleur qui a contracté l'obligation
de délivrer, de sorte que la société SOTRANASA était mal venue de lui reprocher le défaut de clôture résultant de la chute du portail fermant la parcelle non incluse dans le bail et ce, d'autant que le local loué ne présentait quant à lui aucun défaut de fermeture.
Elle soutient aussi que même si elle n'avait pas respecté ses obligations, le preneur ne pouvait mettre fin au bail dont le terme était fixé au 31 mai 2003, que tout au plus pouvait-il l'assigner aux fins de prononcé de la résolution judiciaire du bail sur le fondement de l'article 1184 du code civil pour inexécution de ses obligations, mais que les courriers qui lui ont été adressés émanaient de la société ADEDIS qui n'a pas de relation contractuelle avec elle et que le tribunal a renversé la charge de la preuve en disant que le bailleur ne prouvait pas que la société ADEDIS était occupant sans droit ni titre.
Elle demande en conséquence à la cour d'infirmer le jugement du 17 juin 2004 et de condamner la société SOTRANASA à lui payer la somme de 9.223,17 ç avec intérêts de retard à compter du 16 décembre 2002, ainsi que la somme de 2.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * * *
La SARL SOTRANASA, qui conclut à la confirmation du jugement déféré, explique qu'elle a résilié le contrat par anticipation en raison des manquements de Sophie X... à ses obligations de bailleur.
Elle fait valoir que le premier juge n'a pas dénaturé le contrat et la consistance des biens loués, puisque le bail ne portait pas que sur les bâtiments, mais sur l'ensemble de la parcelle à l'exclusion d'une petite partie du garage dont le bailleur conservait la jouissance, que Sophie X... n'a d'ailleurs jamais contesté le stockage de ses matériaux sur le terrain, ni répondu aux courriers de sa filiale, la société ADEDIS, qui l'informait des problèmes liés à l'effondrement du portail et que l'installation d'une barrière
roulante pour remplacer le portail implique qu'elle avait loué la parcelle dans son intégralité.
Elle souligne qu'en l'absence de remplacement du portail effondré, le clos des locaux n'était pas assuré, ce qui a conduit à trois vols successifs de matériels en moins de douze mois et que la jouissance des locaux était donc compromise.
Elle en déduit que Sophie X... a violé les obligations prescrites par les articles 1719 et suivants du code civil qui lui imposaient de délivrer la chose louée, de l'entretenir en état et d'en permettre la jouissance paisible par le preneur.
Elle estime que les manquements du bailleur à ses obligations contractuelles justifient le congé anticipé qu'elle a délivré à effet du 1er mai 2002 et, en toute hypothèse, le prononcé de la résiliation aux torts du bailleur en application de l'article 1184 du code civil, de sorte que Sophie X... ne peut réclamer aucune somme, la perte des loyers dont elle demande le paiement n'étant due qu'à ses propres carences.
Elle précise par ailleurs que la société ADEDIS est sa filiale qui occupait partiellement les locaux avec le plein accord du bailleur qui n'a jamais contesté son titre d'occupation à réception des lettres recommandées qui lui ont été adressées pour demander la
remise en état du portail.
Elle soutient enfin que l'action de Sophie X... est abusive en ce que cette dernière lui a causé des préjudices, a agi en justice sur un fondement juridique et des faits erronés et lui réclame des dommages et intérêts alors qu'elle a repris possession des locaux depuis le 1er mai 2002 et qu'elle n'indique pas la date à laquelle elle les a reloués.
Elle demande donc à la cour de valider le congé anticipé délivré le 29 avril 2002, en toute hypothèse, de juger que Sophie X... a manqué à ses obligations contractuelles et de prononcer la résiliation du bail à effet du 1er mai 2002, de constater que Sophie X... a repris possession du libre usage de ses locaux depuis le 1er mai 2002, de la débouter de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 2.000 ç à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 2.000 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION :
Le contrat signé par les parties comporte une "désignation sommaire des lieux loués" qui les décrit comme suit : "bureau ... grande partie sous forme de hangar", avec la précision que "le bailleur se garde la jouissance de la petite partie du garage".
Cette description des lieux loués n'implique pas que le bail portait sur l'ensemble du terrain sur lequel est implanté le bâtiment et ce, d'autant moins que le bailleur conservait une partie du garage et avait ainsi le droit d'accéder à la parcelle litigieuse.
Aucune mention n'est faite de ce terrain, alors même que pour être sommaire, la description du contrat évoque un bureau et un hangar. De plus, une clause pré-imprimée du bail indique, sous la désignation des lieux loués, "à l'exclusion de tous autres non visés ci-dessus".
Le fait que Sophie X... ait fait installer une barrière pour remplacer le portail ne signifie pas qu'elle avait loué l'ensemble de la parcelle, mais peut s'expliquer par le souci de fermer sa propriété dont elle gardait partiellement l'usage.
En vertu des articles 1162 et 1163 du code civil, dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation et quelque généraux que soient les termes dans lesquels une convention est conçue, elle ne comprend que les choses sur lesquelles il paraît que les parties se sont proposé de contracter.
En application de ces dispositions, le terrain non visé dans la désignation des lieux loués, ne peut pas être considéré comme ayant fait l'objet du bail et des obligations de délivrance et d'entretien incombant au bailleur.
Il n'est donc pas établi qu'indépendamment du bâtiment dont la fermeture n'a pas été contestée, Sophie X... était également tenue à l'égard du locataire d'assurer la clôture du terrain.
Il s'ensuit que la preuve d'un manquement du bailleur à ses obligations légales et contractuelles n'est pas apportée et que la SARL SOTRANASA n'était pas fondée à se prévaloir de l'effondrement du portail pour mettre fin au bail.
Il y a lieu surabondamment de rappeler qu'en vertu de l'article 1184 du code civil, lorsqu'une partie ne satisfait pas à son obligation, le contrat n'est pas résolu de plein droit, mais que l'autre partie a le choix ou de la forcer à l'exécution de la convention, ou d'en demander la résolution en justice.
Or, force est de constater que la SARL SOTRANASA n'a pas agi en résiliation du contrat et qu'elle n'a même pas mis en demeure Sophie X... d'exécuter l'obligation dont elle lui impute la charge. En effet, la remise en état du portail n'a été demandée à Sophie X... que par des courriers émanant d'une société ADEDIS qui n'avait aucun lien contractuel avec elle. Si la société SOTRANASA indique que la société ADEDIS est sa filiale et qu'elle occupait une partie des lieux, il n'en demeure pas moins que le contrat n'autorisait pas la sous location sans le consentement exprès et écrit du bailleur et que cette société n'avait pas qualité pour adresser valablement une mise en demeure à Sophie X...
Il en résulte que, quand bien même Sophie X... n'aurait pas rempli ses obligations, le congé anticipé donné par la société SOTRANASA ne saurait être validé.
De même, il ne serait pas justifié de prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur avec effet au 1er mai 2002, en l'absence de mise en demeure préalable et alors que la résiliation n'a été sollicitée qu'en cours d'instance à une époque où la SARL SOTRANASA avait déjà rompu unilatéralement le contrat.
Dès lors, la SARL SOTRANASA doit être tenue d'exécuter ses obligations jusqu'au terme du bail et de régler en conséquence les loyers dus jusqu'au 31 mai 2003.
Il y a donc lieu d'infirmer le jugement déféré et de la condamner au paiement de la somme de 9.223,17 ç qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2002, date de l'assignation.
La SARL SOTRANASA, qui succombe dans ses prétentions, ne justifie d'aucun droit à des dommages et intérêts.
Elle sera condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1.000 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure
civile au titre des frais exposés par Sophie X... PAR CES MOTIFS : La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe conformément à l'article 453 du nouveau code de procédure civile.
Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'AGEN le 17 juin 2004,
Et statuant à nouveau,
Condamne la SARL SOTRANASA à payer à Mademoiselle Sophie X..., au titre des loyers dus jusqu'au terme du bail, la somme de 9.223,17 ç avec intérêts au
Condamne la SARL SOTRANASA à payer à Mademoiselle Sophie X..., au titre des loyers dus jusqu'au terme du bail, la somme de 9.223,17 ç avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2002,
Déboute la SARL SOTRANASA de ses demandes,
Condamne la SARL SOTRANASA à payer à Mademoiselle Sophie X... la somme de 1.000 ç en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Condamne la SARL SOTRANASA aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile,
Le présent arrêt a été signé par René SALOMON, Premier Président et Dominique SALEY, Greffier.
Le Greffier
Le Premier Président