COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50D 3ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 30 JUIN 2006 R.G. No 05/02770 AFFAIRE : S.A.R.L. GROUPE 78 IMMOBILIER C/ Thomas X... ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Mars 2005 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES No Chambre : 2 No RG :
4973/03 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à :
REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE TRENTE JUIN DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. GROUPE 78 IMMOBILIER 30 rue Marcel Proust 78180 MONTIGNY LES BRETONNEUX agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués - N du dossier 05000308 plaidant par Me PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES APPELANTE [****************] 1/ Monsieur Thomas X... 2/ Madame Sophie Colette Danielle Y... épouse X... 120 Route d'Orgerus 78550 BAZAINVILLE représentés par la SCP FIEVET-LAFON, avoués - N du dossier 250831 plaidant par Me SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de VERSAILLES INTIMES 3/ Madame Andrée Camille Z... épouse A... 3 rue du Moutier 78910 ORGERUS 4/ Monsieur Jean-Michel A... 17 rue du Bois des Aulnes 78910 ORGERUS 5/ Madame Marie-Josée Marguerite A... épouse B... 6 rue des Marronniers Les Roberts 28410 BU représentés par la SCP BOMMART MINAULT, avoués - N du dossier 00031580 plaidant par Me CARE, avocat au barreau de CHARTRES INTIMES - APPEL INCIDENT [****************] Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Mai 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme CALOT, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Bernadette WALLON, président,
Monsieur Marc REGIMBEAU, conseiller,
Madame Marie-Claude CALOT, conseiller, Greffier, lors des débats :
Madame Marie-Claire THEODOSE,
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte authentique reçu par Me Vincent TARDY-PLANECHAUD, notaire associé à HOUDAN (78), le 24 février 2001 avec la participation de Me Christophe PETIT, notaire à Berchères-su-Vesgre (28), M. X... et Mlle Y... ont acquis indivisément des consorts A... une maison d'habitation "construite sur vide-sanitaire" sise à BAZAINVILLE (28) 120 route d'Orgerus "Vallée des Fosses" moyennant le prix de 167.693,93 euros, la transaction ayant été réalisée par l'entremise de la SARL St-Quentin Gestion exerçant sous l'enseigne commerciale "JDM St-Quentin Gestion +" qui avait reçu l'accord des parties aux termes d'un compromis de vente sous seing privé signé le 30 novembre 2000, en vertu d'un mandat prévoyant le versement d'une commission de 50.000 francs à la charge de l'acquéreur.
L'acte contient une clause d'exonération des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol et les bâtiments, au profit du vendeur. Constatant des phénomènes d'humidité et de condensation, les époux X... ont fait appel à un expert mandaté par la MAIF (rapport complémentaire du Cabinet Dessagne du 2 mai 2002), consultèrent
également Mme C... (rapport du 5 septembre 2001), expert immobilier et ont fait établir par l'entreprise de maçonnerie COELHO un devis pour la réalisation des travaux d'assainissement le 26 novembre 2001.
Par ordonnance en date du 14 mai 2002, le Président du tribunal de grande instance de VERSAILLES, statuant en référé, a débouté les époux X... de leur demande d'expertise au motif que les pièces produites (devis de l'entreprise de maçonnerie COELHO du 26 novembre 2001 et facture de celle-ci) étaient insuffisantes.
Le 28 mai 2002, Me SENUSSON, huissier de justice à HOUDAN, a dressé un procès-verbal de constat à la requête des vendeurs, mettant en évidence que les murs périphériques de la construction étaient composés pour partie d'une structure en bois supportant des plaques de fibrociment doublée à l'extérieur d'un rang de briquettes recouvertes d'un crépi.
Le 1er octobre 2002, une cession partielle de fonds de commerce a eu lieu entre la SARL St-QUENTIN GESTION PLUS et la SARL en formation GROUPE 78 IMMOBILIER dont le siège est à Beynes, ne portant pas sur l'activité d'agence immobilière exploitée à Guyancourt, aux Clayes sous Bois et à Bailly.
Considérant que les désordres constatés après la vente trouvaient leur origine dans des modifications et transformations non conformes réalisés par les vendeurs et non signalées lors de la vente, les époux X... ont délivré une assignation au fond le 13 mai 2003 en mettant en cause la responsabilité des vendeurs et de l'agence immobilière.
Le 6 avril 2005, la SARL GROUPE 78 IMMOBILIER, venant aux droits de la SARL St-Quentin Gestion, a relevé appel du jugement rendu le 15 mars 2005 par le tribunal de grande instance de VERSAILLES qui, statuant sur les demandes des époux X... tendant à obtenir de
leurs vendeurs, les consorts A... et de l'agence immobilière, la garantie des vices cachés du fait de l'existence de phénomènes de condensation et d' humidité ainsi que de désordres affectant le plancher et les cloisons de doublage, relevés dans les rapports d'expertise, a : - déclaré les demandes formées contre les consorts A... et contre la société GROUPE 78 IMMOBILIER recevables, - condamné les consorts A... et la GROUPE 78 IMMOBILIER solidairement à verser aux époux X... la somme de 22.867 euros avec intérêts de droit à compter du 13 mai 2003 au titre de la réduction du prix de vente, la clause de non-garantie des vices cachés ne pouvant trouver application du fait de la mauvaise foi des vendeurs, - les a condamnés solidairement à payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Appelante de cette décision, la SARL GROUPE 78 IMMOBILIER, demande dans ses conclusions signifiées le 11 avril 2006, par réformation du jugement entrepris de : ô
constater que la société GROUPE 78 IMMOBILIER n'a pas méconnu son obligation de conseil, ô
en tout état de cause, ô
débouter les époux X... et les consorts A... de l'ensemble de leurs demandes, ô
condamner les consorts A... ou toute partie succombante au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La société GROUPE 78 IMMOBILIER soutient que : - la responsabilité de l'agence immobilière ne peut être retenue au titre d'un manquement à son devoir de conseil au titre d'un vice caché, n'étant pas un professionnel du bâtiment, - le vice allégué, consistant en l'obturation des ventilations du vide sanitaire et la présence d'une importante quantité d'eau, n'a pu être raisonnablement décelé, n'étant pas observable pour les non-initiés et les désordres ayant été mis en évidence par le biais d'exploration et de travaux engagés après la vente, - elle n'était pas informée du caractère préfabriqué du pavillon, - elle détenait un mandat simple sans exclusivité comme les autres agences de la région.

Les époux X..., intimés, demandent dans leurs conclusions signifiées le 21 avril 2006 au visa des articles 1116, 1134, 1147, 1641 et 1648 du code civil, de : ô
confirmer la décision entreprise par substitution de motifs, ô
condamner solidairement la société GROUPE 78 IMMOBILIER et les consorts A... au versement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.
Les époux X... objectent que : - c'est uniquement à compter de la découverte du vice et de sa gravité, généralement à l'occasion d'une mesure d'expertise, que peut courir le bref délai de l'article 1648 du code civil, - les vendeurs ne pouvaient ignorer l'existence des vices rédhibitoires affectant la maison, - la clause de non-garantie ne peut recevoir application, - à titre subsidiaire, les vendeurs ont manqué à l'obligation de bonne foi contractuelle et ont commis un dol
par réticence en ne présentant pas la construction comme un préfabriqué.

Les consorts A..., intimés et appelants incidemment, demandent dans leurs conclusions signifiées le 27 avril 2006, par infirmation du jugement, de : ô
déclarer irrecevables et subsidiairement, mal-fondés les époux X..., ô
condamner solidairement les époux X... au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Les consorts A... indiquent que : - l'action n'a pas été engagée à bref délai, les époux X... indiquant dans leur assignation introductive d'instance qu'ils ont eu connaissance des désordres dès l'hiver 2001 et qu'ils ont acquis avec certitude l'existence des désordres au mois de septembre 2001 après l'expertise de Mme C..., - ils ne sont pas professionnels de l'immobilier, - la clause de non-garantie des vices cachés doit recevoir son plein effet, - ils contestent les vices prétendus affectant l'immeuble, notamment la condensation, le dysfonctionnement du vide-sanitaire, rappelant que des travaux ont été effectués par les époux X... postérieurement à l'acquisition, - les époux X... n'ont jamais fait constater contradictoirement les prétendus désordres, - les pièces produites démontrent que les travaux alors effectués à leur demande, ont été réalisés par un professionnel, dans les règles de l'art et qu'il s'agit d'une construction traditionnelle, - en aucun cas, l'état de l'immeuble n'a été masqué aux époux X...,
s'agissant d'une maison en parfait état d'entretien et d'habitabilité.
Vu l'ordonnance de clôture prononcée le 11 mai 2005.
MOTIFS DE LA DECISION
MOTIFS DE LA DECISION - SUR LA RECEVABILITÉ DE L'ACTION POUR VICES CACHÉS
Considérant que selon les dispositions de l'article 1648 du code civil dans leur rédaction antérieure à la modification intervenue le 17 février 2005, "l'action résultant des vices rédhibitoires définie à l'article 1641 du même code, doit être intentée par l'acquéreur dans un bref délai suivant la nature des vices rédhibitoires et l'usage du lieu où la vente a été faite" ;
Que le délai prévu à l'article 1648 du code civil, ne court qu'à compter du jour de la découverte du vice par l'acheteur ;
Considérant que lorsque l'acquéreur a assigné le vendeur en référé dans le bref délai édicté part l'article 1648 du code civil, la prescription de droit commun commence à courir à compter de l'ordonnance de référé ;
Qu'en l'espèce, les époux X... ont saisi le juge des référés par acte du 16 avril 2002 ; qu'ils ont ainsi agi à bref délai conformément à l'article 1648 susvisé, la découverte du vice datant de septembre 2001 ; que la prescription de droit commun a commencé à courir à compter du 14 mai 2002 ;
Que la fin de non-recevoir tirée de la forclusion a été justement écartée par les premiers juges dont la décision sera confirmé de ce chef ; - SUR LA GARANTIE DES VICES CACHES
Considérant que le vendeur est tenu, conformément aux dispositions de l'article 1641 du code civil, de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à lusage auquel on
la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus et ce même s'il ne les connaissait pas à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ;
Que le vice caché étant un fait juridique, sa preuve peut être administré par tous moyens ;
Que les acquéreurs arguent que les désordres constatés après la vente trouvaient leur origine dans des modifications et transformations non conformes réalisés par les vendeurs et non signalées lors de la vente, constitutifs de vices cachés ;
Qu'il ressort du rapport de Mme C... du 5 septembre 2001, que l'expert a mis en évidence des désordres tenant à l'obturation du vide sanitaire en retirant des morceaux de lame du plancher et en montant sur une échelle pour examiner la charpente, concluant que l'immeuble est en partie en préfabriqué ;
Que le rapport complémentaire du Cabinet DESSAGNE du 2 mai 2002, expert mandaté par la MAIF, indique que la maison dont s'agit est une construction de type préfabriqué à ossature bois réalisée par la société des Maisons Gaston Dreux en 1971, que la construction a été réalisée sur vide sanitaire et ayant fait l'objet d'extensions successives dont la réalisation de deux chambres en 1977 et d'un garage sur la dalle béton sur terre plein en 1982, que le démontage de la grille d'aération enfouie dans le parterre côté chambre Est a permis de découvrir une importante quantité d'eau sous la construction, que la manifestation des désordres en particulier, au niveau du plancher bas et des cloisons de doublage dans l'ensemble des pièces résulte de l'obturation des ventilations du vide sanitaire, ne permettant pas un échange d'air pour assurer la bonne
ventilation de celui-ci et maintenant l'atmosphère en sous-face du plancher dans un air confiné d'humidité amenant les solivages bois à l'état de pourrissement, que les ventilations prévues à l'origine par le constructeur Gaston DREUX ont été obturées par suite des différents aménagements intérieurs, terrasse et extensions, que des travaux de comblement du vide sanitaire et d'exécution de la dalle béton du plancher bas du rez de chaussée en remplacement des ouvrages existants ont été exécutés en janvier 2002 par les soins de l'entreprise COELHO suivant devis du 14 septembre 2001 ; que toutefois, cet expert n'a pas pu procéder à ces constatations puisqu'il est intervenu après la réalisation des travaux par les acheteurs et fait référence à un précédent rapport non communiqué aux débats ;
Que la matérialité des désordres affectant la maison vendue mis en évidence dans les rapports précités n'a fait l'objet d'aucune mesure d'expertise contradictoire, faute par les époux X... de ne pas avoir prospéré en leur demande de référé-expertise ;
Considérant que l'acte authentique du 24 février 2001 contient une clause d'exonération des vices cachés conformément à l'article 1643 du code civil, pouvant affecter le sol, le sous-sol et les bâtiments, au profit du vendeur ;
Que pour faire échec à la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente, les époux X... doivent rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur, c'est à dire de la connaissance qu'il avait de l'existence des vices affectant l'immeuble dont il se serait gardé d'avertir l'acheteur ; qu' il peut s'agir d'une simple réticence à informer le cocontractant jusqu'à une dissimulation frauduleuse ;
Que les consorts A... ont versé aux débats la facture de l'entreprise de maçonnerie Jolivet &amp; Fils en date du 28 août 1978 relativement à des travaux d'agrandissement de la maison et à la création d'un vide sanitaire, pour un montant total de 38.343 francs ainsi qu'un devis accepté du 7 mars 1989 relativement à la réalisation d'un enduit plastique ;
Qu'ils ont également produit les autorisations délivrées par l'autorité administrative en 1978 pour les travaux d'agrandissement de la maison (création de deux chambres) et celles délivrées en 1982 pour la construction d'un garage en prolongation de la maison existante ;
Que le rapport complémentaire du Cabinet DESSAGNE du 2 mai 2002 conclut qu'aucun ouvrage n'a été exécuté par les anciens propriétaires tendant à masquer les désordres non apparents affectant la propriété actuelle de Mlle Y... ;
Que les consorts A... ont versé aux débats des attestations démontrant que depuis l'acquisition du bien litigieux, déjà construit, (29 septembre 1977), la maison a été parfaitement entretenue et n'était affectée d'aucune humidité ;
Qu'il ressort de l'ensemble des pièces produites, que les époux X... ne démontrent pas que le vendeur avait connaissance des vices cachés affectant le bien vendu au jour de la vente ;
Que la demande principale au titre des vices cachés sera donc rejetée et la clause de non-garantie étant parfaitement opposables aux acquéreurs, doit donc recevoir une entière application ; - SUR LE DOL ALLEGUE
Considérant que les époux fondent subsidiairement leur action sur les articles 1116 et 1134 du code civil et invoquent le dol, cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres
l'autre partie n'aurait pas contracté ;
Que le dol peut être caractérisé par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; dans ce cas il doit être démontré que le silence est lui-même constitutif d'une manoeuvre destinée à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du cocontractant ;
Qu'en l'espèce, les époux X..., sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontrent pas que les consorts A... auraient sciemment dissimulé les travaux d'extension réalisés (création de deux chambres en 1978 et d'un garage en 1982) ou les caractéristiques de la construction ;
Que la qualification de pavillon préfabriqué correspond à un type de construction, lequel n'a fait l'objet d'aucun accord contractuel convenu entre les parties dans l'acte de vente ;
Que l'immeuble est désigné dans l'acte de vente comme étant "un pavillon construit sur vide sanitaire" sans que la mention "type traditionnel" y figure comme une stipulation contractuelle, essentielle à la validité de la transaction ;
Qu'aucune réticence dolosive n'est donc démontrée en l'espèce et aucun manquement à la bonne foi contractuelle ne peut être retenu ;
Que le jugement déféré doit être réformé de ce chef ; - SUR LA RESPONSABILITÉ DE l'AGENCE IMMOBILIÈRE
Qu'il ressort des rapports d'expertise que les désordres constatés n'étaient pas visibles au moment de l'acquisition de la maison ;
Qu'en conséquence, il ne saurait être reproché à l'agence immobilière, seulement professionnelle de l'immobilier et non de la construction, de ne pas avoir avisé les acquéreurs des défauts invisibles pour un non-spécialiste, étant précisé que la fiche descriptive du mandataire et la publicité intervenue ne mentionnent
aucun type de construction pour le bien mis en vente, s'agissant "d'une maison individuelle comprenant un grand salon parqueté" ;
Que l'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil vis à vis de chacune des parties à la convention conclue par son entremise et doit informer l'acheteur des vices apparents affectant l'immeuble proposé à la vente ;
Qu'il n'est nullement prouvé en l'espèce que l'agence immobilière qui est intervenue avait connaissance des vices cachés affectant l'immeuble et se soit abstenue d'en informer l'acquéreur ;
Que dès lors, le manquement au devoir de conseil n'est pas établi, l'agence immobilière n'ayant pas pour obligation de vérifier la qualité du bien vendu s'agissant de vices cachés dont elle ne pouvait se convaincre par un examen attentif du bien immobilier proposé à la vente ;
Que le jugement déféré doit être réformé de ce chef ;
Que les considérations tirées de l'équité et de la situation économique des parties justifient que les demandes formées contre les époux X... au titre des frais irrépétibles soient rejetées ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a écarté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action pour vices cachés,
INFIRME le jugement entrepris pour le surplus,
En statuant à nouveau,
Déboute les époux X... de l'ensemble de leurs demandes,
Rejette toute autre demande,
CONDAMNE solidairement les époux X... aux dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par la SCP BOMMART et MINAULT et la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués associés à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. - signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame THEODOSE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,