No de minute : 130
COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 22 avril 2021
Chambre civile
Numéro R.G. : No RG 19/00103 - No Portalis DBWF-V-B7D-P2H
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 janvier 2019 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG no :16/551)
Saisine de la cour : 11 mars 2019

S.A. ALLIANZ,
Siège social : [Adresse 4]
Représentée par Me Philippe REUTER de la SELARL D'AVOCATS REUTER-DE RAISSAC-PATET, avocat au barreau de NOUMEA

M. [S] [D] [O]
né le [Date naissance 3] 1985 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 7]
Représenté par Me Jean-Jacques DESWARTE de la SARL DESWARTE-CALMET, avocat au barreau de NOUMEA
M. [L] [W] [E] [G]
né le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me Thérèse PELLETIER de la SELARL T. PELLETIER CONSULTANTS, avocat au barreau de NOUMEA
SYNDICAT DES COPRIETAIRES de l'immeuble LE SOFIA, prise en la personne de son syndic,
Siège social : [Adresse 5]
Représenté par Me Fabien CHAMBARLHAC de la SELARL LFC AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 8 mars 2021, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,
Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,
Mme Zouaouia MAGHERBI, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Marie-Claude XIVECAS.
Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO
Greffier lors de la mise à disposition : Mme Cécile KNOCKAERT, adjointe administrative principale faisant fonction de greffier

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, l'affaire a été mise en délibéré au 12 avril 2021 puis prorogé au 22/04/2021
- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par Mme Cécile KNOCKAERT, adjointe administrative principale cfaisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
Par acte sous seing privé du 13/04/2010, M. [L] [W] [E] [G] a donné à bail, par l'intermédiaire du cabinet LACROIX, à M. [S] [D] [O], exerçant une activité de tatoueur à l'enseigne [S] TATOO un local à usage commercial situé [Adresse 7], moyennant un loyer de 120 000 Fcfp par mois outre les charges locatives de 10 000 Fcfp mensuelles. Se plaignant de divers désordres affectant le local loué, consistant en des traces d'humidités et de moisissures au niveau des murs et plafonds, le preneur a mis en demeure son bailleur d'y remédier par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30/06/2010.
Le mandataire a répondu avoir adressé un courrier au syndic l'avisant des infiltrations en toiture et en terrasses. Malgré les diverses démarches entreprises et les travaux de reprise effectués, les infiltrations ont persisté et M. [S] [D] [O] a relancé l'agence. Il a finalement saisi le juge des référés lequel, par ordonnance du 02/10/2014, a ordonné une mesure d'expertise et a autorisé M. [S] [D] [O] à consigner les loyers entre les mains de l'agence immobilière LACROIX. L'expert désigné, M. [P], a déposé son rapport le 01/06/2015.
Entre temps, M. [S] [D] [O] a dénoncé le bail le 01/12/2015 et a quitté les lieux le 21/04/2016 à l'expiration de la période triennale.
Par requête du 22/06/2016, il a saisi le tribunal de première instance de Nouméa en demandant condamnation de M. [L] [W] [E] [G] à l'indemniser des divers préjudices subis. M. [L] [W] [E] [G] a appelé en la cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le SOFIA et son assureur, la compagnie ALLIANZ .
Par jugement rendu le 21/01/2019, le tribunal de première instance a exonéré M. [L] [W] [E] [G] de toute responsabilité en considérant que l'origine des désordres provenaient des parties communes et que le trouble venait d'un tiers sans faute du bailleur. Il a retenu la responsabilité entière du syndicat des copropriétaires et a condamné ce dernier sous la garantie de son assureur à payer à M. [S] [D] [O] les sommes de :
* 450 000 Fcfp au titre du préjudice moral,
* 1 340 000 Fcfp au titre du préjudice de jouissance,
* 600 000 Fcfp au titre des loyers dus à M. [L] [W] [E] [G] en doublon avec le nouveau loyer selon bail à effet du 01/12/2015.
Le tribunal a rejeté les autres demandes présentées par l'ancien locataire (perte d'exploitation, préjudice annexe). Il a autorisé la déconsignation des loyers entre les mains de M. [L] [W] [E] [G].
Sur le préjudice du bailleur, il a rejeté les demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires au vu du déblocage des loyers consignés. Il a enfin condamné la compagnie ALLIANZ à relever indemne le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations prononcées à son encontre et a condamné l'assureur in solidum avec la copropriété à payer à M. [S] [D] [O] la somme de 200 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à M. [W] [E] [G] la somme de 180 00 Fcfp sur le même fondement outre les dépens de la procédure.
PROCÉDURE D'APPEL
Par requête du 11/03/2019, la compagnie ALLIANZ a fait appel de la décision rendue à elle signifiée le 11/02/2019 et demande à la cour, dans son mémoire ampliatif du 11/04/2019 et ses dernières écritures du 01/09/2020 (no 3), de réformer la décision entreprise en ce qu'il l'a condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires, dire non fondée l'intervention forcée de la compagnie par M. [W] [E] [G], débouter ce dernier de ses demandes, mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires et condamner M. [W] [E] [G] à lui payer une indemnité de 300 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose que le premier juge a considéré à tort que la compagnie ne pouvait pas dénier sa garantie au titre du dégât des eaux par infiltrations, la clause d'exclusion visée étant inapplicable puisqu'il n'était pas démontré une absence d'entretien des parties communes. Or, la garantie dégâts des eaux ne couvre que les dommages matériels causés d'une part aux biens assurés et résultant d‘autre part, de causes limitativement énumérées à l'article 5 des conditions générales. Cet article ne prévoit pas le dégât des eaux par défaut d'étanchéité des ouvrages communs. La police ne couvre donc pas le dommage qui relève de fait de l'assurance décennale constructeur. Par ailleurs, selon la compagnie ALLIANZ, pour que la garantie responsabilité civile soit mise en oeuvre, il faut que les dommages causés soient consécutifs à un événement couverts dans le cadre du dégât des eaux, ainsi que stipulé à l'article 9 ; que tel n'est pas le cas de sorte que sa mise hors de cause s'impose.
Dans ses dernières écritures du 10/09/2020, M. [L] [W] [E] [G] demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a condamné la compagnie ALLIANZ à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations prononcées ; y ajoutant, il demande condamnation in solidum des deux à lui payer la somme de 500 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il soutient que les désordres sont bien couverts par la police multi-risques qui garantit les dommages causés en vertu de la police responsabilité civile de l'immeuble. L'article 9 prévoit à ce titre que sont couverts notamment "les désordres provenant des vices de l'immeuble" ; il considère que lui-même était fondé en son appel en intervention forcée de l'assureur de la copropriété puisque le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers ; que contrairement aux dires du syndicat, la responsabilité de ce dernier est engagée puisque les désordres touchent bien les parties communes de l'immeuble et pas seulement les parties privatives.
Par mémoire du 21/08/2019, le syndicat des copropriétaires conclut comme suit :
1/ à titre principal, réformer le jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, le mettre hors de cause et condamner M. [L] [W] [E] [G] et M. [S] [D] [O] à lui payer une indemnité de 500 000 Fcfp et à supporter les dépens de première instance et d'appel ;
2/ à titre subsidiaire, il demande la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la compagnie ALLIANZ à le relever indemne des condamnations et la condamnation de la compagnie à lui payer la somme de 300 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance.
Il soutient que les désordres proviennent de parties privatives puisqu'aux termes du règlement de copropriété, les parties privatives sont définies comme tous les revêtements (...) des plafonds, sols cloisons et portes intérieures et encore comme les enduits des gros-oeuvre et des cloisons séparatives des locaux ; qu'il s'en suit que les complexes d'étanchéité dont sont revêtus ou devraient être revêtus les parois des douches ainsi que les sols des terrasses / balcons des appartements et des parkings privatifs sont nécessairement privatifs de sorte que les défauts et vices relevés par l'expert n'affectent pas les parties communes de l'immeuble et ne relèvent pas de la responsabilité de la copropriété. Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires demande de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la garantie de l'assureur multirisques. Il considère que les désordres relevés sont bien consécutifs aux événements et causes couverts par le contrat ; que l'absence de souscription de l'extension de garantie « risque usager » dont se prévaut l'assureur car elle exclut la responsabilité de l'assuré pris non en sa qualité de propriétaire mais en sa qualité d'occupant est sans effet sur la garantie puisqu'au cas d'espèce, l'assuré est le syndicat personne morale, garant des parties communes.
Dans ses dernières écritures, M. [S] [D] [O] demande de confirmer le jugement en ce qu'il a dit le syndicat des copropriétaires responsable des dommages subis par le concluant et tenu de l'indemniser, sous la garantie de la compagnie ALLIANZ, des conséquences dommageables qui en résultent à hauteur de 1 340 000 Fcfp au titre du préjudice de jouissance et 600 000 Fcfp au titre du préjudice financier et 200 000 Fcfp au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; pour le surplus, de réformer la décision déférée et statuant à nouveau, condamner le syndicat à lui payer les sommes de :
- 7 208 710 Fcfp au titre de la perte d'exploitation
- 73 640 Fcfp au titre du préjudice annexe (surcoût d'électricité et produits désodorisants).
A l'appui de ses demandes, il développe les moyens soutenus en première instance.
Vu les ordonnances de clôture et de fixation.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les désordres
Il ressort du rapport d'expertise de M. [P] que le local appartenant à M. [L] [W] [E] [G] situé au rez-de-chaussée et pris à bail par M. [S] [D] [O] était affecté de désordres consistant en des infiltrations en plafond à trois endroits différents :
D1 : en mezzanine à l'angle SO en partie haute du mur (auréoles et moisissures) étant précisé que le mur ouest est en maçonnerie ponctuellement sans enduit extérieur et qu'il sépare le local commercial du parking couvert au rez-de-chaussée et ouvert au premier étage, de la cage d'escalier donnant accès aux étages dont l'une des parois borde les salles d'eau des appartements sus-jacents ;
D2 : en plafond angle N/E cloquage partiel de l'enduit ;
D3: sur le plancher de la mezzanine angle N/O, auréole blanchâtre.
Concernant le désordre no1, l'expert a relevé que la présence d'humidité dans les murs et planchers des volumes contigus au local était consécutive :
- à l'absence d'étanchéité en pied des maçonneries et à l'existence d'une contre pente de la dalle du parking du premier étage favorisant les rétentions et pénétrations d'eau contre les parois verticales attenantes ;
- aux défauts d'étanchéité des coins douches dans les salles d'eau des appartements générant des migrations d'humidité par capillarités dans les parois verticales sous jacentes ;
- aux défauts des gaines des salles d'eau qui ne sont pas recoupées au droit des planchers et qui présentent de nombreuses anomalies (accumulation de gravats favorisant les rétentions d'humidités, paroi intérieures dégradées par l'humidité ambiante dans les gaines) sans qu'il soit possible, dit l'expert, de privilégier l'une ou l'autre de ces causes ; elles sont concomitantes à la construction et à la réalisation des ouvrages.
Concernant le désordre no 2, M. [P] retient un manque d'étanchéité en pied de façade qui ne permet pas de récupérer les condensats provenant des deux groupes de climatisation installés en pied de mur de façades sur le balcon du premier étage. L'eau vient des climatiseurs et traverse la dalle de la terrasse en un point qui n'est pas suffisamment étanche.
Enfin le désordre no 3 qui se caractérise par une flaque d'eau sur le plancher bois de la mezzanine situé à l'aplomb du climatiseur provient d'une fuite de l'appareil par manque d'entretien de celui-ci.
L'expert conclut que les désordres D1 et D2 sont dus essentiellement à des malfaçons dans la construction affectant des parties communes. Il estime le coût des travaux de reprises à la somme de 5 330 000 Fcfp HT.
Sur la responsabilité
Aux termes de l'article 14 de la loi du 10/07/1965, « le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires ». Il s'agit là d'une responsabilité de plein droit (sans faute) qui peut être mise en oeuvre dès lors que le dommage est consécutif à un défaut d'entretien ou à un vice d'une partie commune.
En l'espèce, l'expertise a montré que les désordres 1 et 2 proviennent de défauts de conception et de malfaçons dans la réalisation des ouvrages. Concernant le désordre no 1, M. [P] stigmatise l'absence d'étanchéité des murs et des pieds de murs ainsi que l'existence d'une contre-pente au niveau de la dalle du parking.
Le règlement de copropriété (Titre 2 intitulé "Définition des parties communes") range dans les parties communes :
« les fondations, les gros murs de façade ou de refend, les murs, le gros oeuvre des planchers, les canalisations et réseaux divers à l'exclusion de la partie de ces canalisations se trouvant à l'intérieur des locaux privatifs ainsi que tous les accessoires de ces parties communes. Plus généralement les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. »
Relèvent en revanche des parties privatives (page 37) :
« les enduits des gros oeuvre et des cloisons séparatives des locaux à l'intérieurs desdits locaux ... ; plus généralement sont privatives, les parties qui sont la propriété exclusive et particulière de chaque propriétaire étant précisé par dérogation que les cloisons et murs quand ils ne font pas parties du gros oeuvre séparant les locaux privatifs entre eux sont mitoyens entre co propriétaires. »
Aux termes de ces deux définitions, le système d'étanchéité des murs extérieurs lesquels assurent le clos de la copropriété, fait partie incontestablement des parties communes puisque les murs extérieurs assurant le clos sont destinés à un usage collectif.
Les malfaçons affectant les parties communes mettent en jeu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et, peu importe comme l'a jugé le tribunal, que d'autres facteurs participent également à l'humidité et aux infiltrations dans les parois et murs.
De même le désordre no 2 trouve son origine dans les parties communes dès lors que sont en cause l'absence de canalisation de récupération des condensas et le défaut d'étanchéité des parois en pied de mur des façades. Les murs et parois extérieurs de l'immeuble sont bien des parties communes.
Le jugement qui a retenu la responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10/07 /1965 sera confirmé de ce chef, la copropriété ne rapportant pas la preuve ni d'un cas de force majeure ni d'une faute de la victime, seules causes susceptibles de voir sa responsabilité écartée.
Il sera également confirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance du désordre no 3 qui ne prend pas naissance dans une partie commune et celle du bailleur à qui n'est pas imputable le défaut d'entretien du climatiseur situé à l'intérieur du local loué.
Sur les préjudices
Sur le préjudice du bailleur
M. [L] [W] [E] [G] ne fait plus valoir de préjudice et n'a plus repris dans ses dernières écritures ses précédentes demandes contre son ancien locataire.
Sur le préjudice de M. [S] [D] [O]
M. [S] [D] [O] a pris à bail les locaux litigieux le 13/04/2010. Le constat d'entrée montrait déjà la présence de tâches d'humidité et de moisissures en plafonds et murs. Dès le 30/06/2010, le preneur a demandé à son propriétaire de remédier aux désordres, en vain. Il a dû initier une procédure judiciaire pour que M. [L] [W] [E] [G] et la copropriété agissent. M. [S] [D] [O] a finalement résilié le bail le 30/09/2015 pour le 21/04/2016 date d'expiration de la période locative triennale. Il met en compte un certain nombre de préjudices.
1/ Sur le préjudice financier
M. [S] [D] [O] fait valoir qu'il a été contraint d'assurer à compter du 01/12/2015, date d'entrée dans les lieux dans le nouveau local, jusqu'au 21/04/2016, date de libération des locaux sinistrés, un double loyer ayant été contraint de résilier le bail en raison de la dégradation des lieux. La décision qui a alloué de ce chef la somme de 600 000 Fcfp à M. [S] [D] [O] sera confirmée par motifs adoptés en ce qu'elle a considéré que l'ancien locataire justifiait du préjudice financier dû à l'obligation de payer un double loyer en raison de l'état des locaux initiaux.
2/ Sur la perte d'exploitation
M. [S] [D] [O] soutient que les odeurs nauséabondes et l'absence d'hygiène en relation avec les moisissures ont entraîné la fuite de sa clientèle et partant la baisse de son chiffre d'affaires.
Si M. [S] [D] [O] démontre une diminution de son chiffre d'affaires pour les années 2013 à 2015 lequel est passé de 9 261 991 Fcfp (2013) à 7 872 471 Fcfp (2014) puis à 5 915 755 Fcfp (2015), il ne produit aucun autre élément comptable permettant de relier cette baisse à l'état des locaux. Il ne produit pas notamment le chiffre d'affaires obtenu pour les années postérieures où il s'est installé dans un nouveau local plus sain. Le jugement de rejet sera confirmé de ce chef.
L'indemnisation réclamée pour le surplus (produits désodorisants, surcoût d'électricité et frais d'avocat et d'huissier) sera rejetée, n'étant pas démontré pour les premiers postes qu'ils sont en lien avec le sinistre et pour le dernier poste par le fait qu'il est indemnisé au titre des frais irrépétibles.
Le jugement sera également confirmé sur l'indemnisation accordée au titre des préjudices de jouissance et moral qui ont été correctement appréciés par le premier juge aux sommes respectivement de 1 340 000 Fcfp et de 450 000 Fcfp, aucun élément nouveau n'étant apporté en cause d'appel par M. [S] [D] [O] démontrant que le tribunal de première instance ait procédé à une sous-estimation du préjudice.
Sur la garantie de la compagnie ALLIANZ
L'assurance multirisques souscrite par le syndicat des copropriétaires est une assurance de biens qui garantit les dommages causés à l'immeuble par suite d'un dégât des eaux, incendie explosion, couplée à une assurance de responsabilité civile immeuble (celle-ci étant obligatoire) qui couvre la copropriété à l'égard des copropriétaires et des locataires et des tiers par suite des dommages que ceux-ci peuvent subir sur leurs parties immobilières privatives ou sur leurs objets mobiliers à la suite d'un incendie, d'une explosion ou d'un dégât des eaux résultant d'un vice de construction des parties communes ou de leur défaut d'entretien.
En l'espèce, l'article 9 de la police souscrite auprès de la compagnie ALLIANZ définit la garantie "Responsabilité civile immeuble" comme celle garantissant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber à l'assuré (ici le syndicat) en raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés aux locataires aux copropriétaires et aux tiers du fait notamment (cas no 1) "des bâtiments situés au lieu d'assurance y compris en cas de défaut ou de vice de construction".
Dans la clause « exclusions », il est stipulé (§ 9.2/2o) qu'en plus des exclusions communes prévues à l'article 11, sont également exclus de la garantie RCI : les dommages autres que corporels survenus dans les biens assurés et résultant d'un incendie, d'une explosion ou d'un dégât des eaux (ces dommages sont garantis dans le cadre des risques définis aux articles 2 et 5).
L'article 5 qui concerne la Garantie Dégâts des eaux exclut expressément notamment :
cas no 2- les dommages dus à l'humidité, la condensation et la buée ;
cas no 4 - les infiltrations à travers les murs.
La compagnie ALLIANZ estime que les infiltrations d'eau dues à un défaut d'étanchéité n'entrent pas dans les événements et causes couverts par la garantie dégât des eaux et ne peuvent par conséquent entraîner la mise en oeuvre de la responsabilité civile immeuble.
Il ressort des clauses de la police d'assurance souscrite par la copropriété que le fait du bâtiment assuré y compris en raison des vices de constructions qui l'affectent, entraîne le déclenchement de la garantie RCI, si ce fait, cause un dommage au locataire ; si les dommages résultent d'un incendie ou d'un dégât des eaux, la couverture du risque est assurée au titre des garanties de dommages spécifiques, à savoir la Garantie incendie et la Garantie dégât des eux. Autrement dit, l'article 9 doit s'interpréter comme excluant les désordres pris en charge au titre du dégâts des eaux mais non les autres.
En l'espèce, la cause des dommages telle que mise en lumière par l'expert relève d'un vice de construction (défaut d'étanchéité des murs, existence d'une contre-pente au niveau de la dalle) et non pas d'un dégât des eaux selon la définition donnée par l'article 5 du contrat qui n'est ici que la conséquence du désordre.
Dès lors, la société ALLIANZ doit bien sa garantie au syndicat pour les désordres causés au local du copropriétaire M. [W] [E] [G] et pour le préjudice de l'occupant M. [O].
Le jugement qui a condamné la compagnie ALLIANZ à relever indemne le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations prononcées sera confirmé.
Sur l'article 700
Il est équitable d'allouer à chaque intimé qui a dû se défendre en raison de l'appel formé par l'assureur la somme de 250 000 FCFP au titre des frais engagés. La compagnie ALLIANZ sera condamnée à payer cette somme à M. [O], au syndicat et à M.[W] [E] [G].
Sur les dépens
La compagnie ALLIANZ, succombant, en son appel supportera seule les dépens de la procédure d'appel.
Les frais d'expertise et les frais de constat d'huissier exposés par M [O] sur lesquels le tribunal de première instance ne s'est pas prononcés en première instance devront être supportés in solidum par le syndicat et son assureur.
PAR CES MOTIFS

Confirme la décision en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la compagnie ALLIANZ à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de :
250 000 Fcfp à M. [S] [O],
250 000 Fcfp à M. [L] [W] [E] [G],
250 000 Fcfp au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le SOFIA ;
Condamne in solidum la compagnie ALLIANZ et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le SOFIA à prendre en charge les frais d'expertise et à rembourser à M. [O] les frais de constat d'huissier des 27/08/204 et 19/10/2015 ;
Condamne la compagnie ALLIANZ aux dépens de la procédure d'appel.
Le greffier,Le président.