Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2018
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 17/07160 - No Portalis 35L7-V-B7B-B3BBR
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG no 14/06059

SCI MASSY-PIERRE Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège


SIRET No: [...]
Représentée par Me Olivier Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
Substitué à l'audience par Me Dominique Z..., avocat au barreau de PARIS, même toque

SAS DBX CONSEIL

SIRET No: [...]
Représentée et Assistée par Me Sébastien A..., avocat au barreau de PARIS, toque : D1473


SIRET No : [...]
Représentée et Assistée par Me Benoît B... de la SELARL BOITUZAT B... ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M.Gilles DOMINIQUE, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Nadia TRIKI

- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M.Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS &amp; PROCÉDURE
Par acte authentique du 19 septembre 2013, la SNC Windu a vendu à la SCI Massy-Pierre, moyennant le prix de 1 286 041,60 €, des lots de copropriété dans un immeuble sis à Massy (Essonne), [...] aux fraises. L'ensemble immobilier est tout entier à usage de bureaux et d'ateliers et comprend sept bâtiments, constitués chacun d'un rez-de-chaussée et d'un étage.
La vente a porté sur vingt deux lots de parking situés à l'extérieur de tout bâtiment et sur cinq lots de locaux d'environ 200 mètres carrés chacun : le lot no 4 dans le bâtiment A, le lot no11 dans le bâtiment D, les lots numéros 16, 17 et 18 dans le bâtiment F (soit la totalité de ce bâtiment).
L'acte définitif mentionne que les parties reconnaissent que les biens ont été présentés à l'acquéreur par l'agent immobilier exerçant sous l'enseigne DBX Conseil en vertu d'un mandat numéro 1839 du 4 avril 2013 et que l'acquéreur qui en a seul la charge aux termes du mandat doit à l'agent immobilier une rémunération de 64 300 € HT, réglée en dehors de la comptabilité du notaire.
L'acte authentique précise également que le vendeur déclare que le bien vendu a fait l'objet d'un audit technique par la société Turnbull Associés, le 25 avril 2012, dont une copie du rapport a été jointe et annexée après mention. Ce rapport préconise le remplacement dans les cinq années des étanchéités réalisées par une membrane simple couche recouverte de gravillons ; il indique que les gravillons augmentaient la durée de vie du dispositif et qu'aucun désordre n'a été constaté ; le technicien relève toutefois que l'étanchéité date de la construction du bâtiment, en 1987, et arrive donc en fin de vie.
Par courriel du 26 mai 2014, le syndic de copropriété a avisé M. Yves C..., associé de la SCI Massy-Pierre et acquéreur, avec M. D..., aux termes de l'acte authentique de vente sous condition suspensive du 25 juin 2013 qui a précédé l'acte définitif du 19 septembre 2013, de ce qu'un entretien des toitures venait de révéler qu'il était nécessaire de procéder à la réfection de la toiture du bâtiment F.
Se plaignant de ne pas avoir été loyalement informée avant la vente de l'état de la toiture, la SCI Massy-Pierre, par actes d'huissier délivrés à partir du 7 juillet 2014, a fait assigner la SAS DBX Conseil et la SNC Windu en condamnation solidaire au paiement du coût de la réfection de l'étanchéité des bâtiments F, G et H, sur le fondement du dol à l'égard du vendeur et sur le fondement du manquement au devoir d'information et de conseil à l'égard de l'agent immobilier.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance d'Evry, par jugement du 20 mars 2017, a :
- débouté la SCI Massy-Pierre de ses demandes contre la SNC Windu fondées sur le dol,
- débouté la SCI Massy-Pierre de ses demandes contre la SAS DBX Conseil sur fondées sur le manquement au devoir d'information,
- débouté les parties de leurs demandes au titre de l'abus de procédure,
- condamné la SCI Massy-Pierre, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à payer 1 800 € à la SNC Windu et une somme de même montant à la SAS DBX Conseil,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la SCI Massy-Pierre aux dépens.
Par dernières conclusions du 04 octobre 2018, la SCI Massy-Pierre, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1137 et 1240 (1116 et 1382 anciens) du code civil ;
- infirmer le jugement entrepris ;
- dire que la SNC Windu a commis un dol à son préjudice ;
- dire que la société DBX Conseil a manqué à son devoir d'information et de conseil ;
- dire que la société DBX Conseil lui a volontairement dissimulé le rapport Turnbull, ce qui constitue une réticence dolosive ;
- condamner solidairement la société DBX Conseil et la SNC Windu à lui payer une somme de 83 684,08 € correspondant au coût de réfection des lots au titre de l'étanchéité des bâtiments F, A, D de la ZAC de la Bonde ;
- débouter la SNC Windu de ses demandes ;
- condamner solidairement la société DBX Conseil et la SNC Windu à lui payer 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en sus de la charge des entiers dépens.
Par dernières conclusions du 25 juillet 2018, la société DBX Conseil prie la Cour de :
- vu l'article 1382 du code civl ;
- à titre principal :
- débouter la SCI Massy-Pierre des demandes formées à son encontre ;
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
- à titre subsidiaire :
- réduire le préjudice allégué par la SCI Massy-Pierre à la somme de 79 186,38 € ;
- y ajoutant :
- condamner la SCI Massy-Pierre à lui payer 10 000 € de dommages-intérêts pour appel abusif ;
- condamner la SCI Massy-Pierre à lui payer 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 03 octobre 2018, la SNC Windu prie la Cour de :
- vu les articles 1116 et 1134 anciens du code civil ;
- débouté la SCI Massy-Pierre de ses demandes ;
- confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour abus de droit ;
- statuant à nouveau et y ajoutant :
- condamner la SCI Massy Pierre à lui payer 10 000 € de dommages-intérêts pour procédure et appel abusifs ;
- condamner la SCI Massy Pierre à lui payer 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI Massy-Pierre aux entiers dépens.
SUR CE, LA COUR
Les moyens soutenus par la SCI Massy-Pierre au soutien de leur appel relatif à leur action pour dol dirigée contre la SNC Windu et à leur action en manquement par la société DBX Conseil à son obligation d'information et de conseil, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté les éléments suivants, par lesquels il sera également répondu au moyen de complicité de dol invoqué contre la société DBX Conseil.
La SCI Massy-Pierre n'établit pas les circonstances propres à démontrer qu'elle n'aurait pas eu connaissance du rapport du technicien Turnbull Associés avant de s'engager, mais seulement de la part du syndic à l'occasion de l'annonce des travaux à prévoir, alors que non seulement ce document est joint et annexé après mention à l'acte définitif de vente, qui constitue le dernier état de la volonté des parties, mais alors encore qu'il était déjà joint et annexé à l'acte authentique de vente sous conditions suspensives du 25 juin 2013.
Les éléments contenus au rapport du technicien Turnbull Associés ne font d'ailleurs état d'aucune information alarmante, mais tirent seulement les conséquences de l'âge du dispositif d'étanchéité, soulignant d'ailleurs qu'à la date d'établissement de l'audit, aucun désordre n'avait été observé.
Rien n'indique d'ailleurs que l'acquéreur se soit préoccupé de l'état de la toiture au moment des négociations préalables à la vente et il ne peut être soutenu que la SCI Massy-Pierre, ni les personnes physiques qui se la sont substituée, aient manifesté que le fait de ne pas avoir à refaire la toiture dans les années suivants l'acquisition était un élément déterminant de leur engagement.
S'agissant de l'état normal de la toiture compte tenu de l'âge de sa réalisation, il ne peut être soutenu que le vendeur ou l'agent immobilier aient eu en l'espèce le devoir d'attirer particulièrement l'attention de l'acquéreur sur la nécessité de procéder à sa réfection dans les années à venir.
Il importe de rappeler que l'agent immobilier n'est pas un technicien du bâtiment et n'avait donc pas de devoir d'information l'obligeant à alerter l'acquéreur sur l'âge de la toiture et la nécessité qui en découlait à terme de la changer. L'agent immobilier n'avait pas davantage l'obligation de solliciter de son initiative son client en vue de se faire remettre un document tel le rapport Turnbull Associés et de le communiquer plus tôt à l'acquéreur.
Rien n'indique que la SCI Massy-Pierre ait manifesté auprès de l'agent immobilier ou du vendeur la volonté de prendre connaissance de cet audit, de sorte que n'est étayée par aucun élément probant le fait allégué du défaut de communication de ce document dans des conditions permettant d'en prendre utilement connaissance avant de signer l'avant-contrat.
En particulier, ce n'est pas parce que le notaire du vendeur, rédacteur de l'avant-contrat dressé avec la participation du notaire de l'acquéreur, n'a pas fait viser les pièces annexées, ainsi que l'écrit ce notaire, que le document n'a pas été communiqué au préalable de l'engagement de l'acquéreur, alors que l'acte authentique mentionne le contraire .
Il n'est pas davantage établi en cause d'appel que la société DBX Conseil, qui le conteste, avait connaissance du rapport d'audit et cette preuve ne peut résulter du fait, admis par la société DBX Conseil, qu'elle avait participé à la commercialisation de l'immeuble par la société Valad, qui avait commandé l'audit à la société Turnbull Associés avant de vendre l'immeuble à la SNC Windu.
C'est pourquoi il ne peut pas être imputé à faute à l'agent immobilier d'avoir écrit à l'acquéreur que le vendeur considérait que l'offre portait "sur les lots les plus intéressants, dont celui de Véolia qui est en très bon état", l'agent immobilier ne pouvant être responsable du fait que des infiltrations en toiture sont apparues dans des lots du bâtiment "F" loué à Véolia, tel que l'indique un échange de courriels de février 2017 entre M. D... et un préposé de ce locataire. L'agent immobilier n'étant pas un technicien du bâtiment, il n'est pas prouvé que la société DBX Conseil ait menti à l'acquéreur en se rendant complice du dol du vendeur, qui n'est pas davantage démontré, ni qu'elle ait manqué à son obligation d'information et de conseil, ainsi que l'a exactement retenu le tribunal.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions et l'appelante sera déboutée de l'ensemble de ses prétentions.
S'agissant des demandes reconventionnelles en dommages-intérêts pour abus de droit, bien que la SCI Massy-Pierre se soit trompée dans l'appréciation de ses droits, il n'est pas prouvé qu'elle ait agi avec intention malicieuse ou légèreté blâmable en intentant la procédure ni en la poursuivant en cause d'appel ; les intimés seront donc déboutés de leur demande au titre de l'abus de droit.
La SCI Massy-Pierre sera condamnée aux dépens d'appel et versera, à chacun des intimés, une somme complémentaire de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Déboute la SCI Massy-Pierre de toutes ses demandes,
Déboute la SNC Windu et la société DBX de leur demande au titre de l'abus de droit,
Condamne la SCI Massy-Pierre à verser une somme de 4 000 € à la SNC Windu d'une part et une somme de même montant à la société DBX Conseil, d'autre part, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne la SCI Massy-Pierre aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT