Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 30 MARS 2018
(no , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/16012
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 12/10477

Monsieur Didier X...
né le [...]         à FORBACH (57)
demeurant [...]
Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER- BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assisté sur l'audience par Me Emeline TOURNON de l'ASSOCIATION AZAM-DARLEY et Associé, avocat au barreau de PARIS, toque : J145
Madame Delphine B...
née le [...]        à SELESTAT (67)
demeurant [...]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la  SCP SCP REGNIER- BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assistée sur l'audience par Me Emeline TOURNON  de l'ASSOCIATION AZAM-DARLEY et Associé, avocat au barreau de PARIS, toque : J145
SCI X...-B...  Représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège.
No SIRET : [...]
Ayant son siège au [...]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assistée sur l'audience par Me Emeline TOURNON de l'ASSOCIATION AZAM-DARLEY et Associé, avocat au barreau de PARIS, toque : J145

SCI CLAVEL BOLIVAR agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET :[...]
[...]                                                       08
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Mathieu MOUNDLIC de la SELAS LEXINGTON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0485
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Février 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique du 5 août 2011, la SCI Clavel Bolivar a vendu en l'état futur d'achèvement à la SCI X...-B..., moyennant le prix de 800.000 € TTC,  un appartement sur trois niveaux dans le bâtiment A du corps de bâtiment dit « [...]», escalier B porte à gauche, formant le lot no 59 de l'état de division d'un ensemble immobilier situé [...] , [...]                                                            . La livraison étant intervenue fin janvier 2012, l'acquéreur a estimé que le surface habitable de l'appartement était inférieure à celle qui lui était due et, par acte extrajudiciaire du 3 juillet 2012, la SCI X...-B... , M. X... et Mme B... qui la composent, ont assigné la SCI Clavel Bolivar en diminution de prix et indemnisation de leurs préjudices.
Suivant ordonnance du 3 juillet 2013, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise pour dresser le plan de l'appartement vendu, procéder au mesurage de la superficie habitable et de la superficie totale, calculer le cas échéant la diminution de prix proportionnelle à la mesure indiquée dans l'acte de vente, constater, s'il y a lieu, la non-conformité aux plans et à la notice descriptive. M. E..., l'expert désigné, a déposé son rapport le 2 juin 2014.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 24 juin 2015 a :
- débouté la SCI X...-B..., M. X... et Mme B... de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné solidairement les mêmes parties à payer à la SCI Clavel Bolivar une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens.
La SCI X...-B...   , M. X... et Mme B... (les consorts X... B...) ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 20 octobre 2017, de :
- vu les articles 1103, 1231-1, 1602, 1603, 1611, 1616, 1622 et 1240 du code civil,
- vu les articles L 211-2, R 111-2, L 261-11, R 261-13, R 261-25 du code de la construction et de l'habitation,
- entériner le rapport d'expertise judiciaire de M. E...,
- condamner la SCI Clavel Bolivar à verser à la société concluante une somme de 90.252 € au titre de la diminution de prix,
- condamner la SCI Clavel Bolivar à verser à la société concluante une somme de 648,93 € "à titre de remboursement des travaux modificatifs acquéreurs",
- condamner la SCI Clavel Bolivar à verser à la société concluante une somme globale de 43.416,29 € en réparation des préjudices subis (2.035,20 € au titre des frais de notaire, 1.660,85 € correspondant à "12,72% des intérêts payés en application du prêt initial", "1 195,59 € correspondant à 28,63 % des intérêts payés au titre de prêt Crédit Mutuel entre le 5 mars 2012 et le 5 juin 2012", 28 184,82 € "soit 28,63 % de l'ensemble des intérêts à acquitter au Crédit Mutuel en application du tableau d'amortissement du prêt entre le 5 juillet 2012 et le 5 novembre 2026, 10.339,83 € au titre des aménagements mobiliers du 1er et du 2ème étage),
- en tout état de cause :
- dire que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété reçus le 17 novembre 2010 par le notaire, M. I... , devront être modifiés par ses soins à la requête du syndicat des copropriétaires, aux frais de la SCI Clavel Bolivar, à défaut de la copropriété,
- ordonner en conséquence à la SCI Clavel Bolivar, à peine d'astreinte, d'établir "des modificatifs à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété" et faire publier lesdits modificatifs à ses frais dans les trois mois de l'assemblée générale,
- condamner la SCI Clavel Bolivar à lui verser une somme de 20.000 € au titre de sa perte de jouissance,
- condamner la SCI Clavel Bolivar à lui verser une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Clavel Bolivar aux dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire.
La SCI Clavel Bolivar prie la Cour, par dernières conclusions du 7 février 2018, de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- débouter la SCI X...B... et les consorts X... et B... de toutes leurs demandes ;
- les condamner à lui verser une somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens de l'instance.


Au soutien de leur appel, les consorts X... B... font valoir qu'il résulte des plans cotés annexés à l'acte de vente que les lots objet de la vente devraient avoir une superficie totale de 134,14 m² dont 107,61 m² de surface habitable, mais que, selon le mesurage effectué par la société Architecture Conseils le 18 avril 2012, la surface « loi Carrez » de l'appartement ne fait que 95,86 m² en surface habitable, et ils se prévalent des constatations de l'expert E... suivant lesquelles la surface habitable est de 95,47 m², de sorte que le déficit de surface habitable est, selon eux, de 12, 14 m² ; contestant la motivation du premier juge qui a retenu qu'il convenait, eu égard à la date de conclusion du contrat de vente, de mesurer les lieux par référence à la SHON, applicable à l'époque de la vente par référence au code l'urbanisme, et non par référence à l'ordonnance du 16 novembre 2011, ils affirment que leur lot ne peut être mesuré qu'en application des critères de l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation, dans la mesure où l'ordonnance du 16 novembre 2011 n'a pas remplacé le mode de calcul antérieur de la surface habitable ; ils ajoutent que le tribunal a omis de statuer sur leurs demandes relatives aux non-conformités relevées par M. E... ;
En droit, les ventes en l'état futur d'achèvement sont exclues du champ d'application de l'article 46 modifié de la loi du 10 juillet 1965 (loi « Carrez ») et l'indemnisation d'un déficit éventuel de superficie se calcule par égard aux dispositions des articles 1619 et suivants du code civil relatifs aux ventes avec indication de contenance, qui prévoient une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure, pour autant que la différence de mesure réelle par rapport à celle exprimée au contrat soit d'un vingtième en plus ou en moins ;
Au cas d'espèce, aucun des documents contractuels, contrat préliminaire de réservation, acte de vente et annexes, ne précise le mode de calcul de la surface habitable correspondant aux plans cotés annexés au contrat de vente ; si le contrat de réservation préalable à l'acte de vente mentionne une surface habitable de 109 m², l'acte de vente, dernier état de la volonté des parties, précise (page 16) que « la consistance des fractions divises est définie par le plan coté de l'appartement lequel comporte l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements et qui est annexé à l'acte après visa des parties et mention par le notaire » ; l'acte authentique comporte en effet en annexe un plan coté du bien vendu revêtu du visa des parties, avec un décompte de la surface habitable pièce par pièce, plan qui définit par ces différentes cotes une surface « habitable » totale de 107,61 m² ; l'expert judiciaire, après quatre visites, deux notes de visites et une note de synthèse a conclu, dans une première note du 19 mars 2014, à une surface habitable de 102,58 m², puis, dans son rapport définitif, par application des modalités de calcul fixées à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, soit après déduction des embrasures, ébrasements, emprises vélux et coffre WC, à une surface habitable de 95,47 m² révélant, selon ses dernières conclusions, une moindre mesure de 12,14 m², excédant la tolérance du vingtième prévue à l'article 1619 du code civil ;
Il reste à établir comment se déterminait la surface « habitable » au jour de la vente et si, comme le revendiquent les acquéreurs, la surface « habitable » se définissait déjà à cette date en fonction de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation ou si, comme le soutient la SCI Clavel Bolivar, la surface « habitable » se calculait par référence aux anciens critères du code de l'urbanisme relatifs à la SHOB (surface hors oeœuvre brute) et à la SHON (surface hors œuvre nette) ;
Or, dans la mesure où :
- depuis l'entrée en vigueur de l'ordonnance no 2011-1539 du 16 novembre 2011 et de sa circulaire d'application du 3 février 2012, la surface  « habitable » d'un logement est définie à l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation dont le mode de calcul s'est substitué à ceux du code de l'urbanisme antérieurement utilisés afin de clarifier la notion de surface « habitable » et les modalités de mesurage d'un lot vendu en l'état futur d'achèvement,
- l'article R.112-2 du code de l'urbanisme indiquait que la surface de plancher de la construction était égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades,
- la circulaire d'application du 3 février 2012 de l'ordonnance du 16 novembre 2011 indique en préambule que la référence à la SHOB et de la SHON antérieurement utilisée avant le 1er mars 2012 pour définir la surface habitable, notamment dans le code de la construction et de l'habitation, était peu représentative de la surface des constructions, et précise la notion de « nu intérieur » en excluant de son calcul l'épaisseur des murs extérieurs, porteurs ou non, ainsi que l'épaisseur des matériaux isolants, les vides et les piliers isolés dans les murs périphériques,
- cette circulaire précise encore que la surface de plancher nouvelle donne un résultat inférieur à l'ancienne méthode utilisée par calculer la surface habitable (« la nouvelle surface, dans la mesure où elle est globalement inférieure à la SHON entend de surcroît favoriser l'amélioration de la qualité environnementale des bâtiments et la densification des zones urbaines »),
il apparaît que, contrairement à ce que prétendent les appelants, s'appuyant en cela sur une attestation de M. E... selon laquelle le mode de calcul des mesures en surface habitable et en surface totale au sol serait resté identique avant et après la réforme du code de l'urbanisme, ce mode de calcul de la surface habitable a nécessairement été modifié lorsque les ordonnance et circulaire sus-mentionnées ont abandonné les définitions du code de l'urbanisme pour calculer la surface habitable en fonction des paramètres fixés à l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Le contrat de vente, qui ne se réfère comme il a été dit, à aucun mode de calcul de la surface, a été conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 16 novembre 2011, de sorte que la surface habitable ne peut être calculée par référence aux critères de l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation et ne peut être déterminée qu'en fonction de la SHON dont il convient de déduire l'épaisseur des murs, certaines surfaces limitativement énumérées à l'article R.112-2 ancien du code de l'urbanisme et une déduction forfaitaire de 5 % correspondant à la fraction de l'épaisseur des murs rendue nécessaire pour l'isolation acoustique et thermique ;
La première note de M. E..., dans laquelle il a chiffré à 102,58 m² la surface habitable par référence à la SHOB et à la SHON en prenant en compte les embrasures des portes et fenêtres et la surface de l'emprise des vélux, corrobore cette modification du mode de calcul postérieure à la vente ; ces 102,58 m² ne correspondent, selon l'expert, qu'à une différence de superficie, par rapport à celle résultant des plans, inférieure au seuil de 5 % déclencheur de l'action en diminution de prix ;
Au vu de ces éléments, les consorts X... B... ne démontrent pas que la surface habitable qui leur a été livrée serait inférieure de plus d'un vingtième à la surface contractuellement promise, d'où il suit que le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de diminution de prix ;
En ce qui concerne les diverses non-conformités énumérées par les consorts X... B... et dûment relevées par M. E... :
- s'agissant des demandes au titre des placards sur mesures qui auraient été rendus nécessaires eu égard à la configuration imprévue du 1er étage et des combles aménagés, cette demande ne peut pas être recevable alors que celle liée à la non conformité apparente qui en serait la cause n'est pas recevable,
- s'agissant de la somme de 648,93 € au titre des travaux modificatifs du dernier étage, que l'acquéreur a accepté de prendre à sa charge et que le vendeur a accepté de réaliser en exécution du contrat, après seulement qu'un avenant ait été librement négocié, rien n'autorise désormais à considérer que cette dépense découlerait d'une inexécution contractuelle à la charge du vendeur ;
Les consorts X... B... seront par conséquent déboutés de l'ensemble de leurs prétentions ;
L'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en la cause.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Rejette toute autre demande,
Condamne les consorts X... B... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,