Ch. civile B

du 30 MARS 2011
R.G : 09/00297 C-PH
Décision déférée à la Cour :
jugement du 16 février 2009
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO
R.G : 07/1048
Synd. de copropriété IMMEUBLE A SIGNORIA

S.A.R.L. A SIGNORIA
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU TRENTE MARS DEUX MILLE ONZE
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE A SIGNORIA, représenté par son syndic la SARL AJACCIO IMMOBILIER 2,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
2, Cours Grandval
20000 AJACCIO
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de la SCPA M.M. LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence

S.A.R.L. A SIGNORIA
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
Villa no 85 - "Les Couchants"
GROSSETTO PRUGNA
20166 PORTICCIO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assistée de Me Gilles SIMEONI, avocat au barreau de BASTIA plaidant par Me Cynthia COSTA SIGRIST, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 février 2011, devant la Cour composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 30 mars 2011.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Vu le jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO du 16 février 2009 qui a :
déclaré recevable l'action intentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble A SIGNORIA,
rejeté l'ensemble des demandes présentées par ce syndicat et l'a condamné au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la société à responsabilité limitée A SIGNORIA et aux dépens.
Vu la déclaration d'appel déposée le 8 avril 2009 pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble A SIGNORIA.
Vu les dernières conclusions de l'appelant du 27 septembre 2010 aux fins de confirmation du jugement du 16 février 2009 en ce qu'il a déclaré recevable son action et d'infirmation pour le surplus et, statuant à nouveau, aux fins de voir :
condamner la société A SIGNORIA à démolir la construction édifiée sur le jardin inclus dans le lot 72 sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard dans le mois de la signification de l'arrêt,
condamner la société A SIGNORIA au paiement d'une indemnité d'occupation de 2 000 euros par jour à compter du 28 avril 2005 et jusqu'à remise en état complète des lieux,
débouter la société A SIGNORIA de toutes ses demandes et la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions de l'intimée du 3 novembre 2010 aux fins de voir réformer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevable l'action intentée par le syndicat des copropriétaires et, statuant à nouveau, de voir déclarer irrecevable son action et, à titre subsidiaire d'obtenir la confirmation du jugement entrepris et, en tout état de cause, de rejeter les prétentions de l'appelant et de le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, de 3 000 euros à titre d'amende civile, de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.


EXPOSE DU LITIGE :
La société A SIGNORIA a acquis le 24 janvier 1992 une parcelle de terre située sur la commune de GROSSETO-PRUGNO sur laquelle elle a fait édifier 35 logements destinés à la vente.
Un état descriptif de division et un règlement de copropriété ont fait l'objet d'un acte du 27 mai 1992 reçu par Maître A..., notaire, puis d'un acte modificatif du 4 novembre 1994 précisant que le lot no 72 consistait en "un bâtiment comprenant une pièce à usage de club house, sise près de la piscine avec un jardin à usage privatif de 300 m² et les 146/10 000èmes des parties communes générales".
L'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires réunie le 24 janvier 1998 a refusé l'acquisition du lot no 72 présenté par le promoteur comme un lot privé sur lequel il s'engageait à ne pas construire d'habitation dans le cas où les copropriétaires refuseraient de l'acquérir.
La société A SIGNORIA a fait édifier sur ce lot un pool house. Le syndicat des copropriétaires a obtenu par jugement du Tribunal administratif de BASTIA du 15 octobre 2004 confirmé en appel l'annulation du permis de construire délivré le 20 novembre 2002 aux fins de régularisation de cette construction effectuée sans permis.
Par acte d'huissier du 28 avril 2005, le syndicat des copropriétaires a assigné la société A SIGNORIA devant le Tribunal de grande instance d'AJACCIO excipant de l'illécéité de la construction réalisée sur le jardin
inclus dans le lot no 72 qui est une partie commune qu'il a pour vocation de sauvegarder. Il demandait la démolition sous astreinte de la construction.
Dans son jugement du 6 février 2009, le Tribunal de grande instance d'AJACCIO a considéré que le jardin en cause était une partie privative dont la société A SIGNORIA était propriétaire. Il a déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires mais a rejeté ses demandes.
Devant la Cour, le syndicat des copropriétaires fait valoir que son action est recevable et que le syndic a été autorisé à agir par résolution du 27 juillet 2001 et 17 juillet 2007.
Il soutient que le jardin du lot no 72 est une partie commune à usage privatif et non une partie privative. Il invoque l'article 4 du règlement de copropriété du 27 mai 1992 et se réfère au modificatif du 4 novembre 1994 qui prévoit que l'accès du bâtiment dénommé "Club House" serait réservé aux propriétaires de certains lots qui en supporteraient les charges.
Il expose que le droit de jouissance exclusif d'une partie commune par un copropriétaire ne lui confère pas le droit de construire sur cette partie commune et considère que la sanction appropriée est en l'espèce la démolition sous astreinte et la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
L'intimée conteste la qualité à agir du syndicat des copropriétaires et la possibilité de régulariser après l'assignation l'absence de mission donnée au syndic pour agir.
Elle soutient que le jardin compris dans le lot no 72 est de nature privative, que le jugement entrepris l'a justement retenu et que son acquisition par les copropriétaires avait été envisagée mais refusée lors de l'assemblée générale du 24 janvier 1998.
Elle souligne que le lot no 72 contient clairement 146/10 000èmes des parties communes, ce qui démontre a contrario que le surplus est de nature privative.
Elle fait valoir que l'accès du pool house réservé à certains copropriétaires ne démontre pas que ce bâtiment serait commun et que le lot no 72 étant privatif, le syndicat des copropriétaires n'a aucun intérêt à agir.
Elle indique que le syndicat des copropriétaires n'a pas non plus vocation à solliciter le versement rétroactif d'une indemnité d'occupation, du fait que les autres copropriétaires n'avaient pas vocation à occuper ce jardin, et soulève à titre subsidiaire l'absence de preuve d'une atteinte aux droits des autres copropriétaires.
MOTIFS DE LA DECISION :
L'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l'action. Le syndicat des copropriétaires dispose d'un intérêt légitime, au sens de l'article 31 du code de procédure civile, à agir aux fins d'obtenir la démolition d'une construction édifiée sur ce qu'il considère comme une partie commune.
Les procès-verbaux d'assemblée générale des 27 juillet 2001 et 17 juillet 2007 versés aux débats démontrent que son action en justice a fait l'objet d'une autorisation régulière. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires.
L'article 4 du règlement de copropriété du 27 mai 1992 invoqué par l'appelant définit les parties communes comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et précise qu'elles comprennent la totalité du sol, y compris celui sur lequel sont édifiées les constructions et les ouvrages de clôture de l'ensemble immobilier.
Cette définition ne permet cependant pas de qualifier le jardin du lot no 72 comme une partie commune à usage privatif.
Ce jardin ne figure pas à l'énumération des parties communes en page 4 de l'acte du 27 mai 1992 qui, après avoir indiqué les différents bâtiments dont le club-house-piscine, énumère les parties communes dont le cours de tennis sans citer le club-house.
L'acte modificatif à l'état descriptif de division du règlement de copropriété du 4 novembre 1994 décrit le lot no 72 comme un bâtiment comprenant une pièce à usage de club-house sise près de la piscine avec un jardin à usage privatif de 300 mètres carrés et les 146/10 000 des parties communes générales.
Cette mention d'un usage privatif permet d'exclure le caractère de partie commune par application de l'article 4 du règlement de copropriété et, si le jardin avait fait partie des parties communes, la superficie de 300 mètres carrés n'aurait pas été mentionnée au tableau récapitulatif général contenu dans l'acte modificatif du 4 novembre 1994 dans la colonne "Jardin" au titre du lot no 72 mais dans celle des "parties communes". Les conditions particulières d'accès à la piscine et au club-house n'ont aucune incidence sur la nature du lot no 72.
Le jugement entrepris a en conséquence considéré à juste titre que le lot no 72, constitué d'un ensemble mixte composé d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes, appartient à la société A SIGNORIA, faute d'avoir été acquis par la copropriété et que le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à demander la démolition de la construction qui a été édifiée par l'intimée.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions, la demande relative à l'indemnité d'occupation sera en outre rejetée.
L'intimée ne justifie pas de l'existence d'une faute commise par l'appelant susceptible de justifier les dommages-intérêts et l'amende civile sollicitée. Ces demandes seront rejetées.
L'équité commande en revanche d'accueillir sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter celle formulée par l'appelant.
L'appelant qui succombe supportera les dépens de l'instance.


PAR CES MOTIFS,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO du 16 février 2009,
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble A SIGNORIA à verser à la société A SIGNORIA la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 ) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble A SIGNORIA aux entiers dépens et autorise l'avoué de l'intimée à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,