Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2018
(no 349/2018 , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 17/02765 - No Portalis 35L7-V-B7B-B2S4N
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 13/13776

SCI MAS agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié [...]
SIRET No: 402 510 036 00021
Représentée par Me Frédéric Y... de la SELARL Y... &amp; THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

M. Claude Z...
Demeurant [...]
Représenté par Me Nathalie E... , avocat au barreau de PARIS, toque : G0483
Me G... A...
Demeurant [...]
Représenté par Me Thierry B... de la SCP B..., avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
SCP BTSG PRISE EN LA PERSONNE DE ME C...
15 rue de l'[...]
SIRET No: 434 122 511 00059
Représentée par Me Fabrice F... - WERNERT - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0373
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 Septembre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Claude CRETON, Président
Dominique GILLES, Conseiller
Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Cécile FERROVECCHIO

- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS &amp; PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 16 décembre 2011, intitulé "compromis de vente", rédigé par M. G... A..., notaire, la SCI Mas a vendu à M. Claude Z... et à la SAS Montaigne immobilier une propriété bâtie et non bâtie, sise [...] , d'une superficie de 45a 78ca, comprenant une maison à usage d'habitation, des annexes, une piscine et un terrain en nature de jardin, au prix de 2 300 000 €, la réitération par acte authentique dressé par M. G... A..., notaire, avec la participation de M. Denis D..., notaire, étant fixée au 15 mars 2012, une clause résolutoire ayant été fixée à la somme de 230 000 €. Les acquéreurs ne se sont pas présentés au rendez-vous de signature de cet acte du 13 mars 2012.
Par acte des 31 mai, 12 juin et 9 août 2013, la société Mas a assigné les acquéreurs, M. A... et la société Banque Palatine en résolution de l'avant-contrat de vente et en paiement de dommages-intérêts.
Par jugement du 2 avril 2014, la procédure de liquidation judiciaire de la société Montaigne immobilier a été ouverte.
Par actes des 22 juillet et 7 août 2014, M. Z... a assigné le liquidateur judiciaire de la société Montaigne immobilier, M. D... et la SCP de notaires D... en paiement de dommages-intérêts. Ces deux procédures ont été jointes.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 18 novembre 2016, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- prononcé la résolution de la promesse de vente du 16 décembre 2011 aux torts de la société Montaigne immobilier et de M. Z...,
- débouté la société Mas de ses demande de dommages-intérêts formées contre les acquéreurs,
- débouté M. Z... de ses demandes contre la SCP BTSP, prise en la personne de M. Denis C..., ès qualités de mandataire liquidateur de la société Montaigne immobilier,
- débouté la société Mas de ses demandes contre M. A...,
- débouté M. Z... de ses demandes contre M. A...,
- mis hors de cause M. A...,
- débouté M. D... de sa demande tendant à dire sans objet les demandes formées à l'encontre de la SELARL D... et de celle tendant à l'irrecevabilité des demandes formées par M. Z... contre lui sur le fondement de l'estoppel,
- débouté M. Z... de ses demandes contre M. D... et la SELARL D...,
- condamné la SCP BTSP, prise en la personne de M. Denis C..., ès qualités, et M. Z... à payer à la société Mas la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté la société Mas de ses demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile formées contre M. A...,
- condamné la société Mas à payer à M. A... la somme de 2 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté M. Z... de sa demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile formée contre M. A...,
- condamné M. Z... à payer à M. A... la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné solidairement la SCP BTSP, ès qualités, et M. Z... aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions du 16 août 2017, la société Mas, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1184, 1183, 1150, 1382 du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de dommages-intérêts formées contre les acquéreurs, en ce qu'il a mis hors de cause M. A..., en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes contre ce dernier et en ce qu'il l'a condamnée à payer à ce notaire la somme de 2 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
- statuant à nouveau :
- condamner solidairement la SCP BTSP, ès qualités, et M. Z... à lui payer une indemnité de 230 000 €,
- condamner M. A... à lui payer une indemnité de 150 000 €,
- condamner solidairement la SCP BTSP, ès qualités, M. Z..., et M. A... à lui payer la somme de 20 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 16 juin 2017, M. Z... prie la Cour de :
- vu les articles 1382, 1134 et 1147 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016,
- infirmer le jugement entrepris,
- débouter la société Mas de ses demandes,
- subsidiairement, si une demande devait prospérer, condamner solidairement M. A..., M. D..., la société D..., M. C..., ès qualités, à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge,
- condamner M. C..., ès qualités, à lui payer la somme de 416 460 € à titre de dommages-intérêts,
- à titre subsidiaire, fixer à la somme de 416 460 € sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Montaigne immobilier,
- condamner M. A... à lui verser la somme de 50 000 € de dommages-intérêts et à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge,
- condamner M. A... à lui payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner M. D... à lui verser la somme de 50 000 € de dommages-intérêts et à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge,
- condamner M. D... à lui payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- en toute hypothèse, condamner la société Mas aux dépens,
- subsidiairement, condamner solidairement M. A..., M. D..., la société D..., M. C..., ès qualités, aux dépens.
Par dernières conclusions du 29 juin 2017, la société BTSG, prise en la personne de M. Denis C..., mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Montaigne immobilier, demande à la Cour de :
- dire la promesse caduque,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Mas de ses demandes d'indemnisation dirigées contre elle, ès qualités,
- déclarer irrecevables les demandes de M. Z... formées contre elle,
- condamner la société Mas et M. Z... à lui payer, ès qualités, la somme de 2 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Par dernières conclusions du 29 juin 2017, M. A... prie la Cour de :
- vu l'article 1382 ancien du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a mis hors de cause,
- à titre subsidiaire,
- dire mal fondées les demandes de la société Mas dirigées contre lui et l'en débouter,
- surabondamment,
- débouter la société Mas de sa demande à hauteur de 150 000 € dirigée contre lui,
- débouter M. Z... de ses demandes dirigées contre lui,
- surabondamment, débouter M. Z... de sa demande à hauteur de la somme de 50 000 € dirigée contre lui,
- à titre subsidiaire,
- condamner M. Z... à le garantir des condamnations éventuelles prononcées contre lui,
- dire qu'il ne saurait être tenu au titre de la clause pénale,
- débouter tout contestant de ce chef,
- débouter la société Mas de sa demande à hauteur de 20 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouter M. Z... de sa demande à hauteur de 2 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- en cause d'appel, condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
M. D... et la société de notaires D... n'ayant pas été intimés, les demandes de M. Z..., dirigées contre eux en cause d'appel, sont irrecevables.
S'agissant de la caducité de l'avant-contrat du 16 décembre 2011 invoquée par M. Z... et le mandataire liquidateur de la société Montaigne immobilier, par cette convention, les parties ont stipulé le versement par les acquéreurs d'un dépôt de garantie d'un montant de 230 000 € "garanti par la remise au plus tard dans le délai de 15 jours des présentes, entre les mains de Maître A..., pour le compte du vendeur, d'un engagement de caution d'un établissement financier, ledit établissement financier devant s'engager par cette caution, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion, à verser au vendeur au cas de défaillance de l'acquéreur le montant sus-indiqué. L'engagement de caution devra pouvoir être mis en jeu jusqu'à deux mois postérieurement à la date de signature. (...)Dans l'hypothèse où la somme convenue au titre du dépôt de garantie ou la caution bancaire dont il a été question ne serait pas versée ou remise au notaire dépositaire, dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues".
C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit que les débiteurs ne pouvaient se prévaloir de la caducité de l'avant-contrat. Il sera ajouté que, s'il est constant que l'engagement de caution prévu au contrat daté du 16 décembre 2011 n'est parvenu au notaire, M. A..., que le 13 janvier 2012 et que cet engagement était un faux, cependant, les acquéreurs n'ont pas été mis en demeure de remettre cette garantie dans le délai contractuel sous peine de caducité et ils ne se sont pas prévalus de cette caducité, ayant, au contraire, adressé au notaire un engagement de caution sur papier à l'en-tête de la Banque palatine présentant l'apparence de l'engagement d'un établissement bancaire prévu au contrat. Par cette remise, les acquéreurs, solidairement tenus aux obligations du contrat, ainsi que le prévoit expressément l'acte du 16 décembre 2011, ont implicitement prorogé ledit délai, ce qui a été accepté par le vendeur qui ne s'est prévalu ni du faux ni de la tardiveté de la remise.
En conséquence, l'avant-contrat n'est pas caduc
S'agissant de la résolution judiciaire du contrat aux torts des acquéreurs invoquée par la société Mas et prononcée par le Tribunal, la convention prévoyait (pp.13 et 14) que la signature de l'acte authentique de vente aurait lieu au plus tard le 15 mars 2012 par le ministère de M. A... avec la participation de M. D..., notaire, la date d'expiration de ce délai n'étant pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter, de sorte que si l'une des parties venait à refuser de signer l'acte authentique de vente l'autre pouvait saisir le Tribunal compétent dans le mois de la constatation du refus afin de faire constater la vente par décision de justice, le vendeur pouvant toujours, en cas de défaillance de l'acquéreur, renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en en informant l'acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception, les parties étant libérées de plein droit de tout engagement, sauf à tenir compte de la responsabilité de l'acquéreur par la faute duquel le contrat n'avait pas été exécuté, avec les conséquences financières y attachées, notamment, la mise en oeuvre de la clause résolutoire et de dommages-intérêts si le vendeur subissait un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause.
Il résulte des écritures des acquéreurs qu'ils ont été informés par le notaire le 12 mars 2012 du rendez-vous de signature fixé au 13 mars 2012. Bien que le délai entre la convocation et la signature soit très court, cette brièveté n'est pas à l'origine de la carence des acquéreurs qui n'ont pas demandé le report de la date de signature, la cause de leur défaillance résidant dans l'absence de fonds suffisants pour payer le prix. La non-réitération de la vente est donc imputable aux acquéreurs qui ont été mis en demeure par l'assignation introductive de la présente instance, M. Z..., tenu solidairement aux obligations de l'avant-contrat ne pouvant opposer à la société Mas les fautes qu'il allègue à l'encontre de la société Montaigne lesquelles intéressent non l'obligation à la dette, mais la contribution à la dette.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente aux torts des acquéreurs.
S'agissant du préjudice invoqué par le vendeur qui l'évalue au montant de la clause pénale, soit la somme de 230 000 €, la société Mas a immobilisé son bien en pure perte pendant la durée de l'avant-contrat, soit jusqu'au 13 mars 2012. A la suite de cet échec, la société Mas a changé ses projets et vendu à un tiers le 17 septembre 2013 le terrain détaché du reste de l'ensemble immobilier, soit 15a 03ca sur un total de 45a 78ca, en tant que terrain à bâtir, au prix de 600 000 €. En l'absence de dol sur la garantie, la société Mas aurait, certes, perçu la somme de 230 000 €. Mais, ce montant, trouvant sa cause dans la clause pénale, était susceptible d'être judiciairement réduit s'il était manifestement excessif, ce qui est le cas en l'espèce. En effet, le préjudice de la société Mas, qui consiste en l'immobilisation précitée de son bien, la déconvenue d'une fausse garantie et les tracas d'une procédure judiciaire, doit être évalué à la somme de 90 000 €, solidairement due par les acquéreurs.
Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté la société Mas de sa demande de dommages-intérêts formée contre les acquéreurs.
M. Z... doit être condamné au paiement de la somme de 90 000 € à titre de dommages-intérêts.
La procédure collective de la société Montaigne immobilier a été ouverte alors que la présente procédure était en cours. La société Mas a déclaré sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Montaigne immobilier dont le mandataire liquidateur a été attrait en la cause. Il convient donc de reconnaître un principe de créance de dommages-intérêts de la société Mas sur la société Montaigne immobilier et de fixer cette créance d'un montant de 90 000 €, solidairement due par M. Z..., au passif de la liquidation judiciaire de cette société.
S'agissant de la responsabilité de M. A... invoquée par la société Mas, il incombe au notaire d'assurer l'efficacité des actes qu'il rédige.
L'inexactitude prétendue de la date de l'avant-contrat est sans incidence sur l'issue du litige eu égard à ce qui vient d'être dit sur l'absence de caducité de cet acte et à l'absence de contestation par le représentant de la société Montaigne immobilier de sa qualité de signataire de l'avant-contrat.
Mais, il est avéré que l'engagement de caution fourni par les acquéreurs est un faux en ce que son auteur a utilisé le papier à en-tête de la Banque palatine pour y insérer l'engagement de sorte que cette banque a dénié sa garantie le 13 mars 2012. Eu égard aux conséquences attachées à l'absence de garantie énoncées dans l'acte du 16 décembre 2012 et qui viennent d'être rappelées, il incombait au notaire, entre les mains duquel la garantie devait être remise, de vérifier la véracité de cette sûreté auprès de la banque et, ce d'autant que la garantie lui avait été envoyée par la société Montaigne immobilier par un simple fax du 13 janvier 2012. M. A... a, d'ailleurs, jugé utile de procéder à cette vérification, mais seulement le 12 mars 2012, rendant, ainsi, inefficace la clause qu'il avait rédigée qui protégeait le vendeur en lui permettant de se prévaloir de la caducité de la vente dans le cas où la garantie ne serait pas présentée dans les quinze jours de l'acte. La vérification tardive de la véracité de l'engagement de caution a privé la société Mas de la possibilité de se libérer de ses engagements dès janvier 2012, contribuant, ainsi, au préjudice du vendeur. La qualité de professionnel de l'immobilier de la société Mas n'a aucun incidence sur l'existence de la faute du notaire et de ses conséquences, dès lors que la garantie devait être remise entre les mains de M. A... qui seul devait s'assurer de son authenticité. La faute commise par ce dernier a participé au préjudice de la société Mas à hauteur de la somme de 50 000 €, au paiement de laquelle il y a lieu de condamner M. A... in solidum avec M. Z..., s'agissant d'un seul et même préjudice.
S'agissant de la responsabilité de M. A... invoquée par M. Z..., ce dernier fait grief au notaire rédacteur d'acte de ne pas avoir exigé la présence de la société Montaigne immobilier le 16 décembre 2011 pour la signature de l'acte, cette société contestant sa signature. Mais, cette contestation n'est pas formulée en cause d'appel, la société BTSP, prise en la personne de M. Denis C..., ès qualités de mandataire liquidateur de la société Montaigne immobilier, admettant dans ses dernières conclusions (p.3) que cette société s'étaient engagée solidairement à acquérir l'immeuble par l'acte du 16 décembre 2011. Par suite, le grief est inopérant, de sorte que M. Z... doit être débouté de sa demande contre M. A....
S'agissant des demandes de M. Z... contre la société Montaigne immobilier, elles sont irrecevables, faute de justifier d'une déclaration de créance au passif de la procédure collective de cette société.
L'issue donné au litige exige de condamner M. Z... aux dépens d'appel.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de M Z... et de M. A....
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Mas à l'égard de M. Z... et de M. A..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile rn cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile de la société BTSP, prise en la personne de M. Denis C..., ès qualités de mandataire liquidateur de la société Montaigne immobilier.
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevables les demandes formées par M. Claude Z... à l'encontre de M. Denis D... et de la société de notaires D... ;
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :
- débouté la SCI Mas de ses demande de dommages-intérêts formées contre M. Claude Z... et la société BTSP, prise en la personne de M. Denis C..., ès qualités de mandataire liquidateur de la société Montaigne immobilier,
- débouté M. Claude Z... de ses demandes contre la SCP BTSP, prise en la personne de M. Denis C..., ès qualités de mandataire liquidateur de la société Montaigne immobilier,
- débouté la SCI Mas de ses demandes contre M. G... A...,
- mis hors de cause M. G... A...,
Statuant à nouveau :
- Condamne M. Claude Z... à réparer le préjudice de la SCI Mas en lui payant la somme de 90 000 € de dommages-intérêts ;
Condamne M. G... A... à réparer le préjudice de la SCI Mas en lui payant, in solidum avec M. Claude Z..., la somme de 50 000 € ;
Admet un principe de créance de dommages-intérêts de la SCI Mas sur la société Montaigne immobilier et fixe cette créance à hauteur de la somme de 90 000 €, solidairement due avec M. Claude Z..., au passif de la liquidation judiciaire de cette société ;
Déclare M. Claude Z... irrecevable en ses demandes formées contre la SCP BTSP, prise en la personne de M. Denis C..., ès qualités de mandataire liquidateur de la société Montaigne immobilier ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne M. Claude Z... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. Claude Z... et M. G... A... à payer à la SCI Mas, la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT