ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : PREMIERE CHAMBRE - SECTION B No de rôle : 02/03779 Monsieur Jean-Marie X... Madame Eugénie Y... c/ Madame Solange Z... divorcée A... Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le : à :

Par mise à disposition au greffe,
Par Monsieur Alain PREVOST, Conseiller,
en présence de Madame Armelle B..., Greffier,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIERE CHAMBRE SECTION B, a, dans l'affaire opposant :
1o/ Monsieur Jean-Marie X..., né le 31 Août 1946 à NAMUR (Belgique), de nationalité belge, demeurant Château de Panisseau 24240 THENAC,
2o/ Madame Eugénie Y..., née le 1er Décembre 1939 à ANS (Belgique), de nationalité belge, demeurant Château Sous Bois numéro 22, 4900 SPA (Belgique),
Représentés par la S.C.P. Luc BOYREAU et Raphaùl MONROUX, Avoués Associés à la Cour, et assistés de Maître Cécile BOULE, Avocat au barreau de BORDEAUX, substituant Maître Benoît DUCOS-ADER, Avocat au barreau de BORDEAUX,
Appelants d'un jugement rendu le 25 juin 2002 par le Tribunal de Grande Instance de BERGERAC suivant déclaration d'appel en date du 15 Juillet 2002,

Madame Solange Z... divorcée A..., née le 26 Novembre 1944 à PARIS (75 - 12ème arrondissement), de nationalité française,
demeurant "Champagne" 07380 MEYRAS,
Représentée par la S.C.P. FOURNIER, Avoués Associés à la Cour, et assistée de Maître Michel PERRET, Avocat au barreau de BERGERAC,

Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue, en audience publique, le 17 Janvier 2005 devant :
Monsieur Alain PREVOST, Conseiller, qui a entendu les plaidoiries, les Avocats ne s'y étant pas opposés, en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Madame Armelle B..., Greffier,
Monsieur le Conseiller conformément aux dispositions du dit article en a fait rapport à la Cour dans son délibéré, celle-ci étant composée de :
Monsieur Louis MONTAMAT, Président,
Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Conseiller,
Monsieur Alain PREVOST, Conseiller,
Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ci-dessus désignés :
Madame Solange Z... divorcée A... a confié à l'agence immobilière "Bourse de l'immobilier" la vente de son immeuble situé commune de PAUNAT, au lieu dit "la maison de bois". Suivant une promesse d'achat signée le 10 novembre 2000 et qu'elle a acceptée, monsieur Jean-Marie X... et madame Eugénie Y... ont pris l'engagement d'acquérir le dit immeuble au prix de 2.350.000F. Sur ce fondement, un acte sous seing privé de vente était signé 27 novembre 2000 qui fixait le prix à un montant légèrement supérieur, soit une somme de 2.380.000F devant être payée comptant sans nécessairement recourir à un emprunt. En tout état de cause, le financement ne constituait pas une clause suspensive. La réitération de l'accord
était prévue par acte authentique au plus tard le 28 février 2001.Un acompte de 250.000F était versé le 7 décembre 2000 à l'agence immobilière prise en qualité de séquestre.
Nonobstant l'engagement des contractants, la vente n'a pas pu être réitérée par acte authentique.
C'est dans ces conditions que monsieur X... et madame Y... qui reprochaient à madame A... sa carence, ont engagé à son encontre une action en restitution de l'acompte et en paiement d'une indemnité réparant le préjudice causé.
Par jugement contradictoire du 25 juin 2002, le tribunal de grande instance de Bergerac ainsi saisi, a débouté les intéressés de leur demande en paiement et les a condamnés in solidum à payer la somme de 250.000F, disant que la Bourse de l'immobilier, dépositaire de l'acompte, pourrait valablement s'en libérer entre les mains de madame A..., déduction étant faite des honoraires dus. Il les a par ailleurs condamnés à payer à madame A... une somme de 1.317,81ç à titre de dommages et intérêts et une somme de 760ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, laissant les entiers dépens à leur charge.
Monsieur X... et madame Y... ont interjeté appel de ce jugement par déclaration déposée au greffe de la cour le 15 juillet 2002. Ils ont sollicité l'inscription de l'affaire au rôle le 19 juillet 2002 et conclu.
Madame A... a constitué avoué et conclu.
Suivant des conclusions signifiées et déposées le 22 novembre 2002, les appelants soutiennent ne s'être pas dérobés à leurs engagements et imputent à l'intimée la responsabilité de la non réitération de la vente par acte authentique. Ils demandent au visa de l'article 1604 du code civil et de l'impossibilité pour l'intimée d'établir la conformité des lieux aux précisions figurant au sous seing privé de
vente concernant l'exploitation possible de deux gîtes ruraux, comme au visa de l'article 1590 du code civil selon lequel le contractant ayant reçu des arrhes doit en restituer le double, de les déclarer recevables et fondés en leur appel et de leur adjuger le bénéfice de leurs conclusions introductives d'instance en condamnant l'intimée à leur restituer la somme de 250.000F versée à titre d'acompte à la signature de l'acte sous seing privé de vente et à leur verser une somme de 250.000F sur le fondement du paragraphe 2 de la page 11 du sous seing privé, soit au total une somme de 500.000F. Ils demandent par ailleurs de condamner l'intimée aux dépens de première instance et d'appel, comme au paiement d'une indemnité de 2.000ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Après avoir constitué un nouvel avoué, l'intimé a signifié et déposé ses ultimes conclusions le 17 décembre 2004. Elle y soutient que l'acte authentique de vente n'a pu être signé dans le délai prévu en raison de la seule carence des appelants. Elle demande au visa des articles 1134 et 1152 du code civil, comme au visa des clauses du contrat, de dire et juger les appelants irrecevables et mal fondés en leur appel, puis de les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. Elle entend plus précisément faire constater que le défaut de réitération de la vente avant la date prévue est imputable aux seuls appelants qui n'ont pas été en mesure de régler le prix qu'ils s'étaient engagés à payer comptant. C'est dans ces conditions qu'elle demande de confirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés au paiement d'une somme de 250.000F (38.112,25ç) à titre de clause pénale, en ce qu'il a dit que la Bourse de l'immobilier pourra valablement s'en libérer entre ses mains et en ce qu'il les a condamnés à payer 1.317,81ç à titre de dommages et intérêts et 700ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Elle demande par contre de le réformer en ce qu'il a dit que
la Bourse de l'immobilier pourrait retenir ses honoraires sur cette somme de 250.000F. Elle demande enfin de condamner les appelants au paiement d'une indemnité de 2.500ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ceux de l'appel au profit de la SCP FOURNIER.
L'ordonnance de clôture est du 3 janvier 2005.
DISCUSSION :
L'appel a été régulièrement interjeté dans le délai prescrit. Il est recevable en la forme.
Sur la convention des parties :
La promesse d'achat du 10 novembre 2000 comme l'acte sous seing privé de vente du 27 novembre 2000, donnent une description du bien objet de ces contrats. Il s'agit dans les deux cas, nonobstant une description moins détaillée dans le premier document, du même immeuble comprenant notamment, selon le premier document, une maison périgourdine et deux gîtes ou, selon le second, une grande maison avec bâtiment attenant, un bâtiment d'habitation indépendant et un gîte indépendant. Les appelants n'ont pu se méprendre sur les lieux et leur consistance pour les avoir visités et il est clair qu'ils disposaient de deux gîtes, même si la désignation de ces éléments de l'immeuble objet de la vente a été fluctuante. D'ailleurs, ils ne s'y sont pas trompés et l'exploitation anticipée qu'ils en ont faite (la promesse de location pour l'un d'eux est produite aux débats), établit qu'il n'y avait pas de difficulté sérieuse sur ce point.
L'acte du 27 novembre 2000 prévoyait expressément des conditions suspensives au nombre desquelles ne figurait pas l'obtention d'un prêt par les appelants. Elles concernaient exclusivement l'absence de révélation par la note de renseignement ou le certificat d'urbanisme délivrés par le ministère de l'équipement et la mairie de servitudes
graves et non connues de nature à diminuer sensiblement la valeur de l'immeuble, l'absence de toute hypothèque légale, conventionnelle ou judiciaire, l'absence de droit de préemption quelconque et la fourniture d'un état parasitaire. Ces conditions ont toutes été satisfaites en temps utile.
Ces conditions étant satisfaites, la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 28 février 2001.
L'acte du 10 novembre 2000 valant promesse d'achat a fixé la cause du versement de la somme de 250.000F par les appelants. Il s'agissait d'un acompte et non pas d'arrhes. Ainsi, il importe peu que l'acte du 27 novembre 2000 se soit référé à un dépôt de garantie. Il est dés lors certain que les dispositions de l'article 1590 du code civil n'ont pas à être appliquées.
L'acte du 27 novembre 2000 comportait enfin en page 10 et 11, une clause pénale sanctionnant, après mise en demeure, la partie défaillante.
Sur la réitération de la vente par acte authentique :
Il est constant que l'acte authentique n'a pas pu être signé avant la date butoir du 28 février 2001. Les conditions suspensives étaient alors indubitablement satisfaites, la contestation relative aux gîtes n'était pas sérieuse comme il a été observé ci-dessus et la production du chiffre d'affaire les concernant n'était pas une obligation contractuelle.
Il s'en est suivi une discussion entre les parties sur ce qu'il convient d'intituler "un montage juridique et financier opaque et compliqué" ayant pour objet la signature de l'acte authentique. Ce montage prenait en considération l'impossibilité pour les acquéreurs de financer la totalité de l'achat (cf les déclarations de mesdames Yvette de FYN et Catherine GIRARD, ainsi que le courrier de maître
IMBERT en date du 26 juin 2001) mais il ne pouvait être imposé à l'intimée en ce qu'il ne correspondait pas à l'accord initial.
Dans ces conditions, il ne peut lui être fait grief de ne pas s'être rendue au cabinet de maître GUERLAIN pour signer l'acte authentique le 23 mars 2001, et ce nonobstant sa sommation par les appelants. Il importe peu que des discussions aient pu se poursuivre ultérieurement qui n'ont pas abouti et il ne saurait être fait grief à l'intimée de les avoir interrompues, les conditions envisagées n'ayant rien à voir avec celles d'origine.
La non réitération de la vente par acte authentique trouve sa cause exclusive dans la carence des appelants qui n'avaient pas le financement nécessaire et avaient d'ailleurs convenu de ne pas faire de ce financement, une condition suspensive. La vente est dés lors devenue caduque.
Si cette caducité implique la restitution de l'acompte, il n'en demeure pas moins que les appelants qui ont été défaillants, ne peuvent voir prospérer leurs autres demandes, notamment celle relative au paiement d'une somme de 250.000F au titre de la clause pénale.
Sur le paiement à l'intimée de la somme de 250.000F au titre de la clause pénale :
La mise en jeu de la clause pénale était notamment subordonnée à la délivrance d'une mise en demeure adressée aux acquéreurs par l'agence immobilière suivant une lettre recommandée avec accusé de réception. Force est d'admettre selon ce que soulignent les appelants qu'il n'est pas justifié d'une telle mise en demeure par l'intimée, fût-elle directement délivrée par elle-même, ni d'avantage de la délivrance d'une sommation.
Le premier juge a cru devoir relever que l'agence immobilière avait
délivré de telles mises en demeure par lettres datées du 30 avril 2001. Il doit être cependant constaté qu'il n'est pas produit de justification de l'expédition de ces deux lettres par recommandé avec avis de réception, faute de production d'une attestation des services postaux, d'un avis de réception ou de toute autre preuve.
Il suit de cela que la clause résolutoire n'a pas été mise en jeu régulièrement et que l'intimée ne peut prétendre au paiement de la somme de 250.000F prévue à titre de clause pénale.
Sur la demande de dommages et intérêts présentée par l'intimée :
Cette demande vise la réparation de dommages non envisagés par la clause pénale, laquelle n'a trait qu'à la réparation du refus de passer l'acte authentique.
Force est d'admettre, à la suite du premier juge, que l'intimée a été contrainte d'engager divers frais et a été déstabilisée par les conditions dans lesquelles la défaillance des acquéreurs s'est manifestée. La condamnation des appelants au paiement de la somme de 1.317,81ç réclamée était donc justifiée et sera entièrement confirmée.
Sur les honoraires de l'agence :
Le sort des honoraires doit suivre ce qui est prévu à la convention du 27 novembre 2000 en pages 10 et 11. Ainsi, ils sont à la charge des appelants.
Sur l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile :
Il a été fait une exacte application de ces dispositions en première instance.
Il est conforme à l'équité de condamner les appelants à payer à l'intimée une indemnité de 1.000ç sur ce fondement en cause d'appel. Les dépens de l'appel seront intégralement supportés par les
appelants.
PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
En la forme,
Déclare les appels principal et incident recevables,

Confirme le jugement du Tribunal de Grande Instance de BERGERAC en date du 25 juin 2002, sauf en ce qu'il a condamné in solidum monsieur X... et madame Y... à payer à madame Z... une somme de 250.000,00 Francs à titre de clause pénale et énoncé que l'agence Bourse de l'Immobilier, dépositaire de l'acompte, pourrait valablement s'en libérer entre les mains de madame Z..., déduction des honoraires dus.
Statuant à nouveau de ce chef :
Déboute madame Z..., comme monsieur X... et madame Y..., de leurs demandes respectives de paiement d'une somme de 250.000,00 Francs à titre de clause pénale,
Ordonne à madame Z... de restituer l'acompte versé par monsieur X... et madame Y... entre les mains de l'agence Bourse de l'immobilier prise en qualité de séquestre, ceci sous réserve de la retenue opérée au titre des frais d'agence à la charge de monsieur X... et madame Y...,
Y ajoutant :
Condamne monsieur X... et madame Y... à payer à madame Z... une indemnité de 1.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en cause d'appel,
Déboute les parties de toutes autres demandes,
Condamne monsieur X... et madame Y... aux entiers dépens de
l'appel, distraits au profit de la S.C.P. FOURNIER, Avoués Associés à la Cour, dans les termes de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Signé par Monsieur Louis MONTAMAT, Président, et par Madame Armelle B..., Greffière.