R.G : 08/00745
LA SOCIETE AGRICOLE DE SIGY

SARL F & F PARK AVENTURES
COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 26 FEVRIER 2010
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal de grande instance de Fort-de-France, en date du 24 juin 2008, enregistré sous le no 08/00497
APPELANTE :
LA SOCIETE AGRICOLE DE SIGY, agissant poursuites et diligences de son gérant
Habitation Sigy
97280 LE VAUCLIN
représentée par Me Myriam DUBOIS de la SCP DUBOIS & ASSOCIES , avocat au barreau de FORT DE FRANCE

SARL F & F PARK AVENTURES
Domaine Sigy
97280 LE VAUCLIN
Représentée par Me Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de FORT DE FRANCE
COMPOSITION DE LA COUR :
Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 11 Décembre 2009 conformément aux dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et informées en application de l'article 786-1 du même code du nom des magistrats amenés à délibérer soit :
Mme HIRIGOYEN, présidente,
Mme BELLOUARD-ZAND, conseillère,
Mme BENJAMIN, conseillère,
et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 26 FEVRIER 2010
Ces magistrats en ont délibéré sur le rapport de Mme BELLOUARD-ZAND.
Greffier, lors des débats :
Mme DELUGE,

Contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
EXPOSE DU LITIGE
Vu l'ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Fort-de-France en date du 15 février 2008 ayant constaté la résiliation du bail, donné acte à la société F&F Park Aventures de ce qu'elle se désistait de sa demande d'expertise, renvoyé sur le fond devant le tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 811 du code de procédure civile ;
Vu le jugement du 24 juin 2008 condamnant la société Agricole de Sigy à payer à la société F&F Park Aventures les sommes de 17.291,36 euros et 561,38 euros augmentées des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2007 et rejetant la demande de compensation ;
Vu l'appel du jugement interjeté par la société Agricole de Sigy le 28 août 2008 ;
Vu l'assignation à comparaître délivrée par la société Agricole de Sigy à la société F&F Park Aventures le 3 octobre 2008 mentionnant qu'à la suite du passage du cyclone Dean ayant détruit la quasi-totalité des installations du locataire, le bail s'est trouvé résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l'article 1722 du code civil, lequel exclut tout dédommagement et que le pas de porte ne saurait en l'espèce être analysé comme un supplément de loyer, rappelant par ailleurs l'obligation de preneur de remettre les choses en l'état, à laquelle il n'a pas satisfait, en raison notamment du défaut d'assurance, en méconnaissance des stipulations du bail, demandant à la cour d'infirmer la décision, de dire que le pas de porte n'est pas un supplément de loyer, d'ordonner la compensation entre le montant du loyer des 15 derniers jours d'août 2007 et le montant des travaux de remise en état pris en charge par le bailleur et de débouter la société F&F Park Aventures de ses demandes ;
Vu les conclusions en réponse de la société F&F Park Aventures en date du 21 janvier 2009, rappelant qu'en cas de résiliation du bail consécutive à la perte de la chose louée, le preneur est en droit d'obtenir la restitution des loyers qu'il a payé d'avance,
considérant que le pas de porte et le dépôt de garantie doivent s'analyser comme un loyer payé d'avance ouvrant droit à restitution, et que son obligation d'entretien des lieux loués ne saurait comprendre celle de remise en état des lieux après destruction de la chose, demandant à la cour de confirmer le jugement et de débouter la société Agricole de Sigy de toutes ses demandes ;
Vu pour mémoire l'ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 8 octobre 2009, autorisant la société Agricole de Sigy à consigner entre les mains de M. Le Bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de Fort-de-France les sommes de 17.291,36 euros et 561,38 euros, rejetant la demande de communication par la société F&F Park Aventures de son bilan certifié de l'exercice 2006 ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 26 novembre 2009 ;

- Sur la demande de restitution
La résiliation du bail est intervenue, à la suite du passage du cyclone Dean qui a dévasté le bois et les installations, conformément aux dispositions de l'article 1722 du code civil.
La résiliation du contrat a pour effet, tout comme la résolution, d'anéantir le contrat et de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient antérieurement, sous la seule réserve en raison de l'impossibilité pratique s'agissant des contrats à exécution successive, qu'elle n'opère que pour l'avenir pour ces contrats.
En l'espèce, le bail a été conclu moyennant un loyer annuel de 13.748,16 euros, payable mensuellement par terme de 1.145,68 euros, outre TVA, le 1er de chaque mois.
Le bail ayant été conclu à compter du 13 janvier 2006, il est acquis que la restitution des sommes versées en paiement des loyers échus, jusqu'au 16 août 2007, date à laquelle le bail s'est trouvé résilié ne peut intervenir.
Mais l'obligation du bailleur de restituer au locataire la somme de 561,38 euros, correspondant au loyer versé pour la période du 17 au 31 août 2007, est certaine et d'ailleurs n'est pas contestée par la société Agricole de Sigy.
Indépendamment du règlement des loyers, le bail prévoyait le paiement par le preneur de la somme de 2.291,26 euros au titre du dépôt de garantie et de la somme de 11.000 euros représentant le montant d'un pas de porte.
Il est justifié du paiement par le locataire, le 13 janvier 2006, de la somme de 13.291,36 euros, correspondant au montant du pas de porte et du dépôt de garantie.
Par ailleurs, une somme supplémentaire de 4.000 euros a été versée par le locataire, sans que soit précisé à quel titre ce règlement est intervenu.
La société Agricole de Sigy conteste la restitution des sommes de 13.291,36 euros et de 4.000 euros, ordonnée par le tribunal, qui a retenu qu'elles constituaient un complément de loyer, ouvrant droit à restitution en cas de résiliation du bail consécutive à la perte de la chose louée.
Cependant la société Agricole de Sigy n'établit pas comme elle le soutient, que ces sommes constitueraient la contrepartie de l'acquisition de la propriété commerciale en justifiant que le loyer mensuel d'un montant de 1.145,68 euros pour un hectare de surface boisé, situé au Vauclin, quand bien même elle serait exempte de toute construction, est conforme à la valeur locative.
Au contraire, il convient de tenir compte de la"quittance de loyer", établie 13 janvier 2006, à la réception de la somme de 13.291,36 euros, de la nature du dépôt de garantie dont l'objet est de garantir le paiement des loyers, ne pouvant ainsi constituer la contrepartie de l'acquisition de la propriété commerciale, et de l'absence d'indication sur la contrepartie de la somme versée de 4.000 euros, sur laquelle le contrat est taisant.
En tout état de cause, la société Agricole de Sigy n'explique pas en quoi le versement de la somme de 17.291,36 euros, en contrepartie de l'acquisition de la propriété commerciale, rendrait impossible sa restitution ensuite de la résiliation du bail, alors que l'acquisition de la propriété commerciale n'est pas intervenue du fait de la résiliation.
Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement qui a ordonné la restitution des sommes de 17.291,36 euros et de 561,38 euros.
- Sur la demande de compensation
La société Agricole de Sigy fait état d'une facture d'un montant de 5.000 euros correspondant aux frais de nettoyage qu'elle a dû exposer, soutenant que la société F&F Park Aventures a failli à son obligation de remise en état, et à celle de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs.
Cependant le défaut de communication à la cour de la facture ne permet pas de vérifier si les prestations facturées se rapportent à une simple remise en état, à la charge du locataire ou si elles correspondent à des travaux de réparation rendus nécessaires par la destruction, qu'il ne peut supporter.
Dans ces conditions, la demande de compensation entre la somme de 5.000 euros et celles que la société Agricole de Sigy doit restituer, doit être rejetée et le jugement confirmé, le défaut d'assurance garantissant les risques locatifs étant à cet égard indifférent.
La société Agricole de Sigy qui succombe en son appel sera condamnée à payer à la société F&F Park Aventures la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Condamne la société Agricole de Sigy à payer à la société F&F Park Aventures la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamne aux dépens ;
Admet Maître Gourlat-Rousseau, avocat, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Signé par Mme HIRIGOYEN, présidente, et par Mme SOUNDOROM, greffier lors du prononcé, auquel la minute lui a été remise.
LE GREFFIER. LA PRESIDENTE.