COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE CIVILE GROSSES + EXPÉDITIONS la SCP LAVAL - LUEGER Me Elisabeth BORDIER 06/02/2006 ARRÊT du : 6 FÉVRIER 2006 No : No RG : 05/00735 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Tribunal d'Instance de TOURS en date du 21 Janvier 2005 PARTIES EN CAUSE APPELANTE : S.C.I. CHRISTORIALE Castel Launay 37330 SOUVIGNE Représentée par la S.C.P. LAVAL-LUEGER avoués à la Cour Ayant pour avocat CABINET HAAS-GAETNER-MILLET &amp; ASSOCIES du barreau de PARIS D'UNE PART INTIMÉE : Madame X... DESCLOS DE LA Y... épouse DE Z... 18 Rue V. Retailleau 49300 CHOLET Représentée par Maître Elisabeth BORDIER avoué à la Cour Ayant pour avocat Maître Gérard CEBRON DE LISLE du barreau de TOURS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 10 Mars 2005 ORDONNANCE DE CLÈTURE DU 2 Décembre 2005 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, à l'audience publique du 13 DÉCEMBRE 2005, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile. Lors du délibéré : Monsieur Alain RAFFEJEAUD, Président de Chambre, Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller, qui en a rendu compte à la collégialité. Greffier : Mademoiselle Nathalie A... faisant fonction de greffier. ARRÊT :
Prononcé publiquement le 6 FÉVRIER 2006 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile. Selon acte reçu par Maître BREGEON, notaire associé à Mortagne-sur-Sèvre, en date du 8 juin 1984, Madame de Z... a donné bail à la S.C.I. CHRISTORIALE un immeuble sis à Souvigné (Indre-et-Loire), destiné à la création de chambres et tables d'hôtes. La S.C.I. CHRISTORIALE a donné congé le 27 mai 2002, pour le 31 août 2002. Reprochant à celle-ci de ne pas avoir entretenu la chaudière et d'avoir procédé
sur elle à des modifications sans son autorisation, Madame de Z... a sollicité et obtenu, par ordonnance de référé en date du 20 août 2002, la désignation d'un expert en la personne de Monsieur B... de MORCOURT. Au terme de son rapport déposé le 29 janvier 2003, l'expert a admis les doléances de la bailleresse et estimé son préjudice lié au remplacement de la chaudière et du conduit de fumée à la somme de 14.394,06 euros hors taxes, auquel il convenait d'ajouter le préjudice résultant de l'impossibilité de relouer l'immeuble. Statuant en ouverture de ce rapport, le tribunal d'instance de Tours, par jugement en date du 21 janvier 2005, a condamné la S.C.I. CHRISTORIALE à payer à Madame de Z... la somme de 14.394,06 euros, outre celle de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, déboutant cette dernière du surplus de ses demandes. Le tribunal a ainsi entériné les conclusions du rapport d'expertise, mais estimé que Madame de Z... ne pouvait invoquer aucun préjudice du chef de l'impossibilité de relouer son immeuble, dès lors qu'elle l'avait mis en vente. La S.C.I. CHRISTORIALE a régulièrement interjeté appel de ce jugement le 10 mars 2005. Elle a contesté toute faute de sa part, expliquant que l'immeuble était à son entrée dans les lieux équipé d'une chaudière vétuste, qu'elle avait procédé à sa modification avec l'accord au moins tacite de la bailleresse, que les désordres constatés par l'expert étaient de la responsabilité de l'entreprise DIEUDONNE intervenue à la demande de Madame de Z... dans les années quatre-vingt dix et que les ramonages avaient toujours été effectués. Elle a encore contesté le droit de Madame de Z... à lui réclamer l'indemnisation d'un quelconque préjudice, alors qu'elle avait vendu l'immeuble le 5 mars 2004, avait expressément renoncé à tout recours aux termes de l'acte de vente et n'avait engagé aucuns frais pour réparer la chaudière. Elle a conclu en définitive au
débouté de Madame de Z... de toutes ses demandes et elle a sollicité une somme de 1.500 euros pour procédure abusive ainsi qu'une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Madame de Z... s'est attachée à réfuter l'argumentation de l'appelante, pour solliciter la confirmation du jugement entrepris et le paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. SUR CE, Attendu qu'aux termes du bail, le preneur ne pourra faire aucune transformation, en particulier aucune construction, démolition ou changement de distribution sans le consentement écrit du bailleur ; Qu'au mépris de cette interdiction, la S.C.I. CHRISTORIALE a pourtant modifié la chaudière afin que celle-ci fonctionnât non plus au fuel, mais au bois, sans avoir obtenu l'accord préalable écrit de Madame de Z... ; Que la S.C.I. CHRISTORIALE invoque vainement un accord tacite de la bailleresse, alors qu'elle ne justifie nullement l'avoir jamais avisée de la modification intervenue ; Attendu qu'à cette première faute de la locataire, s'ajoute un défaut de réglage associé à une quasi-absence de ramonage et d'entretien de la chaudière ; Qu'il ressort du rapport d'expertise qu'au moment de la modification de la chaudière, la S.C.I. CHRISTORIALE aurait dû mettre en place sur le conduit de raccordement un modérateur de tirage et procéder à l'ajustement de la réglette, ce qu'elle n'a jamais fait ; Que par ailleurs, les ramonages bi-annuels auxquels il convenait de procéder n'ont pas été régulièrement effectués ; Que malgré ses dénégations, la S.C.I. CHRISTORIALE ne justifie pas avoir satisfait à son obligation ; Qu'en particulier, il apparaît qu'aucun ramonage n'a été effectué entre le 23 janvier 1998 et le 16 décembre 1999, soit pendant près de deux ans, délai suffisant, selon l'expert, pour permettre un encrassement accéléré du conduit de fumée ; Que le
défaut de réglage et le défaut d'entretien qui sont avérés, sont des explications suffisantes de l'encrassement de la chaudière et du conduit de fumée qui les rend inutilisables ; Que l'expert a exclu toute responsabilité de l'entreprise DIEUDONNE, et que si la S.C.I. CHRISTORIALE pensait sérieusement que ses travaux étaient la cause des désordres, elle avait la possibilité de l'appeler dans la cause alors que celle-ci avait été attraite aux opérations d'expertise ; Que le rapport EURISK, invoqué par la S.C.I. CHRISTORIALE, ne contient aucun élément permettant de retenir la responsabilité de l'entreprise DIEUDONNE, ni même de justifier une nouvelle expertise que la S.C.I. CHRISTORIALE ne réclame d'ailleurs pas ; Que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la faute de la S.C.I. CHRISTORIALE ; Attendu que Madame de Z... a subi un préjudice dont elle peut toujours demander réparation, nonobstant le fait qu'elle ait vendu son immeuble sans avoir préalablement procédé au remplacement de la chaudière, dès lors qu'il était expressément stipulé dans l'acte de vente que le prix tenait compte de la dépréciation résultant des dégâts occasionnés au système de chauffage et qui faisaient l'objet d'une procédure en cours ; Que Madame de Z... qui avait assigné la S.C.I. CHRISTORIALE le 8 octobre 2003, n'a jamais régularisé de désistement ; Que la S.C.I. CHRISTORIALE se prévaut vainement de la clause de l'acte de vente selon laquelle la "procédure (est) en l'état abandonnée volontairement par la venderesse et l'acquéreur", non pas tant en raison des dispositions de l'article 1165 du Code civil car les clauses d'un contrat créent à l'égard des tiers une situation de fait dont ceux-ci peuvent se prévaloir, mais parce qu'en l'espèce les parties n'ont pas manifesté leur volonté claire de se désister, mais seulement d'obtenir le renvoi de l'affaire, d'où les termes "en l'état", manifestement dans l'attente de décider qui de la venderesse
ou de l'acquéreur poursuivra la procédure ; Que la S.C.I. CHRISTORIALE se prévaut encore vainement de l'échange d'e-mails qu'elle a eu en février et mars 2005 avec l'acquéreur, dont il ressort qu'il n'aurait demandé aucune réduction de prix, alors que cette affirmation est contraire aux termes mêmes de l'acte de vente dont il résulte qu'il a obtenu une réduction de prix du fait de l'état de la chaudière ; Que Madame de Z... est donc recevable en sa demande et qu'il convient de confirmer le jugement entrepris ; Attendu que la S.C.I. CHRISTORIALE qui succombe en son appel, paiera une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi que les dépens ; PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, CONFIRME le jugement entrepris, Y AJOUTANT, CONDAMNE la S.C.I. CHRISTORIALE à payer à Madame X... de Z... une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, LA CONDAMNE aux dépens et accorde à Maître BORDIER, avoué, le bénéfice de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. Arrêt signé par Monsieur Alain RAFFEJEAUD, président et Mademoiselle Nathalie A... faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,
LE PRÉSIDENT.