Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 02 MARS 2018
(no , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/00500
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Septembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG no 12/02456

Monsieur Albertino X...
né le [...]         à GAVE MELGADO (PORTUGAL)

Madame Marie Elisabeth Y... épouse X...
née le [...]           à PARIS (75009)
demeurant [...]
Représentés tous deux par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Assistés sur l'audience par Me Charles BOUAZIZ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 323

Maître Yann B...
demeurant [...]
Représenté par Me Marc PANTALONI , avocat au barreau de PARIS, toque : P0025
SCI ROSNY GABRIEL Péri prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : [...]
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Hugues SALABELLE de l'AARPI  Cabinet TOCQUEVILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : R050
SA SEPIMO prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET :[...]
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Hugues SALABELLE de l'AARPI   Cabinet TOCQUEVILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : R050
SARL FONCINVEST prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : [...]
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 01 Février 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Dominique DOS REIS dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte authentique reçu le 28 février 2007 par M. G..., notaire à Paris, avec la participation pour les vendeurs de M. B..., notaire à Rosny-sous-Bois, M. et Mme X... ont promis de vendre à la SARL Foncinvest, qui s'est réservé la faculté d'acquérir, un pavillon d'habitation sis [...]                                      , moyennant le prix de 750.000 € et la dation en paiement d'un appartement d'une valeur de 150.000 € dans l'immeuble à construire.
Cette promesse, assortie d'une faculté de substitution pour la bénéficiaire, était consentie pour un délai expirant le 30 avril 2008 et sous diverses conditions suspensives relatives, notamment, à la maîtrise foncière d'autres terrains, à l'obtention d'un permis de démolir les constructions existantes et d'un permis de construire 9.100 m² de surface hors oeœuvre nette à usage d'habitation, ces conditions devant être réalisées au plus tard le 30 mars 2008.
Une indemnité d'immobilisation de 37.500 € était stipulée par les parties, somme qui n'a pas été séquestrée lors de la signature de la promesse.
Un avenant à cette promesse a été signé le 16 juillet 2007, destiné à :
- étendre le périmètre foncier de l'opération à de nouvelles parcelles,
- modifier les délais relatifs aux autorisations administratives initialement prévues,
- ajouter une condition suspensive d'obtention de promesses de vente pour les autres biens immobiliers situés à l'intérieur du périmètre foncier formant l'assiette du programme de construction,
- ajouter une autre condition suspensive tenant à l'obtention par la bénéficiaire d'une servitude de cour commune sur les parcelles cadastrées section [...]  et [...],
et la SARL Foncinvest s'est engagée à déposer une demande de permis de construire au plus tard le 31 octobre 2007, le permis de construire devant être obtenu au plus tard le 29 février 2008, purgé de tout recours ou opposition, la promesse étant, à défaut de réalisation de cette condition, nulle et non avenue.
Sur ces entrefaites, une société Sepimo a déposé une demande de permis de construire le 31 octobre 2007 qui lui a été accordé le 14 mai 2008 ; le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours avant le 29 février 2008 étant expiré à cette date, la société Sepimo a proposé, par lettre du 5 juin 2008, aux divers propriétaires fonciers concernés par son projet de construction, dont M. et Mme X..., de proroger la date de réalisation des promesses au 31 décembre 2008.
Le notaire B... a préparé un projet en ce sens, projet emportant également régularisation de la substitution de la société Foncinvest dans le bénéfice de la promesse par la SCI Rosny Gabriel Péri, société constituée entre la société Foncinvest et la société « les Nouveaux Constructeurs », ainsi qu'un nouveau planning d'études et de commercialisation du programme, mais M. et Mme X... ont refusé de signer ce projet qui leur a été transmis le 29 juillet 2008 par M. B..., en précisant qu'ils refusaient toute novation aux clauses et conditions insérées dans la promesse initiale du 16 juillet 2007 ; dès lors, la SCI Rosny Gabriel Péri a sollicité un permis de construire comportant une assiette foncière plus réduite pour la construction d'un bâtiment de SHON de 3.057,43 m², permis qui lui a été accordé par arrêté du 2 mars 2010 ; la SCI Rosny Gabriel Péri a alors fait désigner en référé un expert pour établir un référé préventif, au contradictoire, notamment, de M. et Mme X.... Le rapport de cet expert a été déposé le 12 mai 2014.
C'est dans ces conditions que M. et Mme X... ont, par actes extra-judiciaires des 18 et 19 janvier 2012, 24 mars 2014, assigné M. B..., la SCI Rosny Gabriel Péri, la société Sepimo et la SARL Foncinvest à l'effet de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 750.000 € de dommages-intérêts en paiement de l'indemnité d'immobilisation contractuelle et en réparation de leur perte de chance de vendre leur bien dans les termes de la promesse unilatérale du 28 février 2007. Ils sollicitaient également une indemnisation en raison du trouble anormal de voisinage résultant de la présence dommageable de l'immeuble voisin du leur.
Par jugement du 10 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- dit l'action engagée par M. et Mme X... à l'encontre de la société Sepimo irrecevable comme prescrite,
- condamné M. B... à payer à M. et Mme X... la somme de 10.000 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- débouté M. et Mme X... du surplus de leurs demandes,
- condamné M. B... à payer à M. et Mme X... la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
M. et Mme X... ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 09 mai 2007, de :
au visa des articles 1103 et 1231-1, 1353, alinéa 1, 1240 et 1241 du code civil,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. B... à leur payer la somme de 10.000 € en raison de ses manquements à son devoir de conseil et celle de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'infirmer pour le surplus,
- dire qu'aucune substitution ne s'est opérée entre la SARL Foncinvest et la société Sepimo au mois d'octobre 2017,
- dire qu'aucune caducité n'a jamais été opérée concernant la promesse de vente du 28 février 2007 et son avenant du 16 juillet 2007 à la date du 27 juin 2008, dès lors qu'au 29 juillet 2008 la société Foncinvest figurait sur un projet d'acte de substitution en qualité de - substituée au profit de la société Rosny Gabriel Péri, substituant,
- dire que la société Foncinvest n'a pas rempli ses obligations contractuelles en n'effectuant aucune des diligences mises à sa charge dans les délais impartis et qu'elle a manifesté, postérieurement à la date limite du 27 juin 2008 son intention d'acquérir le bien immobilier, jusqu'en novembre 2008, de sorte qu'elle a renoncé à se prévaloir d'une quelconque caducité,
- constater la duplicité de l'ensemble des intervenants à leur préjudice,
- constater la rédaction volontairement complexe et le caractère inapplicable de la garantie des promettants prévue au titre de la clause d'indemnité d'immobilisation,
- constater que les bénéficiaires successifs n'ont jamais consigné les fonds relatifs à l'indemnité d'immobilisation ni fourni l'acte de cautionnement prévu aux actes établis par le notaire,
- constater que le notaire n'a jamais œuvré en vue du versement de l'indemnité d'immobilisation à leur profit,
- constater les fautes commises par M. B..., notaire, dans l'exécution de sa mission, en termes de déloyauté, de défaut de conseil et d'absence d'efficacité de ses actes juridiques, carences ayant largement concouru et permis la survenance de leur préjudice,
- constater le caractère considérable de ce préjudice et condamner « conjointement et solidairement » (sic) les intimés au paiement de la somme de 37.500 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse,
- condamner de même les intimés à leur payer la somme de 750.000 € de dommages-intérêts destinés à indemniser la perte constituée par le fait de n'avoir pas vendu leur bien immobilier conformément à la promesse du 28 février 2007,
- les condamner de même au paiement de la somme de 150.000 € de dommages-intérêts destinés à indemniser la perte de n'avoir pu bénéficier d'un appartement de 45 m² en dation, conformément à l'acte de promesse signé le 28 février 2007,
- condamner distinctement M. B..., notaire, à leur payer la somme de 70.000 € de dommages-intérêts destinés à compenser les fautes commises dans l'exécution de sa mission d'assistance et de conseil,
- condamner les intimés à leur payer la somme de 420.000 € au titre de la perte de jouissance et de décote causées à leur bien immobilier compte tenu des constructions érigées en mitoyenneté de leur pavillon,
- condamner chacun des intimés à leur payer la somme de 7.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La société Foncinvest prie la Cour, par dernières conclusions du 25 avril 2017, de :
- dire l'appel de M. et Mme X... irrecevable et mal fondé,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- condamner M. et Mme X... au paiement de la somme de 5.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée, outre celle de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
M. B... prie la Cour, par dernières conclusions du 1er juin 2016, de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'il avait manqué à son devoir de conseil et d'information,
- dire qu'il n'a commis aucun manquement susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle,
- débouter M. et Mme X... de l'ensemble de leurs demandes,
- en tout état de cause, les condamner à lui payer une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Suivant ordonnance du 21 septembre 2017, le conseiller de la mise en état a dit la SCI Rosny Gabriel Péri et la société Sepimo irrecevables à conclure et les a invitées à produire aux débats leurs conclusions et pièces de première instance.


Le tribunal a retenu que la promesse de vente était devenue caduque en raison de la non-réalisation à bonne date de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers, condition qu'il a considéré dépourvue de tout caractère potestatif, et il a débouté M. et Mme X... de leurs demandes dirigées contre la SCI Rosny Gabriel Péri et la SARL Foncinvest ; le tribunal a ensuite relevé que M. B... avait manqué à son devoir de conseil en n'expliquant pas à M. et Mme X... l'économie de la promesse, qui devenait caduque au cas de non-réalisation des conditions suspensives ; enfin, il a rejeté la demande d'indemnité pour trouble de jouissance des époux X... au motif que n'était pas établi l'existence d'un trouble anormal de voisinage dans le contexte d'urbanisation importante de la banlieue nord de Paris ;
M. et Mme X... contestent qu'une substitution se soit opérée entre la société Foncinvest, bénéficiaire, et la société Sepimo, et en veulent pour preuve que le projet d'acte du 29 juillet 2008 qui leur a été soumis par M. B... indique que la société Foncinvest se substitue la société Rosny Gabriel Péri dans le bénéfice de la promesse : ils en déduisent que, la société Foncinvest n'ayant pas personnellement déposé la demande de permis de construire objet de la condition suspensive, l'indemnité d'immobilisation leur est due ; ils contestent s'être désistés de leurs droits de promettants au 13 novembre 2008 en faisant valoir qu'ils étaient encore sollicités le 27 novembre suivant pour consentir à une prorogation de la promesse de vente ; ils estiment avoir été victimes d'agissements indélicats de la part des intimés dans un contexte de réduction du projet de construction à la baisse, laissant leur bien en dehors de l'assiette foncière du nouveau programme ; s'agissant de la fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive de l'action engagée contre la société Sepimo, ils indiquent que l'information qui leur a été fournie par la lettre du 5 juin 2008 n'a pu les informer de la substitution de la société Foncinvest par la société Sepimo et ils ajoutent que la promesse de vente comporte des conditions suspensives relatives à l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours dans un délai trop court, prévu à l'avenant du 17 juillet 2007, sans aucune garantie à leur profit en dépit du caractère incertain de leur réalisation et des reports successifs accordés à la bénéficiaire ; ils se prévalent encore de la clause de la promesse prévoyant sa prorogation automatique de trois mois en cas de recours contre le permis de construire ou de retrait de celui-ci pour soutenir que la condition suspensive n'était pas réalisée à la date impartie et reprochent à M. B... d'avoir rédigé des clauses complexes, de les avoir mal conseillés et d'avoir manqué de s'assurer du versement effectif de l'indemnité d'immobilisation ;
La SARL Foncinvest réplique qu'elle s'est régulièrement substitué la société Sepimo dans le bénéfice de la promesse, que cette dernière a demandé et obtenu un permis de construire qui n'était pas purgé du recours des tiers à la date d'expiration de la condition suspensive, en sorte que la défaillance de cette condition a entraîné ipso facto la caducité de la promesse, dont les clauses étaient claires, que sa substitution par la société Sepimo était permise sans aucune formalité, de sorte que M. et Mme X... ne peuvent lui reprocher de ne pas avoir sollicité personnellement le permis de construire objet de la condition suspensive ; elle ajoute que M. et Mme X... ont été parfaitement informés de l'intervention de la société Sepimo et de la constitution par celle-ci d'une SCI avec la société les nouveaux Constructeurs par le projet d'avenant qui leur a été transmis par M. B... le 29 juillet 2008 ; elle conteste toute prorogation de la promesse de vente et dénie par ailleurs être responsable d'un quelconque trouble de voisinage alors qu'elle n'est pas bénéficiaire du permis de construire, n'a pas fait réaliser les travaux de construction litigieux et qu'en tout état de cause, l'immeuble construit a revalorisé l'environnement dégradé du pavillon de M. et Mme X... ainsi que le relate l'expert H... dans son rapport ;
Sur la caducité de la promesse
Il est constant et non contesté que la SARL Foncinvest, qui s'était obligée à déposer une demande de permis de construire au plus tard le 31 octobre 2007, n'a pas demandé personnellement ce permis et n'a pas notifié aux promettants la substitution de la SA Sepimo dans ses droits tenus de la promesse ; or rien ne prouve que cette substitution se serait effectivement opérée au bénéfice de la société Sepimo avant que celle-ci déposât une demande de permis de construire en lieu et place de la SARL Foncinvest, alors qu'aucune indication ou mention de la demande de permis déposée par cette dernière ne permet de la rattacher à la promesse du 28 février 2007 ; ce n'est qu'a posteriori, lorsque les promettants se sont prévalus de la caducité de la promesse et ont réclamé l'indemnité d'immobilisation, que la SARL Foncinvest a fait état d'une prétendue substitution opérée au profit de la SA Sepimo ;
Or, l'absence de substitution effective entre ces deux sociétés à la date de dépôt de la demande de permis de construire résulte de la proposition qui a été transmise à M. et Mme X... par le notaire B... le 29 juillet 2008, prévoyant expressément une régularisation de la substitution entre la SARL Foncinvest et la SCI Rosny Gabriel Péri et non entre la SARL Foncinvest et la société Sepimo ; le fait que ce projet ait été élaboré par un notaire après étude approfondie de la faisabilité de l'opération exclut que l'omission de la société Sepimo dans la chaîne de substitution puisse résulter d'une omission purement matérielle ainsi que le prétend la SARL Foncinvest ;
Quant à la lettre du 13 novembre 2008 prétendument adressée par M. et Mme X... à la SARL Foncinvest le 13 novembre 2008 ceux-ci dénient en être les auteurs et leurs dénégations sont corroborées par la circonstance qu'ils étaient encore relancés par la SARL Foncinvest le 27 novembre 2008 pour consentir à une prorogation de la promesse ;
La SARL Foncinvest ne peut, au vu de ces éléments, soutenir que la condition suspensive aurait défailli sans faute de sa part alors que, s'étant engagée à déposer une demande de permis de construire avant le 31 octobre 2007, elle n'établit pas avoir déposé cette demande, en sorte que la condition suspensive a défailli de son fait et qu'elle est redevable de l'indemnité d'immobilisation de 37.500 € prévue à la promesse ;
A cet égard, il est sans intérêt de rechercher si le délai de réalisation de la condition suspensive aurait dû, par application des clauses de la promesse, être prorogé automatiquement d'une durée de trois mois, dès lors que la bénéficiaire ne prouve pas avoir déposé une quelconque demande de permis de construire ainsi que le lui reprochent, au demeurant, M. et Mme X... ;
En droit, les dommages-intérêts contractuels ne peuvent correspondre qu'aux dommages prévus ou prévisibles lors de la souscription de la convention, de sorte que M. et Mme X... seront déboutés de leurs prétentions relatives à l'indemnisation d'une perte de chance de réaliser la vente et d'en percevoir le prix, dès lors que l'indemnité d'immobilisation a pour vocation de réparer le préjudice résultant de l'immobilisation d'un bien pendant la durée de la promesse dans le cas où le bénéficiaire ne lève pas l'option ou, par son fait, met en échec la réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives, comme en l'espèce ;
Ils seront pareillement déboutés de leurs demandes dirigées, sur le fondement de la promesse du 28 février 2007, à l'encontre de la SCI Rosny Gabriel Péri avec laquelle ils n'ont aucune lien contractuel et dont ils ne prouvent pas qu'elle aurait commis une faute qui leur aurait porté préjudice en reprenant à son compte l'opération immobilière envisagée initialement par la SARL Foncinvest ;
Sur les demandes dirigées contre la SA Sepimo
M. et Mme X..., qui dénient avoir quelque relation contractuelle que ce soit avec la SA Sepimo, ne sont pas fondés à lui réclamer d'indemnités sur un fondement quasi-délictuel, dès lors qu'ils ne démontrent pas en quoi cette société leur aurait causé préjudice, même à supposer une collusion fautive de celle ci avec la SARL Foncinvest ; il est donc sans intérêt, leurs demandes n'étant pas fondées, de rechercher s'ils sont ou non prescrits en leur action contre cette intimée ;
Sur les manquements de M. B...
C'est vainement que M. et Mme X... reprochent à M. B... de leur avoir laissé signer une promesse unilatérale de vente ne présentant pas les mêmes garanties qu'une promesse synallagmatique alors qu'une promesse synallagmatique peut, tout comme une promesse unilatérale, être assortie de conditions suspensives ; de plus, les clauses insérées à la promesse unilatérale qu'ils ont signée ne sont pas d'une complexité telle que les promettants, même profanes en matière immobilière, n'aient pu comprendre que la bénéficiaire ne s'était engagée à acquérir leur bien que sous diverses conditions suspensives, dont celle d'obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers dans un certain délai ;
M. et Mme X... ne peuvent davantage faire grief à ce notaire de n'avoir pas exigé le séquestre de l'indemnité d'immobilisation lors de la signature de la promesse alors qu'ils n'établissent pas subir un préjudice spécifique résultant de ce manquement, notamment, du fait que la SARL Foncinvest serait insolvable ;
Au vu de ces éléments qui ne justifient pas la demande de dommages-intérêts dirigée par M. et Mme X... contre le notaire, dont un éventuel manquement à son devoir conseil, à le supposer avéré, n'a pu causer aucun préjudice réparable à ces derniers dans la mesure où il ne serait en lien de causalité ni avec l'échec de la vente ni avec l'impossibilité de recouvrer l'indemnité d'immobilisation auprès de la SARL Foncinvest, le jugement sera infirmé et M. et Mme X... déboutés de leur demande dirigée contre M. B... ;
Sur le trouble anormal de voisinage
Il apparaît des pièces produites, notamment du pré-rapport établi par l'expert H... dans le cadre d'un référé préventif et des photographies annexées à un procès-verbal de constat d'huissier du 24 avril 2013 que le pavillon, de facture classique, de M. et Mme X..., est à présent mitoyen d'un immeuble collectif de quatre étages qui le domine de toute sa hauteur et dont huit balcons donnent sur leur fonds de manière directe ou latérale, que l'ombre portée par cet immeuble prive leur maison et leur jardin de vue, de lumière et d'ensoleillement de façon anormalement importante, même dans un milieu urbain ou en voie d'urbanisation comme celui de Rosny-sous-Bois, que cette proximité créée une promiscuité désagréable et provoque une moins-value importante de leur propriété en raison de ce voisinage d'un bâtiment d'une architecture moderne et disparate, situé à trop grande proximité de leur propriété ;
En conséquence, le jugement qui a débouté M. et Mme X... de leur demande de dommages-intérêts sera infirmé et la SCI Rosny Gabriel Péri, constructeur de l'immeuble litigieux, sera condamnée à payer à M. et Mme X... la somme de 80.000 € de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance et de la décote causée à leur bien ;
M. et Mme X... seront déboutés de leurs demandes dirigées contre la SARL Foncinvest et la société Sepimo qui ne sont ni les constructeurs ni les propriétaires de l'immeuble en cause ;
En équité, la SARL Foncinvest et la SCI Rosny Gabriel Péri seront condamnées in solidum à payer à M. et Mme X... la somme de 7.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Il n'y a pas lieu de faire application de ce texte au bénéfice d'autres parties à l'instance.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Dit que la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers a défailli par le fait de la SARL Foncinvest,
Condamne la SARL Foncinvest à payer à M. et Mme X... la somme de 37.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle,
Condamne la SCI Rosny Gabriel Péri à payer à M. et Mme X... la somme de 80.000 € de dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage,
Met hors de cause M. B...,
Condamne in solidum la SARL Foncinvest et la SCI Rosny Gabriel Péri à payer à M. et Mme X... la somme de 7.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne la SARL Foncinvest et la SCI Rosny Gabriel Péri in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,