Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 30 MARS 2018
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 17/16307
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mai 2012 -Tribunal de Grande Instance de MELUN - RG no 11/00401
Arrêt du 19 Mars 2015 de la Cour d'appel de PARIS - RG no 13/16444
Arrêt du 15 Septembre 2016 - Cour de Cassation de PARIS - No953 F-D

Monsieur Manuel Z... A...
né le [...]            à AMARANTE (Portugal)

Madame Maria X... Y... épouse Z... A...
née le [...]        à VILA REAL (Portugal)
demeurant [...]
Représentés tous deux par Me Dominique SAULNIER de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

Monsieur Alain C...
né le [...]         à NANTES (44)
demeurant [...]
Représenté par Me François TEYTAUD de l'AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125
Assisté sur l'audience par Me Isabelle TEMAM-BERTILOTTI, avocat au barreau de PARIS, toque : C 613
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et M. Dominique GILLES, Conseiller, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Béatrice CHARLIER-BONATTI, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, président et par M. Christophe DECAIX, greffier présent lors du prononcé.


Par acte sous seing privé du 5 juin 2008, M. et Mme Z... A... ont vendu à M. Alain C..., moyennant le prix de 252 000 €, une maison d'habitation sise [...]                           , sous condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts devant être réalisée le 23 juillet 2008. Les parties ont également stipulé une clause pénale, d'un montant égal à 10% du prix. La vente n'ayant pas été réitérée, les époux Z... A... ont assigné M. C... en paiement de la clause pénale contractuelle, par acte extrajudiciaire du 30 décembre 2010.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Melun, par jugement du 4 mai 2012 revêtu de l'exécution provisoire, a condamné M. C... à payer aux époux Z... A... la somme de 10 000 € au titre de la clause pénale, outre 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a rejeté leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Les époux Z... A... ayant interjeté appel de cette décision, la cour d'appel de Paris, par arrêt du 19 mars 2015, a infirmé le jugement querellé, a débouté les époux Z... A... de toutes leurs demandes. Par arrêt du 15 septembre 2016, la Cour de cassation a cassé et annulé cette décision en toutes ses dispositions et a renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel de Paris autrement composée.
Par dernières conclusions du 29 janvier 2018, les époux Z... A... demandent à la Cour de :
- vu les articles 1101, 1134 et 1152 du code civil et 32-1 du code de procédure civile ;
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a réduit la clause pénale et en ce qu'il a rejeté leur demande de 5 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- infirmant sur ces points et statuant à nouveau :
- condamner M. C... à leur payer la somme en principal de 25 200 € avec intérêts de droit à compter du 21 septembre 2009 ;
- condamner M. C... à leur payer une somme de 5 000 € de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;
- condamner M. C... à leur payer une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. C... aux dépens.
Par dernières conclusions du 14 février 2018, M. C... prie la Cour de :
- vu les articles 1108 et 1134 du code civil ;
- vu les articles 1231 et 1152 du code civil ;
- vu l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;
- dire que la condition suspensive d'obtention de financement est nulle pour indétermination de l'objet du prêt, pour absence de condition de taux et de durée de ce prêt ;
- dire que la condition suspensive était essentielle et déterminante de l'engagement souscrit ;
- annuler par voie de conséquence l'avant-contrat en son entier ;
- à défaut :
- "constater que l'offre de prêt tardivement reçue en octobre 2008 ne constitue pas le prêt lui-même" ;
- "en conséquence, débouter les époux Z... A... de leur demande relative à la clause pénale" ;
- à défaut :
- dire que par l'effet de son régime matrimonial, le divorce ayant été prononcé le 24 juin 2009 seulement, l'épouse "devait être qualifiée de co-bénéficiaire du compromis de vente", que le droit de rétractation de cette épouse n'a donc pas été purgé et que "l'acte était définitivement caduc du fait de la non réalisation de la conditions de purge du droit de rétractation de Mme C..." ;
- à défaut :
- modérer le montant de la clause pénale manifestement excessive en l'absence de véritable préjudice des époux Z... A... qui ont décidé de vendre le bien à un tiers ;
- en toute hypothèse débouter les époux Z... A... de leur demande en paiement de frais entre octobre 2008 et juin 2009 dans la mesure où ils prétendent se situer dans le cadre d'une prorogation conventionnelle de la condition suspensive ;
- à défaut :
- constater qu'il a versé la somme de 10 000 € allouée par le jugement dont appel et limiter son obligation à cette somme ;
- en toute hypothèse :
- débouter les époux Z... A... de leurs demandes et les condamner aux dépens.


Les moyens soutenus par les époux Z... A... au soutien de leur appel, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il convient toutefois d'ajouter les éléments qui suivent.
En particulier, le jugement entrepris doit être approuvé d'avoir considéré que bien que la condition suspensive de l'avant-contrat ne précise pas les caractéristiques de taux et de durée du ou des prêts que l'acquéreur devait obtenir à hauteur de la somme de 270 500 €, cela ne constituait pas une cause de nullité de la clause ni, a fortiori, du contrat, dans la mesure où M. C... avait ainsi toute latitude pour démarcher les établissements de crédit en vue de se faire consentir le financement voulu. En effet, si les conditions de durée et de taux d'un prêt sont substantielles et déterminantes dans les rapports entre prêteur et emprunteur, aucune des dispositions légales invoquées par M. C... ne peuvent faire retenir qu'elles le seraient également dans les relations entre le vendeur et l'acquéreur sous condition suspensive d'obtention de prêt.
C'est donc vainement que M. C... conteste en cause d'appel la validité de la condition suspensive d'obtention de crédit pour le financement du bien immobilier litigieux et, par voie de conséquence, la validité du contrat dans son ensemble.
Dès lors que M. C... s'est lui-même présenté dans l'avant-contrat litigieux comme étant "divorcé le 26 novembre 2007 à Créteil" et comme étant le seul acquéreur du bien immobilier litigieux, le procès verbal de carence du 16 janvier 2009, dressé par le notaire connaissance prise du fait que M. C... était en réalité marié sous le régime de la communauté universelle des biens, démontre que les époux Z... A... n'ont conclu aucune relation contractuelle avec l'épouse, qui ne s'est d'ailleurs pas présentée, le notaire ayant pris soin de préciser que seul M. C... était défaillant. Nul autre élément de preuve ne vient établir que l'épouse aurait voulu devenir acquéreur ce qui aurait été accepté par les vendeurs. Il s'en déduit que M. C..., au motif qu'il n'était pas encore divorcé pendant le temps des prorogations consenties pour la réitération de la vente, ne peut soutenir, pour se soustraire à ses obligations contractuelles, que le droit de rétractation de cette épouse au titre de l'article L 271-1 du code de la consommation n'avait pas été purgé.
Le jugement entrepris a exactement relevé que le droit de rétractation de M. C... avait été valablement purgé.
S'agissant de la question de savoir si la condition suspensive ne s'est pas réalisée à cause des manquements de M. C..., ou si celui-ci peut se prévaloir de la caducité de l'avant-contrat, il sera rappelé, d'une part, que M. C... a la charge de prouver avoir fait les démarches qui lui incombaient pour obtenir le ou les prêts visés à la condition suspensive et, d'autre part, que les époux Z... A... ont la charge de prouver que l'échec de la réalisation de la condition suspensive est imputable à l'acquéreur.
Or, les seules démarches alléguées par M. C... en vue de l'obtention du financement consistent dans celles ayant abouti à l'offre de prêt émise le 18 octobre 2008 par le Crédit Mutuel de Fontainebleau Avon, avec demande de garantie sur un bien immobilier dépendant de la communauté universelle avec son épouse, alors que M. C... s'était prétendu divorcé dans l'avant-contrat. Nulle solution pour le financement de l'acquisition du bien n'a été trouvée par M. C..., malgré le procès verbal de carence dressé par le notaire le 16 janvier 2009, qui établit que la date de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt, comme celle de la réitération de la vente, ont été prorogées au 30 avril 2009. Si les vendeurs ont encore proposé par lettre du 11 mai 2009 de proroger ce délai au 30 juin 2009, non seulement la preuve écrite d'une demande ou acceptation en ce sens de M. C... - telle qu'exigée à l'avant-contrat pour la prorogation de la condition suspensive- n'est pas rapportée, mais encore, ce délai supplémentaire n'a pas permis à M. C... de trouver une solution de financement lui permettant de conclure la vente définitive.
La Cour peut donc seulement retenir que la condition suspensive est défaillie à cause des manquements de M. C..., que, de ce fait elle est réputée réalisée nonobstant le défaut d'obtention du crédit et que, par conséquent, M. C..., qui ne peut plus se prévaloir de la caducité de la vente, se trouve débiteur de la clause pénale.
S'agissant de la question de savoir si la clause pénale de 25 200 € est ou non manifestement excessive, il convient de relever que les époux Z... A... se prévalent de préjudices qui ne sont pas imputables à la défaillance de M. C.... Il s'agit en particulier de ce qu'ils qualifient de débours et qui sont les intérêts des crédits et primes d'assurance des crédits afférents au paiement du bien litigieux, des charges afférentes à l'immeuble non vendu (électricité, gaz, eau, taxes foncières, taxes d'habitation, frais d'assurance, frais de tenue de compte, frais de gestion différée) pour la durée allant du 15 octobre 2008 jusqu'au 26 mai 2010, date à laquelle ils ont pu vendre le bien litigieux. S'ils font valoir occuper leur nouvelle maison de Nemours depuis "au moins juin 2008", après avoir quitté l'immeuble litigieux où ils demeuraient, ils soutiennent avoir exposé inutilement ces dépenses à dater du 7 septembre 2008, date à laquelle l'avant-contrat litigieux prévoyait de signer l'acte authentique.
Toutefois, ils ont déclaré dans l'avant-contrat litigieux être domiciliés dans l'immeuble litigieux, de sorte que s'ils ont déménagé avant l'échéance de la condition suspensive, qui était initialement fixée au 23 juillet 2008, ils ne peuvent imputer qu'à leur décision et à la prise de risque qu'ils ont faite les prétendues dépenses inutiles afférentes au logement qu'ils avaient décidé de quitter sans savoir si M. C... allait réitérer la vente.
En outre, si leur immeuble a été vendu le 29 décembre 2011 au prix de 225 000 € alors que M. C... avait conclu la vente litigieuse au prix de 252 000 €, ils ne prouvent pas pour autant que cette différence de prix soit imputable à celui-ci, ni même que par suite des manquements de M. C... ayant conduit à l'échec de la vente à 252 000 €, ils auraient perdu une chance de vendre l'immeuble à un prix supérieur à 225 000 €. A cet égard, ils ne justifient avoir donné de nouveaux mandats de recherche d'acquéreur qu'à compter du mois de novembre 2009.
Le préjudice allégué au titre de la vente à un moindre prix ne peut donc être imputé à M. C....
En définitive, seule l'immobilisation du bien entre le 5 juin 2008, jour de l'avant-contrat, et le 30 juin 2009, date de l'échéance prorogée de l'avant-contrat est imputable aux manquements de M. C....
Or, compte tenu des caractéristiques du bien décrites au contrat litigieux et des indications sur sa valeur vénale résultant des prix dont elle a fait l'objet, la somme prévue à clause pénale apparaît manifestement excessive, ainsi que l'a relevé le premier juge qui doit encore être approuvé d'avoir réduit la clause pénale à la somme de 10 000 €.
La particulière mauvaise foi de M. C... n'est pas établie du fait qu'il a commis l'erreur, dans l'avant-contrat, de se prétendre "divorcé le 26 novembre 2007" alors qu'à cette date était seulement prononcée l'ordonnance de non conciliation préalable au divorce, ni du fait d'aucune autre circonstance caractérisée. Les vendeurs ont d'ailleurs été rapidement détrompés et n'ont pas hésité à donner des délais à M. C.... Celui-ci, s'il s'est trompé sur l'appréciation de ses droits, n'a pas pour autant commis d'abus.
La demande de dommages et intérêts formée par les époux Z... A... pour résistance abusive n'apparaît donc pas fondée.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
Ni l'appel principal ni l'appel incident n'étant bien fondés, la solution donnée au litige conduit à dire que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés et que, de ce fait, il n'y a pas lieu à indemnité de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle aura exposés,
Dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,