Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 30 MARS 2018
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/18939
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juin 2016 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG no 16/00136

SCI LES TROIS VILLIERS Prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : [...]
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Olivier BOHBOT , avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 342

Madame Paulette Y... veuve Z... (dcd)
demeurant [...]
Monsieur Willy Z... également pris en qualité de seul héritier de Madame Paulette Y... veuve Z...
né le [...]        à VILLIERS-SUR-MARNE (94350)
demeurant [...]
Représenté par Me Stéphane A..., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC290
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte authentique du 4 février 1985, Paulette Z... et son fils M. Willy Z... ont vendu à la SCI les Trois Villiers les lots no 1 (garage), 2 (vestiaires et WC), 3 (local de quatre bureaux) et 6 (cour, hangar et atelier) dans un ensemble immobilier sis [...]                                               . Était insérée audit acte une clause prévoyant pour les vendeurs « leur famille et les personnes à leur service, sans réduction après le décès du pré mourant, le droit d'usage et d'habitation sur le lot no 1 de l'immeuble sis [...]                                           consistant en un garage. Avec tous droits de passage et de circulation utiles à cette réserve. Mme Z... et son fils Willy bénéficieront de ce droit d'usage et d'habitation tant qu'ils resteront propriétaires de l'immeuble sis [...]                                             ».
Selon acte authentique du 11 septembre 2007, Paulette Z... et M. Willy Z... ont fait apport à la SCI PWG Immo, constituée entre eux-mêmes et M. Garry Z..., de l'immeuble sis [...]                                          .
Indiquant qu'elle n'avait appris ce changement de propriétaire qu'au début de l'année 2014, la SCI les Trois Villiers a, par acte extra-judiciaire du 7 janvier 2015, assigné les consorts Z... à l'effet de voir constater l'extinction du droit d'usage et d'habitation qui leur bénéficiait sur le lot no 1, de les dire occupants sans droit ni titre, d'ordonner leur expulsion et de les condamner au paiement d'une indemnité réparatrice de son préjudice de jouissance.
Paulette Z... est décédée le [...]          .
Par jugement du 15 juin 2016, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- dit la SCI les Trois Villiers recevable en son action,
- l'en a déboutée,
- débouté M. Willy Z... de sa demande de dommages-intérêts,
- condamné la SCI les Trois Villiers à payer à M. Willy Z... la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La SCI les Trois Villiers a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 6 avril 2017, de :
au visa des articles 1134 et suivants du code civil,
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit son action recevable et débouté M. Willy Z... de sa demande de dommages-intérêts,
- dire que le droit d'usage et d'habitation réservé aux consorts Z... sur le lot no 1 de l'immeuble sis [...]                                           s'est éteint le 11 septembre 2007, par suite du changement de propriétaire de l'immeuble, conformément à la clause contenue au contrat de vente du 4 février 1985,
- dire que M. Willy Z..., à titre personnel et en sa qualité d'héritier de Paulette Z..., devra quitter les lieux dans un délai de dix jours à compter du présent arrêt et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard,
- au besoin, ordonner son expulsion du garage précité ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- condamner M. Willy Z..., en son nom personnel et en sa qualité d'héritier de Paulette Z... à lui régler la somme de 25.875 € en raison du préjudice de jouissance consécutif à l'occupation indue du lot no 1 jusqu'au 11 avril 2017, à parfaire des sommes dues jusqu'à la parfaite restitution des lieux,
- débouter M. Willy Z... de ses demandes,
- le condamner en son nom personnel et en sa qualité d'héritier de Paulette Z..., à lui payer les sommes de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et de 5.000 € au titre de ceux d'appel, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
M. Willy Z..., agissant en son nom personnel et en sa qualité d'héritier de Paulette Z..., prie la Cour, par dernières conclusions du 15 février 2017, de ;
au visa des articles 1134, 2224,1156, 1147 (anciens) du code civil, L. 613-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et à défaut l'article 1244-1 du code civil, 26 de la loi no 2008-561 du 17 juin 2008,
- infirmer le jugement en ce qu'il a dit la SCI les Trois Villiers recevable en son action,
dire que cette action est irrecevable comme prescrite,
- subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il l'a dite mal fondée,
- infiniment subsidiairement, lui accorder des délais de grâce de deux ans pour libérer les lieux,
- débouter la SCI les Trois Villiers de ses demandes indemnitaires, dès lors qu'aucune indemnité d'immobilisation ni clause pénale n'a été stipulée contractuellement, à l'acte notarié du 4 février 1985,
- condamner la SCI les Trois Villiers au paiement de la somme de 25.000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral souffert,
- condamner la SCI les Trois Villiers au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens d'appel.


Au soutien de son appel, la SCI les Trois Villiers fait essentiellement valoir que son action, qui tend à recouvrer la propriété de son bien, est imprescriptible, qu'à tout le moins, elle doit être considérée comme une action de nature immobilière se prescrivant par trente années, qu'en tout état de cause, le départ du délai de prescription ne pourrait être fixé qu'à la date à laquelle elle a eu connaissance du changement de propriétaire de l'immeuble sis [...]                                           ; sur le fond, elle conteste la notion de propriété indirecte retenue par le tribunal ainsi que celle de transparence entre une SCI et ses porteurs de parts, alors que l'immeuble sis [...]                                           n'appartient plus à une personne physique mais à une personne morale, la SCI PWG Immo, de sorte que le droit d'usage et d'habitation réservé aux vendeurs tant qu'ils resteraient propriétaires de cet immeuble s'est éteint ;
M. Willy Z... prétend quant à lui que l'action engagée par la SCI les Trois Villiers, de nature personnelle et immobilière, se prescrit par cinq années à compter de la date de publication des statuts de la SCI PWG Immo au RCS, de sorte que cette action est irrecevable comme prescrite ; subsidiairement il soutient que la preuve n'est pas rapportée de ce que la SCI PWG Immo serait actuellement propriétaire de l'immeuble [...]                                           et que le droit d'usage et d'habitation réservé par l'acte profite non seulement aux consorts Z... mais encore « à leur famille et les personnes à leur service », de sorte qu'il bénéficie indirectement aux porteurs de parts de la SCI et doit recevoir un vaste champ d'application, à la seule discrétion des vendeurs, la clause contractuelle étant mal rédigée et ne pouvant être interprétée de façon littérale comme le reconnaît expressément la SCI les Trois Villiers en qualifiant cette clause de « clause de style » ; il se prévaut du statut juridique particulier accordé aux SCI pour en conclure qu'il est toujours propriétaire, à travers la SCI, de l'immeuble du [...]                                           et que le droit d'usage et d'habitation concédé aux consorts Z... par l'acte du 5 février 1985 est toujours actif et nullement éteint ;
Sur la recevabilité de l'action
C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a dit l'action de la SCI les Trois Villiers recevable après avoir relevé que le droit d'usage et d'habitation était un droit réel et que l'action tendant à constater son extinction, de nature immobilière se prescrivait par trente ans, étant encore ajouté, en tout état de cause, que, la propriété ne se perdant point par le non-usage, l'action en revendication de propriété est imprescriptible ;
Sur le fond
Suivant l'article 1134 du code civil, les conventions librement acceptées font la loi des parties et doivent être exécutées de bonne foi ;
La clause de l'acte du 5 février 1985 accordant un droit d'usage et d'habitation sur le lot no 1 aux consorts Z..., à leur famille, aux personnes à leur service tant qu'ils resteraient propriétaires du bien situé au no 30 de la [...]                                        est claire et insusceptible d'interprétation et ne peut en aucun cas être considérée comme une clause de pur style, s'agissant d'une condition particulière ajoutée à l'acte de vente ;
Les pièces produites aux débats, statuts de la SCI PWG Immo, relevé de propriété cadastral et extrait hypothécaire, établissent que la SCI PWG Immo est propriétaire du bien sis [...]                                           depuis son apport à cette société du 11 septembre 2007 : cette SCI, personne morale, a une personnalité juridique distincte de celle de ses porteurs de part, quelle que soit la nature familiale de cette société, de sorte que le droit d'usage et d'habitation accordé aux consorts Z... tant qu'ils resteraient propriétaires de l'immeuble du [...]                                           est éteint depuis le 11 septembre 2007, ladite SCI ne pouvant être assimilée aux personnes de la famille des consorts Z... ni à leurs domestiques ;
En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté la SCI les Trois Villiers de sa demande tendant à dire le droit d'usage et d'habitation accordé aux consorts Z... éteint et la Cour, statuant à nouveau, constatera l'extinction de ce droit depuis le 11 septembre 2007, avec toutes conséquences de droit, précisées au dispositif ci-après ;
Il 'y a pas lieu d'accorder à M. Willy Z..., qui se maintient, de mauvaise foi, dans les lieux depuis 11 ans, des délais de grâce pour libérer le garage litigieux, d'autant plus qu'il demeure [...]                                , et non dans l'immeuble du [...]                                           ;
La SCI les Trois Villiers ayant été privée de l'usage du lot dont s'agit, soit un garage, depuis cette date, est fondée à réclamer une indemnité réparatrice de cette privation, que la Cour fixera à la somme de 20.000 € arrêtée à la date du présent arrêt, et à 2.000 € par mois jusqu'à complète libération des lieux, à la charge de M. Willy Z... qui sera condamné à ce paiement en son nom personnel et en sa qualité d'héritier de Paulette Z... ;
Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné la SCI les Trois Villiers à payer à M. Willy Z... la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens, et la Cour, statuant à nouveau, condamnera M. Willy Z... en son nom personnel et en sa qualité d'héritier de Paulette Z..., à payer à la SCI les Trois Villiers, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et de 5.000 € au titre de ceux d'appel, en sus des dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a dit l'action engagée par la SCI les Trois Villiers recevable,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Dit que le droit d'usage et d'habitation réservé à Paulette Z... et consorts Z... sur le lot no 1 de l'immeuble sis [...]                                           s'est éteint le 11 septembre 2007, par suite du changement de propriétaire de l'immeuble, conformément à la clause contenue au contrat de vente du 4 février 1985,
Dit que M. Willy Z..., à titre personnel et en sa qualité d'héritier de Paulette Z..., devra quitter les lieux dans un délai de dix jours à compter du présent arrêt et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard,
Au besoin, ordonne son expulsion du garage précité ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
Condamne M. Willy Z..., en son nom personnel et en sa qualité d'héritier de Paulette Z... à régler à la SCI les Trois Villiers la somme de 20.000 € de dommages-intérêts à raison du préjudice de jouissance consécutif à l'occupation indue du lot no 1 à ce jour,
Le condamne à payer la somme de 2.000 € par mois à titre indemnitaire jusqu'à complète restitution des lieux,
Condamner M. Willy Z..., en son nom personnel et en sa qualité d'héritier de Paulette Z..., à payer à la SCI les Trois Villiers les sommes de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et de 5.000 € au titre de ceux d'appel, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. Willy Z... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,