Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 22 JANVIER 2016
(no, 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 16094
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2014- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 12/ 00121

Madame Solène, Khadija X...née le 05 Mars 1974 à OULED ABDOUNE (MAROC)
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Francis CABALLERO, avocat au barreau de PARIS, toque : D1225

Madame Fabienne Y...épouse Z...née le 28 Décembre 1956 à Saint-Chéron (91)
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Juliette SELLIER de la SELARL AB-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0592
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 Décembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte authentique reçu le 4 mars 2011 par M A..., notaire à SAINT CHERON, Monsieur Achille Y..., né le 16 novembre 1928, a vendu en viager à Madame Solène X..., née le 5 mars 1974, une maison à usage d'habitation comprenant :
- en rez-de-jardin, véranda, cuisine, séjour, chambre, dressing, salle de bains, WC, escalier,
- en rez-de-chaussée, entrée, séjour, cuisine, chambre, salle de bains, WC
-A l'étage, grenier
-Garage, remise, poulailler/ clapiers
-Une remise et un hangar
Le tout cadastré section AM, numéro ..., pour une contenance de sept ares, vingt-huit centiares.
Cette vente était consentie et acceptée moyennant la somme de 25 000 euros et une rente annuelle de 3000 euros.
Monsieur Achille Y...est décédé le 28 mai 2011.
Par acte d'huissier en date du 9 novembre 2011, Madame Fabienne Y..., épouse Z..., en sa qualité d'ayant droit de Monsieur Achille Y..., a fait assigner Madame Solène X...pour voir prononcer la nullité de la vente du 4 mars 2011, alléguant que le caractère aléatoire du contrat n'existe pas du fait de la connaissance par Madame Solène X...de l'état de santé altéré de Monsieur Achille Y....
C'est dans ces conditions que, par jugement du 10 juillet 2014, le Tribunal de Grande Instance d'Evry a :
- Déclaré Madame Fabienne Y...épouse Z...recevable en ses demandes ;
- Prononcé la nullité de la vente en viager, intervenue le 4 mars 2011 ;
- Ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncières d'ETAMPES ;
- Condamné Madame Solène X...à payer à Madame Fabienne Y...épouse Z...une somme de mille euros (1000 euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Autorisé, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile, Maître DANIELIAN, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- Débouté Madame Solène X...de toutes ses demandes ;
- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Vu l'appel interjeté de cette décision par Mme Solène, Khadija X...et ses dernières conclusions en date du 20 février 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que la dégradation de l'état de santé du vendeur ne supprimait pas le caractère aléatoire du contrat de vente viagère du 4 mars 2011 ;
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente viagère du 4 mars 2011 au motif que le montant de la rente était inférieur aux revenus de l'immeuble vendu ;
- Déclarer irrecevable l'action en résolution de la vente pour défaut de paiement du prix ;
- Déclarer mal fondée en résolution pour défaut de paiement du prix payé par la vente par la remise d'une reconnaissance de dette de 25 000 euros ;
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mlle X...à payer une somme de 1000 euros au titre des dépens ;
- Condamner Mme Z...à payer à Mlle X...la somme de 8000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles.
Vu les dernières conclusions de Mme Fabienne Y...en date du 24 novembre 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
A titre principal :
- Débouter Mme X...de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Confirmer le jugement en date du 10 juillet 2014 du TGI d'Evry en toutes ses dispositions
A titre subsidiaire : sur la résolution de la vente en date du 4 mars 2011
- Dire et juger que Mme X...n'a pas procédé au paiement de la partie du prix au comptant de la cession du 4 mars 2011 ;
En conséquence,
- Prononcer la résolution de la cession en viager du bien immobilier de Monsieur Y...intervenue le 4 mars 2011 au profit de Mme X...;
En tout état de cause :
- Ordonner la publication de l'arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques d'ETAMPES,
- Condamner Mme X...à payer à madame Y..., épouse Z...la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner Mme X...aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître DANIELIAN sur le fondement de l'article 696 et suivants du Code de Procédure Civile.


Considérant que par acte authentique reçu le 4 mars 2011 par M A..., notaire à SAINT CHERON, Monsieur Achille Y..., né le 16 novembre 1928, a vendu en viager à Madame Solène X..., née le 5 mars 1974, une maison à usage d'habitation comprenant :
- en rez-de-jardin, véranda, cuisine, séjour, chambre, dressing, salle de bains, WC, escalier,
- en rez-de-chaussée, entrée, séjour, cuisine, chambre, salle de bains, WC
-A l'étage, grenier
-Garage, remise, poulailler/ clapiers
-Une remise et un hangar
Le tout cadastré section AM, numéro ..., pour une contenance de sept ares, vingt-huit centiares.
Que cette vente était consentie et acceptée moyennant un « bouquet » représenté par la somme de 25 000 euros payée comptant le jour de la vente et une rente annuelle de 3000 euros.
Considérant que la validité d'une vente est subordonnée à l'existence d'un prix sérieux et déterminé ; qu'une vente d'un immeuble en viager peut être annulée lorsque le montant des arrérages est vil ou dérisoire, l'absence de prix réel et sérieux privant la vente d'aléa, l'acquéreur étant certain d'obtenir un bénéfice quelque soit l'espérance de vie du vendeur ; que tel est le cas notamment lorsque le montant des arrérages est inférieur aux revenus que le bien est susceptible de procurer ;
Considérant que Mme Fabienne Y..., épouse Z...demande la nullité de la vente litigieuse au motif, notamment, que celle-ci aurait été consentie à vil prix ou pour un prix dérisoire ;
Considérant que, dans l'hypothèse où la cour estimerait que cette vente a été effectivement consentie à un prix dérisoire, il conviendrait néanmoins de s'interroger, au regard notamment des relations ayant existé entre le vendeur et l'acquéreur telles qu'elles ressortent des éléments de la cause, sur le point de savoir si en réalité cette vente ne constituerait pas une donation indirecte, la modicité du prix, outre l'absence du paiement des aréages, pouvant trouver leur cause dans l'intention libérale du vendeur ; qu'en effet à défaut de prix sérieux, l'acte de vente pourrait néanmoins être qualifié de valable comme donation indirecte si l'intention libérale du vendeur à l'égard de l'acquéreur était établie ;
Considérant que dans le souci du respect du principe du contradictoire, il y a lieu d'inviter les parties à s'expliquer sur l'éventuelle qualification de donation indirecte de la vente litigieuse ;
Considérant par ailleurs que cette affaire présentant plusieurs critères d'éligibilité à une mesure de médiation, la cour propose une telle mesure aux parties en leur demandant de faire connaître leur réponse dans le mois suivant le présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Révoque l'ordonnance de clôture.
Avant dire droit sur l'ensemble des demandes.
Invite les parties à s'expliquer sur l'éventuelle qualification de donation indirecte de la vente litigieuse.
Propose aux parties une mesure de médiation en leur demandant de faire connaître leur réponse dans le mois suivant le présent arrêt.
Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 17 mars 2016.
Réserve les dépens.
Le Greffier, La Présidente,