X... No du 24 JANVIER 2005 R.G : 03/00018 C-MCB Décision déférée à la Cour : jugement mixte du 26 septembre 2002 Tribunal de Grande Instance de BASTIA R.G : 98/1503 GABRIELLI Y... C/ Z...
A...
B... LEFOURNIER COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE X... DU VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE CINQ APPELANTE : Madame Maria Gabriella GABRIELLI Y... 9 Via Duca D'Aosta FIRENZE 50129 ITALIE représentée par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCP TOMASI-SANTINI-GIOVANNANGELI-VACCAREZZA- DONATI, avocats au barreau de BASTIA INTIMES : Monsieur Marcel Z... agissant en qualité de tuteur de Monsieur Dominique Z... Rue Sainte C... 20200 BASTIA représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour assisté de Me Marie-Christine MARIETTI, avocat au barreau de BASTIA Monsieur Daniel A...
D... de Montesoro Bâtiment B 14 20600 BASTIA représenté par la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués à la Cour assisté de Me Jean-Louis RINIERI, avocat au barreau de BASTIA Monsieur Jean Louis Noùl B... Villa Les E... 20240 GHISONACCIA représenté par Me Antoine CANARELLI, avoué à la Cour ayant pour avocat Me Barthélémy LEONELLI, avocat au barreau de BASTIA Madame Anne Florence LEFOURNIER Villa Les E... 20240 GHISONACCIA représentée par Me Antoine CANARELLI, avoué à la Cour ayant pour avocat Me Barthélémy LEONELLI, avocat au barreau de BASTIA COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 novembre 2004, où elle a été mise en délibéré au 17 janvier 2005, successivement prorogé au 24 janvier 2005, devant la Cour composée de : Madame Marie-Colette BRENOT, Président de Chambre Madame Marie-Florence BRENGARD, Conseiller Monsieur Philippe CAVALERIE, Conseiller qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Martine F...
X... : Contradictoire, Prononcé par Madame Marie-Colette BRENOT, Président de Chambre, à l'audience publique du
24 janvier 2005, Signé par Madame Marie-Colette BRENOT, Président de e de Maître FOUQUET et le 11 mai 1993 en l'étude de Maître MAYMARD,
- son rétablissement dans ses droits de propriétaire des lots no 20 et 21 de la section AO 213 de l'immeuble sis 5 rue du Cloître à BASTIA, vente intervenue au profit des consorts G... l'obligation de faire se trouve transférée à la charge de ces derniers à l'exclusion de tous dommages et intérêts.
Subsidiairement, Madame H... demande la condamnation de Monsieur Z... à lui payer les somme de 2.286,74 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 1.524,49 sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 21 mai 2003 auxquelles il convient de se référer, Monsieur Marcel Z..., tuteur de Monsieur Dominique Z... demande :
- l'infirmation du jugement exposant que l'obligation de rénovation de l'appartement formant le lot no 11 de la section AO 213 de l'immeuble situé 5 rue du Cloître à BASTIA jamais réalisée s'analyse comme une condition potestative,
- la nullité de la convention du 7 août 1979 avec toutes conséquences de fait et de droit quant au transfert de propriété, son action n'étant pas prescrite,
- qu'il soit jugé qu'il est resté propriétaire du lot no 7 de la section AO 213 divisé ultérieurement en lots 20 et 21 de la dite section et que Madame H...
n'était pas en droit de vendre les lots 20 et 21 de la section AO 213 de l'immeuble 5 rue du Cloître à BASTIA à Monsieur A... et aux époux B...,
- la nullité des ventes intervenues le 25 juillet 1994 en l'étude de Maître FOUQUET et le 11 mai 1993 en l'étude de Maître MAYMARD,
- son rétablissement dans ses droits de propriétaire des lots no 20 et 21 de la section AO 213 de l'immeuble sis 5 rue du Cloître à BASTIA,
Chambre, et par Madame Martine F..., Greffier présent lors du prononcé. LES FAITS ET LA PROCEDURE :
Selon acte du 7 août 1979, Madame H... a cédé à Monsieur Dominique Z... un appartement de trois pièces situé au deuxième étage d'un immeuble situé 5 rue du Cloître à BASTIA formant le lot no 11 de l'état descriptif de division, en échange Monsieur Dominique Z... a cédé à Madame H... un appartement composé d'une cuisine, d'une salle de séjour et de deux chambres situé au quatrième étage du même immeuble et formant le lot no 7 de l'état descriptif de division. Cet appartement devait ultérieurement être divisé en lot no 20 et 21. L'acte d'échange du 7 août 1979 obligeait Madame H... à rénover l'appartement cédé à Monsieur Z...
Par acte du 25 juillet 1994 et du 11 mai 1993, Madame H... a vendu le lot no 20 à Monsieur Daniel A... et le lot no 21 aux époux B...
Exposant que Madame H... n'a jamais rempli son obligation de rénovation qui doit s'analyser comme une condition potestative, Monsieur Marcel Z... agissant en qualité de tuteur de Monsieur Dominique Z... a fait assigner Madame H..., Monsieur Daniel A... et les époux Jean Louis
B... en nullité de la convention du 7 août 1979, nullité des ventes intervenues le 11 mai 1993 et le 25 juillet 1994 et rétablissement de Monsieur Z... dans ses droits de propriétaire.
Par jugement du 26 septembre 2002, le Tribunal de grande instance de BASTIA :
- a donné acte à Madame H... de ce qu'elle a admis dans ses conclusions du 6 août 2001 que la procédure avait été régularisée s'agissant tant du non respect du principe du contradictoire que de l'absence de publication de l'assignation auprès de la conservation des hypothèques,
- son rétablissement dans ses droits de propriétaire des lots no 20 et 21 de la section AO 213 de l'immeuble sis 5 rue du Cloître à BASTIA,
- la publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques de BASTIA,
- la condamnation de Madame H... au paiement de la somme de 51.222 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Monsieur Dominique
Z... du fait de l'impossibilité de tirer un quelconque profit de l'échange et à celle de 2.500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
A titre subsidiaire, Monsieur Marcel Z..., tuteur de Monsieur Dominique Z... demande la condamnation de Madame H... à remplir l'obligation mise à sa charge par l'acte d'échange sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
Par conclusions déposées le 21 mai 2003, Monsieur et Madame B... sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il les a mis hors de cause et la condamnation de Madame H... à leur payer la somme de 1.219,59 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 15 mai 2003, Monsieur Daniel A... sollicite la confirmation du jugement et la condamnation de Madame H... à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * * * MOTIFS DE LA DECISION :
- Sur l'existence d'une condition :
L'acte notarié d'échange du 7 août 1979 intervenu entre Madame H... et Monsieur Z... comporte la clause suivante : "Le présent échange est fait aux charges et conditions suivantes, que les
- a rejeté le moyen d'irrecevabilité relatif à l'absence d'autorisation du conseil de famille,
- a dit que la clause insérée dans l'acte d'échange du 7 août 1979 s'analyse comme une obligation de faire qui est restée personnelle à Madame H...,
- a mis en conséquence hors de cause Monsieur Daniel A... et les époux Jean Noùl B...,
- a dit que l'inexécution de cette obligation doit se résoudre par l'allocation de dommages et intérêts,
- avant dire droit sur la détermination du préjudice subi par Monsieur Z..., a ordonné une expertise et a commis Monsieur Jean Claude I... pour y procéder avec mission de décrire et évaluer les travaux de rénovation qu'aurait du exécuter Madame H... à savoir l'aménagement de l'appartement échangé en un appartement de type F2, l'une des pièces devant être divisée en une cuisine et une salle d'eau,
- a sursis à statuer en conséquence sur les autres demandes.
Par déclaration du 22 décembre 2002, Madame H... a régulièrement interjeté appel de cette décision. * * * LES DEMANDES DES PARTIES :
Par conclusions déposées le 8 octobre 2003 auxquelles il convient de se référer, Madame H... sollicite la réformation du jugement et le débouté de Monsieur Z... exposant :
- que l'action en nullité se heurte à la prescription de l'action
engagée en application des dispositions de l'article 1304 du code civil,
- que le tribunal ne pouvait y substituer une action en réparation, au mépris des dispositions de l'article 5 du nouveau code de procédure civile,
échangistes s'obligent expressément à exécuter : ils prendront les immeubles échangés dans l'état où ils se trouvent actuellement sans pouvoir prétendre à aucune garantie ni indemnité pour quelque cause que ce soit, à l'exception des pièces qui seront cédées par Madame J... à Monsieur Z... qui seront remises entièrement aménagées en un appartement de type F2, l'une des pièces devant être divisée en une cuisine et une salle d'eau".
Monsieur Z... estime que cette clause doit s'analyser comme une condition de la vente et que cette condition est purement potestative comme dépendant du bon vouloir de Madame H....
L'article 1168 du code civil dispose que "l'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu'à que l'événement arrive, soit en la résiliant, selon que l'événement arrivera ou n'arrivera pas".
Ainsi que l'a justement analysé le premier juge, l'obligation de rénovation qui n'a pas été exécutée par Madame H... doit s'analyser comme une charge et non comme une condition, aucune clause suspensive ou résolutoire n'ayant été insérée dans l'acte de sorte que l'engagement d'échange des parties doit être considéré comme parfait dès sa signature et l'obligation de rénovation mise à la charge de Madame
H... analysée comme une modalité d'exécution de cet échange.
S'il est vrai que la différence de superficie entre les deux lots échangés et partant leur différence de valeur n'a pas été compensée par une soulte mais par l'obligation de rénovation mise à la charge de Madame H..., il ne résulte nullement de l'acte qu'il s'agissait d'une condition de l'engagement d'échange de Monsieur Z... et qu' à défaut d'exécution des travaux la vente serait caduque.
La position soutenue par Monsieur Z... se heurte à la clause de l'acte d'échange suivante : "les échangistes seront respectivement propriétaires des immeubles, qu'ils se sont cédés, de part et d'autre à compter de ce jour.
Ils en auront également la jouissance, à compter de ce jour par la prise de possession réelle lesdits biens étant libre de toute location ou occupation quelconque".
En effet en cas de condition suspensive la prise de possession et la propriété de l'immeuble sont différés jusqu'à ce que la condition
soit réalisée.
Dans la mesure ou en l'espèce la propriété et la prise de possession est concomitante à l'acte d'échange, ce qui concrétise le caractère parfait de l'échange, il ne peut être sérieusement soutenu que l'obligation de rénovation est une condition de l'acte.
L'obligation de rénovation mise à la charge de Madame H... doit être analysée comme une obligation de faire.
- Sur l'obligation de Madame H... :
L'article 1142 du code civil dispose que "toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur".
Pour s'opposer à cette obligation de rénovation Madame H... fait, tout d'abord, valoir qu'elle n'a pas été mise en demeure d'exécuter les travaux. La clause de l'acte d'échange ci-dessus rappelée, indique que les coéchangistes prendront les immeubles échangés dans l'état où il se trouve à
l'exception des pièces cédées par Madame J... (née H... ) à Monsieur Z... qui seront remises entièrement aménagées en un appartement F2. Il ressort de cette clause que c'est lors de la remise des locaux c'est à dire au moment de la prise de possession que les travaux de rénovation aurait du être exécutés.
Madame H... est par conséquent de particulière mauvaise foi quand elle invoque les dispositions de l'article 1146 du code civil.
Ensuite Madame H... qui expose qu'elle a été dans l'impossibilité de faire face à son engagement contractuel en l'état de l'arrêté de péril dont l'immeuble a fait l'objet et en l'état de l'absence de participation financière de Monsieur Z... aux travaux de réhabilitation ne justifie pas plus devant la Cour que devant le Tribunal ses allégations.
L'arrêté d'immeuble en péril qu'elle produit date du 9 août 1971 et il ressort d'une délibération du conseil municipal de la ville de BASTIA du 27 mars 1974 qu'elle verse aux débats de façon tronquée que l'immeuble a été pour partie vendu à Monsieur K... pour restauration. Les obstacles invoqués par Madame H... pour se soustraire à son obligation sont par conséquent bien antérieurs à l'acte d'échange et c'est à bon droit que le premier juge a écarté ce moyen.
Il a également justement dit que Madame
H... n'est pas fondée à soutenir que l'obligation a été transmise à Monsieur Daniel A... et aux époux B... dès lors que l'obligation de faire litigieuse n'a pas été expressément mentionnée dans les actes de vente du 25 juillet 1994 et du 11 mai 1993.
- Sur les moyens de procédure :
Madame H... expose que le Tribunal a modifié le fondement et l'objet de la demande violant l'article 5 du nouveau code de procédure civile.
L'article 12 du nouveau code de procédure civile dispose que "Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et
actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée".
Par conséquent en requalifiant la charge des travaux imposés à Madame H... en obligation de faire alors que Monsieur Z... estimait qu'il s'agissait d'une condition purement potestative et en ordonnant une expertise pour évaluer les travaux qu'aurait du exécuter Madame H..., le Tribunal n'a fait qu'appliquer l'article 12 du nouveau code de procédure civile précité.
Au surplus le premier juge n'a pas statué ultra-petita puisque dès la première instance, Monsieur Z... avait formé une demande en dommages et intérêts et que Madame H... avait invoqué en défense les dispositions des articles 1142 et 1146 du code civil.
Il n'y a donc pas de demande nouvelle devant la Cour au sens de l'article 564 du nouveau code de procédure civile.
Le Tribunal ne disposant pas d'éléments suffisants pour estimer le montant des travaux qu'aurait du effectuer Madame H..., c'est à bon droit qu'il a ordonné une expertise pour les chiffrer et ce d'autant plus qu'en application de l'article 1144 du code civil, Monsieur Z... pourra être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux à charge pour Madame H... de faire l'avance des sommes nécessaires à ceux-ci.
Il sera sursis sur les demandes en paiement de dommages et intérêts qui seront examinées après dépôt du rapport d'expertise.
Il y a lieu de fixer à la somme de 2.500 euros le montant des frais non compris dans les dépens que l'équité commande de ne pas laisser à la charge de Monsieur Z...
Sur le même fondement, il sera alloué la somme de 1.200 euros aux époux B... et celle de 1.200 euros à Monsieur A...
* * * PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Déclare recevables les demandes en réparation présentées par Monsieur Marcel Z...,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamne Madame Marie Gabriella H... à payer à Monsieur Marcel Z..., tuteur de Monsieur Dominique Z... la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2.500 euros), aux époux B..., la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1.200 euros), à Monsieur Daniel A... la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1.200 euros) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Renvoie l'affaire et les parties devant le tribunal de grande instance de BASTIA pour la poursuite des opérations d'expertise,
Condamne Madame Marie Gabriella H... aux dépens.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT, FEUILLE DE SUIVI APRES X... 03/00018 Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours arrêt du VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE CINQ
GABRIELLI Y... Rep/assistant : la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN (avoués à la Cour) Rep/assistant : la SCP
TOMASI-SANTINI-GIOVANNANGELI-VACCAREZZA-DONATI (avocats au barreau de BASTIA) C/ Z... Rep/assistant : Me Antoine-Paul ALBERTINI (avoué à la Cour) Rep/assistant : Me Marie-Christine MARIETTI (avocat au barreau de BASTIA) A... Rep/assistant : la SCP RIBAUT-BATTAGLINI (avoués à la Cour) Rep/assistant : Me Jean-Louis RINIERI (avocat au barreau de BASTIA) FILIPPIRep/assistant : Me Jean-Louis RINIERI (avocat au barreau de BASTIA) B... Rep/assistant : Me Antoine CANARELLI (avoué à la Cour) Rep/assistant : Me Barthélémy LEONELLI (avocat au barreau de BASTIA) LEFOURNIER Rep/assistant : Me Antoine CANARELLI (avoué à la Cour) Rep/assistant : Me Barthélémy LEONELLI (avocat au barreau de BASTIA) DOSSIERS AVOUES MANQUANTS :
NON RENDRE LES DOSSIERS AUX AVOUES DOSSIERS RENDUS LE NOMBRE DE PHOTOCOPIES : 11