1 COUR'D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS Nozis 2002 l' Chambre B Civile ARRÊT AU FOND DU 21 Mars 2002 RÈle N' 97/046 15 SOCIETE LES PIERRES C/ SARL MALDON Anne LE X... épouse Y...
Z... délivrée le: à : (974615B) Arrêt de la l' Chambre B Civile du 21 Mars 2002 prononcé sur appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance GRASSE en date du 14 Novembre 1996, enregistré sous le n' 9201593. COMPOSITION LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ Président: Monsieur jean Louis ROUDIL A...: Monsieur Jean Claude DJIKNAVORIAN A...: Madame Catherine CHARPENTIER B...: Mme Sylvie C..., présente uniquement lors des débats. DÉBATS: A l'audience publique du 14 Février 2002 l'affaire a été mise en délibéré à l'audience du 21 Mars 2002. PRONONCE: A l'audience publique du 21 Mars 2002 par Monsieur ROUDIL, Président assisté par Mme Radegonde D..., B..., NATURE DE L'ARRET: CONTRADICTOIRE NOM DES PARTIES SOCIETE LES PIERRES SARL acissant par son g-érarit en exercice C
1 8 et 16 avenue de la Victoire 06250 MOUGINS représentée par la SCP JOURDAN - WATTECAMPS, avoués à la Cour APPELANTE CONTRE Madame Anne LE X... épouse Y... née le 27 décembre 1949 à Marseille, 40 rue des violettes La Roseraie - Bâtiment 0 78750 Mareil-M;irly représentée par la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL, avoués à la Cour SARL, MALDON représentée par Monsieur John E... mandataire ad'hoc désigné par ordonnance du Président du T.C dAntibes du 5 décembre 1997, 4 avenue Lemeray 06600 Antibes représentée par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour 97/4961 FAITS ET PROCEDURE Le 6 mars 1991 Madame F... a donné à l'agent immobilier SARL LES PIERRES mandat de vendre un immeuble sis à MOUGINS pour 2.800.000 Francs ; Le 15 mai 1991 l'acent immobilier a fait signer aux représentants de la Société MALDON un compromis portant achat de l'immeuble pour 2.300.000 Francs L'acquéreur versait par chèque une somme de 100.000 Fra-ncs à
séquestrer - Cet acte mentionne que la venderesse est propriétaire de l'immeuble pour l'avoir reçu en donation le 18 mai 1992, selon un acte qu'elle s'engageait à fournir au rédacteur d'acte à première demande Il mentionne encore que "dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser à régulariser la présente vente., sauf application de la condition suspensive, elle y sera contrainte par tous moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites, de justice, et tous droits et amendes, et devra, en outre payer à l'autre partie somme de 230.000 Frwics à titre d'indemnité forfaita-ire et de clause pénale" ; Par lettre du 17 mai 1991 l'agent immobilier accusait réception à Madame Y... de "l'acte (le donation (nous) permettant de compléter le compromis de vente..." et adressait à celle-ci l'original du compromis en lui demandant de la parapher et signer avec la mention "lu et approuvé" ce que cette dernière a fait 1 Le ler juillet 19,99 Madame Y... déclarait que la vente ne pourrait pas être réalisée car ses pTrénts, donateurs, qui s'étaient réservés leur droit de retour de l'immeuble, s'opposaient à ce que l'immeuble sorte du "patrimoine familia-1",
La Société MALDON n'a pas engagé d'action aux fins de réitération forcée de la vente mais a demandé le bénéfice de la clause pénale ;
'D Par acte du 3 décembre 1992 elle a fait assigner Madame G...) a cette fin devant le Tribunal de Grande Instance de Grasse , 97/4961 4
Le 22 mars 1992 Madame Y... a appelé en garantie la SARL LES PIERRES en exposant que celle-ci avait manqué à son obligation de conseil en n'appelant pas son attention sur les conséquences de la présence de la clause de retour et en n'insérant pas dans le compromis une condition suspensive liée à la renonciation de ses parents à son bénéfice 1 Par Jugement du 14 novembre 1996 le Tribunal a j c

a - rfunoré le montant de la clause pénale et ramen' celle-ci ' 150.000 Francs ; 1

1ions - d t que la SARL LES PIERRES avalit manqué à ses obligations contractuelles; - condamné la SARL LES PIERRES à relever et garantir Madame F... de la moitié de cette condamnation "soit la sonune de 75.000 Fra-ncs" ; ]4condamné en conséquence Madame Y... au paiement de la somme de 75 - 000 Francs" ; - Cofidaniné Madame Y... et la SARL LES PIERRES à payer à la SARL MALDON 5.000 Francs pour frais irrépétibles et à supporter les dépens , Par acte du 11 mars 1997 la Société LES PIERRES a régulièrement relevé appel de cette décision ; Elle conclut à la réformation du jugement entrepris en ce qui la concerne et au ré) et de toutes les demandes formées contre elle, avec condamnation de Madame Y... à lui payer 6.030 Francs pour frais irrépétibles et à supporter les dépens, Elle soutient n'avoir commis aucune que le 25 mai elle n'avait pas connaissance de la et fait signer le compromis ; 4&gt; faute car n'ayant reçu l'acte de donation clause de retour lorsqu'elle a ré  o c iCe 97/4961 5 Madame Y... a conclu comme suit: Il est demandé à lit Cour: - de Dire et juger que la SARL "LES PIERRES' amanqué à son devoir de conseil; En consétjluince, - de Condamner la SARL "LES PEERRES' à relever etgarctntirMada]me Y... dit montant intégral de la condamnation quipourrait étre Prononcée à son encontre au titre de la clausepénale; A titre subsidiaire, - Dire et juger que la clause pénale ramenée par le TTibunal de Grande Instance à hauteur de 150. 000, 00 Francs demeure excessive En conséquence, - de Ramener le montant de cette clause à une somme symbolique; -de Condamnerla
SARL LESPIERRES a relever etgarantirMadame Y... de la moitié du montant de cette condamnation A titre infiniment subsidiaire, 11 est demandé à la Cour de :
1 - Confirmer le Jugement du Tribunal de Grande Instance ayant fixé à 150. 000, 00 Francs le montant de la clause
Il pénale et ayant condamnéla SARL ICLES PIERRES a relever etgarantir Madame PO H... de la moitié de sa condamnation, soit la somme de 75. 000 Francs Il est égaleinen, r demandé a la Cour: - de Condamner solidairement la SARL ALUDON et la SARL 'LES PIERRES a verser à Madame Y..., une somme de 20.000, 00 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; 97/4961 6 Madame F... ayant été contrainte d'engager desftais irripéribles Pour assiîrc], la diyense de ses intérùts; - de Condamner solidairement la SARL MALDON et la SARL "LES PLERR-ES,']' aux entiers dépens; Elle soutenait que l'agent in-m-lobiller était en possession de l'acte de donation lorsqu'il lui a adressé le comprorruis pour signature et qu'il l'a fait sans appeler son attention sur les conséquences éventuelles de la clause alors qu'aucun engagement définitif n'était pris et qu'il était encore temps de prévoir une condition suspensive qUi aurait evité le litige La SARL NIALDON par son mandataire ad hoc a conclu au dispositif si-avant Déclarer la SARL LES PIERR-ES et Madame Y... irrecevables et subsidiairement malfondées en leur appel et en toutes leurs demandesfins et conclusions.,'
Les en débouter;


ec Recevo * - la Société ALUDON en son appel ' cident, et la d ' larant recevable et bien fondée; ris en ce quil a consid que le principe
Confimier lejugement entreP [*
cre de la clause pénale devait être acquis à la concluante;
a e Constater que les Premiersjuges nontpas donné de base légale ' kur décision en ne caracrérisantpas en quoi le montant de la clausepénale serait manifestement excessif; quence, - En consé - Réformer le 1*]119ement dit Tribunal de Grande Instance de Grasse, en date du 14 novembre 1996 en ce que les Premiers Juges ont réduit le montant de la clause pénale 97/4961 7 Condamner solidairement la SARL LES PIERRES et Madame F... àpayer à la Société2vlA-LDONla somme de 230. 000 Francs C'I't application de la clause pénale; ' - Condamner solidairement la SARL LES PIERRES et Madame Y... àpayerà la Socz[*étéAI,4-LDONla somme de 20.00OFrancs en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; ' - Condamner la SARL LES PIERRES et Madame PO H... cux Cllricrs dépens depremi *]ère instance et d'appel'; Elle soutenait : .- que le refus des parents de Madame Y... ne peut l'exonérer de l'oblication qwî pèse sur elle, car la clause de retour n'est pas une C clause d'inaliénabilité - que l'agent immobilier a comrnis une faute en ne vérifia-nt pas les c titres de Madame F... avant de faire signer le compromis alors qu'ilaurait dû signaler à l'acquéreur l'existence de la clause ; - que la somme de 230.000 Francs n'est pas marnifestement excessive en sorte que son monta-nt ne devait pas être réduit , Par arrêt n'496 du 13 septembre 2001 la Cour après avoir déclaré recevables les appels a renvoyé les parties devai-it le A... de la Mise en état afin qu'e.des concluent à nouveau après avoir relevé -que les demandes et l'argumentation des parties reposaient sur l'application de la clause de l'acte, qualifiée de clause pénale, dont les termes ont été rappelés plus haut in extenso;
-que les parties paraissaient admettre que cette clause trouverait à s'appliquer même en l'absence de l'action en réitération forcée de la vente 97/4961 8 -que ceperida]nt ce postulat, qui conu-nande l'issue du litige, pouvait sérieusement être mis en doute car l'examen de cette clause révèle, par l'emploi de la conjonction de coordination "et" et de la locution adverbiale "en outre", de manière claire que le versement de cette indemnité pourrait être lié à Pengagement de poursuites à l'encontre de la partie défaillante pour la contraindre à passer l'acte en forme authentique ce qui n'a pas été le cas la SARL MALDON n'ayant engagé aucune instance en réitération forcée de la vente -que si tel était le cas il v aurait lieu de constater que cette clause ne constitue ni tui ii-ioyen âe dédit ménagé à l'une ou l'autre des parties et qu'elle ne correspond pas non plus à la stipulation d'une indemnité d'immobilisation du bien pour le cas où l'une des parties renoncerait à , acquérir, ou dans l'hypothèse d'une résolution arniable ou judiciaire du compromis; -que les parties ne s'étaient pas expliquées sur ce point et qu'il convenait qu'elles soient invitées à le faire ainsi que sur les conséquences pouvant, le cas échéant, en être tirées A la suite de cet arrêt les parties ont conclu à nouveau La SARL LES PlE]RRES a repris les mêmes demandes (sauf la modificatiOn du monta-nt de l'indemnité demandée pour frais irrépétibles : 1.500 ]E) - Elle soutient au principal que la société ]vLUDON ne peut prétendre au bénéfice de la clause pénale faute d'avoir poursuivi Madame Y... en réitération forcée de la vente, et, subsidiairement, l'absence de faute de sa part pour les motifs rappelés plus haut ; Madame I...] demande à la Cour au principal de constater qu',-.n l'absence d'action en réitération forcée de la vente les conditions d'application de la clause pénale ne sont pas réunies et, pour le surplus, elle a réitéré les demandes déjà formulées telles qu'énoncées plus haut )- La SARL MAL.-DO-N reprend
exactement ces demandes antérieures, éc,alement énoncées plus haut ainsi que les moyens déjà développés 97/4961 9 S'ao,issm-it de la clause pénale elle fait valoir -que celle-ci doit être inter*etée au regard de la commune intention des parties et des dispositions des articles 1228 et suivants du Code civi -que les premières conclusions de iMadame Y... et de la société LES PIERRES démontrent qu]il ne leur était pas venu à l'esprit...que la ]Mîse en leu de la clause pénale aurait pu être subordonnée à l'exercice d'i-a-ie actionjudicial're aux fins de réitération de la vente et que la commune intention des parties était, "nonobstant la formulation maladroite de la clause", d'offrir à l'acquéreur lésé une option a savoir la faculté d'aorir en réitération forcée outre la réparation de son préjudice selon le droit commun "ou la possibilité de solliciter l'application de la clause pénale afin d'obtenir le règlement de l'indemnité convenue -que l'obligation de réitérer la vente n'est aucunement affectée d'w-ie condition résolutoire car, en dépit de la survenance de l'événement,, à l'obligation demeure et l'acquéreur savoir l'inexécution du contrat, pourrait demander l'exécution forcée sur le fondement de l'article 1228 du Code civil sans que le débiteur puisse le forcer à accepter le montant de la clause pénale au lieu de cette exécution, en sorte que la première proposition de la clause n'est que le rappel de droit commun de l'article 1228 du Code civil -que rien dans la clause ne vient indiquer que la pénalité serait due pour simple retard dans l'exécution des obligations -qu'ainsi, si l'on devait considérer que l'emploi de la conjonction de coordination "et" et de la locution adverbiale "en outre" signifie qu'une action judiciaire est nécessaire pour que soit appliquée l'indemnité conventionnelle, la clause ainsi interprétée viendrait en contradiction avec les dispositions de l'article 1229 alinéa 2 du Code civil qui dispose que
le créancier ne peut demander "en même temps le principal et la peine à moins qu'elle n'ait été stipulée pour le simple retard". et n'aurait aucun sens et, en tous cas, pas le sens que les parties ont entendu hui conférer 97/4961 10 -qu'elle est donc cri droit de demander le bénéfice de cette clausedès lors que Madame Y... a expressément manifesté son refus d'exécuter son obligation sans justifier de l'elvlistence d'un obstacle juridique à cette exécution ; MOTIFS DE LA DECISION Le fait que les parties défenderesses a Paction visa-nt à l'application de la clause pénale aient discuté cette demande sans se prévaloir du fait que la société demanderesse n'avalit pas demandé l'exécution forcée de la vente ne saurait ùtre considéré comme la preuve qu'il existait, lors de la conclusion de la vente, une commune intention des parties pour conférer à, cette clause une autonon-nie par rapport à l'action en réitération forcée et ainsi ménager à "l'acquéreur lésé" (cf conclusions de la société NIALDON) une option entre l'action en réitération forcée avec réparation de son préjudice dans les termes la clause pénale ou seulement l'action en réparation de son préjudice selon cette même clause ; En effet cette prise de position procédurale n'est pas nécessairement révélatrice d'une telle commune intention lors de la conclusion du contrat, la partie contractante concernée ayant pu signer la convention en fonction d'une conviction alors différente et sa prI'Se de position initiale ne pouvant lui interdire d'y revenir pour la revendiquer , L'examen des termes de la clause litigieuse, pour les motifs déjà avancés dans 7-- l'arrêt préparatoire et rappelés plus haut, conduit en effet à considérer que le sens de cette clause est bien de lier l'application de la clause pénale à l'exercice de l'action En sus de l'emoloi- révélateur de ce sens- de la conionction de coordination CCet]D et de la locution adverbiale "en outre", il est essentiel de relever que la convention ne comporte
aucune stipulation emportant, en cas de défaillance de l'une des parties, résol tion de pl]î ndr oi t à] ù]ntràt en sorte que l'interprétation revendiquée parla socié ]LDON reviendrait à consacrer la possibilité pour une partie d'obtenir paiement d'une chuise pénale pour la non exécution d'Lin contrat non résolu en l'absence de clause résolutoire ou de décision judiciaire, le juge n'étant saisi d'aucune demande aLix fins de résolution de contrat selon les 97/4961 dispositions du droit commun qui sont applicables lorsque les parties n'ont pas stipulé de condition résolutoître expresse dans leur contrat ; Il se déduit de ce qui précède que la fin alité des stipulations litigieuses est exclusivement de constituer une clause comminatoire pour inciter les parties au respect de leurs obligations et, dans le cas une =ea-illance, de fixer par avance le c montant de la sonune à revenir à la partie, q1ni serait contralinte d'agir en justice pour obtenir la réitération forcée de la vente, pour compenser le pré)udice que cette nécessité ne peut que lui* causer, (]n sorte qu'il appartient à la partie lésée par un refus fautif de réitération, mais qui renonce à poursuivre l'exécut1]o]noîcée e]c(,--tte dernière, de saisir le lu e d'une demande en résolution de l'acte pour inexécution et aux fins d'indertinisation selon le droit commun 1 Enfin il doit être sign]1lè que dans l'hypothèse où la clause litigieuse vicndr 1 ici

ait être considérée comme Susceptible d'interprétation, la solution à retenir serait par application de principes généraux d'interprétation car Madame Y..., partie poursuivie, scriltalors fondée à revendiquer le bénéficedes dispositions de l'article .1162 du Code civil ; La société MALDON dernandalit exclusivement l'application de
cette clause hors des conditions de sa mi'se en oeuvre le jugement entrepris devra être infirmé et sa demande rejetée La société M]J...:)0N qui succombe supportera les entiers dépens et paiera à Madame K...) età la SARL LES PIERRES une somme de 460 'El chacune, pour frais irrépétibles PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement et contradictoirement, -Vu l'arrêt n'456 du 13 septciiibrc 2001 )- -Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions -Déboute la socié -té MALDON de l'ensemble de ses demandes ; 97/4961 12 le c -Dit sans ob'et l'appel cri garaiitic form' contre la soci't' LES PIERRES

C -Condamne la société IMALDON à payer à Madame Y... ci la SARI- LES PIERPLES urie somme de 460,E (quatre cent soLixante Euros), chacune pour frais irrépétibles ; -Rejette toutes les autres demandes des parties. -Condamne la SAIIL MALDON atLx entiers dépens de première instance et d'appel et dit que ces derniers seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de procédure civile. LE B...
LE PRESIDENT 97/4961