R.G : 01/04259 Jugement du 25 novembre 1991 du Tribunal de Grande Instance de TOULON Arrêt de la Cour d'Appel d'AIX-EN-PROVENCE (4ème Chambre) du 13 septembre 1994 Arrêt de la Cour de Cassation du 22 janvier 1997 Décision de la Cour d'Appel de MONTPELLIER du 08 février 1999 Arrêt de la Cour de Cassation du 23 février 2001 COUR D'APPEL DE LYON AUDIENCE SOLENNELLE ARRET DU 03 MARS 2003 APPELANTE : SOCIETE ART PROVENCAL La Meridienne Avenue des Pierres Précieuses 83980 LE LAVANDOU représentée par Me RAHON, avoué à la Cour assistée de Me ERHARD, avocat au barreau de HYERES INTIMES : Madame Bernadette X... épouse Y... représentée par la SCP JUNILLON-WICKY, avoués à la Cour assistée de Me BARBIER, avocat au barreau de PARIS Madame Marie X... héritière de Monsieur Robert Z... représentée par la SCP JUNILLON-WICKY, avoués à la Cour assistée de Me BARBIER, avocat au barreau de PARIS Madame Josette Z... héritière de Monsieur Robert Z... représentée par la SCP JUNILLON-WICKY, avoués à la Cour assistée de Me BARBIER, avocat au barreau de PARIS Madame Marie-France Z... épouse A... héritière de Monsieur Robert Z... représentée par la SCP JUNILLON-WICKY, avoués à la Cour assistée de Me BARBIER, avocat au barreau de PARIS Mademoiselle Isabelle Z... héritière de Monsieur Robert Z... représentée par la SCP JUNILLON-WICKY, avoués à la Cour assistée de Me BARBIER, avocat au barreau de PARIS Monsieur Didier Z... héritier de Monsieur Robert Z... représenté par la SCP JUNILLON-WICKY, avoués à la Cour assisté de Me BARBIER, avocat au barreau de PARIS
Instruction clôturée le 23 Octobre 2001
Audience de plaidoiries du 13 Janvier 2003
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
MONSIEUR JACQUET, président, suppléant monsieur le premier président, désigné à cet effet par ordonnance du 10 décembre 2002,
MONSIEUR VOUAUX-MASSEL, président,
MONSIEUR GOURD, conseiller,
MADAME DUMAS, conseiller,
MONSIEUR SIMON, conseiller,
en présence pendant les débats de madame KROLAK, greffier.
INSTRUCTION CLOTUREE LE : 13 DECEMBRE 2002
DEBATS : En audience solennelle et publique du
LUNDI 13 JANVIER 2003
ARRET : contradictoire
prononcé à l'audience solennelle et publique du 03 MARS2003 par monsieur JACQUET, président, en présence de madame KROLAK, greffier, qui ont signé la minute. EXPOSE DU LITIGE
Les consorts B..., propriétaires d'un local à usage commercial loué à la Société ART PROVENCAL et situé au LAVANDOU, Parc de la Méridienne, ont donné congé au preneur, par acte d'huissier du 29 décembre 1987, pour le 30 juin 1988, date d'expiration du bail, avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné de 100.000 francs par an.
Le précédent loyer fixé en juillet 1985 s'élevait à 33.832 francs par an.
Le 19 septembre 1989 les propriétaires ont notifié un mémoire à la société locataire, ramenant leur demande à 60.000 francs par an, et
ont saisi le 31 octobre 1989 le juge des loyers commerciaux par voie d'assignation.
Par jugement du 26 février 1990, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de TOULON a ordonné, avant-dire-droit, une expertise.
Dans son rapport déposé le 26 avril 1991, l'expert judiciaire a conclu au déplafonnement du loyer du bail renouvelé et à une valeur locative de 64.110 francs au 1er juillet 1988.
Par jugement du 25 novembre 1991, le juge des loyers commerciaux a homologué ce rapport fixant à 64.110 francs par an, outre les charges, les loyers dus par la Société L'ART PROVENCAL à compter du 1er juillet 1988 et a condamné la société locataire au paiement des intérêts de droit à compter de la notification du mémoire du 19 septembre 1989 sur les loyers arriérés.
Sur appel du preneur, la Cour d'Appel d'AIX-EN-PROVENCE a, par arrêt du 13 septembre1994, annulé la procédure pour défaut de dépôt du mémoire préalable au greffe du tribunal.
Sur pourvoi des bailleurs, la Cour de Cassation a, par arrêt du 22 janvier 1997, cassé cette décision.
Par arrêt du 8 février 1999, la Cour d'Appel de MONTPELLIER, désignée comme Cour de renvoi, a infirmé le jugement du juge des loyers commerciaux du 25 novembre 1991 et dit qu'à défaut de dépôt du mémoire préalable au greffe la saisine du juge des loyers était
irrégulière.
Ce second arrêt a été cassé par arrêt de l'Assemblée Plénière de la Cour de Cassation du 23 février 2001 qui a renvoyé les parties devant la Cour d'Appel de LYON.
La Société ART PROVENCAL a effectué une déclaration de saisine au greffe de la Cour d'Appel de LYON le 12 juillet 2001.
Pour conclure à la réformation du jugement déféré, la Société ART PROVENCAL soulève la nullité de la procédure suivie après expertise pour violation de l'article 30 du décret du 30 septembre 1953 applicable à l'époque prévoyant expressément le dépôt d'un mémoire après rapport d'expertise. A... cet effet, elle soutient que l'absence de mémoire à un stade de la procédure où il est exigé par un texte constitue une irrégularité de fond conformément à la jurisprudence (Cass. 3e cil. 24 juin 1998) d'ailleurs rappelée par les conclusions de l'avocat général WEBER préalables à l'arrêt de l'Assemblée Plénière du 23 février 2001.
En deuxième lieu, la Société L'ART PROVENCAL invoque l'avenant transactionnel, signé entre les parties le 13 janvier 1994, fixant le prix du loyer du bail renouvelé à 41.898 francs par an à compter du 15 janvier 1995 et rendant sans objet la présente décision.
A... titre subsidiaire, la Société L'ART PROVENCAL demande à la Cour de déclarer nul le rapport d'expertise pour défaut du respect du contradictoire et violation de l'article 276 du Nouveau Code de procédure civile.
Encore plus subsidiairement, sur le fond, la société appelante conteste les motifs de déplafonnement des loyers retenus par l'expert judiciaire en soutenant qu'il n'y a pas eu de variations des facteurs locaux de commercialité, le centre d'attraction du LAVANDOU s'étant décalé vers le port et la zone périphérique, comme le relève le rapport amiable de Madame C...
Elle indique que le loyer annuel à la date du bail à renouveler ne pouvait excéder la somme de 40.000 francs, soit 6.097,96 euros.
Enfin elle sollicite la condamnation des consorts B... à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.
De leur côté, les consorts B... concluent au rejet des moyens soulevés par la Société ART PROVENCAL en répliquant que l'omission du dépôt du mémoire préalable au greffe constitue une simple irrégularité de forme n'entraînant aucun grief, qu'il n'y a pas d'obligation de notifier de nouveaux mémoires avant ou après expertise, que l'avenant de révision signé le 13 janvier 1994 n'est que provisoire et qu'enfin l'expertise a été contradictoire.
Sur le fond, s'appuyant sur l'expertise judiciaire, elle demande à la Cour de fixer à 9.773,54 euros par an en principal, charges et taxes en sus le loyer dû par la Société ART PROVENCAL depuis le 1er juillet 1988 pour le renouvellement à cette date du bail portant sur les locaux sis au LAVANDOU Parc de la Méridienne, de condamner cette Société au paiement des intérêts au taux légal depuis le 1er juillet 1998 puis à compter de chaque échéance, d'ordonner la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d'un an et de condamner la
Société ART PROVENCAL à leur payer la somme de 13.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION I) Sur les moyens soulevés par la Société ART PROVENCAL 1) - Sur l'omission du dépôt du mémoire préalable au greffe Attendu qu'aux termes de l'article 29-2 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1993, la partie la plus diligente remet au secrétariat-greffe son mémoire aux fins de fixation de la date d'audience, elle doit y annexer les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux, elle y joint également le mémoire et les pièces reçus de l'autre partie et il est pour le surplus procédé, en tant que de raison, comme il est dit en matière de procédure d'urgence à jour fixe ;
Attendu, en l'espèce, que les consorts X... ont omis de remettre au greffe du Tribunal de Grande Instance de TOULON leur mémoire préalable ;
Attendu que cette omission constitue une simple irrégularité de forme qui n'entraîne aucune nullité à défaut de grief ;
Attendu, à cet égard, que l'existence d'un grief n'est pas invoquée, les parties ayant bien échangé les mémoires et le délai d'un mois ayant bien été respecté avant la saisine du juge par voie d'assignation ;
Attendu qu'il convient de rejeter la fin de non recevoir soulevée par la Société ART PROVENCAL ; 2) - Sur l'absence de mémoire après expertise
Attendu que la Société ART PROVENCAL soutient qu'en violation de l'article 30-1 du décret du 30 septembre 1953 les consorts X... n'ont pas déposé de mémoire après expertise mais des conclusions, ce qui entraîne la nullité de la procédure suivie après expertise pour irrégularité de fond ;
Attendu que l'article 30-1 du décret du 30 septembre 1953 prévoit que dès le dépôt d'expertise, le secrétaire greffier avise les parties par lettre recommandée avec accusé de réception ou, si elles sont représentées, leurs avocats de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de la date à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés ;
Attendu, en l'espèce, que la formalité du mémoire préalable a bien été respectée; que l'avis prévu par le texte précité n'a pour but que d'informer les parties du délai d'échange; qu'en tout état de cause, le juge, déjà saisi par le mémoire préalable et par l'assignation, pouvait statuer même après expertise puisque la décision l'ordonnant ne l'avait pas dessaisi ; qu'il existe donc aucune irrégularité de fond ;
Attendu que l'exception de nullité doit être en conséquence rejetée ; 3) - Sur le moyen tiré d'une transaction
Attendu que contrairement à ce qui est soutenu, l'avenant à bail signé entre les parties le 13 janvier 1994 ne vise qu'une révision triennale des loyers à compter du 15 janvier 1995 compte tenu des variations de l'indice ;
Que cet avenant, qui ne fait aucune allusion à une transaction ni à un abandon des procédures en cours n'a pas d'incidence sur la présente procédure relative au loyer de renouvellement au 1er juillet 1988 ;
Attendu que ce troisième moyen doit donc être rejeté ; 4) - Sur la nullité de l'expertise
Attendu que le rapport d'expertise déposé par Madame BAIXE D... relate en pages 2, 3 et 4 le déroulement contradictoire des opérations ;
Que le grief tiré d'un manque d'objectivité reste simple affirmation ;
Qu'aucun moyen sérieux de nullité ne saurait être retenu ; II) - Sur le fond
Attendu que l'expert judiciaire a conclu à une évolution notable des facteurs locaux de commercialité pendant la période du bail expiré au 1er juillet 1979 au 30 juin 1988 ;
Qu'il a relevé : - une augmentation de la population, et des possibilités d'accueil (12,40 %) sur la période 1975-1982 et 22,08 % sur celle de 1982 à 1990), - une augmentation des résidences principales et secondaires très positive, - l'extension du port du LAVANDOU et la création d'un nouveau port dont l'ouverture effective date de 1983 offrant 1.000 places de bateaux alors que l'ancien en comptait 500, ce qui apporte une clientèle nouvelle aux commerçants
du village ;
Attendu que le jugement déféré, entérinant les conclusions de l'expert, a à juste titre considéré que les conditions de déplafonnement des loyers étaient remplies conformément à l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 et que le loyer devait être fixé à la valeur locative à la date du 1er juillet 1988 ;
Attendu que l'expert a par ailleurs procédé à l'examen de la surface pondérée des locaux selon la méthode classique, soit au total 101,28 m2 ;
Attendu, sur les prix pratiqués, que l'expert a effectué une moyenne entre les cinq références aboutissant à un prix de 633 francs le mètre carré pondéré ;
Attendu, cependant, que compte tenu des points de comparaison correspondant à des surfaces nettement plus petites et par conséquent plus chères que celle du commerce en cause, d'une part, et des éléments contenus dans le rapport de Madame C..., d'autre part, la Cour estime devoir fixer le prix du m2 pondéré à 600 francs ; que la valeur locative s'établit au 1er juillet 1988 à :
101,28 m2 x 600 francs = 60.768 francs, soit 9.264,02 euros ;
Attendu qu'en application de l'article 1155 du Code Civil, il convient de faire droit à la demande en paiement des intérêts au taux légal depuis le 1er juillet 1988, date d'effet du renouvellement, et au fur et à mesure des échéances mensuelles ;
Attendu que la capitalisation des intérêts, qui est également demandée, doit être ordonnée dans les conditions prévues par l'article 1154 du Code Civil ;
Attendu que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que les entiers dépens de première instance et d'appel seront supportés par a Société ART PROVENCAL qui succombe sur le principe du déplafonnement ;
PAR CES MOTIFS,

Vu l'arrêt de la Cour de Cassation Assemblée Plénière du 23 février 2001,
Rejette toutes les exceptions aux fins de non recevoir soulevées par la Société ART PROVENCAL,
Sur le fond,
Confirme le jugement déféré rendu le 25 novembre 1991 par le Tribunal de Grande Instance de TOULON sur le principe du déplafonnement de loyer du bail renouvelé depuis le 1er juillet 1988,
Le réforment uniquement sur le montant de la valeur locative,
Fixe à la somme de SOIXANTE MILLE SEPT SOIXANTE SEPT SEIZE FRANCS (60.776 F), soit NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE QUATRE EUROS DEUX CENTS (9.264,02 EUROS) par an en principal, charges et taxes en sus, le loyer dû par la Société ART PROVENCAL aux consorts B... depuis le 1er juillet 1988 pour le renouvellement à cette date du bail portant sur les locaux sis au LAVANDOU, Parc de la Méridienne,
Condamne la Société ART PROVENCAL au paiement des intérêts au taux légal depuis le 1er juillet 1988 puis à compter de chaque échéance,
Ordonne la capitalisation des intérêts pour ceux échus au moins pour une année entière à compter de la demande de capitalisation dans les conditions prévues par l'article 1154 du Code Civil,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile,
Condamne la Société ART PROVENCAL aux entiers dépens de première instance, y compris les frais d'expertise judiciaire, et d'appel, et autorise la Société Civile Professionnelle JUNILLON-WICKY, avoué, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT