Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 21 DÉCEMBRE 2018
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : X... RG 17/11761 - X... Portalis 35L7-V-B7B-B3QQ5
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Avril 2017 -Tribunal de Grande Instance de MELUN - RG no 15/03507

Commune CUGNAUX Représentée par son Maire en exercice domicilié [...]
Représentée par Me Sandrine Y... de la SCP d'avocats Z... &amp; associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R285
Ayant pour avocat plaidant, Me Guy A... de la SELARL COTEG &amp; A... ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL MBA HOLDING prise en la personne de son représentant légal domicilié [...]
X... SIRET : 440 758 753 00014
Représentée par Me Alexandra B..., avocat au barreau de PARIS, toque : C1099
Ayant pour avocat plaidant, Me Christine C..., avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. DOMINIQUE GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude D..., Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M.Gilles DOMINIQUE, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Nadia TRIKI

- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M.Claude D..., Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS &amp; PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 18 juillet 2012, la Commune de Cugnaux, qui avait pris l'initiative de créer une zone d'aménagement concerté dite ZAC de l'Agora et décidé de la réaliser directement, a conclu avec la société MBA Holding une convention dite d'opération de construction d'un complexe hôtelier, restaurant et de locaux à usage d'activité, de détente et de loisirs.
Par cet acte, la Commune a notamment promis de vendre l'assiette foncière de l'opération à la société MBA Holding, qui s'est obligée à l'acquérir, moyennant le prix de 450 000 € hors taxes. Cette assiette foncière a été définie comme une partie d'un secteur ZE3, selon un plan fourni en annexe de l'acte, formant un tènement de 8 600 mètres carrés. L'opération de construction confiée à la société MBA Holding a été décrite comme la réalisation d'un hôtel, d'un restaurant et de locaux d'activité détente et loisirs ainsi que leurs annexes, incluant l'aménagement des abords et des emplacements de parking. Le constructeur s'est engagé à déposer la demande de permis de construire dans les quatre mois de la signature de l'acte, à entreprendre les constructions dans les six mois de l'obtention du permis de construire purgé des recours et à achever l'ensemble dans les trente mois à compter de la délivrance du permis de construire, en tous les cas avant le 31 décembre 2015. En cas d'inobservation des délais, la convention a prévu que la cession puisse être résolue par décision de la Commune. En exécution de la convention, la société MBA Holding a versé une somme de 45 000 €, à titre d'acompte sur le prix de vente.
Par avenant conclu sous seing privé visant la délibération du Conseil municipal du 12 juillet 2012, la Commune de Cugnaux a accepté que la société MBA Holding se substitue à la SCI Hôtel du Canigou pour la réalisation de l'hôtel et la SCI Restaurant du Canigou pour la réalisation du restaurant, la société MBA Holding se réservant de poursuivre l'acquisition de l'assiette foncière du bâtiment dédié aux loisirs. Les deux SCI, parties à cet avenant, se sont réservées de recourir au crédit-bail pour financer les constructions et, pour ce faire, de se substituer toute société de crédit-bail. Le programme ainsi modifié se réfère à la création de trois lots correspondant à chaque bâtiment à usage d'hôtel, de restaurant ou de loisirs, avec ventilation entre ces lots de l'assiette foncière initiale, de la surface de plancher affectée et de la charge foncière.
Considérant que toutes les conditions de la vente des terrains prévue à l'avant-contrat étaient réalisées, la Commune a requis un notaire de faire sommer par huissier la société MBA Holding de venir signer l'acte authentique de vente. Dans le procès verbal de difficulté du 22 juin 2015 dressé par ce notaire, la société MBA Holding a notamment fait valoir qu'elle n'était plus la seule à acquérir, mais également les deux SCI ; elle a indiqué que l'assiette cadastrale contenue dans le projet d'acte de vente ne permettait pas d'identifier les lots acquis par chaque société.
La vente n'ayant pas été signée, la Commune a fait assigner la société MBA Holding par acte extrajudiciaire du 14 octobre 2015.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Melun, par jugement du 25 avril 2017 rectifié par jugement du 30 mai 2017, a :
- prononcé la résiliation judiciaire, aux torts de la Commune, de la convention conclue entre les parties le 18 juillet 2012,
- condamné la Commune à restituer à la société MBA Holding la somme de 45 000 € versée à titre d'acompte et à payer à cette même société la somme de 218 944,61 € au titre de son préjudice, outre 1 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné la Commune aux dépens.
Par dernières conclusions du 13 novembre 2018, la Commune de Cugnaux, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1184, 1146 du code civil,
- réformer le jugement entrepris,
- prononcer la résolution judiciaire du contrat aux torts exclusifs de la société MBA Holding,
- constater que la somme de 45 000 € versée à titre d'acompte sur le prix lui est définitivement acquise en réparation du préjudice lié à l'immobilisation de la parcelle litigieuse,
- condamner la société MBA Holding à lui verser une somme de 45 000 € à titre de dommages-intérêts complémentaires en compensation du préjudice subi,
- à titre subsidiaire :
- dire qu'elle n'a pas commis de faute,
- le cas échéant dire que l'impossibilité d'exécuter est imputable à chaque contractant,
- dès lors débouter la société MBA Holding de ses demandes en restitution de l'acompte et en dommages-intérêts,
- en tout état de cause :
- lui allouer 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamner la société MBA Holding à lui payer cette somme, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 13 novembre 2018, la SARL MBA Holding prie la Cour de:
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- lui allouer 6 000 € à titre d'indemnité complémentaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et condamner la Commune à lui payer cette somme, dépens en sus.


Le jugement entrepris a essentiellement retenu que la Commune a accepté dans l'avenant, en sa qualité de vendeur des terrains, la substitution partielle d'acquéreur pour les assiettes foncières de l'hôtel et du restaurant et que, par conséquent, les deux SCI sont devenues également acquéreurs directs de ces terrains. Le jugement a relevé que s'il s'était agi de ventes futures à des sous-acquéreurs, la répartition de la charge foncière n'aurait pas trouvé sa place dans l'avenant. Le jugement souligne que la Commune qui avait accordé le permis de construire modificatif prévoyant la division des terrains en lots pouvait d'autant moins ignorer la répartition par lots. Le tribunal en a déduit qu'en proposant à la signature de la société MBA Holding un projet d'acte de vente ne faisant pas mention de l'identité des acquéreurs véritables des parcelles, la Commune avait commis une faute justifiant le refus de signer l'acte en l'état. Le tribunal a relevé que par courrier du 8 décembre 2014, la société MBA Holding avait réitéré en vain sa volonté de poursuivre l'opération en faisant modifier le projet d'acte authentique afin de le mettre en adéquation avec la situation juridique des parties. Le tribunal a considéré qu'en définitive, nul manquement contractuel n'était imputable à la société MBA Holding.
- Sur les manquements reprochés par la Commune à la société MBA Holding
Les moyens soutenus par la Commune au soutien de son appel principal ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté ce qui suit.
La convention initiale comporte un article I.4 relatif à la disposition des terrains qui indique que la Commune s'engage à vendre au constructeur, la société MBA Holding, les terrains d'assiette de l'opérations, dans les conditions définies au contrat, et que ce constructeur s'engage à acquérir les terrains. La Commune s'est engagée également à mettre les terrains d'assiette à la disposition du constructeur après la signature de l'acte authentique de cession.
La convention initiale, dans son préambule, rappelle que la société MBA Holding a posé sa candidature pour la réalisation d'un hôtel, d'un restaurant et d'une salle dédiée à des activités de loisirs, type bowling. Elle énonce qu'"elle constitue le titre en vertu duquel la société MBA Holding pourra solliciter en son nom ou au nom d'une société agréée par la Commune cette autorisation". Elle indique qu'il appartient à la société MBA Holding de réunir l'ensemble des conditions nécessaires pour y parvenir, mais que ces conditions étant remplies, cette société "pourra proposer à la Commune de se substituer la (ou les) société la plus adaptée à réaliser la (ou les) opération objet des présentes" et que "la substitution devra intervenir dans les conditions réglementaires avec l'accord de la Commune".
Les moyens soutenus par la Commune au soutien de son appel relatif au manquement prétendu de la société MBA Holding, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il convient de relever que l'avenant ne comporte que deux articles, que l'article I précise la portée des modifications et que l'article II indique que "tous les autres articles de la convention d'opération demeurent inchangés et applicables" .
A l'article I, l'avenant énonce qu'il s'agit de compléter et de modifier les articles de la convention d'opération de construction formant cahier des charges de cession de terrain.
Pour autant, l'avenant n'identifie pas les articles modifiés de la convention initiale.
Un premier paragraphe de l'avenant, intitulé "autorisation de substitution", énonce que la société MBA Holding a fait connaître sa décision de se substituer les SCI pour la réalisation de l'hôtel et du restaurant formant les lot de terrains no [...] et no [...] après division prévus dans le cadre de l'opération de construction. Il est mentionné : "étant précisé que MBA Holding, actionnaire des SCI [...] poursuit l'acquisition de l'assiette foncière relative à la réalisation de la construction dédiée aux Loisirs et demeure ainsi, Constructeur". Il est précisé que les SCI se réservent chacune de recourir au crédit-bail et de se substituer toute société spécialisée dans ce type de financement.
Un deuxième paragraphe intitulé "Programme de l'opération" indique qu'à chaque construction est affectée une assiette foncière correspondant à une des sociétés (lot no1 : SCI Hôtel du Canigou ; lot no 2 : SCI Restaurant du Canigou, lots no3 et no4 : MBA Holding pour le bâtiment Loisirs) ; pour chaque lot l'avenant identifie la surface d'assiette foncière et la surface de plancher affectée.
Un troisième paragraphe intitulé : "Procédures d'autorisation d'urbanisme permettant de construire l'opération" énonce que : "le constructeur est autorisé à déposer la ou les dossiers de demande relatifs à l'acte de construire permettant la mise en oeuvre du programme modifié précité, précisant les trois ensembles spécifiques à chaque activité".
Le quatrième paragraphe relatif à la charge foncière de l'opération, énonce que celle-ci est inchangée.
Les cinquième et sixième paragraphes sont rédigés comme suit :
" Modalités de paiement de la charge foncière/Répartition de la charge foncière
Lot 1 : SCI Hôtel du Canigou/ Montant HT : 296 950 €
Lot 2 : SCI Restaurant du Canigou/Montant HT 48 480 €
Lot 3 et 4 : MBA Holding/Montant HT : 104 750 €
Modalités de paiement : à la signature de l'acte/les modalités ci-après tiennent compte des modifications de programme.
Lot 1 : SCI Hôtel du Canigou/Montant HT : 296 950 €
Lot 2 : SCI Restaurant du Canigou/Montant HT 48 480 €
Lot 3 et 4: MBA Holding/Montant HT : 104 750 €, déduction de l'acompte initial de 45 000 €.
Les sommes déjà versées précédemment sont à imputer sur la somme relative aux Lots 3 et 4".
Si, selon les énonciations de l'avenant, la société MBA Holding est demeurée le seul constructeur, responsable en particulier de l'obtention du permis de construire, il est établi qu'à défaut de stipulation contraire, la société MBA Holding a légitimement considéré que la Commune s'était engagée, conformément au droit commun, à consentir la cession des terrains directement aux SCI substituées, avec lesquelles elle avait conclu l'avenant.
Il est exact que les dispositions de l'avenant ci-dessus ne font pas de sens si, comme le fait valoir la Commune, la cession des terrains ne pouvait se faire directement au bénéfice des sociétés substituées.
Contrairement à ce que soutient la Commune rien n'établit que les parties aient exclu de procéder à la division de l'assiette foncière avant l'acte authentique de vente.
Au contraire, l'expression "pour la réalisation et le financement d'une partie du projet" utilisée par le Conseil municipal dans sa délibération autorisant l'avenant n'est pas incompatible avec la division permettant la vente aux sociétés substituées.
Il est établi également, par une demande de modification du permis de construire du 4 novembre 2014, que la société MBA Holding a fait réaliser préalablement à celle-ci un document d'arpentage par géomètre et il n'est pas établi que cette délimitation aurait été insuffisante en vue de la vente, ni qu'elle ait été une condition préalable nécessaire de la substitution opérée par l'avenant. Certes, la décision de la Commune d'accorder le permis de construire valant division n'a pas lié la Commune pour consentir la substitution d'acquéreur, mais la société MBA Holding a pu croire que la position de la Commune en qualité de vendeur exprimée dans l'avenant était le prolongement logique de l'autorisation de construire en lui accordant la substitution partielle qu'elle avait déclarée.
Rien n'établit que l'avenant serait nul au cas où il ne porterait pas sur la vente d'un terrain divisé, une telle condition ne résultant pas de la convention conclue.
Rien n'établit non plus que l'avenant acceptant les substitutions ait institué, comme le soutient la Commune, une indivision constituée entre l'acquéreur initial et les sociétés substituées lors de l'achat des terrains. Le procès-verbal de difficulté du notaire ne porte d'ailleurs aucune mention d'une telle interprétation.
Nulle condition relative au financement de l'opération n'a été prévue dans la convention initiale, la Commune n'ayant pas de droit de regard sur ce point dans le cadre de la convention litigieuse, la vente étant au demeurant subordonnées au paiement du prix.
Le manquement contractuel de la société MBA Holding n'est donc pas démontré, et la résolution ne peut être imputée aux torts de celle-ci.
- Sur la résolution de la convention aux torts exclusifs de la Commune
Il résulte de ce qui précède que la Commune a commis un manquement aux obligations nées du contrat en refusant de conclure la promesses synallagmatique de vente de l'assiette foncière directement avec les SCI substituées à la société MBA Hoding.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la convention aux torts exclusifs de la Commune.
- Sur les dommages-intérêts
Concernant le préjudice justifié de la société MBA Holding, la Cour relève que n'est pas établi le lien de causalité entre les frais engagés pour la création des SCI Restaurant du Canigou et Hôtel du Canigou et la résolution de la présente convention. Il n'est pas établi que ces dépenses soient perdues du fait de l'échec du projet de Cugnaux.
Il en va de même pour les frais afférents à la SARL Restocugnaux et à la société ACE Hôtel Cugnaux.
Les demandes à ce titre seront donc rejetées.
Il en va de même des factures de la société de crédit-bail BATIMAP qui ne peuvent être rattachées avec certitude à des pertes subies du fait de la résolution de la vente, dès lors que les SCI ont continué d'exister et on pu faire d'autres opérations avec cet organisme.
Les factures de licence de la marque ACE Hôtel ne peuvent être non plus retenues, en ce que rien ne prouve qu'elle ne se rattachent qu'à l'exploitation projetée de l'hôtel dépendant du projet litigieux.
Il n'est pas établi non plus que les honoraires d'avocat allégués se rattachent à la présente résolution par un lien de causalité.
Les factures d'honoraires de l'huissier, faute de précisions suffisantes sur les actes en cause, sont également impropres à fonder la demande de dommages-intérêts.
Les factures SOCOTEC et MC 2 Etudes et Conseils établies à l'adresse de la société MBA Holding, suffisamment précises, permettent en revanche de rattacher leur montant aux pertes subies du fait de la résolution de la vente.
Leur montant sera donc alloué à tire de dommages-intérêts à la société MBA Holding.
En conséquence, réformant le jugement entrepris sur le montant des dommages-intérêts alloués, la Cour dispose des éléments suffisants pour fixer le préjudice de la société MBA Holding découlant de la résolution fautive de la convention litigieuse à la somme de 165 061,90 € correspondant, selon le décompte et les factures produites : aux honoraires d'architecte exposés en vain pour le projet avorté, aux honoraires du bureau de contrôle SOCOTEC, aux honoraires d'économiste et de bureau d'étude, aux honoraires de géomètre et d'étude géotechnique, aux honoraires d'étude de marché et faisabilité, aux honoraires de l'étude notariale Cabart.
- Sur les autres demandes
Le jugement ayant exactement statué sur la restitution de l'acompte de 45 000 €, sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, il convient de le confirmer également de ces chefs.
La Commune, qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel.
En équité, toutefois, il ne sera pas accordé d'indemnité de procédure à la société MBA Holding en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la convention litigieuse aux torts exclusifs de la Commune de CUGNAUX, ordonné à la Commune de restituer à la société MBA Holding la somme de 45 000 € versée à titre d'acompte, condamné la commune aux dépens et à verser à ladite société une somme de 1 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Réformant sur les dommages-intérêts et statuant à nouveau de ce chef :
Condamne la commune de Cugnaux à payer à la société MBA Holding une somme de 165 061,90 € à titre de dommages-intérêts,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne la commune de Cugnaux aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT