Ch. civile B

du 25 MAI 2011
R.G : 08/00710 C-MPA
Décision déférée à la Cour :
jugement du 26 juin 2008
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO
R.G : 06/604



SA ALLIANZ IARD
S.A.R.L SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE SAS
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU VINGT CINQ MAI DEUX MILLE ONZE
APPELANTES :
Mademoiselle Carole X...
née le 27 Décembre 1964 à ALBITRECCIA (20128)

75005 PARIS
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de la SCP RICHARD-LENTALI-LANFRANCHI, avocats au barreau d'AJACCIO
Mademoiselle Josiane X...
née le 29 Octobre 1962 à ALBITRECCIA (20128)

75005 PARIS
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de la SCP RICHARD-LENTALI-LANFRANCHI, avocats au barreau d'AJACCIO
INTIMEES :
Compagnie d'assurances ALLIANZ IARD
Anciennement AGF IART
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
87 Rue de Richelieu
75002 PARIS
représentée par la SCP Antoine CANARELLI - Jean-Jacques CANARELLI, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Alain PATRICOT, avocat au barreau de NICE
S.A.R.L SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE SAS
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
6 Rue Général Fiorella
20000 AJACCIO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 avril 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, dont l'un d'eux a été chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 25 mai 2011.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, le Président de Chambre empêché, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES
Vu l'arrêt en date du 3 mars 2010 auquel il est expressément référé pour les faits de la cause et la procédure antérieure par lequel la Cour d'appel de BASTIA a confirmé le jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO en date du 26 juin 2008 dans sa disposition relative au rejet de la demande production de pièces par la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE, rejeté la fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité des demandes formées en cause d'appel par Mesdemoiselles Carole et Josiane X... au motif qu'elles sont nouvelles et pour le surplus invité les parties à faire valoir leurs observations sur les conséquences de droit du jugement rendu le 13 juillet 2009 par le Tribunal de grande instance d'AJACCIO entre les mêmes parties principales sur la présente instance en considération de l'identité de certaines fautes, prétentions et dommages invoqués par Mesdemoiselles Carole et Josiane X... dans la procédure ayant abouti au jugement précité et dans l'instance dont la Cour est actuellement saisie.
Vu les dernières conclusions après arrêt mixte déposées le 20 mai 2010 par Mesdemoiselles Carole et Josiane X....
Elles exposent que le jugement du 13 juillet 2009, frappé d'appel, n'est pas définitif et qu'il n'y a pas identité de parties pouvant rendre irrecevables leurs demandes.
Au visa des articles 11 du code de procédure civile, 1382 et 1383 du Code civil, 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de la loi du 2 janvier 1970, du décret du 20 juillet 1972 et de l'arrêté du 22 octobre 1969, elles sollicitent l'infirmation du jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO en date du 26 juin 2008.
Elles estiment que la carence du syndic dans l'accomplissement de sa mission depuis le premier rapport de la SOCOTEC rendu en 1996 et surtout après la coupure de gaz en 1998 dans leur appartement leur a causé un préjudice direct et personnel tant au plan financier que moral.
En conséquence, elles réclament le paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts et la condamnation de la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE à mettre en oeuvre la résolution du 25 novembre 1003 sous astreinte de 500 euros par jour de retard et infractions constatées.
Elles demandent en outre la désignation d'un expert aux frais avancés de la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE pour contrôler la mise en place par la copropriété de chaudières à ventouses dernier niveau compris ainsi que la mise en conformité de la copropriété et le suivi des travaux jusqu'à leur parfait achèvement afin d'établir qu'il a été mis fin au vice affectant les parties communes.
Enfin, elles réclament la condamnation de la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise et de procès-verbaux de constat outre les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l'article 10 du décret du 12 décembre 1996.
Vu les dernières conclusions de la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE en date du 2 juillet 2010.
Elle conclut à irrecevabilité des demandes de Mesdemoiselles Carole et Josiane X... au regard du jugement du 13 juillet 2009 rendu par le Tribunal de grande instance d'AJACCIO postérieurement à la décision entreprise.
Elle prétend à la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne l'appel en garantie de la Compagnie d'Assurances ALLIANZ IARD tout comme l'indemnité pour procédure abusive.
Elle réclame le paiement des sommes de 4 000 euros pour procédure abusive et 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle estime qu'aucune faute génératrice d'un préjudice direct et personnel n'est établie.
À titre infiniment subsidiaire, elle demande à être garantie par la Compagnie d'Assurances ALLIANZ IARD.
Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de la Compagnie d'Assurances ALLIANZ IARD le 27 septembre 2010.
Elle conclut également à l'irrecevabilité des demandes et, en tant que de besoin, à la confirmation du jugement entrepris.
À titre subsidiaire, elle soutient que sa garantie n'est pas acquise et demande sa mise hors de cause.
Elle réclame le paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 3 novembre 2010 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 27 janvier 2011.
À cette audience, l'affaire a été renvoyée au 7 avril 2011 date à laquelle elle a été mise en délibéré.



Attendu sur la recevabilité des demandes qu'il convient de noter que la juridiction de première instance a été saisie en premier lieu de l'action en responsabilité engagée à l'encontre de la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE ;
Attendu en second lieu qu'il y a lieu de rappeler que le syndic, représentant du syndicat, n'a aucun lien de droit avec chaque copropriétaire pris individuellement dont il n'est pas le mandataire ; qu'en conséquence, il ne peut être responsable à l'égard de chaque copropriétaire que sur le fondement délictuel ou quasi délictuel à l'occasion de fautes commises dans l'accomplissement de sa mission ;
Attendu ainsi qu'il peut concourir avec le syndicat à la réalisation de dommages effectivement subis par un ou des copropriétaires ; que dans cette mesure, les reproches ou griefs allégués à son encontre peuvent donc être concordants avec ceux invoqués à l'encontre du syndicat ; que les demandes dirigées par Mesdemoiselles Carole et Josiane X... à l'encontre de la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE doivent donc être déclarés recevables en ce qu'elles sont fondées sur les articles 1382 et 1383 du code civil ;
Attendu sur le bien-fondé de l'action que la responsabilité du syndic à l'égard d'un copropriétaire suppose nécessairement l'existence d'une faute ayant causé un préjudice direct et personnel à ce dernier ; que la preuve de cette faute, d'un préjudice personnel et d'un lien de causalité directe entre les deux, incombe au copropriétaire qui l'invoque ;
Attendu ainsi que Mesdemoiselles Carole et Josiane X... soutiennent que les fautes et manquements du syndic dans la gestion de la copropriété sont démontrés et leur ont causé un préjudice direct et personnel ; qu'ainsi, elles soutiennent que la carence du syndic à veiller à l'exécution de la délibération leur a occasionné un préjudice personnel en rompant l'égalité qui doit présider dans la gestion d'une copropriété ; qu'elles ajoutent avoir engagé une dépense alors que d'autres s'en dispensaient encore au bout de cinq ans après la délibération sans que le syndic les y est contraintes ;
Attendu sur ce point que la délibération susvisée du 25 novembre 2003 prévoyait la mise en place dans toute la copropriété de chaudières à ventouses aux frais de chaque copropriétaire; que force est donc de constater que la mise à exécution de cette délibération impliquait une action individuelle de chaque copropriétaire ; qu'il n'est nullement justifié ou allégué que le syndic ait eu mandat du syndicat d'utiliser toutes voies de droit ou d'exécution nécessaires pour contraindre chaque copropriétaire à se conformer à la décision de l'assemblée générale ; que de ce chef, l'existence d'une faute imputable à la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE en sa qualité de syndic n'est pas démontrée ;
Que par ailleurs, l'autorisation d'ester en justice lui a été refusée ;
Attendu pour les mêmes motifs que la privation de jouissance de parties communes concernant l'évacuation des gaz brûlés ne peut être imputable à une faute de la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE ;
Attendu que le non-respect de l'engagement personnel du syndic en assemblée générale du 23 février 2005 d'avancer les sommes dues par les copropriétaires ne serait plus constituer une faute délictuelle ayant engendré un préjudice direct pour Mesdemoiselles Carole et Josiane X... ; qu'en effet, la procédure d'exécution forcée qu'elles indiquent avoir été dans l'obligation de financer résulte nécessairement et seulement de l'absence de paiement par la copropriété ;
Attendu enfin que la réalité d'un acharnement et d'une obstruction systématique du syndic à leur encontre n'est nullement démontrée ; qu'en effet les courriers et réactions imputées à la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE relèvent de la gestion qu'elle a opérée en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires ; qu' ainsi, le fait qu'elles soutiennent avoir été contraintes d'initier différentes procédures qui ont généré des dépenses ne saurait constituer une faute du syndic détachable de son mandat et ayant engendré un préjudice personnel pour les seules Mesdemoiselles Carole et Josiane X... ;
Attendu en toute hypothèse que les frais exposés pour le changement de leur chaudière et la non utilisation des parties communes résulte de la nécessité consacrée judiciairement pour chaque copropriétaire de mettre en sécurité leur propriété ; que quel que soit l'attitude de syndic, Mesdemoiselles Carole et Josiane X... auraient exposé ses frais ;que de ce chef, l'existence d'un préjudice direct et personnel n'est donc pas établie ;
Attendu pareillement que les frais exposés pour faire valoir leurs droits en justice quant aux différentes délibérations prises par l'assemblée générale des copropriétaires résultent de leur seule décision ; que là encore, la faute alléguée à l'encontre du syndic ne peut être distinguée de celle pouvant être reprochée au syndicat dont il est le mandataire ;
Attendu dans ces conditions qu'à défaut de rapporter la preuve de l'existence d'une faute commise par la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE à leur encontre et ayant généré pour elles un préjudice direct et personnel, Mesdemoiselles Carole et Josiane X... seront déboutées en toutes leurs demandes à l'encontre de la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE et dérivant de sa responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle ;
Attendu qu'en l'état de ses motifs il n'y a pas lieu de se prononcer sur la demande subsidiaire de la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE afin d'être garantie par la Compagnie d'Assurances ALLIANZ IARD ;
Attendu qu'à défaut de démontrer l'existence d'un préjudice direct et distinct du fait de la présente procédure, la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE doit être déboutée en sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
Attendu que Mesdemoiselles Carole et Josiane X..., qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et être déboutées en leur demande en paiement fondée sur l'article 700 du même code ; qu'en revanche, aucune raison d'équité ne commande l'application de cet article au profit de la Compagnie d'Assurances ALLIANZ IARD et la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE.


PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné Mesdemoiselles Carole et Josiane X... à payer à la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE la somme de SEPT CENTS EUROS (700 ) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau de ce chef,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mesdemoiselles Carole et Josiane X... aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP CANARELLI et de Maître ALBERTINI,
Rejette toutes les autres demandes des parties.
LE GREFFIER LE PRESIDENT