COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
Ch. civile B
ARRET du 09 FEVRIER 2011
R.G : 09/00807 C-MPA
Décision déférée à la Cour :
jugement du 10 septembre 2007
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO
R.G : 05/360




S.A.R.L SANTA GIULIA SUD CORSE
APPELANTS :
Monsieur Jean-Marc Martin X...
né le 06 Juillet 1951 à PORTO-VECCHIO (20137)

20137 PORTO-VECCHIO
représenté par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour
assisté de Me Pierre COLLOMB, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et de Me Sylvaine BOUSSUART LE CREN, avocat au barreau de PARIS
Madame Marie Rose X...
Y...
née le 08 Juillet 1929 à PORTO-VECCHIO (20137)

20137 PORTO-VECCHIO
représentée par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour
assistée de Me Pierre COLLOMB, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et Me Sylvaine BOUSSUART LE CREN, avocat au barreau de PARIS
Madame Roseline X... épouse B...
née le 01 Janvier 1953 à PORTO-VECCHIO (20137)

20200 BASTIA
représentée par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour
assistée de Me Pierre COLLOMB, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et Me Sylvaine BOUSSUART LE CREN, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L SANTA GIULIA SUD CORSE
Prise en la personne de son gérant
Baie de Santa Giulia
20137 PORTO-VECCHIO
représentée par la SCP Antoine CANARELLI - Jean-Jacques CANARELLI, avoués à la Cour
assistée de la SCP MORELLI-MAUREL-SANTELLI-PINNA-RECCHI, avocats au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 décembre 2010, devant Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, dont l'un d'eux a été chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 février 2011.

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS
Selon acte notarié en date du 1er janvier 1965, les auteurs de Monsieur Jean-Marc X..., Madame Marie Rose X...
D... et Madame Roseline X... épouse B... ont donné à bail diverses parcelles de terre sur lesquelles est exploité un complexe hôtelier.
Par acte de partage en date du 8 septembre 1986, la parcelle cadastrée BK 74 composant une partie des terrains précités a été attribuée à ces derniers.
Par acte huissier en date du 18 janvier 2005, Monsieur Jean-Marc X..., Madame Marie Rose X...
D... et Madame Roseline X... épouse B... ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en application de l'article L. 145-41 du code de commerce.
Par assignation en date du 27 janvier 2005, la SARL SANTA GIULIA SUD CORSE a formé opposition au commandement de payer devant le Tribunal de grande instance d'AJACCIO.
Par courrier du 28 février 2005 le conseil de la SARL SANTA GIULIA SUD CORSE a adressé au conseil de Monsieur Jean-Marc X..., Madame Marie Rose X...
D... et Madame Roseline X... épouse B... un chèque émis le 21 février 2005 d'un montant de 61.245 euros en règlement des sommes réclamées dans le commandement.
Vu le jugement en date du 10 septembre 2007 par lequel le Tribunal de grande instance d'AJACCIO a débouté Monsieur Jean-Marc X..., Madame Marie Rose X...
D... et Madame Roseline X... épouse B... de leur demande en résiliation du bail, déclaré le commandement de payer en date du 18 janvier 2005 sans objet, condamné Monsieur Jean-Marc X..., Madame Marie Rose X...
D... et Madame Roseline X... épouse B... à payer à La SARL SANTA GIULIA SUD CORSE la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Monsieur Jean-Marc X..., Madame Marie Rose X...
D... et Madame Roseline X... épouse B... aux dépens.
Vu la déclaration d'appel formalisée par ces derniers le 10 octobre 2007.
Vu l'ordonnance de retrait du rôle en date du 7 mai 2008.
Vu la demande de réinscription de l'affaire en date du 23 juillet 2009.
Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de ces derniers le 30 juin 2010.
Ils prétendent à la réformation du jugement entrepris en ce qu'ils ont été déboutés en leur demande d'acquisition du jeu de la clause résolutoire.
Ainsi, ils maintiennent leur demande initiale et, subsidiairement, que la résiliation du bail soit prononcée sur le fondement de l'article 1184 du Code civil à compter de l'arrêt à intervenir.
Ils réclament donc l'expulsion de la SARL SANTA GIULIA SUD CORSE sous astreinte, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de 100 euros par jour à compter du 18 février 2005 outre les intérêts au taux légal avec capitalisation ainsi que le paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils soutiennent que la demande d'octroi de délais, nouvelle en appel, doit être déclarée irrecevable.
Vu les dernières conclusions de la SARL SANTA GIULIA SUD CORSE du 8 septembre 2010.
À titre principal, elle excipe du caractère ambigu de la clause relative aux charges accessoires dues par le locataire et prétend que la clause résolutoire stipulée au bail fait uniquement référence au paiement du loyer annuel à l'exclusion de toutes les autres obligations du bail.
Elle ajoute qu'elle n'a jamais payé directement ou indirectement par remboursement les taxes foncières relatives à la parcelle BK74 et que dans un premier temps les bailleurs n'ont réclamé que le remboursement des ordures ménagères pour les années 2000, 2001 et 2002.
Elle ajoute qu'elle s'est acquittée du paiement intégral des taxes réclamées et que les bailleurs sont de mauvaise foi dans leur demande en résiliation du bail.
Elle conclut donc à la confirmation du jugement entrepris.
À titre subsidiaire, elle prétend à la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire.
Sur la demande en résiliation judiciaire du bail, elle estime qu'aucune infraction ou manquement ne sont démontrés par les bailleurs et que dans la mesure où l'intégralité des taxes réclamées ont été payées, ces derniers sont mal fondés en leur demande.
Elle réclame le paiement de la somme de 3.812 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 29 septembre 2010 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 9 décembre 2010.



Attendu qu'une clause résolutoire de plein droit, en ce qu'elle permet aux parties de soustraire la résolution d'une convention à l'appréciation des juges, doit être exprimé de manière claire, précise et non équivoque ;
Attendu que le bail litigieux a été consenti et accepté moyennant un prix annuel de 25.000 francs payables d'avance le première janvier de chaque année ; qu'au paragraphe suivant intitulé «conventions particulières» il est spécifié que tous les impôts, taxes ou constructions pouvant résulter de la création de villages de vacances ou que la société locataire sera amenée à créer sur le terrain loué, seront à la charge de ladite société ;
Attendu qu'il ressort de la lecture de ce paragraphe que les impôts et taxes sont effectivement à la charge du preneur ; que les taxes foncières dont le paiement est réclamé dans le commandement de payer doivent donc effectivement être acquittées par la SARL SANTA GIULIA SUD CORSE au terme des dispositions contractuelles ;
Attendu d'autre part qu'au paragraphe suivant, il est également précisé que la société locataire a le droit de sous-louer tout ou partie des terrains à condition de rester responsable vis-à-vis des bailleurs du montant de la location et du respect de toutes les clauses du présent bail ; que dans cette mesure, au regard de cette clause spécifique, la SARL SANTA GIULIA SUD CORSE ne peut valablement invoquer qu'elle n'était pas tenue au paiement des taxes foncières ;
Attendu qu'il est enfin précisé dans le paragraphe «conventions particulières», qu'en cas de non-paiement d'une seule annuité , le bail sera résilié de plein droit un mois après la réception d'une simple lettre recommandée adressée par les bailleurs et toutes les installations, aménagement et constructions fixes resteront la propriété des bailleurs sans qu'aucune indemnité ne puisse être réclamée par le locataire ;
Attendu que le terme annuité précisé par cette stipulation particulière ne peut que concerner le loyer dont il est stipulé qu'il est payable annuellement le 1er janvier de chaque année ; que plus précisément, la clause résolutoire spécifique exprime de façon claire et non équivoque une sanction au seul paiement annuel du loyer ;
Attendu qu'à l'opposé, en l'absence de précisions d'une sanction particulière attachée au paiement des taxes et impôts, il doit être considéré que la clause résolutoire de plein droit ne s'applique qu'au paiement du loyer à l'exclusion des autres obligations particulières spécifiées au bail et pesant sur le preneur ; que dans ces conditions, le jeu de la clause résolutoire de plein droit ne peut être constaté et Monsieur Jean-Marc X..., Madame Marie Rose X...
D... et Madame Roseline X... épouse B... seront déboutés en leur demande de constat de la résiliation ;
Attendu qu'en l'état de ce rejet, la demande d'obtention d'un délai avec suspension du jeu de la clause résolutoire est sans objet et sera donc écartée ;
Attendu sur la demande subsidiaire, qu'il est établi qu'en contravention à la clause particulière insérée au contrat de location, les taxes foncières pour les années 2000,2001 et 2002 n'ont pas été réglées par le preneur ;
Attendu toutefois que la SARL SANTA GIULIA SUD CORSE s'est acquittée de son obligation un mois et demi après le commandement de payer qui lui a été délivré ; qu'il n'est pas allégué que depuis, celle-ci se soit à nouveau trouvée en infraction avec les clauses particulières du bail relatives à ses obligations ; que compte tenu de ces éléments et de ce constat, il convient de considérer que le comportement de la SARL SANTA GIULIA SUD CORSE ne revêt pas, à ce jour, un caractère suffisamment grave pour justifier l'application de l'article 1184 du Code civil ; que Monsieur Jean-Marc X..., Madame Marie Rose X...
D... et Madame Roseline X... épouse B... seront donc déboutés en leur demande de prononcé de la résiliation du bail ;
Attendu qu'en l'état du rejet de la demande principale et de la demande subsidiaire, les demandes de d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation seront donc écartées ;
Attendu que Monsieur Jean-Marc X..., Madame Marie Rose X...
D... et Madame Roseline X... épouse B... qui succombent seront condamnés aux dépens et déboutés en leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu en revanche qu'aucune raison d'équité ne commande une application plus ample de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL SANTA GIULIA SUD CORSE en cause d'appel.


PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO en date du 10 septembre 2007 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Rejette les demandes de Monsieur Jean-Marc X..., Madame Marie Rose X...
D... et Madame Roseline X... épouse B... en prononcé de la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1184 du code civil, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation,
Condamne Monsieur Jean-Marc X..., Madame Marie Rose X...
D... et Madame Roseline X... épouse B... aux dépens,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT