Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 09 FÉVRIER 2018
(no , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/06820
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Janvier 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 13/12586

SARL ACTIVAL DEVELOPMENT, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro B 450 676 473, agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège ayant son siège [...]
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVEL de la SCP SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
Assistée sur l'audience par Me Julien GUIRAMAND, avocat au barreau de PARIS, toque : G0727, substitué sur l'audience par Me Pauline TROPRES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0727

Monsieur Dominique Z... mandataire judiciaire agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société PROMO CONCEPT, SARL immatriculée au RCS de Mont de Marsan sous le numéro 482 259 900, dont le siège social est situé [...]                                    demeurant en cette qualité [...]                                                             .

Représenté par Me Denis-Clotaire LAURENT de l'AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON  associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R010
Monsieur Didier B...
né le [...]           à AMNEVILLE (57360)
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me David TRUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0739
Madame Elisabeth D... épouse B...
demeurant [...]
non représenté
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 30mai 2016 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 30 mai 2016 par remise à l'étude d'huissier.
Société civile MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES venant aux droits de COVEA RISKS inscrite au RCS du MANS no775 652 126, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ayant son siège [...]
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Assistée sur l'audience par Me Philippe GLASER de la SELAS SELAS VALSAMIDIS AMSALLEM JONATH FLAICHER et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J010, substitué sur l'audience par me Julia KALFON, avocat au barreau de PARIS, toque : J010
SA GENERALI IARD agissant poursuites et diligences en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège ayant son siège [...]
Représentée par Me Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018
Représentée et assistée sur l'audience par Me Jean-pierre LOCTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0158
SA MMA IARD venant aux droits de COVEA RISKS inscrite au RCS du MANS no440 048 882, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ayant son siège [...]
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Assistée sur l'audience par Me Philippe GLASER de la SELAS SELAS VALSAMIDIS AMSALLEM JONATH FLAICHER et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J010, substitué sur l'audience par me Julia KALFON, avocat au barreau de PARIS, toque : J010
SAS AUDIT ET SOLUTIONS prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Jérôme TRIOMPHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0537
SASU LAPIERRE DES DEUX RIVES prise en la personne de ses représentants légaux
No Siret : 435 274 444
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 Janvier 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Mme Dominique DOS REIS a été entendue en son rapport
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


Suivant acte sous seing privé du 2 juillet 2005, la société Promo Concept et M. et Mme B... ont signé un contrat de réservation portant sur un bien immeuble en l'état futur d'achèvement situés dans la [...]                           (33), pour un prix de 117.777 €.
La société Audit &amp; Solutions, en charge du volet commercial de l'opération immobilière dont s'agit, avait délégué à différents mandataires la recherche d'investisseurs, au nombre desquels la société Actival Development qui a démarché M. et Mme B....
Le prix d'acquisition a été intégralement financé par un emprunt souscrit auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de Paris pour une durée de vingt années.
La vente a été conclue selon acte authentique reçu par M. Alain R... , notaire à [...]   , le 11 avril 2006 et la gestion locative des deux appartements a été confiée à la société Lapierre des Deux Rives selon mandat de gestion du 30 janvier 2007.
A la suite de la livraison effectuée le 2 août 2007 par la société Promo Concept, M. et Mme B... et d'autres acquéreurs ont obtenu la désignation d'un expert à l'effet de décrire divers désordres et non-conformités et le rapport d'expertise a été déposé le 31 juillet 2010, concluant à l'existence de nombreux désordres de construction.
La société Promo Concept a été mise en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Mont-de-Marsan du 7 septembre 2010 et M. Z... a été désigné en qualité de liquidateur judiciaire.
C'est dans ces conditions que M. et Mme B... ont, par acte extra-judiciaire du 18 juin 2013, assigné M. Z... ès qualités, la société Actival Development, la société Audit &amp; Solutions, la société Lapierre des Deux Rives, M. R...  et la société Generali IARD, assureur de la société Audit &amp; Solutions, à l'effet de les voir condamner in solidum au paiement de dommages-intérêts, sur le fondement des articles 1116 et 1382 du code civil, L. 111-1 du code de la consommation.
La société Actival Development a appelé en garantie son assureur, la société Covéa Risks, par acte extra-judiciaire du 19 septembre 2013.
Suivant ordonnance du 3 juillet 2015, le juge de la mise en état a constaté le désistement d'instance et d'action de M. et Mme B... à l'égard de M. R... .
Par jugement du 29 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Audit &amp; Solutions,
- condamné la société Actival Development à payer à M. et Mme B... la somme de 10.000 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- rejeté les demandes de garantie formées par les sociétés Audit &amp; Solutions à l'encontre de la société Generali ARD et par la société Actival Development à l'encontre de la société Covéa Risks,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné la société Actival Development aux dépens exposés par M. et Mme B... au titre de l'action engagée contre elle et par la société Covéa Risks,
- condamné M. et Mme B... solidairement aux dépens exposés par M. Z... ès qualités, par la société Audit &amp; Solutions, par la société Lapierre des Deux Rives et par la société Generali IARD,
- condamné la société Actival Development à payer la somme de 2.000 € chacun à M. et Mme B..., d'une part, à la société Covéa Risks, d'autre part, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. et Mme B... à payer une somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, chacun, à la société Audit &amp; Solutions, à M. Z... es qualités, à la société Lapierre des Deux Rives et à la société Generali IARD, en sus des dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
La société Actival Development a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 22 septembre 2016, de :
Vu les articles 1116, 1382 et 1991 et suivants du code civil,
- dire qu'elle n'a pas manqué à son obligation d'information et de conseil ni commis aucune manoeœuvre dolosive,
- dire que M. et Mme B... ne justifient d'aucun lien de causalité entre les fautes qu'ils lui reprochent et les préjudices allégués,
- dire qu'ils ne justifient d'aucun préjudice certain lié à ses prestations,
- en conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu une faute dolosive de sa part et l'a condamnée à ce titre,
- statuant à nouveau, rejeter les demandes des époux B... formées contre elle,
- subsidiairement, dans l'hypothèse où une condamnation quelconque serait prononcée contre elle, condamner in solidum M. Z... ès qualités, la société Audit &amp; Promotions et la société Lapierre des Deux Rives à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées contre elle en principal, frais, accessoires et intérêts,
- infiniment subsidiairement, dans l'hypothèse où une condamnation quelconque serait prononcée contre elle sans garantie des susnommés, condamner la société Covéa Risks à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées contre elle en principal, frais, accessoires et intérêts,
- en tout état de cause, condamner M. et Mme B... à lui payer la somme de 4.000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
M. Didier B..., appelant incident, demande à la Cour, par dernières conclusions du 22 juillet 2016, de :
au visa des dispositions des articles 1116, 1134 et1382 du code civil,
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'une faute commise par la société Actival Development de nature à engager sa responsabilité civile à son égard et l'a condamnée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au titre des dépens,
infirmer le jugement pour le surplus,
- statuant à nouveau, condamner in solidum la société Actival Development, la société Audit &amp; Solutions, la société Generali IARD, M. Z... ès qualités la société Lapierre des Deux Rives à lui payer la somme de 108.679,20 €, majorée des intérêts aux taux légaux successifs à compter de la première délivrance de l'assignation,
- condamner in solidum les mêmes à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
M. Dominique Z..., pris en sa qualité de mandataire-liquidateur de la société Promo Concept prie la Cour, par dernières conclusions du 5 août 2016, de :
- débouter la société Actival Development et M. et Mme B... de leurs demandes,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- y ajoutant, condamner la société Actival Development à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La société Audit &amp; Solutions prie la Cour, par dernières conclusions du 12 décembre 2017, de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme B... de leurs demandes contre elle et les a condamnés au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- subsidiairement, constater qu'elle n'a commercialisé que deux lots, non concernés par le présent litige,
- dire que M et Mme B... sont irrecevables en leurs demandes, à tout le moins, les en débouter,
- rejeter toute demande formée contre elle,
- dire irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande de la société Actival Development tendant à la voir condamnée à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle,
- en tout état de cause, condamner chaque succombant à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La société Generali IARD prie la Cour, par dernières conclusions du 21 septembre 2016, de :
- constater que la société Actival Development ne forme aucune demande contre elle,
en conséquence, confirmer sa mise hors de cause,
- rejeter l'appel de la société Actival Development tendant à voir retenir la responsabilité de la société Audit &amp; Solutions et à la voir condamner à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle,
- subsidiairement, dire qu'en toute hypothèse elle n'est pas tenue à garantie,
- rejeter l'appel incident de M. B... tendant à la condamnation des sociétés Audit &amp; Solutions et de son assureur,
- plus subsidiairement, dire, en toute hypothèse, qu'elle n'est pas tenue à garantie,
- rejeter l'appel incident et, à tout le moins, la demande de garantie formée contre elle par la société Audit &amp; Solutions,
- rejeter l'appel incident, à tout le moins, la demande de garantie formée contre elle par la société Audit &amp; Solutions,
- en conséquence, rejeter toutes demandes formées contre elle et confirmer sa mise hors de cause,
- très subsidiairement, rejeter les demandes formées au titre des préjudices, en tout état de cause, dire qu'ils ne sauraient être évalués à une somme supérieure à celle retenue par le tribunal,
- dire que l'ensemble des réclamations formées à ce jour constitue à son égard un seul et même préjudice et, en conséquence, dire que leur réparation ne saurait excéder son plafond de garantie fixé à la somme de 160.000 €,
- à titre infiniment subsidiaire, s'il était jugé qu'il existe plusieurs sinistres, dire que la réparation de ces préjudices ne saurait excéder la somme de 320.000 €,
- répartir les sommes retenues au marc le franc entre les différents bénéficiaires après déduction de la franchise contractuelle de 7.500 €,
- condamner in solidum la société Actival Development, M. B... et la société Audit &amp; Solutions à lui payer la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La société Lapierre des deux Rives prie la Cour, par dernières conclusions du 22 décembre 2017, de :
vu les articles 9 du code de procédure civile, 1134 et suivants du code civil,
- confirmer le jugement entrepris en tous ses points,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- subsidiairement, dire que n'est pas rapportée la preuve d'une faute commise par elle et rejeter l'ensemble des demandes formées contre elle,
- plus subsidiairement, , dire qu'il n'est pas démontré que la valeur locative de 2007 aurait pu être fixée dès 2005 à la somme de 455 €,
- dire que le préjudice locatif n'est pas démontré en l'espèce,
- dire que seul le préjudice actuel et certain peut être indemnisé, ce qui n'est pas le cas des loyers qui pourraient être encaissés dans le futur, ni du prix de vente qui pourrait être perçu dans le futur,
- dire que le préjudice de perte d'exploitation n'est pas démontré,
- dire que les pertes futures ne peuvent être indemnisées, que la décote du bien n'est pas démontrée et que le préjudice n'est pas né,
- dire qu'il n'est pas démontré de frais divers à hauteur de 2.000 €,
- dire que le préjudice moral est inexistant et qu'il ne saurait être évalué à la somme de 30.000 €,
- ramener les réclamations de M. B... à de plus justes proportions,
- condamner tout succombant à lui la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, venant aux droits de la société Covéa Risks, prient la Cour, par dernières conclusions du 26 juillet 2016, de :
- à titre principal, confirmer le jugement en ce qu'il a estimé que la garantie de la société Covéa Risks, aux droits de laquelle elles se trouvent, était exclue du fait de la faute dolosive commise par la société Actival Development,
- dire que la société Actival Development ne rapporte pas la preuve qu'elle remplit les conditions fixées par l'article L. 124-5 du code des assurances,
- dire que la garantie subséquente invoquée ne peut s'appliquer,
- subsidiairement dire qu'en cas de faute dolosive ou inteionnelle commise par la société Actival Development, la garantie accordée se trouve exclue par application des conditions particulières de la police souscrite,
- en tout état de cause, condamner la société Actival Development à leur payer à chacune une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
Mme Elisabeth D... épouse B..., régulièrement assignée à l'étude d'huissier, n'a pas constitué avocat.


Sur la responsabilité des divers intervenants
Au soutien de son appel, M. B... fait essentiellement valoir que les commercialisateurs, la société Actival Development et la société Audit &amp; Solutions, ont manqué à leur obligation pré-contractuelle d'information en ne lui révélant pas les risques et aléas pesant sur l'opération d'acquisition envisagée, en s'abstenant de rechercher si le produit proposé était en adéquation avec l'objectif poursuivi, que, notamment, la société Actival Development a méconnu son obligation de conseil en lui proposant d'acquérir un bien dont le prix était manifestement disproportionné à sa valeur réelle de marché, qui était en 2006 de 44.792,50 €, pouvant être donné en location pour un loyer brut mensuel de 455 €, en lui vantant un équilibre financier irréaliste fondé sur ce loyer surévalué, en lui présentant de manière trompeuse les éléments substantiels du contrat au moyen d'une simulation financière personnalisée, que les sociétés Audit &amp; Solutions et Lapierre des Deux Rives ont également commis différents manquements établissant leur collusion avec la société Promo Concep pour le tromper, alors que ces différents intervenants à la phase de commercialisation ne pouvaient ignorer la réalité du marché immobilier et locatif local et qu'ils ont mis en circulation des plaquettes publicitaires contenant des informations mensongères, relatives, notamment, au standing de la résidence à son occupation partielle dans le cadre d'une accession à la propriété, à ses qualités intrinsèques, et en celant la prolifération de programmes immobiliers concurrents dans le même secteur, de nature à saturer le marché locatif local ;
La société Actival Development soutient qu'elle n'est intervenue dans l'opération de commercialisation du lot litigieux qu'en vertu d'un mandat conféré par la société Audit &amp; Solutions à sa société mère, la société Capital Development, à laquelle elle a remis le matériel publicitaire, le descriptif des produits, les grilles de prix et les contrats de réservation, et elle conteste avoir manqué à son devoir d'information qui ne concernait pas les résultats de l'opération financière sous-tendant le projet d'acquisition, la cause du contrat étant constituée par l'acquisition d'un bien immobilier et non par le projet de défiscalisation qui n'en était que le motif ; elle ajoute qu'elle ne saurait être tenue des aléas ayant affecté l'investissement en cause, qui ne pouvaient être ignorés d'un acquéreur, même profane, que l'estimation qu'elle a réalisée n'avait aucun caractère contractuel et ne présentait aucun caractère dolosif, que les acquéreurs ont bénéficié du gain fiscal escompté et de la perception de loyers depuis leur acquisition ; s'agissant de la surévaluation du prix qui lui est reprochée, elle indique que le prix d'acquisition correspond à un prix hors TVA de 98.475,75 € et intègre nombre de frais, dont les honoraires des divers intermédiaires, ainsi que le rappelle le contrat de réservation; enfin, elle souligne que les préjudices dont font état les acquéreurs procèdent des nombreux désordres et non-conformités affectant les bâtiments livrés, à l'origine des retards de perception de loyers et de l'atteinte à l'image du programme immobilier, ce dont elle ne saurait être jugée responsable ;
M. Z... ès qualités conclut à la confirmation du jugement en contestant que la société Promo Concept se soit rendue coupable de quelques manœoeuvres dolosives que ce soit, ni la plaquette publicitaire ni le dépliant commercial ne renfermant d'informations mensongères ni d'indications relatives à un achat réalisé dans le cadre d'une opération de défiscalisation ;
La société Audit &amp; Solutions soutient qu'elle n'a pas commercialisé le lot litigieux et que les demandes de condamnation sont autant irrecevables que mal fondées en l'absence de tout lien contractuel entre elle et M. et Mme B...  ; elle conteste avoir donné mandat à la société Actival Development de commercialiser ce lot, ne reconnaissant l'existence que d'un contrat d'agent commercial passé avec la société Capital Development, laquelle a confié à la société Actival Development la commercialisation de certains lots ; subsidiairement, elle conteste le caractère tant contractuel que mensonger des informations énoncées à la plaquette publicitaire remise aux acquéreurs ;
Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Sur le préjudice
En ce qui regarde le prix d'acquisition, il suffit de rappeler que le bien acquis en l'état futur d'achèvement a été soumis à une TVA au taux de 19,60 %, incombant aux acquéreurs, et que le contrat de réservation signé par les acquéreurs mentionne que le prix d'acquisition comprend les frais de vente et d'hypothèque éventuels liés à l'acte de prêt dans le cadre d'une vente « acte en mains », les frais de procuration, les frais de dossier bancaire et les intérêts intercalaires pendant la construction, par ailleurs, s'agissant d'une vente « acte en mains » d'un bien considéré comme produit financier par les divers acquéreurs, essentiellement animés par un objectif de défiscalisation et non d'investissement immobilier, ces derniers ne pouvaient ignorer que les honoraires de commercialisation étaient inclus dans le prix d'achat de ce bien ; les acquéreurs ne peuvent prétendre bénéficier cumulativement des avantages fiscaux attachés à un produit financier spécifique et de l'entrée dans leur patrimoine d'un bien immeuble dont le prix correspondrait à ceux du marché local, tant l'objectif poursuivi que la motivation des acquéreurs n'étant pas d'investir dans l'immobilier mais de devenir propriétaires d'un bien immeuble sans effort financier notable, les loyers perçus remboursant l'emprunt souscrit, tout en défiscalisant leurs revenus pendant un certain nombre d'années ;
Si la société Actival Development a manqué à son obligation de rappeler cette évidence à M. B... et lui a faussement indiqué que le montant du loyer était « garanti », la différence de valeur entre le prix d'achat et le prix de revente actuel du bien litigieux ne saurait constituer un préjudice réparable à due concurrence dès lors que cette valeur d'achat doit être diminuée de l'ensemble des frais et taxes susmentionnés, et qu'il convient encore de prendre en compte les fluctuations du marché local à [...]     en fonction de paramètres qui ne pouvaient être connus au mois de juillet 2006 ; en réalité, la présentation trompeuse de l'opération par la société Actival Development a eu pour conséquence que les avantages escomptés par les investisseurs n'ont pas atteint le niveau espéré, le prêt souscrit n'ayant pas été amorti à due concurrence par les loyers perçus et l'effort personnel consenti par les acquéreurs s'en étant trouvé accru, de sorte que l'opération n'a pas atteint la rentabilité promise ;
Le préjudice subi par M. B... ne peut donc s'analyser que comme une perte de chance de ne pas acquérir le bien dont s'agit, ou de l'acquérir à un moindre prix s'il n'avait pas été trompé par l'étude personnalisée fallacieuse de la société Actival Development présentant le loyer attendu comme étant « garanti », ce qui était faux, et en fonction de l'importance relative de cette perte de chance alors qu'il ne saurait être suivi dans ses extrapolations fondées sur un bénéfice escompté dans une conjecture idéale et qu'il convient également de prendre en compte les contingences liées aux importants désordres de construction affectant les pavillons livrés aux divers acquéreurs, dont la société Actival Development ne saurait être tenue pour responsable, en sorte que c'est par de justes motifs que la Cour adopte que le premier juge a évalué l'indemnité correspondant à cette perte de chance à la somme de 10.000 € ;
Sur les garanties
La demande de garantie présentée par la société Actival Development à l'encontre de la société Audit &amp; Solutions est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, ce qui prive d'objet la demande de garantie présentée par la société Audit &amp; Solutions contre son assureur la société Generali IARD ;
La société Actival Development ne prouve pas que la société Lapierre des Deux Rives aurait dispensé aux acquéreurs une information trompeuse ;
Si la société Promo concept a donné à la société Audit &amp; Solutions, par acte sous seing privé du 1er mai 2005, le mandat exclusif de vendre les biens en informant "les clients des modalités techniques, fiscales, juridiques et financières, ainsi que des possibilités de crédit" et si la société Audit &amp; Solutions a donné à la société Capital Development, société mère de la société Actival Development, par acte sous seing privé du 17 octobre 2005, le mandat d'agent d'affaire de vendre certains de ces biens, dont celui litigieux, "ainsi que des produits et services financiers désignés sur les grilles de prix des programmes immobiliers présentés par" la société Audit &amp; Solutions, cependant, la société Actival Development n'établit pas que le vendeur serait à l'origine de la simulation personnalisée précitée présentant les revenus locatifs comme étant garantis ;
Les fautes des sociétés Lapierre des Deux Rives et Promo concept n'étant pas démontrées, la société Actival Development sera déboutée de sa demande de garantie formée contre elles ;
En ce qui concerne la garantie de la société MMA IARD et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles venant aux droits de la société Covéa Risks, ces dernières excipent de deux moyens pour s'opposer à cette demande, le premier tiré de l'exclusion de garantie d'une faute intentionnelle ou dolosive commise par l'assurée, le second, de l'absence de garantie subséquente ;
En ce qui concerne la faute dolosive, la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles font valoir que, comme l'a retenu le premier juge, la société Actival Development a intentionnellement présenté de manière trompeuse les éléments substantiels du contrat, en particulier, sa rentabilité financière et ce, afin de convaincre les acquéreurs, novices en matière d'investissement financier, de s'engager ;
La société Actival Development réplique que sa volonté de créer le dommage n'étant pas établie, son assureur ne peut lui dénier sa garantie ;
Toutefois, c'est par de justes motifs que la Cour approuve que le tribunal a exclu la garantie de la société Covéa Risks dès lors que le dommage subi par les acquéreurs procède de la faute intentionnelle de la société Actival Development, soit qu'elle ait voulu ce dommage soit qu'il soit la conséquence involontaire de sa faute dolosive ; en effet, en présentant délibérément de manière trompeuse et tronquée les bénéfices, présentés comme certains, attendus d'une opération dont elle connaissait pertinemment les risques et inconvénients, la société Actival Development n'a pu ignorer le dommage qui résulterait nécessairement pour les acquéreurs d'un investissement préjudiciable à leurs intérêts ;
Dès lors que la clause d'exclusion dont excipent la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles est retenue, il est sans intérêt de rechercher si la garantie subséquente peut ou non s'exercer ;
Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;
L'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en la cause.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et par défaut,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Rejette toute autre demande,
Condamne la société Actival Development aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,