FAITS ET PROCEDURE,
Suivant acte sous seing privé en date du 18 mars 1992, la Société CONSORTIUM DU MANOIR SARL a donné en location à Monsieur et Madame X... un logement situé à Nanterre, 2 Boulevard Hérold, moyennant un loyer de 4.557,50 Francs par mois, charges comprises.
Les locataires, estimant que le loyer était excessif compte tenu de l'état du logement, ont saisi le juge des référés du tribunal d'instance de PUTEAUX qui a ordonné une expertise le 9 août 1993; le rapport a été remis le 26 novembre 1993.
Le 13 avril 1994, Monsieur et Madame X... ont fait assigner à la fois en référé et au fond, la Société CONSORTIUM DU MANOIR SARL, devant le tribunal d'instance de PUTEAUX pour voir :
- entériner le rapport d'expertise judiciaire déposé le 26 novembre 1993 par Monsieur Y..., expert judiciaire, - fixer le loyer dû pour le logement litigieux à la somme de 2.311,84 Francs (loyer, droit au bail et charges comprises), - constater la non-conformité des lieux aux normes minimales d'habitabilité et de confort fixées par le décret n° 87.149 du 6 mars 1987, En conséquence, condamner la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR" à effectuer les travaux de mise en conformité préconisés par l'expert et ce, sous astreinte de 1.000 Francs, par jour de retard, - condamner la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR" à payer aux époux X..., la somme de 41.655,06 Francs, au titre des loyers trop-perçus, - condamner la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR" à payer aux époux X..., la somme globale de 36.000 Francs, arrêtée
au 31 mars 1994, soit la somme de 1.500 Francs, par mois à titre de dommages et intérêts, pour trouble de jouissance subi par les époux X... depuis le mois d'octobre 1992 et ce, jusqu'à l'exécution des travaux de mise en conformité préconisés par l'expert, - condamner la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR" à payer aux époux X..., les sommes de 4.000 Francs, et de 6.000 Francs, en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi que les dépens.
Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier.
La SARL "CONSORTIUM DU MANOIR" a soulevé l'irrecevabilité de la demande en fixation du loyer, en raison de la saisine tardive de la commission de conciliation prévue à l'article 17b) alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle a ajouté que les locataires étaient débiteurs de trois mois de loyers arrêtés à octobre 1993, et sollicité reconventionnellement leur condamnation au paiement de cette somme.
Subsidiairement, elle a soutenu que les locaux relevaient des dispositions de l'article 17a) de la loi de 1989, d'importants travaux de mise aux normes ayant été réalisés avant la location de ce logement.
La SARL "LE CONSORTIUM DU MANOIR" a réclamé, en outre, la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 3.000 Francs, au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par jugement en date du 5 juillet 1994, le tribunal d'instance de Puteaux a rendu la décision suivante :
- déclare irrecevable la demande des époux X... en fixation d'un nouveau loyer, - condamne la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR" à réaliser les travaux de mise aux normes préconisées en pages 8 et 9 du rapport d'expertise de Monsieur Y... du 26 novembre 1993, dans un délai de trois mois, à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte de 200 Francs par jour de retard, passé ce délai, - condamne la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR" à payer à Monsieur et Madame X..., la somme de 36.000 Francs à titre de dommages-intérêts, pour trouble de jouissance, - condamne solidairement Monsieur et Madame X..., -Madame X... née ZENDMI Z...- à payer à la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR" la somme de 13.172,50 Francs, en deniers et quittances, au titre des loyers impayés, - condamne la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR" à payer aux époux BOUKHATEM-Madame X... née ZENDMI Z..., la somme de 2.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - ordonne l'exécution provisoire, - rejette toutes les autres demandes, - condamne la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR" aux dépens, comprenant les frais d'expertise de Monsieur Y....
Le 24 mars 1995, M. et Mme X... ont interjeté appel.
Concernant la demande de révision judiciaire du loyer, ils font grief au premier juge de les avoir déclarés irrecevables en cette demande, au motif qu'ils n'avaient pas saisi la commission de conciliation dans les deux mois, alors que d'une part, la bailleresse ne pouvait se prévaloir des dispositions de l'article 17 b) alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, faute de références annexées au bail et que, d'autre part et subsidiairement, le point de départ du délai de deux mois devait être fixé à la date à laquelle la bailleresse aurait elle-même rempli ses obligations à cet égard.
Ils concluent, par ailleurs, à l'entérinement du rapport d'expertise, au remboursement du trop perçu et à l'indemnisation de leur trouble de jouissance. Ils font observer que la bailleresse n'a pas réalisé les travaux de mise aux normes, conformément au jugement déféré assorti de l'exécution provisoire.
Ils demandent à la Cour de :
- déclarer les époux X... recevables en leur appel, - les y déclarer bien fondés, - infirmer le jugement rendu le 5 juillet 1994 par le tribunal d'instance de PUTEAUX en ce qu'il a déclaré
irrecevable la demande des concluants en fixation judiciaire du loyer et les a condamnés au paiement de la somme de 13.172,50 Francs, à titre d'arriérés de loyer, - le confirmer pour le surplus, et y ajoutant : - déclarer les époux X... recevables en leur demande en fixation judiciaire du loyer, Vu le rapport de Monsieur Y... : - fixer à la somme de 2.311,84 Francs, toutes charges comprises, le montant du loyer depuis l'origine du bail, - condamner la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR" à rembourser aux époux X... le montant du trop-perçu du 18 mars 1992 au 15 juillet 1995, - la condamner au paiement de la somme de 1.700 Francs par mois à compter du jugement, et jusqu'à complète réalisation des travaux, en réparation du trouble de jouissance subi par les concluants, - condamner la SARL "LE CONSORTIUM DU MANOIR" à réaliser les travaux préconisés par l'expert, sous astreinte de 1.000 Francs par jour de retard, - la condamner au paiement de la somme de 20.000 Francs en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - la condamner en tous les dépens dont le recouvrement sera effectué pour ceux la concernant par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Dans ses conclusions signifiées le 26 juin 1997, la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR" invoque l'application à la fois de l'article 17 b) et de l'article 17 a) de la loi du 6 juillet 1989, pour s'opposer à la demande en révision du loyer.
Concernant le trouble de jouissance, elle fait valoir que les seuls troubles relevés par l'expert résultent d'une modification des lieux loués par les locataires.
Concernant l'exécution des travaux, elle fait observer qu'en raison du congé donné par les époux X... le 11 avril 1994, elle n'était pas astreinte à les effectuer et qu'au surplus, les appelants ont quitté les lieux depuis juillet 1995, de sorte que leur demande à ce titre est devenue sans objet.
Concernant les loyers impayés, l'intimée s'est déclarée créancière d'une somme de 31.405,50 Francs, compte tenu des versements effectués entre ses mains et de ceux effectués entre celles du Trésor public à la suite d'un avis à tiers détenteur.
Elle demande à la Cour de : - déclarer irrecevables et mal fondés les consorts X... en leurs demandes, En conséquence, - confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable les consorts X... en leur demande de fixation de loyer, - infirmer le jugement du tribunal d'instance de PUTEAUX en ce qu'il a mis à la charge de la SARL
"CONSORTIUM DU MANOIR" une somme de 36.000 Francs de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, - confirmer le jugement du tribunal d'instance de PUTEAUX en ce qu'il a mis à la charge des consorts X... une somme de 13.172,50 Francs au titre des loyers demeurés impayés arrêtés au mois d'octobre 1993 inclus, Y ajoutant, - condamner les consorts X... à verser une somme de 18.232,50 Francs au titre des loyers demeurés impayés et ce, jusqu'à leur départ, - les condamner au paiement d'une somme de 5.000 Francs en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître BOMMART, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par conclusions signifiées le 12 juin 1998, Maître RIFFIER, ès-qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR", est intervenue volontairement à l'instance, exposant que cette dernière a fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire prononcé le 27 janvier 1998 par le tribunal de commerce de Nanterre, désignant Maître RIFFIER en cette qualité.
Maître RIFFIER, ès-qualités, demande à la Cour de la recevoir en son intervention et l'y déclarant bien fondée, de lui adjuger le bénéfice des précédentes écritures signifiées dans l'intérêt de la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR".
Dans des conclusions postérieures signifiées le 11 septembre 1998, Maître RIFFIER rappelle qu'en vertu des dispositions des articles 47 et 48 de la loi du 25 janvier 1985, toute condamnation au paiement du débiteur est interdite et demande en outre à la Cour de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer des époux X... et de les débouter de leur demande de condamnation au paiement du débiteur.
Dans leurs ultimes conclusions signifiées le 6 octobre 1998, Monsieur et Madame X... soulignent qu'ils ont régulièrement déclaré leur créance à la procédure de liquidation judiciaire de la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR", soit 36.000 Francs à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance et 2.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Ils demandent donc en outre à la Cour de : - fixer la créance des époux X... au passif de la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR" à la somme de 38.000 Francs, - condamner Maître RIFFIER, ès-qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR", à payer aux concluants la somme de 20.000 Francs en vertu
des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - le condamner pareillement aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés, pour ceux la concernant, par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, société titulaire d'un office d'avoués conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
L'ordonnance de clôture a été signée le 15 octobre 1998 et les dossiers des parties ont été déposés à l'audience du 19 novembre 1998.
SUR CE, LA COUR,
1) Sur l'intervention volontaire de Maître RIFFIER ès- qualités,
Considérant qu'il convient de donner acte à Maître RIFFIER de son intervention volontaire, ès-qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR", désigné en cette qualité par le jugement de liquidation judiciaire de la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR", prononcé le 27 janvier 1998 par le tribunal de commerce de NANTERRE ;
2) Sur la demande de fixation judiciaire du loyer,
Considérant que le contrat de bail signé par les parties le 18 mars 1992 visait un logement neuf et l'article 17 a) de la loi du 6 juillet 1989 ; que néanmoins, il ressort du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur Y... en date du 26 novembre 1993, que l'appartement litigieux, situé dans un immeuble ancien, n'était pas conforme aux normes définies par le décret du 6 mars 1987 et ne relevait donc pas de l'article 17 a) qui prévoit que le loyer est fixé librement ; que par conséquent, s'agissant d'un logement vacant, c'est l'article 17 b) qui devait s'appliquer ; que le loyer aurait du être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19, de cette loi, s'il était supérieur au dernier loyer
exigé du précédent locataire ;
Considérant que le 4ème alinéa de l'article 17 b) énonce qu'en cas de non respect par le bailleur des dispositions de l'article 19, le locataire dispose d'un délai de deux mois pour contester le montant du loyer auprès de la commission de conciliation ; que ce texte ne fait aucune distinction quant aux exigences requises par l'article 19 ; que l'arrêt rendu le 4 janvier 1995 par la 3ème chambre de la Cour de cassation, dont se prévalent les appelants (lequel arrêt approuve la Cour d'appel d'avoir dit que la saisine de la commission de conciliation n'était pas une condition préalable à celle du tribunal), concerne la relocation au visa de l'article 18 de la loi ; qu'au contraire, cette décision retient que la procédure de contestation prévue par l'article 17 b) ne peut s'ouvrir que dans le cas de non respect des règles édictées par l'article 19 ;
Considérant que, par conséquent, les appelants ne sont pas fondés à soutenir que faute de références annexées au bail, la saisine de la commission n'était pas une condition préalable à celle du tribunal ou que le point de départ du délai de deux mois serait la date à laquelle les références ont été fournies ;
Considérant qu'il est de droit constant que le délai de deux mois pour contester le loyer auprès de la commission de conciliation est
un délai de forclusion qui commence à courir le jour de la conclusion du bail ; que les époux X... n'ont jamais prétendu ni démontré avoir saisi la commission dans les deux mois de la signature du bail ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a déclaré irrecevable leur demande en fixation d'un nouveau loyer ; que partant, leur demande de remboursement du trop perçu est également irrecevable ;
3) Sur le trouble de jouissance,
Considérant que Monsieur et Madame X... sont restés dans les lieux de mars 1992 à juillet 1995 ; qu'il n'est nullement démontré par l'intimée que l'humidité des lieux, l'absence d'un lavabo et d'un WC en fonctionnement dans le logement, constatées par l'expert judiciaire sont imputables à des travaux ou dégradations du fait des locataires, ainsi que le prétend la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR" ; qu'il en est nécessairement résulté pour les époux X... et leur famille un trouble de jouissance que le premier juge, à juste titre, a évalué à la somme de 36.000 Francs ;
4) Sur les loyers impayés,
Considérant que les appelants produisent des quittances de loyers et des justificatifs de règlement, tant entre les mains de la bailleresse que du Trésor public, suite à un avis à tiers détenteur, ainsi qu'un décompte des loyers versés ; qu'ils justifient ainsi avoir réglé de janvier 1993 à juillet 1995, la somme totale de 95.707,50 Francs correspondant à 21 mois de loyer au lieu des 28 mensualités dues; que faute de justificatifs du règlement de ces loyers, la Cour les condamne à payer, en deniers ou quittances, à Maître RIFFIER ès- qualités, la somme de (4557,50 Francs x 7 =) 31.902, 50 Francs, ramenée à 31.405 Francs, montant de la demande de l'intimée, en ce compris le montant des loyers que les locataires avaient été condamnés à payer par le jugement déféré ;
Considérant que la demande relative à l'exécution des travaux sous astreinte est devenue sans objet, en raison du congé donné par les locataires et de leur départ des lieux ; que par conséquent, la Cour confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne celle relative aux travaux et celle relative au montant des loyers restant dus ;
5) Sur la fixation de la créance de Monsieur et Madame X...,
Considérant que les appelants justifient avoir régulièrement déclaré leur créance pour un montant de 38.000 Francs, soit 36.000 Francs à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance et 2.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, après avoir été relevés de la forclusion par ordonnance du juge commissaire en date du 9 juin 1998 ; que par conséquent, il y a lieu de fixer leur créance au passif de la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR" à ce montant ;
6) Sur l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Considérant que Monsieur et Madame X... sont déboutés de toutes leurs demandes en appel ; qu'eu égard à l'équité, il y a donc lieu d'allouer à Maître RIFFIER, ès-qualités de liquidateur de la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR", la somme de 4.000 Francs sur le fondement de
l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions non contraires à celles du présent arrêt ;
ET Y AJOUTANT ET REFORMANT :
CONDAMNE Monsieur et Madame X... à payer, en deniers ou quittances, à Maître RIFFIER, ès-qualités de liquidateur de la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR", la somme de 31.405 Francs (TRENTE ET UN MILLE
QUATRE CENT CINQ CENTIMES), au titre des loyers et charges impayés, en ce compris le montant des loyers que les locataires avaient été condamnés à payer par le jugement déféré ;
DIT que la demande des époux X... relative à l'exécution de travaux est devenue sans objet du fait de leur départ des lieux ;
FIXE la créance des époux X... au passif de la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR" à la somme de 38.000 Francs, soit 36.000 Francs à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance et 2.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
DEBOUTE Monsieur et Madame X... des fins de toutes leurs demandes en appel ;
CONDAMNE Monsieur et Madame X... à payer à Maître RIFFIER, ès-qualités de liquidateur de la SARL "CONSORTIUM DU MANOIR", la somme de 4.000 Francs (QUATRE MILLE FRANCS) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
LES CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP BOMMART-MINAULT, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Et ont signé le présent arrêt :
Le Greffier,
Le Président,
Marie Hélène EDET
Alban CHAIX