RG N : 09/ 01566

M. Alain X..., tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de M. Jean X..., décédé, M. Marc X..., tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de M. Jean X..., décédé, M. Jean Louis X..., tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de M. Jean X..., décédé

M. Jean-Pierre Y...,, M. Philippe Noël X..., tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de M. Jean X..., décédé

Demande indemnité d'éviction
Grosse délivrée à
Me GARNERIE, avoué
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 28 FÉVRIER 2011
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Le VINGT HUIT FÉVRIER DEUX MILLE ONZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

Monsieur Alain X..., tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de M. Jean X..., décédé, de nationalité Française, né le 14 Janvier 1944 à FORGES (19380), Retraité, demeurant ...
représenté par la SCP CHABAUD DURAND MARQUET, avoués à la Cour
assisté de Me Paul-Bruno COUTURON, avocat au barreau de CORREZE
Monsieur Marc X..., tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de M. Jean X..., décédé, de nationalité Française, né le 18 Octobre 1949 à FORGES (19380)
Profession : Employé d'usine, demeurant ...
représenté par la SCP CHABAUD DURAND MARQUET, avoués à la Cour
assisté de Me Paul-Bruno COUTURON, avocat au barreau de CORREZE
Monsieur Jean Louis X..., tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de M. Jean X..., décédé, de nationalité Française, né le 22 Janvier 1943 à FORGES (19380), Retraité, demeurant ...
représenté par la SCP CHABAUD DURAND MARQUET, avoués à la Cour
assisté de Me Paul-Bruno COUTURON, avocat au barreau de CORREZE
APPELANTS d'un jugement rendu le 20 FÉVRIER 2009 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TULLE

Monsieur Jean-Pierre Y..., de nationalité Française
né le 08 Mai 1953 à BRIVE (19100), Profession : Commerçant, demeurant ...
représenté par Me Jean-Pierre GARNERIE, avoué à la Cour
assisté de Me Philippe CAETANO, avocat au barreau de CORREZE
Monsieur Philippe Noël X..., tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de M. Jean X..., décédé, de nationalité Française, demeurant ...
représenté par la SCP CHABAUD DURAND-MARQUET, avoués à la Cour
assisté de Me Paul-Bruno COUTURON, avocat au barreau de CORREZE

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Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 12 Janvier 2011 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 16 Février 2011. L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er décembre 2010.
A l'audience de plaidoirie du 12 Janvier 2011, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Serge TRASSOUDAINE, Conseillers, assistés de Madame Pascale SEGUELA, Greffier, Monsieur Serge TRASSOUDAINE, conseiller a été entendu en son rapport oral, Me COUTURON et Me CAETANO, avocats en leur plaidoirie.
Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 28 Février 2011 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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Exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties :
Selon un contrat du 10 mai 1991, les consorts X..., aux droits desquels se trouvent actuellement MM. Alain, Philippe, Marc et Jean-Louis X... (les consorts X...) ont donné à bail commercial " tout commerce ", en dernier lieu à M. Jean-Pierre Y... par suite de l'acquisition que celui-ci a faite le 25 mai 1999 du fonds de commerce d'hôtel-café-restaurant-épicerie-plats à emporter qui y est exploité, d'un immeuble et de ses dépendances sis à Forges, lieudit Le Bourg (Corrèze).
Par actes extrajudiciaires des 19, 24, 25 et 30 août 2005, le locataire a signifié, en cours de reconduction du bail venu à expiration le 30 avril 2000, une demande de renouvellement aux bailleurs, que ceux-ci, par un acte d'huissier de justice du 24 novembre 2005, ont refusé au motif que l'immeuble connaissait " plusieurs problèmes d'infiltration dus à un défaut d'entretien des canalisations en zinc ".
Par actes des 29 mars, 5, 7 et 13 avril 2006, M. Y... a fait assigner les consorts X... devant le tribunal de grande instance de Tulle aux fins de voir constater la nullité, l'irrecevabilité ou le mal fondé du refus de renouvellement du bail, et, subsidiairement, aux fins de voir mettre à la charge des bailleurs le paiement d'une indemnité d'éviction de 100 000 .
Par un acte extrajudiciaire du 19 juin 2006, les consorts X... ont adressé au locataire une mise en demeure d'avoir à entretenir les canalisations afin d'éviter les infiltrations et d'avoir à réparer les désordres en résultant.
Par une ordonnance du 20 septembre 2006, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Tulle, à l'effet notamment de déterminer la nature, l'ampleur et l'imputabilité des désordres affectant l'immeuble, a commis M. Francis E... en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport le 15 décembre 2006.
Par un jugement mixte du 20 février 2008, le tribunal de grande instance de Tulle a :
- constaté la nullité du motif du refus de renouvellement du bail, notifié le 14 novembre 2005 ;
- condamné solidairement Jean X... (cependant décédé le 25 janvier 2007) ainsi que MM. Alain, Philippe, Marc et Jean-Louis X... à payer une indemnité d'éviction à M. Jean-Pierre Y... ;
- débouté ce dernier de sa demande tendant à la réalisation de travaux de réparation ;
- débouté ce locataire de sa demande de dommages-intérêts pour le préjudice subi en raison des désordres de l'immeuble ;
- condamné M. Y... à payer aux consorts X... une indemnité d'occupation mensuelle de 434, 39  à compter du 10 mai 2006 jusqu'à la libération effective des lieux ;
- et ordonné l'expulsion de M. Y... à l'expiration du délai d'un mois suivant le versement de l'indemnité d'éviction, sur l'évaluation de laquelle il a été sursis à statuer jusqu'au dépôt du rapport d'expertise de M. Jean-Paul F..., commis à cet effet.
Après que cet expert eut déposé son rapport daté du 19 juin 2009, MM. Alain, Marc et Jean-Louis X... ont, le 10 décembre 2009, interjeté appel du jugement précité.
Par leurs dernières écritures déposées le 28 mai 2010, auxquelles la Cour renvoie pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, MM. Alain, Marc et Jean-Louis X..., qui déclarent limiter leur appel, et M. Philippe X..., qui intervient volontairement à l'instance, tous agissant tant en leur nom personnel qu'en leur qualité d'héritiers de M. Jean X..., concluent à la réformation partielle du jugement attaqué, afin de voir :
- juger que c'est à bon droit que les consorts X... ont refusé le renouvellement du bail les liant à M. Y... ;
- débouter ce dernier de sa demande d'indemnité d'éviction ;
- dire que celui-ci, occupant sans titre ni droit de l'immeuble depuis le 10 mai 2006, devra, à peine d'astreinte, quitter les lieux dans les 15 jours de la signification de l'arrêt à intervenir, et au besoin en être expulsé ;
- fixer à 1 000  par mois l'indemnité d'occupation due par M. Y... du 10 mai 2006 jusqu'à son départ effectif des lieux ;
- et le condamner à leur payer une indemnité de 2 000  par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts X... soutiennent notamment que les premiers juges auraient omis de statuer sur les causes du non-renouvellement du bail, et spécialement sur celles qui ne sont apparues dans leur gravité et leur étendue que lors du dépôt du rapport d'expertise, alors qu'en raison du défaut d'étanchéité de la toiture, l'immeuble devrait être reconnu comme étant en ruine, son utilisation étant considérée comme dangereuse et impossible, de sorte que l'on se trouverait soit dans le cadre de l'application de l'article 1722 du code civil (" résiliation et vétusté "), soit de l'article L. 145-17, I, 2o du code de commerce (refus de renouvellement en cas d'insalubrité reconnue ou de dangerosité). Les consorts invoquent, en outre, le non-respect délibéré par le locataire, malgré une mise en demeure délivrée le 19 juin 2006, des prescriptions de la commission de sécurité, ce qui constituerait un motif supplémentaire de non-renouvellement du bail apparu en cours de procédure.
Par ses conclusions déposées le 9 juin 2010, auxquelles se réfère également la Cour, M. Y... demande de confirmer le jugement entrepris et, y ajoutant, de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la charge solidaire de MM. Alain, Philippe, Marc et Jean-Louis X... à la somme de 103 000 , avec intérêts de retard à compter du refus de renouvellement du 24 novembre 2005 ou de l'assignation du 7 avril 2006, et de dire que M. Y... disposera d'un délai de 2 mois à compter du paiement de cette indemnité pour libérer les lieux. A titre subsidiaire, formant un appel incident, M. Y... demande de constater le renouvellement du bail, de condamner solidairement et sous astreinte MM. Alain, Philippe, Marc et Jean-Louis X... à procéder aux travaux préconisés par l'expert E..., ainsi qu'à ceux exigés par la commission de sécurité du 21 mars 2006. En toute hypothèse, M. Y... demande de condamner solidairement les consorts X... à lui payer la somme de 15 000  à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice résultant de l'impossibilité d'exploitation du fonds de commerce dans des conditions normales du fait des infiltrations, ainsi que celle de 5 000  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. Y... soutient essentiellement qu'aucun manquement ne peut lui être reproché, dès lors que la réfection de la zinguerie et les travaux rendus nécessaires par la vétusté incombent aux bailleurs qui ont laissé le bien se dégrader progressivement, et que les non-conformités réglementaires visées par la commission de sécurité ne constituent pas un motif énoncé dans l'acte de refus de renouvellement du 24 novembre 2005, lequel ne peut pas être modifié en cours de procédure. M. Y... ajoute que le bâtiment n'est pas en ruine. Par référence au chiffre d'affaires et aux bénéfices, M. Y... demande de fixer à la somme de 60 032, 50  la valeur du fonds de commerce, à laquelle il demande de rajouter, compte tenu de son âge et de la difficulté à retrouver une affaire similaire, des indemnités accessoires à hauteur de la somme de 43 000 , correspondant à 3 années de résultat net moyen.
Motifs de la décision :
Par un acte extrajudiciaire du 24 novembre 2005, les consorts X... ont, conformément à l'article L. 145-10 du code de commerce, fait signifier à M. Y... leur refus de renouvellement du bail, en invoquant comme unique motif le fait que l'immeuble loué connaissait plusieurs problèmes d'infiltrations dues à un défaut d'entretien des canalisations en zinc. Par un acte extrajudiciaire du 19 juin 2006, les bailleurs ont ensuite, au visa de l'article L. 145-17 du code précité, mis en demeure leur locataire " d'avoir à entretenir les canalisations aux fins d'éviter les infiltrations et d'avoir à réparer les désordre qui résultent de ces canalisations " et, se référant à un procès-verbal de la commission de sécurité de Tulle du 21 mars 2006 imposant le respect de diverses prescriptions, de mettre fin à ces manquements à ses obligations dans un délai d'un mois.
Il résulte toutefois des éléments du dossier, et plus spécialement du rapport d'expertise de M. E... du 6 décembre 2006, ainsi que du constat de Me Isabelle G..., huissier de justice, du 10 août 2005 et des photographies de l'immeuble contradictoirement produites aux débats, que, sans préjudice d'autres désordres affectant l'immeuble loué, " les gouttières en zinc qui recueillent les eaux de la toiture sont rongées par le temps, percées en de nombreux endroits, voire complètement détruites par l'oxydation à l'angle gauche de la façade sur rue (...) ; qu'elles sont mortes de vieillesse et qu'on ne saurait y toucher sans en provoquer la chute " (cf. rapport, p. 5). Il apparaît donc que l'extrême vétusté de la toiture et les infiltrations qui en sont résultées ne sont pas dues à un manquement de M. Y... à ses obligations d'entretien, mais sont entièrement imputables aux bailleurs qui, en n'effectuant pas sur la couverture entière de l'immeuble les grosses réparations qui s'imposaient depuis de très nombreuses années, antérieurement même à la cession du fonds de commerce à M. Y..., n'ont pas assuré le clos et le couvert dont il étaient pourtant légalement et contractuellement tenus envers leur locataire (cf. contrat de bail, p. 5, § " clos et couvert ", et p. 6, al. 2, " conditions particulières "). Dès lors, comme en ont justement décidé les premiers juges, les consorts X... sont mal fondés à invoquer ces faits à l'encontre de leur locataire comme constituant, au sens de l'article L. 145-17, I, 1o du code de commerce, un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans paiement d'aucune indemnité.
Pour autant, l'immeuble, qui n'est pas en ruine, et plus particulièrement sa toiture, peuvent parfaitement être remis en état, ainsi que cela résulte tant du rapport d'expertise de M. E..., que du devis de la SARL Etablissements DUMOND & Cie du 17 janvier 2006, figurant en annexe no 9, que les consorts X... ont signé et accepté. Aussi, alors qu'il n'est nullement établi que l'immeuble devrait être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou qu'il ne pourrait plus être occupé sans danger en raison de son état, les bailleurs ne sauraient, non plus, pertinemment arguer des dispositions de l'article L. 145-17, I, 2o du code précité pour refuser le renouvellement du bail sans paiement d'aucune indemnité.
Enfin, alors que dans l'acte extrajudiciaire du 24 novembre 2005 signifiant à M. Y... le refus de renouvellement de son bail, les consorts X... se devaient, pour satisfaire aux exigences du quatrième alinéa de l'article L. 145-10 du code de commerce, d'en préciser les motifs, ceux-ci ne peuvent désormais se prévaloir du motif, non mentionné dans cet acte, pris de l'absence d'exécution par l'exploitant de prescriptions de police administrative, rappelées par le rapport de la commission de sécurité de Tulle du 21 mars 2006, mais qui découlaient de textes réglementaires parus en 1980 et 1990, soit antérieurement à la signature du bail du 10 mai 1991, destiné à " l'exploitation de tout commerce sans exception ", qui stipulait, en son paragraphe intitulé " travaux de mise en conformité aux obligations administratives ", que " conformément aux articles 1719 2o et 1720 du code civil, tous les travaux nécessaires pour la mise en conformité des locaux en vue de l'exercice du commerce précisé sous le titre « destination des lieux », seront à la charge du bailleur, sauf s'il s'agit de l'application de textes législatifs ou réglementaires non encore publiés à ce jour ". Il sera, en outre, observé que postérieurement à la mise en demeure du 19 juin 2006, M. Y..., par suite de l'arrêt (cf. tableau du chiffre d'affaires figurant en page 13 du rapport d'expertise de M. F... du 19 juin 2009) de l'exploitation de la partie hôtelière de son fonds de commerce, gravement affectée par des infiltrations d'eau qui ne lui sont pas imputables, n'a pu, de ce fait, être en mesure de commettre un quelconque manquement à cet égard.
Les consorts X... ne peuvent, en définitive, valablement exciper d'un quelconque motif pour lequel, à la suite de leur refus de renouvellement du bail, ils ne seraient tenus au paiement d'aucune indemnité à M. Y..., celui-ci étant, au contraire, bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail. Le jugement entrepris sera donc confirmé quant à ce point.
Au vu notamment de l'expertise ordonnée par les premiers juges et confiée à M. F..., la Cour, usant de son pouvoir d'évocation, se trouve en mesure de procéder à l'évaluation de cette indemnité. La valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, doit, en l'espèce, essentiellement tenir compte du chiffre d'affaires et des bénéfices réalisés. Aussi, au vu de l'ensemble des éléments du dossier, et notamment des éléments chiffrés mentionnés dans le rapport d'expertise de M. F..., la Cour estime devoir la fixer à la somme de 60 000 . Par ailleurs, indépendamment des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais de mutation à payer pour un fonds de même valeur, M. Y... qui, pour être né le 8 mai 1953, sera bientôt âgé de 58 ans et produit aux débats l'estimation indicative globale de ses droits à la retraite, aura des difficultés certaines à retrouver un fonds de commerce similaire, ce qui justifie, à titre complémentaire, l'allocation d'une indemnité accessoire que la Cour évalue à la somme de 30 000 . MM. Alain, Philippe, Marc et Jean-Louis X... seront donc condamnés, sous la solidarité contractuelle prévue à l'acte notarié de bail, à payer à M. Y... une indemnité d'éviction d'un montant total de 90 000 , avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt qui en détermine le montant.
Conformément aux dispositions de l'article L. 145-29 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008- sur l'applicabilité de laquelle les parties, autorisées par le président à déposer une note en délibéré, ont été mises en mesure de s'expliquer-, les lieux devront être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de 3 mois suivant la date de versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre. A défaut de les avoir quittés dans ce délai, M. Y... et tous occupants de son chef pourront en être expulsés dans les formes de droit, au besoin avec le concours de la force publique.
Il sera observé que, sur l'appel incident de M. Y..., sa demande de réalisation de travaux n'est plus formulée qu'à titre subsidiaire, le non-renouvellement du bail avec paiement d'une indemnité d'éviction la rendant désormais sans objet.
Le non-respect des obligations légales et contractuelles auxquelles était tenu le bailleur a occasionné à M. Y..., qui, en raison des désordres affectant l'immeuble pris à bail, n'a pu louer certaines chambres endommagées par les infiltrations d'eau avant de se résoudre à abandonner l'exploitation de la partie hôtelière de son fonds de commerce, un préjudice dont il est bien fondé à demander la réparation. Au vu des rapports d'expertises de MM. F... et E..., il convient cependant de relever, d'une part, que M. Y... a, de fait, bénéficié d'un loyer commercial minoré par suite d'une absence de réactualisation dont les bailleurs ne demandent pas la régularisation, et, d'autre part, que l'activité hôtelière, qui portait sur 9 chambres dont 5 refaites, ne représentait qu'une part minime du chiffre d'affaires généré par l'ensemble du fonds de commerce. Aussi, au vu des éléments d'appréciation soumis à la Cour, les consorts X... seront solidairement condamnés à payer à M. Y..., en réparation de son préjudice subi de ce chef, une somme de 2 000  à titre de dommages-intérêts.
C'est enfin par des motifs pertinents, que la Cour adopte, que les premiers juges ont condamné M. Y..., en contrepartie de son maintien dans les lieux, à payer aux consorts X..., à compter du 10 mai 2006 et jusqu'à sa libération effective des lieux, une indemnité d'occupation dont, au vu notamment du rapport d'expertise de M. E..., ils ont fait une juste appréciation à hauteur de la somme de 434, 39  par mois. Le jugement déféré sera donc également confirmé sur ce point.
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PAR CES MOTIFS
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Statuant par décision Contradictoire, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Confirme le jugement entrepris, à l'exception de ses dispositions relatives au rejet de la demande de dommages-intérêts de M. Jean-Pierre Y... et au délai d'expulsion ;
Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant ;
Condamne solidairement MM. Alain, Philippe, Marc et Jean-Louis X... à payer à M. Jean-Pierre Y... la somme de 2 000  à titre de dommages-intérêts ;
Condamne solidairement MM. Alain, Philippe, Marc et Jean-Louis X... à payer à M. Jean-Pierre Y... la somme de 90 000  à titre d'indemnité d'éviction par suite du refus de renouvellement du bail commercial, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;
Dit que les lieux devront être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de 3 mois suivant la date de versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre, et qu'à défaut de les avoir quittés dans ce délai, M. Jean-Pierre Y... et tous occupants de son chef pourront en être expulsés, au besoin avec le concours de la force publique ;
Condamne in solidum MM. Alain, Philippe, Marc et Jean-Louis X... aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût des expertises judiciaires effectuées par MM. E... et F..., et accorde à Me GARNERIE, avoué, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum MM. Alain, Philippe, Marc et Jean-Louis X... à payer à M. Jean-Pierre Y... une indemnité de 5 000  au titre de ses frais irrépétibles
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Pascale SEGUELA. Martine JEAN.