ML/ TROISIEME CHAMBRE CIVILE Section B R.G. N° : 3 B 99/00188 Minute N° : 3M Copies exécutoires à : - Me WYBRECHT-HIRIART - Me SCHNEIDER le Le Greffier, RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE COLMAR ARRET DU 28 NOVEMBRE 2001 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M.. LEIBER, Président de la 3ème Chambre Civile, Section B Mme X... et M. LAURAIN, Conseillers, Assesseurs, Greffier présent aux débats et au prononcé : M. Y..., DEBATS A L'AUDIENCE PUBLIQUE du 31 Octobre 2001 ARRET CONTRADICTOIRE du 28 Novembre 2001 prononcé publiquement par le Président. NATURE DE L'AFFAIRE : Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou professionnel                                                                 APPELANTE : Mademoiselle Dorothée Z... demeurant 8, rue Fritz 67000 STRASBOURG CEDEX représentée par MaîtreWYBRECHT-HIRIART, Avocat à la Cour (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 99/00511 du 11/05/1999 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) INTIMES : - Monsieur Henri A... demeurant 124, Grand'rue à 67000 STRASBOURG - Madame Simone A...
... par Maître SCHNEIDER, Avocat à la Cour
Monsieur Henri A... a consenti, le 9 mai 1994 à Mademoiselle Dorothée Z... un bail d'habitation, à compter du 1er mai 1994, sur un appartement situé 8 rue FRITZ à STRASBOURG moyennant un loyer de 1.690 F. par mois.
Mademoiselle Z... a saisi le tribunal d'instance de STRASBOURG d'une demande - enregistrée le 25 mars 1996 - et développée dans des conclusions ultérieures tendant à voir dire que le bail est à durée indéterminée, que Monsieur A... ne peut prétendre au paiement de " petites dépenses locatives" et à plus d'une part de consommation d'eau, de fixer à 600,70 F le prix du loyer selon un rapport d'expertise privé établissant un décompte de loyer en fonction de la
surface corrigée conforme à la loi du 1er septembre 1948, de condamner Monsieur A... à lui restituer la somme de 46.497 F, trop-perçu de loyers et à produire un décompte de charges.
Par jugement du 27 novembre 1998, le tribunal a dit que le contrat de bail était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, avant-dire droit, a invité les parties à se prononcer sur le point de savoir si les locaux entrent dans le champ d'application de l'alinéa a ou de l'alinéa b de l'article 17 de cette loi, s'ils entrent dans les prévisions de l'alinéa b, le tribunal a invité les parties à se prononcer sur le respect des dispositions des articles 3 , 4 et 19 de cette loi, à produire au minimum 3 références de loyers représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage, à proposer un nouveau loyer leur paraîssant respecter les critères légaux.
Mademoiselle Z... a interjeté appel de ce jugement le 11 janvier 1999.
Dans ses dernières conclusions déposées le 5 octobre 2000, elle demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris, de dire que les locaux sont intégralement soumis aux dispositions de la loi de 1948, d'ordonner une expertise de l'appartement afin de déterminer s'il respectait les normes de confort et d'habitabilité prévues au décret du 6 mars 1987 et de déterminer la catégorie dans laquelle ce logement doit être classé, de lui réserver le droit de réclamer le trop-perçu de loyers, d'enjoindre aux consorts A... de produire un décompte de charges, de les condamner aux dépens et à lui verser la somme de 5.000 F sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C.
Elle fait valoir, pour l'essentiel, que la loi du 1er septembre 1948 s'applique puisque ce texte a été expressément mentionné en tête du bail, les dispositions de l'article 3 nonies étant reprises dans le corps de l'acte, les hausses de loyers de 4 % étant étrangères à la
loi du 6 juillet 1989 et propres à la loi de 1948.
Elle ajoute que les locaux n'ont jamais été vacants, au sens des dispositions de la loi de 1989 et qu'en tout cas des travaux de mise en conformité étaient nécessaires pour que la loi de 1989 trouve à s'appliquer, précisant qu'elle a elle-même supporté le coût des travaux des remise en état et des travaux de sécurisation du système électrique.
Elle se prévaut d'un jugement rendu par le tribunal d'instance de STRASBOURG en faveur d'un locataire, Monsieur B..., dont le logement est désormais régi par les dispositions de la loi de 1948 et d'un rapport qu'elle a demandé à un expert, Madame C..., d'établir, aux termes duquel le logement doit être classé en catégorie 3 A et le loyer doit être fixé à 670 F.
S'agissant du délai de deux mois prévu par les dispositions de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, question sur laquelle le conseiller chargé de la mise en état avait invité les parties à s'expliquer, elle considère que ce délai ne lui est pas opposable sauf à préjuger que la loi de 1989 s'applique, ce qu'elle conteste.
Elle rappelle que le local ne dispose pas de W.C. à l'intérieur et que la salle d'eau a été aménagée dans la cuisine, que les alimentations en électricité et en gaz ne sont pas aux normes de sorte que les caractéristiques d'habitabilité décrites par le décret du 6 mars 1987 ne sont pas respectées.
Monsieur Henri A... et sa fille Simone, propriétaires indivis de l'immeuble - cette dernière étant intervenue volontairement dans la procédure de première instance - ont conclu, pour leur part, en dernier lieu le 31 mai 2001.
Ils demandent à la Cour de rejeter l'appel de Mademoiselle Z... et de confirmer le jugement entrepris, de condamner l'appelante aux
dépens et à leur verser la somme de 4.000 F sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C.
Ils font valoir, en substance, que la loi du 23 décembre 1986 a, dans son article 25, posé le principe de l'exclusion du statut de la loi de 1948 à tous les locaux vacants à l'exclusion de ceux de la catégorie IV, que le local litigieux a été vacant avant sa location intervenue en 1994, quelle que soit la durée de cette vacance.
Ils indiquent que la référence à la loi de 1948 dans le bail provient de l'utilisation d'un formulaire ancien mais se trouve contredite par la durée du bail (6 ans)et par le montant du loyer, indépendant de la surface corrigée de sorte que l'intention des parties de déroger, en pleine connaissance de cause à la loi de 1989 n'est pas établie.
Ils invoquent la méconnaissance par Mademoiselle Z... du délai de 2 mois prévu par l'article 17 b de la loi du 6 juillet 1989 qui rend sa demande irrecevable.
Ils précisent qu'une seule augmentation de loyer a été demandée à la locataire en 1995 et non pas des hausses systématiques de 4 %.
S'agissant du jugement rendu en faveur de Monsieur B..., ils font observer que le bail consenti à ce locataire était antérieur à la loi de 1989 de sorte que la solution du présent litige ne peut être inspirée par ce jugement.
Ils signalent que Mademoiselle Z... perçoit des allocations logement de la C.A.F. du BAS-Rhin, ce qui lui permet de s'acquitter du loyer actuellement fixé à 1.758 F.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2001.
* SUR QUOI, LA COUR:
Aux termes des dispositions de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 modifiée par la loi du 6 juillet 1989 et par celle du 21 juillet 1994, les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.
Le non-respect des normes de confort et d'habitabilité n'a jamais pour effet de rendre applicable la loi de 1948 à des locaux qui n'étaient pas assujettis au régime de cette loi.
Au demeurant, la condition selon laquelle les locaux doivent satisfaire aux normes minimales de confort et d'habitabilité fixées par décret a été supprimée par la loi du 21 juillet 1994, avec effet immédiat.
Dans le cas présent, il est établi que les lieux ont été l'objet d'un bail signé le 9 mai 1994, avec effet au 1er mai 1994 alors qu'ils étaient vacants.
La loi n'imposant aucun délai minimal de vacance et l'éventuelle méconnaissance des dispositions du décret du 6 mars 1987 qui fixe les conditions minimales de confort et d'habilité n'étant pas sanctionnée par l'application de la loi de 1948, le premier juge a exactement décidé que cette loi ne pouvait être invoquée par le locataire.
La mention de la loi du 1er septembre 1948 en tête du bail - lequel a été établi sur la photocopie d'un ancien formulaire - n'est pas suffisante pour
La mention de la loi du 1er septembre 1948 en tête du bail - lequel a été établi sur la photocopie d'un ancien formulaire - n'est pas suffisante pour démontrer l'intention des parties de faire exception à la mise en oeuvre de la loi du 6 juillet 1989 et de soumettre leurs relations contractuelles au régime institué par la loi de 1948.
De même, la libre fixation du loyer et la clause de révision du loyer selon " les augmentations prévues par la loi" ne se réfèrent ni implicitement ni expressément à la loi de 1948.
Quant à la mention de la catégorie de l'appartement (2 c)elle ne signifie pas que les parties ont entendu appliquer la loi de 1948 d'autant qu'elle n'est assortie d'aucune surface corrigée.
De sorte que rien ne permet de conclure que les parties ont entendu de manière claire et sans équivoque déroger aux dispositions de la loi de 1989.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
S'agissant du délai de deux mois prévu par l'article 17 b de la loi du 6 juillet 1989, ce texte dispose que le locataire doit saisir la commission de conciliation s'il entend contester le montant du loyer, en cas de non respect par le bailleur des dispositions de l'article 19 de la loi.
Toutefois, si ce texte était d'application générale à la date à laquelle Mademoiselle Z... a introduit sa demande devant le tribunal d'instance, il ne s'imposait pas dans le cas d'espèce puisque la locataire contestait l'application même de la loi, sa contestation ayant été requalifiée par le premier juge.
De sorte que la demande de Mademoiselle Z... n'est pas irrecevable, comme le soutiennent à torts Monsieur A... et Mademoiselle A....
Il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris et, une mesure d'instruction ayant été ordonnée, de renvoyer le dossier devant le tribunal d'instance afin que la procédure se poursuive devant cette juridiction. Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du N.C.P.C.
La partie perdante est, en application de l'article 696 du N.C.P.C., condamnée aux dépens.
Tel est le cas de Mademoiselle Z... qui succombe dans ses prétentions.
Il convient de faire droit à la demande de Monsieur Henri A... et de Mademoiselle Simone A... formée sur le fondement de l'article 700 du même Code et de condamner Mademoiselle Z... à leur verser la somme de 3.500 F., aucun motif tiré de l'équité ou de sa situation économique ne permettant de la dispenser de l'application de ce texte. PAR CES MOTIFS: LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, après en avoir délibéré, DECLARE recevable l'appel dont elle est saisie, jugé régulier en la forme. Au fond CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions, RENVOIE le dossier devant le tribunal d'instance de STRASBOURG afin que la procédure se poursuive devant cette juridiction. CONDAMNE Mademoiselle Z... à verser à Monsieur Henri A... et à Madame Simone A... la somme de 3.500 F (trois mille cinq cents Francs) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du N.C.P.C. DEBOUTE Mademoiselle Z... de sa demande formée à ce titre. CONDAMNE Mademoiselle Z... aux dépens d'appel. Et le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier présent au prononcé.