28/11/2005 ARRÊT No 04/45 No RG : 05/00025 Décision déférée du 12 Octobre 2004 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 03/218 GUILHEM SEM CONSTELLATION ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM DE BLAGNAC CONSTELLATION C/ X...el Y... Flora Z... Veuve Y... SERVICES FISCAUX DE LA HAUTE A...
RÉPUBLIQUE FRANOEAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS

COUR D'APPEL DE TOULOUSE
Chambre des Expropriations

ARRÊT DU VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE CINQ
[***] APPELANT(S) SEM CONSTELLATION ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM DE BLAGNAC CONSTELLATION 5, Avenue Albert Durand Aéropole 5 BP 109 31703 BLAGNAC CEDEX Assistée de Me BOUYSSOU avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME(S) Monsieur X...el Y... 6 rue des peupliers 31700 BEAUZELLE Assisté de Me THALAMAS avocat au barreau de TOULOUSE Madame Flora Z... Veuve Y...
B... de Ferradou 31700 BLAGNAC Assistée de Me THALAMAS avocat au barreau de TOULOUSE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT SERVICES FISCAUX DE LA HAUTE A... Hôtel des Impôts de Rangueil 33, Rue Marvig 31404 TOULOUSE CEDEX 04 Représentés par M. MONTARIOL COMPOSITION DE LA COUR C... a été débattue le 26 Septembre 2005, en audience publique, devant la Cour composée de: Président
: C. BABY, Assesseurs
: C. PALERMO CHEVILLARD, juge de l'expropriation pour le département
du Tarn, désigné par ordonnance du premier président du 3 décembre 2002
: I. MOLLEMEYER, juge de l'expropriation pour le département de Tarn et A... désigné par ordonnance du premier président du 18 septembre 2003 qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : R. GARCIA ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BABY, président, et par R. GARCIA, greffier de Chambre
Vu les mémoires déposés et régulièrement notifiés à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement.
Vu les convocations adressées aux parties et au commissaire du gouvernement.
A l'audience, le Commissaire du Gouvernement est entendu à sa demande en ses observations.
FAITS ET PROCÉDURE
La création de la ZAC Andromède, qui représente une emprise de 200 ha environ sur les communes de Blagnac et de Beauzelle, est l'une des conséquences de l'installation à Blagnac des nouveaux ateliers destinés à la construction de l'Airbus A 380. Elle a été décidée par arrêté préfectoral du 27 février 2002, l'enquête parcellaire s'est déroulée du 5 au 28 mai 2003, et les ordonnances d'expropriation sont intervenues les 10 février et 1er octobre 2004.
L'opération concerne entre autres deux parcelles sises sur la commune de Blagnac, cadastrées AK 73 et AK 81, lieudit Coinays, d'une superficie totale de 6 323 m , objet d'une emprise totale pour la seconde (4 509 m ) et partielle pour la première (935 m , soit un reliquat de 879 m ), appartenant à M. Joùl Y..., nu-propriétaire, et à sa mère, Madame Flora Z... veuve Y..., usufruitière. La réduction de l'emprise sur la parcelle AK 73 résulte du transport sur les lieux. La parcelle AK 81, qui dispose d'une façade sur le chemin du Ferradou, est exploitée par un fermier. La parcelle AK 73, à usage de jardin d'agrément, n'est accessible que par un chemin privé qui dessert diverses parcelles appartenant à la famille Y...
Les propriétaires ayant refusé l'offre qui leur a été faite à 11 ç/m , l'autorité expropriante a saisi le juge de l'expropriation de Toulouse, qui, par jugement du 12 octobre 2004, a retenu une valeur de 15 ç/m , avant abattement de 20 % pour occupation, pour la parcelle AK 81, soit une indemnité de 54 108 ç après abattement. La parcelle AK 73 a été évaluée 69 ç, soit 64 515 ç. L'indemnité de remploi, au taux de 15 % jusqu'à 77 000 ç et 10 % au-delà, ressort à 15 712,30 ç. La demande d'indemnité pour dépréciation du surplus présentée par les expropriés a été rejetée. Les consorts Y... se sont vu allouer en outre 1 000 ç en indemnisation de leurs frais irrépétibles.
L'expropriante a relevé appel de cette décision par déclaration du 7 janvier 2005.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
L'expropriante précise que les parcelles en cause sont, à la date de référence, soit le 21 décembre 2001, date à laquelle a été approuvée la modification du plan local d'urbanisme, classées entièrement en zone 1 AU-d, correspondant à la future base de loisirs de
Pinot-Barricou et à la coulée verte reliant la A... à l'Aussonnelle. Dans cette zone, sont interdites toutes constructions ou installations autres que celles à usage de sports, loisirs et culture et services annexes, logements de fonction, aires de stationnement, installations et travaux divers qui y sont liés, jardins familiaux et cimetières paysagers. Ces constructions et aménagement ne pourront être faits qu'après réalisation des équipements d'infrastructure indispensables (voirie et réseaux divers). Il n'est pas fixé de COS.
Elle rappelle que l'article L 13-15 exige qu'un terrain remplisse, pour être qualifié de terrain à bâtir, deux conditions cumulatives :
une desserte suffisante par la voirie et les réseaux électrique, d'eau potable, et, le cas échéant, le réseau d'assainissement, et une situation dans un secteur désigné comme constructible par le document d'urbanisme applicable ou la décision du conseil municipal et du représentant de l'Etat dans le département en l'absence d'un tel document. A défaut de remplir ces deux conditions, le terrain doit être évalué en fonction de son usage effectif, agricole ou d'agrément en l'espèce.
Elle considère que la condition réglementaire est remplie, mais pas la condition de desserte, qui doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone. En effet, le réseau électrique n'est pas à proximité immédiate, la portion du chemin du Ferradou sur lequel l'une des parcelles a une façade n'étant pas équipée, et il n'y a pas de raccordement au réseau d'eaux usées. L'autre parcelle est dépourvue d'accès à la voie publique. Il y a donc lieu de s'en tenir à l'usage effectif.
Elle considère que le tribunal ne pouvait considérer la parcelle AK 73 comme terrain à bâtir au motif qu'elle n'a pas les mêmes propriétaires que la parcelle bâtie AK 76, même si M. Joùl Y...
fait partie des deux indivisions. La règle de l'unicité des terrains ne pouvait être appliquée à ces deux parcelles. La parcelle AK 76 est hors emprise, et ne fait donc pas partie de la zone au regard de laquelle le caractère suffisant de la desserte par les réseaux doit être appréciée.
Elle reproche au premier juge d'avoir arrêté pour la parcelle AK 81 la valeur de 15 ç/m en se référant notamment à un redressement fiscal dans le cadre de la succession Lafage, estimant que la valeur retenue par l'administration, soit 13,72 ç/m , est erronée.
Son offre de 11 ç tient compte de la plus-value imputable à la situation privilégiée, non contestée, des parcelles en cause, la valeur d'un terrain agricole étant très inférieure. Elle cite de nombreuses cessions amiables à ce prix sur les communes de Blagnac et Beauzelle.
La parcelle doit en outre être évaluée occupée, d'où l'abattement de 20 %.
Elle conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a refusé d'indemniser la dépréciation de la parcelle bâtie (AK 76), sur laquelle M. Joùl Y... est propriétaire d'un appartement. La réduction de l'emprise a permis à cette parcelle de conserver le jardin d'agrément aménagé sur le reliquat ; en outre, une éventuelle dépréciation ne pourrait résulter que des travaux à venir, et non de l'expropriation elle-même.
Elle maintient donc son offre, arrondie à 57 460 ç.
En réplique au mémoire adverse, elle maintient la pertinence de l'abattement de 20 % la présence d'un fermier ayant été constatée. Elle récuse le raisonnement selon lequel le coût des aménagements à réaliser devrait venir en déduction d'un prix de terrain à bâtir, dès lors qu'en l'espèce la réalisation des constructions est subordonnée à celle des aménagements, d'ores et déjà prévus. Elle conteste la
pertinence des termes de comparaison cités par les expropriés, comme trop ancien (achat SEMIB de 1992) inadapté (redressement fiscal Lafage) ou non définitif (jugement Guiol frappé d'appel).
Les expropriés, par mémoire déposé le 31 août 2005, soutiennent que le premier juge ne pouvait retenir un abattement de 20 % pour occupation, tout au plus cet abattement pouvait être de l'ordre de 5 %, le bail étant susceptible de résiliation immédiate ou de non renouvellement sans indemnité, eu égard au classement des parcelles dans le PLU.
Ils soutiennent que les parcelles, classées en zone AU à la date de référence, sont d'ores et déjà constructibles. En présence d'une ZAC, toute construction impose que le constructeur conclue au préalable une convention avec la collectivité, aux fins de sa participation financière à l'équipement des terrains en cause. Cette participation financière étant à la charge du constructeur, l'exproprié doit être indemnisé sur la base du prix du terrain à bâtir (150 ç/m à Blagnac) minoré du coût de l'équipement (80,85 ç/m ), soit en l'espèce une indemnité de 437 235,45 ç, à majorer d'une indemnité de remploi au taux de 15 %.
Ils mentionnent, pour le cas où la qualification de terrain à bâtir ne serait pas retenue, la situation privilégiée des parcelles, qui justifie, compte tenu de la pression foncière actuelle, un prix de 30 ç/m . Ils ne formulent cependant aucune demande alternative sur la base de cette valeur.
Ils soutiennent que la modification de l'emprise pour la reculer par rapport au bâtiment construit sur la parcelle AK 76 est intervenue de façon illégale, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation et dans le seul but d'éluder une indemnisation dont la légitimité était patente. Ils ont donc formé un recours entre les mains du Préfet à l'encontre de l'arrêté de cessibilité no 73 du 26 juillet 2004, et
demandent une indemnité de dépréciation de 40 %, sur la base de la valorisation de l'appartement de 120 m résultant de l'étude de M. D..., soit une indemnité complémentaire de 57 600 ç.
Ils demandent à la cour de répartir l'indemnité totale ressortant ainsi, pour la superficie totale des deux parcelles, soit 6 323 m , à 437 235,45 ç, à concurrence de 90 % pour le nu-propriétaire et 10 % pour l'usufruitière, et de leur allouer 3 000 ç en indemnisation de leurs frais irrépétibles.
Ils déposent le vendredi 23 septembre 2005 de nouvelles pièces relatives à des termes de comparaison.
M. le commissaire du gouvernement soutient que le prix de 11 ç est adapté, s'agissant de terrains de réserve : ils sont certes juridiquement constructibles, mais ne pourront être construits qu'après exécution des travaux d'aménagement nécessaires. Ils ne peuvent donc être indemnisés au prix du terrain à bâtir, et leur proximité avec des zones bâties importe peu à cet égard. Ils ne peuvent davantage l'être au prix du terrain agricole, compte tenu de leur situation privilégiée.
La valeur retenue se trouve confortée par la vente intervenue le 5 février 2003 d'un terrain de 111 855 m à Cornebarrieu au prix de 13,99 ç. Ce terrain est affecté à la construction d'immeubles collectifs réservés pour les 3/4 à l'usage d'habitation et à leurs dessertes, parkings, cours et jardins, la SHON étant de 17 243 m .sertes, parkings, cours et jardins, la SHON étant de 17 243 m .
Il demande donc à la cour de retenir l'offre, et, l'occupant ayant été indemnisé, d'allouer à l'indivision Y... une indemnité globale de dépossession de 45 560 ç.

La cour écartera des débats les pièces communiquées le vendredi précédent l'audience du lundi matin, qui n'ont pu être notifiées aux autres parties dans le respect du principe du contradictoire.
Aux termes de l'article L 13-13 du Code de l'expropriation, les indemnités allouées à l'exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation.
Ni l'usage effectif agricole (pour partie à titre de jardin d'agrément) à la date de référence, ni la fixation de celle-ci au 21 décembre 2001, date de la modification du plan local d'urbanisme aboutissant au classement des parcelles expropriées en zone 1-AU-d ne sont discutés par les parties. Celles-ci s'opposent en revanche sur la qualification de terrain à bâtir des parcelles en cause, le taux d'abattement pour occupation à retenir, et l'indemnité de dépréciation du surplus de la propriété de M. Joùl Y....
Les expropriés font état d'un recours gracieux tendant à voir rapporter l'arrêté limitant l'emprise, initialement totale, sur la parcelle AK 73. Ce recours est cependant daté du 4 octobre 2004, et il n'est pas fait état d'une réponse, ni de l'engagement, dans le délai fixé par les textes, d'un recours contentieux contre cet arrêté, de sorte que la cour statue en l'état d'une expropriation partielle de la parcelle AK 73.
Sur la superficie à indemniser
D'après les pièces administratives produites devant la cour, l'expropriation concerne 5 444 m et non 6 323 m : la cour n'est pas compétente pour apprécier la validité de l'arrêté no 75 du 26 juillet 2004, et il n'est pas justifié de ce qu'un recours contentieux visant à voir annuler cet arrêté de cessibilité aurait été engagé devant le tribunal administratif compétent dans le délai ouvert aux intéressés pour ce faire. Il ne pourra dès lors être alloué d'indemnité que pour 5 444 m de terrain.
Sur la qualification de terrain à bâtir
Il convient de rappeler que l'article L 13-15-II du Code de l'expropriation, d'ordre public aux termes de l'article L 13-19 du même Code, et qui contient la définition du terrain à bâtir, la réserve aux terrains qui, à la date de référence,
"sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois :
a) effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent ... un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée à l'égard de l'ensemble de la zone ;
b) situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu ..."
Il n'est pas discuté en l'espèce que les parcelles sont juridiquement constructibles, comme incluses dans une zone 1AU du POS, et plus particulièrement dans la zone destinée à l'équipement sportif et aux loisirs.
La discussion porte en revanche sur l'existence et la suffisance de leur desserte et de la possibilité de les raccorder à des réseaux existants et suffisants.
Le texte prévoyant expressément le caractère cumulatif de la condition de desserte et de la condition de constructibilité juridique, le terrain ne peut en effet être qualifié de terrain à bâtir si l'une de ces deux conditions est défaillante.
Or, il n'est pas discuté que l'accès à la parcelle AK 81 se fait par le chemin du Ferradou, dont les caractéristiques ne sont pas précisées, mais qu'elle n'est pas raccordée au réseau d'assainissement. Le réseau électrique n'est pas à proximité, non plus que celui d'eau potable, et les réseaux existants sont insuffisants par rapport à la zone dans son ensemble, que l'article L 13-15 impose de prendre en considération en pareil cas. Cette insuffisance est confirmée par la disposition du document d'urbanisme précisant que, dans les zones 1 AU qu'il détermine, et qui englobent les parcelles présentement en cause, "les constructions et opérations d'aménagement ne pourront être autorisées qu'après réalisation des équipements d'infrastructure indispensables (voirie et réseaux divers) mentionnés à l'article 1 AU 4."
L'absence de raccordement aux réseaux électrique et d'eau potable, ainsi qu'au système d'évacuation des eaux usées interdit de considérer que la condition prévue à l'article L 13-15 - 11 - a) serait remplie.
La situation de la parcelle AK 73 est en retrait du chemin du Ferradou, et elle n'est accessible que par un chemin privé desservant diverses parcelles appartenant à la famille Y... Dépourvue d'accès indépendant à la voirie publique, elle n'est pas, en outre, susceptible d'être directement raccordée aux réseaux, qui, lorsqu'ils existent, sont en bordure du chemin du Ferradou. Elle ne peut même pas être considérée comme un fonds de bâti, faute de constituer une unité foncière avec la parcelle AK 76, dont les propriétaires sont différents.
Dès lors que la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue au sens des textes applicables dans le cadre de la présente instance, force est d'évaluer le terrain en considération de son seul usage effectif, dont il n'est pas discuté qu'il est agricole.
Il ne peut en particulier être retenu un prix qui serait celui du terrain aménagé déduction faite du coût de l'aménagement : la cour doit évaluer le terrain selon sa consistance à une date donnée, date qui se situe pour elle dans le passé, et non se livrer à l'analyse financière du projet d'aménagement ayant justifié la définition de la ZAC, et qui, sous réserve des aléas auxquels sont soumises les opérations de ce type, doit être exécuté sur les parcelles présentement expropriées.
L'expropriante admet que, eu égard à son emplacement dans la périphérie toulousaine et à la pression foncière dont fait l'objet toute l'agglomération, dans un contexte de hausse générale du marché immobilier, il ne peut être retenu une valeur de terrain agricole au sens strict de ce terme. Elle admet donc que l'indemnisation doit tenir compte d'une situation privilégiée, caractérisée par la proximité des zones urbanisées de Blagnac.
Pour offrir dans ce contexte 11 ç/m , l'expropriante se fonde sur les accords amiables qu'elle a obtenus dans le cadre de la même opération, et qui, s'ils n'atteignent pas les seuils fixés par l'article L 13-16 du Code de l'expropriation, n'en constituent pas moins un terme de comparaison pertinent, d'autant que la rareté de ventes de terrains comparables ne permet pas de disposer d'une grande quantité de termes de comparaison. Il ne peut être question, compte tenu de l'évolution du marché en général et du marché local en particulier, de retenir une vente de 1992, la nécessité de rechercher le prix qu'un acheteur quelconque serait prêt à donner du bien sur le marché libre conduit à considérer avec prudence la valeur retenue par l'administration fiscale dans le cadre d'une succession, tandis qu'une valeur retenue dans un jugement par ailleurs frappé d'appel ne saurait s'imposer à la cour.
En l'absence d'informations pertinentes permettant de considérer
qu'elle n'est pas de nature à réparer l'entier préjudice matériel des expropriés, la valeur de 11 ç sera donc retenue, soit une indemnité principale de dépossession de 49 599,00 ç pour la parcelle AK 81, avant abattement pour occupation, et de 10 285 ç pour l'emprise affectant la parcelle AK 73.
Sur l'abattement pour occupation
L'exploitation effective de la parcelle AK 81 par un agriculteur qui n'est pas l'un des indivisaires n'est pas contestée, et elle conduit à retenir, comme l'a fait le tribunal, un abattement pour occupation, dès lors qu'il n'est pas établi que le fermier aurait libéré les lieux et aurait été indemnisé antérieurement à la date de l'ordonnance d'expropriation, à laquelle il y a lieu de se placer pour apprécier la consistance juridique des biens, conformément à l'article L 13-14 du Code de l'expropriation.
Le taux de l'abattement retenu, soit 20 %, est conforme à l'usage en la matière, et rien ne justifie qu'il soit minoré, compte tenu de ce qui vient d'être dit quant à la date d'indemnisation.
L'application de l'abattement conduit à une indemnité de 39 679,20 ç pour la parcelle AK 81.
Sur l'indemnité de remploi
Elle n'est contestée ni en son principe ni en ce qui concerne le taux applicable dans la mesure où l'indemnité est inférieure à 77 000 ç, soit 15 %, et s'élève donc à 7 494,63 ç.
Sur les demandes d'indemnité accessoire
Le premier juge a refusé à juste titre l'indemnité de dépréciation du surplus de la propriété. La parcelle bâtie AK 76 n'est pas amputée par l'emprise, qui affecte une parcelle voisine (AK 73) dont les propriétaires sont différents, et une autre (AK 81) séparée de la parcelle AK 76 par plusieurs autres, appartenant à d'autres membres
de la famille ; la dépréciation alléguée est en outre imputée non pas à l'expropriation elle-même, qui ne change rien à l'environnement des bâtiments existants, mais aux constructions susceptibles d'être réalisées ultérieurement sur les parcelles objet de l'emprise : il s'agirait à l'évidence de dommages imputables aux travaux, insusceptibles de recevoir indemnisation dans le cadre strict de la compétence des juridictions de l'expropriation, rappelé dans l'article L 13-13 du Code de l'expropriation, précité.
Il sera enfin rappelé qu'en présence d'une indivision, il n'appartient pas à la cour de déterminer la répartition entre co-indivisaires de l'indemnité globale qu'elle alloue, conformément à l'article L 13-7 du Code de l'expropriation.
En l'état d'une réformation dans un sens favorable à l'appelante principale, l'équité n'impose pas d'indemniser les intimés des frais irrépétibles exposés par eux devant la cour.
PAR CES MOTIFS,

Statuant à la date du jugement déféré,
Ecarte des débats les pièces communiquées tardivement par les expropriés,
Fixe l'indemnité globale de dépossession revenant à M. Joùl Y... (nu-propriétaire) et Mme Flora Z... veuve Y... (usufruitière) à la somme de 57 460 ç (cinquante sept mille quatre cent soixante euros)
Rejette toutes autres demandes des parties,
Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne les consorts Y... aux dépens d'appel, en application de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT R. GARCIA