COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° 963 DU 26 NOVEMBRE 2018
R.G : N° RG 17/00229 - LGS/EK
N° Portalis DBV7-V-B7B-CZBP
Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de BASSE TERRE, décision attaquée en date du 05 janvier 2017, enregistrée sous le no 14/01036
APPELANTS :
Monsieur Y... Pierre Paul Z...

Société GAIA

représentés Me Michaël A..., (toque 01) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Société civile SCEA NARA
[...] - [...] /GPE
représentée par Me Jamil B..., (toque 28) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 01 octobre 2018, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme Laure-Aimée GRUA-SIBAN, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
M. Serge GRAMMONT, conseiller,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 26 novembre 2018.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Maryse PLOMQUITTE, greffière
Lors du prononcé : Mme Esther KLOCK, greffière

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de
l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Mme Laure-Aimée GRUA-SIBAN, président de chambre, et par greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 29 janvier 2015, M. Y... Pierre Paul Z... et la SARL GAIA ont fait assigner la SCEA NARA devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre afin de voir :
- dire et juger parfaite la vente des 26 hectares de la parcelle de 30,08 hectares cadastrée [...]  située [...] ;
- dire et juger que le jugement à intervenir vaudra acte de vente et devra faire l'objet d'une publication aux hypothèques à l'initiative de la partie la plus diligente ;
- condamner la SCEA NARA au paiement de la somme de 150 000 euros au titre de la responsabilité contractuelle pour le préjudice subi ;
A titre subsidiaire, ils demandaient de :
- condamner la SCEA NARA à payer à M. Z... la somme de 350 000 euros au titre de la restitution des acomptes versées à la vente ;
- condamner la SCEA NARA à payer à M. Z... la somme de 200 000 euros au titre de la clause pénale ;
- condamner la SCEA NARA à leur payer la somme de 265 350,30 euros au titre des dépenses indument engagées ;
- condamner la SCEA NARA à leur payer la somme de 50 000 euros au titre de sa responsabilité contractuelle pour le préjudice subi.
Dans tous les cas, ils demandaient de :
- condamner la SCEA NARA à payer à M. Z... la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à venir.
Selon jugement rendu le 5 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a :
- déclaré irrecevable l'ensemble des demandes de la SARL GAIA dirigées à l'encontre de la SCEA NARA ;
- débouté M. Z... de l'ensemble de ses demandes ;
- rejeté la demande de résolution judiciaire de la vente de la SCEA NARA ;
- condamné M. Z... à payer à la SCEA NARA la somme de 200 000 euros à titre de clause pénale ;
- dit que la SCEA NARA conservera la somme de 100 000 euros versée par M. Z... au titre du dépôt de garantie ;
- condamné M. Z... à payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné M. Z... et la SARL GAIA à payer à la SCEA NARA la somme de 2 500 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. Z... et la SARL GAIA au paiement des entiers dépens de la présente instance.
Par déclaration en date du 17 février 2017, M. Z... et la société GAIA ont interjeté appel de ce jugement.
L'intimée a constitué avocat le 10 mars 2017.
Les appelants ont conclu.
Par ordonnance de notre cour du 14 septembre 2017, le magistrat chargé de la mise en état a constaté l'absence de remise de conclusions de la SCEA NARA dans le délai de la loi et déclaré irrecevables comme tardives ses conclusions transmises à la cour par voie électronique le 20 juillet 2017.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2018.
Postérieurement à cette ordonnance, par conclusions du 22 novembre 2018, les appelants ont sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture au motif que le plan local d'urbanisme, adopté le 14 juin 2018, prévoit désormais le classement du terrain litigieux en zone naturelle particulière protégée.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Les dernières conclusions déposées les 10 mai 2018 par les appelants auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.
M. Z... et la SARL GAIA demandent de dire et juger parfaite la vente des 26 hectares de la parcelle de 30,08 hectares cadastrée [...]  et sise [...] .
A défaut, ils demandent de :
- dire et juger qu'il y a eu une prorogation implicite du délai prévu dans la promesse de vente du 21 décembre 2012 constitutif du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter et dire qu'il n'y a pas caducité de la promesse de vente et que celle-ci doit s'appliquer ;
- dire et juger que l'arrêt à intervenir vaudra acte de vente et devra faire l'objet d'une publication aux hypothèques à l'initiative de la partie la plus diligente.
Dans tous les cas, ils demandent de :
- condamner la SCEA NARA à payer à leur payer la somme de 150 000 euros chacun au titre de sa responsabilité contractuelle pour le préjudice subi ;
- dire et juger que la société NARA devra restituer à M. Z... la somme de 350 000 euros.
Ils demandent, dans l'hypothèse où la cour estimerait que la vente n'était pas parfaite, que la promesse de vente du 21 décembre 2012 s'appliquait et qu'elle était caduque, de :
- condamner la SCEA NARA à payer à M. Z... la somme de 350 000 euros au titre de la restitution des acomptes versées à la vente ;
- condamner la SCEA NARA à payer à M. Z... la somme de 200 000 euros au titre de la clause pénale ;
- condamner la SCEA NARA à leur payer la somme de 265 350,30 euros au titre des dépenses indument engagées ;
- condamner la SCEA NARA à leur payer la somme de 50 000 euros au titre de sa responsabilité contractuelle pour le préjudice subi.
Dans tous les cas, ils demandent de :
- dire et juger qu'il n'y a pas lieu au versement d'une clause pénale à la SCEA NARA, et à défaut réduire le montant de la clause pénale à un euros ;
- dire et juger qu'il n'y a pas lieu au versement de dommages et intérêts à la SCEA NARA
- débouter la SCEA NARA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et du bénéfice de la décision des premiers juges ;
- condamner la SCEA NARA à payer à M. Z... la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCEA NARA au paiement des entiers dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture
Attendu qu'aux termes de l'aliné premier de l'article 784 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation ;
Que l'adoption d'un plan local d'urbanisme modifiant le classement du terrain litigeux postérieurement à l'ordonnance de clôture ne constitue pas une cause grave permettant de révoquer cette dernière ;
Que de surcroît la condition suspensive de l'obtention d'un permis d'aménager le terrain est prévue contractuellement ;
Qu'il ressort, en effet, du compromis de vente du 21 décembre 2012 que "l'acquéreur devra obtenir de l'autorité compétente un permis d'aménager permettant la division du terrain en un minimum de 120 lots à usage d'habitation" et qu'il devra "pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt de la demande d'autoriser d'aménager un lotissement et ce dans le délai de deux mois à compter de ce jour" ;
Qu'en conséquence, les appelants seront déboutés de leur demande de révocation de l'ordonnance de clôture formée par conclusions du 22 novembre 2018.
Sur la demande de voir dire et juger parfaite la vente des 26 hectares de la parcelle de 30,08 hectares cadastrée [...]  située [...]
Attendu que selon acte notarié du 14 avril 2011, la SCEA NARA promettait de vendre à M. Z... un terrain à bâtir d'une superficie de 26 hectares moyennant le versement du prix de 2 000 000 euros sous plusieurs conditions suspensives et notamment celle de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt d'un montant de 7 000 000 euros, d'une durée maximale de remboursement de 36 mois au taux nominal d'intérêt maximum de 4% l'an ;
Que cet acte prévoyait que le prix était payable en trois échéances :
- 600 000 euros, le jour de la signature de l'acte authentique de vente ;
- 700 000 euros, le 31 décembre 2012
- 700 000 euros, le 30 juin 2013 ;
Qu'il était mentionnait que "la réception de l'offre devra intervenir au plus tard le 13 octobre 2011" et que "l'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l'expiration du délai ci-dessus" ;
Que suite à l'expiration des délais, M. Z... et la SCEA NARA ont conclu un nouveau compromis de vente le 11 juillet 2012 prévoyant la réitération de la vente par acte authentique le 21 mars 2013 ;
Qu'enfin un troisième compromis de vente a été conclu par acte notarié le 21 décembre 2012 ;
Qu'en application de la théorie de la novation prévue par les articles 1271 et suivants du code civil, seul ce dernier compromis est applicable dès lors qu'il a créé une obligation nouvelle portant sur le même objet et qu'il a éteint les obligations prévues par les deux premiers compromis de vente des 14 avril 2011 et 11 juillet 2012 ;
Que ce compromis est stipulé sous plusieurs conditions suspensives dont celle de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt d'un montant de 7 000 000 euros, d'une durée maximale de remboursement de 36 mois au taux nominal d'intérêt maximum de 4% l'an ;
Que selon les termes du compromis, "la réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 30 avril 2013" et "à défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation de la condition" ;
Qu'en l'absence de justification de la bonne exécution des conditions du compromis, la cour ne peut faire droit à la demande de M. Z... de voir dire et juger parfaite la vente des 26 hectares de la parcelle de 30,08 hectares cadastrée [...]  sise [...] ;
Attendu par ailleurs que la demande de dire et juger qu'il y a eu une prorogation implicite du délai prévu dans la promesse de vente du 21 décembre 2012 constitutif du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter n'a pas d'intérêt juridique dès lors que M. Z... ne justifie pas, même en cause d'appel, avoir rempli tardivement ou non la condition suspensive de l'obtention du prêt ;
Qu'enfin, compte tenu des manquements de l'acheteur, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que la SCEA NARA conservera la somme de 100 000 euros versée par par M. Z... au titre du dépôt de garantie.
Sur les dommages et intérêts
Attendu qu'en première instance, la SCEA NARA a justifié avoir subi des préjudices causés par les manquements de M. Z... ;
Qu'en conséquence, le jugement querellé sera confirmé en ce qu'il a condamné M. Z... à verser à la SCEA NARA la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la clause pénale
Attendu que le compromis du 21 décembre 2012 prévoit "au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibiles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 200 000 euros à titre de clause pénale" ;
Qu'il s'ensuit qu'en l'absence de mise en demeure, il n'y a pas lieu d'appliquer la clause pénale de sorte que le jugement déféré sera infirmé en ce sens.
Sur les dépens
Attendu que les appelant qui succombent seront condamnés au paiement des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe ;
Déboute M. Y... Pierre Paul Z... et la SARL GAIA de leur demande de révocation de l'ordonnance de clôture formée par conclusions du 22 novembre 2018 ;
Infirme le jugement rendu le 5 janvier 2017 par le tribunal de grande instance de Basse-Terre en ce qu'il a condamné M. Y... Pierre Paul Z... à payer à la SCEA NARA la somme de 200 000 euros à titre de clause pénale ;
Statuant à nouveau de ce chef,
Dit n'y avoir lieu à appliquer la clause pénale ;
Confirme le jugement sur le surplus ;
Y ajoutant,
Condamne M. Y... Pierre Paul Z... et la SARL GAIA au paiement des dépens d'appel ;
Rejette toute autre demande.
Et ont signé le présent arrêt
la greffière, la présidente,