COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 24 NOVEMBRE 2015

RG N : 14/ 00590

SAS CENTRE AUVERGNE EMBALLAGES

SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE

DEMANDE D'EXECUTION DE TRAVAUX DU BAILLEUR
Grosse délivrée à
SELARL LEXAVOUE, avocat
Le VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

SAS CENTRE AUVERGNE EMBALLAGES
dont le siège social est PARC D ENTREPRISE BRIVE OUEST RUE JEAN ALLARY-19100 BRIVE LA GAILLARDE
représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Alban POUSSET-BOUGERE, avocat au barreau de LYON
APPELANTE d'un jugement rendu le 14 FEVRIER 2014 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BRIVE

SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE
dont le siège social est 9 rue Champanatier-19100 BRIVE
représentée par Me Virgile RENAUDIE, avocat au barreau de CORREZE

Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 06 Octobre 2015 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 24 Novembre 2015. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2015.
A l'audience de plaidoirie du 06 Octobre 2015, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur PUGNET, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 24 Novembre 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Faits, procédure :
Suivant contrat du 5 mars 2003 la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE a consenti un bail commercial à la SA C2A EMBALLAGES portant sur des locaux dans un immeuble situé rue ... à Brive moyennant un loyer annuel de 76 000 euros mais comportant l'engagement de la SCI bailleresse de réaliser divers travaux selon acte sous seing privé du 10 février 2003.
Invoquant l'inexécution de cet engagement la SA C2A EMBALLAGES a engagé diverses procédures de référé ayant notamment donné lieu à réalisation d'une expertise et condamnation, le 22 janvier 2004, de la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE à terminer les travaux sous astreinte de 500 euros par jour de retard.
Par jugement du 11 mai 2007 le Tribunal de Grande Instance de Brive a notamment condamné la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE à payer à la SA C2A EMBALLAGES les sommes de 14 474, 80 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel, 4 764, 39 euros en remboursement du trop-perçu de taxes foncières 2003/ 2004 et à faire exécuter les travaux de réparation et de construction de la cloison séparative tels que préconisés dans le rapport de l'expert.
Par arrêt du 19 juin 2008 la Cour d'appel de Limoges a confirmé ce jugement sauf à condamner la SA C2A EMBALLAGES à payer à la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE la somme de 21 606 euros au titre des surprimes d'assurance 2004 et 2005.
Par jugement du 28 octobre 2009 le juge de l'exécution a liquidé à la somme de 32 000 euros le montant de l'astreinte due par la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE sur la période du 6 décembre 2007 au 16 septembre 2009.
Par acte du 24 décembre 2009 la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE a saisi le Tribunal de Grande Instance de BRIVE aux fins de condamnation de la société C2A EMBALLAGES au paiement de la somme de 34 028 euros au titre des surprimes d'assurance pour les années 2007 et 2008.
Le 27 mai 2010 les parties ont alors signé un protocole d'accord suivant lequel la société C2A EMBALLAGES renonçait à faire exécuter par la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE les travaux qu'elle était tenue d'exécuter en vertu de l'arrêt du 19 juin 2008 et renonçait à solliciter la liquidation de l'astreinte qui avait continué à courir depuis le 16 septembre 2009 alors que la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE se désistait d'instance et d'action dans la procédure engagée devant le Tribunal de Grande Instance de Brive et renonçait, pour le passé comme pour l'avenir à toute demande et réclamation au titre des surprimes d'assurance.
Ce protocole mentionnait par ailleurs que la société C2A EMBALLAGES libérerait les lieux loués au plus tard le 31 mars 2011, sous réserve d'un motif impérieux indépendant de sa volonté, que 2 constats d'état des lieux seraient dressés par huissier de justice, l'un après la conclusion du protocole d'accord et l'autre consécutivement au départ de la société C2A EMBALLAGES, que la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE restituerait à C2A EMBALLAGES la somme de 22 724 euros reçue à titre de dépôt de garantie et qu'en cas de constatations de dégradations sur l'état des lieux de sortie les travaux de remise en état seraient à la charge de la société locataire.
Par acte du 26 juillet 2012 la SAS CENTRE AUVERGNE EMBALLAGES, anciennement dénommée C2A EMBALLAGES, a fait assigner la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE en revendiquant à son encontre une créance de 11 033, 32 euros après compensation outre une indemnité de 3 000 euros pour résistance abusive.
Par jugement du 14 février 2014 le Tribunal de Grande Instance de Brive a dit que la SAS CENTRE AUVERGNE EMBALLAGES disposait envers la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE d'une créance de 22 724 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie outre les intérêts de retard au taux légal de majoré de 5 points, a jugé que la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE disposait envers la SAS CENTRE AUVERGNE EMBALLAGES de créances d'un montant de 15 000 euros au titre de l'indemnisation pour la mezzanine dont l'enlèvement lors de la libération des lieux était contraire aux obligations du preneur, 22 22 161, 43 euros au titre de la taxe foncière 2011, majorés des intérêts au taux légal à compter des conclusions signifiées le 15 mai 2013, 1 599, 12 euros et 2 811, 87 euros au titre des facturations d'eau et d'électricité, a ordonné la compensation entre ces créances et a dit qu'en conséquence la SAS CENTRE AUVERGNE EMBALLAGES devait payer à la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE la somme de 18 848, 42 euros sous réserve de déduction des intérêts dus par la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE au titre de la somme de 22 724 euros et d'ajout des intérêts dus par la SAS CENTRE AUVERGNE EMBALLAGES au titre de la somme de 22 161, 43 euros.
Vu l'appel interjeté à l'encontre de ce jugement le 7 mai 2014 par la SAS CENTRE AUVERGNE EMBALLAGES ;
Vu les conclusions communiquées par courriel au greffe le 6 novembre 2014 pour la SAS CENTRE AUVERGNE EMBALLAGES laquelle demande pour l'essentiel à la Cour d'infirmer le jugement déféré, de constater qu'elle détient une créance de 22 724 euros outre les intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points, à l'encontre de la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE, de juger qu'elle n'a commis aucune dégradation locative, que la mezzanine, installation faite à ses frais, ne constitue pas une amélioration, dont le propriétaire peut revendiquer la propriété, à défaut d'avoir le statut d'immeuble, de constater qu'elle n'a jamais pu avoir connaissance du montant exact de la taxe foncière, mal évaluée en première instance, par conséquent de rejeter les demandes formulées par la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE au titre de son appel incident, de lui donner acte de ce qu'elle n'est redevable que de la taxe foncière à hauteur de 10 808, 94 euros, des consommations d'eau et d'électricité à hauteur de 1 599, 15 euros et 2 811, 87 euros au titre de l'année 2011, d'ordonner la compensation entre ces créances, et de condamner la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE à lui payer la somme de 7 504, 07 euros outre les intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points à compter du 5 août 2011, à valoir sur la somme de 22 724 euros ;
Vu les conclusions communiquées par courriel au greffe le 24 septembre 2014 pour la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE laquelle demande principalement à la Cour de lui donner acte de sa proposition de restituer le dépôt de garantie d'un montant de 22 724 euros, de constater que sa créance envers la SAS CENTRE AUVERGNE EMBALLAGES s'élève à la somme de 27 036, 93 euros (mémoire au mois de septembre 2013) pour la taxe foncière outre les intérêts de retard au taux annuel de 11 % à compter de la date d'échéance de la facture, le 18 juillet 2011, à défaut à compter de la signification des conclusions le 15 mai 2013, à la somme de 33 665, 81 euros TTC au titre des travaux de reprise des dégradations, 19 494, 80 euros TTC pour la reconstruction de la mezzanine et de son escalier, 1 599, 12 euros pour la refacturation d'eau et 2 811, 87 euros pour la refacturation d'électricité, et d'ordonner la compensation entre ces créances ;
Vu l'ordonnance de clôture de l'affaire rendue le 18 février 2015 et son renvoi à l'audience du 6 octobre 2015 ;
DISCUSSION
Attendu qu'il sera en premier lieu constaté que la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE ne conteste pas devoir rembourser à la SAS CENTRE AUVERGNE EMBALLAGES (CAE) le dépôt de garantie qu'elle a reçu, d'un montant de 22 724 euros ;
Que de son côté la SAS CAE ne conteste pas devoir les frais de consommations d'eau et d'électricité à hauteur de 1 599, 12 euros et 2 811, 87 euros, sommes qui produiront intérêts au taux légal à compter de la significations des conclusions soit le 15 mai 2013 ;
Attendu que le litige porte sur la réalité et l'indemnisation des dégradations locatives survenues postérieurement à la signature le 27 mai 2010 du protocole d'accord ainsi que sur les éventuelles créances au titre des taxes foncières et les intérêts de retard produits par la conservation du dépôt de garantie ;
Attendu qu'aux termes de ce protocole d'accord la SA C2A EMBALLAGES s'est engagée à restituer les locaux dans l'état où ils étaient décrits par l'état des lieux qui devait être dressé dans le mois suivant la signature du protocole et elle se reconnaissait débitrice des travaux de remise en état consécutifs à des dégradations qui seraient constatées à l'occasion d'un second état des lieux dressé le jour de la libération effective des locaux ;
Les deux états des lieux en question ont été dressés par le même huissier les 28 juin 2010 et 8 août 2011 et c'est leur comparaison qui doit permettre de déterminer l'existence des dégradations alléguées par la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE ;
Attendu qu'il sera en premier lieu relevé, comme l'a d'ailleurs souligné le premier juge, qu'il est regrettable que le second état des lieux ne comporte pas exactement la même présentation que le premier et surtout les mêmes prises de vue des clichés photographies qui sont réduites au nombre de trois et exclusivement à des photographies d'extérieur alors que quinze photographies, toutes de l'intérieur des locaux, ont été annexées au premier constat ;
Attendu que conformément au protocole d'accord c'est la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE qui a mandaté et pris en charge les frais de ces constats d'huissier et le défaut ou l'insuffisance de preuve des dégradations qu'elle allègue lui est exclusivement imputable d'autant que c'est elle qui invoque une inexécution contractuelle ;
Attendu qu'en cause d'appel le constat d'huissier du 8 août 2011 est produit dans son intégralité contrairement à ce qui avait été fait en première instance ;
Attendu que s'agissant de la mezzanine et de l'escalier la desservant la société CAE ne conteste pas les avoir démontés et emportés lorsqu'elle a quitté les lieux ce qui aurait constitué, selon la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE un manquement à ses obligations contractuelles selon lesquelles cette société était tenue de laisser en fin de bail « tous travaux, embellissement, améliorations, installations et décors qui seraient faits dans les locaux loués, sans indemnité quelconque du bailleur ¿ » ce qui lui interdisait de supprimer les travaux ainsi exécutés sans le consentement du bailleur ;
Mais attendu que les constats d'huissier ne révèlent aucune dégradation au niveau des murs et du sol après l'enlèvement de ces structures légères qui avaient étaient mises en place, sans incorporation au gros ¿ uvre, les photographies et le procès-verbal de constat révélant notamment de la fixation de l'escalier n'avait pas été ancrée directement dans le sol mais sur un socle en béton lui-même simplement posé sur le sol ;
Attendu qu'il s'agissait donc de l'installation d'un dispositif destiné à faciliter le stockage dans un local loué comme entrepôt qui ne peut pas être considéré comme une amélioration, un embellissement, un décor ou des travaux et que la société CAE était autorisée à enlever selon les dispositions contractuelles ;
Que le jugement déféré sera de chef réformé et la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE déboutée de sa demande en paiement de la somme de 19 494, 80 euros présentée au titre de l'indemnisation du coût de la reconstruction de la mezzanine et de son escalier ;
Attendu, s'agissant des travaux de remise en état, qu'eu égard à l'accord intervenu le 27 mai 2010 les dégradations locatives indemnisables ne peuvent être que celles survenues postérieurement à la signature du protocole d'accord le 27 mai 2010 à l'exclusion de celles provoquées par l'usure et en prenant en considération le fait que le premier état des lieux a été dressé en présence de plusieurs centaines de tonnes de marchandises réparties sur différentes palettes et plateformes alors que le local était vide lors du second état des lieux ce qui ne pouvait manquer de faire ressortir les dégradations et tâches bien antérieures au 27 mai 2010 ;
Attendu que par ailleurs l'existence des dégradations alléguée par la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE n'est étayée par aucune photographie de l'intérieur des locaux ;
Attendu qu'il sera relevé également que la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE n'a pas formulé d'observations sur l'état des lieux du 8 août 2011 ni revendiqué l'indemnisation de dégradations antérieurement à son assignation en justice ;
Attendu qu'en définitive la preuve des dégradations imputées à la société CAE postérieurement au 28 juin 2010 n'est pas rapportée et il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE de ce chef de demande en paiement ;
Attendu que, s'agissant du montant de la taxe foncière 2011, dont CAE ne conteste pas qu'elle est à sa charge en application du contrat de bail et qu'elle doit être calculée en fonction de la surface louée (2955 m ² sur 5 850 m ²) et au prorata de la durée d'occupation (7 mois durant l'année 2011) il apparaît que selon la propre formule de calcul présentée dans la facture établie par la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE (35207 + 1476) x 2955/ 5850/ 12 x 7 elle s'élève non pas à la somme de 22 161, 43 euros mais à celle de 10 808, 94 euros ;
Qu'il y a donc lieu de condamner la société CAE au paiement de cette somme sans majoration d'intérêts antérieurement au présent arrêt compte tenu de l'erreur figurant sur la facture antérieurement notifiée ;
Attendu que la présente décision établit une créance de la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE envers la SAS CAE au titre de la consommation d'eau et d'électricité mais aussi de la taxe foncière ce qui justifie de ne pas faire produire d'intérêts à la créance de la SAS CAE envers la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE relativement au dépôt de garantie ;
Attendu que s'agissant de créances réciproques entre les parties issues de leurs relations contractuelles il sera fait droit à la demande de compensation qui fait apparaître une créance de la société CAE envers la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE d'un montant de 7 505, 07 euros sous réserve de la déduction des intérêts produits par la créance de consommation d'eau et d'électricité ;
Attendu que chaque partie succombe partiellement ce qui justifie de les laisser supporter la charge de leurs propres dépens de première instance et d'appel et qu'il n'y a pas lieu d'allouer une indemnité à l'une d'entre elles sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu qu'en raison du nombre de points de réformations du jugement déféré et pour favoriser une claire compréhension du dispositif du présent arrêt le jugement de première instance sera infirmé dans toutes ses dispositions ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant en dernier ressort, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;
INFIRME dans toutes ses dispositions le jugement déféré rendu par le Tribunal de Grande Instance de Brive le 14 février 2014 ;
Statuant à nouveau ;
DIT que la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE est créancière envers la SAS CENTRE AUVERGNE EMBALLAGES d'une somme de 10 808, 94 euros au titre de la taxe foncière 2011 et d'une somme de 4 410, 99 euros au titre des consommations d'eau et d'électricité, cette dernière somme produisant intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2013 ;
DIT que la SAS CENTRE AUVERGNE EMBALLAGES est créancière envers la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE d'une somme de 22 724 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
ORDONNE la compensation entre ces créances ;
CONDAMNE la SCI LOCA BRIVE INDUSTRIE à payer à la SAS CENTRE AUVERGNE EMBALLAGES une somme de 7 505, 07 euros sous réserve de la déduction des intérêts produits par la créance de consommation d'eau et d'électricité ;
DEBOUTE les parties de leurs plus amples ou contraires demandes ;
DIT que chaque partie supportera ses dépens de première instance et d'appel ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE les demandes en paiement ;