COUR D'APPEL DE LYON
SIXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2002
Décision déférée : Décision du Tribunal de Grande Instance LYON du 19 mars 2001(R.G. : 199811715) N° R.G. Cour : 01/02084
Nature du recours : APPEL Affaire : Revendication d'un bien immobilier Sans procédure particulière APPELANTE : SA REGIE DU PARC Siège social : 74 rue Francis de Pressensé 69100 VILLEURBANNE représentée par Maître LIGIER DE MAUROY, Avoué assistée par Maître LAFONTAINE, Avocat, (TOQUE 674) INTIMEE : Madame Nicole X...
Y... : Résidence La Réserve Chemin de la Roue 69380 LISSIEU représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, Avoués assistée par Maître VALLEROTONDA, Avocat, (TOQUE 761) Instruction clôturée le 26 Février 2002 Audience de plaidoiries du 30 Mai 2002
LA SIXIEME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, composée lors des débats et du délibéré de :
. Monsieur VEBER, Président
. Madame DUMAS, Conseiller
. Monsieur SORNAY, Conseiller assistés lors des débats tenus en audience publique par Madame Z..., Greffier, a rendu l'ARRET contradictoire suivant prononcé à l'audience publique du 11 SEPTEMBRE 2002, par Monsieur VEBER, Président, qui a signé la minute avec Madame Z..., Greffier
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES "La Réserve" est un ensemble immobilier ancien situé à Lissieu (Rhône), chemin de la Roue, et transformé en copropriété. Nicole X... a été propriétaire dans cette immeuble d'un appartement situé dans le bâtiment central (bâtiment B) au second étage. A... assemblées générales des 1er juillet 1983 et 25 janvier 1988, les copropriétaires ont décidé que certains des combles de ce bâtiment central, situés au dessus du second étage, seraient cédés pour le francs symbolique à divers copropriétaires. C'est ainsi que Nicole X... a acquis en juillet 1991 le lot n 119 correspondant à une partie des combles situés au dessus de son appartement, les époux B... ayant de même acquis à l'époque le lot n 117 situé au dessus de leur logement, étant observé qu'ils étaient déjà à l'époque propriétaires d'une autre partie de ces combles (lot n 38). En 1995, une nouvelle opération similaire a été engagée par les copropriétaires, aboutissant à la création d'un lot n 121 dont les époux B... se sont portés acquéreurs, toujours pour un franc symbolique. Pour réaliser cette opération, la REGIE DU PARC, syndic de la copropriété, a convoqué le 7 juin 1995 une assemblée générale des copropriétaires pour le 26 juin 1995 avec notamment pour ordre du jour :
"Régularisation d'attribution de tantièmes concernant (.) l'emplacement jouxtant le lot n 38 et affectation de cet emplacement à monsieur et madame B...". Aucun plan des combles n'était joint à cette convocation. Le procès verbal d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l'immeuble "la Réserve" du 26 juin 1995 est rédigé ainsi qu'il suit :
"12. régularisation d'attribution de tantièmes concernant .
12-c. l'emplacement jouxtant le lot 38 et affectation de cet emplacement à monsieur et madame B...
Les copropriétaires sont appelés à se prononcer pour l'abandon de cet emplacement avec création d'un numéro de lot à monsieur et madame B..., pour le franc symbolique, avec 11 tantièmes masse générale et 11 tantièmes masse B, sachant que les frais du modificatif du règlement de copropriété restent à la charge exclusive de monsieur et madame B..." C... résolution a été adoptée par la majorité des copropriétaires. A... actes du 14 septembre 1998, Nicole X... a fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Lyon le syndicat des copropriétaires, le syndic de la copropriété (Régie du Parc) et les époux B... pour faire annuler en application de l'article 1110 du code civil l'acte notarié du 10 juin 1996 par lequel la cession ainsi autorisée au profit des époux B... avait été régularisée. En ce sens, elle faisait valoir que cet acte était entaché d'une erreur substantielle puisque le lot cédé par la copropriété aux époux B..., tel qu'il figure dans cet acte, ne jouxte pas le lot 38 comme prévu par la délibération d'assemblée générale mais se situe entre les lots 117 et 119. Elle sollicitait donc la condamnation des époux B... à la remise des lieux en leur état antérieur. Subsidiairement, Nicole X... demandait au Tribunal de retenir l'existence d'une faute professionnelle du syndic et de le condamner en conséquence à lui payer la somme de 200.000
francs à titre de dommages intérêts. La demanderesse ayant vendu l'ensemble des lots qu'elle possédait dans la copropriété, elle a indiqué se désister de sa demande d'annulation de la vente et de remise en état des lieux mais maintenir sa demande de condamnation du syndic à lui payer pour faute professionnelle une indemnité de 300.000 francs correspondant à la perte de valeur qu'aurait subi son appartement du fait de la cession des combles litigieux aux époux B...
A... jugement du 19 mars 2001, le Tribunal a :
- donné acte à Nicole X... de son désistement d'action contre les époux B... et l'a condamné à leur payer la somme de 3.000 francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
- constaté que la responsabilité professionnelle de la Régie du Parc était engagée à l'égard de Nicole X... pour avoir commis d'une faute professionnelle consistant dans le fait d'avoir fait une erreur sur la désignation de l'emplacement des combles cédés tant dans l'ordre du jour de l'assemblée générale du 26 juin 1996 que dans la résolution effectivement soumise au vote lors de celle ci, et surtout pour, ayant été alertée de cette erreur de désignation du lot vendu par le notaire chargé d'établir l'acte de cession, avoir
avec beaucoup de légèreté omis de régulariser la situation en soumettant une nouvelle résolution au vote de l'assemblée générale ; - condamné en conséquence la Régie du Parc à lui payer la somme de 40.000 francs à titre de dommages intérêts et celle de 5.000 francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La Régie du Parc a régulièrement interjeté appel le 27 mars 2001 de
cette décision. Elle fait valoir que la référence au lot 38 dans la résolution adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires n'était qu'une simple erreur de plume ne pouvant aucunement tirer à conséquence puisque Nicole X..., propriétaires du lot n 119, savait nécessairement que les seuls combles jouxtant le lot n 38 étaient les lots 37 appartenant déjà à monsieur D... et le lot n 117, acquis en 1991 par les époux B..., si bien qu'elle ne pouvait avoir aucun doute sur le fait que les combles restant à céder aux époux B... en 1996 étaient nécessairement ceux situés entre son lot 119 et le lot 117 des B... La Régie en déduit qu'en donnant instruction au notaire de désigner le lot 121 comme étant celui situé entre les lots 117 et 119, elle n'a fait que confirmer la seule solution matériellement applicable sur les lieux et acceptée en connaissance de cause par les copropriétaires lors de leur vote, si bien qu'aucune faute ne saurait selon elle lui être reprochée. Elle fait valoir qu'à supposer même qu'une telle faute ait été commise, elle n'a pu entraîner pour Nicole X... aucun préjudice dans la mesure où : - l'intéressée avait une parfaite connaissance des lieux et n'a pu être trompée sur la localisation du lot concerné ; - en fait la demanderesse avait initialement placé le problème sur le terrain de troubles du voisinage que l'aménagement du lot 121 par les époux B... lui aurait occasionné dans son propre appartement situé juste en dessous, sans parler d'erreur sur l'emplacement du lot acquis par les B... ; - on ne voit pas en quoi cette prétendue erreur d'emplacement l'aurait obligée à scinder son logement en deux avant de le vendre ni pourquoi elle aurait subi de ce fait une moins value. La Régie du Parc conclut donc à l'infirmation du jugement entrepris, au débouté de Nicole X... de toutes ses prétentions et à sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 francs à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, outre celle de 15.000
francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Pour sa part, Nicole X... maintient que la Régie a commis une faute dépassant de beaucoup l'erreur de plume en se trompant sur la désignation du lot cédé aux époux B... et allègue avoir subi un préjudice, faisant valoir - qu'elle n'aurait jamais voté cette résolution si elle avait compris que le local en cause était au dessus de son appartement et plus particulièrement au dessus de sa chambre à coucher ; - qu'elle aurait dû normalement retirer de la vente de son appartement et des combles une somme totale de 2 millions de francs mais que, du fait de cette mauvaise attribution des combles, elle a été contrainte de diviser son appartement en deux lots vendus séparément pour des prix respectifs de 1.100.000 francs et 600.000 francs, soit une perte de valeur de 300.000 francs. Elle demande donc à la Cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a reconnu l'existence d'une faute professionnelle de la régie engageant sa responsabilité à son égard mais de le réformer pour le surplus et de condamner la Régie du Parc à lui payer la somme de 300.000 francs à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice, outre la somme de 15.000 francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu qu'il convient tout d'abord de relever qu'aucune des parties ne critique les dispositions du jugement déféré donnant acte à Nicole X... de son désistement d'action à l'encontre des époux B... et la condamnant à payer à ces derniers une indemnité en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Que ces dispositions seront donc confirmées ; Attendu qu'il résulte des pièces du dossier et notamment du plan des combles versé aux débats que la seule partie de combles côté façade non encore attribuée au jour de l'assemblée générale du 26 juin 1995 était celle située entre le lot 119 de Nicole X... et le lot 117 des époux B... ; Que seul ce lot pouvait donc effectivement à cette date faire l'objet d'une décision de cession par le syndicat des copropriétaires aux époux B... et que la désignation du lot vendu contenue dans l'acte de vente reçu par maître GAREL-GALAIS le 10 juin 1996 était bien exacte ; Attendu qu'en revanche était parfaitement erronée la désignation du lot objet du projet de cession adoptée par le syndic de la copropriété dans l'ordre du jour de l'assemblée générale du 26 juin 1995 puis dans la résolution effectivement mise aux voix et adoptée par les copropriétaires lors de cette assemblée générale ; Attendu par ailleurs que le 24 septembre 1995, maître GAREL-GALAIS, notaire chargé de la vente du nouveau lot 121 aux époux B..., a
expressément avisé le syndic de la copropriété de la divergence de désignation existant entre l'autorisation d'attribution votée en assemblée générale et la réalité des faits ; Qu'en donnant l'ordre au notaire de passer l'acte sans tenir compte de l'erreur de désignation contenue dans la résolution adoptée par l'assemblée et en ne soumettant pas à cette dernière une demande de régularisation, la Régie du Parc a commis une faute grossière pouvant engager sa responsabilité professionnelle envers chacun des copropriétaires sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; Attendu que Nicole X... demande à la Cour de condamner le syndic sur ce fondement à lui payer la somme de 300.000 francs à titre de dommages intérêts ; Que cette somme correspond selon elle à la perte de valeur de ses lots du fait de l'erreur d'attribution des combles et du chevauchement qui en est résulté avec les pièces de son appartement situé en dessous ; Mais attendu qu'il est constant que le syndicat des copropriétaires n'était plus propriétaire dans les combles de cet immeuble au moment de l'assemblée générale du 26 juin 1995 que d'un local situé entre les lots 119 et 117, les autres ayant déjà été antérieurement l'objet de cessions-attributions au profit de divers copropriétaires ; Qu'il y a donc lieu de considérer que les copropriétaires, en autorisant la cession d'un emplacement de combles, ne pouvaient pas penser en céder un autre que celui situé au dessus d'une partie du lot de Nicole X... au deuxième étage-ci, puisqu'il n'est pas contestable qu'aucun local libre appartenant au syndicat ne jouxtait réellement le lot 38 ; Qu'il en résulte que la faute du syndic ci dessus caractérisée est sans incidence sur le fait que les combles situés au dessus de la chambre à coucher de Nicole X... ont été achetés par des tiers et aménagés en logement, avec le risque de trouble de voisinage pouvant exister en pareil cas ; Attendu que la demande d'indemnisation présentée par Nicole X...
sera donc rejetée sans même qu'il soit besoin d'examiner la réalité de la perte de valeur de ses lots alléguée par l'intéressée, le lien de causalité entre la faute du syndic et le préjudice spécifique ainsi invoqué faisant en toute hypothèse défaut ; Qu'il convient donc de réformer le jugement entrepris et de débouter Nicole X... de toutes ses prétentions ; Attendu qu'il est équitable de lasser à chacune des parties la charge intégrale des frais de procédure et honoraires non compris dans les dépens exposés pour la présente instance ; Que les demandes formées au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile seront donc rejetées ; Attendu qu'aucun élément du dossier n'établit le caractère abusif de la demande de Nicole X..., surtout compte tenu de la réalité de la faute grossière de la Régie du Parc ès qualités de syndic de la copropriété ; que la demande en dommages intérêts formée de ce chef par l'appelante sera donc rejetée ; Attendu enfin que les dépens, suivant le principal, seront supportés par Nicole X... ;
A... CES MOTIFS
LA COUR, statuant
LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement, Déclare l'appel recevable et régulier en la forme, Confirme les dispositions du jugement déféré donnant acte à Nicole X... de son désistement d'action à l'encontre des époux B... et la condamnant à payer à ces derniers une indemnité en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Réforme le jugement déféré pour le surplus et, statuant à nouveau, Déclare Nicole X... mal fondée en toutes ses prétentions à l'encontre de la Régie du Parc et l'en déboute, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne Nicole X... aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître LIGIER DE MAUROY, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de
procédure civile. LE GREFFIER
LE PRESIDENT