R.G : No RG 20/02264 - No Portalis DBWB-V-B7E-FOZ4
Société SCCV PALOMA


COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 17 JUIN 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 4] en date du 13 NOVEMBRE 2020 suivant déclaration d'appel en date du 15 DECEMBRE 2020 RG no 19/03115
APPELANTE :
Société SCCV PALOMA
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Eric pierre POITRASSON de la SAS SAS LEXIPOLIS AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [Z] [R] [G] [H]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Frédéric HOARAU de la SELARL ACTIO DEFENDI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 9 Décembre 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Avril 2022 devant Madame COURTOIS Nathalie, Présidente de chambre, qui en a fait un rapport, assistée de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 17 Juin 2022.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre
Conseiller : Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre
Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre
Qui en ont délibéré
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 17 Juin 2022.


Exposé du litige:
Suivant acte authentique signé le 10 juin 2016, Mme [Z] [H] s'est engagée à vendre à M.[U] [W] le terrain cadastré [Cadastre 3] situé au [Adresse 2] moyennant le versement de la somme de 825 000 euros payable comptant à la signature de l'acte authentique.
Cet acte a stipulé, outre des conditions suspensives de droit commun, plusieurs conditions suspensives particulières à savoir:
? l'obtention d'un permis de construire par l'acquéreur au plus tard le 31 juillet 2017 pour la réalisation d'un ensemble immobilier à vocation sociale composé de 35 à 40 appartements, d'une surface plancher maximum de 3000 à 3400 m²,
? la libération des lieux par M et Mme [T] [A], occupants sans titre,
? la réalisation d'un bornage contradictoire à effectuer aux frais du vendeur,
? l'obtention par l'acquéreur d'un prêt d'un montant de 846 700 euros sur deux ans au taux de 3% maximum dans un délai de quatre mois à compter de l'obtention du permis de construire.
Outre une condition déterminante à savoir l'acquisition par le vendeur d'une maison d'habitation de type F3 en l'état futur d'achèvement ladite construction étant destinée à reloger M et Mme [A].
En cas de réalisation des conditions, la signature de l'acte authentique a été fixée avant le 15 novembre 2017 sans pouvoir excéder le 15 décembre 2017.
Suivant second acte authentique du 22 février 2018, Mme [Z] [H] s'est engagée à vendre à la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W] le terrain cadastré [Cadastre 3] situé au [Adresse 2] moyennant le versement de la somme de 825000 euros payable comptant à la signature de l'acte authentique.
Les mêmes conditions suspensives ont été réitérées excepté celle du bornage qui se devait être judiciaire en l'absence d'un accord amiable sur toutes les limites et de l'obtention du financement repoussé au plus tard le 30 juillet 2018.
Suivant troisième acte authentique signé le 27 septembre 2018, Mme [Z] [H] s'est engagée à vendre à la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W] le terrain cadastré [Cadastre 3] situé au [Adresse 2] moyennant le versement de la somme de 825000 euros payable comptant à la signature de l'acte authentique.
Les mêmes conditions suspensives ont été réitérées à l'exception du délai d'obtention d'un financement repoussé au 30 août 2019 pour le dépôt de la demande et au 30 juillet 2019 pour l'obtention de l'offre. En cas de réalisation des conditions, la signature de l'acte authentique devant avoir lieu avant le 30 septembre 2019 sans pouvoir excéder le 15 octobre 2019.
Suivant courrier du 8 août 2019, la notaire de Mme [Z] [H] a informé le notaire de la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W] de ce qu'elle considérait la promesse comme caduque en raison de la non réalisation des conditions suspensives indiquées en pages 5 et 6 du compromis.
Par acte d'huissier en date du 28 novembre 2019, la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W] a fait assigner Mme [Z] [H] sur le fondement de l'article 1124 du code civil, de voir:
? juger que la vente par Mme [Z] [H] est parfaite,
? ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière pour valoir titre de propriété au profit de la SCCV PALOMA société civile immobilière de construction vente, immatriculée au RCS de Saint-Pierre sous le no829756972 dont le siège social est situé au [Adresse 1] (Réunion),
? la condamner à lui payer la somme de 10000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
? ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par jugement du 13 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a :
? débouté la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W], de sa demande en réitération de la promesse synallagmatique de vente signée le 27 septembre 2018 portant sur le terrain cadastré [Cadastre 3] situé au [Adresse 2],
? débouté Mme [Z] [H] de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts,
? condamné la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W] à payer à Mme [Z] [H] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
? condamné la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W] aux dépens,
? dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire.
Le 15 décembre 2020, appel de la décision du 13 novembre 2020 a été interjeté par la SCCV PALOMA.
Par conclusions notifiées le 29 juillet 2021 par RPVA, la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W] demande, sur le fondement des articles 1193, 1304-3, 1304-4 et 1589 du code civil, de voir:
? juger recevable et bien fondé son appel,
? confirmer le jugement du 13 novembre 2020 en ce qu'il a débouté Mme [Z] [H] de ses demandes reconventionnelles,
? infirmer le même jugement en l'ensemble de ses autres dispositions,
? statuant à nouveau, débouter Mme [Z] [H] de l'ensemble de ses demandes,
? juger que le vendeur n'a pas produit de bornage judiciaire,
? juger que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de la procédure de bornage judiciaire,
? juger que la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W] renonce à la clause d'obtention de prêt,
? juger que la vente objet du litige est parfaite,
? ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière pour valoir titre de propriété au profit de la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W],
? condamner Mme [Z] [H] à lui payer la somme de 10000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées le 30 avril 2021 par RPVA, Mme [Z] [H] sollicite, sur le fondement des articles 1186 et 1187 du code civil, de voir:
? confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W] de sa demande de réitération de la promesse synallagmatique de vente signée le 27 septembre 2018 portant sur le terrain cadastré [Cadastre 3] situé chemin Isautier,
? infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [Z] [H] de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts,
? statuant à nouveau sur ce point, constater le préjudice économique et moral de Mme [Z] [H],
? condamner la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W] à lui payer la somme de 90000 euros au titre du préjudice économique et la somme de 30000 euros au titre de son préjudice moral,
? à titre subsidiaire, dire et juger qu'à défaut de paiement du prix sans délai, la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W] est mal fondée en ses demandes de constatation de vente parfaite à son égard concernant le terrain situé au [Adresse 2],
? en tout état de cause, condamner la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W] à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées ainsi qu'aux développements infra.

I. Sur le fond
En l'absence de contestation quant à la qualification de la promesse synallagmatique retenue par les premiers juges s'agissant de l'acte signé le 27 septembre 2018, il convient en conséquence de la confirmer.
Selon l'article 1193 du code civil, " Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise".
Selon l'article 1589 du code civil, "La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix".
L'appelante fonde son appel uniquement sur la question du prêt.
Pour justifier sa carence, l'appelante soutient que le bornage était un document indispensable à fournir à la banque en vue de l'obtention de son prêt. Or, comme le faisaient remarquer les premiers juges, d'une part, le dernier compromis de vente signé ne faisait mention d'aucune interdépendance entre l'obligation du bornage et l'obtention du prêt, d'autre part, l'appelante ne produit aucune demande écrite émanant d'une quelconque banque qui conditionnerait l'obtention d'un prêt à un bornage préalable.
L'appelante produit en vain quatre nouvelles pièces:
* Le courrier du courtier CAFPI du 13 août 2019 (pièce no6) atteste de la réception d'une demande de prêt le même jour pour un montant de 850000 euros pour une durée de 24 mois aux fins de financer l'acquisition d'un terrain référencé EM39/387 situé au [Adresse 2]. Il n'y est nullement demandé d'acte de bornage ou un quelconque renseignement sur cette question.
* des échanges de courriels entre la banque SODIFER Océan Indien et M.[U] [W] débutant le 28 avril 2017 et qui portent sur un autre sujet que celui de la promesse de vente entre SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W] et Mme [Z] [H]. Cela concerne un projet de promotion immobilière et rien ne peut rattacher ces courriels au projet d'achat du terrain de Mme [Z] [H].
* la page 25/32 d'un document (pièce no8) non produit dans son intégralité ne permet pas d'en identifier ni l'origine ni l'objet ni de démontrer le lien entre le paragraphe 16.2 de ce document et le projet de vente, objet du présent litige,
* une proposition d'assurance (pièce 9) qui ne fait pas plus mention d'une condition de bornage.
En conséquence, la non obtention d'un prêt par l'acquéreur ne saurait de ce seul fait être imputé à Mme [Z] [H].
Le dernier compromis signé contient une clause intitulée "condition suspensive d'obtention d'un prêt". Le paragraphe I intitulé "obligation de l'acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité" contient deux dates:
- l'acquéreur doit justifier auprès du notaire du dépôt des ses demandes de prêt avant le 30 août 2019,
- la condition devra être réalisée au plus tard pour le 30 juillet 2019.
Comme le relèvent les premiers juges, ce paragraphe comporte une erreur matérielle concernant les dates qu'il convient d'inverser de sorte que la justification du dépôt de la demande de prêt doit être produite avant le 30 juillet 2019 et la condition doit être réalisée au plus tard le 30 août 2019. La rectification manuscrite de la date de réalisation de la condition (30 octobre 2019 au lieu du 30 août 2019) à supposer qu'elle soit réelle et qu'elle puisse être attribuée à Mme [Z] [H], ce que l'appelante ne démontre pas, seul son exemplaire papier portant cette mention, en tout état de cause elle n'était pas de nature à lui nuire puisque elle lui accordait plus de temps pour réaliser la condition suspensive.
En tout état de cause, le courrier du notaire de l'intimée informant de la caducité de la promesse ne porte pas en réalité sur cette condition suspensive de prêt. C'est à tort que les premiers juges ont estimé qu'il était susceptible de confusion quant au motif de la rupture dès lors qu'il vise "la non-réalisation de la condition déterminante stipulée en pages 5 et 6 du compromis" et que ce paragraphe comporteraient selon eux deux conditions:
- que l'acquéreur propose au vendeur d'acquérir en l'état futur d'achèvement une maison d'habitation de type F3 de 80m² de surface habitable sur une assiette foncière d'environ 300 mètres carrés à prendre dans le bien objet des présentes moyennant un prix maximum toutes taxes comprises de 175000 euros,
- la condition suspensive d'obtention de prêt.
Or, le paragraphe "condition déterminante" ne porte que sur l'acquisition en l'état futur d'achèvement d'une maison d'habitation, condition décrite en pages 5 et 6 avec une obligation de régulariser au plus tard le 30 juillet 2019.
Au contraire, la condition suspensive de prêt n'est évoquée qu'en page 6.
Il est bien stipulé qu'à défaut de respecter le délai, la caducité est encourue "si bon semble au vendeur".
En tout état de cause, comme le faisaient remarquer les premiers juges, tant la signature du contrat de réservation que l'obtention d'un bornage judiciaire et d'un prêt de 846700 euros font défaut.
L'appelante ne démontre aucune attitude déloyale de la part de l'intimée, qui, en application des conditions contractuelles, était légitime à se prévaloir de la caducité de la promesse synallagmatique.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement de ce chef.
II. Sur les demandes reconventionnelles
L'intimée invoque le fait que depuis cinq ans, à la date de la première signature d'une promesse de vente entre les parties le 10 juin 2016, l'appelante est défaillante et manque à ses obligations tout lui en faisant de fausses promesses sur sa capacité financière. Elle soutient que son terrain a perdu de sa valeur vénale, qu'elle a immobilisé son bien durant de nombreuses années et a perdu une source pécuniaire pour vivre paisiblement sa retraite.
L'évaluation produite aux débats date du 15 mars 2021 et fait état d'une augmentation de la valeur du terrain en raison d'un changement de PLU le 8 décembre 2018. En conséquence, si la vente avait été réalisée aux dates fixées par les deux premiers actes authentiques, il aurait été en tout état de cause vendu à une valeur inférieure à celle mentionnée dans cette évaluation. Par ailleurs, il convient de rappeler que si l'appelante n'a pas rempli ses conditions, il en est de même de l'intimée qui n'est pas parvenue à produire le bornage judiciaire comme elle s'y était engagée dans tous les trois actes authentiques signés. Enfin, comme le relèvent les premiers juges, une pénalité figure au compromis à hauteur du 10% du prix de vente à titre de dommages et intérêts.
En conséquence, faute de démontrer un préjudice autre que celui résultant de la non signature de l'acte qui sera réparé par la pénalité, il convient de confirmer le jugement de ce chef.
III. Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité et la situation respective des parties justifiant l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W] à payer à Mme [Z] [H] la somme de 3000 euros.
IV. Sur les dépens
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 13 novembre 2020 du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion ;
Condamne la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W] à payer à Mme [Z] [R] [G] [H] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCCV PALOMA représentée par M.[U] [W] aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE