Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 07 mai 2021
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :RG 19/04796-Portalis 35L7-V-B7D-B7OGQ
Décision déférée à la cour : jugement du 17 janvier 2019 -tribunal de grande instance de Paris-RG 18/00457

Madame [L] [S]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Grégoire HALPERN de la SELAS Cabinet G.Halpern & Associé, avocat au barreau de PARIS, toque : E0593
Ayant pour avocat plaidant, Me Antoine ROUSSEAU, avocat au barreau de LYON

Monsieur [K] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090
Ayant pour avocat plaidant, Me Anne CARUS, avocat au barreau de PARIS
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 3 février 2021, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.

Par acte authentique du 24 novembre 2016, M. [K] [U] a promis de vendre à Mme [L] [S], qui s'est réservée la faculté d'acquérir, le lot no 42 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3], soit un appartement au sixième étage d'une superficie de 35,79 m2, au prix de 397 000 ?. Cette promesse unilatérale de vente expirait le 24 février 2017. Le premier rendez-vous de réalisation de la vente au 24 février 2017 a été reporté à la demande de la bénéficiaire et fixé au 22 mars 2017. Le promettant ayant autorisé la bénéficiaire à entreposer ses meubles dans l'appartement, celle-ci s'est plainte de nuisance sonore et d'un écoulement régulier des tuyaux d'évacuation. Le 18 avril 2017, après réalisation de travaux, le promettant a mis en demeure la bénéficiaire de signer la vente le 27 avril 2017. A cette date, un procès-verbal de carence a été dressé, Mme [S] n'ayant pas comparu. En exécution d'une ordonnance de référé, Mme [S] a libéré les lieux et a restitué les clés le 6 juillet 2017. Par acte extra judiciaire du 12 janvier 2018, M. [U] a assigné Mme [S] et le notaire, séquestre de la somme de 19 850 ? versée par la bénéficiaire, en paiement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 39 700 ? et de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 17 janvier 2019, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté Mme [S] de ses demandes de disqualification de l'acte authentique du 24 novembre 2016 en acte sous seing privé et de nullité de cet acte,
- condamné Mme [S] à verser à M. [U] la somme de 39 700 ? au titre de l'indemnité d'immobilisation,
- débouté M. [U] de ses demandes d'affectation des intérêts au taux légal à cette somme à compter du 18 avril 2017 et d'astreinte,
- dit que Mme [S] serait partiellement libérée par la restitution de la somme de 19 850 ? séquestrée en l'étude du notaire à M. [U],
- débouté M. [U] de sa demande de dommages-intérêts,
- débouté Mme [S] de sa demande de dommages-intérêts,
- débouté Mme [S] de sa demande de dommages-intérêts formée contre le notaire,
- ordonné que les intérêts des sommes dues seraient capitalisés par période annuelle conformément à l'article 1343-2 du Code civil,
- condamné Mme [S] aux dépens et à verser à M. [U] la somme de 1 500 ? en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions, Mme [S], appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 803, 15, 16 du Code de procédure civile,
- rouvrir les débats et dire recevables ses dernières conclusions,
- infirmer le jugement entrepris,
- à titre principal : par suite de l'absence de déclaration de l'existence d'une servitude de canalisation dite de père de famille, consécutive à la présence d'une canalisation en plafond, puis faux plafond recevant les évacuations de sani-broyeurs installés dans d'autres locaux de la copropriété, ordonner au séquestre de lui restituer la somme de 20 350 ? payée le 18 novembre 2016 auprès du notaire dans un délai de 48 h à compter de la signification de la décision au séquestre,
- à titre subsidiaire : par suite du manquement du vendeur à son obligation générale d'information, en ne déclarant pas l'existence de la canalisation passant dans le faux plafond de l'appartement rénové, constituant une réticence dolosive, prononcer la nullité de la vente et ordonner en conséquence au séquestre de lui restituer la somme de 20 350 ? payée le 18 novembre 2016 auprès du notaire dans un délai de 48 h à compter de la signification de la décision au séquestre,
- à titre encore plus subsidiaire, par suite de l'existence de vices cachés au jour de la promesse (évacuation de sani-broyeurs non conforme aux règles de l'art passant dans le faux plafond de l'appartement) dont M. [U] est responsable, ordonner au séquestre de lui restituer la somme de 20 350 ? payée le 18 novembre 2016 auprès du notaire dans un délai de 48 h à compter de la signification de la décision au séquestre,
- débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner M. [U] à lui payer la somme de 8 000 ? de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral qu'elle a subi et à lui payer la somme de 10 000 ? au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions, M. [U] prie la Cour de :
- vu les articles 1103, 1104, 1231 et suivants du Code civil, 1240 du Code de procédure civile,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation sous astreinte de 250 ? par jour de retard et avec intérêts au taux légal,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
- autoriser le notaire rédacteur de l'acte du 24 novembre 2016 à libérer à son profit la somme de 19 850 ?,
- ordonner à Mme [S] à lui verser la somme complémentaire de 19 850 ? sous astreinte de 250 ? par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt,
- juger que la somme de 39 700 ? sera majorée du taux intérêt légal à compter du 12 janvier 2018, soit la somme de 4 018,89 ? arrêtée au 12 janvier 2021, sauf à parfaire,
- condamner Mme [S] à lui verser la somme de 4 728,40 ? sur le fondement du préjudice de jouissance, à titre subsidiaire, sur celui de la perte de chance de percevoir des loyers,
- condamner Mme [S] à lui payer la somme de 10 000 ? en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
MOTIFS DE LA COUR
Le promettant a accepté de proroger la date de réalisation de la vente du lot 42 en raison des erreurs affectant l'offre de prêt faite à la bénéficiaire par la banque et d'autoriser la bénéficiaire à entreposer ses meubles dans les lieux. A cette occasion, la bénéficiaire a découvert que le logement adjacent était équipé d'un sani-broyeur dont le fonctionnement provoquait une nuisance sonore dans le lot 42, la canalisation d'évacuation du sani-broyeur traversant le lot promis à la vente. La réalité des défauts a paru suffisamment sérieuse au promettant pour qu'il fasse réaliser en avril 2017, d'une part, le dévoiement de la canalisation qui servait à l'évacuation de deux pompes de relevage de telle façon que cette canalisation ne passe plus que par les parties communes, d'autre part, l'isolation phonique de la pompe de relevage du studio voisin du lot 42. Mais, la bénéficiaire, invoquant la persistance des nuisances sonores, a décidé de ne pas acquérir.
L'appelante n'énonce pas le fondement de sa demande principale de restitution de la somme de 20 350 ? séquestrée entre les mains du notaire qu'elle justifie par "l'absence de déclaration de l'existence d'une servitude de canalisation dite de père de famille".
S'agissant de sa demande "à titre plus subsidiaire", fondée sur l'existence de vices cachés, celle-ci ne peut qu'être rejetée dès lors que cette garantie ne pèse que sur le vendeur après transfert de propriété, conditions qui ne sont pas réunies en l'espèce.
A titre subsidiaire, la bénéficiaire réclame la nullité de la promesse unilatérale de vente en raison de la réticence dolosive que le promettant aurait commise par manquement à son obligation d'information en ne déclarant pas l'existence de la canalisation passant dans le faux plafond de l'appartement rénové.
Le promettant réplique qu'il a fait réaliser des travaux de réunion de plusieurs lots en un seul par un professionnel de sorte qu'en sa qualité de profane, il ne connaissait ni la situation des canalisations ni leur utilité.
En cet état, il convient de rouvrir les débats pour interroger les parties sur la question de savoir si le consentement de Mme [S] n'aurait pas été vicié par une erreur au sens de l'article 1130 du Code civil dans sa rédaction de l'ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016 et pour permettre à M. [U] de verser aux débats la justification de la réalisation par un professionnel des travaux de réunion des lots 21, 22, 23 et 40 (chambres mansardées), devenus le lot 42 (devis, plans, factures), notamment de la réalisation du faux plafond masquant la canalisation au niveau de l'ancien lot 40 (tronçon de couloir, partie commune, devenu partie privative).
PAR CES MOTIFS,
Rejette la demande de Mme [L] [S] fondée sur les vices cachés ;
Avant dire droit :
Rouvre les débats pour interroger les parties sur la question de savoir si le consentement de Mme [L] [S] n'aurait pas été vicié par une erreur au sens de l'article 1130 du Code civil dans sa rédaction de l'ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016 et pour permettre à M. [K] [U] de verser aux débats la justification de la réalisation par un professionnel des travaux de réunion des lots 21, 22, 23 et 40 (chambres mansardées), devenus le lot 42 (devis, plans, factures), notamment des conditions de réalisation du faux plafond masquant la canalisation litigieuse au niveau de l'ancien lot 40 (tronçon de couloir, partie commune, devenu partie privative) ;
Révoque la clôture ;
Fixe la nouvelle clôture au jeudi 17 juin 2021 en cabinet et la prochaine audience de plaidoiries au jeudi 1er juillet 2021, 14 heures, Salle Portalis, escalier Z, étage 2 ;
Enjoint aux parties de déposer au greffe de la Cour, sous peine de radiation, au plus tard le 17 juin 2021, leur dossier, comprenant les copies des pièces visées dans les conclusions et numérotées dans l'ordre du bordereau récapitulatif, ainsi qu'une version papier des dernières conclusions ;
Sursoit à statuer sur toutes les autres demandes et réserve les dépens.
Le greffier, Le président,