COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 26 MARS 2015
Numéro d'inscription au répertoire général :  13/22111
Décision déférée à la Cour : Jugement  du 08 Octobre 2013 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG no 12/15874

SCI DU NORD prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 524 373 115
ayant son siège au 143 rue Lafayette - 75010 Paris
Représentée par Me Valérie DUEZ-RUFF, avocat au barreau de PARIS, toque : E1553

SCI VICTORIA SAINT-DENIS prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 408 038 313
ayant son siège 79 boulevard Suchet - 75016 Paris
Représentée par Me Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant  Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
Le 22 octobre 2012, la SCI VICTORIA SAINT-DENIS a assigné la SCI DU NORD, poursuivant sa condamnation à lui payer les sommes de :
62.500¿ au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse de vente du 17 décembre 2010, plus intérêts à compter du 18 juillet 2012,
817,77¿ au titre des frais de la promesse de vente, du coût de la sommation du 7 mars 2012 et du procès-verbal de carence du 14 mars 2012, plus intérêts à compter du 18 juillet 2012.
Ainsi qu'à lui payer sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile la somme de 2.000¿, sollicitant l'exécution provisoire du jugement.
Elle expose :
Que, le 17 décembre 2010, elle a consenti à la SCI DU NORD une promesse unilatérale de vente portant sur des biens immobiliers à Paris 10e arrondissement, 143 rue de la Fayette et 34 rue Saint-Quentin, pour le prix de 625.0000¿,
Que le bénéficiaire de la promesse de vente ne disposait pas d'une faculté de rétractation, que le délai de réalisation de cette promesse expirait le 15 février 2010 à 16heures,
Qu'il y était prévu une indemnité d'immobilisation de 10% du prix de vente soit 62.500¿, la SCI DU NORD ne versant que 30.000¿ entre les mains du notaire désigné comme séquestre,
Que la SCI DU NORD n'a ni levé l'option ni demandé la signature de l'acte authentique,
Qu'il lui a été fait sommation par huissier de se présenter à l'étude notariale le 14 mars 2012 à 16 heures pour régulariser l'acte de vente mais qu'elle n'a pas déféré à cette sommation et qu'il a à cette date été dressé un procès-verbal de carence,
Que les mises en demeure postérieures par lettre recommandée avec avis de réception en vue du paiement de l'indemnité d'immobilisation sont restées vaines.
Par jugement du 8 octobre 2013, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :
- Dit que l'office notarial Anne X... et Daniel Y..., désigné comme séquestre du versement de 30.000¿ opéré le 17 décembre 2010 par la SCI DU NORD en exécution de la promesse unilatérale de vente qui lui avait été consentie sera déchargé de sa mission de séquestre par remise de cette somme à la SCI VICTORIA SAINT-DENIS, comme partie de l'indemnité d'immobilisation qui lui est due,
- Condamné la SCI DU NORD à payer à la SCI VICTORIA SAINT-DENIS la somme de 32.500¿ en complément de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente, plus intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juillet 2012,
- Rejeté les demandes de la SCI VICTORIA SAINT-DENIS à titre de dommages et intérêts complémentaires,
- Condamné la SCI DU NORD aux dépens ainsi qu'à payer à la SCI VICTORIA SAINT-DENIS la somme de 2.000¿ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions.
Vu l'appel interjeté de cette décision par la SCI DU NORD et ses dernières conclusions en date du 7 mai 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Recevoir la SCI du NORD en son appel ainsi qu'en ses demandes, fins et conclusions déclarées fondées.
Y faisant droit,
- Réformant le jugement entrepris.
Et statuant à nouveau :
- Débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE VICTORIA SAINTDENIS de toutes ses demandes, fins et conclusions, à titre principal et incident,
- Condamner la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE VICTORIA SAINTDENIS à restituer à la SCI DU NORD l'indemnité d'immobilisation séquestrée d'un montant de 30.000 ¿,
- Condamner la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE VICTORIA SAINTDENIS à verser à la SCI DU NORD la somme de 5.000 ¿ à titre de dommages et intérêts.
Vu les dernières conclusions de la SCI VICTORIA SAINT-DENIS en date du 23 décembre 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Débouter la SCI DU NORD de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- Confirmer le jugement en date du 8 Octobre 2013 en ce qu'il a attribué la somme de 30 000 ¿, détenue par l'office notarial Anne X... et Daniel Y... à la SCI VICTORIA SAINT DENIS, et en ce qu'il a condamné la SCI DU NORD à payer à la SCI VICTORIA SAINT DENIS la somme de 32 500 ¿ en complément de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente, plus intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 Juillet 2012, outre celle de 2 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Y ajoutant,
- Condamner la SCI DU NORD à payer à la SCI VICTORIA SAINT DENIS la somme de 10 000 ¿ à titre de dommage-intérêts pour résistance abusive,
- La condamner à payer à la SCI VICTORIA SAINT DENIS la somme de 2 500 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.


Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les  conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;
Considérant que suivant acte authentique du 17 décembre 2010, la SCI Victoria Saint Denis  a consenti à la SCI du Nord une promesse unilatérale de vente portant sur des biens immobiliers à Paris 10e arrondissement, 143 rue de la Fayette et 34 rue Saint-Quentin, pour le prix de 625.0000 E ; Qu'il y était stipulé une indemnité d'immobilisation de 10% du prix de vente soit 62.500¿, la SCI DU NORD ne versant que 30.000¿ entre les mains du notaire désigné comme séquestre ; que cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 15 février 2010 ;
Considérant que la SCI du Nord critique le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse litigieuse au  moyen notamment de ce que que la SCI Victoria Saint Denis ne saurait solliciter une quelconque somme au titre de l'indemnité d'immobilisation correspondant à la promesse de vente du 17 décembre 2010 , prétendant que ce seraient les dispositions de la promesse de vente du 1 juin 2010 qui trouveraient à s'appliquer à l'espèce ;
Mais considérant que ces deux promesses unilatérales de ventes sont distinctes, ne sont pas conclues entre les mêmes parties, et qu'il n'est  caractérisé aucune interdépendance entre elles ; que par conséquent la SCI du Nord est mal fondée à exciper du fait qu'une indemnité d'immobilisation aurait été versée lors de la promesse du 1 juin 2010 pour contester devoir l'indemnité d'immobilisation qui lui est réclamée en exécution de la promesse du 17 décembre 2010 ;
Considérant que la SCI du Nord est également mal fondée à exciper de la nullité de la promesse litigieuse  en soutenant qu'il n'aurait pas bénéficier du droit de rétractation prévu par l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation dès lors qu'elle est une société civile immobilière et que par conséquent elle doit être regardée comme un professionnel de l'immobilier ne pouvant utilement  se prévaloir des dispositions susvisées,  étant observé qu'il n'est  nullement établi qu'elle ne constituerait qu' « une coquille vide » ;
Considérant que la SCI du Nord est par ailleurs mal fondée à exciper de « l'irrégularité  » ou de la nullité de la promesse litigieuse au motif que cette dernière ne contiendrait pas de condition suspensive d'obtention de prêt à son bénéfice, dès lors qu'il ne démontre pas en quoi cette absence de stipulation d'une condition suspensive d'obtention de prêt serait de nature à entraîner la nullité de cette promesse, étant relevé que  les clauses claires et précises de la promesse litigieuse ne mentionnent aucune volonté de la SCI du Nord d'avoir recours à un prêt, et qu'il n'est nullement établi que la nécessité de recourir à un prêt soit entrée dans le champ contractuel ;
Considérant , enfin, que la SCI du Nord ne caractérise aucun cas de force majeure l'ayant empêché d'exécuter ses obligations contractées aux termes de la promesse litigieuse, les éléments versés aux débats étant insuffisants à caractériser qu'il aurait été victime « d'une véritable escroquerie à l'échelle internationale » ;
Considérant que la SCI du Nord n'ayant pas levé l'option dans le délai contractuellement fixé, elle est par conséquent débitrice  à l'égard de la SCI Victoria Saint Denis de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse litigieuse d'un montant de 62 500 euros ;
Considérant qu'au regard de ces éléments et des motifs non contraires des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI DU NORD à payer à la SCI VICTORIA SAINT-DENIS la somme de 32.500¿ en complément de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente, plus intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juillet 2012 ;
Considérant que l'intention de nuire ou la mauvaise foi de la SCI du Nord n'étant pas établie, il y a lieu de rejeter la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive formée à son encontre.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Condamne la SCI du Nord au paiement des dépens de l'appel.
Le Greffier,                                                         La Présidente,