No de minute :125/2022
COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 23 mai 2022
Chambre civile
Numéro R.G. : No RG 19/00170 - No Portalis DBWF-V-B7D-QAP
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 avril 2014 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG no :11/2544)
Saisine de la cour : 22 mai 2019

Mme [D] [F] épouse [T]
née le [Date naissance 5] 1971 à [Localité 9] ([Localité 9])
demeurant 110 rue du Cirque - Pont des Français - 98809 MONT DORE
Représentée par Me Frédéric DE GRESLAN membre de la SELARL SOCIETE D'AVOCAT DE GRESLAN-LENTIGNAC, avocat au barreau de NOUMEA

M. [H] [L]
né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 11]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 6]
Mme [W] [R] épouse [L]
née le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 11]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 6]
Représentés par Me Caroline DEBRUYNE membre de la SARL D'AVOCAT CAROLINE DEBRUYNE, avocat au barreau de NOUMEA
AUTRE INTERVENANT
SCP CATHERINE LILLAZ & JEAN DANIEL BURTET
Siège social : [Adresse 4] - [Localité 7]
Représentée par Me John LOUZIER de la membre de la SELARL LFC AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,
Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,
Mme Nathalie BRUN, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Philippe ALLARD.
Greffier lors des débats : Mme Isabelle VALLEE
Greffier lors de la mise à disposition : Mme Isabelle VALLEE

- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par Mme Isabelle VALLEE , greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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Rappel de la procédure
Par acte reçu le 27 janvier 2006 par Me [I], notaire associé à Nouméa, Mme [F] épouse [T] a vendu à M. [L] et à Mme [R], son épouse, une parcelle de terrain bâtie, sise commune du [Localité 10], formant le lot 214 du lotissement [Adresse 8], moyennant le prix de 25.500.000 FCFP. Une clause de non-garantie des vices cachés a été insérée dans l'acte.
A la suite de très fortes pluies survenues les 3 et 4 mars 2008, un glissement de terrain a endommagé la maison d'habitation des époux [L] et affecté les lots voisins.
Selon arrêté du 4 mars 2008, le maire de la commune du [Localité 10] a ordonné « l'évacuation sur le champ des occupants de l'habitation » des époux [L] « jusqu'à ce que tout danger (fût) écarté » « pour des raisons liées à la sécurité des personnes et afin de prévenir tous risques ».
Dans un « avis géotechnique préliminaire sur glissement » du 18 mars 2008, le cabinet Ginger LBTP, qui avait été mandaté par la commune du Mont-Dore, a fait état d' « un glissement important (plusieurs mètres de largeur) affectant le lot 214 et vraisemblablement le lot 213 » imposant l' « évacuation des constructions des lots 214 et 71 » et la « mise en place d'un périmètre de sécurité pour les lots 215, 71 et 387 ».
Selon ordonnance du 17 juin 2009, le juge des référés de Nouméa, sur assignation des époux [L] et au contradictoire de Mme [F] épouse [T], de la SCP [X] [I] et [J] [B] [S] et de la commune du Mont-Dore, a confié à M. [E] une expertise destinée à déterminer l'origine du sinistre.
L'expert a déposé un rapport daté du 6 décembre 2010.
Par requête introductive d'instance déposée le 22 décembre 2010, M. et Mme [L] ont attrait Mme [F] épouse [T] et la SCP [X] [I] et [J] [B] [S] devant le tribunal de première instance de Nouméa pour obtenir l'annulation de la vente sur le fondement du dol, de l'erreur sur la substance et de la garantie des vices cachés, ainsi que l'indemnisation de leurs préjudices.
Par jugement rendu le 28 avril 2014, le tribunal de première instance de Nouméa, retenant que le consentement des acheteurs avait été vicié par une erreur sur les qualités substantielles du bien acquis, résidant dans l'instabilité du terrain et qu'un manquement à son devoir de conseil ne pouvait être imputé au notaire, a :
- prononcé la nullité de la vente immobilière du 27 janvier 2007 pour erreur sur les qualités substantielles du bien vendu,
- dit en conséquence que le vendeur récupérerait le bien vendu et que les acheteurs se verraient restituer son prix de vente, majoré en tant que de besoin des intérêts au taux légal à compter de la décision,
- débouté M. et Mme [L] de leurs demandes de dommages et intérêts, tant dirigées à l'encontre de Mme [F] épouse [T] que de la SCP Catherine Lillaz et Jean Daniel Burtet,
- mis la SCP [X] [I] et [J] [B] [S] hors de cause,
- condamné Mme [F] épouse [T] à payer aux époux [L] une somme de 200 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [F] épouse [T] aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.
Par requête reçue le 16 juin 2014, Mme [F] a interjeté appel de cette décision qui lui avait été signifiée le 19 mai 2014.
Par arrêt du 12 mai 2016, la cour de céans a :
- infirmé le jugement déféré, sauf sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que Mme [F] devait sa garantie à raison des vices cachés des biens immobiliers vendus,
- ordonné la résolution de la vente intervenue par acte notarié du 27 janvier 2006,
- condamné Mme [F] épouse [T] à payer à M. et Mme [L] :
25 500 000 F CFP correspondant au remboursement du prix de vente, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2014
11 609 625 F CFP correspondant aux « frais occasionnés par la vente », outre les intérêts au taux légal à compter de l'arrêt,
- ordonné la transcription de l'arrêt,
- dit que la SCP [X] [I] et [J] [B] [S] avait manqué à ses obligations et commis des fautes,
- condamné la SCP [X] [I] et [J] [B] [S] in solidum avec Mme [F] à indemniser les époux [L] à hauteur de 10 000 000 FCFP du préjudice que leur avaient causé les « frais occasionnés par la vente », outre les intérêts au taux légal à compter de l'arrêt,
- rejeté le surplus des demandes des époux [L],
- condamné in solidum Mme [F] et la SCP [X] [I] et [J] [B] [S] à payer aux époux [L] 350 000 FCFP en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [F] et la SCP [X] [I] et [J] [B] [S] aux dépens.
La cour a retenu pour l'essentiel :
- que les époux [L] ne pouvaient agir que sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
- qu'ils avaient agi dans les deux années de la découverte du vice allégué ;
- que le bien vendu était affecté d'un vice caché résidant dans l'instabilité du terrain vendu ;
- que Mme [F] épouse [T], qui avait, de mauvaise foi, manqué à son obligation d'information en ne faisant pas état de l'effrondrement d'un mur de soutènement survenu en 1996, ne pouvait s'exonérer de sa garantie ;
- que dès lors qu'il n'était pas établi que « le vendeur connaissait l'instabilité du sol et du sous-sol du terrain vendu, révélée par les pluies exceptionnelles des 3 et 4 mars 2008 », M. et Mme [L] ne pouvaient prétendre qu'à la restitution du prix de vente et des frais occasionnés par la vente ;
- que le notaire avait commis une faute en ne recherchant pas si des éboulements s'étaient renouvelés pendant l'occupation de la maison par Mme [F] épouse [T] et avait fait perdre aux acquéreurs la chance d'éviter de conclure une vente à risque.
Mme [F] épouse [T] a formé un pourvoi contre cette décision.
Par arrêt du 4 avril 2019, la Cour de cassation, reprochant à la cour d'appel d'avoir écarté l'application de la clause de non-garantie « tout en relevant que rien n'indiquait que le vendeur connaissait l'instabilité du sol et du sous-sol du terrain vendu, révélée par les pluies exceptionnelles des 3 et 4 mars 2008 et établie par les expertises qui avaient eu lieu par la suite », a cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 mai 2016, remis la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, les a renvoyées devant la cour d'appel de Nouméa, autrement composée.
Procédure d'appel
Selon requête déposée le 22 mai 2019, Mme [F] épouse [T] a saisi la cour de renvoi.
Aux termes de ses conclusions transmises le 1er juin 2021, Mme [F] épouse [T] demande à la cour de :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
- débouter les époux [L] de l'ensemble de leurs demandes et les condamner à restituer les fonds perçus de Mme [F] épouse [T], soit la somme de 32 620 794 FCFP avec intérêts légaux à compter de la date de leur versement ;
- condamner les époux [L] à payer à Mme [F] épouse [T] la somme de 2 000 000 FCFP au titre des frais irrépétibles ;
- condamner les époux [L] aux dépens, en ce compris l'ensemble des frais supportés par Mme [F] épouse [T] au titre des diverses procédures de recouvrement.
Selon conclusions transmises le 15 septembre 2021, M. et Mme [L] prient la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente;
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [L] de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de Mme [F] épouse [T] et de leurs demandes à l'encontre de la SCP Catherine Lillaz et Jean Daniel Burtet ;
- dire et juger que le jugement entrepris comporte une erreur matérielle qu'il convient de rectifier ;
- dire et juger que la nullité de la vente prononcée sur les qualités substantielles du bien vendu porte sur la vente immobilière du 27 janvier 2006 ;
- prononcer la nullité de la vente immobilière du 27 janvier 2006 pour erreur sur les qualités substantielles du bien vendu ;
à titre subsidiaire,
- prononcer la nullité pour dol de la vente immobilière du 27 janvier 2006 ;
à titre très infiniment subsidiaire,
- dire et juger l'action en garantie de vices cachés recevable et bien fondée;
- ordonner la résolution de la vente immobilière du 27 janvier 2006 ;
en tout état de cause,
- condamner Mme [F] épouse [T] à payer aux époux [L] la somme totale de 31.950.720 FCFP à titre de dommages et intérêts, pour préjudices financiers subis, avec intérêts de droit à compter du jugement entrepris, en deniers ou quittance ;
- condamner Mme [F] épouse [T] à payer aux époux [L] la somme de 14.932.069 FCFP à titre de dommages et intéréts pour préjudice financier bancaire en deniers ou quittance ;
- dire et juger que la SCP [X] [I] et [J] [B] [S] ont commis une faute et, en conséquence, les condamner solidairement au paiement des sommes mentionnées ci-avant ;
- dire et juger que la transcription de la décision annulant la vente ne pourra intervenir qu'à l'initiative des époux [L] qui devront y procéder dans le délai d'un mois à compter du paiement intégral des sommes auxquelles Mme [F] épouse [T] et la SCP [X] [I] et [J] [B] [S] auront été condamnées solidairement ;
- dire et juger que les frais de transcription seront remboursés par Mme [F] épouse [T] et la SCP [X] [I] et [J] [B] [S] in solidum sur justification de leur paiement et dans le mois de la communication du justificatif ;
- condamner in solidum Mme [F] épouse [T] et la SCP [X] [I] et [J] [B] [S] à payer aux époux [L] la somme de 350.000 FCFP au titre des frais irrépétibles ;
- condamner in solidum Mme [F] épouse [T] et la SCP [X] [I] et [J] [B] [S] aux dépens de l'instance, comprenant les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Me Debruyne.
Dans des conclusions transmises le 10 juillet 2021, la SCP Catherine Lillaz et [J] [B] [S] demandent à la cour de :
- débouter les époux [L] de leur appel incident et de toutes leurs demandes en condamnation dirigées contre le notaire ;
- confirmer le jugement entrepris en tant qu'il a mis hors de cause le notaire sans frais ni dépens ;
- condamner les époux [L] à payer à l'exposante la somme de 300 000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 décembre 2021.
SUR CE, LA COUR,
1/ L'expert judiciaire, M. [E], a constaté :
- la démolition d'un mur de soutènement à l'aval de la maison des époux [L],
- la démolition d'une dalle de terrasse et d'un muret le long du pignon est, côté salle de séjour,
- des fissures dans les chaînages et les maçonneries de la maison,
- un sous-cavage occasionné par des affaissements de terrain,
- le bris des poteaux enterrés reliant la dalle aux fondations,
- le bris des réseaux d'électricité sous dalle,
- un affaissement du terrain à l'aval de la maison,
- des fissures dans les murs de soutènement en béton se trouvant à l'arrière de la villa,
- le bris des murs en maçonnerie entre les lots 214, 71, 72 et 213.
Il a jugé les désordres relevés compromettaient la solidité de l'ouvrage et rendaient la villa des époux [L] impropre à sa destination.
Il a ajouté que le glissement de terrain avait « couvert » plusieurs lots du lotissement Bernut et également affecté le lot no 213, propriété de M. [Y] dont la villa avait été endommagée (fissure de la fondation, bris de l'escalier d'accès au jardin, bris des réseaux d'évacuation), ainsi que les lots no 71, 215 et 387 qui se trouvaient en contrebas des terrains des époux [L] et de M. [Y].
Il a constaté que le drainage des murs de soutènement de la propriété [L] fonctionnait.
Il impute le sinistre à un glissement de terrain ayant pour cause « des pluies exceptionnelles qui (avaient) liquéfié le sol et entraîné tous les ouvrages qui se trouvaient dans le champ du glissement de terrain » et l'absence de « réseaux correctement calibrés » pour évacuer une telle quantité d'eaux de ruissellement.
Il note dans ses conclusions que « le glissement de terrain sur la propriété de Monsieur et Madame [L], lot no 214 du lotissement Bernut, dépasse largement le cadre de cette expertise car il concerne les lots no 215, 213, 71 et 72 ou 387 dans le cas d'un glissement de terrain de surface. Toutefois, il n'exclut pas l'hypothèse d'un glissement profond dont la recherche aurait exigé la pose d'inclinomètres et de piézomètres et qui affecterait non seulement les lots no 214, 213, 71, 215 et 387 mais aussi la rue Burck et les lots en contrebas de cette rue.
2/ M. et Mme [L] poursuivent l'annulation de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue au motif que l'immeuble acquis est situé dans une zone instable.
Subsidiairement, ils poursuivent l'annulation de la vente pour dol.
A titre « très infiniment subsidiaire », les époux [L] exercent une action en résolution de la vente pour vices cachés en dénonçant le « vice du sol ».
L'instabilité du sol constituant la qualité substantielle sur laquelle les époux [L] s'étaient mépris mais aussi le vice caché qui affecterait le bien vendu, il est admis, ainsi que l'observe Mme [F] épouse [T], que les époux [L] ne peuvent pas invoquer l'erreur sur la substance et doivent intenter l'action en garantie des vices cachés.
En revanche, ils demeurent recevables à agir sur le fondement du dol.
3/ A l'appui de leur action en nullité pour dol, M. et Mme [L] reprochent à Mme [F] de leur avoir « sciemment caché (...) l'existence notamment d'une procédure l'ayant opposée à Monsieur [V], à nouveau pour effondrement du mur qu'elle avait fait réaliser en 1996 » alors qu'elle avait « parfaitement connaissance de l'instabilité intrinsèque des talus et plus généralement du terrain, puisqu'il y a eu, tout d'abord, un refus de permis de construire et que des ouvrages d'ampleur étaient préconisés. »
Dans l'acte du 27 janvier 2006, le notaire rédacteur a repris, dans le paragraphe intitulé « Charges et conditions », la relation faite dans un précédent acte de vente reçu le 29 décembre 1990 de la procédure qui avait fait suite à un éboulement survenu en 1978.
Les pièces produites rendent compte des difficultés rencontrées par Mme [F] pour obtenir un permis de construire et du litige qui l'avait opposé à M. [V], qui avait construit le mur de soutènement aval qui s'était effondré en 1997.
Certes, le notaire rédacteur n'a pas relaté ces évènements dans l'acte de vente.
Mais, s'agissant des réserves émises par la mairie du [Localité 10] lors de l'instruction de la demande de permis de construire, il résulte du compte-rendu de visite de l'Agence pour l'eau et l'environnement du Pacifique que celles-ci avaient été motivées par l'instabilité de la plate-forme sur laquelle l'habitation devait être construite et celle du talus inférieur. Ce rapport décrivait les rémèdes et précautions qui devaient être suivis pour assurer la stabilité de la plate-forme et des futures fondations. Ces recommandations avaient été suivies par Mme [F], comme en atteste le « certificat de conformité » délivré le 4 février 1998 par la direction de l'équipement.
S'agissant de l'effondrement du mur de soutènement réalisé par M. [V], il résulte du rapport d'expertise judiciaire que le sinistre trouvait son origine dans une violation par l'entrepreneur des « normes et principes de construction en vigueur », l'expert stigmatisant son « incompétence » et estimant que « les responsabilités (étaient) totalement à mettre au compte de l'entrepreneur ». M. [A] n'a aucun moment fait part d'une instabilité des talus ou de la plate-forme. Mme [F] justifie avoir confié la réalisation d'un mur de soutènement à la société SC Pirel, pour un coût de 4.926.000 FCFP.
Ni la plate-forme, ni les travaux réalisés par la société SC Pirel ne sont en cause dans le sinistre survenu dans la nuit du 3 au 4 mars 2008.
Dès lors qu'elle avait suivi les préconisations des services de l'équipement puis celles de l'expert judiciaire à la suite de l'éboulement du mur et qu'elle était un vendeur occasionnel, il ne saurait être retenu que Mme [F] avait délibérément dissimulé aux époux [L] les conditions posées par les services de l'équipement lors de l'instruction de la demande de permis de construire ou l'éboulement du mur, qui était sans lien avec un défaut de stabilité du talus, dans le dessein de les tromper.
En l'absence réticence dolosive susceptible d'être reprochée à l'appelante, l'action en nullité sera rejetée.
4/ Mme [F] oppose à l'action en garantie des vices cachés des époux [L] la clause de non garantie insérée dans l'acte du 27 janvier 2006 et rédigée comme suit : « 1o L'acquéreur prendra l'immeuble présentement vendu dans son état au jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment en raison du mauvais état du sous-sol, fouilles ou excavations (...) »
Aucun élément du dossier ne démontre que Mme [F] connaissait l'instabilité du sol et du sous-sol révélée par un événement climatique exceptionnel, sur une zone bien plus large que la parcelle vendue, et ce d'autant moins que les pouvoirs publics n'en avaient pas conscience, comme le démontrent les permis de construire délivrés.
En l'absence de mauvaise foi de Mme [F], la clause d'exclusion de garantie doit jouer et les époux [L] être déboutés de leur action en résolution de la vente et de ses demandes indemnitaires accessoires.
5/ M. et Mme [L] recherchent la responsabilité de la SCP [X] [I] et [J] [B] [S] en lui reprochant d'avoir inséré dans l'acte une clause illégale et manqué à son obligation de conseil.
Le premier reproche doit être écarté puisque non seulement la clause exonératoire litigieuse, habituellement insérée dans les contrats de vente, était valable mais a encore été appliquée en l'espèce.
Pour caractériser le manquement de Me [I] a son obligation de conseil, les époux [L] lui font spécifiquement grief de ne leur avoir donné « aucune information sérieuse (...) sur les conséquences du défaut d'assurance décennale » et de ne pas avoir sollicité le procès-verbal de réception.
L'acte de vente contient la clause suivante :
« Absence d'assurance décennale
Le vendeur déclare qu'il n'a pas souscrit l'assurance obligatoire prévue par la délibération no 591 rendue exécutoire par arrêté du 9 décembre 1982 et concernant notamment sa responsabilité qui peut être engagée en vertu des articles 1792 et 2270 du code civil.
L'acquéreur déclare expressément faire son affaire personnelle de cette situation. »
M. et Mme [L] n'explicitent pas en quoi le défaut d'information allégué les avait induits en « erreur sur l'existence du risque d'instabilité des terres, ainsi que l'habitabilité du bien immobilier » et, plus généralement, avait participé à la réalisation de leur dommage.
M. et Mme [L] seront déboutés de leur action en responsabilité dirigée contre la SCP Catherine Lillaz et [J] [B] [S].
PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement déféré ;
Statuant à nouveau,
Déboute M. et Mme [L] de toutes leurs prétentions ;
Condamne M. et Mme [L] aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire.
Le Greffier,Le Président,