Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 29 JANVIER 2015
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 15806
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juin 2013- Tribunal de Grande Instance d'AUXERRE-RG no 10/ 01517

Monsieur Pierre Joris X...né le 13 juin 1980 à PARIS 75014
demeurant ...-92300 LEVALLOIS PERRET
Représenté et assisté sur l'audience par Me Barbara VAUCOULEUR, avocat au barreau de PARIS, toque : C1472

Monsieur Yves Paul Henri Y...né le 27 février 1940 à CERVON 58800

Madame Gabrielle Fernande Flavie Z...épouse Y...née le 23 mai 1945 à LORMES 58140
demeurant ...-58500 VILLIERS SUR YONNE
Représentés tous deux par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0285
SARL IMMO GEYER BOURGOGNE représentée par son Gérant domicilié en cette qualité audit siège. No Siret : 505 265 157
Ayant son siège au 28 rue du Général de Gaulle-89270 VERMENTON
Représentée par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0285
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Décembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


Par acte sous seing privé en date du 4 août 2009, Monsieur et Madame Y...ont vendu à Monsieur X...une maison d'habitation, autrefois à l'usage de moulin, sis commune de DOMECY SUR CURE, lieudit «   sur le moulin de Brinjame   », cadastré section C No 387 pour 1 a 35 ca, moyennant le prix de 53   000 euros.
L'acte établi par l'agence IMMO GEYER BOURGOGNE fixait l'acompte à la somme de 5   800 euros versé sur son compte séquestre et prévoyait deux conditions suspensives   :
* que l'acquéreur bénéficie d'un droit de puisage dans la rivière BRINJAME
* que la mairie est d'accord pour vendre par la suite une parcelle de terrain attenant au moulin permettent l'installation de l'assainissement
La réitération de l'accord par acte authentique devait intervenir au plus tard le 4 novembre 2009, les honoraires de négociation de l'agence immobilière à hauteur de 5   000 euros étant à la charge de l'acquéreur.
Par courrier en date du 5 octobre 2009, l'agence immobilière informait l'acquéreur de la réalisation des deux conditions suspensives et sollicitait de celui-ci qu'il justifie de l'obtention de son financement bancaire afin de régulariser la vente en la forme authentique.
Par courrier du 8 février 2010, Monsieur X...renonçait expressément à l'acquisition, faisant valoir que les deux conditions suspensives prévues dans l'acte du 4 aout 2009 n'avaient pas été levées et sollicitant la restitution de l'acompte de 5   800 euros.
Le 2 mars 2010, l'agence IMMO GEYER BOURGOGNE exposait que les conditions suspensives prévues dans l'acte du 4 août 2009 avaient bien été réalisées et indiquait accepter une résiliation amiable du compromis, moyennant conservation du séquestre de 5   800 euros.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 10 juin mars 2013, le Tribunal de Grande instance d'AUXERRE a   :
- Dit que la vente en date du 4 août 2009 est résolue aux torts exclusifs de Monsieur X...  ;
- Condamné Monsieur X...à payer à Monsieur et Madame Y...la somme de 6   000 euros à titre de clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 25 aout 2010, date de la mise en demeure   ;
- Ordonné la restitution de l'acompte de 5   800 euros à Monsieur et Madame Y...  ;
- Condamné l'agence IMMO GEYER BOURGOGNE à payer à Monsieur X...la somme de 2   000 à titre de dommages et intérêts   ;
- Condamné Monsieur X...à payer à l'agence IMMO GEYER BOURGOGNE la somme de 3   000 euros à titre de dommages et intérêt, avec intérêt au taux légal à compter du 25 aout 2010, date de la mise en demeure   ;
- Ordonné la compensation des deux dettes et condamné en conséquence Monsieur X...à payer l'agence IMMO GEYER BOURGOGNE la somme de 1   000 euros à titre de dommages et intérêts   ;
- Rejeté les autres demandes   ;
- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision   ;
- Condamné Monsieur X...à payer à Monsieur et Madame Y...et à l'agence IMMO GEYER BOURGOGNE la somme de 1   500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu l'appel interjeté de cette décision par Monsieur X..., et ses dernières conclusions en date du 30 octobre 2013 par lesquelles il est demandé à la Cour de   :
- Déclarer recevable et bienfondé Monsieur X...en son appel du jugement rendu le 10 juin 2013 par le Tribunal de Grande instance d'Auxerre.
Y faisant droit,
- Reformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'Auxerre le 10 juin 2013 en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau,
- Constater que les conditions résolutoires n'ont pas été réalisées   ;
- Constater que l'agence IMMO GEYER BOURGOGNE a manqué à son devoir de conseil   ;
- Constater que les époux Y...ont manqué à leur obligation de bonne foi contractuelle.
En conséquence,
- Dire et juger que la vente est résolue aux torts exclusifs des époux Y...et de l'agence IMMO GEYER BOURGOGNE ;
- Condamner l'agence IMMO GEYER BOURGOGNE à payer à Monsieur X...la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi par l'acquéreur du fait du manquement de l'agence à son devoir de conseil ;
- Condamner solidairement les époux Y...à payer à Monsieur X...la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de leur mauvaise foi dans l'exécution de leurs obligations contractuelles ;
- Condamner solidairement les époux Y...à restituer à Monsieur X...l'acompte versé, soit la somme de 5800 euros, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;
- Condamner solidairement l'agence IMMO GEYER BOURGOGNE et les époux Y...à payer à Monsieur X...la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de Monsieur Y..., Madame Y...et de la SARL IMMO GEYER BOURGOGNE, en date du 30 décembre 2013, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Déclarer irrecevable et en tout cas mal fondé Monsieur X...en son appel   ;
- Déclarer recevable et bien fondés Monsieur et Madame Y...et la société IMMO GEYER BOURGOGNE, en toutes leurs demandes, fins et prétentions   ;
- Confirmer partiellement le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'Auxerre du 10 juin 2013   ;
- Infirmer sur le chef de la condamnation de la société IMMO GEYER BOURGOGNE au paiement de la somme de 2 000 euros au bénéfice de Monsieur X....
Y ajoutant,
- Condamner Monsieur Pierre X...au paiement de la somme 5 000 euros avec intérêts de droit à compter à compter du 13 juin 2010, au titre de son indemnisation forfaitaire compensatrice de sa rémunération   ;
- Condamner Monsieur X...au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.


Considérant que suivant acte sous-seing privé du 4 août 209, les époux Y...ont vendu, par l'intermédiaire de la SARL IMMO GEYER BOURGOGNE, à M Pierre X...un bien immobilier consistant en une maison d'habitation, autrefois à usage de moulin, sis commune Domecy Sur Cure, lieudit «   sur le moulin de Brinjame   » pour le prix de 53 000 euros ; que cette vente n'a pas été réitérée par acte authentique, l'acquéreur ayant renoncé à la vente au motif de l'absence de réalisation des conditions suspensives stipulées en sa faveur dans l'acte de vente   ;
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et de celles de l'article 1178 du même code que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement   ;
Considérant qu'il est stipulé dans l'acte susvisé, notamment deux conditions suspensives rédigées comme suit   :   «   le vendeur devra obtenir de la mairie de Domecy Sur Cure un document attestant   :
- que l'acquéreur bénéficie d'un droit de puisage dans la rivière Brinjame
-que la mairie est d'accord pour vendre par la suite une parcelle de terrain attenant au moulin permettant l'installation de l'assainissement   »   ;
Considérant que cependant, il ne ressort pas des pièces versées aux débats qu'au 4 novembre 2009, date butoir fixée contractuellement par les parties (dans l'acte sous-seing privé) de réitération par acte authentique de la vente litigieuse, que les époux Y...aient obtenu de la mairie de Domecy Sur Cure un document attestant que M Pierre X...bénéficie d'un droit de puisage dans la rivière Brinjame, étant observé que les courriers de la direction départementale de l'équipement se limitent à préciser qu'une procédure administrative n'est nécessaire que dans le cas particulier où la capacité du prélèvement dépasserait 2 % du débit d'étiage de la rivière alors même qu'une telle limitation de capacité de prélèvement n'a pas été convenue entre les parties   ;
Considérant qu'il se déduit de ces éléments que la condition suspensive susvisée stipulée au profit de l'acquéreur, ne s'est pas réalisée dans le délai de réitération par acte authentique ; que M Pierre X...n'ayant pas renoncé au bénéfice de cette condition suspensive, il y a lieu en application des stipulations contractuelles de déclarer caduc l'acte de vente du 4 août 2009 et de dire que les parties ont retrouvé leur entière liberté sans indemnité de part et d'autre ;
Considérant que M Pierre X...ne caractérise aucune mauvaise foi des époux Y...dans l'absence de réalisation de la condition suspensive susvisée dès lors que ces derniers ont pu légitiment se méprendre, au regard des courriers de la DDE, sur les démarches à effectuer concernant le droit de puisage litigieux   ; que les demandes formées à leur encontre du chef de mauvaise foi seront rejetées étant observé qu'aucune intention de nuire de la part des époux Y...n'est établi ;
Considérant que M Pierre X...ne caractérise pas davantage une faute de la SARL IMMO GEYER BOURGOGNE, ayant un lien de causalité avec le préjudices allégués, dès lors que les pièces versées aux débats sont insuffisantes à établir que les conditions suspensives stipulées dans l'acte sous seing privé étaient techniquement impossibles à réaliser et dès lors que la SARL IMMO GEYER BOURGOGNE n'avait pas à donner, dans le cadre de son obligation de conseil, davantage de précisions sur les conditions d'obtention d'un droit de puisage, la clause litigieuse étant rédigée de manière suffisamment claire et précise en imposant expressément aux époux Y...d'obtenir de la mairie un document attestant de ce droit de puisage   ;
Considérant que la vente étant déclarée caduque en raison de la non réalisation de la condition suspensive susvisée sans qu'aucune faute ne puisse être reprochée à M Pierre X..., la SARL IMMO GEYER BOURGOGNE est mal fondée dans ses demandes de dommages et intérêts formées à l'encontre de M Pierre X...du chef du préjudice allégué pour absence de réitération par acte authentique de la vente litigieuse   ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris, et statuant de nouveau, de déclarer caduc l'acte de vente du 4 août 2009, d'ordonner aux époux Y...de restituer à M Pierre X...la somme de 5 800 euros versée par ce dernier à titre d'acompte à l'occasion de la vente litigieuse, sans qu'il soit nécessaire d'assortir cette condamnation d'une astreinte, et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires   ;
Considérant que l'équité commande de condamner les époux Y...à payer à M Pierre X...la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris.
Déclare caduc l'acte de vente du 4 août 2009.
Ordonne aux époux Y...de restituer à M Pierre X...la somme de 5 800 euros versée par ce dernier à titre d'acompte.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Condamne les époux Y...à payer à M Pierre X...la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel   ;
Condamne les époux Y...au paiement des dépens de première instance et d'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,