Grosse + copie
délivrées le

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section D
ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2014
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/03229
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 MARS 2013
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
No RG 09/02302
APPELANTE :
SCI RENOMAX SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE dont le siège social est à POLLESTRES (66450), 3 rue de Lo Pou Del Gel, Zone Artisanale, immatriculée au RCS de Perpignan, sous le numéro 424 692 275 et pour elle sa gérante en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège
3 rue de Lo Pou Del Gel
Zone Artisanale
66450 POLLESTRES
représentée par Me Bernard VIAL de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocat au barreau des PYRENEES ORIENTALES

SARL EAU PISCINES SERVICE prise en la personne de son gérant en exercice domicilié és-qualités audit siège
3 Rue Lo Pou del Gel
Zone Artisanale
66450 POLLESTRES
représentée par Me Pierre BECQUE de la SCP BECQUE-MONESTIER-DAHAN-PONS-SERRADEIL, avocat au barreau des PYRENEES ORIENTALES
ORDONNANCE DE CLÔTURE du 25 Août 2014
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 SEPTEMBRE 2014, en chambre du conseil, Madame Chantal RODIER ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques MALLET, Président
Madame Chantal RODIER, Conseiller
Mme Nathalie LECLERC-PETIT, Vice-présidente placée
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Monique AUSSILLOUS

- contradictoire
- prononcé en audience publique par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par Mme Monique AUSSILLOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



- FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Suivant acte du 14 décembre 1999, la SCI RENOMAX donnait à bail à la société PISCINES SERVICE des locaux commerciaux, sis 3, rue de Lo Pou Del Gel, dans la zone artisanale à Pollestres (66450), pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 1999.
Ces locaux étaient loués à usage de vente de piscines, moyennant différentes charges et conditions et un loyer annuel de 84 000 francs (soit 12 805,72 euros).
Par acte du 20 septembre 2007, le bailleur notifiait au preneur un congé avec offre de renouvellement, subordonnée à une augmentation du loyer pour être porté au prix mensuel de 2 500 euros hors taxe, ce montant correspondant à la valeur locative.
Par acte du 28 décembre 2007, la société locataire faisait connaître à la SCI bailleresse qu'elle acceptait le renouvellement mais en s'opposant à la modification du montant du loyer.
Par acte authentique en date du 7 février 2008, la société PISCINES SERVICE, titulaire du bail, cédait son fonds de commerce à la SARL CRECENTE.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 1er décembre 2008, la SCI bailleresse adressait au preneur son mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé et lui faisait connaitre ses moyens. Aucun mémoire en réponse ne lui était notifié. Dès lors, elle remettait au greffe du tribunal son mémoire et ses pièces annexées aux fins de fixation de la date d'audience.
Elle faisait valoir l'existence de modifications notables devant entraîner le déplafonnement du loyer pour être fixé à sa valeur locative, notamment à raison d'une augmentation de la surface locative par une exploitation du premier étage et d'une partie du terrain extérieur et d'une modification positive et notoire des facteurs locaux de commercialité, du fait de l'implantation aux alentours de plusieurs magasins attractifs.
Par jugement du 30 septembre 2009 le tribunal de commerce de Perpignan a ouvert une procédure de redressement judiciaire de la SARL CRECENTE.
De ce fait, par acte d'huissier du 30 décembre 2009, la SCI RENOMAX appelait en la cause Maître Samson en qualité d'administrateur judiciaire et Maître Clément en qualité de mandataire judiciaire.
Par jugement du 22 février 2010, le juge des loyers commerciaux ordonnait la jonction des instances et, avant dire droit sur le prix du loyer, une expertise confiée à Monsieur Y....
La société EAU PISCINES SERVICE était constituée par déclaration au greffe du tribunal de commerce de Perpignan en date du 2 novembre 2010.
Après y avoir dûment été autorisée le 29 septembre 2010 par le tribunal de commerce de Perpignan dans le cadre la procédure collective de la SARL CRECENTE et du plan de cession totale du fonds de commerce, la société EAU PISCINES SERVICE procédait à l'acquisition du fonds de commerce de celle-ci, en ce compris le droit au bail, par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2010.
L'acte de cession du fonds de commerce mentionne l'existence d'une procédure engagée suivant mémoire notifié le 4 décembre 2009 par le bailleur.
Cette cession était notifiée à la SCI RENOMAX par exploit d'huissier, selon procès-verbal de recherches en date du 23 décembre 2010.
L'expert Y... déposait son rapport le 6 septembre 2012.
Par acte d'huissier du 9 octobre 2012 la SCI RENOMAX appelait en cause la SARL EAU PISCINES SERVICE devant le juge des loyers du tribunal de grande instance de Perpignan, afin de faire fixer les conditions du bail renouvelé, selon la valeur locative.
Les instances étaient jointes le 21 janvier 2013.
Dans son dernier mémoire, la SCI RENOMAX demandait que le loyer soit porté à la somme annuelle de 30 000 euros HT à compter du 30 novembre 2008, avec :
- condamnation de la SARL CRECENTE aux intérêts sur les loyers arriérés,
- condamnation de la SARL EAU PISCINES SERVICE à lui verser le montant du loyer sur la base de 2 500 ¿ hors taxes par mois depuis son acquisition,
- la condamnation in solidum de la SARL CRECENTE et la SARL EAU PISCINES SERVICE à lui payer la somme de
3 000 ¿ au titre de ses frais irrépétibles et les dépens.
En réponse, la SARL EAU PISCINES SERVICE s'opposait à la demande et sollicitait subsidiairement que soient rouvertes les opérations d'expertise, constatant que malgré la cession du fonds de commerce qui a été notifiée au bailleur par acte du 23 décembre 2010, la bailleresse n'avait pas régularisé la procédure à son égard et ce, alors même que la SARL CRECENTE a fait l'objet d'une liquidation judiciaire clôturée pour insuffisance d'actif, de sorte qu'elle n'a plus de personnalité morale.
Il n'était plus déposé de mémoire pour la SARL CRECENTE, tandis que Me Samson ès qualités, cité à personne et Me Clément ès qualités, cité par acte remis en l'étude de l'huissier, n'ont pas déposé de mémoire.

Par jugement du 25 mars 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Perpignan, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce et du rapport d'expertise, a :
- Constaté que :
- la SARL EAU PISCINES SERVICE, qui vient au droit de la SARL CRECENTE, si elle n'a pas cru utile d'intervenir volontairement aux opérations d'expertise, a cependant pu y assister aux lieu et place de la SARL CRECENTE,
- la SARL EAU PISCINES SERVICE a été en mesure de débattre contradictoirement non seulement des constatations faites mais également du rapport d'expertise qui est versé aux débats,
- Jugé qu'elle n'est pas fondée à solliciter de façon subsidiaire la réouverture des opérations d'expertise afin que celle-ci lui soit opposable,
- Jugé qu'il n'est démontré aucune situation caractérisant une modification notable des éléments déterminant la valeur locative,
- Jugé que la SCI RENOMAX est mal fondée à solliciter la fixation d'un montant de loyer hors déplafonnement et excédant la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publiée par l'INSEE,
- Débouté la SCI RENOMAX de ses demandes,
- Condamné la SCI RENOMAX aux dépens.


La SCI RENOMAX a relevé appel de ce jugement par déclaration du 24 avril 2013.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 août 2014.

Vu les dernières conclusions de la SCI RENOMAX en date du 18 août 2014, au visa des articles L. 145-33 et R. 145-3 et R. 145-8 et suivants du code de commerce, demandant à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de :
- Juger qu'en l'état des modifications de la chose louée ainsi que d'ailleurs de la variation notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer renouvelé, le bail renouvelé doit être fixé à la somme de 30 000 ¿ à compter de l'expiration du bail initial
- Condamner la SARL EAU PISCINES SERVICE à verser le différentiel de loyer dû depuis son acquisition avec intérêts de droit,
- Condamner la SARL EAU PISCINES SERVICE à lui verser la somme de 4 000 ¿ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, et avec pour ceux d'appel droit de recouvrement pour son conseil en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions de la SARL EAU PISCINES SERVICE en date du 13 août 2014, demandant de :
À titre principal :
Confirmer le jugement entrepris, et juger qu'il n'est pas rapporté au débat la preuve d'une modification significative des facteurs locaux de commercialité,
Dire en conséquence que les loyers évolueront en fonction de l'indice du coût de la construction,
Subsidiairement, sur le fond et statuant sur appel incident,
Juger que les constatations expertales ne lui sont pas opposables,
Renvoyer en conséquence la SCI RENOMAX à diligenter les procédures adéquates afin de disposer d'une expertise contradictoire et dans cette hypothèse, réserver les dépens en fin de cause,
Dans toute autre hypothèse,
Juger que l'appel est abusif,
Condamner en conséquence la SCI RENOMAX à lui payer la somme de 5 000 ¿ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3 000 ¿ TVA en sus en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamner au paiement des entiers dépens, avec droit de recouvrement pour son conseil en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Sur l'opposabilité du rapport d'expertise :
La SARL EAU PISCINES SERVICE soutient à nouveau devant la cour que les opérations d'expertise ordonnées le 22 février 2010 ne lui sont pas opposables au regard de la date de sa création le 2 novembre 2010 et de son absence de mise en cause avant son assignation en date du 3 octobre 2012.
Cependant, elle n'apporte sur ce point aucune critique utile du jugement alors que :
- la cession du fonds de commerce en date du 22 novembre 2010 emporte substitution du cessionnaire au cédant dans les droits et obligations qui découlent du droit de bail et de ses suites, de sorte que, venant aux droits et obligations de la société CRECENTE, il lui appartenait d'intervenir volontairement ;
- elle était parfaitement informée, dès la cession du fonds de commerce, de la procédure en cours de fixation du montant du loyer renouvelé, puisque cet acte mentionne l'existence d'une procédure engagée suivant mémoire notifié le 4 décembre 2009 par le bailleur.
- elle était également informée des opérations d'expertise ainsi qu'il s'évince du rapport de l'expert constatant sa présence le jour de l'accédit ; ses gérants étaient en effet présents en personne lors de la réunion sur les lieux le 10 juin 2011 et de nombreux courriers de leur conseil ont été adressés à l'expert avant cette date, puisqu'en réalité à compter du 18 novembre 2010.
- au regard de la date du dépôt du rapport de l'expert le 6 septembre 2012, elle a donc eu tout le temps d'en discuter en fait et d'intervenir volontairement si elle entendait y être partie.
- quand bien même ce rapport ne lui serait pas opposable, en ce qu'elle n'a pas été attraite aux opérations d'expertise par voie d'assignation et n'était pas encore partie à l'instance, ce rapport a été versé aux débats, de sorte qu'elle a eu la possibilité de le discuter dans ses écritures.
- ce rapport d'expertise constitue à tout le moins un moyen d'information parmi d'autres pour le juge, ce dernier ayant toute latitude pour fixer le montant du loyer en fondant sa décision sur l'ensemble des pièces versées au débat et parmi celles-ci notamment sur les éléments techniques et analyses fournis dans ce document.
Sur le principe du déplafonnement du loyer à la suite de modifications notables des éléments déterminant la valeur locative :
Aux termes des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, lorsque le bailleur prétend obtenir le déplafonnement du loyer et faire fixer le montant du loyer renouvelé du bail selon la valeur locative, il lui appartient de rapporter la preuve d'une modification notable d'un des éléments légalement définis.
A l'appui de sa demande de déplafonnement du loyer, l'appelante fait valoir l'existence de modifications notables de la surface locative et des facteurs locaux de commercialité.
Sur les caractéristiques des lieux loués :
La consistance des locaux loués est ainsi définie dans le bail : « un local commercial d'une superficie de 320 m2 construit sur une parcelle de 999 m2, (¿) livré avec une dalle de béton brut au sol et cloisons de séparation pour sanitaires et deux bureaux. »
Sur l'exploitation du terrain en exposition extérieure de piscines :
La modification de l'entrée dans les locaux - qui ne s'effectue plus à partir de la route nationale en direction de l'Espagne, mais par une rue interne de la zone artisanale - a permis à la locataire d'exploiter la partie du terrain bordant la route nationale en terrain d'exposition. La société bailleresse prétend que cette partie du terrain n'était pas initialement une zone d'exposition et que le preneur augmente ainsi sa surface de vente.
Cependant, cette modification de la distribution des espaces extérieurs est sans incidence sur la consistance des lieux loués, en ce que la surface du terrain n'est pas augmentée, puisque définie dans le bail comme étant de 999 m2, avec tous les droits qui y sont attachés, sans aucune exception ni réserve.
Sur l'exploitation du 1er étage du bâtiment :
Si la réalisation non contestée d'un étage, qui sert de zone de stockage et de dépôt, par la pose d'un escalier, n'est pas le fait du dernier preneur, la simple lecture du bail permet de constater que cette adjonction a été réalisée au cours du bail expiré.
Le bailleur produit en outre une attestation de Monsieur Samuel Z..., selon laquelle lorsqu'il était salarié de la SARL PICINES SERVICE, l'étage dudit bâtiment n'était pas exploité.
Selon le procès-verbal de constat d'huissier, dressé en date du 31 mars 2008 et produit en pièce 4 par l'appelante, le premier étage du bâtiment mesurerait 18,45 mètres par 18,20 mètres, soit une superficie de 335,80 m2.
L'expert évalue toutefois la superficie de cet étage à de 311,24 m2.
Retenant la superficie telle qu'elle ressort du rapport d'expertise, force est de constater que cette exploitation du premier étage par le locataire apporte incontestablement une modification notable de la consistance des lieux, en ce que la surface intérieure se trouve presque doublée, permettant ainsi au preneur, en déplaçant à l'étage son stock et son dépôt des marchandises, de libérer un espace supplémentaire de vente au rez-de-chaussée.
Dès lors, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le moyen tiré d'une augmentation des facteurs locaux de commercialité, la modification notable de la consistance des lieux loués suffit en elle-même à entraîner dans son principe le déplafonnement du loyer.
En conséquence, le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions.
Sur détermination de la valeur locative et la fixation du loyer :
Sur la surface pondérée :
La surface adjointe de l'étage est pondérée par l'expert par un coefficient de 0,20 de sorte qu'elle ne représente qu'une surface pondérée de 62,24 m2.
Le total de la surface pondérée du bâtiment s'établit en conséquence à 338,84 m2.
Sur les prix pratiqués dans le voisinage et l'évaluation du prix du m2 :
L'installation dans la zone artisanale d'autres commerces et le développement des programmes immobiliers dans toute la zone offrent des éléments de comparaison pertinents.
L'expert observe qu'un concurrent, Aquilus Picine, exploite le local contigu pour un loyer de 123,13 ¿/m2, mais relève au sujet de cet élément de comparaison pertinent que celui-ci bénéficie d'un accès plus facile.
Un autre fonds de commerce de vente de piscines à Pollestres est loué au prix de 112,50 ¿ /m2, mais l'expert fait observer que ce prix est justifié en l'occurrence par un emplacement exceptionnel, un terrain clôturé et un parking.
Un autre local de la zone artisanale ressort à 100 ¿/m2 pour lequel l'expert précise qu'il bénéficie d'un meilleur emplacement (accès direct par la route d'Espagne) ce qui justifie un loyer plus élevé que celui de l'espèce.
En considération des prix pratiqués dans le voisinage, de l'emplacement du local litigieux décrit par l'expert comme « moyen » - notamment à raison du fait qu'il ne dispose plus d'un accès direct par la route d'Espagne ¿ cet expert retient une valeur locative 2008 de 80 ¿ HT/m2.
Selon ses éléments et calculs - soit une surface pondérée de 338,84/m² et un prix de 80 ¿/m2 ¿ il propose en conséquence de fixer le loyer au jour du bail renouvelé à la somme annuelle hors taxe de 27 000 ¿.
Cependant, le bailleur fait observer que ce prix est très en dessous du prix moyen observé de 100 ¿ HT/m2.
L'offre du bailleur d'un loyer de 30 000 ¿ HT/an, correspond au prix de 93,75¿ HT/m2, ce qui est davantage proche du prix moyen dans le secteur, tout en restant très en deçà de ceux des concurrents qui bénéficient quant à eux de meilleurs emplacements.
Il sera donc fait droit à la demande du bailleur de fixer le loyer au jour du bail renouvelé à la somme annuelle hors taxe de 30 000 ¿.
Sur les autres demandes :
Il sera fait droit à la demande du bailleur de condamner la société EAU PISCINES SERVICE à verser le différentiel de loyer dû depuis son acquisition, avec intérêts au taux légal.
En conséquence de l'infirmation du jugement, il est équitable d'allouer la somme de 3 000 euros à l'appelante au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Les demandes de l'intimée seront en voie de rejet.
La société EAU PISCINES SERVICE qui succombe en définitive supportera les entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Vu les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce,
Vu les pièces versées au débat,
La COUR, par arrêt contradictoire,
INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Juge qu'en l'état des modifications de la chose louée justifiant le déplafonnement du loyer renouvelé, le loyer doit être fixé à la somme annuelle hors taxe de 30 000 ¿ à compter du 1er décembre 2008,
Condamne la SARL EAU PISCINES SERVICE à verser le différentiel de loyer dû depuis son acquisition, avec intérêts au taux légal,
Condamne la SARL EAU PISCINES SERVICE à verser à la société RENOMAX la somme de 3 000 ¿ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL EAU PISCINES SERVICE aux entiers dépens, de première instance et d'appel, avec pour ces derniers, droit de recouvrement pour le conseil de l'appelante en application des dispositions de l'article 699 du même code.
Le Greffier Le Président