COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 07 MAI 2015
(no, 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 21588
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Novembre 2011- Tribunal de Commerce de PARIS 01- RG no 2009057300

SAS CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE (HOLDING) agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, no Siret : 998 620 108
ayant son siège au 11 place Edouard VII-75009 PARIS
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Assistée sur l'audience par Me Loïc GUERIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0180

SARL FESTIM prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, no Siret : 395 182 595
ayant son siège au 111 Avenue Victor Hugo-75116 PARIS
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Françoise GUERY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0543
SAS DH LUXHOTEL agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, no Siret : 501 554 828
ayant son siège au 52 rue Marcel Dassault-92100 BOULOGNE BILLANCOURT
Représentée par Me Anne-sophie GOAPPER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0343
Assistée sur l'audience par Me Antoine MAISONNEUVE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1568
SAS DYNAMIQUE HOTELS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, no Siret : 493 182 836
ayant son siège au 65 avenue des Champs Elysées-75008 PARIS
Représentée par Me Anne-sophie GOAPPER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0343
Assistée sur l'audience par Me Antoine MAISONNEUVE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1568
PARTIE INTERVENANTE :
Monsieur Franco X...(désistement partiel)
demeurant ...
Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 Mars 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.


En 2007, la société CB RICHARD ELLIS INVESTORS a négocié pour la SAS DYNAMIQUE HOTELS l'achat de 10 hôtels à LSF HOTEL GROUP en Allemagne.
Une nouvelle société, filiale de DYNAMIQUE HOTEL, la SAS DYNAMIQUE HOTELLUX a été créée le 19 décembre 2007, cette filiale étant destinée à réaliser l'achat de ces hôtels.
Monsieur Y...est directeur de DYNAMIQUE HOTEL et président de DYNAMIQUE HOTELLUX.
Une première offre émise par CB RICHARD ELLIS INVESTORS à LSF HOTEL GROUP le 28 septembre 2007 n'a pas été acceptée par LSF HOTEL GROUP et est devenue caduque le 5 octobre 2007.
La société FESTIM, agent immobilier qui avait mis en relation CB RICHARD ELLIS INVESTORS avec LSF HOTEL GROUP en 2006, dit être alors intervenue dans le cadre d'une nouvelle négociation qui a fait l'objet de deux lettres d'intention successives de CB RICHARD ELLIS INVESTORS à LSF, la première le 8 octobre 2007, la seconde modifiant quelques clauses à la demande de LSF HOTEL GROUP le 2 novembre 2007, cette lettre confirmant une offre du 12 octobre.
Ces lettres prévoyaient un montant de 63. 500. 000 ¿ pour l'achat de 10 hôtels, un déficit fiscal reportable de 32. 000. 000 ¿.
La lettre du 8 octobre adressée par CB RICHARD ELLIS INVESTORS à LSF HOTEL GROUP avec une copie à FESTIM indiquait dans la justification du prix fournie à LSF des frais d'intermédiaire d'un montant maximum de 900. 000 ¿ HT.
Ces lettres ont été adressées également en copie à FESTIM.
La vente a été réalisée le 28 décembre 2007.
FESTIM, a retourné le 20 décembre 2007 à CB RICHARD ELLIS INVESTORS la lettre du 8 octobre 2007 revêtue d'une mention «   bon pour acceptation de délégation de mandat de CB RICHARD ELLIS INVESTORS à FESTIM telle que formulée dans le courrier du 8/ 10/ 2007 et adressé LSF HOTEL GROUP/ Frankfurt et FESTIM/ Paris Bon pour accord pour les honoraires forfaitaires rétrocédés par CB RICHARD ELLIS INVESTORS d 900. 000 ¿ en tant qu'intermédiaire.   »
Par lettre du 28 décembre 2007 FESTIM a réclamé à CB RICHARD ELLIS INVESTORS le montant total des honoraires prévus dans la lettre du 8 octobre 2007, c'est-à-dire 900. 000 ¿ HT et a adressé par lettre du 29 décembre 2007 à CB RICHARD ELLIS INVESTORS la facture correspondante.
Par lettre du 10 janvier 2008, CB RICHARD ELLIS INVESTORS indique que les honoraires sont à partager avec un autre intermédiaire, FDLM, et demande à FESTIM de se rapprocher de cette dernière.
CB RICHARD ELLIS INVESTORS n'ayant versé aucun honoraire à FESTIM et ceci malgré une mise en demeure infructueuse par lettre recommandée avec AR le 11 mai 2009, FESTIM a saisi le Tribunal de commerce de Paris.
Par un jugement du 7 novembre 2011, le Tribunal de commerce de Paris a   :
- Condamné solidairement les sociétés CB RICHARD ELLIS INVESTORS et DH LUXHOTEL à verser à la SARL FESTIM la somme de 450. 000 ¿ HT au titre de ses honoraires et 5. 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Débouté la SARL FESTIM de sa demande de dommage et intérêts pour résistance abusive,
- Débouté la SARL FESTIM de sa demande de publication,
- Condamné la SARL FESTIM à verser à M. Y...la somme de 1 ¿ à titre de dommages et intérêts et la somme de 1. 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes autres plus amples ou contraires,
- Dit qu'il n'y a pas lieu à exécution provisoire
Vu l'appel et dernières conclusions du 5 mars 2015 de la CBRE GLOBAL INVESTORS France par lesquelles il est demandé à la Cour de bien vouloir :
- Dire et juger irrecevables les prétentions formulées pour la première fois en cause d'appel par les sociétés DH et DHLUX à l'encontre de la société CBRE et tendant à mettre en cause sa responsabilité,
- Dire et juger irrecevables les prétentions formulées pour la première fois en cause d'appel par la société FESTIM et tendant à mettre en cause l'indépendance juridique des sociétés DH, DHLUX et CBRE,
- Dire et juger la société CBRE recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,
- Infirmer le jugement rendu le 7 novembre 2011, en ce qu'il a condamné la société CBRE à supporter solidairement avec la société DHLUX le versement de la somme de 450. 000 ¿ au titre des honoraires d'intermédiation et 5. 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Et statuant à nouveau   :
A titre principal,
- Dire et juger que la lettre du 8 octobre 2007, servant de base aux demandes de la société FESTIM prévoir expressément que l'acheteur, à savoir la société DH prendra à sa charge les honoraires d'intermédiation,
- Dire et juger que la société est intervenue en qualité de représentant légal de la société DH, sans engagement personnel de sa part,
- Si la Cour considérait que la société CBRE est intervenue en qualité de mandataire, dire et juger qu'en cette qualité elle ne pouvait être condamnée à régler une quelconque somme à a société FESTIM et notamment pas à exécuter les termes de l'accord pris par la société DH.
Subsidiairement,
- Dire et juger que la société CBRE n'a confié aucune délégation de mandat à la société FESTIM,
- Dire et juger que les prétentions formulées pour la première en cause d'appel par les sociétés DH et DHLUX à l'encontre de la société CBRE ne sauraient être de nature à mettre en cause la responsabilité civile de la société CBRE.
A titre infiniment subsidiaire,
- Informer le jugement en ce qu'il a condamné la société CBRE en écartant l'application de la loi HOGUET à la transaction,
- Statuant à nouveau, dire et juger qu'en application de la loi HIGUET, la société FESTIM ne peut prétendre à percevoir une quelconque rémunération.
En tout état de cause :
- Condamner la société FESTIM à payer à la société CBRE la somme de 5. 000 ¿ de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- Condamner la société FESTIM au paiement de 5. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions du 12 juin 2013 de M Franco X...  ;
Vu les dernières conclusions du 4 mars 2015 de la société FESTIM par lesquelles elle demande à la Cour de   :
- Déclarer les demandes et conclusions signifiées par les sociétés CBRE GLOBAL INVESTORS SAS, DH LUXHOTEL, et DYNAMIQUE HOTELS irrecevables en cause d'appel, comme constituant des demandes nouvelles.
Sur l'intervention volontaire de Monsieur Franco X...
-Donner acte à la société FESTIM de ce qu'elle n'entend pas acquiescer au désistement d'instance de Monsieur Franco X...,
- Condamner Monsieur Franco X...à régler à la société FESTIM la somme de 10. 000 ¿ au titre de l ¿ article 700 Code de Procédure Civile.
Sur le Jugement entrepris du 7 novembre 2011
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu un droit à rémunération à la société FESTIM dans le cadre d'une opération non soumise à la Loi HOGUET,
- L'infirmer sur le surplus et le quantum, et ce faisant,
- Condamner solidairement les sociétés CBRE GLOBAL INVESTORS (HOLDING) SAS, la société DYNAMIQUE HOTELS et la société DH LUXHOTEL à régler à la société FESTIM la somme en principal de 1. 334. 996, 48 ¿ TTC correspondant à la facture en date du 29 décembre 2007, en ce compris les agios arrêtés au 2ème trimestre 2010,
- Dire que cette somme de 1. 334. 996, 48 ¿ ¿ TTC au second semestre 2010 sera productive d'intérêts correspondant à une fois et demi le taux de l'intérêt légal jusqu'à parfait paiement,
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
- Condamner solidairement les sociétés CBRE GLOBAL INVESTORS (HOLDING) SAS, la société DYNAMIQUE HOTELS et la société DH LUXHOTEL, à régler à la société FESTIM la somme de 10. 000 ¿ au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive
-Débouter les sociétés CBRE GLOBAL INVESTORS (HOLDING) SAS, la société DYNAMIQUE HOTELS et la société DH LUXHOTEL, ainsi que Messieurs Y...et X...de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme irrecevables et mal fondées,
- Condamner les sociétés CBRE GLOBAL INVESTORS (HOLDING) SAS, la société DYNAMIQUE HOTELS et la société DH LUXHOTEL, ainsi que Monsieur Jérôme Y...à régler à la société FESTIM la somme de 15. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions du 24 février 2015 de la SAS DH LUXHOTEL et de la SAS DYNAMIQUE HOTELS   par lesquelles elles demandent à la Cour de   :
- Déclarer CBRE GLOBAL INVESTORS mal fondée en son appel,
- Déclarer la société FESTIM mal fondée en son appel incident,
- Déclarer recevable l'intégralité des demandes formulées par les sociétés DH LUXHOTEL et DYNAMIQUE HOTELS,
- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il condamne solidairement les sociétés CBRE INVESTORS et DH LUXHOTEL au paiement de la somme de 450. 000 ¿ au titre des honoraire de la société FESTIM, ainsi qu'à la somme de 5. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Déclarer la société DH LUXHOTEL bien fondée en son appel et DYNAMIQUE HOTELS bien fondée en son appel incident.
Statuant à nouveau   :
- Déclarer irrecevable toute demande formée à l'encontre de la société DH LUXHOTEL,
Mettre hors de cause les sociétés DH LUXHOTEL et DYNAMIQUE HOTELS.
En tout état de cause   :
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il déclare inapplicable la loi HOGUET du 2 janvier 1970 aux négociations entre les parties,
- Déclarer applicable la loi HOGUET au présent litige et en conséquence,
- Débouter la société FESTIM de sa demande de paiement d'honoraires,
- Condamner la SAS CBRE INVESTORS à garantir les sociétés DHLUX HOTEL et DYNAMIQUE HOTELS de toutes condamnations en principal, intérêts et frais,
- Débouter les sociétés CBRE INVESTORS et FESTIM de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- Condamner solidairement les sociétés CBRE INVESTORS et FESTIM au paiement de 6. 000 ¿, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.


Considérant que la SAS CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE soulève, au visa des dispositions de l'article 564 du Code de Procédure Civile l'irrecevabilité des demandes de la SAS DYNAMIQUE HOTELS et de la SAS DH LUXHOTEL formées pour la première fois en cause d'appel à l'encontre de la société CBRE et tendant à mettre en cause la responsabilité de la SAS CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE ainsi que leurs prétentions tendant à mettre en cause l'indépendance juridique des sociétés DH, DHLUX et CBRE, au motif qu'elles constitueraient des demandes nouvelles   ;
Mais considérant qu'il convient de relever que ces demandes visent aux mêmes fins, à l'exclusion de la demande en garantie formée à l'encontre de la société SAS CBRE GLOBAL INVESTORS (qui constitue une demande nouvelle au sens des dispositions de l'article 564 du Code de Procédure Civile) que celles formées par la SAS DYNAMIQUE HOTELS et la SAS DH LUXHOTEL en première instance tendant à les voir mettre hors de cause ; que les demandes formées par ces dernières en cause d'appel seront donc déclarées recevables à l'exclusion des demandes en garantie formée à l'encontre de la SAS CBRE GLOBAL INVESTORS qui seront déclarées irrecevables ;
Considérant que la société FESTIM demande à la cour de déclarer les demandes et conclusions signifiées par les sociétés CBRE GLOBAL INVESTORS SAS, DH LUXHOTEL, et DYNAMIQUE HOTELS irrecevables en cause d'appel, comme constituant des demandes nouvelles.
Mais considérant qu'il convient de relever que ces demandes visent aux mêmes fins que celles formées par la SAS DYNAMIQUE HOTELS, la SAS DH LUXHOTEL et la SAS CBRE GLOBAL INVESTORS SAS en première instance tendant à les voir mettre hors de cause ; que cette fin de non recevoir sera donc rejetée
Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article 1315 du Code Civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver   ;
Considérant qu'il appartient à, la société FESTIM, qui prétend, suite à la réalisation de la vente litigieuse, être créancière des appelantes d'une somme de 900 000 euros HT en exécution d'une délégation de mandat qu'elle aurait reçue de la société CBRE GLOBAL INVESTORS France, de rapporter la preuve de l'existence de cette délégation dont la réalité est contestée   ;
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats et, notamment du protocole de gestion conclu entre la société CBRE GLOBAL INVESTORS France et la SAS DYNAMIQUE HOTELS le 21 décembre 2007 par acte sous seing privé, que cette dernière a donné mandat à la société CBRE GLOBAL INVESTORS de différentes missions en vue de l'acquisition d'actifs immobiliers   ; que ce protocole précise et détermine en particulier dans son paragraphe 9-1 la rémunération de la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE en cas d'acquisition par la SAS DYNAMIQUE HOTELS d'un actif immobilier   ; qu'il ressort des concluions des parties et des pièces versées aux débats que c'est dans le cadre de ce mandat que la société CBRE GLOBAL INVESTORS a négocié pour la SAS DYNAMIQUE HOTELS l'achat de 10 hôtels à LSF HOTEL GROUP en Allemagne, l'achat de ces hôtels ayant été réalisé en définitive par la SAS DH LUXHOTEL, filiale de la SAS DYNAMIQUE HOTELS   créée en vue de l'acquisition de ces hôtels ; que cette qualité de mandataire de la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE dans l'opération litigieuse est notamment établie par les termes des différents courriers adressés par la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE à LSF HOTEL GROUP dans le cadre de la négociation de l'opération litigieuse et en particulier par les courriers des 8 octobre et 2 novembre 2007 versés aux débats   ;
Considérant par ailleurs que la société FESTIM établit avoir reçu, dans le cadre de l'opération litigieuse, délégation de mandat de la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE   ; que la preuve de cette délégation de mandat est notamment rapportée par la production aux débats d'un courrier de la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE en date du 8 octobre 2007 adressé à l'attention de LSF Hotel group et de FESTIM aux termes duquel il est formé une proposition d'achat de 10 hôtels, les frais des intermédiaires prévues à la charge de l'acheteur étant fixés à un montant de 900 000 euros HT   ;
Considérant que cette délégation de mandat n'entrant pas dans le champ d'application de la loi 70-9 du 2 janvier 1972, il importe peu que la société FESTIM n'ait pas détenu de mandat écrit conforme à cette loi et à son décret d'application   ; que par conséquent la société FESTIM est fondée à réclamer paiement de sa commission dès lors que l'opération litigieuse a bien été réalisée grâce au concours de cette dernière   ;
Considérant qu'un autre intermédiaire, la société FDLM, ayant participé aux négociations en vue de la réalisation de l'opération litigieuse, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que la société FESTIM était fondée à réclamer paiement de la somme de 450 000 euros HT au titre de sa commission   ;
Considérant qu'en revanche cette commission, conformément au courrier du 8 octobre 2007 ne peut être mise qu'à la charge de l'acquéreur, à l'exclusion de la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE, étant observé qu'il n'est pas rapporté la preuve d'une convention de rétrocession d'honoraires qui aurait été conclue entre la société FESTIM et la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE, cette dernière n'étant intervenue qu'en qualité mandataire de la SAS DYNAMIQUE HOTELS dans le cadre de l'opération litigieuse   ; qu'il convient également d'observer qu'il n'est pas davantage rapporté la preuve d'une confusion entre la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE, la SAS DYNAMIQUE HOTELS et la SAS DH LUXHOTEL   ; que par conséquent la société FESTIM n'est pas fondée à réclamer sa commission à l'encontre de la SAS CBRE GLOBAL INVESTORS France et de la SAS DYNAMIQUE HOTELS ;
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que l'acheteur des 10 hôtels, objet de l'opération litigieuse, est la société DH LUXHOTEL   ; que la SAS DYNAMIQUE HOTELS et la SAS DH LUXHOTEL ne caractérisent aucune fraude ou faute de la société CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE qui serait de nature à priver la société FESTIM de son droit à commission dans l'opération litigieuse   ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments et des motifs pertinents et non contraires des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SAS DH LUXHOTEL à verser à la SARL FESTIM la somme de 450. 000 ¿ HT, peu important que la SAS DH LUXHOTEL n'ait été immatriculée qu'au 19 décembre 2007, soit seulement quelques jours avant l'acquisition des hôtels en Allemagne ; qu'en revanche il convient de débouter la société FESTIM de ses demandes en paiement du chef de sa commission formées à l'encontre de la SAS CBRE GLOBAL INVESTORS FRANCE et de la SAS DYNAMIQUE HOTELS et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires   ; qu'il n'y a pas lieu de dire que les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 29 décembre 2007, date de l'émission de la facture   ; qu'il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil   ;
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel   ;
Considérant que la mauvaise foi ou l'intention de nuire des parties n'étant pas établie, les demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive ou résistance abusive seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Constate le désistement de Monsieur Franco X...
Déclare irrecevables les demandes en garantie formées par les SAS DYNAMIQUE HOTELS et SAS DH LUXHOTEL à l'encontre de la SAS CBRE GLOBAL INVESTORS France.
Dit n'y avoir lieu de déclarer irrecevables les autres demandes de la SAS DYNAMIQUE HOTELS, de la SAS DH LUXHOTEL et de la SAS CBRE GLOBAL INVESTORS France.
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a prononcé des condamnations à l'encontre de la SAS CBRE GLOBAL INVESTORS France,
Statuant de nouveau sur ce point,
Déboute la société FESTIM de ses demandes formées à l'encontre de la SAS CBRE GLOBAL INVESTORS France.
Y ajoutant,
Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel   ;.
Condamne la société SAS DH LUXHOTEL au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile à l'exception des dépens exposés par M François X...qui resteront à la charge de ce dernier.
Le Greffier, La Présidente,