R. G : 10/ 09254
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 28 Juin 2011
Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON au fond du 14 décembre 2010
RG : 2010/ 13630


Société KAUFMAN ET BROAD RHONE ALPES
APPELANT :
M. François Charles X...
né le 09 mars 1919 à Lyon 3ème (Rhône)

69003 LYON
représenté par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour
assisté de Me Denis QUENSON, avocat au barreau de LYON

Société KAUFMAN ET BROAD RHONE ALPES
127 avenue Charles de Gaulle
92200 NEUILLY-SUR-SEINE
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Baptiste WECKERLIN, avocat au barreau de LYON
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 30 Mai 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 30 Mai 2011
Date de mise à disposition : 28 Juin 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
-Claude MORIN, conseiller
-Agnès CHAUVE, conseiller
assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier
A l'audience, Jean-Jacques BAIZET a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DE L'AFFAIRE
Par acte sous seing privé du 31 juillet 2009, Monsieur et Madame X... ont conclu avec la société Kaufmann et Broad Rhône Alpes une promesse unilatérale de vente de leur propriété située à Lyon 105, cours du Docteur Y..., pour le prix de 1. 400. 000 euros, sous conditions suspensives.
L'acte prévoyait qu'en cas de non réalisation de la vente malgré la levée des conditions suspensives, la société Kaufman et Broad verserait au promettant une indemnité d'immobilisation égale à 5 % du prix de vente, soit 70. 000 euros, et que le versement de cette indemnité serait garanti par une caution bancaire devant être obtenue dans le délai de 45 jours du dépôt de la demande de permis de construire.
Cette dernière a été déposée le 24 décembre 2009.
Par lettre recommandée du 14 mai 2010, Monsieur X... a notifié à la société Kaufman et Broad la caducité et la nullité de la promesse, en application des clauses contractuelles, en raison de l'absence de caution bancaire.
La société Kaufman et Broad a contesté la caducité de la promesse et fait valoir qu'elle avait remis au notaire un chèque de 70. 000 euros correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation.
Monsieur X... a assigné la société Kaufman et Broad Rhône Alpes afin que soit constatée la caducité de la promesse et que cette société soit condamnée sous astreinte à procéder à l'enlèvement du panneau d'affichage de son permis de construire apposé sur le portail de sa propriété.
Par jugement du 14 décembre 2010, le tribunal de grande instance de Lyon a dit que la promesse n'est pas caduque, débouté Monsieur X... de ses demandes et débouté la société Kaufman et Broad Rhône Alpes de sa demande de dommages intérêts.
Monsieur X..., appelant, conclut à la réformation du jugement et demande que soit constatée la caducité de plein droit de la promesse de vente et que la société Kaufman et Broad Rhône Alpes soit condamnée à procéder à l'enlèvement du panneau d'affichage de son permis de construire apposé sur le portail de sa propriété, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de cinq jours à compter de la signification de l'arrêt. Il fait valoir que la promesse de vente faisait obligation à la société Kaufman et Broad d'obtenir une caution garantissant l'indemnité d'immobilisation dans un délai de 45 jours à compter du dépôt de sa demande de permis de construire, qu'aucune clause ne l'autorisait à substituer une autre garantie à la caution dont l'obtention était prévue à peine de nullité et de caducité, et que la société Kaufman et Broad ayant déposé sa demande de permis de construire le 24 décembre 2009, il lui appartenait d'obtenir la caution avant le 08 février 2010. Il considère que cette société n'a pas obtenu la caution dans le délai qui lui était imparti, puisqu'elle a remis au notaire, le 19 mai 2010, un chèque du montant de l'indemnité d'immobilisation daté du 25 janvier 2010, que la date d'émission de ce chèque est le 19 mai 2010, c'est-à-dire la date de sa mise en circulation, et qu'un chèque non certifié, émis seulement le 19 mai 2010, n'a pas pu se substituer valablement à l'obtention d'une caution avant le 08 février 2010.
La société Kaufman et Broad Rhône Alpes conclut au rejet des prétentions de Monsieur X... et demande que soit constaté le caractère parfait de la vente pour le prix net vendeur de 1. 260. 000 euros HT, et que Monsieur X... soit condamné, sous astreinte définitive, à réitérer la vente sous la forme authentique. Elle sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 10. 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait de sa déloyauté.
Elle fait valoir que la promesse de vente l'autorisait à établir un chèque du montant correspondant à l'indemnité d'immobilisation dans le délai de 45 jours à compter de la demande de permis de construire, que dès lors qu'elle a déposé cette demande le 24 décembre 2009, il lui appartenait d'établir un chèque du montant correspondant avant le 08 février 2010, et qu'elle justifie s'être conformée à son obligation en établissant dès le 25 janvier 2010, un chèque de 70. 000 euros.
Elle considère que Monsieur X... a fait preuve d'une déloyauté manifeste et souligne qu'elle a été victime à plusieurs reprises du vol de l'affichage du permis de construire qui lui a été accordé, faits commis par le gendre et le petit-fils de l'appelant.

Attendu que la promesse de vente comporte les stipulations suivantes :
" En considération de la promesse formelle faite par le promettant, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu'il éprouverait, d'un commun accord, le bénéficiaire et le promettant conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à cinq pour cent du montant du prix de vente.
Le versement de l'indemnité d'immobilisation due au promettant par le bénéficiaire au cas de non réalisation sera garanti par une caution, émanant de tout organisme financier ou compagnie d'assurance notoirement solvable, à obtenir par le bénéficiaire dans un délai de 45 jours du dépôt de la demande de permis de construire.
A défaut d'obtention de la caution par le bénéficiaire dans le délai précité, la présente promesse sera caduque.
Le sort de cette caution sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
a) Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire en cas de réalisation de la vente promise.
b) Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées et auxquelles le bénéficiaire n'aurait pas renoncé.
c) Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
Dans l'hypothèse où la somme convenue au titre de l'indemnité d'immobilisation ou l'engagement de fournir la caution bancaire dont il a été question ne serait pas obtenue dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues, sans indemnité de part ni d'autre " ;
Attendu qu'il résulte de ces stipulations que les parties avaient entendu prévoir une garantie au versement de l'indemnité d'immobilisation consistant en l'obtention, par le bénéficiaire, dans le délai de 45 jours du dépôt de la demande de permis de construire, d'une caution émanant d'un organisme financier ou d'une compagnie d'assurance, et qu'à défaut d'obtention de la caution par le bénéficiaire dans le délai fixé, la promesse serait caduque ; que le dernier alinéa réservait également la possibilité pour le bénéficiaire d'obtenir, dans la même délai, et sous la même conséquence, la somme convenue au titre de l'indemnité d'immobilisation ; que l'obtention de la garantie dans le délai fixé constituait une conditions substantielle de la validité de la promesse, sanctionnée par la nullité ou la caducité de cet acte ;
Attendu que la société Kaufman et Broad Rhône Alpes ayant déposé sa demande et permis de construire le 24 décembre 2009, elle disposait d'un délai jusqu'au 08 février 2010 pour s'acquitter de son obligation ;
Attendu que le simple établissement par cette société d'un chèque non certifié ne répond pas à l'exigence fixée par la promesse pour constituer la garantie prévue par les parties, tant qu'il n'a pas fait l'objet d'un encaissement effectif ; que par ailleurs, la date d'émission du chèque correspond à sa date de remise effective au bénéficiaire, et non à sa seule date de création ; que jusqu'au 19 mai 2010, date de remise du chèque au notaire, la société Kaufman et Broad n'avait obtenu ni caution bancaire, ni le montant de l'indemnité d'immobilisation ni justifié qu'elle disposait des fonds nécessaires ; qu'il est dès lors sans emport de rechercher si elle a effectivement créé le chèque à la date du 25 ou du 26 janvier 2010, comme l'attestent ses dirigeants ;
Attendu que Monsieur X... n'a jamais admis, notamment dans les lettres de son conseil des 15 juin et 29 juin 2010, qu'un chèque établi le 25 janvier 2010 suffisait à faire échec à la caducité du compromis ;
Qu'ill n'a pas non plus renoncé à se prévaloir de la caducité de la promesse, puisqu'après s'être inquiété de la fourniture de la caution, il a, par lettre du 14 mai 2010, notifié à la société Kaufman et Broad qu'il considérait que la promesse était caduque et qu'il reprenait sa liberté de disposer de sa propriété, et qu'il a maintenu cette position dans ses courriers ultérieurs ;
Attendu que l'absence de préjudice subi par Monsieur X..., dont se prévaut l'intimée, est sans incidence sur l'appréciation de la caducité de la promesse, dès lors que les parties avaient prévu cette sanction du seul fait de la non obtention de la caution bancaire ou du montant de l'indemnité d'immobilisation, dans le délai prévu, sans que l'une ou l'autre des parties ait à justifier d'un préjudice ;
Attendu que la société Kaufman et Broad n'établit pas que Monsieur X..., qui s'est légitimement prévalu de la caducité de la promesse, a fait preuve de déloyauté à son égard ; que ce dernier ne peut être tenu pour responsable des actes d'arrachage ou de vol du panneau d'affichage du permis de construire commis par son petit-fils ou par son gendre postérieurement à la caducité de la promesse ;
Attendu qu'il découle de ce qui précède que la société Kaufman et Broad doit être déboutée de ses demandes, et condamnée à procéder à l'enlèvement du panneau d'affichage du permis de construire apposé sur le portail de la propriété de Monsieur X..., dans le délai de dix jours suivant la signification de l'arrêt, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ledit délai ;
Attendu qu'elle doit supporter les dépens et une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté la société Kaufman et Broad Rhône Alpes de sa demande de dommages intérêts,
Constate la caducité de la promesse de vente,
Déboute la société Kaufman et Broad Rhône Alpes de ses demandes,
Condamne la Kaufman et Broad Rhône Alpes à procéder à l'enlèvement du panneau d'affichage de son permis de construire apposé sur le portail de la propriété de Monsieur X... dans le délai de dix jours suivant la signification de l'arrêt, sous astreinte de CINQ CENTS EUROS (500 EUROS) par jour de retard,
Condamne la société Kaufman et Broad Rhône Alpes à payer à Monsieur Bernard la somme de TROIS MILLE EUROS (3. 000 EUROS) en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Kaufman et Broad aux dépens de première instance et d'appel, avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct par Maître Barriquand, avoué.
Le Greffier Le Président